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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Dach und Fach | signed, sealed and delivered; home and dry; cut and dried; settled; arranged; all wrapped up and in a bag | Bei dem Begriff handelt es sich um eine alte Wendung, deren genauer Sinn vor allem wegen des mehrdeutigen Wortes "Fach" nicht leicht zu bestimmen ist. Etymologisch scheint das Wort mit "Fangen" zusammenzuhängen, was für Umfangen, Einfassung, Abgrenzung als ursprüngliche Bedeutung sprechen könnte. Als architektonischer Begriff bezeichnet es neben "Wand, Mauer, Abteilung in Häusern" auch das Fachwerksgebälk der Wände und sowohl die leeren Räume dazwischen als auch die Füllung. Eine Beschränkung auf Außenmauerwerk lässt sich nicht feststellen. Letztlich kann man unter "Dach und Fach" auch "Wohnung und Gebäude" verstehen, zumindest deren wesentliche Substanz. Anders als vielleicht zu der Zeit, aus der die Wendung stammt, gehören heute auch dazu Leitungssysteme, wenn sie unter Putz in der Wand verlegt sind. Generalisierend sollte man feststellen, dass zu den Arbeiten an Dach und Fach alle Verrichtungen zählen, die der Erhaltung der Gebäudesubstanz dienen. |
| Dachbegrünung | rooftop grassing | Dachbegrünungen sind schon seit langer Zeit in den skandinavischen Ländern üblich. In Deutschland gewinnen sie unter ökologischen Gesichtspunkten an Bedeutung. Zu unterscheiden sind Dachbegrünungen nach der Intensität der Bepflanzung. Eine extensive Begrünung erfolgt durch Kräuter, Moose, Trockengräser und Rasen. Eine künstliche Bewässerung ist hier nicht erforderlich. Solche Dachbegrünungen werden dort vorgenommen, wo keine anderweitige Dachnutzung erfolgt. Eine andere Intensität der Dachbegrünung ist die Anlage eines Dachgartens mit Stauden, Sträuchern und Bäumen. Eine solche Dachbegrünung erfordert in der Regel eine künstliche Bewässerung und bedarf einer entsprechenden Pflege. Für eine Dachbegrünung spricht die Rückgewinnung von Grünflächen, Speicherung des Regenwassers, Wärme- und Schalldämmung sowie Verbesserung des Mikroklimas durch erhöhte Luftfeuchtigkeit. Der Fachhandel bietet für die Dachbegrünung spezielle Sets oder Bausätze an. So können etwa für Leicht- oder Carportdächer Sets erworben werden, mit denen sich zehn m2 Gründach herstellen lassen. Inbegriffen sind wasserdichte Matten, Pflanzenerde, Dünger und Bepflanzungsmaterial bzw. Gutscheine dafür. Überflüssiges Wasser fließt von selbst ab. Wichtig ist es dabei, auf die maximal mögliche Gewichtsbelastung des Daches zu achten: Gesättigt mit Wasser kann das Dach auch bei relativ geringer Schichtdicke einer Belastung von 100 kg/m² ausgesetzt sein. Für Dächer mit mehr als zehn Grad Dachneigung sind viele Begrünungskonzepte ungeeignet. |
| Dachbelichtung | rooflight | Der Begriff der Dachbelichtung bezieht sich auf Fenster, über die Tageslicht in den Dachraum eines Hauses gelangt. Die Frage der Dachbelichtung stellt sich, wenn Dachraum zu Wohn- oder anderen den dauernden Aufenthalt von Hausbewohnern ermöglichenden Zwecken ausgebaut werden soll. Das Bauordnungsrecht der Bundesländer schreibt eine bestimmte Mindestbelichtung vor. Die Fensterlichtflächen sollen zwischen 10% und 12,5% der Grundfläche des Dachraums betragen. Dies kann z.B. erreicht werden durch großflächige Giebelfenster. Meist sind aber wegen der Raumeinteilung weitere Dachfenster erforderlich. Der Dachbelichtung dienen vielfach in Dachgauben eingebaute Fenster oder auch Dacheinschnitte, die eine Benutzung als Dachloggia zulassen. Bei nicht ausgebauten Dachgeschossen genügen einfache Dachfenster, die einen Austritt auf das Dach ermöglichen. |
| Dachboden | attic; loft | Als Dachboden wird der Raum unterhalb des Daches bezeichnet. Bei Steildächern entsprechen die Dachschrägen den seitlichen Begrenzungen, und die Decke des oberen Geschosses ist die untere Begrenzung. Nachdem der Dachboden in früheren Zeiten meist als Lagerfläche genutzt wurde, werden inzwischen viele Dachböden umgebaut und als Wohnfläche genutzt. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Köln kann ein Vermieter nicht auf Basis einer Hausordnung vom Mieter einer Dachgeschosswohnung verlangen, einmal jährlich den über seiner Wohnung gelegenen Speicher zu reinigen und die Dachbodenfenster zu putzen. Eine solche Regelung sei dem Gericht zufolge für den Mieter überraschend und damit unwirksam. Im konkreten Fall war der Mieter nicht berechtigt, den Dachboden zu nutzen. Eine mietvertragliche Regelung zur Dachbodenreinigung existierte nicht (Az. 205 C 144/08). |
| Dachdämmung | roof insulation | Ein Teil der energetischen Gebäudesanierung wird durch Dachdämmung erreicht. Die Dämmung von Steildächern ermöglicht eine energiesparende Erwärmung des Dachraums im Winter und verhindert im Sommer eine zu starke Aufheizung durch Sonneneinstrahlung. Es gibt mehrere Möglichkeiten der Steildachdämmung. Zum einen kann die Dämmschicht von außen auf die Dachsparren aufgebracht werden ("Aufsparrendämmung"). Darauf folgt die Dachdeckung. Das Dämmmaterial muss ausreichend belüftet werden. Im Gegensatz zur Außensparrendämmung wird bei der Untersparrendämmung das Dämmmaterial von innen auf eine Ausgleichslattung aufgebracht. Da eine Dämmung zwischen den Sparren alleine nicht ausreicht, um den vorgeschriebenen Dämmeffekt zu erzielen, muss zusätzlich noch Dämmmaterial unterhalb der Sparren aufgetragen werden. Bei der Zwischensparrendämmung wird die Dämmschicht zwischen die Sparren eingebracht. Die erforderliche Schichtdicke der Dämmstoffe orientiert sich an den Vorschriften der jeweils aktuellen Fassung der Energieeinsparverordnung. Um diesen Anforderungen zu genügen, kann es bei geringerer Sparrendicke erforderlich sein, noch unterhalb der Sparren eine weitere Dämmschicht anzubringen. Die Dämmung der Giebelwand erfolgt entweder von außen oder von innen. Bei der Außendämmung kann die Raumluft durch die Heizung schneller erwärmt werden als bei der Innendämmung. Zu bedenken ist auch, dass durch die Innendämmung Raum verloren geht. Flachdächer sind oft als Kaltdächer konstruiert. Sie sind zweischalig und ermöglichen zwischen den Schichten eine Durchlüftung. Zur Wasserableitung ist ein kleines Gefälle von ca. 3 % erforderlich. Die nachträgliche Kaltdachdämmung kann durch Einblasen von Dämmmaterialien (Steinwolle, Perlite, Zellulose usw.) erfolgen. Der Vorteil besteht in einer vollständigen Ausfüllung aller Nischen und Fugen mit dem Dämmstoff. |
| Dachflächenfenster | skylight window; velux window | Das Dachflächenfenster wird zwischen die Sparren des Daches gesetzt, und ist somit ein günstiges und einfaches Verfahren, um die notwendige, natürliche Belüftung und Belichtung im Dachgeschoss zu gewährleisten. Es gibt sie in verschiedenen Ausführungen, die sich in ihrer Größe, ihrer Ausstattung und ihrem Öffnungsmechanismus unterscheiden. Ist das gewünschte Fenster größer als der Sparrenabstand, so wird der störende Sparren gekürzt und seine Last von einem quer liegenden Balken, dem sogenannten Wechsel, aufgenommen. Im Zweifelsfall ist der Einbau von Dachflächenfenstern genehmigungspflichtig. Die Landesbauordnungen enthalten Regelungen über die Gesamtfläche der Lichtöffnungen einer Dachgeschosswohnung: Diese liegt meist zwischen 1/10 und 1/8 der Grundfläche des Dachraumes. Dabei werden jedoch nur Flächen mitgerechnet, die eine Raumhöhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen. Unsachgemäß eingebaute Dachflächenfenster gelten als eine der Hauptursachen für die Entstehung von Schimmel in Dachgeschosswohnungen. |
| Dachfonds | fund of funds | Dachfonds sind Investmentfonds, die ihr Fondsvermögen in andere Zielfonds investieren. Ein Dachfonds darf allerdings 10 Prozent der Anteile an einem Zielfonds nicht übersteigen. Andererseits gibt es auch Beschränkungen des Zielfonds, der nicht mehr als 20 Prozent seines Gesamtvermögens an Dachfonds halten darf. |
| Dachformen | roof profiles; roof shapes | Das Dach dient dem Schutz eines Gebäudes vor Witterungseinflüssen (Sonne, Regen, Schnee, Hagel). Es bestimmt zudem dessen optischen und gestalterischen Gesamteindruck mit. Neben dem Flachdach kommen Satteldach, Walmdach, Zeltdach, Pultdach oder Sheddach als mögliche Dachformen in Frage. Das Satteldach ist die einfachste Dachform, da es relativ billig im Unterhalt ist und wenige Reparaturen erfordert. Bei Dachneigungen unterscheidet man zwischen Flachdach bis max. 5° mäßig steiles Dach 5°-40° und Steildach über 40°. Bildbeschreibung: 1 Flachdach, 2 Pultdach, 3 Satteldach, 4 Walmdach, 5 Krüppelwalmdach, 6 Mansardendach, 7 Kuppeldach, 8 Sheddach, 9 Zeltdach, 10 Kegeldach, 11 Bogendach |
| Dachgarten | roof garden | Der Dachgarten dient der Begrünung von Flachdächern, Dachterrassenflächen, aber auch von Dachschrägen. Die Vorteile liegen in der Wärme- und Trittschalldämmung, der Kühlung in heißen und der Wärmevorratshaltung in kalten Zeiten. Die verringerten Temperaturschwankungen schützen zudem die Dachkonstruktion. Dachgärten entlasten schließlich auch das Abwassersystem eines Gebäudes und führen insgesamt zu einem besseren Stadtklima. Dachgärten sind Erholungs- und Pausenräume, begehrte Standorte für Stadtcafés und Restaurants. Intensiv begrünte Dächer mit Baum- und Strauchpflanzungen können das Stadtbild prägen. Wichtig bei der Anlage von Dachgärten ist eine durchwurzelungsfeste Dachabdichtung als Grundlage für die darauf aufgesetzten weiteren Schichten (Schutzlage, Dränschicht, Filterschicht und Vegetationsschicht mit ihrer Bepflanzung). Soll eine durchgängige Erdbodenschicht mit Bepflanzung auf dem Dach platziert werden, muss auf die Belastbarkeit des Daches geachtet werden. Einzubeziehen ist auch die Überlegung, dass das Gewicht zunimmt, wenn das Pflanzsubstrat sich bei Regen mit Wasser vollsaugt. Faustregel: 300 Kg pro Quadratmeter sollte das Dach tragen können. Für Industriehallen und Carportdächer gibt es Dachgartenkonzepte mit geringerer Gewichtsbelastung: Ein dünnschichtiger Boden trägt kleine Stauden und bestimmte Gräser. Die Interessen der Dachgartenliebhaber vertritt der Deutsche Dachgärtner Verband e.V. in Nürtingen. Dachgärten haben in der Kulturgeschichte der Menschheit eine große Rolle gespielt bis in die jüngste Vergangenheit mit den berühmten Dachgärten von New York. Zu den Dachgartenspezialisten zählte auch der französische Architekt Le Corbusier (1887 – 1965). |
| Dachgaube | lucarne; dormer | Die Dachgaube ist ein Dachausbau, der mit einem Fenster ausgestattet ist und einer Erweiterung der Nutzung des Dachgeschosses dient. Es gibt eine große Zahl von Dachgaubenformen (Fledermausgaube in Bogenform, Schleppgaube, Giebelgaube, Fenstererker usw.). Ein nachträglicher Dachgaubenaufsatz bedarf der Genehmigung des zuständigen Bauordnungsamtes. |
| Dachgeschossausbau | finishing/ fitting-out the attic/ top floor | Soweit das Baurecht den Dachgeschossausbau ermöglicht, ergeben sich hier Möglichkeiten, die Gesamtrentabilität eines Objektes zu verbessern. Allerdings muss in der Regel entweder ein Stellplatz zusätzlich zur Verfügung gestellt oder, wenn dies nicht möglich ist, gegenüber der Gemeinde "abgelöst" werden. Die Höhe der Ablöseforderung kann allerdings die Rentabilitätsvorteile wieder zunichte machen. |
| Dachgeschosswohnung (Vermietung) | penthouse; roof-top apartment | Ein ausgebautes Dachgeschoss wirft bei der Vermietung spezielle Fragestellungen und Probleme auf. Für den Ausbau ist regelmäßig eine Baugenehmigung erforderlich. Lag keine Genehmigung vor und dürften die Dachgeschossräume somit baurechtlich nicht zum Wohnen genutzt werden, kann dies zu einer behördlichen Nutzungsuntersagung führen. Wird der ausgebaute und mit vermietete Dachboden eines Einfamilienhauses von Mietern genutzt, obwohl dies baurechtlich nicht zulässig ist, besteht darin allerdings kein Grund für eine Mietminderung. Anlass für eine solche gibt es erst, wenn die Baubehörde tatsächlich einschreitet (BGH, Az. VIII ZR 275/08, Urteil vom 16.09.2009). Soll ein Dachboden in einem Mehrfamilienhaus ausgebaut werden, besteht meist das Problem, dass dieser von den bisherigen Mietern genutzt wird (Dachbodenabteile). Handelt es sich um mit vermietete Nebenräume außerhalb der eigentlichen Wohnungen, können diese nicht einfach geräumt oder ihre Rückgabe gefordert werden. Es ist vielmehr eine schriftliche Teilkündigung der Nebenräume mit dreimonatiger Frist erforderlich. Ohne ausreichende Wärmedämmung entstehen in Dachgeschosswohnungen maßgeblich höhere Heizkosten als in vergleichbaren Mittelgeschosswohnungen. Die Gefahr der Entstehung von Wärmebrücken und Lücken in der Wärmedämmung ist hier besonders groß, da diverse Bauteile wie Dachbalken, Dachfirst, Übergänge vom Dach zum Fußboden, Schornsteine und Dachgaubenfenster eine luftdichte und lückenlose Verlegung der Dämmstoffe und Dampfsperren erschweren. Eindringende Feuchtigkeit führt meist zu Schimmel sowie zur Unwirksamkeit der Dämmung. Insbesondere unsachgemäß eingebaute Dachfenster gelten als klassische Ursache für Schimmelbefall. Mietrechtlich besteht dadurch die Gefahr, dass es zu Mietminderungen wegen Baumängeln und ihren Folgen kommt. Werden bei einer Neubau-Dachgeschosswohnung Wärmedämmungsvorschriften nicht beachtet, kann auch eine Überhitzung der Wohnung im Sommer einen Grund für eine Mietminderung darstellen. Zwar müssen Mieter einer Dachgeschosswohnung im Sommer generell mit höheren Raumtemperaturen rechnen. Trotzdem sind beim Bau der Wohnung die dem jeweiligen Stand der Technik entsprechenden Wärmeschutzregeln einzuhalten. Unabhängig davon kann allerdings ein Mangel der Mietwohnung auch dann vorliegen, wenn die sommerliche Überhitzung ein solches Ausmaß erreicht, dass die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden kann oder eine Gesundheitsgefährdung des Mieters besteht (Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 10.05.2006, Az. 46 C 108/04). Beim Trittschallschutz sind die jeweils geltenden Regeln der Technik zu beachten. Je nach vertraglicher Vereinbarung im Bauvertrag kommen dabei heutzutage die Vorgaben nach Ziffer 3.1 des Beiblattes 2 zur DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) oder die VDI-Richtlinie 4010 in der Schallschutzstufe II in Betracht. Nach dem Bundesgerichtshof kann der Mieter einer Altbauwohnung ohne entsprechende vertragliche Regelung grundsätzlich nicht verlangen, dass der Vermieter nachträglich einen baulichen Zustand herstellt, der dem Stand der Technik bei Abschluss des Mietvertrages entspricht. Nimmt der Vermieter allerdings bauliche Änderungen vor, die zu Lärmimmissionen führen, kann der Mieter Lärmschutzmaßnahmen verlangen, die dem zur Zeit des Umbaus üblichen Stand der Technik entsprechen (BGH, Az. VIII ZR 355/03, Urteil vom 06.10.2004). Bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung sind die Dachschrägen zu berücksichtigen. Nach der Wohnflächenverordnung gilt: Flächen mit einer Deckenhöhe unter 1 Meter werden nicht berücksichtigt. Flächen unter einer Dachschräge mit Deckenhöhe zwischen 1 und 1,99 Meter werden mit 50 Prozent berücksichtigt. Erst ab 2 Meter Deckenhöhe findet eine 100-prozentige Anrechnung der Wohnfläche statt. Schornsteine, Säulen oder Pfeiler, die höher als 1,50 Meter sind und deren Fläche größer als 0,1 Quadratmeter ist, sind nicht in die Wohnfläche einzurechnen. Bei einer mehr als zehn-prozentigen Abweichung der tatsächlichen von der im Vertrag genannten Wohnfläche kann der Mieter die Miete mindern. Erhebliche Flächenabweichungen können auch einen Kündigungsgrund darstellen. |
| Dachhaut / Dacheindeckung | roof covering / roof cladding | Als Dachhaut bezeichnet man die äußerste Schicht eines Daches. Dabei kann es sich zum Beispiel um die Ziegeleindeckung, um Blech oder Dachbahnen aus Teerpappe handeln. Die Dachhaut hält Regen, Schnee und Wind ab und ist den Wettereinflüssen voll ausgesetzt. Bei moderner Bauweise stellt sie nur die äußerste Schicht der Dachkonstruktion dar, welche meist mehrschalig mit Hinterlüftung und Wärmedämmung ausgelegt ist. |
| Dachlawine | roof avalanche | Als Dachlawine bezeichnet man Schnee, der von einem Hausdach herabrutscht und - schlimmstenfalls - Sachschäden z.B. an geparkten Autos oder Verletzungen von Personen verursacht. Schadenersatzansprüche gegen den Eigentümer des Gebäudes bestehen, wenn diesem eine Sorgfaltspflichtverletzung nachzuweisen ist. In schneereichen Gegenden können z.B. per Gemeindesatzung Schneefang-Gitter vorgeschrieben sein, deren Nichtanbringung eine Pflichtverletzung darstellt. Bei konkreter Gefahr (z.B.: Lawine sammelt sich bereits sichtbar an) kann der Eigentümer verpflichtet sein, Warnschilder aufzustellen, den Schnee vom Dach zu entfernen oder den Gefahrenbereich unterhalb des Daches abzusperren. Solange nur die allgemeine Gefahr einer Schneeansammlung besteht, muss jeder Passant auf seine eigene Sicherheit selbst achten. Auch Autofahrer müssen ihr Fahrzeug grundsätzlich außerhalb der Gefahrenzone von Dachlawinen parken (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 23.7.2003, Az. 13 U 49/03). Auch Mieter können unter Umständen Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter haben, wenn sie durch Dachlawinen oder von der Dachtraufe fallende Eiszapfen ihres Wohnhauses verletzt werden oder Schäden erleiden. Bei vermieteten Einfamilienhäusern oder Doppelhaushälften gelten jedoch andere Maßstäbe als bei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus. So kann der Vermieter eines nur von einem Mieter bewohnten Objekts wirksam die Verkehrssicherungspflicht in jeder Hinsicht auf diesen Mieter übertragen. Wird dann der Mieter der Doppelhaushälfte beim Herausfahren aus der Garage von einer mit Eiszapfen gespickten Dachlawine getroffen, haftet der Vermieter nicht. Denn der Mieter hat die alleinige Sachherrschaft über das Haus. Er hätte selbst die Gefahr beseitigen müssen (Urteil des Amtsgerichts München vom 29.11.2011, Az. 433 C 19170/11). Hinzuweisen ist allerdings darauf, dass der Vermieter auch bei Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf einen anderen immer noch eine Kontrollpflicht hat. Der Abschluss einer Haftpflichtversicherung kann hier vor unerwünschten Risiken schützen. Wer selbst im eigenen Haus wohnt, wird in der Regel durch eine Privathaftpflichtversicherung ausreichend geschützt. Bei vermieteten Objekten oder Mehrfamilienhäusern ist eine spezielle Hauseigentümer-Haftpflichtversicherung erforderlich. |
| Dachrinne | roof gutter | |
| Dachrinnenheizung | gutter heating system | Eine Dachrinnenheizung dient dazu, im Winter die Bildung von Eis und die Ansammlung von Schnee in einer Dachrinne zu verhindern. Denn nicht nur das Zufrieren der Fallrohre, sondern auch die Gefährdung von Passanten durch herabfallende Eiszapfen sind durchaus ernst zu nehmende Gefahren im Winter. Für Dachrinnenheizungen existieren unterschiedliche Konzepte. So können sie thermostatgesteuert oder manuell geregelt werden; in der Dachrinne sind Heizschlangen, Heizkabel oder -Stäbe angebracht. Bei der Konstruktion und Installation von Dachrinnen ist eine technische Norm zu beachten: Die DIN EN 612. Diese legt fest, dass der hintere Dachrinnenrand acht bis 20 mm über dem vorderen Rand liegen muss, damit auch bei Verstopfung der Fallrohre kein Wasser an die Dach- oder Wandkonstruktion kommen und dort Feuchtigkeitsschäden verursachen kann. |
| Dachrinnenreinigung | roof gutter, cleaning | Herbstlicher Laubfall sorgt an vielen Gebäuden für die Verstopfung der Dachrinne. Der Gebäudeeigentümer muss hier für regelmäßige Kontrollen sorgen, damit nicht Regen- oder Schmelzwasser unkontrolliert außen am Gebäude herunterlaufen und Feuchtigkeitsschäden verursachen. Im Mietverhältnis ist zu beachten, dass die Kosten für die Reinigung von Dachrinnen nur als so genannte sonstige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden können, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich als Kostenart bei den umlagefähigen Betriebskosten erwähnt werden und wenn sie regelmäßig anfallen. Die Kosten für die einmalige Reinigung einer verstopften Dachrinne sind nicht umlagefähig (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 167/03, Urteil vom 7.4.2004). Einige Gerichte gestehen dem Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz zu, wenn ihm durch verstopfte Dachrinnen oder Fallrohre ein Feuchtigkeitsschaden (etwa an der Wohnungseinrichtung) entsteht. Derartige Urteile beziehen sich allerdings in der Regel auf Fälle, in denen der Vermieter mit dem Schadenseintritt rechnen musste, weil eine Verstopfung der Dachrinnen im Herbst besonders nahelag – etwa bei Flachdächern oder wenn mehrere hohe Bäume in unmittelbarer Nähe des Hauses stehen (AG Dortmund, Urteil v. 23.12.2008, 425 C 5300/07; LG Berlin, Urteil v. 16.03.2004, 63 S 358/03). Grundsatz: Der Vermieter muss keine Vorkehrungen treffen, um den Mieter vor völlig fernliegenden Gefahren zu schützen. Sind ihm jedoch Gefahrenquellen bekannt, die die Verkehrssicherheit des Mietobjekts beeinträchtigen können, muss er Maßnahmen zur Absicherung treffen. |
| Dachsanierung | roof renovation(s) | Dächer setzen im Laufe der Jahre eine Patina sowie Bewuchs aus Moosen, Algen und Flechten an. Hauseigentümer befürchten oft, dass sich neben einer ästhetischen Verschlechterung auch noch die Qualität des Daches verringert oder der Zeitpunkt für eine Neueindeckung näher rückt. Unter einer Dachsanierung kann entweder die Neueindeckung des Daches verstanden werden – sinnvollerweise mit zeitgemäßer Wärmedämmung – oder auch die Reinigung per Hochdruckstrahler mit anschließender Beschichtung oder Versiegelung. Heimwerker sollten von Dacharbeiten in jedem Fall Abstand nehmen: Hier sind nicht nur spezielle Kenntnisse gefragt, sondern es besteht auch erhöhte Unfallgefahr. Mit einer Dachsanierung im Sinne von Reinigung und Beschichtung soll eine längere Haltbarkeit des Daches erzielt und eine teurere Neueindeckung hinausgezögert werden. Vor einem solchen Schritt sollten sich Hauseigentümer jedoch genau informieren. Die Hamburger Verbraucherzentrale etwa hat vor dem beschriebenen Sanierungsverfahren gewarnt: Es erbringe nicht den gewünschten Effekt und sei reine "Kosmetik". Patina, Moose und Flechten beeinträchtigten die Qualität oder die Dichtigkeit nicht. Eine Hochdruckreinigung könne besonders bei älteren Dächern Schäden anrichten, da gelöster Schmutz in Falze und Ritzen der Dachpfannen gedrückt werde und für spätere Undichtigkeiten sorgen könne. Viele Beschichtungen hätten nur eine geringe Lebensdauer, da bei der vorangehenden Reinigung nur die äußerlich zugänglichen Teile der sich überlappenden Pfannen erreicht würden, so dass sich die Beschichtung nach und nach wieder ablöse. Gewarnt werden muss auch vor den Geschäftspraktiken mancher – sicher nicht aller – Beschichtungs-Dachsanierer. In diesem Bereich existieren herumreisende Betriebe, die ihre Dienste an der Haustür anbieten und deren Erreichbarkeit im Reklamationsfall zweifelhaft ist. Aufwändige Internetseiten können sehr schnell nicht mehr aufrufbar sein. Teilweise wird die Gesellschaftsform der englischen Ltd. verwendet (Haftungskapital: 1 engl. Pfund). Angebote sollten daher in jedem Fall genau geprüft und mit denjenigen anderer Betriebe verglichen werden. |
| Dachterrasse | (roof-) deck; roof terrace | Bei einer Dachterrasse handelt es sich um eine vom obersten Stockwerk eines Wohn- oder Geschäftsgebäudes zugängliche Terrasse. In der Regel ist sie einer Wohnung oder einer gewerblichen Raumeinheit zugeordnet und findet deshalb in der Flächenberechnung Berücksichtigung. Nach der veralteten DIN 283 ist sie mit 25 Prozent, nach der Wohnflächenverordnung höchstens bis zur Hälfte anzurechnen. Beim nachträglichen Einbau einer Dachterrasse sind zu beachten:
Dachterrassen sind nicht selten Quelle von Schadensbildungen. Folienabdichtungen können trotz der darauf aufgebrachten Beläge verspröden und werden wasserdurchlässig. Wenn das Gefälle zu gering ist oder die Entwässerungseinläufe zu hoch liegen, kann Wasser nicht abfließen, was bei intensiver Nutzung auf Dauer durch sich bildende Humussäuren ebenfalls zu Leckagen führen kann. Eine Dachterrasse auf einem Mietshaus gehört nicht selbstverständlich zu den gemeinschaftlich genutzten Räumen wie Treppenhaus oder Wäschekeller. Gestattet der Vermieter seinen Mietern die kostenfreie Nutzung der Dachterrasse, kann er diese Erlaubnis auch zurücknehmen (bzw. für die Nutzung Kosten verlangen). Dies entschied das Berliner Kammergericht (Urteil vom 01.12.2008, Az. 8 U 121/08). |
| Dachtraufe | roof gutter | Als Dachtraufe wird der untere Abschluss eines Daches bezeichnet, an dem die Dachrinne angebracht ist. Die Funktion der Traufe ist es, das Regenwasser abzuleiten und nicht ins Mauerwerk eindringen zu lassen. Die Länge der Traufe wird als Dachseitenbreite bezeichnet, auch bekannt unter dem Begriff Dachfuß. |
| DAI | association of German architects' and engineers' societies | Abkürzung für: Verband Deutscher Architekten und Ingenieurvereine |
| Dalben / Duckdalben | dolphin (before the pier of a bridge) | Dalben sind in den Hafengrund gerammte Pfähle oder Gruppen von Pfählen, die entweder zum Anlegen von Schiffen, zum Abweisen bzw. Führen von Schiffen in engem Fahrwasser oder zur Markierung der Fahrtrinne dienen. Anlege- , Führungs- und Abweisdalben sind meist so konstruiert, dass sie sich durch den Druck des Schiffskörpers verformen können und so die auf sie einwirkende Energie abbauen. Abweisdalben dienen zum Beispiel dazu, eine Beschädigung von Bauwerken wie Brücken oder Hafenanlagen durch Schiffe zu verhindern. Eine Abwandlung davon sind Streichdalben, die an einem Bauwerk wie zum Beispiel einer Mole befestigt und nicht im Untergrund verankert sind. Diese dienen zum Schutz der Anlage und sollen den Schiffskörper daran "vorbeistreichen" lassen. Vertäudalben, an denen ein Schiff festgemacht wird, sind dagegen meist starr ausgelegt. Während früher Dalben überwiegend aus Eichenholz angefertigt wurden, sind moderne Dalben hohl und aus Stahl. Dabei kommen besonders elastische Stähle zur Anwendung. Im Nord-Ostsee-Kanal wurden lange Zeit Dalben aus jeweils 16 bis zu 18 Meter langen Lärchenstämmen verwendet. Mittlerweile kommen auch hier Stahldalben zum Einsatz. Die teilweise verwendete Bezeichnung "Duckdalben" oder "Dückdalben" läst sich sprachwissenschaftlich nicht genau zurückverfolgen. Sie mag vom niederländischen Wort "düken" für "eintauchen" herrühren oder auf den Duc d'Albe, den Herzog von Alba, zurückzuführen sein, der diese Dalben im 16. Jahrhundert in den Niederlanden eingeführt haben soll. |
| Dämmstoffe | insulating material | Dämmstoffe werden im Handel in Form von Matten, Filzen, Platten und Schüttungen angeboten. Es gibt eine erhebliche Anzahl unterschiedlicher Dämmstoffe. Aber nicht alle sind für jeden Einsatzzweck geeignet. Man kann pflanzliche, tierische, mineralische und synthetische Dämmstoffe unterscheiden. Zu den pflanzlichen Dämmstoffen gehören z.B. Flachs, Hanf und Kokosfasern, Kork, Schilfrohr, Holzfasern, Zellulose, Getreide. Diese Materialien werden vorbehandelt, um ihre Entflammbarkeit zu verringern und die Haltbarkeit zu gewährleisten (etwa mit Borsalz). Ein tierischer Dämmstoff ist Schafwolle. Mineralische Dämmstoffe sind z.B. Schaumglas, Perlite, Mineralschaum und Kalzium-Silikate. Zu den synthetischen Dämmstoffen zählen Polyesterflies, Polyurtehan und Polystyrol. Auch Kombinationen aus mineralischen und synthetischen Produkten sind möglich: Etwa künstliche Mineralfaserflocken. In der DIN 4108 Teil 10 finden sich Kurzbezeichnungen für Dämmstoffe, aus denen man auf das angemessene Einsatzgebiet des Materials schließen kann. Danach bedeutet etwa DAD: Außendämmung von Dach oder Decke, vor Witterung geschützt, Dämmung unter Decken. WAB bedeutet "für die Außendämmung einer Wand hinter Verkleidung" geeignet und ein Material mit dem Zeichen "WI" empfiehlt sich für die Innendämmung einer Wand. Auch die Druckbelastung einzelner Baustoffe – interessant z.B. für den Architekten – ist mit Hilfe der DIN 4108-10 aus einer Tabelle mit Kurzzeichen ersichtlich (z.B. dm = mittlere Druckbelastbarkeit, dx = extrem hohe Druckbelastbarkeit). Darüber hinaus werden alle Dämmstoffe je nach ihrer Entflammbarkeit in Baustoffklassen eingeteilt. Wichtige Kriterien bei der Auswahl eines Dämmstoffes sind etwa:
Besonders von synthetischen Dämmstoffen, die als Fasern verarbeitet werden (etwa Mineralwolle), können Gesundheitsgefahren ausgehen. Diese können sich ähnlich wie Asbestfasern in der Lunge festsetzen. Bei der Verarbeitung muss auf besondere Schutzmaßnahmen und die Vermeidung von Staubbildung geachtet werden. Als persönliche Schutzmaßnahmen werden oft eine Atemschutzmaske mit P3-Partikelfilter, ein Einmalschutzanzug, Handschuhe und Sicherheitsschuhe empfohlen. Unbedingt zu vermeiden ist das Zersägen von Dämmstoffen (Staubbildung). Generell sollte mit der Verarbeitung von Dämmstoffen ein kompetenter Fachbetrieb beauftragt werden. Bestimmte Dämmstoffe können auch nach der Verarbeitung gesundheitsschädliche Fasern an die Raumluft abgeben, sofern sie nicht durch entsprechende fachgerechte Umhüllungen (etwa eine Dampfsperre) von der Raumluft abgeschottet werden. Synthetische Dämmstoffe gelten als Problemabfall. Sie müssen auch bei Ausbau und Entsorgung fachmännisch gehandhabt werden. Die Entsorgung ist kostenpflichtig. Polystyrol-Platten werden oft für die Außendämmung verwendet. Zwar sind sie heute meist schwer entflammbar, ab einer bestimmten Schichtdicke müssen jedoch besondere Brandschutzmassnahmen ergriffen werden (Sturzschutz bzw. Brandriegel über den Fensteröffnungen, bei Häusern ab einer bestimmten Höhe sind nicht brennbare Dämmstoffe vorgeschrieben). |
| Damnen | losses; debt discounts -> Disagio | Mehrzahl von Damnum |
| Damnum | loss; debt discount -> Disagio | |
| Dampfsperre | vapour barrier | Eine Dampfsperre verhindert das Eindringen von Wasserdampf bzw. Luftfeuchtigkeit in Bauteile eines Gebäudes. Fehlt sie, kann es zu einem ungesunden Raumklima, höherem Energieverbrauch und Bauschäden wie Schimmelpilzbildung kommen. Im Gegensatz zu einer Dampfbremse wird bei der Dampfsperre das Eindringen von Feuchtigkeit in die Wandkonstruktion nicht nur verringert, sondern ganz unterbunden. Wasserdampf kann in Bauteile eindringen und in deren Innern kondensieren. In von Menschen bewohnten Innenräumen entsteht hohe Luftfeuchtigkeit z. B. durch den Atem, durch Duschen, Wäschewaschen, Zimmerpflanzen, Aquarien usw. Auf kalten Flächen oder Bauteilen kondensiert die Feuchtigkeit. So kann es in einer feuchtigkeitsdurchlässigen Wandkonstruktion zu Feuchtigkeitsschäden kommen. Ohne ausreichende Trocknung sammelt sich immer mehr Feuchtigkeit an. Die in derartigen Fällen anzubringende Dampfsperre wird auf der "warmen" Seite der Dämmschicht der jeweiligen Wand angebracht. Sie besteht meist aus einer Alu- oder Kunststofffolie. Dringend anzuraten ist diese Maßnahme bei zusätzlichen Wärmedämmschichten auf der Zimmerseite von Betonwänden und bei einer Wärmedämmschicht, die sich innen in Räumen mit ständiger hoher Luftfeuchtigkeit befindet (Badezimmer). Bei Dampfsperren und -bremsen muss darauf geachtet werden, dass diese tatsächlich dicht sind und keine Lücken (etwa am Dachfirst bei der Dachdämmung) offen lassen. Im Übrigen müssen die verwendeten Materialien aufeinander abgestimmt werden. So darf z. B. bei einer dampfdurchlässigen Innendämmung außen auf der Wand kein dampfundurchlässiger Putz oder Anstrich aufgebracht werden. |
| Darlehen | loan; credit; advance (bank) | Zu unterscheiden ist zwischen einem Gelddarlehen und einem Sachdarlehen. Durch den Sachdarlehensvertrag wird der Darlehensgeber verpflichtet, dem Darlehensnehmer eine einfache, vertretbare Sache zu überlassen (§ 607 BGB). Der Darlehensnehmer ist zu Zahlung eines Entgelts hierfür verpflichtet und muss bei Fälligkeit die Sache gleicher Art, Güte und Menge zurückerstatten. In der Praxis spielt jedoch nur der Darlehensvertrag eine Rolle, der die Überlassung von Geld zum Inhalt hat. Dieser Darlehensvertrag ist in den §§ 488 ff BGB geregelt. Inhalt des Darlehensvertrages ist die Verpflichtung des Darlehensnehmers zur Überlassung eines bestimmten Geldbetrages. Der Darlehensnehmer ist zur Zahlung des vereinbarten Zinses und zur Rückzahlung des Darlehens bei Fälligkeit verpflichtet. Das Kündigungsrecht des Schuldners kann nicht ausgeschlossen oder – gegenüber den gesetzlichen Bestimmungen – erschwert werden. Kündigen kann der Schuldner ein Darlehen mit variablem Zinssatz jederzeit unter Einhaltung einer Dreimonatsfrist. Ist eine Zinsbindung für eine bestimmte Frist vereinbart, kann der Schuldner das Darlehen unter Einhaltung einer Monatsfrist zum Ablauf der Zinsbindung kündigen. Wer kein Recht auf Sondertilgung ausdrücklich im Darlehensvertrag vereinbart hat, kann ein Festzinsdarlehen auf jeden Fall nach zehn Jahren kündigen, auch wenn ein Festzins für mehr als zehn Jahre vereinbart worden ist. Bei einer Zinsbindung von 15 Jahren können also nach dem 10. Jahr jederzeit mit Sechsmonatsfrist beliebige Teile des Kredits zurückgezahlt oder sogar der gesamte Darlehensbetrag gekündigt und getilgt werden. Für den Fall, dass der Darlehensschuldner sich vorzeitig aus dem Darlehensvertrag lösen will, berechnen Kreditinstitute eine Vorfälligkeitsentschädigung, die die Differenz zwischen dem entgangenen Zins für das Darlehen und den Zinsen ausgleicht, die sie aktuell bei Anlage der Darlehenssumme in Pfandbriefen, Kommunalobligationen oder sonstigen Anleihen öffentlich rechtlicher Schuldner erzielen würden. Da die Renditen von Pfandbriefen und öffentlichen Anleihen oft nicht übereinstimmen, muss die Bank nach einer Entscheidung des BGH (7.11.2000, Az. XI ZR 27/00) den für den Darlehensnehmer günstigeren Wiederanlagesatz der Schadensberechnung zugrunde legen. Das gleiche gilt für die "Nichtabnahmeentschädigung", wenn ein von der Bank geschuldetes Hypothekendarlehen vom Darlehensnehmer nicht abgenommen wird. Die genauen Vereinbarungen zwischen Darlehensnehmer und -geber werden in einem Darlehensvertrag festgelegt. Dieser ist die rechtliche Grundlage für Finanzierungen jeder Art, unter anderem auch einer Baufinanzierung. Anstelle von Darlehen wird auch häufig der Begriff Kredit verwendet. Für Verbraucherdarlehen gelten besondere Vorschriften, insbesondere die Schriftform und die Aufnahme bestimmter Vertragsinhalte in den Darlehensvertrag zum Beispiel des "effektiven Jahreszinses". |
| Darlehen - variable | variable interest-rate loan | Darlehen ohne Zinsfestschreibung. Die Zinshöhe wird den jeweiligen Verhältnissen auf dem Refinanzierungssektor angepasst. Der Abschluss eines variablen Immobiliendarlehens ist in Zeiten hoher Kapitalmarktrenditen sinnvoll, falls Aussicht auf Zinssenkung besteht. Die Kündigungsfrist durch den Schuldner beträgt nur drei Monate, so dass sich Darlehen mit variabler Verzinsung auch dann als Finanzierungsbaustein eignen, wenn der Bauherr Sondertilgungen vornehmen möchte. |
| Darlehensbewilligung | granting of a loan | Nach positivem Ergebnis der Beleihungs- und Kreditwürdigkeits-prüfung erfolgt seitens des finanzierenden Kreditinstituts die Dar-lehensbewilligung. Das Bewilligungsschreiben enthält das Darlehensangebot. Wird vom Darlehensnehmer die beigelegte Einverständnis- oder Annahmeerklärung unterzeichnet und zurückgeschickt, kommt damit der Darlehensvertrag zustande. |
| Darlehensgeber | lender | Ein Darlehensgeber leiht einer anderen Person oder Gesellschaft gegen entsprechende Sicherheiten, einen bestimmten Geldbetrag für eine bestimmte Laufzeit und gegen Bezahlung eines Zinses. Die Rückzahlung kann in regelmäßigen Raten (Tilgung) und in einem oder mehreren Teilbeträgen erfolgen. Die genaue Ausgestaltung der Darlehensmodalitäten ist im Darlehensvertrag verankert. |
| Darlehensgebühr (Bauspardarlehen) | arrangement fee (building loan) | Sobald die Bausparkasse das Bauspardarlehen zur Verfügung stellt, wird in der Regel eine Darlehensgebühr in Höhe von 2-3% der Darlehenssumme fällig. Sie wird dem Darlehen zugeschlagen, d.h. dem Darlehenskonto belastet und mit den vereinbarten Zins- und Tilgungsraten bezahlt. Manche Bausparkassen verzichten inzwischen vollkommen auf die Darlehensgebühr – hier lohnt sich ein Vergleich. |
| Darlehenskosten | loan charges | Unterteilen sich in laufend zu zahlende Zinsen sowie einmalige Kosten. Zu diesen zählen Darlehensgebühr, Bearbeitungskosten, Disagio, Schätzkosten, Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge und Kontoführungsgebühren, soweit sie vom Kreditgeber verlangt werden. Ein Teil der Darlehenskosten ist bei Berechnung des effektiven Jahreszinses einzurechnen. |
| Darlehenskündigung | termination of a loan | |
| Darlehensnehmer | borrower | Der Darlehensnehmer leiht sich von einer Person oder Gesellschaft, in der Regel einem Kreditinstitut, gegen Bezahlung von Zinsen einen bestimmten Geldbetrag. Die Rückzahlung kann in regelmäßigen Raten (Tilgung) und in einem oder mehreren Teilbeträgen erfolgen. Die genaue Ausgestaltung der Darlehensmodalitäten ist im Darlehensvertrag verankert. |
| Darlehenssicherung | loan security | Ein langfristiges Darlehen wird regelmäßig durch eine Grundschuld betragsmäßig und bis zu einem bestimmten Zinssatz abgesichert. Die Grundschuld ist abstrakt. Deshalb muss durch eine Zweckbestimmungserklärung des Schuldners klar gestellt werden, dass die Grundschuld der Sicherung dieses bestimmten Darlehens und der sich daraus ergebenden Zinsforderungen dient. Zusatzsicherungen können insbesondere dann erforderlich sein, wenn die Beleihungsgrenze des beliehenen Objektes überschritten wird. Hier bieten sich an: Bürgschaften von Banken, Arbeitgebern, Abtretung von Ansprüchen aus Kapital- und Risikolebensversicherungen sowie Bausparverträgen und schließlich die Verpfändung von Bankguthaben und Wertpapieren. |
| Darlehensvermittlung (Verbraucherschutz) | loan procurement | Wer Darlehen vermitteln will, bedarf der Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung (GewO). Dies gilt nicht für Kreditinstitute und solche Finanzdienstleister, die einer Erlaubnis nach § 32 Abs. 1 des Kreditwesengesetzes bedürfen. Ausgenommen sind auch Gewerbetreibende, die lediglich zur Finanzierung der von ihnen abgeschlossenen Warenverkäufe oder zu erbringenden Dienstleistungen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln. Nach der Makler-und Bauträgerverordnung (MaBV) sind Gewerbetreibende, die als Versicherungs- oder Bausparkassenvertreter im Rahmen ihrer Tätigkeit für ein der BAFin unterliegendes Versicherungs- oder Bausparunternehmen den Abschluss von Verträgen über Darlehen vermitteln oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweisen, vom Anwendungsbereich der MaBV ausgeschlossen. Sie bedürfen zwar, wie auch die Miethausverwalter, einer Gewerbeerlaubnis, müssen aber die Berufsausübungsregelungen der MaBV nicht beachten. Für die übrigen Darlehensvermittler gelten die Vorschriften der MaBV, z.B. jene über die Sicherheitsleistung, wenn sie zur Verfügung über Vermögenswerte des Auftraggebers (Darlehensnehmers) ermächtigt sein oder Darlehensauszahlungen über den Vermittler erfolgen sollen. Der Darlehensvermittler muss Gelder des Auftraggebers getrennt von seinem Vermögen halten. Er unterliegt der Rechnungslegungspflicht und muss der Behörde einen Wechsel in der Leitung seines Betriebes anzeigen. Von der Verpflichtung, jährlich einen Prüfbericht vorzulegen, sind Darlehensvermittler ebenso wie Immobilienmakler befreit. Die Vorschriften über die Buchführungs- und Informationspflichten des Darlehensvermittlers wurden im Zusammenhang mit der Verabschiedung des Verbraucherkreditgesetzes gestrichen. Dieses Gesetz wurde jedoch im Zuge der BGB-Reform aufgehoben. Die entsprechenden Vorschriften befinden sich jetzt im BGB. Sie haben einen rein zivilrechtlichen Charakter und schreiben im Wesentlichen folgendes vor: Der Darlehensvermittlungsvertrag mit einem Verbraucher muss nach § 655b BGB schriftlich abgeschlossen werden. In den Vertrag ist die vereinbarte Provision aufzunehmen und zwar auch diejenige, die der Darlehensvermittler vom Darlehensanbieter bekommt. Mit dem Vermittlungsauftrag darf kein Darlehensantrag verbunden sein. Er ist sonst ebenso wie der Darlehensantrag selbst unwirksam. Im Gegensatz zum Immobilienmakler, bei dem der Provisionsanspruch bereits entsteht, wenn ein von ihm vermittelter wirksamer Vertrag zustande gekommen ist, kann der Darlehensvermittler seine Provision erst dann verlangen, wenn der Darlehensnehmer das Darlehen erhalten hat und kein Widerrufsrecht mehr besteht. Außer den Ersatz von Auslagen darf der Darlehensvermittler keine Vergütungen für etwa von ihm erbrachte Nebenleistungen verlangen. Im Übrigen ist noch darauf hinzuweisen, dass auf die Provision, die für ein vermitteltes Darlehen gezahlt wird, ebenso wenig eine Umsatzsteuer anfällt, wie auf Darlehen und Zinsen. Die Vorschriften über den Darlehensvermittlungsvertrag mit einem Verbraucher sind unabdingbar. Der Darlehensvermittlungsvertrag zwischen einem Verbraucher (§ 13 BGB) und einem Unternehmer (§ 14 BGB) ist im Sinne des Verbraucherschutzes geregelt. Ein Verstoß gegen die Vorschriften der §§ 655 a BGB kann auch Unterlassungsansprüche nach dem Unterlassungsklagengesetz, UklaG, zur Folge haben. Beispiel: Der Darlehensvermittler hat neben der ihm zustehenden Provision nach § 655 c BGB ein Nebenentgelt (Bearbeitungspauschale) vereinbart. Damit verstößt er gegen § 655 d BGB. |
| Darlehenszusage | loan commitment | Die Darlehenszusage des Kreditinstituts führt zum Zustandekommen des Darlehensvertrages. Sie ist gleichzusetzen mit der Annahme eines Antrages auf Abschluss eines Vertrages. Sie basiert auf einem Darlehensantrag des potentiellen Darlehensnehmers. Die von einem Kreditinstitut allgemein angebotenen Darlehen sind selbst noch kein Angebot auf Abschluss eines Darlehensvertrages. Die Darlehenszusage für eine Objektbeleihung setzt eine Beleihungsprüfung des Objektes und eine Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers voraus. Bei Personaldarlehen kommt es ausschließlich auf das Ergebnis der Kreditwürdigkeitsprüfung an. |
| Database Marketing | database marketing | Database Marketing ist eine Form des Mailings, bei der das Adressmaterial noch um andere kundenspezifische Informationen erweitert wird. Ein solches Database Marketing greift auf Zusatzinformationen z.B. soziodemographische Daten, bisheriges Kaufverhalten, Hobbys, sonstige Kundeninteressen etc. zurück und ermöglicht somit einen noch genaueren Einsatz des Datenmaterials. Die meisten heute eingesetzten Mailingdateien können dem Bereich des Database Marketing zugerechnet werden. Database Marketing wurde erst möglich, nachdem Anfang der 80-er Jahre neue EDV-Techniken die Voraussetzungen schufen, große Mengen an Adressenmaterial und zusätzliche Informationen zu sammeln, die mit geringem Aufwand nach bestimmten Kriterien ausgewertet und weiter verdichtet werden können. |
| Datenraum / Data Room | data room | Als Datenraum wird während des Due-Diligence-Prozesses (Sorgfältigkeitsprüfung vor einer Immobilientransaktion) eine Sammlung entweder digital gespeicherter Daten oder ein physischer Raum mit zusammengestellten Dokumenten in Papierform bezeichnet. Der Datenraum dient zweckmäßigerweise im Vorwege großvolumiger Immobilientransaktionen dazu, den Informationsbedarf von Interessenten, potenziellen Käufern, Maklern, Finanzinstituten und anderen zu decken. Ein digitaler Datenraum kann über einen passwortgeschützten Bereich dem Suchenden via Internet oder per digitalem Datenträger zugänglich gemacht werden, welches insbesondere für ausländische Investoren von großem Vorteil ist. |
| Datenschutz | data protection | Auch Vermieter und Hausverwaltungen unterliegen datenschutzrechtlichen Bestimmungen. § 28 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) schränkt die Art der zulässigerweise zu erhebenden Daten auf das ein, was zur Durchführung des mit dem Betreffenden bestehenden Vertragsverhältnisses erforderlich ist. Ein Vermieter darf daher zum Beispiel keine Datensammlung über die politischen Ansichten seiner Mieter oder zum Beispiel deren Gesundheitszustand aufbauen – genauso darf eine Krankenversicherung keine Informationen über Mietrückstände der Versicherten sammeln. Eine Übermittlung oder Nutzung personenbezogener Daten darf allerdings ausnahmsweise zum Zweck der Abwehr von Gefahren für die staatliche oder öffentliche Sicherheit oder zur Verfolgung von Straftaten durchgeführt werden, wenn kein Grund zu der Annahme besteht, dass der Betroffene ein schutzwürdiges Interesse am Datenschutz hat. Zum Zweck der Werbung oder des Adresshandels dürfen personenbezogene Daten verarbeitet oder genutzt werden, soweit der Betroffene eingewilligt hat. Darüber hinaus ist eine solche Nutzung bei listenmäßig zusammengefassten Daten über Angehörige einer Personengruppe erlaubt – allerdings nur für Daten über die Zugehörigkeit zu dieser Gruppe, die Berufs-, Branchen- oder Geschäftsbezeichnung der Personen, ferner Namen, Titel, akademische Grade, Anschriften und Geburtsjahre. Das Datenschutzgesetz nennt diverse Einschränkungen und Voraussetzungen für diese Art der Datennutzung. Ein privat-wirtschaftliches Unternehmen, in dem personenbezogene Daten (z. B. Arbeitnehmer- oder Kundendaten) automatisiert verarbeitet werden, muss einen Datenschutzbeauftragten bestellen, wenn mindestens 10 Personen im Betrieb mit der Verarbeitung dieser Daten beschäftigt sind oder Zugriff darauf haben. Findet keine automatisierte Datenverarbeitung statt, greift die Vorschrift erst ab 20 Mitarbeitern. Teilzeitkräfte zählen dabei voll. Unabhängig von der Mitarbeiterzahl muss ein Datenschutzbeauftragter bestellt werden, wenn automatisierte Verarbeitungen stattfinden, die einer Vorabkontrolle unterliegen oder wenn personenbezogene Daten geschäftsmäßig zum Zweck der Übermittlung verarbeitet werden. Der Datenschutzbeauftragte hat Schulungen zu veranstalten und sich darum zu kümmern, dass die Vorschriften des Bundesdatenschutzgesetzes eingehalten werden. Es muss sich dabei um jemanden handeln, der die erforderlichen Grundkenntnisse besitzt – in juristischer Hinsicht und im Hinblick auf die Bedienung der EDV. Er/Sie muss weisungsfrei arbeiten können und darf nicht mit dem Inhaber oder Geschäftsführer identisch sein. Der Datenschutzbeauftragte darf wegen seiner Aufgabe nicht benachteiligt werden und genießt nach § 4f Abs. 3 Bundesdatenschutzgesetz einen besonderen Kündigungsschutz. Die Datenschutzregelungen müssen auf Anforderung hin jedem betroffenen Dritten (Wohnungseigentümer, Beiräte, Mieter) verfügbar gemacht werden. Die Personen, deren Daten gespeichert werden, haben unter anderem Rechte auf:
Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander finden die datenschutzrechtlichen Bestimmungen keine Anwendung. Das bedeutet, dass jeder Wohnungseigentümer auch die Einzelabrechnungen aller übrigen Miteigentümer einsehen darf. Der Verwalter ist gegenüber der Wohnungseigentümerversammlung auch verpflichtet, über Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer Auskunft zu erteilen (vgl. u.a. KG Berlin, 31.1.2000, 24 W 601/99). |
| Datscha / Datsche | dacha; cottage | Unter dem Begriff Datscha (russisch), auch: Datsche, versteht man ein kleines Sommerhaus auf dem Lande. Der Begriff stammt aus den osteuropäischen Ländern. In Deutschland sind Datschen häufiger in den neuen Bundesländern zu finden (Mehrzahl: Datschen). Die heute als "Erholungsgrundstücke" bezeichneten Objekte wurden in früheren Zeiten mittels spezieller Überlassungsverträge an ihre Bewohner vergeben. Die Rechtslage für diese Grundstücke richtet sich nun nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz. Seit 01.01.1995 ist auf derartige Verträge daher grundsätzlich das Miet- beziehungsweise Pachtrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches anwendbar. Das Schuldrechtsanpassungsgesetz enthält jedoch für Altverträge einige spezielle Regelungen. Liegt das Grundstück in einer Kleingartenanlage, hat das Bundeskleingartengesetz Vorrang. Eine der Folgen aus der Anwendbarkeit des Schuldrechtsanpassungsgesetzes ist, dass das Grundstück, auf dem die Datscha steht, nicht gegen den Willen des Grundeigentümers gekauft werden kann. Vorkaufsrechte gibt es nur im Ausnahmefall einer Rückübertragung. Für Datschen gelten während einer Übergangszeit (bis 04.10.2015) verschärfte Kündigungsschutzregeln. Erst ab diesem Termin ist die Kündigung nach den BGB-Vorschriften möglich. Hatte ein Datschennutzer am 03.10.1990 das 60. Lebensjahr vollendet, darf ihm nicht mehr gekündigt werden. Ausnahmen gibt es im Rahmen der Teilkündigung bei Grundstücken mit einer Fläche von über 1.000 Quadratmetern. Hier kann der Eigentümer eine Teilkündigung vornehmen, wenn der Nutzer zumindest 400 Quadratmeter behält. Auch der Nutzer kann die Teilkündigung aussprechen oder den Eigentümer dazu auffordern, dies zu tun. Der Kündigungsschutz wird jedoch schrittweise gelockert. So darf der Eigentümer seit 01.01.2005 kündigen, wenn:
§ 20 Schudrechtsanpassungsgesetz regelt, dass der Eigentümer des Erholungsgrundstückes vom Nutzer ein Nutzungsentgelt fordern kann. Dessen Höhe richtet sich nach der Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV). |
| Daueraufnahme in Mietwohnung | permanent occupancy in a flat | Mieter sind grundsätzlich dazu berechtigt, bestimmte nahestehende Personen auf Dauer in ihre Wohnung aufzunehmen. Sie sind jedoch dazu verpflichtet, dies dem Vermieter gegenüber anzuzeigen. Für den Vermieter kann dies zum Beispiel dann von Bedeutung sein, wenn bei einzelnen Nebenkostenarten eine Umlage auf Basis der Personenzahl pro Wohnung erfolgt. Davon umfasst werden Familienmitglieder des Mieters, Ehepartner, minderjährige Kinder und Pflegekinder, Hausangestellte, Pflegepersonal. Natürlich ist die Aufnahmekapazität jeder Wohnung begrenzt. Der Vermieter darf eine Überbelegung untersagen. Nichteheliche Lebensgefährten dürfen nur mit Erlaubnis des Vermieters einziehen. Der Mieter hat auf diese Erlaubnis jedoch einen Anspruch. Heute dürfte kaum ein Gericht im Ernstfall einsehen, dass die Erlaubnis verweigert werden musste – es sei denn, objektive wichtige Gründe in der Person des Einzugswilligen stehen der Erlaubnis entgegen (zum Beispiel Störungen des Hausfriedens in der Vergangenheit). Von der dauerhaften Aufnahme in die Wohnung ist ein längerer Besuch abzugrenzen. Dauert ein Besuch länger als sechs Wochen, geht die Rechtsprechung von einem dauerhaften Mitbewohner aus. Für einen Besuch ist keine Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Eine unentgeltliche Aufnahme von Personen ist von der Untervermietung abzugrenzen. Für diese existieren genaue gesetzliche Regelungen, die wiederum zwischen der Untervermietung von einzelnen Zimmern und der einer ganzen Wohnung unterscheiden. Ein Grundsatzurteil zur Aufnahme eines Lebensgefährten in eine Mietwohnung fällte der Bundesgerichtshof am 05.11.2003 (Az. VIII ZR 371/02). Hier hatte eine Mieterin auf Feststellung geklagt, dass ihr Lebensgefährte auch ohne Zustimmung des Vermieters bei ihr einziehen dürfe. Die Klage wurde abgewiesen: Dem BGH zufolge ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Der Mieter hat aber in der Regel ein Recht darauf, dass diese erteilt wird. Der Vermieter dürfe ablehnen, wenn die Mitnutzung der Wohnung durch den neuen Bewohner für den Vermieter nicht zumutbar sei – etwa aufgrund einer Überbelegung. |
| Dauerbrand | continuous combustion | Wer sich einen Heizofen für feste Brennstoffe wie Holz oder Kohle anschafft, steht schnell vor der Frage, ob in einen Dauerbrand- oder Zeitbrandofen investiert werden soll. Der Begriff Dauerbrand stammt aus der Produktnorm DIN EN 13240 (Raumheizer für feste Brennstoffe - Anforderungen und Prüfungen). Bei einer Dauerbrandfeuerstätte muss eine ununterbrochene Mindestbrenndauer und Erhaltung der Glut gewährleistet sein. Am Ende des Zeitraums muss es möglich sein, das Glutbett wieder zu entfachen. Wird die Nennleistung des Ofens erreicht, sind beim Heizen mit Holz mindestens 1,5 Stunden Mindestbrenndauer mit einer Befüllung Pflicht. Wird der Ofen nur mit Teillast betrieben, sind mindestens zehn Stunden Mindestbrenndauer einzuhalten. Anders ist dies beim Heizen mit Braunkohlebriketts: Hier beträgt die vorgeschriebene Mindestbrenndauer bei Nennleistung mindestens vier und bei Teillast mindestens 12 Stunden. Generell geht man davon aus, dass Braunkohle für den Dauerbrand besser geeignet ist als Scheitholz. Dementsprechend verfügen viele Dauerbrandöfen über eine Mulde am Boden der Brennkammer, damit die Kohle dort ein Glutnest bilden kann. Die Luftzufuhr wird beim Dauerbrand stark reduziert. Die lange Abbrandzeit führt daher zu erheblich höheren Emissionen und einem geringeren Wirkungsgrad. Ein weiterer Nachteil für den Ofennutzer ist die stärkere Verschmutzung der Ofenscheiben mit Rußteilchen. Über die zulässige oder technisch mögliche Betriebsdauer pro Tag sagt der Begriff Dauerbrand nichts aus. |
| Dauerkleingarten | permanent allotment (garden); permanent garden plot | Kleingärten, die sich auf einer im Bebauungsplan als Kleingartenfläche ausgewiesenen Fläche befinden. Verträge über die Nutzung derartiger Kleingärten gelten auf unbestimmte Zeit und enden nicht durch Ablauf der Vertragsdauer. § 9 Abs.1 Nr.5 und 6 Bundeskleingartengesetz nennt Kündigungsgründe für Dauerkleingärten (z.B. Fläche soll einer im geänderten Bebauungsplan festgesetzten neuen Nutzung zugeführt werden). Nach § 14 Abs.1 BKleingG muss die Gemeinde bei Kündigung eines Dauerkleingartens Ersatzland bereitstellen. Wertunterschiede zwischen altem und neuem Land müssen jedoch ausgeglichen werden. |
| Dauermietvertrag | permanent tenancy agreement; permanent rental agreement | Ein Dauermietvertrag ist dadurch gekennzeichnet, dass das ordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (z. B. Kündigung wegen Eigenbedarf) ausgeschlossen ist. Eine außerordentliche Kündigung – etwa wegen Nichtzahlung der Miete für zwei aufeinander folgende Termine – bleibt jedoch möglich. Dauermietverträge wurden seit 1953 von (früher gemeinnützigen) Wohnungsunternehmen abgeschlossen. Aber auch Wohnungsbaugenossenschaften bieten ihren Mitgliedern Dauermietverhältnisse an. Diese sind regelmäßig mit dem Erwerb von Genossenschaftsanteilen verbunden. Bei einem Verkauf der Wohnung muss der Käufer als künftiger Vermieter in diesen Mietvertrag eintreten (OLG Karlsruhe RE WM 85, 77). Der Dauermietvertrag bietet den Mietern einen optimalen vertraglichen Kündigungsschutz, der weit über den des gesetzlichen Mieterschutzes hinausgeht. |
| Dauernde Last (Einkommensteuer) | standing charges; permanent burdens (income tax) | Dauernde Lasten sind
wiederkehrende Leistungen, z.B. monatliche Versorgungsleistungen, die meist im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge mit einer Schenkung von Vermögenswerten (z.B. Immobilien) als Gegenleistung vereinbart werden. Die Zahlung wird entsprechend den Bedürfnissen des Versorgungsempfängers in ihrer Höhe angepasst. Das besondere Merkmal einer Dauernden Last im Gegensatz zur Rente ist die unbestimmte Höhe. Der von der Schenkung Begünstigte darf diese Dauernde Last in voller Höhe als Sonderausgabe im Rahmen der Einkommensteuer geltend machen. Der Schenker selbst muss die ihm zufließenden Zahlungen vollständig als Einnahmen versteuern. Die Vereinbarung einer Dauernden Last lohnt immer dann, wenn der Versorgungsempfänger keine oder kaum andere steuerpflichtige Einkünfte hat und der Zahlende im Gegenzug zu den Hochbesteuerten gehört. Der Steuervorteil wird allerdings nur gewährt, wenn die Erträge, die mit dem übertragenen Vermögen erzielt werden, höher sind als die gezahlte Dauernde Last. Gegenüber der Dauernden Last ist eine Leibrente, die als Gegenleistung für die Veräußerung eines Grundstücks vereinbart wurde, vom Leibrentenempfänger nur mit ihrem Ertragsanteil zu versteuern. Durch das Jahressteuergesetz 2008 wurde das Rechtsinstitut der Vermögensübertragung gegen Unterhaltsleistungen eingeschränkt. Die Übertragung eines Mietshauses, einer selbstgenutzten Immobilie oder von Wertpapieren ist nicht mehr begünstigt. Die Neuregelung galt erstmals für Übertragungen aufgrund von Verträgen nach dem 31.12.2007. |
| Dauerschallpegel | continuous sound level | Um sich ständig ändernde Schallpegel mit einem einzelnen Wert beschreiben zu können, werden diese über eine bestimmte Messzeit gemittelt und zum äquivalenten Dauerschallpegel (Mittelungspegel) zusammengefasst. Dieser Wert ist jedoch insofern problematisch, weil das menschliche Gehör kein integrierendes Messgerät ist und auch nicht jeder Schall als Lärm empfunden wird. So werden durch diese Berechnung folgende zwei Situationen durch den Mittelungspegel von 65 dB als identisch deklariert:
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| Dauerwohnrecht | permanent right of residence | Als Alternative zum Wohnungs-/Teileigentum gemäß § 1 WEG enthält das Wohnungseigentumsgesetz Bestimmungen über das so genannte Dauerwohnrecht. Es handelt sich hierbei um ein als Belastung eines Grundstücks eingetragenes Recht, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen (§ 31 Abs. 1 WEG). Um ein Dauernutzungsrecht handelt es sich bei dem Recht zur Nutzung von Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen (§ 31 Abs. 2 WEG).
Die Räume müssen wie beim Wohnungs- oder Teileigentum abgeschlossen sein (§ 32 Abs. 1 WEG). Der Inhaber kann sein Dauerwohn-/ Nutzungsrecht verkaufen, vererben und vermieten (§§ 33, 37 WEG). Die Vorschriften über die Pflichten des Wohnungseigentümers gemäß § 14 WEG sind entsprechend anzuwenden. Im Übrigen können Vereinbarungen getroffen werden unter anderem über Art und Umfang der Nutzung, über die Instandsetzung und -haltung, zur Lastentragung und zur Versicherung usw. (§ 33 Abs. 4 WEG). Neben Veräußerungsbeschränkungen kann ein so genannter Heimfallanspruch vereinbart werden, wonach der Dauerwohnberechtigte verpflichtet ist, unter bestimmten Voraussetzungen sein Dauerwohnrecht auf den Grundstückseigentümer oder auf einen von ihm bezeichneten Dritten zu übertragen. Steuern und andere öffentliche Lasten des Objekts sind vom Eigentümer zu tragen. Es sind jedoch diesbezügliche Vereinbarungen zwischen Eigentümer und Wohnberechtigten möglich, wobei Steuerschuldner jedoch der Eigentümer bleibt. Nicht im Wohnungseigentumsgesetz geregelt ist ein auf eine Mietpartei bezogenes "Dauerwohnrecht", das auf der Grundlage eines Dauermietvertrages entsteht. Das Dauermietrecht schließt eine ordentliche Kündigung aus. Auch nach einem Verkauf der Wohnung ändert sich daran für den neuen Eigentümer nichts. |
| Dave | joint venture of owner-operated real-estate firms in Germany | Dave steht für "Deutscher Anlage-Immobilienverbund" und ist ein Verbund aus inhabergeführten, regional orientierten Immobilien-Maklerfirmen, die durch Zusammenarbeit überregional Serviceleistungen rund um die Anlage Immobilie anbieten. Der Verbund hat sich auf mittlere und große Anlagekunden sowie vermögende Privatpersonen spezialisiert. Zu Dave gehören:
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| DB | shower | Abkürzung für: Duschbad |
| DBA | double taxation treaty/ convention | Abkürzung für: Doppelbesteuerungsabkommen |
| DBauBl | German Building Gazette | Abkürzung für: Deutsches Baublatt |
| DCF | discounted cash flow | Abkürzung für: Discounted Cashflow |
| DCF-Verfahren | discounted cash flow method; DCF method | |
| DDI | association of German property managers, a registered association | Abkürzung für: Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. |
| DDIV Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. | association of German property managers, a registered association | Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V. (DDIV) war unter diesem Namen der älteste und größte Verwalterverband in Deutschland. Der Verband hat seinen Namen geändert und wird unter dem neuen Namen "Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV)" weiter geführt. |
| DDT (Dichlordiphenyltrichlorethan) | DDT (Dichloro-Diphenyl-Trichloroethane) | DDT ist ein Insektizid, dass seit Anfang der 1940er-Jahre als Kontakt- und Fraßgift eingesetzt wird. Da DDT nur eine geringe akute Giftigkeit für Säugetiere besitzt, gegen Insekten gut wirksam war und sich preisgünstig herstellen ließ, wurde es jahrzehntelang insbesondere zur Malariabekämpfung weltweit eingesetzt. DDT hat die Eigenschaft, sich wegen seiner chemischen Stabilität (Persistenz) und guten Fettlöslichkeit im Gewebe von Menschen und Tieren anzureichern (Bioakkumulation). Wegen der Anreicherung des DDT in der Nahrungskette entstanden, vor allem in der Vogelwelt, zum Teil erhebliche Schäden, welche zum Beispiel einen starken Rückgang der Adler in Deutschland und auch in den USA zur Folge hatten. Gründe hierfür waren die zunehmende Unfruchtbarkeit sowie Brüchigkeit der Eierschalen der Vögel. Seit 1972 ist Produktion und Anwendung von DDT in der Bundesrepublik Deutschland verboten. In der ehemaligen DDR setzte man noch bis 1989 DDT im Rahmen von Ausnahmegenehmigungen in der Forstwirtschaft und für den Holzschutz auf Dachböden ein. International ist die Produktion von DDT zur Bekämpfung von Malaria-Überträgern noch statthaft, solange wirksame und kostengünstige Alternativen nicht ausreichend zur Verfügung stehen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Malaria nach wie vor diejenige Infektionskrankheit ist, welche weltweit die meisten Todesopfer fordert (mehr als 1 Million jährlich). |
| De Architectura | "De Architectura" is a treatise on architecture consisting of ten books written by the Roman architect Vitruvius | Der römische Architekt und Ingenieur Vitruv (1. Jahrhundert v. Chr.) verfasste - vermutlich im Ruhestand, wohl versorgt durch seinen Dienstherrn Kaiser Augustus - zehn Bücher über Architektur und Ingenieurwesen: De architectura libri dece. Darin legte er sein umfassendes Wissen unter anderem über Architektur, Ingenieurskunst, Städte-, Wasser- und Maschinenbau, sowie der Ausbildung von Architekten dar. Im Mittelalter wiederentdeckt, kam diesen Schriften in der Renaissance eine große Bedeutung zu. Besonders in der italienischen Renaissance wurden die Abhandlungen verehrt und als Bauanleitungen herangezogen. Die teilweise erhaltenen antiken Bauten und die freigelegten Ruinen erleichterten das Studium und die Anwendbarkeit der Schriften sehr. Wenngleich Vitruv sich natürlich nur an der individuell von ihm erlebten antiken Bauweise orientieren konnte, ermöglichte dieser Umstand den Baumeistern der Renaissance den gestalterischen Freiraum, sich nicht allzu sklavisch an die antiken Vorgaben zu halten. Unter anderem erfreute sich auch die Säulenordnung großer Beliebtheit und Leonardo schuf nach Vitruvs Angaben eine seiner bekanntesten Zeichnungen: Der Vitruvianische Mensch, der den wohlgeformten Menschen ins Verhältnis von reinen geometrischen Formen setzt. |
| Debt Service Coverage Ratio, DSCR | Debt Service Coverage Ratio, DSCR | |
| Decisive Space | decisive space | Decisive Space nennt man ein Chefbüro, das von den übrigen Büroarbeitsplätzen (in einem Großraumbüro) abgeteilt ist. |
| Degressive Abschreibung | declining balance method (of depreciation) | |
| Deiche / Deichbau | dikes, embankments / dike construction | |
| DEIX Deutscher Eigentums-Immobilien-Index | German real estate price index | Das ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V. erfasst seit 1989 auf der Grundlage eines Zeitreihenindex die Wertentwicklung von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen. Die Daten beruhen dabei auf jährlichen Preiserhebungen von GEWOS, Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung, Hamburg, das wiederum seine Informationen von rund 500 Gutachterausschüssen der Städte und Gemeinden erhält. Sie basieren somit auf tatsächlichen Immobilienumsätzen. Die Indizes geben sowohl die zusammengefasste Wertentwicklung (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) als auch getrennte Wertentwicklungen wieder. Sie werden berechnet für Ost- und Westdeutschland, jedes Bundesland, sowie für die umsatzstärksten Ballungsgebiete. Der Unterschied zwischen dem IVD Preisspiegel für Wohnimmobilien und dem DEIX liegt in den unterschiedlichen Erhebungsgrundlagen. Während der DEIX – wie schon bemerkt – tatsächliche Preise des Vorjahres in die Berechnung einbezieht, bezieht sich der IVD-Preisspiegel auf Preise des Erhebungsjahres, die von den IVD-Marktberichterstattern auf der Grundlage der Bewertung von Normobjekten geliefert werden. Der "Warenkorb" des DEIX ist quasi variabel. In ihn fließen Wohnwert- und Wohngrößenverschiebungen, die sich im Laufe der Jahre einstellen, ein. Der "Warenkorb" des IVD Preisspiegels ist konstant. Dessen Zeitreihenindex liegen gleich bleibende, definierte Wohnwerte und Objektgrößen zugrunde. |
| Demografie | demographics | Die Demografie beschreibt die Altersstruktur der männlichen und weiblichen Bewohner eines Landes. Die Darstellung erfolgt durch Aufschichtung der Altersklassen pro Altersjahr, beginnend mit den bis Einjährigen, endend mit den über 99-Jährigen. Wegen seiner typischen Verlaufsform wurde früher von einer "Alterspyramide" gesprochen. Das statistische Bundesamt stellt umfangreiche Daten zur Bevölkerungsentwicklung zur Verfügung. Daraus ist die Veränderung der demographischen Entwicklung gut zu erkennen. Bedingt durch die höhere Lebenserwartung überwiegt der weibliche Anteil der Bevölkerung. Die steigende Lebenserwartung führt bei Abnahme der Zahl der ins Erwerbsleben eintretenden Personen zu einer Erhöhung des sogenannten Altersquotienten, das heißt des Anteils der ins Rentenalter eintretenden Personen im Vergleich zu den erwerbstätigen Personen. Er betrug im Jahr 1950 rund 18 (auf 18 Rentner entfallen 100 Erwerbstätige). Er stieg der Bundesanstalt für Bevölkerungsforschung zufolge im Jahr 1970 auf 25, lag in 1990 knapp unter diesem Wert und stieg bis zum Jahr 2010 auf 33,8 an. Im Jahr 2014 lag er bei 34,6. 2030 könnte er bereits bei 61 liegen. Die erhöhte Zuwanderung von Menschen im arbeitsfähigen Alter kann diesen Prozess allerdings verlangsamen. Mögliche politische Mittel, um der Verringerung des Anteils der erwerbstätigen Bevölkerung entgegenzuwirken, sind eine sukzessive Erhöhung des Renteneintrittsalters und / oder Senkung des Eintrittsalters der Jugendlichen beziehungsweise jungen Erwachsenen in das Erwerbsleben. Mittlerweile übertrifft bereits die Zahl der Rentner die Zahl der Kinder und Jugendlichen bis 18 Jahren. |
| Demografischer Wandel | demographic change; population trends | Der Demographische Wandel beschreibt die sich verändernde Bevölkerungsstruktur der nächsten Jahre und Jahrzehnte. In Deutschland werden die Menschen älter als bisher, die geborenen Kinder werden mit jeder Generation weniger und die Gesellschaft wird vielfältiger. Der demografische Wandel stellt Politik, Verwaltung, Wirtschaft und jeden Einzelnen vor große Herausforderungen. Aus den Bevölkerungszahlen zur Altersstruktur, zum quantitativen Verhältnis von Männern und Frauen, zu den Anteilen von Inländern, Ausländern und Eingebürgerten an der Bevölkerung, zur Geburten- und Sterbefallentwicklung sowie den Zuzügen und Fortzügen werden Trends und Prognosen abgeleitet. Die Auswirkungen des Demografischen Wandels betreffen die Altersvorsorge, das Gesundheitswesen, den Arbeitsmarkt, die Infrastruktur und nicht zuletzt die Immobilienwirtschaft. Der Immobilienmarkt reagiert auf Angebot und Nachfrage. Leerstände mit sinkenden Preisen und Mieten in einigen Regionen stehen Regionen mit großer Nachfrage in den Ballungsgebieten und Universitätsstandorten gegenüber, wo spätestens seit 2012 teilweise stark steigende Preise und Mieten zu beobachten sind. Auswirkungen hat der demographische Wandel auch auf die Art des Angebotes von Wohnungen. Seit 2013 wird ein Mangel an altengerechten Wohnungen beklagt. |
| Denkerzelle | think tank | Denkerzelle ist die Bezeichnung für einen einzelnen, abgeteilten Büroarbeitsplatz innerhalb eines Kombibüros. Hier sind die so genannten Denkerzellen meist um den zentralen Kommunikations- und Technikbereich herum angeordnet. Es handelt sich in der Regel um kleine Zellenbüros, die eine Rückzugsmöglichkeit für ungestörtes, konzentriertes Arbeiten bieten sollen. |
| Denkmalgeschützte Gebäude | protected building; listed building | Denkmalgeschütze Gebäude sind nicht nur schön und repräsentativ, sondern auch steuerlich interessant. Steuerersparnis für Kapitalanleger
Unter den Modernisierungskosten sind hier nach § 7i Einkommenssteuergesetz die Herstellungskosten für Baumaßnahmen zu verstehen, die zur Erhaltung des Gebäudes als Denkmal erforderlich sind oder um eine sinnvolle Nutzung zu ermöglichen. "Sinnvoll" bedeutet, dass der Charakter des Gebäudes als Denkmal dabei gewahrt werden muss. Inwieweit das Gebäude "modernisiert" werden darf, entscheidet die Denkmalschutzbehörde. Die Baudenkmaleigenschaft und die Erforderlichkeit der Baumaßnahmen müssen von der Denkmalschutzbehörde nach § 7i Abs. 2 EStG bescheinigt werden. Auch müssen die Baumaßnahmen nach § 7i Abs. 1 S. 6 EStG in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde durchgeführt werden. Steuerersparnis für Selbstnutzer Auch wer ein Denkmalobjekt selbst bezieht, darf die denkmal-typischen Modernisierungskosten Steuer sparend geltend machen, und zwar als sogenannte Sonderausgaben. Im Gegensatz zu Vermietern bzw. Kapitalanlegern dürfen diese Ausgaben jedoch nicht in voller Höhe, sondern lediglich zu neunzig Prozent mit dem Finanzamt abgerechnet werden. Und zwar über zehn Jahre mit jeweils neun Prozent. An den Anschaffungskosten der Gebäudesubstanz indes beteiligt sich das Finanzamt nicht über die Gebäude-Abschreibung (AfA). Eine weitere Steuervergünstigung ist in § 11b EStG geregelt: Danach kann der Steuerpflichtige einen durch Zuschüsse öffentlicher Kassen nicht gedeckten Erhaltungsaufwand für ein Baudenkmal auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilen, soweit die Aufwendungen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich und die Maßnahmen in Abstimmung mit der zuständigen Behörde vorgenommen worden sind. Wichtig: Die Denkmalschutzimmobilie kaufen und gleich loslegen ist jedoch nicht empfehlenswert. Erst wenn die Bescheinigung vorliegt, kann mit der Sanierung begonnen werden. Denn erst dann fließen Steuergelder. Nicht immer steht das gesamte Gebäude als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz, sondern lediglich die Fassade als Teil einer Gebäudegruppe. Dann können nur die Kosten von der Steuer abgesetzt werden, die das äußere Erscheinungsbild des Hauses betreffen. Die gesetzlichen Regelungen für die Denkmalschutz-Abschreibung finden sich in den §§ 7 Abs.4, 7i, 10f, 11b EStG. Wer sich für eine Denkmalschutz-Immobilie interessiert, sollte aber nicht nur auf die Steuervorteile achten. Die Sanierung kann bisweilen teurer als der Kaufpreis werden. Günstige Schnäppchen sind bei alten schützenswerten Objekten meist rar gesät. In der individuellen Kalkulation sollten alle anfallenden Kosten erfasst werden, um nicht später finanziell ein böses Erwachen zu erleben. Es gibt unterschiedliche Förderprogramme auf Landes- und Bundesebene für die Sanierung und Erhaltung von Baudenkmälern. Teilweise schließen sich Fördermöglichkeiten jedoch untereinander aus. Auskünfte erteilen u. a. Landesdenkmalpflegebehörden oder z. B. auch die KfW (www.kfw.de). Hier kann auch eine Förderung für energetische Sanierungsmaßnahmen an Baudenkmälern beantragt werden. |
| Denkmalschutz | protection of ancient (or historic) monuments | Da das Denkmalschutzrecht Landesrecht ist, gibt es keinen einheitlichen Begriff des Denkmals. Unterschieden wird häufig zwischen Baudenkmälern, beweglichen Denkmälern und Bodendenkmälern. Als Oberbegriff wird meist der des Kulturdenkmals verwendet.
Denkmäler werden zum Zweck der Inventarisierung in eine Denkmalsliste oder ein Denkmalsbuch eingetragen. Da allgemein ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung eines Denkmals unterstellt wird, führt dies zu einem Regelungsbedarf. Bauliche Maßnahmen an Baudenkmälern unterliegen ebenso der Erlaubnispflicht wie deren Beseitigung. Hinzu kommt, dass Eigentümer auch in zumutbarem Umfange zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet werden können. Für Maßnahmen an Denkmälern werden öffentliche Zuwendungen bereitgestellt. Ein Rechtsanspruch auf sie besteht nicht. Steuerlich verringern Aufwendungen im Zusammenhang mit Baudenkmälern durch eine erhöhte AfA die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern können die entsprechenden Aufwendungen wie Sonderausgaben geltend gemacht werden (siehe: Denkmalgeschützte Gebäude). Voraussetzung für die steuerliche Förderung ist jeweils eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde. |
| Deponien | refuse tip; waste disposal site; landfill site | Deponien dienen der Abfallentsorgung im weitesten Sinne. Angestrebt wird, dass auf Deponien nur nicht mehr verwertbare oder nur vorbehandelte Abfälle mit geringem Emissionspotential abgelagert werden. Man unterscheidet zwischen Werkdeponien, auf denen industrie- und gewerbespezifische Abfälle gelagert werden, Mineralstoffdeponien für Bauschutt und Bodenablagerungen, umfassende Siedlungsabfalldeponien für die Ablagerung von Hausmüll, hausmüllartigen Gewerbemüll, Bauschutt, Schlemme und Schlacken sowie Sonderabfalldeponien, auf denen schadstoffbehaftete Reststoffe gelagert werden. Neu angelegte Deponien müssen nach unten durch ein Barrieresystem abgedichtet werden. Stillgelegte Deponien erhalten eine Oberflächenabdichtung. Rechtsgrundlage sind auf der Grundlage von EU-Richtlinien und Rahmenvorschriften des Bundes-Abfallwirtschaftsgesetzes vor allem Deponieverordnungen der Bundesländer. Ihre Zielrichtung geht in Richtung Abfallvermeidung, Schadstoffverminderung, stoffliche Abfallverwertung, Abfallbehandlung und letztlich Abfallablagerung. Im Vordergrund der Bemühungen steht der Gewässerschutz in den Bereichen von Grundwasser, Sickerwasser und Oberflächenwasser. |
| Depotbank | depository/ custodian bank; deposit company | Die Bank, bei der ein Kunde ein Wertpapierkonto unterhält. Einmal im Jahr erstellt die Depotbank einen Auszug, aus dem die einzelnen Posten des Depots ersichtlich werden. Für diese Leistung und für die Aufbewahrung der Wertpapiere berechnet das Geldinstitut Depotgebühren. Oft übernimmt die Hausbank die Funktion der Depotbank; in den letzten Jahren hat jedoch der Marktanteil der kostengünstigen Discount- oder Direktbanken zugenommen. |
| Deregulierungsgesetz | law on deregulation | Im Zusammenhang mit den Bemühungen um den Bürokratieabbau in verschiedensten Bereichen des Lebens wurde das "Gesetz zur Umsetzung von Vorschlägen zu Bürokratieabbau und Deregulierung aus den Regionen" (Deregulierungsgesetz) von Bundestag und Bundesrat beschlossen. Artikel 10 des Gesetzes befasst sich mit der Änderung der Makler- und Bauträgerverordnung. Danach sind mit Inkrafttreten dieses Gesetzes am 1. Juli 2005 Maklerbetriebe von der Pflicht entbunden worden, Inserate und Prospekte in der Reihenfolge des Erscheinens bzw. ihrer Verwendung zu sammeln. Außerdem entfiel die jährliche Pflichtprüfung. |
| Derivates Marketing | derivative marketing | |
| Desertec | DESERTEC Foundation | Desertec ist der Name einer 2009 gegründeten Stiftung, die sich weltweit für die Erzeugung von Strom aus Fotovoltaik und Windkraft in Wüstengebieten einsetzt, der dann in besiedelten Gebieten – etwa in Nordeuropa – verbraucht werden soll. Mit der Realisierung dieses Zieles befasst sich die Dii GmbH (Desertec Industrial Initiative). Diese will auch Einfluss auf die rechtlichen, finanziellen, politischen und sozialen Gegebenheiten in den beteiligten Ländern nehmen, um eine nachhaltige Versorgungssicherheit zu erreichen. An der Dii GmbH sind eine Reihe namhafter Unternehmen beteiligt, darunter Munich Re (Münchener Rückversicherungs-Gesellschaft), Siemens, die Deutsche Bank, E.ON, RWE, ABB. Grundkonzept soll sein, dass beide Seiten von der Zusammenarbeit profitieren – die Erzeugerländer unter anderem durch die Schaffung von Arbeitsplätzen und die Verbesserung der Infrastruktur, die Empfängerländer durch eine Verbesserung der Versorgung mit schadstofffrei erzeugtem Strom. Zwar war lange Zeit die Rede davon, dass die Dii ihr erstes Solarkraftwerk in Marokko errichten wolle. Anfang 2012 wurde jedoch bekanntgegeben, dass Desertec sein erstes Solarkraftwerk im tunesischen Tunur errichten lasse – ab 2014, durch ein britisch-tunesisches Konsortium und ohne Dii-Beteiligung. Offenbar soll es sich um ein Solarturmkraftwerk handeln. Dieses soll ab 2016 Strom erzeugen und eine Kapazität von 2.000 Megawatt haben. Zum Vergleich: Das Kernkraftwerk Brunsbüttel hat eine Leistung von 771 MW. Das Kraftwerk Tunur könnte etwa 700.000 Haushalte mit Strom versorgen. Über ein Unterseekabel soll der erzeugte Strom nach Italien und damit nach Europa geliefert werden. Anfang 2013 wurde in Saudi-Arabien die Gesellschaft Desertec Power gegründet, die durch Solarkraftwerke Strom in erheblichen Mengen für den Inlandsverbrauch erzeugen soll. Saudi Arabien hat eine Grundsatzentscheidung getroffen, nach der der Anteil erneuerbarer Energien an der Stromproduktion deutlich erhöht werden soll. Verwendet werden soll der erzeugte Strom nicht nur für den Bedarf in den Bereichen Wohnen und Industrie, sondern auch für Meerwassentsalzungsanlagen. |
| Desksharing | desk sharing | Desksharing ist ein Büronutzungskonzept, das auf eine Zuordnung persönlicher Arbeitsplätze verzichtet. Stattdessen arbeiten die einzelnen Beschäftigten jeweils an einem gerade verfügbaren Schreibtisch. Die einzelnen Büroarbeitsplätze sind dabei nach einem einheitlichen Standard gestaltet und ausgestattet. Persönliche Unterlagen und Arbeitsmaterialien werden nicht an den Arbeitsplätzen aufbewahrt, sondern beispielsweise in Rollcontainern ("Caddies"), die jeweils an den gerade genutzten Arbeitsplatz mitgenommen werden. |
| Detailpauschalvertrag | detailled lump-sum/all-in contract | Häufig legt der Auftraggeber dem Unternehmer ein ausführliches Leistungsverzeichnis vor. Darin sind die (voraussichtlichen) Massen angegeben und die auszuführende Leistung ist in einzelnen Positionen detailliert beschrieben. Der Unternehmer trägt dann in jeder Position den von ihm kalkulierten Einheitspreis ein und gibt das so ausgefüllte Leistungsverzeichnis als sein Angebot an den Auftraggeber zurück. Aufgrund dieses ausführlichen Leistungsverzeichnisses könnten die Parteien einen Einheitspreisvertrag schließen. Sie einigen sich jedoch auf eine pauschale Vergütung für die ausgeschriebenen Arbeiten; sie schließen also einen Pauschalvertrag ab. Damit wird die vertragliche Leistung genau so detailliert als Leistungssoll des Unternehmers festgeschrieben, wie sie in dem ausführlichen Leistungsverzeichnis dargestellt ist. Diese Leistung und nur diese Leistung hat der Unternehmer für den vereinbarten Pauschalpreis zu erbringen. Jede darüber hinausgehende zusätzliche Leistung muss der Auftraggeber auch zusätzlich vergüten. Im Übrigen bleibt es auch beim Detailpauschalvertrag bei dem Mengenermittlungsrisiko des Unternehmers. |
| Deutsche Immobilien Akademie (DIA) | German Real Estate Academy (DIA) | Die Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg – eine gemeinnützige GmbH – ist eines der größten überregionalen Weiterbildungsinstitute für die Immobilien- und Finanzwirtschaft in Deutschland. An ihr ist je zur Hälfte der Immobilienverband Deutschland und die Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie für den Regierungsbezirk Freiburg beteiligt. Sie ist als "Institut an der Universität Freiburg" mit deren wirtschaftswissenschaftlicher Fakultät verbunden. Im Bereich der Studiengänge werden angeboten: Immobilienwirtschaft Studiengang für die Immobilienwirtschaft mit Abschluss Geprüfte/r Immobilienfachwirt/in (IHK). Hier gelten die Vorschriften der "Verordnung über die Prüfung zum anerkannten Abschluss geprüfter Immobilienfachwirt/geprüfte Immobilienfachwirtin" vom 25.01.2008. Alternativ oder zusätzlich kann die Prüfung zum "Immobilienwirt/in DIA" abgelegt werden. Studiendauer: 4 Semester je 100 Stunden Kontaktstudiengang für die Immobilienwirtschaft aufbauend auf dem Studiengang Immobilienwirtschaft mit Abschluss Dipl. Immobilienwirt/in DIA (2 Semester je 100 Stunden) Immobilienbewertung Studiengang zum Immobilienbewerter mit Abschluss "Immobilienbewerter/in DIA" (2 Semester je 100 Stunden) zusätzlicher Studienort Hamburg Kontaktstudiengang Sachverständigenwesen aufbauend auf den Studiengang zum Immobilienbewerter mit Abschluss Dipl. Sachverständige/r für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten DIA (2 Semester je 100 Stunden) zusätzlicher Studienort Hamburg Dieser Studiengang schafft die Zusatzqualifikation für die Vertiefungszertifizierung nach dem Normativen Dokument (2005) der Trägergemeinschaft für Akkreditierung (TGA) und der internationalen Norm ISO 17024. Die akkreditierte Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG bietet eine entsprechende Zertifizierung an. Aufbaustudiengang Internationale Immobilienbewertung mit Abschluss International Appraiser DIA, (1 Semester mit 90 Stunden – mit Ländermodulen Frankreich, Russland, Niederlande, Österreich, Schweiz, Spanien, USA). Bauschadensbewertung Aufbaustudiengang Bewertung von Bauschäden, mit Abschluss Bauschadensbewerter/in DIA bzw. Dipl. Sachverständiger DIA für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten, Pachten und Bauschäden" (2 Semester je 100 Stunden) Asset Management Aufbaustudiengang Certified Asset Management, mit Abschluss zum Certified Real Estate Asset Manager (2 Semester je eine Woche) Finanzwirtschaft Aufbaustudiengang Finanzwirtschaft mit Abschluss Fachberater für Finanzdienstleistung (IHK) (nach 2 Semestern), Fachwirt für Finanzberatung (IHK) nach 4 Semestern und Diplom Finanzdienstleister DIA nach 6 Semestern. Vermögensmanagement Kontaktstudiengang Vermögensmanagement mit Abschluss zum Dipl. Vermögensmanager DIA (2 Semester je 100 Stunden) Die Lehrgänge finden in den Hörsälen der Freiburger Universität und in den Räumen des Hauses der Akademien der DIA in Freiburg statt. Akademische Studiengänge Seit 2008 werden akademische Studiengänge angeboten und zwar über das Center for Real Estate Studies (CRES), einer Gründung der Deutschen Immobilien Akademie und der School of Management and Innovation (SMI). Dabei können durch die Steinbeis-Hochschule Berlin (SHB) staatlich anerkannte Bachelor- und Masterabschlüsse erworben werden. Die SHB ist Deutschlands größte private Universität und besitzt das Promotionsrecht. Neben der beruflichen Weiterbildung wird sich das Center for Real Estate Studies (CRES) auf dem Gebiet der immobilienwirtschaftlichen Forschung engagieren. Abschlüsse sind Bachelor of Arts (BA) in Real Estate und als postgraduiertes Studium der Master of Art (MA) in Real Estate. Weitere Aktivitäten der DIA Die DIA unterstützt die immobilienwirtschaftliche Grundlagenforschung, betreut Diplom- und Doktorarbeiten der wirtschafts- und verhaltenswissenschaftlichen Fakultät. Sie unterhält in den Räumen der Universitätsbibliothek eine immobilienwirtschaftliche Spezialbibliothek und vergibt jährlich einen Forschungspreis in den Kategorien Dissertationen, Habilitationen und Diplomarbeiten. Die Weiterbildungsmaßnahmen erstrecken sich auf der unteren Ebene auf Zertifikatslehrgänge in den Bereichen Makler, Wohnungseigentumsverwalter, Sachverständige, Bauträger und Immobilien- und Finanzdienstleister. Die Durchführung dieser Lehrgänge liegt seit 2001 bei der DIA-Consulting AG. Außerdem wird dort ein Fernlehrgang als Vorbereitung auf die Prüfung zum Erwerb eines IHK-Immobilienzertifikats angeboten. Anschriften: Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg, Eisenbahnstraße 56, 79098 Freiburg, Tel. 0761/20755-0, Fax 0761/20755-33. Die Niederlassung in Berlin befindet sich im Haus der Verbände in der Littenstraße 10, 10179 Berlin beim IVD. Homepage: http://www.dia-freiburg.de |
| Deutsche Immobilien Datenbank | German property database | Die Deutsche Immobilien Datenbank (DID) in Wiesbaden ermittelt unter anderem jedes Jahr den DIX Deutscher Immobilien Index, der die Marktperformance aller Bestandsgrundstücke von insgesamt 23 Großinvestoren in Deutschland abbildet. Dazu zählen institutionelle Anleger wie Versicherungen, Offene Immobilienfonds und Pensionskassen, aber auch ausländische Investoren. Für die Performancemessung der eigenen Bestände, die sich zur Marktperformance aller Immobilienportfolios in Beziehung setzen lässt, liefern diese Investoren Millionen von Einzeldaten. Die DID-Kunden repräsentieren einen Bestand von gut 2000 Liegenschaften mit einem Verkehrswert von über 35 Mrd. Euro. Das sind nach DID-Aussage etwa 38 Prozent des relevanten, institutionell gehaltenen Immobilienvermögens in Deutschland. |
| Deutsche Public Relations Gesellschaft (DPRG) | German Public Relations Association (DPRG) | In der Immobilienwirtschaft kommt der Öffentlichkeitsarbeit (Public Relations) wegen der hochwertigen Güter, die dort am Markt gehandelt werden, eine besondere Bedeutung zu. Dass dieser hochkomplexe Immobilienmarkt funktioniert, hängt auch von der Art und der ethischen Grundausrichtung der Öffentlichkeitsarbeit ab, die dort betrieben wird. Orientierungsgrundlage kann hierfür die Deutsche Public Relations Gesellschaft (DPRG) bieten. Sie wurde 1958 von Prof. Carl Hundhausen und von Prof. Albert Ockl gegründet. Die DPRG wendet sich nicht nur an die gesamte PR-Branche sondern auch an Mitarbeiter von PR-Agenturen und Hochschulen. Die DPRG selbst gehört als Organ der freiwilligen Selbstkontrolle dem Deutschen Rat für Public Relations an. Dort ist auch die Gesellschaft Public Relations Agenturen e. V. (GPRA), die Deutsche Gesellschaft für Politikberatung und der Bundesverband der deutschen Pressesprecher vertreten. Allen vier Organisationen ist gemeinsam, dass deren Mitglieder ihren Fokus nicht nur auf Unternehmen, sondern auch auf Verbände, Gemeinden und Instanzen der Landes- und Bundespolitik aus Sport und Kultur mit unterschiedlicher Gewichtung richten. Die DPRG verpflichtet ihre Mitglieder zur Einhaltung der international vereinbarten Ethik-Kodizes ("Code de Lisbonne" und "Code d'Athènes"). Nach der DPRG wird PR wie folgt definiert:
Nähere Informationen unter www.dprg.de |
| Deutscher Aktienindex (DAX) | DAX, German stock index | Beim DAX handelt es sich um eine Mischung der Kurse von 30 ausgewählten Aktiengesellschaften, die an der Frankfurter Wertpapierbörse notiert werden. Auswahlkriterien sind eine mindestens 3-jährige Zugehörigkeit zum amtlichen Handel, eine besondere Umsatzstärke, das Ergebnis der Börsenkapitalisierung, das Vorhandensein früherer Eröffnungskurse und eine gewisse Branchenrepräsentanz. Die durch Börsenkapitalisierung ermittelten Unternehmenswerte der DAX-Unternehmen liegen derzeit zwischen 3 Mrd. EURO (TUI) und 56 Mrd. EURO (Deutsche Telekom) |
| Deutscher Hotel- und Gaststättenverband (DEHOGA) | German Hotel and Restaurant Association (DEHOGA) | Der Deutsche Hotel- und Gaststättenverband vertritt die Interessen des Beherbergungs- und des Gaststättengewerbes. Er ist zuständig für die Gaststätten- und Hotelklassifizierung, die auf freiwilliger Basis beruht. Verliehen werden bis zu fünf Sterne. Die Klassifizierung für Gasthäuser, Gasthöfe und Pensionen (G-Klassifizierung) erfolgt in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Tourismusverband (DTV). Ziel ist es, sowohl im Hotel- als auch im Gastronomiebereich für Transparenz zu sorgen. Nach Angaben des DEHOGA nehmen im Hotelbereich ca. 8.000 Betriebe teil. Die Klassifizierung gilt jeweils für drei Jahre und muss dann erneut beantragt werden. Überprüft werden nach Angaben des DEHOGA 280 Kriterien aus den Bereichen Gebäude und Raumangebot, Einrichtung und Ausstattung, Service, Freizeiteinrichtungen, Angebotsgestaltung und hauseigene Tagungsmöglichkeiten. |
| Deutscher Immobilien Index - DIX | DIX, German investment property index | Ein nach dem Vorbild des DAX (Deutscher Aktienindex) konstruierter Indikator für die Wertentwicklung von Immobilien. Träger ist die Deutsche Immobiliendatenbank GmbH, an der die Investment Property Datenbank London zu 50 Prozent beteiligt ist. Beim DIX sind Bestandsobjekte vorwiegend aus offenen Immobilienfonds und sonstigen institutionellen Anlegern einbezogen. Der DIX ist aber deshalb nicht mit dem DAX vergleichbar, weil die konstatierte Immobilienwertentwicklung sich nicht am Markt vollzieht, sondern das Ergebnis der jährlich einmal vorgenommenen Messung von Erträgen und Aufwendungen und der im Ertragswertverfahren festgestellten Wertänderungen darstellt. Um die Werte zeitnaher zu dokumentieren, ist vorgesehen, die Bewertung halbjährlich durchzuführen. Schwachstelle des DIX ist es, dass er nicht den Immobilienmarkt als Ganzes repräsentieren kann, weil der Hauptumsatzträger, nämlich der überwiegende Teil des Wohnimmobilienmarktes, nur marginal im DIX vertreten ist. Außerdem sind nur Immobilien solcher Investoren vertreten, die freiwillig die entsprechenden Daten liefern. |
| Deutscher Immobilienaktien Index (DIMAX) | share price index established by Bankhaus Ellwanger & Geiger that has documented the development of all listed German property companies since 1988 | DIMAX ist der Deutsche Immobilienaktienindex, der vom Bankhaus Ellwanger & Geiger zusammengestellt wurde. In ihm sind die Aktien von 59 Gesellschaften (Stand 2006) registriert, deren Haupterträge sich aus der Entwicklung bzw. Bewirtschaftung von Immobilien ergeben. Zu den "Großen" zählen hier die WCM-Beteiligungs- und Grundbesitz AG, die IVG-Holding AG, die RSE-Grundbesitz AG und die Bayerische Immobilien AG. Der Begriff der Immobilien Aktiengesellschaft ist nicht definiert, so dass sich darunter z.B. auch Brauereien und Industrieunternehmen befinden, deren Bedeutung allerdings heute in ihrem immobilienwirtschaftlichen Engagement liegt. |
| Deutscher Industrie- und Handelskammertag | Association of German Chambers of Industry and Commerce (DIHK) | Der Deutsche Industrie- und Handelskammertag mit Sitz im Haus der deutschen Wirtschaft in Berlin ist ein eingetragener Verein, der die Interessen der 80 deutschen Industrie- und Handelskammern gegenüber der Bundesrepublik und der Europäischen Union vertritt. Sie handeln dabei im Auftrag der Industrie- und Handelskammern, die selbständige öffentlich rechtliche Körperschaften sind. Darüber hinaus fördert und koordiniert der DIHK die Interessenvertretung der Deutschen Auslandskammern. Als Vertreterin des Deutschen Industrie- und Handelskammertages in der Europäischen Union unterhält er einen weiteren Sitz in Brüssel. Beim DIHK Verlag können die Materialien (Rahmenpläne) für die Prüfungen u.a. zum Immobilienkaufmann und zum Immobilienfachwirt bezogen werden. Das Haus der Deutschen Wirtschaft des DIHK ist Ort für viele Veranstaltungen. Es stellt auch Verbänden und Unternehmen Konferenzräume unterschiedlicher Größe für eigene Veranstaltungen zur Verfügung. Jährlich einmal werden vom DIHK Unternehmen der verschiedensten Branchen – u.a. auch der Immobilienwirtschaft – über deren Einschätzung der Geschäftslage befragt. |
| Deutscher Städte- und Gemeindebund | German Association of Towns and Municipalities | Der Deutsche Städte- und Gemeindebund (DStGB) hat sich als kommunaler Spitzenverband das Ziel gesetzt, die Interessen kreisangehöriger Städte und Gemeinden in Deutschland und Europa zu vertreten. Dies geschieht durch Kontaktpflege bei Bundestag, Bundesrat, EU und weiteren Institutionen. Auch der permanente Erfahrungsaustausch zwischen den Mitgliedsverbänden spielt eine wichtige Rolle. Im DStGB sind auf freiwilliger Basis kommunale Verbände organisiert, die mehr als 12.500 deutsche Städte und Gemeinden repräsentieren. Der DStGB ist von Parteien unabhängig und erhält keine staatlichen Zuschüsse. Er entstand 1973 durch den Zusammenschluss verschiedener Verbände. Seit 1998 existiert die Hauptgeschäftsstelle des Verbandes in Berlin. |
| Deutscher Städtetag (DST) | Association of German Municipal Corporations | Der Deutsche Städtetag ist mit 4.700 Städten und Gemeinden der größte kommunale Spitzenverband Deutschlands. Er repräsentiert 51 Millionen Einwohner. Daneben gibt es den Deutschen Städte- und Gemeindebund und den Deutschen Landkreistag. Die drei Verbände haben als Dachorganisation die Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände gegründet. Beim Deutschen Städtetag handelt es sich um einen eingetragenen Verein. Die Mitgliedschaft der kreisfreien und kreisangehörigen Städte ist freiwillig. Er vertritt die Interessen der Städte gegenüber dem Bund und der europäischen Union. Der Deutsche Städtetag verfügt über 16 Landesverbände. Die aus 900 Delegierten bestehende Hauptversammlung, die alle zwei Jahre stattfindet, ist das oberste Organ des DST. Das 34-köpfige Präsidium tagt fünf Mal im Jahr. Im Hinblick auf die teils gewaltigen Schulden der Städte setzt sich der DST für die Erhaltung bzw. Wiederherstellung einer tragfähigen finanziellen Basis (insbesondere durch den Erhalt und Ausbau der Gewerbesteuer) ein. 2005 feierte der Deutsche Städtetag sein 100-jähriges Jubiläum. Näheres siehe: http://www.staedtetag.de |
| Deutscher Verband Chartered Surveyors (DVCS) | German association of chartered surveyors | Der DVCS ist die deutsche Niederlassung der Royal Institution of Chartered Surveyors. Sie wurde 1993 in Frankfurt gegründet. Organisiert sind in diesem Verband deutsche Mitglieder der RICS, die nach Absolvierung eines fachbezogenen Studiums an einer bei RICS akkreditierten deutschen Hochschule oder Berufsakademie als Mitglied aufgenommen wurden. |
| Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. | German association for housing, urban and regional development, a registered association | Der 1946 gegründete Verband ist eine Plattform für einen überparteilichen Erfahrungs- und Gedankenaustausch. Getragen wird er sowohl von Persönlichkeiten aus der Wissenschaft, der Immobilienwirtschaft, der immobilienwirtschaftlichen Verbände, Unternehmen, Kreditinstitute, als auch von vielen Städten und Institutionen. Er führt selbst Projekte in den Bereichen Wirtschafts-, Immobilien- und Stadtentwicklung auf nationaler und europäischer Ebene durch und veranstaltet Symposien in den Bereichen Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung. Beim Deutschen Verband angesiedelt ist das Deutsche Seminar für Städtebau und Wirtschaft (DSSW), eine Initiative der deutschen Bundesregierung. Darüber hinaus begleitet er eine Reihe europäischer Projekte. Näheres siehe: www.deutscher-verband.org |
| Deutsches Institut für Normung (DIN) | German Institute for Standardisation | Bei diesem Institut handelt es sich um einen eingetragenen Verein mit Sitz in Berlin. Es vertritt deutsche Normungsinteressen in Europa und weltweit und bringt diese mit den Europa-Normen (EN) und den Normen der International Organization for Standardization (ISO) in Übereinstimmung. Wenn solche Übereinstimmungen bestehen, finden sich bei der Normnummer nach DIN die Bezeichnungen EN ISO bzw. EN oder ISO. Grundsätzlich haben die internationalen bzw. europäischen Normen Vorrang vor einer nationalen Normung und gelten, wenn sie verabschiedet sind, auch als nationale Norm. Das Institut befasst sich mit der Formulierung von Regeln und Definitionen vor allem im Bereich der Produktion, der Technik, die auf freiwilliger Basis angewendet werden. DIN-Normen bilden eine unerlässliche Verständigungsgrundlage im Geschäftsverkehr. Jeder weiß heute, was DIN A 4 für ein Papierformat ist. Neben VOB gibt DIN u.a. Regeln für das Bauwesen heraus. Bekannte DIN-Normen sind die DIN 276/1993 (Kosten im Hochbau), DIN 277 von 2005 (Nutzflächendefinitionen und umbauter Raum) und die DIN 283 (Berechnung der Wohn- und Nutzflächen – außer Kraft gesetzt, aber dennoch angewendet). Auch die von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) initiierten MF-B und MF-H und die heute geltende MF-G ist unter Mitwirkung des Instituts entstanden. |
| Dezentrale Konzentration | decentralized concentration | Die dezentrale Konzentration steht für ein raumordnerisches Leitbild, das einerseits Abschied von einer Politik der durchgehenden Nivellierung der Lebensbedingungen in allen Teilräumen nimmt, wie sie meist im Vordergrund der Landesplanung stand. Andererseits soll einer Überfrachtung und zunehmenden Reichweitenausdehnung der Versorgungsaufgaben der Oberzentren entgegenwirkt werden. Die Orientierung am Leitbild der dezentralen Konzentration begann in den 90er-Jahren des vergangenen Jahrhunderts. Dezentrale Konzentration bevorzugt die gezielte Stärkung von ausgewählten regionalen Entwicklungszentren um die Metropolen herum (großräumige Dezentralisierung – kleinräumige Zentralisierung). Dabei sollen die unterschiedlichen Entwicklungspotenziale gezielt ausgeschöpft werden. Die "Stadt vor der Stadt" soll auch außerhalb der Verkehrsachsen zwischen den Oberzentren ihr eigenständiges Gewicht erhalten. Die dezentrale Konzentration führt einerseits zu funktionsräumlichen Schwerpunktbildungen und Eigenständigkeiten und andererseits zur Verkehrsentlastung. |
| DFK | digital cadastral map/ land register map | Abkürzung für: Digitale Flurkarte |
| DG | roof storey (with sloping ceilings and/or smaller than lower storeys); attic; top floor | Abkürzung für: Dachgeschoss |
| DH | (pair of) semi-detached house(s) | Abkürzung für: Doppelhaus |
| DHH | semi-detached house | Abkürzung für: Doppelhaushälfte |
| DIA | German Real Estate Academy | Abkürzung für: Deutsche Immobilien Akademie |
| DIA Consulting AG | - n.a. - | Die DIA Consulting AG, Freiburg, ist eine Aktiengesellschaft, deren Aktionäre sich überwiegend aus Professoren der Universität Freiburg, sowie Dozenten und Professoren an der Deutschen Immobilien Akademie zusammensetzen. An der DIA Consulting AG ist auch der Bundesverband des RDM beteiligt.
Geschäftsbereiche sind
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| DIBt | German Institute for Structural Engineering | Abkürzung für: Deutsches Institut für Bautechnik |
| Dichtheitsprüfung / Abwasserrohre | leak test for sewage pipes | Bundesweite Rechtslage: In § 60 der Neufassung des Wasserhaushaltsgesetzes vom 31.07.2009 ist vorgeschrieben, dass Abwasseranlagen nur nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet, betrieben und unterhalten werden dürfen. Entsprechen Abwasseranlagen nicht diesen Anforderungen, müssen innerhalb angemessener Fristen geeignete Maßnahmen durchgeführt werden. Die anerkannten Regeln der Technik sind in den Normen DIN 1986 Teil 30 und EN 1610 niedergelegt. Nach der bis Februar 2012 gültigen Version der DIN 1986 Teil 30 musste bei Grundstücksentwässerungsanlagen, in denen häusliches Abwasser oder Mischwasser abgeleitet wird, eine Dichtheitsprüfung durchgeführt werden, und zwar
Im Februar 2012 erschien eine Neufassung der DIN 1986-30. Einige Änderungen:
In den einzelnen Bundesländern kann die Dichtheitsprüfung unterschiedlich geregelt sein. Beispiel: § 61a des Landeswassergesetzes von Nordrhein-Westfalen schreibt eine Dichtheitsprüfung für Abwasserkanäle (alle Schächte und Rohre) vor, die von allen Hauseigentümern durchgeführt werden muss – bei Neubauten generell und bei bestehenden Gebäuden bis zum Stichtag 31.12.2015. Die Dichtheitsprüfung ist in Abständen von höchstens 20 Jahren zu wiederholen. Die Gemeinden können abweichende Termine für die erste Prüfung festlegen. Die Gemeinden sind dazu verpflichtet, die Grundstückseigentümer über die Durchführung der Dichtheitsprüfung zu unterrichten und zu beraten. Im Oktober 2011 wurde durch Erlass des Umweltministeriums in NRW jedoch den Gemeinden erlaubt, die Frist für die erstmalige Dichtheitsprüfung ausnahmsweise von 2015 auf 2023 zu verlängern. Die konkrete rechtliche Situation kann also in jeder Gemeinde unterschiedlich sein. Grundsätzlich ist dem Erlass zufolge in NRW eine Kamera-Prüfung der Rohre ausreichend, wodurch Kosten gespart und mögliche Schäden durch Druckluftprüfungen an den Rohrleitungen vermieden werden. Hauseigentümer sollten sich genau über die jeweiligen aktuellen Regelungen in ihrem Bundesland und ihrer Gemeinde erkundigen. Die Nichtdurchführung der Dichtheitsprüfung kann eine bußgeldpflichtige Ordnungswidrigkeit darstellen. Meist ist die Prüfung nach einer gewissen Zeitspanne (oft: 20 Jahre) zu wiederholen. Nach Abschnitt 10 der geänderten DIN 1986-30 muss zur Vorbereitung der Dichtheitsprüfung in der Regel eine optische Zustandserfassung durchgeführt werden. Dabei sollten die Entwässerungspläne des Grundstücks berücksichtigt werden. Sind diese nicht mehr aktuell, sind sie mit Hilfe einer Kamera-Befahrung der Kanäle zu aktualisieren. Existieren für das Grundstück keine Entwässerungspläne, sind diese neu anzufertigen. Die Pläne können mit Hilfe moderner Kameratechnik während der optischen Inspektion erstellt werden. Für die Prüfung ist meist eine Kamerabefahrung der Rohre ausreichend. Dafür ist zunächst eine Rohrreinigung erforderlich, da man ohne diese auf dem Monitor der Kamera nichts sieht. Es kann auch ein aussagekräftigerer Drucktest mit Wasser oder Luftdruck durchgeführt werden. Der Prüfungsnachweis muss aufbewahrt werden. Für gewerbliche Abwasseranlagen gelten Sonderregeln (umgehende Überprüfung). In Wasserschutzgebieten war die Prüfung bereits bis Ende 2009 durchzuführen. Hier gelten abweichende Wiederholungsabstände (meist fünf Jahre). Eine Dichtheitsprüfung ist auch generell z. B. vor dem Kauf eines älteren Hauses zu empfehlen. Durch Defekte an den Abwasserrohren können später erhebliche Kosten entstehen. Ein undichtes Rohr kann nicht nur die Durchfeuchtung der Haus- bzw. Kellerwände verursachen, sondern auch zur Unterspülung der Rohrleitung und damit zu einem unterirdischen Rohrbruch führen. Viele Wohngebäudeversicherungen versichern Schäden durch Bruch von Abwasserrohren auf dem Grundstück nicht mehr bzw. nur noch gegen spezielle Vereinbarung und Aufpreis sowie bei Vereinbarung diverser Ausschlüsse z. B. Schäden durch Baumwurzeln, Bauarbeiten, Höhenversatz der Rohrstücke usw. In Anbetracht der erheblichen Anzahl zu erwartender Aufträge im Bereich der Kanalüberprüfung und -Sanierung beschäftigt sich eine Vielzahl unseriöser Unternehmen mit diesem Tätigkeitsbereich. Diese kommen meist direkt an die Haustür und geben sich teilweise als Mitarbeiter von Wasserversorgungsunternehmen oder Behörden aus. Möglicherweise werden dann überteuerte Überprüfungen angeboten, bei denen angebliche Schäden gefunden werden, für deren Behebung Fantasiepreise verlangt werden. Derartige Arbeiten dürfen nur von zugelassenen Unternehmen durchgeführt werden. In vielen Fällen können Hauseigentümer Listen mit zertifizierten Betrieben bei der für die Abwasserentsorgung zuständigen Behörde erhalten. Aufträge sollten nicht übereilt erteilt werden; ein Preisvergleich ist immer zu empfehlen. Günstige Preise können möglicherweise auch ausgehandelt werden, wenn sich mehrere Nachbarn bei der Auftragsvergabe zusammentun. Generell ist es empfehlenswert, niedergelassene Betriebe aus der Region zu beauftragen. Einträge in Firmen- oder Telefonverzeichnissen sollten daraufhin überprüft werden, ob der Betrieb tatsächlich unter einer Adresse vor Ort existiert. Eine Dichtheitsprüfung kostet bei einem seriösen Anbieter ca. 300 bis 500 Euro (Einfamilienhaus mit herkömmlichem Anschluss, ca. 6 bis 7 m Rohrleitung). |
| Dienendes Grundstück | subservient property | Als dienendes Grundstück wird ein mit einer Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück bezeichnet. Kennzeichen der Grunddienstbarkeit ist es, dass sie dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks bestimmte Rechte gewährt, deren Ausübung zu einer mehr oder weniger ins Gewicht fallenden Beeinträchtigung der Grundstücknutzung durch den Eigentümer des dienenden Grundstücks führt. Solche Rechte können z.B. ein Geh- und Fahrtrecht durch das belastete Grundstück sein, ein Konkurrenzverbot oder die Duldung einer Verringerung des Grenzabstandes bei Durchführung eines Bauvorhabens. Die Grunddienstbarkeit besteht ewig, wenn sie zeitlich nicht beschränkt wird. Im Grundbuch des dienenden Grundstücks ist die Grunddienstbarkeit als Last in Abteilung II einzutragen. Ihre Löschung muss vom Berechtigten bewilligt werden. Wenn das dienende und das herrschende Grundstück dem gleichen Eigentümer gehören, handelt es sich bei der eingetragenen Grunddienstbarkeit um eine sogenannte "Eigentümergrunddienstbarkeit". |
| Dienstbarkeit (Grundbuch) | easement; subserviency (land register) | Bei Dienstbarkeiten handelt es sich um Nutzungsrechte, die zu Gunsten eines Dritten in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks als dingliche Rechte eingetragen sind. Sie entstehen mit der Eintragung im Grundbuch. Die Eintragungen genießen öffentlichen Glauben. Unterschieden werden drei Arten, nämlich die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken. Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweils Berechtigten. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht. Wird zugunsten einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, z.B. einer Gemeinde, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, endet diese nur mit Aufgabe des Rechts. Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder weniger großen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend auf den Marktwert des Grundstücks aus. |
| Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung | German ordinance on a service provider's obligation to provide information | Die Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) heißt amtlich Verordnung über Informationspflichten für Dienstleistungserbringer. Die am 17.05.2010 in Kraft getretene Rechtsvorschrift regelt, welche Informationen jeder Erbringer einer Dienstleistung – sowohl als Gewerbetreibender als auch als Freiberufler – seinen Geschäftspartnern über sich selbst zur Verfügung stellen muss. Viele Pflichtangaben der DL-InfoV decken sich mit den Pflichtangaben nach § 5 Telemediengesetz, die bereits vor Inkrafttreten der DL-InfoV für Internetseiten zu beachten waren. Die DL-InfoV gilt für Immobilienmakler, Verwalter und Bauträger wie auch zum Beispiel für Steuerberater und Rechtsanwälte. Nicht betroffen sind Finanzdienstleistungen wie Darlehensvermittlung, Versicherungsvermittlung und Anlageberatung. Folgende Informationen muss der Erbringer der Dienstleistung dem Dienstleistungsempfänger vor Abschluss eines schriftlichen Vertrages oder bei Verzicht auf einen solchen vor Erbringung der Dienstleistung in klarer und verständlicher Form unaufgefordert verfügbar machen:
Die Informationen können wahlweise im Einzelfall mitgeteilt oder am Ort von Leistungserbringung oder Vertragsschluss leicht zugänglich vorgehalten werden (zum Beispiel Aushang in den Geschäftsräumen). Auch kann der Dienstleister sie auf seiner Internetseite zugänglich machen oder in seine schriftlichen Unterlagen über die angebotene Dienstleistung aufnehmen. Auf Anforderung muss der Dienstleister zusätzlich folgende Informationen zur Verfügung stellen:
Die unter Nr. 2, 3 und 4 aufgeführten Informationen müssen in allen schriftlichen Informationsunterlagen über die Dienstleistung enthalten sein. Die DL-InfoV fordert ferner konkrete Preisangaben hinsichtlich der angebotenen Dienstleistung. Hier ist zu beachten, dass für Geschäfte mit Verbrauchern die Preisangabenverordnung gilt, welche höhere Ansprüche stellt als die DL-InfoV. Deren Preisangaben-Regeln sind also nur bei Geschäften mit Nicht-Verbrauchern (anderen Unternehmern) zu beachten. Gibt es keine feste Preisliste, muss nach § 4 Abs.1 Nr.2 DL-Info V offengelegt werden, wie der Dienstleister seine Preise berechnet. Auch ein Kostenvoranschlag ist möglich. Ein Verstoß gegen die DL-InfoV ist eine Ordnungswidrigkeit und kann zu einem Bußgeld führen. Problematischer ist jedoch die Möglichkeit der Abmahnung durch Konkurrenten. |
| Dienstleistungsmarketing | service marketing | Im Vergleich mit dem Konsumgütermarketing hat das Dienstleistungs- oder Servicemarketing mit zwei Problemen zu kämpfen: a) Die Leistung des Anbieters ist nicht greifbar und muss daher möglichst klar und in ihren Vorzügen verdeutlicht werden. b) Der Kunde ist in einer Weise beteiligt, die etwa über den Kauf eines Produkts hinausgeht. Immobilienmakler, Finanzierer oder Hausverwalter müssen also ihren Kunden klar machen, dass sie ihnen Arbeit abnehmen und damit mehr Zeit zur Verfügung stellen. Schwierigkeiten bereitet beim Dienstleistungsmarketing die Vermittlung von Kompetenz bzw. Qualitätsstandards. |
| Dienstwohnung | company flat; official residence | Als Dienstwohnung bezeichnet man umgangssprachlich Wohnraum, der mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses überlassen wird. Streng genommen ist mit dem Begriff "Dienstwohnung" (oder "Werkdienstwohnung") eine Wohnung gemeint, die Mitarbeitern des öffentlichen Dienstes als Inhaber bestimmter Posten ohne Mietvertrag aus dienstlichen Gründen vom Arbeitgeber zugewiesen wird. Im Unterschied zu der im BGB geregelten Werkmietwohnung für Mitarbeiter von nichtstaatlichen Betrieben ist die Überlassung der Dienstwohnung unmittelbarer Bestandteil des Arbeitsvertrages. Ihre Überlassung wird als Teil der Vergütung angesehen. Teilweise kann sogar bei Überlassung einer Dienstwohnung ein Teil des Gehalts als Dienstwohnungsvergütung einbehalten werden. Gesetzliche Grundlage für die Zuweisung einer Dienstwohnung an Bundesbeamte ist § 72 Bundesbeamtengesetz. Die Zuweisung einer im Haushaltsplan ausgewiesenen Dienstwohnung an einen Beamten ist als Verwaltungsakt anzusehen (BVerwG, Az. 2 C 5.99, Urteil vom 21.09.2000). Es gehört zur Fürsorgepflicht des Dienstherrn gegenüber dem Bediensteten beziehungsweise Beamten, die Dienstwohnung in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben und zu erhalten. Eine gefahrlose Benutzung durch den Beamten und seine Familie muss gewährleistet sein (auch: BVerwGE 25, 138). Wenn der Beamte infolge eines vom Dienstherrn zu vertretenden mangelhaften Wohnungszustandes einen Dienstunfall erleidet beziehungsweise er oder ein Familienmitglied erkrankt, muss der Dienstherr Dienstunfallversorgung gewähren. Denkbar ist auch ein Schadenersatzanspruch wegen einer Verletzung der Fürsorgepflicht, was jedoch ein Verschulden voraussetzt (BVerwG, Az. 2 C 5.99, Urteil vom 21.09.2000). Jeder öffentliche Arbeitgeber (Bundesländer; Gemeinden) hat eine eigene Regelung hinsichtlich der Dienstwohnungen. Berufsgruppen, bei denen die Zuweisung einer Dienstwohnung üblich ist, sind zum Beispiel Schulhausmeister, Pförtner, Heimleiter, Förster, Wasser- und Klärwerksmitarbeiter mit Bereitschaftsdienst. Die Vorschriften über Dienstwohnungen sind auf Werkmietwohnungen privatwirtschaftlicher Unternehmen nicht anzuwenden, ebenso wenig gelten die Vorschriften des BGB-Mietrechts für Dienstwohnungen. Eine Dienstwohnung kann nicht unabhängig vom Arbeitsverhältnis arbeitgeberseitig gekündigt oder in ein normales Mietverhältnis mit höherer Miete umgewandelt werden – auch dann nicht, wenn es entsprechende Handlungsanweisungen von einer übergeordneten Behörde gibt. Denn die Überlassung der Wohnung ist Teil der Vergütung für die geleistete Arbeit, und den Arbeitslohn kann der Arbeitgeber nicht nach Belieben kürzen. Eine Kündigung der Wohnung (bzw. der Widerruf der Zuweisung der Dienstwohnung) würde darüber hinaus eine Teilkündigung des Arbeitsverhältnisses bedeuten – und diese ist ebenfalls unzulässig (Arbeitsgericht Bielefeld, Urteil vom 15. November 2004, Az. 3 Ca 1448/04). |
| DienstwohnungsVO | German ordinance on company flats | Abkürzung für: Dienstwohnungsverordnung |
| Differenzdruck-Messverfahren | procedure for measuring the pressure difference/ differential | |
| Differenzprovision (Maklervertrag) | difference commission (estate agent's contract) | Eine Differenzprovision entsteht zum Beispiel in dem Fall, dass der Makler seinem Auftraggeber eine Mietwohnung nachweist. Nach geraumer Zeit kauft dann der Mieter, also der ehemalige Auftraggeber des Maklers, die Wohnung. Der Makler macht dann die weitere Provision in Höhe der Differenz zwischen der Provision für den Nachweis des Mietvertrags und dem Nachweis des Kaufvertrags geltend. Der BGH erteilt der Differenzprovision in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine klare Absage, weil der Makler ohne jede Tätigkeit eine Provision erhielte. Wenn sein Vertrag auf den Nachweis oder die Vermittlung eines bestimmten Hauptvertrags gerichtet war, ist seine Leistung mit Abschluss dieses Hauptvertrags erledigt. Sie kann dann auch nicht in Zukunft weitere Provisionsansprüche auslösen. Die Differenzprovision widerspricht also dem gesetzlichen Leitbild. Sie kann jedoch individuell vereinbart werden. Dabei ist darauf zu achten, dass kein größerer Zeitraum als maximal fünf Jahre zwischen dem ursprünglichen Hauptvertrag und dem Folgevertrag liegen. Andernfalls wäre eine solche Regelung auch als individuelle Vereinbarung sittenwidrig und unwirksam. Im Gegensatz dazu ist die Provision für Ersatzgeschäfte als zulässig zu bewerten. Sie kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Unter einem Ersatzgeschäft wird in diesem Fall verstanden, dass der Auftraggeber des Maklers zum Beispiel statt eines Mietvertrags einen Kaufvertrag über die Immobilie abschließt. Voraussetzung ist allerdings, dass schon im Maklervertrag ein Mietvertrag und ein Kaufvertrag als vom Makler nachzuweisende beziehungsweise zu vermittelnde Hauptverträge benannt sind. |
| Digitale Signatur | digital signature | Die Digitale Signatur ist eine elektronische Unterschrift unter einer E-Mail, die Rechtsverbindlichkeit verleiht. Die elektronische Signatur muss nach § 126a BGB bei Willenserklärungen den Anforderungen des Signaturgesetzes genügen. Der Anschein der Echtheit einer in elektronischer Form vorliegenden Willenserklärung, der sich auf Grund der Prüfung nach dem Signaturgesetz ergibt, kann nach § 371a ZPO nur durch Tatsachen erschüttert werden, die ernstliche Zweifel daran begründen, dass die Erklärung mit dem Willen des Signaturschlüssel-Inhabers abgegeben worden ist. |
| Digitales Fernsehen | digital television | Die Einführung des digitalen Fernsehens soll die Qualität der Medienversorgung in Deutschland verbessern. Die Ausstattung von Wohngebäuden mit entsprechenden Anschlüssen ist ein nicht zu unterschätzendes Qualitätsmerkmal. Versorgungsgrundlage mit DVB-C (Digital Video Broadcasting Cable), alternativ DVB-T (Digital Video Broadcasting Terrestrial) und DVB-S (Digital Video Broadcasting Satellite) sind europäische Standards des European Telecommunications Standards-Institute. Für Wohnungsunternehmen, Wohnungseigentumsverwalter und Miethausverwalter stellt sich die Aufgabe, das Angebot der Kabelnetzbetreiber, aber auch der alternativen Empfangssysteme gegenüber den Wohnungseigentümern und Mietern so zu kommunizieren, dass Entscheidungen über die Einführung (bei Wohnungseigentümern durch Beschluss) aufgrund von alternativen Angeboten getroffen werden können. Mit den Betreibergesellschaften bzw. Anbietern muss das für die Anlage (Größe, Lage, Umrüstungskosten bei der gegebenen Gebäudestruktur) optimale Leistungspaket ausgehandelt werden. Das analoge Fernsehen über Antenne (terrestrisches Fernsehen) wurde in Deutschland zwischen 2002 und 2008 auf das digitale DVB-T umgestellt. Seit 30. April 2012 ist auch die analoge Satellitenübertragung für Deutschland beendet. Ein digitaler Empfang erfordert einen digitalen Receiver, der auch als Set-Top-Box oder Decoder bezeichnet wird, sowie einen digital-tauglichen Empfangskopf (Digital-LNB, Low Noise Block Converter). Dieser befindet sich mittig vor der Satelliten-Antenne. In manchen älteren Gebäuden mit Gemeinschafts-Antennen-Anlage müssen auch veraltete Kabel, Verteiler und Dosen ausgetauscht werden, um digitales Fernsehen empfangen zu können. Vermieter müssen dafür sorgen, dass an der Antennen-Steckdose in der Wohnung des Mieters verwertbare Fernsehsignale ankommen. Ein Decoder muss hingegen nicht zur Verfügung gestellt werden, da dieser zum Empfangsgerät, also zum Fernseher gehört und nicht zur Antennenanlage. Eine Umstellung wird in der Regel vermieterseitig keine hohen Kosten verursachen, da meist nur das LNB an der Antenne auszutauschen ist und alle ab 1997 hergestellten LNB digital-tauglich sein sollten. Zu der Frage, ob eine Umstellung auf digitales Satellitenfernsehen eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, deren Kosten anteilig auf den Mieter umgelegt werden können, existiert bislang keine eindeutige Rechtsprechung. |
| DIHK | Association of German Chambers of Industry and Commerce | |
| DIHK | German Chamber of Industry and Commerce | Abkürzung für: Deutsche Industrie- und Handeskammer (vormals DIHT) |
| DIHT | Association of German Chambers of Industry and Commerce | Abkürzung für: Deutscher Industrie- und Handelstag |
| Dii GmbH | Desertec Industrial Initiative (Dii) | Abkürzung: Desertec Industrial Initiative |
| DIMAX | share price index established by Bankhaus Ellwanger & Geiger that has documented the development of all listed German property companies since 1988 | Abkürzung für: Deutscher Immobilienaktien Index |
| DIN | German Institute for Standardisation | Abkürzung für: Deutsches Institut für Norm |
| Dingliche Rechte | real property rights | Als dingliche Rechte bezeichnet man absolute Rechte, die gegenüber jedermann wirken. Dingliche Rechte entstehen nach den Vorschriften des BGB durch Einigung und Eintragung in das Grundbuch. Sie werden im Grundbuch des belasteten Grundstücks in Abteilung II eingetragen. Dingliche Rechte sind Grunddienstbarkeiten, beschränkt persönliche Dienstbarkeiten, aber auch Erbbaurechte oder Dauerwohnrechte. |
| Dioxine | dioxins | |
| Dipl. Immobilienwirt DIA an der Universität Freiburg | graduate real estate manager, awarded only by the German Real Estate Academy at the University of Freiburg | Offizielle, geschützte Bezeichnung für den Abschluss eines Studiengangs an der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg (DIA = ein sog. "An-Institut"). Zugelassen zu dem 200 Stunden umfassenden Kontaktstudiengang sind Diplom Kaufleute und Diplom Volkswirte, Dipl. Ingenieure, Inhaber juristischer Staatsexamen oder in der Immobilienwirtschaft tätige Personen, die über einen Abschluss als Immobilienkaufmann bzw. Immobilienkauffrau, Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, Immobilienfachwirt, Immobilienwirt VWA verfügen. Wer diese Voraussetzungen nicht erfüllt, kann durch einen Zugangstest nachweisen, dass er über die fachlichen Grundvoraussetzungen verfügt, die für das Studium erforderlich sind. |
| Direktanbieter / Direktnachfrager | direct providers/ direct demanders | Der Direktanbieter / Direktnachfrager ist vor dem Hintergrund der Produktpolitik des originären Marketings ein Hauptkonkurrent des Maklers. Man schätzt, dass der Anteil der Direktanbieter / Direktnachfrager beim Verkauf von Wohnimmobilien bei etwa 50% liegt. Dies zeigt: Nicht der Maklerkonkurrent ist das Hauptproblem, sondern die Direktanbieter / Direktnachfrager. In der Maklerpraxis wird dies oft noch nicht so gesehen, dadurch werden die Werbeaktivitäten vielfach falsch ausgerichtet. |
| Direktkommanditist | limited partner | Als Direktkommanditisten werden bei geschlossenen Immobilienfonds diejenigen Anleger bezeichnet, die der Fondsgesellschaft direkt, d. h. ohne Einschaltung eines Treuhänders, beitreten. Sie werden namentlich ins Handelsregister eingetragen. |
| Direktlieferungsvertrag Heizwärme | contract for direct delivery of heating | Seit 1989 dürfen für alle Arten von Heizungen so genannte Direktlieferungsverträge abgeschlossen werden. Das bedeutet, dass zwischen Mieter und gewerblichem Wärmelieferanten ein direkter Vertrag zustande kommt. Der Vermieter ist dann für die Beheizung der Wohnung nicht mehr verantwortlich. Der gewerbliche Lieferant erstellt die Abrechnungen. Dem Mieter werden dabei nicht nur wie sonst üblich die Brennstoffkosten berechnet. Der kalkulierte Preis enthält auch Unternehmergewinn, Rücklagen für Instandsetzungen usw. Eine derartige Vertragskonstruktion wird auch als Contracting oder Wärmecontracting bezeichnet. Seit der Mietrechtsreform zum 1. Mai 2013 kann ein Vermieter seine Heizwärmeversorgung auch ohne Zustimmung des Mieters auf die externe Wärmelieferung - das Contracting - umstellen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. |
| Direktversicherer | direct/ original insurer/ underwriter | Direktversicherer vertreiben ihre Versicherungsprodukte "direkt" ohne Einschaltung eines Außendienstes. Bei solchen Versicherungsunternehmen ist der Versicherungsschutz zwar preiswerter, als bei Versicherungen mit Außendienst. Dafür muss der Kunde auf eine Beratung verzichten. |
| Disagio | discount (deducted from the loan principal) | Als Disagio, Abgeld oder Damnum wird die Differenz zwischen der nominalen Darlehenssumme und einem niedrigeren Auszahlungsbetrag bezeichnet. Bei einem Disagio handelt es sich um eine Zinsvorauszahlung oder Kreditbearbeitungsgebühr. Üblicherweise wird das Disagio oder Damnum in Prozent der Darlehenssumme angegeben. Ein Disagio von fünf Prozent bedeutet beispielsweise, dass von einem Darlehen nur 95 Prozent der nominalen Darlehenssumme ausgezahlt werden, aber 100 Prozent zurückzuzahlen sind. Bei der Finanzierung selbst genutzter Immobilien lohnt sich die Vereinbarung eines Disagios im Darlehensvertrag in der Regel nicht, da die Darlehenszinsen hier nicht steuerlich absetzbar sind. Das Disagio kann daher in diesen Fällen keine steuerliche Wirkung entfalten. Werden dagegen vermietete Objekte mit einem Darlehen finanziert, kann das Disagio bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten geltend gemacht werden. Aus § 11 Absatz 2 Einkommenssteuergesetz ergibt sich, dass bei Verträgen mit mehr als fünf Jahren Laufzeit – hier also einer Zinsbindung von mehr als fünf Jahren – das Disagio nur über die ganze Laufzeit verteilt abgesetzt werden kann. Ausnahme: Das Disagio ist marktüblich. Ist dies der Fall, kann es sofort in einer Summe als Werbungskosten abgesetzt werden. Durch den sogenannten fünften Bauherrenerlass, veröffentlicht als Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen vom 20. Oktober 2003, wird die Höhe des zum Zeitpunkt der Zahlung abzugsfähigen Damnums jedoch begrenzt. Als marktüblich und damit sofort abzugsfähig gilt ein Damnum nur noch dann, wenn es bei einem Darlehen mit mindestens fünfjähriger Zinsfestschreibung maximal fünf Prozent der Darlehenssumme beträgt. Diese Sichtweise des Finanzministeriums hat der Bundesfinanzhof 2016 eingeschränkt. Danach gilt zwar ein Disagio von fünf Prozent immer noch als marktüblich, dieser Prozentsatz stellt jedoch keinen festen Maximalwert dar. Vielmehr kann man dem Gericht zufolge bei jedem Disagiovertrag, der mit einer Geschäftsbank und zu Konditionen wie unter fremden Dritten geschlossen wird, von der Marktüblichkeit ausgehen. Diese Vermutung könne widerlegt werden, sofern besondere Umstände für eine unübliche Konstellation sprächen – zum Beispiel ganz ungewöhnliche Vertragsgestaltungen, persönliche Beziehungen zwischen Kreditgeber und -nehmer oder eine Kreditunwürdigkeit des Darlehensnehmers (BFH, Urteil vom 8.3.2016, Az. IX R 38/14). Außerdem darf das Disagio nicht mehr als drei Monate vor der Auszahlung von mindestens 30 Prozent der Brutto-Darlehenssumme gezahlt werden. Andernfalls wird das Damnum den Anschaffungs- und Herstellungskosten zugerechnet und ist über die gesamte Nutzungsdauer hinweg abzuschreiben. Wird das Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsdauer zurückgezahlt, so ist das Damnum noch nicht "verbraucht" und wird anteilig rückvergütet. Der rückvergütete Betrag unterliegt der Einkommensteuer. |
| Disagiosplitting | distribution of processing fee | Aufteilung eines Disagios in einen ausgewiesenen Teil und eine Bearbeitungsgebühr. Der Vorteil dieser Berechnungsmethode für das Kreditinstitut: Während das Disagio lediglich auf die Zinsbindungsfrist (z.B. 10 Jahre) verteilt wird, kann die Bearbeitungsgebühr über die gesamte Kreditlaufzeit (zwischen 25-30 Jahre) verteilt werden. Im Ergebnis fällt der Effektivzins beim Splitting also deutlich niedriger aus. Die Kostenbelastung für den Bauherrn bleibt jedoch gleich hoch. |
| Discounted-Cashflow-Verfahren | discounted cash flow method | Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) ist ein aus der Investitionsrechnung entwickeltes Verfahren zur Bewertung von Unternehmen. Dort liegt auch das Hauptanwendungsgebiet des Verfahrens. Aus ihm wurde auch ein Verfahren für die Immobilienbewertung entwickelt. Über die Tauglichkeit dieses Verfahrens zur Immobilienbewertung gehen die Meinungen allerdings auseinander. Das Discounted-Cashflow-Verfahren soll bei der Bewertung von Immobilien eine Alternative zum Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung sein. Die künftigen Reinerträge werden hier – wie beim Ertragswertverfahren – auf den Bewertungszeitpunkt abgezinst. Allerdings wird dabei eine prognostizierte Reinertragsentwicklung innerhalb eines bestimmten zeitlichen Horizonts berücksichtigt. Der Diskontierungszinssatz ist nicht der Liegenschaftszinssatz sondern ein aus dem Markt für Anleihen abgeleiteter Zinssatz. Während beim Ertragswertverfahren versucht wird, zu einem "objektiven" Wert zu gelangen, liefert das Discounted-Cashflow-Verfahren eine Entscheidungsgrundlage für einen bestimmten Investor, der den Investitionszeitraum vorgibt. Das Problem des Discounted-Cashflow-Verfahrens liegt in der Prognoseunsicherheit, die mit länger werdendem Investitionszeitraum erheblich zunimmt. |
| Diskontsatz (Basiszinssatz) | discount rate (base interest rate) | Als Diskontsatz bezeichnete man den Zinssatz, zu dem die Deutsche Bundesbank Wechsel von den Kreditinstituten bis 23.12.1998 angekauft hat. Durch Einführung des EURO wurde der Diskontsatz im Diskontsatz-Überleitungsgesetz für die Übergangszeit bis 31.12.2001 durch einen Basiszinssatz der EZB ersetzt. Soweit auf den Diskontsatz in Verträgen Bezug genommen wird, gilt nunmehr der Basiszinssatz. Diese gesetzliche Änderung begründete keinen Anspruch auf Vertragskündigungen. |
| Diskriminierung | discrimination | Nach Artikel 3 des Deutschen Grundgesetzes vom 23. Mai 1949 sind alle Menschen vor dem Gesetz gleich. Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt werden. Dieses Grundrecht bezieht sich auf das Verhältnis der Bürger zu den Trägern öffentlicher Gewalt und nicht auf den Rechtsverkehr der Bürger untereinander. Auf der Grundlage von vier Richtlinien der EG wurde 2006 das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (umgangssprachlich „Antidiskriminierungsgesetz“) beschlossen. Es verbietet eine Diskriminierung wegen der Rasse, der ethnischen Herkunft, der Religion, der Weltanschauung, der Behinderung, des Alters, der sexuellen Identität und der Geschlechts. Das Diskriminierungsverbot bezieht sich vor allem auf Arbeitsverhältnisse (Einstellungsbedingungen, Beschäftigungsbedingungen, Aus- und Weiterbildung), auf den Sozialschutz zum Beispiel im Gesundheitsbereich, auf den privaten Rechtsverkehr und auf die Öffentlichkeit (zum Beispiel Verletzung der Würde der Person, Einschüchterungen und so weiter). In der Immobilienwirtschaft ist das allgemeine Gleichbehandlungsgesetz vor allem im Zusammenhang mit der Vergabe von Wohnraum bedeutsam. Grundsätzlich gilt: Alle Vermieter müssen sich an das Verbot halten, Mietinteressenten oder Mieter wegen ihrer Rasse oder ethnischen Herkunft zu diskriminieren. Sobald ein Privatvermieter oder ein Wohnungsunternehmen mehr als 50 Wohnungen vermietet, ist auch eine Diskriminierung aus den anderen im Gesetz genannten Gründen unzulässig. Der Vermieter wird nicht daran gehindert, von den Personen, die sich um eine Wohnung bewerben, eine Selbstauskunft zu verlangen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass auch in einer Selbstauskunft nicht alle Fragen zulässig sind. Die Nichtbeibringung einer Selbstauskunft kann ein objektiver Ablehnungsgrund sein. § 19 Abs. 3 AGG erlaubt eine unterschiedliche Behandlung bei der Vermietung von Wohnraum, wenn es um die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse geht. Eine weitere Ausnahme lässt das Gesetz zu, wenn Vermieter und Mieter auf dem gleichen Grundstück wohnen. Ein Verstoß gegen die Regeln des AGG kann zu einem Schadensersatzanspruch führen. Das Oberlandesgericht Köln gestand einem Paar afrikanischer Herkunft pro Person 2.500 Euro Schadensersatz im Prozess gegen eine Hausverwaltung zu. Eine mit der Durchführung von Wohnungsbesichtigungen beauftragte Hausmeisterin hatte die Interessenten trotz Termin mit den Worten fortgeschickt: "Die Wohnung wird nicht an Neger ... äh Schwarzafrikaner oder Türken vermietet" (Urteil vom 19.1.2010, Az. 24 U 51/09). Eine weitere Konsequenz des Gesetzes ist die Abschaffung der von den Industrie - und Handelskammern vorgeschriebenen Altersgrenzen für die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen. Der Diskriminierte muss im Falle einer Diskriminierung Indizien vorlegen, mit denen er die Diskriminierung glaubhaft machen kann. Er kann sich aber auch an die Antidiskriminierungsstelle des Bundes wenden, die informieren, beraten und vermitteln kann. |
| Diversifizierung | diversification | Der Begriff der Diversifizierung bezeichnet in den Wirtschaftwissenschaften eine Politik, die darauf abzielt, durch Verbreiterung der Leistungen (Produktpalette) einen Risikoausgleich herbeizuführen. In Maklerbetrieben kann z. B. ein betrieblicher Risikoausgleich dadurch stattfinden, dass die reine (risikoreiche) Maklertätigkeit durch eine ergebniskonstante Hausverwaltungsabteilung abgesichert wird. Im Rahmen des Vermögensmanagements zielt Diversifizierung darauf ab, die Vermögensanlagen so zu streuen, dass die in den verschiedenen Vermögensarten liegenden Risiken sich gegenseitig ausgleichen. Es geht z. B. um eine richtige Mischung von Aktien, festverzinslichen Wertpapieren, Gold und verschiedenen Immobilienanlageprodukten. Die Grundidee beruht auf der Portfoliotheorie von Henry Markowitz, der hierfür den Wirtschaftsnobelpreis erhielt. Die Qualität einer unabhängigen Vermögensberatung hängt davon ab, inwieweit es ihr gelingt, für die Rat suchenden Anleger das risikoadäquate Streuungsoptimum zu erreichen. Bei Immobilien kommt hinzu, dass nicht nur die Immobilienanteilsarten (Direktinvestition, Beteiligung) berücksichtigt werden, sondern auch die langfristigen räumlichen Entwicklungstrends, in die Immobilien eingebunden sind. |
| Dividendenrendite | (dividend) yield; dividend return/ price ratio | Die Dividendenrendite ist eine Kennzahl bei der Bewertung eines Aktieninvestments und kann daher auch als Vergleichsmaßstab für eine Anlageentscheidung gelten. Dabei wird die zuletzt gezahlte Dividende (einschließlich der gutgeschriebenen Körperschaftsteuer) einer Aktie ins Verhältnis zum aktuellen Kurs des Papiers gesetzt. Der errechnete Wert gibt Aufschluss darüber, welche Verzinsung des eingesetzten Kapitals das entsprechende Papier erwarten lässt. |
| DIW | German Institute for Economic Research | Abkürzung für: Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung |
| DIX | German investment property index | Abkürzung für: Deutscher Immobilienindex |
| DL-InfoV | Ordinance on Service Providers' Duty to Inform | Abkürzung für: Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung |
| DMB | German Tenants' Association, a registered association | Abkürzung für: Deutscher Mieterbund e. V. |
| DNR | time share; long-term lease; proprietary lease; registered lease | Abkürzung für: Dauernutzungsrecht |
| Do.-Gge. | double garage | Abkürzung für: Doppelgarage |
| Domizil-Adresse | domicile/mail service address | Unter einer Domizil-Adresse versteht man eine Geschäftsanschrift, die für die Gewerbeanmeldung und die Geschäftspost verwendet wird, obwohl am angegebenen Ort gerade keine Gewerbeausübung stattfindet. Oft besteht das Ziel des Adressinhabers darin, seinen wahren Wohn- oder Geschäftssitz vor Kunden oder Finanzbehörden zu verschleiern. So sind auch Domizil-Adressen im Ausland denkbar. Büroserviceanbieter stellen ihren Kunden oft eine Domizil-Adresse gegen monatliche Mietzahlung zur Verfügung – oft in Kombination mit der Möglichkeit, einen Post- oder Telefonservice sowie bei Bedarf Konferenzräume oder Schreibdienste in Anspruch zu nehmen. Die Verwendung einer Domizil-Adresse ist nicht illegal. Sie kann ein wichtiges Hilfsmittel für Existenzgründer und Kleinunternehmer sein. Zu beachten ist jedoch, dass in vielen Fällen die Verwendung einer ladungsfähigen Anschrift vorgeschriebenen ist (z. B. Impressum einer gewerblichen Internetseite). Als solche kann die Domizil-Adresse allenfalls gelten, wenn tatsächlich auch Postzustellungsurkunden und Übergabeeinschreiben durch bevollmächtigtes Personal angenommen und umgehend weitergeleitet werden. Gerichtsentscheidungen dazu liegen noch nicht vor. Die schnelle Weiterleitung der Post ist für Gewerbetreibende schon wegen der bei wettbewerbsrechtlichen Abmahnungen üblichen kurzen Antwortfristen wichtig. Für Finanzbehörden stellt die Verwendung einer Domiziladresse in Deutschland durch deutsche Inhaber meist kein Hindernis dar, da der Servicebetreiber durch entsprechende Verfügungen zur Kooperation angehalten werden kann. |
| Doorman | doorman | |
| Doppelausgebot | (judicial auction) offer of real estate made twice with deviations | Von Doppelausgebot spricht man, wenn im Rahmen einer Zwangsversteigerung eine von der gesetzlichen Regelung abweichende Feststellung getroffen werden soll. Ein Beteiligter kann spätestens im Versteigerungstermin und vor der Aufforderung von Geboten eine abweichende Feststellung des geringsten Gebotes und der Versteigerungsbedingungen verlangen. Eine solche Feststellung ist stets und nur auf Antrag zu gewähren. Von Amts wegen darf das zuständige Vollstreckungsgericht lediglich abweichende oder zusätzliche Versteigerungsbedingungen anregen, jedoch nicht anordnen. Sofern eine abweichende Feststellung das Recht eines anderen Beteiligten beeinträchtigt, ist dessen Zustimmung erforderlich. Die Beeinträchtigung eines Beteiligten ist dabei unter Abwägung der Gesamtumstände zu beurteilen. Sofern Zweifel über eine Beeinträchtigung bestehen, muss eine Immobilie mit und ohne Abweichung ausgeboten werden. Da für jedes Ausgebot die gesetzlich vorgeschriebene Bietzeit einzuhalten ist, bieten die Gerichte die Immobilie regelmäßig in einem Termin nebeneinander, also a) unter den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen und b) mit der verlangten Abweichung aus. Ein Bieter muss darauf achten, dass er bei Abgabe seines Gebotes explizit auf die Ausgebotsart Bezug nimmt. Mögliche abweichende Feststellungen können u.a. sein:
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| Doppelbesteuerungsabkommen | double taxation treaty/ convention | Deutschland hat mit zahlreichen Staaten Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung – kurz als Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) bezeichnet – geschlossen. Sie regeln die Besteuerung von Einkünften, die deutsche Steuerbürger in dem jeweiligen Staat beziehen, mit dem das Abkommen geschlossen wurde. Die Regelungen der Abkommen differieren im Detail, doch lassen sich grundsätzlich zwei wichtige Verfahrensweisen unterscheiden, die in den Abkommen vereinbart sein können: die Freistellungs- und die Anrechnungsmethode. Im Bereich der Immobilieninvestitionen sind die DBA z. B. für Anleger relevant, die sich an geschlossenen Auslandsimmobilienfonds beteiligt oder ausländische Immobilien direkt erworben und vermietet haben. Je nachdem, um welches Land es sich handelt, können die betreffenden Anleger von niedrigeren Steuersätzen profitieren oder Steuerfreibeträge in Anspruch nehmen. Auch der steuerfreie Anteil an den Erträgen offener Immobilienfonds resultiert teilweise aus DBA-Regelungen. Unter dem Strich profitieren Anleger mit Hauptwohnsitz in Deutschland, die im Ausland Immobilien erwerben, von der geringeren Besteuerung und den Freibeträgen im jeweiligen Ausland. Die im Ausland erzielten Erträge, also direkte Mieteinnahmen oder Ausschüttungen geschlossener Immobilienfonds sind in Deutschland steuerfrei. Die Einkünfte unterliegen im Inland lediglich dem Progressionsvorbehalt. Progressionsvorbehalt bedeutet, dass die ausländischen Einkünfte lediglich zur Berechnung des Steuersatzes herangezogen werden. Der erhöhte Steuersatz ist nur auf die inländischen Einkünfte anzuwenden. Das hat zur Folge, dass bei Investoren, die sowieso schon den Spitzensteuersatz von derzeit 42% (plus Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) zahlen, tatsächlich durch die ausländischen Einkünfte keine Erhöhung der Steuer eintritt. |
| Doppelboden | raised floor; false floor | Unter Doppelboden versteht man zwei Bodenflächen, wobei sich zwischen den Bodenschichten ein Hohlraum befindet. Dieser kann vor allem für das Verlegen von Leitungen (Strom, Heizrohre, Telefon und andere Versorgungsleitungen) genutzt werden. Der obere Boden kann etwaige Bodenunebenheiten des Unterbodens ausgleichen, da der obere Boden auf höhenverstellbaren Stützen liegt. Der obere Boden ist so konstruiert, dass er an verschiedenen Stellen geöffnet werden kann. Geeignet sind Doppelböden vor allem für Technikräume. Aber auch Bürohäuser können davon profitieren. In der Regel wirken Doppelböden wärmedämmend. Sie können aber auch aus Material angefertigt werden, das für den Brandschutz wichtig ist. Die Doppelbodenplatten bestehen meistens aus Holz. Allerdings kann auch anderes Material (je nach Belastungsanforderungen) verwendet werden, z.B. Stahl, oder Zementfaserplatten. |
| Doppelhaus | (pair of) semi-detached houses(s) | |
| Doppelmakler | estate agent acting for both parties in a transaction | Als Doppelmakler wird derjenige Makler bezeichnet, der eine Doppeltätigkeit ausübt. Er ist von beiden Parteien des beabsichtigten Hauptvertrags (Kaufvertrag / Mietvertrag) beauftragt. Eine solche Doppeltätigkeit ist grundsätzlich zulässig. Es ist jedoch unbedingt zu raten, dass der Makler sie den Parteien gegenüber offenlegt. Dann hat er kein Risiko, seine Provision zu verlieren. Unter Umständen kann die Doppeltätigkeit nämlich zur Verwirkung der Vergütung führen. |
| Doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss | extraordinary resolution passed by the majority | |
| Doppeltätigkeit | dual agency (activity) of estate agents | Die Doppeltätigkeit eines Maklers liegt dann vor, wenn er mit beiden Parteien des beabsichtigten Hauptvertrags (Verkäufer und Käufer / Vermieter und Mieter) einen Maklervertrag abschließt. Grundsätzlich ist eine Doppeltätigkeit zulässig. Das Problem besteht darin, dass der Makler aus seinem Vertrag verpflichtet ist, die Interessen seines Auftraggebers zu wahren und zu verfolgen. Dies kann zu Kollisionen führen, da die Interessen des Verkäufers / Vermieters natürlich anders gelagert sind als die Interessen des Käufers / Mieters. Daher verlangt die Rechtsprechung die Offenlegung der Doppeltätigkeit durch den Makler oder die Erlaubnis beider Maklerauftraggeber zur Doppeltätigkeit, wenn der Makler eine Vermittlungstätigkeit ausübt. Denn dann ist er verpflichtet, auf den Entschluss der Parteien einzuwirken. Wenn der Makler zum Beispiel ohne Offenlegung der Doppeltätigkeit als Vermittlungsmakler Preisverhandlungen mit den Parteien führt, verliert er seinen Provisionsanspruch (OLG Karlsruhe, Urteil vom 31.03.2005, 15 U 20/03). Zulässig ist eine Vermittlungstätigkeit für eine Partei bei gleichzeitiger Nachweistätigkeit für die andere Partei. Ebenso gilt es als zulässig, wenn der Makler für beide Parteien als Nachweismakler tätig ist. Der Doppelmakler muss unbedingt beachten, gegenüber beiden Parteien unparteilich zu sein. Er muss beide über diejenigen Umstände aufklären, die für sie wichtig sein können. Dabei muss der Makler der Pflicht zur Aufklärung den Vorzug geben gegenüber der Pflicht, dem Interesse des anderen nachzukommen und für ihn nachteilige Tatsachen zu verschweigen. |
| Doppelte Haushaltsführung | double housekeeping; maintenance of two households | Doppelte Haushaltsführung ist ein Begriff aus dem Steuerrecht. Die Kosten einer doppelten Haushaltsführung können als Werbungskosten von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Doppelte Haushaltsführung liegt vor, wenn ein Steuerpflichtiger eine Zweitwohnung an einem anderen Ort unterhält, um dort seiner Berufstätigkeit nachzugehen, aber seine bisherige Wohnung am Hauptwohnsitz beibehält. Die Anerkennung einer doppelten Haushaltsführung durch das Finanzamt ist an verschiedene Voraussetzungen geknüpft. Zunächst muss der Bezug der Zweitwohnung beruflich veranlasst sein – etwa durch eine neue Arbeitsstelle in einer anderen Stadt. Zweitens muss sich der so genannte Lebensmittelpunkt des Betreffenden – also der Ort, an dem sich sein Privatleben überwiegend abspielt – immer noch am Ort der Hauptwohnung befinden. Und natürlich muss am Ort der Hauptwohnung ein eigener Hausstand geführt werden – also ein eingerichteter Haushalt in einer normalen Wohnung mit Bad, Kochgelegenheit etc., dessen Haushaltsführung vom Steuerpflichtigen bestimmt oder mitbestimmt wird. Gelegentliche Besuche begründen keinen eigenen Hausstand. Ein einzelnes Zimmer im Haus der Eltern zählt nicht als Hauptwohnung. Bis 1994 wurde die doppelte Haushaltsführung nur bei Verheirateten oder Familienvätern anerkannt. Seitdem können die Kosten auch von Alleinstehenden (Ledigen, Geschiedenen, getrennt Lebenden, Verwitweten) abgesetzt werden – allerdings unter engeren Voraussetzungen. So entschied der Bundesfinanzhof im Jahr 2007, dass gerade bei Alleinstehenden, die längere Zeit zwei Wohnungen halten und doppelte Haushaltsführung in Anspruch nehmen, geprüft werden muss, ob sich der Lebensmittelpunkt tatsächlich noch am Ort des Hauptwohnsitzes befindet. Dieser könne sich nämlich inzwischen auf den Arbeitsort verlagert haben (BFH, Az. VI R 10/06, Urteil vom 09.08.2007). Bis 01.01.2003 galt, dass die Kosten für die doppelte Haushaltsführung maximal zwei Jahre lang abgesetzt werden konnten. Mittlerweile ist diese Begrenzung entfallen. Für Alleinstehende gilt jedoch die oben dargestellte Einschränkung. Es können gegebenenfalls Beweise dafür verlangt werden, dass der Lebensmittelpunkt sich am Hauptwohnsitz befindet. Indizien dafür können etwa eine Beziehung, Hobbys, Freunde oder Vereinsmitgliedschaften sein. Erkennt das Finanzamt die doppelte Haushaltsführung grundsätzlich an, können eine Reihe von Kosten abgesetzt werden:
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 13.11.2012 können am Ort des Zweitwohnsitzes auch die notwendigen Kosten für eine Garage oder einen Autostellplatz als Aufwendungen für die doppelte Haushaltsführung geltend gemacht werden. Nicht relevant ist dabei, ob der Steuerpflichtige aus beruflichen Gründen ein Auto benötigt. Allerdings ist die berufliche Veranlassung des Zweitwohnsitzes Pflicht. Ein Autostellplatz ist demnach als notwendig anzusehen, wenn dieser wegen eines schlechten Angebots an Parkplätzen oder zum Schutz des Fahrzeuges erforderlich ist (Az. VI R 50/11). Auch eine Eigentumswohnung kann als Zweitwohnung dienen. Bei einem ledigen Steuerpflichtigen besteht jedoch bei einem Wohnungskauf besonders schnell der Verdacht, dass sich der Lebensmittelpunkt an den Ort der Zweitwohnung verlagert hat. Zieht der Ehe- beziehungsweise Lebenspartner während der Woche aus beruflichen oder privaten Gründen mit in die Zweitwohnung ein und bleibt die Hauptwohnung erhalten, wird die doppelte Haushaltsführung trotzdem anerkannt. Die Kosten für die Zweitwohnung dürfen jedoch - zumindest bis Ende 2013 - nicht unverhältnismäßig ausfallen. Obergrenze war bis dahin die ortsübliche Miete für eine 60-Quadratmeter-Wohnung (BFH, Az. VI R 10/06, Urteil vom 09.08.2007) am Beschäftigungsort. Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung war die Miete für eine 60 Quadratmeter große Wohnung die Obergrenze, bis zu der Finanzierungskosten und laufende Kosten der Eigentumswohnung abgesetzt werden konnten. Mittlerweile gibt es eine summenmäßige Höchstgrenze. Diese lag 2015 bei 1.000 Euro im Monat (siehe unten). Wer eine Zweitwohnung in einer anderen Stadt beziehen will, sollte sich zuvor darüber informieren, ob die jeweilige Gemeinde eine Zweitwohnungssteuer erhebt. Auch die Zweitwohnungssteuer gehört zu den absetzbaren Aufwendungen der doppelten Haushaltsführung. Zwei Urteile von 2009 bringen Vorteile für Berufspendler, die nicht am Arbeitsort eine Zweitwohnung begründet haben, sondern vielmehr aus privaten Gründen ihren Hauptwohnsitz in eine andere Stadt verlegt und die alte Hauptwohnung als Zweitwohnung am Arbeitsort behalten haben. Beispiel: Ein Arbeitnehmer zieht in einer anderen Stadt als dem Arbeitsort mit einer neuen Partnerin zusammen, behält aber die bisherige Wohnung am Arbeitsort aus beruflichen Gründen. Bisher wurde diese Konstellation nicht als doppelte Haushaltsführung anerkannt, da der Hauptwohnsitz aus privaten Gründen verlegt worden sei. Nach der neuen Rechtsprechung ist auch bei Wegverlegung des Hauptwohnsitzes eine doppelte Haushaltsführung anzuerkennen: Entscheidend ist nur, dass am Arbeitsort aus beruflichen Gründen eine weitere Wohnung unterhalten wird. Bei dieser muss es sich nicht um eine neu bezogene Wohnung handeln (BFH, Az. VI R 23/07 und Az. VI R 58/06, Urteil vom 05.03.2009). Der Bundesfinanzhof hat am 28.03.2012 entschieden, dass eine doppelte Haushaltsführung auch dann steuerlich anerkannt werden kann, wenn ein Arbeitnehmer seinen Hauptwohnsitz am Wohnort seiner Familie hat (Ehefrau und gemeinsame Kinder), jedoch an seinem Arbeitsort eine Wohnung unterhält, in der er während der Woche mit seiner Freundin und deren Kindern zusammen lebt. Das Finanzamt hatte hier eine private Veranlassung der Zweitwohnung gesehen. Der Mann war jedoch an den Wochenenden weiterhin zu seiner (Erst-)Familie nach Hause gefahren; sein Lebensmittelpunkt befand sich laut Gericht noch am Hauptwohnsitz, und der Anlass für die Begründung des Zweitwohnsitzes war die Übernahme einer leitenden Tätigkeit für seinen Arbeitgeber in der anderen Stadt gewesen (BFH, Urteil vom 28.03.2012, Az. VI R 25/11). Der BFH stellte hier allein auf berufliche Veranlassung der Wohnung und Lebensmittelpunkt ab – mit wem der Steuerpflichtige am Zweitwohnsitz aus welchem Grund zusammen wohne, müsse außer Betracht bleiben. Ab 01.01.2014 gelten neue Voraussetzungen: Der Arbeitnehmer muss an seinem Hauptwohnsitz einen eigenen Hausstand unterhalten, das heißt, er muss eine Wohnung innehaben sowie eine finanzielle Beteiligung an den Kosten der Lebensführung leisten. Diese sollte bei mindestens 10 Prozent liegen. Dies betrifft vor allem Kinder, die noch im Haushalt der Eltern gemeldet sind. Hier wird die doppelte Haushaltsführung dann nicht mehr anerkannt, wenn die oben angegebenen Voraussetzungen nicht vorliegen. Auch bei einer Einliegerwohnung im Haus der Eltern wird die doppelte Haushaltsführung nicht mehr anerkannt, wenn die Wohnung umsonst und ohne Beteiligung an der Familienkasse genutzt wird. Der Abzug der Unterkunftskosten am Beschäftigungsort im Inland wird auf 1.000 Euro pro Monat begrenzt, auf die Größe der Wohnung kommt es nach Inkrafttreten der Neuregelung nicht mehr an. Der Höchstbetrag beinhaltet alle für die Unterkunft anfallenden Aufwendungen. |
| Doppelte Provisionszahlung | double payment of estate agent's commission | Nach § 652 BGB steht einem Makler dann Provision zu, wenn infolge seiner Maklertätigkeit ein Vertrag zustande kommt. Dabei kann diese Tätigkeit sowohl im Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit, als auch in der Vertragsvermittlung bestehen. Daraus kann sich für den Auftraggeber eine prekäre Situation ergeben. Lässt er sich nämlich gegen Provisionsversprechen eine Kaufimmobilie nachweisen und nimmt er in der Folge die Dienste eines anderen Maklers in Bezug auf diese Immobilie ebenfalls gegen Provisionsversprechen in Anspruch, dann erwerben beide Makler einen Provisionsanspruch, wenn es zum Vertragsabschluss kommt. Der Kunde muss zweimal zahlen. Beide Makler haben durch ihre jeweilige Leistung zum Vertragsabschluss beigetragen. Nach der Rechtsprechung muss die Maklertätigkeit nicht allein ursächlich sein. Mitursächlichkeit genügt. Makler können im Rahmen ihrer Geschäftsbedingungen die Einschaltung eines zweiten Maklers ausschließen. In der Praxis ist das aber selten der Fall. Hier ist der Gesetzgeber gefordert. |
| Doppeltes Marketing (Maklergeschäft) | double marketing (brokerage/ broker's business) | |
| Doppeltes Quorum | double quorum | |
| Doppelvermietung | double letting of (a room or flat) to different parties | Auch im Mietrecht gibt es – wenn auch seltener – das Problem der "Überbuchung":
Ein Vermieter möchte auf Nummer sicher gehen und schließt mit zwei Mietinteressenten Verträge ab. Die Rechtslage in einem solchen Fall ist eindeutig: Der Vermieter kann sich aussuchen, wen er am Ende einziehen lässt. Beide Mietverträge sind wirksam und gleichrangig. Allerdings sollten Vermieter sich trotzdem vor solchem Geschäftsgebaren hüten: Eine Doppelvermietung führt zu Mietminderungs- und Schadenersatzansprüchen des verhinderten Mieters nach §§ 536 Abs.3, 536 a BGB. Der Mieter muss natürlich für die Wohnung, die er wegen Vertragsabschluss mit einem anderen Mieter nicht beziehen kann, auch keine Miete bezahlen – er kann und sollte eine Mietminderung um 100% erklären. Dies gilt unabhängig davon, was im Kleingedruckten des Mietvertrages steht. Der verhinderte Mieter kann darüber hinaus auch Schadenersatz verlangen, z. B. für eine vergeblich aufgewendete Maklerprovision oder andere Kosten, die ihm infolge des nicht stattgefundenen Einzugs entstehen. |
| Dorf | village | Beim Dorf handelt es sich um eine landwirtschaftlich vorgeprägte politische Gemeinde bzw. einen landwirtschaftlich vorgeprägten Teil einer politischen Gemeinde. Bauplanungsrechtlich dient das Dorfgebiet vor allem land- und forstwirtschaftlichen Betrieben und dem Wohnen. Hinzu treten Kleinsiedlungen und landwirtschaftliche Nebenerwerbstellen. Charakteristisch für ein Dorfgebiet sind aber auch Betriebe zur Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher Erzeugnisse (Molkereien und Mühlen), Einzelhandelsbetriebe, Dorfwirtschaften, Handwerksbetriebe und Gartenbaubetriebe. Es gibt unterschiedliche Siedlungsstrukturen. Das Reihendorf findet man entlang von Straßen und in Tälern. Es hat keine Seitenausläufer. Die Äcker beziehungsweise Wiesen schließen an die Höfe an. Im Gegensatz zum Zeilendorf weist das oft sehr weit reichende Reihendorf Siedlungslücken auf und ähnelt einer Streusiedlung, mit der Einschränkung, dass sie in einer Richtung verläuft. Die strengste Form linear angelegter Dorfsiedlungen zeigt sich im Liniendorf mit seiner einheitlichen Bauweise. Im Gegensatz zum einreihig angelegten Zeilendorf sind Straßendörfer doppelzeilig angelegte Dörfer. Im Gegensatz dazu steht das Platzdorf, dessen Kennzeichen der zentral gelegene Dorfplatz mit der Kirche als Mittelpunkt ist. Ähnlich angelegt sind auch Haufendörfer, die sich aus einem Einzelhof über einen Weiler durch Zubauten oder Zusammenwachsen von zwei oder drei Weilern entwickelt haben und unregelmäßige Gebäudegrößen aufweisen. Die soziale Schichtung eines Dorfes hat sich im letzten Jahrhundert stark verändert. Von einer ausgeprägten Rangordnung der Bauern nach Hofgröße (vom Großbauern bis hinab zum Kleinhäusler) vor noch hundert Jahren entwickelte sich durch das Aussterben des Hofgesindes, die geringer gewordene Attraktivität bäuerlichen Erwerbslebens und dem Einzug hoch entwickelter Techniken eine individualistische Dorfgesellschaft mit weniger Reibungsflächen und einem ausgeprägten Gemeinsinn. Der Bauernanteil an der Bevölkerung hat sich zudem kontinuierlich verringert. |
| Dorfgebiet | village zone (planning); village area | Dorfgebiet bezeichnet eine der Baunutzungsarten des Bauplanungsrechts, die im Rahmen der Bauleitplanung von der Gemeinde dargestellt oder festgesetzt werden können. Wird durch einen Bebauungsplan ein Dorfgebiet festgesetzt, muss jeder, der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ein Baugrundstück erwerben will, davon ausgehen, dass es neben der Wohnnutzung vor allem auch der Unterbringung von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben dient. Auf deren Belange ist besondere Rücksicht zu nehmen. Die Bewohner müssen also in Kauf nehmen, dass sich aus dieser Nutzungsart für Landwirtschaftsbetriebe typische Geruchsimmissionen im Bereich der Viehzucht ergeben können. Insoweit ist der Schutz des Wohnens stärker eingeschränkt als in Wohngebieten. Im Einzelnen sind neben land- und forstwirtschaftlichen Betrieben und Wohngebäuden auch Kleinsiedlungen mit Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen, zulässig. Ebenso sind zulässig Betriebe, die land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse verarbeiten, Einzelhandelsbetriebe, Gartenbaubetriebe, Schank und Speisewirtschaften, Gasthäuser zur Beherbergung, sonstige Gewerbebetriebe sowie Tankstellen. Hinzu kommen Gebäude bzw. Anlagen der örtlichen Verwaltung, Kirchen, kulturelle Einrichtungen und Anlagen für soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können auch Vergnügungsstätten (z.B. Diskotheken) zugelassen werden. Bebauungspläne für Dorfgebiete werden heute nur noch in Gegenden mit starkem Wachstum ausgewiesen. In der Regel begnügen sich die Dorfgemeinden mit der Ausweisung von Mischbauflächen im Flächennutzungsplan. Es handelt sich dann um Flächen des Innenbereichs, für deren Bebauung als Orientierungsgrundlage die Umgebungsbebauung dient. Insofern kann man auch von einem "faktischen Dorfgebiet" sprechen. |
| DPRG | abbreviation for: German Public Relations Association | Abkürzung für: Deutsche Public Relations Gesellschaft |
| Drahtputzwand | wire plaster wall | Die Drahtputzwand ist eine Wandkonstruktion, die häufig bei leichten Trennwänden anzutreffen ist. Drahtputzwände bestehen typischerweise aus einem Traggerüst aus kreuzweise verlegtem Rundstahl mit einem daran befestigten Drahtgewebe, das als Putzträger dient. Eine der bekanntesten Arten der Drahtputzwand ist die Rabitzwand. |
| Drainage | drainage | Drainage (Dränung) bezeichnet die Entwässerung von Bodenschichten durch ein meist in 80 bis 180 cm Tiefe verlegtes System von Rohren mit 4 bis 20 cm Durchmesser. Sie leiten das Sickerwasser in das Kanalsystem ein. Es handelt sich dabei um gelochte Betonrohre oder geschlitzte Kunststoff-Dränrohre. Dränleitungen müssen ein bestimmtes Gefälle haben und kontrollier- und spülbar sein. |
| Drehfenster, -flügel | side hung (e.g. door, gate or window); casement window; pivoted sash, side-hung window | Der Drehfensterflügel ist seitlich am Fensterrahmen angeschlagen. Beim Öffnen wird der Fensterflügel vertikal gedreht. |
| Drehkippfenster, -flügel | tilt-turn window; pivot window; centre-hung window; tilt and turn window; tip and turn sash | Bei einem Drehkippfenster werden zwei Öffnungsarten vereint: der Dreh- und der Kippmechanismus. Der Drehkippfensterflügel ist an drei Punkten am Fensterrahmen angeschlagen: unten an zwei und seitlich an einem Punkt. Diese drei flexiblen Befestigungspunkte werden um den Fenstergriff ergänzt. Durch die veränderte Stellung des Fenstergriffes lässt sich der Drehkippfensterflügel sowohl vertikal drehend oder von oben horizontal in den Raum kippend öffnen. Die gängigsten Wohnraumfenster sind Drehkippfenster. |
| Drehtür | revolving door | Drehtüren werden gern in öffentlichen Gebäuden als Windschleuse eingesetzt. Vier kreuzförmige (oder zwei durchgängige, miteinander gekreuzte) Türblätter, verbunden mit einer mittleren Drehachse drehen sich in einem passgenauen, zylinderförmigen Bau. Die Türblätter riegeln die zwei gegenüberliegenden Durchgänge voneinander ab, so dass keine Zugluft in das Gebäude dringen kann. |
| Drei-D-Drucker | 3D printer | |
| Drei-Objekte-Grenze | sale restricted to three pieces of property | Immobilienanleger, die innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien ab dem Anschaffungszeitpunkt am offenen Markt verkaufen, werden als "gewerbliche Grundstückshändler" eingestuft, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb oder einer etwaigen Modernisierung und dem Verkauf besteht. Wenn ein derartiger Zusammenhang nicht besteht, muss immer noch darauf geachtet werden, dass der Verkauf weiterer Objekte nach Ablauf der fünf Jahre bis zu insgesamt 10 Jahre zum Umschlag von der privaten Vermögensverwaltung in den gewerblichen Grundstückshandel führen kann. Wichtig ist dabei die Frage, ob in einem solchen Fall der Schluss gezogen werden kann, dass zum Zeitpunkt des Erwerbs, der Errichtung oder Modernisierung die Veräußerungsabsicht bereits bestand. Die Beurteilung der Gewerblichkeit setzt allerdings nicht beim Erwerb, sondern bei der Veräußerung an. Allein der Erwerb führt nie zum gewerblichen Grundstückshandel. Die fatale Folge eines Umschlages von der privaten Vermögensverwaltung in den gewerblichen Grundstückshandel ist die, dass die Verkaufserlöse einkommensteuerlich wie Einnahmen aus dem Gewerbebetrieb behandelt werden und darüber hinaus die erzielten Gewinne der Gewerbesteuer unterliegen. Zu den Objekten, die das Finanzamt berücksichtigt, zählen Häuser, Wohnungen und Grundstücke aber auch Garagen und Stellplätze sowie Miteigentumsanteile an Immobilien. Als Objekte gelten auch Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften, wie z.B. geschlossenen Immobilienfonds. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Gesellschafter an der jeweiligen Fondsgesellschaft zu mindestens 10% beteiligt ist oder der Verkehrswert des Fondsanteils oder des Anteils an der veräußerten Fondsimmobilie (bei Veräußerungen durch die Fondsgesellschaft) bei einer Beteiligung von weniger als 10% mehr als 250.000 Euro beträgt. Werden drei Objekte an einen Interessenten in einem Akt verkauft, ist damit die Drei-Objekte-Grenze bereits erreicht. Da die Materie für den Laien schwer durchschaubar ist, sollte vor jedem Verkauf eines dritten Objektes innerhalb des Fünfjahres-Zeitraumes ein versierter Steuerberater konsultiert werden. |
| Drempel / Kniestock | sill; knee wall; mitre sill | Als Drempel (oder "Kniestock") wird die Außenwandhöhe zwischen der obersten Geschossdecke und dem zur Vergrößerung des Dachraumes angehobenen Dach bezeichnet. Wie hoch dieser Abstand sein darf, ist vielfach in einem Bebauungsplan vorgeschrieben oder durch die umliegende Bebauung vorgegeben. Allerdings besteht häufig die Möglichkeit, im Wege der Befreiung eine Erhöhung des Drempels zu erreichen. Der besondere Vorteil besteht darin, dass bei einem ausbaufähigen Dachgeschoss auf diese Weise ohne große Zusatzkosten eine Erweiterung der Wohnfläche erreicht werden kann. Ohne einen Drempel trifft das Dach direkt auf die Obergeschossdecke, was die Wohnfläche reduziert. Der Flächengewinn ist umso größer, je höher der Drempel und je steiler die Dachschrägen sind. Bei der Berechnung der Wohnfläche werden die Flächenteile, bei denen die lichte Höhe weniger als einen Meter beträgt, gar nicht gerechnet und bei lichten Höhen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte. Erst Raumteile mit lichten Höhen ab zwei Metern werden voll in die Wohnflächenberechnung einbezogen. |
| Drittmittel | third-party funds; outside funding | Der Begriff Drittmittel bezeichnet im Mietrecht finanzielle Mittel für eine Modernisierung der Mietwohnung, die nicht vom Vermieter selbst aufgebracht werden. Darunter fallen laut § 559a BGB Beträge, die vom Mieter getragen werden, die ein anderer für den Mieter übernimmt oder Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten. An dieser Stelle werden vom Gesetzgeber nur Zuschüsse, aber nicht Darlehen genannt. Gemeint sind verlorene, nicht rückzahlbare Zuschüsse. Die genannten Drittmittel müssen aus den Modernisierungskosten herausgerechnet werden, um die der Vermieter die Miete anteilig erhöhen darf. Häufig stellt sich bei Modernisierungen zur Energieeinsparung die Frage, wie mit den zinsvergünstigten Darlehen aus öffentlichen Mitteln bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung zu verfahren ist. § 559a BGB ordnet an, dass in solchen Fällen der Betrag der Mieterhöhung um den Jahresbetrag der Zinsvergünstigung reduziert werden muss. Der Jahresbetrag der Zinsvergünstigung errechnet sich aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten und dem marktüblichen Zinssatz für den Darlehensbetrag. Dabei ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahme zu verwenden. Wie Darlehen aus öffentlichen Haushalten werden auch Darlehen des Mieters an den Vermieter, Mietvorauszahlungen oder von Dritten – etwa Verwandten – für den Mieter erbrachte Leistungen für die Baumaßnahmen behandelt. Geldmittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder der Länder gelten ebenfalls als Mittel aus öffentlichen Haushalten. Ist nicht zu klären, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die Finanzierung einer Modernisierungsmaßnahme für die einzelnen Wohneinheiten genutzt worden sind, sind deren Beträge bzw. Zinsen nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen. Können den einzelnen Wohnungen keine konkreten Kostenanteile zugeordnet werden, empfiehlt sich eine Aufteilung nach der Wohnfläche. Die Vorschrift des § 559a BGB kann nicht durch vertragliche Absprachen zu Ungunsten des Mieters abweichend geregelt werden. |
| Drittverwendungsfähigkeit | adaptability for use by third parties | Als Drittverwendungsfähigkeit wird die Eigenschaft einer Immobilie bezeichnet, nach Ausfall eines Mieters ohne größere Veränderungen von einem anderen Mieter genutzt werden zu können. Die Drittverwendungsfähigkeit hängt in starkem Maße mit der Nutzungsart zusammen. Je mehr eine Immobilie auf die spezifischen Bedürfnisse eines bestimmten Nutzers zugeschnitten ist, desto geringer ist normalerweise ihre Drittverwendungsfähigkeit. Büroimmobilien haben beispielsweise eine relativ große Drittverwendungsfähigkeit, weil sich frei werdende Flächen meist ohne weiteres oder mit relativ geringem Aufwand an andere Nutzer vermieten lassen. Dagegen sind Spezial- oder Betreiberimmobilien – wie etwa eine Schwimmhalle oder ein Seniorenheim – in der Regel nur bedingt drittverwendungsfähig. Eine geringe Drittverwendungsfähigkeit ist mit Risiken verbunden, die zum einen aus Sicht eines Investors höhere Anforderungen an die Rendite begründen und zum anderen durch entsprechende Rückstellungen abgesichert werden sollten. |
| Drogenhandel durch Mieter | drug trafficking by tenants | Handelt ein Mieter im Hausflur mit harten Drogen, stellt dies einen Grund für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses dar. Das Amtsgericht Pinneberg entschied am 29.08.2002, dass durch den Handel eines Mieters mit Heroin die Interessen der gesamten Hausgemeinschaft verletzt würden. Seine Aktivitäten machten das Haus zu einem Anziehungspunkt für die Drogenszene und gefährdeten insbesondere im Haus wohnende Jugendliche. Weder der Vermieter noch die übrigen Mieter müssten dies hinnehmen (Az. 68 C 23/02). Zerstört die Polizei im Rahmen einer richterlich angeordneten Hausdurchsuchung eine Wohnungseingangstür, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter haben. Allerdings nur dann, wenn dessen Verhalten Anlass zu der Durchsuchung gegeben hat. Der Bundesgerichtshof lehnte einen solchen Anspruch gegen einen Mieter ab, bei dem eine Durchsuchung wegen des Verdachts auf Handel mit Betäubungsmitteln stattgefunden hatte. Gefunden wurden lediglich 26 Gramm Marihuana zum Eigenkonsum. Der Mieter wurde rechtskräftig vom Vorwurf des Handeltreibens freigesprochen, aber wegen Drogenbesitzes verurteilt. Der BGH erklärte, dass es hier an einem Ursachenzusammenhang zwischen der Verletzung mietvertraglicher Sorgfaltspflichten (Aufbewahrung illegaler Drogen in der Wohnung) und dem Schaden (aufgebrochener Tür wegen Verdachts auf Drogenhandel) fehle. Denn gehandelt habe der Mieter nicht, und die Tür wäre auch aufgebrochen worden, wenn er seinen Eigenvorrat nicht in der Wohnung gehabt hätte (Urteil vom 14. Dezember 2016, Az. VIII ZR 49/16). Dem Vermieter steht jedoch nach einem anderen Urteil des Bundesgerichtshofes in solchen Fällen ein Schadensersatzanspruch gegen die Polizei bzw. das jeweilige Bundesland als deren Dienstherrn zu. Im damaligen Verfahren hatte ein Sondereinsatzkommando sich durch ein Fenster gewaltsam Zutritt verschafft, da der Mieter des Drogenhandels verdächtigt wurde. Es handelt sich dabei um einen Anspruch aus einem sogenannten "enteignenden Eingriff." Dieser Anspruch scheidet nur dann aus, wenn der Vermieter gewusst hat, dass in der Wohnung Straftaten stattfinden bzw. Drogen oder Diebesgut verstaut werden. Vermietet er trotz dieses Wissens oder hält er das Mietverhältnis trotzdem aufrecht, kann er keine Ansprüche gegen das Land geltend machen (BGH, Urteil vom 14. März 2013, Az. III ZR 253/12). |
| Druckbelüftungsanlage | pressure ventilation system | Eine Druckbelüftungsanlage dient dazu, im Brandfall Rauch aus Fluchtwegen wie Fluren und Treppenhäusern zu entfernen, damit sich Menschen in Sicherheit bringen können. Sie erzeugt in bestimmten Räumen insbesondere bei Hochhäusern (Sicherheitstreppenhäusern, Schächten und Vorräumen von Feuerwehraufzügen) einen Überdruck, der den Rauch abhält. Die Auslösung der Druckbelüftungsanlage wird in der Regel automatisch durch eine Brandmeldeanlage vorgenommen. Der Brandschutz bei Hochhäusern ist in verschiedenen Bundesländern in Hochhaus-Richtlinien geregelt. Es gibt dazu eine Muster-Hochhaus-Richtlinie, die in einigen Ländern übernommen wurde. |
| DSB | German association of settlers, a registered association | Abkürzung für: Deutscher Siedlerbund e. V. Gesamtverband für Haus- und Wohneigentum |
| DSchG | law on the protection of ancient monuments in German | Abkürzung für: Denkmalschutzgesetz |
| DST | German association of towns | Abkürzung für: Deutscher Städtetag |
| DStR | German tax law | Abkürzung für: Deutsches Steuerrecht |
| DT | (roof-) deck; roof terrace | Abkürzung für: Dachterrasse |
| Due Diligence | due diligence | Ursprünglich war die Due Diligence eine aus der Unternehmenstransaktionspraxis (An- und Verkauf von Unternehmen) hervorgegangene Methode, die zuerst im angelsächsischen Raum und zunehmend auch in Deutschland auf andere Wirtschaftsbereiche, insbesondere bei Immobilientransaktionen, adaptiert wurde. Dabei spielten grenzüberschreitende internationale Transaktionen und Investitionen, die zu einer Internationalisierung von Investmentmethoden führten, eine gewichtige Rolle. Sie ist ein modulares Analyseinstrument, in deren Prozess Informationen über die öffentlich-rechtlichen, privatrechtlichen, steuerrechtlichen, baulichen, gebäudetechnischen, umwelttechnischen und wirtschaftlichen Eigenschaften der betreffenden Immobilien eingeholt werden. Nach den Kriterien einer ordentlichen Geschäftsführung müssen unter Berücksichtigung des zeitlichen Rahmens, gewisser Informationspräferenzen und der Personal- und Opportunitätskosten gezielt diejenigen Informationen gesammelt werden, die nach Analyse und Abwägung der objektimmanenten Chancen und Risiken, der Stärken und Schwächen maßgeblich für eine Kaufpreisfindung notwendig sind. Sie bietet die Möglichkeit einer objektivierten Entscheidungsgrundlage. Die Due Diligence Real Estate erleichtert nicht nur die Kaufpreisverhandlungen mittels Analyse bestehender Probleme, Schließung von Informationslücken und Verminderung von Informationsasymmetrien, sie ist auch eine sehr gute Grundlage, um bestehende Risiken durch vertragliche Garantievereinbarungen abzusichern, den Transaktionsgegenstand durch die gestiegene Informationslage in die eigene Unternehmensgesellschaft einzugliedern sowie die Notwendigkeit postvertraglicher gerichtlicher Auseinandersetzungen zu minimieren. |
| Duldung der Modernisierung (Mietrecht) | tolerating modernisations/ upgrades (law of tenancy) | Bei einer vermieterseitigen Modernisierung der Mietwohnung unterscheidet man zwischen zwei Alternativen:
Im Zuge der Mietrechtsreform wurden mit Wirkung ab 1. Mai 2013 verschiedene Änderungen der bisherigen Rechtslage umgesetzt. Erhaltungsmaßnahmen: Der Mieter hat zur Erhaltung der Mietsache erforderliche Arbeiten zu dulden. Die entsprechende Regelung findet sich nun nicht mehr in § 554 Abs. 1, sondern in § 555a Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift definiert Erhaltungsmaßnahmen als Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind. Nicht nur Modernisierungs-, sondern auch Erhaltungsmaßnahmen sind nach neuer Rechtslage dem Mieter rechtzeitig zuvor anzukündigen. Ausnahmen: Die Einwirkung auf die Mietsache ist nur unwesentlich oder die sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich. Hat der Mieter im Rahmen der Erhaltungsmaßnahmen Aufwendungen zu tätigen, muss der Vermieter diese in angemessenem Rahmen ersetzen. Auch ein Vorschuss kann gefordert werden (§ 555a Abs. 4). Abweichende Regelungen per Mietvertrag sind nicht möglich. Modernisierungsmaßnahmen: Nach § 555d Abs. 1 hat der Mieter auch Modernisierungsmaßnahmen generell zu dulden. Als solche gelten Bauliche Veränderungen
Ankündigung der Modernisierung: Plant der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, muss er dies dem Mieter spätestens drei Monate vor deren Beginn in Textform mitteilen. Die Pflicht entfällt, wenn mit den Maßnahmen nur unerhebliche Einwirkungen auf die Mietsache beziehungsweise unerhebliche Mieterhöhungen verbunden sind. Die Mitteilung muss folgende Angaben enthalten:
Hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen reicht es dabei aus, wenn auf allgemein anerkannte Pauschalwerte zurückgegriffen wird. Sachverständigengutachten sind hier nicht erforderlich. Zusätzlich soll der Vermieter den Mieter in der Ankündigung auch auf Form und Frist des Härtefalleinwands nach § 555d Abs. 3 BGB hinweisen. Die Mitteilung gibt dem Mieter allerdings ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kein Sonderkündigungsrecht hat der Mieter bei Maßnahmen, die sich kaum auf die Mietwohnung auswirken oder die nur zu einer geringen Mieterhöhung führen. Bei einer fehlerhaften Ankündigung der Modernisierung muss der Mieter diese nicht dulden. Sollen zum Beispiel Nachtspeicheröfen gegen eine Gasetagenheizung ausgetauscht werden, muss dem Mieter mitgeteilt werden, in welchen Räumen welche Heizkörper installiert werden sollen. Hat der Vermieter in einer Modernisierungsankündigung unzureichende Angaben zu Art und Umfang der beabsichtigten Arbeiten gemacht, kann er diese nicht im Rahmen des Gerichtsprozesses nachliefern, in dem über die Duldungspflicht des Mieters gestritten wird (AG Berlin Mitte, Urteil vom 23.01.2013, Az. 21 C 302/12). Keine Duldungspflicht: Die Pflicht zur Duldung von Modernisierungsmaßnahmen entfällt, wenn sie für den Mieter selbst, seine Familie oder andere Haushaltsangehörige auch bei Berücksichtigung der Interessen von Vermieter und anderen Mietern sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes eine unzumutbare Härte bedeuten würden. Dabei bleiben an dieser Stelle die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtlichen neuen Betriebskosten außer Betracht, diese sind erst bei der Mieterhöhung selbst zu berücksichtigen. Beispiele für Härtefälle: In eine Zweizimmer-Wohnung wird ein neues Bad eingebaut, dadurch wird sie zur Einzimmer-Wohnung; eine Wohnung ist wochenlang nicht nutzbar, ein Hotelaufenthalt wird erforderlich. Umstände, die einen Härtefall hinsichtlich Duldung oder Mieterhöhung begründen, muss der Mieter dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, mitteilen. Diese Mitteilung muss in Textform stattfinden. Der Mieter kann die Begründung allerdings auch noch nach Fristablauf liefern, wenn er daran zuvor durch Umstände gehindert wurde, für die er nichts konnte. Er muss dann allerdings zusätzlich auch die Verzögerung begründen. Geht es um eine Härte hinsichtlich der Mieterhöhung, müssen die Umstände bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden – sonst sind sie unbeachtlich. Vermieter müssen darauf achten, in der Modernisierungsankündigung auf Form und Frist des Härtefalleinwands hinzuweisen. Unterbleibt der Hinweis, muss sich der Mieter nicht an diese Form und Frist halten. Spätester Zeitpunkt für seine Einwände ist jedoch der Beginn der Modernisierungsmaßnahme (§ 555d Abs. 5 BGB). Vermieter und Mieter können im laufenden Mietverhältnis in begrenzter Form vertragliche Absprachen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen treffen. Zwar sind die oben geschilderten Regelungen nicht vertraglich abänderbar; geregelt werden können jedoch die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters sowie die zukünftige Miethöhe (§ 555f BGB). Hat der Mieter zuvor auf eigene Kosten mit Zustimmung des Vermieters eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, kann der Vermieter nicht noch einmal die Duldung einer ähnlichen Maßnahme fordern. So entschied der BGH erneut am 20.06.2012, Az. VIII ZR 110/11. Es kommt bei der Duldungspflicht nach diesem Urteil auf den tatsächlichen Wohnungszustand an: Ist momentan eine mit Zustimmung des Vermieters vom Mieter installierte Gasetagenheizung verbaut, besteht keine Duldungspflicht des Mieters für den Einbau einer Gaszentralheizung. Ob vermieterseitig früher nur Kohleöfen vorhanden waren, spielt dabei keine Rolle. Der Bundesgerichtshof hat am 4.3.2009 entschieden (Az. VIII ZR 110/08), dass der Mieter auch zur Duldung von baulichen Maßnahmen verpflichtet ist, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder rechtlichen Verpflichtung durchführen muss. Im verhandelten Fall hatte der Bezirksschornsteinfeger festgestellt, dass die Gaseinzelöfen in den Wohnungen eines Mehrfamilienhauses nicht mehr die Abgasgrenzwerte einhielten. Die zuständige Behörde forderte den Vermieter zum Einbau einer neuen Heizanlage auf. Der Vermieter kam dem nach. Eine Mietpartei verweigerte jedoch den Anschluss an die neue Zentralheizung und verweigerte den Handwerkern den Zutritt. Der BGH entschied, dass bei Baumaßnahmen aufgrund behördlicher Anordnungen nicht die oben dargestellte Mitteilungspflicht beachtet werden muss. Die Duldungspflicht des Mieters ergibt sich hier nicht aus der üblichen Vorschrift des Mietrechts (§ 554 BGB), sondern aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Wie lange vorher der Vermieter die Maßnahme ankündigen muss, hängt nach dem Gericht vom Einzelfall ab – etwa von der Dringlichkeit der Arbeiten. Die Mieter hatten im vorliegenden Fall einen Grundriss mit genauer Lage der neuen Heizungsrohre erhalten und die Möglichkeit gehabt, selbst einen Termin für die Arbeiten in ihrer Wohnung vorzuschlagen. Dies hatten sie bis zur Klage knapp ein Jahr lang verweigert. |
| Duldungspflicht des Mieters für Modernisierung | tenant's duty to tolerate improvements/modernisation | |
| Duldungsvollmacht | agency by estoppel; power of representation by estoppel (by acquiescence) | Eine Duldungsvollmacht besteht dann, wenn jemand weiß und duldet, dass ein anderer in seinem Namen wie ein Bevollmächtigter auftritt, ohne jedoch tatsächlich bevollmächtigt zu sein. Er muss dann das Handeln des in Wahrheit nicht Bevollmächtigten gegen sich gelten lassen. Schließt dieser in seinem Namen einen Vertrag ab, muss sich der Vertretene Dritten gegenüber also daran halten – auch wenn er diesen Vertrag nicht wollte. Duldet er etwa, dass ein Unberechtigter für ihn Geschäfte abschließt, weil er davon ausgeht, dass dies lohnende Abschlüsse sein werden, kann er nicht die Verwirklichung eines einzelnen unwirtschaftlichen Vertrages einfach unterlassen – er ist an den Vertragsabschluss gebunden. Voraussetzungen dafür sind unter anderem, dass der angebliche Bevollmächtigte nach außen hin wie ein Bevollmächtigter auftritt und dass der Dritte nicht weiß, dass in Wahrheit keine Vollmacht existiert. |
| Dunstabzugshaube | exhaust hood | Eine Dunstabzugshaube entfernt beim Kochen entstehende Gerüche. Es gibt zwei unterschiedliche Gerätetypen: Umluftsysteme und Abluftsysteme. Beim Umluftsystem wird die Raumluft im Gerät gefiltert und dann wieder in den Raum geleitet. Beim Abluftsystem wird die geruchsbelastete Luft nach draußen abgeleitet, wobei jedoch Fettpartikel ausgefiltert werden. Bei letzterem System ist ein Mauerdurchbruch erforderlich. Der Vorteil einer Dunstabzugshaube gegenüber dem herkömmlichen Lüften besteht darin, dass Fettpartikel auf kürzestem Wege beseitigt werden, ohne sich auf dem Weg zum Fenster an Wänden und Mobiliar festsetzen und einen Schmierfilm bilden zu können. Moderne Dunstabzugshauben enthalten einen Edelstahlfilter, der in der Spülmaschine gereinigt werden kann. Bei älteren Geräten ist ein Filteraustausch erforderlich. Eine vermieterseitige Pflicht zur Ausstattung der Mietwohnung mit einer Dunstabzugshaube besteht nicht. Ebenso muss der Vermieter – zumindest bei Vorhandensein eines Fensters – nicht dafür sorgen, dass Mauerdurchbrüche oder Steckdosen an bestimmten Stellen geschaffen werden. Mieter dürfen grundsätzlich ihre Küche mit allen notwendigen Geräten ausstatten. Ist bei einer Dunstabzugshaube aber ein Mauerdurchbruch erforderlich, muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt. Der Einbau einer Dunstabzugshaube zählt zu den Modernisierungsmaßnahmen, die den Wohnwert einer Wohnung nachhaltig erhöhen. Die entstehenden Kosten können daher im Rahmen einer Mieterhöhung wegen Modernisierung anteilig an den Mieter weitergegeben werden. Die Abluftöffnung einer Dunstabzugshaube direkt in einem gemeinschaftlich von zwei Wohnungseigentümern genutzten Durchgang zu installieren, ist nach dem Bayerischen Obersten Landesgericht unzulässig (Urteil vom 12.8.2004, Az. 2 ZBR 148/04). Ob eine Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss den Eigentümern gestatten kann, Mauerdurchbrüche mit Entlüftungsöffnungen bzw. Lüftungsgittern für Dunstabzugshauben zu schaffen, beurteilt die Rechtsprechung uneinheitlich. So wurde in einem Urteil des OLG München in der unregelmäßigen Anbringung von Lüftungsgittern an der Frontfassade eine Verschandelung der Fassade gesehen. Zusätzlich würden andere Eigentümer durch Küchengerüche belästigt. Der Beschluss sei ungültig (Urteil vom 4.7.2005, Az. 32 Wx 43/05). Das Oberlandesgericht Celle hat dagegen einige Jahre zuvor entschieden, dass eine derartige Mehrheitsentscheidung der Eigentümer nicht zu beanstanden sei. Mauerdurchbrüche in der Größe eines halben Klinkersteins würden das Aussehen der Fassade nicht beeinträchtigen; Küchengerüche würden auch bei geöffnetem Fenster nach oben hin abziehen und seien von den Nachbarn hinzunehmen (Urteil vom 8.10.1998, Az. 4 W 152/98). |
| Dunstglocke | haze dome; blanket of smog | Die vielfältigen Luftverunreinigungen aus Industrie, Verkehr und Hausheizungen führen zu einer Trübung der Atmosphäre mit Ausbildung einer Dunstglocke über der Stadt. Da die Luftverunreinigungen vor allem im Winter anfallen, ergibt sich besonders in der kalten Jahreszeit eine Abschwächung der Sonnenstrahlung. Im Allgemeinen mindert die Dunstglocke die Globalstrahlung gegenüber der unbeeinflussten Strahlung um 10 bis 20 Prozent. Die Luftverunreinigung folgt einem täglichen Gang mit raschem Anstieg am Vormittag, einem vorübergehenden Rückgang am Mittag sowie in den frühen Nachmittagsstunden und einem nochmaligen Anstieg am späten Nachmittag und Abend. Die größte Luftverunreinigung ist im Lee bedeutender Emittenten. Sichtbar wird die Dunstglocke in der weißlich getrübten Himmelsfarbe über einer Großstadt, welche auf das durch die Kondensationskerne gestreute Sonnenlicht und den Wasserdampfgehalt der Luft zurückzuführen ist. Die Sonnenscheindauer nimmt deutlich ab. |
| Duplexgarage | platform parking system for two cars in one garage | Unter einer Duplexgarage versteht man eine Garage für zwei PKW, die platzsparend übereinander geparkt sind. Die Nutzung erfolgt mit Hilfe eines Hydrauliksystems, welches die Fahrzeuge auf Knopfdruck herauf- oder herunterfährt. Duplexsysteme sind in größeren Tiefgaragenbauten üblich, können aber genauso in die Garage eines Zweifamilienhauses eingebaut werden. Zu Gerichtsprozessen um Duplexgaragen kommt es manchmal, weil beim Betätigen des Mechanismus ein Fahrzeug beschädigt wird. So entschied das Amtsgericht München (Urteil vom 25.05.2007, Az. 271 C 3012/07) gegen einen Schadenersatzanspruch des KfZ-Halters, weil dieser selbst sein Auto (SUV mit Überhöhe) unsachgemäß in einer Duplex-Garage geparkt hatte, so dass es beim Bedienen der Anlage durch einen Nachbarn beschädigt wurde. Einem anderen Urteil zufolge haben Motorräder in Duplex-Garagen mangels Standfestigkeit nichts verloren – bei Beschädigungen infolge Herauf- oder Herunterfahrens hat der Halter in der Regel seinen Schaden selbst zu tragen (Urteil des AG München vom 03.08.2007, Az. 282 C 8621/07). Vermieter von Duplex-Garagen müssen durch Hinweisschilder auf Gefahren aufmerksam machen und ausreichende Bedienungsanleitungen aufhängen bzw. zur Verfügung stellen. Vermieter müssen ferner auch darauf achten, ob die Garagen für Fahrzeuge aller Art (und Höhe) ausreichend Platz bieten – und ggf. die Mieter auf nicht ausreichende Platzverhältnisse aufmerksam machen. Bei Schäden besteht ansonsten die Gefahr einer Haftung (AG Düsseldorf, Urteil vom 05.10.2007, Az. 20 C 14522/06). |
| Durchlauferhitzer | instantaneous water heater; flow heater | Elektrisch betriebenes Gerät zur Wassererhitzung. Man unterscheidet hydraulisch und elektronisch gesteuerte Durchlauferhitzer. Es gibt Geräte für mehrere Abnahmestellen oder Kompaktgeräte für ein Waschbecken oder die Küchenspüle. Anders als Warmwasserspeicher oder auch die als Heißwasserbereiter bezeichneten Boiler, welche das Wasser vor dem Gebrauch erhitzen, arbeitet der Durchlauferhitzer erst dann, wenn tatsächlich heißes Wasser benötigt wird. Für die Bereitung von kochendem Wasser sind Durchlauferhitzer wenig geeignet. Durchlauferhitzer zeichnen sich durch eine besonders hohe Leistungsaufnahme aus. In vielen Altbauten ist zunächst ein Austausch der Wohnungs- oder Hausanschlussleitung am Stromnetz notwendig. Ungeeignete Leitungen können zu Schwelbränden führen. Besonders riskant ist der schlichte Einbau belastbarerer Sicherungen, die damit ihre Funktion verlieren. Da elektronische Durchlauferhitzer erheblich weniger Strom verbrauchen, empfiehlt sich ein Austausch von Altgeräten. In einigen Orten wird der Austausch sogar von den Stadtwerken finanziell bezuschusst. Der Durchlauferhitzer muss in einer Mietwohnung durch den Vermieter funktionsfähig gehalten werden. Hat der Mieter allerdings das Gerät beschädigt und der Vermieter kann dies beweisen, trägt der Mieter die Reparatur – oder Ersatzkosten. Etwaige Kosten für Reinigung und Wartung kann der Vermieter als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Eine pauschale Umlage (ohne konkrete Nennung und Begrenzung der Kosten) darf nach der Rechtsprechung im Mietvertrag nicht erfolgen (vergleiche BGH WM 92, 355). |
| Durchschneidungsschaden | damage caused by transecting/fragmenting a landscape | Im Falle der Durchschneidung von Waldbeständen bzw. Forstbetrieben, Obstbaubetrieben, landwirtschaftlichen Liegenschaften oder Grünland durch Trassen (Straßen, Schienenwege, Leitungen) können vielfältige Schäden auftreten, die letztlich zu Einkommensminderungen beim Eigentümer führen. Zu denken ist an Randschäden, Schäden durch Anlegung von Umwegen, Bewirtschaftungserschwernisse in angrenzenden Beständen, Minderung des Jagdwertes usw. Werden Grundstücke veräußert, die von einer geplanten Durchschneidung betroffen werden, haftet der Verkäufer, wenn er von der kommenden Durchschneidung wusste und es dem Erwerber verschwieg. Der Schaden besteht in der Differenz des Verkehrswertes zwischen einem nicht durchschnittenen und dem durchschnittenen Zustand. Die Verkehrswertminderung wird durch das Differenzwertverfahren ermittelt. Der Schaden bei mittiger Durchschneidung ist in der Regel am höchsten, bei einer Randdurchschneidung relativ gering. |
| DVCS | German association of chartered surveyors | Abkürzung für: Deutscher Verband Chartered Surveyors |
| DVGW | German Technical and Scientific Association for Gas and Water, a registered association | Abkürzung für: Deutsche Vereinigung des Gas- und Wasserfaches e.V. Technisch-wissenschaftlicher Verein, Bonn. Die DVGW hat die Zielsetzung, das Gas- und Wasserfach technisch-wissenschaftlich zu fördern, und zwar unter besonderer Berücksichtigung von Sicherheit, Hygiene und Umweltschutz. Der Gesetzgeber erlässt im Gas- und Wasserbereich allgemeine Schutz- und Sicherheitsziele, die dann von der DVGW durch Ausarbeitung technischer Regeln ausgestaltet werden. Diese Regeln sind zwar keine Gesetze oder staatlichen Verordnungen, gehören aber zu den allgemein anerkannten Regeln der Technik, auf die z.B. die Durchführungsverordnungen zum Energiewirtschaftsgesetz verweisen. Damit müssen sie bei Installation und Betrieb von Anlagen der Gas- und Wasserinstallation beachtet werden. Die DVGW ist ferner an der europäischen (CEN) und internationalen (ISO) Normung und der Vereinheitlichung der technischen Regelwerke auf europäischer Ebene beteiligt. Unter www.dvgw.de können Interessierte Einblick in ein aktuelles Regelwerksverzeichnis nehmen und technische Regelwerke bestellen. |
| DVO | implementing provision | Abkürzung für: Durchführungsverordnung |
| DWBer | person who has a permanent right of residence | Abkürzung für: Dauerwohnberechtigter |
| DWE / Der Wohnungseigentümer | "The Flat Owner" (journal) | „Der Wohnungseigentümer“ (DWE) ist eine vierteljährlich erscheinende Fachzeitschrift für Wohnungseigentümer, Verwalter, Rechtsanwälte und alle anderen Interessen im Bereich der Wohnungswirtschaft. Mit der Veröffentlichung allgemeiner Beiträge zu wohnungseigentumsrechtlichen Problemen und der wichtigsten gerichtlichen Entscheidungen stellt sie eine aktuelle Informationsquelle für alle Beteiligten und Betroffenen dar. Der Bezugspreis je Einzelheft beträgt 4,50 Euro zuzüglich 2,00 Euro Versandkosten, im Abonnement 16,00 Euro jährlich einschließlich MWSt. zuzüglich 1,80 Euro Versandkosten. Bezug durch Haus & Grund Deutschland – Verlag und Service GmbH, Mohrenstraße 33, 10117 Berlin, ISSN 0344-8738. |
| DWR | permanent right of residence | Abkürzung für: Dauerwohnrecht |
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