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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| SachenRBerG | German law on the adjustment of law of property | Abkürzung für: Sachenrechtsbereinigungsgesetz |
| Sachenrechtsbereinigungsgesetz | German law on the adjustment of law of property | Das Auseinanderdriften des Grundstücksrechts zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der damaligen DDR führte nach der Wiedervereinigung zu der Notwendigkeit der Anpassung des teils diffusen DDR-Grundstücksrechts an das Grundstücksrecht der Bundesrepublik. Dies geschah durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz vom 1.10.1994. Gebaut werden konnte in der DDR seit 1954 nur noch auf staatseigenem Grund und Boden. Hauptziel des Gesetzes ist eine Rechtsangleichung des ehemaligen DDR-Rechts an das der Bundesrepublik Deutschland, um das dort entstandene bauliche Nutzungsrecht an Grundstücken und das selbständige Gebäudeeigentum in die Rechtssphäre des BGB zu führen. Dies geschieht durch ein Ankaufsrecht des Nutzers bzw. Gebäudeeigentümers für das Grundstück, auf dem das Gebäude errichtet wurde oder alternativ durch eine Erbbaurechtslösung. |
| Sachmangel (im Mietrecht) | defect as to quality; redhibitory defect; redhibitory vice (under the law of tenancy) | Die Mietsache leidet an einem Sachmangel, wenn die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich gemindert ist oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt (vgl. §§ 536 ff. BGB). Eine zugesicherte Eigenschaft fehlt, wenn der Vermieter diese Eigenschaft ausdrücklich und termingebunden zugesagt hat – zum Beispiel wenn bei der Übergabe vereinbart wurde, dass der Vermieter bis zu einem bestimmten Termin ein marodes Fenster austauschen wird. Mit vertragsgemäßem Gebrauch ist normalerweise der Gebrauch zum Wohnen gemeint. Dieser ist zum Beispiel beeinträchtigt, wenn die Heizung im Winter nicht funktioniert, wenn es kein heißes Wasser gibt oder Fenster undicht sind. Ob ein erheblicher Mangel vorliegt, richtet sich nach dem allgemein (orts-)üblichen Gebäudezustand und der Art des Gebäudes. Für das Bauernhaus von 1820 gelten dabei andere Maßstäbe als für einen Neubau. Ein erheblicher Mangel kann zu folgenden Ansprüchen des Mieters führen:
Soll wegen eines Mangels der Mietwohnung eine Mietminderung vorgenommen werden, ist diese auf Basis der Bruttomiete zu berechnen – unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Vorauszahlung oder Pauschale bezahlt werden (Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 225/03). Der Mieter darf aufgrund einer Gesundheitsgefährdung (zum Beispiel Schimmelbefall) erst dann die fristlose außerordentliche Kündigung des Mietvertrages aussprechen, wenn er dem Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt hat und diese ergebnislos verstrichen ist (BGH, Az. VIII ZR 182/06, Urteil vom 18.04.2007). Das Recht des Mieters auf Mängelbeseitigung beziehungsweise Mietminderung aufgrund von Wohnungsmängeln kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden, etwa durch eine Klausel, die sinngemäß "gemietet wie besehen" lautet (Amtsgericht Charlottenburg, Az. 215 C 270/02). Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes verjähren Ansprüche aufgrund von Wohnungsmängeln während der Mietdauer nicht. Beispiel: Ein Dachgeschoss wird mit ungenügendem Trittschallschutz ausgebaut. In der darunter liegenden Wohnung kommt es zu Geräuschbelästigungen. Da oben jedoch besonders ruhige Mieter einziehen, lässt der Mieter darunter die Sache auf sich beruhen. 16 Jahre später will er jedoch – nach Einzug lauterer "Obermieter" den Einbau einer vorschriftsmäßigen Trittschalldämmung durchsetzen. Der Vermieter kann sich hier laut BGH nicht auf Verjährung berufen, da es nur darauf ankommt, ob der Mangel weiterhin besteht. Er ist verpflichtet, die Mietwohnung während der gesamten Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu halten (BGH, Urteil vom 17.2.2010, Az. VIII ZR 104/09). Eine Klage wegen eines Sachmangels erfordert oft ein Sachverständigengutachten, für das teure Vorschüsse zu leisten sind. Dies gilt auch für Vermieter, die den geminderten Betrag der Miete einklagen möchten. Seit der zum 01.05.2013 erfolgten Mietrechtsreform kann wegen eines Mangels, der während und infolge einer energetischen Modernisierung auftritt (zum Beispiel Lärm, Schmutz, Arbeitsgeräusche, Gerüste und Planen vor den Fenstern) in den ersten drei Monaten keine Mietminderung stattfinden (§ 536 Abs. 1a BGB). |
| Sachmängelhaftung des Immobilienverkäufers | estate agent/broker's liability for defects; implied warranty for proper quality | Weisen Immobilien, die verkauft werden, nach dem Besitzübergang Mängel auf, die der Käufer vorher nicht erkannt hat, stellt sich die Frage, welche Rechtsfolgen dies haben kann. Ist der Fehler so groß, dass der nach dem Vertrag vorausgesetzte Gebrauch nicht unerheblich gemindert wird, dann liegt ein Sachmangel vor, der eine Pflicht zur Mängelbeseitigung begründet. Weigert sich der Verkäufer, einer entsprechenden Forderung nachzukommen, dann kann der Käufer den Kaufpreis mindern oder Schadensersatz verlangen bzw. wenn der Verkäufer den Mangel zu vertreten hat, auch vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen (großer Schadensersatzanspruch). Ist der Mangel allerdings unerheblich, besteht weder ein Rücktrittsrecht noch ein Anspruch auf großen Schadensersatz. Wird ein Immobilienobjekt aus dem Bestand verkauft, wird in der Regel vermerkt, dass der Käufer das Objekt genau besichtigt hat und im derzeitigen Zustand erwirbt. Eine bestimmte Beschaffenheit oder Garantie (früher "zugesicherte Eigenschaft") wird nicht zugesagt und eine Mängelhaftung ausgeschlossen. Nicht auszuschließen ist eine Haftung für vorsätzliches oder arglistiges Verschweigen eines Mangels. Bei bestimmten Mängeln hat der Verkäufer den Gerichten zufolge eine Offenbarungspflicht. Er darf diese also nicht verschweigen bzw. macht sich bei Verschweigen schadenersatzpflichtig. So entschieden haben die Gerichte zum Beispiel bei:
Sind die Mängel bei der Besichtigung ohne Weiteres erkennbar, kann der Käufer später allerdings keinen Schadenersatzanspruch geltend machen. Es ist aber auch denkbar, dass der Käufer auf eine bestimmte Beschaffenheit der Immobilie großen Wert legt. In diesem Fall kann er sich diese Beschaffenheit im Kaufvertrag garantieren lassen. Dann haftet der Verkäufer dennoch, wenn diese Beschaffenheit zum Zeitpunkt des Besitzüberganges nicht gegeben ist. Hat ein Makler allerdings vor dem Abschluss des Kaufvertrages eine bestimmte Beschaffenheit z. B. im Exposé dargestellt, die dann nicht gegeben ist, kann der Käufer den Makler haftbar machen. Darauf haben kaufvertragliche Haftungsausschlüsse keinen Einfluss. Denkbar wäre allerdings, im Kaufvertrag den Haftungsausschluss auf den Makler zu erweitern. |
| Sachverständige für die Bewertung von Grundstücken | expert/ valuer for the appraisal of real estate | Bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Mieten und Pachten Zu unterscheiden ist zwischen öffentlich bestellten und vereidigten, zertifizierten, institutsanerkannten sowie freien Sachverständigen. Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen werden von einer Industrie- und Handelsklammer bestellt. Voraussetzung ist, dass derjenige, der den Antrag stellt, seine besondere Sachkunde nachweisen kann und die persönlichen Voraussetzungen gegeben sind. Die IHK legt dabei die "Fachlichen Bestellungsvoraussetzungen für das Sachgebiet Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten" zugrunde. Regelvoraussetzung ist die Ablegung einer Prüfung vor einem Fachausschuss, der aus Sachverständigen besteht. Eine weitere Möglichkeit, sich als Sachverständiger eine gewisse Verkehrsgeltung zu verschaffen, besteht in seiner Zertifizierung, die innerhalb der Europäischen Union anerkannt wird. Die Zertifizierung erfolgt über zwei Zertifizierungsstellen, (die DIA Consulting AG in Freiburg – "ZIB-DIAZert" – oder den Verband privater Pfandbriefbanken – "Hyp-Zert"), die wiederum beim Deutschen Akkreditierungsrat "akkreditiert" und damit als Zertifizierungsstelle anerkannt sind. Das Verhältnis zwischen den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und den zertifizierten Sachverständigen bedarf noch eines gewissen Klärungsprozesses. Institutsanerkannte Sachverständige sind solche, die auf der Grundlage eines entsprechenden Studiengangs des jeweiligen Instituts oder einer Hochschule in einer Prüfung ihre Qualifikation nachgewiesen haben. Schließlich kann sich aber jeder, der über die entsprechende Fachkunde verfügt, als "freier" Sachverständiger betätigen. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten sind verpflichtet, auf Anforderung durch Privatpersonen Behörden oder Gerichten Bewertungsgutachten über Grundstücke oder Rechte an Grundstücken zu erstellen. Dabei wenden sie in der Regel die in der Immobilienwertermittlungsverordnung festgeschriebenen Bewertungsverfahren an. Für die Beurteilung von Bauschäden oder Baumängeln sind nicht Bewertungssachverständige zuständig, sondern Bauschadenssachverständige. Auch in dieser Sparte gibt es "öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige". Ursprünglich rekrutierten sich die Sachverständigen für die Immobilienbewertung nahezu ausschließlich aus studierten Architekten und Bauingenieuren. Seit Einführung des Kontaktstudienganges für Sachverständige an der Deutschen Immobilien Akademie (DIA) 1992 nimmt der Anteil der Berufsgruppe, die für eine Immobilienbewertung besonders geeignet erscheint, nämlich der Immobilienmakler, unter den Sachverständigen beständig zu. |
| Sachverständigenzertifizierung | certification as an expert | |
| Sachwert | real asset; asset value; depreciated replacement cost | Der Sachwert ist das Ergebnis einer Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, das sich an den Herstellungskosten des Bewertungsgegenstandes orientiert. Sie sind die Basis für die Ermittlung des Herstellungswertes. Da die Kosten nicht mit Preisen identisch sind, muss die Lücke zwischen Herstellungswert und dem tatsächlichen "Preis" (Verkehrswert) stets im Wege der Marktanpassung überwunden werden. Gutachterausschüsse stellen teilweise Marktanpassungsfaktoren zur Verfügung. Das Sachwertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert von Objekten zu ermitteln, bei denen Vergleiche mit anderen Grundstücken für ein Vergleichswertverfahren nicht tauglich sind und auch Ertragsgesichtspunkte vor allem wegen bevorzugter Eigennutzung keine Rolle spielen. Typisches Beispiel ist das freistehende Einfamilienhaus. Beim Sachwertverfahren werden getrennt Bodenwert einerseits und Gebäudewert einschließlich Wert der Außenanlagen und sonstigen Betriebseinrichtungen andererseits ermittelt. Der Bodenwert und der Wert der baulichen Anlagen bilden den Sachwert des Objektes. Der Bodenwert wird durch ein Vergleichswertverfahren ermittelt. Die Wertermittlung des Gebäudeanteils richtet sich vor allem nach dessen technischen Aspekten. Die Herstellungskosten werden durch Hochrechnen der Baukosten eines bestimmten Basisjahres über den Baukostenindex ermittelt und durch die Alterswertminderung bereinigt. Baunebenkosten werden durch einen Zuschlag berücksichtigt. Der Wertminderung wegen Baumängel und Bauschäden wird durch Abschläge Rechnung getragen. Zu berücksichtigen sind auch sonstige wertbeeinflussende Umstände (z. B. wirtschaftliche Überalterung oder überdurchschnittlicher Erhaltungszustand). Auch die Außenanlagen müssen dann berücksichtigt werden, wenn ihnen eine besondere Bedeutung zukommt. Üblicherweise werden heute zur Ermittlung des Herstellungswertes die NHK 2000 verwendet. Das Sachwertverfahren wird in erster Linie bei Einfamilienhäusern angewendet. Die Schwachstelle des Verfahrens beruht in einer gewissen Marktferne, so dass die Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe dieses Verfahrens hauptsächlich von der richtigen Wahl der Marktanpassungsfaktoren abhängt. |
| Sachwertrichtlinie | German guideline for determining the value of material assets (property) | Die Sachwertrichtlinie (SW-RL) wurde am 5. September 2012 erlassen und am 18. Oktober 2012 im Bundesanzeiger veröffentlicht. Sie gibt Hinweise für die Ermittlung des Sachwerts nach den §§ 21 bis 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Bezweckt wird damit, eine Ermittlung des Sach- bzw. Verkehrswertes von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen zu erreichen. Auch für die Ableitung der Sachwertfaktoren sollen die Hinweise der Richtlinie gelten. Die Sachwertrichtlinie ersetzt die Nummern 1.5.5 Absatz 4, 3.1.3, 3.6 bis 3.6.2 sowie die Anlagen 4, 6, 7 und 8 der Wertermittlungsrichtlinie 2006 (WertR 2006) vom 1. März 2006. Ausgearbeitet wurde die Sachwertrichtlinie durch eine Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, der für das Gutachterausschusswesen zuständigen Ministerien der Länder sowie der Bundesvereinigung der Kommunalen Spitzenverbände. Ihre Anwendung wird allen in der Grundstückswertermittlung Tätigen empfohlen. |
| Sachwertverfahren | cost approach; depreciated replacement cost approach; asset value method; real value method | Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ab 2009 ist für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäusern, bei denen kein Vergleichswert vorliegt, für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt und sonstige bebaute Grundstücke, das Sachwertverfahren anzuwenden. Beim Sachwertverfahren werden zunächst getrennt der Bodenwert und der Gebäudesachwert ermittelt. Auf diese Summe wird eine Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) angewandt, um den Grundbesitzwert zu erhalten. |
| Sägedach | double-ridged roof; saw-tooth roof | Sägedach ist die deutsche Bezeichnung für Sheddach, die auf das sägezahnartige Querschnittsprofil eines Sheddaches anspielt. |
| Sakralbau | sacral building | Der Begriff geht auf das lateinische „sacer“ (heilig) zurück. Sakralbauten sind Bauwerke für kirchliche oder religiöse Zwecke oder zumindest mit religiösem Bezug. In Architektur und Kulturwissenschaft wird der „Tempel“ als Oberbegriff für den Haupttyp des Sakralbaus verwendet, der auch Kirchen, Moscheen und andere Gotteshäuser umfassen kann. Auch Schreine, Gedenkstätten und Grabanlagen mit religiöser Ausrichtung werden als Sakralbauten bezeichnet. Die ägyptischen Pyramiden werden wegen ihrer religiösen Bedeutung ebenso als Sakralbauten angesehen, wie hinduistische Tempel oder das Bethaus einer christlichen Freikirche. |
| Sale-and-lease-back | sale and lease back | Das Sale-and-lease-back-Verfahren stellt eine Sonderform des Leasings dar. Der Leasinggeber erwirbt vom Leasingnehmer das überwiegend eigengenutzte Objekt und vermietet es an diesen wieder zurück. Dieses Verfahren hat in den letzten drei Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen, da der Leasingnehmer durch den Verkauf stille Reserven im Anlagevermögen heben kann. Das gebundene Kapital wird freigesetzt und in profitablere Anlagen (vor allem im Kerngeschäft) investiert. Aber auch die öffentliche Hand (u. a. das Land Hessen in 2005) nutzt diesen Weg, um die finanziell angespannte Haushaltslage zu verbessern. |
| Sammelanzeigen | composite advertisements | Anzeigen, in denen der Makler seine Angebote zusammenfasst, sind eine Alternative zu Einzelanzeigen. Vorteil einer Sammelanzeige kann sein, dass den Kunden u.U. mehrere Objekte ansprechen. Er wird daher eher einen Makler kontaktieren, bei dem er mit einem einzigen Anruf Informationen über eine ganze Palette relevanter Angebote erhält, als einen, der lediglich verstreute Einzelanzeigen schaltet. |
| Sammelheizung | central heating | Sammelheizung ist der Oberbegriff für Heizanlagen, bei denen die Wärmeversorgung von einer zentralen Stelle aus stattfindet. Die Art der Heizungsanlage ist wichtiges Ausstattungskriterium für Mietwohnungen bei Mieterhöhungen und beim Antrag auf Wohngeld. Bei derartigen Beurteilungen setzt man Sammelheizungen den Etagenheizungen oder Einzelöfen gleich, sofern die Brennstoffversorgung der Anlage automatisch (nicht per Hand) stattfindet und sämtliche Wohnräume ebenso wie Küche und Bad vollwertig beheizbar sind. |
| Sandstrahlen | (sand)blasting | Sandstrahlen ist ein technologisches Verfahren zur Bearbeitung von harten Oberflächen. Dabei wird mittels Druckluft oder durch ein Schleuderrad ein Strahlmittel in hoher Geschwindigkeit auf die zu behandelnde Fläche geblasen, um diese zu reinigen, zu schleifen oder aufzurauen. Das Verfahren und das dazu verwendete Sandstrahlgebläse wurden von dem Amerikaner Benjamin Chew Tilghman entwickelt, der 1870 das Patent dafür erhielt und einige Jahre später ein darauf spezialisiertes Unternehmen gründete. Als Strahlmittel werden neben Sand je nach Anwendungsbereich und gewünschtem Effekt auch andere Stoffe wie beispielsweise Hochofenschlacke, Korund, Glas- Stahl- oder Kunststoffgranulat, gemahlene Nussschalen, Granatsand, Soda oder Eiskristalle verwendet. Der beim Sandstrahlen erzielte Effekt ähnelt dem des Abschleifens mit Sandpapier, doch lassen sich insbesondere Flächen mit Vertiefungen, Vorsprüngen o.ä. wesentlich besser und gleichmäßiger behandeln. Die Wirkung hängt nicht nur vom Strahlmittel ab, sondern auch von weiteren Faktoren wie dem verwendeten Luftdruck, der Härte der jeweiligen Oberfläche, der Größe und Form der Düsen, ferner auch vom Strahlwinkel und nicht zuletzt von der Art der Verunreinigung der behandelten Fläche. Als besonders schonend gilt das Niederdruck-Verfahren, mit dem auch empfindliche Fassaden aus Klinker oder Naturstein gereinigt werden können. Im Innenbereich von Gebäuden empfiehlt sich das Trockeneisverfahren – dabei kommen keine Chemikalien oder Lösungsmittel zum Einsatz. Nach dem Strahlen lösen sich die Trockeneispellets auf, es bleibt nur CO2 übrig. Wegen der mit dem Sandstrahlen verbundenen Staubbelastung sind entsprechende Schutzmaßnahmen wie Be- und Entlüftung, Schutzkleidung, Atemschutzmasken usw. erforderlich, um dem Entstehen der so genannten Staublungenkrankheit (Silikose) vorzubeugen. |
| Sanierung | refurbishment; restoration; rehabilitation; redevelopment; reconstruction; reclamation; clean-up; recapitalisation | Städtebauliche Sanierung Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen werden durchgeführt, wenn ein Stadtgebiet den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in dem Gebiet wohnenden und arbeitenden Menschen nicht mehr entspricht oder wenn seine Funktionen (etwas im Hinblick auf den Verkehr) erheblich beeinträchtigt sind (siehe § 136 BauGB). Beurteilungskriterien dabei sind u.a. Belichtung, Besonnung und Belüftung der Gebäude, deren bauliche Beschaffenheit, die Zugänglichkeit zu den Grundstücken, Art, Maß und Zustand der baulichen Nutzung, die vorhandene Erschließung usw. Mit den Betroffenen (Eigentümern, Mietern, Pächtern) soll die Sanierungsmaßnahme erörtert werden. Ebenso sind öffentliche Aufgabenträger einzubeziehen. Für dieses Gebiet wird eine Sanierungssatzung erlassen, in der die Sanierungsziele festgelegt werden. Damit einher geht eine Veränderungssperre, die alle das Gebiet verändernden Vorhaben und Rechtsvorgänge genehmigungsabhängig machen. Die Sanierung umfasst nicht nur Einzelobjektsanierungen, sondern kann auch in einer Flächensanierung bestehen, die meist Maßnahmen der Bodenordnung voraussetzen. Die Sanierung kann auch einem privaten Sanierungsträger im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages übertragen werden. Für nach dem 1.7.2007 erlassene Satzungen gilt eine zeitliche Befristung zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme von höchstens 15 Jahren. Finanziert wird die Sanierungsmaßnahme durch Abschöpfung der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen. Dabei werden vom Gutachterausschuss die sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte und die Endwerte nach Abschluss der Sanierung ermittelt. Die Eigentümer zahlen den Differenzbetrag als Ausgleich für die erfolgte Sanierung. Der Ausgleichsbetrag wird nach den Flächenanteilen ihrer Grundstücke am Sanierungsgebiet von der Gemeinde in Rechnung gestellt. Der Ausgleichsbetrag kann auch in ein Tilgungsdarlehen umgewandelt werden. Seit 1.1.2007 haben die Gemeinden die alternative Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag kostenorientiert zu ermitteln. Bestimmt wird dies in einer eigenen Satzung. Zugrunde gelegt werden nur die Kosten für die Erweiterung und Verbesserung der Erschließungsmaßnahmen, soweit sie sich auf die zum Anbau bestimmte Anliegerstraßen, Wege und Plätze, Fuß- und Wohnwege sowie um Sammelstraßen innerhalb des Sanierungsgebietes beziehen. Hiervon wird ein bestimmter Prozentsatz, der 50% der Gesamtkosten nicht übersteigen kann, in der Satzung festgelegt. Eine Entscheidung der Gemeinde für die neue Berechnungsalternative ist nur möglich, wenn keine Anhaltspunkte dafür sprechen, dass eine sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwerts die Hälfte des Gesamtaufwandes nicht übersteigt. Im Rahmen eines Sozialplanes wird dafür gesorgt, dass nachteilige Auswirkungen der Sanierung gemildert werden. Über Härteausgleichsregelungen wird den betroffenen Mietern und Pächtern geholfen. Miet- und Pachtverhältnisse können im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen durch die Gemeinde auf Antrag des Gebäudeeigentümers aufgehoben werden. Bei Mietverträgen ist dies nur zulässig, wenn angemessener Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt wird (§ 182 BauGB). Der Ersatz von Umzugskosten für Mieter kann im Sozialplan vorgesehen werden. In Härtefällen sieht das Gesetz einen finanziellen Ausgleich für beide Vertragspartner und damit auch für den Vermieter vor, wenn die Kündigung zur Durchführung städtebaulicher Maßnahmen erforderlich war oder wenn ohne Kündigung des Mietvertrages das Miet- bzw. Pachtobjekt aufgrund städtebaulicher Maßnahmen vorübergehend unbenutzbar ist (vgl. § 181 BauGB). Gebäudesanierung Der Begriff der Sanierung im Rahmen von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ist nicht eindeutig. In der Regel werden darunter grundlegende Erneuerungsmaßnahmen verstanden, die bis zur Entkernung eines Gebäudes führen können. Teilweise wird der Sanierungsbegriff auch auf die Erneuerung von bestimmten Gebäudeteilen beschränkt (Beispiel "Flachdachsanierung"). Sanierung im umgangssprachlichen Sinne ist immer entweder Instandsetzung in großem Umfange plus Modernisierung oder nur Instandsetzung. In den neuen Bundesländern wurde vor der Wiedervereinigung der Begriff der "Rekonstruktion" für Sanierung gebraucht. "Nachhaltige Sanierung im Bestand" Das Projekt "Nachhaltiges Sanieren im Bestand – integrierte Dienstleistungen für zukunftsfähige Wohnstile" war ein vom Bundesministerium für Bildung und Forschung gefördertes Projekt im Förderschwerpunkt "Modellprojekte für nachhaltiges Wirtschaften – Innovation durch Umweltvorsorge". Es begann am 1.11.1998 und endete am 31.3.2001. Beteiligt waren daran:
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| Sanierungsgebiet | (general) improvement area; rede3velopment area; (urban) renewal area | Eine Gemeinde kann zur Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen durch Beschluss eine Sanierungssatzung erlassen. Damit wird ein bestimmtes konkret definiertes Gebiet der Gemeinde förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt (§ 142 Abs. 1 BauGB). Die Definition einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme findet sich in § 136 Abs. 2 BauGB: Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn
Bei einer städtebaulichen Sanierungsmaßnahme geht es also im wesentlichen um die Beseitigung städtebaulicher Missstände durch Anpassung der Wohn-und Arbeitsverhältnisse an die allgemeinen Anforderungen oder an die Sicherheit. Ob hinsichtlich der Wohn-und Arbeitsverhältnisse städtebauliche Missstände vorliegen, ist gemäß § 136 Abs. 3 BauGB unter anderem an den Gegebenheiten der Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, ihrer baulichen Beschaffenheit, der Zugänglichkeit der Grundstücke, der Einwirkungen, die von den Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen sowie anhand der Gesamtenergieeffizienz der vorhandenen Bebauung zu beurteilen. Den Eigentümer eines Grundstücks in einem Sanierungsgebiet treffen vielfältige Einschränkungen. So sind zahlreiche grundstücksbezogene Vorgänge von einer schriftlichen Genehmigung der Gemeinde abhängig. Das gilt zum Beispiel für den Abschluss von Miet-oder Pachtverträgen, wenn sie auf eine bestimmte Zeit von mehr als einem Jahr laufen sollen. Außerdem müssen der Verkauf des Grundstücks, die Bestellung eines belastenden Rechts in Abteilung 2 oder 3 des Grundbuchs, die Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast sowie die Teilung eines Grundstücks von der Gemeinde schriftlich genehmigt werden. Außerdem erwartet den Eigentümer nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme der Zahlungsbescheid der Gemeinde, mit dem der von ihm zu zahlende Sanierungsausgleichsbetrag angefordert wird. Damit beteiligt die Gemeinde die Grundstückseigentümer an den Kosten der städtebaulichen Sanierung. |
| Sanierungsträger | redeveloper; redevelopment contractor; organisation sponsoring redevelopment | Ein Unternehmen, das die Aufgaben eines Sanierungsträgers im Rahmen städtebaulicher Sanierungsmaßen in eigenem Namen auf eigene Rechnung ("Unternehmensträger) oder auf Rechnung der Gemeinde (als deren Treuhänder) übernehmen will, muss bestimmten Anforderungen genügen, um eine "Bestätigung" als Sanierungsträger zu erhalten. Hierzu gehört, dass das Unternehmen nicht selbst als Bauunternehmen tätig oder von einem Bauunternehmen abhängig sein darf. Die wirtschaftlichen Verhältnisse der Trägers müssen für die Übernahme solcher Aufgaben gegeben sein. Schließlich muss sich das Unternehmen einer jährlichen Prüfung seiner Geschäftstätigkeit unterziehen. Weitere Voraussetzung ist, dass die zur Vertretung des Unternehmens berechtigten Personen und deren leitende Angestellte die erforderliche geschäftliche Zuverlässigkeit besitzen müssen. Wichtig ist, dass Sanierungsträgern keine hoheitlichen Befugnisse übertragen werden dürfen, die den Gemeinden im Rahmen ihrer Satzungsgewalt vorbehalten bleiben, z.B. Beschluss zur Einleitung eines Umlegungsverfahren, Beschluss zur Stellung eines Enteignungsantrages, Erklärung über den Abschluss der Sanierung für einzelne Grundstücke, Beschluss zur Aufhebung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes durch Satzung usw. Dagegen können Sanierungsträger bei der Vorbereitung der Beschlüsse mitwirken und selbständig zur Durchführung von Sanierungsmaßnahmen erforderliche Verträge mit Privatpersonen abschließen, Grundstücke erwerben und über die Mittel verfügen, die der Durchführung von Sanierungsaufgaben dienen. Als Treuhänder haben sie das Treuhandvermögen getrennt vom eigenen Vermögen zu halten. Im Insolvenzfall des Trägers gehört das Treuhandvermögen nicht zur Insolvenzmasse. Hat der Sanierungsträger zur Durchführung seiner Aufgaben Grundstücke gekauft, dürfen diese nur unter Beachtung sanierungsrechtlicher Bestimmungen und gemeindlicher Auflagen wieder verkauft werden. Nicht veräußerte Grundstücke muss der Träger bei der Gemeinde angeben und auf Verlangen an diese – oder an Dritte – veräußern. Bleibt der Sanierungsträger Eigentümer von Sanierungsgrundstücken, muss er der Gemeinde dafür finanziellen Ausgleich leisten. |
| Sanierungsvermerk | endorsement concerning redevelopment (entered in the Land Register) | Die Gemeinde kann eine Sanierungssatzung erlassen, mit der ein Sanierungsgebiet förmlich eingerichtet wird. Dies ist im Grundbuch der betroffenen Grundstücke einzutragen. In § 143 Abs. 2 BauGB ist der Begriff des Sanierungsversuchs geregelt und wie folgt definiert: Die Gemeinde teilt dem Grundbuchamt die rechtsverbindliche Sanierungssatzung mit und hat hierbei die von der Sanierungssatzung betroffenen Grundstücke einzeln aufzuführen. Das Grundbuchamt hat in die Grundbücher dieser Grundstücke einzutragen, dass eine Sanierung durchgeführt wird (Sanierungsvermerk). Aus der gesetzlichen Regelung ist zu erkennen, dass der Eigentümer des Grundstücks an der Eintragung in „seinem“ Grundbuch nicht mitwirkt. Er hat keinen Einfluss darauf. Das Grundbuchamt ist nach § 143 Abs. 2 Bau GB verpflichtet, die Eintragung vorzunehmen. Der Sanierungsvermerk hat zunächst keine Auswirkungen auf das Grundstück. Der Eigentümer kann darüber weiterhin frei verfügen. In einem Sanierungsgebiet gelten nach dem BauGB zahlreiche spezielle Regeln. So ist neben Genehmigungspflichten auch vorgesehen, dass die Grundstückseigentümer sich an den Kosten der städtebaulichen Sanierung beteiligen müssen. In § 154 Abs. 1 BauGB heißt es dazu: Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die Gemeinde setzt den Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierungsarbeiten, die regelmäßig mehrere Jahre dauern, fest. Schuldner ist der dann aktuelle Eigentümer des Grundstücks. Sollte in einem Grundbuch ein Sanierungsvermerk eingetragen sein, muss der Erwerber damit rechnen, dass er in noch unbestimmter zukünftiger Zeit einen Zahlungsbescheid der Gemeinde erhält. Dies und die sonstigen Nachteile beim Erwerb einer Immobilie in einem Sanierungsgebiet sollte der Erwerber unbedingt beachten und den Vorteilen – wie dem üblicherweise sehr günstigen Kaufpreis und den Möglichkeiten der Steuerersparnis – gegenüberstellen. Der Sanierungsvermerk wird nach Abschluss der Sanierungsarbeiten nicht automatisch gelöscht. Weder wird das Grundbuchamt von Amts wegen tätig noch teilt die Gemeinde dem Grundbuchamt den Abschluss der Sanierung mit. Es bleibt vielmehr dem Eigentümer überlassen, einen entsprechenden Antrag auf Löschung des Vermerks zu stellen. Dieser Antrag ist an die Gemeinde zu richten. |
| Satellitenstadt | satellite town; overspill town; new town | |
| Säule | column | |
| Säulenordnung | order/arrangement of columns | Die Säulenordnung ist die klassische antike Aufteilung einer Säule, beschrieben von dem römischen Architekten Vitruv (1. Jahrhundert v. Chr.) in seiner zehnbändigen „De Architectura“. Wieder entdeckt und verbreitet wird die Säulenordnung zu einem der gestalterischen Leitbilder der Renaissance. Die Säulenordnung bezieht sich auf Säulen und Gebälk griechischen Ursprungs - dorische, ionische, korinthische - und deren römische Abwandlungen - toskanische als schlichtere Version der dorischen und das Kompositkapitell, das sich an der korinthischen Säulenordung orientiert. Unterschieden werden sie in der unterschiedlichen Ausführung von Gebälk, Säule und deren Anordnung. Das Maß des Säulenquerschnittes ist ausschlaggebend für die Maße aller Gebäudeteile. Prinzipiell besteht eine klassische Säule aus Basis, Schaft und Kapitell, das das Gebälk trägt. Häufig ist bei der dorischen Säule keine oder eine wenig nennenswerte Basis vorhanden. Ansonsten besteht die Basis aus einer unterschiedlichen Abfolge von rechtwinkliger Unterlage und darüber liegenden Wülsten oder Hohlkehlen, die die Basis strukturieren und schmücken. Die Schäfte sind glatt oder mit vertikalen Rillen (Kannelüren) versehen. Das Kapitell ist oftmals aufwändig ornamentiert, besonders das korinthische und das Kompositkapitell, die ebenso wie das ionische Kapitell von gedrehten Voluten an ihren Ecken geschmückt sind. Um einen bestimmten Rhythmus und Stimmung zu erzeugen, entspricht die Höhe zum Beispiel einer dorischen Säule fünf bis sechs Mal dem unteren Säulenquerschnitt, die der ionischen dem acht- bis neunfachen. Der Achsabstand (Interkolumnium) zwischen den Säulen beträgt bei der dorischen Säule das zweieinhalbfache des unteren Durchmessers, bei der ionischen das dreifache. Selbst die Verjüngung der Säule gen Himmel ist reglementiert: dorisch auf einem Viertel und ionisch auf ein Fünftel bis ein Siebtel. Selbstverständlich orientiert sich jedes Detail an den vertikalen tragenden Bauteilen. Das horizontale Gebälk, unterstützt vom Kapitell, trägt das darauf liegende Dach. Oftmals geschmückt, ist es unterteilt in Architrav, Fries und Gesims. Obwohl schon in der Antike das Postament (Sockel mit Gesimsen) als Teil der Säulenordnung beschrieben wurde, erfreute es sich überwiegend in der Renaissance großer Beliebtheit. |
| SBS | sick building syndrome | Abkürzung für: Sick-Building-Syndrom |
| Schadenersatzansprüche des Mieters | tenant's claims for damages/ claims to compensation | Der Mieter kann gegen den Vermieter Schadenersatzansprüche haben, wenn
Der Mieter kann gleichzeitig einen Anspruch auf Mietminderung haben. Der Mieter darf den Mangel selbst beseitigen und dem Vermieter die Kosten in Rechnung stellen, wenn:
Keine Ansprüche kann der Mieter anmelden, wenn er Mängel bereits bei Vertragsschluss gekannt und trotzdem unterschrieben hat. Das Gleiche gilt, wenn der Vermieter von dem Mangel aufgrund fehlender / verspäteter Mängelanzeige des Mieters nicht rechtzeitig erfahren hat. Ein Schadenersatzanspruch kann auch geltend gemacht werden, wenn wegen bestehender Mängel eine berechtigte fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter erfolgt. Der Schadenersatzanspruch ist nicht von der formalen Wirksamkeit der Kündigung abhängig. Der Bundesgerichtshof entschied entsprechend in einem Fall, bei dem wegen eines gesundheitsgefährdenden Schimmelbefalls von Mieterseite gekündigt worden war. Der Vermieter hatte gegen die Kündigung eingewandt, dass diese durch einen Anwalt erfolgt sei, der seine Vollmacht nicht nachgewiesen hatte (BGH, Az. VIII ZR 191/12, vgl. §§ 536a, 536b BGB). |
| Schadenersatzansprüche des Vermieters | landlord's claims for damages/ claims to compensation | Der Vermieter kann Schadenersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen, wenn:
Auch falsch durchgeführte Schönheitsreparaturen können einen Schadenersatzanspruch begründen, zum Beispiel die Rückgabe einer in neutralen Farbtönen übernommenen Wohnung mit frischem Anstrich in kräftigen gelben, roten und blauen Farbtönen (siehe BGH-Urteil vom 6.11.2013, Az. VIII ZR 416/12, aber: siehe Rechtsprechung zum Thema Farbwahlklausel, vgl.: §§ 536 c Abs.2, 540 Abs.2, 546 a BGB). |
| Schadensersatz im Zivilrecht | compensation for damage under German civil law | Schadensersatz hat eine Person zu leisten, die einer anderen Person Schaden zufügt. Voraussetzung ist stets, dass zwischen der Handlung oder dem Unterlassen einer Handlung, weswegen der Schadensersatz gefordert wird, und dem entstandenen Schaden ein Ursachenzusammenhang besteht. Der Handelnde bzw. Unterlassende muss darüber hinaus in Kauf genommen haben, dass durch sein Verhalten ein Schaden entstehen konnte (Vorhersehbarkeit des Schadens). Eine Ausnahme besteht in der Gefährdungshaftung, bei der auch ein rechtmäßiges Handeln zu Schadenersatzansprüchen führen kann. Wer z.B. auf einem Spielpark für Kinder eine Rutsche aufstellt, dem ist klar, dass nicht auszuschließen ist, dass sich ein Kind bei der Benutzung einmal verletzt. Trifft dies zu, haftet er für den Personenschaden. Zu unterscheiden ist auch zwischen gesetzlichen und vertraglichen Schadensersatzansprüchen. Zu den gesetzlich geregelten Schadensersatzansprüchen zählen vor allem Ansprüche aus unerlaubter Handlung und aus unwahren Behauptungen über eine Person, die dadurch einen Schaden erleidet. Vertragliche Schadensansprüche ergeben sich aus der Verletzung von Haupt- und Nebenpflichten eines Vertrages. Schadensersatzpflichten können auch vertraglich vereinbart aber auch innerhalb bestimmter Grenzen abbedungen werden. Schließlich gibt es in besonderen Fällen auch eine Haftung für Schäden, die bei einem Dritten, nicht am Vertrag Beteiligten entstehen. So haftet beispielsweise ein vereidigter Sachverständiger, der ein fehlerhaftes Bewertungsgutachten erstellt, nicht nur dem Gutachtensauftraggeber gegenüber, sondern jedem Dritten, der auf der Grundlage eines solchen Gutachtens Entscheidungen trifft, die zu einem Vermögensschaden führen. Die Risiken von Schadensersatzpflichten können durch Abschluss von Vermögens,- Sach- und Personenschadensversicherungen abgemildert werden. Risiken einer grob fahrlässigen oder vorsätzlichen Herbeiführung eines Schadens können durch eine Vertrauensschadenversicherung zumindest teilweise abgesichert werden. |
| Schadenskataster | damage registry | Schadenskataster ist die systematische zeichnerische oder fotografische Darstellung der bei einer Schadensaufnahme an einem Bauwerk festgestellten Schäden, in der Regel mit Angaben zu Art und Ausmaß der Schäden. Schadenskataster sind vor allem in der Denkmalpflege von Bedeutung, wo sie eine wichtige Grundlage für die Planung von Instandsetzungs-, Sanierungs- und Restaurierungsmaßnahmen an Baudenkmalen bilden. |
| Schadenspauschale (Mietrecht) | flat fee for damages (law of tenancy) | n Mietverträgen wurden lange Zeit so genannte Schadenspauschalen vereinbart. Beispiel: Pauschale Mahngebühr bei Verzug mit der Mietzahlung von 2,50 Euro, Schadenspauschale bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses 300 Euro. Eine Schadenspauschale dient dazu, den Nachweis des tatsächlichen Schadens gerade bei kleineren Beträgen überflüssig zu machen. Seit einigen Jahren ist dabei zu beachten, dass dem Mieter durch eine entsprechende Formulierung im Mietvertragsformular ausdrücklich der Nachweis erlaubt sein muss, dass der jeweilige Schaden oder die geltend gemachte Wertminderung gar nicht entstanden ist oder zumindest wesentlich niedriger ist als die Schadenspauschale. Steht dies nicht im Vertrag, ist die Regelung unwirksam. Nach § 309 Nr.5 BGB ist die Vereinbarung einer Schadenspauschale im Formularmietvertrag ebenfalls unwirksam, wenn die Pauschale den Schaden übersteigt, der "nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge" zu erwarten ist. Dem Vermieter bleibt natürlich die Möglichkeit, seinen konkret entstandenen Schaden vom Mieter einzufordern - z.B. bei einer Mahnung Portokosten. Nicht zu verwechseln ist die Schadenspauschale mit einer Vertragsstrafe. Bei dieser wird dem Verwender des Vertrages im Falle der Nichtabnahme der Leistung, der verspäteten Abnahme, des Zahlungsverzuges oder der Lösung des Vertragspartners vom Vertrag Zahlung eines bestimmten Geldbetrages versprochen. Gegenüber Mietern von Wohnraum sind Vertragsstrafen-Vereinbarungen unwirksam (§ 555 BGB). Schadenspauschalen für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses beinhalten im Prinzip die Vereinbarung einer Strafzahlung für die Lösung des Vertragspartners vom Vertrag und werden damit oft als unwirksame Vertragsstrafen angesehen. |
| Schädliche Bodenveränderungen | harmful changes to the soil | |
| Schädliche Verwendung (Wohn-Riester) | detrimental use ("Wohn-Riester": Home Ownership Pensions Act | |
| Schädlingsbekämpfungsmittel | pesticide; insecticide | |
| Schadstoffe | harmful or noxious substance; pollutant; contaminant | Schadstoffe sind in der Umwelt vorkommende Stoffe oder Stoffgemische, welche bei einem Eintrag in Ökosysteme oder bei der Aufnahme durch lebende Organismen oder an Sachgütern nachteilige Wirkungen hervorrufen können. |
| Schalenkonstruktion | shell structure | Schalenkonstruktionen kommen in der Bautechnik bei Flächentragwerken zum Einsatz. Eine Schale wird dabei meist als Tragwerk in Form einer gekrümmten Fläche definiert. Dieses kann Belastungen durch Biegung und Längskräfte sowohl senkrecht als auch in der Ebene aufnehmen. Eine Schalenkonstruktion besitzt keine Stützen; ihre Stärke ist sehr gering im Verhältnis zu ihrem Ausmaß. Schalenkonstruktionen haben Spannweiten von bis zu 150 Metern. Sie können viele unterschiedliche Formen annehmen, zum Beispiel die einer Kuppel oder auch eines Paraboloids. Als eine der ersten Schalenkonstruktionen wird das Pantheon in Rom angesehen (erbaut etwa 118 bis 125 n.Chr.). Der Bau weist eine innere und eine äußere Schale auf, die aus Gussbeton bestehen. Dieser wurde im Römischen Reich seit dem 2. Jahrhundert v.Chr. verwendet. Die Spannweite der Kuppel beträgt 43,50 Meter. In der DDR waren die Schalenbauten des Ingenieurs Ulrich Müther bekannt. Dieser Baustil wurde verwendet, weil er zwar zeitaufwändiger, aber materialsparend war. Seit den 1960er Jahren wurden dort verschiedene Formen von Schalenkonstruktionen z.B. für Planetariumsdächer, Messegebäude, Restaurants oder Bobbahnen verwendet. Im modernen Industriebau werden vorgefertigte Schalenkonstruktionen benutzt, um zum Beispiel bei Werkhallen oder Hallenbädern möglichst ökonomisch eine große Spannweite ohne Stützkonstruktion zu erzielen. |
| Schall | sound | Als Schall bezeichnet man mechanische Schwingungen in gasförmigen (Luftschall), flüssigen (Flüssigkeitsschall) und festen (Körperschall) Medien. Physikalisch gesehen ist Schall eine Welle. Der Hörbereich des menschlichen Ohres ist abhängig:
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| Schalldämmung | sound insulation | Die Schalldämmung stellt heute eine wichtige Komponente der Planung von Bauwerken, Wohnanlagen und Siedlungen dar. Lärm gilt als gesundheitsschädlich. Der Wohnbereich muss eine Erholung vom Arbeitsalltag ermöglichen, die möglichst frei von störenden Geräuschen ist. Rechtlich sind dem Wunsch nach maximaler Wohnruhe allerdings Grenzen gesetzt, die meist durch Ortsüblichkeit oder den normalen Wohngebrauch der Nachbarwohnungen definiert sind. Auch Kinderlärm ist in gewissem Rahmen hinzunehmen. Baulich wird die Schalldämmung durch räumliche Trennung von Nutzungseinheiten, hohe Bauteilmasse oder mehrschalige Wand- und Deckenkonstruktionen umgesetzt. Bei Böden wird zum Beispiel schwimmdender Estrich verwendet. Bei nachgerüsteten Parkett- und Laminatböden in Etagenwohnungen werden mindestens flexible, lärmdämmende Schichten unter dem Parkettboden verlegt. Nicht immer ist eine Trittschallfolie ausreichend. Durch moderne Schallschutzverglasungen können gute Schalldämmwerte bei den Fenstern erzielt werden. Dies erweist sich besonders in der Nähe von Straßen oder im Innenstadtbereich als sinnvoll. Zwischen Reihenhäusern werden durch den Planer in der Regel Trennfugen vorgesehen, um eine Ausbreitung von Körperschall zu unterbinden. Eine Gefahr stellen sogenannte Schallbrücken dar, also Bauteile, die unbeabsichtigt eine feste Verbindung zwischen den Komponenten schaffen, welche eigentlich getrennt bleiben sollten. Bei mehrschaligen Konstruktionen ergibt sich oft das Problem, dass die Schalen aus anderen baulichen Erwägungen heraus nicht in ausreichendem Abstand voneinander platziert werden können. Dies reduziert jedoch die Schalldämmungswirkung. Schall mit tiefen Frequenzen erfordert grundsätzlich einen höheren Aufwand bei der Schalldämmung als niederfrequenter Schall. Die bauliche Ausführung von Schalldämmarbeiten wird in Deutschland in einschlägigen Normen beschrieben – zum Beispiel der DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau. |
| Schalldruckpegel | sound (intensity or pressure) level | Der Schalldruckpegel (Schallpegel) ist das Maß für die Stärke eines Schallereignisses und wird in Dezibel (dB) gemessen. Die dB-Skala ist wegen der großen Spanne des menschlichen Hörvermögens (sechs Zehnerpotenzen vom kleinsten zum größten hörbaren Schalldruck) logarithmisch aufgebaut (0 dB = Hörschwelle, 120-130 dB = Schmerzschwelle). Die Schalldruckpegelmessung erfolgt durch Schallpegelmesser. Die Stärke eines Schalldruckpegels wird in dB ge messen. Eine Erhöhung des Schalldruckpegels um 10 dB (A) verdoppelt bei Schallpegeln über 50 dB den subjektiven Schalleindruck. Eine Frequenzbewertung ist bei der Schalldruck pegelmessung erforderlich, um der unterschiedli chen Empfindlichkeit des menschlichen Ohres Rechnung zu tragen. So werden tiefe und sehr hohe Töne bei gleichen Schalldruckpegeln als we niger laut empfunden als Töne mittlerer Frequenz. Durch die A-Bewertung (Dezibel A oder dB [A]) wird dieser unterschiedlichen Empfindlichkeit des menschlichen Ohres Rechnung getragen. Die phy sikalischen Messungen erfassen hierbei zunächst nur die Schallpegel in dB, "bewerten" diese aber dann, indem mit dem A-Filter die höheren und tieferen Frequenzen entsprechend herausgefiltert werden. Der so bewertete Schallpegel wird in dB(A) ange geben. Der äquivalente Dauerschallpegel Leq oder Mitte lungspegel Lm ist der zeitliche energetische Mittel wert eines Pegelverlaufes und dient zur Kennzeich nung der Belastung durch Geräusche mit zeitlich veränderlichen Schallpegeln (z.B. bei der Beurtei lung des Straßenverkehrs mit unterschiedlich ge räuschintensiven Fahrzeugen). |
| Schallschutz | noise insulation; sound insulation; sound proofing | Übermäßige Lärmimmissionen erfordern einen Schallschutz. Störender Lärm kann von außerhalb des Gebäudes oder auch von Nachbarwohnungen und Hausinstallationen (Sanitäranlagen, Aufzügen) herrühren. Bei den gesetzlichen Rahmenbedingungen sind der Schallschutz im Städtebau und der Schallschutz bei der Errichtung von Gebäuden zu unterscheiden. Grundsätzlich müssen nach § 1 Abs.5 Baugesetzbuch (BauGB) die Belange des Umweltschutzes bei der Bauleitplanung beachtet werden. Dazu gehört auch der Schallschutz. § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) schreibt vor, dass für eine bestimmte Nutzung vorgesehene Flächen einander so zugeordnet werden müssen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf Wohngebiete möglichst nicht stattfinden. Der Schallschutz soll nach diesen Vorschriften soweit wie möglich berücksichtigt werden, er hat jedoch keinen Vorrang gegenüber anderen Belangen. Werkzeug der sachgerechten Schallschutzplanung ist die DIN 18005 Teil 1, die sowohl Orientierungswerte für Schallimmissionen im Städtebau, als auch Berechnungsverfahren enthält. Die Orientierungswerte sind dabei nicht Teil der Norm, da sie nur in einem Beiblatt erwähnt werden. Sie sind nicht rechtsverbindlich. Die Planungsbehörde kann bei der Erstellung des Bebauungsplanes Lärmschutzmaßnahmen vorsehen. Dies können z.B. Lärmschutzwände, nicht bebaubare Flächen zur Abstandswahrung oder Maßnahmen an Gebäuden wie z.B. Schallschutzfenster sein. Als weitere wichtige Vorschrift ist die TA Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) zu nennen. In dieser Regelung finden sich Immissionsrichtwerte für Schallimmissionen von Gewerbebetrieben und genehmigungsbedürftigen sowie bestimmten nicht genehmigungsbedürftigen Anlagen. Diese Richtwerte dürfen nur in einem bestimmten (meist tageszeitabhängigen) Maße überschritten werden. Die VDI-Richtlinie 2058 enthält Richtwerte zur Beurteilung von Lärm am Arbeitsplatz. Ferner behandelt die VDI-Richtlinie 3724 von Freizeiteinrichtungen (z.B. Sportstätten) ausgehende Geräusche. Bei Errichtung und Umbau von Gebäuden ist die DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) zu beachten. Diese Norm enthält verbindliche Grenzwerte z.B. für den in einer Wohnung hörbaren Trittschall aus der darüber liegenden Wohnung. |
| Schallschutz, aktiver | noise/sound insulation; sound proofing, active | Mit aktivem Schallschutz bezeichnet man primäre, konstruktive Schallschutzmaßnahmen direkt an der Schallquelle sowie sekundären Schallschutz durch Behinderung der Schallausbreitung. |
| Schallschutz, passiver | noise/sound insulation; sound proofing, passive | Unter passivem Schallschutz versteht man die Verbesserung der Schalldämmung an Häusern, so dass weniger Lärm in die bewohnten Räume eindringen kann. Zu den diesbezüglichen Maßnahmen gehören die Verbesserung der Schalldämmung der Fenster, Maßnahmen an Wandflächen, die Verlegung "lärmempfindlicher" Räume zur lärmabgewandten Seite, aber auch individuelle Lärmschutzmaßnahmen wie zum Beispiel Ohrstöpsel. |
| Schallschutz, primärer | noise control, primary | Mit diesem Begriff bezeichnet man konstruktive Maßnahmen an der Schallquelle, welche die Entstehung von Schall reduzieren (zum Beispiel schräg- statt gerad-verzahnte Zahnräder). Sekundärer Schallschutz behindert die Ausbreitung von Schall durch Primärer Schallschutz ist stets dem sekundären vorzuziehen. |
| Schallschutz, sekundärer | noise control, secondary | |
| Schallschutzfenster | noise protection window; soundproof window; sound-insulating window | Unter Schallschutzfenstern versteht man Fenster mit speziellen konstruktiven Merkmalen, die einen erheblichen Widerstand gegen das Eindringen von Schallwellen in die Gebäude leisten. Hierzu werden spezielle Konstruktionen angewendet, unter anderem umlaufende elastische Dichtungen zwischen Flügel- und Blendrahmen, Mehrfachverglasung aus Isolierglas, zum Teil mit Gasfüllung und/oder Einfachgläsern unterschiedlicher Dicke bei möglichst großem Scheibenabstand. Eine Verbesserung der Schalldämmung vorhandener Fenster wird erreicht durch
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| Schallschutzwand | noise barrier wall; sound protection wall; soundproof wall | |
| Schaltbares Glas | switchable glass | Schaltbare Gläser (auch: intelligente Gläser) ermöglichen das Verändern der Lichtdurchlässigkeit einer Scheibe per Knopfdruck oder durch ein sensorgesteuertes automatisches System abhängig von der Sonneneinstrahlung. Es gibt drei Varianten: Elektrochrome Gläser: Elektrochrome Materialien wie zum Beispiel Wolframoxid ändern ihre Lichtdurchlässigkeit je nach angelegter Gleichspannung. Bei 3 Volt verfärbt sich die elektrochrome Schicht zwischen zwei Glasscheiben bläulich. Der Verfärbungsvorgang kann jedoch einige Zeit dauern – von einigen Sekunden bis zu einigen Minuten. Durch Änderung der Polarität der Spannung kann die Verfärbung wieder aufgehoben werden. Das Anlegen der Spannung kann manuell oder mit Hilfe von lichtempfindlichen Sensoren automatisch erfolgen. Das System wird bei KfZ-Fenstern, aber auch zum Hitzeschutz bei Gebäudeverglasungen eingesetzt. Gaschrome Gläser: Diese bestehen aus zwei Scheiben mit einem Hohlraum, in den bei Bedarf ein wasserstoffhaltiges Gas eingeleitet wird, das ansonsten in einem geschlossenen System im Fensterrahmen zirkuliert. Das Glas verfärbt sich bläulich, die Durchsichtigkeit bleibt erhalten. Der Grad der Blaufärbung ist regelbar. Auch hier ist eine Steuereinrichtung sowie Strom vonnöten. Das System eignet sich in erster Linie zum sommerlichen Hitzeschutz. LC-Gläser: Die Abkürzung LC steht für liquid crystal – Flüssigkristall. Diese Verbundgläser bestehen aus zwei Glasscheiben, zwischen denen in zwei Zwischenfolien ein Flüssigkristall-Film eingebettet ist. Solange die Flüssigkristalle nicht elektrischem Strom ausgesetzt sind, befinden sie sich in einem ungeordneten Zustand. Das Glas ist dann nach beiden Seiten undurchlässig für Licht und Blicke. Sobald die Kristalle jedoch elektrischer Spannung ausgesetzt werden, richten sie sich einheitlich aus. Das Glas wird nun durchsichtig. Die Glasscheiben können zudem klar oder getönt sein. Die Einfärbung kann automatisch abhängig von der Sonneneinstrahlung oder auf Knopfdruck ausgelöst werden. Diese Variante kann nicht nur als Hitze-, sondern insbesondere auch als temporärer Sichtschutz eingesetzt werden. |
| Schattenwurf durch Bäume | shade from large trees on the property | Stehen auf dem Grundstück eines Mietshauses große Bäume, kann es zur "Beschattung" von Wohnungen kommen. Einen Grund zur Mietminderung stellt selbige nicht dar. Allenfalls beim Vertragsabschluss kann der Mieter den Wunsch nach einem verringerten Mietzins äußern – es ist jedoch dem Vermieter überlassen, ob er dem nachkommt. Wegen verringerten Lichteinfalls in der Mietwohnung ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Bäume auszulichten oder gar zu fällen. Unter Umständen ist ihm dies sogar durch eine örtliche Baumschutzverordnung untersagt. Seine Verkehrssicherungspflicht verpflichtet ihn jedoch dazu, regelmäßig (etwa alle sechs Monate) eine Sichtkontrolle der Bäume auf morsche Äste hin vorzunehmen und derartige Gefahrenquellen zu entfernen. Ein Grundsatzurteil zum Schattenwurf durch Bäume fällte der Bundesgerichtshof am 10.7.2015 (Az. V ZR 229/14). Die Eigentümer eines Reihenhauses hatten von der Gemeinde verlangt, zwei auf benachbartem Gemeindeland stehende, 25 Meter hohe Bäume zu fällen, weil diese ihren Garten „verschatteten“. Darunter leide ihre Zucht von Bonsai-Bäumen. Das Gericht wies die entsprechende Klage ab, da die großen Bäume den in der Landesbauordnung vorgeschriebenen Abstand zur Grundstücksgrenze einhielten (bzw. um das Doppelte überschritten). Ungewöhnlich schwere Nachteile für die Garteneigentümer seien nicht zu erkennen. Auch sei ein öffentlicher Park nun einmal ein Ort, in dem große Bäume dazugehörten – zur Verbesserung der Atemluft, zur Steigerung des Erholungswertes und als Rückzugsort für Tiere. In Gärten von privaten Häusern sei schließlich für große Bäume oft nicht genug Platz. |
| Schatzfund | treasure trove | Das Bürgerliche Gesetzbuch definiert einen Schatz als eine Sache, die so lange verborgen gelegen hat, dass ihr Eigentümer nicht mehr zu ermitteln ist (§ 984 BGB). Das Gesetz regelt auch, wie mit einem aufgefundenen Schatz zu verfahren ist: Der Entdecker wird zur Hälfte Eigentümer, zur anderen Hälfte der Eigentümer der Sache, in der der Schatz verborgen war, also zum Beispiel der Grundeigentümer, auf dessen Land der Schatz gefunden wurde. Das Landgericht Düsseldorf hatte sich 2012 mit einem Fall zu befassen, in dem der Käufer eines älteren Mehrfamilienhauses bei der Renovierung einer Wohnung in einem eingemauerten Kachelofen zwei Stahlkassetten gefunden hatte. Darin befanden sich 303.700 DM in Banknoten, welche teils mit Banderolen aus den Jahren 1971 bis 1977 versehen waren. Eine vormalige Eigentümerin des Gebäudes hatte bis zu ihrem Ableben im Jahr 1993 in der Wohnung gewohnt. Der Finder gab das Geld auf dem Fundbüro ab – in der Hoffnung, ganz offiziell Eigentümer zu werden, da er ja sowohl der Finder als auch der Eigentümer des Hauses und des Kachelofens war. Allerdings wurde er von den Erben der ehemaligen Eigentümerin verklagt, die mangels passender Verwandtschaft die von Bodelschwinghschen Stiftungen Bethel zur Alleinerbin bestimmt hatte. Das Gericht entschied zu Gunsten der evangelischen Organisation: Hier liege gar kein Schatzfund im Sinne des Gesetzes vor, da das Geld anhand der Banderolen der damaligen Bewohnerin eindeutig zugeordnet werden könne. Außerdem gab es eine Zeugin, die die wohlhabende Dame kurz vor ihrem Tod hatte sagen hören „Es gibt Menschen, die Geld im Kamin verstecken.“ Der Finder musste sich mit 5.000 Euro Finderlohn begnügen (LG Düsseldorf, Urteil vom 27.07.2012, 15 O 103/11). |
| Schätzgebühr (Baufinanzierung) | appraisal fee (construction finance) | Nebenkosten der Baufinanzierung. Schätzgebühren wurden bis 2007 und teilweise darüber hinaus von kreditgebenden Instituten für die Ermittlung des Beleihungswerts der Immobilie berechnet. Die Spannen hierbei waren groß. Es gab Banken und Sparkassen, die für ihre gutachterliche Tätigkeit kein Geld verlangten. Andere nahmen einen Festbetrag oder gar 0,2 bis 0,6 % der Darlehenssumme. Es konnte sich also um einige hundert oder um tausende Euro handeln. Die Schätzgebühr wurde bei der Berechnung des Effektivzinses nicht berücksichtigt. Es ist nicht ausgeschlossen, dass heute noch immer Schätz- bzw. Wertermittlungsgebühren verlangt werden. 2007 änderte sich die Rechtslage, als das Landgericht Stuttgart erstmals entschied, dass das Geldinstitut die Schätzung in eigenem Interesse vornehme und es sich somit nicht um eine Dienstleistung handele, für die dem Kunden zusätzliche Beträge in Rechnung gestellt werden könnten (Urteil vom 24.04.2007, Az. 20 O 9/07). Eine Vereinbarung entsprechender Zahlungspflichten in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen stelle eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers dar. Das Oberlandesgericht Stuttgart bestätigte die Entscheidung. Auch das OLG Düsseldorf entschied in diesem Sinne (Urteil vom 05.11.2009, Az. I U 17/09). Eine im Rahmen individuell ausgehandelter Vertragsklauseln vereinbarte Schätzgebühr kann allerdings wirksam sein. |
| Schätzungsausschuss bei Landpacht | appraisal committee for the lease of property | Der Schätzungsausschuss im Landpachtrecht besteht aus Sachverständigen. In vielen Pachtverträgen über landwirtschaftlich genutzte Betriebe und Flächen wird vereinbart, dass er im Auftrag der Vertragspartner bestimmte Bewertungen vornehmen soll. Unter anderem werden jeweils bei Beginn und Ende der Pacht geschätzt:
Falls dies innerhalb einer Frist von z.B. zwei Wochen nicht passiert, wird der Obmann von einem Verband (z.B. Bauernverband) bestimmt. Die Tätigkeit des Ausschuss richtet sich nach §§ 317 ff. BGB ("Bestimmung der Leistung durch einen Dritten") und der Schätzungsordnung für das landwirtschaftliche Pachtwesen. Der Schätzungsausschuss arbeitet nicht umsonst: Jeder Sachverständige erhält 1% aller vom Ausschuss bearbeiteten Werte. Der Obmann erhält 1,1%. Eine exakte schriftliche Formulierung der Aufgabe des Schätzungsausschusses und der Hononarvereinbarung bewahrt vor späteren Streitigkeiten. Auch nach dem Bodenschätzungsgesetz sind Schätzungsausschüsse zu bilden. Sie dienen jedoch u.a. der Bemessung von Steuern. Für jeden Finanzamtsbezirk existiert ein Schätzungsausschuss, dem der Leiter des örtlichen Finanzamtes vorsteht. Gegen Schätzungsergebnisse kann vom Grundeigentümer nach der Abgabenordnung Einspruch erhoben werden; über diesen entscheidet dann die Finanzbehörde. |
| Schätzwert | appraised value; assessed value; assessment; estimated value | Der Schätzwert einer Immobilie ist ein durch Schätzung ermittelter Wert, von dem angenommen wird, dass er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr als Preis realisierbar ist. Die Ausgangsgrundlage für die Schätzung kann eine berechnete oder eine auf reiner Erfahrung beruhende Beurteilungsgrundlage sein. Die berechnete Beurteilungsgrundlage beruht auf Bewertungsverfahren, die zu einer Annährungsgröße führen und durch abschließende Schätzung nach oben oder unten korrigiert werden. Man bezeichnet dies als Marktanpassung. Eine Reihe von Gutachterausschüssen liefern Marktanpassungsfaktoren. Auch die Rundung eines berechneten Ergebnisses ist eine Schätzgröße. Beruht die Schätzung ausschließlich auf Erfahrung, ergibt sich daraus das Problem, dass der geschätzte Wert in der Regel nicht plausibilisiert oder begründet werden kann. Das Schätzergebnis hängt dann wegen seiner Subjektivität von der Unabhängigkeit und Glaubwürdigkeit des Schätzers ab. Im Rahmen der normierten Immobilienbewertung nach WertV ist ein solches Schätzverfahren nicht zulässig. Es gibt jedoch eine Methode, im Rahmen reiner Schätzungen zu einer relativen Wertsicherheit dadurch zu gelangen, dass mehrere erfahrene, glaubwürdige, voneinander unabhängige Schätzer befragt werden und das sich daraus ergebende arithmetische Mittel der Schätzwerte gerundet wird. Der Tatsache, dass ermittelte Immobilienwerte am Ende stets Schätzgrößen sind, auch wenn sie auf einem Bewertungsverfahren beruhen, wird in der Rechtsprechung dadurch Rechnung getragen, dass für die Annahme der Richtigkeit einer Schätzgröße ein Wertkorridor z.B. +/- 20 Prozent zugelassen wird. |
| Scheidewand | partition; (fig.) barrier | Seit Mitte des 19. Jahrhunderts wurden Wände innerhalb von Gebäuden zunehmend als leichte Wandkonstruktionen ausgeführt. Diese Wände wurden auch als Scheidewand, Leichtwand, Teilungs- oder Trennwand bezeichnet. Sie ermöglichten eine Aufteilung der Räume unabhängig vom System der tragenden Wände. Da sie im Vergleich zu den tragenden Wänden eine deutlich geringere Stärke (z. B. 50 mm) hatten, ergab sich zudem ein Raumgewinn bei gleichzeitiger Materialersparnis. Leichte Trennwände sind heute noch in vielen Altbauten, insbesondere in großstädtischen Mietshäusern, zu finden. Ihre Nachteile sind die geringe Belastbarkeit, z. B. im Hinblick auf das Anbringen von Wandschränken oder Regalen, sowie die schlechte Geräuschdämmung. Letztere kann insbesondere dort zum Problem werden, wo leichte Trennwände nicht nur zwischen Räumen innerhalb einer Wohnung sondern auch zwischen unterschiedlichen Wohnungen errichtet wurden. |
| Scheinbestandteil | temporary element of a property that does not form part of e.g. the freehold, e.g. contractor's huts on a building site | Im Gegensatz zum wesentlichen Bestandteil eines Grundstücks, der auf Dauer fest mit dem Grundstück verbunden ist, ist die feste Verbindung des Scheinbestandteils mit dem Grundstück nur vorübergehender Natur. So sind z.B. die von einem Gärtner eingepflanzten, aber zum Verkauf und damit zur Umpflanzung bestimmten Bäume Scheinbestandteil. Das gleiche gilt von festen Einbauten eines Mieters in der Wohnung, der diese Einbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder entfernen muss. Vom Zubehör unterscheidet sich der wesentliche Bestandteil dadurch, dass Zubehör beweglich und nicht mit einer anderen Sache bzw. einem Grundstück fest verbunden ist. |
| Scheinselbstständigkeit | pseudo self-employment | Was Scheinselbstständigkeit ist, wurde erstmals mit Wirkung zum 1.1.1999 im Sozialgesetzbuch geregelt. Die Kritik veranlasste den Gesetzgeber allerdings, die Vorschriften wiederholt zu korrigieren. Während früher die Vermutungsregel galt, nach der bei Vorliegen von drei der nachstehenden fünf Anhaltspunkte eine Scheinselbständigkeit unterstellt wird und das Gegenteil, nämlich die Selbständigkeit vom Betroffenen nachgewiesen werden musste, ist es seit 2003 die Aufgabe der Sozialversicherungsträger, die Scheinselbständigkeit zu beweisen. Anhaltspunkte dafür sind:
Handelsvertreter fallen nicht unter die Vorschrift, wenn sie ihre Tätigkeit im Wesentlichen frei gestalten und ihre Arbeitszeit frei bestimmen können. Mit der Neuregelung ist klar gestellt, was vorher in vielen Einzelentscheidungen besonders von Arbeits- und Sozialgerichten so gesehen wurde. Stellt sich nach Prüfung durch die Sozialversicherungsträger (oder Krankenkasse) heraus, dass keine Selbständigkeit vorliegt, ergeben sich als Folgen:
Von der Regelung sind Maklerunternehmen nur betroffen, wenn sie "freie Mitarbeiter" beschäftigen, die keinen tatsächlichen Handelsvertreterstatus haben, die also ihre Arbeitszeit und Tätigkeit nicht frei bestimmen können. Wer dagegen seinen Außendienst auf die Handelsvertreterbasis gestellt hat (Handelsvertreter sind keine weisungsgebundenen Abhängigen) muss von der neuen Regelung nichts befürchten. Treten Zweifel darüber auf, ob Scheinselbständigkeit gegeben ist, können sowohl Auftraggeber als auch Auftragnehmer im Rahmen eines sogenannten Antragverfahrens eine Feststellung des sozialversicherungsrechtlichen Status durch die Bundesversicherungsanstalt oder die Krankenkasse herbeiführen, die ihre Entscheidung dann auch begründen muss. |
| SchfG | German act regulating the work of chimney sweeps | Abkürzung für: Schornsteinfegergesetz |
| SchfHwG | German chimney sweepers' craft and trade act | Abkürzung für: Schornsteinfeger-Handwerksgesetz beziehungsweise Gesetz über das Berufsrecht und die Versorgung im Schornsteinfegerhandwerk vom 26.11.2008. |
| Schichtmauerwerk | coursed (rubble) masonry | Das Schichtmauerwerk ist ein Mauerwerksverband, bei dem Bruchsteine oder Quadersteine zu einem regelmäßigen oder hammerrechten Mauerwerk geschichtet werden. Dabei sind sowohl durchgehende als auch wechselnde Lagerfugen möglich. |
| Schiedsamt | arbitration board | Auf der Grundlage von § 15a EGZPO (Einführungsgesetz zur Zivilprozessordnung) haben viele Bundesländer Landesschlichtungsgesetze erlassen. Ziel war es, die Gerichte von weniger erheblichen Rechtsstreitigkeiten zu entlasten. Erreicht werden sollte dies dadurch, dass man das gerichtliche Vorgehen in bestimmten Fällen von einem vorher durchgeführten Schlichtungsversuch abhängig machte. Ansprechpartner dafür sind meist Schiedsämter (in einigen Bundesländern: Gütestellen). Diese haben die Aufgabe, in Streitigkeiten zu vermitteln und einen Gerichtsprozess zu vermeiden. Es soll also eine gütliche Einigung zwischen den Parteien erreicht werden. Das Schiedsamt selbst entscheidet dabei nicht als "Schiedsrichter" über Recht oder Unrecht. Die Schiedspersonen bezeichnet man als "Schiedsfrau" oder "Schiedsmann", sie arbeiten ehrenamtlich und haben eine Vermittlerrolle. In einigen Bundesländern existieren Schiedsämter bereits seit preußischer Zeit, in anderen wurden ähnliche Institutionen erst in den vergangenen Jahren eingeführt. So gibt es in Hamburg z.B. die Streitschlichtung der Öffentlichen Rechtsauskunft (ÖRA). In Niedersachsen hat jede Samtgemeinde und kreisfreie Stadt ein Schiedsamt einzurichten, welches dem Amtsgericht untersteht. Dieses vollstreckt ggf. die Ergebnisse des Schiedsverfahrens. Die Landesschlichtungsgesetze regeln, dass bei bestimmten zivilrechtlichen Streitigkeiten zwingend ein vorgerichtliches Schlichtungsverfahren durchzuführen ist. Erst wenn dieses gescheitert ist, kann Klage erhoben werden. Beispiel Schleswig-Holstein: Hier ist eine Schlichtung obligatorisch bei
Nicht vorgeschrieben ist eine Schlichtung,
Auch im Bereich des Strafrechts ist bei bestimmten Delikten eine Schlichtung bzw. ein sogenannter „Sühneversuch“ durchzuführen, bevor es vor Gericht geht. Betroffen sind hier speziell folgende Delikte:
Voraussetzung ist, dass die Staatsanwaltschaft kein öffentliches Interesse an einer Strafverfolgung sieht. Nach einem erfolglosen obligatorischen Sühneversuch im Beisein eines Schiedsmannes oder einer Schiedsfrau kann der Geschädigte eine strafrechtliche Privatklage einreichen. Diese hat nichts mit einer zivilrechtlichen Klage zu tun und zielt nicht auf Geldansprüche ab; es handelt sich dabei um ein Strafverfahren ohne Beteiligung der Staatsanwaltschaft. Beweise sind vom Kläger vorzulegen. |
| Schiedsgericht | court of arbitration; arbitration tribunal | Unter einem Schiedsgericht versteht man eine – nicht staatliche – Instanz, die ohne formellen Gerichtsprozess bei einem Streitfall hinzugezogen wird mit dem Ziel, diesen möglichst gütlich beizulegen. Ein Schiedsgericht tritt üblicherweise auf Wunsch beider Parteien bzw. aufgrund einer entsprechenden vertraglichen Absprache zusammen. Seine Entscheidung bezeichnet man als Schiedsspruch. Handelsrechtliches Schiedsgericht: So gibt es zum Beispiel bei der Hamburger Handelskammer ein Schiedsgericht, das auf Basis einer eigenen Schiedsordnung zusammentritt und Streitigkeiten unter Kaufleuten, aber grundsätzlich auch zwischen Kaufleuten und Nichtkaufleuten verhandelt. Dort entscheidet bei Streitwerten unter 25.000 Euro ein Einzelschiedsrichter über den Streitfall. Sind die Parteien nicht in der Lage, sich auf einen Schiedsrichter zu einigen, wird dieser durch die Kammer bestimmt. Bei einem höheren Streitwert entscheidet ein Dreiergremium; auch dieses kann notfalls durch die Kammer benannt werden. Die Verfahrenskosten richten sich nach einer Gebührenordnung. Die Schiedssprüche sind verbindlich und können nur bei groben Verfahrensfehlern aufgehoben werden. Sie können auch durch das jeweils zuständige Oberlandesgericht für vollstreckbar erklärt und dann vollstreckt werden. Grundsätzlich sind Schiedsverfahren kostengünstiger als Verfahren über mehrere Instanzen vor staatlichen Gerichten. Internationales Schiedsgericht: Ein wichtiges internationales Schiedsgericht ist das ICSID (International Centre for Settlement of Investment Disputes bzw. Internationales Zentrum zur Beilegung von Investitionsstreitigkeiten). Dieses hat seinen Sitz in Washington D.C. / USA und ist an die Weltbankgruppe angeschlossen. Es entscheidet in Streitfällen hinsichtlich bilateraler Investitionsschutzabkommen. Dies kann zur Folge haben, dass internationale Konzerne die Regierungen von Staaten vor dem ICSID auf Schadenersatz verklagen, wenn diese gesetzliche Regeln ändern, welche Einfluss auf bereits getätigte Investitionen haben – etwa im Umweltbereich. Schiedsgericht für Baumängel: Bauherren und Bauunternehmer können im Bauvertrag vereinbaren, dass sie etwaige Streitigkeiten untereinander über das Bauvorhaben dem Spruch eines Schiedsgerichts unterwerfen. In diesem Fall ist ein staatliches Gerichtsverfahren ausgeschlossen. Es gibt mehrere Organisationen, die Schiedsgerichtsverfahren durchführen oder Adressen von Schiedsrichtern bereithalten. Zum Beispiel:
Diese haben jeweils eigene Schiedsgerichtsordnungen, an denen sich der Verfahrensablauf ausrichtet. Schiedsgerichte bestehen meist aus drei Richtern. Der Vorteil für die Parteien liegt in einer deutlich schnelleren Lösung: Das Schiedsgericht hat mehr Zeit für den einzelnen Fall, besteht aus Fachleuten, die sich im Baubereich auskennen und ist nicht an die Arbeitszeiten von Gerichten gebunden. Es gibt keinen jahrelangen Instanzenweg, der Schiedsspruch ist für die Parteien bindend. Allerdings muss darauf hingewiesen werden, das die Kosten für eine Schiedsgerichtsentscheidung höher sind als für eine staatliche Gerichtsinstanz. Die Honorare der Richter orientieren sich an den Rechtsanwaltsgebühren, ggf. mit Zuschlägen für den Vorsitzenden. Das Hinzuziehen dritter Parteien ist nur mit deren Zustimmung möglich. Mit Haftpflichtversicherungen sollte zuvor geklärt werden, ob diese sich dem Spruch eines Schiedsgerichts unterwerfen. Eine weitere Möglichkeit ist die Streitschlichtung über Schiedspersonen (www.schiedsamt.de). |
| Schiedsverfahren / Streitschlichtung | arbitration; arbitration procedure; conciliation; mediation; settlement in arbitration proceedings/ procedure to settle disputes | Im Streitfalle muss der erste Weg nicht immer vor Gericht führen. In allen Bundesländern gibt es – mit unterschiedlichen landesrechtlichen Regelungen - Schiedspersonen, die im Streitfall zwischen den Beteiligten schlichten sollen, um eine gütliche Einigung herbeizuführen. Meist schreiben die Landesgesetze vor, dass in bestimmten Fällen eine gerichtliche Klage erst dann erhoben werden kann, wenn zuvor ein erfolgloses Schlichtungsverfahren durchgeführt wurde. Die Schlichter oder Schiedsleute sind meist Privatpersonen, die sich für das Amt zur Verfügung gestellt haben. Zwingend ist ein Schlichtungsversuch zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen in folgenden bürgerlichen Rechtsstreitigkeiten:
Eine Klage ist in diesen Fällen erst bei Vorlage einer schriftlichen Bescheinigung über die Erfolglosigkeit des Schiedsverfahrens zulässig. Ist das Verfahren erfolgreich, wird eine schriftliche Vereinbarung erstellt. Deren Einhaltung ist einklagbar. Schiedsverfahren sind kostengünstig, die Kosten liegen zum Teil nur bei 25 Euro. Auch im Strafrecht muss in bestimmten Fällen ein Schiedsverfahren oder "Sühneversuch" durchgeführt werden, bevor es vor Gericht geht. Betroffen sind hiervon die so genannten "Privatklagedelikte", zum Beispiel Hausfriedensbruch, Beleidigung, Bedrohung. |
| Schiffsmühle | ship-mill grinder | Als Schiffsmühle beziehungsweise Schiffmühle bezeichnet man eine Wassermühle, die auf einem am Ufer befestigten Schiff bzw. einer schwimmenden Plattform in einem Fließgewässer installiert ist. Das Konzept war schon im Mittelalter üblich; sein Vorteil gegenüber einer klassischen Wassermühle besteht darin, dass die Schiffsmühle sich dem Wasserstand des Flusses anpasst. Bei Bedarf kann sie leicht an einen anderen Standort verlagert oder aus dem Wasser gezogen werden. Dies bietet sich etwa bei Eisgang oder Niedrigwasser an. Man kann sie an der strömungsintensivsten Stelle des Gewässers, zum Beispiel an einem Brückenpfeiler, befestigen und dann rund um die Uhr die konstante Strömungsenergie des Flusses nutzen, was bei einer am Ufer erbauten Wassermühle selten der Fall ist. Eine Schiffsmühle bestand oft aus einem uferseitigen Hausboot mit Wohnbereich der Bedienmannschaft sowie Mahlwerk und dem sogenannten Wellboot. Das Wasserrad befand sich zwischen beiden. Bereits im Jahr 540 n. Chr. sollen während der Belagerung Roms durch die Ostgoten von den Römern auf dem Tiber Schiffsmühlen eingesetzt worden sein, da die Belagerer alle Aquädukte zerstört hatten. Diese versorgten auch die Wassermühlen Roms, so dass die Versorgung der Stadt mit Mehl in Gefahr geriet. Nachdem die Schiffsmühlen als Behinderung der Schifffahrt außer Dienst gestellt wurden, sind sie heute unter dem Aspekt der Stromerzeugung wieder interessant geworden. Ein Nachbau einer historischen Schiffsmühle kann in Minden / Westfalen besichtigt werden. Auch in Magdeburg existiert eine nachgebaute historische Schiffsmühle. Hier wurde 2010 eine moderne Version der Schiffsmühle zur Stromerzeugung erprobt. Der Prototyp war 16 Meter lang, sechs Meter breit und leistete 4,5 kW. Das Wasserrad besaß eine Eintauchtiefe von 1,2 Meter. |
| Schimmel, gesundheitliche Auswirkung | fungus, mould, mildew; health effects | Schimmelpilze können folgende Gesundheitsstörungen und Erkrankungen hervorrufen: Infektionen (Mykosen) entwickeln sich meist über die Aufnahme von pathogenen (krankmachenden) Schimmelpilzen über die Luftwege. Da die Mykosen nur bei einer stark ausgeprägten Abwehrschwäche der körpereigenen Abwehr auftreten, werden sie als "Krankheit der Kranken" bezeichnet. Der primäre Infektionsherd ist meist die Lunge, seltener sind Nasennebenhöhlen und andere Organe betroffen. Vom Respirationstrakt aus können die Erreger sich über das Blut oder die Lymphwege verbreiten und dann andere innere Organe befallen. Die Infektionsgefährdung durch Schimmelpilze wird in drei Gruppen eingeteilt. Hierbei ist das Risiko durch die Schimmelpilze der Gruppe 1 am größten und in der Gruppe 3 am geringsten:
Zur Vermeidung schimmelpilzbedingte Erkrankungen bei Personen mit herabgesetzter Immunabwehr (Immunsupprimierte) wird empfohlen:
Mykotoxikosen sind Vergiftungen durch Mykotoxine. Derartige Erkrankungen können vor allem bei spezieller beruflicher Belastung (zum Beispiel Landwirtschaft, Tierhaltung, Getreideverarbeitung, Abfallwirtschaft) auftreten, wo zeitweise massive Expositionen gegenüber Schimmelpilzen möglich sind. Allerdings liegen die Sporenkonzentrationen hier oft um mehrere Zehnerpotenzen höher als in belasteten Haushalten. Schimmelpilze können auch über kontaminierte Lebensmittel Krebserkrankungen verursachen. Besonders zu beachten ist der Schimmelpilz Stachybotris chartarum, welcher eine Reihe von potenten Pilzgiften bildet. Dieser Pilz wird immer wieder in Gebäuden nachgewiesen, in denen Wasserschäden aufgetreten waren. Die gegenwärtige Datenlage lässt aber noch keine sicheren Aussagen zur Gefährdung der Bewohner durch die Inhalation von Mykotoxinen in Sporen oder Hausstaub schimmelbelasteter Wohnungen zu. Allergien werden durch eine spezifische Änderung der Reaktionsfähigkeit des Immunsystems gegenüber körperfremden Substanzen hervorgerufen. Durch die Allergie entsteht eine überschießende Abwehrreaktion des Immunsystems auf bestimmte, normalerweise harmlose Umweltstoffe (Allergene), die sich in typischen, oft mit entzündlichen Prozessen einhergehenden Symptomen äußert. Allergene sind in vielen Schimmelpilzspezies enthalten. Eine Sensibilisierung und ggf. nachfolgend die Ausprägung einer Allergie erfolgt nur bei individuell hierfür disponierten Personen. Die Sensibilisierung selbst ist noch keine Erkrankung aber eine unerlässliche Voraussetzung für die Entwicklung von Allergien. Um diese Disposition zu ermitteln, müssen spezielle Allergietestungen durchgeführt werden. Hauttestungen (Prick-Test) können eine Sensibilisierung gegen ein Pilzallergen nachweisen. Schimmelpilzhaltige Stäube sind auch gemäß TRGS (Technische Regel für Gefahrstoffe) 907 "Verzeichnis sensibilisierender Stoffe" als allergen eingestuft. Bisher wurden etwa 100 Pilzarten als Auslöser von Allergien ermittelt. Am häufigsten sind Sensibilisierungen gegenüber Alternaria alternata, Aspergillus fumigatus, Cladospo rium herbarum und Penicillium chrysogenum (notatum). Bei circa fünf Prozent der Bevölkerung in Deutschland besteht eine Sensibilisierung gegenüber Schimmelpilzen, bei den Asthmatikern bis zu 30 %. Bei jeder Expositionsabschätzung im Zusammenhang mit einem Schimmelpilzschaden in einem Gebäude ist immer auch daran zu denken, dass eine Sensibilisierung gegen Schimmelpilze bereits vor längerer Zeit erfolgt sein kann, und dass die aktuelle Umwelt in keinem Zusammenhang mit der Sensibilisierung stehen muss. Typische Beispiele einer allergischen Reaktion auf Schimmelpilze sind allergische Konjunktivitis (Augenbindehautentzündung), Rhinitis (Schnupfen), und allergisches Asthma. Die allergische Bindehautentzündung (Konjunktivitis) zeigt sich als akute Entzündung mit Rötung der Augen sowie Juckreiz und Augentränen. Eine über das ganze Jahr (perennial) auftretende allergische Rhinitis wird meist durch Innenraumallergene - vorwiegend durch Hausstaubmilben, aber auch Pilzsporen - ausgelöst. Der Zusammenhang zwischen einem Schimmelpilzbefall in Wohnungen und dem Risiko allergischer Erkrankungen bei Kindern ist epidemiologischen nachgewiesen. Wirkungen von MVOC: Schimmelpilze produzieren flüchtige organische Stoffwechselprodukte (MVOC). Viele dieser Stoffe sind am typischen "Schimmelpilzgeruch" zu erkennen. Bei einigen dieser MVOC ist nachgewiesen, dass sie toxische Wirkungen verursachen können. Es ist jedoch noch ungenügend untersucht, inwieweit die in Wohnungen auftretenden relativ geringen Konzentrationen dieser Stoffe die Gesundheit beeinflussen. Gerüche können aber, auch ohne toxikologische Grenzen zu überschreiten, Belästigungen, Gesundheitsstörungen und Erkrankungen auslösen. Eine subjektiv negativ gefärbte Geruchswahrnehmung führt zu einer individuellen Störung des Wohlbefindens, selbst wenn andere Personen hier keinerlei Reaktionen zeigen. Ein Geruch kann - zunächst unabhängig von der stofflichen Qualität der ihn verursachenden Substanzen - zu Belästigungen führen und auch eine Einschränkung der Leistungsfähigkeit verursachen, zumindest bei der Ausführung komplexer Aufgaben. Verschiedene epidemiologische Untersuchungen kommen zu dem Schluss, dass es eine deutliche Korrelation zwischen Feuchtigkeitserscheinungen in Gebäuden und einem erhöhten Risiko für Atembeschwerden gibt. Außerdem zeigten sich Assoziationen zwischen Feuchtigkeit und Symptomen wie Müdigkeit, Kopfschmerzen sowie Atemwegsinfektionen. Die Auswertung von 45 internationalen Untersuchungen erbrachte eine deutliche Korrelation von Wohnungen mit sichtbarer Feuchtigkeit, Schimmelbefall oder Schimmelgeruch mit Krankheitssymptomen. Die Autoren kommen hierbei zu dem Schluss, dass Feuchtigkeit und Schimmelbefall in Gebäuden mit einem 30 bis 50-prozentigen Anstieg verschiedener Krankheitssymptome der oberen Luftwege und mit einem 50-prozentigen Anstieg des Asthma bronchiale verbunden sind (Fisk, Lei-Gomez und Mendell 2007). |
| Schimmelbefall / Mietwohnung | mold growth/mildew attack in a rented flat | Erheblicher Schimmelbefall in der Mietwohnung stellt immer einen Wohnungsmangel dar. Er kann den Mieter zur Mietminderung oder in schlimmen Fällen zur fristlosen Kündigung berechtigen. Schimmelpilze können ernsthafte Erkrankungen verursachen und sind in Wohnräumen nicht zu tolerieren. Darüber hinaus führen sie oft – meist in der Zusammenwirkung mit Feuchtigkeit – zu erheblichen Bauschäden (z. B. Oxidation von Metallteilen, Zerrüttung von Baustoffen, Verfärbungen, abgeplatzter Putz, Verlust der Dämmwirkung von Dämmstoffen). Streit zwischen Mietern und Vermietern entsteht immer wieder darüber, wer für die Entstehung des Schimmelproblems verantwortlich ist. Denn der Verantwortliche hat auch für die Entfernung des Schimmels aufzukommen. Oft wird pauschal von Mieterseite mit Baumängeln und von Vermieterseite mit unzureichendem Lüften und Heizen argumentiert. Schimmelbildung in Wohnräumen kann jedoch eine Vielzahl von Gründen haben. In der Baufachliteratur ist von 21 möglichen Ursachen für Schimmelbildung an und in Gebäuden die Rede. Ein derzeit häufiger Grund für Schimmelbefall besteht in der zunehmenden Nachrüstung von Altbauten mit Wärmedämmungen. Häufig werden dabei wasserdampfundurchlässige Folien oder Baustoffe und Isolierfenster nachgerüstet. Beides führt dazu, dass der durch Atmung, Zimmerpflanzen, Duschen, Kochen, Wäschewaschen etc. entstehende Wasserdampf nicht mehr aus der Wohnung entweichen kann. Bei gut gedämmten Wohnungen muss deutlich häufiger gelüftet werden als vor der Sanierung. Empfohlen werden zwei bis drei Mal täglich circa 15 Minuten Stoßlüften. Gekippte Fenster sind nicht ausreichend. Nach Sanierungsmaßnahmen besteht eine Aufklärungspflicht des Vermieters über das notwendige neue Lüftungsverhalten. So entschied das Landgericht München I, dass der Vermieter nach dem Einbau neuer Isolierfenster den Mieter sachgerecht und präzise auf das nun erforderliche intensivere Lüften hinweisen müsse. Obwohl in diesem Fall der Mieter durch unzureichendes Heizen und Lüften einen Schimmelbefall verursacht hatte, konnte der Vermieter keine Schadenersatansprüche geltend machen (LG München I, 8.3.2007, Az. 31 S 14459/06). Weitere Ursachen können z. B. vor Außenwänden abgestellte Möbelstücke sein, Dämmtapeten, Wärmebrücken, Baumängel wie unsachgemäß eingebaute Dachfenster oder fehlerhafte Wärmedämmungen, Restfeuchtigkeit im Neubau oder undichte Rohrleitungen. Welche Ursache im Einzelnen vorliegt, kann oft nur ein Gutachter entscheiden. Im Handel sind jedoch Schnelltests, mit denen für wenig Geld jeder nachprüfen kann, ob in der Wohnung ein Schimmelbefall vorliegt. Ob es sich um gefährliche Schimmelarten handelt, kann meist nur ein Labortest ergeben. Von Mietern kann nicht verlangt werden, dass sie übermäßig heizen (z. B. über 20 Grad Celsius, Landgericht Lüneburg, Az. 6 S 70/00), um einer Schimmelentwicklung vorzubeugen. Mieter sind jedoch grundsätzlich zum ausreichenden Heizen und Lüften der Wohnung verpflichtet. Zu den einzuhaltenden Temperaturen und Lüftungsintervallen entscheiden die Gerichte unterschiedlich. Es ist in der Praxis schwierig, die Missachtung dieser Pflichten nachzuweisen – es sei denn, ein Gutachter hat Baumängel oder Gebäudeschäden als Ursache ausgeschlossen. Baulich bedingte Ursachen liegen im Verantwortungsbereich des Vermieters. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg kann dem Mieter keine Schuld an einer Schimmelentwicklung zugeschrieben werden, weil er die Möbel seiner Wohnung ungünstig angeordnet hat. In diesem Fall war ein Kleiderschrank an einer Außenwand platziert worden; der Vermieter hatte auf Schadenersatz geklagt (Az. 915 C 515/08, Urteil vom 19.02.2009). Ist unklar, ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeits- beziehungsweise Schimmelschäden sind, muss nach dem Bundesgerichtshof zunächst der Vermieter beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtenbereich, sondern in dem des Mieters liegt (Az. XII ZR 272/97). Kann der Vermieter diesen Nachweis erbringen und steht fest, dass die Schadensursache im Bereich der betroffenen Wohnung liegt, müssen die Mieter beweisen, dass sie nicht durch unzureichendes Heizen und Lüften den Schimmelbefall verursacht haben. In einem Urteil vom 11.07.2012 hat der Bundesgerichtshof betont, dass eine fristlose Kündigung durch den Vermieter auch möglich ist, wenn der Mieter die Miete mindert, weil er die Entstehung von Schimmel irrtümlich Baumängeln und damit dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuschreibt. Im konkreten Fall kam das Gericht nach einem Sachverständigengutachten zu dem Ergebnis, dass tatsächlich mehr hätte gelüftet und geheizt werden müssen. Erreicht der Betrag der ausstehenden Miete in solchen Fällen die Höhe von zwei Monatsmieten, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein (BGH, Az. VIII ZR 138/11). Der Bundesgerichtshof hat am 17.6.2015 betont, dass es auch bei starkem Schimmelbefall in einer Mietwohnung unverhältnismäßig sei, überhaupt keine Miete mehr zu zahlen. In dem Fall hatte der Mieter die Miete um 20 Prozent gemindert und die restlichen 80 Prozent zurückbehalten. Der Bundesgerichtshof erläuterte dazu, dass ein Zurückbehaltungsrecht an einem Teil der Miete geltend gemacht werden kann, um – vorübergehend – Druck auf den Vermieter zwecks Beseitigung von Mängeln auszuüben. Aber: Das Zurückbehaltungsrecht dürfe nicht zeitlich unbegrenzt ausgeübt werden, sondern nur solange, wie es seinen Zweck erfülle, den Vermieter zur Beseitigung von Mängeln anzuhalten. Sobald dieser Zweck erfüllt sei, müsse der zurückbehaltene Betrag gezahlt werden. Auch sei bei Ausübung eines Zurückbehaltungsrechts die Verhältnismäßigkeit zu wahren: Der zurückbehaltene Betrag müsse der Schwere des Mangels angemessen sein. Nicht zulässig sei es, den vierfachen Betrag der monatlichen Mietminderung zeitlich unbegrenzt zurückzuhalten (Az. VIII ZR 19/14). |
| Schlafgänger | night lodgers | Als Schlafgänger bezeichnete man obdachlose Personen, die in fremden Privataushalten die Möglichkeit der Übernachtung erhielten. Das Phänomen war vor allem in der 2. Hälfte des 19. Jahrhunderts bis Anfang des 20 Jahrhundert in Großstädten verbreitet. Es war die Zeit der so genannten Landflucht. Sie war dadurch gekennzeichnet, dass viele Töchter und Söhne landwirtschaftlicher Höfe vom Ertrag des Bauern nicht leben konnten und deshalb in die Städte zogen, in der Hoffnung, dort eine Arbeit zu bekommen. Das Problem war, dass sich viele keine Wohnung leisten konnten und deshalb Schlafgänger wurden. Das Bett wurde nicht selten mehrfach vermietet an Tag- und Nachtarbeiter. Sie bezahlten dafür ein so genanntes Schlafgeld. Schlafgängertum war auf jeden Fall ein Ausweg gegenüber der Obdachlosigkeit, zumal Obdachlose damals vielfach auf eine Stufe mit Bettlern und Vaganten gestellt wurden und der öffentlichen Missachtung anheimfielen. |
| Schlag | cultivated plot | Als Schlag bezeichnet man eine bewirtschaftete Fläche bzw. Parzelle in der Landwirtschaft. Meist ist hier eine Fläche gemeint, die einheitlich mit einer Feldfrucht bebaut wird („Weizenschlag“, „Roggenschlag“). Ein Feld kann in mehrere Schläge aufgeteilt werden. In der heutigen Zeit existieren bereits Ackerschlagkarteien mit Kennzeichnung von Nutzungsart, verwendeten Düngersorten und Pestiziden etc. in Form von Apps für das i-Phone. |
| Schlichtung | mediation; arbitration; settlement | |
| Schlichtungsgesetze | mediation laws | Auf der Grundlage von § 15a des Einführungsgesetzes zur Zivilprozessordnung (EGZPO) wurden seit 2001 von mehreren Bundesländern sogenannte Schlichtungsgesetze erlassen. Hierzu zählen Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. Baden-Württemberg hat mit Wirkung zum 1. Mai 2013 allerdings sein Schlichtungsgesetz wieder aufgehoben. Mit der oblgatorischen Streitschlichtung soll der Prozessflut entgegengewirkt werden. Die Gesetze schreiben vor, dass Amtsgerichte eine Klage nur dann annehmen können, wenn vorher ein Schlichtungsverfahren durch einen Notar oder Rechtsanwalt, der als Schlichter bestellt ist, ohne Ergebnis durchgeführt wurde. In einigen Bundesländern sind für die Schlichtung auch kommunale Schiedsämter oder Gütestellen eingerichtet worden. Grundsätzlich geht es um vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einer Geldsumme von 750 Euro, um nachbarschaftsrechtliche Streitigkeiten und Streitigkeiten wegen Verletzung der persönlichen Ehre, soweit sie nicht durch Rundfunk oder Presse begangen wurden. Geht es bei Vermögensstreitigkeiten um eine den genannten Betrag übersteigende Summe, ist die Schlichtung freiwillig. In einigen Bundesländern – wie etwa Hessen – wurden die Schlichtungsgesetze inzwischen abgeändert. Hier betrifft die obligatorische Schlichtung nur noch Ehr- und Nachbarschaftsstreitigkeiten und nicht mehr alle vermögensrechtlichen Streitfälle bis 750 Euro. Für rechtsstreitanfällige Gewerbezweige, wozu wegen der oft unklaren Rechtslage und den veralteten BGB-Vorschriften auch das Maklergewerbe zählt, ist die Möglichkeit der Schlichtung eine interessante Entwicklung. Solche Schlichtungen gab es allerdings in der Wirtschaft schon vor diesem Gesetz, wenn es um hohe Streitwerte ging. Ein großer Teil formeller Gerichtsverfahren wird auf diese Weise auf freiwilliger Basis verhindert. |
| Schlüsseldienst | emergency locksmith service | Schlüsseldienste beschäftigen sich überwiegend mit der Öffnung von Türschlössern im Fall verlorener Schlüssel oder zugefallener Haus- und Wohnungstüren. Weitere Einsatzgebiete sind Schlossreparaturen und die Absicherung gegen Einbrüche. Im Schlüsseldienst-Gewerbe sind einige Anbieter tätig, die sich zweifelhafter Methoden bedienen. So werden extrem überhöhte Stundensätze, Wochenend- und Nachtzuschläge gefordert, die Beträge müssen sofort und in bar bezahlt werden. Häufig werden unnötige Arbeiten durchgeführt. Auch die Werbemethoden der Branche sind teilweise umstritten. Werden über 100 Prozent höhere Sätze verlangt, als dies ortsüblich ist, handelt es sich um Wucher. Damit ist ein Straftatbestand erfüllt (§ 291 StGB). Zulässig und üblich sind allerdings Nacht-, Wochenend- sowie Feiertagszuschläge von 150 Prozent. Ab 18 Uhr wird meist der erste Zuschlag fällig. Zuschläge dürfen nur auf den Arbeitslohn und lohnabhängige Kosten wie die Anfahrt erhoben werden, aber nicht auf die Gesamtrechnung inklusive Material. Barzahlung per Sofortkasse ist auch bei seriösen Unternehmen branchenüblich. Bedrohungen zur Zahlung des Gesamtbetrages können als Nötigung strafbar sein (§ 240 StGB). Erscheint der nachts geforderte Preis zu hoch, sollte der Kunde zunächst einen angemessenen Teilbetrag begleichen und tagsüber die ortsübliche Höhe der Sätze nachprüfen (IHK, Verbraucherschutz, Preisvergleich). Liegen die Beträge um mehr als das Doppelte über dem ortsüblichen Satz, muss nur der angemessene Teil bezahlt werden. Gegebenenfalls sind gerichtliche Rückforderungen möglich (AG Bremen, Az. 4 C 12/08, Urteil vom 21.04.2009; OLG Frankfurt/M., Az. 6 W 218/01, Urteil vom 04.01.2002). Unzulässig ist das Aufbohren der Türschlösser von lediglich ins Schloss gefallenen (nicht abgeschlossenen) Türen. Meist ist hier eine Drahtöffnung ohne Beschädigung möglich und das Einbauen eines neuen Türschlosses nicht erforderlich (AG Leverkusen, Az. 23 C 366/96, Urteil vom 28.07.1997). Nicht gezahlt werden müssen Kosten für einen überflüssigen zweiten Monteur, Pkw-Bereitstellungskosten, "Sofortdienste" oder nicht durchgeführte Reparaturen. Bei telefonischer Beauftragung eines Schlüsseldienstes sollte darauf geachtet werden, ortsansässige Firmen auszuwählen. Viele Anbieter mit Großanzeigen in Adressverzeichnissen oder Anfangsbuchstaben wie "AAAA" in der Firmenbezeichnung vermitteln nur die Aufträge, teilweise an nicht ortsansässige Betriebe. Diese verlangen oft hohe Fahrtkosten und lassen lange auf sich warten. Auch Provisionen und Werbeanzeigen sind hier selbstverständlich indirekt mit zu bezahlen. Bei Telefongesprächen werden falsche oder ungenügende Auskünfte über den Preis erteilt oder es wird der Endpreis verschwiegen. Einige Firmen geben im Telefonbuch nicht ihre Adresse an, damit nicht ersichtlich ist, in welchem Ort sie ihren Sitz haben. In manchen Fällen wurden Schlüsseldienste bereits in Form einer englischen Limited Company (Ltd.) mit Sitz in Großbritannien (und ohne maßgebliches Haftungskapital) betrieben, um Schadenersatzansprüchen vorzubeugen. Derartige Praktiken sind natürlich rechtlich durchweg unzulässig – teils als Verstöße gegen das Wettbewerbsrecht, teils als Straftaten. Geprellte Kunden haben in vielen Fällen erfolgreich vor Gericht geklagt. Hier einige Beispiele:
Der Vermieter ist bei Schlüsseldienst-Einsätzen nur im Ausnahmefall in der Zahlungspflicht. Solche Ausnahmen sind:
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| Schlüsselfertig | turnkey | Planmäßiger Endzustand eines Neubaus. Beim Kauf eines "schlüsselfertigen Hauses" braucht sich der Bauherr bzw. Käufer nicht um die Fertigstellung zu kümmern. Er hat von der Planung bis zur Schlüsselübergabe nur einen Bauträger oder Generalunternehmer als Ansprechpartner. In aller Regel errichten Bauträger schlüsselfertige Häuser und verlangen dafür einen Festpreis. |
| Schlüsselnotdienst | lock and key service; emergency locksmith service | |
| Schlüsselverlust durch Mieter | loss of key by the tenant | Mietverträge enthalten üblicherweise eine Klausel, nach der der Mieter beim Verlust von Haus- oder Wohnungsschlüsseln die Kosten zu tragen bzw. für Ersatz zu sorgen hat. Nicht in allen Fällen haftet der Mieter jedoch für alle entstehenden Kosten. Geht etwa ein Schlüssel für eine Schließanlage in einem Mehrfamilienhaus verloren, müsste aus Sicherheitsgründen die gesamte Anlage ausgetauscht werden. Hier können leicht vier- oder fünfstellige Kosten entstehen. Nach der Rechtsprechung sind formularmäßige Mietvertragsklauseln, die dem Mieter bei Schlüsselverlust generell einen kompletten Austausch der Schließanlage auferlegen, unwirksam (Landgericht Berlin, Az. 64 S 551/99). Dies kann dem Gericht zufolge nur verlangt werden, wenn eine konkrete Gefahr des Missbrauchs des verlorenen Schlüssels besteht. Auch wenn beim Auszug nicht mehr alle Schlüssel vorhanden sind, kann dem Mieter nicht auf Basis eines Kostenvoranschlages der Austausch der ganzen Schließanlage aufgegeben werden. Der Vermieter kann allenfalls Schadenersatz für einen tatsächlich erfolgten Austausch der Anlage fordern (Amtsgericht Rheinbach, Az. 3 C 199/04). Hat der Mieter den Schlüsselverlust fahrlässig verschuldet, ist er leichter haftbar zu machen. So entschied das Kammergericht Berlin, dass ein Mieter die Kosten für den Austausch einer Schließanlage zu zahlen hat. Dieser hatte Wohnungs- und Haustürschlüssel zusammen mit einem Notebook sichtbar im geparkten Auto liegen lassen – woraufhin dieses aufgebrochen und die Gegenstände gestohlen worden waren. Aus den in der Tasche aufbewahrten Unterlagen ging die Adresse der Wohnung hervor (Az. 8 U 1517/07). Auf Schadenersatz für den Austausch einer kompletten Schließanlage haftet der Mieter auch nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nur dann, wenn die Anlage wirklich ausgetauscht wird. Denn sonst ist kein Schaden entstanden, der ersetzt werden müsste. Die abstrakte Möglichkeit, dass jemand den nicht mehr auffindbaren Schlüssel des Mieters verwenden könnte, um ins Haus einzudringen, reicht nicht aus, um einen Schadenersatzanspruch zu begründen (Urteil vom 05.03.2014, Az. VIII ZR 205/13). |
| Schlussrechnung | final account; final billing | Mit der Schlussrechnung werden erbrachte Bauleistungen abgerechnet. Die Berechnung der einzelnen Leistungen muss mit den in der Leistungsbeschreibung aufgeführten Leistungen korrespondieren. Hinzu kommen die später noch ausgehandelten Leistungen und solche, die sich aus besonderen und zusätzlichen Vertragsbedingungen (allgemeine und zusätzliche technische Vorschriften ATV und ZTV) ergeben. Die Schlussrechnung muss nachvollziehbar und überprüfbar sein. Die zusätzlich erbrachten Leistungen müssen in der Rechnung deutlich unterscheidbar sein von den vertraglich vereinbarten Leistungen. Leitet der Unternehmer trotz Aufforderung durch den Auftraggeber eine nachprüfbare Schlussrechnung nicht in einer angemessenen Frist zu, kann dieser bei Vorliegen eines VOB-Vertrages selbst eine Schlussrechnung erstellen (lassen) (§ 14 Nr. 4 VOB/B). Die Kosten der Erstellung der Schlussrechnung hat in einem solchen Fall der Unternehmer zu tragen. |
| Schlusszahlung: (Bauvertrag) | final payment (building contract) | Die Schlusszahlung setzt eine prüfbare Schlussrechnung (Abrechnung) des Unternehmers voraus. Außerdem muss die Bauleistung abgenommen worden sein. Die Schlusszahlung ist nach der VOB/B innerhalb von zwei Monaten nach Zugang zu leisten. Sofern sich bei Prüfung der Schlussrechnung herausstellt, dass bestimmte berechnete Leistungen nicht oder nicht vereinbarungsgemäß erbracht worden sind, ist jedenfalls der unbestrittene Teil der Schlussrechnung als Abschlagszahlung zu leisten. Mit der Schlusszahlung werden früher geltend gemachte, aber nicht erledigte Forderungen des Unternehmers ausgeschlossen, es sei denn, der Unternehmer behält sich deren Geltendmachung innerhalb von 24 Werktagen nochmals vor. Der Vorbehalt wird allerdings wieder hinfällig, wenn nicht innerhalb von weiteren 24 Werktagen über die nicht erledigte Forderung eine prüfbare Rechnung dem Auftraggeber (Bauherrn) zugesandt wird (es sei denn, der Betrag ist bereits in der prüfbaren Schlussrechnung im einzelnen aufgeführt). |
| Schmerzensgeld für Mieter | financial compensation for tenants for pain and suffering | Neben dem erlittenen materiellen Schaden kann auch Schmerzensgeld verlangt werden, wenn eine Verletzung des Körpers, der Gesundheit, der persönlichen Freiheit oder sexuellen Selbstbestimmung stattgefunden hat. Ein Mieter, der Gesundheitsschäden erlitten hat, weil die Wohnung schon bei Beginn des Vertragsverhältnisses Mängel aufwies oder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gekommen ist bzw. später aufkommende Mängel zu vertreten hat, kann Schmerzensgeld fordern. Der Vermieter muss sich dabei das Verhalten von Personen zurechnen lassen, die für ihn oder in seinem Auftrag tätig sind (Handwerker, Hausmeister). Das Landgericht Berlin sprach am 19.2.2004 einem Mieter 2.500 Euro Schmerzensgeld zu, der mit zwei Kohleneimern bei defekter Kellerbeleuchtung in den Keller gestiegen war, um Brennstoffnachschub für seinen Ofen zu holen. Der Mann war über einen 80 cm in den Gangbereich hineinragenden Holzbalken gestolpert und hatte sich so schwer verletzt, dass eine Notoperation mit zehntägigem Krankenhausaufenthalt erforderlich wurde (Az. 67 S 319/03). Die verschuldensunabhängige Haftung kann der Vermieter im Mietvertrag ausschließen. Nicht ausgeschlossen werden kann die Haftung für fahrlässig verursachte Körper- oder Gesundheitsschäden. |
| Schneeräumpflicht für Mieter | tenants' obligation to clear away snow | Die Schneeräumpflicht ist Teil der Straßenreinigungspflicht. Diese obliegt grundsätzlich der Gemeinde. Hinsichtlich der Bürgersteige werden diese Pflichten in der Regel per Satzung auf die jeweiligen Grundeigentümer übertragen. Ist das Grundstück vermietet, kann der Eigentümer die Pflicht zur Gehwegereinigung und auch zum Schneeräumen auf den oder die Mieter übertragen. Als wirksam übernommen gilt die Reinigungspflicht, wenn sie mietvertraglich vereinbart oder durch tatsächliche Übernahme der Arbeiten akzeptiert wurde. Eine nachträgliche Verpflichtung des Mieters über eine Änderung der Hausordnung ist nicht möglich. Gereinigt bzw. von Schnee befreit werden müssen Gehwege vor dem Grundstück, der Weg zum Hauseingang und ggf. der Zugang zu den Müllbehältern. Die Einzelheiten der Schneeräumpflicht werden meist in der Hausordnung geregelt. Besonders bei größeren Wohnanlagen muss eine Regelung getroffen werden, wer zu welchem Zeitpunkt zuständig ist. Es empfiehlt sich eine "Schneeräumkarte", die eine Streupflicht für einen Tag mit sich bringt und nur bei tatsächlicher Durchführung von Schneeräumarbeiten an den nächsten Mieter weitergegeben wird. Wer zum Schneeräumen verpflichtet ist, muss meist morgens ab sieben Uhr und abends bis 20 Uhr Schnee und Eis beseitigen und gegebenenfalls streuen (vorzugsweise Sand). Wann genau die Wege frei sein müssen, regeln Gemeindesatzungen. Hier kann es regionale Unterschiede geben. Meist geht man davon aus, dass der Räumpflichtige nach Ende eines Schneefalles ca. 30 Minuten abwarten darf, um festzustellen, ob es weiter schneien wird. Geräumt werden muss erst nach Ende des Schneefalles. Fällt permanent Schnee, muss aber trotzdem tagsüber mehrfach geräumt werden. Ist der Betreffende abwesend (Urlaub, Arbeit), muss er dafür sorgen, dass ein Vertreter seine Pflichten erfüllt. Mietrechtliche Probleme kann es bei älteren oder kranken Mietern geben, die nicht in der Lage sind, ihren Pflichten nachzukommen. Einige Gerichte verlangen von diesen die Bereitstellung eines Vertreters, ggf. einer Firma für die Schneeräumung (z.B. LG Kassel, WM 91, 580). Es existieren auch Urteile, die Senioren von der Schneeräumpflicht freistellen. So befreite das Amtsgericht Hamburg-Altona eine 80-jährige Mieterin von der Räumpflicht aus gesundheitlichen Gründen (Urteil vom 30.08.2006, Az. 318 A C 146/06). Die Dame konnte ein Attest vorlegen. Dem Gericht zufolge muss sie sich nicht an den Kosten für einen Räumdienst beteiligen. Auch zur Breite des zu räumenden Gehwegstreifens gibt es unterschiedliche Gerichsurteile. So muss einem Urteil des Oberlandesgericht Naumburg zufolge ein Gehweg in einer Breite von 1,20 bis 1,50 Metern frei sein (Urteil vom 11.05.2012, Az. 10 U 44/11). Dem Oberlandesgericht Nürnberg reicht ein 1 bis 1,20 Meter breiter Streifen aus (Az. 6 U 2402/00 vom 22.12.2000). Faustregel: Je mehr ein Weg benutzt wird, desto breiter ist er auch zu räumen. Kommt es zu einem Unfall, weil der Mieter seine Pflichten vernachlässigt hat, erwarten ihn hohe Schadenersatzforderungen. Auch eine Strafbarkeit wegen fahrlässiger Körperverletzung ist möglich. Beispiel: Das Oberlandesgericht Oldenburg gestand einem Passanten, der auf dem öffentlichen Gehweg vor einer Wohnanlage gestürzt war und sich komplizierte Brüche zugezogen hatte, trotz eines Mitverschuldens Schadenersatz in Höhe von über 16.000 Euro zu. Eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht sah das Gericht darin, dass der Verpflichtete (hier die Wohnungseigentümergemeinschaft) einen Hausbewohner mit der Wahrnehmung der Räum- und Streupflicht betraut hatte, der mittlerweile 82 Jahre alt war. Eine Kontrolle, ob dieser noch in der Lage war, die Wege der Wohnanlage pflichtgemäß zu räumen, hatte nicht stattgefunden. Wer also eine Räumpflicht weitergibt – sei es an eine Einzelperson oder ein Unternehmen – bleibt in der Verantwortung, wenn er deren Einhaltung nicht kontrolliert. Umso mehr, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die Pflicht vielleicht nicht ausreichend erfüllt wird (Urteil vom 13.2.2014, Az. 1 U 77/13). |
| Schneider Erich Dr. Dr. mult. | Schneider, Erich Dr. Dr. mult. | Erich Schneider (1900 – 1970) zählt zu den bedeutendsten Ökonomen der Zeit nach dem 2. Weltkrieg. Sein mathematisches Studium ermöglichte es ihm, ökonomische Tatbestände und Abläufe in Formeln darzustellen, wie sie dann auch im Bereich der „Ökonometrie“ Eingang fanden. Schneider studierte unter anderem bei Joseph Schumpeter in Bonn. Seine wissenschaftliche Laufbahn wurde durch seine Berufung an die Universität Kiel gekrönt. Dort wurde er als Nachfolger von Fritz Baade Leiter des Instituts für Weltwirtschaft. Sein Hauptwerk sind die drei Bände „Einführung in die Wirtschaftstheorie“, dem der vierte Band „Ausgewählte Kapitel der Geschichte der Wirtschaftstheorie“ folgte. |
| Schnellspartarif | fast saving tariff | Beim Schnellspartarif handelt es sich um eine Bauspartarifvariante, die bei Soforteinzahlung des Mindestsparguthabens die dann optimalen Zuteilungsvoraussetzungen nutzt. Im Gegenzug muss der Darlehensnehmer höhere Tilgungsraten und kürzere Kreditlaufzeiten akzeptieren. |
| Schönheitsreparaturen | basic repairs; (internal) decorative repairs | Unter Schönheitsreparaturen versteht man Renovierungsarbeiten, mit denen gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen in Räumen beseitigt werden. Dazu zählt man:
Nicht dazu gehören zum Beispiel:
Nach den gesetzlichen Vorschriften ist der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig. Durchführung und Kostentragung dürfen jedoch vom Vermieter auf den Mieter im Mietvertrag abgewälzt werden. Angemessene Zeiträume, nach deren Ablauf im Allgemeinen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind, sollten im Mietvertrag vereinbart werden. Allgemein wird von folgenden Zeitintervallen ausgegangen: Küche, Bäder und Duschräume alle 3 Jahre; Toiletten, Dielen, Flure, Wohn- und Schlafräume alle 5 Jahre sowie Nebenräume alle 7 Jahre. Allerdings sind vertraglichen Vereinbarungen in Formularmietverträgen und anderen vorformulierten Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen Grenzen gesetzt. Der genannte Fristenplan darf nicht "starr", also unabhängig von der tatsächlichen Notwendigkeit einer Renovierung, vereinbart werden. Ohne Zusätze wie "im Allgemeinen" ist eine solche Fristenregelung unwirksam. Auch darf beispielsweise nicht verlangt werden, dass der Mieter - unabhängig vom Zustand der Räume - bei Auszug alle Schönheitsreparaturen durchführen muss. Enthält der gleiche Mietvertrag unterschiedliche Klauseln, nach denen der Mieter einerseits regelmäßig Schönheitsreparaturen durchführen muss, aber zusätzlich bei Auszug eine Endrenovierung durchzuführen hat, sind beide Klauseln unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 308/02, Urteil vom 14.5.2003). Auch im Rahmen von isolierten Endrenovierungsklauseln, bei denen der Vertrag ansonsten nichts zu den Schönheitsreparaturen regelt, darf keine Endrenovierung unabhängig vom Zustand der Wohnung und dem Zeitabstand zur letzten Renovierung verlangt werden (BGH, Az. VIII ZR 316/06, Urteil vom 12.9.2007). Der BGH hat in einem weiteren Urteil vom 6.4.2005 (Az. XII ZR 308/02) die Unwirksamkeit einer Kombination zweier unterschiedlicher Renovierungsklauseln in einem Formularmietvertrag über Wohnraum auch auf Gewerberaummietverträge erstreckt. Leitsatz: "Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Gewerberäume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über turnusmäßig vorzunehmende Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln." Der BGH (Az. VIII ZR 361/03) hat ferner eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der der Mieter auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge (dem bekannten Fristenplan) durchzuführen hatte. Grund: Hier war ein starrer Fristenplan vereinbart worden, bei dem die Renovierung unabhängig vom Wohnungszustand immer nach Fristablauf erfolgen musste. Wirksam wäre die Klausel gewesen, wenn der Vermieter statt "mindestens" die Ausdrücke "im Allgemeinen" oder "in der Regel" verwendet hätte (vgl. Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 77/03, VIII ZR 230/03). Lange galten sogenannte Prozentual-Klauseln bzw. Quoten-Abgeltungs-Klauseln als wirksam, nach denen der Mieter bei Auszug vor Ablauf der im Fristenplan genannten Zeiträume einen bestimmten Prozentsatz der für die Schönheitsreparaturen anfallenden Kosten tragen musste. Diese wurden dabei regelmäßig vom Kostenvoranschlag einer Fachfirma abhängig gemacht. Die Beteiligungsquote des Mieters durfte nicht nur von Zeitablauf bzw. Mietdauer, sondern musste auch vom tatsächlichen Zustand und Renovierungsbedarf der Wohnung abhängen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 52/06, Urteil vom 18. Oktober 2006). Diese Rechtsprechung hat sich im März 2015 geändert. Der Bundesgerichtshof steht nun auf dem Standpunkt, dass Quoten-Abgeltungsklauseln auf rein hypothetischen Annahmen beruhen. Es werde vorausgesetzt, dass die Abnutzung der Wohnung durch den Mieter sich während der Gesamtdauer der vertraglichen Renovierungsfrist in gleichem Maße fortsetzen werde. Wie hoch die hypothetischen Gesamtkosten seien, die entstehen würden, wenn der Mieter nicht vor Fristablauf ausziehen würde, könne aber nicht sicher geschätzt werden. Da für den Mieter bei Vertragsbeginn völlig unklar sei, welche Kosten später auf ihn zukämen, stellten Abgeltungsklauseln eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Sie seien unwirksam (Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 242/13). Am gleichen Tag entschied der Bundesgerichtshof auch, dass formularmäßige Klauseln unwirksam seien, nach denen dem Mieter die Schönheitsreparaturen übertragen werden, obwohl er die Wohnung selbst in unrenoviertem Zustand übernommen hat. Dadurch werde der Mieter veranlasst, nicht nur seine Gebrauchsspuren zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Hier liege ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor. Eine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter könne allenfalls dann wirksam sein, wenn der Mieter für die unrenoviert übernommene Wohnung einen angemessenen Ausgleich erhalte. Ihm eine halbe Monatsmiete zu erlassen, reiche nicht aus (Urteil vom 18.3.2015, Az. VIII ZR 185/14). Unwirksam sind meist auch die sogenannten „Farbwahlklauseln“, bei denen dem Mieter auferlegt wird, die Wohnung in einem bestimmten Farbton zu streichen. Insbesondere gilt dies, wenn sich der Farbenzwang auch auf das laufende Mietverhältnis erstreckt (z. B. Klausel „Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen", BGH, Urteil vom 18.06.2008, Az. VIII ZR 224/07). Auch zum Vertragsende kann keine Übergabe der Wohnung in weiß gestrichenem Zustand gefordert werden (BGH, Beschluss vom 14.12.2010, Az. VIII ZR 198/10). Weitere Beispiele für unwirksame vertragliche Regelungen:
Einige Gerichte sehen ferner die Erstreckung des üblichen Fristenplans auf Lackierarbeiten an Fenstern und Türen (innen) sowie Rohren und Heizkörpern als unwirksam an, wenn hierbei nicht zusätzlich auf die Erforderlichkeit abgestellt wird. Argumentiert wird damit, dass es üblicherweise kaum erforderlich sein kann, einen Heizkörper im Bad alle drei Jahre neu zu lackieren. Derartige Lackierarbeiten können also nur gefordert werden, wenn sie tatsächlich vom Zustand der Bauteile her angezeigt sind (vgl. Landgericht Köln, Az. 1 S 63/96). In einem extremen Fall sprach der BGH einem Vermieter einen Kostenvorschuss von mehreren Tausend Euro für Schönheitsreparaturen zu. Der Mietvertrag hatte nur allgemein festgelegt, dass der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen musste. Das hatte dieser jedoch trotz Aufforderung unterlassen – 47 Jahre lang (BGH, Urt. v. 6.4.2005, Az. VIII ZR 192/04). Der Fall ist jedoch derart extrem gelagert, dass das Urteil nicht unbedingt auf andere Fälle übertragbar sein dürfte. Dass eine mietvertragliche Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, rechtfertigt nach dem Bundesgerichtshof keine Erhöhung der Miete über die ortsübliche Miete hinaus. Eine entsprechende Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag muss der Mieter nicht unterschreiben (BGH, Urt. v. 9.7.2008, Az. VIII ZR 181/07 und Urt. v. 11.2.2009, Az. VIII ZR 118/07). Die Beurteilung des Wohnungszustandes erfolgt im Streitfall durch Sachverständige und kann sehr unterschiedlich ausfallen. Im Mai 2009 entschied der BGH, dass der Mieter gegen den Vermieter einen Schadenersatzanspruch haben kann, wenn er im guten Glauben an die Wirksamkeit einer in Wahrheit unwirksamen Endrenovierungsklausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat. In solchen Fällen geht der BGH von einer rechtsgrundlos erfolgten Leistung aus (Urteil vom 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07). Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ausschließlich durch einen Fachbetrieb kann im Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbart werden. Auch Klauseln, die dies lediglich nahelegen ("der Mieter hat die Schönheitsreparaturen ... durchführen zu lassen") sind unwirksam (BGH, Urteil vom 9.6.2010, Az VIII ZR 294/09). Der Mieter muss immer die Möglichkeit haben, die Arbeiten auch selbst auszuführen. Bei Mietvertragsende kann der Vermieter nur noch sechs Monate lang (ab Rückgabe der Wohnung) die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder einen Ersatz der entsprechenden Kosten wegen unterlassener Renovierung fordern. Danach tritt Verjährung ein (BGH, Urteil vom 15.3.2006, Az. VIII ZR 123/05). Natürlich kann vertraglich auch vereinbart werden, dass der Vermieter die Kosten von Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters tragen muss. Mit einer solchen Regelung hat sich der Bundesgerichtshof befasst. Vereinbart worden war, dass der Vermieter die Kosten tragen sollte, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen eigenhändig durchführte oder von Handwerkern durchführen ließ. Die Arbeiten mussten fachgerecht durchgeführt werden. Der Vermieter hatte dem Mieter nach einigen Jahren mitgeteilt, dass er die Schönheitsreparaturen nun selbst durchführen werde. Der Mieter lehnte dies ab und schickte wenig später eine Rechnung über 2.500 Euro für das fachgerechte Malern und Lackieren sämtlicher Wände, Decken, Heizkörper und Holzteile. Dies sei nach fünf Jahren wieder erforderlich gewesen. Der BGH erkärte, dass der Vermieter sich an die vertragliche Absprache halten müsse, die ihn zur Zahlung der Kosten für die Schönheitsreparaturen verpflichte (Urteil vom 3.12.2014, Az. VIII ZR 224/13). |
| Schonvermögen | residual essential household goods and funds (exempt from contribution) | Unter dem Schonvermögen versteht man den Teil der verwertbaren Vermögensgegenstände einer zur Zahlung von Unterhalt verpflichteten Person, der dieser in jedem Fall verbleiben muss. Zum Tragen kommt dies speziell beim Elternunterhalt: Zwar holt sich das Sozialamt den nicht durch Versicherungen abgedeckten Teil der Pflegekosten der Eltern erwachsener Kinder von diesen Kindern zurück. Es ist jedoch nicht Sinn der Sache, dass diese selbst ihren Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten können oder im Alter auf staatliche Hilfe angewiesen sind. Für das Schonvermögen sind keine eindeutigen Beträge festgelegt, seine Höhe wird in jedem Einzelfall besonders berechnet. Der Unterhaltsschuldner darf zum Beispiel Rücklagen für wichtige Anschaffungen tätigen – etwa für die Instandhaltung einer selbstgenutzten Immobilie oder für ein beruflich notwendiges neues Auto. Für seine Altersvorsorge darf er fünf Prozent seines Jahresbruttoverdienstes sparen, ohne dass die Sozialbehörden darauf Zugriff haben. Ein Sonderfall sind Immobilien: Bis vor einigen Jahren konnte grundsätzlich verlangt werden, dass auch eine selbstgenutzte Immobilie des Unterhaltsschuldners verkauft oder vermietet werde, um die Unterhaltszahlungen zu begleichen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 7. August 2013 (Az. XII ZB 269/12) sehr eingeschränkt: Danach gehören angemessene selbstgenutzte Immobilien zum Schonvermögen. Der Teufel steckt jedoch im Detail: Angemessen ist die Immobilie nur, wenn sie den Lebensverhältnissen der Unterhaltspflichtigen entspricht und nicht übertrieben luxuriös ist. Dies hängt wiederum vom Einzelfall ab; hier ist viel Spielraum für Rechtsstreitigkeiten vorhanden. Sozialämter haben womöglich eine andere Vorstellung von „luxuriös“ als Immobilieneigentümer. Es bleibt zu erwähnen, dass der geldwerte Vorteil des Wohnens im Eigenheim bei der Berechnung des Einkommens zu berücksichtigen ist. |
| Schornsteinfeger-Handwerksgesetz | German chimney sweepers' craft and trade act | Gesetz über das Berufsrecht und die Versorgung im Schornsteinfegerhandwerk vom 26.11.2008. |
| Schornsteinfegergesetz | German act regulating the work of chimney sweeps | Das Schornsteinfegergesetz (SchfG) wurde 1969 erlassen und seitdem verschiedentlich geändert. . Das Gesetz enthielt unter anderem Regelungen über Kehrbezirke, über den Bezirksschornsteinfegermeister und seine Bestellung, über die Berufsausübung, Aufsichtsbehörden und Versorgungsansprüche. Es ermächtigt die Länder zum Erlass von Gebührenordnungen für die Dienstleistungen der Schornsteinfeger. Da die Europäische Kommission gegen die Bundesrepublik Deutschland in Sachen Schornsteinfegergesetz ein Vertragsverletzungsverfahren eingeleitet hatte, wurde eine Reform der Regelung beschlossen. Am 01.01.2013 wurde das Schornsteinfegergesetz vom neuen Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) abgelöst. Von diesem Zeitpunkt an wird das Amt des Bezirksschornsteinfegermeisters durch das eines bevollmächtigten Bezirksschornsteinfegers ersetzt. Dieses Amt wird nach öffentlicher Ausschreibung für sieben Jahre vergeben. Grundsätzlich herrscht dann im Schornsteinfegerwesen freier Wettbewerb. Bestimmte Tätigkeiten (insbesondere Feuerstättenschau, Bauabnahme, umweltschutzrechtliche Messungen) müssen jedoch vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durchgeführt werden. Bereits seit 01.01.2010 sind auch Bewerber aus anderen EU-Staaten bei entsprechender Qualifikation als Bezirksschornsteinfegermeister zu bestellen. Von diesem Datum an werden frei werdende Kehrbezirke öffentlich ausgeschrieben und es findet eine Bestellung für sieben Jahre statt. |
| Schornsteinreinigung | chimney sweeping | Verfügt ein Gebäude nicht über eine Fernheizung, ist meist ein Schornstein vorhanden, der vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger vor der Inbetriebnahme abgenommen und dann regelmäßig, meist vor Beginn der Heizperiode, überprüft und gereinigt werden muss. Ohne regelmäßige Reinigung besteht die Gefahr von Rußablagerungen oder Verstopfungen, was im schlimmsten Falle zu einem Brand oder einer Kohlenmonoxydvergiftung der Hausbewohner führen kann. Eigentümer von Heizungsanlagen mit Schornstein sind nach dem Schornsteinfeger-Handwerksgesetz verpflichtet, die Überprüfung der Anlage zuzulassen. Die Kosten richten sich nach der Schornsteinfeger-Gebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes. Die Bewohner – egal ob Mieter oder Vermieter – müssen dem Schornsteinfeger Zutritt zur Heizanlage verschaffen. Und dies nicht nur dann, wenn die jährliche Reinigung oder Überprüfung mit Terminabsprache ansteht. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz entschied, dass der Schornsteinfeger selbst dann eingelassen werden muss, wenn er tagsüber auf Grund eines anonymen Anrufs die Quelle angeblicher "schlechter Gerüche" feststellen will (OVG Rheinland-Pfalz, Az. 11 A 12019/99, Urteil vom 17.02.2000). Der Vermieter kann die Kehrgebühren nach der Gebührenordnung der Schornsteinfeger als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Allerdings ist darauf zu achten, dass keine Doppeltumlage stattfindet, weil die Kehrgebühren etwa schon bei den Betriebskosten der Heizanlage einberechnet sind. Am 31.12.2012 hat das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) das bisherige Schornsteinfegergesetz abgelöst. Seit 2013 ersetzt der bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger den bisherigen Bezirksschornsteinfegermeister. Im Schornsteinfegerwesen wird damit zum Teil ein freier Wettbewerb eingeführt. Viele Tätigkeiten dürfen nun von einem beliebigen Schornsteinfeger nach Wahl des Hauseigentümers durchgeführt werden. Bestimmte Tätigkeiten (insbesondere Feuerstättenschau, Bauabnahme, umweltschutzrechtliche Messungen) müssen jedoch vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger durchgeführt werden, der daher weiterhin ins Haus gelassen werden muss. |
| Schreibgebühr | writing/copying fee | Unter einer Schreibgebühr versteht man eine Gebühr, die ein Makler für die Bearbeitung bestimmter Angelegenheiten wie etwa die Ausfertigung eines Mietvertrages verlangt. Hier ist § 3 Abs. 3 Wohnungsvermittlungsgesetz zu beachten. Danach dürfen zusätzlich zur Provision (maximal zwei Kaltmieten) für die Vermittlung der Mietwohnung oder irgendwelche Nebenleistungen "keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen, vereinbart oder angenommen werden." Ausnahme: Die dem Makler nachweislich entstandenen Auslagen übersteigen eine Monatsmiete. Zulässig ist auch eine Vereinbarung, nach der im Falle des Nichtzustandekommens eines Mietvertrages die dem beauftragten Makler für den Auftrag nachweislich entstandenen Auslagen zu ersetzen sind. |
| Schriftform | written form | Das BGB verlangt für diverse Verträge und Erklärungen die Schriftform, zum Beispiel für den Abschluss eines Mietvertrags (§ 550 BGB). Das ist die sogenannte gesetzliche Schriftform. Ist für eine Erklärung die Schriftform vorgeschrieben, muss sie vom Aussteller eigenhändig unterschrieben sein (§ 126 Abs. 1 BGB). Wenn für einen Vertrag die Schriftform nötig ist wie beim Mietvertrag, müssen beide Parteien die Vertragsurkunde unterzeichnen (§ 126 Abs. 2 Satz 1 BGB). Wenn es mehrere Vertragsurkunden gibt, reicht es aus, wenn jede Partei eine Urkunde in Händen hat, die von der anderen Partei unterzeichnet ist (§ 126 Abs. 2 Satz 2 BGB). Üblich und ausreichend ist daher folgendes Vorgehen: Eine Partei fertigt 2 Exemplare des Vertrags an, unterzeichnet eines davon und schickt beide an die andere Partei. Diese unterschreibt das andere Exemplar und sendet es zurück. So liegt jeder Partei ein von der anderen unterzeichnetes Exemplar vor. Die Schriftform ist auch eingehalten, wenn es nur ein Exemplar gibt, das von beiden Parteien unterzeichnet ist, und eine oder sogar beide Parteien nur eine nicht unterschriebene Kopie besitzen. Die Schriftform kann durch die elektronische Form ersetzt werden (§ 126 Abs. 3 BGB). Dazu muss der Unterzeichner seine Erklärung unterschreiben und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen (§ 136 a BGB). Eine E-Mail reicht also keinesfalls aus! Oft vereinbaren Vertragsparteien für Erklärungen, die im Rahmen des Vertragsverhältnisses abzugeben sind, die Einhaltung der Schriftform, zum Beispiel für die Kündigung des Vertrags (sogenannte vereinbarte Schriftform). Dann müssen die Regeln des § 126 BGB, die oben beschrieben sind, eingehalten werden. Allerdings gibt es in § 127 Abs. 2 BGB eine für die Praxis bedeutsame Erleichterung: Die vereinbarte Schriftform kann auch durch die „telekommunikative Übermittlung“ (§ 127 Abs. 2 BGB) erfüllt werden. Dazu ist keine qualifizierte elektronische Signatur erforderlich. Eine einfache E-Mail reicht also aus. Das ist wohl die herrschende Meinung, jedoch nicht unumstritten. Wie hier: Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 16.12.2009, Az. 5 AZR 888/08, und die Begründung des Gesetzgebers bei der Einführung der „telekommunikativen Übermittlung“ in das BGB (BT-Drucks. 14/4987) sowie zahlreiche Kommentare. Das OLG Frankfurt/Main lässt bei der vereinbarten Schriftform jedoch eine einfache E-Mail nicht ausreichen und verlangt auch hier die qualifizierte elektronische Signatur (OLG Frankfurt, Urteil vom 30.04.2012, Az. 4 U 269/11). |
| Schriftform beim gewerblichen Mietvertrag | written form for commercial or business lease | Nach § 550 BGB bedarf jeder Mietvertrag, der für länger als ein Jahr geschlossen wird, der Schriftform. Wird diese nicht beachtet, gilt der Vertrag als auf unbegrenzte Zeit geschlossen und kann nach Ablauf eines Jahres mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. Bei Gewerbemietverträgen könnte eine Kündigung damit spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres stattfinden (vgl. § 580a Abs. 2 BGB). Eingehalten ist die Schriftform bei einem Mietvertrag, wenn er alle wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich festhält – u.a. das Mietobjekt mit genauer Bezeichnung, die zu zahlende Miete, etwaige Nebenkosten, die Dauer sowie die Vertragspartner des Mietverhältnisses. Das Mietobjekt muss genau bestimmbar sein, Lage und Beschaffenheit sollten beschrieben werden. Wichtig ist besonders bei größeren Gebäudekomplexen eine genaue Beschreibung, welche Gebäude und Nebengebäude oder welche Räumlichkeiten in dem Gebäude vermietet werden sollen (z.B. auch Parkplätze, Garagen, Keller, Serviceräume, technische Anlagen etc.). Die Schriftformerfordernis erlangt besondere Bedeutung im gewerblichen Mietrecht, da hier oft befristete Mietverträge mit besonders langen Laufzeiten geschlossen werden – 10 bis 15 Jahre sind in manchen Branchen normal. So mancher Mieter versucht vorzeitig aus einem solchen Vertrag wieder herauszukommen, indem er damit argumentiert, dass beim Vertragsabschluss die Schriftform nicht eingehalten worden sei – womöglich durch ihn selbst. In der Regel geht es dabei um Verträge, die zwar schriftlich geschlossen wurden, bei deren schriftlichem Inhalt jedoch einzelne Formalien zweifelhaft sind. Einige Beispiele: Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) müssen grundsätzlich alle Gesellschafter unterschreiben. Unterzeichnet nur einer von 15 Gesellschaftern den Mietvertrag, setzt aber einen Stempel der Gesellschaft daneben, hat er den Vertrag in Vertretung für alle Gesellschafter unterschrieben. Der Vertrag ist wirksam und die Schriftform eingehalten (Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.01.2013, Az. XII ZR 35/11). Eine GmbH war als Mieter aufgetreten. Im Mietvertrag waren zwei Gesellschafter als Vertretungsberechtigte genannt. Der Vertrag wurde jedoch von jemand ganz anderem unterschrieben, und zwar mit dem Zusatz „i.V.“. Die GmbH berief sich Jahre später darauf, dass mangels Vertretungsmacht des Unterzeichners die Schriftform nicht gewahrt gewesen sei. Der Bundesgerichtshof sah dies anders: Durch den Zusatz „i.V.“ war nach Ansicht des Gerichts eindeutig, für wen (nämlich für die GmbH) der Unterzeichner den Mietvertrag abschließen wollte. Die Schriftform sei durch eine Unterschrift „in Vertretung“ gewahrt. Ob der Unterzeichner vertretungsberechtigt gewesen sei, habe mit der Frage der Schriftform nichts zu tun. An der Wirksamkeit des Vertrages könne nicht gezweifelt werden, da die GmbH die vereinbarte Miete gezahlt und den Vertragsabschluss dadurch in jedem Fall nachträglich genehmigt habe (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. September 2007, Az. XII ZR 121/05). Ein möglicher Weg, um derartige Argumentationen von vornherein auszuschließen, ist die Verwendung einer Schriftformvorsorgeklausel im Gewerbemietvertrag. |
| Schriftformerfordernis eines Vertrages (Mietvertrag) | stipulation in a contract requiring written form for changes/ amendments (rental agreement) | Ein Vertrag genügt dann dem Erfordernis der Schriftform, wenn die Vertragsparteien die im Vertrag zum Ausdruck kommenden Willenserklärungen durch ihre Unterschrift bestätigen. Auch einseitige Willenserklärungen (z.B. Kündigung eines Mietvertrages) können an die Schriftform gebunden werden. Normalerweise führt der Verstoß gegen eine Formvorschrift zur Unwirksamkeit. Anders beim Mietvertrag: Wird er für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, bedarf er zwar der schriftlichen Form. Wird diese Schriftform nicht beachtet, gilt der Vertrag dennoch als geschlossen, aber nur auf unbestimmte Zeit, und kann mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Die Schriftform erfordert eine körperliche Verbindung der einzelnen Blätter der Urkunde. Der BGH hat neuerdings entschieden, dass auf die feste Verbindung verzichtet werden kann, wenn sich die Einheit der Urkunde aus fortlaufender Seitennummerierung oder einzelnen Bestimmungen, einheitlicher grafischer Gestaltung, inhaltlichem Zusammenhang des Textes oder vergleichbaren Merkmalen zweifelsfrei ergibt. Allerdings wird vom BGH in einem anderen Urteil gefordert, dass die Vertragsparteien im Mietvertrag im Einzelnen bezeichnet werden müssen. So genügt nicht "Erbengemeinschaft Schmidt vertreten durch den Hausverwalter Mayer", sondern Erbengemeinschaft Schmidt, bestehend aus Herrn – sowie Frau – usw.). Wird dies nicht beachtet, fehlt es an der Schriftform mit den entsprechenden Konsequenzen (BGH, Az. XII ZR 187/00). Ebenso wenig genügt es, dass ein Mietvertrag für eine aus mehreren Personen bestehende Gesellschaft des bürgerlichen Rechts von deren Anwalt unterschrieben wird (BGH, Az. VII ZR 65/02). |
| Schriftformvorsorgeklausel | precautionary stipulation requiring written form | Die Schriftformvorsorgeklausel ist ein Begriff aus dem gewerblichen Mietrecht. Sie wird verwendet, um Zweifeln an der Einhaltung der Schriftform des Vertrages vorzubeugen. Hintergrund: Wird ein befristeter Mietvertrag nicht schriftlich abgeschlossen, gilt er als unbefristet und kann nach einem Jahr mit gesetzlicher Frist gekündigt werden. In vielen Fällen zweifeln Mieter die Schriftform eines langfristigen Gewerbemietvertrages mit Hinweis auf nicht beachtete Formalien an (z.B. abweichende Gesellschaftsform auf Vertragsunterlagen, Mietobjekt zu unbestimmt bezeichnet, Mietzins unklar, Vertragsurkunden über mehrere Gebäudeteile auf verschiedenen einzelnen Blättern verteilt etc.), um diesen vorzeitig kündigen zu können. Mit einer Schriftformvorsorgeklausel
In einem Rechtsstreit über den Mietvertrag für eine Hotelanlage hatte sich die Mieterseite darauf berufen, dass die Schriftform nicht eingehalten worden wäre, da es mündliche Nebenabreden gebe und die vermieteten Räumlichkeiten im Mietvertrag nicht genau genug bezeichnet worden seien. Das OLG Hamm entschied, dass die verwendete Schriftformvorsorgeklausel wirksam sei und sogar in Allgemeinen Geschäftsbedingungen verwendet werden dürfe. Sie sei weder überraschend, noch benachteilige sie eine der Parteien. Der Mietvertrag sei einzuhalten (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 26. April 2013, Az. 30 U 82/12). Das OLG Hamm wies jedoch auch darauf hin, dass die Wirksamkeit einer solchen Schriftformvorsorgeklausel nicht von allen Juristen und Gerichten gleichermaßen anerkannt werde. Insbesondere werde ihre Wirksamkeit im Verhältnis zwischen einem in den Mietvertrag eingetretenen Immobilienerwerber und dem bisherigen Mieter angezweifelt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012, Az. I-10 U 34/12). |
| Schriftlicher Beschluss | resolution passed in writing | Im Regelfall beschließen die Wohnungseigentümer über Verwaltungsangelegenheiten in der Wohnungseigentümerversammlung durch mehrheitliche Beschlussfassung. Das Gesetz räumt ihnen jedoch gemäß § 23 Abs. 3 WEG auch das Recht ein, ihre Angelegenheiten außerhalb der Versammlung durch schriftliche Beschlussfassung zu regeln. Erforderlich für eine rechtswirksame Beschlussfassung auf schriftlichem Wege ist jedoch die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, die ihre Zustimmung zur vorgesehenen Beschlussfassung schriftlich durch eigenhändige Unterschrift erklären müssen, wobei allerdings auch die telegrafische Zustimmung oder die Zustimmung per Telefax für ausreichend erachtet wird. Auf diese vom Gesetz geforderte Zustimmung aller Wohnungseigentümer kann nicht verzichtet werden. Dies gilt auch dann, wenn es im Einzelfall in der Wohnungseigentümerversammlung an der gesetzlichen oder vereinbarten Mehrheit gefehlt hatte. Die insoweit fehlenden Stimmen können nicht auf schriftlichem Wege nachgeholt werden (LG München I. 18.07.20143, 36 W 20492/12). |
| Schrottimmobilie | scrap property; property ripe for demolition | Schrottimmobilien sind minderwertige Immobilien. Der Begriff stammt aus einem Szenarium des „grauen Kapitalmarktes“, wo minderwertige Immobilien zum Sondervermögen geschlossener Immobilienfonds wurden. Der Begriff wird ebenfalls für minderwertige Immobilien verwendet, die im Rahmen von Steuersparmodellen durch wenig seriöse Vertriebsorganisationen immer wieder unerfahrenen Investoren als Geldanlage angeboten werden, oft unter Vereinbarung nicht erfüllbarer Mietgarantien oder mit falschen Beschaffenheitsangaben. Die Immobilien – oft Eigentumswohnungen – befinden sich dabei überwiegend in schlechter Lage und in schlechtem Zustand und stellen in Qualität und Standard keinen adäquaten Gegenwert zum Kaufpreis dar. In manchen Fällen erfolgt keine Besichtigung durch den Käufer, was meist durch den von Verkäuferseite künstlich aufgebauten Zeitdruck veranlasst ist. Der beste Schutz gegen Schrottimmobilien besteht darin, sich als Käufer nicht unter Zeitdruck setzen zu lassen und die angebotenen Objekte gründlich zu prüfen, zu besichtigen und mit anderen zu vergleichen. Bei komplizierten Vertragswerken kann sich eine fachanwaltliche Beratung auszahlen. |
| Schrumpfbeirat | core advisory board | Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht nach § 29 Abs. 1 S.2 WEG aus drei ehrenamtlichen Mitgliedern: einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Deren Tätigkeit unterliegt keiner gesetzlichen zeitlichen Begrenzung. Es sind jedoch verschiedene Möglichkeiten denkbar, aus dem Amt auszuscheiden oder es niederzulegen. Dem Beirat fehlt in diesem Fall ein Mitglied und er wird zum sogenannten Schrumpfbeirat (auch „Rumpfbeirat“). Die übrigen Mitglieder bleiben trotz der geringeren Mitgliederzahl im Amt, der Beirat besteht weiter. Jeder Wohnungseigentümer hat nach Ausscheiden eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats das Recht, eine Ergänzungswahl zur Neubesetzung des vakanten Amtes zu fordern. Es ist zulässig, von Anfang an Ersatzbeiräte (sogenannte Nachrücker) zu bestimmen, um ausscheidende Amtsinhaber zügig ersetzen zu können. Gibt es mehrere solche Ersatzbeiräte oder Nachrücker, muss jedoch über die Reihenfolge abgestimmt werden, in der diese ihr Amt antreten sollen. Mögliche Gründe für das Ausscheiden eines Beiratsmitglied sind:
Eine Niederlegung des Amtes ist jederzeit ohne besondere Begründung zulässig. Unzulässig soll es nach dem Amtsgericht Erfurt sein, einen „Schrumpfbeirat“ durch Beschluss der Eigentümerversammlung als Dauereinrichtung zu installieren. Ein solcher Beschluss unter Missachtung der gesetzlichen Regelung des § 29 WEG ist nicht wirksam (Urteil vom 16.07.2014, Az. 5 C (WEG) 1/13). |
| Schufa | German Protection Association for General Credit Security | Schufa bedeutet "Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung". Es handelt sich um ein Unternehmen, das für seine Vertragspartner Informationen über die Kreditwürdigkeit von Kunden sammelt, um die Vertragspartner vor finanziellen Einbußen zu schützen. Kunden sind Geldinstitute und Kreditkartenunternehmen, aber auch Versandhäuser oder Kaufhäuser (da auch diese Kredite gewähren). Die Schufa bezieht ihr Wissen aus den bei den Amtsgerichten geführten Schuldnerverzeichnissen, aber auch von ihren Kunden. Wenn z.B. bei einer Bank ein Kredit abgeschlossen wird, meldet die Bank dessen Kerndaten (Betrag, Laufzeit, Kreditnehmer) an die Schufa weiter. Wird der Kredit nicht rechtzeitig zurückgezahlt, erfolgt ebenfalls Meldung. Dies gilt nicht nur für größere Kredite z.B. für den Eigenheimbau, sondern auch für den geleasten Fernseher. Da die Tätigkeit der Schufa dem Bundesdatenschutzgesetz unterliegt, darf sie nur Daten bekommen und speichern, wenn der Betroffene eingewilligt hat. Jeder Kreditvertrag enthält heute daher eine "Schufa-Klausel". |
| Schufa-Klausel | clause allowing banks to give personal information to the German Protection Association for General Credit Security | Passus im Kontoeröffnungsantrag, der das Kreditinstitut berechtigt, Daten an die zuständige Schufa-Filiale (Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung) weiterzuleiten. Der Kontoinhaber muss die Schufa-Klausel mit seiner Unterschrift anerkennen. Er kann den Passus jedoch auch aus dem Antrag streichen. |
| Schufa-Selbstauskunft | disclosure of information in a person's file from the German Protection Association for General Credit Security | Jeder Bundesbürger kann bei der Schufa eine Selbstauskunft verlangen. Diese gibt Einblick in die bei der Schufa gespeicherten Daten des Betreffenden – und zeigt ihm auch, wer wann und wozu Einsicht in diese Daten beantragt hat. Vermieter verlangen häufig von Mietinteressenten die Vorlage einer solchen Selbstauskunft. Sie erhalten so zusätzliche Sicherheit hinsichtlich der finanziellen Solidität des Interessenten. Die Auskunft muss vom Mietinteressenten selbst eingeholt werden, da die Schufa Auskünfte nur an Kreditinstitute und ähnliche Unternehmen erteilt. Der Mieter ist zur Einholung einer Selbstauskunft jedoch nicht verpflichtet. Die Auskunft kann brieflich oder auch per Internet mit Hilfe eines Kontaktformulars unter www.schufa.de angefordert werden und kommt dann per Post. Die Kosten dafür betragen 18,50 Euro. Mittlerweile besteht für jeden Interessierten auch die Möglichkeit, eine Online-Selbstauskunft anzufordern. Erforderlich ist hierzu eine Registrierung bei der Schufa. Näheres im Internet www.meineschufa.de. |
| Schuldner - rechtliches Gehör | debtor's opportunity of being heard in court | Liegt ein Antrag auf Vollstreckungsversteigerung oder Zwangsverwaltung eines Grundstücks vor, so sehen die Gerichte in der Regel von der Anhörung des Schuldners ab. Dies erweist sich als zweckmäßig, weil sie die gebotene Sicherung gefährdeter Interessen eines Gläubigers mit wirksamer Beschlagnahme beeinträchtigen würde, die den sofortigen Vollstreckungszugriff notwendig macht. |
| Schuldrechtsanpassungsgesetz | German law on the adjustment of the law of contract | Das Schuldrechtsanpassungsgesetz ist am 01.01.1995 in Kraft getreten. Sein Zweck ist die Regelung von Rechtsfragen, die bei der Wiedervereinigung offen geblieben waren. Nutzungsverträge z. B. über Grund und Boden wurden zunächst unberührt gelassen. Zur Anpassung der beiden Rechtssysteme und insbesondere zur Regelung von Eigentums- und Vermögensverhältnissen schuf der Gesetzgeber dann das Sachenrechtsbereinigungsgesetz und das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Auch das Zivilgesetzbuch der DDR enthielt bereits Regelungen über Nutzungsverträge. Diese waren jedoch von der sozialistischen Gesellschaftsordnung geprägt und enthielten nur eingeschränkte Möglichkeiten für Nutzer und Grundstückseigentümer, ihre Vertragsverhältnisse frei zu gestalten. Die beiden genannten Gesetze sorgten für mehr Vertragsfreiheit und für die Angleichung des Grundstücksrechts in den neuen und alten Bundesländern. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz befasst sich unter anderem mit Nutzungsverträgen über Grundstücke, bei denen keine Wohnnutzung stattfindet. In erster Linie sind dies Erholungsgrundstücke, auf denen der Nutzer nach DDR-Recht eine sogenannte Baulichkeit (Garage, "Datsche") errichten und nutzen konnte. Ferner enthält es Vorschriften über Überlassungsverträge zu Wohnzwecken und Nutzungsverträgen, auf deren Grundlage der Nutzer mit staatlicher Erlaubnis auf einem Grundstück ein Eigenheim gebaut hat. Das Gesetz unterstellt derartige Verträge grundsätzlich dem Miet- und Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, trifft aber eine Reihe von Sonderregelungen in den Bereichen Entgeltzahlung, Kündigung und Wertersatz bei Vertragsbeendigung. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz gilt nur für Verträge, die bis 02.10.1990 abgeschlossen worden sind. Später geschlossene Verträge fallen unter das BGB. Haben die Nutzer nach dem Stichtag einen neuen Vertrag (Miet- oder Pachtvertrag) abgeschlossen, gelten allein die BGB-Vorschriften. Wurden nur einzelne Punkte geändert, gilt der Altvertrag weiter. Für ihn gilt das Schuldrechtsanpassungsgesetz. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz enthält für Erholungsgrundstücke einen weitreichenden Kündigungsschutz, eine Einschränkung der Nutzungsentgelte und Regelungen über eine Entschädigung bei Vertragsbeendigung. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 14.07.1999 ist dieser Nutzerschutz verfassungsgemäß. Das Gericht verlangte jedoch einige Änderungen zugunsten der Eigentümer, z. B. eine höhere Beteiligung der Nutzer an den öffentlichen Lasten des Grundstücks und ein Teilflächenkündigungsrecht des Eigentümers bei großen Grundstücken. Beides wurde mit einer Gesetzesänderung am 01.06.2002 eingeführt. |
| Schuldübernahme | assumption of debt; assumption of liabilities | Beim Erwerb eines mit einem valutierten Grundpfandrecht vorbelasteten Objektes kann es für den Erwerber interessant sein, in das zwischen dem Verkäufer und dem Kreditinstitut bestehende Darlehensverhältnis als neuer Schuldner einzutreten. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die aktuellen Finanzierungskonditionen über dem Zinssatz des bestehenden Darlehens liegen. Das trifft häufig bei Bauspardarlehen zu. Auch zinsverbilligte öffentliche Mittel, die für ein Eigenheim aufgenommen wurden, können übernommen werden, wenn der Käufer die Voraussetzungen (Einkommensgrenzen, Eigennutzung) erfüllt. Stammen die Baudarlehen von Kreditinstituten, wird eine Schuldübernahme allerdings meist von einer Anpassung der Zinskonditionen abhängig gemacht. In diesem Fall sollte durch Konditionenvergleiche genau gerechnet werden, ob sich die Einsparung der Kosten für die Löschung der alten und Bestellung einer neuen Grundschuld durch die Schuldübernahme noch lohnt. Die Schuldübernahme kann durch einen Vertrag zwischen dem Käufer und dem Kreditinstitut oder durch einen Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer erfolgen. Im letzten Fall ist natürlich die Genehmigung des Kreditinstituts erforderlich. Wird sie verweigert, muss der Käufer für eine Ersatzfinanzierung sorgen, wenn er nicht von einem für diesen Fall vorbehaltenen Rücktrittsrecht Gebrauch machen will. Es ist deshalb stets besser, wenn vor Abschluss des Kaufvertrags die Schuldübernahme zwischen Käufer und Kreditinstitut vereinbart wird. Möglich ist auch die Übernahme einer nicht valutierten Grundschuld. Dies bietet sich vor allem dann an, wenn der Käufer der Immobilie einen Kaufpreisteil mit Hilfe dieser bereits im Grundbuch stehenden Grundschuld finanzieren will. |
| Schuldzinsen | interest on debts | Schuldzinsen sind Zinsen, die ein Kreditnehmer seiner Bank für ein Darlehen bezahlt. Bei Selbstnutzern sind diese seit 1995 nicht mehr steuerlich absetzbar. Vermieter dürfen weiterhin die Schuldzinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Stehen sie im Zusammenhang mit Kapitalerträgen (zum Beispiel kreditfinanzierte Investmentanlage), sind sie ab 2009 nach Einführung der Abgeltungssteuer nicht mehr dort abziehbar. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes aus dem Jahr 2012 sind Schuldzinsen für ein Darlehen, welches zur Anschaffung einer vermieteten Immobilie aufgenommen wurde, auch absetzbar, soweit sie auf die Zeit nach Veräußerung zu zahlen sind. Voraussetzung ist, dass die Immobilie innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist angeschafft und veräußert wurde, also ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegt. Darüber hinaus sind diese Schuldzinsen nur absetzbar, wenn das Darlehen nicht mit dem Erlös aus der Veräußerung der Immobilie abgelöst werden konnte. Der Abzug ist allerdings ausgeschlossen, wenn die Vermietungsabsicht bereits vor der Veräußerung aufgegeben wurde. Die Begrenzung des möglichen Schuldzinsenabzugs auf die Fälle innerhalb des 10-jährigen Spekulationszeitraums leitet die Finanzverwaltung aus dem Urteil des BFH ab. Ob dies allerdings so richtig ist, oder ob auch Fälle zugelassen werden, die außerhalb der 10-Jahresfrist liegen, werden vermutlich weitere Verfahren regeln. |
| Schumpeter, Joseph | Schumpeter, Joseph | Joseph Schumpeter (1883 -1950) gehört zu den bedeutendsten Nationalökonomen der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts. Schumpeter studierte an der Universität Wien innerhalb der juristischen Fakultät Wirtschaftswissenschaften unter anderem bei Friedrich von Wieser, Eugen von Philippovich und Eugen Böhm von Bawerk. Er lehrte in Czernowitz, Graz und als Austauschprofessor an der Columbia Universität in New York. Zu seinen Schülern zählen unter anderem Paul A. Samuelson, James Tobin und John Kenneth Galbraith. Zu seinen Werken gehören: „Theorie der wirtschaftlichen Entwicklung“, „Konjunkturzyklen“, „Kapitalismus, Sozialismus und Demokratie“. Er befasste sich mit den sogenannten „langen Wellen“ (Kondratjew-Zyklus) im Konjunkturverlauf – ein 50-Jahreszyklus auf der Grundlage neuer technischer Innovationen, die die bis dahin erfassten normalen Konjunkturzyklen überlagern. |
| Schürgerecht | right of way across someone else's property, e.g. with a wheelbarrow or a herd of cattle | Der altmodische Begriff "schürgen" bedeutet soviel wie "schieben" oder "treiben". Das Schürgerecht ist eine Ausprägung des Wegerechts, welches einem Grundstückseigentümer, der sein Grundstück nicht auf andere Weise erreichen kann, das Überqueren des Nachbargrundstücks erlaubt. Im Fall des Schürgerechts ist das Überqueren mit einer Schiebkarre oder einer Viehherde gemeint. Ein entsprechendes Recht kann heute in Form eines Wegerechts begründet werden. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten. Die gebräuchlichste ist die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zu Lasten des Grundstückes, über das der Zugang zum Grundstück des Berechtigten führen soll. Früher wurde das Schürgerecht für Grundstücke in staatlichem bzw. Gemeindeeigentum vergeben, um Eigentümern von eingeschlossenen oder sonst von den öffentlichen Straßen abgeschnittenen Grundstücken oder landwirtschaftlichen Flächen Zugang und Nutzung zu ermöglichen. |
| Schutzschrift (Wettbewerbsrecht) | caveat / pre-emptive brief (German law on competition) | Wird ein Unternehmer wegen eines angeblichen Wettbewerbsverstoßes abgemahnt, kann der Abgemahnte versuchen, den drohenden Erlass einer einstweiligen Verfügung durch Einreichung einer Schutzschrift bei dem Landgericht zu verhindern, bei dem der Antrag auf einstweilige Verfügung eingehen wird. Die Schutzschrift hat nur Sinn, wenn sie begründet wird und sich aus der Begründung auch ergibt, dass ein Wettbewerbsverstoß nicht vorliegt. Mit der Schutzschrift kann erreicht werden, dass ein Antrag auf eine einstweilige Verfügung wieder zurückgenommen wird oder der Richter am Landgericht einen Verhandlungstermin anberaumt. Sind die Argumente der Schutzschrift aus der Perspektive des Gerichts nicht stichhaltig, kann es dennoch eine einstweilige Verfügung erlassen. Zu bedenken ist, dass die Einreichung einer Schutzschrift Anwaltsgebühren verursacht. Außerdem ist nicht auszuschließen, dass der Antrag auf einstweilige Verfügung bei einem anderen Landgericht eingereicht wird, und die Schutzschrift damit ins Leere stößt. Ein Wettbewerbsverstoß kann sich ja an verschiedenen Orten auswirken, vor allem, wenn man bedenkt, dass z. B. Maklerangebote zunehmend in Immobilienportalen veröffentlicht werden, die überall abrufbar sind. Man spricht vom so genannten "fliegenden Gerichtsstand". Dies alles gilt es vor Einreichung einer Schutzschrift zu bedenken. |
| Schwabesches Gesetz (Wohnungsmiete) | Engel's law; Engel's income-consumption function (rent) | Das Schwabesche Gesetz – benannt nach dem Statistiker Hermann Schwabe (1830 – 1874) – besagt, dass bei Haushalten unterschiedlichen Hauhalteinkommens der Anteil an den Ausgaben für die Miete gemessen am Haushaltseinkommen unterschiedlich hoch ist. Es gilt danach, dass mit zunehmend niedrigem Einkommen ein jeweils größerer prozentualer Anteil des Einkommens für die Miete aufzuwenden ist. Schwabe hat diese Aussage auf der Grundlage der von ihm erhobenen Zahlen ermittelt. Allerdings haben weitere Nachforschungen ergeben, dass diese Gesetzmäßigkeit nur innerhalb gleichartiger Gesellschaftsschichten gilt. Prof. Lütge (1901 – 1968) hat dieses Gesetz insoweit korrigiert, als er feststellte, dass der Wohnungsaufwand auch durch die Zugehörigkeit zu einer sozialen Schichtung mitgeprägt wird (Beamtenhaushalte / Angestelltenhaushalte / Arbeiterhaushalte). Man bezeichnet diesen Zusammenhang als Lütge'sche Regel. Die Erkenntnisse führten speziell in den Anfangsjahren der Bundesrepublik im Rahmen des ersten Wohnungsbaugesetzes zu gezielten Förderungsmaßnahmen des Mietwohnungsbaus verbunden mit einem Belegungsrecht der Wohnungsämter. Beizubringen war von Wohnungssuchenden ein Wohnberechtigungsschein, den man erhielt, wenn man einer bestimmten niedrigen Einkommensschicht angehörte. |
| Schwalbennester an Gebäuden | swallow's nests on buildings | Ob Schwalbennester an Gebäuden willkommen sind, richtet sich oft nach der Tierliebe des Eigentümers. Allerdings hat hier auch der Gesetzgeber mitzureden. Schwalben können nämlich als schützenswerte Art anzusehen sein: Die Tiere dürfen nicht getötet und ihre Behausungen nicht zerstört werden dürfen. In einem Urteil des Verwaltungsgerichts Düsseldorf (20.3.2009, Az. 25 K 64/09) ging es um einen Fall, in dem sich am Gebäude eines Cateringservice etwa 70 Nester von Mehlschwalben befunden hatten. Diese waren während der winterlichen Abwesenheit der Tiere entfernt worden – von wem, ließ sich nicht feststellen. Die zuständige Umweltbehörde verpflichtete den Gebäudeeigentümer dazu, anstelle der entfernten Nester künstliche anzubringen – für etwa 2.000 Euro. Das Verwaltungsgericht entschied auf die Klage des Eigentümers hin, dass der Bescheid der Behörde rechtens gewesen sei: Mehlschwalben gehörten zu den besonders geschützten Arten nach dem Bundesnaturschutzgesetz. Ihre Nester dürften nicht aus ihrem natürlichen Lebensraum entfernt werden – und bei diesem handele es sich nun einmal heutzutage um Gebäude. Auch eine Ausnahme wegen des Cateringservice schied aus: Speisenlieferungen müssten bei Verlassen des Gebäudes in jedem Fall abgedeckt und verpackt sein. Der Eigentümer musste daher die künstlichen Nester anbringen lassen. |
| Schwarmfinanzierung von Immobilien | real estate crowdfunding/crowdinvesting | Die Schwarmfinanzierung von Immobilien wird oft unter den Begriffen "Crowdfunding" und "Crowdinvesting" angeboten. Das Grundprinzip: Kleinanleger beteiligen sich schon ab wenigen hundert Euro an einem Immobilienprojekt, das ein Projektentwickler auflegt. Verläuft das Objekt erfolgreich – durch Verkauf der gebauten Wohneinheiten – erhalten die Anleger ihr Geld mit Zinsen zurück. Die Zinssätze sind dabei höher als bei vielen anderen Geldanlagen, man geht von vier bis acht Prozent p/a aus. Mehrere Anbieter ermöglichen die Teilnahme an derartigen Projekten. Der Anlass für solche Projektfinanzierungen besteht darin, dass Banken oft nur einen Teil eines Bauprojekts finanzieren. Der Rest – oft 20 bis 30 Prozent – kann dann mit Hilfe der "Crowd" erfolgen. Dies führt allerdings auch dazu, dass die Bank bei der Absicherung der Darlehen an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Die Crowd-Mitglieder stellen der Bank ein sogenanntes Nachrangdarlehen zur Verfügung. Man verwendet hier auch den Begriff "Mezzanine-Kapital". Anders als bei manchen Mischformen zwischen Eigen- und Fremdkapital hat das Mezzanine-Kapital hier jedoch Fremdkapitalcharakter. Für die Anleger bedeutet die Nachrangigkeit, dass im Falle von unerwartet hohen Baukosten oder gescheitertem Verkauf der Immobilie die Bank zuerst aus einer Zwangsversteigerung befriedigt wird. Hier besteht dann die Gefahr, dass die nachrangigen Gläubiger leer ausgehen und somit einen Totalverlust erleiden. Es sind jedoch bereits Anbieter am Markt, die ihren Kleinkreditgebern eine Besicherung über eine andere Immobilie aus ihrem Bestand anbieten und nicht über das Neubauobjekt. Für Kleinanleger hat die Schwarmfinanzierung von Immobilien den Vorteil, dass sie genau wissen, was mit ihrem Geld passiert. Denn sie wissen, in welches Projekt die Finanzierung fließt, und können den Baufortschritt ggf. vor Ort beobachten. Auch ermöglicht das Crowdinvesting eine breite Streuung des Risikos. Denn der Kleinanleger kann sein Geld in eine Reihe verschiedener Immobilienprojekte stecken und sich so für den Ausfall eines der Projekte absichern. Crowdinvesting verursacht geringere Verwaltungskosten als andere Geldanlagen. Dies wirkt sich positiv auf die Verzinsung aus. Vermittlungsplattformen erheben eine Gebühr. Der verliehene Betrag bleibt relativ kurze Zeit fest gebunden, oft ein bis drei Jahre. Anleger müssen sich allerdings damit abfinden, dass sie in dieser Zeit nicht an ihr Geld kommen und nicht kündigen können. Allenfalls eine außerordentliche Kündigung bei einem Vertragsbruch etc. ist möglich. Auch bestehen keine Einwirkungsmöglichkeiten auf die Geschäftspolitik des Projektstarters. Das Risiko eines Totalverlustes besteht immer. So kann das Projekt teurer werden, als erwartet. Der Markt kann sich bis zur Verkaufsbereitschaft ändern. Der Verkauf kann fehlschlagen. Vor einer Investition sollte also genau geprüft werden, ob der Anbieter bereits erfolgreiche Projekte durchgeführt hat und ob die betreffende Immobilie Chancen am Markt besitzt (Lage, Immobilienart). Auch die Anlagebedingungen sollten genau geprüft werden. Es empfielt sich eine Streuung in verschiedene Projekte und die Investition von Beträgen, die man verlieren kann, ohne sich in Schwierigkeiten zu begeben. |
| Schwarmstädte | German term for cities which young people in particular find especially attractive, so that there is a high rate of influx | Als Schwarmstädte bezeichnet man Städte, die eine hohe Anziehungskraft gerade für junge Menschen haben und in die ein massiver Zuzug erfolgt. Wissenschaftler erklären das Phänomen zum Teil mit dem demografischen Wandel: Die Anzahl der Jungen in der deutschen Bevölkerung wird im Verhältnis immer kleiner. Junge Menschen zwischen 20 und etwa 35 zieht es jedoch dahin, wo eine möglichst hohe Zahl von Altersgenossen lebt – auch verbunden mit dem Wunsch nach guter Ausbildung bzw. Studium, Arbeitsplätzen und Unterhaltung. Diese Entwicklung führt zu einem immer stärkeren Wegzug aus ländlichen Orten und kleineren Städten in Ballungszentren und bestimmte Großstädte. Man unterscheidet zwischen echten und unechten Schwarmstädten. In unechten Schwarmstädten kommt die Zuwanderungsbewegung hauptsächlich aus der näheren Umgebung. Diese wird aber durch die infolge der Abwanderung sinkende Geburtenrate ausgedünnt, so dass die Zuwanderung schließlich zum Erliegen kommen muss. Echte Schwarmstädte erhalten dagegen ihren Zulauf auch aus größerer Entfernung. |
| Schwarzarbeit | illicit work; unrecorded employment; moonlighting | Als Schwarzarbeit wird eine Werkleistung bezeichnet, die der Unternehmer nach der Vereinbarung mit dem Auftraggeber erbringt, ohne dafür eine vollständige Rechnung zu schreiben. Damit will der Unternehmer die Zahlung der Umsatzsteuer ersparen und der Auftraggeber soll einen günstigeren Preis erhalten. Diese Vereinbarung wird auch als „Ohne-Rechnung-Abrede“ bezeichnet. Der BGH hat in zwei Entscheidungen zum aktuellen SchwarzArbG festgestellt, dass der gesamte Werkvertrag nichtig ist, wenn eine Ohne-Rechnung-Abrede getroffen wurde. Denn das Schwarzarbeitsgesetz stellt ein gesetzliches Verbot der Schwarzarbeit auf. Nach dem BGB sind Verträge, die gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen, nichtig. Das gilt auch, wenn nur ein Teil der Leistungen ohne Rechnung, also „schwarz“ erbracht werden soll. Die Nichtigkeit des gesamten Werkvertrags führt dazu, dass der Auftraggeber keine Gewährleistungsansprüche gegen den Unternehmer wegen eventueller Mängel seiner Arbeiten geltend machen kann (BGH-Urteil vom 01.08.2013, AZ: VII ZR 6/13). Der Unternehmer kann also die Mängelbeseitigung verweigern. Auch der Unternehmer hat einen erheblichen Nachteil: Er hat keinen Anspruch gegen den Auftraggeber auf Bezahlung seiner Arbeit. Er kann sich weder auf den Vertrag berufen, der ja nichtig ist, noch kann er sich darauf stützen, dass durch seine Arbeit das Eigentum des Auftraggebers einen höheren Wert erhalten hat (BGH-Urteil vom 10.04.2013, AZ: VII ZR 241/13). |
| Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz | German Act to Combat Clandestine Employment | Mit dem Schwarzarbeiterbekämpfungsgesetz soll erreicht werden, Schwarzarbeit einzudämmen. Schwarzarbeit ist nach § 1 des Gesetzes dann gegeben,
Personen, die bestimmte Dienst- und Werkleistungen ausführen, sind verpflichtet, während der Durchführung ihrer Arbeit Ausweispapiere mitzuführen und auf Verlangen der prüfenden Beamten vorzulegen. Dies gilt u.a. im Baugewerbe, im Gebäudereinigungsgewerbe, im Speditionsgewerbe und anderen Gewerbezweigen. Die zur Durchführung der Prüfungen ermächtigten Personen haben weitgehende Aktionsspielräume (Betreten und Durchsuchen von Geschäftsräumen, Anhalten von Lastkraftwagen und anderen Beförderungsmitteln, Einblicknahme in die Geschäftsunterlagen (Bücher, Lohnsteuer und Meldeunterlagen usw.). Die betroffenen Arbeitgeber und Unternehmen haben entsprechende Duldungs- und Mitwirkungspflichten. Verstöße, die eine Ordnungswidrigkeit darstellen, werden mit Bußgeld geahndet. Wer Ausländer zu Arbeitsbedingungen beschäftigt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu den Arbeitsbedingungen deutscher Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen stehen, die die gleiche oder eine vergleichbare Tätigkeit ausüben, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. |
| Schwarzbau | illegal construction/ built without construction permit | Errichtung eines Gebäudes ohne die erforderliche Baugenehmigung. Wer schwarz baut, riskiert im schlimmsten Fall den Abriss. Ansonsten kann die Baubehörde Bußgelder verhängen oder die Baustelle stilllegen. Der Nachbar hat keinen Anspruch auf ein Eingreifen der Behörde. Ob Maßnahmen eingeleitet werden, ist eine Ermessensentscheidung. Auch auf die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes (Art.14) kann sich der Grundstücksnachbar des Schwarzbaues nicht berufen, da in der Regel sein eigenes Grundstück nicht unmittelbar betroffen ist. Anders sieht es jedoch aus, wenn so genannte nachbarschützende Vorschriften verletzt worden sind. Dabei kann es sich z.B. um Regelungen der Landesbauordnungen über Abstandsflächen bei Grenzbebauung handeln. Ignoriert der Bauherr ohne Genehmigung der Baubehörde derartige Vorschriften, kann der Nachbar nach § 1004 BGB in Verbindung mit den jeweiligen baurechtlichen Regelungen vor dem Zivilgericht den Rückbau oder die Beseitigung des Bauwerks fordern (Oberlandesgericht München, Az. 25 U 6426/91). |
| Schwarze Wohnungen | flats full of black dust from the heating system; fogging; magic dust | Bei dem Phänomen der "schwarzen Wohnungen" handelt es sich um plötzlich auftretende Ablagerungen innerhalb von Wohnungen, sog. schwarzen Staub, der vorwiegend während der Heizperiode bestimmte Stellen der Wohnungen schwarz einfärbt. Das Phänomen wird auch als "Fogging" bzw. Magic Dust" bezeichnet. In der Regel tritt das Phänomen bei Neubauten oder frisch renovierten Wohnungen auf. Es verschwindet im Sommer, tritt aber in der folgenden Heizperiode wieder auf. Die Ablagerungen sind nicht auf Heizmaterial, sondern auf bestimmte chemische Substanzen in den beim Bau verwendeten Materialien (Weichmacher, langkettige Alkane, Alkohole und Carbonsäuren) zurückzuführen. Sie treten vor allem dort auf, wo Wärmebrücken oder Risse vorhanden sind und wo in der Ausstattung der Wohnungen ebenfalls die erwähnten Materialien konzentriert vorkommen. Schwarzer Staub wird auch erzeugt durch brennende Kerzen und Öllampen. Durch ausreichende Lüftung der Räume vor allem im Winter kann der Konzentration der Stoffe, die zu solchen Staubablagerungen führen, entgegengewirkt werden. Auftretender schwarzer Staub bei Mietwohnungen kann zu Mietminderungen führen. Der Bundesgerichtshof hat im Mai 2008 zum Fogging entschieden. Im verhandelten Fall ging es um eine Mietwohnung, in der nach einer Renovierung durch die Mieterin (Neuverlegung von Teppichböden und Neuanstrich der Wände mit handelsüblichen Farben, Putzen der Fenster im Winter mit üblichen Reinigungsmitteln) alle Decken und Wände der Wohnung von Schwarzstaubablagerungen betroffen waren. Der Bundesgerichtshof entschied, dass zwar nur die genannten Maßnahmen der Mieterin als Ursache in Betracht kämen. Eine freiwillige Renovierung und regelmäßiges Fensterputzen seien jedoch als vertragsgemäßer Gebrauch der Wohnung zu werten. Damit habe die Mieterin die Entstehung des Wohnungsmangels nicht zu vertreten. Den Schaden (rund 5.400 Euro) hatte damit der Vermieter zu tragen (BGH, Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 271/07). |
| Schwarzer Staub | black dust | |
| Schwarzgeldabrede | agreement to receive payment or wages "under the table", i.e. without an invoice | Der Begriff Schwarzgeldabrede bezeichnet die Vereinbarung des Auftraggebers und des Auftragnehmers bei einem Werkvertrag (z.B. Bauherr und Handwerker), dass die Arbeit insgesamt oder auch nur teilweise ohne Rechnung erbracht wird. Der Handwerker erspart sich dadurch die Zahlung der Umsatzsteuer und der Bauherr bekommt die Leistung zu einem niedrigeren Preis. Die Schwarzgeldabrede führt dazu, dass der gesamte Werkvertrag nichtig ist. Der Bauherr hat deshalb keine Gewährleistungsansprüche und der Handwerker kann keine Vergütung für seine Schwarzarbeit verlangen. |
| Schwarzkauf | purchase with "under-the-table" payment (e.g. to evade taxes) | Wenn die Beteiligten eines Grundstückskaufvertrages bei der Beurkundung einen niedrigeren Preis angeben als den tatsächlich vereinbarten, um Grunderwerbsteuer, Maklergebühren, Notarkosten usw. zu sparen, so liegt ein Scheingeschäft vor, das nach § 117 Abs. 1 BGB nichtig ist. Dies gilt auch für die tatsächlich gewollte Preisvereinbarung, da sie nicht der Beurkundungsform des § 311b BGB genügt. Geheilt wird der Vertrag jedoch durch Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch. Der Schwarzkauf (auch Unterverbriefung genannt) erfüllt den Tatbestand der Steuerhinterziehung. |
| Schwefeldioxid | sulphur dioxide | Schwefeldioxid ist ein farbloses, stechend riechen des Gas, welches bei der Verbrennung fossiler schwefelhaltiger Energieträger, bei der Schwefel säureproduktion sowie Erzaufbereitung entsteht und zum Beispiel von Vulkanen emittiert wird. Im globalen Maßstab sind die natürlichen S02-Emissionen hö her als die anthropogenen, wobei in der nördlichen Hemisphäre 90 Prozent der S02-Emission durch menschliche Aktivitäten entstehen. Mehr als 80 % der anthropogenen S02-Emission in der Bundes republik werden durch Kraftwerke, Fernheizwer ke, Industrie und Gewerbe emittiert. An den Im missionen in den Ballungsgebieten spielt aber die Heizung von Gebäuden (Hausbrand) die wesentlichste Rolle (niedrige Quellhöhe der Emissionen, Heiztätigkeit vorwie gend in der austauscharmen kalten Jahreszeit). Der Anteil des Verkehrs an der S02-Belastung ist marginal. Die Belastung der Luft in Deutschland durch Schwefeldioxid ist durch viele Maßnahmen (Fest setzung strenger Schadstoffgrenzwerte, Einfüh rung von Rauchgasentschwefelungsanlagen, Ver wendung schwefelarmer Treibstoffe) erheblich reduziert worden. Bei ungenügender Abluftabführung von Heizanlagen im Innenraum, insbesondere bei der Verwendung von festen Brennstoffen, können höhere Konzentrationen von Schwefeldioxid auftreten. Wirkungen auf die menschliche Gesundheit Schwefeldioxid reizt als leicht wasserlösliches Gas die Schleimhäute des Auges und der Atemwege. SO2 wird nach Einatmung unter Entstehung von schwefliger Säure an den feuchten Schleimhäuten des Atemtraktes gelöst. Ca. 90 Prozent des SO2 wird bei Nasenatmung bereits im Nasenrachenraum ad sorbiert. Nach der Inhalation von SO2 tritt ein erhöhter Strömungswiderstand der Atemwege durch Kontraktion der glatten Muskulatur der Bronchien auf. Epidemiologische Studien zeigen, dass bei erhöh ter S02-Exposition vermehrt Erkrankungen und Funktionsstörungen der tiefen Atemwege (Bron chitis, Bronchospasmen, bronchiale Hyperaktivi tät, Abnahme von Vitalkapazität und Exspira- tionsvolumen) auftreten. Eine Erhöhung des Atemwiderstandes und eine Behinderung des Gas austausches zum Beispiel durch Entzündungen führen zu einer verstärkten Herz-Kreislaufbelastung, welche insbesondere für vorgeschädigte und alte Men schen zu einer akuten Gefahr werden kann. Hier bei spielt aber auch der meist gleichzeitig erhöhte Schwebstaubgehalt eine Rolle. Feinstaub transpor tiert auch das nicht in den oberen Atemwegen ad sorbierte SO2 in die Tiefe der Atemwege. Es ist oft schwierig, Wirkungen bestimmten Expositionen zuzuordnen, da eine Luftverunreinigung immer ein Gemisch vielfältiger Inhaltsstoffe ist. Bei Kindern wurde eine niedrigere Schwelle für die bronchiale Reagibilität bei gleichzeitiger erhöhter S02-Belastung in der Außenluft und bei Passivrau chen im Innenraum gefunden. Das gleiche Ergeb nis zeigte sich bei der Kombination Gasherd in der Wohnung (NO2) und Wohnen in einer S02-bela steten Gegend. SO2 wirkt als Einzelsubstanz bei gesunden Erwach senen erst in relativ hoher Konzentration (>2000 µ/m3). Schon bei kurzfristiger Exposition gegenüber 200 µg/m3 SO2 wurden bei Kindern verminderte Lungenfunktionsmesswerte und bei Asthmatikern eine Erhöhung der Anfallshäufigkeit festgestellt. Bei Werten über 500 µg/m3 SO2 in Smogepisoden und gleichzeitiger Schwebstaubexposition von 500 µg/m3 ist eine Erhöhung der täglichen Morta lität bei Vorgeschädigten festzustellen. Bei einer Auswertung von 34 Studien mit Originaldaten über die Beziehungen des Herzinfarktrisikos zu Luftschadstoffwerten wurde festgestellt, dass sich pro 10 µg/m3 Anstieg von SO2 in der Luft die Herzinfarktrate um 1,0 Prozent erhöht (Mustafic et al. 2012). Prophylaktische Maßnahmen:
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| Schweinezyklus | exaggerated (boom and bust) market cycle resulting from delayed and/or overreaction of producers (or developers) to up- or downswing conditions; also known as "pork", "hog" or "cattle" cycle | allgemeingültige periodische Konjunkturschwankung der Märkte und damit auch des Immobilienmarktes. Die Stärke der Schwankung ist abhängig von der Anpassungsfähigkeit oder Elastizität des Marktsegmentes. Da der Immobilienmarkt – u. a. durch lange Planungs- und Bauzeiten – relativ unflexibel auf Marktveränderungen reagieren kann, zeigen sich zyklische Schwankungen hier besonders deutlich. Der Name beruht auf einer "konjunkturstatistischen Analyse des deutschen Schweinemarktes" aus dem Jahre 1928 von Diplomlandwirt Arthur Hanau. |
| Schwellerbalken / Fachwerk | sleeper beam / sill plate, sole plate | Ein Schwellerbalken oder eine Fachwerkschwelle ist der waagerechte untere Balken eines Fachwerkhauses, auf dem der restliche Wandaufbau ruht. Der Schwellerbalken selbst liegt auf dem Fundament auf. Jedes Stockwerk hat einen Schwellerbalken. Man nennt den unteren Schwellerbalken auch Grundschwelle und denjenigen an einen höheren Stockwerk Stockschwelle oder Saumschwelle. Schwellerbalken sind bei alten Fachwerkhäusern eine typische Schwachstelle, da sie oft wechselnden Feuchtigkeitseinflüssen ausgesetzt sind. Es ist nicht ungewöhnlich, dass diese Balken in der Lebensgeschichte eines solchen Hauses mehrfach ganz oder teilweise getauscht werden müssen. Dies ist möglich, erfordert jedoch eine fachgerechte Abstützung des Gebäudes. Fachgerecht ist ein Ersatz durch Holzbalken, da starre Materialien wie Eisenträger sich nicht mit dem ansonsten flexiblen System des Fachwerks vertragen. Bei Bedarf ist unter dem Balken ein Fechtigkeitsschutz anzubringen. Wasserdichte Anstriche oder Putze auf dem Balken tragen zur schnelleren Vorrottung bei, da das Holz nicht richtig ausrocknen kann. |
| Schwengelrecht | special right to cross the neighbour's land to have access to one's own land while farming | Alter Begriff aus dem Nachbarrecht. Auch: Anwenderecht. Mit dem Schwengel ist der Querbalken eines Pfluges gemeint, an dem das Zuggeschirr eines Zugtieres eingehängt wurde. Das Schwengelrecht sorgt dafür, dass ein Landwirt sein Feld bis an die Grundstücksgrenze heran bewirtschaften kann. Es gibt ihm nämlich die Befugnis, diese Grenze mit einem landwirtschaftlichen Gerät (früher: Zugtier) teilweise zu überfahren. Er kann vom Nachbarn verlangen, bei der Errichtung von Zäunen einen bestimmten Grenzabstand zu wahren, damit dieses Recht nicht vereitelt wird und er ohne Zusammenstoß mit einem Weidezaun ganz an die Grenze heranpflügen kann. Der Nachbar kann sich gegen die Überschreitung seiner Grenze nicht mit Hilfe der Eigentumsstörungs-Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches wehren. In den Nachbargesetzen einiger Bundesländer ist das Schwengelrecht immer noch enthalten. So haben Grundstückseigentümer in Nordrhein-Westfalen nach § 36 des Nachbarrechtsgesetzes bei Einfriedigungen einen Grenzabstand von 50 cm zu beachten - sofern es sich um Grundstücke im Außenbereich handelt, die der Bebauungsplan nicht als Bauland ausweist und bei denen eine landwirtschaftliche Nutzung in Frage kommt. |
| Schwerflüchtige organische Verbindungen (SVOC) | Semivolatile Organic Compounds (SVOC) | Die schwerflüchtigen organischen Verbindungen (SVOC = Semivolatile Organic Compounds) haben einen Siedepunkt von 240-260 und 380-400 ºC. Aufgrund ihres relativ niedrigen Dampfdruckes haben die meisten schwerflüchtigen Stoffe eine ausgeprägte Neigung zur Adsorption an Staubpartikel sowie an verschiedene Oberflächen wie Wände, Tapeten, Gardinen und Einrichtungsgegenstände und können somit oft eine längere Zeit sekundär in die Raumluft gelangen. Das Ausmaß der Toxität der SVOC wird zum Teil noch kontrovers diskutiert. Die schwerflüchtigen organischen Verbindungen sind unter anderem auch verantwortlich für das Fogging-Phänomen in Wohnungen (plötzliche Schwarzstaubablagerung). |
| Schwerkraftheizung | gravity heating system | Schwerkraftheizungen werden gerne in Gebieten mit vielen Stromausfällen genutzt. Der Transport des Wassers zu den Heizkörpern findet dabei ohne elektrische Umwälzpumpe statt; statt dessen wird eine Druck- und Temperaturdifferenz im Rohrsystem zwischen Vor- und Rücklauf genutzt. Warmes Wasser dehnt sich aus. Im Vorlauf – also in den Rohren zu den Heizkörpern hin – befindet sich warmes Wasser. Dieses hat eine geringere Dichte, ist leichter und steigt im Vorlauf nach oben. Auf dem Weg durch die Rohre und Heizkörper wird das Wasser abgekühlt, es wird dabei schwerer und bewegt sich von selbst wieder nach unten zum Wärmeerzeuger. Es entsteht ein Kreislauf. Vorteile der Schwerkraftheizung sind
Nachteile sind
Insgesamt wird die Schwerkraftheizung als nicht mehr zeitgemäß angesehen. In Neubauten kommt sie allenfalls in Gegenden mit schlechter Stromversorgung zum Einsatz. |
| Schwermetalle | heavy metals | |
| Schwiegerelternschenkung | gift/endowment from parents-in-law | Junge Ehepaare sind oft nicht mit einem Übermaß an finanziellen Mitteln ausgestattet. Soll eine eigene Immobilie gebaut oder erworben werden, helfen oft die Eltern eines der Ehepartner mit – durch ein Geldgeschenk oder auch durch die kostenlose Übertragung eines Baugrundstücks oder gar einer Wohnimmobilie. Trennt sich nun das Paar, stellt sich oft die Frage, inwieweit die Schwiegereltern ihre früheren Geschenke vom ehemaligen Schwiegersohn oder der Schwiegertochter zurückfordern können. Der Bundesgerichtshof hat am 3. Februar 2010 entschieden, dass auf Schenkungen von Eltern an ein (künftiges) Schwiegerkind im Falle einer Trennung die Grundsätze des „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ anzuwenden sind. Auch wenn es zu einer Ehe mit gesetzlichem Güterstand und anschließend zu einer Scheidung mit Zugewinnausgleich gekommen ist, kann die Schenkung vom Ex-Schwiegerkind zurückgefordert werden. Die Entscheidung bezog sich auf einen Fall, bei dem der künftige Schwiegersohn 58.000 DM für den Ankauf einer Eigentumswohnung erhalten hatte, die er als Alleineigentümer erwarb und die jahrelang als Ehewohnung diente. Nach der Scheidung verlangten die Schwiegereltern das Geld zurück sowie eine Vergütung für Arbeitszeit und Material, da der Schwiegervater bei der Wohnungsrenovierung geholfen hatte. Der Bundesgerichtshof gestand ihnen den Anspruch zu und erläuterte ausführlich, wie beim Zugewinnausgleich zu verfahren sei. Allerdings hätten die Schwiegereltern keinen Anspruch auf Rückzahlung des Betrages in voller Höhe: Immerhin habe die Tochter die Wohnung sieben Jahre lang mit genutzt. Ihr im Rahmen der Ehe eine Wohnung zu finanzieren, sei der Zweck der Schenkung gewesen (Urteil vom 3. Februar 2010, Az. XII ZR 189/06). In einem Fall, bei dem es um die Schenkung eines Hausgrundstücks ging, entschied der Bundesgerichtshof zur Frage der Verjährung. Diese richte sich nicht nach den Regeln des Familienrechts, sondern nach denen über die Übertragung von Grundstücken. Gemäß § 196 BGB betrage die Verjährungsfrist für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie für die Ansprüche auf die Gegenleistung zehn Jahre (Beschluss vom 3. Dezember 2014, Az. XII ZB 181/13). |
| Schwimmbad | swimming pool | Wohnanlagen gehobenen Standards sind heute teilweise auch mit einem Schwimmbad oder Swimming Pool ausgerüstet. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es jedoch zum Streit darüber kommen, inwieweit solche Luxus-Einrichtungen von allen Eigentümern mitfinanziert werden müssen. Ein wegweisendes Urteil dazu hat der Bundesgerichtshof am 11.11.2011 gefällt: Danach ist ein Wohnungseigentümer von der Beteiligung an den Kosten einer baulichen Maßnahme befreit, wenn er dieser nicht gemäß § 22 Abs. 1 WEG zugestimmt hat. Die Befreiung ergibt sich dabei aus § 16 Abs. 6 WEG. Ob seine Zustimmung für die Maßnahme erforderlich war, oder nicht, spielt nach dem BGH keine Rolle (Az. V ZR 65/11). Eine Freistellung von den Kosten kann auch dann verlangt werden, wenn der Beschluss über die bauliche Maßnahme Bestandskraft erlangt hat, sofern die Verteilung der Kosten noch nicht abschließend geregelt wurde. In dem vor dem BGH verhandelten Fall ging es um die Kosten für die Renovierung und Erweiterung eines Schwimmbads. Die Eigentümerversammlung hatte mit Mehrheitsbeschluss eine nach Miteigentumsanteilen bemessene Sonderumlage für die Kosten der Baumaßnahme beschlossen. |
| Schwimmende Häuser | floating houses | Sieht man einmal von der Arche Noah und den aus dem Kulturraum von Thailand, China, Indien oder vom Amazonas in Südamerika ab, wo es schon seit langer Zeit schwimmende Häuser gab, dann sind sie in Europa eine relativ neue Erfindung. Im Gegensatz zu sogenannten Hausbooten, die teils Umbauten außer Dienst gestellter Nutzschiffe sind (vom ehemaligen Minensuchboot bis zum Frachter) oder Schiffen, mit denen Reisen möglich sind, werden Schwimmende Häuser fest verankert und von vornherein für einen bestimmten Nutzungszweck geplant und gebaut, bei dem vor allem Wohnen, Urlaubsgestaltung und Gastronomie oder Hotellerie bis hin zum schwimmenden Warenhaus im Vordergrund steht. Verbreitet sind schwimmende Häuser (und Hausboote) vor allem in Norwegen, Schweden, Irland, Holland und Frankreich. Auch in Deutschland werden Schwimmende Häuser zur Miete angeboten. In Russland ist sogar ein schwimmendes Atomkraftwerk geplant. Sind Schwimmende Häuser mit entsprechenden Motoren und Antriebsaggregaten ausgerüstet, können sie selbstständig ihre Lage verändern. Ansonsten müssen sie von einem Schlepper bewegt werden. Schwimmende Häuser sind wegen ihrer örtlichen Beweglichkeit die einzigen Gebäude, die keine Immobilien sind. |
| Science Parks | science parks | Science Parks sind in Deutschland ein relativ neuer Objekttyp, der sich bestenfalls in der Einführungsphase befindet, wenn gleich es ihn in Amerika in Form des Epcot-Centers von Disney schon über ein Vierteljahrhundert gibt. In England entstand in London ebenfalls ein Science Park in Form des von der Regierung Blair geförderten Millenium Domes an der Themse. Dieser konnte aber – trotz vollmundiger Ankündigungen – den Beginn des neuen Jahrtausends nur um wenige Monate überleben. Anschließend kam es zu dem bei Sonder- und Spezialimmobilien klassischen Folgenutzungsproblem im Form langen Leerstandes und der Suche nach einem neuen Investor. Dennoch können gut konzipierte, an einem Standort mit hohem Besucherpotential gelegene Science Parks, allein schon wegen ihrer Einzigartigkeit, als interessanter Objekttyp angesehen werden. Eine neue Erlebniswelt ist auch in Bremen mit dem Universum Science Center auf 4.000 Quadratmeter Ausstellungsfläche entstanden. |
| Score-Wert | score value | Score-Wert ist ein Ausdruck aus der Kreditwirtschaft. Der von der Schufa verwendete Score-Wert gibt an, welche Wahrscheinlichkeit für einen ordnungsgemäßen Vertragsablauf bei einem Kreditvertrag besteht. In den Wert fließen Erfahrungen aus der Vergangenheit ein. Mit Hilfe eines mathematischen Verfahrens werden statistische Werte mit Erfahrungen bezogen auf den Kreditantragsteller kombiniert. Der Score-Wert liegt zwischen 0 und 1000. Je höher der Wert, desto wahrscheinlicher soll die pünktliche Rückzahlung des Kredites sein. Der Score-Wert ist nicht unumstritten, da er lediglich das mögliche zukünftige Verhalten von Personen vorhersagt. Seit 01.04.2010 müssen Unternehmen, die Scoring verwenden, nach § 34 Abs. 2 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) auf Verlangen dem Betroffenen Auskunft über die in den letzten 6 Monaten ermittelten Wahrscheinlichkeitswerte, die zur Berechnung verwendeten Datenarten sowie das Zustandekommen und die Bedeutung der Wahrscheinlichkeitswerte einzelfallbezogen und nachvollziehbar in allgemein verständlicher Form geben. Seit 01.04.2010 können Verbraucher ferner gemäß § 34 Abs. 4 BDSG eine Auskunft über die Schufa-Scorewerte bekommen, welche innerhalb der letzten 12 Monate an Schufa-Vertragspartner übermittelt wurden. Die verwendeten Daten dürfen nur zu einem Score-Wert verrechnet werden, wenn der Betroffene vorher zugestimmt hat – was mit jeder Unterschrift unter jeden Kreditvertrag per "Schufa-Klausel" erfolgt. Datenschützer zweifeln an, dass die gängige Schufa-Klausel das Verfahren des Scoring abdeckt, da auch bei einer Zustimmung der Kreditnehmer die Folgen oft nicht überblicken kann. Früher floss auch die Anzahl der vom Betroffenen eingeholten Schufa-Selbstauskünfte in den Score-Wert ein – eine hohe Anzahl wurde nachteilig für den Betroffenen ausgelegt. Diese Praxis wurde inzwischen abgeschafft. Banken und Schufa ermitteln den Score-Wert nach unterschiedlichen Verfahren und daher mit unterschiedlichem Ergebnis. Seit 2007 enthält die Schufa-Online-Selbstauskunft auch einen Basis-Scorewert. |
| SE | (individual freehold ownership) in a particular (commonhold) apartment, plus (part ownership) of non-habitable rooms | Abkürzung für: Sondereigentum |
| Search Engine Optimization (SEO) | Search Engine Optimization (SEO) | |
| Seeanlagenverordnung (SeeAnlV) | German offshore installations ordinance | SeeAnlV ist eine Vorschrift, die über die Zulässigkeit von Vorhaben in Seegebieten außerhalb der eigentlichen Küstengewässer und damit des deutschen Hoheitsgebietes (in der AWZ – der Ausschließlichen Wirtschaftszone und auf hoher See, wenn der Anlageneigentümer Deutscher ist) entscheidet. Die Verordnung ist unter anderem relevant für das Genehmigungsverfahren für Offshore-Windanlagen. Eine Anlage kann nach der Verordnung nicht genehmigt werden, wenn sie den Schiffsverkehr gefährdet oder die Meeresumwelt beeinträchtigt und dies nicht durch Auflagen verhindert werden kann. Die SeeAnlV kennt insbesondere vier Versagungsgründe für eine Genehmigung:
Bestimmte Anlagentypen einfacher Bauart, von denen keine der oben genannten Gefahren ausgehen, kann das BSH von der Genehmigungspflicht befreien. |
| SeeAnlV | German regulation for the construction of technical buildings at sea | Abkürzung für: Seeanlagenverordnung |
| SEer | person holding individual freehold ownership in a particular (commonhold) apartment, plus part ownership of non-habitable rooms | Abkürzung für: Sondereigentümer |
| Segregation | segregation | Unter Segregation versteht man die räumliche Absonderung bestimmter Teile der Bevölkerung einer Stadt von der übrigen Bevölkerung, was zu bestimmten Quartiersbildungen führt. Der Vorgang dieser Entmischung der Bevölkerung wurde zuerst in den USA untersucht, wo es im 18. und 19. Jahrhundert nach der Sklavenbefreiung zu starken Abgrenzungserscheinungen zwischen der schwarzen und weißen Bevölkerung kam. Aber auch andere Bevölkerungsgruppen wie etwa Chinesen ("Chinesenviertel" von San Francisco) Italiener und Mexikaner lebten in ihren Quartieren "unter sich". In Europa waren die jüdischen Ghettos Ausdruck einer Segregation. Allgemeiner formuliert kann unter Segregation eine disproportionale Bevölkerungsverteilung über die Teilgebiete einer Stadt verstanden werden. Die Segregation entsteht auf der Grundlage einer sozialen, religiösen, oder ethnischen Distanz zwischen verschiedenen Bevölkerungsgruppen. Soziale Statusmerkmale, die bestimmte Bevölkerungsteile miteinander verbinden, ergeben sich z.B. durch Unterschiede in der Bildung, der Sprache, der Hautfarbe aber auch durch Altersunterschiede, Unterschiede in der Haushaltsgröße, Kinderzahl, der Lebensphilosophie. Segregation kann angestrebt werden. Sie kann Personen aber auch gesellschaftlich aufgezwungen werden (passive Segregation). Je nach Ursache des Phänomens kann Segregation zu einem positiven oder zu einem negativen Image von Stadtteilen (und ganzen Städten) führen. Das Segregationsphänomen hat sich in allen Kulturen, die ein Mindestmaß an sozialer Differenzierung kennen, nachweisen lassen. Heute wird Segregation vielfach aus einer kritischen Distanz als ein Phänomen beurteilt, das im Zeitalter der Gleichheit aller Menschen und der Nichtdiskriminierung zurückgedrängt werden sollte. Andererseits macht sich auch die Erkenntnis breit, dass die Ungleichheit die Wurzel aller Kulturen ist. Die Segregationsforschung ist Teil der Soziologie, genauer der soziologischen Stadtforschung. |
| Selbständiges Provisionsversprechen | promise for commission not related to performance | Mit dem selbständigen Provisionsversprechen sichert sich der Makler die Provision auch für den Fall, dass er eine provisionspflichtige Leistung nicht erbringt beziehungsweise erbringen kann oder der Erfolg seiner Leistung nicht eintritt. Daher wird eine solche Vereinbarung auch erfolgsunabhängiges Provisionsversprechen genannt. Da es sich nicht um einen speziellen besonderen Vertragstyp handelt, muss in jedem Einzelfall geprüft werden, was die Parteien bezwecken und bewirken wollten, um zu entscheiden, wie die Vereinbarung rechtlich einzuordnen ist. Es kann sich um eine Vergütung für besondere Leistungen handeln, die nicht mit der Maklerprovision abgedeckt sind oder um einen Teil des Kaufpreises. Wenn es sich um eine Schenkung handelt, weil eine Gegenleistung fehlt, ist die notarielle Beurkundung erforderlich. Grundsätzlich ist ein selbständiges Provisionsversprechen zulässig, da Vertragsfreiheit herrscht. Eine Vereinbarung durch AGB des Maklers wird jedoch allgemein als unzulässig gehalten. Notwendig ist eine Individualvereinbarung mit dem Vertragspartner. |
| Selbstauskunft | self-disclosure | |
| Selbsthilfe | self-help | Nach § 229 des Bürgerlichen Gesetzbuches sind bestimmte Handlungen, die normalerweise eine Strafe nach sich ziehen, unter bestimmten Bedingungen nicht widerrechtlich. So darf zum Zweck der Selbsthilfe
Wegen eines Zahlungsanspruches kann eine pfändbare Sache weggenommen werden. Die Zivilprozessordnung enthält einen ganzen Katalog unpfändbarer Sachen, wie z.B. Haushaltsgegenstände oder Gegenstände, die der Berufsausübung dienen. Voraussetzungen:
Das Gesetz regelt jedoch auch die Grenzen der Selbsthilfe. So darf sie keinesfalls weiter gehen, als dies zur Gefahrenabwehr unbedingt notwendig ist. Sie dient nur der vorläufigen Sicherung. Die endgültige Entscheidung erfolgt gerichtlich. Für weggenommene Sachen muss der so genannte "dingliche Arrest" beim Gericht beantragt werden. Festgenommene Personen müssen unverzüglich dem örtlichen Amtsgericht zugeführt werden, auch hier muss ein "persönlicher Sicherheitsarrest" beantragt werden. Ablehnung oder Verzögerung der Anträge verpflichten zur sofortigen Rückgabe der Sachen bzw. Freilassung der Personen. Wer irrtümlich zur Selbsthilfe greift, obwohl er keine ausreichenden Gründe dafür hat, macht sich in jedem Fall unabhängig von einem Verschulden schadenersatzpflichtig. Bestehen keine ausreichenden Gründe, riskiert der Gläubiger auch eine Strafverfolgung. Aus diesen Gründen ist die Selbsthilfe in der Praxis kaum relevant. Das Selbsthilferecht des Vermieters ist etwas abweichend von dieser allgemeinen Regelung gestaltet und gesetzlich geregelt (§ 562 BGB). Es darf nur angewendet werden, wenn der Mieter beim Auszug oder auch unabhängig davon Gegenstände des Vermieterpfandrechts wegschafft. Das Vermieterpfandrecht bezieht sich jedoch nicht auf sogenannte unpfändbare Sachen – also zum Beispiel persönliche Dokumente, zur Berufsausübung benötigte Gegenstände, Gegenstände zur Führung eines einfachen Haushalts, Schulbücher, Tiere, medizinische Hilfsmittel. Derartiges darf auch vom Gerichtsvollzieher nicht gepfändet werden (§ 811 ZPO). Der Mieter darf mit angemessenen Mitteln am Wegschaffen der Sachen gehindert werden. Was noch angemessen ist, kann jedoch von Gerichten unterschiedlich beurteilt werden. Von Gewalt ist in jedem Fall dringend abzuraten, da hier die Möglichkeit der Strafbarkeit besteht. Ein Aufbrechen der Wohnung durch den Vermieter oder gewaltsames Eindringen in diese ist unzulässig und ggf. als Hausfriedensbruch strafbar. |
| Selbstkontrahierungsverbot | regulation forbidding deals in which the same person is both principal and agent | Es kann passieren, dass der Vertreter einer Person selber Interesse an einem Geschäft hat, das diese Person durchführen will. Um dieses Geschäft zustande zu bringen, müsste der Vertreter dazu mit sich selber das Geschäft durchführen. Die Vorschrift des § 181 BGB verbietet grundsätzlich ein derartiges "Selbstkontrahieren". In vom Notar vorbereiteten Grundstückskaufverträgen findet sich am Schluss meistens eine Bestimmung, dass einem bestimmten Mitarbeiter des Notars die Vollmacht zur Durchführung des Vertrages erteilt wird und dass er befreit wird von der Bestimmung des § 181 BGB. Diese Befreiung hat ihren Sinn darin, dass dieser damit berechtigt ist, z.B. vom Grundbuchamt geforderte Änderungen des Vertrages für die Vertragsparteien und auch für den Notar zu erklären, ohne dass die Vertragsparteien jedes Mal wieder beim Notar erscheinen müssen. Vom Selbstkontrahierungsverbot lassen sich auch Hausverwalter und Baubetreuer befreien, um zu ermöglichen, dass sie aus dem verwalteten Konto die ihnen zustehende Verwaltungs- bzw. Baubetreuungsgebühr abbuchen können. |
| Selbstnutzung | self occupancy | Darunter versteht man die Nutzung eigener Räume. Solange es die Eigenheimzulage noch gab, war die Selbstnutzung eine wichtige Voraussetzung für die staatliche Förderung von Wohneigentum. Seit dem 1. Januar 2006 ist die Eigenheimzulage allerdings Geschichte. Abgewickelt werden nur noch Hunderttausende sogenannter Altfälle. Diese erhalten die staatliche Finanzspritze, also Eigenheim- und Kinderzulage, so lange, bis der achtjährige Förderzeitraum beendet ist. Als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, also Selbstnutzung, gilt auch die unentgeltliche Überlassung von Wohnraum an Angehörige. Dazu zählen geschiedene Ehegatten, Kinder, Eltern oder Geschwister. Auch für solche Objekte konnten Eigentümer früher Eigenheimzulage erhalten. |
| Selbstschuldnerische Bankbürgschaft | facility letter; bank guarantee | Der Bankbürgschaft liegt ein Vertrag zwischen der bürgenden Bank und einem Schuldner zugrunde, in der sich die Bank verpflichtet, für die Verbindlichkeit des Schuldners gegenüber dessen Gläubiger einzustehen. Die Bürgschaftserklärung bedarf der Schriftform. Der Bürge kann die Einreden geltend machen, die dem Schuldner zustehen. In der Regel wird die Einrede der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage ausgeschlossen. Die Bürgschaft kann zeitlich befristet oder unbefristet gewährt werden. Die Bürgschaft endet, wenn die ihr zugrunde liegende Forderung erlischt oder die Bürgschaftsurkunde zurückgegeben wird. Befriedigt die bürgende Bank den Gläubiger, geht dessen Forderungsrecht auf die Bank über. Bei einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft wird die Einrede der Vorausklage ausgeschlossen. Das bedeutet, dass die Bank auf die erste Anforderung des durch die Bürgschaft Begünstigten zu zahlen hat. Bankbürgschaften spielen bei der Baufinanzierung eine große Rolle. Eine Bankbürgschaft wird gegen eine Bürgschaftsgebühr (Aval) gewährt, die eine Risikoprämie darstellt und zusätzlich den Prüfungs- und Verwaltungsaufwand abdeckt. Diese Gebühr wird entweder einmalig oder laufend in Rechnung gestellt. |
| Selbstständige Stundenlohnarbeiten | hourly paid labour carried out by freelancers | |
| Selbstständiges Beweisverfahren / Beweissicherungsverfahren | independent proceedings for the introduction/ preservation of evidence | Wie in vielen anderen Rechtsbereichen ist es auch im Mietrecht immer wieder erforderlich, vorhandene Beweise zu sichern – besonders wenn es um Mietminderung wegen Mängeln oder Schadenersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung geht. Diesem Zweck dient das selbstständige Beweisverfahren. Das selbstständige Beweisverfahren heißt deshalb so, weil es sowohl innerhalb eines Gerichtsprozesses, als auch ganz ohne Prozess eingeleitet werden kann. Man kann damit also erst einmal die Beweise sichern und die Sachlage feststellen, bevor man über die Klageerhebung entscheidet. Bis April 1991 hieß das Verfahren "Beweissicherungsverfahren". Dann wurde die Bezeichnung – ohne große inhaltliche Reformen – in "selbstständiges Beweisverfahren" geändert. Das Verfahren wird auf Antrag einer Partei beim Gericht eingeleitet. Es ermöglicht die Beweiserhebung durch Augenschein (Ortsbesichtigung), Zeugenvernehmung oder Sachverständige. Voraussetzung für ein selbstständiges Beweisverfahren ist, dass der Gegner zustimmt oder dass die Gefahr besteht, dass ein wichtiges Beweismittel verloren geht bzw. seine Nutzung erschwert wird. Ohne eingereichte Klage kann ein schriftliches Sachverständigengutachten nur eingeholt werden, wenn der Betreffende ein rechtliches Interesse an der Beweiserhebung z.B. über den Zustand der Mietwohnung, eine Schadensursache oder die Kosten für die Schadensbeseitigung hat. Wohnungseigentümer können als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung beschließen, ein selbstständiges Beweisverfahren zur Feststellung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum einzuleiten, wenn zu befürchten ist, dass Beweismittel verloren gehen oder ihre Benutzung erschwert wird, aber auch zur Hemmung der Verjährung. Rechtliches Interesse ist immer vorhanden, wenn die Beweiserhebung helfen kann, einen Rechtsstreit zu vermeiden. Die Einzelheiten zum selbstständigen Beweisverfahren sind in §§ 485 ff. ZPO (Zivilprozessordnung) geregelt. |
| Selbstvornahme im Mietrecht | self-remedy under the German law of tenancy | Der Begriff der Selbst- bzw. Ersatzvornahme wird im Mietrecht meist im Zusammenhang mit Mängeln an der Mietwohnung genannt. Gemeint ist eine Selbstvornahme der Mängelbeseitigung durch den Mieter. Der Mieter darf diese allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen durchführen. Diese ergeben sich aus § 536a Abs. 2 BGB:
Verstreicht die Frist, ohne dass der Vermieter den Mangel beseitigt, kann der Mieter selbst zum Werkzeug greifen oder einen Handwerker beauftragen. Die entstehenden Kosten kann er dem Vermieter in Rechnung stellen bzw. mit der Miete aufrechnen. Bei der Aufrechnung ist § 556b BGB zu beachten. Danach muss der Mieter dem Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete, mit der er aufrechnen will, die beabsichtigte Aufrechnung in Textform ankündigen. Diese gesetzliche Regelung lässt sich nicht vertraglich abändern. |
| Selektionsmerkmale | screening/ selection characteristics | |
| Seniorenimmobilien | facilities/ housing/ residences for the elderly | Seniorenimmobilien gibt es in verschiedenen Ausprägungsformen. Sie gehen vom schlichten Altenwohnheim, bei dem die Bewohner ihren Haushalt selbst führen, über das Altenheim, bei dem für volle Verpflegung und Betreuung gesorgt wird bis hin zum Altenpflegeheim, bei denen die Bewohner Pflegedienste in Anspruch nehmen müssen. Vom "Heimgedanken" weg bewegen sich die "Seniorenresidenzen" die eine altersaktive Autonomie der Bewohner weitgehend respektieren und der Bewohner als Kunde wahrgenommen wird. Starker Nachfrage erfreuen sich Konzepte des "Betreuten Wohnens". Dabei werden altersgerechte Wohnungen in größeren Objekten einzeln an Investoren verkauft, die sich dabei die Eigennutzung im Alter vorbehalten. Bis zu diesem Zeitpunkt erzielt der Anleger Mieteinnahmen. Auch über Geschlossene Immobilienfonds ist die Beteiligung an derartigen Projekten möglich. Altersgerechte Immobilien sind gekennzeichnet durch eine Architektur, die der abnehmenden Beweglichkeit Rechnung trägt. Zudem werden ein Grundservice (Notruf) und ein Zusatzservice (Verpflegung, Reinigung, Einkaufsdienst) angeboten. |
| Senkkasten | caisson | Ein Senkkasten (französisch: Caisson) wird für Bauarbeiten unter Wasser oder auch in grundwasserhaltigen Bodenschichten benutzt. Oft wird dafür auch die Bezeichnung „Senkglocke“ benutzt. Es handelt sich um einen rechteckigen Kasten oder auch um eine zylindrische Konstruktion, die über Wasser angefertigt, an den Einsatzort gebracht und dort auf Arbeitstiefe abgesenkt wird. Die Unterseite ist offen. Im Inneren des Kastens wird dann mittels Druckluft ein Überdruck hergestellt, um einen Wassereinbruch zu verhindern. So kann im Kasten gearbeitet werden (Bodenaushub, Fundamentgründung etc.). Der ausgehobene Hohlraum kann dann z. B. mit Beton verfüllt werden, um einen Brückenpfeiler zu errichten. Nach diesem Verfahren errichtete Brücken sind z. B. die Tower Bridge in London und die Bay Bridge in San Francisco. Bei Tunnelbauarbeiten werden mehrere Senkkästen hintereinander abgesenkt. Diese werden seitlich wasserdicht verbunden und ihre Zwischenwände werden entfernt. Auf diese Weise wurden z. B. der alte und der neue Elbtunnel in Hamburg errichtet. Das erste Offshorebauwerk der Welt, der Leuchtturm „Roter Sand“ ruht auf einem mit Beton gefüllten Senkkasten, der 22 Meter unter dem Niedrigwasserspiegel versenkt wurde. Um 1880 stellte dies eine technische Pionierleistung dar. Auch an Land wird die Senkkastenmethode verwendet, wenn in wasserführenden oder sonst nichttragenden Bodenschichten in größerer Tiefe gearbeitet werden muss. Die maximal erreichbare Tiefe liegt bei 40 Metern. Nachteil der Methode sind Gefahren für die Arbeiter. Wird unter Wasser gearbeitet, kommt es beim Verlassen des Senkkastens zu einem rapiden Druckabfall und zur sogenannten Taucher- oder Caissonkrankheit: Im Blut bilden sich Gasblasen, es kommt zu möglicherweise tödlich verlaufenden Lähmungserscheinungen. Dem kann durch einen allmählichen Druckausgleich in einer Dekompressionskammer vorgebeugt werden. |
| Sensitivitätsanalyse | sensitivity analysis | Durch die Sensitivitätsanalyse ("Verfahren kritischer Werte") wird ermittelt, welche Einflüsse auf die Wirtschaftlichkeit einer Investition bzw. einer Anlage bedeutsam sind und daher besonders sorgfältig überwacht werden müssen. Dabei werden kritische Werte festgestellt, die nicht über- oder unterschritten werden dürfen, wenn die Wirtschaftlichkeit nicht gefährdet werden soll. Sie stellen das als zulässig erachtete Schwankungsintervall dar. Es soll erkannt werden, bei welchen kritischen Werten aus einer vorteilhaften eine nicht mehr vorteilhafte Anlage wird. Die Sensitivitätsanalyse wird vor allem im Rahmen von Prospektprüfungen angewandt, um die Wirkung von Abweichungen von Wirtschaftlichkeitsprognosen deutlich zu machen. Allerdings kann durch solche Analysen das Ungewissheitsproblem nicht gelöst werden. Die Sensitivitätsanalyse wird auch auf vielen anderen Gebieten angewandt, z.B. bei Analyse des Energieverbrauches, bei Standortanalysen, beim Ertragswertverfahren zur Ermittlung von Bandbreiten, in der Medizin, der Logistik, der Bautechnik usw. |
| SEO / SEO-Marketing | SEO / SEO marketing | Die Abkürzung SEO steht für Search Engine Optimization und bedeutet Suchmaschinenoptimierung. Ziel ist es, das Ranking einer Internetseite, zum Beispiel der Homepage eines Immobilienunternehmens, bei Suchmaschinen wie Google oder Bing zu verbessern: Die Seite soll in der Regel unter den ersten zehn Suchergebnisse im Internet angezeigt werden. Ermöglicht werden solche optimalen Positionierungen durch intelligentes Suchmaschinen-Marketing (SEO-Marketing), das durch Spezialisten wie SEO-Agenturen oder Internet-Experten realisiert wird. |
| Separate Office | separate office | Separate Office ist ein Bürokonzept, das auf der Kombination von fest zugeordneten, abgeteilten Zellenbüros mit vergleichsweise kleinen, von den Beschäftigten gemeinsam genutzten Kommunikations- und Technikflächen basiert. |
| Service-Angebot | service offer | Dienstleistungsangebot in Zusammenhang mit einer Immobilie, das die Attraktivität des Objektes für den Nutzer erhöht. In Bürogebäuden können das moderne Telekommunikationskonzepte mit Least-Cost-Routing, Restaurants im Gebäude, Catering-Service, Einkaufs-Service, Schreib- oder Fahrdienste sein. Solche Service Angebote sind funktionaler Teil eines Facility Management. |
| Service-KVG | capital management company that manages investments for other asset managers | Das Kürzel KVG steht für "Kapitalverwaltungsgesellschaft". Eine solche Gesellschaft erledigt die anfallenden Verwaltungsaufgaben für Investmentvermögen wie etwa Aktien- oder Immobilienfonds. Dazu benötigt sie eine behördliche Genehmigung. Bei der Tätigkeit sind umfangreiche Pflichten nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) zu erfüllen. Anbieter von Investmentfonds oder Asset Manager stehen schnell vor dem Problem, entweder selbst eine Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft zu beantragen oder die Verwaltung an eine zugelassene KVG auszulagern. Diese wird dann als "Service-KVG" bezeichnet. Die Aufteilung der Aufgaben zwischen dem Asset-Management des jeweiligen Investmentvermögens und der Service-KVG ist nicht einheitlich geregelt. Die Service-KVG ist oft für Berichtswesen, Reporting, Meldepflichten gegenüber der Aufsichtsbehörde BaFin und den Kontakt zur Verwahrstelle zuständig, während das Portfolio-Management als Aufgabe weiter beim Asset-Manager verbleibt. Es gibt jedoch auch andere Aufgabenteilungen und Service-KVGs, die weitere Dienstleistungen anbieten. Im Rahmen einer Service-KVG kann auch die sogenannte KVG-Geschäftsbesorgung für externe Kapitalverwaltungsgesellschaften durchgeführt werden. Darunter versteht man eine Auslagerung des Back-Office einschließlich Bereichen wie der Fondsbuchhaltung, dem Fondscontrolling sowie Reporting und Risikomanagement. |
| Service-Vertrag | fee-for-service contract in an assisted living facility | Der Begriff "Service-Vertrag" taucht immer wieder im Zusammenhang mit dem Betreuten Wohnen auf. Der Begriff "Betreutes Wohnen" ist nicht gesetzlich geschützt oder klar definiert, darunter können verschiedenste Vertragskonstruktionen zu verstehen sein. Darin liegt für Senioren eine erhebliche Gefahr, da sie mit dem "Betreuten Wohnen" oft bestimmte Inhalte verbinden und zu spät feststellen, dass die ausgewählte Einrichtung noch nicht einmal über ein Hausnotrufsystem oder vor Ort anwesende Pflegekräfte verfügt oder dass diese umgehend wegrationalisiert
werden. Oft werden beim Betreuten Wohnen ein Mietvertrag für die Wohnräume und ein Vertrag über bestimmte regelmäßige Dienstleistungen für die Senioren – der Service-Vertrag – getrennt abgeschlossen. Der Service-Vertrag kann z. B. den Anbieter dazu verpflichten, ein Hausnotrufsystem vorzuhalten, einen 24-Stunden-Notdienst mit Pflegepersonal zu betreiben und bestimmte Hausmeisterdienste durchzuführen. Eine echte Pflege oder Hilfe im Krankheitsfall sind in der Regel nicht mit enthalten. Diese müssen als zusätzliche Dienstleistungen gebucht werden und werden dann auch extra berechnet. Einige Institutionen können keine vollwertige Pflege anbieten; hier ist bei Eintreten der Pflegebedürftigkeit ein Umzug ins Pflegeheim notwendig. Generell wird ein eventueller Pflegebedarf durch die Pflege- oder Krankenkasse festgestellt; die Kosten werden im Rahmen von deren Leistungen erstattet. Werden dadurch nicht abgedeckte Leistungen gewünscht, sind diese privat zu bezahlen. Meist wird der Service-Vertrag mit dem gleichen Vertragspartner abgeschlossen wie der Mietvertrag. Es gibt jedoch auch Konstruktionen, bei denen es der Bewohner mit unterschiedlichen Vertragspartnern zu tun hat. Dann gibt es etwa einen Mietvertrag mit dem Eigentümer der Räume und einen Servicevertrag mit einem Pflegedienst oder einer sozialen oder kirchlichen Einrichtung, die die Leistungen durchführt. Zusätzlich kann mit dem Anbieter des Service-Vertrages auch eine Vollpflege vereinbart werden. Generell kann sich der Bewohner seinen Pflegedienst selbst aussuchen; der Betreiber einer Einrichtung für Betreutes Wohnen kann den Bewohnern nicht vorschreiben, welcher Pflegedienst eingesetzt werden soll. Erwünscht ist jedoch meist der Einsatz eines bestimmten Dienstes. Derartige Fragen sollten vor Vertragsabschluss geklärt werden. Sind Vermieter und Serviceanbieter identisch, können Service- und Mietvertrag einem Bundesgerichtshofs-Urteil zufolge (Az. III ZR 167/05, Urteil vom 23.02.2006) aneinander gekoppelt werden, so dass der Mietvertrag ebenfalls endet, wenn der Mieter den Service-Vertrag kündigt. Der BGH betonte in diesem Urteil, dass der Mieter trotzdem nicht rechtlos sei: Er könne den Service-Vertrag bei Unzufriedenheit mit den Leistungen außerordentlich kündigen, ohne seine Wohnung zu verlieren. Ferner könne er auch die Zahlung der Service-Gebühr verweigern oder Klage auf Schadenersatz erheben. |
| Set-Top-Box | set-top box | Abkürzung: STB. Set-Top-Box heißt übersetzt etwa "Draufstellkasten". Es ist die Bezeichnung für ein Zusatzgerät, das die Inanspruchnahme weiterer Funktionen ermöglicht. Es handelt sich um einen Oberbegriff, der vom Videorecorder bis zum Digitalreceiver diverse Gerätetypen umfassen kann. Fernsehgeräte älterer Bauart können durch einen Digitalreceiver als Set-Top-Box für den Digitalempfang aufgerüstet werden. In Gebieten, in denen die analoge Fernsehübertragung komplett durch Digitalfernsehen (DVBT) ersetzt wurde, bietet die Set-Top-Box in Verbindung mit einer Zimmerantenne eine Alternative zum Kabel- oder Satellitenempfang. Eine besondere Art des Digitalreceivers sind Pay-TV-Decoder, mit deren Hilfe "Bezahlfernsehen" zu empfangen ist. Mietwohnungen: Auch in Gebieten ohne analoge terrestrische Fernsehübertragung muss der Mieter selbst die Kosten für eine Set-Top-Box tragen, die sein Gerät zum Digitalempfang per Zimmerantenne befähigt. Vermieter sind allenfalls im Ausnahmefall einer möblierten Vermietung bei mitvermietetem Fernsehgerät in der Pflicht. |
| SGB | German Social Security Code | Abkürzung für: Sozialgesetzbuch |
| SGE | strategic business unit (SBU) | Abkürzung für: Strategische Geschäftseinheit |
| SGG | German law concerning social security tribunals and their procedure | Abkürzung für: Sozialgerichtsgesetz |
| Share Deal | share deal | Als Share Deal werden im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen solche Transaktionen bezeichnet, bei denen Investoren nicht die betreffenden Immobilien selbst erwerben, sondern Anteile an einer Objektgesellschaft, die ihrerseits eine oder mehrere Immobilien hält. Eigentümer der Immobilie bleibt weiterhin die Objektgesellschaft, während der Investor durch den Share Deal mit seiner Gesellschafterstellung nur mittelbares Eigentum an der Immobilie erlangt. Rechtlich handelt es sich um den Kauf eines Unternehmens beziehungsweise einer Unternehmensbeteiligung, und nicht um einen Immobilienkauf. Die möglichen Gründe, sich statt eines Asset Deals für einen Share Deal zu entscheiden, sind vielfältig. Insbesondere bei Engagements im Ausland stehen Immobilieninvestoren vor dem Problem, dass der Direkterwerb von Immobilieneigentum durch Ausländer in einigen Staaten aufgrund gesetzlicher Bestimmungen erheblichen Restriktionen unterworfen oder sogar völlig unmöglich ist. In diesen Fällen bilden Share Deals oft den einzigen gangbaren Weg, um in die Immobilienmärkte dieser Länder zu investieren. So hat der Erwerb von Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften beispielsweise im Zusammenhang mit den zunehmenden Auslandsinvestitionen Offener Immobilienfonds stark an Bedeutung gewonnen. Darüber hinaus wird die Entscheidung zwischen Asset Deal und Share Deal häufig unter steuerlichen Aspekten getroffen. So fällt beispielsweise keine Grunderwerbsteuer an, wenn der Käufer nicht mehr als 95 Prozent der Anteile an einer Objektgesellschaft erwirbt und der Verkäufer auf Dauer mehr als fünf Prozent der Gesellschaftsanteile behält. Bei den Objektgesellschaften, deren Anteile im Wege eines Share Deals übertragen werden, kann es sich sowohl um Personen- als auch um Kapitalgesellschaften handeln. Personengesellschaften werden vor allem dann gewählt, wenn eine direkte Zuweisung von Verlusten aus der Objektgesellschaft zu deren Gesellschaftern erwünscht ist. Aus Verkäuferperspektive kann der Verkauf von Anteilen an einer Kapitalgesellschaft steuerlich interessant sein, weil dabei entstehende Veräußerungsgewinne nicht besteuert werden, sofern die Anteile von einer Kapitalgesellschaft gehalten und verkauft werden. Die Due Diligence ist bei einem Share Deal im Vergleich zum Asset Deal wesentlich aufwendiger und umfangreicher, da sie sich nicht nur auf die Immobilie beschränkt, sondern die gesamte Objektgesellschaft als Unternehmen einbeziehen muss. Auch wenn die durch die Transaktion unmittelbar ausgelösten Transaktionskosten (zum Beispiel Grunderwerbsteuer, Notarkosten) beim Share Deal häufig niedriger sind als bei einem Asset Deal, ist dieser Vergleich allein wenig aussagekräftig, da beim Share Deal mit höheren Kosten für Due Diligence und Beratung zu rechnen ist. |
| Sharecropping | sharecropping | |
| Sheddach | shed roof; double-ridged roof; saw-tooth roof | Als Sheddach wird eine Dachform bezeichnet, die sich aus einer Folge hintereinander angeordneter Pultdächer ergibt. Dabei werden die steileren Stütz- bzw. Rückwände der einzelnen Pultdachelemente in der Regel verglast, um eine großzügige natürliche Belichtung der überdachten Fläche zu erreichen. Der Name leitet sich ab von dem englischen Begriff "shed", was mit Fach, Regendach, Lagerhaus, Schuppen, Speicher, Verschlag o. ä. übersetzt werden kann. Sheddächer werden häufig zur Überdachung von Produktionsräumen, Lagerhallen, Markthallen oder Messe- bzw. Ausstellungshallen verwendet. Um eine möglichst blendfreie und gleichmäßige Beleuchtung zu erreichen, wird das Dach vorzugsweise so angeordnet, dass der Lichteinfall von Norden erfolgt. |
| Shop-in-Shop / Store-in-Store / Store-in-the-Store-System / Store-in-the-Store-Konzept | shop-in-shop / store-in-store / store-in-store system / store-in-store concept | Shop-in-Shop oder auch Store-in-Store (deutsch: Laden im Laden) ist ein besonderes Konzept im Einzelhandel und in der Logistikbranche, welches sich auf die Angebots-, Produkt- und Standortpolitik bezieht. Dabei wird eine kleinere Filiale, ein kleines Geschäft oder lediglich ein Geschäftsbereich in einem größeren Geschäft oder einer größeren Filiale integriert. Dadurch kann die Vielfalt der Angebotsbandbreite gegenüber dem Endverbraucher gesteigert werden (zum Beispiel Bäckereien in Bau- oder Supermärkten). Es kann sich allerdings auch nur um das Herausstellen von Waren in einem abgegrenzten Bereich handeln. Dies dient sowohl der ansprechenderen Präsentation der Waren als auch dem Marketing-Effekt. Beispielsweise bietet ein ursprünglich aus der Kaffee verarbeitenden Branche stammendes Unternehmen Shop-in-Shop-Systeme im Einzelhandel an, um sein eigenes Sortiment (unter anderem Textilien) anzubieten. Die unternehmensinterne Bezeichnung für diesen speziell eingerichteten Bereich ist „Depot“. Dadurch verbreitert das Unternehmen seine vertriebliche Reichweite und diversifiziert seine Angebotskanäle, um mehr Kunden oder andere Kundenschichten anzusprechen. Während der jeweils größere Laden dadurch seine Attraktivität durch Vergrößerung seiner Produkt- beziehungweise Dienstleistungsbandbreite steigern möchte, geht es bei dem kleineren, zu integrierenden Laden unter anderem darum, den Flächenverbrauch zu minimieren und dadurch Kosten einzusparen. Von Synergieeffekten und gesteigerter Kundenfrequenz durch die Laufkundschaft möchten dabei beide Partner profitieren. In Deutschland wenden neben der Einzelhandelsbranche viele Logistikunternehmen Shop-in-Shop-Systeme an (zum Beispiel Paketabgabe- und annahmestellen in Kiosken, Tankstellen, Fachmärkten, Schlüsseldiensten, Reisebüros und so weiter). Die Ausgestaltung dieser Partnerschaften kann unterschiedlich ausfallen. Der kleinere Laden kann selber betreiben oder durch das größere Geschäft betreiben lassen, oder er kann auf eigene oder fremde Rechnung handeln et cetera. Im Einzelhandel muss innerhalb des eigenen Sortiments darauf geachtet werden, dass die Übersichtlichkeit für den Kunden erhalten bleibt. |
| Shopping Center | shopping centre | Shopping-Center sind abgegrenzte Einkaufszentren, in denen Handelsbetriebe verschiedener Branchenzugehörigkeit Waren und Dienstleistungen anbieten. Entscheidend für den Erfolg ist der richtige Branchenmix, der auf der Grundlage einer kundenorientierten Wichtigkeitsskala ermittelt wird und an deren Spitze ein Anchor (Publikumsmagnet) steht. Zu unterscheiden sind Shopping Center in den Innenstädten und in Stadtteilzentren von Shopping Centern an Stadträndern oder "auf der grünen Wiese". Etwa 60 Prozent der rund 460 deutschen Shopping Center befinden sich in den Stadt- oder Stadtteilzentren. Shopping Center verfügen im Schnitt über 25.000 Quadratmeter. Die Shopping Center auf der grünen Wiese sind im Schnitt doppelt so groß (circa 35.000 Quadratmeter) wie die in den Stadtzentren angesiedelten Shopping Center (knapp 19.000 Quadratmeter). Aus der Perspektive der Handelsbetriebe sind entscheidende Größen die erreichbare Flächenproduktivität (Umsatz je Quadratmeter Geschäftsfläche), der Umsatz je Beschäftigter und der Mietkostenanteil am Umsatz. Zum Imageaufbau eines Shoppings Centers sind einerseits mietvertraglich vereinbarte Betriebspflichten, andererseits Werbekonzepte erforderlich, die im Rahmen von Werbegemeinschaften konzipiert und realisiert werden. Das Shopping Center ist eine Erfindung aus den USA. Dort wurde bereits 1923 das Kansas-City Einkaufszentrum realisiert. In Deutschland entstand in Berlin-Charlottenburg 1961 ein Shopping Center und auf der grünen Wiese das Main-Taunus-Zentrum (1968). |
| Sicherheitsleistung (Zwangsversteigerung) | surety; bail; payment bond (compulsory auction/ forced sale) | |
| Sick Building Syndrom | sick building syndrome | Das Sick Building Syndrom (Krankes Gebäude Syndrom) ist kein medizinischer Fachbegriff, sondern ein Komplex unspezifischer Krankheitssymptome, die nicht unmittelbar einer Krankheit zugeordnet werden können und dem Aufenthalt in Gebäuden zugeschrieben werden. Diese Symptome zeigen eine charakteristische Periodizität, indem sie im Laufe des Arbeitstages an Intensität zunehmen und meist schnell nach Verlassen des Gebäudes abklingen. Verschiedene nationale und internationale Studien zeigen, dass dieser Erkrankungskomplex einen nicht unbeträchtlichen volkswirtschaftlichen Schaden verursachen kann. Diese Krankheitserscheinungen wurden vorwiegend in Bürogebäuden, aber auch in Schulen, Kindergärten und Krankenhäusern beobachtet. Der Name Sick Building Syndrom wurde von der Weltgesundheitsorganisation (WHO) 1983 geprägt und ist eigentlich irreführend und unwissenschaftlich, da man ein Gebäude nicht als krank oder gesund bezeichnen kann, sondern nur die Menschen durch die Gebäude krank werden können. Der bessere Begriff wäre sicher krankmachende Gebäude. Allerdings ist auch diese Bezeichnung nicht exakt, denn beim SBS ist es nicht ganz klar, ob oder welche Gebäudeeinflüsse zu den Befindlichkeitsstörungen führen. Trotzdem hat sich dieser Begriff auch in der wissenschaftlichen Literatur durchgesetzt. Eine Vielzahl von nationalen und internationalen wissenschaftlichen Studien hat die Existenz des Sick Building Syndroms bestätigt. Trotz der Mängel in der Vergleichbarkeit internationaler Untersuchungen, hat sich eine Anzahl von Kernsymptomen herausgestellt, welche immer wieder beim Sick Building Syndrom beobachtet werden: Es handelt sich hierbei insbesondere um Symptome
Die Weltgesundheitsorganisation (1983) spricht von einem "temporären SBS" wenn die Symptome in neu erbauten bzw. renovierten Gebäuden auftreten und die Symptomatik nach ca. einen halben Jahr abnimmt sowie von "permanentem SBS", wenn die entsprechende Gesundheitsstörungen über Jahre bestehen bleiben. Hierbei besteht kein einfacher Zusammenhang zwischen den aufgetretenen Beschwerden, der Empfindlichkeit der Gebäudenutzer sowie der Exposition. Der Prozentsatz der Betroffenen übersteigt beim SBS deutlich den in jeder Bevölkerung vorhandenen Anteil von Personen, die aus medizinischen oder biologischen Gründen besonders empfindlich sind. Das SBS ist auf vielfache Ursachen zurückzuführen (multifaktorielles Geschehen), bei welchen physikalische, chemische, biologische sowie psychologische Faktoren beteiligt sind. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass in der Bevölkerung normalerweise zwischen zehn bis 20 Prozent der Personen verschiedenste unspezifische Beschwerden haben. Deshalb wird gefordert, dass man nur dann von SBS-Syndrom sprechen kann, wenn die zehn bis 20 Prozent-Grenze bei der Anzahl der Personen mit den betreffenden Beschwerden in einer Untersuchung überstiegen wird. Die Diagnose Sick Building Syndrom wird dann gestellt, wenn alle gebäudebezogenen Gesundheitsprobleme, welche auf eine bestimmte Ursache zurückzuführen sind, ausgeschlossen wurden. Es handelt sich hier also um eine Ausschlussdiagnose. Die Beschwerden des Sick Building Syndroms können bei Einzelpersonen sowie bei Gruppen von Personen in Wohngebäuden, öffentlichen Gebäuden sowie auch in Gewerbebetrieben auftreten. In der ProKlimA-Studie erfolgten in 14 Bürogebäuden an ca. 1500 Arbeitsplätzen Befragungen zum Sick Building Syndrom sowie chemische, physikalische und biologische Messungen und arbeitswissenschaftliche und soziodemographische Erhebungen, einschließlich medizinischer Screeningsverfahren (Bischof u. Mitarb. 2003). Hierbei ergab sich, dass der Anteil von Personen die über Befindlichkeitsstörungen aus dem SBS-Syndrom klagten, in klimatisierten Räumen im Mittel höher lag, als in natürlich belüfteten. Die Untersuchung erbrachte aber auch, dass klimatisierte Gebäude geringere physikalische, chemische und biologische Lasten aufwiesen, d.h. ein günstigeres Raumklima sowie niedrigere Schadstoffkonzentrationen und Bakterienkonzentrationen zeigten, als nichtklimatisierte Gebäude. Das widerspricht der Auffassung, dass das SBS durch erhöhte Expositionen von Schadstoffen, Mikroorganismen oder ungünstige klimatische Verhältnisse hervorgerufen wird. Die Gründe für das vermehrte Vorkommen des Sick Building Syndroms in Räumen mit Klimaanlagen könnten Vorurteile von Personen gegenüber klimatisierten Räumen sein, welche die "klassische" Fensterlüftung bevorzugen. Allein schon die Tatsache, dass man in Gebäuden mit Klimaanlagen die Fenster nicht mehr zum Lüften öffnen kann oder darf, ruft bei manchen Menschen ein Unbehagen herrvor. Detaillierte Untersuchungen der erhobenen Daten zeigten (multiple logistische Modelle), dass in den untersuchten Bürogebäuden Befindlichkeitsstörungen primär mit Faktoren aus Bereichen der Tätigkeit und Ergonomie sowie der persönlichen Dispositionen und psychosozialen Gegebenheiten verbunden waren. So erhöhten das Vorhandensein einer akuten Erkrankung zum Zeitpunkt der Untersuchung die Arbeitsunzufriedenheit sowie der tägliche Umgang mit schlechter Computersoftware das Risiko für SBS-Beschwerden signifikant. Besonders hoch war der Anteil von Personen mit SBS bei solchen, welche über eine Allergie sowie Haut- und Nasenbeschwerden berichteten. Frauen hatten generell ein höheres Beschwerderisiko, während Alter und Bildungsniveau eine untergeordnete Rolle spielten. Hinsichtlich der Arbeitsunzufriedenheit zeigte sich ein klarer Trend: Je ungünstiger die eigene Tätigkeit bewertet wurde, umso höher wurde das Risiko für SBS. Es muss in diesem Zusammenhang betont werden, dass in den untersuchten Gebäuden und Räumen nur in Ausnahmefällen Richtwerte physikalischer, chemischer oder biologischer Innenraumparameter überschritten wurden, d.h. dass die Betreffenden nicht oder nur gering durch diese Umweltfaktoren negativ beeinflusst waren. Die Belastung der Innenraumluft durch Schadstoffe, zum Beispiel flüchtige organische Verbindungen (VOC) oder schwer flüchtige organischer Verbindungen (SVOC), ein Befall mit Mikroorganismen (Schimmelpilze) und andere Faktoren spielten nur in Einzelfällen eine Rolle für Beschwerden. Als Ursachen für das SBS werden angegeben:
Ein entscheidender Faktor zur Vermeidung gesundheitsbeeinträchtigender Ansammlungen von Schadstoffen in der Innenraumluft sowie für die Sicherung der Abfuhr der Feuchtigkeit aus Innenräumen ist eine ausreichende Lüftung. Für die Prophylaxe und Bekämpfung der im Zu sammenhang mit den Bedingungen in Gebäuden auftretenden Erkrankungen gelten neben der Be seitigung spezieller gefundener Ursachen folgende allgemeinen Prinzipien: Auf die Anwendung von RLT-Anlagen in Büro- und Wohngebäuden sollte, wenn eine Luftwechselzahl von mindestens 0,5 auch ohne Öffnen der Fenster gesichert ist, weitgehend verzich tet werden. Zum Einsatz kommende RLT -Anlagen sind unter Beachtung der hygienischen Aspekte zu planen, zu bauen und zu warten. Eine ausreichende Lüftung und günstige Raum lufttemperatur ist zu sichern. Innenraumemissionen sind durch geeignete Wahl der Baustoffe, Farben und Raumausstat tungsgegenstände zu minimieren durch regelmäßige Reinigung des Gebäudes, ergometrische Arbeitsplatzgestaltung und Nichtrauchen am Arbeitsplatz. Da es sich bei dem Sick Building Syndrom nicht um ein klar definiertes Krankheitsbild handelt, gibt es keine spezifische Behandlung. Die individuelle Therapie orientiert sich an den Beschwerden (Linderung der Symptome). Kur se zur Stressbewältigung können für manche Be troffene sinnvoll sein. Auch eine zeitlich befristete Expositionskarenz kann zum Erfolg führen. Wenn erforderlich, sind gebäudebezogene Sanierungsmaßnahmen einzuleiten. |
| Sickertheorie | trickle-down theory | Die Sickertheorie geht davon aus, dass durch Wohnungsneubau nicht nur die Nachfrage nach den neu gebauten Wohnungen befriedigt, sondern dass damit gleichzeitig eine Umzugskette ausgelöst wird. Ein Teil der nachfragenden Haushalte macht bisher bewohnte Wohnungen frei, die dann wieder als Angebot dem Markt zur Verfügung stehen. Die Umzugskette endet jedoch dann, wenn lediglich eine Haushaltsteilung stattfindet (meist bei Haushalten, die durch Eheschließungen entstehen) oder wenn der leer werdende Wohnraum abgerissen oder einer nicht wohnwirtschaftlichen Nutzung zugeführt wird. Zunehmender Wohnungsbau führt nach dieser Theorie somit zu verstärkten Marktaktivitäten auch im Wohnungsbestandsmarkt. Die Sickereffekte lassen sich nur schwer berechnen, weil die ausgelösten Umzugsketten nur innerörtlich erfasst werden. Über die Ortsgrenzen hinausgehende Sickereffekte bleiben unberücksichtigt. Untersuchungen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung haben ergeben, dass der Anteil der innerörtlichen Umzüge etwa zwischen 55% und 65% liegt. Der Rest sind Wanderungen in die Umgebung und Fernwanderungen. |
| Siebener | settler of boundary disputes (Bavaria) | |
| Siebenergeheimnis | secret kept by (civilian) settlers of boundary disputes regarding symbols that mark land marks/ boundary stones (used in Franconian parts of Bavaria) | |
| Siebenerzeichen | secret symbols that mark land marks/ boundary stones (used in Franconian parts of Bavaria) | |
| Siedlungs- und Verkehrsfläche | residential areas and public thoroughfares | In periodischen Abständen wird im Rahmen der amtlichen Bodennutzungsstatistik auch die Siedlungs- und Verkehrsfläche ermittelt. Es handelt sich für die jeweiligen Gebiete um die Summe der Gebäude- und Freiflächen, um Verkehrsflächen, Erholungsflächen, Friedhofsflächen sowie um Teile der Betriebsflächen, die nicht Abbauflächen sind. Da die Entwicklung der Siedlungs- und Verkehrsfläche Ausdruck der Entwicklung des Versiegelungsgrades der Erdoberfläche ist, gehen die Bestrebungen dahin, das Wachstum dieser Flächen im Interesse der Erhaltung naturnaher Räume und der natürlichen Bodenfunktionen so gut wie möglich zu bremsen. Dies gilt um so mehr, als versiegelte Flächen Überschwemmungen und Hochwasser begünstigen und sich auf das Klima auswirken. Nach den Vorstellungen des Bundesumweltamtes soll die Zunahme der Siedlungs- und Verkehrsflächen bis zum Jahr 2020 bis auf 30 ha pro Tag gesenkt werden. Während 1997 bis 2000 im Schnitt 129 Hektar (ha) pro Tag verbraucht wurden, waren es in den Jahren 2011 bis 2014 täglich nur noch 69 Hektar bzw. 0,69 km². Laut Bundesstiftung Baukultur wurden 2017 rund 66 Land täglich durch Siedlungs- und Verkehrsfläche neu beansprucht und 140 Hektar im Bestand versiegelt. Nach Angaben des Leibniz-Instituts für ökologische Raumentwicklung (IÖR) nehmen die Siedlungs- und Verkehrsflächen zu, während gleichzeitig die Siedlungsdichte abnimmt – lediglich Großstädte werden immer dichter. In der Innenentwicklung liegt das Potenzial zur Nachverdichtung. Einfamilienhausgebiete werden noch zu oft am Ortsrand bei gleichzeitig aussterbenden Ortskernen zur Verfügung gestellt. Zunehmend wird für die Erreichung der Verringerungsziele das bauplanerische Instrumentarium eingesetzt (tendenzielle Verringerung der Grundflächenzahlen bei gleichzeitiger Erhöhung der Geschossflächenzahlen). Die Reduzierung des Versiegelungsgrades soll durch eine Reihe von Maßnahmen erreicht werden, zu denen insbesondere die Förderung der Innenentwicklung der Städte gehören, aber auch eine sinnvolle Entsiegelung von Bodenoberflächen, Wiedernutzung von Brachen, Schließung von Baulücken und so weiter. |
| Sittenwidrige Provision | immoral kickback/commission | |
| Skelettbau | framed structure; frame(d) construction | |
| Skelettbauweise | skeleton construction | Die Skelettbauweise ist eine Bauweise, bei der ein Gerüst aus Holz (Fachwerkbau) oder Eisen bzw. Stahl (Eisenskelettbau, Stahlskelettbau) die tragenden Funktionen übernimmt. Die Wände verlieren dabei ihre Rolle als tragende Bauelemente und dienen nur noch der Begrenzung der Räume. |
| SKR | sectoral directive | Abkürzung für: Sektorrichtlinie |
| Slogan | slogan | Ein Slogan ist die übergreifende Werbebotschaft, die von einem Unternehmen über einen längeren Zeitraum bei seinen verschiedenen Kommunikationsaktivitäten (Werbung, Pressearbeit) verwendet wird. |
| Smith, Adam | Smith, Adam | Der Schotte Adam Smith (1723 – 1790) gilt als Begründer der neuzeitlichen Nationalökonomie. Neben seinen wirtschaftlichen Studien befasste er sich mit Fragen der Ethik. Zunächst wurde er Professor für Logik und später für Moralphilosophie. Seine Unterrichtssprache war zunächst – wie üblich - Latein, später lehrte er in englischer Sprache. Er lernte während seines Frankreichaufenthalts Jean Jaques Turgot und Francois Quesnay und die von ihnen vertretenen physiokratischen Lehren kennen, wonach die Landwirtschaft die einzige Quelle des Reichtums sei. Allerdings machte er sich deren Lehren nicht zu eigen. Sein erstes wichtiges Buch, das er veröffentlichte, war die „Theorie ethischer Gefühle“. Smith entwickelte auch eine Theorie der Arbeitsteilung, die als erstes Kapitel Eingang in sein weltbekanntes Hauptwerk fand. Dieses Hauptwerk war eine Abhandlung über den „Wohlstand der Nationen - eine Untersuchung, seiner Natur und seiner Ursachen“, das zur Initialzündung für die Begründung des Wirtschaftsliberalismus wurde. |
| Smog | smog | Smog ist eine englische Wortbildung aus smoke (Rauch) und fog (Nebel) und kennzeichnet eine starke Anreicherung von Luftverunreinigungen aufgrund spezieller Wetterlagen (Inversion), welche die Gesundheit von betroffenen Personen beeinträchtigen können. Der Wintersmog wird deshalb als London-Smog bezeichnet, weil London wegen seiner zahlreichen Kohleöfen bei zusätzlich nebliger Witterung besonders stark betroffen war. Die bekannteste Smog-Episode ereignete sich 1952 in London mit einer Übersterblichkeit von 4000 Personen innerhalb einer Woche. Weitere akute lufthygienische Episoden traten 1930 im Maastal in Belgien mit einer 10,5 fachen und 1948 in Donora (USA) mit einer 8,5 fachen Übersterblichkeit auf. In Deutschland, insbesondere im Ruhrgebiet, musste zwischen 1979 bis 1991 mehrmals Smogalarm wegen Überschreitungen von Grenzwerten für Schwefeldioxid in der Luft ausgelöst werden. Es wurden auch Fahreinschränkungen und -Verbote erteilt. Die Belastung mit Schwefeldioxid in der Luft ist stark rückläufig, heute spielen die Belastungen durch Dieselruß und Feinstaub eine wichtigere Rolle. Die Bildung des Wintersmogs erfolgt bei austauscharmen Inversionswetterlagen. Es findet keine normale Konvektion statt, da sich warme Luft wie ein Deckel über die kalte Luft am Boden schiebt. Dadurch steigt die Schadstoffkonzentration, insbesondere in städtischen Ballungsgebieten, stark an. Die Windgeschwindigkeit ist bei Smogepisoden gering (vorwiegend weniger als 3 m/sec.). Diese Inversionswetterlage muss meist länger als 24 Std. anhalten, um gesundheitlich bedeutsam zu werden. Der Smog kommt vor allem an nasskalten, aber auch an sonnigen Herbst- und Wintertagen vor. Das Schadstoffgemisch, welches den Wintersmog verursacht, besteht hauptsächlich aus Schwefeldioxid und mit Ruß bzw. Feinstaub beladenem Nebel sowie aus Kohlenmonoxid und Stickoxiden. Hauptverursacher des Wintersmogs sind vorwiegend Hausbrand (vor allem Kohleöfen), Industrieabgase, aber auch der Straßenverkehr. Gesundheitliche Auswirkungen durch Wintersmog sind
Es kommt zu einem Anstieg der Sterblichkeit bei älteren Menschen, besonders bei Personen, die durch Herz-Kreislauferkrankungen sowie Asthma und Bronchitis vorgeschädigt sind, ab einer mittleren 24-Std-Konzentration von ca. 500 g SO2/m3 Luft bei gleichzeitiger Schwebstaubexposition ab 500 g/m3. Der Sommersmog wird auch als Los-Angeles-Smog bezeichnet, weil er erstmals in Los Angeles (USA) mit seiner extrem hohen Verkehrsdichte (6,5 Millionen Kraftfahrzeuge) und häufig sonniger Wetterlage mit intensiver UV-Einstrahlung auftrat. Die Bildung des Sommersmogs erfolgt stets bei stabilen Hochdrucklagen mit starker Sonneneinstrahlung, insbesondere bei Absinkinversionen aus Stickoxiden, Kohlenwasserstoffen und polyzyklischen Aromaten. Bei diesem Smogtyp reagieren die oben genannten Schadstoffe unter Einwirkung starker ultravioletter Strahlung mit Sauerstoff zu Photooxidantien, Ozon (beträgt bis zu 90 % des Anteils der Photooxidantien), Peroxiacetylnitrat (PAN), Peroxibenzoylnitrat (PBN), Aldehyde, organische Säuren und andere. Hauptverursacher des Sommersmogs sind Autoabgase (Stickoxide, organische Verbindungen). Diese Vorläufersubstanzen des Ozons sind von 1990 bis 2006 um 51 % bzw. 64 % zurückgegangen. Gesundheitliche Auswirkungen durch Sommersmog treten ab ca. 200 g Ozon/m3 auf. Empfindliche Personen reagieren möglicherweise bereits ab einer Konzentration von 100g Ozon/m3. Folgende gesundheitliche Auswirkungen durch Ozon treten auf:
Der Sommersmog beeinflusst vor allem empfindliche Personen, welche längere, anstrengende, körperliche Tätigkeit an der Luft an sonnigen Tagen durchführen (Erwachsene bei der Arbeit im Freien, Kinder und Erwachsene bei Spiel und Sport). Als Maßnahmen zur Senkung der Luftverunreinigungen bei Sommersmog kommen Geschwindigkeitsbeschränkungen aber auch regionale Fahrverbote in Betracht. |
| SNR | right of separate use (e.g. of part of a common property); special use rights | Abkürzung für: Sondernutzungsrecht |
| Social Media | social media | |
| Social Media Newsroom (SMNR) | social media newsroom | Ein Social Media Newsroom ist eine moderne Online-Informationsplattform von Unternehmen, die in der Regel speziell für die Pressevertreter eingerichtet wird. Im virtuellen Newsroom, welcher selbstverständlich im Corporate Design des Unternehmens gestaltet ist, finden sich klassische PR-Inhalte wie Pressemeldungen und Presse-Echo, welche wiederum mit Social Media-Diensten wie Weblogs, Facebook-, Twitter- und Xing-Einträgen kombiniert sind. Diese sind mit Teaser und Verlinkungen zum Volltext, Empfehlungen aus sozialen Netzwerken, Kommentaren, Diskussions- und Forenbeiträgen versehen. Mit dem multimedialen PR-Angebot kommen gerade Immobilienunternehmen und Dienstleister aus der Branche dem gestiegenen Informationsbedürfnis der Medien und der Öffentlichkeit entgegen. Der Social Media Newsroom ist der Pressebereich der Zukunft. |
| Social Media Release (SMR) | social media news release (SMNR) | Die Social Media Release (SMR) ist ein relativ neues, auf die Web 2.0-Kommunikation ausgerichtetes PR-Instrument. Es handelt sich um eine multimediale Pressemitteilung, die ausschließlich im Internet Einsatz findet. Inhalt und Aufbau der SMR sind vollumfänglich auf die Präsentation vorhandener Social Media-Informationen ausgerichtet, unter anderem auf die interaktive Bereitstellung von Pressemitteilungen und -fotos, Webvideos, Social Networks, Downloads und Links sowie News und Firmenporträts. |
| Sofortfinanzierung | immediate financing | |
| Sofortrente | immediate annuity | Zunehmende Bedeutung für die private Altersversorgung kommt der Sofortrente zu. Es handelt sich um eine besondere Form der privaten Rentenversicherung. Wer z.B. aus einer fällig gewordenen Lebensversicherung, einer Erbschaft oder dem Verkauf einer Immobilie über eine größere Barsumme verfügt, kann diese in eine mit Rentenversicherungen befasste Versicherungsgesellschaft einbezahlen (Einmalzahlung) und erhält ab sofort lebenslang eine monatliche Rente ausbezahlt. Sofortrenten eignen sich vor allem für Personen, die sich schon im Rentenalter befinden und ihr Monatseinkommen aufbessern wollen. Ein Vorteil dabei ist, dass der zu versteuernde Ertragsanteil mit zunehmendem Eintrittsalter geringer wird. Die Rente besteht aus einer garantierten Rentenzahlung und einer Überschussbeteiligung, die sich aus Erträgen der Anlage des eingezahlten Geldes finanziert. Die Überschussbeteiligung ist deshalb variabel. In der Regel wird auch eine Garantielaufzeit vereinbart, die dazu führt, dass nach dem Tod des Rentenempfängers während der Garantielaufzeit der nicht verbrauchte Teil der Rente an die Erben ausgezahlt wird. Wer über keine Erben verfügt, kann darauf verzichten, was sich positiv auf die Rentenhöhe auswirkt. Eine Sofortrente kann auch als Verbundrente (z.B. für Ehegatten) vereinbart werden. Die Rente läuft dann bis zum Tod des länger lebenden Ehegatten. Konstruktionsmerkmal der Rente kann auch eine Art Inflationsausgleich sein. So kann etwa eine Rentenerhöhung von zwei Prozent pro Jahr vereinbart werden. Es gibt mehrere Varianten der Sofortrente. Bei einer konstanten Sofortrente bleibt die Höhe der garantierten Rentenzahlung (ohne Überschussanteil) über die gesamte Laufzeit gleich. Es können jedoch auch dynamische Rentenzahlungen vereinbart werden, bei denen die Höhe der Auszahlung im Laufe der Vertragslaufzeit steigt oder sinkt. Wer eine Sofortrente anstrebt, sollte sich mit einem von keiner Versicherungsgesellschaft abhängigen Versicherungsmakler in Verbindung setzen, der dann den jeweils optimalen Versicherungsvertrag vermitteln wird. |
| Sohlbank | window sill/ ledge | |
| Solaranlagen | solar collector system; solar power plant | Solaranlagen sind der Oberbegriff für zwei verschiedene Systeme, welche die Sonnenenergie nutzen. Zu unterscheiden sind solarthermische Anlagen, mit deren Hilfe Heizwärme erzeugt wird, und Fotovoltaik-Anlagen, die Strom erzeugen. Eine solarthermische Anlage besteht aus Sonnenkollektoren und einem Wärmetauscher, die über Rohrleitungen hydraulisch mit einander verbunden sind. Über den Wärmetauscher wird Brauchwasser erhitzt und Heizungswärme erzeugt. Je nach geographischem Raum ergibt sich ein unterschiedliches Strahlungsangebot der Sonne. In Deutschland liegt es im Schnitt pro Tag zwischen 860 (Norddeutschland) und 1.100 kWh pro Quadratmeter (Süddeutschland). In der Sahara geht man von 2.500 KWh/Quadratmeter aus. Seit einigen Jahren sind Solaranlagen beider Varianten immer gebräuchlicher und effektiver geworden. Insbesondere solarthermische Anlagen spielen eine zunehmende Rolle bei der Beheizung und Wassererwärmung von Gebäuden. Besonders effektiv sind sie bei gut gedämmten Neubauten. Zu den Solaranlagen rechnet man auch Solarkraftwerke. Auch hier gibt es verschiedene Varianten, die der Stromerzeugung dienen. Immer bessere Methoden der Wärmespeicherung ermöglichen eine Energieerzeugung auch zu Zeiten, in denen die Sonne nicht scheint. |
| Solararchitektur | solar architecture | Bei der Solararchitektur werden Gebäude planerisch so konzipiert, dass sie die natürliche Sonneneinstrahlung möglichst effektiv ausnutzen. So wird Energie für Heizung und Kühlung eingespart und ein komfortables Wohnklima für die Benutzer gewährleistet. Zu berücksichtigen sind dabei die örtlichen Wetterbedingungen und die Sonneneinstrahlung ebenso wie die Ausrichtung des Gebäudes nach den Himmelsrichtungen und die Verschattung durch Bäume oder zum Beispiel umliegende Gebäude. Oft kommt ein steuerbarer Sonnenschutz zum Einsatz. Mittlerweile wird von einem eigenen Architekturstil gesprochen. Die Sonnenenergie soll dabei durch Speichermassen in Form von Mauern, Wänden, Böden und Dach aufgefangen und gespeichert werden. Allerdings kann auch Wasser – etwa in einem Pool auf dem Dach oder in einem Speichertank – als Wärmespeicher fungieren. Fenster, Glasbauteile und Wintergärten lassen das Sonnenlicht ein. Passive Solarhäuser sind in der Regel am Morgen kühl und am späten Nachmittag warm. Durch bauliche Maßnahmen soll derartigen Wärme- oder Kältespitzen jedoch entgegengewirkt werden. Zur Reduzierung von Wärmeverlusten ist eine gute Dämmung von Wänden, Fenstern und Dächern erforderlich. Durch die Methoden der Solararchitektur lässt sich heute der Energieverbrauch eines Gebäudes um circa 50 Prozent verringern. Zusätzliche Heizenergie wird oft durch solarthermische Anlagen erzeugt. Soll eine solche aktive Solarenergienutzung stattfinden, muss ein System für den Transport der Wärme installiert werden. Eine konstruktive Herausforderung kann sich dadurch ergeben, dass die passive Nutzung der Sonnenenergie andere architektonische Anforderungen bedingt als die Anbringung von Sonnenkollektoren zur aktiven Energiegewinnung. So betrifft beides die nach Süden ausgerichteten Gebäudeteile. Optimal ist trotzdem eine Kombination beider Konzepte. Bekannt wurde die Idee der Solararchitektur unter anderem durch das „energieautarke Solarhaus" des Fraunhofer-Institutes für Solare Energiesysteme in Freiburg. Dieses Forschungsprojekt wurde in den Jahren 1992 bis 1996 betrieben. |
| Solardachbörse | solar roof exchange | Unter einer Solardachbörse versteht man ein Forum, welches Eigentümer von für die Anbringung von Fotovoltaikanlagen geeigneten Dächern und Betreiber solcher Anlagen zusammenbringt. Im Internet existieren mehrere Solardachbörsen unter verschiedenartigen Bezeichnungen, deren Betreiber teilweise Gemeinden, teilweise aber auch Unternehmen sind. Eigentümer von geeigneten, möglichst nach Süden ausgerichteten Dächern, die nicht über genug Kapital oder genug Zeit verfügen, um sich mit der Installation von Fotovoltaikanlagen und der Einspeisung des erzeugten Stroms in das allgemeine Stromnetz gegen Zahlung einer Einspeisevergütung zu kümmern, können hier Kontakt zu Investoren finden, die gegen einen Festbetrag das Dach pachten und dann darauf umweltfreundlichen Strom erzeugen. Einige Solardachbörsen bieten ihren Nutzern auch Muster-Dachnutzungsverträge zum Download an. Wichtige Bestandteile solcher Verträge sind z. B. die genaue Bezeichnung und Beschreibung der geplanten Anlage, die Einräumung eines Betretungsrechtes für Dach und Grundstück, Nutzungsentgelt, Nutzungsdauer, Haftpflichtversicherung, Kündigung sowie die Entschädigung des Grundstückseigentümers bei Schäden durch Errichtung oder Betrieb der Solaranlage. Die für Dächer bezahlte Pacht liegt teilweise bei fünf Euro für jedes Kilowatt installierter Leistung, teils zuzüglich einer Sonderzahlung von 100 bis 150 Euro für das erste Pachtjahr. Auch nach Reduzierung der Einspeisevergütung für Solarstrom ins allgemeine Stromnetz stellt der Betrieb einer Fotovoltaikanlage oft eine lohnende Investition dar. Fördergelder sollten in die Kalkulation mit einbezogen werden. |
| Solarturmkraftwerk | solar tower power plant | Bei einem Solarturmkraftwerk oder solarthermischen Kraftwerk ist eine große Anzahl von Spiegeln um einen zentralen Turm herum aufgestellt. Die Spiegel (auch: Heliostate) werden automatisch so auf den im Turm angebrachten Absorber ausgerichtet, dass dort hohe Temperaturen (teilweise bis zu mehreren tausend Grad Celsius) entstehen. Auf diese Weise wird ein Trägermedium erhitzt, bei dem es sich um Wasserdampf, Heißluft oder auch um flüssiges Nitratsalz handeln kann. Das erhitzte Wärmeträgermedium wiederum wird zur Erzeugung von Wasserdampf verwendet, der eine Turbine zur Erzeugung von Strom antreibt. Verschiedene Anlagen dieser Art sind bereits erfolgreich in Betrieb. Hervorzuheben ist insbesondere die Anlage Gemasolar in Spanien, welche als Wärmespeichermedium Flüssigsalz verwendet. Dieses speichert die erzeugte Hitze so effektiv, dass auch über Nacht und bei bewölktem Himmel weiter Dampf und damit Strom erzeugt werden können. Ein Hauptnachteil der Solarkraftwerke ist damit entfallen. |
| Solarwärmespeicher | solar heat storage | Bei neuen Gebäuden mit guter Wärmedämmung und einem darauf abgestimmten Heizungs- und Lüftungssystem kann eine Solaranlage zum maßgeblichen Wärmeerzeuger werden. Immer weiter entwickelt werden auch Wärmespeicher. Oft arbeiten diese mit Wasser als Speichermedium. Dabei werden für ein Privathaus mehrere hundert Liter benötigt, die Wärme für mehrere Tage speichern können. Große Anlagen mit tausenden Litern Wasser werden in Gewerbebetrieben verwendet. Allerdings werden in neuerer Zeit auch Großspeicher in die Hauskonstruktion von Einfamilienhäusern integriert, was eine Speicherung der im Sommer erzeugten Wärme für eine durchgängige Wärmeerzeugung im Winter gewährleistet. Die Speicher bestehen oft aus Stahl, Beton oder aus glasfaserverstärkten Kunststoffen (GFK). Effektiver ist eine thermochemische Speicherung, bei der die Sonnenwärme zur Herbeiführung einer chemischen Reaktion im Speicher dient, deren Produkte voneinander getrennt bleiben. Werden diese wieder zusammengeführt, entsteht eine ebenfalls Wärme erzeugende Rückreaktion, die gezielt und dosiert zu einem späteren Zeitpunkt ausgelöst werden kann. Durch derartige saisonale Wärmespeicher soll sich bereits eine ganzjährige komplette Wärmeversorgung über Solarenergie für ein Wohnhaus umsetzen lassen. In großen Solarkraftwerken werden zum Teil Salzlösungen als Speichermedium genutzt. Die Abkühlung des erhitzten Mediums erfolgt dabei so langsam, dass über Nacht weiter Dampf und damit Strom erzeugt weden kann. |
| Solidaritätszuschlag | "solidarity" surcharge; additional income tax originally intended to contribute towards German reunification | Der Solidaritätszuschlag ist ein Zuschlag zur Einkommensteuer/ Körperschaftsteuer, der von allen Steuerzahlern zu entrichten ist. Im Steuerjahr 1997 betrug er 7,5 Prozent auf die Einkommensteuerschuld. Ab 1998 wurde er auf 5,5 Prozent reduziert. Die Mittel werden in den neuen Bundesländern zum Aufbau einer mit den alten Bundesländern vergleichbaren Infrastruktur verwendet. Ob der Solidaritätszuschlag noch verfassungskonform ist, wurde in mehreren Urteilen bis jetzt bejaht, obwohl er doch nur ein befristeter Zuschlag sein sollte. |
| Sollmiete / Istmiete | expected rent / actual rent | Unter der Istmiete versteht man die tatsächlich erzielte Miete eines Mietobjekts. Sie kann geringer sein als die vereinbarte Miete, wenn zum Beispiel durch den Mieter eine Mietminderung vorgenommen wurde. Der Begriff Sollmiete ist zwar weithin üblich, wird jedoch teilweise unterschiedlich definiert. Eine feste gesetzliche Definition existiert nicht, auch wird der Begriff nicht in Gesetzen verwendet. Gemeint ist der Betrag, der erzielbar wäre. In der Regel ist dies der Betrag, der im Mietvertrag vereinbart wurde und den der Mieter bezahlen soll. Beide Begriffe betreffen die reine Miete ohne Heizungs-, Warmwasser- und Betriebskosten. Verwendet werden die Begriffe zum Beispiel bei der Wertermittlung von Immobilien. Dies betrifft sowohl den Marktwert als auch den steuerlichen Wert. Eine gesetzliche Verwendung der Begriffe gibt es jedoch auch hier nicht: So ist zum Beispiel bei der steuerlichen Bewertung von bebauten Grundstücken nach dem Bewertungsgesetz die aufgrund vertraglicher Vereinbarungen erzielbare Jahresmiete ohne Betriebskosten relevant (§ 146 Abs. 2 Bewertungsgesetz). Umgangssprachlich wird hier oft von der Sollmiete gesprochen. Für bestimmte Mietverhältnisse (z.B. bei unentgeltlicher Überlassung oder Vermietung 20 Prozent unter Marktpreis) wird diese Jahresmiete durch die „übliche Miete“ ersetzt, die fremde Mieter zahlen würden. Die Sollmiete wird teilweise als Grundlage der Berechnung von Verwaltergebühren verwendet. Umstritten und auch Gegenstand von Gerichtsprozessen ist dabei die Frage, ob auch die Sollmiete leer stehender Wohnungen mit in die Rechnung einbezogen werden darf. Im Geschäftsverkehr mit Laien kann nicht davon ausgegangen werden, dass das Verständnis von „Sollmiete“ dem in der Immobilienwirtschaft Üblichen entspricht. Dies bezieht sich insbesondere auf die Einbeziehung leer stehender Wohnungen bei der Berechnung von Verwalterhonoraren. So hatte sich etwa das Kammergericht Berlin mit einem Fall zu befassen, in dem ein Hausverwalter seine Vergütung als Prozentsatz der „Bruttowarmsollmiete“ eines Mehrfamilienhauses berechnet hatte. Er bezog auch die entsprechenden Beträge der leer stehenden Wohnungen in der Anlage mit ein. Vertraglich definiert war die „Bruttowarmsollmiete“ nicht. Die Eigentümergemeinschaft war der Auffassung, dass nur bewohnte Wohnungen für die Berechnung der Verwaltervergütung herangezogen werden könnten. Das Gericht stellte sich auf die Seite der Eigentümergemeinschaft: Diese habe die Vereinbarung nicht so verstehen müssen, dass auch die potentiellen Mieten leer stehender Wohnungen einzubeziehen waren. Demnach konnten hier nur die in den bestehenden Mietverträgen vereinbarten Mieten für die Berechnung des Verwalterhonorars verwendet werden (KG Berlin, Urteil vom 27.9.2012, Az. 20 U 221/11 ). Eine ähnliche Entscheidung fiel auch im Fall KG Berlin, Az. 13 U 41/11. Allerdings wurde hier ein Rückforderungsanspruch als verwirkt angesehen, da entsprechende Abrechnungen über viele Jahre hinweg akzeptiert worden waren. Soll also die Sollmiete als Grundlage der Honorarberechnung des Verwalters dienen, ist eine genaue Definition der Sollmiete im Verwaltervertrag unbedingt zu empfehlen. Ein Einbeziehung leerer Wohnungen setzt eine ausdrückliche klare Vereinbarung voraus. |
| Sollstellung | budget/book position; debit position related to rental agreement | |
| Solvabilitätsverordnung | German Solvency Regulation | Die Solvabilitätsverordnung (Verordnung über die angemessene Eigenmittelausstattung von Instituten, Institutsgruppen und Finanzholding-Gruppen) ist eine sehr umfangreiche Verordnung mit 340 Paragrafen und 3 Anlagen. Sie dient der Umsetzung der Richtlinien 2006/48/EG und 2006/49 EG über die angemessene Eigenkapitalausstattung von Kreditinstituten und Wertpapierfirmen. Die Verordnung ist Ergebnis der langjährigen Vorarbeiten des Baseler Ausschusses für Bankenaufsicht (Basel II). Unter Solvabilität versteht man die Ausstattung mit Eigenmitteln, mit denen das Kreditgeschäft der Banken abgesichert wird. Eine Reihe von Risiken (Adressausfallrisiken, Marktpreisrisiken und Risiken aus dem operationellen Geschäftsfeld der Banken) müssen von den Kreditinstituten nach bestimmten Regeln quantifiziert werden und bestimmen dadurch das Ausmaß der Eigenkapitalunterlegung. Je niedriger die erforderliche Eigenkapitalausstattung, desto größer ist das mögliche Kreditgeschäftsvolumen und umgekehrt. Aus diesem Grunde streben Kreditinstitute danach, die Risikoschwelle für die Vergabe von Krediten so weit wie möglich zu senken. Die Adressausfallrisiken werden beeinflusst durch die unterschiedlichen Bonitäten der Kreditnehmer. Je besser Kreditnehmer durch Ihre Bonität zur Reduzierung der Kreditausfallrisiken einer Bank beitragen, desto besser schneiden sie im Rating ab. Das Ratingverfahren erfolgt entweder nach dem Kreditstandardansatz (KSA) durch Ratingagenturen oder durch bankinterne Ermittlungen (ein auf interne Ratings basierender Ansatz (IRBA). Marktpreisrisiken können sich insbesondere aus Wechselkurs- und Zinsänderungen ergeben. Auch Marktpreisrisiken sind durch bestimmte Verfahren zu quantifizieren. Das operationelle Risiko hängt vor allem von der Zuverlässigkeit und Kompetenz der Mitarbeiter und der Qualität der Organisation der Geschäftsabläufe ab. Der Begriff der Solvabilität wird auch in der Versicherungswirtschaft verwendet. Gesetzliche Reglungen hierüber finden sich im Versicherungsaufsichtsgesetz. |
| Solvency (Versicherungswirtschaft) | solvency (insurance business) | Die Solvenzregeln der Europäischen Union für die Versicherungsgesellschaften von 2002 sehen Solvenzanforderungen (Anforderungen an die Sicherstellung der Zahlungsfähigkeit) vor, die bekannt wurden unter der Bezeichnung Solvency I. Die Grundgedanken entsprechen jenen von Basel II für das Kreditgewerbe, nämlich der Kapitalunterlegung, hier der Versicherungswirtschaft.
Allerdings besteht hier noch ein Nachbesserungsbedarf, der mittlerweile zu einem Vorschlag für neue Solvenzanforderungen (Solvency II) geführt hat. Solvabilität II basiert auf einer Drei-Säulen-Struktur.
Die Umsetzung der Richtlinie hätte ist bis zum Jahr 2010 erfolgen sollen. Mittlerweile wird über Solvency II diskutiert mit strengeren Anforderungen. Eine Weiterentwicklung („Sovency II“) mit dem Ziel einer Umsetzung der Regeln bis 2014 wurde jedoch von der EU-Kommission im Hinblick auf die Staatsschuldenkrise gestoppt, sodass die Regeln von Solvency I weitergelten. |
| SolZ | "solidarity" surcharge; additional income tax originally intended to contribute towards German reunification | Abkürzung für: Solidaritätszuschlag |
| Sonderabschreibung (Einkommensteuer) | additional capital allowance; special depreciation; special tax alloance; extraordinary depreciation; extraordinary write-off (income tax) | Sonderabschreibungen für vermietete Objekte in den neuen Bundesländern auf der Grundlage des so genannten Fördergebietsgesetzes waren möglich. Das Fördergebietsgesetz ist 2002 ausgelaufen. Statt der Sonderabschreibung für manche Immobilien in den neuen Bundesländern gab es eine Investitionszulage, die direkt an den Bauherrn ausgezahlt wurde. Die Investitionszulage galt nur noch für Objekte, die vor dem 1.1.2005 abgeschlossen waren. Es gibt aber noch andere Sonderabschreibungen, zum Beispiel zur Förderung kleiner und mittlerer Betriebe, für Gebäude in Sanierungsgebieten und bei Baudenkmalen. |
| Sonderausgaben | special allowance/ expenses; incidental charges/ expenses/ expenditure | Bestimmte Ausgaben eines Steuerzahlers, die der privaten Lebensführung zuzurechnen sind, werden als Sonderausgaben steuermindernd berücksichtigt. Dazu zählen beispielsweise Vorsorgeaufwendungen (Versicherungsbeiträge für gesetzliche Sozialversicherung oder freiwillige Versicherungen wie Lebensversicherung). Nach wie vor können "wie Sonderausgaben" abgezogen werden zehn Jahre lang jeweils neun Prozent von jenen Herstellungskosten, die im Zusammenhang mit selbstgenutzten Baudenkmälern oder Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungen entstehen. |
| Sondereigentum | (individual freehold ownership) in a particular (commonhold) apartment, plus (part ownership) of non-habitable rooms | Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Sondereigentums. Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die jeweiligen Wohnungen (Wohnungseigentum) beziehungsweise die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum beziehungsweise die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG). Zum Sondereigentum zählen zum Beispiel die Heizkörper in der Wohnung, die Sanitär- und Elektroinstallationen ab Abzweigung in die Sondereigentumsräume sowie Wand- und Deckenputz und die Fußbodenbeläge. Soweit Balkone gemäß Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind, bezieht sich diese Zuordnung nur auf die Bestandteile, die dem Sondereigentum zuordnungsfähig sind: auf den Balkonraum, die begehbaren Boden-/Plattenbeläge und innenseitig angebrachte und von außen nicht einsehbare Verkleidungen der Balkonbrüstung und -rückwand. Die konstruktiven Bestandteile des Balkons wie die (tragende) Balkonplatte und deren Isolierungsschicht sowie die Balkonbrüstung beziehungsweise Balkongitter sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Ebenso zählen auch nachträglich angebrachten Balkontrennwände oder -verglasungen zum gemeinschaftlichen Eigentum. Diese Abgrenzung und Zuordnung zum Sondereigentum ist für den Gebrauch und die Nutzung, aber auch für die Instandhaltung und die Instandsetzung und somit auch für die Kostenverteilung von Bedeutung. So hat jeder Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der im Sondereigentum stehenden Balkonteile selbst zu sorgen und die dafür erforderlichen Kosten zu tragen. Die Instandhaltung und Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Balkonbestandteile ist dagegen grundsätzlich Sache aller Wohnungseigentümer, die deshalb auch die Kosten anteilig zu tragen haben. Allerdings können die Wohnungseigentümer nach neuem Recht gemäß § 16 Abs. 4 WEG jetzt auch im Einzelfall mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für die Sanierung seines Balkons selber trägt. Als Inhalt des Sondereigentums werden die Regelungen bezeichnet, die als Vereinbarung abweichend von den gesetzlichen Regelungen beziehungsweise entsprechender Regelungen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschaftsordnung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Eigentümerwechsels. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 20. Januar 2012 betont, dass auch der Inhalt des Sondereigentums dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz entsprechen muss. Das bedeutet: Jedermann muss den Inhalt eines dinglichen Rechts anhand der Eintragungen im Grundbuch eindeutig erkennen können. Nach Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft können Sondernutzungsrechte nur durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden. Möchte der ein Grundstück teilende Eigentümer sich für später das Recht vorbehalten, einseitig den einzelnen Einheiten Garten- und Terrassenflächen aus dem bisherigen Gemeinschaftseigentum als Sondereigentum zuzuweisen, entspricht dies einer Vereinbarung, die zum Inhalt des Sondereigentums wird, wenn sie ins Grundbuch eingetragen ist. Die Einhaltung des Bestimmtheitsgrundsatzes erfordert, dass aus dem Grundbuch eindeutig hervorgehen muss, welche Flächen nachträglich zugeteilt werden können (BGH, Az. V ZR 125/11). Das Sondereigentum gehört gemäß § 10 Abs. 1 WEG nicht zum Verwaltungsvermögen. Streiten zwei Eigentümer darüber, ob ein Keller zum Sondereigentum des einen oder des anderen gehört, geht es um die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, ist ein solcher Rechtsstreit keine Wohnungseigentumssache, sondern ein normaler Zivilrechtsstreit mit der Folge, dass sich die Gerichtszuständigkeit ändert. Denn § 72 Absatz 2 des Gerichtsverfassungsgesetzes legt für WEG-Sachen eine besondere Zuständigkeit für das Berufungs- und Beschwerdegericht fest. Im Urteilsfall war daher das allgemein für die Berufung zuständige Landgericht Wiesbaden anzurufen – und nicht das für Wohnungseigentumssachen zuständige Landgericht Frankfurt am Main (BGH, Beschluss vom 11.6.2015, Az. V ZB 78/13). |
| Sondergebiete | special zones (for planning purposes) | Unter Sondergebiet versteht man eine Baugebietsart nach der Baunutzungsverordnung. Dabei wird unterschieden zwischen Sondergebieten, die der Erholung dienen und sonstigen Sondergebieten. Sondergebiete die der Erholung dienen (§10 BauNVO) Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind Wochenendhausgebiete, Feriengebiete und Campingplatzgebiete. Um welche dieser Nutzungsarten es sich bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes handeln soll, muss bestimmt werden. In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als Einzelhäuser zulässig. Es kann allerdings auch festgesetzt werden, dass Hausgruppen zulässig sein sollen. In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die aufgrund ihrer Eigenschaften (Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung) für den Erholungsaufenthalt geeignet sind. Ein Ferienhaus ist dadurch gekennzeichnet, dass es auf Dauer einem wechselnden Personenkreis zur Verfügung steht. Ein Hauptwohnsitz kann in Ferienhausgebieten nicht begründet werden. Die Festsetzung von Wohnhäusern (für den dauernden Wohnaufenthalt von Haushalten) ist in solchen Gebieten auch nicht zulässig. Die zulässige Grundfläche von Wochenendhausgebieten und Ferienhausgebieten kann im Bebauungsplan stärker begrenzt werden, als in der Baunutzungsverordnung vorgegeben. In Ferienhausgebieten ist sie in der BauNVO auf 0,4 begrenzt. Die zulässige Geschossfläche beträgt 1,2. Die Schallrichtwerte liegen in beiden Gebietsarten am Tag bei 50 Dezibel und nachts zwischen 35 und 40 Dezibel. Campingplatzgebiete dienen dem Campen und Zelten für Touristen. Da die Erholungsfunktion hier in den Hintergrund tritt, kommen Lärmschutzmaßnahmen für solche Gebiete nur selten in Betracht. Sonstige Sondergebiete (§ 11 BauNVO) Sonstige Sondergebiete unterscheiden sich von den übrigen Baugebietsarten im Wesentlichen dadurch, dass sie für eine eng begrenzte besondere großflächige Nutzung vorgesehen sind, die in anderen Baugebieten nicht festgesetzt werden kann. Insbesondere kommen in Betracht:
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| Sonderimmobilien | special (types of) property | |
| Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung | extraordinary right to end or terminate a lease when the rent is increased | Das Gesetz schreibt für den Fall der Geltendmachung einer Mieterhöhung durch den Vermieter ein Sonderkündigungsrecht des Mieters vor. Das Sonderkündigungsrecht gilt für Mieterhöhungen bei Modernisierung und Mieterhöhungen bis zur örtlichen Vergleichsmiete. Der Mieter kann eine außerordentliche Kündigung vornehmen, und zwar bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters. Die Kündigung erfolgt zum Ablauf des übernächsten Monats. Die Mieterhöhung tritt dann nicht in Kraft. Findet eine Modernisierung statt, hat der Mieter jedoch nicht nur bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens, sondern zusätzlich auch schon bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme ein Sonderkündigungsrecht. Er kann nach Zugang der Ankündigung außerordentlich zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss dabei bis zum Ende des Monats stattgefunden haben, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Dies gilt allerdings nicht bei nur unwesentlichen Arbeiten an der Wohnung. Das Sonderkündigungsrecht kann nicht per Mietvertrag ausgeschlossen werden. Eine solche Klausel wäre unwirksam. |
| Sonderkündigungsrecht des Insolvenzverwalters | insolvency administrator's extraordinary right to end or terminate a lease | Besteht bei einem Schuldner im Insolvenzverfahren ein Miet- oder Pachtverhältnis über unbewegliche Sachen oder Räume, kann der mit der Verwaltung seines Vermögens betraute Insolvenzverwalter dieses Vertragsverhältnis kündigen. Das Sonderkündigungsrecht kann mit gesetzlicher Frist ausgeübt werden und gilt unabhängig davon, welche Vertragsdauer vereinbart war. Es kann vom Insolvenzverwalter jederzeit während des Insolvenzverfahrens ausgeübt werden. Die vor Ende der Kündigungsfrist zu zahlenden Mieten gehen - soweit der Insolvenzantrag bereits gestellt war - zu Lasten der Insolvenzmasse. Sinn ist es, die Insolvenzmasse vor einer Belastung durch Miete oder Pacht zu schützen. Keine Gültigkeit hat das Sonderkündigungsrecht, soweit die Wohnung des Insolvenzschuldners betroffen ist. Dadurch soll der Schuldner vor dem Verlust seiner Wohnung geschützt werden - auch unter dem Aspekt, dass er weiterhin die Möglichkeit haben soll, einer geordneten Erwerbstätigkeit nachzugehen und seine Gläubiger zu befriedigen. |
| Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung | extraordinary right to end or terminate a lease after a compulsory auction/ forced sale | Wer bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie den Zuschlag erhält, hat nach § 57 a ZVG (Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung) das Recht, Mietern im ersteigerten Gebäude mit gesetzlicher Kündigungsfrist zu kündigen. Von Bedeutung ist dies bei auf einen bestimmten Zeitraum abgeschlossenen Mietverträgen oder wenn aufgrund langer Mietzeit für den Vermieter eine verlängerte Kündigungsfrist gelten würde.Ebenso ist auch ein vertraglich vereinbarter beidseitiger Kündigungsausschluss unbeachtlich. Die gesetzliche Kündigungsfrist ist gemäß § 573d des Bürgerlichen Gesetzbuches eine Dreimonatsfrist: Der Vermieter darf spätestens im dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Obwohl es sich um ein Sonderkündigungsrecht handelt, darf der neue Eigentümer Wohnungsmietern nur bei berechtigtem Interesse kündigen und muss die üblichen Formalien einer Kündigung beachten. Entscheidend ist, ob er selbst ein berechtigtes Interesse vorweisen kann (z.B. Eigenbedarf). Die Kündigung muss zum erstmöglichen Termin erfolgen - nämlich bis zum dritten Werktag des auf den Zuschlag folgenden Monats. Danach darf dieses Recht nicht mehr ausgeübt werden. Allerdings: Dem Erwerber wird eine Überlegungsfrist zugestanden. Erfolgte der Zuschlag am letzten Werktag eines Monats, muss nicht unbedingt bis zum dritten Werktag des Folgemonats gekündigt werden. Der neue Eigentümer soll Gelegenheit haben, die Sach- und Rechtslage zu prüfen und sich über seine neue Immobilie und seine neuen Mieter erst einmal zu informieren. Das Oberlandesgericht Düsseldorf gestand dem neuen Eigentümer zum Beispiel zu, dass er den allerersten möglichen Kündigungstermin nicht nutzen muss, wenn er bis dahin überhaupt gar keine Möglichkeit gehabt hat, sich über die Sachlage zu informieren – etwa weil der Verwalter der Immobilie alle Mietverträge hat und in Urlaub ist (Urteil vom 5.9.2002, Az. 10 U 66/02). Zuviel Zeit sollte man sich dennoch nicht lassen: Will der Erwerber kündigen, muss er dies ohne „vorwerfbares Zögern“ auch tun. Der Mieter kann auch einer Kündigung im Rahmen des Sonderkündigungsrechtes einen Härtefall entgegenhalten. Dies kann zum Beispiel mit hohem Alter in Verbindung mit Krankheit, Behinderung oder Pflegebedürftigkeit begründet werden (Kammergericht Berlin, Urteil vom 6.5.2004, Az. 8 U 288/03). Aber auch eine unmittelbar bevorstehende Entbindung (LG Stuttgart, Az. 16 S 378/90 oder die Pflege eines älteren Bewohners durch seine in der Nähe wohnenden Angehörigen (AG Lübeck, Az: 27 C 1621/02) können vom Gericht als ausreichende Gründe für einen Härtefall angesehen werden. Auf dieser Basis kann eine Verlängerung des Mietverhältnisses gefordert werden. Wie lange es verlängert wird, hängt vom jeweiligen Härtefall ab. Ist der Härtegrund entfallen (z.B. Genesung von einer Krankheit, Geburt eines Kindes), kann der Vermieter wieder kündigen. Der Widerspruch des Mieters aufgrund Vorliegen eines Härtefalles muss spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden. Der Vermieter muss den Mieter im Rahmen der Kündigung auf sein Widerspruchsrecht und dessen Form und Frist hinweisen. Wird dies versäumt, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits aussprechen (§§ 574 ff. BGB). Gläubiger können gleichzeitig die Zwangsverwaltung eines Grundstückes und seine Zwangsversteigerung betreiben. Mit dem Zuschlag der Versteigerung endet dann die Zwangsverwaltung. Steht ein Grundstück unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter neue Mietinteressenten vor Vertragsabschluss auf das Sonderkündigungsrecht im Falle einer Zwangsversteigerung hinweisen. Wird dies versäumt, macht er sich schadenersatzpflichtig. |
| Sonderleistungen | extras; extra performance; special services | Neben den dem Verwalter durch Gesetz gemäß § 27 WEG auferlegten Aufgaben und Befugnissen können die Wohnungseigentümer mit dem Verwalter im Verwaltervertrag zusätzliche Leistungen vereinbaren. Das betrifft unter anderem die gerichtliche Vertretung der Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft in gerichtlichen Verfahren, Bauaufsichts- und Baubetreuungsmaßnahmen, Anfertigung von Kopien von Verwaltungsunterlagen, die Ausstellung von Bescheinigungen für Haushaltsnahe Dienstleistungen sowie für die nachträgliche Erstellung einer Beschlusssammlung für den Zeitraum vor Inkrafttreten der WEG-Reform am 01.07.2007. Für alle diese Sonderleistungen können Sondervergütungen vereinbart werden, die sich an anderen Vergütungsregelungen wie beispielsweise der HOAI oder des RVG orientieren sollten, um nicht mit AGB-Vorschriften in Kollision zu geraten. |
| Sondermerkmale einer Mietwohnung | special features for rented flats | Mit Hilfe eines örtlichen Mietspiegels kann herausgefunden werden, welche Miete für eine bestimmte Wohnung ortsüblich ist. Übliche Einteilungsmerkmale für Wohnungsklassen sind dabei z. B. Baualter, Wohnfläche und Wohnlage. Auch die Sondermerkmale einer Wohnung können eine entscheidende Rolle spielen. Hier handelt es sich um Ausstattungsmerkmale, die nicht in jeder Wohnung zu erwarten sind und die Wohnwert und Mietpreis meist erhöhen. In manchen Mietspiegeln sind die Sondermerkmale in speziellen Aufstellungen berücksichtigt. Bei Wohnungen mit Sondermerkmalen kann die örtliche Vergleichsmiete nicht einfach eins zu eins angewendet werden. Wohnwerterhöhende Sondermerkmale sind z. B.:
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| Sondernachfolger | subrogee; singular successor; successor in interest; successor to specific rights and obligations | Als Sondernachfolger wird im Falle des Eigentümerwechsels bei Grundstücksrechten und damit auch im Bereich des Wohnungseigentums der neue Eigentümer bezeichnet, der als Rechtsnachfolger in die Rechte und Pflichten des Voreigentümers eintritt.
Dabei gelten im Falle des Eigentümerwechsels bei Miteigentümern eines Grundstücks insbesondere die Bestimmungen des § 1010 BGB, wonach die unter den Miteigentümern getroffenen Vereinbarungen gegenüber dem Sondernachfolger nur bei Eintragung in das Grundbuch Rechtswirkung entfalten. Im Bereich des Wohnungseigentums gelten Vereinbarungen der Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG über ihr Verhältnis untereinander im Falle eines Eigentümerwechsels gegenüber einem neuen Eigentümer als Sondernachfolger gemäß § 10 Abs. 3 WEG ebenfalls nur dann, wenn diese Vereinbarungen als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen sind. Beschlüsse der Wohnungseigentümer sowie gerichtliche Entscheidungen bedürfen dagegen gemäß § 10 Abs. 4 WEG zwecks Wirkung auch gegenüber dem Sondernachfolger nicht der Eintragung in das Grundbuch. |
| Sondernutzung von Straßen | special/ separate use of roads (e.g. private use) | Unter einer Sondernutzung öffentlicher Verkehrswege versteht man jede Nutzung, die nicht vom zulässigen Gemeingebrauch umfasst wird - die sich also nicht mehr im Rahmen der üblichen Benutzung einer Straße abspielt. Darunter fallen zum Beispiel die Veranstaltung von Festumzügen, die Aufstellung von Verkaufs- oder Infoständen, die Anbringung von Werbemitteln. Die Sondernutzung ist erlaubnispflichtig. Die Gemeinden verlangen dafür je nach Nutzungsart und zum Teil auch Stadtteil unterschiedliche Gebühren. Für welche Nutzungen und in welcher Höhe diese Gebühren anfallen, ist in Gemeindesatzungen geregelt. Darin kann auch bestimmt werden, dass für einige Nutzungsarten keine Erlaubnis erforderlich ist. Häufig beziehen sich derartige Regelungen auf die Werbung politischer Parteien. |
| Sondernutzungsrecht | right of separate use (e.g. of part of a common property); special use right | Während jeder Wohnungseigentümer mit seinem Sondereigentum im Rahmen der gesetzlichen und vertraglichen Regelungen nach Belieben verfahren kann, es also insbesondere bewohnen, vermieten und verpachten kann (§ 13 Abs. 1 WEG), steht jedem Eigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum – nur – ein Mitgebrauchsrecht (§ 13 Abs. 2 WEG) zu. Dieses existiert völlig unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils. In der Praxis besteht nun allerdings das Bedürfnis, insbesondere an Grundstücksflächen, an denen gemäß § 1 Abs. 5 WEG kein Sondereigentum begründet werden kann, einzelnen Eigentümern ein alleiniges Nutzungsrecht einzuräumen, beispielsweise an ebenerdigen Terrassen vor den Erdgeschosswohnungen oder an Kfz-Stellplätzen. Dies kann dadurch geschehen, dass das grundsätzlich bestehende Mitgebrauchsrecht am Gemeinschaftseigentum durch eine Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG) in der Weise beschränkt wird, dass einzelnen oder mehreren Eigentümern ein so genanntes Sondernutzungsrecht als alleiniges Gebrauchs- und Nutzungsrecht eingeräumt wird. Das bedeutet, dass außer den Sondernutzungsberechtigten alle übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch der Sondernutzungsflächen oder Sondernutzungsräume ausgeschlossen sind. Allerdings ist die Einräumung eines Sondernutzungsrechts am gemeinschaftlichen Eigentum, das alle Zugangsmöglichkeiten zur Eigentumswohnung eines anderen Wohnungseigentümers erfasst, erfasst unwirksam, weil dadurch in den unantastbaren Kernbereich des Sondereigentums eingegriffen wird (LGF München I, 1.6.2015, 1 S 13261/14 WEG). Ungeachtet dieser Sondernutzungsrechte verbleiben allerdings die entsprechenden Flächen oder Räume im gemeinschaftlichen Eigentum mit der Folge, dass die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten und die damit verbundene Pflicht der Kostentragung allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegt, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung gemäß Nach neuem Recht können die Wohnungseigentümer auch durch mehrheitliche Beschlussfassung eine abweichende Regelung zur Verteilung der Betriebskosten und der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums treffen (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG). |
| Sondertilgung | extraordinary redemption payment | Kreditnehmer, die ihre Immobilie möglichst bald schuldenfrei haben oder ihre jährliche Belastung senken wollen, können – falls vertraglich vereinbart – Sondertilgungen vornehmen. Dies sind Zahlungen, die die vereinbarte Tilgungsrate übersteigen. Solche Sondertilgungen sind bei Bauspardarlehen ohne gesonderte Vereinbarungen möglich. Bei Darlehen mit variabler Verzinsung bestehen ebenfalls keine Probleme, weil diese Darlehen unter Einhaltung einer vierteljährlichen Kündigungsfrist rückzahlbar sind. Bei Darlehen mit Zinsbindungsdauer müssen Sondertilgungen innerhalb dieses Zeitraums zu genau fixierten Terminen vereinbart werden. Übersteigt die Darlehenslaufzeit 10 Jahre, können aufgrund der gesetzlichen Sonderkündigungsmöglichkeit unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten beliebige Teile des Kredits oder der gesamte Darlehensbetrag zum Ablauf des 10. Jahres zurück gezahlt werden. |
| Sonderumlage | special assessment; special payment (e.g. for additional repair costs) | Die Kosten der laufenden Ausgaben für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums werden aus den gemäß Wirtschaftsplan – in der Regel monatlich – zu leistenden Hausgeldvorauszahlungen gezahlt. Die Deckung notwendiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erfolgt im Normalfall aus Mitteln der gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gebildeten Instandhaltungsrückstellung. In der Praxis kommt es aber immer wieder vor, dass sowohl die laufenden Hausgeldvorauszahlungen als auch die vorhandene Instandhaltungsrückstellung nicht ausreichen, um die entstandenen Kosten zu decken. Um das Entstehen von Liquiditätsengpässen zu vermeiden oder bereits entstandene Lücken zu decken, können die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung Sonderumlagen in der notwendigen Höhe beschließen. Auch eine in ausreichender Höhe vorhandene Instandhaltungsrückstellung schließt im Einzelfall nicht aus, dass diese bei notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen nur zur Teilfinanzierung in Anspruch genommen und die restlichen Kosten durch Sonderumlagen gedeckt werden. Dies ist immer dann als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung anzusehen und folglich mit einfacher Mehrheit zu beschließen, wenn noch weitere Instandsetzungsmaßnahmen absehbar sind und insoweit ein gewisses "Polster" zur Finanzierung dieser Maßnahmen erhalten bleiben soll. |
| Sonderungsplan | demarcation concept, consisting of a map and a list of the properties in question | Der Sonderungsplan besteht aus Grundstückskarte und Grundstücksliste und ist relevant in den neuen Bundesländern für Grundstücke ohne Vermessung bzw. katastermäßige Erfassung (Anteile an ungeteiltem Hofraum). Im Rahmen eines Sonderungsverfahrens / einer Bodensonderung wird die Reichweite der Rechte der beteiligten Eigentümer festgestellt, danach ergeht ein Sonderungsbescheid, der den Sonderungsplan festlegt. |
| Sondervergütung | bonus; extra pay; special allowance (remuneration) | |
| Sondervermögen | special/ separate assets; separate property/ estate; several estate; trust; special (equalisation) fund | Das Sondervermögen ist die Summe des bei einer Kapitalanlagegesellschaft oder eines institutionellen Anlegers (Versicherungen, Pensionskassen) durch die Anteilseigner bzw. Versicherten eingezahlten Kapitals (Investments) und den damit angeschafften Vermögensgegenständen (Aktien, Immobilien, festverzinsliche Wertpapiere etc.). Das Sondervermögen eines Investmentfonds oder einer Versicherungsgesellschaft wird von der jeweiligen Kapitalanlagegesellschaft bzw. von der Versicherungsgesellschaft verwaltet und muss vom eigenen Vermögen des Unternehmens getrennt verwaltet werden. Für jeden Fonds einer Kapitalanlagengesellschaft gibt es ein eigenes Sondervermögen. |
| Sonderwünsche (Bauträgerobjekte) | special requests; special requirements; extras (real estate development) | Unter Sonderwünschen versteht man die vom Bauträger angebotene Möglichkeit, von der Standardausführung eines Bauvorhabens in einem festgelegten Rahmen abweichen zu können. Die Äußerung eines solchen Wunsches führt zu einer entsprechenden Vereinbarung. Anhand der Bau- und Leistungsbeschreibung erkennt der Käufer beim schlüsselfertigen Bau, ob die Ausstattung einer Immobilie seinen Vorstellungen entspricht oder nicht. Alternativen im Rahmen von Sonderwünschen können für den Interessenten kaufentscheidend sein. |
| Sonn- und Feiertagsgesetze | German laws regulating trade on Sundays and public holidays | Sonn- und Feiertagsgesetze sind Landesrecht. In ihnen wird bestimmt, was Feiertage und Stille Tage bzw. Gedenk- und Trauertage sind. An Sonn- und Feiertagen sind in der Regel alle öffentlich bemerkbaren gewerblichen Arbeiten verboten. Das gleich gilt auch für nichtgewerbliche öffentliche Arbeiten, die die äußere Ruhe des Tages stören. Arbeiten im Privatbereich (Haus und Garten) müssen hinsichtlich der hiervon ausgehenden Lärmbelästigungen dem Charakter des Sonn- oder Feiertags angepasst werden. Die Gesetze sehen weitreichende Ausnahmebestimmungen vor. Zugelassen sind insbesondere Tätigkeiten des Verkehrsgewerbes (Personen- und Güterbeförderung), fremdenverkehrsübliche Dienstleistungen, Tätigkeiten zur Verhinderung von Unglücken, eines Notstandes und zur Schadenabwendung. Sonderregelungen gibt es für Apotheken. Aber auch strittige Bereiche vor allen aus der Perspektive der unmittelbaren Nachbarschaft, z.B. Öffnungszeiten von Videotheken und Biergärten, können in Sonn- und Feiertagsgesetzen geregelt werden. Neben den Sonn- und Feiertagsgesetzen gibt es ergänzende Gesetze wie z.B. die Ladenschlussgesetze, die im Zuge der Föderalismusreform in den ausschließlichen Zuständigkeitsbereich der Bundesländer überführt wurden. Hier finden sich z.B. Regelungen über die maximale Zahl der verkaufsoffenen Sonntage im Jahr, wozu die Gemeinden nähere Regelungen erlassen können. Die Regelungen für Makler sind unterschiedlich. Es gibt teilweise Bestimmungen, nach denen die Besichtigung von Immobilien durch Makler an Sonn- und Feiertagen nicht erlaubt ist (so ein Merkblatt des Landratsamts München). Überwiegend gibt es für solche Aktivitäten jedoch keine Verbotsnorm. Gleiches gilt für die Kundenberatung an Baustellen durch Makler- oder Bauträgerfirmen. |
| Sonnenschutzanlagen | sun protection equipment / sunshade devices | Die Lichtzufuhr in Gebäuden erfolgt über Fenster, Türen mit Glasflächen, Dachfenster, Glaskugeln u.a. Lichtöffnungen. Vielfach werden Wohnhäusern auch noch Wintergärten hinzugefügt, die vor allem im Winter den Wohnbereich nach außen öffnen. Im Sommer kann durch erhöhte Sonneneinstrahlungen vor allem bei großflächigen Verglasungen der Außenfront erhebliche Wärmeenergie ins Haus einströmen. An einem wolkenlosen Sommertag produziert die Sonneneinstrahlung eine Energiemenge von 600 bis 800 W/m². Vor allem die Temperatur im Wintergarten kann damit überdimensional bis auf 60°Celsius steigen. Dagegen helfen nur Sonnenschutzvorrichtungen. Hierzu gehören Jalousien, Faltstores, Rollos, Markisen, Lamellenanlagen und Fensterläden. Jalousien (Außenrolladen) sind außen vor den Fenstern angebracht. Sie können Räume je nach Lichtdurchlässigkeit bis zu 100% verdunkeln. Faltstores sind Plissee-Konstruktionen, die vor senkrechten, waagerechten, oder schräg verlaufenden Fenstern angebracht werden und mit Schnüren, Kurbeln oder Stäben betrieben werden können. Werden Faltstores zusammengezogen, dann ergibt sich ein relativ kleines Faltpaket. Bei einer Raumhöhe von 2 m beträgt das Faltpaket etwa 6 cm. Rollos werden in der Regel aus lichtdurchlässigen bzw. lichtdämpfenden Stoffen hergestellt, die in den Räumen vor den Fenstern angebracht werden. Solche Rollos können auch an schrägen Dachfenstern angebracht werden. Bei den Rollos muss darauf geachtet werden, dass durch UV-Strahlen keine Farbveränderungen oder Verblassungen stattfinden. Man spricht von Lichtechtheit. Je höher die Lichtechtheit eingestuft wird, desto besser die Qualität. Markisen sind schräg nach unten ausfahrbare Stoffvorrichtungen, die eine bestimmte Bodenfläche vom Lichteinfall abdecken. Markisen können auf der Grundlage verschiedener Techniken funktionieren (Fallarmmarkise, Gelenkarmmarkise, Kassettenmarkise). Sie werden meist über Terrassen angebracht. Es gibt allerdings auch andere Anwendungsbereiche z.B. für Biergärten oder innerhalb von Wintergärten. Lamellenanlagen findet man überwiegend in Büros. Es handelt sich um senkrecht aneinandergereihte Lamellen. Sie sind, je nach gewünschtem Lichteinfall, um 180° drehbar. Lamellen können zu einem Paket zusammengefahren werden. Fensterläden sind die älteste Form der Sonnenschutzanlagen. In der Regel handelt es sich um Klappläden, die an der Außenwand befestigt werden und auf und zugeklappt werden können. Quer verlaufende lamellenförmige Elemente sorgen für eine Belichtung des Raumes auch bei geschlossenen Läden. Heute werden auch Fensterläden mit beweglichen Lamellen zur Regulierung des Lichteinfalls angeboten. Moderne Formen von Fensterläden sind Schiebeläden, die an der Hauswand entlang nach rechts oder links geschoben werden können. Sonnenschutzanlagen sind nicht nur im Hinblick auf den gewährten Sonnenschutz bedeutsam. Sie erfüllen auch andere Funktionen. Sie dienen z.B. als Sichtschutz, Einbruchshemmung, aber auch der Dämpfung des Außenlärms. |
| Sonstige Betriebskosten | other operating expenses | § 2 der Betriebskostenverordnung enthält eine Liste der umlagefähigen Betriebskosten. Nr. 17 der Liste nennt auch die "Sonstigen Betriebskosten." Bei diesen handelt es sich jedoch nicht um beliebige Kostenarten. Die Vorschrift definiert die Sonstigen Betriebskosten als solche, die zwar nicht unter den übrigen 16 Punkten aufgeführt werden, aber doch der allgemeinen Definition der Betriebskosten in § 1 Betriebskostenverordnung entsprechen. Diese definiert Betriebskosten als Kosten, welche dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück und Gebäude laufend entstehen. Ausgeschlossen sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Ausgeschlossen ist ferner eine ganze Reihe von Kostenarten, für die die Rechtsprechung im Laufe der Jahre festgestellt hat, dass es sich bei ihnen nicht um umlagefähige Betriebskosten handelt. Beispiele: Umlagefähig als Sonstige Betriebskosten sind die Kosten für: regelmäßige Reinigung der Dachrinnen (BGH, 7.4.2004, Az. VIII ZR 167/03), Abwasserreinigung, Wartung von Abwasser-Rückstausystemen, Wartung von Alarmanlagen, Wartung von automatischen Tor- und Rolladenschließsystemen, Wartung von Blitzschutzsystemen und von CO2-Warnanlagen in Tiefgaragen, Sicherheitsbeleuchtung von Fluchtwegen, Wartung von Spielplatzgeräten (wenn nicht schon unter "Gartenpflege" abgerechnet), Wartung von Druckerhöhungsanlagen für Löschwasser, Wartung für Rauchabzüge und Feuerlöscher, Allgemeinstrom (z.B. Treppenhausbeleuchtung, elektrischen Tiefgaragentor). Vermieter sollten unbedingt die sonstigen Kosten im Mietvertrag genau benennen und aufschlüsseln. Es muss sich um regelmäßige und nicht nur um gelegentliche oder einmalige Kosten handeln. |
| Sout. | lower ground floor; semi-basement | Abkürzung für: Souterrain |
| Souterrainwohnung | lower ground floor/ semi-basement flat | Die Souterrainwohnung liegt teilweise unter der Geländeoberfläche. Es handelte sich früher meist um Hausmeisterwohnungen. Nach heutigem Bauordnungsrecht werden Wohnungen im Kellergeschoss nur dann genehmigt, wenn sie mindestens 1,2-1,6 m (je nach Landesbauordnung) über die festgesetzte Geländeoberfläche hinausragen und über zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Außerdem muss für eine ausreichende natürliche Belichtung durch Außenfenster gesorgt werden. |
| Soziale Netzwerke | social networks | Die meisten Menschen pflegen ihre sozialen Kontakte, treffen gerne Gleichgesinnte und tauschen sich mit ihnen über den neusten Klatsch aus. Es verwundert daher nicht im Geringsten, dass für diese Bedürfnisse auch im Internet zahlreiche Angebote entstanden sind. Das Prinzip ist dabei immer ähnlich. Hat man sich angemeldet, so kann man neue Kontakte schließen, die dann bei erfolgreicher Bestätigung durch den Angefragten zum eigenen Kontakt-Netzwerk hinzugefügt werden. Dabei verweist ein Abgleich mit Interessensprofilen auf potenziell Gleichgesinnte, die wiederum kontaktiert werden können. Schnell kommt so ein großes Netzwerk zusammen, frei nach dem Motto „Jeder kennt jemanden, der jemanden kennt“. Zu den wichtigsten Adressen in dieser Kategorie zählen: www.youtube.de, www.facebook.de. Businessorientierter geht es bei XING (www.xing.com) zu. Mit dem Ziel Business-Kontakte zu vereinfachen, zu verwalten und anzuregen, ist die Seite vor einigen Jahren (damals noch unter dem Namen openBC für open business community) an den Start gegangen. Tatsächlich sind hier inzwischen so viele Menschen Mitglied geworden, dass es schwer fallen dürfte, hier nicht wenigstens einzelne Kollegen oder Bekannte bereits vorzufinden. Frei nach dem Motto „Wen kennt mein Kollege?“ XING bietet als Plattform auch einige interessante Foren an. So finden Sie z.B. ein Forum ausschließlich für die Belange der Immobilienverwalter. Facebook ist ein Soziales Netz mit weltweit über 670 Millionen aktiven Nutzern. In Deutschland sind über 17 Millionen Benutzer registriert. Das Portal ermöglicht es den Benutzern, Profilseiten zu erstellen, in denen über die eigenen Vorlieben und Aktivitäten informiert wird. Es können Videos und Bilder hochgeladen und anderen Nutzern gezeigt werden. Es ist auch möglich, anderen Benutzern in Echtzeit Informationen zu übermitteln, an Diskussionen teilzunehmen und Einträge anderer Nutzer zu kommentieren. Die zentrale Seite ist die Pinnwand, auf der Nachrichten öffentlich publiziert werden können. Ferner besteht die Möglichkeit, Unternehmensseiten anzulegen. Damit kann über das eigene Unternehmen informiert, und für das Unternehmen geworben werden. Facebook Ads Hierbei handelt es sich um Werbeanzeigen auf Facebook. Ads können selbst erstellt und zur Werbung für die eigene Website oder für eine Facebook-Fanpage genutzt werden. Der Vorteil bei dieser Werbeform ist die geographische und demographische Eingrenzung der Zielgruppe. Die Kosten für eine entsprechende Werbekampagne können nach CPC (Cost per Click) oder CPM (Cost per 1.000 Impressions) abgerechnet werden. |
| Soziale Stadt | The Socially Integrative City - Districts with Special Development Needs | Durch die für den Städtebau zuständigen Länderminister wurde 1996 eine Gemeinschaftsinitiative entwickelt, die den plakativen Titel Soziale Stadt erhielt. Problemhintergrund dieser Initiative war die in vielen Städten der Bundesrepublik sich abzeichnende Gefahr, dass ganze Stadtviertel durch den Prozess einer problematischen Entmischung der Bevölkerung, des Verfalls und der öffentlichen Verwahrlosung in eine sozial nicht tragbare Ghettosituation zu geraten drohten. Einerseits wurde die Situation durch den zunehmenden Anteil der ausländischen Bevölkerung aus den Problemzonen Europas und Afrikas verschärft, der sich in den Großstädten auf wenige Stadtviertel konzentrierte. Andererseits führte der zunehmende Verlust des auf der früheren Industriegesellschaft beruhenden Sozialgefüges zu einer schichtspezifischen Ausgrenzung ganzer Bevölkerungsteile, die den Gesellschaftswandel nicht mitvollziehen konnten und die mit dem Etikett Langzeitarbeitslose sozial ausgegrenzt wurden. Die fehlende Integrationsbereitschaft beziehungsweise Integrationskraft der Gemeindeverwaltungen verschärfte die Situation. Nachdem sich das Bundesbauministerium der Länderinitiative angeschlossen hat, wurde 1999 ein Modellprogramm entwickelt, mit dessen Hilfe die vom ökonomischen und baulichen Abstieg bedrohten Wohnquartiere (Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf) vor dem Umkippen in die Slum-Bildung bewahrt werden sollten. Die Anzahl der Programmgebiete beträgt 161. Sie befinden sich in 123 Gemeinden. In jedem Bundesland steht ein Gebiet unter der besonderen Obhut des Bundes und hat Modellcharakter. Im Jahr 2000 kamen noch 49 weitere Gebiete dazu. Zum Teil handelt es sich um innerstädtische Altbauquartiere (Beispiel Innenstadt Neunkirchen im Saarland) zum Teil um Großwohnsiedlungen aus der Nachkriegszeit (Beispiel Siedlung Hasenbergl in München). Die Grundidee der Sozialen Stadt ist es, mit Hilfe eines integrierten Maßnahmebündels alle das Zusammenleben betreffenden Lebensbereiche des geförderten Wohnquartiers zu erfassen. Es bezieht sich auf Handlungsfelder wie Arbeit und Beschäftigung zum Beispiel Jobvermittlung für Schulabgänger, soziale, kulturelle, bildungs- und freizeitbezogene Infrastruktur, Teilnahme der Bewohner am Stadtteilleben, integrierte Förderung und Finanzierung von Gemeinschaftsanlagen. Zwischen 1999 und 2004 haben Bund, Länder und Gemeinden die Entwicklung in den Quartieren der Sozialen Stadt mit 1,2 Milliarden Euro gefördert. Das Fördervolumen reduzierte sich konstant. Eine Bundestransferstelle soll einen bundesweiten Informations- und Datenaustausch ermöglichen. 2011 betrug die Anzahl der Programmgebiete 374. Sie befinden sich in 253 Gemeinden. Im Zusammenhang mit der Änderung des BauGB am 20.07.2004 wurde den Maßnahmen eine gesetzliche Grundlage gegeben. Städtebauliche Maßnahmen der Sozialen Stadt werden in § 171e definiert als Maßnahmen zur Stabilisierung und Aufwertung von durch soziale Missstände benachteiligte Ortsteile des Gemeindegebietes, in denen ein besonderer Entwicklungsbedarf besteht. Das Gebiet, auf das sich die Maßnehmen beziehen, muss förmlich festgelegt werden. |
| Sozialer Wohnungsbau | public housing; low-income housing; council housing; social housing; social housebuilding; subsidised housing; low-cost house-building | Der Soziale Wohnungsbau stellt ein besonderes Segment der Wohnungswirtschaft dar, bei dem der Staat zusätzliche öffentliche Mittel gewährt. Während des zeitlichen Geltungsbereichs des II. Wohnungsbaugesetzes, das mit Wirkung vom 1. Januar 2002 (bzw. – optional 1. Januar 2003) durch das Wohnraumförderungsgesetz abgelöst wurde, war es das Ziel, die Versorgung breiter Schichten des Volkes mit Wohnraum zu tragbaren Bedingungen sicherzustellen. Um öffentliche Mittel bewilligt zu bekommen, mussten bestimmte gesetzlich definierte Standards eingehalten werden. Bestimmte Wohnflächengrenzen durften nicht überschritten werden und die Mietbelastung durfte nicht über die Bewilligungsmiete hinausgehen. Für die damals geförderten Wohnungen gilt auch noch heute, dass sie nur Wohnungssuchenden mit Wohnberechtigungsschein überlassen werden dürfen. Mieterhöhungen bei solchen Wohnungen (durch einseitige Mieterhöhungserklärung) sind nach wie vor durch die Kostenmiete beschränkt. Altes Recht wirkt hier fort. Die Einhaltung der Vorschriften wird überwacht. Einen Rechtsanspruch auf eine Sozialwohnung gibt es nicht. Makler dürfen bei Vermittlung von Sozialwohnungen vom Mieter keine Provision fordern, wohl aber vom Vermieter. Die Berechtigung zum Bezug einer Sozialbauwohnung, die im 1. Förderweg gefördert wurde, ist davon abhängig, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden. Beim 2. Förderweg ist eine Überschreitung der Einkommensgrenzen bis 60% zulässig. Auch die Höchstwohnflächen dürfen um 20% überschritten werden. Der 2. Förderweg spielt heute keine Rolle mehr. Der 3. Förderweg bestand in einer vereinbarten Förderung. Vereinbart wurden Art und Umfang der finanziellen Förderung, Zweckbestimmung und Belegungsbindung (nicht nach dem Wohnungsbindungsgesetz), Beachtung der Einkommensgrenzen sowie Höhe der Anfangsmieten und Mieterhöhungen, die dann später in die Vergleichsmiete einmünden sollen. Nicht in allen Bundesländern gibt es diese Art der Förderung. Wesentliche Elemente dieses Förderweges wurden in das neue Fördersystem des Wohnraumfördergesetzes übernommen. Im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus wurden aber auch (selbst genutzte) Eigenheime und Eigentumswohnungen gefördert. Auch hier war Voraussetzung für den Erwerb, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten wurden. Neben Wohnbaudarlehen wurden häufig auch noch Familienzusatzdarlehen gewährt. Am 1. Januar 2002 ist das Wohnraumförderungsgesetz in Kraft getreten, das für den Sozialen Wohnungsbau eine Zäsur bedeutet. Manche Bundesländer – wie Bayern – machten von der Möglichkeit Gebrauch, das Wohnraumförderungsgesetz erst am 1.1.2003 in Kraft treten zu lassen. Es wird nicht mehr auf die Förderung breiter Schichten der Bevölkerung, sondern nur noch auf bedürftige Haushalte abgestellt, die sich am Markt nicht selbst versorgen können und auf Unterstützung angewiesen sind. Außerdem wird jetzt auch der Wohnungsbestand und der Erwerb von bestehenden Wohnungen in die Förderung mit einbezogen. |
| Soziales Milieu | (social) milieu | Alle Individuen und Gruppen sind den sozialen Bedingungen, Normen, Gesetzen, wirtschaftlichen und politischen Faktoren ihrer Lebenswelt ausgesetzt. Die sich daraus entwickelnden Strukturen wurden in der Sozialgeschichte nach religiösen oder politischen Zugehörigkeiten unterschieden. Seit den 1980er Jahren fand der Begriff verstärkt Eingang in die Gesellschaftsgeschichte und kennzeichnet unterschiedliche Lebensstile und andere Merkmale sozialer Differenzierung. In der neuen Sozialstrukturforschung wurden ab 1990 mit Hilfe von Lebensstiluntersuchungen Typologien formuliert. Das SIGMA-Institut unterscheidet die folgenden sozialen Milieus in Deutschland:
Das Sinus-Institut (heute: Sinus Sociovision) hat das Modell 2001 weiter entwickelt und unterscheidet inzwischen 10 sogenannten Sinus-Milieus, in die Menschen mit ähnlicher Lebensauffassung und Lebensweise gruppiert werden. Milieus können neu entstehen und sich verändern. In die Analyse geht die grundlegende Wertorientierung ebenso ein, wie die Alltagseinstellung zu Arbeit, Familie, Freizeit, Geld und Konsum. Die unterschiedlichen Milieus berühren und überschneiden sich teilweise:
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| Sozialhilfeempfänger als Mieter | social security/ welfare recipients as tenants | Für Empfänger von Sozialhilfe oder Arbeitslosengeld II wird die Mietzahlung von der Gemeinde übernommen. Sie kommt damit ihrer Verpflichtung nach, der Obdachlosigkeit entgegenzuwirken. Voraussetzung für die Übernahme der Mietzahlung ist, dass die Wohnung angemessen ist. Gegebenenfalls werden zum Abgleich von Mietrückständen Einmalzahlungen von der Gemeinde geleistet. Aus der Perspektive der Vermieter wird dadurch das Mietausfallrisiko begrenzt. Aus der Perspektive der Gemeinde ergeben sich gegenüber der Betreuung von Obdachlosen in Obdachlosenasylen Kosteneinsparungen. |
| Sozialklausel | social hardship clause | In bestimmten Fällen kann der Mieter einer Kündigung widersprechen. Dies ist der Fall, wenn eine besondere Härte vorliegt, die auch durch die berechtigten Interessen des Vermieters nicht gerechtfertigt wäre. Eine solche Härte kann vorliegen, wenn der Mieter mit Kind und Kegel keine andere Wohnung findet und mit Vertragsende auf der Straße stehen würde. Das Gesetz sieht auch die Unmöglichkeit, zu zumutbaren Preisen eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, als Härtegrund an. Nicht widersprechen kann der Mieter der Kündigung trotz Härtefall, wenn der Vermieter Grund zur fristlosen außerordentlichen Kündigung hat. Vermieter müssen beachten, dass nur die im Kündigungsschreiben erwähnten Gründe bei der Würdigung ihrer berechtigten Interessen zu Buche schlagen. Unter der "Sozialklausel" versteht man die gesetzliche Regelung dieses Sachverhalts – heute § 574 BGB. |
| Sozialklauselgesetz | German law on the social hardship clause | |
| Sp. | cleft; crevice; gap; column | Abkürzung für: Spalte |
| Spannbeton | pre-stressed concrete | Beim Spannbeton handelt es sich um Stahlbeton, für dessen Herstellung vorgespannte Stahleinlagen (Spannglieder) verwendet werden. Das Verfahren wurde durch den französischen Ingenieur Eugene Freyssinet (1879-1962) erfunden und in den 1930er Jahren erstmalig in der Praxis eingesetzt. Durch die Vorspannung der Stahleinlagen wird auf den Beton eine Druckbelastung ausgeübt, die an dem betreffenden Bauteil auftretenden Zugbelastungen entgegenwirkt. Spannbeton kann daher höhere Zugbelastungen aufnehmen als gewöhnlicher Stahlbeton. In der Praxis wendet man die Spannbetonbauweise vor allem im Brückenbau, aber auch bei der Herstellung von Decken- oder Dachkonstruktionen an. Spannbetonteile können vor Ort hergestellt oder industriell vorgefertigt werden; als Beispiel für Letzteres seien die häufig verwendeten Spannbeton-Fertigdecken genannt. |
| Spannungsklausel | indexation clause; rise or fall clause | Bei der Spannungsklausel handelt es sich nach § 1 Nr. 2 des Preisklauselgesetzes (früher Preisklauselverordnung) um eine Preisklausel, die eine Anpassung nach Maßgabe der Entwicklung von Preisen ermöglicht, bei denen das Verhältnis der zueinander gesetzten Güter oder Leistungen im Wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar sind. Es handelt sich um eine der Ausnahmen vom Preisklauselverbot. Spannungsklauseln finden häufig Eingang in Gewerberaummietverträgen. Es geht es um die Anpassung der Miete an die tatsächlich gezahlten Mieten vergleichbarer Objekte. Wenn die Miete des Mietobjekts vom Mietniveau gleichartiger Objekte abweicht, kann eine Mietanpassung erfolgen. Eine Zustimmung zur Anpassung ist nicht erforderlich. Vergleichbarkeit ist gegeben, wenn die Vergleichsobjekte im Nahbereich liegen, gleichartig sind und in gleicher Weise genutzt werden. Die Anpassung mit Hilfe eines amtlichen Mietindexes zu untermauern, ist deshalb auch nicht möglich. Das Mietniveau, mit dem die Miete verglichen werden soll, ist aus den Mieten der bekannt gewordenen Vergleichsobjekte zu berechnen. Nicht vergleichbar sind Wohnungsmieten mit Gewerberaummieten (BGH, NJW, RR 1986, 877,878). |
| SparPG | German law on premium savings | Abkürzung für: Sparprämiengesetz |
| Sparren | rafter | Der Sparren ist der geneigte Träger, der von der Traufe bis zum First verläuft. Er nimmt die Dachlast (Eigengewicht, Wind-, Regen- und Schneelast) auf und leitet sie über die fest verankerten Pfetten an die Wände ab. Ein Sparren wird stark beansprucht. Aus diesem Grund kommt heute nicht ausschließlich das traditionelle Vollholz zum Einsatz. Im Dachausbau werden ebenso Brettschichtholz und in besonderen Fällen Metallträger verwendet. |
| Sparrenlage | rafter framework; roof plane | Die Sparrenlage ist die möglichst gleichmäßige Anordnung der Sparren in Verbindung mit den konstruktiv notwendigen Balken innerhalb einer Dachkonstruktion, zum Beispiel Pfetten, Wechsel-, Grat- oder Kehlbalken. |
| Spekulationsfrist | period of capital gains tax liability | Die Spekulationsfrist für Wertpapiere wie Aktien und Anleihen betrug bis 2008 zwölf Monate. Seit 2009 gelten Gewinne aus Verkäufen solcher Papiere aus dem Privatvermögen als Einkünfte aus Kapitalvermögen. Die Spekulationsfrist ist entfallen. Dies gilt für alle ab 1. Januar 2009 angeschafften Geldanlagen und bedeutet, dass Kursgewinne unabhängig von der Haltensdauer steuerpflichtig sind und der Abgeltungssteuer unterliegen. Bei vermieteten Immobilien mit privaten Eigentümern gibt es eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Diese beginnt an dem Tag, an dem der Immobilien-Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Für den Privatinvestor bedeutet dies: Kauft und verkauft er eine fremdgenutzte Immobilie innerhalb des Zehnjahreszeitraums, so müssen die dabei realisierten Wertgewinne mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden. Spekulationsverluste können mit Spekulationsprofiten Steuer sparend verrechnet werden, allerdings nicht mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten. Keine Steuern fallen jedoch an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt oder zumindest im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren vom Eigentümer selbst bewohnt wurde. Eine Spekulationsfrist von 12 Monaten gibt es für bewegliche Wirtschaftsgüter wie Schmuck, Münzsammlungen, Goldbarren, Antiquitäten, Oldtimer oder Kunstwerke. Werden diese innerhalb der Frist angeschafft und wieder verkauft, ist der Gewinn mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz zu versteuern. Sonderregeln gibt es für Wirtschaftsgüter, mit denen laufende Einkünfte erzielt werden. Gegenstände des täglichen Gebrauchs wie etwa Alltagskleidung oder normale Möbel sind von der Regelung ausgenommen. |
| Spekulationsgeschäft | speculative transaction (or investment); gamble | Frühere Bezeichnung für "Privates Veräußerungsgeschäft" i.S.d. § 23 EStG |
| Sperrbezirksverordnung | German ordinance on prohibited areas (for prostitution) | Eine Sperrbezirksverordnung wird von der Gemeinde erlassen, um in einem bestimmten Wohngebiet die Ausübung der Prostitution zu untersagen. Diese ist in Deutschland grundsätzlich nicht verboten. Sperrbezirksverordnungen dienen insbesondere dem Jugendschutz. Rechtsgrundlage der Sperrbezirksverordnungen ist Art. 297 Einführungsgesetz zum Strafgesetzbuch (EGStGB). Diese Regelung hat das Bundesverfassungsgericht am 28.04.2009 als verfassungsgemäß bestätigt (Az: 1 BvR 224/07). Im entschiedenen Fall war eine Bauvoranfrage abgelehnt worden, mit der die Nutzung einer Wohnung im Sperrbezirk für die Prostitution beantragt worden war. In einem Sperrbezirk kann die jeweilige Gemeinde auch einem Hauseigentümer die Vermietung an einen bordellartigen Betrieb untersagen. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts hervor (Urteil vom 17.12.2014, Az. 6 C 28.13). Die Stadt Frankfurt am Main war in dem verhandelten Fall gegen einen Hauseigentümer vorgegangen, der in einem Hinterhaus Räumlichkeiten an ein erotisches Massagestudio vermietet hatte. Dem Urteil zufolge bestätigt zwar das 2001 erlassene Prostitutionsgesetz, dass Prostitution nicht illegal ist. Dies schließe aber nicht aus, dass eine Gemeinde aus ordnungspolitischen Gründen die Prostitution in bestimmten Bereichen untersage. |
| Sperrmüll (Mietwohnung) | bulky waste (rented flat) | Sperrmüllablagerungen sind in Mehrfamilienhäusern manchmal ein Problem. Die Kosten für die Entsorgung von Sperrmüll können Vermieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung generell nur dann auf alle Mieter umlegen, wenn die Abholung regelmäßig stattfindet. In diesem Fall entstehen laufende Kosten, die im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts umlagefähig sind. Im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots muss der Vermieter jedoch zunächst versuchen, wilde Sperrmüllablagerungen nach Möglichkeit zu unterbinden, etwa durch Aushänge im Treppenhaus oder Rundschreiben an die Mieter. Einmalige Aktionen dagegen verursachen keine laufenden Kosten und sind nicht umlagefähig. Liegt auf dem Grundstück Sperrmüll herum, muss zunächst versucht werden, den Verursacher zu ermitteln. Dieser hat dann ggf. die Kosten für die Abfuhr alleine zu tragen. Ist kein Verursacher feststellbar, können die Kosten grundsätzlich nicht umgelegt, sondern allenfalls steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. In den letzten Jahren haben allerdings einige Amtsgerichte die Ansicht vertreten, dass auch im Einzelfall die Sperrmüllabfuhr umlagefähig ist, wenn der Vermieter nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand (24-Stunden-Überwachung) den Müllverursacher feststellen kann (Amtsgericht Hohenschönhausen, Az. 10 C 173/00; Amtsgerichts Lichtenberg, Urteil vom 08.01.2008, Az. 13 C 127/07). Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass es sich um Einzelfallentscheidungen handelt und dass andere Gerichte abweichend urteilen können. |
| Spezialfonds | special fund | Beim Spezialfonds handelt es sich um eine besondere Art des offenen Immobilienfonds. Im Gegensatz zu Publikumsfonds, deren Zielgruppe für die angebotene Geldanlage das Publikum ist, handelt es sich bei den Spezialfonds um Immobilienvermögen, deren Anteilscheine nach den Vorschriften des Investmentgesetzes von nicht mehr als zehn institutionellen Anlegern (also keine natürlichen Personen) gehalten werden dürfen und insgesamt mindestens 150 Millionen EURO betragen müssen. |
| Spezialimmobilien | special use property; special purpose property; specialised property | Der Begriff Spezialimmobilien, auch Sonderimmobilien genannt, schließt eine Reihe unterschiedlichster Objekttypen ein. Dazu werden Gewerbeimmobilien wie Hotels, Lagerräume, Produktionshallen oder Einkaufscentren gerechnet, aber auch Burgen, Schlösser und Herrensitze, Seniorenimmobilien oder Freizeitparks. Auch Bahnhöfe, Raststätten oder Flughafengebäude werden als Spezialimmobilien bezeichnet. Allen diesen Objektarten ist gemeinsam, dass sie nur für eine spezielle Nutzung geeignet oder für einen bestimmten Kreis von möglichen Nutzern interessant sind. Der Nutzerwechsel nach einem Verkauf oder einer Neuvermietung sorgt oft für Probleme, da die Spezialimmobilie erst an die Bedürfnisse des neuen Nutzers angepasst werden muss – was regelmäßig hohe Kosten verursacht. Die wirtschaftlichen Risiken bei Spezialimmobilien werden daher als besonders hoch angesehen. Hinzu kommt, dass der ökonomische Erfolg einer Sonderimmobilie stark von fachlicher Kompetenz und finanziellem Erfolg des Betreibers abhängt. Die Ermittlung des Immobilienwertes ist in diesem Bereich besonders schwierig, da praktisch jedes Objekt ein „Unikat“ ist. Einige Makler haben sich auf bestimmte Arten von Sonderimmobilien spezialisiert und wertvolles Fachwissen über die jeweilige Objektart erworben. |
| Spielstraße | play street | Spielstraßen sind Straßen, die für Fahrzeuge aller Art gesperrt sind. Sie sind ausschließlich der Benutzung durch spielende Kinder und durch Fußgänger vorbehalten. Spielstraßen müssen durch entsprechende Hinweisschilder gekennzeichnet werden. Zeitliche Benutzungseinschränkungen durch Kinder, etwa Ruhepausen zur Mittagszeit, sind nicht möglich. Der von Kindern verursachte Lärm muss geduldet werden. Reine Spielstraßen sind relativ selten. Häufiger anzutreffen sind verkehrsberuhigte Straßen, bei denen Fußgänger, Rad- und Rollerfahrer sowie Kraftfahrzeuge gleichberechtigte Nutzer sind, weshalb dort nur im Schritttempo gefahren werden darf. |
| Spiering-Marktwertverfahren | market value method (of valuation) developed by Hauke Petersen, Messrs. Spiering, Kiel | Das Spiering (Kiel)-Marktwertverfahren ist ein von Hauke Petersen entwickeltes spezielles Vergleichswertverfahren, bei dem die wertbildenden Grundelemente des Bewertungsobjektes (Lage, Ausstattung und Optik) auf Basis der Daten der für den Vergleich herangezogenen Normobjekte nach dem RDM Preisspiegel "bepunktet" werden. Wohnflächenabweichungen werden mit Hilfe der "Streichformel 1980" vergleichbar gemacht. Es handelt sich um ein Zensursystem, das mit einer Nutzwertanalyse vergleichbar ist. Näheres hierzu: Petersen, Hauke, Jürgen Schnoor, Wolfgang Seitz und Roland R. Vogel "Verkehrswertermittlung von Immobilien – Praxisorientierte Bewertung", Stuttgart, 2013, 2. Auflage. |
| Spindeltreppe | spiral staircase; solid newel stair | Die Stufen der Spindeltreppe, auch Spiraltreppe genannt, sind gleichmäßig und spiralförmig um einen Mittelpfosten angeordnet. Dieser Mittelpfosten wird als Spindel bezeichnet. Dadurch sind die Stufen gleichmäßig keilförmig. Die Verjüngung der Stufen zur Spindel hat zur Folge, dass Spindeltreppen unsicher zu begehen sind. Mit der Festlegung der Treppenlauflinie wird diese Unsicherheit auf ein Minimum reduziert. Seitlich der Lauflinie muss im Bereich der nutzbaren Treppenlaufbreite das erforderliche Steigungsverhältnis eingehalten werden. Bei Wohnhäusern beträgt die nutzbare Treppenlaufbreite mindestens 80-90 Zentimeter. Der Vorteil der Spindeltreppe liegt in ihrem kompakten, raumsparenden Grundriss. |
| Split Level | split-level | Bei der Split Level-Bauweise werden die einzelnen Etagen eines Gebäudes in der Höhe versetzt angeordnet. Die unterschiedlichen Ebenen sind über Treppen erreichbar. Gewissermaßen wird das Gebäude senkrecht in der Mitte durchgeschnitten und ein Teil wird etwas höher wieder angesetzt. Entwickelt wurde diese Bauweise, um an einem Hang oder Hügel bauen zu können. Auch auf ebenem Gelände ergibt sich der Vorteil einer erheblichen Platzersparnis, da weniger Raum für Treppen und Flure benötigt wird. Auch ein eigenes Treppenhaus entfällt. |
| Sponsoring | sponsoring | Sponsoring ist eine innovative Form der Zielgruppenansprache, die im Bereich Immobilienwirtschaft erst zögerlich und wenig planvoll eingesetzt wird. Im Gegensatz zu Spenden etc. ist eine vertraglich fixierte Gegenleistung (z.B. ein Hinweis auf die sponsernde Immobilienverwaltung im Programmheft und bei der Eröffnung einer Veranstaltung) eine unabdingbare Voraussetzung eines wirklichen Sponsorings. |
| Sportanlagenlärmschutzverordnung | noise protection ordinance for sports grounds/facilities | Die achtzehnte Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
(18. BlmSchV) vom 18.07.1991 wird auch als Sportanlagenlärmschutzverordnung bezeichnet. Sie bezieht sich auf Errichtung, Beschaffenheit und Betrieb von Sportanlagen. Dies sind ortsfeste Einrichtungen, die zur Sportausübung bestimmt sind. Die bundesweit gültige Verordnung legt fest, wieviel Lärm von einer Sportanlage ausgehen darf. Die Richtwerte in dB (A) sind dabei gestaffelt je nachdem, ob die Anlage z.B. in einem reinen Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet liegt und ob z.B. ein Krankenhaus oder Pflegeheim in der Nähe liegt. Auch die Tageszeit spielt eine Rolle. Es gibt allerdings einige Ausnahmen: So sind die niedrigeren Werte zu den mittäglichen Ruhezeiten am Sonntag von 13.00 bis 15.00 Uhr nur zu beachten, wenn die Anlage an diesem Tag tagsüber mindestens vier Stunden lang in Betrieb ist. Die zuständige Behörde kann Betriebszeiten für Sportanlagen festsetzen – wovon jedoch u. a. dann abzusehen ist, wenn der Betrieb dem Schulsport, dem Hochschulstudium im Sport oder dem Sport im Rahmen der Landesverteidigung dient. Die Behörden können bei Austragung bedeutender Wettbewerbe Ausnahmen genehmigen. Grundsätzlich müssen Sportanlagen so errichtet und betrieben werden, dass die Einhaltung der in der Verordnung genannten Richtwerte gewährleistet ist. Auch das Messverfahren legt die Verordnung fest. Werden die Werte nicht eingehalten, muss der Betreiber bestimmte Maßnahmen ergreifen, wie etwa die dezentrale Aufstellung von Lautsprechern und den Einbau von Schallpegelbegrenzern, lärmmindernde Bodenbeläge, Ballfangzäune und Lärmschutzwälle, Verbot von Druckgasfanfaren für Zuschauer, Umgestaltung von Zufahrtswegen. Die Sportanlagenlärmschutzverordnung kommt nicht zur Anwendung bei Veranstaltungen, die nicht sportlicher Natur sind. Findet also im Stadion ein Rockkonzert statt, sind die Richtwerte nicht einzuhalten. Dann greifen andere Lärmschutzregelungen aus den Landesgesetzen. Von Kindern bis 14 Jahre genutzte Bolz- und Skateplätze sind nicht ohne weiteres als Sportanlagen nach der Verordnung anzusehen. Ob die Richtwerte auf sie entsprechend anzuwenden sind, muss nach dem Bundesverwaltungsgericht das zuständige Gericht jeweils im Einzelfall entscheiden (Beschluss vom 11.02.2003, Az. 7 B 88.02). |
| Sprachalarmanlage | speech alarm system | Mit Hilfe einer Sprachalarmanlage können Personen in einem Gebäude akustisch über eine Notsituation informiert und zum Verlassen des Hauses aufgefordert werden. Die Sprachalarmanlage ist Teil der im Gebäude vorhandenen Lautsprecheranlage. Sie kann manuell oder durch ein automatisches System, etwa eine Brandmeldeanlage, ausgelöst werden und dann bestimmte Meldungen oder Verhaltensanweisungen ausgeben. Damit wird beabsichtigt, dass Personen das Gebäude schnell, aber geordnet und ohne Panik verlassen können. Sprachalarmanlagen wurden erfunden, weil ein nur durch einen Alarmton oder eine Sirene übermittelter Alarm oft ignoriert wird und keine gezielte Information von Personen möglich ist. Eine Sprachalarmanlage kann die sich im Gebäude aufhaltenden Personen gezielt darüber informieren, welcher Notfall vorliegt und was sie nun tun sollen – dies kann auch in mehreren Sprachen stattfinden. Technische Probleme bei der Installation von Sprachalarmanlagen treten oft auf, weil diese viel in gewerblich genutzten Immobilien verwendet werden – hier herrschen oft Baustoffe wie Metall und Glas vor, die den Schall reflektieren oder verzerren. Die Anlagen müssen in der Lage sein, dies bei entsprechender Einstellung zu kompensieren. Anforderungen an Sprachalarmanlagen finden sich in den Normen DIN EN 54-16 und EN 54-24. Eine Zulassungs- und Prüfungspflicht für solche Anlagen existiert seit 2011. |
| Sprinkleranlage | sprinkler system | Unter einer Sprinkleranlage versteht man eine stets betriebsbereite Löschanlage, die bei Ausbruch von Feuer automatisch in Funktion tritt. Aus ortsfest verlegten Rohren wird über "Sprinkler" Löschwasser abgeben. Sprinkleranlagen reduzieren das Brandschadenrisiko erheblich. Sprinkler reagieren, sobald eine bestimmte (hohe) Temperatur erreicht wird. Sie reagieren nicht auf Rauch. Da Sprinkler nur dort reagieren, wo tatsächlich Brandherde sind, ist der Löschwasserverbrauch mit den sich daraus ergebenden Folgeschäden deutlich niedriger als bei einem Feuerwehreinsatz. Nach Versicherungsstatistiken arbeiten Sprinkleranlagen mit einer Erfolgsquote von über 98%. Versicherungsgesellschaften gewähren bei sprinklergeschützten Risiken Rabatte von bis zu 65 % auf die Prämien für Feuer- und Betriebsunterbrechungsversicherungen. Ein weiterer Effekt besteht darin, dass durch eine installierte Sprinkleranlage auf einen Teil anderer, dem Brandschutz dienender Investitionen verzichtet werden kann. Durch geschickte Auslegung des Rohrleitungsnetzes und Verbindung mit einer Niedertemperaturheizung lässt sich die Sprinkleranlage in bestimmten Fällen auch als Heizung einsetzen. Dadurch können Kosten gespart werden. |
| SRL. | - n.a. - | Abkürzung für: Verband für Stadt-, Regional- und Landesplanung |
| st.Rspr. | invariable practice; unchanged line of case law; continuous holdings | Abkürzung für: ständige Rechtsprechung |
| staatl. | state | Abkürzung für: staatlich |
| Staatswald | state-owned forest | |
| Stacking Plan | stacking plan | Ein Stacking Plan (engl. to stack: stapeln, aufstapeln) ist ein zeichnerischer Belegungsplan nach Etagen, um die jeweilige Mieterstruktur und ihren Mietanteil am Gesamtgebäude, vorwiegend gewerblichen Immobilien, zu verdeutlichen. Dazu wird das Gebäude in schematischer Form stockwerksbezogen entweder zweidimensional grafisch aufgeschnitten oder als dreidimensionale Frontansicht dargestellt. In das entsprechende Stockwerk oder das Fenster wird der Name des Mieters mit seinem Mietanteil (im Regelfall vermietete Fläche in Quadratmetern) eingetragen. Der Stacking Plan ist ein die Mieterliste unterstützendes Instrument, welches besonders in der Vermarktung von Büroimmobilien eingesetzt wird. Es gilt, Klumpenrisiken durch zu dominante Mieter zu vermeiden und dagegen einen möglichst ausgewogenen Mieter-Mix zu erreichen. Außerdem dient er der visuellen Veranschaulichung vermieteter Flächen an Mieter mit möglichst guter Reputation und des Verhältnisses der Belegungs- zur Leerstandsquote. Wie viele Quadratmeter nicht vermietet sind und wo sich diese innerhalb des Gebäudes befinden, kann ein wichtiger Hinweis auf die meist nur prozentual angegebene Leerstands-/Belegungsrate sein. Aus der Prozentangabe des Leerstands allein geht häufig nicht hervor, welches die Basis ist (pro Quadratmeter, pro Anzahl an Einheiten, pro Mieterlös) und – je nach Attraktivität der leerstehenden Flächen – wie hoch die Chancen des Leerstandsabbaus sind. |
| Stadt | town; municipality; city | Die Stadt ist rechtlich eine "politische" Gemeinde und geographisch ein Siedlungszentrum, das eine mehr oder weniger weitreichende Versorgungsfunktion für das Umland wahrnimmt. Die Stadt weist einen Stadtkern mit hoher Bebauungsverdichtung auf, die - sieht man einmal von Stadtnebenkernen ab - zu den Stadträndern hin - abnimmt. Die Stadt ist ein in sich relativ abgeschlossenes Siedlungsgebilde, deren Bewohner bestimmte, von einem städtischen Bewusstsein geprägte, Lebensformen pflegen. Die Stadtteile sind unterschiedlich geprägt, was vielfach Ausdruck von Erscheinungen einer stark imageprägenden Segregation ist. Typenbilder von Stadtteilen ergeben sich aus den inhaltlichen Bestimmungen von Baugebietsarten, wie sie in Bebauungs- und Flächennutzungsplänen festgesetzt oder dargestellt werden. Städte unterscheiden sich in vielfacher Hinsicht. Je nach hervorstechendem Merkmal spricht man von Seestädten, Industriestädten, Kulturstädten, Garnisonsstädten, Universitätsstädten, Hauptstädten usw. Die Stadtkultur lässt sich weit zurückverfolgen. Antike Städte hatten zum Teil eine hohe Einwohnerzahl (Rom in seiner Blütezeit über 600.000, Konstantinopel nahezu 700.000). Die mittelalterlichen Städte in Deutschland hatten weitaus geringere Einwohnerzahlen, etwa zwischen 10.000 und 50.000, wie etwa Köln als größte deutsche Stadt im 13.-14. Jahrhundert, während in Italien Palermo mit 100.000 so groß war wie Paris. Neapel überschritt im 16. Jahrhundert die 200.000-Einwohnergrenze. Relativ groß waren auch die niederländischen Städte. Bedeutung erlangten die Städte durch das ihnen verliehene Marktrecht, besonders im Hinblick auf den Fernhandel. Das Marktrecht entwickelte sich zum Stadtrecht fort, das auch das Kaufmannsrecht, das Erbrecht, die Besteuerungshoheit, die Gerichtsbarkeit, Zollrechte usw. umfasste. Der Übergang von der Stadtherrschaft zur Selbstverwaltung mit ihrer Stadtverfassung und mit dem Bürgermeister an der Spitze begann im 12. Jahrhundert. Stadtmauern schlossen das Stadtgebiet nach außen ab. Mit zunehmender Bevölkerung verdichteten sich die Städte. Einen Mietwohnungsbau gab es nicht. Es entstand einerseits das "Stockwerkseigentum" (horizontale Eigentumstrennung) andererseits das "Teilhaus" (vertikale Eigentumstrennung). In der Neuzeit begann ein Verstädterungsprozess. Paris und London zählten Ende des 17. Jahrhunderts 500.000 bzw. 670.000 Einwohner. Das Wachstum der Städte beschleunigte sich im Zeitalter der industriellen Revolution erheblich. In Deutschland lebten 1815 erst 12% der Bevölkerung in "Städten" (mit über 5000 Einwohnern) 1900 dagegen schon 42%. Parallel hierzu entwickelte sich das Wachstum der einzelnen Städte. Die Zahl der Großstädte (mit über 100.000 Einwohnern stieg von 8 im Jahre 1871 auf 48 im Jahre 1910. Im Zuge der Auflockerung der Städte durch Grünanlagen fand auch ein Übergang vom Giebel- zum Fassadenhaus statt. Ideen der "Gartenstadtbewegung" (Begründer dieser Bewegung war der Engländer Ebenezer Howard) fanden zunehmend Eingang in den Städtebau. Dieser wurde von städtischer Seite allerdings nur "baupolizeilich" gelenkt. Das Städtewachstum selbst fand – wie in England – unter privater Regie statt. Es war Angelegenheit von Terraingesellschaften und von ihnen häufig abhängigen Bauunternehmen. Die Innenstädte von heute, soweit sie sich von der "Altstadt" vorbei entwickelten, sind trotz der Zerstörungen im 2. Weltkrieg noch weitgehend das Ergebnis dieser unternehmerischen Städtebauaktivitäten des 19. Jahrhunderts. Eine Funktionstrennung im Städtebau wurde 1933 in der "Charta von Athen" gefordert – und auch in Deutschland mit Verspätung weitgehend befolgt. Heute lautet das Motto im Hinblick auf die wachsenden Verkehrsprobleme "Funktionsmischung". Die heutige amtliche Statistik unterscheidet zwischen Landstädten 2000 – unter 5000 Einwohner, Kleinstädten 5000 – unter 20.000 Einwohner, Mittelstädten 20.000 – unter 100.000 Einwohner, Großstädten mit 100.000 Einwohnern und mehr. Im Hinblick auf das mittlerweile eingetretene Städtewachstum, vor allem im internationalen Vergleich, erscheint diese Einteilung, die noch aus dem Jahre 1860 stammt, veraltet. Wenn man bedenkt, dass es mittlerweile auf dieser Erde 33 "Megastädte" mit jeweils über 8 Millionen Einwohnern gibt, erscheint manche deutsche Großstadt als "klein". |
| StädtebaufG | urban renewal and development act in Germany | Abkürzung für: Städtebauförderungsgesetz |
| Städtebauliche Sanierung | urban redevelopment/ renewal | |
| Städtebaulicher Vertrag | planning agreement | Bei städtebaulichen Vertragen handelt es sich um Verträge zwischen Kommunen und Privatunternehmen (Investoren, Projektentwicklern, sonstige Maßnahmeträger), bei denen die Kommune die Durchführung von städtebaulichen Aufgaben, die ihr nach dem Baugesetzbuch obliegen, auf das Privatunternehmen auf deren Kosten überträgt. Die rechtlichen Grundlagen hierzu finden sich in § 11 BauGB. Vertragsgegenstände können u.a. sein:
Die Aufzählung ist nicht erschöpfend. Auch der Durchführungsvertrag im Rahmen eines Vorhaben- und Erschließungsplanes zählt zu den städtebaulichen Verträgen. Die Motive zum Abschluss von städtebaulichen Verträgen bestehen seitens der Gemeinde darin, sich finanziell zu entlasten, seitens der Privatunternehmen bzw. Investoren darin, zu Baurechten unter Mitwirkung bei deren Gestaltung und Beschleunigung der Vorhaben zu gelangen. Ein städtebaulicher Vertrag bedarf der Schriftform bzw. der notariellen Beurkundung, wenn damit die Verpflichtung zum Erwerb oder der Veräußerung oder sonstigen Eigentumsübertragung von Grundstücken verbunden ist. |
| Stadtentwicklung | urban development, town development | Unter Stadtentwicklung versteht man die Gesamtheit aller Maßnahmen zum Städtebau und zur Flächennutzung. Die Funktionen einer Stadt unterliegen wirtschaftlichen, technologischen und gesellschaftlichen Veränderungen. Stadtentwicklung ist daher eine dauerhafte Gemeinschaftsaufgabe aller gesellschaftlichen Kräfte. Der Grundsatz einer nachhaltigen Stadtentwicklung bestimmt die Städtebaupolitik in Deutschland in den Bereichen Wirtschaft, Soziales, Umwelt sowie Teilhabe an Entscheidungsprozessen. Dies gilt für alle Planungs- und Handlungsebenen des Städtebaus von der kleinteiligen Stadterneuerung bis hin zur interkommunalen Zusammenarbeit von Städten und Gemeinden in einer Region. Mit den raumrelevanten Aspekten der Stadtentwicklung befasst sich das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Seine Aufgabe ist die wissenschaftliche Beratung der Stadtpolitik des Bundes durch Gutachten, Fallstudien und Modellvorhaben des Experimentellen Wohnungs- und Städtebaus (ExWoSt). Die Grundlagenforschung der Stadtentwicklung vollzieht sich an den Universitäten durch die Analyse von Strukturen, Entwicklungsprozessen und Steuerungsmöglichkeiten von Städten und Regionen. Dabei können auch die Instrumente des Stadtmarketing, der Wirtschaftsförderung und des Immobilienmanagements eine Rolle spielen. Strategien oder Konzepte zur Stadtentwicklung setzen den Rahmen für die künftige räumliche und strukturelle Gesamtentwicklung einer Stadt. Der demographische Wandel oder Engpässe auf dem Wohnungsmarkt, die Energiewende, die Verankerung der Nachhaltigkeit auf der lokalen Ebene und neue Kulturen der Bürgerbeteiligung sind aktuelle Anforderungen an die Stadtentwicklung. Als Stadtentwicklungsplanung wird die Planung einer Stadt oder Gemeinde bezeichnet, welche die Zielvorstellungen für den Gesamtbereich der gemeindlichen Entwicklungen oder für Teilbereiche enthält. Zu den Aufgabenfeldern der Stadtentwicklung gehören unter anderem:
Eine nachhaltige Stadtentwicklung umfasst unter anderem die
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| Städtische Grundrente | urban land rents | Der landwirtschaftlichen Grundrententheorie entspricht im städtischen Bereich die Theorie der Städtischen Grundrente, die von Nationalökonomen Freiherr Friedrich von Wieser (1851 – 1926) entwickelt wurde. Diese Theorie entspricht den Kategorieunterschieden, die auch bei der landwirtschaftlichen Bodenrente gelten. Die Theorie besagt, dass für die unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten städtischen Bodens Preise zu bezahlen sind, die allgemein als städtische Grundrente bezeichnet werden können. Sie spiegeln die Wertunterschiede des städtischen Bodens wider, die zurückzuführen sind auf
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| Stadtklima | urban climate | Das Stadtklima hat einen großen Einfluss auf Gesundheit und Wohlbefinden im Wohngebiet. Die Stadt bildet eine Wärmeinsel in der umgebenden Landschaft. Die Dunsthaube über der Stadt verringert zwar die Einstrahlung, setzt aber auch die effektive Ausstrahlung herab, wobei besonders die langwellige Wärmestrahlung zurückgehalten wird. Außerdem erwärmen sich Baumaterialien zwar langsamer aber stärker als die Böden im Stadtumland. Weitere Ursachen sind die vielfachen Wärmequellen in der Stadt (Heizungen, Industrie, Verkehr), eine verminderte Wärmeabführung durch geringere Windgeschwindigkeiten und Durchlüftung der Straßen sowie eine geringere Verdunstung (weniger Wasserflächen, schneller Abtransport des Regenwassers). Der Wärmeinseleffekt ist am Boden am größten und endet etwa in einer Höhe von 200 bis 300 m über dem Boden. Bei hochsommerlichen Witterungsbedingungen können im Stadtkernbereich Temperaturen registriert werden, welche bis zu 10 °C über denen des Umlandes liegen. Bei Städten in Küstenlagen ist der Unterschied infolge der höheren Windgeschwindigkeit erheblich weniger ausgeprägt als bei Städten im Binnenland. Die Folgen dieser städtischen Überwärmung sind:
Eine besondere Rolle im Stadtklima spielen die Grünanlagen. Folgende wichtige Funktionen werden von der Vegetation erfüllt:
Durch Pflanzen wird der CO2-Gehalt der Luft verringert. Das Holz einer freistehenden 80- bis 100 jährigen Buche mit einem Kronendurchmesser von 15 m und einer Höhe von 25m hat ein Trockengewicht von etwa 12 t. Davon ist die Hälfte Kohlenstoff. In 1 m3 Luft sind im Durchschnitt 0,15 g Kohlenstoff enthalten. Somit stammen die 6 t Kohlenstoff im Baum aus 40 Millionen m3 Luft, das entspricht dem Inhalt von 80.000 Einfamilienhäusern. Dieser Baum produziert je Stunde 1,7 kg Sauerstoff und verbraucht 2,35 kg Kohlendioxid. Er liefert den Jahressauerstoffbedarf von 10 Menschen. Da jeder Mensch je Jahr die Sauerstoffproduktion für sich benötigt, die einer Blattfläche von 150 m2 entspricht, sind aus diesem Grunde theoretisch 30 bis 40 m2 Grünfläche je Einwohner erforderlich. Für die Verbesserung des Stadtklimas ergeben sich folgende Schlussfolgerungen:
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| Stadtplanung | urban planning | |
| Stadtrendite | city's added value (in a social and ecological sense) on urban investments / formerly public housing projects | Der Begriff der Stadtrendite geht auf eine neue Sichtweise des Verhältnisses des Zusatznutzens von Stadtbewohnern zurück, die zu einer Entlastung der Sozialbudgets der Gemeinden führen. Er wurde 2005 erstmals vom Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen thematisiert. Im Fokus stehen hier die Beiträge von Wohnungsunternehmen zur Erzeugung von Stadtrenditen. Allerdings gab es schon vorher Diskussionen über die gesellschaftliche Verantwortung von Unternehmen aller Art die unter dem Begriff Corporate Social Responsibility geführt wurden. Die Stadtrendite ergibt sich nicht nur aus den Wertschöpfungsbeiträgen, die Unternehmen für eine Stadt erbringen, sondern bewertet dazu auch nachhaltige gesellschaftliche und ökologische Aspekte. Das Problem bei einer solchen Sichtweise dieser ist ihre Messbarkeit. Der Erträge aus Maßnahmen, die zur Stadtrendite beitragen, fallen direkt sowohl bei den Unternehmen als auch bei der Stadt sofort oder zeitverzögert an. Zu den sofort wirkenden Maßnahmen zählen Förder- und Spendenaktivitäten von Unternehmen, in die auch die Bevölkerung mit einbezogen wird. Ebenso wirkt die Zurverfügungstellung von mietfreiem oder verbilligtem Wohnraum sofort, sofern dies zu einer positiven Sozialbilanz beiträgt. Verhindert werden dadurch soziale Segregationserscheinungen mit der Folge der Verschlechterung des Wohnklimas. Aktivitäten von Unternehmen, die z.B. die Attraktivität der Stadt erhöhen, führen durch Zuzüge und Unternehmensneugründungen in der Stadt, Belebung des Fremdenverkehrs usw. zu erhöhten Steuereinnahmen. In all den Fällen, in denen originäre städtische Aufgaben von Unternehmen übernommen werden, etwa auch in Zusammenhang mit städtebaulichen Verträgen, ergeben sich Einsparungen zu Gunsten der Stadt aber nicht selten auch Beschleunigungseffekte bei der Durchführung von Maßnahmen, die der Verwirklichung der Unternehmensziele dienen. Wohnungsprivatisierungen, denen häufig mit großen Bedenken begegnet wird, können unter der Zielsetzung der Erhöhung der Stadtrendite durchaus positive Auswirkungen haben. |
| Stadtumbau | urban renewal | Die Bevölkerungsverschiebungen im vergangenen Jahrhundert führten zu der Notwendigkeit, einerseits den Schrumpfungsprozess von Städten und andererseits die Veränderung der Altersstruktur städtebaulich so zu begleiten, dass sie den gewandelten Bedürfnissen der Wohnbevölkerung gerecht werden. Im Fokus steht der Abriss nicht mehr nutzbarer Gebäude in Verbindung mit einer Neugestaltung des Wohnumfeldes. Da die Probleme in Ostdeutschland besonders offenkundig sind, konzentrierten sich die Bemühungen zunächst auf den Stadtumbau Ost. Im Jahr 2004 wurde das Stadtumbauprogramm Ost durch ein Stadtumbauprogramm West ergänzt. Heute gibt es Modellprojekte für den Stadtumbau Ost und West. Stadtumbau bedeutet konkret Aufwertung von Innenstädten, Sanierung und Sicherung von Altbauten, Rückbau und Rückführung der städtischen Infrastruktur. Kooperationspartner von Stadtumbaumaßnahmen sind in der Regel größere Wohnungsunternehmen auf der Grundlage von städtebaulichen Verträgen. Die zunehmende Bedeutung des Stadtumbaus ergibt sich aus der Tatsache, dass er seit 20. Juli 2004 im Baugesetzbuch in den §§ 171a bis 171b geregelt ist. In förmlich festgesetzten Stadtumbaugebieten stehen der Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht und Enteignungsansprüche zu. Durch den Stadtumbau sollen erhebliche Funktionsverluste eines Gebietes, die sich aus einem dauerhaften Überangebot an baulichen Anlagen, insbesondere an Wohnraum ergeben, beseitigt werden. Mit Hilfe eines städtebaulichen Vertrages (Stadtumbauvertrag) sollen die Gemeinden bei den erforderlichen Maßnahmen insbesondere die Eigentümer in die Durchführung der Maßnahmen einbeziehen. Der Stadtumbau Ost wurde vom Bund bis 2011 mit 820 Mio Euro gefördert, wobei der überwiegende Teil in Maßnahmen zur innerstädtischen Aufwertung und nur noch ein geringer Teil in den Rückbau floss. Immerhin waren bis 2007 insgesamt bereits 1,82 Mrd. Euro ausgegeben, 2011 gab es noch 9 Stadtumbau-Ost Gebiete. Auch der Stadtumbau West steht zunehmend im Focus der Wohnungspolitik. Immerhin gab es 2011 6 Stadtumbau West Gebiete. Dabei werden Erfahrungen aus den zwischen 2002 und 2007 durchgeführten 16 Pilotstädten ausgewertet. Für den Stadtumbau West standen – vornehmlich für Forschungszwecke – 15 Millionen EURO zur Verfügung. Im Unterschied zum Stadtumbau Ost ging es hier darum, die möglichen Varianten des Vorgehens bei unterschiedlichen Ausgangslagen zu testen. Zu den Pilotstädten zählen Albstadt, Bremen-Osterholz-Tenever, Bremerhaven, Essen, Gelsenkirchen, Hamburg-Wilhelmsburg, Lübeck-Buntekuh, Oer-Erkenschwick, Pirmasens, Saarbrücken-Burbach, Salzgitter, Schwalm-Eder-West, Selb, Völklingen, Wildflecken und Wilhelmshaven. In den Pilotstädten wurden die Stadtteile bestimmt, die aufgrund bestimmter Kriterien in das Programm einbezogen werden sollten. Auch verschiedene Kooperationsformen wurden getestet und Finanzierungsmodelle wurden im Zusammenhang mit dem Einsatz von Fördermitteln evaluiert. Wesentlich war die Erkenntnis, dass auch die Eigentümer kooperationsbereit waren und bei den Pilotprojekten teils engagiert mitarbeiteten. |
| Staffelmiete / Staffelmietvertrag | stepped rent; graduated rent / lease contract with stepped rent (or predetermined rent increase) | Eine Staffelmiete ist eine im Mietvertrag bereits festgelegte Vereinbarung über künftige Mietsteigerungen. Die Erhöhungsbeträge sind von Vertragsbeginn an exakt bestimmt. Dem Mieter ist also bekannt, um wie viel Euro in welchem Jahr die Miete ansteigt. Bei Wohnraum: In einem Mietvertrag über Wohnraum kann bestimmt werden, dass sich die Monatsmiete im Verlauf der Mietzeit ändert. Dabei müssen die Mieten oder die Änderungsbeträge betragsmäßig bestimmt werden. Eine Angabe in Prozenten ist unwirksam. Eine weitere Voraussetzung für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist, dass die Mietstaffel jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss. Das Kündigungsrecht des Mieters kann bei einem Staffelmietvertrag höchstens auf die Dauer von vier Jahren ab Vertragsbeginn ausgeschlossen werden. Einem Urteil des Bundesgerichtshofes zufolge muss sich dieser Kündigungsausschluss beim Staffelmietvertrag nicht auch auf den Vermieter beziehen; er muss also nicht wie bei anderen Mietverträgen auf Gegenseitigkeit beruhen Zu beachten ist, dass die Mietstaffeln nicht zu einer Überhöhung der Miete führen dürfen, die dann gegeben ist, wenn die Miete mehr als 20 Prozent der Vergleichsmiete übersteigt. Wird eine solche Überhöhung infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen vorgenommen, liegt eine Mietpreisüberhöhung im Sinne von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz vor. Diese stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit bis zu 50.000 Euro Bußgeld geahndet werden kann. Bei Gewerberaum: Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist auch bei Gewerberaum möglich. Die für Wohnraum geltenden Beschränkungen brauchen hier nicht beachtet zu werden. Das bedeutet, dass die Intervalle für die Geltung von Mietstaffeln unterhalb eines Jahres liegen können, dass auch eine prozentuale Steigerung der Miete vereinbart werden kann und dass Kombinationsmöglichkeiten mit anderen Mietänderungsregelungen zulässig sind (zum Beispiel Staffelmiete als Grundmiete zuzüglich Umsatzmiete). |
| Staging | staging | Unter Staging versteht man die gezielte Gestaltung und Inszenierung einer Wohnung, um den Vermarktungsprozess zu unterstützen. Hierbei wird versucht, durch eine geschmackvolle und zielgruppenorientierte Ausstattung der Immobilie die Nachfrage nach der Immobilie zu stimulieren. Es gibt Anbieter, die Staging-Dienstleistungen offerieren. |
| Stahlbeton | reinforced concrete | Als Stahlbeton bezeichnet man Beton, in dessen Inneres bei der Herstellung Bewehrungen aus Stahl eingebracht worden sind. Die Kombination der Druckfestigkeit des Betons mit der Zugfestigkeit des Stahls ermöglicht es, dass aus Beton hergestellte Bauelemente neben Druckbeanspruchungen auch Beanspruchungen auf Zug besser widerstehen können. Die stärksten Stahlbewehrungen werden an den Stellen positioniert, an denen in dem betreffenden Bauteil die stärksten Zugbelastungen auftreten. In den meisten Fällen werden Betonbauteile heute als Stahlbeton ausgeführt. Unbewehrter Beton wird in der Praxis nur in wenigen Fällen verwendet, zum Beispiel für Gehwegplatten, die nur Druck- aber keinen Zugbelastungen ausgesetzt sind. |
| Stakeholder | stakeholder | Unter Stakeholder werden Anspruchsgruppen verstanden, die in einem Interessens- beziehungsweise Abhängigkeitsverhältnis zu einem Unternehmen und seinen Entscheidungen stehen oder selbige mit ihrem eigenen Einfluss, Handlungen und Machtpotential beeinflussen können. Ihre Interessen und Erwartungen sollten seitens des Managements ernst genommen und in Kommunikations- und Unternehmensentscheidungen einbezogen werden. Zu den typischen Anspruchsgruppen zählen unter anderem Kapitalgeber (Shareholder), Mieter, Kunden, Mitarbeiter, Lieferanten, Medien, Behörden und Regierungen, spezielle Interessen- und Umweltgruppen oder auch lokale Organisationen und Vereine. |
| Stakeholder in der Immobilienwirtschaft | stakeholder in the real estate industry | Die Beziehungsstruktur immobilienwirtschaftlicher Unternehmen ist höchst vielfältig. Dies gilt umso mehr, wenn das geschäftliche Geflecht, in das sie einbezogen sind, auf Grund einer Strategie des Beziehungsmarketings vernetzt wird. Es gehört deshalb zur Aufgabe des Stakeholder-Managements, bei der Planung immobilienwirtschaftlicher Projekte im Rahmen des Stakeholder-Analyse den "Einfluss der Projektbeteiligten auf das Projekt und deren Einstellung (positiv oder negativ) zum Projekt" (DIN 69901-5:2009) richtig einzuschätzen. Hat man die Tragweite der Möglichkeiten der Einflussnahme erkannt, geht es darum, Prioritäten zu setzen, auf deren Grundlage die Steuerungsmaßnahmen entweder gestärkt oder abgeschwächt werden können. Ein Projektentwickler, der zum Beispiel auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplanes zur Verabschiedung eines entsprechenden Bebauungsplanes gelangen will, muss alle am Anhörungsverfahren Beteiligten (Behörden, Träger öffentlicher Belange, die Öffentlichkeit, insbesondere Bürger, die von der Realisierung des Bauvorhaben betroffen sind) in die Planung der Maßnahmen mit einbeziehen. Diese können darin bestehen, dass die sich daraus etwa für die Gemeinde ergebenden Vorteile aufgelistet und dem für die Vorbereitung der Verabschiedung des Bebauungsplanes zuständigen Planungsausschuss der Gemeinde vorgelegt werden. Es können speziell für Bürger Aufklärungsveranstaltungen durchgeführt werden und so weiter. Auch in anderen immobilienwirtschaftlichen Bereichen, vor allem im Nachbarschaftsbereich werden Stakeholder-Positionen im Bauordnungsrecht berücksichtigt. Aber auch ohne gesetzliche Rahmenbedingungen gilt es, Stakeholder-Interessen zu erkennen, z. B. beim Verkauf von ganzen Wohnungsbeständen durch Kommunen oder Wohnungsgesellschaften. Hier liegen wegen der großen Unsicherheiten vor allem bei den Mietern Interessenkonflikte auf der Hand. Sie müssen durch kluge Entscheidungen, durch Transparenz und Berücksichtigung von Interessen abgebaut werden. Das ist Aufgabe des Stakeholder-Relationship-Managements, das bewusst in großen Unternehmen institutionalisiert werden sollte. Nicht selten scheitern Vorhaben daran, dass mit Widerständen gegen Projekte nicht gerechnet und deshalb auch keine Vorsorge getroffen wurde. Solche Erscheinungen bekommen oft ein starkes Presseecho, insbesondere dann, wenn sich Parteien oder andere große Interessengruppen einschalten, die mit Volksbegehren ein bestimmtes negatives Meinungsklima erzeugen wollen. Einem solchen, in der Sache oft unangemessenen öffentlichen Aufbauschungsprozess hätte bei einem klugen Stakeholder-Management vorgebeugt werden können. Neben den externen Stakeholders (gesellschaftliche Gruppierungen, Gemeinden, Staat) ist auch die Interessenlage der internen Stakeholders zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere im Rahmen der betrieblichen Ablauforganisation. Der Erfolg eines Maklerbetriebes hängt zum Beispiel in erster Linie vom "Mitmachen" der Mitarbeiter ab, vor allem derer, die im Außendienst tätig sind. Deren Intentionen, was die Vertragsbedingungen angeht, sollten im Gesamtinteresse des Maklerunternehmens berücksichtigt werden (zum Beispiel Höhe der Akquisitionsprovision, Höhe der Abschlussprovision, Gestaltung von Wettbewerbsverboten usw.). |
| Stakendecke | viga-and-latia ceiling | Stakendecken sind in historischen Gebäuden zu finden; dieses Verfahren der Deckenausführung wird jedoch auch heute wieder gerne verwendet – insbesondere in Häusern in Lehmbauweise oder bei Restaurierungen historischer Bausubstanz. Erforderlich sind dafür Deckenbalken, die mit einer seitlichen Nut über die gesamte Länge versehen sind. In diese werden die angespitzten Enden der Staken eingesetzt, bei denen es sich um Kanthölzer meist aus gesägtem Eichenholz handelt. Die Staken werden also auf beiden Seiten von Deckenbalken gehalten, die jedoch beim Einbau nicht auseinandergedrückt werden dürfen. Oben auf den Staken wird eine Schicht aus Strohlehm aufgebracht, der dämmende und feuerhemmende Eigenschaften hat. Der Strohlehm wird von oben her geglättet. Bei Altbauten muss darauf geachtet werden, dass das Gewicht der so entstehenden Decke nicht die Stabilität der Gesamtkonstruktion beeinträchtigt. In historischen Gebäuden wurde die Unterseite der Stakendecke in der Weise ausgekleidet, dass man den Strohlehm durch die Zwischenräume der Staken hindurchdrückte. Dadurch konnte man von unten die herabhängenden Lehmzungen an die Decke drücken und verspachteln, um eine glatte Decke zu erhalten. In heutiger Zeit wird meist ein Schilfrohrgewebe als Putzträger von unten gegen die Decke genagelt. Bevor auf der Lehmschüttung ein Holzfußboden angebracht wird, muss der Lehm komplett durchgetrocknet sein. Hier kann bei einer Schichtdicke von fünf bis acht Zentimetern mit einer Trocknungszeit von vier bis sechs Wochen gerechnet werden – sofern die Lehmschicht ausreichender Frischluftzufuhr ausgesetzt ist. Gegebenenfalls muss maschinell getrocknet werden. |
| Stammakte | basic record (at the land registry); master file | Der Begriff „Stammakte“ ist eine andere Bezeichnung für die Grundakte, die beim Grundbuchamt geführt wird. |
| Ständerbauweise | post and beam construction; timber stud frame construction | Bei der Ständer-Bauweise bildet ein Ständerwerk aus Holz oder Stahl die tragende Konstruktion eines Bauwerks. Die Ständer sind dabei senkrecht stehende Balken, die vom Boden bis zum Dach reichen und die tragende Konstruktion des Bauwerks bilden. Die durchlaufenden Ständer tragen dabei die gesamten Lasten des Gebäudes über mehrere Stockwerke. Die Ständerbauweise ist eine Variante des Fachwerkbaus. Sie wurde bereits im 13. Jahrhundert entwickelt und führte zu deutlichen Fortschritten im Bauwesen: Durch die höhere Stabilität der Häuser in Ständerbauweise gegenüber der früheren Bauweise mit in den Boden gerammten Pflöcken konnten nun mehrstöckige Wohnhäuser errichtet werden. Die Ständerbauweise wird oft mit der Skelettbauweise verwechselt. Bei letzterer sind jedoch die Abstände zwischen den einzelnen Ständern größer. Man unterscheidet Zweiständerbau, Dreiständerbau und Vierständerbau – diese Haustypen waren in früheren Zeiten in Norddeutschland besonders beim Haustyp des niederdeutschen Hallenhauses üblich. Die Zahl bezieht sich dabei auf die Anzahl der senkrechten Ständer, also der senkrecht stehenden Tragbalken, die nebeneinander in einer Reihe über die Breite des Hauses angeordnet sind. Mit dem Beginn der Industrialisierung wurde die Ständerbauweise in Europa seltener amgewandt, da sich hier nun die Massivbauweise durchsetzte. In den USA und Kanada ist eine eigene Variante der Ständerbauweise bis heute üblich. Varianten der Ständerbauweise werden in Deutschland auch heutzutage wieder im Fertighaus, bzw. Holzhausbau eingesetzt. |
| Standesregeln des IVD | code of practice of the federal association of real estate agents (brokers) in Germany | Die ursprünglich für den RDM geltenden Standesregeln sind 2006 übertragen worden auf den Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. Sie sind in ihrem I. Teil ("Standespflichten") eine konkretisierte Aneinanderreihung von zehn Verhaltensvorschriften und in ihrem II. Teil eine Darstellung von sieben Fällen standeswidrigen Verhaltens. Sie entsprechen zu einem großen Teil dem, was durch Gesetz und Rechtsprechung vorgegeben ist. Die Präambel sieht eine Art "Generalklausel" vor, die über die Verbandsebene hinausgreift. Danach soll sich jeder Makler und jeder Hausverwalter innerhalb und außerhalb seines Berufes der besonderen Vertrauensstellung und seiner volkswirtschaftlichen Verantwortung würdig erweisen. Die Regeln sehen folgende Verpflichtungen vor:
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| StÄndG | German Tax Amendment Act | Abkürzung für: Steueränderungsgesetz |
| StandOG | German law regulating location policy/ strengthening local factors | Abkürzung für: Standortsicherungsgesetz |
| Standort | location; locality; site; situation | Der Standort ist der elementare Teil einer Immobilie, die – wie der Name schon sagt – unbeweglich ist. Ein Standort steht immer in einem Bezug zu einer bestimmten Standortnutzung. In der Immobilienwirtschaft ist daher eine Standortanalyse von besonderer Bedeutung, um Rückschlüsse auf den Erfolg eines standortgebundenen Projektes oder einer Immobilie ziehen zu können und gegebenenfalls konzeptionelle Maßnahmen zu berücksichtigen. Eine Standortanalyse kann als systematisches Sammeln, Auswerten und Analysieren von Informationen, die direkt und indirekt mit der Immobilie in Zusammenhang stehen, bezeichnet werden. Zu unterscheiden sind weiche und harte Standortfaktoren. Zu den harten Standortfaktoren zählen die Verkehrsanbindung, Topographie, technische Ver- und Entsorgung, Umfeldnutzungen sowie sozioökonomische Faktoren (Einwohner im Einzugsgebiet, Bevölkerungsstruktur, Wettbewerbssituation, vorhandene Wirtschaftskraft ...). Als weiche Standortfaktoren bezeichnet man die Faktoren, die subjektive und emotionale Eindrücke und Bewertungen der Rahmenbedingungen darstellen. Solche Faktoren sind Verwaltungs- / politische Strukturen, Wirtschaftsklima, Image des Mikrostandortes sowie Kultur-, Wohn- und Freizeitqualität. |
| Standort- und Marktanalyse | situational/ site (suitability)/ location and market analysis | Der Begriff "Standort- und Marktanalyse" (STOMA) wird im Rahmen des Aufgabenbereichs der Projektentwicklung verwendet. Durch eine gründliche Standort- und Marktanalyse soll ermittelt werden, ob eine Projektidee unter Inkaufnahme welcher Risiken und Ertragschancen realisierbar ist. Bei der Vorgehensweise ist zu unterscheiden zwischen Fällen, in denen ein Grundstück erst gesucht werden muss, um die Projektidee zu verwirklichen oder ob auf einem bereits vorhandenen Grundstück die Projektidee realisiert werden kann. Muss ein Grundstück erst gesucht werden, wird eine Konfiguration des idealen Standorts als Maßstab erstellt. Konkrete Grundstückangebote werden daran gemessen. Die Marktanalyse bezieht sich auf die Untersuchung der für das Projekt relevanten Marktstrukturen. |
| Standortfaktoren | location factors | Im Gegensatz zu Lagefaktoren, die auf der Grundlage von Lageanalysen objektive Lagezustände beschreiben, beziehen sich Standortfaktoren auf die Einschätzung eines Standorts aus der Perspektive potenzieller Nutzer. Ein Lagefaktor X hat je nach Nutzer einen unterschiedlichen Standortwert. Lagefaktoren, deren Beschreibung z.B. in Exposés und in Internetpräsentationen von Maklern ihren Niederschlag finden, sind aber Grundlage für Standortkalkulationen aus der Perspektive von Immobilieninvestoren und Nutzern von Betreiberimmobilien. Je nach Zieldefinition der verschiedenen Nutzer kommt z.B. die Nähe zu einem Flughafen oder einem Autobahnanschluss oder der Infrastruktur des Öffentlichen Personennahverkehrs unterschiedliches Gewicht zu. Jeder Nutzer entwickelt ein auf seinen Betrieb zugeschnittenes Standortprofil. Unterschieden werden – ähnlich wie bei den Lagefaktoren – harte, messbare Standortfaktoren (z.B. Gewerbesteuer, Arbeitskräftepotenziale, Reichweiten, Frequenzen) von weichen, nicht messbaren, Standortfaktoren (landschaftliche Reize, kulturelle Angebote, klimatische Besonderheiten usw.). Unterschiede gibt es auch je nach Standortzweck. Hier wird zwischen Konsum- und Produktionsstandort unterschieden. Bei Konsumstandorten steht die Befriedigung der konsumtiven Bedürfnisse - insbesondere des Wohnbedürfnisses - im Vordergrund. Bei Produktionsstandorten, zu denen auch die Standorte von Dienstleistern gerechnet werden, steht die Eignung des Standortes für die Erbringung produktiver Leistungen an erster Stelle. |
| Standortrating | location ratings | Um die Frage zu beantworten, an welchem Standort sich die Investition in eine Immobilie am meisten lohnt, führen Marktforschungsinstitute und Beratungsunternehmen Standortratings durch. Dabei kommen sehr unterschiedliche Methoden zum Einsatz. Wer eine Investionsentscheidung von solchen Ratings abhängig machen will, sollte sich daher über die verwendeten Kriterien informieren und mehrere Ratings miteinander vergleichen. So werden zum Teil einzelne Orte unter Berücksichtigung ihrer Bedeutung für den regionalen und überregionalen Immobilienmarkt und dem Immobilienumsatz vor Ort in vier Kategorien eingeteilt. Diese werden oft durch Buchstaben von A bis D gekennzeichnet. A-Städte stehen dabei für überregional und international bedeutende Metropolen mit einem in allen Segmenten starken und florierenden Immobilienmarkt. In Deutschland rechnet man dazu etwa Berlin, Düsseldorf, München und Stuttgart. D-Städte sind kleinere Orte, die zwar durchaus das Marktgeschehen ihrer näheren Umgebung beeinflussen, aber ein geringes Marktvolumen aufweisen. Zu ihnen rechnet man z.B. Schwerin, Trier, Ulm und Neubrandenburg. Andere Standortratings berücksichtigen in stärkerem Maße das zu erwartende regionale Wirtschaftswachstum und die Beschäftigungsentwicklung. Diese Bereiche spielen eine große Rolle bei der Bewertung der Frage, ob der Standort auch zukünftig noch Preissteigerungen erwarten darf, oder ob zahlungskräftige Investoren abwandern. Als besonders zukunftsträchtig werden hier meist Automobil- und Hochtechnologie-Standorte angesehen, wie etwa Ingolstadt, Wolfsburg, Erlangen und Jena. Generell kann man zum Beispiel folgende Punkte in die persönliche Bewertung eines Standortes für eine Immobilieninvestition einbeziehen: I Wirtschaftliche Aspekte:
II. Lebensqualität
III. Infrastruktur
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| StAnz | official bulletin; official gazette | Abkürzung für: Staatsanzeiger |
| Statik | statics; structural analysis | Notwendige Berechnungen zu Bauelementen, die Belastungen durch Druck, Zug oder Schub erfahren. Die Berechnungen schreiben Mindestwerte vor, wie tragfähig, steif und fest ein Bauteil sein muss. Zudem soll ein ausgewogenes Verhältnis von Materialaufwand und statischer Sicherheit erreicht werden. Die Berechnungsgrundlage des Statikers ist der Bauplan des Architekten. |
| Staub | dust; powder | Staub ist eine Sammelbezeichnung für feinste feste Teilchen (Partikel) welche sich in der Luft aufgewirbelt schwebend halten können oder auf dem Boden bzw. auf Gegenständen sedimentieren. Mit Schwebstaub werden feste oder flüssige Teilchen bezeichnet, welche in der Luft verteilt sind und sich zumindest einige Zeit in der Schwebe halten. Wichtige natürliche Staubquellen sind Vulkanismus, Bodenerosion, Sandstürme (Wüsten), Wald- und Buschbrände natürlicher Ursache, Meere und Pollenflug. Wichtige anthropogene Staubquellen sind: Industrie, Energiegewinnung, Verkehr, Landwirtschaft, Bautätigkeit sowie Wald- und Buschbrände durch Brandrodung. Staub entsteht durch die Aufwirbelung von Partikeln, die mechanische Bearbeitung von Feststoffen, natürliche physikalische Einflüsse auf Feststoffe sowie durch Reaktionen in der Atmosphäre unter Partikelbildung. Die Schwebstaubbelastung in den Wohnungen wird vorwiegend hervorgerufen durch:
Wirkungen auf die menschliche Gesundheit Für die gesundheitliche Bewertung des Schwebstaubes sind folgende Faktoren wichtig: Menge und Partikelgröße, chemische und biologische Zusammensetzung sowie die morphologische Struktur. Als Schwebstaub, Feinstaub oder Englisch „Particulate Matter“ (PM) werden Teilchen in der Luft bezeichnet, welche nicht sofort zu Boden sinken, sondern eine gewisse Zeit in der Innen- und Außenluft verbleiben. Je kleiner die Staubpartikel sind, desto tiefer können sie in die Atemwege eindringen. Sie sedimentieren umso schneller, je größer die Teilchengröße ist. Feine Partikel können sich mehrere Tage in der Schwebe halten. Partikel >10 µm werden in den oberen Atemwegen zurückgehalten, kleinere können in die tieferen Atemwege gelangen und ultrafeine Partikel über die Blutbahn aufgenommen und im Organismus verteilt werden. Hinsichtlich der Größe der Staubpartikel (Durchmesser) unterscheiden wir:
Aus gesundheitlicher Sicht sind insbesondere Partikel < 2,5 µm sowie biologische Partikel relevant. Bei einer Auswertung von 34 Studien mit Originaldaten über die Beziehungen des Herzinfarktrisikos zu Luftschadstoffwerten wurde festgestellt, dass sich pro 10 µg/m3 Anstieg von Feinstaubpartikeln in der Luft kleiner/gleich 10 µm (PM10), beziehungsweise kleiner/gleich 2,5 µm (PM2,5) die Herzinfarktrate um 0,6 % bzw. 2,5 % erhöht (Mustafic et al. 2012). Die so genannte Hausstauballergie ist meist eine Allergie gegen den Milbenkot. Maßnahmen zur Verringerung des Staubeintrages in Gebäude sind:
Spezielle, im Staub enthaltene Schadstoffe erfordern gegebenenfalls spezifische Maßnahmen (zum Beispiel Asbeststaub). Mit Schimmelpilz befallene Gebäude sind unverzüglich zu sanieren und der kontaminierte Staub ist unschädlich zu beseitigen. Bei Befall mit Hausstaubmilben sind begünstigende klimatische Bedingungen in den Räumen zu beseitigen sowie der Milbenkot vollständig zu entfernen. |
| Staude | shrubby tree; shrub | Bei der Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern müssen Grenzabstände eingehalten werden (Beispiel Baden-Württemberg: Sträucher 0,5 Meter, schwachwüchsige Obstbäume bis 4 Meter Höhe 2 Meter Grenzabstand, über 4 Meter Höhe je nach Baumart 3 Meter, starkwüchsige Bäume wie Buche und Eiche 8 Meter. Bei innerörtlichen Grundstücken reduziert sich der Grenzabstand z.B. für schwachwachsende Bäume auf die Hälfte). Als Strauch gelten Holzgewächse mit mehreren sich direkt über dem Boden teilenden Ästen (z.B. Flieder, Holunder). Keine Grenzabstände sind jedoch bei Stauden einzuhalten. Stauden zeichnen sich dadurch aus, dass die über dem Boden gewachsenen Pflanzenteile im Herbst absterben (z.B. Rittersporn, Sonnenblumen). Eine Zwischenform sind die so genannten Halbsträucher, bei denen nur die Frucht tragenden Äste im Winter absterben (z.B. Brombeeren). Die Grenzabstände sind Landesrecht und unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. In einigen Ländern wird bei der Berechnung des Grenzabstandes auf einzelne Pflanzenarten abgestellt, in anderen werden nur grobe Gruppen von Pflanzen gebildet, deren Höhe letztlich entscheidend ist (Bayern, Niedersachsen). |
| Stavenrecht | a special kind of leasehold estate particular to North Frisia in Germany | Der Begriff "Stave" steht in der friesischen Sprache für ein Hausgrundstück. Das Stavenrecht (auch "Stavengerechtigkeit", "Deichstavenrecht") ist ein an der Küste Nordfrieslands überliefertes Gewohnheitsrecht. Seine Entstehung wird auf das 17. Jahrhundert datiert. Als althergebrachtes Erbbaurecht wird es noch heute anerkannt. Der Inhaber eines solchen Rechts darf auf dem davon betroffenen Deichgrundstück bauen und das errichtete Bauwerk unterhalten. Dieses zeitlich unbegrenzte Recht ist vererblich; es kann übertragen und geteilt sowie auch belastet werden. Sinn des Stavenrechts war eine Ansiedlung von Menschen in der durch Landgewinnung wachsenden Fläche. Denn hier wurden Arbeitskräfte gebraucht, nicht zuletzt für die Reparatur von Deichen im Notfall. Das Eigentum an Deichgrundstücken war nicht veräußerbar. Das Stavenrecht gab jedoch seinen Inhabern die Möglichkeit, auf einem Mitteldeich (also einem ehemaligen Seedeich, der zwar noch benötigt wurde, aber nicht mehr "in vorderster Linie" zur See stand) ein Haus zu errichten und zu nutzen. Es stellte ein dingliches Nutzungsrecht dar. Eigentümer blieb der jeweilige Deichverband oder Koog. Niedergelegt wurde das Recht in sogenannten Stavenbriefen. Für die Stavenrechte wurden besondere Grundbuchblätter angelegt ("Stavengrundbuch"). Der Rechteinhaber hatte eine jährliche Abgabe, das Stavengeld, zu zahlen. Das Recht war an das errichtete Gebäude gebunden. Die Rechteinhaber hatten bestimmte durch Deichsicherheitsregeln bedingte Vorgaben bei der Bepflanzung und Bebauung der Grundstücke zu beachten. Mit der Zerstörung des Gebäudes ging auch das dazugehörige Stavenrecht unter. Heutige Situation: Die Stavenrechte existieren gemäß Art. 184 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) weiter und werden als Erbbaurechte behandelt. Die rechtlichen Rahmenbedingungen für diese regelt heute das Erbbaurechtsgesetz. Stavenrechte können seit Inkrafttreten des BGB (1900) nicht mehr neu begründet werden. Ein Eigentumserwerb durch den bisherigen Rechteinhaber ist im Rahmen einer Einmalzahlung möglich, wenn der Deich nicht mehr zur Absicherung gegen Sturmfluten erforderlich ist. |
| StBA | German federal statistic office | Abkürzung für: Statistisches Bundesamt |
| StBauFG | urban renewal and development act in Germany | Abkürzung für: Städtebauförderungsgesetz |
| StBerG | German law on tax accountancy/ counselling | Abkürzung für: Steuerberatungsgesetz |
| Steigungsverhältnis | rise-run ratio | Das Steigungsverhältnis findet Anwendung bei Treppen oder Rampen, und es regelt das Verhältnis zwischen Steigung s und Auftritt a (s ist die Höhe, der Auftritt a ist die Tiefe der Trittfläche). Das Steigungsverhältnis einer Treppe soll sich in der Lauflinie nicht ändern. In Ausnahmefällen sind minimale Toleranzen erlaubt. Eine bequem zu begehende Treppe kann mit Hilfe der Schrittlänge des Menschen berechnet werden, wie 1683 der Franzose Francois Blondel mit seiner Regel über das Steigungsverhältnis und das Schrittmaß bewies. Seine Berechnung des Steigungsverhältnisses: 2s + a = 59 bis 65 Zentimeter hat als Schrittmaßregel noch heute Gültigkeit. Das bestmögliche Steigungsverhältnis beträgt 17/29. Darüber hinaus gibt es weitere Regeln, mit der zum Beispiel ein steiles Schrittmaß überprüft werden kann: Die Bequemlichkeits- (a - s = 12 cm) und die Sicherheitsregel (a + s = 46 cm). Die genauen Anforderungen einer Treppe können der DIN 18065 Gebäudetreppen - Begriffe, Messregeln, Hauptmaße - entnommen werden. |
| Steinkorbmauer | gabion wall | |
| Steinsches Edikt | October Edict of 1807 | Das Steinsche Edikt vom 9. Oktober 1807 – benannt nach dem Freiherrn Heinrich Friedrich Karl vom und zum Stein – ermöglichte Bürgern und Bauern in Preußen den Erwerb von Rittergütern. Es erschien unter dem Titel: „Edict, den erleichterten Besitz und den freien Gebrauch des Grundeigentums sowie der persönlichen Verhältnisse der Land-Bewohner betreffend“. Nach 1811 kam es durch ein Regulierungsedikt zu Eigentumsverleihungen von Landgütern an bestimmte Bauern, allerdings gegen Ablösungen und Landabtretungen. Im Edikt heißt es wörtlich: „Mit dem Martini-Tage Eintausend Achthundert und Zehn hört alle Guts-Unterthänigkeit in Unseren sämtlichen Staaten auf. Nach dem Martini-Tage 1810 gibt es nur freie Leute“. Vom Stein wirkte zusammen mit Karl August von Hardenberg auch im Bereich der Verwaltungsreform zusammen. Heute sind viele Schulen, Gymnasien und Berufskollegien nach dem Freiherrn benannt. Er zählt zu den Wegbereitern des freien landwirtschaftlichen Privateigentums an Grund und Boden. |
| Steinsetzer | pavior; paver | Steinsetzer ist eine Berufsbezeichnung, die in zwei unterschiedlichen Bedeutungen verwendet wird. Zum einen bezeichnet sie einen Bauberuf, dessen Tätigkeitsschwerpunkt das Setzen und Verlegen von Natur- oder Betonsteinpflastern einschließlich der zugehörigen Randeinfassungen bildet. Steinsetzer/Steinsetzerinnen arbeiten im Straßenbau sowie im Garten- und Landschaftsbau. Darüber hinaus ist Steinsetzer eine historische, regional verbreitete Bezeichnung für Feldgeschworene, die auf das Setzen von Grenzsteinen als eine ihrer Hauptaufgaben anspielt. |
| Stellplatz, Nutzung | parking space, use of | Der Autostellplatz einer Wohnanlage dient zum vorübergehenden Abstellen eines verkehrstüchtigen, zugelassenen Fahrzeugs. Er dient nicht zur dauerhaften Lagerung eines nicht verkehrstüchtigen und abgemeldeten PKW. So urteilte das Landgericht Hamburg (Urteil vom 04.03.2009, Az. 318 S 93/08). Im verhandelten Fall hatte ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft auf dem zu seiner Wohnung gehörenden Stellplatz einen abgemeldeten PKW abgestellt, der mit Papier, Pappe, Flaschen und Dosen angefüllt war. Der Wohnungsinhaber litt unter dem sogenannten Messie-Syndrom. Die Eigentümergemeinschaft erwirkte ein Urteil, das ihn zur Entfernung des Fahrzeugs verpflichtete. Das Gericht wies darauf hin, dass bestimmte Fahrzeuge wie Oldtimer, Cabrios oder Motorräder, welche typischerweise nicht ganzjährig genutzt würden, auch in abgemeldetem Zustand für längere Zeiträume auf Stellplätzen von Wohnanlagen stehen dürfen. Wie ein Auto auf einem Stellplatz abgestellt wird, ist Sache des Inhabers. Darauf wies das Amtsgericht München hin. Eine Frau hatte die Besitzerin des benachbarten PKW-Stellplatzes verklagt, weil diese ihr Fahrzeug gelegentlich nicht mittig auf ihrem Stellplatz abstelle, so dass die Nachbarin nur erschwert aus ihrem Auto rechts daneben aussteigen konnte. Das Gericht erklärte, dass eine Beeinträchtigung des benachbarten Stellplatzes nicht gegeben sei, solange das Fahrzeug in den Grenzen des eigenen Stellplatzes parke. Zu den Problemen komme es ohnehin nur gelegentlich, weil die Beklagte selbst wegen eines dicht links neben ihr parkenden Fahrzeugs beim Aussteigen behindert werde. Die Klägerin könne in solchen Fällen in den Grenzen ihres Stellplatzes ja ebenfalls etwas weiter rechts parken (Az.: 415 C 3398/13). |
| Stellplätze | parking spaces | Nach den Landesbauordnungen sind Bauherrn verpflichtet, Stellplätze oder Garagen in ausreichendem Umfange zu Verfügung zu stellen. Die Zahl der Garagen bzw. Stellplätze richtet sich nach der Art der baulichen Anlage. In Nordrhein-Westfalen z.B. bei Einfamilienhäusern 1-2, bei Miethäusern 1-1,5 je Wohnung, bei Büro- und Verwaltungsgebäuden 1 Stellplatz je 40 m2 Nutzfläche, bei Läden etwa 1 Stellplatz je 30 m2 Verkaufsfläche. Ist die Errichtung von Garagen oder Stellplätzen baurechtlich oder faktisch nicht möglich, kann der Bauherr sich durch Ablösevereinbarungen mit der Gemeinde hiervon befreien lassen. Entsprechende Ablösesatzungen der Gemeinden müssen von der übergeordneten Bauaufsichtsbehörde genehmigt werden. Die Höhe dieser Ablösesummen ist vielfach ein Stein des Anstoßes. Sie kann sich z.B. an den durchschnittlichen anteiligen Kosten der Errichtung eines Stellplatzes im Rahmen einer gemeindlichen Tiefgarage oder eines Parkhauses orientieren, darf aber 60% dieser Kosten nicht überschreiten. Die Gemeinde ist allerdings auch verpflichtet, die aus solchen Vereinbarungen resultierenden Geldbeträge für öffentliche Parkeinrichtungen oder die Schaffung zusätzlicher privater Stellplätze zu verwenden. Ein Anspruch aus dem Vertrag zur Errichtung solcher Anlagen ergibt sich für den Stellplatzpflichtigen allerdings ebenso wenig wie ein Rückerstattungsanspruch, wenn die Gemeinde ihrer Verpflichtung nicht nachkommt. Bezahlte Ablösebeträge sind steuerrechtlich wie Herstellungskosten zu behandeln. |
| Stellplatzpflicht für Fahrräder | mandatory parking bays for bicycles | Seit 1. März 2015 gibt es im Bundesland Baden-Württemberg eine konkrete Stellplatzpflicht für Fahrräder. Diese ist in § 35 Absatz 2 Landesbauordnung verankert. Danach müssen künftig bei der Errichtung von Wohngebäuden für jede Wohnung zwei wettergeschützte Fahrradstellplätze hergestellt werden. Ausnahmen gibt es, wenn nach Art, Größe oder Lage der Wohnung keine Fahrradstellplätze erforderlich sind. Bei der Erichtung von sonstigen baulichen Anlagen, bei denen mit erhöhtem Fahrradverkehr zu rechnen ist, sind notwendige Fahrradstellplätze in erforderlicher Zahl bereitzustellen (§ 37 Abs. 2 LBO Baden-Württemberg). Für die Bestimmung der notwendigen Anzahl und weitere Einzelheiten ist die Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Verkehr und Infrastruktur über die Herstellung notwendiger Stellplätze (VwV Stellplätze) vom 28. Mai 2015 heranzuziehen. Diese ist zum 1. Juli 2015 in Kraft getreten. Die geänderte Landesbauordnung sieht außerdem vor, dass bis zu einem Viertel der vorgeschriebenen Kfz-Stellplätze durch Fahrrad-Stellplätze ersetzt werden können. Ein Autostellplatz soll dabei vier Fahrradstellplätzen entsprechen. Eine Anrechnung auf die vorgeschriebenen notwendigen Fahrradstellplätze findet jedoch bei einer solchen Stellplatzumwandlung nicht statt (§ 37 Abs. 1 LBO Baden-Württemberg). Die Regelung gilt im ganzen Bundesland. Zwar sind aufgrund der Lage eines Wohngebäudes Ausnahmen möglich. Das bedeutet jedoch nicht, dass Gegenden mit starken Steigungen oder Gemeinden in höheren Lagen generell von der Fahrradstellplatzpflicht ausgenommen wären. Das zuständige Ministerium möchte die mögliche Nutzung von Pedelecs nämlich einbeziehen. Die mindestens zwei Meter langen Fahrrad-Stellplätze müssen so konzipiert sein, dass man sie leicht erkennen kann. Sie müssen überdacht und ebenerdig sein. Ist dies nicht möglich, ist ein geeigneter Aufzug vorzusehen. Seitlich muss ein Abstand von 80 cm eingehalten werden. Zur Diebstahlsicherung müssen die Fahrräder mit dem Rahmen anschließbar sein. Auch ein Anlehnbügel ist Pflicht. Einfache Vorderrradständer sind unzulässig. |
| Stellplatzverordnung | German ordinance regulating parking spaces | Stellplatzverordnungen enthalten verschiedene Vorgaben für Autostellplätze und meist auch für Garagen. Sie sind teilweise als eigenständige Landesverordnung geregelt, teilweise finden sich einschlägige Vorschriften in der Landesbauordnung. Geregelt sein können z.B. die Länge von Zufahrten zwischen Garage und öffentlicher Straße, die Fahrbahnbreite bei Rampen zu Großgaragen, eine Pflicht zum Anlegen von Gehwegen neben Zufahrten sowie die Maße von Stellplätzen. Auch Brandschutzvorschriften und Regelungen über Rettungswege sind möglich. Die Landesbauordnungen erlauben es den Gemeinden, Stellplatzsatzungen zu erlassen. Diese regeln Anzahl und Gestaltung der bei einem Neubau herzustellenden Stellplätze und die Ablösung der Stellplätze. |
| Steuerberater (Haftung) | tax consultant (liability) | Bei der Erstellung der Steuererklärung verlässt man sich oft auf die Kompertenz eines Steuerberaters. Denn das Steuerrecht ist für die meisten Bürger heutzutage kaum mehr durchschaubar und ändert sich obendrein ständig. Kommt es jedoch trotz Beratung zu unerwünschten finanziellen Folgen, entsteht schnell Streit um die Frage der Haftung. Denn für das Finanzamt ist der Steuerpflichtige, der die Steuererklärung unterschrieben hat, für deren Inhalt verantwortlich. Er muss ggf. eine Nachzahlung leisten, gegen ihn wird womöglich ein Steuerstrafverfahren eingeleitet. In manchen Fällen kann der Steuerpflichtige jedoch Schadenersatz vom Steuerberater verlangen. Grundsätzlich haftet ein Steuerberater im Rahmen der vertraglichen Absprachen mit seinem Mandanten. Soll lediglich eine Steuererklärung angefertigt werden, muss der Berater also keine Vorschläge für steuersparende Geldanlagen ausarbeiten. Verpasst er jedoch den Termin für die Abgabe der Steuererklärung und versäumt er dann nach Erteilung eines Steuerbescheids auf Schätzungsbasis durch das Finanzamt auch noch die Einspruchsfrist, haftet er für den entstehenden Schaden. So entschied zum Beispiel das Landgericht Mannheim (Urteil vom 2.9.2014, Az. 1 O 113/13). In diesem Verfahren ging es um Erhaltungsaufwendungen für eine Immobilie, die der Steuerpflichtige durch die Versäumnisse des Beraters nicht mehr vollständig geltend machen konnte. Ihm wurde ein Schadenersatz in Höhe von rund 10.000 Euro zugesprochen. Ebenso wurde ein Steuerberater, der es versäumt hatte, bei der Steuererklärung eines Einzelkaufmanns die Privatanteile der Heizungs- und Stromkosten des Wohn- und Geschäftshauses des Mandanten sowie den Anteil der privaten Nutzung des Firmenwagens anzugeben, zu einer Schadenersatzzahlung verurteilt. In diesem Fall war es zu einem Steuerstrafverfahren gegen den Mandanten gekommen. Das Gericht hielt fest, dass auch Geldstrafen grundsätzlich als Vermögensschaden vom Steuerberater eingeklagt werden können. Ausnahme: Der Mandant selbst hat vorsätzlich Steuern hinterzogen. Allerdings wurde dem Mandanten hier ein Mitverschulden von einem Drittel auferlegt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. April 2010, Az. IX ZR 189/09). Es kann generell nicht schaden, die Angaben des Steuerberaters in der Steuererklärung auch noch einmal selbst zu überprüfen. |
| Steuerbescheid | (notice of) tax assessment; tax assessment notice | Amtlicher Bescheid des Finanzamts, in dem die Steuerschuld des Steuerpflichtigen für ein bestimmtes Jahr festgestellt wird. Ebenso werden die geleisteten Vorauszahlungen festgestellt und von der Steuerschuld abgezogen. Hinsichtlich der Differenz ergeht unter Setzung eines Termins eine Zahlungsaufforderung. Übersteigen die Steuervorauszahlungen die Steuerschuld, ist der Steuererstattungsbetrag im Steuerbescheid ausgewiesen, verbunden mit der Ankündigung der Rückzahlung auf das Konto des Steuerpflichtigen. Weicht das Finanzamt in seinem Steuerbescheid von Angaben in der Steuererklärung ab, sollte dies erläutert werden. Bei unzulässigen Abweichungen muss innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides Einspruch eingelegt werden. |
| Steuererklärung | tax return | Die Steuererklärung ist ein Instrument, mit dem Steuerzahler ihre Jahresabrechnung mit dem Finanzamt machen. Die Einkommensteuererklärung besteht – formal betrachtet – aus einem Mantelbogen, in den persönliche Angaben wie Name, Anschrift, Geburtsdatum und Beruf eingetragen werden. Je nachdem, welche der sieben Einkunftsarten vorhanden sind, müssen diese im Mantelbogen angekreuzt werden – der entsprechende Vordruck (zum Beispiel Anlage V für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) wird beigelegt. Die Abgabefrist für die Steuererklärung ist grundsätzlich der 31. Mai. des auf das Steuerjahr folgenden Kalenderjahres. Die gleich lautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder über Steuererklärungsfristen sehen eine allgemeine Fristverlängerung für durch Steuerberater erstellte Steuererklärungen zum 31.12. des Folgejahres vor. Aufgrund begründeter Einzelanträge kann die Frist bis zum 28.2. des Zweitfolgejahres verlängert werden. Darüber hinaus kommen Fristverlängerungen grundsätzlich nicht in Betracht. Hat der Steuerpflichtige Gewinneinkünfte, ist er ab 2011 verpflichtet, die Einkommensteuererklärung elektronisch beim Finanzamt einzureichen. Darüber hinaus gibt es für alle Steuerarten Steuererklärungen. |
| Steuerhinterziehung / Steuerverkürzung | tax evasion / tax reduction; unlawful curtailment of taxes | Steuerhinterziehung ist dann gegeben, wenn ein Steuerpflichtiger den
Beispiel für eine Steuerhinterziehung: Um die Werbungskosten aus Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erhöhen, lässt sich der Hauseigentümer von einem Malermeister eine Rechnung ausstellen, die höher als der zu bezahlende Betrag ist. Mit dem Unterschiedsbetrag reduziert er das zu versteuernde Einkommen und verkürzt damit die Einkommensteuer. Steuerhinterziehung wird mit Geld- oder Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren bestraft. Steuerverkürzung ist kein Straftatbestand, sondern eine Ordnungswidrigkeit, daher wird sie in der Abgabenordnung auch als "leichtfertige Steuerverkürzung" bezeichnet. Sie ist dann gegeben, wenn jemand als Steuerpflichtiger oder bei Wahrnehmung der Angelegenheiten eines Steuerpflichtigen (Steuerberater) eine der oben bezeichneten Taten leichtfertig begeht. "Leichtfertig" kann man dabei als eine gesteigerte Form der Fahrlässigkeit ansehen. Die Ordnungswidrigkeit wird mit Geldbuße bis zu 50.000 Euro bestraft. Beispiele für eine Steuerverkürzung sind zum Beispiel Verletzungen der Buchführungspflicht, verbummelte Belege oder vergessene Steuertermine. |
| Steuerliche Förderung | tax break; tax relief | Die Art und Weise der staatlichen Förderung von Immobilieneigentümern unterscheidet sich nach der Nutzungsart. Sie hängt also davon ab, ob das Objekt vom Eigner selbst bewohnt oder vermietet wird. Bei selbst genutzten Immobilien gibt es jene staatliche Förderung in Form der Eigenheimzulage seit dem 1.1.2006 nicht mehr. Dies bedeutet konkret: Wer nach Silvester 2005 einen Bauantrag gestellt oder einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hat, der bekommt weder Eigenheim- noch Kinderzulage. Zuvor bestand, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt waren, Anspruch auf acht Jahre lang bis 1.250 Euro Grundförderung und ebenfalls acht Jahre lang jeweils 800 Euro Kinderzulage je Sprössling. Auf diese Weise konnte sich eine vierköpfige Familie insgesamt bis 22.800 Euro staatliche Finanzspritze sichern. Nach dem Wegfall der staatlichen Förderung werden nunmehr nur noch die Altfälle abgewickelt. Vermieter dürfen ihre Mieteinnahmen mit dem finanziellen Aufwand, der im Zusammenhang mit der Immobilie entsteht, abziehen. Als Werbungskosten, so der Fachausdruck, sind anzusetzen: Schuldzinsen, Finanzierungsnebenkosten sowie Geldbeschaffungskosten, Erhaltungsaufwand, Absetzung für Abnutzung (AfA) und sonstige Werbungskosten. Zu diesen zählen vor allem Ausgaben für Hausverwaltung, Fahrten zum Mietobjekt usw. Allgemein also solche, die sich nicht auf den Mieter umlegen lassen. Um die Steuervorteile möglichst früh zu nutzen, ist es ratsam, auf der Lohnsteuerkarte einen entsprechenden Freibetrag eintragen zu lassen. Dies ist möglich, wenn der Eigentümer Arbeitnehmer ist. Auch bei vermieteten Immobilien gibt es seit Jahresbeginn 2006 eine gravierende Änderung. Aufgehoben wurde nämlich die degressive Abschreibung (AfA) bei neuen Objekten. Dort gilt, wie bei Immobilien aus zweiter Hand, nunmehr allein die lineare Abschreibung. Diese beträgt zwei Prozent im Jahr, so dass die Gebäudekosten über fünfzig Jahre abgeschrieben werden können. Bei älteren Objekten, die vor dem Jahr 1925 errichtet worden sind, beträgt der AfA-Satz immerhin 2,5% im Jahr. |
| Steuermessbetrag | basic tax assessment figure | |
| Steuerungsfunktion des Controllings | management function of controlling | Control ins Deutsche übersetzt, heißt steuern. Daraus ergibt sich bereits das Wesen des "Controllings". Ein Vorgang soll so gesteuert werden, dass am Ende das Ziel erreicht wird. Allerdings erschöpft sich Controlling nicht im Steuern eines Vorganges. Vielmehr handelt es sich um ein Element des Controllings, neben der Planungs-, Koordinations,- und Überwachungsfunktion. In diesem Zusammenhang kommt dem Controlling allerdings die Aufgabe zu, die auf dem Weg zur Zielerreichung bestehenden Hindernisse durch Umsteuern zu umgehen. Beispiel: Wird ein Bauunternehmen während der Durchführung des Bauvorhabens insolvent und erklärt der Insolvenzverwalter, dass er weitere Leistungen nicht mehr erbringen will, dann muss der Bauträger beziehungsweise der Baubetreuer "umsteuern", indem er ein anderes geeignetes Unternehmen einschaltet, das möglichst im vorgegebenen Zeitrahmen mit der Fertigstellung der angefangenen Arbeiten beginnt. Bei umfangreichen und komplexen Baumaßnahmen werden heute ohnehin vom Unternehmen Projektsteuerer eingesetzt, die im Wesentlichen Controllingfunktionen übernehmen. |
| Steuerveranlagung | tax assessment | Unterschieden wird bis 2012 bei Ehegatten zwischen der gemeinsamen und der getrennten Veranlagung. Ehegatten haben nur dann die Möglichkeit zur Zusammenveranlagung, wenn sie nicht dauernd getrennt leben. Liegen diese Voraussetzungen vor, können Ehegatten zwischen Zusammenveranlagung oder getrennter Veranlagung wählen. Bei der Zusammenveranlagung wird das Einkommen der Eheleute zusammengerechnet. Es wird jedoch nur der Steuersatz angewendet, der auf das hälftige Einkommen entfällt (Splittingtabelle). Entscheiden sich Ehegatten, für die getrennte Veranlagung, werden sie aus steuerlicher Sicht wie Ledige behandelt. Jeder zahlt dann gemäß der Grundtabelle wie ein Alleinstehender. In der Regel übersteigen die Steuern bei getrennter Veranlagung nach der Grundtabelle die Steuern, die bei der Berechnung nach der Splitting-Tabelle anfallen. Vorsichtshalber sollten Vor- und Nachteile der getrennten Veranlagung mit einem Fachmann (Steuerberater) im Einzelfall vorab geklärt werden. Ab 2013 ist bei Ehegatten die Zusammenveranlagung oder die Einzelveranlagung möglich. |
| Steuerwert | assessed value for tax purposes; tax(able) value | |
| StGB | German criminal code | Abkürzung für: Strafgesetzbuch |
| Stickoxide | nitrogen oxides | |
| Stickstoffoxide | nitrogen oxides | Stickstoffmonoxid (NO) ist ein farbloses, mindergiftiges und nicht brennbares Gas. Reines Stickstoffdioxid ist ein rötlich braunes, gering wasserlösliches Reizgas, dessen Geruch an Chlor erinnert. Es wirkt stark oxidierend, ist giftig und greift viele organische aber auch anorganische Materialien an. Stickstoffoxide in der Luft stammen vor allem aus Abgasen von Industrieanlagen, Kraft- und Fernheizwerken, von Gebäudeheizungen und Ver kehrsabgasen. Sie entstehen bei Verbrennungs prozessen aus dem Stickstoff und Sauerstoff der Luft sowie dem in den Verbrennungsmateria lien enthaltenen Stickstoff. Je höher die Verbrennungstemperaturen sind, de sto höhere Emissionen treten auf. Hierbei werden Stickstoffoxide überwiegend zunächst als Stickstoffmon oxid (NO) emittiert, welches in der Luft zu Stick stoffdioxid (NO2) und weiteren Verbindungen oxidiert wird. Die Stickstoffoxide fasst man mit der Abkürzung NO zusammen. Stickstoffoxide gehören zu den "Massenschadstoffen" in der Luft, da mehr als 1 Million t allein in Deutschland im Jahr freigesetzt werden. Wirkungen auf die menschliche Gesundheit NO2 wird bis zu 90 % im Atemtrakt resorbiert. Als starkes Oxidationsmittel führt es zu Entzündungsreaktionen in den Atemwegen und verstärkt die Reizwirkung anderer Luftschadstoffe. Bei lang fristiger Inhalation und kurzfristigen NO2-Spitzen (>1000 µg/m3) beobachtete man Reizungen der Atemwege mit Atemnot, Husten und Bronchitis. Hierbei scheinen kurzfristige Spitzenbelastungen eine größere Bedeutung zu haben. In epidemiolo gischen Untersuchungen wurden bei Kurzzeitbelastung durch Stickstoffdioxid, Korrelationen zwischen Belastung und Gesamtmortalität, der Herz-Kreislauf-be dingten Sterblichkeit, der Krankenhausaufnah men und Notfall-Konsultationen infolge von Atemwegserkrankungen und Asthma sowie der Krankenhausaufnahmen aufgrund chronischer Bronchitis ermittelt. Folgende Langzeitwirkungen sind in Diskussion: Zunahme der Sterblichkeit (alle Todesursa chen, Herz- und Atemwegserkrankungen, Lun genkrebs), chronische Atemwegsbeschwerden bei Er wachsenen, Hustenepisoden und Bronchitis bei Schulkindern, chronische Bronchitis bei Kindern mit Asthma und Lungenfunk tionsverschlechterungen bei Schulkindern. Auf der Grundlage oben genannter Effekte werden die Atemwege auch empfindlicher für Allergien. Insbesondere Menschen mit geschädigten Atemwegen leiden unter einer NO2-Belastung. Die Interpretation bei epidemiologischen Studien ist erschwert, da Stickoxide häufig im Zusammenhang mit Schwefeldioxid und Staubpartikeln auftreten. Im Tierexperiment zeigte sich bei NO2-Expositio nen eine verminderte Resistenz gegen bakterielle und virale Infektionen. Räume ohne Emissionsquellen für Stickoxide können durch die Außenluft, insbesondere Industrie und Verkehr belastet werden. Deshalb sollte man in Hauptverkehrszeiten die Lüftung einschränken oder von der verkehrsabgewandten Seite durchführen. Bei einer Auswertung von 34 Studien mit Originaldaten über die Beziehungen des Herzinfarktrisikos zu Luftschadstoffwerten wurde festgestellt, dass sich pro 10 µg/m3 Anstieg von NO2 in der Luft die Herzinfarktrate um 1,1 % erhöht (Mustafic et al. 2012). Emissionsquellen im Innenraum sind die Verwendung von Gas zum Kochen, Einzelofenheizungen und andere Verbrennungsvorgänge wie zum Beispiel Rauchen. Stickstoffdioxid und andere Stickoxide können auch Pflanzen schädigen. Sie bewirken unter anderem ein Gelbwerden der Blätter (Nekrosen), verschlechterten Wuchs und vorzeitiges Altern von Pflanzen. Prophylaktische Maßnahmen Bei gasbetriebenen Feuerstellen ist auf eine gute Abführung der Verbrennungsabgase zu achten. Beim Betrieb eines Gasherdes mit allen Flam men und eines Backofens in einer Küche ohne zusätzliche Lüftungsmaßnahmen können innerhalb kurzer Zeit NO2-Konzentrationen von über 1000 µg/m3 erreicht werden! (MIK- Wert 200 µg NO2/m3 als 60-Minuten-Mittel wert). |
| Stillschweigende Abnahme | tacit/ implied acceptance | Von stillschweigender Abnahme spricht man, wenn die Abnahme eines Bauwerks durch schlüssiges Verhalten erfolgt. Im Gegensatz zur fiktiven Abnahme entspricht hier die Ingebrauchnahme des Bauwerks durch Einzug oder Benutzung einer Einverständniserklärung mit dem Bauwerk, wie es am Tage der ersten Benutzung vorgefunden wird. Die Möglichkeit, bei später auftretenden Baumängeln Nacherfüllungsansprüche zu stellen, wird durch die stillschweigende Abnahme nicht ausgeschlossen. |
| Stillschweigende Verlängerung | automatic/ tacit renewal | Ein Mietvertrag kann nach § 545 BGB auch verlängert werden, indem beide Vertragspartner einfach nichts tun. Nach dem Gesetz verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt und der Vermieter nicht innerhalb von zwei Wochen erklärt, dass er den Mietvertrag beenden will. die Zwei-Wochen-Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs der Wohnung und für den Vermieter zu dem Zeitpunkt, in dem er von dieser Fortsetzung erfährt. |
| Stillschweigender Maklervertrag | implied brokerage agreement | Der stillschweigende Abschluss eines Maklervertrages ist in der Praxis sehr häufig. Solche sogenannten konkludenten Vertragsschlüsse sind im modernen Wirtschaftsverkehr weit verbreitet und aus dem täglichen Leben nicht wegzudenken. Definition: Ein konkludenter Vertragsschluss liegt vor, wenn ein Angebot durch entsprechendes Verhalten oder eine schlüssige Handlung angenommen wird. Eine solche liegt vor beim Angebot von Waren oder Dienstleistungen gegen Entgelt. Beispiele: das Entnehmen von Ware aus dem Regal eines Supermarktes, das Einsteigen in ein öffentliches Verkehrsmittel. Beiden Situationen ist eines gemeinsam: Die Ware bzw. die Fahrt werden entgeltlich angeboten. Die Ware ist mit einer Preisauszeichnung versehen, vor dem Bahnsteig oder der Haltestelle findet sich ein Fahrkartenautomat. Doch selbst wenn das Preisschild einmal fehlt oder der Fahrkartenautomat nicht gleich zu sehen ist, weiß jeder, dass diese Leistungen nicht unentgeltlich sind. Das Verhalten wird also als Einverständnis mit dem Preis gewertet. Der Nutzer hat das Angebot durch sein Verhalten angenommen. Der Kaufvertrag bzw. der Beförderungsvertrag ist stillschweigend abgeschlossen worden. Anders ist die Situation beim Makler. Durch seine Stellung zwischen Anbieter und Nachfrager steht für denjenigen, der mit ihm Kontakt aufnimmt, nicht von vornherein fest, dass gerade er durch eine telefonische Anfrage und die Mitteilung des Maklers dessen später provisionspflichtiger Auftraggeber wird. Er kann, bis zur Mitteilung des Gegenteils, davon ausgehen, dass der jeweils andere Kunde bereits zur Zahlung der Provision verpflichtet ist. Folge: Nimmt der Anrufer die Mitteilung des Maklers über das Objekt schweigend entgegen, liegt darin nicht das Einverständnis mit einer Provisionsforderung. Ein Maklervertrag kommt nicht zustande. Der Kunde weiß vor der Entgegennahme der Information nicht, dass diese Leistung nur entgeltlich erbracht wird. Er hat also nicht die Möglichkeit, darüber zu entscheiden, ob er unter diesen Umständen die Leistung annehmen will (vgl. BGH NJW-RR 1987,173). Ergebnis: Der Makler muss vor Erbringung der Nachweisleistung seine Provisionsforderung unmissverständlich nennen. Dies kann schriftlich, z.B. im Exposé oder, notfalls beweisbar, mündlich erfolgen. Beispiel: Bei Abschluss des Kaufvertrages zahlt der Käufer an uns, die Firma XY-Immobilien, 7,14 Prozent Provision inklusive Mehrwertsteuer. Darin, und nur darin, liegt das Angebot des Maklers auf Abschluss eines Maklervertrages. Eine Nennung der Maklerprovision, die lediglich als Mitteilung verstanden werden kann, dass der Makler (von irgendjemand) Provision erhält, reicht nicht. Die Mitteilung der Provisionsforderung muss absolut unmissverständlich sein. Dadurch, dass der Leser oder Hörer in dem genannten Beispiel weiß, dass er die Provision zahlen muss, und zwar neben dem Kaufpreis und direkt an den Makler, verpflichtet er sich durch die Entgegennahme des Nachweises zu Provisionszahlung für den Fall, dass er später das Objekt erwirbt. Lehnt der Interessent jedoch die Provisionsforderung ab, nachdem er davon erfährt, kann der Makler keine weiteren provisionspflichtigen Leistungen erbringen. Er erlangt keinen Provisionsanspruch. Die Provisionsforderung des Maklers kann mündlich oder schriftlich mitgeteilt werden, z. B. im Exposé. Bei der mündlichen Mitteilung hat es der Makler in der Hand, die Reihenfolge einzuhalten: erst die Provisionsforderung, dann die Information. Bei der Mitteilung durch das Exposé empfiehlt sich dasselbe (vgl. BGH NJW 1967, 1365): Das Exposé schildert das Objekt nach seinen Eigenschaften, nennt aber nicht die genaue Lage. Die Provisionsforderung wird als vom Käufer zu zahlen genannt. Lässt sich der Interessent daraufhin den Rest der Information geben, dann hat er den Nachweis im Wissen um seine Entgeltlichkeit angefordert. Der Maklervertrag ist konkludent zustande gekommen. Wird das Objekt in der Zeitung angeboten, so streiten bei einer Fließanzeige die Kosten für jedes Wort mit der unbedingt erforderlichen Deutlichkeit. Beispiel: Bei Kolonnenanzeigen könnte die erste Zeile lauten: "Wir bieten an, provisionspflichtig für den Käufer". |
| Stimmenthaltung | abstention | |
| Stimmrecht (Wohnungseigentümerversammlung) | voting right; right to vote; voting power (freehold flat owners' meeting) | In der Wohnungseigentümerversammlung hat jeder Wohnungseigentümer gemäß § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme. Damit gilt, wenn in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung nicht etwas anderes ausdrücklich geregelt ist, das sogenannte Kopfprinzip. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern gemeinsam, beispielsweise Eheleuten jeweils zur Hälfte, können sie gemäß § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben. Unterteilt ein Wohnungseigentümer seine Wohnung nachträglich in zwei oder mehr rechtlich selbständige Wohnungen, tritt dadurch bei Geltung des Kopf- oder Objektstimmrechts keine Stimmrechtsvermehrung ein. Im Falle der Veräußerung der unterteilten Wohnungseinheiten ist das Stimmrecht auf die Erwerber nach Bruchteilen zu verteilen (BGH, 07.10.2004, V ZB 22/04). Diese können das Stimmrecht dann unabhängig voneinander ausüben. Die Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG über die gemeinsame Ausübung des Stimmrechts kommt nicht zur Anwendung. Abweichend vom gesetzlichen Kopfstimmrecht kann durch entsprechende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG in der Gemeinschaftsordnung oder in der Teilungserklärung das Stimmrecht auch nach dem Objekt- oder dem Wertprinzip geregelt sein. Beim Objektprinzip entfällt auf jede Wohnung eine Stimme. Beim Wertprinzip ist das Stimmrecht nach der Höhe der Miteigentumsanteile geregelt. In beiden Fällen kann es dazu kommen, dass ein einzelner Eigentümer, dem mehrere oder sogar die meisten Wohnungen (noch) gehören, über die Stimmenmehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung verfügt und er damit die Beschlussfassung in seinem Sinne beeinflussen kann. Eine solche Majorisierung führt nach geltender Rechtsauffassung selbst bei beherrschender Stimmrechtsausübung durch einen einzigen Wohnungseigentümer nicht zur Unwirksamkeit der mit seiner Stimmenmehrheit gefassten Beschlüsse. Sie sind allerdings anfechtbar und unterliegen insoweit der richterlichen Überprüfung, werden aber nur im Falle des Missbrauchs bei der Stimmrechtsausübung, also bei Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, für ungültig erklärt. Das Stimmrecht in der Versammlung steht nur dem im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu. Deshalb ist auch der Käufer einer Eigentumswohnung erst dann stimmberechtigt, wenn er in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Allerdings kann auch dem noch nicht eingetragenen neuen Eigentümer Vertretungsvollmacht durch den noch eingetragenen alten Eigentümer erteilt werden. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn keine Vertretungsbeschränkung vereinbart ist, wonach beispielsweise nur Ehegatten, Miteigentümer und der Verwalter als Vertreter mit der Stimmrechtswahrnehmung in der Versammlung bevollmächtigt werden können. Nießbraucher sind nicht stimmberechtigt. Strittig ist, ob dem Zwangsverwalter das Stimmrecht in der Versammlung zusteht. Mehrheitlich wird dabei die Auffassung vertreten, dass er allein stimmberechtigt ist. Vom Stimmrecht ausgeschlossen sind Wohnungseigentümer gemäß § 25 Abs. 5 WEG grundsätzlich dann, wenn es bei der Beschlussfassung darum geht, mit ihnen ein Rechtsgeschäft im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abzuschließen, um die Einleitung oder Erledigung eines mit ihnen geführten Rechtsstreits oder wenn ihnen das Wohnungseigentum rechtskräftig entzogen wurde. |
| Stirling-Motor | Stirling engine | Ein Stirling-Motor ist eine Wärmekraftmaschine, die Wärme in mechanische Arbeit umsetzt. Neuerdings verstärkt propagiert für Hausheizanlagen (Mini-Blockheizkraftwerk). Arbeitsmedium ist Heißluft, die in einem geschlossenen Gefäß (Verdrängerkolben) erhitzt wird, dadurch ihr Volumen ändert und einen Arbeitskolben bewegt. Anschließend wird die Luft abgekühlt und komprimiert. Dann beginnt der Vorgang von Neuem. Der 1816 von dem schottischen Geistlichen Robert Stirling erfundene Motor wurde bereits für verschiedenste Anwendungen eingesetzt, konnte sich aber bisher nicht durchsetzen. Ein Vorteil besteht darin, dass das erhitzte Gas in einem geschlossenen Kreislauf verbleibt und keine Abgase entstehen. Der Motor erzielt einen höheren Wirkungsgrad als ein Verbrennungsmotor. Inwieweit er tatsächlich abgasfrei arbeitet, hängt von der Art der verwendeten Wärmeerzeugung ab. Hier kann Solarenergie verwendet werden. Auch Kombinationen mit einem Holzpellet-Heizkessel sind möglich. Weitere Vorteile:
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| StJB | annual abstract of statistics | Abkürzung für: Statistisches Jahrbuch |
| StMBG | German law on the simplification of tax legislation and combating of fraud | Abkürzung für: Missbrauchsbekämpfungs- und Steuerbereinigungsgesetz |
| Stockwerkseigentum | freehold flat | Stockwerkseigentum ist ein ideeller Vorläufer des Wohnungseigentums. Im Rahmen der Vertragsfreiheit konnte vor Inkrafttreten des BGB und der Grundbuchordnung in einigen Ländern des Deutschen Reiches (z.B. Bayern, Baden-Württemberg, Hessen) Stockwerkseigentum begründet werden. Am 1.1.1900 bestehendes Stockwerkseigentum konnte mit Hilfe von Vorschriften in den jeweiligen Einführungsgesetzen zum BGB fortgeführt werden. Es spielt heute faktisch kaum mehr eine Rolle. |
| STOMA | situational/ site (suitability)/ location and market analysis | Abkürzung für: Standort- und Marktanalyse |
| Store Erosion | store erosion | Unter einer Store Erosion versteht man den Alterungsprozess eines Ladengeschäfts (Einzelhandel oder auch zum Beispiel Filialen von Geldinstituten oder anderen Dienstleistern) bezogen auf dessen Marktfähigkeit. Dies betrifft einerseits die Einrichtung, die zunehmend abgenutzt und altmodisch wirkt, als auch Farbgebung und Renovierungszustand von Gebäude und Räumen (Fassade, gegebenenfalls Eingangsbereich oder Treppenhaus, Wände, Decken, Fußbodenbeläge) sowie die Art, wie die Waren dem Kunden dargeboten werden. Die Anforderungen des Marktes ändern sich im Laufe der Zeit, Ansprüche und Erwartungen von Kunden werden neu ausgerichtet und auch das Warensortiment kann vielleicht nicht mehr zeitgemäß sein. Teilweise wird der Begriff auch auf die Betriebsform eines Geschäfts bezogen (zum Beispiel Bedienung durch Personal oder Selbstbedienung, Bringkauf oder Holkauf, Zahlungs- und Inkassomethoden, Preisgestaltung). Im Marketing werden Betriebe nach einer Reihe von Kriterien in Betriebstypen untergliedert; deren Größe und Organisationsform spielen dabei eine Rolle. Auch diese Betriebstypen unterliegen einem Alterungsprozess und können nicht mehr marktgerecht sein. Mögliche Gegenmaßnahmen gegen die Store Erosion sind eine permanente Imagepflege und eine ständige Anpassung des Auftritts dem Kunden gegenüber. Die Außenfassade muss gepflegt und gelegentlich renoviert werden, Schaufenster können regelmäßig neu gestaltet, die Verkaufsräume häufiger renoviert und umgestaltet werden, wobei auch an eine Neumöblierung zu denken ist. Im Lebensmitteleinzelhandel ist an zeitgemäße Kühltheken und Hygienemaßnahmen zu denken. Auch der Werbeauftritt gehört dazu – Flyer und Prospekte sind von Zeit zu Zeit neu zu gestalten, neue Werbemaßnahmen zu entwickeln. Eine häufige Anpassung des Warensortiments verhindert den sogenannten Sortimentsverschleiß. Aber auch die Weiterbildung der Mitarbeiter kann ein wichtiger Punkt sein – etwa in Hinsicht auf besseren Kundenservice, mehr Beratung, Freundlichkeit, erfolgreiche Verkaufsgespräche – oder auch zwecks Erwerb von Kenntnissen über neue Produkte, um die Kundenberatung zu verbessern. Je komplizierter die angebotenen Produkte sind (zum Beispiel im Geldinstitut- und Anlagebereich) desto wichtiger wird dieser Aspekt. |
| Store-in-Store | store-in-store | |
| Store-in-the-Store-Konzept | store-in-store concept | |
| Store-in-the-Store-System | store-in-store system | |
| Störer | disturber, intruder, interferer | Der Begriff Störer bezeichnet eine Person (natürliche oder juristische), durch die Rechtsgüter einer anderen Person beeinträchtigt werden. Den Störerbegriff gibt es z.B. im Nachbarrecht, im Polizei- und Ordnungsrecht und im Urheberrecht. |
| Störerhaftung | breach of duty of care | Die Störerhaftung ist ein juristisches Instrument, um Inhaber von WLAN-Anschlüssen für Urheberrechtsverletzungen Dritter zur Verantwortung zu ziehen, die deren Anschlüsse nutzen. Störer ist, wer – ohne Täter oder Teilnehmer zu sein – in irgendeiner Form willentlich und ursächlich zur Verletzung eines geschützten Rechtsgutes beiträgt. Übersetzt: Auch wer nicht selbst anderer Leute Urheberrecht verletzt oder daran mitgewirkt hat, kann wie ein Täter finanziell zur Verantwortung gezogen werden, wenn er die Voraussetzungen für den Verstoß geschaffen hat und keine ausreichenden Maßnahmen getroffen hat, um diesen zu verhindern. Mit diesem Kunstgriff können Inhaber öffentlicher WLAN-Hotspots etwa in Geschäften, Cafes, Hotels, Pensionen oder Campingplätzen für illegale Filesharing-Aktivitäten ihrer Kunden zur Rechenschaft gezogen werden. Denn immerhin haben sie den Anschluss eingerichtet und anderen zur Verfügung gestellt. Ein komplexes Thema sind die sogenannten Prüfpflichten des Anschlussinhabers, deren Verletzung eine Haftungsvoraussetzung ist. Dabei geht es um die Frage, welche Sicherheitsmaßnahmen der Anschlussinhaber gegen eine rechtswidrige Anschlussnutzung ergreifen muss und inwieweit andere Personen – Kinder, Familienmitglieder, Gäste, Kunden – überwacht oder instruiert werden müssen, damit sie keine Rechtsverstöße begehen. Im Jahr 2016 wurde über die Abschaffung der Störerhaftung diskutiert, da diese in nicht mehr zeitgemäßer Weise den freien Zugang zu öffentlich zugänglichen WLAN-Hotspots behindert und Haftungsrisiken für Betreiber privater WLAN-Netzwerke schafft. Zur klaren Abschaffung ist es jedoch nicht gekommen. Vielmehr wurde am 21. Juli 2016 eine Änderung des Telemediengesetzes verabschiedet, die WLAN-Betreibern das sogenannte Providerprivileg zugesteht: Nach § 8 Abs. 3 TMG sind Diensteanbieter für die Übermittlung durchgeleiteter fremder Informationen nicht verantwortlich, wenn sie die Übermittlung nicht veranlasst, den Adressaten der übermittelten Informationen nicht ausgewählt und die übermittelten Informationen nicht ausgewählt oder verändert haben. Aber: Eine zunächst geplante Formulierung, die einen Unterlassungsanspruch der Inhaber von Urheberrechten ausschloss, wurde gestrichen. Die Gesetzesbegründung äußert den unverbindlichen Wunsch des Gesetzgebers, dass die Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen unterbleiben solle. Untersagt ist diese damit nicht. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 15. September 2016 (Az. C-484/14) stellt klar, dass der Inhaber des Urheberrechts gegen den WLAN-Hotspot-Betreiber keinen Anspruch auf Schadensersatz oder für dessen Durchsetzung aufgewendete Abmahnkosten hat. Andererseits darf der Rechteinhaber eine gerichtliche Anordnung beantragen, die den WLAN-Betreiber dazu zwingt, künftigen Urheberrechtsverletzungen vorzubeugen. So soll es möglich sein, die Betreiber zur Identifizierung ihrer Nutzer durch Kontrolle der Personalien und Vergabe eines Passwortes zu verpflichten. Damit wäre jedoch nicht nur in praktischer Hinsicht die freie Verfügbarkeit von WLAN unterbunden, sondern auch das deutsche Providerprivileg ausgehebelt, da dieses bei Auswahl und Kontrolle der Nutzer nicht mehr greift. Rechtliche Schritte – auch in massenhafter Form – gegen Betreiber öffentlich zugänglicher WLAN-Hotspots bleiben damit möglich. |
| Stoßlüften | ventilating a room by opening doors and windows wide for a brief period | Beim Stoßlüften werden – anders als beim Dauerlüften – Fenster und Türen für kurze Zeit weit geöffnet. Auch gelegentliches Stoßlüften spart gegenüber dem Dauerlüften bereits viel Energie ein. Der Unterschied: Beim Dauerlüften gelangt kontinuierlich Wärme von drinnen nach draußen. Beim Stoßlüften dagegen wird der gesamte Luftinhalt des Raumes bzw. der Wohnung einmal ausgetauscht. Mauerwerk und Inneneinrichtung bleiben dabei warm, es kommt nicht zu einer allmählichen Auskühlung. Entsprechend schneller erwärmt sich die Raumluft nach dem Schließen der Fenster. Tägliches Stoßlüften stellt auch eine sinnvolle Vorbeugung gegen Schimmelbildung in der Wohnung dar. Mauerwerk und Tapeten nehmen dabei nicht so viel Feuchtigkeit auf wie beim Dauerlüften. |
| StPO | German code of criminal procedure | Abkürzung für: Strafprozessordnung |
| str. | litigious; in dispute; controversial; at issue; debatable; argumentative | Abkürzung für: strittig / streitig |
| Straßen | streets; roads | Öffentliche Straßen sind Verkehrswege, die von Jedermann genutzt werden können. Zum Begriff Straße zählt nach dem Straßenrecht mehr, als allgemein angenommen wird. Nach den Straßen- und Wegegesetzen der Bundesländer gehören dazu:
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| Straßen- und Wegerecht | law of public streets and roads | Das Straßen- und Wegerecht in Deutschland ist in verschiedenen Bundes- und Landesgesetzen geregelt. Hierzu gehören das Bundesfernstraßengesetz für die Bundesautobahnen und Bundesstraßen mit den Ortsdurchfahrten und auf Landesebene die Straßen- und Wegegesetze für Staatsstraßen, Kreisstraßen, Gemeindeverbindungsstraßen und Ortsstraßen. Die Straßen sind in Straßenverzeichnisse oder – auf der Gemeindeebene – in Bestandsverzeichnisse eingetragen. Sofern der Träger der Straßenbaulast (Land, Gemeinde) nicht über das Eigentum an den als Straße gewidmeten Grundstücken verfügt, muss er entweder über ein dingliches Recht über das als Straße dienende Grundstück verfügen oder auf der Grundlage eines sonstigen geregelten Verfahrens das Nutzungsrecht für eine Straße erlangen. Je nach Verkehrsbedeutung erhalten die Straßen ihren Rang. Die einzelnen Straßen können mit dem Wandel ihrer Verkehrsbedeutung herauf- oder herabgestuft werden. Die Straßenbaulast umfasst alle mit dem Bau und der Unterhaltung der Straße zusammenhängenden Aufgaben. Die Träger der Straßenbaulast haben nach ihrer Leistungsfähigkeit die Straßen in einem dem gewöhnlichen Verkehrsbedürfnis und den Erfordernissen der öffentlichen Sicherheit und Ordnung genügenden Zustand zu bauen und zu unterhalten. Die Errichtung neuer Straßen erfolgt auf der Grundlage eines Planfeststellungsverfahrens. Gesichert wird die Durchführung durch eine Veränderungssperre. Regelmäßig ist im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Die Straßen unterliegen der Straßenaufsicht, die je nach Straßenrang bei der Landesregierung, der Regierungs- oder Kreisbehörden angesiedelt ist. Die Straßenaufsicht überwacht die Erfüllung der Aufgaben, die den Trägern der Straßenbaulast und den Straßenbaubehörden obliegen. Zu deren Aufgabenbereich zählt der Abschluss von Grunderwerbsverträgen für die Realisierung von Straßen- und Brückenbauvorhaben, Erteilung von Sondernutzungserlaubnissen, die Genehmigung von Großraum- Schwerlast- und Gefahrenguttransporten und auf der Gemeindeebene die Verkehrslenkung und Verkehrssicherung in den Orten, Aufstellen von Verkehrszeichen und Ampelanlagen. Als Träger der Straßenbaulast sind die Gemeinden verpflichtet, für eine ausreichende Beleuchtung und Reinigung der Straßen zu sorgen. Es trifft sie auch eine Räum- und Streupflicht. Der Straßengebrauch ist jedermann gestattet (Gemeingebrauch). Für Straßenbauarbeiten und zur Verhütung außerordentlicher Schäden an der Straße, die durch deren baulichen Zustand bedingt sind, kann die Straßenbaubehörde den Gemeingebrauch vorübergehend beschränken. Eine Sondernutzung von Straßen (z.B. Nutzung als Wochenmarkt) muss genehmigt werden. |
| Straßennamen | street names | Für fast jede Stadt finden sich in Archiven der Städte und im Internet oft umfangreiche Informationen über die Bedeutung der Straßennamen. Es ist üblich Straßen nach berühmten oder herausragenden Personen zu benennen: Konrad Adenauer Damm, Frau-Klara-Straße,
Straßen müssen nicht immer Namen bekommen, sondern können auch mit Nummern oder Buchstaben bezeichnet werden. Das betrifft nicht nur die Bundes-Autobahnen oder Landesstraßen, sondern ist bekannt aus New York. Nach einem Zonenplan wurden dort bereits 1811 die 12 nummerierten von Norden nach Süden verlaufende Avenues und Seitenstraßen geplant. Nur der Broadway führt quer durch das Gitternetz. Nummern als Straßen sind aber auch eine Besonderheit Mannheims. Das Herz der Altstadt bildete die alte kurfürstliche Festung, die von einer Stadtmauer umgeben war. Sie hat ziemlich genau die Form eines Halbkreises, in dem Quadrate liegen. Die Anordnung der Häuserblocks wurde auf dem Reißbrett entworfen und wird in ihrer Exaktheit mit der Anordnung der Blocks in Manhattan / New York verglichen. In Mannheim sind nicht wie in Manhattan die Straßen, sondern Blöcke nummeriert, z.B. A1, B3 oder F5. Eine Adresse lautet z.B. Vorname Name; C 3, 8; 68161 Mannheim. Die Ratsversammlungen der Städte und Gemeinden können nach der jeweiligen Landes-Kommunalordnung in öffentlicher Sitzung Straßen umbenennen oder Straßen in Neubaugebieten Namen geben. Die Bürger können sich an der Namensfindung beteiligen. Die neuen Straßenbezeichnungen werden öffentlich bekannt gegeben und – wenn kein begründeter Widerspruch erhoben wird – zu einem fest gelegten Zeitpunkt wirksam. |
| Straßenverkehrslärm | street noise; road traffic noise | 60 % der Bevölkerung in Deutschland betrachtet den Straßenverkehrslärm als Hauptlärmquelle. Als Straßenverkehrslärm gilt der Lärm von Fahrzeugen auf öffentlichen Straßen, nicht von Fahrzeugen auf Betriebs- oder Werksgelände (Gewerbelärm) oder auf privatem Gelände in der Nachbarschaft von Wohnungen (Nachbarschaftslärm). Es gibt keine generelle Regelung zum Schutz vor Straßenverkehrslärm in Deutschland, jedoch sind beim Neubau oder der wesentlichen Änderung einer Straße (zum Beispiel bauliche Erweiterung um einen durchgehenden Fahrstreifen) in der Verkehrslärmschutzverordnung Immissionsgrenzwerte festgelegt (16.BImSchV). Die Höhe der Immissionen durch Fahrzeuge hängt von deren Art, Anzahl und Geschwindigkeit, dem Fahrbahnbelag, der Steigung bzw. dem Gefälle der Straße sowie von dem Abstand des Immissionsortes zur Straße ab. Der Straßenverkehrslärm resultiert aus den Antriebsgeräuschen (Motor, Dämpfungsmaßnahmen) und den Rollgeräuschen (Reifen-/Fahrbahn-Geräusche). Hierbei spielt die individuelle Fahrweise der Kraftfahrzeuge eine besondere Rolle, insbesondere die Drehzahl des Motors. So ist laut ADAC ein einziges Auto mit 4000 Umdrehungen so laut wie 32 Autos mit je 2000 Umdrehungen. |
| Strategische Umweltprüfung (SUP) | Strategic Environmental Assessment | Im Zusammenhang mit der Richtlinie 2001/42/EG des EU-Parlaments und unter Berücksichtigung der Vorgaben des UN-ECE-Protokolls über strategische Umweltprüfung musste in Deutschland in Ergänzung zur bisherigen Umweltverträglichkeitsprüfung für bestimmte Planungen und Programme eine Strategische Umweltprüfung durchgeführt werden. Betroffen davon sind zum Beispiel Verkehrswegeplanungen auf Bundesebene, Ausbaupläne nach dem Luftverkehrsgesetz für größere Ausbauten von Flughäfen, Planung von Seeanlagen, Abfallwirtschaftspläne, soweit sie sich auf gefährliche Abfälle beziehen, Festsetzungen von Überschwemmungsgebieten, Hochwasserschutzpläne, forstliche Rahmenpläne usw. Die Vorschriften über die Strategische Umweltprüfung befinden sich seit Juni 2005 im Umweltverträglichkeitsprüfungs-Gesetz (UVPG). Am Verfahren werden wie bei der Bauleitplanung Behörden und die Öffentlichkeit beteiligt. Die Ergebnisse und die Feststellungen im Umweltbericht sind bei der weiteren Entscheidungsfindung zu berücksichtigen. Außerdem sollen die Auswirkungen der Maßnahmen nach ihrer Durchführung ständig beobachtet werden ("Monitoring"). Mit der strategischen Umweltprüfung soll innerhalb der Europäischen Union ein hohes Umweltschutzniveau hergestellt werden. |
| Strategisches Management | strategic management | Marktorientiertes strategisches Management dient der Früherkennung von Chancen und Risiken, die auf ein Unternehmen zukommen. Grundlage ist eine Definition langfristig angelegter Zielsetzungen, die unter Abwägung der Risiken und Chancen des einzuschlagenden Weges zu Grundsatzentscheidungen führen. Ob eine Strategie richtig ist, entscheidet am Ende der Markt. In der Immobilienwirtschaft spielt Langfristigkeit eine besondere Rolle. Sie betrifft sowohl die Investitionsphase als auch die Bewirtschaftungsphase. Hier geht es primär um Festlegungen auf Märkte, die bedient werden sollen. Für sie werden strategische Geschäftsfeldeinheiten gebildet. Dabei sind die prägenden Determinanten von Angebot und Nachfrage und ihre voraussichtliche Entwicklung zu analysieren. Der Realitätsbezug der Strategie wird mit Hilfe einer Stärken-Schwächeanalyse festgestellt. Die Umsetzung der gewählten Strategie hat Auswirkung auf das Marketing, auf die Personalentwicklung, die betriebliche Organisation, die Fokussierung des Controlling auf den Zielerreichungsgrad, Möglichkeiten von Kooperationen und Fusionen und schließlich das herzustellende und zu wahrende Finanzierungspotential. |
| Strebe | bracket; bracing; brace; strut | Die Strebe ist eine diagonale Stütze. Eine Fachwerkstrebe verspannt die Pfosten miteinander, um die Standfestigkeit des Fachwerks zu gewährleisten, zum Beispiel Fuß- oder Kopfstrebe. |
| Strebebogen | arc-boutant; counterfort, counterpilaster; arch(ed) or flying buttress | Der Strebebogen ist ein wesentlicher Teil eines Strebewerks und dient der Aufnahme der Schubkräfte aus den Gewölben der Kirchenschiffe und der Ableitung ins Fundament über die Strebepfeiler. Der obere gradlinige Abschluss des Bogens ist als Regenrinne ausgebildet. |
| Strebepfeiler | buttress; abutment pier; spur | Ein Strebepfeiler ist ein wesentlicher Teil eines Strebewerks: Er leitet die Lasten des Gebäudes ins Fundament. Unterstützt wird er dabei von den Fialen, dekorierte Gewichte, die ein direktes Kraftableiten nach unten unterstützen. Dennoch treten Schubkräfte aus dem Gewölbe des Mittelschiffs auf, die von diagonalen Strebebögen aufgenommen und innerhalb der äußeren Strebepfeiler abgeleitet werden. Durch die Bündelung der Lasten nach unten kann der Pfeiler filigraner ausgearbeitet werden je weiter er nach oben ragt. |
| Strebewerk | multiple beam construction; buttress | Das Strebewerk ist kennzeichnend für den steinernen Skelettbau. Im Besonderen profitiert der filigrane gotische Sakralbau vom effektiven Zusammenwirken der Strebepfeiler und Strebebögen. Zuvor wurden die Gewölbelasten von massiven Wänden aufgenommen. Der gotische Skelettbau hingegen ist ein Konstrukt verschiedener Bauteile: Gewölberippen verbunden mit Pfeilern und den dazwischen verspannten Diensten leiten die Lasten senkrecht ab. Auftretender Seitenschub wird über die Strebebögen an die Strebepfeiler abgeleitet. So vielfältig verteilt minimiert sich die Kraft, die auf einzelne Pfeiler wirken. Dadurch erst werden die zarten Querschnitte der tragenden Elemente möglich. |
| StRefG | German law on tax reforms | Abkürzung für: Steuerreformgesetz |
| Streifenfundament | continuous footing; strip foundation; strip footing | Ein Streifenfundament stellt eine Alternative zu einer durchgehenden, tragenden Bodenplatte als Untergrund für ein Bauwerk dar. Die tragenden Teile des Bauwerks stehen dabei auf in den Boden eingelassenen Fundamentstreifen. Teilweise wird auch eine nicht tragende Bodenplatte auf die Fundamentstreifen aufgelegt. Meist sind die Streifen breiter als die darauf stehenden tragenden Bauwerksteile, da so die Verteilung der Lasten zwischen Wand und Erdreich verbessert wird. Je nach Gewicht des Bauwerks kann aus statischen Gründen in den Beton eine Bewehrung aus Stahl eingearbeitet werden. Ein frostsicheres Streifenfundament sollte in unseren Breiten mindestens 80 cm tief in den Boden reichen. Da weniger Material benötigt wird, ist ein Streifenfundament oft preisgünstiger als eine Bodenplatte. Es wird z. B. bei nicht unterkellerten Einfamilienhäusern und kleineren Gewerbebauten verwendet. Nicht zu empfehlen ist ein Streifenfundament bei Böden mit schlechter Tragfähigkeit oder unterschiedlichen Bodenarten im Fundamentbereich – dann besteht die Gefahr der ungleichmäßigen Setzung oder eines Einsinkens des Bauwerks. Ein Streifenfundament ist erst nach einer gewissen Aushärtungszeit voll belastbar, diese kann bis zu drei Wochen betragen. Für seine Ausführung ist eine Schalung erforderlich. Neu auf dem Markt sind in diesem Bereich Schalungselemente aus expandiertem Polystyrol, die eine verlorene Schalung bilden, dauerhaft im Boden verbleiben und eine Dämmung für das Fundament darstellen. |
| Streulagen | scattered locations | |
| Strohballenhaus | straw bale house; straw bale construction | Stroh kann nicht nur als Dämmstoff verwendet werden, sondern wird zum Teil auch direkt als Baumaterial verwendet, etwa bei den sogenannten Strohballenhäusern. Hier sind allerdings sehr unterschiedliche Konzepte möglich, vom Strohballenhaus in Holzständerbauweise bis zum fünfstöckigen Bürohaus des Norddeutschen Zentrums Nachhaltig Bauen in Verden/Aller. Dieses besteht aus vorgefertigten strohballen-gedämmten Hohlrahmen-Elementen, die mit Kalk verputzt sind. Es handelt sich um das erste und höchste in dieser Bauart konzipierte Gebäude in Europa. Gepresstes Stroh ist gut zur Wärmedämmung geeignet und hat ebenfalls gute schalldämmende Eigenschaften. Die verwendeten Strohballen werden mit Lehm oder anderen Materialien verputzt. Seit Juni 2014 besitzt der Dämmstoff Baustroh eine „Allgemeine bauaufsichtliche Zulassung“ und wird im Sinne der Landesbauordnungen als normalentflammbarer Baustoff angesehen. Somit können Bauvorhaben wie etwa Einfamilienhäuser unter Verwendung von Stroh mit herkömmlichen Brandschutzauflagen errichtet werden. Nun dürfen Strohballen auch ohne besondere putztragende Schichten direkt verputzt und auch für die Außendämmung von Wänden genutzt werden, auch ohne gesonderte Einzefallgenehmigung. Allerdings dürfen Strohballen nach wie vor nicht lasttragend verbaut werden. Strohballen mit einer fünf bis sechs Zentimeter dicken Putzschicht aus Kalk oder Lehm können eine hohe Feuerwiderstandsklasse erreichen. Stroh als Dämmstoff wird darüber hinaus auch in anderer Form verwendet, etwa in gepressten Platten, die zum Teil mit feuerhemmenden Stoffen behandelt sind. Dies wird jedoch dem okölogischen Anspruch nicht gerecht, den viele Bauherren gerade mit diesem Baustoff verbinden, und es verteuert ggf. die Entsorgung. |
| Stromversorgung in der Mietwohnung | power/electricity supply in a flat | Mieter haben nach ständiger Rechtsprechung deutscher Gerichte Anspruch auf eine Elektrizitätsversorgung, die es zumindest ermöglicht, ein größeres Haushaltsgerät wie eine Waschmaschine und gleichzeitig weitere haushaltsübliche Geräte, z.B. einen Staubsauger, zu betreiben. Daran führt auch in unrenovierten Altbauwohnungen kein Weg vorbei. In einem Urteil des Bundesgerichtshofes ging es um eine Mietvertragsklausel, der zufolge der Mieter bei Netzüberlastung selbst für die notwendige Verstärkung oder Änderung des Stromnetzes verantwortlich sein sollte. Diese Vertragsklausel erklärte der BGH für unwirksam. Eine mietvertragliche Regelung, mit der eine unter dem Mindeststandard liegende Stromversorgung vereinbart werde, sei allenfalls wirksam, wenn dies ausdrücklich aus dem Mietvertrag hervorgehe. Der Mietvertrag müsse also die Aussage treffen, dass in der Wohnung nicht einmal ein einziges größeres Haushaltsgerät zusammen mit Kleingeräten betrieben werden könne. Zusätzlich könne keine Kostenübernahmepflicht des Mieters ohne jede Einschränkung vereinbart werden, die ihn verpflichte, sogar bei vollständigem Ausfall des Stromnetzes selbst alle Reparaturen zu bezahlen (Urteil vom 10.2.2010, Az. VIII ZR 343/08). |
| StrWG | German law on roads | Abkürzung für: Straßen- und Wegegesetz |
| Studentenwohnheim | student hostel; hall of residence | Es gibt unter Gerichten verschiedene Ansichten darüber, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim anzusehen ist und damit unter die spezielle Regelung des § 549 Abs. 3 BGB fällt. Dieser Paragraph nimmt Studentenwohnheime von einer Reihe von Vorschriften des Mieterschutzes aus – insbesondere von denjenigen über die Kündigung. Teilweise wird verlangt, dass ein Studentenwohnheim vom Eigentümer dem Zweck des studentischen Wohnens gewidmet wurde und für diesen Zweck auch geeignet ist. Auch eine gegenüber der örtlichen Vergleichsmiete günstige Miete wird teilweise als Kriterium angesehen. Der Bundesgerichtshof hat dazu in einem Urteil vom 13.06.2012 konkretere Aussagen gemacht: Danach ist eine Einschränkung des Mieterschutzes nur vor dem höherrangigen Ziel gerechtfertigt, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Das Benutzungskonzept des jeweiligen Objektes muss zeigen, dass diese Zielsetzung berücksichtigt wurde (BGH, Az. VIII ZR 92/11). Für besonders wichtig hält der BGH dabei einen zügigen Bewohnerwechsel (Rotation) bei Gleichbehandlung aller Interessenten. Dazu müsse die Dauer des Mietverhältnisses in der Regel zeitlich begrenzt sein, sie dürfe sich nicht an den „Zufälligkeiten studentischer Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters“ ausrichten. Ein solches Konzept muss nicht nur theoretisch existieren, sondern es muss auch die praktische Umsetzung gewährleistet sein – durch Gesetze, eine Selbstbindung oder zumindest eine nachweisbare, dauerhafte tatsächliche Ausübung. Die Höhe der Miete allein sei kein Kriterium. Im verhandelten Fall ging es um ein Gebäude, das 1972 mit Baugenehmigung als Studentenwohnheim errichtet worden war. Darin wurden Zimmer an Studenten vermietet. Küche, Sanitäranlagen und Waschräume waren Gemeinschaftsräume. Von 67 Zimmern waren vier an Nichtstudenten vergeben. Die auf ein Jahr befristeten Mietverträge verlängerten sich jeweils um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende gekündigt wurde. Einige Mieter blieben jahrelang. Zum Prozess war es gekommen, weil der Vermieter einem Mieter wegen „Hetzereien und Reibereien“ gekündigt hatte. Der BGH bestätigte die Ansicht der Vorinstanzen, dass es sich hier nicht um ein Studentenwohnheim handelte, weil kein Konzept zum zügigen Mieterwechsel bei Gleichbehandlung aller Interessenten existierte und auch keine tatsächliche Durchführung einer solchen Praxis erkennbar war. Die Räumungsklage war nicht erfolgreich, da der mietrechtliche Kündigungsschutz zur Anwendung kam und der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung (§ 573 BGB) hätte darlegen müssen. Für ein Studentenwohnheim, das die genannten Voraussetzungen erfüllt, gilt: Der Vermieter muss kein berechtigtes Interesse anführen, um den Mietvertrag zu kündigen. Trotzdem darf die Kündigung nur schriftlich erfolgen. Für die ordentliche Kündigung gilt die für Wohnräume übliche dreimonatige Frist. Der Vermieter muss in der Kündigung auf die Möglichkeit hinweisen, wegen eines Härtefalles der Kündigung zu widersprechen. Auch Form und Frist dieses Widerspruches sind zu nennen. Einem älteren Urteil zufolge gilt ein Einfamilienhaus, in dem fünf möblierte Zimmer einzeln an Studenten vermietet werden, nicht als Wohnheim. Der verringerte Kündigungsschutz für Wohnheimzimmer kommt damit nicht zum Tragen (AG Frankfurt, Urteil vom 19.02.1997 , Az: 33 C 4666/96 – 28). Allein die "Sozialklausel" ermöglicht es den Studenten im Ausnahme- bzw. Härtefall, eine Verlängerung des Mietvertrages zu verlangen. Examensvorbereitungen werden hier als Begründung akzeptiert. Die meisten Mietverträge sehen eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit zum Semesterende vor. Das Ende des Studiums muss dem Vermieter mitgeteilt werden, auch dann darf der Vermieter kündigen. Auch die Einschränkungen für Zeitmietverträge (§ 575 Abs.1 BGB), die nur bestimmte Befristungsgründe zulassen, sind auf Studentenwohnheime nicht anwendbar. Eine Befristung auf ein Semester ist also möglich, ein gesetzlicher Anspruch auf eine Verlängerung besteht bei einer solchen Befristung nicht. Ebenso gelten die Mieterschutzregelungen hinsichtlich einer Mieterhöhung bei Studentenwohnheimen nicht. Die Mietkaution muss wie bei gewöhnlichen Mietwohnungen vom Vermieter getrennt von seinem übrigen Vermögen angelegt werden. Verzinst werden muss sie nach § 551 Abs.3 BGB nicht. |
| Studentenzimmer, Vermietung | student room, renting out a | Für Studenten gelten grundsätzlich keine anderen mietrechtlichen Vorschriften als für andere Mieter. Ausnahmen:
Besondere Regelungen gelten für Studentenwohnheime. Da hier ein schneller Bewohnerwechsel erwünscht ist, um möglichst vielen Studierenden insbesondere zu Studienbeginn eine Unterkunft zu gewährleisten, gelten eine Reihe von Vorschriften etwa zum Kündigungsschutz nicht. |
| Studiengänge (Immobilienwirtschaft) | courses of studies (real estate management/ economics) | An verschiedenen Fachhochschulen und Berufsakademien werden immobilienwirtschaftliche Studiengänge oder Studiengänge (Immobilienwirtschaft) angeboten. Sie führen bereits überwiegend zu Bachelor- und Master-Studienabschlüssen. Diplomstudiengänge sind ein Auslaufmodell. Zu den Anbietern zählen Universitäten, Fachhochschulen und Berufsakademien. Eine Liste der Fachhochschulen, die immobilienwirtschaftliche Studiengänge anbieten, findet man mit Hilfe eines Auswahltools unter www.studienwahl.de. |
| Stufe | step; tread | Der wohl wichtigste Teil einer Treppe ist die Stufe. Sie wird unterteilt in Tritt- und Setzstufe. Nur die horizontale Trittstufe ist als Auftrittfläche erforderlich. Die vertikale Setzstufe, auch Futterstufe genannt, macht aus einer offenen eine geschlossene Treppe. Die Höhe der Setzstufe und die Tiefe der Trittstufe stehen in einem bewährtem Verhältnis zueinander, dem sogenannten Steigungsverhältnis. Abhängig von der Treppennutzung gibt das Steigungsverhältnis stets gleichmäßigen Abmessungen sowohl der Tritt- als auch der Setzstufe in der Treppenlauflinie vor. Die Stufe wird von verschiedenen Unterkonstruktionen getragen. So wird sie auf flankierende Wangen, einem Mittelholm oder einer Laufplatte integriert. Ausschließlich im Außenbereich kann die Stufe als Massivplatte in einem Bett verlegt werden. Das Material im Außenbereich sollte witterungsbeständig und rutschfest sein. Aber auch im Innenbereich müssen Stufen sicher begehbar sein. Ein rutschfester Kantenschutz oder eine aufgeraute Oberfläche ermöglichen dies. |
| Stundenlohnarbeiten | work carried out at an hourly rate | Stundenlohnarbeiten werden nach § 2 Nr. 10 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) nur dann vergütet, wenn sie vor ihrem Beginn ausdrücklich vereinbart wurden. Eine solche Vereinbarung erfordert die genaue Bezeichnung der jeweiligen Teilleistungen, die nach Stunden abgerechnet werden sollen. Das „Anhängen“ der Stundenlohnarbeiten ersetzt eine solche Vereinbarung nicht. Allzu ungenaue Vereinbarungen sorgen regelmäßig für Streitigkeiten. Die spätere Unterzeichnung der Stundenzettel stellt ebenfalls keine Vereinbarung dar; hier wird lediglich die Ausführung der Arbeiten bestätigt. Man unterscheidet „angehängte Stundenlohnarbeiten“ und "selbstständige Stundenlohnarbeiten". Angehängte Stundenlohnarbeiten werden bei einem Vertrag mit Fest- bzw. Pauschalpreisvereinbarung zusätzlich zum abgesprochenen Festpreis erforderlich. Ihre Bewertung im Rahmen der Entscheidung über die Vergabe eines öffentlichen Auftrages ist umstritten. Selbstständige Stundenlohnarbeiten sind Tätigkeiten, die nicht in Verbindung mit einem Leistungs- bzw. Festpreisvertrag, sondern eigenständig abgerechnet werden. Die VOB enthält für Stundenlohnarbeiten erhebliche Einschränkungen. So dürfen nach § 7 Abs. 1 Nr. 4 Satz 2 VOB/A bei der öffentlichen Vergabe von Aufträgen angehängte Stundenlohnarbeiten nur in dem Umfang in die Leistungsbeschreibung aufgenommen werden, in dem sie unbedingt notwendig sind. Hier ist auch geregelt, dass Bedarfspositionen grundsätzlich nicht in die Leistungsbeschreibung aufgenommen werden sollen und damit eine Ausnahme darstellen. Die Praxis sieht jedoch oft anders aus. Die VOB/B enthält in § 15 weitere Regelungen zu Stundenlohnarbeiten. Wird die VOB/B in den Vertrag einbezogen, muss diese Vorschrift beachtet werden – u.a. mit der Folge, dass
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| Stundenlohnvertrag | employment contract based on an hourly wage rate | Der Stundenlohnvertrag regelt eine Art der Vergütung von Bauleistungen, die in der Baubranche als Ausnahme gilt. Nach § 5 Abs. 2 der Vergabe- und Vertragsordnung (VOB/A) können Bauleistungen geringeren Umfanges, die überwiegend Lohnkosten verursachen, im Stundelohn vergeben werden. Die näheren Regelungen über Stundenlohnarbeiten sind in § 15 VOB 2012 zu finden. Der Stundenlohnvertrag bezieht sich in der Regel auf Nebenleistungen oder Reparaturleistungen. Er bedarf immer einer besonderen Vereinbarung. Grundlage für die Berechnung sind Stundenlohnzettel, die vom Bauherrn unterschrieben werden. Werden die Stundenlohnzettel vom Bauherrn nicht unterschrieben, obliegt dem Unternehmer die Beweislast hinsichtlich der ausgeführten Leistungen. Wenn die Bauleistungen vor Vergabe nicht eindeutig und so erschöpfend bestimmt werden können, dass eine einwandfreie Preisermittlung nicht möglich ist, kann auch ein Selbstkostenvertrag geschlossen werden. Allerdings müssen in diesem Fall Vereinbarungen darüber getroffen werden, wie Löhne, verarbeitetes Material, Gerätevorhaltung und Gemeinkosten zu vergüten sind und wie hoch der Gewinn sein darf. |
| Stundenzettel | time sheet | Der Stundenzettel oder Stundenlohnzettel dient bei Bauleistungen im Fall der vereinbarten Abrechnung nach Stunden zum Nachweis der geleisteten Arbeitszeiten. Stundenlohn kann in Werkverträgen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) oder auch z. B. nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) vereinbart werden. Bei BGB-Bauverträgen gelten die Regeln des § 15 VOB/B nicht direkt. Sie werden aber von Gerichten oft zumindest als Entscheidungshilfe verwendet. § 15 VOB/B schreibt vor: Wurde vertraglich keine Stundenvergütung vereinbart, gilt der ortsübliche Satz. Dem Auftraggeber ist der Arbeitsbeginn mitzuteilen. Auf den Stundenzetteln müssen die gearbeiteten Stunden vermerkt werden – und zusätzlich auch ggf. ein besonders zu vergütender Aufwand für verbrauchte Materialien, Geräte, Maschinen, Frachtkosten oder angefallene besondere Kosten. Fehlt eine andere Vereinbarung, sind die Stundenzettel je nach Ortsüblichkeit werktäglich oder wöchentlich beim Auftraggeber einzureichen. Dieser hat die unterzeichneten Stundenzettel innerhalb von sechs Werktagen zurückzugeben. Hat er Einwände, kann er diese direkt auf den Zetteln oder gesondert schriftlich geltend machen. Nicht fristgemäß zurückgegebene Stundenlohnzettel werden als anerkannt angesehen. Zu einem Fall, in dem ein Handwerksbetrieb auf seinen Stundenzetteln nur die gearbeitete Stundenzahl pro Tag und das verwendete Material vermerkt hatte, entschied der Bundesgerichtshof: Der Auftragnehmer müsse nicht im Einzelnen darlegen, mit welchen Tätigkeiten seine Arbeitnehmer zu welchem Zeitpunkt befasst waren. Die geleistete Stundenzahl pro Tag reiche aus. Eine Ausnahme liege nur vor, wenn eine genauere Aufstellung vereinbart sei (BGH, Az. VII ZR 74/06, Urteil vom 28.05.2009). In einem anderen Fall war zwar auf den Stundenzetteln genau aufgeschlüsselt worden, für welche Arbeiten wieviele Mitarbeiter wann eingesetzt worden waren. Dem Auftraggeber war jedoch die Stundenzahl zu hoch. Auch bestand Streit über den vereinbarten Stundensatz. Der BGH entschied: Nach § 632 BGB sei der ortsübliche Stundensatz maßgeblich. Bei einem Stundenlohnvertrag könne der Auftragnehmer nicht beliebig viele Stunden abrechnen, sondern im Rahmen einer wirtschaftlichen Betriebsführung handeln. Andernfalls habe sein Vertragspartner einen Gegenanspruch. Die Beweislast liege jedoch beim Auftraggeber (BGH, Az. 21 U 106/02, Urteil vom 10.12.2002). Zeichnet der Auftraggeber zunächst die Stundenzettel ab, verweigert aber später die Unterzeichnung, hat er schlechte Karten: Nach dem Oberlandesgericht Köln gilt seine Unterschrift als Genehmigung der Stundenzettel und ist bindend. Der Auftraggeber muss die aufgeführten Arbeitsstunden bezahlen – außer wenn er beweisen kann, dass die Angaben auf den Zetteln falsch waren und dass er davon bei Unterzeichnung nichts wusste (OLG Köln, Az. 24 U 167/07, Urteil vom 16.09.2008). |
| Sturmschaden / Haftung | storm loss / liability | Bei Schäden durch Stürme und Unwetter kann in manchen Fällen der Eigentümer eines Gebäudes haftbar gemacht werden. In erster Linie ist dies bei Schäden der Fall, die an fremdem Eigentum durch herabgefallene Gebäudeteile wie etwa Dachziegel oder durch umfallende Bäume auf dem Grundstück entstehen. Die Haftung nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist allerdings verschuldensabhängig, d.h. der Gebäudeeigentümer haftet nur dann, wenn er Verkehrssicherungspflichten missachtet hat. Er ist dazu verpflichtet, sein Gebäude regelmäßig auf lose Bauteile und andere Gefahrstellen zu untersuchen und ggf. Abhilfe zu schaffen. Auch Bäume auf dem Grundstück müssen zumindest optisch auf ihre Standfestigkeit geprüft und bei vorhandenen Krankheitsanzeichen von einem Fachmann begutachtet werden (halbjährlich, vgl. z.B. Urteil des Amtsgerichts Hermeskeil v. 9.9.2002, Az.: 1 C 288/01). Fällt ein gesunder Baum im Sturm um und trifft des Nachbarn Dach, haftet der Eigentümer des Baumes nicht. Absichern können sich Hauseigentümer durch eine Haftpflichtversicherung. Für selbstnutzende Eigentümer ist meist eine gängige Privathaftpflichtversicherung ausreichend, für Vermieter ist eine spezielle Hauseigentümerhaftpflicht zu empfehlen. |
| Sturmschaden / Versicherung | storm loss / insurance | Sturmschäden haben in den letzten Jahren deutlich zugenommen. Immer öfter müssen Hauseigentümer und Mieter nach Schadensfällen ihre Versicherung in Anspruch nehmen. Für Hauseigentümer ist die Wohngebäudeversicherung von entscheidender Bedeutung. Diese muss jedoch eine Versicherung gegen Sturm- beziehungsweise Elementarschäden ausdrücklich einschließen. Bei den vom Versicherungsverband GDV ausgearbeiteten unverbindlichen Musterbedingungen für Wohngebäudeversicherungen 2010 (VGB 2010) ist dies der Fall. Die Bedingungen der einzelnen Versicherungsunternehmen können sich hinsichtlich der versicherten Risiken unterscheiden. Teilweise müssen Risiken wie Schäden durch blitzschlagbedingte Überspannung oder Überschwemmung gegen Aufpreis versichert werden; dies ist in den jeweiligen AGB des Versicherers geregelt bzw. bei diesem zu erfragen. Für selbstnutzende Eigentümer und Mieter lohnt sich eine Hausratsversicherung. Grundregel: Die Gebäudeversicherung versichert das Gebäude selbst; die Hausratsversicherung versichert die darin befindlichen losen Gegenstände – etwa Möbel, Kleidung, Dekoration, Elektrogeräte. Wichtig kann auch die KFZ-Teilkaskoversicherung werden – wenn etwa durch einen Sturm Gegenstände auf das Auto fallen. Ein Hagelschaden wird ebenfalls von der Teilkaskoversicherung abgedeckt. Nicht versichert ist jedoch ein Unfall – wenn zum Beispiel während der Fahrt vom Sturm herabgewehte Äste oder gar ein umgeworfener Baum gerammt werden. Hier zahlt allenfalls eine Vollkaskoversicherung. Die Gebäude-, Hausrat- und KFZ-Teilkaskoversicherungen akzeptieren Unwetterschäden dann als Sturmschäden, wenn mindestens Windstärke 8 geherrscht hat. Im Schadensfall empfiehlt es sich, örtliche Zeitungsberichte über den Sturm aufzubewahren. Windstärke 8 wird von den Versicherungen unterstellt, wenn der Sturm in der Umgebung auch einwandfreie, intakte Gebäude beschädigt hat oder das geschädigte Gebäude sich selbst in einwandfreiem Zustand befand, so dass der Schaden nur durch Sturm entstanden sein kann (Musterversicherungsbedingungen GDV 2010). Grundsätzlich muss nach einem Sturmschaden sofort die Versicherung informiert werden. Ein allzu langes Abwarten kann dem Versicherungsnehmer als Verletzung seiner vertraglichen Pflichten ausgelegt werden mit der Folge, dass die Versicherung leistungsfrei wird. |
| Sturz | lintel | Ein Sturz ist eine tragende Überdeckung einer Öffnung an einem Bauwerk (Türsturz, Fenstersturz). Der Sturz kann vorgefertigt oder auf der Baustelle hergestellt werden. Seine Form kann gerade oder gebogen sein. |
| Sturzbrandofen | secondary combustion wood stove | |
| Sturzschutz | drop protection for lintels | |
| Stütze | support; stilt; buttress | Im Bauwesen sind Stützen ein wesentliches statisches Element. Damit ist ein vertikales, druckbeanspruchtes Bauteil gemeint, das Lasten von oben aufnimmt und nach unten ableitet. Da sich die Lasten pro Geschoss vervielfachen, bedarf die Stütze im Obergeschoss einer geringeren Dimensionierung als im Untergeschoss. Schon in der Jungsteinzeit wurden Stützen (zum Beispiel Stonehenge) aus Stein aufgestellt oder Vollholzstützen (zum Beispiel Langhäuser der Bandkeramik Kultur) in den Boden eingespannt. Im Grunde hat sich an dem Einsatzbereich von Stützen recht wenig verändert: Der Skelettbau basiert auf einem Tragwerk aus Stützen und Trägern oder Balken, die diagonal oder durch eine Fläche (beispielsweise die Geschossdecke oder die Beplankung der Wände) ausgesteift werden. Stützen müssen den statischen und brandschutztechnischen Erfordernissen genügen und sind durch entsprechende DIN reglementiert. Sie werden nach der gestalterischen Vorgabe des Architekten vom Statiker berechnet. Gemauerte Pfeiler, runde oder profilierte, aufwändig ornamentierte Säulen aus Stein, rustikale, geschnitzte Holzstützen, schlichte Stahlbetonstützen oder zur Unterschützung in die Wände versteckten Stahlstützen - die Gestaltung und Materialauswahl ist vielfältig. |
| StVG | German road traffic law | Abkürzung für: Straßenverkehrsgesetz |
| StVO | German Road Traffic Regulations | Abkürzung für: Straßenverkehrsordnung |
| Styrol | styrene; styrol(ene) | Styrol-Immissionen in der Innenraumluft sind auf die Industrieproduktion und verschiedene Verbrennungsvorgänge, zum Beispiel den Kraftfahrzeugverkehr und auch das Tabakrauchen, zurückzuführen. Verschiedene Verbraucherprodukte und Innenraumausstattungsmaterialien (Haushaltsgeräte, Verpackungsmaterialien, Teppichböden) können die Innenraumluft mit Styrol kontaminieren. Styrol kann als Restmonomer aus Polystyrol-Produkten entweichen. Styrol gehört zur Kategorie 5 der Klassifizierung beruflicher Kanzerogene und ist damit als Stoff geringer Wirkungsstärke in dieser Hinsicht eingestuft. Styrol kann das periphere und zentrale Nervensystem beeinflussen und Schleimhautreizungen hervorrufen (Sagunski 1998). |
| Subjektiv dingliche Rechte (Grundbuch) | right ad rem; right in rem (land register) | Dingliche Rechte sind Rechte Dritter, die im Grundbuch des Verpflichteten als Last oder Beschränkung eingetragen und damit an entsprechender Rangstelle abgesichert werden. Bei subjektiv dinglichen Rechten handelt es sich um solche, die sich auf den jeweiligen Eigentümer eines bestimmten Grundstücks (meist des Nachbargrundstücks) beziehen, der das eingetragene Recht ausüben kann. Man spricht beim belasteten Grundstück vom "dienenden Grundstück", beim berechtigten Grundstück vom herrschenden Grundstück. Bei letzterem ist die Eintragung im Bestandsverzeichnis als Vermerk möglich. Zu den subjektiv dinglichen Rechten gehören alle Grunddienstbarkeiten (z.B. Geh- und Fahrtrecht, das Hammerschlags- und Leiterrecht usw.). Auch eine Reallast kann ein subjektiv dingliches Recht sein, wenn nämlich der zur wiederkehrenden Leistung Verpflichtete nicht eine bestimmte Person ist, sondern der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks. Schließlich zählen dazu die subjektiv dinglichen Vorkaufsrechte, wenn der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks das Vorkaufsrecht ausüben darf. Im Falle von Eigentumsübertragungen des belasteten Grundstücks geht die Last auf den Rechtsnachfolger über, es sei denn, es erlischt aufgrund einer entsprechenden Vereinbarung. Der Löschung eines subjektiv dinglichen Rechts im Grundbuch muss ein Grundpfandgläubiger zustimmen, da dieses Recht wesentlicher Bestandteil ist und das Grundpfandrecht somit auch auf diesem Recht ruht. Im Gegensatz zum subjektiv dinglichen Recht steht das subjektiv persönliche Recht einer bestimmten natürlichen oder juristischen Person zu und ist weder veräußerbar noch vererbbar. |
| Subjektiv persönliche Rechte (Grundbuch) | an individual's personal right/entitlement (land register) | Bestimmte persönliche Rechte an einem Grundstück können in das Grundbuch eingetragen werden. Man bezeichnet diese Rechte als subjektiv persönliche Rechte im Gegensatz zu den subjektiv dinglichen Rechten, bei denen die Rechtsausübung dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zusteht. Zu den ins Grundbuch eintragungsfähigen subjektiv persönlichen Rechten gehören die beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten, zu denen auch das Wohnungsrecht zählt, der Nießbrauch an einem Grundstück und die Reallast, sofern im Grundbuch das Recht einer bestimmten Person als Empfänger der in der Reallast vereinbarten Leistung eingetragen ist. Subjektiv persönlichen Charakter hat auch das ins Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht, sofern nur eine bestimmte Person zur Ausübung des Vorkaufsrechts berechtigt wird. Bei den Berechtigten kann es sich um natürliche, aber auch um juristische Personen handeln. Die Rechte erlöschen mit dem Tod der natürlichen Person bzw. mit dem Ende der juristischen Person (z.B. durch Löschung im Handelsregister). Da Körperschaften des öffentlichen Rechts in der Regel nicht aufgelöst werden, sind die zu deren Gunsten eingetragenen subjektiv dinglichen Rechte zeitlich unbeschränkt. |
| Subprime-Krise | subprime crisis | Als Subprime-Kredite bezeichnet man Hypothekendarlehen an Kreditnehmer, die zwar grundsätzlich regelmäßig Rückzahlungen und Zinszahlungen leisten, deren Bonität aber als vergleichsweise schlecht bewertet wird. Als Subprime-Krise wird die Krise des US-Amerikanischen Hypothekenmarktes bezeichnet, die auf dem Markt für Subprime-Darlehen ihren Anfang nahm. Die US-Hypothekenmarktkrise begann bereits 2006, wurde in Europa aber erst 2007 ernst genommen. Sie hielt auch 2009 und 2010 noch an. Die Krise begann in einer Situation stagnierender oder sinkender Immobilienpreise bei steigenden Zinsen in den USA. Eine immer größere Zahl von Kreditnehmern war nicht mehr zur Tilgung ihrer Kredite in der Lage. Es kam zur massenhaften Zwangsversteigerung von Immobilien verbunden mit einem weiteren Preisverfall. Die Subprime-Kredite waren über den Kapitalmarkt refinanziert worden – man hatte die Forderungen gegen die Schuldner auf Rück- und Zinszahlung in Form von forderungsbesicherten Wertpapieren verbrieft und veräußert. Als Käufer traten oft Fonds (risikobereite Hedgefonds wie auch konservativere Investmentfonds) sowie Banken und Versicherungen auf. Die Zahlungsunfähigkeit von immer mehr Schuldnern führte dazu, dass viele spezialisierte amerikanische Baufinanzierungsgesellschaften Gläubigerschutz beantragen mussten. Eine Vielzahl von Hedgefonds musste geschlossen werden; auch Banken gerieten in finanzielle Schwierigkeiten. Anleger zogen ihr Kapital aus dem Markt ab, was zu einem hohen Liquiditätsbedarf und steigenden Geldmarktzinsen führte. Auch Banken untereinander waren bald nicht mehr bereit, Liquidität zur Verfügung zu stellen. Dies führte zu Unterstützungsaktionen einiger nationaler Zentralbanken. Die Krise hatte schließlich auch Auswirkungen in Europa: Diverse europäische Banken und Fondsgesellschaften hatten sich über Tochtergesellschaften am US-Hypothekenmarkt engagiert oder forderungsbesicherte Wertpapiere gekauft. Auch einige deutsche Banken gerieten in Schwierigkeiten und mussten finanziell gestützt werden. Gerüchte über hohe Abschreibungen im Bereich von Immobilien-Darlehen führen immer wieder zu Einbrüchen der internationalen Aktienmärkte insbesondere im Hinblick auf Bank- und Finanztitel. Die Krise griff auf die Realwirtschaft über und führte zur Insolvenz von Unternehmen und zum Verlust vieler Arbeitsplätze. Die Zentralbanken wie etwa die EZB (Europäische Zentralbank) versuchten wiederholt, den Finanzmärkten mehr freies Kapital zur Verfügung zu stellen, um die Wirtschafts- und Finanzmärkte zu stützen. Dazu wurden die Leitzinsen gesenkt. Folge waren günstige Zinsen für Immobilienkäufer und Bauherren, aber geringe Zinssätze für Sparer. Die Niedrigzinspolitik kann sich ferner inflationssteigernd auswirken. Die Subprime-Krise gilt als Mitauslöser der Euro-Krise, die Staaten wie Griechenland oder Portugal an den Rand des Staatsbankrotts brachte und internationale Unterstützungsmaßnahmen erforderlich machte. Prognosen über ein Ende der Euro-Krise sind kaum möglich. |
| Subsidiärhaftung | secondary liability | Von Subsidiärhaftung wird gesprochen, wenn es neben dem an erster Stelle für ein Verschulden Haftenden eine Person oder Institution gibt, die als zusätzlich Haftende dann in Anspruch genommen werden können, wenn der Haftungsanspruch gegen den "primär" Haftenden nicht durchgesetzt werden kann. In Bauträgerverträgen wird häufig der Anspruch wegen Baumängeln gegen Bauunternehmen, die an der Erstellung des Bauwerks beteiligt waren, an den Erwerber abgetreten. Der Erwerber muss also etwaige Haftungsansprüche gegen den Bauunternehmer geltend machen. Für den Fall, dass dieser z.B. wegen Insolvenz zur Nacherfüllung nicht mehr in der Lage ist, muss der Bauträger als subsidiär Haftender für Abhilfe sorgen. |
| Subtraktionsmethode | residual value costing | Die Subtraktionsmethode ist eine Methode zur Feststellung des Abstimmungsergebnisses einer Eigentümerversammlung. Sofern Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine anderen Regelungen treffen, bestimmt der Versammlungsleiter darüber, wie das Ergebnis einer Abstimmung festzustellen ist. Die Subtraktionsmethode setzt sich dabei zunehmend durch. Statt einzeln über "Ja", "Nein" und "Enthaltung" abzustimmen und jeweils die Stimmen auszuzählen, muss nur über zwei dieser Fragen abgestimmt werden. Die dritte Zahl wird dann durch Subtraktion der anwesenden Stimmen von den bereits gezählten ermittelt. Z.B. werden zuerst die Ja-Stimmen gezählt, dann die Nein-Stimmen. Die Enthaltungen werden als Differenz der anwesenden / vertretenen Stimmen und der gezählten Ja/Nein Stimmen durch Subtraktion festgestellt. Dieses gerade bei großen Versammlungen zeitsparende Verfahren war gerichtlich zeitweise umstritten. Der Bundesgerichtshof (Az. V ZB 37/02, Beschluss vom 19.9.2002) hat es für zulässig erklärt, sofern die Anzahl der Abstimmenden durch geeignete Zugangskontrollen feststehe. Das Bayerische Oberlandesgericht (Az. 2 Z BR 109/04, 10.11.2004) hat noch liberaler entschieden: Danach sind keine besonderen organisatorischen Schritte erforderlich - solange eindeutige Mehrheitsverhältnisse gegeben sind. Damit kann die Subtraktionsmethode unbedenklich angewendet werden, wenn die bei der Abstimmung anwesenden Eigentümer ganz offensichtlich die Mehrheit darstellen. |
| Subunternehmer | sub-contractor | Als Subunternehmer bezeichnet man alle Auftragnehmer (i.d.R. Handwerker, Unternehmen der Bauindustrie), die von einem Hauptunternehmer (Generalunternehmer oder Generalübernehmer) mit der Erbringung einzelner Werkleistungen beim Errichten eines Bauwerks betraut werden. Der Subunternehmer tritt in keine Rechtsbeziehung mit dem Bauherrn. Die Abnahme von Bauleistungen des Subunternehmers ist Sache des Generalunternehmers. Den Subunternehmer trifft eine Mängebeseitigungspflicht nur gegenüber dem Generalunter-/übernehmer, nicht aber gegenüber dem Bauherrn. Grundsätzlich darf ein Hauptunternehmer einen Subunternehmer nur mit Genehmigung des Bauherrn oder auf der Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung mit ihm einschalten. |
| Subvention (Wohnungswirtschaft) | subsidy; grant (housing industry) | Unterschieden werden kann zwischen direkten und indirekten Subventionen. Bei den direkten Subventionen handelt es sich um direkte (meist) Geldleistungen zur Förderung bestimmter Vorhaben oder eines bestimmten Konsumniveaus. Bei der indirekten Subvention handelt es sich um Ausnahmen von sonst einzuhaltenden Vorschriften, um dem Ausnahmeberechtigten Kosten zu ersparen oder um verbilligte Zurverfügungstellung von Ressourcen aller Art. Betrachtungsgegenstand sind in aller Regel nur die direkten Subventionen. Sie spielten – und spielen teilweise auch heute noch – vor allem im Bereich der Wohnungswirtschaft eine große Rolle. Bei den direkten Subventionen ist wieder zu unterscheiden zwischen Kapitalsubventionen und Aufwandsubventionen. Kapitalsubventionen sind entweder Zuschüsse im Zusammenhang mit der Durchführung von Wohnbauvorhaben oder die Gewährung von zinsverbilligten Darlehen. Im ersten Fall bezahlt der Staat aus Haushaltmitteln die Fördergelder, im zweiten Fall gewährt der Staat Zinszuschüsse aus Haushaltmitteln, die direkt den Kreditinstituten zufließen, die die entsprechend verbilligten Darlehen gewähren. Bei den Aufwandsubventionen ist ebenfalls zwischen Zuschüssen und verbilligten Darlehen zu unterscheiden, die zur Decken von laufenden Aufwendungen eines Wohnobjektes dienen. Sie bewirken eine Verbilligung der Miete des Mieters oder direkt der Aufwendungen des Eigenheimers. Die Verbilligungseffekte im öffentlich geförderten Wohnungsbau nach dem zum 31.12.2001 bzw. 2002 aufgehobenen II. Wohnungsbaugesetz wirken sich noch bis zum Auslaufen der Bindungsfristen aus. Seit Inkrafttreten des Wohnraumförderungsgesetzes liegt der Schwerpunkt der Subventionen auf dem Erwerb von Belegungsrechten von Wohnraum gegen Fördermittel, Bürgschaften und Zurverfügungstellung von verbilligtem Bauland. Allerdings stehen auch für den Neubau, den Erwerb von Bestandobjekten und die Modernisierung von Wohnraum Fördergelder zur Verfügung. Im Übrigen ist auch auf die verschiedenen Programme der Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW) zu verwiesen, bei denen sowohl Zuschüsse als auch verbilligte Darlehen gewährt werden. Zu den wohnungswirtschaftlichen Subventionen zählen auch die Wohnungsbauprämie für Bausparer und die Arbeitnehmersparzulage, die oft im Rahmen des Bausparens genutzt wird. Früher hatte Subventionscharakter die Eigenheimzulage. Sie wurde mittlerweile in gewisser Weise durch "Wohn-Riester" abgelöst. |
| Such- und Informationskosten | cost of searching and information | Such- und Informationskosten sind eine unmittelbare Folge der fehlenden Transparenz (insbesondere des Immobilienmarktes) eines Marktes. Sie entstehen durch
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| Suchauftrag / Maklersuchauftrag | order given by a client to an estate agent to search for a property | Ein Suchauftrag liegt dann vor, wenn sich ein Interessent, der eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, an einen Makler wendet und ihn bittet, ihm solche Immobilien zu benennen. In diesem Fall gelten hinsichtlich des Abschlusses des Vertrags und der Provisionspflicht andere Regeln als bei einem Maklerauftrag von einem Kunden, der sich auf ein spezielles vom Makler angebotenes Objekt bei ihm meldet und später den Hauptvertrag abschließt. Als Grundsätze lassen sich festhalten, dass kein provisionspflichtiger Maklervertrag zu Stande kommt, wenn der Kaufinteressent den Makler beauftragt, ihm nur Objekte aus seinem Bestand, also aus seiner Kartei vorzulegen. Denn dann muss der Suchkunde davon ausgehen, dass der Makler bereits einen Maklervertrag mit dem Verkäufer/Vermieter des Objekts geschlossen hat und von diesem seine Provision erhält. Wenn der Suchkunde den Makler bittet, ihm Objekte außerhalb seines Bestandes zu suchen, wird ein provisionspflichtiger Maklervertrag schon dadurch geschlossen, dass der Makler seine Tätigkeit beginnt. Es sind weder ein schriftlicher Vertrag noch eine Provisionsvereinbarung erforderlich. Die Unsicherheiten können dadurch sicher vermieden werden, dass eine klare Verabredung getroffen wird, ob der Makler nur Objekte aus seiner Kartei anbieten soll und ob der Suchkunde eine Provision bezahlen soll bei Abschluss des Hauptvertrags. |
| Suchmaschinenoptimierung | search engine optimisation (SEO) | |
| Superädifikat | building erected on land owned by another person | Superädifikate sind Gebäude, die auf fremden Grund errichtet sind, ohne ein Erbbaurecht zu sein. Die Errichtung erfolgt auf der Grundlage eines zeitlich befristeten Nutzungsvertrages (Grundbenützungsübereinkommen). Schuldrechtlich kann es sich um Miete, Pacht oder auch kostenlose Überlassung (Präkarium) handeln. Der Begriff des Superädifikats wird in Österreich verwendet und ist dort in § 435 ABGB definiert. In der Regel handelt es sich um geringwertige Gebäude, die einem bestimmten Zweck dienen (Haus in Kleingartensiedlungen, ein Würstlstand, Spielhalle, Turnhalle, Lagergebäude). Zu unterscheiden ist in Österreich zwischen dem Superädifikat und dem Baurecht. Das bis 1990 nur auf öffentlichem oder kirchlichem Grund einräumbare Baurecht kann seitdem von privaten Grundstückseigentümern vergeben werden. Das Baurecht wird im Grundbuch an erster Rangstelle eingetragen. Das dingliche Baurecht ist veräußerbar und vererblich. Die Regelungen entsprechen weitgehend denen des Schweizer Baurechts und denen des deutschen Erbbaurechts. In Deutschland kann auf fremdem Boden ein Gebäude mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer errichtet werden. Es wird dann aber nicht wesentlicher, sondern nur Scheinbestandteil des Grundstücks. |
| SVOC | Semivolatile Organic Compounds (SVOC) | |
| SWOT-Analyse | SWOT analysis | Hinter dem Begriff der SWOT-Analyse verbirgt sich ein Konzept zur systematischen Situationsanalyse. Hier werden mit Hilfe einer Matrix die Stärken (Strenghts) und Schwächen (Weaknesses) sowie die Chancen (Opportunities) und Risiken (Threats) eines Unternehmens erfasst. Aus den gewonnenen Erkenntnissen können klare Strategien und Handlungen abgeleitet und zur Umsetzung gebracht werden. Die SWOT-Analyse findet als Instrument in verschiedenen Geschäftsfeldern Anwendung; sie wird unter anderem als Instrument des Strategischen Managements zur Unternehmensentwicklung, im Marketing und Vertrieb sowie im Personalwesen und in der Unternehmenskommunikation eingesetzt. |
| Sylter Fußleistenmaß | size of a holiday flat calculated on the distance between skirting boards (so-called "Sylt measurement" because it is used on the island of Sylt) | Vermieter von Ferienobjekten an der Deutschen Nordseeküste, beispielsweise auf Sylt aber auch auf anderen Inseln, geben die Größe der Häuser oder Wohnungen gelegentlich nach dem sogenannten Sylter Fußleistenmaß an. Diese ortsübliche Angabe richtet sich nicht nach der Wohnflächenverordnung oder nach der Berechnungsart nach DIN, sondern berechnet die Grundfläche des Raums von Fußleiste zu Fußleiste, ohne die darüber liegende Höhe zu berücksichtigen. Diese Angabe bezieht oft auch Loggien, Terrassen, den Raum unter Treppen und unterhalb einer Höhe von zwei Metern vollständig mit ein. |
| Symptomtheorie | Theory of Symptoms' developed by the German Supreme Court, acc. to which the purchaser is only required to show the symptom caused by a defect and not the defect itself. | Die Symptomtheorie ist im Werkvertragsrecht zu beachten. Sie ist eine wesentliche Grundlage in den Fällen, in denen Mängel der Werkleistung geltend gemacht werden. Der BGH hat die Symptomtheorie entwickelt. Er hat darin festgelegt, dass der Besteller einer Werkleistung nur die Erscheinungen rügen muss, die nach seiner Meinung auf einen Mangel der Werkleistung zurückzuführen sind. Er muss nicht den Mangel der Leistung darlegen, sondern nur das Symptom, durch den sich der Mangel zeigt. Beispiel: Der Besteller muss einem Bauträger gegenüber nur mitteilen, dass im Wohnzimmer oberhalb der Terrassentür ein feuchter Fleck aufgetreten ist. Er muss also nicht vorher untersuchen, auf welche Weise die Feuchtigkeit in das Bauwerk eingedrungen ist. Das muss der Unternehmer untersuchen. Dadurch wird der Besteller eines Werks deutlich entlastet. Er muss allerdings das Symptom, also die (Mangel-) Erscheinung, so detailliert wie für einen Laien möglich beschreiben. Der Unternehmer muss dadurch in der Lage sein abzuschätzen, ob ein Mangel seines Gewerks dafür verantwortlich sein kann und wenn ja, was er untersuchen und nachbessern muss. Die Symptomtheorie hat auch Auswirkungen auf die Verjährung der Mängelansprüche. Beispiel: Bei einem größeren Bauvorhaben hat der Unternehmer 30 Balkone saniert. Der Bauherr meldet einige Zeit nach Fertigstellung Feuchtigkeitserscheinungen an 12 Balkonen. Nach Ablauf der Verjährung der Mängelansprüche treten dieselben Feuchtigkeitserscheinungen an weiteren Balkonen auf. Durch das Gerichtsverfahren über die Mängel an den 12 Balkonen ist die Verjährung auch für die übrigen 18 Balkone unterbrochen. Wenn nach Ablauf der vertraglichen Gewährleistung dieselben Erscheinungen an einem der übrigen Balkone auftreten, kann er weiterhin die Beseitigung der Mängel verlangen. Die Rechtsprechung sieht den Unternehmer nämlich in der Pflicht, alle von ihm bearbeiteten Balkone daraufhin zu überprüfen, ob der Mangel, der an den 12 Balkonen zu den Feuchtigkeitserscheinungen geführt hat, nicht auch bei den übrigen 18 Balkonen besteht. |
| Szenario-Technik | scenario technique | Die Szenario-Technik wird für Zukunftsprognosen eingesetzt, um die Wirkungsrichtung und -intensität bei Veränderung eines oder mehrerer Einflussfaktoren innerhalb eines Szenarios festzustellen. Die Entwicklung verläuft zwischen einem positiven (best-case) und einem negativen (worst case) Extremverlauf. Die einfachste Methode besteht in der Trendfortschreibung. Die bisherige Entwicklung wird in die Zukunft projiziert. Sie lässt allerdings qualitative Änderungen von Einstellungen der in der Szenariolandschaft angesiedelten Personen meist außer Betracht. Mit der Szenario Technik wird gerade versucht, quantitative Grunddaten mit qualitativen Informationen und Einschätzungen zu verbinden. Szenarioanalysen sind oft Entscheidungsgrundlagen in Politik und Wirtschaft. |
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