Lexikon durchsuchen:
| Stichwort | English | Beschreibung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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| a.a.O. | in the place cited (l.c.) | Abkürzung für: am angegebenen Ort | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| a.F. | original/ unamended version | Abkürzung für: alte Fassung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AAA-Mieter | triple A tenant | Der AAA-Mieter (gesprochen Triple-A-Mieter) ist ein derzeitiger oder potenzieller Mieter mit einer erstklassigen Bonität und Kreditwürdigkeit. Demzufolge ist es sehr unwahrscheinlich, dass der Mieter mit seinen Zahlungsverpflichtungen in Verzug kommt oder dass gar Ausfälle zu erwarten sind. Im angloamerikanischen Raum entspricht der Begriff den AAA-Anleihen aus der Investment-Branche. Je mehr AAA-Mieter beispielsweise eine Büroimmobilie nutzen, desto höher ist der Immobilienwert. Beispiele für AAA-Mieter: die öffentliche Hand, bestimmte Kreditinstitute, Telekommunikations-, Handels-, Pharma- und Produktionsunternehmen einer gewissen Größenordnung. Die allermeisten so genannten Global-Player-Unternehmen sind AAA-Mieter. Diese haben häufig jedoch Strukturen und Verfahrensweisen in Bezug auf das Management von Immobilien aufgebaut (beispielsweise eigene Expansionsabteilungen) und versuchen -je nach Marktlage- ihre eigenen Bedingungen zu diktieren. Im Falle von Global-Player-Unternehmen als Mieter besteht weiterhin die Gefahr, dass deren standortpolitische Entscheidungen aufgrund der sich schnell verändernden Wirtschaftswelt zu Leerständen führen können. Eine Rangordnung im Hinblick auf eine Mieterklassifizierung, inwiefern es noch oder bereits ein AAA-Mieter ist, unterliegt einem ständigen Wandel, so dass die Einstufung im Laufe der Zeit hochgestuft oder herabgesetzt werden kann. Hierin liegt das Risiko oder die Chance des Vermieters. |
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| AAI | 1.) Joint Working Committee of the Academies for the Real Estate Industry; 2.) Employers' Association of Architects and Ingenieurs, a registered association in Hamburg | Abkürzung für: 1.) Arbeitsgemeinschaft der Akademien der Immobilienwirtschaft 2.) Arbeitgeberverband freier Architekten und Ingenieure e.V., Hamburg |
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| AAL | Ambient Assisted Living | Unter „Ambient Assisted Living“, kurz AAL, werden Konzepte, Technologien, Produkte und Dienstleistungen verstanden, die die Lebensqualität von Menschen im Alter unterstützen und vereinfachen. Hierzu zählen beispielsweise höhenverstellbare Küchenschränke, Notruf-Alarmsysteme oder auch Instrumente zur Sturzerkennung im eigenen Haushalt. Sie dienen dem Ziel, ein gesundes und möglichst langes unabhängiges Leben im Alter oder bei Menschen mit Behinderungen zu führen. AAL-Technologien finden seit Jahren verstärkt Einsatz in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. |
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| Aarhus-Konvention | Aarhus Convention | Die Aarhus-Konvention ist eine Vereinbarung der Wirtschaftskommission für Europa (UNECE), in der jeder Person Rechte im Umweltschutz zugeschrieben werden. Durch bessere Beteiligungsrechte der Bevölkerung soll der aktive Umweltschutz verbessert werden und die fehlerhafte Umsetzung von Gesetzen und Richtlinien aufgedeckt werden. Dieser völkerrechtliche Vertrag wurde am 25.06.1998 in Aarhus, Dänemark, unterzeichnet und trat am 30.10.2001 in Kraft. Die Aarhus-Konvention regelt
Durch das Umweltinformationsgesetz vom 22.12.2004 (in Kraft seit 14.02.2007) wurden in Deutschland die rechtlichen Grundlagen für die Umsetzung der Aarhus Konvention geschaffen. Das Gesetz gilt für informationspflichtige Stellen des Bundes und der bundesunmittelbaren juristischen Personen des öffentlichen Rechts. Danach hat jede Person Anspruch auf freien Zugang zu Umweltinformationen. Die im Rahmen eines Antrags verlangte Information muss fristgerecht innerhalb eines Monats – bei komplexen Informationen innerhalb von zwei Monaten - erteilt werden. Das ergänzende Öffentlichkeitsbeteiligungsgesetz setzt verschiedene erforderliche Gesetzesänderungen um. Das Umweltrechtsbehelfsgesetz sorgt für den Rechtsschutz von Umweltverbänden und Privatpersonen, die sich zu Gunsten des Umweltschutzes engagieren. Diese beiden Gesetze wurden am 9. Dezember 2006 beschlossen. |
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| AB | old building(s) | Abkürzung für: Altbau | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abakus (Architektur) | abacus (architecture) | Unter Abakus versteht man in der Architektur der Antike den Abschluss einer Säule. Der Abakus ist die Deckplatte auf dem Kapitell, dem sogenannten Kopfstück der Säule, und hat meist eine quadratische Form. Er bildet die Auflage für weitere Bauteile. |
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| Abandon | relinquishment; abandonment; giving up of a right (and the associated liabilities) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abaton | Abaton ("the inaccessible") | Das Abaton ist der Altarraum in der orthodoxen Kirche, der nur von den wenigsten Menschen betreten werden darf. Die deutsche Übersetzung für dieses griechische Wort bedeutet so viel wie „das Unbetretbare“, es beschreibt das Allerheiligste hinter der Ikonostasis, einem Gitterwerk mit Verzierungen und Ikonen. Im antiken Griechenland verstand man unter einem Abaton einen heiligen Platz im Freien, an dem eine bestimmte Gottheit besonders präsent war. Dieses konnte sich zum Beispiel in den Spuren eines Blitzeinschlags ausdrücken. Abata waren oft ummauert oder umzäunt, da sie von Menschen nicht betreten werden durften. Dies diente dem Schutz der Menschen vor göttlichen Zornausbrüchen ebenso wie dem Schutz der heiligen Stätte. |
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| ABB | General Terms and Conditions for Mortgage Savings Plans | Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für Bausparverträge | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abb. | Fig. | Abkürzung für: Abbildung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abbaufeld | quarry field; excavation area | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abbauland | mining field / mining land | Hierbei handelt es sich laut § 43 Bewertungsgesetz um unbebaute Flächen, welche durch den Abbau der Bodenstoffe nutzbar gemacht werden sollen. Abgebaut wird meist Gestein, Kies, Lehm, Sand, Torf in offenen oder unterirdischen Steinbrüchen, Sand- oder Schottergruben. Die Wertermittlung erfolgt nach dem Ertragswertverfahren, wobei der jeweilige Einzelertragswert Gegenstand des Verfahrens ist. |
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| Abbeizen | paint removing | Abbeizen ist eine effektive Methode, um Türen, Fensterrahmen oder Möbelstücke aus Holz von einer oder mehreren Farbschichten zu befreien. Dies kann mechanisch, chemisch oder thermisch erfolgen. Beim mechanischen Abbeizen wird die Farbe abgeschliffen oder -geschabt. Die chemische Entfernung beinhaltet das Auftragen von bestimmten Lösungsmitteln, sogenannten Abbeizern. Die thermische Variante sieht vor, den Lack mit Hitze aufzuweichen und dann abzuziehen oder anderweitig vom Holz zu lösen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abberufung | dismissal | Die Wohnungseigentümer können den Verwalter, der auf unbestimmte Zeit (maximal drei bei Erstbestellung beziehungsweise fünf Jahre bei Zweit- bzw. Wiederbestellung) bestellt worden ist, jederzeit durch mehrheitliche Beschlussfassung abberufen. Für den Beschluss genügt die einfache Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Abweichende Vereinbarungen, die die mehrheitliche Beschlussfassung einschränken oder den Abberufungsbeschluss von der Zustimmung Dritter abhängig machen, sind nichtig. Allerdings kann die Abberufung gemäß § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG durch Vereinbarung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Nach vorherrschender Auffassung kann eine solche Beschränkung aber auch im Rahmen des Bestellungsbeschlusses beziehungsweise im mehrheitlich zu beschließenden Verwaltungsvertrag geregelt werden. Als wichtiger Grund, der eine vorzeitige Abberufung rechtfertigen kann, gilt allgemein die Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft. Von einer solchen Störung ist im Regelfall dann auszugehen, wenn der Verwalter seinen vertraglichen Pflichten nicht oder nur unzureichend nachkommt. Dabei kann es sich um die Nichteinberufung oder ständig verspätete Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung handeln. Auch die Nichtvorlage oder die wiederholte Vorlage von falschen oder unvollständigen Jahresabrechnungen und Wirtschaftsplänen sowie die Nichtdurchführung von Beschlüssen oder sonstige Pflichtverletzungen können als wichtiger Grund zur sofortigen Abberufung führen. Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG liegt ein wichtiger Grund zur Abberufung regelmäßig dann vor, wenn der Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsmäßig führt. Kommt ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer über die Abberufung trotz Vorliegen eines wichtigen Grundes nicht zustande, kann auch der einzelne Wohnungseigentümer im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß §§ 21 Abs. 4 , 43 Nr. 1 WEG die Abberufung des Verwalters durch das Gericht verlangen. Dem muss allerdings der vergebliche Versuch vorangegangen sein, die Abberufung durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung durchzusetzen. Verhindert der Verwalter durch eigenes Stimmrecht oder durch ihm übertragene Stimmrechtsvollmachten rechtsmissbräuchlich seine Abberufung, und kommt deshalb ein Mehrheitsbeschluss nicht zustande, ist ein solcher Negativbeschluss anfechtbar und führt bei Vorliegen wichtiger Gründe zur Abberufung durch das Gericht. Die erfolgreiche Abberufung aus wichtigem Grund zieht in der Regel die gleichzeitige außerordentliche Kündigung des Verwaltungsvertrages nach sich. Erfolgt keine vorzeitige Abberufung aus wichtigem Grund, endet die gemäß Bestellungsbeschluss festgelegte Amtszeit des Verwalters auch ohne gesonderten Abberufungsbeschluss. Es gilt der mit dem Bestellungsbeschluss festgelegte Zeitraum. Eine Wiederbestellung ist möglich, allerdings frühestens ein Jahr vor Ablauf des Bestellungszeitraums. |
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| Abbindebeschleuniger | accelerating admixture | Abbindebeschleuniger ist ein Zusatzstoff, der einen Abbindeprozess, beispielsweise das Erhärten von Beton, beschleunigt und damit die Abbindezeit verkürzt. Abbindebeschleuniger werden verwendet, wenn aus bestimmten Gründen ein besonders schnelles Fortschreiten der Baumaßnahmen erforderlich ist. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abbinden | setting | Abbinden ist die Bezeichnung für den Prozess des Erhärtens von Bindemitteln und Klebstoffen, insbesondere für das Erhärten von Zement, Kalk oder Gips in Verbindung mit Zuschlagstoffen. Der Abbindeprozess kann durch geeignete Zusätze verzögert oder beschleunigt werden. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abbindeverzögerer | retarding agent | Abbindeverzögerer ist ein Zusatzstoff, der einen Abbindeprozess, beispielsweise das Erhärten von Beton, verzögert und damit die Abbindezeit verlängert. Abbindeverzögerer werden zum Beispiel verwendet, wenn beim Betonieren auf großen Baustellen mit einer vergleichsweise langen Verarbeitungszeit zu rechnen sind und wenn Pump-, Spritz- oder Fertigbeton über längere Strecken bzw. längere Zeit zu transportieren ist. Auch bei vergleichsweise dicht liegenden Bewehrungen ist der Einsatz von Abbindeverzögerern sinnvoll, um eine ausreichend gründliche Verarbeitung des Betons, insbesondere beim Verdichten, zu gewährleisten. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abbrandfaktor | combustion factor | Der Abbrandfaktor (m) ist eine dimensionslose Kenngröße, die das Abbrandverhalten von Materialien beschreibt. Er gibt die Menge des je Zeit- und Flächeneinheit verbrennenden Materials an und wird für brandschutztechnische Berechnungen verwendet, beispielsweise um rechnerische Brandbelastungen bzw. die unter Brandschutzaspekten erforderliche Dimensionierung von Bauteilen zu ermitteln. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abbrandgeschwindigkeit | burning rate | Die Abbrandgeschwindigkeit gibt an, wie viel Masse beziehungsweise wie viel Volumen eines festen oder flüssigen Stoffes innerhalb einer bestimmten Zeit und bezogen auf einen bestimmten Teil der Verbrennungsoberfläche verbrennt. Gerät beispielsweise ein bestimmtes Material, dessen Abbrandgeschwindigkeit ein halbes Kilogramm je Minute und Quadratmeter beträgt, auf einer Fläche von zwei Quadratmetern für zehn Minuten in Brand, dann hätte dies insgesamt einen Substanzverlust von zehn Kilogramm des betreffenden Materials zur Folge. |
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| Abbruch eines Mietshauses | demolition of a block of rented flats | Ein Gebäude mit vermieteten Räumen darf nicht abgerissen werden, bevor nicht alle Mietverträge rechtswirksam beendet und alle Wohnungen geräumt sind. Der gewünschte Abriss allein ist dabei kein Grund, der den Vermieter zur Kündigung berechtigen würde. Denkbar ist allenfalls die Verwertungskündigung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Sie ist möglich, wenn der Vermieter durch eine weitere Nutzung im Rahmen des Mietvertrages an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwendung der vermieteten Räume gehindert wäre. Mit der wirtschaftlichen Verwertung muss sich dem Bundesgerichtshof zufolge ein in dem Grundstück liegender Wert realisieren lassen. Bei einem Abriss mit darauf folgendem Neubau ist dies der Fall (BGH, Urteil vom 9.2.2011, VIII ZR 155/10). Bei einem ersatzlosen Abriss lehnte der BGH jedoch die Verwertungskündigung ab (Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03). Eine Kündigung aus anderen Gründen sei jedoch nicht ausgeschlossen, nur weil die Verwertungskündigung nicht greife. Solle etwa in einem Gebiet mit extremen Wohnungsleerständen dem letzten Mieter in einem Plattenbau gekündigt werden, könne auch ohne angemessene wirtschaftliche Verwertung ein berechtigtes Interesse an der Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB bestehen. Zu solchen Fallkonstellationen kam es insbesondere, weil in den neuen Bundesländern die Verwertungskündigung zunächst durch Art. 232 § 2 Abs. 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) ausgeschlossen war. Diese Regelung wurde mit Wirkung zum 30.04.2004 aufgehoben. Ist ein vermietetes Wohnhaus im Zeitpunkt des Abbruches wirtschaftlich verbraucht, können die Abbruchkosten und die noch nicht abgeschriebenen Anschaffungskosten unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Daran ändert auch ein an gleicher Stelle geplanter Neubau zur Selbstnutzung durch die Eigentümer nichts. Wer für den Verbrauch des Gebäudes verantwortlich ist (durch Mieter verursachte Schäden) fällt ebenfalls nicht ins Gewicht. In diesem Sinn entschied das Finanzgericht Niedersachsen. In dem Fall ging es um ein Zweifamilienhaus, das wegen Baumängeln, Feuchtigkeit und Schwammbefall nicht mehr bewohnbar und vermietbar war. Der Bundesfinanzhof bestätigte die Entscheidung (Az. IX R 51/05, Urteil vom 31.07.2007). Voraussetzung des Abzugs ist demnach, dass der Grund für den Abriss mindestens ganz überwiegend während der Vermietung des Grundstücks entstanden ist. Der Steuerabzug kommt nicht in Betracht, wenn das Gebäude schon mit der Absicht gekauft wurde, es abzureißen. Davon gehen die Gerichte aus, wenn es innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf abgerissen wird. |
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| Abbruchanordnung | demolition order | In Fällen, in denen eine bauliche Anlage gegen geltendes Baurecht verstößt, kann die Bauaufsichtsbehörde den Abbruch anordnen. Formelle Verstöße liegen vor, wenn eine erforderliche Baugenehmigung nicht erteilt, eine Bauanzeige nicht erstattet oder eine Genehmigung durch Zeitablauf oder Aufhebung unwirksam wurde. Materielle Verstöße, bei denen von vornherein eine Genehmigungsunfähigkeit vorliegt, wiegen schwerer. Eine Abbruchanordnung (auch Abbruchverfügung genannt) ist eine Ermessensentscheidung, bei der auch die Verhältnisse des Betroffenen mit zu berücksichtigen sind. Liegt nur eine Illegalität vor, kommt ein Abbruchgebot nur als äußerste Konsequenz in Frage. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abbruchantrag | application for demolition | Grundsätzlich muss der Abbruch eines Gebäudes bei der zuständigen Behörde beantragt werden. Das Abbruchvorhaben und die beabsichtigten Abbruchverfahren sind dabei zu erläutern. Gesetzliche Regelungen dazu finden sich in den Landesbauordnungen. Der Antrag muss darüber hinaus den zuständigen Abbruchunternehmer ausweisen. Dieser muss über die notwendige Sachkunde und Erfahrung verfügen, da in diesem Bereich z. B. erhebliche Kenntnisse über Baustatik, Immissionsschutz und Arbeitsschutz vonnöten sind. Sichergestellt sein muss ferner die Trennung und fachgerechte Verwertung bzw. Entsorgung der beim Abbruch anfallenden Materialien. Viele Gemeinden fordern als Anlagen zum Abbruchantrag die Vorlage eines Lageplans mit Kennzeichnung der Gebäude, Gebäudeteile und baulichen Anlagen, die abgebrochen werden sollen, wenn vorhanden auch Grundrisse, Schnitte und Ansichten sowie Fotos. Das Genehmigungsverfahren kann von der Region abhängig unterschiedlich lange dauern. Oft geben Gemeinden einen Monat als Bearbeitungszeitraum an. Für eine Abbruchgenehmigung fallen Gebühren an. Beispielsweise liegen diese in Nordrhein-Westfalen abhängig von der Größe des Abbruchgebäudes zwischen 50 und 1.500 Euro. Keine Genehmigung wird dort benötigt zum Abbruch von Gebäuden unter 300 Kubikmeter Rauminhalt, von Einfriedungsmauern, Schwimmbädern, Stellplätzen, Garagen und anderen untergeordneten baulichen Anlagen. |
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| Abbruchbetriebe | demolition contractors; salvage companies; wreckers | Bei Abbruchbetrieben (auch Rückbaubetriebe genannt) handelt es sich um Unternehmen, die sich auf den Abbruch von Bauwerken spezialisiert haben. Sie verfügen in der Regel über einen differenzierten Maschinenpark. Abbruch bedeutet heute nicht mehr Beseitigung des Abbruchmaterials auf Schutthalden, sondern Recycling und Wiederverwertung der sich aus den Gebäudeabbrüchen ergebenden Materialien. Die Verwertung solchen Materials findet an sogenannten örtlichen Güterbörsen statt. Die Abfallentsorgung muss von den Abbruchbetrieben in einem besonderen Verfahren nachgewiesen werden. Rechtsgrundlage ist die Verordnung über die Nachweisführung bei der Entsorgung von Abfällen. Da ein Abbruch stets mit Risiken (Unfallgefahr, Schadstoffe) für die dort Beschäftigten verbunden ist, gibt es eigene Betriebshaftpflichtversicherungen. Bei Abbrucharbeiten sind eine Reihe von gesetzlichen Regelungen zu beachten, zum Beispiel die Baustellenverordnung (BaustellV) und die Gefahrstoffverordnung (GefStoffV). Bauplanungsrechtlich kann der Abbruch baulicher Anlagen auf der Grundlage des Baugesetzbuches angeordnet werden, wenn ein Gebäude nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes entspricht. Der Abbruch ist dann auch mit der Entsiegelung des vorher überbauten Bodens verbunden. Ein Abbruch baulicher Anlagen ist auch in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Dabei wird unterschieden zwischen genehmigungspflichtigen und genehmigungsfreien Abbrüchen. Ein Abbruch baulicher Anlagen bedarf in der Regel einer Genehmigung nach dem Bauordnungsrecht. Allerdings gibt es zahleiche Ausnahmen. |
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| Abbruchgebot | right (of a public authority) to force demolition | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abbruchkosten | demolition costs | Abbruchkosten entstehen, wenn im Rahmen der Verwertung eines bebauten Grundstückes Gebäude abgerissen werden müssen. Alle anfallenden Kosten, die im Rahmen eines Abbruchverfahrens entstehen, sind steuerlich absetzbar und müssen bei der Bewertung von Grundstücken berücksichtigt werden. Zu den Abbruchkosten zählen nicht nur die reinen Abbruchkosten, sondern auch die Kosten der Entsorgung, der Dekontamination sowie etwaige Kosten für Gutachten und Gebühren für die Abbruchgenehmigung. Die Höhe der Kosten richten sich nach dem Umfang der Bebauung. Im Jahr des Abbruchs sind die Abbruchkosten entweder als Betriebsausgaben oder bei Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten von der Steuer absetzbar. Bei Abbruch eines selbst errichteten Gebäudes gelten die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes als sofort abzugsfähige Betriebsausgaben. Erfolgt der Abbruch eines Gebäudes, das Bestandteil des Privatvermögenszum ist, zum Zweck des Grundstücksverkaufs kann der Werbungskostenabzug eingeschränkt werden. Soll nach dem Erwerb eines Grundstückes ein Gebäude abgerissen werden, um anschließend einen Neubau auf dem Grundstück errichtet, gelten die Abbruchkosten und der Restbuchwert des Gebäudes als Teil der Herstellungskosten für das neu errichtete Gebäude. Im Bereich der Grunderwerbsteuer gehören die Abrisskosten nur dann zu der grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, wenn der Verkäufer eines bebauten Grundstücks sich gegenüber dem Käufer zum Abriss des Gebäudes verpflichtet. Die Abrisskosten erhöhen ebenfalls die Gegenleistung, wenn der Verkäufer von einer Abrissverpflichtung (z.B. wegen einer Verfügung der Baubehörde) befreit wird und der Käufer ihn von der Verpflichtung freistellt (er übernimmt quasi die Verpflichtung). |
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| Abbruchswert | break-up value; demolition value; salvage value | Der Abbruchswert ist eine kalkulatorische Größe. Er ist von Bedeutung, wenn ein wirtschaftlich nicht mehr nutzbares bebautes Grundstück verkauft werden soll. In diesem Fall stellt sich die Frage, welcher Preis für das Grundstück erzielbar ist, weil zu berücksichtigen ist, dass der Abbruch Kosten verursacht. Diese Kosten mindern den Wert des Grundstückes im Vergleich zu einem unbebauten Grundstück. Um das Grundstück in einen bebaubaren Zustand zu versetzen, muss es freigeräumt werden. Zu den Freilegungskosten zählen nicht nur die reinen Abbruchkosten, sondern auch die Kosten der Entsorgung und – gegebenenfalls bei kontaminierten Gebäuden oder Böden – die Kosten der Dekontamination sowie etwaige Kosten für Gutachten, die aus solchen Anlässen angefertigt werden müssen. Der Abbruchswert wird im sogenannten Liquidationsverfahren ermittelt. |
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| Abbundzeichen | jointing mark | Abbundzeichen sind von Zimmerleuten verwendete Konstruktionszeichen, mit denen die einzelnen Teile einer Holzkonstruktion – beispielsweise eines Fachwerkgerüstes oder eines Dachstuhles – auf dem Zimmerboden versehen werden. Sie geben an, wie die Teile später auf der Baustelle zusammenzufügen sind, und erleichtern und beschleunigen auf diese Weise den Bauablauf. In der Regel werden die Abbundzeichen durch mit dem Beitel ins Holz geschlagene Kerbstiche erzeugt. Verwendung finden vor allem römische, aber auch arabische Zahlen, graphische Symbole oder Kombinationen der vorgenannten Elemente. Abbundzeichen sind oftmals eine wesentliche Informationsquelle im Rahmen von bauhistorischen Untersuchungen. |
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| Abdichtungen | seal; packing; sealant | Abdichtungen sollen das Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit in Bauwerkskörper verhindern. Die Anforderungen an Bauwerksabdichtungen ergaben sich bisher aus der DIN 18195. Diese Norm gilt als nicht mehr zeitgemäß und wird ab Frühjahr 2017 durch folgende Normen abgelöst:
Zu unterscheiden sind vertikale von horizontalen Abdichtungen. Vertikale Abdichtungen beziehen sich auf Maßnahmen an den Außenwänden. Putz reicht in der Regel nicht aus. Bitumenbasierte Spachtelmasse, mehrlagig aufgetragen, ist heute Standard. Gegen drückendes Wasser kann unterstützend ein Dränagesystem eingesetzt werden, das das Wasser vom Gebäude ableitet. Die horizontale Abdichtung erfolgt durch Horizontalsperren oberhalb der Bodenplatten. Die Abdichtung von Flachdächern erfolgt durch bituminöse Dachbahnen oder Polyethylenfolien. Gegen hohes Grundwasser helfen nur Wannen. Dränagesysteme sind eher schädlich. So genannte weiße Wannen bestehen aus einer Betonmasse, die selbst die Abdichtungsfunktion übernimmt. Besonders wichtig sind Abdichtungen von Flachdächern und Hochterrassen, um den darunter liegenden Wohnraum vor Feuchtigkeitsschäden zu schützen. |
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| Abdingbarkeit | not mandatory; subject to be contracted away; transactionable | Die Möglichkeit, die Anwendbarkeit gesetzlicher Vorschriften durch vertragliche Absprache auszuschließen, nennt man Abdingbarkeit. Man unterscheidet zwischen zwingenden (unabdingbaren) und nicht zwingenden (abdingbaren) Rechtsvorschriften. Bei letzteren spricht man auch von "dispositivem Recht". Zur Wahrung des sogenannten Grundsatzes der Privatautonomie werden zivilrechtliche Normen grundsätzlich als abdingbar angesehen. Es gibt jedoch eine Vielzahl von Ausnahmen. Diese haben den Zweck, die Rechtsklarheit zu sichern (z.B. im Sachenrecht) oder auch die wirtschaftlich schwächere Vertragspartei zu schützen (Mietrecht, Arbeitsrecht, Verbraucherschutz). So sind viele Mieterschutzvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches ausdrücklich zwingend. Die Unabdingbarkeit einer Vorschrift ist nicht immer ausdrücklich vom Gesetzgeber geregelt. Teilweise ist sie (ggf. vor Gericht) durch Auslegung zu ermitteln. Meist wird Unabdingbarkeit bei Gesetzen angenommen, die den wirtschaftlich schwächeren Vertragspartner schützen sollen. |
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| Abdingbarkeit (Wohnungseigentum) | modifiable; transactionable | Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes durch sogenannte Vereinbarungen abweichen, ebenso können sie aber auch Vereinbarungen treffen, die die gesetzlichen Bestimmungen ergänzen. Dies gilt allerdings nur für Regelungen über das rechtliche Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, nicht aber für die sachenrechtlichen Regelungen.
Aber auch die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander können nicht uneingeschränkt durch Vereinbarungen abweichend vom Gesetz geregelt werden. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet nämlich nach abdingbaren (nicht zwingenden) und unabdingbaren (zwingenden) Vorschriften. Nur von den abdingbaren Vorschriften kann durch eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG abgewichen werden. Unabdingbar sind die zwingenden Vorschriften über die Zuordnung und Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 6, § 5 Abs. 1 und 2 WEG). Auch die Vorschrift über die Begrenzung der Verwalterbestellung auf maximal fünf Jahre beziehungsweise drei Jahre bei Erstbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums (§ 26 Abs. 1 WEG) ist unabdingbar. Gleiches gilt für die Bestellung und die Abberufung des Verwalters. Sie dürfen nicht von der Zustimmung Dritter oder von anderen Voraussetzungen abhängig gemacht werden (§ 26 WEG). Ebenso unabdingbar sind die dem Verwalter gesetzlich auferlegten Pflichten (§ 27 Abs. 1 bis 3 WEG). Sie können deshalb weder beschränkt noch entzogen werden. Ebenfalls unabdingbar sind die Vorschriften zur Änderung der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG) sowie im Einzelfall zur Änderung der Verteilung der Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen (§ 16 Abs. 4 WEG). Abdingbar sind dagegen unter anderem die Vorschriften über die Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 WEG) oder das Stimmrecht (§ 25 Abs. 2 WEG). |
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| Abfallbeseitigungsgebühr | garbage disposal fee | Die Abfallbeseitigungsgebühr wird von den Gemeinden auf Grundlage einer Satzung erhoben. Mit ihr bezahlen Grundstückseigentümer für die Bereitstellung von Abfalltonnen und die Abfuhr und Entsorgung der Abfälle. Den Grundstückseigentümern stehen als Gebührenschuldner nach den Satzungen meist Erbbauberechtigte, Wohnungseigentümer, Nießbraucher und generell alle Personen gleich, die ein im Grundbuch verankertes Recht zur Nutzung des Grundstücks haben. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach der Anzahl und der Größe der Abfalltonnen. Die Gemeinden können eine Mindestausstattung mit Abfalltonnen vorschreiben. Meist enthalten die entsprechenden Gebührensatzungen auch einen Passus, der den Fall der Unterbrechung der Abfallbeseitigung durch höhere Gewalt, Streik, Betriebsstörungen, betrieblich erforderliche Arbeiten, behördliche Verfügungen oder Verlegungen des Abholzeitpunktes regelt. Wird der Abfall aus diesen Gründen nicht oder nicht pünktlich abgeholt, ist die Gebühr trotzdem zu entrichten. Das Verwaltungsgericht Neustadt an der Weinstraße hat am 26.2.2016 entschieden, dass Hauseigentümer für nicht gezahlte Abfallbeseitigungsgebühren ihrer Mieter haften. Dem Urteil lag eine Fallkonstellation zugrunde, bei der die Mieter üblicherweise direkt von der Gemeinde Kaiserslautern zur Zahlung der Müllabfuhr-Gebühren herangezogen wurden. Nun hatten viele Mieter ihre Gebühren nicht bezahlt, und die Stadt verschickte Rechnungen an die Vermieter. Insgesamt kam es 2015 dort zu über 300 Widersprüchen von Eigentümern gegen entsprechende Gebührenbescheide. Teilweise ging es um über vier Jahre alte Gebührenforderungen. Die Gemeinde hatte bis 2014 jede Information der Eigentümer über Gebührenschulden ihrer Mieter verweigert. Das Gericht verwies auf die Satzung, nach der die "Nutzer" der Mülltonnen zur Gebührenzahlung verpflichtet seien. Nutzer seien jedoch die Mieter ebenso wie die Eigentümer, die das Grundstück wirtschaftlich nutzten. Der Gebührenanspruch sei nicht verwirkt – weder durch die bisher übliche direkte Inanspruchnahme der Mieter, noch durch die verweigerte Information über deren Gebührenschulden. Die Bescheide der Stadt waren damit rechtmäßig (Verwaltungsgericht Neustadt, Urteil vom 26.2.2016, Az. 4 K 810/15.NW, 4 K 843/15.NW). |
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| Abfallentsorgung | waste disposal | Nach der Deponieverordnung dürfen seit 1. Juni 2005 nicht vorbehandelte Abfälle nicht mehr auf Deponien abgelagert werden. Die Deponieverordnung wurde am 01.12.2011 und 14.11.2012 auf der Grundlage einer EU-Richtlinie ergänzt. Diese Richtlinien dienten dazu, die globale Belastung durch Quecksilber und Quecksilberverbindungen zu vermeiden beziehungsweise zu reduzieren. Weitere Anpassungen fanden 2013 und 2016 statt. Um im Interesse des Klimaschutzes Methanemissionen aus Deponien zu vermeiden, müssen Siedlungs- und andere Abfälle mit biologisch abbaubaren Bestandteilen zur Einhaltung der Zuordnungskriterien vor der Ablagerung mit thermischen oder mechanisch-biologischen Abfallbehandlungsverfahren bearbeitet werden. Zuständig für den Vollzug der entsprechenden Umweltgesetze ist in Deutschland das Umweltbundesamt mit Sitz in Dessau. Die Deponieverordnung kennt vier Klassen von Deponien, auf denen unterschiedliche Arten von Abfällen deponiert werden dürfen. Die Deponieklassen unterscheiden sich in der Art des Untergrunds und der Nähe zu Wohnansiedlungen; es sind jeweils bestimmte Vorgaben an die Abdichtung und den Umgang mit Sickerwasser einzuhalten. Nicht alle Abfälle landen auf Deponien. Dies trifft zum Beispiel auf sogenannte Wertstoffe zu, für deren Sammlung Wertstoffhöfe existieren. Auf ihnen werden vor allem recyclebare Wertstoffe gesammelt. Bei der Organisation der Abfallentsorgung wird zwischen dem Hol- und dem Bringsystem unterschieden. Das Holsystem zeichnet sich dadurch aus, dass die Erzeuger des Abfalls – wie zum Beispiel die Bewohner eines Mehrfamilienhauses – aufgefordert werden, zu einem bestimmten Zeitpunkt oder innerhalb eines bestimmten Zeitraums die Stoffe in Sammelbehältern auf öffentlichen Flächen zur Abholung bereit zu stellen. Alternativ werden Flächen mit Sammelbehältern zur Verfügung gestellt, in denen Abfälle eingefüllt werden können. Diese werden dann mit Hilfe von Heckladerfahrzeugen zum Abtransport umgefüllt. Beim Bringsystem übernehmen die Bürger selbst den Abtransport an die entsprechenden Stellen beziehungsweise Wertstoffhöfe zur Entsorgung. |
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| Abfallgruppen | waste groups | Was zu Abfällen im Sinne des Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW-/AbfG) zählt, ist in dessen Anhang I näher bezeichnet, nämlich:
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| Abfallrecht | waste legislation | Das Abfallrecht ist Teil des Umweltrechtes. Es regelt den Umgang mit Abfällen. Die wichtigsten Gesetze sind das Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW-/AbfG) und teilweise auch das Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG). Hinzu kommt eine große Anzahl von Verordnungen auf der Rechtsgrundlage dieser Gesetze. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AbfG | German Waste Avoidance and Management Act | Abkürzung für: Abfallgesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abflussprinzip bei Mietnebenkosten | outflow principle for ancillary rental costs | Wie im Einzelnen eine Neben- beziehungsweise Betriebskostenabrechnung im Mietverhältnis zu erfolgen hat, regeln gesetzliche Vorschriften – die §§ 556 ff. BGB, die Betriebskosten- und Heizkostenverordnung. Gelegentlich kommt es jedoch zu Rechtsstreitigkeiten darüber, ob der Vermieter bei verbrauchsabhängigen Nebenkosten nur die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs im Abrechnungszeitraum abrechnen darf (sogenanntes Leistungs- oder Zeitabgrenzungsprinzip) oder statt dessen die Kosten, mit denen er selbst während dieses Zeitraumes belastet wird (sogenanntes Abflussprinzip) – darunter gegebenenfalls auch Kosten für den Verbrauch im vorherigen Abrechnungszeitraum. Oft taucht diese Frage auf, wenn der Vermieter selbst nach dem Kalenderjahr abrechnet, sein Versorgungsunternehmen jedoch einen abweichenden Abrechnungszeitraum verwendet. Der Bundesgerichtshof hat Anfang 2008 grundsätzlich entschieden, dass Vermieter auch nach dem Abflussprinzip abrechnen dürfen. Im verhandelten Fall durfte ein Vermieter damit nicht nur die Kosten für den in 2004 erfolgten Verbrauch von Kaltwasser und Abwasser abrechnen, sondern auch Beträge für das Jahr 2003, die der Versorger ihm erst in 2004 berechnet hatte: Es sei für den Vermieter ein unzumutbarer Aufwand, aus den Abrechnungen des Versorgers mit vom Kalenderjahr abweichendem Abrechnungszeitraum jeweils die auf einzelne Kalenderjahre entfallenden Beträge heraus zu rechnen (Az. VIII ZR 49/07 sowie entsprechend Az. VIII ZR 27/07, Urteil vom 20.02.2008). Im Geltungsbereich der Heizkostenverordnung hat der Bundesgerichtshof eine Anwendung des Abflussprinzips jedoch verneint. Im verhandelten Fall hatte ein Vermieter lediglich die von ihm selbst an den Energieversorger gezahlten Abschläge dem Mieter in Rechnung gestellt. Der BGH hielt dies für unzulässig. Nach § 7 Abs. 2 Heizkostenverordnung seien die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Es dürften also – entsprechend dem Leistungsprinzip – nur die Kosten der tatsächlich im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffe abgerechnet werden und nicht die auf Basis des Vorjahresverbrauchs berechneten Abschläge. Der BGH stellte zugleich auch klar, dass ein solcher Fehler den Mieter nicht dazu berechtige, die Heizkostenforderung nach § 12 Heizkostenverordnung wegen einer nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung zu kürzen (Urteil vom 1. Februar 2012, Az. VIII ZR 156/11). |
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| Abflussverstopfung in Mietwohnung | plugged-up drain in a rented flat | Kommt es in einer Mietwohnung zu einer Abflussverstopfung, muss der Mieter die anfallenden Kosten für den Rohrreinigungsdienst nur tragen, wenn er das Malheur schuldhaft verursacht hat. Dies muss der Vermieter beweisen. Mietvertragliche Regelungen, nach denen alle Mieter sich anteilig an den Kosten der Beseitigung einer Verstopfung der Hauptabwasserleitung zu beteiligen haben, sind zumindest im Formularmietvertrag unwirksam. Sie werden als unangemessene Benachteiligung des Mieters angesehen. Entstehen durch die Abflussverstopfung Schäden am Eigentum des Mieters, kann dieser den Vermieter auf Schadenersatz in Anspruch nehmen. Allerdings nur dann, wenn der Vermieter für den Schaden verantwortlich ist oder das Rohr schon vor Mietvertragsabschluss verstopft war. Dies muss der Mieter beweisen. Häufen sich Rohrverstopfungen oder gibt es andere Verdachtsmomente, nach denen sich ein Rohr zugesetzt haben könnte, muss der Vermieter tätig werden. Unternimmt er nichts, muss er sich entstehende Schäden zurechnen lassen. Hauseigentümer sind nach dem Wasserhaushaltsgesetz in Verbindung mit den anerkannten Regeln der Technik, die man einschlägigen DIN-Normen entnimmt, dazu verpflichtet, innerhalb bestimmter Fristen eine Dichtheitsprüfung ihrer Abwasserrohre zu veranlassen. In mehreren Bundesländern, zum Beispiel in Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Schleswig-Holstein, existieren ausdrückliche landesgesetzliche Regelungen. Fristen für die Dichtheitsprüfung können auch in einer Gemeindesatzung festgelegt werden. |
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| AbfRestÜberwV | German ordinance on supervision of waste and residual material | Abkürzung für: Abfall- und Reststoffüberwachungsverordnung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abgabenordnung (AO) | German fiscal code; tax law | Die Abgabenordnung gilt für alle Steuern einschließlich der Steuervergütungen, die durch Bundesrecht oder Recht der Europäischen Gemeinschaft geregelt sind, soweit sie durch Bundesfinanzbehörden oder durch Landesfinanzbehörden verwaltet werden. Sie besteht aus neun Teilen mit insgesamt über 400 Paragraphen und enthält
Völkerrechtliche Vereinbarungen haben – zum Zweck der Vermeidung von Doppelbesteuerung - Vorrang vor deutschem Steuerrecht. Im Anhang enthält die Abgabenordnung eine Mustersatzung für Vereine, Stiftungen, Betriebe gewerblicher Art von juristischen Personen des öffentlichen Rechts, geistliche Genossenschaften und Kapitalgesellschaften. |
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| Abgasklappe | exhaust flap; flue gas damper | Eine Abgasklappe verhindert das Auskühlen des Heizkessels und sorgt für Energieeinsparungen. Sie dient dazu, bei Stillstand des Brenners die Verbindung zwischen Kessel und Schornstein zu schließen. Bei modernen Heizkesseln schließt sich bei Brennerstillstand automatisch eine Luftklappe. Da keine Außenluft mehr in den Kessel strömt, kühlt dieser langsamer ab. Die Abgasklappe verringert die sogenannten Betriebsbereitschaftsverluste an Heizwärme. Bei geschlossener Abgasklappe kann warme Luft nicht mehr nach außen entweichen, somit wird auch das Auskühlen des Hauses verhindert. Auf diese Weise kann ein Wärmeverlust von bis zu 5.000 Kilowattstunden pro Jahr unterbunden werden. Den Herstellern zufolge soll sich eine Abgasklappe innerhalb von ein oder zwei Jahren amortisieren. Bei alten Kesseln können Abgasklappen nachgerüstet werden. Ältere Kessel sind jedoch nach der Energieeinsparverordnung in vielen Fällen innerhalb bestimmter Fristen durch neue zu ersetzen. |
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| Abgebotsverfahren | request for global percentage bid | Das Abgebotsverfahren ist ein Vergabeverfahren aus der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen und betrifft öffentliche Bauaufträge. Der Auftraggeber gibt dabei einen konkreten Preis vor. Die Bieter können diesen Preis dann unterbieten, also ein „Abgebot“ abgeben. Gemäß § 4 Absatz 4 VOB/A ist das Abgebotsverfahren nur als Ausnahme bei regelmäßig wiederkehrenden Unterhaltungsarbeiten anzuwenden. Deren Umfang soll möglichst gering gehalten werden. Es kann sich dabei z.B. um Instandhaltungsarbeiten von Gebäuden oder auch Straßen handeln. Das Abgebotsverfahren wird auch im Vergabe- und Vertragshandbuch (VHB-Bund) erwähnt. Darin ist seine Anwendung bei Rahmenverträgen für Zeitvertragsarbeiten vorgesehen. Die dazugehörige Richtlinie 617 „Rahmenverträge für Zeitvertragsarbeiten – Einzelauftrag" schreibt für das zulässige Auftragsvolumen einen Maximalwert vor. Nach dem Erlass des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) „Wertgrenzen für Einzelaufträge aus Rahmenverträgen im Auf- und Abgebotsverfahren“ vom 12.05.2014 beträgt der Höchstwert für Einzelaufträge aus im Abgebotsverfahren zustande gekommenen Rahmenverträgen 20.000 Euro. |
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| Abgehängte Decke | suspended ceiling | Eine abgehängte Decke ist die Decke eines Raumes, die in einem Abstand unterhalb der eigentlichen konstruktiven Decke angebracht ist. Der Zwischenraum zwischen der konstruktiven und der abgehängten Decke kann zur Unterbringung von Haustechnik, beispielsweise zum Verlegen von Leitungen oder zur Abluftführung, genutzt werden. Ein Vorteil abgehängter Decken besteht darin, dass sie durch die Verringerung der Raumhöhe zur Reduzierung der Heizkosten beitragen können. Nachteilig kann sich dagegen auswirken, dass Schäden an der darüber liegenden Bausubstanz, insbesondere an der konstruktiven Decke, länger unbemerkt bleiben können. Zudem wird durch das Abhängen der Decke die Großzügigkeit des Raumeindrucks beeinträchtigt. |
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| Abgeld | discount | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abgeltungsklausel | general release clause | Die Abgeltungsklausel ist eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter beim Auszug einen Anteil der Kosten für Schönheitsreparaturen laut Voranschlag einer Fachfirma übernehmen muss, wenn die Fristen für Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind. Teilweise wird für derartige Vertragsregelungen auch der Begriff Quotenabgeltungsklausel verwendet. Beispiel: Liegen zum Zeitpunkt des Auszuges die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten laut Kostenvoranschlag einer Fachfirma; liegen sie über zwei Jahre zurück zahlt er 40 Prozent, über drei Jahre 60 Prozent, über vier Jahre 80 Prozent. Die Gerichte haben Abgeltungsklauseln lange Zeit nicht beanstandet. Allerdings wurde verlangt, dass die Beteiligungsquote des Mieters nicht nur von der Mietdauer, sondern auch vom tatsächlichen Zustand und Renovierungsbedarf der Wohnung abhängen musste. Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof derartige Klauseln jedoch für unwirksam erklärt, da sie von hypothetischen Annahmen ausgehen. Dass der Abnutzungsgrad einer Wohnung über die gesamte Mietdauer konstant bleibe, sei eine Vermutung. Wann ein Renovierungsbedarf eintreten werde, sei zu Anfang des Mietverhältnisses nicht abschätzbar. Der Mieter könne beim Einzug nicht sicher erkennen, welche Kosten beim Auszug wirklich auf ihn zukämen. Formularmäßige Abgeltungsklauseln seien daher grundsätzlich als unangemessene Benachteiligung des Mieters zu betrachten (Az. VIII ZR 242/13). |
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| Abgeltungssteuer | compensation tax on capital gains | Seit 01.01.2009 werden private Kapitaleinkünfte mit einer pauschalen Abgeltungssteuer von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent und ggf. Kirchensteuer) in Form einer Quellensteuer belegt. Die einjährige Spekulationsfrist des § 23 EStG für private Veräußerungsgeschäfte von Kapitalanlagen fiel mit Einführung der Abgeltungssteuer ersatzlos weg, es sei denn, die Kapitalanlagen wurden vor 2009 angeschafft (bestimmte Anlageformen ausgenommen). Dies führt dazu, dass sämtliche Kursgewinne, die bei Verkauf der Anlage realisiert werden, steuerpflichtig sind, wenn die Kapitalanlage nach dem 31.12.2008 angeschafft wurde. Auch die Freigrenze für private Veräußerungsgewinne und die Anwendung des Halbeinkünfteverfahrens bei Erträgen aus Dividenden sind entfallen. Die Steuerfreiheit des § 23 EStG für private Veräußerungsgeschäfte von Grundstücken (10-jährige Bindungsfrist) blieb jedoch erhalten. An die Stelle von Sparer-Freibetrag und Werbungskosten-Pauschale für Kapitaleinkünfte trat der Sparer-Pauschbetrag (801 Euro für Einzelperson/1.602 Euro für zusammen veranlagte Ehegatten). Der Abzug höherer Werbungskosten ist ausgeschlossen, zum Beispiel von Finanzierungskosten. Erträge aus vermieteten Immobilien unterliegen nicht der Abgeltungssteuer, wohl aber der Zinsertrag zum Beispiel aus der Anlage der Instandhaltungsrücklage. Im Wege einer Günstigerprüfung prüft das Finanzamt, ob die Abgeltungssteuer oder ob der persönliche Steuersatz günstiger für den Steuerpflichtigen ist. Es gibt aber Ausnahmen von der Abgeltungssteuer, so zum Beispiel Zinserträge von nahe stehenden Personen. Dazu hat der Bundesfinanzhof am 28.1.2015 entschieden, dass eine Ehe allein noch kein Näheverhältnis begründet. Erforderlich ist vielmehr eine finanzielle Abhängigkeit des Darlehensnehmers vom Darlehensgeber (Az. VIII R 8/14). Für Immobilienfonds gilt seit 01.01.2009: Bei seit 01.01.2009 erworbenen offenen Immobilienfonds unterliegen Zinsen, Mieteinnahmen, Kursgewinne und sonstige laufende Erträge der Abgeltungssteuer. Aus Verkäufen von Bestandsimmobilien erzielte Gewinne sind bei Beachtung der 10-jährigen Haltefrist steuerfrei. Auch Verkaufsgewinne von Fondsanteilen fallen unter die Abgeltungssteuer. Offene Immobilienfonds, die mit Auslandsimmobilien arbeiten, sind seit 2009 besonders steuergünstig, da ausländische Mieteinnahmen dank Doppelbesteuerungsabkommen meist in Deutschland steuerfrei sind. Bei Auslandserträgen kommt nach dem neuen Recht der Progressionsvorbehalt nicht mehr zum Tragen. Für geschlossene Immobilienfonds ergaben sich durch die Einführung der Abgeltungssteuer keine Änderungen. Es werden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, die in der Steuererklärung anzugeben und mit dem persönlichen Steuersatz zu versteuern sind. Die 10-jährige Spekulationsfrist blieb erhalten. |
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| Abgeschlossenheit / Abgeschlossenheitsbescheinigung | completeness; self-containment/ certificate of completeness, required for a flat that can be sold as a self-contained freehold flat | Damit an Räumen rechtlich selbständiges Alleineigentum als Wohnungseigentum (Sondereigentum an Wohnungen) oder als Teileigentum (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) entstehen kann, müssen die jeweils zugehörigen Räume nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abgeschlossen sein (§ 3 Abs. 2 Satz 1 WEG). Als abgeschlossen im Sinne des Gesetzes gelten Wohnungen und nicht zu Wohnzwecken dienende Räumlichkeiten dann, wenn sie baulich vollkommen gegenüber anderen Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind. Die Zugänge vom Freien, vom Treppenhaus oder von Vorräumen aus müssen verschließbar sein. Wohnungen müssen über Wasserversorgung, Ausguss und WC verfügen. Zusätzliche Räume (Keller-, Boden- und/oder Abstellräume), die außerhalb der abgeschlossenen Wohnung liegen, müssen ebenfalls verschließbar sein. Auch Balkone und Loggien gelten im Allgemeinen wegen ihrer räumlichen Umgrenzung als abgeschlossen. Ebenerdige Terrassen vor Erdgeschosswohnungen gelten dagegen nur dann als abgeschlossen, wenn sie direkt an die Wohnung anschließen und gegenüber der übrigen Grundstücksfläche vertikal durch eine Ummauerung abgegrenzt sind. Stellplätze in einer (Tief-)Garage gelten als abgeschlossen, wenn sie durch Wände oder Geländer abgegrenzt oder auch dauerhaft markiert sind (§ 3 Abs. 2 Satz 2 WEG). Das gleiche gilt für Stellplätze auf einem Garagenoberdeck. Kraftfahrzeug-Stellplätze im Freien und ebenso Carports gelten dagegen grundsätzlich nicht als abgeschlossen. Die Abgeschlossenheit ist bei der Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum durch eine von der zuständigen Baubehörde auszustellende Abgeschlossenheitsbescheinigung gegenüber dem Grundbuchamt nachzuweisen. Für die Ausstellung dieser Bescheinigungen gilt die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr.2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes. Die Ausstellung der Abgeschlossenheitsbescheinigung kann gemäß § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG auch durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen erfolgen, wenn dies von den Landesregierungen durch Rechtsverordnung so bestimmt wird. Einen Antrag auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung können Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigte stellen. Der Antrag kann formlos gestellt werden; er ist zusammen mit den Aufteilungsplänen einzureichen Dabei handelt es sich in der Regel um die folgenden Pläne:
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| Abgrenzungssatzung (Klarstellungssatzung) | German delimitation statute, defining a built-up area of a city under the provisions of the German federal building code (clarification statute) | Um Klarheit darüber zu schaffen, wo die Innenbereichsgrenzen eines Baugebietes beziehungsweise eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils im Sinne des § 34 BauGB verlaufen, kann die Gemeinde eine Abgrenzungssatzung beschließen. Die Abgrenzungssatzung legt diese "Grenzziehung" fest. Die Satzung wird auch als Klarstellungssatzung bezeichnet. Sie entfaltet keine Rechtswirkungen, sondern dient nur der Dokumentation des Grenzverlaufs zwischen Innen- und Außenbereich. Die Abgrenzungssatzung gehört zu den so genannten Innenbereichssatzungen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abhilfeverfahren (VOB) | remedial action; redress proceedings (construction tendering and contract regulations) | Nach Teil B der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) muss der Auftragnehmer bei öffentlichen Aufträgen sich bei Auftreten von Meinungsverschiedenheiten mit dem Auftraggeber zuerst an die der Vergabestelle unmittelbar vorgesetzte Dienststelle wenden. Dann erst kann er vor Gericht gehen (§ 18 Abs. 2 VOB/B). Diese Dienststelle soll dem Auftragnehmer Gelegenheit zur mündlichen Aussprache geben und ihm „möglichst“ innerhalb von zwei Monaten nach der Anrufung schriftlich Bescheid erteilen – eine recht lockere Regelung und keine Muss-Bestimmung. Per Gesetz wird davon ausgegangen, dass ein erteilter Bescheid vom Auftragnehmer akzeptiert ist, wenn dieser nicht innerhalb von drei Monaten nach seinem Eingang schriftlich Einspruch beim Auftraggeber erhebt. Diese Wirkung tritt jedoch nur dann ein, wenn der Auftraggeber den Auftragnehmer auf die Ausschlussfrist hingewiesen hat. Sobald ein schriftlicher Antrag auf Durchführung eines solchen Abhilfeverfahrens eingeht, ist die Verjährung des geltend gemachten Anspruchs gehemmt. Entscheiden sich Auftraggeber oder Auftragnehmer dagegen, das Verfahren weiter zu betreiben, teilen sie dies der Gegenseite schriftlich mit. Die Hemmung der Verjährung endet drei Monate nach Zugang des schriftlichen Bescheides oder einer solchen Mitteilung. Die VOB/B stellt klar, dass Streitfälle den Auftragnehmer nicht dazu berechtigen, laufende Arbeiten einzustellen. |
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| ABIEG | Official Journal of the European Communities (abbrev: OJ) | Abkürzung für: Amtsblatt der Europäischen Gemeinschaften | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abkürzungen Energieausweis | abbreviations in Energy Performance Certificate | Der Immobilienverband IVD hat einen Katalog von Abkürzungen zu Energieausweis-Begriffen vorgeschlagen, rät aber zu deren Nutzung ausdrücklich nur dann, wenn im gleichen Medium auch eine Liste mit den Erklärungen für die Abkürzungen veröffentlicht wird. Dies liegt im Ermessen der jeweiligen Zeitung oder Zeitschrift. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass teilweise auch andere als die vom IVD vorgeschlagenen Abkürzungen verwendet werden. Problematisch ist, dass es keine „offizielle“ Liste von Abkürzungen gibt. Somit besteht das Risiko, dass bei gewerblichen Inserenten wettbewerbsrechtliche Abmahnungen ausgesprochen werden, da die betreffenden Angaben für Verbraucher nicht eindeutig oder missverständlich sind. Abkürzungen in Immobilienanzeigen waren schon früher Ziel von Abmahnwellen. Mögliche Abkürzungen laut IVD sind: Für die Art des Energieausweises:
Für den wesentlichen Energieträger:
Für das Baujahr eines Wohngebäudes: Bj Energieeffizienzklasse:
Soll in der Anzeige auch die Art der Heizung erwähnt werden, kommen oft folgende Abkürzungen zum Einsatz:
Teilweise werden diese mit dem Energieträger kombiniert, so kann z.B. für Fernwärme-Zentralheizung „FW-ZH“ stehen. Sobald eine Zeitung oder ein anderes Medium eine eigene Abkürzungsliste vorgibt, sollte unbedingt diese verwendet werden. Beispiel: Gewünschte Textaussage:
Mögliche Abkürzung:
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| ABl | Official Gazette | Abkürzung für: Amtsblatt | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ablaufleistung | maturity payment | Bei der Ablaufleistung handelt es sich um den Geldbetrag, den der Versicherungsnehmer einer Kapital-Police am Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit ausbezahlt bekommt. Diese Ablaufleistung ergibt sich, vereinfacht ausgedrückt, aus der garantierten Versicherungssumme sowie aus den Überschüssen, die während der Vertragslaufzeit durch die rentierliche Anlage der vom Versicherungsnehmer gezahlten Beiträge erreicht werden. Ärgerlich für viele Versicherungsnehmer ist, dass die Überschussbeteiligung in den vergangenen Jahren spürbar reduziert wurde. Mit der Folge, dass die seinerzeit bei Vertragsabschluss hochgerechneten Ablaufleistungen nicht mehr erreicht werden. Eine missliche Situation für zahlreiche Immobilieneigentümer, die vor Jahren ihr selbstgenutztes oder vermietetes Wohneigentum mit Hilfe einer Kapitallebensversicherung finanziert haben. Abgeschlossen wurden in der Regel sogenannte endfällige Hypotheken-Darlehen ohne laufende Tilgung. Stattdessen fand oder findet die Rückzahlung des Immobilienkredits auf einen Schlag mit Hilfe der Ablaufleistung einer Kapital-Police statt. In vielen Fällen aber reicht jetzt und auch in den nächsten Jahren das von den Assekuranzen überwiesene Geld nicht mehr zur vollständigen Schuldentilgung aus, eben weil die Überschüsse verringert wurden und die Ablaufleistungen niedriger ausfallen als gedacht. Auch aus steuerlichen Gründen ist der Einbau von Kapital-Policen seit Beginn des Jahres 2005 nicht mehr sinnvoll. Bei Vertragsabschlüssen nämlich, die nach Silvester 2004 stattfanden, wurde das sogenannte Steuerprivileg von Kapitallebensversicherungen teilweise beseitigt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann allerdings die Hälfte der Erträge einer Kapitallebensversicherung steuerfrei sein. Wichtig: Bei Versicherungsverträgen, die bis einschließlich Silvester 2004 abgeschlossen wurden, gelten die früheren Steuervorteile von Kapitallebensversicherungen nach wie vor. Allerdings kann auch dieses Privileg nichts an der immer noch recht mageren Überschussbeteiligung ändern. |
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| Ablaufplan | workflow; procedure diagram | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ablöse | compensation | Die auch nach der Mietrechtsreform von 2001 weiterhin zulässige "Ablöse" für Einrichtungsgegenstände war mehrfach Gegenstand von Gerichtsverfahren, bei denen um die zulässige Höhe des Kaufpreises für Einbauküchen, alte Schränke etc. gestritten wurde. Nach der Rechtsprechung darf der Preis für die Einrichtungsgegenstände deren tatsächlichen Wert nicht um mehr als 50 Prozent überschreiten – andernfalls ist die Vereinbarung unwirksam. Beispiel: Der Vormieter verlangt für einige Küchenschränke 1.000 Euro. Die Schränke sind aber nur 200 Euro wert. Dazu rechnet man die 50 Prozent, also 100 Euro. Bezahlen müsste der neue Mieter also 300 Euro – und nicht mehr. Alles, was darüber hinaus gezahlt wurde, kann sogar als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden. Die Verjährungsfrist für diesen Anspruch liegt bei drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis erhalten hat (oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erhalten müssen). Der Wert der Einrichtungsgegenstände richtet sich übrigens nach deren tatsächlichem, marktüblichen Zeitwert und deren Zustand. Dabei ist allerdings der Gebrauchswert in der Wohnung, das heißt in zusammengebautem und benutzbarem Zustand, zugrunde zu legen und nicht der mögliche Einzelverkaufspreis auf dem nächsten Flohmarkt. Hier muss – unter Zugrundelegung des Neupreises – geschätzt werden. Aus einem Urteil des Berliner Kammergerichts (Az. 8 U 314/03) geht hervor, dass der tatsächliche Wert des eingebauten Inventars meist höher anzusetzen ist als der Zeitwert der einzelnen Inventargegenstände auf dem Gebrauchtwarenmarkt. So müssen die vom Nachmieter eingesparten Transport- und Einbaukosten berücksichtigt werden. Nachmieter sollten eine genaue Liste der übernommenen Gegenstände anfertigen und gegebenenfalls den Zustand durch Zeugen bestätigen lassen. Der Vermieter ist bei einem Mieterwechsel nicht verpflichtet, dem bisherigen Mieter den Verkauf von Einrichtungsgegenständen an den Nachmieter über eine Ablöse zu ermöglichen. Er muss auch einen vom Mieter empfohlenen Nachmieter nicht akzeptieren, der die geforderte Ablöse zahlen will. Entscheidet er sich für einen anderen Mietinteressenten, der jedoch die Ablöse nicht zahlen möchte, macht sich der Vermieter gegenüber dem Altmieter nicht schadenersatzpflichtig (Amtsgericht München, Urteil vom 6.7.2009, Az. 412 C 3825/08). Nach § 4a Absatz 2 Wohnungsvermittlungsgesetz ist ein Vertrag grundsätzlich wirksam, in dem sich ein neuer Mieter verpflichtet, vom Vermieter oder Vormieter im Zusammenhang mit dem neuen Mietverhältnis gegen Ablöse Einrichtungsgegenstände zu übernehmen. Im Zweifelsfall gilt allerdings, dass eine solche Vereinbarung unter der Voraussetzung geschlossen wurde, dass der Mietvertrag auch zustande kommt. Unwirksam ist die Vereinbarung, wenn der verlangte Betrag in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert des übernommenen Gegenstandes steht. Davon ist auszugehen, wenn die oben erwähnte 50-Prozent-Grenze überschritten ist. |
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| Ablösesumme | key money; amount of redemption | Als Ablösesumme wird der noch nicht getilgte Teil eines bestehenden Darlehens bezeichnet, das im Rahmen einer Umschuldung durch ein anderes Darlehen abgelöst werden soll. Soll beispielsweise ein Darlehen über 300.000 Euro nach zehn Jahren abgelöst werden und sind zu diesem Zeitpunkt bereits 90.000 Euro getilgt, ergibt sich eine Ablösesumme in Höhe von 210.000 Euro. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ablösung | redemption; amortisation; discharge (of a debt); liquidation, repayment | Ablösung beschreibt das Ersetzen eines Kredits durch einen anderen Kredit. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ablösung von Stellplätzen | payment for exemption from obligation to provide parking spaces | Die Landesbauordnungen bzw. Stellplatzordnungen schreiben die Anzahl von Stellplätzen vor, die im Rahmen eines Neubaus errichtet werden muss. Auch eine Maximalzahl kann vorgegeben werden. Will der Bauherr nicht die vorgegebene Anzahl von Stellplätzen oder Garagen errichten, kann er durch die Zahlung eines Geldbetrages pro Stellplatz die Verpflichtung zum Bau von Stellplätzen ablösen. Beispiel: Die Stellplatzsatzung der Stadt Kronach (Änderungssatzung vom 12.03.2001) sieht einen Ablösebetrag von 2.550 Euro pro Stellplatz in der Altstadt vor (wobei dies auch für Gebäude auf den Stadtmauern gilt). Die Stellplatzsatzung von Potsdam von 2012 legt je nach Stadtgebiet Ablösebeträge zwischen 3.000 und 8.000 Euro pro Stellplatz fest. Bei einem Verstoß gegen eine Stellplatzsatzung kann die Gemeinde durchaus eine Baugenehmigung versagen. Dies spielt auch bei Nutzungsänderungen oder Gebäudeerweiterungen eine Rolle. Zusätzliche Räume erhöhen die erforderliche Anzahl von Stellplätzen, überbaute Parkflächen werden entsprechend angerechnet. Wird ein Gebäude auf genehmigungspflichtige Art geändert, ist die notwendige Anzahl der Stellplätze neu für das Gesamtgebäude zu ermitteln, nicht nur z.B. für einen Anbau (zum Beispiel VG Würzburg, Urteil vom 14.12.2012, Az. W 5 K 12.300). |
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| Abluftanlage | exhaust-air plant | Bei der Abluftanlage handelt sich um eine klimatechnische Anlage, die für ein Abströmen der Luft eines Raumes (meist nach außen) sorgt. Abluft wird oft oberhalb von abgehängten Decken abgeleitet. Die Abluftanlage funktioniert automatisch auf der Grundlage unterschiedlicher Luftdruckverhältnisse zwischen der Luft in den Räumen und der Außenluft. In Wohnungen werden Abluftanlagen in der Regel in den Küchen, Bädern und den WC's installiert. Sofern die Abluftanlage mit einem Wärmetauscher verbunden wird, kann ein Teil der durch die Entlüftung verloren gehenden Wärme wieder zurück gewonnen werden. Bei einer Lüftungsanlage wird die Innenluft über Ventilatoren nach außen geleitet. Ebenso funktioniert die Belüftung der Räume mit Außenluft. |
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| ABM | scheme for job creation | Abkürzung für: Arbeitsbeschaffungsmaßnahmen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abmahnbeschluss | decision regarding a warning to cease and desist | Wohnungseigentümer können gemäß § 18 Abs. 3 WEG mit einer Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer beschließen, dass einem Miteigentümer das Wohnungseigentum entzogen wird, wenn er sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtung schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Diese Voraussetzungen liegen gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG dann vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt. Einem Beschluss über die Entziehung muss danach grundsätzlich zunächst eine Abmahnung vorausgehen. Insoweit dient der Abmahnbeschluss der Vorbereitung des Entziehungsverfahrens. In ihm müssen aber das störende Verhalten und die daraus herzuleitenden Pflichtverletzungen hinreichend bestimmt bezeichnet werden, um als Grundlage für das Entziehungsverfahren dienen zu können (LG München I, 14. Juni 2010, Az. 1 S 25652/09). Es muss sich um gravierende Pflichtverletzungen handeln. Das ist nicht schon dann der Fall, wenn es sich um die Beschädigung einer Haustür während eines bereits relativ lange zurückliegenden Umzugs handelt. Auch ein nur allgemein bezeichneter Vorwurf, der betroffene Wohnungseigentümer habe eine Verwalteranordnung missachtet, ist zu unbestimmt. Ebenso ist ein Abmahnbeschluss wegen "Behinderung anderer Mieter an der Nutzung des Gemeinschaftsbereichs im Treppenhaus" nicht hinreichend bestimmt, wenn die Behinderung nicht konkret benannt ist. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abmahnung | reminder | Allgemein Mit einer Abmahnung soll verhindert werden, dass bestimmte Handlungen oder Verhaltensweisen wiederholt oder fortgesetzt werden. Abmahnungen sind bekannt in den Bereichen des Arbeits-, Miet- und Wettbewerbsrechts. Im Gegensatz dazu steht die Mahnung, die sich darauf bezieht, den säumigen Schuldner zu bewegen, eine fällige Leistung zu erbringen, beziehungsweise eine Handlung vorzunehmen, zu der er verpflichtet ist. Eine Abmahnung muss das Fehlverhalten beziehungsweise die "verwerfliche Handlung" bezeichnen und auf die drohenden Folgen hinweisen, die entstehen, wenn sie nicht beachtet wird. Die Abmahnung ist in der Regel Voraussetzung für ein weiteres rechtliches Vorgehen, wenn der oder die Abgemahnte nicht innerhalb einer gesetzten Frist reagiert. Mietrecht Im Mietrecht bezieht sich die Abmahnung darauf, einen vertragswidrigen Gebrauch der Mieträume durch den Mieter zu unterbinden. Es kann sich dabei zum Beispiel um eine nicht zulässige Tierhaltung in der Wohnung, um das Anbringen von Schildern am Hauseingang, um eine Zweckentfremdung der Mieträume oder eine unbefugte Gebrauchsüberlassung (Untervermietung) handeln. Der Mieter wird zur Unterlassung aufgefordert. Ignoriert der Mieter die Abmahnung, kann der Vermieter nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen. Gegenstand mietrechtlicher Abmahnung können auch erhebliche Pflichtverletzungen sein, die bei Wohnraummietverhältnissen zu einem berechtigten Interesse des Vermieters zur Kündigung des Mietverhältnisses führen. Eine Abmahnung ist zwar bei besonders schweren Pflichtverletzungen nicht erforderlich, erscheint aber zweckmäßig, etwa bei sich laufend wiederholenden nächtlichen Ruhestörungen und sonstigen den Hausfrieden beeinträchtigenden Handlungen des Mieters. Bei laufend unpünktlichen Mietzahlungen ist eine Abmahnung dann erforderlich, wenn als Folge weiterer Unpünktlichkeiten eine fristlose Kündigung ins Auge gefasst wird. Mieter können nach dem Bundesgerichtshof nicht separat gegen eine Abmahnung des Vermieters gerichtlich vorgehen, indem sie zum Beispiel auf Beseitigung oder Unterlassung der Abmahnung klagen. Grund: Die Abmahnung soll dem Mieter lediglich sein Fehlverhalten vor Augen führen, hat aber sonst keine Rechtsfolgen. Zwar ist sie in vielen Fällen vor einer Kündigung des Mietvertrages erforderlich. Der Vermieter muss jedoch bei der Kündigung im Fall eines Rechtsstreits trotz Abmahnung das zur Kündigung führende Fehlverhalten des Mieters in jedem einzelnen Fall beweisen. Im Unterschied zur arbeitsrechtlichen Abmahnung verletzt die mietrechtliche Abmahnung den Mieter auch dann nicht in seinen Rechten, wenn sie zu Unrecht erfolgt (Az. VIII ZR 139/07, Urteil vom 20.02.2008). Eine mietrechtliche Abmahnung ist nicht an eine bestimmte Form gebunden. Dringend zu empfehlen ist jedoch, sie schriftlich zu erteilen und dem Mieter in einer Form zukommen zu lassen, die später bei Bedarf nachweisbar ist (Einschreiben, Bote). Wichtig ist auch, dass alle im Mietvertrag genannten Mieter im Abmahnschreiben als Adressaten genannt werden. Arbeitsrecht Der Arbeitgeber kann den Arbeitnehmer abmahnen, wenn dieser seine Arbeitspflicht (zum Beispiel Bummelei am Arbeitsplatz) oder seine Treuepflicht gegenüber dem Arbeitgeber verletzt. Zu den Treuepflichten zählt zum Beispiel die Verschwiegenheitspflicht, die etwa im Maklergeschäft eine sehr große Bedeutung hat. Die Kündigung eines Arbeitsverhältnisses kann nur ausgesprochen werden, wenn der Arbeitnehmer trotz vorhergehender Abmahnung nicht reagiert und die ihm auferlegten Pflichten weiterhin verletzt. Allerdings muss die vorausgegangene Abmahnung das zu unterlassende Verhalten genau beschreiben und mit einer Kündigungsandrohung verbunden sein. Arbeitnehmer haben bei einer ungerechtfertigten Abmahnung einen Anspruch auf deren Beseitigung bzw. auf ihre Entfernung aus der Personalakte. Wettbewerbsrecht Wettbewerbsrechtliche Verstöße berechtigen die davon beeinträchtigten Mitbewerber, aber auch Vereine, deren satzungsgemäßer Zweck in der Förderung des lauteren und Bekämpfung des unlauteren Wettbewerbs besteht, Unterlassungsansprüche geltend zu machen (§ 8 Abs. 3 UWG). Auch Industrie- und Handelskammern und Handwerkskammern können unlauteren Wettbewerb verfolgen. Diese bedienen sich in der Regel jedoch der maßgeblich von ihnen mit getragenen "Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs". Schließlich haben auch noch sogenannte "qualifizierte" Verbraucherschutzverbände eine Anspruchsberechtigung. Auch Mitbewerber können eine Abmahnung aussprechen. Aus Gründen der Rechtssicherheit wird dabei oft ein Rechtsanwalt hinzugezogen. Die erforderlichen Aufwendungen des Abmahners sind zu erstatten (§ 12 Abs. 1 UWG). Häufige Gründe für Abmahnungen sind unzulässige Werbemaßnahmen oder Regelungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die gegen die entsprechenden Vorschriften im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 305 ff.) verstoßen bzw. den Verbraucher unangemessen benachteiligen. Das seit Sommer 2004 geltende Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb schränkt die Klagebefugnis des Mitbewerbers auf den Fall ein, dass ein konkretes Wettbewerbsverhältnis vorliegt. Dies ist der Fall, wenn ein vergleichbares Angebot an einen sich teilweise überschneidenden Kundenkreis vorliegt. Die Erfahrung seit 2004 mit dem UWG zeigt die gleiche Tendenz wie in der Vergangenheit. Einem kurzfristigen Einbruch bei der Anzahl der Abmahner und Abmahnungen steht in der Regel schon nach einem Jahr ein deutlicher Anstieg der Zahlen gegenüber. Eine wichtige Rolle spielen hier das Internet und Suchmaschinen. Die gerichtliche Verfolgung unlauteren Wettbewerbs setzt in der Regel die Abmahnung voraus, in welcher der Wettbewerbsverstoß bezeichnet werden muss. Sinn der Abmahnung ist es, die Wiederholungsgefahr auszuräumen. Dies geschieht dadurch, dass der "Wettbewerbssünder" aufgefordert wird, innerhalb einer bestimmten, meist recht kurzen Frist (vier bis zehn Tage) eine Unterlassungserklärung abzugeben, in der für den Wiederholungsfall eine der Höhe nach bestimmte – in manchen Fällen auch unbestimmte – Vertragsstrafe versprochen wird. Mit der Abgabe einer ausreichenden Unterlassungserklärung kommt ein Vertrag zustande, mit dem die Wiederholungsgefahr als ausgeräumt gilt. Für Unterlassungsforderungen weiterer Mitbewerber in der gleichen Angelegenheit entfällt damit das Rechtsschutzinteresse. Allerdings muss der Betroffene jedem weiteren Abmahnenden gegenüber offen legen, zum Beispiel durch Kopien der Abmahnung und der abgegebenen Unterlassungserklärung, dass er bereits eine strafbewehrte Unterlassungsverpflichtung abgegeben hat. In den meisten Fällen lohnt es sich für den Abgemahnten, die geforderte Unterlassungserklärung nicht wie vorgegeben zu unterzeichnen, sondern in wichtigen Punkten abzuändern, um die Einschränkungen für seinen Geschäftsbetrieb bzw. seine Werbemaßnahmen auf ein zumutbares Maß zu beschränken. Dazu zählt eine auflösende Bedingung und ein Vertragsstrafenversprechen nach dem „neuen Hamburger Brauch“. Dabei wird keine feste Vertragsstrafe versprochen, sondern eine nach billigem Ermessen durch den Unterlassungsgläubiger festzusetzende und gerichtlich überprüfbare Vertragsstrafenzahlung. Die juristische Beratung durch einen spezialisierten Anwalt, Berufsverband oder die IHK hilft dabei. |
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| Abmahnverein | association to guard against unfair practices | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abmarkung | system of boundary; marks for parcels of land | Als Abmarkung wird das Errichten oder Wiederherstellen fester Grenzzeichen zwischen Grundstücken bezeichnet. Die durch die Grenzzeichen markierten Grenzpunkte sollen den Verlauf der in Kataster und Grundbuch definierten Grundstücksgrenzen vor Ort erkennbar machen. Bevor der Begriff Abmarkung im Jahre 1900 mit dem Paragraphen 919 des Bürgerlichen Gesetzbuches allgemein in die Rechtssprache eingeführt wurde, wurde teilweise auch synonym von "Vermarkung" gesprochen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abmarkungsverfahren | procedure for marking parcels of land | Der Verlauf einer Grundstücksgrenze wird durch feste Grenzsteine bzw. Grenzpunkte markiert. Dies bezeichnet man als „Abmarkung“ oder „Grenzabmarkung“. Sie spiegelt die katastermäßige Lage der Grundstücksgrenze wieder – oder sollte dies zumindest tun. Die festen Grenzzeichen werden in vielen Fällen bei späteren Bau- oder Straßenarbeiten versetzt, überteert, sie überwachsen oder fehlen ganz. In solchen Fällen kann ein Abmarkungsverfahren durchgeführt werden, um den Grenzverlauf durch das Setzen neuer Grenzsteine zu sichern. Es geht dabei allerdings nur um die „Sicherung“ eines unstrittigen Grenzverlaufs, also nicht um einen Streit über den Verlauf einer Grenze. Nach § 919 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks von seinem Nachbarn die Teilnahme am Abmarkungsverfahren verlangen, wenn es keine festen Grenzzeichen gibt oder diese versetzt worden sind. Teilnehmen können Grundstückseigentümer, aber auch Erbbauberechtigte. Weigert sich ein Nachbar, an der Abmarkung mitzuwirken, kann er vor einem Zivilgericht auf Mitwirkung verklagt werden. Verzichten Eigentümer und Nachbar auf eine Abmarkung der Grundstücksgrenze, kann diese entfallen – der Verzicht bindet jedoch spätere Grundstückskäufer nicht und kann auch nicht im Grundbuch eingetragen werden. Wie das Abmarkungsverfahren im Einzelnen durchgeführt wird, richtet sich gemäß § 919 Abs. 2 BGB nach den jeweiligen Landesgesetzen oder nach der Ortsüblichkeit. Die Abmarkung kann vom Grundstückseigentümer oder dem Nachbarn beantragt oder von Amts wegen eingeleitet werden. Zuständig sind die örtlichen Vermesssungs- bzw. Katasterämter. Die Kosten einer Abmarkung sind nach § 919 Abs. 3 BGB von beiden Beteiligten gemeinsam zu tragen, sofern nicht irgendein rechtliches Verhältnis zwischen beiden (etwa eine vertragliche Absprache) etwas anderes bestimmt. |
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| Abmeldung / Anmeldung des Mieters | notice of departure/ registration of tenant | Wer innerhalb Deutschlands umzieht, muss sich nicht bei der Meldebehörde des alten Wohnortes abmelden. Er muss sich lediglich am neuen Wohnort anmelden. Dies muss seit 1. November 2015 bundesweit innerhalb von zwei Wochen geschehen. Das Einwohnermeldeamt am neuen Wohnort teilt dann der Behörde am bisherigen Wohnort den Wohnortwechsel mit. Die Mitteilung muss seit 01.01.2007 auf elektronischem Wege übermittelt werden. Eine Abmeldung ist nur noch bei Wegzug ins Ausland oder Aufgabe einer Zweitwohnung notwendig. Viele Mietverträge enthalten Klauseln, um den Mieter an seine gesetzliche Meldepflicht zu erinnern.
Seit 1. November 2015 ist das neue Bundesmeldegesetz in Kraft. Dieses hat einheitliche Regelungen für alle Bundesländer geschaffen. § 19 des Gesetzes verpflichtet den Wohnungsgeber bzw. den Vermieter zur Mitwirkung bei der Anmeldung von Mietern. Der Vermieter oder dessen Beauftragter muss der meldepflichtigen Person den Einzug innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen. Seit 1. November 2016 muss der Vermieter nicht mehr bei der Abmeldung, sondern nur noch bei der Anmeldung von Mietern mitwirken. Er kann sich bei der Meldebehörde danach erkundigen, ob tatsächlich eine Anmeldung stattgefunden hat. Die meldepflichtige Person muss dem Vermieter die erforderlichen Auskünfte geben. Verweigert der Vermieter die Bestätigung oder wird diese aus irgendwelchen Gründen nicht rechtzeitig erstellt, muss die meldepflichtige Person dies der Behörde unverzüglich mitteilen. Die Bestätigung des Wohnungsgebers muss folgende Daten enthalten:
Die Meldebehörde kann vom Wohnungsgeber auch Auskunft über Personen verlangen, die jetzt oder früher bei ihm gewohnt haben. Ausdrücklich verboten ist es, eine Meldeanschrift jemandem anzubieten oder zur Verfügung zu stellen, der dort nicht wohnt oder einziehen will. Parteien, Wählergruppen etc. kann die Meldebehörde Auskunft über Gruppen von Wahlberechtigten erteilen. Mandatsträger, Presse oder Rundfunk können Auskunft über Altersjubiläen (70. Geburtstag) oder Ehejubiläen erhalten. Adressbuchverlagen darf zu allen Einwohnern über 18 Jahren Auskunft erteilt werden hinsichtlich vollem Namen, akademischem Grad und Anschrift. Allerdings: Die gemeldete Person hat das Recht, der Übermittlung von Daten zu den vorgenannten Zwecken zu widersprechen (§ 50 BMG). Zusätzlich kann bei einer befürchteten Gefahr für Leib und Leben, Gesundheit, persönliche Freiheit etc. auch eine Auskunftssperre in das Melderegister aufgenommen werden. Diese ist auf zwei Jahre befristet, kann aber verlängert werden. Ist das Melderegister fehlerhaft oder unvollständig, hat es die Meldebehörde von Amts wegen zu korrigieren oder zu ergänzen. Wird dies nötig, müssen grundsätzlich unverzüglich diejenigen Behörden oder sonstigen öffentlichen Stellen unterrichtet werden, an die bei regelmäßigen Datenübermittlungen falsche oder unvollständige Daten weitergegeben worden sind. Liegen der Meldebehörde Anhaltspunkte dafür vor, dass das Melderegister bezüglich bestimmter namentlich bekannter Einwohner falsch oder unvollständig ist, muss sie ebenfalls von Amts wegen ermitteln, um eine Berichtigung vornehmen zu können. Meldepflichtige, die sich nicht fristgemäß ummelden, begehen eine Ordnungswidrigkeit und riskieren eine empfindliche Geldbuße bis zu 1.000 Euro. Diese kann auch einem Vermieter oder dessen Beauftragten drohen, der gegenüber der Meldebehörde nicht die vorgeschriebenen Angaben über seine Mieter macht. Deutlich höhere Bußgelder drohen Unternehmen, die die Vorschriften über die Zweckbestimmung von mitgeteilten Melderergisterdaten nicht einhalten. |
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| Abnahme | acceptance | Der Begriff der Abnahme bezieht sich auf eine erbrachte Leistung, die vertraglich geschuldet ist und übergeben wird (Besitzübergang). Beispiele:
Der Begriff wird aber auch gebraucht im Zusammenhang mit der Rückgabe einer genutzten Sache an den Eigentümer zum Beispiel bei Übergabe einer Mietwohnung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Bei der Abnahme handelt es sich um eine einseitige rechtsgestaltende Erklärung derjenigen Vertragspartei, die zur Abnahme verpflichtet ist. Im Regelfall erfolgt die Abnahme dennoch in Gegenwart der Vertragsparteien oder deren Vertreter. Je nach Gegenstand der Abnahme knüpfen sich an sie unterschiedliche Rechtsfolgen. |
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| Abnahme (Wohnungseigentum) | acceptance or take-over of freehold flat or completed building | Bei der Abnahme von Eigentumswohnungen durch den beziehungsweise die Erwerber ist zu unterscheiden zwischen der Abnahme des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Zur Abnahme des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums als Verpflichtung aus dem Erwerbsvertrag ist zunächst jeder einzelne Wohnungseigentümer nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet. Dabei obliegt die Abnahme des Sondereigentums ausschließlich dem jeweiligen einzelnen Erwerber. Im Regelfall wird die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums dagegen durch entsprechende Vereinbarung, teilweise bereits im Erwerbsvertrag, dem Verwalter oder auch dem Verwaltungsbeirat oder anderen Dritten übertragen. Dabei sollte die Abnahme jedoch sinnvollerweise stets unter Hinzuziehung eines Sachverständigen erfolgen. Unwirksam sind dabei allerdings die vielfach in Bauträgerverträgen vorformulierten Klauseln, wonach ein vom Bauträger benannter Sachverständiger oder der von ihm bestellte Verwalter unwiderruflich zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bevollmächtigt wird (vgl. dazu OLG München, 15.12.2008, Az. 9 U 4149/08). Ob Dritte durch Beschluss zur Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bevollmächtigt werden können, ist strittig (vgl. dazu Klein in Bärmann Anh. § 10 Rn 55 ff.). Die vorherrschende Meinung lehnte bisher eine solche Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer ab. Andererseits wird aber nach den seit dem 1.7.2007 geltenden Bestimmungen die Auffassung vertreten, dass es sich bei der Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums um eine gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG gemeinschaftsbezogene und damit um eine von der Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich zu beschließende Angelegenheit (geborene Wahrnehmungsbefugnis) handelt. Das Thema ist weiterhin umstritten und bedarf ggf. fachkundiger Beratung. |
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| Abnahme Immobilie | certified acceptance of property | Im Rahmen einer Bauabnahme wird von der zuständigen Baubehörde die ordnungsgemäße Beachtung und Einhaltung der maßgeblichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften im Zuge der Herstellung eines Gebäudes oder eines Gebäudeteils überprüft und bescheinigt. Die Baubehörde prüft also nicht, ob zum Beispiel die DIN-Vorschriften oder die allgemein anerkannten Regeln der Technik bei der Ausführung der Bauarbeiten eingehalten wurden. Diese Regeln spielen nämlich nur im privatrechtlichen Verhältnis von Bauherr und Bauunternehmer eine Rolle. Die entsprechende Bescheinigung der Behörde ergeht dann in Form des Abnahmescheins. Die Vorschriften über die behördlichen Bauabnahmen finden sich in den jeweiligen Bauordnungen der Bundesländer. Inzwischen sind die Regelungen über die behördliche Abnahme gelockert worden, so haben einige Bundesländer die Schlussabnahme nach Fertigstellung ganz abgeschafft. Stichprobenartige Überprüfungen durch die Behörde sind jedoch möglich. |
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| Abnahme, öffentlich-rechtliche | acceptancel under public law | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abnahme, privatrechtliche | obligation under private law to accept delivery or take over possession of something | Der Begriff der Abnahme bezieht sich auf eine erbrachte Leistung, die vertraglich geschuldet ist und übergeben wird (Besitzübergang). Eine wichtige Rolle spielt die Abnahme im Werkvertragsrecht, etwa bei der Abnahme eines Bauwerks durch den Bauherrn. Der Begriff wird aber auch gebraucht im Zusammenhang mit der Rückgabe einer genutzten Sache an den Eigentümer wie zum Beispiel bei Abnahme einer Mietwohnung zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses. Im Regelfall erfolgt die Abnahme in Gegenwart der Vertragsparteien oder von deren Vertretern. Je nach Gegenstand der Abnahme knüpfen sich an sie unterschiedliche Rechtskonsequenzen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abnahmeprotokoll | certificate of acceptance; certificate of completion (CC) | Beim Abnahmeprotokoll handelt es sich um die Niederschrift über das Ergebnis einer förmlichen Abnahme. Mit Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls durch die Parteien wird dieses Ergebnis vom diesen anerkannt. Soweit nicht Beanstandungen oder Vorbehalte ausdrücklich in das Protokoll aufgenommen wurden, erlöschen mit Unterzeichnung gegenseitige Erfüllungsansprüche. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abnahmeverpflichtung | commitment to purchase; obligation to accept | Als Abnahmeverpflichtung bezeichnet man die vertraglich eingegangene Verpflichtung, eine bestimmte Leistung oder auch eine Lieferung von Waren abzunehmen. Dafür kann eine Abnahmefrist vereinbart werden. So geht etwa ein Darlehensnehmer gegenüber dem Darlehensgeber die Verpflichtung ein, sich ein Darlehen innerhalb einer vereinbarten Abnahmefrist auszahlen zu lassen. |
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| Abnehmender Bodenertragszuwachs | diminishing growth of crop yield | Das volkswirtschaftliche Theorem vom abnehmenden Bodenertragszuwachs besagt, dass sich mit zunehmender Intensivierung der Bodenbewirtschaftung von einem bestimmten erreichten Ertragsniveau an der Ertragszuwachs nicht proportional, sondern degressiv entwickelt. Aus dieser Erkenntnis – erstmals von Jean Jacques Turgot formuliert – ergibt sich eine Reihe von Folgerungen. Der Brite Thomas Robert Malthus (1766 – 1834) hat hieraus seine heute wieder aktuell diskutierte Bevölkerungstheorie entwickelt. Danach kann die Bodenbewirtschaftung für die Ernährung der Bevölkerung mit deren Entwicklung nicht mithalten. Eine Vermehrung der Weltbevölkerung bedeutet demnach, dass sich deren Versorgungslage stetig verschlechtet. Allerdings gilt dies nur „ceteris paribus“ also unter sonst gleichbleibenden Umständen. Nicht ausgeschlossen wird, dass durch technischen Fortschritt, neue Produktionsweisen usw. der Prozess verlangsamt oder zeitweise aufgehalten wird. Kritik erntete Malthus wegen seiner Schlussfolgerungen, die er aus seiner Erkenntnis zog: Keine Unterstützung der Armen, da dies die Ernährungssituation nur verschlimmern würde. Er forderte außerdem, dass die jungen Leute möglichst spät heiraten sollten, um damit die Nachwuchszahl zu beschränken. Aus der Erkenntnis von Malthus wurde später von David Ricardo die Grundrententheorie entwickelt. |
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| Abnutzung | wear (and tear); use; depreciation; deterioration; erosion | Unter Abnutzung versteht man die durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch einer Sache entstehende Wertminderung. Die Abnutzung führt im betrieblichen Rechnungswesen zur Notwendigkeit der Abschreibung der Gebrauchsgegenstände. Wenn es sich um vermietete oder verpachtete Gegenstände handelt, hat der Mieter/Pächter die Abnutzung durch den vertraglich vereinbarten Verbrauch nicht zu vertreten. Der abnutzungsbedingte Werteverzehr führt zu einem konstant abnehmenden Zeitwert eines Gebrauchsgegenstandes. Steuerlich wird dem dadurch Rechnung getragen, dass die jährliche Abnutzungsrate in die „AfA“ (Absetzung für Abnutzung) einfließt, die der Steuerpflichtige als Werbungskosten (bei Mietobjekten) oder Betriebsausgaben geltend machen kann. Bei der Immobilienwertermittlung hängt die anzusetzende Abnutzungsrate nicht von der technischen Lebensdauer, sondern von der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des zu bewertenden Gebäudes ab. |
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| Abrechnung (Wohnungseigentum) | settlement (freehold flat) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abrechnungseinheit | accounting unit; billing unit | Im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung wird eine Abrechnungseinheit gebildet, wenn der Vermieter mehrere Gebäude gemeinsam abrechnen möchte. Dies kann zweckdienlich sein, wenn zum Beispiel mehrere Häuser über die gleiche Heizanlage (beispielsweise ein Blockheizkraftwerk) versorgt werden. In einem Urteil vom 20.07.2005 (Az. VIII ZR 371/04) hat der Bundesgerichtshof festgestellt, dass der Vermieter mehrere Wohngebäude mit gemeinsamer Heizanlage zu einer Abrechnungseinheit zusammenfassen darf. Bei preisfreiem Wohnraum steht dies nach § 315 BGB im Ermessen des Vermieters, bei preisgebundenem Wohnraum ist die Bildung einer Abrechnungseinheit nach § 2 Abs. 2 Satz 2 und 3 der II. Berechnungsverordnung möglich. In letzterer Vorschrift heißt es: „Eine Wirtschaftseinheit ist eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt werden soll.“ Voraussetzung für die Verwendung einer Abrechnungseinheit ist, dass im Mietvertrag nichts Abweichendes bestimmt ist. Probleme kann es geben, wenn im Mietvertrag nur eines von mehreren Gebäuden genannt wird – dies könnte als abweichende Regelung ausgelegt werden. Diese Frage hat der BGH nicht entschieden. Dem Gerichtshof zufolge kommt es jedoch darauf nicht an, wenn schon bei Beginn des Mietverhältnisses gar keine andere Abrechnungsart möglich war. Dies war im Fall von 2005 so, denn der Gebäudekomplex verfügte bereits bei Einzug der Mieter über eine Gemeinschaftsheizung. Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof mit weiteren Urteilen bestätigt (Az. VIII ZR 290/09 vom 14. Juli 2010 und Az. VIII ZR 73/10 vom 20. Oktober 2010). Auch in diesen Fällen war von Mietvertragsbeginn an keine andere Abrechnungsart möglich gewesen. Der BGH betonte, dass in einer solchen Situation keine besondere Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich sei. Die Abrechnung nach einer größeren Abrechnungseinheit entspreche auch dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, da sich eine größere Einheit meist einfacher und effektiver bewirtschaften lasse, als mehrere kleine mit separaten Verträgen etwa für Hausmeister und Versicherungen. |
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| Abrechnungsfehler | error in settlement of service charges or statement of accounts | Nach Ansicht der Mieterverbände ist nahezu jede zweite Nebenkostenabrechnung für eine deutsche Mietwohnung fehlerhaft. Sicher ist, dass Vermieter, Verwalter und Abrechnungsunternehmen eine Reihe gesetzlicher Vorgaben beachten müssen, damit die Abrechnung rechtlich korrekt ist. Sind im Mietvertrag Vorauszahlungen für Nebenkosten vereinbart, muss der Vermieter dem Mieter nach § 556 Abs. 3 BGB spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung zukommen lassen. Diese muss auch für einen juristisch oder betriebswirtschaftlich nicht gebildeten Laien nachvollziehbar sein. Wichtig ist die Unterscheidung zwischen formellen und materiellen Abrechnungsfehlern. Formelle Fehler führen zur Unwirksamkeit der Abrechnung; der Vermieter erfüllt dadurch seine Abrechnungspflicht nicht und eine berechnete Nachzahlung wird gar nicht erst fällig. Läuft die Abrechnungsfrist ab, ohne dass eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt wird, kann der Vermieter keine Nachzahlung mehr fordern. Ausnahme: Er ist nicht schuld an der Verspätung. Dies kann zum Beispiel vorkommen, wenn sich Rechnungseingänge von Versorgern oder ein Grundsteuerbescheid verspäten. Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss der Vermieter auch dann innerhalb der gesetzlichen Frist abrechnen, wenn die Eigentümerversammlung noch keinen Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft gefällt hat. Dies kann der Fall sein, wenn der WEG-Verwalter nicht oder unpünktlich abrechnet (Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VIII ZR 249/15). Kann der Vermieter nachweisen, dass er nichts für die Verspätung konnte, kann er allerdings auch nach Fristablauf noch seine Nachzahlung geltend machen. Im Regelfall wird es jedoch nicht ausreichen, sich hier auf die fehlende Abrechnung des Verwalters zu berufen. Der BGH fordert in dem Urteil, dass der Vermieter eigene Schritte nachweisen muss, mit denen er sich vergeblich um eine pünktliche Abrechnung bemüht hat. Findet innerhalb der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist keine oder keine formell ordnungsgemäße Abrechnung statt, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB hinsichtlich der laufenden weiteren Betriebskostenvorauszahlungen, zumindest bis zur Höhe der Vorauszahlungen des abzurechnenden Zeitraumes (KG Berlin, Urteil vom 15.10.2001, Az. 8 U 2549/00). Wird eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, muss der Mieter die zurückbehaltenen Beträge begleichen (siehe LG Hamburg, Urteil vom 15.03.2005, Az. 316 S 162/04 sowie BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 261/07). Ist das Mietverhältnis bereits beendet und erfolgt innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell korrekte Abrechnung, kann der Mieter sogar die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen des jeweiligen Abrechnungszeitraumes verlangen (BGH, Urteil vom 09.03.2005, Az. VIII ZR 57/04). Diesem Anspruch kann der Vermieter begegnen, indem er eine entsprechende Abrechnung durchführt und zusendet. Eine formell korrekte Abrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Ein- und Ausgaben liefern. Sie muss zwingend folgende Mindestangaben enthalten:
Fehlt eine dieser Angaben, ist die Abrechnung fehlerhaft und formell unwirksam. Nicht fehlen sollten ferner eine genaue Bezeichnung des Mietobjekts (Adresse und Stockwerk der Wohnung) sowie des Abrechnungszeitraumes. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine formelle Unrichtigkeit der Nebenkostenabrechnung auch dann vorliegt, wenn der Mieter nicht in der Lage ist, anhand der Abrechnung die Art des Umlageschlüssels für die einzelnen Kostenpositionen herauszufinden und die Berechnungen nachzuvollziehen (Urteil vom 19.11.2008, Az. VIII ZR 295/07). Im konkreten Fall hatte ein Vermieter private Abkürzungen für die Umlageschlüssel benutzt. Unter materiellen beziehungsweise inhaltlichen Fehlern der Nebenkostenabrechnung versteht man zum Beispiel Rechenfehler, die Verwendung von zweifelhaften oder ständig wechselnden Wohnflächenangaben, die Umlage von nicht umlagefähigen Kosten, die Doppeltberechnung umlagefähiger Positionen, die fehlerhafte Anrechnung von Leerständen oder Gewerbeeinheiten. Werden Verwaltungskosten, Reparatur- oder Instandhaltungskosten auf die Mieter umgelegt, stellt dies einen materiellen Abrechnungsfehler dar. Nicht umgelegt werden dürfen ferner Positionen, die nicht als regelmäßig entstehende Kosten, sondern nur einmalig oder in größeren Zeitabständen entstehen – etwa eine Fassadenreinigung, eine einmalige Ungezieferbekämpfung oder das Fällen von Bäumen auf dem Mietgrundstück. Der BGH hält nicht mehr daran fest, dass die Angabe von "bereinigten" Gesamtkosten zur formellen Unwirksamkeit der Nebenkostenabrechnung führt. Der Vermieter darf also zum Beispiel bei einer Anlage aus mehreren Gebäuden nur die Gesamtkosten des jeweiligen Gebäudes in der Abrechnung aufführen, obwohl er diese zuerst anhand der Gesamtkosten der Anlage ermittelt hat. Hat der Vermieter den Gesamtbetrag des Hauses zuvor um nicht umlagefähige Kostenpositionen bereinigt, muss er dies nicht extra aufführen oder erklären (Urteil vom 20. Januar 2016, Az. VIII ZR 93/15). Auch doppelt berechnete Positionen sind Abrechnungsfehler. Hausmeisterkosten etwa sind umlagefähig. Führt aber der Hausmeister Wartungsarbeiten an der Heizanlage durch und räumt im Winter Schnee, dürfen Heizungswartung und Schneeräumen nicht in anderen Kostenpositionen ein zweites Mal enthalten sein. Häufig werden auch im Bereich der „sonstigen Nebenkosten“ Fehler gemacht. Hier darf nur abgerechnet werden, was ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Ein weiterer Fehler kann darin bestehen, dass die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Nebenkosten unzulässigerweise auf den Mieter umgelegt werden. Auch bei Gewerbeeinheiten im Haus ist Vorsicht geboten: Werden hier in bestimmten Bereichen höhere Kosten verursacht als bei der Wohnnutzung (zum Beispiel Abfallentsorgung), dürfen diese nicht in die Gesamtabrechnung des Hauses mit einfließen. Ist die Abrechnung inhaltlich fehlerhaft, kann der Mieter eine korrekte Abrechnung fordern. Ein Zurückbehaltungsrecht an der geforderten Nachzahlung hat der Mieter nur bei besonders schwerwiegenden Fehlern. Wann diese vorliegen, kann von den Gerichten durchaus unterschiedlich beurteilt werden. Mieter entrichten in solchen Zweifelsfällen die Nachzahlung oft unter dem Vorbehalt der Rückforderung und lassen die Abrechnung dann prüfen. Gerichtliche Rückforderungen zuviel entrichteter Nebenkosten sind möglich. Der Mieter muss jedoch die maximale gesetzliche Einwendungsfrist von 12 Monaten ab Erhalt der Betriebskostenabrechnung beachten. Nach Ablauf dieses Zeitraumes kann er keine Einwände gegen die Abrechnung mehr vorbringen (§ 556 Abs.3 BGB). Ein Zurückbehaltungsrecht an den laufenden Vorauszahlungen hat der Mieter bei materiellen Abrechnungsfehlern nicht (BGH, Urteil vom 28.05.2008, Az. VIII ZR 261/07). Am 15.05.2012 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass nicht nur bei formellen Fehlern eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen unzulässig ist, sondern auch bei materiellen Fehlern (Az. VIII ZR 245/11). |
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| Abrechnungsfrist Betriebskosten | settlement deadline for operating expenses | Das Bürgerliche Gesetzbuch erlegt Vermietern die Pflicht auf, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes über die Neben- bzw. Betriebskosten einer Mietwohnung abzurechnen. War der Abrechnungszeitraum z. B. das Kalenderjahr 2017, muss bis zum 31.12.2018 abgerechnet werden. Genauer: Die Abrechnung muss innerhalb dieser Zeit beim Mieter eintreffen. Es reicht also nicht aus, wenn ein Beauftragter des Vermieters bezeugen kann, den Brief mit der Abrechnung vor dem 31.12.2018 auf der Post abgegeben zu haben (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 21.01.2009, Az. VIII ZR 107/08). Wird die Abrechnungsfrist versäumt, hat dies folgende Konsequenzen:
Der Mieter kann bei ausbleibender Abrechnung
Beim zweiten Punkt ist der Mieter jedoch verpflichtet, die zurückgehaltenen Beträge zu bezahlen, sobald der Vermieter die Abrechnung erteilt hat. Denn ein Zurückbehaltungsrecht bedeutet nicht, dass der Anspruch des Vermieters auf die Nebenkosten-Vorauszahlungen erlischt. |
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| Abrechnungsmaßstab | invoicing criterion | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abrechnungspflicht | obligation to draw up a statement of service charges | Wurde mietvertraglich vereinbart, dass der Mieter per Vorauszahlung die Betriebskosten der Wohnung zu zahlen hat, muss der Vermieter über diese Kosten und die geleisteten Vorauszahlungen einmal im Jahr eine Abrechnung erstellen. Diese muss er nach § 556 Abs. 3 BGB dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zukommen lassen. Wird innerhalb der Abrechnungsfrist keine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt, kann der Vermieter keine Betriebskosten-Nachzahlung mehr fordern. Dies gilt allerdings nicht, wenn er keine Schuld an der Verspätung trägt – etwa weil sich ein Grundsteuerbescheid verspätet hat. Weitere Folge des Ausbleibens einer formell korrekten Abrechnung innerhalb der Frist ist, dass der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB hinsichtlich der laufenden weiteren Betriebskostenvorauszahlungen hat – jedenfalls bis zur Höhe der gesamten Vorauszahlungen des noch abzurechnenden Zeitraumes. Diese Beträge muss der Mieter allerdings bezahlen, sobald der Vermieter eine ordnungsgemäße Abrechnung erteilt. |
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| Abrechnungsspitze | settlement fraction | Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 28 Abs. 2 WEG verpflichtet, dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschusszahlungen an den Verwalter, in der Regel monatlich, zu leisten. Liegen die tatsächlichen Ausgaben für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß Jahresabrechnung über den gemäß Wirtschaftsplan gezahlten Hausgeldvorschüssen, ergibt sich ein Differenzbetrag, der als so genannte Abrechnungsspitze bezeichnet wird. Über diese (zusätzliche) Restforderung und deren Verteilung wird im Rahmen der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung erstmalig beschlossen. Es handelt sich insoweit nicht um Hausgeldrückstände auf Grund bereits früher erfolgter Beschlüsse über Wirtschaftsplan oder Sonderumlagen. Das führt dazu, dass ein neuer Eigentümer gegebenenfalls auch für Abrechnungsspitzen haftet, die aus früheren Jahresabrechnungen vor seinem Eigentumserwerb stammen, über die aber erst zu einem Zeitpunkt beschlossen wird, zu dem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Denkbar ist jedoch auch, dass sich anstelle der Abrechnungsspitze ein Guthaben ergibt. Dieses steht nach einem Urteil des Amtsgerichts Marl dem Erwerber der Eigentumswohnung zu und nicht dem ehemaligen Eigentümer (Urteil vom 22.5.2014, Az. 34 C 5/14). |
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| Abrissverfügung | demolition order | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abrufverfahren (Grundbuch) | on-line call procedure (land register) | Während früher Notare und alle, die ein Einsichtsrecht ins Grundbuch hatten, die Einsicht unmittelbar vor Ort – also beim Grundbuchamt – vornehmen mussten, besteht heute die Möglichkeit im Rahmen des automatisierten Abrufungsverfahrens, Grundbuchinhalte online abzurufen. Rechtsgrundlage ist § 133 Grundbuchordnung. Die Abrufung setzt eine Genehmigung der jeweiligen Justizverwaltung des Bundeslandes voraus, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundbuchamt liegt. Allerdings wird die Genehmigung nur Gerichten, Behörden, Notaren, öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren, an dem Grundstück dinglich Berechtigten, einer von dinglich Berechtigten beauftragten Person oder Stelle erteilt werden. Makler können keine Genehmigung bekommen, da ein Maklervertragsverhältnis hierfür keine Rechtsgrundlage darstellt. Für Makler ist grundsätzlich eine Einsichtnahme ins Grundbuch nur im Einzelfall und mit Vollmacht des Eigentümers möglich. Notare, die ohne Prüfung, ob ein Auftrag eines Einsichtsberechtigten vorliegt, für Makler Grundbuchauszüge abrufen, können sich berufsrechtlichen Disziplinarmaßnahmen aussetzen (OLG Celle, 15.7.2011, Az. Not 7/11). |
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| Abrundungssatzung | a special form of -> Abgrenzungssatzung which facilitates a decision to include outlying land into the built-up area of a town or city | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Absageschreiben an Bieter (VOB/A) | letter of refusal/nonacceptance to bidder (construction tendering and contract regulations, part A) | Das Absageschreiben an Bieter ist ein Instrument aus der VOB/A (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil A) und betrifft die öffentliche Vergabe von Bauaufträgen. Hat eine öffentliche Stelle ein Bauprojekt ausgeschrieben, erhält sie Angebote von verschiedenen interessierten Auftragnehmern. Schließt die Vergabestelle Angebote vom Verfahren aus oder kommt ein Bieter nicht in die engere Wahl, muss ihm dies mit einem formellen Absageschreiben unverzüglich mitgeteilt werden. Die anderen Bieter müssen informiert werden, sobald der Zuschlag erteilt wurde. Geregelt ist dies in § 19 Abs. 1 VOB/A. Die abgewiesenen Bieter können verlangen, dass ihnen in Textform nähere Informationen gegeben werden. Im Einzelnen:
Diese Informationen sind den nicht berücksichtigten Bietern auf Verlangen innerhalb einer Frist von 15 Kalendertagen nach Eingang eines in Textform gestellten entsprechenden Antrags zu übermitteln. Im Übrigen dürfen nicht berücksichtigte Angebote und Ausarbeitungen der Bieter nicht für eine neue Vergabe oder irgendwelche anderen Zwecke verwendet werden. Hat der Bieter seinem Angebot Entwürfe, Ausarbeitungen, Muster oder Proben beigelegt, müssen diese zurückgegeben werden, wenn dies im Angebot oder innerhalb von 30 Kalendertagen nach Ablehnung des Angebots gefordert wird. |
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| Absanden | to sand | Als Absanden wird die Ablösung von Sand oder anderen Zuschlagstoffen von Beton- oder Putzflächen bezeichnet. Darüber hinaus wird der Begriff gelegentlich auch als Synonym für Sandstrahlen verwendet. Das Absanden kann zum einen durch eine geringe Bindung im Materialgefüge, beispielsweise aufgrund eines geringen Bindemittel- bzw. Zementgehalts, verursacht sein. Zum anderen kann es darauf zurückzuführen sein, dass die betroffenen Oberflächen im Laufe des Herstellungsprozesses zu früh ausgetrocknet sind, weil sie nicht ausreichend feucht gehalten wurden oder weil ihnen zu viel Feuchtigkeit entzogen wurde. Letzteres tritt insbesondere dann ein, wenn raues, saugfähiges Schalungsmaterial verwendet wird oder wenn feuchtigkeitssaugende, poröse Putzuntergründe nicht in der erforderlichen Weise vorbehandelt werden. Bei glatten Putzen oder Sichtbetonflächen führt Absanden zu einer Beeinträchtigung des visuellen Erscheinungsbildes und ist daher ggf. als Ausführungsmangel zu werten. |
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| Absatzmarkt | delivery area; outlet market | Aus der Perspektive der Unternehmen, die Produkte und Dienstleistungen anbieten, handelt es sich beim Absatzmarkt um die Gesamtheit der Marktbeziehungen, die sich auf den Vertrieb dieser Produkte und Dienstleistungen beziehen. Bei Bauträgern, Maklern und sonstigen Immobilienanbietern sind dies regelmäßig die Marktbeziehungen zu Interessenten für Kauf- und Mietobjekte. Dieser Markt ist überwiegend durch eine Unternehmer-Verbraucherbeziehung geprägt, weshalb er durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) besonders reguliert ist. Den Makler- und Bauträgerkunden auf der Absatzmarktseite wird dabei unabhängig davon eine Verbraucherfunktion zugewiesen, ob es sich um versierte Kaufleute oder Gesellschaften oder um unerfahrene Privatpersonen handelt. Dem Absatzmarkt steht der "Beschaffungsmarkt" gegenüber, bei dem in der Regel dem beschaffenden Unternehmen die "Kundenrolle" gegenüber dem Anbieter zukommt. Dies gilt nicht im Maklergeschäft, wo auch der Objektanbieter als Auftraggeber Kunde des Maklers ist. |
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| Absatzwegepolitik | policy of channels of distribution, marketing/ sales channels | Die Absatzwegepolitik kann auch als Vertriebspolitik bezeichnet werden. Der Kunde schaltet den Makler - abgesehen von den seltenen Fällen, bei denen es nur darum geht, Beratungsleistungen über die Objektgestaltung von ihm abzurufen - ein, wenn er ein Objekt auf dem Markt anbieten oder nachfragen will, weil der Makler über eine breite Marktübersicht verfügt und eine qualifizierte Vertriebs- sowie Kommunikationspolitik anbieten kann. Deshalb muss die Politik der Absatzwege einen hohen Stellenwert innerhalb des auf das derivate Marketing zielenden Instrumentariums des Maklers einnehmen. Stellvertretend für seinen Auftraggeber legt er fest, auf welchem Markt (regional oder überregional) das Objekt anzubieten und wie die Zielgruppe zu definieren und anzusprechen ist. Ferner prüft er, welcher Zugangsweg zu dieser Zielgruppe zu beschreiten ist (Möglichkeiten und Methoden der Kontaktanbahnung und -pflege). Als Marketingleistung des Maklerunternehmens im Rahmen der Absatzwegepolitik ist vor allem der Fragenbereich der Vertriebsorganisation angesprochen, konkret die Organisation des Außendienstes (angestellte Außendienstmitarbeiter, freie Mitarbeiter, Wege über das Gemeinschaftsgeschäft, Geschäft über einen Maklerverbund usw.). |
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| Absäuern | acid treatment | Als Absäuern bezeichnet man die Behandlung von Oberflächen mit Säuren bzw. Säurelösungen. Anwendungsgebiete derartiger Verfahren sind der Betonbau, der Metallbau sowie die Textiltechnik und -veredelung. Im Betonbau dient das Absäuern vor allem zur Entfernung von Kalkablagerungen, Ausblühungen und Verunreinigungen von Betonoberflächen. Verwendet werden dazu verdünnte Säurelösungen, beispielsweise verdünnte Salzsäure. Bei der Herstellung von Sichtbetonflächen lassen sich sandstein-ähnliche Oberflächenstrukturen erzielen, wenn die oberste Zementsteinschicht des Betons durch Absäuern entfernt wird. Darüber hinaus lässt sich durch vorheriges Absäuern stark kalkhaltiger Oberflächen die Haftung von Anstrichen verbessern. Im Metallbau werden verzinkte Oberflächen abgesäuert, um eine bessere Haftfähigkeit von Anstrichen und Lacken zu erreichen; in der Textilindustrie ist das Absäuern ein notwendiger Bestandteil von Färbeverfahren, beispielsweise bei der Färbung mit Reaktiv-, Schwefel- und Naphtol-Farbstoffen. |
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| Abschattungseffekt | proximity effect; sheltering effect; shielding effect | Unter Abschattungseffekt versteht man eine Reduzierung der Windleistung durch Hindernisse wie Bäume, Mauern, Gebäude. Dadurch kann die Leistungsfähigkeit von Windkraftanlagen beeinträchtigt werden. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abschlagszahlung | part payment; instalment; progress payment | Als Abschlagszahlung bezeichnet man generell das teilweise Begleichen einer Gesamtschuld. Später wird dann der Restbetrag bezahlt. Für eine Abschlagszahlung ist grundsätzlich das Einverständnis des Gläubigers erforderlich. Ausnahme: Die Abschlagszahlung wurde zuvor vertraglich vereinbart. Lehnt der Gläubiger die Abschlagszahlung ab, hat der Schuldner den Gesamtbetrag zu begleichen. Baurechtlich: Die Abschlagszahlung bezieht sich auf eine nachweislich ausgeführte, eingrenzbare Teilleistung der Gesamtbauleistung. Bei Bauverträgen nach VOB/B gilt: Abschlagszahlungen sind nach § 16 VOB/B (2016) auf Antrag in Höhe des Wertes dieser Leistungen einschließlich darauf entfallender Umsatzsteuer innerhalb von 21 Werktagen nach Zugang der Aufstellung über die erbrachten Bauleistungen zu überweisen. Als Leistungen werden dabei auch für die Leistung extra angefertigte Bauteile und die auf der Baustelle angelieferten Stoffe und Bauteile angesehen, wenn dem Auftraggeber nach seiner Wahl entweder das Eigentum an ihnen übertragen oder entsprechende Sicherheit gestellt wurde. Abschlagszahlungen haben keinen Einfluss auf die Haftung des Auftragnehmers; sie werden nicht als Abnahme von Teilen der Bauleistung angesehen. Ab 1.1.2018 gilt nach § 650m BGB: Wird ein Verbraucherbauvertrag im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches abgeschlossen, dürfen die vom Bauunternehmer geforderten Abschlagszahlungen 90 Prozent des vereinbarten Gesamtbetrages inklusive einer Vergütung für Nachtragsleistungen nicht überschreiten. Mit der ersten Abschlagszahlung muss der Bauunternehmer dem Verbraucher eine Sicherheit für die rechtzeitige und mängelfreie Fertigstellung leisten, die fünf Prozent der vereinbarten Gesamtsumme beträgt. Wenn sich der Vergütungsanspruch des Unternehmers um mehr als zehn Prozent erhöht – zum Beispiel durch nachträgliche Vertragsänderungen oder vom Bauherrn verlangte Änderungen – muss der Unternehmer dem Verbraucher bei der nächsten Abschlagszahlung eine zusätzliche Sicherheit von fünf Prozent der zusätzlichen Vergütung stellen. Auf Wunsch des Unternehmers kann die Sicherheitsleistung so organisiert werden, dass der Verbraucher einen entsprechenden Teil der Abschlagszahlungen einbehält. Sicherheit kann auch durch eine Garantiezusage eines inländischen Geldinstituts geleistet werden. Verlangt der Unternehmer seinerseits bei Vereinbarung von Abschlagszahlungen eine Sicherheit vom Verbraucher, darf diese 20 Prozent der Gesamtvergütung oder die Höhe der nächsten Abschlagszahlung nicht überschreiten. Eine entsprechende Vereinbarung wäre unwirksam. Mietrechtlich: Als Abschlagszahlungen oder "Abschläge" bezeichnet man bei den Mietnebenkosten auch die Beträge, die monatlich für Fernwärme, Gas, Strom etc. zu zahlen sind. Sie beruhen auf einer überschlägigen oder auf Erfahrungswerten beruhenden Schätzung des Verbrauches der jeweiligen Wohneinheit. Am Ende des Abrechnungszeitraumes wird mit Hilfe der Messdaten der tatsächliche Verbrauch ermittelt, was zu Nachzahlungen oder einem Guthaben führen kann. |
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| Abschlusserklärung (Wettbewerbsverfahren) | final statement (competition proceedings) | Wer wettbewerbsrechtlich wegen unlauteren Verhaltens oder eines sonstigen Wettbewerbsverstoßes abgemahnt wird und nicht rechtzeitig mit der Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung reagiert, muss mit einer Einstweiligen Verfügung des Abmahners rechnen. Ist sie ergangen, folgt dem nach einiger Zeit ein Hauptsacheverfahren, in dem die Frage endgültig entschieden wird, ob die Abmahnung berechtigt war oder nicht. Wenn der Abgemahnte damit rechnen muss, dass er in der Hauptsacheverhandlung ebenfalls unterliegt, kann er durch eine verbindliche Abschlusserklärung den Wettbewerbsfall erledigen. Mit der unaufgeforderten Abgabe der Abschlusserklärung entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für eine Unterlassungsklage. Die Abschlusserklärung darf grundsätzlich nicht an Bedingungen geknüpft werden. Sie muss also eine Wirkung entfalten, die derjenigen eines Urteils in der Hauptsacheverhandlung entsprechen würde. In der Regel bestätigt sie den Inhalt der Einstweiligen Verfügung. Allerdings ist ein Kündigungsvorbehalt möglich für den Fall, dass durch Gesetzesänderungen oder die höchstrichterliche Rechtsprechung eine Rechtslage geschaffen wird, die keinen Unterlassungsanspruch mehr rechtfertigt. Sinn der Abschlusserklärung ist die Einsparung von Verfahrenskosten in Fällen ohne Erfolgsaussicht. |
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| Abschlussfreiheit | freedom to contract | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abschlussgebühr (Bausparvertrag) | completion fee; sales charge (savings contract with a building society or bank) | Bei Abschluss eines Bausparvertrages wird eine Abschlussgebühr fällig. Sie dient der Deckung der Abschlusskosten, u.a. der Provision des Vermittlers. Die Gebühr wird entweder mit den ersten Sparraten verrechnet oder separat vom Bausparer überwiesen und beträgt je nach Bauspartarif zwischen 1 und 1,6 % der Bausparsumme. Die Abschlussgebühr wird bei der Berechnung des effektiven Jahreszinses des Bauspardarlehens nicht berücksichtigt. Die Höhe der Abschlussgebühr sollte nicht das alleinige Entscheidungskriterium für einen Vertragsabschluss sein. Es sollten auch die übrigen Kosten (Kontoführungsgebühren, Darlehensgebühr, Zinsen verglichen werden. Gleiches gilt für das verlockende Angebot, die Abschlussgebühr bei Inanspruchnahme des Darlehens zurückerstattet zu erhalten. Hier sollte man vor allem die Höhe der Guthabenzinssätze im Auge behalten. Die Abschlussgebühr eines Bausparvertrages ist von der Bearbeitungsgebühr zu unterscheiden, die bei Auszahlung des Bauspardarlehens verlangt wird. Der Bundesgerichtshof hat am 7.12.2010 bestätigt, dass Bausparkassen eine Abschlussgebühr verlangen dürfen. Eine Gegenleistung sei nicht erforderlich (Az. XI ZR 3/10). Die Bearbeitungsgebühr dagegen ist unzulässig und kann unter Umständen zurückgefordert werden (BGH, 8.11.2016, Az. XI ZR 552/15). |
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| Abschlussoption | closing option | Bei der Abschlussoption handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Verfügungsberechtigten über eine Sache (z.B. Gewerbemieträume) und einem Interessenten, dem damit die Möglichkeit eingeräumt wird, im Falle der Verfügung über diese Sache, den mit der Verfügung verbundenen Vertrag mit dem Optionsberechtigten abzuschließen. Es handelt sich um ein einseitiges Recht, das nur den Verfügungsberechtigten – nicht aber den Optionsberechtigten – bindet. In der Regel wird der Vertrag über die Abschlussoption so formuliert, dass der Optionsberechtigte bei Geltendmachung der Option in die Vertragsbedingungen einwilligen muss, die der Verfügungsberechtigte mit einem anderen Geschäftspartner bereits ausgehandelt hat. Die Abschlussoption wird auch als Begründungsoption bezeichnet. Nicht zur Kategorie der Abschlussoption gehört die Verlängerungsoption. Letztere setzt ein bestehendes zeitlich begrenztes Dauerschuldverhältnis mit dem Optionsberechtigten voraus. Dieser kann vor Ende des Vertrages bei Bestehen des Optionsrechtes die Fortsetzung des bestehenden Vertrages verlangen. |
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| Abschreibung | write-off; depreciation allowance; depletion; deduction; capital allowance; amortisation | Der Tatsache, dass Bauwerke im Zeitverlauf abgenutzt werden und daher mit einer zeitlich beschränkten Nutzungsdauer gerechnet werden muss, ist in den verschiedenen Teilbereichen der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen. Abschreibung bei Mietenkalkulation Bei Wohngebäuden, die bis 31.12.2001 mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderte wurden, musste die Kostenmiete ermittelt werden. Sie gilt für diesen Wohnraum bis zum Ende des Zeitraums, in dem der Wohnraum als gefördert anzusehen ist. Bei Änderung der Kostenansätze, ist auch in Zukunft die Kostenmiete im Rahmen einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung fortzuschreiben. Das kann – bei werterhöhenden Investitionen – auch die Abschreibung betreffen. Die Mietkalkulation erfolgte im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV). Für die Wohngebäude wurde eine hundertjährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem linearen Abschreibungssatz von ein Prozent führt. Dieser Satz erhöhte sich für Einrichtungen und Teile, die erfahrungsgemäß in kürzeren Zeitabschnitten erneuert werden müssen. § 25 der II. BV Stand 2007 weist für die Sammelheizung und die Einbaumöbel einen Satz von drei Prozent aus, für Gemeinschaftsantennen oder maschinelle Wascheinrichtungen neun Prozent. Für Wohnraum, der nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurde bzw. künftig gefördert wird, wenn die Antragstellung also nach dem 31.12.2001 erfolgte bzw. erfolgt, ist nicht mehr die nach der II. BV berechnete Kostenmiete, sondern die "vereinbarte Miete" relevant. Die Abschreibung spielt hier keine Rolle mehr. Das Kalkulationsschema der II. BV kann aber als reines Berechnungsschema für jede Art Wohnraum nach wie vor verwendet werden, auch wenn sie ihre rechtliche Bedeutung eingebüßt hat. Abschreibung bei Wertermittlung Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) kennt den Begriff Abschreibung nicht. Dort wird von Wertminderung gesprochen. Er entspricht jedoch dem, was in der Abschreibung zum Ausdruck kommt, nämlich in der Berücksichtigung der Tatsache, dass die Nutzbarkeit eines hergestellten physischen Gutes u.a. durch den laufenden Nutzungsprozess zeitlich begrenzt ist. Es wird deshalb am Bewertungsstichtag auf die (wirtschaftliche) Restnutzungsdauer abgestellt. Im Ertragswertverfahren ist die sich aus der Restnutzungsdauer ergebende "Abschreibung" Teil des Vervielfältigers, mit dem der Gebäudereinertrag multipliziert wird. Beim Sachwertverfahren wird die der wirtschaftlichen Alterswertminderung entsprechende Abschreibung teils linear, teils nach statistisch-empirischen und teils in Form von mathematisch-theoretischen Ableitungen ermittelt. Sie führt vom ursprünglichen Herstellungswert zum Zeitwert des Gebäudes, sofern aus bestimmten Gründen keine Zu- oder Abschläge erforderlich sind. Grundsätzlich kann zwischen einem progressiven, linearen und degressiven Wertminderungsverlauf unterschieden werden. Das bedeutet, dass die Abschreibungsquoten im Zeitverlauf steigen, gleich bleiben oder fallen können. Entspricht der Ausgangswert des neu hergestellten Gebäudes einem nachhaltig hohen Gebäudestandard, der auch im längeren Zeitverlauf durch altersbedingte Nutzungsminderungen in hohem Maße marktfähig bleibt, wird eher eine progressive Verlaufsform der Abschreibung unterstellt werden können. Die Abschreibungsquoten sind in den ersten Jahrzehnten gering und werden erst später zunehmend größer. Bei einem durchschnittlichen Zustandsniveau des Gebäudes wird der Abschreibungsverlauf eher linear sein. Die degressive Verlaufsform wird in Fällen zu unterstellen sein, in denen die Nutzungsfähigkeit und -intensität schon im ersten Zeitabschnitt der Gesamtnutzungsdauer stark abnimmt. Auf welche Abschreibungsmethode im Verfahren auch immer zurückgegriffen wird, der Sachverständige muss die Heranziehung der jeweiligen Methode einleuchtend begründen. Die ImmoWertV als Nachfolgeverordnung der Wertermittlungsverordnung (WertV) sieht nur noch eine linear anzusetzende Wertminderung vor. Abschreibung im Rechnungswesen Im Rechnungswesen bezieht sich die Abschreibung nicht nur auf "Sachanlagen", sondern auch auf Finanzanlagen und Forderungen (insbesondere Mietforderungen). Bei den Abschreibungen auf Anlagevermögen wird zwischen linearer und degressiver Abschreibung einerseits, sowie planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibung andererseits unterschieden. Außerplanmäßige Abschreibungen können wirtschaftlich bedingt sein (z.B. fehlende Anpassung an den technischen Fortschritt, der zu erheblichen Einsparungen im Bereich der Bewirtschaftungskosten führen würde) oder sie sind faktischer Natur (z. B. Zerstörung durch Brand). Abschreibungen können auch steuerlich von den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb "abgesetzt" werden. Man spricht hier von "Absetzung für Abnutzung", die in den Einkommensteuerrichtlinien auch mit dem Kürzel "AfA" bezeichnet wird. Daneben kennt das Einkommensteuerrecht auch eine "erhöhte Absetzung für Abnutzung" bei Gebäuden in Sanierungs- und städtebaulichen Entwicklungsgebieten und bei Baudenkmälern. |
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| Abschreibung von Grundstücken (Grundbuch) | real estate depreciation (land/real estate register) | Unter Abschreibungen im Grundbuch sind diejenigen Grundstücke aufgeführt, die in ein anderes Grundbuch übertragen werden. Erforderlich werden solche Abschreibungen, wenn sich der Eigentümer von einem oder mehreren im Bestandsverzeichnis aufgeführten Grundstücken oder Grundstücksteilen z.B. durch Verkauf oder Schenkung trennen will. Ein anderer Anlass für die Abschreibung kann sein, dass nur ein Teil des Grundstücksbestandes beliehen, bzw. mit Grundpfandrechten belastet werden soll. Das abgeschriebene Grundstück erhält im neuen Grundbuch eine neue laufende Nummer. Im Ursprungsgrundbuch sind die Abschreibungen in den Spalten 7 und 8 aufgeführt. Die Regelungen über die Abschreibung befinden sich in § 7 der Grundbuchordnung (GBO). | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Absetzung für Abnutzung (AfA) | allowance for wear and tear; tax depreciation | Bei der AfA handelt es sich um einen Begriff des Einkommensteuerrechts. Mit ihm wird der Teil von Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben bezeichnet, der sich auf die abnutzungsbedingte Wertminderung eines Wirtschaftsgutes bezieht. Unterschieden wird stets zwischen linearer und degressiver AfA. Im Rahmen der Immobilienwirtschaft gelten folgende Sätze:
Achtung! Die Summe der steuermindernd geltend gemachten AfA muss in den Fällen, in denen ein Veräußerungsgewinn zu versteuern ist (war), bei Ermittlung des Gewinns wieder addiert werden. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes müssen die Finanzämter Käufern einer Eigentumswohnung, die in einem Sanierungsgebiet liegt, die erhöhten Absetzungen gewähren, wenn eine Bescheinigung der Gemeinde erteilt wurde (Urteil vom 22.10.2014, Az. X R 15/13). Die baurechtliche Einschätzung der Gemeindebehörde, nach der kein Neubau vorliegt, ist also auch für die Finanzämter verbindlich. Bisher wurden mit dieser Begründung erhöhte Absetzungen nicht nur beim Bau eines neuen Gebäudes verweigert, sondern auch zum Beispiel beim Umbau von Gewerberäumen zu Eigentumswohnungen oder dem Ausbau eines Dachgeschosses zu einer Eigentumswohnung. |
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| Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung | extraordinary depreciation | Es handelt sich um eine AfA in bestimmten Fällen. Eine solche Absetzung kann in Frage kommen, wenn beispielsweise ein Gebäude abgebrochen wird oder wenn ein Brandschaden entstanden ist. Vorausgesetzt wird immer ein ungewöhnlicher Umstand, der die wirtschaftliche Nutzbarkeit des Gebäudes in dem Jahr hat sinken lassen, in dem die Absetzung geltend gemacht wird. Weitere Gründe hierfür können eine verkürzte Nutzungsdauer durch einen schlechten Gebäudezustand sein, mangelhafte Pflege oder die nach Beendigung eines Mietverhältnisses nur eingeschränkte Vermietbarkeit eines Objektes, das nach den speziellen Wünschen des vorherigen Mieters errichtet worden war. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Absichtserklärung | letter of intent (LOI); deed poll; notice of intent | Eine Absichtserklärung, englisch Letter of Intent (LOI), ist eine unverbindliche Erklärung, mit der unter Verhandlungspartnern das weitere Interesse an Verhandlungen und am Abschluss eines Vertrages bekundet wird. Einzelne Absprachen innerhalb einer Absichtserklärung können durchaus bindend sein, etwa Vereinbarungen über Fristen, Zeitpläne oder Vertragsstrafen für den Fall des Verhandlungsabbruches. Die Absichtserklärung, wird häufig beim Kauf oder Verkauf von Unternehmen oder Beteiligungen oder auch bei Softwareerstellungsverträgen verwendet. Ein anderes Einsatzgebiet dieses juristischen Werkzeugs ist der Abschluss von gewerblichen Mietverträgen, wenn zum Beispiel größere Gewerbeobjekte noch errichtet oder an die Bedürfnisse des Nutzers angepasst werden sollen. Die Absichtserklärung kann u.a. enthalten:
Die Absichtserklärung entstammt dem angelsächsischen Recht und ist nicht mit dem – verbindlichen – deutschen Vorvertrag zu verwechseln. Im angelsächsischen Recht sind bei Abschluss eines Letter of Intent Anzahlungen, z.B. durch den Käufer, üblich. Bei Abbruch der Vertragsverhandlungen ist die Anzahlung zurückzuzahlen. Im Rahmen der Exklusivitätsregelung kann einem Vertragspartner eine Vertragsstrafe auferlegt werden für den Fall des Abbruchs der Verhandlungen, den nicht der andere Vertragspartner verursacht hat. Meist wird erst nach Abschluss des LOI mit der kostenintensiven Due-Diligence-Prüfung bezüglich des beabsichtigten Projektes begonnen. |
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| Abst. | distance; space; key money | Abkürzung für: Abstand | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abstandsfläche | separation area (typically between a building and site boundary or adjoining building) | In den Landesbauordnungen der Bundesländer wird als Abstandsfläche der Mindestabstand bezeichnet, der vor den Außenwänden eines Gebäudes oder Gebäudeteils gegenüber der Grundstücksgrenze oder anderen Gebäuden freigehalten werden muss ("Bauwich"). Nach den Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnungen entspricht im Regelfall die Tiefe der Abstandsfläche der Gebäudehöhe. Beträgt die Gebäudehöhe (H) zum Beispiel zehn Meter, dann muss zur Nachbargrenze ein Abstand von ebenfalls zehn Metern eingehalten werden. Der Lichteinfallswinkel beträgt damit 45 Grad. Die vorgeschriebenen Mindesttiefen liegen zwischen 2,5 bis drei Metern. Stellplätze und sogenannte "Grenzgaragen" sind in Abstandsflächen meist zulässig. Abstandsflächen dürfen auch auf öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Mit Abstandsflächen sollen eine ausreichende Belichtung und Belüftung eines Gebäudes sichergestellt werden. Außerdem dienen sie dem Brandschutz, dem ungestörten Wohnen, aber auch dem Nachbarschutz. Durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006 wurde den Gemeinden ermöglicht, vom Bauordnungsrecht abweichende (also auch geringere) Maße der Tiefe der Abstandsflächen festzusetzen. Es handelt sich um eine bauplanungsrechtliche Ergänzung des Baugesetzbuches. Die Regelung hat in § 9 Absatz 1 BauGB als Nr. 2a Eingang gefunden. Damit wird der ohnehin schon vorhandenen Tendenz, die Abstandsflächen zu verringern, Rechnung getragen. Die Landesbauordnungen enthalten genauere Regelungen dazu, wie bei der Festlegung geringerer Abstandsflächen zu verfahren ist. In der Regel sind diese an die Voraussetzung gebunden, dass eine ausreichende Belichtung und Belüftung gewährleistet ist und die verfügbaren Flächen für notwendige Nebenanlagen wie Kinderspielplätze, Garagen und Stellplätze nicht eingeschränkt werden. |
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| Abstandszahlung | key money; compensation (e.g. to outgoing tenant); option money | Unter einer Abstandszahlung versteht man eine einmalige Zahlung des neuen Mieters an den Vermieter oder Vormieter. Als Gegenleistung macht der Vormieter die Wohnung frei bzw. der Vermieter lässt den Nachmieter zügig einziehen. Damit nicht zu verwechseln ist der häufig verwendete Begriff "Ablöse". Eine Ablöse zahlt der neue Mieter für Einrichtungsgegenstände, die er vom bisherigen Mieter übernimmt. Abstandszahlungen sind seit dem Vierten Mietrechtsreformgesetz nicht mehr zulässig. Durch diese Reform wurde u.a. ein § 4 a in das Wohnungsvermittlungsgesetz eingefügt, der eindeutig regelt:
Der Kaufpreis für Einrichtungs- oder Inventarteile darf nicht außer Verhältnis zu deren wirklichem Wert stehen. Das früher zum Teil von Vermietern in Gebieten mit Wohnungsnot angewendete Verfahren, sich die Vermietung einer Wohnung durch einen zusätzlichen Geldbetrag "versüßen" zu lassen, ist damit nicht mehr zulässig. Eine solche Vereinbarung – auch in mündlicher Form – ist schlicht unwirksam. Ebenso dürfen Mieter keine verschleierte Provision dafür verlangen, dass sie einem Nachmieter, den sie mit Zustimmung des Vermieters selbst gesucht haben, die Wohnung überlassen. Die Erstattung von Umzugskosten des Vormieters darf nicht die Form einer "verkappten Abstandszahlung" annehmen. Ersetzen muss der Nachmieter auch im Rahmen einer entsprechenden Vereinbarung nur Kosten, die durch Belege nachgewiesen werden können. Zulässig sind – wenn auch in der Praxis eher unüblich – Vereinbarungen, nach denen der Vermieter dem Mieter einen Geldbetrag als "Abstand" zahlt, damit dieser vorzeitig die Wohnung räumt. In steuerrechtlicher Hinsicht darf eine solche Abstandszahlung vom Vermieter im Rahmen der Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Dies gilt jedoch nur, wenn die jeweilige Wohnung anschließend wieder vermietet wird, aber nicht bei Verkauf oder Selbstnutzung durch den Eigentümer. So urteilte auch der Bundesfinanzhof: Ein Vermieterpaar hatte die Mieter eines Mehrfamilienhauses durch Abstandszahlungen zur vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses gebracht. Das Objekt wurde renoviert, teils neu vermietet, überwiegend jedoch von den Eigentümern selbst genutzt. Der BFH entschied, dass die Abstandszahlungen für später selbst genutzte Wohnungen nicht als Werbungskosten bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden konnten (Urteil vom 7.7.2005, Az. IX R 38/03). |
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| Abstimmungsverfahren (Wohnungseigentümerversammlung) | voting procedure (flat owners' assembly) | Angelegenheiten, die die ordnungsgemäße Verwaltung des Wohnungseigentums betreffen, können gemäß § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Jeder im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer hat dabei eine Stimme (§ 25 Abs. 2 WEG). Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch abweichende Regelungen enthalten. So kann zum Beispiel eine Abstimmung nach Miteigentumsanteilen vereinbart werden. Die Wohnungseigentümer können ferner die Regelung der Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie der Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen (§ 21 Abs. 7 WEG). Ein abweichendes Abstimmungsverfahren gibt das WEG für Fragen vor, bei denen es um bauliche Veränderungen oder Aufwendungen geht, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Hier muss jeder Eigentümer zustimmen, dessen Rechte durch die jeweiligen Maßnahmen über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 22 Abs. 1 WEG). Handelt es sich zum Beispiel um einen grellen Farbanstrich der kompletten Fassade, müssen alle zustimmen. Ein weiteres abweichendes Abstimmungsverfahren gibt das Gesetz in § 22 Abs. 2 WEG – verbindlich und ohne Möglichkeit einer abweichenden Vereinbarung – für den Beschluss über Modernisierungsarbeiten im Sinne von § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder Anpassungen des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik vor. Voraussetzungen: Diese ändern die Eigenart der Wohnanlage nicht und beeinträchtigen keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unangemessen. Solche Schritte können mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mit mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden. Maßnahmen der modernisierenden Instandsetzung, die noch unter die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums fallen, können mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (§ 22 Abs. 3 WEG). Nicht mit Stimmenmehrheit beschlossen oder von einem einzelnen Eigentümer gefordert werden kann der Wiederaufbau des Gebäudes, wenn dieses zu mehr als der Hälfte zerstört wurde und der Schaden nicht versichert ist (§ 22 Abs. 4 WEG). Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit (§ 26 Abs. 1 WEG). |
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| Abtretung | assignment of a claim/debt; assignment; transfer | Der Gläubiger einer Forderung kann diese mittels Vertrag auf einen Dritten übertragen, mit dem Abschluss tritt gemäß § 398 BGB der neue Inhaber der Forderung an die Stelle des bisherigen Gläubigers. Diesen Vorgang nennt man Abtretung.
Grundsätzlich können alle Forderungen ohne Mitwirkung des Schuldners übertragen werden. Sie gehören wirtschaftlich und rechtlich zum Eigentum. Der Abtretungsvertrag hat nur den Übergang der Forderung zum Gegenstand. Daher ist ein weiterer Vertrag erforderlich – das schuldrechtliche "Grundgeschäft", das den Rechtsgrund für die Übertragung darstellt. Häufige Grundgeschäfte sind Kauf, Schenkung, Geschäftsbesorgung. Beispiel: Beim Kauf eines Mietshauses tritt der Verkäufer dem Käufer die Mieten vom Zeitpunkt der Grundbucheintragung an ab, das wird im notariellen Kaufvertrag vereinbart und mit einer Einziehungsvollmacht verbunden. Die Abtretung ist formfrei, und zwar auch dann, wenn das Grundgeschäft formbedürftig ist, wie z. B. der Grundstückskaufvertrag nach § 311b BGB. Das folgt aus der Unabhängigkeit beider Geschäfte voneinander. Mängel des Grundgeschäfts berühren daher die Wirksamkeit der Abtretung, des Erfüllungsgeschäfts, nicht (Abstraktionsprinzip). Die Vertragsparteien können jedoch zu ihrem eigenen Schutz beide Geschäfte zu einer Einheit zusammenfassen. Es müssen jedoch konkrete Anhaltspunkte gegeben sein. Der wirtschaftliche Zusammenhang ist praktisch immer vorhanden und genügt daher nicht. Die Zusammenfassung beider Verträge in einer Urkunde ist lediglich ein Indiz, reicht aber nicht aus. Anders liegt es bei der Sicherungsabtretung. Der Schuldner kann zwar die Abtretung nicht verhindern, doch schutzlos ist er nicht. Nach § 404 BGB kann er dem neuen Gläubiger die Einwendungen entgegensetzen, die er zur Zeit der Abtretung der Forderung gegen den bisherigen Gläubiger hatte. |
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| ABV | General Building and Loan Association of the Credit Unions (Austria) | Abkürzung für: Allgemeine Bausparkasse der Volksbanken (Österreich) | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abwägung / Abwägungsbeschluss | consideration (thought); assessment; trade-off/ considered court ruling | An der Bauleitplanung müssen die Gemeinden durch öffentliche Auslegung die Öffentlichkeit (Bürger) und durch "Inkenntnissetzen" bestimmte Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange beteiligen. Diese können nach Fertigstellung des Entwurfs Anregungen und Stellungnahmen abgeben und Bedenken äußern, mit denen sich die Gemeinde auseinandersetzen muss. Die Gemeinde muss private und öffentliche Belange gegeneinander und untereinander gerecht abwägen (§ 1 Abs. 7 BauGB). Diese Abwägung findet Eingang in einen Abwägungsbeschluss. Ist danach eine Änderung oder Ergänzung der Planung erforderlich, erfolgt eine Überarbeitung des Entwurfs. Dieser wird erneut ausgelegt und die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden um Stellungnahme gebeten. Wenn durch die Änderung die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann auf dieses Procedere verzichtet werden. |
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| Abwälzung der Provision | to shift/pass on commission to another | Hierunter ist das vom ursprünglichen Provisionsschuldner angestrebte Ziel zu verstehen, diese Verpflichtung dem anderen Vertragsteil des Kaufvertrages aufzubürden. Dem dienen verschiedene vertragliche Regelungen zwischen den Kaufvertragsparteien. Zumeist wird gleichzeitig ein Ausgleich bei der Höhe des Kaufpreises getroffen. Je nachdem, wie diese Regelung aussieht, kann die Position des Maklers gestärkt sein oder ein bereits durch Maklervertrag gegenüber dem Auftraggeber begründeter Anspruch gefährdet werden. Ziel sollte es sein, dass der bereits begründete Provisionsanspruch bestehen bleibt und zusätzlich ein neuer Anspruch entsteht. Dies wird durch die Maklerklausel erreicht, durch die eine Kaufvertragspartei sich gegenüber der anderen im Wege eines Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB verpflichtet, an den Makler Provision zu zahlen. Dieser erhält daraus einen direkten Anspruch gegen den Versprechenden. Da zuvor ein Maklervertrag mit der anderen Partei des Kaufvertrages, dem Auftraggeber, geschlossen wurde, stellt die Maklerklausel innerhalb des Kaufvertrages keinen Fremdkörper dar und ist somit als dessen Vertragsbestandteil wirksam. Diese Vorgehensweise ist für den Makler am günstigsten: Er hält sich zwar, freiwillig, zunächst an den Versprechenden, behält aber seinen ursprünglichen Anspruch gegen den Auftraggeber. Selbst wenn der Kaufvertrag nachträglich durch Vereinbarung aufgehoben wird, geht die Forderung aus dem Maklervertrag nicht automatisch unter. Problematischer für den Makler ist die Abwälzung durch Schuldübernahme gemäß § 415 BGB. Sie ist die Wunschlösung für den Auftraggeber, da er hierdurch von der Provisionsverpflichtung aus dem Maklervertrag endgültig frei wird. An seine Stelle tritt der Übernehmer. Dies läuft den Interessen des Maklers entgegen, zumindest dann, wenn er über die finanzielle Situation des Übernehmers nicht genau informiert ist. Die Schuldübernahme zwischen dem Provisionsschuldner (Auftraggeber) und dem Kaufvertragspartner als Übernehmer muss der Makler als Gläubiger genehmigen. Diese Genehmigung ist formfrei. Sie kann durch schlüssiges Handeln erklärt werden. Beispiel: Der Makler übersendet dem Übernehmer seine Provisionsrechnung. Zur Klarstellung sollte auf die Übernahmevereinbarung Bezug genommen werden. Voraussetzung für die Wirksamkeit der konkludenten Genehmigung ist, dass der Makler den Auftraggeber tatsächlich aus der Provisionspflicht entlassen will. Daher muss er den Text der Vereinbarung kennen. Sie ist häufig im Kaufvertrag enthalten. |
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| Abwasser | waste water; sewage; foul water; (industrial) effluents | Beim Abwasser handelt es sich um Wasser, das im Haushalt gebraucht und verunreinigt in das kommunale Abwassersystem abgeleitet wird. Bevor es in den natürlichen Gewässerhaushalt zurückgeführt wird, muss das Abwasser in Kläranlagen vorgeklärt, biologisch gereinigt und schließlich nachgeklärt werden. Früher wurde auch das Niederschlagswasser (zum Beispiel Regen, Schnee auf überbauten oder befestigten Grundstücksflächen) in den Kanal eingeleitet.
Heute wird großer Wert darauf gelegt, die Abwassermengen dadurch zu verringern, dass Niederschlagswasser direkt in den entsiegelten Boden gelangt. Werden Schmutz- und Regenwasser getrennt abgeleitet, spricht man vom so genannten Trennsystem. Für die Einleitung von Abwasser in die öffentliche Kanalisation wird von der Gemeinde eine Entwässerungsgebühr verlangt. Bei einer Trennkanalisation richtet sich die Höhe der vom Grundstückseigentümer zu zahlenden Schmutzwassergebühr nach dem gemessenen Verbrauch von Frischwasser und die Höhe der Gebühr für Oberflächen- oder Niederschlagswasser nach der baulich versiegelten Fläche des Grundstücks. Eine einheitliche Gebührenberechnung für Schmutzwasser und Niederschlagswasser nach dem Frischwassermaßstab ist heute unzulässig (so zum Beispiel der VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11.3.2010, Az. 2 S 2938/08). |
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| Abwassersatzung / Entwässerungssatzung | Articles regarding municipal waste water | In einer Abwasser- oder Entwässerungssatzung regeln die für die Abwasserbeseitigung zuständigen Gemeinden die Modalitäten für die Benutzung der Kanalisation. Dazu gehört etwa ein Anschluss- und Benutzungszwang, der Hauseigentümer zum Anschluss an die Kanalisation verpflichtet. In den Satzungen wird auch die Entscheidung darüber getroffen, ob eine Trennkanalisation vorgesehen ist. Die Satzungen enthalten auch die Gebühren für die kommunale Abwasserentsorgung. Geregelt werden kann zusätzlich, welche Stoffe nicht ins Abwasser gelangen dürfen. Die Palette dieser Stoffe kann von Küchenabfällen bis hin zu Abwässern von Chemieunternehmen reichen. Auch das Autowaschen auf Privatgrundstücken kann durch die Abwassersatzung verboten werden. Ein Verstoß gegen die Satzungsregelungen ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld geahndet werden. |
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| Abwicklungsgebühr (Agio) | transaction costs (premium) | Unter Abwicklungsgebühr versteht man das Aufgeld, das der Anleger bezahlen muss. Mit dieser Gebühr wird ein Teil der Vertriebskosten abgedeckt. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| abzgl | minus | Abkürzung für: abzüglich | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Abzinsung | discounting; discounting process | Soll der Gegenwartswert zukünftig anfallender Erträge oder eines künftigen Kapitalbetrags ermittelt werden, müssen sie auf den Gegenwartszeitpunkt abgezinst werden. Man erhält damit den sogenannten Barwert. Die Höhe dieses Barwertes hängt von der Höhe des für die Abzinsung verwendeten Zinssatzes und von der Anzahl der zu berücksichtigenden Zinsperioden ab. Je höher der Zinssatz und je mehr Zinsperioden der abzuzinsende Zukunftswert entfernt sind, desto niedriger ist deren Barwert. Die Abzinsung erfolgt durch Multiplikation des nominalen Zukunftswertes mit dem finanzmathematisch zu ermittelnden Abzinsungsfaktor. Soll der Zukunftswert eines in der Gegenwart angelegten Kapitals ermittelt werden, muss er aufgezinst werden. Es handelt sich dabei um einen umgekehrten Rechenvorgang. |
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| Achsen (Raumordnung) | axes (pl.; singular: axis) transport axes, road axes, transportation corridors, transport(ation) connections, transport(ation) links; (major) arteries | Teil der Landes- und Regionalplanung ist die Festlegung von gebündelten Verkehrssträngen im Rahmen des Zentrale-Orte-Systems zwischen Siedlungsschwerpunkten. Dargestellt werden Verkehrsstränge (Achsen) in Form eines Punkt-axialen Systems, aus denen der Zentralisationsgrad der Punkte (Ober-Mittel-Kleinzentrum) einerseits und die Bedeutung der sie verbindenden Verkehrsachsen andererseits deutlich wird. Aus der Planungsperspektive wird heute eine dezentrale Konzentration angestrebt. Sie soll eine optimale Versorgungssicherheit der in ländlichen Räumen lebenden und arbeitenden Menschen gewährleisten, ohne dass sich das Verkehrsaufkommen entsprechend erhöht. Zu diesem Zweck sollen Mittel- und Kleinzentren dort in ihrer Versorgungsfunktion für den ländlichen Raum gestärkt werden. Der Verkehr zu weiter entfernten Zentren wird dadurch eingedämmt. Für ihre Vernetzung sorgen kleinräumige Siedlungsachsen. Durch Bündelung von Siedlungsachsen insbesondere im Bereich des öffentlichen Personen-Nahverkehrs (ÖPNV) soll erreicht werden, dass die Durchschnittszeiten der Streckenüberwindung verringert werden. Man geht von folgenden Kennziffern aus: Strecken bis zu 1 km werden zu Fuß, bis zu 3 km mit dem Fahrrad und von über 3 km mit dem Pkw oder einem öffentlichen Nahverkehrsmittel zurückgelegt. Im Schnitt legen die erwerbstätigen Deutschen pro Tag 22 km zurück. Andere Akzente werden gesetzt bei der großräumigen Infrastruktur. Hier sollen Wachstumsräume mit starken "Agglomerationstendenzen" durch gezielten Ausbau von großräumigen, überregionalen Entwicklungs- und Verbindungsachsen gefördert werden. Teile dieser Achsen gehören zum transeuropäischen Verkehrsnetz (TEN-V) und zum Europastraßennetz, die vor allem in Deutschland wegen seiner geographischen Mittelposition hohe Bedeutung haben. Zum TEN-V gehören neben Schienen- und Straßenverbindungen auch schiffbare Flüsse und andere Seewegverbindungen. Jeder Regionalplan enthält eine Karte, aus der sich die durch die Region ziehende Verkehrsachsenstruktur ergibt. |
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| Ackerland | farmland | Ackerland ist ein nachhaltig landwirtschaftlich genutzter Boden, der dem Anbau von Feldfrüchten, vor allem Getreide, Mais, Sonnenblumen, Zuckerrüben, Kürbis, Sojabohnen, Gemüse und anderen Gewächsen dient. Die Wachstumserträge sind – je nach Feldfrucht – in unterschiedlichem Ausmaß vom aktuellen Klima abhängig. Auch die jeweilige Bodenqualität spielt für die Ertragsfähigkeit eine herausragende Rolle. Die Ackerfläche beträgt in Deutschland etwa 12 Millionen Hektar. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ad-hoc-Arbeitsgruppe | ad hoc working group | „Ad hoc“ bedeutet so viel wie „für den Augenblick“. 1993 rief die Konferenz der Gesundheitsminister der Länder eine Ad-hoc-Arbeitsgruppe ins Leben, die Verunreinigungen der Innenraumluft bewerten und einheitliche Richtwerte entwickeln sollte. Seit 2015 bezeichnet sich diese Arbeitsgruppe als „Ausschuss für Innenraumrichtwerte“. Der Ausschuss besteht aus Mitgliedern der Innenraumlufthygiene-Kommission (IRK) beim Umweltbundesamt sowie der Arbeitsgemeinschaft der Obersten Landesgesundheitsbehörden (AOLG). Er gibt regelmäßig Richtwerte sowie Leitwerte für die Konzentration bestimmter chemischer Stoffe in der Innenraumluft heraus. Grundlage hierfür ist ein 1996 im Bundesgesundheitsblatt veröffentlichtes Basisschema. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Adjudikation | adjudication, award | Dieser Begriff stammt aus dem englischen Recht. Er bezeichnet dort ein außergerichtliches Vorverfahren, dass zwingend vor einem Baurechtsstreit durchgeführt werden muss. Es handelt sich dabei um eine Methode der Streitbeilegung. In Deutschland wird teilweise der Begriff „Adjukation“ verwendet. In Großbritannien ist diese Methode seit Inkrafttreten des „Housing Grants, Construction and Regeneration Act 1996“ am 1. Mai 1998 im Gesetz verankert. Sie ist damit zwingend in Bauverträge aufzunehmen. Grundsätzlich wird bei der Adjudikation eine Art Schiedsrichter (Adjudikator) ernannt, der alle während des Bauprojekts auftretenden Streitigkeiten innerhalb kurzer Zeit entscheidet. Seine Entscheidungen können gerichtlich angefochten werden. Die Besonderheit: Bis zur gerichtlichen Entscheidung sind beide Parteien an den Schiedsspruch gebunden. Ein Gerichtsprozess findet nur auf Antrag einer Partei statt. In der Zwischenzeit wird weitergebaut. Erfahrungen zeigen, dass sich die Parteien in den meisten Fällen mit dem Schiedsspruch abfinden: In Großbritannien sollen die Bauprozesse seit Einführung des Verfahrens um über 90 Prozent zurückgegangen sein. Die Grundprobleme von Baustreitigkeiten sind:
Bei einer gerichtlichen Entscheidung führen diese Probleme zu jahrelangen Verfahren. Bauprozesse um Mängel dauern in Deutschland durchschnittlich drei bis sechs Jahre, oft auch länger. Auch im internationalen Bau- und Anlagenbaugeschäft wird häufig eine Adjudikation vertraglich vereinbart. Sie ist in den Musterverträgen der Fédération Internationale des Ingénieurs-Conseils (FIDIC) enthalten. Beabsichtigt wird damit auch in diesem Bereich die Vermeidung von längeren Baustillständen. In Deutschland wurde über eine allgemeine Einführung der Adjudikation diskutiert. Im Jahr 2011 wurden entsprechende Vorüberlegungen für eine gesetzliche Regelung beendet. Grund war offenbar die Überlegung, dass Art. 101 des Grundgesetzes bei Streitfällen das Recht auf einen gesetzlichen Richter garantiert – und ein Adjudikator ist kein Richter. Hier wären in vielen Fällen wohl Architekten und Bauingenieure zum Einsatz gekommen. Auch ohne gesetzliche Regelung kann die Adjudikation allerdings in Bauverträgen individuell vereinbart werden. |
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| Adjukation | adjudication, award | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Adventskranz | Advent wreath | Der Adventskranz wurde im Jahr 1839 von dem evangelisch-lutherischen Theologen und Erzieher Johann Hinrich Wichern (1808–1881) erfunden und diente der vorweihnachtlichen Dekoration des von Wichern gegründeten sogenannten Rauhen Hauses in Hamburg, einer Wohn- und Erziehungsstätte für Waisen und Kinder aus ärmlichen Verhältnissen. Der ursprüngliche Adventskranz von Wichern trug für jeden Werktag bis Weihnachten eine kleine rote und für die vier Sonntage große weiße Kerzen; in den heutigen Einrichtungen der Stiftung Rauhes Haus wird er weiterhin so verwendet. Mietrechtlich ist der Adventskranz besonders als Auslöser von Bränden von Bedeutung. Lässt der Mieter Kerzen auf einem Adventskranz in Abwesenheit brennen, handelt er grob fahrlässig. Er haftet dem Wohnungseigentümer für alle entstandenen Schäden. Die Hausratsversicherung des Mieters muss bei grob fahrlässigem Handeln den Schaden nicht voll begleichen. Zu wieviel Prozent die Versicherung leistungsfrei ist, richtet sich dabei nach dem Grad des Verschuldens des Versicherungsnehmers, denn auch bei grober Fahrlässigkeit sind noch unterschiedliche Verschuldensgrade möglich. In extremen Fällen kann sich eine Leistungsfreiheit zu 100 Prozent ergeben. Ungekürzte Versicherungsleistungen gibt es bei grober Fahrlässigkeit allenfalls von der Privathaftpflichtversicherung des Mieters, sofern der Versicherungsvertrag keine speziellen Ausschlüsse enthält. Die meisten privaten Haftpflichtversicherungen schließen heute Schäden an Mietwohnungen ein. Das Amtsgericht St. Goar entschied einen Fall, in dem der Mieter für ein Gespräch im Hof die Wohnung zehn Minuten lang verlassen hatte. Der Adventskranz wurde während dieser Zeit von einer jungen Katze heruntergerissen und setzte eine Couch in Brand. Die Hausratsversicherung lehnte eine Begleichung des Schadens ab, da grobe Fahrlässigkeit vorliege. Das Gericht bestätigte dies und sah es als besonders leichtsinnig an, zusätzlich zu den brennenden Kerzen auch noch eine verspielte Katze in der Wohnung zu lassen (Urteil vom 13.11.1997, Az. 3 C 278/97). Auch Wohngebäudeversicherungen müssen den Schaden bei grober Fahrlässigkeit nicht komplett bzw. im extremen Fall gar nicht bezahlen. Sowohl bei Wohngebäude- als auch bei Hausratsversicherungen kann allerdings meist gegen Aufpreis bei den Versicherungsprämien vereinbart werden, dass der Versicherer auf den Einwand der groben Fahrlässigkeit verzichtet. Hier sollte der Kunde darauf achten, ob der Verzicht der Versicherungsgesellschaft mit Einschränkungen verbunden ist und womöglich nur bis zu einer bestimmten Schadenssumme Gültigkeit hat. Als grob fahrlässig wird es auch angesehen, wenn der Wohnungsinhaber (hier: Eigentümer) noch im Juni täglich die Kerzen auf einem vertrockneten Adventskranz aus dem Dezember anzündet und die Wohnung verlässt, obwohl er nicht sicher ist, die Kerzen gelöscht zu haben. Die Feuerversicherung musste hier einen Schaden von 35.000 DM nicht bezahlen (OLG Oldenburg, Urteil vom 17.01.2001; Az. 2 U 300/00). Eine grobe Fahrlässigkeit wurde ebenfalls in einem Fall bestätigt, in dem ein Vater seine sechsjährige Tochter mit einer brennenden Weihnachtspyramide allein ließ, um ein Bad zu nehmen. Das Amtsgericht Eisenhüttenstadt sah ein Kind in diesem Alter nicht als geeignete Aufsichtsperson für offene Flammen an (Az. 6 C 566/01). Wegen grober Fahrlässigkeit leistungsfrei war auch die Hausratsversicherung eines Mannes, der seinen brennenden Adventskranz eine halbe Stunde lang allein ließ, weil er draußen einen Hundezwinger reinigen wollte (Landgericht Krefeld, Az. 5 O 422/05). Nicht als grob fahrlässig hingegen beurteilten die Richter des OLG Düsseldorf das Verhalten eines Mannes, der morgens beim Vorbereiten des Frühstücks die Kerzen auf dem Adventskranz entzündet hatte. Beim Versuch, seine Partnerin zu wecken, wurde er von deren körperlichen Reizen abgelenkt und blieb für eine weitere Stunde im Schlafzimmer. Den entstehenden Brand konnte er zwar selbst löschen, es entstand in dem Mehrfamilienhaus jedoch ein Rußschaden von 64.000 DM. Zwar sah das Gericht es an sich als grob fahrlässig an, den Adventskranz auch nur für eine halbe Stunde allein zu lassen. Der Mann habe hier aber nicht vorgehabt, lange abwesend zu sein – er hatte nachweislich den Frühstückskaffee schon eingeschenkt. Ein gesteigertes Verschulden in persönlicher Hinsicht liege daher nicht vor (OLG Düsseldorf; Urteil vom 21.09.1999; Az. 4 U 182/98). |
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| AdWords | AdWords | AdWords wurde von Google erfunden und ist heute ein vielgenutztes Werbeprogramm zum platzieren von Online-Anzeigen. Diese Anzeigen werden sowohl bei den Google Suchergebnissen entsprechend veröffentlicht, können zudem aber auch auf gezielt ausgesuchten Webseiten platziert werden. Die Kosten werden nach Click (CPC) berechnet. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AEB | General Burglary Insurance Terms and Conditions | Abkürzung für: Allgemeine Einbruchdiebstahlsversicherungsbedingungen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AEK | Joint Working Committee of the Protestant and Catholic Housing Services | Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft des evangelischen Siedlungswerkes und des katholischen Siedlungsdienstes | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AEntG | German law on posting of workers | Abkürzung für: Arbeitnehmer-Entsendegesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AERB | General Terms and Conditions for Insurance against Damages due to Burglary and Theft | Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versicherung gegen Schäden durch Einbruchdiebstahl und Raub | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AEVO | German rules for instructor proficiency | Abkürzung für: Ausbildereignungsverordnung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AfA | allowance for wear and tear; tax depreciation | Abkürzung für: Absetzung für Abnutzung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AfaA | depreciation for exceptional technical or economical wear and tear | Abkürzung für: Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AFB | General Terms and Conditions of Fire Insurance | Abkürzung für: Allgemeine Feuerversicherungsbedingungen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AFG | German Employment Promotion Act | Abkürzung für: Arbeitsförderungsgesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AFS | abbreviation for: Work Committee for Further Education in the Real Estate and Housing Industry | Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft Fortbildung in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| After-Sales-Selling | after-sales selling | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| After-Sales-Service | after-sales service | After-Sales-Service (auch: After-Sales-Selling, Post-Sale-Selling) ist die Kunden-Nachbetreuung, findet also nach der Abwicklung des eigentlichen Geschäfts statt und dient der Kundenbindung sowie der Imagebildung. Die Kunden sollen weiterhin, d.h. auch nach dem Kauf bzw. Verkauf der Immobilie an das Unternehmen gebunden werden, so dass der Kontakt zwischen den Kunden und dem Immobilienunternehmen aufrecht gehalten wird. Der After-Sales-Service stellt ein hohes Maß an Kundenorientierung dar, denn er ist das aktive Bemühen um den Kunden und ein Maß für die Service-Qualität des Immobilienunternehmens. Die Zufriedenheit des Kunden soll durch die Nachbetreuung sichergestellt werden, da ein zufriedener Kunde die beste Werbung für ein Immobilienunternehmen ist und der Kunde bei zukünftigen Immobilientransaktionen wieder eine Dienstleistung benötigen könnte. Auch eine Rückfrage des Immobilienmaklers, ob sich der Käufer in der neuen Umgebung wohl fühlt, Grußkarten zu bestimmten Anlässen oder die Zusendung von Unternehmens-Zeitungen bringen das Unternehmen immer wieder in das Gedächtnis des Kunden. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AFWoG | law on reduction of erroneous subsidies in housing | Abkürzung für: Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AG | abbreviation for: public limited company; District Court; client/ principal/ employer/ customer/ building owner; implementing law/ regulatory statute | Abkürzung für: • Aktiengesellschaft • Amtsgericht • Auftraggeber • Ausführungsgesetz |
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| AGB | General Terms and Conditions | Abkürzung für: Allgemeine Geschäftsbedingungen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AgBB | German Committee for Health-Related Evaluation of Building Products (Ausschuss zur gesundheitlichen Bewertung von Bauprodukten/AgBB) | Abkürzung für: Ausschuss zur gesundheitlichen Bewertung von Bauprodukten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AGBG | Unfair Contract Terms Act/ Standard Contracts Act | Abkürzung für: Gesetz zur Regelung des Rechts der Allgemeinen Geschäftsbedingungen Das AGBG wurde durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz zum 31.12.2001 aufgehoben. Seine Anwendung ist allenfalls noch bei Altfällen möglich. Die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen wurden ohne wesentliche Änderungen in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt (§§ 305 ff.). |
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| Agenda 21 | Agenda 21 | Die Agenda 21 (21. Jahrhundert) ist eines von fünf Dokumenten, die auf der Konferenz der Vereinigten Nationen für Umwelt und Entwicklung im Juni 1992 in Rio de Janeiro von über 170 Teilnehmerstaaten (darunter auch Deutschland) verabschiedet wurden. Sie enthalten Grundprinzipien, Strategieelemente und Maßnahmen, die sich auf den Schutz und die Entwicklung der bedrohten Umwelt zur Erhaltung der menschlichen Existenz beziehen. Unter den fünf Dokumenten ist die Agenda 21 das "Aktionspapier" (Agenda kommt von agere = agieren). Es enthält detaillierte Handlungsaufträge, um einer weiteren Verschlechterung der globalen Umweltbedingungen entgegenzuwirken und schrittweise eine Verbesserung zu erreichen. Die Umsetzung soll auf breiter Basis unter besonderer Einbeziehung von Nichtregierungsorganisationen (NRO) erfolgen, wobei auf der untersten Ebene die Initiativen von den Kommunen ausgehen sollen ("Lokale Agenda 21"). Die Kommune sucht dabei den Dialog mit den Bürgern und örtlichen Organisationen. Diese bieten ihr Fachwissen an, wirken als Multiplikatoren und sollen eine kontrollierende und bewertende Funktion hinsichtlich der von den Kommunen initiierten Programme zur Verwirklichung der Lokalen Agenda 21 übernehmen. Die Agenda 21 enthält unter anderem auch ein Kapitel über die Förderung einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung, ein Aspekt, der auf der "HABITAT II" (Weltsiedlungskonferenz der Vereinten Nationen) in Istanbul vertieft wurde. Die Beratungen wurden von der Erkenntnis getragen, dass im 21. Jahrhundert weltweit ein Verstädterungsprozess stattfindet und es vor allem in den Entwicklungsländern vermehrt zu Verslumungserscheinungen kommen wird. 27 der derzeit insgesamt 33 "Megastädte" (Städte jeweils mit über 8 Millionen Einwohnern) liegen in den Entwicklungsländern. 600 Millionen Menschen der Stadtbevölkerung leben heute bereits in Slums am Rande von Großstädten. Nach der Erklärung von Istanbul geht es um die Entwicklung globaler Aktionspläne für lebenswerte Städte durch Stärkung der kommunalen Selbstverwaltung, einer entsprechenden Finanzausstattung und Förderung des Selbsthilfegedankens in einem Zeitrahmen von 20 Jahren. Zur Umsetzung der Agenda 21 auf kommunaler Ebene in Europa wurde im Mai 1994 in Dänemark die "Charta von Aalborg" verabschiedet. In diesem Rahmen können sich die Gemeinden verpflichten, in lokale Agenda-21-Prozesse einzutreten. Der Anstoß zu Agenda 21-Prozessen in den Gemeinden kommt nicht selten von privaten Organisationen, bevor sie in eine Gemeindeinitiative umschlagen. Hessen, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Bayern spielen dabei eine Vorreiterrolle. Viele Agenda 21-Initiativen werden im Internet dokumentiert. Konkret können Agenda 21-Prozesse ihren Niederschlag auch in Flächennutzungs- und Bebauungsplänen unter den Gesichtspunkten der flächensparenden Siedlungsentwicklung und der Verkehrsvermeidung finden. |
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| Agenda Setting | agenda setting | Der Begriff Agenda Setting beschreibt einen operativen Ansatz in der PR-Arbeit von Unternehmen. Ziel ist es, für die Unternehmenskommunikation von Immobilienunternehmen relevante Themen auf die Tagesordnung von Medien zu setzen und somit die Berichterstattung im eigenen Sinne zu lenken. Zumeist handelt es sich dabei um strategische Themen, die in der Öffentlichkeit als problematisch oder eines Tages als kritisch angesehen werden können, zum Beispiel den Umgang mit der Maklergebühr, den Einsatz von Brandmeldern in Wohnungen oder die Erhöhung von Managementgehältern in Immobilienunternehmen. Werden die Medien von den Unternehmen selbst frühzeitig auf diese Themen gelenkt, entstehen unter Umständen positive Effekte für das Unternehmen und seine Geschäftsführung: Sie werden als Experten zu dem Thema befragt – und erhalten in der Regel eine neutrale Berichterstattung. |
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| AGG | abbreviation for: General Operating Principles; General Principle of Equal Treatment | Abkürzung für:
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| Agglomerationsräume | agglomeration areas | Agglomerationsräume (als Planungsregionen) werden in drei Typenprägungen eingeteilt:
Neben Regionen, die zu den Agglomerationsräumen gerechnet werden, gibt es Regionen, die dem Bereich der verstädterten Räume angehören und schließlich die Regionen der ländlichen Räume. 51 Prozent der deutschen Bevölkerung wohnt in Agglomerationsräumen, 34 Prozent in den verstädterten Räumen aller Art und die restlichen 15 Prozent in den ländlichen Räumen. |
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| Agio | premium | Aufgeld beim Wertpapierkauf, das sich bei der Wertpapieremission als Differenz zwischen dem Nennwert und dem tatsächlich zu zahlenden Preis darstellt. Auch bei geschlossenen Immobilienfonds findet man die Bezeichnung Agio. Es handelt sich um eine Provision, die direkt an den Initiator oder die Vertriebsgesellschaft bezahlt wird. Bei offenen Immobilienfonds und anderen Investmentfonds wird von "Ausgabeaufschlag" gesprochen, der in den jeweiligen Ausgabepreis einbezogen wird. Er entspricht der Differenz zwischen dem Ausgabe- und dem Rücknahmepreis. Aus dem Ausgabeaufschlag wird unter anderem die Vertriebsprovision an den Berater bezahlt. Bei sogenannten No-load-Fonds gibt es keinen Ausgabeaufschlag und damit auch keine Beratung. Allerdings zeichnen sich diese zum Teil durch höhere Verwaltungsvergütungen aus. Die Höhe des Agios oder des Ausgabeaufschlages liegt zwischen drei und 5,5 Prozent. Im Gegensatz zum Agio beim Erwerb von Forderungen in Form von Wertpapieren wird bei Schuldverschreibungen oder Darlehen häufig ein Disagio (Abgeld) vereinbart. |
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| Agiotheorie | agio theory of interest | Bei der Agiotheorie handelt es sich um einen Erklärungsversuch für das Zins-Phänomen. Die Theorie stammt vom österreichischen Nationalökonomen Eugen von Böhm-Bawerk (1851 -1914). Danach erklärt sich der Zins aus der Höherschätzung des gegenwärtigen Konsums gegenüber dem Konsum in der Zukunft. Sparen als Konsumverzicht lohnt sich nur dann, wenn für den Verzicht ein Zins bezahlt wird. Darüber hinaus ist auf die Verschiedenheit der Verhältnisse Rücksicht zu nehmen, die ebenfalls Einfluss auf die Einschätzung von Konsumgütern haben, zum Beispiel Hungersnöte oder Krankheiten usw., also auf Phasen, in denen Gegenwartsgelder noch dringender benötigt werden als in normalen Zeiten. Heute spielen in einem kapitalistischen System noch andere Faktoren für die Gegenwartsbewertung von Konsumgütern eine Rolle. Zu denken ist dabei an die im Zuge der Globalisierung und des ungehinderten Datentransfers spekulativen Einflüsse, die ihren Niederschlag insbesondere an den Güterbörsen finden. Die Agiotheorie ist auch auf das Konsumgut Wohnen anwendbar, wenngleich es auch Strömungen vor allem im Deutschen Mieterbund gab, die Wohnung zu einem Sozialgut zu deklarieren, wobei die Wohnung als Wirtschaftsgut nicht in Abrede gestellt werden soll. Der gegenwärtige Besitz einer Wohnung hat einen höheren Stellenwert als die Sorge, auch in Zukunft noch ein Dach über dem Kopf zu haben. Die Ausgabe für die Miete in der Gegenwart hat eine wichtigere Bedeutung als die private Rückstellung von Mitteln, die es ermöglichen, auch in der Zukunft Miete bezahlen zu können. |
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| AGK | indirect expenses | Abkürzung für: Allgemeine Geschäftskosten | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AGlB | General Insurance Conditions for Glass Breakage Insurance | Abkürzung für: Allgemeine Versicherungsbedingungen für Glasversicherungen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Agrarland | agricultural land; farmland | Unter Agrarland versteht man jegliche Art landwirtschaftlich genutzter Bodenflächen. Agrarland stellt in der Bewertung nach Entwicklungszuständen hinsichtlich einer baulichen Nutzung den untersten Entwicklungsstand dar. Die Bewertung erfolgt ausschließlich auf der Grundlage der landwirtschaftlichen Ertragsfähigkeit des Bodens. Liegt eine landwirtschaftlich genutzte Bodenfläche im Einzugsbereich eines Siedlungsgebietes und bestehen in der Gemeinde Tendenzen zur Erweiterung dieses Gebietes auf dieses Agrarland, spricht man von Bauerwartungsland. Ein Indiz dafür ist die Ausweisung dieses Gebietes im Flächennutzungsplan als Baufläche. Begünstigtes Agrarland zeichnet sich dadurch aus, dass aufgrund seiner "Lagegunst" zwar keine bauliche, aber doch eine höherwertige Nutzung als eine rein agrarische möglich erscheint. Beispiel: Eine Nutzung als Golfplatz. |
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| AGW | Joint Working Committee for Major Housing Companies | Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft großer Wohnungsunternehmen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AHB | General Insurance Conditions for Liability Insurance | Abkürzung für: Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Haftpflichtversicherung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AHG | law on financial assistance for old debts | Abkürzung für: Altschuldenhilfegesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AIDA-Technik | AIDA technique | Die AIDA-Technik wird als Vorgabe und Prüfmethode in der Werbung genutzt. Sie setzt sich aus vier grundsätzllichen Funktionen zusammen, die eine Werbeaktivität erfüllen sollten: Attract (Aufmerksamkeit gewinnen), Interest (Interesse des Lesers an der Anzeigenbotschaft wecken), Desire (systematisches Wecken eines Kundenwunsches) und Action (Handlungsaufforderung). Die beste Anzeige hilft letztendlich nichts, wenn sie nicht mit einer klaren und kraftvollen Handlungsaufforderung an den potentiellen Kunden verbunden ist. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AIF | alternative investment fund (AIF) | Abkürzung für: Alternative Investmentfonds | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AIFM | Alternative Investment Fund Managers Directive | Abkürzung: Alternative Investment Fund Manager | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AIFM-Richtlinie | Alternative Investment Fund Manager Directive | Die europäische AIFM-Richtlinie (Richtlinie 2011/61/EU) wird auch als Richtlinie über die Verwalter alternativer Investmentfonds bezeichnet. Sie ist am 21. Juli 2011 in Kraft getreten und musste bis zum 22. Juli 2013 in das nationale Recht der Mitgliedsstaaten umgesetzt werden. In Deutschland ist dies durch Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) geschehen. Die AIFM-Richtlinie befasst sich mit den Verwaltern alternativer Investmentfonds, welche von den Regelungen der OGAW-Richtlinie nicht betroffen sind. Die Richtlinie beschäftigt sich mit den sogenannten Alternativen Investmentfonds (AIF). Darunter versteht man „Organismen“ – also Organisationsformen – für gemeinsame Geldanlagen einschließlich ihrer Anlagezweige, die von einer Gruppe von Anlegern Kapital annehmen, um dieses nach einer bestimmten Anlagestrategie zum Nutzen der Anleger wieder zu investieren. Da AIF nicht selbst am Wirtschaftsleben teilnehmen, reglementiert die Richtlinie die Arbeit ihrer Verwalter, bei welchen es sich in der Regel um juristische Personen (etwa Kapitalgesellschaften) handelt. Seit August 2013 ist die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) zuständige Aufsichtsbehörde für alle Fondsanlagen. |
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| AIFMD | Alternative Investment Fund Managers Directive | Abkürzung: Alternative Investment Fund Managers Directive | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Airbnb | english: Airbnb | Airbnb ist eine Ferienzimmervermittlung mit Sitz in San Francisco, Kalifornien. Das im Jahr 2008 gegründete Unternehmen bietet ein Internet-Portal an, auf dem Menschen Unterkünfte auf der ganzen Welt inserieren und buchen können. Das Unternehmen verfolgt die Idee, Touristen, Reisenden und vorübergehend am anderen Ort Arbeitenden weltweit günstige Unterkünfte auf Zeit in überwiegend großen, attraktiven Stadten zu verschaffen. Die privaten Angebote reichen von einfachen Zimmern und Übernachtungsangeboten bis hin zu Wohnungen, Villen und Baumhäusern. Nach Unternehmensangaben gibt es mehrere Millionen Angebote in über 65.000 Städten und 191 Ländern. Das Unternehmen wuchs durch Kooperationen, Übernahmen und Beteiligungen sehr schnell. In jüngster Vergangenheit häuften sich in Deutschland kritische Stimmen, die die Zweckentfremdung von Wohnraum bemängeln, auf Betrugsfälle hinweisen, unzureichenden Datenschutz anmerken und auf Steuerprobleme aufmerksam machen. |
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| AK | professional body of architects in Germany; official chamber of architects | Abkürzung für: Architektenkammer | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Akonto | payment on account; down payment | Eine Akontozahlung (auch: A-conto-Zahlung) wird auch als Abschlagszahlung bezeichnet. Es handelt sich dabei um eine Teilzahlung. Sie ist zum Beispiel in der Baubranche üblich bei Zahlungen, die vom Baufortschritt abhängig sind, oder bei der Bezahlung der Betriebskosten für Strom oder Wasser. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Akquise | acquisition | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Akquisition | acquisition | Akquisition bedeutet "Kundenwerbung". Der umgangssprachliche Begriff dafür ist Akquise. Der Akquisiteur ist demzufolge diejenige Person, die für die Kundenwerbung zuständig ist. In der Immobilienbranche bezeichnet Akquisition den Immobilieneinkauf bzw. das Einwerben von Verkaufsaufträgen für Immobilien. Im letzteren Fall spricht man auch von Auftragsakquisition. Diese hat im Rahmen des Beschaffungsmarketings eines Maklers eine große Bedeutung. Zu unterscheiden ist zwischen passiver und aktiver Akquise. Letztere wird auch als Kaltakquise bezeichnet. Die Begriffe lassen sich aus der Art der Beschaffung ableiten: Bei der passiven Akquise kommt der Immobilienverkäufer auf den Immobilienmakler zu, mit der Bitte, sein Objekt am Markt zu platzieren und zu verkaufen. Geschieht die erstmalige Kontaktaufnahme durch den Immobilienmakler, so ist das der aktive Akquisitionsweg. Als Warmakquise wird darüber hinaus häufig das erneute Ansprechen von bereits im Bestand vorhandenen, bekannten Kunden bezeichnet. Durch die aktive Akquisition kann ein Immobilienmakler die Qualität seines Angebots erhöhen und Angebotsdefiziten vorbeugen. Praktische Schwierigkeiten bei der aktiven Akquisition liegen darin, dass der potentielle Auftraggeber die Beauftragung eines Maklers möglicherweise bisher gar nicht erwogen hatte, Misstrauen gegenüber Maklern besitzt oder dass sich die Provisionsvorstellung negativ verfestigt hat. Zum anderen bewerben sich auch andere Makler um einen Auftrag, und so kann es sein, dass der potentielle Auftraggeber bereits einen anderen Makler beauftragt hat. Die Vorteile der aktiven Akquisition liegen in der Bereitschaft des Maklers, sich um den Kunden zu bemühen, ihn bestmöglich zu beraten und eventuell durch schnelle Reaktion Wettbewerbsvorteile zu erreichen. Oft erfolgt die Akquisition neuer Objekte bzw. Aufträge auch telefonisch oder in elektronischer Form. Dabei ist zu beachten, dass Telefonwerbung ohne vorheriges Einverständnis des Beworbenen wettbewerbsrechtlich nicht zulässig ist – ebenso die unverlangte Zusendung von Emails („Spam“). Ferner darf bei der telefonischen Akquisition gegenüber Endverbrauchern die Telefonnummer des Akquirierenden nicht unterdrückt werden. Dem Kunden steht auch bei Verträgen über Dienstleitungen ein Widerrufsrecht zu, wenn diese via Telefon, E-Mail, Brief, Fax oder über eine Webseite zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher abgeschlossen werden. Dies gilt auch für sogenannte Haustürgeschäfte, also für Verträge, die außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen werden. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, sie beginnt aber erst mit korrekter Widerrufsbelehrung zu laufen. Maximal kann sie ein Jahr und 14 Tage andauern. Telefonische Akquisition ist durch diese Bestimmungen nunmehr erheblich eingeschränkt und mit der Gefahr teurer wettbewerbsrechtlicher Abmahnungen verbunden. Dies muss vor allem von jenen beachtet werden, die auf "Kalt-Akquise" setzen. |
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| Akquisitionsgespräch / Qualifizierungsgespräch | sales talk / meeting to determine (basic) qualifications | Der Makler muss bei seiner Akquisition von Vermittlungsaufträgen im Akquisitionsgespräch / Qualifizierungsgespräch mit dem Eigentümer verschiedene Hintergrundinformationen erheben. Die wichtigsten sind: Wie groß ist das Zeitfenster für die Vermarktung? Wie dringlich müssen die finanziellen Mittel dem Eigentümer zur Verfügung stehen? Was ist der Veräußerungsgrund (zum Beispiel Erbfall, Scheidung, Geldnot)? Hier muss eine Einstufung der Gründe erfolgen, weil das Risiko besteht, dass Eigentümer nicht notwendigerweise verkaufen müssen, sondern den Markt austesten möchten und dem Makler damit unnötig viel Zeit und Kosten aufbürden. Welcher Veräußerungspreis schwebt dem Eigentümer vor? Wie kommt dieser Preis zustande? Liegt eine professionelle Wertermittlung zugrunde? Welches sind sonstige Gründe, diesen Preis zu fordern? Ist der Preis realistisch und erzielbar? Wofür sollen die Mittel anschließend verwendet werden? Wie viel Erfahrung hat der Eigentümer bisher mit der Vermarktung seiner Immobilie gemacht? Gegen vorausgegangene, mäßige Selbstvermarktungsmaßnahmen ist nichts einzuwenden, da sich ohnehin viele Privateigentümer zuerst an einer in Eigenregie durchgeführten Vermarktung versuchen. Wenn allerdings schon sehr umfangreiche Aktionen und häufige Anzeigenschaltungen erfolgten, ist zur Vorsicht zu raten. Ungünstige Anzeigengestaltung, Wahl der falschen Printmedien etc. können Gründe des Misserfolgs sein. Die grundsätzliche Gefahr besteht jedoch, dass sich das Objekt bereits totgelaufen hat und als Ladenhüter gebrandmarkt sein könnte. Dann empfiehlt es sich – soweit möglich – eine Vermarktungspause einzulegen oder zumindest das Konzept grundlegend zu ändern. Welche Vorstellungen hat der Eigentümer von seiner Zukunft? Es gilt festzustellen, wie verhaftet der Eigentümer noch mit seiner Immobilie ist und ob er überhaupt hinter einem Verkauf steht. Jemand, der gar nicht unbedingt verkaufen möchte, hat geringere Vorstellungen davon, wo er sich in Zukunft sieht, als jemand, der sich planvoll und zielgerichtet auf einen Verkauf konzentriert, vorbereitet und sich damit schon emotional getrennt hat. Außerdem kommt hinzu, dass jemand, der ungern verkauft, nicht sonderlich kooperativ in Vermarktungsangelegenheiten sein könnte, zum Beispiel im Hinblick darauf, das Objekt marktfähig zu machen (zum Beispiel Säuberung, Entrümpelung, kleine Reparaturen, Schönheitsreparaturen). Mit den gesammelten Informationen stuft der Makler den Eigentümer und potenziellen Auftraggeber ein, ob er den Vermittlungsauftrag annehmen möchte, weil er gute Aussicht auf Erfolg sieht, oder ob Vermittlungrisiken schon im Eigentümer selbst liegen. Dies resultiert aus den Antworten, dem Objekt, den Preisvorstellungen und auch aus einem gewissen Bauchgefühl. Fehlentscheidungen in dieser Phase sind mit hohen Kosten und viel Zeitaufwand verbunden, die gar keine oder nur geringe Rückflüsse (zum Beispiel nur durch vereinbarte Aufwandsentschädigungen) zur Folge haben. |
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| Akquisitionsprospekt (Maklergeschäft) | acquisition prospectus (brokerage) | Im Gegensatz zum Exposé, welches das Informationsbedürfnis von Immobilieninteressenten befriedigen soll, werden in Akquisitionsprospekten die Leistungen dargestellt, die ein Makler im Falle der Beauftragung durch den Objektanbieter erbringen wird. Es handelt sich insoweit um ein Leistungsversprechen mit Bindungswirkung. Dieser Prospekt enthält aber nicht nur die Leistungen, zu deren Erbringung sich der Makler bei Auftragserteilung verpflichtet, sondern auch die Auftragsbedingungen, die der Auftragserteilung seitens des Maklers zugrunde gelegt und zu denen die dargestellten Leistungen erbracht werden. Die vom Makler angebotenen Leistungen sind entweder Standardleistungen, die auf jeden Fall erbracht werden oder Leistungen, die der Makler für den Auftraggeber im Bedarfsfalle abrufbar bereithält. |
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| Akquisitionsstrategien | acquisition strategies | Ganz allgemein wird Akquisition definiert als "Bemühungen, die darauf gerichtet sind, im Interesse der Erzielung von Geschäftsabschlüssen Kontakte anzubahnen beziehungsweise zu festigen". Mit der Akquisition will ein Unternehmen in der Immobilienbranche sein Angebot an Objekten, welches später an potentielle Käufer weitergeleitet wird, erweitern. So kann das Unternehmen Interessenten ein breites Angebot an Objekten anbieten und die Wahrscheinlichkeit erhöhen, dass Kunden ein passendes Objekt finden. Damit steigen die Chancen eines Verkaufs. In Zusammenhang mit Akquisitionsstrategien muss auch kurz auf die Marktteilnehmer eingegangen werden, sowohl auf die aktuellen als auch auf die potentiellen Marktteilnehmer. Die aktuellen Marktteilnehmer sind die derzeitigen Anbieter von Objekten und die Nachfrager auf dem Gegenwartsmarkt. Die potentiellen Marktteilnehmer sind die Marktteilnehmer, die mittelfristig entweder einen Bedarf an Immobilien haben werden, oder es sind Marktteilnehmer, die mittelfristig Immobilien verkaufen oder vermieten wollen. Potentielle Marktteilnehmer sind "Marktteilnehmer von morgen", die derzeit noch nicht am Markt präsent sind mit ihrer Nachfrage oder ihrem Angebot. Sie befinden sich noch im Marktvorfeld, werden jedoch mittelfristig Marktteilnehmer werden. Diese Unterscheidung ist für die Akquisition von besonderer Bedeutung, da der Erfolg der Akquisition davon abhängig ist, zu welchem Zeitpunkt der Makler auf den potentiellen Objektanbieter zugeht. Potentielle Marktteilnehmer kann man durch Marktforschung ausfindig machen. Die Akquisition betrifft sowohl die aktuellen wie auch an die potentiellen Marktteilnehmer. Entscheidend ist, mit welchen Maßnahmen sich Makler an die Marktteilnehmer wenden. Spezielle Akquisitionsstrategien gibt es nicht. Die Maßnahmen, die der Makler anwenden kann, sind das Imagemarketing, das Beziehungsmarketing, das Beschaffungsmarketing und die Strategien aus der Beschaffung, d.h. die genaue Analyse des Marktes. Als Hilfe für die Akquisition kann der Makler jedoch den Marketing-Mix heranziehen. Die Aufgabe des Marketing-Mix besteht darin, herauszufinden, welche der vier klassischen Marketinginstrumente wie, und mit welcher Intensität eingesetzt werden sollen, um die Marketingziele des Unternehmens zu erreichen. Der Marketing-Mix enthält auf der einen Seite das originäre Marketing für den Makler selbst und auf der anderen Seite das derivate Marketing für den Kunden. Die einzelnen Instrumente des Marketing-Mixes können nur sinnvoll eingesetzt werden, wenn sie kombiniert werden. Zwischen den einzelnen Instrumenten besteht eine Wechselbeziehung, da der Einsatz eines Instrumentes Auswirkungen auf ein anderes haben kann. Die Planung des Marketing-Mixes erfolgt zur optimalen Kombination der Marketing-Instrumente. Aus dieser Planung kann der langfristige Marketingplan mit den Marketingstrategien festgelegt werden. Diese Strategien beziehen sich auf die Marktteilnehmer. |
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| Aktenzeichen | file no. | Das Aktenzeichen ist ein zum Zweck der Unterscheidung einer Akte zugeteiltes individuelles Kennzeichen bei Gerichten und Ämtern. Das Aktenzeichen ist beispielsweise das wichtigste Hilfsmittel, um Einblick in die Objektunterlagen einer zu versteigernden Immobilie zu erhalten. Um Aktenzeichendoppelungen zu vermeiden, ist es erforderlich, einen Aktenplan aufzustellen, dem bestimmte Unterteilungsraster zugrundegelegt werden. Beim Grundbuch gehören mit zum Aktenzeichen der Grundbuch- und damit Amtsgerichts-Bezirk, die Band- und Blattnummer. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AktG | German Stock Corporation Act | Abkürzung für: Aktiengesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AktienG | German Stock Corporation Act | Abkürzung für: Aktiengesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aktieninvestment | equity investment | Zu den Investmentvehikeln, mit denen Anleger auf verschiedene Aktienstrategien setzen können, zählen Aktien, Aktienfonds und Aktienzertifikate. Durch die riesige Produktvielfalt fällt die Entscheidung für die richtige Anlageform oft schwer. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aktiva | assets | Aktiva sind Vermögenswerte eines Unternehmens, unter anderen bestehend aus Grundstücken, Gebäuden, Maschinen, Anlagen, Beteiligungen, Forderungen. Sie stehen auf der linken Bilanzseite. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aktive Auftragsakquisition (Maklergeschäft) | active acquisition (brokerage) | Das Hauptmerkmal der aktiven Auftragsakquisition ist eine Strategie, mit deren Hilfe aktuelle Marktteilnehmer (Anbieter von Immobilien) davon überzeugt werden können, den akquirierenden Makler in die Vermarktung des Immobilienobjektes einzuschalten. Im Gegensatz zur passiven Auftragsakquisition, bei der ein verkaufswilliger Objekteigentümer von sich aus einen Makler beauftragen will, geht der Makler bei der aktiven Auftragsakquisition auf den Objektanbieter zu und bewirbt sich um einen Auftrag. Man spricht auch von "Kaltakquise". Wichtiges Instrument der aktiven Auftragsakquisition ist ein Akquisitionsprospekt, in dem der Makler sein Unternehmen, seine Kompetenzen und seinen Leistungskatalog vorstellt und gleichzeitig auch die Bedingungen nennt, unter denen er einen Auftrag entgegennimmt. Der Inhalt von Akquisitionsprospekten ist weitgehend auch Bestandteil von Internetpräsentationen auf der Maklerhomepage. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aktivgeschäft (Kreditinstitute) | loan business; lending business; asset-side business (banks/ credit institutes) | Das Aktivgeschäft umfasst alle das Anlagevermögen eines Kreditinstituts beeinflussenden Geschäfte (Kreditausleihungen, Festgeldanlagen, Erwerb von Wertpapieren, Beteiligungen usw.). Die Refinanzierung dieser Anlagen erfolgt über das Passivgeschäft (Verbindlichkeiten des Kreditinstituts in ihren verschiedenen Ausprägungsformen). Dabei ist auf Fristenkongruenz zu achten. Die Aktiv-Passiv-Steuerung verfolgt den Zweck, einen möglichst hohen Deckungsbeitrag aus dem Zinsgeschäft zu erwirtschaften. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aktivvermerk | entry of domination in the land register | Wird im Bestandsverzeichnis einer Grundbuchseite ein Recht vermerkt, das der Eigentümer des betreffenden Grundstücks an einem fremden Grundstück innehat, spricht man von einem Aktivvermerk oder Herrschvermerk (von: herrschendes Grundstück). Der öffentliche Glaube des Grundbuches erstreckt sich nicht auf derartige Vermerke. Sie haben lediglich informatorische Bedeutung. Der Bestand des jeweiligen Rechtes ergibt sich aus dessen Eintragung in der Zweiten Abteilung des Grundbuchblattes des belasteten Grundstückes. Aktivvermerke werden auf formlosen Antrag hin im Bestandsverzeichnis eingetragen. Antragsberechtigt ist außer dem Eigentümer des herrschenden Grundstücks jeder, der zu einer Aufhebung des Rechtes sein Einverständnis erklären müsste. Dies kann etwa ein Grundpfandgläubiger sein. Inhaltlich bezieht sich der Aktivvermerk auf subjektiv-dingliche Rechte, die Bestandteil des herrschenden Grundstücks sind (§ 96 BGB). Beispiele sind Grunddienstbarkeiten, Reallasten, Vorkaufsrechte, vertraglich geregelte Überbau- und Notwegerenten sowie Erbbauzinsen. |
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| Aktuelle Marktteilnehmer | current market players | Aktuelle Marktteilnehmer sind Anbieter und Nachfrager, die auf dem Gegenwartsmarkt mit Produkten oder Dienstleistungen handeln. Zu unterscheiden ist dabei, ob es sich um permanent aktuelle Marktteilnehmer handelt oder um einmalige oder sporadisch auftretende Marktteilnehmer. Auf der Nachfrageseite sind Konsumenten täglich gebrauchter Güter permanente Marktteilnehmer, auf der Angebotsseite jeder, der zum Beispiel ein Ladengeschäft nicht nur zu vorübergehenden Zwecken eröffnet. Auf dem Bestandsimmobilienmarkt herrschen auf beiden Marktseiten agierende einmalige oder sporadisch auftretende Marktteilnehmer vor. Sie erscheinen auf dem Markt und verschwinden wieder, wenn das angestrebte Geschäft abgeschlossen oder die Geschäftsabsicht aufgegeben wurde. Auf dem Immobilienmarkt treten Anbieter in den Markt ein, wenn sie erstmals ihr Objektangebot einer Öffentlichkeit durch Inserate, Einstellung ins Internet, Angebotsschilder, Beauftragung eines Maklers oder auf ähnliche Weise bekannt machen. Nachfrager reagieren in der Regel auf Angebote, auf die sie durch die Angebotsaktivitäten der Anbieter aufmerksam werden. Auf der Angebotsseite stellen für Makler diejenigen aktuellen Marktteilnehmer, die nicht schon von sich aus einen Makler beauftragen (passive Auftragsakquisition), das Auftragspotenzial dar, auf das die aktiven Bemühungen um einen Maklerauftrag gerichtet sind. Die Akquisitionsstrategien gegenüber aktuellen und potenziellen Marktteilnehmern unterscheiden sich erheblich. Im ersten Fall steht die die Auftragsakquisition im Vordergrund, im zweiten Fall eine Netzwerkstrategie. Im Gegensatz zu potenziellen Marktteilnehmern (Marktteilnehmer von morgen), die das zukünftige Geschäftsvolumen bestimmen, handelt es sich bei den aktuellen Marktteilnehmern um eine quantitativ genau messbare Größe, bei der Angebot und Nachfrage das aktuelle Preisniveau beeinflussen. |
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| Akustikdecken | acoustic ceilings | Akustikdecken dienen der Verbesserung der Akustik eines Raumes durch Dämmung oder Lenkung des Schalls. Mit Hilfe einer Akustikdecke kann durch gezielten Einsatz von bestimmten Deckenelementen auch die Sprachverständlichkeit erhöht werden (Anwendungsbereiche sind Seminarräume, Konferenzräume, Hörsäle, Konzertsäle, Theater). Akustikdecken sind regelmäßig als Unterdecken ohne Flächenverbindung mit der Hauptdecke des Raumes konstruiert. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Akustikputz | acoustic plaster | Eine mineralische Putzbeschichtung, die durch Oberflächenstruktur und Zusammensetzung schallschluckend wirkt, bezeichnet man als Akustikputz. Der schallschluckende Effekt wird meist durch spezielle Beimengungen erreicht. Die Effektivität hängt von der Stärke der Putzschicht ab. Derartige Putze dienen der Reduzierung von Geräuschen, die in dem verputzten Raum selbst entstehen. Sie können auf glattem Beton ebenso aufgebracht werden wie auf Unterputz oder Putzträgerplatten. |
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| Akustikziegel | acoustic tiles | Akustikziegel dienen dem Schallschutz und werden vorwiegend in Schallschutzwänden besonders schallintensiver Gebäude verwendet - z.B. von Fabriken oder Tiefgarageneinfahrten. Die besonderen Schallschutzeigenschaften werden durch eine spezielle quadratische Art und Lage der Lochung verursacht. Der Lochanteil im Ziegel sollte dazu bei 35% - 50% liegen. Eine horizontale Lochführung im Ziegel bringt den bestmöglichen Schallschutz bei Innenwänden, während bei Außenwänden eine schräg nach unten gerichtete Lochführung zu empfehlen ist. Ein besonders hoher Schallschutz lässt sich erreichen, indem man eine zweischalige Mauer errichtet. Diese besteht dann aus einer Wand aus Akustikziegeln, einer aus normalen Ziegeln und dazwischen einer Schalldämmung z.B. aus Mineralfaserplatten. |
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| Akzelerator | accelerator | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Akzessorietät | accessoriness; dependence (of collateral) on principal debt | Als Akzessorietät bezeichnet man die Verbindung einer persönlichen Forderung mit einem Grundpfandrecht. Sie ist das typische Merkmal einer Hypothek. Bei einer Grundschuld wird die hier fehlende Verbindung erst durch eine Zweckerklärung, auch als Zweckbestimmungserklärung bezeichnet, hergestellt. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Alarmanlage | alarm system | Alarmanlagen dienen der Gebäudesicherung gegen Einbrüche und Beschädigungen. Zu unterscheiden ist zwischen Anlagen, die die Außenhaut des Gebäudes überwachen und raumüberwachenden Anlagen. Die Überwachungssysteme, die sich auf die Außenhaut (Fenster, Hauseingänge) beziehen, lösen den Alarm bereits vor Eindringen in das Gebäude aus. Der Raumüberwachung dienen vor allem Bewegungsmelder innerhalb des Gebäudes, die einen Alarm (Sirene, Blitzleuchter) auslösen. Die Alarmanlage kann auch mit einer Notrufzentrale verbunden werden, die automatisch angewählt wird. Der Einbau einer Alarmanlage in eine Mietwohnung erfordert die vorherige Zustimmung des Vermieters, wenn dazu bauliche Änderungen durchgeführt werden müssen – zum Beispiel größere Elektroarbeiten, Aufstemmen von Wänden, Änderung des Schließsystems der Wohnungstür. Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern; beim Auszug des Mieters kann der Rückbau auf den ursprünglichen Zustand gefordert werden. Es empfiehlt sich, darüber eine klare schriftliche Absprache zu treffen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ALB | abbreviation for: Automatisiertes Liegenschaftsbuch (Automated Real Estate/Property Register) | Abkürzung für: Automatisiertes Liegenschaftsbuch | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aldehyde | aldehydes | Aldehyde werden von einer Vielzahl von Materialien des Innenraums emittiert. Formaldehyd ist einer der am besten untersuchten Schadstoffe der Innenraumluft. Hauptemissionsquellen sind Holzwerkstoffe (Spanplatten, beschichtet und unbeschichtet, Furnierplatten, Faserplatten sowie daraus hergestellte Produkte wie Möbel, Türen und Paneele) aber auch Teppichböden und Wohnraumtextilien. Weitere Emissionsquellen können Reinigungs- und Desinfektionsmittel sowie auch Klebstoffe sein. Als Hauptbestandteil der Harnstoff-Formaldehyd-Harze wurde diese chemische Verbindung insbesondere zur Herstellung (Verleimung) von Spanplatten verwandt. Das Grundmaterial für Spanplatten sind holzhaltige Faserstoffe. Als Bindemittel wurden hier vorwiegend formaldehydhaltige Kunstharze eingesetzt, welche jedoch mit den Holzspänen keine dauerhafte Verbindung eingehen. Formaldehyd gast ununterbrochen aus den Spanplatten aus und belastet so die Raumluft. Das Gas entweicht solange, wie die Spanplatten existieren. Man kann noch nach 30 Jahren und länger in Räumen mit derart behandelten Spanplatten Formaldehyd nachweisen. Das Gas entweicht vorwiegend an den Stellen, welche nicht verklebt oder durch Furniere zusätzlich geschützt wurden, wie zum Beispiel an Sägeschnitten oder aus Bohrlöchern. Bei den eingesetzten Leimen unterscheidet man Harnstoff-Formaldehyd-Harzleime (UF-Leime), Melaminformaldehydleime (MF-Leime), Aminoplastmischharzleime (MUF-Leime) und Phenol-Formaldehydharzleim (PF-Leime). Aminoplastharzleime sind inzwischen weitgehend durch Phenolplastharze ersetzt. Weitere Emissionsquellen finden wir in Teppichböden und Wohnraumtextilien, sowie in Reinigungs- und Desinfektionsmitteln. Im Gegensatz zu den höheren Aldehyden, gehört das Formaldehyd zur Gruppe der sehr leicht flüchtigen Verbindungen (VVOC – Very Volatile Organic Compounds). Durch das ehemalige Bundesgesundheitsamt wurde bereits 1977 ein Richtwert für Formaldehyd von 0,1 ppm /m3 für Innenräume festgelegt (BGA, 1977, BGA, 1992). Durch die Chemikalienverbotsverordnung ist zusätzlich seit 1980 festgelegt, dass nur solche Holzwerkstoffplatten verkauft werden dürften, welche unter definierten Prüfbedingungen die Emissionen von 0,1 ppm Formaldehyd (Emissionsklasse E1) nicht überschreiten. Formaldehydarme Holzwerkstoffe (<0,05 ppm) werden mit dem Umweltzeichen "Blauer Engel" gekennzeichnet. Neben Holzwerkstoffen ist auch Tabakrauchen eine wichtige Quelle für Formaldehyd in Innenräumen. So kann schon nach wenigen in einem Raum gerauchte Zigaretten eine Formaldehydkonzentrationen in der Raumluft oberhalb des Richtwertes von 0,1 ppm gemessen werden. Längerkettige Aldehyde befinden sich in pflanzlichen und tierischen Ölen welche aus verschiedenen im Innenraum eingesetzten Materialien emittieren, wie zum Beispiel aus Alkydfarben und -lacken. Hier wird besonders häufig das n-Hexanal in der Innenraumluft nachgewiesen. Nach dem Einsatz von sogenannten Biofarben kommt es noch Monate nach den Malerarbeiten zu signifikant erhöhten Konzentrationen höherkettiger Aldehyde in der Innenraumluft. Benzaldehyd (bittermandelartiger Geruch) befindet sich als Duftstoff in verschiedenen parfümierten Artikeln, Furfural kann aus Presskorkprodukten, wie sie zum Beispiel als Fußbodenplatten verwendet werden, emittiert werden. Formaldehyd reizt die Schleimhäute (stechender Geruch). Bei Langzeiteinwirkungen auf die Nasenschleimhäute können chronische Entzündungen entstehen, aus denen sich später eine Krebserkrankung entwickeln kann. Von der Internationalen Behörde für Krebsforschung (IARC) wurde Formaldehyd im Jahre 2004 als "krebserzeugend für den Menschen" eingestuft und die DFG stufte Formaldehyd in die Kategorie 4 für krebserzeugende Arbeitsstoffe ein. Nach Einschätzung der Experten besteht bei einem Formaldehydgehalt in der Raumluft <0,1 ppm kein nennenswertes Krebsrisiko. Aus epidemiologischen Studien konnten folgende Zusammenhänge zwischen Konzentration und Wirkung abgeleitet werden:
Zur Messung der Formaldehydkonzentrationen sollte der zu untersuchende Raum vor Beginn und während der Raumluftmessung grundsätzlich geschlossen sein. Da unter üblichen Wohnraumbedingungen die Formaldehydfreisetzung aus belasteten Materialien nach ca. vier Stunden ihren Gleichgewichtszustand erreicht – in Einzelfällen dauert es auch bis zu acht Stunden – wird empfohlen Raumluftmessungen durchzuführen, zum Beispiel am Morgen, nachdem über Nacht Fenster und Türen des zu untersuchenden Raumes geschlossen gehalten wurden. Die gemessenen Konzentrationen hängen von der Größe und Stärke der Emissionsquellen, der Raumlufttemperatur und Raumluftfeuchte, der Raumgröße und der Luftwechselrate ab. Prophylaktische Maßnahmen:
Zur Sanierung formaldehydbelasteter Gebäude können folgende Verfahren Anwendung finden:
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| Aliphaten (Alkane) | aliphates (alkanes) | Kohlenwasserstoffe die nur eine C-C-Einfachbindung enthalten (gesättigte Verbindungen) nennt man Alkane. Die Alkane sind die einfachste Gruppe der Kohlenwasserstoffe. Sie kommen insbesondere in den fossilen Energieträgern (Erdöl) in großer Zahl vor. Hierzu gehören Verbindungen wie Methan, Ethan, Propan, Butan, Pentan, Hexan. Alkane kommen auch in verschiedenen Lösungsmitteln für Kleber, Lacke und Haushaltsprodukte vor. Tankanlagen für leichtes Heizöl emittieren unter ungünstigen Umständen Alkane. Nach Renovierungsarbeiten findet man in der Innenraumluft besonders häufig die Fraktion von Nonan (C-9) bis Tetradecan (C-14). Alkane haben nur eine geringe Toxizität. Da sie jedoch aus einer Vielzahl von Produkten im Innenraum emittiert werden können, stellen sie oft einen beträchtlichen Teil der Gesamtkonzentration an flüchtigen organischen Verbindungen im Innenraum (TVOC). Damit beeinflussen sie die Wahrscheinlichkeit möglicher Befindlichkeitsstörungen oder sogar gesundheitlicher Beeinträchtigungen bei den Raumnutzern. Bei hohen Konzentrationen von Alkanen (im Grammbereich pro Kubikmeter) können Alkane Reizungen der Augen, der Haut, der Schleimhäute und der Atemwege hervorrufen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ALK | digital land register map | Abkürzung für: Automatisierte Liegenschaftskarte | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Alkane | alkanes | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ALKIS | abbreviation for: Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem (Official Real Estate Cadastre Information System - ALKIS®) | Der Begriff ist die Abkürzung für das Amtliche Liegenschaftskatasterinformationssystem. Mit diesem System werden das ALB (Automatisiertes Liegenschaftsbuch) und das ALK (Automatische Liegenschaftskarte) zusammengefasst. ALKIS ist in allen Bundesländern eingeführt. Allerdings ist in einigen Bundesländern die Angleichung der verwendeten Koordinatensysteme noch nicht abgeschlossen. Bisher wurde weitgehend das Gauss-Krüger-Koordinatensystem genutzt. Künftig soll überwiegend das globale UTM-System (von englisch Universal Transverse Mercator) Anwendung finden. Das Saarland wird voraussichtlich beim Gauss-Krüger-System bleiben. |
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| All-Risk-Versicherung | all-risk insurance | Als All-Risk-Versicherung wird eine umfassende Versicherung bezeichnet, welche in einem bestimmten Bereich Schäden aus Gefahren aller Art absichern soll. Es gibt sie als Gebäudeversicherung, aber auch im Industriebereich oder speziell für bestimmte Branchen wie etwa Apotheken. Sie wird auch All-Gefahrenversicherung genannt. Die in Deutschland relativ neue All-Risk-Versicherung für Wohngebäude deckt mehr Risiken ab als die traditionellen Gebäudeversicherungen (Feuerversicherung, Zusatzdeckung und erweiterte Zusatzdeckung). Im Gegensatz zu herkömmlichen Versicherungen, die einzeln in der Police aufgelistete Risiken berücksichtigen, schließt die All-Risk-Versicherung nur wenige Schadensfälle aus. Wer eine solche Versicherung abschließt, sollte nicht davon ausgehen, dass jeglicher denkbare Schaden versichert ist. All-Risk-Versicherungen können diverse Risiken ausschließen, die obendrein von Gesellschaft zu Gesellschaft unterschiedlich sind. In einigen Fällen wird für All-Risk-Versicherungen auch mit dem Argument geworben, dass hier eine besonders individuelle Vertragsgestaltung für den jeweiligen Kunden erfolgen könne. In jedem Fall empfiehlt sich eine gründliche Lektüre der Vertragsbedingungen. |
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| Allee | avenue; boulevard | Der Begriff Allee stammt aus dem Französischen (Allee = Gang). Als Alleen bezeichnet man Wege und Straßen, die seitlich von aneinander gereihten Bäumen gesäumt sind. Zwar gab es Alleen schon in der Antike und in der Zeit der Renaissance. Sie wurden jedoch erst im 18. Jahrhundert ein wichtiges Element der Landschaftsgestaltung. Die Alleen dienten darüber hinaus der Verkehrssicherheit von Kutschen und Reitern (Schutz der Fahrbahnen). Typische Allee-Bäume waren Weiden, Maulbeer- und Obstbäume. Obstbäume dienten gleichzeitig der Versorgung der Bevölkerung mit Obst. Im Zuge der Entwicklung neuer Verkehrsmittel (Autos, Eisenbahn) verloren die Alleen ihre Bedeutung. In Westdeutschland sind nach dem II. Weltkrieg viele Alleen verschwunden. Im Osten – vor allem in Brandenburg – blieben viele erhalten. Die Länge der brandenburgischen Alleen (rund 12.000 km) entspricht allein der Länge aller übrigen Alleen in Deutschland. Insgesamt sind 12 % des heutigen Straßenbestandes Alleen oder Straßen mit einseitigen Baumreihen. Teilweise sind historische Alleen Gegenstand des Denkmal- und Naturschutzes. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Alleinauftrag | sole agency; sole right to sell (or rent); exclusive listing | Der Alleinauftrag, auch Makler-Alleinauftrag oder Exklusivauftrag genannt, ist eine besondere Art des Maklervertrages. Er ist nicht im BGB geregelt. Der Alleinauftrag verleiht dem Makler eine besondere Vertrauensposition gegenüber dem Auftraggeber. Anders als nach den BGB-Vorschriften wird der Makler durch den Alleinauftrag verpflichtet, zur Erreichung des Auftragszwecks tätig zu werden. Eine Verkaufsverpflichtung des Auftraggebers ist, wie auch bei dem „normalen“ Maklerauftrag, mit dem Alleinauftrag jedoch nicht verbunden. Unterschieden wird zwischen dem einfachen und qualifizierten Alleinauftrag. • Einfacher Alleinauftrag Beim einfachen Alleinauftrag genießt der Makler während der Auftragsdauer Konkurrenzschutz. Mit dem Alleinauftrag verpflichtet sich der Auftraggeber, keine weiteren Makler zu beauftragen. Solche Verpflichtungen können im Rahmen Allgemeiner Geschäftsbedingungen, also auf Vertragsformularen, vereinbart werden. Das Recht des Auftraggebers, selbst einen Interessenten zu finden und mit dem einen Vertrag abzuschließen, bleibt davon unberührt. Dieses Recht kann durch keine Formulierung in einem Maklervertrag eingeschränkt oder gar ausgeschlossen werden. Der Makler läuft in diesem Fall eventuell sogar die Gefahr, dass er seinen Provisionsanspruch verliert (siehe unten). • Qualifizierter Alleinauftrag Beim qualifizierten Alleinauftrag ist der Auftraggeber darüber hinaus verpflichtet, Interessenten, die an ihn herantreten, an den Makler zu verweisen (sog. Verweisungsklausel) und/oder den Makler zu Verhandlungen mit solchen Interessenten hinzuzuziehen (sog. Hinzuziehungsklausel). Es soll damit erreicht werden, dass das in Auftrag gegebene Geschäft nur mit Beteiligung des Maklers abgewickelt wird. Im Gegensatz zum einfachen Alleinauftrag ist die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen – also formularmäßig vereinbarte Verweisungs- oder Hinzuziehungsvereinbarung – unwirksam. Das OLG Hamm hat sogar entschieden, dass der Makler, wenn er solche unwirksamen Vereinbarungen trifft, seinen Provisionsanspruch verwirkt (Az. 18 U 236/99). Auch ein Urteil des Landgerichts Flensburg vom 18.06.2006 besagt, dass eine Verweisungs- bzw. Hinzuziehungsklausel im qualifizierten Alleinauftrag nur dann wirksam ist, wenn sie nicht formularmäßig vereinbart, sondern individuell ausgehandelt wurde (Az. 8 0 11/06). "Ausgehandelt" bedeutet nicht, dass der Kunde vor die Wahl gestellt wird, einen einfachen oder qualifizierten Alleinauftrag zu erteilen. Es muss explizit über die Verweisungs- bzw. Hinzuziehungsklausel verhandelt worden sein, und der Makler muss seine Bereitschaft ausgedrückt haben, auf diese Klausel auch zu verzichten. Als besondere, ebenfalls nur individuell auszuhandelnde Klausel gilt eine Vereinbarung, nach der ein Makler im Abschlussfall auch dann die vereinbarte Provision erhält, wenn er zum Zustandekommen des beabsichtigten Vertrages keinen Beitrag geleistet hat. Entgegen landläufiger Meinung sichert der qualifizierte Alleinauftrag, den ein Verkäufer erteilt, nicht vor einem Verlust einer etwaigen Käuferprovision. Auch wenn der Verkäufer seine Verweisungs- und Hinzuziehungspflicht erfüllt, muss es dem Makler gelingen, mit dem in Aussicht genommenen Kaufinteressenten eine Provision zu vereinbaren. Verweigert der Käufer ein Provisionsversprechen, darf der Makler nicht versuchen, den sonst möglichen Verkauf zu verhindern. Dies wäre ein Treueverstoß gegenüber dem Alleinauftraggeber und würde gegebenenfalls auch noch zur Verwirkung seines Provisionsanspruches diesem gegenüber führen. |
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| Alleineigentum | sole ownership; exclusive ownership; sole proprietorship; individual ownership; severalty | Alleineigentum bezeichnet das Eigentum einer Person, dessen Eigentumsrechte an einer Sache ausschließlich in deren Hand liegen. Dabei kann es sich um eine natürliche oder juristische Person handeln. Alleineigentümer können souverän über ihr Eigentum verfügen und sind in ihrer Entscheidung nicht vom Willen anderer abhängig. Ausgenommen von diesem Grundsatz sind alle nicht oder nicht voll geschäftsfähigen Personen und Personen, die in ihren Verfügungsrechten (etwa durch einen Insolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker) beschränkt sind. Bei Eigentumswohnungen erstreckt sich das Alleineigentum als so genanntes Sondereigentum gemäß § 5 Abs. 1 WEG auf die in einem Gebäude befindlichen Räume einer Wohnung bzw. auf nicht zu Wohnzwecken dienende Räume. Außerdem beinhaltet es auch die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines Wohnungseigentümers über ein unvermeidliches Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird. Das Sondereigentum ist als Alleineigentum gemäß §§ 1 Abs. 2 und 3, 6 Abs. 1 WEG untrennbar verbunden mit einem Miteigentumsanteil am zugehörigen gemeinschaftlichen Eigentum. |
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| Alleingebrauchsrecht (Wohnungseigentümer) | right of sole use (flat owners) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Allergien | allergies | Wird durch in der Wohnung vorhandene Stoffe (z. B. Schimmelpilz) eine Allergie beim Mieter ausgelöst, kann dies unter Umständen verschiedene Ansprüche des Mieters auslösen. Schimmelpilz wird bereits ohne allergische oder sonstige Gesundheitsbeeinträchtigungen als erheblicher Wohnungsmangel betrachtet. Dies führt zum Anspruch auf Beseitigung des Mangels und bei weiter bestehendem Mangel auf Mietminderung. Bei einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit kann sogar eine fristlose Kündigung durch den Mieter nach § 569 Abs.1 BGB berechtigt sein. Wann eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, ist immer eine Frage des jeweiligen Einzelfalles. Die Möglichkeit, dass sich wegen einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Wohnungsluft befinden könnten, reicht nicht aus. Einige Gerichte haben eine solche Gefährdung bei großflächiger Schimmelbildung als gegeben angesehen. Welche Gefährdung tatsächlich z. B. durch Schimmelsporen in der Raumluft vorhanden ist, kann nur ein Gutachter oder die (kostengünstigere) Untersuchung durch das Gesundheitsamt feststellen. Eine fristlose Kündigung durch den Mieter wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung kann nach dem Bundesgerichtshof erst dann stattfinden, wenn er dem Vermieter zuvor erfolglos eine angemessene Frist zur Beseitigung des Problems gesetzt hat (Az. VIII ZR 182/06, Urteil vom 18.04.2007). Entbehrlich ist eine solche Fristsetzung nur dann, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht, weil etwa eine Beseitigung des Schimmels vom Befallsgrad her nicht mehr möglich erscheint. Auch eine Mietminderung setzt voraus, dass der Mieter den Vermieter zunächst über den Mangel unterrichtet. Denn ohne Information hat der Vermieter keine Chance, dem Mangel abzuhelfen (§ 536c Abs. 2 BGB). |
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| Allesbrenner | multi-fuel stove | Heizkessel, der verschiedenartige Brennstoffe verwerten kann (z.B. alle Festbrennstoffe). Die Bezeichnung wird für Einzelöfen/Kaminöfen ebenso verwendet wie für Heizkessel mit Anschluss an die Hausheizung. Dem Vorteil der Verwendbarkeit verschiedener Brennstoffe steht der Nachteil gegenüber, dass auf einen bestimmten Brennstoff ausgelegte Öfen meist höhere Wirkungsgrade erzielen. Allesbrenner dürfen nicht als private Müllverbrennungsanlage missverstanden werden. Verbrannt werden dürfen nur geeignete und zulässige Materialien (z.B. unbehandeltes Naturholz, keine Möbelreste oder behandelten Holzteile). Seit Inkrafttreten der reformierten 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen) am 22.3.2010 gelten auch für kleinere Heizanlagen Grenzwerte etwa für die Feinstaubemission und weitere Regelungen. Ältere Öfen müssen abhängig vom Datum auf dem Typenschild innerhalb bestimmter Fristen mit Filtern nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Die Energieeinsparverordnung (EnEV) untersagt ausdrücklich den Betrieb von Heizkesseln, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind. Dies gilt seit 2015 auch für Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt worden sind. Kessel, die nach diesem Stichtag eingebaut oder aufgestellt werden, müssen vom Eigentümer nach 30 Jahren ausgemustert werden. Es gibt jedoch eine Reihe von Ausnahmen (§ 10 Abs. 1 EnEV). |
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| allgA | general opinion | Abkürzung für: allgemeine Ansicht | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Allgemeine Bausparbedingungen (ABB) | General Saving Contract Terms | In den allgemeinen Bausparbedingungen sind die rechtlichen Grundlagen des Bausparvertrages zwischen Bausparkasse und Bausparer gemäß dem Bausparkassengesetz geregelt. Die Bausparkasse händigt dem Sparer bei Vertragsabschluss die ABB aus. Diese sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen anzusehen. Sie müssen daher bestimmten gesetzlichen Anforderungen genügen und dürfen den Verbraucher nicht unangemessen benachteiligen. Regelungsinhalte sind insbesondere Höhe und Fälligkeit der Leistungen des Bausparers und der Bausparkasse, die Verzinsung der Bauspareinlagen und der Bauspardarlehen, Zuteilungsvoraussetzungen und Zuteilungsverfahren sowie Auszahlungsbedingungen und die Höhe der Gebühren. |
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| Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) | General Terms and Conditions | Allgemeine Geschäftsbedingungen sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die der Verwender dieser Bedingungen dem Kunden im Geschäftsverkehr "stellen" will und die dazu bestimmt sind, in einer Vielzahl von Fällen eingesetzt zu werden. Sie unterliegen einer besonderen Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Diese entscheiden im Rechtsstreit darüber, ob bestimmte Bedingungen den Vertragspartner unangemessen benachteiligen oder ob sie zulässig sind. Die Regelungen fanden sich früher in einem eigenen Gesetz, dem ABG-Gesetz, bis sie dann im Zuge der Schuldrechtsreform in teils veränderter Fassung in das BGB übernommen wurden. Im Geschäftsverkehr zwischen Kaufleuten gelten die Vorschriften über AGB nur eingeschränkt. Lockerer gehandhabt werden dabei insbesondere die Regeln über die Einbeziehung der AGB in den Vertrag: Gegenüber Verbrauchern werden AGB gemäß § 305 Absatz 2 BGB nur dann Vertragsbestandteil, wenn ihr Verwender seinen Vertragspartner ausdrücklich oder – sollte dies unverhältnismäßig schwierig sein – durch gut sichtbaren Aushang auf sie hingewiesen hat und er ihm die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen. Dies gilt unter Kaufleuten gemäß § 310 Absatz 1 BGB ausdrücklich nicht. Erforderlich ist jedoch auch unter Unternehmern eine vertragliche Einbeziehung, die entweder ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen kann. Ein weiterer Unterschied: Verwenden Unternehmer AGB gegenüber Verbrauchern, unterliegen sie nach § 310 Absatz 3 Nr. 2 BGB auch bei einmaliger Verwendung der Inhaltskontrolle, sofern der Verbraucher durch die Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte. Unter die Inhaltskontrolle fallen auch notarielle Verträge. Gerichtlicher Beurteilungsmaßstab dafür, ob eine Geschäftsbedingung den Vertragspartner, der sich ihr unterworfen hat, unangemessen benachteiligt, ist meistens das gesetzliche Leitbild. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich unabhängig davon aber auch ergeben, wenn wesentliche Rechte und Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass die Erreichung des Vertragszweckes gefährdet ist. Beim Maklervertrag ist gesetzliches Leitbild vor allem § 652 BGB, in dem die Voraussetzungen für das Entstehen eines Provisionsanspruchs geregelt sind. Wird in Vertragsbedingungen hiervon wesentlich abgewichen, können diese im Rechtsstreit nicht durchgesetzt werden. Dies gilt z.B. für den qualifizierten Alleinauftrag, der bei einer entsprechenden Konstellation dem Makler auch dann zu einem Provisionsanspruch verhelfen würde, wenn er einen Kunden, mit dem der Vertrag geschlossen wurde, weder nachgewiesen noch mit ihm Verhandlungen geführt hat. Im immobilienwirtschaftlichen Geschäftsbereich haben AGB-Fragen besonders auch bei Formularmietverträgen,Verwalterverträgen, Darlehensverträgen und Bauverträgen besondere Bedeutung. Sie unterliegen also grundsätzlich der Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Wer in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Formularverträgen unwirksame Bestimmungen verwendet, muss nicht nur damit rechnen, den Prozess zu verlieren (Beispiele: Hinzuziehungsklausel, Verweisungsklausel, Vorkenntnisklausel). Wie früher nach dem Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen, AGBG, kann er heute nach § 1 des Unterlassungsklagengesetzes, UklaG, auf Unterlassung und Widerruf in Anspruch genommen werden. |
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| Allgemeine Geschäftsbedingungen im Mietrecht | General Terms and Conditions for the law of tenancy | Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) müssen strengen gesetzlichen Anforderungen genügen – früher nach dem AGB-Gesetz, heute nach den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Unter anderem unterliegen sie der Inhaltskontrolle, das heißt sie sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligen. Sie werden nicht Vertragsbestandteil, wenn sie so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner mit einer solchen Klausel nicht rechnen muss. Die Folge ist, dass die jeweilige Klausel unwirksam ist, der Vertrag jedoch weiterbesteht. An Stelle der unwirksamen Klausel gilt die jeweilige gesetzliche Regelung. Unklarheiten gehen zu Lasten des Verwenders. Im Mietrecht ist die Unterscheidung zwischen Allgemeinen Geschäftsbedingungen und individuell ausgehandelten Klauseln wichtig. Immer wieder finden sich in Mietverträgen Klauseln, die nach den Regeln der Inhaltskontrolle unwirksam wären. Hier kommt es schnell zum Streit darüber, ob unwirksame AGB oder wirksame individuelle Klauseln vorliegen. Als Allgemeine Geschäftsbedingungen bezeichnet man alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags vorgibt. Unwesentlich ist, ob die Regelungen einen äußerlich gesonderten Vertragsteil bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden. Auch ihr Umfang, ihre Schriftart und Form sind nicht entscheidend. Nicht als Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten Vertragsbedingungen, die zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Vor Gericht gilt die handschriftliche Einfügung einer Klausel zumindest als Indiz für eine individuell ausgehandelte Regelung, während ein nicht abgeänderter Vordruck z.B. vom Eigentümerverein grundsätzlich als AGB angesehen wird. "Für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert" bedeutet nach den Gerichten, dass zumindest eine Verwendung in drei Fällen beabsichtigt war (BGH, Urteil vom 27. September 2001 - VII ZR 388/00). Überholt ist dies für Verträge zwischen Unternehmern und Privatleuten. Nach § 310 BGB gelten Regelungen, die von Unternehmern gegenüber Verbrauchern verwendet werden, bereits bei einmaliger Verwendung als AGB. Dies betrifft z.B. Mietverträge von Wohnungsgesellschaften. Bei Gewerbemietverträgen gilt letzteres nicht, da hier kein Verbraucher geschützt werden muss. Viele der Regelungen der §§ 305 ff. BGB gelten nicht für Verträge unter Unternehmern. Einige Beispiele für unwirksame Klauseln:
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| Allgemeine Technische Vertragsbedingungen (VOB) | Standard Terms and Conditions for construction tendering and contract regulations, part C | Die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen (ATV) für Bauleistungen sind ein wichtiges Regelungsthema der VOB/C (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil C). Gemeint sind die in DIN 18299 ff. festgelegten technischen Vorschriften. Sie werden gleichzeitig als DIN-Normen herausgegeben und laufend aktualisiert. Einige Beispiele: • DIN 18 299 Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art, • DIN 18 300 Erdarbeiten, • DIN 18 301 Bohrarbeiten, • DIN 18 302 Brunnenbauarbeiten, • DIN 18 303 Verbauarbeiten. Die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen werden mit Ausnahme der darin enthaltenen "Hinweise für das Aufstellen der Leistungsbeschreibung" Vertragsbestandteil, wenn die Geltung der VOB/B für einen Bauvertrag vereinbart wird. § 8a Abs. 2 der VOB/A legt fest, dass die ATV grundsätzlich unverändert zu bleiben haben. Dadurch soll die Kalkulationssicherheit der Bieter gewährleistet werden. Die ATV können allerdings von Auftraggebern, die regelmäßig Bauleistungen vergeben, für die bei ihnen allgemein gegebenen Verhältnisse durch Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen ergänzt werden. Für die Notwendigkeiten des Einzelfalles erforderliche Ergänzungen und Änderungen sind in die Leistungsbeschreibung aufzunehmen. |
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| Allgemeine Verwaltungsvorschrift | general administrative regulation(s) | Verwaltungsvorschriften werden innerhalb einer Behördenorganisation erlassen und stellen Handlungsanweisungen für die jeweils untergeordneten Stellen dar. Allgemeine Verwaltungsvorschriften enthalten Vorgaben für verschiedene Behörden, die diesen bei der einheitlichen Auslegung von Rechtsvorschriften helfen sollen, welche oft mehrere Interpretationen zulassen. Allgemeine Verwaltungsvorschriften müssen nicht als solche betitelt sein. Sie entfalten nur indirekt Wirkungen für den einzelnen Bürger. Ein Beispiel für Allgemeine Verwaltungsvorschriften im Immobilienbereich ist die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gem. § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes vom 19.03.1974 - Bundesanzeiger Nr. 58 vom 23.03.1974. Dieses Regelwerk definiert zum Beispiel, wann eine Eigentumswohnung „abgeschlossen“ ist und dementsprechend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 WEG erteilt wird. |
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| Allgemeines Eisenbahngesetz (AEG) | German General Railway Act | Das Allgemeinde Eisenbahngesetz dient nach § 1 AEG "der Gewährleistung eines sicheren Betriebs der Eisenbahn und eines attraktiven Verkehrsangebotes auf der Schiene sowie der Wahrung der Interessen der Verbraucher im Eisenbahnmarkt". Das AEG soll ferner der Umsetzung von Rechtsvorschriften der Europäischen Union dienen. Es bezieht sich sowohl auf den Personenverkehr als auch auf den Güterverkehr. Ausgenommen von den gesetzlichen Regelungen sind Verkehrsdienste die in historischem Interesse oder zu touristischen Zwecken betrieben werden und damit vor allem Hobbyeisenbahnfahrer ansprechen. Das AEG schreibt der Eisenbahn umfangreiche Sicherungspflichten vor. Die Eisenbahnaufsicht unterliegt dem Bund in Gestalt des Eisenbahnbundesamtes und – soweit es sich um nicht bundeseigene Eisenbahnen handelt – dem räumlich zuständigen Bundesland. Jeder Bau oder jede Änderung von Betriebsanlagen einer Eisenbahn oder einer Magnetschwebebahn bedarf der vorherigen Entscheidung der Planfeststellungsbehörde. Vom Eisenbahnbundesamt wurde 2001 auch das Planfeststellungsverfahren zu „Stuttgart 21“ initiiert. Das Eisenbahnnetz hat in Deutschland eine große immobilienwirtschaftliche Bedeutung. Durch verkehrsmäßige Erschließungen von Gebieten, aber auch durch die Stilllegung von Eisenbahnverkehrsverbindungen können regionale Gebiete auf- oder abgewertet werden, was sich in den Immobilienpreisen niederschlägt. |
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| Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz | General Principle of Equal Treatment | Das am 18. August 2006 in Kraft getretene Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) setzt vier europarechtliche Richtlinien in deutsches Recht um. Es zielt darauf ab, Benachteiligungen aus Gründen der Rasse, ethnischen Herkunft, des Geschlechts, der Religion oder Weltanschauung, des Alters, einer Behinderung oder der sexuellen Identität zu beseitigen oder ganz zu verhindern. Grundsätzlich ist nach diesem Gesetz die Ungleichbehandlung aus den genannten Motiven untersagt. Wenn ein sachlicher Grund vorliegt, ist jedoch eine Verletzung des Benachteiligungsgebots ausnahmsweise zulässig. Solche Gründe können z. B. die Vermeidung von Gefahren oder das Bedürfnis nach Schutz der Intimsphäre sein. Das AGG behandelt den Zugang zu:
Das Anbieten einer Vielzahl von Wohnungen ist ein Massengeschäft. Unter einer Vielzahl von Wohnungen versteht man in der Regel über 50. Bei der Vermietung von Wohnraum darf jedoch auch bei Nicht-Massengeschäften keine Benachteiligung aus Gründen der Rasse oder wegen der ethnischen Herkunft stattfinden (§ 19 Abs. 2 AGG). Das bedeutet: Vermietet ein Eigentümer z. B. nur ein oder zwei Wohnungen, darf keine Diskriminierung aus den genannten zwei Gründen stattfinden. Bei einer Vermietung von über 50 Wohnungen ist der gesamte Katalog von Diskriminierungsgründen zu vermeiden. Bei der Vermietung von Wohnraum erlaubt das AGG andererseits ausdrücklich, Mietinteressenten unterschiedlich zu behandeln, um die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, ausgewogener Siedlungsstrukturen und ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zu gewährleisten. Unter diesen Gesichtspunkten ist also im Einzelfall ausnahmsweise eine Ungleichbehandlung zulässig. Einige Jahre nach Einführung des AGG hat sich gezeigt, dass die zunächst befürchtete Klagewelle im Mietrecht ausgeblieben ist. Grund ist unter anderem, dass der Kläger meist erhebliche Schwierigkeiten haben wird, eine Diskriminierung zu beweisen. Gerichtsurteile zum Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz beziehen sich häufig auf den Bereich des Arbeitsrechts. Bekannt geworden ist ein Fall, der vor dem Oberlandesgericht Köln zur Verhandlung kam. Hier hatte eine vom Hausverwalter mit der Durchführung von Wohnungsbesichtigungen betraute Hausmeisterin ein Interessentenpaar mit der Begründung abgewiesen: „Die Wohnung wird nicht an Neger ... äh, Schwarzafrikaner und Türken vermietet.“ Die Mietinteressenten verklagten daraufhin den Hausverwalter auf Schadenersatz und Schmerzensgeld, was ihnen vor Gericht in vollem Umfang zugesprochen wurde. Im Einzelnen hatte der Hausverwalter an das Paar 56 Euro Fahrtkostenersatz und je 2.500 Euro Schmerzensgeld zu zahlen. Als besonders abwertend sah das Gericht hier die Bezeichnung als „Neger“ an. Den Interessenten sei allein aufgrund ihrer Hautfarbe die Mietwohnung verweigert worden. Der Hausverwalter musste in vollem Umfang für die Handlungen und Äußerungen der Hausmeisterin haften, da diese als seine Verrichtungsgehilfin auftrat (OLG Köln, Urteil vom 19.1.2010, Az. 24 U 51/09). Das Amtsgericht Köln gestand einem gleichgeschlechtlichen Paar einen Schadenersatz von 1.500 Euro zu, weil es beim dem Versuch diskriminiert worden sei, via Internet eine Villa für seine Hochzeitsfeier anzumieten. Das homosexuelle Paar hatte sich zunächst unverbindlich erkundigt und Terminangebote erhalten. Die ansonsten vom Vermieter selbst bewohnte Villa sollte für drei Tage vermietet werden, Brautpaare erhielten üblicherweise das Schlafzimmer des Vermieters als „Hochzeitszimmer mit Bad“ zur Verfügung. Als dem Vermieter bekannt wurde, dass es um ein gleichgeschlechtliches Paar ging, das die Eingehung der eingetragenen Lebenspartnerschaft feiern wollte, hatte er abgesagt – mit Verweis auf seine konservative Mutter, die die eigentliche Hauseigentümerin sei. Das Gericht sah hier eine Diskriminierung von gleichgeschlechtlichen gegenüber getrenntgeschlechtlichen Paaren. Dass die Söhne und die Mutter des Vermieters während der Feier auf dem Grundstück verbleiben und das Hochzeitspaar das Schlafzimmer des Vermieters erhalten sollte, seien keine sachlichen Gründe für eine Ungleichbehandlung (AG Köln, Urteil vom 17.06.2014, Az. 147 C 68/14). Vor dem Amtsgericht Berlin-Kreuzberg wurde ein Fall verhandelt, in dem der Käufer eines Mehrfamilienhauses zunächst allen Mietern die Miete erhöht hatte. Daraufhin kündigten viele. Dann erhöhte der Vermieter in einem weiteren Schritt die Miete gegenüber den verbliebenen Mietern noch einmal, allerdings nur soweit diese aus der Türkei oder dem arabischen Raum stammten und nicht gegenüber anderen. Die späteren Kläger stammten aus der Türkei. Sie kündigten nun auch. Allerdings wurde ihre neue Wohnung erst nach dem Ende ihres alten Mietvertrages bezugsfertig. Der Vermieter weigerte sich, ihnen eine Räumungsfrist zu gewähren, obwohl er dies bei Mietern anderer Herkunft getan hatte. Das Gericht gestand den Mietern hier eine Entschädigung in Höhe von 15.000 Euro pro Person (also insgesamt 30.000 Euro) zu. Der Vermieter habe gegen das Verbot der Benachteiligung wegen der ethnischen Herkunft verstoßen und dieses Verhalten auch nach einem schriftlichen Hinweis auf die Antidiskriminierungsvorschriften fortgesetzt (Urteil vom 19.12.2014, Az. 25 C 357/14). |
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| Allgemeines Städtebaurecht | general urban planning legislation | Das Allgemeine Städtebaurecht ist ein Gliederungsabschnitt des Baugesetzbuches (BauGB). Die anderen drei Abschnitte sind „Besonderes Städtebaurecht“, „Sonstige Vorschriften“ und „Überleitungs- und Schlussvorschriften“. Das Allgemeine Städtebaurecht findet sich in den §§ 1 bis 135c BauGB. Das Allgemeine Städtebaurecht regelt unter anderem die Bauleitplanung, also die Aufstellung von Bauleitplänen und deren Umsetzung. Bauleitpläne sind Flächennutzungspläne und Bebauungspläne. Mit deren Hilfe wird die städtebauliche Entwicklung in geordnete Bahnen gelenkt. Der Umsetzung der Bauleitplanung dient die Bodenordnung. Die diesbezüglichen Regelungen betreffen unter anderem die Umlegung von Grundstücken. Dabei wird der Zuschnitt von Grundstücken der für dieses Gebiet geplanten Bebauung angepasst; für die Eigentümer gibt es Entschädigungsregelungen. Auch das Instrument der Enteignung dient der Umsetzung gemeindlicher Planungen. Es kann z.B. zum Einsatz kommen, wenn ein Immobilieneigentümer sein Gebäude leer stehen und verfallen lässt, obwohl er durch eine kommunale Satzung zur Erhaltung verpflichtet wäre. Auch bei Enteignungen sind Entschädigungen vorgesehen. Ein weiterer Bereich des Allgemeinen Städtebaurechtes ist die Erschließung, also der Anschluss von Grundstücken an das öffentliche Straßen- und Wegenetz, die Installation einer Straßenbeleuchtung, der Anschluss des Grundstücks an Ver- und Entsorgungsleitungen. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, welche jedoch von den Grundeigentümern Erschließungsbeiträge zur Finanzierung der Maßnahmen einfordern kann. Zum Allgemeinen Städtebaurecht gehört im Übrigen auch der Naturschutz: Es werden Erhaltungsmaßnahmen festgelegt und Regelungen zu Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen getroffen. Seit 2004 ist in § 2 Abs. 4 BauGB für alle Bauleitpläne eine strategische Umweltprüfung oder auch Plan-UP vorgeschrieben. |
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| Allgemeines Wohngebiet WA (Bauplanungsrecht) | general residential area | Allgemeine Wohngebiete sind von den vier Wohngebietsarten, die die Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschreibt, das am häufigsten festgesetzte Wohngebiet. Sie haben nicht den strengen Wohncharakter des reinen Wohngebietes, denn sie dienen nur "vorwiegend" dem Wohnen. Was im allgemeinen Wohngebiet an Bauvorhaben zulässig bzw. ausnahmsweise zulässig ist, ergibt sich aus § 4 BauNVO.
Das typische Profil des allgemeinen Wohngebietes ist geprägt durch Wohngebäude, Läden, Gastwirtschaften und nicht störende Handwerksbetriebe. Außerdem können Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke errichtet werden.
Zu den im Ausnahmekatalog stehenden möglichen Vorhaben zählen Betriebe des Beherbergungsgewerbes (ohne Größenbegrenzung), nicht störende Gewerbebetriebe, Verwaltungsgebäude, Gärtnereien und auch Tankstellen. Garagen sind nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf zulässig. Beurteilungsprobleme bei allgemeinen Wohngebieten ergeben sich oft, wenn festgestellt werden soll, welcher Gewerbebetrieb nicht störend ist bzw. ab wann von einem störenden Gewerbebetrieb auszugehen ist. Als Immissionsrichtwerte gelten tagsüber 55 Dezibel und nachts 40 Dezibel. Störungsquellen sind aber nicht nur Lärmimmissionen, sondern auch Beeinträchtigungen durch Geruchsimmissionen z.B. von an das allgemeine Wohngebiet angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzungen. Welches Maß an baulicher Nutzung in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig ist, kann durch eine Reihe von Vorgaben im Flächennutzungsplan und im Bebauungsplan geregelt werden. Näheres regelt § 16 der BauNVO. Werden im Bebauungsplan dazu Vorgaben gemacht, müssen mindestens vorgegeben werden:
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| allgM | general opinion | Abkürzung für: allgemeine Meinung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Allokation | allocation | Unter Allokation bezeichnet man in der Volkswirtschaftslehre das Phänomen des ständigen Wechsels knapper Ressourcen von Produktionen mit abnehmender zu Produktionen mit zunehmender Produktivität beziehungsweise Rentabilität. Hiervon abgeleitet wird in der Immobilienwirtschaft das Anlageverhalten bezeichnet, das zur höchstmöglichen Ergiebigkeit der Gesamtanlage führt. Dabei steht eine gezielte Streuung des Immobilienbesitzes nach Entwicklungschancen im Vordergrund. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Alpha-Pinen | alpha-pines | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Alt | abbreviation for: alternative | Abkürzung für: Alternative | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Altablagerungen | old waste deposits; abandoned landfills | Unter Altablagerungen versteht man nach § 2 Abs. 5 Nr. 1 Bundesbodenschutzgesetz stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und sonstige Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind. Darunter fallen z.B. ehemalige Mülldeponien, aber auch Flächen, auf denen z.B. privater Bauschutt mit zweifelhaften Inhalten illegal entsorgt wurde. Ein wichtiges Kriterium für die Einstufung als Altablagerung ist, dass auf dem Grundstück keine aktive Müllablagerung mehr stattfindet. Sobald durch Altablagerungen schädliche Bodenveränderungen verursacht werden oder Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen, werden sie als Altlasten eingestuft. Im Bundesbodenschutzgesetz finden sich Regelungen zur Einschätzung der Gefahr und zum Umgang damit. |
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| Altbau / Neubau | old building/ new building | Zwischen Alt- und Neubau wird in vielen Rechtsgebieten unterschieden. Sie sind aber allgemeingültig an keiner Stelle genau definiert. Es handelt sich vielmehr um ein Unterscheidungsmerkmal, welches vorwiegend wohnungswirtschaftlich und steuerlich von Bedeutung ist. Je nach Art der Vorschrift sind die Abgrenzungen unterschiedlich: 1. Wohnungswirtschaft Alle Wohnungen, die nach dem 20.06.1948 (Tag der Einführung der Deutschen Mark) bezugsfertig geworden sind, gelten im Sinne der Neubaumietenverordnung im Rahmen des preisgebundenen Wohnungsbaus als Neubauten. Im Umkehrschluss ergibt sich daraus, dass die vorher fertiggestellten Wohnungen dem Altbau zuzuordnen sind. 2. Steuerrecht – Begriff der Fertigstellung Bei der steuerlichen Unterscheidung zwischen Alt- und Neubau kommt es in der Regel auf den Zeitpunkt der Fertigstellung an. Ein Objekt gilt als fertiggestellt, wenn alle wesentlichen Arbeiten ausgeführt worden sind und die Wohnung bewohnbar ist. Ob es bereits durch die Baubehörde abgenommen wurde, ist steuerlich unbedeutend. Zieht der Eigentümer bereits in das Haus ein, bevor alle wichtigen Arbeiten abgeschlossen sind, so gilt das Objekt als nicht fertiggestellt. Solche wichtigen Arbeiten sind zum Beispiel der Einbau von Türen oder Fenstern, sanitären Einrichtungen oder der Anschluss an die Versorgungsleitungen. Es muss die Möglichkeit zum Anschluss einer Küche bestehen. Geringfügige Restarbeiten schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Auch ist für die steuerliche Fertigstellung nicht die endgültige Gesamtfertigstellung (einschließlich Außenanlagen) maßgeblich. 2.1. Selbstgenutzte Immobilien Eine Immobilie galt im Sinne des Eigenheimzulagengesetzes als Neubau, wenn sie spätestens bis zum Ende des zweiten auf das Jahr der Fertigstellung folgenden Jahres angeschafft worden ist. Bei Anschaffung eines Objektes im Jahr 2004 muss für einen Neubau die Fertigstellung somit im Jahr 2002, 2003 oder 2004 erfolgt sein. Ob ein Objekt schon einmal bezogen (= gebraucht) war, war für die Abgrenzung Altbau/Neubau hier unerheblich. Mit Abschaffung des Eigenheimzulagengesetzes ab 01.01.2006 ist diese Unterscheidung irrelevant geworden. 2.2. Vermietungsobjekte Die Abgrenzung zwischen Alt- und Neubau ist für die Art und Höhe der Abschreibung von Bedeutung. Die attraktiveren Abschreibungen, wie degressive AfA oder erhöhte AfA, konnte bislang der Eigentümer nur für einen steuerlichen Neubau beanspruchen. Ein solcher liegt vor, wenn die Immobilie im Jahr der Fertigstellung angeschafft wird. Ein beispielsweise im Jahr 2001 fertiggestelltes Objekt gilt somit nur dann als Neubau, wenn dieses auch im selben Jahr vom Verkäufer (zum Beispiel einem Bauträger) an den Käufer übergeben worden ist. Wird eine bautechnisch neue Immobilie erst im Folgejahr der Fertigstellung angeschafft, dann liegt ein steuerlicher Altbau vor. Bei erheblichen Sanierungen kann auch bei einer Altimmobilie ausnahmsweise ein steuerlicher Neubau vorliegen, wenn im Zuge der Baumaßnahmen auch die wesentliche Substanz, wie die tragenden Gebäudeteile, erneuert worden ist. Eine stichtagsbezogene Altersunterscheidung ergibt sich bei der normalen AfA, wo zwischen Fertigstellungszeiträumen vor dem 01.01.1925 (2,5 Prozent AfA) und solchen nach dem 31.12.1924 (zwei Prozent AfA) unterschieden wird. |
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| Altbaumietenverordnung | German ordinance on rents of pre-currency-reform dwellings | Altbaumietenverordnungen legten früher eine Mietpreisbindung für Altbauten fest. Sie galten für Gebäude, die vor dem 28.6.1948 fertig gestellt worden waren und beruhten auf dem Modell der Brutto- oder Inklusivmiete, die die Betriebskosten mit einschloss. Altbaumietenverordnungen legten ferner der Wohnflächenberechnung andere als die heute üblichen Maßstäbe zugrunde. Bekanntes Beispiel ist die Berliner Altbaumietenverordnung, die mit Wirkung zum 1.1.1988 aufgehoben wurde. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Altbaumodernisierung | modernisation/ refurbishment of old buildings | Darunter wird meist eine umfassende Erneuerung bestehender Gebäude verstanden. Eines der Hauptziele der Altbaumodernisierung ist die energetische Sanierung, d.h. die Verbesserung der Energiebilanz des Objektes. Durch Wärmedämmung der Fassade und des Daches sowie Einbau einer zeitgemäßen Heizanlage und moderner Fenster lassen sich die Kosten für den Energieverbrauch um bis zu 65% verringern. Die umfassende Modernisierung eines Altbaus sollte mit der Wärmedämmung der Fassade beginnen. So kann z.B. eine Außendämmung installiert werden, vor die Verblendmauerwerk gesetzt wird. Weniger aufwändig, aber auch weniger effektiv ist eine Innendämmung der Wände. Als nächster Schritt ist das Dach zu dämmen. Erhebliche Energieeinsparungen versprechen Wärmeschutzfenster. Das Entweichen von Wärme nach unten wird durch eine Dämmung der Kellerdecke erreicht. Eine moderne Heizanlage rundet das Energiesparprogramm ab. Bei vielen älteren Häusern ist die Feuchtigkeitsisolierung des Kellers im Laufe der Zeit schadhaft geworden. Hier empfiehlt sich eine Prüfung, ob von außen eine neue Isolierschicht aufgetragen werden muss. Alternativen sind auch hier Innendämmungen oder das Einspritzen von Isoliermaterial in das Mauerwerk. Berücksichtigt werden sollte auch die Erneuerung des elektrischen Systems. In vielen Altbauten finden sich noch Elektrokabel, die modernen Verhältnissen nicht angepasst sind. Folge sind herausgesprungene Sicherungen bei Einschalten mehrerer Elektro-Großgeräte. Wenn alte Leitungen dauerhaft überlastet werden (z.B. durch Hintereinanderhängen mehrerer Mehrfachsteckdosen) besteht Brandgefahr. Nicht vergessen werden sollten auch die Rohrleitungen. Sind Abflussrohre schadhaft, sind noch alte Wasserrohre aus Blei verbaut? Bei der Altbaumodernisierung helfen spezialisierte Fachbetriebe. Eine qualifizierte Planung des Gesamtprojektes durch einen Fachmann kann Kosten sparen (z.B. Verwendung eines Baugerüstes für mehrere Modernisierungsbereiche). Vor dem Kauf eines zu modernisierenden Altbauobjektes kann ein unabhängiger Bausachverständiger den Umfang der notwendigen Arbeiten ermitteln. Die KfW bietet Förderprogramme an, die Eigentümern von Altbauten beim Modernisieren finanziell unter die Arme greifen können. Weitere Infos: www.kfw-foerderbank.de Bauherren sollten ferner prüfen, ob ein Einsatz regenerativer Energieträger in Betracht kommt. So kann eine solarthermische Anlage in unseren Breiten 60 Prozent des Jahresbedarfs an Trinkwarmwasser für ein Einfamilienhaus erwärmen. Auch Strom kann über Solarzellen erzeugt werden. Verschiedene Heizkonzepte verbinden konventionelle und neuartige Heizmethoden miteinander und helfen Energie sparen – unter Umständen kann auch ins öffentliche Netz eingespeister Strom dazu beitragen, die neue Heizanlage mit zu finanzieren. Auch in diesem Bereich gibt es Fördermittel von der KfW sowie von Bundesländern und Gemeinden. Bei der Altbaumodernisierung müssen u.a. die folgenden gesetzlichen Regelungen beachtet werden: • Denkmalschutzgesetz • Energieeinsparverordnung (EnEV) • Baugesetzbuch (BauGB) • 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (Heizanlage) • Landesbauordnung • örtliche Bebauungspläne der Gemeinden |
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| Altengerechtes Wohnen | accommodation designed for the requirements of the elderly | Den speziellen Wohnbedürfnissen alter Menschen sollen Empfehlungen gerecht werden, die unter dem Schlagwort des altengerechten Wohnens vom Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen zusammengestellt worden sind. Sie gehen von einer mit zunehmendem Alter einhergehenden Einschränkung der Bewegungsfähigkeit der älter werdenden Menschen aus. Die Empfehlungen beziehen sich vor allem auf Ausstattungsnotwendigkeiten im Sanitärbereich (Bad, WC, Dusche), in den Küchen und Schlafzimmern, sowie innerhalb des Gebäudes auf Zugänge und Treppen. Mit Hilfe entsprechender Wohnkonzepte soll älteren Menschen eine möglichst lange Zeit ein selbständiges, unabhängiges Wohnen in vertrauter Umgebung ermöglicht werden. Viele Menschen stehen mit zunehmendem Alter vor der Frage, ob sie ihre bisherige Wohnung behalten und ggf. durch bauliche Änderungen anpassen sollen, oder ob ein Umzug in ein bereits von vornherein altersgerecht konzipiertes Wohnobjekt erforderlich ist. Die genannten Empfehlungen können bei dieser Entscheidung helfen. Bei Konzepten des so genannten "Betreuten Wohnens" ist zu beachten, dass dieser Begriff nicht gesetzlich geschützt ist. Hier sollte also vom Bewohner besonderer Wert darauf gelegt werden, dass auch tatsächlich alle Ausstattungsnotwendigkeiten beachtet wurden und dass gegebenenfalls eine ständige medizinische Versorgung im Haus möglich ist. |
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| Altenheim | retirement home; home for the aged; old people's home | Altenheim oder Altersheim steht in der Umgangssprache für eine Einrichtung, die die Unterbringung von alten Menschen mit Betreuung und Pflege verbindet. In der Praxis gibt es wenige "Altenheime" die nur dem Wohnen dienen und keine Pflegemöglichkeit bieten. Oft wird von Betreibern versucht, den negativen Klang der Bezeichnung "Altenheim" durch die Verwendung von Bezeichnungen wie "Seniorenheim" zu vermeiden. Träger können sowohl Gemeinde- oder Kreisverwaltungen wie auch die Kirche, gemeinnützige Organisationen oder kommerzielle Betreiber sein. In Deutschland, Österreich und der Schweiz existieren gesetzliche Regelungen über die Finanzierung der Kosten für Einrichtungen der Altenhilfe. Aufgrund dieser Regelungen werden behördlicherseits Vergütungssätze pro Tag und Bewohner festgesetzt, die die Kosten für Unterbringung, Betreuung, Essen und Trinken sowie Pflege einschließen. Bezahlt wird diese Vergütung vom Bewohner mit Hilfe seiner Pflegeversicherung bzw. seiner Rentenbezüge. Zwischen Bewohnern und Heimträger wird ein Heimvertrag geschlossen, der im Einzelnen Leistungen, Vergütungsbeträge und Rechte und Pflichten der Beteiligten regelt. Bedarf ein Heimbewohner der Pflege, wird durch den Medizinischen Dienst der Krankenkassen sein Pflegebedarf festgesetzt. Seit der Pflegereform vom Januar 2017 wird der Betreffende nicht mehr einer Pflegestufe zugeordnet. Es gibt stattdessen fünf Pflegegrade. Geistige und körperliche Beeinträchtigungen werden gleich behandelt, Maßstab für den Pflegegrad ist, inwieweit der Betreffende sich noch selbst versorgen kann. Die Kosten der Pflege steigen abhängig davon, wieviel fremde Hilfe erforderlich ist. Die gesetzlichen Anforderungen an Altenheime regelte lange Zeit bundeseinheitlich das Heimgesetz (HeimG). Es schrieb unter anderem regelmäßige Überprüfungen durch die kommunale Heimaufsicht vor und ermöglichte eine Mitbestimmung der Bewohner. Im Rahmen der Föderalismusreform von 2007 wurde die Verantwortung für den öffentlich-rechtlichen Teil der Regelungen des Heimgesetzes den Bundesländern übertragen, welche dann in den vergangenen Jahren nach und nach eigene, nicht einheitliche Vorschriften mit unterschiedlichen Bezeichnungen entwickelt haben. Bis zu deren Inkrafttreten war das Heimgesetz anzuwenden. Nicht jede Wohneinrichtung für Senioren unterliegt allerdings den Nachfolgeregelungen des Heimgesetzes und damit der kommunalen Heimaufsicht. In der Regel gelten diese Vorschriften dann, wenn die Einrichtung außer Wohnraum auch Betreuung und Verpflegung bereitstellt, unabhängig von der Anzahl der Bewohner existiert und entgeltlich betrieben wird. Nicht anwendbar sind sie meist bei Einrichtungen, bei denen der Wohnraum schlicht vermietet wird und der Vermieter Serviceverträge für Verpflegung und Pflege mit externen Dienstleistern abschließt. Für diese Konstruktion wird oft der Begriff "Service-Wohnen" verwendet. Auch Einrichtungen für "Betreutes Wohnen" gelten in der Regel nicht als Heim im Sinne dieser Regelungen. Im Zweifel kann die zuständige Heimaufsicht bei Gemeinde oder Kreis Auskunft darüber geben, ob die Einrichtung ihrer Kontrolle unterliegt. Der Heimvertrag zwischen Bewohner und Altenheim war bis September 2009 ebenfalls im Heimgesetz geregelt. Seit 01.10.2009 ist für den Heimvertrag das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz einschlägig. Die Neuregelung soll den Verbraucherschutz verbessern; sie gibt den Bewohnern mehr Rechte. Der Betreiber darf jetzt nur noch aus wichtigen Gründen den Vertrag kündigen. Auch für typische Formen des "Betreuten Wohnens" gilt nun ebenfalls das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz. Ausreichend ist, dass sich der Betreiber zum Vorhalten von Pflege- oder Betreuungsleistungen verpflichtet. Zu beachten ist jedoch, dass der Begriff "Betreutes Wohnen" nach wie vor nicht gesetzlich definiert ist. Konstruktionen, bei denen der Anbieter lediglich den Wohnraum zur Verfügung stellt, Serviceeinrichtungen wie Notrufsystem und hauswirtschaftliche Unterstützung anbietet, Pflegeleistungen aber nur vermittelt, werden auch vom Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz nicht erfasst. Wichtige bauliche Anforderungen an Altenheime enthält die bundesweit wirksame Heim-Mindestbauverordnung (HeimMindBauVO). Hier werden unter anderem Flure ohne Stufen, Handläufe für Treppen, rutschfeste Fußböden und leicht zugängliche Lichtschalter vorgeschrieben. Weitere für Altenheime relevante Rechtsvorschriften:
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| Altenheimvertrag | Retirement Home Contract | Der Altenheimvertrag ist seit 01.10.2009 nicht mehr im Heimgesetz, sondern im Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) geregelt. Das Heimgesetz enthält weiterhin die übrigen Regelungen über Heime (z. B. Mitbestimmung der Bewohner, behördliche Heimaufsicht). Allerdings hat es mittlerweile an Bedeutung verloren, da die Zuständigkeit für den öffentlich-rechtlichen Teil der Heimgesetzgebung – etwa die Heimaufsicht – 2007 auf die Bundesländer übergegangen ist. Nach und nach haben diese in den darauf folgenden Jahren eigene Vorschriften eingeführt, die nicht einheitlich sind, unterschiedliche Bezeichnungen tragen und das Heimgesetz ablösen. Der Heimvertrag wird zwischen dem Träger eines Heimes und dem neuen Bewohner abgeschlossen und regelt sowohl das Wohnen im Heim als auch die Betreuung beziehungsweise Pflegeleistungen. Für den Vertrag ist die Schriftform vorgeschrieben. Es sind also eigenhändige Unterschriften erforderlich, ein Vertragsabschluss in elektronischer Form (E-Mail) kann nicht erfolgen. Der Vertrag muss Rechte und Pflichten des Trägers und das vom Bewohner zu zahlende Entgelt regeln. Nach dem Gesetz muss das Entgelt im Vergleich zu den Leistungen angemessen sein und für alle Bewohner nach den gleichen Grundsätzen ermittelt werden. Bewohner haben das Recht, sich bei der zuständigen Behörde (Heimaufsicht der Gemeinde) beraten zu lassen oder sich über mangelhafte Leistungen zu beschweren. Das Gesetz schreibt vor, dass bei erheblichen Mängeln der vertraglichen Leistungen des Heimes die Bewohner neben zivilrechtlichen Ansprüchen auch eine Kürzung des Heimentgelts für bis zu sechs Monate rückwirkend verlangen können. Nach § 8 WBVG müssen die vertraglichen Leistungen vom Träger soweit möglich an einen erhöhten oder verringerten Betreuungsbedarf des Bewohners angepasst werden. Der Bewohner kann die Anpassung auch nur zum Teil in Anspruch nehmen. Eine entsprechende Änderung des Entgeltes kann verlangt werden. Der Träger darf auch – in angemessenem Rahmen – eine Erhöhung des Entgelts fordern, weil sich die Berechnungsgrundlage verändert hat und die Erhöhung für das Heim betriebsnotwendig ist (§ 9 WBVG). Nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts endet der Heimvertrag mit dem Sterbetag des Heimbewohners, wenn dieser stationäre Leistungen der sozialen Pflegeversicherung bezieht. Die nach dem WBVG grundsätzlich bestehende Möglichkeit, die Vertragsdauer über den Tod hinaus zu verlängern, würde durch das Pflegeversicherungsrecht blockiert. Mögliche Leerstandszeiten seien schon bei der Bemessung der Pflegesätze berücksichtigt worden; der Betreiber könne hier keine zusätzliche Vergütung fordern (Urteil vom 02.06.2010, Az. 8 C 24.09). |
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| Altenheimvertrag, Vertragsdauer/Kündigung | Retirement Home Contract, Duration of Contract/ Termination | Für den Altenheimvertrag ist seit 01.10.2009 nicht mehr das Heimgesetz, sondern das Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) maßgeblich. Altenheimverträge werden nach § 4 WBVG auf unbestimmte Zeit geschlossen; wenn dies im Interesse des neuen Bewohners liegt, ist auch eine befristete Aufnahme möglich. Kündigung durch Bewohner Vom Bewohner kann der Heimvertrag spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf desselben Monats schriftlich gekündigt werden. Abweichend davon kann die Kündigung bei Erhöhung des Heimentgelts jederzeit für den Zeitpunkt stattfinden, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll. Die außerordentliche fristlose Kündigung des Heimvertrages ist möglich, wenn dem Bewohner die Fortsetzung bis Ablauf der Kündigungsfrist unzumutbar ist. Falls der Betreiber die zur Kündigung führenden Zustände zu vertreten hat, muss er für den Bewohner eine anderweitige angemessene Unterkunft und Betreuung nachweisen und in gewissem Umfang auch die Umzugskosten ersetzen. Nach Vertragsanschluss hat der Bewohner innerhalb von zwei Wochen ein besonderes Kündigungsrecht, bei dem er keine Frist einhalten muss. Bekommt er erst nach Beginn des Vertragsverhältnisses eine Ausfertigung des Vertrages in die Hand, kann er noch bis zum Ablauf von zwei Wochen nach der Aushändigung kündigen. Kündigung durch den Träger Der Träger kann den Heimvertrag nur aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn
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| Altenteil | retirement; settlement on retirement; provision for retired farmers | Das Altenteilsrecht bezieht sich auf dinglich gesicherte Nutzungen sowie Sach- und Dienstleistungen aus oder auf einem Grundstück. Zweck des Altenteils ist die leibliche und persönliche Versorgung des Berechtigten im Zusammenhang mit der Übertragung eines in der Regel landwirtschaftlichen Anwesens im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Die Versorgungs- und Pflegeverpflichtung sowie die Einräumung des Wohnungsrechts als Gegenleistung für die Übertragung des Hofes wird als "Leibgeding" bezeichnet. Die dingliche Absicherung erfolgt auf dem übertragenen Anwesen durch Eintragung einer Reallast und – hinsichtlich der Nutzungsrechte – einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in Form eines Wohnungsrechts. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Alternative Investmentfonds | alternative investment fund | Als Alternative Investmentfonds (AIF) werden jegliche Organisationsformen bezeichnet, die der gemeinsamen Geldanlage dienen, einschließlich ihrer Anlagezweige, die von einer Gruppe von Anlegern Kapital einsammeln, um es entsprechend einer fest definierten Anlagestrategie zum Nutzen der Anleger zu investieren. Weitere Voraussetzung ist, dass AIF nicht schon nach der OGAW-Richtlinie einer Genehmigungspflicht unterliegen. Als regulierende Einheit dieser Fonds sieht der Gesetzgeber deren Manager an. Dies führte dazu, dass diese nun als Verwalter (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) bezeichnet werden. Dabei kann es sich um juristische Personen handeln. Die europäische AIFM-Richtlinie (Alternative Investment Fund Managers Directive, kurz AIFMD) führte Neuregelungen für diese Anlageform und insbesondere viele neue Regeln für Fondsmanager bzw. -Verwalter ein. In Deutschland führte ihre Umsetzung zur Abschaffung des früheren Investmentgesetzes und zur Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches, das am 22. Juli 2013 in Kraft trat. Zuständige Aufsichtsbehörde ist nun die BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht). Der Kauf von Hedgefonds-Anteilen ist für Privatanleger nicht mehr möglich. Diese Regelungen dienen dem Schutz der Anleger – insbesondere von unerfahreneren Privat- und Kleinanlegern. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Alternativposition (VOB) | alternative item (construction tendering and contract regulations) | Die Alternativposition ist ein Begriff aus dem Vergaberecht. Sie wird teilweise auch als Wahlposition bezeichnet. Eine Alternativposition kann als Alternative zu einer anderern Position im Leistungsverzeichnis für ein Bauprojekt aufgeführt werden. Der Auftraggeber kann sich nach Kenntnisnahme vom Angebot entscheiden, welche Alternative er wünscht. So kann er sich z.B. alternativ zu einer Dacheindeckung aus Betondachsteinen ein Dach aus Tondachziegeln anbieten lassen. Alternativpositionen werden oft zusammen mit Eventualpositionen unter dem Oberbegriff der Bedarfspositionen zusammengefasst. Als Eventualpositionen bezeichnet man Leistungen, bei denen bei Erstellung der Leistungsbeschreibung noch nicht feststeht, ob und wenn ja in welchem Umfang sie tatsächlich erbracht werden. Es geht dabei also nicht um Alternativen, sondern um eine einzige Leistung, über deren Ausführung erst nach Auftragserteilung entschieden wird. Das OLG Düsseldorf sieht Alternativpositionen nicht als Bedarfspositionen an (Az. VII-Verg 58/10). Die Nutzung von Alternativpositionen ist problematisch, da sie eine erhöhte Missbrauchsgefahr mit sich bringt: Mit ihrer Hilfe könnte ein Bieter unangemessen bevorzugt werden. Betrachtet man sie als Bedarfspositionen, ist ihre Verwendung durch § 7 Abs. 1 Nr. 4 VOB/A eingeschränkt. Dort heißt es: „Bedarfspositionen sind grundsätzlich nicht in die Leistungsbeschreibung aufzunehmen.“ Sie können also lediglich eine – begründbare – Ausnahme darstellen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat entschieden, dass Alternativpositionen aus Gründen des fairen Wettbewerbs nur sehr eingeschränkt zulässig sind. Der öffentliche Auftraggeber muss ein berechtigtes Interesse daran besitzen, sich die Entscheidung in dem jeweiligen Punkt zunächst vorzubehalten. Er muss ferner allen Bietern zuvor mitteilen, welche Kriterien für eine Entscheidung zugunsten der jeweiligen Position ausschlaggebend sind. Ein geringes Budget begründet ein berechtigtes Interesse (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.4.2011, Az. VII-Verg 58/10). |
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| Altersvorsorge | old-age provision | Da die gesetzliche Altersrente aufgrund der sich ständig wandelnden Altersstruktur in Zusammenhang mit dem Generationenvertrag zunehmend zu Anpassungszwängen führt, ist jeder in Deutschland gut beraten, privat für den Lebensabend vorzusorgen. Das bedeutet nichts anderes, als sich möglichst früh für eine langfristig rentable Kapitalanlage zu entscheiden, die im Alter entweder von bestimmten Kosten entlastet oder aber für zusätzliche Einnahmen sorgt. Die optimale Form der privaten Altersvorsorge besteht aus einem ausgewogenen Portfolio, in dem Immobilien einen wertbeständigen Teil darstellen, unabhängig von ihrer Nutzung. Grundgedanke: Eine schuldenfreie Wohnung oder ein durch Kredite nicht belastetes Haus ersparen in späteren Jahren Mietzahlungen. Instandhaltungsmaßnahmen können beim selbst genutzten Haus, wenn erforderlich, individuell "gestreckt" und vom Kostenvolumen geplant werden. Ein Haus kann nötigenfalls auch "konsumiert" oder im Rahmen des Verkaufes "verrentet" werden. Die Einnahmen aus einem Mietobjekt können nach Steuern und Kosten eine deutliche Aufbesserung der Renteneinnahmen bringen. Aus diesem Grund sollte jeder versuchen, möglichst früh Wohneigentum anzuschaffen. Die private Altersvorsorge wird gefördert. Sparer kommen bei der "Riesterförderung" in den Genuss von staatlichen Zulagen und Steuervorteilen. Die Höhe des Steuervorteils ist dabei vom individuellen Steuersatz abhängig. Riester-Verträge werden nachgelagert und damit erst in der Auszahlungsphase besteuert. Es gibt unterschiedliche Varianten von Riester-Verträgen, zum Beispiel Banksparpläne, Fondssparpläne und Rentenversicherungen. Seit Januar 2008 kann die Riesterrente auch im Zusammenhang mit dem Kauf, der Errichtung oder Entschuldung von Immobilieneigentum verwendet werden. Man bezeichnet diese Fördermöglichkeit, die als Ersatz für die weggefallene Eigenheimzulage gilt, als "Wohn-Riester". Die staatlichen Zulagen ergeben sich aus nach folgendem Schaubild. |
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| Alterswertminderung | deduction from (building) value on account of age; percentage reduction in value due to age | Jedes Gebäude hat eine bestimmte Lebens- und Nutzungsdauer. Bei Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes sind einerseits die technische Lebensdauer und andererseits die wirtschaftliche Nutzungsdauer zu berücksichtigen. In der Regel ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer (wie lange kann ein Gebäude wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden) geringer als die technische Lebensdauer (bedingt durch Alterungs- und Abnutzungserscheinungen). Es kommt somit in der Regel auf die Nutzungsdauer an. Zugrunde gelegt werden eine "übliche" Gesamtnutzungsdauer und eine geschätzte Restnutzungsdauer. Letztere korrigiert die Gesamtnutzungsdauer, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt oder Instandhaltungsmaßahmen unterlassen wurden. Dann geht die Berechnung der Alterswertminderung von einem fiktiven Baujahr aus. Die Alterswertminderung führt zu einem Abschlag von den ermittelten Gebäudenormalherstellungskosten. Es gibt mehrere Verlaufsformen, die den Prozess der Alterswertminderung nachzeichnen: linear, progressiv (nach Ross), degressiv oder als Kombination von progressiv und degressiv. Die Ross'sche Alterswertminderung zeichnet eine anfänglich geringe Alterswertminderung des Gebäudes nach, die im Laufe der Zeit zunimmt. Vorbild war der Flugverlauf einer von einer Kanone abgefeuerten Granate. Die lineare Alterswertminderung unterstellt einen gleichmäßigen Verlauf, die degressive unterstellt im Verlauf eine anfänglich starke, im Zeitverlauf schwächer werdende Alterswertminderung. Vorschläge haben unter anderem auch die TEGOVA, die Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (AGVGA)¸ Gerardy, Vogels und Tiemann gemacht. Im Zusammenhang mit der Bewertung einer Immobilie im Sachwertverfahren spielt heute ausschließlich die lineare Alterswertminderung eine Rolle. |
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| Alterswertminderung nach ROSS | decrease in value due to age, calculated acc. to Ross | Die ROSS'sche Wertminderung wurde und wird teilweise noch für die Berechnung des Zeitwertes im Sachwertverfahren angewendet. Die Gleichung lauetet: $$ w = \frac{1}{2} \times \left(\frac{a^2}{d^2} + \frac{a}{d}\right) \times 100 $$ w = Wertminderung (in %) a = Gebäudealter d = Gesamtnutzungsdauer Die Gleichung beschreibt eine progressive Wertminderungskurve, bei der die Wertminderung am Anfang gering ist, dann ansteigt und am Ende 100 Prozent beträgt. Mit Einführung der Sachwert-Richtlinie hat diese Art der Wertminderung im Wesentlichen an Bedeutung verloren, da jetzt eine lineare Wertminderung empfohlen wird. Allerdings ist bei der Marktanpassung des Sachwertes darauf zu achten, welches Wertminderungsmodell bei der Ermittlung des Marktanpassungsfaktors verwendet wurde, besonders wenn dieser aus einer fremden Quelle stammt (z. B. von einem Gutachterausschuss für Grundstückswerte). |
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| Althofsanierung | rehabilitation of old farms | Die Althofsanierung bezweckt die Verbesserung der Produktionsgrundlagen landwirtschaftlicher Betriebe. Sie wird von den Landwirtschaftsministerien der Bundesländer aus Mitteln der EU, des Bundes und des Landes gefördert. Die Förderung besteht aus Zinsverbilligungen für Immobilien und Baumaßnahmen. Dabei ist Voraussetzung, dass bestimmte Anforderungen (zum Beispiel bei baulichen Maßnahmen für eine artgerechte Tierhaltung, Mindeststandards in Bezug auf Umwelt und Hygiene) erfüllt werden müssen. Mit der Förderung der Althofsanierung wurde 1955 begonnen. Parallel dazu wurden die Aussiedlung von Betrieben und die landwirtschaftliche Flurbereinigung in Förderprogramme aufgenommen. Seit Einführung der Gemeinschaftsaufgabe zur Verbesserung der Agrarstruktur und des Küstenschutzes wurde eine Vielzahl von Althofsanierungen gefördert. |
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| Altlasten | brownfield site; (suject to) soil contamination; contaminated site; old industrial site | Nach der Definition des Bundes-Bodenschutzgesetzes vom 1.März 1999 gibt es zwei Gruppen von Altlasten, nämlich 1. Stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen und Grundstücke, auf denen Abfälle behandelt, gelagert oder abgelagert worden sind (Altablagerungen). 2. Grundstücke stillgelegter Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen "umgegangen" worden ist ("Altstandorte"). Hierzu zählen nicht Anlagen, deren Stilllegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf. Beide Gruppen gelten als Altlasten, wenn durch die jeweilige Belastung schädliche Bodenveränderungen verursacht werden oder Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit entstehen. "Schädliche Bodenveränderungen" beeinträchtigen die "Bodenfunktionen" dadurch, dass von ihnen aktuelle Gefahren, erhebliche Nachteile oder Belästigungen für den Einzelnen oder die Allgemeinheit ausgehen. Sie entsprechen dem Begriff der "schädlichen Umwelteinwirkungen" nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz. Zur Gefahrenabwehr gegen drohende schädliche Bodenveränderungen sind nur der Grundstückseigentümer bzw. derjenige, der die tatsächliche Gewalt über das Grundstück innehat, verpflichtet. Dagegen erstreckt sich die Sanierungspflicht bei Altlasten (und – falls schädliche Bodenveränderungen eingetreten sind – auch bei diesen) auf einen viel größeren Personenkreis. Hierzu gehören:
Wer von diesen Personen vorrangig zu den Kosten herangezogen wird, legt das Gesetz nicht fest. Alle Sanierungspflichtigen können zur Kostenübernahme für alle im Zusammenhang mit der Sanierung erforderlichen Maßnahmen herangezogen werden. Zum Schutz des Erwerbers altlastenbehafteter Grundstücke oder von Grundstücken mit schädlichen Bodenveränderungen gibt es jetzt bundeseinheitliche Bestimmungen. Der frühere Eigentümer ist danach bei allen Kaufvertragsabschlüssen nach dem 1. März 1999 zur Sanierung verpflichtet, sofern er die Altlast oder schädliche Bodenveränderung kannte bzw. kennen musste. Unabhängig davon sollte in Kaufverträgen dafür gesorgt werden, dass dem Grundstückserwerber das Recht eingeräumt wird, Regressansprüche gegen den Voreigentümer geltend machen zu können, falls die Behörde auf ihn zurückgreift. Der in Grundstückskaufverträgen übliche Sachmängelausschluss kann sonst zu fatalen Folgen für den Erwerber führen. Auch bei bloßen "Verdachtsflächen" ist auf jeden Fall ratsam, ein Bodengutachten erstellen zu lassen. Der Erwerber eines Altlastengrundstücks kann jedenfalls sein Grundstück erst nutzen, wenn er durch ein Bodengutachten nachweist, dass von den Ablagerungen keine Gefährdung mehr ausgeht. Um das zu erreichen, muss das Grundstück im Zweifel saniert werden. Das Altlastenkataster verzeichnet auf einer geografischen Karte bekannte Altlasten und kann im örtlichen Bauamt eingesehen werden. Eine Garantie auf Vollständigkeit besteht jedoch nicht. Als das größte zusammenhängende Umweltprojekt in Deutschland gilt die Beseitigung von Altlasten des Braunkohleabbaus. Über die jeweiligen Maßnahmen entscheiden der Bund und die Länder Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Diese sind am Steuerungs- und Budgetausschuss Braunkohlesanierung (StuBA) beteiligt. Projektträger ist die Lausitzer und Mitteldeutsche Bergbau-Verwaltungsgesellschaft (LMBV). |
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| Altlastenkataster | register of contaminated sites | Nach Landesrecht sind Altlastenkataster zu führen. Sie dienen der Information über etwa vorhandene Bodenverunreinigungen, die vor einer etwaigen Bebauung beseitigt werden müssen. Auch Verdachtsflächen werden im Altlastenkataster erfasst. Hier muss durch Bodenproben Klarheit geschaffen werden. Das Umweltbundesamt informiert über die in den Bundesländern hierfür zuständigen Stellen. Für eine Vergleichbarkeit der Statistiken sorgt durch terminologische Festlegungen die Bund-Länderarbeitsgemeinschaft Bodenschutz. In der Altlastenstatistik werden unter Auswertung der Altlastenkataster ausgewiesen:
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| Altstandorte | abandoned industrial sites; hazardous waste contaminated sites | Altstandorte sind nach dem Bundesbodenschutzgesetz Grundstücke mit stillgelegten Anlagen und sonstige Grundstücke, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen worden ist. Ausnahme sind Anlagen, deren Stillegung einer Genehmigung nach dem Atomgesetz bedarf. Nicht unter den Begriff fallen Standorte, an denen aktuell noch mit gefährlichen Stoffen umgegangen wird. Sobald es an Altstandorten zu schädlichen Bodenveränderungen kommt oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden, gelten die Vorschriften des Bundesbodenschutzgesetzes über den Umgang mit Altlasten. Diese sehen unter bestimmmten Umständen eine Gefährdungsbeurteilung und die Erstellung eines Sanierungsplanes vor. Zu den Altstandorten gehören auch ehemalige Standorte der Rüstungsindustrie, die zum Teil während des 2. Weltkrieges durch Luftangriffe zerstört wurden. Dies hatte oft eine Kontamination der Böden mit chemischen Stoffen von Motoröl bis zu chemischen Kampfstoffen zur Folge. |
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| Alumni-Immo Freiburg (AIF) | Alumni-Immo Freiburg, a registered association consisting of graduates from the Academy of Business and Public Sector Management for the administrative district of Freiburg and the German Real Estate Academy at the University of Freiburg | Der frühere gemeinnützige Verein „Freunde Freiburger Immobilienwirte, Vermögensmanager und Sachverständige ffi“ wurde auf der Mitgliederversammlung im November 2012 umbenannt in Alumni-Immo Freiburg (AIF). Die Mitglieder des Vereins setzen sich zusammen aus Absolventen der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie für den Regierungsbezirk Freiburg e.V. und der Deutschen Immobilien-Akademie an der Universität GmbH Freiburg. Mitglied können auch alle natürlichen und juristischen Personen werden, die den Vereinszweck erfüllen. Vereinszweck ist
Organe des Vereins sind
Dem Kuratorium gehören nach der Satzung mindestens fünf Mitglieder an, die die Mitgliederstruktur in den oben genannten Sparten vertreten. |
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| AMA | American Marketing Association | Abkürzung für: American Marketing Association | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ameisen als Mangel der Mietwohnung | ants as a defect in a rented flat | Ameisen gehören nicht in die Wohnung – sollte man meinen. Die Ameisen selbst sind vermutlich anderer Meinung. Ungezieferbefall kann grundsätzlich einen Sachmangel der Mietwohnung darstellen, der eine Mietminderung rechtfertigt. Jedoch: Der Befall muss erhebliche Ausmaße haben. Das Amtsgericht Köln (Az. 213 C 548/97) hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, in dem ein Mieter ein halbes Jahr lang akribisch Ameisen gezählt hatte – er kam dabei an 17 Tagen auf insgesamt 24 Exemplare, die jeweils zu zweit oder dritt, manchmal aber auch allein auftraten. Für ihn ein Grund zur Mietminderung – nach Ansicht des Mieters handelte es sich nämlich um Späher-Ameisen, die Vorbereitungen für eine größere Invasion trafen. Das Gericht sah hier keine erhebliche Beeinträchtigung des Wohngebrauchs und lehnte es ab, sich mit den Motiven der Tierchen näher zu beschäftigen. Bei tatsächlichem Eintritt einer wohnflächendeckenden Invasion könne neu über das Thema „Mietminderung“ nachgedacht werden. Findet tatsächlich eine solche Invasion statt, ist der Vermieter in der Pflicht, Gegenmaßnahmen einzuleiten. Die Kosten einer einzelnen Ungezieferbekämpfung stellen keine umlagefähigen Betriebskosten dar; anders als bei manch anderem Getier ist es ferner kaum vorstellbar, dass ein Mieter oder dessen Haustier Ameisen in die Wohnung eingeschleppt hat und ihm damit die Kosten auferlegt werden können. Unbedingt muss darauf geachtet werden, dass keine für den Wohnbereich ungeeigneten Insektizide verwendet werden – diese können erhebliche Gesundheitsschäden verursachen, was ggf. Schadenersatzansprüche der Bewohner nach sich ziehen kann. Zu bedenken ist auch, dass sich gasförmige Insektizide oft noch lange Zeit im Hausstaub und in Textilien halten. Es empfiehlt sich die Beauftragung eines Fachbetriebs. Auch bei Ameisenbefall in einem Hotelzimmer kann nur dann der Reisepreis gemindert werden, wenn der Befall erhebliche Formen annimmt. Als erheblich sah das Landgericht Frankfurt a. M. Ameisenstraßen quer über die Hotelbetten an – insbesondere, da nach der Bekämpfung mit Insektiziden kein Bettzeugwechsel erfolgt war (LG Frankfurt a. M., Urteil vom 11. April 2002, Az: 2/24 S 297/01). Das Auftreten von wenigen Exemplaren ist jedoch auch im Urlaub hinzunehmen. |
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| Ammoniak | ammonia | Ammoniak ist ein stark stechend riechendes, farbloses, wasserlösliches und giftiges Gas, das zu Tränen reizt und erstickend wirkt. Ammoniak kann von der Außenluft insbesondere von Tierställen und Gülleanlagen in die Raumluft von Wohnungen eindringen. Bekannt sind auch Ammoniakemissionen in Räumen, die früher als Tierställe gedient haben. Auf dem Gebiet der früheren DDR wurden vereinzelt Ammoniakbelastungen in Wohnräumen festgestellt, in denen beim Wohnungsbau zwischen 1978 bis 1982 das Frostschutzmittel FS 176 dem Beton zugesetzt wurde. Der darin enthaltene Harnstoff kann im Lauf der Zeit durch chemische Prozesse im Beton umgewandelt werden, wobei Ammoniak freigesetzt wird. Eine weitgehende Verringerung der Emissionen ist zumindest zeitweilig durch eine Versiegelung der Rauminnenseiten (zum Beispiel mit Aluminiumtapeten) möglich. Ammoniak verursacht einen unangenehmen, stechenden Geruch. Bei höherer Konzentration sind Reizwirkungen an den Schleimhäuten, insbesondere der Atemwege möglich. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Amortisation | amortisation; payback; payoff; payout; redemption; repayment | Darunter versteht man die Tilgung einer Schuld nach einem im voraus festgelegten Tilgungsplan. Der Begriff wird ebenso für den Vorgang verwendet, bei dem die Einnahmen aus einem Investitionsobjekt die Kosten der anfänglichen Investition erwirtschaften. Die Dauer dieses Vorgangs bezeichnet man als Amortisationszeit. |
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| Amtl.Begr. | official reasoning | Abkürzung für: amtliche Begründung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Amtliches Verzeichnis der Grundstücke | official register of real estate holdings | Das amtliche Verzeichnis der Grundstücke ist nach § 2 der Grundbuchordnung (GBO) das Liegenschaftskataster. Im Gegensatz zu den Grundbüchern sind in den Liegenschaftskatastern auch die für Grundbücher buchungsfreien Grundstücke (Flurstücke) erfasst, so dass in ihnen die Gesamtheit der Flurstücke der Erdoberfläche eines Liegenschaftsbezirks (einschl. Flüsse und stehende Gewässer) aufgeführt und hinsichtlich ihrer Nutzungsfunktion (z.B. Gebäude- und Freifläche, Waldfläche usw.) nach einem einheitlichen Schema bezeichnet sind. Während im Liegenschaftkataster die gesamte Erdoberfläche eines Katasterbezirks erfasst ist, sind für bestimmte Grundstücke keine Grundbücher angelegt, z.B. Seen, Flüsse, Straßen, aber auch Gebäude der öffentlichen Verwaltung müssen nicht "gebucht" sein. |
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| Amtsgericht | District Court | Das Amtsgericht ist zusammen mit dem Landgericht die Eingangs- bzw. erste Instanz der deutschen Gerichtsbarkeit. Am Amtsgericht entscheidet grundsätzlich ein Einzelrichter. Verhandelt werden hier Fälle aus dem Zivilrecht und dem Strafrecht. Im Zivilrecht bzw. bürgerlichen Recht ist das Amtsgericht für Verfahren mit einem Streitwert bis 5.000 Euro zuständig. In bestimmten Rechtsgebieten ist es unabhängig vom Streitwert zuständig. Dies sind zum Beispiel alle Mietstreitigkeiten; ferner auch Familien- und Kindschaftssachen sowie Unterhaltsverfahren. Auch für Streitigkeiten in Wohnungseigentumsangelegenheiten ist das Amtsgericht nach § 23 Gerichtsverfassungsgesetz Eingangsinstanz. Ausschließlich zuständig gemäß § 43 WEG ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Es ist zuständig für
Für das Verfahren in der ersten Instanz vor dem Amtsgericht ist eine anwaltliche Vertretung nicht vorgeschrieben, im Berufungsverfahren ist sie jedoch Pflicht. Im Familienrecht gibt es abweichende Regelungen. Weitere Aufgabenbereiche des Amtsgerichts sind:
Das Amtsgericht ist im strafrechtlichen Bereich für Verfahren zuständig, bei denen nicht mehr als vier Jahre Freiheitsstrafe zu erwarten sind und bei denen es nicht zu einer Einweisung in eine psychiatrische Klinik oder in die Sicherheitsverwahrung kommen kann. Für alle Straftaten mit höherer Strafandrohung oder für bestimmte schwere Straftaten (Tötungsdelikte) ist das Landgericht in erster Instanz zuständig. |
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| Amtshaftung | government liability; official responsibility | Unter Amtshaftung versteht man die Haftung des Staates für das pflichtwidrige Verhalten eines Beamten, durch das dem Bürger ein Schaden entstanden ist. § 839 des Bürgerlichen Gesetzbuches macht den Beamten haftbar; Art.34 Grundgesetz legt fest, dass der Staat diese Haftung übernimmt. Voraussetzung für einen Amtshaftungsanspruch ist, dass der Betreffende (z.B. Beamter oder Angestellter im öffentlichen Dienst, mit öffentlichen Aufgaben betrautes Unternehmen) in Ausübung eines öffentlichen Amtes gehandelt hat. Die den Schaden verursachende Handlung muss direkt bei Wahrnehmung einer hoheitlichen Aufgabe stattgefunden haben. Es muss zu einer Verletzung von dienstlichen Pflichten gekommen sein, die dem Beamten gegenüber Dritten (z.B. einem Bürger) obliegen. Die Dienstpflichtverletzung muss schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) erfolgt und für den erlittenen Schaden ursächlich sein. Unter diesen Voraussetzungen kann Schadenersatz und ggf. auch Schmerzensgeld gefordert werden. Der Amtshaftungsanspruch ist allein auf finanziellen Ausgleich gerichtet. Ausgeschlossen ist der Amtshaftungsanspruch, wenn der Geschädigte es versäumt hat, den Schaden durch Einlegen eines Rechtsmittels abzuwenden. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az. III ZR 302/05 vom 11.1.2007) kann ein Amtshaftungsanspruch gegeben sein, wenn eine Grundbucheintragung aufgrund Überlastung des zuständigen Rechtspflegers unzumutbar verzögert wird. Ein Bauträger hatte Eigentumswohnungen errichtet und diese verkauft. Die Kaufpreiszahlung sollte stattfinden, sobald im Grundbuch Auflassungsvormerkungen zu Gunsten der Käufer eingetragen waren. Dieser Vorgang verzögerte sich jedoch um 20 Monate. Der Bauträger ging in Insolvenz, die finanzierende Sparkasse klagte auf Ersatz ihres Zinsschadens. Der Bundesgerichtshof gestand der Sparkasse den Amtshaftungsanspruch grundsätzlich zu. Jede Behörde habe die Amtspflicht, Anträge mit der gebotenen Beschleunigung zu bearbeiten. Sei dies wegen Überlastung des zuständigen Beamten nicht möglich, so hätten nicht nur die zuständige Behörde (Amtsgericht), sondern auch die übergeordneten Stellen (Landgericht, Oberlandesgericht, Justizministerien) im Rahmen ihrer Möglichkeiten Abhilfe schaffen müssen. Der BGH wies auch darauf hin, dass hier außer dem Amtshaftungsanspruch auch ein Anspruch des Grundstückseigentümers auf angemessene Entschädigung für die entgangene Nutzung seines Eigentums aufgrund eines "enteignungsgleichen Eingriffs" in Betracht komme. |
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| Amtskasse | cash office | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Amtsvorschlag (VOB) | suggestion made by a public office (construction tendering and contract regulations) | Der Amtsvorschlag ist ein Begriff aus dem Vergaberecht öffentlicher Bauaufträge. Man versteht darunter den Vorschlag des Auftraggebers, wie das jeweilige Projekt nach seiner Ansicht bzw. seinem Wunsch auszuführen ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass der öffentliche Auftraggeber Variationen des eigenen Ausführungsvorschlages kategorisch ausschließt. Oft sind sogenannte Nebenangebote willkommen. So kann z.B. ein am Amtsvorschlag ausgerichtetes Hauptangebot und als Nebenangebot eine Variante abgegeben werden. Bei Auftragsvergaben oberhalb des EU-Schwellenwerts wird ein Nebenangebot nur gewertet, wenn Mindestbedingungen ausgearbeitet wurden und das Nebenangebot diese erfüllt. Solche Mindestbedingungen können z.B. planerische Vorgaben aus dem Amtsvorschlag sein. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu diesem Bereich mit Beschluss vom 07.01.2014 entschieden, dass Nebenangebote in einem europaweiten Vergabeverfahren grundsätzlich nicht zugelassen und gewertet werden dürfen, wenn der Preis das alleinige Zuschlagskriterium ist. Im verhandelten Fall ging es um den Umbau einer Straßenbahntrasse (Az. X ZB 15/13). |
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| AMVO | abbreviation for: regulations for rents of pre-currency-reform dwellings; regulations regarding joint requirements for the master tradesman | Abkürzung für:
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| AMVOB | regulations on rents of pre-currency-reform dwellings in Berlin | Abkürzung für: Altbaumietenverordnung Berlin | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AN | contractor; agent | Abkürzung für: Auftragnehmer Abkürzung für: Arbeitnehmer |
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| An-Institute | affiliated institute(s) of a university | Als An-Institute bezeichnet man Institutionen, die mit Lehrstühlen an Universitäten verbunden sind. Beispiele sind: das “ifo Institut“ an der Ludwig-Maximilians-Universität München, die „Deutsche Immobilien Akademie“ an der Universität Freiburg, das “Institut für Weltwirtschaft“ an der Christian-Albrechts-Universität Kiel, das „Institut für Handelsforschung“ an der Universität Köln und viele andere mehr. |
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| Anbietermarkt (Verkäufermarkt) | suppliers' market | Als Anbietermärkte oder auch Verkäufermärkte werden Märkte bezeichnet, in denen ein geringeres Angebot einer weitaus größeren Nachfrage gegenüber steht. In solchen Märkten haben Verkäufer bessere Chancen ihre Preisvorstellung durchzusetzen. Die Preisfindung in solchen Märkten wird deshalb stärker durch die Preisvorstellungen des Verkäufers bestimmt. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anbietpflicht des Vermieters | landlord's obligation/duty to offer for rent | Bei einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter nach der Rechtsprechung die Pflicht, dem Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist eine andere ihm zur Verfügung stehende Wohnung als Ersatz anzubieten. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden: Angeboten werden müssen nur vergleichbare Wohnungen im gleichen Gebäude oder der gleichen Wohnanlage, die bei Ende der Kündigungsfrist frei sind. Eine Wohnung, die mehrere Kilometer von der gekündigten Wohnung entfernt liegt, muss nicht angeboten werden. Ebenso muss eine Wohnung nicht angeboten werden, die erst nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung frei wird. Dadurch will der Bundesgerichtshof vermeiden, dass Mieter nur deshalb unberechtigt nach Vertragsende weiter in der gekündigten Wohnung bleiben oder gar langwierige Gerichtsverfahren vom Zaun brechen, um so möglicherweise eine später frei werdende Ersatzwohnung erhalten zu können. Lange galt es als gesicherte Rechtsprechung, dass eine Eigenbedarfskündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam war, wenn der Vermieter trotz verfügbaren Ersatzwohnraumes die Anbietpflicht missachtete (BGH, Urteile vom 9. Juli 2003, Az. VIII ZR 311/02 und vom 4. Juni 2008, Az. VIII ZR 292/07). Diese Rechtsprechung hat sich im Dezember 2016 geändert. Der Bundesgerichtshof betonte, dass die Anbietpflicht weiterhin zu beachten sei. Allerdings führe ihre Missachtung nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung, sondern lediglich zu Schadensersatzansprüchen des Mieters (Umzugskosten, Maklerprovision). Die Anbietpflicht sei mit anderen vertraglichen Nebenpflichten zu vergleichen, die lediglich Schadensersatzansprüche nach sich zögen (Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 232/15). |
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| Anchor | anchor | Der Anchor ist der Publikumsmagnet in einem Shopping-Center. Dieser ist für den nachhaltigen Erfolg des Centers geradezu überlebensnotwendig. Mit dem Ziel, die Lauffrequenz im gesamten Center zu erhöhen, ist der Anchor häufig im hinteren Teil des Komplexes untergebracht, um die Passantenströme möglichst weit in das Gewerbeobjekt hineinzuziehen. Anchor können große Kaufhäuser, Supermärkte oder bei kleineren Einkaufs-Komplexen ein größeres Textilgeschäft bzw. ein TV-Markt sein. Auch ein Multiplex-Kino oder ein großer Food-Court (d.h. ein Gastronomiebetrieb mit zahlreichen unterschiedlichen Essensständen) können eine solche Magnet-Funktion erfüllen. Je nach Dimensionierung des Einkaufskomplexes sind auch mehrere Anchor denkbar, wobei hier die teilweise divergierenden Interessen unter einen Hut gebracht werden müssen. Anchor im Office-Bereich: Der Anchor, also der Hauptmieter, ist im Shopping-Centerbereich ein gängiger Begriff. Er hat allerdings, auch wenn dies vielfach übersehen wird, auch im Büroimmobilienbereich seine Bedeutung, da bei größeren Flächen wichtige Mieter von Großflächen auch weitere Mieter von der Sinnhaftigkeit einer Anmietung überzeugen und es zum anderen Mieter gibt, die in der Nachbarschaft zu diesem Hauptmieter Synergien sehen. Insofern ist etwa ein Ärztehaus eine denkbare Möglichkeit. Auch bei Büroflächen ist also auf den Mieter-Mix zu achten, da bestimmte Vorzeige-Mieter mit ihrem Ansehen das Objekt aufwerten oder andere dem Ansehen eher abträglich sind. So wurde z.B. in Berlin das Haus der Verbände kreiert als speziell für Geschäftsstellen von Verbänden konzipiertes Objekt. Wenn es bei solch einem Objekt gelingt, namhafte Schlüssel-Mieter zu finden, so kann die Vermietung der übrigen Flächen im Idealfall zum Selbstläufer werden. Ein Beispiel für die Wichtigkeit des Mieter-Mixes auch im Office-Bereich: Ein großes Bürogebäude stand zur Vermietung an. Als Hauptmieter für die obersten zwei Stockwerke konnte eine große international agierende Kanzlei gewonnen werden, die ein relativ hohes Mietniveau akzeptierte. Im Gegenzug dafür musste sich der Vermieter verpflichten, keine weiteren Kanzleien in das Gebäude zu nehmen. Insofern wurde die Chance verschenkt, ausgehend von der Spezialisierung der Kanzlei durch andere Kanzleien hier etwa ein Haus der juristischen Beratungskompetenz oder Anwalts-Haus zu kreieren, bei dem dieses rechtliche Know-how noch durch artverwandte Dienstleister wie etwa international agierende Patent-Anwaltskanzleien ergänzt würde. Stattdessen wurden die Flächen ohne ein weitergehendes Konzept gestreut. |
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| Anderkonto | client(s') account; trust account; escrow account; earnest money account; securities escrow account; third-party account | Unter einem Anderkonto versteht man ein Treuhandkonto, das vom Notar bei der Abwicklung von Immobiliengeschäften zur zwischen-zeitlichen Verwahrung von Fremdgeldern benutzt wird. Ist der Notar von den Vertragsparteien mit der Abwicklung der Kaufpreiszahlungen beauftragt, hält er den vom Käufer entrichteten Kaufpreis so lange auf einem Anderkonto zurück, bis sämtliche Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag erfüllt sind. Hierzu können gehören: Löschung der Vorlasten, Eintragung der Auflassungsvormerkung, behördliche Genehmigungen usw. Für die Führung eines Anderkontos verlangt der Notar eine zusätzliche Gebühr. In vielen Fällen wird heute eine direkte Zahlung des Kaufpreises ohne Notaranderkonto als sinnvoller und kostengünstiger angesehen. Wann ein Anderkonto wirklich erforderlich ist, hängt vom Einzelfall ab und sollte in der Beratung mit dem Notar geklärt werden. Der Gesetzgeber fordert für das Notaranderkonto das Bestehen eines berechtigten Sicherungsinteresses (§ 54a Abs. 2 BeurkG). Ein solches existiert z.B., wenn
Bei der Zwangsverwaltung geht man von einem berechtigten Sicherungsinteresse aus, weil das Grundstück zwar veräußerbar ist, die Zwangsverwaltung aber erst mit einem Beschluss des Vollstreckungsgerichts endet. Dies geht nicht ohne Zustimmung des Gläubigers, der für das Zwangsverwaltungsverfahren gesorgt hat. Um die Bezahlung der Schulden bei diesem Gläubiger zu gewährleisten, ist das Anderkonto sinnvoll. Oft wird unter diesen Aspekten heute die Abwicklung über ein Notaranderkonto als Ausnahmefall angesehen (vgl. OLG Celle, Urteil vom 16. Februar 2011, Az. Not 24/10). Nicht ausschlaggebend ist der Wille der Parteien. Ein Notar kann sich sogar berufsrechtlichen Disziplinarmaßnahmen ausgesetzt sehen, wenn er alle Grundstücksgeschäfte pauschal über Anderkonten abwickelt. |
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| Anderson, Oskar Prof. Dr. | Anderson, Professor Dr. Oskar | Oskar Anderson (1887 – 1960) zählt zu den bedeutendsten Statistikern in der ersten Hälfte des 19. Jahrhunderts. Der in Minsk geborene deutschstämmige Anderson war nach seinem Studium in St. Petersburg Nationalökonom. Anderson lehrte in Kiew, Budapest, Kiel und München. Er war nicht nur Berater von vielen europäischen Statistischen Ämtern, sondern aktiv beteiligt am Aufbau nationaler Statistiken vor allem in Ungarn und Bulgarien. Sein Lehrbuch „Probleme der statistischen Methodenlehre“ fand beachtliche Verbreitung. Die darin enthaltenen Erkenntnisse fanden zum Beispiel ihren Niederschlag bei der Ermittlung der ortsüblichen Maklergebühren, Verwaltergebühren, Baubetreuungsgebühren. Seine Studenten erinnern sich gerne an seine Vorlesungen, die er gelegentlich mit deftigen Witzen und Zitaten würzte. Zum Beispiel gäbe es drei Lügen: Die einfache Lüge, die schwere Lüge und die Statistik. Ein anderer Witz bezieht sich auf die drei Bögen. Es gäbe in der Romanik den Rundbogen, in der Gotik den Spitzbogen und in der Amerikanistik den Fragebogen. |
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| Änderung des Mietvertrages | amendments to a tenancy agreement | Mietverträge können nach Unterzeichnung nur durch beide Vertragspartner gemeinsam abgeändert werden. Grundsätzlich kann dies auch formlos, d. h. mündlich erfolgen – was jedoch aus Beweisgründen nicht ratsam ist. Ausnahme: Ein Mietvertrag kann einseitig abgeändert werden, wenn dies bei Vertragsschluss ausdrücklich so vereinbart wurde (Beispiel: Mieterhöhung bei Gewerbemietvertrag) oder, wenn das Gesetz eine einseitige Abänderungsmöglichkeit einräumt (Beispiel: Mieterhöhung wegen Modernisierung, Betriebskostenerhöhung, Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete bei Wohnraummietvertrag). Verträge können nicht nur durch ausdrückliche mündliche oder schriftliche Vereinbarung, sondern auch stillschweigend bzw. konkludent (also durch schlüssiges Handeln) abgeändert werden. Eine solche Vertragsänderung liegt vor, wenn Mieter und Vermieter über einen längeren Zeitraum in gegenseitigem Einverständnis etwas abweichend vom Mietvertrag handhaben – z. B. überlässt der Vermieter dem Mieter die Nutzung eines Gartens oder von Nebenräumen, der Mieter hält über längere Zeiträume mit Duldung der Vermieters ein Haustier, der Mieter führt in seiner Wohnung eine gewerbliche Tätigkeit aus, die über einen längeren Zeitraum geduldet wird. Keine Vertragsänderung findet mit dem Eigentümerwechsel des Mietobjekts statt. Der neue Eigentümer tritt hier auf Vermieterseite in den bisherigen Mietvertrag ein. |
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| Änderungskündigung | notice of termination pending a change of contract | Die Änderungskündigung eines Mietvertrages hat den Zweck, die im Mietvertrag vereinbarte Miete einem sich ändernden Mietpreisniveau anpassen zu können. Das Mietverhältnis wird also ordentlich gekündigt und der Mieter bekommt gleichzeitig ein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrages mit erhöhter Miete. Die Änderungskündigung ist im Wohnraummietrecht unzulässig. Im gewerblichen Mietrecht ist sie möglich, ohne Weiteres allerdings nur bei einem unbefristeten Mietverhältnis. Handelt es sich – wie in der Praxis üblich – um einen befristeten Gewerbemietvertrag, kann eine Änderungskündigung nur dann erfolgen, wenn diese Möglichkeit im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine Pflicht zum Abschluss des neuen Mietvertrages besteht für den Mieter nicht; eine Änderungskündigung sollte also nur in Erwägung gezogen werden, wenn das Objekt ohne Weiteres mindestens zur bisherigen Miete auch anderweitig vermietbar ist. Eine Alternative zur Änderungskündigung ist die Vereinbarung einer Mietanpassungsklausel. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Änderungsverbot | prohibited changes or alterations | Der Begriff des Änderungsverbotes wird in unterschiedlichen Zusammenhängen benutzt. Zum einen gibt es das urheberrechtliche Änderungsverbot, geregelt in § 62 UrhG. Danach sind nachträgliche Änderungen eines Werkes unzulässig, dessen Nutzung nach dem Urheberrechtsgesetz zulässig ist. Ausnahmen gibt es z.B. für die Änderung von Größen und Formaten bei Werken der bildenden Künste und Fotos, wenn dies für die Vervielfältigung erforderlich ist. Im Baubereich wird das urheberrechtliche Änderungsverbot in der Architektur relevant. So kann es z.B. vorkommen, dass ein Bauträger das vom Architekten entworfene Gesamtkonzept einer größeren Wohnanlage nachträglich abändert, um die Wohnobjekte besser verkaufen zu können. Ist eine Realisierung des Architekten-Konzeptes unwirtschaftlich, muss der Architekt dies nach Ansicht einiger Gerichte hinnehmen. Allerdings ist er nicht verpflichtet, der Änderung zuzustimmen. Er kann ferner vom Bauherrn verlangen, ihn nicht namentlich mit dem abgeänderten Projekt in Verbindung zu bringen (Landgericht Gera , Urteil vom 28.03.1995, Az. 6 O 183/95). Der Begriff Änderungsverbot wird auch im Zusammenhang mit der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) verwendet. Im Vergabeverfahren der VOB/A müssen Bieter ein eindeutiges Angebot abgeben. Die Vergabestelle darf zwar Aufklärungsgespräche zur Klärung von Details mit dem Bieter führen, eine nachträgliche Änderung des Angebots aber darf nicht stattfinden (§ 15 VOB/A). Speziell dürfen keine Preisänderungen vorgenommen werden. Zweck dieser Vorschrift ist der Schutz der anderen Bieter. Ausnahmen vom Änderungsverbot sind jedoch Nebenangebote oder Angebote aufgrund eines Leistungsprogramms, wenn sie nötig sind, um unumgängliche technische Änderungen geringen Umfangs und daraus sich ergebende Änderungen der Preise zu vereinbaren (§ 15 Abs. 3 VOB/A). |
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| Andienungsrecht | right to offer to the official buyer | Als Andienungsrecht wird das einem Vertragspartner eingeräumte Recht bezeichnet, dem anderen Vertragspartner eine bestimmte Sache zum Kauf "anzudienen". Teilweise wird auch synonym von einer Verkaufsoption gesprochen. In der Regel werden bei derartigen Vereinbarungen auch Festlegungen über den Zeitpunkt bzw. den Zeitraum getroffen, in dem der andere Vertragspartner die betreffende Sache zurückkaufen muss, sofern ihm dies dann von der anderen Vertragspartei angeboten wird. Initiatoren geschlossener Immobilienfonds räumen Fondszeichnern mitunter Andienungsrechte ein. Sie bieten den Anlegern damit die Möglichkeit, ihre Fondsanteile zu einem festgelegten Zeitpunkt und zu einem vorab feststehenden Preis zurückzugeben. |
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| ÄndVO | amending ordinance | Abkürzung für: Änderungsverordnung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anerbenrecht | entail on farm property (in the former British Occupation Zone of Germany) | Das Anerbenrecht ist ein in der Landwirtschaft geläufiges Sondererbrecht. Es zielt darauf ab, Bauernhöfe als wirtschaftliche lebensfähige Einheiten zu erhalten. Im herkömmlichen Erbrecht wird ein Nachlass nach Erbanteilen vererbt und muss unter den Erben aufgeteilt werden. Eine Immobilie muss meist verkauft werden. Soll oder kann dies nicht sofort geschehen, entstehen oft Erbengemeinschaften, die gemeinsam die Immobilie bewirtschaften und sich in vielen Fällen zerstreiten, was regelmäßig zu langwierigen Gerichtsprozessen führt. In der Landwirtschaft soll durch gesetzliche Regelungen erreicht werden, dass nur derjenige den Hof als Ganzes erbt, der ihn auch weiterhin bewirtschaften kann und will. Eine bundesweite Regelung zum Anerbenrecht existiert nicht. In den Bundesländern Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Hamburg kommt die Höfeordnung zur Anwendung. § 4 der HöfeO besagt, dass nur ein Erbe den Hof als Ganzes erbt. In Bremen, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg gibt es landesrechtliche Regelungen zu diesem Thema, die sogenannten Anerbengesetze. Keine gesetzlichen Regelungen existieren in Bayern, Berlin, dem Saarland und den neuen Bundesländern. Gemeinsam ist der Höfeordnung und den Anerbengesetzen, dass sie den Hof aus dem Gesamthandseigentum der Erbengemeinschaft herausnehmen und ihn nur einem Erben zusprechen. Allerdings kann der Hof in der Regel auch im gemeinschaftlichen Eigentum eines Ehepaares sein. Wer Hoferbe wird, bestimmt sich entweder nach Testament oder nach den besonderen Rechtsvorschriften, die von den Traditionen der einzelnen Bundesländer abhängen. Danach kann Erbe entweder das jüngste oder das älteste Kind werden. Die anderen Erben haben in der Regel Anspruch auf eine kleine Abfindung, deren Höhe vom Wert des Hofes abhängt. In Bundesländern ohne Anerbengesetz wird die Aufsplitterung des Hoferbes oft durch die Anwendung der Landgüterregeln des Bürgerlichen Gesetzbuches verhindert. Diese finden sich in den §§ 2049, 2312 BGB. Das Landgut wird dann für die Berechnung der Pflichtteile mit dem Ertragswert angesetzt. Die Anwendbarkeit dieser Vorschriften ist jedoch nur gegeben, wenn der Erblasser verfügt hat, dass das Landgut an einen einzigen Erben gehen soll. Eine weitere Möglichkeit, eine landwirtschaftliche Hofstelle insgesamt zu erhalten, bietet § 13 Grundstücksverkehrsgesetz. Danach kann einer der Miterben die ungeteilte Zuweisung des Grundstücks an sich selbst bei Gericht beantragen. |
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| Anerkannte Regeln der Technik | generally accepted engineering standards | In verschiedenen Gesetzen und Gerichtsurteilen wird auf die allgemein „anerkannten Regeln der Technik“ verwiesen. Darunter versteht man technische Regeln für Entwurf oder Ausführung von technischen Gegenständen oder Bauwerken, die von der Fachwelt gewissenmaßen als allgemeingültig anerkannt sind und jedem Fachmann im jeweiligen Bereich bekannt sein sollten. Wird gegen sie verstoßen, kann dies zu Schadenersatzansprüchen führen oder zu gesetzlich festgelegten Konsequenzen wie etwa Bußgeldern. Die anerkannten Regeln der Technik erlangen besondere Bedeutung, wenn es um Fragen der Sicherheit und des Gesundheitsschutzes geht. Der Begriff „anerkannte Regeln der Technik“ ist nicht zu verwechseln mit dem „Stand der Technik“ der sich durchaus von den Regeln unterscheiden kann und die modernsten bekannten Verfahrensweisen im jeweiligen Bereich wiedergibt. DIN-Normen haben Empfehlungscharakter. Einschlägige DIN-Normen können in einem Bereich zu den anerkannten Regeln der Technik gehören, in einem anderen fallen sie wiederum nicht unter diesen Begriff. Oft legen Gerichtsentscheidungen oder Gesetzesbegründungen fest, was jeweils unter die anerkannten Regeln der Technik fällt. Beispiel: Nach der Trinkwasserverordnung 2011 ist die für bestimmte Gebäude vorgeschriebene jährliche Untersuchung auf Legionellen nach den „anerkannten Regeln der Technik“ durchzuführen. Laut Gesetzesbegründung ist darunter in diesem Fall speziell das technische Regelwerk DVGW (Arbeitsblatt W 551) des Deutschen Vereins des Gas- und Wasserfaches e. V. zu verstehen. Die anerkannten Regeln der Technik sind ebenso bei Planung und Neubau eines Gebäudes zu beachten (§ 17 TrinkwasserVO). Bei Bauverträgen gilt die Beachtung der anerkannten Regeln der Technik als Voraussetzung für die Mängelfreiheit des Bauwerkes. Mängel können jedoch auch im Fehlen vertraglich zugesicherter Eigenschaften oder Bestandteile liegen. |
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| Anfechtung | challenge; rescission; avoidance (e.g. of an agreement); appeal; contestation | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anfechtung des Grundstückskaufvertrages | to challenge/contest a real property purchase agreement | 1. Form Die Anfechtung ist die Ausübung eines Gestaltungsrechts. Sie bedarf daher nicht der Form des angefochtenen Vertrages, also z. B. nicht der notariellen Beurkundung gemäß § 311b BGB. Anfechtungsrechte sind nach § 119 BGB der Irrtum, sowie nach § 123 BGB arglistige Täuschung und widerrechtliche Drohung. Daraus folgt, dass nur die eigene Willenserklärung angefochten werden kann. 2. Irrtum 2.1 Erklärungsirrtum Ein Erklärungsirrtum liegt vor, wenn der Erklärende sich zwar rechtlich binden, aber eine andere Erklärung abgeben will. Beispiel: Die Parteien wollen über ein Grundstück keinen Tausch, sondern einen Kaufvertrag abschließen. Wegen der Beurkundung durch den Notar dürfte das kaum praktisch werden. 2.2 Inhaltsirrtum Ein Inhaltsirrtum, ein so genannter Geschäftsirrtum, ist die praktisch bedeutsamste Form des Irrtums nach § 119 Abs. 1 BGB. Er liegt vor, wenn der Erklärende sich in Inhalt und Tragweite der Erklärung irrt, so dass er sie bei vernünftiger Überlegung nicht abgegeben hätte. Beispiel: Eine der Parteien will einen Kaufvertrag über das Grundstück mit der Flurbezeichnung A schließen, beurkundet wird aber ein Kaufvertrag über das Nachbargrundstück mit der Flurbezeichnung B. Die Partei kann wegen Inhaltsirrtums anfechten. Liegt jedoch nur eine falsche Bezeichnung des Grundstücks vor, weil beide Parteien einen Kaufvertrag über das Grundstück A schließen wollen, ist dies unschädlich. Der Kaufvertrag über das Grundstück A ist wirksam. 2.3 Eigenschaftsirrtum Als Inhaltsirrtum gilt auch der Eigenschaftsirrtum nach § 119 Abs. 2 BGB über die wertbildenden Faktoren. Beispiel: Die Bebauungsfähigkeit des Grundstücks. Zu den Eigenschaften des Grundstücks gehört dagegen nicht der Wert als solcher. Auch die so genannten mittelbaren Eigenschaften des Grundstücks fallen nicht unter § 119 Abs. 2 BGB. Beispiel: Die Zahlungsfähigkeit der Mieter. 2.4 Motivirrtum Der Motivirrtum berechtigt nicht zur Anfechtung. Es handelt sich hier um intern gebliebene falsche Vorstellungen. Beispiel: Der Kalkulationsirrtum über die Preisgestaltung oder der allgemeine Irrtum über die Rechtsfolgen des Kaufvertrages, etwa den Umfang der Sachmängelhaftung. Die Anfechtung wegen Irrtums muss nach § 121 BGB unverzüglich, dass heißt ohne schuldhaftes Zögern, nach Kenntniserlangung erklärt werden. Das Anfechtungsrecht erlischt in jedem Fall nach zehn Jahren. Wer erfolgreich wegen Irrtums angefochten hat, muss dem anderen Teil den Schaden ersetzen, den dieser dadurch erleidet, dass er auf die Gültigkeit der Erklärung vertraut. Das gilt nicht, wenn das Vertrauen auf Fahrlässigkeit beruht. Achtung: Die Pflicht des Schadensersatzes bei Anfechtung wegen Irrtums wird in der Praxis häufig übersehen. 3. Arglistige Täuschung Die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB setzt voraus, dass der Erklärende zur Abgabe einer Willenserklärung, die mit seinem wahren Willen nicht übereinstimmt, durch Täuschung gebracht wurde. Täuschung ist die Vorspiegelung falscher oder das Verschweigen wahrer Tatsachen trotz bestehender Aufklärungspflicht, wenn hierdurch bei der anderen Partei ein Irrtum erzeugt oder aufrecht erhalten wird. Der Umfang der Aufklärungspflicht ist im Einzelfall festzustellen. Entscheidend ist, ob der andere Teil nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung Aufklärung erwarten darf. Es besteht keine allgemeine Pflicht zur Offenbarung aller Umstände, die für den Entschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können. Ungünstige Eigenschaften des Vertragsgegenstandes müssen nicht ungefragt offengelegt werden. Die Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht bei wichtigen Umständen auch ohne Nachfrage durch den Käufer. Beispiele
4. Widerrechtliche Drohung Dem Erklärenden wird ein künftiges Übel in Aussicht gestellt, das ihn in eine Zwangslage versetzt. Es genügt jeder Nachteil, sowohl materieller als auch ideeller Art. Es muss beim Bedrohten der Eindruck entstehen, dass der Drohende in der Lage ist, die Drohung wahr zu machen. Widerrechtlich ist die Drohung auch dann, wenn damit ein bestehender Anspruch durchgesetzt werden soll. Dagegen ist eine Klageandrohung zur Durchsetzung eines objektiv unbegründeten Anspruchs in der Regel nicht rechtswidrig. 5. Wirkung der Anfechtung Die schon erwähnte Wirkung der Anfechtung nach § 142 BGB, nämlich die Nichtigkeit des Vertrages, ergreift nur den angefochtenen Grundstückskaufvertrag. Im deutschen Recht gilt das Trennungs- und Abstraktionsprinzip. Das Verpflichtungsgeschäft, der Kaufvertrag, und das Verfügungsgeschäft, nämlich die Übereignung durch dingliches Rechtsgeschäft gemäß § 873 BGB, sind voneinander unabhängig. Folge einer erfolgreichen Anfechtung des Grundstückskaufvertrages ist, dass die Auflassung, soweit sie erfolgte, ohne Rechtsgrund, jedoch wirksam ist. Sie muss, etwa durch Rückauflassung, beseitigt werden. Um die unerwünschten Folgen zu vermeiden, können die Parteien des Kaufvertrages diesen mit der Auflassung ausdrücklich zu einer Einheit im Sinne des § 139 BGB zusammenfassen. |
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| Anfechtung des Hauptvertrags | rescission of the principal contract | Die Anfechtung des Hauptvertrags, gleich aus welchem Grund, führt zum Wegfall des Provisionsanspruchs des Maklers. Es reicht aber nicht aus, dass nur ein Anfechtungsgrund vorliegt (Irrtum, arglistige Täuschung). Die Anfechtung muss auch tatsächlich erklärt worden sein, egal ob vom Maklerkunden oder dessen Partner des Hauptvertrags. Die Anfechtung des Vertrags beseitigt ihn "von Anfang an". Für die Vermittlung oder den Nachweis eines nach der Anfechtung von Anfang an nicht bestehenden Vertrags kann der Makler keine Provision beanspruchen. Das gilt auch bei Rückabwicklung des Hauptvertrags wegen eines schuldhaften Verhaltens einer Vertragspartei. Nach der Rechtsprechung kann sich auch der Maklerkunde, der arglistig getäuscht und damit den Anfechtungsgrund herbeigeführt hat, auf den Wegfall der Provisionspflicht berufen. |
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| Anfechtung des Mietvertrages | rescission of a tenancy agreement | Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein bereits unterschriebener Mietvertrag angefochten werden – mit der Folge, dass er als unwirksam anzusehen ist. Die Anfechtung ist möglich wegen:
Dies gilt nicht, wenn der Mieter bei der Besichtigung die Schäden oder Mängel hätte erkennen können. Umgekehrt kann der Vermieter den Vertrag anfechten, wenn der Mieter ihn z.B. über seine Einkommensverhältnisse getäuscht hat. Eine Anfechtung ist auch möglich, wenn eine arglistige Täuschung durch Unterlassen stattgefunden hat. Konkretes Beispiel aus dem Gewerberaummietrecht: Ein Unternehmer mietet ein Ladengeschäft, um Bekleidung zu verkaufen. Erst im laufenden Betrieb erfährt der Vermieter, dass Kleidung bestimmter Marken verkauft wird, die mit der rechtsradikalen Szene in Verbindung gebracht werden. Hier hat das Berliner Kammergericht dem Vermieter das Recht auf Anfechtung des Mietvertrages eingeräumt, da der Vermieter eine Schädigung seines Rufes durch die in seinem Laden betriebenen Geschäfte nicht hinnehmen muss: Der Ladenbetreiber hätte hier eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Vermieter gehabt (KG, Urteil vom 28.5.2009, Az. 8 U 223/08). Wer als Vermieter von Gewerberäumen ganz sicher gehen will, dass keine von ihm nicht gewünschten Waren ins Sortiment aufgenommen werden, sollte eine entsprechende Formulierung in den Mietvertrag aufnehmen. |
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| Anfechtungsfrist | statutory time limit for an avoidance or the lodging of a legal remedy or an appeal | Eine Anfechtung des Mietvertrages wegen Irrtums muss "ohne schuldhaftes Zögern" erfolgen – juristisch für "sofort, wenn der Irrtum bemerkt wurde". Allerdings ist eine Anfechtung nur innerhalb von zehn Jahren nach Vertragsschluss beziehungsweise nach Abgabe der Willenserklärung, über die man sich geirrt hatte, möglich (§ 121 BGB). Die Anfechtung wegen Täuschung oder Drohung kann nur innerhalb einer Frist von einem Jahr erfolgen, beginnend mit dem Zeitpunkt, zu dem der Getäuschte die Täuschung entdeckt hat beziehungsweise der Bedrohte nicht mehr unter Zwang steht. Auch hier ist nach zehn Jahren keine Anfechtung mehr möglich. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anfechtungsgesetz | Creditors' Avoidance of Transfers Act | Das Anfechtungsgesetz ist ein Gesetz über die Anfechtung von Rechtshandlungen eines Schuldners außerhalb des Insolvenzverfahrens. Die Regelung ist in Kraft getreten mit Wirkung zum 1.1.1999. Das Anfechtungsgesetz bietet die Möglichkeit, einem Taktieren von Schuldnern zu begegnen, zum Beispiel der Übertragung des eigenen Vermögens an Dritte, etwa die Ehefrau. Kann der Schuldner durch diese Übertragung seine Schulden nicht mehr bezahlen, kann der Gläubiger den Übertragungsvorgang innerhalb bestimmter Fristen anfechten und gegen den Dritten im Wege der Zwangsvollstreckung vorgehen. Die Anfechtung nach dem Anfechtungsgesetz hat mit der Anfechtung wegen Irrtums oder arglistiger Täuschung nichts zu tun. Bei ersterer muss keine Anfechtungserklärung abgegeben werden, sondern es entsteht bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ein entsprechender Anspruch den Gläubigers gegen den Dritten auf Herausgabe des jeweiligen Vermögensgegenstandes. |
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| AnfG | Creditors' Avoidance of Transfers Act | Abkürzung für: Anfechtungsgesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anforderungen in der Meisterprüfung | requirements for the master tradesman's examination | Die Anforderungen an die Meisterprüfung sind bundeseinheitlich geregelt in der AMVO (Verordnung über gemeinsame Anforderungen in der Meisterprüfung im Handwerk und in handwerksähnlichen Gewerben). Diese beschreibt Inhalt, Gliederung und Durchführung der Meisterprüfung. Es gibt die folgenden selbstständigen Prüfungsteile:
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| Angebot | bid; offer; proposal; proposition; tender | Angebot im Rechtssinne ist die an eine bestimmte Person gerichtete verbindliche Willenserklärung auf Abschluss eines Vertrages. Wird das Angebot zu den genannten Bedingungen angenommen, kommt der Vertrag zustande. Weicht die Annahmeerklärung inhaltlich vom Angebot ab, ist dies als wiederum annahmebedürftiges Gegenangebot zu werten. Bei Grundstücksgeschäften bedarf sowohl das (rechtsverbindliche) Angebot als auch die Annahmeerklärung der notariellen Beurkundungsform nach § 311b BGB. Angebote in einem rein tatsächlichen Sinne sind unverbindlich. So spricht man im Maklergeschäft auch von einem Objektangebot, über das erst Verhandlungen geführt werden müssen, wenn es zu einem rechtswirksamen notariellen Vertragsabschluss kommen soll. Dieser Angebotsbegriff liegt auch der Preisangabenverordnung zugrunde, die vorschreibt, dass beim "Anbieten" von Waren und Leistungen stets der Endpreis, bei bestimmten Waren auch der Grundpreis anzugeben ist. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Angebotsfrist (VOB/A) | deadline for an offer (construction tendering and contract regulations, part A) | Als Angebotsfrist wird die Frist bezeichnet, innerhalb der ein Bieter – also ein Auftragnehmer – im öffentlich-rechtlichen Vergabeverfahren ein Angebot einreichen kann. Sie ist nicht identisch mit der Zuschlagsfrist. Die Angebotsfrist wird vom Auftraggeber festgesetzt. Nach § 10 Abs. 1 VOB/A (2012) darf sie selbst bei Eilbedürftigkeit den Zeitraum von zehn Kalendertagen nicht unterschreiten. Der notwendige Zeitaufwand für die Besichtigung von Baustellen oder die Beschaffung von Unterlagen für die Angebotsbearbeitung muss berücksichtigt werden. Die Angebotsfrist ist beendet, wenn im Eröffnungstermin der Verhandlungsleiter mit der Öffnung der Angebote beginnt. Bis zu diesem Zeitpunkt können die Bieter ihre Angebote noch zurücknehmen. Die Rücknahme muss in Textform erfolgen. Überschreitet der Auftragsumfang einen bestimmten Schwellenwert (2016: 5.225.000 Euro bei Bauleistungen) ist nicht § 10 VOB/A zu verwenden, sondern die entsprechende Vorschrift der Vergabebestimmungen im Anwendungsbereich der Richtlinie 2004/18/EG: § 10 VOB/A - EG). Hier unterscheidet man zwischen Fristen im offenen Verfahren, im nicht offenen Verfahren und im Verhandlungsverfahren.
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| Angebotsreserve | supply reserve | Dies ist eine freundliche Umschreibung der Immobilienmakler für Leerstandsquote. Am Markt sind etliche Wohn- und Gewerbeimmobilien oder sonstige Immobilien, die mangels Nachfrage nicht genutzt werden. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Angebotswert | quotation value; contract value | Begriff der Mikroökonomie Der Angebotswert im mikroökonomischen Sinne charakterisiert die theoretischen Preisansätze für genau definierte reproduzierbare und homogene Wirtschaftsgüter, zu denen zu einem bestimmten Zeitpunkt bzw. Zeitraum eine bestimmte Menge dieser Güter auf einem freien Markt verkauft werden können. Die verschiedenen Angebotswerte werden als Angebotskurve bezeichnet. Sie zeigen auf einem Diagramm den Zusammenhang zwischen Preis und angebotener Menge. Voraussetzung für die Ermittlung von Angebotswerten ist die Homogenität des Wirtschaftsgutes, auf das sich die Angebotskurve bezieht, sowie absolute Markttransparenz. Die Angebotskurve verläuft in der Regel von links unten nach rechts oben. Je steiler die Kurve, desto stärker die Änderungselastizität der angebotenen Menge, je flacher die Angebotskurve, desto geringer die Änderungselastizität. Der Immobilienmarkt als solcher eignet sich wegen der Heterogenität des Gutes Immobilie kaum für solche Analysen. Denkbar aber ist die Darstellung einer Angebotskurve von Immobilien, die einem bestimmten Teilmarkt zugerechnet werden können, z.B. dem Markt für Eigentumswohnungen einer bestimmten Größe in einer bestimmten Region aus dem Bestand. Hier wird man feststellen, dass die Angebotskurve relativ flach verläuft, weil die Anbieter auf Nachfrageänderungen kaum reagieren. Die Angebotsmotive werden durch Nachfrageänderungen in der Regel nicht beeinflusst. Wird z.B. eine Eigentumswohnung aus Gründen der Ehescheidung oder des Wegzuges in eine andere Region angeboten, spielt die aktuelle Nachfragesituation für die Verkaufsentscheidung keine Rolle. Ein Angebotswert für Immobilien schlechthin kann in diesem Sinne wegen ihrer Heterogenität nicht angesetzt werden. Betriebswirtschaftlicher Begriff Der Begriff Angebotswert wird aber auch in einem anderen Zusammenhang verwendet. Er bezeichnet den Wert, der einem Angebot, bestehend aus all seinen Bestandteilen, als Gesamtwert vom Anbieter zugemessen wird und der als Preis (ohne Mehrwertsteuer) realisiert werden soll. Transaktionskosten des Erwerbers werden dabei nicht berücksichtigt. Beim Immobilienangebot ist der Angebotspreis der Immobilie einschließlich des Zubehörs und sonstiger mit zu verkaufender beweglicher Gegenstände identisch mit dem Angebotswert. |
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| Angehängte Stundenlohnarbeiten | supplementary work payable at hourly rates | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Angehörige | relatives | Angehörige im zivilrechtlichen Sinne sind nicht nur Familienangehörige, sondern auch in gerader Linie Verwandte und Verschwägerte sowie adoptierte Personen. Im Sinne der Abgabenordnung und damit im steuerrechtlichen Sinne zählen auch Verlobte, geschiedene Ehegatten sowie Pflegeeltern und Pflegekinder - auch wenn die häusliche Gemeinschaft nicht besteht - zu den Angehörigen. Sie haben im Besteuerungsverfahren ein Auskunftsverweigerungsrecht. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Angehörige des Mieters | tenant's relatives | Nahe Familienangehörige (Ehegatte, Kinder, Eltern) sowie Hausangestellte oder Pflegepersonal dürfen vom Mieter dauerhaft in die Mietwohnung aufgenommen werden. Der Mieter muss dazu nicht die Erlaubnis des Vermieters einholen. Er sollte den Vermieter jedoch zumindest über den Zuwachs informieren – dies ist zwecks Berücksichtigung der korrekten Personenanzahl bei der Nebenkostenabrechnung erforderlich. Eine Überbelegung der Wohnung darf der Vermieter untersagen. Soll ein nichtehelicher Lebensgefährte in die Mietwohnung aufgenommen werden, ist die Genehmigung des Vermieters erforderlich. Die Gerichte gehen jedoch davon aus, dass der Mieter in der Regel einen Anspruch auf Erteilung dieser Erlaubnis hat (BGH, Az. VIII ZR 371/02). In der Praxis hat der Vermieter vor Gericht daher kaum Chancen, mit einer Untersagung des Einzugs durchzukommen. Verstirbt der Mieter, treten seine Angehörigen nach § 563 BGB automatisch an seiner Stelle in den Mietvertrag ein, wenn sie mit ihm im gleichen Haushalt leben. Auf diese Weise können auch Personen, die den Mietvertrag nicht mit unterschrieben haben, zu Vertragspartnern werden. An erster Stelle stehen dabei Ehe- oder Lebenspartner. Treten diese nicht in den Mietvertrag ein, werden statt dessen die Kinder des Mieters zu neuen Mietvertragspartnern. Auch andere Familienangehörige und sogar nicht mit dem Mieter verwandte Personen treten in den Mietvertrag ein, wenn kein Vertragsbeitritt von Ehe- oder Lebenspartnern stattfindet. Bei allen ist Voraussetzung, dass sie zusammen mit dem Mieter in einem auf Dauer angelegten Haushalt gelebt haben. Nachdem die genannten Personen vom Tod des Mieters erfahren haben, haben sie einen Monat Zeit, dem Vermieter gegenüber zu erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen. Eine solche Erklärung hat zur Folge, dass der Eintritt als nicht erfolgt gilt. Bei mehreren Personen kann jede für sich diese Erklärung abgeben. Der Vermieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn er einen wichtigen Kündigungsgrund im Zusammenhang mit der Person des Eingetretenen hat. Er kann den Mietvertrag innerhalb eines Monats, nachdem er vom endgültigen Eintritt dieser Person erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen. Auch eine Vertragsfortsetzung mit nicht im gleichen Haushalt lebenden Erben des Mieters ist möglich. Wird die Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt und verkauft, gilt die gesetzliche Kündigungsschutzfrist nicht nur für den Mieter selbst, sondern auch für seine Angehörigen. Der Bundesgerichtshof entschied so in einem Fall, bei dem die Tochter der Mieterin bereits seit Jahren mit in der Wohnung ihrer Mutter gelebt hatte. Nach deren Ableben wurde die Wohnung veräußert. Der neue Eigentümer forderte den Auszug der Tochter, da diese bei Umwandlung keine Mieterin gewesen sei. Der BGH entschied, dass die Tochter durch den Tod ihrer Mutter per Gesetz in das Mietverhältnis eingetreten sei und damit in den Genuss der dreijährigen "Schonfrist" des § 577 a BGB vor Eigenbedarfskündigungen komme (Az. VIII ZR 26/03). |
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| Angehörigendarlehen | loan given by relative | Immobilien-Darlehen von Verwandten. Damit das Finanzamt keine verdeckte Schenkung vermutet, auf die Schenkungsteuer zu entrichten ist, darf das Darlehen nicht zinslos sein. Am sichersten ist ein schriftlicher Darlehensvertrag mit Konditionen, die normalerweise auch unter Dritten, z.B. Freunden, üblich sind. Zinsen aus einem Darlehen unter Angehörigen sind als Einnahmen aus Kapitalvermögen zu versteuern. Hier gilt grundsätzlich, dass eine Anwendung des günstigen Abgeltungssteuersatzes von 25 Prozent ausgeschlossen ist, wenn der Darlehensvertrag zwischen „nahe stehenden Personen“ geschlossen wurde. Aber: Dies gilt nur dann, wenn eine der Vertragsparteien einen „beherrschenden“ oder außerhalb der Geschäftsbeziehung liegenden Einfluss ausübt oder ein eigenes wirtschaftliches Interesse an der Erzielung der Einkünfte des anderen hat. Das ist normalerweise nicht der Fall, wenn der Darlehensvertrag nur aus familiärer Verbundenheit geschlossen wird, etwa weil die Eltern einem jungen Paar bei der Immobilienfinanzierung helfen wollen. Der Bundesfinanzhof hat daher in solchen Fällen den günstigen Abgeltungssteuersatz zur Anwendung gebracht (Az. VIII R 9/13 und Az. VIII R 44/13). Dabei ging es um die Anschaffung von Immobilien zur Fremdvermietung. Der Bundesfinanzhof erklärte dazu, dass die Konditionen des Darlehensvertrages einem Fremdvergleich standhalten müssten. Ansonsten könne auf eine missbräuchliche Gestaltung zur Ausnutzung des Abgeltungssteuersatzes geschlossen werden. Allerdings dürfe bei einem Vertrag, der ansonsten dem Fremdvergleich standhalte, durchaus auf eine Besicherung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verzichtet werden. |
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| Angemessene Miete | adequate/ fair/ reasonable rent | Ist ein Mieter Bezieher des Arbeitslosengeldes II (ALG II), erhält er vom Staat Leistungen für Unterkunft und Heizung "soweit diese angemessen sind". Rechtsgrundlage ist § 22 SGB II (Zweites Sozialgesetzbuch). Kommt die Arbeitsagentur zu dem Ergebnis, dass der Mieter über seine Verhältnisse wohnt, werden sie als Bedarf nur so lange berücksichtigt, wie es dem Betroffenen unmöglich oder unzumutbar ist, die Kosten durch Wohnungswechsel oder andere Maßnahmen zu senken. Über sechs Monate hinaus erstreckt sich diese Duldung jedoch meist nicht. Die Kostensenkung muss nicht notwendigerweise durch Umzug stattfinden. Es kann auch ein Teil der Wohnung untervermietet werden. Kann der Mieter innerhalb der sechs Monate trotz Bemühung keine Kostensenkung erreichen, ist eine ausführliche Einzelfallprüfung der Behörde angesagt. Unternimmt der Mieter innerhalb der Frist nichts, verringert die Arbeitsagentur seine Wohnkostenzuwendungen. Die Differenz zwischen wirklichen und angemessenen Kosten muss dann vom Mieter selbst gezahlt werden. Die Kriterien, nach denen die Angemessenheit festgestellt wird, sind nicht durch ein Bundesgesetz geregelt, sondern werden auf kommunaler Ebene festgelegt und sind daher überall unterschiedlich. Beispiele aus Berlin: Richtwerte für angemessene Brutto-Warmmiete:
Für jede weitere Person im Haushalt erhöht sich der Richtwert um 84,12 Euro. Findet der Mieter eine billigere Wohnung, muss er vor Vertragsabschluss die Zusicherung der Behörde über die Kostenübernahme einholen. Diese wird nur bei angemessenen Kosten erteilt. Das Bundessozialgericht hat entschieden, dass die zuständige Behörde Mieter nicht wegen angeblich unangemessener Wohnkosten zum Umzug in eine andere Gemeinde zwingen darf. Anspruch besteht auf einen Ausstattungsstandard im unteren Preissegment. Dabei ist als Vergleichsmaßstab der Wohnungsstandard am konkreten Wohnort heranzuziehen. Gibt es in einer Stadt auch im unteren Preissegment nun einmal keine günstigeren Wohnungen, muss die Behörde die Wohnkosten in tatsächlicher Höhe übernehmen (Bundessozialgericht; Az B 7b AS 10/06 R, Urteil vom 07.11.2006). In einem weiteren Urteil betont das Bundessozialgericht, dass auch Empfänger von ALG-II im Rahmen der vom Grundgesetz gewährten Freizügigkeit ihren Wohnort frei wählen dürfen. Will also ein ALG-II-Empfänger aus Erlangen / Bayern nach Berlin ziehen, weil er hofft, dort als Musiker tätig zu werden, muss die Behörde bei entsprechendem Bedarf die höheren Berliner Wohnkosten bezahlen. Die Angemessenheit richtet sich damit nach der ortsüblichen Miete an dem Ort, an dem der Empfänger wohnen will (Urteil vom 1.6.2010, Az. B 7 AS 60/09 R). |
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| Angemessene wirtschaftliche Verwertung / Mietwohnung | appropriate commercial exploitation / rented flat | Ein Mietvertrag kann vermieterseitig mit ordentlicher Kündigung nur dann beendet werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Vertragsauflösung hat. Dies ist z.B. der Fall, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks / Gebäudes gehindert würde und wenn ihm dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen würden (z.B.: das Gebäude ist baufällig, eine Sanierung lohnt sich nicht mehr, es soll durch einen modernen Neubau ersetzt werden). Der Bundesgerichtshof hat darauf hingewiesen, dass sich mit der wirtschaftlichen Verwertung ein in dem Grundstück liegender Wert realisieren lassen muss. Dies sei der Fall bei Verkauf, gewerblicher Vermietung und Begründung dinglicher Rechte sowie beim Abriss mit nachfolgendem Neubau. Bei einem ersatzlosen Abriss dagegen finde trotz Vermeidung weiterer Unkosten keine Realisierung des Grundstückswertes statt (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 188/03). Allerdings muss das Interesse des Vermieters an der angemessenen Verwertung gegen das Interesse des Mieters am Verbleiben in seiner gewohnten Wohnung abgewogen werden. Die Kündigung ist zulässig, wenn das Vermieterinteresse deutlich überwiegt und dem Vermieter kein willkürliches Handeln vorzuwerfen ist. Die Kündigung eines Mietvertrages zwecks angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Mietobjekts ist nach dem Bundesgerichtshof z. B. zulässig, wenn es sich dabei um die letzte bewohnte Wohnung in einer ganzen Wohnsiedlung handelt (Urteil vom 9.2.2011, VIII ZR 155/10). Im verhandelten Fall ging es um die in den 1930er Jahren gebaute Ried-Siedlung in Hamburg, deren Gebäude sanierungsbedürftig und aufgrund der Bauweise nicht mehr zeitgemäß waren. Auch mit einer umfassenden Sanierung konnten diese laut Gericht nicht mehr in einen den heutigen Vorstellungen entsprechenden Zustand versetzt werden. Die Wohnungen sollten durch öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen ersetzt werden. Der Räumungsklage des Vermieters wurde stattgegeben. Unzulässig ist eine Verwertungskündigung bei Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch, möblierten Zimmern in der Wohnung des Vermieters sowie Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen. Auch bei Studenten- und Jugendwohnheimen ist eine Verwertungskündigung ausgeschlossen (§ 549 BGB). |
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| Angemessenheit der Wohnkosten / ALG II | adequacy of accommodation costs / ALG II unemployment compensation | Empfänger von ALG II ("Hartz IV") erhalten neben den Regelsätzen der ALG II- Bezüge laut § 22 SGB II Leistungen für die Kosten von Unterkunft und Heizung. Diese werden im tatsächlich angefallenen Umfang erstattet, soweit dieser angemessen ist. Die Meinungen darüber, was angemessen ist, gehen auseinander. Eine bundeseinheitliche Regelung gibt es nicht – berechtigtermaßen, da die Mieten nicht überall gleich hoch sind. Meist wird von den Behörden (ARGEn) bei Alleinstehenden eine Wohnungsgröße von 45 Quadratmeter für angemessen gehalten – für jede weitere Person werden 15 Quadratmeter dazugerechnet. Eine wichtige Rolle spielt jedoch auch die Höhe der Miete. Die früher oft herangezogenen Mietobergrenzen des Wohngeldgesetzes werden heute nur noch im Ausnahmefall verwendet. Nach einem Urteil des Bundessozialgerichts sind die ortsüblichen Mieten zu berücksichtigen (Az. B 7b AS 18/06 R, Urteil vom 07.11.2006). In Städten mit hohem Mietniveau dürfen daher keine Unterkunftssätze wie auf einem Dorf gezahlt werden. Nach einem Urteil des Bundessozialgerichts (Az. B 4 AS 30/08 R, Urteil vom 19.02.2009) dürfen auch bei der Angemessenheit der Wohnungsgröße in Großstädten (hier: München) keine anderen Maßstäbe angelegt werden als auf dem Land. Sei nach den Gesetzen eines Bundeslandes eine 50 Quadratmeter große Wohnung für einen Alleinstehenden angemessen, dürfe in Großstädten mit höherer Miete kein Umzug in eine kleinere Wohnung gefordert werden. Immer sei der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu wahren – besonders wenn schulpflichtige Kinder vorhanden seien. Das Landessozialgericht Nordrhein-Westfalen (Az. L 19 B 21/05 AS) verwendet die Formel "angemessene Wohnfläche mal ortsübliche Miete". Das Bundessozialgericht hat diese Berechnungsart gebilligt. Beispiel: Angemessene Wohnungsgröße für einen Alleinstehenden maximal 45 Quadratmeter, örtlich angemessene Miete 7 Euro/Quadratmeter, angemessene Miete 45 x 7 = 315 Euro. Gibt es keinen örtlichen Mietspiegel, kann nur auf die im Wohngeldgesetz geregelten Miethöchstbeträge zurückgegriffen werden. In einem Urteil vom 24.04.2007 wurden demnach für einen Einpersonen-Haushalt in Hannover 385 Euro (einschließlich kalter Nebenkosten) als Höchstgrenze angesehen (LSG Niedersachsen-Bremen, Az. L 7 AS 494/05). Die Behörde darf nicht vom ALG-II-Empfänger verlangen, auf das Land zu ziehen, weil in der Stadt die Mieten zu hoch sind (Hessisches Landessozialgericht, Az. L 9 AS 260/06, Urteil vom 12.03.2007). Heizkosten Neben der Grundmiete und den "kalten" Nebenkosten müssen auch die Heizkosten in angemessenem Umfang übernommen werden. Nach einem Urteil des Sozialgerichts Dortmund (Az. S 29 AS 498/05, Urteil vom 05.03.2007) dürfen Gemeinden keine Pauschalen für ihrer Meinung nach angemessene Heizkosten festsetzen. Angemessen ist das, was das Versorgungsunternehmen tatsächlich verlangt – es sei denn, es liegen konkrete Anhaltspunkte für verschwenderisches Heizverhalten des Mieters vor. Eigenheim Auch eigene Wohnräume müssen von der Größe her angemessen sein. Wohnt ein Hartz-IV-Empfänger in einer eigenen Immobilie, die die Behörde als zu groß ansieht, muss diese nicht zwingend verkauft werden. Möglich ist auch die Vermietung eines abtrennbaren Hausteils (Sozialgericht Stade, Az. S 17 AS 230/06, Urteil vom 30.01.2007). Die Mieteinnahmen werden jedoch als Einkommen angerechnet. Für Hauseigentümer ist eine Regelung im Sozialgesetzbuch II besonders interessant: Nach § 22 Abs. 2 können auch unbedingt notwendige Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur bei selbst bewohntem Wohneigentum als Bedarf für die Unterkunft angesehen werden. Voraussetzung: Die im laufenden Monat und den darauffolgenden elf Kalendermonaten anfallenden Aufwendungen sind insgesamt angemessen. Übersteigen die Aufwendungen für Instandhaltung und Reparatur den angemessenen Bedarf für die Unterkunftskosten, kann die Gemeinde zur Deckung dieses Teils der Aufwendungen ein Darlehen erbringen, das dinglich gesichert werden soll (Grundbucheintragung der Behörde). |
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| Angerdorf | village built around the village green | Unter einem Anger versteht man einen – meist im Gemeindeeigentum stehenden – Dorfplatz. In früheren Zeiten fanden sich auf oder am Anger oft z.B. ein Dorfteich oder -Brunnen, eine Kirche, Schule oder ggf. die Schmiede, welche aus Brandschutzgründen abseits der Wohnbebauung angesiedelt wurde. Auch als Gerichtsplatz und kommunale Viehweide wurde der Anger genutzt. Seine Form ist unterschiedlich, ein Dorfanger kann dreieckig, rechteckig oder auch ganz unregelmäßig geformt sein. Er hat jedoch in der Regel eine langgestreckte Form. Meist gabelt sich die Dorfstraße an seinem Anfang in zwei Straßen, die sich dann hinter dem Anger wieder vereinigen. Angerdörfer sind meist mittelgroße Dörfer, deren Häuser locker um den Anger herum errichtet wurden. Man findet sie häufig in den neuen Bundesländern. Viele Angerdörfer entstanden während der hochmittelalterlichen deutschen Siedlungsbewegung, die sich Richtung Osten in slawische und baltische Länder richtete. Sie sind allerdings auch in Österreich und Ungarn verbreitet, etwa im Wiener Becken und im Burgenland. Dort findet sich eines der größten bekannten Angerdörfer, Loretto (ca. 460 Einwohner). |
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| Anhandgabe | exclusive option period (special method for handling complex real estate deals in Hamburg, Germany) | Die Anhandgabe eines Grundstücks aus öffentlichem Eigentum erfolgt an einen Investor oder Bauwilligen bzw. an eine Baugemeinschaft. Der Anhandgabe geht ein Auswahl- oder Vergabeverfahren voraus, bei dem der Investor sein Konzept vorlegen muss. Dieses muss bestimmten, meist zuvor bekannt gegebenen Kriterien entsprechen. Der Investor muss eine Anhandgabevereinbarung mit der jeweiligen Institution der Gemeinde abschließen; er hat dann während der festgelegten Anhandgabeperiode Zeit, um das Grundstück zu beplanen und sein Konzept zu vervollständigen. Er kann während dieser Zeit einen Architekten aussuchen, Bodenuntersuchungen auf Altlasten durchführen, Kostenschätzungen vornehmen und die Unterlagen für die Baugenehmigung zusammentragen. Schließlich erfolgt auch der Bauantrag. Meist findet während der Anhandgabeperiode ein häufiger Kontakt zwischen Bauherr, Baubehörde und der jeweiligen städtischen Entwicklungsgesellschaft statt. Gegen Ende der Anhandgabezeit wird über den Kaufvertrag verhandelt, wobei sich der Bauherr verbindlich dazu verpflichten muss, zu dem von ihm vorgelegten Konzept zu stehen. Hier können auch Vertragsstrafen vereinbart werden. Zeigt sich während der Anhandgabezeit, dass Auflagen oder Vereinbarungen nicht eingehalten werden, kann ihm das Grundstück wieder entzogen werden. Der Bauherr muss den Kaufpreis erst nach Ende des Anhandgabeverfahrens finanzieren. Zuvor hat er ausreichend Zeit, um das Projekt zu optimieren und z.B. auch weitere Nutzer anzuwerben. Die Gemeinde hat den Vorteil, dass sie auf das Projekt in der Entwicklungsphase Einfluss nehmen kann. Durch einen Abstimmungsprozess mit exakten Zeitplänen kann ein geordnetes und zügiges Voranschreiten des Projektes gewährleistet werden. |
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| Ankaufsrecht | option to purchase; right to acquire; right to purchase | Das Ankaufsrecht (Optionsrecht) gibt dem Berechtigten die schuldrechtliche Befugnis, das Grundstück zu erwerben, wenn bestimmte vertraglich vereinbarte Voraussetzungen eingetreten sind. Dem Ankaufsrecht entspricht eine Veräußerungspflicht des Eigentümers. Zu seiner Wirksamkeit bedarf es der notariellen Beurkundung. Die grundbuchliche Absicherung kann nur über eine Auflassungsvormerkung erfolgen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ankaufsverpflichtung | obligation to purchase; acquisition commitment | Eine Ankaufsverpflichtung, in der sich ein Kaufinteressent auf Veranlassung eines Maklers verpflichtet, das Objekt zu erwerben und andernfalls bei Nichterwerb trotzdem die Provision zu bezahlen, ist in der Regel unwirksam. Denn diese ist aufgrund Fehlens der nach § 311b BGB erforderlichen notariellen Beurkundung formnichtig. Wird eine solche Vereinbarung in formularmäßiger Form getroffen, dürfte es sich auch um eine überraschende und damit unwirksame Klausel nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Bürgerlichen Gesetzbuches handeln. Darüber hinaus kann ein Makler bei der Verwendung einer solchen Ankaufsverpflichtung generell seinen Anspruch auf den Maklerlohn verlieren. Verschweigt er dem Kunden, dass eine Ankaufsverpflichtung ohne notarielle Beurkundung nicht formwirksam ist, verstößt er gegen seine Treuepflicht aus dem Maklervertrag. Auch wenn alle üblichen Voraussetzungen des Provisionsanspruches vorliegen, verliert er diesen dann doch nach § 654 BGB. Diese Vorschrift betrifft zwar nach ihrem Wortlaut nur den Fall, dass der Makler absprachewidrig auch für den anderen Partner des Kaufvertrages tätig geworden ist. Die Gerichte wenden die Regelung jedoch auch auf andere Fälle an, in denen der Makler unter vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in wesentlicher Weise zuwidergehandelt hat – wie etwa, indem er durch formnichtige Vereinbarungen Kaufdruck erzeugt (vgl. Bundesgerichtshof, Urteil vom 16.10.1980, Az. IVa ZR 35/80). Erbbaurecht Auch in Erbbaurechtsverträgen kommt es vor, dass eine Ankaufsverpflichtung des Erbbaurechtsinhabers vereinbart wird. Dem BGH zufolge ist eine schuldrechtliche Vereinbarung, nach welcher der Erbbauberechtigte auf Verlangen des Eigentümers zum Ankauf des Erbbaugrundstücks verpflichtet ist, grundsätzlich zulässig. In einer Reihe von Fällen haben Gerichte jedoch derartige Vereinbarungen als sittenwidrig und damit als nichtig angesehen. Auch ein Verstoß gegen die Regelungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen ist denkbar. So beurteilte der BGH eine notarielle Erbbaurechtsvereinbarung mit Ankaufspflicht als unwirksam, weil diese sich (nach Ablauf der ersten zehn Jahre) über die gesamte restliche Vertragsdauer des Erbbaurechts erstreckte. Der Käufer werde dadurch unangemessen benachteiligt, da er jederzeit zum Ankauf des Grundstücks gezwungen werden könne – auch dann, wenn er bereits ein fortgeschrittenes Alter erreicht habe. Wenn er den Hauskauf dann als Rentner mit einem Kredit finanzieren müsse, sei die Altersversorgung in Gefahr (BGH, 17.5.1991, Az. V ZR 140/90). Für Erbbauberechtigte ist der Abschluss von Verträgen mit einer Ankaufspflicht oft nicht empfehlenswert. |
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| Ankermieter | puller tenant; key tenant; anchor tenant; magnet store | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anlageberater | investment adviser/consultant | Anlageberater sind Personen, die im Auftrag der Anbieter von Finanzprodukten Interessenten beraten und Abschlüsse vermitteln. Es handelt sich entweder um angestellte oder freie Mitarbeiter von Kredit- und anderen Finanzdienstleistungsinstituten oder um selbständige, von Kreditinstituten unabhängige Unternehmen. Der Begriff des Anlageberaters ist – im Gegensatz zum Versicherungsberater – weder legal definiert noch geschützt, so dass dieser Begriff auch von Personen verwendet werden kann, die über keine Beraterqualifikation verfügen. Soweit Anlageberater für erfolgreich vermittelte Verkäufe von der Anbieterseite Provisionen (Innenprovisionen) erhalten, sind sie verpflichtet, dies dem Kunden gegenüber ungefragt offen zu legen. Das gilt insbesondere für Wertpapiere und Fondsanteile (Bundesgerichtshof, Az. XI ZR 56/05). Eingeschränkt gilt es für geschlossene Fonds. Die ungefragte Offenlegungspflicht trifft den Anlageberater nur dann, wenn sich auf dem Prospekt kein Hinweis auf die Provision findet und diese 15 % übersteigt, so der BGH in einem anderen Urteil (Az. XI ZR 320/06). Dabei spielt es keine Rolle, ob der Begriff Provision genannt oder ein anderer Begriff verwendet wird, der von den Kunden als erfolgsabhängige Vergütung verstanden würde. Am 3. Juni 2014 hat der BGH entschieden, dass die Offenlegungspflicht generell und unabhängig von der Höhe der Innenprovision besteht. Dies gilt zumindest für alle nach dem Datum des Urteils getätigten Anlagen (Az. XI ZR 147/12). Eine Missachtung kann Schadenersatzansprüche begründen. Zusätzlich ergibt sich eine Offenlegungspflicht über Provisionen auch aus § 31d des Wertpapierhandelsgesetzes. Unabhängige Anlageberater, die mit dem Kunden ein erfolgsunabhängiges Honorar vereinbaren, dürfen sich als reine Vertreter der Interessen des Beratenen ebenso wenig wie ein beratender Rechtsanwalt von der anderen Seite eine Provision geben lassen. |
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| Anlageberatung | investment advisory service; investment management/advice; counselling service; portfolio management | Gegenstand der Anlageberatung sind Vermögensbestände. Die Beratung bezieht sich darauf, das von einer Person (einem Investor) gehaltene Vermögen zu optimieren. Dabei wird je nach der durch den Investor zum Ausdruck gebrachten Risikoneigung das Vermögensportfolio so zusammengestellt, dass die Risikoklasse dieser Risikoneigung entspricht. In der Regel wird eine Mischung aus verschiedenen Asset-Klassen und auch Anlagen aus verschiedenen Regionen bzw. Ländern entsprechend den geäußerten Anlagepräferenzen des Investors angestrebt. Erreicht werden soll eine Reduktion des Risikos bei möglichst hoher Rendite. Theoretische Grundlage der Anlageberatung ist die Portfoliotheorie, die auf den amerikanischen Nationalökonomen Markowitz zurückgeht. Zu den für die Anlageberatung bedeutsamen Hauptasset-Klassen zählen Termingelder, Geldmarktpapiere (bis zu 12 Monaten Laufzeit), festverzinsliche Wertpapiere (über 12 Monate Laufzeit), Aktien, Immobilien sowie Edelmetalle (vor allem Gold und Silber). Diese Hauptasset-Klassen können noch weiter unterteilt werden. Die Anlageberatung ist erlaubnisabhängig. Die Erlaubnis wird für Personen, die Finanzdienstleistungen erbringen, vermitteln oder über Finanzinstrumente beraten durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen erteilt (§§ 32 KWG Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 1a Satz 1). Gewerbetreibende dagegen, die ausschließlich Investmentanteile vermitteln oder hierüber beraten, müssen im Besitz einer Erlaubnis nach § 34f (Finanzanlagenvermittler) oder § 34h (Honorar-Finanzanlagenberater) der Gewerbeordnung (GewO) sein. Erlaubnisbehörde ist die Gewerbebehörde auf Kreisebene. |
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| Anlagemix | investment mix | Anlagekonzepte umfassen oft eine Mischung aus spekulativen und sicheren Investments. Ein "klassisches" Anlagemix könnte so aussehen: 10% liquide Mittel (etwa als Geldmarktpapiere) 30% Aktien, 30% festverzinsliche Wertpapiere und – als sicheres Element – 30% Immobilien. Je nach Größe des Portfolios kann es sich bei den Immobilien um ganze Gebäude, einzelne Wohnungen oder auch Anteile an Immobilienfonds handeln. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anlagenbau-Leasing | plant leasing finance | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anlagevermittler | investment broker | Die reine Anlagevermittlung beschränkt sich, im Gegensatz zur qualifizierten Anlageberatung, weitestgehend auf die Erteilung von Auskünften zu einem bestimmten Anlageobjekt. Nicht erwartet werden sollten dagegen von einem reinen Anlagevermittler die qualifizierte Be- und Auswertung der erteilten Auskünfte. Dennoch ist auch der reine Vermittler verpflichtet, alle wesentlichen, entscheidungsrelevanten Tatsachen zutreffend und vollständig darzulegen. Damit bei einem reinen Anlagevermittler die Haftung im Vergleich zu einem Anlageberater eingeschränkt ist, muss der Anlagevermittler dem Kunden klar zu erkennen geben, dass es sich nur um eine reine Anlagevermittlung handelt. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anlagevorschriften | investment rules/ regulations | Anlagevorschriften regeln, wie Kreditinstitute oder Investmentgesellschaften mit den ihnen anvertrauten Geldern umgehen sollen. Sie dienen dem Verbraucherschutz und sollen zusätzlich auch helfen, Systemprobleme wie die Hypothekenkrise oder die massenhafte Schließung von Immobilienfonds zu verhindern. Die Regeln für Kreditinstitute finden sich im Kreditwesengesetz, zum Beispiel in § 11 KWG, der sich mit der notwendigen Liquidität der Kreditgeber beschäftigt. Anlagevorschriften zu verschiedenen Arten von Kapitalanlagen wie Investmentfonds finden sich im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), welches das frühere Investmentgesetz abgelöst hat. Regelungen über Immoblien-Sondervermögen (offene Immobilienfonds) enthalten die §§ 230 ff. KAGB. Nach § 253 KAGB ist ein Betrag in Höhe von fünf Prozent des Anlagevermögens liquide zu halten, falls Anteile zurückgekauft werden müssen. Die Liquiditätsreserve darf höchstens 49 Prozent betragen. § 231 KAGB regelt, in welche Art von Objekten investiert werden darf – dies sind zum Beispiel Mietwohngrundstücke und Geschäftsgrundstücke sowie Grundstücke mit gemischter Nutzung. |
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| Anleger | investor | Anleger ist der Erwerber von Vermögensanlagen jeglicher Art. Es handelt sich dabei im Wesentlichen um Wertpapiere, Gold und Immobilien. Bei den Immobilienanlagen wird noch unterschieden zwischen direkten und indirekten Anlageformen. Bei den direkten Immobilienanlagen steht der Anleger als Eigentümer im Grundbuch, bei den indirekten ist er an einer Gesellschaft oder einer Vermögensmasse (Sondervermögen) beteiligt. Bei einem Anlagepotenzial, das die Möglichkeit einer Anlagemischung bietet, sollte der Anleger zum Zweck der Risikominimierung auf eine optimale Anlagestreuung Wert legen. Mit diesem Fragenbereich befasst sich die Portfoliotheorie. |
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| Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz (AnsFuG) | German law to strengthen the protection of investors and improve the functionality of the capital market | Das AnsFuG wird auch als Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und zur Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts bezeichnet. Es ist größtenteils wirksam seit 8.4.2011. Ziel des Gesetzgebers war eine Ausweitung des Anlegerschutzes. Vor Einführung dieses Gesetzes galten viele Vorschriften bezüglich Transparenz und Beratung bei Anlagegeschäften nur für Finanzinstrumente, die vom Wertpapierhandelsgesetz (WpHG) erfasst wurden – also etwa Aktien und Bundesanleihen. Der Anwendungsbereich der Anlegerschutzvorschriften sollte nun erweitert und auch auf den sogenannten grauen Kapitalmarkt ausgedehnt werden. Zu diesem werden teilweise auch geschlossene Fonds gerechnet. Diese gewähren trotz hoher Mindestanlagen kaum Möglichkeiten, die Anteile während der Laufzeit wieder zu verkaufen. Das AnsFuG hat eine Reihe anderer Gesetze abgeändert, um den Anlegerschutz und auch die Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes zu gewährleisten. Dazu gehören das Wertpapierhandelsgesetz, das Wertpapiererwerbs- und Übernahmegesetz, das frühere Investmentgesetz und die WpÜG-Angebotsverordnung. Kernregelungen des Maßnahmenpakets waren:
Das Kapitalanlagegesetzbuch hat mit Wirkung zum 22. Juli 2013 verschiedene Regelungen des AnsFuG abgeändert. Für offene Immobilienfonds, die nach diesem Datum erworben wurden, gelten eine 24-monatige Mindesthaltefrist sowie eine 12-monatige Kündigungsfrist. Der Schwellenwert von 30.000 Euro ist entfallen. Viele Regelungen für offene Immobilienfonds sind nun auch auf geschlossene Fonds anzuwenden. |
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| Anleihe | bond; loan; obligation | Im Gegensatz zu Aktionären, die Miteigentümer einer Aktiengesellschaft sind, erwerben Käufer von Anleihen den Status von Gläubigern. Anleihen haben eine bestimmte Laufzeit, können fest- oder variabel verzinslich oder strukturiert sein. Bei strukturierten Anleihen hängt die Höhe der Zinszahlung von Entwicklungen ab, die im Einzelnen definiert sind. Gegenüber dem Aktionär haben Anleiheeigentümer den Vorteil, dass ihre Zinsforderungen Vorrang gegenüber Dividendenzahlungen haben. Wird die Anleihe nicht bedient, kann das zur Insolvenz des Emittenten der Anleihe führen. Eine Anleihe kann – wenn der Emissär Eigentümer eines Grundstücks ist - durch eine Sicherungshypothek im Grundbuch abgesichert werden. |
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| Anliegerbescheinigung | statement for abutting owners that indicates (among other things) whether or not costs for the installation of public utility facilities are still owing | In vielen Gemeinden gibt es Straßen, die zwar benutzbar sind und an denen Häuser erbaut sind, die jedoch aus Sicht der Gemeinde nicht als „voll erschlossen“ gelten. Vielleicht fehlt ein Gehweg oder eine Bordsteinkante, die Straße ist nicht breit genug, die Straßenbeleuchtung unvollständig, eine geplante Lärmschutzwand noch nicht gebaut. Solche sogenannten Erschließungsanlagen können auch längere Zeit nach der Errichtung von Häusern an einer Straße errichtet oder vervollständigt werden. Dies führt dazu, dass Anwohner Jahre nach ihrem Einzug zur Zahlung von Erschließungsbeiträgen herangezogen werden – denn die Kommunen können ihnen bis zu 90 Prozent der Kosten für den auf das Grundstück entfallenden Anteil an dem Bauprojekt in Rechnung stellen. Hier kann schnell ein vier- oder fünfstelliger Betrag zusammen kommen. Eine Anliegerbescheinigung dient der finanziellen Absicherung von Grundstückskäufern. Sie kann bei der für Anliegerbeiträge zuständigen Behörde gebührenpflichtig beantragt werden. Aus der Bescheinigung geht hervor, ob das Grundstück voll erschlossen ist sowie meist auch, welche Grundstücksfronten an besiedelte Grundstücke grenzen, ob auf dem Grundstück öffentliche Lasten aus bereits festgesetzten Erschließungs- oder Hausanschlussbeiträgen liegen und ob es eine Verpflichtung zur Zahlung von Ausgleichsbeiträgen gibt, weil das Grundstück in einem Sanierungsgebiet liegt. |
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| Anliegergebrauch | use by adjacent owners | Öffentliche Straßen stehen im Gemeingebrauch und können im Rahmen der gesetzlichen Vorschriften von jedem benutzt werden. Zusätzliche Rechte für Grundstückseigentümer gewährt der Anliegergebrauch. Dieser wird aus der Eigentumsgarantie des Art. 14 Grundgesetz abgeleitet. Er ist keine Sondernutzung und auch nicht genehmigungsbedürftig. Der Anliegergebrauch umfasst alle Nutzungen der öffentlichen Straße, die im Rahmen der angemessenen Nutzung des eigenen Grundstücks stattfinden. Davon umfasst sind z.B.:
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| Anliegergebühren | municipal development charges (for properties next to public streets) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anmietrecht | right of first refusal on letting | Das Anmietrecht besteht darin, dass der Verpflichtete (Vermieter) dem Berechtigten (Mietinteressent) die Mietsache zur Miete anbieten muss, bevor er sie an einen anderen vermietet. Die näheren Bestimmungen werden erst dann getroffen, wenn der Hauptvertrag geschlossen wird. Das Anmietrecht kann formlos vereinbart werden. Es verpflichtet den Berechtigten nicht zur Anmietung der Wohnung. Der Vermieter bleibt weiter frei in seiner Entscheidung, an wen er zu welchen Bedingungen vermieten will. |
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| Annuität | annuity; annual payment | Der Begriff Annuität leitet sich ab vom lateinischen Wort für Jahr ("annus") und bezeichnet den Betrag, den ein Schuldner jährlich für Zinsen und Tilgung eines Darlehens an den Gläubiger zu zahlen hat. Ist eine konstante Annuität vereinbart, so zahlt der Schuldner jedes Jahr den gleichen Betrag. Dabei nimmt der Zinsanteil an der Annuität sukzessive ab, weil sich infolge der Tilgung der Darlehensstand und damit auch die Zinslast verringert. Umgekehrt bedeutet dies, dass der für die Tilgung des Darlehens zur Verfügung stehende Anteil an der Annuität stetig zunimmt. Bei variabler Annuität wird die Zahlung konstanter Tilgungsbeträge zuzüglich der jeweils anfallenden Zinsen vereinbart. Mit dem Rückgang der Zinslast wird daher in diesem Fall auch die Annuität geringer. |
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| Annuitätendarlehen | annuity loan; self-amortising loan/ mortgage; level-payment mortgage; constant payment loan | Beim Annuitätendarlehen (auch Tilgungsdarlehen) handelt es sich um ein Immobiliendarlehen, für das gleichbleibende Jahresraten an Zins- und Tilgungsleistungen zu zahlen sind. Die jährliche Belastung (Annuität) setzt sich zusammen aus dem für das Darlehen vereinbarten Zinssatz sowie der Darlehenstilgung, die sich um den geringer werdenden Zinsbetrag jeweils erhöht. Dieser Effekt führt dazu, dass z.B. ein Darlehen mit einem Zinssatz von 6 % und 1 % Tilgung in 33,5 Jahren, bei 2 % Tilgung in 24 Jahren getilgt ist. In der Regel wird eine bestimmte Zinsbindungsdauer vereinbart. Nach Ablauf der Zinsbindung kann sich durch Änderung der Zinsanteils an der (gleich bleibenden) Annuität die Laufzeit verkürzen (bei niedrigerem Folgezinssatz) oder erhöhen (bei höherem Folgezinssatz). Während sich die Laufzeit des Annuitätendarlehens durch die Zins- und Tilgungsbedingungen bestimmt, besteht auch die Möglichkeit, eine bestimmte Laufzeit, z.B. 15 Jahre bei einem bestimmten Zinssatz zu vereinbaren. Daraus errechnet sich dann die Höhe des Tilgungsanteils an der Annuität. Man spricht in diesem Fall von Volltilgungsdarlehen. Die Raten bleiben dann für die Gesamtlaufzeit konstant. |
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| Anordnungsrecht für Leistungsänderungen | regulatory power to make changes in performance | Das sogenannte Anordnungsrecht des Bestellers wurde durch die im März 2017 verabschiedete Reform des Bauvertragsrechts ins Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Die ab 1.1.2018 wirksame Regelung betrifft den BGB-Bauvertrag im Sinne von § 650a BGB. Der Bauherr hat nach dieser Vorschrift das Recht, nachträglich Vertragsänderungen zu fordern. Dies ist jedoch an verschiedene Voraussetzungen gebunden. Verlangt der Bauherr
sind die beiden Vertragspartner zunächst gehalten, ein Einvernehmen über die Änderung und über die Anpasssung der Vergütung zu erzielen. Der Bauunternehmer muss ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung infolge der Änderung erstellen. Können sich die Vertragspartner innerhalb von 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer nicht einigen, kann der Bauherr die Änderung anordnen. Dafür ist die Textform vorgeschrieben. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung nachzukommen. Allerdings kann er sich bei Anordnungen, die eine Veränderung des vereinbarten Werkerfolgs bewirken, auf Unzumutbarkeit berufen. Er muss dann die Umstände, die die Änderung für ihn unzumutbar machen, auch beweisen können. Die Pflicht zur Erstellung eines Änderungsangebotes entfällt, wenn es um eine Änderung des Werkerfolges geht und diese dem Unternehmer nicht zumutbar ist. Für die Unzumutbarkeit kann der Unternehmer verschiedene Gründe anführen. Nennt er betriebsinterne Vorgänge als Grund, muss er diese beweisen. Die Pflicht zur Erstellung eines Angebots entfällt auch dann, wenn der Auftraggeber für die Planung verantwortlich war, auch die Änderung geplant hat und wenn er dem Unternehmer die entsprechenden Unterlagen zur Verfügung gestellt hat. § 650c BGB enthält Regelungen zur Anpassung der Vergütung bei Anordnungen des Bauherrn. Die Höhe des Vergütungsanspruches für den Mehr- oder Minderaufwand richtet sich grundsätzlich nach den tatsächlich entstehenden Kosten, mit Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Obliegt dem Unternehmer auch die Bauplanung und geht es um eine Änderung, die zum Erreichen des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, hat er keinen Anspruch auf eine zusätzliche Vergütung. Bei der Berechnung von Abschlagszahlungen kann der Unternehmer 80 Prozent einer in einem Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung genannten Mehrvergütung ansetzen, wenn sich die Parteien nicht über die Höhe geeinigt haben oder keine anderslautende Gerichtsentscheidung ergeht. Entscheidet sich der Unternehmer für diese Variante, wird die Mehrvergütung erst nach der Abnahme des Werkes fällig. Gelockert wurden durch die Neuregelung auch die Voraussetzungen für eine einstweilige Verfügung, wenn sich der Vertragspartner nicht an die Regeln des Anordnungsrechtes hält. Nach Beginn der Bauausführung entfällt nach § 650d BGB die Notwendigkeit, einen Verfügungsgrund glaubhaft zu machen. Der Verfügungsgrund ist der jeweilige Umstand, welcher die Angelegenheit so dringend macht. |
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| Anpflanzungen | cultivation; planting | Anpflanzungen sind Bäume, Sträucher und Hecken auf einem Grundstück. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Pflanzen auch ohne menschliches Zutun gewachsen sind. Nicht dazu gehören Stauden, (zum Beispiel Sonnenblumen), Bäume, die Bestand eines Waldes sind, und Hecken, die als Grundstückseinfriedung an die Grenze gepflanzt worden sind. Für Anpflanzungen gelten nach dem Nachbarrechtsgesetz eines Bundeslandes bestimmte Grenzabstände. Bebauungspläne enthalten vielfach Pflanzgebote. Wohnungseigentumsrecht: In Wohnungseigentumsanlagen sind Anpflanzungen auf dem Grundstück der Anlage dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Dies gilt auch für Bäume und Sträucher, die von einem Sondernutzungsberechtigten auf seiner Terrassen- oder Gartenfläche bei Erwerb übernommen oder später gepflanzt wurden. Ausgenommen sind einjährige sowie nicht im Erdreich verwurzelte Pflanzen und Gewächse (Gewächse in mobilen Blumenkübeln und Pflanztrögen) auf Sondernutzungsflächen. Die gärtnerische Pflege der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Anpflanzungen (Zurückschneiden und Auslichten von Bäumen und Sträuchern, Austausch und Ersatz abgestorbener Pflanzen, aber auch Rasenpflege) fällt unter die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums und obliegt der Gemeinschaft. Die dafür aufzuwendenden Kosten sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis der Miteigentumsanteile auf alle Eigentümer zu verteilen, sofern keine abweichende Kostenverteilung in der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung oder durch mehrheitliche Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 WEG getroffen wurde. Sind einem Sondernutzungsberechtigten die gärtnerische Gestaltung und Pflege der ihm zugewiesenen Terrassen- oder Gartenflächen und die dabei entstehenden Kosten durch Vereinbarung oder Beschluss übertragen, bedeutet das aber nicht zwangsläufig, dass er auch die Kosten für das notwendige Fällen eines auf seiner Sondernutzungsfläche stehenden Baumes zu tragen hat. Das vollständige Entfernen von Sträuchern oder das Fällen von Bäumen bedarf im Regelfall, auch auf Sondernutzungsflächen, der Zustimmung aller Eigentümer, vorbehaltlich der öffentlich-rechtlichen Genehmigung aufgrund örtlicher Baumschutzsatzungen. Mietrecht: Auch im Mietrecht können Anpflanzungen für Streit sorgen, speziell wenn zum Mietobjekt ein vom Mieter zu nutzender Garten gehört. Hier geht es um die Fragen:
Das Landgericht Detmold hat entschieden, dass eine vom Mieter gepflanzte Thuja-Hecke mit dem Einpflanzen zu einem wesentlichen Betandteil des Grundstücks wird. Damit wird sie Eigentum des Vermieters. Begründung: Pflanzen können nach einigen Jahren nicht mehr ohne Beschädigung einfach entfernt werden (Urteil vom 26.3.2014, Az. 10 S 218/12). Nach Ansicht des Amtsgerichts München gehört ein Bergahorn, der bereits eine Krone ausbildet, nicht auf einen Balkon im Mehrfamilienhaus. Grundsätzlich seien normale Bäume keine Balkon-Pflanzen. Hier wurde ein Mieter dazu verurteilt, den von ihm gepflanzten Baum (nebst in der Hauswand verankerten Stahlseilen zur Befestigung) zu entfernen (Az. 461 C 26728/15). |
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| Anrechnungsmethode | method of calculating credit in tax treaties | Wurde in einem Doppelbesteuerungsabkommen die Besteuerung nach der Anrechnungsmethode vereinbart, so werden die im Ausland erzielten Einkünfte sowohl in dem betreffenden Staat als auch in Deutschland besteuert. Die im Ausland gezahlten Steuern werden jedoch auf die in Deutschland anfallende Steuerlast angerechnet. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anreize | inducements; incentives | Anreize als Ansporn, Gegenleistung oder Prämie kommen in der Immobilienwirtschaft in verschiedenen Facetten vor. Zum Beispiel bietet der Staat traditionell Anreize, um bestimmte Verhaltensweisen und Maßnahmen zu fördern. Dies können steuerliche Anreize sein (Steuerersparnisse durch erhöhte Abschreibungen) oder direkte Leistungszuzahlungen (frühere Eigenheimzulage, Wohn-Riester, Aufwendungszuschüsse bei Vermietung an Bedürftige, verbilligte Darlehen für ökologisch geförderte Maßnahmen). Aber auch zwischen Immobilienanbietern und Immobiliennachfragern gibt es bestimmte Anreize, die gesetzt werden, um den Geschäftserfolg anzukurbeln. Hierzu gehören Kaufanreize, Vermietungsanreize und Anreize zum Um- oder Auszug, um Geschäftsabschlüsse zu erzielen. |
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| Anschaffung (steuerlicher Begriff) | procurement; acquisition; purchase (fiscal term) | Im steuerlichen Sinne gelten Immobilien als "angeschafft", wenn der Besitzübergang erfolgt ist. Dies ist der Tag, an dem laut Kaufvertrag Nutzen, Lasten und Gefahr auf den Käufer übergehen. Für die Berechnung der 10-jährigen Spekulationsfrist nach § 23 EStG und die Beurteilung der Fälle des gewerblichen Grundstückshandels rechnet das Finanzamt anders. Hier zählt das Beurkundungsdatum des Kaufvertrages. |
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| Anschaffungskosten | book cost; acquisition costs; cost of purchase | Die für die Berechnung der AfA (Absetzung für Abnutzung) relevanten Anschaffungskosten beziehen sich beim Immobilienerwerb auf den Kaufpreis ohne den Wertanteil des erschlossenen Bodens. Die Aufteilung des Kaufpreises in Boden- und Gebäudeanteil erfolgt in der Regel durch Feststellung des Verkehrswertes des Bodenanteils (Bodenrichtwert) der vom Kaufpreis abgezogen wird. Im Verhältnis Boden- / Gebäudewertanteil werden auch die Erwerbsnebenkosten (Notar- und Gerichtsgebühren, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer) aufgeteilt in einen zum Bodenwert gehörenden Anteil und einen für die AfA relevanten Teil. Kosten der Finanzierung (einschließlich der Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuldbestellung) zählen nicht zu den Anschaffungs-, sondern zu den Werbungskosten. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anschaffungsnaher Aufwand | asset-related expense | Der anschaffungsnahe Aufwand (auch Herstellungsaufwand bzw. – aus der Gegensicht – Erhaltungsaufwand) bezeichnet die steuerlich relevante Grenze des Erhaltungsaufwandes für eine Immobilie nach der Anschaffung. Wer eine Immobilie erworben hat, sollte darauf achten, dass er innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung nicht mehr als 15 Prozent des Gebäudewertes für Erhaltungsaufwand investiert, ansonsten stellen die Aufwendungen nachträgliche Anschaffungskosten dar, mit der Folge, dass diese nur über die Sätze der Gebäudeabschreibung geltend gemacht werden können und nicht in einer Summe als Werbungskosten abgezogen werden dürfen. Maßgeblich sind hier die Nettorechnungsbeträge ohne Mehrwertsteuer. Kosten für jährlich wiederkehrende Maßnahmen zählen nicht mit. Der Bundesfinanzhof hat mit zwei grundlegenden Entscheidungen aus 2001 und 2003 die frühere Handhabung der Finanzämter modifiziert. Für die Frage der sofortigen Abzugsfähigkeit des Erhaltungsaufwandes oder seiner Aktivierung folgt er nunmehr § 255 HGB. Danach sind nach Erwerb einer nicht genutzten Immobilie alle Aufwendungen, die dazu dienen, sie in einen "betriebsbereiten Zustand" zu versetzen, Anschaffungskosten. Werden die Immobilien zum Zeitpunkt des Erwerbs genutzt, ist von einem betriebsbereiten Zustand auszugehen. Allerdings sind alle innerhalb des oben genannten Zeitraumes erfolgten Instandsetzungen und Modernisierungsmaßnahmen Herstellungsaufwand, wenn sie in ihrer Gesamtheit eine wesentliche Verbesserung der Immobilie darstellen. Auch Aufwendungen für die Beseitigung versteckter Mängel können den Nutzungswert des Gebäudes steigern und zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten im Sinne des § 255 HGB führen (BFH, Urteil vom 22.1.2003, Az. X R 9/99). Der Bundesfinanzhof hat in mehreren Urteilen vom 14. Juni 2016 den Begriff des anschaffungsnahen Herstellungsaufwands erweitert. Das Gericht hat betont, dass alle Kosten für bauliche Maßnahmen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung einer Immobilie für deren Sanierung aufgewendet werden, bei der oben erwähnten 15-Prozent Grenze miteinzubeziehen sind. Dies bezieht sich auch auf Schönheitsreparaturen und es gilt unabhängig von der Einteilung im Sinne des HGB. Das bedeutet: Ein Immobilienkäufer kann nicht die Anschaffungskosten im Rahmen der Gebäudeabschreibung geltend machen und die Kosten für eine Badsanierung sowie für Maler-und Tapezierarbeiten als Werbungskosten sofort absetzen. Eine solche Aufteilung ist nicht mehr zulässig (BFH, Az. IX R 22/15, IX R 25/14, IX R 15/15). |
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| Anschaffungswert | net cash outflow; acquisition value; cost value; prime cost | Der Anschaffungswert setzt sich zusammen aus der Summe der Anschaffungskosten im Sinne des § 255 Abs. 1 HGB. Danach zählen dazu alle Aufwendungen, die erforderlich sind, einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Sie müssen im Einzelnen dem Vermögensgegenstand zugeordnet werden können, z.B. die Transportkostenanteile für die Anlieferung. Hinzu kommen auch alle sonstigen Erwerbsnebenkosten. Skonti und Rabatte sind abzusetzen. Der Anschaffungswert von Immobilien setzt sich aus dem Kaufpreis zuzüglich aller darüber hinaus gehenden Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen sowie aller vom Käufer zu tragenden Erwerbsnebenkosten (Notarkosten, Grunderwerbsteuer usw.) zusammen. |
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| Anscheinsvollmacht | ostensible authority; apparent authority; constructive authority; apparent power of representation | Eine Anscheinsvollmacht ist keine ausdrücklich erteilte Vollmacht. Sie liegt vor, wenn jemand sich das Handeln eines anderen zurechnen lassen muss und die Folgen zu tragen hat – obwohl er diesem nicht ausdrücklich erlaubt hat, in seinem Namen aufzutreten. Es kann ausreichen, wenn der scheinbare Vollmachtgeber bei Anwendung der üblichen Sorgfalt hätte erkennen und verhindern können, dass jemand in seinem Namen unerwünschte Geschäfte tätigt. Im Baubereich wird oft bei Architekten eine Anscheinsvollmacht angenommen, wenn diese scheinbar im Namen des Bauherrn tätig werden oder die Grenzen der ihnen erteilten Bevollmächtigung überschreiten (z.B. Verlängerung von Fristen, Nachtragsaufträge). Konnte der Geschäftspartner – z.B. der Bauunternehmer – davon ausgehen, dass das Handeln des Architekten im Namen des Bauherrn erfolgte, muss der Bauherr dies gegen sich gelten lassen. Der Anschein einer Vollmacht erfordert jedoch mehr als nur die Nennung des Architektennamens auf einem Baustellenschild, dies ist eine Frage der jeweiligen Gesamtumstände. Oft wird eine Anscheinsvollmacht angenommen, wenn der Architekt alle Bauvertragsverhandlungen führt bzw. der Bauherr sich auf der Baustelle nie sehen lässt und allein der Architekt mit den ausführenden Unternehmen verhandelt. Wird keine Anscheinsvollmacht angenommen, haftet der Architekt selbst gegenüber dem Bauunternehmer für seine Erklärungen. |
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| Anschlussdisagio | follow-up premium | Wenn die Zinsfestschreibung eines Darlehens in Verbindung mit einem Disagio ausläuft, und für die Anschlussfinanzierung ein erneutes Disagio vereinbart werden soll, so wird dies als Anschlussdisagio bezeichnet. Entsprechende Angebote sind sehr kritisch zu betrachten, da die negativen Effekte des Disagio (Verlängerung der Laufzeit, letztlich Erhöhung der effektiven Zinsbelastung) verstärkt werden. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anschlussfinanzierung | follow-up financing | Die Anschlussfinanzierung ist eine Finanzierung zu neu verhandelten Konditionen, die nach dem Auslaufen der Zinsbindung bei einem Darlehen gelten sollen. Je nach Zinsentwicklung kann die Anschlussfinanzierung mit höheren oder niedrigeren Zinsbelastungen verbunden sein. Bei der Prüfung von Investitionsvorhaben oder im Rahmen von Prognosen in den Prospekten geschlossener Immobilienfonds sollte – auch in Niedrigzinsphasen – aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht für Anschlussfinanzierungen stets mit einem Zinssatz gerechnet werden, der mindestens dem langfristigen Durchschnittswert für vergleichbare Finanzierungen entspricht. |
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| Anschlussgebühren | connection fee; follow-up fee | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anschlusskosten und Benutzungsgebühren | connection charge and utilisation fee | Anschlusskosten sind Aufwendungen, die der Gemeinde bei Herstellung, Erneuerung, Veränderung und Beseitigung sowie durch die Unterhaltung eines Haus- oder Grundstücksanschlusses an Versorgungsleitungen und Abwasserbeseitigungsanlagen entstehen und vom Hauseigentümer zu ersetzen sind. Es handelt sich um einen reinen Kostenersatz. Für Bauherren besteht im Rahmen einer Gemeindesatzung Anschluss- und Benutzungszwang. Energieversorgungsunternehmen sind im Gegenzug auch ihrerseits verpflichtet, alle im Versorgungsgebiet befindlichen Anwohner an ihr Versorgungssystem anzuschließen. Die Regelungen hierüber finden sich in den länderunterschiedlichen Kommunalabgabegesetzen. Zu unterscheiden sind solche reinen Anschlusskosten vom Erschließungsbeitrag, den die Kommune zur Deckung des Aufwandes zur Herstellung ihrer Erschließungsanlagen (Kanal, Wasserleitungen usw.) erhebt. Die Anschlusskosten können jedoch durch Gemeindesatzung in den Erschließungsbeitrag einbezogen werden. Die Kosten werden in tatsächlich entstandener Höhe oder nach Durchschnittssätzen errechnet. Die Benutzungsgebühren für die Wasserversorgung und den Kanal hängen vom Wasserverbrauch ab. Über sie wird auch der Aufwand für die laufende Unterhaltung und Instandsetzung abgedeckt. Gemeinden können aber auch beschließen, die Anschlusskosten nicht gesondert zu erheben, sondern sie in die laufenden Benutzungsgebühren einzurechnen. |
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| Anschlussvermietung | renewed rental contract; renewed lease | Als Anschlussvermietung wird die erneute Vermietung von Immobilien nach dem Auslaufen eines Mietvertrages oder nach Ausfall eines Mieters bezeichnet. Für den Eigentümer bzw. Investor kommt es bei der Anschlussvermietung darauf an, wie schnell und zu welchen Konditionen sie gelingt. Bei der Beurteilung möglicher Investitionen oder von Prognoserechnungen geschlossener Immobilienfonds sollte stets kritisch geprüft werden, inwieweit es realistisch ist, dass eine Anschlussvermietung zu den gleichen Konditionen erfolgen kann, wie sie mit dem Vormieter vereinbart waren. Hier sind vor allem eventuelle Indexierungen der Mieten zu berücksichtigen. Abweichungen von diesen Konditionen wirken sich – positiv oder negativ – auf die Rendite des Investments aus. Darüber hinaus ist zu bedenken, dass Anschlussvermietungen häufig nur dann möglich sind, wenn vom potenziellen neuen Mieter gewünschte Anpassungen, Umbauten o. ä. vorgenommen werden. Diese können erhebliche Kosten verursachen, die in die Berechnungen einbezogen und durch Bildung entsprechender Rückstellungen abgesichert werden sollten. |
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| Anschlusszwang / Benutzungszwang | compulsory participation / usage (in public utility services) | Ein Anschluss- und Benutzungszwang wird von Gemeinden in verschiedenen Fällen per Satzung festgelegt, wenn öffentliche Ver- oder Entsorgungssysteme verschiedenster Art allgemein eingeführt werden sollen. Teilweise werden etwa Wasserversorgungs- oder auch Fernheizungssysteme im Wege eines Anschluss- und Benutzungszwanges eingeführt; Intention der Gemeinden bei Letzteren ist einerseits der wirtschaftliche Betrieb des Systems durch eine hohe Nutzeranzahl, aber auch zum Beispiel die Vermeidung von Schadstoffemissionen durch eine Vielzahl kleiner und oft veralteter Einzelfeuerungsanlagen bei Hausheizungen. Dabei kann die Satzung der Gemeinde auch vorsehen, dass eine Verwendung konkurrierender Systeme – zum Beispiel einer Pelletheizung im Einzelhaus – nicht zulässig ist. Es wird also ein Monopol in einem bestimmten Bereich eingeführt, das rechtlich nicht beanstandet werden kann. Auch die allgemeine Nutzug von bestimmten Arten der Müllentsorgung, zum Beispiel der gelben Tonne für Verpackungen mit dem Grünen Punkt oder einer Biomülltonne – werden oft über eine derartige Satzung durchgesetzt. Eine solche Satzung kann z. B. Ausnahmen für Eigentümer von Häusern mit Garten enthalten, die ihren Biomüll selbst kompostieren. Oft fällt für Bauherren ein Erschließungsaufwand an, um sein Haus pflichtgemäß mit städtischen Ver- und Entsorgungsleitungen zu verbinden. Hier kann es sich durchaus um einen fünfstelligen Betrag handeln. Der Bürger hat allenfalls die Möglichkeit, über Ausnahmeregelungen im konkreten Fall eine Befreiung vom Anschluss- und Benutzungszwang zu erreichen. Grundsätzlich kann eine Satzung als solche auch juristisch angegriffen werden; dies ist jedoch in der Regel ein wenig erfolgversprechendes, langwieriges und teures Vorgehen. Für den Bereich der Fernheizung hat das Bundesverwaltungsgericht am 25.1.2006 ein wegweisendes Urteil gefällt: Danach ist es mit dem deutschen Verfassungsrecht und dem Europarecht vereinbar, wenn Landesgesetze die Gemeinden ermächtigen, aus Erwägungen des Klimaschutzes in einer Satzung einen Anschluss- und Benutzungszwang aller Haushalte an ihr Fernwärmenetz festzulegen. Dementsprechend konnte der Kläger in diesem Verfahren nicht seinen Fernheizungsvertrag kündigen, um auf eine hausinterne Heizanlage umzustellen (BVerwG, Az. 8 C 13.05). |
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| Anspargrad | percentage of amount already saved in a savings contract in relation to total amount to be saved | Anspargrad ist der Prozentsatz des bereits eingezahlten Bausparguthabens im Vergleich zur Bausparsumme. Sobald der Bausparer das vereinbarte Mindestguthaben angespart hat und eine ausreichende Bewertungszahl erreicht ist, erfolgt die Zuteilung des Bauspardarlehens. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anteilsfinanzierung | proportional financing | Als Anteilsfinanzierung werden Kredite bezeichnet, die ein Anleger aufnimmt, um Anteile an geschlossenen Immobilienfonds zu erwerben. Im Hinblick auf die Regelungen des inzwischen durch § 15b EStG ersetzten § 2b EStG ("Fallenstellerparagraph") ist zu beachten, dass ein eventuelles negatives steuerliches Ergebnis in der Anfangsphase für den Anleger nicht zu einer Steuerermäßigung führt, die das vom Anleger eingebrachte Eigenkapital ohne Berücksichtigung modellhaft fremdfinanzierter Eigenkapitalanteile übersteigt. Anderenfalls wird unterstellt, dass die Erzielung des steuerlichen Vorteils im Vordergrund stand. Für diese Fälle gilt die Verlustausgleichsbeschränkung nach Paragraph 15b EStG. |
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| Anteilwert | unit value | Wer Anteile an Investmentfonds besitzt, kann diese zum jeweiligen Anteilwert ("Nettoinventarwert") an die Kapitalanlagegesellschaft zurückgeben. Dieser Wert errechnet sich aus der Teilung des Fondsvermögens (Sondervermögens) durch die Zahl der ausgegebenen Anteilscheine. Der Anteilwert ändert sich durch die Rückgabe von Zertifikaten naturgemäß nicht, da nur ein Tausch Anteil gegen Geld stattfindet. Zum Fondsvermögen gehören die darin enthaltenen Wertpapiere zzgl. Dividenden oder Zinsen. Die täglich veröffentlichten Ausgabe- und Rücknahmepreise unterscheiden sich durch die Höhe des "Ausgabeaufschlags". Bei Immobilienfonds errechnet sich das Vermögen aus dem Wert der Immobilien und den liquiden Mitteln. Die Übertragung des Eigentums an einem Anteil erfolgt durch Übergabe des Anteilscheines. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anti-Graffiti-Gesetz | anti-graffiti law | Am 1. Sept. 2005 beschloss der Bundestag eine Ergänzung der §§ 303 und 304 des Strafgesetzbuches, mit der eine nicht unerhebliche oder nicht nur vorübergehende Veränderung des Erscheinungsbildes einer fremden Sache strafrechtlich geahndet wird. Dieser Tatbestand wird jetzt wie eine Sachbeschädigung behandelt und mit einer Freiheitsstrafe von bis zu zwei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. Noch härter (mit einer Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren) wird bestraft, wer das Erscheinungsbild von Gegenständen oder Sachen der religiösen Verehrung, Grabmäler, Denkmäler, Naturdenkmäler oder Gegenstände der Kunst und der Wissenschaft usw. nicht nur unerheblich und nicht nur vorübergehend verändert. Mit diesen Vorschriften wollte der Gesetzgeber Graffitisprayern das Handwerk legen. Da es jedoch weiterhin schwierig ist, die Verantwortlichen zu identifizieren, konnte das Problem auf diese Weise nicht gelöst werden. Immer noch entstehen in Deutschland durch Graffiti jedes Jahr Schäden in Höhe von vielen Millionen Euro. Eine ganze Antigraffiti-Industrie lebt von der Graffitibeseitigung. |
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| Antrag und Bewilligung (Grundbuch) | application and consent (Land Register) | Das Grundbuchamt wird nur auf Antrag tätig. Ausnahmsweise erfolgen Rechtsänderungen im Grundbuch auch von Amts wegen (etwa Anlage von Wohnungsgrundbüchern aufgrund einer Teilungserklärung). Anträge können sich auf Eintragungen, Löschungen aber auch auf Vermerke beziehen. Werden Rechte Dritter oder des Grundstückseigentümers berührt, müssen diese die Änderung im Grundbuch bewilligen. So ist etwa zur Löschung einer Grundschuld die Bewilligung des Grundschuldgläubigers erforderlich, zur Eigentumsübertragung auf den Erwerber die Bewilligung des bisherigen Eigentümers, der sein Eigentumsrecht aufgibt. Antrag und Bewilligung muss inhaltlich deckungsgleich sein ("Konsensprinzip"). Überwiegend werden Antrag und Bewilligung in einer Urkunde zum Ausdruck gebracht. Die häufig anzutreffende Formulierung des Notars lautet in solchen Fällen etwa: "Die Parteien beantragen und bewilligen die Rechtsänderung im Grundbuch." | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anwaltszwang | mandatory representation by a lawyer | Beim Amtsgericht kann – abgesehen von Ausnahmefällen – jeder Bürger seine Rechte selbst wahrnehmen. Ein Zwang zur Einschaltung eines Anwalts besteht dagegen nach § 78 der Zivilprozessordnung bei Verfahren vor dem Landgericht und den höheren Instanzen, wenn also die Eingangsinstanz das Landgericht ist oder gegen ein Urteil Berufung bzw. Revision eingelegt wird. Das Amtsgericht ist u. a. zuständig für: Ansprüche, deren Wert in Geld fünftausend Euro nicht übersteigt, sowie ohne Rücksicht auf den Streitwert:
Wenn eine Partei gegen den Anwaltszwang verstößt, also ohne Anwalt vor einem entsprechenden Gericht erscheint, gilt sie als nicht wirksam vertreten und kann keine relevanten Willensäußerungen vornehmen. Damit entsteht eine Situation, als wäre sie gar nicht anwesend. Im Verwaltungsgerichtsverfahren besteht vor den Oberverwaltungsgerichten und dem Bundesverwaltungsgericht Anwaltszwang. Vor dem Arbeitsgericht ist keine anwaltliche Vertretung vorgeschrieben. Anwaltszwang besteht aber vor dem Landes- und Bundesarbeitsgericht. Ehescheidungen vor dem Familiengericht erfordern ebenfalls die Beteiligung eines Rechtsanwalts. |
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| AnwBl | lawyers' gazette | Abkürzung für: Anwaltsblatt | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Anwenderbericht | success story | Ein Anwenderbericht, auch Success Story genannt, ist ein Instrument der Öffentlichkeitsarbeit. Es handelt sich um einen journalistisch aufbereiteten Artikel, in dessen Fokus der Kunde mit seinem Produkt bzw. der Anwendung steht. Inhaltlich berichtet er über die Erfahrungen, die er im täglichen Umgang mit dem Produkt aus der Immobilienwirtschaft erlebt. Bei den Produkten kann es sich um eine Software für die Objektverwaltung, eine Mietabrechnung oder Buchhaltung handeln oder um Mieter, Investoren und Geschäftspartner, die über die Zusammenarbeit mit Wohnungsunternehmen oder Immobilienmakler berichten. Auftraggeber eines immobilienwirtschaftlichen Anwenderberichtes sind zumeist Wohnungs-, Software- oder Maklerunternehmen, die den Kundenbericht entweder selbst verfassen oder bei Journalisten und PR-Agenturen in Auftrag geben. In seltenen Fällen nehmen Medien mit dem Immobilienunternehmen direkt Kontakt auf, um einen Produkttext im eigenen Haus zu verfassen. Der Anwenderbericht wird in Fachmedien, auf der Unternehmenswebsite oder als Sonderdruck veröffentlicht. Er stellt eine Kundenreferenz dar und findet Einsatz als Marketing- und Kundenbindungsinstrument. |
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| Anwesenheitsliste (Wohnungseigentümerversammlung) | attendance list; register (freehold flat owners' meeting) | Die Wohnungseigentümerversammlung ist nur beschlussfähig, wenn die erschienenen (und vertretenen) stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG). Zur Dokumentation und zum Nachweis der Beschlussfähigkeit – wichtig bei Beschlussanfechtung – ist vom Verwalter eine Anwesenheitsliste zu führen, in der die Wohnungseigentümer namentlich unter Angabe der ihnen gehörenden Wohnung/en und der für sie eingetragenen Miteigentumsanteile aufzuführen sind. Diese Angaben sind zur Ermittlung der Stimmrechte (Kopf-, Wert- und Objektprinzip) und der Beschlussergebnisse von Bedeutung. Die Anwesenheit ist durch eigenhändige Unterschrift nachzuweisen. Wird der Wohnungseigentümer durch einen Dritten vertreten, hat sich der Vertreter unter Vorlage einer entsprechenden Vertretungsvollmacht auszuweisen und in die Anwesenheitsliste durch eigenhändige Unterschrift einzutragen. Die Vertretungsvollmacht kann, sofern keine abweichende Regelung in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung getroffen wurde, auch nachgereicht werden. Da die Beschlussfähigkeit zu jedem Tagesordnungspunkt gegeben sein muss, sind bei vorzeitigem Verlassen der Versammlung die betreffenden Wohnungseigentümer als nicht mehr anwesend auszutragen. Für namentliche Abstimmungen empfiehlt sich gegebenenfalls die Führung einer weiteren Anwesenheitsliste. Die Anwesenheitsliste ist der Niederschrift über die Versammlungsbeschlüsse als Anlage beizufügen und mit dieser unbefristet aufzubewahren. |
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| Anzeigen (Inserate) | advertisements; adverts; ads | Anzeigen in Zeitungen und Zeitschriften sind wichtige Werbemittel im Maklergeschäft. Unterschieden werden Objektangebots- Such- und Imageanzeigen. • Objektangebotsanzeigen: Durch Objektangebotsanzeigen lenkt der Makler die Aufmerksamkeit der Leser auf die von ihm angebotenen Immobilienangebote. Diese Anzeigen können als Sammelanzeigen (Darstellung mehrerer Objektangebote) oder als Einzelanzeige (Darstellung eines Objektangebots) veröffentlicht werden. Bei der Gestaltung der Anzeige ist auf das Leseverhalten einerseits und die Rubrizierung des Inseratenteils des Werbeträgers andererseits Rücksicht zu nehmen. Sammelanzeigen sind deshalb nur dann sinnvoll, wenn damit Objekte einer Objektart dargestellt werden und der Werbeträger (die Zeitung) nur eine flache Rubrikstruktur anbietet. Im Hinblick auf das Leseverhalten sollte bei Sammelanzeigen eine Anordnung in aufsteigender Größenreihenfolge (z.B. von 2-Zimmer zur 5-Zimmereigentumswohnung) angestrebt werden. Kundennutzen kann in Sammelanzeigen nur in geringem Ausmaße vermittelt werden. Im Vordergrund stehen daher Einzelanzeigen. Reine Maklerunternehmen geben für Angebotsanzeigen im Schnitt zwischen 15% und 20% ihrer Provisionseinnahmen aus. Es ist daher notwendig, in bestimmten Abständen durch Werbeerfolgskontrollen die Effizienz der Angebotsanzeigen zu ermitteln. Objektangebotsanzeigen werden der "Objektwerbung" des Maklers zugerechnet. Zu den Werbestrategien gehört es dabei, den Kundennutzen des angebotenen Objektes für die angesprochene Zielgruppe über die Headline in den Vordergrund zu stellen. Besondere Bedeutung kommt der ersten Objektanzeige zu, die zu den relativ häufigsten Erstleserkontakten führt. Bei der zweiten und dritten Schaltung nimmt tendenziell der Anteil der Zweit- und Drittleser zu und der Anteil der Neuleser ab. Zu häufige Schaltung mindert das "Objektansehen" was sich besonders auf den erzielbaren Preis auswirkt. • Suchanzeigen: Mit Suchanzeigen wendet sich der Makler an Anbieter von Immobilienobjekten. Sie werden nur dann als sinnvoll angesehen, wenn für den Leser kenntlich wird, dass der Makler über konkrete Interessenten verfügt. Es ist daher wichtig in der Suchanzeige ein Kurzprofil des/der Interessenten mitzuliefern. Dass ein Makler "laufend" Objekte sucht, ist selbstverständlich und braucht nicht erst mitgeteilt zu werden. • Imageanzeigen: Imageanzeigen werden der Firmenwerbung des Unternehmens zugerechnet. Über sie soll der (positive) Bekanntheitsgrad und das spezifische Profil des Unternehmens in der Öffentlichkeit oder bei speziellen Zielgruppen gesteigert werden. Speziell für Maklerunternehmen ist ein Positivimage wichtig, da die Art des Maklergeschäftes einen großen Vertrauensvorschuss der Auftraggeber erfordert. Mit Imageanzeigen wendet sich das Unternehmen vor allem an potentielle Auftraggeber (Auftraggeber von morgen). Sie sichern das "Geschäft der Zukunft" ab. Imageanzeigen sind deshalb bedeutsam für die passive Auftragsakquisition. Während eine zu häufige Schaltung ein und derselben Objektangebotsanzeige sich für das Objekt eher schädlich auswirkt, gewinnt die auf Verfestigung des Erinnerungswerts basierende Imageanzeige mit zunehmender Wiederholung eine nachhaltige Wirkung. Allerdings ist die Imageanzeige nur eine von mehreren Möglichkeiten der Imagewerbung. Bei einer inhaltlichen Verbindung von Objekt- und Imagewerbung in einer Zeitungsanzeige im Rahmen des Immobilieninseratenteils sollte in den Hervorhebungen jedenfalls das Objekt im Vordergrund stehen. Der durchschnittliche Zeitungsleser sucht zunächst nicht einen Makler, sondern ein Objekt. Der Weg muss also erst vom Objekt zum Makler führen. |
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| Anzeigen (rechtliche Vorgaben für Makler) | advertisements (legal regulations for estate agents) | Werbeanzeigen in Printmedien und im Internet sind ein wichtiger Weg, um das Interesse möglicher Immobilienkäufer zu wecken. Allerdings müssen Makler eine Reihe von Grundregeln beachten, um keine wettbewerbsrechtliche Abmahnung von Konkurrenten oder Wettbewerbsvereinen oder ein behördliches Bußgeld zu riskieren. Gesetzliche Vorgaben zu diesem Thema finden sich in:
Gewerbeeigenschaft:
Wohnungsvermittlung:
Endpreisangabe:
Energieausweis:
Platz sparen?
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| Anzeigengestaltung | ad layout | Im Gegensatz zu Fließtextanzeigen handelt es sich bei "gestalteten Anzeigen" um größere, häufig mit Rahmen, grafischen Elementen und Bildern versehene Anzeigen. Derart gestaltete Anzeigen werden insbesondere bei teueren Immobilien oder bei Bauträgerobjekten geschaltet, bei denen zugleich mehrere Objekte angeboten werden und ein höheres Werbebudget zur Verfügung steht. Ein Vorteil der gestalteten Anzeige gegenüber einem Fließsatztext besteht darin, dass über die Gestaltung stärker die emotionale Tiefenschicht der ausgewählten Zielgruppe angesprochen werden kann. Hilfsmittel bei der Gestaltung von Anzeigen können in einer Datei gespeicherte Textblöcke sein, die im Laufe der Zeit nach Objektspezifika geordnet angesammelt werden oder auch andere Anzeigen-Organizer wie z.B. der "Immo-Profitexter" von Kippes. |
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| Anzeigentexte in der Immobilienwerbung | ad copy in real estate advertising | Werbeanzeigen in Zeitungen, Zeitschriften und Magazinen sind teuer und sie sollen Wirkung zeigen. Denn Anzeigen leiten den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie ein oder sie dienen der Suche nach einem gewünschten Objekt. Die deshalb gebotene kurze Darstellung veranlasst die Texter häufig dazu, Signalwörter oder Umschreibungen zu verwenden, die der Fachmann versteht, die für den durchschnittlichen Leser aber mit Überraschungen verbunden sein können. Diese Übersicht ist durchaus mit Humor zu sehen – dem Autor hat es Spaß gemacht, die Sammlung aus verschiedenen Quellen zusammenzustellen. Nachfolgend einige Beispiele von Werbeaussagen oder von fehlenden Angaben und was sie bedeuten können. Quellen: Die Welt, Focus, Haus + Grund, Buch: Michael Orth, Mit Kleinanzeigen erfolgreich Immobilien verkaufen |
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| Anzeigepflicht | duty of disclosure; obligation to give notice | • gewerberechtlich Ein Betrieb, der den Vorschriften der Makler- und Bauträger-Verordnung unterliegt, ist nach § 9 MaBV verpflichtet, personelle Änderungen in der Leitung des Betriebes oder einer Zweigstelle der Gewerbebehörde unverzüglich anzuzeigen – bei juristischen Personen sind das diejenigen, die nach der Satzung das Unternehmen vertreten. Damit soll die Behörde in die Lage versetzt werden, prüfen zu können, ob bei den neuen Personen die Voraussetzungen für die Erlaubnis nach § 34c GewO gegeben sind. Ein Unterlassen der Anzeige stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und wird mit Bußgeld geahndet. • baurechtlich Baurechtliche Anzeigepflichten beziehen sich auf die beabsichtigte Ausführung kleinerer Baumaßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erforderlich ist. Diesbezügliche Einzelregelungen sind Ländersache. • nach dem Geldwäschegesetz Jeder Makler ist im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften verpflichtet, der Zentralstelle für Verdachtsanzeigen beim Bundeskriminalamt oder der Staatsanwaltschaft zu melden, wenn der Verdacht der Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung besteht. Die Pflicht zur Verdachtsmeldung besteht unabhängig vom Geschäftsumfang bei verdächtigen Vorgängen bei Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung. • nach dem Gesetz über den Versicherungsvertrag Wer eine Versicherung abschließen will, muss dem Versicherer alle ihm bekannten Umstände anzeigen, die zur Beurteilung des Versicherungsrisikos wichtig sind. Gefahrenerheblich sind solche Umstände, die geeignet sind, den Vertrag nicht zu schließen oder nur zu anderen Bedingungen. Wird die Anzeigepflicht verletzt, kann die Versicherungsgesellschaft den Vertrag anfechten. Vor allem bei Haftpflichtversicherungen spielt die Anzeigepflicht eine größere Rolle. • mietrechtlich Im Rahmen seiner mietvertraglichen Pflichten muss jeder Mieter gegenüber dem Vermieter Schäden oder Mängel anzeigen, die an der Wohnung oder am Gebäude entstanden sind und womöglich zu weiteren Schäden oder Gefahren führen können. Wenn Maßnahmen zum Schutz gegen eine unvorhergesehene Gefahr für die Mietsache notwendig werden, muss er den Vermieter darauf hinweisen. Beispiele: Feuchtigkeitsschaden bei Mietwohnung durch undichte Kellerwand; morscher Baum auf Mietgrundstück droht, auf die Straße zu fallen; Dachstuhl wird massiv vom Holzwurm befallen etc. Der Mieter muss dem Vermieter ebenfalls mitteilen, wenn ein Dritter sich Rechte an der Mietsache anmaßt. Falls in allen diesen Fällen keine Anzeige (= Information) beim Vermieter erfolgt, macht sich der Mieter schadenersatzpflichtig. Er muss für alle Schäden aufkommen, die infolge seines Schweigens entstanden sind. Obendrein verliert der Mieter seine Rechte auf Mietminderung oder Schadenersatz wegen Mängeln und auf fristlose Kündigung wegen Verletzung des Mietvertrages durch den Vermieter (§ 536c BGB). Die Anzeigepflichten des Vermieters werden als Mitteilungspflichten bezeichnet. So besteht u. a. die Pflicht, drei Monate vor einer Modernisierung den Mieter über die geplanten Arbeiten zu informieren. |
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| AO | German Fiscal Code | Abkürzung für: Abgabenordnung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AOK | Local General Sickness Benefit Funds | Abkürzung für: Allgemeine Ortskrankenkassen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| API | Mandatory disclosure of brochure contents | Abkürzung für: Angabepflichtiger Prospektinhalt | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ApoG | Pharmacy Act | Abkürzung für: Apotheken-Gesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Apostille | apostille | Mit einer Apostille werden öffentliche Urkunden im internationalen Rechtsverkehr beglaubigt. Sie hat das Aussehen eines großen rechteckigen Stempels auf dem Schriftstück und bestätigt, dass die Unterschrift unter dem Dokument echt ist. Auch eine Eigenschaft, in welcher der Unterzeichner gehandelt hat (z.B. Geschäftsführer), wird durch sie bestätigt sowie ggf. die Echtheit eines Siegels oder Stempels auf der Urkunde. Benutzt wird die Apostille unter den derzeit 105 Staaten des multilateralen Haager Übereinkommens Nummer 12 von 1961 zur Befreiung öffentlicher Urkunden von der diplomatischen Beglaubigung oder Legalisation. Die Apostille hat den internationalen Urkundenverkehr erheblich vereinfacht. Sie besteht aus einem quadratischen Stempel mit mindestens neun Zentimetern Seitenlänge. Das Wort „Apostille“ mit dem französischen Text „Convention de La Haye du 5 octobre 1961“ muss als Überschrift verwendet werden, der restliche Text kann jedoch in der Amtssprache der ausstellenden Behörde abgefasst sein. Für die Ausstellung der Apostille sind bei beglaubigten Privaturkunden und gerichtlichen Urkunden die Gerichte zuständig; bei Urkunden aus dem Verwaltungsbereich wird die Verwaltungsbehörde selbst tätig. |
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| Apotheken, Miete und Pacht | Pharmacies, Rent and Lease | Für Miet- oder Pachtverträge über Apotheken gelten Besonderheiten nach dem Apothekengesetz (ApoG). So sind am Umsatz oder Gewinn ausgerichtete Gewerbemietverträge bei Apotheken unzulässig. Pachtverträge sind von dieser Regelung nach § 8 S. 3 ApoG ausgenommen. Allerdings ist die Verpachtung einer Apotheke nach § 9 ApoG nur unter engsten Voraussetzungen gestattet:
Apothekenpächter benötigen eine Apothekenerlaubnis nach § 1 ApoG. Der Pachtvertrag darf nicht die Eigenverantwortlichkeit und Entscheidungsfreiheit des Pächters einschränken. |
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| Apothekengesetz (ApoG) | German pharmacy law | Das Gesetz über das Apothekenwesen (Apothekengesetz) enthält die gesetzlichen Regeln für den Betrieb von Apotheken, einschließlich der Vorschriften über die für den Betreiber notwendige Erlaubnis, den Betrieb mehrerer Apotheken durch einen Betreiber, sowie Miete und Pacht von Apotheken. Untersagt wird Apothekern der Abschluss von umsatz- oder gewinnabhängigen Mietverträgen. |
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| App. | Apartment | Abkürzung für: Appartement | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ARB | General Terms and Conditions of Insurance for Legal Costs | Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Rechtsschutzversicherungen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Arbeitgeberdarlehen | loan by employer to employee | Das Arbeitgeberdarlehen zählt zu den freiwilligen Sozialleistungen vieler Unternehmen. Es ist oft – besonders in Hochzinszeiten – günstiger als ein Baudarlehen von Sparkassen und Banken. Die soziale Komponente eines solchen Kredits besteht darin, dass der Arbeitgeber eben einen Zinssatz berechnet, der zum Teil deutlich niedriger ist als die aktuellen Marktkonditionen oder sogar völlig zinslos ist. Der finanzielle Vorteil für den Arbeitnehmer, den Darlehensempfänger, besteht in der Zinsdifferenz. Der vom Firmenchef subventionierte Darlehenszins darf aus steuerlichen Gründen allerdings eine bestimmte Grenze nicht unterschreiten. Falls er dies doch tut, gilt der Zinsvorteil als sogenannter Sachbezug, den der Darlehensnehmer und Arbeitnehmer versteuern muss. Ein steuerlich relevanter Zinsvorteil liegt vor, wenn der gezahlte Zinssatz den marktüblichen Zinssatz unterschreitet und zwar in Höhe der Differenz zwischen diesen beiden Zinssätzen. Der marktübliche Zinssatz kann aus den von der Deutschen Bundesbank laufend veröffentlichten Effektivzinssätzen unter Abschlag von vier Prozent abgeleitet werden. |
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| Arbeitnehmer-Entsendegesetz | German law on posting of workers | Mit Hilfe des Arbeitnehmer – Entsendegesetzes (AEntG) können in verschiedenen Branchen Mindeststandards bei den Arbeitsbedingungen vorgeschrieben werden. Diese können betreffen:
Dies betrifft einerseits Arbeitnehmer, die durch im Ausland ansässige Arbeitgeber zur Arbeit nach Deutschland entsandt werden, andererseits aber auch alle regelmäßig im Inland beschäftigten Arbeitnehmer. Zu den einbezogenen Branchen gehören unter anderem
Ein bundesweiter Tarifvertrag wird dabei unter bestimmten Voraussetzungen auch auf Arbeitsverhältnisse zwischen einem Arbeitgeber mit Sitz im Ausland und seinen in Deutschland beschäftigten Arbeitnehmern zwingend angewendet, wenn er
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| Arbeitnehmerähnliche Selbstständige | self-employed with a status similar to that of employees | Viele Handelsvertreter sind arbeitnehmerähnliche Selbständige, insbesondere, wenn sie nur für einen Auftraggeber dauerhaft tätig werden und selbst keine Angestellten beschäftigen, die mehr als 400 EURO verdienen. Sie unterliegen der Verpflichtung zur Abführung von Sozialversicherungsbeiträgen. Eine Befreiung von der Versicherungspflicht ist jedoch in folgenden Fällen möglich:
Der arbeitnehmerähnliche Selbständige ist verpflichtet, sich mit Beginn seiner Tätigkeit beim zuständigen Rentenversicherungsträger anzumelden und die vollen Beiträge zu bezahlen. |
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| Arbeitnehmersparzulage | employee savings bonus | Staatliche Förderung der Vermögensbildung von Arbeitnehmern auf der Grundlage der Neuregelung des Vermögensbildungsgesetzes zum 1.1.1999. Voraussetzung für die Gewährung der Arbeitnehmersparzulagen sind bestimmte Einkommensgrenzen, die nicht überschritten werden dürfen. Danach darf bei Anlagen für wohnungswirtschaftliche Zwecke das zu versteuernde Einkommen nicht mehr als 17.900 bzw. 35.800 EURO bei Alleinstehenden bzw. Verheirateten betragen. Wer die vermögenswirksamen Leistungen in Bausparverträge anlegt oder zum Bau, Erwerb, Ausbau, Erweiterung oder zur Entschuldung seines Wohneigentums verwendet, erhält seit dem 1. Januar 2004 9% aus maximal 470 EURO pro Jahr. Gleiches gilt für den Erwerb eines Baugrundstücks sowie für den Bau eines Wohngebäudes. Bei Beteiligungen, die sich auf Anteilsscheine an Aktienfonds, Aktien und Beteiligungen am eigenen Betrieb und ähnliches beziehen, beträgt der Fördersatz 20% aus einem jährlichen Sparbetrag von maximal 400 Euro. Die beiden Förderungen (Bausparen und Beteiligungssparen) können nebeneinander gewährt werden, so dass der Staat jährlich in der Spitze 122,30 Euro überweist (42,30 Euro für Bausparverträge und 80 Euro für Beteiligungssparen). Die Sperrfrist für Sparverträge über Wertpapiere liegt bei 7 Kalenderjahren. Für Anlagen, die auch im Rahmen des Wohnungsbauprämiengesetzes gefördert werden, gelten die Verwendungsvoraussetzungen des Wohnungsbauprämien-Gesetzes. |
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| Arbeits- und Gesundheitsschutz am Bau | occupational health and safety on construction sites | Der Gesundheitsschutz am Bau umfasst den Schutz von Arbeitnehmern und Baubeteiligten vor jeglichen Gesundheitsschäden im Sinne von Erkrankungen. Er ist zu unterscheiden vom Arbeitsschutz, bei dem es in erster Linie um die Vermeidung von Unfällen geht. Arbeits- und Gesundheitsschutz hängen jedoch in einem Betrieb eng zusammen und sollten unbedingt in koordinierter Form umgesetzt werden. Der Arbeits- und Gesundheitsschutz beginnt mit einer umfassenden Beurteilung der möglichen Gesundheitsgefahren im konkreten Betrieb beziehungsweise Gewerk: Welche Gefahren im Hinblick auf Unfälle oder berufsbedingte Erkrankungen können entstehen, welches Wissen haben die Mitarbeiter, werden Schulungen durchgeführt, welche Sicherheitsmaßnahmen sind angebracht? Maßgebliche Beteiligte sind dabei die betriebliche Fachkraft für Arbeitssicherheit (FaSi) und der Betriebsarzt. Die Berufsgenossenschaft Bau hält CD-ROMs mit Hilfen zur Gefährdungsbeurteilung bereit. Im bauausführenden Betrieb sind organisatorische Abläufe erforderlich, die einen optimalen Gesundheits- und Arbeitsschutz unter Beachtung gesetzlicher Vorgaben sicher stellen – hier sind Zuständigkeiten zu regeln. Maßnahmen der Ersten Hilfe bei Unfällen müssen auch auf Baustellen vorgesehen und die entsprechenden Materialien bereit gestellt und gegebenenfalls erneuert werden. Auch Sanitätsräume zur Durchführung der Erstversorgung sind erforderlich. Kommunikationseinrichtungen für den Notfall (Telefon, Funk) sind nötig – dies gilt insbesondere an Einsatzstellen mit schlechtem oder ohne Handyempfang. Auf zufällig vorhandene Mobiltelefone von Mitarbeitern darf der Arbeitgeber sich dabei nicht verlassen. Auf Baustellen sind verschiedene Schutzmaßnahmen zur Unfallverhütung zu treffen – von Schutzhelmen über Schutzhandschuhe und Sicherheitsschuhe bis zum Gehör- und Atemschutz zum Beispiel gegen Feinstaub bei Schleifarbeiten oder der Verarbeitung von Dämmstoffen. Bei bestimmten Arbeiten sind ausreichend gesicherte Baugerüste erforderlich. Auch Sicherheitsausstattungen wie Feuerlöscher und Löschdecken müssen vorhanden sein. Die Berufsgenossenschaft Bau (http://www.bgbau.de) als Trägerin der gesetzlichen Unfallversicherung kann Hinweise zur Arbeitssicherheit auf Baustellen geben; sie ist auch für die Überwachung der Einhaltung von gesetzlichen Vorgaben zuständig und kann entsprechende Inspektionen durchführen. Besonders risikobehaftet ist die gleichzeitige Tätigkeit unterschiedlicher Betriebe und Gewerke auf einer Baustelle – hier kann es zu Koordinierungsproblemen kommen. Es kann hilfreich sein, schon im Vorfeld gemeinsam zu klären, wer für Sicherheitsmaßnahmen zuständig ist und welche Arbeiten ohne Gefährdung von Personen gleichzeitig durchgeführt werden können. Beim Umgang mit Gefahrstoffen (etwa im Rahmen einer Asbestsanierung) sind besondere Sicherheitsbestimmungen zu beachten. Das Freisetzen gesundheitsgefährdender Stoffe ist eine Straftat (§ 314 StGB, §§ 324 ff StGB). Eine oft unterschätzte Gefahr sind Baumaschinen. Diesen fehlt teilweise ein Rückspiegel oder eine Rückfahrkamera. Jedes Jahr kommen in Deutschland mehrere Menschen durch rückwärts rangierende Baumaschinen zu Tode. Gesetzliche Vorschriften in diesem Bereich sind:
Teilweise wird diese Vielzahl von Gesetzen durch Regeln konkretisiert, die verschiedene Ministerien erlassen haben. Dazu zählen:
Auch die Bundesländer haben eigene Arbeitsschutz-Verordnungen erlassen, zum Beispiel Bayern mit der „Verordnung über die Anwendung des Arbeitsschutzgesetzes und die auf das Arbeitsschutzgesetz gestützten Rechtsverordnungen.“ Ein Verstoß gegen die genannten Regelungen kann in vielen Fällen zu einer Haftung des Arbeitgebers führen. Aber auch private Bauherren können bei Nichtbeachtung von Sicherheitsbestimmungen einer Haftung ausgesetzt sein. Für diese empfiehlt sich eine Bauhelferversicherung – dadurch sind mithelfende Freunde oder Verwandte abgesichert. |
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| Arbeitsgemeinschaft | syndicate; contractual joint venture; consortium | Arbeitsgemeinschaften gehören zu den so genannten Gelegenheitsgesellschaften. Bei einer Arbeitsgemeinschaft handelt es sich um einen Zusammenschluss von rechtlich und wirtschaftlich selbständigen Unternehmen mit dem Ziel, gemeinsam einen bestimmten Auftrag zu erledigen bzw. gemeinsam einen oder mehrere bestimmte Verträge (Werkvertrag, Werklieferungsvertrag) zu erfüllen. Arbeitsgemeinschaften sind vor allem im Baugewebe verbreitet, werden jedoch auch im Zusammenhang mit industriellen Großaufträgen, Forschungs- und Entwicklungsprojekten o. ä. gebildet. Gründe für die Bildung von Arbeitsgemeinschaften sind in der Regel produktionstechnische oder finanzielle Anforderungen, die die Kapazität eines einzelnen Unternehmens überschreiten oder das Bestreben, die mit einem Großauftrag verbundenen Risiken auf mehrere Unternehmen zu verteilen. Bei Ausschreibungen für größere Projekte der öffentlichen Hand wird zum Teil auch die Bildung von Arbeitsgemeinschaften gefordert. Rechtlich handelt es sich bei der Arbeitsgemeinschaft üblicherweise um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die im eigenen Namen und für eigene Rechnung mit dem Auftraggeber kontrahiert, Leistungen erbringt und abrechnet. Da sie als Außengesellschaft fungiert, bestehen Rechtsbeziehungen nur zwischen der Arbeitsgemeinschaft und dem Auftraggeber, nicht aber zwischen dem Auftraggeber und einzelnen Unternehmen, die der Arbeitsgemeinschaft angehören. Eine Arbeitsgemeinschaft kann einen eigenen Namen sowie eigenes Gesellschaftsvermögen haben. Arbeitsgemeinschaften bilanzieren selbstständig, wobei die entstehenden Gewinne und Verluste anteilig entsprechend der Beteiligungsquote in die Gewinn- und Verlustrechnungen der beteiligten Unternehmen übernommen und dort als Umsatzerlöse ausgewiesen werden. Darüber hinaus können Mitgliedsunternehmen einer Arbeitsgemeinschaft Umsatzerlöse aus Leistungen an die Arbeitsgemeinschaft (z. B. Vermietung von Technik, Dienstleistungen o. ä.) erzielen. Bilanziell wird der Leistungsverkehr zwischen Arbeitsgemeinschaft und Mitgliedsunternehmen unter "Forderungen an Arbeitsgemeinschaften" bzw. "Verbindlichkeiten gegenüber Arbeitsgemeinschaften" erfasst. Neben den echten Arbeitsgemeinschaften werden zum Teil auch "unechte" Arbeitsgemeinschaften gebildet, die die beschriebenen Merkmale nicht oder nur teilweise aufweisen. Hierzu gehören beispielsweise Konstellationen mit einem Hauptunternehmer und weiteren Nebenunternehmern oder einem Generalunternehmer, der mit einem oder mehreren Subunternehmern eine Innengesellschaft bildet. Die konkrete Beurteilung einer unechten Arbeitsgemeinschaft richtet sich nach den Vertragsverhältnissen im jeweiligen Einzelfall. |
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| Arbeitsgemeinschaft ImmobilienVermittler Banken Bausparkassen e.V. (IVBB) | Der Verein wurde wurde im Februar 2020 in Bochum von sieben deutschen langjährigen und überregionalen Immobilien-Maklergesellschaften gegründet. Er will zukünftig öffentlich Empfehlungen zu Themen des Wohnimmobilienmarkts und Vermittlungsgeschäfts geben, Impulse beim Berufsbild des Immobilienmaklers setzen und die Entwicklung von Qualitätsstandards im Maklerwesen weiterentwickeln. Zu den Gründungsmitgliedern gehören:
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| ArbeitsschutzVO | (industrial) health and safety regulations | Abkürzung für: Arbeitsschutzverordnung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Arbeitsstätte | workplace; place of work | Der Begriff der Arbeitsstätte wird im Arbeitsrecht, Steuerrecht und im Bereich der Statistik verwendet. Die rechtlichen Regelungen hinsichtlich der Arbeitsstätte sind ferner von Bedeutung für Architekten und für Verwalter und Vermieter von Gewerbeobjekten.
Eine Arbeitsstätte umfasst einen oder mehrere Arbeitsplätze und befindet sich am Arbeitsort der betreffenden Arbeitnehmer. Im Steuerrecht existiert der Begriff der "regelmäßigen Arbeitsstätte". Die Arbeitsstättenverordnung definiert Arbeitsstätten als
Für Präzisierung sorgen die Arbeitsstättenrichtlinien (ASR). So regelt etwa die ASR 6/1,3 die in unterschiedlichen Räumen der Arbeitsstätte zulässige Raumtemperatur; die ASR 7/3 betrifft die künstliche Beleuchtung. |
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| Arbeitsteilung | division/specialisation of labour; | Einer der bedeutendsten Nationalökonomen, der Schotte Adam Smith (1723 – 1790), befasste sich in seinen Studien mit der Arbeitsteilung, die eine Vervielfachung des Produktionsergebnisses gegenüber der Produktionsweise Alles-aus-einer-Hand ermöglicht. Smith zeigte die Vorteile der Arbeitsteilung am Beispiel der Stecknadelproduktion. Wird ein einzelner Arbeiter beauftragt, Stecknadeln herzustellen, benötigt er für wenige Stecknadeln mehrere Stunden. Wird der Arbeitsvorgang auf mehrere Produktionsschritte unter fachlich geschulten Arbeitern aufgeteilt, können nach Smiths Darstellung fünf Arbeiter tausende Stecknadeln an einem Tag herstellen. Arbeitsteilung hat unter anderem zur Herausbildung verschiedener Berufe, zur Spezialisierung innerhalb von Arbeitsabläufen und zur Aufspaltung des Produktionprozesses auf verschiedene Betriebe geführt. Heute ist Arbeitsteilung in der industriellen Produktion selbstverständlich und bis in kleinste Handgriffe festgelegt. Roboter steuern zum Beispiel in der Autoindustrie die Produktion „am laufenden Band“. Auch im Dienstleistungsbereich, wie zum Beispiel der Immobilienwirtschaft, ist Arbeitsteilung üblich. Auch die Aufteilung der Arbeiten bei der Errichtung von Bauwerken in verschiedene Gewerke ist Ausdruck von Arbeitsteilung. |
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| Arbeitsvermittlung | labour exchange; employment agency; job centre; placement (service) | Seit 2002 besteht die Möglichkeit, auf der Suche nach Arbeit private Vermittlungsagenturen einzuschalten. Die Rechtsgrundlage der Arbeitsvermittler findet sich in den §§ 292, 296 bis 298 des Sozialgesetzbuches III. Der Arbeitsvermittler muss sein Gewerbe anmelden. Eine besondere Qualifikation hierfür sieht das Sozialgesetzbuch nicht vor. Die Verbände der privaten Arbeitsvermittlung fordern jedoch von ihren Mitgliedern bestimmte Qualitätsstandards, die eine effiziente Arbeitsvermittlung erst ermöglichen. Die Ausbildung privater Arbeitsvermittler führt zum Berufsbildungsabschluss des Personaldienstleistungskaufmanns. Nach § 296 SGB III bedarf der Vertrag zwischen dem Arbeitsvermittler und dem Arbeitssuchenden der Schriftform. Zu den Leistungen der Vermittlung zählt alles, was für die Vorbereitung und Durchführung der Vermittlung erforderlich ist, insbesondere die Feststellung der Kenntnisse des Arbeitsuchenden und die Berufsberatung. Die Vergütung des Vermittlers ist – wie beim Immobilienmakler – erfolgsabhängig. Der Arbeitsvermittler darf – ähnlich wie der Wohnungsvermittler – keine Vorschüsse auf die Vergütung verlangen oder entgegennehmen. |
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| Arbeitszimmer (außerhäusliches) | office; workroom | Aufwendungen für ein außerhäusliches Arbeitszimmer/Büro unterliegen im Gegensatz zum häuslichen Arbeitszimmer keiner Abzugsbeschränkung. Zur Definition eines "außerhäuslichen" Arbeitszimmers hat der Bundesfinanzhof im Urteil vom 18. 8. 2005 (AZ VI R 39/04) ausführlich Stellung genommen. Im Entscheidungssachverhalt hatte ein Hochschulprofessor (mit Einkünften aus nebenberuflicher schriftstellerischer Tätigkeit) Aufwendungen für sein Arbeitszimmer geltend gemacht, das sich im Dachgeschoss eines in seinem alleinigen Eigentum stehenden dreigeschossigen Wohngebäudes befand. Die Erdgeschosswohnung wurde von ihm bewohnt, das erste Obergeschoss war fremdvermietet. Zu dieser Konstellation hat der Bundesfinanzhof entschieden, dass als Arbeitszimmer genutzte Räumlichkeiten in einem Mehrfamilienhaus, die nicht zur Privatwohnung des Steuerpflichtigen gehören, im Regelfall aus "außerhäusliches" Arbeitszimmer zu werten sind und damit nicht unter die Abzugsbeschränkung fallen. Hinweis: Aus dem Urteil ist – auch für die künftige Rechtslage – insbesondere die Empfehlung abzuleiten, dass Arbeitszimmer in Mehrfamilienhäusern idealerweise immer auf einer anderen Etage als die Privatwohnung liegen sollten. |
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| Arbeitszimmer (häusliches) | home office; den; study | Die steuerliche Relevanz der Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer ist in den vergangenen Jahren immer geringer geworden. Waren die Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer bis 1995 noch unbeschränkt als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten abzugsfähig, wurde ab dem Jahr 1996 eine sachliche und betragsmäßige Beschränkung des Abzugs für steuerlich anzuerkennende, ausschließlich beruflich genutzte Arbeitszimmer eingeführt. Die Rechtslage für die Jahre 1996 bis 2006 war wie folgt: Die Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer sowie die Kosten der Ausstattung konnten grundsätzlich nicht als Werbungskosten angesetzt werden. Ausnahmen:
In den unter 2. und 3. genannten Ausnahmefällen war die Höhe der abziehbaren Aufwendungen auf 1.250 Euro begrenzt. Zu den abzugsfähigen Kosten zählen alle im Zusammenhang mit dem Arbeitszimmer stehenden Kosten. Hierzu zählen vor allem Schuldzinsen, Mietanteil bzw. bei Wohneigentum die anteilig auf den Arbeitsraum entfallende Abschreibung, sowie Kosten für Heizung, Strom, Wasser, Reinigung und so weiter. Grundsätzlich kann ein Raum nur dann als Arbeitszimmer anerkannt werden, wenn folgende Voraussetzungen vorliegen:
Ab dem Jahr 2007 hat der Gesetzgeber die beschränkte Abzugsmöglichkeit von 1.250 Euro abgeschafft. Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer konnten ab dem Jahr 2007 nur noch dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn es den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bildete. Lehrer zum Beispiel konnten keine Kosten mehr geltend machen, da der Mittelpunkt ihrer Tätigkeit die Schule war. Hiergegen hatte ein Lehrer vor einem Finanzgericht geklagt. Letztendlich hat das Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 06.07.2010 entschieden, dass das seit 2007 geltende Abzugsverbot verfassungswidrig war, soweit dem Steuerpflichtigen für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung stand. Der Gesetzgeber hat im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2010 eine Neuregelung geschaffen und die Gerichtsentscheidung dabei exakt umgesetzt: Danach können für das häusliche Arbeitszimmer bis zu 1.250 Euro in der Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. Die höhenmäßige Einschränkung kommt dabei nicht zur Anwendung, wenn das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit bildet. (vgl. FG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2011, Az. 11 K 2591/09 E). Die Neuregelung gilt rückwirkend zum 1. Januar 2007 und findet sich in § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG. Wichtige Indizien für die berufliche und betriebliche Nutzung liefert auch die Ausstattung des Raumes. Im Arbeitszimmer haben z. B. Fernseher, Bügelbretter, Betten, Nähmaschinen, Klaviere, Heimtrainer, Jagdgewehre oder nicht lediglich der Repräsentation dienende Kunstgegenstände nichts verloren. Eine Liege oder Klappcouch und ein Radio sind dagegen unbedenklich. Die Regelung in § 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG bezieht sich auch auf die Ausstattung des Arbeitszimmers. |
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| ArbGG | Labour Courts Act | Abkürzung für: Arbeitsgerichtsgesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ArbStättVO | workplace regulations | Abkürzung für: Arbeitsstättenverordnung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Architekt | architect | Neben dem als Architekt betitelten Hochbauarchitekten gibt es noch den Landschafts- und den Innenarchitekten. Aus dem Griechischen abgeleitet bedeutet archós der Anführer oder das Oberhaupt und tékton der Zimmermann oder der Zimmerer. Ab dem 16. Jahrhundert hat sich in der Übersetzung des Wortes Architekt die Bezeichnung Baumeister etabliert. Die Architektin oder der Architekt wird in Vertretung der Bauherren tätig. Die Aufgabe umfasst im Wesentlichen die Beratung der Bauherren, das Zeichnen der Baupläne, die Eingabe des Bauantrages mit allen notwendigen Formularen bei den Behörden, die Erstellung der Werkpläne, die Ausschreibung, die Vergabe und die Verhandlung mit den Handwerkern und Baufirmen, die Betreuung der Baustelle und die Abrechnung mit den beteiligten Firmen. In größeren Büros werden diese Leistungen in zwei Bereiche eingeteilt, die des Planers im Büro und die des Bauleiters auf der Baustelle. Diese Leistungen werden im Rahmens des Leistungsbildes Gebäude und Innenräume nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) in 9 Leistungsphasen eingeteilt und vergütet. Der Absolvent einer Fachhochschule oder einer Universität der Architektur erhält eine Urkunde, die ihn als "Diplom Ingenieur" ausweist. An vielen Hochschulen sind mittlerweile auch hier die Abschlüsse "Bachelor" und Master" eingeführt worden. Ein Bachelor würde sich dann "B.Sc. of Architecture" nennen. Bei einigen Architektenkammern reicht der Abschluss "Bachelor" nicht aus, um sich "Architekt" nennen zu dürfen, verlangt wird ein "Master". Nach wenigstens zweijähriger, nachgewiesener Bautätigkeit als Angestellter oder Selbstständiger kann sich ein Absolvent in die Liste der Architekten- und Ingenieurkammer eintragen lassen. Mit diesem Schritt ist er uneingeschränkt und eigenverantwortlich bauvorlageberechtigt und befugt, die Berufsbezeichnung Architektin oder Architekt zu führen. |
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| Architektenbindung | engagement of a specific architect tied to a building agreement | Eine Vereinbarung in einem notariellen Grundstückskaufvertrag, wonach sich der Erwerber verpflichtet, zur Planung oder Ausführung des Bauwerks die Leistung eines bestimmten Architekten oder Bauingenieurs in Anspruch zu nehmen ("Architektenbindung"), ist unwirksam. Sind Architektenleistungen vorher bereits erbracht und werden sie vom Erwerber genutzt, hat der Architekt allerdings Anspruch auf Honorar nach den Mindestsätzen der HOAI. Die rechtliche Beurteilung wird dann schwierig, wenn der Architekt selbst als Bauträger tätig ist. Warum sollte dieser Architekt nicht auch eigene Architektenleistungen im Zusammenhang mit der Errichtung des Bauwerks erbringen dürfen? Nach der derzeitigen Rechtsprechung kommt es darauf an, ob der Architekt in dem speziellen Vertragsverhältnis zum Erwerber hauptsächlich als Architekt oder hauptsächlich als Bauträger tätig ist. Wenn er im wesentlichen Architektenleistungen erbringt, greift das Koppelungsverbot ein. Wenn er jedoch als Bauträger mit einer Erlaubnis nach § 34 c GewO Bauleistungen erbringt, steht diese Leistung im Vordergrund und nicht die eventuell daneben oder zusätzlich erbrachte Architektenleistungen. Das Koppelungsverbot greift in diesem Fall nicht. |
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| Architektenhaftpflichtversicherung | architect's liability insurance | Die Architektenhaftpflichtversicherung geht über eine normale Berufshaftpflichtversicherung hinaus. Sie deckt Personen-, Sach- und Vermögensschäden, die aus Fehlern des Architekten bei Planung, Objektüberwachung, Beratung und Begutachtungen entstehen. Abgedeckt werden die daraus resultierenden Schadensersatzansprüche. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Architektenkammer | professional body of architects in Germany; official chamber of architects | Die Architektenkammern (AK) bilden die berufsständischen Vertretungen der Architekten, Innenarchitekten, Landschaftsarchitekten und Stadtplaner. Es handelt sich um Körperschaften öffentlichen Rechts, zu deren Mitgliedern alle in die Architektenliste des jeweiligen Bundeslandes eingetragenen Angehörigen der genannten Berufe zählen. Aufgaben und Tätigkeit der Architektenkammern werden durch die Architektengesetze der einzelnen Bundesländer geregelt. Die Eintragung in die Architektenliste und mithin die Mitgliedschaft in einer Architektenkammer ist Voraussetzung für das Führen der entsprechenden Berufsbezeichnung. Unerheblich ist dabei, ob die betreffende Person ihren Beruf freiberuflich, gewerblich, im Angestelltenverhältnis oder mit Beamtenstatus ausübt. |
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| Architektenleistungen | architectural services | Das Leistungsbild der Architekten ergibt sich aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Mit der 2013 erfolgten Reform der HOAI wurden die Leistungsbilder neu gefasst und damit die Tätigkeiten der Architekten neu beschrieben. Von den großen Leistungsbereichen sind für den immobilienwirtschaftlichen Bereich vor allem die in Teil 3 § 34 (Leistungsbild Gebäude und Innenräume), § 39 (Leistungsbild Freianlagen) von Bedeutung. § 34 enthält im Rahmen des Leistungsbildes für Gebäude und Innenräume neun Leistungsphasen:
• Grundlagenermittlung • Vorplanung • Entwurfsplanung • Genehmigungsplanung • Ausführungsplanung • Vorbereitung der Vergabe • Mitwirkung bei der Vergabe • Objektüberwachung (Bauüberwachung und Dokumentation) • Objektbetreuung Besondere Leistungen ergeben sich aufgrund besonderer Anforderungen. Teilweise handelt es sich um Leistungen, die normalerweise zum Aufgabenbereich des wirtschaftlichen Baubetreuers zählen, etwa Aufstellung eines Finanzierungsplanes und Mitwirkung bei der Kredit- und Fördermittelbeschaffung, Aufstellen und Überwachen eines Zahlungsplanes, Objektverwaltung. Bauherr und Architekt können im Rahmen der Vertragsfreiheit ihr Geschäftsverhältnis frei gestalten. Es gilt das Werkvertragsrecht des BGB. Seitens der Architekten werden überwiegend Musterverträge von Architektenkammern und anderen Anbietern verwendet Ein neu gefasster Einheitsvertrag, den die Interessentenverbände der Architekten durchsetzen wollten, wurde, nachdem er vom Bundeskartellamt bereits veröffentlicht war, wieder zurückgezogen. Im Rahmen der Reform des Bauvertragsrechts zum 1.1.2018 wurden mehrere Neuregelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag ins Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Diese betreffen auch Haftungsfragen. |
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| Architektenvertrag | architect's contract (of services) | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Architektenvertrag und Ingenieurvertrag | architect's contract and engineer's contract | Die ab 1.1.2018 wirksame Reform des Bauvertragsrechts hat auch neue Regelungen zum Architekten- und Ingenieurvertrag eingeführt. Diese finden sich in den neuen §§ 650p ff. BGB. § 650p BGB definiert zunächst die vertragstypischen Pflichten von Architekten und Bauingenieuren. Der Architekt oder Ingenieur ist als Unternehmer verpflichtet, „die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen.“ Sind wesentliche Planungs- oder Überwachungsziele noch nicht festgelegt worden, muss der Unternehmer zuerst eine Planungsgrundlage erstellen, um diese Ziele zu ermitteln. Er muss dem Bauherrn diese Planungsgrundlage zusammen mit einer Kostenschätzung über das Bauvorhaben zur Zustimmung vorlegen. Nach Vorlage dieser Unterlagen hat der Bauherr ein Sonderkündigungsrecht. Dieses erlischt zwei Wochen nach Übergabe der Unterlagen. Es erlischt allerdings nicht, wenn der Auftraggeber ein Verbraucher ist und der Unternehmer / Planer es versäumt hat, ihn bei Übergabe der Unterlagen in Textform über das Sonderkündigungsrecht aufzuklären und ihm auch die Frist und die Folgen einer Kündigung mitzuteilen. Auch der Unternehmer / Architekt kann jedoch aus dem Vertrag vorzeitig aussteigen. Er kann dem Auftraggeber mit Übergabe der erwähnten Unterlagen eine angemessene Frist zur Zustimmung setzen. Reagiert dieser innerhalb der Frist nicht oder verweigert er den Unterlagen seine Zustimmung, darf der Planer seinerseits den Architekten- oder Ingenieurvertrag kündigen. Im Falle einer Kündigung (von beiden Seiten) darf der Planer nur eine Bezahlung der bis zur Kündigung durchgeführten Leistungen fordern. § 650t BGB schränkt die Haftung der Architekten und Bauingenieure ein. Dabei geht es um Überwachungsfehler, die zu einem Mangel des Bauwerks oder von Außenanlagen geführt haben. Der Planer kann die Zahlung verweigern, wenn auch der bauausführende Unternehmer für den Mangel haftet und der Bauherr diesem noch nicht erfolglos eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt hat. Eine weitere Neuregelung in § 650s BGB besagt, dass der Planer von der letzten Abnahme einer Leistung des bauausführenden Unternehmers an auch eine Teilabnahme seiner eigenen bis zu diesem Zeitpunkt durchgeführten Leistung verlangen darf. Dieser Anspruch besteht per Gesetz, auch wenn keine Teilabnahme vereinbart war. |
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| Architektenwettbewerb | architectural competition | Ein Architektenwettbewerb dient dem Finden unterschiedlicher Lösungsalternativen für eine bestimmte Planungsaufgabe und dem Auswählen der geeignetsten Lösung. Die Durchführung von Architektenwettbewerben wird durch die GRW 1995 (Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung des Städtebaus und des Bauwesens) geregelt. Konkrete Wettbewerbsverfahren sind mit der Architektenkammer des betreffenden Bundeslandes abzustimmen. Treten Bund oder Länder als Bauherren auf, so sind generell Wettbewerbe nach GRW durchzuführen. Die Vorschriften der GRW für die Durchführung von Wettbewerben beinhalten unter anderem die folgenden Anforderungen an Wettbewerbsverfahren: Entscheidung durch ein unabhängiges Preisgericht, anonyme Abwicklung des Verfahrens, Auslobung von Preisen sowie Verpflichtung des Auslobers, einen oder mehrere Preisträger mit der weiteren Bearbeitung des Projekts zu beauftragen. Je nach Zielstellung und Art der Planungsaufgabe unterscheiden die GRW mehrere Wettbewerbsarten und -verfahren. So wird zwischen Ideenwettbewerben und Realisierungswettbewerben, einstufigen und mehrstufigen Verfahren sowie zwischen offenen und beschränkten Wettbewerbsverfahren differenziert. Darüber hinaus existieren mit den Kombinierten Wettbewerben und den Investorenwettbewerben noch zwei besondere Verfahren, bei denen es sich nicht um Architektenwettbewerbe im eigentlichen Sinne handelt. |
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| Architektur | architecture | Der lateinische Begriff architectura bedeutet Baukunst oder Baustil. Doch Architektur bezieht sich nicht nur auf die Errichtung und die Gestaltung von Bauten. Neben der Baukunst wird ein grundlegendes Wissen über Baumaterialen, der Anwendung technischer Methoden und deren
Gesellschafts- und Umwelteinflüsse erwartet. Ein Raum wird gestaltet. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich bei dem Raum um eine Landschaft, einen städtischen Platz, einen Gebäudekomplex, ein Einfamilienhaus oder einen Innenraum handelt. Architektur hat eine gesellschaftliche Verantwortung, denn der Mensch reagiert unbewusst auf die Einflüsse seiner Umgebung. |
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| Architekturmodell | architectural model | Bei Architekturmodellen handelt es sich um maßstabsgerechte Modelle von geplanten Gebäuden, die ihre äußere Wirkung bezogen auf die Umgebungsbebauung erkennen lassen. Es kann sich um ganze städtebauliche Modelle handeln, aber auch um Präsentationsmodelle für ein bestimmtes Objekt. Vielfach wird mit Architekturmodellen im Rahmen von Architektenwettbewerben gearbeitet. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Architrav | architrave | Der Architrav ist der von Säulen, beziehungsweise von Kapitellen getragene Balken, als unterster Teil des antiken Gebälks, ebenfalls ornamentiert oder profiliert vorkommend. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice | ARD and ZDF (German public broadcasters); Deutschlandradio (national radio station); services provided in connection with broadcasting fees | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Arenen | stadiums | Derzeit werden auch in Deutschland zunehmend Arenen nach dem Muster amerikanischer Super-Domes konzipiert. Bei dieser Sonderimmobilie findet alles von internationalen Sportveranstaltungen bis zu großen Musik-Happenings statt. Der grüne Rasen des Sports kann mit vernünftigem Aufwand jeweils aufgebracht oder entfernt werden. Die amerikanischen Super-Domes, die zunehmende hochgradige Kommerzialisierung und Professionalisierung des Spitzensports, speziell des Fußballs und nicht zuletzt die Vergabe der Fußball-WM 2006 an Deutschland haben das Thema Arenen deutlich an Bedeutung gewinnen lassen. Über lange Jahre war das Thema Arenen eine Veranstaltung öffentlicher Stellen, die Stadien vorhielten und letztendlich auch die Verluste berappten. Jetzt wird über Modelle nachgedacht, bei denen private Betreiber in diesem Segment aktiv werden. Diese Arenen bieten sich aber nicht nur für Freiluftveranstaltungen, sondern ganz speziell auch für Indoor-Events an. Der Erfolg einer Arena ist nur dann möglich, wenn sie sich durch ein hohes Maß an Multi-Funktionalität auszeichnet und eine Vielzahl unterschiedlicher Nutzungen ermöglicht. Nutzungsflexibilität bedeutet bei Arenen nicht nur, dass unterschiedliche Nutzungen grundsätzlich möglich sind, sondern dass ein schneller und effizienter Wechsel hinsichtlich der unterschiedlichen Nutzungsform möglich ist. Oder anders ausgedrückt: Eine Arena hilft nicht viel, wenn es drei Tage dauert, den Fußballrasen abzutragen und das Stadion für eine normale Konzertveranstaltung umzurüsten. |
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| ARGE | consortium of builders acting as general contractor; joint venture; special partnership | Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ARGEBAU - Bauministerkonferenz | Working Group of the Ministers and Senators of the Länder Responsible for Building, Housing and Settlement (ARGEBAU) | Die Bauministerkonferenz ist die Arbeitsgemeinschaft der für Städtebau, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der 16 Länder der Bundesrepublik Deutschland. Sie tritt nach Bedarf (in der Regel einmal im Jahr) zusammen. Die Leitung obliegt dem Länderministern im Wechsel. Die ARGEBAU fasst Beschlüsse die für die Entwicklung des Städtebaus, des Bau- und des Wohnungswesens in den Bundesländern von Bedeutung sind. Zu den wichtigsten Aufgaben gehört bei der föderalistischen Struktur Deutschlands die Sorge für einheitliche Rechts- und Verwaltungsvorschriften der Länder im Bereich des Wohnungswesens, des Bauwesens und des Städtebaus. Beispielsweise ist die Musterbauordnung ist ein Produkt von ARGEBAU. |
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| Arglistige Täuschung | deceit; fraudulent misrepresentation; malicious deceit | Arglistige Täuschung ist ein Verhalten, das beim Gegenüber einen Irrtum erzeugt bzw. unterhält und bei dem der Täuschende entweder weiß oder zumindest in Kauf nimmt, dass er gerade durch diese Täuschung Einfluss auf die Willensentscheidung des anderen nimmt. Die Konsequenzen eines solchen Handelns im Zivilrecht regelt § 123 BGB: Nach dieser Vorschrift können Willenserklärungen, die z.B. im Rahmen eines Vertragsabschlusses abgegeben wurden, angefochten werden, wenn ihnen eine arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung des Geschäftsgegners zugrunde liegt. Folge einer erfolgreichen Anfechtung ist, dass der betreffende Vertrag von Beginn an als nichtig angesehen werden muss. Beispiele für die arglistige Täuschung aus dem Mietrecht:
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| ARICS | Associate of the Royal Institution of Chartered Surveyors | Abkürzung für: Associate of the Royal Institution of Chartered Surveyors | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Arithmetisches Mittel | arithmetic mean | Das Arithmetische Mittel (\( \bar x \)) wird bei der Verkehrswertermittlung unter anderem im Vergleichswertverfahren verwendet, um einen Mittelwert aus einer Stichprobe von Kaufpreisen der Vergleichsobjekte zu erhalten. Die Aussagekraft des arithmetischen Mittels hängt von der Streuung und der Anzahl der Vergleichswerte ab. Die Häufigkeitskurve der Vergleichswerte muss eingipflig sein, wie es z.B. bei normalverteilten Werten der Fall ist (Glockenkurve). Berechnung: $$ \bar x = \frac{1}{n} (x_1 + x_2 + x_3 + … + x_n) $$ oder in Summenschreibweise: $$ \bar x = \frac{1}{n} \sum_{i=1}^n x_i $$ In Worten: Addiere alle Werte einer Stichprobe und teile diese Summe durch die Anzahl der Werte. Die Güte der arithmetischen Mittels ist mit der Varianz bzw. der Standardabweichung der Vergleichswertstichprobe und der Standardabweichung des Mittels zu beschreiben. Der Vertrauensbereich kann bei kleinen Stichproben durch die Student-t-Verteilung geschätzt werden. Da das arithmetische Mittel empfindlich auf einseitig vorhandene Ausreißer oder auf eine stärkere Häufung der Vergleichswerte im oberen oder unteren Bereich der Stichprobe reagiert – es entstehen links- oder rechtsschiefen Häufigkeitskurven – ist zu prüfen, ob das arithmetische Mittel die zutreffende Kannzahl der Stichprobe ist, oder ob der Median den geeigneteren Wert für die Angabe eines Mittelwertes darstellt. Das arithmetische Mittel ist im strengen Sinne also nur bei einer annähernd symetrischen Verteilung der Vergleichswerte anwendbar. Ein Sonderfall des arithmetischen Mittels ist das „gewogene“ arithmetische Mittel, bei dem den Werten ein Gewichtungsfaktor (Gewicht) zugeordnet wird. Ein Beispiel hierfür ist die Berechnung des mittleren Ausstattungsstandards im Sachwertverfahren nach der Sachwert-Richtlinie 2010. $$ \bar x = \frac{1}{\sum w_i} (w_1 x_1 + w_2 x_2 + w_3 x_3 + … + w_n x_n) $$ Beim gewogenen arithmetischen Mittel wird die Summe der – mit dem Gewicht multiplizierten – Werte nicht durch die Anzahl der Werte (n), sondern durch die Summe der Gewichte (w) geteilt. |
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| Arkade | arcade; colonnade | Der Begriff leitet sich aus dem Bogen (lat. arcus) ab und bezeichnet Säulen, die einen Bogen tragen. Im antiken Rom wurde diese Bogenkonstruktion für imposante Triumphbögen und endlos scheinende Aquädukte (Brückenkonstruktion, um Wasser in die weit entfernten Städte zu leiten) verwendet, denn der Bogen ist imstande, größere Lasten zu tragen und ermöglicht weitere Spannweiten als ein horizontaler Träger auf zwei Stützen. Die Arkade ist ebenso ein überdeckter und gestreckter Laufgang, dessen Längswand von Bogenöffnungen aufgelöst wird, auch Arkadengang oder Bogengang genannt. Im Gegensatz dazu steht die Blendarkade. Die aus dem Mauerwerk hervortretende Bogenkonstruktion gliedert die geschlossene Wand und unterstützt deren Statik. Arkadengänge finden oft in Außenräumen Verwendung. Sie schützen Fußgänger vor Regen und in südlichen Ländern verschatten sie die angrenzenden Räume. Im Innenraum wurde die Arkade als konstruktives Mittel genutzt, zum Beispiel in den Kirchen des Mittelalters. Statt der massiven Mauern, die die einzelnen Gewölbe tragen, schuf der Einsatz von Arkaden beeindruckend geräumige und trotzdem ausreichend belichtete Gotteshäuser. |
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| Aromaten (aromatische Verbindungen, aromatische Kohlenwasserstoffe) | aromatics (aromatic compounds, aromatic hydrocarbons) | Aromatische Verbindungen sind eine Stoffklasse in der organischen Chemie, welche mindestens ein Ringsystem besitzt und deren Struktur vom Benzol ableitbar ist. Der Name kommt daher, dass viele Vertreter dieser Klasse einen angenehmen Geruch - Aroma - besitzen. Die aromatischen Verbindungen finden wir häufig als Lösemittelbestandteile im Haushalts- und Hobbyprodukten, vor allem in Klebstoffen, Farben und Lacken. Die Mehrzahl aromatischer Verbindungen tritt in Kfz-Immissionen auf, verschiedene wurden im Tabakrauch nachgewiesen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ARR | average room rate | Abkürzung für: Average Room Rate | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Arrondierung | consolidation; plottage; (site) assembly; rounding-off (property by purchase); consolidation of parcels of land which form a closed agricultural or forestry operation; consolidation of small farm-holdings (to create economic units) | Unter Arrondierung (Abrundung) versteht man eine Neuordnung von Grundstücken im Zusammenhang mit der Flurbereinigung. Im Interesse einer effizienten Felderbewirtschaftung soll zersplitterter Grundbesitz durch Flächentausch (Felderregulierung) zu sinnvollen Einheiten zusammengefasst werden. Landwirtschaftliche Flurbereinigungsmaßnahmen sind das Pendant zur städtebaulichen Bodenordnung. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Art der baulichen Nutzung | type of structural use | In einem Flächennutzungsplan können Bauflächen dargestellt werden, die die allgemeine Art der baulichen Nutzung bezeichnen (W = Wohnbauflächen, M = gemischte Bauflächen, G = gewerbliche Bauflächen und S = Sonderbauflächen). Es besteht auch die Möglichkeit der Darstellung von Baugebieten. Im Bebauungsplan können nur Baugebiete festgesetzt werden. Sie enthalten nähere Festsetzungen der Nutzungsart. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass auch in Flächennutzungsplänen Baugebiete "dargestellt", aber nicht "festgesetzt" werden können. Nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt es 10 verschiedene Baugebiete, darunter vier Wohngebietsarten nämlich Kleinsiedlungsgebiet (WS), reines, allgemeines und besonderes Wohngebiet (WR, WA, WB), drei Mischgebietsarten nämlich Dorfgebiet, "Mischgebiet", Kerngebiet (MD, MI, MK) und drei gewerbliche Gebietsarten. Zu diesen gehören Gewerbegebiet, Industriegebiet und Sondergebiet (GE, GI, SO). Eine "Nebenart" des Sondergebiets sind Wochenendhausgebiete. Das eigentliche Sondergebiet bezieht sich auf die Beschreibung eines Baugebietes, in dem besondere bauliche Anlagen errichtet werden können wie Flughäfen, Hochschulen, Großkliniken, Einkaufszentren, Kurgebiete u. dergl. (Beispiel SO KLINIK für ein Sondergebiet, für das der Bau einer Klinik festgesetzt ist.). Jede Baugebietsart wird in einem eigenen Paragrafen beschrieben. Im ersten Absatz steht die Zwecksetzung: z.B. bei § 3 Reine Wohngebiete: "Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen". Es folgt im 2. Absatz jeweils der Katalog der baulichen Nutzung, der zulässig ist und damit die Baugebietsart charakterisiert z.B. bei § 2 Kleinsiedlungsgebiete: "Zulässig sind 1. Kleinsiedlungen einschl. Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe sowie 2. die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe." Der 3. Absatz ist schließlich den zulässigen Ausnahmen gewidmet. So können bei Gewerbegebieten (§ 8) ausnahmsweise zugelassen werden:
Die festgesetzt Baugebietsart enthält wichtige Informationen für die Lageanalysen von Maklern und Sachverständigen und für Standortanalysen von Projektentwicklern. |
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| Art. | Article | Abkürzung für: Artikel | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ärztehäuser | medical centres | Ärztehäuser sind Gebäude, die konzeptionell so gestaltet sind, dass sich Ärzte verschiedener Fachrichtungen dort niederlassen können. Durch Zurverfügungstellung eines Personalpools einschließlich einer zentralen Empfangsstation und der Möglichkeit, teure Apparate gemeinsam nutzen zu können, werden oft erhebliche Synergieeffekte generiert. Teilweise gehört zu einem Ärztehaus auch ein ambulantes Operationszentrum. Angeschlossen sind Cafés beziehungsweise Bistros zur Überbrückung der Wartezeiten. Zu den Komplementär-Einrichtungen gehören in der Regel eine Apotheke zur unmittelbaren Versorgung der Patienten mit den verschriebenen Medikamenten sowie gelegentlich ein Sanitätshaus. Ärztehäuser sind moderne Gegenstücke der früheren Polykliniken. Sie haben unterschiedliche Größen, in denen zwischen 15 bis 75 Allgemein- und Fachärzte, Psychologen usw. Platz finden. Innerhalb des Ärzteteams werden Gemeinschaftspraxen von Ärzten gleicher Fachrichtungen implementiert, um so eine gegenseitige Vertretung zu ermöglichen. Betreiber von Ärztehäusern bieten ihre Räume zur Miete beziehungsweise Pacht an und stellen zur Entlastung der Ärzte von Verwaltungsarbeiten einen entsprechenden Dienstleistungsservice einschließlich Reinigungsservice bereit. Teilweise werden Ärztehäuser auch in Teileigentumseinheiten aufgeteilt, die zum Kauf angeboten werden. Mit Hilfe von Spezialunternehmen, die sich mit der Vermittlung und Bewertung von Arztpraxen beschäftigen, wird beim Ausscheiden eines Arztes beziehungsweise einer Ärztin für eine rasche Komplettierung des Ärzteteams gesorgt. |
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| Asbestzement | asbestos cement; cement asbestos | Unter Asbest versteht man eine Gruppe natürlich vorkommender, feinfaseriger Minerale. Da Asbest sehr hitzebeständig und weitgehend auch chemikalienbeständig ist, wurde es zur Herstellung vielfältiger Produkte eingesetzt: zum Brandschutz, zur Wärmeisolation, in Bremsbelägen und Kupplungen, in Elektrogeräten, in Maschinen und technischen Anlagen, in Heizungen sowie vor allem in vielen Gebäuden auch als Baustoff. Da freischwebende Asbestfasern, die beim Arbeiten mit Asbestplatten auftreten, in der menschlichen Lunge zu Krebs führen können, wurde der Einsatz in Deutschland mit wenigen Ausnahmen verboten. Sind in Gebäuden Bauteile mit Astbestzement verwendet worden, kann sich dies erheblich wertmindernd auswirken. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.03.2009 müssen Hauskäufer über eine Asbestbelastung des Kaufobjekts ohne eigene Nachfrage aufgeklärt werden. Wird dies versäumt, bestehen erhebliche Schadenersatzansprüche. Im verhandelten Fall wurde über ein Fertighaus mit einer Fassadenverkleidung aus Asbestzement gestritten. Der BGH entschied, dass ein nur unter gravierender Gesundheitsgefahr zu bewohnendes oder umzubauendes Haus nur eingeschränkt benutzbar sei. Es liege ein offenbarungspflichtiger Sachmangel vor. Dies gelte besonders bei Stoffen, die schon in geringen Mengen krebserregend seien und durch die besonders Heimwerker Gefahren ausgesetzt wären (Urteil vom 27. März 2009, Az. V ZR 30/08). Asbestexpositionen spielen vor allem in der Arbeitsmedizin eine wichtige Rolle. Asbest befindet sich noch vielfach in der Umwelt und wird insbesondere im Rahmen von Sanierungsarbeiten ein Problem (zum Beispiel Abriss alter Zwischendecken, Umgang mit asbesthaltigen Nachtspeicheröfen). Die im Rahmen von Asbestsanierungen anfallenden asbesthaltigen Baustoffe dürfen nach entsprechender Vorbehandlung nur von bestimmten sachkundigen Firmen auf ausgewiesenen Asbestdeponien entsorgt werden. Asbestfasern befinden sich ubiquitär in der Umwelt mit einer Belastungskonzentration in der Größenordnung von 100 Fasern/m3/Luft. Grundsätzlich werden zwei Produkt gruppen unterschieden:
Asbesthaltige Materialien sind fast immer hell grau, grau oder graubraun, nie absolut weiß oder glänzend. Eine sichere Identifizierung ist aber nur dem Fachmann möglich. In Asbestzementprodukten sind die Asbestfasern durch den hohen Bindemittelanteil weitgehend fest gebunden und werden in eingebautem Zu stand in Innenräumen nicht frei. Bei der Bearbei tung (z.B. Bohren, Schleifen, Schneiden) können jedoch Fasern freigesetzt werden. Dem Außenwet ter exponierte, gut beschichtete Asbestzementer zeugnisse geben erst nach stärkerer Verwitterung in mäßigem Umfang Fasern ab. Schwach gebundene Asbestzementprodukte emittieren dagegen schon bei geringer nutzungs bedingter Beanspruchung sowie durch klimatische Einflüsse und natürliche Alterung kontinuierlich und z.T. auch stoßweise größere Mengen Fasern an die Innenluft. Mechanisches Bearbeiten (Boh ren, Schleifen, Sägen) sowie Abbruch von Asbest produkten verstärkt die Faserfreisetzung z.T. er heblich. Wirkungen auf die menschliche Gesundheit: Der Hauptaufnahmeweg von Asbestfasern ist über die Atemluft. Asbest ist seit 1990 in die Gruppe der “sehr stark gefährdenden” krebserzeugenden Arbeitsstoffe eingestuft. Neben Lungenkrebs können sich ein Krebs des Rippen-/Bauchfells sowie eine Asbestose (Verhärtungen des Lungengewebes) entwickeln. Eine Gefährdung geht insbesondere von den schwach gebundenen Asbestprodukten mit hohem Asbestanteil aus. Die Asbestzementprodukte mit geringem Asbestanteil sind dagegen weniger gefährlich. Schwach gebundene Asbestprodukte dürfen seit 1990 nicht mehr in Verkehr gebracht werden. Dazu gehören vor allen Dingen asbesthaltige Leichtbauplatten, Isolationsmaterial für Schall- Kälte- Hitze- oder auch Feuchteschutz. Die Herstellung von Asbestzementprodukten (zum Beispiel Wellasbest-Platten) ist seit 1995 verboten. EU-weit gilt seit 1995 ein Verbot der Herstellung von Asbest. Das Krebsrisiko durch die in der Außenluft üblichen Asbestkonzentrationen von 100-150 Fasern je Kubikmeter Luft ist gering. Prophylaktische Maßnahmen: Zur Vermeidung von Gesundheitsgefahren durch asbesthaltige Produkte gelten folgende Empfehlungen:
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| ASR | workplace guidelines | Abkürzung für: Arbeitsstättenrichtlinien | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Asset | asset | Unter einem Asset ist eine Anlageform zu verstehen, die einen Baustein des Vermögensportfolios, beispielsweise Immobilien, Aktien, Fonds, bildet. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Asset Allocation | asset allocation | Aufteilung des Kapitals auf verschiedene Anlageformen. Ziel dieses Anlageverhalten ist der bestmögliche Ertrag des Gesamtvermögensportfolios. Eine gezielte Diversifikation ist die Grundlage dafür. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Asset Deal | asset deal | Als Asset Deal wird im Zusammenhang mit Immobilieninvestitionen eine Transaktion bezeichnet, bei der der Investor eine Immobilie direkt erwirbt. Veräußerungsgegenstand ist die dabei Immobilie selbst – im Unterschied zum Share Deal, bei dem lediglich Anteile an einer Objektgesellschaft veräußert werden. Ein Asset Deal ist stets mit einem Grundstückserwerb verbunden. Der Käufer wird an Stelle des Verkäufers unmittelbarer Eigentümer des erworbenen Objekts. Neben dem "klassischen" Immobilienkauf, bei dem der Käufer ein Grundstück mit einem bereits bestehenden Gebäude erwirbt, sind weitere Formen eines Asset Deals möglich. Hierzu zählen Bauträgerverträge, Generalübernehmermodelle, Grundstückskäufe mit Vertragsübernahme und Property Outsourcing durch Sale-and-Lease-back. Auch bei Portfoliotransaktionen kann es sich um Asset Deals handeln, sofern mehrere einzelne Objekte en bloc veräußert werden. Werden dagegen bei einer Portfoliotransaktion statt einzelner Immobilien Anteile an einer Gesellschaft veräußert, die das betreffende Immobilienportfolio hält, handelt es sich um einen Share Deal. |
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| Asset Management | asset management | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Asset-Backed-Securities (ABS) | asset-backed securities (ABS) | System Bei den Asset-Backed-Securities handelt es sich um eine Finanzierungsform, bei der Unternehmen oder auch Kreditinstitute die Möglichkeit haben, sich von größeren Forderungsbeständen (ab 5 Millionen aufwärts) zu trennen und gegen Liquidität einzutauschen. Der Verkauf erfolgt an eine rechtlich selbständige Zweckgesellschaft. Diese bündelt die erworbenen Schulden und kreiert daraus verzinsliche Wertpapiere, die gegebenenfalls über ein Bankenkonsortium auf dem Kapitalmarkt an Investoren angeboten werden. Der Schuldenpool dient als Haftungsmasse. Dabei muss Wert darauf gelegt werden, dass die Mischung der erworbenen Forderungen wegen des Risikoausgleichs aus unterschiedlichen Branchen und aus verschiedenen Ländern mit solidem wirtschaftlichem Fundament stammen. Werden Forderungen fällig und eingezogen, fließen diese an die Zweckgesellschaft zurück. Die Forderungsverwaltung und der Einzug verbleiben entweder bei den Unternehmen / Kreditinstituten, die ihre Schulden verkaufen oder werden an einen Service-Agenten übertragen. Mit der Einschaltung des Service Agenten soll gewährleistet werden, dass die zurückbezahlten Schulden zweckentsprechend verwendet werden. Der Service-Agent leitet die bei ihm eingehenden Schuldentilgungs- und Zinszahlungen an einen Treuhänder weiter, der damit wiederum die Wertpapiere bedient. Der Treuhänder ist letztlich Sachwalter der Investoren. Durch eine Asset-Backed-Finanzierung werden für die Kreditinstitute nicht nur Liquiditätseffekte erreicht. Vielmehr können die Bilanzkennzahlen verbessert und das Kreditausfallrisiko kalkulierbarer gemacht werden. Zudem steigern sie ihr Ratingprofil. Probleme Assed Backes Securities sind im Zusammenhang mit der Finanzkrise (Subprime Krise) in Verruf geraten. Sie sollen in erheblichem Ausmaß zur Verstärkung der Finanzkrise beigetragen haben. Die Finanzierungszweckgesellschaften kauften diese ABS in großen Massen auf, bündelten sie in Form von Wertpapieren erneut zu Portfolios und emittierten zur Refinanzierung eigene, kurz laufende ABS (sog. ABCP, Asset Backed Commercial Paper). Dieser Prozess wurde mehrfach wiederholt, so dass ABS zur Grundlage von ABS wurden, die wieder Grundlage von weiteren ABS wurden. Durch mehrfache Transaktionen war am Ende völlig unklar, welche ABS welchem Kreditnehmer zuzuordnen war. Man verließ sich auf die von Ratingagenturen festgestellten höchsten Ratingstufen, obwohl auch diese kaum mehr einen Überblick haben konnten. Endabnehmer der emittierten Papiere waren zum großen Teil Hedgefonds, die von kurzfristigen Gewinnerwartungen lebten. Der Aufbau dieses außerhalb der Kreditinstitute angesiedelten rollierende Systems kurzfristig angelegter ABS als Basis für die weitere Kreditfinanzierung der Banken wurde zum Problem, als die Immobilienkrise eintrat und die Hauseigentümer ihre Subprimes nicht mehr bedienen konnten. Hedgefonds mussten sich wieder von ihren ABS-basierten Zertifikaten trennen und teilweise geschlossen werden. Der Vertrauensverlust führte schließlich zum Zusammenbruch des ABS-Marktes und zu erheblichen Einbußen. |
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| Ast | applicant; petitioner; claimant; proponent; proposer | Abkürzung für: Antragsteller | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AStB | General Terms and Conditions for Storm and Tempest Insurance | Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Sturmversicherung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ästhetische Immissionen | visual nuisance from neighbouring property | Als ästhetische Immissionen bezeichnet man optische Eindrücke außerhalb des Grundstücks, die das ästhetische oder geschmackliche Empfinden des Grundstückseigentümers bzw. - bewohners stören. Über die Rechtmäßigkeit sagt der Begriff noch nichts aus. Eine solche Immission kann ein vor dem Wohnzimmerfenster angelegter Schrottplatz sein - oder ein Gartenzwerg mit heruntergelassener Hose. Meist kann mit dem gängigen nachbarrechtlichen Abwehranspruch aus §§ 1004, 906 BGB nicht gegen ästhetische Immissionen eingeschritten werden, da das störende Objekt nicht – wie z. B. eine Geräusch – oder Geruchsimmission – auf das Grundstück des Klägers gelangt. Eine Beeinträchtigung seines Eigentums wird in vielen Fällen abgelehnt, selbst wenn eine Wertminderung im Raum steht. Bei der rechtlichen Beurteilung wird z. B. berücksichtigt, ob der störende Anblick auf einer ordnungsgemäß genehmigten Gewerbetätigkeit des Nachbarn beruht (Schrottplatz) oder ob dieser womöglich den störenden Anblick extra geschaffen hat, um den Grundstückseigentümer zu ärgern (Gartenzwerg). Ist eine derartige Absicht nachweisbar, können Ansprüche aus den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über unerlaubte Handlungen in Verbindung mit dem so genannten "Schikaneverbot" hergeleitet werden (§§ 823 Abs.2, 226 bzw. 826 BGB). Das erste bekannte Gerichtsurteil zum Thema "Frustzwerge" fällte das Amtsgericht Grünstadt 1994. Gemeint sind dabei selbst hergestellte Gartenzwerge, die gegenüber dem verfeindeten Nachbarn eindeutig beleidigende, herabsetzende oder bedrohliche Gesten ("Scharfrichter-Zwerg", erhängter Zwerg) darstellen. Das Gericht sah eine Beeinträchtigung des allgemeinen Persönlichkeitsrechtes des Nachbarn als gegeben an (AG Grünstadt, Az. 2a C 334/93, Urteil vom 11.02.1994). Unzulässig sind auch exhibitionistische Gartenzwerge (mit geöffnetem Mantel). Dies entschied das Amtsgericht Essen (Az. 19 II 35/99). Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann es einfacher sein, gegen derartige Störungen vorzugehen - wenn nämlich der Nachbar und Miteigentümer das Gemeinschaftseigentum in unzulässiger Weise nutzt. Handhabe bietet hier § 14 Nr.1 und Nr.3 WEG, nach dem die Nutzung des Gemeinschaftseigentums nur ohne Nachteile für andere Eigentümer erfolgen darf (z. B. OLG Hamburg, NJW 1988, 2052, Gartenzwerge). |
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| Asymmetrische Information | asymmetric information | Seit 25 Jahren widmet sich die Volkswirtschaftslehre vermehrt einem Phänomen, das amerikanische Wissenschaftler (George Akerlof, Michael Spence und Joseph Stiglitz) erforscht haben und dafür im Jahr 2001 den Wirtschaftsnobelpreis erhielten. Es handelt sich um das Phänomen der asymmetrischen Informationslage zweier Geschäftspartner, die einen Vertrag eingehen wollen. Sie ist mehr oder weniger unterschiedlich und führt dazu, dass Informationsvorsprünge bei Verhandlungen zum eigenen Vorteil genutzt werden. Asymmetrische Informationen liegen in allen wichtigen Märkten vor. Dies gilt insbesondere auch für den Immobilienmarkt, der durch ein hohes Maß an Intransparenz gekennzeichnet ist. Der Anbieter eines Hauses kennt z. B. die "Schattenseiten" eines Hauses wesentlich besser als jeder zufällige Interessent. Auch wenn bis zu einem gewissen Grade die Rechtsprechung für eine Aufklärungspflicht sorgt, bleibt das Grundproblem erhalten. Dies gilt auch in der Beziehung zwischen Objektanbieter und Makler. Andererseits hat der Makler den Vorteil, die Marktsituation besser einschätzen zu können als der Anbieter. Hier gibt es einen Kenntnisvorsprung des Maklers vor dem Verkäufer. Der Wille, diesen Informationsvorsprung im Interesse eines guten Geschäftsabschlusses aufzugeben und den Verkäufer mit allen wichtigen Marktinformationen zu versorgen, wird im Interesse eines Vertragsabschlusses zwar der Regelfall sein (Prinzip der Interessenidentität). Es ist aber auch denkbar, dass ein Makler opportunistisch die Vertrauensseligkeit des uninformierten Objektanbieters nutzt, um zugunsten eines bestimmten Käufers den Preis unter den tatsächlichen Marktwert herunter zu handeln. Diese Ausgangssituation ist dann nicht von der Hand zu weisen, wenn der Makler ausschließlich vom Käufer im Erfolgsfall bezahlt wird. Asymmetrische Informationslagen gibt es natürlich auch in vielen anderen Branchen. Dies gilt besonders im Bereich des so genannten grauen Kapitalmarktes. Man denke an den Vertrieb von Anlageprodukten, die Anleger hinsichtlich ihrer Risikoentwicklung wesentlich schlechter einschätzen können als geschulte Anlageberater. Versicherungsnehmer können Versicherungsunternehmen Versicherungsfälle vortäuschen, bei denen der Nachweis der Täuschung für das Unternehmen viel zu kostenträchtig wäre. Die Akzeptanz eines solchen Verhaltens, das mit "Moral hazard" umschrieben wird, schlägt sich naturgemäß auf die Versicherungsprämien nieder. Die Quintessenz der Theorie besagt, dass bei asymmetrischen Informationen die Märkte völlig anders reagieren als bei vollkommener Informationssymmetrie. Das bedeutet, dass die Ausgangslagen für Verträge im Interesse des richtigen Funktionierens der Märkte so ausgestaltet werden sollten, dass opportunistische Verhaltensweisen nicht entstehen können. Es gibt zahlreiche Bespiele, die nahezu alle aus Amerika stammen. Hier sei beispielsweise auf den "garantierten Maximalpreisvertrag" hingewiesen. Auch Honorarvereinbarungen mit Architekten auf der Grundlage von Festpreisen nach § 7 Abs. 8 HOAI, die sich auf Kosteneinsparungen beziehen, wirkt einem möglichen opportunistischen Bestreben des Architekten entgegen, möglichst teure Lösungen für das Bauvorhaben anzustreben. |
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| Asymmetrische Kündigungsfristen | asymmetric periods of notice | Der Begriff bezeichnet das seit der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 bestehende Ungleichgewicht bei den Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter. Während der Mieter abgesehen von wenigen Ausnahmen nun immer eine dreimonatige Kündigungsfrist hat, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter nach einer Wohndauer des Mieters von fünf und acht Jahren um je drei Monate. Der Vermieter darf nur kündigen, wenn einer der gesetzlich genannten Gründe vorliegt. Der Mieter muss keinen Grund angeben. |
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| Atelierwohnung | studio flat | Unter einer Atelierwohnung versteht man in der Regel eine Künstlerwohnung. Allgemeingültige Kriterien, wann eine Wohnung als Atelierwohnung bezeichnet werden darf, gibt es nicht. Häufig handelt es sich bei Atelierwohnungen um Lofts, um ehemalige Gewerbeflächen oder schlicht um geräumige Wohnungen ohne allzu viele Zwischenwände. Atelierwohnungen werden mit Hilfe eines herkömmlichen Wohnraummietvertrages, in einigen Fällen jedoch auch mit einem Gewerbemietvertrag vermietet. Viele Mieterschutzvorschriften des BGB (z. B. Frist und Begründung der Kündigung, Räumungsschutz) gelten nur beim Wohnraummietvertrag. Erwirtschaftet der Mieter in der Atelierwohnung hauptberuflich in freiberuflicher Tätigkeit seinen Lebensunterhalt und besteht ein Gewerbemietvertrag, kommt das Gewerberaummietrecht zum Tragen. Trotz Abschluss eines Gewerbemietvertrages kann jedoch je nach vereinbartem Vertragszweck das Wohnraummietrecht zur Anwendung kommen. Handelt es sich z. B. um einen Hobbykünstler, der im Objekt wohnt und sich dort künstlerisch betätigt, der jedoch außerhalb der Wohnung seinen Hauptberuf ausübt, ist das Wohnraummietrecht anwendbar (Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002, Az. 24 U 199/01). Im Bundesland Berlin werden gewerblich nutzbare Ateliers und Atelierwohnungen für professionelle bildende Künstler gefördert. Beruflich und sozial muss eine gewisse Dringlichkeit gegeben sein. Die Miete wird bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines verringert. Atelierwohnungen werden dort meist mit Wohnungsmietverträgen vergeben; die Auswahl der Bewerber erfolgt durch den Atelierbeirat des Berufsverbandes bildender Künstler Berlin e.V. |
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| Atmende Wände | breathing walls | Der Begriff "atmende Wände" geht auf einen Irrtum des deutschen Hygienikers Max von Pettenkofer (1818-1901) zurück. Er stellte bei seinen Untersuchungen zum Luftwechsel in einem Raum fest, dass sich nach dem vermeintlichen Abdichten sämtlicher Fugen die Luftwechselrate weniger als erwartet verminderte und erklärte das durch einen Luftaustausch durch die Ziegelwände hindurch. Offensichtlich gab es jedoch aus heutiger Sicht bei seinem Versuch Mängel in der Abdichtung eines im Raum befindlichen Kamins. In einem zusätzlichen Versuch wies er nach, dass Ziegel, Luftkalkmörtel und ähnliche poröse Baustoffe luftdurchlässig sind. Pettenkofer hatte hierbei jedoch übersehen, dass der Luftdruck im Gebäude sich üblicherweise nur wenig vom Außenluftdruck unterscheidet und somit keine treibende Kraft für einen Luftaustausch vorhanden ist. Auch der Staudruck, welcher durch den Wind an der Außenoberfläche von Fassaden verursacht wird, ist viel zu gering um einen Luftaustausch zu bewirken. Hinzu kommt, dass die von ihm für die Versuche benutzten Baustoffe in der Praxis immer zusätzlich mit luftdichten Schichten wie zum Beispiel Putzen versehen werden. So ist festzustellen, dass gemauerte Wände luftdicht sind und auch gemäß den Rechtsvorschriften luftdicht sein müssen, sie "atmen" also nicht im Sinne einer Luftdurchlässigkeit der Wand. Mit dem Begriff "atmende Wand" wird aber heute meist eine sorptionsoffene Beschichtung der Innenwand und die Möglichkeit der Feuchtigkeitsdiffusion durch die Häuserwand nach außen gemeint. Bei einer sorptionsfähigen Innenwand kann Feuchtigkeitsanfall in der Wohnung, z.B. beim Kochen durch Wasserdampf, kurzzeitig von der Wandfläche aufgenommen werden. Somit schlägt sich das Kondenswasser nicht beziehungsweise nur wenig auf Oberflächen nieder. Nur über eine ungehinderte Diffusion bleibt die Wandkonstruktion trocken. Im Badezimmer kann aber eine "atmungsaktive" Wandoberfläche nachteilig sein, wenn sie die Feuchtigkeit aufnimmt, anschließend aber nicht mehr ausreichendend zum Trocknen gelüftet wird, so dass Schimmelpilzbefall auftritt. In diesem Falle wäre es günstiger, eine versiegelte Oberfläche zu haben, auf der das Kondenswasser sich deutlich abzeichnet. Der Nutzer könnte dann die Lüftungsnotwendigkeit erkennen, bzw. die Feuchtigkeit durch Abwischen von der versiegelten Oberfläche entfernen. Außenwände (Putze, Anstriche, Schutzbeschichtungen) sollten möglichst kein Wasser in flüssiger Form eindringen lassen, andererseits aber für Wasserdampf möglichst durchlässig sein, um durch Risse in der Wandoberfläche oder auf anderem Wege eingedrungene Feuchtigkeit wieder herausdiffundieren zu lassen (geringer Diffusionswiderstand nach außen). Diese gewünschte Eigenschaft der Wände wird auch als "atmungsfähig" oder "atmungsaktiv" bezeichnet. Wenn die Oberfläche diffusionsdicht beschichtet wird, könnte sich der Wassergehalt der Wand bis zur Sättigung erhöhen und Moos-, Algenbewuchs oder Schimmelpilzwachstum die Folge sein. |
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| Atmendes Büro | "breathing" office | Das atmende Büro ist ein Bürokonzept, das eine flexible Anpassung an organisatorische Veränderungen ermöglicht. Raumaufteilung und Einrichtung sind so gestaltet, dass sie kurzfristig und relativ unkompliziert an veränderte Bedürfnisse der Nutzer angepasst werden können, beispielsweise durch variable Trennwände o. ä. Synonym wird auch die Bezeichnung Projektwerkstatt verwendet. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AtomG | Atomic Energy Act | Abkürzung für: Atomgesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Atrium | atrium | Das Atrium ist ein Innenhof, der von einem Gebäude umschlossen ist. Die alten Römer nutzen die Bauweise vorwiegend, um Schutz vor der Sommerhitze zu finden, da immer eine Hälfte des Atriumhauses im Schatten lag. Ein weiterer Vorteil war, dass die Außenmauern die Wärme speichern konnten und in der Nacht langsam wieder abgaben. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Atriumhaus | atrium house | Unter Atriumhaus versteht man ein Gebäude mit einem Innenhof, auch Atrium genannt. Ursprünglich wurde die Bauweise von den alten Römern eingeführt, jedoch in den 1960-er Jahren kamen Atriumhäuser mit Innenhof auch in der Bundesrepublik Deutschland auf. Teure Grundstückspreise und ein Wandel beim Empfinden für Bauformen und -stil führten aber dazu, dass diese Bauart aus der Mode kam. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Attika / Attikawohnung | attic / attic flat | Das Wort stammt aus dem Griechischen und soll auf den Namen der Stadt Athen zurückzuführen sein (athenisch). Bezeichnet wurde damit ein Kranzgesims mit Inschriften oder Figuren. Im Klassizismus wurde die Attika ein beliebtes Architekturelement. Heute wird der Begriff Attika im Bereich der Architektur für unterschiedliche Gestaltungselemente verwendet. So wird mit "Attika" die Überdeckung der Dachkante bezeichnet. Man trifft sie häufig in Form von Weißblechverkleidungen der Ränder der Flachdächer (bei Bungalows und mehrstöckigen Häusern mit Flachdächern und Dachterrassen) an, mit denen die Dachkante abgedichtet und verdeckt wird. Die Aufkantungshöhe liegt zwischen zehn und 25 Zentimeter. Vermieden wird dadurch der Regenwasserabfluss an den Hauswänden. Aber auch Aufmauerungen, die über die Dachkante hinausragen, werden unter dem Begriff Attika subsumiert. In der Schweiz bezieht sich der Begriff der Attikawohnung auf eine Wohnung, die auf ein Flachdach aufgebaut ist. Die zurückgesetzte Wohnung ermöglicht auf dem als Terrasse gestalteten Dach einen Rundgang um die Wohnung. In Deutschland verwendet man hierfür den aus Amerika stammenden Begriff Penthouse. |
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| ATV | General Technical Specifications for Building Works | Abkürzung für: Allgemeine Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Audiovisuelle Medien | audiovisual media | Unter audiovisuellen Medien werden sämtliche Nachrichtenkanäle verstanden, die Nachrichten oder journalistische Informationen über den Hör- beziehungsweise Sehsinn transportieren und vermitteln; in erster Linie das Fernsehen sowie die Print- und Hörfunkmedien, aber auch Internet-Medien mit ihren teils speziellen Kanälen wie Podcast und Vodcast. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aufbauhypothek | development mortgage | Eine Aufbauhypothek ist ein Grundpfandrecht nach dem ehemaligen Zivilgesetzbuch (ZGB) der DDR. Dort war sie in § 456 geregelt. Sie wurde zugunsten von Kreditinstituten eingetragen, um Baumaßnahmen abzusichern. Das ZGB bestimmte, das auf die Aufbauhypothek die Regelungen über die Hypothek entsprechend anzuwenden waren. Sie hatte allerdings Vorrang vor anderen Hypotheken. Bestanden mehrere Aufbauhypotheken, waren diese gleichrangig. Die Vorrangregelung wurde zwar durch das 1. Zivilrechtsänderungsgesetz von 1990 aufgehoben, ist jedoch gemäß § 3 des Gesetzes weiter anzuwenden auf Rechte, die vor dem 1.7.1990 begründet wurden. Bei einer „Kreditausreichung“ im Zusammenhang mit staatlich angeordneten Baumaßnahmen war es möglich, dass eine Aufbauhypothek auch ohne ausdrückliche Zustimmung des Grundstückseigentümers eingetragen wurde. Teilweise wurde die Eintragung vom staatlichen Verwalter eines Grundstücks verfügt, wobei nicht in allen Fällen tatsächlich Baumaßnahmen stattfanden. Da im Grundbuch eingetragene Aufbauhypotheken im Prinzip weiter Bestand haben, sorgen sie auch immer noch für Rechtsstreitigkeiten. So können Käufer oder Erben von Grundstücken sich mit einer solchen Grundstücksbelastung konfrontiert sehen; womöglich besteht die Aufbauhypothek zugunsten eines Geldinstituts, welches über Jahre aufgelaufene Zinsen geltend macht. Ein wichtiges Urteil dazu erging beim Bundesverwaltungsgericht am 13.12.2000 (Az. 8 C 31.99). Hier ging es um die Frage, inwieweit Erben eines mit Aufbauhypotheken belasteten Mehrfamilienhauses diese zu übernehmen hätten. Darin wies das Gericht darauf hin, dass § 16 Abs. 5 Vermögensgesetz für eingetragene Aufbauhypotheken und vergleichbare Grundpfandrechte zur Sicherung von Baukrediten, die durch einen staatlichen Verwalter bestellt wurden, besondere Regelungen trifft. Aufgedrängte Grundpfandrechte dieser Art müsse der Berechtigte nur dann übernehmen, wenn die gesicherten Aufwendungen auch heute noch wertsteigernde oder werterhaltende Auswirkungen auf das Grundstück hätten. Könne der Berechtigte nachweisen, dass eine der Kreditaufnahme entsprechende Baumaßnahme nicht stattgefunden habe, seien solche Grundpfandrechte nicht zu berücksichtigen (§ 16 Abs. 5 Satz 4 VermG). Durchgeführte Baumaßnahmen dagegen sollten nur in dem Umfang berücksichtigt werden, in dem bei der Rückübertragung noch davon auszugehen sei, dass die Maßnahme zu einer Wertsteigerung oder Werterhaltung geführt habe. Dementsprechend müssten von der Hypothek Abschläge nach Maßgabe von § 18 Abs. 2 VermG vorgenommen werden. Die Anordnung der staatlichen Verwaltung eines Grundstücks gehöre zu den Schädigungstatbeständen, welche eine Anwendung des Vermögensgesetzes ermöglichten. Die nach einer solchen Anordnung durch den staatlichen Verwalter bestellten Grundpfandrechte seien selbst eine wiedergutzumachende Schädigung, soweit der Berechtigte nicht im Einzelfall von einer dauerhaften Bereicherung profitiere. Das Bundesverwaltungsgericht bestätigte diese Ansicht auch mit seiner Entscheidung vom 24.4.2002 (Az. 8 C 21. 01): „Der Berechtigte oder sein Rechtsnachfolger soll für die ihm aufgedrängten Grundpfandrechte nur unter der Voraussetzung einstehen, dass sich durch sie gesicherte Aufwendungen heute noch wertsteigernd oder werterhaltend auf das zurückübertragene Grundstück auswirken.“ Zu den Abschlägen bei Aufbauhypotheken und zu deren Erlöschen entschied auch das Verwaltungsgericht Berlin (Urteil vom 27. Mai 2010, Az. 29 A 186.08). Anwaltliche Beratung ist bei Problemen mit Aufbauhypotheken unbedingt zu empfehlen. |
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| Aufenthaltsräume | recreation rooms; lounges | Aufenthaltsraum ist ein Begriff des Bauordnungsrechts. Unter Aufenthaltsräume versteht man Räume, die zum dauernden Aufenthalt für Menschen bestimmt sind. Beurteilungskriterien sind die lichte Höhe (zwischen mindestens 2,20 Meter und 2,50 Meter je nach Landesbauordnung) und senkrecht stehende Fenster (ausnahmsweise sind geneigte Fenster zulässig). Für Dach- und Kellergeschosse gelten besondere Regelungen. Beim Dachgeschoss bleiben bei der Berechnung der Nutzfläche solche mit einer lichten Höhe unter 1,50 Meter außer Betracht. Bei Kellergeschossen wird darauf abgestellt, dass ein bestimmter Höchstabstand zwischen dem Kellerboden und der Ebene der natürlichen Geländeoberflächen eingehalten werden muss. Ausnahmen gelten für Gaststätten, Verkaufsräume, Spielräume, Werkräume usw. Diese können in Kellerräumen als Aufenthaltsräume zugelassen werden. |
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| Aufgebotsverfahren | cancellation proceedings; procedure for public announcement | Beim Aufgebotsverfahren handelt es sich um eine öffentliche, gerichtliche Aufforderung zur Anmeldung von Ansprüchen und Rechten. In einem solchen Verfahren werden entweder Urkunden für kraftlos erklärt oder unbekannte Berechtigte von ihrer Rechtsposition ausgeschlossen. Im Rahmen dieses Verfahrens werden zum Beispiel verloren gegangene Grundschuldbriefe oder Sparbücher für kraftlos erklärt. Vielfach wird der Verlust eines Grundschuldbriefes erst beim Verkauf eines Grundstückes und der damit einhergehenden Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch erkannt. Damit die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden kann, muss der Brief von Amts wegen für kraftlos erklärt werden. Antragsberechtigter für die Kraftloserklärung ist derjenige, zu dessen Gunsten ein im Grundbuch eingetragener Anspruch besteht. Wurde die Grundschuld also noch nicht zurückgezahlt, ist das Geldinstitut als Gläubiger antragsberechtigt; hat die Rückzahlung vollständig stattgefunden, ist der Antrag durch den Grundstückseigentümer zu stellen. Das Aufgebotsverfahren ist entweder schriftlich oder mündlich beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk der Antragsberechtigte seinen Wohn- oder Geschäftssitz hat, zu stellen. Die Verfahrensdauer beträgt i.d.R. mindestens vier Monate. Laut § 927 BGB kann der Eigentümer eines Grundstücks, wenn dieses seit 30 Jahren im Eigenbesitz eines anderen ist, im Wege des Aufgebotsverfahrens von seinem Eigentum ausgeschlossen werden. Ist der Eigentümer im Grundbuch eingetragen, findet dieses Verfahren jedoch nur statt, wenn er gestorben oder verschollen ist und eine Eintragung in das Grundbuch, die eine Zustimmung des Eigentümers erfordert, seit 30 Jahren nicht stattgefunden hat. Der langjährige Besitzer kann nach Abschluss des Aufgebotsverfahrens als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. |
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| Aufgebotsverfahren / VOB | public notice procedure; procedure for public announcement | Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen sieht ein Vergabeverfahren für öffentliche Aufträge vor, dass als Aufgebotsverfahren bezeichnet wird. Dabei gibt der Auftraggeber für die anzubietende Bauleistung einen konkreten Preis vor. Es wird jedoch davon ausgegangen, dass dieser zu niedrig kalkuliert ist, so dass den Bietern ein Aufgebot, also ein höheres Gebot, gestattet wird. Die bietenden Unternehmen müssen sich dann überlegen, inwieweit der vorgegebene Preis zu überbieten ist. Die Bieter teilen der Vergabestelle dann ihre jeweiligen Aufpreise mit. Das Aufgebotsverfahren wird gemäß § 4 Abs. 4 VOB/A nur als Ausnahme bei regelmäßig wiederkehrenden Unterhaltungsarbeiten angewendet. Deren Umfang soll möglichst gering gehalten werden. Gemäß dem Erlass des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) „Wertgrenzen für Einzelaufträge aus Rahmenverträgen im Auf- und Abgebotsverfahren“ vom 12.05.2014 liegt der zulässige Höchstwert für Einzelaufträge aus im Aufgebotsverfahren zustande gekommenen Rahmenverträgen bei 20.000 Euro. |
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| Aufgeld | surcharge; (share or bond) premium; agio | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aufhebung des Hauptvertrags | rescission of the principal contract | Die nachträgliche Aufhebung des Hauptvertrags durch eine entsprechende Vereinbarung der Parteien hat keinen Einfluss auf die Maklerprovision. Anders wird die Rechtslage beurteilt, wenn ein Anfechtungsgrund gegeben ist und statt der Beseitigung des Hauptvertrags durch Erklärung der Anfechtung mit dem Vertragspartner die Aufhebung des Vertrags vereinbart wird. Das gilt auf jeden Fall, wenn die Aufhebung innerhalb der Anfechtungsfristen der §§ 121, 124 BGB vereinbart wird, also unverzüglich nach Kenntnis des Anfechtungsgrundes bei einer Anfechtung wegen Irrtums bzw. innerhalb eines Jahres nach einer Täuschung oder Drohung. Nach dem BGH (BGH, 15.01.1986, IVa ZR 46/84) entfällt der Provisionsanspruch nicht, wenn im Hauptvertrag die Pflicht des Grundstückskäufers zur Übernahme der Maklercourtage festgeschrieben ist (so genannte Maklerklausel). Diese Ansicht wird aber auch deutlich kritisiert. Teilweise wird angenommen, dass der Makler unter bestimmten Umständen um seine Zustimmung zur Aufhebung des Vertrags gebeten werden muss. Oder es wird argumentiert, dass die Aufhebung des Vertrags sämtliche Regelungen, die in ihm enthalten sind, entfallen lässt, also auch die Vereinbarung über die Übernahme der Provision durch den Käufer. |
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| Aufklärungspflichten (Maklergeschäft) | duty to provide clarification; duty to explain; duty to give advice on proper procedure (broker's business) | Der Makler ist verpflichtet, seinen Auftraggeber über alle ihm bekannten Umstände aufzuklären, die für seine Entscheidung, ob er das angebotene Geschäft abschließen soll, von Bedeutung sein können. Im Gegensatz zum Immobilienberater trifft den Makler keine Verpflichtung, besondere Erkundigungen einzuziehen, um den Auftraggeber in jeder Hinsicht aufklären zu können. Zu unterscheiden ist zwischen einer allgemeinen Aufklärungspflicht, die grundsätzlich besteht und einer besondere Aufklärungspflicht. Beispiel für eine allgemeine Aufklärungspflicht: Der Makler, der ein Baugrundstück anbietet, muss den Kaufinteressenten über eine das Grundstück beeinträchtigende Bebauungsmöglichkeit des Nachbargrundstücks aufklären. Eine besondere Aufklärungspflicht entsteht dann, wenn der Makler bemerkt, dass sich der Auftraggeber hinsichtlich eines Sachverhalts in einem Irrtum befindet (zum Beispiel über die Höhe der Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf) oder bestimmte (auch rechtliche) Zusammenhänge falsch einschätzt (zum Beispiel die Notwendigkeit der notariellen Beurkundung auch von unwichtig erscheinenden Nebenabsprachen im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag). Eine besondere Aufklärungspflicht besteht auch dann, wenn der Kaufinteressent ausdrücklich nach einem für ihn entscheidenden Umstand fragt und der Makler diesen Umstand kennt. Hat der Kaufinteressent sich zum Beispiel ausdrücklich danach erkundigt, ob das angebotete Haus unter Denkmalschutz steht, darf der Makler die ihm bekannte mögliche Einleitung eines Denkmalschutzverfahrens nicht verschweigen. In einem vor dem OLG Oldenburg verhandelten Fall hatte ein Makler verschwiegen, dass das Gebäude demnächst von der Denkmalschutzbehörde besichtigt werden sollte, um eine Unterschutzstellung zu prüfen. Nach dem Kauf wurde das Haus dann tatsächlich unter Denkmalschutz gestellt. Der Makler wurde zur Rückzahlung der erhaltenen Provision verurteilt (OLG Oldenburg, Beschluss vom 10.07.2014, Az. 4 U 24/14). Dem Urteil zufolge besteht in solchen Fällen eine Aufklärungspflicht unabhängig davon, ob schon ein formelles Denkmalschutzverfahren eingeleitet wurde – auch über die Möglichkeit ist der Kunde aufzuklären. |
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| Auflassung | conveyance; conveyance by agreement; common assurance on conveyance of land; formal in rem transfer agreement; notarised conveyance of ownership | Auflassung bezeichnet die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel beim Grundstückskauf. Die Auflassung muss zusätzlich zum Kaufvertrag erfolgen und von beiden Vertragsseiten bei gleichzeitiger Anwesenheit vor einem Notar erklärt werden. Die Vertragsparteien können sich auch vertreten lassen. Anschließend wird der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen. Beim Immobilienkaufvertrag wird die Auflassung in der Regel bereits in der Kaufvertragsurkunde erklärt. Existiert das Kaufgrundstück noch nicht als handelbares Gut, weil es erst Vermessen werden muss, kann die Auflassung erst dann erklärt werden, wenn das Grundstück als Rechtsobjekt entstanden ist. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Auflassungsvormerkung | priority notice protecting conveyance of ownership | Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch des Grundstückserwerbers auf Übertragung des Eigentums am Grundstück. Sie ist üblich, da sich die Auflassung nicht unmittelbar nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vollziehen lässt. Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und Zug um Zug mit der Eigentumsumschreibung wieder gelöscht. Werden später Belastungen, Lasten oder Beschränkungen im Rang nach der Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Verkäufer betreffen, z.B. ein Zwangsversteigerungs- oder ein Insolvenzvermerk, entfalten sie keine Wirksamkeit mehr und müssen wieder gelöscht werden. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aufmaß | measurement(s); bill of quantities | Sofern ein Bauvertrag auf Einheitspreisen (Preise für Leistungseinheiten) beruht, ist es erforderlich, die erbrachte Leistung quantitativ zu erfassen. Dies erfolgt durch das Aufmaß, einem Zählen und Nachmessen der Längen (z.B. Rohre), Flächen (z.B. Wände) und Massen (z.B. Mauerwerk). Zum Aufmaß sollte der Architekt des Bauherrn hinzugezogen werden ("gemeinsames Aufmaß"). | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aufpflasterung | speed bump | Zum Zweck der Entschleunigung des innerörtlichen Straßenverkehrs wurden in vielen deutschen Gemeinden Straßen mit Pflastersteinreihen versehen, etwa der Übergang in eine 30-km-Zone. Man spricht hier von "Aufpflasterung". Solche Maßnahmen sind umstritten, weil damit in der Regel auch zusätzlicher Verkehrslärm und Feinstaub erzeugt wird. Die Gemeinden sind verpflichtet, bevor eine solche Entscheidung getroffen wird, abzuwägen, ob die Entschleunigung des Straßenverkehrs nicht auf andere Weise erreicht werden kann, zum Beispiel durch Verengung der Straßenführung. Das OVG Koblenz hat mit Urteil vom 11.5.1999 (Az 7 A 10095/99, NJW 2000, S. 234) einem Anlieger den Anspruch auf Unterlassung der Aufpflasterung, beziehungsweise der Beseitigung einer bereits durchgeführten Aufpflasterung gegen eine Gemeinde zugesprochen. |
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| Aufrechnung | charge; set-off; matching; net settlement | Der Mieter kann gegen Mietforderungen des Vermieters mit eigenen Geldforderungen gegen den Vermieter aufrechnen. Dies geht aus §§ 387 ff. BGB hervor. Beispiel: Der Mieter ist mit einer Monatsmiete von 500 Euro im Rückstand. Der zur Mietwohnung gehörende Elektroherd hat ohne Verschulden des Mieters seinen Dienst eingestellt. Der Mieter hat für 450 Euro einen neuen Herd gekauft. Er erklärt durch Schreiben an den Vermieter die Aufrechnung mit der ausstehenden Miete und schuldet dem Vermieter nur noch 50 Euro. Die Aufrechnung findet nicht automatisch statt, sondern muss ausdrücklich erklärt werden. Wenn der Vermieter dem Mieter aus irgendwelchen mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Gründen noch Geld schuldet, hat der Mieter überdies ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB). Das heißt, er kann die Zahlung der Miete solange zurückhalten, bis der Vermieter seine Schulden begleicht. Dann allerdings muss der Mieter den ausstehenden Betrag zusätzlich zur laufenden Miete bezahlen. § 556 b Abs. 2 BGB stellt klar, dass der Mieter gegen eine Mietforderung mit eigenen Forderungen aus § 536a (Schadenersatz und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen Mangel der Mietsache), § 539 BGB (Ersatz sonstiger Aufwendungen auf die Mietsache) oder aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann – auch wenn dies im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Jede gegenteilige Vereinbarung ist unwirksam. Allerdings muss der Mieter daran denken, seine Absicht auf Aufrechnung oder Ausübung des Zurückbehaltungsrechts dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete, mit der er aufrechnen will, schriftlich, laut Gesetz "in Textform", mitzuteilen. Eine vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann vom Mieter nachträglich unwirksam gemacht werden, indem er mit Gegenforderungen aufrechnet. Die Aufrechnung muss er allerdings gegenüber dem Vermieter unverzüglich nach Zugang der Kündigung erklären. Gesetzlich geregelt ist dies in § 543 Abs. 2 S. 3 BGB. Die Kündigung wird jedoch nur unwirksam, wenn durch die Aufrechnung der gesamte Betrag des Mietrückstandes getilgt wird (Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. August 2016, Az. VIII ZR 261/15). |
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| Aufrechnungsverbot im Mietvertrag | exclusion of set-off in rental agreement | Unter einer Aufrechnung ist die Verrechnung zweier Forderungen zu verstehen. Ein Aufrechnungsverbot untersagt einem Vertragspartner die Aufrechnung mit einer Gegenforderung. Während im gewerblichen Mietrecht Aufrechnungsverbote in Mietverträgen zulässig sind, gibt es im Wohnraummietrecht für sie erhebliche Einschränkungen. Man unterscheidet zwischen generellen und eingeschränkten Aufrechnungsverboten. Ein generelles Aufrechnungsverbot verbietet jegliche Aufrechnung ohne Einschränkungen. Im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen bzw. Formularmietverträgen kann ein generelles Aufrechnungsverbot nicht wirksam vereinbart werden (§ 309 BGB). Ein eingeschränktes Aufrechnungsverbot ist grundsätzlich zulässig. So kann z. B. eine Mietvertragsklausel besagen, dass der Mieter mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aufrechnen darf, mit allen anderen jedoch nicht. Bei der Frage nach der Zulässigkeit eines eingeschränkten Aufrechnungsverbotes kommt es entscheidend auf die Art des Anspruches an, mit dem aufgerechnet werden soll. Hat der Mieter Anspruch auf Schadenersatz oder Aufwendungsersatz wegen Mängeln der Wohnung, die er selbst behoben hat, darf er mit der Mietforderung des Vermieters aufrechnen, auch wenn der Mietvertrag dies untersagt. Ein diesbezügliches Aufrechnungsverbot ist unwirksam. Der Mieter muss jedoch den Vermieter einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform über seine Absicht der Aufrechnung in Kenntnis setzen. Dies regelt § 556b BGB. Ist durch einen Wohnungsmangel indirekt ein Schaden auf Mieterseite verursacht worden (Möbel wurden durch Wasserrohrbruch zerstört) und hat der Vermieter den Schaden anerkannt, sind etwaige Aufrechnungsverbote im Mietvertrag ebenfalls unbeachtlich: Der Mieter kann mit der Mietforderung des Vermieters aufrechnen (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 11.2.1986, Az: 64 S 365/85). Ein Verbot der Aufrechnung mit einer strittigen oder nicht rechtskräftig festgestellten Forderung kann wirksam vereinbart werden. Dies entschied etwa das Landgericht Nürnberg-Fürth mit Urteil vom 21.10.1992, Az: 7 S 4071/92. In diesem Fall ging es um die Aufrechnung eines vom Mieter behaupteten Nebenkostenguthabens mit der Miete. Nach Rechnung des Vermieters wäre eine Nachzahlung fällig gewesen. Gibt der Mieter die Wohnung nach Vertragsende verspätet zurück, hat der Vermieter weiterhin Anspruch auf die vereinbarte Miete als Schadenersatz, da er nicht neu vermieten kann. Will der Mieter gegen diesen Anspruch mit eigenen Schadenersatzforderungen aufrechnen und bestreitet der Vermieter das Bestehen der Forderung des Mieters, muss der Mieter ein mietvertragliches Aufrechnungsverbot akzeptieren (so etwa das Oberlandesgericht Düsseldorf , Urteil vom 30.4.1997, Az: 10 U 73/96). Für unwirksam erklärte der Bundesgerichtshof im Jahr 2007 folgendes Aufrechnungsverbot in einem Gewerbemietvertrag: „Der Mieter kann nur mit solchen Zahlungen aus dem Mietverhältnis aufrechnen oder die Zurückbehaltung erklären, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen die Vermieterin im Einzelfall jeweils ihre Zustimmung erklärt.“ Wie der BGH erklärte, mache diese Klausel die Aufrechnung mit einer unbestrittenen, aber nicht rechtskräftig festgestellten Forderung von der Zustimmung des Vermieters abhängig. Eine so schwerwiegende Verkürzung der Gegenrechte des Mieters benachteilige diesen unangemessen und sei daher im Rahmen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam (BGH, Urteil vom 27.6.2007, Az. XII ZR 54/05). |
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| Aufteilungsplan | partition plan; constructional drawing approved by the local building department, certifying the apportionment of individual apartments and common elements of a condominium | Um Wohnungseigentum rechtswirksam durch Anlegung der Wohnungsgrundbücher zu begründen, ist es gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG erforderlich, der Eintragungsbewilligung neben der Abgeschlossenheitsbescheinung eine von der Baubehörde mit Siegel und Stempel versehene Bauzeichnung beizufügen, die allgemein als Aufteilungsplan bezeichnet und zum Bestandteil der Grundakte wird. Die Anfertigung des Aufteilungsplanes kann gemäß § 7 Abs. 4 Satz 3 WEG auch durch öffentlich bestellte oder anerkannte Sachverständige für das Bauwesen erfolgen, wenn dies die Landesregierungen durch Rechtsverordnung bestimmt haben. In diesem Fall bedarf der als Anlage beizufügende Aufteilungsplan nicht der Form des § 29 der Grundbuchordnung. Der Aufteilungsplan soll Aufschluss über die Aufteilung des Gebäudes sowie über Lage und Größe der im Sondereigentum und der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile geben. Bei bestehenden Gebäuden muss der Aufteilungsplan grundsätzlich den aktuellen Bauzustand zutreffend wiedergeben. Alle zu demselben Sondereigentum gehörenden Einzelräume sind mit der jeweils gleichen Nummer zu kennzeichnen (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG). Zur klaren Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist erforderlich, dass der Aufteilungsplan nicht nur die Grundrisse, sondern auch Schnitte und Ansichten des Gebäudes enthält. Die Nummerierung der zu einem Sondereigentum gehörigen Räume, einschließlich Balkone, Loggien, Keller-, Boden- und Abstellräume, Garagenstellplätze, muss mit der entsprechenden Nummerierung des Sondereigentums in der Teilungserklärung übereinstimmen. Ist Sondereigentum in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan nicht hinreichend und übereinstimmend ausgewiesen, zum Beispiel bei abweichender oder fehlender Nummerierung, ist Sondereigentum nicht rechtswirksam entstanden. Ebenso sind Sondernutzungsrechte im Aufteilungsplan auszuweisen, also alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Flächen (Gartenflächen, Kraftfahrzeug-Stellplätze im Freien) und Räumen. In den Aufteilungsplänen nach Angaben des Architekten eingetragene Nutzungsvorschläge (Wohnzimmer, Kinderzimmer, Arbeitszimmer etc.) haben grundsätzlich nicht die Bedeutung einer Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (BGH, Urteil vom 15.1.2010, V ZR 40/90). Das heißt, es handelt sich um unverbindliche Vorschläge, die nicht zwingend sind und deshalb auch andere Nutzungsmöglichkeiten zulassen (BGH, Urteil vom 16.11.2012, V ZR 246/11). Auch aus einer im Aufteilungsplan enthaltenen Bezeichnung einer Grundstücksfläche als „Rasenfläche mit Spielgeräten“ kann keine bindende Nutzungsvorgabe hergeleitet werden. Bei einer solchen Ausweisung handelt es sich lediglich um eine Nutzungsmöglichkeit. Aus diesem Grunde können im konkreten Einzelfall die Wohnungseigentümer auch befugt sein, durch mehrheitliche Beschlussfassung das Spielen von Hunden – auch nicht angeleint – zu gestatten, wenn gleichzeitig durch entsprechende zusätzliche Beschlüsse die Hunde haltenden Eigentümer dazu verpflichtet werden, dafür Sorge zu tragen, dass keine Beeinträchtigungen durch Verschmutzung oder in anderer Weise (Anspringen von Mitbenutzern durch die Hunde) entstehen (BGH, 8.5.2015, V ZR 163/14). |
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| Auftraggeber (Maklergeschäft) | client/customer (brokerage) | Nach allgemeinem Sprachverständnis ist Auftraggeber eine Person, die einer anderen Person einen Auftrag erteilt. Rechtlich kann es sich um einen "Auftrag" im Sinne des BGB handeln. Umgangssprachlich wird der Begriff weiter gefasst. Im Maklergeschäft wird schlicht derjenige als Auftraggeber bezeichnet, der mit einem Makler einen Maklervertrag schließt. Dabei kann es sich um einen Objektanbieter handeln, der sein Objekt über einen Makler verkaufen oder vermieten will. Ebenso kann es sich um einen Interessenten für ein Objekt handeln, der den Makler einschaltet, damit er sich bemüht, einen Vertrag mit dem Anbieter zustande zu bringen. Normalerweise ist die Beauftragung eines Maklers mit einem Provisionsversprechen des Auftraggebers verbunden. Das muss aber nicht sein. So kann der Anbieter eines Objektes zur Bedingung für die Erteilung eines Auftrages machen, dass der Käufer die Provision bezahlen soll. Bei der Wohnungsvermittlung ist dies der Regelfall. Im öffentlich-rechtlichen Bereich der Makler- und Bauträgerverordnung beschränkt sich der Begriff "Auftraggeber" auf denjenigen, dem die "Verbraucherfunktion" zukommt, also stets auf den Interessenten für eine Immobilie, Mietwohnung usw. Der Grundgedanke ist der des Verbraucherschutzes, wobei der Anbieter einer Immobilie als Verbraucher ausgeblendet wird. |
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| Auftragsakquisition (Maklergeschäft) | contract acquisition (broker's business) | Auftragsakquisition im Maklergeschäft kann als Beschaffung von Objektaufträgen zu Bedingungen verstanden werden, die einen positiven Beitrag zum betriebswirtschaftlichen Ergebnis des Maklerbetriebs erwarten lassen. Die Beschaffung von Interessentenaufträgen zur Objektsuche gehört zwar auch zur Auftragsakquisition. Sie spielt aber im deutschen Maklergeschäft kaum eine Rolle, obwohl sich ein solcher Marktzugang für Makler auch anbieten würde. Im Rahmen der Auftragsakquisition sind folgende Rahmenbedingungen zu beachten:
Durch marktrealistische Angebotsbedingungen kann der Makler weitgehend die Auswirkungen des Erfolgsprinzips ausschalten. Marktrealistische Angebotsbedingungen liegen auch im Interesse des Auftraggebers, weil ein zu hoher Preisansatz zu einem sukzessiven Absenken der Preise führen muss. Dies ruft bei den Interessenten eine "Baissespekulation" hervor. Das Objekt ist dann nur unter Wert zu verkaufen. Ziel muss die Erreichung eines Verhandlungspreises mit einem den Marktverhältnissen entsprechenden Verhandlungsspielraum sein. Ein Makler hat in der Regel einen besseren Marktüberblick als der private Direktanbieter, so dass er den erzielbaren Preis für die Immobilie besser einschätzen kann. Dies ist auch einer der Gründe, warum Makler in den Immobilienvertrieb eingeschaltet werden. Die Maklervertragsbedingungen sollten so gestaltet sein, dass der Makler über seinen Einsatz für den Auftraggeber auf der Ebene einer hohen Erfolgswahrscheinlichkeit agieren kann. Bemühen sich z. B. drei oder vier Makler gleichzeitig um den Verkauf, bestehen aus der Sicht jedes Einzelnen nur noch geringe Erfolgschancen, was den Kosteneinsatzspielraum erheblich reduziert. Als geeignetes Instrument zur Absicherung eines erfolgsorientierten Einsatzes bietet sich der Alleinauftrag an. Durch ihn werden die Auswirkungen des "Prinzips der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers" im Interesse beider Parteien erheblich reduziert. Die letzte Rahmenbedingung geht von der Überlegung aus: "Wer zahlt, schafft an." Übernimmt der Verkäufer die gesamte Maklerprovision, dann wird der Makler zum ausschließlichen Interessenvertreter des Verkäufers, was sich in der Regel im Gesamtergebnis des vermittelten Vertrages auswirkt. |
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| Auftragskalkulation (Maklergeschäft) | job cost estimate; job-order costing (brokerage) | Das Kalkulationsmodell für einen Maklerauftrag setzt voraus, dass folgende statistische Jahresdaten ermittelt werden:
Mit Hilfe des Erfolgsquotienten wird zunächst aus dem für den Erfolgsfall erwarteten Provisionsbetrag der kalkulatorische Provisionsertrag errechnet. Aus den Auftragsbearbeitungskosten wird durch Multiplikation mit dem Erfolgsquotienten das relative Kostenbudget ermittelt, das für die Auftragsbearbeitung zur Verfügung steht. Der Betrag dieses Budgets und der dem Auftrag zuzurechnende Fixkostenanteil werden vom kalkulatorischen Provisionsertrag abgezogen. Daraus ergibt sich der kalkulatorische Beitrag des Auftrages zum Betriebsergebnis. Diese Größen sowie die bereits ermittelte durchschnittliche Auftragsbearbeitungsdauer sind die unternehmenstypischen Kennzahlen, die für die Kalkulation eines Maklerauftrages im Folgejahr erforderlich sind. Bei der Fortschreibung der letztjährigen Zahlen in das gegenwärtige oder kommende Jahr sind allerdings solche Änderungen zu berücksichtigen, die die Grunddaten der Kalkulation beeinflussen, beispielsweise Änderungen der Fixkosten durch Neueinstellung eines Mitarbeiters. Andererseits wird der Aktionsspielraum des Maklers durch Vereinbarungen eines Aufwendungsersatzes erheblich erweitert. Der Aufwendungsersatz bezieht sich ja auf Auftragsbearbeitungskosten, wie z. B. die Kosten für die Einstellung des Objektes in ein Immobilienportal, die Kosten für Inserate, Exposés und Prospekte. Im Kalkulationsschema wirkt sich ein vereinbarter Aufwendungsersatz so aus, dass der Makler nur noch mit einem Deckungsbeitrag für die Fixkosten und den angesetzten Gewinn kalkulieren muss. Wird ein Auftrag entgegengenommen, dessen Konditionen naturgemäß nicht den ermittelten unternehmenstypischen Normgrößen entsprechen, sind die jeweiligen Abweichungen von der Norm zu berechnen. Ist das Ergebnis negativ, spricht Einiges dafür, dass bei Annahme und Bearbeitung dieses Auftrages der Beitrag zum Betriebsergebnis ebenfalls negativ sein wird. Das Kalkulationsmodell dient somit als Beurteilungsgrundlage für die Frage, ob ein Maklerauftrag auf der Grundlage der vom Auftraggeber genannten Bedingungen angenommen oder abgelehnt werden sollte. Zu bedenken ist bei diesem Kalkulationsmodell, dass der Erfolgsquotient statistisch gesehen notwendigerweise eine Wahrscheinlichkeitsgröße darstellt, da der Auftragsgeber des Maklers Herr des Geschäftes bleibt und das Zustandekommen eines Vertrages von dessen nicht kalkulierbaren Willen abgängig ist. Die Kalkulation ist also nur einer von mehreren Beurteilungsmaßstäben für die Frage, ob ein Maklerauftrag zu bestimmten Maklervertragsbedingungen angenommen werden kann. Wegen zu großer Unwägbarkeiten ist das Kalkulationsmodell nicht anwendbar bei Aufträgen ohne Alleinauftragsbindung. |
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| Aufwendungsbeihilfe | government aid for landlords to assist in covering building expenses | Zuschuss oder Darlehen, das nach den Wohnungsbauförderungsvorschriften der Bundesländer den Vermietern öffentlich geförderter Wohnungen gewährt wird. Ziel ist die Bereitstellung kostengünstigen Wohnraums für die Mieter von Sozialwohnungen. Die Zuschussregelungen ändern sich jährlich. Darlehen, die über längere Zeiträume laufen, verringern sich in regelmäßigen Abständen um ein Drittel der ursprünglichen Darlehenssumme. Für den Vermieter ist dann eine Erhöhung der Miete nach den für öffentlich geförderten Wohnraum einschlägigen Vorschriften (Wohnungsbindungsgesetz) zulässig. Läuft eine derartige Förderstufe ab, prüft die zuständige Behörde meist auch die Wohnberechtigung der Mieter. Stellt sich heraus, dass deren Einkommen die Grenze für das Bestehen der Wohnberechtigung um über 5% überschreitet, werden die Aufwendungsbeihilfen reduziert. Beträgt die Überschreitung mehr als 40%, können sie komplett beendet werden. |
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| Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse | redemption loan and redemption subsidies | Als rückzahlbares Aufwendungsdarlehen wurden vom Staat gewährte Darlehen im sogenannten 2. Förderweg für Neubauten bezeichnet, die Bauherren oder Käufer mit niedrigen Einkommen erhalten konnten. Der Bauherr erhielt mehrere Jahre einen bestimmten Darlehensbetrag pro Quadratmeter Wohnfläche, dessen Höhe sich nach der Zahl der Familienmitglieder richtete. Im Vergleich dazu brauchten Aufwendungszuschüsse nicht zurückgezahlt zu werden. Sie wurden oft bei Wohnungen, die im 1. oder 2. Förderweg gefördert wurden, von den Bundesländern zusätzlich gewährt. Diese staatliche Förderung richtete sich in ihrer Höhe nach der Wohnfläche. Der Aufwendungszuschuss verringerte sich außerdem alljährlich um einen bestimmten Satz, bezogen auf die Anfangsleistung. Durch die Aufhebung des 2. Wohnungsbaugesetzes, das hierfür die Gesetzesgrundlage war, ist diese Förderung auf dieser Rechtsgrundlage nicht mehr möglich. Heute gilt das Wohnraumförderungsgesetz, das allerdings ähnliche Förderungsmöglichkeiten vorsieht. |
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| Aufwendungsersatz | reimbursement/repayment of expenses | Sofern Makler für den Fall, dass ein Hauptvertrag während der Laufzeit des Maklervertrags nicht zu Stande kommt, einen Aufwendungsersatz beanspruchen wollen, müssen sie ihn ausdrücklich vereinbaren (§ 652 Abs. 2 BGB). Teilweise wird der Anspruch auf Aufwendungsersatz auch für den Fall des Abschlusses eines Hauptvertrags vereinbart. Wenn dies lediglich in den AGB des Maklers vorgesehen ist, wird es allerdings für unwirksam gehalten.
Der Makler kann nur die tatsächlich entstandenen Aufwendungen berechnen. Dazu zählen nur die konkreten Kosten, die bei der Bearbeitung des konkreten Auftrags entstanden sind. Das sind üblicherweise Reisekosten im Sinne von Spesen, Porto, Druckkosten zum Beispiel für Exposees, Gebühren für Inserate und so weiter. Diese Kosten sind im Einzelnen nachzuweisen. Der Nachweis fällt schwer bei den Kosten für Telefonate bei einer Telefon-Flatrate oder für Einstellkosten in Immobilienportalen bei Pauschalgebühren für bestimmte Kontingente. Auf jeden Fall gehören der Zeitaufwand für Besichtigungen, Telefonate und so weiter sowie die allgemeinen Bürokosten nicht zu den Aufwendungen. Es handelt sich um einen Teil der Vergütung, die gerade über den Aufwendungsersatz nicht eingenommen werden kann. Problematisch sind pauschale Regelungen. Dazu der BGH in den Leitsätzen seines Urteils vom 28.01.1987 (IVa ZR 173/85): „In allgemeinen Geschäftsbedingungen kann ein Aufwendungsersatzanspruch des Maklers vereinbart werden. Dessen Höhe kann als mäßiger Höchstbetrag, nicht jedoch als Prozentanteil des Preises oder Gegenstandswertes pauschaliert werden.“ Der BGH hält daher auch eine Pauschale von nur 0,4 Prozent der Preisvorstellung des Verkäufers für unzulässig. Auch ein Prozentsatz bezogen auf die Provision ist unzulässig. Der Festbetrag muss sich an den tatsächlich entstehenden Kosten orientieren. Bei selbständigen Hausverwaltern, deren Rechtsbeziehung mit den Hauseigentümern ein Dienstvertrag mit entgeltlicher Geschäftsbesorgung zugrunde liegt, besteht ein Anspruch auf Aufwendungsersatz neben der vereinbarten Vergütung vereinbarungsunabhängig per Gesetz (§ 670 BGB). |
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| Aufwendungsersatzanspruch des Mieters | tenant's claim for reimbursement of expenses | In bestimmten Fällen haben Mieter gegen ihren Vermieter einen Anspruch auf Aufwendungsersatz aus dem Mietvertrag. Ein solcher Anspruch kann sich etwa nach § 536a BGB ergeben, wenn ein Wohnungsmangel bei Vertragsschluss bestanden hat oder später entstanden ist und der Vermieter ihn zu vertreten hat. Zusätzlich muss entweder der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug gekommen sein (nach der schriftlichen Mängelanzeige gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung ist verstrichen) oder es muss ein die Mietsache gefährdender Notfall vorgelegen haben, der den Mieter zu schnellem Handeln gezwungen hat (z. B. undichtes Dach oder Rohrbruch am Wochenende). Werden im Mietvertrag die Schönheitsreparaturen nicht – wie heute üblich – auf den Mieter abgewälzt, ist der Vermieter zur Durchführung verpflichtet. Führt trotzdem der Mieter fällige Schönheitsreparaturen durch, kann auch hier ein Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz bestehen. § 539 BGB räumt dem Mieter das Recht ein, unter den zusätzlichen Voraussetzungen der so genannten "Geschäftsführung ohne Auftrag" auch den Ersatz "sonstiger Aufwendungen" vom Vermieter zu fordern. Hier sind jedoch nicht Aufwendungen zur Beseitigung von Wohnungsmängeln gemeint, sondern allein Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in erster Linie im eigenen Interesse liegen – etwa die Ausstattung von Küchen und Badezimmern (BGH, Urteil vom 16.1.2008, Az. VIII ZR 222/06). Der Anspruch des Mieters auf Aufwendungsersatz verjährt nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses. Wird das Mietverhältnis durch Verkauf der Wohnung beendet, beginnt die Verjährungsfrist nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 133/07) erst in dem Moment zu laufen, in dem der Mieter tatsächlich von der Eintragung des Käufers ins Grundbuch erfährt. |
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| Aufzeichnungspflicht im Makler und Bauträgergeschäft | duty for real estate agents and development companies to keep records and accounts | Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schreibt Immobilienmaklern, Darlehensvermittlern, Anlageberatern, Bauträgern und Baubetreuern umfangreiche Aufzeichnungspflichten und – in Verbindung damit – Aufbewahrungspflichten vor. Eine bestimmte Form hierfür ist nicht vorgesehen. Es genügt, wenn Unterlagen aufbewahrt werden, aus denen sich die aufzeichnungspflichtigen Tatbestände ergeben. Dabei wird zwischen den von der MaBV erfassten Gewerbearten unterschieden. Für alle gemeinsam gelten zum Zeitpunkt der Auftragsannahme Pflichten zur Aufzeichnung über Auftraggeber, vereinbarte Entgelte und Auftragsdauer. Für den Fall, dass die Gewerbetreibenden zur Entgegennahme von Zahlungen oder sonstigen Leistungen ermächtigt sind, erstrecken sich die Aufzeichnungspflichten auch auf die erforderliche Absicherung dieser Vermögenswerte, auf deren Art und Höhe, auf die Bürgschaftsurkunde und / oder den Versicherungsschein, den Tag der Beendigung des Bürgschaftsvertrages oder des Versicherungsvertrages, wenn über Vermögenswerte des Auftraggebers verfügt wurde. Anlagevermittler und Anlageberater i.S.d. § 34 c GewO dürfen allerdings nicht über solche Vermögenswerte verfügen. Weitere aufzeichnungspflichtige Daten beziehen sich auf Nachweise, dass die Gewerbetreibenden ihren Informationspflichten nachgekommen sind. Speziell für Immobilienmakler: Immobilienmakler müssen darüber hinaus Aufzeichnungen über die Lage, Größe und Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks, Art, Alter und Zustand des Gebäudes, Ausstattung, Wohn- und Nutzfläche, Zahl der Zimmer, Höhe der Kaufpreisforderung einschließlich zu übernehmende Belastungen, sowie Name, Vorname und Anschrift des Objektanbieters machen. Bei Mietobjekten sind deren objektspezifischen Merkmale und Angebotsbedingungen aufzuzeichnen. Speziell für Bauträger: Die Aufzeichnungspflichten für Bauträger beziehen sich auf Bauvorhaben, hier insbesondere auf die Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit den von der Bauaufsicht genehmigten Plänen nebst Baubeschreibung und, sofern das Bauvorhaben nicht genehmigungspflichtig ist, auf die Nachweise, dass mit dem Bau begonnen werden durfte. Ferner sind vom Bauträger der Zeitpunkt der Fertigstellung, die verkauften Objekte, die Kaufpreise, die Belastungen, die Finanzierung, soweit sie nicht vom Erwerber erbracht werden soll, aufzuzeichnen. Bei vom Bauträger erstellten Mietobjekten sind aufzeichnungspflichtig die Miet- oder sonstigen Forderungen, die darüber hinaus zu erbringenden laufenden Leistungen und die etwaigen einmaligen Leistungen, die nicht zur Vorbereitung oder Durchführung des Bauvorhabens verwendet werden sollen. Speziell für Baubetreuer: Baubetreuerspezifische Aufzeichnungen sind die Lage und Größe des Baugrundstücks, das Bauvorhaben mit Plänen und Baubeschreibung, der Zeitpunkt der Fertigstellung, die veranschlagten Kosten, die Kostenobergrenze und die von dem Gewerbetreibenden bei Dritten zu beschaffende Finanzierung. Außerdem kommen noch Aufzeichnungen über die Vermögenswerte und deren Verwendung durch den Baubetreuer hinzu. Speziell für Anlagevermittler und Anlageberater: Bei Anlagevermittlern sind unterschiedliche Geschäftsbereiche zu unterscheiden. Nicht in die Betrachtung einbezogen sind solche, die eine Erlaubnis nach dem Kreditwesengesetz benötigen. Die Aufzeichnungspflichten für Anlagevermittler gelten generell auch für Anlageberater. • Geschäftsbereich inländische Investmentfonds/Anteile an inländischen und ausländischen Investmentgesellschaften Bei der Vermittlung von Verträgen über den Erwerb von Anteilen an Investmentvermögen sind aufzuzeichnen: Firma und Sitz der Kapitalanlagegesellschaft, der Investmentaktiengesellschaft oder der ausländischen Investmentgesellschaft, Inhalte der für den Erwerb bedeutsamen Vertragsbedingungen oder der Satzung, der vereinfachten Verkaufsprospekte sowie der Jahres- und Halbjahresberichte über das Investmentvermögen. Die Aufzeichnungen, auch soweit sie sich aus Unterlagen ergeben, müssen auch im Falle ausländischer Investmentgesellschaften in deutscher Sprache erfolgen. • Geschäftsbereich sonstige Vermögensanlagen / geschlossene Fonds, stille Gesellschaftsanteile Auch für die Vermittlung von Verträgen über den Erwerb von sonstigen öffentlich angebotenen Vermögensanlagen, die für gemeinsame Rechnung der Anleger verwaltet werden, sowie über den Erwerb von öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kommanditgesellschaft gibt es Aufzeichnungsvorschriften. Sie beziehen sich insbesondere auf geschlossene Fonds. Im Einzelnen müssen aus den Aufzeichnungen hervorgehen:
• Geschäftsbereich GmbH-Anteile, KG-Anteile, verbriefte Forderungen (Schuldverschreibungen) Bei Beratung oder Vermittlung von Verträgen über den Erwerb von öffentlich angebotenen Anteilen an einer Kapitalgesellschaft (nur noch GmbH) oder verbrieften Forderungen gegen eine Kapitalgesellschaft oder Kommanditgesellschaft sind aufzuzeichnen:
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| Aufzinsung | compounding; accumulation; accumulate interest; compound value | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Aufzinsungsdarlehen | compounding loan | Unter einem Aufzinsungsdarlehen bezeichnet man ein Darlehen, bei dem die turnusmäßig fälligen Zinsraten samt Zinseszinsen während der Darlehenslaufzeit auf die Darlehenssumme aufgeschlagen werden. Sinnvoll sind Aufzinsungsdarlehen für Vor- und Zwischenfinanzierungen von Bauträgermaßnahmen, da sie die Liquidität nicht beeinträchtigen. Die Gewährung solcher Darlehen setzt eine einwandfreie Bonität des Bauträgers voraus. |
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| Aufzugsanlage, Aufzug | elevator equipment; elevator system; lift installation | Aufzüge dienen der vertikalen Beförderung von Personen, Lasten und Gütern meist innerhalb von Gebäuden. Personenaufzüge müssen zur Sicherheit der beförderten Personen eine Fahrkorbtüre besitzen. Lastenaufzüge dienen zum Transport von Waren und Personen. Reine Güteraufzüge dienen ausschließlich der Beförderung von Waren. Daneben gibt es den "Paternosteraufzug", der ausschließlich der Personenförderung dient. Die miteinander verketteten Kabinen sind offen und werden während des Fahrens betreten. Sie befinden sich in einem ständigen Umlauf. Für die Steuerung der Personenaufzüge gibt es verschiedene Systeme (Handsteuerung, Einzelsteuerung, Sammelrufsteuerung, Zielauswahlsteuerung). Rechtliche Regelungen befinden sich in der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) von 2002 (geändert 2011) durch die die Aufzugsverordnung aufgehoben wurde. Aufzüge gehören nach dieser Verordnung zu den überprüfungsbedürftigen Anlagen. Die Inbetriebnahme setzt eine Überprüfung durch den TÜV voraus. Auch später muss in periodischen Abständen eine Überprüfung durchgeführt werden. Ein "Aufzugwärter" ist nicht mehr erforderlich. Allerdings muss der Betreiber sicherstellen, dass eine schnelle Befreiung eingeschlossener Personen möglich wird. Wer als Betreiber des Aufzugs (in der Regel der Hauseigentümer) die periodische Überprüfung nicht veranlasst, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit Geldbuße bis zu 25.000 EURO geahndet wird. Bei Personenschäden ermittelt der Staatsanwalt. Weitere Vorschriften über Aufzüge, Fahrschächte, Triebwerksräume, Schalldämmung bei Einbau von Aufzügen finden sich in den Bauordnungen der Bundesländer. In der Regel müssen Aufzüge bei Gebäuden mit mehr als fünf Stockwerken in ausreichender Zahl und Größe eingebaut werden. Mindestens ein Aufzug muss rollstuhltauglich und zur Beförderung von Lasten geeignet sein. In Wohnungseigentumsanlagen zählt die Aufzugsanlage grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für den Fall, dass in einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnungseigentumsanlage (Mehrhausanlage) nur in einem der Gebäude ein Aufzug vorhanden ist. |
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| Aufzugskosten (Wohnungseigentumsanlage) | elevator costs (residential property complex/condominium facilities) | Die Aufzugskosten in einer Wohnungseigentumsanlage setzen sich zusammen aus den Kosten für den laufenden Betrieb (Betriebskosten) und den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Aufzugsanlage. Nach der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG sind diese Kosten auf alle Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen zu verteilen. Dies gilt auch für eine Mehrhausanlage, in der nur ein Gebäude über einen Aufzug verfügt. Von dieser gesetzlichen Regelung oder auch von einer in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung abweichend getroffenen Kostenverteilung kann jedoch durch Beschluss oder durch neue Vereinbarung abgewichen werden. Für die dauerhafte Änderung der Verteilung der Betriebskosten (einschließlich der Wartungskosten, allerdings ohne Reparaturkosten) genügt gemäß § 16 Abs. 3 WEG der einfache Mehrheitsbeschluss. Eine Änderung der Verteilung der Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Aufzugsanlage kann ebenfalls durch Beschluss erfolgen, gemäß § 16 Abs. 4 WEG allerdings nur im Einzelfall und auch dann nur mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, die ihrerseits zusätzlich mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Es handelt sich insoweit um einen doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss. Eine generelle und auf Dauer wirkende Änderung der Kostenverteilung für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bedarf dagegen stets einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, also der Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Bei Vorliegen sachlicher Gründe oder bei Unbilligkeit der bestehenden Aufzugskostenverteilung können in einer Mehrhausanlage sowohl die Betriebskosten als auch die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung nur auf die Eigentümer verteilt werden, die in dem Haus beziehungsweise in den Häusern wohnen, die über einen Aufzug verfügen. |
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| Aufzugswartung / Aufzugsüberprüfung | lift/elevator maintenance / lift inspection | Eine Wartung bzw. Überprüfung von Aufzügen ist in der Betriebssicherheitsverordnung vom 27.09.2002 vorgeschrieben. Gesetzliche Grundlage der Verordnung ist das „Gesetz über technische Arbeitsmittel und Verbraucherprodukte“. Zu den überwachungsbedürftigen Anlagen zählen nach § 2 dieses Gesetzes auch Aufzugsanlagen. Die Verantwortung für die Durchführung der Aufzugswartung liegt beim Aufzugsbetreiber. Dabei geht es für Aufzüge um eine Gefährdungsbeurteilung nach einer Prüfliste, die in DIN EN 81-80 beschrieben ist. Die Aufzugswartung kann vom Hersteller des Aufzugs oder der darauf spezialisierten Überwachungsstelle (ZÜS) durchgeführt werden. Es gilt ein Überprüfungsturnus von zwei Jahren. Gegenstand der Aufzugswartung sind u. a. der Maschinenraum, Getriebe und E-Motor, Kupplung, Lager Fremdbelüftung, mechanische Bremse, Tragseile, Schalttafel, aber auch das Kabinendach und der Raum unter der Kabine. Regelmäßige Wartung führt zur Einsparung von Instandsetzungskosten. Die Überprüfungskosten sind umlagefähige Betriebskosten. Allerdings sind Kostenanteile, die auf eine erforderliche Reparatur entfallen, nicht umlagefähig. |
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| AufzV | elevator regulations | Abkürzung für: Aufzugsverordnung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Auktion (Immobilien) | auction (real estate) | Außer der Zwangsversteigerung gibt es die Form der freiwilligen Versteigerung einer Immobilie – auch Auktion genannt. In Niedersachsen hat diese Form der Vermittlung über einen Auktionator eine lange Tradition. Mit der Gründung eines ersten Auktionshauses in Berlin im Jahre 1985 durch den damaligen Berliner Wirtschaftssenator Hans Peter Plettner begann eine neue Entwicklung. Das Unternehmen existiert heute unter dem Namen Deutsche Grundstücksauktionen AG (DGA). 1992 erfolgte ebenfalls in Berlin die Gründung der Karhausen Immobilien Organisationen GmbH & Co (KIA). Weitere neuere Auktionshäuser für Immobilien sind die Deutsche Haus- und Grundauktionen AG in Stuttgart, Bremen und Düsseldorf, die die Auktionen der EXPO-Pavillions in Hannover übernahm. Zu nennen sind auch Waitz & Richter GmbH in Leipzig sowie Jones Lang LaSalle die mit Engels & Völkers sich um Grundstücksauktionen unter dem Dach des Auktionshauses Sotheby's bemühen. Die beiden Berliner Versteigerungshäuser zusammen versteigern im Jahresschnitt Objekte im Wert zwischen 45 und 100 Millionen Euro. Die Erfolgsquote bei Versteigerungen liegt relativ hoch. Es wird geschätzt, dass über 90% der eingelieferten Objekte auch im Versteigerungsverfahren umgesetzt werden. Allerdings liegt in vielen Fällen die Zuschlagsumme nicht oder nicht wesentlich über dem Mindestgebot. Andererseits können hier auch Objekte am Markt untergebracht werden, die bei Verkaufsbemühungen am normalen Markt kaum Chancen haben. Über den Versteigerungserfolg (Versteigerungserlös im Vergleich zum Mindestgebot) entscheidet auch die Vermarktungsstrategie. Für einen Versteigerungstermin werden oft bis zu 50.000 Objektkataloge versandt. Wichtig ist die Zielgruppenschärfe der Werbemaßnahmen. Der Versteigerer bedarf einer Erlaubnis nach § 34 b der Gewerbeordnung. Sie wird erteilt, wenn der Antragsteller geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen kann, und die für das Versteigerergewerbe erforderlich Zuverlässigkeit besitzt. Außerdem muss der Grundstücksversteigerer die erforderlichen Kenntnisse über den Grundstücksverkehr nachweisen. Besonders sachkundige Versteigerer können öffentlich bestellt und vereidigt werden. Weder der Versteigerer noch seine Angestellten dürfen als Bieter auftreten. Nähere Regelungen über den Versteigerungsvorgang enthält die Versteigerer-Verordnung (VerstV). In ihr sind unter anderem geregelt: Form und Inhalt des Auftragsverhältnisses mit dem Auftraggeber (u. a. das von ihm zu entrichtende Entgelt), die Beträge, die der Auftraggeber für eine erforderliche Schätzung und Begutachtung zu zahlen hat, die bei Rücknahme des Versteigerungsauftrags zu zahlenden Beträge, sowie die Anzeigepflicht eines Versteigerungstermins bei der zuständigen Behörde. In der Regel muss die Anzeige zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin stattfinden. Wird im Grundstücksversteigerungsverfahren der Zuschlag erteilt, erfolgt in der Regel die notarielle Beurkundung durch den anwesenden Notar. Denkbar ist im Übrigen auch, dass der Notar selbst eine Auktion leitet und den Zuschlag beurkundet. |
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| Aus- und Weiterbildung | further education/ training | Unter Ausbildung versteht man die systematische Vermittlung von Kenntnissen, Fertigkeiten und Fähigkeiten, unterschieden wird zwischen akademischer und beruflicher Ausbildung. • Akademische Ausbildung: Die akademische Ausbildung findet an Universitäten/Hochschulen und Fachhochschulen statt. Außerdem gehören dazu die Berufsakademien, die einen akademischen Status genießen. Es handelt sich um den sogenannten tertiären Ausbildungssektor, der Träger der akademischen Ausbildung ist. Im Bereich immobilienwirtschaftlicher Studienmöglichkeiten konzentriert sich die akademische Ausbildung vor allem auf Fachhochschulen und Berufsakademien. Es gibt derzeit elf Fachhochschulen und fünf Berufsakademien in Deutschland, die im Rahmen einer wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät Studiengänge oder Studienschwerpunkte mit immobilienwirtschaftlichem Inhalt anbieten. Während beim in der Regel acht-semestrigen Studium an Fachhochschulen meist zwei praktische Studiensemester vorgesehen sind, in denen die Studenten in Betrieben ihres späteren Berufsfeldes arbeiten und diese Tätigkeit wissenschaftlich begleiten (Themen der Diplomarbeit ergeben sich aus diesem Tätigkeitsspektrum), entspricht das Studium an Berufsakademien einem dualen System. Die Hälfte der Studienzeit verbringen die Studierenden an der Akademie und die andere Hälfte in Partnerbetrieben oder Verwaltungen des öffentlich-rechtlichen Bereichs. So verbinden sich Theorie und Praxis. Im Universitätsbereich gibt es vier immobilienwirtschaftliche Stiftungslehrstühle, nämlich an der Universität Leipzig, an der European Business School Reichartshausen und zwei an der Universität Regensburg (Immobilienmanagement und Immobilienökonomie). Dort werden noch drei weitere Stiftungslehrstühle eingerichtet, nämlich für Immobilienfinanzierung, Immobilienentwicklung und Immobilienrecht. Die akademische Ausbildung befindet sich derzeit im Umbruch. Viele Fachhochschulen haben sich im Zuge des Bologna-Prozesses zu einer Umstellung von Diplomabschlüssen auf Bachelor- und Masterabschlüsse entschlossen. Der Bachelorabschluss kann nach einem relativ kurzen Studium erreicht werden. Der Masterabschluss entspricht dem akademischen Diplom. Der mit der Unterzeichnung einer entsprechenden Urkunde durch 29 europäische Bildungsminister eingeleitete Bologna-Prozess soll der Vereinheitlichung und damit der größeren Transparenz der europäischen akademischen Abschlüsse dienen. Die Erklärung entfaltet jedoch keine Bindungswirkung, so dass nach wie vor Universitäten und Fachhochschulen am Diplom-Abschluss festhalten. Umgesetzt wurde dieser Prozess durch das Hochschulrahmengesetz, das es den Hochschulen ermöglicht – sie aber nicht dazu verpflichtet – Bachelor- und Masterstudiengänge zu entwickeln bzw. auszuprobieren. • Berufliche Ausbildung: Die Berufsausbildung in der Immobilienwirtschaft erfolgte früher nach dem Ausbildungsberufsbild des Kaufmanns/der Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, das im Zuge der Neuregelung von 2006 in Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau umbenannt wurde. Diese neue, auf dem Berufsbildungsgesetz basierende Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann/zur Immobilienkauffrau, die am 01.08.2006 in Kraft trat, sieht im dritten Ausbildungsjahr fünf Wahlpflichtqualifikationen vor, nämlich Steuerung und Kontrolle im Unternehmen, Gebäudemanagement, Maklergeschäfte, Bauprojektmanagement und Wohnungseigentumsverwaltung. Der Auszubildende muss im sich im dritten Ausbildungsjahr für zwei dieser Wahlqualifikationseinheiten entscheiden. Damit wird Abschied genommen von dem bisherigen Monoberuf des Kaufmanns/der Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Die betriebliche Ausbildung wird im Rahmen des dualen Systems durch die Ausbildung an der Berufsschule nach den Vorgaben des Rahmenlehrplanes für Immobilienkaufleute ergänzt. Eine Veröffentlichung von angebotenen Ausbildungsstellen im Internet kann bei der Bundesagentur für Arbeit erfolgen. • Berufliche Fortbildung: Unter Weiterbildung versteht man eine Anpassungs- oder Aufstiegsfortbildung von Personen, die bereits in Berufsleben stehen und ihren Berufsbildungsstand entweder dem aktuellen Wissensstand anpassen wollen oder einen Aufstieg in ihrem Unternehmen anstreben. Die Aufstiegsfortbildung zum geprüften Immobilienfachwirt (IHK)/zur geprüften Immobilienfachwirtin (IHK) ist ebenfalls in einer Verordnung auf der Grundlage des Berufsbildungsgesetzes geregelt. Die frühere Bezeichnung dieses Abschlusses lautete "Fachwirt / Fachwirtin der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Im Gegensatz zur beruflichen Erstausbildung ist die berufliche Fortbildung eine berufsbegleitende Erwachsenenbildung. Die Regelungen hierzu finden sich in der Verordnung über die Prüfung zum anerkannten Abschluss Geprüfter Immobilienfachwirt /Geprüfte Immobilienfachwirtin vom 25.01.2008. Im Jahr 2012 boten 46 Institutionen einschließlich einiger Weiterbildungszentren der Industrie- und Handelskammern Lehrgänge an, die zum Abschluss "Geprüfter Immobilienfachwirt/Immobilienfachwirtin IHK" führen. Beim anderen Abschluss handelt es sich um den funktionsorientierten Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum. Rechtsgrundlage hierfür sind Kammerregelungen aufgrund einer Ermächtigung nach § 42 Abs. 2 Berufsbildungsgesetz. Allerdings ist das Interesse an dieser Fortbildungsmaßnahme relativ gering. Es gibt zurzeit zwei Bildungsträger in Deutschland, die entsprechende Lehrgänge anbieten. Einen Überblick über die Anbieter von Lehrgängen der beruflichen Fortbildung erhält man bei der Bundesagentur für Arbeit im Internet. • Institutionalisierte Berufsbildung: Neben den auf dem Berufsbildungsgesetz beruhenden staatlichen beruflichen Aus- und Fortbildungsabschlüssen gibt es weitere von privaten Berufsbildungsträgern angebotene immobilienwirtschaftliche Lehrgänge. Sie führen zu institutsinternen Studienabschlüssen. In der Regel werden von diesen Institutionen auch Lehrgänge angeboten, die zu einem nach dem Fachwirtabschluss auf der Grundlage des Berufsbildungsgesetzes beruhen. Die institutsinternen Abschlüsse bauen überwiegend auf dem Fachwirtabschluss oder auf einer vergleichbaren Vorausqualifikation auf. Zu den Bildungsträgern, die immobilienwirtschaftliche Kontaktstudiengänge oder Aufbaustudiengänge anbieten, gehören folgende Akademien:
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| Ausbauhaus | (usually prefabricated) house without finishings, which are left for the purchaser to complete | Haus, das in verschiedenen Ausbaustufen angeboten wird, wobei der Restausbau durch den Bauherrn erfolgt. Insbesondere die Eigenleistungen und damit die Restkosten werden häufig falsch eingeschätzt. Ebenfalls gestaltet sich die Bewertung der Immobilie und damit auch die Beleihung in der Regel nicht einfach. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ausbietungsgarantie (Zwangsversteigerungsverfahren) | bidding guarantee (forced sale; judicial sale) | Unter Ausbietungsgarantie versteht man ein notariell beurkundetes Versprechen eines Bieters gegenüber dem betreibenden Gläubiger, im Versteigerungstermin ein Gebot in bestimmter Mindesthöhe abzugeben. Die Verpflichtung ist einseitig und daher nicht empfehlenswert. Zumindest sollten die Kosten der Ausbietungsgarantie vom begünstigten Gläubiger getragen werden. Makler können Ausbietungsgarantien vermitteln. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Außenanlagen | grounds; exterior features (landscaping, parking, etc.); outdoor facilities | Zu den Außenanlagen gehören nach Anlage 1 der (außer Kraft gesetzten) II. BV u.a.
Die Kosten für Außenanlagen sind Teil der Baukosten. Nach der DIN 276 (Kosten im Hochbau) zählen zu den Außenanlagen Geländeflächen (zum Beispiel Pflanzen, Rasen, Wasserflächen), befestigte Flächen (Wege, Höfe und so weiter), Baukonstruktionen in Außenanlagen (Einfriedung, Mauern, Rampen und so weiter), technische Anlagen (zum Beispiel Abwasser- und Wasseranlagen, Fernmelde- und informations-technische Anlagen), Einbauten und sonstige Maßnahmen für Außenanlagen. |
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| Außenbereich (§ 35 BauGB) | white land (planning); outskirts; exterior; unallocated (unzoned) land (Section 35 of the Federal German Building Code) | Zum Außenbereich gehören die Gebiete einer Gemeinde, die nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegen und nicht unbeplanter Innenbereich sind. Außenbereichsflächen können aber innerhalb des unbeplanten Innenbereiches liegen. Grundsätzlich ist der Außenbereich von einer Bebauung freizuhalten. Allerdings sind Ausnahmen zulässig, nämlich so genannte privilegierte Vorhaben. Dabei handelt es sich um, die Vorhaben, die land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Gartenbaubetrieben, der öffentlichen Versorgung z.B. mit Energie und Entsorgung dienen. Hinzu kommen Anlagen zur Erforschung und Entwicklung oder Nutzung der Windkraft- oder Wasserenergie und der energetischen Nutzung von Biomassen. Kernkraftwerke, die ohnehin nicht mehr zulässig sein sollen, wurden aus dem Katalog gestrichen. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden. Außerdem gibt es "begünstigte Vorhaben", die eine Folgenutzung, Nutzungsänderungen, Umbau, Wiederaufbau und Erweiterungsmaßnahmen in beschränktem Umfange ermöglichen. Durch eine Außenbereichssatzung kann für überwiegend mit Wohnungen bebaute Bereiche im Außenbereich eine weitere Wohnbebauung ermöglicht werden, aber auch eine Bebauung mit kleineren Gewerbe- und Handwerksbetrieben. |
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| Außendämmung | external insulation | Eine Außendämmung ist an den Außenflächen eines Gebäudes angebrachtes Material zur Dämmung gegen Wärmeverluste oder gegen Lärmbelastung. Die Außendämmung kann bereits während des Baus angebracht worden sein, aber erst nachträglich im Rahmen von Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen hinzugefügt werden. Eine ausreichende Außendämmung ist eine wesentliche Voraussetzung für das Einhalten der Energieeinsparverordnung (EnEV). Aufgrund erheblich gestiegener Heizkosten, verschärfter gesetzlicher Regelungen und begünstigt durch die Einführung des Energieausweises für Wohngebäude wurden in den vergangenen Jahren viele Wohngebäude mit einer nachgerüsteten Außendämmung versehen. Wird die Gebäudehülle gedämmt und mit neuen Fenstern und Außentüren versehen, muss erheblich mehr gelüftet werden als zuvor, da sonst die Gefahr der Schimmelbildung besteht. Für Modernisierungen in diesem Bereich, sowie für energieeffiziente Neubauten stehen verschiedenartige Fördermöglichkeiten zur Verfügung – u.a. bei der KfW (www.kfw.de) sowie bei Ländern und Gemeinden. |
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| Außendienstorganisation | field organisation; agency plant; sales force | Eine wichtige Größe bei der Außendienstorganisation ist die Anzahl der Objekte, die ein einzelner Mitarbeiter betreut. Hier ist - will er diese sinnvoll bearbeiten und den Eigentümer informiert halten - eine Obergrenze von 20 bis maximal 25 Objekte vorstellbar. Der langjährige Chefredakteur des Branchendienstes Immobilienwirtschaft heute (IWh), Henning Grabener, sieht diese Grenze bei klassischen Maklerunternehmen sogar deutlich niedriger, nämlich bei 10 Objekten. Diese 25-Objekte-Obergrenze ist jedoch nur dann möglich, wenn der Mitarbeiter nicht zu stark in Akquisitionsaktivitäten involviert ist wie z.B. bei Banken, wenn ein großer Anteil der Kunden aus dem klassischen Finanzgeschäft des Instituts kommt. Insofern sollte es ein Alarmsignal sein, wenn einzelne Vertriebsmitarbeiter, wie vom Autor gelegentlich bei Unternehmensberatungen festgestellt, zwischen 70 und 80 Objekten mit insgesamt bis zu 120 Wohneinheiten zu betreuen haben. Die Folge hiervon sind zumeist sehr lange Vermarktungszeiten und mangelhaft betreute Objekte, was sich letztendlich wiederum in einem unglücklichen Objektanbieter niederschlägt. Der Außendienst kann aus angestellten aber auch aus freien Mitarbeitern bestehen. Freie Mitarbeiter sind selbständig und bedürfen für ihre Maklertätigkeit einer eigenen Erlaubnis nach § 34c GewO. Die vertragliche Regelung erfolgt über einen Handelsvertretervertrag. Das Vergütungssystem muss anreizorientiert ausgestaltet werden. Der Vorteil des auf Handelsvertreter gestützten Außendienstes besteht darin, dass das Kostenrisiko des Maklerunternehmens stark reduziert wird. Die Beschäftigung eines Handelsvertreters verursacht ja keine zusätzlichen Fixkosten, für die ein Deckungsbeitrag erwirtschaftet werden müsste. Im Hinblick auf den Außendienst ist zudem wichtig, dass der Kunde trotz der hohen Mitarbeiterfluktuation in der Immobilienbranche nicht ständig mit neuen Ansprechpartnern konfrontiert wird. Die im Vergleich zu anderen Branchen überdurchschnittlich hohe Fluktuation in der Immobilienwirtschaft ist besonders fatal, da die (Service-) Dienstleistungen von Immobilienunternehmen hochgradig personenbezogen sind. |
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| Außenfinanzierung | external/outside financing | Der Begriff der Außenfinanzierung kann in immobilienwirtschaftlichen Zusammenhängen mit zweierlei Bedeutung gebraucht werden. Zum einen wird darunter in einem allgemeinen betriebswirtschaftlichen Sinne die Finanzierung eines Unternehmens verstanden, soweit dabei Kapital von außen zugeführt und nicht durch Umsätze im Rahmen der Geschäftstätigkeit des Unternehmens erwirtschaftet wird. Mögliche Formen der Außenfinanzierung sind die Zuführung von Eigenkapital (Einlagen- bzw. Beteiligungsfinanzierung) oder die Finanzierung über Kredite (Fremdfinanzierung). Zum anderen wird bei Geschlossenen Immobilienfonds von Außenfinanzierung gesprochen, wenn ein Fondszeichner sich die zur Leistung seiner Eigenkapitaleinlage erforderlichen Mittel ganz oder teilweise durch Aufnahme eines Darlehens beschafft. Dabei kann ein solches Darlehen mit dem erworbenen Fondsanteil besichert werden. Dagegen kommt die Fondsimmobilie selbst nicht als Sicherheit in Betracht, weil sie sich im Gesamthandvermögen der Fondsgesellschaft befindet. Daher entstehen durch die individuelle Darlehensaufnahme eines Fondszeichners keine Haftungsrisiken für andere Anleger desselben Fonds. |
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| Außenprovision | estate agent's commission | Außenprovisionen sind Maklerprovisionen, die bei provisionspflichtiger Einschaltung von Maklern von Mietern und Erwerbern von Immobilien bzw. Räumen an Maklern zu bezahlen sind. Steuerlich ist folgendes zu beachten: Erwirbt man eine Immobilie, die zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung oder zu Betriebseinnahmen führen soll, ist die Provision aufzuteilen in einen auf den Gebäude- und einen auf den Bodenwert betreffenden Anteil. Der Gebäudewertanteil der Provision unterliegt der AfA. Die in Zusammenhang mit der Anmietung von gewerblichen Räumen anfallenden Provisionen sind Betriebsausgaben. Wird eine Wohnung angemietet, können Maklerprovisionen steuerlich nur dann von Bedeutung sein, wenn ein Umzug aus beruflichen Gründen erforderlich war. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Außentreppe | outdoor staircase/stairs | An vielen Gebäuden befinden sich Außentreppen. Sie können unterschiedliche Funktionen erfüllen, zum Beispiel als vorgeschriebene Fluchttreppe bei Haus- oder Zimmerbrand oder als treppenhaus- und liftunabhängige Erschließung von oberen Geschosswohnungen. Dabei ist auch an steuerlich vorteilhafte außerhäusliche Arbeitszimmer zu denken, die durch Separierung mit Hilfe einer Außentreppe anerkannt werden. Außentreppen zählen nicht zur Geschossfläche, so dass durch Verlagerung einer Treppe von innen nach außen Wohn- oder Nutzfläche gewonnen werden kann. Außentreppen müssen mit einem Handlauf ausgestattet sein. Drüber hinaus sind die weiteren Vorschriften der DIN 18065 zu beachten. Letztere bezieht sich auf Treppen allgemein. Es gibt verschiedene Formen: Spindeltreppen, gerade Läufe, Außentreppen zu Obergeschossen aber auch im Eingangsbereich zum Erdgeschoss. Schließlich gibt es auch noch – in der Regel betonierte – Außentreppen, die das Kellergeschoss eines Hauses von außen erschließen. |
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| Außenwand (eines Gebäudes) | exterior wall; envelope (building); external wall | Die Außenwände eines Gebäudes sind die Wände, die das Gebäude nach allen Seiten abschließen und die Funktionen des Wärme- Schall- und Witterungsschutzes haben. Das Dach des Gebäudes gehört nicht dazu. Der Begriff hat Bedeutung im Rahmen des Fenster- und Lichtrechtes. Die Außenwand ist ferner die Bezugsfläche zur Berechnung der Abstandsflächen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Außenwasserzähler | exterior water metre | Bei der Berechnung der Wassergebühren wird davon ausgegangen, dass die aus der Wasserleitung gezapfte Menge der Menge der in die Kanalisation geleiteten Abwässer entspricht. Dies stimmt nicht in allen Fällen: So verwenden Gartenfreunde im Sommer erhebliche Mengen Leitungswasser zum Bewässern von Rasen und Grünpflanzen.
Eine Bezahlung von Abwassergebühren für diesen Wasserverbrauch lässt sich vermeiden, indem nach Rücksprache mit dem Versorgungsbetrieb / den Stadtwerken ein geeichter Außenwasserzähler angebracht wird. In Fallrohre von Regenrinnen lassen sich zudem Weichen einbauen, mit denen das Regenwasser statt in das Abflussrohr nach Wahl in eine Regentonne umgeleitet werden kann. Damit wird Wasser für den Garten gesammelt, ohne die Wasserrechnung zu strapazieren. |
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| Außenwerbung (auch: Out-of-Home Media oder Outdoor-Advertising) | outdoor advertising; out-of-home media | Kennzeichen der Außenwerbung sind das sichtbare Bewerben, Anpreisen, Ankündigen und Bekanntmachen von Dienstleistungen, Produkten, Unternehmen und Veranstaltungen im Außenbereich, d.h. mehrheitlich im öffentlichen Raum. Dies geschieht vorzugsweise an Orten, an denen mit erhöhter Aufmerksamkeit (Blickfrequenz) zu rechnen ist. Die Formen und Gestaltung der Außenwerbung sind dabei sehr vielfältig. Dass die Zielgruppe weder umblättern, aus-/umschalten noch wegklicken kann, macht die Vorteilhaftigkeit von Außenwerbung für den Werbetreibenden aus. Ihre direkte Konfrontation mit dem Betrachter macht sie gewissermaßen unausweichlich. Durch ihre Präsenz und Größe soll Außenwerbung Botschaften verbreiten und damit unübersehbar sein sowie als Impulsgeber zum Handeln auffordern. Dementsprechend soll im Idealfall für den Werbenden die Handlung des Betrachters am Ende dieser Kette stehen. Außenwerbung gehört im Marketing-Mix zur Kommunikationspolitik eines Unternehmens, welches umgangssprachlich schlicht unter der Bezeichnung "Werbung" klassifiziert wird. Verkehrsknotenpunkte und Stellen mit hoher Blickfrequenz wie Bahnhöfe, Flughäfen, Haltestellen des öffentlichen Personen-Nahverkehrs, Ampeln, Brücken und so weiter eignen sich durch die hohe Blickfrequenz besonders gut. In der Außenwerbung allgemein stehen Schrift und Motiv in Abhängigkeit zur Fortbewegungsart der sie passierenden Personen (je schneller, desto weniger, dafür größere Schrift). Nachteile der Außenwerbung sind relativ hohe Kosten für den Entwurf, das Design, den Druck, die Anmietung der Werbeflächen und die Anbringung der Werbeträger und Streuverluste, die je nach Standort variieren können. Manche Standorte werden nur im Paket, also "im Netz", angeboten. Es gibt jedoch auch kostengünstigere Lösungen, zum Beispiel Plakate im Bereich eigener Immobilienprojekte und -objekte. Andererseits kann Außenwerbung auch eine zusätzliche Einnahmequelle für Immobilienunternehmen sein, indem selbst Werbeflächen vermietet werden. Praktische Beispiele, wo, wie und in welcher Form Außenwerbung möglich ist, zeigt folgende Aufzählung: • Baugerüstwerbung • Bauzaunwerbung • Baukranwerbung • Brückenwerbung • Uhrensäulen, Uhrenwerbetafel • Fahnen (zum Beispiel im Außenbereich oder auf Dächern von Gebäuden) • Fassadenwerbung, insbesondere an Brandwänden und Brandgiebeln • Gebäudeverhüllung, Denkmalverhüllung • Infoscreen • LED-Tafeln • Vitrinenplakatierung • City-Light-Poster • Mega-Light • Wegweiser • Stromkästen • Litfasssäule, Ganzsäule • Leuchtsäule • Verkehrsmittelwerbung • Öffentlicher Personennahverkehr (Busse, Bahnen, Straßenbahnen) • Dienstwagen • Taxen • LKW-Werbung • Müllfahrzeuge • Litomobil • Sitzbänke • Einkaufswagen • Gepäckwagen • Flughafenwerbung • Projektionen, Illuminationen • Rumpfflächen • Heißluftballons • Fesselballons • Standballons • Zeppeline • Bannerflug Nutzer sollten darauf achten, dass die Außenwerbung mit den jeweiligen öffentlich-rechtlichen Bestimmungen (beispielsweise Landesbauordnungen, Ortssatzungen) im Einklang steht. Es ist durchaus möglich, dass eine Baugenehmigung nach Landesbauordnung für das Anpreisen von und Werben für Sachen und Dienstleistungen erforderlich wird oder dass die Platzierung von Außenwerbung an Hausfassaden an einem Ort untersagt oder nur eingeschränkt zulässig ist! Die zuständige Bauaufsichtsbehörde ist hier in vielen Fällen der passende Ansprechpartner. Kontroverse Diskussionen gibt es im Hinblick auf die Kommerzialisierung öffentlicher Räume, verstärkte Werbeimmunität der Betrachter und ästhetisches Empfinden durch Anzahl und Dichte von Außenwerbung. Fakt ist jedoch, dass sie aus dem öffentlichen Leben nicht mehr wegzudenken ist und dass Formen und Auftreten immer vielgestaltiger werden. |
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| Ausfallbürgschaft | deficiency guarantee; secondary guarantee; ordinary guarantee; simple guarantee | Die Ausfallbürgschaft ist der gesetzliche Normalfall einer Bürgschaft. Beispiel: Ein Mieter zahlt die Miete nicht. Eine dritte Person hat für die mietvertraglichen finanziellen Verpflichtungen des Mieters gebürgt. Bei der Ausfallbürgschaft muss der Vermieter erst alle Mittel ausschöpfen, um die Miete vom Mieter einzutreiben. Erst wenn selbst die Zwangsvollstreckung nicht zur Zahlung geführt hat, kann der ausstehende Betrag vom Bürgen eingefordert werden. Das Gegenteil der Ausfallbürgschaft ist die selbstschuldnerische Bürgschaft. Diese wird in der Praxis häufiger vereinbart, da sie größere Sicherheit für den Gläubiger bietet. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ausfallrisiko (Kredite) | default risk; credit risk; risk of default (loans) | Das Kreditausfallrisiko bezeichnet die Wahrscheinlichkeit, mit der Kredite vom Kreditnehmer nicht mehr bedient werden können und damit zu entsprechenden Wertberichtigungen bei den betroffenen Kreditinstituten führen. Diese Risiken werden im Bankenbereich – zum Zweck der Unterscheidung von anderen Risiken – als "Adressausfallrisiken" bezeichnet. Kreditinstitute unterliegen einem Ratingsystem, mit dessen Hilfe die Risiken jedes einzelnen Kreditinstituts quantifiziert werden können. Die daraus ablesbare Risikoeinstufung erzwingt eine ihr entsprechende Eigenmittelausstattung. Je höher das Risikoniveau, desto höher die geforderte Eigenmittelausstattung und folglich desto geringer das zulässige Kreditgeschäftsvolumen. Rechtsgrundlagen für die Umsetzung dieser auf "Basel II" beruhenden Regelungen sind das Kreditwesengesetz und die Solvabilitätsverordnung. Die neuen Regelungen zwingen Kreditinstitute dazu, ihre potenziellen Geschäftspartner, die sie mit Krediten versorgen sollen, sehr genau zu durchleuchten. Dabei spielen nicht nur Einkommens- und Vermögensverhältnisse eine Rolle, sondern auch die persönliche Vertrauenswürdigkeit der Kreditnehmer. |
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| Ausführungsplanung | implementation planning | Die Ausführungsplanung ist die 5. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar wird prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen. In dieser Planungsphase werden die aussagekräftigen und detaillierten Zeichnungen und Objektbeschreibungen für die beteiligten Fachleute und Baufirmen erstellt. Sämtlichen relevanten Aspekte müssen beachtet werden: Gestaltung, Städtebau, Funktion, Technik, Bauphysik, Wirtschaftlichkeit, energetische und ökologische Wirtschaftlichkeit. Die Ausführungsplanung ist auch die Grundlage für die Ausschreibung und für die Tätigkeit auf der Baustelle. |
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| Ausführungszeichnungen | construction drawings; working drawings | Auf Grundlage der Ausführungszeichnungen wird auf der Baustelle gearbeitet. Ausgehend von den Bauantragszeichnungen werden Grundrisse, Ansichten und Schnitte im Maßstab 1:50 dargestellt. Die notwendigen Details werden zeichnerisch bis zu einem Maßstab von 1:1 verdeutlicht. Die Berechnung der Baustatik werden hier zeichnerisch umgesetzt und die Positionen benannt. Die Erkenntnisse weiterer Ingenieure und Fachleute (z.B. Licht-, Belüftungs-, Aufzugstechnik) werden dargestellt. Materialien werden festgelegt. |
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| Ausgabeaufschlag | issuing premium; initial service charge; front-end and management fee | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ausgleich für sanierungsbedingte Werterhöhungen (städtebauliche Sanierung) | set-off payment after general improvements to a district that result in an increase in value (urban redevelopment) | Die Kosten der in förmlich festgesetzten Sanierungsgebieten von der Gemeinde durchgeführten Maßnahmen sind von den Eigentümern durch Ausgleichszahlungen zu finanzieren. Dies erfolgt durch die Abschöpfung sanierungsbedingter Wertsteigerungen des Bodens im Sanierungsgebiet. Zur Berechnung dieses Ausgleichsbetrages muss ein sanierungsunbeeinflusster Anfangswert des Bodens und – nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme – der Endwert ermittelt werden.
Die Ermittlung dieser Werte verursachte nicht selten Rechtstreitigkeiten und war zudem mit einem hohen Aufwand verbunden. Mit Inkrafttreten des "Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" am 1.1.2007 erhielt die Gemeinde eine alternative Methode zur Ermittlung der Ausgleichszahlungen. Sie kann danach durch Satzung einen bestimmten Prozentsatz des Aufwandes für die Erweiterung und Verbesserung der im Sanierungsgebiet liegenden Erschließungsanlagen (ausschließlich Verkehrsanlagen) verlangen. Was darunter fällt ergibt sich aus § 127 Abs. 2 Nr. 1-3 BauGB. Danach zählen dazu unter anderem die zum Anbau bestimmten Straßen, Wege und Plätze, Fußwege, Wohnwege und Sammelstraßen, die selbst nicht zum Anbau bestimmt sind, sowie Parkflächen und Grünanlagen Der Ausgleichsbetrag darf 50% dieses Aufwandes nicht übersteigen. Voraussetzung für den Erlass einer solchen Satzung sind "Anhaltspunkte" dafür, dass die sanierungsbedingte Erhöhung der Bodenwerte der Grundstücke im Sanierungsgebiet nicht wesentlich über der Hälfte des Erschließungsaufwands liegt. Dafür reicht nach der Begründung dieser Vorschrift eine überschlägige Prüfung aus. Eine ins Einzelne gehende Wertermittlung wird dadurch vermieden. Die neuen Vorschriften über den Ausgleichsbetrag gelten im Übrigen auch für städtebauliche Entwicklungsgebiete. |
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| Ausgleichsanspruch (Handelsvertreter) | equalization claim (commercial agent/sales representative) | Makler und teilweise auch Bauträger beschäftigen im Außendienst häufig Handelsvertreter – auch freie Mitarbeiter genannt. Handelsvertreter unterhalten Rechtsbeziehungen zum Kunden des Maklergeschäfts. Hier gelten die maklerrechtlichen Vorschriften des BGB (§§ 652 – 654). Zwischen dem Makler bzw. Bauträger und dem Handelsvertreter gelten dagegen die Vorschriften über den Handelsvertretervertrag im HGB. Dort ist in § 90a die Möglichkeit der Vereinbarung eines Wettbewerbsverbotes des Handelsvertreters nach Beendigung des Handelsvertretervertrages geregelt. Das Wettbewerbsverbot selbst darf nicht länger als zwei Jahre dauern. Es muss sich auf den vereinbarten Tätigkeitsbereich des Handelsvertreters (Objektart/räumlicher Geltungsbereich) beschränken. Wird ein solches Wettbewerbsverbot vereinbart, dann entsteht zugunsten des Handelsvertreters nach § 90a HBG auch ein Ausgleichsanspruch. Der Ausgleichsanspruch besteht in einer Provisionsbeteiligung, wenn nach Ablauf des Handelsvertretervertrages Geschäfte mit dem von ihm akquirierten Kunden zustande kommen. Es handelt sich dabei vor allem um Folgeprovisionen aus weiteren Geschäftsabschlüssen. Der Ausgleichsanspruch entsteht nur bei Beendigung des Vertragsverhältnisses. Die Gründe für die Beendigung sind grundsätzlich irrelevant. Der Ausgleichsanspruch entsteht daher auch bei einvernehmlicher Aufhebung des Vertrages oder bei Tod des Handelsvertreters. Im letzteren Fall steht den Erben der Ausgleich zu. Da es die Besonderheit des Immobilienmaklergeschäftes mit sich bringt, dass die vermittelten Geschäfte regelmäßig keine Folgegeschäfte nach sich ziehen, gibt es auch Auffassungen, wonach dem Handelsvertreter des Maklers grundsätzlich kein Ausgleichsanspruch zustehe. Auch wenn eine solche Auffassung fraglich ist, wäre zu raten, dass anstelle einer Wettbewerbsverbotsabsprache ein so genanntes Gemeinschaftsgeschäft vereinbart wird, das sich auf alle Kunden bezieht, die der Handelsvertreter während seiner Tätigkeit für den Makler akquiriert hat. |
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| Ausgleichsflächen | compensatory areas | Die im Zusammenhang mit der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen zu erwartende mögliche Versiegelung des Bodens erfordert einen Ausgleich durch Bereitstellung von sogenannten Ausgleichsflächen etwa in Gestalt von Grünflächen (Streuwiesen), Biotopen, extensiv genutzten Wiesen, die einer intensiven landwirtschaftlichen Nutzung entzogen sind. Diese sind in den Flächennutzungsplänen darzustellen und in den Bebauungsplänen festzusetzen. Die Ausgleichsflächen müssen nicht im räumlichen Zusammenhang mit dem Baugebiet stehen (sogenannte externe Kompensation). Andererseits kann der Ausgleich auch in einer Dachbegrünung des Gebäudes bestehen, mit dem der Boden versiegelt wird. Grundlage bildet die Eingriffsregelung des Bundesnaturschutzgesetzes und §§ 1 Abs. 7, sowie 1a Abs. 3 BauGB. Die Kosten für die Bereitstellung der Ausgleichsflächen sind nach bestimmten Umlegungsmaßstäben, die sich am Versiegelungsgrad des Bodens durch die Bebauung orientieren (überbaubare Grundstücksflächen, zulässige Grundfläche, zu erwartende Versiegelungsfläche, Schwere des Eingriffs), auf die Eigentümer der Flächen des neuen Baugebietes abzuwälzen. Im Gegensatz zum Erschließungsaufwand werden die Gesamtkosten der Ausgleichsmaßnahmen umgelegt. Beschaffung und Bereitstellung von Ausgleichsflächen können auch durch städtebaulichen Vertrag auf Unternehmen übertragen werden. |
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| Ausgleichsleistungen (Bodenordnung) | compensation payment; equalisation benefit (redistribution of parcels of land) | Im Umlegungsverfahren erhalten die beteiligten Bodeneigentümer für die von ihnen "eingeworfenen" Bodenflächen nach erfolgter Umlegung Flächen nach Abzug eines Flächenanteils für Erschließungsflächen zurück. Da die Flächenzuteilung wert- oder flächenmäßig nicht immer proportional gleich erfolgen kann und darüber hinaus Lagewertunterschiede, bauliche Anlagen in der Einwurfsmasse und dergleichen berücksichtigt werden müssen, entstehen Ausgleichsansprüche der Eigentümer gegenüber der Gemeinde. Die Ausgleichsleistungen erfolgen in Geld. Werden Eigentümer (oder Erbbauberechtigte) durch das Umlegungsverfahren gegenüber anderen Eigentümern begünstigt, haben sie ihrerseits Ausgleichsleistungen an die Gemeinde zu erbringen. |
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| Ausgleichsmaßnahmen | compensation measures | Ausgleichsmaßnahmen dienen der Kompensation von Eingriffen in die Natur, die durch die Bebauung von Grundstücken entstehen. Durch solche Eingriffe werden Bodenflächen versiegelt, so dass Regenwasser nicht in den Boden eindringen kann. Zu den Ausgleichsmaßnahmen zählen die Entsiegelung von bisher versiegelten Flächen (direkter Ausgleich), die Zurverfügungstellung von Ausgleichsflächen (indirekter Ausgleich) und Ausgleichszahlungen für den Fall, dass andere Ausgleichmaßnahmen nicht möglich sind Sie können innerhalb des Bebauungsplangebietes erfolgen ("interne Kompensation") oder außerhalb ("externe Kompensation"). Bei "Bebauungsplänen der Innenentwicklung" im Sinne von § 13a BauGB müssen Ausgleichsmaßnahmen nicht durchgeführt werden. |
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| Ausgleichszahlung für Sozialwohnungen | set-off/ compensation for municipal housing units/ council flats/ houses | Ausgleichszahlung ist die neue Bezeichnung der "Fehlbelegungsabgabe". Die Ausgleichszahlung wird von den Mietern einer Sozialwohnung erhoben, wenn deren Einkommensverhältnisse sich soweit verbessert haben, dass sie eigentlich keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung mehr hätten. Bundesrechtlich ist in § 34 WoFG (Wohnraumförderungsgesetz) geregelt, dass die Länder eine Ausgleichszahlung festlegen können. Die jeweiligen Landesgesetze sind damit in jedem Bundesland unterschiedlich. Grundsätzlich entfällt die "Wohnberechtigung", wenn das tatsächliche Einkommen des gesamten Haushalts 20 Prozent über der jeweiligen Einkommensgrenze liegt. Manche Bundesländer setzen geringere Prozentsätze an. Die Ausgleichszahlung wurde in verschiedenen Bundesländern mittlerweile abgeschafft. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Auskragung | corbel; projection; overhang | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Auskunfteien | inquiry/ credit agencies; inquiry offices | Auskunfteien sind Unternehmen, die über Personen, Firmen, Verbände und Vereinigungen Informationen sammeln und diese interessierten Nachfragern als Auskünfte gegen Vergütung zur Verfügung stellen. Teilweise übernehmen Auskunfteien auch noch Inkassodienste. Die bekanntesten sind: Schimmelpfeng Inkasso GmbH, Bürgel, Creditreform, Schufa, KSV-Kreditschutz-Vereinigung GmbH. Letztere teilt sich die Arbeit mit der Schufa. Die Schufa bearbeitet Aufträge über Privatpersonen, die KSV Aufträge über Firmen. Für den Versicherungsbereich ist als Auskunftsstelle der "Versicherungsaußendienst e.V." zuständig. Wer als Kaufmann ein größeres Geschäft mit einem neuen Kunden abschließen will, möchte unter Umständen dessen Zahlungsfähigkeit prüfen. Wer Kredite vergeben will, muss wissen, wen er als Kunden vor sich hat. Hier bringen Auskünfte mehr Sicherheit. Wer als Kunde keine Kredite bekommt, wer plötzlich aufgefordert wird, seine Außenstände umgehend auszugleichen, sollte prüfen, was die Auskunfteien gespeichert haben. Kaufleute sollten regelmäßig Eintragungen über sich bei den Auskunfteien auf ihre Richtigkeit hin überprüfen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Auskunftspflicht des Vermieters | landlord's duty of disclosure/ obligation to provide information | Beim Abschluss des Mietvertrages haben beide Vertragspartner gegenüber dem jeweils anderen die Pflicht, bestimmte Auskünfte zu erteilen - allerdings nicht unbegrenzt. Eine Aufklärungspflicht ist immer gegeben, wenn ein bestimmter Umstand für die Entscheidung des Vertragspartners wesentlich erscheint, oder dieser ausdrücklich danach gefragt hat. Eine Verletzung der Aufklärungspflichten kann zur Rückgängigmachung des Vertrages führen. Beim Mietvertrag bezieht sich die Aufklärungspflicht des Vermieters ohne ausdrückliche Nachfrage des künftigen Mieters auf alle Umstände, die die Nutzung der Mietsache beeinträchtigen können. Z.B.:
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| Ausländer | foreigner | Als Ausländer werden alle Personen bezeichnet, die keine deutsche Staatsangehörigkeit besitzen. Statistisch nicht erfasst werden dabei Mitglieder der Stationierungsstreitkräfte sowie Personen in ausländischen diplomatischen und konsularischen Vertretungen. Die Ausländerquote liegt in Deutschland bei 8,8 Prozent.In den EU-Ländern beträgt sie 6,4 Prozent. Etwa ein Drittel der Ausländer wohnen schon seit 20 und mehr Jahren in Deutschland. Der Ausländeranteil in den westdeutschen Großstädten liegt bei 15,3 Prozent und in den ostdeutschen Großstädten bei 1,5 Prozent. Ausländer sind nicht zu verwechseln mit Menschen mit Migrationshintergrund. Bei diesen handelt es sich um Personen, die seit 1950 nach Deutschland eingewandert sind. Das entspricht 18,4 Prozent der Bevölkerung. Personen mit Migrationshintergrund sind im Durchschnitt deutlich jünger als jene ohne Migrationshintergrund (33,8 gegenüber 44,6 Jahre). |
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| Auslandsimmobilien | foreign real estate | Auslandsimmobilien werden immer beliebter. Viele Deutsche investieren in Ferienwohnungen oder Altersruhesitze im Ausland. Auch dauerhafte Auswanderer gibt es – meist mit dem Ziel, in einem anderen Land eine bessere Arbeitsmarktlage vorzufinden. Nicht zuletzt dienen Auslandsimmobilien auch als Investition. Beim Kauf von Auslandsimmobilien sind die gesetzlichen Vorschriften des Staates zu beachten, in dem die Immobilie gelegen ist. Diese können erheblich von den deutschen Regelungen abweichen. Einige wichtige Fragen dabei sind:
Hinsichtlich der Erbschaftssteuer müssen Käufer von Auslandsimmobilien beachten, dass sie auch nach einem Wohnsitzwechsel ins Ausland noch fünf Jahre lang in Deutschland erbschaftssteuerpflichtig bleiben (§ 2 Abs. 1 Satz 1 ErbStG). Doppelbesteuerungsabkommen hinsichtlich der Erbschaftssteuer existieren derzeit nur mit den USA, der Schweiz, Schweden und Dänemark. In allen anderen Staaten ist eine Doppelbesteuerung möglich. Es sollte immer der aktuelle Stand der Rechtslage in Erfahrung gebracht werden. Einige Länder (z.B. Spanien, USA) haben eine deutlich höhere Erbschaftssteuer als Deutschland, die ausländische Erbschaftssteuer kann teilweise in Deutschland angerechnet werden. Einige Staaten haben zwar die Erbschaftssteuer abgeschafft (z.B. Portugal, Schweden, Australien), einige besteuern nun aber den Erbfall über eine Grunderwerbssteuer (Österreich). Informationen über den Erwerb von Auslandsimmobilien bekommt man u.a. bei der Vereinigten Schutzgemeinschaft für Auslandsimmobilien e.V. (www.schutzgemeinschaft-auslandsimmobilien.de) und der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien e.V. (www.dsa-ev.de). |
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| Auslandsinvestment | foreign/ offshore/ international investment; investment abroad; investments in foreign countries | Als Auslandsinvestments werden Kapitalanlagen außerhalb Deutschlands bezeichnet.
Im Immobilienbereich erwerben Immobilienfonds vor allem ausländische Büro- und Einzelhandelsobjekte, sowie Hotels, wobei sich diese Investitionen auf Objekte in City-Lagen europäischer Großstädte konzentrieren. Großbritannien, die Niederlande, Frankreich, und die USA zählen derzeit zu den interessantesten Märkten. Der Vertrieb ausländischer Investmentanteile ist seit 1.1.2004 im Investmentgesetz (früher im Auslandinvestmentgesetz) geregelt. Es enthält insbesondere auch Vorschriften über den Verkaufsprospekt und Antragsvordruck. |
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| AuslInvestmG | Foreign Investment Company Act | Abkürzung für: Auslandsinvestmentgesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ausnahmen und Befreiungen (öffentliches Baurecht) | exceptions and exemptions (public building law) | Im Bauplanungsrecht sind Ausnahmen in den Rechtsvorschriften geregelt. So können Festsetzungen in Bebauungsplänen Ausnahmeregelungen enthalten, die ein Bauherr für sich in Anspruch nehmen kann. Außerdem finden sich in der Baunutzungsverordnung bei Beschreibung der Baugebietsarten viele Ausnahmetatbestände, die der Gemeinde eine größere Planungsfreiheit einräumen. Von Befreiungen im Sinne des Bauplanungsrechts (§ 31 BauGB) dagegen spricht man, wenn zugelassen wird, dass der Bauherr von Festsetzungen des Bebauungsplanes abweichen darf. Die Befreiung ist möglich, wenn mit der beabsichtigten Abweichung die Grundzüge des Bebauungsplanes unberührt bleiben und entweder Gründe des Gemeinwohls dies erfordern oder die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Befreiungen sind ferner dann möglich, wenn die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde. Stets muss dabei abgewogen werden, ob die Abweichung auch mit den öffentlichen Belangen (Interessen) vereinbar ist. Auch in den Landesbauordnungen finden sich Möglichkeiten, von der Einhaltung zwingender Vorschriften insbesondere im Genehmigungsverfahren befreit zu werden ("Dispens"). Bei Befreiungen im Rahmen des öffentlichen Baurechts muss nicht selten auch auf nachbarrechtliche Belange Rücksicht genommen werden. |
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| Ausnützungsziffer | utilisation factor | Der Begriff Ausnützungsziffer stammt aus der Schweiz. Er entspricht dem "Maß der baulichen Nutzung" aus dem deutschen öffentlichen Baurecht, welches als Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Baumassenzahl angegeben und berechnet wird. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ausschließliche Wirtschaftszone (AWZ) | exclusive economic zone | Bei den deutschen Gewässern in Nord- und Ostsee unterscheidet man die 12 Seemeilen-Zone ("Küstenmeer") und die Ausschließliche Wirtschaftszone (AWZ). Das Küstenmeer gehört zum deutschen Hoheitsgebiet. Verwaltungsrechtlich liegt es im Zuständigkeitsbereich des jeweils an der entsprechenden Küste gelegenen Bundeslandes. Seewärts der 12 Seemeilen-Grenze bis höchstens 200 Seemeilen Entfernung zur Küste liegt die Ausschließliche Wirtschaftszone. Hinter dieser beginnt der Hochseebereich. In Nord- und Ostsee entsprechen sich die deutsche AWZ und der sogenannte deutsche Festlandsockel, der wiederum aus dem seewärts des Küstenmeeres gelegenen Meeresboden der Unterwassergebiete bis zu einer Entfernung von höchstens 200 Seemeilen zur Küste besteht. Die AWZ ist in der Ostsee aufgrund der entsprechenden Zonen der Nachbarländer erheblich kleiner als in der Nordsee. Für die Bewirtschaftung der AWZ (z. B. durch Schifffahrt, Fischerei oder Offshore-Windenergie-Nutzung) gibt es spezielle Rechtsgrundlagen, etwa die Verordnung über die Raumordnung in der deutschen Ausschließlichen Wirtschaftszone. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ausschreibung | tender; invitation to tender | Unter Ausschreibung versteht man die Aufforderung an Bauunternehmer und Handwerker zur Angebotsabgabe. Grundlage ist die detaillierte Darstellung der gewünschten Bauleistung mit Hilfe eines Leistungsverzeichnisses und einer Leistungsbeschreibung. Die Regeln für die Ausschreibung enthält die VOB Teil A. Sie haben Empfehlungscharakter, soweit nicht die öffentliche Hand Bauherr ist oder das Baugeschehen im Rahmen von PPP-Konstruktionen beeinflussen kann. In diesem Fall ist eine europaweite Ausschreibung vorgesehen, wenn der Gesamtauftragswert 5.225.000 Euro ohne Umsatzsteuer übersteigt. Unterschieden wird zwischen folgenden Arten der Ausschreibung:
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| Ausschuss für Innenraumrichtwerte | Committee for Indoor Guideline Values | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ausschuss zur gesundheitlichen Bewertung von Bauprodukten | German Committee for Health-Related Evaluation of Building Products | Bauprodukte können eine wichtige Quelle für die Belastung der Innenraumluft durch flüchtige organische Verbindungen (VOC) darstellen. Zur Schaffung einer Grundlage für eine einheitliche und nachvollziehbare gesundheitliche Bewertung von Bauprodukten in Deutschland hat der Ausschuss zur gesundheitlichen Bewertung von Bauprodukten (AgBB) Prüfkriterien erarbeitet und daraus ein Bewertungsschema für VOC-Emissionen aus innenraumrelevanten Bauprodukten entwickelt. Durch dieses Bewertungsschema werden gesundheits bezogene Qualitätsmaßstäbe für die zukünftige Herstellung von Bauprodukten für den Innenraum gesetzt und die Entwicklung besonders emissionsarmer Produkte unterstützt. Vertreten sind im AgBB die obersten Landesgesundheitsbehörden, das Umweltbundesamt (UBA) mit der Geschäftsstelle des AgBB, das Deutsche Institut für Bautechnik (DIBt), die Bauministerkonferenz – die Konferenz der für Städtebau, Bau- und Wohnungswesen zuständigen Minister und Senatoren der Länder (ARGEBAU), die Bundesanstalt für Materialforschung und -prüfung (BAM), das Bundesinstitut für Risikobewertung (BfR) und der Koordinierungsausschuss 03 für Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz des Normenausschusses Bauwesen im DIN (DIN-KOA 03). | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ausschüttung | distribution; disbursement; dividend; payout | Ausschüttungen aus einem geschlossenem Immobilienfonds oder anderen Beteiligungsmodellen werden regelmäßig aus den vorhandenen Liquiditätsüberschüssen und damit aus den jährlichen Überschüssen der Einnahmen über die entstandenen Ausgaben getätigt. Die Einnahmen bestehen hierbei im Wesentlichen aus den monatlichen Mieterträgen sowie zu einem geringeren Teil aus den Zinseinnahmen aus der Anlage der vorhandenen Barmittel. Zu den Ausgaben rechnen vor allem die Zins- und Tilgungsleistungen für eventuelle Darlehensaufnahmen (Innenfinanzierung), die Reservezuführungen zur Instandhaltungsrücklage und zum Mietausfallwagnis, die laufenden Vergütungen für Komplementäre, Treuhänder, Geschäftsführer und -besorger sowie die sonstigen Fondskosten. Die positive Differenz dieser beiden Einnahmen- und Ausgabenblöcke - vermindert oder vermehrt um eine etwaige Entnahme oder Zuführung zur Liquiditätsreserve - steht schließlich für die Bedienung einer Barausschüttung an die Fondsgesellschafter zur Verfügung. Ein reiner Vergleich von Ausschüttungen verschiedener Fonds ist nur vorsichtig möglich. Je nach Tilgungshöhe, in Verbindung mit Disagio, Zinsvorauszahlung und Währung der Finanzierung sowie Liquiditätszuführungen bzw. -abbau muss die Ausschüttung bereinigt betrachtet werden, um einen Vergleichsmaßstab zu erhalten. Viele Initiatoren verwenden die konzeptionell möglichen Gestaltungsformen, um optisch höhere Ausschüttungen bereits von Anfang an darstellen zu können. Eine nur ebenfalls beschränkt einsetzbare Kennzahl ist die Summe der Ausschüttungen über einen bestimmten Zeitraum, da in diesem Betrag, neben der bereits vorher aufgeführten Bereinigungsnotwendigkeit, der wichtige Zeitfaktor keine Beachtung findet. Nur über eine summierte, bereinigte Barwertausschüttung wäre eine sinnvolle Vergleichsgröße geschaffen, die aber auch wiederum nur unter Beachtung der sonstigen Risikostruktur des Fonds eine Vergleichsmöglichkeit bietet. |
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| Aussiedlerhof | farm resited away from a village | Im Zusammenhang mit dem in der Nachkriegszeit beginnenden Konzentrationsprozess landwirtschaftlicher Betriebsstrukturen wurden in einer weiteren Entfernung zu den Dörfern so genannte Aussiedlerhöfe gegründet. Deren Zweck war das Bestreben, die landwirtschaftlichen Arbeitsprozesse zu rationalisieren. Die Gründung von Aussiedlerhöfen war eine Alternative zur Althofsanierung. Voraussetzung war die Konzeption entsprechender Hofstrukturen in Verbindung mit durch die Flurbereinigung geschaffenen zusammenhängenden Flächenarealen um die neuen Höfe. In den 50er Jahren des vergangenen Jahrhunderts wurden damit auch heimatvertriebene Bauern, die einen entsprechenden Besitz in ihrem Ursprungsland nachweisen konnten, entschädigt. Gleichzeitig wurden damit die Immissionslasten der Dörfer, die durch landwirtschaftliche Betriebe entstanden, herabgesenkt. Die Betreuung der Aussiedlung wurde früher vielfach von gemeinnützigen Siedlungsunternehmen beziehungsweise "Landgesellschaften" übernommen. Allerdings hat sich in den letzten 10 Jahren ein Trend zur Umnutzung entwickelt. Aus manchen Aussiedlerhöfen wurden Reiterhöfe oder Gewerbebetriebe. Gegen neue Aussiedlungen sprechen heute erhebliche Kosten für Infrastrukturmaßnahmen (Erschließungsstraßen, Strom- Wasserversorgung, Abwasserentsorgung) und die mit der Aussiedlung verbundene Zersiedelung. |
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| Ausst. | fit-out; structure; equipment | Abkürzung für: Ausstattung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Ausstattung der Mietwohnung | fittings/facilities of a flat | Die Ausstattung einer Mietwohnung gehört zu den Faktoren, die sich entscheidend auf die Miethöhe auswirken. In der gleichen Ortslage kann eine sehr gut ausgestattete Wohnung einen Mietpreis erzielen, der bei einer einfach oder durchschnittlich ausgestatteten Wohnung gleicher Größe undenkbar wäre. Meist differenziert man zwischen einfacher, normaler bzw. durchschnittlicher und guter bzw. gehobener Ausstattung. In den Mietspiegeln der Gemeinden werden Wohnungen anhand eines Punktesystems bewertet. Hier kann es regionale Unterschiede geben. Unter einer einfach ausgestatteten Wohnung versteht man oft eine Wohnung ohne Zentralheizung, mit Einzelöfen und einfach verglasten Fenstern. Für derartige Behausungen kann nur wenig Miete verlangt werden. Von einer Wohnung mit guter Ausstattung spricht man bei Vorhandensein von Zentralheizung, Isolierfenstern, edlem Parkettboden, großem Balkon, modernem Bad, Gäste-WC. In Anbetracht der auch gesetzlich erforderlichen Nachrüstungen im Heizungs- und Wärmedämmungsbereich kann davon ausgegangen werden, dass moderne Heizsysteme, gedämmte Wärme- und Warmwasserrohre und Isolierfenster sowie gedämmte Außenwände demnächst als durchschnittliche Ausstattung gewertet werden. Zwischen den drei Ausstattungsklassen gibt es ganz erhebliche Mietpreisunterschiede. Für Vermieter stellt der Mietspiegel ein wichtiges Informationsmittel dar: Hier kann festgestellt werden, wo die zu vermietende Wohnung preislich anzusiedeln ist und bis zu welchem Betrag eine Mieterhöhung erfolgen kann. |
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| Austrittsstufe | top step | Die Austrittstufe ist der obere Ansatz einer Treppe, der so genannte Treppenaustritt. Bei Gebäudetreppen ist die Austrittstufe analog zu den anderen Stufen ausgebildet. Doch im Gegensatz zu den Trittstufen befindet sie sich auf dem Niveau des zu erreichenden Geschosses. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Auszahlungsvoraussetzungen | conditions precedent | Die Auszahlung eines Baufinanzierungsdarlehens durch die kreditgewährende Bank ist regelmäßig an das Vorliegen und die Erfüllung bestimmter Auszahlungsvoraussetzungen geknüpft. Hierzu können beispielsweise die Eintragung einer Hypothek oder einer Grundschuld zur dinglichen Besicherung des Darlehens sowie die Vorlage der erforderlichen Baugenehmigung bzw. der Nachweis des tatsächlichen Baufortschritts zählen. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Auszugsgebühr | fee paid by tenant to end a rental agreement | Eine Auszugsgebühr bzw. Bearbeitungsgebühr für die Beendigung des Mietvertrages darf der Vermieter nicht verlangen. Dies sagt zumindest der überwiegende Teil der Gerichte. Gerichtlich für unwirksam erklärt wurde ebenfalls eine Vertragsklausel, nach der der Vermieter bei einverständlicher Beendigung des Mietvertrages vom Mieter eine Monatsmiete als Kostenpauschale erhalten sollte (OLG Karlsruhe, RE WM 2000, 236). Im Ausnahmefall zulässig sein kann die Auszugsgebühr dann, wenn sie nachträglich vereinbart wird, nachdem der Mieter um die einverständliche Aufhebung des Mietvertrages gebeten hat (OLG Hamburg RE WM 90, 244). Auch dann dürfen keine pauschalen Beträge (Pauschalbetrag von einer Monatsmiete) in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen z.B. im Mietaufhebungsvertrag vereinbart werden. |
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| Automatisierte Liegenschaftskarte | automated land registration map | In analogen Zeiten hieß die heutige digitale ALK (Automatisierte Liegenschaftskarte) Flurkarte bzw. Stadtgrundkarte. Sie enthält also das bildliche Kartenmaterial über die Grundstücke. Damit kann der direkte Bezug im geographischen Raum hergestellt werden. Die ALK und das ALB (Automatisiertes Liegenschaftsbuch) bilden das Liegenschaftskataster in seiner digitalen Form. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Autowäsche | washing cars | Das Waschen von Autos auf der Straße ist in den meisten Gemeinden Deutschlands durch Abwasser- oder Entwässerungssatzungen untersagt, da man Umweltbelastungen des Bodens, des Grundwassers und des in den Regenwasserabflusskanälen der Straßen abgeleiteten Wassers vermeiden will. Öl- und Kraftstoffreste sowie aggressive Putzmittel belasten die Umwelt erheblich und können nur durch spezielle Abscheidesysteme entfernt werden. Die Verbote gelten unabhängig davon, ob per Hand mit Schwamm und Eimer oder per Schlauch gewaschen wird. Auch auf unbefestigten Plätzen oder Flächen, deren Abwasser in einen öffentlichen Regenwasserkanal fließt, darf nicht gewaschen werden. Meist werden Schmutzwasser und Regenwasser in zwei getrennten Abwasserkanälen entsorgt (Trennkanalisation). Das Regenwasser fließt dann ungeklärt ins nächste natürliche Gewässer. Gibt es kein Trennsystem und fließt z. B. das Wasser von einer asphaltierten Hauseinfahrt direkt in einen Abwasserkanal mit Mischwasserableitung, erlauben manche Gemeinden auch die Autowäsche in der eigenen Einfahrt. Gewaschen werden darf dann aber nur mit klarem Wasser ohne chemische Reinigungsmittel. Tabu ist auch die Motorwäsche oder die Arbeit mit einem Hochdruckreiniger. Sobald die Möglichkeit besteht, dass Schmutzwasser in den Boden gelangen kann (z. B. bei einer Kiesdecke) oder wenn es eine getrennte Regenwasserableitung gibt, ist die Autowäsche auf Privatgrund in der Regel untersagt. Der Autobesitzer muss dann eine Waschanlage oder einen Waschboxenplatz aufsuchen, bei denen es einen Wasserablauf mit Ölabscheider gibt. Die Motorwäsche ist jedoch auch dort mittlerweile in einigen Städten untersagt. Das Autowaschen auf dem eigenen Grundstück kann bei Verstoß gegen eine Gemeindesatzung einen Ordnungswidrigkeitentatbestand darstellen. In schweren Fällen kann auch eine Straftat vorliegen. Zur Anwendung kommen können § 324 (Gewässerverunreinigung) oder § 324a (Bodenverunreinigung) des Strafgesetzbuches. Diese Vorschriften sehen bis zu fünf Jahren Freiheitsstrafe oder Geldstrafe für Umweltverstöße vor. Mietrechtlich ist die Verwendung von Wasser aus dem Wasserhahn der Mietwohnung zum Autowaschen problematisch, da dieses Wasser nur für den normalen persönlichen Gebrauch bestimmt ist. Bei der Umlage der Wasserkosten auf die verschiedenen Parteien eines Hauses wird ein Berechnungsschlüssel verwendet, der außer dem Verbrauch auch die Wohnungsgröße berücksichtigt (z.B.: Warmwasser nach Verbrauch 70 Prozent, nach Wohnfläche 30 Prozent). So können Ungerechtigkeiten entstehen, da andere Mieter für die glänzende Karosse ihres Nachbarn mit bezahlen. Der Vermieter kann das Autowaschen auf dem Gelände einer Wohnanlage untersagen. |
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| AUV | regulations on expenses for relocating abroad | Abkürzung für: Auslandsumzugskostenverordnung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AV | general decree | Abkürzung für: Allgemeine Verfügung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Avalkredit | surety credit/acceptance; credit by way of guarantee; guaranteed credit | Der Avalkredit ist seinem Wesen nach ein Bürgschaftskredit. Das Kreditinstitut übernimmt für seinen Kunden einem Dritten gegenüber eine Bürgschaft oder Garantie. Der Avalkredit beinhaltet ein bedingtes Zahlungsversprechen für den Fall, dass der Kunde seinen Zahlungsverpflichtungen nicht fristgerecht nachkommt. In der Immobilienwirtschaft ist der Avalkredit ein Mittel für die Bauträgerfinanzierung. Nach § 7 MaBV kann der Bauträger anstelle der in § 3 MaBV vorgesehenen Zahlungsraten Sicherheit für alle von ihm in Anspruch genommenen Vermögenswerte seines Auftragsgebers leisten und sich damit von dem durch § 3 MaBV begrenzten Liquiditätsspielraum befreien. Er muss die Sicherheit bis zur endgültigen Fertigstellung der Baumaßnahme aufrechterhalten. Abgesichert werden alle Rückgewährsansprüche, die dem Auftraggeber im Falle der Nichterfüllung oder der mangelhaften Erfüllung des Bauträgervertrages durch den Bauträger entstehen. Anwendung findet der Avalkredit auch als Gewährleistungsbürgschaft im Baugewerbe. Sie steht für die Kosten der Beseitigung von Baumängeln ein, die während der Gewährleistungsfrist entstehen, falls das Bauunternehmen nicht mehr dazu in der Lage ist. Als Gegenleistung für die Übernahme der Bürgschaft verlangt das Kreditinstitut eine Avalprovision, die je nach Kreditrisiko unterschiedlich hoch ist und etwa zwischen 1 % und 2,5 % der abgesicherten Summe liegt. |
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| AVB | General Insurance Conditions | Abkürzung für: Allgemeine Versicherungsbedingungen | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AVBElt | General Terms and Conditions for the Supply of Electricity | Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Elektrizität | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AVBFernwärme | General Terms and Conditions for the Supply of District Heating | Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AVBGas | General Terms and Conditions for Supplying Standard Customers with Gas | Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen über die Gasversorgung von Tarifkunden | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AVBWasser | General Terms and Conditions for the Supply of Water | Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| Average Room Rate | average room rate | Kennziffer aus der Hotelbranche, die den durchschnittlichen Zimmerpreis angibt. Dieser weicht von den Angaben in der Preisliste eines Hotels insofern ab, als ein Hotelzimmer nicht immer zu denselben Preisen vermietet wird. Für die Zeit von Messen oder zu bestimmten Jahreszeiten mit vergleichsweise hoher Nachfrage werden teilweise höhere Preise berechnet, während es in nachfrageschwächeren Phasen vielfach zu Preisnachlässen und Sonderangeboten kommt. Die Average Room Rate gibt wichtige Anhaltspunkte zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Hotelimmobilien bzw. zum Vergleich mehrerer Hotels untereinander. Sie errechnet sich aus dem mit einem Zimmer erzielten Gesamtumsatz, geteilt durch die Anzahl der belegten Nächte innerhalb der betrachteten Periode. |
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| AVM Model | AVM Model | Das Automated Valuation Model (AVM Model) ist ein System zur Ermittlung von Immobilienbewertungen mit Hilfe von mathematischen Modellen auf Basis einer Datensammlung mit Vergleichspreisen. Mit Hilfe solcher Systeme können Standardimmobilien schnell und zuverlässig bewertet werden. Entscheidend für die Qualität des Ergebnisses ist die Qualität der Datenbasis. Für sehr spezielle Immobilien in sehr speziellen Lagen sind diese Modelle meist ungeeignet, da hierfür in der Regel nicht genügend geeignete Vergleichspreise zur Verfügung stehen. Die methodische Basis des verwendeten Modells ist im Regelfall eine hedonische Regression. Im anglikanischen Raum werden solche Modelle bereits seit Jahrzehnten, hauptsächlich von Steuerbehörden und für die Baufinanzierung, verwendet. In Deutschland setzen sich diese Systeme erst langsam durch. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AVV | General Administrative Act | Abkürzung für: Allgemeine Verwaltungsvorschrift | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AVVLärm | General Administrative Act for Protection against Noise from Building Work | Abkürzung für: Allgemeine Verwaltungsvorschriften zum Schutz gegen Baulärm | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AWA | Allensbacher Werbeträger-Analyse, a media analysis carried out regularly by the Institute for Public Opinion Polls in Allensbach, Germany | Abkürzung für: Allensbacher Werbeträger-Analyse | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AWB | General Terms and Conditions for Insurance for Damage from Mains Water | Abkürzung für: Allgemeine Bedingungen für die Versicherung gegen Leitungswasserschäden | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AWC | outside toilet | Abkürzung für: Außentoilette | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AWG | Foreign Trade and Payments Law | Abkürzung für: Außenwirtschaftsgesetz | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AWI | Academy of Housing and Real Estate Industry, Baden-Wuerttemberg GmbH, a private limited company | Abkürzung für: Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft, Baden-Württemberg GmbH | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AWOS | Joint Working Committee for the Housing Industry, Urban and Regional Planning | Abkürzung für: Arbeitsgemeinschaft für Wohnungswesen, Städteplanung und Raumordung | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AWZ | - n.a. - | Abkürzung für: Ausschließliche Wirtschaftszone | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| AZ./Az. | File/Ref. No. | Abkürzung für: Aktenzeichen |
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