Lexikon durchsuchen:
| Stichwort | English | Beschreibung |
|---|---|---|
| g-Wert | G-value | Abkürzung für: Gesamtenergiedurchlassgrad. Er beschreibt, wieviel Energie (z. B. Sonneneinstrahlung) durch ein transparentes Bauteil, etwa eine Fensterscheibe, fließen kann. |
| GA | board of expert valuers; committee of experts; land valuation board; expert committee; official committee of valuation experts; official committee of valuers of fixed assets | Abkürzung für: Gutachterausschuss |
| Gabionen | gabions | Gabionen sind mit Natur- oder Bruchsteinen gefüllte Körbe aus verzinktem Stahl, die verschiedene Funktionen erfüllen können. In der Regel werden Gabionen aneinandergereiht und aufgeschichtet als Sicht- und Schallschutz an Straßen eingesetzt. Voraussetzung für die Standsicherheit von Gabionen ist ein fester Untergrund, z.B. aus Betonplatten. Gabionen werden auch an Hängen zum Abfangen des Erddruckes verwendet oder als Uferbefestigung, zur Gartengestaltung (z.B. bei Hochbeeten) oder in Weinbergen. Gabionen sind aus ökologischen Gründen zu empfehlen. Sie fangen – falls hierfür geeignetes Steinmaterial verwendet wird – Feinstaub und Rußpartikel von Autos ab. Vielfach werden Gabionen mit rankenden Pflanzen (Efeu, Hopfen, Clematis, Weinreben usw.) begrünt. Die Errichtung einer Gabionenwand ist nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt a. M. als bauliche Veränderung anzusehen, der innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft alle davon beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmen müssen (§ 22 WEG). Es handelt sich also nicht um eine Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung. Dies gilt auch dann, wenn die Mauer in einem Gartenbereich errichtet wird, an dem ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht hat (Urteil vom 04.12.2013, Az. 2-13 S 82/12). |
| GABl | - n.a. - | Abkürzung für: Gemeinsames Arbeitsblatt |
| GAH | external gas heater | Abkürzung für: Gasaußenwandheizer |
| Galerie | gallery | Die Galerie ist ein lichter, oft erhöhter, extrem gestreckter Raum. Vorwiegend wird er als Vorraum zu einem oder mehreren Räumen genutzt. Der Begriff wurde vom italienischen "galleria" abgeleitet und vom französischen "galerie" übernommen. Im Mittelalter handelte es sich um einen erhöhten Gang, der der Abwehr von Feinden diente. Heute ist die Verwendung Galerie im Bauwesen vielfältig: Als Galerie wird der balkonähnliche Hauptverkehrsweg im Obergeschoss eines Einkaufszentrums benannt, der in die einzelnen Geschäfte führt. Die Ränge im Theater oder anderen Veranstaltungshäusern werden als Galerien bezeichnet. Den Lichteinfall der vielen Fenster in der Längsseite nutzend, wurde der Bautypus für die Ausstellungen von Kunstsammlungen genutzt. Im Straßenbau werden seitlich halbgeöffnete Tunnel als Galerie bezeichnet. |
| Galileo | European satellite navigation system (GALILEO) | Europäisches System von Satelliten zur Navigation und Position-Bestimmung. Konkurrenz zum US-amerikanischen GPS. Ziel ist die Unabhängigkeit vom NAVSTAR-Satellitensystem des US-Verteidigungsministeriums. Galileo stellt ein rein ziviles System dar, das von der Europäischen Weltraumorganisation ESA vorangetrieben wird. Betreiber wird ein Unternehmen mit staatlichen und privatwirtschaftlichen Anteilseignern sein. Das Galileo-System soll aus dreißig Satelliten auf drei Bahnebenen bestehen. Die beiden ersten Satelliten wurden am 21. Oktober 2011 gestartet; dies war gleichzeitig der erste Start einer russischen Sojus-Rakete vom ESA-Weltraumbahnhof in Kourou/Französisch-Guayana. Im Oktober 2012 wurden zwei weitere ebenfalls mit einer russischen Rakete von Kourou aus gestartet. Bis 2015 sollen mit Sojus- und Ariane-Raketen 24 weitere Satelliten gestartet werden. Aufgrund verschiedener technischer Probleme konnten 2014 noch nicht wie geplant erste Dienste angeboten werden. So wurden im August 2014 zwei Satelliten in einer zu niedrigen Umlaufbahn platziert. Im August 2014 befanden sich drei Satelliten im uneingeschränkten Betrieb. Die volle Kapazität mit 30 Satelliten wird nicht vor 2020 erreicht. Ein weiteres Navigations-Satelliten-System ist das russische "Glonass". |
| Gängeviertel | areas of the city of Hamburg, Germany, with particularly dense housing | Als Gängeviertel wurden in Hamburg ursprünglich Stadtbereiche mit besonders enger Wohnbebauung bezeichnet. Die größte Ausdehnung hatten die Hamburger Gängeviertel im 19. Jahrhundert. Die Bebauung bestand meist aus Fachwerkhäusern. Die Bebauungsdichte war so hoch, dass es teils keine regelrechten Straßen, sondern lediglich enge Gänge zwischen den Gebäuden gab. Die Bebauung zeichnete sich zudem durch verwinkelte Hinterhöfe, enge Toreinfahrten und mangelhafte hygienische Zustände aus. In den Gängevierteln lebten vor allem ärmere Bevölkerungsschichten; teilweise waren dort auch kleine Gewerbe- und Handwerksbetriebe ansässig. Ende des 19. Jahrhunderts begannen – auch begründet durch die Ausbreitung von Krankheiten (Cholera-Epidemie 1892) erste Abrissmaßnahmen. Diese sorgten zunächst für eine Verschärfung des Problems: So verloren durch den Abriss des Wohngebietes auf dem Großen Grasbrook zwecks Errichtung der Speicherstadt 24.000 Menschen ersatzlos ihre Wohnungen. Diese siedelten sich teilweise in anderen Gängevierteln an. Im Laufe der Zeit wurden durch Abrissmaßnahmen und Kriegsschäden die Gängeviertel überwiegend beseitigt. Übriggebliebene Fachwerkhäuser in ehemaligen Gängevierteln gibt es noch im Bereich um die St. Michaeliskirche (Krameramtsstuben). Ist in heutigen Pressemeldungen vom Hamburger Gängeviertel die Rede, ist meist der Bereich Valentinskamp/Kaffamacherreiche/Speckstraße gemeint. Hier gibt es einen zusammenhängenden Komplex mit historischen Gebäuden und Fachwerkhäusern, den Überresten eines früheren Gängeviertels. Um den geplanten Teilabriss mit Sanierung und Umgestaltung eines großen Gebäudekomplexes durch einen niederländischen Investor entstanden öffentliche Diskussionen. Es kam zu Hausbesetzungen durch Künstler. Im August 2009 erlaubte die Kulturbehörde den Künstlern eine einstweilige Nutzung für Kunstausstellungen. Im Dezember 2009 erklärte die Stadt Hamburg, dass der Verkauf einvernehmlich rückabgewickelt werde. Der niederländische Investor erhielt etwa 2,8 Mio Euro an bereits gezahlten Kaufpreisraten zurück. Im Jahr 2010 wurde die „Gängeviertel Genossenschaft 2010 e.G.“ gegründet, welche sich um Erhalt und Nutzung der Gebäude insbesondere für kulturelle Zwecke kümmert. In den folgenden Jahren wurden immer mehr Gebäude und Räume einer Nutzung zugänglich gemacht. Ein Sanierungsbeirat unter Teilnahme aller Interessengruppen begleitet seit 2013 die Umsetzung eines „integrierten Entwicklungskonzeptes“ für das Gängeviertel. Beabsichtigt ist, bis 2019 alle Gebäude des Viertels mit Hilfe öffentlicher Fördergelder instand zu setzen und zu modernisieren. Geschaffen werden soll dabei auch preisgünstiger Wohnraum, der dann für einen Zeitraum von 21 Jahren einer Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen wird. |
| Garage | garage | Eine Garage ist der Abstellraum für Kraftfahrzeuge. Sie muss den bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Garagenverordnung des jeweiligen Bundeslandes entsprechen. Unterschieden wird zwischen offenen, mit unmittelbarer verschließbarer Öffnung ins Freie, und geschlossenen Garagen. Im Bauordnungsrecht wird auch unterschieden zwischen Kleingaragen bis 100 m2 Nutzfläche, Mittelgaragen über 100 bis 1.000 m2 Nutzfläche und Großgaragen mit einer Nutzfläche über 1.000 m2. Duplexgaragen sind Garagen, bei denen durch eine Aufzugsvorrichtung eine PKW-Unterbringung auf zwei Ebenen ermöglicht wird. Garagen werden bei der Ermittlung von Geschossflächenzahlen und Baumassenzahlen nicht angerechnet, sofern sich aus dem Bebauungsplan nichts anderes ergibt. Im Rahmen der zulässigen Grundfläche gehören Garagen zu den baulichen Anlagen, die in dem höchstens 50 Prozent betragenden Überschreitungsbereich errichtet werden können. Besondere Überschreitungen der zulässigen Grundfläche durch Garagen sind in § 21a (3) BauNVO geregelt. Ebenso ist in der BauNVO geregelt, inwieweit Stellplätze und Garagen in den verschiedenen Baugebieten zulässig sind und welche Regelungen dazu durch Bebauungspläne getroffen werden können (§ 12 BauNVO). Für Grenzgaragen gelten bauordnungsrechtliche Bestimmungen. Im Allgemeinen gilt, dass sie bis 8 m (teilweise bis 9 m) lang und bis 3 m breit sein dürfen. Mietrechtlich sorgen immer wieder zweckentfremdete oder mit Müll gefüllte Garagen für Streitigkeiten. So hatte sich das Verwaltungsgericht Darmstadt mit einem Fall zu befassen, bei dem es um eine „zugemüllte“ Garage ging. Der Vermieter hatte den Fall der Bauaufsicht gemeldet, die den Mieter per Bescheid zum Aufräumen und zur Müllentsorgung verpflichtet hatte. Auch ein Bußgeld von 500 Euro wurde fällig. Nun wehrte sich der Mieter gegen das behördliche Vorgehen. Ohne Erfolg: Dem Gericht zufolge handelte es sich um einen notwendigen Stellplatz, also um einen Autostellplatz, der infolge einer öffentlich-rechtlichen Pflicht für jede Wohneinheit beim Bau eingeplant werden muss. Derartige Regelungen sind in den Landesbauordnungen mancher Bundesländer vorgesehen. Der Stellplatz dürfe nur insoweit als Lagerraum genutzt werden, als man dafür trotz geparktem PKW noch Platz habe Auch das Amtsgericht München stellte sich auf die Seite einer Vermieterin, die ihren Mietern das Einlagern von Kartonagen und Plastik auf einem mitgemieteten Tiefgaragenstellplatz untersagen wollte. Mangels vertraglicher Vereinbarung über die Nutzung des Stellplatzes bediente sich das Gericht der Reichsgaragenverordnung von 1939, aus der hervorginge, dass ein Stellplatz eine nicht ummauerte, für das Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmte Fläche sei. Im Umkehrschluss seien alle anderen Nutzungen dieser Fläche unzulässig Das wiederholte Zuparken der Garage eines Nachbarn kann einen zivilrechtlichen Unterlassungsanspruch begründen. Der Garagenbesitzer muss sich – insbesondere, nachdem er mehrfach um Unterlassung gebeten hat – nicht darauf verweisen lassen, dass er in jedem Einzelfall klingeln könne, damit sein Nachbar das Autor wegfährt. Das Abstellen des Autos vor der Garageneinfahrt stellt eine Besitz- und Eigentumsbeeinträchtigung dar (Amtsgericht München, Az: 241 C 7703/09). |
| Garagen-Mietvertrag | rental agreement for a garage | Das Mieten einer Garage kann im Rahmen des Wohnungs-Mietvertrages oder durch einen eigenen Garagen-Mietvertrag stattfinden. Grundsätzlich kann die Kündigung eines Mietobjekts nicht nur auf einen Teil desselben beschränkt werden. Wenn die Garage also im Rahmen des Wohnungsmietvertrages gemietet wurde, ist keine separate Kündigung möglich. In einigen Fällen haben Gerichte sogar dann ein einheitliches Mietverhältnis angenommen, wenn es für Wohnung und Garage separate Mietverträge mit unterschiedlichen Kündigungsfristen gab, aber die Miete für beides als einheitlicher Betrag überwiesen wurde und alle Garagen einer Wohnanlage an die Mieter vermietet waren. Wollen sich die Vertragspartner die Möglichkeit einer separaten Kündigung offen halten, sollte der Garagenmietvertrag die ausdrückliche Regelung enthalten, dass er unabhängig vom Wohnungsmietvertrag gekündigt werden kann. Wenn in einem einheitlichen Mietvertrag die Vermietung einer Wohnung mit Garage vereinbart wurde, kann die Miete für die Garage nicht separat erhöht werden. Es ändert nichts, wenn der Mietanteil der Garage bisher immer auf ein anderes Konto überwiesen wurde als die Wohnungsmiete. Auch unterschiedliche Adressen von Garage und Wohnung ändern nichts, wenn die Garage im Mietvertrag wie der Keller ausdrücklich als Bestandteil der Mietwohnung bezeichnet war (Amtsgericht Lichtenberg vom 25.07.2008, Az: 9 C 46/08). Der Bundesgerichtshof hat sich im Jahr 2011 mit der Einordnung von Garagen-Mietverträgen befasst. Dabei hatte der Mieter einen schriftlichen Mietvertrag mit seinem Arbeitgeber über eine Werkswohnung geschlossen und zusätzlich einen mündlichen Mietvertrag über eine Garage auf einem anderen Grundstück. Der BGH sah beide Mietverhältnisse trotz einheitlicher Mietzahlung als voneinander unabhängig an, da der Garagenmietvertrag im Wohnungsmietvertrag nicht erwähnt wurde. Der Käufer des Garagengrundstücks konnte damit den mündlichen Vertrag mit dem Mieter unabhängig vom Mietvertrag über die Wohnung kündigen. Das Gericht wies jedoch darauf hin, dass die Entscheidung anders ausgefallen wäre, wenn sich beide Mietobjekte auf dem gleichen Grundstück befunden hätten (Urteil vom 12. Oktober 2011, Az. VIII ZR 251/10). |
| Garantiefonds | guarantee fund | Garantiefonds sind eine Variante von Investmentfonds. Sie garantieren den Anlegern am Ende einer festgelegten Laufzeit die Rückzahlung ihres eingebrachten Kapitals, bzw. eines Prozentsatzes davon (Money-Back-Garantie). Bis dahin profitiert der Anleger vom Kursanstieg. Die Garantie schränkt zwar das Verlustrisiko in Börsenschwächephasen ein, verringert aber auch die Ertragschancen. Denn meist wird der Erhalt des eingezahlten Kapitals dadurch gewährleistet, dass der Anbieter einen Teil in festverzinsliche Wertpapiere wie Staatsanleihen mit guter Bonität investiert. Diese bieten jedoch nur eine geringe Verzinsung. Der Risikoausschluss des Garantiefonds bietet also Sicherheit, kostet aber Rendite. |
| Garantierter Maximalpreisvertrag (GMP) | guaranteed maximum price agreement | Unter dem Begriff "Garantierter Maximalpreisvertrag" (GMV) (englisch "guaranted maximum price") versteht man eine neue Art einer Baupreisvereinbarung zwischen Auftraggeber (Bauherrn) und Auftragnehmer (Generalunternehmer). Diese Vereinbarungspraxis stammt aus Amerika. Mit ihr soll verhindert werden, dass Bauunternehmer nach Abschluss eines Bauvertrages für im Vertrag ursprünglich nicht vorgesehene oder vergessene, aber notwendige Leistungen zusätzliche Nachforderungen stellen. Nach dem Werkvertragsrecht kann der Auftraggeber hierfür vom Bauherrn eine angemessene Vergütung verlangen. Die Konfliktsituation entsteht meist dadurch, dass Bauunternehmer äußerst knapp, nicht selten unterhalb der Selbstkosten kalkulieren, um den Zuschlag zu erhalten. Sie sind darauf angewiesen, Vereinbarungslücken für solche Nachforderungen zu nutzen, um das Ergebnis aufzubessern. Der GMP-Vertrag ist am besten noch mit einem Pauschalpreisvertrag zu vergleichen, der mit einem Generalunternehmen oder Generalübernehmer abgeschlossen wird. Das neue Preissystem beruht auf der Grundlage der Einbeziehung der Bauunternehmen in die Planungsphase, die damit ihr Know-how einbringen. Der Auftraggeber bezahlt höchstens den garantierten Maximalpreis. Ergibt sich am Ende durch tatsächliche Einsparungen ein Preis, der unterhalb des Maximalpreises angesiedelt ist, teilen sich Auftraggeber und Bauunternehmer diese Differenz. Das Teilungsverhältnis wird im Vertrag vereinbart. Es gibt verschiedene Varianten des GMP. In einem Fall wird nach der Leistungsphase 2 (Vorplanung) das Projekt unter Vorgabe eines Budgets ausgeschrieben. Mit den sich meldenden Unternehmen werden Verhandlungen geführt. Mit einem dieser Unternehmen wird schließlich der garantierte Maximalpreisvertrag geschlossen. Die Projektentwicklung und Ausführungsplanung wird gemeinsam durchgeführt und nach Bauausführung wird abgerechnet. Die Differenz zwischen Budget und den tatsächlich angefallenen Kosten werden nach einem vereinbarten Schlüssel geteilt. Die zweite Variante unterscheidet sich von der ersten dadurch, dass kein Budget vorgegeben, sondern eine Ausschreibung im Wettbewerb durchgeführt wird. Es sind die Wettbewerber, die einen garantierten Maximalpreis anbieten. Das weitere Procedere entspricht dem des vorher beschriebenen "Budget-Modells". Daneben gibt es zweistufige Modelle, bei denen der in Aussicht genommene GMP-Partner schon zur Grundlagenermittlung als Berater auf Honorarbasis miteingeschaltet wird. Nach Abschluss der Planungsphase (1. Stufe) wird der GMP-Vertrag geschlossen, womit die 2. Stufe beginnt. Der Verteilungsschlüssel für die Differenz zwischen Maximalpreis und tatsächlich entstandenen Kosten liegt zwischen 50 zu 50 und 80 zu 20 zugunsten des Auftraggebers. Bei öffentlichen Auftraggebern können GMP-Verträge nur dann zum Zuge kommen, wenn vergaberechtliche Bestimmungen der VOB Teil A sowie kartellrechtliche Bestimmungen dem nicht entgegenstehen. Garantierte Maximalpreisverträge setzen ein besondere Maß an Vertrauen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer voraus (Prinzip der gläsernen Taschen bei der Abrechnung). Auftraggeber und Auftragnehmer wirken wie Kooperationspartner zusammen um die angepeilten Kostenziele, die zeitlichen Ziele und die Qualitätsziele zu erreichen. |
| Gart | garden | Abkürzung für: Garten |
| Garten | garden | Unter Garten versteht man ein eingezäuntes bepflanztes Stück Land, das in unterschiedlicher Weise genutzt werden kann. Hausgarten Beim Typ des Hausgartens stehen entweder eine kleingärtnerische Nutzung oder die Freizeitnutzung als Erholungs- und Gestaltungsraum im Vordergrund. In Kleinsiedlungsgebieten überwiegt die kleingärtnerische Nutzung zur Selbstversorgung mit der Nahrung dienenden Pflanzen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern steht der Garten in einem unmittelbaren räumlichen Zusammenhang mit der Wohnnutzung des Hauses. Während in der unmittelbaren Nachkriegszeit der Anbau von Nutzpflanzen zur Sicherung des Lebensunterhalts im Vordergrund stand, dienen die Gärten der Ein- und Zweifamilienhäuser heute überwiegend der Erfüllung privater Liebhabereien in einem ästhetisch gestalteten Naturumfeld. Blumen und Kräuter, Sträucher und Bäume sind die herausragenden Gartenbestandteile. Künstliche Gewässer, Swimmingpools, exotische Pflanzen verweisen auf besondere Vorlieben. Die Gartengestaltung findet bei Ermittlung des Verkehrswerts eines Hauses ihren Niederschlag bei der Bewertung der Außenanlagen. Bevorzugt wird hierbei das Sachwertverfahren, wobei die Kosten der Pflanzen, die Arbeitskosten, die Zinsen und die Pflegekosten berücksichtigt werden. Der Nachteil dieser Methode besteht darin, dass die "Optik" als eigener Wertfaktor dabei nicht berücksichtigt wird. Öffentliche Gärten Öffentliche (meist städtische) Gärten sind gestaltete Gartenflächen, die der Allgemeinheit zu Zwecken der Erholung und für Ruhepausen zur Verfügung stehen ("Volksgarten"). Brunnen, Skulpturen und Gewässer zeichnen die größeren Gärten aus. Es kann zwischen verschiedenen Gestaltungsmustern unterschieden werden. Englische Gärten vermitteln den Eindruck nachgebildeter Landschaften mit Wegen und Pfaden. Der größte innerstädtische "Englische Garten" mit einer Fläche von 417 ha liegt in München. Einen Gegensatz hierzu bilden französische "Parks" mit streng geometrischen und symmetrischen Formen. Eine besondere Bedeutung haben botanische Gärten, die auch der Bildung und Unterrichtung dienen und häufig ein angegliederter Teil von Universitätsinstituten sind. Eine Reihe öffentlicher Parks und Gärten sind als Nachwirkung aus durchgeführten internationalen Gartenbauausstellungen (IGA) und Bundesgartenschauen (BUGA) entstanden, zum Beispiel Planten un Blomen in Hamburg oder die Gestaltung des Westparks in München mit seinem Rosengarten, dem japanischen und dem chinesischen Garten, der Seebühne, die heute zu Open-Air Veranstaltungen (Kinos, Theater) benutzt wird. Ähnliches gilt für den IGA Park in Rostock, der nach wie vor wegen des umfangreichen Veranstaltungsprogramms für Attraktivität sorgt. |
| Gartenhofhaus | garden court building | Unter Gartenhofhaus versteht man einen ebenerdig erschlossenen, gelegentlich auch mehrgeschossigen Haustyp, der über einen Innenhof verfügt, der nach außen abgegrenzt ist – ähnlich wie ein Atrium. Der kleine Gartenhof soll eine bauliche Intimität vermitteln. Diese Bauart ist in den 1980-er Jahren vor allem eingeschossig aufgekommen und erfordert große Grundstücke. Besonders in den Ballungsgebieten führte das zu enormen Kosten für die Grundstücke, weshalb in der Folge Einfamilienhäuser wieder mehr in die Höhe gebaut wurden. |
| Gartennutzung durch Mieter | tenant's use of the garden | Zur Nutzung eines Gartens durch Mieter im Fall eines vermieteten Einfamilienhauses haben sich in der Rechtsprechung folgende Ansichten herausgebildet:
Kosten der Gartenpflege
|
| Gartenstadt | garden city | Die Gartenstadt ist eine Erfindung des Engländers Ebenezer Howard. Er wollte mit der Gartenstadt den miserablen Wohnverhältnissen der Industriearbeiter entgegenwirken. Sie war bedingt durch das im Zuge der Industrialisierung sich einstellende rasante Wachstum der Großstädte. Howard stellte sich an die Spitze einer Bewegung, die in der "Garden-City-Association", später "Town and Country Planning Association" ihr organisatorisches Rückgrat fand. Kombiniert werden sollten die Vorteile der Stadt mit denen des Landes. Heraus kam ein theoretisches Konstrukt. Eine Zentralstadt wird - von landwirtschaftlich genutzten Flächen getrennt - umgeben von mehreren Tochterstädten, die miteinander durch eine Eisenbahnlinie verbunden sind. Die Stadtstruktur zeichnet sich durch konzentrische Kreise aus. Im Zentrum sollte der Stadtpark liegen. Darum sollten sich die hoch frequentierten öffentlichen Gebäude gruppieren. Diese werden außen wiederum eingesäumt von Grünanlagen, an die sich die Wohnhäuser mit einer Mindestbodenfläche anschließen sollten. Die erste Gartenstadt in England wurde 1903 realisiert (Gartenstadt Letchworth). Die Idee der Gartenstadt konnte sich in der von Howard konzipierten Form nicht durchsetzen. Sie führte aber doch zu einem Bewusstseinswandel und gewann auf diese Weise erheblichen Einfluss. Zu vermerken ist, dass schon vor Howard der Deutsche Theodor Fritsch ähnliche Vorstellungen von einer Gartenstadt vertreten hat. Schließlich entstand als erste deutsche Gartenstadt das Thellotviertel in Augsburg. In Deutschland knüpfte die Gartenstadtbewegung allerdings an Howard an. Gegründet wurde 1902 die Deutsche Gartenstadt-Gesellschaft (DGG). Allerdings wurden dann keine Gartenstädte nach dem Muster von Howard realisiert. Vielmehr ging es darum, Einfamilienhaussiedlungen mit großen Grundstücksflächen und starker Durchgrünung an den Stadträndern ("Gartenvorstädte") zu errichten. Sie waren als eigenständige Siedlungen für 5.000-15.000 Bewohner gedacht. Beispiele mit Gründungsjahr:
Um Gartenstädte zu verwirklichen, wurden überwiegend Baugenossenschaften gegründet. Unterstützt wurden sie teilweise von den Gemeinden und von Industrieunternehmen. Mittlerweile wird der Begriff der Gartenstadt für viele Ansiedlungen mit offener und durchgrünter Bauweise verwendet. Gartenstädte gibt es auch in vielen anderen Ländern insbesondere aus der englischen Einflusssphäre (Australien, Neuseeland, USA, Kanada), aber auch in den Niederlanden (Amsterdam), Belgien und in der Schweiz. Einem ganz anderen Kulturkreis entstammen die chinesischen Gartenstädte. Seit 1997 wird jährlich einmal in fünf Kategorien (A-E aufsteigend nach Bevölkerungszahl) vom internationalen Verband für Park- und Gartenanlagen und Gesundheit die Auszeichnung "Internationale Gartenstadt" verliehen. Dabei hat China die Nase vorn. Bisher haben sieben chinesische Städte den Ehrentitel "internationale Gartenstadt" erhalten: Suzhou, Shenzhen, Guangzhou, Xiamen, Hangzhou, Quanzhou und Puyang. |
| Gartenteich / Haftung | garden pond / liability | Ein Gartenteich ist dekorativ, kann jedoch auch eine Gefahrenquelle darstellen, zum Beispiel für Haustiere oder spielende Kinder. Dies gilt ebenso für einen Swimmingpool. Beispiel: Im Jahr 2000 starben laut DLRG in Deutschland 17 Menschen durch Ertrinken in Gartenteichen oder Swimmingpools. In den meisten Fällen handelte es sich um kleinere Kinder. Die Verkehrssicherungspflicht für einen Gartenteich trifft den Grundeigentümer. Bei einem Mietgrundstück kann der Vermieter per Mietvertrag seine Verkehrssicherungspflichten auf den Mieter übertragen (z. B. auch: Räum- und Streupflicht). Dieser muss dafür sorgen, dass sein Grundstück "verkehrssicher" ist. Der Mieter ist dann zwar verpflichtet, für die jeweiligen Absicherungen zu sorgen, der Vermieter hat jedoch immer noch eine Aufsichtspflicht. Kontrolliert er nicht regelmäßig, ob der Mieter seinen Pflichten nachkommt, haftet im Zweifel auch der Vermieter. Bei Gartenteichen mit spielenden Kindern in der Nachbarschaft geht man von einer gesteigerten Verkehrssicherungspflicht aus, die alle Gefahren umfasst, die Kinder aufgrund ihres Alters noch nicht richtig einschätzen können. Ausnahmsweise haftet der Verkehrssicherungspflichtige hier deshalb sogar, wenn er den Nachbarskindern den Zutritt zum Grundstück verboten hat. Bezüglich der Haftung bei Gartenteichunfällen hat es vor einigen Jahren einen Wechsel in der Rechtsprechung gegeben: Zunächst war immer davon ausgegangen worden, dass der Verkehrssicherungspflichtige sein Grundstück immer so einzäunen und absichern muss, dass fremde Kinder es nicht betreten und in den Teich fallen können. Ist dies unmöglich, muss er den Teich selbst absichern (Gitter, Zäune, Abdeckungen, Planen). Diese Pflicht besteht ganz besonders, wenn es in der Nachbarschaft kleinere Kinder gibt (OLG Düsseldorf, Az. 22 U 272/92). Die neuere Rechtsprechung misst der Aufsichtspflicht eine erheblich größere Bedeutung zu. Danach müssen Kleinkinder ständig beaufsichtigt werden. Der Gartenteichbesitzer muss nicht damit rechnen, dass eine dritte Person ihre Aufsichtspflicht verletzt und ein Kleinkind unbeaufsichtigt herumlaufen lässt (OLG Hamm, Urteil vom 23.05.2001, Az.: 13 U 253/00; BGH, Urteil vom 30.01.1996, Az.: VI ZR 164/95). Eine sichere Faustregel stellen diese Urteile jedoch nicht dar. Die Aufsichtspflicht ist eine sehr dehnbare Angelegenheit: So hängt es nach der Rechtsprechung von Alter und Reife des einzelnen Kindes ab, wie lange man es allein lassen darf. Jedes Gericht urteilt dabei unterschiedlich. Hat etwa die Tante den frühreifen Fünfjährigen nur fünf Minuten unbeaufsichtigt gelassen, könnte ein Gericht zu dem Ergebnis kommen, dass sie ihre Aufsichtspflicht nicht verletzt hat. Ertrinkt er dann in Nachbars Gartenteich, kann eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Nachbarn vorliegen. Dieser haftet dann den Eltern auf Schadenersatz und Schmerzensgeld und hat sich ggf. strafbar gemacht (fahrlässige Körperverletzung, fahrlässige Tötung). Die für Gartenteiche geltenden Erwägungen sind ebenso auf Swimmingpools, Regentonnen etc. zu übertragen. |
| Gartenzwerge | garden gnomes | Geschmäcker sind verschieden. Wiederholt haben sich Gerichte mit dem Phänomen des Gartenzwerges beschäftigen müssen. Herauskristallisiert haben sich folgende Unterscheidungen:
|
| GarVO | garage regulations | Abkürzung für: Garagenverordnung |
| Gas | gas: abbreviation for natural gas or liquid gas | Abkürzung: Erdgas, Flüssiggas. Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger. Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses. |
| Gas- und Dampfturbinen-Kraftwerk | combined cycle power plant; gas and steam cogeneration plant | |
| Gaskraftwerk / Gasturbinenkraftwerk | gas-fired power plant / gas turbine power station | Der Oberbegriff Gaskraftwerk bezieht sich auf verschiedene mit Gas betriebene Kraftwerkstypen. Meist sind mit Erdgas betriebene Gasturbinenkraftwerke zur Stromerzeugung gemeint. Auch Gas- und Dampf-Kombikraftwerke zur Stromerzeugung werden mit diesem Begriff bezeichnet; ebenso Blockheizkraftwerke, die mit Gasturbinen oder Gas-Verbrennungsmotoren arbeiten. Gasturbinenkraftwerke dienen der Stromerzeugung. Sie werden mit Erdgas oder anderen brennbaren Gasen bzw. Erdölprodukten beheizt. Deren Verbrennung treibt eine Gasturbine an; diese betreibt einen Generator. Im Dauerbetrieb bei großen Kraftwerken werden meist Gasturbinen der schweren Bauart verwendet. Diese haben eine Leistung zwischen 50 und 340 MW und mehr; sie sind auf eine lange Lebensdauer ausgelegt. Es gibt jedoch auch Gasturbinen der leichten Bauart mit einer Leistung von etwa 100 KW bis ca. 40 MW; diese sind von Flugzeugtriebwerken abgeleitet und werden häufig in der Industrie und als Notstromaggregate (etwa in Krankenhäusern) eingesetzt. Ein großer Vorteil der Gasturbinenkraftwerke ist ihre schnelle Einsatzfähigkeit. So können sie innerhalb weniger Minuten hochgefahren werden und besitzen die Fähigkeit zum Schwarzstart (Hochfahren unabhängig vom angeschlossenen Stromnetz). Letzteres ermöglicht es ihnen, bei einem flächendeckenden Stromausfall zu starten und Energie zum Anfahren nicht schwarzstartfähiger Kraftwerksblöcke zu liefern. Gasturbinenkraftwerke werden als sehr betriebssicher angesehen, es sind nur wenige Unfälle mit Gasexplosionen bekannt. Dieser Kraftwerkstyp lässt sich nutzen, um Lastspitzen im Stromnetz abzudecken. Sogenannte GuD-Kraftwerke (Gas- und Dampf-Kombikraftwerke) können auch gleichzeitig mit der Gasturbine und einer Dampfturbine Strom erzeugen, was den Wirkungsgrad deutlich steigert. Der Dampfkessel eines GuD-Kraftwerkes kann zur zusätzlichen Erzeugung von Heizwärme etwa für ein Fernwärmenetz genutzt werden. Dazu muss ein Gegendruck erzeugt werden; etwa durch den Einsatz einer Gegendruckturbine oder eine Turbinenanzapfung (Entnahme eines Teils der Arbeitsflüssigkeit aus einer Turbinenstufe). Dieser Prozess verringert allerdings den Gesamtwirkungsgrad der Anlage. Auch zur Meerwasserentsalzung werden Gasturbinenkraftwerke genutzt. Sie können vergleichsweise schnell errichtet werden, erfordern geringere Investitionen als andere Kraftwerkstypen, haben jedoch höhere Betriebskosten als etwa ein Kohlekraftwerk: Der Wirkungsgrad der Gasturbinen allein ist etwas geringer als der eines Kohlekraftwerkes, auch ist Erdgas in der Regel teurer als Kohle. Der Wirkungsgrad großer Gasturbinen liegt bei etwa 39 Prozent (moderne Kohlekraftwerke: ca. 45 Prozent; ältere: 35 bis 40 Prozent). Werden Gasturbinen zur Stromerzeugung mit Dampfturbinen gekoppelt, kann ein hoher Wirkungsgrad von 60 Prozent erreicht werden. Ein Beispiel für ein besonders effektives GuD-Kraftwerk in Deutschland ist die von Siemens errichtete Anlage in Irsching bei Ingolstadt mit einem Wirkungsgrad von 60,75 Prozent und einer Leistung von 578 Megawatt. Diese Leistungen sollen übertroffen werden durch das neue GuD-Kraftwerk von Siemens am Standort Lausward im Düsseldorfer Hafen mit einer elektrischen Leistung von 595 Megawatt und einem Wirkungsgrad von über 61 Prozent. Reine Gasturbinenkraftwerke produzieren etwa 600 g klimaschädliches CO2 pro kWh erzeugtem Strom. GuD-Kraftwerke liegen bei etwa 400 g / kWh. Ihre Emissionen an Stickoxiden hängen von der Bauart und der Art der Abgasreinigung ab. Soweit Erdgas als Brennstoff verwendet wird, besteht eine gewisse Abhängigkeit von ausländischen, in der Regel russischen, Erdgasproduzenten. Allerdings kommen auch andere Brennstoffe wie Biogas oder Heizöl in Betracht. |
| Gaspreiserhöhung / Strompreiserhöhung | gas price increase / energy price increase | Die erheblichen Erhöhungen von Gas- und Strompreisen sind in den letzten Jahren zunehmend in die Kritik geraten und auch juristisch angegriffen worden. Im September 2010 entschied das Bundesverfassungsgericht zugunsten der Gaskunden. In dem Urteil wurde bestätigt, dass Preisanpassungsklauseln (auch: Gleitklauseln) in den Lieferverträgen gerichtlich überprüft werden dürften. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes, in dem dieser eine solche Vertragsklausel für ungültig erklärt hatte, habe damit Bestand. In der Entscheidung war es um einen Berliner Gasversorger gegangen, der sich in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen die einseitige Anpassung des Gaspreises vorbehalten hatte. Die Preise durften demnach auch dann erhöht werden, wenn sich die Kosten des Gasversorgers nicht erhöht hatten. Der Bundesgerichtshof hatte hier eine unangemessene Benachteiligung der Verbraucher gesehen und die Vertragsklausel für unwirksam erklärt. Das Bundesverfassungsgericht bestätigte das Urteil des Bundesgerichtshofes (07.09.2010, Az. 1 BvR 2160/09). Grundsätzlich ist eine Preiserhöhung jedoch auch ohne Preisanpassungsklausel möglich – nach "billigem Ermessen." In diesem Fall muss das Versorgungsunternehmen jedoch nachweisen, dass die Preiserhöhung der "Billigkeit" entspricht, also nicht nur der Gewinnerhöhung des Unternehmens dient. Ein solcher Nachweis erfordert die Offenlegung der Preiskalkulation. Eine gerichtliche Kontrolle der "Billigkeit" einer solchen Preiserhöhung ist nach dem Bundesgerichtshof bei Strompreisen nicht zulässig, wenn der Anbieter keine Monopolstellung innehat und der Kunde auch anderswo seinen Strom beziehen könnte (BGH WuM 2007, 335). Auch bei Gaspreisen kann eine Erhöhung aus Billigkeitsgründen nicht gerichtlich angegriffen werden, wenn lediglich erhöhte Kosten des Anbieters an den Verbraucher weiter gegeben werden (BGH WuM 2007, 526). Ein Widerspruch gegen eine Preiserhöhung ist nur aussichtsreich, wenn er sofort bei Ankündigung der Erhöhung erfolgt und wenn der geforderte Erhöhungsbetrag nicht gezahlt wird. Gezahlt werden sollte in derartigen Fällen der vor der Erhöhung übliche Betrag. Für Mieter ist dies relevant, wenn sie einen direkten Vertrag mit dem Versorgungsunternehmen haben. Auch Vermieter müssen die Abrechnung des Versorgungsunternehmens prüfen. Wird eine nicht berechtigte, übermäßige Preiserhöhung widerspruchslos hingenommen, kann dies einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeuten. Der Bundesgerichtshof hat im März 2012 entschieden, dass Verbraucher bei unwirksamen Preisanpassungsklauseln nur dann Rückforderungsansprüche wegen zuviel bezahlten Beträgen geltend machen können, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Zugang der jeweiligen Jahresrechnung Widerspruch gegen diese eingelegt haben. Dieses Urteil bezieht sich auf sogenannte Sonderkundenverträge, also Verträge mit Kunden, die nicht im Rahmen der Grundversorgung beliefert werden, sondern einen eigenen Vertrag mit einem Versorgungsunternehmen ihrer Wahl haben (Urteil vom 14.03.2012, Az. VIII ZR 113/11). Im Fall der sogenannten „Hamburger Gasrebellen“ hatte das OLG Hamburg im Januar 2013 eine Gaspreiserhöhung aufgrund einer unzulässigen Preisänderungsklausel für unwirksam erklärt. Der Energieversorger gab im April 2013 seine Absicht auf, Revision gegen das Urteil einzulegen. Rückzahlungen sind jedoch von der Seite des Unternehmens nicht beabsichtigt, hier muss jeder Kunde für sich Klage einreichen. Aussichtsreich ist ein solches Vorgehen nur, wenn rechtzeitig Widerspruch gegen die Preiserhöhung eingereicht wurde (siehe oben). Am 28.10.2015 erging ein Urteil des Bundesgerichtshofes zum Thema Preisanpassungsklauseln bei Tarifkunden bzw. Kunden in der Gasgrundversorgung. Dabei ging es um Preisanpassungen von 2004 und 2006, bei denen die Unternehmen lediglich eigene Kostensteigerungen an die Kunden weitergegeben hatten. Der BGH hatte zuvor den Fall dem Europäischen Gerichtshof vorgelegt. Dieser erklärte, dass die deutsche Vorschrift des § 4 Abs. 1 und 2 AVBGasV nicht im Einklang mit EU-Regelungen sei. Denn der Kunde müsse, um im Falle von Preiserhöhungen den Liefervertrag kündigen zu können, rechtzeitig vor dem Inkrafttreten einer Änderung über deren Anlass, Voraussetzungen und Umfang informiert werden (Urteil des EuGH vom 23. Oktober 2014, Rs. C-359/11 und C-400/11). Dementsprechend erklärte auch der Bundesgerichtshof, dass eine einseitige Preisanpassung aufgrund dieser Regelung nicht stattfinden könne. Allerdings bestehe damit eine Lücke in den Verträgen, die im Wege einer „ergänzenden Vertragsauslegung“ zu füllen sei. Es sei vorauszusetzen, dass die Vertragspartner vereinbart hätten, dass der Versorger reine Kostensteigerungen weitergeben dürfe und Kostensenkungen weitergeben müsse. Die Versorger hätten daher in den beiden verhandelten Fällen Anspruch auf die Erhöhungsbeträge. Außerdem gilt laut BGH für Preiserhöhungen, die über die Weitergabe von Bezugskostensteigerungen hinausgehen und der Erzielung eines zusätzlichen Gewinns dienen, für Tarifkundenverträge wie für Sonderkundenverträge: Bei einem langjährigen Energielieferungsverhältnis kann der Kunde keine Einwände mehr gegen eine Preiserhöhung geltend machen, wenn er diese nicht innerhalb von drei Jahren nach Zugang der Jahresabrechnung, in der die Preiserhöhung erstmals berücksichtigt worden ist, beanstandet hat (Urteile vom 28. Oktober 2015, Az. VIII ZR 158/11 und VIII ZR 13/12). In einem wettbewerbsrechtlichen Verfahren entschied der Bundesgerichtshof außerdem, dass Stromversorger ihre Kunden im Vertrag nicht ausdrücklich darauf hinweisen müssen, dass diese Preiserhöhungen gerichtlich überprüfen können. Denn was im Gesetz (genauer in § 315 Abs. 3 BGB) geregelt sei und ohnehin gelte, müsse nicht noch einmal im Vertrag betont werden (Urteil vom 25. November 2015, Az. VIII ZR 360/14). |
| GastBauVO | German building regulations for restaurants | Abkürzung für: Gaststättenbauverordnung |
| Gaststätte | restaurant / inn / pub(lic house) | |
| Gaststättenlärm und Mietwohnung | disturbance due to excessive noise from inns and public houses; reduction of rent | Lärm von einer Gaststätte kann einen Mangel der Mietwohnung darstellen, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter keinen Einfluss auf die Belästigung hat, weil diese etwa von einem Nachbargrundstück ausgeht. In vielen Fällen ist dem Mieter jedoch bei Einzug bereits bekannt, dass sich im gleichen Haus oder im Nachbarhaus eine Gaststätte befindet. In diesem Fall bestehen seitens des Mieters in der Regel keine Ansprüche (§ 536b BGB, vgl. auch Amtsgericht Rudolstadt, Urteil vom 20.05.1999, Az: 1 C 914/98). Ebenso kann er keine Mietminderung geltend machen, wenn er den Mangel seiner Wohnung längere Zeit kommentarlos hingenommen hat. Ansprüche etwa auf Mietminderung kann der Mieter jedoch geltend machen, wenn er selbst den Mangel grob fahrlässig übersehen hat und der Vermieter das Vorhandensein der Gaststätte arglistig verschwiegen hat. Inwieweit man hier von einer Aufklärungspflicht des Vermieters sprechen kann, hängt sehr stark vom Einzelfall ab. So sah etwa das Landgericht Dortmund keine Aufklärungspflicht in einem Fall, bei dem sich der Mieter an einem einen Kilometer entfernten Swinger-Club störte (Urteil vom 06.12.2001, Az: 11 S 162/01). Wird jedoch während der Laufzeit des Mietvertrages in unmittelbarer Nähe eine Gaststätte neu eröffnet oder hält eine bereits bestehende Gaststätte die gesetzlichen bzw. kommunalen Lärmschutzvorgaben und Ruhezeiten nicht ein, muss dies von Nachbarn bzw. Mietern nicht akzeptiert werden. Hier sind zunächst Beschwerden beim zuständigen Ordnungs- bzw. Gewerbeaufsichtsamt und ggf. auch Mietminderungen denkbar. In einem Berliner Fall hatte der Vermieter den Mieter bei Vertragsabschluss auf die Existenz zweier zeitweilig geschlossener Gaststätten im Haus hingewiesen. Bei deren Wiedereröffnung kam es zu erheblichen Lärmbelästigungen in der Zeit zwischen 22.00 Uhr und 4.00 Uhr. Das Gericht sprach dem Mieter eine Mietminderung in Höhe von 40 Prozent zu. Zusätzlich wurde die fristlose Kündigung durch den Mieter für berechtigt erklärt (Landgericht Berlin, Urteil vom 05.08.2002, Az. 67 S 342/01). |
| Gaststättenpacht | lease for a restaurant, inn or public house | Gewerbliche Miet- und Pachtverträge unterliegen nicht dem Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Viele mieterschützende Regelungen sind nicht anwendbar. Ferner besteht bei der Vertragsgestaltung eine erheblich größere Flexibilität u.a. bei Themen wie der Vereinbarung der Kostentragung für ungewöhnliche Betriebskostenarten, für Reparaturkosten am Objekt, für Kautionszahlungen etc. Ein Vertrag über eine Gaststättenpacht sollte Regelungen über folgende Themen enthalten:
Ein interessantes Urteil fällte der Bundesgerichtshof am 13.07.2011 zum Thema Nichtraucherschutz. In Rheinland-Pfalz war in 2008 ein Nichtraucherschutzgesetz in Kraft getreten, welches das Rauchen in Gaststätten außerhalb eines abgetrennten Raucherraumes untersagte. Dem Urteil zufolge ist der Verpächter nicht verpflichtet, als Reaktion auf eine nach Vertragsabschluss erfolgte Gesetzesänderung auf seine Kosten einen abgetrennten Raucherbereich zu schaffen. Der Wirt kann den Verpächter auch nicht auf Schadenersatz wegen Umsatzeinbußen in Anspruch nehmen, weil er sich weigert, durch Umbaumaßnahmen ein Raucherzimmer zu schaffen (Az. XII ZR 189/09). Ein gesetzliches Rauchverbot in Gaststätten mit nur einem Raum stellt keinen Mangel des Pachtobjekts dar. |
| GaststG | German licensing act | Abkürzung für: Gaststättengesetz |
| Gaunerzinken | thieves' mark | Die kleinen Zeichen, die Diebe und Einbrecher hin und wieder am Haus hinterlassen, bemerken die Bewohner meistens gar nicht. Die Symbole können mit Kreide oder wasserfesten Stiften, mit Wachsmal- oder Filzstiften an der Fassade, an der Gartenmauer, im Eingangsbereich oder an der Treppenstufe angebracht sein. Dabei handelt es sich oft um Dreiecke, Kreise, Kreuze oder verbundene Zeichen. Wer solche Symbole entdeckt, sollte sich schlau machen und herausfinden, was sie bedeuten. Die Polizei ist gern behilflich und kann klären, ob es sich um sogenannte Gaunerzinken handelt. In der Praxis kommen die Zeichen eher selten vor. Nach Auskunft von sachkundigen Ermittlern geben sie aber in der Regel die Einschätzung von Straftätern wider, ob sich ein Einbruch oder das Betteln im Haus lohnt oder nicht. Aufmerksame Nachbarschaft ist ein wichtiger Bestandteil der Einbruchs- und Diebstahlsprävention. Die Polizei rät für den Fall, dass Zeichen dieser Art am Haus oder in der Nachbarschaft auftauchen oder Personen und Fahrzeuge in der Straße auffallen, die Polizei zu rufen. |
| GB | official real estate register; land register; cadastre | Abkürzung für: Grundbuch |
| GBA | land registry; registry of deeds | Abkürzung für: Grundbuchamt |
| GBl | legal gazette | Abkürzung für: Gesetzblatt |
| GBO | German Land Registry Act | Abkürzung für: Grundbuchordnung |
| GbR | civil-law partnership; unincorporated civil-law association | Abkürzung für: Gesellschaft bürgerlichen Rechts |
| GBV | German Land Register Regulations | Abkürzung: Grundbuchverfügung |
| GBVerf | general instructions on setting up and handling land registers | Abkürzung für: Allgemeine Verfügung über die Einrichtung und Führung von Grundbüchern |
| GBVfg | Land Register Regulations | Abkürzung für: Grundbuchverfügung |
| GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen | federal association of German housing and real estate companies, a registered association | Der GdW ist der Interessenverband der deutschen Wohnungsunternehmen und Wohnungsbaugesellschaften. Die historischen Wurzeln des GdW gehen zurück auf die Entwicklung des Genossenschaftsgedankens um die Wende der 19. zum 20. Jahrhunderts, die Heimstättenbewegung und die gesetzliche Normierung der Wohnungsgemeinnützigkeit. Aus der Vereinigung des 1924 in Erfurt gegründeten Hauptverbandes deutsche Baugenossenschaften e.V. mit dem Reichverband der Heimstätten entstand 1938 der "Reichsverband der deutschen gemeinnützigen Wohnungsunternehmen e.V.". In der Nachkriegszeit wurde zuerst in der britischen Besatzungszone der "Gesamtverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmen" gegründet, dem sich 1949 die in der amerikanischen und französischen Besatzungszone gegründeten Verbände anschlossen. Die Bundesvereinigung deutscher Heimstätten wurde 1955 außerordentliches Mitglied. 1990 erfolgte die Aufhebung der Wohnungsgemeinnützigkeit, was auch zu einer Neuorientierung des Verbandes führte. Er nannte sich ab 1996 "GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen". Ab 2005 wurde der lange Zeit obsolete Immobilienbegriff in den Namen mit einbezogen ("GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V."). Der GdW, der heute seinen Sitz in Berlin hat, verfügt mit seinen 14 Mitgliedsverbänden aus den einzelnen Bundesländern über 3.200 Mitgliedsunternehmen, die 6,5 Millionen Wohnungen bewirtschaften, in denen rund 15 Millionen Menschen wohnen. |
| GE | retail unit; business space, especially included in a house | Abkürzung für: Gewerbeeinheit |
| Gebälk | beams; binders and joists; timberwork | Im antiken Griechenland handelte es sich um die Einheit aus Architrav, Fries und Gesims. Später wurde die komplette Decken- oder Dachkonstruktion als Gebälk bezeichnet. |
| Gebäude | building; structure; ediface | Nach dem Bauordnungsrecht sind Gebäude "selbstständig benutzbare, überdachte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können und geeignet sind, dem Schutz von Mensch und Tier zu dienen". Dabei kommt es auf die Umschließung durch Wände nicht an. Die Überdachung allein ist ausreichend. Gebäude müssen jedoch eine selbstständige baukörperhafte Begrenzung aufweisen und für sich benutzbar sein. Als einzelnes Gebäude gilt jedes freistehende Gebäude oder bei zusammenhängender Bebauung, (Doppel-, Gruppen- und Reihenhäuser), jedes Gebäude, das durch eine vom Dach bis zum Keller reichende Brandmauer von anderen Gebäuden getrennt ist, einen eigenen Zugang bzw. ein eigenes Treppenhaus und ein eigenes Ver- und Entsorgungssystem besitzt. Der Höhe nach werden bauordnungsrechtlich folgende Gebäudeklassen unterschieden:
Zu den Nichtwohngebäuden zählen Anstaltsgebäude, Büro- und Verwaltungsgebäude, nichtlandwirtschaftliche Betriebsgebäude, landwirtschaftliche Betriebsgebäude und "sonstige Nichtwohngebäude". Unter "sonstige Nichtwohngebäude" werden Universitäts- und Hochschulgebäude, Gebäude von Sportanlagen, Theater, Kirchen und Kulturhallen nachgewiesen. Unterscheidungsmerkmale gibt es auch hinsichtlich des Gebäudealters. So wird von Altbau gesprochen bei Gebäuden, die bis 1949 fertig gestellt wurden, von Neubauten bei Baufertigstellungsjahren danach. Im sachenrechtlichen Sinne sind Gebäude wesentliche Bestandteile von Grundstücken oder Erbbaurechten. In Ausnahmefällen können Gebäude auch "Scheinbestandteile" sein. Dies ist etwa der Fall, wenn auf einem Grundstück auf Grund einer Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer vom Pächter dieses Grundstücks für die Dauer des Pachtverhältnisses (also "vorübergehend") ein Gebäude errichtet wurde (Beispiele: Speditionsgebäude auf ehemaligem Reichsbahngelände, Kantinengebäude für Bauarbeiter auf einer Großbaustelle). In den östlichen Bundesländern wurde zur Zeit der DDR ein eigenständiges Gebäudeeigentum begründet. Die Überführung in das Sachenrechtssystem der Bundesrepublik erfolgte nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz entweder durch eine Erbbaurechtslösung oder durch ein Bodenankaufsrecht mit Kontraktionszwang. Aus Gründen der Rechtssicherheit wurden auch reine Gebäudegrundbücher angelegt. |
| Gebäude auf fremdem Grund | building/structure built on third-party real estate | |
| Gebäude- und Freifläche | building/structure and open space/undeveloped area | Gebäude- und Freifläche ist ein Begriff aus dem Liegenschaftskataster. Sie ist die für die Immobilienwirtschaft bedeutendste Flächennutzung und wichtigster Teil der Siedlungs- und Verkehrsfläche. In die neueren Bestandsverzeichnisse der Grundbücher wurde dieser Begriff als Nutzungsbeschreibung der dort gebuchten Hausgrundstücke übernommen. |
| Gebäudeautomation | building automation | Mit dem Begriff Gebäudeautomation ist die Vernetzung der verschiedenen Anlagen eines Gebäudes mit einem zentralen Computer gemeint, der die Steuerung und Überwachung der gesamten Haustechnik von einem einzelnen Arbeitsplatz aus ermöglicht. Ziele sind die Einsparung von Energie- und Betriebskosten, die Erhöhung der Betriebssicherheit von Anlagen und ein effizienteres Gebäudemanagement. So können beispielsweise in einer Schule die Heizungen klassenzimmerweise angepasst an den Stundenplan an- und abgestellt werden. Zusätzlich können mechanische Thermostate durch energetische Ventile ausgetauscht und mit Raumtemperaturfühlern ausgestattet werden. Nach Unterschreitung einer Solltemperatur wird dann die Heizung eingeschaltet. Die Ausführung der Automation ist genau auf den Bedarf des Kunden abzustimmen: So können etwa für eine Konferenz- oder Messehalle Klimaanlage, Lautsprecher und Beleuchtung über eine einzige Touchscreen geregelt werden. Die Beleuchtung von Räumen kann automatisiert und mit dem Tageslicht abgestimmt werden, um den Stromverbrauch zu senken – sogar Präsenzmelder sind möglich, die in unbenutzten Räumen das Licht abschalten. Mit Hilfe einer Wetterstation kann die Beschattungssteuerung geregelt werden, so dass die Jalousien abhängig von der Sonneneinstrahlung hoch- oder herunterfahren. Auch Alarmsysteme sind in die Gebäudeautomation einzubeziehen. Im Gewerbebau und bei öffentlichen Gebäuden wird diese schon aus Kostengründen künftig eine immer größere Rolle spielen. Auch für Wohngebäude gewinnt die Gebäudeautomation immer stärker an Bedeutung. Durch Vernetzung der verschiedensten Geräte und Bestandteile der Haustechnik kann einerseits Energie gespart werden, andererseits ist auch eine Fernsteuerung von unterwegs über Telefonnetz, Handynetz oder Internet möglich. Durch das Fernauslesen von Zählerwerten entfallen lästige Besuche von Ablesern; auch können zeit- oder ferngesteuerte Abläufe zum Einbruchsschutz beitragen (Steuerung der Beleuchtung). Mehr Komfort wird mit der Möglichkeit verbunden, Klima- und Heizungstechnik zu programmieren und fernzusteuern. Künftig soll es möglich sein, auch Wetterprognosen bei der Steuerung der Gebäudetechnik automatisch einzubeziehen. Zu den Nachteilen der Gebäudeautomation zählt, dass der Gebäudeeigentümer sich oft abhängig von einem bestimmten Zulieferer macht. Einige Betriebe, die entsprechende Anlagen installieren, stellen gleichzeitig wichtige Komponenten her. Die Austauschbarkeit einzelner Bauteile kann jedoch durch fortschrifttliche Bus-Systeme gewährleistet werden. Im Vergleich zu herkömmlichen Gebäuden besteht bei weitgehend automatisierter Gebäudetechnik die Gefahr, dass durch einen einzigen Hard- oder Softwarefehler das komplette System ausfällt. |
| Gebäudeeinmessung | cadastrial surveying of buldings | Wird auf einem Grundstück ein Gebäude errichtet oder in seinem Grundriss verändert, muss der Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigte auf seine Kosten das Gebäude, bzw. die Grundrissveränderung des Gebäudes durch die Katasterbehörde oder – soweit in einem Bundesland vorhanden – einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen lassen. Die Regelungen finden sich in den Liegenschaftsgesetzen der Bundesländer. Auf diese Weise wird es möglich, den Gebäudebestand richtig in den Flurkarten zu erfassen. Der Gebäudeeigentümer erhält dann vom Katasteramt einen Auszug aus der Flurkarte. Anlagen von geringer Größe (z. B. Gartenhäuschen, aber auch offene Carports, überdachte Abstellflächen) fallen nicht unter die Einmessungspflicht, wenn sie eine bestimmte Mindestfläche (meist 10 Quadratmeter) nicht überschreiten. |
| Gebäudeeinsturz, Rechtsfolgen | collapse of a building, legal consequences | Kommt es im Zuge von Bauarbeiten – auch solchen am Nachbargrundstück – zu einem Gebäudeeinsturz, ist bei der rechtlichen Aufarbeitung zwischen dem strafrechtlichen Aspekt und der zivilrechtlichen Haftung zu unterscheiden. Schwierig gestaltet sich in Fällen wie dem Einsturz des Kölner Stadtarchivs 2009 die Ermittlung der Schadensursachen. Erst nach acht Jahren lag in Köln ein Gutachten vor, das als Schadensursache eine unsachgemäß ausgeführte Schlitzwand in der nahen U-Bahn-Baustelle nannte. Ende Mai 2017 wurde gegen sieben Personen Anklage wegen fahrlässiger Tötung und Baugefährdung erhoben. Bei den Untersuchungen zur Schadensursache kamen diverse Spezialunternehmen und 14 Gutachter zum Einsatz, die Kosten lagen bei etlichen Millionen Euro. Einer der Gründe für die Schwierigkeiten bei der Ursachenfindung ist bei allen Schäden an größeren Bauprojekten die Vielzahl der Beteiligten, deren Arbeitsbeiträge voneinander abhängen und die teilweise gleichzeitig auf der Baustelle tätig sind (Bauherr, Architekt, Bauunternehmer, Subunternehmer, Handwerker verschiedenster Gewerke und so weiter). Zur strafrechtlichen Seite hat der Bundesgerichtshof am 13.11.2008 im einem Verfahren hinsichtlich fahrlässiger Tötung folgende Hinweise gegeben (Az. 4 StR 252/08):
Im verhandelten Fall ging es um Sanierungsarbeiten an einem Schulgebäude. Beim Abbruch einer tragenden Wand im Erdgeschoss war das Gebäude unzureichend abgestützt worden, ein Flügel stürzte ein. Fünf Arbeiter wurden getötet, fünf weitere verletzt. Das Landgericht Schwerin verurteilte den verantwortlichen Bauunternehmer wegen vorsätzlicher Baugefährdung in Tateinheit mit fahrlässiger Tötung und fahrlässiger Körperverletzung zu einer Freiheitsstrafe. Zwei Mitangeklagte, die im Rahmen eines Subunternehmervertrages mit dem Abbruch der Wand befasst waren, wurden freigesprochen. Für die Mitangeklagten sei die Gefahr nicht offensichtlich gewesen. Der Bundesgerichtshof bestätigte diese Urteile. Ein weiteres Urteil zu dieser Problematik fällte der Bundesgerichtshof im Fall der unter Schneelast eingestürzten Eissporthalle in Bad Reichenhall. Im Jahr 2006 hatten dabei 15 Menschen den Tod gefunden, überwiegend Kinder. Der Diplom-Ingenieur, der als Bausachverständiger ein Gutachen über den Zustand der Halle erstellt hatte, war von der Vorinstanz noch vom Vorwurf der fahrlässigen Tötung freigesprochen worden. Der BGH hob dieses Urteil auf. Der Ingenieur hatte eine Untersuchung der Dachkonstruktion nicht gründlich genug durchgeführt. Der BGH ging von einer Ursächlichkeit dieses Versäumnisses für die Todesfälle aus. Argument war hier, dass die Stadt bei korrekter Warnung über die Schwächen des Daches eine Nutzung verhindert hätte (Urteil vom 12. Januar 2010, Az. 1 StR 272/09). "Vertiefung" des Nachbargrundstücks Im zivilrechtlichen Bereich existieren spezielle Vorschriften über die Haftung bei einem Gebäudeeinsturz. § 909 BGB, "Vertiefung", regelt etwa, dass ein Grundstück nicht derartig vertieft werden darf, dass der Boden des Nachbargrundstücks die erforderliche Stütze verliert – außer es wird für Abstützung gesorgt. Eine Verletzung dieser Vorschrift führt zu einer Haftung auf Schadensersatz (§ 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 909 BGB). Schäden durch Einsturz des Nachbarhauses Nach § 908 BGB gilt: Droht einem Grundstück die Gefahr, dass es durch den Einsturz eines Gebäudes oder anderer mit dem Nachbargrundstück verbundener Bauteile oder durch die Ablösung von Teilen des Nachbargebäudes beschädigt wird, kann der Eigentümer von dem, der nach § 836 Abs. 1 oder §§ 837, 838 BGB für den Schaden verantwortlich wäre, die Durchführung von Sicherheitsvorkehrungen verlangen. Nach § 836 BGB haftet der Grundstücksbesitzer (im Sinne des Eigenbesitzers, also desjenigen, dem das Grundstück gehört) immer dann, wenn durch den Einsturz seines Gebäudes, von auf seinem Grundstück stehenden Bauwerken oder Bauteilen seines Gebäudes ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt wird. Voraussetzung ist, dass das Ereignis die Folge fehlerhafter Errichtung oder Unterhaltung des jeweils ein- oder abgestürzten Objektes war. Hat der Grundbesitzer nachweislich die verkehrsübliche Sorgfalt zur Gefahrenabwehr walten lassen, kommt er um eine Haftung herum. Auch ein früherer Besitzer haftet für derartige Schäden, wenn der Einsturz innerhalb eines Jahres nach Beendigung seines Besitzes auftritt. Er haftet nicht, wenn er nachweislich die verkehrsübliche Sorgfalt hat walten lassen oder wenn der neue Besitzer durch sorgfältige Sicherheitsmaßnahmen den Vorfall hätte verhindern können. Nach § 837 BGB trifft den Besitzer eines Gebäudes, das auf einem ihm nicht gehörenden Grundstück steht, dieselbe Haftung wie den Grundstücksbesitzer in § 836. Nach § 838 BGB trifft diese Haftung auch den, der die Unterhaltung eines Gebäudes übernommen hat. Gegenüber geschädigten Dritten kommt auch eine Haftung aus dem Deliktsrecht des BGB in Betracht. Bei Beteiligung öffentlich-rechtlicher bzw. kommunaler Institutionen kann es zu einer Amtshaftung kommen (§ 839 BGB). Bringt eine Baufirma durch unsachgemäßes Handeln das zu errichtende Gebäude zum Einsturz, haftet sie zivilrechtlich natürlich auch dem Bauherrn auf Schadensersatz. Auch Planungsfehler des Architekten oder falsche Statikberechnungen des Statikers können zu einer Haftung dieser Personen führen – sowohl gegenüber Dritten als auch gegenüber dem Bauherrn. |
| Gebäudeenergieberater (HWK) | qualified building energy consultant | Die Berufsbezeichnung Energieberater ist in Deutschland nicht geschützt und garantiert keine bestimmte Qualifikation. Es gibt jedoch Bezeichnungen, auf die dies nicht zutrifft. Der „Gebäudeenergieberater (HWK)“ etwa ist eine Zusatzqualifikation für Handwerker, die bei den Handwerkskammern erworben werden kann. Bei den entsprechenden Kursangeboten soll umfassende Kompetenz auf dem Gebiet des baulichen Wärmeschutzes und der energieeffizienten Heizungs- und Lüftungsanlagentechnik vermittelt werden. Von Gebäudeenergieberatern wird erwartet, dass sie unter Einbeziehung des aktuellen Stands der Technik wirtschaftliche Modernisierungskonzepte zur Energieeinsparung ausarbeiten können. Der Gebäudeenergieberater (HWK) ist auch anerkannter Sachverständiger für das KfW-Förderprogramm "Energieeffizient Sanieren". Für Energieberater ist es wichtig, in die Expertenliste der KfW eingetragen zu sein. Denn: Seit 1.6.2014 muss in der Energieeffizienz-Expertenliste für die Förderprogramme des Bundes eingetragen sein, wer bei der KfW eine Bestätigung zum Antrag oder einen Online-Antrag für Förderprodukte aus den Programmen „Energieeffizient Bauen“ und „-Sanieren“ stellen will. Nur so können Energieberater also ihren Kunden beim Antrag auf Förderungen zur Seite stehen. Gebäudeenergieberater des Handwerks mit einer Fortbildung nach dem Rahmenlehrplan ab 2012 erfüllen die Anforderungen für die Eintragung in diese Expertenliste, ohne sich zusätzlich fortbilden zu müssen. Allerdings muss in jedem Fall als Grundqualifikation die Ausstellungsberechtigung für Energieausweise nach § 21 EnEV 2014 nachgewiesen werden. |
| Gebäudeenergiepass | building energy pass | Der Gebäudeenergiepass wurde zum 04.01.2006 in allen EU-Staaten verpflichtend mit der Europäischen Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden eingeführt. Inhalt des Gebäudeenergiepasses ist die energetische Beurteilung von Gebäuden, nach einem einheitlichen Standard. Zur Bewertung des energetischen Zustandes werden Gebäude in Energieeffizienzklassen von A bis I eingeteilt. Damit soll eine Vergleichbarkeit von Immobilien für Mieter und Erwerber geschaffen werden. |
| Gebäudeklassen | building classifications | Gebäudeklassen sind in den Bauordnungen der Bundesländer unterschiedlich geregelt. Es handelt sich um ein Einteilungsraster nach Höhen und Flächen von Gebäuden und Nutzungseinheiten. Nach der Musterbauordnung gibt es fünf verschiedene Gebäudeklassen:
|
| Gebäudemanagement | property management | Unter Gebäudemanagement versteht man den immobilienwirtschaftlichen Teil des Facility Managements, der sich auf die kosten- und funktionsoptimale Entwicklung und Nutzung von Gebäuden (Liegenschaften) bezieht. Eingeteilt wird das Gebäudemanagement in die Bereiche technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement. Ergänzend wurde das Flächenmanagement, das in allen drei Leistungsbereichen Verankerungspunkte hat, berücksichtigt. Die Begriffe und Leistungen des Gebäudemanagements, die früher im Regelwerk der VDMA 24196 definiert waren, sind im August 2000 in die DIN 32736 übergeleitet worden. Mit dem Begriff "Management" soll zum Ausdruck gebracht werden, dass nicht nur eine Routinehausverwaltung gemeint ist. Es sollen auch Führungsleistungen erbracht werden, mit dem Ziel, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie nachhaltig zu optimieren und Ressourcen voll auszuschöpfen. |
| Gebäudesanierung | refurbishment of buildings | |
| Gebäudesteuerbuch / Gebäudesteuerrolle | register of property/house tax/rates | Gebäudesteuerbuch und Gebäudesteuerrolle sind ein Relikt aus dem preußischen Landrecht, das jedoch in einigen Gebieten der neuen Bundesländer noch von Bedeutung ist. Im Rahmen der Grundsteuerreform von 1861 sollte eine einheitliche Grundsteuer eingeführt werden. Da eine Vermessung aller Grundstücke zu aufwändig war, sparte man sich diese und ließ anstelle des Grundstückskatasters das Gebäudesteuerbuch / die Gebäudesteuerrolle als amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung gelten. Die Nummer der Gebäudesteuerrolle gehörte zu den ins Grundbuch übernommenen Daten, mit denen ein unvermessenes Grundstück identifizierbar war. Bei bestimmten Grundstücken (Anteilen am ungeteilten Hofraum) ist sie dies immer noch. Probleme aufgrund nicht mehr existierender Gebäudesteuerbücher werden heute durch die Hofraumverordnung und die Bodensonderung gelöst. |
| Gebäudesystemtechnik | system engineering for buildings | Im Rahmen der Gebäudeautomation werden heute zunehmend technische Steuerungseinrichtungen für verschiedene Funktionen in ein Gebäude implementiert. Beispiele: Eine sich auf Witterungseinflüsse einstellende Heizung und Lüftung, Sonnenschutzanlagen, die entsprechend dem Sonnenstand geöffnet oder geschlossen werden, automatisches Einfahren von Markisen bei Wind und Regen, automatische Rollladen- und Vorhangsteuerung, automatisches Schließen von Heizkörperventilen bei Öffnen der Fenster, automatisches Senken der Raumwärme beim Verlassen und Abschließen der Räume, automatische Türöffnungen und dergleichen. |
| Gebäudetreppen | building staircases | Eine Treppe wird benötigt, um die Höhenunterschiede von Ebenen zu überwinden. Die ersten bekannten Treppenfunde gab es im Neolithikum. Es handelt sich hierbei um Baumstämme mit stufenartigen Einkerbungen. In der Siedlung Catal Hüyük (heutige Türkei) bestiegen mit Hilfe solcher Baumleitern die jungsteinzeitlichen Menschen ihre unterirdischen Räume. Die aktuelle Definition einer Treppe (in Österreich: Stiege) ist eine regelmäßige Folge von mindestens drei Stufen. Um die verschiedenen Arten zu unterscheiden, werden Treppen nach Konstruktion, Laufrichtung, Grundrissform, Lage (Außen- oder Innentreppe) und Material (Holz, Holzwerkstoff, Stahl, Stahlbeton, Betonwerkstein oder Naturstein, Naturwerkstein) unterschieden. Im Wesentlichen besteht die Treppe aus den tragenden Elementen, wie Laufplatte, Wangen oder Holmen, den Stufen und dem sichernden und abschließenden Geländer mit Handlauf. Bei der Grundrissform wird in ein- oder mehrläufige Treppen und in gewendelte oder gerade Treppen unterschieden. Die gängigsten Treppen im Geschossbau sind heute die Stahlbetontreppen, die Stahl- und die Holztreppe. Wegen ihrer vielseitigen Formungsmöglichkeit und des hohen Feuerwiderstandes ist die Stahlbetontreppe die am häufigsten eingesetzte Treppe bei größeren Bauvorhaben. Die tragende Laufplatte stützt die darauf betonierten Stufen. Bei einer leichteren Treppenkonstruktion wie die Stahl- und Holztreppe werden die Einzelteile mit Schweißnähten oder durch Verschraubungen zusammengehalten. Um eine bundeseinheitliche Sicherheit und Definition von Treppen zu gewährleisten, sind die wesentlichen Anforderungen von Gebäudetreppen in der DIN 18065 Gebäudetreppen - Begriffe, Messregeln, Hauptmaße festgelegt. Die Bauordnungen der Bundesländer geben weitere Forderungen an Konstruktion, Bemaßung und Baustoffe vor. |
| Gebäudeversicherung | building insurance | Eine Gebäudeversicherung ist eine Sachversicherung, die sich auf einzelne Gefahrenbereiche bezieht. Umfassenden Versicherungsschutz bietet die "verbundene Wohngebäudeversicherung". Sie deckt Schäden ab, die durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Flugzeugabsturz (Zweig Feuerversicherung), ferner Schäden, die durch bestimmungswidrig auslaufendes Leitungswasser, Rohrbruch und Frost entstehen (Zweig Leitungswasserversicherung). Hinzu kommen Schäden durch Sturmeinwirkung (ab Windstärke 8) und Hagelschäden. Grundsätzlich werden auch die Kosten für das Aufräumen der Schadenstätte und die Abbruchkosten, sowie ein etwaiger Mietausfall ersetzt.
Einbezogen werden kann auch ein Versicherungsschutz gegen Elementarschäden (Schäden durch Überschwemmung, Erdrutsch, Erdbeben) und Glasschäden. Normalerweise enthält die Gebäudeversicherung keine Glasversicherung. Der bei Eintritt des Versicherungsfalls von der Versicherung zu leistende Ersatz kann sich auf den Zeit- oder den Neubauwert beziehen. Da die Versicherungsprämien der verschiedenen Versicherungsgesellschaften teilweise sehr stark voneinander abweichen, ist es ratsam, gründlich zu vergleichen. |
| Gebietskategorie (Raumordnung) | area category (regional planning) | Aus dem Blickwinkel der Raumordnung werden die Flächen eines Landes in verschiedene Gebietskategorien eingeteilt. Hierzu zählen z.B. die verschiedenen Raumphänomene, angefangen von den ländlichen Räumen, über verstädterte Räume bis hin zu Metropolregionen. Für die verschiedenen Gebietskategorien gibt es bundeseinheitliche Abgrenzungskriterien, auf die sich die Ministerkonferenz für Raumordnung geeinigt hat. In ländlichen Räumen herrschen dörfliche und kleinstädtische Siedlungen vor. Zu unterscheiden sind ländliche Räume mit Entwicklungspotential, die im Umland von städtischen Räumen liegen und in deren Entwicklungssog einbezogen sind, von strukturschwachen Räumen, die nicht selten Problemräume sind. Zu den verstädterten Räumen gehören Kernstädte und verdichtete Kreise. Kennzeichen von Verdichtungsräumen sind starke Einwohner- und Arbeitsplatzkonzentrationen sowie eine städtisch geprägte Bebauung und Infrastruktur. Der bei weitem größte Verdichtungsraum in Deutschland ist von der Fläche und Bevölkerungszahl her gesehen das Rhein-Ruhr-Gebiet, gefolgt von Berlin. Von den Verdichtungsräumen haben einige den Rang von so genannten Metropolregionen. Sie zeichnen sich durch einen besonders hohen Verdichtungsgrad aus. Kennzeichnend für die Metropolregionen sind hohes Wirtschaftswachstum und Einrichtungen von internationaler Bedeutung. Bei den Metropolregionen handelt es sich um eine europäische Raumkategorie. |
| Geborene Ausübungsbefugnis (Wohnungseigentum) | generated power of execution/implementation (flat ownership) | Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG gemeinschaftsbezogene Rechte der Wohnungseigentümer ausüben und gemeinschaftsbezogene Pflichten wahrnehmen. Hierbei geht es um Rechte und Pflichten, die ausnahmslos nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähige Gemeinschaft (Verband), nicht aber von dem einzelnen Wohnungseigentümer, auszuüben bzw. wahrzunehmen sind. Diese Befugnis wird bezeichnet als geborene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis. Zu dieser geborenen Ausübungs- oder Wahrnehmungsbefugnis, gehört unter anderem die ausschließliche Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband), Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Dies gilt beispielsweise für den Fall, dass die Beseitigung eigenmächtiger baulicher Veränderungen zu Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum geführt hat (BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13). Für Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG wegen Störung oder Beeinträchtigung des Gebrauchs oder der Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums besteht dagegen keine geborene Ausübungs- oder Wahrnehmungsbefugnis (vgl. dazu BGH, Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14). In diesem Fall kann aber die Wohnungseigentümergemeinschaft Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung an sich ziehen und sie dann als teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) in gekorener Ausübungsbefugnis gerichtlich geltend machen. |
| Gebot, geringstes (Zwangsversteigerungsverfahren) | bid, lowest (compulsory auction) | Ein vom Rechtspfleger festgesetzter Mindestpreis, den der Bieter bei der Versteigerung einer Immobilie nicht unterschreiten darf, weil er sonst in einem Ersttermin keine Aussicht darauf hat, dass ihm die Immobilie zugeschlagen wird. In einem Wiederholungs- oder Zweittermin liegt das geringste Gebot bei den aufgelaufenen Kosten des Verfahrens und umfasst gegebenenfalls die vom Voreigentümer noch nicht gezahlten Grundsteuern. |
| GebOZS | scale of fees for witnesses and experts | Abkürzung für: Gebührenordnung für Zeugen und Sachverständige |
| Gebrauchsabnahme | acceptance test; inspection and approval | Abnahme eines fertiggestellten Bauwerkes durch die Baubehörde. Sie muss vom Bauherrn beantragt werden. Ergibt die Gebrauchsabnahme, dass das Bauwerk mit dem genehmigten Baugesuch übereinstimmt, wird der Schlussabnahmeschein/Gebrauchsabnahmeschein erteilt, der zur Nutzung des Bauwerks berechtigt. |
| Gebrauchsgewährung (Mietrecht) | granting the use of something (law of tenancy) | |
| Gebrauchsrechte (Wohnungseigentümer) | rights of user; rights to use sthg. (flat owner) | Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 13 Abs. 1 WEG mit den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Ihm steht somit das Alleingebrauchsrecht an seinem Sondereigentum zu. Am gemeinschaftlichen Eigentum steht ihm gemäß § 13 Abs. 2 WEG das Recht zum Mitgebrauch zu. Sowohl das Sondereigentum wie auch das gemeinschaftliche Eigentum darf er aber gemäß § 14 Nr. 1 WEG nur in solcher Weise gebrauchen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein Nachteil erwächst, der über das einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Bei Verstößen gegen diese Pflichten kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 1004 Abs. 1 BGB Unterlassungsansprüche gegen den oder die störenden Eigentümer gerichtlich geltend machen, und zwar ohne Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung. Das heißt, es bedarf keiner entsprechenden Beschlussfassung. Neben dem Wohnungseigentümer kann auch die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) Unterlassungsansprüche gerichtlich geltend machen, wenn sie die Ausübung dieses Rechts durch Vereinbarung oder Beschluss an sich gezogen hat. Diese Rechtsausübung durch den Verband wird als gekorene Ausübungsbefugnis bezeichnet (vgl. dazu u.a. BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13). |
| Gebrauchsregelungen (Wohnungseigentum) | regulations for the use of something (flat ownership) | Die Wohnungseigentümer können gemäß § 15 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG regeln. Erforderlich sind hierfür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer und die Eintragung dieser Gebrauchsregelungen in das Grundbuch, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten. Ist keine Vereinbarung über den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums durch Vereinbarung getroffen, können die Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 2 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit einen der Beschaffenheit der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechenden ordnungsmäßigen Gebrauch beschließen. Im Übrigen kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums verlangen, der den getroffenen Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht. Bestehen solche Regelungen nicht, richtet sich der Anspruch auf einen Gebrauch, der dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Vereinbarungen über den Gebrauch des Sondereigentums werden vielfach bereits in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung beispielsweise in der Weise getroffen, dass Teileigentumsräume nur als Laden, Büro oder als Arztpraxen genutzt werden dürfen. Bei abweichenden Nutzungen können Unterlassungsansprüche geltend gemacht werden. Beschlüsse über den Gebrauch des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums finden regelmäßig ihren Niederschlag in den Hausordnungsregelungen der Wohnungseigentümergemeinschaften. |
| Gebrauchswert | practical value; value in use; use value | Gebrauchswert ist ein subjektiver Wertbegriff. Er bezeichnet den Wert, der einem Gebrauchsgegenstand von einer Person zugemessen wird. Eine solche subjektive Einschätzung ist in der Regel nicht quantifizierbar. Ein für einen solchen Gebrauchsgegenstand bezahlter Preis liegt in der Regel unterhalb des Gebrauchswertes. Wie hoch der Unterschied zwischen Gebrauchswert und Preis ist, lässt sich nicht beziffern. Nicht zu verwechseln ist der Gebrauchswert mit dem Gebrauchtwert. |
| Gebrauchtwert | trade-in value; second-hand value | Im Gegensatz zum Neuwert einer Sache, der sich aus den Kosten errechnet, die aufgewendet werden müssen, um eine Sache neu herzustellen, muss beim Gebrauchtwert die durch die Nutzung des Gegenstandes eingetretene Wertminderung zu einem definierten Zeitpunkt berücksichtigt werden. Bei einer Immobilie handelt es sich um den Zeitwert, zu dessen Ermittlung der alters-, gebrauchs- und nutzungsbedingte Abnutzungsgrad des Gebäudes quantifiziert und vom Neuwert abgezogen wird. Beim Gebrauchtwert wird davon ausgegangen, dass er beim Verkauf des Gegenstandes (der Immobilie) als Preis erzielbar wäre. Bei der Immobilienbewertung spielt die Ermittlung des Gebrauchtwertes faktisch keine Rolle. Im Bereich der Sachversicherungen spricht man je nach Versicherungsart teils von Gebrauchtwert (z.B. bei PKW-Versicherungen), teils von Zeitwert. Nicht verwechselt werden darf der Gebrauchtwert mit dem Gebrauchswert. Während der Gebrauchtwert als technischer Wertbegriff eine objektive Größe darstellt, handelt es sich beim Gebrauchswert um eine Bewertung eines Gegenstandes hinsichtlich seines Nutzens, den dieser Gegenstand bei seiner Nutzung dem Nutzer stiftet. Dieser Nutzen kann von Nutzer zu Nutzer höchst unterschiedlich sein. So hat ein Rollstuhl für einen Körperbehinderten in der Regel einen hohen Nutzungswert, für einen nicht Behinderten keinen. |
| Gebühren | charges; fees | Gebühren sind öffentlich rechtliche Abgaben für die Leistung einer Körperschaft des öffentlichen Rechts, die dem Gebührenschuldner gegenüber erbracht wurde. Sie kann in einmaligen oder wiederkehrenden Geldforderungen bestehen. Beispiele für Gebühren, die Hauseigentümer zahlen müssen, sind Straßenreinigungsgebühren, Abwassergebühren, Abfallsbeseitigungsgebühren und dergleichen. Von Gebühren spricht man auch, wenn es sich dabei um "Preise" für Leistungen handelt, die in einer "Gebührenordnung" (Beispiel Rechtsanwalts- und Notargebühren) festgelegt sind. Aber auch Maklerprovisionen werden häufig als Maklergebühren bezeichnet, was auf die ursprünglich amtliche Stellung des Maklers hinweist. |
| Gebündelte / verbundene Versicherungen | combined/comprehensive insurance | Gebündelte und verbundene Versicherungen gehören zu den zusammengefassten Versicherungen mit allerdings unterschiedlichen Auswirkungen. Bei den gebündelten Versicherungen werden mehrere Versicherungen auf einem Versicherungsschein eingestellt. Es wird für jede Versicherung jeweils eine eigene Prämie berechnet. Die Verträge sind einzeln kündbar und berühren die übrigen Versicherungen in der Bündelung nicht. Das Angebot an gebündelten Versicherungen ist vielfältiger als jenes nach verbundenen Versicherungen. So gibt es neben der gebündelten Wohngebäudeversicherung gebündelte Haftpflicht-, Unfall- und Rechtsschutzversicherungen. Bei der verbundenen (kombinierten) Versicherung werden mehrere Risiken in einem Versicherungsvertrag zusammengefasst. Es wird ein Beitrag bezahlt. Die Kündigung des Versicherungsvertrages kann sich nicht auf einzelne Risikoteile beschränken, sondern kann nur für den Gesamtvertrag wirksam ausgesprochen werden. Ein Beispiel ist die verbundene Wohngebäudeversicherung. Vor Abschluss eines Versicherungsvertrages sollte in den besonderen Versicherungsbedingungen (AVB) genau nachgelesen werden, welche Risiken nicht abgedeckt werden. Daraus ergibt sich, was in eine gebündelte Versicherung möglicherweise noch mit einbezogen werden sollte. Wichtig ist, darauf zu achten, dass es vor allem bei Gebäude- und Hausratversicherungen zu keiner Überversicherung kommt, dass also die Versicherungssumme nicht über dem tatsächlichen Wert der versicherten Sache angesiedelt ist. Die Versicherung zahlt dann im Versicherungsfall nur den Betrag, der sich aus dem tatsächlichen Wert errechnet. Auch von einer Unterversicherung ist abzuraten: Dann wird nur ein bestimmter Anteil der Versicherungssumme ausgezahlt. Hat die Versicherungsgesellschaft vertraglich auf den Einwand der Unterversicherung verzichtet, wird maximal die Versicherungssumme ausgezahlt, auch wenn der Wert des versicherten Gegenstandes tatsächlich höher sein sollte. |
| Gebündelte Geschäftsversicherung | combined insurance for commercial risks | Die gebündelte Geschäftsversicherung ist gewissermaßen eine erweiterte Hausratsversicherung für Gewerbebetriebe. Mit ihr lässt sich der bewegliche Inhalt der Geschäftsräume (Einrichtung, Waren, Vorräte) gegen eine Reihe von Risiken versichern, für die ansonsten verschiedene Versicherungen abgeschlossen werden müssten. Es wird nur eine Police ausgestellt. Wird eine Versicherung gekündigt, bleiben die anderen im Paket enthaltenen Versicherungen bestehen. Die gebündelte Geschäftsversicherung ist in der Prämie in der Regel billiger als die Summe der Prämien aller Einzelversicherungen. Sie bietet in der Standardvariante üblicherweise Schutz vor Feuer, Sturm, Hagel, Einbruchdiebstahl (in der Regel Wert des gestohlenen Gutes und Gebäudeschäden) sowie auch Schäden durch Leitungswasser. Nicht immer sind Elementarschäden (Überschwemmung, Rückstau, Erdbeben, Erdsenkung, Erdrutsch, Schneedruck, Lawinen, Vulkanausbruch) automatisch mitversichert; dies kann jedoch in der Regel zusätzlich vereinbart werden. Je nach Gesellschaft können auch weitere Risiken gegen eine höhere Prämie einbezogen werden, zum Beispiel Glasschäden, Rauch, Fahrzeuganprall, Überschalldruckwellen. Auch eine Betriebsunterbrechungsversicherung kann in das Paket mit aufgenommen werden. Der Vorteil der Bündelung besteht darin, dass man es mit zwei bzw. mehreren Versicherungsverträgen zu tun hat, die einzeln gekündigt werden können. |
| Geburt eines Kindes / Mietwohnung | birth of a child / flat | Nächste Familienangehörige des Mieters – wie etwa Kinder – gelten nicht als "Dritte" im Sinne von § 553 BGB (BGH, Urteil vom 15.05.1991, Az. VIII ZR 38/90). Die Regelung über "Gebrauchsüberlassung an Dritte" ist damit nicht anwendbar. Eigene Kinder dürfen also grundsätzlich ohne Zustimmung des Vermieters in die Wohnung aufgenommen werden – sei es im Rahmen von Geburt oder Zuzug. Der Vermieter sollte allerdings informiert werden, da (je nach Mietvertrag!) die Abrechnung einiger Betriebskostenpositionen auf Basis der in der Wohnung wohnenden Personenzahl erfolgen kann. Zum nächsten Abrechnungszeitraum ist eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung möglich. Die Geburt eines Kindes ist kein Grund für eine Erhöhung der Kaltmiete. Eine Kündigung kann allerdings bei extremer Überbelegung der Wohnung gerechtfertigt sein. Beispiel: Dreizimmerwohnung belegt mit zwölf Personen einschließlich Enkel und Schwiegerkinder, AG München, Az: 453 C 11467/02, Vermieter darf kündigen. Die vorzeitige Kündigung eines Zeitmietvertrages durch den Mieter, weil die Wohnung wegen Familienzuwachses zu klein geworden ist, ist im Gesetz nicht vorgesehen. Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter in einem Urteil von 1995 in einem solchen Fall jedoch das Recht zur vorzeitigen Kündigung bei Stellung eines geeigneten Nachmieters eingeräumt (Urteil vom 24.03.1995, Az. 13 S 1450/94). Der Vermieter darf einen unbefristeten Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er selbst die Wohnung wegen seines Familienzuwachses benötigt (vgl. AG Magdeburg, Urteil vom 21.01.1999, Az: 15 C 3979/98). |
| Gefahrstoffe | hazardous substances | Gefahrstoffe sind gefährliche Chemikalien, welche entsprechend ihrer spezifischen gefährlichen Eigenschaften nach Chemikaliengesetz gekennzeichnet sind (zum Beispiel giftig, gesundheitsschädlich, ätzend, reizend, sensibilisierend, explosionsgefährlich, brandfördernd, krebserzeugend, fortpflanzungsgefährdend oder umweltgefährlich). |
| Gefälligkeitshaftung | Liability for damages that occur while doing someone a favour | Von einer Gefälligkeitshaftung spricht man, wenn jemand einem anderen uneigennützig einen Gefallen tut – etwa beim Nachbarn Blumen gießen zur Urlaubszeit, private Hilfe bei einem Umzug – und dabei einen Schaden verursacht. So kann der Blumenversorger vielleicht eine wertvolle Vase umstoßen oder Wasser über den Laptop gießen, der Umzugshelfer lässt den neuen Plasmafernseher fallen oder macht mit dem Garderobenständer einen Kratzer ins Auto des Umziehenden. In solchen Fällen gilt grundsätzlich: Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss derjenige, welcher den Schaden verursacht hat, ihn ersetzen. Bei der Gefälligkeitshaftung gibt es jedoch Sonderregeln. Denn die Gerichte würdigen hier, dass eine selbstlose und unentgeltliche Hilfeleistung stattfindet – und dass derartige Hilfen künftig ausbleiben würden, wenn Helfer für ein Versehen finanziell zur Rechenschaft gezogen werden könnten. Daher wird oft ein stillschweigend vereinbarter Haftungsausschluss angenommen. Dieser bezieht sich allerdings nur auf Schäden, die durch leichte Fahrlässigkeit verursacht werden – nicht auf grobe Fahrlässigkeit und Vorsatz. Folge ist, dass der Helfer dem Geschädigten gegenüber nicht haftet. Als grob fahrlässig beurteilte das Landgericht Dortmund zum Beispiel die Handlungsweise eines Umzugshelfers, der einen 52 Kilo schweren Fernseher alleine mehrere Treppen hoch tragen wollte und diesen dabei fallen ließ (Az. 1 S 164/03). Während in älteren Verträgen über eine private Haftpflichtversicherung die Haftung für Gefälligkeitsschäden meist nicht versichert war, gibt es in neueren Verträgen meist entsprechende Klauseln. Diese decken oft auch Schäden ab, für die der Schädiger vor Gericht wegen eines stillschweigenden Haftungsausschlusses nicht haften müsste. Der Versicherungsschutz kann sich jedoch je nach Vertrag unterscheiden. Werden durch Helfer Schäden an einer fremden Immobilie verursacht, ist für den Vermieter zunächst der Mieter Ansprechpartner. Denn dieser hat die Helfer gebeten, ihm zur Seite zu stehen. Der Mieter hat aus dem Mietvertrag immer die Pflicht, sorgsam mit der Mietsache umzugehen – selbst wenn dies nicht ausdrücklich geregelt ist. Umzugshelfer oder „Urlaubsvertreter“ gelten rechtlich als die Erfüllungsgehilfen des Mieters, für deren Handlungen er einstehen muss. Das Amtsgericht Gummersbach verurteilte zum Beispiel einen Mieter zur Zahlung von Schadenersatz, weil dessen Umzugshelfer mit einer Waschmaschine den Notschalter im Aufzug beschädigt hatten (Az. 10 C 169/09). |
| Gefälligkeitsmiete | rent that is significantly less than the rent that is customary in this place | Unter "Gefälligkeitsmiete" versteht man die Vereinbarung einer Miete, die erkennbar unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt ist. Allein diese Vereinbarung schließt die Möglichkeit nicht aus, vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete zu verlangen, soweit dabei die Kappungsgrenze nicht überschritten wird. Bei Gefälligkeitsmieten im Rahmen eines Werkmietvertrages, bei dem zwischen Lohn- und Mietvereinbarung ein innerer Zusammenhang besteht, muss bei einer Mieterhöhung der Abstand zwischen ursprünglich vereinbarter und tatsächlicher Vergleichsmiete proportional gewahrt bleiben, wenn dies dem Vertragsabschlusswillen der Parteien entnommen werden kann. Gefälligkeitsmieten können aber auch steuerliche Auswirkungen haben. Denn: Ist die Miete allzu niedrig, zweifelt das Finanzamt die Absicht an, damit Einkünfte zu erzielen – und es entfällt die Möglichkeit, Werbungskosten für das Mietobjekt geltend zu machen. Lange Zeit wurde mit einer Grenze von 50 oder 56 Prozent der ortsüblichen Marktmiete gearbeitet. Lag die Miete unterhalb der Grenze, konnten nur anteilige Werbungskosten geltend gemacht werden. Der Bundesfinanzhof hatte am 5.11.2002 entschieden, dass für Mieten, die zwar oberhalb dieser Grenze, aber noch unter 75 Prozent der Marktmiete lagen, eine Überschussprognose erforderlich sei (Az. IX R 48/01). Erst ab 75 Prozent konnten die kompletten Werbungskosten ohne Weiteres geltend gemacht werden. Es gab damit zwei zu beachtende prozentuale Grenzen. 2012 wurden diese durch eine Neuregelung in § 21 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz überflüssig. Diese Vorschrift besagt:
Ab Erreichen der 66-Prozent-Grenze können also die gesamten Werbungskosten abgesetzt werden. Mit der ortsüblichen Marktmiete ist hier die Kaltmiete laut Mietspiegel zuzüglich umlagefähiger Kosten gemeint. |
| GEFMA - Deutscher Verband für Facility Management e.V. | GEFMA, German Facility Management Association, a registered association | Die GEFMA (German Facility Management Association - Deutscher Verband für Facility Management e.V.) bezeichnet sich als Forum für Anwender, Anbieter, Investoren, Berater und Wissenschaftler aus dem Bereich des Facility Management. Der Verband wurde 1989 gegründet und zählte 2008 etwa 880 ordentliche und korrespondierende Mitgliedsunternehmen einschließlich städtischer und staatlicher Stellen.
Der Verein bezweckt nach seiner Satzung die Zusammenführung und Förderung aller Aktivitäten auf dem Gebiet des Facility Managements in der Bundesrepublik Deutschland, sowie die Zusammenarbeit mit den entsprechenden Vereinigungen im In- und Ausland.
Er verwirklicht seinen Satzungszweck unter anderem durch
Die GEFMA konzentriert ihre Aktivitäten auch darauf, eine effiziente und an den Bedürfnissen der Menschen ausgerichtete Bewirtschaftung von Facilities in privaten Unternehmen und in der öffentlichen Verwaltung zu fördern. Die GEFMA ist seit 1996 dabei, Richtlinien zu entwickeln. Es gibt 9 Richtliniengruppen. Sie beziehen sich auf verschiedene Bereiche, wie sich aus den Überschriften ergibt:
An der Verbesserung/Aktualisierung der Richtlinien wird laufend gearbeitet. Die bereits verabschiedeten Richtlinien können bei der GEFMA erworben werden (www.gefma.de). |
| Gegendarstellung | counter statement | Die Gegendarstellung ist ein presserechtlicher Anspruch für Unternehmen und Privatpersonen, die sich selbst oder Inhalte ihrer Aussagen in der Berichterstattung von Medien falsch wiedergegeben sehen. Mit der Gegendarstellung können Betroffene eine Richtigstellung in demselben Medium einfordern. Diese unterliegt festgelegten Kriterien, denen die Medien vollumfänglich nachkommen müssen, zum Beispiel hinsichtlich der Platzierung, dem Umfang und dem Wortlaut der Gegendarstellung. Die Gegendarstellung muss zudem bis zu einem Monat nach Veröffentlichung in dem selben Medium abrufbar sein. |
| Gegensprechanlage | intercom system | Gegensprechanlagen sind in Mehrfamilienhäusern üblich. Bei Modernisierungen werden sie oft nachträglich installiert. Ihr Einbau gilt als Wohnwertsteigerung, so dass der Vermieter 11 Prozent der Einbaukosten jährlich auf die Miete aufschlagen kann. Dies gilt jedoch nicht für technisch nicht ausgereifte Modelle, die nicht abhörsicher sind. Hier werden Grundrechte des Mieters verletzt; dieser muss den Einbau daher nicht dulden. |
| GEH | apartment heating | Abkürzung für: Gasetagenheizung |
| Geh- und Fahrtrecht | easement of access | Ein Geh- und Fahrtrecht ist eine Variante des Wegerechts. Dieses kann durch vertragliche Vereinbarung, durch eine Baulast oder – der Regelfall – durch die Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch begründet werden. Es beinhaltet die Nutzung des belasteten Grundstücks dergestalt, dass es zu Fuß oder mit einem Fahrzeug überquert werden kann. In besonderen Fällen kann dieses Recht auf eine Person beschränkt werden. Als Belastung wird dann eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen. Die Eintragung setzt eine genaue Bestimmung und Kennzeichnung der Grundstückteile in einem Lageplan voraus, auf denen das Recht ausgeübt werden kann. Der Grundstückseigentümer, der diese Fremdnutzung dulden muss, ist auch verpflichtet, diese Grundstückteile so zu erhalten, dass das Recht faktisch genutzt werden kann. Es kann aber auch vereinbart werden, dass die Instandhaltungslast vom Eigentümer des herrschenden Grundstücks ganz oder teilweise zu übernehmen ist. Ebenso können Vereinbarungen z. B. über das Schneeräumen getroffen werden. Das Geh- und Fahrtrecht muss vom Berechtigten möglichst schonend für den Nachbarn ausgeübt werden. Der Eigentümer des "dienenden" Grundstücks, über das der Weg führt, ist berechtigt, an seinen Grundstücksgrenzen Absperrungen anzubringen, die der Wegeberechtigte jederzeit passieren können muss. Es dürfen also Tore, Gatter oder Absperrketten angebracht werden, die nicht verschlossen sind oder für die der Nachbar eine angemessene Menge an Schlüsseln erhält. Dem Eigentümer des dienenden Grundstücks kann es nicht verwehrt werden, zum Beispiel kleine Kinder durch Anbringen von Toren vom Verlassen seines Grundstückes abzuhalten oder Fremde oder gar das Vieh des Nachbarn von seinem Grundstück fern zu halten. Dass der Berechtigte des Geh- und Fahrtrechts aus seinem Auto steigen muss, um ein Tor zu öffnen und zu schließen, sehen die Gerichte als zumutbar an (OLG Frankfurt/M., Beschluss vom 22.11.2010, Az. 19 W 59/10). Das Geh- und Fahrtrecht berechtigt nur dazu, den Weg über das Grundstück des Nachbarn zu begehen und zu befahren. Genaueres kann in der Eintragungsbewilligung für die Grundbucheintragung oder dem zivilrechtlichen Vertrag, der ein Wegerecht begründet, geregelt werden. Das Parken oder Be- und Entladen auf dem Grundstück des Nachbarn ist nicht zulässig, wenn dies nicht ausdrücklich so festgelegt wurde. Auch eine Erweiterung der Wegenutzung kann unzulässig sein. Ein Geh- und Fahrtrecht zugunsten eines Gewerbegrundstückes, bei dessen Einrichtung zunächst nur an einen Botenjungen per Fahrrad gedacht war, erlaubt nicht das Befahren und Zuparken des Weges durch mehrere 38-Tonner pro Tag (LG Regensburg, Beschluss vom 22.08.2007, Az. 1 O 1099/07). |
| Gehaltsabtretung im Mietvertrag | assignment of salary and wages in a rental agreement | In einem Formularmietvertrag kann nicht wirksam vereinbart werden, dass der Mieter sein Gehalt bzw. seinen Arbeitslohnanspruch an den Vermieter abtritt. Eine derartige Vertragsregelung wird von den Gerichten als überraschend für den Mieter angesehen (§ 305c Abs. 1 BGB, LG Lübeck WM 86, 14; AG Hamburg-Wandsbek WM 85, 144). Der Mieter braucht mit derartigen ungewöhnlichen Klauseln nicht zu rechnen, diese sind daher unwirksam bzw. werden kein Vertragsbestandteil. |
| Gehwegreinigungspflicht für Mieter | tenant's duty to clean the pavement | |
| Geislinger Konvention | Geislinger Konvention, an agreement on the management of operating expenses worked out at the University of Nuertingen/Geisling | Ein Bereich des Risikomanagements ist das Betriebskostenmanagement. Dem Thema widmet sich die Geislinger Konvention. Sie ist eine bundesweite verbandsübergreifende Vereinbarung über die Inhalte und die Struktur der für ein Betriebskosten-Benchmarking verwendeten Daten. Erarbeitet wurde die Geislinger Konvention von einer Arbeitsgruppe, bestehend aus Vertretern von Verbänden, Wohnungsunternehmen und wohnungswirtschaftlichen Dienstleistern unter Federführung von Prof. Hansjörg Bach (von der Hochschule Nürtingen/Studiengang Immobilienwirtschaft). Sie soll sowohl die Anforderungen des unternehmensbezogenen als auch des unternehmensübergreifenden Benchmarkings berücksichtigen. Grundlage ist der Betriebskostenkatalog der Betriebskostenverordnung und eine einheitliche DV-gestützte Buchungsstruktur der Betriebskosten. Die Betriebskosten werden mit Gebäudestrukturdaten korreliert, um damit den Besonderheiten der Wohnobjekte gerecht zu werden. Es besteht die Hoffnung, dass die Wohnungsunternehmen sich dieser Konvention anschließen, um zu einer Vergrößerung des branchenspezifischen Datenmaterials zu gelangen. Die Kenntnis der repräsentativen Betriebskostenstruktur ist Ausgangspunkt für die Möglichkeit, Betriebskosten zu steuern und damit Einfluss auf die Entwicklung der "2. Miete" zu nehmen. |
| Gekorene Ausübungsbefugnis (Wohnungseigentum) | appointed/elected power of execution/implementation (flat ownership) | Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG gemeinschaftsbezogene Rechte der Wohnungseigentümer ausüben und gemeinschaftsbezogene Pflichten wahrnehmen. Sie können nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähige Gemeinschaft (Verband), nicht aber von dem einzelnen Wohnungseigentümer, ausgeübt oder wahrgenommen werden. Die Befugnis, diese Rechte wahrzunehmen, wird bezeichnet als geborene Ausübungs- bzw. Wahrnehmungsbefugnis. Neben den geborenen Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnissen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG aber auch sonstige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ausüben und wahrnehmen, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können oder zu erfüllen sind. So kann die Wohnungseigentümergemeinschaft Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche, die gemäß § 1004 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG individuell den einzelnen Wohnungseigentümern gegen andere Wohnungseigentümer zustehen, durch mehrheitliche Beschlussfassung an sich ziehen. Damit begründet die Wohnungseigentümergemeinschaft die alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung dieser Ansprüche (BGH, Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14). Diese durch Beschlussfassung übertragene Ausübung und Wahrnehmung von Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer wird als gekorene Ausübungs- und Wahrnehmungsbefugnis bezeichnet. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die individuellen Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich gezogen, wird damit dem einzelnen Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis entzogen. |
| Geländer | (hand)rail; railing; ban(n)ister(s); parapet; balustrade; guard rail | Gibt es Niveauunterschiede in einem Gelände oder Gebäude, dann übernimmt das Geländer die abgrenzende und sichernde Umwehrung. Geländer gibt es im Außen- und im Innenbereich, zum Beispiel bei Aussichtsplattformen, Brücken, Schiffen, Balkonen und Treppen. Der Einsatzbereich und die Ausführung wird länderrechtlich unterschiedlich gehandhabt: Beispielsweise verlangt die LBO Schleswig-Holstein ab einer Absturzhöhe von einem Meter eine Umwehrung. Zur Sicherheit von Kleinkindern sind das Überklettern von Geländern und das Durchstecken des Kopfes zwischen den Bauteilen konstruktiv auszuschließen. Der Abstand zwischen den Geländerstäben darf nicht mehr als zwölf Zentimeter betragen. Die tragenden Elemente eines Geländers sind sowohl massive Wandscheiben aus Beton und Stein oder filigrane Pfosten, zum Beispiel aus Holz, Kunststoffen oder Stahl. Diese Pfosten werden mit vertikalen oder horizontalen Geländerstäben verbunden oder erhalten flächige Geländerelemente aus unterschiedlichen Materialien wie zum Beispiel Draht, Glas, Bleche, usw. Der Handlauf bildet den oberen Abschluss eines Geländers. Normalerweise muss die Dimension der Geländerteile statisch errechnet werden. Üblicherweise werden sie aber ohne statischen Nachweis nach Erfahrungswerten von Treppenbauern (zum Beispiel Bauschlossern) angefertigt. Nur bei alten Geländern ist eine gewisse Vorsicht geboten, und sie sollten, wie auch bei Brückengeländern üblich, überprüft werden. |
| Gelder, gemeinschaftliche (Wohnungseigentumsverwaltung) | collective funds (administration of freehold flats) | |
| Geldpacht | cash tenancy | Der Begriff "Geldpacht" bezeichnet ein Pachtsystem insbesondere für landwirtschaftliche Flächen. Hierbei ist die Pacht in Geld und nicht etwa in Naturalien bzw. Anteilen an der erwirtschafteten Ernte zu leisten. Beide Systeme existierten schon im mittelalterlichen Lehnswesen parallel. Heute ist die Naturalpacht längst von der Geldpacht verdrängt worden. Die Geldpacht erspart es dem Verpächter, der selbst keine Verwendung für landwirtschaftliche Erzeugnisse hat, diese zu vermarkten. Sie erlaubt ferner die Verwendung von Preisanpassungsklauseln, um auf Preisschwankungen landwirtschaftlicher Produkte reagieren zu können. Ein Nachteil der Geldpacht besteht darin, dass das Vermarktungsrisiko allein beim Pächter liegt. Wird keine Preisanpassungsklausel vereinbart, trägt er das Risiko von Preisschwankungen. Im Falle von Verkaufsausfällen bestimmter Produkte (etwa Salat in Zeiten der deutschen EHEC-Epidemie in 2011) kann dies dazu führen, dass Pächter landwirtschaftlicher Flächen in Rückstand mit den Pachtzahlungen geraten. |
| Geldwäschebekämpfungsgesetz | German anti-money laundering act | Sinn des Geldwäschebekämpfungsgesetzes ist das "Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten, insbesondere auch solcher Transaktionen, die der Finanzierung des Terrorismus dienen". Durch Artikel 1 des Geldwäschebekämpfungsgesetzes vom 08.08.2002 wurde das "Geldwäschegesetz" (GwG) erheblich verschärft und unter anderem der Immobilienmakler als Verpflichteter neu eingefügt. |
| Geldwäschegesetz (GwG) | German anti-money laundering act | Das „Gesetz über das Aufspüren von Gewinnen aus schweren Straftaten (Geldwäschegesetz - GwG) vom 13. August 2008 , zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Dezember 2011, setzt die Europäische Richtlinie in nationales Recht um. Basis des GwG ist die EU Richtlinie 2005/60/EC vom 26. Oktober 2005 (Name: EU Directive on the prevention of the use of the financial system for the purpose of money laundering and terrorist financing). Es handelt sich dabei um die so genannte 3. EU Richtlinie zur Geldwäschebekämpfung. Das GwG soll der Verhinderung der Einschleusung von Geld aus kriminellen Taten in den normalen Geldumlauf und der Verhinderung der Terrorismusfinanzierung dienen. Bei Immobilienmaklern (Verpflichtete seit 2002) hat das Geldwäschegesetz bisher wenig Beachtung gefunden. Immobilienmakler sind gem. § 2 Abs. 1 Nr. 10 verpflichtet, Kunden (Immobilieneigentümer und Kaufinteressenten) bei „Eingehen einer Geschäftsbeziehung“ – damit ist der Maklervertrag gemeint – zu identifizieren und die Angaben zu überprüfen. Dies gilt unabhängig von der Höhe der zu erwartenden Transaktionshöhe aus dem Geschäft. Es gilt bei allen baren oder unbaren Zahlungen. Bei einer natürlichen Person ist es neben dem Namen und Vornamen, die Adresse (keine Postfachanschrift), das Geburtsdatum, der Geburtsort und die Nationalität, die Ausweisnummer und ausstellende Behörde. Diese Angaben müssen anhand von amtlichen Ausweisdokumenten geprüft und aufgezeichnet werden oder der Ausweis kopiert werden. Es muss immer die Person geprüft werden, für die das Geschäft abgeschlossen wird, also kein Stellvertreter, sondern der Vertretene. Bei juristischen Personen müssen die Handelsregisterangaben neben der Adresse der Firma erfasst werden und der eventuell hinter einer Firma stehende wirtschaftlich Berechtigte ermittelt werden (mehr als 25 Prozent Kapitalanteil). Ist der wirtschaftlich berechtigte hinter einer Firma eine natürliche Person, muss diese wieder identifiziert und die Daten überprüft werden. Haben mehrere Anteilseigner jeweils mehr als 25 Prozent, müssen diese alle identifiziert und die Daten geprüft werden. Außerdem muss der Immobilienmakler den Zweck der Geschäftsbeziehung in allen Fällen – auch bei der natürlichen Person – abklären. Der Maklerkunde ist gemäß § 4 Abs. 6 (GwG) sogar gesetzlich verpflichtet, dem Makler die erfragten Daten zu geben und auch den Personalausweis zur Überprüfung dieser Identitätsdaten zu geben. Bei einer längeren Geschäftsbeziehung müssen die Daten eventuell nach einiger Zeit wieder festgestellt und überprüft werden. Der Makler muss weiter die vom Kunden gemachten und geprüften Angaben mindestens fünf Jahre aufbewahren (Datenschutz beachten). Weiter hat der Makler interne Sicherungssysteme zu schaffen, dazu gehört die Schulung der Mitarbeiter und Schaffung von internen Kontrollmechanismen (Formulare, Checklisten und ähnliches). Die internen Kontrollmechanismen müssen ab und zu überprüft und gegebenenfalls angepasst werden. Bei einem Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung vor Abschluss eines Maklervertrages muss der Makler unverzüglich eine Verdachtsmeldung bei der Zentralstelle für Verdachtsmeldungen (FIU im Bundeskriminalamt) und bei den jeweils zuständigen Strafverfolgungsbehörden machen. Das sind in der Regel das jeweilige Landeskriminalamt und/oder die Staatsanwaltschaft. Hier gibt es teilweise leicht abweichende Regelungen in den Bundesländern. Ergeben sich Verdachtsmomente erst später, muss der Makler dann unverzüglich eine Verdachtsmeldung nachholen. Ein Verdacht auf Geldwäsche liegt insbesondere nahe, wenn der Kunde
Hat der Makler eine Verdachtsmeldung gemacht, darf er die Geschäftsbeziehung erst fortführen, wenn mehr als zwei Werktage (Achtung, der Samstag gilt hier nicht als Werktag) nach Meldung vergangen sind, ohne dass die zuständige Stelle den Vertragsabschluss untersagt hat. Die Einhaltung aller Pflichten kann von den zuständigen Behörden überprüft werden. Diese können eventuell auch die Ernennung eines Geldwäschebeauftragten anordnen. Die Behörden werden zukünftig Immobilienmakler verstärkt auf Einhaltung der Pflichten kontrollieren. In den Bundesländern gibt es unterschiedliche Regelungen zu den zuständigen Aufsichtsbehörden. Teilweise sind diese bei den kreisfreien Städten und Kreisen, teilweise bei Regierungspräsidien und in einigen Ländern bei anderen Behörden angesiedelt. Verstöße gegen die Pflichten aus dem GwG sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit einer Geldbuße bis zu 100.000 Euro geahndet werden. Zurzeit wird in Brüssel die 4. EU-Richtlinie zur Geldwäschebekämpfung diskutiert. Es ist damit zu rechnen, dass diese durch das Europäische Parlament in zweiter Lesung noch im ersten Halbjahr 2015 akzeptiert wird. Danach müssen die einzelnen Mitgliedstaaten die Richtlinie innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umsetzen. Erwartete Änderungen sind:
Letzteres ist bisher nicht der Fall, was das Bundesministerium der Finanzen auch am 7.12.2012 in einem Schreiben an die Branchenverbände bestätigt hat (Gz. VII A 3 - WK 5023/11/10021). |
| Gelegenheitsgesellschaft | temporary joint venture; ad hoc consortium; particular partnership | Gelegenheitsgesellschaften entstehen durch den Zusammenschluss mehrerer Unternehmen mit dem Ziel, ein oder mehrere bestimmte Geschäfte auf gemeinsame Rechnung vorzunehmen. In der Regel handelt es sich um Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Typische Gelegenheitsgesellschaften sind die insbesondere im Baugewerbe häufig anzutreffenden Arbeitsgemeinschaften, die als Außengesellschaften auftreten, oder Konsortien, beispielsweise von Banken, die lediglich als Innengesellschaften fungieren. Gelegenheitsgesellschaften werden vor allem gebildet, wenn die gemeinsam vorzunehmenden Geschäfte die Kapazitäten eines einzelnen Unternehmens überfordern würden oder wenn Auftragnehmer bzw. Auftraggeber daran interessiert sind, die mit einem bestimmten Auftrag verbundenen Risiken nicht einem Unternehmen allein aufzubürden, sondern auf mehrere Unternehmen zu verteilen. |
| Gemarkung | district (e.g. cadastral) | Das Gebiet einer Gemeinde wird durch die Gesamtheit der Flurstücke, die zu der Gemeinde gehören, festgelegt. Überwiegend besteht das Gemeindegebiet aus mehreren Gemarkungen. Eine Gemarkung kann aber auch Teile von mehreren Gemeindegebieten umfassen. Für die Nummerierung wird eine geschlossene Gruppe von Flurstücken jeweils zu einem Nummerierungsbezirk zusammengefasst. Der Nummerierungsbezirk für die Flurstücke im Kataster ist identisch mit einer Gemarkung. Die Gemarkungen werden nach ihrer geografischen Lage benannt. Als Benennung wird möglichst der Name einer Gemeinde, eines Gemeinde- / Stadtteils oder eines gemeindefreien Gebiets verwendet. Sind derartige Möglichkeiten nicht gegeben, so wird die Benennung aus einer für die betreffende Örtlichkeit gebräuchlichen geografischen Bezeichnung abgeleitet. |
| Gemasolar | Gemasolar Power Plant | Das Solarturmkraftwerk Gemasolar wurde im spanischen Andalusien im Herbst 2011 in Betrieb genommen. Die Anlage besteht aus 2.650 Spiegeln oder Heliostaten auf einer Fläche von 185 Hektar, die rund um einen 140 Meter hohen Turm aufgestellt sind. Mit Hilfe von GPS-Systemen werden die Heliostate im Tagesverlauf automatisch optimal ausgerichtet und bündeln ihr Licht auf den Turm. Die Besonderheit von Gemasolar besteht darin, dass als Trägermedium im zentralen Turm nicht etwa Wasser erhitzt wird, sondern Flüssigsalz. Dieses wird auf 500 bis 600 Grad Celsius erhitzt und gibt seine Wärme über einen Wärmetauscher ab, wodurch Wasserdampf erzeugt wird. Dieser wiederum treibt eine Dampfturbine an, welche Strom erzeugt. Das Flüssigsalz kann die erzeugte Hitze bis zu 15 Stunden lang speichern. Dadurch kann auch in der Nacht ganz ohne Sonneneinstrahlung Strom erzeugt werden. Dieser Typ des Solarkraftwerkes also arbeitet auch im Dunkeln mit unverminderter Kapazität weiter. Gemasolar hat eine Leistung von 19,9 MW. Es stellt eine Art Prototyp dar, der Betreiber Torresol will zeitnah weitere Solarkraftwerke dieses Typs ans Netz bringen. |
| GemE | common property; common ownership | Abkürzung für: Gemeinschaftseigentum |
| Gemeinbedarfsflächen | areas for public purposes (schools, hospitals, etc.) | Als Gemeinbedarfsflächen werden solche Flächen bezeichnet, die in einem Bebauungsplan zur baulichen Nutzung für Einrichtungen vorgesehen sind, die den Gemeinbedarf decken – z.B. Kindergärten, Schulen, Kirchen, Sportanlagen. Nicht dazu zählen Erschließungsanlagen (Straßen, Fußweg, Plätze). Die Art des Gemeinbedarfs muss im Bebauungsplan bezeichnet werden. Dies geschieht im Bebauungsplan durch Verwendung entsprechender Planzeichen. Wird eine Bodenfläche, die sich im Privateigentum befindet, als Gemeinbedarfsfläche ausgewiesen, kann sie zum Vollzug des Bebauungsplanes enteignet werden, wenn sich der Eigentümer weigert, die Fläche an die Gemeinde zu verkaufen oder sie für den vorgesehenen Nutzungszweck zur Verfügung zu stellen. Auf Gemeinbedarfsflächen dürfen wertsteigernde Änderungen vorhandener baulicher Anlagen nur durchgeführt werden, wenn der Bedarfs- und Erschließungsträger dem zustimmt und der Eigentümer auf Ersatz der Werterhöhung schriftlich verzichtet. |
| Gemeindeordnung (GO) | German municipal code; byelaws | Gemeindeordnungen sind landes-gesetzliche Regelungen, die gewissermaßen als Verfassung der Gemeinden des Bundeslandes angesehen werden können. Die Gemeindeordnungen basieren auf der Selbstverwaltungsgarantie der jeweiligen Landesverfassungen und auf Artikel 28 Abs. 2 des Grundgesetzes. Sie regeln Aufbau, Struktur, Zuständigkeit sowie Rechte und Pflichten der Organe der Kommunalverwaltung (z. B. Gemeindevertretung, Gemeindevorstand, Bürgermeister, Ortsbeirat). Auch die kommunale Finanzwirtschaft und die staatliche Aufsicht über die Gemeinden werden von der jeweiligen Gemeindeordnung geregelt. Eine einheitliche Deutsche Gemeindeordnung gab es ab 01.04.1935 im Dritten Reich. Diese diente in erster Linie der Entmachtung der bis dahin existierenden Gemeindeorgane. Eine demokratische Wahl der Gemeindeorgane oder die Durchführung von Abstimmungen im Gemeine- oder Stadtrat waren in dieser Gemeindeordnung nicht vorgesehen. |
| Gemeindeschlüssel | German municipality key | Der amtliche Gemeindeschlüssel (AGS) ist eine Folge von Zahlen zur Bezeichnung einer Gemeinde. Gepflegt wird der Gemeindeschlüssel von den statistischen Landesämtern. Der Gemeindeschlüssel wird aus acht Zahlen zusammengesetzt. Beispiel: 01061004 Altenmoor in Schleswig-Holstein Die ersten beiden Ziffern bezeichnen das Bundesland: 01 = Schleswig Holstein weitere Bundesländer: 01 Schleswig-Holstein 02 Freie und Hansestadt Hamburg 03 Niedersachsen 04 Freie Hansestadt Bremen 05 Nordrhein-Westfalen 06 Hessen 07 Rheinland-Pfalz 08 Baden-Württemberg 09 Bayern 10 Saarland 11 Berlin 12 Brandenburg 13 Mecklenburg-Vorpommern 14 Sachsen 15 Sachsen-Anhalt 16 Thüringen Die dritte Stelle bezeichnet den Regierungsbezirk. Hat ein Bundesland keine Regierungsbezirke, steht an Stelle 3 eine 0. An Stelle 4 und 5 steht das Kennzeichen für den Landkreis oder die kreisfreie Stadt. 61 = Landkreis Steinburg. Die Stellen 6 bis 8 bezeichnen die Gemeinde. 004 = Altenmoor |
| Gemeiner Wert | (fair) market value; value on an open sale | Der Begriff des gemeinen Werts wird im Bewertungsgesetz definiert (§ 9 BewG). Danach wird der gemeine Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit eines Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind mit Ausnahme von ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnissen alle Umstände zu berücksichtigen, die den Preis beeinflussen. Diese Definition entspricht im Ergebnis der Definition des Verkehrswertes nach § 194 BauGB. Je nach Bewertungszweck sind unterschiedliche Bewertungsverfahren zu berücksichtigen. Als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer gilt der Einheitswert, der auf der Grundlage eines Hauptfeststellungszeitpunktes (derzeit immer noch 1935) zu ermitteln ist. Die Regelungen ergeben sich im Einzelnen aus den §§ 18 bis 94, 122 und 125 bis 132. Sollte eine Bewertung zu Zwecken der Festsetzung einer Grunderwerbsteuer notwendig sein, gilt seit 01.01.1997 der Grundbesitzwert. Dieser war auch für Bewertungen nach der Erbschaftsteuer bis 31.12.2008 heranzuziehen. Der Wert unbebauter Grundstücke bemisst sich hier nach dem Bodenrichtwert abzüglich 20 Prozent. Für bebaute Grundstücke ist das 12,5-fache der zum Besteuerungszeitpunkt vereinbarten Jahresmiete, vermindert um eine Wertminderung wegen Alters anzusetzen (höchstens 25 Prozent). Als Bemessungsgrundlage für die Erbschaftsteuer wird der gemeine Werte nach den §§ 179 und 182 bis 196 des Bewertungsgesetzes berechnet. Diese Bewertungsvorschriften entsprechen in etwa denen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie enthalten allerdings zum Zweck der Vereinheitlich der Bewertung feste Pauschalansätze. Steuerpflichtige können einen geringeren Wert nachweisen, der nach den Vorschriften der ImmoWertV zu ermitteln ist und dem Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB entspricht. |
| Gemeinschaft | community; association | Die Gemeinschaft beziehungsweise Gemeinschaft nach Bruchteilen ist ein Begriff aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (vergleiche §§ 741 ff.). Die dort niedergelegten Vorschriften finden Anwendung in allen Fällen, in denen ein Recht mehreren Berechtigten gemeinsam zusteht. Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine Gemeinschaft in diesem Sinne. Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft gelten jedoch zusätzlich die speziellen Regelungen des WEG. Es gibt noch andere Gemeinschaften, auf die diese Vorschriften zutreffen – z. B. die Erbengemeinschaft. Auch wenn mehrere Personen z. B. gemeinsam ein Pferd für Rennen oder Eigennutzung erwerben, entsteht eine Gemeinschaft. Eine der zentralen Regelungen (§ 744 BGB) lautet: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Gegenstandes steht allen gemeinschaftlich zu. |
| Gemeinschaftsbezogenheit | relationship to the community/association of flat owners | Grundsätzlich ist nach der Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahre 2007 zwischen den individuellen (persönlichen) Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer und den gemeinschaftsbezogenen Rechten und Pflichten der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) zu unterscheiden. Die Wohnungseigentümer sind gemäß § 10 Abs. 1 WEG Inhaber der ihnen nach dem Wohnungseigentumsgesetz zugewiesenen Rechte und Pflichten, insbesondere des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Nach diesen ausdrücklich anderen Bestimmungen kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Verband) gemäß § 10 Abs. 6 Satz 1 WEG im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums selbst Rechte erwerben und Pflichten eingehen. Sie ist gemäß § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG Inhaberin der als Gemeinschaft gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Rechte und Pflichten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) übt daher auch gemäß § 10 Abs.6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG in alleiniger Zuständigkeit die gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigentümer aus. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trifft und nach den Interessenlagen ein gemeinsames Vorgehen erforderlich macht /BGH, Urteil vom14.2.2014, V ZR100/13). Der einzelne Eigentümer ist zur Verfolgung der sich aus diesen gemeinschaftsbezogenen Rechten ergebenden Ansprüche nicht berechtigt, es sei denn, er ist ausdrücklich durch entsprechende mehrheitliche Beschlussfassung dazu ermächtigt. Andererseits kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG auch sonstige Rechte der Wohnungseigentümer wahrnehmen, soweit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden können. Eine solche gemeinschaftliche Rechtsverfolgung kommt aber nur dann in Betracht, wenn die Gemeinschaft die Rechtsausübung durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat. In diesen Fällen spricht man von einer „gekorenen Ausübungsbefugnis“ des Verbandes (BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13; Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14). Zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten, die ausschließlich von der Gemeinschaft in geborener Ausübungsbefugnis geltend gemacht werden können, gehören Ansprüche auf Schadensersatz, so unter anderem gegen den Verwalter wegen Pflichtverletzung im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Aber auch die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer als Folge der Beseitigung eigenmächtiger baulicher Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums zählen zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten (BGH, Urteil vom 7.2.2014, V ZR 25/13; Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14). Auch der Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach eigenmächtigen baulichen Veränderungen eines einzelnen Eigentümers kann, anders als der Beseitigungsanspruch als gemeinschaftsbezogener Anspruch, ebenfalls nur vom Verband geltend gemacht werden. Ebenfalls zu den gemeinschaftsbezogenen Rechten und den daraus herzuleitenden Ansprüchen gehört die Geltendmachung des Anspruchs auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gegen einen früheren Verwalter. Gleiches gilt für die Geltendmachung von Zahlungsansprüchen gegen einen Wohnungseigentümer aufgrund beschlossener Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen. Sie fällt als gemeinschaftsbezogene Angelegenheit in die ausschließliche Ausübungsbefugnis des Verbandes , da es sich bei dem Verwaltungsvermögen gemäß § 10 Abs. 7 WEG um das Vermögen der Gemeinschaft handelt. Bei einer von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragenden öffentlich-rechtlichen kommunalen Abgabepflicht handelt es sich ebenfalls um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht, die die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) als gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern wahrzunehmen hat (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13). |
| Gemeinschaftseigentum | common property; common ownership | Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen dem Sondereigentum als Alleineigentum und dem Gemeinschaftseigentum, an dem alle Wohnungseigentümer mit einem Miteigentumsanteil beteiligt sind. Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen neben dem Grundstück (§ 1 Abs. 5 WEG) alle übrigen Teile, Anlagen und Einrichtungen sowie die Räume des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Dabei handelt es sich um vor allem um Dach-, Boden- oder Kellerräume. Zum Gemeinschaftseigentum gehören ferner alle übrigen Gebäudeteile, die dem Bestand und der Sicherheit des Gebäudes dienen, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Zu ersteren zählen alle konstruktiven Gebäudebestandteile wie Dach, Außenwand, Fenster, Haus- und Wohnungstüren, tragende Wände, Decken und Böden, auch wenn sie sich im Bereich des Sondereigentums befinden. Zu letzteren gehören Treppenhaus, Aufzüge, Zentralheizungs- und Warmwasserversorgungs-Anlagen, zentrale Installations- und Ver-/ Entsorgungseinrichtungen. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und – sofern bestellt – dem Verwaltungsbeirat. Die laufenden Betriebs- und Verwaltungskosten des gemeinschaftlichen Eigentums sind von allen Wohnungseigentümern gemäß § 16 Abs. 2 WEG anteilig zu tragen, sofern nicht gemäß § 16 Abs. 3 WEG eine abweichende Regelung beschlossen wurde. Für die Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums sind alle Wohnungseigentümer gemeinschaftlich verpflichtet und haben gemäß § 16 Abs. 2 WEG die entsprechenden anteiligen Kosten nach Miteigentumsanteilen zu tragen, wenn nicht im konkreten Fall gemäß § 16 Abs. 4 WEG eine abweichende Kostenverteilung beschlossen wurde. |
| Gemeinschaftsgeschäft | joint/ syndicate business; business on joint account | Gemeinschaftsgeschäfte bei Maklern gibt es in drei verschiedenen Ausgestaltungsformen. Die erste besteht darin, dass ein Auftraggeber zwei Maklern zusammen einen Auftrag erteilt, die sich dann im Falle eines Vertragsabschlusses unabhängig vom Einzelbeitrag jedes einzelnen zum Abschluss die Provision teilen (sog. "Hamburger Gemeinschaftsgeschäft"). Die zweite Art des Gemeinschaftsgeschäftes besteht darin, dass ein Makler von sich aus einen Untermakler einschaltet, der vor Ort die Bearbeitung übernimmt. Auch er partizipiert auf jeden Fall an den Provisionsansprüchen, die der Hauptmakler geltend macht. Die dritte Art des Gemeinschaftsgeschäftes, die in der Praxis weitaus überwiegt, besteht darin, dass der Makler des Objektauftraggebers mit dem Makler des Interessentenauftraggebers zusammenarbeitet und beide auf einen Abschluss hinwirken. Auch hier wird entweder die Gesamtprovision geteilt oder jeder der beiden Makler erhält von seinem jeweiligen Auftraggeber die Provision. Die Vereinbarung von Gemeinschaftsgeschäften ist eine alternative zur Vermarktung von Immobilien durch miteinander konkurrierende Makler. Gemeinschaftsgeschäfte bewirken, dass zusätzliche Vertragsabschlüsse, die sich durch Kooperation mit Kollegen ergeben, trotz ihrer Wettbewerbssituation durchgeführt werden können. Außerdem treten Kostenersparnisse durch Vermeidung von doppelten oder dreifachen Bearbeitungen beim Objektvertrieb ein. Für diese Art von Geschäften gibt es keine gesetzlichen Regelungen, auch nicht hinsichtlich der Provision. Das bedeutet, dass jeder Makler bei einem Gemeinschaftsgeschäft von seinem Auftraggeber die Provision erhält. Der Anspruch richtet sich also ausschließlich nach den vertraglichen Vereinbarungen im Verhältnis des Maklers zu seinem Auftraggeber. Wenn also in diesem Verhältnis keine Provision zu zahlen ist zum Beispiel wegen Vorkenntnis des Auftraggebers oder fehlender Leistung des Maklers, ist keine Provision zu zahlen. Der Makler, den dies trifft, hat keinen Anspruch auf einen Teil der Provision des anderen Maklers. Bei einem Gemeinschaftsgeschäft ist also dringend zu empfehlen, im Rahmen der Verabredung des Geschäfts auch eine Vereinbarung über die Provisionen zu treffen. Nur bei einer entsprechenden Vereinbarung hat der Makler einen Anspruch auf einen Teil der Provision des anderen Maklers. Die Art der Provisionsteilung und andere Vorgaben findet man zum Beispiel in den "Geschäftsgebräuchen für Gemeinschaftsgeschäfte (GfG)" des Immobilienverbandes Deutschland (IVD). |
| Gemeinschaftskonto (Wohnungseigentümergemeinschaft) | joint account; alternate account; omnibus account; tenancy account (flat owners' association) | Der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft ist gemäß § 27 Abs. 4 Satz 1 WEG verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer getrennt von seinem Vermögen zu verwalten. Die Geldverwaltung hat deshalb auf einem Konto zu erfolgen, das wegen der Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft und der Zuordnung der Gelder zum Verwaltungsvermögen auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu führen ist. Die Führung des Gemeinschaftskontos als Treuhandkonto auf den Namen des Verwalters ist – entgegen noch weit verbreiteter Praxis – nach der Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit nicht mehr zulässig. Die Verfügung über die gemeinschaftlichen Gelder kann gemäß § 27 Abs. 4 Satz 2 WEG von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. |
| Gemeinschaftsordnung | byelaws for freehold flats; declaration of restrictions | Das Wohnungseigentumsgesetz gestattet es den Wohnungseigentümern, ihr Verhältnis untereinander in der Weise rechtlich zu gestalten, dass sie vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Regelungen treffen, sofern nicht das Gesetz selbst etwas anderes bestimmt (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG). Erforderlich ist hierzu eine Vereinbarung, also eine Regelung, die die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer erforderlich macht. Damit diese Regelung auch im Fall des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer gilt, bedarf die Vereinbarung als so genannter Inhalt des Sondereigentums – im Gegensatz zum Gegenstand des Sondereigentums – der Eintragung in das Grundbuch (§ 10 Abs. 3 WEG; § 5 WEG). Unterbleibt die Eintragung, gilt die Vereinbarung als sogenannte schuldrechtliche Vereinbarung zwar unter denjenigen, die sie getroffen haben, bestehen. Sie verliert jedoch bei Eintritt eines neuen Eigentümers ihre Wirkung nicht nur gegenüber dem neu in die Gemeinschaft eintretenden, sondern auch gegenüber den bisherigen Wohnungseigentümern. Von der Möglichkeit, vom Gesetz abweichende Regelungen in der Form der Vereinbarung zu treffen, wird meist bereits bei der Begründung von Wohnungseigentum Gebrauch gemacht. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen sind jedoch nur zulässig bei den sogenannten abdingbaren gesetzlichen Bestimmungen. Bestimmt das Gesetz selbst, dass von der betreffenden Bestimmung nicht abgewichen werden kann, beispielsweise bei der Verwalterbestellung auf höchstens fünf Jahre beziehungsweise drei Jahre bei erstmaliger Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums (§ 26 Abs. 1 WEG), ist auch eine Vereinbarung unzulässig. So ist auch eine Zuordnung der Fenster zum Sondereigentum, wie sie vielfach in Teilungserklärungen beziehungsweise Gemeinschaftsordnungen vorgenommen worden war, unwirksam (§ 5 WEG). Die im Regelfall zunächst vom teilenden Eigentümer einseitig getroffenen Vereinbarungen werden in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, die teilweise, allerdings fälschlich, auch als Miteigentumsordnung bezeichnet wird. Sie ist meist Bestandteil der Teilungserklärung, wobei die Teilungserklärung in engerem Sinne ausschließlich die rein sachenrechtlichen Regelungen (Abgrenzung und Zuordnung von Sonder-/ Gemeinschaftseigentum, Festlegung der Miteigentumsanteile) enthält. Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, die die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander zum Inhalt haben, stehen insoweit den Vereinbarungen gleich. Änderungen der Gemeinschaftsordnung bedürfen stets einer erneuten Vereinbarung, ein Mehrheitsbeschluss ist als vereinbarungsändernder Mehrheitsbeschluss nichtig. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass die Vereinbarung einer "Öffnungsklausel" die Abänderbarkeit der Gemeinschaftsordnung durch mehrheitliche Beschlussfassung ausdrücklich regelt. Durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist jetzt jedem Wohnungseigentümer ein gesetzlicher Anspruch eingeräumt, eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung zu verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG). |
| GemO / GO | byelaws for freehold flats; declaration of restrictions | Abkürzung für: Gemeinschaftsordnung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes |
| Genehmigungsfreies Bauen | building not subject to approval/ exempt from licensing | |
| Genehmigungsplanung | permit planning; approval planning | Die Genehmigungsplanung ist die 4. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar wird prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen. In dieser Planungsphase geht es um die von den Auftraggebern beauftragte formelle Auseinandersetzung über das Bauvorhaben mit dem Amt. Der Architekt übernimmt diese Vermittlertätigkeit und erstellt die erforderlichen Unterlagen und Zeichnungen für den Bauantrag. |
| Genehmigungsfreistellung (nach Musterbauordnung) | licensing exemption (acc. to German model construction regulations) | Nach § 59 der Musterbauordnung (ähnlich wie in den verschiedenen Landesbauordnungen) bedürfen die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von Anlagen der Baugenehmigung. Hiervon gibt es verschiedene Ausnahmen: Vorrang anderer Gestattungsverfahren nach § 60, für die in anderen Rechtsvorschriften Genehmigungen vorgesehen sind, sowie viele verfahrensfreie Bauvorhaben nach § 61 z.B. Garagen und überdachte Stellplätze bis zu 30 Quadratmeter und einer Tiefe bis drei Meter. Insbesondere gilt, dass Instandhaltungsarbeiten verfahrensfrei durchgeführt werden dürfen. Zur Vereinfachung des Baurechts wurde das Genehmigungsfreistellungverfahren eingeführt. Es bezieht sich insbesondere auf die verschiedenen Arten von Wohngebäuden. Ausgenommen sind Sonderbauten. Allerdings müssen die Bauvorlagen, die früher für die Baugenehmigung erforderlich waren, eingereicht werden. Lässt die Baubehörde nichts von sich hören, dann darf frühesten vier Wochen vor Einreichung der Unterlagen mit dem Bau begonnen werden. Allerdings muss dann der Architekt oder Bauingenieur die Verantwortung dafür übernehmen, dass die Baumaßnahme nach den Vorschriften der Bauordnung durchgeführt wurde. Will der Architekt bzw. Bauingenieur diese Verantwortung nicht übernehmen, bleibt nichts anderes übrig, als die Baugenehmigung zu beantragen. Die Bauordnung für Anlagen, für deren Errichtung, Änderung bzw. Nutzungsänderung die Bundesländer zuständig sind, weichen in der Regel von der Musterbauordnung ab, so dass man sich darauf nicht berufen kann. |
| Generalmietvertrag | general lease | Bei einem Generalmietvertrag vermietet der Eigentümer – teils auch der Bauträger – ein komplettes Objekt an einen Generalmieter. Dieser nutzt das Gebäude nicht selbst, sondern vermietet die einzelnen Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten des Gesamtobjektes wiederum an die Endmieter. Dies wird als Zwischenvermietung oder Weitervermietung bezeichnet. Generalmietverträge haben auch Bedeutung für Immobilienfonds. Der Fonds tritt dabei als Käufer des Objekts auf, hat nur einen Mieter als Vertragspartner und kann mit Vollvermietung und gesicherten Mieteinkünften werben. Risiken für die Anleger können dahingehend bestehen, dass der Zwischenmieter eben doch keine Vollvermietung erzielt oder dass aus anderen Gründen Umsatzeinbußen auftauchen, so dass das gesamte Projekt schließlich unrentabel wird. Mietminderungen des Hauptmieters gegen den Eigentümer sind bei entsprechender Vertragslage nicht ausgeschlossen. Wie bei einer Mietgarantie sollten Anleger auch beim Generalmietvertrag die Höhe der Generalmiete mit der Marktmiete vergleichen. Generalmietverträge werden auch von unseriösen Anbietern genutzt – um den Eindruck höherer Erträge zu erwecken, als in Wahrheit vorhanden. Das Objekt und gegebenenfalls auch die Fondsanteile können damit zu einem überhöhten Preis veräußert werden. |
| Generalübernehmer | someone taking over an enterprise/ company as a whole | Im Baugeschäft ist Generalübernehmer, wer die Vorbereitung und Durchführung eines Bauvorhabens ganz (oder teilweise) in eigenem Namen und auf eigene Rechnung, aber auf dem Grundstück des Bauherrn organisiert. Er selbst erbringt keine Bauleistungen, sondern schaltet hierfür ausschließlich Subunternehmer ein. Erbringt der Generalübernehmer aber Planungsleistungen, spricht man auch von einem Totalübernehmer. |
| Generalunternehmer | general contractor; prime contractor; main contractor; master builder | Ein Generalunternehmer ist in der Regel ein Bauunternehmen, das gegenüber dem Bauherrn als einziger Vertragspartner bei der Durchführung eines Bauvorhabens auftritt. Für vom ihm nicht selbst erbrachten Bauleistungen schaltet er auf eigene Rechnung Subunternehmer ein. Der Vorteil für den Bauherrn ist, anders als bei einer Einzelvergabe der verschiedenen Gewerke, dass er nur einen Vertragspartner für alle Bauarbeiten hat. Beispiel: Wenn der Bauherr Mängel rügen will, hat er nur einen Adressaten und muss sich nicht mit mehreren Gewerken auseinandersetzen, die eventuell die Verantwortung für den Mangel bei den anderen Unternehmern sehen. |
| GenG | German cooperative association law | Abkürzung für: Genossenschaftsgesetz |
| Genossenschaft | association; cooperative; professional body | |
| Genossenschaftsförderung | subsidy for cooperatives | Diese war ein Bestandteil der staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums, allgemein auch als Eigenheim- und Kinderzulage bekannt. Da sich der Staat mit Stichtag 1. Januar 2006 aus der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums völlig zurückgezogen hat, entfällt auch die Genossenschaftsförderung. Und zwar, wenn der Steuerzahler nach Silvester 2005 einer begünstigten Wohnungsbaugenossenschaft beigetreten ist. Für alle Altfälle gilt: Die Genossenschaftsförderung läuft so lange weiter, bis der achtjährige Förderzeitraum beendet ist. Im Einzelnen bedeutet dies: Seit 1. Januar 2004 erhalten "Genossen" drei Prozent jährliche Zulage auf maximal 40.000 Euro Genossenschaftsanteil (= 1.200 Euro). Und das über acht Jahre, so dass sich die Höchstförderung auf 9.600 Euro beläuft. Zudem besteht Anspruch auf 250 Euro Kinderzulage jährlich, so dass sich je Sprössling eine Finanzspritze von insgesamt 2.000 Euro ergibt. Die Zulage wurde bei einem Beitritt zur Genossenschaft nach dem 31.12.2003 nur gewährt, sofern der Anspruchsberechtigte spätestens im letzten Förderjahr, also dem achten Jahr nach Beginn, mit der Nutzung der Genossenschaftswohnung zu eigenen Wohnzwecken begonnen hat. |
| GenRegVO | German ordinance on the Register of Cooperative Societies | Abkürzung für: Genossenschaftsregisterverordnung |
| Gentrifizierung | gentrification | Von engl. "Gentrification", abgeleitet von "gentry" (=Oberschicht, Adel). Mit dem Begriff ist der Vorgang der sozialen Aufwertung von weniger angesehenen Wohngebieten gemeint. Die Sanierung, Modernisierung und Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen führen zur Verdrängung der weniger betuchten und Ansiedlung einer finanziell besser gestellten Bevölkerungsgruppe. Der Prozess der Gentrifizierung beginnt oft mit der Ansiedlung von Künstlern und Studenten und der damit einhergehenden Steigerung der kulturellen Aktivitäten sowie der Ansiedlung neuer kleiner Geschäfte und Lokale. Nach einiger Zeit wird die Gegend zum „Szene-Viertel“, die Mieten beginnen zu steigen und Modernisierungen fangen an, sich zu rechnen. Gebäude werden von Investoren zwecks Renovierung aufgekauft; teilweise existiert ein städtisches Sanierungsprogramm. Studenten starten in den Beruf, haben höhere Ansprüche und mehr Geld, möchten aber trotzdem weiter in ihrem Szeneviertel leben. Schließlich kommt es zu so hohen Mietsteigerungen, dass die bisherige, finanzschwächere Mieterschicht abwandert. |
| Geo-Caching | geocaching | Geo-Caching ist eine Art abgewandelte Schatzsuche oder "Schnitzeljagd". Dabei begibt sich eine Reihe von Personen, die sich untereinander nicht unbedingt kennen, mit Hilfe von tragbaren GPS-Navigationsgeräten auf die Suche nach dem "Cache", einem "Schatz", bestehend aus einem wetterfesten Behälter. In diesem befinden sich einige Kleinigkeiten oder Gebrauchsgegenstände sowie ein Logbuch. Die GPS-Koordinaten erhalten die Teilnehmer von einer Internetseite. Der "Schatz" kann dabei an ganz unterschiedlichen Orten versteckt sein – an einem per Pkw zugänglichen Platz, aber auch auf einem Berggipfel oder unter Wasser. Jeder erfolgreiche Finder kann dem Behälter etwas entnehmen, legt selbst wieder einen Gegenstand hinein und trägt sich im Logbuch ein. Der Behälter bleibt am Fundort. Es gibt auch "Rätsel-Caches" bei denen zunächst bestimmte Aufgaben zu lösen sind. Das in den USA ab dem Jahr 2000 entstandene Geo-Caching wird für immer mehr Personen zu einem Hobby. Problematisch können dabei das Betreten fremder Grundstücke sein (in Deutschland gegebenenfalls als Hausfriedensbruch strafbar) sowie die Schatzsuche in Naturschutzgebieten, in denen bestimmte Schutzzonen nicht betreten werden dürfen. Informationen zum Geo-Caching in Deutschland finden Sie unter www.geocaching.de. |
| GEO-Tracking | geo tracking | Mit Hilfe des GEO-Trackings lässt sich ein Bezug zwischen dem Besucher einer Website und seines geographischen Aufenthaltsortes herstellen. Auf diese Weise ist es möglich herauszufinden von wo aus die Website am meisten aufgerufen wird. Damit lassen sich Kampagnen sehr gut nach geographischen Gesichtspunkten bewerten und optimieren. |
| Geographisches Informationssystem (GIS) | GIS, geographic information system | Unter einem geographischen Informationssystem ("Geoinformationssystem") versteht man ein rechnergestütztes System, mit dem vermessungstechnische Daten der Erdoberfläche digital erfasst und bearbeitet werden können. Es handelt sich um die Grundlage für unterschiedliche Verwendungsmöglichkeiten zum Beispiel Herstellung von Landkarten, Orts- und Stadtplänen, Verkehrsplänen, Liegenschaftskarten, Flächennutzungsplänen. Je nach Verwendungszweck gibt es unterschiedlichen Spezialanwendungen für geologische, hydrologische, umweltschutzbezogene, archäologische Zwecke. Erzeugt werden können zwei und dreidimensional erscheinende Flächenabbildungen. Für die Lagedarstellung von Immobilien können Lagepläne nach unterschiedlichen Gesichtspunkten generiert werden, zum Beispiel Objektlagepläne auch als Luftbild sowie Anfahrt- und Wegebeschreibungen, Darstellungen standortrelevanter Entfernungen und dergleichen. Gutachterausschüsse können Bodenrichtwerte auf Bodenrichtwertkarten farblich darstellen, ebenso Preisniveaus mit Hilfe von Raumindices zum Beispiel des RDM- und jetzigem IVD Preisspiegels. |
| Geordnete / ungeordnete Vermögensverhältnisse | orderly/ disorderly financial circumstances | Für eine Vielzahl von Berufen und Gewerbetreibenden sind geordnete Vermögensverhältnis Zulassungs- bzw. Erlaubnisvoraussetzung. Definiert wird, wer in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt. Wer nicht von dem dabei geltenden Merkmalsraster erfasst wird, lebt in geordneten Vermögensverhältnissen. Ein Vermögensnachweis ist also nicht erforderlich. In ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt, über wessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung des Verfahrens mangels Masse abgewiesen wurde. Gleiches gilt für Personen, die in das beim Vollstreckungsgericht geführte Schuldnerverzeichnis eingetragen sind. Wer zu dem Termin zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung nicht erscheint, gegen den ergeht Haftbefehl. Das genügt bereits zum Eintrag in das Schuldnerverzeichnis. Die Höchstdauer einer angeordneten Haft beträgt 6 Monate. Die Rechtsgrundlage über die eidesstattliche Versicherung und die Haft finden sich in §§ 899 - 915h ZPO. |
| Geräusch | noise; sound | Mit Geräusch bezeichnet man ein Schallereignis, welches sich aus mehreren Frequenzanteilen mit unterschiedlicher Stärke zusammensetzt. Lärm dagegen ist eine subjektive Erlebniskategorie mit unerwünschtem (störendem oder belästigendem) objektiv auch gesundheitsschädlichem Schall. Ein Klang besteht aus verschiedenen reinen Tönen, deren Frequenzen in einem einfachen Zahlenverhältnis zueinander stehen. Reine Töne sind Schallereignisse mit nur einer Frequenz (zum Beispiel beim Anschlagen einer Stimmgabel). |
| Gerichtskasse | court cashier | Nach der Justizbeitreibungsordnung werden dem Bund und den Ländern zustehende Kosten wie Gerichtskosten, Gerichtsvollzieherkosten, Justizverwaltungsabgaben, Patentamtskosten usw. durch Vollstreckungsbehörden beigetrieben. Bei diesen handelt es sich um die Beitreibungsstellen der obersten Bundesgerichte, die gesetzlich besonders genannten Behörden und im Übrigen die Gerichtskassen, an deren Stelle aber auch andere Behörden bestimmen können, z. B. Amts-, Staats-, Landeskassen. |
| Gerichtskosten | legal costs | Bei einem Prozess fallen Gerichtskosten an, deren Höhe sich nach dem GKG (Gerichtskostengesetz) richtet. Die Beträge sind vom Streitwert abhängig und deutlich geringer als die nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) zu berechnenden Rechtsanwaltsgebühren. § 34 GKG regelt in einer Tabelle die Höhe einer "vollen Gebühr". Bei einem Streitwert bis 500 Euro beträgt diese 35 Euro. Sie erhöht sich z. B. bei einem Streitwert bis 2.000 Euro für jeden angefangenen Betrag von weiteren 500 Euro um 18 Euro. In Anlage 1 des Gesetzes finden sich weitere Tabellen für die verschiedenen vom Gericht erbrachten Dienstleistungen. So kostet ein Verfahren über den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids eine halbe Gebühr, mindestens 32 Euro und ein allgemeines Prozessverfahren erster Instanz drei volle Gebühren (Stand August 2013). |
| Gerichtsstand | venue; jurisdiction; court of jurisdiction; place of jurisdiction | Der Gerichtsstand bezieht sich auf die örtliche Zuständigkeit eines Gerichts für Rechtsstreitigkeiten. Er wird normalerweise durch den Wohnsitz/Geschäftssitz bestimmt. Vom Gesetz abweichende Gerichtsstandsregelungen sind unter Kaufleuten möglich. Im Geschäftsverkehr mit Geschäftspartnern in der Europäischen Union gilt allgemein als Gerichtsstand der Sitz des Schuldners. Wird von einem ausländischen Unternehmen oder Bürger der Europäischen Union eine Forderung gegen ein Unternehmen oder gegen einen Bürger aus einem anderen EU-Mitgliedsstaat gerichtlich geltend gemacht, orientiert sich also der Gerichtstand am Wohnsitz der Partei, die verklagt werden soll. Gibt es einen Erfüllungsanspruch aus einem Vertrag, ist der Gerichtsstand des Erfüllungsortes zuständig, der ja nicht identisch mit dem Wohnsitz sein muss. Besondere europäische Vorschriften gibt es noch zum Unterhaltsgerichtsstand, zum Deliktsgerichtsstand, Gerichtsstand von Niederlassungen und dergleichen. |
| Gerichtsvollzieher | bailiff | Der Gerichtsvollzieher ist in Deutschland ein Justizbeamter des sogenannten mittleren Dienstes. Beschäftigt ist er beim örtlichen Amtsgericht. Seine Aufgabe besteht darin, Urteile und andere Vollstreckungstitel zwangsweise durchzusetzen sowie bestimmte Schriftstücke zuzustellen. Die Tätigkeit des Gerichtsvollziehers ist an die Vorschriften der Gerichtsvollzieherordnung des jeweiligen Bundeslandes und an die Zivilprozessordnung gebunden. Meist wird der Gerichtsvollzieher tätig, um Geldforderungen eines Gläubigers gegen einen Schuldner zu vollstrecken. Kann dieser nicht zahlen, darf der Gerichtsvollzieher die Wohnung des Schuldners betreten und dort Wertgegenstände oder Möbel beschlagnahmen. Die Beschlagnahme wird jedoch durch Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO) eingeschränkt. So sind nach §§ 811 ff. ZPO etwa Gegenstände von der Pfändung ausgeschlossen, die der Schuldner für seine persönliche Lebensführung, seinen Beruf oder seinen Haushalt benötigt. Der gute Anzug des Bankangestellten darf damit ebensowenig gepfändet werden wie das Werkzeug eines selbstständigen Handwerkers oder der Computer eines Journalisten. Kleidung, Betten, normales Küchenzubehör oder ein Fernseher sind ebenfalls nicht pfändbar – der Schuldner kann allerdings darauf verwiesen werden, zum Beispiel sein Informationsbedürfnis durch einen einfachen Röhrenfernseher zu decken und nicht durch das neueste Plasma-Modell mit integriertem DVD-Recorder. Auch Haustiere sind unpfändbar. Eine Pfändung wird oft durch das Aufkleben einer Pfandmarke ("Kuckuck" – so genannt nach dem früher üblichen Adler des Preußischen Wappens) vorgenommen. Das Entfernen des Pfandsiegels ist eine Straftat nach § 136 Abs. 2 StGB. Der Gerichtsvollzieher vollstreckt auch Räumungsurteile. Er kann dafür die Polizei um Amtshilfe bitten. Die Zwangsräumung einer Mietwohnung muss der Vermieter beim Gerichtsvollzieher beantragen, nachdem er ein gerichtliches Räumungsurteil erwirkt hat. Mit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 wurde die Räumung von Mietwohnungen vereinfacht: Auf Antrag möglich ist nun die sogenannte „Berliner Räumung“, bei der der Gerichtsvollzieher lediglich den Mieter aus der Wohnung entfernt und den Vermieter durch Übergabe neuer Schlüssel wieder in den Besitz der Wohnung setzt. An Möbeln und Besitztümern des Mieters macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht geltend, es gibt jedoch Herausgabeansprüche des Mieters. Wurde ein Eigentumsobjekt zum Beispiel wegen Überschuldung des Eigentümers zwangsversteigert, kann der Gerichtsvollzieher auch tätig werden, um den bisherigen Eigentümer zwangsweise aus der Wohnung zu entfernen. Hier ist ein vollstreckbarer Zuschlagsbeschluss zugunsten des Ersteigerers erforderlich, der die Namen aller Bewohner der Immobilie nennt. Eine Kündigung von Mietern nach einer Zwangsversteigerung ist nicht unproblematisch und erfordert ein berechtigtes Interesse des neuen Eigentümers. Grundsätzlich tritt bei einem Eigentümerwechsel der neue Eigentümer automatisch in einen bestehenden Mietvertrag als Vermieter ein. Die Kostenforderung des Gerichtsvollziehers richtet sich nach dem bundeseinheitlichen Gerichtsvollzieher-Kostengesetz (GvKostG). |
| Geringfügige Beschäftigung | minor occupation; marginal/minimal employment (so-called 'mini-job') | Unter einer geringfügigen Beschäftigung (auch: Minijob) versteht man den sogenannten 450-Euro-Job. Bis zu dieser monatlichen Einkommensgrenze gibt es Sonderregeln hinsichtlich der Lohnsteuer und Sozialversicherung. Geringfügig entlohnte Arbeitnehmer sind zwar rentenversicherungspflichtig und müssen Beiträge zahlen. Sie sind jedoch in den anderen Zweigen der Sozialversicherung versicherungsfrei. Der Arbeitgeber muss seine geringfügig Beschäftigten der Minijob-Zentrale melden und für sie pauschale Beiträge zur Sozialversicherung abführen. Die Beitragssätze sind bei gewerblichen Arbeitgebern und Privathaushalten unterschiedlich. Privatleute müssen deutlich geringere Pauschalen abführen. Besondere Regeln gibt es für kurzfristige Beschäftigungen. Bei einem Gewerbebetrieb ist die Vergabe einer Betriebsnummer erforderlich; der Arbeitgeber muss die geringfügig Beschäftigten bei der Minijob-Zentrale und bei der gesetzlichen Unfallversicherung anmelden. Auch Beitragsnachweise sind der Minijob-Zentrale zu übermitteln. Alle Mitteilungen erfolgen nur elektronisch. Privathaushalte haben es einfacher; diese müssen lediglich einen sogenannten Haushaltsscheck ausfüllen. Dieser dient zugleich als Einzugsermächtigung. Die Anmeldung kann auch online stattfinden. Für Minijobber in Privathaushalten muss der Arbeitgeber höchstens 14,54 Prozent Pauschalabgaben zur Sozialversicherung entrichten (Stand 2015). Zusätzlich muss er den Rentenversicherungsbeitrag des Arbeitnehmers direkt mit überweisen; dieser liegt bei 13,7 Prozent. Der Arbeitnehmer kann sich allerdings von der Rentenversicherungspflicht befreien lassen. Im gewerblichen Bereich sind durch den Arbeitgeber 31,09 Prozent abzuführen, dazu kommt der individuelle Beitrag zur gesetzlichen Unfallversicherung und der Beitragsanteil des Arbeitnehmers zur Rentenversicherung (hier nur 3,7 Prozent). In den Pauschalen ist jeweils ein ermäßigter Lohnsteueranteil von zwei Prozent enthalten. Gerade in Privathaushalten werden nach wie vor viele Putz- oder Haushaltshilfen „schwarz“ beschäftigt. Zwar finden in diesem Bereich keine systematischen Kontrollen durch den Zoll wie etwa auf Baustellen statt. Trotzdem handelt es sich um einen Gesetzesverstoß, der als Ordnungswidrigkeit bußgeldpflichtig ist. Verstößt ein Arbeitgeber im Privathaushalt gegen eine Meldepflicht und wird der Verstoß Behörden oder Versicherungsträgern bekannt, drohen bis zu 5.000 Euro Bußgeld. Zusätzlich können die Sozialversicherungsträger die Nachzahlung von Beiträgen rückwirkend für vier Jahre verlangen. Verletzt sich eine nicht angemeldete und nicht versicherte Haushaltshilfe bei der Arbeit, trägt zwar die gesetzliche Unfallversicherung die Behandlungskosten. Sie wird jedoch den Arbeitgeber in Regress nehmen. Dies kann bei schweren Verletzungen bis zur Zahlung einer lebenslangen Rente führen. |
| Geringwertige Wirtschaftsgüter | low-value assets | Nach § 6 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz sind geringwertige Wirtschaftsgüter abnutzbare bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, welche selbstständig genutzt werden können. Geringwertige Wirtschaftsgüter (abgekürzt GWG) sind zum Beispiel Kleinmöbel, Telefone, Kaffeemaschinen. In der Hotellierie zählen dazu zum Beispiel Geschirr und Besteck, Handtücher, Bettwäsche, Küchenutensilien. Ein Gegenstand wird nicht zu den geringwertigen Wirtschaftsgütern gerechnet, wenn er nur in Verbindung mit einem anderen benutzt werden kann. Beispiel: Ein Scanner oder Drucker kann nur in Verbindung mit einem PC verwendet werden und ist damit kein geringwertiges Wirtschaftsgut. Handelt es sich jedoch um ein Multifunktionsgerät, das selbstständig genutzt werden kann, ist es als GWG anzusehen. |
| German Council of Shopping Centers e.V. (GCSC) | GCSC, German Council of Shopping Centers, a registered association | Der GCSC ist der deutsche Interessenverband von Unternehmen aus den Bereichen Handelsimmobilien, Handel, Entertainment, der Kreditwirtschaft, dem Marketing, insbesondere dem Management von Einkaufscentern, Galerien, Passagen, Fachmarktzentren, Bahnhöfen und dergl. Auch Spezialisten aus der Einrichtungs- und Design-Branche, der auf Handelsimmobilien spezialisierten Makler und Werbeagenturen gehören zu den Mitgliedern. Der GCSC veranstaltet einmal im Jahr einen Handelskongress. In Deutschland gehören rund 500 Mitglieder dem GCSC an. Der europäische Dachverband mit ca. 2000 Mitgliedern hat seinen Sitz in London. Der International Council of Shopping Centers (ICSC) mit Sitz in New York zählt 38.000 Mitglieder. |
| Gerüche, medizinische Aspekte | odours, medical aspects | Gerüche können Belästigungen, Gesundheitsstörungen und Erkrankungen auslösen. Unangenehme Gerüche wurden aus geschichtlicher Sicht als Warnzeichen oder Indikatoren potentieller Risiken für die menschliche Gesundheit betrachtet, welche aber nicht notwendigerweise eine direkte Gesundheitsgefahr darstellen. In den letzten Jahren gibt es aber zunehmend Besorgnisse darüber, dass Gerüche selbst Krankheitssymptome hervorrufen können. Behaglichkeitsstörungen durch Geruchsbelastung der Luft treten oft bereits bei Schadstoffkonzentrationen auf, die noch nicht als gesundheitlich beeinträchtigend gelten. Als unangenehm empfundene Gerüche und der Ärger bei den Betroffenen darüber haben synergistische Effekte. Eine subjektiv negativ gefärbte Geruchswahrnehmung führt zu einer individuellen Störung des Wohlbefindens, selbst wenn andere Personen hier keinerlei Reaktionen zeigen. Ein Geruch kann - zunächst unabhängig von der stofflichen Qualität der ihn verursachenden Substanzen - neben Belästigungen auch eine Einschränkung der Leistungsfähigkeit zumindest bei der Ausführung komplexer Aufgaben verursachen. Eine Gesundheitsgefährdung kann nicht nur durch die chemisch-toxischen Eigenschaften einer Substanz ausgelöst werden, sondern indirekt durch die Verhaltensmuster, mit denen der Mensch auf Geruchseinwirkungen reagiert. Gerüche können, wenn sie als Signale der Bedrohung aufgefasst werden, Angst und Aggressionen auslösen und damit ein Stress-Syndrom verursachen, das zu einer Gesundheitsgefährdung werden kann. |
| Geruchsbelästigung | disturbance/annoyance caused by an unpleasant/offensive smell | Unangenehme Gerüche aus der Nachbarwohnung haben nur in extremen Fällen Konsequenzen für das Mietverhältnis. Haushaltsübliche Kochgerüche etwa gelten als akzeptabel; im Treppenhaus sind sie hinzunehmen (AG Hamburg-Harburg, Az. 643 C 230/92). Selbst wenn des Nachbarn Kochgerüche in die eigene Wohnung dringen, kann der Mieter in der Regel keine Minderung der Miete vornehmen (LG Essen, Az. 10 S 491/98). Entscheidend ist jedoch immer die Intensität der Belästigung im Einzelfall: Kommt es etwa aufgrund baulicher Mängel oder fehlerhafter Tür- oder Fensterdichtungen zu erheblichen Geruchsbelästigungen durch Kochgerüche oder Zigarettenrauch in der Nachbarwohnung, kann eine Mietminderung vor Gericht Erfolg haben. Das Landgericht Stuttgart etwa gestand Mietern in einem solchen Fall eine 20-prozentige Minderung der Miete zu (WM 98, 724). Auch bei Geruchsemissionen einer benachbarten Pizzeria wurde den Mietern das Recht auf eine 15-prozentige Mietminderung eingeräumt (AG Köln, WM 1990, 338), wobei hinzuzufügen ist, dass dem Richter bei der Ortsbesichtigung nach 15 Minuten Aufenthalt in der Wohnung übel geworden war. Der Grundstückseigentümer kann in solchen Fällen vom Nachbarn nach § 1004 BGB die Unterlassung der sein Grundstück beeinträchtigenden Emissionen fordern. Vorliegen kann in einem solchen Fall auch ein Verstoß gegen Regelungen des Immissionsschutzrechts, was für den Verursacher zur Eröffnung eines Bußgeldverfahrens etwa durch die städtische Umweltbehörde führen kann. Hinzunehmen sind jedoch ortsübliche Immissionen von Gewerbebetrieben (z.B. langjährig ansässiges Industrieunternehmen). Zieht aufgrund von Baumängeln Zigarettengeruch direkt durch Wände oder Zimmerdecken in eine Nachbarwohnung, ist ein Wohnungsmangel gegeben, der zu einer Mietminderung von zehn Prozent berechtigt (LG Stuttgart, 27.05.1998, Az. 5 S 421/07, sowie AG Charlottenburg, 17.03.2008, Az. 211 C 3/07). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Mieter auch einen direkten Unterlassungsanspruch auf Basis von §§ 858 Abs.1, 862 Abs.1 BGB (Besitzstörung) gegen andere Mieter haben können, deren Zigarettenrauch ständig aus der unteren Wohnung auf ihren Balkon zieht. Allerdings kollidieren hier die Rechte beider Beteiligten am unbeeinträchtigten Gebrauch ihrer Mietwohnungen. Dem BGH zufolge kann bei erheblicher Beeinträchtigung durch fremden Zigarettenrauch den kollidierenden Interessen durch eine zeitliche Aufteilung der Balkonnutzung genügt werden (Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14). Zur fristlosen Kündigung von Seiten des Mieters kann intensiver Fäkaliengeruch berechtigen, zum Beispiel aus benachbarten Gewerberäumen oder einer Kläranlage (LG Augsburg, WM 86, 137). Auch Hundekot im Treppenhaus und entsprechender Geruch aus der Wohnung des Hundehalters müssen nicht hingenommen werden: So entschied das Amtsgericht Münster in einem solchen Fall zu Gunsten einer Mietminderung von 20 Prozent (Urteil vom 22.06.1995, Az. 8 C 749/94). Zum Thema Grillen existieren eine Reihe unterschiedlicher Urteile. In jedem Fall unzulässig ist es, wenn Rauch durch offene Fenster in Nachbarwohnungen eindringt. Hier kann der Verursacher zu einer Geldbuße nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz herangezogen werden. |
| Gesamtbaufinanzierung | total construction financing | Gesamtbaufinanzierung wird auch als Finanzierung aus einer Hand bezeichnet. Hierbei muss der Bauherr für verschiedene Finanzierungsbausteine (Bausparvertrag, Bankhypothek usw.) nur noch mit einem Institut verhandeln. Kosten für die Eintragung ins Grundbuch, Schätzkosten usw. fallen damit nur einmal an. In ihr Gesamtbaufinanzierungsangebot beziehen Geschäftsbanken neben eigenen, oft kurzfristigen Finanzierungsmitteln auch langfristige Realkredite über Töchter (Realkreditinstitute), Bauspardarlehen über verbundene Bausparkassen und/oder Lebensversicherungs-Darlehen von kooperierenden Versicherungsunternehmen mit ein. Die Gesamtbaufinanzierung ist zwar komfortabler, aber meistens auch teurer, als die vom Bauherrn selbst zusammengestellte Finanzierung. |
| Gesamteinkommen (Wohngeld) | gross earnings (rent allowance) | Das Gesamteinkommen ist ein Begriff aus § 13 des Wohngeldgesetzes. Seine Berechnung dient der Feststellung, ob ein Anspruch auf Wohngeld besteht. Es wird im Wohngeldgesetz (WoGG) als Summe der Jahreseinkommen (§ 14) der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder abzüglich der Freibeträge (§ 17) und der Abzugsbeträge für Unterhaltsleistungen (§ 18) definiert. Als monatliches Gesamteinkommen bezeichnet das Gesetz ein Zwölftel des Gesamteinkommens. |
| Gesamthandsgemeinschaft | common ownership; joint tenancy; tenancy in common | Im Gegensatz zur Bruchteilsgemeinschaft kann bei der Gesamthandsgemeinschaft kein Miteigentümer über seinen Anteil verfügen. Jedem Miteigentümer gehört das Ganze, ist aber beschränkt durch die Miteigentumsrechte der jeweils anderen. Zu den Gesamthandsgemeinschaften zählen die Erbengemeinschaften, die Personengesellschaften (oHG, BGB-Gesellschaft) aber auch die ehelichen Gütergemeinschaften. Befinden sich Grundstücke im Eigentum einer Erbengemeinschaft, kann jeder Miterbe jederzeit einen Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Bei einer Personengesellschaft ist Voraussetzung dafür die Beendigung des Gesellschaftsverhältnisses. Dies gilt auch für eine Bruchteilsgemeinschaft. Allerdings gibt es hier noch den Ausweg, dass jeder Miteigentümer seinen Anteil, der ja in einem Bruchteil ausgewiesen ist, auch veräußern kann. Der Erwerber tritt dann in die Bruchteilsgemeinschaft ein. Erbengemeinschaften ist wegen dieser größeren Flexibilität zu raten, ihre Gesamthandsgemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft umzuwandeln. |
| Gesamtkosten (eines Bauwerks) | total cost(s) (of a building) | Zur systematischen Ermittlung der Gesamtkosten eines Bauwerkes gibt es zwei Regelwerke, nämlich die DIN 276 und die II. BV. Letztere war früher ein verpflichtendes Kalkulationsraster für Baumaßnahmen im Rahmen des mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbaues. Seit Aufhebung der II. BV durch das Wohnraumförderungsgesetz handelt es sich um ein Regelwerk, das ähnlich wie die DIN 276 der Verständigung dient. DIN 276 Die DIN 276 gilt für die Ermittlung und die Gliederung von Kosten im Hochbau und erfasst alle Kosten zur Herstellung, zum Umbau und zur Modernisierung der Bauwerke und die damit zusammenhängenden Aufwendungen (Investitionskosten). Die Kostenermittlung erfolgt auf den vier Stufen Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag und Kostenfeststellung. Die letzte Fassung stammt aus 1993 (DIN 276 – 1993 – 06). Die Norm definiert Begriffe und legt Unterscheidungsmerkmale zum Zweck des Vergleichs von Kostenangeboten fest. Voraussetzung für die Kostenermittlung ist die Bauplanung. Die Rubrizierung erfolgt nach einem Ordnungszahlensystem. Dabei werden die Kosten in folgende Obergruppen eingeteilt: 100 Grundstück 200 Herrichten und Erschließen 300 Bauwerk - Baukonstruktionen 400 Bauwerk - Technische Anlagen 500 Außenanlagen 600 Ausstattung und Kunstwerke 700 Baunebenkosten Die Untergruppierung erfolgt auf zwei Ebenen, auf der ersten Ebene, z.B. bei der Obergruppe 100 nach: 110 Grundstückswert 120 Grundstücksnebenkosten 130 Freimachen und beispielsweise bei Grundstücksnebenkosten auf der Ebene der zweiten Untergruppe nach: 121 Vermessungsgebühren 122 Gerichtsgebühren 123 Notariatsgebühren 124 Maklerprovisionen 125 Grunderwerbssteuer 126 Wertermittlungen, Untersuchungen 127 Genehmigungsgebühren 128 Bodenordnung, Grenzregulierung 129 Grundstücksnebenkosten, sonstiges II. BV Die Gesamtkosten eines Gebäudes nach der II. BV gliedern sich in Kosten des Baugrundstücks und Baukosten. Zu den Kosten des Baugrundstücks zählen im Wesentlichen der Verkehrswert des Grundstücks oder ein darunter liegender Kaufpreis, Erwerbs-(neben-)kosten, Erschließungskosten und Kosten der Bodenordnung (Umlegung, Grenzregelung). Die Baukosten gliedern sich in Kosten der Gebäude und Außenanlagen, Baunebenkosten und Kosten besonderer Betriebseinrichtungen, des Gerätes und sonstiger Wirtschaftsausstattungen. |
| Gesamtnutzungsdauer von Gebäuden (Wertermittlung) | total useful life of the building; total exploitation duration; total economic life (appraisal/ valuation) | Bauinvestitionen basieren gegenüber Ausrüstungsinvestitionen auf einem langen Zeithorizont. Die Einschätzung der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer hat sich indes gegenüber früheren Einschätzungen deutlich verringert. Eine Beurteilung der Gesamtnutzungsdauer eines Immobilienobjektes wird im Zusammenhang mit seiner Bewertung im Sachwertverfahren benötigt. Sie hängt einerseits ab von der technischen Nutzungsdauer. Andererseits kommt es auch auf die wirtschaftliche Nutzungsdauer an, die oft zu einem geringeren Ansatz der Gesamtnutzungsdauer führt. Bei der Ermittlung der Gesamtnutzungsdauer wird ein unveränderter Gebäudezustand unterstellt, also ein durch laufende Instandhaltungsmaßnahmen konstanter Zustand. Werden Modernisierungsmaßnahmen an dem Gebäude durchgeführt, die zu einer Anpassung des Objektes an einen neuzeitlichen Nutzungsstandard führen, wird dem dadurch Rechnung getragen, dass ein vorgezogenes fiktives Baujahr angenommen wird, das dem geänderten Zustand entspricht. Die Gesamtnutzungsdauer minus (fiktives) Alter zum Zeitpunkt der Wertermittlung führt zur Restnutzungsdauer, die beim Ertragswertverfahren für den zu wählenden Vervielfältiger in Verbindung mit dem Liegenschaftszinssatz eine maßgebliche Größe ist. Während laufend durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen die Restnutzugsdauer nicht beeinflussen, führen Modernisierungsmaßnahmen jeweils zu einer neu zu definierenden Restnutzungsdauer. Das Alter des Gebäudes ist bei der Ermittlung von Sachwerten im Kontext zur Gesamtnutzungsdauer der Ausgangspunkt für Ermittlung der Alterswertminderung. Betrachtet man die durchschnittliche Gesamtnutzungsdauer unter den dargestellten Aspekten, werden heute für Wohnhäuser – je nach Qualitätsstandard zwischen 50 bis max. 100 Jahren angenommen, für Verwaltungs- und Bürogebäude 50 bis 80 Jahre, für Gewerbe- und Industriegebäude 40 bis 60 Jahre, für Baumärkte und Einkaufszentren 30 bis 40 Jahre und für Logistikimmobilien 20 bis 30 Jahre. Die Entwicklung der Gesamtnutzungsdauern von Gebäuden muss immer betrachtet werden vor dem Hintergrund der jeweiligen regionalen Entwicklung. In Schrumpfungsgebieten werden sich die durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern tendenziell wohl noch weiter verringern. |
| Gesamtrechtsnachfolge | universal succession | Als Gesamtrechtsnachfolge wird der Übergang eines Vermögens mit allen Rechten und Pflichten auf den Gesamtnachfolger bezeichnet. Gesamtrechtsnachfolger sind beispielsweise die Erben. Sie werden Eigentümer des Vermögens des Erblassers. Gehört zum Vermögen auch ein Grundstück, muss das unrichtig gewordene Grundstück berichtigt werden. Der Gesamtrechtsnachfolger kann die steuerliche Abschreibung des Rechtsvorgängers fortführen. Wird eine Kapitalgesellschaft, z.B. eine GmbH, in eine andere Kapitalgesellschaft - z.B. eine AG - umgewandelt, findet auch hier eine Gesamtrechtsnachfolge statt. |
| Gesamtschuld (am Bau) | joint obligation (for a construction project) | Bei einem Bauvorhaben haften die ausführenden Unternehmer und der Planer und der Bauleiter als Gesamtschuldner. Das bedeutet, dass sie alle dem Auftraggeber dafür einzustehen haben, dass am Ende der geschuldete Erfolg eingetreten, also das vereinbarte Werk mangelfrei errichtet ist. Jeder Gesamtschuldner muss für einen Schaden beziehungsweise Mangel dem Auftraggeber gegenüber in vollem Umfang eintreten. Der Auftraggeber kann sich aussuchen, welchen Gesamtschuldner er in Anspruch nimmt. Der Planer und der Überwacher der Bauarbeiten haften also immer zusammen mit dem ausführenden Unternehmen wegen Mängeln in dessen Leistung. Allerdings muss der Auftraggeber für Fehler seines Planers gegenüber dem ausführenden Unternehmer einstehen. Er kann dann nicht in vollem Umfang gegen den Unternehmer wegen der mangelhaften Ausführung vorgehen, wenn dieser Mangel auch auf einem Planungsfehler beruht. Beispiel: Die Wärmedämmung löst sich von der Wand, weil der Planer keine Verdübelung vorgesehen hat und der Handwerker die Planung so auch ausgeführt hat. Wenn der Bauherr vom Unternehmer die Beseitigung der Mängel verlangt, kann der Handwerker darauf bestehen, dass der Bauherr sich mit einen Prozentsatz in Höhe des Mitverschuldens seines Planers an den Kosten beteiligt. Die Gesamtschuldner untereinander haften nach der Höhe ihres Verschuldensanteils. Der Handwerker, der den gesamten Mangel ausgeglichen hat, kann vom Planer und eventuell noch anderen Handwerkern, die auch für den Mangel verantwortlich sind, eine Kostenbeteiligung verlangen. Hat der Bauleiter, den der Bauherr beauftragt hat, bei der Überwachung der Arbeiten Fehler gemacht und zum Beispiel nicht gemerkt, dass der Handwerker die vorgesehenen Dübel nicht setzt, ist der Unternehmer gegenüber dem Bauherrn alleine zur Mangelbeseitigung verpflichtet. Er muss sich, anders als bei Planungsfehlern, nicht an den Kosten beteiligen. Der Ausgleich der Gesamtschuldner im Innenverhältnis läuft hier jedoch ebenso nach dem Anteil des Verschuldens wie bei den Planungsfehlern (siehe oben). Jedoch ist das Verschulden des Handwerkers meist deutlich höher anzusetzen als das Verschulden des Überwachers. |
| Gesamtschuldnerische Haftung (Wohnungseigentümer) | joint and several liability (flat owners) | Da die Wohnungseigentümergemeinschaft nach früherem Recht kein selbständiges Rechtssubjekt war, also weder als natürliche noch als juristische Person handeln konnte, galt danach für Wohnungseigentümer der Grundsatz der gesamtschuldnerischen Haftung. Das bedeutete, dass die Wohnungseigentümer gegenüber Dritten, die für die Gemeinschaft Lieferungen oder Leistungen erbrachten, als Gesamtschuldner hafteten. Jeder einzelne Wohnungseigentümer konnte von einem Gläubiger in voller Höhe der erbrachten Leistung in Anspruch genommen werden, hatte allerdings im Verhältnis gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern einen Anspruch auf anteilige Erstattung. Mit dieser Rechtsauffassung hatte der BGH in einer Grundsatzentscheidung gebrochen (BGH, V ZB 32/05, Beschluss vom 02.06.2005). Nach dieser Rechtsprechung und seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (§ 10 Abs. 6 WEG). Sie haftet in voller Höhe mit ihrem Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 WEG). Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft haben danach einen Pfändungsanspruch in das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümer. Verfügt also die Gemeinschaft beispielsweise über eine entsprechende Instandhaltungsrückstellung, kann der Heizöl-Lieferant im Wege der Pfändung seine Ansprüche aus den Mitteln der Instandhaltungsrückstellung befriedigen. Der einzelne Wohnungseigentümer haftet gemäß §10 Abs. 8 Satz 1 WEG einem Gläubiger gegenüber nur noch in Höhe seines Miteigentumsanteils für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit zur Gemeinschaft entstanden oder während dieses Zeitraums fällig geworden sind (quotale Außenhaftung). Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass sich die einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber einem Gläubiger der Gemeinschaft klar und eindeutig persönlich zur Zahlung verpflichtet haben. Eine weitere Ausnahme gilt nach jetzt herrschender Rechtsprechung dann, wenn nach Landesrecht eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks geregelt ist. Das betrifft die Fälle, in denen beispielsweise die Wohnungseigentümer nach kommunalabgabenrechtlichen Bestimmungen in einzelnen Bundesländern gesamtschuldnerisch die Entgelte für die Abfallentsorgung, die Straßenreinigung und auch die Kosten für die erstmalige Herstellung einer zentralen Schmutzwasserentsorgung zu zahlen haben (BGH, Urteil vom 18.6.2009, VII ZR 196/08; Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13). |
| Geschäftsbericht | business report | Der Geschäftsbericht ist eine Unternehmenspublikation, die journalistisch aufbereitet ist und periodisch erscheint. Sie zählt zu der festgelegten Publizitätspflicht für Kapitalgesellschaften nach dem deutschen Handelsgesetzbuch (HGB). Neben dem vorgeschriebenen Pflichtteil eines ausführlichen Zahlenwerkes (Bilanz und erläuternder Anhang) wird der Geschäftsbericht von Unternehmen zunehmend auch als Image-, Informations- und Produktbroschüre eingesetzt: Moderne Geschäftsberichte zeichnen sich heute unter anderem durch den Einsatz großformatiger und farbenfroher Bilderwelten und eines ansprechenden journalistischen Sprachstils aus. |
| Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern | business practices for joint business carried out by real estate agents | Der Immobilienverband Deutschland (IVD) Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. hat 2006 die bis dahin geltenden Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern neu gefasst. Es handelt sich um eine freiwillig anzuerkennende Rechtsgrundlage für Gemeinschaftsgeschäfte, in der die Rechte und Pflichten der Gemeinschaftsgeschäftspartner geregelt sind. Hierzu zählen Regeln über das
|
| Geschäftsordnung (Wohnungseigentümergemeinschaft) | agenda; rules of operation (flat owners' association) | In Wohnungseigentümergemeinschaften ist es den Eigentümern überlassen, ob sie sich eine allgemeine Geschäftsordnung geben, um ordnungsmäßige Handlungs- und Verfahrensabläufe bei der gemeinschaftlichen Verwaltung und insbesondere in den Wohnungseigentümerversammlungen zu gewährleisten. Eine solche Geschäftsordnung kann bereits in der Gemeinschaftsordnung vereinbart oder später mit Mehrheit beschlossen werden. Dabei geht es hauptsächlich um Regelungen über einen verfahrensmäßig geordneten Ablauf der Wohnungseigentümerversammlungen. Die Änderung einer allgemein vereinbarten oder beschlossenen Geschäftsordnung bedarf wiederum einer Vereinbarung oder eines mehrheitlichen Beschlusses und ist in der Tagesordnung zur Wohnungseigentümerversammlung anzukündigen. Nicht angekündigte Änderungsbeschlüsse sind anfechtbar, weil die Ankündigung von Beschlüssen gemäß § 23 Abs. 2 WEG Voraussetzung zu deren Gültigkeit ist. Existiert keine allgemeine Geschäftsordnung, können in der Wohnungseigentümerversammlung von jedem Wohnungseigentümer jederzeit Anträge zur Geschäftsordnung gestellt werden. Solche spontanen Anträge bedürfen keiner vorherigen Ankündigung in der Tagesordnung. Dies ergibt sich bereits aus der Tatsache, dass sie sich meist erst aus dem Verlauf der Versammlung ergeben und insofern auch nicht vorhersehbar sind. Diese Spontan-Anträge erstrecken sich allerdings ausschließlich auf die Regelung konkreter Verfahrensabläufe in beziehungsweise während der Versammlung. Der Versammlungsleiter muss über sämtliche gestellten Geschäftsordnungsanträge abstimmen lassen. Im Übrigen kann er jederzeit die Wohnungseigentümerversammlung über Geschäftsordnungsmaßnahmen entscheiden lassen. Geschäftsordnungsanträge gehen grundsätzlich den nach der Tagesordnung vorgesehenen Sachanträgen vor, sind also unabhängig und losgelöst von der jeweiligen Tagesordnung zu behandeln. Die Rechtswirkung von Beschlüssen über konkrete Geschäftsordnungsanträge in einer Versammlung entfällt ausnahmslos mit Ablauf der jeweiligen Versammlung. Das bedeutet, dass auch fehlerhafte Geschäftsordnungsbeschlüsse oder Verstöße gegen eine beschlossene Geschäftsordnung nicht der Anfechtbarkeit unterliegen. Etwas anderes gilt nur für den Fall, dass im Rahmen eines allgemeinen Geschäftsordnungsantrages eine Regelung getroffen werden und generell für alle folgenden Versammlungen gelten soll. Beschlüsse über eine solche Geschäftsordnung mit zukunftswirkenden Regelungen sind grundsätzlich entsprechend §§ 46 Abs. 1, 23 Abs. 4 WEG anfechtbar. Die Nichtanfechtbarkeit von konkreten Geschäftsordnungsbeschlüssen hindert aber nicht die Anfechtung von Beschlüssen, die infolge fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschlüsse nicht rechtmäßig zustande gekommen sind. Dass bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer, der einen Geschäftsordnungsbeschluss für rechtswidrig hält, zwar nicht diesen rechtsbeeinträchtigenden Beschluss anfechten kann, wohl aber den Beschluss, der dem Geschäftsordnungsbeschluss als Sachbeschluss folgt. Voraussetzung zur Ungültigerklärung dieser "Folge-Beschlüsse" ist allerdings die Kausalitätsvermutung. Das ist dann der Fall, wenn der fehlerhafte Geschäftsordnungsbeschluss im Ergebnis für die nachfolgenden Beschlüsse ursächlich geworden ist und sich insoweit materiell ausgewirkt hat. Geschäftsordnungsbeschlüsse, die in der konkreten Wohnungseigentümerversammlung gefasst werden, sind nicht in die Beschlusssammlung aufzunehmen. Etwas anderes gilt für den Fall, dass eine allgemeine Geschäftsordnung beschlossen wird oder dass es sich um Beschlüsse in einer einzelnen Versammlung handelt, durch die beispielsweise einzelne Wohnungseigentümer von der Versammlung oder vom Stimmrecht ausgeschlossen werden. |
| Geschäftsräume | business accommodation; business premises | Beim Mietverhältnis über Geschäftsräume kommt der Gewerbemietvertrag zur Anwendung.
Die gesetzlichen Bestimmungen über Mietverträge können in diesem Bereich weitgehend vertraglich ausgeschlossen werden, so dass im Ergebnis kein Mieterschutz existiert.
Besonders wichtig sind die genaue Vereinbarung des Geschäftszweckes und der Abgleich mit dem Vertrag. So müssen die Geschäftsräume für den angestrebten Zweck geeignet sein.
Der Vermieter haftet für diese Eignung, kann seine Haftung jedoch vertraglich ausschließen.
Je nach Vertrag kann eine Veränderung der Geschäftstätigkeit des Mieters / ein Wechsel der Nutzungsart unzulässig sein. Der Vertragsinhalt ist genau zu prüfen. Formularverträge sind nur von geringem Nutzen, da es keinen Standardmietvertrag gibt, der auf alle unterschiedlichen gewerblichen Nutzungsverhältnisse abgestimmt wäre. Gewerbemietverhältnisse werden oft von darauf spezialisierten Maklern vermittelt. |
| Geschäftsveräußerung im Ganzen (Gewerbeimmobilie) | sale of a business as a whole/ as a going concern (commercial property) | Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen liegt nach § 1 Abs. 1a UStG vor, wenn ein Unternehmen oder ein im Unternehmen gesondert geführter Betrieb im Ganzen entgeltlich oder unentgeltlich übereignet oder in eine Gesellschaft eingebracht wird. Der erwerbende Unternehmer tritt dann an die Stelle des Veräußerers. Dies ist z.B. der Fall, wenn eine verpachtete oder gewerblich vermietete Immobilie veräußert wird und der Erwerber in die bestehenden Verträge eintritt. Solche Geschäfte unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Vorsicht: Unter Umständen haftet der Erwerber des Objektes auch für alle umsatzsteuerlichen Forderungen aus der Vergangenheit. |
| Geschlossene Bauweise | terraced development; continuous development; closed construction | |
| Geschoss | storey; level; floor | |
| Geschossflächenzahl (GFZ) - Geschossfläche (GF) | plot ratio; floor space ratio (FSR); floor-area ratio (FAR); floor space index (FSI) - floor space; floor area | Die Geschossflächenzahl ist eine von mehreren Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen eines Bebauungsplanes. Sie stellt ein Verhältnis zwischen der Summe der Geschossflächen eines Gebäudes und der Größe des Baugrundstücks her. Beträgt sie etwa 1,2, dann bedeutet dies, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück 1.200 Quadratmeter Geschossfläche (GF) errichtet werden können. Die Geschossfläche berechnet sich nach den Außenmaßen der Geschosse. Die GFZ streut je nach Baugebietsart zwischen 0,4 (Kleinsiedlungsgebiet) und 3,0 (Kerngebiet). Als Planzeichen im Bebauungsplan wird die GFZ als zulässiges Höchstmaß wie folgt dargestellt:  Andere Darstellungsform: GFZ 1,2 Alternativ zur GFZ kann auch die GF = Geschossfläche in einer absoluten Zahl (zum Beispiel GF 1.200) festgesetzt werden. Geschossflächenzahlen können auch im Flächennutzungsplan Eingang finden. |
| Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) | civil-law partnership; unincorporated civil-law association | 1. Die Gesellschaft ist in den §§ 705 bis 740 BGB geregelt. Sie ist eine auf dem Gesellschaftsvertrag beruhende Vereinigung von mindestens zwei Personen, den Gesellschaftern. Die Gesellschafter verfolgen einen gemeinsamen Zweck. Durch den Gesellschaftsvertrag verpflichten sie sich gegenseitig, diesen Gesellschaftszweck zu erfüllen, insbesondere durch Leistung der vereinbarten Beiträge nach § 705 BGB. Die Gesellschaft kann, anders als die GmbH, nicht mit einem Gesellschafter fortbestehen. Die GbR oder BGB-Gesellschaft besitzt nach heutiger Rechtsauffassung, wenn sie nach außen auftritt, Teilrechtsfähigkeit (BGH, Urteil vom 29.01.2001, Az. II ZR 331/00). Somit ist sie Unternehmer im Sinne von § 14 Abs. 2 BGB und kann daher Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen. Die Gesellschaft kann im Rechtsverkehr einen Namen führen, der im Hinblick auf die Rechts- und Parteifähigkeit besondere Bedeutung besitzt. Er wird aus den Namen aller oder einiger Gesellschafter gebildet. Namenszusätze, die das Gesellschaftsverhältnis oder den Geschäftsbetrieb bezeichnen, sind zulässig, soweit keine Verwechselungsgefahr mit einem kaufmännischen Unternehmen oder einer Partnerschaft besteht. Unzulässig ist daher das „&“-Zeichen, die Bezeichnung "und Partner" oder "Partnerschaft". Infolge der Rechtsfähigkeit kann die GbR Mitglied einer Juristischen Person oder einer anderen GbR sein, einen GmbH-Anteil erwerben oder als Gründungsgesellschafterin einen Anteil am Stammkapital übernehmen (vergleiche BGHZ 78, 311). Die GbR ist ferner scheck- und wechselfähig, sie kann unter ihrem Namen als Mieter oder Vermieter Mietverträge schließen und besitzt Insolvenzfähigkeit. Im Sinne des § 50 ZPO ist die GbR parteifähig. Erscheinungsformen der Gesellschaft können beispielsweise sein:
Durch den Gesellschaftsvertrag sind die Gesellschafter im Innenverhältnis zu gegenseitiger Treue verpflichtet. Die Treuepflicht gegenüber der Gesellschaft verlangt vom Gesellschafter z. B. im Rahmen der Geschäftsführung den Belangen der Gesellschaft Vorrang einzuräumen und seine Gesellschafterrechte ebenfalls in dieser Weise auszuüben. Gegenüber den anderen Gesellschaftern besteht die Verpflichtung, deren Belange nicht ungerechtfertigt zu beinträchtigen. 2. Die Geschäftsführung der Gesellschaft steht den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu. Für jedes Geschäft ist nach § 709 BGB die Zustimmung aller Gesellschafter erforderlich. Gemäß § 710 BGB kann die Geschäftsführung einem oder mehreren Gesellschaftern übertragen werden. Durch die gesamthänderische Bindung (§ 719 BGB) kann der Gesellschafter nicht über seinen Anteil an dem Gesellschaftsvermögen oder an einzelnen dazu gehörenden Gegenständen verfügen. Er ist nicht berechtigt, Teilung zu verlangen. 3. Für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haftet zunächst das Gesellschaftsvermögen. Vom verbleibenden Rest sind gemäß § 733 BGB die Einlagen zurück zu erstatten. Reicht das Gesellschaftsvermögen hierzu nicht aus, besteht nach § 735 BGB die Pflicht des Nachschusses der Gesellschafter im Verhältnis ihrer Beteiligung.Die Gesellschafter haften daher mit ihrem gesamten Privatvermögen. 4. Die Gesellschaft endet mit Erreichen des Gesellschaftszwecks oder mit Ablauf des vereinbarten Zeitraums. Jeder Gesellschafter kann die Gesellschaft jederzeit kündigen (§ 723 BGB). Sofern im Gesellschaftsvertrag nicht anders geregelt ist, wird die Gesellschaft nach § 726 BGB durch Tod eines Gesellschafters aufgelöst. Nach Ende der Gesellschaft folgt die Auseinandersetzung (§ 730 BGB). Im Immobilienbereich trifft man die GbR teilweise in Form einer Erbengemeinschaft an. Allerdings ist auch der gemeinsame Erwerb einer Immobilie durch mehrere als GbR verbundene Personen (umgangssprachlich Bauherrengemeinschaft, Baugemeinschaft) möglich. Die GbR kann als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden. Kauft eine GbR Grundeigentum, ist es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch ausreichend, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung genannt werden und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind. Gegenüber dem Grundbuchamt sind dann keine weiteren Nachweise über die GbR oder die Identität und die Vertretungsverhältnisse erforderlich (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 28. April 2011, Az. V ZB 194/10). Es ist jedoch unbedingt in einem schriftlichen Gesellschaftsvertrag zu regeln, wer welche Anteile am Grundeigentum innehaben und wer welche Kosten übernehmen soll. Vorteil einer GbR ist, dass mit Hilfe eines neuen Gesellschaftsvertrages geänderten finanziellen oder persönlichen Verhältnissen Rechnung getragen werden kann, ohne dass eine Grundbuchänderung erfolgen muss (zum Beispiel Änderung der Eigentumsanteile). Probleme können sich bei einer Finanzierung ergeben, wenn sich Personen unterschiedlicher Bonität zusammentun. Hier sind Risikoaufschläge denkbar. Wird ein gemeinsam erworbenes Haus später unter den Gesellschaftern aufgeteilt, kann sich eine Anschlussfinanzierung verteuern. |
| Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) | Society of property researchers in Germany, a registered association | Bei der 1993 gegründeten Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) handelt es sich um einen Zusammenschluss von Praktikern und Theoretikern der Immobilienwirtschaft. Ziel der Gesellschaft ist der Aufbau eines Netzwerkes von Marktteilnehmern und das Angebot eines Informations- und Diskussionsforums. Lehre und Forschung auf dem Gebiet der Immobilienökonomie sollen unterstützt werden. Die rund 1.300 Mitglieder befassen sich im Rahmen von Arbeitskreisen mit verschiedenen immobilienwirtschaftlichen Problemstellungen (zum Beispiel Flächendefinitionen, Marktwertanalysen und -ermittlungen, Risikomanagement, Flächenrecyling usw.). Dort ausgearbeitete Richtlinien und Empfehlungen können von der Geschäftsstelle der gif bezogen werden. Satzung und Unterlagen zum Erwerb der Mitgliedschaft können unter www.gif-ev.de herunter geladen werden. |
| Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) | Gesellschaft für Konsumforschung [leading German consumer research association] | Die Gesellschaft für Konsumforschung mit Sitz in Nürnberg ist das größte deutsche Marktforschungsinstitut. Es hat weltweit ca. 12.500 Mitarbeiter und einen Umsatz von 1,5 Milliarden EURO im Jahr 2012. Zu dem Forschungsbereich gehört unter anderem die Ermittlung von Einschaltquoten im Fernsehen. Gegründet wurde die Gesellschaft vom deutschen Nationalökonomen Prof. Dr. Wilhelm Vershofen 1934. Wissenschaftlicher Assistent war der spätere Bundeswirtschaftsminister Ludwig Erhard. Die GfK bietet Unternehmen aller Größenordnungen, aber auch Verbänden ihre Marktforschungsdienste an. |
| Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) | limited liability company; (private) limited company (Ltd.); privately-held corporation; closed corporation | Die GmbH ist eine Kapitalgesellschaft, die teilweise wie eine Personengesellschaft gestaltet ist. Bei einer Kapitalgesellschaft ist die Mitgliedschaft auf die reine Kapitalbeteiligung zugeschnitten, bei einer Personengesellschaft steht die persönliche Mitarbeit der Gesellschafter im Vordergrund. Das Recht der GmbH ist im GmbH-Gesetz (GmbHG) geregelt. Die GmbH hat große praktische Bedeutung erlangt. Die Gesellschafter haften, anders als bei der GbR, für die Verbindlichkeiten der GmbH nicht persönlich, sondern es haftet die Gesellschaft als juristische Person allein. Die GmbH ist nach § 13 Abs. 3 GmbHG Handelsgesellschaft und nach § 6 HGB Kaufmann ein so genannter "Formkaufmann". 1. Gründung und Anmeldung Laut § 1 GmbHG kann eine GmbH zu jedem gesetzlich zulässigen Zweck als eine so genannte Einmann-GmbH oder durch mehrere Personen gegründet werden. Der Gesellschaftsvertrag (Satzung) muss nach § 2 Abs. 1 GmbHG von einem Notar beurkundet werden. Der Mindestinhalt ist in § 3 GmbHG geregelt:
Nach § 7 GmbHG ist zur Entstehung der GmbH die Anmeldung der GmbH zur Eintragung in das Handelsregister des Amtsgerichts erforderlich, in dessen Bezirk die Gesellschaft ihren Sitz hat. Der Anmeldung müssen nach § 8 GmbHG die zur Eintragung erforderlichen Unterlagen beigefügt sein, z. B. der Gesellschaftsvertrag und die Liste der Gesellschafter. Die Eintragung in das Handelsregister enthält nach § 10 GmbHG neben Firma und Sitz, Unternehmensgegenstand und Höhe des Stammkapitals den/die Geschäftsführer und die Vertretungsbefugnis. Vor der Eintragung in das Handelsregister wird die Gesellschaft wie eine GbR behandelt. Soweit die Gesellschafter für die Gesellschaft handeln, haften sie persönlich als Gesamtschuldner (§ 11 GmbHG). 2. Geschäftsführer Die Gesellschaft hat mindestens einen Geschäftsführer. Er ist gesetzlicher Vertreter der GmbH (§ 35 GmbHG). Seine Vertretungsvollmacht nach außen kann nicht beschränkt werden (§ 37 Abs. 2 GmbHG). Der Geschäftsführer wird im Gesellschaftsvertrag oder durch Beschluss der Gesellschafter bestellt. Die Bestellung kann, soweit nicht im Gesellschaftsvertrag anders geregelt, jederzeit widerrufen werden. Zwischen der Gesellschaft und dem Geschäftsführer wird ein Dienstvertrag geschlossen, der Rechte und Pflichten regelt. Bei Widerruf der Bestellung ist der Dienstvertrag zu kündigen. Der Geschäftsführer haftet gegenüber der Gesellschaft für die Sorgfalt im Sinne eines ordentlichen Geschäftsmannes (§ 43 GmbHG). Bei Veränderungen hat er nach § 40 GmbHG eine aktuelle Gesellschafterliste zum Handelsregister einzureichen. Ihm obliegt die Buchführung (§ 41 GmbHG). Er legt den Gesellschaftern den Jahresbericht zwecks Feststellung vor (§ 42a GmbHG). Nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit hat der Geschäftsführer unverzüglich, spätestens drei Wochen nach deren Eintritt, nach § 64 GmbHG Insolvenzantrag zu stellen. 3. Gesellschafterversammlung In der Gesellschafterversammlung fasst nach § 48 GmbHG die Gesamtheit der Gesellschafter die Gesellschafterbeschlüsse. Die umfassende Zuständigkeit der Versammlung ist in § 46 GmbHG geregelt. Sie umfasst insbesondere die Prüfung und Überwachung der Geschäftsführung sowie die Bestellung, Abberufung und Entlassung der (des) Geschäftsführer(s), schließlich die Feststellung des Jahresabschlusses und die Verwendung der Ergebnisse. 4. Rechte und Pflichten der Gesellschafter Die Gesellschafter sind nicht nur verpflichtet, ihre eigene Stammeinlage zu leisten. Für nicht geleistete Stammeinlagen anderer Gesellschafter haften die übrigen Gesellschafter nach § 24 GmbHG im Verhältnis ihres Geschäftsanteils. Im Gesellschaftsvertrag kann laut § 26 GmbHG geregelt werden, dass die Gesellschafter durch Gesellschafterbeschluss zur Zahlung von weiteren Einzahlungen (Nachschüssen) im Verhältnis der Geschäftsanteile verpflichtet werden können. Schließlich haben die Gesellschafter eine allgemeine Treuepflicht. Ein Gesellschafter kann aus der GmbH durch Übertragung seines Geschäftsanteils, durch Einziehung des Geschäftsanteils, durch Gesellschafterbeschluss und aus wichtigem Grund im Wege des Austritts oder Ausschlusses, ausscheiden. Im Gesellschaftsvertrag werden die Ausgleichszahlungen an den ausscheidenden Gesellschafter festgelegt. 5. Auflösung der GmbH In § 60 GmbHG sind die Auflösungsgründe aufgelistet:
|
| Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb | German Act against Unfair Competition | |
| Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften | German (capital) investment companies act | Das 1957 in Kraft getretene Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) enthielt organisations-, aufsichts-, vertriebs- und steuerrechtliche Regelungen bezüglich der deutschen Investmentgesellschaften. Es bildete damit eine wesentliche Rechtsgrundlage für die Aktivitäten aller Publikums- und Spezialfonds in Deutschland und betraf sowohl Wertpapier- als auch Grundstückssondervermögen. Vorrangiges Anliegen des Gesetzes war der Schutz der Fondsanleger. So wurden die Fondsgesellschaften zur Einhaltung bestimmter Anlagegrundsätze – beispielsweise der Risikostreuung – verpflichtet. Das KAGG war zuletzt durch das vierte Finanzmarktförderungsgesetz geändert worden und galt bis zum 31. Dezember 2003. Mit dem Inkrafttreten des Investmentmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2004 wurde das KAGG durch die Vorschriften des Investmentgesetzes und des Investmentsteuergesetzes ersetzt. Das Investmentgesetz wiederum ist im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) aufgegangen, welches überwiegend zum 22. Juli 2013 in Kraft getreten ist. Die ursprünglichen Regelungen des KAGG wurden ergeblich erweitert. Das neue KAGB betrifft alle als Investmentvermögen einzuordnenden Vermögensmassen. |
| Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in Städten und Gemeinden | German law for the promotion of climate protection when developing cities and communities | |
| Gesetzesändernder / Vereinbarungsändernder Mehrheitsbeschluss | resolution passed by a majority of the voters that results in an amendment to a law or an agreement | Gesetzes- bzw. vereinbarungsändernde Mehrheitsbeschlüsse beinhalten Regelungen, durch die von den abdingbaren gesetzlichen Bestimmungen beziehungsweise von Vereinbarungen oder ihnen gleichstehenden Regelungen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung abgewichen wird beziehungsweise durch die diese Regelungen geändert oder aufgehoben werden (BGH,20.09.2000 V ZB 58/99). Diese gesetzes- oder vereinbarungsändernden Mehrheitsbeschlüsse sind wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig. Wenn also das Wohnungseigentumsgesetz den Eigentümern nicht ausdrücklich das Recht zur Beschlussfassung in den zu entscheidenden Angelegenheiten einräumt, beispielsweise Änderungen der Kostenverteilung durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG, sind sie auch nicht berechtigt, entsprechende Beschlüsse zu fassen. So reicht beispielsweise ein Mehrheitsbeschluss nicht aus, um das nach § 25 Abs. 2 WEG geregelte Kopfstimmrecht in ein Stimmrecht nach dem Objektprinzip – jede Sondereigentumseinheit gewährt ein Stimmrecht – durch Mehrheitsbeschluss zu ändern. Erforderlich für eine solche Regelung ist vielmehr eine Vereinbarung, also die Zustimmung aller Eigentümer und die Eintragung dieser Vereinbarung in das Grundbuch. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, darf auch diese Regelung wiederum nur durch eine neue Vereinbarung geändert werden. Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft dennoch eine Änderung des Stimmrechts nur durch mehrheitliche Beschlussfassung, ist dieser Beschluss wegen fehlender Beschlusskompetenz (Beschlussunzuständigkeit) nichtig. Ein nichtiger Beschluss gilt als nicht existent und muss nicht angefochten werden, um ihn außer Kraft zu setzen. Eine Ausnahme gilt allerdings für die Fälle, in denen die Teilungserklärung oder die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung enthält, die es den Wohnungseigentümern ausdrücklich gestattet, von bestimmten gesetzlichen Bestimmungen oder entsprechend abweichend getroffenen Vereinbarungen durch Mehrheitsbeschluss abzuweichen. Man spricht in diesen Fällen von so genannten Öffnungsklauseln. Nachträglich können solche Öffnungsklauseln wiederum nur durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG, also nur mit Zustimmung aller Eigentümer und Eintragung in das Grundbuch, eingeführt werden. |
| Gesetzeswidriger / Vereinbarungswidriger Mehrheitsbeschluss | resolution passed by a majority of the voters that is illegal or against the agreement | Von einem gesetzes- oder vereinbarungswidrigen Mehrheitsbeschluss ist dann zu sprechen, wenn mit diesem Beschluss abdingbare gesetzliche Regelungen beziehungsweise Vereinbarungen oder ihnen gleichstehende Regelungen in der Teilungserklärung nicht dauerhaft abgeändert, sondern im konkreten Einzelfall nur fehlerhaft angewendet werden. Diese nur fehlerhaften Beschlüsse sind nicht nichtig, sondern – nur – anfechtbar (BGH, V ZB 58/99, Urteil vom 20.09.2000). Beschließt danach eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen Wirtschaftsplan oder eine Jahresabrechnung, die einen Verteilungsschlüssel enthält, der von der gesetzlichen oder der in der Teilungserklärung vereinbarten Kostenverteilung oder einem gemäß § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich beschlossenen Verteilungsschlüssel abweicht, wird dieser Beschluss bestandskräftig. Dies gilt jedoch nur, wenn er nicht innerhalb einer Monatsfrist angefochten und für ungültig erklärt wird. Für den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung ist den Wohnungseigentümern gemäß § 28 Abs. 5 WEG ausdrücklich die Beschlusskompetenz eingeräumt. Damit haben die Wohnungseigentümer auch das Recht und die Möglichkeit, jeweils im konkreten Fall, aber auch nur beschränkt auf diesen Fall, vom eigentlich vorgeschriebenen Verteilungsschlüssel abzuweichen. Eine dauerhafte und damit eine auch für künftige Abrechnungen geltende Änderung des Verteilungsschlüssels erfolgt damit nicht. Die Beschlusskompetenz gemäß § 28 Abs. 5 WEG erstreckt sich nur auf den Wirtschaftsplan beziehungsweise die Jahresabrechnung und die nur in diesem Rahmen vorzunehmende konkrete einmalige gesetzes- oder vereinbarungswidrige Anwendung eines abweichenden Verteilungsschlüssels. Gleiches gilt für die Bestellung des Verwaltungsbeirates. Über seine Bestellung beschließen die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit, dass heißt das Gesetz weist den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Beschlusskompetenz zu. Bestellen nun die Wohnungseigentümer im konkreten Fall abweichend von der gesetzlichen Regelung nicht drei Wohnungseigentümer, sondern fünf Beiratsmitglieder, und zwar drei Wohnungseigentümer und zwei Mieter, dann wird auch ein solcher Beschluss bestandskräftig, wenn er nicht innerhalb einer Monatsfrist angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt wird. Im Falle einer Anfechtung muss das Gericht allerdings diesen Beschluss wegen Verstoßes gegen die gesetzliche Bestimmung als gesetzwidrigen Mehrheitsbeschluss für ungültig erklären. |
| Gesetzliche Schriftform | statutory written form | Von der gesetzlichen Schriftform spricht man immer dann, wenn in einem Gesetz für eine Erklärung oder für das Zustandekommen eines Vertrags die Schriftform verlangt wird. Formulierungen dafür sind zum Beispiel „in schriftlicher Form“, „schriftlich“, „durch schriftliche Erklärung.“ Es gelten dann die Regeln in den §§ 126 ff BGB. Diese sind ausführlich unter dem Stichwort Schriftform dargestellt. |
| Gesims | moulding; ledge; cornice of a door or window | Ein Gesims tritt aus der Wand hervor, um horizontale Bauabschnitte (Gurtgesims zwischen den einzelnen Geschossen) oder Bauteile (Sockel-, Tür- und Fenstergesims) abzugrenzen. Ein Gurtgesims ist in der Regel abgeschrägt, damit sich dort nicht das Regenwasser sammeln kann. Gesimse sind ebenso gliedernde wie schmückende Elemente. |
| GesR | company law; corporate law | Abkürzung für: Gesellschaftsrecht |
| Gestaltungsbeirat | Architetural Committee, Design Committee | Der Gestaltungsbeirat stellt eine unabhängige Beratungsinstanz für Architektur und Stadtplanung dar. Sein Anliegen besteht darin, Vorhaben von städtebaulicher Relevanz zu begutachten und Empfehlungen zu formulieren. Dabei geht es nicht nur um gestalterische Gesichtspunkte, sondern um einen gesamtheitlichen Ansatz, der wirtschaftliche Interessen, ökologische Kriterien und den städtebaulichen Kontext für das geplante Gebäude berücksichtigt. Der Gestaltungsbeirat soll Qualität in das Baugeschehen einer Stadt einbringen und das Stadtbild als Kulturgut stärken bzw. den Standortfaktor in touristischer oder unternehmerischer Hinsicht fördern. In Deutschland existieren Gestaltungsbeiräte in verschieden Formen bereits seit einigen Jahrzehnten. Ihre Aufgaben und Wirkungen befinden sich in einem fortwährenden Entwicklungsprozess. Die Zahl der Gestaltungsbeiräte hat sich seit 1994 mehr als verdoppelt. Mehr als die Hälfte dieser Gremien sind in Baden-Württemberg und in Nordrhein-Westfalen aktiv, überwiegend in Großstädten. Eine Vorbildfunktion für das Wirken von Gestaltungsbeiräten hat die Stadt Regensburg. Diesem Modell sind Städte wie Lübeck, Trier, Karlsruhe, Leipzig und viele weitere gefolgt. Die Gestaltungsbeiräte argumentieren und vermitteln als ausgleichende Instanz zwischen Bauherren, Architekten und Bauverwaltung. Sie setzen sich ein für eine Balance zwischen dem spezifischen Interesse des Bauherrn und den Interessen der Allgemeinheit. Ihre Arbeit und das aktuelle Baugeschehen kommunizieren sie gegenüber der Bevölkerung. Gestaltungsbeiräte tagen in der Regel öffentlich. Ihre wichtigste Aufgabe ist die Erhaltung der Stadtidentität. Weil die Auffassungen von Architektur und Stadt in einer individualisierten Gesellschaft verschieden sind, kann die Einwirkung des Gestaltungsbeirates lediglich darauf zielen, planerische und gestalterische Missgriffe zu vermeiden. Gestaltungsbeiräte ersetzen die Entscheidungsgewalt und Verantwortung der Politik und Gemeindegremien als Baubehörde nicht, sondern bieten Stadtrat und Bauverwaltung eine begründete Entscheidungsgrundlage. Gestaltungsbeiräte müssen unabhängig und mit externen Experten besetzt sein, um eine Interessenskollision auszuschließen. Die Aufgaben des Beirats werden meistens von einem Gremium wahrgenommen, dessen Mitglieder unterschiedliche Positionen vertreten. In den Niederlanden hat die Idee des Gestaltungsbeirates, der die Stadt gegen Verunstaltung schützen soll, eine lange Tradition. Diese Stadtgestaltungskommissionen, oft auch Kommissionen für räumliche Qualität genannt, beruhen in unserem Nachbarland auf gesetzlichen Regelungen, die bis in das 14. Jahrhundert zurückreichen. Im Sinne einer umfassenden Qualitätssicherung in Architektur und Städtebau entstanden dort vor rund 100 Jahren die sogenannten Schoonheidscommissies, die nicht überall unumstritten sind. |
| Gestaltungsklage | action for a modification of rights, action for a change of legal relationship | Wohnungseigentümer entscheiden über Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch mehrheitliche Beschlussfassung oder aber auch durch eine Vereinbarung. Können sich die Wohnungseigentümer aber über eine nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung erforderliche Maßnahme nicht einigen, kommt also eine entsprechende Beschlussfassung oder eine Vereinbarung nicht zustande, können sie gemäß § 21 Abs. 8 WEG durch eine Gestaltungsklage eine Regelung durch das Gericht verlangen. Das Gericht trifft nach billigem Ermessen eine Entscheidung, ersetzt also insofern einen Beschluss oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Eine solche Gestaltungsklage setzt jedoch voraus, dass in Angelegenheiten, die der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer unterliegen, vorher der Versuch einer entsprechenden Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung unternommen worden ist. Bedarf die angestrebte Regelung einer Vereinbarung, bedarf es nicht der vorherigen Befassung der Wohnungseigentümerversammlung. |
| Gesundheitsschutz am Bau | health protection on building sites | |
| GewA | Commercial Archive (journal) | Abkürzung für: Gewerbearchiv |
| Gewährleistung (Bauwerksvertrag / Grundstückskaufvertrag) | warranty; guarantee; warranty obligation (building contract / real property purchase agreement) | Innerhalb der Verjährungsfrist für werkvertragliche Mängelansprüche (früher "Gewährleistung") ist der Vertragspartner des Bauherrn (z.B. Handwerker) verpflichtet, auftretende Baumängel kostenlos zu beseitigen. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt bei Bauwerken entweder fünf Jahre beim BGB-Vertrag oder vier Jahre beim VOB-Vertrag, gerechnet von der Bauabnahme. Die verkürzte Gewährleistung nach VOB kann nur vereinbart werden, wenn auch das übrige Regelwerk der VOB im wesentlichen Bauvertragsbestandteil wird. Mängel, die in das Abnahmeprotokoll aufgenommen wurden, begründen die Pflicht zur Nacherfüllung und gehören nicht zu den Baumängelansprüchen. Beim Grundstückskaufvertrag verjähren die Mängelansprüche in zwei Jahren. Die Frist beginnt mit Übergabe (Besitzübergang). In der Regel wird vom Verkäufer jedoch die Geltendmachung solcher Ansprüche durch den Käufer ausgeschlossen. Hiergegen bestehen keine rechtlichen Bedenken. |
| Gewaltschutzgesetz | German protection against violence act | Das Gewaltschutzgesetz, auch "Gesetz zur Verbesserung des zivilrechtlichen Schutzes bei Gewalttaten und Nachstellungen sowie zur Erleichterung der Überlassung der Ehewohnung bei Trennung" genannt, ist in Kraft seit 01.01.2002. § 1 regelt ganz allgemein mögliche Maßnahmen zum Schutz vor Gewalt und Nachstellungen. Diese setzen nicht voraus, dass Täter und Opfer in einer gemeinsamen Wohnung wohnen. Zumindest bei Wiederholungstaten im Bereich Körperverletzung, Bedrohung, Freiheitsberaubung, "Stalking" etc. kann das zuständige Gericht befristete Schutzanordnungen aussprechen, nach denen der Täter z.B. die Wohnung, den Umkreis der Wohnung oder andere regelmäßige Aufenthaltsorte des Opfers nicht mehr betreten darf oder von jeder – auch telefonischen – Kontaktaufnahme abzusehen hat. § 2 behandelt die Überlassung einer bisher gemeinsam genutzten Wohnung an das Opfer. Grundsatz: Wer schlägt, muss gehen. Wer geschlagen wird, darf bleiben. Opfer von Gewalt, Verletzung an der Gesundheit oder Freiheitsberaubung, die mit dem Täter in einem gemeinsamen Haushalt leben, können beim örtlichen Amtsgericht – notfalls über einen Eilantrag oder per einstweilige Verfügung – die Zuweisung der Wohnung zur alleinigen Nutzung beantragen. Eine Ehe zwischen den Beteiligten ist nicht Voraussetzung für diesen Anspruch. Dauerhaft kann eine Wohnung nur zugewiesen werden, wenn das Opfer Alleinnutzungsberechtigter ist, also einzige/r Mieter/in oder Eigentümer/in. Haben beide Rechte an der Wohnung, kommt nur eine zeitlich begrenzte Zuweisung in Frage. Ist nur der Täter / die Täterin nutzungsberechtigt, darf die Zuweisung an das Opfer für bis zu sechs Monate erfolgen. Eine gerichtliche Verlängerung um weitere sechs Monate ist möglich, wenn das Opfer keine andere angemessene Wohnung findet. Während der Zuweisung darf der Täter die Nutzung der Wohnung durch das Opfer in keiner Weise beeinträchtigen. Das Gewaltschutzgesetz ist so ausgelegt, dass eine Schutzanordnung schnell und einfach zu erwirken ist. Es enthält eine eigene Strafandrohung: Wer einer gerichtlichen Anordnung nach diesem Gesetz zuwiderhandelt, wird mit Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe bestraft. Im Zuge der Einführung dieses Gesetzes wurde auch § 1361 b des Bürgerlichen Gesetzbuches angepasst. Danach kann bei einer Trennung von Ehepartnern ein Ehepartner vom anderen die Überlassung der Ehewohnung zur alleinigen Nutzung verlangen, wenn dies notwendig ist, um eine unbillige Härte für sie/ihn oder für im Haushalt lebende Kinder zu vermeiden. Vor Einführung des Gewaltschutzgesetzes war für ein solches Verlangen die Gefahr einer "schweren" und nicht nur einer "unbilligen" Härte notwendig. Für eingetragene Lebenspartnerschaften gibt es eine entsprechende Regelung im Lebenspartnerschaftsgesetz. Nach Einführung des Gewaltschutzgesetzes haben die meisten Bundesländer ihre Polizeigesetze abgeändert. Die Polizei hat seitdem die ausdrückliche Befugnis, den Gewalttäter sofort aus der Wohnung zu verweisen. Damit wurde die so genannte Schutzlücke bis zum Erlass einer Schutzanordnung durch das Zivilgericht geschlossen. Die gerichtliche Zuweisung der Wohnung ändert nichts an den mietrechtlichen Vertragsverhältnissen. Das bedeutet:
|
| Gewände | door: doorcase / window: jamb | Unter einem Gewände versteht man im Bauwesen die schräg in das Mauerwerk geschnittene Seite eines Fensters oder einer Tür – vielmehr eines Portals, denn das Gewände kommt meistens bei älteren, prunkvollen Bauwerken wie etwa größeren Kirchen, herrschaftlichen Gebäuden oder einem Dom vor. Allerdings können auch die Seiten der Schießscharte einer mittelalterlichen Burg als Gewände bezeichnet werden. Hauptkennzeichen des Gewändes ist, dass es nicht rechtwinklig zur Außenfassade steht wie eine Laibung. Am Gewände sind bei prunkvollen Gebäuden oft Verzierungen angebracht. Im 12. Jahrhundert kamen z. B. Gewändefiguren auf, Statuen also, die fest mit der tragenden Struktur dahinter verbunden waren. Gerade bei Gebäuden mit besonders dickem Mauerwerk – etwa Kirchen oder Burgen – verbessert das Gewände den Lichteinfall der Tür- und Fensteröffnungen. |
| Gewann - Gewannbewirtschaftung | historical term for a part of a small agricultural area; property location without fixed frontiers - cultivation of such a small agricultural area | Gewann ist eine alte Bezeichnung für den Teil einer Flur, der in Form von Ackerstreifen mehreren Bauern eines Dorfes zur Bewirtschaftung zur Verfügung gestellt wurde. Diese mussten aufgrund des Flurzwanges jeweils die gleichen Früchte auf ihrem Streifen anbauen. Den Gewannen wurden Namen zugelegt, die sich meist aus der früheren Nutzung oder der Lage ableiteten. Diese Namen spielen auch heute noch als Flurbezeichnungen eine Rolle. Beispiele für Namen von Gewannen sind "Vogelsang", "Gänsewiese", "Glockenberg", "Hasenfeld", "Mühlweg", "Hinter der Steige", "Am Roggenfeld" usw. Heute spielt die Gewannbewirtschaftung in einem anderen Sinne vor allem in Gebieten eine Rolle, die durch kleinräumige Flächenstrukturen gekennzeichnet sind. Eine Flurbereinigung hat hier in der Regel nicht stattgefunden. Da die Bewirtschaftung solcher kleiner Flächen unwirtschaftlich ist, wird unter den Landwirten vereinbart, dass jeder jeweils einen zusammenhängenden Teil der aus vielen Einzelflächen bestehenden Gesamtfläche eines Gewanns bewirtschaftet. Oft werden diese Teile als "Schlag" bezeichnet. Jeder Landwirt ist so unabhängig von den realen Besitzverhältnissen für einen Schlag zuständig. Die beteiligten Landwirte ersparen sich gegenüber der alten Bewirtschaftung vieler kleiner weit verstreuter Felder erhebliche Kosten. Solche Ersparnisse ergeben sich nicht nur durch Senkung der Betriebskosten und der Arbeitszeit für lange Wegestrecken, sondern auch durch erhebliche Reduzierung der vielen Randflächen, die sich durch die Flurzersplitterung zwischen den Flurstücken ergeben. |
| Gewerbe | trade; business; branch of industry | Unter Gewerbe versteht man eine auf Dauer ausgerichtete, selbstständige, mit Gewinnabsichten verbundene Tätigkeit einer natürlichen oder juristischen Person. Charakteristisch für Gewerbetreibende ist es, dass sie miteinander in einem Konkurrenzverhältnis stehen, in welchem sie ihre Produkte und Leistungen zu Konkurrenzpreisen anbieten. Nicht zu den Gewerbetreibenden zählen die Freiberufler, denen eine Gewinnerzielungsabsicht nicht unterstellt wird, deren Unabhängigkeit aber auf der Grundlage von Gebührenordnungen abgesichert wird. Im Immobilienbereich zählen zu den Gewerbetreibenden z. B. Makler, Bauträger und Baubetreuer. Gegenüber Angestellten grenzt sich der Gewerbetreibende durch seine Selbständigkeit ab. Er ist "Herr seiner Entscheidungen". Dabei befindet sich im Grenzbereich der "arbeitnehmerähnliche Selbstständige", dem allerdings eine Pflicht zum Unterhalt einer Rentenversicherung wie bei einem Arbeitnehmer auferlegt wurde. Nicht zu den Selbstständigen zählen dagegen die so genannten "Scheinselbstständigen". Sie sind in Wirklichkeit Arbeitnehmer, deren Arbeitgeber ihnen den Schein der selbstständigen Gewerbetätigkeit geben, um Sozialversicherungsbeiträge zu sparen. Das grundlegende Gesetz, in dem die Gewerbeausübung geregelt wird, ist die Gewerbeordnung. Sie basiert auf dem Grundsatz der Gewerbefreiheit – dem freien Zugang aller Bürger zu einem Gewerbe. Allerdings ist jeder Gewerbetreibende verpflichtet, sein Gewerbe beim örtlich zuständigen Gewerbeamt anzumelden. Wenn Tatsachen vorliegen, welche die Unzuverlässigkeit des Gewerbetreibenden oder einer mit der Leitung des Gewerbebetriebes beauftragten Person in Bezug auf dieses Gewerbe belegen, kann die Ausübung des Gewerbes untersagt werden. Verschiedene Gewerbe können nur nach Erteilung einer Erlaubnis ausgeübt werden. Hierzu zählen neben dem Pfandleih- und Bewachungsgewerbe das Versteigerergewerbe (§ 34b GewO u.a. die Grundstücksversteigerung), das Gewerbe der Makler, Anlageberater, Bauträger und Baubetreuer (§ 34c GewO) sowie das Gewerbe der Versicherungsvermittler und Versicherungsberater (§§ 34d und 34e GewO). |
| Gewerbeausübung durch Mieter | pursuit of a trade by a tenant | |
| Gewerbeerlaubnis | trade licence; licence for the operation of a business | Die Gewerbeordnung sieht für eine Reihe von Gewerbebetrieben als Voraussetzung für den Beginn des Betriebes eine besondere Erlaubnis vor. Betroffen hiervon sind u. a. Makler, wirtschaftliche Baubetreuer, Bauträger und Vermittler von Darlehensverträgen. Die Erlaubnis wird erteilt, wenn diese die jeweils vorgeschriebenen Voraussetzungen nach § 34c GewO erfüllen. Hierzu gehören die für deren Betrieb erforderliche Zuverlässigkeit und geordnete Vermögensverhältnisse. Ist dies nicht der Fall, kann die Erlaubnis nicht erteilt werden. Ein Sachkundenachweis muss nicht erbracht werden. Die für den Betrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt insbesondere nicht, wer in den letzten fünf Jahren wegen eines Vermögensdeliktes oder eines Verbrechens rechtskräftig verurteilt wurde. Aber auch wiederholte Verstöße gegen gewerberechtliche Ordnungsvorschriften (z. B. gegen die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) sind ein Indiz für Unzuverlässigkeit. In ungeordneten Vermögensverhältnissen befindet sich, über wessen Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder die Eröffnung mangels Masse abgewiesen wurde, wer eine eidesstattliche Versicherung über seine Vermögensverhältnisse ableisten musste oder gegen wen bei Verweigerung dieser Versicherung Haftbefehl ergangen ist (in beiden Fällen erfolgt ein Eintrag in das Schuldnerverzeichnis). Bei einer juristischen Person wird die erforderliche Zuverlässigkeit an der Person des Geschäftsführers bzw. Vorstandes geprüft, das Vorliegen geordneter Vermögensverhältnisse an der juristischen Person selbst. Der Geschäftsführer (und nicht ein Gesellschafter) ist auch dafür zuständig, den Antrag auf Erteilung einer Gewerbeerlaubnis zu stellen. Wem eine Erlaubnis nach § 34c erteilt wurde, muss die Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung beachten. Bei Versteigerern, auch Grundstücksversteigerern, gelten nach § 34b GewO dieselben Erlaubnisvoraussetzungen wie in den Fällen des § 34c. Versteigerer können zusätzlich den Antrag auf öffentlichen Bestellung und Vereidigung stellen, wobei dann ein Sachkundenachweis erbracht werden muss. Für Versteigerer gilt die Versteigererverordnung. Für Versicherungsmakler und Versicherungsberater gilt, dass sie neben der persönlichen Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnissen sowie einer nachgewiesenen Berufshaftpflichtversicherung Fachkunde etwa auf dem Niveau des Versicherungsfachwirts nachweisen müssen (§§ 34d und 34e). |
| Gewerbegebiet (Bauplanungsrecht) | industrial park; business park; commercial area; trade area; trading estate (planning law) | Will eine Gemeinde den Bebauungsplan für ein Gewerbegebiet auswiesen, dann bedeutet dies, dass dort nur "nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe" zugelassen sind. Zulässig sind ansonsten Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe. Auch Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen und Anlagen für sportliche Zwecke können in Gewerbegebieten errichtet werden. Zu den Ausnahmen, die die Baunutzungsverordnung vorsieht, gehören Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal und die Betriebsleiter, wenn sie von untergeordneter Bedeutung sind. Auch Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke sowie Vergnügungsstätten können in Gewerbegebieten ausnahmeweise zugelassen werden. Allerdings muss die Gemeinde hier besondere Festsetzungen im Bebauungsplan vorsehen. |
| Gewerbeimmobilien | commercial property; commercial real estate | Gewerbeimmobilie ist ein umfassender Begriff für Immobilien, die nicht der wohnungswirtschaftlichen Nutzung dienen. Hierzu gehören etwa Büro- und Verwaltungsgebäude, Kaufhäuser, Einkaufszentren, Lagerhäuser, Ärztehäuser (obwohl Ärzte keine Gewerbetreibenden sind) Freizeitbäder und dergleichen. |
| Gewerbemietvertrag | commercial lease agreement | Gewerbemietverträge sind Mietverträge über gewerblich genutzte Räume aller Art. Der Gewerbemietvertrag unterscheidet sich vom Wohnungsmietvertrag hauptsächlich dadurch, dass er kaum gesetzlichen Beschränkungen unterliegt. Viele gesetzliche Regelungen des Mietrechts, insbesondere Regelungen des Mieterschutzes, können bei Gewerbemietverträgen ausgeschlossen oder abgeändert werden. Wegen des hohen Gestaltungsspielraumes sind Formularmietverträge im gewerblichen Bereich nur eingeschränkt nutzbar. Eine gründliche Prüfung des Vertragsinhaltes – gegebenenfalls durch einen Anwalt – ist für beide Vertragspartner zu empfehlen. Nicht zur Anwendung kommen unter anderem die gesetzlichen Regelungen über:
Vertraglich geregelt werden sollten folgende Punkte:
Und, je nach Gewerbe:
Eine Mieterhöhung kann nur vorgenommen werden, soweit dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Kaution: Anders als beim Wohnungsmietvertrag ist eine Vereinbarung von mehr als drei Monatsmieten Kaution zulässig. Für Instandhaltung, Instandsetzung und Schönheitsreparaturen ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich. Kosten dafür können jedoch komplett auf den Mieter abgewälzt werden. Dies gilt auch für Reparaturen. Die Vereinbarung einer Höchstgrenze im Mietvertrag ist sinnvoll. Ein formularmäßiger Ausschluss der Mietminderung ist laut Bundesgerichtshof auch in Gewerbemietverträgen unwirksam, weil der Mieter dadurch unangemessen benachteiligt wird. Im Urteil ging es um eine Klausel, nach der eine Minderung der Miete ausgeschlossen sein sollte, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt werde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (BGH, Urteil vom 23.04.2008, Az. XII ZR 62/06). Bei Gewerbemietverträgen entsteht häufig Streit um die Frage der Schriftform. Hier ist § 550 BGB anwendbar. Danach sind Mietverträge bei einer Vertragsdauer von über einem Jahr schriftlich abzuschließen. Wird dies nicht beachtet, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das bedeutet: Auch ein für 20 Jahre abgeschlossener Gewerbemietvertrag kann mit dreimonatiger Frist vom Mieter gekündigt werden. Das Bestehen einer korrekten Schriftform wird häufig gerichtlich angefochten. Beispiel: Laut Vertrag war der Vermieter nach Nebenkostenabrechnung zur Anpassung der Nebenkosten berechtigt. Die Mieterseite war der Ansicht, dass nach der ersten Anpassung ein Verstoß gegen die Schriftform vorgelegen habe, da nicht vertraglich festgelegte Beträge zu zahlen seien. Damit sah man sich zu einer vorzeitigen Kündigung berechtigt. Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Argumentation jedoch eine Absage (Urteil vom 5.2.2014, Az. XII ZR 65/13). |
| Gewerbemietvertrag, Betriebskosten | commercial lease agreement, operating expenses | Soll der gewerbliche Mieter die Nebenkosten tragen, muss dies ausdrücklich vertraglich geregelt werden. Sollen nicht verbrauchsabhängige Nebenkosten wie Grundsteuer und Versicherungen umgelegt werden, muss dies ebenfalls im Vertrag vereinbart sein. Eine Betriebskostenerhöhung kann nur stattfinden, wenn dies im Mietvertrag festgelegt ist. Im Gewerbemietvertrag können auch Betriebskostenarten auf den Mieter umgelegt werden, die nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten des § 2 Betriebskostenverordnung gehören. Dazu zählen zum Beispiel Bewachungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungkosten. Manche Gerichte fordern hier jedoch wegen der Abweichung vom gesetzlichen Grundgedanken eine besonders genaue – und auch höhenmäßig eingegrenzte – Darstellung der Kostenposition im Gewerbemietvertrag. Beispiel: "Verwaltungskosten" allein reicht nicht aus. Es muss näher erklärt werden, um welche Verwaltungskosten es sich handelt und in welcher Höhe diese anfallen (Urteil des OLG Rostock, 10.04.2008, Az. 3 U 158/06). Vermieter von Gewerberäumen können auch die Verwaltungskosten im Rahmen ortsüblicher und notwendiger Beträge mit Hilfe Allgemeiner Geschäftsbedingungen auf ihre Mieter umlegen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor (Urteil vom 10.09.2014, Az. XII ZR 56/11). Problematisch ist die Umlage der Kosten für das Centermanagement: Dieser Begriff ist zu unbestimmt; nach Ansicht der Richter ist für den Mieter nicht erkennbar, welche Leistungen gemeint sind. Dies gilt insbesondere dann, wenn zusätzlich Verwaltungskosten und Raumkosten für Büro- und Verwaltungsräume abgerechnet werden. |
| Gewerbemietvertrag, Kündigung | commercial lease agreement, termination | Gewerbemietverträge werden oft befristet abgeschlossen. Vertragslaufzeiten von drei, fünf oder zehn Jahren sind keine Seltenheit. Die bei Wohnungsmietverträgen bestehenden Mieterschutzregeln gelten im Gewerberaummietrecht nicht. Bei unbefristeten Verträgen gilt für die ordentliche Kündigung die Frist des § 580a Abs.2 BGB. Danach muss die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres stattfinden (z.B.: Kündigung spätestens am 3. Werktag des Januar zum 30. Juni). Bei befristeten und unbefristeten Verträgen ist eine außerordentliche fristlose Kündigung bei Vorliegen eines "wichtigen Grundes" möglich, der eine Fortsetzung des Vertrages unzumutbar macht (z.B. Vermieter: Zahlungsverzug, vertragswidriger Gebrauch, z.B. Mieter: Nichtgewährung des Gebrauchs, Gesundheitsgefährdung). Keine "wichtigen Gründe" sind die Absicht des Mieters, den Betrieb einzustellen oder wirtschaftliche Probleme. Für derartige Fälle kann allerdings eine Vertragsklausel aufgenommen werden, nach der der Mieter z.B. bei Umsatzrückgang ein Sonderkündigungsrecht hat. Dies kann auch für den Vermieter von Vorteil sein, da keine längerfristigen Mietrückstände auflaufen und das Objekt ggf. an ein erfolgreicheres Unternehmen weitervermietet werden kann. Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlich geregelter Frist ist besonders bei befristeten Verträgen von Bedeutung. Sie ist beim gewerblichen Mietverhältnis insbesondere bei Modernisierungsarbeiten am Mietobjekt wichtig, denn die mieterschützende Vorschrift des § 555e Abs. 1 und 2 BGB ist hier entsprechend anwendbar (§ 578 Abs.2 BGB). Der Mieter kann nach Zugang der Modernisierungsankündigung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats stattfinden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Ein weiteres Sonderkündigungsrecht besteht bei Insolvenz des Mieters zu Gunsten des Insolvenzverwalters (§ 109 InsO). Die Kündigungsfrist liegt hier bei drei Monaten zum Monatsende. Die Kündigung kann allerdings mit Schadenersatzansprüchen des Mieters verbunden sein. Stellt sich nach einiger Zeit heraus, dass bei einem befristeten Vertrag mit mehr als einjähriger Laufzeit die Schriftform (§ 550 BGB) nicht gewahrt wurde, ist eine Kündigung nach § 580a Abs. 2 BGB möglich. Ein solcher Schriftformverstoß kann auch z.B. darin bestehen, dass nicht alle Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) unterschrieben haben oder wichtige Details im schriftlichen Vertrag fehlen (z.B. nicht erwähnt war, welche Nebengebäude zum Mietobjekt gehören). Der Vertrag gilt dann als unbefristeter Mietvertrag. Die Kündigung kann allerdings frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums erfolgen. Eine weitere Beendigungsmöglichkeit stellt der Aufhebungsvertrag dar. |
| Gewerbeparks | business park; industrial estate | Gewerbeparks sind Gewerbegebiete, bei denen die Objekte nach einem einheitlichen Nutzungskonzept errichtet und unter einheitlichem Management verwaltet werden. Dabei stehen den Nutzflächen Grünanlagen – üblicherweise ein Viertel der Gesamtanlage – gegenüber, um den Grundgedanken einer "Parkanlage" zu unterstreichen. Die Einnahmen entstehen aus Mieteinnahmen und eventuellen Gewinnen der Betreibergesellschaft aus Gebühren. Die im Vergleich zu einzelnen Gewerbeimmobilien etwas höheren Erträge werden durch die Verwaltungskosten meist nahezu ausgeglichen. |
| Gewerbesteuer | municipal trade tax; trade tax | Die Gewerbesteuer ist eine Gemeindesteuer. Ihr unterliegt jeder inländische stehende Gewerbebetrieb, wobei es eine ganze Reihe von Ausnahmen gibt. Steuerschuldner ist der Unternehmer, auf dessen Rechnung das Gewerbe betrieben wird. Besteuerungsgrundlage ist der Gewerbeertrag. Nicht betroffen von der Gewerbesteuer sind land- und forstwirtschaftliche Betriebe und Personen, die Einkünfte aus selbständiger Tätigkeit beziehen. Ausgangsgrundlage für die Ermittlung des Gewerbeertrages sind die Gewinne, die nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes beziehungsweise des Körperschaftssteuergesetzes ermittelt werden. Hinzuzurechnen sind unter anderem ein Viertel der Summe folgender Aufwendungen, soweit sie den Betrag von 100.000 Euro übersteigen (Freibetrag):
Dem so ermittelten Betrag stehen vielfältige Kürzungsmöglichkeiten gegenüber, zum Beispiel 1,2 Prozent des Einheitswertes des zum Betriebsvermögen des Unternehmers gehörenden und nicht von der Grundsteuer befreiten Grundbesitzes. Vom verbleibenden Betrag wird ein Freibetrag abgezogen. Er beträgt für natürliche Personen und Personengesellschaften 24.500 Euro. Der so für die Berechnung der Steuer maßgebliche Gewerbeertrag wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese beträgt 3,5 Prozent. Daraus ergibt sich der Steuermessbetrag, auf den der Hebesatz der Gemeinde anzuwenden ist. Der Hebesatz darf 200 nicht unterschreiten. Da die Gewerbesteuer keine Betriebsausgabe mehr darstellt, wird als Kompensation hierfür eine Steuerermäßigung bei der Einkommensteuer in Höhe des 3,8-fachen Steuermessbetrages gewährt, soweit dieser Betrag die tatsächlich zu zahlende Gewerbesteuer nicht überschreitet. |
| Gewerbeuntersagung wegen Unzuverlässigkeit | prohibition of further trade activity because of unreliability/untrustworthiness | Hat der Makler nach § 34 c GewO die Erlaubnis zur Ausübung seines Gewerbes erhalten, so kann ihm diese nach § 35 GewO wieder entzogen werden, wenn der zuständigen Erlaubnisbehörde Tatsachen bekannt werden, aus denen sich ergibt, dass die bei der Erteilung vorhandene Zuverlässigkeit nicht mehr gegeben ist. Das gleiche gilt für die mit der Leitung des Gewerbebetriebes beauftragte Person. Hier sind die Regelfälle des § 34 c Absatz 2 GewO zu nennen, wenn diese nach der Gewerbezulassung eintreten: Das sind rechtskräftige Verurteilung wegen eines Verbrechens, Diebstahls, Unterschlagung, Erpressung, Betrugs, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wuchers oder einer Insolvenzstraftat; oder wenn der Makler in "ungeordnete Vermögensverhältnisse" gerät, Regelfall: Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder Eintragung in das Schuldnerverzeichnis gemäß § 26 Abs.2 InsO. Nach § 35 Abs.2 GewO kann die Erlaubnisbehörde auf Antrag gestatten, dass der Gewerbebetrieb durch einen Stellvertreter, der die Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO besitzt, fortgeführt wird. |
| Gewerbezentralregister | central German (federal) register of trade and industrial offences | Das Gewerbezentralregister wird seit dem 01.01.2007 beim Bundesamt der Justiz geführt. In das Gewerbezentralregister werden rechtskräftig gewordene Bußgeldbescheide wegen einer gewerblichen Ordnungswidrigkeit eingetragen, wenn das Bußgeld mindestens 200 Euro beträgt. Außerdem werden verwaltungsrechtliche Entscheidungen eingetragen, die für die Beurteilung der Zuverlässigkeit eines Gewerbetreibenden bedeutsam sind, z. B. Gewerbeuntersagungen. Eintragungen im Gewerbezentralregister sind in Verbindung mit den Bußgeldakten für die Entscheidung über Anträge auf Zulassung zu einem Gewerbe ebenso von Bedeutung wie für einen etwaigen Widerruf einer erteilten Gewerbeerlaubnis. Eine Eintragung wird nach Ablauf von drei Jahren getilgt, wenn das Bußgeld nicht mehr als 300 Euro betrug. In den anderen Fällen nach Ablauf von fünf Jahren. Auszüge aus dem Gewerbezentralregister müssen bei Beantragung von Gewerbeerlaubnissen, also auch von Erlaubnissen nach § 34 c GewO für Makler, Anlagevermittler, Bauträger und Baubetreuer vorgelegt werden. |
| Gewerbliche Weitervermietung | re-letting for commercial purposes | In manchen Mietverträgen ist vorgesehen, dass der Mieter die Wohnung gewerblich einem Dritten weitervermieten soll, der dann darin wohnt. Dieser Zustand wird als gewerbliche Weiter- oder Zwischenvermietung bezeichnet. Diese erfordert ein geschäftsmäßiges Tätigwerden des Hauptmieters, nicht zuletzt auch zum Zwecke der Gewinnerzielung. Die speziellen BGB-Vorschriften über die Wohnraummiete sind auf den Vertrag zwischen Eigentümer und Zwischenmieter dabei nicht anzuwenden, es gelten die Regeln des Gewerbemietvertrages. Die Mietverträge des Zwischenmieters mit den Endnutzern unterliegen bei Wohnraummietverhältnissen dem BGB-Wohnraummietrecht. Werden Geschäftsräume vermietet, unterliegen auch die Verträge mit den Endnutzern dem Gewerberaummietrecht. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes sind Mängel des Mietobjektes, die die Wohntauglichkeit einschränken, nicht nur im Verhältnis des Zwischenmieters zum Bewohner relevant, sondern auch im Verhältnis des Eigentümers zum Zwischenmieter. Dies kann zu Mietminderungsansprüchen des gewerblichen Zwischenmieters führen. Voraussetzung ist das Vorliegen erheblicher Mängel. Dieses wird von der Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses abhängig gemacht. Im Übrigen gilt ein Fehler, der leicht erkennbar und mit geringen Kosten zu beseitigen ist, als unerheblich (BGH, Az. XII ZR 251/02, Urteil vom 30.6.2004). Eine Mietminderung wegen Mängeln kann im Gewerbemietvertrag allerdings ausgeschlossen werden. § 565 BGB sieht vor, dass bei Vertragsende der Vermieter in Rechte und Pflichten des Mietverhältnisses zwischen dem Zwischenmieter und dem Bewohner eintritt. Falls der Vermieter sich dazu entschließt, sich einen neuen Zwischenmieter zu suchen und diesem die gewerbliche Weitervermietung zu gestatten, ist dieser der neue Vertragspartner des Bewohners. Die für die Veräußerung von Wohnraum geltenden Vorschriften über die Mietkaution, Vorausverfügungen und Vereinbarungen über die Miete und die Aufrechnung durch den Mieter gelten auch bei der gewerblichen Weitervermietung. Wenn der Vermieter dem Bewohner fälschlicherweise mitteilt, dass sein Vertragspartner gewechselt hat, so muss er dies gegen sich gelten lassen – und hat ggf. keinen Mietzahlungsanspruch mehr. |
| Gewerbliche Zwischenvermietung | interim letting for commercial purposes | |
| Gewerblicher Grundstückshandel | dealing in real estate as a business (tax purposes) | Gewerblicher Grundstückshandel liegt dann vor, wenn über Grundstücke im Rahmen eines Gewerbebetriebes verfügt wird. Dabei spielen vor allem Kauf und Verkauf eine Rolle. Ein Gewerbebetrieb ist durch Gewinnerzielungsabsicht, selbständige, nachhaltige Tätigkeit und Teilnahme am Geschäftsverkehr gekennzeichnet. Liegt gewerblicher Grundstückshandel vor, unterliegen die erzielten Gewinne sowohl der Einkommen- als auch der Gewerbesteuer. Auch private Immobilienanleger werden als Gewerbebetrieb eingestuft, wenn sie bei ihren Immobilientransaktionen die Drei-Objekte-Grenze überschreiten. Sie ist aber nicht die ausschließliche Beurteilungsgrundlage. Der BFH hat im Urteil vom 18. Sept. 2002 (X R 183/96) auf weitere Merkmale verwiesen, die, wenn sie gegeben sind, für einen gewerblichen Grundstückshandel sprechen, z.B. kurzfristige Projektfinanzierung, Dokumentation der Veräußerungsabsicht während der Bauphase, Schließung von Vorverträgen. Liegen solche Merkmale vor, kann auch bei Unterschreiten der "Drei-Objekte-Grenze" gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden. |
| Gewerk | craft; trade (skill); maintenance group; section of construction | Als Gewerk bezeichnet man im Baugewerbe die Gesamtheit der Tätigkeiten, die zu einem Bauleistungsbereich gehören. Auflistungen der verschiedenen Gewerke finden sich in der VOB/C oder dem Standardleistungsbuch (StLB). Letzteres listet 69 Gewerke des Baugewerbes auf. Beispiele für Gewerke nach dem Standardleistungsbuch: • Gerüstarbeiten • Erdarbeiten • Landschaftsbauarbeiten • Spezialtiefbauarbeiten • Mauerarbeiten • Zimmer- und Holzbauarbeiten • Dachdeckungsarbeiten • Verglasungsarbeiten • Tapezierarbeiten Genaue Leistungsbeschreibungen der verschiedenen Einzelbereiche der Gewerke können dem "Standardleistungsbuch (StLB)" entnommen werden. Teilleistungen in einem Gewerk werden auch als Baulose bezeichnet. |
| Gewinnermittlung | ascertainment of profits; determination of taxable income | Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Gewinnermittlung, nämlich den Betriebsvermögensvergleich und die Einnahmen-Überschussrechnung. Die Gewinnermittlung über den Betriebsvermögensvergleich wird in § 4 Abs. 1 EStG wie folgt definiert: "Gewinn ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Betriebsvermögen am Ende des Wirtschaftsjahres und dem Betriebsvermögen am Ende des vorangegangenen Wirtschaftsjahres, vermehrt um den Wert der Entnahmen und vermindert um den Wert der Einlagen". Diese Art der Gewinnermittlung ist verpflichtend für Kaufleute und Kapitalgesellschaften. Steuerpflichtige, die nicht auf Grund gesetzlicher Vorschriften verpflichtet sind, Bücher zu führen und regelmäßig Abschlüsse zu machen und die auch keine Bücher führen und keine Abschlüsse machen, können als Gewinn den Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben ansetzen. Bei der Einnahme-Überschussrechnung ergibt sich der Gewinn beziehungweise Verlust aus der Differenz zwischen der Summe der Betriebseinnahmen und der Betriebsausgaben. Bei der Versteuerung der Einkünfte aus Gewerbebetrieb beziehungsweise aus selbständiger Tätigkeit innerhalb der Einkommensteuererklärung ist die Berechnung unter Verwendung des Formulars EÜR durchzuführen. Liegen solche Einkünfte vor, muss die Einkommensteuererklärung seit dem Jahr 2011 elektronisch an das Finanzamt übermittelt werden. |
| GewO | German trade regulation act | Abkürzung für: Gewerbeordnung |
| Gewöhnlicher Geschäftsverkehr (Wertermittlung) | normal course of business (evaluation) | Der Verkehrswert eines Grundstücks ist nach der Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB aus Preisen abzuleiten, die sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr gebildet haben. Den gewöhnlichen Geschäftsverkehr kennzeichnen insbesondere folgende Kriterien: 1. die Offenheit des Marktes (der Marktzugang darf nicht durch Vorschriften oder Eingriffe beschränkt sein), 2. die Freiheit der Marktteilnehmer, sich für oder gegen eine Grundstückstransaktion entscheiden zu können (sie dürfen nicht unter einem zeitlichen oder wirtschaftlichen Druck oder gar einem rechtlichen Zwang bei ihrer Entscheidung stehen), 3. die Möglichkeit, sich Zugang zu Informationsquellen zu verschaffen, die für die Rationalisierung einer Entscheidung erforderlich sind. Der Verkehrswert ist identisch mit dem Begriff Marktwert. Ein gewöhnlicher Geschäftsverkehr in diesem Sinne wird auch bei der Ermittlung des "Market Value" unterstellt. Vorausgesetzt werden hier explizit - was selbstverständlich ist - das Vorhandensein von Marktparteien in Form mindestens eines kaufwilligen Käufers und eines verkaufswilligen Verkäufers, die mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln. Der gewöhnliche Geschäftsverkehr ist konkret durch bestimmte Phänomene gekennzeichnet. Auf der Anbieterseite erfolgt der Markzugang durch ein offenes oder chiffriertes Anbieten der Objekte in Zeitungen und anderen "Werbeträgern" oder in Informationsmedien wie dem Internet, durch Einschaltung von Maklern zur Interessentensuche oder einer sonstigen gezielten Teilnahme am Geschäftsverkehr. Ähnlich verhalten sich im "gewöhnlichen Geschäftsverkehr" die "Interessenten". Bei Bestandsimmobilien wird die Grundentscheidung der Interessenten in erster Linie vom Ergebnis einer oder mehrerer durchgeführter Objektbesichtigungen abhängig gemacht. Pläne und Exposés werden unterstützend eingesetzt. Die endgültige Entscheidung kommt schließlich in aller Regel nach einem Prozess des Aushandelns der Erwerbsbedingungen zustande. Am Ende wird entweder von einem Kauf Abstand genommen oder das Objekt wird "gekauft wie besichtigt". Ähnlich verhält es sich bei Bauträgerangeboten. Auch hier wird zuerst eine Besichtigung - wenn auch nur der Baustelle und Lage - durchgeführt. Eine größere Bedeutung haben Baubeschreibungen mit den darin eingeräumten Möglichkeiten, Sonderwünsche geltend machen zu können. Allerdings kalkulieren Bauträger - anders als die Anbieter von Bestandsimmobilien – "Festpreise", von denen sie glauben, dass sie sie am Markt durchsetzen können. Nur in Ausnahmefällen stehen diese Preise zur Verhandlungsdisposition. Bei offenen Immobilienfonds als Nachfrager nach Objekten wird die Objektbesichtigung in der Regel auf Sachverständige delegiert, die eine Bewertung des Objektes vornehmen, bevor die Ankaufsentscheidung getroffen wird. Während der Verkehrswert bzw. der Marktwert durch den "Preis" bestimmt wird, der im Verkaufsfall zu erzielen wäre, prädestiniert im Immobilienverkehr zwischen institutionellen Anlagern wie offenen Immobilienfonds in gewissem Umfange der von den Sachverständigen geschätzte Wert den Preis. Institutionelle Anleger benötigen zur Absicherung ihrer Entscheidung Verkehrswertgutachten. Damit wird "der Preis durch den Wert bestimmt". In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass Kaufvertragsabschlüsse am Immobilienmarkt, bei denen Interessenten ihre Kaufentscheidung weder auf der Grundlage von Objektbesichtigungen noch auf der Grundlage eingehender Objektinformationen treffen, nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzurechnen sind (Beispiel: Erwerb von "Steuervorteilen" mit Hilfe eines Immobilienprojektes, was früher häufig der Fall war). |
| Gewölbe | arch; vault | |
| GewSt | municipal trade tax; trade tax | Abkürzung für: Gewerbesteuer |
| GewStDV | implementing regulation for municipal trade tax | Abkürzung für: Gewerbesteuer-Durchführungsverordnung |
| GewStG | German trade tax act | Abkürzung für: Gewerbesteuergesetz |
| GewStR | guiding principles for municipal trade tax; trade tax guidelines | Abkürzung für: Gewerbesteuer-Richtlinie |
| GEZ (Gebühreneinzugszentrale) | GEZ = Gebühreneinzugszentrale (licence fee collection centre of the public broadcasting organisations in Germany | Die GEZ war die Gebühreneinzugszentrale der öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalten. Bei ihr handelte es sich um eine Gemeinschaftseinrichtung der ARD-Landesrundfunkanstalten, des Zweiten Deutschen Fernsehens (ZDF) und des Deutschlandradios. Die GEZ hatte die Aufgabe, die Rundfunkgebühren einzuziehen. Bis Ende 2012 musste für jedes Rundfunkgerät, das zum Empfang bereit gehalten wurde, eine Gebühr bezahlt werden. Als bereit gehaltene Rundfunkgeräte galten dabei Radios und Fernseher, die ohne erheblichen technischen Aufwand zum Empfang von Sendungen genutzt werden konnten – unabhängig davon, ob sie dies tatsächlich wurden. Auch sogenannte neuartige Rundfunkgeräte waren gebührenpflichtig – etwa Computer, die Internetradio-Sendungen wiedergeben können, PDAs (Personal Digital Assistants) und Mobiltelefone mit UMTS- oder Internetanbindung. Seit 1. Januar 2013 ist das bisherige Gebührensystem durch den neuen Rundfunkbeitrag abgelöst worden. Aus der GEZ wurde der ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice. Dieser wird von den neun öffentlich-rechtlichen Landesrundfunkanstalten, dem Zweiten Deutschen Fernsehen (ZDF) und dem Deutschlandradio gemeinsam betrieben und treibt den Rundfunkbeitrag ein. Das Beitragssystem wurde geändert. Seit Anfang 2013 zahlt jeder Haushalt einen pauschalen Beitrag, ohne dass es darauf ankommt, ob und wenn ja welche Geräte zum Empfang bereit gehalten werden. Seit der Beitragssenkung vom 1. April 2015 sind pro privater Wohnung unabhängig von der Anzahl der Bewohner 17,50 Euro monatlich zu bezahlen. Für Familien und Wohngemeinschaften hat die Änderung von 2013 Erleichterungen mit sich gebracht. Auch die Autoradios in allen privaten Autos der Bewohner sowie privat genutzte Geräte am Arbeitsplatz sind durch den Pauschalbeitrag abgedeckt. Für verschiedene Personengruppen ist eine Beitragsbefreiung möglich, zum Beispiel für Menschen mit Behinderungen, Empfänger bestimmter staatlicher Sozialleistungen oder einer Ausbildungsförderung. Der ermäßigte Rundfunkbeitrag beträgt seit 1. April 2015 monatlich 5,83 Euro. Bei Unternehmen richtet sich der neue Rundfunkbeitrag nach der Anzahl der Betriebsstätten, der Beschäftigten und der betrieblich genutzten Kraftfahrzeuge. Kleinst- und Kleinunternehmen zahlen weniger als große Betriebe. Auch für Unternehmen wurden die Beiträge zum 1. April 2015 reduziert. Für Ferienwohnungen, die privat als Ferien- oder Zweitwohnung genutzt werden, fällt der volle Beitrag an. Bei Hotel- und Gästezimmern und an Urlauber vermieteten Ferienwohnungen ist jeweils das erste Zimmer im Hotel oder die erste Ferienwohnung eines Eigentümers beitragsfrei, für jede weitere liegt der monatliche Rundfunkbeitrag bei 5,83 Euro. Die Einführung der Pauschalbeiträge für jeden Haushalt beruhte auf dem Rundfunkbeitragsstaatsvertrag, der zum 1. Januar 2013 den vorherigen Rundfunkgebührenstaatsvertrag ablöste. Nach § 9 des Rundfunkbeitragsstaatsvertrages sind Vermieter gegenüber der jeweiligen Landesrundfunkanstalt zur Auskunft darüber verpflichtet, wer der Inhaber (das heißt Bewohner, Mieter) einer in ihrem Eigentum stehenden Wohnung oder der Inhaber eines auf ihrem Grund bestehenden Betriebes ist. Diese Auskunftspflicht gilt jedoch nur dann, wenn die Landesrundfunkanstalt nicht anders herausfinden kann, wer ihr Gebührenschuldner ist. Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann diese Auskunft auch vom Verwalter gefordert werden. Der Anspruch auf Auskunft und ggf. entsprechende Nachweise kann im Verwaltungszwangsverfahren durchgesetzt werden. |
| GF | floor space; floor area | Abkürzung für: Geschossfläche |
| GfG | business practices/ customs for joint business | Abkürzung für: Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte |
| GfK | Society for consumer research in Germany | Abkürzung für: Gesellschaft für Konsum-, Markt- und Absatzförderung |
| Gfl | business space; industrial (or commercial) property | Abkürzung für: Gewerbefläche |
| GFZ | plot ratio; floor space ratio (FSR); floor-area ratio (FAR); floor space index (FSI) | Abkürzung für: Geschossflächenzahl |
| GG | basic law (the German constitution) | Abkürzung für: Grundgesetz |
| Gge. | garage | Abkürzung für: Garage |
| GhVO | regulations for business premises/ office (and retail) buildings | Abkürzung für: Geschäftshausverordnung |
| Giebel | gable; pediment(s) | Als Giebel im engeren Sinne wird der seitliche Abschluss eines Satteldaches (Giebeldreieck) bezeichnet. Im weiteren Sinne meint der Begriff den rechtwinklig zur Firstlinie stehenden Querabschluss eines Hauses. |
| Giebelständiges Haus | house with gables facing the street | Ein giebelständiges Haus ist ein Haus, dessen Giebel der Straße zugewandt ist, so dass die Firstlinie rechtwinklig zur Straße verläuft. |
| Giersch, Herbert Prof. Dr. Dr. mult. | Giersch, Herbert Professor Dr. Dr. h.c. mult. | Prof Dr. Dr. h.c. mult. Herbert Giersch (1921 – 2010) gehörte zu den bedeutenden Nationalökonomen unserer Zeit. Er studierte an den Universitäten in Breslau und Kiel, wurde an der Westfälischen Wilhelmsuniversität Assistent und promovierte dort über das Thema Kriegslasten und soziale Gerechtigkeit. Nach seiner Habilitation im Jahr 1950 ging er zunächst zur Organisation für europäische wirtschaftliche Zusammenarbeit (OEEC) nach Paris. 1955 wurde er als ordentlicher Professor an die neugegründete Universität des Saarlands berufen. 1969 wechselte er nach Kiel, wo er die Leitung des Instituts für Weltwirtschaft IfW und einen Lehrstuhl an der Christian-Albrechts-Universität übernahm. Zu seinen bedeutenden Assistenten zählte auch Prof. Dr. Norbert Walter. Giersch veröffentlichte zusammen mit Rudolf Richter unter anderem die „Beiträge zur Multiplikatortheorie“. Zu seinem 85. Geburtstag erschien die Festschrift „Die offene Gesellschaft und ihre Wirtschaft“. |
| gif | Society of property researchers in Germany, a registered association | Abkürzung für: Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. |
| Giscode | GISCODE (German hazardous substances information system) | |
| Give-Away | giveaways | Give-aways sind preisgünstige Streuartikel wie zum Beispiel Kugelschreiber und Feuerzeuge und lediglich ein Teil der ganzen Palette der Werbeartikel. Diese in den seltensten Fällen kreativen Werbeartikel können in einzelnen Fällen durchaus Sinn machen. Nehmen wir zum Beispiel die Eigentümerversammlung. Hier bietet es sich an, Kugelschreiber und Blöcke als Give-aways zu verteilen. Der Eigentümer freut sich über die Serviceleistung und hat zudem einen direkten Nutzen. Der zusätzliche Nutzen ist ein wichtiger Aspekt beim Einsatz von Give-aways. Wägen Sie immer ab, ob die Zielgruppe tatsächlich etwas mit Ihrem Präsent anfangen kann, bevor Sie Artikel produzieren lassen. Ein Schraubenzieher-Set ist für Ihre Zielgruppe Hausmeister bestimmt eine gute Idee, aber der Eigentümer wird in der Regel weniger Nutzen davon haben. |
| GKG | German Court Fees Act | Abkürzung für: Gerichtskostengesetz |
| Glasbaustein | glass block | Der Glasbaustein ist ein hohler, aus zwei Hälften zusammengesetzter, lichtdurchlässiger Stein aus Glas. Er wird im Pressverfahren in unterschiedlichen Formen, Farben und Abmessungen hergestellt. Durch die hohe Eigentragfähigkeit des Glasbausteines wird er als nichttragende Raumbegrenzung oder zum Schließen auch großer Fensteröffnungen genutzt. Der Glasbaustein wird entweder in Trockenbaumontage mit Steckverbindungen zusammengesetzt, oder mit Zementmörtel gemauert und verfugt. Die Ausbildung der Mörtelfugen kann unbewehrt oder bei großen Wandflächen bewehrt sein. Der aktuelle Glasbaustein hat gute Schall- und Wärmedämmeigenschaften. Er ist zum Schutz gegen Feuer und Einbruch geeignet, schlag- und stoßfest. Die Oberfläche des Steines ist undurchsichtig, klar oder strukturiert. Durch die Strukturierung wird das Licht gebrochen, so dass eine interessante Lichtstreuung oder Lichtlenkung erzielt werden kann. Unterschiedliche Innen- oder Außenbeschichtungen verleihen dem Hohlstein z.B. eine Farbigkeit oder einen Sonnenschutz. |
| Glascontainer | glass recycling container | Glascontainer dienen dem Sammeln von Altglas zur späteren Wiederverwertung. Sie stellen ein wichtiges Element der Recyclingkette dar. In vielen Orten werden große Glas- und Papiercontainer an zentralen Punkten neben Geschäften oder Einkaufscentren aufgestellt. In manchen Städten wie etwa Berlin sind Glascontainer auch für einzelne Mehrfamilienhäuser üblich. Hier entsteht teilweise Streit um die Frage, ob der Vermieter zur Bereitstellung der Container verpflichtet ist. Welche Abfallbehälter ein Hauseigentümer aufstellen muss, hängt von den Landesgesetzen und der örtlichen Abfallbeseitigungsverordnung oder -Satzung der Gemeinde ab. Im Regelfall besteht keine vermieterseitige Pflicht zur Aufstellung von Glascontainern. Die Benutzungszeiten von Glascontainern sind sowohl bei Containern im öffentlichen Raum als auch bei Containern auf Privatgrundstücken eingeschränkt. Allgemeine Ruhezeiten sind nicht in bundeseinheitlichen Gesetzen, sondern in Regelungen der Länder und Gemeinden enthalten – sie können daher von Stadt zu Stadt unterschiedlich ausfallen. Für Mieter enthält die Hausordnung meist entsprechende Vorgaben. Generell sollte der Einwurf in Glascontainer nicht vor 7 Uhr morgens und nicht nach 22 Uhr abends erfolgen. Sonntags und an Feiertagen ist ein Einwurf ganztags unzulässig. Auf den Glascontainern findet sich in der Regel ein Hinweis zu den Einwurfzeiten. Werden in einen vermieterseitig aufgestellten Glascontainer im Hof eines Mietshauses regelmäßig während der Ruhezeiten Flaschen eingeworfen, kann dies bei erheblichem Umfang der Störung eine Mietminderung rechtfertigen. Das Landgericht Berlin gestand in einem länger zurückliegenden Fall den Mietern eine Mietminderung um zehn Prozent zu, weil fast täglich in den Nachstunden lautstark Glas in einen Container im Hof des Mehrfamilienhauses entsorgt wurde (Landgericht Berlin, Urteil vom 17.01.1995, Az. 64 S 322/94). Ein ebenfalls bereits älteres Urteil des Amtsgericht Rudolstadt betont, dass auch Störungen, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat (öffentlicher Glascontainer in Grundstücksnähe) einen Grund für eine Mietminderung darstellen können. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Mieter beim Einzug noch nichts von der Lärmquelle wusste bzw. diese noch nicht vorhanden war (Urteil vom 20.05.1999, Az: 1 C 914/98). Den Vermieter trifft keine Aufklärungspflicht. In gewissem Gegensatz dazu steht ein Urteil des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz (vom 23.06.2010, Az. 8 A 10357/10.OVG), dem zufolge Hauseigentümer den Lärm von öffentlichen Glascontainern in Grundstücksnähe auch und gerade im Wohngebiet als ortsüblich und sozialadäquat und damit als nicht erheblich störend hinzunehmen haben. Dies gilt nach dem Gericht grundsätzlich für öffentliche Glascontainer. Eine solche Einstufung als unerheblich kann ggf. auch als Argument gegen eine Mietminderung dienen. Eine Ausnahme bilden dem Gericht zufolge Fälle, in denen aufgrund besonderer Umstände eine unzumutbare Lärmbelästigung für die Anwohner entsteht. Im konkreten Fall ging es um Container mit mehreren modernen Lärmschutzvorrichtungen, von denen nach Feststellung des Gerichts keine unzumutbaren Lärmbelästigungen ausgingen. |
| Glasdachziegel / Glasziegel | glass (roof) tile / glass brick | Glasdachziegel oder Glasziegel sind Pressglassteine, die es passend zu fast jeder Dachziegelform gibt. Um unbewohnte Dachgeschosse zu beleuchten, wird statt eines Dachziegels oder Betondachsteins ein Glasdachziegel eingesetzt. Eine entsprechende Einlage oder Innenbeschichtung des Glasdachziegels erhöht den Wärmeschutz. |
| Glasfalz | crystal/ glass groove | Der Glasfalz ist die Aussparung in einem Fensterflügel oder Fensterrahmen (Festverglasung), in den die Glasscheibe eingelegt wird. Zur Wetterseite hin ist er geschlossen, so bietet der Fensterrahmen keine Schwachpunkte in Form von Fugen. Die Aussparung ist dem Rauminneren zugewandt. Hier wird die Glasleiste an die Scheibe gelegt und in die Aussparung gedrückt, um die Fensterscheibe im Rahmen zu fixieren. |
| Glasfaser | fiberglass; glass fibre | Glasfaser ist ein aus Glasschmelze gewonnenes fadenförmiges Material. Es wird in Form von z. B. Glaswolle, Glasfaserplatten oder Glasfasermatten als Dämmstoff gegen Wärme, Kälte oder Schall eingesetzt. Er ist widerstandfähig gegen chemische und mechanische Einflüsse, schadstoffarm und unverrottbar. Es ist hochelastisch und damit dimensionsbeständig. Glasfaser brennt nicht, kann aber schmelzen. Die Glasfaser wird zur Armierung von Kunststoffen und zur Überbrückung von Rissen im Mauerwerk eingesetzt. Kabel aus Glasfaser finden wegen ihrer hohen Übertragungsrate, großen Reichweite und geringen Störempfindlichkeit z.B. in der Datenübertragung Einsatz. |
| Glasfasergewebe | glass cloth | Glasfasergewebe sind ineinander verwebte Glasfasern, die im Handel in unterschiedlichen Webarten und Anfertigungen erhältlich sind. Es gilt als ideales Material, um zuverlässig geringfügige Bauschäden wie Risse in Wand und Decke zu kaschieren. Nachträglich kann die Kaschierung wie eine Tapete mit Latex- oder Dispersionsfarbe im gewünschten Farbton gestrichen werden. Auf Papier aufgetragenes Glasfasergewebe wird als Glasfasertapete bezeichnet. |
| Glasfassade | glazed façade; glass front | Glasfassaden sind nicht nur im Gewerbebau, sondern auch bei manchem privaten Bauherren beliebt. Ihr Vorteil besteht nicht nur in der Schaffung heller Räume, sondern auch in ihrer Langlebigkeit – sie müssen lediglich gereinigt, aber nicht regelmäßig gestrichen oder neu verputzt werden. Die Scheiben einer Glasfassade können entweder von einem konventionellen Fensterrahmen gehalten oder durch ein Haltesystem wie die Linien- oder die Punktlagerung fixiert werden. Bei der Linienlagerung wird die Scheibe mit den Rändern an eine Tragekonstruktion gepresst. Verwendet werden dabei oft Pressprofile, die aus Stahl, Holz oder Aluminium gefertigt sind. Wichtig ist eine elastische Auflagerung, die kleine Unebenheiten der Unterkonstruktion ausgleicht, sodass unerwünschte Spannungen in der Verglasung vermieden werden. Bei der Punktlagerung müssen in die Scheibe an den Ecken Löcher gebohrt werden. In diesen werden Halterungen angebracht, die die Scheibe mit den Nachbarscheiben verbinden. Die kreuzförmigen Halterungen sind meist aus Stahl; sie können auf verschiedenen Unterkonstruktionen wie etwa Seilnetzen angebracht werden. Seilnetzfassaden werden seit den 1980er-Jahren verwendet. Für die Errichtung von Verglasungen existieren verschiedene technische Regelwerke. Zum Beispiel:
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, mit einer Glasfassade eine gute Wärmedämmung zu erreichen. So existieren Konstruktionen, bei denen die Glasfassade aus mit lichtdurchlässigem Dämmstoff gefüllten sogenannten Profilgläsern besteht, die dann im Ergebnis zwar noch lichtdurchlässig, aber nicht mehr durchsichtig sind. Diese bieten oft einen effektiven Wärmeschutz (sogenannte Transluzente Wärmedämmung). |
| Glasleiste | glass strip | Die Glasleiste stabilisiert die eingesetzte Fensterglasscheibe im Glasfalz. Von innen wird die Glasleiste an die Scheibe gelegt und in den Glasfalz gedrückt. Die profilierte oder glatte Glasleiste besteht aus Holz, Kunststoff oder Metall. Nicht nur in früheren Zeiten wurde statt einer Glasleiste Fensterkitt verwendet. |
| Glasmosaik | mosaic glass | Glasmosaike bestehen aus gepressten oder gewalzten Glasblättchen. Mit ihren glänzend farbigen oder opaken Oberflächen schmücken sie Innenwände oder Fußböden z.B. in Nassräumen. |
| Glasur | glaze; glazing | Glasur ist eine glänzende, durchsichtige Beschichtung, die zumeist auf keramische Gebrauchsware aufgetragen wird. Hier wird unterschieden in Erdglasur auf Glasbasis, z.B. auf Hartporzellan, bleihaltige oder Bleiglasur auf Glasbasis, z.B. auf Steingut, Emailglasur auf Glasbasis auf kunstkeramischen Waren und Salzglasur auf Kochsalzbasis, z.B. auf Steinzeug. Keramische Bauteile wie Fliesen, Dach- oder Mauerziegel erhalten durch eine Glasur Wasserdichtigkeit, Langlebigkeit und zusätzlich eine farbige, glänzende Oberfläche. |
| Glasversicherung | glass insurance | In Gebäude- oder Hausratversicherungen ist in der Regel keine Glasversicherung enthalten. Dies wird bei Abschluss solcher Versicherungen oft übersehen. Nur in wenigen Hausratversicherungen sind Glasschäden mitversichert. Glasbruchschäden sind die am häufigsten eintretenden Schadenfälle. Es kann sich um Gebäudeglas (z.B. Glasscheiben von Fenstern, Türen, Balkonen, Terrassen) oder um Mobiliarglas (z.B. Glasscheiben von: Bildern, Schränken, Vitrinen, Öfen, Elektro- oder Gasgeräten, Stand-, Wand- oder Schrankspiegeln, Glasplatten) handeln, das zerbricht. Die Glasversicherung gibt es als Pauschalversicherung pro Haus (Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus), pro Wohnung oder nach Wohnfläche, sowie als Einzelversicherung nach Glasart, Scheibengröße usw. |
| Glaswarze | "glass wort", ironic term for a conservatory, implying that it is ugly and unnecessary | Der Begriff Glaswarze bezeichnet die häufig gewordene modische Erweiterung eines Hauses um einen Wintergarten und unterstellt etwas ironisch, dass diese Anbauten krank, hässlich und unnötig wirken. |
| Glaswatte / Glaswolle | glass wadding / glass wool; spun glass | Als Glaswatte oder Glaswolle wird der dünne, gewellte Faden der Glasfaser bezeichnet, der auf eine Trägerbahn genäht ist oder als locker zusammengefasste Matte verwendet wird. Glaswatte und Glaswolle finden als Wärme- und Schalldämmung oder als Zusatz zu Putz (Glasfaserputz) Verwendung. |
| Gleichgeschlechtliche Partnerschaft (Mietrecht) | same-sex partnership (rent law) | |
| Gleichstellungsabrede | equal treatment agreement | Mit einer Gleichstellungsabrede will der Makler seine Provisionsansprüche gegen seinen Kunden auch für den Fall sichern, dass der Kunde das angebotene Grundstück bei einer Zwangsversteigerung erwirbt. Sie kann zum Beispiel lauten: „Der Erwerb in der Zwangsvollstreckung steht dem Erwerb durch Kaufvertrag gleich.“ Hintergrund ist folgende Rechtslage: Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn der beabsichtigte Hauptvertrag, also zum Beispiel der Kaufvertrag oder der Mietvertrag, zustande kommt. Für einen Vertrag wiederum sind zwei übereinstimmende Willenserklärungen erforderlich. Bei einem Grundstückskaufvertrag müssen die Parteien auch die Erklärung abgeben, dass sie sich einig sind, dass das Eigentum an dem Grundstück übergehen soll (Auflassung). Ohne diese Auflassung wird das Eigentum nicht auf den Erwerber übertragen. Wird ein Grundstück zwangsversteigert, wird kein Vertrag geschlossen. Der Eigentumsübergang auf den Meistbietenden findet durch den Zuschlag statt. Der Zuschlag ist ein staatlicher Hoheitsakt. Er beruht nicht auf einer Willensbildung bei demjenigen, der den Zuschlag erteilt. Er kann nicht entscheiden, wem er das Grundstück durch den Zuschlag übereignet. Daher entsteht auch kein Provisionsanspruch des Maklers, wenn sein Kunde das Grundstück in der Zwangsversteigerung erwirbt. Die Gleichstellungabrede ist unwirksam, wenn sie formularmäßig, zum Beispiel in den AGB des Maklers, vereinbart worden ist. Sie stellt eine erhebliche Abweichung vom gesetzlichen Leitbild dar (Provision nur bei Abschluss eines (Haupt-)Vertrags) und belastet den Kunden. Sie ist nur dann wirksam, wenn sie mit dem Kunden individuell ausgehandelt ist. |
| Gleichwertigkeit (Maklervertrag) | equality; equivalence (estate agent's contract) | Der Makler verdient die Provision nur, wenn der beabsichtigte Hauptvertrag geschlossen wird. Damit ist der Vertrag gemeint, für den der Makler einen Interessenten suchen sollte. Die Art des abgeschlossenen Geschäfts muss mit der Art des beabsichtigten Geschäfts übereinstimmen. Keine Gleichwertigkeit liegt also vor, wenn der Makler einen Mieter für seine ETW finden soll, sein Auftraggeber mit diesem Interessenten dann aber einen Kaufvertrag über die Wohnung abschließt. Ein Provisionsanspruch entsteht nicht, wenn ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen werden sollte, der Vermieter dann aber einen zeitlich befristeten Untermietvertrag schließt. Es fehlt an der wirtschaftlichen Gleichwertigkeit. Wenn ein Anderer als der Vertragspartner des Maklers den Hauptvertrag abschließt, kann die persönliche Übereinstimmung fehlen, wodurch die wirtschaftliche Gleichwertigkeit entfällt. Auch dann ist der Provisionsanspruch nicht gegeben. Beispiel: Nicht ein Geschäftsführer der GmbH kauft, sondern die GmbH selbst. Gleichwertigkeit liegt aber vor, wenn nicht der Ehemann, der den Makler beauftragt hat, sondern seine Ehefrau den Kaufvertrag schließt. Auch der Geschäftsinhalt muss übereinstimmen. Hieran fehlt es, wenn zum Beispiel ein Grundstück mit bestimmter Größe nachgewiesen werden soll, jedoch ein wesentlich kleineres oder größeres gekauft wird. Oder wenn der Mietvertrag nur über einen Teil der Fläche geschlossen wird, aber die Vermietung des gesamten Objektes beabsichtigt war. Oder ein Pachtvertrag mit konkret festgelegten Bedingungen geschlossen werden sollte, diese Bedingungen letztlich aber geändert wurden. Es kommt also immer darauf an, welche Vorgaben die Parteien des Maklervertrags vereinbart haben. Außerdem ist jeweils zu fragen, ob das abgeschlossene Geschäft mit dem geplanten Geschäft wirtschaftlich gleichwertig ist. Das gilt auch bei Preisabweichungen. Die Angaben in den Maklerverträgen sind dabei nur allgemeine Absichtserklärungen. Sollen sie verbindlich sein, sich also auf die Provisionspflicht auswirken, muss diese Absicht klar vereinbart werden. Die Rechtsprechung, welche Abweichung zum Verlust des Provisionsanspruchs führt, ist unübersichtlich und kann nicht als Richtschnur dienen. Einige Entscheidungen bejahen den Provisionsverlust schon bei sieben Prozent, andere halten eine Abweichung von über 20 Prozent noch nicht für provisionsschädlich. |
| Gleitende Neuwertversicherung | escalation insurance reinstatement policy | Von einer gleitenden Neuwertversicherung eines Gebäudes spricht man dann, wenn die Versicherungssumme an den gleitenden Baupreisindex und den Tariflohnindex für das Baugewerbe angepasst wird. Beide Indizes werden vom Statistischen Bundesamt geliefert. Der Baupreisindex wird dabei mit 80% und der Tariflohnindex mit 20% gewichtet. Als Versicherungssumme wird der Neuwert des Gebäudes entsprechend seiner jeweiligen Größe und Ausstattung sowie seines Ausbaus nach Preisen des Jahres 1914 gebildet. Einzubeziehen sind dabei auch die Architektengebühren sowie sonstige Konstruktions- und Planungskosten. Die erste Einwertung des Gebäudewerts zum Basisjahr (1914 = 100) erfolgt durch einen Summenermittlungsbogen oder durch ein Wertgutachten. Die Versicherungssumme 1914 wird mit dem gleitenden Neuwertfaktor (auch Richtwert genannt) multipliziert. Daraus ergibt sich der Betrag, den die Versicherung im Falle des Totalschadens zu leisten hat. Die Wertanpassung mit dem gleitenden Neuwertfaktor hat auch eine entsprechende Anpassung der Versicherungsbeiträge zur Folge. Wenn sich durch Aus-, Um- oder Anbaumaßnahmen die Gebäudesubstanz und damit der Gebäudewert erhöht, muss dies der Versicherung unverzüglich angezeigt werden. Wird dies versäumt, dann kann im Falle eines Schadens eine Unterversicherung vorliegen. Es wird dann nur der anteilige Schaden ersetzt. |
| Gleitklausel im Bauwerkvertrag | indexation clause/ (automatic) adjustment clause in a building contract | Mit Hilfe einer Gleitklausel kann der Bauunternehmer bzw. Handwerker Änderungen im Tariflohnsystem oder andere Kostenänderungen durch eine Anpassung der Baukosten auf den Bauherrn abwälzen, soweit dies in den Vergabeunterlagen vorbehalten wurde. Ihrem Wesen nach ist diese Klausel eine Kostenelementklausel, die keiner Genehmigung bedarf. Bezugsgrundlage für eine Änderung kann auch ein Baupreisindex sein. Eine Kostenelementklausel ist nach dem Preisklauselgesetz zulässig. |
| Gleitklausel im Mietvertrag | indexation clause/ (automatic) adjustment clause in a rental agreement | Mit einer Gleitklausel wird schon bei Abschluss eines Mietvertrages eine spätere Mieterhöhung festgelegt. Diese tritt unter bestimmten Voraussetzungen in Kraft. So kann bei der Indexmiete der Mietzins der Höhe nach an eine Steigerung des Verbraucherpreisindex angepasst werden. Die Gleitklausel ist zu unterscheiden von der Vereinbarung einer Staffelmiete, bei der der genaue Erhöhungsbetrag und -zeitpunkt im Mietvertrag festgelegt sind. Bei freifinanziertem Wohnraum darf eine Gleitklausel nur im Rahmen der Indexmiete nach § 557 b BGB vereinbart werden. Bei öffentlich finanziertem Wohnraum können Gleitklauseln frei vereinbart werden. Zulässig sind z.B. Gleitklauseln, nach denen die "jeweils gesetzlich zulässige Miete" als vereinbart gilt. Zusätzliche Nebenkostenerhöhungen per Gleitklausel sind nicht wirksam. Bei Miet- und Pachtverträgen über Gewerberäume sind Gleitklauseln nur dann zulässig, wenn sie die Kriterien des § 3 Abs. 1 des Preisklauselgesetzes erfüllen. Der Vertrag muss danach für die Dauer von mindestens zehn Jahren laufen, gerechnet vom Vertragsabschluss bis zur Fälligkeit der letzten Zahlung, oder der Mieter muss das Recht haben, den Vertrag auf mindestens 10 Jahre zu verlängern. Anpassungsmaßstab muss entweder der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes oder eines Statistischen Landesamtes sein, oder der harmonisierte Verbraucherpreisindex der Europäischen Union. |
| Gleitzinsdarlehen | loan with a flexible/ variable interest rate | Gleitzinsdarlehen sind Darlehen, bei denen der Darlehensgeber den Zinssatz jederzeit einseitig ändern kann. Der anfangs zu zahlende Zinssatz gilt nur bis auf weiteres und ist insofern also variabel. Darlehensnehmer, die ein Gleitzinsdarlehen aufnehmen, sollten sich des damit verbundenen Zinsänderungsrisikos bewusst sein und dieses bei ihren Planungen und Entscheidungen hinreichend berücksichtigen. |
| Global Positioning System (GPS) | global positioning system (GPS) | Beim Global Positioning System (auch: NAVSTAR GPS – Navigational Satellite Timing and Ranging – Global Positioning System) handelt es sich um ein globales Satellitennavigationssystem zur Bestimmung exakter Positionen und zur Zeitmessung. Das System wurde vom US-Verteidigungsministerium entwickelt und in den 80er Jahren eingeführt. Seit Juli 1995 ist es voll betriebsfähig. Im Mai 2000 wurde eine bis dahin verwendete selektive Signalverschlechterung abgeschaltet. Von diesem Zeitpunkt an konnte GPS auch für zivile Zwecke mit einer Genauigkeit von etwa 10 Metern Daten zur Ortsbestimmung liefern. Für spezielle Anwendungen sind größere Genauigkeiten möglich. Die GPS-Satelliten werden schrittweise immer wieder gegen neue Modelle ausgetauscht. GPS ist weltweit das wichtigste Ortungsverfahren. Es wird unter anderem zur Bestimmung der Position von Schiffen, Flugzeugen und Kraftfahrzeugen benutzt. Tragbare GPS-Empfänger können überall eingesetzt werden. Je nach Anwendungsbereich werden GPS-Navigationsgeräte mit unterschiedlichem Kartenmaterial (Stadtpläne, Landkarten, Wanderkarten, Seekarten) ausgerüstet. GPS wird auch zur Diebstahlsicherung genutzt, um etwa ein gestohlenes Kraftfahrzeug zu orten. Als Nachteil bei GPS wird empfunden, dass sich die Satelliten nach wie vor im Eigentum des US-Verteidigungsministeriums befinden. Damit kann das System etwa in Krisenzeiten ohne Weiteres auch abgeschaltet oder eingeschränkt nutzbar gemacht werden, um strategische Vorteile zu erlangen. Konkurrenz-Systeme zum GPS sind das europäische "Galileo" und das russische "Glonass". |
| Globalpauschalvertrag | collective/comprehensive lump-sum/all-in contract | Bei einem Globalpauschalvertrag wird die Leistung nicht detailliert erfasst wie bei einem Detailpauschalvertrag. Vielmehr wird sie lediglich „global“ beschrieben. Dazu wird häufig nur die Funktion angegeben, die das Werk haben soll. Beispiel: Die Parteien schließen einen Bauvertrag über „Ein Stück Gartenpforte mit dahinterliegendem 12-stöckigem Wohnhaus.“ Der Unternehmer schuldet den Erfolg. Am Ende seiner Arbeiten muss er eine funktionsfähige Gartenpforte vor einem 2-stöckigen Wohnhaus abliefern. Was alles dazu gehört und welche einzelnen Arbeitsschritte für diesen Erfolg zu gehen sind, muss der Unternehmer selbst überlegen und planen. Der Globalpauschalvertrag lässt kaum Spielraum für Nachträge. Dies ergibt sich aus der Natur des Vertrags und den Pflichten des Unternehmers. Grundsätzlich ist für den vereinbarten Preis jede Leistung zu erbringen, die nötig ist, um den global vereinbarten Erfolg zu erreichen. Häufig enthalten auch Einheitspreisverträge global bzw. funktional ausgeschriebene Positionen. Beispiele:
Der Unternehmer, der zum Beispiel für die Ausführung seiner Arbeiten ein zusätzliches Gerüst benötigt, bekommt dafür bei dieser Art der Ausschreibung keine zusätzliche Vergütung. |
| Glonass | GLONASS (Russian counter part to GPS) | Russisches Satelliten-System zur Navigation und Positions-Bestimmung. Glonass besteht bereits seit 1993, musste jedoch in den letzten Jahren erneuert werden. Im Jahr 2009 sollte ein Stand von 24 Satelliten mit verbesserter Datenqualität erreicht werden. Betreiber ist das Verteidigungsministerium der russischen Föderation. Die Satelliten nennen sich Uragan (Hurrikan). Seit 2011 ist das System wieder vollständig einsatzfähig. Zwischen der ESA und der russischen Raumfahrtagentur Roskosmos existiert eine Zusammenarbeit, in deren Rahmen mit Hilfe von Uragan-Satelliten Technologien für das europäische System Galileo getestet werden. |
| Glühlampen | incandescent or filament lamps or bulbs | Herkömmliche Glühlampen werden nach nunmehr 130 Jahren in der EU abgeschafft. Grund: Sie verbrauchen mehr kostbaren Strom als die mittlerweile verfügbaren Energiesparlampen. Nachteile der Energiesparlampen: Sie brauchen einen Moment, bis sie volles Licht liefern, ihr Licht erscheint oft unangenehm grell, sie enthalten Schadstoffe wie Quecksilber, wodurch sie bei der Entsorgung die Umwelt belasten – und sie sind erheblich teurer. Eine Gefährdung durch giftiges Quecksilber ist bei Zerbrechen der Lampen nicht ausgeschlossen. Eine Untersuchung der Zeitschrift Ökotest bemängelte insbesondere bei preisgünstigen Energiesparlampen, dass sowohl ihre Lebensdauer als auch ihre Helligkeit hinter den Versprechungen der Hersteller zurück blieben. Zuerst wurden seit 1.9.2009 die 100 Watt-Glühbirnen und alle matten Glühlampen aus dem Handel genommen. Ein Jahr darauf durften keine 75 Watt-Birnen mehr verkauft werden, seit 2011 keine mehr mit 60 Watt und seit 2012 auch keine mehr mit 25 Watt. Noch in den Läden vorhandene Lampen können von den Händlern weiter abverkauft werden, Verbraucher können die alten Lampen weiter nutzen. Über die Lichtfarbe der Energiesparlampen gibt die Kelvin-Angabe auf der Packung Auskunft. Warmweißes Licht für gemütliches Wohnen ist mit 2.700 Kelvin zu erzielen. Tageslichtweißes Licht ist für den Arbeitsplatz optimal, hier sind 6.000 Kelvin angebracht. Auch Zahlencodes geben Auskunft: Der Code 827 etwa steht für warmweißes Licht. Die meisten Leuchten können auch mit Energiesparlampen bestückt werden. Nur für Kristallkronleuchter empfehlen Experten eine Umrüstung auf Halogenlampen. |
| GmbH | private limited company (Ltd.); limited liability company | Abkürzung für: Gesellschaft mit beschränkter Haftung |
| GmbH und Co | limited partnership with a limited liability company as general partner | Es handelt sich im deutschen Recht um eine Sonderform der Kommanditgesellschaft, die in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen hat. Der Komplementär, der üblicherweise persönlich unbeschränkt haftet, ist hier eine juristische Person, z. B. eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Ziel ist es, das Haftungsrisiko der Kommanditisten und Komplementäre auf das Stammkapital der GmbH (25.000 Euro) zu beschränken. Obwohl die GmbH & Co im Wesentlichen eine Personengesellschaft ist, wird sie in bestimmten Fällen wie eine Kapitalgesellschaft behandelt. Beispiele:
|
| GmbHG | German limited liability companies act | Abkürzung für: Gesetz betreffend die Gesellschaft mit beschränkter Haftung |
| GMZ | minimum term of lease; basic leasing period | Abkürzung für: Grundmietzeit |
| GNotKG | German rules on court and notary fees | Abkürzung für: Gerichts- und Notarkostengesetz |
| GO | byelaws for freehold flats within the meaning of the German condominium act; municipal code/ byelaws | Abkürzung für: Gemeindeordnung Abkürzung für: Gemeinschaftsordnung |
| GoA | agency of necessity; spontaneous agency without authority; management of affairs without mandate | Abkürzung für: Geschäftsführung ohne Auftrag |
| Goldene Bankregel | golden rule of banking | Die goldene Bankregel ist eine Finanzierungsregel für Kreditinstitute, nach der die Dauer der Bindung von Kundengeldern nicht länger sein soll, als die Dauer der darauf basierenden verausgabten Kredite. Man bezeichnet dies als Fristenkongruenz. Damit soll die Liquidität der Kreditinstitute gesichert werden. Die Regel ist nicht verpflichtend und wird in der Praxis auch nicht eingehalten. Allerdings gibt es Grenzen. Das von Rudolf Münemann (1908 – 1982) entwickelte Revolvingsystem, das darauf basierte, mit kurzfristigen Krediten zu niedrigen Zinssätzen langfristige Kredite mit hohen festen Zinssätzen zu finanzieren, hatte anfangs durchaus Erfolg. Münemann erlitt 1970 Schiffbruch, weil die Situation eintrat, dass die Zinsen für kurzfristige Kredite jene für die nicht anpassbaren langfristigen Kredite überstiegen. |
| Goldener Schnitt | golden ratio | Der Goldene Schnitt (lat. sectio aurea) ist ein konstruktiv-mathematisches Mittel, um ein harmonisch proportioniertes Gesamtbild zu erhalten. Er beruht auf dem bestimmten Teilungsverhältnis einer Strecke: Der kleinere Teil verhält sich zum Größeren wie das Größere zum Gesamten und entspricht ca. 5:8. Diese Verhältnismäßigkeit lässt sich zwei- sowie dreidimensional anwenden und wird sowohl mathematisch als auch mit Zirkel und Lineal ermittelt. Erstmalig wurde die Verwendung des Goldenen Schnitts vom Griechen Euklid (Alexandria, ca. 3. Jahrhundert v. Chr.) beschrieben. Sowohl in der Renaissance als auch im 19. Jahrhundert wurde die Theorie um modifizierte Untersuchungen erweitert. Der Goldene Schnitt beschäftigte die Natur- und Geisteswissenschaftler bis hin zu den gestaltenden Berufen. Der Goldene Schnitt verdeutlicht am praktischen Beispiel einer Fassade: Wenn sowohl die Fenster und ihre einzelnen Fensterflügel in einer proportionalen Beziehung zur gesamten Fassade stehen, außerdem der vorhandene Fassadenschmuck und die Geschossunterteilungen mit ihren Gesimsen der Gesetzmäßigkeit des Goldenen Schnittes folgen, dann schafft diese gleichmäßige Unterteilung in immer kleinere, aber verhältnismäßige Abmessungen ein attraktives Gesamtwerk. Dieses erschließt sich dem unbefangenen Betrachter nicht bewusst, beeinflusst ihn aber unweigerlich. Wie bei jeder Theorie, die sich im Besonderen auf subjektive Empfindungen bezieht, ist die Frage nicht endgültig geklärt, ob der Goldene Schnitt wirklich die gewünschte Wirkung erzielt. Doch in Ermangelung einer gültigen Aussage wird er weiterhin gelehrt und angewandt. |
| Golfanlagen | golf courses | In der Vergangenheit gab es einen Boom an Golfanlagen, der ein gut konzipiertes Projekt angesichts der großen Nachfrage schon fast zum Selbstläufer werden ließ. Inzwischen kam es zu einer Verschiebung von einer Boom-Situation hin zu einer sukzessiven Marktsättigung, wobei es sicherlich noch Gebiete mit einem entsprechenden Bedarf gibt. Allerdings: In einer Reihe von Regionen gibt es bereits ein Überangebot und einige Golfanlagen haben Probleme. Grund hierfür ist neben dem vermehrten Angebot an Golfanlagen auch die wirtschaftliche Situation, die teilweise potentielle Interessenten zwingt, an Freizeitvergnügen zu sparen. Gleichzeitig wird der erhebliche Landschaftsverbrauch speziell auch von Umweltschützern kritisch gesehen. |
| GOP (Gross Operating Profit) | GOP (Gross Operating Profit) | Mit dem Gross Operating Profit ist das operative Betriebsergebnis gemeint. Es handelt sich um eine der wichtigsten betriebswirtschaftlichen Kennzahlen, die auch in dem US-amerikanischen Kontenrahmen USALI für die Beherbergungswirtschaft Bedeutung erlangt. Man spricht im Deutschen auch vom Betriebsergebnis I. Im Prinzip handelt es sich beim GOP um die Geldmittel, die der Unternehmer aus seiner operativen betrieblichen Tätigkeit vor dem Abzug von Zinsen, Mieten usw. erzielt hat. Wesentliche Ausgaben des Unternehmens müssen aus dieser Summe bestritten werden; sie spiegelt damit also auch die finanzielle Flexibilität des Unternehmens wieder. In der Hotelbranche wird teilweise die Kennzahl GOP / Zimmer verwendet. Damit wird bezweckt, den Einfluss der Betriebsgröße auf die Kennzahl möglichst gering zu halten und so eine bessere Vergleichbarkeit zu gewährleisten. |
| Gossen, Hermann Heinrich | Gossen, Hermann Heinrich | Hermann Heinrich Gossen (1810 bis 1858) war einer der Begründer der subjektiven Wertlehre der Wiener Schule (Grenznutzenschule). Bekannt wurde er durch die von ihm formulierten beiden Gossenschen Gesetze, die er in seinem Hauptwerk - „Entwicklung der Gesetze des menschlichen Verkehrs und der daraus fließenden Regeln für menschliches Handeln“ – formulierte. Dabei führte er auch die Mathematik in die Volkswirtschaftslehre ein. Er gehörte damit zu den wichtigsten Vorläufern der Grenznutzenschule. Gossen ist Namensgeber des jährlich verliehenen Gossenpreises des Vereins für Sozialpolitik. |
| Gotik | Gothic style/period | Die Gotik war nach der Romanik die letzte Epoche des Mittelalters in Europa. Ab Mitte des 12. Jahrhunderts entstanden die ersten gotischen Kathedralen in Frankreich. Beginnend in Italien setzte sich im 15. Jahrhundert der Stil der Renaissance durch. Der Übergang der Epochen war fließend, denn im übrigen Europa hielt sich der gotische Stil bis in das 16. Jahrhundert. So sind die technischen und gesellschaftspolitischen Entwicklungen der Spätgotik als Wegbereiter zur Neuzeit anzusehen, mit dessen Auftakt das Mittelalter endete. Einschneidende politische, religiöse und soziale Veränderungen begründen die neue Epoche. Das lang anhaltende Bröckeln der mächtigen Reiche Europas (zum Beispiel Stauferreich) zog ein Machtvakuum und eine große Unsicherheit nach sich. Dieser Umstand schuf Freiraum für einen regen geistigen und religiösen Austausch, der sich ebenso in der kühnen Bauweise widerspiegelte. Die christliche Kirche galt als religiöse Autorität und förderte Wissenschaft und Lehre. Sie war die Begründerin der ersten Universitäten, die den vermögenden Bürgern offen standen. Ausgestattet mit neuem Selbstbewusstsein, Bildung und wirtschaftlichem Einfluss gründeten sie die bürgerlich-kaufmännische Hanse im Ostsee- und Nordseeraum mit weit reichenden Geschäftsbeziehungen und entsprechendem Auftreten. Davon zeugen noch heute die sorgsam gepflegten Gotikbauten (Backsteingotik in Lübeck, Stralsund). Zu Beginn des Mittelalters entwickelte Europa eine kulturelle Eigenständigkeit - weitestgehend unabhängig von den antiken Geisteswissenschaften. Ganz im Gegensatz zum Mittelmeerraum, im maurischen Spanien und im christlichen Byzanz. Hier verfügte man über ein umfangreiches Wissen an technischen und geisteswissenschaftlichen Errungenschaften auf Grundlage antiker Erkenntnisse. Lang andauernde Kriege über die religiöse Oberherrschaft im Mittelmeergebiet brachten dieses Wissen ins christliche Europa. Der Spitzbogen beispielsweise ist islamischen Ursprungs und wurde ein typisch gotisches Gestaltungsmerkmal. Aus der Gotik sind imposante Kathedralen erhalten, die Generationen nur als Baustellen kannten (Bauzeit Kölner Dom: 13. bis 19. Jahrhundert). Vorerst blieb man der Bauweise einer antiken Basilika treu, doch entwickelte sich ein neuer Typus: Die Hallenkirche, die dem gotischen Ideal von Weite und Größe entspricht. Emporragende, reich verzierte, gemauerte Türme und Pfeiler prägen die gotischen Sakralbauten, deren stilbildende Eigenschaft die Vertikale ist. Möglich wurde dies durch den filigranen, in die Höhe strebenden Skelettbau, im Gegensatz zu den kompakten Gotteshäusern der Romanik. Im gotischen Kreuzrippengewölbe wurde die Last nicht vom massiv gemauerten Gewölbe, sondern durch diagonale Rippen innerhalb des Gewölbes aufgenommen. Der Kreuzungspunkt der Diagonalen in der Gewölbemitte wurde mit einem Schlussstein gehalten, die auftretenden Lasten an die Eckpfeiler des Gewölbes abgeleitet. Durch dieses Verfahren konnte auf die bis dahin übliche quadratische Grundrissform eines Gevierts verzichtet werden. Die auftretenden Schubkräfte aus dem Dach werden von bis dahin unvorstellbar zartem Tragwerk aus Steinen - dem in den Außenraum verlegten Strebewerk - an die tragenden Pfeiler im Innenraum abgeleitet. Dekorative Gewichte (Fialen) tragen zur direkten Lastabtragung nach unten bei. Aus statischer Sicht weist dies der Wand eine untergeordnete Rolle zu. Zwischen den tragenden Pfeilern war die Wandgliederung beliebig möglich. Hohe, weite Bogengänge zwischen den Kirchenschiffen und schmale Fenster, nicht selten mit aufwändiger Glasmalerei versehen, trugen zu dem Empfinden eines lichten, weitläufigen und erhebenden Raumerlebnisses bei. Feine Steinmetzarbeiten, zum Beispiel in den oberen Abschlüssen von Wandöffnungen oder die sich mit Gewölberippen vereinenden Bündelstützen zeigen die große Kunstfertigkeit der damaligen Baumeister. Im Innen- und Außenbereich bestaunten die Gläubigen naturalistisch gestaltete Statuen, Konsolen, Fialen, Kapitelle, Schlusssteine, Rosetten. Gotische Wohnhäuser sind kaum erhalten. Die Rat- und Stadthäuser, Burgen und Paläste zeigen ein emporstrebendes, Wand auflösendes Erscheinungsbild mit bis zu vier Geschossen, die sich durch statische Leichtigkeit und Dekorationsfreude auszeichnen. Gruppen von über- und nebeneinander gereihten Rund- oder Spitzbögen ermöglichten große Maueröffnungen in der farbigen Putz- und Backsteinfassade. In einer wenig vermögenden Stadt kamen nur vereinzelt üppig ornamentierte Fachwerk- oder Steinhäuser vor. Im 19. Jahrhundert gewann die Neugotik bei öffentlichen Gebäuden und Kirchen noch einmal an Bedeutung. Ebenso lebte die Faszination für andere vergangene Stilrichtungen (Romanik, Renaissance, Barock) auf. Die Vermischung der vergangenen Stile wird Eklektizismus genannt. |
| GPS | abbreviation for: Global Positioning System | Abkürzung für: Global Positioning System |
| GR | surface area/ floor area/ basic area/ building area; legal protection of industrial property rights and proprietary rights | Abkürzung für: Grundfläche Abkürzung für: Gewerblicher Rechtschutz und Urheberrecht |
| Grabener Verlag | Fachverlag für Immobilienwirtschaft # | Grabener Verlag | 
Der Grabener Verlag beschäftigt sich seit 1984 ausschließlich mit Themen rund um die Immobilienwirtschaft. In den vergangenen Jahren ist aus dem Redaktionsbüro ein Dienstleister mit umfangreichem Service entstanden. Gewachsene Verbindungen zu Organisationen, Verbänden, Fortbildungseinrichtungen und Betrieben in der Immobilienwirtschaft sorgen für die nötige Praxisnähe. Der Grabener Verlag produziert verschiedene Mittel der Kundenkommunikation und bietet Leistungen im Bereich der Pressearbeit an, wesentlicher Schwerpunkt ist die Produktion von Haus- und Kundenzeitungen – Print und Online. Im Online-Bereich ist besonders auf das Online-Lexikon "Immobilien-Fachwissen von A-Z" hinzuweisen. 
Grabener Verlag GmbH |
| Graffiti, Entfernung | graffiti, removal | Die Entfernung von Graffiti an Hauswänden kann bei Mietobjekten nicht auf den Mieter umgelegt werden. Zwar sind die Kosten für Gebäudereinigung umlagefähig (§ 2 Nr.9 BetrKV). Graffiti werden jedoch normalerweise nicht regelmäßig angebracht. Ihre Beseitigung ist daher keine regelmäßig wiederkehrende laufende Aufwendung – nicht einmal dann, wenn die "Künstler" nach der Entfernung ihr Werk jedes Mal sofort erneuern. Zum Teil argumentieren die Gerichte auch damit, dass die Entfernung von Graffiti nicht in den Bereich der Gebäudereinigung, sondern zu den Aufgaben der Instandhaltung und Instandsetzung gehört. Damit sind die entstehenden Kosten unabhängig von ihrer Regelmäßigkeit nicht umlagefähig (LG Berlin, Urteil vom 19.2.2016, Az. 63 S 189/15). Es ist Sache des Eigentümers, die durch Dritte verunstaltete Mietsache wieder in ihren Normalzustand zu versetzen. Mieter können beim Vermieter die Entfernung von Graffiti am Haus gerichtlich durchsetzen. Dies entschied das Amtsgericht Hamburg. Dabei ging es um Graffiti von zwei m² Größe im Hauseingangsbereich sowie eine beschmierte Eingangstür (AG Hamburg, Urteil vom 22.4.2004, Az. 44 C 209/03). Die Graffiti überschritten laut Gericht das ortsübliche Maß und seien deshalb zu entfernen. Das Amtsgericht Schöneberg gestand Mietern in einem ähnlichen Fall eine Mietminderung von zwei Prozent der Kaltmiete zu, weil der Vermieter die Graffiti nicht entfernte (AG Schöneberg, Urteil vom 19.7.2002, Az. 17 C 521/01). Eine Gebäudeversicherung deckt die für die Beseitigung entstehenden Kosten meist nur ab, wenn dies besonders mitversichert oder durch einen Premiumschutz abgedeckt ist. Die Farbenindustrie bietet zur Vorbeugung und Schadensbegrenzung spezielle Anstriche an, die so strapazierfähig sind, dass Graffiti auf ihnen schlechter haften, sich leichter abwaschen lassen, und der Anstrich selbst auch bei mehrfacher Entfernung kaum geschädigt wird. In hartnäckigen Fällen besteht ein immer öfter angewandtes Verfahren darin, nach dem Neuanstrich der Gebäudewand von Eigentümerseite Graffiti-Künstler mit deren Verschönerung durch abgesprochene künstlerische Motive zu beauftragen. In der Graffiti-Szene ist es verpönt, das "Werk" eines anderen zu verunstalten. Auf diese Weise kann weiteren unästhetischen Schmierereien vorgebeugt werden. |
| Grauwasser | grey water | Unter Grauwasser versteht man das nur mäßig stark verschmutzte Abwasser aus Badewanne, Dusche und Waschbecken im Bad, teilweise auch aus der Waschmaschine. Es gibt eine EU-Norm 12056-1, die Grauwasser als fäkalienfreies, gering verschmutztes Abwasser definiert. Mit Fäkalien verschmutztes Wasser wird als Schwarzwasser bezeichnet. Grauwasser kann mit relativ geringerem Aufwand zu Brauchwasser, jedoch nicht zu Trinkwasser aufbereitet und im Haushalt wiederverwendet werden – etwa für die Toilettenspülung oder zum Putzen. Dadurch können effektiv Wasser- und Abwasserkosten gespart werden. Keinesfalls zum Grauwasser gehören Küchenabwässer, die Fette und Speisereste enthalten. Oft wird davon ausgegangen, dass eine Person bei einigermaßen wassersparendem Verhalten etwa 55 Liter Grauwasser am Tag produziert. Eine Reihe von Anbietern hat Reinigungssysteme für Grauwasser im Angebot. Zur Anwendung kommen dabei sehr unterschiedliche Systeme. Alle haben gemeinsam, dass das Grauwasser mit einem eigenen Leitungsnetz erfasst werden muss. Dem daraus erzeugten sogenannten Betriebswasser kann zwar Trinkwasser zugesetzt werden – insbesondere bei nicht ausreichendem Betriebswasservorrat – ansonsten müssen Trinkwasser und Betriebswasser jedoch getrennt bleiben. Für Einfamilienhäuser sind Kleinstanlagen bereits ab einer Aufbereitungsmenge von 300 Litern pro Tag erhältlich. Erforderlich sind außer den Leitungen Sammelbehälter, Filter und Pumpe. Diese können im Keller oder unterirdisch im Garten platziert werden. Die Rentabilität einer Grauwasseranlage hängt von der anfallenden Wassermenge ab. Laufende Kosten fallen für Strom und in geringem Maße für Wartung an. Besonders lohnend ist die Nutzung für Betriebe wie etwa Hotels, Wohnheime und Seniorenheime. Eine Kombination mit einem System zur Wärmerückgewinnung ist möglich. In einigen Bundesländern wird der Einbau einer Grauwasseranlage öffentlich bezuschusst. |
| Grdgr | site area; size of property | Abkürzung für: Grundstücksgröße |
| Grdst | site; property; plot; parcel; lot; real estate; land; tract (of land) | Abkürzung für: Grundstück |
| GrdstVG | German law of real estate transactions | Abkürzung für: Grundstücksverkehrsgesetz |
| Green Building | green building | Der Begriff "Green Building" bezeichnet grundsätzlich ein umweltfreundliches und energieeffizientes Gebäude. Der Bau energieeffizienter Gebäude im Wohn- und Nichtwohnbereich wird international propagiert. In der EU wird mit Hilfe der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und des "Green-Building-Programmes" für Nichtwohngebäude eine Vereinheitlichung versucht. Letzteres verlangt für Neubauten von Nichtwohngebäuden bei Verwendung traditioneller Materialien eine Verringerung des Primärenergiebedarfs um 25 Prozent. In der Umsetzung der europäischen Vorgaben sind zum Beispiel Deutschland, Dänemark, Österreich und Schweden gut vorangekommen. So wurde in Deutschland im Zuge der Umsetzung der Gebäuderichtlinie die Energieeinsparverordnung geändert und der Energieausweis auch für Bestandsgebäude eingeführt. Im Rahmen der Energieeinsparverordnung 2009 wurden die Regelungen zur Energieeffizienz von Gebäuden weiter verschärft. 2010 trat eine Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie in Kraft, die in Deutschland durch die Energieeinsparverordnung 2014 umgesetzt worden ist. Diese beinhaltet höhere Anforderungen an den Wärmeschutz insbesondere bei Neubauten und neue Regelungen über den Energieausweis. Untersuchungen zeigen, dass die Umsetzung der Richtlinien über Energieeinsparung und Wärmedämmung in denjenigen Staaten langsamer verläuft, in denen eine stärkere Nutzung der Atomenergie als Weg aus der Energiekostenkrise befürwortet wird – zu nennen sind hier etwa Bulgarien, Ungarn, die Tschechische Republik, die Slowakei und Polen. Die Umsetzung der EU-Richtlinien ist jedoch zwingend. Insbesondere im Hinblick auf die steigenden Energiekosten zeigt sich, dass energieeffiziente Gebäude heute weit bessere Chancen auf dem Immobilienmarkt haben als nicht zeitgemäß gedämmte und beheizte Objekte. |
| Grenzabmarkung | marking off the boundary; demarcation of a boundary | |
| Grenzabstand | distance from a boundary (e.g. of a building or tree planting) border margin | |
| Grenzbaum | boundary tree | Ein Baum, der von Beginn an oder im Laufe der Zeit durch sein Wachstum die Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück überschreitet, ist ein Grenzbaum. Maßgeblich für diese Feststellung ist die Stelle des Baumes, an der er aus dem Boden tritt. Der Baum, der in der Regel wesentlicher Bestandteil des Grundstücks ist, wird zum Bestandteil zweier Grundstücke. Daraus ergibt sich, dass beide Grundstücksnachbarn Miteigentümer des Grenzbaumes sind. Auf die Wurzelverzweigung kommt es nicht an. Da sich viele Bäume bereits oberhalb der Bodenoberfläche nach unten in das Wurzelwerk verzweigen, ist eine eindeutige Bestimmung, ob es sich um einen Grenzbaum handelt, oft schwierig. Wurzelanläufe sollen im Gegensatz zu Wurzelausläufen noch zum "Stammfuß", auf den der Stamm aufsetzt, gerechnet werden. So jedenfalls das OLG München (Urteil vom 10. 6. 1992 AgrarR 1994, 27). Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Baum durch die Grenzlinie hälftig oder nur marginal durchschnitten wird. Beim Streit um die Frage, ob es sich um einen Grenzbaum handelt oder um den Baum nur eines der beiden Nachbarn, entscheidet ein Vermessungssachverständiger. Für Grenzbäume gilt § 923 BGB. Danach gehören jedem der beiden Grundstücksnachbarn etwaige Früchte des Baumes, aber auch der gefällte Baum zur Hälfte. Die Vorschriften sind auch für Sträucher anzuwenden. "Jeder der Nachbarn kann die Beseitigung des Baumes verlangen. Die Kosten der Beseitigung fallen den Nachbarn zu gleichen Teilen zur Last. Der Nachbar, der die Beseitigung verlangt, hat jedoch die Kosten allein zu tragen, wenn der andere auf sein Recht an dem Baume verzichtet; er erwirbt in diesem Falle mit der Trennung das Alleineigentum. Der Anspruch auf die Beseitigung ist ausgeschlossen, wenn der Baum als Grenzzeichen dient und den Umständen nach nicht durch ein anderes zweckmäßiges Grenzzeichen ersetzt werden kann" so § 923 Abs. 2 BGB. Zwar muss der Eigentümer, will er einen Grenzbaum beseitigen, die Zustimmung des anderen Nachbarn einholen. Wird sie nicht erteilt, kann auf Zustimmung geklagt werden. Wird ein Grenzbaum ohne Zustimmung des anderen Nachbarn gefällt, besteht nur dann Aussicht, mit einer Schadensersatzklage durchzudringen, wenn die Zustimmung hätte verweigert werden können. Dies ist in der Regel aber nicht der Fall. Soweit die zivilrechtlichen Grundlagen. Öffentlich rechtlich, d.h. durch eine Baumschutzverordnung, kann allerdings die Ausübung des Rechts auf Beseitigung genehmigungsbedürftig sein. Wird die Genehmigung versagt, muss der Baum stehen bleiben. Wird der Baum dennoch gefällt, handelt es sich um eine mit Bußgeld bewehrte Ordnungswidrigkeit. Ein zivilrechtlicher Schadensersatzanspruch zu Gunsten des Nachbarn leitet sich daraus nicht ab. Baumschutzverordnungen gibt es allerdings nicht in allen Gemeinden. Aus der Bestimmung eines Baumes als Grenzbaum ergeben sich einige notwendige Verhaltensweisen, denn beide Nachbarn sind für den Grenzbaum gleichermaßen verantwortlich. Ist der Baum sanierungsbedürftig, haben beide Grundstücksnachbarn die Kosten der erforderlichen Sanierung zu tragen. Die Grundstücknachbarn haben die Standfestigkeit des Baumes zu überwachen. Sie müssen also regelmäßig eine „Baumschau“ durchzuführen, bei der sie den Baum auf seine Standfestigkeit und seinen Gesundheitszustand überprüfen. Die Verkehrssicherungspflicht trifft beide Nachbarn gemeinsam. Fällt der Baum etwa auf das Dach des Hauses eines der Nachbarn, muss auch der andere Nachbar einen Teil des Schadens ausgleichen, wenn er nicht vorsorglich auf sein Eigentumsrecht verzichtet hat. In der Regel findet bei einem Grenzbaum eine Schadensteilung zu 50 Prozent statt (OLG Düsseldorf, Az. I-9 U 38/13). |
| Grenzniederschrift | boundary record (survey record) | Bei der flächenmäßigen Veränderung von Flurstücken wird unterschieden zwischen der Teilung (aus einem Flurstück werden zwei), der Zerlegung (ein Flurstück wird in mehrere Teile zerlegt) und der Verschmelzung (Flurstücke, die örtlich und wirtschaftlich eine Einheit bilden, werden zu einem Flurstück verschmolzen). Über die damit verbundenen Vermessungsvorgänge wird am Ort der Vermessung eine Niederschrift angefertigt, zu deren Termin alle direkt oder indirekt Beteiligten schriftlich geladen werden. Erscheint ein direkt beteiligter Grundstückseigentümer nicht zu diesem Termin, wird ihm das Vermessungsergebnis schriftlich mitgeteilt. Er kann dem Ergebnis innerhalb von vier Wochen widersprechen. Wird innerhalb dieser Frist kein Widerspruch eingelegt, gilt das Vermessungsergebnis als anerkannt. Ist ein Beteiligter beim Term selbst anwesend, bezeugt er sein Einverständnis durch seine Unterschrift unter die Grenzniederschrift. |
| Grenzpunkt | boundary point | Die Grenze eines Flurstücks ist die Verbindung zwischen zwei Grenzpunkten. Grenzpunkte müssen nicht zwangsläufig Grenz- oder Marksteine sein. Es kann sich auch, wie in der Stadt meist anzutreffen, um eine Mauerecke handeln. Die Begrenzung eines Grundstücks verläuft in Städten häufig entlang von Hausmauern, bei deren Krümmungen oder Kanten sich Grenzpunkte ergeben. In der amtlichen Flurkarte wird ein Grenzpunkt als offener Punkt, kleiner Kreis oder nur als sichtbarer Knick einer Linie dargestellt. Diese Darstellung setzt nicht automatisch voraus, dass der Grenzpunkt materiell in der Örtlichkeit vorhanden ist. Jedoch ist sie in der Flurkarte ein Nachweis seiner Existenz, wenngleich solche Nachweise keinen öffentlichen Glauben besitzen. |
| Grenzregelung | adjustment of parcel boundaries; boundary correction; regularisation of boundaries | |
| Grenzstein | land mark; boundary stone | Ein Grenzstein (oder Markstein) ist ein steinernes Grenzzeichen, das anzeigt, wo sich an einem Knickpunkt die Grenze zum Nachbarflurstück befindet. Der Grenzstein muss so weit aus dem Boden ragen, dass er für Landwirte, die die Flur beackern, gut sichtbar ist. Andererseits sollte er mindestens 60 Zentimeter in den Boden eingelassen werden, damit er nicht beim Pflügen herausgerissen werden kann. Grenzsteine werden auch zur Markierung von Landesgrenzen verwendet, die allerdings deutlich von weitem sichtbar sein sollten. |
| Grenzsteuersatz | marginal tax rate | Der Steuertarif nennt je nach Einkommenshöhe den Grenzsteuersatz. Er liegt zwischen dem Eingangssteuersatz (von 2009 an = 14 Prozent – beginnend mit einer Überschreitung des Grundfreibetrages– und dem Spitzensteuersatz, von 2005 an einheitlich 42 Prozent sowie ab 2007 ab 250.001 Euro / 500.001 Euro 45 Prozent. Der Grenzsteuersatz gibt an, wie hoch der letzte verdiente Euro steuerlich belastet wird. Die durchschnittliche Steuerbelastung fällt jedoch immer geringer aus. Der Spitzensteuersatz ist der höchstmögliche Grenzsteuersatz. |
| Grenzverwirrung | confusion regarding the boundary | Eine Grenzverwirrung besteht, wenn sich der Verlauf der Grenze zwischen zwei benachbarten Grundstücken nicht mehr feststellen lässt. Es handelt sich dabei also nicht nur um einen einfachen Streit der Grundstückseigentümer über den Grenzverlauf – dieser kann meist durch die Unterlagen des Katasteramtes oder eine neue Vermessung geklärt werden. Ist der Grenzverlauf mit den herkömmlichen Mitteln nicht zu klären, hat jeder der betroffenen Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Grenzentscheidung – also auf gerichtliche Festlegung der Grundstücksgrenze. Die Regeln dafür stellt § 920 BGB auf. § 920 BGB besagt, dass bei einer nicht zu ermittelnden Grundstücksgrenze der Besitzstand maßgeblich ist. Kann dieser nicht festgestellt werden, wird jedem der Grundstücke ein gleich großes Stück der streitigen Fläche zugeteilt. Ist auf diese Weise jedoch kein Ergebnis zu erzielen, das im Einklang mit den ermittelten Umständen – speziell der bekannten und feststehenden Größe der beiden Grundstücke – ist, muss das Gericht die Grenze so festlegen, dass der Grenzverlauf der Billigkeit entspricht, also gerecht erscheint. Das Oberlandesgericht Hamm fällte am 24.11.2011 ein Urteil zu einem Fall der Grenzverwirrung. Es ging dabei um zwei Nachbargrundstücke, die durch eine Straße getrennt waren. Zwischen den Nachbarn entstand wegen parkender Kunden des auf einem der Grundstücke betriebenen Reiterhofes Streit um den Grenzverlauf. Dieser beruhte jedoch teilweise auf einer Vermessung von 1825, bei der keine Grenzsteine gesetzt worden waren. Das Gericht stellte eine Grenzverwirrung fest und entschied zugunsten des Bestandes, d.h. der Verlauf der Grenze wurde so festgelegt, wie er von den Nachbarn seit 30 Jahren praktiziert und teilweise durch eine Hecke markiert worden war (Az. I-5 U 132/10). |
| Grenzzeichen | landmark; boundary mark | Grenzzeichen dienen zur Markierung von Staats-, Grundstücks- oder anderen Grenzen im Gelände. Üblich sind beispielsweise Grenzsteine oder Grenzpfähle, früher wurden Grenzzeichen teilweise auch in die Rinde von Bäumen geschnitzt. Hinsichtlich ihres Materials und ihrer Ausführung sollten Grenzzeichen so beschaffen sein, dass sie eine möglichst hohe Widerstandsfähigkeit gegen unbeabsichtigte Lageveränderungen, Witterungseinflüsse und mechanische Beanspruchungen aufweisen. Als Grenzzeichen für Grundstücke bzw. Flurstücke kommen heute neben Beton-Grenzsteinen auch Grenzmarken mit einem Schraubgewinde, Rohre mit einer Plastikkappe, stählerne Nägel oder Bolzen aus Messing zum Einsatz. Unter den eigentlichen Grenzzeichen werden teilweise noch sogenannte Untervermarkungen oder „Zeugen“ angebracht. Dabei handelt es sich um Flaschen mit abwärts gerichtetem Hals, Tonbehälter, Plastikmarken oder markierte Tonscheiben. Allen gemeinsam ist, dass sie beim gewaltsamen Entfernen der eigentlichen Marke oder des Grenzsteines im Boden bleiben und die Position des Grenzsteins für eine spätere neue Abmarkung festhalten. Grenzzeichen wurden bereits sehr früh verwendet. Ihre bedeutende Rolle im Rechtsverkehr wird an entsprechenden Regelungen in historischen Rechtstexten deutlich. So enthielt bereits der im 13. Jahrhundert entstandene Sachsenspiegel Strafbestimmungen für das Entfernen oder Verändern von Grenzzeichen. Das Spektrum der in unterschiedlichen Rechtsordnungen angedrohten Strafmaßnahmen reichte von Geldstrafen über Stockschläge bis hin zum Landesverweis. Die häufig zitierte Strafbestimmung, der zufolge ein Grenzsteinfrevler bis zum Hals eingegraben werden und ihm danach der Kopf mit einem Pflug abgetrennt werden sollte, ist hingegen mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht in der Praxis angewandt worden. Heute bedroht § 274 Abs. 1 (3) des Strafgesetzbuches denjenigen mit einer Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder mit Geldstrafe, der "einen Grenzstein oder ein anderes zur Bezeichnung einer Grenze oder eines Wasserstandes bestimmtes Merkmal in der Absicht, einem anderen Nachteil zuzufügen, wegnimmt, vernichtet, unkenntlich macht, verrückt oder fälschlich setzt". |
| GrESt | German transfer tax; stamp duty; real property transfer tax; real estate transfer tax | Abkürzung für: Grunderwerbsteuer |
| GrEStDV | implementing provision for German real property transfer tax | Abkürzung für: Durchführungsverordnung zum Grunderwerbssteuergesetz |
| GrEStEigWoG | federal German law on the exemption from real property transfer tax | Abkürzung für: Bundesgesetz zur Grunderwerbssteuerbefreiung |
| GrEStG | German real property transfer tax act | Abkürzung für: Grunderwerbsteuergesetz |
| GRG | German Health Reform Act | Abkürzung für: Gesundheitsreformgesetz |
| Grillen | barbecuing | Häufiger Streitpunkt zwischen Nachbarn und Mietvertragsparteien ist das sommerliche Grillen. Sowohl Eigentümer als auch Mieter von benachbarten Wohnungen oder Häusern können sich nämlich mit Hilfe zivilrechtlicher Nachbarschutzvorschriften gegen störende Grillgerüche und Rauchschwaden zur Wehr setzen. Einschlägige Regelungen enthalten auch die Immissionsschutzgesetze der Bundesländer. Es kommt aber auf den Einzelfall an. Bei nur geringfügiger Belästigung muss der Nachbar Grillgerüche tolerieren. Eine Rolle spielt oft, wie im Einzelnen gegrillt wird. Nach Ansicht der meisten Gerichte gehen von einem Elektrogrill weniger Beeinträchtigungen aus als von einem Holzkohlegrill; das Grillgut sollte in Alufolie verpackt werden. Zur Anzahl der generell zulässigen Grillfeste pro Jahr ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Beispiele:
Eine Mietvertragsklausel, die das Grillen auf dem Balkon ganz verbietet, ist zulässig (Landgericht Essen, Az.: 10 S 438/01). |
| GRMG | German law on renting business premises | Abkürzung für: Geschäftsraummietengesetz |
| Großanlage zur Trinkwassererwärmung | large-scale plant for heating drinking water | Der Begriff "Großanlage zur Trinkwassererwärmung" findet sich in der Trinkwasserverordnung. Diese erfuhr in den letzten Jahren mehrere Änderungen. Inhaber von Großanlagen zur Trinkwassererwärmung müssen bei Abgabe von Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit (darunter fällt hier jede Vermietung) im Dreijahresrhythmus eine Untersuchung des Wassers auf Legionellen durchführen lasssen, wenn das Wasser in Duschen und so weiter vernebelt wird. Diese Pflicht trifft insbesondere Vermieter von Mehrfamilienhäusern. Die erste Untersuchung musste bis zum 31.12.2013 abgeschlossen sein. Nach § 3 Nr. 12 der Trinkwasserverordnung gelten als „Großanlagen zur Trinkwassererwärmung“ solche mit
Es ist davon auszugehen, dass alle zentralen Wassererwärmungsanlagen in Mehrfamilienhäusern nach dieser Definition Großanlagen darstellen. |
| Großflächige Einzelhandelsbetriebe | extensive/ large-scale retail businesses | Unter einem großflächigen Einzelhandelsbetrieb wird ein Betrieb verstanden, der Waren ausschließlich an Letztverbraucher verkauft. Die Großflächigkeit beginnt nach der Rechtsprechung bei etwa 800 Quadratmeter Verkaufsfläche (Urteil des 4. Senats vom 24.11.2005, BVerwG, Az. 4 C 10.04). Solche Betriebe (z. B. Verbrauchermärkte, Baumärkte, Fachmärkte, aber auch Warenhäuser) sind nur im beplanten oder unbeplanten Kerngebiet oder in für sie eigens ausgewiesenen "sonstigen Sondergebieten" zulässig. Mehrere selbstständige (nicht großflächige) Einzelhandelsbetriebe können als ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb angesehen werden, wenn diese Betriebe ein einheitliches Nutzungskonzept haben, bei dem die Betriebe wechselseitig voneinander profitieren. Es spricht nach § 11 Abs. 3 BauNVO die Vermutung für "schädliche Umwelteinwirkungen" solcher Betriebe, wenn sie (nach § 11 Abs. 3 BauNVO) eine Geschossfläche von circa 1200 Quadratmetern haben. Ihre Zulässigkeit setzt voraus, dass die sich aus der Vermutung ergebenden Bedenken ausgeräumt werden und die Betriebe sich nach Größe und Einzugsbereich in das zentralörtliche Versorgungssystem noch einfügen und die Funktionsfähigkeit der Stadtzentren nicht beeinträchtigen. Bei einer Größenordnung von etwa 5000 Quadratmetern Geschossfläche ist eine zusätzliche Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich. Bei der Konzeption von großflächigen Einzelhandelsbetrieben ist die Standortanalyse von besonderer Bedeutung. Dabei sind neben ökonomischen Faktoren insbesondere auch sozio-demographische Faktoren zu erkunden und zu interpretieren, nämlich die Anzahl der Haushalte, ihre soziale Stellung, das Haushaltseinkommen, die Altersstruktur der Haushaltmitglieder, die Konsumgewohnheiten und nicht zuletzt die für den Warenkonsum verfügbare Kaufkraft, die das mögliche Umsatzvolumen bestimmt sowie die Wettbewerber, die am Umsatz partizipieren. |
| Großraumbüro | open plan office; landscaped office | Ein Großraumbüro ist ein Büroraum, in dem 20 oder mehr Personen arbeiten und der bis zu mehreren hundert Quadratmetern Fläche umfassen kann. Als Vorteile dieses Bürotyps gelten die Förderung von Kommunikation und Teamarbeit. Als Nachteile werden hoher Lärmpegel, akustische und visuelle Ablenkung, fehlende Rückzugsmöglichkeiten für konzentriertes Arbeiten und ein hohes Maß an sozialer Kontrolle genannt. |
| Großstädte in Deutschland | cities/metropolises in Germany | Als Großstädte gelten in der Statistik alle Städte mit über 100.000 Einwohnern. In Deutschland zählen dazu 80 Städte. Vier Städte sind Millionenstädte (Berlin, Hamburg, München und Köln), zehn Städte haben zwischen 500.000 und einer Million Einwohner. |
| GrSt | land tax; real property tax; realty tax; real estate tax; property tax | Abkürzung für: Grundsteuer |
| GrStG | German land tax act | Abkürzung für: Grundsteuergesetz |
| Grundakte | basic record (at the land registry) | In § 10 Grundbuchordnung (GBO) ist festgelegt, dass das Grundbuchamt alle „Urkunden, auf die eine Eintragung sich gründet oder Bezug nimmt“, aufbewahrt. Dies geschieht in einer vom Grundbuch separaten Akte. Diese wird als Grundakte oder Stammakte bezeichnet. Zu diesen Urkunden und Dokumenten zählen zum Beispiel Notarverträge (Kaufverträge, Schenkungen, Überlassungen, Grundschuldbestellungen), Teilungserklärungen, Vollmachten, Eintragungsanträge und grundbuchamtliche beziehungsweise gerichtliche Entscheidungen. Gemäß § 12 GBO kann jeder, der auch Einsicht in das Grundbuch nehmen darf, die Grundakte einsehen. Das gilt auch für noch nicht erledigte Eintragungsanträge. |
| Grundbesitzwert | value of real estate; property value | Der Grundbesitzwert ist ein Steuerwert, der nach den §§ 139 und 145-150 BewG für Ausnahmezwecke der Grunderwerbsteuer (bis 2008 auch für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer) und nach §§ 157-198 BewG (ab 01.01.2009 für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer) zu ermitteln ist. Während für die Ermittlung eines Grundbesitzwertes für Ausnahmezwecke der Grunderwerbsteuer und der alten Erbschaftsteuer das sogenannte Bedarfswertverfahren anzuwenden ist, wird für Zwecke der Erbschaftsteuer ab 2009 der Grundbesitzwert unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse und der Wertverhältnisse zum Bewertungsstichtag festgestellt (gemeiner Wert). Er ist nunmehr dem Verkehrswert angenähert. Für Zwecke der Grunderwerbsteuer und bei der alten Erbschaftsteuer beträgt der Grundbesitzwert eines unbebauten Grundstücks 80 Prozent der Bodenrichtwerte, die vom Gutachterausschuss zu ermitteln und dem Finanzamt mitzuteilen sind. Bei bebauten Grundstücken ist das 12,5-fache der Jahresnettomiete anzusetzen. Bei selbst genutzten Gebäuden ist die übliche Miete anzusetzen. Als Wertminderung wegen Alters ist für jedes Jahr 0,5 Prozent abzusetzen, höchstens jedoch 25 Prozent. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern ist ein Zuschlag von 20 Prozent zu dem Wert vorzunehmen, der nach dem oben dargestellten Verfahren ermittelt wurde. Ist der Wert des Grundstücks im unbebauten Zustand höher als der Wert des bebauten Grundstücks, dann ist der Wert des unbebauten Grundstücks anzusetzen. Der ab 2009 gültige Grundbesitzwert für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird in einem komplizierten Verfahren ermittelt. Unbebaute Grundstücke werden mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Bebaute Grundstücke werden je nach Grundstücksart im Vergleichswert-, Ertragswert- oder im Sachwertverfahren bewertet. |
| Grundbuch | official real estate register; land register; cadastre | Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register der im Grundbuchbezirk gelegenen Grundstücke und den mit ihnen verbundenen Rechten (Bestandsverzeichnis). Es dient der Dokumentation der Eigentumsverhältnisse (Abteilung I), der auf den Grundstücken ruhenden Lasten und Beschränkungen (Abteilung II) und der auf ihnen ruhenden Grundpfandrechte (Abteilung III). Für jedes "Grundstück" im Sinne des Grundbuchrechts wird ein Grundbuchblatt angelegt, das sich in die oben beschriebenen Abteilungen gliedert (Grundbuch organisiert als Realfolium). Es kann aber auch für einen Eigentümer, der über mehrere Grundstücke verfügt, ein Grundbuchblatt angelegt werden (ein so genanntes Personalfolium), so lange die Übersichtlichkeit nicht darunter leidet. Nicht alle Grundstücke sind "buchungspflichtig".
Zu den buchungsfreien Grundstücken zählen Grundstücke der Gebietskörperschaften (Bund, Länder, Gemeinden) sowie Grundstücke der Kirchen und Klöster. Ferner sind Grundstücke, die im Hinblick auf andere Grundstücke nur eine dienende Funktion haben, z. B. Wege, die von Eigentümern mehrerer Grundstücke benutzt werden, nicht buchungspflichtig. Abteilung I kann unrichtig werden, wenn der eingetragene Eigentümer stirbt. Der Erbe muss dann die Grundbuchberichtigung beantragen. Das Bestandsverzeichnis enthält die Grundstücksdaten des Liegenschaftskatasters, wobei häufig Flurstücke unter jeweils einer eigenen Nummer geführt werden. Durch "Zuschreibung" können aber unter einer laufenden Nummer zwei oder mehrere Flurstücke geführt werden. Änderungen ergeben sich aber auch durch Zuschreibung aus anderen Grundbüchern und Abschreibung in andere Grundbücher. Darüber hinaus können "subjektiv dingliche" Rechte des jeweiligen Eigentümers eingetragen werden, z. B. das Wegerecht an einem anderen Grundstück. Ebenso werden hier Miteigentumsanteile an einem anderen Grundstück eingetragen (z. B. an gemeinsamen Zuwegen in einer Reihenhaussiedlung), das in der Regel im Grundbuch nicht erfasst ist, weil es nicht zu den buchungspflichtigen Grundstücken gehört. Zu den in Abteilung II des Grundbuchs eintragbaren Lasten zählen Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Nießbrauch, Reallasten und das Erbbaurecht. Beschränkungen sind solche, die das Verfügungsrecht des Eigentümers beschränken - etwa bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Eigentümers. Eine Reihe von eintragungsfähigen Vermerken können ebenfalls auf Beschränkungen hinweisen, etwa der Umlegungs- und der Sanierungsvermerk. Grundpfandrechte, die in Abt. III eingetragen werden, beziehen sich auf Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Hypotheken kommen nur noch selten vor, Rentenschulden fast gar nicht. Sofern ein Grundstück "auf Rentenbasis" verkauft wird, dient als Absicherungsmittel nicht die "Rentenschuld", sondern die Reallast. Neben dem Grundbuch für Grundstücke gibt es das Erbbaugrundbuch, das Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch sowie das Wohnungserbbaugrundbuch (bzw. Teileigentumserbbaugrundbuch) und das Berggrundbuch, das dem Nachweis des Bergwerkeigentums dient (einem Recht des Aufsuchens und der Gewinnung von Bodenschätzen). Erbbau- und Berggrundbücher sind Grundbücher für grundstücksgleiche Rechte. Alle Grundbucharten haben die gleiche Einteilungsstruktur. Im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs ist anstelle des Grundstücks das Erbbaurecht, beim Wohnungsgrundbuch / Teileigentumsgrundbuch der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, das Grundstück und das dazugehörende Sondereigentumsrecht und dessen Beschränkungen durch die anderen Wohnungsgrundbücher eingetragen. In der ehemaligen DDR gab es ein sogenanntes Gebäudegrundbuch. In dieses wurde ein vom Eigentum am Grundstück unabhängiges Gebäudeeigentum eingetragen, wenn das Gebäude aufgrund dinglicher Nutzungsrechte errichtet oder als Volkseigentum auf fremdem Grund gebaut worden war. Das Institut des Gebäudeeigentums ähnelt dem Erbbaurecht. Das Gebäudegrundbuch wird heute nach den Vorschriften der Grundbuchordnung fortgeführt. Einsicht in das Grundbuch kann jeder nehmen, der ein berechtigtes Interesse darlegt (auch der Makler, der einen schriftlichen Makler-Verkaufsauftrag vorlegen kann). Das Einsichtsrecht bezieht sich auch auf die Grundakten, in denen die Dokumente enthalten sind, die zu den Eintragungen im Grundbuch gehören (z. B. notarieller Kaufvertrag). Die Informationsquelle zu den Eintragungen im Grundbuch befindet sich in den Grundakten. Sie enthält die Urkunden, die zu Grundbucheintragungen und Löschungen geführt haben. Wichtiger Bestandteil der Grundakte ist das Handblatt, dessen Inhalt mit dem Grundbuchinhalt genau übereinstimmt. Rechtsgrundlage ist § 24 Absatz 4 der Grundbuchverfügung (GBV). Wer das Grundbuch einsehen soll, etwa der Notar, bevor er einen Kaufvertrag beurkundet, genügt seiner Pflicht, wenn er die Handakte einsieht. Die Grundakte samt Handblatt werden in der Regel jedem Einsichtsberechtigten vorgelegt. Der Einsichtsberechtigte kann sich darauf verlassen, dass der Inhalt des Handblatts mit dem Grundbuch identisch ist. Er hat also keine Nachprüfungspflicht. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs bezieht sich jedoch nicht auf die Handblatt, sondern nur auf das Grundbuch selbst. Bei etwaigen Abweichungen zwischen Grundbuch und Handblatt, z.B. durch Bearbeitungsverzögerungen, gilt die Eintragung im Grundbuch. Nach § 126 der Grundbuchordnung können die Landesregierungen bestimmen, ob und in welchem Umfang ein maschinelles Grundbuch eingeführt wird. Das maschinelle bzw. elektronische Grundbuch wird in immer mehr Gemeinden eingesetzt. Es tritt an die Stelle des bisherigen Grundbuches. Auf die Führung eines Handblatts wird in diesem Fall verzichtet. Gerichte, Behörden, Notare, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und an dem Grundstück dinglich berechtigte Kreditinstitute können über ein automatisiertes Abrufverfahren online Zugriff auf die Grundbucheinträge nehmen und sich selbst Ausdrucke anfertigen. Bürger mit berechtigtem Interesse, die im Einzelfall einen Grundbuchauszug benötigen, können dies nach wie vor gegen eine Gebühr beim Grundbuchamt individuell beantragen. Sie können dann den entsprechenden Ausdruck zugesandt bekommen oder persönlich abholen. |
| Grundbuchamt | land registry; registry of deeds | Das Grundbuchamt ist eine Behörde der freiwilligen Gerichtsbarkeit, die die Grundbücher führt. Sie ist beim zuständigen Amtsgericht angesiedelt. In Baden Württemberg obliegt die Führung des Grundbuchs teilweise noch den "Bezirksnotaren". Grundlage für die Führung des Grundbuchs ist die Grundbuchordnung. |
| Grundbuchberichtigungszwang | mandatory correction of Land Register entries | Der Zwang zur Grundbuchberichtigung besteht für das Grundbuchamt nur dann, wenn die Eintragung des Eigentümers in der ersten Abteilung des Grundbuches durch Rechtsübergang außerhalb des Grundbuches falsch geworden ist, z.B. nach dem Tod des Eigentümers, der im Grundbuch steht. In solch einem Fall kann das Grundbuchamt den Erben durch Verfügung aufgeben, die Berichtigung zu beantragen. |
| Grundbuchordnung | German Land Registry Act | Die Grundbuchordnung regelt den Inhalt und die Führung des Grundbuches sowie die Tätigkeit der Grundbuchämter. Das Gesetz entstand bereits im Jahr 1897. Nach der Grundbuchordnung kann das Grundbuch gebunden oder als Loseblattsammlung geführt werden. Jedem Grundstück ist ein Grundbuchblatt zuzuteilen; über mehrere Grundstücke des gleichen Eigentümers im gleichen Grundbuchbezirk kann ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden. Die Bundesländer sind durch § 126 GBO dazu ermächtigt, eigene Rechtsverordnungen zu erlassen, nach denen die Grundbücher als reine EDV-Dateien geführt werden können. Die GBO enthält verschiedene Regelungen zur Führung "maschineller" Grundbücher. Eine ergänzende Regelung zur GBO ist die Grundbuchverfügung (GBV). In §§ 135 ff. GBO finden sich Regelungen über den elektronischen Rechtsverkehr, etwa über Eingang und Form elektronischer Dokumente. Diese können nur unter bestimmten Bedingungen rechtswirksam dem Grundbuchamt zugehen. |
| Grundbuchverfügung | German Land Register Regulations | Die Grundbuchverfügung (GBV) ist eine Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung (GBO). Die 1995 erlassene bundesweit gültige Regelung definiert u.a. den Begriff der Grundbuchbezirke und legt äußere Form und Aufbau des Grundbuches fest. Nach § 4 der GBV besteht jedes Grundbuchblatt aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen. Der oder die Eigentümer werden neben anderen Angaben in der ersten Abteilung eingetragen. Die Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, einschließlich der sich auf diese Belastungen beziehenden Vormerkungen und Widersprüche, sowie Beschränkungen des Verfügungsrechts des Eigentümers, sowie das Eigentum betreffende Vormerkungen und Widersprüche finden sich in der zweiten Abteilung. In der dritten Abteilung werden u.a. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen und Widersprüche vermerkt. In den §§ 61 ff. enthält die Grundbuchverfügung auch Vorgaben über das maschinell geführte Grundbuch. Nach § 63 GBV muss der Inhalt des maschinell geführten Grundbuchs auf dem Bildschirm und in Ausdrucken so sichtbar gemacht werden können, wie es den durch die GBV und die Wohnungsgrundbuchverfügung vorgeschriebenen Mustern entspricht. Soweit das Grundbuch als Datenbankgrundbuch ausgelegt ist, soll unter Verwendung dieser Muster die Darstellung auch auf den aktuellen Grundbuchinhalt beschränkt werden können. Dabei können dann nicht betroffene Teile des Grundbuchblatts von der Darstellung ausgenommen werden. Weitere Regelungen zur Darstellung können die Landesregierungen durch Rechtsverordnung erlassen. Die §§ 65 und 66 GBV befassen sich mit Sicherheitsmaßnahmen für Daten und Programme. |
| Grunddienstbarkeit | easement; servitude; real (or land) servitude | Die Grunddienstbarkeit ist das dingliche Absicherungsmittel eines Rechts an einem Grundstück ("dienendes Grundstück"), das dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks ("herrschendes Grundstück") zusteht. Das Recht kann ein beschränktes Nutzungsrecht des jeweiligen Eigentümers des herrschenden Grundstücks sein (z.B. Geh- und Fahrtrecht) oder eine Duldungspflicht des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. Duldung einer Grenzbebauung) oder der Ausschluss eines Rechts des jeweiligen Eigentümers des belasteten Grundstücks (z.B. des Betriebs eines bestimmten Gewerbes). Die Grunddienstbarkeit kann ohne Zustimmung des Berechtigten nicht gelöscht werden und muss von einem Grundstückserwerber übernommen werden. In der Regel besteht sie "ewig", wenn nicht eine zeitliche Beschränkung vorgesehen ist. Ein mit einer Grunddienstbarkeit belastetes Grundstück bedeutet eine mehr oder weniger starke Beeinträchtigung und ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes wertmindernd zu berücksichtigen. |
| Grunderwerbsnebenkosten | purchaser's costs (e.g. agent's and notary's fees, transfer duty, etc.); additional expenses of a real esatet purchase; accessory costs; attendant expenses (of purchase); basic acquisition extras; incidental costs; incidental expenses of real estate acqui | Beim Grundstückserwerb hat der Grundstückserwerber neben dem Kaufpreis Erwerbsnebenkosten in seine Kalkulation mit einzubeziehen. In der Regel übernimmt der Käufer eines Grundstücks alle Grunderwerbskosten. Man spricht auch von Transaktionskosten. Im Einzelnen zählen dazu
|
| Grunderwerbsteuer | German transfer tax; stamp duty; real property transfer tax; real estate transfer tax | Die Grunderwerbsteuer ist eine besondere Umsatzsteuer auf Grundstücksumsätze. Erfasst werden Umsatzvorgänge aller Art. Es gibt jedoch Ausnahmen von der Besteuerung, zum Beispiel unentgeltliche Grundstücksüberlassungen und das Vererben von Grundstücken. Bemessungsgrundlage ist regelmäßig der "Wert der Gegenleistung", soweit dieser 2.500 Euro übersteigt und nur in wenigen Ausnahmefällen der "Wert des Grundstücks", der dann nach den gleichen Vorschriften berechnet wird, wie der für die Erbschaft- und Schenkungsteuer relevante Grundbesitzwert. Grundstücksverkäufe unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Es kann jedoch zusätzlich zur Grunderwerbsteuer zur Umsatzsteuer optiert werden. Dann unterliegt die Umsatzsteuer selbst nicht der Grunderwerbsteuer. Was zur Gegenleistung zählt, ist oft strittig. Klargestellt wurde, dass eine vom Erwerber übernommene Verpflichtung zur Übernahme der Erschließungskosten eines unerschlossenen Grundstücks nicht zur Gegenleistung zählt. Gleiches gilt für den Erwerb von Bauplänen im Zusammenhang mit einer Grundstücksveräußerung. Der Wert der Gegenleistung ist beim Kaufvertrag der Kaufpreis einschließlich aller dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (zum Beispiel weiteres unentgeltliches Wohnungsrecht) und vom Erwerber über den Kaufpreis hinaus zu erbringenden weiteren Leistungen (zum Beispiel Übernahme einer vom Verkäufer geschuldeten Maklergebühr). Die vom Käufer anteilig übernommene Instandhaltungsrücklage gehört nicht zur Bemessungsgrundlage zur Grunderwerbsteuer. Tipp: Es lohnt sich daher eventuell eine Aufteilung des Kaufpreises im Kaufvertrag. Das gilt auch bezüglich eventuell mit dem Objekt mitverkaufte bewegliche Sachen wie zum Beispiel Einbauküche, Teppiche, Vorhänge, Markisen, Einbauschränke oder auch Einrichtungsgegenstände (Lampen, technische Geräte). Um eine Anrechnung auf den Kaufpreis und damit die Reduzierung der Grunderwerbsteuer zu erreichen, müssen die mitverkauften beweglichen Sachen am besten im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden einschließlich des Betrags, der mit dem Kaufpreis berücksichtigt worden ist. Dabei muss ein realistischer Zeitwert der Inventargegenstände angegeben werden. Genaue Wertnachweise fordert das Finanzamt in der Regel dann, wenn der Wert des beweglichen Zubehörs 15 Prozent des Kaufpreises der Immobilie überschreitet. Allerdings gibt es hier für Immobilienkäufer auch ein Risiko: Reduziert sich der Wert des Kaufobjekts durch das Herausrechnen des Inventars deutlich, hat dies auch Einfluss auf die Sicherheit des Kreditgebers und die Beleihungsgrenze. Dies kann Einfluss auf die Darlehenskonditionen haben. Gegebenenfalls sollte hier rechtzeitig Rücksprache mit dem Kreditgeber gehalten werden. Beim Tauschvertrag ist es der Wert der Tauschleistung. Werden zwei Grundstücke getauscht, handelt es sich um zwei Grunderwerbsvorgänge. Weitere grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgänge sind das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren, die Vergabe eines Erbbaurechts, die Enteignung von Grundstücken und jede weitere Erwerbsart, die wirtschaftlich einem Grundstücksumsatz gleichkommt. Dazu zählt vor allem die Einräumung von faktischen Verfügungsrechten über Grundstücke, ohne dass damit im rechtlichen Sinne ein Erwerbsvorgang verbunden ist. Grunderwerbsteuer fällt auch an, wenn in bestimmtem Umfang Anteile an einer Personengesellschaft, zu deren Vermögen inländische Grundstücke gehören, veräußert werden. Innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren müssen dabei mindestens 95 Prozent der Gesellschaftsanteile veräußert worden sein. Behält der ursprüngliche Gesellschafter 5,01 Prozent über die fünf Jahre hinaus, greift die Vorschrift nicht. Diese ist für Veräußerungsfälle nach dem 31.12.1996 anzuwenden. Die früher für Grundbesitz haltende Gesellschaften (juristische Personen) geltende Regel, dass sich die Gesellschaftsanteile vollständig in der Hand des Erwerbers vereinigen müssen, wurde mit Wirkung zum 1.1.2000 dahin verschärft, dass es auch hier genügt, wenn mindestens 95 Prozent sich in der Hand des Erwerbers oder in der Hand von herrschenden und abhängigen Unternehmen beziehungsweise Personen allein vereinigen würden. In solchen Fällen ist nicht der Wert der Gegenleistung, sondern der Wert des Grundstücks (Grundbesitzwert und nicht mehr Einheitswert!) Bemessungsgrundlage. Der für die Grunderwerbsteuer maßgebliche Grundstücksbegriff entspricht der bürgerlich rechtlichen Grundstücksdefinition. Ein mitveräußertes Zubehör unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Allerdings ist im Kaufvertrag ein entsprechender Antrag an das Finanzamt zu stellen und der Wert des Zubehörs zu beziffern. Das gleiche gilt für alle mitveräußerten beweglichen Gegenstände, die nicht Zubehör sind. Bei Eigentumswohnungen unterliegt die auf die veräußerte Wohnung entfallende anteilige Instandhaltungsrückstellung ebenfalls nicht der Grunderwerbsteuer. Verkäufer und Käufer sind hinsichtlich der Grunderwerbsteuer dem Finanzamt gegenüber Gesamtschuldner. In der Kaufvertragsurkunde wird aber in der Regel bestimmt, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer zu zahlen hat. Wird ein Erwerbsvorgang rückgängig gemacht (zum Beispiel Rücktritt von einem Kaufvertrag) wird auf Antrag eine bereits bezahlte Grunderwerbsteuer zurückerstattet. Ausgenommen von der Besteuerung sind unter anderem Erwerbsvorgänge, die der Erbschaft- und Schenkungsteuer unterliegen, Erwerbsvorgänge zwischen Verwandten 1. Grades und deren Ehegatten, Erwerbsvorgänge zwischen Ehegatten, auch wenn sie geschieden sind und der Erwerb der Vermögensauseinandersetzung dient. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 21. Juli 2010 sind auch Grunderwerbsvorgänge zwischen eingetragenen Lebenspartnern im Sinne des Lebenspartnerschaftsgesetzes von der Grunderwerbsteuer befreit. Ein Blick auf die Geschichte der Grunderwerbsteuer zeigt folgende Verlaufsform: Die Grunderwerbsteuer entstand aus der Stempelgebühr von 1903 die 1909 in ein Stempelgesetz mit Reichsabgabe für den Grundstückswechsel einmündete. 1919 entstand das Grunderwerbsteuergesetz, das eine Grunderwerbsteuer von vier Prozent zuzüglich Zuschläge zu Gunsten der Länder in Höhe weiterer vier Prozent vorsah. 1924 und 1940 erfolgten Neufassungen des Gesetzes mit Sätzen von drei Prozent plus vier Prozent Zuschläge. Durch Übergang der Gesetzgebungshoheit auf die Bundesländer gab es 1969 eine erhebliche Zersplitterung, bis 1983 eine bundeseinheitliche Fassung auf der Grundlage des Gesetzes von 1940 Geltung erlangte. Nach Inkrafttreten des Grundgesetzes galt das Grunderwerbsteuergesetz allerdings als Landesrecht weiter. Kennzeichnend waren viele Befreiungen insbesondere im Bereich wohnungswirtschaftlicher Grundstücksumsätze. Zwischen 1983 und 1996 betrug der Steuersatz zwei Prozent zuzüglich Zuschläge. Für Erwerbsvorgänge ab 1.1.1996 wurde der Grunderwerbsteuersatz auf 3,5 Prozent festgelegt. Im Rahmen der Föderalismusreform wurde durch Änderung des Grundgesetzes die Hoheit zur Festsetzung des Steuersatzes auf die Bundesländer übertragen, so dass die Einheitlichkeit aufgegeben worden ist. Seit September 2006 legen die Bundesländer die Grunderwerbsteuersätze selbst fest. Oft wird versucht, Grunderwerbsteuer zu sparen, indem bei einem Neubau zuerst das Grundstück gekauft und dann über separate Verträge der Bau des Gebäudes in Auftrag gegeben wird. Diese Konstruktion scheitert oft daran, dass es geschäftliche oder persönliche Verbindungen zwischen den beteiligten Personen auf der Verkäuferseite gibt. Steht der Grundstücksverkäufer in Geschäftsbeziehung zum Bauunternehmer, werden Grundstück und Haus schnell als einheitlicher Kaufgegenstand angesehen. Selbst eine Vermittlung beider Verträge über den selben Makler kann bereits zur Bewertung als einheitliches Geschäft führen (Bundesfinanzhof, Urteil vom 19.6.2013, Az. II R 3/12). |
| Grunderwerbsteuersatz | real estate/land transfer tax rate | |
| Grundfläche nach DIN 277/1973/87 | surface/ floor/ building area in accordance with DIN 277/1973/87 | DIN 277/1973/87 ist veraltet. Sie war die Vorgängerversion der DIN 277/2005, die 2016 überarbeitet wurde. Die aktuelle Norm heißt "Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen nach DIN 277/2016", siehe Link unten. |
| Grundfläche nach DIN 277/2005 | surface/ floor/ building area in accordance with DIN 277/2005 | Die DIN 277/2005 ist veraltet. Sie war eine Fortentwicklung der DIN 277/1973/87 und wurde 2016 nochmals überarbeitet. Die aktuelle Norm heißt "Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen nach DIN 277/2016", siehe Link unten. Alter Text: Die Norm wird für Bauwerke angewendet. Die nach ihr bestimmte Grundfläche ist nicht zu verwechseln mit der Grundfläche der BauNVO. Ausgegangen wird von der Bruttogrundfläche (BGF) = Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen ohne nicht nutzbare Dachflächen. Die Konstruktionsfläche (KGF) bezeichnet den Teil der BGF, der durch "aufgehende Bauteile" (Wände, Pfeiler usw.) überdeckt ist. Die Nettogrundfläche (NGF) ist der Flächenrest, der verbleibt, wenn von der BGF die KGF abgezogen wird. Die Nutzfläche ist der Teil der NGF, der der Zweckbestimmung des Bauwerkes dient. Die technische Funktionsfläche stellt den Teil der NGF dar, der der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen dient (zum Beispiel Heizraum). Die Verkehrsfläche dient dem Zugang zu den Räumen und dem Verkehr innerhalb des Bauwerkes einschließlich der Fluchtwege. Hieran anknüpfend wurden speziell für Gewerbeflächen von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) Richtlinien für Mietflächen für Gewerberäume (MF-G) entwickelt, die die Terminologie der DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte – weitgehend übernimmt. |
| Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen nach DIN 277/2016 | Areas and volumes of building based on standard DIN 277/2016 | Die DIN 277/2016 ist eine Berechnungsgrundlage für Architektinnen und Architekten im Rahmen der Kostenermittlung und Kostenplanung von Bauwerken. Die Norm dient dazu, Flächen und Rauminhalte zu ermitteln. Sie ersetzt die Vorgängerversionen DIN 277/2005 bzw. DIN 277/1973/87 und ist seit dem Januar 2016 unter dem neuen Titel „Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen“ gültig. Die bis dahin bestehende Grundlagen-Norm wurde komplett überarbeitet. Bisherige Teile wurden gekürzt und zusammengefasst. Die nach der Norm DIN 277/2016 bestimmte Grundfläche ist nicht identisch mit der Grundfläche der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die Norm schafft die Grundlage für den Vergleich von Bauwerken und Grundstücken. Die nach DIN 277-1:2016-01 ermittelten Flächen und Rauminhalte können auch für andere Zwecke verwendet werden, beispielsweise für die Festlegung der Wohnfläche oder der Mietfläche, jedoch nicht im Bereich Facility Management. Die Regelungen der Norm wurden der Europa-Norm angepasst und teilweise umbenannt. Die Gliederung der Grundflächen des Bauwerks wurde vereinfacht und auf zwei Gliederungsebenen reduziert: Die „Brutto-Grundfläche“ (BGF) unterteilt sich in „Konstruktions-Grundfläche“ (KGF) und „Netto-Raumfläche (NRF)“, bestehend aus „Nutzungsfläche“ (NUF), „Technikfläche“ (TF) und „Verkehrsfläche“ (VF). Die Nutzungsfläche (NUF) kann dann bei Bedarf weiter untergliedert werden in NUF 1 bis NUF 7:
Eine weitere Untergliederung ist dann jeweils nach den Erfordernissen des Anwenders möglich, aber nicht genormt. Die Abschnitte 6 und 7 regeln die Ermittlung der Grundflächen bzw. der Rauminhalte. Abschnitt 8 gilt der Ermittlung von Grundflächen des Grundstücks und führt neue Begriffe ein, die sich in der Praxis noch bewähren müssen, weil sie in Konkurrenz zu Begriffen der Baunutzungsverordnung stehen:
|
| Grundflächenzahl (GRZ) - zulässige Grundfläche (GR) | site coverage index (decimal); site coverage; site occupancy index (as a decimal); land-to-building ratio (decimal) - permissible surface/ floor/ building area | Die Grundflächenzahl ist das Maß der baulichen Nutzung, auf das bei Festsetzungen im Bebauungsplan nicht verzichtet werden kann. Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel m2 Grundfläche eines Baugrundstücks mit baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Beträgt sie etwa 0,4, dann besagt dies, dass von einem 1000 m2 großen Grundstück 400 m2 überbaut werden dürfen. Für Garagen und Nebenanlagen einschließlich Zufahrten dürften noch weitere 50% der 400m2 "baulich" genutzt werden. Die durch bauliche Anlagen versiegelte Bodenfläche beträgt in diesem Fall 600 m2. Im Interesse der Vermeidung einer zu starken Bodenversiegelung gibt es eine Kappungsgrenze, die bei 80% liegt. Wenn in dem genannten Beispiel eine GRZ von 0,7 festgesetzt wäre, dann müssen mindestens 20% des Baugrundstücks von baulichen Anlagen freigehalten werden. Für Garagen und Nebenanlagen stünden dann nur noch 100 m2 zur Verfügung. Die Gemeinde ist bei Festsetzung der GRZ an baugebietsabhängige Höchstmaße gebunden. Sie schwanken zwischen 0,2 für Kleinsiedlungs- und Wochenendhausgebiete und 1,0 in Kerngebieten. Bei reinen und allgemeinen Wohngebieten beträgt das Höchstmaß 0,4, bei besonderen Wohngebieten sowie Dorf- und Mischgebieten 0,6 und bei Gewerbe- und Industriegebieten schließlich 0,8. Von der zulässigen Grundfläche ist die "überbaubare Grundstücksfläche" zu unterscheiden. Siehe hierzu das Stichwort "Baufenster". Die Grundflächenzahl wird im Bebauungsplan als Planungssymbol einfach als Dezimalbruch dargestellt: 0,4 Andere Darstellungsform: GRZ 0,4. Alternativ zur GRZ kann auch die zulässige Grundfläche (GR) in einer absoluten Zahl dargestellt werden, z.B. GR = 400. |
| Grundlagenermittlung | basic evaluation | Die Grundlagenermittlung ist die 1. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen. Der beauftragte Architekt kümmert sich um die erforderlichen Unterlagen und ermittelt die Wünsche des Bauherrn, um die Bauaufgabe in ihrer Gesamtheit erfassen zu können. Ist dieser Prozess abgeschlossen, wird ein Vorentwurf entwickelt, und mit der Vorplanung tritt die zweite Leistungsphase der HOAI ein. |
| Grundlast | base load | |
| Grundmiete | basic rent | Als Grundmiete wird derjenige Mietbetrag bezeichnet, der sich ergibt, wenn von der Bruttowarmmiete die auf den Mieter umgelegten Betriebskosten abgezogen werden. Die Grundmiete kann eine Teilinklusivmiete sein, wenn einige Betriebskosten nicht umgelegt werden und damit in der Grundmiete enthalten sind. Die Grundmiete ist unabhängig von ihrem "Betriebskostengehalt" Berechungsgrundlage für die Ermittlung der Kappungsgrenze. |
| GrundMV | German ordinance on basic rents | Abkürzung für: Grundmietenverordnung |
| Grundpfandrecht | mortgage lien; charge by way of legal mortgage | Grundpfandrechte ist der Oberbegriff für dingliche Verwertungsrechte an einem Grundstück. Gesetzlich geregelt in den §§ 1113 - 1203 BGB. Dazu gehören:
Alle Grundpfandrechte
|
| Grundpreis | basic price; basic tariff; standard price; standing charge | Nach der Preisangabenverordnung (PangV) ist neben dem Endpreis seit 1. Sept. 2000 beim Anbieten von Waren der Grundpreis anzugeben. Es handelt sich dabei um den Preis für eine bestimmte Mengeneinheit nämlich für 1 Kilogramm, 1 Liter, 1 Kubikmeter, 1 Meter oder 1 Quadratmeter. Die Pflicht gilt auch dann, wenn mit Waren unter Angabe von Preisen geworben wird. Obwohl auch Grundstücke nach der PangV unter den Warenbegriff fallen, ist nach Einschätzung des Bundeswirtschaftsministeriums diese Vorschrift auf Immobilien nicht anzuwenden. |
| Grundrente (Bodenrente) | ground rent; rent charge | Als Grundrente bezeichnet man den Ertrag des Produktionsfaktors Boden. Die Grundrententheorie geht davon aus, dass der Bodenertrag ein Residuum darstellt, das sich ergibt, wenn von dem Gesamtertrag der Produkte eines Unternehmens der Arbeitslohn, Kapitalzins, die Risikoprämie und der Lohn für den Unternehmer abgezogen wird. Die Grundrententheorie, die von David Ricardo (1772–1823) entwickelt wurde, bezog sich ursprünglich ausschließlich auf landwirtschaftlich genutzte Böden. Der Preis für landwirtschaftliche Produkte bestimmt sich danach durch das Produktionsergebnis, das auf dem Boden erzielt wird, der gerade noch erforderlich ist, damit die Nachfrage nach diesen Produkten (z.B. Getreide) befriedigt wird. Diesem "Grenzboden" fließt keine Grundrente mehr zu. Noch schlechtere Böden werden nicht mehr bewirtschaftet. Bei Böden, die aber im Vergleich zum Grenzboden eine bessere Lage, eine bessere Bodenqualität oder Vorteile bei einer besseren Nutzungsintensität aufweisen, entsteht in unterschiedlich hohem Maße eine Grundrente, die dem Bodeneigentümer zufließt. Böden mit unterschiedlicher Lagegunst führen zu unterschiedlichen Bewirtschaftungsvorteilen, die sich als "Lagebodenrente" niederschlagen. Ähnliches gilt für Böden mit unterschiedlicher Qualität (natürliche Ertragskraft) und Vorteile, die sich durch unterschiedliche Intensität der Bewirtschaftung ergeben. Sofern in einer Volkswirtschaft mehr Böden benötigt würden, als vorhanden sind, um mit den erzeugten Produkten die Nachfrage zu befriedigen, würde auch dem Grenzboden eine Rente zufließen, die als absolute Bodenrente (Knappheitsrente) bezeichnet wird. Einer der deutschen Vertreter der Grundrententheorie, der besonders den Teilbereich der Lagebodenrenten in ein theoretisches Modell gekleidet hat, war Heinrich von Thünen (1783 – 1850). Das Prinzip der Grundrententheorie wurde später auf den städtisch genutzten Boden übertragen (u.a. von Friedrich von Wieser (1851 – 1926). Die besondere Knappheit des städtischen Baubodens führt bereits zu Beginn der Baulandproduktion zu einer absoluten Bodenrente. Unterschiede in der Lage und dem zulässigen Maß der Nutzung führen darüber hinaus zu einer Differenzierung dieser Rente. Je besser die Lage und je höher das Nutzungsmaß, desto größer die Vorteile, die der Boden dem Eigentümer gewährt. Allerdings handelt es sich nicht um Differentialrenten, sondern um objektindividuelle "Aufgelder", die wegen der zunehmenden Knappheit besser werdender Lagen und besser nutzbarer Grundstücke Hauseigentümern zufließen, ohne dass dem Investitionskosten gegenüberstünden. Die qualitative Komponente ("Qualitätsbodenrente") schlägt sich positiv im zunehmenden Entwicklungszustand des Bodens (Bauerwartungsland – Rohbauland – Baugrundstück) nieder, wobei allerdings ein Teil dieser Rente in Form von Erschließungsbeiträgen an die Gemeinde abgeführt wird. Andererseits können qualitative Beeinträchtigungen des Baubodens zu einer Reduktion oder gar Eliminierung der Bodenrente führen. Es handelt sich um Böden, die besondere Zusatzinvestitionen im Hinblick auf das zu errichtende Gebäude erfordern. Beispielhaft seien folgende Fallgestaltungen angeführt:
Die Grundrententheorie gilt heute noch als eine bisher unwiderlegte Erklärungsgrundlage für die Bodenpreisbildung. |
| Grundriss | plan; layout; floor plan; ground plan; horizontal section | Der Grundriss ist das wichtigste Element der Bauzeichnung, die sich auf die Darstellung eines Geschosses bezieht. Maßstab ist in der Regel 1:100. Daneben gehören zur Bauzeichnung Schnitte (mit Treppenhaus), Ansichten und Lageskizzen. |
| Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung, des Städtebaus und des Bauwesens (GRW) | Principles and guidelines for competitions in the fields of regional planning, urban development and structural engineering | Die Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung, des Städtebaus und des Bauwesens (GRW) regeln die Durchführung von Architektenwettbewerben, Kombinierten Wettbewerben und Investorenwettbewerben. Zurzeit gelten die GRW 1995 in der Fassung vom 22.12.2003. Für die Einhaltung der GRW und Fragen, die in diesem Zusammenhang bei Wettbewerbsverfahren auftreten können, sind die Wettbewerbsreferenten der jeweiligen Architektenkammern zuständig. Wettbewerbsverfahren nach GRW sind mit ihnen abzustimmen. |
| Grundschuld | land charge | Die Grundschuld ist das heute bei weitem häufigste dingliche Absicherungsmittel für Immobiliendarlehen. Überwiegend handelt es sich dabei um Buchgrundschulden. Ihrem Charakter nach ist die Grundschuld eine Sicherungsgrundschuld. Dabei steht als Sicherungszweck ein Darlehen im Vordergrund. Abgesichert werden aber könnte auch die Erbringung einer Leistung durch den Schuldner. Die Grundschuld muss allerdings betragsmäßig beziffert werden. In einer Zweckbestimmungserklärung gegenüber dem Gläubiger muss der Eigentümer klarstellen, welchen Sicherungszweck die Grundschuld erfüllen soll. Die Grundschuld gewährt dem jeweiligen Gläubiger das Recht der "Befriedigung aus dem Grundstück". Das kann geschehen durch Beschlagnahme von Mieten, durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung. Die Befriedigung erfolgt jedoch lediglich "aus" dem Grundstück. Das heißt, dass der Gläubiger gegen den Schuldner keinen direkten Leistungsanspruch hat, sondern nur das Grundstück dafür haftet, dass die Forderungen gegen den Schuldner aus den Erträgen des Grundstückes oder aus dessen Verwertung beglichen werden. Will der Schuldner eine derartige Verwertung seines Grundstückes vermeiden, muss er die Forderungen aus seinem sonstigen Vermögen begleichen. Der Hauptunterschied zwischen Grundschuld und Hypothek besteht darin, dass die Grundschuld vom Bestand einer schuldrechtlichen Forderung unabhängig (abstrakt) ist. Einer eingetragenen Grundschuld muss nicht einmal eine Forderung zugrunde liegen. So kann sich z.B. der Eigentümer eines Grundstückes durch erstrangige Eintragung einer Eigentümergrundschuld Rangstelle und Kreditschaffungsmöglichkeiten sichern. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld kann auch wiederholt für Darlehen verwendet werden. Grundschulden können auch in bestimmten ausländischen Währungseinheiten (Dollar, englische Pfund, Schweizer Franken) und natürlich auch in Euro eingetragen werden. |
| Grundschuldbestellungsurkunde | mortgage deed; deed for the creation of a land charge | Die Bestellung einer Grundschuld bedarf der notariellen Beurkundung. Die Urkunde wird als Grundstücksbestellungsurkunde bezeichnet. Sie ist für den Gläubiger, der seine Forderung mit Hilfe einer Grundschuldbestellung absichern will, ein Nachweis, dass diese Bestellung formal und inhaltlich richtig dem Grundbuchamt vom Notar vorgelegt wurde. Die Grundstückbestellungsurkunde enthält die Zwangsvollstreckungsklausel, die dem Gläubiger den sofortigen Vollstreckungszugriff ohne Vorausklage ermöglicht. Sie ist keine vom Notar formulierte Urkunde – wie etwa der Grundstückkaufvertrag. Vielmehr handelt es sich um das Formblatt eines Kreditinstituts. Die Beurkundung muss in Anwesenheit des Schuldners erfolgen der sich auch vertreten lassen kann. Am häufigsten dient die Grundschuldbestellung der Finanzierung des Kaufpreises beim Erwerb einer Immobilie. Kaufvertrag und Grundschuldbestellung werden zeitgleich beurkundet. Dabei wird vereinbart, dass im Range vor der Auflassungsvormerkung die Eintragung der Grundschuld erfolgen soll. Man spricht von Vorwegbelastung. Dabei wird die finanzierende Bank auch angewiesen, den Kreditbetrag unmittelbar an den Verkäufer zu zahlen. Ohne diese Regelung würde die Finanzierung erst nach Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich sein. Eine andere, seltener gehandhabte Möglichkeit der sofortigen Finanzierung des Kaufpreises besteht darin, dass der Käufer die zu seinen Gunsten einzutragende Auflassungsvormerkung an das Kreditinstitut abtritt und mit dieser Sicherung die sofortige Finanzierung des Kaufpreises ermöglicht. |
| Grundschuldbrief | land charge certificate | Wenn eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird, ohne dass die Erteilung eines Briefes ausgeschlossen wird, handelt es sich um eine Briefgrundschuld (BGB § 1116). Bei einer Briefgrundschuld wird an den Gläubiger, zu dessen Gunsten die Grundschuld bestellt wurde, ein Grundschuldbrief ausgehändigt. Dieser Brief dient dem Gläubiger als Nachweis, dass er Anspruchsberechtigter aus der im Grundbuch bezeichneten Forderung ist. Vorteil der Briefgrundschuld gegenüber der Buchgrundschuld ist, dass eine Forderung ohne Änderung des Grundbuchs an einen Dritten abgetreten werden kann. Bei dieser außergrundbuchlichen Abtretung wird der Brief vom bisherigen an den neuen Gläubiger ausgehändigt. Nach vollständiger Rückzahlung der der Grundschuld zugrunde liegenden Forderung ist der Brief an den Schuldner zurückzugeben. Auch bei vorzeitiger Löschung der Briefgrundschuld ist die Rückgabe des Briefes bei Zahlung der Restschuld Zug um Zug erforderlich. Als Nachteil der Briefgrundschuld ist der Verlust des Briefes zu nennen. Hierdurch kann eine Grundschuld nicht ohne Weiteres - z.B. bei Verkauf eines Grundstücks - gelöscht werden. Da i.d.R. ein Grundbuch frei von Belastungen verkauft wird, kann es zu deutlichen Verzögerungen bei der Übertragung des Eigentums kommen, was die Verkaufsabwicklung stört. Bei Verlust muss der Grundschuldbrief im sogenannten Aufgebotsverfahren für kraftlos erklärt werden. |
| Grundsteinlegung | laying the foundation stone | Die Grundsteinlegung findet in der Regel statt, wenn das Ausheben der Baugrube beendet ist und die eigentlichen Bauarbeiten beginnen. Am Vermauern des Grundsteines beteiligen sich Vertreter des Bauherrn, des öffentlichen Lebens sowie der am Bau beteiligten Gewerke mit symbolischen Hammerschlägen und guten Wünschen für den erfolgreichen Fortgang des Projekts. Die Grundsteinlegung spielt meist eine zentrale Rolle innerhalb des Baustellenmarketings. In den Grundstein wird meist eine so genannte Grundsteinkapsel eingelassen, die mit Zeitzeugnissen aus der Bauzeit gefüllt wird. Dazu zählen neben Urkunden, Plänen und anderen Dokumenten, die sich auf das Projekt beziehen, auch Tageszeitungen oder Münzen. Häufig wird in der Nähe des Grundsteines oder an einer anderen markanten Stelle des neuen Gebäudes eine Tafel oder Plakette angebracht, deren Inschrift an das Datum der Grundsteinlegung und der daran Beteiligten erinnert. Insbesondere bei kleineren Projekten wird die Grundsteinlegung oft auch zusammen mit dem ersten Spatenstich gefeiert. |
| Grundsteuer | land tax; real property tax; realty tax; real estate tax; property tax | Die Grundsteuer ist eine dauernde Abgabe auf Grundbesitz an die Gemeinde. Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt in einem dreistufigen Verfahren. In der ersten Stufe wird der Einheitswert des Grundbesitzes festgestellt. Dieser wird mit der Grundsteuer-Messzahl multipliziert. Auf der Grundlage des so berechneten Steuer-Messbetrages bestimmt die Gemeinde durch eine Satzung, mit welchem Hundertsatz (Hebesatz) sie die Grundsteuer festsetzt. Auf Grund dieses Verfahrens kann die Grundsteuer je nach Wohngemeinde für vergleichbare Objekte unterschiedlich hoch ausfallen. Beispiel einer Grundsteuerfestsetzung für eine Eigentumswohnung Einheitswert = 50.000 Euro Grundsteuermessbetrag = 175 Euro (3,5 Promille von 50.000 Euro) Hebesatz = 310 Prozent Grundsteuer = 542,50 Euro (Berechnung: 175 Euro x 310 Prozent) Die so ermittelte Grundsteuer wird dem jeweiligen Grundstückseigentümer von der Gemeinde jährlich in Rechnung gestellt. Die Grundsteuer ist, mit Ausnahme von Kleinbeträgen, vierteljährlich fällig. Ist der Ertrag, ausgehend vom "normalen Rohertrag", um mehr als 50 Prozent gemindert, wird die Steuerschuld auf Antrag in Höhe von 25 Prozent erlassen. Beträgt die Minderung des Rohertrags 100 Prozent, ist die Grundsteuer in Höhe von 50 Prozent zu erlassen. Die Ermäßigung kommt nur in Betracht, wenn die Ertragsminderung nicht vom Steuerschuldner zu vertreten ist. Der Erlass ist auf Antrag zu gewähren. Die Antragsfrist bis zum 31.03. des jeweiligen Folgejahres ist zu beachten. Zur Zeit werden Pläne zur Umgestaltung der bisher ertragsorientierten in eine wertsubstanzorientierte Grundsteuer diskutiert. Es gibt drei verschiedene Versionen für eine neue Grundsteuer:
Am 3.12.2014 hat der Bundesfinanzhof mitgeteilt, dass er die Berechnung der Grundsteuer nach der bisherigen Methode für verfassungswidrig hält. Schließt sich das Bundesverfassungsgericht dieser Ansicht an, muss das Berechnungsverfahren geändert werden. In der Politik neigt man inzwischen einem Mischmodell zu. Dabei werden sowohl der Wert des Grundstücks als auch die Fläche für die Aufbauten bei der Berechnung berücksichtigt. Pauschal berücksichtigt werden soll auch die Nutzungsart. Beibehalten wird voraussichtlich die Sonderregelung für die Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A). Im Jahr 2014 haben viele Gemeinden die Hebesätze für die Grundsteuer angehoben. Der durchschnittliche Hebesatz für die Grundsteuer B liegt bei 358 Punkten, dies ist ein Anstieg um sieben Punkte gegenüber dem Vorjahr. Erhöht wurde die Steuer von etwa jeder fünften Gemeinde. Die größten Steigerungen gab es in den letzten vier Jahren in Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Thüringen. Anfang 2015 waren die durchschnittlichen Hebesätze am niedrigsten in Schleswig-Holstein (304 Punkte), im Saarland (320) und in Bayern (340). Bayern ist auch das Bundesland, in dem die wenigsten Kommunen in letzter Zeit eine Erhöhung durchgeführt haben. Der durchschnittliche Hebesatz lag zur gleichen Zeit Nordrhein-Westfalen bei 461 Punkten. |
| Grundsteuermesszahl | basic rate of tax for land tax | Die Grundsteuermesszahl dient der Berechnung des Grundsteuermessbetrags. Dieser ist durch Anwendung eines Tausendsatzes (Steuermesszahl) auf den Einheitswert oder des nach dem Bewertungsgesetz maßgebenden Wertes zu ermitteln. Sie richtet sich nach der Grundstücksart. Nach dem Grundsteuergesetz sind folgende Werte anzusetzen:
|
| Grundsteuernachzahlung des Vermieters | landlord's payment of land tax arrears | Oft kommt es vor, dass Vermieter zu einem Zeitpunkt mit einer Grundsteuernachzahlung belastet werden, zu dem die Nebenkostenabrechnung für den Besteuerungszeitraum längst erfolgt ist. Vermieter müssen zwar grundsätzlich innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode die Nebenkosten abrechnen. Nebenkosten, die sie unverschuldet nicht pünktlich abrechnen können, dürfen jedoch auch nachträglich dem Mieter in Rechnung gestellt werden. So ein Fall liegt bei der Grundsteuer vor, da der Vermieter nicht für die Arbeitsgeschwindigkeit der Steuerbehörden verantwortlich ist. Der Bundesfinanzhof hat allerdings entschieden, dass die Nachberechnung umgehend stattfinden muss: Der Vermieter hat dafür nach Zugang des Steuerbescheides drei Monate Zeit (Az. VIII ZR 220/05). Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter die Nachzahlung auch ablehnen, wenn die Verspätung nicht vom Vermieter verschuldet war. |
| Grundstück | site; property; plot; parcel; lot; real estate; land; tract (of land) | Unter einem Grundstück versteht man im Rechtssinne einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eine Stelle (Grundbuchblatt) hat oder im Falle von buchungsfreien Grundstücken haben könnte. Es kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen. Nicht das Grundbuch, sondern das Liegenschaftskataster ist nach der Grundbuchordnung das amtliche Grundstücksverzeichnis. Veränderungen im Grundstücksbestand werden nach einer entsprechenden Berichtigung des Katasters vom Grundbuch übernommen. Die Nutzungsart ist für die rechtliche Definition des Grundstücks nicht relevant. Im immobilienwirtschaftlichen Sinne handelt es sich bei Grundstücken dagegen um Standorte für Haushalte, Betriebe und Bauwerke öffentlich rechtlicher Körperschaften. Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind alle mit ihm festverbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen (§ 94 BGB). Eine Ausnahme bildet das Erbbaurecht. Dieses zählt zu den "grundstücksgleichen" Rechten. Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes – und damit des Grundstücks – sind alle damit festverbundenen Einrichtungen, bei deren Entfernung das Gebäude beschädigt oder in seinem Wesen verändert würde. Wurde vom Mieter eines Grundstücks aufgrund einer Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer für die Dauer der Mietzeit ein Gebäude darauf errichtet oder hat ein Bauunternehmer auf dem Baugrundstück des Bauherrn eine winterfeste Bauhütte errichtet, handelt es sich um einen sog. "Scheinbestandteil" (§ 95 BGB). Unterscheidungskriterium für die Beurteilung, ob ein wesentlicher oder ein Scheinbestandteil vorliegt ist die Antwort auf die Frage, ob die feste Verbindung mit dem Boden auf Dauer oder nur vorübergehend gewollt ist. Dies ergibt sich oft aus Verträgen. Wird ein Grundstück verkauft, gilt im Zweifel das Zubehör als mitverkauft. Beim Zubehör handelt es sich um bewegliche Sachen, die ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen (§ 96 BGB). Beispiel Mülltonne (wenn sie dem Hauseigentümer gehört), Heizöl im Tank. Bei landwirtschaftlichen Objekten gehört zum Zubehör auch das "lebende und tote Inventar." Was im Einzelnen als Zubehör gilt, richtet sich nach der örtlichen Verkehrsanschauung. Es müssen darüber im Bundesgebiet also keine einheitlichen Auffassungen bestehen. Für den auf den Wert des Zubehörs entfallenden Kaufpreisteil muss keine Grunderwerbsteuer bezahlt werden. Voraussetzung ist, dass das Zubehör im Kaufvertrag bezeichnet und wertmäßig beziffert und auch ein entsprechender Antrag gestellt wird. |
| Grundstücks- und Bodeninformationssystem | property and ground information system | Bei vielen Liegenschaftsämtern werden moderne Grundstücks- und Bodeninformationssysteme benutzt. Ein solches System besteht z.B. aus einem "Automatisierten Grundbuch- und Liegenschaftsbuchverfahren" (AGLB) und Digitalen Flurkarten (DFK). Das AGLB-System ist so aufgebaut, dass Änderungen im Grundstücksbestand, die sich beim Vermessungsamt ergeben, auf das Bestandsverzeichnis des zuständigen Grundbuchs durch elektronischen Datenaustausch ebenso automatisch "durchschlagen" wie Änderungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch auf das Eigentümerverzeichnis bei den Vermessungs- bzw. Katasterämtern. Am Tage werden die Änderungen bei beiden Ämtern erfasst und während der Nacht findet der automatische Austausch statt. Dadurch verfügen beide Ämter jeweils am Morgen über einen identischen Datenbestand. Die Digitale Flurkarte enthält parzellenscharfe Darstellungen der Flurstücke und Gebäude. Die Inhalte werden auf verschiedenen Ebenen gespeichert, die den unterschiedlichen Anwendungszwecken dienen - z.B. Darstellung der Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Kanal, Wasserleitungen, Straßenbeleuchtung), Bebauungspläne usw. Digitale Ortskarten umfassen ein ganzes Gemeindegebiet. Reproduktionen können in verschiedenen Maßstäben hergestellt werden. Standardmaße sind 1:100 für größere Bauvorhaben, 1:1.000 für Lageplan, 1:5.000 für Bebauungsplan, 1:25.000 (und je nach Gebietsumfang andere Maßstäbe) für Flächennutzungsplan. |
| Grundstücksgleiche Rechte | rights equivalent to real property; leasehold rights; full legal title to land | Als grundstückgleiche Rechte werden dingliche Rechte bezeichnet, die weitgehend wie Grundstücke behandelt werden. Ein klassisches Beispiel hierzu ist das Erbbaurecht. Sie ermöglichen dem Rechteinhaber eine sehr weitgehende Verfügung bzw. Nutzung. Grundstücksgleiche Rechte können im Regelfall verkauft, vererbt und belastet werden und unterliegen der Zwangsvollstreckung. Das am meisten verbreitete grundstücksgleiche Recht ist das Wohn- und Teileigentum nach dem WEG. |
| Grundstückshandel | dealing in real estate | Bestimmendes Merkmal des Grundstückshandels sind Kauf- und Verkaufstransaktionen mit Gewinnerzielungsabsicht. Im Gegensatz zum Grundstücksmakler, der nicht selbst Marktpartei ist, erwirbt der Grundstückshändler Immobilien, um sie bei günstiger Gelegenheit wieder zu veräußern. Der Grundstücks-handel spielte eine erhebliche Rolle in der Zeit zwischen 1870 und 1910. Wegen der hohen Transaktionskosten und dem relativ gering gewordenen Wertsteigerungspotential spielt der Grundstückshandel heute kaum mehr eine Rolle. |
| Grundstückskaufvertrag | real property purchase agreement; contract for deed; estate contract; installment sales contract; land contract; real estate purchase agreement | Im Grundstückskaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer, das Eigentum am Grundstück lastenfrei auf den Käufer zu übertragen, sofern Lasten nicht ausdrücklich übernommen werden. Der Käufer verpflichtet sich im Gegenzug, den vereinbarten Kaufpreis zu bezahlen. Der Grundstückskaufvertrag besteht in der Regel aus einem Verpflichtungsgeschäft, einem Erfüllungsgeschäft und einer Reihe von deklaratorischen Inhalten (Hinweise durch den Notar). Das Verpflichtungsgeschäft enthält neben den oben bereits erwähnten Inhalten Regelungen über
Ein Grundstückskaufvertrag wird oftmals nicht am Tag der notariellen Beurkundung rechtswirksam, sondern erst dann, wenn alle etwaigen Vollmachten und Zustimmungserklärungen vorliegen und alle Genehmigungen erteilt worden sind. Die Einholung erforderlicher Genehmigungen ist Sache des Notars. Bei Beurkundung eines Kaufvertrages zu anderen als tatsächlich vereinbarten Bedingungen (z. B. niedrigerer Kaufpreis) handelt es sich um ein unwirksames Scheingeschäft. Erfolgt dennoch eine Umschreibung im Grundbuch, wird im Interesse des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs der Formfehler wieder geheilt. Werden nach Abschluss des Grundstückskaufvertrages zwischen den Parteien Vereinbarungen getroffen, die den Inhalt des Kaufvertrages ändern, ist eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrages nur erforderlich, solange die Auflassung noch nicht erklärt wurde. Die Rechtswirksamkeit eines Grundstückskaufvertrages kann von der Erteilung erforderlicher Genehmigungen abhängig sein. Wenn beispielsweise bei einer Vertragspartei ein Minderjähriger beteiligt ist, reicht es nicht, dass der gesetzliche Vertreter ihn vertritt. Vielmehr muss zusätzlich die Genehmigung des Familiengerichtes (früher Vormundschaftsgericht) eingeholt werden. Im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks stehen die vom Verkäufer noch zu veranlassenden Löschungen insbesondere etwa bestehender Grundschulden. Lasten in Abt. II des Grundbuchs müssen in der Regel vom Käufer übernommen werden, es sei denn der Berechtigte stimmt der Löschung zu. |
| Grundstücksmarkt | property market; real estate market | |
| Grundstücksmiete | property rent | Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches differenziert zwischen Mietverträgen über Wohnräume, Gewerbeobjekte, Grundstücke und bewegliche Sachen. Die anzuwendenden Vorschriften überschneiden sich zum Teil. Auf Mietverträge über Grundstücke sind nicht automatisch alle Regelungen des Wohnungsmietrechts anzuwenden. Nach § 578 BGB sind auf Grundstücke verschiedene mietrechtliche Regelungen entsprechend anwendbar, so zum Beispiel die Vorschriften über: • Form des Mietvertrages, • Vermieterpfandrecht, • Kauf bricht nicht Miete, • Kaution, • Aufrechnung durch Mieter, • Belastung durch Vermieter. |
| Grundstücksrecht | interest in land; title to real estate | Der Begriff Grundstücksrecht enthält eine Mischung privatrechtlicher und öffentlich rechtlicher Vorschriften. Das Grundstück ist vermessungstechnisch ein Flurstück. Flurstücke sind im Liegenschaftbuch eingetragen. Grundbuchrechtlich handelt es sich um Grundstücke. Dabei können mehrere Flurstücke zu einem Grundstück zusammengefasst werden. Grundbuch und Kataster sind so die maßgeblichen Grundlagen für die privatrechtliche Zuordnung, aus der sich die Eigentumsrechte an im Grundbuch eingetragenen Grundstücken ergeben. Parallel zum Grundbuch werden in den meisten Bundesländern Baulastenkataster geführt, deren Eintragungen öffentlich rechtlichen Charakter erhalten. Zum Grundstücksrecht gehören auch die mit den Eigentums- oder Pachtverhältnissen verbundenen nachbarrechtlichen Vorschriften, etwa über Einzäunung, Hecken, Mauerhöhen. Öffentlich rechtliche Regelungen über Grundstücke (Nutzungsrechte, Baurechte an Grundstücken) finden sich im Baugesetzbuch und detailliert in der Baunutzungsverordnung, wobei Regeln der baulichen Nutzung von Grundstücken im Vordergrund stehen. Die Grundstücksfläche ist hier die grundlegende Maßzahl für das Maß der baulichen Nutzung. Auch nach den Bauordnungen der Bundesländer müssen Vorschriften beachtet werden, die grundstücksrechtlichen Charakter haben, z.B. über einzuhaltende Mindestabstände bei der Bebauung. |
| Grundstückssicherung | securing the property | Im Rahmen der Entwicklung eines Immobilienprojektes ist es meist erforderlich, die Zugriffsmöglichkeit auf das Grundstück, auf dem das Projekt verwirklicht werden soll, während der Planungsphase bis zum Zeitpunkt einer Entscheidung für das Projekt zu sichern. Dies ist auf verschiedene Weise und mit unterschiedlichen Wirkungen möglich. Überwiegend wird ein befristeter Optionsvertrag geschlossen, der dem Investor ein Ankaufsrecht, verbunden mit einer Auflassungsvormerkung sichert. Die Frist kann durch eine Verlängerungsklausel hinausgeschoben werden. Eine alternative Vertragsgestaltung kann darin bestehen, dass ein Kaufvertrag geschlossen wird, der zugunsten des Investors einen Rücktrittsvorbehalt für den Fall enthält, dass sich die Nichtdurchführbarkeit des Projektes herausstellt. Das Rücktrittsrecht erlischt nach einer bestimmten zu vereinbarenden Frist, wenn nicht auch hier zugunsten des Investors eine Fristverlängerungsmöglichkeit eingeräumt wird. Der Investor kann sich aber auch ein befristetes Kaufangebot vom Eigentümer geben lassen, das die vorgesehenen Kaufvertragsbedingungen enthält. Auch in diesem Fall liegt die Entscheidung für die Annahme des Kaufangebots beim Investor. Oft wird für den Nichtannahmefall eine Abstandszahlung vereinbart. Eine weitere Variante besteht darin, einen Kaufvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung zu schließen. Unter längerfristigen Aspekten kann sich auch die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch als nützliches Sicherungsinstrument erweisen, vor allem, wenn der Grundstückseigentümer latente Verkaufsneigungen hat. Allerdings liegt die Entscheidungsmacht ausschließlich beim Verkäufer, was den Planungshorizont des Investors erheblich einschränkt. Ein ausschließlich schuldrechtliches Vorkaufsrecht wäre nur in Verbindung mit einer Auflassungsvormerkung sinnvoll. In allen Fällen der Grundstückssicherung gilt es, die Kostenfolge zu beachten, zumal das Risiko des Nichterwerbs kaum vom Grundstückseigentümer getragen wird. Sofern der Grundstückseigentümer als Mitinvestor in Frage kommt, kann die Grundstückssicherung auch über gesellschaftsvertragliche Regelungen erfolgen. |
| Grundstücksverkehrsgenehmigung | official permission to transfer real property | |
| Grundstücksverkehrsordnung | German ordinance on the transfer of real estate | Die Grundstücksverkehrsordnung regelt offene Vermögensfragen hinsichtlich Immobiliengeschäften in den neuen Bundesländern. Die Regelung sieht vor, dass bei bestimmten Grundstücksgeschäften eine Grundstücksverkehrsgenehmigung von der Verwaltung des Landkreises / der jeweiligen kreisfreien Stadt einzuholen ist. Insbesondere betrifft dies:
Nicht erforderlich ist eine Genehmigung unter anderem, wenn
Das BADV (Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen) ist seit 1.10.2004 neben den Landkreisen und kreisfreien Städten für die Erteilung von Genehmigungen für Immobilienverkäufe und die Übertragung von Erbbaurechten zuständig. Seine Zuständigkeit bezieht sich jedoch speziell auf die Veräußerung von Vermögenswerten, über die die Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS, früher Treuhandanstalt) oder eines ihrer Unternehmen die Verfügungsbefugnis haben. Eine Grundstücksverkehrsgenehmigung wird erteilt, wenn
|
| Grundstücksversteigerer | sale of land by an auctioneer | |
| Grundwasser | ground water; subsoil water | Grundwasser entsteht durch Versickern von Niederschlägen (Regen, Schnee). Dabei wird es durch Deckschichten gefiltert und gereinigt. Es sammelt sich auf wasserundurchlässigen Schichten und in Hohlräumen an oder strömt quer durch poröse Schichten. Als Quellwasser tritt es wieder aus der Erdoberfläche aus. Grundwasser ist das natürliche Trinkwasserreservoir. Es unterliegt aufgrund von Änderungen der Wetterperioden natürlichen Höhenschwankungen. Dass das für die menschliche Existenz notwendige Grundwasser vor Schädigungen geschützt werden muss, liegt auf der Hand. Die europäische Wasserrichtlinie, das Wasserhaushaltsgesetz des Bundes und die Wassergesetze der Bundesländer enthalten die wesentlichen Bestimmungen zum Oberflächen- und Grundwasserschutz. Zweck des Wasserschutzgesetzes des Bundes ist es, dass "Gewässer, die sich in einem natürlichen oder naturnahen Zustand befinden, in diesem Zustand erhalten bleiben." "Nicht naturnah ausgebaute natürliche Gewässer sollen so weit wie möglich wieder in einen naturnahen Zustand zurückgeführt werden." Auf der Grundlage der Wassergesetze der Bundesländer werden Verordnungen erlassen, in denen Wasserschutzgebiete festgesetzt werden. Diese werden in drei Wasserschutzzonen aufgeteilt. Die Wasserschutzzone I schützt den eigentlichen Brunnenbereich. Die Wasserschutzzone II schützt den Umgebungsbereich der Wasserschutzzone I. Es gelten Nutzungsbeschränkungen, durch die gewährleistet werden soll, dass die das Wasser filternden Deckschichten nicht zerstört werden. Es gibt Bebauungsverbote, Düngeverbote, Beschränkungen hinsichtlich des Wege- und Straßenbaus. Die Wasserschutzzone III mit ihren Nutzungsbeschränkungen bezieht sich auf den weiteren Einzugsbereich. In den besiedelten Gebieten, in denen gebaut werden darf, kann ein hoher Grundwasserstand das Bauen verteuern. In solchen Fällen muss der Beton für das Kellerfundament eine besondere Qualität aufweisen ("Weißbeton"). |
| Grüne Lunge | green lung | Dichte Siedlungsgebiete benötigen zur Luftreinigung und Produktion von Sauerstoff sog. grüne Lungen. Das sind Parks und Wälde, die den Staub aus der Luft filtern. Messungen haben ergeben, dass 1 ha Buchenwald jährlich rund 70 t und 1 ha Fichtenwald etwa 30 t Staub aus der Luft herausfiltern können. Die Durchgrünung der Städte sorgt zusätzlich für Sauerstoff. |
| Grünland | grass land; meadow | Grünland im Sinne der Grünlandlehre ist Grasland, das viele Funktionen erfüllt. Hierzu gehören vor allem Bodenschutz, Kohlenstoffspeicherung, die Beheimatung von Wildtieren und seine Funktion als Weideland. Darüber hinaus dient Grünland in bestimmten Ausprägungsformen auch der Erholung der Bevölkerung. Soweit die ökonomische Qualität von Grünland Betrachtungsgegenstand ist, liefert ein Grünlandschätzungsrahmen eine Beurteilungsgrundlage. Unterschieden wird dabei zwischen verschiedenen Bodenarten (Sand, lehmiger Sand, Lehm, Ton, Moor). Ihnen zugeordnet sind bestimmte Zustandsstufen, sowie Klimastufen (nach durchschnittlicher Jahreswärme) und Wasserstufen, die die Wasserverhältnisse (von sehr trockenen, dürren Lagen bis hin zu nassen, sumpfigen Lagen mit Staunässe) wiedergeben. Aus den Bewertungen durch die Kenngrößen des Grünlandschätzungsrahmens lassen sich, ähnlich wie bei Ackerflächen, Ertragskennzahlen ableiten, die zur Wertermittlung herangezogen werden können. Extensiv genutztes Grünland (z.B. Weideland) kann auch die Funktion einer ökologischen Ausgleichsfläche übernehmen. |
| Grünordnungsplan | green space plan; green space adjunct to a -> Bebauungsplan (local development plan) | Auf der Grundlage von Darstellungen in Landschaftsplänen können Gemeinden als Bestandteil von oder im Zusammenhang mit Bebauungsplänen und für Innenbereichsflächen eine Grünordnungssatzung erlassen, die einerseits
der Erhaltung naturräumlicher Flächen dient und andererseits Teilgebiete festlegt, die Anpflanzungen meist mit einheimischen Bäumen und Sträuchern vorsieht. Die Festsetzungen reichen von der genauen Bestimmung von Baumarten über die Begrünung von Vorgärten, Dächern und Fassaden bis hin zur Verwendung umweltverträglicher Lampen bei der Straßenbeleuchtung. Die begrünten bzw. zu begrünenden Flächen werden sowohl zeichnerisch festgehalten als auch in Textform festgesetzt. Erreicht werden soll eine Begrenzung der Belastung des Naturhaushaltes und der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes. Das Plangebiet kann auch über die Baugebiete hinausreichen. Der Grünordnungsplan bezieht sich sowohl auf öffentliche Grünflächen, als auch auf private Grundstücksflächen, für die eine bestimmte Bepflanzung (in der Regel mit einheimischen Bäumen und Sträuchern) vorgesehen ist. Von besonderer Bedeutung sind im Hinblick auf Überschwemmungsgefahren durch frei in die Flüsse abfließendes Regenwasser die Festsetzungen von Wasserrückhaltebecken und Versickerflächen. |
| Gruppenbüro | grouped in offices, generally of 3 to 25 | Ein Gruppenbüro ist ein Büroraum mittlerer Größe, der etwa drei bis 25 Büroarbeitsplätze bietet. Gruppenbüros entstanden erstmalig Anfang der 1980er Jahre. Ziel war es, mit diesem Bürotyp die Vorteile von Zellenbüros und Großraumbüros miteinander zu kombinieren und ihre Nachteile weitestgehend zu reduzieren. Als Vorteile eines Gruppenbüros gelten intensive Kommunikation und Kooperation der Beschäftigten, die Nachteile sind denen eines Großraumbüros vergleichbar: hoher Lärmpegel, akustische und visuelle Ablenkung, fehlende Rückzugsmöglichkeiten für konzentriertes Arbeiten und ein hohes Maß an sozialer Kontrolle. Gruppenbüros müssen nicht generell eigenständige Räume sein, sondern können auch innerhalb von Großraumbüros durch Raumteiler oder Trennwände abgeteilt werden. |
| GRUR | legal protection of industrial property rights and proprietary rights | Abkürzung für: Gewerblicher Rechtsschutz und Urheberrecht |
| GRW | Principles and guidelines for competitions in the fields of regional planning, urban development and structural engineering | Abkürzung für: Grundsätze und Richtlinien für Wettbewerbe auf den Gebieten der Raumplanung, des Städtebaus und des Bauwesens |
| GRZ | site coverage index (decimal); site coverage; site occupancy index (as a decimal); land-to-building ratio (decimal) | Abkürzung für: Grundflächenzahl |
| GS | site; property; plot; parcel; lot; real estate; land; tract (of land) | Abkürzung für: Grundstück |
| GSB | German law on securities for building claims | Abkürzung für: Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen |
| GStG | German land tax act | Abkürzung für: Grundsteuergesetz |
| GuD-Kraftwerk | combined cycle power plant; gas and steam cogeneration plant | |
| Guerilla Gardening | Guerilla Gardening | Guerilla Gardening bezeichnet die heimliche Aussaat oder Anpflanzung von Pflanzen auf Brachflächen im öffentlichen Raum als subtiles Zeichen des Protestes oder zivilen Ungehorsams. Bekannt wurde der Begriff, als in London im Jahr 2000 Globalisierungskritiker und Umweltaktivisten eine Aktion auf dem Parliament Square veranstalteten, bei der Rasenflächen umgegraben und bepflanzt wurden, um „die Straßen zurückzuerobern.“ Andere Guerilla-Gärtner streben eher nach mehr Lebensqualität in den Städten. So geht es ihnen um die Verschönerung brachliegender und vermüllter Flächen, oft wird auf diesen auch illegaler Gemüseanbau betrieben. Auch werden Gemeinschaftsgärten angepflanzt und Biotope angelegt, wobei letztere Aktivitäten auch durchaus in Absprache mit den zuständigen Stellen in Stadtparks oder auf Grünflächen von Wohnanlagen stattfinden können. Nicht immer wird ein Protest angestrebt, in vielen Fällen wird auch schlicht eigenes Gemüse gezogen und geerntet. Über das Thema sind bereits Bücher erschienen; auch gibt es Internetseiten, auf denen sich Interessierte informieren und zu gemeinsamen Aktionen verabreden können. Ein beliebtes Hilfsmittel der Guerrilla Gärtner sind die sogenannten Samenbomben. Dies sind Gemische aus Erde, Ton und Samen, die in Kugelform gedreht und getrocknet werden. Sie können unauffällig fallen gelassen oder an unzugängliche Orte geworfen werden, wo sie sich dann beim nächsten Regen auflösen und die Samen freisetzen. |
| Guerilla Marketing | guerilla marketing | Guerilla Marketing umfasst vor dem Hintergrund der medialen Reizüberflutung bewusst gewählte, atypische Marketing-Strategien und -Vorgehensweisen, die auf Grund von Besonderheiten des gewählten Themas, des Werbeträgereinsatzes und/oder der werblichen Umsetzung ein - in Relation zum Mitteleinsatz – hohes Maß an Aufmerksamkeit und damit verbunden an Werbewirkung generieren. Guerilla Marketing setzt teilweise an aktuellen Ereignissen oder Werbeaktivitäten Dritter an und versucht gezielt an diesen zu partizipieren. Guerilla Marketing wird vielfach eingesetzt, um hohen Sponsorship-Kosten bei Großereignissen zu entgehen. Das Spektrum reicht von kleineren werblichen Einzelmaßnahmen bis zu umfassenden GM-Konzepten und -Kampagnen. |
| Güllebonus | German 'manure bonus' | Zur Senkung der CO2-Emissionen sieht das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vor, dass bei Netzeinspeisung von Strom aus regenerativen Energieträgern eine Einspeisevergütung vom Netzbetreiber an den privaten oder gewerblichen Energieerzeuger zu zahlen ist. Die 2009 erfolgte Neufassung dieses Gesetzes sah erstmals den sogenannten Güllebonus vor. Dieser bedingt eine Steigerung der Grundvergütung für Strom aus Biogasanlagen. Das EEG 2014 hat das System der Einspeisevergütungen geändert und das frühere Bonussystem abgeschafft. Insgesamt wurden deutliche Senkungen der Vergütung für die Stromerzeugung aus Biomasse vorgesehen und ein Zubaukorridor von 100 Megawatt eingeführt. Überschreitet der jährliche Zubau von Biomasse-Anlagen diese Kapazität, wird die Vergütung stärker abgesenkt. Für die Stromerzeugung mit Hilfe der Vergärung von Gülle gibt es jedoch nach wie vor eine Sonderregelung. Maßgeblich ist § 46 EEG. Danach beträgt der sogenannte „anzulegende Wert“ bei Strom aus Anlagen, in denen Biogas eingesetzt wird, das durch anaerobe Vergärung von Biomasse im Sinne der Biomasseverordnung gewonnen worden ist, 23,73 Cent pro Kilowattstunde. Voraussetzungen:
Der „anzulegende Wert“ ist dabei nicht mit der Vergütung identisch, sondern nur eine Rechengröße für deren Ermittlung. Die Berechnung der Vergütung richtet sich nach den §§ 20 ff. EEG, insbesondere nach § 23 (Berechnung der Förderung) und § 28 (Absenkung der Förderung für Strom aus Biomasse). § 101 EEG enthält Übergangsbestimmungen für Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biogas. Die Höhe der Vergütungen nach dem EEG wird abhängig vom Inbetriebnahmejahr der Anlage abgesenkt, bleibt aber nach Inbetriebnahme für 20 Jahre konstant. Die Regelungen des EEG können sich jedoch kurzfristig ändern, so dass immer der aktuelle Stand in Erfahrung zu bringen ist. |
| Gutachter | valuer; valuator; surveyor; expert witness; expert; estimator; assessor; evaluator | Gutachter sind Sachverständige, deren kennzeichnende Merkmale eine besondere Sachkunde auf einem Gebiet und Unabhängigkeit sind. Als Gutachter werden auch Personen bezeichnet, die für Gerichte Gutachten erstellen. Im Bankensektor bezieht sich der Begriff des Gutachters auf jene Personen, die nach der Beleihungswertverordnung Beleihungswerte feststellen. In der Immobilienwirtschaft findet sich der Begriff des Gutachters in § 192 BauGB. Er ist ehrenamtliches Mitglied eines Gutachterausschusses und muss nicht als Sachverständiger öffentlich bestellt oder zertifiziert sein. Als Gutachter kann nicht bestellt werden, wer hauptamtlich mit der Verwaltung von Grundstücken einer Gebietskörperschaft im räumlichen Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses tätig ist. Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ist ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken einzubeziehen. Die Berufung von Gutachtern in die Gutachterausschüsse erfolgt auf der Grundlage von Gutachterausschussverordnungen der Bundesländer. Als Gutachter werden in Gutachterausschüsse überwiegend durch die Bezirksregierungen Fachleute und Sachverständige aus den Bereichen Bau- und Immobilienwirtschaft, Architektur, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft und dem Vermessungswesen berufen. |
| Gutachterausschuss | board of expert valuers; committee of experts; land valuation board; expert committee; official committee of valuation experts; official committee of valuers of fixed assets | Auf Landkreis- teilweise auch auf Gemeindeebene sind nach den Vorschriften des Baugesetzbuches Gutachterausschüsse gebildet worden. Jeder Gutachterausschuss besteht aus jeweils einem Vorsitzenden und ehrenamtlichen Gutachtern, wobei für die Ermittlung der Bodenrichtwerte ein Bediensteter der zuständigen Finanzbehörde vorzusehen ist. Die Mitglieder des Gutachterausschusses dürfen allerdings nicht hauptberuflich mit der Verwaltung von Grundstücken einer Gemeinde befasst sein, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist. Die Aufgaben des Gutachterausschusses beschränken sich nicht auf die Ermittlung von Verkehrswerten im Zusammenhang mit Maßnahmen des Baugesetzbuches. Der Ausschuss kann auch von Gerichten oder Privatpersonen mit der Erstellung eines Verkehrswert-Gutachtens beauftragt werden. Weitere Aufgaben sind die Führung einer Kaufpreissammlung, die Ermittlung von Bodenrichtwerten auf der Grundlage der Kaufpreissammlung, die Ermittlung von Bodenrichtwerten auf der Grundlage der Kaufpreissammlung, die Ermittlung von Kapitalisierungszinssätzen (Liegenschaftszinssätzen), Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren (Gebäude- und Ertragsfaktoren). Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist in der Regel beim jeweiligen Kataster- oder Vermessungsamt angesiedelt. Die Anschrift des Gutachterausschusses ist bei der jeweiligen Gemeinde oder beim Landratsamt zu erfahren. Die Gutachter werden auf vier Jahre bestellt. In den letzten Jahren werden vermehrt auch erfahrene Makler vor allem in großstädtische Gutachterausschüsse berufen. Die Berufung solcher Makler gilt heute als besonderes Qualitätsmerkmal des Ausschusses. |
| Gute fachliche Praxis | good farming practice | Dieser Begriff stammt aus dem Bundesbodenschutzgesetz. § 17 regelt die Einhaltung der "Guten fachlichen Praxis" in der Landwirtschaft. Als allgemeiner Grundsatz wird dabei auf die "nachhaltige Sicherung der Bodenfruchtbarkeit und Leistungsfähigkeit des Bodens als natürliche Ressource" verwiesen. Enthalten sind u.a. Regelungen, die Bodenverdichtungen und -abtragungen verhindern sollen. Das Gesetz sieht vor, dass Landwirte sich bei Beratungsstellen über die "Gute landwirtschaftliche Praxis" informieren können, damit dem Bodenschutz genüge getan wird. Hoheitliche Zwangsmaßnahmen sieht die Regelung nicht vor. |
| Gütergemeinschaft | community of property (CP) (spouses); joint property; property and profits received by a husband and wife during the marriage | Bei einer ehelichen Gütergemeinschaft, die durch einen notariellen Ehevertrag vereinbart werden kann, wird das Eigentum jedes Ehepartners zum Gesamthandseigentum der Gemeinschaft. Soweit Grundeigentum vorhanden ist, muss das Grundbuch entsprechend berichtigt werden. Darüber können dann – ähnlich wie bei einer ungeteilten Erbengemeinschaft – nur noch beide Ehepartner gemeinsam verfügen. |
| Güterrecht | German law applying to matrimonial property regimes | Das Güterrecht ist (in Deutschland) für Ehen und eingetragene Lebenspartnerschaften einschlägig. Es regelt die Eigentumszuordnungen der Vermögensgegenstände und die Voraussetzungen und Auswirkungen von Änderungen (Vermehrung und Verminderung des Vermögens). Der gesetzliche Güterstand, also der im BGB als allgemein geltende Güterstand ist die Zugewinngemeinschaft gemäß § 1363 BGB (Gütertrennung mit Zugewinnausgleich bei Beendigung der Ehe/Lebenspartnerschaft). Die Partner können jedoch durch notariell beurkundeten Vertrag auch die Gütertrennung (§ 1414 BGB) oder die Gütergemeinschaft (§§ 1415 ff BGB) vereinbaren. Bei dem Verkauf eines Grundstücks oder anderer wesentlicher Teile des Vermögens der Ehepartner/Lebenspartner durch einen Partner muss z.B. bei Geltung des gesetzlichen Güterstands der andere Partner zustimmen, auch wenn der Gegenstand im alleinigen Eigentum des verkaufsbereiten Partners steht. Wird diese Zustimmung nicht eingeholt, ist der Kaufvertrag unwirksam. Allen Parteien, die an der Abwicklung des Verkaufs beteiligt sind (Verkäufer, Käufer, Makler), sollten daher diese Regeln kennen und bereits im Vorwege beachten. |
| Güterrechtsregister | marriage property register; register of marriage settlements | Beim örtlich zuständigen Amtsgericht wird ein Güterrechtsregister geführt, in dem das eheliche Güterrecht betreffende Vereinbarungen zwischen Eheleuten eingetragen werden, zum Beispiel die Beschränkung oder der Ausschluss der Schlüsselgewalt, die Einwilligung zu einem selbständigen Erwerbsgeschäft des anderen Ehepartners, der das Gesamtgut verwaltet oder die Änderung des gesetzlich vorgesehenen Zugewinnausgleichs usw. Örtlich zuständig für das Güterrechtsregister ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk mindestens einer der Ehegatten seinen ständigen Aufenthalt hat. Die Eintragungen im Güterrechtsregister genießen öffentlichen Glauben. Für die Eintragung ist ein Antrag beider Ehepartner erforderlich. Die Eintragung erfolgt also nicht automatisch bei Änderung des Güterstands. Zu beachten ist, dass die Ehepartner sich Dritten gegenüber nur dann auf den geänderten Güterstand berufen können, wenn eine entsprechende Eintragung im Güterrechtsregister erfolgt ist. |
| Güterverkehrszentrum (GVZ) | cargo transport centre; cargo distribution centre; freight traffic centre | Ein Güterverkehrszentrum ist ein Verkehrsknotenpunkt, an dem verschiedene Verkehrsträger (Eisenbahn, LKW, Transportschiffe) einen Güterumschlag durchführen und damit den Fern- und den Nahverkehr logistisch miteinander verbinden. Voraussetzung für die Effizienz des Zentrums ist eine technisch gut funktionierende Umschlaganlage. Träger sind die Transportunternehmen. Die Güterverkehrszentren sind meist zusätzlich ausgestattet mit Lagerhallen, Lagerplätzen, Fahrzeugservicestellen, Parkplätzen, Tankstellen usw. In den Bebauungsplänen sind die Standorte für Güterverkehrszentren als "Sondergebiete Güterverkehrszentrum" oder Industrie- bzw. Gewerbegebiete ausgewiesen. |
| Gütestelle | conciliation office | |
| Guthabenzins (Bausparvertrag) | interest on a deposit (building loan contract) | Als Guthabenzins wird der Zins bezeichnet, mit dem die von den Bausparern angesammelten Guthaben bei den Bausparkassen verzinst werden. Der Zinssatz beträgt je nach Tarif zwischen 2 und 3%. Je höher der Guthabenzins, umso höher fällt auch der Darlehenszins für das spätere Bauspardarlehen aus. Die Differenz zwischen Guthaben- und Darlehenszins beträgt in der Regel 2%. Guthabenzinsen aus Bausparverträgen sind Kapitalerträge und unterliegen der Kapitalertragsteuer. Wird der Bausparvertrag etwa im Rahmen der Zwischenfinanzierung bereits für ein Immobilienobjekt verwendet, sind die Guthabenzinsen nicht den Einkünften aus Kapitalerträgen, sondern denen aus Vermietung und Verpachtung zuzuordnen. |
| GuV | profit and loss account | Abkürzung für: Gewinn- und Verlustrechnung |
| GVBl | German Gazette of Laws and Ordinances | Abkürzung für: Gesetz- und Verordnungsblatt |
| GVG | Judicature Act; Constitution of Courts Act | Abkürzung für: Gerichtsverfassungsgesetz |
| GVO | German ordinance on the regulation of real estate transactions | Abkürzung für: Grundstücksverkehrsordnung |
| GWB | German act against restraints on competition | Abkürzung für: Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen |
| GWEG | company formed in accordance with the law on the ownership of flats | Abkürzung für: Gesellschaft nach den Wohnungseigentumsgesetz |
| GWW | community housing; non-profit housing | Abkürzung für: Gemeinnütziges Wohnungswesen |
English