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Immobilien-Fachlexikon

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Stichwort English Beschreibung
LAbfG German state law on the reduction of waste at source and its management, and on the treatment of contaminated sites Abkürzung für: Landesabfallgesetz
Ladungsfähige Anschrift address for service of a court summons Eine ladungsfähige Anschrift muss heute bei geschäftlichen Aktivitäten in bestimmten Bereichen zwingend angegeben werden – z. B. im Impressum einer gewerblichen Internet-Seite oder der Widerrufsbelehrung bei Verbraucherverträgen nach der BGB-Informationspflichten-Verordnung. Man versteht darunter eine Anschrift, unter der der Inhaber der Adresse tatsächlich persönlich erreichbar ist, damit ihm z. B. Übergabeeinschreiben oder Postzustellungsurkunden überreicht werden können. Im Normalfall wird darunter also die Wohn- oder Geschäftsanschrift mit Name, Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort zu verstehen sein. Ein Postfach ist nicht mehr als ladungsfähige Anschrift anerkannt. Eine Domizil-Adresse oder die Verwendung der Anschrift eines Büroservice kann bei entsprechender Empfangsbevollmächtigung der dortigen Mitarbeiter als ladungsfähige Anschrift anzusehen sein, Rechtsprechung dazu ist noch nicht bekannt.
LAG German state employment appeals tribunal Abkürzung für: Landesarbeitsgericht
Lage position; situation; site; location; locality Die Lage ist ein klassisches Qualitätskriterium für eine Immobilie. Zu unterscheiden sind die Makrolage und die Mikrolage, also das räumliche Umfeld in einem weiteren und in einem engeren Sinn.

Die Makrolage eines Grundstücks kennzeichnet die Erreichbarkeiten der überregional bedeutsamen Zentren aus der Lageperspektive dieses Grundstücks und legt deshalb Wert auf eine Analyse der Entfernungen und Verkehrsverbindungen (Flughäfen, Autobahnen, Zugverbindungen) zu diesen Zentren.

Bei Beurteilung der Mikrolage spielen die kleinräumigen Erreichbarkeiten zwar auch eine Rolle. Je nach Nutzungsart sind für die Lageeinschätzung neben harten vor allem auch weiche Lagefaktoren bedeutsam. Harte Lagefaktoren sind quantifizierbar z.B. Entfernungen, deren Überwindung Kosten für Verkehrsmittel oder Gütertransport verursacht. Weiche Lagefaktoren sind auf subjektive Einschätzungen von Lagequalitäten zurückzuführen, z.B. Milieu der Umgebung eines Standortes. Auch wenn weiche Lagefaktoren aus sich heraus nicht quantifizierbar sind, kann ihnen doch ein erheblicher Anteil am Gesamtlagewert zukommen. Bei der Lageanalyse kann ein Zensurierungssystem weiterhelfen. Wenn es beispielsweise darum geht, die Lagequalität eines Einfamilienhauses zu bestimmen, können die verschiedenen grundlegenden Lagefaktoren gewichtet werden, wobei man sich an einem Lageoptimum orientiert:

Kurzbeispiel:

Lageoptimum (Orientierungsvorgabe der Lagen für Einfamilienhäuser)
Verkehrslage: 30
Ortslage: 30
Umgebung/Milieu: 40
Gesamt = 100

Lageeinschätzung eines bestimmten Einfamilienhauses: (Vergleich zum Lageoptimum)
Verkehrslage: 15
Ortslage: 30
Umgebung/Milieu: 20
Gesamt = 65

Die Lage des Einfamilienhauses würde hier im Vergleich zum Optimum eine noch befriedigende mittlere Wohnlage sein. Nun kann man nach der Zielbaummethode die Orientierungsvorgabe noch weiter auffächern, in dem z.B. die Verkehrslage (Erreichbarkeit) in folgende Komponenten zerlegt wird:

Nähe zu Schulen: 3
Nähe zum Kindergarten: 5
Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten (täglicher Bedarf): 6
Nähe zu Sport- und Freizeiteinrichtungen: 3
Nähe zur Kulturstätten: 2
Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln und deren Frequenz: 4
Nähe zu Ärzten: 2
Nähe zum Stadtzentrum: 5
Gesamt = 30

Dies ist natürlich nur ein Beispiel. Wer sich mit Lageanalysen beruflich befassen muss, der müsste, bevor er solche leitbildhaften Orientierungsvorgaben für verschiedene Objektarten erstellt, die spezielle Raumstruktur erfassen. Man kann Lagespezifika eines Raumes nicht auf andere Räume übertragen.

Hinzuweisen ist auch noch darauf, dass die Gewichtung zwischen harten und weichen Lagefaktoren von der Nutzung abhängt. So spielen die harten Lagefaktoren bei gewerblichen Immobilien (Produktionsstandorte) eine größere Rolle. Bei Konsumstandorten, also bei Wohnnutzung dominieren die weichen Lagefaktoren.

Die Lage beschreibt einen objektiven Sachverhalt einer Immobilie, für bestimmte Nutzergruppen. Im Gegensatz dazu beschreibt der "Standort" einen subjektiven Sachverhalt aus der Perspektive eines ganz bestimmten Nutzers.
Lageanalyse analysis; analysis of a situation; locational analysis
Lageklassenmethode location class method Die "Lageklassenmethode" ist ein in der Schweiz gebräuchliches Verfahren zur Bewertung von Grund und Boden ("Land"). Es wird wohl auch als Naegeli-Verfahren bezeichnet, weil Naegeli diese Methode in den 50er Jahren entwickelt hat. Die letzte Darstellung von Naegeli und Hungerbühler findet sich im "Handbuch des Liegenschaftsschätzers" (Zürich 1988). Die Lageklassenmethode ist vielfach Grundlage für die Ermittlung des Bodenwertanteils bebauter Grundstücke für steuerliche Zwecke (Steuerwerte).

In einigen Kantonen der Schweiz werden zwar Bodenrichtwerte auf der Grundlage von erzielten Preisen für Vergleichsgrundstücke zur Bewertung von "Land" herangezogen. In anderen Kantonen herrscht die Lagenklassenmethode vor. Wo Richtwerte fehlen, greift man ohnehin zur Lageklassenmethode. Diese geht von der durch Untersuchungen gestützten Annahme aus, dass Liegenschaften mit gleichen Lagemerkmalen ein annährend gleiches Verhältnis von Boden- zu Bauwert aufweisen. Bei Ermittlung der Lageklassen werden vor allem Lage, Nutzung und Bauqualität berücksichtigt. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Ermittlung des Bauwertes kann auf den Bodenwert geschlossen werden. In der Vollziehungsverordnung zum Steuergesetz von Luzern vom November 1994 wird z.B. bestimmt, dass der "Bodenwert in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung und zum Gesamtanlagewert des Grundstücks (Lageklassen) stehen soll".

Ermittelt wird zunächst der maßgebende Landbedarf – die nach den Bauvorschriften für den Baukörper notwendige Grundstücksfläche in Quadratmetern. Der Landbedarf wird in Raumeinheiten zum Ausdruck gebracht. Auch für die Ermittlung der Raumeinheiten gibt es ein bestimmtes Verfahren. Für eine ermittelte Anzahl von Raumeinheiten ist mit anderen Worten ein bestimmter Landbedarf gegeben.

Den wertbildenden Merkmalen eines Grundstücks (z.B. Nutzungsintensität, Verkehrsrelation zur Großstadt, Wohnsituation usw.) werden bestimmte Werte zugemessen. Die Merkmalszahlen werden addiert. Man erhält so die provisorische Lageklassenzahl. Die Summe wird, falls erforderlich und bei der Quantifizierung eines Merkmals noch nicht berücksichtigt, mit Hilfe von Steigerungs- oder Reduktionsfaktoren korrigiert. Die Korrektur ist durch einen zulässigen Abweichungskorridor begrenzt (Beispiel für Steigerungsfaktoren: Besonders attraktive Wohnlage bei Einfamilienhäusern, besonders hohe Passantenfrequenz bei Geschäftsgrundstücken, Beispiel für Reduktionsfaktoren: besondere Immissionsbelastungen, schlechte Grundstücksform).

Jeder Lageklasse (z.B. 1-8) entspricht ein Prozentsatz, der sich auf den Neuwert eines Gebäudes bezieht. Der Bodenwert des sog. maßgeblichen Landbedarfs wird durch Multiplikation des Prozentsatzes mit diesem Neuwert ermittelt.

Da der maßgebliche Landbedarf mit der tatsächlichen Bodenfläche in der Regel nicht übereinstimmt, müssen auch die Werte der Mehrflächen ermittelt werden. Dabei wird wiederum unterschieden zwischen solchen Mehrflächen, die sich im Umgriff des Gebäudes befinden und wegen der Form und Größe keine weitere Bebauung zulassen, Mehrflächen, die abgetrennt und als Bauplätze einer baulichen Nutzung zugeführt werden können und schließlich nicht zu bewertende Mehrflächen (Verkehrsflächen, die auch anderen Grundstücken dienen, Gewässer, unkultiviertes Land). Für die Bewertung der Mehrflächen (zu Steuerzwecken) stehen auch hier wieder eigene Regelwerke zur Verfügung.
Lageplan site plan; location plan; layout; plan of site Der Lageplan gehört zu den Bauvorlagen und Beleihungsunterlagen. Soweit der Lageplan Bestandteil einer Bauvorlage ist, muss er bestimmte, in den Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer bezeichnete Darstellungen enthalten. Sie sind länderunterschiedlich geregelt. In der Regel zählen hierzu der Maßstab (in der Regel 1:500) die Lage des Grundstücks zur Himmelsrichtung, die Bezeichnung des Grundstücks (Gemeinde, Straße, Hausnummer, Grundbuch, Gemarkung, Flur, Flurstück), Flächeninhalt und katastermäßige Grenzen des zu bebauenden Grundstücks und der Umgebungsgrundstücke, der vorhandene Gebäudebestand sowie im Liegenschaftsbuch enthaltene Hinweise auf Baulasten. In einigen Bundesländern wird unterschieden zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Lageplan. Der einfache Lageplan enthält die oben dargestellten Angaben. Der qualifizierte Lageplan, der vor allem bei Grenzbebauungen benötigt wird, enthält außerdem noch Grenzlängen und Abstandsmaße und stellt den aktuellen Bebauungszustand der Nachbargrundstücke dar.
Lagerente land rent; rent for the use of land and waterways Der Begriff der Lagerente wurde von dem Wirtschafts- und Agrarwissenschaftler Johann Heinrich von Thünen (1783 – 1850) entwickelt. Thünen verwendete die Lagerente, um den Ertragsvorteil von marktnäheren landwirtschaftlichen Flächen im Vergleich zu marktferneren zu beschreiben. Geht man davon aus, dass an beiden Standorten die gleichen Produktionskosten entstehen, kommt die unterschiedliche Lagerente durch den Unterschied in den Transportkosten zustande.

Generell beschreibt die Lagerente einerseits den Gewinn je Bodeneinheit, wenn der Boden dem Landwirt selbst gehört, andererseits aber auch die maximale Pacht, die der Grundeigentümer fordern kann, wenn er die Fläche an den Landwirt verpachtet.

Thünen stellte die These auf, dass sich etwa der Getreideanbau nur in einer bestimmten Entfernung zur Stadt noch rechnen könne: Denn bei zu niedriger Entfernung zur Stadt würden die Kosten für den Boden zu sehr ansteigen, während bei zunehmender Entfernung die Transportkosten für die Erzeugnisse zu hoch würden. Die Lagerente nimmt mit zunehmender Entfernung zur Stadt ab.

Auch in der Immobilienwirtschaft lässt sich mit dem Begriff der Lagerente arbeiten. Denn in Großstädten und Ballungsräumen sind die Mieten und Kaufpreise höher als auf dem Land, während für den Nutzer der Immobilie relativ geringe Fahrtkosten anfallen, um seine Dienstleistung in Form von Arbeit auf den Markt zu bringen. Auf dem Land fallen geringere Kosten für den Wohnraum an, während die Fahrtkosten zum Arbeitsort steigen. Dabei sind jedoch auch steuerliche Vergünstigungen wie die Pendlerpauschale zu beachten, welche die Transportkosten wieder senken und so das Leben auf dem Land insbesondere für gutverdienende Personen mit großem familiären Platzbedarf wieder günstiger machen.
Laibung / Leibung reveal; intrados; embrasure Unter einer Laibung versteht man im Bauwesen die innere, der Öffnung zugewandte Mauerfläche einer Tür- oder eines Fensters. Die Laibung oder Leibung ist von außen nicht sichtbar. Bei einem viereckigen Mauerausschnitt, etwa einem Fenster, bezeichnet man die senkrechten seitlichen Mauerflächen als Laibung und die obere Fläche als Sturz. Die Laibung ist im rechten Winkel zur Fassade geschnitten. Bei Bögen und Gewölben wird der Begriff Laibung allerdings für die gekrümmte, innere Fläche oberhalb des letzten gerade auf den Bogenmauern stehenden Steins (des sogenannten Kämpfers) verwendet. Ein anderer Begriff dafür ist innere Gewölbe- oder Bogenfläche. Die äußeren Flächen nennt man Gewölbe- oder Bogenrücken.

Laibungen werden meist durch metallene Winkel verstärkt und verputzt. Im Handel sind auch fertige Kunststoffverkleidungen für Fensterlaibungen, die insbesondere im Zusammenhang mit einer modernen Wärmedämmung zum Einsatz kommen. Eine solche Verkleidung kann verhindern, dass an der Laibung Feuchtigkeit in eine ansonsten mit Dampfsperren gesicherte Wand eindringt.
Landesbauordnung German state charter governing the erection of structures In den Landesbauordnungen der Bundesländer ist das jeweils geltende Bauordnungsrecht kodifiziert. Inhaltlich stimmen sie nur teilweise überein. Vor allem im Bereich des genehmigungsfreien Bauens ist "Bewegung" in die Landesbauordnungen gekommen. Jede Landesbauordnung wird begleitet von einer Reihe von Nebengesetzen und Verordnungen, die dem Bauordnungsrecht zugehören.
Landesentwicklungsprogramm regional development programme Ein Landesentwicklungsprogramm (LEP) wird teilweise auch als Landesraumordnungsprogramm bezeichnet. Mit einem solchen Programm treffen die einzelnen Bundesländer Festlegungen zur längerfristigen Raumordnungsplanung. Es gilt für das betreffende Bundesland und legt die Ziele fest, die im Rahmen der Raumordnung in einem gewissen Zeitraum – etwa den nächsten zehn Jahren – erreicht werden sollen.

In Bayern etwa stellt das Landesentwicklungsprogramm ein raumordnerisches Zukunftskonzept der Bayerischen Staatsregierung dar: Es definiert die für die räumliche Ordnung und Entwicklung Bayerns wichtigen Grundsätze und Ziele.

Das Bayerische LEP wurde 1976 erstmals erstellt. Am 1. September 2013 ist wieder einmal eine überarbeitete Fassung in Kraft getreten. Das rege diskutierte LEP schreibt ein System der Zentralen Orte fest; Zentralität heißt hier, dass eine Stadt Dienstleistungen und Güter für das Umland vorhält. Unabhängig von diesem System dürfen Nahversorgungsbetriebe mit bis zu 1.200 Quadratmetern Verkaufsfläche in jeder bayerischen Gemeinde angesiedelt werden – dies soll die Versorgung mit Lebensmitteln und Gütern des täglichen Bedarfs verbessern.
Landesplanung regional planning (on state level) Unter Landesplanung versteht man den Teil der Raumplanung, der auf der Grundlage des Raumordnungsgesetzes den Bundesländern als Auf­ga­be zugewiesen ist. Dabei ist zu beachten, dass im Zuge der Föde­ra­lis­mus-Reform die Planungskompetenz der Bundesländer erweitert wurde. Sie können von den Vorschriften des Raumordnungsgesetzes im Rahmen der Landesgesetzgebung abweichen. Rechtliche Grundlage der Landes­pla­nung waren schon vorher die Landes­pla­nungs­ge­setze der Bundes­länder.

Die Ministerkonferenz für Raumordnung (MKRO), die in bestimmten Abständen stattfindet, hat die Aufgabe „der gegenseitigen Unterrichtung und Abstimmung über grundsätzliche Fragen und Positionen der Raumordnung und Raumentwicklung“.

Instrumente der Landesplanung sind die Landesentwicklungsprogramme und auf der Ebene der Planungsregionen die Regionalpläne be­zie­hungs­weise regionalen Raumordnungspläne und die Raumordnungsverfahren. Die Bauleitplanung ist mit den Regionalplänen durch die Vorschrift im BauGB verzahnt. Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen.
Landgericht German regional court; district court Das Landgericht steht als ordentliches Gericht im Gerichtsaufbau zwischen Amts- und Ober­lan­des­ge­richt. Das jeweilige Landgericht ist für Berufungen ge­gen Entscheidungen der Amts­ge­rich­te üb­li­cher­wei­se zu­stän­dig.

Das Landgericht ist zuständig für Fälle aus dem Zivil- und Strafrecht. Im Zivilrecht ist es die erste Instanz für Fälle mit einem Streitwert über 5.000 Euro, die nicht (so wie Mietstreitigkeiten) der ausschließlichen Zuständigkeit des Amtsgerichts zugewiesen sind. Im Strafrecht ist das Landgericht erstinstanzlich u.a. zuständig für Fälle, bei denen Freiheitsstrafen von über vier Jahren zu erwarten sind. Für Verfahren, bei denen das Amtsgericht erstinstanzlich tätig wird, stellt das Landgericht die zweite oder Rechtsmittelinstanz dar.

Für die Bereiche Zivilrecht und Strafrecht gibt es jeweils besondere Strafkammern. Zu den Zivilkammern rechnet man auch die Kammern für Handelssachen, die für Streitigkeiten unter Kaufleuten und Unternehmen zuständig sind. Im Unterschied zum Amtsgericht, wo ein Einzelrichter tätig wird, besteht eine Zivilkammer am Landgericht aus drei Richtern, von denen einer der Vorsitzende ist. In einigen Fällen kann jedoch auch einer der drei Richter als Einzelrichter entscheiden.

Die Handelskammern am Landgericht sind mit einem Berufsrichter und zwei ehrenamtlichen Handelsrichtern besetzt. Die großen Strafkammern bestehen aus drei Berufsrichtern (einer davon als Vorsitzender) sowie zwei Schöffen. Die kleinen Strafkammern, welche als Berufungsinstanz des Amtsgerichts tätig werden, bestehen aus einem Berufsrichter und zwei Schöffen. Zum Bereich Strafrecht zählen auch die beim Landgericht angesiedelten Strafvollstreckungskammern.

Bei WEG-Strei­tig­kei­ten be­steht ge­mäß § 72 Abs. 2 Ge­richts­ver­fas­sungs­ge­setz (GVG) eine Son­der­re­gelung, nach der Berufungs- und Beschwerdegericht das für den Sitz des Ober­landesgerichts zuständige Landgericht ist, und zwar für den Bezirk, in dem das Amtsgericht seinen Sitz hat. So ist beispielsweise das LG Dortmund Berufungs- und Be­schwer­de­ge­richt ge­gen amts­ge­richt­li­che Ent­schei­dun­gen im OLG-Bezirk Hamm, weil es in Hamm kein Landgericht gibt, Hamm jedoch im Land­ge­richts­be­zirk Dortmund liegt. Etwas an­deres gilt dann, wenn die jeweilige Landesjustizverwaltung ein anderes Landgericht be­stimmt hat. So ist beispielsweise das Landgericht Itzehoe alleiniges Berufungs- und Be­schwer­de­gericht für Schleswig-Holstein.

Anders als bei früheren WEG-Streitigkeiten gibt es keine sofortige weitere Beschwerde ge­gen die landgerichtlichen Entscheidungen beim Oberlandesgericht. Gegen die Entscheidung des Landgerichts kann das Berufungsgericht die Revision beim Bundesgerichtshof zulassen. Gegen die Nichtzulassung der Revision kann die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt werden, die jedoch im Bereich der Eigentümergemeinschaften durch die Neuordnung der WEG-Verfahren bis zum 31.12.2014 ausgesetzt ist.

Während für das erstinstanzliche Verfahren beim Amtsgericht keine anwaltliche Vertretung vorgeschrieben ist, ist im Berufungsverfahren die Vertretung durch einen Anwalt erforderlich.
Landing Page landing page Als Landing Page bezeichnet man eine spezielle Seite, auf die Besucher weitergeleitet werden, also quasi "landen", wenn sie auf eine Onlinewerbeanzeige klicken. Man könnte die Landing Page auch als eine Art Startseite ansehen, auf die der Nutzer zuerst geleitet wird. Die Landing Page ist der erste Eindruck, den der Besucher von dem Unternehmen bekommt, man sollte ihre Wirkung also auf keinen Fall unterschätzen. Landing Pages erleichtern dem Seiteninhaber mit Hilfe von Webstatistiken auch die Auswertung des Anzeigenerfolges.
Landkreis second-tier local government district (roughly equivalent to county) Der Landkreis ist ein Gemeindeverband, der mehrere Gemeinden und Städte umfasst. Verwaltungsleiter ist der Landrat. Beschlussfassungsorgan ist der Kreistag, der aus gewählten Kreistagsabgeordneten besteht. Er ist zuständig für den Unterhalt von Einrichtungen und die Erfüllung von Aufgaben, die den Wirkungshorizont der Gemeinden dieses Landkreises überschreiten, z.B. der Bau von Kreisstraßen, das Schulwesen (z.B. Berufsschulen), der Unterhalt von Polizeistationen usw.

Der Landkreis wird finanziert durch Gemeindeumlagen der zugehörigen Gemeinden, basierend auf dem Haushaltplan. Dabei kann der Landkreis mehr beanspruchen, als er für die Erfüllung seiner Aufgaben benötigt. Mit diesen Mehreinnahmen können finanzschwache Gemeinden unterstützt werden.

Die kreisfreien Städte haben ihre originären Gemeindeaufgaben zu erfüllen und sind gleichzeitig für die Kompetenzen zuständig, die Landkreise inne haben. In Deutschland gibt es insgesamt 295 Landkreise und 107 kreisfreie Städte.
Ländliche Räume rural areas; rural districts In ländlichen Räumen herrschen dörfliche und kleinstädtische Strukturen vor. Kennzeichnend für diese Räume ist eine geringe Bevölkerungsdichte. Ländliche Räume haben ein unterschiedliches Gepräge. Es gibt ländliche Kreise mit höherer und solche mit geringerer Dichte. Die Grenzen hin zu den Ausläufern der verstädterten Räume sind oft nicht klar zu definieren. Sie verschieben sich aufgrund der unterschiedlichen Entwicklungsdynamik der Verdichtungsräume.

Oft werden solche Räume als Verlierer-Regionen dargestellt. Doch es gibt auch gegenteilige Erfahrungen, die sich durch einen sehr hohen Zufriedenheitsindex der Bevölkerung auszeichnen. Zu nennen wären Südostoberbayern (Platz 1), das Allgäu (Platz 2) und das Oberland (Platz 3). 15 % der Bevölkerung leben heute in ländlichen Regionen.
Landpachtverkehrsgesetz German law on farm tenancy transactions Das Landpachtverkehrsgesetz (LPachtVG) (auch: Gesetz über die Anzeige und Beanstandung von Landpachtverträgen) enthält viele maßgebliche Vorschriften des landwirtschaftlichen Pachtrechts.

Zu seinen wesentlichen Regelungen zählt, dass jeder Landpachtvertrag vom Verpächter bei der zuständigen Behörde angezeigt werden muss. Selbst der Inhalt mündlich geschlossener Verträge ist mitzuteilen – ebenso wie Änderungen der in einem anzeigepflichtigen Landpachtvertrag enthaltenen Formulierungen hinsichtlich der Pachtsache, der Pachtdauer und der Vertragsleistungen, sofern die Änderung nicht bei einem gerichtlichen Vergleich oder vor einer berufsständischen Pachtschlichtungsstelle vereinbart worden ist. Auch der Pächter kann die Anzeige vornehmen. Generell muss diese innerhalb von einem Monat nach der Vereinbarung zwischen Pächter und Verpächter erfolgen.

Ausnahmen gibt es für Landpachtverträge, die im Rahmen eines behördlich geleiteten Verfahrens oder zwischen Ehegatten bzw. engen Verwandten geschlossen werden (§ 3 Abs. 1 LPachtG). Die Regierungen der Bundesländer können Bestimmungen treffen, nach denen die Anzeige nur bei Flächen von einer bestimmten Größe aufwärts stattfinden muss. In Niedersachsen etwa wird hier die Grenze bei zwei Hektar gesetzt, die Regelungen können sich jedoch von Bundesland zu Bundesland unterscheiden.

Die zuständige Behörde kann den angezeigten Landpachtvertrag bzw. dessen Veränderung beanstanden. Dafür hat sie einen Monat Zeit. Die Vertragspartner werden dann aufgefordert, den Vertrag innerhalb eines weiteren Monats aufzuheben oder zu ändern. Kommen sie dieser Aufforderung nicht nach, gelten Pachtvertrag oder Vertragsänderung mit Fristablauf gesetzlich als aufgehoben. Ausnahme: Einer der Vertragspartner hat vorher eine Entscheidung des Landwirtschaftsgerichtes beantragt.

Eine Beanstandung kann stattfinden, wenn

  • die Verpachtung zu einer ungesunden Verteilung der Bodennutzung, insbesondere einer ungesunden Anhäufung von land- und forstwirtschaftlichen Nutzflächen, führt, durch sie ein Grundstück oder mehrere Grundstücke, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen, unwirtschaftlich in der Nutzung aufgeteilt werden oder
  • die Pacht nicht in einem angemessenen Verhältnis zu dem erzielbaren Ertrag steht.

Ist ein Landpachtvertrag im Rahmen einer Beanstandung oder einer gerichtlichen Entscheidung aufgehoben worden, kann die Behörde von den Vertragspartnern verlangen, dass eine schon vorgenommene Übertragung des Besitzes an der Pachtsache (also die Übernahme durch den Pächter) innerhalb einer angemessenen Frist wieder rückgängig gemacht wird.

Weitere wichtige Regelungen für Landpachtverträge enthalten die §§ 585 ff. BGB.
Landpachtvertrag farm lease; agricultural lease Der Landpachtvertrag hat die Überlassung von landwirtschaftlich genutzten Flächen mit oder ohne die zu ihrer Bewirtschaftung nötigen Gebäude zum Gegenstand. Pachtgegenstand kann ein kompletter Hof mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden, Feldern und Nutzflächen aller Art sein.

Für die Landpacht trifft das Bürgerliche Gesetzbuch besondere Regelungen in §§ 585 ff. Diese gelten auch für forstwirtschaftliche Grundstücke, welche zur Verwendung im Rahmen eines überwiegend landwirtschaftlichen Betriebes verpachtet werden.

Bei einem Landpachtvertrag muss zwar der Verpächter dem Pächter die Pachtsache in ordnungsgemäßem, zur vertragsgerechten Nutzung geeigneten Zustand überlassen und diesen auch weiterhin aufrecht erhalten. Für gewöhnliche Ausbesserungen (z. B. der Wohn- und Wirtschaftsgebäude, der Wege, Gräben, Dränagen und Zäune) hat jedoch der Pächter auf eigene Kosten zu sorgen. Er ist ferner zur ordnungsmäßigen Bewirtschaftung verpflichtet.

Ohne Erlaubnis des Verpächters darf der Pächter weder eine Unterverpachtung vornehmen, noch die Pachtsache ganz oder teilweise einem landwirtschaftlichen Zusammenschluss (Genossenschaft etc.) für eine gemeinschaftliche Nutzung überlassen.

Landpachtverträge werden oft befristet für einen bestimmten Zeitraum geschlossen. Aber: Ein Landpachtvertrag, der für einen längeren Zeitraum als zwei Jahre nicht in schriftlicher Form vereinbart wird, gilt per Gesetz für unbestimmte Zeit. Vertragslaufzeiten von vielen Jahren sind üblich. Es gibt die Möglichkeit, einen Landpachtvertrag über einen Zeitraum von über 30 Jahren zu schließen (vgl. § 594b BGB). Nach Ablauf der 30 Jahre kann allerdings jeder Vertragspartner das Pachtverhältnis spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs kündigen. Dies wiederum ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Verpächters oder des Pächters geschlossen wurde.

Ein Pachtvertrag endet üblicherweise erst mit Ablauf der vereinbarten Befristung. Allerdings verlängert sich ein auf mindestens drei Jahre abgeschlossener Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit, wenn auf die Anfrage eines Vertragsteils, ob der andere zur Fortsetzung bereit ist, dieser nicht innerhalb von drei Monaten ablehnt. Anfrage und Ablehnung müssen schriftlich stattfinden. Die Anfrage bleibt allerdings wirkungslos, wenn in ihr nicht ausdrücklich auf die Folgen des Schweigens hingewiesen wird und wenn sie nicht im drittletzten Pachtjahr erfolgt.

Gibt es keine Befristung, kann ein Landpachtvertrag von jedem der beiden Vertragspartner spätestens am dritten Werktag eines Pachtjahrs für den Schluss des nächsten Pachtjahrs gekündigt werden. Soll eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden, muss dies schriftlich geschehen. In Fällen, in welchen der Pachtvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist vorzeitig gekündigt werden kann, ist dies nur für den Schluss eines Pachtjahrs zulässig. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres stattfinden, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Eine solche außerordentliche Kündigung ist z. B. möglich, wenn der Pächter berufsunfähig wird und der Verpächter einer Überlassung an einen Dritten, der eine ordnungsmäßige Bewirtschaftung gewährleistet, widerspricht.
Landschaftsplan landscape plan; landscape project Das Bundesnaturschutzgesetz schreibt vor, dass die Gemeinden auf der Grundlage der Landschaftsprogramme der Bundesländer und der für die Regionen daraus entwickelten Landschaftsrahmenpläne sog. Landschaftspläne aufstellen müssen.

Ein Landschaftsplan enthält einerseits Darstellungen einer Bestandsaufnahme des gegebenen Zustands von Natur und Landschaft und ihre Bewertung, andererseits die Darstellung des angestrebten Zustandes und der zur Erreichung dieses Zustandes erforderlichen Maßnahmen. Darstellungen des Landschaftsplanes können auf der Grundlage von Länderbestimmungen in die Bauleitplanung aufgenommen werden.

Wie aus Flächennutzungsplänen Bebauungsplane entwickelt werden, sind Landschaftspläne Grundlage auch für Grünordnungspläne.
Landschaftsschutzgebiet area of outstanding natural beauty; landscape conservation area; landscape preserve; (protected) nature reserve Laut § 26 des Bundesnaturschutzgesetzes versteht man unter einem Landschaftsschutzgebiet rechtsverbindlich festgesetzte Gebiete, in denen ein besonderer Schutz von Landschaft und Natur erforderlich ist. Bei Aufstellung von Bauleitplänen sind die Flächen zu berücksichtigen, die unter anderem den Belangen des Naturschutzes genügen. Im Flächennutzungsplan werden die Flächen dargestellt, für die Maßnahmen zum Schutz der Natur vorzusehen sind. Entsprechende Festsetzungsmöglichkeiten sind auch für Bebauungspläne vorgesehen. Pflegemaßnahmen beziehen sich auf die Erhaltung oder Wiederherstellung der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder der Regenerationsfähigkeit und Nutzungsfähigkeit der Naturgüter.

In den Schutzbereich von Landschaftsschutzgebieten können auch die Erhaltung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit des Landschaftsbildes einbezogen werden oder seine besondere Bedeutung für die Erholung. In einem Landschaftsschutzgebiet ist alles untersagt, was den Charakter des Gebietes verändern oder dem Schutzzweck zuwiderlaufen würde. In Deutschland machen Landschaftsschutzgebiete knapp 28 Prozent der Gesamtfläche aus.
Landwirtschaft agriculture; farming; husbandry Landwirtschaft i.S.d. Baugesetzbuches ist der Ackerbau, die Wiesen- und Weidewirtschaft, die "Pensionstierhaltung" auf überwiegend eigener Futtergrundlage, die gartenbauliche Erzeugung, der Erwerbsobstbau, der Weinbau, die berufsmäßige Imkerei und die berufsmäßige Binnenfischerei (§ 201 BauGB).

Die Landwirtschaft repräsentiert im Wesentlichen zwei Zweige der Urproduktion, nämlich die Viehzucht und den Anbau von Pflanzen. Zunehmende Beachtung findet dieser Wirtschaftszweig als potenzieller Lieferant erneuerbarer Energien (Strom- und Wärmeerzeugung durch Biomasse, Biogas und Biodiesel als Kfz-Treibstoff).
Landwirtschaftliche Nebenerwerbstelle part-time farming job
Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft collective farm; agricultural production cooperative Landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften (LPG) wurden in der DDR seit 1952 auf Betreiben der SED im Rahmen ihrer Kampagnen zur Kollektivierung der Landwirtschaft gegründet.

Bei den LPG des Typs I brachten die Genossen zunächst nur ihre landwirtschaftlichen Nutzflächen in die Genossenschaft ein, während Vieh, Maschinen und Geräte in Privatbesitz verbleiben. Später folgten Kampagnen zur Bildung von LPG des Typ II (zusätzliche Einbringung von Grünland, Wald und Maschinen) und des Typs III. Letztere beließen lediglich die häusliche Vieh- und Gartenwirtschaft in privater Hand und konnten gegen Ende der 1950er Jahre erst mit erheblichem Druck durchgesetzt werden.

Der Einigungsvertrag von 1990 sah die Aufhebung des Gesetzes über die LPG zum 31. Dezember 1991 vor, doch in vielen Fällen kam es lediglich zur Umwandlung in Genossenschaften nach bundesdeutschem Recht.
Landwirtschaftlicher Betrieb agricultural operation; agricultural business Bei landwirtschaftlichen Betrieben kann zwischen ver­schie­denen Betriebsformen unterschieden werden. In Ge­gen­den mit durchschnittlich schlechteren Böden herrschen Be­triebe vor, deren Haupterzeugnisse aus der Viehhaltung gewonnen werden, in Gegenden mit durchschnittlich bes­seren Böden überwiegen Höfe, die sich stärker dem Anbau von Pflanzen (Getreide, Kartoffeln, Zuckerrüben, Erbsen, Bohnen und dergleichen) widmen. Zu den land­wirt­schaft­lichen Betrieben zählen auch Gartenbau-, Geflügelhalt­ungs-, Fischerei- und Dauerkulturbetriebe wie Weinbau- und Obstanbaubetriebe.

Zu unterscheiden ist zwischen Haupterwerbsbetrieben so­wie Klein- und Nebenerwerbsbetrieben. Von einem Haupt­erwerbs­betrieb wird dann gesprochen, wenn das betriebs­lei­ten­de Ehepaar zu mehr als 50 Prozent der gesamten Ar­beits­zeit im landwirtschaftlichen Betrieb tätig ist. Teilweise wird bei der Definition auch auf das Einkommen abgestellt. Im Schnitt resultiert bei den Klein- und Neben­er­werbs­be­trie­ben das Einkommen aus dem nicht-landwirtschaftlichen Bereich, meist aus unselbständiger Tätigkeit.

Die Zahl der landwirtschaftlichen Betriebe sinkt konti­nuier­lich. Zwischen 1960 und 2000 ist die Zahl aller landwirtschaftlichen Betriebe von 1.500.736 auf 416.672 im früheren Bundesgebiet zurückgegangen. 2010 betrug die Zahl einschließlich der neuen Bundesländer 299.134. Im Jahr 2013 waren es noch 285.000. Im Jahr 2010 wurden 16.532 Betriebe ökologisch bewirtschaftet, im Jahr 2013 waren dies 18.000.

Mehr als die Hälfte der gesamten Fläche Deutschlands wird von Ackerböden und Feldern eingenommen. Die landwirtschaftliche Anbaufläche beträgt etwa 16.704 Quadratkilometer. 45 Prozent der land­wirt­schaft­lich genutzten Fläche dient noch dem Ge­treide­an­bau. Zunehmend spielen Energiepflanzen wie der gelb blühende Raps eine Rolle, zumal Rapsöl auch zu Biodiesel weiterverarbeitet werden kann. Die Ertrags­inten­si­tät pro Hektar hat sich seit 50 Jahren verdreifacht. In den letzten Jahren allerdings sank klimatisch bedingt der Ertrag. Der Anteil der Betriebe mit Viehhaltung sinkt stärker als der Anteil der übrigen landwirtschaftlichen Betriebe. Ausgeglichen wird dies durch eine stärkere Konzentration. Die Vieh­stück­zahl pro Betrieb steigt laufend.

Der Anteil der ökologisch geführten landwirtschaftlichen Be­triebe hat ebenfalls leicht steigende Ten­denz und be­trägt zur Zeit etwa sechs Prozent aller landwirtschaftlichen Betriebe. Der Anteil der Pachtflächen weist eine steigende Ten­denz auf. Er liegt derzeit bereits bei 63 Prozent der agrarisch genutzten Gesamtfläche. Der steigende Pacht­flächen­an­teil resultiert im Wesentlichen aus der Aufgabe der Eigenbewirtschaftung durch die kleineren Betriebe. Die Eigentümer verkauften die Flächen nicht, sondern ver­pach­teten sie an andere Landwirte.

Der Durchschnittswert pro Hektar Fläche land­wirt­schaft­licher Nutzung beträgt in den alten Bun­des­län­dern circa 17.000 Euro, in den neuen Bun­des­län­dern nur 4.000 Euro. Allerdings streuen die Werte wegen der unterschiedlichen Bodenqualitäten erheblich.
Landwirtschaftsgericht agricultural tribunal Das Landwirtschaftsgericht ist eine Abteilung beziehungsweise ein Senat des jeweiligen örtlichen Amtsgerichts. Es besteht aus einem Berufsrichter als Vorsitzendem und zwei Landwirten als ehrenamtlichen Richtern.

Es ist zuständig für:
  • Anträge auf Erteilung von Hoffolgezeugnissen,
  • Anträge auf Erteilung eines Erbscheines, wenn ein Hof nach der Höfeordnung zum Nachlass gehört,
  • Genehmigung von Hofübergabeverträgen,
  • Streitigkeiten, die mit der Anwendung der Höfeordnung zusammenhängen (Abfindungen, Altenteil),
  • Streitigkeiten bei Abschluss und Abwicklung von Landpachtverträgen,
  • Gerichtsentscheidung bei Versagung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung oder ihrer Erteilung unter Auflagen und Bedingungen.
Bei der Landpacht kann das Landwirtschaftsgericht unter Auflagen die vom Verpächter verweigerte Er­laubnis zur Änderung der bisherigen Nutzung (z. B. Beendigung der landwirtschaftlichen Nutzung) durch eine gerichtliche Erlaubnis ersetzen.
Wenn es zur vorzeitigen Kündigung eines Land­pacht­ver­tra­ges kommt, kann das Landwirtschaftsgericht auf Antrag eines der Beteiligten Anordnungen über die Abwicklung des Vertrages treffen. Bei teilweiser Kündigung kann es z. B. die Höhe der Pacht für den Teil des Landes festsetzen, der noch verpachtet bleibt. Der Inhalt von gerichtlichen Anordnungen gilt dann als Vertragsinhalt.

Anwendbares Verfahrensrecht:
Bis August 2009 war für das Verfahren vor dem Landwirtschaftsgericht das FGG anzuwenden (Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit). Seit 01.09.2009 ist das neue FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit) maßgeblich. Speziellere verfahrensrechtliche Regelungen enthält zusätzlich das LwVfG (Gesetz über das gerichtliche Verfahren in Landwirtschaftssachen).
Lärm vermeiden (Wohnbereich) avoiding noise (in living quarters) In Wohnungen können schon einfache Maßnahmen helfen, unerwünschte Lärmentwicklungen und damit Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mietern oder unter den Hausbewohnern zu verhindern. Bei einer Türschließanlage sorgt bereits eine korrekte Einstellung der Anlage für mehr Ruhe. Im Modernisierungsbereich ist an den Ersatz alter Fenster durch moderne Schallschutzfenster sowie neue Wohnungstüren zu denken. In manchen Fällen können auch neue Dichtungen oder zusätzliche Dichtbänder helfen. So gibt es etwa für Holztüren spezielle Dichtungen zum Nachrüsten. Aufwändiger ist die Beseitigung von unbeabsichtigt entstandenen baulichen Schallbrücken etwa zwischen zwei Reihenhäusern.

Wer seine Wohnung in Eigenregie „leiser“ machen will, hat verschiedene Möglichkeiten. Schaumstoffdämpfer an Schubladen oder Filzgleiter unter Stühlen sowie lärmdämmende Schaumstoffmatten unter der Waschmaschine sind bewährte Methoden für die Lärmvermeidung im engeren Wohnbereich.

Der Vermieter kann über die Hausordnung in gewissem Umfang Regelungen treffen, die die Lärmerzeugung – zum Beispiel durch laute Musik – einschränken. Hier kann jedoch in der Regel nicht von den üblichen Ruhezeiten abgewichen werden, die jeweils ortsüblich sind und sich oft in kommunalen Lärmschutzsatzungen wiederfinden. Nach wie vor ist hier gegenseitige Rücksichtnahme und Verständigung unter den Bewohnern die beste, wenn auch nicht immer erzielbare Lösung.
Lärm, Belästigung durch noise; pollution/ nuisance caused by Wann Lärm zur Lärmbelästigung wird, richtet sich nach dem persönlichen Empfinden des Zuhörers. Eine Rolle spielen auch die Art des Lärms und die Tageszeit. Ruhezeiten sind nicht in bundeseinheitlichen Gesetzen, sondern in Verordnungen der Länder und Gemeinden geregelt – und können daher von Stadt zu Stadt unterschiedlich sein.

Meist muss Ruhe, das bedeutet Zimmerlautstärke, herrschen zwischen:
  • 22 Uhr und 7 Uhr
  • 13 Uhr und 15 Uhr
  • an Samstagen zwischen 19 Uhr und 8 Uhr sowie 13 Uhr und 15 Uhr
  • an Sonn- und Feiertagen ganztägig.
Für Mieter sind meist Ruhezeiten in der Hausordnung geregelt. Der Mieter hat zu diesen Zeiten aber keinen Anspruch auf Grabesstille: Gewisse Geräusche dürfen je nach Bauzustand des Gebäudes auch bei Einhaltung der Zimmerlautstärke durch den Nachbarn zu hören sein. Insbesondere darf zu jeder Tages und Nachtzeit geduscht werden – dies gehört zu den normalen Wohngeräuschen.

Kinderlärm per Hausordnung oder Gericht zu untersagen, dürfte sich schwierig gestalten: Kinder sind nun mal Kinder – und das sehen auch die Gerichte so. Es gibt Ausnahmen: Zum Beispiel, wenn die Eltern ihr Kind den ganzen Tag lang vor sich hin schreien lassen, ohne sich darum zu kümmern. Auch Trampolinübungen auf dem Sofa müssen nicht hingenommen werden. Die Belästigung muss "mutwillig" erscheinen, um gerichtlich dagegen vorgehen zu können.

Kinderspielplätze in Wohngebieten sind von den Anwohnern in der Regel hinzunehmen. Private Basketballkörbe an Wohnhäusern können bei größerer Lärmbelastung unzulässig sein. Bei Bolzplätzen urteilen Gerichte oft strenger und zugunsten der Anwohner. Handelt es sich um eine regelrechte Sportanlage zur professionellen Nutzung durch Erwachsene, gilt die bundesweite Sportanlagenlärmschutzverordnung, welche verbindliche Richtwerte enthält.

Mit Lärm durch einen Bolzplatz befasste sich der Bundesgerichtshof im April 2015. Mieter einer Hamburger Erdgeschosswohnung hatten die Miete um 20 Prozent gemindert. Stein des Anstoßes war ein nach Mietvertragsbeginn errichteter Bolzplatz auf einem nahen Schulgelände. Das Fußballspielen war dort nur für Kinder bis 12 Jahre, an Werktagen und bis 18 Uhr erlaubt. Nach Angaben der Mieter wurde auch abends und an Wochenenden gebolzt – oft durch Jugendliche.

Der Bundesgerichtshof entschied, dass in den neu aufgetretenen Lärmbelästigungen zumindest dann kein Mangel der Mietsache liege, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten dulden müsse. Eine solche Duldungspflicht könne sich aus dem Kinderlärm bestehenden Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz ergeben. Das 2011 gesetzlich verankerte Toleranzgebot für Kinderlärm sei selbst dann zu beachten, wenn der Mietvertrag bereits vor seiner Einführung unterzeichnet worden sei. Im Ergebnis sei nun – von der Vorinstanz – noch einmal zu prüfen, ob Kinder oder Jugendliche bzw. junge Erwachsene den Bolzplatz genutzt hätten. Im letzteren Fall sei ein Anspruch auf Mietminderung nicht ausgeschlossen (Urteil vom 29. April 2015, Az. VIII ZR 197/14).

Verbreiteter Irrtum: Entgegen weit verbreiteter Meinung gibt es kein Recht darauf, einmal im Monat zu feiern. Auch bei gelegentlichen Festen müssen grundsätzlich die Ruhezeiten eingehalten werden. Vorheriges Fragen bei den Nachbarn schützt vor Streit.

Musizieren darf von Hausordnung oder Mietvertrag nicht untersagt werden. Derartige Regelungen sind unwirksam. Gerichte haben aktiven Musikanten bis zu zwei Stunden Übungszeit am Tag genehmigt - außerhalb der Ruhezeiten.

Verschiedene bundesrechtliche Regelungen sollen den Lärmschutz in bestimmten Lebensbereichen durchsetzen. So existieren Lärmschutzverordnungen für Sportanlagen, Verkehrslärm, Maschinen und Geräte sowie Magnetschwebebahnen. Im Saarland existiert eine Verordnung zum Schutz vor Geräuschimmissionen bei Musikdarbietungen auf Volksfesten.

Die 32. Bundesimmissionsschutz-Verordnung ("Geräte- und Maschinen-Lärmschutzverordnung") vom 29.8.2002 setzt Grenzwerte für die Lärmemissionen von 57 verschiedenen Geräte- und Maschinenarten fest. Für Wohngebiete, Kur- bzw. Klinikbereiche und Gebiete für die Fremdenbeherbergung verbietet sie den Betrieb etlicher lärmerzeugender Geräte (darunter Rasenmäher, Laubsammler, Graskantenschneider, Kettensägen, diverse Baumaschinen) ganztägig an Sonn- und Feiertagen, an Werktagen zwischen 20 Uhr und 07 Uhr.

Bestimmte besonders laute Maschinen wie Laubsammler und Laubbläser dürfen nach der Verordnung in den genannten Gebieten auch an Werktagen zwischen 07 Uhr und 09 Uhr, zwischen 13 Uhr und 15 Uhr sowie zwischen 17 Uhr und 20 Uhr nicht betrieben werden. Ausnahme: Die Maschinen bzw. Geräte verfügen über ein EU-Umweltzeichen. Ein Verstoß gegen diese Regelungen stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld geahndet werden.
Lärm, gesundheitliche Auswirkung noise, impact on health Die Belastung des Menschen durch Lärm hängt von Stärke, Häufigkeit und Tageszeit des Auftretens, der Ortsüblichkeit, der Frequenzzusammensetzung, der Art und Betriebsweise der Geräuschquelle und der Auffälligkeit ab. Ein Geräusch ist z. B. dann auffällig, wenn es das Hintergrundgeräusch erheblich überschreitet, in Zeiten der Ruhe und Erholung auftritt und sich durch besondere Ton- oder Impulshaltigkeit heraushebt. Unter Tonhaltigkeit versteht man einen in Geräuschen gut und deutlich heraushörbaren Ton, der die Lästigkeit des betreffenden Geräusches erhöht (zum Beispiel durch Sägen). Impulshaltig sind Geräusche mit schnellen Pegeländerungen (zum Beispiel Rammengeräusche, Explosionen), von denen eine starke Schreckwirkung ausgehen kann.

Der Lärm ist für die Menschen in Deutschland die als stärksten empfundene Umweltbelastung. Besonders kritisch muss man hier eine Dauerbelastung durch Lärm während des Schlafes einstufen.

Folgende Wirkungen werden durch Lärm verursacht:

• Lärmbereich 30 - 40 dB[A]):

Psychische Wirkungen sowie sekundär vegetative Reaktion mit Beeinträchtigung des Schlafes, der Erholung und der geistigen Arbeit (Lern- und Konzentrationsstörungen). Für die psychische Lärmverarbeitung sind nicht primär die Lautstärke, sondern vor allem moderierende Faktoren verantwortlich. Hierzu gehören: persönliche Einstellung zur Lärmquelle ("Lärm ist Schall, den andere machen", Umweltbewusstsein), mögliche Belastungskompensation (zum Beispiel durch Vorteile des Wohnumfeldes), mögliche Belastungskontrolle (zum Beispiel subjektives, individuelles Lärmbewältigungsvermögen, Absehbarkeit des Lärms), Art der Tätigkeit während der Geräuscheinwirkung (geistige Arbeit, körperliche Arbeit), Gewöhnung, Tageszeit (Tag, Nacht), Erziehung, Erlebnisse, Stimmungslage, Gesundheitszustand und Alter.

Die Empfindungen des dem Schall Ausgesetzten, wie Belästigung, Störung, Schreck, können je nach seinem psychischen und vegetativen Konstitutionsmuster sekundär vegetative Reaktionen hervorrufen (zum Beispiel Erhöhung des Blutdruckes). Der Schwellenwert für das Aufwachen liegt meist > 60 dB(A). Es werden jedoch schon Änderungen der Schlafqualität bei 40 dB(A) beobachtet.

• Lärmbereich ab 40 - 50 dB[A]):

Primär vegetative Wirkungen mit Ausschüttung von Hormonen innersekretorischer Drüsen (Adrenalin, Kortikoide und Schilddrüsenhormone). Diese Hormonausschüttung ist umso stärker, je intensiver der Lärm ist. Plötzlich auftretender Lärm hoher Intensität (zum Beispiel Fluglärm) führt zunächst zu einer Alarmreaktion (unter anderem Wecken oder Erschrecken), zeitgleich hiermit erfolgt ein Deutungsversuch (Erklärung des Alarms) und die Auslösung der vegetativen Reaktionen. Die Deutung des Alarmes kann jedoch die vegetative Reaktion individuell erheblich dämpfen oder verstärken (moderieren). So ist die Hormonausschüttung bei Personen, welche sich mit dem auftretenden Lärm abfinden, sehr viel geringer als bei denen, die sich darüber besonders aufregen.

Die lärmbedingte Hormonausschüttung führt zu einer Verengung der Blutgefäße und damit zu einer Erhöhung des Blutdruckes, zur Steigerung von Herz- und Atemfrequenz, einer Verlangsamung der Magen- und Darmbewegung (Peristaltik) und einer Erhöhung des Tonus der Muskulatur. Man spricht von der Auslösung einer vegetativen Kaskade. Diese sogenannten extraauralen Reaktionen werden nicht über das Bewusstsein gesteuert. Die oben genannten vegetativen Reaktionen können zum Teil über die Blutdruckerhöhung zu Herz-Kreislauf-Erkrankungen führen, sowie über die Hemmung der Magen- und Darmperistaltik Gastritis und Magen- oder Zwölffingerdarmgeschwüre begünstigen.

Lärm ist einer der wichtigsten Umweltstressoren. In durch Lärm stark belasteten Wohngebieten fand man eine erhöhte Zahl behandlungsbedürftiger Hypertoniker. Nach epidemiologischen Untersuchungen werden zwei Prozent aller Herzinfarkte in der Bundesrepublik Deutschland auf Verkehrslärm zurückgeführt. Das jährliche Mortalitätsrisiko (Sterblichkeitsrisiko) für Verkehrslärm (> 65 - 70 dB A, 6 - 22 Uhr, außen) wurde bei verschiedenen Untersuchungen mit 10-5 bis 10-4 ermittelt (das heißt einen Todesfall auf 10.000 bis 100.000 Personen). Demgegenüber ist zum Beispiel das asbestbedingte Krebsrisiko (ausgehend von einer Faserkonzentration von 150 F/m3) mit 10-7 bis 10-6 um zwei Größenordnungen kleiner.

• Lärmbereich >80 dB[A]):

Hörschäden bei einer Dauerbelastung durch eine zunächst reversible Störung der Sinneszellen (Haarzellen, Zilien) des Rezeptors für die Gehörempfindung im Schneckengang des Innenohres. Hohe Dauerschallpegel durch Musik in Diskotheken sowie das Hören von MP3-Playern in großer Lautstärke führten bereits zu Hörverlusten bei etwa zehn bis 20 Prozent der Jugendlichen.

• Lärmbereich > 120 dB[A]):

Neben der oben genannten Schädigung der Zilien können unmittelbare mechanische Schäden durch direkte Einwirkung auf die Ganglienzellen des Gehirns auftreten. Hierbei kann es auch zu Lähmungen und Tod kommen.
Lärm, subjektive Wahrnehmung noise, subjective perception Inwieweit Geräusche als störender Lärm empfunden werden, hängt oft nicht von der reinen Lautstärke, sondern von subjektiven Faktoren ab. So können etwa beruflicher oder familiärer Stress einen Menschen deutlich lärmempfindlicher machen. Je mehr „Sinn“ eine Geräuschfolge ergibt, umso störender wird sie empfunden: Eine Melodie ist störender als einige nicht zusammenhängende Töne, ein verständliches Streitgespräch aus der Nachbarwohnung stört mehr als unzusammenhängende Sprachfetzen. Dies kann man darauf zurückführen, dass sich das Gehirn mit den verarbeitbaren Informationen stärker beschäftigt; für den „Empfänger“ wird es daher schweieriger, sich zu entspannen, abzuschalten oder sich auf seine derzeitige eigene Tätigkeit zu konzentrieren.

Störend sind jedoch auch immer wiederkehrende Geräusche wie etwa Stühlerücken, Trittschall aus einer oben liegenden Wohnung, eine laufende Waschmaschine, das regelmäßige Zuschlagen einer Hauseingangstür.

Bei Streitigkeiten um Lärm wird meist auf den von anderen Bewohnern oder der Nachbarschaft erzeugten Lärm abgestellt. Nicht vernachlässigt werden sollten jedoch auch die Geräusche einer schlecht isolierten oder gar defekten Haustechnik, die den „Stresspegel“ der Betroffenen oft auf Dauer erhöhen, oft aber als „nicht zu ändern“ empfunden werden. Solche Geräusche können z. B. von Heizung oder Wasserleitungen ausgehen, von Lüftungs- und Klimasystemen, von Aufzügen und Müllschluckern. Um ein angenehmes Wohnklima zu gewährleisten, sollte auf derartige Geräuschquellen rechtzeitig geachtet werden.
Lärmaktionspläne action plans to reduce the level of noise Lärmaktionspläne stellen auf der Grundlage von Lärmkarten, in denen die Lärmimmissionen für bestimmte Gebiete dargestellt werden, einen Katalog von Maßnahmen dar, die zur Eindämmung der gemessenen Lärmimmissionen ("Umgebungslärm") in Angriff genommen werden müssen. Die Kriterien für die Festlegung von Maßnahmen in Lärmaktionsplänen sowie Inhalt, Format und Bestimmungen zur Datenerhebung und Datenübermittlung sollen in Rechtsverordnungen festgelegt werden. Die Lärmaktionspläne wurden 2008 für die Gebiete mit hohem Umgebungslärm erstellt.
Lärmbelästigung durch Garagentor nuisance caused by the slamming of the garage door In manchen Wohnanlagen befinden sich Garagen direkt unterhalb von Wohnungen oder Schlafzimmerfenstern. Wenn Mieter nachts durch lautes Schließen der Garagentore belästigt werden, können sie einen Anspruch auf Mietminderung haben (z.B. 10% nach LG Berlin, Az. 64 S 26/86). Eine gewisse Häufigkeit und Intensität der Lärmbelästigung ist allerdings Voraussetzung.

Auch ein zu lauter Motor des Tiefgaragentors kann eine Mietminderung begründen. In einem Fall aus Hamburg war eine Mietminderung um 15 Prozent von einer Mietpartei ausgegangen, die direkt über der Tiefgarageneinfahrt wohnte. Der Vermieter machte geltend, dass den Mietern bereits beim Einzug hätte klar sein müssen, dass das Garagentor Lärm verursachte. Ist ein Mangel bei Vertragsschluss bekannt, kann die Miete deswegen nicht gemindert werden (§ 536b BGB). Hier kam das Gericht aber zu dem Ergebnis, dass die Lärmbelästigung erst nach Austausch des Motors für das Garagentor während der Mietzeit begonnen hatte. Ein Sachverständigengutachten hatte einen nicht sachgerechten Einbau des Tors und Verstöße gegen die Schallschutznorm DIN 4109 ergeben. Dem Gericht zufolge durften die Mieter daher die Miete mindern (LG Hamburg, Beschluss vom 26. März 2009, Az. 333 S 65/08).
Lärmbelästigung, Gegenmaßnahmen noise nuisance, countermeasures/ preventive measures Werden Mieter durch Lärm belästigt, richten sich die zu ergreifenden Maßnahmen danach, ob der Lärm aus dem Haus (von anderen Mietern) oder aber von draußen (also von fremden "Störern") kommt.

Belästigt ein Mieter die anderen Hausbewohner durch unangemessene Lärmentwicklung, kann der Vermieter zunächst die Einhaltung der in der Hausordnung niedergelegten Ruhezeiten fordern. Wenn alle Aufforderungen nichts helfen, kann zu den Mitteln der Unterlassungsklage oder der Kündigung gegriffen werden.
Störungen von außen kann der Vermieter ebenfalls juristisch begegnen: Nach §§ 903, 1004 Abs.1 BGB hat jeder, der durch störende Einwirkungen von außen belästigt wird, einen Anspruch auf Beseitigung bzw. Unterlassung der Störung. Dies gilt auch dann, wenn der Störer ein Gewerbebetrieb ist.

Der Mieter kann bei Belästigung durch Lärm darauf drängen, dass der Vermieter für Ruhe sorgt. Der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung umfasst auch die von fremdem Lärm ungestörte Nutzung. Wenn eine solche längerfristig nicht mehr möglich ist, kann der Mieter per Mietminderung Druck auf den Vermieter ausüben.

Bei Gerichtsverfahren um Mietminderungen wegen Lärmbelästigung spielt die Beweisführung naturgemäß eine große Rolle. Der Bundesgerichtshof entschied dazu 2012 in einem Fall, bei dem es um Lärm durch Gäste von Ferienwohnungen in einem ansonsten von normalen Mietern bewohnten Mehrfamilienhaus in Berlin ging. Nach dem BGH ist kein lückenlos geführtes Lärmprotokoll notwendig; vielmehr reicht eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigung es sich handelt und zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese in etwa vorkommen.

Die Mietminderung des Mieters wurde vom BGH als rechtmäßig angesehen, die Kündigung des Vermieters wegen Mietrückständen war damit unwirksam (Urteil vom 28.02.2012, Az. VIII ZR 155/11).

Natürlich kann der Mieter auch selbst rechtliche Maßnahmen gegen den Störenfried ergreifen. Er hat als "Besitzer" der Wohnung Anspruch auf Unterlassung störender äußerer Einwirkungen nach §§ 858 Abs.1, 862 Abs.1 BGB.

Ins Leere gehen derartige Ansprüche allerdings dann, wenn es sich um Lärmbelästigungen handelt, die ortsüblich sind und die schon bei Einzug des Mieters existierten (Straßenlärm, Straßenbahntrasse, Einflugschneise zum Flughafen).

Das Landgericht Berlin hat zu einem Fall entschieden, in dem sich Mieter in einem Mehrfamilienhaus durch Fassadenarbeiten am Gebäude gestört fühlten. Ihrer auf eine Besitzstörung gestützten Klage auf Unterlassung, im Einzelnen auf Einstellung der Arbeiten und Entfernen des Baugerüstes, wurde jedoch nicht entsprochen. Das Gericht sah die Intensität der Beeinträchtigungen als nicht ausreichend bewiesen an. Gleichzeitig verwies es auch auf die Möglichkeit der Mieter, für die Dauer der Beeinträchtigung eine Mietminderung geltend zu machen (Beschluss vom 24.10.2014, Az. 63 S 203/1
Lärmkarten noise maps Nach § 47c des Bundesimmissionsschutzgesetzes (BImSchG) sind die beim Bund und den Bundesländern zuständigen Behörden verpflichtet, strategische "Lärmkarten" für Ballungsräume mit mehr als 250.000 Einwohnern sowie für Hauptverkehrsstraßen mit einem Verkehrsaufkommen von über 6 Millionen Kraftfahrzeugen pro Jahr, Haupteisenbahnstrecken mit über 60.000 Zügen pro Jahr und im Bereich der Großflughäfen zu erstellen.

Aus diesen Lärmkarten soll der durch bestimmte Verfahren ermittelte "Umgebungslärm" eingetragen werden. Indikatoren für die Bewertung der Lärmbelastung sind ein "Nachtlärmindex" und ein "Tag-Abend-Nachtlärmindex". Lärmkarten sind getrennt nach Verursachergruppen (Straßenverkehr, Flugverkehr, Industrie usw.) zu erarbeiten. Die Lärmkarten müssen im Fünfjahresturnus überprüft und gegebenenfalls überarbeitet werden. Bis 2012 wurden für weitere Ballungsräume, Hauptverkehrsstraßen und Eisenbahnstrecken sowie Flughäfen Lärmkarten erstellt. Die Regelungen des BImSchG basieren auf der Richtlinie 2002/49/EG des Europäischen Parlaments.

Auf der Grundlage der Lärmkarten sind Lärmaktionspläne aufzustellen, in denen Maßnahmen zur Bewältigung der Lärmprobleme und Lärmauswirkungen vorgesehen werden. Die Lärmaktionspläne sind wie die Lärmkarten im Turnus von fünf Jahren zu aktualisieren. Lärmkarten und Lärmaktionspläne sind der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.
Lärmprotokoll noise-level protocol Unter einem Lärmprotokoll versteht man eine Auflistung von Ruhestörungen im Wohnbereich mit Angaben von Datum und Uhrzeit. Das Lärmprotokoll dient zur Begründung einer Mietminderung oder – im Falle von Wohneigentum – der Durchsetzung von Unterlassungsansprüchen gegen lärmintensive Nachbarn oder Gewerbebetriebe.

Der Bundesgerichtshof hat am 29. Februar 2012 entschieden, dass zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen des Gebrauchs einer Mietwohnung kein Lärmprotokll (mehr) erforderlich ist. Ausreichend ist eine Beschreibung, aus der hervorgeht, um welche Art von Beeinträchtigungen es geht (Musik, Partylärm, Rasenmähen) und zu welcher Tageszeit, wie lange und mit welcher Häufigkeit diese ungefähr auftreten. Gegenstand des Urteils waren Lärmbelästigungen in einem Mehrfamilienhaus durch die Vermietung von Wohnungen an überwiegend junge Feriengäste (BGH, Az. VIII ZR 155/11).
Lärmschutz noise insulation; noise protection; noise abatement Lärmschutz umfasst alle Maßnahmen, mit denen belästigender oder gesundheitsschädigender Lärm vermieden wird. Im Gegensatz zum Schallschutz, bei dem die Schallquellen durch Maßnahmen der Schallreduzierung auch zur Reduzierung des Lärms beitragen (Beispiele Autobahntrassenausbau mit "Flüsterbeton", Dämmung von Industrieanlagen) bewirkt der Lärmschutz zudem eine Verringerung der Auswirkungen des Lärms auf die menschliche Gesundheit.

Es handelt sich um Maßnahmen, die den entstehenden Lärm beim Lärmempfänger dämpfen (z.B. Einbau von Schallschutzfenstern in der Wohnung). Die Lautstärke des Lärms (Schall) wird in Dezibel (db) gemessen. Sie allein ist als Beurteilungsgrundlage für mögliche Schädigungen jedoch nicht ausreichend. Es kommt vielmehr auf die Dauer, Frequenz und auch die Art des Lärms (z.B. Quietschgeräusche, Geräusche des Hämmerns usw.) an.

Lärm wirkt sich nicht nur auf das Gehör schädigend aus (Hörschwäche, Hörstörungen bis hin zur Taubheit), sondern auch auf das leibliche Wohlbefinden und die Konzentrationsfähigkeit. Lärm verursacht bei längerer Dauer Stress und führt zu Bluthochdruck und zu einem erhöhten Herzinfarktrisiko. Der Lärm am Tage ist anders zu beurteilen als der Lärm in der Nacht. Nachtlärm führt schon bei relativ niedrigem Schallpegel zu Schlaflosigkeit.

Die Immissionsgrenzwerte (IGW) für Verkehrslärm sind in verschiedenen Gebieten unterschiedlich festgelegt. Für Lärmschutzmaßnahmen bei Krankenhäusern, Schulen, Kurheimen und Altenheimen liegen sie am Tage (6.00h – 22.00h) bei 57 db und in der Nacht (22.00h – 6.00h) bei 47 db. In Kleinsiedlungsgebieten, reinen Wohngebieten und allgemeinen Wohngebieten am Tag bei 59 db und nachts bei 49 db. Am Ende der Skala stehen Gewerbe- und Industriegebiete mit IGW von 69 db am Tage und 59 db während der Nacht. Geregelt ist dies in der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV).

Gesetzliche Vorschriften finden sich im Bundesimmissionsschutzgesetz und den hierzu ergangenen Verordnungen und Richtlinien. Dazu gehört auch die Technische Anordnung Lärm (TA Lärm), die von besonderer Bedeutung für die Genehmigung und Zulässigkeit von Industrienanlagen ist.

Wichtige Änderungen im Bundesimmissionsschutzgesetz haben sich durch die auf europäischer Ebene ergangene Umgebungslärmrichtlinie 2002/49 EG ergeben. Sie enthält u.a. Bestimmungen zur Harmonisierung der Lärmbewertung und -bekämpfung und zur Umweltprüfung und schreibt die Aufstellung von Lärmkarten als Grundlage für Lärmaktionspläne vor.

Wird durch eine Straßenbaumaßnahme die Lärmbelastung für Anwohner erhöht, können diese auch nachträglich die Durchführung von Lärmschutzmaßnahmen fordern. Dies entschied das Bundesverwaltungsgericht am 7.3.2007 (Az. 9 C 2/06). Nach dem Urteil kann dies in Fällen verlangt werden, in denen die Lärmbelastung nach der Baumaßnahme im Laufe mehrerer Jahre derart stark angestiegen ist, dass eine gleich starke Belastung zum Bauzeitpunkt Lärmschutzmaßnahmen erforderlich gemacht hätte. Bis zu 30 Jahre nach Ausbau einer Straße können Anwohner nach dem Gericht noch Lärmschutzmaßnahmen einfordern.
Lärmschutzwand noise barrier wall Lärmschutzwände oder Lärmschutzwälle dienen der Lärmeindämmung, welche von linienförmigen oder flächigen Schallquellen ausgeht (z. B. Straßen, Schienenwege, Fabrikanlagen). Hierdurch soll der Lärmpegel am Immissionsort (Wohnbebauung, Krankenhäuser etc.) soweit abgeschwächt werden, dass die in den Rechtsvorschriften festgelegten Grenzwerte eingehalten werden. Es lassen sich Lärmminderungen von bis zu 20 dB(A) erzielen.

Die Wirkung einer Lärmschutzwand ist von folgenden Faktoren abhängig: Höhe und Länge der Schutzwand, akustische Konzeption der Lärmschutzwand (z. B. Art des verwendeten Materials), Abstand von der Lärmquelle, Abstand vom Immissionsort, Höhe des Immissionsortes, Krümmung der Wand und Frequenzspektrum des Schalls.

Durch Reflexionen einer gegenüberliegenden Lärmschutzwand sowie von gegenüberliegenden Gebäuden kann die Lärmdämmung vermindert werden. Durch Beugungseffekte an der Oberkante erreicht der Schall teilweise auch Immissionsorte, welche hinter der Wand verborgen sind.
Die schallabschirmende Wirkung setzt ein, sobald die Emissionsquelle vom Immissionsort nicht mehr sichtbar ist.

Als Material für Lärmschutzwände werden Beton, Metalle, Holz, Glas und Kunststoffe wie PVC oder poröse Materialien eingesetzt. Die porösen Materialien sind für den Einsatz in Schallschutzwänden besonders günstig, da sie den Schall nicht nur reflektieren, sondern auch besonders reduzieren.
Das Haupteinsatzgebiet für Lärmschutzwände sind Bahnstrecken und Autobahnen. Erforderlichenfalls können Lärmschutzwände mit Maßnahmen des passiven Schallschutzes an Gebäuden (zum Beispiel Schallschutzfenster) ergänzt werden.
Lasten (Gemeinschaftseigentum) encumbrance; burden; load; pressure; weight Gemäß § 16 Abs. 2 WEG haben sich Wohnungseigentümer anteilig an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen. Als Lasten im Sinne dieser Re­ge­lung gel­ten Leis­tungen, die aus dem Grundstück oder aus dem Ver­wal­tungs­ver­mö­gen der Gemeinschaft zu entrichten sind. Unter­schie­den wird nach öffentlich-rechtlichen und privat­recht­lichen Lasten.

Zu den öffentlich-rechtlichen Lasten des Grundstücks zählen Bei­träge nach den Kommunalabgabengesetzen der Bun­des­län­der (Steuern, Gebühren und Beiträge wie beispielsweise Straßen­rei­ni­gungs-, Abfallentsorgungs-, Kanal- und Abwasser-Gebühren usw.) und die Schornsteinfegergebühren.

Zu den privatrechtlichen Lasten des gemeinschaftlichen Ei­gen­tums gehören Leistungen auf Grundpfandrechte, die das ge­sam­te Grund­stück, inso­weit alle Wohnungs- und Teil­eigen­tums­rechte, belasten.
Lasten und Beschränkungen encumbrances/burdens and restrictions
Lastenberechnung statement of public charges (tenancy); calculation of encumbrances and charges Während die Wirtschaftlichkeitsberechnungen nach der II. BV dazu dienten, die Wirtschaftlichkeit eines Wohnbauvorhabens nachzuweisen, geht es bei der Lastenberechnung um die Ermittlung der tatsächlichen Belastung, die der Erwerber einer Immobilie zu tragen hat. Deshalb zählen dazu Teile der Bewirtschaftungskosten, nämlich die Ausgaben für die Verwaltung, sofern sie an einen Verwalter zu leisten sind, die Betriebskosten und die Ausgaben für die Instandhaltung. Abschreibung und Mietausfallwagnis werden nicht berücksichtigt. Ferner zählen zu den Lasten die Ausgaben für Fremdkapitalzinsen und die Tilgung des Fremdkapitals. Der Ansatz eines dagegen gerechneten Eigenkapitalzinses entfällt.
Lastenzuschuss hardship allowance Der Lastenzuschuss für Haus- oder Wohnungseigentümer entspricht dem Mietzuschuss für Mieter. Beide Zuschüsse sind Wohngeld. Die Höhe des Zuschusses richtet sich nach der monatlichen Belastung durch den Kapitaldienst (Zins und Tilgung).

Hinzugerechnet werden Instandhaltungskosten (15 Euro pro m2 im Jahr), tatsächlich bezahlte Verwaltergebühren sowie die Grundsteuer. Der Lastenzuschuss wird auf Antrag von der zuständigen Behörde der jeweiligen Stadt oder Gemeinde bewilligt.

Gesetzliche Grundlage für die Beantragung eines Lastenzuschusses ist das Wohngeldgesetz vom 24. September 2008, zuletzt geändert am 3.4.2013. Berechtigte Empfänger eines Lastenzuschusses sind Eigentümer, erbbau- und nießbrauchberechtigte natürliche Personen, die ihr Wohneigentum selbst nutzen. Die Höhe des Wohngeldes hängt von der Anzahl der Haushaltsmitglieder, der Höhe der Belastung und des Gesamteinkommens ab.
Latenter Leerstand latent/ potential vacancy Als latenter Leerstand werden Flächen bezeichnet, die zwar noch vermietet sind, vom Mieter jedoch nicht mehr genutzt und in der Regel zur Untervermietung angeboten werden.

Anders als bei unvermieteten Flächen ("normaler" Leerstand) entstehen dem Eigentümer einer Immobilie durch latenten Leerstand zunächst noch keine wirtschaftlichen Nachteile, da er ja unabhängig von Nutzungsintensität und Flächenbedarf seines Mieters für die Dauer der Mietvertragslaufzeit Anspruch auf den Mietzins hat.

Bei Investitionsentscheidungen, Standortanalysen o. ä. sollte der latente Leerstand jedoch stets – soweit möglich und bekannt – berücksichtigt werden, weil sich darin ein über den "normalen" Leerstand hinaus gehender Angebotsüberhang ausdrückt. Dieser wirkt sich belastend auf die Mietpreisentwicklung aus.
Laube arbour; bower; garden house; summer house Laube ist die Bezeichnung für eine seitlich offene Halle beziehungsweise für die einem Platz oder einer Straße zugewandte offene Vorhalle eines Gebäudes. Lauben dienten vom Mittelalter bis etwa ins 18. Jahrhundert hinein zum Abhalten von Märkten, Versammlungen oder Gerichtsverhandlungen ("Gerichtslaube").

Darüber hinaus werden kleine, meist leicht gebaute und seitlich offene Schutzhäuser in Gärten, und im weiteren Sinne auch kleinere geschlossene Gartenhäuschen, als Lauben (Gartenlauben) bezeichnet. Der Begriff wird auch für dreiseitig umschlossene Freisitze von Stockwerkswohnungen verwendet, doch ist hierfür die Bezeichnung Loggia – das italienische Pendant für Laube – üblicher.
Laubengang arcade; access balcony; exterior corridor; pergola Laubengang nennt man den offenen, überdachten Außengang eines Mehrfamilienhauses, der den Zugang zu den Wohnungen auf einer oder mehreren Etagen ermöglicht. Er hat einen Zugang vom Treppenhaus. Laubengänge sind anfänglich wohl in Burgen, Klöstern sowie auch Erholungseinrichtungen als Wandelgänge gebaut worden. Sie verbinden verschiedene Gebäude oder Gebäudeteile und bieten den Benutzern Schutz vor Wettereinflüssen. Besonders in den 60er-Jahren finden sich in größeren Mehrfamilienhausanlagen diese Erschließungswege innerhalb eines Geschosses für die einzelnen Wohnungen wieder. Daraus resultierenden zwei völlig unterschiedliche Seitenansichten der Häuser.

Nur relativ wenige Architekten haben dies für interessante Lösungen zu nutzen gewusst. Neuerdings gewinnen Laubengänge aus sozialökologischen Gründen wieder an Bedeutung. Um den Wärmeverlust des Gebäudes nach außen auf ein Minimum zu reduzieren, werden Flure aus dem Volumen des Kernhauses ausgelagert. Die thermische Hülle wird luft- und winddicht ausgeführt, während der Laubengang offen davor liegt und einen geschützten Raum für Begegnungen bietet.
Laubrente annual foliage compensation Als Laubrente bezeichnet man eine bestimmte Ausgleichszahlung im Nachbarrecht. Fallen von einem Baum Blätter oder Nadeln in größerer Menge auf das Nachbargrundstück, kann der Nachbar vom Grundstückseigentümer Ersatz der ihm für diesen Laubfall zusätzlich entstehenden Reinigungs- bzw. Laubentfernungskosten verlangen. Diese Zahlung bezeichnet man – da sie abhängig von der Jahreszeit regelmäßig wiederholt werden muss – als Laubrente.

Ein maßgebliches Urteil dazu hat der Bundesgerichtshof am 14.11.2003 gefällt (Az. V ZR 102/03). Es ging dabei um herabgefallene Kiefernnadeln. Der Kläger hatte einen jährlichen Ausgleichsanspruch in Höhe von 204 Euro geltend gemacht. Voraussetzung ist nach dem BGH, dass kein Anspruch des Nachbarn auf Entfernung der überhängenden Zweige besteht und dass eine wesentliche Beeinträchtigung der Grundstücksnutzung durch das Laub / die Nadeln vorliegt. Ein Anspruch auf Beseitigung der Zweige kann sich z.B. ergeben, wenn die Bäume (ggf. infolge jahrelangen Wachstums) nach den landesrechtlichen Regelungen über Pflanzabstände zu nah an der Grundstücksgrenze stehen; hier regelt das Landesrecht jedoch auch Ausschlussfristen, nach deren Ablauf der Nachbar kein Recht auf ein Zurückschneiden mehr hat (z.B. Bayern: 5 Jahre).
LBO German state charter governing the erection of structures Abkürzung für: Landesbauordnung
LBS state building and loan associations Abkürzung für: Landesbausparkasse
LDWV regulations regarding flats provided by the state for public officials Abkürzung für: Landesdienstwohnungsvorschriften
Lebensdauer eines Gebäudes life of a building Welche Lebensdauer ein Gebäude hat, ist in erster Linie von den verwendeten Baustoffen und der Qualität der Bauausführung abhängig. Ein große Rolle spielt auch der Standort: Ist das Gebäude in besonderem Maße Wettereinflüssen oder Umweltschadstoffen ausgesetzt?

Die Lebensdauer des Gebäudes setzt sich gewissermaßen aus der Lebensdauer seiner Bestandteile wie Mauerwerk, Dachstuhl, Elektroinstallationen und Heizanlage zusammen. Die Bestandteile haben jeweils eine typische Lebensdauer, die natürlich auch von der Pflege und Wartung des Gebäudes abhängen. Nach deren Ablauf müssen Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen stattfinden.

Der Zeitraum, in dem ein Gebäude wirtschaftlich genutzt werden kann – etwa ein vermietetes Wohnhaus oder Gewerbeobjekt – wird durch seine Lebensdauer nach oben hin begrenzt. Die Gesamtnutzungsdauer jedoch kann kürzer bemessen sein, wenn etwa das Gebäude von seiner Ausstattung, Raumaufteilung oder Lage her nicht mehr vermarktet werden kann.
Lebenshaltungskosten - Verbraucherpreisindex cost-of-living index; consumer price index (CPI); general price level index Zu den Kategorien der Lebenshaltungskosten eines Haushaltes zählen die Kosten für die Ernährung, die Kleidung, die Kosten des Wohnens, der Wohnungseinrichtung, der ärztlichen Versorgung, des Verkehrs, der Nachrichtenübermittlung, des Bildungswesens, sowie die Kosten für Freizeitgestaltung jeglicher Art und viele weitere Kosten. Um die Lebenshaltungskosten eines Haushaltes messen zu können, werden die Preise der konsumierten Produkte und Dienstleistungen sehr detailliert und in den auf der Grundlage eines Wägungsschemas festgestellten Mengenproportionen in einem Warenkorb zusammengefasst. Im Warenkorb befinden sich derzeit etwa 750 Waren und Dienstleistungen.

Da sich die Verbrauchsgewohnheiten ändern, findet im Abstand mehrerer Jahre eine Überprüfung des Warenkorbes und des Wägungsschemas statt. Dabei finden vor allem auch Produkte und Dienstleistungen Eingang, die erst neu auf den Markt gekommen sind. Neuere Beispiel sind Digitalkameras, Blutdruckmessgeräte, Erweiterung der Telekommunikationsdienstleistungen um DSL und die Preselection-Tarife. Gleichzeitig werden nicht mehr gekaufte Produkte gestrichen. Dazu zählen beispielsweise Stabtaschenlampen und elektrische Schreibmaschinen. Damit keine Brüche in den Indexreihen entstehen, werden die alte und die neue Indexreihe mit Hilfe eines statistischen Verfahrens miteinander verkettet. Dabei wird die Veränderung der alten Indexreihe, die intern fortgeführt wird, auf die verkettete neue Indexreihe übertragen.

Auffällig ist in einem langfristigen Vergleich nach einer Darstellung des Statistischen Bundesamtes die Zunahme des Ausgabenanteils für "Wohnung, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe." Entscheidend hierfür ist im Wesentlichen eine Erhöhung des Ausgabenanteils für die Nettokaltmiete. Das Statistische Bundesamt schließt daraus, dass offensichtlich aktuell größere und / oder besser ausgestattete Wohnungen gemietet oder gekauft werden als in früheren Zeiten.

Die Lebenshaltungskosten variieren auch zwischen den einzelnen Gegenden Deutschlands. Daher werden sie auch für jedes Bundesland von den Statistischen Landesämtern ermittelt, so dass es neben der Bundesstatistik auch Länderstatistiken gibt. Durch Indizierung auf der Grundlage eines Basisjahres = 100 ergibt sich der Verbraucherpreisindex (früher "Preisindex der Lebenshaltung"). Derzeitiges Basisjahr ist 2010 = 100. Gemessen wird dabei die Durchschnittsentwicklung der Verbrauchsausgaben aller Privathaushalte.

Für einen Teil der in den Warenkorb aufgenommenen Produkte und Dienstleistungen werden eigene Preisindices erstellt, zum Beispiel für Nahrungsmittel und alkoholfreie Getränke, Alkoholische Getränke und Tabakwaren, Bekleidung und Schuhe, aber auch für Wohnungsmiete, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe, Haushalteinrichtungsgegenstände, Verkehr usw. .

Auf der Europaebene gibt es den "Harmonisierten Verbraucherpreisindex" (HVPI), mit dessen Hilfe ein Vergleich der Preisänderungen der Mitgliedstaaten der Europäischen Union möglich wird. Um Vergleichbarkeit zu gewährleisten wird der Messung beim HVPI ein für alle Mitgliedsstaaten der EU einheitlicher Warenkorb zugrunde gelegt (der sich von den nationalen Warenkörben naturgemäß unterscheidet).

Der Verbraucherpreisindex dient der Inflationsmessung. Aus ihr errechnet sich die jeweilige Inflationsrate. Die Vereinbarung einer Wertsicherung mit Hilfe des Verbraucherpreisindex zum Zweck der Ausschaltung von Inflationswirkungen ist nicht zulässig. Welche Ausnahmen möglich sind, ergibt sich aus dem Preisklauselgesetz. So zum Beispiel Verträge über wiederkehrende Geldleistungen bis zum Lebensende einer Person, wiederkehrende Geldleistungen bis zum Beginn der Altersversorgung des Empfängers, Preisklauseln bei Verträgen mit einer 10-jährigen Vertragslaufzeit, oder die Anpassung des Erbbauzinses, wenn das Erbbaurecht Wohnzwecken dient (§ 9a ErbbauRG). Zulässige Anpassungsklauseln sind die Leistungsvorbehaltsklauseln, Spannungsklauseln, Kostenelementklauseln, Ermäßigungsklauseln, Umsatz- oder Ertragsklauseln und Staffelmietvereinbarungen.
Lebenspartner, Wohnungszuweisung partner, housing allocation (especially e.g. after separation) Im Falle der Trennung von eingetragenen Lebenspartnern sieht das Gesetz über eingetragene Lebenspartnerschaften (LPartG) vor, dass der fortziehende Partner auf Verlangen dem anderen die bis dahin gemeinsame Wohnung oder zumindest einen Teil derselben zur Alleinbenutzung überlässt – allerdings nur soweit dies auch bei Berücksichtigung der Belange des Fortziehenden nötig ist, um "eine unnötige Härte zu vermeiden". Ein solcher Härtefall kann sich z. B. ergeben, wenn im Haushalt Kinder leben.

Dies gilt grundsätzlich nicht nur bei Mietwohnungen, sondern auch bei Eigentumswohnungen oder anderen Wohnrechten (z. B. Erbbaurecht, Nießbrauch). Die Belange des Rechteinhabers sind in diesen Fällen jedoch besonders zu berücksichtigen. Eine gerichtliche Zuweisung zur Alleinnutzung wird hier nur zur Vermeidung besonderer Härtefälle stattfinden.

Hat ein Lebenspartner den anderen bedroht oder vorsätzlich am Körper, der Gesundheit oder in der Freiheit verletzt und besteht Wiederholungsgefahr, hat der in seinen Rechten Verletzte grundsätzlich Anspruch auf Überlassung der gesamten Wohnung.

Derjenige Partner, der die Wohnung verlassen musste, kann eine angemessene Nutzungsvergütung verlangen. Zieht ein Partner aus, um getrennt zu leben und gibt keine ernsthaften Rückkehrabsichten zu erkennen, wird sechs Monate nach seinem Auszug von Gesetzes wegen vermutet, dass er dem anderen das alleinige Nutzungsrecht an der Wohnung überlassen hat.

Diese Ansprüche bestehen zwischen den Lebenspartnern und können gerichtlich geltend gemacht werden. Da eingetragene Lebenspartner Ehepartnern in Wohnungsangelegenheiten gleichgestellt sind, ist der Vermieter im Falle einer entsprechenden gerichtlichen Wohnungszuweisung dazu verpflichtet, den in der Wohnung verbliebenen Partner in den Mietvertrag aufzunehmen (falls er vorher nicht mit unterschrieben hatte) beziehungsweise mit ihm einen Einzel-Mietvertrag abzuschließen (wenn der andere Partner endgültig auszieht).

Auch bei eingetragenen Lebenspartnern unterscheidet man Trennung und endgültige Aufhebung der Lebenspartnerschaft. Seit dem 01.09.2009 ist der Verbleib von gemeinsamer Wohnung und Hausrat im Fall der Aufhebung der Lebenspartnerschaft nicht mehr im LPartG geregelt. Stattdessen verweist § 17 LPartG auf die entsprechenden Regelungen im Fall der Ehescheidung in § 1568a und 1568b BGB.
Lebenspartnerschaftsgesetz (LPartG) German Civil Partnership Act Das Gesetz über die eingetragene Lebenspartnerschaft vom 16.02.2001 regelt die Begründung und die gegenseitigen Pflichten in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft zwischen zwei Personen gleichen Geschlechts und stellt diese weitgehend der Ehe gleich. So sind die Regelungen über die Aufteilung von Wohnung und Hausrat bei Trennung von Ehepaaren auch auf Lebenspartnerschaften anwendbar. Seit dem 01.09.2009 ist der Verbleib von gemeinsamer Wohnung und Hausrat im Fall der endgültigen Aufhebung der Lebenspartnerschaft nicht mehr im LPartG geregelt. Stattdessen verweist § 17 LPartG auf die entsprechenden Regelungen im Fall der Ehescheidung in § 1568a und 1568b BGB.
Lebensversicherung life insurance; life assurance; life policy Die Lebensversicherung ist ein Instrument der privaten Altersvorsorge und – alternativ – der Versorgung der nach Eintritt des Todesfalls hinterbliebenen Angehörigen. Wer eine Lebensversicherung abschließt, bezahlt an den Versicherer in regelmäßigen Abständen so genannte Lebensversicherungsprämien. Diese werden von der Versicherungsgesellschaft nach Abzug der Vermittlungs- und der Bearbeitungskosten gewinnbringend angelegt.

Daraus ergibt sich im Versicherungsfall nicht nur ein Anspruch auf den Versicherungsbetrag, sondern auch auf die Beteiligung an dem erwirtschafteten Überschuss. Die Versicherungssumme samt Überschussbeteiligung wird beim Tod des Versicherten an die im Vertrag genannten Personen oder den bzw. die Erben des Versicherten ausbezahlt, spätestens aber an den Versicherten zu dem im Versicherungsvertrag bestimmten Termin.

Bei der Lebensversicherung wird zwischen der Kapitallebensversicherung oder der Risikolebensversicherung unterschieden. Bei der Risikolebensversicherung wird eine Auszahlung der Versicherungssumme nur dann gewährt, wenn der Versicherte innerhalb der im Versicherungsvertrag vereinbarten Zeit stirbt. Eine besondere Art der Vorsorge mit Hilfe einer Versicherung ist die private Rentenversicherung.
Lebenszykluskosten life cycle costs; whole life costs; life-cycle accounting; life-cycle costing Der Lebenszyklus einer Immobilie beginnt mit ihrer Pla­nung, setzt sich in der Realisierung der Planung fort, um in die Hauptphase, die Nutzung, einzumünden. Die vierte Phase bezieht sich auf die Verwertung (Abbruch des Gebäudes) und wird damit Basis für den Lebenszyklus eines neuen Immobilienprojektes.

Bei dieser ganzheitlichen und den ganzen Lebenszyklus einer Immobilieninvestition übergreifenden Betrachtungs­weise spielt der Aspekt der Lebenszykluskosten eine entscheidende Rolle. Parallel zur Baukostenplanung und der Baunutzungsplanung werden die entstehenden Kosten erfasst. Nachdem die Baufolgekosten eines Gebäudes während der Nutzungsphase die ursprünglichen Investi­tions­kosten um ein Vielfaches übersteigen, ist es erfor­der­lich, dies schon bei der Investitionsplanung zu berücksichtigen. Höhere Bauinvestitionskosten während der Bauphase können dazu beitragen, die Baufolgekosten während der Nutzungsphase im Vergleich zur Baukostensteigerung überproportional zu senken. Ziel des sog. Life-Cycle-Costing ist es, durch Planung, Steuerung und Kontrolle die gesamten Kosten eines Gebäudes über dessen gesamten Lebenszyklus zu minimieren.
LED-Lampen LED lamps
Leerstand void; vacancy Leerstand bezeichnet nicht vermietete, aber unmittelbar beziehbare Flächen in Neubauten und Bestandsobjekten. Aufwendungen für das Objekt können steuerlich nur dann berücksichtigt werden, wenn die Immobilie vermietet werden soll. Steht das Objekt vor dem Verkauf leer, können die Kosten grundsätzlich mangels Weitervermietungsabsicht steuerlich nicht berücksichtigt werden. Unter Umständen kann der längerfristige Leerstand einer Wohnung von den Wohnungsämtern als Zweckentfremdung von Wohnraum angesehen werden. In einem solchen Fall drohen dem Vermieter Bußgelder.

Seit 2003 ist es nach § 35a Abs. 3 EStG möglich, die Aufwendungen für Handwerkerleistungen bei Modernisierungs-, Renovierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen einer selbst genutzten Wohnimmobilie bis zu einer Höhe von 20% der gesamten Arbeitslohnkosten bis zu einem bestimmten Maximalbetrag steuerlich geltend zu machen. Dies bedeutet, dass (seit 1.1.2009) bis zu 1.200 Euro direkt von der Steuerschuld abgezogen werden können. Das Finanzgericht Niedersachsen (Urt. v. 9.11.2005, Az. 3 K 343/05) hat entschieden, dass dies auch für Arbeiten gilt, die während eines zeitweiligen Leerstands der Immobilie durchgeführt wurden. In dem entschiedenen Fall hatte sich die Eigentümerin eines Einfamilienhauses ein ganzes Jahr lang krankheitsbedingt in einem Pflegeheim aufhalten müssen und in der Zwischenzeit ihr Wohnhaus neu ausmalen lassen. Die gegen dieses Urteil beim Bundesfinanzhof zunächst eingelegte Revision (Az. VI R 75/05) wurde von der Finanzverwaltung zurückgenommen. Das Urteil ist damit rechtskräftig.

Stehen in einem Mehrfamilienhaus einzelne Mietwohnungen leer, kann der Vermieter nicht einseitig den Umlageschlüssel für die Betriebskosten so abändern, dass die Anteile der leeren Wohnungen auf die verbliebenen Mieter umgelegt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Urt. v. 31.5.2006, Az. VIII ZR 159/05).
Leerstand, Bewertung vacancy, assessment/evaluation of Bei der Bewertung von Leerständen von Renditeobjekten und Immobilien deren Verkehrswerte schwerpunktmäßig mit dem Ertragswertverfahren ermittelt werden, kann grob unterschieden werden zwischen

• kurzfristigem Leerstand
• mittel- und langfristigem Leerstand

Unter einem kurzfristigem Leerstand versteht man den fluktuationsbedingten Leerstand, der z.B. bei einem Mieterwechsel entsteht. Der Zeitraum dieses Leerstandes liegt im Allgemeinen zwischen 1 und 3 Monaten. Im Verkehrswertgutachten wird er im Ertragswertverfahren durch den Ansatz eines Mietausfallwagnisses bei der Berechnung der Bewirtschaftungskosten berücksichtigt (ImmoWertV, §19, Abs. 2, Pkt. 3).

Bei mittlerem- und langfristigem Leerstand können die Ertragsausfälle durch einen sogenannten „negativen Sonderwert“ berücksichtigt werden. Zu beachten ist, dass nicht nur die Miet- oder Pachtausfälle in Ansatz gebracht werden dürfen, sondern auch die möglichen Aufwendungen für die Betriebskosten in der Zeit des Leerstandes sowie für die Vermarktung des Objektes. Auch sind die Kosten für die Flächenaufbereitung anzusetzen, sofern sie nicht marktüblich von einem gewerblichen Mieter getragen werden oder sie einer weitgehenden Modernisierung des Objektes gleich kommen.

Bei Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen stellt ein Leerstand beim Verkauf keinen Nachteil, sondern den Normalfall dar. Diese Immobilien werden überwiegend zur Eigennutzung erworben, und da ist die freie Verfügbarkeit oft Voraussetzung für den Kauf. Vermietete Immobilien dieser Art erzielen am Markt meist deutlich geringere Preise als frei verfügbare.
Leerstandsquote vacancy rate; vacancy ratio Die Leerstandsquote ist eine wohnungswirtschaftliche Kennzahl. Sie bezeichnet die Anzahl leer stehender Wohneinheiten bezogen auf den gesamten Wohnungsbestand in Prozent. Gezählt werden nur marktbedingte Leerstände von mindestens drei Monaten. Eine dauerhaft hohe Leerstandsquote kann auf strukturelle Probleme des Wohnungsbestands hinweisen (z. B. überalterte Gebäude, unmoderne Gebäudetechnik, hohe Energiekosten). Auch äußere Faktoren (Gegend mit hoher Arbeitslosigkeit, "Landflucht") können jedoch eine Rolle spielen.

Von entscheidender Bedeutung ist, welche Art des Leerstands vorliegt. Es kann sich um einen dauerhaften Leerstand handeln (Beispiel: Die Räume sind dauerhaft nicht vermietbar oder werden am Markt nicht nachgefragt) oder auch um einen vorübergehenden Leerstand (während Umbauarbeiten oder Modernisierung). Zur Berücksichtigung des Leerstands bei der Wertermittlung werden je nach Art des Leerstands unterschiedliche Methoden verwendet. So kann etwa ein Mietausfallwagnis berücksichtigt oder es können die tatsächlichen Mieteinnahmen angesetzt werden.
LEG regional development company Abkürzung für: Landesentwicklungsgesellschaft
Legionärskrankheit (Legionellosen) legionnaires' disease Die Legionärskrankheit wird durch wärmeliebende, natürlicherweise süßwasserbewohnende Bakterien, die Legionellen, hervorgerufen, die sich unter anderem in Hausinstallationssystemen vermehren können. Sie werden durch Einatmen (Inhalation von legionellenhaltigen Aerosolen), insbesondere beim Duschen, übertragen. Desweiteren sind Übertragungen von Legionellen durch raumlufttechnische Anlagen (Klimaanlagen), Luftbefeuchter, Badebecken, insbesondere Warmsprudelbecken (Whirlpools), sowie sonstige Anlagen, die einen Nebel von Wassertröpfchen erzeugen, zum Beispiel Aerosole aus Kühltürmen, bekannt.

Diese Mikroorganismen können bei immungeschwächten Personen sowohl eine schwere Form der Lungenentzündung, die so genannte "Legionärskrankheit" als auch das "Pontiac-Fieber", eine milder verlaufende grippeähnliche Erkrankung hervorrufen.
Jedes Jahr erkrankt eine Vielzahl von Personen in Deutschland an Lungenentzündungen, die durch Legionellen hervorgerufen werden. Bis zu 15 % der Fälle enden sogar tödlich.

Die Bakterien haben ihren Namen seit ihrem Nachweis bei einem epidemischen Auftreten von schweren Lungenentzündungen mit 29 Todesfällen nach einem Veteranentreffen der "American Legion" in einem Hotel in Philadelphia, wo die Mikroorganismen über die Klimaanlage verbreitet wurden.

Als Infektionsquelle sind besonders Warmwasser-Hausinstallationssysteme problematisch, vor allem in den Bereichen, die nicht ausreichend durchströmt werden, oder in denen sich Ablagerungen ansammeln (Speicher, Boiler).
Gemäß Trinkwasserverordnung von 2001 sind periodische Untersuchungen auf Legionellen in zentralen Erwärmungsanlagen der Hausinstallationen erforderlich, aus denen Wasser für die Öffentlichkeit bereitgestellt wird (Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Schulen, Kindergärten, Gaststätten, Hotels, Heime, Sportstätten).

Ab einer Legionellenkonzentration von mehr als 1000 koloniebildenden Einheiten in 100 ml Wasser sind Sanierungsmaßnahmen in Abhängigkeit von weiteren Untersuchungen erforderlich. Bei einer Konzentration von Legionellen über 10.000 je 100 ml Wasser müssen unverzügliche Maßnahmen zur Gefahrenabwehr getroffen werden. Nach der ab November 2011 gültigen Veränderung der Trinkwasserverordnung haben alle Betreiber von Trinkwasserhausinstallationen bei gewerblicher Tätigkeit die Pflicht zur regelmäßigen Untersuchung ihrer Anlagen auf Legionellen, und bei Überschreitung eines "technische Maßnahmewertes" von 100 Legionellen je 100 ml Wasser muss eine Ortsbesichtigung und eine Gefährdungsanalyse erfolgen.

Eine besondere Gefahr bezüglich der Vermehrung von Legionellen ist gegeben, wenn Wasser tagelang in Leitungen bei Temperaturen zwischen 25 und 55 °C stagniert. Dies ist insbesondere dann häufig der Fall, wenn nicht oder nur selten benutzte endständige Leitungen noch am Netz hängen bzw. andere technische Mängel vorliegen. So kann auch ein Risiko durch Mietwohnungen drohen, die längere Zeit leer stehen. Im schlimmsten Fall ist es möglich, dass das Trinkwassersystem des ganzen Hauses kontaminiert wird. Deshalb wurde nun die Untersuchungspflicht auch auf Mietshäuser und andere gewerblich genutzte Gebäude ausgedehnt.

Durch ein geeignetes Temperaturregime im Warmwassersystem, bzw. dessen Sanierung und/oder die Verbesserung der Wartung kann die Vermehrung von Legionellen vermieden werden. Entscheidend ist hierbei, dass die Temperatur des Warmwassers im gesamten System nicht 60 °C unterschreitet.
Legionellen legionella Legionellen sind Bakterien, die überall in der Natur vorkommen. Sie vermehren sich besonders gut in ruhigem Warmwasser von etwa 25 bis 50 Grad Celsius.

Legionellen sind meldepflichtige Krankheitserreger nach dem Infektionsschutzgesetz. Sie können die Legionellose oder Legionärskrankheit auslösen, die einer Lungenentzündung ähnelt. In Deutschland erkranken an dieser Krankheit pro Jahr 30.000 Menschen, 2.000 sterben daran. Legionellen können auch weitere Krankheiten verursachen, nämlich Wund-, Herzinnenhaut- und Nierenbeckenentzündungen, sowie das grippeähnliche Pontiac-Fieber.

Die Legionärskrankheit hat ihren Namen von einem 1976 stattgefundenen Treffen von Kriegsveteranen in den USA, dessen Teilnehmer sich über die Hotel-Klimaanlage infizierten. Die Krankheitskeime werden übertragen, indem verseuchtes Wasser vernebelt, also in Wasserdampf verwandelt wird. Dies geschieht zum Beispiel beim Duschen, im Luftwäscher einer Klimaanlage, in Sauna, Whirlpool oder bei einem Rasensprenger.

Die am 1. November 2011 in Kraft getretene Trinkwasserverordnung 2011 sieht zum Schutz vor Legionellen eine regelmäßige Trinkwasseruntersuchung vor, die unter anderem auch Eigentümer vermieteter Mehrfamilienhäuser mit zentraler Wassererwärmung durchführen lassen müssen. Bei Erreichen oder Überschreiten des technischen Maßnahmenwertes für Legionellen im Trinkwasser (100 Kolonie bildende Einheiten auf 100 ml Trinkwasser) ist eine sofortige Meldung ans Gesundheitsamt erforderlich; Abhilfemaßnahmen sind unabdingbar.

Nach der im Dezember 2012 erfolgten Änderung der neuen Trinkwasserverordnung muss die Untersuchung auf Legionellen in Mietshäusern nicht jährlich, sondern nur alle drei Jahre durchgeführt werden. Die erste Untersuchung musste bis zum 31.12.2013 stattgefunden haben.

Legionellen in Trinkwassersystemen entstehen meist durch technische Fehlkonstruktionen oder Mängel. Dabei kann es sich zum Beispiel um unbenutzte Leitungsstränge mit stehendem Wasser handeln, die immer noch mit dem Gesamtsystem verbunden sind, zum Beispiel um Löschwasserleitungen, um unsachgemäße Verbindungen zwischen dem Trinkwasser-, Abwasser- oder Regenwassersystem, bzw. den Heizungsrohren. Auch improvisierte Überlaufbehälter, verkalkte Rohre und Ventile, die den Durchfluß minimieren, unbenutzte oder überdimensionierte Warmwasserboiler oder Kaltwasserleitungen, die direkt neben Heizungs- oder Warmwasserrohren verlegt und deshalb zu warm werden, sind Orte, wo sich Legionellen aufhalten können.

Die Vorbeugung gegen Legionellen umfasst den Ausschluss derartiger Fehlerquellen. Ab 60 Grad Celsius sterben Legionellen ab, eine regelmäßige Erwärmung der Warmwasserbereitungsanlage auf 70 Grad ist ein gutes Mittel der Vorbeugung.

Eine erhöhte Legionellenkonzentration im Trinkwasser kann eine Mietminderung begründen.
In einem vom Amtsgericht Dresden entschiedenen Fall hatten Mieter die Miete um 25 Prozent gemindert, weil Untersuchungen eine Konzentration von 14.000 KBE (Kolonienbildende Einheiten)/100 ml Wasser ergeben hatten. Die Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass ab 100 KBE/100 ml technische Maßnahmen zu treffen sind, um die Legionellenkonzentration zu reduzieren. Nach mieterseitigem Einbau eines Wasserfilters waren immer noch 3.700 KBE/100 ml gemessen worden. Das Gericht wies darauf hin, dass eine Mietwohnung nur dann dem vertraglichen Zweck entspreche, wenn sie ohne Gesundheitsgefährdung bewohnbar sei. Hier liege infolge der hohen Konzentration von Legionellen eine akute Gesundheitsgefährdung vor; die Mietminderung um 25 Prozent sei gerechtfertigt (AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013, Az. 148 C 5353/13).

Der Bundesgerichtshof hat sich 2015 mit einem Fall befasst, bei dem ein Mieter durch eine von Legionellen verursachte Lungenentzündung verstorben war. Dessen Tochter verklagte den Vermieter auf Schadenersatz und Schmerzensgeld in fünfstelliger Höhe. Das Bezirksamt hatte sowohl in der Wohnung als auch im Keller des Mietshauses eine erhebliche Kontamination des Trinkwassers mit Legionellen festgestellt. Die Pflicht zur regelmäßigen Kontrolle des Trinkwassers auf Legionellen existiert seit 1. November 2011. Der Bundesgerichtshof erklärte allerdings, dass der Vermieter auch schon vor diesem Datum Verkehrssicherungspflichten in Bezug auf die Legionellen-Vorbeugung verletzt haben könne. Der BGH verwies die Klage an das Landgericht zurück, das diese zunächst abgewiesen hatte. Die Annahme des Landgerichts, dass die Legionellenerkrankung sich nicht mit der erforderlichen Gewissheit auf das kontaminierte Trinkwasser zurückführen lasse, beruhe auf einer lückenhaften Beweiswürdigung (Urteil vom 6. Mai 2015, Az. VIII ZR 161/14).
Lehmbauplatten clay building boards Lehmbauplatten werden für den Trockenbau im Innenbereich verwendet. Sie kommen in Leichtbaukonstruktionen bei Dachschrägen, Wänden und Decken zum Einsatz. Lehmbauplatten sind relativ einfach zu handhaben und zu verarbeiten; der Baustoff Lehm steht in dem Ruf, das Raumklima positiv zu beeinflussen, die Luftfeuchtigkeit zu regulieren und bis zu einem gewissenm Grad auch Schadstoffe aus der Raumluft zu binden.

Lehmbauplatten werden in großen Mengen produziert. Sie enthalten neben Lehm je nach Hersteller unterschiedliche Bestandteile. Außer Glasfasergewebe kommen dabei auch planzliche Komponenten wie Strohhäcksel, Schilfrohr oder Jutegewebe zum Einsatz.

Nach der Anbringung der Platten müssen Fugen und Kanten verspachtelt und die Platten verputzt werden. Hierfür bietet sich ein Lehmfeinputz an. Die Trocknungszeiten können je nach Putzart und Hersteller stark variieren. Teilweise werden auch Lehmputzplatten mit integrierter Wandheizung angeboten.
Lehmbauweise clay construction Lehm wurde bereits im Mittelalter in Deutschland als Baustoff verwendet – etwa als Brandschutz für Strohdächer oder zum Verputzen von Fachwerkhäusern. Heute wird er immer häufiger wieder verwendet. Grund sind seine vorteilhaften Eigenschaften. So lagert sich das Wasser aus der Luftfeuchtigkeit an den Lehmporen ab und wird bei trockener Luft wieder abgegeben. Resultat ist eine ständige Luftfeuchtigkeit von 50 % im Innenraum, was trockene Schleimhäute verhindert und trotzdem keinen Schimmel aufkommen lässt. Ganze Häuser werden jedoch selten aus Lehm errichtet. Außenwände aus Lehm sind infolge der Bestimmungen der Energieeinsparverordnung durch eine Wärmedämmung zu isolieren. Um bei umweltgerechten Baustoffen zu bleiben, kann z.B. eine Strohballendämmung vorgenommen werden. Lehm gilt als schallisolierend und ist selbst ein guter Wärmespeicher, was zu Energieeinsparungen führen kann. Auch für die Baustoffherstellung ist ein geringerer Energiebedarf notwendig als bei herkömmlichen Baustoffen.

Lehm ist nicht wasserfest; besonders in noch feuchtem Zustand während der Bauzeit ist er vor Regen und Frosteinwirkungen zu schützen. Hier sind überstehende Dächer, Spritzwassersockel und entsprechende Außenanstriche und -Putze unerlässlich.

In Deutschland kann man sich bei der Handwerkskammer zur "Fachkraft Lehmbau" weiterbilden lassen. Der Dachverband Lehm e.V. setzt sich für das Bauen mit Lehm ein und hält weitere Informationen bereit.
Lehmputz clay plaster; loam rendering Individuelle Raumgestaltung liegt im Trend der Zeit. Lehm wird zunehmend nicht nur als Baustoff (etwa in Form von Lehmbausteinen oder Lehmbauplatten) verwendet, sondern auch als Putz im Innenraum. Lehmputz steht in dem Ruf, die Luftfeuchtigkeit zu regulieren, das Raumklima zu verbessern sowie unangenehme Gerüche zu reduzieren. Die Oberfläche kann in vielfältiger Weise bearbeitet, mit Mustern und Strukturen versehen oder eingefärbt werden.

Lehmputze können als fertig angemischte Putze erworben, aber auch auf Basis von Lehmpulver oder Grubenlehm selber angemischt werden. Der Kaufpreis für fertige Lehmputze kann je nach Produktions-, Verpackungs-, und Versandaufwand sehr unterschiedlich ausfallen.

Bei der Verarbeitung ist zu berücksichtigen, dass insbesondere grober Lehmputz nicht ohne Weiteres auf allen Materialien hält. So gibt es etwa Probleme beim Aufbringen auf Gipskartonplatten. Einen geeigneten Untergrund stellen Lehmbauplatten dar; auch eine Gewebespachtelung mit Lehmfeinputz wird manchmal empfohlen.
Lehmwellertechnik cob building technique Bei der Lehmwellertechnik – einer traditionellen Methode aus dem Lehmbau – wurden zunächst Lehm und organische Materialien wie Stroh (es konnte sich je nach Gegend auch um andere Pflanzenfasern bis hin zum Heidekraut handeln) auf dem Boden ausgebreitet, vermischt und durch Stampfen von Mensch oder Tier miteinander verbunden. Dann wurden auf einem vorbereiteten Steinfundament (zum Schutz vor aufsteigender Feuchtigkeit) die Außenmauern des neuen Gebäudes massiv aus Stampflehm errichtet. In der Regel musste dabei in mehreren, 50 bis 80 Zentimeter hohen Schichten gearbeitet werden, die jeweils geglättet wurden und trocknen mussten. Eine Schalung wurde nicht verwendet. Die Dicke der Wände lag zum Teil bei 60 bis 80 Zentimetern.

Das Verfahren war besonders arbeitsintensiv und wurde seit dem ersten Weltkrieg infolge Arbeitskräftemangels immer stärker vom Ziegelbau verdrängt. „Weller“ ist eine niederdeutsche Bezeichnung für eine Mischung aus Lehm und Stroh.

In Deutschland stammen die ältesten (noch stehenden) Bauten in Lehmwellertechnik aus der Mitte des 17. Jahrunderts. Besonders häufig sind sie in den ländlichen Gebieten von Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen anzutreffen. Die Lehmwellertechnik wird heute wieder von spezialisierten Fachbetrieben verwendet, unter anderem um historische Gebäude zu restaurieren.
Lehmwickeldecke wound straw ceiling / earthen roll ceiling
Leibgeding widow's dower Unter Leibgeding (auch Altenteil) versteht man wiederkehrende, vertraglich abgesicherte Geld- oder Naturalleistungen an einen Berechtigten. In der Regel sind diese Leistungen noch mit einem unentgeltlichen Wohnungsrecht verbunden. Solche Vereinbarungen werden in der Regel im Zusammenhang mit der altersbedingten Übertragung des Eigentums an einem landwirtschaftlichen Hof auf einen der späteren Erben getroffen. Dieser (meist der älteste Sohn) verpflichtet sich zu lebenslangen Unterhaltsleistungen, der Gewährung von Unterkunft und nicht selten auch der Pflege in alten und kranken Tagen.

Die Absicherung des Leibgedings im Grundbuch erfolgt hinsichtlich der laufenden Leistungen über eine Reallast und hinsichtlich des Wohnungsrechts über eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
Leibrente (Verkauf einer Immobilie auf Rentenbasis) life annuity; annuity benefit; single-life annuity (sale of property based on a life annuity) Die Leibrente wird im Gegensatz zu einer Zeitrente nicht zeitlich befristet, sondern bis zum Tod des Renten­be­rech­tig­ten bezahlt. Es gibt auch Gestaltungsformen, wonach die Zahlung nach dem Tode an einen Erben für eine befristete Zeit weiterläuft. Wird eine Immobilie "auf Rentenbasis" verkauft, dann ist zu beachten, dass der Rentenanspruch im Grundbuch als Reallast möglichst an erster Rangstelle abgesichert wird. Außerdem werden solche Leibrenten mit Hilfe einer Wertsicherungsklausel gegen den Geld­wert­schwund abgesichert. Die Höhe der Rente kann auf der Grundlage einer Rententabelle ermittelt werden, wobei es Wahlmöglichkeiten zwischen verschiedenen Zinsen gibt. Üblicherweise wird eine Tabelle zugrunde gelegt, die auf einem Zinssatz von 5,5 Prozent beruht.

Die Rentenhöhe hängt von der durchschnittlichen Le­bens­er­war­tung gleichaltriger Personen gleichen Geschlechts ab. Allerdings muss damit gerechnet werden, dass die Le­bens­er­war­tung einen steigenden Trend aufweist. Dieser Um­stand sollte in die Rentenkalkulation mit einbezogen wer­den. Die Rentenhöhe wird ferner bestimmt durch den Zinsfuß, mit der die Verzinsung erfolgt, sowie davon, ob die Rente monatlich vor- oder nachschüssig geleistet wer­den soll. Die Rentenzahlung verringert sich, wenn dem Verkäufer zusätzlich ein Wohnungsrecht eingeräumt wird. Dadurch verringert sich auch ein Teil des Rentenrisikos. Der Käufer, der sich zum Kauf eines Objektes auf Renten­basis entschließt, sollte selbst über eine gesicherte Ein­nahme­quelle in ausreichender Höhe und über eine gute Vermögensgrundlage verfügen.

Um die Leibrente inflationssicher zu gestalten, empfiehlt sich die Ankoppelung der Renten an den Verbraucher­preis­index des Statistischen Bundesamtes. Eine solche Wertsicherung ist nach dem Preisklauselgesetz zulässig und unbedenklich.

Eine alternative Möglichkeit für den Käufer besteht darin, dass er anstelle einer direkten Verrentung des Kaufpreises den entsprechenden Kapitalbetrag über eine Lebens­ver­siche­rungs­gesell­schaft verrenten lässt. Wird eine Immo­bilie gegen eine Leibrente verkauft, darf der Zahlende die Versorgungsleistung mit ihrem Ertragsanteil, als Sonder­aus­gaben steuermindernd geltend machen, während der Zahlungsempfänger sie mit ihrem Ertragsanteil versteuern muss. Der Ertragsanteil hängt vom Alter des Renten­be­rech­tig­ten bei Beginn der Rentenzahlung ab. Je älter der Rentenempfänger bei der ersten Zahlung, desto niedriger der steuerpflichtige Anteil. Im Gegensatz dazu richtet sich der steuerpflichtige Ertragsanteil bei sogenannten ab­ge­kürz­ten Leibrenten, die zeitlich befristet sind, grundsätzlich nach der Rentendauer.
Leibung / Laibung reveal; intrados; embrasure
Leihe gratuitous hire; (gratuitous lending of something Der Begriff "Leihe" wird im Bürgerlichen Gesetzbuch verwendet für die unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch für eine bestimmte oder nicht bestimmte Zeit. Der Unterschied zur Miete liegt also in der Unentgeltlichkeit.

Falls der Verleiher dem Entleiher arglistig irgendwelche Fehler oder Mängel an der verliehenen Sache verschweigt, haftet er für alle dem Entleiher entstandenen Schäden.

Die Leihe kann im Rahmen eines formlosen Vertrages vereinbart werden, der z.B. geschlossen wird, wenn ein Wohnungseigentümer einem Verwandten für eine Zeit lang ein Zimmer zur Verfügung stellt – oder ein Nachbar sich den Rasenmäher ausleiht. Der Entleiher ist in diesem Fall verpflichtet, das geliehene Objekt nach Ablauf der vereinbarten Zeit wieder zurück zu geben. Der Eigentümer hat einen Anspruch auf Herausgabe, der gerichtlich geltend gemacht werden kann.

Fallen für die Erhaltung der ausgeliehenen Sache üblicherweise Kosten an, hat diese der Entleiher zu tragen. Im Falle lebender "Sachen" gilt dies auch für die Futterkosten.

Hat der Entleiher die Leihsache mit einer zusätzlichen Einrichtung versehen (z.B. einen Fernseher in das Zimmer gestellt) darf er diese Sache auch wieder entfernen.

Eine Leihvereinbarung kann vor Ende der abgesprochenen Zeit vom Verleiher gekündigt werden wenn:

  • Er aufgrund unvorhersehbarer Umstände den Gegenstand braucht,
  • der Entleiher vertragswidrigen Gebrauch davon macht (unerlaubte Überlassung an Dritte, Gefährdung des Gegenstandes durch Vernachlässigung der nötigen Sorgfalt),
  • beim Tod des Entleihers.

Ansprüche von Verleiher und Entleiher verjähren innerhalb einer kurzen sechsmonatigen Frist. Die gesetzliche Regelung findet sich in §§ 598 ff. BGB.

Mit Hilfe der Leihe lässt sich aus Sicht einiger Vermieter das Problem lösen, dass viele Mieter heutzutage eine moderne Einbauküche in der Wohnung erwarten, der Vermieter aber für mögliche Mängel der mitvermieteten Technik während der Mietzeit einzustehen hat. Bei der Leihe ist der Entleiher und nicht der Verleiher für die Erhaltung des Gegenstandes verantwortlich. Reparaturen von Spülmaschine und Herd sind demnach Sache des Wohnungsmieters. Diese Konstruktion wird bisher wenig benutzt. Ein Nachteil liegt darin, dass sie nur mit Hilfe eines extra abgeschlossenen Leihvertrages (unabhängig und getrennt vom Mietvertrag) praktikabel ist. Ohne eindeutige schriftliche Vereinbarung wird ein Gericht im Zweifelsfall immer annehmen, dass die Einbauküche mitvermietet ist und der Vermieter für ihre Funktionstauglichkeit zu sorgen hat.
Leim adhesive; glue
Leinenzwang regulation making it mandatory to keep dogs on a leash Wohnungseigentümer können durch mehrheitliche Beschlussfassung die Erlaubnis erteilen, dass Hunde der Eigentümer und Mieter auf der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Rasenfläche spielen dürfen. Mit einem solchen Beschluss im Rahmen der Hausordnung wird dem Umstand Rechnung getragen, dass tierhaltende Miteigentümer oder Mieter einer Eigentumswohnung ihre Freizeit gemeinsam mit ihren Hunden gestalten möchten. Eine solche mehrheitlich beschlossene Regelung ergibt sich aus dem Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 13 Abs. 2 WEG (BGH, 8.5.2015, V ZR 163/14).

Ob jedoch eine solche Regelung, sofern sie nicht gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, ordnungsmäßigem Gebrauch entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden. Es kommt vielmehr auf die konkreten Umstände des Einzelfalles an.

Soweit nach einzelnen Landesgesetzen, beispielsweise nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 Schleswig-Holsteinisches Gefahrhundegesetz, ein allgemeiner Leinenzwang für alle Hunde in Mehrfamilienhäusern angeordnet ist, erstreckt sich dieser nur auf Zuwege, Treppenhäuser, Aufzüge, Flure und sonstige von der Hausgemeinschaft gemeinsam genutzet Räume, nicht jedoch auf im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Rasenflächen.

Gleichzeitig ist aber der tierhaltende Eigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass die Rasenfläche nicht als Hundetoilette dient und er verpflichtet ist, Hundekot unverzüglich und sorgfältig zu entsorgen. Ebenso muss er sicherstellen, dass Mitbewohner oder Gäste der Eigentümer nicht durch Anspringen belästigt werden.
Leistungen, vermögenswirksame capital-forming (employee) benefits; contributions to capital formation; tax-free payments to (low-income) employees for capital accumulation purposes Die vermögenswirksamen Leistungen sind eine seit Anfang der 60er Jahre praktizierte Form der Vermögensbildung für Arbeitnehmer. Die – abgekürzt – VL werden tariflich, also von Arbeitgeber- und Gewerkschaftsseite, oder per Arbeitsvertrag vereinbart und vom Arbeitgeber gezahlt. Abhängig von den jeweiligen tarifvertraglichen Vereinbarungen, demnach von der Branche, gibt es VL in unterschiedlicher Höhe. Als immer noch recht knauserig gilt dabei der öffentliche Dienst in Ost und in West. Deutlich mehr VL gibt es zum Beispiel in der Metallbranche.

Sobald der Arbeitnehmer seine Vermögenswirksamen Leistungen in die vom Gesetzgeber vorgesehenen Anlageformen investiert, besteht ggf. Anspruch auf staatliche Förderung, nämlich über die sogenannte Arbeitnehmersparzulage.

Der Gesetzgeber hat für die VL folgende Sparformen zugelassen:

  • Betriebliche Sparformen (z.B. Aktienfonds, Mitarbeiterkapitalbeteiligung),
  • Bausparverträge,
  • Lebensversicherung (keine Förderung durch Arbeitnehmersparzulage),
  • Investmentfonds,
  • Banksparpläne (keine Förderung durch Arbeitnehmersparzulage),
  • Geschäftsguthaben an eingetragenen Genossenschaften (eG).

Auch für den Erwerb selbstgenutzter Immobilien können vermögenswirksame Leistungen eingesetzt werden. Denn zu den zulässigen Anlageformen gehören auch Geldleistungen, die der Arbeitgeber für den Arbeitnehmer anlegt als Aufwendungen des Arbeitnehmers:

  • a.) zum Bau, zum Erwerb, zum Ausbau oder zur Erweiterung eines im Inland belegenen Wohngebäudes oder einer im Inland belegenen Eigentumswohnung,
  • b.) zum Erwerb eines Dauerwohnrechts im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes an einer im Inland belegenen Wohnung,
  • c.) zum Erwerb eines im Inland belegenen Grundstücks zum Zwecke des Wohnungsbaus oder
  • d.) zur Erfüllung von Verpflichtungen, die im Zusammenhang mit den in den Buchstaben a bis c genannten Vorhaben eingegangen sind (Darlehen).

Voraussetzung: Der Anlage liegt kein von einem Dritten vorgefertigtes Konzept zu Grunde, bei dem der Arbeitnehmer vermögenswirksame Leistungen zusammen mit mehr als 15 anderen Arbeitnehmern anlegen kann. Die Förderung der Aufwendungen nach den Buchstaben a bis c setzt voraus, dass sie unmittelbar für die dort bezeichneten Vorhaben verwendet werden. Rechtsgrundlage ist § 2 des 5. Vermögensbildungsgesetzes.

Bei Bausparverträgen besteht möglicherweise zusätzlich Anspruch auf eine weitere staatliche Förderung, nämlich die sogenannte Wohnungsbauprämie. Diese kann jedoch grundsätzlich nur in Anspruch genommen werden, wenn der Bausparvertrag tatsächlich zum Bau oder Kauf einer Immobilie oder andere wohnungswirtschaftliche Zwecke genutzt wird und keine reine Geldanlage ist.

Gleichwohl ist ein doppelter Zuschuss für ein und dieselbe Bausparrate nicht möglich. Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie können Anleger nur dadurch nutzen, dass sie zum einen ihre Vermögenswirksamen Leistungen in einen Bausparvertrag investieren und dafür Arbeitnehmersparzulage erhalten und andererseits mit eigenem Geld einen weiteren Bausparvertrag abschließen oder den alten VL-Vertrag aufstocken.

Wichtig: Die staatliche Förderung kommt nur dann in Betracht, wenn der Arbeitnehmer bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschreitet.

Bei einigen VL-Verträgen gibt es Mindestanlagesummen. Diese können bei Bausparverträgen zum Beispiel bei monatlich bis zu etwa 40 Euro liegen. Bekommt der Anleger weniger Geld vom Arbeitgeber, muss er den Rest von seinem Nettolohn bezahlen.
Leistungsarten (Maklerbetriebe) types of services (real estate agent/ brokerage operations) Makler sind Dienstleiter. Die von ihnen zu erbringenden Leistungen sind im BGB als "Nachweis" von Vertrags­ab­schluss­gelegen­heiten und "Vermittlung" von Verträgen definiert. Diese Leistungen sind unmittelbar er­trags­orien­tiert, weil sie direkte Voraussetzungen für das Entstehen eines Provisionsanspruches sind.

Das Geschäft der Makler wäre allerdings heute kaum denk­bar, wenn sie darüber hinaus nicht noch weitere Neben­leis­tungen erbrächten, die in der Fachliteratur als mittelbar erfolgsorientiert bezeichnet werden. Zur Er­bringung dieser Leistungen besteht zwar keine Ver­pflich­tung, da sie aber den Eintritt des Erfolges im Mak­ler­ge­schäft (Erfolgsprinzip) absichern und beschleunigen, sind sie unverzichtbar. Es handelt sich bei diesen Neben­leis­tungen um Beratung, Betreuung und Service. Außerdem treten häufig noch Bewertungsleistungen hinzu.

Die Beratung bezieht sich auf den Markt und wird auch als Preisberatung bezeichnet. Dabei muss der Makler bestrebt sein, einen Preisansatz auszuhandeln, der einen Verkauf auf der Grundlage der Marktgegebenheiten ermöglicht, ohne dem Auftraggeber nicht erforderliche Zugeständnisse abzuverlangen. Es handelt sich um den wichtigsten Be­ra­tungs­be­reich von Maklern. Die Beratung kann sich ferner auf das Objekt selbst beziehen. Dies setzt eine eingehende Objektanalyse in den Bereichen Standort, Haustechnik, Rentabilität, Rechtsverhältnisse und dergleichen voraus. Eine von einem Maklervertrag unabhängige Rechts- und Steuerberatung als eigenständiger Leistungsbereich ist dem Makler grundsätzlich nicht gestattet. Hinweise auf rechtlich oder steuerlich relevante Sachverhalte (z. B. notarielle Beurkundungspflicht von Nebenabsprachen im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag oder Hinweise über die Höhe der Grunderwerbsteuer, Be­hand­lung des Zubehörs usw.) darf der Makler geben. Er kommt damit nicht mit dem Rechts­beratungs- oder Steuer­be­ra­tungs­gesetz in Konflikt.

In Fällen, in denen der Auftraggeber erkenntlich be­ra­tungs­be­dürf­tig ist, besteht eine Beratungspflicht als Ne­ben­pflicht aus dem Maklervertrag.

Die Betreuung bezieht sich vor allem auf Be­sor­gungs­leis­tungen im Zusammenhang mit Ver­trags­ab­schlüs­sen (Be­sor­gung von Unterlagen, Betreuung bei der Finanzierung, Klärung von Baurechtsfragen bei den zuständigen Ämtern usw.).

Der Service ist eine eher selbstverständliche Neben­leis­tung. Hier ist vor allem an die Besich­ti­gungs­organi­sa­tion, Vorbereitung der notariellen Beurkundung und die Her­stellung von Kontakten zu wichtigen Stellen und Unter­nehmen (Spediteur für den Umzug, Handwerker für er­for­derliche Reparaturen) zu denken.

Auf Nebenleistungen des Maklers besteht von Seiten des Auf­traggebers kein Rechtsanspruch. Sie werden auch grund­sätz­lich nicht zusätzlich vergütet. Der hierfür erfor­der­liche Zeitaufwand ist mit der Erfolgsprovision abge­golten. Überschreiten solche Nebenleistungen jedoch den üblichen Rahmen (beispielsweise Vorbereitung der Auf­teilung eines Miethauses in Eigentumswohnungen als Vo­raus­set­zung für die Verkaufsvermittlung), kann hierfür eine eigene (vom Maklervertrag unabhängige) Vergütung vereinbart werden.
Leistungsbeschreibung (Bauleistungen) specification; output specification (building services) Die Leistungsbeschreibung ist neben dem Leistungsverzeichnis eine Grundlage der Vergabe von Leistungen. Sie enthält eine detaillierte Beschreibung der auszuführenden Bauleistungen unter Zugrundelegung der DIN-Normen der VOB Teil C. Zu den weiteren Unterlagen zählen auch Pläne und Skizzen zur Leistungsbeschreibung. Auf der Grundlage der Leistungsbeschreibung werden die zu vergebenden Arbeiten ausgeschrieben. Die einzelnen Angebote der Handwerker und Unternehmer werden auf diese Weise vergleichbar und der Bauherr kann feststellen, welcher Handwerker in den einzelnen Gewerken die optimalen Konditionen bietet.
Leistungsbilanz current account (balance); balance of visible and invisible items; balance (of payments) on current account/ transactions; balance on/ of goods and services (and remittances); external current account; performance record
Leistungsbilanzen geben Auskunft darüber, wie sich die bislang von einem bestimmten Initiator platzierten Beteiligungsangebote – beispielsweise geschlossene Immobilienfonds – bisher im Vergleich zu den bei der Emission vorgelegten Prognosen entwickelt haben. Sie beinhalten im Wesentlichen einen Soll-Ist-Vergleich der Prognosen in den Fondsprospekten mit den tatsächlich erzielten Ergebnissen; hinzu kommen bestimmte Informationen über das Unternehmen und andere ergänzende Angaben.

Um die Seriosität und Aussagekraft von Leistungsbilanzen zu gewährleisten, müssen sie hinsichtlich ihres Inhaltes und ihrer Gliederungsstruktur bestimmten Anforderungen genügen, beispielsweise dem Leistungsbilanzstandard des Verbandes Geschlossene Fonds (VGF).
Leistungsklage personal action; suit for fulfillment of obligations Sind Wohnungseigentümer zu einer bestimmten Leistung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder auch gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer verpflichtet und kommen sie dieser Verpflichtung nicht nach, kann gegen sie Klage auf Leistung erhoben werden, beispielsweise auf Zahlung von Hausgeldern oder auch Herausgabe von gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen, die sie rechtswidrig für eigene Zwecke nutzen. Letzteres kann dann der Fall sein, wenn ein Eigentümer den im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Dachboden ausbaut, um ihn für eigene Wohnzwecke zu nutzen.
Leistungsmatrix (Maklergeschäft) service matrix (brokerage) Unter Leistungsmatrix versteht man im Maklergeschäft die Zusammenstellung der im Rahmen der Sachzielkonzeption vorgesehenen Leistungsarten und ihre Zuordnungen zu den Leistungsbereichen (Marktsegmenten). Je nach Leistungsbereich können Leistungsarten variieren. Kann es z.B. bei der Leistungsart Vermittlung bei Gewerbeverträgen wichtig sein, Vermittlungsfortschritte für den Leistungsnachweis zu dokumentieren, wird im Bereich der Wohnraumvermittlung darauf verzichtet werden können. Hier spielt eher die Methode der getrennten Verhandlungsführung im Vordergrund, die unmittelbar zu einem Mietvertragsabschluß führt.

Zu den unverzichtbaren Leistungsarten zählen Nachweis und Vermittlung. Zur Absicherung und Beschleunigung des Erfolgseintritts können Beratungs- und Bewertungsleistungen, sowie Betreuungs- und Serviceleistungen innerhalb der Leistungsarten inhaltlich bestimmt werden.

Die betriebliche Umsetzung der Leistungsmatrix setzt voraus, dass in einer parallelen Anforderungsmatrix die für die Leistungs-erbringung erforderlichen betrieblichen Anforderungen darstellt (Sollmatrix) werden. Eine Istanalyse ergibt, ob und inwieweit der Maklerbetrieb den gestellten Anforderungen gerecht werden kann.
Leistungsphasen work phases Das Honorar der Architekten richtet sich nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieu­re). Um eine angemessene Honorar­forderung zu gewährleisten, wird die standardmäßige Abfolge aller zu erwartenden Aufgaben eines Bauvorhabens erfasst und in ihrer Arbeitsintensität prozentual zur Gesamtleistung festgelegt. Diese Teilabschnitte gliedern auch das Honorar.

Da sich die Arbeiten von Architekten und Ingenieuren, Landschaftsplanern und Innen­architekten un­ter­scheiden, werden sie in unterschiedliche Bewertungsgruppen zusammengefasst (zum Beispiel Gebäude und Innenräume, Freianlagen, Tragwerksplanung). Diese bezeichnet man als Leistungsbilder. Innerhalb dieser Leistungsbilder unterscheidet man wiederum verschiedene Leistungsphasen.

Das Leistungsbild "Gebäude und Innenräume" hat zum Beispiel neun Leistungsphasen. Diese sind:

  1. Grundlagenermittlung,
  2. Vorplanung,
  3. Entwurfsplanung,
  4. Genehmigungsplanung,
  5. Ausführungsplanung,
  6. Vorbereitung der Vergabe,
  7. Mitwirkung bei der Vergabe,
  8. Objektüberwachung - Bauüberwachung und Dokumentation,
  9. Objektbetreuung.
Leistungsverweigerungsrecht: (Baurecht) German right to withhold performance; recoupment (building law) Dem Bauherrn steht gegenüber einem Bauunternehmer oder Bauhandwerker ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 320 BGB zu, solange die vom Unternehmer erbrachte Bauleistung Mängel aufweist. Dieses Recht gilt sinngemäß auch beim VOB Vertrag. Der Bauherr gerät mit der Verweigerung der Zahlung der Vergütung auch nicht in Verzug.
Leistungsverzeichnis specifications (sheet); schedule of services Als Leistungsverzeichnis wird üblicherweise die textliche Aufstellung bezeichnet, mit der der Auftraggeber beschreibt, welche einzelnen Schritte der (zukünftige) Auftragnehmer zur Erledigung der Bauaufgabe erbringen soll. In einem Leistungsverzeichnis sind also Teilleistungen beschrieben und nach Zahlen oder Positionen geordnet.

Aufgrund dieser Angaben im Leistungsverzeichnis kalkuliert der Unternehmer seine Preise für die einzelnen Positionen.

Die beschriebenen Leistungen im Leistungsverzeichnis werden geschuldeter Vertragsgegenstand, so genanntes Leistungssoll, des Auftragnehmers.
Leistungsvorbehaltsklausel lease clause providing for a rent review in certain circumstances, e.g. a rise of a given amount in the CPI (the rent is not indexed, but is to be renegotiated) Eine Leistungsvorbehaltsklausel ist eine Wertsicherungsklausel, bei der zwar die Anpassung einer wiederkehrenden Leistung an eine veränderte Bezugsgröße (in der Regel Verbraucherpreisindex) vereinbart wurde, die Bestimmung der Änderungsrate aber unbestimmt bleibt und zum gegebenen Zeitpunkt nach Billigkeitsgrundsätzen erfolgen soll. In der Regel wird dabei vereinbart, dass die Neubestimmung der Leistung durch einen Sachverständigen erfolgen soll, zumindest für den Fall, dass beim Nachverhandeln keine Einigung erzielt wird.

Muster: "Ändert sich der Verbraucherpreisindex auf der Basis des Jahres 2000 = 100 des Statistischen Bundesamtes, ab Abschluss des Vertrages um mehr als 10%, kann jede der Parteien eine Anpassung der Miete verlangen. Die Neubestimmung der Miete soll von einem von der IHK zu benennenden Sachverständigen erfolgen."

Die Leistungsvorbehaltsklausel gehört nach § 1 (2) Nr. 1 des Preisklauselgesetzes zu den zulässigen Klauseln. Leistungsvorbehaltsklauseln sind häufig in Gewerberaummietverträgen zu finden.
Leitbilder (role) models; overall concepts; mission statements Leitbilder sind ein wichtiger Baustein in der Corporate Identity von Unternehmen. Sie haben eine Motivations-, Legitimations- und Orientierungsfunktion. Gleichzeitig ist ein Leitbild auch für die Mitarbeiter über die reine Motivationsfunktion hinaus eine wichtige Orientierung und besitzt eine handlungsleitende Funktion. Leitbilder können ein wichtiger Weg sein, das Selbstverständnis eines Immobilienunternehmens zu hinterfragen und dieses hin zu einem Dienstleistungsbetrieb moderner Prägung fortzuentwickeln. Ein Leitbild ist also kein Luxus, den sich nur einige große Immobilienunternehmen leisten können.

Ein Leitbild kann hinsichtlich seiner Zielgruppen grundsätzlich zwei verschiedene Ausrichtungen haben.
• Es kann mehr nach außen, d.h. in Richtung Anwohner, Kunden, breite Öffentlichkeit, Umweltschutzgruppen etc. angelegt sein. Im Bereich Immobilienwirtschaft wird ein nach außen gerichtetes Leitbild zweckmäßiger Weise vor allem an Kunden, wie auch die breite Öffentlichkeit adressiert sein. Indem es etwa eine klare Spezialisierung des Maklers deutlich macht, kann es auch eine akquisitionsunterstützende Funktion übernehmen.
• Darüber hinaus kann ein Leitbild aber auch primär nach innen, d.h. in Richtung eigene Mitarbeiter, gerichtet sein.
Leitwerte, Innenraumluft guideline values, indoor air Innenraumluftleitwerte werden von der "Ad-hoc-Arbeitsgruppe" des Umweltbundesamtes erarbeitet. Ein Leitwert ist ein hygienisch begründeter Beurteilungswert eines Stoffes oder einer Stoffgruppe.

Die Festlegung von Leitwerten erfolgt dann, wenn aus systematischen, praktischen Erfahrungen resultiert, dass mit der steigenden Konzentration eines Stoffes die Wahrscheinlichkeit für Beschwerden bzw. nachteilige gesundheitliche Auswirkungen zunehmen, aber der Kenntnisstand nicht ausreicht, um hieraus toxikologisch begründete Richtwerte abzuleiten.
Leitwerte in der Innenraumluft bestehen für Kohlendioxid, flüchtige organische Verbindungen (TVOC) und Feinstaub.
Leitzinsen base rate; key rate; central bank discount rate Leitzinssätze sind Zinsbedingungen, die eine Zentralbank festsetzt. Die Festsetzungen dienen durch ihre Leitfunktion der Geldmengenregulierung mit dem Hauptziel der Erhaltung der Geldwertstabilität (Vermeidung von Inflation und Deflation). Zuständig für die Leitzinsfestlegung im Euro-Raum ist das Direktorium der europäischen Zentralbank (EZB) zusammen mit den Präsidenten der 19 Zentralbanken der Staaten des Euroraumes. Beide Gremien zusammen bilden den EZB-Rat. Zu ihrem geldpolitischen Instrumentarium gehört die Festsetzung der Zinssätze für
  • die Einlagefazilität (Möglichkeit der Banken zur kurzfristigen Einlage nicht benötigter Gelder bei der EZB);
  • die Spitzenrefinanzierungsfazilität (Möglichkeit der Zentralbanken, sich kurzfristig Gelder von der EZB gegen Verpfändung notenbankfähiger Wertpapiere zu beschaffen);
  • die Hauptrefinanzierung (Zinssatz, durch den der wesentliche Einfluss auf die der Wirtschaft zufließende Geldmenge ausgeübt wird).

Die Einlage- und die Spitzenfazilität sind liquiditätspolitische Instrumente. Die Zinssätze der Einlage- und der Spitzenrefinanzierungsfazilität bilden den Zinskanal, innerhalb dessen sich der längerfristige Geldmarktzins bewegt. Der Hauptrefinanzierungszinssatz, der die längerfristige Geldvergabe steuert, ist der weitaus wichtigste Leitzins. Er steht vor allem im Fokus der Öffentlichkeit, wenn über die Geldpolitik der EZB berichtet wird.

Die wiederholte Änderung dieses Leitzinses in einer Richtung wirkt sich unmittelbar auf die Zinssätze für Spareinlagen und für kurzfristige Zwischen- und Vorfinanzierungsaktionen in der Immobilienwirtschaft aus und schlägt in der Regel mit Zeitverzögerung auch auf die Zinsen für langfristige Kredite durch.

Der Hauptrefinanzierungszinssatz ist auch die Bezugsgröße für den deutschen Basiszinssatz. Die prozentuale Änderung des Hauptrefinanzierungszinssatzes innerhalb einer Jahreshälfte ist bestimmend für die Änderung des Basiszinssatzes, der jeweils zum 1. Januar und zum 1. Juli eines Jahres von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird.
LEP regional development programme Abkürzung für: Landesentwicklungsprogramm
Letter of Intent (LOI) letter of intent (LOI)
Letztverbraucher ultimate consumer Letztverbraucher ist ein Begriff aus der Preisangabenverordnung (PAngV). Er ist weitgehend identisch mit dem Verbraucherbegriff des BGB. Zwar ist er in der Preisangabenverordnung nicht definiert. Da nach § 9 PAngV die Verordnung nicht anzuwenden ist auf solche Letztverbraucher, die die angebotene Ware oder Leistung in ihrer selbständigen beruflichen oder gewerblichen oder in ihrer behördlichen oder dienstlichen Tätigkeit verwenden, wird klargestellt, wer tatsächlich unter den Verbraucherschutz der Preisangabenverordnung fällt. Der Begriff Letztverbraucher findet sich auch im Energiewirtschaftsgesetz und einigen anderen Vorschriften. Sie entsprechen inhaltlich im Wesentlichen dem Begriff, der aus der Preisangabenverordnung abzuleiten ist.
Leverage-Effekt leverage effect Als Leverage-Effekt wird die Hebelwirkung der Fremdkapitalkosten auf die Eigenkapitalrentabilität bezeichnet.

Kann Fremdkapital zu einem Zins aufgenommen werden, der niedriger ist, als die mit einem Investment erwirtschaftete Verzinsung des eingesetzten Kapitals, so erhöht sich die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals durch die Aufnahme von Fremdkapital.

Umgekehrt verringert sich die Eigenkapitalrentabilität durch Aufnahme von Fremdkapital, wenn die Gesamtkapitalrentabilität niedriger ist als der Fremdkapitalzins.

Im Zusammenhang mit Optionsgeschäften meint der Begriff Leverage-Effekt die überproportional starke Reaktion des Optionspreises auf Kursänderungen des Underlyings. Mathematisch ausgedrückt, ergibt sich der Hebel einer Option, indem der aktuelle Kurs des Basiswertes mit dem Bezugsverhältnis multipliziert und das Ergebnis durch den Optionspreis geteilt wird.
lfm linear metre; running metre Abkürzung für: Laufmeter
LFW state association of private housing companies Abkürzung für: Landesverband Freier Wohnungsunternehmer
LG abbreviation for: German regional court; district court Abkürzung für: Landgericht
Lg. position; situation; site; location; locality Abkürzung für: Lage
LHO Structure of Performance and Fees for Engineers Abkürzung für: Leistungs- und Honorarordnung der Ingenieure
LHV Structure of Performance and Fees for Landscape Gardeners and Architects Abkürzung für: Leistungs- und Honorarverzeichnis der Garten- und Landschaftsarchitekten
Libor Libor (London interbank offered rate) Libor (London interbank offered rate) ist der Referenzzinssatz, zu dem Londoner Banken an andere Banken Geld ausleihen. Libor gilt als Basiszinssatz für internationale Kreditgeschäfte, wobei je nach Bonität einer Bank mehr oder weniger hohe Aufschläge zu berücksichtigen sind. Die Zinsanpassung kann nach bestimmten Zeiträumen (meist drei oder sechs Monate) erfolgen. Maßgeblich für die Fixierung des Libor-Satzes ist das arithmetische Mittel des Libor-Satzes bestimmter Banken. Zinsabsprachen zum Zweck der Manipulation des Libor sind verboten.
Licht light
Lichte Höhe / Lichtes Maß clear height; ceiling height; (free) headroom; overhead clearance/ clearance; clear dimension Lichte Höhe nennt man den freien – im Licht befindlichen – Raum zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterkante der Raumdecke. Der Begriff wird verwendet, um Mindestanforderungen an Wohn- und Arbeitsräume zu definieren.

Bei Balkendecken ist die lichte Höhe der Raum zwischen der Oberkante des Fußbodens und der Unterkante des Deckenbalkens.

Die aktuelle Arbeitsstättenverordnung vom 12.8.2004 setzt ausdrücklich keine Zahlenangabe für die lichte Höhe fest. Die Regelung sagt nur aus, dass die lichte Höhe in Abhängigkeit von der Größe der Grundfläche so ausreichend zu bemessen ist, dass die Beschäftigten ohne Beeinträchtigung ihrer Sicherheit, ihrer Gesundheit oder ihres Wohlbefindens ihrer Arbeit nachgehen können.

Die Vorgängerregelung enthielt konkrete Zahlenvorgaben, z.B. musste die lichte Höhe bei einer Grundfläche bis 50 Quadratmeter mindestens 2,50 m betragen. Bei über 2000 Quadratmeter war eine lichte Höhe von mindestens 3,25 m vorgeschrieben.

Der verwandte Begriff lichtes Maß (auch: Lichte, Lichtmaß) bezeichnet den innen gemessenen, nutzbaren Abstand zwischen zwei Bauteilen bzw. zwischen den Begrenzungen einer Öffnung.
Lieberhaberwert sentimental value; collector's value; value to a special purchaser Der Liebhaberwert ist ein Wert, der einem Gegenstand nur aus einer besonderen, speziellen Interessenlage von einer Person zugemessen wird. Es handelt sich häufig um einen Sammlerwert, z.B. um den Wert einer besonderen Briefmarke, die in der Sammlung noch fehlt und für die deshalb auch ein besonders hoher Preis bezahlt wird.

In der Versicherungswirtschaft spricht man auch von Affektionswert. Im Schadensfall wird der Liebhaberwert im Fall der Zerstörung des Gegenstandes nur dann ersetzt, wenn es auf dem Markt, auf dem die Sache gehandelt wird, mehrere Liebhaber gibt (z.B. bei Oldtimern, Antiquitäten, Gemälden usw.). Ist nach der Versicherungspolice nur der Wiederbeschaffungswert (Neuwert oder Zeitwert) im Fall der Zerstörung zu ersetzen, verbleibt beim Versicherten eine subjektive Schadensdifferenz.

Auch auf dem Immobilienmarkt kann Liebhaberei dazu führen, dass ein Interessent für ein Grundstück einen Preis zu bezahlen bereit ist, der nicht unbeachtlich über dem Verkehrswert liegt. Allerdings fehlt hier das Merkmal der Sammelleidenschaft. Liebhaberei bezieht sich hier in der Regel auf besondere Objekt- oder Lagemerkmale, mit denen ein Interessent, der das Objekt erwerben will, eine besondere subjektive Beziehung verbindet. Beispiele: Ein Interessent ist Bergsteiger. Er findet ein Grundstück, das einen Ausblick zu einem besonderen Alpenpanorama bietet, zu dem er als Bergsteiger eine besonders enge Beziehung hat. Verkauft ein weltberühmter Dirigent sein Haus, kann es sein, dass einer seiner besonderen Anhänger einen sehr hohen Preis bezahlt, weil er dann im Haus des großen Dirigenten wohnen kann. In einem solchen Fall spricht man auch von "Snobeffekt".
Liebhaberei hobby activity; (tax:) activity carried out with no intention of making money Liebhaberei ist ein Fachbegriff zur Bezeichnung eines bestimmten steuerlichen Sachverhaltes. Als Liebhaberei werden von der Finanzverwaltung solche Tätigkeiten eines Steuerpflichtigen eingestuft, bei denen eine Gewinnerzielungsabsicht fehlt. Kosten, die dem Steuerpflichtigen im Zusammenhang mit einer solchen Tätigkeit entstehen, werden der allgemeinen Lebensführung zugerechnet und sind daher aus versteuertem Einkommen zu bestreiten. Sie können steuerlich nicht als Betriebsausgaben oder Werbungskosten geltend gemacht werden.

Fallen im Zusammenhang mit einer bestimmten Tätigkeit vorübergehend Verluste an, so rechtfertigt dies allein noch nicht die Annahme von Liebhaberei, wenn diese Tätigkeit auf Dauer betrachtet zu positiven Einkünften führen kann. Auch ein unternehmerisches Engagement, das nach Anlaufverlusten wieder beendet wird, ist nicht zwangsläufig als Liebhaberei zu werten. Entscheidend für die Beurteilung ist, ob und innerhalb welches Zeitraumes die Erzielung eines Totalüberschusses der künftigen Gewinne über die entstandenen Verluste wahrscheinlich ist.

Für die Beurteilung der Liebhaberei-Problematik durch die Finanzverwaltung im Zusammenhang mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist derzeit das Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen an die Obersten Finanzbehörden der Länder vom 8. Oktober 2004 (sogenannter "Liebhaberei-Erlass") maßgeblich. Es ersetzte die zuvor relevanten BMF-Schreiben vom 23. Juli 1992, vom 29. Juli 2003, vom 15. August 2003 sowie vom 20. November 2003.

Für die Annahme einer Einkunftserzielungsabsicht ist es demnach erforderlich, dass es sich um eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit handelt und dass nicht besondere Umstände oder Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht sprechen oder aber besondere Arten der Nutzung für sich allein Beweisanzeichen für eine private Veranlassung sind, die nicht mit der Erzielung von Einkünften zusammenhängt. Sprechen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen einer Einkunftserzielungsabsicht, so ist zu prüfen, ob ein Totalüberschuss erzielbar ist (sogenannte Überschussprognose). Der Prognosezeitraum umfasst dabei einen Zeitraum von 30 Jahren, sofern nicht von einer zeitlich befristeten Vermietung auszugehen ist.
Liebhaberobjekte collector's items Als Liebhaberobjekte werden Immobilien bezeichnet, die besondere Merkmale aufweisen, von denen Verkäufer oder Anbieter annehmen, dass es Interessenten gibt, die dazu eine hohe Affinität besitzen und damit eine besondere Wertschätzung verbinden. Solche Merkmale können ein größerer Teich auf dem Grundstück sein, eine denkmalgeschützte Fassade, ein weiter, freier Ausblick auf eine reizvolle Landschaft oder Ähnliches. Die bei einem Verkauf von "Liebhabern" bezahlten Preise sind in der Regel Ausreißer, die wegen der Ungewöhnlichkeit der Interessenten-Objektbeziehung als Referenzpreise für eine generelle Markteinschätzung ungeeignet sind. Nicht selten versuchen Verkäufer von gewöhnlichen Immobilien, ihr Objekt als "Liebhaberobjekt" anzubieten, obwohl hierfür die Grundlagen oder das Interessentenpotenzial fehlen. Solche Mühen sind regelmäßig vergeblich.
Liegenschaften real property; landed property; property Unter Liegenschaften sind bei Offenen Immobilienfonds die Immobilien zu verstehen, in die investiert wurde.
Liegenschaftskarte cadastral map
Liegenschaftskataster cadastre; land survey register Das Liegenschaftskataster ist nach § 2 der Grund­buch­ord­nung (GO) das amtliche Verzeichnis der Grundstücke. Es wird bei den Katasterämtern geführt. Das Liegen­schafts­ka­tas­ter besteht aus den Katasterbüchern und -karten. Die Katasterbücher enthalten das Flurbuch (Verzeichnis der Flurstücke in der Reihenfolge der Nummerierung), dem Liegenschaftsbuch (Verzeichnis der Grundstücke eines Ge­mein­debezirkes), dem Eigentümerverzeichnis und dem alphabetischen Namensverzeichnis, das zum Auffinden der Grundstücke eines Eigentümers dient. Sie werden über­wie­gend in automatisierter Form geführt (ALB und ALK). Buchungseinheit des Liegenschaftskatasters ist das Flur­stück. Die im Liegenschaftsbuch aufgenommenen Eigen­tü­mer erhält das Liegenschaftsamt vom Grundbuch. Im Gegenzug teilt das Katasteramt Änderungen bei den Flur­stücken mit. Der Austausch der Informationen erfolgt heute vollautomatisiert in elektronischer Form.

Das Liegenschaftskataster enthält im Gegensatz zu den Bestandsverzeichnissen der Grundbücher alle Grundstücke einschließlich Erbbaurecht und Wohnungseigentum des Katasterbezirkes. Dies gilt auch für Grundstücke, die nicht im Grundbuch eingetragen sind.

Einblick in das Liegenschaftskataster hat jeder. Für die Einsicht in personenbezogene Daten (Eigentumsverhältnisse) muss wie beim Grundbuch ein berechtigtes Interesse dargelegt werden.
Liegenschaftszinssatz yield of real property Nach § 14 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnungen (ImmoWertV) sind „Liegenschaftszinssätze (Kapitalisierungszinssätze, im Sinne des § 193 Absatz 5 Satz 2 Nummer 1 des Baugesetzbuchs) die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden.“ Die Liegenschaftszinssätze werden durch Gutachterausschüsse ermittelt, die hierüber auch entsprechende Auskünfte erteilen. Auch Makler können auf der Grundlage der von ihnen vermittelten Kaufverträge über Mietobjekte Liegenschaftszinssätze zuverlässig ermitteln.

Der Liegenschaftszinssatz ist ein zentraler Faktor der Wertermittlung einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Er ist nicht zu verwechseln mit einem normalen Anlagezinssatz. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes bestimmt sich nach der Art und Lage des Objektes.

Mit ihm wird zunächst der Bodenwert eines bebauten Grundstücks verzinst. Außerdem geht er zusammen mit der Restnutzungsdauer in den Vervielfältiger (einen "Rentenbarwertfaktor") ein. Die Multiplikation des Vervielfältigers mit dem auf das Gebäude treffenden Reinertrag ergibt den Gebäudeertragswert. Ein Überblick über die Rentenbarwertfaktoren findet sich in der Anlage zu § 20 der ImmoWertV.
Liegenschaftszinssatz, Berechnung rate of gross property yield/property return, calculation of Aus am Markt realisierten Kaufpreisen und den dazugehörenden – durch das Ertagswertverfahren modellhaft ermittelten – Ertragswerten können näherungsweise durch ein Iterationsverfahren die entsprechenden Liegenschaftszinssätze errechnet werden. Hierzu muss das Ertragswertverfahren in einer Gleichung zusammengefasst werden:

$$ ew=(ro-\frac{ro \cdot bk}{100} - \frac{bw \cdot z}{100}) \cdot \frac{(\frac{z}{100}+1)^n-1}{\frac{z}{100} \cdot (\frac{z}{100}+1)^n} + bw $$
mit

ew: Ertragswert [€]
ro: Rohertrag [€]
bk: Bewirtschaftungskosten [%]
bw: Bodenwert [€]
z: Liegenschaftszinssatz [%]
n: Restnutzungsdauer [Jahre]


Das Iterationsverfahren kann dann mit einem Tabellenkalkulationsprogramm wie z.B. Microsoft Excel oder OpenOffice Calc und den jeweiligen Solver-Funktionen automatisiert durchgeführt werden.
Life-Cycle-Costing life cycle costing
Life-Style-Technik lifestyle marketing Life-Style-Technik ist eine Verkaufstechnik, bei der der zukünftige Lebensstil des potentiellen Käufers bzw. Mieters der Immobilie positiv dargestellt wird. Auf diese Weise kann der Leser den positiven Zustand, der nach dem Erwerb der Immobilie eintritt, mit den Unzulänglichkeiten seines derzeitigen Lebensstils vergleichen.
LILA-Lagen "LILA" location, an acronym for landscape, infrastructure, quality of life and work. It is used to describe the assessment criteria for investing in real estate. Das unabhängige wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Beratungsunternehmen empirica hat den Begriff LILA-Lage geprägt. Er leitet sich ab aus den Anfangsbuchstaben von Landschaft, Infrastruktur, Lebensqualität und Arbeit. Die frühere Devise Lage-Lage-Lage betonte die Wichtigkeit der Lagekomponente für Immobilieninvestitionen. Mit dem demographischen Wandel haben sich die Bewertungskriterien verschoben. Nach wie vor gelten die Metropolregionen und attraktiven Großstädte als zukunfts- und investitionssichere Lage für Immobilien, die jedoch in dieser Eigenschaft ergänzt werden durch die LILA-Lagen.

Investieren lohnt sich dort, wo die Nachfrage steigt – das ist vor allem dort, wo es die Menschen hinzieht. Die Menschen folgen zuerst der Arbeit, die es vorwiegend in den großen Städte gibt. In einer alternden Bevölkerung leben aber auch immer mehr ungebundene Menschen, die dorthin ziehen, wo es lebenswert ist. Die Landschaft mit Bergen, Wäldern, Meer oder Seen soll schön sein, die Infrastruktur soll sicher stellen, dass Versorgung und Verkehrsanbindung gut sind, die Lebensqualität drückt sich aus in einem ansprechenden Kulturangebot und in einer angenehmen Lebensart. Die Wanderungsströme in Deutschland zeigen, dass das alte Ost-West- und Stadt-Land-Schema nicht mehr zur Beschreibung der Lagekomponente reicht. Empirica benennt eine Reihe von Regionen im Osten, auf dem Land und in Kleinstädten, in denen es gute LILA-Lagen gibt und die gleichzeitig eine hohe Zuwanderung sowie eine niedrige Neubautätigkeit aufweisen. Diese Kriterien bilden zusammen eine wichtige Entscheidungshilfe für Immobilieninvestoren.
LImSchG state emission control law Abkürzung für: Landesimmissionsschutzgesetz
Lindan lindane (hexachlorocyclohexane) Lindan (Hexachlorcyclohexan) ist ein auch für den Menschen giftiges Insektizid, das früher häufig als Pflanzenschutzmittel und als Holzschutzmittel eingesetzt wurde. Die Produktion wurde in der Bundesrepublik 1984, in der DDR 1989 eingestellt. Im Ausland wird es noch verwendet. Lindan ist schwer abbaubar, reichert sich in der Natur in der Nahrungskette an und gilt als krebserregend. Es kann auch weitere schwere Erkrankungen hervorrufen, darunter möglicherweise die Parkinson-Krankheit.

Werden in einer Wohnung mit Lindan belastete Holzteile festgestellt (etwa durch das Einsenden einer Probe an die Stiftung Warentest), sollten die Holzteile umgehend ausgetauscht oder, wenn dies baulich unmöglich ist, luftdicht umhüllt werden.
Line of Visibility line of visibility Dies sind in der Wertschöpfungskette des Unternehmens die Punkte, bei denen das Immobilienunternehmen jeweils von seinen Kunden – in welcher Form auch immer – wahrgenommen wird.
Lineare Alterswertminderung linear depreciation due to the age of a property Beim Sachwertverfahren wird in der SW-RL und in der ImmoWertV (§ 23) ein lineares Wertminderungsmodell empfohlen.

Mit folgender Gleichung wird eine prozentuale Wertminderung berechnet, die über die gesamte Nutzungsdauer eines Bewertungsobjektes kontinuierlich linear ansteigt:

$$ w = \frac{d-r}{d} \times 100 $$

w = Wertminderung (in %)
r = Restnutzungsdauer (u. U. bei Modernisierung verlängert)
d = Gesamtnutzungsdauer
Liquidationsverfahren liquidation proceedings; winding-up proceedings
Liquidationswert (Immobilienbewertung) liquidation value; forced sale value (real estate appraisal; property valuation) In der Immobilienbewertung versteht man unter dem Liquidationswert einen Wert, der sich bei Anwendung des Ertragswertverfahrens dadurch ergibt, dass der Reinertrag ausschließlich durch die Bodenwertverzinsung absorbiert wird und auf das Gebäude deshalb kein Ertragsanteil mehr entfällt. Der Bodenwert ist um die Abbruchkosten zu mindern. Sollte ein Abbruch zum Bewertungsstichtag z.B. wegen einer vertraglichen Nutzungsvereinbarung nicht möglich sein, ist dies ebenfalls zu berücksichtigen, wobei der auf die Dauer der Nutzung entfallende kapitalisierte Betrag hinzuaddiert werden muss.
Liquidität solvency; liquidity Unter der Liquidität versteht man Zahlungsfähigkeit. Zur Aufrechterhaltung dieser Zah­lungs­fä­hig­keit müssen Mittel bereitstehen, über die sofort verfügt werden kann. Tritt wegen des Mangels an Liquidität ein Zustand der Zah­lungs­un­fä­hig­keit ein, muss Insolvenz angemeldet werden. Schon bei drohender Zahlungsunfähigkeit kann auf Antrag des Betroffenen Insolvenz beantragt werden.

Der Liquiditätsgrad ist neben der Rentabilität eine wichtige Un­ter­neh­mens­kenn­zahl. Un­ter­schie­den wird zwischen ver­schie­den­en Liquiditätsgraden (Verhältnisse von Barmitteln, kurzfristigen Forderungen oder dem Umlaufvermögen zu den entsprechenden kurzfristigen Verbindlichkeiten). Überliquidität vermindert die Rentabilität.

Bei Fonds besteht die Liquidität in frei verfügbaren Mitteln im Rahmen des Fondsvermögens. Die Immo­bi­lien­fonds­ge­sell­schaf­ten dürfen maximal 49 Prozent des Sonder­ver­mö­gens liquide halten. Da manche Gesellschaften in der Vergangenheit bis dicht an diese Grenze gestoßen sind (Grund: mangelnde Auswahl an geeigneten Objekten), gab es zeitweilig sogar einen Vertriebsstopp.
Liquiditätsreserve case reserve; margin of solvency; working capital Geschlossene Immobilienfonds sollten aus Gründen der kaufmännischen Vorsicht mit einer Liquiditätsreserve ausgestattet sein. Sie dient dem Ziel, eventuelle Instandhaltungs- und Revitalisierungskosten oder auch Mietausfälle und andere unvorhergesehene Aufwendungen tragen zu können, ohne dass dadurch sofort die prognostizierten Ausschüttungen in Frage gestellt werden. Aus der Prognoserechnung sollten die Höhe und die angestrebte Entwicklung der Liquiditätsreserve erkennbar sein.
Liste qualifizierter Vereine (Wettbewerbsrecht) list of qualified societies/associations (German law on competition) In § 8 UWG ist geregelt, wer zur Geltendmachung von Un­ter­lassungsansprüchen in Fällen wettbewerbsrechtlichen Fehl­ver­hal­tens aktiv legitimiert ist. Dazu gehören die Mit­be­wer­ber, rechtsfähige Verbände zur Förderung ge­werb­licher oder selbstständiger beruflicher Interessen und die Industrie- und Handels-, sowie Handwerkskammern.

Ferner sind die sogenannten qualifizierten Einrichtungen aktiv legitimiert, die nachweisen, dass sie in die Liste qualifizierter Einrichtungen nach § 4 des Unter­las­sungs­klage­ge­set­zes oder in einem Verzeichnis der Kom­mis­si­on der Europäischen Gemeinschaften ein­ge­tra­gen sind.

Die erste Liste wird beim Bundesjustizministerium geführt. Derzeit handelt es sich um 77 Vereine (Stand 1. März 2013), darunter hauptsächlich Mie­ter­ver­eine, aber auch Vereine, die spezielle Ver­brau­cher­inter­essen vertreten. Hierzu gehören zum Beispiel der ADAC, der Bund der Energieverbraucher, die Schutzgemeinschaft für Bankkunden und so weiter. Ein Einblick in die Liste kann unter www.bundesjustizamt.de genommen werden.

Darüber hinaus wird auf der europäischen Ebene ein Ver­zeichnis geführt, in dem qualifizierte Einrichtungen der Mit­glieds­staa­ten der EU eingetragen sind. Sie wird halb­jähr­lich aktualisiert und im Amtsblatt veröffentlicht. Die Ein­tragun­gen erfolgen auf Initiativen, die von den Mit­glieds­staa­ten ausgehen. Die letzte im Amtsblatt der Eu­ro­pä­i­schen Union veröffentlichte Liste vom 13.06.2009 (C 135/1) enthält die gleichen qualifizierten Einrichtungen wie die deutsche (Einsicht unter www./eur-lex.europa.eu).
lit. Latin abbreviation for: letter Abkürzung für: Buchstabe (litera)
LKR coordinating procedures for the award of public supply contracts Abkürzung für: Lieferkoordinierungsrichtlinie
LKV state and municipal administration Abkürzung für: Landes- und Kommunalverwaltung
LL.M. Legum Magister/Magistra LL.M. (Master of Laws) Abkürzung für: (Lateinisch) Legum Magister/Magistra, also „Magister der Rechte“.

Das doppelte L bezeichnet den lateinischen Plural. „Rechte“ ist hier ursprünglich als Oberbegriff für das weltliche und das Kirchenrecht zu verstehen. Die Abkürzung wird in der englischen Sprache verwendet und bezeichnet einen Studienabschluss von Juristen. Mit diesem akademischen Grad wird in vielen englischsprachigen Ländern ein Postgraduierten-Studium abgeschlossen, also eine tiefergehende Studienphase für Personen, die bereits ein abgeschlossenenes (Grund-)Studium absolviert haben. Der Grad wird hinter dem Namen der Person geführt.

Die Dauer eines LL.M.-Studienganges liegt meist bei zwei bis vier Semestern, der Inhalt variiert je nach Hochschule und Land. Das deutsche Hochschulrahmengesetz ermöglicht als zusätzliche, postgraduierte Studiengänge die Varianten Aufbaustudium, Ergänzungsstudium und Zusatzstudium. Deren genauer Inhalt ist gesetzlich nicht definiert. Meist wird hier eine Spezialisierung auf einen bestimmten Rechtsbereich angeboten. Einige deutsche Universitäten bezeichnen diese Studiengänge als LL.M.-Studiengänge.
LM lightweight masonry mortar Abkürzung für: Leichtmauermörtel
Loan-to-Cost, LTC Loan-To-Cost, LTC
Loan-to-Value, LTV loan-to-value, LTV
Loft loft Nach Langenscheidt: Zur Wohnung (und/oder Arbeitsplatz) umgestaltete ehemalige Fabriketage. Sie zeichnet sich durch weitläufige, meist hohe und lichtoffene Raumgestaltung und großzügige, individuelle Grundrisse fernab des Alltäglichen aus. Die Geburt des Loft-Living fand in den USA statt.

In den späten 40er Jahren waren Künstler auf der Suche nach günstigen großen Atelier- und Wohnmöglichkeiten. Einer der Trendsetter der Loft-Bewegung war Andy Warhol (1928 - 1987). Sein Loft, die sogenannte "Factory" in Manhattan war in den 60er Jahren Kunsttreff, wie auch Atelier, Bühne und Wohnung.

Seit dieser Zeit werden in vielen amerikanischen und europäischen Metropolen brachliegende Fabrikhallen in Wohnquartiere mit besonderem Charme umgenutzt. Lofts verbreiten sich zunehmend in Europa, z.B. in London (Docklands), Amsterdam, Paris. Sie hielten aber auch in Deutschland Einzug. Man findet sie heute vor allem in Berlin (z.B. Paul Lincke Höfe, Steinhof an der Planke – eine ursprüngliche Nudelfabrik, das Königliche Leihamt), Hamburg (alte Speicherstadt), Köln (Stollwerk Fabrik) und Frankfurt.

Die Größen der einzelnen Lofts bewegen sich in Deutschland zwischen 50 und 500 Quadratmeter Wohn- oder Nutzfläche – je nach Nutzungsart.
Loggia loggia; recessed balcony Aus dem Italienischen: laubia = Laube.

Gemeint ist ein offener, überdachter Freiraum innerhalb der Bauflucht eines Hauses (ein Balkon ragt im Gegensatz dazu über die Baufluchtlinie hinaus).
Logistikimmobilien logistics real estate Logistikimmobilien sind Grundstücke, Gebäude und andere bauliche Anlagen, die der Lagerung, dem Transport oder dem Umschlag von Gütern dienen. Dazu zählen beispielsweise Warenlager für Industrie und Handel, Luftfrachtzentren, Verteilzentren, Cross Docking Centers und Transshipment Centers.

Für Immobilieninvestoren, die sich im Bereich Gewerbeimmobilien engagieren, stellen Logistikimmobilien eine wichtige Investmentalternative zu Büros, Shopping-Centern und Hotels dar. Häufig werden mit Logistikimmobilien höhere Renditen erzielt als mit Immobilien anderer Nutzungsarten.

Die Nutzungsdauer der Objekte ist im Bereich Logistik allerdings oft wesentlich kürzer, zudem sind in der Regel kaum Wertsteigerungen zu erwarten. Ein wesentlicher Einflussfaktor für den Wert von Logistikimmobilien ist neben dem Standort und der Qualität des Gebäudes die Drittverwendungsfähigkeit.
Lohnunternehmer private contractor; custom farming Unter einem Lohnunternehmer versteht man in der Landwirtschaft einen Betrieb oder einen Landwirt, der für andere gegen Bezahlung deren Felder bestellt, Ernten einfährt oder andere Arbeiten auf fremdem Grund verrichtet. Lohnunternehmer werden nicht Eigentümer der von ihnen eingebrachten Feldfrüchte.

Ein Landwirt hat durch die Beauftragung eines Lohnunternehmers den Vorteil, dass er keine eigenen großen Erntemaschinen wie etwa Mähdrescher kaufen muss. Oft fehlen dem einzelnen Landwirt auch Arbeitskräfte, Transportfahrzeuge oder Einlagerungsmöglichkeiten.

In Deutschland gibt es über 4.000 Lohnunternehmer. Ihre zunehmende Verbreitung führte zur Einführung des Ausbildungsberufes „Fachkraft für Agrarservice“ im Jahr 2005.
Die Lohnunternehmer sind in Deutschland in verschiedenen Verbänden organisiert, deren Dachverband der Bundesverband Lohnunternehmen (BLU) e.V. ist.
Löschung satisfaction (of a debt, etc.); extinction; extinguishment; cancellation; discharge; unloading Löschung ist die Beseitigung einer Eintragung im Grundbuch. Die erledigte Eintragung wird jedoch nicht aus dem Grundbuch entfernt, sondern rot unterstrichen oder durchgestrichen. Unter der Spalte "Löschungen" wird anschließend ein spezieller Löschungsvermerk eingetragen. Damit soll auch später noch erkennbar sein, wann sich welche Eintragungen erledigt haben. Im Zweifel kommt es nicht auf die Rötung, sondern auf die Eintragung des Vermerks an. Die Löschung muss von demjenigen bewilligt werden, dessen Recht davon berührt wird.
Löschungsanspruch right to have an entry expunged from a register; cancellation right Dem nachrangigen Grundschuld- oder Hypothekengläubiger steht gegenüber dem Grundstückseigentümer ein Anspruch auf Löschung vorrangig eingetragener Grundpfandrechte zu, wenn sich diese durch Darlehensrückzahlung in Eigentümergrundschulden verwandeln.

Der Anspruch kann durch Eintragung einer Löschungsvormerkung im Grundbuch abgesichert werden. Will der Eigentümer die Eigentümergrundschuld jedoch für weitere Beleihungen nutzen, muss er den Löschungsanspruch im Einvernehmen mit dem Gläubiger ausschließen.
Löschungsbewilligung consent to the cancellation of an entry in a public register Ist ein Grundstück durch im Grundbuch eingetragene Rechte belastet, können diese mit Hilfe einer vom Rechteinhaber ausgestellten Löschungsbewilligung aus dem Grundbuch getilgt werden.

In der Praxis beantragt ein Kreditnehmer meist die Löschungsbewilligung beim Kreditgeber hinsichtlich eines Grundpfandrechtes, wenn er das damit abgesicherte Darlehen zurückgezahlt hat. Gesetzlich geregelt ist die Aufhebung von Rechten an einem Grundstück in § 875 BGB.
Die Löschungsbewilligung muss in Verbindung mit einem Löschungsantrag des Grundstückseigentümers einem Notar vorgelegt werden, der dann die eigentliche Löschung im Grundbuch veranlasst. Dafür fallen Gebühren sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt an.

In vielen Fällen ist jedoch eine Löschung überflüssig, denn eine noch eingetragene Grundschuld kann auch für eine spätere, neue Belastung des Objekts – etwa im Rahmen von Modernisierungsarbeiten – wieder verwendet werden. In diesem Fall spart der Eigentümer Gebühren für eine Neueintragung.
Lösemittel (Lösungsmittel) solvents (resolvents; dissolvents) Lösemittel sind Flüssigkeiten, welche andere Stoffe lösen, ohne sich dabei chemisch zu verändern.

Das weit verbreitetste Lösemittel ist Wasser. Daneben gibt es eine Vielzahl vor allem organischer Verbindungen wie Kohlenwasserstoffe, Alkohol, Benzin oder Benzol, die sich in Klebstoffen, Farben und Lacken, Verdünnern und ähnlichen Produkten befinden.

Organische Lösemittel belasten die Umwelt und können geruchsbelästigend und gesundheitsschädigend wirken (Kopfschmerzen, Übelkeit, Schleimhautreizungen bis hin zu schweren Organschäden).
Neben ihrer Toxizität besteht z. T. auch das Problem der Brennbarkeit und Entzündlichkeit. Für die Anwendung im Haushalt sollten vorwiegend Produkte ohne organische Lösemittel (d.h. solche auf Wasserbasis) zur Anwendung kommen.
LPachtG German farm tenancies act Abkürzung für: Landpachtgesetz
LPachtVG German law on farm tenancy transactions Abkürzung für: Landpachtverkehrsgesetz
LPartG German law on registered partnerships Abkürzung für: Lebenspartnerschaftsgesetz (Gesetz über die eingetragene Lebenspartnerschaft)
LPG collective farm; agricultural production cooperative Abkürzung für: landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft
Ls (governing) principle Abkürzung für: Leitsatz
LSt income tax (on earned income); Pay-As-You-Earn (PAYE) Abkürzung für: Lohnsteuer
LStDV German wage tax ordinance Abkürzung für: Lohnsteuerdurchführungsverordnung
LStR German wage tax directives Abkürzung für: Lohnsteuerrichtlinien
Lücke-Plan / Lücke-Gesetz law on the deregulation of controlled economy for housing, socially just tenancies and the right of residence, initiated by Paul Lücke, federal minister of construction (1960) Auch: "Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und ein soziales Miet- und Wohnrecht"; in Kraft getreten 1960. Das vom damaligen Bundesbauminister Paul Lücke (CDU) initiierte Gesetz bewirkte die schrittweise Abschaffung der Mietpreisbindung für Altbauwohnungen.
Luftanker sky hooks Luftanker werden am Bau immer dort eingesetzt, wo der Handwerker sich am Kopf kratzt und fragt: „Wie soll ich das denn da festkriegen?!“
Luftbewegung air circulation; air movement; airflow; blast
Luftdichtigkeit air tightness
Luftfeuchtigkeit humidity Die Luft weist durch den darin enthaltenen Wasserdampf immer einen gewissen Feuchtegrad auf.

Bei der Luftfeuchte unterscheiden wir:
  • absolute Luftfeuchtigkeit: Gramm Wasserdampf in einem m3 Luft,
  • maximale Luftfeuchtigkeit (Wasserdampfsättigung): bei einer bestimmten Lufttemperatur höchstmögliche Luftfeuchtigkeitsaufnahme,
  • relative Luftfeuchtigkeit: Verhältnis der absoluten Luftfeuchtigkeit zur bei gleicher Temperatur maximal möglichen Luftfeuchtigkeit.

Die Raumluftfeuchtigkeit soll zwischen 30 - 65 Prozent relativer Feuchte liegen. Dieser physiologische Bereich wird in der Raumluft im Allgemeinen eingehalten.

Zu trockene Luft kann im Winter bei lang dauernder Lüftung auftreten, wenn sich die kalte Außenluft, welche absolut nur wenig Luftfeuchtigkeit enthält, erwärmt (Abfall der relativen Luftfeuchte durch Erwärmung der Luft trotz gleichbleibender absoluter Luftfeuchte).

Hohe Luftfeuchte in zu warmen Räumen wird als "Schwüle" empfunden. Mit steigender Lufttemperatur sinkt die Grenze des Schwülebereiches, das heißt es erscheinen schon geringere relative Luftfeuchten als schwül.
Luftgeschwindigkeit velocity of air; air speed Luftbewegung entsteht durch den thermischen Auftrieb innerhalb von Gebäuden durch Temperaturunterschiede innen und außen sowie durch Windeinflüsse.

Zugluft wird von den Menschen empfunden bei
  • übermäßiger Geschwindigkeit normal temperierter Luft,
  • zu niedriger Lufttemperatur bei normaler Geschwindigkeit,
  • zu hohem Wärmeentzug an kalten Raumflächen,
  • einer Kombination dieser Effekte.

Die mittlere Luftgeschwindigkeit zur Vermeidung der Zugempfindung soll betragen:
  • im Winter < 0,15 m/s
  • im Sommer < 0,25 m/s

Bei höherer Lufttemperatur werden Zugerscheinungen erst bei stärkeren Luftgeschwindigkeiten empfunden. An kalten Fenstern kühlt sich die Luft stark ab, und es kann durch Auftreten niedrig temperierter, turbulenter, örtlicher Fallluft auch ohne Fensterundichtigkeiten zu Zuglufterscheinungen vor allem in Fensternähe kommen.
Luftmakler - n.a. - Als Luftmakler werden Zwischenpersonen bezeichnet, die eingeschaltet werden, um aus zustande kommenden Verträgen Provisionsbeträge abzuzweigen, die dann zwischen dieser Person und demjenigen, der sie ins Spiel gebracht hat, aufgeteilt werden. Das Charakteristische ist, dass es sich bei dieser Person nicht um einen tatsächlichen Makler handelt. Es gibt verschiedene Konstruktionen, zum Beispiel:

Ein mit dem An- und Verkauf betrauter Angestellter einer Kapitalanlagengesellschaft lässt seine Ehefrau oder Lebensgefährtin ein Maklerbüro gründen, das zum gegebenen Zeitpunkt eingeschaltet wird, um Maklerdienste vorzutäuschen. Eine andere Konstruktionsform besteht darin, dass eine Gesellschaft gegründet wird, an der der Angestellte als stiller Gesellschafter beteiligt ist.

In jedem Fall liegt eine strafbare Handlung vor. Für tatsächliche Makler entsteht das Problem, dass durch die Berichterstattung über solche Fälle ihr Ruf ebenfalls in Mitleidenschaft gezogen wird.
Luftschall airborne sound or noise Als Luftschall bezeichnet man Schall, der sich durch Schwingungen in der Luft ausbreitet wie zum Beispiel beim Sprechen. Er kann sich auf feste Gegenstände wie die Wände einer Wohnung übertragen und sich dort weiter ausbreiten. Hier wird er dann zum Körperschall, der sich innerhalb von festen Gegenständen durch Schwingungen ausbreitet. Der Körperschall kann an anderer Stelle – zum Beispiel in der Nachbarwohnung – wieder zum Luftschall werden. Beispiele dafür sind die Geräusche der Schlagbohrmaschine bei nachbarlichen Renovierungsarbeiten oder die Schritte eines Nachbarn in einer Wohnung über der eigenen. Im letzteren Fall handelt es sich um Trittschall, eine Variante des Körperschalls.

Die Ausbreitung akustischer Schwingungen ist ein komplizierter physikalischer Prozess. Für den Menschen sind Geräusche im Frequenzbereich zwischen 16 und 20.000 Hertz wahrnehmbar.

Je nach Ausbreitungsart der Schallwellen ist eine unterschiedliche Schalldämmung vorzunehmen. Luftschall wird besonders gut durch schwere und massive Bauteile aufgehalten. Bewährt haben sich jedoch auch mehrschalige Leichtbauwände, die gerne bei Modernisierungsprojekten verwendet werden. Ein mehrschichtiger Aufbau wird auch gegen die Ausbreitung von Körperschall in Wänden und Decken genutzt. Zu achten ist dabei auf die abwechselnde Anordnung von schweren Schichten mit solchen aus leichtem, elastischem Material.

Wie derartige Arbeiten auszuführen sind, ist in Deutschland in einschlägigen Normen beschrieben – zum Beispiel der DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau.
Luftströmung airflow; air current Die Luftströmung (Luftaustausch) in Gebäuden wird entscheidend durch den an der Gebäudehülle aufgeprägten Druck beeinflusst. Die treibenden Kräfte sind Windangriff, thermischer Auftrieb und gegebenenfalls mechanische Lüftungsanlagen. Deren Einfluss auf die Außenluftvolumenströme hängt vom Standort des Gebäudes (z.B. Klima, Windexponiertheit), den Gebäudeeigenschaften (z.B. Dichtheit, Geometrie) sowie der Anlagentechnik (z.B. Art der Lüftungsanlage) ab.

Der Winddruck an der Außenseite eines Gebäudes führt zu Druckunterschieden, welche über Undichtigkeiten der Gebäudehüllen (z.B. Tür- und Fensterfugen) einen Luftaustausch bewirken. Die auftreffenden Luftmassen erzeugen einen Überdruck und damit einen Differenzdruck zwischen der äußeren und inneren Wandoberfläche, welcher Ausgleichsströmungen durch Leckagen der Gebäudehülle veranlasst. Weiterhin ist bei höheren Gebäuden der Winddruck an denselben Gebäudeseiten oben größer als unten.

Je höher die Windgeschwindigkeit ist, umso mehr Luft wird durch den höheren Differenzdruck ausgetauscht. In den auf der Luvseite eines Gebäudes gelegenen Räumen herrscht ein niedrigerer Luftdruck als in den Räumen auf der Leeseite, wo von außen der Windsog wirkt. Daher wird die Luft durch Undichtigkeiten der raumumschließenden Bauteile in die Räume der Luvseite einströmen und aus den Räumen der Leeseite ausströmen. Hierdurch entsteht ein Ausgleich von Druckunterschieden zwischen Innenraum und Außenluft. Die durch diese Undichtigkeiten strömende Luft führt Feuchtigkeit mit, welche kondensiert, wenn beim Abkühlen die Taupunkttemperatur erreicht wird. Deshalb können sich an diesen undichten Stellen nach einiger Zeit Durchfeuchtungsschäden entwickeln (siehe Abbildung unten).

Auch Temperaturdifferenzen führen zu Druckdifferenzen und veranlassen damit Ausgleichsströmungen. Je größer diese Differenzen sind, umso größer ist auch der mögliche Luftaustausch. Die höhere Temperatur erzeugt gegenüber der niedrigen Temperatur einen Überdruck. Dass der Effekt mit der Höhe eines Raumes zunimmt, ist insbesondere bei Kaminen und Lüftungsschächten bedeutsam. Wenn die Außen- und Innentemperaturen gleich sind, ist ein Luftaustausch durch Temperaturunterschiede nicht mehr möglich.

Die Luft darf nur über die vorgesehenen Lüftungsmöglichkeiten den Innenraum verlassen. Strömt Raumluft, welche immer feucht ist, durch baubedingte Mängel (Fugen, Ritzen, Schlitze) ins Freie, entstehen in vielen Fällen Bauschäden mit Schimmelbildung. Strömt z.B. feuchte Raumluft durch eine Mineralwoll- oder andere Dämmschicht, dann wird sie auf der raumabgewandten Außenseite der Dämmschicht an der Innenseite der Außenwand im Winter abkühlen. Damit wird der Taupunkt unterschritten und Tauwasseranfall ist die Folge. Die einzige Möglichkeit, dies zu verhindern, ist eine sorgfältige luftdichte Ausführung der Konstruktion auf der Innenseite ("Dampfbremse"). Luftdichtheit ist jedoch nicht mit Dampfdiffusionsdichtheit zu wechseln. So ist ein normaler Innenputz auf einem Mauerwerk ausreichend luftdicht, aber dampfdiffusionsoffen.

Abbildung: Natürlicher Luftwechsel in Gebäuden durch Winddruck. Quelle: Münzenberg und Mitarbeiter, 2003.
Lufttemperatur air temperature
Lüftung ventilation Unter Lüftung versteht man die Zufuhr von Frischluft sowie die Abfuhr verbrauchter Luft aus Räumen und Gebäuden. Eine ausreichende Zufuhr von Frischluft dient der Verhinderung zu hoher Konzentration chemischer Schadstoffe im Raum, zu hoher Konzentrationen des radioaktiven Gases Radon, von Geruchsbelästigungen, ungünstiger Raumlufttemperaturen und unzulässiger Konzentration der Raumluftfeuchte.

Aus hygienischen Gründen ist eine Luft-Wechselzahl von 0,5 h-1 erforderlich, das heißt die Luft eines Raumes muss in einer Stunde zur Hälfte ausgetauscht werden. Eine ausreichende Lüftung ist auch für den Erhalt der Bausubstanz unerlässlich. Neben der Vielzahl chemischer Innenraumemissionen aus Baumaterialien und Raumausstattungsgegenständen, insbesondere VOC, sind Menschen und Tiere eine nicht unerhebliche Quelle von Emissionen durch die Abgabe von Kohlendioxid, Feuchtigkeit, Geruchsstoffen, Hautpartikeln und Mikroorganismen. Hinzukommen organische und anorganische Stäube, wie Textilfasern, Pollen, Schimmelpilzsporen und Allergene.

Die Lüftungserfordernisse sind von den Gebäudeeigenschaften, den Emissionen aus der Raumausstattung, den physikalischen Lufteigenschaften, der Anzahl und Größe der Menschen und Tiere in den Räumen sowie von eventuell zusätzlichen Feuchtigkeitsquellen und Verbrennungsvorgängen im Innenraum abhängig.

In der DIN 1946-6 werden vier Lüftungsstufen unterschiedlicher Intensität festgelegt:

  • Lüftung zum Feuchteschutz: Nutzerunabhängige Lüftung (Minimalbetrieb), welche abhängig vom Wärmeschutzniveau des Gebäudes unter den üblichen Nutzungsbedingungen (Feuchtelasten, Raumtemperaturen) ständig zur Vermeidung von Schimmel- und Feuchteschäden im Gebäude erforderlich ist (zum Beispiel auch bei zeitweiliger Abwesenheit der Nutzer).
  • Reduzierte Lüftung: zusätzlich notwendige Lüftung zur Sicherung des hygienischen Mindeststandards (Schadstoffbelastung) und Bautenschutzes bei zeitweiliger Abwesenheit des Nutzers. Auch diese Stufe muss weitestgehend nutzerunabhängig sichergestellt sein.
  • Nennlüftung: beschreibt die erforderliche Lüftung zur Gewährleistung der hygienischen und gesundheitlichen Erfordernisse einschließlich des Bautenschutzes bei normaler Nutzung der Wohnung. Der Nutzer kann hierzu teilweise mit aktiver Fensterlüftung herangezogen werden.
  • Intensivlüftung: dient dem Abbau von Lastspitzen (zum Beispiel durch Waschen und Kochen), auch hier kann der Nutzer teilweise mit aktiver Fensterlüftung herangezogen werden.

Die DIN 1906-6 verlangt die Erstellung eines Lüftungskonzeptes für Neubauten und Renovierungen. Für Letztere wird ein Lüftungskonzept erforderlich, wenn im Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus mehr als ein Drittel der vorhandenen Fenster ausgetauscht, beziehungsweise im Einfamilienhaus mehr als ein Drittel der Dachfläche abgedichtet werden. Das Lüftungskonzept kann von jedem Fachmann erstellt werden, welcher in Planung, Ausführung oder Instandhaltung von lüftungstechnischen Maßnahmen oder in der Planung und Modernisierung von Gebäuden tätig ist.

Die erforderliche Lüftung ist abhängig von

  • der Raumgröße,
  • der Zahl der Personen beziehungsweise Tiere im Raum und deren Aktivitäten,
  • den Feuchtigkeitsquellen im Raum (zum Beispiel Pflanzen, Aquarien, Zimmerspringbrunnen),
  • den Innenraumemissionen,
  • der Innen- und Außenlufttemperatur: Warme Luft nimmt mehr Feuchte auf als kalte. Deshalb kann man, wenn es außen kälter ist als in der Wohnung, durch Lüften die Raumluft gut trocknen. Andererseits kann es überall in Wohnungen, wo niedrige Temperaturen auftreten, kritisch feucht werden. Zum Beispiel, wenn man im Schlafzimmer nicht heizt, weil man kühl schlafen will und vor dem Zubettgehen die Tür zum warmen Wohnzimmer öffnet.

Die nicht ausreichende Lüftung kann neben einer Anreicherung von Luftschadstoffen auch zu Bauschäden durch Feuchtigkeit und zur Entwicklung von Schimmelpilzen führen. In einem Drei-Personen-Haushalt zum Beispiel summieren sich alle Feuchtigkeitsquellen auf täglich etwa sechs bis acht Liter. Da die Menschen im Gegensatz zum Temperaturempfinden, kein Gefühl für Feuchte haben, empfiehlt es sich, den Effekt der Lüftung durch Messgeräte zu überprüfen. Lediglich extreme Situationen können vom Menschen registriert werden, zum Beispiel eine hohe Luftfeuchte und gleichzeitig hohe Lufttemperatur (Schwüle), sowie stark trockene Luft (Kratzen im Hals durch Austrocknen der Schleimhäute).
Lüftungsanlage ventilation system
Lüftungstechnik ventilation technology Reicht die Luftzufuhr über Gebäudeundichtigkeiten (Fenster) nicht aus, um die Lüftung zum Feuchteschutz beziehungsweise aus hygienischen Gründen sicherzustellen, muss der Planer lüftungstechnische Maßnahmen (LtM) vorsehen. Hierbei kann die zusätzliche Lüftung über Schächte oder in der Außenhülle eingelassene Ventile, die so genannten Außenwandluftdurchlässe (ALD), oder über die ventilatorgestützte Lüftung von technischen Wohnungslüftungsanlagen (Lüftungsanlagen, Raumlufttechnische Anlagen, RLT-Anlagen) erfolgen. Die Lüftung zum Feuchteschutz muss hierbei nutzerunabhängig funktionieren.

Lüftungsanlagen dienen der Aufrechterhaltung des behaglichen thermischen Raumklimas sowie der Herabsetzung des Gehaltes an Mikroorganismen, Staub, Schadgasen, Geruchstoffen u. a. in der Raumluft. Wir unterscheiden:

Abluftanlagen:
Ein Ventilator saugt Luft aus den stark belasteten Bereichen (Küche, Bad, WC) ab und bläst diese über einen Kanal nach außen. Wird die Luft abgesaugt, muss Außenluft in die Wohnung nachströmen. Hierfür sind bei dicht schließenden Fenstern Außenluftdurchlässe (ALD) erforderlich, welche in Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmern eingebaut werden. Die Größe der Anlage ist nach der jeweiligen Wohnung zu bemessen.

Zuluft- und kombinierte Zu- und Abluftanlagen:
Mit einem Ventilator wird die Zuluft kontrolliert über Fenster oder Luftkanäle in die Wohn-, Schlaf- und Kinderzimmer geblasen. Bei kombinierten Anlagen erfolgt die zusätzliche Absaugung der Raumluft mit einem zweiten Ventilator meist über den Flur und Abluftkanäle.
Zu- und Abluftanlagen können mit einer Wärmerückgewinnung gekoppelt werden, wobei die kalte Außenluft durch die Abluft erwärmt wird, ohne Gerüche und Feuchte aufzunehmen. Bei wirksamen Anlagen ist die Zuluft dann auch im Winter fast so warm wie die Raumtemperatur. So können Heizkosten gespart und Zugluft vermieden werden. Die Lüftung lässt sich in mehrere Stufen einstellen, wobei bei Abwesenheit der Bewohner eine permanente Grundlüftung gesichert wird. Die Zuluft kann mit speziellen Filtern gereinigt werden, zum Beispiel mit Pollenfiltern für Allergiker.

Dezentrale Lüftungsgeräte:
Dezentrale Lüftungsgeräte belüften einzelne Räume. Sie werden an der Außenwand neben dem Fenster oder im Bereich der Fensterbank montiert oder mit dem Heizkörper kombiniert. In den meisten Fällen sind es Zu- und Abluftgeräte zum Teil mit Wärmerückgewinnung. Der Wirkungsgrad ist jedoch niedriger als bei zentralen Lüftungsanlagen. Hierbei ist besonders darauf zu achten, dass die Ventilatoren leise laufen, um den Nachtschlaf nicht zu stören.

Lüftungsanlagen haben - im Vergleich zum freien Lüften - folgende Vorteile:
  • keine Lärm- und Schadstoffbelastung durch den Straßenverkehr,
  • keine Energieverschwendung durch angekippte bzw. geöffnete Fenster,
  • reduziertes Einbruchsrisiko.
Bei der Luftzuführung sollte möglichst eine Luftfilterung erfolgen. Bei der Teilklimatisierung kommen noch Luftheizung, Luftkühlung und Luftbefeuchtung, bei der Vollklimatisierung noch Luftentfeuchtung und Luftabführung hinzu.

Wichtige hygienische Anforderungen an Wohnungslüftungsanlagen: Die Wohnungslüftungsanlage muss den Anforderungen der DIN 1946-6 (2009/5) entsprechen. Hier sind exakte Vorgaben für die Abnahme- und Übergabeprotokolle gefordert, welche es den Kunden einfach machen, den Anlagenzustand zusammen mit dem Fachbetrieb zu bewerten. Eine entsprechende "H"-Kennzeichnung der Anlage dokumentiert, dass die speziellen hygienischen Anforderungen eingehalten wurden.

Besonders wichtig ist die periodische Wartung und Instandhaltung der Anlage. In oben genannter DIN werden alle notwendigen Tätigkeiten, Perioden sowie die Anforderungen an die Anlagendokumentation und die Einweisung der zuständigen Personen beschrieben. Ein Wartungsvertrag mit einer Fachfirma auf der Basis der DIN 1946 Teil 6 stellt sicher, dass alle erforderlichen Schritte beachtet werden.

Bei der Planung und Errichtung einer Lüftungsanlage sind folgende Punkte maßgebend:

  • Korrekte Festlegung des Lüftungskonzeptes sowie der notwendigen Außenluftvolumenströme und Auslegung der Komponenten.
  • Die Ausführung und Lage der Außenluftansaugung, beziehungsweise ihre Mindesthöhe über Grund beziehungsweise Dach, muss sicherstellen, dass die am geringsten belastete Außenluft angesaugt wird. Kurzschlüsse mit der Fortluft sowie anderen Abluftsystemen (zum Beispiel Schornstein) sind unbedingt zu vermeiden.
  • Die Filterung muss eine möglichst staubfreie Zuführung der Außenluft sicherstellen (Luftfilter mindestens der Klasse F5 nach EN 779 oder Pollenfilter). Die Filter sind je nach Anforderungen zu erneuern beziehungsweise zu reinigen.
  • Eine Verschmutzung des Luftleitungsnetzes ist bereits durch bauliche Maßnahmen zu minimieren (keine scharfkantigen oder spitzen Teile im Luftstrom, glatte Wandungen der Leitungsrohre). Durch Dämmung der Leitungen beziehungsweise Gehäuse ist die Entstehung von Kondensat oder nassen Oberflächen im Leitungssystem zu verhindern. Alle Leitungen müssen für eine Reinigung zugänglich sein.
  • Luftbefeuchter sind, um das Wachstum von Bakterien, Pilzen und Protozoen bekämpfen zu können, so zu gestalten, dass sie in allen Teilen für eine gründliche Reinigung und Desinfektion zugänglich sind. Das Wasser für Luftbefeuchter muss Trinkwasserqualität haben. Während des Betriebes darf hinter der Befeuchtung keine Kondensatbildung im Zuluftsystem auftreten.

Ein besonderes Problem stellt die Verbreitung von Legionellen durch RLT-Anlagen dar. Die Anreicherung von Legionellen kann in Luftbefeuchtern (sogenannten "Luftwäschern" und Rückkühlwerken, fälschlicherweise häufig "Kühltürme" genannt) der Klimaanlagen erfolgen. Durch feinste Wassertröpfchen ist dann eine Verbreitung über Belüftungsschächte in klimatisierte Räume möglich. Das betrifft vor allem Räume, die keine funktionsfähigen bakteriendichten Filter besitzen. Zur Prophylaxe von Legionellosen sind bei Luftbefeuchtern ein häufiger Wasserwechsel und/oder der Einsatz von Stoffen erforderlich, welche Bakterien abtöten können.

Im Rahmen der Hygienekontrollen der RLT-Anlagen durch Fachleute auf diesem Gebiet (zum Beispiel Mitarbeiter von Hygieneinstituten und Gesundheitsämtern), sollte neben der Überprüfung der technischen Wartungsprotokolle eine Begehung der Anlage einschließlich einer Inspektion und Beprobung der hygienerelevanten Anlagenteile erfolgen. Bei Umlaufsprühbefeuchtern muss das Befeuchterwasser regelmäßig auf Gesamtkeimzahl, Legionellen und andere Bakterien (sog. Pseudomonaden) überprüft werden. Filtereinheiten und luftleitende Kanäle sind auf das Vorkommen von Schimmelpilzen zu kontrollieren.
In Stillstandzeiten der Anlage ist die Befeuchterkammer zu entleeren. Ein Filterwechsel muss nicht nur nach technischen Kenndaten erfolgen, sondern gegebenenfalls nach dem Ergebnis hygienisch-mikrobiologischer Untersuchungen.

Die praktische Umsetzung der mit dem Betrieb von Lüftungsanlagen theoretisch erzielbaren Einsparungseffekte ist durch die oft mangelnde Akzeptanz beziehungsweise Unkenntnis der Nutzer schwierig. Deshalb sind die Nutzer über die Anlagenbedienung ausgiebig zu informieren. Allgemein beherrschbare, "einfache" Anlagen- und Regelungskonzepte erscheinen hier besonders hilfreich. Der automatische Anlagenbetrieb (zum Beispiel Außentemperaturregelung, Anzeige des Filterwechsels, zeitlich befristete Küchenintensivlüftung) sollte stets mit manuellen Eingriffsmöglichkeiten, zum Beispiel bei der Wahl des Anlagenvolumenstromes, verknüpft werden.

Es ist daher eine bedarfsgerechte Lüftung zu empfehlen, bei welcher der Luftvolumenstrom während der Nutzungszeit mittels einer Regelung dauernd an den Bedarf angepasst wird. Als Sensoren kommen abhängig von den raumspezifischen Lastverhältnissen vor allem Feuchte-, Kohlendioxid-, Mischgas- und Präsenzsensoren beziehungsweise deren Kombinationen in Betracht. Die Regelung einer bedarfsgeführten Lüftungsanlage muss die Anpassung der Luftvolumenströme an die Nutzeransprüche ermöglichen.

Beim Einsatz mechanischer Lüftungsanlagen in Wohnhäusern ist sicherzustellen, dass auch weiterhin in bestimmtem Maße zusätzliches Fensterlüften ermöglicht wird. Die Konstellation "mechanische Lüftung und permanent verschlossene Fenster" ist nur hypothetischer Natur und sollte lediglich als theoretischer Grenzfall in die Überlegungen einbezogen werden (Richter 2001).

Bei einer geringen Belegungsdichte ist eine durch CO2- oder Feuchtesensoren geführte Abluftanlage verglichen mit kontinuierlich betriebenen Zu- und Abluftanlagen mit Wärmerückgewinnung energetisch konkurrenzfähig. Präsenzgeführte Anlagen mit Bewegungsmeldern bleiben hinter den feuchte- und CO2-geführten Anlagen zurück, da Aktivitätsgrad und Belegungsdichte nicht erfasst werden können und bei Personenanwesenheit immer der maximale Volumenstrom realisiert wird.
Lüftungsziegel (Entlüftungsziegel, Lüfterdachziegel) ventilating tile (pipe tile) Lüftungs- oder Entlüftungsziegel (auch: Lüfterdachziegel) haben kleine Öffnungen und dienen dazu, bei einer Hinterlüftung der Dachkonstruktion eine stetige Luftströmung zu gewährleisten. Sie leiten Kondenswasser oder eindringende Feuchtigkeit nach draußen ab, so dass Feuchtigkeitsschäden an den Holzteilen der Dachkonstruktion oder den Dämmstoffen vermieden werden.

Eine Luftzirkulation kommt nur dann zustande, wenn es für jeden in sich abgeschlossenen Bereich des Daches und auf jeder Seite des Daches zumindest eine Lufteintritts- und eine Luftaustrittsöffnung gibt. Wie effektiv eine Dachentlüftung mit Hilfe von Lüftungsziegeln ist, richtet sich unter anderem nach dem Öffnungsdurchmesser der Ziegel, den Strömungswiderständen, der Dachneigung, der Höhe des Gebäudes und der geographischen Lage.

Der Einsatz von Lüftungsziegeln ist hauptsächlich bei modernen, relativ dicht konzipierten Ziegeldächern sinnvoll. Ältere Ziegel, wie etwa Tonhohlpfannen, gewährleisten selbst einen stetigen Luftzug. Eine Alternative zu Lüftungsziegeln sind die sogenannten Traufenzuluftelemente.
Luftwechselzahl ventilation rate Das Maß für die Erneuerung der Luft in einem Raum ist die Luftwechselzahl oder der Luftwechselkoeffizient. Das ist der Quotient aus dem ausgetauschten Zuluftvolumenstrom (in m3/h) in einem Raum und dem Raumvolumen (in m3). Eine Luftwechselzahl von 1 h-1 bedeutet, dass rein rechnerisch das gesamte Raumluftvolumen eines Raumes innerhalb von einer Stunde vollständig ausgetauscht wird. Hierbei wird zwischen dem natürlichen Luftwechsel, welcher durch Winddruckdifferenz und thermischem Auftrieb entsteht und dem mechanischen Luftwechsel mittels Lüftungsgeräten unterschieden.

Der Mensch scheidet mindestens 0,25 l Kohlendioxid in der Minute, das heißt 0,015 m3 in der Stunde aus. Die Außenluft enthält bereits einen Anteil von 300 ppm Kohlendioxid. Damit der für 8 Stunden am Arbeitsplatz geltende MAK-Wert von 5000 ppm nicht überschritten wird, ergibt sich die Außenluftmenge, die für eine ausreichende Versorgung einer Person am Arbeitsplatz erforderlich ist, mit 5,3/h m3 pro Person. Es muss jedoch betont werden, dass die für gesunde, exponierte Arbeitnehmer ausgelegten MAK-Werte nicht für die Beurteilung der Luftqualität in Wohn- und Aufenthaltsräumen oder gar in Schulen anzuwenden sind.

Rein durch die CO2-Belastung bedingte gesundheitliche Auswirkungen sind ab Konzentrationen von 15.000 ppm beschrieben (EPA, 2002). Untersuchungen zeigen jedoch (ECA, 1992), dass etwa 25 Prozent der Probanden die Luftqualität schon bei einer CO2-Konzentration ab 0,1 Prozent, das entspricht 1000 ppm, als nicht befriedigend einstuften. Bei höheren Konzentrationen können vereinzelt Müdigkeit, Konzentrationsschwächen etc. auftreten (Umweltbundesamt, 2000). In den USA setzt die ASHRAE einen Richtwert von 0,1 Prozent für die CO2-Innenraumkonzentration fest.

Die Ad-hoc-Arbeitsgruppe der Innenraumlufthygienekommission und der Obersten Landesgesundheitsbehörde (Ad-hoc AG IRK/AOLG) hat eine Bewertung für Kohlendioxid in der Innenraumluft vorgelegt (Umweltbundesamt 2008). Danach werden folgende Leitwerte für die Kohlendioxidkonzentrationen in der Innenraumluft festgelegt:

  • unter 1000 ppm: hygienisch unbedenklich,
  • 1000 bis 2000 ppm: hygienisch auffällig, Lüftungsmaßnahmen intensivieren, beziehungsweise Luftwechselzahl erhöhen,
  • über 2000 ppm: hygienisch inakzeptabel, Belüftbarkeit des Raumes prüfen, gegebenenfalls weitgehende Maßnahmen prüfen.

Die DIN 1946-6 (2009/5) sowie DIN 4108-2 (2003/7) fordern aus Gründen der Hygiene und der Begrenzung der Raumluftfeuchte zur Vermeidung von bauphysikalischen Schäden wie Schimmelpilzbefall einen etwa 0,5 fachen Luftwechsel je Stunde, bei dem das Luftvolumen aller Räume innerhalb von zwei Stunden einmal komplett ausgetauscht wird.

Die Energiesparverordnung von 2007 (in der Fassung vom 29.4.2009, EnEV 2009) hat die Obergrenze für den zulässigen Jahres-Primärenergiebedarf um durchschnittlich 30% verschärft, die energetischen Anforderungen an die Wärmedämmung der Gebäudehüllen wurden um durchschnittlich 15 Prozent erhöht.

Auch bei der Altbau-Modernisierung mit größeren baulichen Änderungen an der Gebäudehülle werden die energetischen Bauteilanforderungen um durchschnittlich 30 Prozent verschärft (zum Beispiel Erneuerung der Fassade, der Fenster des Daches). Deshalb sollen aus energieökonomischen Gründen die Lüftungswärmeverluste so gering wie möglich gehalten werden.
So heißt es in § 6: "Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass die wärmeübertragende Umfassungsfläche einschließlich der Fugen dauerhaft luftundurchlässig entsprechend den anerkannten Regeln der Technik abgedichtet ist".
In der EnEV (2009) wird aber auch gefordert: "Zu errichtende Gebäude sind so auszuführen, dass der zum Zwecke der Gesundheit und Beheizung erforderliche Mindestluftwechsel sichergestellt ist".
Wie dieser Nachweis zu erbringen ist, wird zunächst nicht weiter geregelt.

Im Anhang 4 zu Paragraph 6 der Energieeinsparverordnung sind Höchstluftwechselzahlen vorgegeben, wenn eine Überprüfung der Anforderungen mit der „Blower-Door“ durchgeführt wird:

  • ohne raumlufttechnische Anlagen 3 h-1 und
  • mit raumlufttechnischen Anlagen 1,5 h-1

Bei einer natürlichen Be- und Entlüftung ist der am Gebäude vorhandene Druck aber erheblich geringer, das heißt, die mit der Blower-Door-Methode gemessenen Werte sind durch 10 - 15 zu teilen. Daraus resultiert in der Praxis bei einer Erfüllung oben genannter Anforderungen an ein Gebäude ohne raumlufttechnische Anlagen, dass eine Luftwechselzahl von 0,2–0,3 h-1 vorliegt. Diese Luftwechselzahl ist aus hygienischer Sicht unzureichend (siehe oben). Deshalb muss zusätzlich zur Grundlüftung von 0,2-0,3 h-1 (Energiesparverordnung bei geschlossenen Fenstern und Türen siehe oben) eine zusätzliche Fensterlüftung von 0,2-0,3 h-1 durchgeführt werden, um die Differenz bis 0,5 auszugleichen.

In der DIN 4108-6 (2000/11) wird als mittlere Standard-Luftwechselrate n für nicht luftdichtheitsgeprüfte Gebäude ein Wert von n = 0,7 h-1, für luftdichtheitsgeprüfte Gebäude ein Wert von n = 0,6 h-1 angesetzt. Bei maschineller Lüftung ist der anlagenbedingte Luftwechsel mit nA = 0,4 h-1 anzusetzen. Da die Wärmeverluste gut gedämmter Häuser im Wesentlichen durch die Lüftung erfolgen, ist bei einer mechanischen Entlüftung eine Wärmerückgewinnung sehr zweckmäßig.

Der finanzielle Gewinn, der durch maximale Energieeinsparung bei guter Wärmedämmung und dichter Gebäudehülle zu erreichen ist, sollte stets auch in Beziehung zu den möglichen gesundheitlichen Schäden durch ungenügende Feuchtigkeitsabfuhr und Schimmelpilzentwicklung gesetzt werden.
LUKG state law on relocation expenses Abkürzung für: Landesumzugskostengesetz
Lumen lumen
Lütge, Friedrich, Prof. Dr. Dr. Lütge, Professor Dr. Dr. Friedrich Friedrich Lütge (1901 – 1986) studierte an den Universitäten Freiburg, Marburg und Jena Nationalökonomie und Geschichte. Er promovierte in Jena zu den Themen: „Die Bauernbefreiung in der Grafschaft Wernigerode“ und über die „Geschichte des Jenaer Buchhandels.“ Vor allem wurde er bekannt durch sein Hauptwerk „Deutsche Sozial- und Wirtschaftsgeschichte.“ Zahlreiche weitere Schriften befassten sich mit geschichtlichen Themenbereichen, vor allem der Agrarverfassung, etwa der Gutsherrenschaft.

Ein weiteres Forschungsfeld Lütges war die Wohnungswirtschaft. Im Kriegsjahr 1940 veröffentlichte er das Buch „Wohnungswirtschaft. Eine systematische Darstellung unter besonderer Berücksichtigung der deutschen Wohnungswirtschaft.“ Hinzu kommen viele weitere die Wohnungswirtschaft und das Siedlungswesen betreffende Veröffentlichungen.

Lütge wurde 1945 Dekan der Fakultät für Wirtschafts- und Sozialwissenschaften an der Hochschule Leipzig. 1947 nahm er einen Ruf an die Ludwigs-Maximilians-Universität in München an. Lütge war Herausgeber der „Jahrbücher für Nationalökonomie und Statistik“, wurde zum ordentlichen Mitglied der „Bayerischen Akademie der Wissenschaften“ gewählt und war in seinen beiden letzten Lebensjahren korrepondierendes Mitglied der „Flämischen Akademie der Wissenschaften Brüssel.“
Lütgesche Regel Lütge's rule dealing with the connection between social classes and the percentage of a family's income spent on rent
Luxuslagen exclusive location
LV life insurance; efficiency ratio; state ordinance/ order Abkürzung für: Lebensversicherung

Abkürzung für: Leistungsverhältnis

Abkürzung für: Landesverfügung
LVA Regional Insurance Institute; social insurance pension fund for hourly employees Abkürzung für: Landesversicherungsanstalt für Arbeiter
lx lux; photometric/ light unit Abkürzung für: "Lux", Lichteinheit
Lz gross property yield; property return Abkürzung für: Liegenschaftszins
LZB Federal German State Central Bank Abkürzung für: Landeszentralbank

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