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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| B / EA-B | Energy Performance Certificate on an as-needed basis | Abkürzung: Energieausweis auf Bedarfsbasis – also auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs der Immobilie. Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses. |
| B to B / B2B | Business to Business | Abkürzung für: Business to Business |
| B to C / B2C | B2C | Abkürzung für: Business to Consumer |
| B-Plan | local plan; development plan; local development plan; land-use plan (legally binding) | |
| BAB | operation sheet; cost apportionment sheet; master summary sheet; assignment sheet; departmental cost distribution summary; overhead allocation/ distribution sheet/ statement | Abkürzung für: Betriebsabrechnungsbogen |
| Bachelor-Studiengänge (Immobilienwirtschaft) | Bachelor courses (real estate management) | Im Zuge des so genannten Bolognaprozesses wurden oder werden die bisherigen Studiengänge an deutschen Hochschulen, die mit einem Diplom abgeschlossen haben, sukzessive durch Bachelor-Studiengänge ersetzt. Das soll der europaweiten Vergleichbarkeit der akademischen Abschlüsse dienen. Die Studiengänge haben einen modularen Aufbau. Pro Modul werden Leistungspunkte, so genannte credit-points (C.P.) vergeben. Sie werden auch in Abkürzung des "European Credit Transfer Systems" als ECTS bezeichnet. CP bzw. ECTS kennzeichnen die Arbeitsbelastung (= "work load") der Studierenden für eine Lehrveranstaltung oder ein Modul. Es handelt sich also um eine rein quantitative Bewertung. Aber nicht nur Vorlesungen, Übungen und Seminare werden bepunktet, sondern auch der Aufwand für die Prüfungen selbst und in den Studienablauf einbezogene Praktika. Pro Semester soll eine bestimmte Anzahl von ECTS erworben werden. Ein Leistungspunkt entspricht einem Studienaufwand von ca. 25 bis maximal 30 Zeitstunden. Für den Bachelor sind mindestens 180 Leistungspunkte vorgesehen. Pro Studienjahr (Winter- und Sommersemester) sollen 1800 Zeitstunden für die Erreichung der erforderlichen Punkte nicht überschritten werden. Wer die jeweils erforderliche Punktzahl erreicht hat, hat das Studium als Bachelor abgeschlossen. Das Prüfungssystem besteht aus schriftlichen und mündlichen Prüfungen. Außerdem zählt zu den Prüfungen auch das Ergebnis von Hausarbeiten, gehaltenen Referaten und abgefassten Berichten (z. B. über Praktika). Die Lernproduktivität der einzelnen Studierenden, die sich in ECTS-Grades (Noten) ausdrückt, wird am Ende der Studienzeit zusammengefasst. Die Abschlussbewertung der Summe aller Prüfungsleistungen erfolgt nach statistischen Kriterien.
Hinzuweisen ist noch darauf, dass es neben dem konsekutiven Masterstudium auch nicht konsekutive Masterstudiengänge gibt. Sie setzen keinen Bachelorabschluss voraus. Es handelt sich um akademische Fortbildungsmöglichkeiten für Personen mit Berufserfahrung. Dabei muss das gewählte Studium im Hinblick auf die Vorbildung nicht fachbezogen sein. In der Immobilienwirtschaft haben Studiengänge und Studienschwerpunkte in den letzten Jahren einen erheblichen Aufschwung genommen. Die Tatsache, dass höchst unterschiedliche Disziplinen sich zunehmend mit Immobilienwirtschaft befassen führte dazu, dass diese Studienmöglichkeiten unterschiedlich vorgeprägt sind. Sie sind meist an ingenieurswissenschaftlichen und an betriebs- und volkswirtschaftlichen Fakultäten angesiedelt, aber auch bei den Architekten. Nimmt man alle Studiengänge mit immobilienwirtschaftlichen Bezügen zusammen, gibt es derzeit in Deutschland etwa 70 Angebote an Universitäten, Fachhochschulen und Berufsakademien. Immobilienwirtschaftliche Studiengänge mit Bachelor-/Masterabschlüssen bieten zum Beispiel die Universitäten an.
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| Backsteingotik | Brick Gothic | Die Baustile der Romanik, Gotik und Renaissance wurden in Norddeutschland und dem Ostseeraum teilweise in abgewandelter Form unter Verwendung des örtlich verfügbaren Baumaterials Backstein umgesetzt. Durch die Anforderungen des Baumaterials entstand ein eigener Stil mit charakteristischen Elementen. Der Backstein als Baustoff – ein gebrannter Lehmziegel - kam im 12. Jahrhundert auf. Ein wichtiges Kennzeichen der Backsteingotik ist, dass die Fassaden nicht mit Figuren oder Plastiken geschmückt wurden – dieses war mit Backstein schlicht nicht umzusetzen. Statt dessen wurden gemauerte Ornamente wie etwa Ziergiebel eingesetzt, rote und glasierte Ziegel abwechselnd verwendet. Wandflächen wurden teilweise weiß gekalkt, um Farbkontraste zu setzen. In der Spätphase der Backsteingotik kamen Formziegel zum Einsatz, um Bauplastiken nachzuahmen. Beispiele für Bauwerke der Backsteingotik sind die Marienburg des Deutschen Ordens in Polen, die Marienkirche in Danzig; die St. Petri Kirche in Hamburg und die Lübecker Altstadt. |
| Bad / Kurbäder | health resort; spa (town) | |
| Baden | bathing | Das Rauschen ein- und ablaufenden Wassers gehört zu den Geräuschen, die bei der normalen Nutzung einer Wohnung entstehen. Baden, Duschen oder gar die Nutzung der WC-Spülung können daher nicht per Hausordnung oder Mietvertrag auf bestimmte Tageszeiten begrenzt werden. Derartige Regelungen sind unwirksam. Auch wiederholtes nächtliches Baden trotz Verbot per Hausordnung und Abmahnung ist kein Grund, den Mietvertrag zu kündigen (vgl. Landgericht Köln, Az.: l S 304/96, 17.04.1997). Einige Gerichte ziehen allerdings die Grenze bei langanhaltenden Badevorgängen. So entschied das Oberlandesgericht Düsseldorf (Az.: 5 Ss (Owi) 411/90 - (Owi) 181/90), dass nächtliches Baden einschließlich Ein- und Ablaufenlassen des Wassers sich auf 30 Minuten zu beschränken habe. Dieser Fall wurde allerdings nicht nach den Regeln des Mietrechts beurteilt, sondern nach den Vorschriften des Immissionsschutzrechtes - der Badesünder erhielt in diesem Fall ein Bußgeld wegen unzulässiger Geräuschentwicklung. |
| BADV | Federal Office for Central Services and Open Property Issues | Abkürzung für: Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen. |
| BAFin | Federal Institute for Financial Services Supervision | Abkürzung für: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht |
| BAG | Federal Labour Court | Abkürzung für: Bundesarbeitsgericht |
| Bagatellschäden in der Mietwohnung | trivial/petty/minor/superficial damages in a flat | Als Bagatellschäden bezeichnet man kleinere Schäden in der Mietwohnung, die sich mit verhältnismäßig geringem Aufwand beseitigen lassen, zum Beispiel tropfender Wasserhahn, defektes Türschloss, klemmender Fenstergriff. Grundsätzlich sind Bagatellschäden vom Vermieter zu beseitigen. Dieser ist aus dem Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung instand zu halten. Üblich ist jedoch ein Abwälzen der Kosten im Rahmen der "Kleinreparaturenklausel" auf den Mieter. Dieser kann mietvertraglich (in bestimmten Grenzen) zur Kostenübernahme, jedoch nicht zur eigentlichen Durchführung der Reparatur verpflichtet werden. Es bleibt Sache des Vermieters, den Schaden selbst zu beheben bzw. einen Handwerker zu beauftragen. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren älteren Urteilen die Höchstgrenze für Kleinreparaturen, deren Kosten dem Mieter vertraglich auferlegt werden können, auf 75 Euro pro Fall festgesetzt (z. B. BGH, Urteil vom 6.5.1992, Az. VIII ZR 129/91). Mittlerweile werden von den Gerichten der niedrigeren Instanzen wegen gestiegener Preise oft bereits höhere Beträge akzeptiert. So sah das Amtsgericht Brauschweig 100 Euro als zulässig an (Urteil vom 17.3.2005, Az. 116 C 196/05). Überschreitet der Betrag der Reparaturkosten diese Grenze, muss der Gesamtbetrag vom Vermieter getragen werden. Eine wirksame Kleinreparaturenklausel im Mietvertrag muss zusätzlich zum Höchstbetrag im Einzelfall auch eine Höchstgrenze der Kosten pro Jahr enthalten, mit denen der Mieter belastet werden darf. Diese liegt derzeit bei sechs bis acht Prozent der Jahresmiete (AG Braunschweig, Az. 116 C 196/05). Im Rahmen einer Kleinreparaturenklausel können die Kosten für die Behebung nur insoweit auf den Mieter abgewälzt werden, als der Schaden Teile der Mietsache betrifft, die der direkten Einwirkung des Mieters ausgesetzt sind (Wasserhahnventil: ja, Wasserrohr unter Putz: nein). |
| Bahnhöfe | train stations | Während der Bahnhof bis vor einigen Jahren allein als Ort des Fahrkartenkaufs und als Wartebereich begriffen wurde, entwickelt sich der moderne Bahnhof nun immer mehr zu einer vielfältig genutzten Gewerbeimmobilie mit großem Umsatzpotential. Hier gibt es den ganzen Tag lang – und meist auch in der Nacht – genügend Laufkundschaft. Geschäfte sind in Bahnhöfen teilweise von den Einschränkungen des Ladenschlussgesetzes ausgenommen: Nach § 8 des Ladenschlussgesetzes dürfen Verkaufsstellen auf Personenbahnhöfen, soweit sie den Bedürfnissen des Reiseverkehrs dienen, an allen Tagen während des ganzen Tages geöffnet sein, am 24. Dezember jedoch nur bis 17 Uhr. Während der allgemeinen Ladenschlusszeiten ist der Verkauf von Reisebedarf zulässig. Nach Ladenschluss offene Geschäfte ziehen wiederum zusätzliches Publikum an. Die Bahnbetreiber können durch die Verpachtung der Einzelhandels- und Gastronomieflächen zusätzliche Umsätze erwirtschaften. Ein effizient bewirtschafteter Bahnhof kann durchaus von den gleichen Vorteilen profitieren wie ein Einkaufszentrum: Unterschiedlichste Geschäfte werden in unmittelbarer Nähe zu Gastronomiebetrieben angesiedelt, so dass eine Rundumversorgung des Kunden möglich wird. Auch in kleineren Orten kann der Bahnhof eine wichtige Rolle spielen: Geschäfte wie Postagentur, Imbiss, Apotheke, Lebensmittelladen und Zeitschriftenshop bilden ein regionales Versorgungszentrum. In letzter Zeit ist wiederholt zu beobachten, dass kleinere Bahnhofsgebäude an Neben- oder aufgegebenen Strecken preisgünstig auf dem Immobilienmarkt angeboten werden. Hier ergibt sich die Möglichkeit einer neuen Nutzung, zum Beispiel als Wohn- und Gewerbeimmobilie, als Mehrgenerationenhaus oder – bei interessanter Lage – als Ferienwohnungen. Die Angebote zeichnen sich häufig durch ungewöhnlich geschnittene Grundstücke und sanierungsbedürftige Gebäude aus, was sich jedoch im Preis niederschlägt. In einigen Fällen kann Denkmalschutz bestehen. Für den Käufer wichtig ist neben einer gründlichen Recherche nach möglichen Altlasten (z. B. mit Treibstoff- oder Ölresten belastete Böden, veraltete Bitumendächer oder Asbestzement) auch die Vertragsgestaltung: So ist es denkbar, dass zwar das Bahnhofsgebäude verkauft wird, der Bahnbetrieb mit Zughalt vor Ort jedoch weiterläuft. In diesem Fall enthält der Kaufvertrag meist ein Regelwerk des Bahnbetreibers, in dem dieser sich Rechte am Grundstück sichert. Dieses können z. B. Leitungsrechte sein (Strom- und Wasser), aber auch das Betreten bestimmter Grundstücksbereiche durch Reisende oder das Betreiben von Fahrkartenautomaten können über den Kaufvertrag und das Grundbuch abgesichert werden. Eine Behinderung des Bahnbetriebs wird dabei meist ebenso untersagt wie der Betrieb bestimmter Gewerbe oder Tätigkeiten auf dem Gelände (Spielhalle, Bordell, Drogenberatungsstelle). Auch ist es möglich, dass auf dem Grundstück stehendes oder installiertes Zubehör (Signalanlagen, Strommasten) nicht zum Kaufgegenstand gehört und im Eigentum des Bahnbetreibers bleibt. Wichtig ist bei ehemaligen Bahnhöfen auch die Frage, ob bereits die sogenannte „Freistellung von Bahnbetriebszwecken“ erfolgt ist. Diese nimmt die Planfeststellungsbehörde auf Antrag des Bahnunternehmens, des Eigentümers oder der Gemeinde vor, wenn kein „Verkehrsbedürfnis“ mehr besteht und langfristig nicht mehr damit zu rechnen ist, dass die Infrastruktur für Bahnzwecke genutzt wird. Geregelt ist die Freistellung in § 23 AEG (Allgemeines Eisenbahngesetz). Für die Freistellung können Kosten entstehen; teilweise werden diese vom Bahnbetreiber auf den Käufer der Immobilie abgewälzt. |
| BAK | Federal Chamber of Architects | Abkürzung für: Bundesarchitektenkammer |
| BAKred | German banking supervisory authority | Abkürzung für: Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen. Zum 1.5.2002 ist dieses Amt aufgegangen in der BAFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht). Das BAKred beaufsichtigte zu Beginn seiner Tätigkeit 1962 ca. 13.000 Kreditinstitute mit etwa 18.000 Zweigstellen. Am 1.5.2002 waren es 2.600 Kreditinstitute mit 51.000 Zweigstellen. |
| Balanced Scorecard | balanced scorecard | Die Balanced Scorecard ist ein "ausbalanciertes Kennzahlen-System", bei dem nicht nur – wie früher – die finanzielle Perspektive eines Unternehmens in Kennzahlen ausgedrückt wird, sondern auch die Kundenperspektive (Messlatte für die Kundenorientierung), die innere Prozessperspektive (Qualität der internen Prozessabläufe) und die Lern- und Entwicklungsperspektive (Qualifizierungs- und Motivationsgrad der Mitarbeiter sowie ihrer Eingebundenheit in den betrieblichen Informations-strom). Zusammengenommen ergeben sie die Kenngrößen, die entscheidend für den Unternehmenserfolg sind. Ausgegangen wird von den strategischen Zielen eines Unternehmens. Die Balanced Scorecard liefert auf den vier genannten Feldern das Gerüst, das die operative Umsetzung ermöglicht. Die Balanced Scorecard gehört zu den Grundlagen des Controlling. Im immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungsbereich (Makler, Verwalter, Betreuer) steht in besonderem Maße die Lern- und Entwicklungsperspektive als "Leistungstreiber" im Vordergrund. Neuere Entwicklungen schenken dabei der "HR-Scorecard" ihre besondere Aufmerksamkeit. Bei den Human Resources werden für die Personalarbeit Kennzahlen für die Soll- und Istkompetenzen der Mitarbeiter verglichen und daraus die erforderlichen Schlussfolgerungen für eine zielgerichtete Personalentwicklung gezogen. Messbar gemacht werden auch die Motivation und der Grad der Identifizierung der Mitarbeiter mit ihrem Unternehmen. |
| Balken | timber; joist; beam; girder; rail; squared timber | Im Bauwesen handelt es sich bei einem Balken um ein liegendes Bauteil. Ursprünglich aus einem Baumstamm geschnittenes langes Vierkantholz, findet der Begriff auch beim Stahl, Stahlbeton oder als Brettschichtholz Verwendung, wenn die tragende Aufgabe in überwiegend horizontaler Lage gegeben ist. Balken finden unter anderem als Sturz, Pfette oder in Holzbalkendecken Anwendung. Balken haben oftmals eine Länge von mehreren Metern. Um für diese Länge die Tragfähigkeit zu gewährleisten und um ein Abknicken zu verhindern, ist das Breiten- und Höhenverhältnis des Querschnittes zueinander ein kompaktes - im Gegensatz zur Bohle, deren Querschnitt ein flaches, gestrecktes Rechteck ausmacht. |
| Balkenkopf | beam head | Spricht man von Balkenköpfen, so sind der Anfang und das Ende der Balken gemeint. Im traditionellen Fachwerkhausbau wurden diese aus dem Gebäude ragenden Balkenköpfe häufig aufwändig verziert, um die Bedeutung und den Wohlstand der Bewohner darzustellen. |
| Balkenlage | naked flooring; framing; timberwork; frame of joists | Als Balkenlage wird die möglichst gleichmäßige Verlegung von Balken innerhalb einer Holzbalkendecke bezeichnet. |
| Balkon | balcony | Unter einem Balkon versteht man eine nach mindestens einer Seite offene, mit einer Brüstung gesicherte, begehbare Fläche in Obergeschossen, die – im Gegensatz zur Loggia – über die Außenwand eines Gebäudes hinausragt. Inwieweit die Fläche des Balkons zur Wohnfläche der Wohnung zählt, hängt vom Datum des Mietvertrages ab. Wurde der Vertrag vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen, kann die Quadratmeterfläche einer Dachterrasse oder eines Balkons mit bis zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung einfließen. Grundlage dafür ist die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Geringere Flächenanteile können jedoch angerechnet werden, wenn dies ortsüblich ist oder im Mietvertrag ein anderer Berechnungsmaßstab vereinbart wurde. Wurde der Mietvertrag ab 1. Januar 2004 geschlossen, kommt die zu diesem Zeitpunkt in Kraft getretene Wohnflächenverordnung zur Anwendung. Danach sind Balkone in der Regel mit 25 Prozent, maximal mit 50 Prozent in die Wohnfläche mit einzubeziehen. Eine höhere Anrechnung als mit 25 Prozent ist nach der Verordnungsbegründung bei einer besonders hochwertigen Ausgestaltung oder Lage des Balkons möglich. Auch die Ortsüblichkeit ist nach wie vor ein Kriterium. Mieter können den Balkon ihrer Wohnung unbeschränkt nutzen, solange sie dabei nicht Rechte der anderen Mieter oder des Vermieters verletzen. Bei der Balkonnutzung ist also darauf zu achten, dass niemand belästigt wird, z. B. durch Lärm, Geruch (Grillen im Sommer) und herabfallende Dinge (Vogelkot von ausufernden Pflanzen). Einige herabfallende Blätter muss der darunter wohnende Mieter jedoch hinnehmen. Auch hier gibt es jedoch Grenzen: Wächst etwa Knöterich weit über das Balkongeländer hinaus, so dass in großen Mengen Blätter, Blüten und Vogelkot auf die Terrasse darunter fallen, kann der Mieter in der unteren Wohnung ein Einschreiten des Vermieters verlangen (Landgericht Berlin, Urteil vom 28.10.2002, Az. 67 S 127/02). Die Beflanzung eines Balkons muss im Rahmen der üblichen, vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung für Wohnzwecke bleiben. Bei Blumenkästen gibt es widersprüchliche Rechtsprechung zu der Frage, ob diese nur auf der Innenseite (LG Berlin, Az. 67 S 370/09) oder auch auf der Außenseite des Balkongitters (LG Hamburg, Az. 316 S 79/04) angebracht werden dürfen. Auch im letzteren Fall müssen sie so sicher angebracht sein, dass sie selbst bei Sturm nicht herunterfallen können. Nach einem Urteil des Landgerichts München I gehören Bäume wie etwa ein Bergahorn nicht auf den Balkon. Der Vermieter konnte die Entfernung fordern. Im konkreten Fall hatte der Baum bereits seit Jahren eine Krone ausgebildet, die über den Balkon hinausragte, und war ohne Erlaubnis des Vermieters mit in der Hauswand verankerten Stahlseilen und -Federn gesichert worden (8.11.2016, Az. 31 S 12371/16). Fußballfans dürfen auf dem Balkon zwar Nationalflaggen oder Fähnchen ihrer Mannschaft aufhängen. Auch dabei ist jedoch darauf zu achten, dass die Nachbarn nicht gestört werden oder die Nutzung ihrer Balkone nicht beeinträchtigt wird. So dürfen die Flaggen nicht die freie Sicht von anderen Balkonen beeinträchtigen. Weiter ist darauf zu achten, dass Befestigungen, für die womöglich die Bausubstanz beschädigt wird (Löcher bohren, Wandhalterungen) nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen dürfen. Andernfalls bestehen Schadenersatzansprüche. Werden Flaggen unzureichend befestigt und fallen bei Sturm anderen Menschen auf den Kopf, haftet der Mieter. Für Instandsetzungsmaßnahmen ist der Vermieter zuständig. Der Balkon darf dabei nicht flächenmäßig verkleinert werden. Ist durch einen Mieter eigenmächtig eine Balkonverglasung installiert worden, kann der Vermieter deren Beseitigung fordern (Landgericht Berlin, Az. 65 S 152/99, Urteil vom 08.02.2000). Es ist allein Sache des Vermieters, wie er unter Berücksichtigung baulicher Gesichtspunkte das Äußere des Mietobjekts gestaltet. Belästigungen durch Tabakrauch von einem darunter liegenden Balkon müssen Mieter nicht immer dulden. Der Bundesgerichtshof gibt ihnen bei wesentlichen Beeinträchtigungen durch fremden Tabakrauch einen Unterlassungsanspruch gegen den anderen Mieter (Urteil vom 16.01.2015, Az. V ZR 110/14). Wann die Schwelle zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Wohngebrauchs der Mietwohnung überschritten ist, ist vom Einzelfall abhängig – dabei spielen Häufigkeit, Zeiten und Umfang des Rauchens eine Rolle. Selbst bei einer unwesentlichen Beeinträchtigung kann ein Abwehranspruch in Betracht kommen, wenn dem Mieter durch den Rauch konkrete gesundheitliche Beeinträchtigungen drohen. Hier kommt dann eine Gebrauchsregelung (zeitliche Aufteilung der Balkonnutzung) in Betracht. Bei Eigentumswohnungen gilt letzteres nur eingeschränkt. So entschied das Landgericht Frankfurt a.M., dass der Eigentümer einer Wohnung mit zwei Balkonen darauf verwiesen werden könne, nur auf einem dieser Balkone zu rauchen. Vom anderen Balkon aus zog Zigarettenrauch in das Schlafzimmer eines Nachbarn, der sich gestört fühlte. Das Gericht war der Ansicht, dass es dem Raucher zumutbar sei, den zu seinem Gästezimmer gehörenden Balkon zum Rauchen zu nutzen. Die Zimmeraufteilung der Wohnung sei von ihm selbst zu verantworten und dürfe nicht zu Beeinträchtigungen für andere Eigentümer führen (Hinweisbeschluss vom 28.01.2014, Az. 2-09 S 71/13). Bei Eigentumswohnungen zählt der Balkon als zur Wohnung gehöriger "Balkonraum" zum Sondereigentum. Ebenfalls dem Sondereigentum sind der begehbare Fliesen- oder Plattenbelag zugeordnet sowie innenseitig angebrachte Balkonverkleidungen, sofern sie nicht von außen einsehbar sind. Die konstruktiven Bestandteile des Balkons (Balkonplatte, -isolierungsschicht, -brüstung/-gitter) sind dagegen zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Sie können auch durch Vereinbarung nicht zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden. Daher sind auch die Kosten für die Instandhaltung und -setzung, beispielsweise bei Feuchtigkeitsschäden in der darunter liegenden Wohnung aufgrund schadhafter oder fehlender Balkonisolierungsschicht, von allen Eigentümern gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, sofern keine abweichende Kostenverteilung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbart ist oder im konkreten Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG mehrheitlich beschlossen wurde. Ein solcher Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung erfordert eine Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 WEG und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile. |
| Balkonanbau | balcony extension | Nach der seit dem 1. Juli 2007 geltenden Rechtslage können Wohnungseigentümer bauliche Maßnahmen beschließen, die einer Modernisierung gemäß § 555 b Nummer 1 bis 5 BGB entsprechen oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen. Diese Maßnahmen dürfen jedoch nicht die Eigenart der Wohnanlage ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Der Beschluss erfolgt gemäß § 22 Abs. 2 WEG mit einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (nach Köpfen) und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile. Zu den Modernisierungsmaßnahmen im Sinne dieser Regelung zählen unter anderem bauliche Veränderungen
Als gebrauchswerterhöhende Maßnahmen gelten dabei mietrechtlich auch solche Maßnahmen, die die Nutzung des Objekts bequemer, sicherer, angenehmer oder weniger arbeitsaufwendig machen. Mit dieser Regelung wollte der Gesetzgeber den Wohnungseigentümern die Befugnis einräumen, mit qualifizierter Mehrheit einer Verkehrswertminderung durch Anpassung der Wohnungsanlage an die "Erfordernisse der Zeit" entgegenzuwirken. Deshalb genügt es auch, dass die Maßnahme aus der Sicht eines verständigen Wohnungseigentümers eine sinnvolle Neuerung darstellt, die voraussichtlich geeignet ist, den Gebrauchswert der Sache nachhaltig zu erhöhen (BGH, 18.2.2010, V ZR 82/10). Nach diesen Grundsätzen können die Wohnungseigentümer grundsätzlich auch über den Anbau einer Balkonanlage als Modernisierungsmaßnahme im Sinne der neuen Regelung nach § 22 Abs. 2 WEG mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschließen (AG Hannover, 26.10.2010, 483 C 3145/10). Führt allerdings der Balkonanbau zu einer nachhaltigen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage, liegt darin eine unzulässige Änderung der Eigenart der Wohnanlage. Dies gilt jedenfalls, wenn nicht alle Wohnungen einen Balkon erhalten und dadurch ein uneinheitlicher baulich optischer Eindruck entsteht. Tritt darüber hinaus durch den Anbau der Balkone eine Verschattung der jeweils darunter liegenden Wohnungen ein, kann das zu einer unbilligen Benachteiligung der betroffenen Eigentümer führen, die einer mehrheitlichen Beschlussfassung über den nachträglichen Anbau von Balkonen entgegensteht. Handelt es sich insoweit im konkreten Einzelfall beim nachträglichen Anbau von Balkonen unter diesen Gesichtspunkten nicht um eine Modernisierung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG, sondern um eine bauliche Veränderung im Sinne § 22 Abs. 1 WEG, reicht allerdings auch dann wegen der baulich optischen Beeinträchtigung und der damit einhergehenden nachteiligen Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks ein Mehrheitsbeschluss nicht aus (LG Lüneburg, 31.5.2011, 9 S 75/10). In beiden Fällen erlangt jedoch auch ein (Nur-)Mehrheitsbeschluss gemäß § 23 Abs. 4 WEG Rechtskraft, wenn er nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. |
| Balustrade | balustrade | Eine Balustrade (franz.) dient als Geländer oder Brüstung an Treppen, Terrassen oder Balkonen. Die dafür notwendige Säulenreihe wurde meist aus Holz, Naturstein oder später aus Beton gefertigt. Der Ursprung der Balustraden reicht bis in die Antike zurück. Heutzutage werden die Säulenreihen oft noch als Gartendekoration für Balkone und Terrassen genutzt oder bei Außentreppen als Geländer. |
| Bankbürgschaft | bank guarantee; facility letter | |
| Bankenhaftung bei geschlossenen Immobilienfonds | bank's liability for a closed property fund | Anleger haben in der Vergangenheit in einer beachtlichen Zahl wegen unzureichender oder gar falscher Information in den Verkaufsprospekten bei geschlossenen Immobilienfonds Vermögen eingebüßt. Da im Fall der Insolvenz des Initiators keine Möglichkeit bestand, den entstandenen Schaden ersetzt zu bekommen, wurde zunehmend versucht, auch Treuhänder oder die finanzierende Bank haftbar zu machen. Zu diesem Fragenbereich gibt es divergierende Auffassungen zwischen dem für Gesellschaftsrecht zuständigen II. Senat und dem für Banken zuständigen XI. Senat des BGH. Während der II. Senat einen "Einwendungsdurchgriff" zwischen der Unterzeichnung des Fondbeitritts des Anlegers und dem damit verbundenen Darlehensvertrag, den der Treuhänder für ihn abschließt, bejahte und damit das Anlagerisiko vollständig auf die Bank verlagerte, sah dies der XI. Senat anders. Nunmehr ist durch mehrere Urteile des Bankensenats vom 25. April 2006 (Urteil - XI ZR 29/05 -, Urteil XI ZR 219/04 -, Urteil XI ZR 193/04 -, Urteil XI ZR 106/05) mehr Klarheit geschaffen worden. Die Meinungsverschiedenheiten zwischen diesem Senat und dem II. Senat sind offensichtlich ausgeräumt. Im Übrigen soll jetzt der Bankensenat künftig für alle Klagen in Sachen geschlossene Immobilienfonds zuständig sein. Grundsätzlich gilt jetzt, dass die Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie mit Hilfe eines durch eine Grundschuld abgesicherten Darlehens kein mit dem Erwerbsvorgang verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Verbraucherkreditgesetz darstellt. Damit entfallen in der Regel auch Ansprüche gegen die finanzierenden Kreditinstitute, die mit Hinweis auf ein verbundenes Geschäft begründet wurden. Dagegen wird ein verbundenes Geschäft angenommen, wenn sich beide Geschäfte als wirtschaftliche Einheit darstellen und der Kreditvertrag nicht auf Initiative des Erwerbers, sondern durch den für die Veräußerung zuständigen Anlagevertreiber erfolgte. Chancen hat der Anleger, wenn der Erwerber des Fondsanteils durch falsche Angaben zur Beteiligung am Fonds bewogen wurde und Erwerb und Darlehensaufnahme ein verbundenes Geschäft sind. Der Erwerber kann dann seine Abfindungsansprüche gegen den Anlagevertreiber auch gegen das Kreditinstitut geltend machen. Außerdem kann der Darlehensvertrag wegen Täuschung vom Darlehensnehmer angefochten werden. Bei einem Haustürgeschäft, das ohne Widerrufsbelehrung abgeschlossen wurde, der Widerruf also nachgeholt werden kann, bewirkt der Widerruf beim verbundenen Geschäft, dass dem Kreditinstitut kein Zahlungsanspruch aus dem Darlehensvertrag gegen den widerrufenden Darlehensnehmer zusteht. Dieser muss sich also an den für die Unterlassung der Widerrufsbelehrung Verantwortlichen mit seinen Ansprüchen wenden. |
| Bankgeheimnis | banker's discretion/ duty of secrecy; bank secrecy | Das Bankgeheimnis beruht auf einer vertraglichen Verpflichtung des Bankkunden mit der Bank zur Verschwiegenheit über alle kundenbezogenen Tatsachen und Wertungen. Durch gesetzliche Vorschriften (Auskunftspflichten) wird das Bankgeheimnis begrenzt. Aber auch der Bankkunde kann die Bank zur Auskunft ermächtigen. Einer unbeschränkten Auskunftspflicht unterliegt die Bank in Strafverfahren und Steuerstrafverfahren. Auch gegenüber dem Nachlassfinanzamt bestehen bestimmte Meldepflichten. Löchrig wurde das Bankgeheimnis aber auch dadurch, dass die Finanzverwaltung (hier das Bundesamt für Finanzen) seit April 2005 auf die von den Banken seit 2002 geführten EDV-Listen über Konten und Depots zugreifen kann, ohne dass der Steuerpflichtige davon etwas erfährt. Damit soll ihm die Möglichkeit einer rechtzeitigen Selbstanzeige genommen werden. Dabei möchten die Finanzbehörden auch den Fällen auf die Spur kommen, in denen Spekulationsgewinne im Bereich des Wertpapierhandelns bisher nicht erfasst werden konnten. Ein ähnlicher Zugriff ist im Übrigen auch den Behörden erlaubt, die für das Arbeitslosengeld II zuständig sind. Ein Effekt des neuen Kontoabfragesystems wurde mittlerweile erkannt. Zunehmend verlagern Deutsche ihre Konten und Depots zum Beispiel nach Österreich. Zum Ende des Jahres 2013 soll jedoch auch in Österreich das Bankgeheimnis für Ausländer abgeschafft werden. |
| Bankrott | bankruptcy | Mit dem Begriff Bankrott ist umgangssprachlich die Zahlungsunfähigkeit eines Schuldners gemeint. Der Begriff ist jedoch von der Insolvenz im Sinne der Insolvenzordnung zu unterscheiden. Rechtlich gesehen handelt es sich beim Bankrott um eine Insolvenzstraftat. Dabei gefährdet der Schuldner durch Verschleierungstaktiken oder Beiseiteschaffen von Vermögensgegenständen die Befriedigung eines oder mehrerer Gläubiger. Es handelt sich um ein sogenanntes abstraktes Gefährdungsdelikt; eine konkrete Gefährdung von Gläubigerforderungen muss nicht nachgewisen werden. Einen Bankrott begeht gemäß § 283 Strafgesetzbuch, wer bei Überschuldung oder drohender oder eingetretener Zahlungsunfähigkeit
Die Strafandrohung für dieses Delikt liegt bei einer Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder einer Geldstrafe. Ebenso wird auch bestraft, wer durch eine der oben genannten Handlungen seine Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit herbeiführt. Auch Unkenntnis schützt in einigen Fällen vor Strafe nicht – wer fahrlässig nicht gewusst hat, dass er überschuldet oder zahlungsunfähig ist, macht sich trotzdem strafbar, wenn er Geld bei Glücksspielen oder Spekulationsgeschäften „verpulvert“, keine Bücher führt oder seinen Bilanzierungspflichten nicht nachkommt. In solchen Fällen beträgt die Strafandrohung zwei Jahre oder Geldstrafe. Dies gilt auch, wenn er dabei fahrlässig handelt und seine Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit zumindest leichtfertig verursacht. Grundsätzlich ist der Bankrott nur strafbar, wenn der Täter seine Zahlungen eingestellt hat oder über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet oder der Eröffnungsantrag mangels Masse abgewiesen worden ist. § 283a StGB enthält zusätzlich den Straftatbestand des „besonders schweren Bankrotts“. In besonders schweren Fällen wird danach ein Bankrott mit mindestens sechs Monaten und höchstens zehn Jahren Freiheitsstrafe bestraft. Diese Vorschrift kommt in der Regel dann zur Anwendung, wenn der Täter aus Gewinnsucht handelt oder wissentlich viele Personen in die Gefahr des Verlustes ihrer ihm anvertrauten Vermögenswerte oder in wirtschaftliche Not bringt. |
| Bankvorausdarlehen | preliminary bank loan | Langfristiges und grundbuchlich abgesichertes Baudarlehen einer Bank, bei dem die Tilgung ausgesetzt wird und als Tilgungsersatz Einzahlungen in einen Bausparvertrag erfolgen. Nach Zuteilung des Bauspardarlehens wird damit das Bankvorausdarlehen abgelöst. |
| Bannwaldgebiet | protected forest area | Unter einem Bannwald versteht man ein zusammenhängendes Waldgebiet, das wegen seiner besonderen Bedeutung in einem naturnahen Zustand erhalten werden soll. Bannwälder können auf unterschiedliche Weise nützlich sein. Ein im Alpengebiet stehender Bannwald kann z.B. eine Schutzzone bilden. Er schützt dann vor Lawinen und Steinschlag oder begrenzt die hiervon ausgehenden Gefahren. In anderen Gegenden dient er als Sickerboden bei Hochwasser. Ein in Großstadtnähe liegender Bannwald kann für die Luftreinigung der Stadt nützlich sein. Zuständig für entsprechende Reglungen sind im Wesentlichen die Bundesländer. Ein Bannwaldgebiet wird durch Rechtsverordnung auf der Grundlage von Landeswaldgesetzen ausgewiesen. Das Bundeswaldgesetz enthält hinsichtlich der Bestimmung von Waldkategorien ausschließlich Rahmenregelungen für die Landesgesetzgeber. Der Bannwald selbst spielt dort keine Rolle. |
| BAnz | German federal bulletin | Abkürzung für: Bundesanzeiger |
| Bareinbehalt / Bauvertrag | bond money / construction contract | In Bauverträge kann eine Vereinbarung aufgenommen werden, nach welcher der Auftraggeber einen Teil der vereinbarten Vergütung zurückbehält. Dieser Betrag dient als Sicherheit für den Fall, dass Baumängel auftreten. Oft beträgt ein solcher Einbehalt fünf Prozent der Gesamtvergütung. Mit einer Vereinbarung der Geltung der VOB/B für den Bauvertrag wird nicht automatisch ein Bareinbehalt vereinbart. Dafür muss eine besondere Klausel in den Vertrag aufgenommen werden. Der Bareinbehalt wird auch als Bausicherheit bezeichnet. Ist zwischen den Vertragspartnern des Bauvertrages vereinbart, dass der Bareinbehalt durch eine gleichwertige herkömmliche Bürgschaft abgelöst werden darf, muss sich der Besteller unabhängig von der Höhe der behaupteten Mängel daran halten – er darf nicht den Bareinbehalt behalten und die Bürgschaft ebenfalls annehmen und dann verwerten. In diesem Fall hat der Auftragnehmer einen Schadenersatzanspruch (mit dem nicht aufgerechnet werden kann). So entschied der Bundesgerichtshof (Urteil vom 18.05.2000, Az. VII ZR 178/99). |
| Bargebot | cash bid/ offer | (Zwangsversteigerungsverfahren) Als Bargebot wird der Teil des Gebotes bei einer Zwangsversteigerung bezeichnet, der bei Erteilung des Zuschlags zu zahlen ist. Darin nicht enthalten sind die zu übernehmenden Rechte und Lasten. Dabei kann es sich um das jeweils an 1. Rangstelle eingetragene Erbbaurecht handeln, aber auch um ein Altenteil, das nach länderrechtlichen Regelungen selbst dann übernommen werden muss, wenn es im Rang außerhalb des bestrangig betreibenden Gläubigers liegt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann jedoch auch das Altenteil untergehen. Notwegerechte und Überbaurechte sind bestehen bleibende Rechte. Belastungen, die im Falle des Zuschlags außerhalb des Bargebots liegen, entfallen. Vom Bargebot nicht abgedeckt, also zusätzlich zu erbringen, sind die Grunderwerbsteuer, die Gebühren für die Erteilung des Zuschlags und für die Umschreibung im Grundbuch. "Bargebot" bedeutet nicht, dass man den Preis bar während des Versteigerungstermins zahlen muss. Von Bietern kann aber sofort eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10% des Verkehrswertes der Immobilie verlangt werden. |
| BaROV | formerly: Federal Office for the Settlement of Open Property Issues; now: Federal Office for Central Services and Open Property Issues | Abkürzung für: Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen, jetzt Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen |
| Barrierefreiheit | accessibility; barrier-free (washrooms, etc.) | Barrierefreiheit ist besonders bei Wohnungen für Behinderte oder ältere Mitbürger wichtig.
Barrierefreiheit bedeutet:
§ 554a BGB gewährt dem Mieter einen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu baulichen Veränderungen, wenn diese für eine behindertengerechte Nutzung des Mietobjektes erforderlich sind. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn sein Interesse an der unveränderten Erhaltung der Mietsache das Interesse des Mieters überwiegt, wobei die Interessen der anderen Mieter in den Abwägungsprozess einzubeziehen sind. In Wohnungseigentümergemeinschaften entsteht zuweilen Streit um den Einbau von Treppenliften und ähnlichen Installationen im Treppenhaus, das zum Gemeinschaftseigentum gehört. Dem Bundesgerichtshof zufolge können die anderen Eigentümer dazu verpflichtet sein, den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe zu dulden, wenn ein gehbehinderter Eigentümer seine Wohnung anders nicht mehr erreichen kann. Der Einbau eines Personenaufzugs ins Treppenhaus (auf eigene Kosten des betreffenden Eigentümers) ist von dieser Duldungspflicht jedoch nicht mehr umfasst. Denn dazu sind zu große Eingriffe in die Bausubstanz erforderlich, ein Rückbau ist kaum möglich und obendrein würde einer geringen Zahl von Eigentümern ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum eingeräumt. Eine solche Maßnahme erfordert daher die Zustimmung aller übrigen Eigentümer (Urteil vom 13. Januar 2017, Az. V ZR 96/16). Der Umbau von Wohnungen mit dem Ziel, diese seniorengerecht zu gestalten, wird von der KfW (www.kfw.de) mit zinsgünstigen Darlehen gefördert. Dies gilt auch für den Kauf von kürzlich umgebauten Wohnimmobilien. |
| Barwertkalkulation | discounted cash flow analysis | Die Barwertkalkulation wird im Rahmen der Investitionsrechnung verwendet. Der Barwert einer künftigen Zahlung wird durch Abzinsung auf den Gegenwartszeitpunkt ermittelt. Die Differenz der Summe der Barwerte aller investitionsbedingten Einzahlungen und der Summe der Barwerte aller investitionsbedingten Auszahlungen ergibt den Kapitalwert einer Investition. Wird der Kapitaleinsatz einer möglichen Investition mit den auf den Investitionszeitpunkt abgezinsten Einnahmen aus dieser Investition verglichen, lässt sich daraus ein Schluss auf die Vorteilhaftigkeit bzw. Nachteiligkeit der Investition ziehen. Wenn Investitionen mit Hilfe von Barwertkalkulationen verglichen werden sollen, muss ihnen ein einheitlicher Abzinsungsfaktor zugrunde gelegt werden. Es handelt sich dann um eine Gegenüberstellung aller investitionsbedingten Ausgaben mit den aus der Investition erwarteten Einnahmen. Im angelsächsischen Raum spricht man deshalb auch von der "Discounted-Cashflow-Method". |
| Basel II | Basle II | |
| Basel III | Basel III | |
| Basilika | basilica | Der Name leitet sich aus dem Amtssitz des obersten Richters im antiken Athen ab, der stoá basílike (griechisch: Königshalle). Im römischen Reich findet die Basilika in Gerichts- oder Markthallen Verwendung, und ab dem Mittelalter wird diese schlichte, doch effektive Gebäudeart für christliche Kirchen genutzt. Dieser symmetrische Bau ist von harmonischer Klarheit. Der Grundriss zeigt ein lang gezogenes Rechteck, das Mittelschiff, das von weiteren schmaleren Rechtecken, den Seitenschiffen, flankiert wird. Zwischen beiden verlaufen Säulen- oder Pfeilerreihen. Ein repräsentativer Eingangsbereich führt in das Innere, einen oft von Säulen umsäumten, halböffentlichen Bereich. Am Ende des Mittelschiffes befindet sich meistens eine schmale Halbrundung (Apsis). In der christlichen Weiterentwickelung des Kirchenbaus durchbricht ein Querschiff das Langhaus, das in der Grundrisszeichnung ein Kreuz bildet. Das größere Mittelschiff erhebt sich über die Seitenschiffe. Dadurch entsteht in dessen Außenwand ein Zwischenraum, der für Fenster genutzt wird (Obergaden, auch Lichtgaden genannt). Jeder Baukörper verfügt über ein eigenes Dach. Innen ruhen die Lasten des hölzernen Dachstuhls auf Säulen oder Pfeilern. Eine spätere Entwicklung ist das Gewölbe, das mit seiner gebogenen Konstruktion große Flächen überspannen und die großräumigen Dachaufbauten tragen kann. Jahrhunderte lang ist die Basilika der überwiegend verwendete Bautypus für christliche Gotteshäuser bis sie in der Spätgotik mit dem Hallenbau konkurrieren musste. Die Hallenkirche ist eine Weiterentwicklung der Basilika. Sie unterscheidet sich im Wesentlichen durch die annähernde Auflösung der Schiffe zu einem einheitlichen Baukörper. Häufig bedeckt ein gemeinsames Dach die Hallenkirche. Der Begriff Basilika wird auch zur Bezeichnung eines Rangs für eine Kirche verwendet, wobei noch unterschieden wird zwischen einer Basilica maior – zum Beispiel San Francesco in Assisi in Umbrien und einer Basilica Minor (meist Wallfahrtskirchen) etwa in Altötting in Bayern. |
| Basiszinssatz | base interest rate | An die Stelle des früheren Diskontsatzes trat mit Übergang der geldpolitischen Befugnisse der Deutschen Bundesbank an die Europäische Zentralbank (EZB) der Basiszinssatz. Er ist unter anderem wichtig für die Berechnung der Verzugszinsen. Im Zuge der Schuldrechtsreform am 1.1.2002 wurde er in § 247 BGB mit 3,62 Prozent festgelegt. Der Basiszinssatz soll halbjährlich an die sich ändernde Bezugsgröße des Zinssatzes für längerfristige Refinanzierungsgeschäfte (jeweils festgelegt von der EZB) angepasst werden. Die Verzugszinsen liegen bei Verbrauchergeschäften um fünf Prozentpunkte, bei Handelsgeschäften um acht Prozent über dem jeweiligen Basiszinssatz. Die bisherige Schwankungsbreite des Basiszinssatzes bewegte sich in den Jahren 2000 bis 2009 zwischen dem Tiefstand im 2. Halbjahr 2004 von 1,13 Prozent und dem Höchststand von 4,26 Prozent. Am 01.01.2009 wurde er von 3,19 Prozent drastisch auf 1,62 Prozent gesenkt. Dies ist Folge der Entwicklung der Leitzinspolitik der Europäischen Zentralbank, an der sich die Bundesbank orientieren musste. Sie hat den für die Geldmengenpolitik entscheidenden Hauptrefinanzierungszinssatz seit September 2008 von 4,25 Prozent auf ein Prozent im Mai 2009 gesenkt. Der bisherige Tiefstand des Basiszinssatzes wurde am 1.7.2009 mit 0,12 Prozent erreicht. Dieser Zinssatz wurde zum 1.1.2013 auf 0,13 Prozent erhöht. Der jeweils aktuelle Basiszinssatz wird auf der Internetseite www.bundesbank.de veröffentlicht. |
| Basketball | basketball | Basketballspiele erzeugen naturgemäß Lärm und können damit im Umfeld von Mietwohnungen zu Streitigkeiten führen. Grundsätzlich sind auch hier die allgemeinen Ruhezeiten einzuhalten, welche in den Immisionsschutzverordnungen der Bundesländer oder auch von den einzelnen Gemeinden geregelt sind. Im Allgemeinen gilt die Zeit zwischen 22.00 Uhr und 7.00 Uhr als Nachtzeit, während der es unzulässig ist, durch Lärm die Nachtruhe anderer Personen zu stören. An Sonn- und Feiertagen darf ganztägig kein Lärm erzeugt werden. Manche Lärmschutzregelungen verbieten auch während der Abendzeit von 20.00 Uhr bis 22.00 Uhr laute Geräusche. Außerhalb dieser Zeiten jedoch haben Nachbarn kaum Chancen, die Nutzung eines Basketballkorbs durch spielende Kinder zu unterbinden. Mieter haben Sport- und Spielgeräusche zu dulden, solange sich diese im Rahmen des Erträglichen und Zumutbaren halten. Ist das zumutbare Maß überschritten und befindet sich die Lärmquelle im Einflussbereich des Vermieters, kann von diesem ein Einschreiten gefordert werden. Andernfalls kann der Mieter ein Recht auf Mietminderung haben. In einem Berliner Fall etwa konnten die Mieter fordern, dass der Vermieter einen von anderen Mietern im Hof installierten Basketballkorb mit Reflexionsplatte zu entfernen hatte. Das Recht des Mieters auf unbeeinträchtigte Nutzung der Mietwohnung kann nach dem Urteil nicht dadurch ausgeschlossen werden, dass die Mieter untereinander Gestattungsverträge schließen oder die Hausgemeinschaft Mehrheitsbeschlüsse fasst (AG Schöneberg, Urteil vom 19.11.1991, Az: 11 C 303/91). Gehört zu einem Kinderspielplatz ein kleiner Bolzplatz mit Basketballkorb, handelt es sich nicht um eine Sportanlage, welche die Vorschriften der Sportanlagenlärmschutzverordnung einhalten müsste. Kann durch die Errichtung eines Ballfangzaunes der Lärm auf ein erträgliches Maß gemindert werden, können Nachbarn nicht die Beseitigung des Bolzplatzes verlangen (Oberverwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 22.04.1993, Az: 2 B 6.91). |
| BAT | statutory salary scale | Abkürzung für: Bundesangestelltentarif |
| Bau- und Kauffinanzierungsinstitute | institutes that provide financing for construction or purchase of building projects | Baugeld können Bauherren und Immobilienerwerber von unterschiedlichen Partnern erhalten. Baufinanzierungsinstitute sind: • Realkreditinstitute: Dazu zählen alle öffentlichen und privaten Pfandbriefbanken (im früheren Hypothekenbankgesetz als "Hypothekenbanken" bezeichnet). Neben reinen Hypothekenbanken gibt es gemischte Pfandbriefbanken und Pfandbriefbanken mit Pfandbriefprivileg. Ihre Hauptaufgabe ist die Gewährung von langfristigen Krediten ("Realkredite") in Form von grundschuldgesicherten Darlehen und Kommunaldarlehen. Refinanzierungsmittel sind u.a. Pfandbriefe und Kommunalobligationen. • Sparkassen: Sie haben einen regional bestimmten Geschäftsbereich und sind spezialisiert auf Baudarlehen mit überwiegend kurzer Zinsbindung und mit variabler Verzinsung. Refinanzierungsmittel sind überwiegend Spareinlagen. • Groß- und Privatbanken: Sie agieren überregional und unterhalten ein Filialsystem. Diese Kreditinstitute haben sich in aller Regel auf die Gesamtbaufinanzierung spezialisiert. • Genossenschaftsbanken (Volksbanken und Raiffeisenkassen): Sie haben eine ähnliche Angebotspalette wie Sparkassen. Auch sie bieten in der kurzfristigen Finanzierung und bei Darlehen mit variabler Zinsanpassung attraktive Konditionen, da sie ebenfalls über einen hohen Bestand zinsgünstiger Spareinlagen (Refinanzierungsmittel) verfügen. • Bausparkassen: Im Vordergrund steht das Bauspardarlehen, wobei die für eine wohnungswirtschaftliche Mittelverwendung vorgesehenen Bausparguthaben das bestimmende Refinanzierungsinstrument der Darlehen sind. • Direktbanken: Diese treten in zunehmendem Maße in Erscheinung. Sie wickeln ihre Geschäfte per Internet, telefonisch oder postalisch ab. Auf Wunsch gibt es auch Hausbesuche. Der Verzicht auf die Unterhaltung eines Filialsystems ermöglicht es den Direktbanken, Zinsvorteile zu gewähren, die bei der konventionellen Hausbank nicht möglich sind. Direktbanken bieten auch Baufinanzierungen an. • Versicherungsgesellschaften: Versicherungs-Hypotheken sind in ihren Konditionen tendenziell günstiger als Banken und Sparkassen. Andererseits beziehen sich die Zinsen während der ganzen Laufzeit auf die gesamte gleich bleibende Darlehenssumme, während bei Tilgungshypotheken der Kreditinstitute die Zinsen von der durch Tilgungsraten sinkenden Darlehenssumme berechnet werden. Der kapitalisierte Zinsbetrag dürfte deshalb in der Regel bei Versicherungsgesellschaften denjenigen der übrigen Kreditinstitute übersteigen. Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt am Ende der Versicherungslaufzeit in einem Betrag durch Tilgungsverrechnung mit der Versicherungssumme bzw. der Ablaufleistung. Es gibt zwei Varianten einer Lebensversicherungshypothek. Die erste besteht darin, dass die Ausleihung in Höhe der Versicherungssumme erfolgt. Zum Tilgungszeitpunkt wird aber nicht nur die Versicherungssumme ausbezahlt, sondern auch die angefallene Überschussbeteiligung. Kalkuliert man die (mutmaßliche) Überschussbeteiligung bei Darlehnsaufnahme mit ein, kann am Ende – wenn die Überschussbeteiligung zu großzügig kalkuliert wurde – eine Finanzierungsdifferenz entstehen. Sie muss dann entweder durch Umfinanzierung oder durch eine Sondertilgungszahlung vom Darlehensnehmer abgedeckt werden. |
| Bauabnahme, öffentlich-rechtliche | official public acceptance of building work; final building inspection; final approval by a public office | Die Abnahme von Bauwerken durch die zuständigen Bauaufsichtsbehörden ist in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Sie erfolgt durch die zuständigen Bauordnungsämter. Bei festgestellten Verstößen gegen die Vorschriften der Bauordnung oder Abweichungen vom Inhalt der Baugenehmigung können sie nach freiem Ermessen entscheiden, ob z.B. eine Nutzungsuntersagung oder Beseitigungsverfügung erlassen werden soll. In der Vergangenheit wurden diese Vorschiften zunehmend gelockert. An die Stelle von behördlichen Bauabnahmen durch die Bauaufsichtsbehörden traten zunehmend eigenverantwortliche Bauabnahmeermächtigungen an Architekten und Bauingenieure. Es handelt sich zum Beispiel um Kenntnisgabeverfahren in Baden-Württemberg oder Hessen. Teilweise sind allerdings Abnahmen von bestimmten Teilleistungen oder Bereichen durch behördliche oder behördlich ermächtigte Spezialisten vorgeschrieben. Dies betrifft z.B. bestimmte Brandschutzeinrichtungen. Auch neu erstellte oder erneuerte Feuerungs- und Abgasanlagen sind in vielen Bundesländern durch den zuständigen Schornsteinfeger vor der Inbetriebnahme abzunehmen. Eine Rohbauabnahme von neu errichteten Schornsteinen (die noch nicht durch andere Bauteile verkleidet und verdeckt sind) ist oft nicht mehr vorgeschrieben, kann aber trotzdem sinnvoll sein, da sich bei der Endabnahme entdeckte Fehler dann nur noch mit größerem Kostenaufwand beheben lassen. Teilweise ist die Rohbauabnahme durch den Schornsteinfeger durch die Pflicht ersetzt worden, sogenannte Fachunternehmererklärungen von den ausführenden Handwerksbetrieben erstellen zu lassen und aufzubewahren. |
| Bauabnahme, privatrechtliche | acceptance of building work under private law; final building inspection; final approval under private law | |
| Bauabnahme, werkvertragliche | final building inspection; acceptance of building work (by owner); final approval; final inspection of completed building by appropriate authority | Zur werkvertraglichen Leistungspflicht des Auftragnehmers (Unternehmers) gehört es, dass er dem Auftraggeber die Bauleistung (das Bauwerk) zum Zeitpunkt der Abnahme nach der vereinbarten Beschaffenheit frei von Sachmängeln verschafft. Am besten erfolgt die Bauabnahme mit Unterstützung eines Sachverständigen. Diese Abnahme erfolgt zu dem zwischen Bauherren und Bauunternehmen, bzw. Erwerber und Bauträger vereinbarten Termin. Im Abnahmeprotokoll listet der Bauherr alle Mängel auf, die noch beseitigt werden müssen. Eine wirksame Abnahme setzt jedoch kein Protokoll voraus. Denn die Abnahme ist nur die Erklärung des Auftraggebers, dass er die Werkleistung als im Wesentlichen vertragsgerecht entgegennimmt. Deshalb bedeutet die Aufnahme von Mängeln in ein Abnahmeprotokoll nicht automatisch die Verweigerung der Abnahme denn die Leistung kann trotzdem „im Wesentlichen vertragsgerecht“ sein. Der Bauherr (Auftraggeber) ist stets zur Abnahme der von ihm in Auftrag gegebenen Bauleistungen verpflichtet. Die Abnahme kann nicht verweigert werden, wenn die Bauleistung nur noch unwesentliche Mängel aufweist. Wesentlich ist ein Mangel z.B. dann, wenn die technische Funktion des Werks jedenfalls in einem wichtigen Teil eingeschränkt ist. Optische Mängel sind nur selten auch wesentliche Mängel. Eine Vielzahl geringfügiger Mängel berechtigt auch zur Abnahmeverweigerung. Die VOB ermöglicht eine "fiktive Abnahme". Diese ist in § 12 Abs. 5 VOB/B näher geregelt. So gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat und seit schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung 12 Werktage vergangen sind. Ebenso gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat, nichts Abweichendes vereinbart ist und seit Beginn der Nutzung des Werkes sechs Werktage vergangen sind. Bei der fiktiven Abnahme wird nach dem Wortlaut der VOB/B keine Abnahmereife vorausgesetzt. Dies ist jedoch streitig. Namhafte Autoren vertreten die Auffassung, dass eine fiktive Abnahme scheitert, wenn die Leistung wesentliche Mängel aufweist. Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder Vertragsstrafen muss der Bauherr bei einer fiktiven Abnahme spätestens bis zu deren Eintreten zu den oben genannten Zeitpunkten geltend machen. Auch das BGB kennt mit der Regelung in § 640 eine Variante der fiktiven Abnahme. Hier ist die Abnahmereife gesetzliche Voraussetzung. Neben der förmlichen Abnahme, die innerhalb von zwölf Werktagen nach Aufforderung durch den Auftragnehmer erfolgen muss, gibt es eine stillschweigende Abnahme, die dadurch zustande kommt, dass der Bauherr durch schlüssiges Verhalten den Bau abnimmt, z.B. dadurch, dass er das Gebäude in Gebrauch nimmt oder die Schlussrechnung vorbehaltlos bezahlt. Mit der Bauabnahme sind wichtige rechtliche Konsequenzen für den Bauherrn verknüpft: Zum einen beginnt ab diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist zu laufen. Darüber hinaus wird der Anspruch des Unternehmers auf die vereinbarte Vergütung fällig. Außerdem tritt eine Beweislastumkehr ein. Den Beweis dafür, dass später auftretende Schäden "Baumängel" sind, hat jetzt der Bauherr zu führen. Bis zur Abnahme muss der Unternehmer beweisen, dass seine Leistung mangelfrei ist. Schließlich geht mit der Bauabnahme auch die Gefahr auf den Bauherrn über. Der Bauherr ist damit nach der Abnahme für die Verschlechterung oder sogar den Untergang des Werks verantwortlich. Er kann also nicht die Neuherstellung auf Kosten des Unternehmers verlangen. Anders wäre es in der Zeit vor der Abnahme. Da der Unternehmer bei der Abnahme ein vollständiges vertragsgerechtes und mangelfreies Werk präsentieren muss, muss er die Arbeiten auch noch einmal auf seine Kosten ausführen, wenn sie auch ohne sein Verschulden beschädigt oder zerstört werden. Wurde eine Vertragsstrafe für den Verzugsfall vereinbart, muss sie im Abnahmeprotokoll vermerkt werden, da sonst der Anspruch verloren geht. Wird ein Abnahmeprotokoll vom Bauherrn „unter Vorbehalt“ unterzeichnet, ist der Bauherr deswegen nicht berechtigt, die Bezahlung der Werkleistung zu verweigern. Der Vorbehalt dient der Absicherung von Gewährleistungsansprüchen wegen Baumängeln; er steht jedoch der rechtlichen Wirkung der Abnahme nicht entgegen. Wird das Abnahmeprotokoll vom Bauherrn unterzeichnet, gilt die Werkleistung auch bei einem Vorbehalt als im Wesentlichen vertragsgerecht (Urteil des OLG Hamm vom 30.10.2007, Az. 21 U 34/07). |
| Bauabzugsteuer | building tax deduction/ debit | Um Umsatzsteuern zu "sparen" kam es vor, dass Unternehmen Auftraggebern Angebote unterbreiteten, Bauleistungen ohne Berechnung der Umsatzsteuer, also am Finanzamt vorbei, auszuführen. Diese Praxis soll seit 1.1.2002 durch die Bauabzugsteuer unterbunden werden. Es handelt sich um die Verpflichtung des Auftraggebers, 15% des Rechnungsbetrages direkt an das für den Bauunternehmer zuständige Finanzamt zu überweisen. Wenn der Bauunternehmer eine Freistellungsbescheinigung des Finanzamtes vorlegt, darf dessen Rechnung ohne diesen Abzug beglichen werden. Die Regelung gilt für solche Auftraggeber, die "Unternehmer" i.S.d. Umsatzsteuergesetzes sind. Hierzu zählen auch Eigentümer von Wohnhäusern, soweit sie mehr als zwei Wohnungen vermietet haben. Der Steuerabzug kann aber ohne Vorlage einer Freistellungsbescheinigung des Bauhandwerkers unterbleiben, wenn die Gegenleistung im Jahr voraussichtlich 5000 Euro nicht überschreitet (Bagatellgrenze). Bei Vermietern, die ausschließlich umsatzsteuerbefreite Vermietungsumsätze erzielen, erhöht sich die Bagatellgrenze auf 15.000 Euro im Kalenderjahr. Haftung: Ist der Auftraggeber verpflichtet, den Steuerabzug vorzunehmen und führt er diesen nicht ordnungsgemäß durch, haftet der Leistungsempfänger für den nicht oder zu niedrig abgeführten Abzugsbetrag (§ 48a Abs.3 Satz 1 EStG). |
| Bauamt | building authority; local building control department; board of works | Das Bauamt ist die für Bauangelegenheiten zuständige kommunale Behörde. Teilweise wird die Bezeichnung auch für übergeordnete Behörden verwendet, etwa für Landesbauämter. Diese beschäftigen sich meist mit übergeordneten Planungsaufgaben auf der Ebene des jeweiligen Bundeslandes. Die Zuständigkeiten der Bauämter können sich je nach Bundesland und Verwaltungsebene unterscheiden. Ein wichtiger Bereich der Tätigkeit der kommunalen Bauämter ist das Bauordnungsrecht. Hierzu gehören die Bearbeitung von Baugenehmigungsanträgen und die Bauaufsicht. Das Bauamt prüft dabei die Einhaltung gesetzlich geregelter technischer Anforderungen an die beantragten Bauvorhaben und ist für die Abwehr möglicher Gefahren verantwortlich, die von der Errichtung, dem Bestand und der Nutzung baulicher Anlagen ausgehen können. Eine weitere Aufgabe liegt im Bereich der Raumordnungs- und Bauleitplanung. Hierbei geht es um die Ausweisung von Neubaugebieten, die Festlegung von Gewerbe-, Industrie-, gemischten- und reinen Wohngebieten. Das Bauamt leistet dabei die vorbereitende Arbeit, über den eigentlichen Bebauungsplan muss dann der Stadt- beziehungsweise Gemeinderat abstimmen. Bei der Vorplanung muss das Bauamt zum Beispiel gesetzliche Vorschriften und übergeordnete Raumordnungspläne beachten und die Interessen verschiedener Träger öffentlicher Belange – zum Beispiel anderer Behörden wie der Umweltbehörde – mit einbeziehen. Das kommunale Bauamt ist auch für Erschließungaufgaben zuständig – so müssen Neubaugebiete an das Straßen- und Wegenetz und an die Ver- und Entsorgungsleitungen angeschlossen und mit Straßenbeleuchtung et cetera versehen werden. Auch bei bestehenden bebauten Gebieten kann das Bauamt Verbesserungen der Infrastruktur vorbereiten. Das Bauamt erhebt von Grundstückseigentümern Erschließungsbeiträge, mit deren Hilfe der Anschluss von Grundstücken an das öffentliche Straßen- und Leitungsnetz beziehungsweise der Ausbau von Netzen und Wegen finanziert wird. Rechtsgrundlage sind Gemeindesatzungen. Ferner betreut das Bauamt auch gemeindliche Bauprojekte, zum Beispiel den Bau oder die Renovierung von Verwaltungsgebäuden, Schulen, Kindergärten, Klärwerken, Feuerwehrstationen oder Sportanlagen. Oft sind die einzelnen Aufgaben der Bauämter – wie etwa Bauordnung oder Bauleitplanung beziehungsweise Stadtplanung – in unterschiedlichen Abteilungen der Behörde angesiedelt. Für verschiedene Sonderbereiche gibt es spezielle Bauämter – etwa Straßenbauämter oder Hochschulbauämter. |
| Bauantrag | planning application; application for building licence; application for building permit; application for construction permit | Mit dem Bauantrag leitet der Bauherr das Baugenehmigungsverfahren ein. Ganz gleich, wie die Baugenehmigung im jeweiligen Bundesland geregelt ist, muss der Bauherr in jedem Fall dem Bauantrag einen Lageplan, Bauzeichnungen, eine Baubeschreibung, sowie statische Nachweise beifügen. Es handelt sich um so genannte Bauvorlagen, deren Bestandteile in Bauvorlagenverordnungen geregelt sind. Der Bauantrag ist bei der Gemeinde oder der Kreisbehörde (je nach Länderrecht) einzureichen. Er ist vom Bauherrn und dem Entwurfsverfasser zu unterschreiben. Im vereinfachten Genehmigungsverfahren und in Verfahren, in denen keine Genehmigung eingeholt werden muss, gelten teilweise abweichende Vorschriften. Auch hier ist zu beachten, dass die Länderregelungen unterschiedlich sind. |
| Bauantragszeichnungen | construction drawings/ blueprints that are part of the planning application | Die Bauantragszeichnungen sind Teil des Bauantrages. Üblicherweise werden Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100 und der Lageplan im Maßstab 1:500 oder 1:1000 erstellt. Diese Zeichnungen sind die Ergebnisse aus den Entwurfsbesprechungen zwischen Bauherren und Architekten. Sie werden dem Bauamt zur Genehmigung vorgelegt. Gleichzeitig werden die Zeichnungen an die anderen Ingenieure, z.B. Statiker, zur Bearbeitung weiter gereicht. Die Statik muss zum Baubeginn vorliegen. |
| Bauanzeige | notice of intended building work; notification of (certain) construction measures (simplified planning consent procedure for e.g. low-rise houses in certain areas) | Mit einer Bauanzeige meldet der Bauherr einen geplanten Neubau beim zuständigen Bauamt an, wenn kein vereinfachtes oder herkömmliches Baugenehmigungsverfahren erforderlich ist. Die genauen Vorgaben regeln die Landesbauordnungen der Bundesländer. Am Beispiel von Brandenburg (§ 58 Brandenburgische Bauordnung): Das Bauanzeigeverfahren ist anwendbar bei
Das Bauvorhaben hat in vollem Umfang den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu entsprechen. Auch muss die Erschließung gesichert sein. Der Vorteil des Bauanzeigeverfahrens ist ein geringerer Zeitaufwand als beim Baugenehmigungsverfahren. Oft kann ein Bauanzeigeverfahren innerhalb eines Monats beendet sein. Bei einer Bauanzeige überprüft die Behörde nur, ob die Voraussetzungen für das Bauanzeigeverfahren selbst vorliegen. Der Planer bzw. Architekt erklärt, dass er die Zulässigkeit des Projekts anhand der Bauvorschriften überprüft hat. Er selbst trägt die Verantwortung dafür, dass alle bauordnungsrechtlichen Regelungen und Vorgaben des Bebauungsplanes beachtet wurden. Die üblichen Bauvorlagen und ggf. erforderliche Nachweise müssen auch bei diesem Verfahren eingereicht werden. Bei bestimmten sehr einfachen Gebäuden – etwa kleinen Garagen, Carports, Schuppen – kann auf die Beteiligung eines Bauvorlageberechtigten verzichtet werden. Dies ist jedoch zuvor mit der Baubehörde abzustimmen. Der Bauherr darf mit der Errichtung seines Neubaus nach Ablauf eines Monats nach Eingang der Bauanzeige bei der Bauaufsichtsbehörde beginnen, wenn die Behörde die Bauausführung nicht untersagt oder vorher schon freigegeben hat. Das Recht zur Errichtung des angezeigten Bauwerks besteht vier Jahre lang. |
| Bauaufsicht | supervision; building control; construction supervision; supervision of construction work | Die Aufgabe der Bauaufsichtsbehörden ist die staatliche Überwachung der Bautätigkeiten. Hierzu zählen die Erteilung oder das Versagen von Bau- und Teilbaugenehmigungen, bzw. die Prüfung eingereichter Unterlagen bei genehmigungsfreien Verfahren auf baurechtliche Zulässigkeit. Ferner zählen zu den Aufgaben der Bauaufsichtsbehörde die Erteilung von Vorbescheiden auf Bauvoranfragen, Erteilung von Dispensen, Teilungsgenehmigungen i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes, Erlass von Nutzungsuntersagungen, Abbruchanordnungen Stilllegen und Versiegelung von Baustellen usw. Als Träger hoheitlicher Gewalt kann sie sich Amtspflichtverletzungen zu Schulden kommen lassen, was dann zu Schadensersatzansprüchen führen kann. Die unterste Baubehörde ist auf Kreisebene angesiedelt, die mittlere auf der Ebene der Regierungsbezirke und die oberste auf der Ebene des zuständigen Ministeriums eines Bundeslandes. |
| Bauausschlussklausel | stipulation excluding disputes arising from building construction in an insurance for legal costs | [ Rechtsschutzversicherung ] In Verträgen mit Rechtsschutzversicherungen ist häufig eine Bauausschlussklausel oder eine Baurisikoklausel enthalten. Versicherungsunternehmen wollen damit die Übernahme von Kosten teurer Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit dem Bau eines Gebäudes verhindern. Sie berufen sich dabei auf Klauseln in ihren Versicherungsbedingungen. Ein Beispiel ist etwa § 4 Abs. 1 k) der ARB 75 (Allgemeine Rechtsschutz-Versicherungsbedingungen 1975, heute noch in älteren Verträgen vereinbart): Danach bezieht sich der Versicherungsschutz nicht auf die Wahrnehmung rechtlicher Interessen, "die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Planung, Errichtung oder genehmigungspflichtigen baulichen Veränderung eines im Eigentum oder Besitz des Versicherungsnehmers befindlichen oder von diesem zu erwerbenden Grundstückes, Gebäudes oder Gebäudeteiles stehen". Die derzeit neueste Fassung, ARB 2005, enthält eine ähnliche Regelung, deren Wirksamkeit jedoch zweifelhaft ist. Diese Klauseln führten in der Vergangenheit zu einigen Rechtsstreitigkeiten mit Versicherungsunternehmen. Dabei kam es zu Klärungen. So werden von der Ausschlussklausel keine Rechtsstreitigkeiten aus dem Erwerb eines Baugrundstücks erfasst. (BGH, Az. IV ZR 318/02, Urteil vom 19.02.2003). Ebenso wenig werden Rechtstreitigkeiten zur Baufinanzierung von der Ausschlussklausel erfasst (BGH Az. IV ZR 32/03, Urteil vom 25.06.2003). In beiden Fällen muss also die Versicherung Rechtsschutz gewähren. |
| Baubeginnanzeige (VOB) | notification of date of start of construction work (construction tendering and contract regulations) | Wird die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) in einen Bauvertrag einbezogen, muss der Bauunternehmer bzw. Auftragnehmer dem Bauherrn bzw. Auftraggeber gemäß § 5 Abs. 2 S. 3 VOB/B den Beginn der Arbeiten anzeigen. Die Schriftform ist für die Baubeginnanzeige nicht vorgeschrieben. Nimmt der Auftragnehmer die Anzeige nicht vor und entsteht dem Auftraggeber dadurch ein Schaden, kann dies einen Schadenersatzanspruch des Auftraggebers auslösen. Bei einem Bauvertrag nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches gibt es keine derartige Pflicht des Auftragnehmers. Zu unterscheiden ist die Baubeginnanzeige nach VOB/B von der Baubeginnanzeige nach öffentlichem Baurecht: Die Bauordnungen der Bundesländer schreiben in der Regel vor, dass mit der Ausführung genehmigungsbedürftiger Bauvorhaben erst dann begonnen werden darf, wenn der Baubehörde eine Baubeginnanzeige vorliegt. Bis zum eigentlichen Baubeginn muss meist eine gewisse Frist verstreichen (oft: sieben Tage nach Eingang bei Baubehörde). Nach längeren Unterbrechungen der Arbeiten muss die Baubeginnanzeige erneut stattfinden. Beispiel: § 73 Abs. 5, Abs. 7 LBO Schleswig-Holstein. Die Baubehörden halten entsprechende Formulare bereit. |
| Baubeschränkung | restriction on building or development; zoning restriction | Ein Grundstück kann nicht nach dem Belieben des Grundstückseigentümers bebaut werden. Seine "Baufreiheit" wird durch viele Gesetze (Baugesetzbuch, Baunutzungsverordnung, Bauordnungen der Bundesländer, Nachbarschaftsgesetze) eingeschränkt. Diese Einschränkungen werden als Baubeschränkung bezeichnet. |
| Baubeschreibung | specification; building description; general construction description; specification (of a building) | Als Teil der Bauvorlage Die Baubeschreibung ist Teil der Bauvorlagen, die bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen sind. Inhalt und Umfang bestimmen sich nach den Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer. Zum Inhalt der Baubeschreibung zählen alle Einzelheiten des Bauvorhabens, die sich nicht aus den Bauzeichnungen und dem Lageplan ergeben. In der Regel gehören dazu die Beschreibung der Baukonstruktion, der Wärme- und Wasserversorgungsanlagen, der umbaute Raum, die Wohnfläche (Nutzfläche), die Grund- und Geschoßflächenzahl usw. Als Teil des Bauträgervertrages Die Baubeschreibung des Bauträgers dient dazu, die werkvertraglichen Leistungspflichten des Bauträgers so detailliert darzustellen, dass sie eine vernünftige und sichere Entscheidungsgrundlage für Kaufinteressenten sein können. Dazu gehört die Beschreibung der Beton und Maurerarbeiten mit Angaben zu den Wandstärken, dem Baumaterial, der Art der Decken, die Beschreibung der Ausführungen von Zimmer-, Spengler- und Dachdeckerarbeiten, der sanitären und der Elektroinstallationen, der Heizung, der Glas-, Gips- und Fliesenarbeiten, die Schreiner- und Malerarbeiten, die Beschreibung der Bodenbeläge usw. In den Bauträgerverträgen werden meist auch Abweichungsvorbehalte aufgenommen, die allerdings zu keinen wertmäßigen Beeinträchtigungen führen dürfen. In der Regel wird den Erwerbern eine Auswahl von qualitätssteigernden Sonderwünschen gegen Aufpreis angeboten. |
| Baubeseitigungsverfügung | condemnation order for a building | Die Bauaufsichtsbehörde kann anordnen, dass ein Bauwerk abzureißen ist. Eine solche Baubeseitigungs- oder (umgangssprachlich) Abrissverfügung ist eine Variante der Bauordnungsverfügung. Sie stellt das letzte Mittel dar, wenn es keinen anderen Weg gibt, um einen rechtmäßigen Zustand herzustellen. Voraussetzung einer Abrissverfügung ist sowohl die formelle als auch die materielle Baurechtswidrigkeit des Gebäudes. Die formelle Illegalität bezieht sich vereinfacht auf das reine Vorliegen einer erforderlichen Genehmigung, der materiellrechtliche Bereich betrifft die Möglichkeit, auf Basis bestehender Gesetze eine Genehmigung zu erteilen – also die Genehmigungsfähigkeit. Die Bauordnungen der meisten Bundesländer enthalten eine Regelung zu den Voraussetzungen einer solchen Verfügung (zum Beispiel § 76 Hamburgische Bauordnung). Bei genehmigungsfreien Bauwerken genügt auch die materiellrechtliche Illegalität. Gegen eine Abrissverfügung kann oft mit dem Argument eines Ermessensfehlers der Behörde vorgegangen werden: Ist die Herstellung eines legalen Zustandes beispielsweise durch eine Ausnahmegenehmigung oder eine Befreiung von Bebauungsplan-Vorgaben möglich, darf kein Abriss gefordert werden. Auch kann von der Behörde versäumt worden sein, hinreichend sorgfältig zu prüfen, ob ein Teilabriss sachdienlich ist, weil zum Beispiel der Rest des Bauwerks genehmigungsfähig wäre. Eine Abrissverfügung kann auch rechtswidrig sein, weil es im konkreten Fall möglich ist, einen rechtmäßigen Zustand herzustellen durch andere Maßnahmen wie Auflagen, bauliche Veränderungen oder etwa die Untersagung einer unzulässsigen Nutzung. Im Übrigen muss die Behörde auch den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachten. Steht ein geringfügiger Rechtsverstoß einem großen finanziellen Verlust durch den Abriss gegenüber, ist dieser Grundsatz verletzt. |
| Baubetreuung | construction supervision; project/ building/ construction management | Baubetreuer ist, wer Bauvorhaben im Namen und auf Rechnung des Bauherrn vorbereitet oder durchführt. Dadurch unterscheidet sich der Baubetreuer wesentlich vom Bauträger, der Bauvorhaben in eigenem Namen und auf eigene Rechnung vorbereitet und durchführt.
Beim Baubetreuer ist zu unterscheiden zwischen Teil- und Vollbetreuung. Die Vollbetreuung umfasst sowohl die wirtschaftliche als auch die technische Betreuung. Die Teilbetreuung bezieht sich entweder auf die wirtschaftliche oder technische Betreuung. Bei der wirtschaftlichen Betreuung schaltet der Baubetreuer im Namen und für Rechnung des Bauherrn den Architekten und die Sonderfachleute ein. Bei der Vollbetreuung übernimmt der Baubetreuer auch die technischen Leistungen entweder durch einen hauseigenen Architekten oder durch einen freischaffenden Architekten, der dann für den Baubetreuer tätig wird. Der Baubetreuer ist – stellvertretend für den Bauherrn – der Organisator des Baugeschehens. Die Zulassungsvoraussetzungen des § 34c GewO und die einschlägigen Vorschriften der MaBV beziehen sich auf den wirtschaftlichen Baubetreuer. Das bedeutet u. a., dass der Baubetreuer Sicherheit in Höhe der Vermögenswerte des Bauherrn leisten muss, über die er im Zusammenhang mit der Durchführung des Bauvorhabens verfügt. Die Sicherheit kann durch eine Bankbürgschaft erbracht werden, die so ausgestattet ist, dass Bürgschaftszahlungen stets auf erste Anforderung durch den Bauherrn zu leisten sind. Keine Sicherheit muss geleistet werden, wenn der Baubetreuer nur gemeinsam mit dem Bauherrn über das Baukonto verfügen darf. Die Haftung des wirtschaftlichen Baubetreuers richtet sich in der Regel nach dem Auftrags- und Dienstvertragsrecht. Haftungsfälle können sein: Erhebliche Bausummenüberschreitung, fehlerhafte Kostenermittlungen, vorvertragliche Pflichtverletzungen (z. B. Verschweigen der Tatsache, dass der Baubetreuer nicht über eine Erlaubnis nach § 34c GewO verfügt), aber auch die Prospekthaftung spielt eine Rolle. Der Vollbetreuer haftet nach dem Werkvertragsrecht und muss deshalb auch Gewähr für eine mängelfreie technische Planungsleistung übernehmen. Die Haftung erweitert sich in den Fällen, in denen auf eine Überprüfung der Einhaltung von bauordnungsrechtlichen Vorschriften im Rahmen eines Baugenehmigungsverfahrens verzichtet und eine der Formen des genehmigungsfreien Bauens (z. B. des "Genehmigungsfreistellungsverfahrens" in Bayern oder des "Kenntnisgabeverfahrens" in Baden Württemberg) gewählt wird. |
| Baubetreuungsgebühren | construction site management fees | Als Baubetreuungsgebühren werden Vergütungen bezeichnet, die ein Baubetreuer für seine Betreuungsleistungen erhält. Sie werden im Rahmen eines Betreuungsvertrages vereinbart. Grundlage einer Gebührenvereinbarung für die technische Baubetreuung ist die HOAI (Leistungsphase 8 und 9). Für die wirtschaftliche Baubetreuung gibt es keine gesetzliche Grundlage. Anhaltspunkte ergeben sich aus der II. Berechnungsverordnung. Dort werden in § 8 Abs. 3 Ansätze für die Kosten der Verwaltungsleistungen vorgegeben, die bei Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben nicht überschritten werden sollen. Sie liegen je nach ihrer Höhe zwischen 3,4 Prozent und ein Prozent der Baukosten. Hinzu kommen Zuschläge in bestimmten Fällen, so dass sie bis zu sechs Prozent erreichen können. Da Betreuungsleistungen den Verwaltungsleistungen der II. BV entsprechen, sind Ableitungen hieraus für die Kalkulation von Baubetreuungsgebühren möglich. Fehlt es an einer Vereinbarung, ist nach § 612 Abs. 2 BGB die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen. Sofern eine solche nicht feststellbar ist, kann auch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Gebührenfragen eingeholt werden. |
| Baubetreuungsvertrag (wirtschaftliche Baubetreuung) | construction management agreement | Im Baubetreuungsvertrag werden die Rechte und Pflichten zwischen Bauherrn und Baubetreuer geregelt. Der Baubetreuer ist quasi Stellvertreter des Bauherrn bei der Planung und Durchführung von Baumaßnahmen. Er handelt im Namen und auf Rechnung des Bauherrn. Seiner Rechtsnatur nach ist der Baubetreuungsvertrag, der sich auf die wirtschaftliche Baubetreuung beschränkt, ein Geschäftsbesorgungsvertrag auf Basis eines Dienstvertrags. Übernimmt der Baubetreuer zusätzlich die technische Betreuung, ist er also "Vollbetreuer", schuldet er eine mängelfreie Herstellung des Bauwerks, erhält also werkvertragliche Pflichten. Voraussetzung für den Abschluss eines Vertrages über die wirtschaftliche Baubetreuung ist die genaue Bestimmung der Baumaßnahme: Pläne, beabsichtigte Nutzung, Baubeschreibung, bauplanungsrechtliche Vorgaben. Geregelt werden u.a.
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| BauBl | building gazette | Abkürzung für: Baublatt |
| BauBoden | - n.a. - | Abkürzung für: Deutsche Bau- und Bodenbank AG |
| Baubuch | construction or building book | Nach dem "Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen (BauForSiG)“ in der Fassung vom 29.Juli 2009 ist von denjenigen, die Baugeld empfangen, ein Baubuch zu führen, aus dem sich die Verwendung der für die Durchführung eines Bauvorhabens zur Verfügung gestellten Gelder ergibt. Im Baubuch müssen angegeben werden:
Das Baubuch dient dem Nachweis dafür, dass die Baugelder ausschließlich für das Bauvorhaben verwendet wurden. Das Baubuch ist 5 Jahre aufzubewahren. |
| Baucontrolling | construction controlling | Durch das Baucontrolling soll die Qualität der Arbeiten durch das Bauunternehmen kontrolliert werden, um versteckte Mängel durch schlampige Bauausführungen zu vermeiden. Damit das Baucontrolling auch effektiv funktioniert, muss diese Aufgabe unbedingt durch einen neutralen Dritten durchgeführt werden. Da gerade im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds, bei denen durch die Anleger regelmäßig keine Kontrollen durchgeführt werden, und zwischen dem Verkäufer oder Generalübernehmer und dem Initiator oftmals personelle und kapitalmäßige Verflechtungen bestehen, sind solche Kontrollen aus Anlegerschutzgesichtspunkten unerlässlich. Einige seriöse Initiatoren haben deshalb den Technischen Überwachungsverein TÜV als neutrale Kontrollstelle eingeschaltet. Diese Funktion könnte aber auch durch ein Architekturbüro vorgenommen werden, wobei hier wieder besonders auf die Neutralität zu achten ist. |
| Baudenkmal | architectural monument; historic monument; historic structure; listed building | Gebäude bzw. einzelne Bauteile können je nach landesrechtlichen Vorschriften durch einen Verwaltungsakt, eine Rechtsverordnung oder schlicht durch Eintrag in ein Denkmalbuch oder eine Denkmalliste die Eigenschaft eines Baudenkmals erhalten. Unterstellt werden muss dabei ein öffentliches Interesse an der Erhaltung und Nutzung des Baudenkmals. Eine Reihe von Maßnahmen wie Beseitigung, Änderungen am geschützten Gebäude/Gebäudeteil, Nutzungsänderungen bis hin zu Modernisierungen bedürfen der Erlaubnis der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Der Eigentümer ist im Rahmen der Zumutbarkeit zur Erhaltung, Instandsetzung und sachgemäßen Behandlung verpflichtet. Erwerber eines Baudenkmals können bei erforderlichen Sanierungsarbeiten in den Genuss von besonderen Förderungen und Steuervorteilen kommen. Ein Baudenkmal kann ein einzelnes Gebäude sein, aber auch eine Gruppe von Gebäuden, ein zusammenhängender historischer Dorfkern oder ein Straßenzug. Unter Denkmalschutz gestellt werden können auch bestimmte Teile von Gebäuden, wie etwa nur die Außenhülle oder die vordere Fassade. |
| Bauen auf Altlasten | building on contaminated sites | Besonders in Ballungsgebieten sind viele Gebiete mit Altlasten kontaminiert. Dies können chemische Rückstände aus industrieller Nutzung sein, alte Müllablagerungen, illegale Entsorgungen von Sondermüll und Bauschutt oder Rückstände aus Kriegszeiten. Ablagerungen dieser Art gelten nach dem Bundesbodenschutzgesetz als Altlasten, wenn durch sie schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren für den Einzelnen oder die Allgemeinheit hervorgerufen werden. Grundstückskäufer sollten sich vor Abschluss des Kaufvertrages über mögliche Altlastenrisiken informieren. In vielen Städten gibt es Altlastenkataster oder Verzeichnisse von Bombenblindgänger-Verdachtsflächen. Auch alte Luftbildaufnahmen können heute zu Rate gezogen werden. Hier gibt es spezielle Anbieter, die auch eine Auswertung vornehmen. Teilweise werden auch in Bebauungsplänen Gebiete mit Umweltbelastungen gekennzeichnet. Hat erst einmal ein Kauf stattgefunden, besteht für den Käufer ein erhebliches finanzielles Risiko, da er neben dem Verursacher oder dessen Rechtsnachfolger (falls ermittelbar) zur Sanierung verpflichtet ist (Bundesbodenschutzgesetz § 4 Abs. 3). Bestehen Gefahren für die Allgemeinheit oder das Grundwasser, kann die Gemeinde eine Sanierung erzwingen. Inwieweit der Käufer eines Grundstücks den Verkäufer in Regress nehmen kann, hängt unter anderem vom Kaufvertrag ab. Private Verkäufer vereinbaren häufig einen Haftungsausschluss, der jedoch in einigen Fällen nicht greift – etwa bei arglistiger Täuschung des Kaufinteressenten. Auch bei der Erteilung einer Baugenehmigung kann ein Altlastenverdacht eine Rolle spielen. Eine Genehmigung wird bei bestehendem Verdacht erst dann erteilt werden, wenn ein Sachverständiger die Lage eingeschätzt und die notwendigen Schritte zum Umgang mit der Gefahr festgelegt hat. Die Untersuchung durch einen Sachverständigen kann ebenso wie die Erstellung eines Sanierungsplanes behördlich angeordnet werden. Dabei sind nicht nur die Gesundheit der künftigen Bewohner und der Schutz der Umgebung einschließlich des Grundwassers zu beachten, sondern auch die Arbeitssicherheit auf der Baustelle. Der Sanierungsplan kann von der Behörde für verbindlich erklärt werden. Eine Belastung des Bodens mit Schadstoffen muss nicht unbedingt einer Bebauung im Wege stehen. In einigen Fällen reichen bauliche Sicherheitsmaßnahmen aus. So kann z.B. Gefahren durch aufsteigende Gase aus Altablagerungen von Abfällen durch spezielle Kiesaufschüttungen, Durchbrüche durch Fundamente und gasdichte Leitungsdurchführungen begegnet werden. In einigen Fällen muss kontaminierter Boden jedoch entfernt werden. Welche Schritte erforderlich sind, richtet sich nach den §§ 11 ff. des Bundesbodenschutzgesetzes. |
| Bauen im Bestand | building in an existing context | "Bauen im Bestand" bezeichnet Baumaßnahmen aller Art an bestehenden Gebäuden. Es kann sich um eine energetische Sanierung, um eine Umnutzung, um An- und Ausbau, um Modernisierung oder auch um Revitalisierungsmaßnahmen handeln. Auch die Substanz erhaltenden Baumaßnahmen an Baudenkmälern sind unter den Oberbegriff des Bauens im Bestand einzuordnen. Ein besonderer Akzent des Bauens im Bestand ist die geforderte Nachhaltigkeit und die damit verbundene Werthaltigkeit. Im Hinblick auf die stagnierende Bevölkerungsbewegung gewinnt Bauen im Bestand gegenüber Neubaumaßnahmen zunehmend an Bedeutung. Bauen im Bestand unterscheidet sich in vielfacher Hinsicht von Neubaumaßnahmen. Es handelt sich in jedem Fall um eine Einzelmaßnahme die eine genaue Bestandsaufnahme voraussetzt. Diese wiederum ist Grundlage für die Analyse der erforderlichen Maßnahmen und der Vorgehensweise um eine zielgerechte Lösung zu ermöglichen. Bauen im Bestand wird heute an einer Reihe von Hochschulen als Masterstudiengang oder Studienschwerpunkt angeboten, zum Beispiel an den Hochschulen in Deggendorf, Heidelberg, Potsdam, Regensburg, Rosenheim und Siegen. |
| Bauernhof | farm; croft; farmstead | Bauernhöfe zählen zu den landwirtschaftlichen Betrieben. Ihre betriebliche Grundlage ist Ackerbau und Viehzucht. Kleinbetriebe, die nicht als Nebenerwerbstellen geführt werden, widmen sich zunehmend u.a. auch in ihrer Eigenschaft als Ferienhöfe dem Fremdenverkehr. |
| Bauerwartungsland | land earmarked for development; land set aside for building; potential development land; prospective building land; land with hope value | Unter Bauerwartungsland versteht man Flächen, die nach der Definition der Immobilienwertermittlungsverordnung nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit, und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit erwarten lassen. Indizien dafür können sein eine Darstellung des Gebietes als Baufläche in einem Flächennutzungsplan, ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder die allgemeine städtebauliche Entwicklung des betroffenen Gemeindegebietes. Ein "Restrisiko" der Einschätzung bleibt allerdings bestehen, da die Gemeindepolitik nicht immer mit der wünschenswerten Deutlichkeit vorhersehbar ist. Für Bauerwartungsland wird ein spekulativer Preis bezahlt, der die Entwicklungsnähe dieses Gebietes in Richtung Bauland zum Ausdruck bringt. |
| Baufenster | developable site | Als Baufenster bezeichnet man die planerische Darstellung des Flächenteils eines Baugrundstücks in einem Bebauungsplan, innerhalb der die Gebäude errichtet werden dürfen. Es handelt sich um die überbaubare Grundstücksfläche. Baufenster werden begrenzt durch Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefen. Zu unterscheiden ist die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche, die sich aus der "Grundflächenzahl" ergibt. Außerhalb des Baufensters können in der Regel Garagen (Grenzgaragen), Carports, Gartenhäuschen und dergleichen errichtet werden. Das Baufenster kann die sich aus der Grundflächenzahl (GRZ) ergebende Bebauungsmöglichkeit einschränken. Baufenster ist kein baurechtlich definierter Begriff, sondern ein Begriff aus der Baupraxis. |
| Baufertigstellungsversicherung | insurance that covers additional construction costs arising in connection with the construction company's bankruptcy | Sie übernimmt Mehrkosten, die entstehen, wenn ein Bauunternehmen während der Bauphase zahlungsunfähig und ein Insolvenzverfahren eingeleitet wird. Die Mehrkosten ergeben sich aus der Beauftragung eines oder mehrerer anderer Unternehmen zur Fertigstellung. |
| Baufeste | celebrations in connection with completion of construction | Baufeste sind Feierlichkeiten, die aus Anlass und im Zusammenhang mit der Realisierung von Bauprojekten meist unmittelbar auf dem Baugrundstück, auf der Baustelle beziehungsweise innerhalb eines im Bau befindlichen Gebäudes stattfinden. Üblicherweise markieren sie bestimmte Stufen des Baufortschritts. Gefeiert werden beispielsweise der Erste Spatenstich, die Grundsteinlegung, das Richtfest sowie die Übergabe des fertigen Gebäudes oder die Einweihung beziehungsweise Eröffnung. Baufeste haben sich zum Teil aus einer Jahrhunderte alten Tradition entwickelt. Heute spielen sie im Rahmen des Baustellenmarketings eine zentrale Rolle und bilden zugleich wichtige Kommunikationsanlässe für die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit. Sie eignen sich gut, um Bekanntheit, Akzeptanz und Positionierung eines Projektes, aber auch des Investors oder des Projektentwicklers zu verstärken. Da die Veranstaltung von Baufesten in der Regel ein Ruhen der Arbeiten auf der Baustelle erfordert, sollten sie rechtzeitig im Rahmen der gesamten Projektablaufplanung berücksichtigt werden – idealer Weise bereits durch Ausweisung im Bauzeitplan bei der Ausschreibung. |
| Baufinanzierung / Kaufpreisfinanzierung | construction finance; financing of building project | Die Baufinanzierung bezieht sich auf die langfristige Finanzierung von Bauvorhaben oder einen Immobilienerwerb mit Hilfe eines oder verschiedener Finanzierungsbausteine. Die klassische Baufinanzierung besteht im Einsatz von erstrangigen Immobiliendarlehen von Banken und Versicherungen und zweitrangigen Bauspardarlehen. Um eine solide Baufinanzierung zu gewährleisten, sollte die Eigenkapitalquote des Bauherrn oder Käufers 25 bis 30 Prozent des insgesamt für die Anschaffung benötigten Kapitals nicht unterschreiten. Allerdings können die Einkommensverhältnisse und Lebensumstände und Lebensgewohnheiten dessen, der die Finanzierung beansprucht, eine höhere Eigenkapitalquote nahe legen oder auch eine niedrigere ermöglichen. In bestimmten Fällen (z. B. im sozialen Wohnungsbau) können ergänzende Finanzierungsmittel eingeplant werden. Vor Darlehenszusage muss das Kreditinstitut feststellen, wie hoch die Beleihungsgrenze ist. Wird sie überschritten, muss besonderer Wert auf die Kreditwürdigkeitsprüfung des Bauherrn bzw. Erwerbers gelegt werden. Dabei wird zunehmend auf die individuellen Verhältnisse (z. B. Lebensarbeitszeit, Arbeitsplatzrisiko, Familienstand, Vermögenshintergrund, Entschuldungsziele) des Bauherrn oder Erwerbers abgestellt. Die im Rahmen der Baufinanzierung gewährten Darlehen werden durch Grundschulden abgesichert. Bei der Finanzierung eines Kaufpreises ergibt sich allerdings das Problem, dass der Käufer zur Beschaffung der Finanzierungsmittel noch keine Grundschuld am erworbenen Grundstück eintragen kann, weil er zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses noch nicht Eigentümer ist. Gelöst wird dieses Problem dadurch, dass mit Zustimmung des Verkäufers die Grundschuld im Range vor der Auflassungsvormerkung eingetragen wird. Gleichzeitig werden hinsichtlich des Darlehens die Auszahlungsansprüche gegenüber dem Kreditinstitut an den Verkäufer abgetreten. |
| Bauflächen | construction areas; land designated for development; land zoned for development | Bauflächen werden im Flächennutzungsplan nach der vorgesehenen allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt. Unterschieden wird dabei zwischen Wohnbauflächen (W), gemischten Bauflächen (M), gewerblichen Bauflächen (G) und Sonderbauflächen (S). Auf der Grundlage dieser Darstellungen werden in den Bebauungsplänen die verschiedenen Baugebiete festgesetzt. Aus Wohnbauflächen können Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete und besondere Wohngebiete entwickelt werden. Die gemischten Bauflächen lassen sich noch weiter unterteilen in Dorfgebiete (MD), Mischgebiete (MI) und Kerngebiete (MK). Aus gewerblichen Bauflächen können Gewerbegebiete und Industriegebiete entwickelt werden. Bei den Sonderbauflächen gibt es Abzweigungen in Richtung Sondergebiete, die der Erholung dienen und die besonders wichtigen sonstigen Sondergebiete (Ladengebiete, Gebiete für Einkaufszentren, für Messen und Ausstellungen, für Hochschulen, Kliniken, Hafenanlagen usw.) Die Charakterisierung der Baugebiete erfolgt in der Baunutzungsverordnung (BauNVO). |
| Bauforderungssicherungsgesetz | German Act on the Protection of Construction Claims | Am 1.1.2009 trat das Forderungssicherungsgesetz in Kraft (Gesetz zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen). Parallel dazu wurde auch das “Gesetz über die Sicherung der Bauforderungen" geändert. Es wurde nun mit der Überschrift „Bauforderungssicherungsgesetz“, kurz BauFordSiG, versehen. Das BauFordSiG beschäftigt sich mit dem Umgang mit Baugeld. So ist der Empfänger von Baugeld nach § 1 verpflichtet, das Baugeld zur Befriedigung solcher Personen zu benutzen, „die an der Herstellung oder dem Umbau des Baues auf Grund eines Werk-, Dienst- oder Kaufvertrags beteiligt sind.“ Dies gilt auch für Baubetreuer, die Mittel des Bauherrn für Bauleistungen erhalten. Hat der Empfänger bereits eigene Gelder zur Bezahlung von Baubeteiligten verwendet, darf er Baugelder bis zur Höhe des Betrages dieser eigenen Gelder auch anderweitig verwenden. Ist der Empfänger selbst am Bau beteiligt, darf er das Baugeld in Höhe des angemessenen Wertes der von ihm erbrachten Leistungen behalten. Mit der Neufassung des Gesetzes wurde der Begriff des Baugelds erheblich erweitert. Darunter fallen nun alle Gelder, die
Unter Beträgen, die zum Zweck der Bestreitung der Kosten eines Baues oder Umbaues gewährt werden, versteht das Gesetz speziell Abschlagszahlungen und Gelder, deren Auszahlung ohne nähere Zweckbestimmung nach Baufortschritt stattfinden soll. Gemäß § 2 BauFordSiG riskieren Baugeldempfänger, die ihre Zahlungen eingestellt haben oder bei denen ein Insolvenzverfahren läuft, eine Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren oder eine Geldstrafe bei unzulässiger Verwendung von Baugeld. |
| BauGB | German federal building code | Abkürzung für: Baugesetzbuch |
| BauGB-MaßnG | German federal building code - statute for a specific provision | Abkürzung für: Baugesetzbuch-Maßnahmegesetz |
| Baugebiet | building area; building site; construction ground | Jede Gemeinde kann durch Ausweisung von Baugebieten Baurecht schaffen. Voraussetzung ist, dass im Flächennutzungsplan Bauflächen dargestellt sind, aus denen die allgemeine Art der Nutzung deutlich wird. Will die Gemeinde von den Vorgaben des Flächennutzungsplanes abweichen, muss sie vorher oder in einem Parallelverfahren den Flächennutzungsplan entsprechend ändern. Die Ausweisung eines Baugebietes erfolgt auf der Rechtgrundlage einer Gemeindesatzung. Das Aufstellungsverfahren folgt bestimmten Regeln, in denen sowohl die Beteiligung der Öffentlichkeit (der Bürger) als auch die Beteiligung der von der Planung berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vorgesehen ist. Deren Anregungen und Bedenken müssen in einem Abwägungsverfahren behandelt werden. Die Ergebnisse der Abwägung finden Eingang in die Begründung des Bebauungsplanes. Vorzusehen ist auch eine Umweltprüfung, in der die Auswirkungen untersucht werden, die sich aus dem vorgesehenen Bebauungsplan auf die Umwelt ergeben. Auch diese Ergebnisse sind in die Abwägung mit einzubeziehen. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung. Im Bebauungsplan selbst muss stets eine bestimmte Art der baulichen Nutzung festgesetzt werden. Nähere Erläuterungen der Baugebietsarten enthält die Baunutzungsverordnung. Geregelt ist dort, welcher Nutzung die jeweilige Baugebietsart dient, was an Bauvorhaben zulässig ist und was ausnahmsweise zugelassen werden kann. Es gibt insgesamt folgende Arten baulicher Nutzung:
Das Urbane Gebiet wurde durch die Reform der Baunutzungsverordnung zum 13. Mai 2017 neu eingeführt. Es dient dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Bei den Sondergebieten gibt es zwei verschiedene Grundtypen. Der eine Typus bezeichnet Gebiete, die der Erholung dienen. Im anderen Typus (sonstige Sondergebiete) wird auf eine besondere Nutzungsart abgestellt. In Frage kommen vor allem Gebiete für den Fremdenverkehr, den großflächigen Einzelhandel, Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse, Hochschulgebiete, Hafengebiete und Gebiete für Anlagen, die der Erforschung oder Nutzung erneuerbarer Energien wie Wind- und Sonnenenergie dienen. Wenn eine Baugebietsart festgesetzt wurde, gelten die entsprechenden Bestimmungen der Baunutzungsverordnung. Die Gemeinde kann von diesen Festsetzungen abweichen, soweit die vorgegebene allgemeine Zweckbestimmung der Baugebietsart dadurch nicht tangiert wird. Neben der Art der baulichen Nutzung werden auch deren Maße und die überbaubare Grundstücksfläche sowie die Bauweise festgesetzt. Zu den Maßen, die zwingend festgesetzt werden müssen, gehört die zulässige Grundfläche (Grundflächenzahl – GRZ). Darüber hinaus werden in der Regel Geschossflächenzahl (bei Gewerbe- Industrie- und sonstigen Sondergebieten die Baumassenzahl), die Zahl der Vollgeschosse oder alternativ die Höhe der baulichen Anlage festgesetzt. Der Höhe der baulichen Nutzung kommt wegen der damit möglicherweise bewirkten Veränderung des Stadtbildes besondere Bedeutung zu. Zur Sicherung des Bebauungsplanverfahrens kann die Gemeinde nach dem Aufstellungsbeschluss eine Veränderungssperre erlassen, um die Durchführung von Vorhaben zu verhindern, die mit dem beabsichtigten Bebauungsplan nicht übereinstimmen. |
| Baugebot | order to build; building order | Voraussetzung für den Erlass eines Baugebotsbescheides gegenüber einem Grundstückseigentümer ist entweder das Vorliegen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes oder ein Grundstück, das sich im Innenbereich befindet. Dem Baugebot entspricht auch ein Anpassungsgebot für bestehende Gebäude, wenn diese den Festsetzungen des Bebauungsplans bzw. der umliegenden Bebauung nicht entsprechen. Allerdings kann die Gemeinde das Baugebot nicht durchsetzen, wenn die festgesetzte Bebauung dem Eigentümer aus wirtschaftlichen Gründen nicht zuzumuten ist. Der Eigentümer kann auch von der Gemeinde die Übernahme des Grundstücks verlangen. |
| Baugefährdung | violation of building rules endangering the safety of others | Die Baugefährdung ist ein Straftatbestand und geregelt in § 319 StGB. Nach dieser Vorschrift wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft, wer bei Planung, Leitung oder Ausführung eines Baues oder des Abbruchs eines Bauwerks gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstößt und dadurch Leib oder Leben eines anderen Menschen gefährdet. Die gleiche Strafe haben Personen zu erwarten, die in Ausübung ihres Berufs oder Gewerbes bei Planung, Leitung oder Ausführung eines Vorhabens, technische Einrichtungen in ein Bauwerk einbauen oder eingebaute technische Einrichtungen ändern, dabei gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik verstoßen und dadurch Leib oder Leben eines anderen Menschen gefährden. Die fahrlässige Begehung der Tat wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe geahndet. |
| Baugeldkonto | building funds account | Das Baugeldkonto ist ein Kontokorrentkonto, über das der aus einer Baufinanzierung resultierende Geldverkehr abgewickelt wird. Ein Baugeldkonto ist sinnvoll, wenn sich die Finanzierung aus mehreren Bausteinen zusammensetzt und deshalb unterschiedliche Zahlungstermine und -ströme berücksichtigt werden müssen. Für Baubetreuer sind bei Vorbereitung und Durchführung von Bauvorhaben Baugeldkonten als offene Fremdkonten (vom eigenen Vermögen getrennte Vermögensverwaltung) vorgeschrieben. |
| Baugemeinschaft | home-building cooperative | Als Baugemeinschaft bezeichnet man eine Gruppe privater Bauherren, die sich zusammentun, um gemeinsam ihr Wunschprojekt durchzuführen. Dabei handelt es sich in der Regel um mehrere zur eigenen Nutzung bestimmte Wohnhäuser, Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen auf einem Grundstück bzw. in einer Wohnanlage. Die Baugemeinschaft bietet den einzelnen Bauherren die Möglichkeit, individuelle Wünsche schon während der Planungsphase zu berücksichtigen. Auch ermöglicht sie die Durchführung spezieller Wohnideen und -Projekte. Diese reichen von einem großen Gemeinschaftsgarten zum Spielen für die Kinder aller Beteiligten bis hin zum Mehrgenerationenwohnen oder zum gemeinschaftlichen Wohnen für Ältere, die sich gegenseitig unterstützen. Auch multikulturelles Wohnen oder Wohnen als starke, sich unterstützende Gemeinschaft mit gemeinsamen Freizeitprojekten, gemeinschaftlichen Räumen und Plätzen zur Freizeitgestaltung bis hin zum gemeinsam betriebenen ökologischen Ackerbau werden betrieben. Für Baugemeinschaften bieten einige Gemeinden besondere Hilfen an. So werden sie bei der Vergabe städtischer Baugrundstücke bevorzugt berücksichtigt und erhalten besondere finanzielle Förderungen. Dies ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. In Hamburg z.B. muss eine Baugemeinschaft aus mindestens drei Partien von Bauwilligen bestehen, ein klar definiertes Konzept haben und sich bei der Agentur für Baugemeinschaften mit einem Formular bewerben. Diese Agentur bietet auch Beratungen an und nimmt für die einzelnen Grundstücke eine Auswahl anhand von quartiers- und grundstücksbezogenen Kriterien vor, die den Baugemeinschaften zuvor mitgeteilt werden. Den Zuschlag für ein Grundstück erhält die Gemeinschaft, die die Kriterien am besten erfüllt. Diese werden dann vertraglich fixiert, ihre Nichteinhaltung wird mit Vertragsstrafen bedroht. Pflicht ist zusätzlich die Beauftragung eines wirtschaftlichen Baubetreuers, der die Baugemeinschaft in Finanzierungsfragen berät. Dieser arbeitet mit dem von der Gemeinschaft beauftragten Architekten zusammen. Baugemeinschaften können in verschiedenen Rechtsformen auftreten. Dazu gehören der eingetragene Verein und die Genossenschaft. Zur Verfolgung des gemeinsamen Projektes wird von Gemeindeseite oft die Gründung einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) mit Gesellschaftsvertrag und klaren Vertretungsregelungen verlangt. Die Gemeinschaft als solche tritt dann als Bauherr auf und schließt die Verträge ab. Lange war umstritten, ob eine Baugemeinschaft in der Rechtsform der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als neue Eigentümerin eines Grundstücks ins Grundbuch eingetragen werden kann. Notwendig ist dabei, dass die Identität der Gesellschaft feststeht und sie damit von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts eindeutig unterschieden werden kann. Der Bundesgerichtshof hat es für ausreichend gehalten, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Urkunde genannt werden und die für die Gesellschaft Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind (Beschluss vom 28.04.2011, Az. V ZB 194/10). |
| Baugenehmigung | planning permission; consent; building permit; building permission; building licence | Die Baugenehmigung ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung der Baubehörde für ein Bauvorhaben. Da die Regelung von Baugenehmigungen Ländersache ist, fallen die Baugenehmigungsverfahren je nach Bundesland unterschiedlich aus. Regelungsgrundlage sind die Länderbauordnungen. Mit Erteilung der Genehmigung entsteht ein Rechtsanspruch auf Durchführung des Bauvorhabens. Die Genehmigungsbehörde übernimmt die Haftung. Genehmigte Bauten genießen Bestandsschutz. Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung liegt zwischen drei und vier Jahren. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, sowie andere Gebäude (in Bayern und in anderen Bundesländern bis zur Hochhausgrenze) die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes gebaut werden sollen, bieten die meisten Länder vereinfachte Verfahren an. Der Bauherr muss dabei unter Einreichung der Bauvorlagen lediglich anzeigen, dass er bauen will (Anzeigeverfahren, Kenntnisgabeverfahren, Genehmigungsfreistellungsverfahren usw.). Erhebt die Behörde gegen sein Vorhaben innerhalb der geltenden kurzen Fristen (überwiegend 2 Wochen) keinen Einspruch, kann der Baubeginn angezeigt und mit dem Bau begonnen werden. Die Haftung für die Einhaltung der Bauvorschriften z.B. über Standsicherheit, Wärmeschutz usw. geht bei diesen Verfahren auf den Architekten über. |
| Baugenossenschaft | cooperative building society; (mutual) building association; savings and loan association [US] | |
| Baugesetzbuch (BauGB) | German federal building code | Das Baugesetzbuch (BauGB) ist die Rechtsgrundlage für das Bauplanungs- und Städtebaurecht. Im Einzelnen regelt das BauGB in vier Kapiteln höchst unterschiedlich gewichtete Teile. Das BauGB enthält außerdem die Ermächtigungsvorschriften für den Erlass der Baunutzungsverordnung (BauNVO), der Planzeichenverordnung (PlanzV) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Eine Änderung erfuhr das BauGB durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006, das am 1.1.2007 in Kraft trat. Die Erleichterung und damit die Beschleunigung des Verfahrens besteht unter anderem im Wegfall der Umweltprüfung bei der Erstellung von sogenannten "Bebauungsplänen der Innenentwicklung". Die zulässige Grundfläche (i.S.d. BauNVO) darf dabei 20.000 Quadratmeter nicht übersteigen. Bei Grundflächen zwischen 20.000 und 70.000 ist eine überschlägige Prüfung erforderlich, die zu einer Einschätzung von Auswirkungen auf die Umwelt gelangen soll. Im "beschleunigten Verfahren" kann von Darstellungen im Flächennutzungsplan vorweg schon abgewichen werden. Die Berichtigung des Flächennutzungsplanes muss allerdings nachgeholt werden. Diese Regelungen finden sich im neuen § 13a BauGB. Sie sind Ausdruck für das Bemühen um die Entbürokratisierung des Bauplanungsrechts. Durch das „Gesetz zur Förderung des Klimaschutzes bei der Entwicklung in Städten und Gemeinden“ vom 30.07.2011 wurden die Erfordernisse des Klimaschutzes im Rahmen der Bauleitplanung im BauGB berücksichtigt. Die Grundlage bildet die Aufnahme beziehungsweise Weiterentwicklung von Klimaschutz und Energiekonzepten in den Festsetzungskatalog des § 9 BauGB. Die Gemeinden müssen Energiekonzepte nicht nur in Gebieten mit Bauleitplänen, sondern auch in Entwicklungs- und Ergänzungssatzungen sowie in städtebaulichen Verträgen berücksichtigen. Das Baugesetzbuch regelt unter anderem folgende Bereiche:
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| Baugrenze | building restriction line; required set-back line; edge of developable area (on plan) | Die Baugrenze ist eine Festsetzung im Bebauungsplan. Ein neu zu errichtendes Gebäude darf die Baugrenze nicht überschreiten. Darstellung im Bebauungsplan: – – · – – · – – · – – · – – |
| Baugrundrisiko | risk relating to the ground and subsoil conditions of a building site | Als Baugrundrisiko bezeichnet man das Risiko, dass die Bodenverhältnisse der Baustelle sich in Wahrheit bei Baubeginn anders darstellen, als die Vertragspartner dies bei Unterzeichnung des Bauvertrages angenommen haben. Nach der DIN 4020:2010-12 ist das Baugrundrisiko das Restrisiko, das trotz einer bauherrenseitigen pflichtgemäßen Untersuchung des Bodens gemäß den geltenden Regeln der Technik nicht ausgeschlossen werden konnte. Solche Abweichungen können z.B. darin bestehen, dass der Bodengrund weniger tragfähig ist als angenommen, Sandschichten vorhanden sind, Findlinge oder Altfundamente im Boden auftauchen, Wasseradern oder Leitungen unerwartet verlaufen. Die Fertigstellung eines Bauwerks kann durch solche Umstände erheblich verzögert, verteuert und erschwert werden. Es stellt sich dann oft die Frage, wer für die Folgekosten haftet, ob z.B. der Bauunternehmer von seiner Leistungspflicht frei wird oder gar Zusatzleistungen abrechnen kann. Der Baugrund wird meist als vom Auftraggeber/Bauherrn „geliefertes“ Material im Sinne von § 645 Abs.1 BGB und § 4 Abs.3 sowie § 13 Abs.3 VOB/B angesehen. Nach § 4 Abs. 3 VOB/B gilt: Der Auftragnehmer muss Bedenken gegen die vorgesehene Art der Ausführung und die Güte der vom Auftraggeber gelieferten Stoffe ggf. dem Auftraggeber unverzüglich schriftlich mitteilen. Trotzdem bleibt der Auftraggeber für seine Angaben, Anordnungen oder Lieferungen verantwortlich. Unterlässt der Bauunternehmer diese Mitteilung, haftet er jedoch ggf. für Mängel, die infolge der vom Bauherrn „gelieferten Stoffe“ – hier also des Bodens – am Bauwerk entstehen (§ 13 Abs. 3 VOB/B). Diese Regelungen gelten nur bei Einbeziehung der VOB/B in den Bauvertrag. Man unterscheidet ein echtes und ein unechtes Baugrundrisiko. Das unechte Baugrundrisiko verwirklicht sich, wenn einer der Beteiligten seinen Pflichten nicht nachgekommen ist (der Bauherr hat keine Bodenuntersuchung vornehmen lassen, Planer oder Gutachter haben bei der Untersuchung Fehler gemacht, der Bauunternehmer hat die oben erwähnte Bedenkenmitteilung versäumt). Hier haftet in der Regel derjenige, welcher seine Pflichten vernachässigt hat. Beim echten Baugrundrisiko wurden die erwähnten Pflichten von allen Beteiligten erfüllt, trotzdem hat sich ein Restrisiko verwirklicht. Wer dieses im Endeffekt trägt, kann nicht pauschal gesagt werden: Dies richtet sich nach den gesetzlichen Gefahrtragungsregeln und dem Bauvertrag. Wurde in Letzterem nichts weiter vereinbart, richtet sich die Gefahrtragung nach der Abnahme. Vor der Abnahme haftet der Auftragnehmer, danach der Auftraggeber (§ 644 BGB). Eine Ausnahmeregelung enthält § 645 BGB; nach dieser Vorschrift hat der Auftragnehmer zumindest anteilig Anspruch auf die vereinbarte Vergütung, wenn sich vor der Abnahme eine Gefahr durch einen Mangel eines vom Auftraggeber gelieferten Stoffes (also auch des Bodens) verwirklicht hat. In Gerichtsverfahren wird jedoch oft versucht, diese Grundregeln auszuhebeln, indem man eine mündliche oder durch schlüssiges Verhalten getroffene Vereinbarung zwischen den Beteiligten herbeikonstruiert, die die Haftungsverhältnisse abändert. |
| Baugrunduntersuchung | subsoil testing | Bei der Baugrunduntersuchung wird die Beschaffenheit des Bodens geprüft. Die Tragfähigkeit des Bodens wird in aller Regel anhand von geologischen Karten und durch Probebohrungen festgestellt. Erst nach Abschluss der Baugrunduntersuchung kann das Fundament sachgerecht erstellt werden. Grundwasserstände ergeben sich aus hydrographischen Karten. |
| Baugrundverhältnisse | subsoil conditions | Baugrundverhältnisse haben eine große Bedeutung für die tatsächliche Bebaubarkeit eines Grundstücks und die zusätzlichen Kosten, die bei Durchführung von Bauvorhaben bei ungünstigen Baugrundverhältnissen (z.B. bei Auffüllungen) entstehen. Die Beschaffenheit der Baugrundverhältnisse kann durch Baugrund- oder Gründungsgutachten erforscht werden. Informationen können auch geologischen und hydrologischen Karten entnommen werden. Sogenannte bindige Böden (Lehm, Mergel, Schlick, Torf u.s.w.) sind ungünstiger als nicht bindige, wasserdurchlässige Böden (Sand, Kies, Steine und Fels). Bei bindigen Böden kann Standsicherheit durch Tiefgründungen (Bohr- oder Rammpfähle nach DIN 4026) und Flachgründungen mit unelastischen Bodenplatten erreicht werden. Eine denkbare Lösung ist auch ein Bodenaustausch. Hohe Grundwasserspiegel zwingen zur Verwendung von wasserundurchlässigem Beton oder spezielle Abdichtungen gegen drückendes Wasser nach DIN 18 195. Besondere Aufmerksamkeit sollte solchen Grundstücken gewidmet werden, auf denen früher Lager- oder Fabrikationshallen standen, da es sich um sogenannte "Altstandorte" handeln könnte. Erforderliche Sanierungsmaßnahmen können sehr kostenintensiv sein. Eine Besonderheit ist in Bergwerksgebieten zu beachten. Durch Bergsenkungen können erhebliche Gebäudeschäden entstehen. |
| Bauhandwerkersicherung § 648a BGB | builder's security [Section 648a of the German Civil Code] | In Ergänzung der Regelung des § 648 BGB zur Bauhandwerkersicherungshypothek werden die Sicherungsmöglichkeiten des Bauunternehmers durch die Bauhandwerkersicherheit gemäß § 648a BGB verbessert und erweitert. Bei einem Werkvertrag kann der Unternehmer bei Bauarbeiten, Arbeiten an der Außenanlage oder Teilen davon zu jeder Zeit vom Auftraggeber eine Sicherheit für den voraussichtlich (noch) entstehenden Werklohn zuzüglich zehn Prozent für Nebenforderungen verlangen. Das Verlangen kann unmittelbar nach Unterzeichnung des Vertrags gestellt werden oder auch noch nach Beendigung und Abnahme der Arbeiten. Als Sicherheit kommt z.B. eine Bürgschaft eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers in Frage. Der Unternehmer hat dem Auftraggeber die üblichen Kosten der Sicherheit, bis zu zwei Prozent Provision pro Jahr, zu erstatten. Der Unternehmer verlangt die Sicherheit vom Auftraggeber und setzt ihm dafür eine angemessene Frist (üblich: zehn bis 14 Tage). Bis der Auftraggeber die Sicherheit geliefert hat, muss der Unternehmer weiter arbeiten. Läuft die Frist ergebnislos ab, kann der Unternehmer die Arbeiten einstellen, bis er die Sicherheit bekommt. Er gerät nicht in Verzug. Er kann auch den Vertrag kündigen. Dann kann er die vereinbarte Vergütung verlangen unter Abzug der Beträge, die er aufgrund der Kündigung eingespart hat oder die er aufgrund der Kündigung mit anderen Aufträgen zusätzlich verdient hat. Er kann auch auf eine solche konkrete Berechnung verzichten und eine Vergütung von fünf Prozent des Werklohns, der auf den gekündigten Teil der Leistung entfällt, geltend machen. Der Unternehmer kann den Auftraggeber auch auf Herausgabe einer Sicherheit verklagen. Eine Privatperson, die ein Einfamilienhaus mit oder ohne Einliegerwohnung baut oder instandsetzt oder ein öffentlicher Auftraggeber müssen eine solche Sicherheit nicht leisten. Versuche des Auftraggebers, durch vertragliche Vereinbarungen die Regeln über die Bauhandwerkersicherheit nach § 648a BGB zu Lasten des Unternehmers einzuschränken oder sogar außer Kraft zu setzen, sind nach der ausdrücklichen Vorgabe in § 648a Abs. 7 BGB unwirksam. Dazu zählt zum Beispiel die vom Auftraggeber vorgegebene Klausel, dass der Unternehmer ihm eine Fertigstellungsbürgschaft vorzulegen hat, wenn die Bauhandwerkersicherheit verlangt wird. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 6. März 2014 kann der Bauunternehmer auch nach einer Kündigung des Bauvertrags gemäß § 648a Abs. 1 BGB noch eine Sicherheit für eine noch nicht bezahlte Vergütung fordern. Aber: Der Unternehmer kann keine Sicherheit mehr in Höhe der ursprünglich vereinbarten Bezahlung verlangen. Er muss vielmehr die ihm nach der Kündigung regelmäßig zustehende reduzierte Vergütung schlüssig berechnen. Der Besteller darf keine Einwendungen gegen diese Berechnung vorbringen – denn diese würden den Rechtsstreit allzusehr verzögern und den Schutz des Unternehmers zu stark einschränken. Dieser wäre nämlich während des laufenden Prozesses ohne Sicherung. Der Besteller muss sich daher mit einer möglichen Übersicherung zugunsten des Auftragnehmers abfinden (Az. VII ZR 349/12). |
| Bauhandwerkersicherungshypothek | builder's lien | Bauhandwerker beziehungsweise Bauunternehmen haben entsprechend § 648 BGB die Möglichkeit, ihre Forderungen aus der Durchführung von Bauleistungen durch Eintrag einer Bauhandwerkersicherungshypothek auf dem Grundstück des Bauherrn absichern zu lassen. Entsprechendes gilt auch für Umbauten und sonstige "wesentliche" Veränderungen bei Bestandsobjekten. Voraussetzung für die Geltendmachung dieses Verlangens ist stets, dass es sich um Bauleistungen handelt, die erbracht wurden. Das sind Arbeiten, die für die Konstruktion, den Bestand oder die Benutzbarkeit des Bauwerks wesentlich sind. Es muss also ein Werkvertrag geschlossen worden sein. Die Lieferung von Baumaterial, Gerüstarbeiten oder Arbeiten an den Außenanlagen eines Bauvorhabens können nicht mit einer solchen Hypothek gesichert werden. Der Lieferant zum Beispiel einer Küche kann eine Sicherungshypothek beanspruchen, wenn er aufgrund desselben Vertrags die Küche auch einbaut. Voraussetzung ist außerdem, dass der Auftraggeber der Arbeiten auch Eigentümer des Grundstücks ist. Das ist zum Beispiel bei Generalunternehmern normalerweise nicht der Fall. Daher kann dieses Sicherungsmittel sehr häufig nicht angewandt werden. Weigert sich der Eigentümer, die Eintragung zu bewilligen, kann der Handwerker auf Zustimmung klagen. Das Urteil ersetzt dann die Bewilligung. Der Handwerker ist nicht verpflichtet, den Eigentümer aufzufordern, eine Sicherungshypothek für ihn zu bewilligen. Er kann ohne vorherige Ankündigung durch eine einstweilige Verfügung die Eintragung einer Vormerkung einer Sicherungshypothek erreichen. Alternativ zu dieser etwas unhandlichen und in der Praxis kaum gebräuchlichen Absicherungsmethode einer Sicherungshypothek kann auch eine Sicherheitsleistung des Bestellers (Bauherrn) nach § 648a BGB erbracht werden, eine Regelung, die 1993 durch das Bauhandwerkersicherungsgesetz eingeführt wurde. Diese Sicherheit kann durch eine Garantie oder das Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts geleistet werden. Die zum 1.1.2018 in Kraft tretende Reform des BGB-Bauvertragsrechts betrifft auch die Vorschriften über die Sicherungshypothek und die Bauhandwerkersicherung. Die bisherigen §§ 648 und 648a entfallen. Die Vorschriften finden sich ab 1.1.2018 in den §§ 650e und 650f BGB und entsprechen inhaltlich weitgehend der alten Regelung. Ausnahmen: In § 650e BGB ist der zweite Absatz über Schiffshypotheken entfallen. § 650f Abs. 6 BGB betont, dass die Vorschriften über die Bauhandwerkersicherung nach § 650f nicht anzuwenden sind auf Verbraucherbauverträge nach dem neuen § 650i oder auf Bauträgerverträge nach § 650u BGB. |
| Bauhaus | Bauhaus (literally: "Building School"), a style combining crafts and fine arts | Bauhaus ist eine Hochschule für bildende Kunst, die auf eine Gründungsinitiative von Walther Gropius im Jahr 1919 in Weimar zurückzuführen ist. Ziel war es, als künstlerische Beratungsstelle für Industrie, Gewerbe und Handwerk zu fungieren und hierfür alle künstlerischen Gestaltungselemente einzusetzen (Architektur, Bildhauerei, Malerei, Kunstgewerbe). Das breite Lehrspektrum und die ungewohnte Ausrichtung (Synthese von Handwerk und Kunst) führten in der damaligen Zeit politischer Unruhen zu erheblichen Anfeindungen. Fragen der Architektur traten dann immer mehr in den Vordergrund. Unter Mies van der Rohe wurde das Bauhaus in der Zeit zwischen 1930 bis 1933 eine "Hochschule für das Zweitstudium". Bis zur Machtübernahme durch die Nazis entstanden vorwiegend in Dessau Häuser und Siedlungen u.a. der Architekten Walther Gropius, Carl Fieger, Hannes Meyer, Richard Paulick, Georg Muche. Ein Teil wurde im 2. Weltkrieg zerstört. Die Häuser zeichnen sich durch ihre kubischen Formen aus. Einen bebilderten Überblick über Bauhausbauten aus dieser Zeit findet man unter http://www.bauhaus-dessau.de 1994 wurde Bauhaus Dessau als gemeinnützige Stiftung neu gegründet. Seit 1999 bietet die Stiftung unter anderem eine berufliche Weiterbildung in den Bereichen Stadtforschung und Stadtgestaltung an und wendet sich dabei an Absolventen unterschiedlicher Disziplinen aus aller Welt an. Das einjährige Studium, das jährlich wechselnde Projekte zum Gegenstand hat, besteht aus zwei Semestern. Dabei stehen einleitend Aspekte der Sozialgeographie, der Soziologie und Anthropologie im Vordergrund. Das zweite Semester widmet sich urbanen Strategien und künstlerischen Konzepten. |
| Bauhelferversicherung | insurance for assistant building labourers | Bei vielen Bauvorhaben werden in erheblichem Umfang Eigenleistungen durch den Bauherrn, Verwandte oder Freunde erbracht. Für diese Helfer besteht Versicherungspflicht bei der örtlichen Bauberufsgenossenschaft. Nur der Bauherr und dessen Ehegatte beziehungsweise eingetragener Lebenspartner sind von der Versicherungspflicht befreit. Diese können sich jedoch bei der Berufsgenossenschaft freiwillig versichern. Eine Versicherungspflicht für Helfer besteht nicht, wenn es sich um geringfügige Bauarbeiten handelt und die Gesamtarbeitszeit aller Beschäftigten nicht mehr als 39 Stunden beträgt. Eine preiswerte Möglichkeit, die Helfer in einem solchen Fall gegen Unfälle auf der Baustelle abzusichern, ist der Abschluss einer kurzfristigen privaten Unfallversicherung. Bereits ab ca. 150 Euro können drei Helfer für drei Monate in folgendem Umfang versichert werden:
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| Bauherr | promoter; principal; owner; building owner; construction manager; owner of a building | Wer in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und Gefahr und auf eigenem Grundstück ein Bauvorhaben durchführt oder durchführen lässt ist Bauherr. Kennzeichnende Merkmale des Bauherrn sind das Bauherrenrisiko und die Bauherreninitiative. Im Gegensatz zum Bauträger ist der Privatbauherr kein Gewerbetreibender. |
| Bauherrenhaftpflichtversicherung | insurance against liability of building principal | Die Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Schäden ab, die sich aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Bauherrn ergeben. Der Bauherr ist immer für die Schäden, die andere Personen aufgrund des Bauvorhabens erleiden, verantwortlich. Er muss dafür sorgen, dass die Baustelle ausreichend beleuchtet und abgesperrt ist, dass Gruben abgedeckt und alle am Bau Beteiligten (Bauunternehmer, Architekten usw.) zuverlässig sind. Unfälle von Handwerkern und anderen an der Durchführung des Baus beteiligten Arbeitern werden über deren Versicherung abgedeckt. Die Prämie für die Bauherrenhaftpflichtversicherung berechnet sich nach der Bausumme. |
| Bauherrenmodell | developer's model; builder-owner model (scheme for tax-favoured development of residential properties) | Version eines Steuermodells, bei dem durch den Kauf von Grundstücken und die Errichtung eines Gebäudes neben den in Jahresraten absetzbaren Baukosten möglichst hohe Werbungskosten entstehen und dadurch die Einkommensteuerbelastung vermindert wird. In Anspruch genommen wurde diese Art von Steuermodellen – vor allem in den 70er Jahren – durch Kapitalanleger, die zugleich Mieteinnahmen erzielen wollten. Heute sind Bauherrenmodelle aufgrund eingeschränkter Auslegung des Bauherrenbegriffs (Erbauer eines Gebäudes auf eigene Rechnung und eigene Gefahr) und anderer Einschränkungen von steuerlichen Absetzungsmöglichkeiten durch den Bauherrenerlass vom 13.1.1981 praktisch bedeutungslos geworden. |
| Bauingenieur | civil engineer; building/construction engineer; structural engineer | Bei einem Bauingenieur handelt es sich um einen Beruf aus dem Bereich der Ingenieurwissenschaften, dessen Aufgabenschwerpunkt in der bautechnischen Planung und Umsetzung von Bauwerken des Hoch- und Tiefbaues vielfach nach den gestalterischen Vorgaben der Architekten liegt. Das Aufgabenspektrum ist so vielfältig, dass sich zunehmend Spezialisierungen herausbilden insbesondere im Bereich des ökologischen Bauens. Bauingenieure haben ein wissenschaftliches Studium mit dem Abschluss Diplom Ingenieur (früher) oder dem Abschluss Bachelor of Science, B.Sc, (heute) absolviert. Darauf kann ein wissenschaftsorientiertes Ergänzungsstudium zum Master of Science (M.Sc) aufbauen. Derzeit werden an Universitäten und Fachhochschulen etwa 650 Studiengänge angeboten. |
| Baujahr | year built; year of construction | Zahlreiche geschlossene Immobilienfonds haben als Fondsimmobilie ein bereits fertig bestehendes Objekt auserwählt. Von erheblicher Bedeutung für den voraussichtlichen Verlauf der Mieteinnahmen ist hierbei das Baujahr des betreffenden Gebäudes. Zum einen werden für Neubauten regelmäßig höhere Mietzinsen realisierbar sein, als für Altbauten. Zum anderen ist für neu errichtete Objekte auf absehbare Zeit mit einem deutlich niedrigeren Reparatur- oder Revitalisierungsaufwand zu rechnen. Allerdings zeichnen sich ältere Gebäude häufig durch einen weitgehend vollen Vermietungsstand aus, was ganz erheblich zur Prognosesicherheit für das Projekt beiträgt. |
| Baukindergeld | special tax reductions for families with children who buy real estate | |
| Baukonjunktur | construction boom; development boom | Die Bauwirtschaft gehört mit rund 2,1 Millionen Beschäftigten im Bauhaupt- und Baunebengewerbe trotz seit 1995 sinkendem Trend immer noch zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen in Deutschland. Die Entwicklung der Baukonjunktur hat deshalb erheblichen Einfluss auf die Entwicklung der gesamten Volkswirtschaft. Die Schrumpfungstendenzen werden an den nachfolgenden Zahlen deutlich. Die Zahl der Baugenehmigungen auf dem Sektor Wohnungsbau sank drastisch. Im Boomjahr 1996 wurden 576.000 Wohnungen genehmigt. Im Jahr 2000 waren es noch 348.000 Wohneinheiten und 2008 waren es nur noch 174.000. Entsprechend entwickelte sich die Zahl der Baufertigstellungen von 559.000 1996 und 423.000 im Jahr 2000, danach sank die Zahl auf 185.000 Wohnungen im Jahr 2007. In 2009 und 2010 setzte sich der negative Trend fort (136.518 und 138.381). Eine positive Entwicklung setzte 2011 ein (161.600) und wurde 2012 fortgesetzt (176.800 Fertigstellungen). In der Zeit von 2004 bis 2010 stiegen die gesamten Bauinvestitionen von 2004 bis 2010 von 236,6 auf 290,0 Mrd., also um 22,6 Prozent. Im Wohnungsbau stieg das Bauvolumen von 132,7 auf 156,3 Mrd. Euro, also um 17,7 Prozent. In 2011 stiegen die gesamten Bauinvestitionen gegenüber dem Vorjahr um 5,4 Prozent, die Investitionen im Wohnungsbau um 5,9 Prozent. Aus diesen Zahlen lässt sich eine erhebliche Konjunkturempfindlichkeit des Baumarktes ableiten, soweit er sich auf den Wohnungsbau bezieht. Die Bauinvestitionen entwickelten sich seit dem Jahr 2004 wie in der Tabelle angegeben: |
| Baukosten | construction costs; building cost; production costs | Die Baukosten sind ein Teil der Gesamtkosten einer Baumaßnahme. Zu den Gesamtkosten zählen die reinen Baukosten (Kosten der Gewerke), die Kosten für die Außenanlagen, die Baunebenkosten, die Kosten der besonderen Betriebseinrichtung sowie die Kosten des Geräts und besonderer Wirtschaftsausstattung. Die Baukostenentwicklung wird mit Hilfe des Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes Wiesbaden gemessen. Es handelt sich um eine in Prozent ausgedrückte Messzahl auf der Grundlage eines Basisjahres = 100. Der Baupreisindex wird monatlich vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden ermittelt. Wie sehr die Baukosten über die lange Zeit von vor dem 1. Weltkrieg bis heute gestiegen sind, kann man eindrucksvoll aus der Tabelle "Wiederherstellungswerte für 1913/14 erstellte Wohngebäude" ersehen. Diese ist auf den Internetseiten des Statistischen Bundesamtes zu finden. Allerdings kommt im Baukostenindex auch die Inflationsrate zum Ausdruck, die diese Zahlen stark relativiert. Bei durchschnittlicher Ausstattung für Wohngebäude teilen sich die Baukosten prozentual in etwa auf, wie in folgender Tabelle wiedergegeben ist. In der Planungsphase können diese Angaben bei der Kalkulation und der Auftragsvergabe hilfreich sein. Die für den Kubikmeter errechneten Baukosten können anteilig auf die einzelnen Gewerke aufgeteilt werden. Dadurch erhält man eine genauere Kostenübersicht bei der Vergabe der einzelnen Bauleistungen, in denen sich die Kosten bewegen dürfen. |
| Baukostenzuschuss | building cost subsidy; building subsidy; contribution towards network costs; key money; tenant's contribution to building cost | Baukostenzuschüsse können aus öffentlichen Mitteln (z.B. Denkmalschutzprogrammen) oder von privaten Geldgebern (z.B. Mietern) gezahlt werden. Im letzteren Fall wird der Baukostenzuschuss vom Mieter bei Anmietung der Wohnung an den Eigentümer gezahlt und dient der Mitfinanzierung des Mietobjektes. Ein Baukostenzuschuss kann als so genannter verlorener Zuschuss konzipiert sein. Eine Rückerstattung ist in diesem Fall nur vorgesehen, wenn der Betrag bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht "abgewohnt" ist. Gesetzliche Grundlage für die Rückforderung ist das Gesetz über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen. In der Praxis kommt es nur zu einer solchen Rückerstattung, wenn der Zuschuss außergewöhnlich hoch war oder der Mietvertrag sehr schnell beendet wurde. Ein Zuschuss in Höhe einer Jahresmiete gilt nach dem Gesetz durch eine Mietzeit von vier Jahren als getilgt. Zum Nachteil des Mieters getroffene Vereinbarungen sind unwirksam. Der Mieter zahlt bei dieser Konstruktion regulär Miete; mit dem Zuschuss "erkauft" er sich den Mietvertrag in einem begehrten Mietobjekt. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum darf ein verlorener Baukostenzuschuss nicht vereinbart werden. Ein Baukostenzuschuss kann jedoch nicht nur als verlorener Zuschuss vereinbart werden. Die Vertragspartner können auch vereinbaren, dass der Zuschuss auf die Miete angerechnet wird. Dazu muss vertraglich geregelt werden, dass eine Mietvorauszahlung stattfinden soll und dass der Zuschuss allein für den Bau des Mietobjektes bestimmt ist. Er muss auch tatsächlich entsprechend verwendet werden. Auch ein Käufer des Mietobjektes muss dann akzeptieren, dass die Miete für den vereinbarten Zeitraum durch den Zuschuss abgegolten ist. Wird bei einer solchen Konstruktion das Mietverhältnis vor dem "Abwohnen" des Zuschuss beendet, kann der Mieter den nicht abgewohnten Teil zurückfordern. Steuerlich werden Zuschüsse von Mietern als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angesehen. Dies gilt für Baukostenzuschüsse in Form verlorener Zuschüsse und in Form von Mietvorauszahlungen. Die Einnahmen sind im Jahr des Zuflusses zu versteuern. |
| Baukunst | architecture | Baukunst ist das Zusammenspiel von Ästhetik und Technik, um die Konstruktion und den statischen Aufbau der Bauten in Einklang mit ihrem äußeren Erscheinungsbild zu bringen. Dabei spielen technische Neuerungen, aktuelle Baumaterialien und der jeweilige Zeitgeschmack eine große Rolle. Anwendung findet die Baukunst im Hochbau, denn der Tiefbau befasst sich fast ausschließlich mit der bautechnischen Umsetzung der Aufgabe. |
| Bauland | building land; developable land | Bauland bezeichnet im engeren Sinne Flächen, auf denen bauliche Anlagen errichtet werden dürfen ("Baugrundstücke"). Baurechte können nach Vorliegen der bauordnungsrechtlichen Erfordernisse (Baugenehmigung) sofort genutzt werden. Die Erschließung muss gesichert sein. In diesem Sinne ist Bauland = baureifes Land. Im weiteren Sinne werden unter dem Baulandbegriff auch Flächen bezeichnet, für die zwar ein Baurecht besteht, das aber wegen fehlender Umlegung ("Bruttorohbauland") und mangelnder Erschließungssicherheit noch nicht bebaut werden kann. Als Nettorohbauland bezeichnet man Einzelparzellen, bei denen die Erschließungsanlagen noch nicht vorhanden sind. |
| Baulandkataster | official listing of areas in a municipality that are available or suitable for development | Gemeinden können auf der Grundlage des § 200 BauGB unbebaute Grundstücke mit Baulandqualität in einer Liste erfassen und kartographisch darstellen, um der interessierten Öffentlichkeit einen Überblick über das vorhandene Bauland zu geben. Eingetragen werden Straße, Flur- und Flurstücksnummer, sowie die Größe. In Verbindung mit der Angabe von Bodenrichtwerten kann der Baulandkataster eine besondere Informationsqualität bekommen. Eine Veröffentlichung von Grundstücken, die in den Kataster einbezogen sind, bedarf der Zustimmung der betroffenen Grundstückseigentümer. Sie gilt als erteilt, wenn der öffentlich bekannt gemachten Veröffentlichungsabsicht von den betroffenen Grundstückseigentümern nicht innerhalb eines Monats widersprochen wird. Gemeinden haben von dieser Möglichkeit vielfach Gebrauch gemacht, wobei der Kataster vor allem auf die Erfassung der Baulücken fokussiert ist. Man spricht in diesem Fall auch von Baulückenkataster. |
| Baulast | obligation to construct and maintain (church, school, motorway, etc.); building encumbrance; public land chrage; public obligation; development restriction | Bei der Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Last, die sich aus einer freiwilligen Verpflichtung des Grundstückseigentümers zu einem Tun, Dulden oder Unterlassen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ergibt. Aus einer solchen Baulast kann also der Nachbar keine direkten Rechte gegen den Grundstückseigentümer herleiten. Gegenstände einer solchen Verpflichtung sind nachbarrechtliche Beschränkungen, die sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben, z.B. Duldung, dass der Nachbar das Grundstück befährt. Der häufigste Fall einer Baulast ist die Einräumung einer Bebauungsmöglichkeit im Grenzabstandsbereich. In diesem Fall muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks bei Errichtung eines Gebäudes den nachbarlichen Grenzabstand zusätzlich übernehmen. Der Grundstückseigentümer muss eine Erklärung über die Einräumung der Baulast gegenüber der Baubehörde abgeben. Mit Eintrag in das Baulastenverzeichnis wird die Baulast eine öffentlich rechtliche Last. Sie wird gelöscht auf Antrag des belasteten Grundeigentümers durch Verzicht der zuständigen Behörde. Der Verzicht wird dann erklärt, wenn kein weiteres öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht. Baulastenverzeichnisse werden in Bayern und Brandenburg nicht geführt. Hier wird auf beschränkt persönliche Dienstbarkeiten in den Grundbüchern zugunsten der Gemeinden ausgewichen. Baulasten werden nicht im Grundbuch eingetragen. |
| Baulastenverzeichnis | land charges register; registry of public land charges; register of public obligations | Auf der Grundlage der Länderbauordnungen werden von Gemeinden in den Bundesländern mit Ausnahme von Bayern Baulastenverzeichnisse geführt. Seit 1994 wird in Brandenburg das 1991 eingeführte Baulastenverzeichnis ebenfalls nicht mehr weitergeführt. In Baulastenverzeichnisse werden die von Grundstückseigentümern übernommenen Baubeschränkungen (Baulasten) eingetragen. Es handelt sich um nachbarrechtliche Regelungen, die durch die Eintragung ins Verzeichnis öffentlich rechtliche Qualität bekommen. So kann z.B. ein Eigentümer seinem Nachbarn die Möglichkeit einer Grenzbebauung (Bebauung ohne Einhaltung sonst geltender Abstandsflächen) einräumen und übernimmt damit für seine baulichen Anlagen diesen Grenzabstand zusätzlich zu seinem eigenen. Die Eintragung bewirkt dann neben der bestehenden nachbarrechtlichen Regelung eine Verpflichtung gegenüber der Baubehörde. Das Baulastenverzeichnis wird in der Regel in Loseblattform geführt. Es besteht aus Baulastenblättern. Jedes Grundstück, auf dem erstmals eine Baulast eingetragen wird, erhält ein Baulastenblatt mit einer eigenen Nummer. Das Baulastenblatt wird mit fortlaufenden Seitenzahlen versehen. Die Verpflichtungserklärung muss vom Grundstückseigentümer, bei Erbbaurechten zusätzlich vom Erbbauberechtigten abgegeben werden. Ist im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, dann muss auch der Auflassungsberechtigte die Verpflichtungserklärung unterschreiben. Gelöscht wird eine Baulast durch rotes Durchstreichen und Eintragung eines Löschungsvermerks. Die Löschung wird nur dann vorgenommen, wenn die Baulast nicht mehr von öffentlichem Interesse ist. Neben dem Baulastenverzeichnis werden Baulastakten geführt, in denen die Verpflichtungserklärung und die Eintragungsverfügung aufbewahrt werden. Ähnlich wie beim Grundbuch setzt der Einblick in das Baulastenverzeichnis und die Baulastakte die Darlegung eines berechtigten Interesses voraus. In Bayern und Brandenburg sichern Gemeinden die von Eigentümern übernommenen Lasten im Grundbuch in Form beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten ab. |
| Bauleistungen | building work; construction activities; building output | Bauleistungen sind alle Leistungen, durch die eine bauliche Anlage hergestellt, Instand gehalten, geändert oder beseitigt wird. Bauleistungen sind in der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) geregelt. Eine Neufassung der VOB erfolgte 2009, die Änderungen bezogen sich dabei insbesondere auf die VOB/A. VOB A enthält Allgemeine Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen, VOB B Allgemeine Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen und VOB C das technische Regelwerk für Bauleistungen. Wird ein Bauvorhaben durchgeführt, basiert es auf einer Baubeschreibung (Beschreibung von Bauleistungen), die Grundlage für ein Bauleistungsverzeichnis ist. Hier werden die Leistungen jedes Gewerkes innerhalb einiger Hierarchiestufen jeweils in einzelne Teilleistungen aufgegliedert. Erbrachte Bauleistungen in einer im Bau befindlichen Anlage können durch die Bauleistungsversicherung gegen Zerstörung oder Diebstahl versichert werden. |
| Bauleistungen: Übergang der Steuerschuld | building work / construction activity: transfer of tax liability | Normalerweise schuldet der Unternehmer (Leistender) die von ihm in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer dem Finanzamt. Bei bestimmten ausgeführten Leistungen wird durch § 13b Umsatzsteuergesetz allerdings die Steuerschuld auf den Leistungsempfänger verlagert. Der leistende Unternehmer schreibt dann Nettorechnungen mit dem Hinweis auf die Verlagerung der Steuerschuldnerschaft. Hierzu gehören auch Bauleistungen, die ein Bauleistender an einen anderen Bauleistenden erbringt. Was als Bauleistung gilt, regeln umfangreiche Erlasse der Finanzverwaltung (brancheninterne Umsätze, z.B. Subunternehmer). Durch eine amtliche Bescheinigung hat der Leistungsempfänger seine Eigenschaft als Bauleistender nachzuweisen. Durch einen BFH-Beschluss aus dem Jahr 2013 wurde diese Regelung eingeschränkt, so dass Bauträger nun nicht mehr Bauleistende waren. Nach Übergangsregelungen wurde durch Gesetzesänderung (sog. Kroatiengesetz) die vor dem BFH-Beschluss geltende Rechtslage ab dem 01.10.2014 de facto wiederhergestellt. |
| Bauleistungsversicherung | engineering insurance; contractor's all risk insurance | Die Bauleistungsversicherung – früher Bauwesenversicherung – sichert den Bauherrn gegen Schäden am Bau ab. Diese können entstanden sein durch Diebstahl, höhere Gewalt und Elementarereignisse, besondere Witterungseinflüsse (Überflutungen, Sturm, Hagel), Vandalismus usw. Die Versicherung bezieht sich ferner auf Schäden, die durch fehlerhafte statische Berechnungen, Konstruktions- und Materialfehler oder mangelnde Bauaufsicht entstehen. Versichert sind alle Bauleistungen, Baustoffe und Bauteile einschl. der einzubauenden Gebäudebestandteile wir Türen und Fenster, sowie Außenanlagen (aber nicht die Gartenanlagen und Pflanzen). Berechnungsgrundlage für die Prämie sind die Bausumme, die Höhe der Selbstbeteiligung und die Versicherungszeit (max. 24 Monate). Schäden, die durch innere Unruhen, Streik oder Aussperrung entstehen, sind (häufig) ebenfalls versichert mit der Einschränkung, dass diese Teile jederzeit von der Versicherungsgesellschaft gekündigt werden können. Nicht abgedeckt durch die Versicherung sind hingegen Schäden, die das Ergebnis schlecht ausgeführter Handwerkerarbeiten sind. Beispiel: frisch gegossener Estrich, der nach einem Frosteinbruch im Winter nichts mehr taugt. Da ein versierter Estrichleger einen anderen Zeitpunkt für diese Arbeit hätte wählen müssen, springt die Versicherung nicht ein. Der Bauherr kann allerdings den Handwerker innerhalb der Fristen für Mängelhaftung (früher "Gewährleistung") zur Nacherfüllung auffordern. |
| Bauleiter | site manager, construction manager; clerk of (the) works | |
| Bauleitplanung | town and country planning; land use planning; area development planning; development planning | Bauleitplanung ist der Oberbegriff für die planerischen Darstellungen und Festsetzungen hinsichtlich einer baulichen Nutzung von Flächen der Gemeinden oder gemeindlicher Planungsverbände. Bauleitpläne müssen sich an den Zielen der Raumordnung, das heißt an den Vorgaben der Regionalpläne orientieren. Die Planungshoheit liegt bei den Gemeinden. Die Bauleitpläne benachbarter Gemeinden sind aufeinander abzustimmen, wobei die Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche zu beachten sind. Mehrere Gemeinden können sich zum Zweck einer gemeinsamen Bauleitplanung zu Planungsverbänden zusammenschließen. Die Aufstellung von Bauleitplänen ist im Baugesetzbuch, der Baunutzungsverordnung und der Planzeichenverordnung geregelt. Die Bauleitplanung besteht aus dem Flächennutzungsplan, der sich grundsätzlich auf das gesamte Gemeindegebiet bezieht (vorbereitender Bauleitplan), und dem Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) dessen Geltungsbereich räumlich auf bestimmte Gemeindegebiete beschränkt ist. Auf beiden Planungsebenen ist die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden vorgesehen. Im Zuge der Änderung des BauGB vom 01. Januar 2007 wurde die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden mit dem Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte gestrafft. Der Flächennutzungsplan kommt durch einen Feststellungsbeschluss des Gemeinderates zustande und bedarf der Genehmigung. In ihm werden Bauflächen als allgemeine Art der baulichen Nutzung sowie das allgemeine Maß der baulichen Nutzung dargestellt (nicht festgesetzt). Da Baugebiete in einem Bebauungsplan aus den Vorgaben des Flächennutzungsplanes zu entwickeln sind, ist es ratsam, die Darstellungen im Flächennutzungsplan möglichst allgemein zu halten. Der Bebauungsplan wird durch eine Satzung verabschiedet. Erst dieser Bebauungsplan schafft Baurecht innerhalb der darin getroffenen Festsetzungen. Bürger können im Rahmen einer Normenkontrollklage gegen Bebauungspläne der Gemeinde vorgehen. Rechtsgrundlage ist § 47 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO); der Antrag kann von natürlichen sowie juristischen Personen und von Behörden gestellt werden. Wichtigste Voraussetzung: Der Kläger muss durch den Bebauungsplan in seinen eigenen Rechten verletzt sein. |
| Bauleitung | site management; construction management | Die Bauleitung hat eine Person inne, die bei einem Bauvorhaben je nach Vertragsgestaltung den Auftraggeber oder den Auftragnehmer vertritt. Die Bauleitung übernimmt eine Schnittstellenfunktion zwischen Auftraggeber, Auftragnehmer und der Bauaufsichtsbehörden beziehungsweise den Trägern öffentlicher Belange. Für die Funktion als Bauleiter wird gewöhnlich ein abgeschlossenes (Fach-) Hochschulstudium zum Dipl.-Ingenieur Fachrichtung Architektur oder Hochbau vorausgesetzt. Bei kleineren Bauvorhaben oder in kleineren Betrieben werden auch Handwerksmeister oder staatlich geprüfte Techniker als Bauleiter eingesetzt. Die Aufgaben der Bauleitung nach dem Leistungsbild Gebäude und raumbildende Ausbauten sowie im Leistungsbild Freianlagen werden im § 3 der HOAI, Leistungsphase 8 (Objektüberwachung (Bauüberwachung) geregelt. Dabei wird zwischen Grundleistungen, die für den Bauleiter obligatorisch sind, und besonderen Leistungen, die separat vereinbart werden können, unterschieden. Zu diesen Leistungen gehören nach Anlage 11 zu § 33 HOAI:
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| Bauliche Veränderungen (Mietwohnung) | structural change (rented flat) | Bauliche Veränderungen der Mietsache sind alle Veränderungen, die sich bei Auszug des Mieters nicht ohne weiteres wieder entfernen lassen, die in die Bausubstanz eingreifen, die die optische Einheitlichkeit einer Wohnanlage gefährden oder unerwünschte Folgen für andere Bewohner haben. Beispiele:
Zulässig sind geringfügige Veränderungen, die sich noch im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegen. Beispiele: Anbringen neuer Steckdosen, Entfernen von Einbauschränken, Herstellen eines Telefonanschlusses, Dübellöcher (soweit in angemessener Menge und schonend z. B. für Fliesen). Ebenfalls genehmigungsfrei eingebracht werden können Einrichtungen des Mieters, die wieder entfernt werden können und nur vorübergehend mit der Mietwohnung verbunden sind. Beispiele: Unverklebter Teppichboden, Aufstellen einer transportablen Duschkabine in der Küche, neue Wasserhähne. Einen Rechtsanspruch auf Genehmigung einer erheblichen baulichen Veränderung hat der Mieter nicht. Ausnahme sind nach § 554 a BGB Einbauten, die ein behinderter Mieter benötigt, um die Wohnung behindertengerecht zu nutzen. Beispiele: Breitere Türen, Türschwellenentfernung, behindertengerechtes Bad. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts kann ein Mieter die Zustimmung zum Einbau eines Treppenliftes im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses verlangen, wenn er ansonsten seine behinderte Lebensgefährtin immer in den zweiten Stock hinauf tragen müsste. Im verhandelten Fall hatte der Mieter angeboten, alle Kosten zu tragen (Az. 1 BvR 1460/99, Beschluss des BVerfG vom 28.03.2000). Die Zustimmung des Vermieters zum Einbau bestimmter Einrichtungen bedeutet nicht automatisch, dass diese beim Auszug in der Wohnung verbleiben dürfen: Grundsätzlich müssen Mieter beim Auszug die von ihnen durchgeführten Ein- und Umbauten wieder entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen (Rückbaupflicht). Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen kein Rückbau vorgenommen werden muss. |
| Bauliche Veränderungen (Wohnungseigentum) | structural change (commonhold ownership) | Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte über das nach § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung zu diesen Maßnahmen ist gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers keine Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG erfahren. Ob die Zustimmung zu baulichen Veränderungen erforderlich ist oder nicht, hängt also ausschließlich davon ab, ob einzelnen, mehreren oder allen Eigentümern durch die Maßnahme ein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Sind alle Wohnungseigentümer nachteilig im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG betroffen, ist auch die Zustimmung aller, und zwar aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erforderlich. Ein finanzielles Ausgleichsangebot lässt einen Nachteil nicht entfallen und kann daher die erforderliche Zustimmung nicht ersetzen (BGH, Urteil vom 7.2.2014, Az. V ZR 25/13). Gehört zu den betroffenen Wohnungseigentümern ein Ehepaar, bei dem beide Ehepartner Eigentümer sind, müssen beide zustimmen. Die Zustimmung nur eines Ehepartners ist nach einem Urteil des Landgerichts Frankfurt a. M. nicht ausreichend (Urteil vom 04.12.2013, Az. 2-13 S 82/12). Verlangt ein einzelner Wohnungseigentümer die Zustimmung zu einer von ihm geplanten oder bereits durchgeführten baulichen Veränderung, bedarf es nach vorherrschender Meinung der förmlichen Zustimmung in der Wohnungseigentümerversammlung (vgl. dazu BGH, Urteil vom 7.2.2014, Az. V ZR 25/13, dort allerdings offen gelassen). Da den Wohnungseigentümern zur Durchführung baulicher Veränderungen ausdrücklich die Beschlusskompetenz eingeräumt ist, ist gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG auch ein (Nur-) Mehrheitsbeschluss bei an sich erforderlicher Zustimmung durch alle Eigentümer wirksam, wenn er nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist. Er erwächst in Bestandskraft und ist vom Verwalter durchzuführen mit der Folge, dass dann auch die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer die Durchführung der Maßnahme dulden müssen. Sie können keinen Anspruch auf Unterlassung oder Beseitigung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes geltend machen. Die durch die Durchführung der baulichen Veränderungen entstehenden Kosten sind auf die Wohnungseigentümer zu verteilen, die der baulichen Veränderung zugestimmt haben. Die Verteilung erfolgt im Verhältnis der für diese Eigentümer eingetragenen Miteigentumsanteile oder nach einem gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarten oder einem nach § 16 Abs. 4 WEG abweichend beschlossenen Verteilungsschlüssel. Die Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben, sind gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den Kosten dieser Maßnahmen befreit, sofern nicht eine abschließende Kostenverteilung rechtswirksam beschlossen wurde. Sie sind allerdings auch nicht berechtigt, anteilige Nutzungen aus der durchgeführten Maßnahme in Anspruch zu nehmen. Ist allerdings ein Ausschluss dieser Eigentümer von der Nutzung oder dem Mitgebrauch der baulich veränderten Anlagen und Einrichtungen nicht möglich, haben die Eigentümer, die der Maßnahme zugestimmt und die Kosten getragen haben, nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung einen Ausgleichs- oder Herausgabeanspruch gegen die nicht zustimmenden und folglich kostenbefreiten Miteigentümer. Um unnötige Streitigkeiten wegen der Kostenbefreiung bei baulichen Veränderungen zu vermeiden, sollte grundsätzlich eine namentliche Abstimmung erfolgen. Nimmt ein einzelner Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen vor ohne die erforderliche Zustimmung der nachteilig betroffenen übrigen Wohnungseigentümer, kann jeder einzelne Miteigentümer im Rahmen seines Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG, ebenso aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund mehrheitlicher Beschlussfassung in der Versammlung die Beseitigung der ungenehmigten Maßnahmen verlangen. Der Anspruch verjährt allerdings gemäß § 195 BGB nach drei Jahren. Zu den typischen baulichen Veränderungen, die grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfen, gehören alle Maßnahmen, die zu einer baulich-optischen Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks der Anlage führen, so unter anderem Balkon- oder Loggiaverglasungen, Errichtung von Wintergärten, Gartenhäuschen, massiven Stein- bzw. Steinkorbmauern, Carports wie auch der Anbau zusätzlicher Garagen. Das Anpflanzen stark wachsender Bäume auf einer Fläche, die – auch wenn an ihr ein Sondernutzungsrecht besteht – zum Gemeinschaftseigentum gehört, wird in der Regel als bauliche Veränderung angesehen. Dies gilt schon deshalb, weil durch große Bäume das Gesamtbild und der Charakter der Wohnanlage verändert werden. Bei Bäumen wird ein Rückbau- bzw. Beseitigungsanspruch hinsichtlich eigenmächtiger baulicher Veränderungen oft an der dreijährigen Verjährungsfrist scheitern. Diese beginnt mit der Kenntniserlangung bzw. der fahrlässigen Nichtkenntniserlangung des Beseitigungsanspruches. Wird dieser erst geltend gemacht, wenn die Bäume eine störende Größe erreicht haben, dürfte es zu spät sein. Zusätzlich ist zu beachten, dass kommunale Baumschutzsatzungen oft das Fällen von Bäumen einer bestimmten Größe bzw. eines bestimmten Stammumfanges bei Bußgeldandrohung untersagen. Das Fällen von großen Bäumen, die auf dem Gemeinschaftseigentum stehen und den Charakter der Anlage prägen, gilt ebenfalls als bauliche Veränderung (LG Hamburg, Urteil vom 29.5.2013, Az. 318 S 5/13; ebenso LG Berlin, Urteil vom 2.2.2016, Az. 53 S 69/15). Soweit das Erscheinungsbild der Gesamtanlage betroffen ist, kann daher eine Zustimmung aller Eigentümer erforderlich sein. |
| Baulinie | construction line; boundary of developable and undevelopable land | Eine Baulinie ist die im Bebauungsplan festgesetzte Linie, an die gebaut werden muss. Sie kann in roter Farbe dargestellt werden. Darstellungsform im Bebauungsplan: – ·· – ·· – ·· – ·· – ·· |
| Baulückenkataster | land register for empty sites/ empty building lots/ infill building plots | Baulückenkataster werden von Gemeinden angelegt, einerseits mit dem Ziel einer Bestandsaufnahme vorhandener Bauflächen vor allem in den unbeplanten Innenbereichen. Die vorhandenen siedlungspolitischen Entwicklungspotentiale sollen erkannt werden. Andererseits sollen die vorhandenen Baulandreserven im Interesse eines haushälterischen Flächenmanagements "mobilisiert" werden. Insoweit handelt es sich um ein Informationsinstrument, das Architekten, Maklern, Bauträgern einen Überblick über potenzielle Angebote verschaffen soll. Es liegt an diesen, mit den Eigentümern Verbindung aufzunehmen, um ihnen einen Verkauf schmackhaft zu machen. Die Eigentümeranschriften sind in kommunalen Baulandkatastern aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht erfasst. Bei entsprechendem Interesse können die Eigentümer (teilweise gegen Gebühr) erfragt werden. Die Baulücken werden in Katasterplänen farblich gekennzeichnet. Die "klassische Baulücke" ist in der Regel sofort bebaubar. In das Baulückenkataster werden aber auch Flächen aufgenommen, die bauliche Nutzungsreserven aufweisen. Ebenso können Flächen bezeichnet werden, die aktuell falsch genutzt werden und deren Umnutzung im öffentlichen Interesse liegt. Im Zusammenhang mit Einbeziehungssatzungen werden im Baulückenkataster vielfach auch Flächen gekennzeichnet, die durch Einbeziehung in den Innenbereich Bauflächen werden. Da es keine speziellen öffentlich rechtlichen Regelungen über das Führen von Baulückenkatastern gibt, führte die Entwicklung zu einer Vielzahl von Ausprägungen. In der Regel werden die Möglichkeiten der geographischen Informationssysteme (GIS) zur Erstellung der Baulückenkataster genutzt. |
| Baumangel | building defect | Weist die Leistung des Bauunternehmers bzw. Handwerkers nicht die "vereinbarte Beschaffenheit" auf und weicht sie von den anerkannten Regeln der Technik ab, liegt ein Baumangel vor. Fehlt eine Beschaffenheitsvereinbarung, ist die Leistung mangelfrei, wenn sie sich "für die nach dem Vertrag vorausgesetzte", bei Fehlen einer vertraglichen Klarstellung "für die gewöhnliche Verwendung" eignet Es ist immer ratsam, einen solchen Baumangel durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen oder vor Anhängigkeit eines Rechtsstreites ein "Selbständiges Beweisverfahren" – früher Beweissicherungsverfahren – einzuleiten. Damit wird auch eine etwa drohende Verjährung unterbrochen. Wird dabei ein Baumangel festgestellt, stehen dem Bauherrn Mängelhaftungsansprüche (früher "Gewährleistung") nach dem Werkvertragsrecht des BGB oder – wenn deren Geltung vereinbart wurde – nach VOB zu. Gerichtsverfahren um die Mängelhaftung bei Bauarbeiten werden auch als Bauprozesse bezeichnet. Solche Verfahren sind dadurch gekennzeichnet, dass sich sowohl in rechtlicher wie auch in technischer Hinsicht eine Vielzahl von Detailfragen ergeben können. In der Regel sind umfangreiche Sachverständigen-Gutachten erforderlich. Diese verursachen erhebliche zusätzliche Kosten. Üblich ist zusätzlich eine besonders lange Verfahrensdauer, was private Bauherren leicht in finanzielle Bedrängnis bringt. Eine mögliche Alternative können Schiedsgutachten (für Einzelfragen), Schiedsverfahren (der Streit wird aufgrund vertraglicher Vereinbarung vor einem Schiedsgericht ausgetragen) oder die Mediation sein. |
| Baumassenzahl (BMZ) - Baumasse (BM) | cubic density; cubical content of a building per square metre of site area; cubic extent ratio; cubic index - construction mass; cubic content of building; construction dimensions; cubic capacity | Durch die Festsetzung einer Baumassenzahl wird eine Begrenzung der Baumasse (ausgedrückt in Kubikmeter) im Verhältnis zur Grundstücksgröße hergestellt. Sie ist nur in Gewerbe- und Industriegebieten sowie in "sonstigen Sondergebieten" als Festsetzungsmaß baulicher Nutzung zulässig. Da sie früher auch in Gewerbegebieten nicht festgesetzt werden konnte und deshalb auf die GFZ ausgewichen wurde, gibt es heute noch viele Bebauungspläne für Gewerbegebiete, die keine BMZ enthalten. In solchen Fällen gilt als Höchstmaß für die zu errichtende Baumasse die GFZ x 3,5. Höchstmögliches Verdichtungsmaß ist eine BMZ von 10,0. Beispiel: Einer GFZ von 1,0 entspricht bei einem 10.000 Quadratmeter großen Baugrundstück einer Baumasse von 35.0003. Alternative Festsetzungsmöglichkeit ist in diesem Fall BM = 35.000. Darstellung der Baumassenzahl als Planzeichen: |
| Baumhaus | treehouse | Baumhäuser gibt es nicht nur als Spielplatz für Kinder. Auch Baumhäuser als Büro, als Freizeit- und Rückzugsraum oder zum Wohnen sowie Baumhaushotels sind mittlerweile in vielen Ländern verfügbar. Der Trend zum Baumhaus erwachte in den U.S.A. und in Großbritannien, griff dann aber auch auf Frankreich und schließlich auf Deutschland über. In allen Ländern gibt es Bau- und Handwerksunternehmen, die sich auf die Errichtung von Baumhäusern spezialisiert haben. Dabei kann der Interessent zwischen unterschiedlichen Baustilen wählen – vom traditionellen Holzhaus bis zum futuristischen Kunststoffobjekt. Strom und fließend Wasser können oft installiert werden. In Deutschland sind in den letzten Jahren diverse Baumhaushotels entstanden – zum Teil mit 100prozentigen Baumhäusern, zum Teil mit Konstruktionen auf Stelzen. Größere Baumhäuser sind nach dem deutschen Baurecht in der Regel als bauliche Anlage anzusehen. Nach den Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung muss also oft dafür eine Genehmigung eingeholt werden. Ein Vorgespräch mit dem Bauamt ist unbedingt zu empfehlen, da die Baubehörden die Landesvorschriften nicht immer einheitlich auslegen. Ggf. kann über eine Bauvoranfrage Planungssicherheit erzielt werden. Auch in Deutschland gibt es Anbieter, die Baumhäuser mit Strom, kleinem Bad, WC und Heizung errichten. Für die Errichtung eines Baumhauses in Eigenregie gibt es Pläne und Anleitungen im Internet. Allerdings sollte bei der Planung ein Fachmann hinzugezogen werden. Denn ein Baumhaus muss individuell an den Baum angepasst werden, der es tragen soll. Dabei ist auch die Stabilität von Ästen zu berücksichtigen. Nicht jeder Baum ist geeignet. Empfohlen wird oft, Bäume zu nutzen, deren Kronen etwa vier bis fünf Meter über dem Boden beginnen. Manche Baumhäuser werden auch zwischen mehreren Bäumen aufgehängt. Wichtig ist es, den Baum durch das Projekt nicht zu beschädigen bzw. zu verletzen. Schrauben und Nägel sind als Befestigung daher tabu, oft werden Stahlseile verspannt, die man mit Hilfe von speziellen Textilgurten an geeigneten Ästen oder am Stamm befestigt. Für den Bau eines Baumhauses zum Wohnen wird oft schweres Gerät wie etwa ein Kran benötigt. Mieter eines Grundstücks dürfen nicht ohne Weiteres ein Baumhaus errichten. Hier ist zumindest die Zustimmung des Vermieters erforderlich, auch baurechtliche Vorgaben sind zu beachten. Nicht zuletzt sollte bei einem Baumhaus auch immer an das Haftungsrisiko gedacht werden, falls Teile herabfallen oder sich beim Sturm lösen und fremdes Eigentum beschädigen oder Personen verletzen. Ausreichende Sicherheitsvorkehrungen und eine Haftpflichtversicherung sind zu empfehlen. |
| Baumkataster | register of trees | Das Baumkataster wird von den Städten und Gemeinden üblicherweise bei den Grünflächenämtern geführt. Im Baumkataster sind Angaben zur Gattung, Krone, Wurzel des Baumes, zur Unterhaltspflege, sowie zum Eigentum an den erfassten Bäumen im Gemeindegebiet vermerkt. |
| Baumschau | tree inspection to determine its stability and if it is healthy | Unter einer Baumschau versteht man die Inspektion eines Baumes auf seine Gesundheit und Standfestigkeit hin. Der Eigentümer eines Grundstücks, auf dem Bäume stehen, hat eine Verkehrssicherungspflicht. Er muss darauf achten, dass seine Bäume keine anderen Personen oder deren Eigentum schädigen, wenn diese sich berechtigtermaßen in deren Umkreis aufhalten – also z.B. Mieter, Lieferanten oder Passanten auf dem angrenzenden Gehweg. Ist ein Baum sichtbar krank, brüchig und nicht mehr standfest, muss er ihn entfernen lassen. Zwar gibt es keine gesetzliche Pflicht, eine Baumschau durchzuführen. Tritt jedoch – etwa bei einem Sturm – ein Haftungsfall ein, prüfen die Gerichte, ob der Eigentümer den Zustand des Baumes regelmäßig überprüft hat. Es wird davon ausgegangen, dass eine Baumschau zumindest zwei Mal im Jahr stattzufinden hat – jeweils im Sommer und im Winter. Nach Ansicht einiger Gerichte reicht eine kritische Betrachtung des Baumes durch einen Laien, weil jeder Laie einen morschen oder kranken Baum als solchen erkennen kann (OLG Düsseldorf, Az. I-9 U 38/13). Andere Gerichte fordern sogar die Überprüfung durch einen Fachmann (Landgericht Magdeburg, Az. 9 O 757/10). Eine nachweisbare Überprüfung reduziert in jedem Fall das Haftungsrisiko des Grundstückseigentümers. |
| Baumschutz | protection of trees | In vielen Gemeinden bestehen Baumschutzverordnungen, die das Fällen von Bäumen bestimmter Höhe bzw. Größe untersagen oder von einer Genehmigung abhängig machen. Solche Regelungen können die Bebaubarkeit eines Grundstücks und damit seinen Wert teilweise erheblich beeinträchtigen. Rechtsgrundlage für gemeindliche oder vom Landkreis erlassene Baumschutzverordnungen (auch Baumschutzsatzungen genannt) sind die Naturschutzgesetze bzw. Landschaftspflegegesetze der Bundesländer, die wiederum dem Bundesnaturschutzgesetz als Rahmengesetz folgen. |
| Baumschutzsatzung | German (municipal) tree protection charter | Viele Gemeinden haben aus Umweltschutzerwägungen heraus so genannte Baumschutzsatzungen geschaffen, die das Fällen von Bäumen einer bestimmten Größe untersagen. Geschützt sind darin meist:
Obstbäume sind von der Satzung meist ausgenommen, nicht jedoch Walnuss und Esskastanie. Verboten ist die "Entfernung, Zerstörung, Schädigung des Baumes oder wesentliche Veränderung seines Aufbaues. Der Aufbau wird wesentlich verändert, wenn Eingriffe vorgenommen werden, die auf das charakteristische Aussehen erheblich einwirken oder das weitere Wachstum beeinträchtigen." (Quelle: Satzung zum Schutz des Baumbestandes, Düsseldorf, 1986). Natürlich sind Ausnahmen vorgesehen – z.B. bei kranken Bäumen oder solchen, von denen Gefahren ausgehen. Auch bei zulässigen Bauvorhaben ist meist eine Ausnahme möglich. Zuständig ist das örtliche Umwelt- und Grünamt oder die städtische Umweltbehörde. Ein Verstoß gilt als Ordnungswidrigkeit, die mit Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Unterliegt ein Baum der Baumschutzsatzung, sind auch die sonst nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch bestehenden Rechte des Nachbarn eingeschränkt: So darf der Nachbar z.B. keine überhängenden Zweige abschneiden (OLG Hamm, Beschluss vom 6.11.2007, Az. 3 Ss OWi 494/07). Aus den Baumschutzregelungen ergibt sich eine Duldungspflicht des Nachbarn. Die Verkehrssicherungspflicht für einen der Baumschutzsatzung unterliegenden Baum hat weiterhin der Eigentümer. Im Schadensfall kann es jedoch auch zu einer Haftung der Umweltbehörde kommen, wenn diese kurz vorher den mit dem Baumzustand begründeten Antrag des Eigentümers auf Genehmigung zur Baumfällung abgelehnt hat. Anspruchsgrundlage: Amtshaftung, § 839 BGB, Art. 34 GG. Dies ergibt sich aus dem Urteil des Oberlandesgerichts Hamm vom 8.1.1993, Az. 9 U 100/92 (NZV = Neue Zeitschrift für Verkehrsrecht, 1994, 27). In dem Urteil betonte das Gericht, dass die Amtspflicht der Behörde sich nicht nur auf das Verhältnis zum Baumeigentümer beziehe, sondern gerade in derartigen Fällen auch auf den Schutz von Dritten. Im konkreten Fall war das der Besitzer eines vor dem Nachbargrundstück geparkten PKW, der von Dachtrümmern des Nachbarhauses getroffen wurde, auf welches der Baum gestürzt war. Wenn der Eigentümer des Baumes ausdrücklich aufgrund erheblicher Unfall- und Umsturzgefahr die Ausnahmegenehmigung zur Fällung beantragt habe, die Behörde dies aber ablehne, könne der Baumeigentümer seiner Verkehrssicherungspflicht nicht mehr nachkommen. Der Eigentümer könne daher nicht für den Schaden des Autobesitzers verantwortlich gemacht werden – wohl aber die Behörde, die durch ihre Entscheidung eine Beseitigung der Gefahr verhindert habe. Die Behörde könne sich nicht darauf berufen, für Fragen der Verkehrssicherheit nicht zuständig zu sein. |
| Baumwurzeln | tree roots | Baumwurzeln können für Streit sorgen, wenn sie auf dem Nachbargrundstück Schäden verursachen oder in unerwünschter Weise zu Tage treten. So hat das Amtsgericht München entschieden, dass ein Grundstückseigentümer Baumwurzeln von Bäumen seines Nachbarn nicht dulden muss, wenn diese seinen Rasen durchwuchern. Im verhandelten Fall hatten die Bäume komplett auf dem Nachbargrundstück gestanden, ihre Wurzeln aber hatten den Rasen der Klägerin derart durchwuchert, dass kein Rasenmähen mehr möglich war. Das Gericht entschied, dass diese vom Nachbarn ein Kappen der Wurzeln an der Grenze verlangen durfte. In die Entscheidung floss jedoch die Tatsache ein, dass die betreffenden vier Bäume alt und nach Expertenmeinung nicht mehr erhaltenswert waren, es also kein allzu großer Verlust wäre, wenn sie durch das Kappen der Wurzeln eingegangen wären. Einen Anspruch auf Fällen der 20 Jahre alten Bäume hatte die Raseneigentümerin nicht (AG München, Urteil vom 12.02.2010, Az. 121 C 15076/09). Ein weiteres Urteil zu diesem Thema erging durch das Oberlandesgericht Düsseldorf. Hier waren Baumwurzeln auf ein Nachbargrundstück eingedrungen und hatten ein Regenabflussrohr beschädigt. Die Folge war ein Rückstau, durch den der Keller des Nachbarn überflutet wurde. Der Nachbar gab für die Reparatur des Rohres und die Kellersanierung über 23.000 Euro aus und verlangte diesen Betrag als Schadensersatz vom Baumeigentümer. Das Gericht entschied jedoch, dass dieser nur für den Schaden am Abflussrohr bzw. für die damit verbundene Beseitigung der Wurzeln aufkommen müsse (263 Euro). Grund: Der Baumeigentümer sei ein sogenannter Störer, von dessen Grundstück eine Beeinträchtigung für das Eigentum des Nachbarn ausgegangen sei. Diese Beeinträchtigung habe er zu beseitigen. Da die Beseitigung hier durch den Geschädigten selbst erfolgt sei, könne dieser den aufgewendeten Betrag vom Störer einfordern. Folgeschäden wie der Wasserschaden würden von der Störerhaftung nach § 1004 des Bürgerlichen Gesetzbuches jedoch nicht umfasst (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2007, Az. I-22 U 6/07). |
| Baunebenkosten | additional costs of construction; ancillary construction costs; building incidentals; incidental construction expenses; incidentals; incidental (building) costs; soft development costs | Baunebenkosten sind Teil der Gesamtkosten eines Bauvorhabens. Zu ihnen zählen im wesentlichen:
Baunebenkosten sind auch in der DIN 276 unter der Hauptgruppe 700 erfasst. Sie entsprechen in etwa trotz teils anderer Bezeichnung denen der II. BV. |
| Baunutzungskosten | operating expenses | Unter Baunutzungskosten (von Hochbauten) versteht man die Folgekosten, die nach Fertigstellung eines Gebäudes durch dessen Nutzung entstehen. Es handelt sich um eine Betrachtung aus der Sicht desjenigen, der für die Planung des Gebäudes zuständig ist. Dabei gilt der Grundsatz, dass ein Gebäude, das so geplant ist, dass nach Fertigstellung alle Nutzungsfunktionen aus der Kostenperspektive optimiert sind, zwar mehr Herstellungskosten verursacht, diese aber durch Kosteneinsparungen währen der Nutzungsdauer mehr als kompensiert werden. Die Baunutzungskosten sind in der DIN 18960 definiert. Die einzelnen, darin dargestellten Kosten entsprechen inhaltlich teilweise den Kapital- und Bewirtschaftungskosten der II. BV, sind aber anders gegliedert und begrifflich anders gefasst. |
| Baunutzungsverordnung (BauNVO) | German ordinance on land usage | Die Baunutzungsverordnung stellt eine Ergänzung zum Baugesetzbuch dar. Sie enthält unter anderem Regelungen zur Bestimmung von Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise sowie der überbaubaren Grundstücksfläche. Bei der Aufstellung der Bauleitpläne (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) durch die Gemeinde sind die Vorschriften der Baunutzungsverordnung zu beachten. Zu den Arten der baulichen Nutzung zählen vier Wohngebietsarten, drei Mischgebietsarten, zwei Gewerbegebietsarten und zwei Sondergebietsarten. Die Gemeinde kann einzelne Nutzungsarten eines Baugebietes bei der Erstellung des Bebauungsplanes ausschließen. Der Baugebietscharakter der jeweiligen Baugebietsart muss jedoch erhalten bleiben ("Typenzwang"). Die Baugebietsarten und die unbeplanten Innenbereichszonen sollten räumlich so strukturiert werden, dass unverträgliche Nutzungen räumlich voneinander getrennt werden. So wäre es unsinnig, ein reines Wohngebiet neben einem Industriegebiet zu etablieren. Zu den Maßen der baulichen Nutzung zählen die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die Baumassenzahl, (für Gewerbe- und Industriegebiete sowie sonstige Sondergebiete), die Höhe der baulichen Anlage sowie die Zahl der Vollgeschosse. Durch Festsetzung der Bauweise (offen, geschlossen) und der überbaubaren Grundstücksfläche (Baufenster), wird besonders der Baugebietscharakter geprägt. Zu beachten ist, dass alte Bebauungspläne nach der zur Zeit ihrer Aufstellung geltenden Baunutzungsverordnung zu beurteilen sind. Es gibt in diesem Sinne vier Baunutzungsverordnungen, nämlich die von 1962, 1968, 1977 und 1990 (geändert 1993). |
| BauNVO | German ordinance on land usage | Abkürzung für: Baunutzungsverordnung |
| BauO | (statutory) building code | Abkürzung für: Bauordnung |
| BauOBaWü | (statutory) building code for Baden-Wuerttemberg | Abkürzung für: Bauordnung von Baden-Württemberg |
| BauONW | (statutory) building code for North Rhine-Westphalia | Abkürzung für: Bauordnung für Nordrhein-Westfalen |
| Bauordnungsrecht | building law; construction code; construction law | Das Bauordnungsrecht hat sich aus früheren baupolizeilichen Vorschriften entwickelt. Es regelt, was bei der Errichtung, Änderung und dem Abbruch baulicher Anlagen zu beachten ist. Neben Begriffsdefinitionen ist u.a. folgendes Regelungsgegenstand des Bauordnungsrechts: Abstandsflächen und Nachbarschutz, Sicherheit am Bau, Standsicherheit einer baulichen Anlage, Tragfähigkeit des Baugrunds. Ferner sind in den Landesbauordnungen formale Verfahren wie Bauantrag, Bauvoranfrage, Baugenehmigung und Genehmigungsfreistellung, sowie materielles Recht wie Ausnahmen und Befreiungen, Baulasten, Vorschriften zur Baueinstellung, Nutzungsuntersagung und anderes geregelt. Die Bestimmungen finden sich den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer. Diese sind nicht einheitlich, sodass die bauordnungsrechtliche Beurteilung von Sachverhalten sich nach dem jeweiligen Landesrecht richtet. Eine Musterbauordnung, die von Zeit zu Zeit durch die für das Bauwesen zuständigen Minister der Bundesländer in der Bauministerkonferenz aktualisiert wird, dient als Richtschnur für die Gesetzgebung der Bundesländer. Durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006 wurde vom Bund in das Landesrecht insofern eingegriffen, als nunmehr bestimmt wurde, dass Gemeinden in Bebauungsplänen aus städtebaulichen Gründen vom Landesrecht abweichende Maße der Tiefe der Abstandflächen festsetzen können. Die Regelung zielt im Interesse der Erleichterung der Nachverdichtung von Innenbereichen in den Städten auf eine Verringerung der Abstandsflächen ab. |
| BauOSaar | (statutory) building code for Saarland | Abkürzung für: Bauordnung des Saarlandes |
| BauPG | Construction Products Act | Abkürzung für: Bauproduktegesetz |
| Bauplan | layout; floor pla; architectural drawing; construction plan; building plan | Ein Bauplan stellt die zeichnerische Darstellung eines Objektes jeglicher Art dar. Der Begriff kann also sehr vielfältig verwendet werden. Im immobilienwirtschaftlichen Bereich dient der Bauplan als zeichnerische Anleitung für die planvolle Errichtung eines Bauwerks. In diesem Sinne wird der Bauplan auch Bauzeichnung genannt. Die Bauzeichnung ist Bestandteil der Bauvorlagen im Sinne der Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer. Bauzeichnungen, die die Gebäudekonstruktion widerspiegeln, werden im Maßstab 1 : 100 angefertigt. Es handelt sich um Genehmigungsplanungen. Aus ihnen ergeben sich die Raumeinteilung in den Querschnitten (Grundrisse pro Etage) die Raumhöhen in den Längsschnitten (Aufrisse) und die Außenansichten. Ausführungsplanungen, die Grundlage für Ausschreibungen sind und den am Bau beteiligten Unternehmen zur Verfügung gestellt werden, haben je nach Plandetail zum Beispiel Maßstäbe von 1 : 50 oder 1 : 20. Mit Hilfe der Ausführungsplanung soll auch den Anforderungen an den Schall- und Wärmeschutz, sowie den statischen Erfordernissen eines Bauwerks Rechnung getragen werden. Zur Anfertigung von Bauzeichnungen bedient man sich heute des CAD-Systems (CAD = Computer Aided Design). |
| Bauplanungsrecht | planning law | Das derzeit geltende Bauplanungsrecht fußt auf dem Bundesbaugesetz von 1960 und wurde 1971 durch das Städtebaurecht ergänzt. Zusammengeführt wurden diese beiden Rechtsgebiete 1986 im Baugesetzbuch. Dabei wurden auch Aspekte der Stadtökologie, des Umweltschutzes, des Flächenrecycling erstmals in den Regelungsbereich einbezogen. Seitdem erfuhr das Baugesetzbuch einige Novellierungen. Das für die östlichen Bundesländer gedachte BauGB-Maßnahmegesetz, das Erleichterungen bei der Umsetzung bauplanungsrechtlicher und städtebaurechtlicher Ziele gebracht hat, wurde 1998 in das Baugesetzbuch überführt. Dann wurden zunehmend europarechtliche Normen berücksichtigt. Nach der Änderung des deutschen Bauplanungsrechts durch das Europarechtsanpassungsgesetz 2004 erfolgte nochmals eine Änderung am 27. August 2007 mit der Zielrichtung weiterer Vereinfachungen. Das Bauplanungsrecht ist Bundesrecht. Es regelt im allgemeinen Städtebaurecht umfassend die gemeindlichen Kompetenzen und Aufgaben im Zusammenhang mit der Bauleitplanung, die Instrumente zu deren Sicherung, die Rechtsgrundlagen der baulichen Nutzung des Bodens, die Bodenordnung und Erschließung sowie die Enteignung. Gegenstand des Besonderen Städtebaurechts sind Vorschriften über städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Vorschriften zum Stadtumbau und zur Sozialen Stadt, über die Erhaltungssatzung und städtebaulichen Gebote und die im Zusammenhang mit solchen Maßnahmen erforderliche soziale Abfederung (Sozialplan) und die notwendige Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen im Zuge solcher Maßnahmen. Einbezogen wurde auch das Wertermittlungsrecht mit der Installation und dem Aufgabenbereich von Gutachterausschüssen. Zum Bauplanungsrecht zählen auch die zugehörigen Verfahrensvorschriften einschließlich der Verfahren vor den Kammern für Baulandsachen. |
| Baupolizei | Building Department | |
| Baupreisindex | construction cost index; building price index; building cost index; construction price index | Der Baupreisindex wird verwendet zur Ermittlung des Herstellungswertes eines Gebäudes nach dem Sachwertverfahren (§21 ff. ImmowertV), um die Normalherstellungskosten auf die Preisverhältnisse zum Wertermittlungsstichtag umzurechnen. In Deutschland werden unter anderem die folgenden Indizes vom Statistischen Bundesamt herausgegeben:
(Zahlenquelle Statistisches Bundesamt) |
| Bauproduktenverordnung, europäische | Construction Products Regulation, European | Am 24.04.2011 trat die neue Europäische Bauproduktenverordnung (Verordnung (EU) Nr. 305/2011 des Europäischen Parlaments und des Rates vom 9. März 2011 zur Festlegung harmonisierter Bedingungen für die Vermarktung von Bauprodukten und zur Aufhebung der Richtlinie 89/106/EWG des Rates) in Kraft. Diese Verordnung ersetzt die alte Ratsrichtlinie 89/106/EWG, die so genannte Bauproduktenrichtlinie (BPR) vom 21. Dezember 1988, welche anschließend von den Mitgliedstaaten der europäischen Gemeinschaft in nationales Recht umgesetzt wurde. In Deutschland erfolgte diese Umsetzung durch das Bauproduktengesetz (BauPG) von 1992. Einer Umsetzung der neuen Bauproduktenverordnung (BauPVO) in nationales Recht bedurfte es nicht mehr, da europäische Verordnungen unmittelbar in allen Mitgliedstaaten rechtswirksam werden. Wesentliche Teile der Bauproduktenverordnung sind zeitverzögert zum 1. Juli 2013 in Kraft getreten, so dass bezüglich der Umstellung auf die mit der Verordnung verbundenen Änderungen eine mehr als zweijährige Übergangszeit insbesondere für die Hersteller und Verwender der Bauprodukte gegeben war. Mit Bauprodukten sind dabei alle Produkte gemeint, die dauerhaft in Bauwerke des Hoch- und Tiefbaus eingebaut werden. Hierbei handelt es sich um Baustoffe und Bauteile, um Anlagen und Einrichtungen und ihre Teile für Heizung, Klima, Lüftung, sanitäre Zwecke, elektrische Versorgung, Lagerung umweltgefährdender Stoffe sowie um vorgefertigte Bauwerke, wie zum Beispiel Fertighäuser. Nach dieser Verordnung sind Grundanforderungen an Bauwerke in folgenden Kategorien festgelegt:
Zu "Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz" wird ausgeführt: Das Bauwerk muss derart entworfen und ausgeführt sein, dass es während seines gesamten Lebenszyklus weder die Hygiene noch die Gesundheit und Sicherheit von Arbeitnehmern, Bewohnern oder Anwohnern gefährdet und sich über seine gesamte Lebensdauer hinweg weder bei Errichtung noch bei Nutzung oder Abriss insbesondere durch folgende Einflüsse übermäßig stark auf die Umweltqualität oder das Klima auswirkt:
"Sicherheit und Barrierefreiheit bei der Nutzung" erfordert, dass ein Bauwerk derart entworfen und ausgeführt sein muss, dass sich bei seiner Nutzung oder seinem Betrieb keine unannehmbaren Unfallgefahren oder Gefahren einer Beschädigung ergeben. Bei Entwurf und Ausführung des Bauwerks müssen insbesondere die Barrierefreiheit und die Nutzung durch Menschen mit Behinderungen berücksichtigt werden. Ein Bauwerk muss derart entworfen und ausgeführt sein muss, dass der von den Bewohnern oder von in der Nähe befindlichen Personen wahrgenommene Schall auf einem Pegel gehalten wird, der nicht gesundheitsgefährdend ist und bei dem zufriedenstellende Nachtruhe-, Freizeit- und Arbeitsbedingungen sichergestellt sind. |
| Bauproduktklassen | construction product classes | Die Bauprodukte (nach DIN 4102-1 "Baustoffe") werden nach Euronorm in nicht brennbar und brennbar eingeteilt.
Nicht brennbar sind die Bauprodukte, die der Baustoffklasse A1 und A2 angehören. Die Baustoffe der Klassen B, C, D und E unterscheiden sich hinsichtlich ihres unterschiedlichen Ausmaßes der Entflammbarkeit. Die Katalogisierung berücksichtigt Rauchentwicklung und brennendes Abtropfen. Die Euronorm gilt an Stelle von DIN 4102-1 seit 1.1.2001. |
| Bauprozess | construction process | (Zivilrecht) Beim Bauprozess stehen Rechtsstreitigkeiten im Mittelpunkt, die im Zusammenhang mit der Errichtung eines Bauwerkes entstehen. Die Risiken des Bauprozesses sind grundsätzlich nicht durch eine Rechtsschutzversicherung abdeckbar. Das finanzielle Risiko, das wegen der meist hohen Streitwerte ebenfalls hoch ausfällt, liegt deshalb zunächst beim klagenden Bauherrn. Hinzu kommen die Kosten für Gutachter, die in aller Regel eingeschaltet werden müssen. Diese Ausgaben müssen die Prozessparteien ebenfalls selbst tragen. Wer gerichtlich gegen Entscheidungen der Baubehörde vorgehen will, muss den Verwaltungsrechtsweg beschreiten. |
| BauR | building law; building legislation; building regulations | Abkürzung für: Baurecht |
| Baurecht | German Building Law | Baurecht ist ein Oberbegriff, unter dem das Bauplanungsrecht (nach Baugesetzbuch) und das Bauordnungsrecht subsummiert werden. Hinzu kommen die Rechtsquellen, die Grundlage für Planfeststellungsverfahren sind, z.B. Allgemeines Eisenbahngesetz, Personenbeförderungsgesetz, Bundesfernstraßengesetz). |
| Baurechtsanalyse | analysis of construction project based on planning law, building law and land registry law | Ziel der Baurechtsanalyse ist es, zu ermitteln, welches Nutzungspotenzial auf der Grundlage der rechtlichen Gegebenheiten realisierbar ist. Eine Baurechtsanalyse besteht im Wesentlichen aus der Analyse bauplanungsrechtlicher, bauordnungsrechtlicher und grundbuchrechtlicher Merkmalstatbestände. Hinzu kommen Fragen im Zusammenhang mit den Vorschriften zur Energieeinsparung. 1.Bauplanungsrechtliche Analyse: Informationsgrundlage sind vor allem der bauplanungsrechtliche Entwicklungszustand des Grundstücks, die Interpretation aus der Perspektive des Baugesetzbuches und die Baunutzungsverordnung. Zu ermitteln ist, ob das Grundstück sich im Außen- oder im Innenbereich befindet, ob ein Bebauungsplan besteht, welche bauliche Nutzungsart festgesetzt wurde, welches Bauvolumen hinsichtlich der festgesetzten Maße der baulichen Nutzung realisiert werden kann, welche sonstigen Festsetzungen der Bebauungsplan enthält, ob eine Realisierung des Bauvorhabens auf der Grundlage eines Vorhaben- und Erschließungsplanes möglich ist und vieles mehr. Hinsichtlich des Entwicklungsstadiums ist festzustellen, ob Umlegungsverfahren abgeschlossen sind, die Erschließung gesichert ist, ob etwaige Verfügungs- und Veränderungssperren bestehen, ob Ausgleichsflächen zu berücksichtigen sind usw. Ferner muss festgestellt werden, ob sich das Grundstück, dessen Baurechte zu analysieren sind, sich im Geltungsbereich eines städtebaulichen Entwicklungs- oder Sanierungsgebietes befindet, ob eine Erhaltungssatzung besteht und welche städtebaulichen Gebote gegebenenfalls zu beachten sind. 2.Bauordnungsrechtliche Analyse: Die bauordnungsrechtliche Analyse bezieht sich auf Vorschriften des Nachbarschutzes, z.B. einzuhaltende Abstandsflächen, auf Vorgaben, die bei einer Baugenehmigung bzw. im Genehmigungsfreistellungsverfahren zu beachten sind, den Inhalt von Bauvoranfragen, etwa bestehende Ausnahmen oder mögliche Befreiungsmöglichkeiten von der Einhaltung bestimmter Vorschriften, bestehende Baulasten usw. 3.Grundbuchrechtliche Analyse: Im Rahmen der Grundbuchanalyse ist schließlich festzustellen, wer verfügungsberechtigt ist, ob Zustimmungserfordernisse bei Verfügungen über das Grundstück zu beachten sind, welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen und ob, bzw. wie sie sich gegebenenfalls auf die Grundstücksbebauung auswirken. |
| Baureifes Land | land ready (or ripe) for development; development site | |
| Baureinigung | building cleaners | Spezielle Reinigungsfirmen kümmern sich um die Reinigung von Neu- oder Umbauten während oder nach der Bauzeit. Während der Bauphase kann mehrfach eine Grob-Baureinigung durchgeführt werden, die groben Schmutz und Staub beseitigt, die Arbeit der nächsten Gewerke erleichtert und nicht zuletzt eine frühzeitige Besichtigung durch Kauf- und Mietinteressenten ermöglicht. Nach Abschluss der Bauarbeiten erfolgt eine Endreinigung, die das Gebäude bezugsfertig gesäubert hinterlässt. Auch eine Nachreinigung muss in manchen Fällen durchgeführt werden, wenn etwa Nachbesserungen oder die Beseitigung von Baumängeln doch noch einmal für Schmutz und Staub gesorgt haben. Natürlich muss bei den genannten Arbeiten die Einhaltung der gesetzlichen Richtlinien zur Abfallbeseitigung gewährleistet sein. |
| Bausachverständigenverordnung | ordinance of building experts/ building surveyors | Die Prüfung von Bauten z. B. im Hinblick auf Standsicherheit, vorbeugenden Brandschutz und sicherheitstechnische Anlagen und Einrichtungen ist in jedem Bundesland durch uneinheitliche Landesvorschriften geregelt. Welche Prüfungen durchzuführen sind, regeln die Landesbauordnungen. Einige Bundesländer haben spezielle Vorschriften zur Anerkennung der Sachverständigen erlassen, die derartige Prüfungen durchführen dürfen. Manche Länder – z. B. Berlin – verzichten auf eine formelle Anerkennung und ermächtigen jede Person mit einer entsprechenden Ausbildung und Sachkunde zur Durchführung von Anlagenprüfungen. Die Verordnungen werden zum Teil als Bausachverständigenverordnung (BauSVO), teils aber auch anders bezeichnet. Die BauSVO Baden-Württemberg z. B. versteht sich als Verordnung über anerkannte Sachverständige für die Prüfung technischer Anlagen und Einrichtungen nach Bauordnungsrecht (BauSVO). Sie regelt unter anderem die Voraussetzungen für die Anerkennung als Sachverständiger sowie Pflichten und Aufgaben von Bausachverständigen. Im Freistaat Bayern existiert eine vergleichbare Regelung unter der Bezeichnung "Verordnung über die verantwortlichen Sachverständigen im Bauwesen (SachverständigenverordnungBau – SVBau)" vom 24.09.2001. |
| Bauschaden | building defect and deficiency; structural damage | Im Gegensatz zum Baumangel, der auf eine mangelhafte Bauausführung zurückzuführen ist, entstehen Bauschäden durch unterlassene Instandhaltungsarbeiten oder durch Einwirkungen von außen (Sturm, Blitz und dergleichen). Bauschäden können aber auch durch einen Baumangel verursacht werden. Etwaige Sachmängelansprüche (Gewährleistungsansprüche) beziehen sich nicht auf Bauschäden, es sei denn, es handelt sich um Mangelfolgeschäden, die auf einen Baumangel eng und unmittelbar zurückzuführen sind. |
| Bausenat | Senate for Housing Development (ministerial portfolio); body in higher court of appeal that decides cases regarding building disputes | Der Begriff Bausenat wird in unterschiedlichen Bedeutungen gebraucht. Zum einen bezeichnet er einen in Bausachen zuständigen Spruchkörper (rechtsprechendes Organ) eines Gerichts. Bausenate bestehen beispielsweise an Oberlandesgerichten und am Bundesgerichtshof, wo Bausachen dem VII. Zivilsenat zugewiesen sind. In den Städten Berlin, Hamburg, Bremen und Lübeck, deren oberste Exekutive Senat genannt wird, werden zudem die für das Bauwesen zuständigen Senatsverwaltungen umgangssprachlich als Bausenat bezeichnet. Des Weiteren wird der Begriff auch auf die für Bauangelegenheiten zuständigen Ausschüsse kommunaler Parlamente angewendet. |
| Bausicherheit | safety of structures | |
| Bausonderkonto (Bauträger) | special building account (development company) | Um sicherzustellen, dass der Erwerber eines von einem Bauträger erstellten Hauses bzw. einer Eigentumswohnung die hierfür zu erbringenden Baufortschrittszahlungen nicht für sachfremde Zwecke verwendet, ist vorgeschrieben, dass der Bauträger ein Bausonderkonto bei einer Bank einrichten muss, auf das dann die Zahlungen geleistet werden. Dies ist in § 6 der Makler-und Bauträgerverordnung vorgeschrieben. Dabei muss er dem Kreditinstitut offenlegen, für wessen Rechnung die Gelder dort angelegt werden. Dies dient dem Auftraggeberschutz. Die Zahlung auf ein anderes Konto des Bauträgers kann riskant sein. So hat das Landgericht Berlin entschieden, dass die Kaufpreisrate, die der Erwerber einer Eigentumswohnung entgegen den Vereinbarungen im Kaufvertrag auf ein anderes Konto des Bauträger leistet, nicht zum Erlöschen des Anspruchs des Bauträgers führt, falls er den Kaufpreis an die Bank abgetreten hatte (LG Berlin NJW-RR 2003, 378) und darüber also nicht mehr verfügen kann. Der Erwerber muss also nochmals zahlen. |
| Bauspardarlehen | building society loan | Bauspardarlehen sind Darlehen von Bausparkassen, auf die der Bausparer einen Anspruch hat, wenn er die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt hat. Die Regellaufzeit liegt zwischen 10 und 11 Jahren. Die Höhe der Annuität richtet sich nach dem gewählten Tarif und bewegt sich zwischen drei und zehn Promille der Bausparsumme pro Monat. In den Standardtarifen beträgt die Monatsrate, die an die Bausparkasse abzuführen ist, sechs Promille der Bausparsumme. Die für die Zuteilung zu erreichende Bewertungszahl wird nach einem "Zeit-mal-Geld-System" ermittelt. Bauspardarlehen in geringer Höhe können ohne grundbuchliche Absicherung gewährt werden, wenn sich der Darlehensnehmer verpflichtet, eine mögliche Sicherung von Forderungen durch Grundpfandrechte zugunsten anderer oder durch Veräußerung des Grundstücks zu verhindern (§ 7 Abs. 4 Gesetz über Bausparkassen). Es handelt sich um ein "Bauspardarlehen gegen Verpflichtungserklärung". Das Bauspardarlehen muss für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Dazu zählen nicht nur der Bau und der Erwerb von Wohnhäusern, sondern auch erhebliche Verbesserungen an Wohnhäusern und auch an Mietwohnungen, Modernisierungen, Einkauf in ein Altenheim mit dem Recht auf dauerhafte Selbstnutzung einer Wohnung usw. |
| Bausparen | saving for building purposes | Bausparen ist das Einzahlen von Beträgen bei einer Bausparkasse auf der Grundlage eines Bausparvertrages. Die Einzahlungen können regelmäßig, unregelmäßig bis hin zur Einmalzahlung erfolgen. Ziel des Bausparens ist es, später ein zinsgünstiges Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Renovierung einer Wohnung bzw. eines Hauses aufnehmen zu können. Die Höhe der Einzahlungen richtet sich nach der Höhe der Bausparvertragssumme. Der Bausparer spart 40% bis 50% auf seinem Bausparkonto an (Mindestansparsumme). Erreicht er eine vorgegebene Bewertungszahl – sie richtet sich danach, wie viel der Bausparer eingezahlt hat und wie lange die Einzahlungen zurück liegen – und erfüllt er die Wartezeit, erhält er ein Darlehen, das je nach Bausparkasse in unterschiedlicher Höhe zu verzinsen ist. Mit der Zuteilung bekommt er ebenfalls sein Bausparguthaben zurück. Das Guthaben enthält die angesparten Raten, die angefallenen Zinsen und etwaige Förderbeträge. Die Tilgung ist relativ hoch, so dass die jährliche Annuität – bezogen auf das Darlehen – über derjenigen von üblichen Baudarlehen liegt. Bausparen wird durch die Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage staatlich gefördert. Welche der Förderungsmöglichkeiten im Einzelfall in Frage kommen, erläutern Finanzierungsberater und die Bausparkassen. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass die Bausparfinanzierung effektiv teurer sein kann, als eine Bankfinanzierung. Dies kann dann der Fall sein, wenn auf das Bankkonto in der Ansparzeit die gleiche Sparrate einbezahlt und höher verzinslich angelegt wird als bei einer Bausparkasse – selbst wenn später das Bankdarlehen für sich genommen teurer ist. Nur bei relativ niedrigen Bausparvertragssummen, bei denen das Verhältnis zwischen der Einzahlungssumme einerseits und den staatlichen Förderungsmitteln plus Einlagenverzinsung andererseits zu einer höheren Gesamtverzinsung des Guthabens führt, erscheint Bausparen als geeignetes Restfinanzierungsinstrument attraktiv. |
| Bausparkassen | building societies; home building and loan associations; housing credit institutions | Bei den Bausparkassen handelt es sich nach dem Bausparkassengesetz von 1973 um Kreditinstitute, auf die das Kreditwesengesetz anzuwenden ist und die der Überwachung durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterliegen. Die ersten Bausparkassen wurden Anfang des 19. Jahrhunderts in England gegründet. In Deutschland folgte nach englischem Vorbild 1868 in Breslau die erste Gründung als Genossenschaft. Durchgesetzt hat sich der Bauspargedanke allerdings erst mit Gründung der Wüstenrot 1924. Heute gibt es 21 private und 13 öffentliche Bausparkassen. |
| Bausparsumme | targeted amount of savings; building society money | Betrag, über den ein Bausparvertrag abgeschlossen wird. Die Bausparsumme setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen und wird ausgezahlt, wenn der Vertrag die Zuteilungsvoraussetzungen erfüllt. |
| Bausparvertrag | building loan contract; savings contract with a building society or bank | Der Bausparvertrag ist ein Vertrag, den ein Bausparer mit einer Bausparkasse abschließt. Damit strebt der Bausparer in aller Regel an, ein künftiges Bauvorhaben mit einem zinsgünstigen Darlehen zu finanzieren. Bausparverträge können nicht nur durch den Bausparer, sondern auch durch dessen nahe Verwandte für Bauzwecke genutzt werden. Welche Verwandte hierfür in Betracht kommen, regelt der Gesetzgeber. Einzahlungen auf Bausparverträge werden vom Staat durch Gewährung von Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämie unterstützt. Die Verwendung der Bausparguthaben ist dafür zweckgebunden. Bausparverträge können nur für wohnungswirtschaftliche Zwecke verwendet werden. Hierzu zählen die Finanzierung von Erwerbsvorgängen und die Durchführung von Wohnbauvorhaben, Umbauten und Modernisierungen. Außerdem werden die Auszahlung von Miterben, die Ablösung von Fremdfinanzierungsmitteln (Umschuldungen) soweit jeweils wohnungswirtschaftliche Objekte betroffen sind, sowie die Modernisierung der Mietwohnung durch den Mieter als wohnungswirtschaftlicher Verwendungszweck anerkannt. Eine anderweitige Verwendung des Bausparguthabens vor Ende der 7-jährigen Sperrfrist führt dazu, dass die gewährten Wohnungsbauprämien wieder an den Fiskus zurückerstattet werden müssen. Verschiedene Banken schließen mit Bausparkassen Bausparverträge ab, die sie selbst besparen und bei Zuteilung ausgewählten Kunden als Finanzierungsmittel anbieten. In Zeiten hoher Zinsen kann dies eine interessante Finanzierungsalternative darstellen. Es handelt sich um sogenannte Bauspar-Vorratsverträge. Neben dem Standard-Bausparvertrag gibt es Schnellsparvarianten und Langsamsparvarianten, wobei grundsätzlich einer kurzen/langen Darlehenslaufzeit immer eine kurze/lange Ansparzeit bis zur Zuteilung entspricht. Im Zuge des Wandels der Tariflandschaft mit dem Ziel, den unterschiedlichen Bedürfnissen der Bausparer gerecht zu werden, werden heute auch Bausparverträge angeboten, bei denen Bauspardarlehen in Höhe der Bausparvertragssumme gewährt werden. Bei Tarifen mit hohen Guthabenzinsen werden entsprechend höhere Darlehenszinsen gefordert. Der Variationsreichtum ist mittlerweile außerordentlich groß. Bausparverträge können geteilt, ermäßigt oder erhöht werden. Auch eine Zusammenlegung mehrerer Verträge ist möglich. Bei Übertragung ist darauf zu achten, dass nur Angehörige den bereits entstandenen Anspruch auf Wohnbauprämien mit übernehmen können. |
| Bausparvertrag / Kündigung durch Bausparkasse | building loan contract; savings contract with a building society or bank - termination by the building society / home building and loan association | In Zeiten niedriger Zinsen kommt es immer vor, dass ältere Bausparverträge mit hoher Verzinsung durch die Bausparkasse gekündigt werden. Betroffen sind meist Verträge, die schon längere Zeit zuteilungsreif sind. Das heißt, dass ein Mindestguthaben angespart und die vertraglich festgelegten Wartezeiten eingehalten wurden. Der Sparer könnte also Bausparguthaben und Bauspardarlehen für eine Immobilienfinanzierung verwenden. Er hat dies jedoch noch nicht getan. Von den Kündigungen sind häufig Bausparverträge betroffen, die seit mehr als zehn Jahren zuteilungsreif sind. Teilweise wird den Kunden jedoch auch eine Vertragsänderung angeboten, bei der heute übliche Konditionen vereinbart werden sollen. Aus Sicht der Bausparkassen sind diese Altverträge ein Kostenfaktor, da sie für das Bausparguthaben oft Zinssätze von drei bis vier Prozent erbringen. In aktuellen Verträgen müssen sich die Kunden dagegen mit circa 0,25 Prozent zufrieden geben. Nicht in jedem Fall ist allerdings die Kündigung rechtlich einwandfrei. Die Bausparkassen kündigen oft unter Berufung auf § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Aus dieser Vorschrift wird auch der Zehnjahreszeitraum abgeleitet. Verschiedene Gerichte haben entschieden, dass eine Bausparkasse den Vertrag dann kündigen kann, wenn das Bausparguthaben vollständig angespart und die vereinbarte Bausparsumme somit erreicht wurde. Wie das Oberlandesgericht Stuttgart ausgeführt hat, dient ein Bausparvertrag grundsätzlich dazu, die Bausparsumme anzusparen und nicht als zinsgünstige Kapitalanlage unabhängig vom Bausparzweck (OLG Stuttgart, Beschluss vom 14. Oktober 2011, Az. 9 U 151/11). In dem in Stuttgart verhandelten Fall ging es um ein vollständig angespartes Guthaben, die Kündigung seitens der Bausparkasse war laut Gericht zulässig. Auch das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hat so entschieden (Urteil vom 2. September 2013, Az. 19 U 106/13). Aber: Dass ein Vertrag zuteilungsreif ist, bedeutet noch lange nicht, dass die Bausparsumme vollständig angespart wurde. Bei vielen gekündigten Verträgen ist dies nicht der Fall. Aus der Entscheidung des OLG Stuttgart könnte man ableiten, dass ein erst teilweise angesparter, aber schon zuteilungsreifer Vertrag nicht gekündigt werden kann, weil der Vertragszweck noch nicht erreicht ist. Das Landgericht Mainz hat sich allerdings auf den Standpunkt gestellt, dass der Vertragszweck bereits bei Zuteilungsreife erreicht ist. Denn dann könne das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. In diesem Fall war das Guthaben noch nicht vollständig eingezahlt; Zuteilungsreife bestand seit über zehn Jahren. Das Landgericht Mainz sieht den Vertragszweck etwas anders als die beiden anderen Gerichte – nämlich in der Erlangung des Rechts, das Darlehen abzurufen. Das bedeutet, dass zehn Jahre nach Zuteilungsreife ein gesezliches Kündigungsrecht der Bausparkasse aus § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB bestehen würde (Urteil vom 28.07.2014, Az. 5 O 1/14). Das Gericht betonte auch, dass die Kundin sich hier nicht darauf berufen könne, dass Verträge grundsätzlich einzuhalten seien. Denn sie habe selbst auch dem Vertragszweck zuwider gehandelt, indem sie das Darlehen bei Zuteilungsreife nicht abgerufen habe. Inwieweit andere Gerichte diese Ansicht teilen, ist noch nicht klar. Eindeutig ist die Rechtslage jedoch nicht. Zumindest bei einem Vertrag, in den noch regelmäßig eingezahlt wird, kann eine Kündigung durch die Bausparkasse rechtlich problematisch sein. Im Streitfall können sich Kunden an die jeweiligen Ombudsleute der Privaten Bausparkassen wenden. Hier kann eine außergerichtliche Schlichtung stattfinden (www.schlichtungsstelle-bausparen.de). |
| BauStatG | German act on the implementation of statistics on building activities and the adjustment of the inventory on existing buildings | Abkürzung für: Gesetz über die Durchführung vom Statistiken der Bautätigkeit und die Fortschreibung des Gebäudebestandes |
| Baustellenmarketing | on-site advertising; real estate marketing during the construction phase | Als Baustellenmarketing werden diejenigen Marketingmaßnahmen bezeichnet, die für ein Immobilienprojekt während der Bauphase durchgeführt werden. Dabei kommen grundsätzlich unterschiedliche Elemente des Marketingmix in Betracht. Typische Maßnahmen sind beispielsweise Presse- und Öffentlichkeitsarbeit, Außenwerbung direkt vor Ort an der Baustelle – beispielsweise am Bauzaun – sowie Eventmarketing. Ziel ist es, bereits während der Bauphase potenzielle Mieter, aber auch Nachbarn und die Öffentlichkeit auf das betreffende Projekt aufmerksam zu machen, dessen Vermarktung zu unterstützen, Spekulationen über die entstehende Bebauung vorzubeugen und die Akzeptanz für die künftigen Nutzungen an dem betreffenden Standort zu erhöhen. In zunehmendem Maße werden bei größeren Projekten auch Baustellenführungen angeboten – gegebenenfalls auch in Kooperation mit benachbarten Projekten, um einer breiteren Öffentlichkeit einen Einblick in das Geschehen auf der Baustelle und eine Vorstellung von der künftigen Bebauung zu geben. Eine zentrale Rolle innerhalb des Baustellenmarketings spielen auch die Baufeste. |
| Baustellenverordnung | Construction Site Ordinance | Im Interesse des Gesundheitsschutzes musste eine EG-Richtlinie in deutsches Recht umgesetzt werden, die im Arbeitsschutzgesetz und insbesondere in der Baustellenverordnung vom Juni 1998 ihren Niederschlag fand. Sie wurde letztmals 2004 geändert. Der Anhang II enthält einen Katalog von "besonders gefährlichen Arbeiten", für die eine Vorankündigungspflicht gegenüber der zuständigen Behörde besteht. Bei solchen Baustellen und bei Baustellen, auf denen Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig sind, ist ein Koordinator zu bestellen, der einen Sicherheits- und Gesundheitsplan ausarbeiten (lassen) und nach den allgemeinen Grundsätzen des Arbeitsschutzes (Arbeitsschutzgesetz) koordinieren muss. Er hat darauf zu achten, dass die Arbeitgeber/Unternehmen Ihren Pflichten aus der Verordnung nachkommen (insbesondere Instandhaltung der Arbeitsmittel, Vorkehrung zur Lagerung und Entsorgung insbesondere der Gefahrenstoffe, Anpassung der Ausführungszeiten und Zusammenarbeit zwischen Arbeitgebern und Unternehmen ohne Beschäftigte). |
| Baustile | architectural styles | In der Architektur unterscheidet man eine Reihe unterschiedlicher Baustile, die bestimmte zeitliche Epochen kennzeichnen. Baustile sind mit anderen Kunststilen der jeweiligen Epochen oft eng verknüpft. Sie sind von regionalen Unterschieden geprägt. Wichtige europäische und deutsche Baustile sind:
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| Baustoffklasse | building material class | Baustoffe und Bauteile werden in Deutschland in Baustoffklassen eingeteilt. Diese geben Auskunft darüber, wie leicht entzündlich der jeweilige Baustoff ist. Die Baustoffklasse muss auf dem Etikett des Baustoffs angegeben sein. Von der Kennzeichnungspflicht ausgenommen sind Baustoffe, deren Brandverhalten allgemein bekannt ist, z. B. Lehm, Kies, Sand, Zement aber auch Holz mit mehr als 400 kg/m3 Rohdichte und mehr als 2 mm Dicke. Diese Materialien sind in DIN 4102 Teil 4 aufgeführt. Die Einteilung in Baustoffklassen findet sich in der DIN 4102 Teil 1. Dort werden die Baustoffe zunächst grob in nicht brennbare (Baustoffklasse A) und brennbare (Baustoffklasse B) eingeteilt. Innerhalb von Klasse B gibt es wieder Unterteilungen je nach dem Grad der Entflammbarkeit. Die Baustoffklasse A wird ebenfalls noch unterteilt: In A1 (nicht brennbarer Baustoff ohne oder mit äußerst geringen brennbaren Bestandteilen. Beispiele: Granit, Sand, Naturstein, Zement, Kalk, Gips, Beton, Stahlbeton, Spannbeton, Mineralfasern, Ziegel, Keramik, Glas) und A2 (nicht brennbarer Baustoff mit geringfügigen brennbaren Bestandteilen). Die Baustoffklasse B umfasst die Untergliederungen:
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| Bausummenüberschreitung | exceeding total construction cost | Liegen die vorab veranschlagten Kosten unter den tatsächlich vom Bauherrn aufgewendeten Ausgaben, liegt eine Bausummenüberschreitung vor. Der Finanzierungsplan sollte für einen solchen Fall genügend Spielraum vorsehen. Die Haftung des Architekten, der im Rahmen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure hierzu Feststellungen getroffen hat, beginnt erst, wenn bestimmte, von der Rechtsprechung großzügig bemessene Toleranzgrenzen überschritten werden. Bei Kostenschätzungen betragen sie etwa 30%, bei Kostenberechnungen 20% und bei der Zusammenstellung der Kostenanschläge als Ergebnis von Ausschreibungen 5–10%. Allerdings muss festgestellt werden, dass Rechtslehre und Rechtsprechung hierzu etwas uneinheitlich sind. Eine Haftung setzt ferner voraus, dass entweder eine vertragliche Vereinbarung zwischen Planer und Bauherr über die Baukosten bestand oder der Planer seine Pflichten verletzt hat. Die Pflichten des Architekten reichen dabei von der frühzeitigen Information des Bauherrn über den wirtschaftlichen Rahmen des Vorhabens (OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.02.1997, Az. 5 U 65/96) bis zu einer fehlerfreien Kostenermittlung (möglicher Fehler zum Beispiel: vergessene Mehrwertsteuer). |
| BauSVO | ordinance of building experts/building surveyors | Abkürzung für: Bausachverständigenverordnung |
| Bautafel | site notice board (details of development, names of parties, etc.) | Bautafeln sind an jeder Baustelle anzubringen. Sie informieren über die Art des Bauvorhabens, Name und Adresse des Bauherrn, der Bauleitung, des Architekten und des Statikers. Die Bautafel muss deutlich lesbar und von der Straße aus gut sichtbar angebracht werden. Bautafeln haben sich aus einer bauordnungsrechtlichen Zwangsmaßnahme längst zu einem Marketinginstrumentarium für den Bauherrn und die am Bau und am Vertrieb beteiligten Unternehmen entwickelt. Schließlich soll auch für das entstehende Objekt geworben werden. Auch künstlerische Aspekte treten bei der Bautafelgestaltung immer mehr in den Vorder-grund. Bautafelausstellungen werden organisiert. Bautafelenthüllungen durch Repräsentanten des öffentlichen Lebens treten bei besonderen Bauvorhaben vor allem im öffentlichen Bereich immer häufiger an die Stelle des ersten "Spatenstichs". |
| Bautagebuch | daily construction records | Das Bautagebuch dient der Aufzeichnung der Vorgänge am Bau. Vor allem werden darin Beginn und Dauer der einzelnen Bauarbeiten, der tägliche Baufortschritt, die angelieferten Materialien usw. dokumentiert, wie auch der Zustand der Baustelle insgesamt und deren äußere Bedingungen. Aus ihm sollten auch die Zahl der eingesetzten Arbeitskräfte, Art und Anzahl der verwendeten Maschinen und Anlieferungen von Baumaterial vermerkt werden. Wichtig können auch Hinweise auf widrige Witterungsbedingungen, wetterbedingte oder sonste Bauunterbrechungen sein. Die Dokumentation kann bei späteren Streitigkeiten mit den Vertragspartnern hilfreich sein. Die Führung des Bautagebuchs gehört zu den Grundleistungen eines Architekten, der damit aber auch einen Bauingenieur oder Baupolier beauftragen kann. Für genehmigungspflichtige Bauten ergibt sich der notwendige Inhalt aus DIN 1045. Eine Verpflichtung zur Führung des Bautagebuches besteht bei privaten Bauvorhaben nicht. Bei Vergabe von Bauaufträgen durch öffentliche Auftraggeber wird das Muster eines Bautagebuches verwendet, welches im Vergabehandbuch (VHB) dokumentiert ist. |
| Bautenstandsbericht | buildings development report | Der Bautenstandsbericht eines Immobiliensachverständigen erfüllt gleichzeitig zwei wesentliche Aufgaben im Rahmen des Baucontrollings: Zum einen enthält er wichtige Informationen über den tatsächlichen Fortgang und Stand ausgeführter Bauarbeiten, zum anderen überprüft er die Einhaltung vorher abgegebener Kostenprognosen und -voranschläge. Ein qualifizierter Bautenstandsbericht ist häufig unabdingbare Voraussetzung für die bankseitige Freigabe von Kreditmitteln zur weiteren Baufinanzierung. |
| Bauträger | development company; developer; builder; building promoter; commercial developer; property developer | Bauträger führen in eigenem Namen, auf eigene Rechnung und auf eigenem Grundstück Baumaßnahmen durch, die sie am Markt an "Ersterwerber" im Rahmen eines Bauträgervertrages verkaufen. Sofern sich das Objekt beim Verkauf noch in der Bauphase befindet, geht der Bauträger eine Verpflichtung ein zur Fertigstellung nach Maßgabe der Baubeschreibung und der Bauzeichnungen. Der Bauträgervertrag mit dem Ersterwerber ist seiner Rechtsnatur nach ein Werkvertrag. Bedeutsame Folge hieraus sind werkvertragliche Sachmängelansprüche, die erst nach fünf Jahren ab Abnahme verjähren. Die auf neuerdings vier Jahre dimensionierte VOB-Mangelhaftung scheidet innerhalb dieser Rechtsbeziehung zwischen Bauträger und Erwerber faktisch aus. Zum Haftungsrisiko des Bauträgers zählen nicht nur Baumängel, die bei Abnahme nicht entdeckt wurden. Der Bauträger haftet auch für das Baugrundrisiko, wenn etwa Risse am Mauerwerk entstehen, der Baugrund untauglich war oder eine andere statische Berechnungsgrundlage erfordert hätte. Tritt der Bauträger seine Nacherfüllungsansprüche gegenüber den von ihm beauftragten Unternehmen an die Erwerber seiner Objekte ab, dann verbleibt bei ihm dennoch die Subsidiärhaftung. Sie verpflichtet ihn, für die Beseitigung des Baumangels zu sorgen, wenn dies dem Erwerber nicht gelingt, weil das betroffene Bauunternehmen insolvent wurde oder sich sonst verweigert. Der Bauträger bedarf als gewerbsmäßiger Bauherr einer Erlaubnis nach § 34c GewO und unterliegt zum Schutz der Vermögensinteressen der Erwerber speziellen Vorschriften der Makler- und Bauträgerverordnung. Vom Generalunternehmer und Generalübernehmer unterscheidet sich der Bauträger dadurch, dass er Bauherr ist und auf eigenem Grundstück baut. Generalunternehmer wie Generalübernehmer bauen dagegen auf dem Grundstück des Bauherrn. Sie übernehmen dadurch einen Teil des Bauherrenrisikos, dass sie – gleich wie der Bauträger – Festpreise garantieren. Weder Generalunternehmer noch Generalübernehmer unterliegen wegen Fehlens der gewerblichen Bauherreneigenschaft dem Vorschriftenbereich des § 34c GewO und der MaBV. |
| Bauträgerkalkulation | property developer's estimate | Die überschlägige Bauträgerkalkulation wird in der Immobilien-Projektentwicklung zum Zwecke der Wirtschaftlichkeitsanalyse angewandt. Dabei werden die grundsätzlichen Bestandteile der Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt, wodurch festgestellt werden soll, ob das Projekt wirtschaftlich ist, das heißt ob die Einnahmen und die Kosten im Einklang zueinander stehen. In der Praxis lohnt es sich letztlich für den Bauträger nicht, wenn sich Einnahmen und Kosten lediglich ausgleichen, sondern erst, wenn ein Überschuss erzielt wird. In der Regel veranschlagen Bauträger in der Kalkulation einen Mindestgewinn beziehungsweise eine Mindestrentabilität, bevor sie das Projekt in Angriff nehmen (siehe Grafik unten). Diese überschlägige Berechnung kann noch stärker aufgefächert werden, zum Beispiel in die Kosten für die verschiedenen Gewerke, die letztlich die Herstellungskosten bilden. Ein besonders sensibler Punkt ist die Projektion der genauen Verkaufspreise und das Vorhersagen des exakten Vermarktungszeitraums, bis wann alle Einheiten veräußert werden könnten. Hierzu wären ebenfalls genauere Analysen zu erstellen und Vergleichswerte einzuholen. Wenn die Bauträgerkalkulation für ein Immobilienprojekt nicht wirtschaftlich ausfallen sollte, müssten Maßnahmen getroffen werden, um die Kosten auf der einen Seite zu senken und / oder die Einnahmen auf der anderen Seite zu erhöhen. Sollte dies nicht möglich sein, müsste unter wirtschaftlichen Aspekten von der Realisierung des Immobilienprojekts abgeraten werden.. Nach Werner Pulletz (Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, 5. Aufl. 2006, S 583) sieht eine Bauträgerkalkulation vereinfacht wie folgt aus:. |
| Bauträgervertrag | construction contract; development contract; contract for complete development rather than only partial building work | In einem Bauträgervertrag verpflichtet sich der Bauträger dem Erwerber des Bauträgerobjektes gegenüber zur Übertragung des Eigentums an dem erworbenen Grundstück und zur Herstellung des Bauwerkes. Neben den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches sind auch Regelungen der Makler- und Bauträger-Verordnung (MaBV) zu beachten und in den Vertrag einzubeziehen. Ihr Sinn ist, die Vermögensinteressen der Erwerber von Bauträgerobjekten zu schützen. Durch die 2017 verabschiedete Reform des BGB-Bauvertragsrechts, welche ab 1.1.2018 in Kraft ist, wurde der Bauträgervertrag erstmals gesetzlich normiert. Der neue § 650u BGB definiert ihn als einen Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Die Vorschrift stellt klar, dass hinsichtlich Errichtung und Umbau von Bauwerken das Werkvertragsrecht Anwendung findet, hinsichtlich der Übertragung von Eigentumsrechten oder Erbbaurechten aber das Kaufrecht zur Anwendung kommt. Nicht auf den Bauträgervertrag anwendbar sind folgende Regelungen (nach der ab 1.1.2018 geltenden Fassung des BGB):
§ 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) legt die Sicherungspflichten für Bauträger fest. Der Bauträger darf über Baugelder des Auftraggebers nur verfügen, wenn
Außerdem dürfen bestimmte Baufortschrittsraten nicht überschritten werden. Für den Abruf der Baufortschrittsraten werden Höchstbeträge genannt, die dem Bauträger jedoch einen gewissen Handlungsspielraum in der Zusammenstellung der Leistungen lassen, für die die Raten fällig gestellt werden. Der Bauträgervertrag muss notariell beurkundet werden, da die Bauleistung und der Grundstückserwerb rechtlich als Einheit zu werten sind. Bei einem Bauträgervertrag kann das eine (Bauleistung) nicht vom anderen (Grundstückserwerb) getrennt werden. Auch in Bauträgerverträgen werden manchmal Klauseln verwendet, die nach den Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches über Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht wirksam sind. Dazu gehören z.B. Regelungen, nach denen die Abnahme des Gemeinschaftseigentums bei einer neu zu errichtenden Wohneigentumsanlage durch einen – mit dem Bauträger wirtschaftlich und finanziell in Verbindung stehenden – Erstverwalter durchgeführt werden kann. Die Gefahr von Interessenkollisionen ist in einer solchen Konstellation allzu groß (BGH, Beschluss vom 12.9.2013, Az. VII ZR 308/12). Ebenso kann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro in Vertretung der Wohnungseigentümer keine rechtlichen Wirkungen auf „Nachzügler“-Erwerber haben, die noch gar keine Eigentümer sind. Weder kann die Teilungserklärung so etwas wirksam festlegen, noch kann es die Eigentümerversammlung wirksam beschließen. Die erste Eigentümerversammlung kann hier also keine vollendeten Tatsachen schaffen, durch welche „Nachzügler“-Käufer ihre Rechte wegen Baumängeln verlieren (BGH, Urteil vom 12. Mai 2016, Az. VII ZR 171/15). |
| BauVerfO | regulations on construction methods | Abkürzung für: Bauverfahrensordnung |
| Bauvertrag | construction contract; building contract; turnkey contract | Unter einem Bauvertrag versteht man einen Vertrag zwischen Bauherr und Bauunternehmer. Der Bauvertrag kann sich bei privaten Bauherren je nach Vereinbarung entweder nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch richten (BGB-Bauvertrag, Werkvertrag) oder nach der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen). Im März 2017 hat der Bundesrat endgültig eine lange diskutierte Reform des deutschen Bauvertragsrechts beschlossen. Diese betrifft den BGB-Bauvertrag. Grund für die Reform war, dass das bisherige Werkvertragsrecht als nicht mehr zeitgemäß für den Baubereich angesehen wurde. Angestrebt wurde größere Rechtsklarheit zur Vermeidung langwieriger Rechtsstreitigkeiten zwischen Bauherren und Bauunternehmern. Die neuen Vorschriften treten zum 1. Januar 2018 in Kraft. Die neue Regelung definiert den Bauvertrag als einen Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder zum Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Die Reform führt neue Regelungen für den Bauvertrag und den Bauträgervertrag ein und schafft einen neuen Vertragstyp, den Verbraucherbauvertrag. Bei diesem soll der Verbraucherschutz stärker im Vordergrund stehen, die gesetzliche Regelung findet sich ab 1.1.2018 in § 650i BGB. |
| Bauvoranfrage | outline planning application; request for preliminary planning permission | Will der Bauherr sicher gehen, dass seine Pläne über das Bauvorhaben auch tatsächlich genehmigt werden, kann er vorab beim örtlichen Bauamt einen Vorbescheid erwirken. Dazu muss er eine Bauvoranfrage stellen. Diese ist wesentlich zeit- und kostengünstiger für den Bauherrn als das eigentliche Genehmigungsverfahren. Bei einem späteren Baugenehmigungsverfahren sind die im Vorbescheid von der Baubehörde entschiedenen Punkte für den Zeitraum von 3 Jahren verbindlich. |
| Bauvorantrag | outline planning application; request for preliminary planning permission | |
| Bauvorlagen | building documents; building particulars and drawings (to be submitted with application for building consent) | Bauvorlagen sind Unterlagen, die einem Bauantrag beigefügt werden müssen, um das Bauvorhaben genau darzustellen. Fast in allen Bundesländern verlangen die Behörden folgende Unterlagen: Baubeschreibung mit
Rechtsgrundlage der Bauvorlagen sind die Bauvorlagenverordnungen der Bundesländer. |
| Bauweise | design; construction; architectural style; building method; construction method; type of construction | Neben dem Maß der baulichen Nutzung wird in Bebauungsplänen auch die Bauweise festgesetzt. Dabei wird unterschieden zwischen einer offenen und geschlossenen Bauweise. Die offene Bauweise ist dadurch gekennzeichnet, dass bei den Gebäuden seitliche Grenzabstände einzuhalten sind. Zur offenen Bauweise zählen neben Einzel- und Doppelhäusern auch Hausgruppen bis maximal 50 m Länge. Garagen und Stellplätze können dabei in der Regel an die Grenze gebaut werden. Die geschlossene Bauweise kennt keine seitlichen Grenzabstände. Die Häuser werden zusammengebaut. Die Grenzwände sind als "Brandwände" bzw. "Gebäudeabschlusswände" zu errichten. Besondere Formen der geschlossenen Bauweise sind die Blockbebauung und die Kettenbauweise, bei der jeweils Einzelhäuser und Garagen wie an einer Kette aneinandergebaut sind. |
| Bauwerk | structure; construction; building | Bauwerk ist ein zivilrechtlicher Begriff des BGB, der auch Eingang in das Erbbaurecht gefunden hat. Die Herstellung, Änderung oder Beseitigung eines Bauwerkes wird in einem Werkvertrag geregelt. Der Begriff "Bauwerk" umfasst nicht nur bauliche Anlagen i.S.d. Bauordnungen der Bundesländer, sondern auch Anlagen des Tiefbaus (z.B. des Straßenbaus). |
| Bauwirtschaft | building industry; building trade; construction industry | Bei der Bauwirtschaft handelt es sich um einen sehr vielschichtigen Wirtschaftszweig. Einerseits wird unterschieden zwischen den Unternehmen der vorbereitenden Baustellenarbeiten, zum Beispiel Abbruchunternehmen, dem Hoch- und Tiefbau zuzuordnenden Unternehmen, den Unternehmen der Bauinstallation und des Ausbaus und der Unternehmen, die Baumaschinen und -geräte mit Bedienungspersonal vermieten. Eine andere Unterscheidung bezieht sich auf das Bauhauptgewerbe und das Ausbaugewerbe. Beim Ausbaugewerbe handelt es sich in der Regel um kleinere Handwerksbetriebe. Nur rund 10 Prozent haben mehr als 10 Beschäftigte. Außerdem wird beim Hochbau unterschieden zwischen Wohnungsbau, Wirtschaftsbau und öffentlichem Bau, beim Tiefbau zwischen gewerblichem Bau und öffentlichem Bau, darunter Straßenbau, der etwa die Hälfte des öffentlichen Tiefbauvolumens beträgt. Die deutsche Bauwirtschaft unterlag in der Zeit seit der Wiedervereinigung erheblichen Schwankungen. Dies wird aus nach folgenden Zahlen deutlich. Der Anteil der Bauwirtschaft am Bruttoinlandsprodukt (BIP), der 1991 12,8 Prozent und 1994 14,9 Prozent betrug, ging bis 2004 auf 10,2 Prozent zurück. 2005 betrug der Anteil nur noch 9,1 Prozent um dann bis 2008 auf 10,1 Prozent wieder anzusteigen. Im Jahr 2012 betrug der Anteil der Bauwirtschaft am BIP nur noch 4,6 Prozent. Die Entwicklung des Baugewerbes (der Bauunternehmen des Bauhaupt- und Ausbaugewerbes) mit 20 Beschäftigten und mehr) spiegeln die untenstehenden Zahlen wieder. Die Zahl aller Beschäftigten im Bauhauptgewerbe streut über ein Jahr erheblich. In den Wintermonaten liegt sie deutlich unter der Zahl in den Sommermonaten. Auf das Jahr gerechnet sank die Zahl der Beschäftigten im Baugewerbe vom Jahr 2000 von 1.029.000 auf 698.000 im Jahr 2010. Im Jahresdurchschnitt 2011 waren es 734.000 Beschäftigte. Der Gesamtumsatz im Baugewerbe betrug im Jahr 2000 108.716 Mio. Euro, 2010 nur noch 91.333 Mio. Euro. 2012 war eine gewisse Stabilisierung zu verzeichnen: So lag der Gesamtumsatz im Baugewerbe bei 92,6 Mrd. Euro. Die Auftragseingänge stiegen um 6,8 % gegenüber dem Vorjahr auf 54,5 Mrd. Euro. |
| Bauzeichnung | working/construction drawing; blueprint; architectural/constructional drawing | |
| Bauzeitende (Fondsobjekte) | end of construction period (for properties owned by an investment fund) | Das vorgesehene Bauzeitende für die Immobilie eines geschlossenen Immobilienfonds ist von maßgeblicher Bedeutung für den Zeitpunkt der erstmaligen Mieteinnahmen und damit für den möglichen Ausschüttungsbeginn an die Fondsgesellschafter. Um hier unliebsame Überraschungen zu vermeiden, sollten für den Fall von Bauzeitüberschreitungen Vertragsstrafen in Höhe von mindestens den Mietausfällen und sonstigen finanziellen Nachteilen vereinbart sein. |
| Bauzeitenplan | construction schedule | Im Bauzeitenplan wird der vorgesehene zeitliche Ablauf des Bauvorhabens und der dabei ineinandergreifenden Bauleistungen der verschiedenen am Bau beteiligten Gewerke dargestellt. Darstellungsform ist meist ein auf einen Kalenderbogen projiziertes Balkendiagramm. Teilweise werden auch Liniendiagramme verwendet. Bei Großbauvorhaben bedient man sich teilweise auch der "Netzplantechnik". Der Bauzeitenplan ist ein Steuerungs- und Kontrollinstrument bei der Koordination der am Bauprozess beteiligten Unternehmen. Aus ihm können unmittelbar die Fristen, bis zu denen eine Arbeit fertiggestellt sein soll, abgelesen werden. Die Koordination der Bauarbeiten gehört grundsätzlich zu den Pflichten des Bauherrn. Daher ist es seine Aufgabe, den Bauzeitenplan zu erstellen. Er muss aber keinen Bauzeitenplan erstellen. Er kann die Gewerke auch anders koordinieren, wie es bei kleineren bis mittleren Bauvorhaben auch üblich ist. Ein Bauhandwerker oder -unternehmer muss den Bauzeitenplan nur dann erstellen, wenn er damit vom Bauherrn ausdrücklich beauftragt wird. Der Bauzeitenplan ist nur dann für die Handwerker verbindlich, wenn es eine entsprechende ausdrückliche Vereinbarung mit dem Auftraggeber gibt. Eine einseitige Änderung des Plans im Laufe der Bauausführung ist nicht automatisch verbindlich. Sie muss von den Gewerken akzeptiert werden. Wenn der Unternehmer eine Frist aus dem verbindlich vereinbarten Bauzeitenplan überschreitet, ist er im Verzug. Wenn er merkt, dass er eine wirksam vereinbarte Frist überschreitet, ist er verpflichtet, Abhilfe zu schaffen (mehr Mitarbeiter, Verlängerung der Arbeitszeit o.ä.). |
| Bauzeitzinsen | interest during construction | Bauzeitzinsen sind Schuldzinsen, die bei Bauvorhaben im Zusammenhang mit einer Vor- oder Zwischenfinanzierung vor der Bezugsfertigkeit des Objektes anfallen. Soll das Objekt vermietet werden, können die Zinsen vom Bauherrn als Werbungskosten abgezogen werden. Kalkulatorisch zählen sie zu den Baunebenkosten. |
| Bauzustandsanalyse | analysis of structural conditions/state of repair | Die Bauzustandsanalyse ist Sache von Bausachverständigen, die sich als Bauingenieure oder Sonderfachleute am Bau (Fachplaner, Tragwerksplaner, Bauphysiker) auf die Bauzustandsanalyse spezialisiert haben. Bausachverständige können öffentlich bestellt und vereidigt werden.
Bauzustandsanalysen sind erforderlich im Zusammenhang mit der Bewertung von Bauwerken, aber auch als Voruntersuchung vor Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen und bei größeren Instandsetzungsmaßnahmen vor allem dann, wenn es sich um denkmalgeschützte Gebäude handelt. Solche Maßnahmen setzen Bauzustandsanalysen voraus, damit bei den Planungen der Istzustand als Ausgangsgröße richtig berücksichtigt und kalkuliert werden kann. Soweit Bauschäden ermittelt wurden, sind auch die Ursachen festzustellen. Das Augenmerk des Analysten muss auch etwa vorhandenen Schad- und Gefahrenstoffen und Ablagerungen und einem etwaigen Schimmelbefall gelten. Die festgestellten Ergebnisse sind zu dokumentieren, eventuell sind Probeentnahmen erforderlich, die im Labor analysiert werden. Gilt die Bauzustandsanalyse der Ermittlung der Luftdichtheit von Gebäuden, kann mit dem Differenzdruck-Messverfahren (Blower-Door-Test) festgestellt werden, wo sich Lücken bei der Wärmedämmung befinden, die zum Zweck der Energieeinsparung geschlossen werden sollten. |
| BauZVO | German ordinance on building permissions | Abkürzung für: Bauzulassungsverordnung |
| BAV | Federal Supervisory Authority for Insurance Associations | Abkürzung für: Bundesaufsichtsamt für das Versicherungswesen |
| Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG) | Bavarian Supreme Court | Das früher in Bayern für alle WEG-Streitigkeiten zuständige Bayerische Oberste Landesgericht ist auf Beschluss der Bayerischen Staatsregierung aufgelöst worden. An seine Stelle ist 2005 das Oberlandesgericht München getreten. |
| BayGO | Bavarian municipal code/ byelaws | Abkürzung für: Bayrische Gemeindeordnung |
| BBA | Berlin-Brandenburg Academy for the Housing Industry, a registered association | Abkürzung für: Berlin-Brandenburgische Akademie der Wohnungswirtschaft e.V. |
| BBauBl | federal German gazette for the building industry | Abkürzung für: Bundesbaublatt |
| BBauG | Federal Building Act | Abkürzung für: Bundesbaugesetz |
| BBD | Federal Construction Authority | Abkürzung für: Bundesbaudirektion |
| BBergG | German federal law of mining | Abkürzung für: Bergbaugesetz |
| BBiG | Vocational Training Act | Abkürzung für: Berufsbildungsgesetz |
| BBodSchG | German federal soil protection act | Abkürzung für: Bundesbodenschutzgesetz |
| BBR | special provisions and descriptions of risks for the professional liability insurance for architects, civil/ construction engineers and consulting engineers | Abkürzung für: Besondere Bedingungen und Risikobeschreibungen für die Berufshaftpflichtversicherung von Architekten, Bauingenieuren und Beratenden Ingenieuren |
| BBU | Berlin-Brandenburg Association of Housing Companies | Abkürzung für: Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen |
| BCG-Matrix | BCG matrix | |
| Bd | average, relative land value in % in relation to plot depth | Abkürzung für: durchschnittlicher, relativer Bodenwert in % im Verhältnis zur Grundstückstiefe |
| BDA | German architects' association | Abkürzung für: Bund Deutscher Architekten |
| BDB | German association of master builders, architects and engineers | Abkürzung für: Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure |
| BDF | federal association of German prefabricated building companies | Abkürzung für: Bundesverband Deutscher Fertigbau |
| BDIA | association of German interior designers | Abkürzung für: Bund Deutscher Innenarchitekten |
| BDLA | association of German landscape architects | Abkürzung für: Bund Deutscher Landschaftsarchitekten |
| BDSG | Federal Data Protection Act | Abkürzung für: Bundesdatenschutzgesetz |
| Bearbeitungsgebühr | service charge; loan fee; handling fee; processing fee | Manche Vermieter verlangen für den Abschluss bzw. die Ausfertigung des Mietvertrages eine Bearbeitungs – oder Vertragsausfertigungsgebühr. Zur Zulässigkeit und zur Maximalhöhe dieser Gebühr urteilen die Gerichte sehr unterschiedlich. Generell gilt:
Zur Höhe urteilen die Gerichte sehr unterschiedlich. 50 bis 75 Euro sind noch zulässig, 150 Euro nach Meinung der meisten Gerichte nicht mehr. Das Amtsgericht Bochum hielt eine Bearbeitungsgebühr von 300 DM für wirksam vereinbart; der Vermieter hatte tatsächlich Anzeigenkosten in dieser Höhe gehabt (Az. 66 C 531/97). Eine überhöhte Bearbeitungsgebühr kann vom Mieter nachträglich zurückgefordert werden. Das Amtsgericht Hamburg erklärte Ende 2004 eine Vertragsausfertigungsgebühr von 152 Euro für unzulässig. Eine solche Gebühr sei eine versteckte Maklergebühr, die der Vermieter oder Verwalter laut Wohnungsvermittlungsgesetz nicht verlangen dürfe (Az.: 711 C 36/04). Auch am 5.3.2009 entschied das Landgericht Hamburg, dass die Vereinbarung einer Vertragsabschlussgebühr in einem Formularmietvertrag über Wohnräume unzulässig ist (Az. 307 S 144/08). Hier waren von einer Wohnungsgesellschaft 130 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer verlangt worden. Argument des Gerichts war hier, dass die Gebühr für die Vertragsausfertigung in den Bereich der Verwaltung falle. Verwaltungskosten seien keine Betriebskosten und dürften dem Mieter nicht auferlegt werden. |
| Bearbeitungsgebühr (Bausparvertrag) | handling/processing fee / service charge (for a savings contract with a building society or bank) | Bausparkassen verlangten bei Auszahlung des Bauspardarlehens lange Zeit eine Bearbeitungsgebühr vom Kunden. Diese lag bei zwei bis drei Prozent der Darlehenssumme. Die Bearbeitungsgebühr ist nicht mit der Abschlussgebühr zu verwechseln, die bei Vertragsabschluss anfällt. Seit 2014 folgt die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der Linie, dass Bearbeitungsgebühren bei Verbraucherdarlehen unzulässig sind. Mit Urteil vom 8.11.2016 entschied der BGH auch in Bezug auf Bauspardarlehen, dass diese Bearbeitungsgebühr eine unangemessene Benachteiligung der Kunden darstellt (Az. XI ZR 552/15). Die Gebühr leiste keinen Beitrag zur Funktionsfähigkeit des Bausparsystems und ihre Erhebung liege nicht im kollektiven Gesamtinteresse aller Bausparer. Folge ist: AGB-Klauseln, mit denen eine Bearbeitungsgebühr bei Darlehensauszahlung vereinbart wird, sind unwirksam. Bausparer, die eine solche Gebühr entrichtet haben, können sie grundsätzlich zurückfordern. Abschlussgebühren bei Bausparverträgen sind weiterhin zulässig, auf sie bezieht sich das Urteil des BGH nicht. Soweit bekannt, haben die meisten Bausparkassen inzwischen ihre Geschäftsbedingungen angepasst. |
| Bebaubarkeitsprüfung | inspection for building development/zoning potential | Bevor ein Grundstück mit der Absicht erworben wird, es zu bebauen, ist stets eine Bebaubarkeitsprüfung erforderlich. Sie umfasst die Prüfung
• Beschaffenheit des Baugrundes Die Beschaffenheit des zu bebauenden Bodens kann durch eine Baugrunduntersuchung ermittelt werden. Es geht vor allem um die Ermittlung der statischen Tragfähigkeit des Baubodens. Bodengrundkarten geben darüber hinaus Aufschluss über die hydrologischen Verhältnisse (Grundwasserspiegel). Aus Altlastenkatastern kann entnommen werden, ob sich das Grundstück auf einem "Altstandort" befindet oder ob es altlastenverdächtig ist. Im Zweifel sollte der Architekt mit der Entnahme von Bodenproben beauftragt werden. • Baurecht Die Prüfung des Baurechts ist der wichtigste Teil der Bebaubarkeitsprüfung. Es gibt drei Bereiche, in denen ein aktuelles Baurecht besteht: Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, im Innenbereich und – sehr beschränkt – im Außenbereich. Der Prüfungsbereich des Bebauungsplanes umfasst Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die weiteren dort enthaltenen oft sehr umfangreichen Festsetzungen. Im Innenbereich richtet sich das Baurecht nach der Umgebungsbebauung. Hier kann durch eine Bauvoranfrage Rechtssicherheit geschaffen werden. Bei der Prüfung ist auch zu ermitteln, ob gegebene Baurechte auch tatsächlich genutzt werden können. Zu denken ist an den Grundstückzuschnitt. Ist eine Fläche als Baufläche im Flächennutzungsplan ausgewiesen, kann Baurecht mit Hilfe eines Vorhaben- und Erschließungsplanes geschaffen werden, der dann bei einer Einigung mit der Gemeinde über das geplante Bauvorhaben zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan führt. • Rechtliche Verhältnisse, Baubeschränkungen Die Prüfung der rechtlichen Verhältnisse bezieht sich vor allem auf Eintragungen im Grundbuch (z.B. Dienstbarkeiten) oder im Baulastenverzeichnis. Es muss aber auch geprüft werden, ob Verträge mit Pächtern oder Mietern bestehen. Baubeschränkungen können die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks erheblich einschränken. • Grad der Erschließung Ferner muss geprüft werden, ob und inwieweit Erschließungsanlagen bereits vorhanden sind oder erst hergestellt werden müssen. Beim Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist dies weniger bedeutsam, da die Gemeinde bei Aufstellung eines Bebauungsplanes auch für die Erschließung des Baugebiets sorgen muss. Bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan oder einer sonstigen Bebauung im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages fällt die Durchführung der Erschließung aber in den Pflichtenbereich des Bauherrn. In der Regel werden Baugrundstücke erst angeboten, wenn das Bodenordnungsverfahren durchgeführt und damit bebaubare Parzellen hergestellt sind, so dass sich Fragen hierzu in der Regel nicht stellen. • Lage des Grundstücks Zur Bebaubarkeitsprüfung können auch Aspekte zählen, die die Nutzungsphase des beabsichtigten Bauwerks betreffen. Zu denken ist z.B. an die Lageanalyse. Die Lage des Grundstücks ist für die Marktfähigkeit einer Baumaßnahme von entscheidender Bedeutung. Sie kann positiv oder negativ durch externe Faktoren beeinflusst werden. Je nach vorgesehener Nutzungsart ist besonders auf die Analyse der Mikro- oder der Makrolage sowie der harten und weichen Lagefaktoren Wert zu legen. |
| Bebauungsplan | local plan; development plan; local development plan; land-use plan (legally binding) | Durch den Bebauungsplan werden Baurechte für die Eigentümer der Grundstücke geschaffen, die im Geltungsbereich des Bebauungsplanes liegen. Der "qualifizierte" Bebauungsplan enthält mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Ein Bebauungsplan, der diesen Mindestfestsetzungen nicht entspricht, gilt als "einfacher" Bebauungsplan. Dieser enthält in der Regel nur die Festsetzung der Gebietsart und / oder von Baugrenzen bzw. Baulinien. Darüber hinaus richtet sich die Bebauung nach der Umgebung. Einfache Bebauungspläne setzen also einen bestimmten Bebauungsbestand voraus, der Orientierungsgrundlage bei Beurteilung der Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist. Sie enthalten häufig noch altrechtliche Bestimmungen aus der Ära vor Inkrafttreten des früheren Bundesbaugesetzes, soweit sie nicht außer Kraft gesetzt wurden. § 9 Abs. (1) BauGB enthält 26 verschiedene Festsetzungsmöglichkeiten für einen Bebauungsplan bis hin zu Anpflanzungen mit Bäumen und Sträuchern. Den Bundesländern werden weitere Festsetzungsmöglichkeiten eingeräumt, deren Rechtsgrundlage Länderverordnungen sind. Ein Bebauungsplan gilt für einen genau abgegrenzten Teil des Gemeindegebietes. Der Bebauungsplan besteht aus einem zeichnerischen Teil mit Erklärungen der verwendeten Planzeichen und einer "Begründung". Die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplanes sind dabei zu erläutern. Im Hinblick darauf, dass manche Bebauungspläne in den schriftlichen Ausführungen bis zu 50 Seiten stark geworden sind, gibt es zunehmend Initiativen, die für "schlanke Bebauungspläne" plädieren. Bebauungspläne sind jeweils mit den benachbarten Gemeinden abzustimmen. Dabei muss der Tatsache Rechnung getragen werden, dass Einrichtungen von benachbarten Gemeinden, die sich aus ihrer zentralörtlichen Funktion ergeben, nicht durch Vorhaben unterlaufen werden, die die Auswirkungen solcher Einrichtungen beeinträchtigen. Der Bebauungsplan kommt wie folgt zustande: Nach einem öffentlich bekannt zugebenden Aufstellungsbeschluss wird ein Vorentwurf mit den Bürgern (seit 2004 "Öffentlichkeit") und den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (TÖB) erörtert. (Dies entfällt bei "beschleunigten Verfahren" im Sinne des § 13a Abs. 2 BauGB.) Dabei sich ergebende Erkenntnisse werden erörtert und – wenn mehr dafür als dagegen spricht – im Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt. Die Gemeinde beschließt dann, diesen Entwurf öffentlich auszulegen. Auch dieser Beschluss ist bekannt zu machen. Den Bürgern, Fachbehörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ist damit noch einmal eine Möglichkeit gegeben, Bedenken und Anregungen zu äußern, die in die Abwägung durch den Gemeinderat einfließen. Durch das Europarechtsanpassungsgesetz von 2004 wurde eine Umweltprüfung vorgeschrieben, die mögliche erhebliche Umweltauswirkungen ermittelt und bewertet. Das Ergebnis fließt in einen Umweltbericht ein. Auch er ist Gegenstand der Abwägung. Der Bebauungsplan wird schließlich durch Satzung beschlossen. Er tritt mit der Bekanntmachung in Kraft. Zur Beschleunigung des Planungsverfahrens hat es sich als zweckmäßig erwiesen, die Beteiligung der Öffentlichkeit dem Aufstellungsbeschluss vorzuziehen ("vorgezogene Bürgerbeteiligung"). Es kann dann auf die Erörterung des unter Mitwirkung der Bürger zustande gekommenen Entwurfs verzichtet werden. Welche Bedenken und Anregungen der Öffentlichkeit und der Behörden berücksichtigt, teilweise berücksichtigt oder nicht berücksichtigt wurden, wird in einen Abwägungsbeschluss festgehalten. Der Beschleunigung dient auch die Beteiligung der Behörden und der Träger öffentlicher Belange im so genannten Sternverfahren. Alle von der Planung berührten Institutionen werden dabei unter Fristsetzung gleichzeitig zur Stellungnahme aufgefordert. In bestimmten Ausnahmefällen ist eine Genehmigung des Bebauungsplanes erforderlich, nämlich immer dann, wenn ein Flächennutzungsplan zum Zeitpunkt der Bekanntmachung des Bebauungsplanes (noch) nicht vorliegt oder der Flächennutzungsplan parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes geändert werden muss. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Vorgaben des Flächennutzungsplanes mit den Vorstellungen zum Bebauungsplan nicht übereinstimmen. Überwiegend kann jedoch davon ausgegangen werden, dass Flächennutzungspläne existieren und der Aufstellungsbeschluss über einen Bebauungsplan auf der Grundlage eines bestehenden Flächennutzungsplanes gefasst wird. Seit 1.1.2007 gibt es für Innenbereiche die neue Variante der "Bebauungspläne der Innenentwicklung", die zur Anwendung gelangen können, wenn die entsprechenden Voraussetzungen des § 13 a BauGB gegeben sind. Es handelt sich um Bebauungspläne, die im "beschleunigten Verfahren" zustande kommen. Dabei entfällt die Notwendigkeit der Umweltprüfung und damit auch eines Umweltberichts. Dies gilt uneingeschränkt für Baugebiete mit einer zulässigen Grundfläche von bis 20.000 Quadratmeter. Bei Bebauungsplangebieten mit einer zulässigen Grundfläche zwischen 20.000 und 70.000 Quadratmeter muss in einer Vorprüfung festgestellt werden, ob der Bebauungsplan erhebliche Umweltauswirkungen nach sich zieht. Kann dies verneint werden, kann auch hier das beschleunigte Verfahren zum Zuge kommen. Eine zunehmende Bedeutung hat der vorhabenbezogene Bebauungsplan, der auf der Grundlage eines von einem Investor vorgelegten Vorhaben- und Erschließungsplans beruht. Für das vorgesehene Gebiet darf noch kein anderer Bebauungsplan vorliegen. Das geplante Vorhaben muss aber kompatibel mit dem bestehenden Flächennutzungsplan sein. Seit 1.1.2007 kann sich der vorhabenbezogene Bebauungsplan darauf beschränken, nur die im Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger konkret vereinbarte bauliche Nutzung als festgesetzt anzusehen. |
| Bebauungspläne der Innenentwicklung | development plans for redevelopment of an (inner city) area | Bei „Bebauungsplänen der Innenentwicklung" nach § 13a BauGB handelt es sich um einen besonderen Typ von Bebauungsplänen, für Flächen, die zur Wiedernutzung, Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung im Innenbereich geeignet sind. Die gesetzliche Grundlage hierfür wurde durch das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006 geschaffen. Dieses Gesetz wurde verabschiedet, nachdem das Deutsche Institut für Urbanistik (Difu) unter Beteiligung von sechs Städten Praxistests erfolgreich durchgeführt hatte.
Ziel des Gesetzes ist es unter anderem, durch Einführung eines "beschleunigten Verfahrens" der Baulandausweisung im Innenbereich den in den letzten Jahren schwindenden Standortvorteil der Innenstädte gegenüber Bauinvestitionen "auf der grünen Wiese" zu stärken. Außerdem soll ein Beitrag zur Reduzierung des Flächenverbrauchs geleistet werden. Kennzeichnend für diese Bebauungspläne, die sich auf Innenbereichsflächen beziehen, sind Erleichterungen insbesondere durch den Wegfall der sonst vorgeschriebenen zeit- und kostenaufwendigen Umweltprüfungen. Ein Bebauungsplan im sogenannten "beschleunigten Verfahren" darf danach aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO festgesetzt wird von insgesamt
Die Festsetzungen im Bebauungsplan können geringere Abstandsflächen vorsehen, als die in den Länderbauordnungen vorgegebenen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB). Im Fokus der Abwägung bei Bebauungsplänen der Innenentwicklung steht die Deckung des Bedarfs an Investitionen zur Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum oder die Verwirklichung wichtiger Vorhaben in der Infrastruktur. |
| Bedarf und Bedürfnis | need (in the sense of requirement, demand or want) | Während durch objektive, statistische Analysen der Bedarf an Gütern festgestellt werden kann, handelt es sich bei einem Bedürfnis um ein subjektives Verlangen nach Befriedigung von Wünschen. Dieses Phänomen wurde einmal als „Gefühl eines Mangels mit dem Streben, ihn zu beseitigen" definiert (Friederich Benedikt Wilhelm v. Hermann). Mit dieser psychologischen Betrachtungsweise waren spätere Wirtschaftswissenschaftler nicht einverstanden. Sie entwickelten eine Lehre von objektiven Bedürfnissen. Ein Bedarf äußert sich in Form einer konkreten Nachfrage am Markt, während ein Bedürfnis diese Bedarfsäußerung stimuliert. Für Unternehmen ist die Bedarfsanalyse eine Grundlage für die Absatzplanung. Bedarf ist die Grundlage für ein planmäßiges Handeln, das auf die „Deckung“ des Bedarfs gerichtet ist. Dabei spielt es keine Rolle, um welche Wirtschaftssegmente es sich handelt. Es gibt aus der Perspektive von Unternehmen einen Kapitelbedarf, einen Personalbedarf, einen Raumbedarf, jeweils in einer bestimmten Größenordnung. Aus der Perspektive von Verbrauchern wird u.a. von einem Bedarf nach Wohnraum, Nahrung, Freizeit ausgegangen. Die Entwicklung des Wohnungsbedarfs wird heute durch Wohnungsbedarfsprognosen ermittelt. Aus solchen Prognosen ergaben sich früher auch Förderkonstrukte für den Wohnungsbau. Bedarf im Rahmen der sozialen Sicherungssysteme Bei den sozialen Sicherungssystemen wird dagegen darauf abgestellt, die Sozialhilfe vom Grad der Bedürftigkeit abzuleiten. Ziel ist es, mindestens das Existenzminimum zu sichern. Eine andere Forderungsebene wird in der Diskussion um den Mindestlohn deutlich. Hier wird nicht von einem Bedürfnis ausgegangen, sondern von einer „gerechten“ Entlohnung der Arbeit. Dabei soll jeder von seiner Arbeit leben können. Bleibt die Entlohnung unterhalb eines bestimmten Niveaus, dann erhalten diese „Aufstocker“ den fehlenden Differenzbetrag bis zur Erreichung der Grundsicherung vom Staat. Die Plausibilisierung des Bedarfs erfolgt durch eine Aufschlüsselung des Regelsatzes bei Beziehern von Arbeitslosengeld. Dabei werden die Kosten für Unterkunft und Heizung neben den monetären Zuwendungen und ggf. anderen Leistungen in den Leistungskatalog mit aufgenommen. Hartz IV-Empfänger sind damit quasi mit einem Wohnrecht ausgestattet. |
| Bedarfsbewertung | valuation carried out when required (fiscal, e.g. for death duties) | Bei der Bedarfsbewertung von Grundstücken handelte es sich um die Ermittlung des Grundbesitzwertes im Sinne des Bewertungsgesetzes zum Zwecke der Veranlagung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer. Allerdings ist seit 1.1.2009 nicht mehr der durch die Bedarfsbewertung ermittelte Grundbesitzwert Bemessungsgrundlage der Steuer. Dem Grundvermögen ist zwar weiterhin der gemeine Wert zugrunde zu legen. Er findet aber seinen Ausdruck nunmehr im Verkehrswert. Für die Bewertung von Grundvermögen sind ab 1.1.2009 demnach nicht mehr die §§ 68 - 94 BewG, sondern die §§ 176 - 198 BewG maßgebend. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der vom Finanzamt ermittelte gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach diesen Vorschriften ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften – also die Wertermittlungsverordnung. Für Bewertungssachverständige ergibt sich hieraus ein zusätzliches Betätigungsfeld. |
| Bedarfsposition | optional item that is entered if required | |
| Bedingter Hauptvertrag | principal contract that only comes into effect if certain conditions are fulfilled | Für das Zustandekommen eines Vertrags können Bedingungen formuliert werden. Zu beachten ist die Unterscheidung zwischen einer aufschiebenden Bedingung und einer auflösenden Bedingung. Bei einer aufschiebenden Bedingung kommt der Hauptvertrag erst mit Eintritt der Bedingung zu Stande (§ 158 Abs. 1 BGB). Der Provisionsanspruch kann erst ab diesem Zeitpunkt geltend gemacht werden (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB). Ob es sich bei einer Klausel im Hauptvertrag um eine solche aufschiebende Bedingung handelt, muss durch Auslegung des Vertrags ermittelt werden. Dabei ist davon auszugehen, dass eine aufschiebende Bedingung nur ausnahmsweise gewollt ist. Im Normalfall liegt eine auflösende Bedingung vor. Ein Hauptvertrag, der eine auflösende Bedingung enthält, ist von Anfang an voll wirksam. Daher ist auch der Provisionsanspruch ab Vertragsschluss gegeben. Mit Eintritt der vorgesehenen Bedingung gilt der Hauptvertrag ab diesem Zeitpunkt als aufgelöst. Der schon entstandene Provisionsanspruch entfällt dadurch aber grundsätzlich nicht. So lautet jedenfalls die herrschende Meinung. |
| Beeinträchtigende Schenkung | gift adversely affecting contractual heir | |
| Beendigung des Maklervertrags | termination of a brokerage contract | Einen Maklervertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wurde, kann der Makler jederzeit frei kündigen. Der Maklerkunde kann ihn jederzeit ohne Begründung kündigen. Es ist zulässig, die freie Kündigung des Maklervertrags einzuschränken. Dabei sind die Interessen des Maklers an die Aufrechterhaltung des Vertrags mit der Möglichkeit, die Provision zu verdienen, und die Interessen des Maklerkunden, einen Alleinauftrag bei Erfolglosigkeit kündigen zu können, zu berücksichtigen. Üblicherweise wird ein Zeitraum von sechs bis zehn Monaten als wirksame Beschränkung der freien Kündigung angesehen. Bei Spezialimmobilien bzw. bei Objekten, deren Vermarktung erkennbar schwierig und damit voraussichtlich zeitaufwändig sein wird, sind auch wesentlich längere Fristen von mehreren Jahren akzeptiert. Ein Maklervertrag, der für eine bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, endet mit dem Erreichen dieses Zeitpunkts, ohne dass es irgendeiner weiteren Maßnahme oder Erklärung der Parteien bedarf. Die Parteien können innerhalb der Laufzeit des Maklervertrags auch eine Aufhebungsvereinbarung schließen. Eine Partei kann den Maklervertrag, der auf bestimmte Zeit abgeschlossen wurde, jederzeit auch fristlos aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn es dem Kündigenden nicht mehr zuzumuten ist, weiter am Vertrag festgehalten zu werden. Dies kann z.B. angenommen werden, wenn einer Vertragspartei erhebliche Pflichtverstöße anzulasten sind. Üblicherweise schuldet der Makler die Leistung nicht höchstpersönlich. Daher besteht der Maklervertrag, der mit einer Gesellschaft oder einem Maklerbüro abgeschlossen wurde, auch nach dem Tod des Maklers weiter. Der Maklerkunde muss die vereinbarte Provision an den Rechtsnachfolger/Erben des verstorbenen Maklers zahlen, wenn der Hauptvertrag aufgrund der Nachweistätigkeit des Maklers nach dessen Tod geschlossen wird. Wenn der Auftraggeber des Maklers stirbt, ist der Maklervertrag nicht beendet. Vielmehr wird er mit den Erben fortgesetzt. Die Insolvenz des Maklers ist unschädlich für den Maklervertrag. Er besteht fort. Sein weiteres Schicksal ergibt sich aus dem Insolvenzrecht. Danach kann auch eine später entstehende Provision in die Insolvenzmasse fallen. Allgemein wird angenommen, dass die Insolvenz des Auftraggebers dazu führt, dass der Maklervertrag nicht mehr gültig ist. Man geht von einem Erlöschen des Maklervertrags gemäß § 115 Insolvenzordnung aus. Soll ein Maklervertrag durch Widerruf beendet werden, gelten seit Mitte Juni 2014 neue Regeln. Denn: Sobald ein Maklervertrag per Telefon oder online zustande gekommen ist, gilt dieser als sogenanntes Fernabsatzgeschäft. Schließt der Makler mit einem Verbraucher den Vertrag ab, gilt damit ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Zu Rechtsstreitigkeiten führen daher Fälle, in denen der Kunde widerruft, nachdem der Makler seine Dienstleistung bereits teilsweise oder auch ganz erbracht hat. |
| Beendigung eines Mietverhältnisses | termination of a lease | Mietverhältnisse werden entweder durch Zeitablauf, Kündigung oder Mietaufhebungsvertrag beendigt. • Zeitablauf Beim Wohnungsmietvertrag besteht seit 01.09.2001 keine Möglichkeit mehr, einen sogenannten "einfachen Zeitmietvertrag" zu vereinbaren. Er sah vor, dass dem Mieter das Recht auf Fortsetzung zustand, wenn der Vermieter kein berechtigtes Interesse an einer Vertragsbeendigung geltend machen konnte. Dagegen gibt es nach wie vor den so genannten "qualifizierten Zeitmietvertrag", bei dem schon bei Vertragsabschluss die Gründe für die vereinbarte Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich dargelegt werden müssen. Als Gründe kommen nur in Betracht: Eigenbedarf, die Absicht, die Mieträume zu beseitigen oder sie so wesentlich zu verändern beziehungsweise instand zu setzen, dass die Maßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden. Schließlich kann auch noch eine vorgesehene anderweitige Vermietung an eine zur Dienstleistung verpflichtete Person als Grund für die Beendigung des Mietvertrages angeführt werden. Auch beim Gewerberaummietvertrag endet der Zeitmietvertrag mit seinem Ablauf. Besteht zugunsten des Mieters eine Verlängerungsoption und wird sie entsprechend der Vereinbarung geltend gemacht, verlängert sich das Mietverhältnis um den für die Option maßgeblichen Zeitraum. • Kündigung Kündigung durch den Vermieter: Die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung durch den Vermieter ist bei Wohnraum auf Fälle beschränkt, in denen ein berechtigtes Interesse vorliegt. Eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ist unzulässig. Ein berechtigtes Interesse liegt nach § 573 BGB bei schuldhaften erheblichen Vertragsverletzungen des Mieters, bei Eigenbedarf des Vermieters oder wenn der Vermieter durch die Vertragsfortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde, vor. Für Vermieter von Wohnraum staffeln sich die Kündigungsfristen bei einer ordentlichen Kündigung wie folgt: drei Monate bei Mietverhältnissen bis fünf Jahre Dauer, sechs Monate bei Mietverhältnissen zwischen fünf und bis acht Jahren Dauer, neun Monate bei Mietverhältnissen von über acht Jahren Dauer. Diese Fristen sind zu Lasten des Mieters nicht veränderbar. Kündigung durch den Mieter: Der Mieter kann einen unbefristeten Mietvertrag ohne besondere Gründe unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Diese beträgt drei Monate, wobei die Kündigung spätestens am dritten Werktag des ersten Monats erfolgt sein muss. Eine längere Frist kann nicht vereinbart werden. Die Kündigung bedarf bei Wohnraum stets der Schriftform. Ein Sonderkündigungsrecht für Mieter besteht, wenn der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen zur ortsüblichen Vergleichsmiete stellt oder eine Mieterhöhung wegen baulicher Änderungen (Modernisierung) fordert. Innerhalb eines Zeitraumes von zwei Monaten nach Zugang der Erhöhungserklärung (Überlegungsfrist) kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Mieterhöhung tritt bei Kündigung nicht in Kraft. Von dieser Regelung (§ 561 BGB) kann vertraglich nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. Das Sonderkündigungsrecht gilt nur für preisfreien, also nicht öffentlich-geförderten Wohnraum. Kündigungsfristen bei Altmietverträgen vor 2001: Seit 01.06.2005 ist eine gesetzliche Neuregelung in Kraft. Danach gilt die dreimonatige Frist für Kündigungen durch den Mieter auch für Altmietverträge, in denen die bis 01.09.2001 gültigen gesetzlichen Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden sind. Seit dem 01.06.2005 können diese Mieter also mit dreimonatiger Frist kündigen. Niedergelegt ist die Regelung in Artikel 229 § 3 Abs.10 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB). Beidseitiger Kündigungsausschluss: Im Übrigen besteht die Möglichkeit, das Kündigungsrecht der Mietvertragsparteien für eine bestimmte Zeit auszuschließen. Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 06.04.2005 (Az. VIII ZR 27/04) die Vereinbarung eines Kündigungsverzichts durch einen Wohnungsmieter – auch im Wege einer Allgemeinen Geschäftsbedingung – jedoch auf vier Jahre beschränkt. Er lehnte sich dabei an die Bestimmung an, dass bei einem Staffelmietvertrag dem Mieter ein Kündigungsrecht zum Ablauf des vierten Jahres zustünde. Tod des Mieters: Kündigung durch Erben oder Vermieter: Stirbt der Mieter, können Angehörige, die mit ihm im gleichen Haushalt gelebt haben, in den Mietvertrag eintreten. Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 BGB). Treten beim Tod des Mieters keine Angehörigen (Ehegatte, Lebenspartner, Kinder) in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit anderen Mietern fortgesetzt, findet eine Vertragsfortsetzung mit den Erben statt. Dabei können sowohl der Erbe als auch der Vermieter den Vertrag innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon erfahren haben, dass kein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung stattgefunden hat. Fristlose Kündigung: Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes können beide Mietvertragsparteien nach § 543 Abs. 1, § 569 BGB auch außerordentlich fristlos kündigen. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden in der konkreten Situation, unter Berücksichtigung eines Verschuldens der Beteiligten und unter Abwägung ihrer jeweiligen Interessen eine Fortsetzung des Mietvertrages bis zum Ende der normalen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann. Das Gesetz nennt Beispiele für wichtige Gründe, unter anderem die Verweigerung des Gebrauchs der Mietsache durch den Vermieter und das Unterlassen der Mietzahlung an zwei aufeinander folgenden Terminen durch den Mieter. Auch ein Mietrückstand innerhalb eines Zeitraums von mehr als zwei Monaten, der die Miete für zwei Monate erreicht, berechtigt zur außerordentlichen Kündigung. Ebenso liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter mit einer Kautionszahlung in Höhe eines Betrages in Rückstand ist, der der zweifachen Monatsmiete ohne Nebenkosten entspricht (§ 569 Abs. 2a BGB). Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kann auch eine mehr als zehnprozentige Abweichung der tatsächlichen von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter darstellen. Im Fall war die Wohnfläche um über 22 Prozent kleiner als vereinbart. Im Einzelfall kann nach dem BGH das Recht auf eine außerordentliche fristlose Kündigung jedoch verwirkt sein, wenn z. B. der Mieter schon zu einem früheren Zeitpunkt die Flächenabweichung festgestellt hat, ohne zeitnah eine Kündigung vorzunehmen (Az. VIII ZR 142/08, Urteil vom 29.04.2009). Verspätete Kündigung: Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13. Juli 2016 festgestellt, dass eine fristlose außerordentliche Kündigung durchaus auch einige Zeit nach Eintritt des Kündigungsgrundes erfolgen kann. Es ging dabei um erfolglos angemahnte Mietrückstände vom Februar und April, die Kündigung erfolgte im November des gleichen Jahres. Der BGH lehnte eine Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung im Wohnraummietrecht ab. Nach dieser Regelung können Dauerschuldverhältnisse nur innerhalb einer angemessenen Frist gekündigt werden, nachdem der Kündigende vom Kündigungsgrund erfahren hat. Auch eine Verwirkung komme nicht in Betracht. Dies gelte allerdings nicht generell, sondern nur im konkreten Fall. Denn hier hätten keine besonderen Umstände vorgelegen, wegen denen die Mieterin berechtigtermaßen auf ein Ausbleiben der Kündigung hätte vertrauen dürfen (Az. VIII ZR 296/15). Irrtümliche Mietminderung: In einem Urteil vom 11.07.2012 hat der Bundesgerichtshof betont, dass eine fristlose Kündigung auch möglich ist, wenn der Mieter irrtümlich die Miete mindert, weil er etwa einen Wohnungsmangel fälschlicherweise dem Verantwortungsbereich des Vermieters zuschreibt. Im konkreten Fall ging es um das Thema „Schimmel“. Der Mieter hatte angenommen, dass die Schimmelbildung im gemieteten Einfamilienhaus auf Baumängel zurückzuführen sei. Das Gericht kam jedoch zu dem Ergebnis, dass dies nicht der Fall war und tatsächlich mehr hätte gelüftet und geheizt werden müssen. Erreicht der Betrag der ausstehenden Miete in solchen Fällen die Höhe von zwei Monatsmieten, kann eine fristlose Kündigung berechtigt sein (BGH, Az. VIII ZR 138/11). Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass der Ausgang von Gerichtsverfahren zu möglichen baulichen Mängeln (wie in diesem Fall) oft von Sachverständigengutachten abhängt. Belästigung durch Kündigung? Übergibt ein Vermieter ein Kündigungsschreiben persönlich an der Wohnungstür und klingelt zu diesem Zweck „Sturm“, stellt dies keinen erheblichen Eingriff in die Privatsphäre des Mieters dar. Auch kann der Mieter aus diesem Grund keinen Schadenersatzanspruch in fünfstelliger Höhe geltend machen, mit dem er dann gegen die ausstehende Miete aufrechnen will (AG München, Urteil vom 13.08.2012, Az. 473 C 31187/11). Kündigung beim Gewerbemietvertrag: Beim Gewerberaum gibt es keinerlei gesetzlichen Kündigungsschutz. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt ein halbes Jahr (Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres). Die Frist kann durch vertragliche Vereinbarung geändert werden. Die gesetzliche Regelung findet sich in § 580a Abs. 2 BGB. • Mietaufhebungsvertrag Die Mietaufhebungsvereinbarung ist angesichts der streng regulierten Kündigungsvorschriften bei Wohnraum ein beliebtes Mittel, um im Kompromisswege eine Beendigung des Mietverhältnisses zu erreichen. In der Regel werden in diesem Zusammenhang Ablösevereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter getroffen. Der Mieter kann sich nach einer solchen Vereinbarung nicht mehr auf den Mieterschutz berufen. • Rückgabe der Mietsache In tatsächlicher Hinsicht erfolgt die Beendigung des Mietverhältnisses nach Räumung durch Schlüsselübergabe vom Mieter an den Vermieter. Damit wird die Mietsache zurückgegeben. Der Mieter gibt seinen Besitz auf. Die Zurücknahme der Wohnung erfolgt in der Regel in Form der Abnahme. Dabei werden der Zustand im Hinblick auf die zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen der Wohnung überprüft, sowie die Vollständigkeit des gemieteten Inventars, und die Stände der Wasser-, Strom-, Gasverbrauchs-, Wärme- und Warmwasserzähler festgestellt. Dies und etwaige Schäden, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, werden im Abnahmeprotokoll festgehalten, das von den Vertragsparteien unterzeichnet wird. Das Abnahmeprotokoll dient damit als Grundlage der privaten Beweissicherung für die spätere Abrechnung der Mietkaution. |
| Befreiungen | releases; exemptions | |
| Beginenhof | "Beginenhof", a communal housing project for single women and widows who wish to live alone, but as part of a community | In Berlin, aber auch in Bielefeld, Bremen, Essen, Köln, Münster, Tübingen und anderenorts hat sich die alte Idee der Beginenhöfe wieder belebt. Die historischen Beginenhöfe waren wirtschaftlich autonome Wohn- und Wirtschaftsgemeinschaften von allein stehenden Frauen und Witwen, die ohne männlichen Schutz leben und arbeiteten wollten. Sie gewannen auf vielfältige Weise über vier Jahrhunderte hinweg einen großen Einfluss auf das Glaubens- und Wirtschaftsleben der Städte. Die modernen Beginen verbinden den Gedanken der Autonomie mit der demokratischen Überzeugung auf der Basis des Wertekanons der Menschenrechte, wie sie die UN-Charta formuliert hat. Die Aktualisierung dieser Lebensform beruht auf der Tatsache, dass in Deutschland Millionen Menschen alleine leben, darunter viele in fortgeschrittenem Alter. Frauen sind wegen ihrer wesentlich höheren Lebenserwartung gegenüber Männern im Alter davon besonders häufig betroffen. Aber auch jüngere Frauen wollen oft allein und ungebunden leben und gleichzeitig Teil einer Gemeinschaft sein. Die Initiative in Berlin geht auf Jutta Kämper zurück, die dort den Verein BeginenWerk in Anlehnung an die holländischen Beginenhöfe gegründet hat. Ursprünglich wollte der Verein die Wohnsituation sozial benachteiligter Frauen verbessern, jetzt verfolgt er das Ziel, Wohnungen zu bauen und gemeinschaftliches Wohnen zu ermöglichen. Das Unternehmen Kondor Wessels mit deutsch-niederländischer Unternehmenskultur unterstützte das Projekt und bot Planung, Entwicklung und Bauausführung aus einer Hand an. 2007 wurde im Auftrag des BeginenWerks der Beginenhof am Erkelenzdamm in Berlin-Kreuzberg mit 53 Wohnungen gebaut. 2011 folgte aufgrund der enormen Nachfrage der Müggelhof in der Friedrichshainer Müggelstraße mit 25 Wohnungen. Zuletzt wurde der Florahof im beliebten Pankower Flora-Kiez mit zwanzig modern ausgestatteten Eigentumswohnungen zwischen rund 50 und 70 Quadratmetern, Gemeinschaftsraum, Gäste-Apartment und Dachgarten gebaut, Fertigstellung: 2015. Die Käuferinnen sind zwischen Mitte 40 und 80 Jahre alt und kommen aus dem ganzen Bundesgebiet. |
| Beginenhöfe | beguinages | Beginenhöfe sind eine besondere Wohnform, die ursprünglich von der religiösen Gemeinschaft der Beginen entwickelt wurde. Dabei handelte es sich um überwiegend weibliche geistliche Gemeinschaften, die sich seit dem 12. Jahrhundert in den Niederlanden und später auch in Deutschland, Frankreich und weiteren Ländern bildeten. Man unterscheidet Beginen (weibliche Mitglieder) und Begarden (männliche Mitglieder). Sie verzichteten auf die Ehe sowie persönlichen Besitz und lebten in den Beginenhöfen oder -Häusern zusammen. Die Mitglieder dieser Gemeinschaften legten kein klassisches Ordensgelübte ab. Das Versprechen ihrer Gemeinschaft galt zeitlich begrenzt und war zum Teil jährlich zu erneuern. Eine Begine konnte also auch aus der Gemeinschaft ausscheiden, etwa um zu heiraten. Sie verdienten für die Gemeinschaft Geld durch Handarbeiten und handwerkliche Tätigkeiten, betätigten sich sozial zum Beispiel bei Armenhilfe und Sterbebegleitung und waren manchmal auch seelsorgerisch tätig. Im Rahmen der Inquisition wurden die Beginen zum Teil verfolgt, da ihre Lebensweise und auch manche ihrer Überzeugungen im Widerspruch zur kirchlichen Lehre standen. In Norddeutschland gibt es seit der Reformation keine Beginen mehr, in Belgien starb die letzte Begine 2013 im Alter von 92 Jahren. Beginenhöfe und -Häuser sind an verschiedenen Orten erhalten, insbesondere in den Niederlanden. Teilweise gehören sie zum Weltkulturerbe. Sie befinden sich in der Regel in Städten und bestehen aus Gruppen kleiner Wohnhäuser, einer Kapelle, einem Versammlungsraum und einem größeren Haus für die Beginenmeisterin, die die Gemeinschaft leitete. Von der übrigen Stadt waren die Beginenhöfe durch Mauern oder Wassergräben abgetrennt. Oft gab es Verzierungen mit religiösen Motiven in den Giebeln der ansonsten eher schlichten Häuser. Die Idee der Beginenhöfe lebt in der heutigen Zeit als alternative Wohnform wieder auf. So gibt es eine Reihe von Wohnprojekten, in denen Frauen sich zusammenschließen, um gemeinsam zu wohnen. Die Bewohnerinnen legen dabei Wert auf Eigenständigkeit innerhalb einer Gemeinschaft. Allerdings ist das Zusammenleben meist weniger von religiösen Aspekten geprägt. Heutige Beginengemeinschaften haben keine einheitlichen Regeln. Zum Teil werden durch die Mitglieder der modernen Beginengemeinschaften Genossenschaften gegründet, wie etwa in Bremen. Zwar sind die Regeln nicht mehr so streng und auch Herrenbesuche sind erlaubt. Das Zusammenleben mit Männern kann jedoch meist nur außerhalb der Gemeinschaft und der modernen Beginenhöfe erfolgen. Es gibt einen Dachverband der Beginen e.V. mit Sitz in Essen sowie verschiedene örtliche Beginenvereine. |
| Beglaubigung | verification; notarisation; authentication; certification | Die Beglaubigung einer Urkunde durch eine Behörde oder einen Notar bestätigt die Echtheit der Unterschriften bzw. die Übereinstimmung einer Kopie mit dem Original. Sie ist zu differenzieren von der Beurkundung nach dem Beurkundungsgesetz. Bei der Beurkundung erscheinen zwei Parteien vor dem Notar, es wird ein Schriftstück aufgesetzt, und der Notar bestätigt durch seine Unterschrift, dass dieses Dokument dem in seinem Beisein geäußerten Willen der Parteien entspricht. Generell kann jede Behörde Abschriften/Fotokopien von Schriftstücken, die sie selbst ausgestellt hat oder die ihrem eigenen Bedarf dienen, amtlich beglaubigen. Auch kann das Einwohnermeldeamt am Wohnort des Antragstellers jegliche von einer deutschen Behörde ausgestellten oder zur Vorlage bei einer deutschen Behörde bestimmten Schriftstücke amtlich beglaubigen. Keine amtliche Beglaubigung gibt es jedoch für private Schriftstücke, die lediglich privat verwendet werden sollen. Geht es um die Beglaubigung von Unterschriften für andere Zwecke, um öffentliche Beglaubigungen im Sinne von § 129 BGB oder um reine Unterschriften ohne Text, ist ein Notar für die Beglaubigung zuständig. Einschränkungen gibt es für Personenstandsurkunden (z.B. Heiratsurkunden) oder Abschriften aus Personenstandsbüchern: Diese dürfen nur von dem Standesamt beglaubigt werden, das die entsprechende Originalurkunde ausgestellt hat. |
| Begründung von Wohnungseigentum | establishment of commonhold/flat ownership | Wohnungseigentum kann durch vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG) begründet werden. Wohnungseigentum kann nur an Gebäuden begründet werden, die sich auf einem einzigen Grundstück (nicht zu verwechseln mit Flurstück) befinden. Ein Grundstück kann aus mehreren Flurstücken bestehen. Befindet sich ein Teil des Gebäudes auf einem fremden Grundstück, ist die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum nicht mehr möglich. Die Begründung durch vertragliche Einräumung setzt stets zwei oder mehrere Grundstückseigentümer voraus, die im Grundbuch eingetragen sind. Es kann sich z. B. um eine Erbengemeinschaft handeln, die sich darauf einigt, Wohnungseigentum gemäß ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile zu begründen. Handelt es sich bei der Erbengemeinschaft um eine Gesamthandsgemeinschaft, muss sie zuerst in eine Bruchteilsgemeinschaft umgewandelt werden, damit die Eigentumsanteile mit Sondereigentum verknüpft werden können. Die Begründung von Wohnungseigentum durch vertragliche Einräumung ist heute ein Ausnahmefall. In der Regel entsteht Wohnungseigentum durch Teilung. Die Teilungserklärung erfolgt durch den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks. Sie muss entweder von einem Notar beglaubigt werden (wobei der Notar nur die Echtheit der Unterschrift bestätigt) oder sie wird notariell beurkundet. Üblich ist heute die Beurkundung. Die Teilungserklärung nimmt hinsichtlich der Sondereigentumseinheiten auf einen Aufteilungsplan Bezug, in dem die einzelnen Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten zeichnerisch dargestellt und jeweils mit einer Nummer versehen sind. Da Sondereigentum nur begründet werden kann, wenn die Wohnungen bzw. sonstigen Räume abgeschlossen sind, muss durch eine Bescheinigung die Abgeschlossenheit nachgewiesen werden. ("Abgeschlossenheitsbescheinigung"). Gemeinschaftliches Eigentum muss stets mit einem Sondereigentum verbunden sein, wenn Wohnungs- bzw. Teileigentum entstehen soll. |
| Begünstigtes Agrarland | favoured agricultural land | Der Begriff des begünstigten Agrarlandes bezieht sich auf Flächen, die land- und forstwirtschaftlich genutzt werden, die sich aber darüber hinaus wegen ihrer Lage oder ihrer Nähe zu Siedlungsgebieten für eine andere Nutzung eignen. Voraussetzung ist, dass eine entsprechende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit die Entwicklung zu einem Bauerwartungsland ausgeschlossen ist. Es handelt sich also nicht um eine Vorstufe des Bauerwartungslandes. Die Nutzung zu anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken ist nur dann bewertungsrelevant, wenn sie bei Verpachtung zu vergleichsweise höheren Erträgen oder beim Verkauf zu höheren Preisen führt. Die ist in der Regel der Fall bei der Nutzung z.B. als Golfplatz, Reiterhof, Baumschule usw. Die Nutzung als Biotop fällt dagegen nicht unter die Kategorie des begünstigten Agrarlandes. |
| Behaglichkeit, thermische | thermal comfort | Die thermische Behaglichkeit wird definiert als das Gefühl, welches Zufriedenheit mit dem Umgebungsklima ausdrückt. Im Zustand der thermischen Behaglichkeit sind die vom Körper abgeführten Wärmemengen im Gleichgewicht mit seiner Wärmeproduktion und die Anpassungsmechanismen des Organismus werden nicht oder nur wenig in Anspruch genommen. Das Gefühl der thermischen Behaglichkeit ist von folgenden Faktoren abhängig:
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| Behausungsziffer | person per house' ratio | Die Behausungsziffer gibt an, wie viele Bewohner durchschnittlich auf ein bewohntes Gebäude entfallen. Es handelte sich im 19. Jahrhundert um eine statistische Kennzahl, die Rückschlüsse auf den Wohnverdichtungsgrad einer Stadt, insbesondere aufgrund von Hausformen, Wohnweise und der Art der Bodenparzellierung ermöglichten. Die Behausungsziffern in den Großstädten erreichten um die Wende des 19. zum 20. Jahrhundert einen oberen Kulminationspunkt. Beispielhaft seien die Behausungsziffern des Jahres 1905 für verschiedene Städte angeführt, die der 2. Auflage des Handbuchs für Wohnungswesen von Rudolf Eberstadt (1910) entnommen sind. Bremen spielt hier eine Ausnahmerolle. Die historischen Nachwirkungen zeigen sich bis heute in dem relativ niedrigen Grundstückspreisniveau der Stadt. Beim Vergleich mit ausländischen Städten gibt es zwei höchst unterschiedliche Gruppen von Städten. Hohe Behausungsziffern hatten Wien (50,74) Budapest (41,28) und Prag (40,92), also Städte, die im österreichischen Entwicklungseinfluss lagen. Dagegen waren die Behausungsziffern vor allem in England aber auch in den Niederlanden und Belgien sehr niedrig. London – die größte europäische Stadt damals wie heute – hatte eine Behausungsziffer von 7,89, Birmingham 4,79, Manchester 4,80, Leeds 4,37, Liverpool von 5,57, Antwerpen 8,49, Rotterdam 10,9, Amsterdam 13,4. Auch die amerikanischen Großstädte hatten geringe Behausungsziffern. Vergleicht man die Situation von damals mit heute, dann ergibt sich auch für Deutschland eine erhebliche Ausdünnung hin zu einer niedrigeren Behausungsziffer. Sie betrug z.B. im Jahr 1999 in Berlin nur noch 11,56. In München betrug sie im gleichen Jahr nur noch 8,3. Einschränkend muss gesagt werden, dass wegen der Unterschiede der statistischen Erhebungen in den Ländern und teilweise auch zwischen den Städten eines Landes die Aussagekraft der Behausungsziffer relativiert werden muss. Immerhin aber kann eine gegenläufige Parallelität zwischen der Eigentumsquote von heute und den Behausungsziffern von damals festgestellt werden. Die statistischen Erhebungen von Behausungsziffern wurden, wie viele andere Erhebungen, nach dem 1. Weltkrieg gewissermaßen mit dem Auslaufen der historischen Schule der Nationalökonomie vielfach nicht mehr weiter geführt. Sie lassen sich allerdings auf der Grundlage von Basisdaten leicht errechnen. |
| Behindertengerechte Umbauten | rebuilding to meet the needs of the disabled | Die Anpassung einer Mietwohnung an die Bedürfnisse einer Behinderung des Mieters gehört zu den Mietermodernisierungen, für die grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich ist. Seit der Mietrechtsreform von 2001 haben sich die Verhältnisse für den Mieter verbessert (§ 554 a BGB): Vermieter sind nun verpflichtet, baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen ihre Genehmigung zu erteilen, die für eine behindertengerechte Nutzung der Wohnung oder für eine Erleichterung des Zugangs zur Wohnung nötig sind. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmefälle, in denen der Vermieter nicht mitspielen muss: Wenn nämlich sein Interesse an der Erhaltung des unveränderten Zustandes des Gebäudes – oder das anderer, nichtbehinderter Mieter – größer ist als das Interesse an behindertengerechter Nutzung. Hier ist also eine Interessenabwägung durchzuführen. Dabei ist in Betracht zu ziehen, wie schwer und welcher Art die Behinderung ist, ob der Umbau notwendig oder sogar dringend ist, ob ein Rückbau durchführbar wäre und ob andere Mieter durch die Veränderungen am Gebäude Nachteile in Kauf nehmen müssen. Und: Der Vermieter kann seine Zustimmung davon abhängig machen, dass zuvor eine Kaution in Höhe der voraussichtlichen Kosten für den Rückbau gestellt wird. Bei Auszug des Mieters ist er berechtigt, den Rückbau der Umbauten zu verlangen. |
| Behinderungsanzeige | notice of delay and disruption to the works | Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) Vertragsbestandteil eines Bauvertrages, muss der beauftragte Unternehmer bei Verzögerungen der Bauarbeiten eine Baubehinderungsanzeige abgeben. Diese wird erforderlich, wenn er durch irgendwelche Umstände daran gehindert wird, vertragsgemäß seine Leistung zu erbringen. Solche Umstände können zum Beispiel das Wetter sein oder die unzureichende / verspätete Vorarbeit eines anderen Betriebes. Die Behinderungsanzeige ist unverzüglich und schriftlich beim Bauherrn einzureichen. Wird dies versäumt, hat der Bauherr nur dann ein Anrecht auf die Berücksichtigung der hindernden Umstände, wenn dem Auftraggeber "offenkundig die Tatsache und deren hindernde Wirkung bekannt waren" (§ 6 Abs. 1 S. 2 VOB/B). |
| Behörden | administrative/government agencies; public offices/authorities | Behörden sind nach § 1 Abs. 4 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVG) Stellen, die Aufgaben einer öffentlichen Verwaltung wahrnehmen. Im Gegensatz zu einem Amt ist die Behörde dadurch gekennzeichnet, dass sie nur mit einer Außenzuständigkeit – also für den Rechtsverkehr mit anderen Behörden oder mit Bürgern – ausgestattet ist. Die Behörde ist also immer Teil eines Amtes. Dem Amt obliegt die interne Organisation einer oder mehrerer Behörden. Wenn sich ein Bürger wegen einer Steuererklärung an das Finanzamt wendet, dann bezieht sich der damit verbundene Geschäftsverkehr auf die Finanzbehörde, die für den Bürger zuständig ist. Im Bereich der Immobilienwirtschaft wichtige Behörden sind diejenigen, die für die Erlaubniserteilung nach § 34 c GewO zuständig sind (man spricht von Gewerbebehörden). Das Amt, in dem das Liegenschaftskataster geführt wird, ist die "zuständige Behörde" in ihrem Rechtsverkehr mit dem Grundbuchamt. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) ist als Anstalt des öffentlichen Rechts ebenfalls eine Behörde. Das gleiche gilt für die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA). Wird ein Bebauungsplan erstellt, sind vor seiner satzungsmäßigen Verabschiedung die zuständigen Behörden anzuhören beziehungsweise zu beteiligen, die Bauaufsichtsbehörden sind zuständig für die Entgegennahme von Bauanträgen und so weiter. Nicht zu den Behörden zählen Gerichte. |
| Beirat | advisory board or council | |
| Beiträge | contributions; charges; fees; financial contributions; remunerations; special public charges | • Öffentliche Beiträge Beiträge im öffentlich rechtlichen Sinne sind eine besondere Art von Abgaben. Kennzeichnend hierfür ist die Tatsache, dass für sie eine Gegenleistung gewährt wird. Dabei handelt es sich in der Regel um die Möglichkeit der Ausnutzung öffentlicher Einrichtungen oder besonderer Vorteile. Ob diese vom Bürger in Anspruch genommen werden, ist unerheblich. Immobilienwirtschaftlich relevant sind vor allem die Erschließungsbeiträge, die im BauGB geregelt sind. • Zivilrechtliche Beiträge Es handelt sich um Leistungen, die das Mitglied einer Gesellschaft oder Gemeinschaft zur Finanzierung des Geschäftszwecks leistet. Immobilienwirtschaftlich bedeutsam sind insbesondere Beiträge nach dem WEG. §16 Abs. 2 WEG verpflichtet jeden Wohnungseigentümer gegenüber den Miteigentümern zur anteiligen Tragung der Lasten und Kosten. Dieser Beitragsanspruch ist unabhängig davon, ob die Wohnung genutzt wird oder leer steht. Die Höhe des Beitrages richtet sich nach dem in der Eigentümerversammlung beschlossenen Wirtschaftsplan der Eigentümergemeinschaft. Zu den zivilrechtlichen Beiträgen zählen auch die satzungsgemäßen Zahlungen von Vereinsmitgliedern an einen eingetragenen Verein, zum Beispiel den Immobilienverband Deutschland (IVD.) |
| Beitrittserklärung | declaration of accession; enrolment | Die Abgabe einer Beitrittserklärung ist die Voraussetzung dafür, dass ein Anleger Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds erwirbt. In der Regel wird die Beitrittserklärung mittels eines entsprechenden Formulars abgegeben, das auch als Zeichnungsschein bezeichnet wird. Es ist üblicherweise dem Emissionsprospekt eines geschlossenen Fonds beigefügt oder beim Initiator und dessen Vertriebspartnern erhältlich. Der rechtswirksame Beitritt des Anlegers zum Fonds kommt erst mit der Annahme der Beitrittserklärung durch die Geschäftsführung der Fondsgesellschaft zustande. Sie wird dem Anleger durch eine gesonderte, schriftliche Annahmebestätigung mitgeteilt. |
| Bek | announcement; disclosure; declaration; advertisement | Abkürzung für: Bekanntmachung |
| Belastung | encumbrance; debit; charge; fee; load; pressure; remuneration | • des Eigentümers einer selbstgenutzten Wohnung Unter Belastung wir die Summe aller regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben verstanden, die ein Eigentümer eines selbstgenutzten Hauses oder einer Eigentumswohnung zu tragen hat. Dazu zählen die monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich zur fristgerechten Bedienung des Darlehens anfallenden Zins- und Tilgungsbeträge. Hinzuzurechnen sind außerdem wiederholt anfallende Bewirtschaftungskosten (z.B. für die Verwaltung) sowie Betriebskosten (Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Heizung, Wartung, Strom etc.). Die Belastung wird mit Hilfe einer Lastenberechnung ermittelt. Das Schema der Lastenberechnung kann der II. Berechnungsverordnung entnommen werden, das für den mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderten Wohnraum Geltung hatte. • des Eigentums an einem Grundstück Im übertragenen Sinne wird von Belastung auch im Zusammenhang mit auf einem Grundstück ruhenden Grundpfandrechten und den in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Lasten gesprochen. Hinzu kommen die im Baulastenverzeichnis eingetragenen Baulasten. |
| Belastungsvollmacht | encumbrance authorisation | Um die Durchführung von Grundstückskaufverträgen zu erleichtern, wird häufig in der notariellen Urkunde dem Käufer die Vollmacht eingeräumt, das Grundstück schon vor Eigentumsumschreibung mit Grundpfandrechten zu belasten. Als Zweck wird zunächst die Finanzierung des Kaufpreises mit Zinsen angegeben. Ohne diese Vollmacht ist eine Finanzierung des Grundstückskaufs nicht möglich. Der Kredit muss schon ausgereicht werden, bevor der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Belegung des Kaufpreises ist Voraussetzung dafür, dass der Notar den Antrag auf Umschreibung des Eigentums im Grundbuch stellt. Hierzu wird er in der Regel in der Kaufvertragsurkunde ausdrücklich angewiesen. Da der Verkäufer das Grundstück, das noch in seinem Eigentum steht, als Belastungsgegenstand zur Verfügung stellt, muss er dadurch gesichert werden, dass der Käufer seinen Anspruch gegen die finanzierende Bank auf Auszahlung der Kreditsumme bis zur Höhe des Kaufpreises an den Verkäufer abtritt und die Bank unwiderruflich anweist, den Kreditbetrag an den Verkäufer auszuzahlen, sobald die vertraglich festgelegten Voraussetzungen vorliegen. Soll das Grundstück höher belastet werden, etwa für die Finanzierung von Baumaßnahmen, muss die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer sichergestellt werden. |
| Belegprüfung (Jahresabrechnung / Wohnungseigentum) | voucher audit (annual settlement of accounts / commonhold ownership); verification of documents | Vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in der Wohnungseigentümerversammlung soll der Verwaltungsbeirat, wenn ein solcher von der Gemeinschaft bestellt ist, gemäß § 29 Abs. 3 WEG die vom Verwalter jährlich vorzulegenden Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen prüfen und vor der Beschlussfassung der Versammlung gegenüber den Wohnungseigentümern eine Stellungnahme abgeben. Diese Prüfung durch den Verwaltungsbeirat soll neben der rechnerischen und sachlichen Überprüfung auch durch eine stichprobenartige Überprüfung der Rechnungsbelege erfolgen. Dabei ist zu prüfen, ob die durch Rechnungsbelege ausgewiesenen Lieferungen und/oder Leistungen auch tatsächlich für die Gemeinschaft und nicht etwa für andere vom Verwalter ebenfalls verwaltete Gemeinschaften oder für einzelne Eigentümer erbracht worden sind. Anspruch auf Einsichtnahme in diese Belege hat auch jeder einzelne Wohnungseigentümer. Er kann auch die Anfertigung von Kopien dieser Belege gegen Kostenerstattung verlangen, nicht allerdings die Herausgabe der Originalbelege. |
| Belegprüfung, allgemein | verification of documents; voucher audit | Das Belegprinzip gehört zur den Grundsätzen ordnungsgemäßer Buchführung. Nach dem Belegprinzip muss jede Buchung auf einem Beleg beruhen, der den zu buchenden Geschäftsvorfall dokumentiert. Die Ordnungsgemäßheit der Belegbuchhaltung ist gegeben, wenn alle Geschäftsvorfälle lückenlos erfasst sind und die sie dokumentierenden Belege nach einem Ordnungsschema abgelegt sind. Die Belegablage muss eine vollständige Belegprüfung ermöglichen. Die Belegprüfung bezieht sich auf die sachliche und rechnerische Richtigkeit der Belege. Sie wird – je nach Zielsetzung – von internen oder externen Rechnungsprüfern, aber auch von Betriebsprüfern des Finanzamtes durchgeführt. Letztere verfügen heute über ein digitales Betriebsprüfungssystem, das es ermöglicht, in kurzer Zeit Schwachstellen und Lücken aufzuspüren, denen sich die Betriebsprüfer dann intensiv widmen können. |
| Belegungsbindung (Wohnungsbindung) | occupancy commitment; period of fixed percentage of occupancy by people with low income | Alle mit staatlichen Mitteln geförderten Wohnungen unterliegen einer Belegungsbindung und einer Preisbindung. Dies gilt für den geförderten Wohnungsbestand aus der Förderungsära des II. Wohnungsbaugesetzes (WoBauG) ebenso wie für Wohnraum, der nach den geltenden Vorschriften des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) gefördert wurde bzw. wird. Wer zum Bezug einer öffentlich geförderten Wohnung berechtigt ist, muss dies durch einen Wohnberechtigungsschein nachweisen. Die Preisbindung der nach dem II. WoBauG geförderten Wohnungen wurde im Wohnungsbindungsgesetz geregelt. Danach gilt für den nach dem II. WoBauG geförderten Wohnraum noch eine Preis- und Belegungsbindung bis zur regulären Rückzahlung der öffentlichen Darlehen nach dem vereinbarten Tilgungsplan. Wird das Darlehen freiwillig vorzeitig zurückgezahlt, wirkt die Bindung weiter und zwar so lange, bis das Darlehen nach dem Tilgungsplan zurückbezahlt worden wäre, höchsten aber 10 Jahre. Man spricht hier von einer Nachwirkungsfrist. Wurde das Darlehen gekündigt, weil der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen (Einhaltung der Bindungsvorschriften) nicht nachgekommen ist, verlängert sich die Nachwirkungsfrist auf 12 Jahre. Das novellierte Wohnungsbindungsgesetz in seiner Fassung vom 13. September 2001 regelt die Bindungsvorschriften des nach dem WoFG geförderten Wohnraums. Dabei muss das Wohnungsamt der Gemeinde dem Vermieter drei Mieter mit einem Berechtigungsschein benennen, von denen einer ausgewählt werden muss. In Fällen, in denen der Gemeinde das "Besetzungsrecht" zusteht, kann die Gemeinde in Bezug auf ihre Vermietung über den Wohnraum selbst verfügen. |
| Belegungsrecht | allocation rights | Ein Belegungs- oder Besetzungsrecht berechtigt eine Person dazu, einem Vermieter vorzugeben, mit wem er einen Mietvertrag abschließen muss. In der Regel kommt dies bei einer Belegungsbindung im Rahmen von öffentlich gefördertem Wohnraum vor Es gibt auch ein entsprechendes Belegungsrecht für Mitglieder des öffentlichen Dienstes, wenn eine öffentliche Stelle für den Bau der Wohnung Wohnungsfürsorgemittel für diese Personengruppe gewährt hat. Geregelt ist dies in Nach § 26 WoFG können Belegungsrechte begründet werden an
Die Förderzusage kann sie als allgemeine Belegungsrechte, Benennungsrechte und Besetzungsrechte bezeichnen. Das allgemeine Belegungsrecht berechtigt die jeweils zuständige Stelle (zum Beispiel das Wohnungsamt der Gemeinde), vom Eigentümer die Überlassung an einen Wohnungssuchenden zu fordern, dessen Berechtigung sich aus einer Bescheinigung nach § 27 ergibt. Als Benennungsrecht bezeichnet man das Recht der Behörde, dem Vermieter für eine belegungsgebundene Wohnung mindestens drei Wohnungssuchende zur Auswahl zu stellen. Das Besetzungsrecht gibt der Behörde die Möglichkeit, einen Mieter nach eigenem Gutdünken zu bestimmen. |
| Belehrungspflicht des Notars | notary public's obligation to instruct | Nach § 17 des Beurkundungsgesetzes soll der Notar im Zusammenhang mit der Beurkundung von Willenserklärungen den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts aufklären. Den Notar trifft also eine Belehrungspflicht. Dies gilt für den Vertrag über die Gründung einer GmbH ebenso wie für einen Grundstückskaufvertrag oder die Bestellung eines Grundpfandrechts. Die Belehrung erfolgt im Zusammenhang mit der Vorlesung der Vertragsurkunde, zu der der Notar verpflichtet ist. Bestehen Zweifel, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, so sollen die Bedenken mit den Beteiligten erörtert werden. Bei Verbraucherverträgen (z.B. Grundstückskaufvertrag zwischen Privatpersonen) ist den Vertragsparteien durch Zusendung der Vertragsurkunde mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung die Möglichkeit zu geben, sich mit dem Inhalt zu beschäftigen. Unabhängig davon wird der Notar bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags auf Genehmigungserfordernisse, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und gesetzliche Vorkaufsrechte der Gemeinde hinweisen. Der Notar wird auch die Bedeutung einer Auflassungsvormerkung erläutern und darauf hinweisen, dass das Eigentum erst mit der Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch erworben wird. Er soll die Parteien auch darauf hinweisen, dass die Kaufvertragsurkunde alle zwischen ihnen abgesprochenen Vereinbarungen enthalten muss, da der Vertrag sonst unwirksam ist. Die Belehrungspflicht wird besonders wichtig, wenn die Parteien besondere Rechtsrisiken einzugehen beabsichtigen, etwa Kaufpreiszahlungen vor Eintrag einer Auflassungsvormerkung. Der Notar wird zu seinem Schutz in einem deklaratorischen Teil der Kaufvertragsurkunde vermerken, worüber er die Parteien belehrt hat. |
| Beleihung | lending; hypothecation; mortgaging | Als Sicherheit für die Vergabe eines Immobilien-Darlehens dient das zu finanzierende Grundstück. Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert und der Beleihungsgrenze des Objekts. Der Beleihungswert ist nach § 16 des Pfandbriefgesetzes ein durch einen unabhängigen Gutachter festgesetzter Wert, "der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt". Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Er darf den "Marktwert" nicht übersteigen. Die Ermittlung des Beleihungswerts soll auf der Grundlage der am 1. August 2006 in Kraft getretenen Beleihungswertverordnung erfolgen. Die Beleihungswertverordnung stimmt inhaltlich zu großen Teilen mit der Immobilienwertermittlungsverordnung überein. Rechtsgrundlage für die Verordnung ist das Pfandbriefgesetz, das mit Inkrafttreten, das am 19.7.2005 in Kraft getreten ist und das frühere Hypothekenbankgesetz ersetzt hat. Nach § 14 PfandBG beträgt die Beleihungsgrenze für Hypotheken, die auf Pfandbriefbasis beruhen, 60 Prozent des Beleihungswertes. Das Pfandbriefgesetz gilt für alle Pfandbriefbanken (bisher Hypothekenbanken). Dazu zählen alle Banken, die mit dem Pfandbriefprivileg ausgestattet sind. Deshalb werden sich auch die Landesbanken hinsichtlich ihrer Objektbeleihungen nach diesen Vorschriften richten. Bei Bauspardarlehen, deren dingliche Absicherung üblicherweise nachrangig erfolgt, liegt die Beleihungsgrenze bei 80 Prozent des Beleihungswertes. Die Versicherungsgesellschaften lehnen sich bei der Beleihung an die Beleihungsgrundsätze der Pfandbriefbanken an. Um die Forderung des Gläubigers dinglich abzusichern, wird das zu beleihende Objekt mit einer Grundschuld belastet, für die als Zweckbestimmung die Darlehenssicherung vereinbart ist. Darlehen von Realkreditinstituten, die die Beleihungsgrenze überschreiten, sind keine Realkredite, sondern "gedeckte" Personenkredite. Bei ihnen spielt die Bonitätsprüfung des Darlehensnehmers eine besondere Rolle. |
| Beleihungsauslauf | (total) loan to value (LTV) / in Germany also: loan to mortgage bank value | Unter Beleihungsauslauf – auch als Beleihungsquote bezeichnet – versteht man das Verhältnis von grundbuchlich gesicherten Darlehen zum Beleihungswert. Beträgt der Beleihungswert z.B. 400.000 Euro und das Darlehen 160.000 Euro, dann beträgt der Beleihungsauslauf 40 Prozent. Er liegt also innerhalb der Beleihungsgrenze, die nach § 14 des Pfandbriefgesetzes 60 Prozent des Beleihungswertes nicht überschreiten darf. Die gilt sowohl für die Beleihung von Wohn- als auch von Gewerbegrundstücken. |
| Beleihungsgrenze | lending ceiling; lending limit; limited loan on; marginal loan value | Bei der Beleihung von Immobilien müssen Realkreditinstitute, die ihre Darlehen mit der Ausgabe von Pfandbriefen refinanzieren, darauf achten, dass sie die Beleihungsgrenze nicht überschreiten. Sie liegt nach § 14 des Pfandbriefgesetzes bei 60 Prozent des Beleihungswertes Die Beleihung bis zu dieser Grenze wird als "1a-Hypothek" bezeichnet. Ist ein Kaufpreis aus einem Grundstückskaufvertrag zu finanzieren, darf der Beleihungswert nicht mit dem Kaufpreis angesetzt werden. Dieser ist vielmehr – wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgehandelt wurde, Ausdruck des Verkehrswertes. Der Beleihungswert liegt regelmäßig darunter. Denn bei ihm werden auch mögliche Wertschwankungen einbezogen. Als Faustregel kann gelten, dass der Fremdfinanzierungsspielraum innerhalb der Beleihungsgrenze damit zwischen 50 und 55 Prozent des Kaufpreises angesiedelt ist. Kreditinstitute, die nicht über das Pfandbrief-Privileg verfügen, sind an diese Vorschrift nicht gebunden und verfahren nach eigenen Regeln. Sparkassen lehnen sich in ihrer Beleihungspraxis den bei Realkreditinstituten geltenden Regeln an. Allerdings können sie auf der Grundlage von Bürgschaften den Beleihungsspielraum erhöhen. Bausparkassen können bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes Bauspardarlehen vergeben. Die Sparkassengesetze sind Ländersachen. Das Bundesland Sachsen-Anhalt hat 2004 beispielsweise zur Bestimmung von Beleihungswerten die "Verordnung über Beleihungsgrundsätze für Sparkassen" erlassen. Diese befasst sich aber nicht mit Beleihungsgrenzen, sondern nur mit Beleihungswerten für verschiedene Objekttypen. Auch die seit 1. August 2006 bundeseinheitlich von Pfandbriefbanken zu beachtende Beleihungswertermittelungsverordnung (BelWertV) befasst sich mit der Ermittlung des Beleihungswertes und darüber hinaus mit der Form des Gutachtens und der Tätigkeit der Gutachter, die in oder für Pfandbriefbanken tätig werden. |
| Beleihungsquote | lending rate; loan-to-value ratio | |
| Beleihungsunterlagen | documents required for an application for a mortgage | Für seine Entscheidung über die Beleihung und deren Höhe benötigt der Kreditgeber verschiedene Unterlagen vom Kreditnehmer. Dies sind u.a. Grundbuchauszug, amtlicher Lageplan, Kaufvertrag, Fotos vom Objekt, Gesamtkostenaufstellung, bautechnische Unterlagen (Bau- und Lagepläne, Baubeschreibung), Flurkarte, Gebäude- und Feuerversicherungsnachweis, Grenz- und Erschließungsbescheinigung. |
| Beleihungswert | mortgage lending value; lending value; collateral value; hypothecation value; loan (security) value | Der Beleihungswert ist nach § 3 der Beleihungswertverordnung (BelWertVo) "der Wert der Immobilie, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen am maßgeblichen Grundstücksmarkt unter Ausschaltung von spekulativen Elementen während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann." Dabei kommt es auf die künftige Verkäuflichkeit unter Berücksichtigung der nachhaltig gegebenen Merkmale dieser Immobilie an. Unterstellt werden normale regionale Marktverhältnisse und die aus der gegenwärtigen Perspektive sich ergebenden anderweitigen Nutzungsmöglichkeiten. Der sich daraus ergebende Unterschied zum Verkehrswert liegt in der besonderen Berücksichtigung von denkbaren Veränderungen während der Dauer der Beleihung.
Hinsichtlich der Verfahren, die für die Ermittlung des Beleihungswertes vorausgesetzt werden, gibt es einengende Vorschriften. Im Ertragswertverfahren gehören dazu z.B. eine Mindesthöhe des Bewirtschaftungskostenansatzes (15 % des Rohertrages), Mindestansätze für Kapitalisierungszinssätze (entspricht den Liegenschaftszinsätzen) bei bestimmten Objektarten, eine genaue Bezeichnung der Kriterien, die gegeben sein müssen, wenn der Mindestzinssatz unterschritten werden soll, usw. Beim Sachwertverfahren darf z.B. der Ansatz für die Außenanlagen in der Regel 5 % des Herstellungswertes nicht überschreiten. Der Ansatz der Baunebenkosten ist auf 20 % des Herstellungswertes beschränkt. Der Beleihungswert ist Bemessungsgrundlage für die Beleihungsgrenze, d.h. den Beleihungsspielraum für Kreditinstitute, der eine dingliche Absicherung von in der Regel erstrangigen Darlehen gewährleistet. |
| Beleihungswertverordnung (BelWertV) | German ordinance on the mortgage lending value/ lending value/ collateral value/ loan security value | Am 1. 8. 2006 trat die Beleihungswertverordnung in Kraft. Rechtsgrundlage ist hierfür das Pfandbriefgesetz vom 22. Mai 2005. Geändert wurde sie letztmals am 16.09.2009. Die Verordnung gilt seitdem verbindlich für die Ermittlung des Beleihungswertes durch Pfandbriefinstitute. Wertermittlungsmethoden sind demnach das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Die Vorgehensweise bei den Verfahren ist trotz teils anderer Terminologie zum großen Teil identisch mit denen, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung vorgegeben sind. Bei der Ermittlung des Beleihungswertes sind bestimmte Regeln einzuhalten. Um zum Beleihungswert zu gelangen, sind zum Beispiel sowohl der Ertrags- als auch der Sachwert getrennt zu ermitteln. Bei Wohnungs- und Teileigentum ist der Vergleichswert als Kontrollwert zusätzlich zu ermitteln. Der Beleihungswert darf den Ertragswert in keinem Fall überschreiten. Weichen Sach- und Vergleichwert mehr als 20 Prozent vom Ertragswert nach unten ab, muss die Nachhaltigkeit der Erträge noch einmal sorgfältig überprüft werden. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern genügt die Ermittlung des Sachwertes, um Rückschlüsse auf den Beleihungswert zu ermöglichen. Dabei wird die Eignung der Häuser zu Zwecken der Eigennutzung unterstellt. Für den Wertabschlag aufgrund eines Instandhaltungsrückstaus genügt der Ansatz von Erfahrungssätzen. Der Beleihungswert muss über ein Gutachten ermittelt werden. Der hierfür beauftragte Gutachter muss nach seiner Ausbildung und beruflichen Tätigkeit über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Bewertung von Immobilien verfügen. Dies wird unterstellt, wenn er von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständiger oder Gutachter für die Wertermittlung von Immobilien bestellt oder zertifiziert worden ist. Besonderer Wert wird auf die Unabhängigkeit des Sachverständigen gelegt. Auf die Ermittlung des Beleihungswertes nach der BelWertV kann verzichtet werden, wenn der zu gewährende Darlehensbetrag 400.000 EURO nicht übersteigt und das zu beleihende Objekt überwiegend Wohnzwecken dient. Anstelle des Gutachtens genügt in solchen Fällen eine vereinfachte Wertermittlung. Weitere Vorschriften beziehen sich auf die Frage, in welchen Fällen auf eine Objektbesichtigung verzichtet werden kann und was bei der Ermittlung des Beleihungswertes von im Ausland belegenen Objekten zu beachten ist. |
| Beleuchtung | lighting; illumination | Die künstliche Beleuchtung in Innenräumen muss sich nach den darin durchgeführten Tätigkeiten und Bedürfnissen richten und der Entspannung und Erholung dienen. Licht ist der sichtbare Teil des elektromagnetischen Spektrums (380 - 760 nm). Mit Lichtstrom (Lumen lm) bezeichnet man die gesamte von einer Lichtquelle eingestrahlte Leistung des sichtbaren Lichtes. Beleuchtungsstärke (Lux, lx) ist das Verhältnis des Lichtstromes, welcher auf eine Fläche trifft, zu deren Größe. Für die Beleuchtung am Arbeitsplatz gilt die DIN EN 12464-1 (Beleuchtung von Arbeitsstätten-Arbeitsstätten in Innenräumen) von 2003. Als Kriterien der Beleuchtungsqualität wird hier angeführt:
Für die Sehfähigkeit spielen auch individuelle Faktoren, wie die Sehschärfe (Visus), die Binokularität (räumliches Sehen), die Adaptation (Anpassung der Netzhaut an die Beleuchtungsstärke) und die Akkommodation (Anpassungsfähigkeit der Optik des Auges durch Verformung der Augenlinse an nahe und ferne Objekte) eine Rolle. Eine besondere Bedeutung hat die Begrenzung der Blendung. Diese wird hervorgerufen durch Flächen zu hoher Leuchtdichte oder durch zu große Leuchtdichteunterschiede im Gesichtsfeld eines Beobachters. Eine Blendung kann zu einer unmittelbaren Herabsetzung des Sehvermögens führen (physiologische Blendung), aber auch das Wohlbefinden herabsetzen (psychologische Blendung). Eine Reflexblendung durch das Licht stark zurück werfende Tischplatten, Möbelflächen, glänzende Zeitschriften oder spiegelnde Schreibmaschinentasten ist durch matte Oberflächen sowie eine gute Anordnung der Leuchten zu verhindern. Strahler sollen nicht direkt auf die Menschen gerichtet werden oder sind so niedrig oder so hoch anzuordnen, dass keine Blendung auftritt. Im Blickfeld sollten nur lichtstreuende oder abschirmende Leuchten verwendet werden. Die Behaglichkeitsempfindung des Menschen in einem Raum wird von der Lichtfarbe wesentlich beeinflusst. So schafft ein warmweißes Licht eine wohnliche, gemütliche Atmosphäre, während für den Arbeitsplatz die Anpassung an das Tageslicht erwünscht ist. Die Lichtfarbe wird in drei Gruppen eingeteilt: • warm-weiß < 3300 K • neutral-weiß 3300-5000 K • Tageslicht-weiß über 5000 K Für normale Bürotätigkeiten wird eine Beleuchtungsstärke von 500 lx gefordert bei einer Lichtfarbe neutral weiß oder warmweiß. Kriterien für eine gute Beleuchtung in Wohnungen: Sicherung einer guten Allgemeinbeleuchtung:
Kriterien spezieller Beleuchtungsaufgaben:
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| Belichtung und Besonnung | lighting and illumination by (or use of) sunlight | Die meisten Landesbauordnungen der Länder in der Bundesrepublik Deutschland fordern für eine gute Belichtung von Aufenthaltsräumen, dass das lichte Maß der Fensteröffnung mindestens so groß sein soll, wie 1/8 der Raumgrundfläche. Ausreichend Tageslicht ist aus psychischen Gründen sowie zur Erfüllung der Sehaufgaben wichtig. Die biologische Wirkung des Lichtes beeinflusst Gesundheit, Wohlbefinden und Leistungsfähigkeit des Menschen. Außerdem verringert die Tageslichtnutzung entscheidend den Energiebedarf in Gebäuden. Spezielle Anforderungen an die Belichtung sind in der DIN 5034 (Tageslicht in Innenräumen) festgelegt. Hier wird unter anderem der Tageslichtquotient (Daylight Factor) definiert. Er ist das Verhältnis der Beleuchtungsstärke Ep in einem Punkt einer gegebenen Ebene, die durch direktes und/oder indirektes Himmelslicht bei angenommener oder bekannter Leuchtdichteverteilung des Himmels erzeugt wird, zur gleichzeitig vorhandenen Horizontalbeleuchtungsstärke Ea im Freien bei unverbauter Himmelshalbkugel: D= Ep/Ea x 100 in Prozent Die Helligkeit in Wohnräumen, welche von dem durch das Fenster eindringenden Tageslicht erzeugt wird, gilt als ausreichend, wenn der Tageslichtquotient auf einer horizontalen Bezugsebene, gemessen in einer Höhe von 0,85 Meter über dem Fußboden in halber Raumtiefe und in einem Meter Abstand von den beiden Seitenwänden im Mittel wenigstens 0,9 Prozent und am ungünstigsten dieser Punkte wenigstens 0,75 Prozent beträgt. Hat ein Wohnraum Fenster in zwei aneinander grenzenden Wänden, muss der Tageslichtquotient am ungünstigsten Bezugspunkt mindestens ein Prozent betragen. Bei gleichen Fensterflächen ist der Tageslichtquotient umso größer, je höher die Fensteroberkante über dem Fußboden liegt. Für Wohnräume ist ein Mindestmaß an Besonnung ein wichtiges Qualitätsmerkmal. Ein Raum gilt dann als ausreichend besonnt, wenn Sonnenstrahlen bei einer Sonnenhöhe von mindestens sechs Grad in den Raum einfallen können und die Besonnungsdauer am 17. Januar mindestens eine Stunde beträgt. Für eine Wohnung genügt es, wenn in ihr mindestens ein Wohnraum ausreichend besonnt wird. Hierbei gilt als Nachweisort die Fenstermitte in Brüstungshöhe und Fassadenebene. Die Besonnung eines Gebäudevorbaus, zum Beispiel eines Balkons, gilt nicht als Besonnung des Raumes. Ein weiteres Qualitätsmerkmal ist auch der Ausblickkomfort, d.h. ein zufriedenstellender Sichtkontakt zwischen Innen- und Außenraum. Hier gilt, dass die Aussicht umso besser ist, je niedriger die Fensterunterkante ausgebildet wird. Bei der Planung von Gebäuden kann in Abhängigkeit von Verbauungsabstandswinkel und der Raumgeometrie die Belichtung und Besonnung berechnet werden. |
| Bemessungsgrundlage | basis of assessment; taxable basis | Die Bemessungsgrundlage stellt im Steuerrecht einen betragsmäßig bezifferbaren Ausgangswert für die Berechnung einer Steuer dar. So ist für die Ermittlung der Erbschaft- und Schenkungsteuer der sogenannte Grundbesitzwert einer Immobilie die Bemessungsgrundlage. Bei der steuerlichen AfA von Mietobjekten sind die Gebäudekosten die Bemessungsgrundlage, bei der Grunderwerbsteuer in der Regel der "Wert der Gegenleistung". |
| Benchmarking | benchmarking | Unter Benchmarking versteht man einen sich laufend anpassenden Prozess für die Ermittlung von Kennzahlen, um betriebliche Erfolge in ausgewählten Leistungsbereichen zählbar, vergleichbar bzw. auch bewertbar zu machen. Unternehmen gleicher oder unterschiedlicher Branchenzugehörigkeit versuchen im Rahmen des Know-how-Transfers über solche Zahlensysteme eine interne Vergleichbarkeit herzustellen. Benchmarks sind dabei die Orientierungsgrößen für unternehmerische Zielüberlegungen. Benchmarks können auch Zahlen aus Betriebsvergleichen sein. In der Immobilienwirtschaft befindet sich die Entwicklung hin zum Benchmarking noch in den Anfängen. |
| Benzol | benzene | Benzol gehört zur chemischen Gruppe der Aromaten und befindet sich in Mineralölen, Kokereiprodukten und ist als Grundstoff der chemischen Industrie zum Beispiel in Farben und Lösungsmitteln enthalten. Als Antiklopfmittel befindet es sich auch im Benzin (in Europa maximal 5 µg m3). Diesel- und Katalysatorfahrzeuge haben nur eine geringe Benzolemission. Der Kraftverkehr ist der Hauptverursacher von Benzolemissionen. Die Konzentrationen von Benzol in der Innenraumluft sind aber oft höher als in der Außenluft, da Benzol von außen in Innenräume eindringen kann und in Innenräumen eine Vielzahl weiterer Emissionsquellen bestehen. So kann auch das Tabakrauchen die individuelle Belastung bezüglich der Aufnahme von Benzol wesentlich erhöhen. Bei der Inhalation von Benzol werden akute Wirkungen wie Kopfschmerzen, Schwindel, Übelkeit, Benommenheit und Sehstörungen beobachtet, bei Unfällen oder missbräuchlicher Verwendung zum Beispiel durch das so genannte "Schnüffeln" treten auch Bewusstlosigkeit und Tod infolge einer Atemlähmung auf. Benzol ist kanzerogen (krebserzeugend) und mutagen (erbgutverändernd), schädigt die Blutbildung im Knochenmark und kann Leukämie erzeugen. Bei einer chronischen Belastung werden verschiedene unspezifische Symptome, wie Müdigkeit, Schlaflosigkeit, Schwindel und Augenflimmern beobachtet. Für die Innenraumluft existiert kein verbindlicher Grenzwert für Benzol. Zu einer orientierenden Beurteilung kann jedoch der Benzolgrenzwert der Außenluft herangezogen werden. Ab 2010 ist dieser Wert in der EU und damit auch in Deutschland auf 5 µg m3 festgelegt. Da Benzol für den Menschen ein genotoxisches Karzinogen ist, kann keine gesundheitlich unbedenkliche Konzentration angegeben werden. Das zusätzliche Lebenszeit-Risiko für Leukämie bei einer Luftkonzentration von 1 µg/Kubikmeter wird auf 6 x 10-6 geschätzt (WHO 2011). Die Innenraumkonzentrationen muss weitgehend reduziert werden. Hierzu sind alle Tätigkeiten, bei denen Benzol freigesetzt wird, zu reduzieren oder zu vermeiden, wie zum Beispiel der Einsatz von Lösungsmitteln bei Reinigung oder Hobbyarbeiten oder der Verwendung von Baustoffen (insbesondere Farben, Lacke, Klebstoffe), die Benzol emittieren. |
| Beratungshilfe | assistance under Legal Advice Scheme | Die staatliche Beratungshilfe kann in Deutschland in Anspruch nehmen, wer rechtliche Beratung benötigt und sich diese nicht leisten kann. Mit ihr wird die Beratung oder außergerichtliche Vertretung durch einen Rechtsanwalt finanziert. Weitere Voraussetzungen sind, dass der Rechtssuchende keine anderen zumutbaren Möglichkeiten hat, die er in Anspruch nehmen kann (z. B. Beratung durch Mieter- oder Eigentümerverband, Schuldnerberatungsstelle etc.) und dass die Wahrnehmung seiner Rechte nicht mutwillig stattfindet. Von einem ausreichenden Mangel an wirtschaftlichen Mitteln wird ausgegangen, wenn der Betreffende die Voraussetzungen erfüllt, unter denen er auch Prozesskostenhilfe ohne jeden Eigenanteil bewilligt bekommen würde. Wer Anspruch auf Arbeitslosengeld II oder Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz hat, erfüllt meist die Voraussetzungen für die Beratungshilfe. Die Beratungshilfe bezieht sich nicht auf die prozessuale Vertretung durch einen Rechtsanwalt vor Gericht, sondern nur auf die außergerichtliche Beratung und die Vertretung bei obligatorischen Güteverfahren. Sie ist im Beratungshilfegesetz (BerHG) geregelt. Das Amtsgericht stellt bei Vorliegen der Voraussetzungen einen Beratungshilfeschein aus, in dem genau beschrieben ist, worum es geht. Der Rechtssuchende kann damit einen Anwalt seiner Wahl aufsuchen. Vergütungsvereinbarungen mit dem Rechtsanwalt sind unwirksam. Die Beratungshilfe wird für Angelegenheiten aus den Rechtsgebieten Zivilrecht (einschließlich Arbeitsrecht), Verwaltungsrecht, Verfassungsrecht, Sozialrecht sowie auch Straf- und Ordnungswidrigkeitenrecht gewährt (die letzteren beiden nur für reine Beratung). Für Angelegenheiten mit Auslandsbezug gibt es keine Beratungshilfe. Zu beantragen ist die Beratungshilfe beim Amtsgericht am Wohnort des Rechtssuchenden oder – wenn er keinen hat – an dem Ort, an dem das Rechtsproblem aufgetreten ist. In mehreren Bundesländern (Bremen, Hamburg, Berlin mit Wahlrecht zwischen beiden Modellen) wurde die Beratungshilfe durch eine öffentliche Rechtsberatung ersetzt, die von speziellen Beratern mit Befähigung zum Richteramt ausgeübt wird. |
| Beratungspflicht des Maklers | real estate agent's duty to provide advice | Den Makler treffen aus dem Maklervertrag teilweise erhebliche Treuepflichten gegenüber seinem Auftraggeber. Dazu gehört unter anderem die Beratungspflicht. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass die Beratungspflicht nicht mehr besteht, wenn die Maklerleistung abgeschlossen und das Geschäft bereits abgewickelt ist. Nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags muss der Makler den Kunden also nicht mehr darüber beraten, wie z.B. die Abwicklung der Übergabe des Objekts im Hinblick auf die Versicherungsverträge erfolgt und welche Schritte zu unternehmen sind. Der Makler muss seinen Auftraggeber grundsätzlich über alle Umstände informieren und beraten, die erkennbar für seinen Kunden wesentlich sind und Einfluss auf die Kaufentscheidung haben können. Dazu muss der Makler gegebenenfalls auch eigene Erkundigungen einholen. Beispiele:
Der Makler ist teilweise auch zur juristischen Beratung verpflichtet. Solange die Rechtsberatung zu seinem Gewerbe gehört, liegt auch kein Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz vor. Allerdings ist auch dabei zu beachten, dass das Geschäft nicht bereits abgeschlossen sein darf. Teilweise wird daher vertreten, dass der Nachweismakler gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstößt, wenn er nach dem Nachweis der Abschlussmöglichkeit des Hauptvertrags weitere Rechtsberatungen durchführt. Jeder Verstoß gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz führt zur Nichtigkeit des Maklervertrags und damit zum Verlust der Provision. Die Pflicht zur juristischen Beratung trifft den Makler z.B. im Zusammenhang mit den Regelungen über die
Der Auftraggeber des Maklers kann Schadenersatz verlangen, wenn der Makler gegen seine Beratungspflicht verstößt. Gegebenenfalls verwirkt der Makler dadurch auch seinen Provisionsanspruch. |
| Beratungsvertrag | consultancy contract | Immobilienberatung als Leistung von Immobilienmaklern tritt immer mehr in den Vordergrund. Grundlage einer Immobilienberatung als Hauptleistung immobilienwirtschaftlicher Unternehmen ist ein Beratungsvertrag. Der Beratungsvertrag ist ein Vertrag über eine entgeltliche Geschäftsbesorgung auf der Grundlage eines Dienstvertrags, dessen Regelungsgegenstand die Verpflichtung zur Erbringung von Beratungsleistungen ist. In Fällen, in denen zum Beispiel technische Beratungselemente (zum Beispiel bei der Systementwicklung einer EDV-Anlage) hinzukommen, was über die reine Beratung hinausgeht, kann der Beratungsvertrag werkvertragliche Elemente enthalten. Der Beratungsvertrag bedarf keiner Form, kann also auch schlüssig zustande kommen. Davon ist auszugehen, wenn sich eine Person als Berater bezeichnet und sein Geschäftspartner Beratungsleistungen von ihm als Berater anfordert. Allerdings darf diese Beratung als Geschäftszweig nicht verwechselt werden mit einer Beratung, die sich als Nebenpflicht aus einer beruflichen Tätigkeit ergibt. Einer solchen Beratung liegt kein Beratungsvertrag zugrunde. In der Immobilienwirtschaft gibt es vielfältige Felder, in denen wegen fehlender Fachkenntnisse eine professionelle Beratung von Personen erforderlich ist. Beispiele hierfür sind Anlageberatung, Finanzierungsberatung, Immobilienberatung und immobilienwirtschaftlich orientierte Versicherungsberatung. Letztere ist gesetzlich separat geregelt. Grundsätzlich gilt, dass ein Berater von Dritten unabhängig sein muss und nicht von anderweitigen Geschäftsinteressen geleitet werden darf. Bei der Beratung um ein Vorhaben müssen auch die Risiken erläutert werden. Um Klarheit über die Rechte und Pflichten eines Beraters und des Beratenen zu schaffen, empfiehlt sich stets, einen Beratungsvertrag schriftlich abzuschließen. Er enthält unter anderem die genaue Festlegung des Beratungsgegenstandes, die Mitwirkungs- und Informationspflicht des Beratenen und seiner etwaigen Vertreter, eine etwaige Einbeziehung von qualifizierten Mitarbeitern des Beraters in den Beratungsablauf, Ort und Zeit der Beratungstätigkeit, Regelungen zu Reisekosten und Auslagen, Vergütung (pro Stunde oder Tag), eine Verschwiegenheitsklausel, sowie Haftungsregelungen. Der Berater haftet für die Richtigkeit und Geeignetheit seiner Beratungsleistungen. Es gibt drei Vertragskonstruktionen, mit deren Hilfe eine Vertragsgrundlage im Bereich der immobilienwirtschaftlichen Beratung zur Verfügung gestellt werden kann. Dabei handelt es sich um die projektbezogene Beratung, die zeitlich unbegrenzte Beratung (Dauerberatung) und um die Beratung auf Abruf. Die spezielle Projektberatung ist sachlich und zeitlich durch das Projektziel und die Dimensionen des Projektes begrenzt. Der Projektberatungsvertrag kann aus wichtigem Grund, zum Beispiel bei Aufgabe des Projektes durch den Auftraggeber, gekündigt werden. Ansonsten endet der Vertrag mit dem Abschluss des Projektes. Beispiele für Gegenstände der Projektberatung:
Schließlich gibt es noch einen reinen Beratungsrahmenvertrag, der den Auftraggeber in die Lage versetzt, Beratung bei Bedarf abzurufen. Auch ein solcher Rahmenvertrag kann durch Kündigung jederzeit beendet werden. Die beiden zuletzt genannten Verträge sind nicht Gegenstand dieser Erläuterung. |
| BerechnungsVO | regulations for calculation of factors related to residential lettings (floor area, service charges, etc.) | Abkürzung für: Berechnungsverordnung |
| Berechtigtes Interesse | justified interest | Grundbucheinsicht Wegen des Datenschutzes kann nicht jedermann das Grundbuch einsehen. Vielmehr wird ein berechtigtes Interesse vorausgesetzt (§ 12 GBO), das "dargelegt" werden muss. Ausgenommen hiervon sind Notare und Behörden, denen die Einsicht jederzeit gestattet ist. Das Einsichtsrecht bezieht sich auch auf die beim Grundbuch geführten Grundakte (§ 46 Grundbuchverfügung / GBV). Wer Einsichtsrecht hat, kann auch eine Abschrift des Grundbuchs und der Urkunden aus den Grundakten verlangen. Einsichtsrecht haben auch Makler, sofern sie belegen können, dass sie vom Eigentümer einen Auftrag zum Verkauf des Objektes haben, für das Grundbucheinsicht verlangt wird. Es ist zweckmäßig, sich vom Auftraggeber eine gesonderte Vollmacht ausstellen zu lassen. Da durch Umlegungsmaßnahmen i.S. der Bodenordnung nach dem BauGB nach deren Abschluss bis zur Grundbuchberichtigung das Grundbuch unrichtig wird, kann bei berechtigtem Interesse auch Einblick in den Umlegungsplan genommen werden. Kündigung eines Wohnungsmietvertrages Die Beendigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum seitens des Vermieters setzt stets ein berechtigtes Interesse voraus. Was berechtigte Interessen sind, ist im BGB abschließend geregelt. Hierzu zählen:
Die Kündigungssperrfrist beginnt grundsätzlich an Tage der Umschreibung des Eigentums an der Wohnung im Grundbuch auf den Erwerber. Für Makler, die solche umgewandelten Eigentumswohnungen vermitteln, ist wichtig, dass sie sich erkundigen, ob das Mietverhältnis schon vor Umwandlung bestanden hat und ob sich die Wohnung in einem "Wohnungsmangellagegebiet" befindet. |
| Bereitstellungszinsen | commitment interest | Kreditinstitute verlangen diese Finanzierungsnebenkosten, wenn das Darlehen nicht innerhalb einer bestimmten Frist abgerufen wird. Die Zeitspannen, wann die Bereitstellungszinsen fällig werden, variieren stark: Einige Kreditgeber verlangen sie bereits nach einem Monat, andere gedulden sich bis zu neun Monate. Da Bereitstellungszinsen nicht in die Effektivzinsberechnung eingehen, können sie besonders für Bauherren, die ihr Darlehen nach Baufortschritt abrufen, teuer werden. Deshalb sollte der Finanzierer über Fälligkeit (möglichst spät nach Darlehenszusage) und Höhe dieser zusätzlichen Kosten, die ebenfalls mit 1 bis 4% vom Darlehen erheblich schwanken können, verhandeln. |
| BergArbWoBauG | German act on public subsidies for the construction of low-rental flats for miners | Abkürzung für: Berarbeiter-Wohnungsbaugesetz |
| Bergrecht | mining law | Grundlage des Bergrechts ist das Bundesberggesetz (BBergG). Es befasst sich mit Bodenschätzen. Zweck des Gesetzes ist es u.a. "zur Sicherung der Rohstoffversorgung das Aufsuchen, Gewinnen und Aufbereiten von Bodenschätzen unter Berücksichtigung ihrer Standortgebundenheit und des Lagerstättenschutzes bei sparsamem und schonendem Umgang mit Grund und Boden zu ordnen und zu fördern" (§ 1 BBergG). Zu den Bodenschätzen zählen alle mineralischen Rohstoffe in festem oder flüssigem Zustand und Gase, die in natürlichen Ablagerungen oder Ansammlungen (Lagerstätten) in oder auf der Erde, auf dem Meeresgrund, im Meeresuntergrund oder im Meerwasser vorkommen. Das Gesetz unterscheidet zwischen grundeigenen Bodenschätzen und bergfreien Bodenschätzen. Grundeigene Bodenschätze stehen im Eigentum des jeweiligen Grundeigentümers. Dieses Eigentum erstreckt sich jedoch nicht auf bergfreie Bodenschätze. Was im Einzelnen jeweils hierzu zählt, ergibt sich aus § 3 BBergG. Geregelt wird im BBergG das Aufsuchen, Gewinnen und das Aufbereiten von Bodenschätzen. Wer bergfreie Bodenschätze aufsuchen will, bedarf der Erlaubnis, wer bergfreie Bodenschätze gewinnen will, bedarf der Bewilligung oder er muss Eigentümer des Bergwerks sein. Das Bergwerkseigentum gewährt das ausschließliche Recht zur Aufsuchung und Gewinnung von Bodenschätzen. Wer die Erlaubnis zum Aufsuchen von Bodenschätzen erhalten hat, muss eine jährlich zu zahlende "Feldabgabe" entrichten. Wer die Bewilligung zur Förderung von Bodenschätzen erhalten hat, muss jährlich eine Förderabgabe bezahlen. Das Aufsuchen, die Gewinnung und Aufbereitung von Bodenschätzen ist sehr detailliert geregelt. Die Bestimmungen erstrecken sich auf Vorschriften über Hilfsbaurechte für Anlagen außerhalb des Bergfeldes, Anzeigepflichten, Anforderungen an den Betriebsplan, verantwortliche Personen bis hin zu Beschäftigungsverboten, grundstücksrechtlichen Fragen und Regelungen zum Bergschadensrecht. |
| Bergschaden | coal mining subsidence | Bergschäden können sowohl durch den aktiv betriebenen als auch durch stillgelegten Bergbau entstehen. Die Ursache sind durch den Vortrieb von Stollen erzeugte Bodenbewegungen oder Bodensenkungen durch den Einsturz alter, nicht genügend gesicherter Stollen. Gegen Haftungsansprüche wehren sich Bergwerkseigentümer durch Bergschadenverzichtserklärungen, die im Grundbuch in Form einer Grunddienstbarkeit oder einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit abgesichert werden. Dies ist seit dem Jahr 1900 möglich und gilt vor allem für solche Grundstücke, die sich früher im Eigentum eines Bergwerkeigentümers befanden und an Bauwillige verkauft wurden. Da nicht alle bergbaulichen Aktivitäten aus der früheren Zeit dokumentiert sind, kann durch mehrere Suchbohrungen festgestellt werden, ob ein oberflächennaher Bergbau betrieben wurde. Man kann mit Hilfe von solchen Suchbohrungen ziemlich sicher feststellen, ob eine Bergschadensgefahr besteht. Sind entsprechende Feststellungen zu treffen, muss der für Siedlungszwecke vorgesehene Bereich saniert werden. |
| Bergschadensverzicht | waiver of coal mining subsidence | |
| Berliner Räumung | so-called 'Berlin' eviction in which only the tenant is evicted from the flat and the landlord keeps the tenant's household goods as security for the rent he is owed | Bei der herkömmlichen Räumung einer Mietwohnung lässt der Gerichtsvollzieher die Möbel und sonstigen Sachen des Mieters mit Hilfe einer Spedition aus der Wohnung entfernen und einlagern. Für den Vermieter entstehen erhebliche Kosten für Transport und Lagerung. Allerdings ist die Wohnung sofort frei und wichtige Schritte wie etwa die Unterscheidung von zu entsorgendem Müll, aufzubewahrenden Gegenständen und unpfändbaren Sachen, die auf Anforderung sofort an den Mieter herauszugeben sind, obliegen dem Gerichtsvollzieher. Diese Form der Räumung ist weiterhin gesetzlich vorgesehen. Allerdings gibt es nun eine weitere Möglichkeit, die bisher nur von der Rechtsprechung anerkannt worden war: Die sogenannte Berliner Räumung wurde im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 im Gesetz verankert. Der Vermieter kann den Vollstreckungsauftrag des Gerichtsvollziehers darauf beschränken, dass dieser den Mieter außer Besitz der Wohnung setzt und den Vermieter wieder zum Besitzer macht. Der Mieter wird gegebenenfalls also aus der Wohnung entfernt, die Schlösser werden ausgetauscht und der Vermieter erhält die neuen Schlüssel und damit die Verfügungsgewalt über die Wohnung zurück. Der Gerichtsvollzieher erstellt eine Inventarliste. Bei dieser Konstruktion macht der Vermieter in der Regel sein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters geltend; diese können zunächst in der Wohnung bleiben. Es entfallen die Kosten für Transport und Einlagerung. Die bewegliche Habe des Mieters kann, wenn sich die Zwangsvollstreckung nicht auf sie bezieht, vom Vermieter aber auch aus der Wohnung gebracht werden. Der Vermieter muss die Gegenstände dann aufbewahren, darf aber offensichtlichen Müll entsorgen. Für Schäden am Eigentum des Mieters haftet der Vermieter bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Der Mieter hat nach der Räumung einen Monat Zeit, seine Sachen beim Vermieter abzufordern. Danach darf der Vermieter die Sachen verwerten oder, wenn dies nicht möglich ist, vernichten. Der Vermieter ist jedoch gesetzlich verpflichtet, sogenannte unpfändbare Sachen und solche, die keinen materiellen Wert haben, auf Anforderung des ehemaligen Mieters sofort wieder herauszugeben. Zum Beispiel sind Ausweispapiere, Zeugnisse und andere wichtige Dokumente, Gegenstände, die der Mieter zur Berufsausübung benötigt und alles was zur Führung eines einfachen Haushalts dient, grundsätzlich nicht pfändbar. Unter Verwertung ist nicht der Verkauf auf dem Flohmarkt oder im Internet zu verstehen, sondern eine öffentliche Versteigerung durch dazu befugte Personen im Sinne von § 383, § 385 BGB. Allerdings muss die Versteigerung dem Schuldner nicht angedroht werden. Die Regelung zur Berliner Räumung findet sich in § 885a ZPO. Nach § 272 Abs. 4 ZPO sind Räumungssachen nunmehr von den Gerichten vorrangig und beschleunigt zu behandeln. Die Berliner Räumung erleichtert zwar manches, bringt für den Vermieter jedoch auch neue Pflichten und Haftungsrisiken mit sich: Etwa bei der Unterscheidung von Müll und verwendbaren Sachen, von pfändbaren oder unpfändbaren Gegenständen. Ein unterscheidungsloses Entsorgen der Mietergegenstände ist nicht zu empfehlen. Ein gewisses Risiko besteht darin, dass der Gerichtsvollzieher zwar ein Inventarverzeichnis zu erstellen hat, jedoch nicht zur Durchsuchung der Wohnung verpflichtet ist. Das Inventarverzeichnis wird also in aller Regel nur auflisten, was ohne Weiteres sichtbar ist. Wertgegenstände werden jedoch oft nicht sichtbar verwahrt, was bei deren Verschwinden leicht zu Streit und Schadenersatzforderungen führen kann. (z.B. durch das Entsorgen der alten Kommode, in der zwischen den Socken Wertgegenstände lagern) Gut geeignet ist die Berliner Räumung vor allem dann, wenn sich der Vermieter sicher sein kann, dass in der Wohnung nur Müll lagert, gegen dessen Entfernung der Mieter nichts einwenden wird. Andernfalls besteht immer das Risiko von Auseinandersetzungen und Haftungsfällen. |
| Berliner Testament | Berlin testament/will [reciprocal will whereby spouses appoint each other universal heir and their child/children final heir(s) of surviving spouse] | Das Berliner Testament ist in § 2269 BGB geregelt. Es handelt sich um ein gemeinschaftliches Testament, das von Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern aufgesetzt werden kann. Zweck ist es, zu gewährleisten, dass beim Ableben des ersten Ehegatten zunächst der überlebende Partner erbt und erst nach dessen Ableben die Kinder oder andere Verwandte. Der Partner ist dadurch abgesichert. Insbesondere muss nicht zu Lebzeiten des Partners die eigene Wohnimmobilie veräußert werden, um den Erbteil der Kinder auszubezahlen. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Kinder trotzdem einen Pflichtteil fordern können – auch beim Ableben des ersten Elternteils. Dies kann durch testamentarische Regelungen wie die „Jastrowsche Formel“ erschwert werden. Oft wird der Pflichtteil von den Kindern auch nicht geltend gemacht – in dem Wissen, dass sie später vom überlebenden Elternteil erben. Es gibt zwei Varianten des Berliner Testaments: die Einheits- und die Trennungslösung. Im Rahmen der Einheitslösung beerbt zunächst ein Ehegatte den anderen als Alleinerbe. Dann erben die Kinder von diesem. Bei der Trennungslösung wird jeder der beiden Ehegatten vom anderen als Vorerbe eingesetzt, die Kinder werden zu Nacherben gemacht. Die finanziellen Folgen der Entscheidung für eine dieser Varianten können erheblich sein. Bei der Einheitslösung hat der überlebende Ehegatte die freie Verfügungsmacht über das gesamte Vermögen. Anders bei der Trennungslösung: Als Vorerbe kann er nur über sein eigenes, ursprüngliches Vermögen frei verfügen und nicht über den Nachlass von Ehefrau oder Ehemann. Ein Haus aus dem Nachlass des verstorbenen Ehegatten kann bei der Trennungslösung nicht einfach vom überlebenden Ehegatten veräußert werden – Verfügungen, durch die das Recht der Nacherben beeinträchtigt wird, sind unwirksam. Auch erbschaftssteuerlich gibt es Unterschiede zwischen beiden Variationen. Die Einheitslösung führt dazu, dass zwei Vermögensmassen zu einer zusammengefasst werden. Der überlebende Ehegatte hat über das entstehende Gesamtvermögen die volle Verfügungsgewalt. Theoretisch kann er auch Teile des Vermögens verschenken, um das spätere Erbe der Kinder zu schmälern, weil er z.B. mit diesen im Zwist liegt. In einem solchen Fall der „böswilligen Schenkung“ haben die Kunder jedoch einen Herausgabeanspruch gegen den Beschenkten. Eine Falle lauert bei der Formulierung des Berliner Testamts: Ist unklar, welche Variante gemeint ist, gehen die Gerichte von der Einheitslösung aus. Wer also die Trennungslösung wünscht, sollte dies eindeutig im Testament ausführen. Ebenso reicht es keinesfalls aus, wenn ein einzelner Ehepartner in seinem Testament festlegt, dass die Erbschaft sich an den Regeln des Berliner Testaments ausrichten soll. Denn erstens fehlt die Unterschrift der Ehefrau, zweitens sind konkretere Angaben notwendig, um beurteilen zu können, was der Erblasser nun im Einzelnen meint und vor allem, ob er überhaupt versteht, was ein Berliner Testament ist (Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 22.7.2014, Az. 15 W 98/14). Seit 17.8.2015 gilt für Erbfälle mit Auslandsberührung eine neue Rechtslage. Nach der Europäischen Erbrechtsverordnung ist auf solche Fälle immer das Recht desjenigen Staates anzuwenden, in dem der Erblasser zuletzt hauptsächlich gelebt hat. Hat also ein deutscher Rentner seinen Ruhesitz in Spanien oder Südfrankreich gehabt, kommt das dortige Recht zur Anwendung. In mehreren europäischen Staaten – auch in Spanien – ist ein gemeinschaftliches Testament von Ehegatten schlicht unzulässig und damit unwirksam. Es kommt damit die dort gängige gesetzliche Erbfolge zur Anwendung, die maßgeblich anders ausgestaltet ist als in Deutschland. Unter anderem ist das Erbrecht von Ehegatten meist schwächer ausgeprägt. Dringend anzuraten ist in solchen Fällen, das Testament bei Lebzeiten mit einer Rechtswahlklausel auszustatten, die festlegt, dass auf Testament und Erbfall deutsches Recht angewendet werden soll. Diese muss handschriftlich hinzugefügt und mit Unterschrift, Ort und Datum versehen sein. Ein weitere Falle bei der Erstellung eines Berliner Testaments kann eine sogenannte Wiederverheiratungsklausel sein, die den Ehe- bzw. Lebenspartner bei Eingehung einer neuen Beziehung schlechter stellt. Zunächst gibt es auch hier mehrere Varianten, so dass die Festlegung "es soll die Wiederverheiratungsklausel gelten" nicht ausreicht. Ferner kann die Klausel je nach Formulierung Möglichkeiten bieten, das Testament wegen Sittenwidrigkeit (bei kompletter Enterbung) oder wegen Verstoßes gegen die in Art. 6 Grundgesetz niedergelegte Freiheit der Eheschließung anzufechten. |
| BerlinFG | Berlin subsidy law | Abkürzung für: Berlinförderungsgesetz |
| Berstfläche | explosion vent area | Unter einer Berstfläche oder Druckentlastungsfläche ist eine Art Sollbruchstelle zu verstehen, durch die im Falle einer Explosion der Explosionsdruck nach außen entweichen kann. Berstflächen werden gezielt in Wänden oder Dachkonstruktionen explosionsgefährdeter Bauwerke z.B. im Industriebau angebracht, um bei einem entsprechenden Unfall den Druck in eine Richtung zu lenken, in der weniger Schaden angerichtet wird. Bei der Konzeption einer Berstfläche muss darauf geachtet werden, dass diese bereits bei einem Druck nachgibt, welcher für die Gebäudekonstruktion noch ungefährlich ist. Berstflächen bzw. -Platten kommen auch im Anlagenbau (Silos, chemische Industrie) zum Einsatz. Auch Fenster können eine Druckentlastungsfläche darstellen. Es muss jedoch sichergestellt sein, dass bei Ansprechen der Berstfläche keine Personen durch deren Bruchstücke verletzt werden können. Je nach Art der Explosionsgefahr sind unterschiedliche bauliche Maßnahmen erforderlich, um den Explosionsdruck abzubauen. Technische Vorgaben für die Auswahl und die Bemessung von Druckentlastungseinrichtungen finden sich in den Technischen Regeln des VDI (VDI 3673 Blatt 1:2002-11, Druckentlastung von Staubexplosionen). Hier geht es um Schutzmassnahmen für Apparate und Maschinen, in denen brennbare Stäube vorhanden sind. Anhang III zur Gefahrstoffverordnung schreibt vor, dass z.B. in Gebäuden, in welchen Menschen mit organischen Peroxiden arbeiten, ausreichend bemessene Druckentlastungsflächen in Wänden oder Decken vorhanden sein müssen. Diese müssen aus leichten Baustoffen bestehen, deren Widerstandsfähigkeit deutlich geringer ist als die der anderen Bauteile. Dies sicherzustellen ist eine Pflicht des Arbeitgebers. |
| Berufliche Bildung in der Immobilienwirtschaft | professional training in real estate management | |
| Berufs- und Geschäftsbedarf | professional or business needs or requirements | Berufs- und Geschäftsbedarf wird teilweise als Kündigungsgrund für Mietwohnungen verwendet. Gemeint ist damit, dass der Vermieter die Mietwohnung des Mieters nicht für Wohnzwecke benötigt – wie beim Eigenbedarf – sondern, um dort Geschäftsräume wie zum Beispiel Büros, Praxisräume oder Lagerräume einzurichten. Lange wurde der Berufs- und Geschäftsbedarf von den Gerichten sehr nahe am gesetzlich geregelten Eigenbedarf angesiedelt. Er konnte daher ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung von Wohnräumen im Sinne von § 573 BGB begründen. Im März 2017 hat der Bundesgerichtshof der Rechtsprechung der Instanzgerichte eine Absage erteilt und neue Regeln für den Umgang mit dem Berufs- oder Geschäftsbedarf aufgestellt. Künftig gilt: Ein Berufs- oder Geschäftsbedarf stellt nicht automatisch einen anerkannten Kündigungsgrund dar. Weder die Voraussetzungen des Eigenbedarfs noch die einer Kündigung wegen einer „angemessenen wirtschaftlichen Verwertung“ sind gegeben. Es ist vielmehr eine sorgfältige Abwägung im Einzelfall geboten, um festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung im Sinne der Generalklausel von § 573 Abs. 1 BGB vorliegt. Entscheidend ist dem BGH zufolge, ob die bisherigen Mieträume künftig ausschließlich geschäftlich genutzt werden sollen, oder ob eine Mischnutzung durch einen Vermieter stattfinden soll, der auch dort wohnt. Im Falle einer Mischnutzung auch mit überwiegender geschäftlicher Nutzung werden gewisse Parallelen zur Eigenbedarfskündigung gesehen, weil der Vermieter ja seinen Lebensmittelpunkt in den bisherigen Mieträumen haben möchte. Deshalb sind die Schranken für eine Kündigung hier nicht sehr hoch. Der BGH verlangt lediglich den Nachweis, dass dem Vermieter bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter Nachteil entstünde. Dazu muss der Vermieter nachvollziehbare und vernünftige Erwägungen seiner Lebens- und Berufsplanung vortragen können. Auch eine geplante Mischnutzung durch den Ehegatten oder Lebenspartner des Vermieters zählt. Schwieriger ist es bei einer ausschließlichen geschäftlichen Nutzung der Mieträume. Hier sieht der BGH größere Parallelen zur Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als zur Eigenbedarfskündigung. Da der Mieter allein aus geschäftlichen Gründen aus seinem Lebensmittelpunkt verdrängt werden soll, seien strengere Maßstäbe anzulegen. Der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses müsse für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen. Dies sei zum Beispiel der Fall, wenn die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könne oder wenn die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordere (etwa gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen). Im konkreten Fall wies der BGH die Räumungsklage einer Vermieterin ab. Deren Ehemann hätte die Mietwohnung für Archivräume seines Beratungsunternehmens benötigt. Dass der Mann seine zum Teil 30 Jahre alten Akten woanders einlagern müsse, sei als Nachteil nicht schwerwiegend genug, um dem Mieter zu kündigen (Urteil vom 29. März 2017, Az. VIII ZR 45/16). |
| Berufsausübung durch Mieter | tenants exercising their profession/ trade in their flat | Beruf oder Gewerbe dürfen in der Mietwohnung grundsätzlich nur mit Zustimmung des Vermieters ausgeübt werden. In bestimmten Fällen wird eine derartige Nutzung jedoch für zulässig angesehen, so dass der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern kann. Dies gilt generell immer, wenn durch die Tätigkeit keine Belästigung der anderen Bewohner des Gebäudes (zum Beispiel durch Lärm, Gestank, Kundenverkehr, Parkplatzprobleme) entstehen kann und die gemeinsam benutzten Teile des Hauses (Eingänge, Treppen, Fahrstühle) nicht beeinträchtigt werden. Eine vom Vermieter erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden, wenn sich durch eine Änderung von Art und Umfang der Berufsausübung in der Wohnung Belästigungen für die Nachbarn ergeben, die bisher nicht vorlagen – etwa zusätzlicher Kundenverkehr, erhöhte Mitarbeiterzahl oder Geräusche durch Maschinenbetrieb. Einen Zuschlag zur Miete kann der Vermieter wegen der Berufsausübung in der Wohnung nur verlangen, wenn dies von vornherein im Mietvertrag vereinbart war – also nicht nachträglich. Dies wird damit begründet, dass bei einer zulässigen beruflichen Nutzung einer Mietwohnung weder Schäden an der Wohnung entstehen noch Nachbarn durch Geräusche und Kundenverkehr belästigt werden können – sonst wäre die Nutzung nicht zulässig. Auch ein vertraglich vereinbarter Mietzuschlag muss in dem Moment entfallen, in dem der Mieter seine Berufsausübung in der Wohnung beendet (Landgericht Berlin, MM 94, 357). Der Bundesgerichtshof hat am 14.07.2009 entschieden, dass eine Gewerbeausübung oder freiberufliche Tätigkeit des Mieters in der Mietwohnung vom Vermieter im Einzelfall zu dulden bzw. zu erlauben ist, wenn es zu keinen Störungen anderer Hausbewohner und zu keinen Einwirkungen auf die Mietsache kommt, die höher sind als bei reiner Wohnungsnutzung. Dies gilt unabhängig davon, ob die Tätigkeit mit Kundenverkehr verbunden ist. Die Grenze ist laut BGH jedoch erreicht, wenn der Mieter in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigt. Dies muss vom Vermieter unabhängig vom sonstigen Grad der Beeinträchtigung nicht geduldet werden und stellt einen Kündigungsgrund dar (BGH, Az. VIII ZR 165/08). Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13.07.2012 entschieden, dass die Betreuung von bis zu fünf fremden Kleinkindern gegen Bezahlung in einer Mietwohnung eine teilgewerbliche Tätigkeit darstellt, die „vom Wohnzweck nicht mehr getragen“ wird. Im verhandelten Fall wurde der Wohnungseigentümer als Vermieter dazu verurteilt, eine entsprechende gewerbliche Tätigkeit seiner Mieterin zu unterbinden. Eine laut Teilungserklärung erforderliche Zustimmung von Seiten der Eigentümerversammlung oder des Verwalters fehlte, überdies hatte die Eigentümerversammlung dem Eigentümer auch die Ausübung einer Tagesmuttertätigkeit durch seine Mieterin per Beschluss sogar untersagt (BGH, Az. V ZR 204/11). Ein weiteres Urteil des BGH erging am 10.04.2013: Danach darf der Vermieter einem Mieter außerordentlich kündigen, wenn dieser ohne Zustimmung des Vermieters jahrelang in der Wohnung gewerblich Gitarrenunterricht erteilt (Umfang: an drei Werktagen für etwa 12 Schüler), und es dadurch zu erheblichen Streitigkeiten mit Mietmietern wegen der Lärmbelästigung kommt (Az. VIII ZR 213/12). Nicht immer kommt es jedoch darauf an, dass die berufliche oder gewerbliche Tätigkeit des Mieters konkrete Störungen von Nachbarn oder Beeinträchtigungen der Mietwohnung verursacht. Treten geschäftliche Aktivitäten des Mieters – seien sie freiberuflich oder gewerblich – nach außen hin in Erscheinung, stellt dies auch ohne konkrete Beschwerden oder Beeinträchtigungen einen Kündigungsgrund dar. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter seine Wohnung als Betriebsstätte beim Gewerbeamt anmeldet. In einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall hatte ein Mieter sein Einfamilienhaus als Gechäftssitz angemeldet und betrieb von dort aus einen Haismeisterservice sowie die Montage von Aufzügen und andere Dienstleistungen. Auch gegenüber Kunden wurde seine Wohnadresse als Geschäftsanschrift genannt. Der Bundesgerichtshof erklärte die nach einer erfolglosen Abmahnung durchgeführte fristlose Kündigung durch den Vermieter für rechtmäßig (BGH, Beschluss vom 31.7.2013, Az. VIII ZR 149/13). Dass kein Kunden- und Mitarbeiterverkehr in dem Haus stattfand, sah das Gericht hier nicht als entscheidend an. |
| Berufsbild des Verwalters / Wohnungseigentumsverwalters | job description of an estate manager/ service agent or administrator of a commonhold ownership | Ein besonderes gesetzlich normiertes Berufsbild bzw. eine entsprechende Qualifizierung als Zugangsvoraussetzung für den Beruf des Hausverwalters oder des Wohnungseigentums-Verwalters gibt es in Deutschland im Gegensatz zu anderen EU-Staaten (zum Beispiel Frankreich) nicht. Der Gesetzgeber hat einen gesetzlichen Rechtsrahmen zur Berufszulassung von Maklern und Verwaltern geschaffen. Das Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung von gewerblichen Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern tritt ab dem 01. August 2018 in Kraft. Makler und Verwalter haben von diesem Zeitpunkt an die Pflicht, alle drei Jahre nachzuweisen, dass sie sich in einem Umfang von 20 Stunden fortgebildet haben. Welche Fortbildungsmaßnahmen und Bildungseinrichtungen im Einzelnen anerkannt sind, wird durch den Erlass einer Rechtsverordnung des Bundeswirtschaftsministeriums bestimmt werden. WEG- und Mietverwalter müssennach dem Gesetz einen Gewerbeschein nach der Gewerbeordnung nachweisen und eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen. Als allgemeine Qualifikation wird jedoch die Ausbildung als "Kaufmann/Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft" angesehen. Als berufsweiter- beziehungsweise fortbildende Maßnahme kommt die vor den Industrie- und Handelskammern abzulegende Prüfung als "Immobilienfachwirt" oder die Qualifizierung als staatlich anerkannte/r "Fachkauffrau/Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum" in Frage. Neben diesen staatlich anerkannten Qualifizierungen fordern die Berufsfachverbände der Immobilienmakler, Hausverwalter und WEG-Verwalter, wenn auch unterschiedlich, den Nachweis bestimmter Fachkenntnisse und beruflicher Erfahrungen. Unabhängig davon ist nach inzwischen herrschender Rechtsprechung die fachliche Qualifikation Voraussetzung, um als Verwalter von Wohnungseigentum bestellt zu werden (BGH, V ZR 190/11, Urteil vom 22.6.2012). So muss insbesondere der gewerbliche WEG - Verwalter auch über bestimmte Rechtskenntnisse verfügen, um die Wohnungseigentümer bei bestimmten Entscheidungen über tatsächliche und rechtliche Zweifelsfragen informieren zu können (BGH, V ZB 4/94, Beschluss vom 21.12.1995). Gleiches gilt im Zusammenhang mit der Verpflichtung des Verwalters zur konstitutiven Beschlussfeststellung, wobei der Verwalter vor jeder Beschlussfassung grundsätzlich auch zu prüfen hat, ob die zu entscheidenden Angelegenheiten überhaupt einer Beschlussfassung zugänglich sind und welche Stimmenverhältnisse (einfacher beziehungsweise qualifizierter Mehrheitsbeschluss oder ein-/allstimmiger Beschluss) zu berücksichtigen sind (BGH, V ZB 10/01, Beschluss vom 23.8.2001). Unter dem Gesichtspunkt der Haftung des Verwalters ist neben seiner beruflichen Qualifikation auch seine Bonität, also das Vorhandensein ausreichender finanzieller Mittel, entsprechender Sicherheiten und Kreditwürdigkeit, Voraussetzung zur Bestellung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH, V ZR 190/11, Urteil vom 22.6.2012). |
| Berufsgenossenschaft | professional/ trade association; employees' industrial compensation society | Wer ein Unternehmen führt, ist gesetzlich verpflichtet, zugunsten der Mitarbeiter eine Berufshaftpflichtversicherung abzuschließen. Die gewerblichen Berufsgenossenschaften sind für alle Betriebe, Einrichtungen und Freiberufler zuständig. Arbeitgeber können sich zusätzlich freiwillig mitversichern lassen. Dies gilt ausnahmslos, auch für Unternehmen der Immobilienwirtschaft. Branchenmäßig zugeordnet sind diese der Verwaltungsberufsgenossenschaft. Aufgeführt sind unter der Gefahrentarifstelle 09 (Unternehmen der Immobilienwirtschaft) dabei Baubetreuungen, Baugenossenschaften, Bauträger, Immobilienverwaltungen, Immobilienvermietungen Immobilienbewirtschaftungen, Parkplatzvermietungen, Siedlungsunternehmen und Wohnungsunternehmen. Hinzu kommen unter der Gefahrentarifstelle 13 (Makelndes und vermittelndes Unternehmen) auch noch Handelsagenturen, Handelsmakler, Handelsvertreter, Immobilienmakler und Versteigerer. Versichert sind Arbeitsunfälle, die die Beschäftigten in Ausübung ihrer Arbeit oder auf Dienstreisen erleiden. Versichert sind auch Wegeunfälle, die auf dem Wege zur Arbeit und zurück nach Hause passieren. Entscheidend ist, dass die Tätigkeit, aus der ein Unfall resultiert, dem Unternehmen und nicht privaten Zwecken dient. Auch bei Berufskrankheiten springt die Berufsgenossenschaft ein. Hier sind nur solche Krankheiten aufgeführt, die nach gesicherten medizinischen Erkenntnissen durch besondere berufliche Einwirkungen verursacht werden und denen bestimmte Personengruppen durch ihre Arbeit in erheblich höherem Grad ausgesetzt sind als die übrige Bevölkerung. Das Leistungsangebot im Versicherungsfall umfasst:
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| Berufshaftpflichtversicherung / Vermögensschadenhaftpflichtversicherung | professional liability insurance; professional indemnity insurance / pecuniary damage liability insurance | Berufshaftpflichtversicherungen werden von Freiberuflern und Gewerbetreibenden abgeschlossen, damit Schäden, die sich bei Ausübung des Berufes durch ein Versehen ergeben, von einer Versicherungsgesellschaft abgedeckt werden. Im Immobilienbereich sind solche Versicherungen vor allem unerlässlich für Auktionatoren, Notare, Sachverständige, Hausverwalter, Immobilienmakler, Wohnungs- und Baubetreuungsunternehmen. Nicht zu verwechseln ist die Berufshaftpflichtversicherung mit der Vertrauensschadenversicherung. Bei einer Berufshaftpflichtversicherung ist zwischen einer Betriebshaftpflichtversicherung und einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung zu unterscheiden. Die Betriebshaftpflichtversicherung deckt Personen- und Sachschäden ab. Sie ist z.B. in die Architektenversicherung einbezogen. Bei einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung geht es hingegen um Schäden am Vermögen eines anderen, die sich beispielsweise aus unzulänglichen Verhaltensweisen, insbesondere falschen Auskünften, falschen Abrechnungen, fehlerhaften Kostenberechnungen, Bewertungsfehlern usw. ergeben können. Für Makler, aber auch für Hausverwalter ist die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung besonders wichtig. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) fordert, wie viele andere Verbände auch, von seinen Mitgliedern in diesem Bereich ausreichenden Versicherungsschutz. Bei Hausverwaltern im Mietshaus-, aber auch im WEG-Bereich, kann es sehr schnell zu einer Haftung im Bereich Vermögensschäden kommen. So sind gegenüber Mietern viele Pflichten einzuhalten, deren Nichtbeachtung finanzielle Konsequenzen für den Eigentümer nach sich zieht – von einer korrekten Betriebskostenabrechnung bis zur rechtzeitigen Information über eine Modernisierung oder die Umsetzung einer Mieterhöhung. Auch im Bereich der reinen Verwaltung von Wohnungseigentum geht es schnell um große Summen – etwa bei Hausgeldabrechnungen, dem Abschluss von Verträgen mit Handwerkern und Versorgungsbetrieben, dem Einhalten von technischen Wartungsterminen für die Haustechnik oder Bauarbeiten am Objekt. Die Deckungssumme einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwalter ist frei wählbar und richtet sich nach dem im Einzelfall verwalteten Wohnungsbestand. Auch die Berechnung der Versicherungsprämie erfolgt meist nach der Anzahl der verwalteten Einheiten. Der Vertrag sollte möglichst genau auf die Situation des jeweiligen Versicherungsnehmers abgestimmt werden. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Berufszulassung von Maklern und Hausverwaltern sieht eine Versicherungspflicht in der Berufshaftpflichtversicherung insbesondere für WEG-Verwalter vor. Mit dem Inkrafttreten wird 2018 gerechnet. |
| Berufsunfähigkeit des Pächters | tenant's/ leaseholder's inability to work/ occupational disability | Ein Pächter, der nach den Maßstäben der gesetzlichen Rentenversicherung berufsunfähig wird, hat beim Landpachtvertrag ein besonderes Kündigungsrecht. Falls der Verpächter seine Zustimmung zur Überlassung der Pachtsache an jemand anderen (Unterverpachtung) nicht gibt, kann der Pächter "außerordentlich mit gesetzlicher Frist" kündigen. Geregelt ist dies in § 594c BGB. Das heißt: Kündigung nur zum Ende eines Pachtjahres mit halbjähriger Frist; Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des halben Jahres erfolgen, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag enden soll. |
| Berufszulassungsregelung für Makler und Verwalter | regulations for professional licences for estate agents and property managers | Der Gesetzgeber hat einen gesetzlichen Rechtsrahmen zur Berufszulassung von Maklern und Verwaltern geschaffen. Ab dem 01. August 2018 tritt das neue Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung von gewerblichen Immobilienmaklern und Wohnimmobilienverwaltern in Kraft. Nach Vorgabe des Gesetzes sind Makler und Verwalter verpflichtet, alle drei Jahre nachzuweisen, dass sie sich in einem Umfang von 20 Stunden fortgebildet haben. Welche Fortbildungsmaßnahmen und Bildungseinrichtungen im Einzelnen anerkannt sind, wird durch den Erlass einer Rechtsverordnung des Bundeswirtschaftsministeriums bestimmt. WEG- und Mietverwalter müssen künftig einen Gewerbeschein nach der Gewerbeordnung nachweisen. Die Erlaubnis wird erteilt, wenn der Gewerbetreibende zuverlässig ist, in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und eine Berufshaftpflichtversicherung nachweist. Die Berufsverbände fordern eine strengere Berufszulassung und plädieren über das Gesetz hinaus zusätzlich für einen Sachkundenachweis. |
| Berufung | appeal | Durch die Umstellung des Verfahrens in WEG-Streitigkeiten vom Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG) auf das Verfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO) ist an die Stelle der Sofortigen Beschwerde gegen die amtsgerichtliche Entscheidung die Berufung getreten. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 2 ZPO nur zulässig, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 Euro übersteigt oder das Amtsgericht die Berufung im Urteil zugelassen hat. Gegen die Entscheidung des Landgerichts als Berufungsinstanz kann die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen werden. Eine Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision ist in WEG-Verfahren aufgrund einer Übergangsvorschrift bis zum 31. Dezember 2014 nicht zulässig. Diese Einschränkung entfällt ab 1. Januar 2015. |
| Beschaffungsmarketing | procurement marketing | Während sich der Begriff des Marketings in der Literatur in der Regel auf die Absatzmärkte bezieht, ist das Beschaffungsmarketing auf den Beschaffungsmarkt ("Einkauf") ausgerichtet. Beschaffungsmarketing ist überall dort erforderlich, wo sich Käufer einem beschränkten Gütermarkt gegenübersehen und deshalb eine starke Nachfragekonkurrenz um diese Güter besteht. Dies ist in der Regel auf dem Immobilienmarkt der Fall. Hier wiederum hat sich das Beschaffungsmarketing besonders im Maklergeschäft entwickelt.
Kernbestandteile des Beschaffungsmarketing sind die Akquisitionspolitik, die Preis- bzw. Konditionenpolitik und die Kommunikationspolitik. Zur Akquisitionspolitik zählen nicht nur die Methoden der Auftragsakquisition (aktive / passive Auftragsakquisition), sondern auch die Wege, die zur Ausgestaltung eines Auftrages eingeschlagen werden. Die Gestaltung der Konditionenpolitik zielt auf optimale Maklervertragsbedingungen ab. Es gilt der Grundsatz, dass sich der Akquisitionserfolg (d.h. die Erreichung eines Vermarktungsauftrages zu marktrealistischen Bedingungen) umso sicherer einstellt, je früher der Geschäftskontakt zum möglichen Auftraggeber zustande kommt. Unterschieden wird in diesem Zusammenhang zwischen aktuellen (d.h. am Gegenwartsmarkt agierenden) und potentiellen (zukünftigen) Auftraggebern. Potentielle Marktteilnehmer zeichnen sich dadurch aus, dass aufgrund der gegenwärtigen Gegebenheiten eine bestimmte Wahrscheinlichkeit für den künftigen Entschluss eines Immobilieneigentümers spricht, seine Immobilien verkaufen zu wollen. Für den Makler ist es wichtig, schon vor diesem Entschluss eine persönliche Beziehung zum Immobilieneigentümer aufzubauen. Zu dieser Zeit kann der Makler durch seine Beratung den Weg des Eigentümers zum Markteintritt steuernd beeinflussen. |
| Beschaffungsmarkt | buying/ procurement/ input market; (supply) market | Der Beschaffungsmarkt bezieht sich aus der Perspektive von Unternehmen auf die Marktseite, auf der sie die Rolle des Kunden einnehmen. In Bezug auf Fremdkapital sind sie die Kunden von Kreditinstituten, in Bezug auf Ausrüstungs- bzw. Einrichtungsgegenstände Kunden des Handels, in Bezug auf benötigte Räume Kunden der Vermieter und so weiter. Die Unternehmen stehen dabei in der Regel im Mittelpunkt der Absatzbemühungen dieser Anbieter. Erscheinen in den Augen der umworbenen Unternehmen die Bemühungen dieser Anbieter unzureichend, kann das Unternehmen in der Regel problemlos auf Alternativangebote ausweichen. Der Beschaffungsmarkt ist relativ unproblematisch. Es gibt aber auch Märkte und Marktsituationen, bei denen sich der sonst umworbene Interessent für ein Produkt oder eine Dienstleistung um den Anbieter bemühen muss. In solchen Fällen wird der Beschaffungsmarkt Gegenstand des Einsatzes von Marketingstrategien des Unternehmens. Vor allem im Bereich des Immobilienmarktes sind solche Situationen regelmäßig gegeben. Anbieter von Immobilienobjekten, werden im Rahmen des Beschaffungsmarketings zu Kunden von Maklern, wie naturgemäß auch Interessenten für Objekte seine Kunden sind. Die Tatsache, dass der Makler es sowohl auf der Nachfragerseite, als auch auf der Anbieterseite mit Kunden zu tun hat und seine Marketinganstrengungen beiden Marktseiten gelten müssen, kennzeichnet in besonderer Weise das Maklergeschäft. |
| Bescheid | administrative decision; notice; ruling; official reply | Schriftliche Form einer amtlichen Entscheidung von Verwaltungsbehörden. Übliche Bescheide sind zum Beispiel der Steuer- und Gebührenbescheid, aber auch der Bauvorbescheid = Bescheid über eine Bauvoranfrage. Es handelt sich hier um Verwaltungsakte, gegen die Widerspruch eingelegt werden kann. Die Beschreitung des Rechtsweges zum Verwaltungsgericht setzt voraus, dass einem Widerspruch nicht entsprochen wurde. Als Bescheid werden oft auch reine behördliche Auskünfte bezeichnet, die keine Verwaltungsakte sind. |
| Beschlagnahme | sequestration; seizure; confiscation; arrest | |
| Beschlagnahme von Immobilien für Flüchtlinge | seizure of buildings for the accommodation of refugees | Wegen der immer größeren Anzahl von Flüchtlingen wurde im Sommer 2015 zunehmend erwogen, leerstehende Immobilien zu beschlagnahmen, um dort Flüchtlingsunterkünfte einzurichten. In Kreisen der Immobilienwirtschaft lösten solche Erwägungen Kritik aus. Verschiedene Bundesländer greifen jedoch zu diesem Mittel, da eine anderweitige Unterbringung der Flüchtlinge – insbesondere im Winter – nicht möglich erscheint und auch die Kapazitäten der Lieferanten für Wohncontainer oft erschöpft sind. Sowohl die Genfer Flüchtlingskonvention als auch das Grundgesetz verpflichten den deutschen Staat zur Bereitstellung menschenwürdiger Unterkünfte für Flüchtlinge. Städte und Gemeinden dürfen auch ohne besondere Gesetze Immobilien für Flüchtlinge beschlagnahmen, wenn eine Notsituation vorliegt, eine Entschädigung geleistet wird und der Schritt nur vorübergehend ist. Rechtsgrundlage sind die Polizei- und Ordnungsgesetze der Bundesländer. Ein derartiger Schritt darf nur stattfinden, wenn alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft sind. In Hamburg wurde ab 1. Oktober 2015 eine besondere gesetzliche Grundlage für die „Sicherstellung“ von privatem Wohnraum für Flüchtlinge geschaffen. Die zeitlich begrenzte Regelung soll nur auf gewerbliche Immobilien angewandt werden. Der Gesetzestext enthält eine solche Einschränkung jedoch nicht. Das Bundesland Bremen hat am 15.10.2015 eine vergleichbare Regelung wie Hamburg beschlossen. Danach wird es zunächst bis März 2017 möglich, Gewerberäume, Wohnraum und Grundstücke ab 300 Quadratmetern zu beschlagnahmen. Allerdings soll nach Äußerungen regionaler Politiker keine Beschlagnahme von Privatwohnungen stattfinden. In Berlin hat es Beschlagnahmungen von leerstehenden Gewerbeimmobilien auf der Grundlage bestehender polizeirechtlicher Regelungen gegeben. Auch hier werden die Eigentümer finanziell entschädigt. Das Verwaltungsgericht Lüneburg hat am 9.10.2015 entschieden, dass die Beschlagnahme eines ehemaligen Kinderheims zur Unterbringung von Flüchtlingen rechtswidrig sei. Die Stadt Lüneburg hatte sich dabei mangels besonderer gesetzlicher Regelung auf die polizeirechtliche Generalklausel berufen. Die Beschlagnahme sollte für sechs Monate stattfinden, der Eigentümer sollte entschädigt werden. Das Gericht erklärte, dass nach der allgemeinen polizeirechtlichen Regelung nur beschlagnahmt werden dürfe, wenn ein polizeilicher Notstand vorliege und jedes andere Mittel ausgeschöpft sei. Es werde in das Grundrecht nach Art. 14 Grundgesetz (Eigentum) eingegriffen. Die Stadt habe nicht ausreichend dargelegt, ob alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft seien. Dabei seien ggf. auch Zimmer in Beherbergungsbetrieben, Ferienwohnungen oder Betten in der Jugendherberge anzumieten (Beschluss vom 09. Oktober 2015, Az. 5 B 98/15). Das niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat diese Entscheidung bestätigt (Beschluss 1.12.2015, Az. 11 ME 230/15). Fazit: Die Gemeinden können erst zum Mittel der Beschlagnahme greifen, wenn es nachweisbar nicht anders geht. Es muss eine finanzielle Entschädigung gewährt werden und die Beschlagnahme ist zeitlich begrenzt. Die Beschlagnahme stellt keine Enteignung dar, sondern verpflichtet den Vermieter nur zur Überlassung an die von der Gemeinde vorgesehenen Bewohner gegen eine von der Gemeinde zu zahlende Miete. Konkrete Fälle, in denen private Wohnungen tatsächlich und nachweisbar für Flüchtlinge beschlagnahmt wurden, sind bisher kaum bekannt. |
| Beschleunigtes Verfahren (Bebauungsplan) | accelerated procedure (development plan) | Während sich das "vereinfachte Verfahren" bei der Bauleitplanung auf die Änderung oder Ergänzung bestehender Bauleitpläne bezieht, bei denen eine Umweltprüfung entfällt, handelt es sich beim "beschleunigten Verfahren" um die Ausweisung eines Bebauungsplanes im unbeplanten Innenbereich, der der Wiedernutzbarmachung von Altflächen, der Nachverdichtung und anderer Maßnahmen der Innenentwicklung einer Gemeinde dient. Die Flächen, auf die sich dieses Verfahren bezieht, sind begrenzt. Die zulässige Grundfläche darf 20.000 Quadratmeter nicht übersteigen. Bei Flächen zwischen 20.000 und 70.000 Quadratmeter muss vorgeprüft werden, ob die mit dem angestrebten Bebauungsplan verbundenen Eingriffe erhebliche Umweltauswirkungen nach sich ziehen. Ist dies der Fall, muss eine Umweltprüfung durchgeführt werden. Bei der ortsüblichen Bekanntmachung über die Aufstellung eines solchen Bebauungsplanes ist darauf hinzuweisen, dass es sich um ein beschleunigtes Verfahren handelt, wo sich die Öffentlichkeit über Ziel und Zweck, sowie die Auswirkungen der Planung unterrichten kann. Sie hat dann die Möglichkeit, sich innerhalb einer bestimmten Frist hierzu zu äußern. |
| Beschleunigungsvergütung | additional remuneration for completion of construction ahead of schedule | Zusätzliche Zahlung für die vorzeitige Fertigstellung des Bauwerks. Die Beschleunigungsvergütung ist – vereinfacht ausgedrückt – das Gegenstück zur Vertragsstrafe. Bauherren können sie mit den Bauunternehmern frei vereinbaren, um einen früheren Abschluss der Bauarbeiten herbeizuführen. |
| Beschluss (Wohnungseigentümer) | decision; order; determination; court order; ruling (flatholders) | Die rechtlichen und wirtschaftlichen Angelegenheiten der Wohnungseigentümer werden durch Gesetz, Vereinbarung (Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung) und durch Beschluss geregelt. Soweit danach im Einzelfall bestimmte Angelegenheiten nicht rechtlich wirksam geklärt sind, bedarf es gegebenenfalls der Entscheidung durch das Gericht. Vereinbarungen sind erforderlich, wenn die Wohnungseigentümer ihr Verhältnis untereinander abweichend vom Gesetz regeln oder so getroffene Vereinbarungen ändern oder aufheben wollen (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG). Im Übrigen kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen. Voraussetzung ist, dass ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint (§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG). Geht es dagegen um Angelegenheiten des Gebrauchs des Gemeinschafts- und des Sondereigentums (§ 15 Abs. 2 WEG), die Änderung der Verteilung der Betriebs- und Verwaltungskosten (§ 16 Abs. 3 WEG), die Änderung der Kostenverteilung bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, bei baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen (§ 16 Abs. 4 WEG) oder um die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 20 ff. WEG), erfolgt die Regelung, wenn nicht das Gesetz oder entsprechende Vereinbarungen etwas anderes ausdrücklich bestimmen, durch Beschluss der Wohnungseigentümer. Die durch Beschluss zu regelnden Angelegenheiten werden durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1 WEG) oder außerhalb der Versammlung durch schriftliche Beschlussfassung geordnet (§ 23 Abs. 3 WEG). Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung werden durch mehrheitliche Beschlussfassung geregelt (§ 21 Abs. 3 WEG). Zu diesen Angelegenheiten zählen gemäß § 21 Abs. 5 WEG unter anderem die Aufstellung der Hausordnung, die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung, der Abschluss von Versicherungen für das gemeinschaftliche Eigentum, die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung und die Aufstellung eines Wirtschaftsplans. Weiterhin zählen gemäß § 21 Abs. 7 WEG zu diesen mehrheitlich zu beschließenden Verwaltungsmaßnahmen Regelungen über die Art und Weise von Zahlungen, der Fälligkeit und der Folgen des Verzugs sowie Kostenregelungen für besondere Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums und für besonderen Verwaltungsaufwand. Entgegen den früheren Bestimmungen können die Wohnungseigentümer auch über die Änderung der Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten, Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung und über die Kosten von baulichen Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen abweichend von § 16 Abs. 2 WEG mit einfacher bzw. mit qualifizierter Mehrheit beschließen (WEG § 16 Abs. 3 und 4 WEG). Gehen bauliche Veränderungen über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus, ist gemäß § 22 Abs. 1 WEG eine Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, deren Rechte durch diese Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinaus betroffen werden. Optische Veränderungen der straßenseitigen Außenfassade zum Beispiel betreffen in der Regel alle Eigentümer. Für bauliche Veränderungen, bei denen es sich um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b BGB handelt oder die der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, trifft § 22 Abs. 2 WEG eine abweichende Regelung. Hier kann ein Beschluss mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile erfolgen. Voraussetzung ist jedoch, dass die Maßnahmen die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen. Der mehrheitlichen Beschlussfassung unterliegen die Bestellung und die Abberufung des Verwalters (§ 26 Abs. 1 WEG), des Verwaltungsbeirates (§ 29 WEG) und die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 5 WEG). Handelt es sich um Angelegenheiten, die über einen ordnungsmäßigen Gebrauch des Sonder- und Gemeinschaftseigentums oder die ordnungsgemäße Verwaltung hinausgehen, reicht ein Mehrheitsbeschluss nicht aus. Je nach Thema der Entscheidung kann ein ein- oder allstimmiger Beschluss erforderlich sein. Von einem einstimmigen Beschluss spricht man, wenn alle auf der Versammlung anwesenden oder ordnungsgemäß vertretenen Eigentümer zugestimmt haben. Es darf keine einzige Nein-Stimme gegeben haben. Bei Allstimmigkeit sind die Stimmen aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer erforderlich. Hier gilt aber eine Besonderheit. Kommt in Angelegenheiten, die an sich einen ein- oder allstimmigen Beschluss erfordern, nur ein Mehrheitsbeschluss zustande, ist auch dieser Beschluss gültig und bindet alle Wohnungseigentümer – auch die, die nicht zugestimmt haben – wenn er nicht innerhalb Monatsfrist bei Gericht angefochten und durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird (§ 23 Abs. 4 WEG). Ohne Anfechtung sind nur Beschlüsse unwirksam, die gegen zwingende und nicht abweichend regelbare gesetzliche Vorschriften verstoßen. Erforderlich ist generell, dass den Wohnungseigentümern durch gesetzliche Regelung die Beschlusskompetenz eingeräumt ist. Ist keine Beschlusskompetenz gegeben, sind Beschlüsse nichtig. |
| Beschlussanfechtung (Wohnungseigentum) | challenging a decision (flatholders' association) | Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG nur ungültig, wenn sie innerhalb Monatsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) beim zuständigen Amtsgericht angefochten und durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt werden. Bis zur Ungültigerklärung ist der Beschluss wirksam. Insoweit hat die Anfechtung selbst keine aufschiebende Wirkung (BGH, 04.04.2014, V ZR 168/13) Eine "Anfechtung" von Beschlüssen durch mündliche Erklärung in der Versammlung oder durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verwalter entfaltet keine Rechtswirkung. Die Anfechtungsfrist beginnt mit dem Datum der Beschlussfassung und -feststellung durch den Versammlungsleiter (in der Regel der Verwalter) in der Wohnungseigentümerversammlung und endet am gleichen Tag des Folgemonats (Beispiel: Tag der Beschlussfassung ist der 15. Februar, Ende der Anfechtungsfrist ist der 15. März). Fällt das Fristende auf einen Sonn- oder Feiertag, endet die Frist am darauf folgenden Werktag. Bei schriftlichen Beschlüssen beginnt die Anfechtungsfrist mit der Mitteilung des Beschlussergebnisses durch den Verwalter. Die Anfechtung hat schriftlich bei dem Amtsgericht zu erfolgen, in dessen Bezirk die Wohnanlage steht. Im Regelfall ist es zweckmäßig, mit der Beschlussanfechtung einen Anwalt zu beauftragen. Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden und ist innerhalb von zwei Monaten zu begründen (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG). Sie ist gemäß § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen die (teilrechtsfähige) Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei falscher Parteibezeichnung besteht das Risiko, dass die Klage als unbegründet abgewiesen wird. Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, einer besonderen Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer bedarf es nicht. Auch der Verwalter ist zur Anfechtung berechtigt, sofern er von dem Beschluss rechtlich betroffen ist. Die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Wird ein Beschlussantrag in der Versammlung von der Mehrheit der Wohnungseigentümer abgelehnt, kann auch ein solcher Negativbeschluss angefochten und mit dem Antrag auf Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses verbunden werden (vergleiche dazu BGH, V ZB 30/02, Beschluss vom 19.9.2002; V ZB 10/01, Beschluss vom 23.08.2001). Gegen die Entscheidung des Amtsgerichts ist die Berufung möglich, gegen die Entscheidung des Landgerichts kann die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen werden. Ist ein Beschluss nichtig, weil den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt oder weil der Beschluss gegen Rechtsvorschriften verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, bedarf es nicht der Anfechtung. Vielmehr kann sich jeder Wohnungseigentümer jederzeit auf die Beschlussnichtigkeit berufen. Nichtig ist beispielsweise ein Beschluss bei Verstoß gegen die guten Sitten (§ 138 BGB). |
| Beschlussfähigkeit (Wohnungseigentümerversammlung) | quorum; presence of a quorum | Damit eine Wohnungseigentümerversammlung rechtswirksame Beschlüsse fassen kann, muss sie beschlussfähig sein. Beschlussfähig ist eine Versammlung nur dann, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer und von ihnen vertretene Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der für sie im Grundbuch verzeichneten Miteigentumsanteile vertreten (§ 25 Abs. 3 WEG). Die Beschlussfähigkeit muss zu Beginn der Versammlung anhand der Anwesenheitsliste festgestellt werden. Im Zweifelsfall muss sie im Verlauf der Versammlung, gegebenenfalls zu jedem Beschlusspunkt erneut festgestellt werden, wenn einzelne Eigentümer die Versammlung zeitweilig oder endgültig verlassen haben und deshalb Zweifel an der Beschlussfähigkeit bestehen. Sind einzelne Eigentümer nicht stimmberechtigt, sind deren Miteigentumsanteile nicht mitzuzählen. Von dem so genannten Quorum von "mehr als der Hälfte" der Miteigentumsanteile kann durch Vereinbarung, also auch in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, hat der Verwalter eine neue Versammlung mit gleicher Tagesordnung einzuberufen, die dann unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig ist. Hierauf ist in der Einladung hinzuweisen. Eine so genannte Eventual-Einladung ist nur zulässig, wenn dies gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbart ist. Fasst eine Wohnungseigentümerversammlung trotz Beschlussunfähigkeit dennoch entsprechende Beschlüsse, sind diese Beschlüsse wirksam, wenn sie nicht innerhalb Monatsfrist angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt werden. Vor Beschlussfassungen in einer beschlussunfähigen Versammlung ist jedoch ausdrücklich zu warnen, da im Falle der Anfechtung der so gefassten Beschlüsse im Regelfall eine Ungültigerklärung durch das Gericht erfolgen wird. Der Verwalter ist jedenfalls verpflichtet, auf die Anfechtbarkeit der Beschlüsse einer beschlussunfähigen Versammlung und das damit verbundene Kostenrisiko des Verfahrens hinzuweisen. In die zur Feststellung der Beschlussfähigkeit zu führende Anwesenheitsliste haben sich alle erschienenen stimmberechtigten Eigentümer durch persönliche Unterschrift einzutragen. Neben den Namen ist auch die Höhe der Miteigentumsanteile zu verzeichnen. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern, sind sämtliche Eigentümer namentlich zu erfassen. Lassen sich einzelne Eigentümer vertreten, sind auch diese Vertreter, die ihre Vertretungsvollmacht nachweisen müssen, in die Anwesenheitsliste aufzunehmen. |
| Beschlussformen | decision-making procedures/forms | Über Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entscheiden die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss, sofern ihnen die Beschlusskompetenz eingeräumt ist und keine Vereinbarungen entgegenstehen. Dabei richten sich die Mehrheitserfordernisse nach den durch Gesetz oder Vereinbarung vorgegebenen Mehrheiten. Danach ist zu unterscheiden zwischen
Je nach Beschlusserfordernis sind bei Nichterreichen der gesetzlich oder vereinbarten vorgeschriebenen Mehrheiten die Beschlüsse jedoch nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Fehlt es an der Beschlusskompetenz und ist stattdessen eine Vereinbarung erforderlich, sind Beschlüsse nichtig. |
| Beschlusskompetenz (Wohnungseigentümer) | having the competence to make decisions (flatholders) | Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung (§§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1 WEG). Dieser gemeinschaftlichen Verwaltung durch Beschluss unterliegen jedoch nur solche Angelegenheiten, für die das Gesetz oder eine Vereinbarung den Wohnungseigentümern ausdrücklich das Recht zur Beschlussfassung, die so genannte Beschlusskompetenz, einräumt (BGH, V ZB 58/99, Beschluss vom 20.09.2000; V ZB 34 /03, Beschluss vom 02.10.2003). Fehlt es an dieser ausdrücklichen Beschlusskompetenz, bedarf es entsprechender Regelungen durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Ausdrücklich der Beschlusskompetenz zugewiesen sind:
Unter bestimmten Voraussetzungen ist den Wohnungseigentümern gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG auch eine Beschlusskompetenz zur Änderung der Kostenverteilung bei Betriebs-, Verwaltungs- und im Einzelfall auch bei Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten und bei Kosten für bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen eingeräumt. Eine Beschlusskompetenz kann den Wohnungseigentümern allerdings auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG eingeräumt werden. Danach können beispielsweise Regelungen getroffen werden, wonach bauliche Veränderungen grundsätzlich mit einer Mehrheit von zwei Drittel aller stimmberechtigten Eigentümer beschlossen werden können. Die aufgrund einer solchen Öffnungsklausel gefassten Beschlüsse bedürfen gemäß § 10 Abs. 4 Satz 2 WEG nicht der Eintragung in das Grundbuch. Eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG ist dagegen stets dann erforderlich, wenn die Wohnungseigentümer von einer abdingbaren Vorschrift desWohnungseigentumsgesetzes oder von einer Regelung der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung abweichen wollen, beispielsweise bei Einräumung eines Sondernutzungsrechts gemäß §§ 13 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG oder auch bei Änderungen des Stimmrechts (§ 25 Abs. 2 WEG). |
| Beschlussniederschrift (Wohnungseigentümerversammlung) | minutes of the resolutions passed at a statutory meeting of flat owners | |
| Beschlusssammlung | collection of decisions by flatholders' association | Die mit der WEG-Reform 2007 eingeführte Erweiterung der Beschlusskompetenz hat den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eröffnet, insbesondere Änderungen der Verteilung von Betriebs- und Instandhaltungskosten sowie von Kosten für bauliche Veränderungen und Modernisierungsmaßnahmen abweichend von der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 durch Beschluss zu entscheiden und darüber hinaus weitere Regelungen über Zahlungspflichten, Verzugsregelungen und Verzugszinsen abweichend vom Gesetz oder einer Vereinbarung durch mehrheitliche Beschlussfassung zu treffen. Da Beschlüsse jedoch nicht in das Grundbuch eingetragen werden, andererseits aber Wohnungseigentümern und vor allem auch Kaufinteressenten eine Möglichkeit gegeben werden muss, sich jederzeit aktuell und umfassend insbesondere über die von gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Beschlüsse zu informieren, ist der Verwalter nach § 24 Abs. 7 und 8 WEG verpflichtet, neben der ohnehin gemäß § 24 Abs. 6 WEG anzufertigenden Beschlussniederschrift eine Beschlusssammlung zu führen. In diese Beschlusssammlung sind neben den Beschlüssen der Versammlungen auch sämtliche schriftliche Beschlüsse sowie sämtliche gerichtliche Entscheidungen aufzunehmen. Zu dokumentieren ist nur der Beschlusswortlaut, der allerdings auch den Gegenstand beziehungsweise den Inhalt erkennen lassen muss. Die Sammlung kann in schriftlicher und/oder elektronischer Form erfolgen, dann aber mit der Möglichkeit des Ausdrucks. Laufende Nummerierung, Zeitpunkt und Ort der Versammlung sollen den lückenlosen Nachweis ermöglichen, der auch einem Kaufinteressenten durch Gewährung der Einsichtnahme ermöglicht werden muss. Die Eintragung dieser Angaben hat unverzüglich, also innerhalb einer Woche nach Versammlungstermin zu erfolgen. Um die Bedeutung der Beschlusssammlung auch für eine als ordnungsgemäß anzusehende Verwaltung durch den Verwalter hervorzuheben, soll die nicht ordnungsgemäße Führung dieser Sammlung regelmäßig einen Grund darstellen, um den Verwalter aus wichtigem Grund abzuberufen (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG). Dabei haben die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Ermessensspielraum, so dass auch die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschlusssammlung nicht zwingend zur Abberufung führen muss. Haben die Wohnungseigentümer daher nachvollziehbare Motive, von einer Abberufung Abstand zu nehmen, weil sie mit den bisherigen Leistungen des Verwalters zufrieden waren und für die Zukunft auf eine ordnungsgemäße Führung der Beschlusssammlung vertrauen können, kann hieran ein Mehrheitsbeschluss über die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund scheitern. (BGH, V ZR 105/11, Urteil vom 10.02.2012). |
| Beschränkte persönliche Dienstbarkeit | limited personal easement | Das Wesen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit besteht darin, dass es ein auf eine Person bezogenes Nutzungsrecht an einem Grundstück gewährt. Die Absicherung im Grundbuch erfolgt in Abteilung II. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist weder vererblich noch sonst übertragbar. Sie kann sich aber auf mehrere Personen beziehen. So kann z.B. ein Wohnungsrecht für Ehegatten bestellt werden. Am besten werden in einem solchen Fall zwei gleichrangige Dienstbarkeiten ins Grundbuch eingetragen. Die Dienstbarkeit kann nicht mit Leistungspflichten des Berechtigten verbunden werden, es sei denn, sie haben eine wirtschaftlich untergeordnete Bedeutung (z.B. Durchführung von Schönheitsreparaturen an der Wohnung durch die Wohnungsberechtigten, Zahlung der Strom-, Wasser-, Heizkosten). Beschränkte persönliche Dienstbarkeiten werden vielfach zugunsten von Versorgungsunternehmen eingetragen, die das belastete Grundstück zur Durchführung einer Leitung, Unterbringung einer Trafostation u.a. benutzen wollen. |
| Beschreibung der Mietsache | description of rental unit/ property | Im Mietvertrag muss der Mietgegenstand genau bezeichnet werden. Die Bezeichnung soll durch beschreibende Merkmale ergänzt werden. Durch die Beschreibung des Mietgegenstandes können insbesondere bei Gewerbeobjekten viele Probleme und Streitigkeiten von Anfang an vermieden werden. Sie ist wichtig für die Entscheidung, ob tatsächlich die geschuldete Mietsache überlassen worden ist und ob sie sich in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befand. Die Definition des Mietgegenstandes ist wichtig für die Beurteilung,
Es ist ferner ausdrücklich festzulegen, welche Betriebsvorrichtungen bzw. welches Zubehör zur Mietsache gehört. Flächen oder Objekte (Abstell- und Lagerflächen, Ladezonen, Hofflächen, vor allem aber Pkw-Stellplätze), die außerhalb der Mieträume liegen und dem Mieter überlassen werden, sollten ebenfalls im Vertrag einzeln aufgeführt werden. Insbesondere im Wohnraummietrecht kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über den Wohnungszustand beim Auszug im Vergleich zu demjenigen beim Einzug. Oft taucht die Frage auf, ob bestimmte Einbauten schon beim Einzug vorhanden waren, ob Bodenbeläge beschädigt oder verfärbt, Fliesen gesprungen waren oder andersartige Mängel bereits vorgelegen haben. Für alle Beteiligten empfiehlt sich daher nicht nur die möglichst genaue Beschreibung der Mietsache im Mietvertrag selbst, sondern auch eine genaue Beschreibung des Zustands der Mietwohnung im Übergabeprotokoll beim Einzug und im Abnahmeprotokoll beim Auszug. Besonders Vermieter müssen auf eine genaue Zustandsdokumentation achten, da nach Bescheinigung der ordnungsgemäßen Wohnungsrückgabe keine Ansprüche mehr gegen den Mieter geltend gemacht werden können. |
| Beschwerdemanagement | grievances management | Das Beschwerdemanagement ist ein Marketinginstrument, das eingesetzt wird, um Kundenbindung zu erzeugen oder verlorene Kunden zurück zu gewinnen. Wenn anerkannt wird, das Marketing die Kunst ist, das eigene Unternehmen auf der Grundlage von Kundenerwartungen zu führen, kommt dem Beschwerdemanagement besondere Bedeutung zu. In der Regel beschweren sich nur wenige Kunden. Sie sind unzufrieden und kommen nicht mehr wieder. Erste Aufgabe des Beschwerdemanagements ist es deshalb, Kunden zur Beschwerde beziehungsweise zur Kritik zu ermuntern und Ihre Unzufriedenheit gegenüber dem Unternehmen zu äußern. Häufig bezieht sich die Kritik auf Verhaltensfehler von Mitarbeitern des Unternehmens im Umgang mit den Kunden. Dies gilt vor allem in der Dienstleistungsbranche, in der nicht mit physischen Produkten gehandelt wird, die bei Mängeln zurückgegeben und umgetauscht werden können. Vielmehr kommt es hier auf die Qualität des Umganges mit den Kunden an. Beschwerdemanagement kann institutionalisiert werden, indem Kunden nach einer bestimmten unternehmensinternen Regel angesprochen werden, wobei der Fokus auf die Ermittlung von Kundenwünschen gerichtet ist, verbunden mit der Ermunterung zu Verbesserungsvorschlägen und Kritik. Beschwerdemanagement ist in der Immobilienwirtschaft noch relativ unterentwickelt. Dies ist auch dort zu beobachten, wo man es nicht mit Einmal-Kunden zu tun hat, sondern mit Kundenbeziehungen, die auf Dauer angelegt sind, zum Beispiel im Bereich des Objektmanagements und der Wohnungseigentumsverwaltung. Im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung lässt sich Beschwerdemanagement gut institutionalisieren, in dem in jedes Einberufungsschreiben zur Eigentümerversammlung unter einem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" grundsätzlich auch das Stichwort "Kritikpunkte" eingefügt wird. Gute Verwalter können sich darauf einlassen. Bei der Miethausverwaltung gibt es ein "doppeltes" Beschwerdemanagement: Einmal gegenüber dem Auftraggeber und einmal gegenüber den Mietern. Beide hängen zusammen, denn unzufriedene Mieter nützen dem Hauseigentümer nichts. Eine weitere Möglichkeit auf Beschwerden von Kunden zu reagieren ist besteht darin, einen Ombudsmann einzuschalten, dessen Aufgabe darin besteht, bei gegensätzlichen Auffassungen zwischen Unternehmen und Kunden als Schiedsperson zu vermitteln, um eine oft kostspielige gerichtliche Auseinandersetzung zu vermeiden. Ombudsstellen sind häufig bei Verbänden / Vereinen angesiedelt. So verfügt der Immobilienverband Deutschland über einen Ombudsmann, der im Sinne des Verbraucherschutzes als Schlichtungsstelle zwischen dem IVD Mitglied und dem Kunden (Auftraggeber) fungiert. |
| Beseitigungsanspruch (Bauliche Veränderungen) | right to the abatement of a nuisance; right to have something removed (structural changes) | Haben Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG eigenmächtig ohne die im konkreten Fall erforderliche Zustimmung der von der Maßnahme beeinträchtigten Miteigentümer vorgenommen, kann jeder der nachteilig betroffenen Eigentümer auch ohne ermächtigende Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung die Beseitigung des rechtswidrigen und die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustandes verlangen (§ 1004 Abs. 1 S. 1 BGB i.V.m. §§ 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 WEG). Nach Zuerkennung der Rechtsfähigkeit kann auch die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung den Beseitigungsanspruch an sich ziehen (gekorene Ausübungsbefugnis) und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen. Dazu reicht es aus, dass die Rechtsausübung durch die Gemeinschaft (Verband) förderlich ist. Hat die Gemeinschaft den Beseitigungsanspruch durch mehrheitliche Beschlussfassung an sich gezogen, begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung. Der einzelne Eigentümer ist dann nicht mehr prozessführungsbefugt und kann seinen individuellen Beseitigungsanspruch nicht mehr geltend machen. Dies gilt unabhängig davon, ob der einzelne Eigentümer seine Klage vor oder nach der Klageerhebung durch den Verband erhoben hat. Eigentümer, die nicht mit dem Vorgehen der Wohnungseigentümergemeinschaft einverstanden sind, können den Beschluss, mit dem die Gemeinschaft den Beseitigungsanspruch an sich gezogen hat, im Wege der Beschlussanfechtung überprüfen lassen (BGH, Urteil vom 5.12.2014, Az. V ZR 5/14). Anders als die Geltendmachung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen fällt die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wie auch von Wiederherstellungsansprüchen grundsätzlich als gemeinschaftsbezogene Ansprüche in die ausschließliche Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (so genannte geborene Ausübungsbefugnis gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG; BGH, Urteil vom 7.2.2014, Az. V ZR 25/13; Urteil vom 5.12.2014, Az. V ZR 5/14). Für die rechtswirksame und erfolgreiche Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob und welche Kosten der betreffende Eigentümer für die Herstellung bereits aufgewendet hat und für die nachträgliche Beseitigung bzw. Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes noch aufwenden muss. Er hat die Kosten insgesamt zu tragen. Für die Beseitigungsansprüche bei eigenmächtig vorgenommenen baulichen Veränderungen gilt gemäß § 195 BGB die Regelverjährungsfrist von drei Jahren. Der Lauf der Verjährungsfrist beginnt mit der Kenntniserlangung bzw. der fahrlässigen Nichtkenntniserlangung des Beseitigungsanspruchs. Spätestens tritt die Verjährung nach zehn Jahren ein (OLG Hamm, Beschluss vom 4.12.2008, Az. 15 Wx 198/08). Im Falle eines Eigentümerwechsels hat der neue Eigentümer (als Zustandsstörer) die Beseitigung der vom Voreigentümer vorgenommenen baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum zu dulden. Die Kosten gehen zu Lasten der Gemeinschaft, der neue Eigentümer hat sich nur anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils zu beteiligen. Im konkreten Einzelfall kann aber auch der neue Eigentümer als Zustandsstörer auf eigene Kosten zur Beseitigung der Störung (bauliche Veränderung) verpflichtet sein (BGH, Beschluss vom 4.3.2010, Az. V ZB 130/09). |
| Besenrein | swept clean (in clean and tidy condition but not redecorated) | Besenrein bedeutet, dass der Mieter beim Auszug die von ihm gemieteten Räume in gesäubertem Zustand übergeben muss. Gesäubert bedeutet dabei ausgeräumt und ausgefegt. Grobe Verschmutzungen sind zu beseitigen. Fenster müssen nicht geputzt, aber ggf. von groben Verschmutzungen wie Kleberesten gereinigt werden. Allerdings sind vorhandene Spinnweben in Wohnung und Kellerräumen zu entfernen (Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.06.2006, Az. VIII ZR 124/05). Wenn nichts anderes vertraglich vereinbart wurde, ist der Mieter zu mehr – insbesondere zur Durchführung von Schönheitsreparaturen - nicht verpflichtet. Auch Klauseln wie:
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| Besichtigung einer Immobilie | viewing/inspecting real estate | Die wichtigste Informationsquelle für die Kauf- oder Mietentscheidung des Interessenten für eine Bestandsimmobilie ergibt sich aus ihrer Besichtigung. Da üblicherweise bei Bestandsimmobilien im Kaufvertrag Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen werden, wird die Immobilie "gekauft wie besichtigt". Bei Mietobjekten wird nach Abschluss einer Besichtigung im Falle einer Anmietung ein Übergabeprotokoll erstellt. Wer ein Objekt anbietet oder als Makler mit der Objektvermittlung beraut ist, dem stellt sich die Frage, wie eine Besichtigung organisiert werden soll. Voraussetzung für jede Besichtigung, die nicht von vorneherein nutzlos sein soll, ist eine Grundvorstellung des Interessenten über das Objekt, das er besichtigen will. Sie muss im Wesentlichen dem entsprechen, was der Interessent erwartet. Die Besichtigungsvorbereitung besteht deshalb darin, dem Interessenten bebilderte Informationen in Form von Exposés oder Objektpräsentationen im Internet zu liefern. Die Angaben müssen mit den tatsächlichen Objektmerkmalen übereinstimmen und dürfen nicht zu falschen Vorstellungen führen. Aber auch für den Objektanbieter ist es wichtig, zum Besichtigungstermin das Objekt vorab besichtigungsreif zu machen, um damit zu einer angenehmen Besichtigungsatmosphäre beizutragen. Der Objektanbieter muss also auch genügend Zeit haben, sich auf die Besichtigung vorbereiten können. Eine bewohnte Wohnung muss aufgeräumt sein. War sie längere Zeit nicht benutzt, muss vorher auf jeden Fall gelüftet werden. Bei Vereinbarung eines Besichtigungstermins ist darauf zu achten, dass der Besichtigungsvorgang nicht unter Zeitnot eines der Beteiligten gerät. Handelt es sich um ein leer stehendes Objekt, sollte für eine qualitätsadäquate Minimalausstattung (Stühle, Tisch, Spiegel, Lampen, Vorhänge) gesorgt werden, um eine reale Wohnatmosphäre zu erzeugen und Sitzgelegenheit zu bieten. Ausgeführte Schönheitsreparaturen (auch wenn sie steuerlich irrelevant sein sollten) schützen beim Verhandeln vor unverhältnismäßigen Preisabschlägen. Die Besichtigung erfolgt in der Regel von außen nach innen. Gehört zum Haus ein Garten, dann geht man vom Haus in den Garten. Bei der Besichtigung selbst ist darauf zu achten, dass Hinweise auf Aspekte gegeben werden, die nicht ohne Weiteres im Blickfeld liegen. Nützlich ist es manchmal, etwas zur Hausgeschichte zu sagen, über freundliche Nachbarn (wenn es stimmt!) und die Nähe eines Weihers (wenn es ihn gibt). Werden vom Interessenten kritische Fragen gestellt – ein Zeichen für Interesse – sollte nichts schön geredet werden. |
| Besichtigungsprotokolle | survey report; mutual record of inspection | Grundlage für Kauf- und Mietentscheidungen im Immobilienbereich sind Eindrücke, die der Interessent durch die Besichtigung des angebotenen Objektes bekommt. Wird ein Objekt in Abwesenheit des Anbieters besichtigt, empfiehlt sich die Anfertigung eines Besichtigungsprotokolls durch den Makler. Darin sollten der Zeitpunkt, die besichtigenden Teilnehmer und die Feststellungen, die im Laufe der Besichtigung gemacht werden, schriftlich festgehalten werden. Das Besichtigungsprotokoll ist nicht nur ein Tätigkeitsnachweis des Maklers, sondern übermittelt dem Anbieter des Objektes auch Informationen, aus denen er unter Umständen für den Verkauf bzw. die Vermietung wichtige Informationen erhält. Der Makler sollte während der Besichtigung feststellen, ob das besichtigte Objekt ein zu beachtendes Interesse erweckt hat (Der Interessent zeigte sich sehr interessiert, interessiert, bedingt interessiert, nicht interessiert, usw.). Vor allem sollten objektkritische Äußerungen, z. B. Beanstandung von Mängeln, wenn sie die Entscheidung des Interessenten beeinflussen, vermerkt werden. Der Objektanbieter hat dann die Möglichkeit, zu entscheiden, ob er diese Mängel behebt oder, wenn das nicht möglich ist, dem Interessenten von sich aus einen Preisnachlass anzubieten. Mit solchen Reaktionen kann die Entscheidung positiv beeinflusst werden. Besichtigungsprotokolle bieten sich vor allem auch bei der Besichtigung komplexer Immobilienanlagen an, wenn grundsätzliches Interesse des Investors festgestellt wird. Sie können dann Informationsgrundlage für weitere Verhandlungen sein. |
| Besichtigungsrecht des Vermieters | landlord's right of inspection | Der Vermieter hat – in Grenzen – das Recht zur Besichtigung einer vermieteten Wohnung.
Mit Abschluss des Mietvertrages hat der Mieter ein Recht auf deren ungestörte Nutzung.
Eine Besichtigung darf nur aus begründetem Anlass mit rechtzeitiger vorheriger Ankündigung (mindestens 24 Stunden) und in Anwesenheit des Mieters stattfinden. Der Termin muss zu üblichen Tageszeiten vereinbart werden (werktags 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr, nicht Sonn- oder Feiertags, berufstätiger Mieter kann auf Samstags-Termin bestehen). Begleitpersonen des Vermieters (außer Handwerkern, Miet- und Kaufinteressenten) müssen keinen Zutritt zur Wohnung erhalten. Handwerker im Vermieterauftrag brauchen nur bei konkret vorhandenen Wohnungsmängeln oder bei vom Mieter zu duldenden, angekündigten Modernisierungsarbeiten in die Wohnung gelassen zu werden. Zu unterscheiden sind Mietverträge mit und ohne Besichtigungsklausel. Mietvertrag mit Besichtigungsrecht: Der Mieter muss den Zutritt zur Wohnung erlauben, wenn:
Wenn es keine solche Klausel gibt, gilt: Der Vermieter darf die Wohnung nur bei Gefahr oder in besonders dringenden Fällen betreten (z. B. Wasserrohrbruch in Abwesenheit des Mieters). Er läuft sonst Gefahr, sich wegen Hausfriedensbruchs strafbar zu machen. Strafbar ist es in jedem Fall, sich gewaltsam Zutritt zur Wohnung zu verschaffen. Gewährt der Mieter dem Vermieter trotz guter Gründe keinen Zutritt, muss dieser vor Gericht gehen. Er hat die Möglichkeit, eine einstweilige Verfügung auf Gewährung des Zutritts gegen den Mieter zu erwirken. Ignoriert der Mieter dann eine solche Duldungsverfügung, kann darin ein Kündigungsgrund liegen (BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2010, Az. VIII ZR 221/09). Auch bei einem geplanten Verkauf der Wohnung sind der Anzahl der Besichtigungen mit Kaufinteressenten Grenzen gesetzt. So gestand das Landgericht Kiel in einem älteren Urteil dem Vermieter eine Besichtigung pro Woche zu (Urteil vom 1. Juni 1992, Az. 1 S 26/91), während das LG Frankfurt a. M. nur drei Besichtigungen im Monat für zumutbar hielt. Diese dürften nur nach Ankündigung drei Tage vorher und werktags zwischen 19 und 20 Uhr durchgeführt werden. Die Dauer sei auf 30 bis 45 Minuten beschränkt (Urteil vom 24. Mai 2002, Az. 2/17 S 194/01). Unzulässig ist es, bei einer Wohnungsbesichtigung ohne Erlaubnis des Mieters in der Wohnung zu fotografieren oder eine Videoaufzeichnung durchzuführen, um den Wohnungszustand zu dokumentieren (AG Frankfurt, Urteil vom 16.01.1998, Az. 33 C 2515/97 – 67, Az. 33 C 2515/97). Der Bundesgerichtshof hat – in Abänderung der Rechtsprechung der Gerichte unterer Instanzen – betont, dass der Vermieter kein grundsätzliches Recht hat, die Mietwohnung alle ein bis zwei Jahre zu inspizieren. Ein Besichtigungsrecht setze vielmehr voraus, dass im konkreten Fall ein sachlicher Grund für die Besichtigung vorhanden sei. Im verhandelten Fall hatte der Mietvertrag eine Betretungsklausel enthalten, nach der der Vermieter die Wohnung alle ein bis zwei Jahre besichtigen durfte. Für den BGH war diese Regelung alleine nicht ausreichend (Urteil vom 4.6.2014, Az. VIII ZR 289/13). Hat der Vermieter eine vermietete Wohnung gekauft, ohne sie zu besichtigen, hat er das Recht auf eine Erstbesichtigung, um sich über Zustand und Ausstattung der Wohnung zu informieren und sie auszumessen. Dies entschied das Amtsgericht München (Urteil vom 12. August 2016, Az. 416 C 10784/16). Das Gericht sah hier eine Regelung verschiedener Besichtigungs-Situationen im Mietvertrag, von denen der vorliegende Fall nicht erfasst war, als nicht abschließend an. |
| Besichtigungstourismus | "professional timewasters": people who view property, but are not really interested in buying | Als Besichtigungstourismus bezeichnen Makler Immobilienbesichtigungen durch Personen, die keine ernsthaften Kaufabsichten haben, sondern sich nur am Wochenende mal ein schönes Haus, eine Villa am Starnberger See, ein Schloss oder das Domizil eines Prominenten ansehen möchten. Dabei steht die Neugier auf die Wohnverhältnisse anderer im Vordergrund. Für Makler ist dieses Verhalten ein Ärgernis, da Besichtigungen mit entsprechender Terminvorbereitung und Anreise eine zeitraubende Angelegenheit sind. Oft ist auch ohne Besichtigungstourismus bereits eine erhebliche Zahl von Terminen notwendig, um ein Objekt zu verkaufen oder zu vermieten. Als Abhilfe wird oft empfohlen, mit den Interessenten zunächst telefonisch über ihre Suche zu sprechen – wie lange diese schon dauert, ob es konkrete Vorstellungen zum gesuchten Objekt gibt, ob schon mit der Bank über Finanzierungsmöglichkeiten gesprochen wurde. So kann sich schnell zeigen, ob jemand ernsthaft sucht. Auch eine Liste über Interessenten anzulegen, kann helfen – so fällt auf, wenn ein bestimmter Interessent immer wieder Immobilien besichtigt, ohne zu kaufen. Die Neugier vieler Menschen lässt sich allerdings oft auch schon durch ein 360-Grad-Video oder einen virtuellen Rundgang durch die Immobilie auf der Homepage des Maklers befriedigen – dies dient gleichzeitig dem Verkauf. Besteht Unsicherheit über die Motive des Käufers, bleibt dem Makler nur, die Besichtigung trotzdem durchzuführen – denn er kann nie sicher sein, dass er nicht doch einen ernsthaften Interessenten vor sich hat. |
| Besitz | property; possession; ownership; occupation; occupancy; holding; plant and equipment; tenure; seisin | Besitz ist die tatsächliche Herrschaft einer Person über eine Sache – sei sie beweglich oder unbeweglich. So ist der Mieter Besitzer der von ihm gemieteten Wohnung. Man unterscheidet mittelbaren und unmittelbaren Besitz. Im Mietverhältnis übt der Mieter die unmittelbare Sachherrschaft über die Wohnung aus und ist insofern unmittelbarer Besitzer der Mietwohnung. Als solcher ist er z.B. Inhaber des Hausrechtes. Mittelbarer Besitzer ist derjenige, der den Besitz nicht selbst ausübt, sondern durch einen anderen ausüben lässt. Man spricht hier von einem Besitzmittlungsverhältnis. Der Eigentümer der Wohnung übt die unmittelbare Sachherrschaft nicht selbst aus, sondern überlässt sie seinem Mieter. Als Vermieter ist er damit mittelbarer Besitzer. Das Hausrecht an der Wohnung kann er damit nicht mehr ausüben. Der Eigentümer hat jedoch das verfassungsmäßig garantierte Recht, in jeder anderen Hinsicht über die Wohnung zu verfügen – z.B. durch Abriss, Verkauf oder Vermietung. Dabei sind allerdings die Einschränkungen des Mieterschutzes zu beachten. |
| Besitzeinweisung | allocation of property; grant of possession | Die Besitzeinweisung ist eine behördliche Anordnung, mit der dem Begünstigten der Besitz eines Grundstücks übertragen wird. Die Besitzeinweisung wird im Rahmen von Umlegungs- und Enteignungsverfahren durchgeführt. Mit der Besitzeinweisung findet der Besitzerwechsel statt. Bei der Umlegung erfolgt die Besitzeinweisung mit der Bekanntmachung des Umlegungsplanes. Wenn es das Allgemeinwohl gebietet, kann die Besitzeinweisung vorzeitig, also schon vor Bekanntmachung des Umlegungsplanes erfolgen ("vorzeitige Besitzeinweisung"). Auch im Rahmen des Enteignungsverfahrens ist eine vorzeitige Besitzeinweisung im Interesse des Gemeinwohls möglich, wenn etwa mit einem bestimmten Bauvorhaben unverzüglich begonnen werden muss. Der begünstigte Antragsteller muss in der Regel Sicherheit leisten. Allerdings muss der Besitzeinweisung die für das Enteignungsverfahren vorgesehene mündliche Verhandlung vorausgehen. Die Anordnung über die Besitzeinweisung ist Voraussetzung für die Entschädigungsleistung durch den Begünstigten und die Grundbuchberichtigung. |
| Besitzmittlungsverhältnis | bailment | |
| Besitzübergang an einer Immobilie | change of possession of property | Kommt es an einer Immobilie zu einem Eigentümerwechsel, stellt sich auch die Frage des Besitzüberganges. In der Regel wird dies in einem Grundstückskaufvertrag oder einem sonstigen Übertragungsvertrag geregelt. Der Besitzübergang bewirkt, dass der Erwerber die tatsächlichen Herrschaftsbefugnisse über die Immobilie erwirbt. Er kann einerseits die Immobilie nutzen, erhält den Anspruch auf die Mieteinnahmen und muss andererseits die Bewirtschaftungskosten tragen. Auch die Gefahr des zufälligen Untergangs des Gebäudes (z. B. durch Brand) oder einer zufälligen Verschlechterung geht auf den Erwerber über.
Im notariellen Kaufvertrag sind spezielle Vereinbarungen hinsichtlich der Zeitpunkte des Besitzübergangs, des Übergangs der Gefahr, der Nutzungen und der Lasten möglich. In steuerlicher Hinsicht kann der Erwerber ab dem Zeitpunkt des Besitzüberganges gegenüber dem Finanzamt die AfA jahresanteilig geltend machen. Normalerweise wird der Besitzübergang für den Tag vereinbart, an dem auch der Kaufpreis fällig wird. Abweichende Vereinbarungen sind natürlich möglich. |
| Besondere Betriebseinrichtungen | (special) business equipment | Besondere Betriebseinrichtungen eines Wohngebäudes sind nach Anl. 1 zu § 5 der II. BV:
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| Besonderes Wohngebiet WB (Bauplanungsrecht) | special residential area | Wird ein Teil der Wohnbaufläche in einem Flächennutzungsplan als besonderes Wohngebiet ausgewiesen, dann handelt es sich um einen Gemeindebereich, der bereits überwiegend bebaut ist. Die Gebietsstruktur ist gekennzeichnet durch unterschiedliche Nutzungen (Läden, Hotels, Gaststätten, Geschäfts- und Bürogebäude, kirchliche Einrichtungen, Anlagen die kulturellen sozialen, gesundheitlichen und sportlichen Zwecken dienen). Mit der Ausweisung als besonderes Wohngebiet soll die Wohnfunktion dieses Gebietes gegenüber anderen Funktionen im Rahmen der Weiterentwicklung des Gebietes erhalten und gestärkt werden. Als Ausnahmen für neue Vorhaben sind allerdings zulässig Verwaltungsgebäude, in beschränkten Umfange Vergnügungsstätten und Tankstellen. In reinen Wohngeboten kann z.B. festgesetzt werden, dass oberhalb eines im Bebauungsplan festgesetzten Geschosses nur Wohnungen zulässig sein sollen oder dass ein bestimmter Mindestanteil der Geschossfläche neu zu schaffender Gebäude der Wohnnutzung vorbehalten sein muss. Mit der Festsetzung besonderer Wohngebiete soll ein Verdrängungsprozess hinsichtlich der Wohnnutzung in innerstädtischen Bereichen verhindert werden. Die Schallgrenzen in besonderen Wohngebieten liegen tagsüber (2 – 22 Uhr) bei 60 Dezibel und nachts bei 45/40 Dezibel. Es handelt sich um Orientierungswerte nach DIN 18005, an die die Gemeinden allerdings nicht gebunden sind. Die Verdichtungsgrenzen im besonderen Wohngebiet liegen bei 0,4 Gundflächenzahl und 1,6 Geschossflächenzahl. |
| Besonnung | illumination by (or use of) sunlight | |
| Best Value | best value | Mit "Best Value" wird der Wert einer Immobilie bezeichnet, der am Immobilienmarkt beim Verkauf "bestenfalls" erzielbar wäre. Dabei wird vorausgesetzt, dass im Verkaufsfall für die Vermarktung unter Berücksichtigung der jeweiligen Marktverfassung ein der Objektart angemessener Zeitraum zur Verfügung steht. Bei der Ermittlung des Wertes sind Angebote nicht in Betracht zu ziehen, die einem ganz speziellen, ungewöhnlichen Erwerbsinteresse entspringen. Im Gegensatz zum Verkehrswert als "Wert für jedermann" (aus einer repräsentativen Zielgruppe für das Objekt), entspricht der "Best Value" somit dem Preis, der unter Zugrundelegung eines offenen Marktes in der Regel nur von einem der vielen Interessenten – dem in den Augen des Anbieters besten – bezahlt wird. Der "Best Value" ist mit dem "Market Value" – früher auch als "Open Market Value" bezeichnet – identisch. Die Begriffslogik führt zur Feststellung, dass der "Best Value" regelmäßig über dem Verkehrswert angesiedelt sein muss. Einschränkend muss jedoch gesagt werden, dass dem offenen Markt i.S.d. gewöhnlichen Geschäftsverkehrs unterschiedliche Informationsniveaus der Marktteilnehmer zugrunde liegen, die in der Regel dazu führen, dass der sich aus subjektiven Nutzenvorstellungen und subjektivem Verhandlungsgeschick der Marktparteien ergebende Preis in unterschiedlichem Ausmaß vom "objektiven" Verkehrswert abweicht. |
| Bestandsschutz | protection of existing developments from changes in (e.g. planning) law | In Artikel 14 des Grundgesetzes wird das Recht auf Eigentum gewährleistet. Es handelt sich um eine Eigentumsbestandsgarantie. Besondere Bedeutung hat der Bestandsschutz im Immobilienrecht. Wurde Eigentum legal erworben, legal bebaut und legal genutzt, kann dieser Bestand durch Gesetz nicht mehr rückwirkend in Frage gestellt werden. Das Bundesverfassungsgericht hat sogar das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung als Eigentum i.S.d. § 14 GG bezeichnet. Es gibt jedoch keinen unbeschränkten Bestandsschutz. So kann der Eigentümer eines Grundstücks, das im Gebiet eines Bebauungsplans liegt, sein Baurecht verlieren, wenn er es nicht innerhalb von sieben Jahren nutzt. Wurde eine Baugenehmigung rechtswirksam erteilt, hat sie Bestand. Aber auch sie ist zeitlich begrenzt. Enteignung von Grundstücken ist aus Gründen des Wohls der Allgemeinheit – als Ultima Ratio – möglich, aber nur gegen eine Enteignungsentschädigung. |
| Bestandsverzeichnis | inventory of land register; land register index | Das Bestandsverzeichnis ist der erste Teil eines Grundbuchblattes. Es listet verschiedene grundlegende Informationen des verzeichneten Grundstückes auf:
Wichtig ist, dass sich der sogenannte „öffentliche Glaube“ des Grundbuches nur auf einen Teil dieser Angaben beschränkt: Nur bezüglich Gemarkung, Flurnummer und Flurstücksnummer gilt also der eingetragene Grundbuchinhalt zugunsten eines Rechteerwerbers als richtig im Sinne von § 892 BGB. Hat der Eigentümer des eingetragenen Grundstücks Rechte an anderen Grundstücken in fremdem Eigentum, können auch diese auf Antrag im Bestandsverzeichnis vermerkt werden. Man spricht dabei von Aktivvermerken. Diese können sich zum Beispiel auf Vorkaufsrechte oder Überbauzinsen beziehen. Die Eintragung eines Aktivvermerks im Bestandsverzeichnis hat nur informatorische Bedeutung. Der Begriff Bestandsverzeichnis wird ferner auch für Inventarlisten im Bereich des Anlage- und Umlaufvermögens eines Betriebes verwendet. |
| Bestandteile | components; constituent (parts); elements; ingredients; parts | |
| Bestellbau | order for a building project, for which construction has not yet begun | Unter Bestellbau versteht man im Bauträgergeschäft die Durchführung eines Bauvorhabens, das vom Auftraggeber (Erwerber) beim Bauträger "bestellt" wird. Gegenstand des notariellen Bauträgervertrages sind auf der Grundlage des durch das Bauplanungsrecht und den vom Bauträger angestrebten Bautyp vorgegebenen Rahmens Vorgaben des Erwerbers. Sie können in der Planungsphase berücksichtigt werden. Voraussetzung für jeden Bestellbau ist also, dass der Bauträger mit dem Bau noch nicht begonnen hat. Bei einer Veräußerung von im Bau befindlichen Grundstücken durch den Bauträger spricht man von Vorratsbau. Der Bestellbau vermindert das Marktrisiko des Bauträgers und ermöglicht dem Erwerber noch einen entscheidenden Einfluss auf die Gestaltung des Hauses. Durch zusätzliche Vereinbarung von Abrechnungspreisen wird beim Bestellbau ein Teil des Bauherrenrisikos des Bauträgers auf den Erwerber verlagert. Sowohl für den Bestellbau als für den Vorratsbau gilt, dass eine nach Beurkundung des Bauträgervertrages getroffene Vereinbarung über eine Änderung der beschriebenen Bauleistung (z.B. die Vereinbarung eines zusätzlichen Sonderwunsches) der notariellen Beurkundung bedarf, es sei denn, der Erwerber ist im Grundbuch bereits als Eigentümer eingetragen. |
| Bestellerprinzip | principle of "whoever employs the estate agent shall pay their fee" | Bei einer Provisionsvereinbarung nach dem Bestellerprinzip zahlt derjenige, der den Vermittler beauftragt hat. Das Bestellerprinzip wurde 2015 durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz ins deutsche Recht eingeführt und trat zum 1. Juni 2015 in Kraft. Ziel war es, die frühere Praxis zu unterbinden, nach der Mieter zwei Monatsmieten Provision für die Anmietung einer Wohnung zahlen mussten, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Umgesetzt wurde das Bestellerprinzip unter anderem mit einer Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes, nach der Makler von Wohnungssuchenden keine Provision verlangen dürfen, es sei denn, der Vermittler "holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter oder einem andern Berechtigten den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten." Auch sind Vereinbarungen unwirksam, mit denen der Wohnungssuchende die Provisionspflicht des Vermieters übernimmt. Der Gesetzgeber versucht, durch seine Formulierungen möglichen Umgehungen von vornherein vorzubeugen. In der Immobilienbranche wurde das Bestellerprinzip heftig kritisiert, da erhebliche Umsatzeinbußen befürchtet wurden. So wurde davon ausgegangen, dass die Eigentümer die Vermietung künftig selbst in die Hand nehmen würden, um die Courtage einzusparen. In Großstädten hatten sich viele Maklerunternehmen auf die Wohnungsvermittlung spezialisiert. Aus ihrer Sicht stellte die Neuregelung einen verfassungswidrigen Eingriff in die Berufsfreiheit dar. Zwei Makler und ein Wohnungsmieter hatten durch Eilanträge versucht, das Inkrafttreten des neuen Gesetzes vom Bundesverfassungsgericht aussetzen zu lasssen. Diese Anträge wurden jedoch abgelehnt (Bundesverfassungsgericht, Az. 1 BvQ 9/15, 13.05.2015). Bei den Maklern scheiterten die Anträge daran, dass eine allgemeine Existenzgefährdung der Branche nach einem Vergleich der durch Verkauf und durch Vermietung erzielten Gesamtumsätze nicht nahe liege, eine individuelle Existenzgefährdung im Antrag nicht geltend gemacht wurde (im Fall des einen Antragstellers), eine Existenzgefährdung nicht durch Zahlen nachgewiesen worden sei (im anderen Fall). Den Antrag des Wohnungsmieters sah das Gericht von vornherein als unzulässig an. Dieser hatte sich darauf berufen, dass seine künftige Vertragsfreiheit bei der Wohnungssuche durch die Neuregelung eingeschränkt werde. Das Gericht verwies darauf, dass Mieter nicht gehindert seien, weiterhin einen Makler mit der Wohnungssuche zu beauftragen. Im Sommer 2016 entschied das Bundesverfassungsgericht auch über die gleichzeitig eingereichten Verfassungsbeschwerden ebendieser drei Antragsteller. Alle Verfassungsbeschwerden waren erfolglos. Die des Mieters wurde abermals als unzulässig verworfen. Das Gericht erkannte bei den beiden Maklern an, dass ein Eingriff in ihre Berufsfreiheit vorliege. Hier sei der Eingriff jedoch gerechtfertigt. Der Gesetzgeber dürfe zur Bekämpfung wirtschaftlicher und sozialer Ungleichgewichte in die Freiheit eingreifen, für eine Dienstleistung eine Gebühr zu verlangen. Gerade für wirtschaftlich schwächere Mieter sei das Anmieten einer Wohnung in Großstädten immer teurer und schwieriger geworden – auch durch die Maklerprovision. Der Einsatz des Maklers bei der Vermittlung einer Mietwohnung komme in erster Linie dem Vermieter zugute. Daher sei es legitim, wenn dieser – sofern er Auftraggeber sei – auch die Rechnung bezahle. Wohnungsvermittler würden durch das Bestellerprinzip nicht zur Aufgabe ihres Berufes gezwungen, da die provisionspflichtige Vermittlung von Mietverträgen weiter möglich sei. Einbußen, die dadurch entstünden, dass Vermieter sich nun öfter selbst um die Vermietung ihrer Wohnungen kümmerten, müssten die Makler hinnehmen (Beschluss vom 29. Juni 2016, Az. 1 BvR 1015/15). Wettbewerbsrechtlich werden folgende Werbemaßnahmen von Maklern als mögliche Umgehung des Bestellerprinzips angesehen und sind daher stark abmahngefährdet: • Hinweis auf Mieterprovision im Exposè nicht entfernt • Hinweis "provisionsfrei!" in Anzeigen als Werbung mit Selbstverständlichkeiten • Zusätzliche Gebühren, zum Beispiel für die Wohnungsbesichtigung. Die Praxis, statt einer Provision 35 Euro Besichtigungsgebühr von jedem Mietinteressenten zu verlangen, wurde in zwei Urteilen des Landgerichts Stuttgart für unzulässig erklärt. Wie der Vermittler sich und seine Dienstleistung bezeichnet, ist dabei nicht entscheidend – die Durchführung von Wohnungsbesichtigungen ist Teil der Maklerleistung und unterliegt dem Wohnungsvermittlungsgesetz (Urteile vom 15.6.2016, Az. 38 O 73/15 Kfh und Az. 38 O 10/16 Kfh). Das gesetzliche Bestellerprinzip bezieht sich nur auf die Vermittlung von Mietwohnungen. |
| Bestellung des Verwalters (WEG) | appointment of an estate manager/ service agent | Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat, sofern ein solcher bestellt wird (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Wohnungseigentümer entscheiden, der Verwalter führt die Entscheidungen aus und der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Die Bestellung des Verwalters ist nicht zwingend vorgeschrieben, sie kann aber auch nicht ausgeschlossen werden (§ 20 Abs. 2 WEG). Das bedeutet, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn sie sich einig ist, auf die Bestellung eines gewerblich tätigen Verwalters verzichten und die Verwaltung in "Eigenregie" durchführen kann. Verlangt aber nur ein einzelner Eigentümer im Rahmen seines individuell durchsetzbaren Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Bestellung eines Verwalters, können sich die übrigen Eigentümer dieser Forderung nicht widersetzen. Kommt daher ein Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung über die Verwalterbestellung nicht zustande, kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines Verwalters gemäß § 43 Nr. 1 WEG geltend machen. Für die Bestellung des Verwalters reicht der einfache Mehrheitsbeschluss in der beschlussfähigen Wohnungseigentümerversammlung aus. Vereinbarungen, wonach andere Mehrheiten (Zwei-Drittel- oder Drei-Viertel-Mehrheit) erforderlich sind oder die Zustimmung Dritter (Grundpfandrechtsgläubiger) sind nichtig (§ 26 Abs. 1 Satz 5 WEG). Auch eine Übertragung der Verwalterbestellung, beispielsweise auf den Verwaltungsbeirat, ist nicht zulässig. Die Bestellung darf auf maximal fünf Jahre vorgenommen werden, bei Erstbestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf maximal drei Jahre (§ 26 Abs. 1 Satz 1 WEG). Nach Ablauf dieses Zeitraums endet die Bestellung und damit das Vertragsverhältnis automatisch, das heißt eine Aufhebung der Bestellung oder eine Kündigung des Vertrages ist nicht erforderlich. Eine Wiederbestellung – und zwar dann auf wiederum maximal fünf Jahre – ist grundsätzlich möglich (§ 26 Abs. 2 WEG). Der Bestellungsbeschluss beinhaltet allerdings zunächst nur das Angebot an den bestellten Verwalter, zwischen ihm und der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Vertrag zur Übernahme der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums abzuschließen. Das Vertragsverhältnis kommt in der Regel durch Abschluss eines schriftlichen Verwaltungsvertrages zwischen dem Verwalter und der rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft zustande. Die Unterzeichnung des Vertrages für die Gemeinschaft erfolgt durch von der Versammlung durch Mehrheitsbeschluss bevollmächtigte Wohnungseigentümer. Aber auch ohne schriftlichen Vertrag begründet die Aufnahme der Verwaltertätigkeit – stillschweigend – das Zustandekommen eines Vertragsverhältnisses. |
| Bestimmtheitsgrundsatz | principle that administrative decisions should be precise, clear and unambiguous | Beschlüsse der Wohnungseigentümer müssen so klar gefasst werden, dass zukünftige Auseinandersetzungen oder Streitigkeiten über deren Inhalt vermieden werden. Entspricht ein Eigentümerbeschluss den Anforderungen an die Bestimmtheit (Bestimmtheitsgrundsatz) nicht, ist er im Fall der Anfechtung vom Gericht für ungültig zu erklären. |
| Besucher | visitor | |
| Besuchsrecht | right of access; visiting rights | |
| Beta-Pinen | beta-pines | |
| Beton | concrete | Beton ist ein künstlich hergestelltes Steinmaterial. Zur Herstellung von Beton sind Zement, der als Bindemittel dient, sowie Zuschlagstoffe und Wasser erforderlich. Je nach gewünschter Konsistenz werden die einzelnen Bestandteile in unterschiedlichen Mischungsverhältnissen verwendet. Bei den Zuschlagstoffen sind feinere oder gröbere Körnungen möglich; in Frage kommen beispielsweise Sand, Kies, Splitt oder Kombinationen davon. Darüber hinaus können weitere Zusatzstoffe beigemischt werden, um bestimmte Materialeigenschaften zu erhalten oder zu verstärken. Wichtigste Eigenschaft von Beton ist seine hohe Druckbeständigkeit. Auf Zug ist Beton dagegen nur gering belastbar. Aus diesem Grund werden Betonbauteile oft mit Stahlbewehrungen versehen, die die Zugkräfte aufnehmen können (Stahlbeton). Das Aushärten des Betons ist ein Prozess, der sich nach der Herstellung über mehrere Monate hinweg fortsetzt, so dass die endgültige Festigkeit des Materials nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt erreicht wird. Für die Qualität von Beton existieren Normen; Qualitätsprüfungen werden in Baustofflabors durchgeführt. Erste Indizien für bestimmte Materialqualitäten lassen sich jedoch bereits mit bloßem feststellen. So deutet ein gelblicher Farbton auf einen geringen Zement- bzw. einen höheren Sandanteil hin, während eine kräftige, gleichmäßige Graufärbung auf einen höheren Zementanteil hindeutet. Ungleichmäßige Materialstrukturen – beispielsweise Ansammlungen von Blasen oder Stellen mit auffallend grobkörniger Konsistenz lassen vermuten, dass der Beton während des Herstellungsprozesses nur ungenügend oder ungleichmäßig verdichtet wurde. |
| Betongold | concrete gold | |
| Betreiberimmobilien | properties run by (specialist) operating companies (e.g. hotels, leisure) | Bei Betreiberimmobilien handelt es sich um Immobilien, die speziell für die Nutzung durch eine bestimmte Art von Betrieben konzipiert sind. Sie werden vom Eigentümer in der Regel an einen einzigen Betreiber vermietet oder verpachtet, der sie in eigener Regie bewirtschaftet. Beispiele für Betreiberimmobilien sind Sportanlagen, Bäder, Freizeitparks, Kinos, Theater, Hotels, gastronomische Einrichtungen, Parkhäuser, Tankstellen, Kliniken, Rehabilitationseinrichtungen, Seniorenheime, Bahnhöfe oder Flughäfen. Der mit einer Betreiberimmobilie erzielbare wirtschaftliche Erfolg hängt neben den auch für alle anderen Immobilien relevanten Einflussfaktoren maßgeblich von den Qualitäten des Betreibers und seines Konzepts ab. Ein spezifisches Problem ist die entweder nicht gegebene oder zumindest eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit von Betreiberimmobilien. Sie können bei Ausfall des Betreibers oder nach Auslaufen von Miet- oder Pachtverträgen meist nicht oder nur mit erheblichem Aufwand für andere Nutzungen umgewidmet werden. Eigentümer von Betreiberimmobilien sollten deshalb Rückstellungen in ausreichender Höhe für gegebenenfalls notwendige Umbaumaßnahmen bilden. Zeichner von geschlossenen Immobilienfonds, die in Betreiberimmobilien investieren, sollten kritisch prüfen, ob vom Fondsinitiator entsprechende Rückstellungen gebildet werden. |
| Betreten des Grundstücks durch Behörden | on representatives of a public authority entering the property or premises | Wer ein Grundstück betreten darf, entscheidet der Inhaber des Hausrechts. Dies ist der Eigentümer, der selbst dort wohnt, oder der Mieter. Bei einer vermieteten Wohnung oder einem vermieteten Grundstück hat immer der Mieter das Hausrecht an seinen Mieträumen. Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist durch Art. 13 Grundgesetz geschützt. Dieses Recht kann in bestimmten Fällen jedoch eingeschränkt sein. Durchsuchungen etwa durch die Polizei dürfen nur durch den Richter, bei Gefahr im Verzuge auch durch die in den Gesetzen vorgesehenen anderen Organe angeordnet und nur in der dort vorgeschriebenen Form durchgeführt werden. Art. 13 Abs. 7 besagt, dass Eingriffe in dieses Grundrecht im übrigen nur zur Abwehr einer gemeinen Gefahr oder einer Lebensgefahr für einzelne Personen, auf Grund eines Gesetzes auch zur Verhütung dringender Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere zur Behebung der Raumnot, zur Bekämpfung von Seuchengefahr oder zum Schutze gefährdeter Jugendlicher vorgenommen werden dürfen. Auch Behördenvertreter dürfen daher grundsätzlich nicht uneingeladen auf einem Privatgrundstück herumlaufen. Dies betonte zum Beispiel das Verwaltungsgericht Berlin. In diesem Fall hatte ein Nachbar dem Ordnungsamt gemeldet, dass auf einem Grundstück möglicherweise unvorschriftsmäßig Abfall gelagert werde. Es handelte sich um Säcke mit unbekanntem Inhalt. Das Gericht sah hier jedoch keine konkrete Gefahr. Nur diese erlaube den Mitarbeitern des Ordnungsamtes, das Grundstück auch ohne Erlaubnis des Eigentümers zu betreten (Az. 10 A 473/06). Das Verwaltungsgericht Würzburg hatte sich mit einem Fall zu beschäftigen, in dem das Bauamt ein Grundstück betreten wollte, um dort vorhandene bauliche Anlagen auf Rechtmäßigkeit zu prüfen. Auch hier hatten nachbarliche Beschwerden vorgelegen. Der Grundstückseigentümer hielt Hunde und eine Menge Kleintiere, darunter auch Nutztiere wie Hühner sowie mehrere Hähne. Zunächst hatte das Veterinäramt das Grundstück betreten, aber keine tierschutzrechtlichen Einwände erhoben. Nun wollte das Bauamt prüfen, ob die Ställe der Tiere womöglich illegal errichtete bauliche Anlagen waren. Die Eigentümer ließen die Beamten nicht auf das Grundstück. Die Behörde erließ einen Bescheid, in dem sie anordnete, dass Zugang zum Grundstück und zum Wohngebäude zu gewähren sei. Begründet wurde dies mit Art. 54 Abs. 2 Satz 4 der Bayerischen Bauordnung (BayBO), nach dem die mit dem Vollzug des Gesetzes beauftragten Personen berechtigt sind, in Ausübung ihres Amtes Grundstücke und Anlagen einschließlich der Wohnungen zu betreten. Da der Bescheid die Wohnung einschloss, sich die einzige denkbare Rechtsverletzung hier aber auf unzulässig errichtete Tierställe bezog, wurde die Anordnung für unwirksam erklärt. Das Gericht hielt gleichzeitig fest, dass die Baubehörde das Recht zum Betreten des Gartens habe (VG Würzburg, Urteil vom Juni 2009, Az. W 4 K 08.1699). |
| Betreten des Sondereigentums | right to enter a privately owned flat in special circumstances | Nach § 14 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sind Wohnungseigentümer dazu verpflichtet, dem Hausverwalter das Betreten und die Benutzung der in ihrem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu ermöglichen – allerdings nur, soweit dies für Instandhaltung oder Instandsetzungszwecke hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist. Das Betretungsrecht gilt nur für den Verwalter und die von ihm beauftragten Handwerker. Es ermöglicht jedoch kein willkürliches Betreten der Wohnung nach den Vorstellungen des Verwalters. Soll zum Beispiel geprüft werden, ob Instandsetzungsmaßnahmen notwendig sind, muss der Hausverwalter begründete Anhaltspunkte für das Vorliegen einer solchen Notwendigkeit haben und vorbringen. Dies können die Gerichte in jedem Einzelfall je nach Sachlage entscheiden (OLG München, Beschluss vom 22.02.2006, Az. 34 Wx 133/05). Ein Betreten für andere als Instandhaltungszwecke (z.B.: Prüfung, ob der Eigentümer in der Wohnung ein Gewerbe ausübt, ein Tier hält, einen Mitbewohner beherbergt) ist durch den Wortlaut des § 14 Nr. 4 WEG nicht gedeckt. Grundsätzlich gelten für ein Betreten fremder Wohnungen strenge Maßstäbe: Hier geht es nicht nur um das Grundrecht am Eigentum (Art. 14 Grundgesetz) sondern auch um die Unverletzlichkeit der Wohnung (Art. 13 Grundgesetz). Werden beim Betreten der Wohnung zu Instandsetzungs- oder Instandhaltungszwecken Schäden angerichtet, sind diese dem Eigentümer zu ersetzen (§ 14 Nr. 4 WEG). |
| Betretungsrecht | right to enter | Das Betretungsrecht ist in § 59 Bundesnaturschutzgesetz festgeschrieben. Es besagt, dass die „freie Landschaft auf Straßen und Wegen sowie auf ungenutzten Grundflächen“ zum Zweck der Erholung von jedermann betreten werden darf. Privatgrundstücke sind selbstverständlich keine „freie Landschaft“. Das Betretungsrecht gilt – mit Einschränkungen – auch für Wälder. Denn für diese gibt es besondere Regeln im Bundeswaldgesetz und in den Landeswaldgesetzen. Das Betreten von Wäldern sowie einige Arten der Nutzung können darin aus bestimmten Gründen eingeschränkt werden, dies sind
Nach § 14 Bundeswaldgesetz ist das Betreten des Waldes zum Zweck der Erholung gestattet. Radfahren oder Reiten darf jedermann auf den dafür zugelassenen Wegen. Wer sich im Wald bewegt, tut dies auf eigene Gefahr. Die Landesgesetze treffen besondere Regelungen darüber, was man sonst noch im Wald darf oder nicht darf – dies reicht von Regelungen über das Holzsammeln und das Mitnehmen von Pilzen und Blumen für den Eigenbedarf bis zur wirtschaftlichen Nutzung etwa durch Verkaufsstellen und Werbetafeln. Befindet sich der Wald in Privateigentum, kann der Eigentümer abweichende Regelungen treffen. Kritische Themen sind dabei heutzutage vor allem das Holzsammeln und das Fällen von Weihnachtsbäumen. |
| Betreutes Wohnen | assisted living | Betreutes Wohnen ist eine Wohnform, die – besonders für Senioren – immer gebräuchlicher wird.
Meist angeboten in speziellen Wohnanlagen, in denen jeder Bewohner eine eigene, komplett mit Küche und Bad ausgestattete Wohnung zur Verfügung hat. Je nach Bedarf und Gesundheit können oft Zusatzdienste und Pflege in Anspruch genommen werden. Beim Bau sollten die speziellen Anforderungen altersgerechten Wohnens beachtet werden: Z. B. Barrierefreiheit, behindertengerechte Badezimmer und Küchen, Aufzüge, Notrufknöpfe in jedem Raum, Anschlüsse für medizinische Geräte im Schlafzimmer usw. In vielen Anlagen steht rund um die Uhr medizinisch ausgebildetes Personal bereit, um im Notfall oder Pflegefall helfen zu können. Angeboten werden oft auch Mahlzeiten im gemeinsamen Speiseraum auf Wunsch, Massagen oder medizinische Bäder im Haus, Einkaufsservice, Wäscheservice und andere Dienstleistungen. Wichtig: "Betreutes Wohnen" ist kein gesetzlich geschützter Begriff. Es gibt daher eine Vielzahl von unterschiedlichen Angeboten, von denen einige wenig mit dem oben beschriebenen Wohnkonzept zu tun haben. So machen Notrufknöpfe nur dann Sinn, wenn tatsächlich im Haus qualifiziertes Personal zur Verfügung steht. Auch mit der behindertengerechten Wohnungsausstattung und der Barrierefreiheit ist es oft nicht weit her. Daher muss sich der Interessent vor Abschluss eines Kauf – oder Mietvertrages über eine solche Wohnung sorgfältig informieren und Angebote vergleichen. Vertraglich wird meist neben Kauf – oder Mietvertrag ein Betreuungsvertrag abgeschlossen. Miete bzw. Kaufpreis liegen oft über dem ortsüblichen Niveau, was sich – in Grenzen – durch zusätzliche Serviceangebote im Haus rechtfertigen lässt. Einige wichtige Fragen: Bei Kombinationen mehrerer Anbieter:
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| Betreuungsgericht | adult guardianship court | Das Betreuungsgericht, welches nach dem Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit seit 01.09.2009 bei den Amtsgerichten als Teil der freiwilligen Gerichtsbarkeit eingeführt wurde, hat bestimmte Aufgaben des früheren Vormundschaftsgerichts übernommen. Hierzu zählen die von Amts wegen einzuleitenden Betreuungs- und Unterbringungsverfahren von volljährigen, psychisch Kranken. Die Entscheidungen über solche Anträge obliegen dem Richter oder einem Rechtspfleger. Für die Betreuung wird ein Betreuer bestellt, dessen Aufgabenbereich sich ausschließlich auf die Betreuung beschränken muss. Der Ausgewählte darf erst dann zum Betreuer bestellt werden, wenn er sich zur Übernahme der Betreuung bereit erklärt hat. Der Betreuer hat Wünschen des Betreuten zu entsprechen, soweit dies dessen Wohl nicht zuwiderläuft und dem Betreuer zuzumuten ist. Grundsätzlich gilt für die Betreuung: Stärkung der Autonomie des Betreuten, statt Bevormundung. |
| Betriebs- und Verwaltungskosten (Wohnungseigentum) | operating and administration expenses (freehold flat) | Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet, sich an den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie an den Kosten der Instandhaltung und -setzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Verhältnis des für ihn eingetragenen Miteigentumsanteils zu beteiligen. Abweichend von dieser Kostenverteilung können die Wohnungseigentümer jedoch mit einfacher Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums im Sinne des § 556 Abs. 1 BGB und die Kosten der Verwaltung
Was unter Betriebskosten im Sinne dieser Vorschrift zu verstehen ist, ergibt sich aus den Vorschriften der Betriebskostenverordnung. Von diesen gesetzlichen Bestimmungen können die Wohnungseigentümer auch durch eine Vereinbarung nicht abweichen (§ 16 Abs. 5 WEG). Als Verteilungsmaßstab kommen, wie auch im Mietrecht, insbesondere in Frage:
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| Betriebsausgaben (Einkommensteuer) | business expenses; business-related cost (income tax) | Betriebsausgaben sind nach § 4 Abs. 4 EStG Aufwendungen, die durch den Betrieb veranlasst sind. Sie müssen also in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Betrieb stehen. In der Regel handelt es sich ausschließlich um betriebsbedingte Ausgaben, angefangen von der Büromiete über Personalkosten bis hin zu Tintenpatronen für den Drucker. Die Ausgaben sind in Höhe der verausgabten Geldsumme anzusetzen, beim Tausch mit dem gemeinen Wert des zum Tausch hingegebenen Gutes. Für gemischte Aufwendungen, also Aufwendungen die teils betrieblich/ beruflich als auch privat veranlasst sind, galt bisher ein Aufteilungsverbot, so dass diese Kosten insgesamt nicht absetzbar waren. Der BFH hat dieses Aufteilungsverbot für bestimmte Aufwendungen aufgegeben, so dass die Finanzverwaltung in einem Erlass aus dem Jahr 2010 die Handhabung neu geregelt hat. Demnach sind Aufwendungen in Höhe des betrieblichen / beruflichen Anteils absetzbar, wenn kein Abzugsverbot greift, zum Beispiel bei bürgerlicher Kleidung. Bei einem untergeordneten betrieblichen / beruflichen Anteil (unter 10 Prozent), ist dieser nicht absetzbar, aber auf der anderen Seite sind Aufwendungen mit untergeordneter privater Mitveranlassung voll abzugsfähig. Für diese gemischten Aufwendungen muss ein Aufteilungsmaßstab gefunden werden, der nach nachvollziehbaren Kriterien zu ermitteln und zu dokumentieren ist. Aufteilungsmaßstäbe können zum Beispiel Zeit, Menge, Kopfanzahl sein. Unterschieden werden muss ferner zwischen sofort abzugsfähigen Betriebsausgaben und Ausgaben, die nur in Raten in Form von Abschreibungsbeträgen geltend gemacht werden können. In der Regel fallen darunter zum beispielsweise die EDV Hard- und Software, nicht aber zum Beispiel die im Laufe der Zeit zu erneuernden Einzelteile, Druckerpatronen, Reparaturkosten. Man bezeichnet die Ausgaben, die sich auf langlebige Wirtschaftsgüter beziehen als Anschaffungskosten. Die Höhe der Absetzung für Abnutzung (AfA) hängt, soweit sie nicht vorgeschrieben ist, von der Nutzungsdauer des wirtschaftlichen Gutes ab. Soweit die Anschaffungskosten für langlebige Wirtschaftsgüter netto 410 Euro nicht überschreiten, können sie sofort als Betriebsausgabe geltend gemacht werden. Erwirbt man Verbrauchsmaterial auf Vorrat, muss der Kaufpreis aufgeteilt werden bis zu dem Jahr, an dem der Vorrat aufgebraucht wird. |
| Betriebsbedarf | operational requirements | Auch ein Betrieb kann als Eigentümer und Vermieter einer Wohnung auftreten. Da ein Unternehmen nicht wie ein normaler Vermieter in eine Wohnung einziehen kann, ist hier keine Eigenbedarfskündigung möglich. Allerdings sind Fälle denkbar, in denen ein Unternehmen eine Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten hat, die es mittlerweile selbst – z. B. für einen neuen Mitarbeiter – benötigt. Hier kann als Kündigungsgrund der "Betriebsbedarf" herangezogen werden. Dies gilt, wenn:
Auch bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses des Mitarbeiter-Mieters ist eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs möglich. Es gelten besondere Kündigungsfristen nach § 576 BGB. Eine solche Kündigung wird jedoch nach dem Amtsgericht Schöneberg (Az. 19 C 346/93, Urteil vom 18.03.1994) nicht anerkannt, wenn:
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| Betriebsgrößenklasse / Unternehmensgrößenklasse | size of a company / corporation | Die Einteilung von Unternehmen in Betriebsgrößenklassen erfolgt nach Maßgabe unterschiedlicher Kriterien. Solche Kriterien sind Bilanzsumme, Umsatzerlöse und Anzahl der Arbeitnehmer. Nach § 267 HGB zählen zum Beispiel zu den kleinen Kapitalgesellschaften solche mit einer Bilanzsumme von bis zu 4,84 Mio. Euro, von Umsatzerlösen bis zu 9,68 Mio. Euro oder eine Zahl der Arbeitnehmer bis zu 50. Voraussetzung ist, dass mindestens zwei dieser Merkmale nicht unterschritten werden dürfen. Mittlere Unternehmen können hinsichtlich der Bilanzsumme und Umsätze bis zu viermal größer sein, hinsichtlich der Beschäftigtenzahl bis zu fünfmal. Der Rest zählt zu den großen Kapitalgesellschaften.
Neu ab Ende 2012 sind die sogenannten Kleinstunternehmen mit einer Bilanzsumme bis 350.000 Euro, Jahresumsatz bis 700.000 Euro und Zahl der Arbeitnehmer bis zu 10. Wichtig ist die Einteilung in diese Größenklassen, weil sich unterschiedliche Gliederungs- und Ausweispflichten beim Jahresabschluss sowie Erleichterungen bei der Offenlegung der Abschlüsse beim Handelsregister ergeben können. Im Bereich der Wohnungswirtschaft kommt es auch auf die Zahl der Wohnungseinheiten an, die sich im Eigentum der Gesellschaft befinden. Danach haben kleine Wohnungsunternehmen bis zu 100 Wohneinheiten, mittlere bis zu 1000 Wohneinheiten, größere bis zu 5000 und große mehr als 5000 Wohneinheiten. Entsprechendes gilt für Verwaltungsunternehmen. Das Institut für Mittelstandsforschung in Bonn hat bei einer Einteilung der KMU (Kleine und mittlere Unternehmen) folgende Größenraster verwendet: Kleine Unternehmen beschäftigen bis zu 20 Arbeitnehmer, kleine bis mittlere Unternehmen bis zu 200 Arbeitnehmer, mittlere bis große Unternehmen 200 bis 2000 Arbeitnehmer und große Unternehmen mehr als 2000 Arbeitsnehmer. Aus den Untersuchungen des Instituts ergaben sich folgende Proportionen: Kleine Unternehmen beschäftigten im Jahr 2001 24,7 Prozent aller sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmer, kleine bis mittlere Unternehmen 32,7 Prozent, mittlere bis große Unternehmen 22,3 Prozent und große Unternehmen (nur) 20,3 Prozent. Im Maklergewerbe überwiegen die Kleinst- und Kleinunternehmen bei weitem. Hier ist an eine Größenklassifizierung wie folgt zu denken: Kleinstunternehmen haben bis zu drei Mitarbeiter, Kleinunternehmen zwischen vier und zehn, mittlere Unternehmen zwischen elf und 20, größere Unternehmen zwischen 21 und 50 Mitarbeiter. Großunternehmen liegen hinsichtlich der Mitarbeiterzahl über 50. Zu bedenken ist dabei, dass die Zahl der Mitarbeiter aller Franchisenehmer eines Franchisesystems bei Größenberechnungen nicht berücksichtigt werden können, da jeder Franchisenehmer selbständig ein Unternehmen führt und es damit auf dessen Größe ankommt. |
| Betriebskosten | operating expenses; operating costs; operational costs; overhead expenditure; running costs | Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Neben der "Grundmiete" sind die Betriebskosten die laufend anfallenden Kosten einer Mietwohnung. Man unterscheidet zwischen verbrauchsabhängigen (z. B. Heizkosten) und nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten (z. B. Grundsteuer). Ferner werden die "warmen Betriebskosten" (Kosten für Heizung und Wassererwärmung) von den "kalten Betriebskosten" (z. B. Kaltwasser, Abwasser, Grundsteuer) unterschieden. Was Betriebskosten sind, ist in der Betriebskostenverordnung gesetzlich definiert. Nur die dort genannten Betriebskostenarten darf der Vermieter anteilig auf die Mieter verteilen ("umlegen"). Für die Umlage von Betriebskosten im Wohnraummietvertrag genügt nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, 10.2.2016, Az.VIII ZR 137/15) die formularmäßige Angabe im Mietvertrag, dass der Mieter die „Betriebskosten“ zu tragen hat. Damit gelten die im Gesetz definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten als vereinbart. Der Betriebskostenkatalog muss dem Mietvertrag nicht beigefügt oder darin aufgelistet werden, auf die Betriebskostenverordnung muss nicht verwiesen werden. Sollen weitere, in der Betriebskostenverordnung nicht aufgeführte „sonstige Betriebskosten“ auf den Mieter umgelegt werden, muss der Vermieter diese konkret im Vertrag aufführen. Derzeit gibt es drei gesetzlich zulässige Arten von Betriebskostenvereinbarungen im Mietvertrag:
Ist mietvertraglich vereinbart, dass die Betriebskosten nicht verbrauchsabhängig umgelegt werden sollen, kann der Vermieter nach § 556a BGB einseitig durch Erklärung in Textform festlegen, dass die Betriebskosten künftig ganz oder teilweise nach erfasstem Verbrauch oder erfasster unterschiedlicher Verursachung durch die Mieter verteilt werden. Eine solche Erklärung darf der Vermieter nur für den noch nicht begonnenen Abrechnungszeitraum abgeben. Waren die Betriebskosten bis dahin in der Miete enthalten, ist die Miete (Bruttomiete) nun entsprechend zu verringern und zur Grundmiete der neue Betriebskostenbetrag (Vorauszahlung) hinzuzurechnen. Besteht keine anderweitige mietvertragliche Vereinbarung, sind verbrauchsunabhängige Betriebskosten "vorbehaltlich anderer Vorschriften" nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, deren Höhe verbrauchs- oder verursachungsbedingt im Rahmen der Nutzung der Mieträume durch den Mieter entstehen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Nach Wohnfläche umlagefähig sind: Grundsteuer, Kosten der Straßenreinigung, der Müllentsorgung, des Aufzugbetriebes, der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung. Außerdem zählen hierzu die Kosten der Gartenpflege, der Außen-, Treppen- und Flurbeleuchtung, der Schornsteinreinigung, Prämien bestimmter Versicherungen (Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für Grundbesitzer usw.), Hausmeisterlöhne (mit Ausnahme von Lohnanteilen, die sich auf Reparaturarbeiten und die Verwaltung beziehen). In der Regel können auch noch Kosten des Betriebs einer Gemeinschaftsantennenanlage sowie bestimmte sonstige Betriebskosten (z. B. für Gemeinschaftseinrichtungen wie Sauna oder Schwimmbad) nach Wohnfläche umgelegt werden. Verbrauchs- oder verursachungsbedingt abzurechnen sind die Kosten der Wasserversorgung und (sofern daran gekoppelt) die Kosten der Entwässerung, die Heiz und Warmwasserkosten sowie die Kosten einer Gemeinschaftswaschmaschine. Bei den "sonstigen Betriebskosten" muss analysiert werden, ob sie wohnflächen- oder verbrauchs- bzw. verursachungsbezogen abgerechnet werden können. Der Vermieter kann nach der gesetzlichen Neuregelung einen vereinbarten Umlageschlüssel durch eine einseitige Erklärung dem Mieter gegenüber anpassen. Enthält der Mietvertrag eine Regelung, nach der in einem Mehrfamilienhaus die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnfläche der jeweiligen Wohnung zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes umgelegt werden sollen, kann bei Leerstand einzelner Wohnungen keine Umlage der Betriebskosten unbenutzter Wohnungen auf die verbleibenden Mieter stattfinden (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 159/05, Urteil vom 31.05.2006). Im Januar 2016 änderte der Bundesgerichtshof seine Rechtsprechung zu der Frage, wie sich der Gesamtbetrag in der Abrechnung zusammensetzen muss. Bisher war man davon ausgegangen, dass die Angabe lediglich "bereinigter" Gesamtkosten zur formalen Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Diese Rechtsprechung wurde nun aufgegeben. Im konkreten Fall ging es um eine Wohnanlage mit mehreren Gebäuden. Abgerechnet wurde jeweils für das einzelne Haus. Allerdings gab es einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasserbereitung. Der Vermieter hatte bei diesen Positionen zunächst die Gesamtkosten der Anlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Gebäude aufgeteilt und dann in der Abrechnung für die Mieter als "Gesamtkosten" den Gesamtbetrag für das einzelne Gebäude angegeben. Von diesem wurde dann bei der weiteren Berechnung ausgegangen. Die Mieter beschwerten sich nun, weil sie anhand der Abrechnungen der Versorgungbetriebe den Gesamtbetrag nicht nachvollziehen konnten. Laut neuer Rechtsprechung des BGH reicht es bei der Angabe der Gesamtkosten jedoch aus, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Mieter der einzelnen Abrechnungseinheit (des Gebäudes) umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag zuvor um nicht umlagefähige Positionen bereinigt hat – einer Angabe und Erläuterung der zum Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht (Urteil vom 20.1.2016, Az. VIII ZR 93/15). Die unberechtigte Kürzung der Betriebskosten durch den Mieter kann ein Kündigungsgrund sein. Voraussetzung: Der Fehlbetrag erreicht die Höhe von zwei Monatsmieten. Nach einem Urteil des BGH entschuldigt ein Beratungsfehler des Mietervereins den Mieter in solchen Fällen nicht (BGH, Az. VIII ZR 102/06, Urteil vom 25.10.2006). Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen, sonst können etwaige Nachforderungen nicht mehr geltend gemacht werden. Ausnahme: Der Vermieter ist nicht selbst für die Verspätung verantwortlich zu machen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Versorgungsunternehmen zu spät abgerechnet hat. Dann kann innerhalb von drei Monaten nach Eingang der fehlenden Unterlagen eine Nebenkostennachforderung beim Mieter erfolgen (BGH, Az. VIII ZR 220/05, Urteil vom 05.07.2006). Ein rechtzeitiges Abschicken der Abrechnung ist nicht ausreichend, entscheidend ist der Zugang beim Mieter (Bundesgerichtshof, Urteil vom 21.1.2009, Az. VIII ZR 107/08). Bei vermieteten Eigentumswohnungen muss der Vermieter auch dann innerhalb der Jahresfrist abrechnen, wenn die Eigentümerversammlung die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft noch nicht per Beschluss genehmigt hat. Dieser Punkt kann nicht im Mietvertrag anders geregelt werden. Zwar entsteht die Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft erst mit diesem Beschluss, dies wirkt sich aber nicht auf das Verhältnis zum Mieter aus. Auch der Hinweis auf eine Hausverwaltung, die die Abrechnungen nicht rechtzeitig fertiggestellt hat, reicht dem Bundesgerichtshof zufolge allein nicht aus, um trotz Fristversäumnis Nachforderungen geltend zu machen. Der Vermieter muss hier genau erklären können, inwieweit er selbst tätig geworden ist, um doch noch eine pünktliche Abrechnung sicherzustellen (Urteil vom 25. Januar 2017, Az. VIII ZR 249/15). Auch bei Gewerbemietverträgen sollte die Abrechnungsfrist von 12 Monaten eingehalten werden. Zwar ist diese Frist nach Ansicht einzelner Gerichte beim Gewerbemietvertrag unbeachtlich (OLG Köln, Az. 1 U 12/06); eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes ist dazu jedoch noch nicht ergangen. Für die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten gilt zusätzlich die Heizkostenverordnung. Das kontinuierliche Ansteigen der Betriebskosten führte zu der Bezeichnung "zweite Miete". Drastisch lässt sich dieses Ansteigen an unten stehenden Zahlen darstellen. Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 28.05.2008 darauf hingewiesen, dass sich der Abrechnungszeitraum formal auf ein Jahr erstreckt. Auf diesen Zeitraum bezogen muss die Abrechnung nachvollziehbar sein – nicht unbedingt im Vergleich mit anderen Zeiträumen. Ändern sich also die Flächenangaben einer Mietwohnung in der Abrechnung (nicht: in der Realität) von Jahr zu Jahr, ändert dies nichts an der formellen Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung und am Fälligwerden der Nachzahlungsforderungen. Trotzdem können nach dem BGH derartige Schwankungen berechtigten Anlass zur gerichtlichen Prüfung der Frage geben, welche Werte denn nun die richtigen sind (Az. VIII ZR 261/07). Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen kann dem BGH zufolge nicht auf eine fehlerhafte Jahresabrechnung der Betriebskosten gestützt werden. In Abänderung der vorherigen Rechtsprechung entschied der BGH am 15.05.2012, dass die Abrechnung dazu nicht nur formell, sondern auch inhaltlich und rechnerisch korrekt sein muss. Der Vermieter sei zur Erteilung einer korrekten Abrechnung verpflichtet und dürfe aus einer Verletzung dieser Pflicht keine Vorteile ziehen (VIII ZR 245/11 und VIII ZR 246/11). |
| Betriebskosten bei Leerstand | operational costs when vacant | Die Betriebskosten einer leer stehenden Mietwohnung sind in der Regel vom Vermieter zu tragen. Sie dürfen nicht auf die im Haus verbliebenen Mieter umgelegt werden. Der Bundesgerichtshof hatte am 31.05.2006 einen Rechtsstreit zu entscheiden, in dem es um ein Mehrfamilienhaus mit 35 Parteien ging. Der Vermieter wollte den Abrechnungsschlüssel so abändern, dass bestimmte Betriebskostenanteile einiger leer stehender Wohnungen (es ging um Wasser, Hausbeleuchtung, Fahrstuhlstrom und Müllabfuhr) auf die verbliebenen Mieter umgelegt würden. Laut Mietvertrag waren die "kalten" Betriebskosten nach dem Wohnflächenanteil umzulegen. Nach dem Bundesgerichtshof hatte der Vermieter das Leerstandsrisiko selbst zu tragen. Wenn die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnungsfläche zur Gesamtwohnfläche des Hauses umzulegen seien, könne eine Umlage der Kosten leer stehender Wohnungen nicht vorgenommen werden. Dies gelte für verbrauchsunabhängige Nebenkosten wie auch für verbrauchsabhängige Kosten, die nur aufgrund fehlender Zähler (hier: Kaltwasser) nicht einzeln gemessen werden könnten. Eine ausdrücklich vom BGH genannte Ausnahme besteht dann, wenn die Abrechnung nach der Wohnfläche für den Vermieter wegen erheblicher Leerstände nicht mehr zumutbar ist. Um dies zu belegen, muss der Vermieter einen ständigen Leerstand in erheblichem Maße nachweisen können. Im Entscheidungsfall hatten nur ein bis zwei Wohnungen von 35 leer gestanden – dies war laut BGH kein erheblicher Leerstand (BGH, Urteil vom 31.05.2006, Az. VIII ZR 159/05). Auch bei hohen außergewöhnlichen Kosten kann meist keine Umlage auf die verbliebenen Mieter stattfinden. Das Amtsgericht Weißenfels entschied gegen einen Vermieter, der nach einem Wasserrohrbruch in einer unvermieteten Wohnung die zusätzlichen Kaltwasserkosten auf die übrigen Mieter umlegen wollte. Laut Gericht war hier die Änderung des Umlageschlüssels nicht zulässig (Az.: 1 C 127/03). |
| Betriebskostenabrechnung, Verjährung | overhead cost account / Council Tax, period of limitation | In vielen Internetforen wird über die Verjährung der Betriebskostenabrechnung diskutiert. Dabei kommt es oft zu einem folgenschweren Irrtum: Die 12-monatige Frist, innerhalb der der Vermieter die Abrechnung zu erstellen hat, wird mit einer Verjährungsfrist verwechselt. Vermieter glauben deshalb teilweise, dass der Mieter nach Fristablauf kein Recht mehr auf Abrechnung hat. Mieter glauben oft, dass sie nach Fristablauf ohne Abrechnung alle Betriebskosten-Vorauszahlungen zurückfordern können. Beides ist nicht richtig. Der Vermieter ist nach § 556 BGB verpflichtet, innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen. Es handelt sich hier nicht um eine Verjährungsfrist; der Mieter kann nach Ablauf der 12 Monate noch die Abrechnung – und ggf. die Überweisung eines Guthabens – fordern. Rechtsfolge der Fristversäumnis ist, dass der Vermieter keine Betriebskosten-Nachforderungen mehr gelten machen kann (außer er kann tatsächlich nachweisen, dass die Fristversäumnis nicht seine Schuld war). Der Anspruch auf Abrechnung verjährt nach § 195 BGB in 3 Jahren. Diese Verjährungsfrist beginnt nach § 199 Abs. 1 BGB mit dem Ende des Jahres zu laufen, in dem die Forderung entstanden – also fällig geworden – ist. Beispiel: Für den Abrechnungszeitraum Kalenderjahr 2012 muss bis zum 31.12.2013 abgerechnet werden. Am 1.1.2014 tritt die Fälligkeit der Leistung ein: Sie kann nicht mehr hinausgeschoben werden bzw. der Gläubiger (Mieter) kann nun ihre Durchführung auch gerichtlich fordern. Mit dem Ende des Kalenderjahres 2014 beginnt daher nach § 199 Abs. 1 BGB die Verjährungsfrist zu laufen. Diese beträgt drei Jahre und läuft bis Ende 2017. Erst nach dem 31.12.2017 kann sich der Vermieter daher auf Verjährung berufen und braucht nicht mehr abzurechnen. Allerdings kann eine Verjährungsfrist auch gehemmt, d.h. angehalten werden, beispielsweise durch eine Klage des Mieters vor Gericht. Der Mieter hat gegen den Vermieter ein Druckmittel: Rechnet der Vermieter nicht innerhalb der 12-monatigen Frist ab, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der Betriebskostenvorauszahlungen. "Zurückbehalten" bedeutet aber nicht "behalten können". Vielmehr dürfen die Beträge nur vorläufig einbehalten werden, solange keine Abrechnung erfolgt. Findet diese statt, müssen die ausstehenden Betriebskostenvorauszahlungen für den gesamten Zeitraum beglichen werden. Dies gilt aber wiederum nur dann, wenn das Mietverhältnis noch besteht. Ist es bereits beendet, kann der Mieter kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen, da er ja keine Betriebskostenvorauszahlungen mehr leistet. Die Gerichte gestehen ehemaligen Mietern daher das Recht zu, nach ergebnislosem Ablauf der 12-monatigen Abrechnungsfrist die Betriebskostenvorauszahlungen für den betreffenden Abrechnungszeitraum in voller Höhe zurückzufordern. Die Rechtsprechung hält es nämlich für unangemessen, wenn der Mieter erst einmal auf Abrechnung klagen muss, um dann nach deren Erhalt ein zweites Mal wegen der Auszahlung eines eventuellen Guthabens vor Gericht zu ziehen. So soll letztlich auch unnötige Arbeitsbelastung der Gerichte vermieden werden (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 57/04, Urteil vom 9.3.2005). Eine nach Ende der Abrechnungsfrist vom Vermieter erstellte Abrechnung bzw. berichtigte Abrechnung kommt auch dann zu spät, wenn der Mieter zuvor die Entrichtung der Nachzahlung zugesagt hat. Der Vermieter kann nach Ende der Abrechnungsfrist keine Betriebskosten-Nachzahlungen mehr fordern und die Frist beginnt durch die Zusage des Mieters nicht neu zu laufen (BGH, Urteil vom 9. 4.2008, Az. VIII ZR 84/07). |
| Betriebskostenbelege - Einsichtsrecht des Mieters | supporting documents/receipts for operating expenses/overhead expenditure - tenant's right to inspect books and records | Der Mieter hat grundsätzlich die Möglichkeit, die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung des Vermieters zu überprüfen. Er kann zwar in der Regel nicht verlangen, dass ihm Kopien der Betriebskostenbelege zugesandt werden. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter bereit ist, die Kopierkosten zu tragen. Der Vermieter (wie auch der Miethausverwalter) muss dem Mieter aber Gelegenheit geben, in seinen Räumen Einblick in die Betriebskostenbelege zu nehmen. Dies entschied der Bundesgerichtshof am 08.03.2006 (BGH, Az: VIII ZR 78/05). Eine Zusendung von Beleg-Kopien kann vom Mieter jedoch ausnahmsweise verlangt werden, wenn ihm die Einsichtnahme in die Belege in den Geschäftsräumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann (etwa wegen Krankheit oder wegen weiter räumlicher Entfernung zwischen Mietwohnung und Geschäftssitz des Vermieters in einer anderen Stadt). Nimmt der Mieter im Büro des Vermieters Einsicht in die Belege, darf er sich auch Abschriften anfertigen. Ein Urteil des Amtsgerichts München betont, dass der Mieter die Belege auch mittels Handy oder Digitalkamera fotografieren oder mit einem mitgebrachten Handscanner einscannen darf – schließlich nutze er dafür nur die neuen technischen Möglichkeiten aus und erspare sich den Aufwand einer Abschrift (AG München, Urteil v. 21.09.2009, Az. 412 C 34593/08). |
| Betriebskostenpauschale | operating cost allowance | Unter einer Betriebskostenpauschale versteht man einen festen Betriebskostenanteil, den der Mieter zusätzlich zur Grund- bzw. Kaltmiete zu entrichten hat. Anders als bei der Betriebskostenvorauszahlung / Umlage findet bei der Pauschale keine Jahresabrechnung statt. Mit der Zahlung der Pauschale sind die Betriebskosten abgegolten. Der Vermieter trägt das Risiko, dass er die Pauschale zu gering angesetzt hat. Eine Nachzahlung oder die Auszahlung eines Guthabens erfolgen nicht. Da die Heizkostenverordnung eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser vorschreibt, kann eine Pauschale nur noch für die "kalten Betriebskosten" wie etwa Grundsteuer, Versicherungen, Abfallentsorgung usw., aber nicht für Heizung und Warmwasserkosten vereinbart werden. Steigen die Betriebskosten, kann der Vermieter die Betriebskostenpauschale nur dann anheben, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung der Erhöhung muss erläutert und begründet werden. Verringern sich die Betriebskosten, muss der Vermieter die Pauschale herabsetzen. Die gesetzliche Regelung zur Betriebskostenpauschale findet sich in § 560 BGB. Der Mieter hat nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes keinen Anspruch auf Offenlegung der anfänglichen Kalkulation einer Betriebskostenpauschale. Hier war dem Mieter die vereinbarte Pauschale von Anfang an als zu hoch erschienen. Das Gericht betonte, dass er vor Vertragsabschluss die Möglichkeit gehabt hätte, Auskunft zu verlangen. Durch die Unterschrift unter den Mietvertrag habe er jedoch die Zahlung einer Pauschale in der entsprechenden Höhe mit dem Vermieter vereinbart. Sinn einer solchen Pauschale sei es gerade, eine exakte Feststellung und Abrechnung einzelner Kostenpositionen zu vermeiden. Ein Auskunftsanspruch könne allenfalls dann bestehen, wenn der Mieter konkrete Bedenken gegen die Höhe der Pauschale vorbringen könne – etwa aufgrund von Presseberichten über sinkende Abfallgebühren oder aufgrund der ersatzlosen Entlassung eines Hausmeisters (Urteil vom 16.11.2011, Az. VIII ZR 106/11). Die Pflicht des Vermieters zur Herabsetzung der Pauschale bei sinkenden Betriebskosten bedeutet nicht, dass er eine anfangs zu hoch angesetzte Pauschale herabsetzen muss, ohne dass sich die Höhe der Betriebskosten des Objekts verändert hat. |
| Betriebskostenspiegel | operating cost survey for renters | Ein Betriebskostenspiegel ist eine statistische Auswertung der Mietnebenkosten in Deutschland. Auswertungen dieser Art werden vom Deutschen Mieterbund e. V., von Verbraucherverbänden, Unternehmen oder auch Gemeinden vorgenommen. Während der Mietspiegel einer Gemeinde im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete rechtliche Wirkungen entfaltet, ist ein Betriebskostenspiegel, gleich aus welcher Quelle, lediglich als informatorisch anzusehen. Der Deutsche Mieterbund erstellt seit 2004 jährlich einen bundesweiten Betriebskostenspiegel. Ziel ist es, Vergleichswerte für Wohnungssuchende und Mieter zu schaffen. Auch soll er die Überprüfung der Wirtschaftlichkeit einer Nebenkostenabrechnung erleichtern und Vermietern Anregungen für mögliche Einsparmöglichkeiten bei überhöhten Kostenpositionen geben. Die Verwendung von überregionalen Durchschnittswerten ist jedoch immer problematisch, da sich die Höhe der Betriebskosten regional unterscheidet. Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes kann Anhaltspunkte zur Überprüfung einzelner Kostenpositionen geben. Er reicht jedoch nicht als Beweismittel aus, um eine Betriebskostenabrechnung anzufechten oder gar vom Vermieter Schadenersatz wegen überhöhter Betriebskostenzahlungen zu fordern. In einem solchen Fall muss der Mieter konkret beweisen, dass das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB) nicht beachtet wurde, dass also unnötige oder überhöhte Betriebskosten abgerechnet wurden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 06. Juli 2011, Az. VIII ZR 340/10). Ein solcher Beweis kann etwa mit Hilfe von Vergleichsangeboten von Versorgungsunternehmen geführt werden. Auch hat der Mieter das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege des Vermieters einzusehen und zu fotokopieren. Von Vermieterseite werden Betriebskostenspiegel oft kritisiert, weil sie die Illusion schaffen, dass in ganz Deutschland vergleichbare Mietnebenkosten gegeben sind und dass höhere Kostenpositionen auf eine unsaubere Abrechnung oder ein schlechtes Wirtschaften des Vermieters schließen lassen. Der Vermieter hat jedoch – abgesehen von der Vergabe von Aufträgen an Dienstleister wie Gärtnereien oder Winterdienste – in den meisten Fällen wenig Einfluss auf die Höhe der Betriebskosten. Stärkere Einflussfaktoren sind etwa die regional unterschiedliche Höhe von Gemeindeabgaben und Grundgebühren für Versorgungsleistungen sowie der Verbrauch an Wasser und Heizenergie durch den Mieter selbst und nicht zuletzt die Preisgestaltung der jeweiligen Versorgungsunternehmen. |
| Betriebskostenverordnung | German regulations on operating costs | Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 25.11.2003 definiert, welche Kostenpositionen im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung einer Immobilie als Betriebskosten angesehen werden können. Nur diese Kostenarten kann der Vermieter auf Basis einer vertraglichen Vereinbarung auf seine Mieter verteilen (§ 556 BGB). Wichtigstes Kriterium ist, dass es sich um laufende, also regelmäßig wiederkehrende Kosten handeln muss. Die Betriebskostenverordnung erlaubt es dem Vermieter, seine Sach- und Arbeitsleistungen mit dem Betrag anzusetzen, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer des Dritten bleibt jedoch unberücksichtigt. Die Betriebskostenverordnung stellt klar, dass Verwaltungskosten und Kosten der Jahresabschlussprüfung keine Betriebskosten der Immobilie sind. Dies gilt auch für Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten. Darüber hinaus nennt die Betriebskostenverordnung 17 Kostenpositionen, die unter die Betriebskosten fallen. Auch das Wohnungseigentumsgesetz verweist auf die Betriebskostenverordnung. Gemäß § 16 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer abweichend von § 16 Abs. 2 WEG die Verteilung der Betriebskosten durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern. Die gesetzliche Regelung stellt dabei gemäß § 556 Abs. 1 BGB auf den mietrechtlichen Betriebskostenbegriff ab. Die in der Betriebskostenverordnung aufgelisteten insgesamt 17 Einzelpositionen entsprechen im Wesentlichen den in § 16 Abs. 2 WEG genannten Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Strittig ist allerdings derzeit noch, ob die mietrechtlich zu den Betriebskosten zählenden Wartungskosten (zum Beispiel für Heizungen und Warmwasseranlagen) und Kosten der Gartenpflege nach der jetzt geltenden Bestimmung des § 16 Abs. 3 WEG uneingeschränkt zu den Betriebskosten zählen oder – wie nach bisheriger Auffassung – wohnungseigentumsrechtlich den Kosten der Instandhaltung und -setzung zuzuordnen sind. Vorherrschend wird die Zuordnung zu den Betriebskosten bejaht. |
| Betriebsorganisation | business/company organisation | Die Betriebsorganisation ist das Ergebnis eines geplanten Aufbauprozesses einer Institution zum Zwecke der Realisierung von betriebswirtschaftlich, technisch oder sozial definierten Zielen. Unterschieden wird zwischen der Aufbauorganisation, die die Organisationsstruktur mit ihren Abteilungen abbildet, und der Ablauforganisation, in der die Ablaufprozesse gesteuert werden, die der Erreichung der Unternehmensziele dienen. Je nach Zweckbreite eines Unternehmens sind die Ansprüche an die Betriebsorganisation unterschiedlich. Die verschiedenen Zuständigkeiten finden ihren Ausdruck in der Bildung von Abteilungen. Seit Etablierung der I+K-Systeme verlagerten sich die Organisationsstruktur und die Steuerung der Ablaufprozesse auf EDV-basierte Elemente, die zu einer wesentlichen Prozessbeschleunigung verbunden mit erheblichen Einsparungen im Personalbereich führten. Hinzu kommt, dass die „sozialen Netzwerke“ die Informations- und Kommunikationsprozesse inner- wie außerbetrieblich stark individualisiert haben. Das Maklergeschäft ist stark außendienstgeprägt. Die für die Betriebsorganisation von Maklerbetrieben zuständigen Personen müssen deshalb vor allem darauf hinwirken, dass die beim Einsatz des Außendienstes tätigen Mitarbeiter Umwege und doppeltes- bzw. mehrfaches Befahren von Routen vermeiden. In der Immobilienwirtschaft kann zusätzlich auf Immobilienportale zur Umsatz- und Ergebnissteigerung zurückgegriffen werden. |
| Betriebsorganisation (Maklerbetrieb) | business/company organisation; operational entity (brokerage firm) | Die Maklertätigkeit ist "Feldarbeit". Die entscheidenden Leistungsprozesse finden nicht im Maklerbüro, sondern bei Kunden, Ämtern, Notaren und Objekten vor Ort statt. Diese Leistungen werden vom Außendienst erbracht. Dem gegenüber spielt der Innendienst neben der Erledigung der Verwaltungsgeschäfte im Wesentlichen die Rolle einer Koordinierungsstelle für den Außendienst. Er koordiniert die auf Auftragsakquisition und auf Erbringung von Vermittlungsleistungen gerichteten Aktivitäten des Außendienstes. Mit Einführung des Mobiltelefons hat sich diese Koordinationsfunktion verstärkt. Der Außendienstler ist – an welchem Ort auch immer – stets erreichbar. Makler müssen am Markt agieren und mit den Kunden kommunizieren. Neben dem Mobiltelefon hat sich die Kommunikation via Internet erheblich verstärkt. Die Tatsache, dass gute Maklerfirmen quasi Tag und Nacht erreichbar sind, dass ihre in den Immobilienportalen und der eigenen Website eingestellten Objekte jederzeit abrufbar sind, vereinfachte die Kommunikationsebenen des Maklerbetriebes enorm. Die Betriebsorganisation, deren Hauptzweck die Ermöglichung und Sicherstellung von Kommunikation ist, benötigt natürlich auch eine EDV-Ausstattung in Form einer leistungsfähigen Computerhardware und transportablen Notebooks und einer effizienten Maklersoftware. Die Wahl des Betriebssystems hängt natürlich auch von den Fähigkeiten im Umgang mit dem Computer und von der Größe des Maklerunternehmens (Ein- oder Mehrplatz-Systeme) ab. Weitere wichtige Ausstattungselemente eines Malerbetriebes sind Digitalkameras, Farblaserdrucker und als Kommunikationsmittel auch im Rahmen des Internet eine leistungsfähige Telefonanlage mit hohen Übertragungsgeschwindigkeiten. Nützlich sind ferner Scanner und Faxgeräte, sofern sie nicht schon in einem Drucker integriert sind. Zunehmend geringere Bedeutung bekommen Aktenordner. Die meisten Schriftstücke stecken ja im Computer und sind bei Anlage eines übersichtlichen Systems schneller abrufbar als in konventionellen Aktenordnern. |
| Betriebspflicht | contractual obligation to use, open or operate (e.g. of tenants in shopping centres) | Grundsätzlich ist ein Vermieter / Betreiber eines Shoppingcenters gut beraten, mit den Mietern eine Betriebspflicht zu vereinbaren, damit der Umsatz nicht durch eine zu kurze wöchentliche Öffnungszeit des Ladenlokals geschmälert wird. Der Vermieter muss hierbei die Berechnungsgrundlage der Umsatzmiete genau kontrollieren können. Eine Betriebspflicht sollte auch aus marketing-strategischen Gründen grundsätzlich bei größeren Laden-Agglomerationen vereinbart werden, da es einen sehr schlechten, Käufer abschreckenden Eindruck macht, wenn z.B. in einem Shoppingcenter nur ein Teil der Läden geöffnet ist, während bei anderen schon die Rollgitter heruntergelassen sind. Insofern ist es notwendig, bereits im Gewerbemietvertrag die Betriebszeiten genau festzulegen. Durch geschlossene Läden werden außerdem auch die übrigen, noch geöffneten Läden geschädigt, da die gesamte Kundenlauffrequenz leidet. Außerdem sollte das Sortiment abgegrenzt werden, und zwar so, dass es Kunden anzieht. D.h. eine Betriebspflicht bringt dem Shoppingcenter letztendlich nicht viel, wenn das Sortiment uninteressant ist. Noch mehr Schaden entsteht für das Shoppingcenter, wenn der Ladenmieter sein Geschäft zeitweise ganz schließt, während der Mietvertrag noch läuft. Dadurch entsteht für Kunden und neue Mietinteressenten schnell ein negativer und abschreckender Eindruck. Um dies zu verhindern, kann im Mietvertrag eine Vertragsstrafe vereinbart werden. Die Höhe einer solchen Vertragsstrafe muss jedoch in einem angemessenen Verhältnis zur vertraglichen Leistung stehen. Ansonsten ist die Vereinbarung unwirksam. Dies geht aus einem Urteil des OLG Sachsen-Anhalt in Naumburg hervor. Eine Vertragsstrafe, die das Leistungsinteresse allzu sehr übersteigt, ist demnach entsprechend den Grundsätzen über Treu und Glauben unwirksam. Im konkreten Fall war es um ein Schnellrestaurant in einem Einkaufszentrum gegangen. Vereinbart worden war eine Vertragsstrafe von zehn Prozent der Monatsmiete für jeden Tag des Verstoßes. Geht man von fünf Geschäftstagen pro Woche aus, hätte der Mieter bei Aufgabe seines Geschäfts also pro Monat zuzüglich zur Monatsmiete noch 250 Prozent der Monatsmiete als Vertragsstrafe zahlen müssen. Dies sah das Gericht als nicht zumutbar an (Urteil vom 26.7.2012, Az. 9 U 38/12). |
| Betriebsprüfung | company audit; tax examination | Gewerbebetriebe und Freiberufler müssen damit rechnen, dass das Finanzamt Überprüfungen vornimmt. Dabei gibt es unterschiedliche Formen von Betriebsprüfungen, zum Beispiel die ordentliche Außenprüfung und die Umsatzsteuer-Sonderprüfung. Außenprüfungen erfolgen bei Großbetrieben turnusmäßig und bei Mittelbetrieben häufiger als bei Klein- und Kleinstbetrieben. Der Prüfungszeitraum bezieht sich in der Regel auf die letzten drei Besteuerungszeiträume. Sonderprüfungen werden vielfach durchgeführt, wenn Sachverhalte seitens des Finanzamtes unklar sind oder sich hohe Umsatzsteuererstattungen ergeben. Die Betriebsprüfung muss angemeldet werden. Sie kann auf Antrag des zu überprüfenden Betriebes auch in der Kanzlei des Steuerberaters durchgeführt werden. Bestimmte Regularien sind einzuhalten (Bereitstellung eines Arbeitsplatzes für den Prüfer und Stellung einer Auskunftsperson, die dem Prüfer "zur Seite" steht). Wird im Prüfungsbericht eine Steuernachzahlung gefordert, kann über sie verhandelt werden. Möglicher Vorteil der Prüfung: Der Prüfer muss auch solche während des Prüfungsverfahrens festgestellte Sachverhalte berücksichtigen, die zu einer steuerlichen Entlastung führen. Es sollte immer darauf geachtet werden, dass noch keine Verjährung eingetreten ist, denn verjährte Zeiträume kann das Finanzamt nicht mehr ändern. |
| Betriebsrat | works council; staff committee | Werkmietwohnungen unterliegen dem Mitbestimmungsrecht des Betriebsrates bzw. des Personalrates beim öffentlichen Dienst (vgl. § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG, § 75 Abs. 2 Nr. 2 BPersVG). Dies bezieht sich auf die Vergabe der Wohnungen an Mitarbeiter, auf die Nutzungsbedingungen von an Mitarbeiter vermieteten Wohnungen und auf die Kündigung. Eine Werkmietwohnung darf vom Vermieter ohne Zustimmung des Betriebsrates nicht gekündigt werden – außer der Arbeitsvertrag wird ebenfalls gekündigt. |
| Betriebssicherheitsverordnung | German Ordinance on Industrial Safety and Health | Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) oder „Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei der Bereitstellung von Arbeitsmitteln“ beschäftigt sich mit Arbeitsschutzanforderungen für Arbeitsmittel und für den Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen. Sie stellt damit eine wichtige Sicherheitsvorschrift für Betriebe aller Art dar. Die gesetzliche Regelung sieht eine durch den Arbeitgeber vorzunehmende einheitliche Gefährdungsbeurteilung für die Bereitstellung und Benutzung von Arbeitsmitteln vor. Weitere Schwerpunkte sind die einheitliche sicherheitstechnische Bewertung für den Betrieb überwachungsbedürftiger Anlagen, der aktuelle Stand der Technik als Sicherheitsmaßstab und Mindestanforderungen für die Beschaffenheit von Arbeitsmitteln. Die BetrSichV wurde mit Wirkung zum 1. Juni 2015 neu gefasst. Unfällen und Gesundheitsschäden in Betrieben soll nun noch besser vorgebeugt werden. Geändert und verschärft wurden die Anforderungen an die Gefährdungsbeurteilung von Anlagen und Arbeitsmitteln. Besonders gefährliche Arbeitsmittel und Anlagen – wie etwa Aufzugsanlagen, Druckanlagen und Krananlagen – unterliegen besonderen Prüfpflichten, die im Anhang der Verordnung aufgeführt sind. Bei Personen-Aufzugsanlagen gibt es nun grundsätzlich eine Prüffrist von maximal zwei Jahren. Davon betroffen sind auch Aufzüge, die nach der Maschinenrichtlinie in Betrieb genommen worden sind und die nach bisheriger Rechtslage nur alle vier Jahre geprüft werden mussten. Geändert wurden auch die Prüfpflichten hinsichtlich explosiponsgefährlicher Anlagen. Hier lag der Schwerpunkt jedoch darauf, missverständliche Regelungen klarer zu formulieren und die Dokumentationspflicht sinnvoller zu gestalten. |
| Betriebsübergabe | transfer of a business | Betriebsübergabe landwirtschaftlicher Betriebe bei der Landpacht. Wenn ein Betrieb bei Durchführung der vorweggenommenen Erbfolge den Eigentümer wechselt, tritt der neue Landwirt anstelle des bisherigen in die bestehenden Pachtverträge von dazugepachteten Grundstücken bzw. Feldern ein. Er ist verpflichtet, den Verpächter sofort von der Betriebsübergabe zu benachrichtigen. Wenn eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung der gepachteten Flächen durch den Übernehmer nicht gewährleistet ist, darf der Verpächter den Pachtvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (zum Ende eines Pachtjahres, spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll). |
| Betriebsveräußerung / Betriebsaufgabe | transfer of a business as a whole; sale of a business/ termination of a business; closing down of an enterprise; relinquishment of a business | |
| Betriebsvergleich | intercompany comparative analysis; inter-factory comparison | Der Betriebsvergleich dient der Lieferung von Kennzahlen, die zuverlässige Aussagen über betriebliche Strukturen, Abläufe, Entwicklungen und Ergebnisse zulassen. Es gibt zwei verschiedene Grundformen des Betriebsvergleiches, den betriebsinternen Vergleich und den zwischenbetrieblichen Vergleich. Jede der beiden Grundformen dient heute dem Controlling. Der Überblick über die betriebswirtschaftlichen Ergebnisse vergleichbarer Immobilienunternehmen in einem Geschäftsjahr kann als Benchmark für das eigene Unternehmen dienen (Abweichungsanalyse vom Durchschnitt). In Deutschland werden für verschiedene Branchen des Groß- und Einzelhandels und des Dienstleistungsgewerbes vom Institut für Handelsforschung an der Universität Köln Betriebsvergleiche seit langer Zeit durchgeführt. Seit 1975 finden im Auftrag des damaligen Ring Deutscher Makler an diesem Institut entsprechende Erhebungen bei den Mitgliedern des RDM statt. Erfasst werden Strukturdaten (Zahl der Betriebe, der jeweils beschäftigten Personen, der Bürofläche und eine Aufgliederung des Umsatzes nach Geschäftsbereichen), Nettoumsätze, Kosten und steuerliches und betriebswirtschaftliches Ergebnis. Die Beteiligung liegt zwischen 300 und 350 Personen pro Jahr. Neben den Auswertungen, die die am Betriebsvergleich Beteiligten erhalten gibt es Zusammenfassungen für Gruppen, bei denen eine Sparte mit mehr als 50 Prozent am Umsatz dominiert (Sparten sind Kaufvertragsvermittlung, Mietvertragsvermittlung und Hausverwaltung) sowie die Restgruppe, bei denen keine diese Sparten dominiert. Eine Unterteilung erfolgt nach Personengrößenklassen. Eine Sonderauswertung sortiert nach Bundesländern, nach Ortsgrößenklassen, nach Personengrößenklassen und nach Umsatzgrößenklassen. Aus dem Betriebsvergleich lassen sich auch allgemeine Schlüsse auf die Entwicklung und die optimale Struktur von Immobilienunternehmen ableiten. So kann zum Beispiel festgestellt werden, dass Unternehmen der Größenklasse vier bis sechs Beschäftigte, was das betriebswirtschaftliche Ergebnis angeht, gegenüber Betrieben, die anderen Personengrößenklassen zugehören, sich langfristig im Schnitt am besten positioniert haben. Anstelle des Instituts für Handelsforschung wird der Betriebsvergleich seit 2010 auf der Grundlage einer Kennzahlenanalyse durch das Center of Real Estate Studies durchgeführt. |
| Betriebsvermögen | business property; assets used in the business; idle assets | Der Gesetzgeber unterscheidet im Steuerrecht zwischen Betriebsvermögen und Privatvermögen. Für Immobilieneigentümer ist vor allem wichtig, dass sie sich durchweg einer schärferen Besteuerung unterziehen, falls ihr Eigentum dem Betriebsvermögen zuzurechnen ist. Gegebenenfalls wird nämlich Gewerbesteuer fällig. Negativ ist auch, dass der Gesetzgeber für Immobilien im Betriebsvermögen keine Spekulationsfristen kennt. Dies bedeutet: Selbst wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung im Betriebsvermögen nach der Spekulationsfrist von zehn Jahren ab Erwerb wieder verkauft wird, muss der dabei erzielte Gewinn versteuert werden. |
| BetrKostUV | German ordinance on the distribution of running costs between landlord and tenant | Abkürzung für: Betriebskostenumlagenverordnung Sie ist seit dem 11. Juni 1995 außer Kraft. |
| BetrVG | Employees' Representation Act | Abkürzung für: Betriebsverfassungsgesetz |
| Bettenabgabe | tourism bed levy | Als Bettenabgabe, Bettensteuer, Beherbergungsabgabe, Übernachtungssteuer oder auch als Kultur- und Tourismusförderabgabe wird eine Abgabe bezeichnet, die Übernachtungsbetriebe wie Hotels, Pensionen oder Vermieter von Ferienwohnungen auf der Grundlage einer Satzung an die Gemeinde zahlen müssen. Die Rechtsgrundlage für derartige Satzungen ist das im jeweiligen Landesrecht niedergelegte Kommunalabgabengesetz. Für die Berechnung der Steuer existieren zwei verschiedene Modelle: Entweder wird ein Pauschalbetrag pro Gästebett und Nacht erhoben, wobei die Beträge dabei etwa zwischen einem und drei Euro liegen, oder es wird ein Prozentsatz vom Übernachtungsentgelt erhoben, dieser kann bis zu fünf Prozent betragen. Obwohl immer mehr Gemeinden derartige Abgaben einführen, ist deren Rechtmäßigkeit umstritten. Insbesondere wird gegen die Abgabe angeführt, dass sie die Umsatzsteuer-Ermäßigung für Beherbergungsdienstleistungen von 19 auf 7 Prozent unterlaufe. Diese war bundesweit als Teil der Maßnahmen zur Bekämpfung der Finanzkrise eingeführt worden. Gerichtsurteile zu diesem Thema bejahten zumindest bis Juli 2012 meist die Rechtmäßigkeit einer solchen Abgabe mit der Begründung, dass die Gemeinden eine solche Steuer unabhängig vom bundesweiten Umsatzsteuerrecht im Rahmen ihrer eigenen Entscheidungskompetenz einführen dürften. Vor Gericht angegriffen wurde teilweise die Gleichbehandlung beruflich bedingter und privater Übernachtungen oder die Ungleichbehandlung von Übernachtungsbetrieben und anderen vom Tourismus profitierenden Unternehmen wie Andenkenläden oder Restaurants. Diese Gründe fielen nach Ansicht einiger Gerichte nicht ins Gewicht. So sollte jede Hotelübernachtung auch privaten Zwecken dienen können, so dass eine unzulässige Gleichbehandlung von Privatreisenden und Geschäftsleuten nicht gegeben sei. Auch die grundgesetzlich garantierte Berufsfreiheit der Hoteliers sei nicht beeinträchtigt (OVG Rheinland-Pfalz, Urteile vom 17.05.2011, Az. 6 C 11337/10 und 6 C 11408/10, Thüringer OVG, Beschluss vom 23.08.2011, Az. 3 EN 77/11). Abgelehnt wurde die Bettenabgabe vom VG München – hier war man der Ansicht, dass beruflich bedingte Übernachtungen nicht mit einer kommunalen Aufwandssteuer belegt werden dürften. Pauschale Bettenabgaben seien unzulässig, weil sie die unterschiedliche Höhe der Übernachtungspreise nicht berücksichtigten. Zudem würden durch das Unterlaufen der bundesweiten branchenabhängigen Mehrwertsteuerreduzierung öffentliche Belange beeinträchtigt (Urteil vom 30.06.2011, Az. 10 K 10.5725). Am 11.07.2012 hat das Bundesverwaltungsgericht entschieden, dass die Bettenabgabe nur auf privat veranlasste Übernachtungen erhoben werden darf, aber nicht auf zwingend beruflich erforderliche. Die entsprechenden Satzungen von Trier und Bingen am Rhein wurden im Zuge von zwei Verfahren als vollumfänglich verfassungswidrig erkannt: Eine Unterscheidung zwischen beruflich und privat bedingten Übernachtungen sei nach den Satzungen nicht möglich, eine Kontrolle nicht vorgesehen. Eine solche Ungewissheit über Besteuerungsvoraussetzungen könne nicht einmal während einer Übergangszeit hingenommen werden (BVerwG, Az. 9 CN 1.11 und 2.11). Eine Reihe von Städten und Gemeinden haben infolge dieser Rechtsprechung ihre Satzungen geändert, so dass die Bettenabgabe weiterhin fällig wird, der Hotelier oder Zimmervermieter jedoch in der Pflicht ist, eine Unterscheidung zwischen privat veranlassten Reisen und geschäftlichen Aufenthalten vorzunehmen. Für letztere wird die Abgabe nicht fällig. In Berlin existiert eine entsprechende Regelung seit Anfang 2014. Am 15.7.2015 wies der Bundesfinanzhof Klagen von Hotels in Hamburg und Bremen gegen die jeweiligen Bettensteuer-Regelungen ab. In beiden Städten war die Steuer nur für private Übernachtungen erhoben worden. Sie sei mit der Umsatzsteuer nicht vergleichbar (Az. II R 33/14). Hamburg nimmt jährlich aus der Bettensteuer 11 Millionen Euro ein, Bremen 2,4 Millionen. |
| Bettenbörse | private bed exchange | Unter einer Bettenbörse versteht man umgangssprachlich ein Unternehmen bzw. eine Internetplattform, über die – meist – Unterkünfte für Übernachtungsgäste vermittelt werden. In der Regel werden Ferienwohnungen oder auch Zimmer in Hotels und Pensionen angeboten, gelegentlich auch WG-Zimmer oder besondere Unterkünfte wie Hausboote oder Baumhäuser. Manche Bettenbörsen sind auf einen regionalen Markt begrenzt, jedoch existieren auch überregionale oder weltweite Anbieter. Bei den größeren Anbietern können teilweise auch die Mietzahlungen über den Anbieter abgewickelt werden. So wird der Betrag teilweise erst nach dem Check-In an den Gastgeber weiter geleitet. Auch werden teilweise Versicherungen für den Reisenden angeboten. Nach dem Urlaub bewertet man sich gegenseitig wie bei einer Internet-Auktion. In Deutschland leben derartige Anbieter insbesondere von dem Trend, in Großstädten in herkömmlichen Wohnungen Ferienunterkünfte für Touristen anzubieten. Auch Wohnungstauschbörsen (Vermietung der eigenen Wohnung im Urlaub an Touristen) werden als Bettenbörsen bezeichnet. Für die Leistung der auf Tourismus angelegten Bettenbörsen zahlen oft Vermieter und Mieter jeweils eine Gebühr. Der Begriff wird ferner für die Vermittlung von freien Plätzen in Seniorenunterkünften, für Übernachtungsmöglichkeiten für Monteure und Handwerker und sogar für die Vermittlung von Schlafplätzen im Rahmen der Anti-Castor-Demonstrationen benutzt. |
| Bettensteuer | bed tax', an extra 5% payable by hotels for every bed they rent out | |
| BeurkG | German Authentication Act | Abkürzung für: Beurkundungsgesetz |
| Beurkundungsgesetz | German recording act | Das Beurkundungsgesetz enthält die Rechtsgrundlagen für die öffentliche Beurkundung von Willenserklärungen durch den Notar. Das Gesetz ist in fünf Abschnitte gegliedert. Der erste Abschnitt enthält allgemeine Vorschriften. Der zweite Abschnitt enthält wichtige Vorschriften über die Beurkundung. Darin enthalten sind Regelungen über den Inhalt von Niederschriften, von Verhandlungen über Willenserklärungen, die Feststellung zur Peron der Beteiligten und ihre Geschäftsfähigkeit, Nachweise für Vertretungsberechtigungen, Notwendigkeit der Übersetzung der Urkunde, wenn ein Beteiligter der deutschen Sprache nicht mächtig ist, sowie über das Vorlesen, Genehmigung durch die Beteiligung und die Unterschriften unter die Urkunde. Geregelt werden ferner die Prüfungs- und Belehrungspflichten des Notars, die erforderliche Grundbucheinsicht, die Vorgehensweise, wenn hör-, seh- oder sprachbehinderte Personen zu den Beteiligten gehören.
Besondere Vorschriften beziehen sich auf die Beurkundung von Verfügungen von Todes wegen, Besonderheiten beim Erbvertrag und die Verschließung und Verwahrung der sich darauf beziehenden Urkunden. Auch die Beglaubigung von Unterschriften, der Zeichnung einer Firma und von Abschriften ist eingehend geregelt. Die Urschrift einer notariellen Urkunde wird beim Notar verwahrt und kann in der Regel nicht ausgehändigt werden. Die Ausfertigung der Urkunde vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr. Ein weiteres Unterkapitel des zweiten Abschnittes des Beurkundungsgesetzes befasst sich mit der Verwahrung. Im dritten Abschnitt werden alle sonstigen Beurkundungen (Inhalt, Eide, eidesstattliche Versicherungen, Zeugnisse, Beglaubigungen u.dergl.) behandelt. Der vierte Abschnitt ist der Behandlungen von Urkunden (Urschrift, Ausfertigung, vollstreckbare Ausfertigungen) gewidmet. Der fünfte Abschnitt enthält die Regelungen über die Verwahrung von Urkunden. Im sechsten Abschnitt befinden sich die Schlussvorschriften einschließlich der Bezüge zu landesrechtlichen Vorschriften. |
| Beurkundungspflichtige Maklervertragsabsprachen | agreements in a brokerage contract that are subject to mandatory notarisation | Absprachen zwischen einem Makler und dessen Auftraggeber bedürfen der notariellen Beurkundung, wenn sich der Auftraggeber darin zum Erwerb oder zur Veräußerung einer Immobilie verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn die Verpflichtung nicht expressis verbis zum Ausdruck gebracht wird, sondern auch bei Fallgestaltungen, bei denen die getroffene Vereinbarung den Entscheidungsspielraum des Auftraggebers so sehr eingeschränkt, dass der Nichterwerb bzw. die Nichtveräußerung einer Immobilie mit erheblichen Sanktionen verbunden wäre. Der Bundesgerichtshof ging dabei so weit, schon eine Beurkundungspflicht zu unterstellen, wenn der Makler einen pauschalen Aufwendungsersatz für den Fall der Nicht-Beurkundung vereinbart hat, der oberhalb von 10 bis 15 Prozent der im Erfolgsfall zu zahlenden Provision angesiedelt ist (Bundesgerichtshof, Az. IV a ZR 141/78, Urteil vom 06.02.1980). Ähnliches gilt für eine überhöhte Reservierungsgebühr. |
| Bevölkerungsbewegung | population movement | Die Bevölkerungsbewegung ist ein wesentlicher Bestimmungsgrund der Wohnungsnachfrage und einer der Bestimmungsgründe des Wohnungsangebots. Zu unterscheiden ist dabei zwischen der Wanderungsbewegung und der natürlichen Bevölkerungsbewegung. Wanderungsbewegung Nimmt die Bevölkerung bei konstanter Haushaltgröße zu, steigt die Nachfrage, nimmt sie ab, sinkt die Nachfrage. Unmittelbaren Einfluss auf die Wohnungsnachfrage hat dabei der Teil der Bevölkerungsbewegung, der auf Wanderungen zurückzuführen ist. Von ganz geringen Ausnahmen abgesehen, ist jeder von außerhalb der Grenzen eines Raumes zuwandernde Haushalt und jeder innerhalb der Grenzen des Raumes umziehende Haushalt Ausdruck einer befriedigten Wohnungsnachfrage. Bei Wanderungen innerhalb eines Ortes spricht man von "Umzügen". Es gilt allerdings nicht der Umkehrschluss. Nicht jeder fortziehende Haushalt ist Ausdruck eines entstehenden Wohnungsangebotes. Haushaltsgründungen, die sich aus der Teilung vorhandener Haushalte ergeben (Eheschließungen, Ehescheidungen), sind in der Regel nur auf der Nachfrageseite des Wohnungsmarktes aktiv. Natürliche Bevölkerungsbewegung Die natürliche Bevölkerungsbewegung, die sich aus den Geburten und Sterbefällen innerhalb eines Raumes ergeben, wirken sich nur teilweise unmittelbar auf den Wohnungsmarkt aus. Dies ist der Fall beim Tod von Einzelpersonen, die einen Einpersonenhaushalt geführt haben. Die frei gewordene Wohnung wird in der Regel am Wohnungsmarkt wieder angeboten. Dagegen führt die Geburt eines Kindes, wenn überhaupt, dann nur mittelbar zu einer Wohnungsnachfrage. Dies ist der Fall, wenn der aktuelle Wohnflächenbedarf durch die Haushaltsvergrößerung wächst. Dies wirkt sich dann entweder bereits im zeitlichen Vorlauf aus – wenn im Hinblick auf die Familienplanung bereits eine größere Wohnung gemietet oder gekauft wurde – oder mit zeitlicher Verzögerung, wenn der Bedarf nach mehr Wohnfläche erst akut wird. Bevölkerungsstatistik In Deutschland sinkt die Bevölkerung im Bereich der natürlichen Bevölkerungsbewegung seit Jahren. Trotz zunehmenden Durchschnittsalters sterben mehr Menschen als geboren werden. Die aus der natürlichen Bevölkerungsbewegung ausgehenden unmittelbaren Impulse auf die Wohnungswirtschaft sind deshalb relativ gering. Wesentlich größere Bedeutung haben dagegen Wanderungsbewegungen, die überwiegend auf wirtschaftliche Ursachen zurückzuführen sind. |
| Bevölkerungsdichte | population density | Die Bevölkerungsdichte ist eine Kennzahl, die die Zahl der Einwohner auf einer Flächeneinheit – in der Regel Quadratkilometer - darstellt. Man spricht von der arithmetischen Bevölkerungsdichte. Dabei wird die gesamte geographische Fläche zugrunde gelegt. In Deutschland lebten am 31.12.2011 im Schnitt 229 Personen auf einem Quadratkilometer. In der Europäischen Union liegt die Bevölkerungsdichte bei 116. Zur Bevölkerung Deutschlands zählen nach der Zählweise des Statistischen Bundesamtes alle Einwohner, die mit ihrer Hauptwohnung in der Bundesrepublik Deutschland gemeldet sind, also auch Ausländer. Von den 81,754 Millionen Menschen, die 2011 in Deutschland lebten, haben 8,771 Millionen einen Migrationshintergrund und 7,191 Millionen waren Ausländer. |
| Bevölkerungsprognose | population forecast | Neuere Bevölkerungsprognosen gehen davon aus, dass künftig europaweit die angestammte Bevölkerung abnimmt. Das Institut für Bevölkerungsforschung und Sozialpolitik an der Universität Bielefeld hat in einem vom Verband der Hypothekenbanken in Auftrag gegebenen Gutachten prognostiziert, dass die deutsche Bevölkerung bis 2050 von 82 auf 62 Millionen Menschen schrumpft. Nicht berücksichtigt dabei ist ein etwaiger positiver Wanderungssaldo. Die Bevölkerung der Europäischen Union würde unter der gleichen Voraussetzung von derzeit 380 Millionen um 73 Millionen auf 307 Millionen Menschen zurückgehen. Die relativ stärkste Abnahme ist für Spanien, gefolgt von Italien prognostiziert. Deutschland nimmt Platz 3 ein, während Frankreich sich mit einer Bevölkerungsabnahme von 4 Millionen auf 55 Millionen im Jahr 2050 noch relativ stabil zeigt. |
| Bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger | authorized district chimney sweep | |
| Bewachungskosten Mietobjekt | cost for guarding rented property | Die Rechtsprechung zur Umlage von Bewachungskosten (Kosten für Concierge, Doorman, Pförtner oder ein Sicherheitsunternehmen) ist uneinheitlich. Unter bestimmten Voraussetzungen ist die Umlage von Bewachungskosten auf die Mieter als "Sonstige Betriebskosten" möglich. Es muss sich damit um regelmäßig anfallende und nach § 1 Betriebskostenverordnung umlagefähige Kosten handeln, für deren Umlage eine mietvertragliche Vereinbarung besteht. Laut Bundesgerichtshof hängt die Möglichkeit der Umlage auf die Mieter vom Einzelfall ab (Beschluss des BGH, 05.04.2005, Az. VIII ZR 78/04). Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Urteil vom 04.01.2007, Az. 67 S 287/06) können Kosten für einen Doorman auch per Formularmietvertrag auf die Mieter umgelegt werden, wenn ständig die Gefahr besteht, dass hausfremde Personen sich Zutritt verschaffen und der Doorman auch andere Aufgaben wahrnimmt (Annehmen von Post- und Paketsendungen, Wahrnehmen von Ableseterminen, Aufbewahrung von Schlüsseln). Handelt es sich um die Kosten für einen Doorman bzw. Pförtner in einer Wohnanlage, verlangen einige Gerichte, dass die Bewachung in erster Linie zum Schutz der Mieter und nicht nur zum Schutz des Eigentums des Vermieters erforderlich ist (Amtsgericht Berlin-Mitte vom 23.6.2006, Az. 11 C 84/06). Unzulässig ist es in jedem Fall, die Bewachungskosten unter anderen Kostenpositionen der Betriebskostenabrechnung zu verstecken und sie z.B. als Hauswartskosten auszuweisen. Unzulässig ist ferner die Umlage der Kosten für ein Bewachungsunternehmen, wenn im Mietvertrag die Kostenumlage für einen Pförtner vereinbart wurde (AG Charlottenburg, Urteil vom 30.01.2007, Az. 224 C 276/06). |
| BewÄnG | German tax valuation adjustment act | Abkürzung für: Bewertungsänderungsgesetz |
| BewDV | implementing provision for the German tax valuation act | Abkürzung für: Durchführungsverordnung zum Bewertungsgesetz |
| Beweislast (Beweismittel) | burden of proof (exhibit; evidence; proof) | Die Partei eines Rechtsstreites, die bei Gericht einen Anspruch geltend macht, muss die Klage nicht nur durch Vortrag aller Tatsachen begründen, sondern diese Tatsachen – falls sie von der Gegenseite bestritten werden – auch beweisen. Erst danach ist die Gegenseite gehalten, gegebenenfalls den Gegenbeweis zu führen. So muss der Vermieter im Mieterhöhungsrechtsstreit beweisen, dass der ortsübliche Mietzins für vergleichbare Wohnungen tatsächlich um den begehrten Betrag gestiegen ist. Erst dann kann der Mieter versuchen, den Gegenbeweis anzutreten, nach dem z.B. die Vergleichswohnungen mit seiner Wohnung gar nicht zu vergleichen sind. Auch ein Makler, der seinen Provisionsanspruch geltend macht, muss im Falle des Bestreitens beweisen, dass ihm diese Provision versprochen wurde und dass er die vereinbarte Vermittlungsleistung erbracht hat. Teilweise gibt es aber auch gesetzliche Beweislastregeln, die die Beweislast anders, als im Grundsatz dargestellt, verteilen. Demjenigen, den die Beweislast trifft, stehen folgende Mittel zur Verfügung: Zeugen (dazu gehören auch Familienangehörige und sachverständige Zeugen), Sachverständige, Urkunden und richterlicher Augenschein. Die Beweismittel müssen so gut sein, dass sie jeden vernünftigen Zweifel des Gerichtes an der Richtigkeit der behaupteten Tatsache ausräumen. Dann ist der Vollbeweis erbracht. Dieser ist zu unterscheiden von dem Indiz und der Glaubhaftmachung. Eine Ausnahme von den üblichen Beweislastregeln stellt die Beweislastumkehr dar. In einigen Fällen wird sie durch gesetzliche Regelungen vorgeschrieben. So wird z.B. nach § 476 BGB davon ausgegangen, dass Schäden, die innerhalb von sechs Monaten nach dem Gefahrübergang an einer gekauften Sache auftreten, schon vor dem Kauf bestanden haben. Kommt es also innerhalb dieser sechsmonatigen Frist zu einer Reklamation, muss nicht der Anspruchsteller (Käufer) sein Vorbringen beweisen, sondern der Verkäufer muss beweisen, dass die Sache bei Übergabe frei von Mängeln war. Auch in der Rechtsprechung hat sich in einigen Bereichen eine Beweislastumkehr eingebürgert – z.B. bei der Arzthaftung oder bei der Produkthaftung. Eine gesetzliche Beweislastumkehr findet sich auch im Mietrecht: Nach § 543 Abs.4 BGB muss im Falle einer fristlosen Kündigung durch den Mieter wegen Nichtgewährung des Gebrauchs der Mietwohnung im Streitfall der Vermieter beweisen, dass er rechtzeitig den Gebrauch der Mietwohnung ermöglicht hat. Im Mietrecht liegt die Beweislast dafür, dass ein Wohnungsmangel nicht vom Vermieter zu vertreten ist, zunächst bei diesem selbst. |
| Beweislast im Mietrecht | burden of proof under German law of tenancy | Die deutschen Gerichte sehen die Beweislast in Mietrechtsfällen in der Regel bei dem Vertragspartner, in dessen Verantwortungs- bzw. Herrschaftsbereich der jeweilige Schaden fällt. Wird über einen Sachmangel der Mietwohnung gestritten, muss zunächst einmal der Vermieter darlegen und beweisen, dass der Mangel nicht durch einen Umstand verursacht wurde, der in seinen Verantwortungsbereich fällt. Dann muss der Mieter beweisen, dass er den Mangel nicht verursacht hat (BGH, Urteil vom 15.3.2000, Az. XII ZR 81/97). Trägt der Mieter im Prozess vor, dass die Wohnung nach Reparaturversuchen des Vermieters immer noch mangelhaft sei, muss der Vermieter den Erfolg seiner Mängelbeseitigungsmaßnahmen beweisen (BGH, Urteil vom 1.3.2000, Az: XII ZR 272/97). Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Vermieter immer dann haftet, wenn sich nicht klären lässt, wer den Schaden verursacht hat oder in wessen Verantwortungsbereich die Entstehung des Mangels fällt. In einem Fall des sogenannten "Fogging" (Schwarzstaubablagerungen) entschied der BGH, dass der Mieter die Beweislast zu tragen habe. Der Vermieter sei nur dann beweispflichtig, wenn feststehe, dass die Ursache des Schadens in seinem Verantwortungs- und Einflussbereich liege (Beschluss vom 25.1.2006, Az. VIII ZR 223/04). Beispiel: Ein Fenstergriff bricht ab. Grundsätzlich ist der Vermieter dafür beweispflichtig, dass der Schaden nicht durch eine normale Abnutzung bzw. Materialermüdung durch Gebrauch verusacht wurde, sondern durch unsachgemäße Handhabung seitens des Mieters: Der Fenstergriff gehört zur Wohnung, deren täglicher, normaler Gebrauch gerade Vertragsbestandteil des Mietvertrages ist. Kann der Vermieter beweisen, dass der Griff in einer Weise verbogen ist, die nur durch unsachgemäßen Krafteinsatz möglich war, ist der Mieter an der Reihe, zu beweisen, dass er selbst bzw. seine Mitbewohner und Besucher den Schaden nicht verursacht haben. Bei Schimmelbefall gilt: Ist umstritten, in wessen Einflussbereich die Ursache des Schadens liegt (Baumangel oder falsches Heizen bzw. Lüften), ist zunächst der Vermieter beweispflichtig. Hat er nachgewiesen, dass keine Baumängel vorliegen, muss der Mieter beweisen, dass er den Schaden nicht durch falsches Heizen und Lüften verursacht hat (BGH, Urteil vom 1.3.2000, Az. XII ZR 272/97). Für Schimmelbefall kann es eine ganze Reihe von Ursachen geben. Hier hilft oft nur ein Sachverständigengutachten. Gerichtsverfahren in diesem Bereich sind oft teuer und für beide Seiten mit einem hohen Prozessrisiko verbunden. Eine gütliche Einigung kann hier helfen, Kosten zu sparen. |
| Beweissicherungs- und Feststellungsgesetz | preservation of evidence and declaratory judgment act | Das Beweissicherungs- und Feststellungsgesetz, zuletzt geändert durch Art. 15 des Gesetzes vom 17. Dezember 1990, ist mit Wirkung vom 31. Juli 1992 aufgehoben worden. Zweck des Gesetzes war es, Vermögensschäden in der sowjetischen Besatzungszone Deutschlands und im Sowjetsektor von Berlin festzustellen oder durch ein besonderes Beweisverfahren Beweise über solche Schäden zu sichern. Die nach diesem Gesetz ermittelten Ersatzeinheitswerte von Grundstücken können bei Entschädigungsangelegenheiten auch heute noch Bedeutung haben. |
| Bewertung von Immobilien (allgemein) | valuation of real estate (general) | Bei Immobilien werden mehrere Wertbegriffe unterschieden. Der Verkehrswert ist der zum Bewertungsstichtag zu ermittelnde fiktive Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Außerachtlassung persönlicher oder ungewöhnlicher Umstände zu erzielen wäre. Dabei sind Grundstücksbeschaffenheit, rechtliche Gegebenheiten und die Lage auf dem Grundstücksmarkt zu berücksichtigen. Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie werden drei alternative Verfahren herangezogen, nämlich das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Zu Zwecken der Beleihung wird der Beleihungswert ermittelt, der vom Verkehrswert abgeleitet werden kann. Neben dem Verkehrs- und Beleihungswert einer Immobilie spielen noch der Einheits- und der Grundbesitzwert eine Rolle. Der Einheitswert ist weiterhin Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Die Bewertung des Grundstücks erfolgt zum Hauptfeststellungszeitpunkt. Der Grundbesitzwert ist Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- und Schenkungsteuer bei der Immobilienübertragung und in Sonderfällen auch für die Grunderwerbsteuer. Die Bewertung erfolgt zum Zeitpunkt des Erbanfalles. Im Bereich der Versicherungen wird von Ersatzwert gesprochen. Dabei ist zwischen dem Ersatzwert als Neuwert (Wiederherstellungswert) und dem Ersatzwert als Zeitwert zu unterscheiden. Letzterer ist der um die Alterswertminderung verminderte Neuwert. |
| Bewertung von Inventar / Inventarbewertung | evaluation of inventory / inventory valuation | Eine Bewertung des Inventars eines Betriebes kann aus unterschiedlichen Gründen erforderlich werden. Sie ist zum Beispiel im Rahmen der Sachgründung einer GmbH erforderlich, wenn also das gesetzlich erforderliche Stammkapital durch Sacheinlagen und nicht in Geld gestellt wird. Auch bei Versicherungsschäden, etwa nach einem Brand oder einer Überschwemmung, findet sie statt. Aber auch ein Unternehmensverkauf, ein Erbfall oder eine Insolvenz können eine Bewertung erforderlich machen. Spezialisierte Sachverständige übernehmen die Bewertung des Inventars für Betriebe unterschiedlicher Art, etwa für Fertigungsbetriebe, Arztpraxen oder Hotels. Für die Inventarbewertung gibt es verschiedene Verfahren, die sich nach dem Zweck der Bewertung richten. So kann zum Beispiel bei einem Hotelbetrieb eine Bewertung notwendig werden, weil bei einer Neuverpachtung eine Ablöse gezahlt werden soll. Das vorhandene Inventar soll weiter genutzt werden. Der Sachverständige muss hier den sogenannten Fortführungszeitwert ermitteln. Bei einer Auflösung des Betriebes hingegen ist der Liquidationswert festzustellen – also der Wert der Inventargegenstände bei einem einzelnen Verkauf auf dem entsprechenden Gebrauchtmarkt. Bei einem Versicherungsfall ist meist der Wiederbeschaffungswert zu ermitteln. |
| Bewertungsgesetz | German tax valuation act | Das Bewertungsgesetz enthält die Vorschriften über die Bewertung von Vermögen aller Art für steuerliche Zwecke. Bewertet werden wirtschaftliche Einheiten. Bewertungsgrundsatz ist die Ermittlung des "gemeinen Wertes". Für Land- und forstwirtschaftliches Vermögen, für Grundvermögen und für Betriebsvermögen gelten jeweils besondere Bewertungsvorschriften. Beim Grundvermögen wird zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken unterschieden. Der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert darf nicht geringer sein als 50 von Hundert des Wertes, mit dem der Grund und Boden allein als unbebautes Grundstück zu bewerten wäre. Die bebauten Grundstücke werden eingeteilt in
Je nach dem Zweck der Bewertung sind unterschiedliche Verfahren vorgesehen. Grundsteuer Für die Grundsteuer gelten die auf der Jahresbasis von 1935 festzustellenden Einheitswerte. Grunderwerbsteuer Für die Bewertung von Grundbesitz für die Grunderwerbsteuer (Ausnahmefälle) werden ab 01.01.1997 Grundbesitzwerte ermittelt. Erbschaft- und Schenkungsteuer Für die Bewertung von Grundbesitz für die Erbschaftsteuer gilt aus verfassungsrechtlichen Gründen seit 01.01.2009 der "Gemeine Wert" im Sinne des § 9 BewG. Zu ermitteln ist er nach den Vorschriften der §§ 179 – 182 BewG. Bei unbebauten Grundstücken sind die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte Orientierungsgrundlage. Die Bewertungsverfahren bebauter Grundstücke entsprechen im Wesentlichen denen, die die ImmoWertV vorschreibt. Für die Ermittlung bebauter Grundstücke ist das Vergleichswertverfahren (bei Wohneigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäusern) heranzuziehen. Das Ertragswertverfahren ist bei Mietwohngrundstücken Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken zu verwenden, soweit sich daraus Mieterträge ableiten lassen. Ansonsten gilt das Sachwertverfahren. Die Verfahren selbst sind in den §§ 183 – 197 geregelt. Für den Steuerpflichtigen besteht nach § 198 BewG die Möglichkeit, einen niedrigeren als den vom Finanzamt ermittelten Wert nachzuweisen, der dann Grundlage für die Berechnung der Erbschaftsteuer ist. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes gilt grundsätzlich die auf der Grundlage des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuches erlassene Verordnung, also die Verfahren der ImmoWert), die zum Verkehrswert im Sinne des § 194 BauGB führen. |
| Bewertungsportale | review sites | In Bewertungsportalen können Kunden die Leistung von Unternehmen in Internetportalen oder per App kommentieren und mit Noten bewerten. Immobilienunternehmen, die mit negativen Bewertungen in Internetportalen belastet sind, können das mit klassischen Marketingmethoden nur schwer ausgleichen.
Verbraucher nutzen derartige Bewertungsportale in Ermangelung persönlicher Empfehlungen. Es gibt spezielle Bewertungsportale zum Beispiel für Reisen (Hotel.com oder Booking.com) oder Arbeitgeber (Kununu.de) und branchenübergreifende Portale wie etwa Yelp.de. Patienten bewerten ihren Arzt, Schüler ihren Lehrer, Studenten ihren Professor, sogar Bewertungen von Pfarrern liegen vor. Im Immobilienbereich gibt es das Makler-Bewertungsportal.de, Makler-Empfehlung.de und die Bewertung von Immobilien Scout. Die Bedeutung der Bewertungen steigt, doch damit sind Probleme verbunden, denn bei diesen Bewertungen wird nicht selten manipuliert. Anonyme Konkurrenten oder aus anderen Gründen Böswillige geben als als vermeintliche Kunden miserable Bewertungen ab oder – auch nicht edler - geben sich selbst eine Top-Note. Die Portale können vielfach nicht verifizieren, ob es sich um bewertende Kunden handelt. Dem Missbrauch ist Tür und Tor geöffnet. Für die Geschädigten ist es nahezu unmöglich, schlechte Bewertungen oder Kommentare wieder gelöscht zu bekommen; das Recht auf freie Meinungsäußerung ist ein sehr hohes Gut. |
| Bewertungsstichtag | valuation date; date of valuation; date of appraisal; appraisal date; fixed date of valuation | • Bausparen Als Bewertungsstichtage gelten die Termine, zu denen Bausparkassen die für die Zuteilung relevanten Bewertungszahlen ermitteln. Bei den meisten Bausparkassen erfolgt dies zwei oder viermal jährlich. Einige wenige Bausparkassen ermitteln die Bewertungszahlen monatlich. Für Bausparer ist es vorteilhaft, wenn die Bausparkasse möglichst häufig im Jahr die Bewertungszahlen ermittelt. • Wertermittlung Für die Ermittlung des Verkehrswertes ist die Bestimmung des Bewertungsstichtages von wesentlicher Bedeutung. Liegt er weit zurück, dürfen nur die damals vorhandenen Erkenntnisquellen für die Bewertung benutzt werden. Dies gilt z.B. auch für die zum Bewertungszeitpunkt geltende Gesetzeslage, soweit sie für die Bewertung relevant ist. Man denke dabei an unterschiedliche Fassungen der Baunutzungsverordnung oder der Mietrechts. In bestimmten Fällen muss bei der Grundstückswertermittlung zwischen dem Bewertungsstichtag und dem "Zustandsstichtag" bzw. "Qualitätsstichtag" unterschieden werden. Wird am Bewertungsstichtag ein vor oder nach ihm liegender "Zustand" unterstellt, sind die Zustandsmerkmale zum Bewertungsstichtag irrelevant. Bei Bewertung von Grundstücken, die in einem Sanierungsgebiet liegen, ist z.B. der sanierungsunbeeinflusste Wert der in das Sanierungsgebiet einbezogenen Grundstücke zu ermitteln. Es wird so getan, als sei die Werterhöhung, die durch Bekanntwerden der Sanierungsabsicht im Allgemeinen entsteht, nicht gegeben. Es wird der Zustand vor Bekanntwerden der Sanierungsmaßnahme unterstellt. Bei Bewertung von erst in der Zukunft realisierten Projekten weicht der Bewertungsstichtag ebenfalls vom Zustandsstichtag ab. Der Zustands- / Qualitätsstichtag ist nicht kalendarisch zu definieren, sondern gilt allgemein als der Tag, an dem der definierte Zustand (die definierte Qualität) eintritt bzw. eingetreten ist. Dieser wird sodann als maßgeblich für den Bewertungsstichtag unterstellt. Der Qualitätsstichtag kann auch bei Bewertungen im Zusammenhang mit einem Erbfall eine Rolle spielen, wenn nämlich festgestellt werden muss, welcher Wertanteil bei einer Immobilie als ein in die Ehe eingebrachtes Vorbehaltsgut auf den während der Ehe entstandenen Zugewinn entfällt. |
| Bewertungszahl (Bausparen) | valuation score (saving for building purposes) | Für jeden Zuteilungszeitraum wird von den Bausparkassen eine Bewertungszahl festgelegt. Sie zu erreichen ist Voraussetzung für die Zuteilung eines Bauspardarlehens. Nach dieser Bewertungszahl richtet sich die Reihenfolge der Zuteilung. Sie errechnet sich aus dem vorhandenen Sparguthaben und der dafür benötigten Ansparzeit (Geld-mal-Zeit-Prinzip). Die Ermittlung der Bewertungszahl erfolgt zu den Bewertungsstichtagen. Die Bewertungszahl wird dem Bausparer jeweils auf dem Jahreskontoauszug mitgeteilt. |
| BewG | German tax valuation act | Abkürzung für: Bewertungsgesetz |
| Bewilligungsgrundsatz | principle of approval | Der Bewilligungsgrundsatz bestimmt das Grundbuchrecht. Er besagt, dass derjenige, dessen Rechte durch eine Eintragung negativ betroffen sind, die Eintragung bewilligen muss. So muss der verkaufende Eigentümer bewilligen, dass der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Der Erwerber, für den eine Auflassungsvormerkung eingetragen worden ist, muss bewilligen, dass diese Vormerkung wieder gelöscht wird. Eine Bank muss bewilligen, wenn die zu ihren Gunsten eingetragene Grundschuld gelöscht werden soll. Die Bewilligung wird regelmäßig in einer notariellen Urkunde erklärt. |
| Bewilligungsmiete | authorised rent; allowable rent | |
| Bewirtschaftung (Immobilien) | control; running (e.g. of real estate); management (real estate) | In der Immobilienwirtschaft wird der Begriff der Bewirtschaftung verwendet, um damit eine nach Wirtschaftlichkeitsgrundsätzen betriebene Verwaltung von Haus- und Grundbesitz zu charakterisieren. Man spricht deshalb auch von (Miet)-Hausverwaltung, Gebäude- oder Immobilienmanagement oder neuerdings auch von "Property-Management". Über den Begriff der Bewirtschaftung hinaus greift derjenige des "Facility Management", der einerseits die Zeitdimension der Lebenszyklusbetrachtung und andererseits neben den Gebäuden alle Betriebseinrichtung mit umfasst. Während Bewirtschaftung auf Sicherung der Wirtschaftlichkeit eines Objektes im Bewirtschaftungszeitraum abzielt, steht beim Facility Management die Optimierung der von den Gebäudenutzern zu steuernden Ablaufprozesse in den Gebäuden im Vordergrund. Bei der Bewirtschaftung wird unterschieden zwischen Eigen- und Fremdbewirtschaftung. Wenn Eigentümer sich professioneller Objektbetreuer für die Hausbewirtschaftung bedienen, übernehmen diese bei ihren Tätigkeiten die Rolle eines Stellvertreters des Eigentümers. Dessen Zuständigkeiten werden in einem Hausverwaltervertrag festgelegt und begrenzt. Fachspezifisch wird zwischen der kaufmännischen, einschließlich der finanziellen Seite der Bewirtschaftung und der technischen Seite unterschieden. Daneben ist der Hausverwalter auch für das Flächenmanagement zuständig. Die Kosten der Bewirtschaftung werden konventionell eingeteilt in Abschreibung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis und Betriebskosten. Die möglichen Kosteneinsparungspotentiale bei gleichzeitiger Sicherung der Ertragsfähigkeit systematisch zu nutzen gehört zum kaufmännischen Bereich der Bewirtschaftung. Maßnahmen der Sicherung und Steigerung der Ertragsfähigkeit verursachen in der Regel über die genannten Bewirtschaftungskosten hinausgehende Kosten der Modernisierung, Sanierung, Energieeinsparung und der Objektimagepflege. |
| Bewirtschaftungskosten | management costs; management and maintenance costs; cost of management and upkeep | Bewirtschaftungskosten sind regelmäßig und nachhaltig anfallende Kosten, die sich aus der laufenden Bewirtschaftung einer Immobilie ergeben. Hierzu zählen nach der ImmoWertV , die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis. Die II. Berechnungsverordnung nennt zusätzlich noch die Abschreibungen. Soweit Betriebskosten durch Umlagen auf die Mieter gedeckt werden, bleiben sie unberücksichtigt. Bewirtschaftungskosten sind Teil der laufenden Aufwendungen bei der Ermittlung der Kostenmiete. Die Ansätze für einzelne durchschnittliche Bewirtschaftungskosten dienen auch zur Ermittlung des Reinertrages im Zusammenhang mit der Ermittlung des Ertragswertes einer Immobilie. Die Bewirtschaftungskosten werden nach Anlage 3 der Wertermittlungsrichtlinien 2006 wie folgt angesetzt. Die Verwaltungskosten betragen jährlich: • je Wohnung und je Eigenheim bis 230 Euro • bei Eigentumswohnungen bis 275 Euro • bei Garagen bis 30 Euro Instandhaltungskosten werden je Quadratmeter jährlich wie folgt angesetzt: • Objekt als 33 Jahre und älter 11,50 Euro • Objekt zwischen 22 und 33 Jahre alt 9,00 Euro • Objekt weniger als 22 Jahre alt 7,10 Euro • Pro Garage oder Einstellplatz pauschal im Jahr 68,00 Euro Durch Abschläge ist zu berücksichtigen, wenn der Mieter Kleinreparaturen übernimmt. Zuschläge sind erforderlich, wenn ein Aufzug vorhanden ist und wenn der Vermieter die Schönheitsreparaturen ausführt. Das Mietausfallwagnis berechnet sich aus der Nettokaltmiete für: • vermietete Wohn- und gemischte Objekte mit 2% • Geschäftsgrundstücke mit 4% Durch Interpolation können die Kalkulationssätze für Instandhaltungskosten dem jeweiligen Alter der Immobilien angepasst werden. Während die frühere Wertermittlungsverordnung die Abschreibungen ebenfalls als Bewirtschaftungskosten qualifizierte, werden diese in der ImmoWertV an dieser Stelle nicht mehr berücksichtigt (vgl. § 19, Ertragswertermittlung). Der Grund dafür ist, dass bereits an anderer Stelle die Restnutzungsdauer einberechnet wird (Kapitalisierung, § 20 i.V.m. § 6 Abs. 6 S.1). Siehe dazu den Beitrag „Abschreibungen“. Die Wertermittlungsrichtlinien werden seit Inkrafttreten der ImmoWertV schrittweise überarbeitet. Neufassungen existieren bisher für die Ermittlung des Sachwertes und des Vergleichswertes. |
| Bewirtschaftungskostenrelation | ratio of management costs | Die prozentualen Bewirtschaftungskosten eines geschlossenen Fondsprojektes sind definiert als das Verhältnis der Bewirtschaftungskosten ohne die Rückstellungen für Instandhaltungen und für das Mietausfallwagnis zu den Gesamteinnahmen des geschlossenen Fonds (Mieteinnahmen und Zinserträge aus der Liquiditätsreserve). Diese Bewertungskennziffer bringt zum Ausdruck, welcher prozentuale Anteil der Fondseinnahmen bereits für die laufende Bewirtschaftung des Fondsobjektes verloren geht. Zu den Bewirtschaftungskosten gehören beispielsweise: Vergütungen für Komplementäre, Treuhänder, Steuerberater, Geschäftsführer und -besorger. Die Vergütungen sind tatsächlich von der Fondsgesellschaft zu verausgabende Kostenpositionen. Rücklagen für Instandhaltungen oder für das Mietausfallwagnis sind keine echten Bewirtschaftungskosten. Die aufgezählten Rücklagen werden zunächst nur vorsichtshalber als Sicherheitspolster zurückgestellt und damit dem unmittelbaren Ausschüttungspotential an die Anleger entzogen. Ein tatsächlicher Anfall dieser Kosten ist aber sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach ungewiss. Bei der Ermittlung der Bewirtschaftungskostenrelation bleiben diese gedachten Aufwendungen daher zunächst außer Ansatz. Eine Bewirtschaftungskostenrelation von rund 8 Prozent sollte nicht überschritten sein. Bei einer Bewirtschaftungskostenrelation von unter 5 Prozent ist die Gefahr der Subventionierung gegeben. Zur endgültigen Beurteilung der Angemessenheit der Bewirtschaftungskostenrelation müssen aber auch die Nebenkostenregelung, die Mindestzeichnungssumme und die Anzahl der Objekte und Mieter berücksichtigt werden. Hohe Mindestzeichungssummen in Verbindung mit einer geringeren Anlegerzahl verursachen einen geringeren Kostenaufwand, wodurch eine Bewirtschaftungskostenrelation von unter fünf Prozent noch nicht unbedingt auf eine Subventionierung hindeuten muss. Ein großes Objekt mit nur einem Mieter verringert ebenfalls den Objektverwaltungsaufwand. Nicht vergessen werden darf bei diesen Überlegungen die Fremdkapitalquote. Bei einem hohen Fremdkapitalanteil, das ja nur einen geringen Arbeits- und damit Kostenaufwand produziert, wird die Bewirtschaftungskostenrelation ebenfalls entlastet. Die durch das geringe, arbeitsintensive Eigenkapital verursachten Kosten verteilen sich auf die hohen Einnahmen des Gesamtfonds. Sollte aber unter Berücksichtigung der Einflussparameter eine Subventionierung wahrscheinlich sein, besteht die Gefahr, dass bei einem Konkurs der Verwaltungsgesellschaft, bzw. der Kündigung des Verwaltungsauftrages durch die Verwaltungsgesellschaft, ein neuer Verwalter gesucht werden muss, der die Verwaltung nur zu einem deutlich höheren Honorar übernimmt. Die Prognoserechnung würde durch die dadurch entstehende Kostenerhöhung in Mitleidenschaft gezogen werden. |
| Bewirtschaftungsphase | running/ management phase | Im Lebenszyklus einer Immobilie ist die Bewirtschaftungsphase der Teil des Zyklus, während dem die Immobilie wirtschaftlich genutzt werden kann. Ziel der Bewirtschaftung ist es in der Regel, einen Ertragsüberschuss über die Summe der Investitions- und Bewirtschaftungskosten zu erzielen. Dabei wird auf die zum Zeitpunkt des Investitionsbeginns diskontierten Beträge abgestellt. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds handelt es sich um den Zeitraum zwischen dem Abschluss der Investitionsphase und der Auflösung des Fonds. Während der Bewirtschaftungsphase sollen mit dem betreffenden Investitionsobjekt bei planmäßigem Verlauf die prospektierten Erträge erwirtschaftet werden. |
| BewRGr | assessment principles for estate assets/ immovable property | Abkürzung für: Bewertungsrichtlinien Grundvermögen |
| Beziehungsmarketing | relationship marketing | Der Aufbau von langfristigen Beziehungen zu möglichen Kunden durch gesellschaftliche Engagements des Immobilienmaklers bzw. Immobilienunternehmens, z.B. in der Kommunalpolitik, in Verbänden oder Vereinen, gehört zum Wesen des sogenannten Beziehungsmarketings. Die Hauptaufgabe des Beziehungsmarketings liegt im Aufbau eines Beziehungsgeflechts zwischen den potenziellen Anbietern von Immobilien und dem Makler, um damit künftige Geschäftsmöglichkeiten zu erschließen. Dabei spielt bei diesen Engagements die Zielgruppenausrichtung eine wichtige Rolle. Es muss sich bei den in die Beziehungsstruktur eingebundenen Personen um potenzielle Immobilienanbieter oder Immobilieninteressenten aus seinem Geschäftsfeldbereich handeln. Die meisten Kunden geben ihre schlechten Erfahrungen in der Regel weiter, positive Erfahrungen hingegen werden jedoch nur von wenigen Kunden weitererzählt. Das macht deutlich, wie wichtig das Beziehungsmarketing bei der Akquisition ist. Der Aufbau und die Pflege der Kundenbeziehungen erfordern mehr Engagement als der Verkauf. Makler und künftiger Kunde lernen sich durch das Beziehungsmarketing kennen, bevor der potenzielle Kunde ein aktuelles Immobiliengeschäft plant. Wird dies dann aktuell, kennt der Kunde den Makler bereits als vertrauenswürdige Person, dem er die Verkaufsvermittlung viel leichter überträgt als einem Makler, dem er vorher niemals begegnet ist. Das Kundenvertrauen ergibt sich aus den positiven Erfahrungen während der Dauer der vorgeschäftlichen Beziehung. Beziehungsmarketing ist auch eine Methode der sogenannten passiven Auftragsakquisition. Ein Sekundäreffekt des Beziehungsmarketings besteht darin, dass die in dieses Beziehungsgeflecht eingebundenen Personen den Makler auch weiterempfehlen, woraus weitere Geschäftsmöglichkeiten generiert werden können. |
| Bezirksbevollmächtigter | authorised agent for a chimney sweep's district | Im Zuge der Reform des Schornsteinfegerwesens war beabsichtigt, den Begriff "Bezirksschornsteinfegermeister" durch "Bezirksbevollmächtigter" zu ersetzen. Der Deutsche Bundestag hat in seiner 173. Sitzung am 27.06.2008 den Gesetzentwurf unter verschiedenen Änderungen angenommen. Der Begriff "Bezirksbevollmächtigter" wurde dabei durch "bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger" ersetzt. Maßgebliche Regelung ist das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz. Das vorherige Schornsteinfegergesetz trat am 31.12.2012 außer Kraft und wurde durch das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz abgelöst. |
| Bezirksschornsteinfegermeister | master chimney sweep for a particular district | Ein Schornsteinfeger ist Gewerbetreibender und gehört dem Handwerk an. Im Rahmen der Feuerstättenschau, der Bauabnahme sowie von Tätigkeiten des Immissionsschutzes und der rationellen Verwendung von Energie übernimmt er als so genannter beliehener Unternehmer öffentliche Aufgaben. Ganz Deutschland ist in Kehrbezirke aufgeteilt. Wer überprüfungspflichtige Anlagen laut Kehr- und Überprüfungsverordnung betreibt (zum Beispiel Schornsteine, Rauchableitungen, bestimmte Lüftungsanlagen) muss diese beim Bezirksschornsteinfeger anmelden und eine jährliche Überprüfung und gegebenenfalls auch Schornsteinreinigung dulden. Hauseigentümer müssen dem Schornsteinfeger Zutritt zum Gebäude gewähren, soweit dies für seine Arbeit erforderlich ist. Sie müssen ihm nach der auf Bundesebene erlassenen Kehr- und Überprüfungsordnung eine Vergütung bezahlen. Aufgrund eines von der Europäischen Kommission eingeleiteten Vertragsverletzungsverfahrens gegen die Bundesrepublik Deutschland haben sich die Regelungen über das Schornsteinfegerwesen in den letzten Jahren mehrfach geändert. Das bisherige Schornsteinfegergesetz wurde am 31.12.2012 vom Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (SchfHwG) abgelöst. Seit 01.01.2010 gelten für den Bezirksschornsteinfeger bereits die §§ 9 und 10 des neuen Schornsteinfeger-Handwerksgesetzes. Danach ist die Tätigkeit von der zuständigen Behörde öffentlich und europaweit auszuschreiben. Bewerben kann sich, wer die dort genannten Qualifikationen erfüllt; auch Bewerber aus anderen EU-Staaten können sich bei entsprechender Qualifikation beteiligen. Die Bestellung als bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger ist auf sieben Jahre befristet. Wiederbestellungen sind nach neuer Ausschreibung möglich. Seit dem 01.01.2013 gilt im Schornsteinfegerhandwerk freier Wettbewerb, allerdings mit der Ausnahme der Bereiche Bauabnahme, Feuerstättenschau, Datenverwaltung und umweltschutzrechtliche Messung nach der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (auch: Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen); hier bleibt der Bezirksschornsteinfegermeister allein zuständig, der nun "bevollmächtigter Bezirksschornsteinfeger" heißt. Er führt in der Regel alle drei Jahre die Feuerstättenschau durch und erteilt einen Feuerstättenbescheid. Andere Schornsteinfegerarbeiten können ab 2013 alternativ durch einen nach SchfHwG registrierten Fachbetrieb des Schornsteinfegerhandwerks durchgeführt werden. Die bisherige Einteilung der Kehrbezirke bleibt nach der gesetzlichen Neuregelung bestehen. Auch die Schornsteine moderner Gas- und Ölzentralheizungen müssen weiterhin in gewissen Zeitabständen vom Schornsteinfeger überprüft werden. Versäumt der Eigentümer einer Anlage, für die eine regelmäßige Reinigung und Überprüfung Pflicht ist, diese durchführen zu lassen, begeht er eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld von bis zu 5.000 Euro (§ 24 SchfHwG). |
| Bezugsfertigkeit | ready for occupation | Bezugsfertigkeit von Gebäuden und einzelnen Wohnungen setzt ihre zweckentsprechende Nutzungsfähigkeit voraus. Die Nutzung muss zumutbar sein. Wann konkret der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit eintritt, ist eine Frage der Verkehrsanschauung. Klar ist, dass Bezugsfertigkeit nicht bedeutet, dass eine Baumaßnahme endgültig fertig gestellt sein muss. So ist es nicht erforderlich, dass z.B. die Außenanlagen bereits den vereinbarten Zustand haben müssen. Andererseits ist ebenso klar, dass die Funktionsfähigkeit der Versorgungsanschlüsse (Strom, Wasser, ggf. Erdgas) sowie Entsorgungsanlagen (Kanalisation) gegeben sein muss. Die Malerarbeiten in den Räumen müssen durchgeführt sein. Bezugsfertigkeit bedeutet andererseits nicht Baumängelfreiheit. Die bei Bezugsfertigkeit bestehenden Baumängel werden im Abnahmeprotokoll festgehalten. In der Regel wird bei der Endabnahme eines Hauses oder einer Wohnung durch den Bauherrn bzw. den Ersterwerber Bezugsfertigkeit vorausgesetzt. In Bauträgerverträgen wird nach § 3 MaBV die Zahlung der vorletzten Kaufspreisrate (15 % der Bausumme) von der Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe des Hauses oder der Wohnung abhängig gemacht. Es handelt sich hierbei um einen Höchstansatz, von dem je nach Fertigkeitszustand nach unten abgewichen werden kann. |
| BF | building area; developed area | Abkürzung für: bebaute Fläche |
| BfA | Federal Insurance Institute for Salaried Employees | Abkürzung für: Bundesversicherungsanstalt für Angestellte |
| BFH | German Federal Finance Court; German Federal Supreme Fiscal Court | Abkürzung für: Bundesfinanzhof |
| BfLR | Federal Regional Studies and Planning Research Institute | Abkürzung für: Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung |
| BfS | Federal Office for Radiation Protection | Abkürzung für Bundesamt für Strahlenschutz. Es erteilt Auskünfte und vertreibt Broschüren zu diversen Strahlenschutz Themen (Kernkraft, elektromagnetische Felder, Radonbelastung). Internetadresse: www.bfs.de |
| BFW | national association for property managers of flats national association for private real estate and housing companies, a registered association (Berlin) | Abkürzung für:
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| BGB | German Civil Code | Abkürzung für: Bürgerliches Gesetzbuch |
| BGB-Informationspflichten-Verordnung (BGB-InfoV) | Duty to Supply Information Ordinance of the German Civil Code [BGB-Informationspflichten-Verordnung / "BGB-InfoV"] | Die Verordnung vom 05. August 2002 ist auf Grund von EU-Richtlinien erlassen worden. Sie regelte ursprünglich die Informationspflichten von Unternehmern bei Vertragsabschlüssen mit Verbrauchern bei Fernabsatzverträgen, Verträgen über Teilzeit-Wohnrechte, Verträgen im elektronischen Geschäftsverkehr sowie Reiseverträgen. Viele der Regelungen wurden jedoch aus der Verordnung gestrichen und haben Eingang in andere Gesetze gefunden, in erster Linie in die Artikel 242 ff. des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB). Das BGB verweist nun auf diese Regelungen. Vorschriften über die Informationspflichten bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen finden sich in Art. 242 EGBGB. Inhalt der BGB-InfoV sind weiterhin die Regelungen über die Informations- und Nachweispflichten von Reiseveranstaltern in §§ 9 bis 11 der Verordnung. Durch sie werden die Regelungen des Reisevertragsrechts der §§ 651a ff. BGB ergänzt. § 4 BGB-InfoV schreibt vor, welche Angaben ein Reiseprospekt enthalten muss; § 5 verpflichtet den Reiseveranstalter zu Angaben über Pass- und Visumerfordernisse und gesundheitspolizeiliche Formaltäten des Ziellandes, § 6 beschäftigt sich mit der dem Reisenden auszuhändigenden Reisebestätigung. |
| BGB-Vertrag (Baurecht) | contract based on the German Civil Code (building law) | |
| BGBl | Federal Law Gazette | Abkürzung für: Bundesgesetzblatt |
| BGF | gross floor space/ gross building area | Abkürzung für: Brutto-Geschossfläche / Brutto-Grundfläche |
| BGH | German federal high court of justice; federal supreme court | Abkürzung für: Bundesgerichtshof |
| BGHSt | rulings of the federal supreme court in criminal matters (journal) | Abkürzung für: Entscheidungen des Bundesgerichtshofes in Strafsachen (Zeitschrift) |
| BGHZ | rulings of the federal supreme court in civil matters | Abkürzung für: Entscheidungen des Bundesgerichtshofes in Zivilsachen |
| BHG | association of employers/ owners | Abkürzung für: Bauherrengemeinschaft |
| BiBB | Federal Institute for Vocational Education and Training | Abkürzung für: Bundesinstitut für Berufliche Bildung |
| BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland | Federal Association of the Real Estate Industry in Germany | Die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland ist ein Zusammenschluss aus verschiedenen Verbänden. Sie ist entstanden aus den sieben ehemals in der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) vertretenen Verbänden und dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA). Die BSI wurde aufgelöst. Die Gründungsmitglieder der BID sind BFW – Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen, BVI – Bundesfachverband der Immobilienverwalter, DDIV – Dachverband Deutscher Immobilienverwalter, GdW – Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, IVD – Immobilienverband Deutschland Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen, vdp – Verband deutscher Pfandbriefbanken, VGF – Verband Geschlossene Fonds und ZIA – Zentraler Immobilien Ausschuss. Der erste öffentliche Auftritt der BID fand auf der Immobilienmesse EXPO REAL 2012 in München statt. Die BID bildet für die genannten Verbände der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ein gemeinsames Dach, unter dem Kräfte gebündelt und gemeinsame inhaltliche Positionen effektiver in der Öffentlichkeit vertreten werden sollen. Die BID soll Ansprechpartner sein für Politik und Wirtschaft sowie weiteren Verbänden als unterstützender Partner zur Verfügung stehen. |
| Bienenstock | beehive | Unter einem Bienenstock versteht man eine künstliche Behausung für ein Bienenvolk inklusive der Bienen. Die „Bienenwohnung“ allein bezeichnet man traditionell als „Beute“. Der Mensch nutzt bereits seit Jahrhunderten künstliche Nisthöhlen für Bienen, um deren Honig zu ernten. In früheren Zeiten dienten ausgehöhlte Baumstämme als Bienenstock. Später wurden geflochtene Körbe zum Beispiel aus Weidenruten verwendet. Form und Material von Bienenstöcken unterschieden sich abhängig von lokalen Gebräuchen. So wurden in manchen Gegenden Österreichs reich verzierte, statuenähnliche „Bildstöcke“ benutzt. Seit dem 19. Jahrhundert werden Bienenstöcke mit herausnehmbaren Holzrahmen ausgestattet, in denen die Bienen ihre Waben bauen. Dies erleichtert dem Imker die Honigernte. Nach dem Ausschleudern des Honigs werden die Rahmen mitsamt der Waben wieder eingesetzt, sodass auch die Bienen Arbeit sparen – sie müssen keine neuen Waben errichten. Heutzutage werden meist kastenförmige sogenannte Magazin-Beuten aus Kunststoff oder (hauptsächlich in Süddeutschland) aus Holz verwendet. Diese können frei im offenen Gelände aufgestellt werden. |
| Bieterverfahren | bidding procedure | Der klassische Verkauf von Immobilien durch Vermittlung von Maklern erfolgt in der Regel dadurch, dass mit akquirierten Interessenten Einzelbesichtigungstermine vereinbart werden. Die Interessenten werden mit einem Preisangebot konfrontiert. Nach der Besichtigung ergibt sich dann, ob ein Kaufinteresse besteht oder nicht. Das Bieterverfahren überlässt es dagegen dem Interessenten, ein Preisangebot zu unterbreiten. Um zu einem guten Ergebnis zu kommen, organisiert der beauftragte Makler Besichtigungsveranstaltungen, auf denen zum gleichen Zeitpunkt mehrere Interessenten durch das Objekt geführt und Fragen von Interessenten beantwortet werden. Bei der Anzeigenwerbung für eine solche Aktion wird kein Preis genannt, es muss jedoch ein deutlicher Hinweis auf das Bieterverfahren stattfinden. Ähnlich wie bei einer Auktion werden am Ende Angebote entgegengenommen und notiert. Die Abgabe der Angebote muss dabei nicht zwingend am gleichen Tag und bei Anwesenheit der Interessenten durchgeführt werden, teilweise wird ein späterer Stichtag genannt, bis zu dem die Angebote abgegeben sein müssen. Im Gegensatz zur Auktion, bei der ein Notar die Beurkundung des Kaufvertrages zwischen den am meisten bietenden Interessenten und dem Eigentümer vornimmt, bleiben die Gebote hier für beide Seiten zunächst unverbindlich. Der Verkäufer kann sich also für den Höchstbietenden entscheiden, ist jedoch dazu nicht gezwungen. Haben sich Verkäufer und Käufer schließlich unter Vermittlung des Maklers geeinigt, bereitet dieser die Beurkundung des Kaufvertrages vor und vereinbart mit den beiden Parteien den Beurkundungstermin. Das Bieterverfahren wird teilweise auch von Trägern der öffentlichen Verwaltung genutzt, um Grundstücke zu veräußern. Der Bundesgerichtshof hat dazu entschieden, dass in solchen Fällen nicht die Grundsätze anzuwenden sind, die für Ausschreibungen im Vergaberecht gelten. Dies begründete der Bundesgerichtshof damit, dass im Bieterverfahren kein annahmefähiges Kaufangebot abgegeben werde. Damit hätten die Gebote der Teilnehmer auch keine bindende Wirkung. Im konkreten Fall war nach Abschluss des Bieterverfahrens für den Meistbietenden der Preis gesenkt worden, da auf dem Grundstück Altlasten entdeckt wurden. Ein anderer Bieter hatte einen Betrag geboten, der über dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis lag, und verlangte nun Schadenersatz. Der BGH gestand ihm einen solchen Anspruch nicht zu (Urteil vom 22.02.2008, Az. V ZR 56/07). |
| Bietstunde | period of time specified for bidding at a compulsory auction or foreclosure sale | |
| Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz | German Act to Modernize Accounting Law | Die deutschen handelsrechtlichen Bilanzierungsvorschriften waren lange gekennzeichnet durch den Gläubigerschutzgedanken. Dies bedeutet, dass sich ein bilanzierender Kaufmann in seinem Jahresabschluss nicht reich rechnen- , sondern sein Vermögen vorsichtig bewerten sollte und nicht realisierte Gewinne noch nicht gezeigt werden durften. Demgegenüber standen die internationalen Rechnungslegungsstandards, vor allem die IFRS, deren Bilanzierungsregeln vor allem auf die Information der Anleger zugeschnitten sind und damit höhere Vermögenswerte zulassen. Um eine Annäherung des deutschen Handelsrechts an die internationalen Regeln zu gewährleisten, wurden mit Hilfe des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes umfangreiche Änderungen in das deutsche Handelsrecht aufgenommen. Durch die Möglichkeit höherer Bilanzansätze beim Vermögen können die Unternehmen ein besseres Eigenkapital darstellen, was ihnen gegenüber Banken bei Kreditvergaben helfen kann. Die Änderungen gelten grundsätzlich für Geschäftsjahre, die nach dem 31.12.2009 begonnen haben, konnten aber schon 1 Jahr vorher angewandt werden. |
| Bildersuchmaschinen | image search engines | Mit diesen Suchmaschinen können im Internet Bilder anhand ihrer Dateinamen oder anhand ihres Bildinhaltes gesucht werden. Die Suchergebnisse sind in der Regel urheberrechtlich geschützt und dürfen deshalb nicht ohne Zustimmung des Rechteinhabers für eigenen Zwecke verwendet werden. Es gibt jedoch auch spezielle Bilddatenbanken, die lizenzfreie Bilder anbieten, welche kostenlos genutzt oder für eine geringe Gebühr erworben werden können. Beispiele sind pixelio.de, photocase.com, fotolia.com und istockphoto.com. |
| BImSchG | German federal immissions control act | Abkürzung für: Bundesimmissionsschutzgesetz |
| BImSchV | Federal Immission Control Ordinance | Abkürzung für: Bundesimmissionsschutzverordnung |
| Bindungsfrist | commitment/ blocking period | (wohnungswirtschaftliche Begriffs-Verwendung beim Bausparvertrag) |
| Binnenschifffahrt | inland waterway transport / inland navigation | Die Binnenschifffahrt ist eine Verkehrsalternative zur Straße und zum Schienenverkehr: Sie ist gegenüber dem Transport von Gütern auf der Straße umweltfreundlich was die CO2 Emissionen anlangt. Außerdem wird die Lärmemission gemindert. Das Binnenschiff bietet außerdem eine hohe Sicherheit bei Gefahrguttransporten und ist nach einer Studie der Friedrich Ebert Stiftung umweltverträglicher (keine Flächenversiegelung, geringerer Flächenverbrauch). Die Gütertransportleistung der Binnenschifffahrt nahm zwischen 1991 und 2006 von 56 Mrd. tkm (Tonnen pro Kilometer) auf 63,4 Mrd. tkm, also um 13 % zu. Die Transportleistung auf der Schiene schaffte in dieser Zeit einen Zuwachs von 82,2 tkm auf 105,8 tkm (+ 29 %). Allerdings ist die Konkurrenz der Straße beim Gütertransport erheblich. Im Zeitraum zwischen 1991 und 2006 stieg hier die Gütertransportleistung von 245,7 tkm auf 434,1 tkm. Das ist ein Anstieg um 77 %. (Quelle: DIW). Die Schaffung von Rahmenbedingungen für eine größere Verlagerung von Gütertransporten von der Straße auf den Wasserweg ist ein Themenschwerpunkt der europäischen und der Verkehrspolitik des Bundes und der davon betroffenen Bundesländer. Dazu dienen Kontaktstellen, die den mit dem Gütertransport befassten Stellen, Unternehmen und Personen, vor allem Verladern und Spediteuren, behilflich sind, die bestehenden Informationsdefizite abzubauen. In Deutschland befasst sich damit das im Juli 2001 gegründete ShortSeaShipping Inland Waterway Promotion Center (SPC). Hier werden Logistikkonzepte unter Einbeziehung der europäischen Wasserstraße erarbeitet und Informationen bereitgestellt. An dem Trägerverein von SPC sind neben dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung und den Bundesländern Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein auch Reedereien, Spediteure, Hafenumschlagbetriebe, Häfen, Schiffsmakler beteiligt. |
| Binnenwanderungen | internal migration | Unter Binnenwanderungen versteht man Wanderungen innerhalb eines geografischen Raumes. Die Bundesstatistik weist jährlich die Wanderungssalden der Wanderungsbewegung zwischen den Bundesländern aus. Daneben gibt es eine Statistik, die alle Wanderungsbewegungen über die Gemeindegrenzen hinaus erfasst und zwar sowohl bundesweit als auch innerhalb der jeweiligen Bundesländer.
Die Richtungsbewegung der Wanderungssalden zwischen den Bundesländern gilt im Allgemeinen als Indikator für die Verschiebungen der immobilienwirtschaftlichen Raumgewichte zwischen den Bundesländern, soweit es sich um Flächenstaaten handelt. Deutlich wurde in den letzten fünfundzwanzig Jahren eine Wanderungsbewegung von Nord nach Süd, was hinsichtlich der Immobilienpreise zur Umkehrung des ursprünglichen Nord-Süd-Gefälles in den Nachkriegsjahren in ein Süd-Nord-Gefälle führte. Seit der Wiedervereinigung gibt es zusätzlich eine Wanderungsbewegung von Ost nach West. Allein in der Zeit zwischen 1991 und 2001 betrug der Wanderungssaldo zu Lasten Ostdeutschlands 620.000 Personen. Der wanderungsbedingte Bevölkerungsverlust belief sich im Osten zwischen 5,7 Prozent (Thüringen) und 7,4 Prozent (Sachsen Anhalt). Die Wanderungsbewegung von Ost nach West hält nach wie vor an. So lag der negative Wanderungssaldo im Jahr 2007 immer noch bei 56.000. Im Jahr 2009 betrug der Wanderungssaldo noch 32.000 – Tendenz abnehmend. |
| Biogasanlage | biogas plant; fermentation plant | Eine Biogasanlage erzeugt Biogas aus Biomasse. Meist werden diese Anlagen im landwirtschaftlichen Bereich eingesetzt, wo Pflanzensilage oder Gülle vergoren werden. Bei diesem Prozess entsteht ein Gärrest, der als Düngemittel verwendet werden kann. Das produzierte Biogas kann an Ort und Stelle in einem Blockheizkraft zur Erzeugung von Strom und Heizwärme verwendet werden. Verwendet werden meist Gülle oder Silage aus Mais oder Gras. Stroh ist ungeeignet. Das EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz) legt Vergütungen für die Verwendungen von bestimmten Biomassearten fest. Es gibt ein- und mehrstufige Biogasanlagen. Die Steuerung des Gärprozesses ist schwierig, da das Zusammenspiel der beteiligten Bakterien noch weitgehend unerforscht ist. Es gibt Anlagen mit Nass- und mit Trockenvergärung. Bei der Nassvergärung muss ein relativ hoher Anteil der Abwärme aus der Stromerzeugung in die Aufrechterhaltung der Gärtemperatur fließen – was die Heizwärmeproduktion verringert. Abwärmenutzung und Temperaturregelung spielen bei der Steuerung der Gärprozesse eine Hauptrolle. Zur Strom- und Wärmeerzeugung in Blockheizkraftwerken (Kraft-Wärme-Kopplung) muss das Gas getrocknet und entschwefelt werden. Dies kann etwa durch Beimischen von etwas Frischluft geschehen. Anschließend wird das Gemisch in einem Verbrennungsmotor verbrannt und treibt einen Generator an. Als Motoren kommen teils Gas-Ottomotoren, teilweise auch so genannte Zündstrahlaggregate zum Einsatz. Der hergestellte Strom kann ins Stromnetz eingespeist werden, was Einspeisevergütungen nach dem EEG einbringt. Aus Abgasen und Kühlwasser wird über Wärmetauscher Abwärme gewonnen. Ein Teil dieser Wärme muss für die Beibehaltung des Gärprozesses verwendet werden. Die restliche erzeugte Wärme kann der Gebäudeheizung dienen – oder auch z.B. dem Trocknen von Getreide. Biogas wird inzwischen auch gereinigt und in das Erdgasnetz eingespeist oder als Fahrzeugtreibstoff genutzt. |
| Biomasse | biomass | Als Biomasse bezeichnet man alle durch Lebewesen produzierten Stoffe – ob es sich dabei um Verdauungsprodukte oder um Holz und Pflanzenteile handelt. Dieser Begriff ist in Deutschland wie so vieles gesetzlich definiert – in der Biomasseverordnung. Dort heisst es unter anderem: Biomasse im Sinne dieser Verordnung sind Energieträger aus Phyto- und Zoomasse. Hierzu gehören auch aus Phyto- und Zoomasse resultierende Folge- und Nebenprodukte, Rückstände und Abfälle, deren Energiegehalt aus Phyto- und Zoomasse stammt." Fossile Energieträger wie das Erdöl sind zwar auch aus organischen Stoffen entstanden, werden aber nicht zur Biomasse gerechnet. Die Biomasse wird daher als erneuerbarer Energieträger betrachtet. Sie stellt einen Speicher für Sonnenenergie dar, die von Pflanzen und schließlich von Tieren in organische Stoffe umgesetzt wird. Die Biomasse gewinnt heute als Energieträger erhebliche Bedeutung. So gibt es eine Vielzahl von Heizkonzepten, die auf der Verwendung von Biomasse basieren: Hausfeuerungsanlagen für Holzpellets, Holz-Hackschnitzel, Scheitholz, Biogasanlagen zur Verbrennung von Gas aus organischen Abfallstoffen, Anlagen zur Verbrennung von Pflanzenöl, Biomassekraftwerke. Man unterscheidet flüssige, gasförmige und feste Biomasse. Gesetzlich spielt der Begriff u.a. eine Rolle im Wärmegesetz (EEWärmeG), in der Energieeinsparverordnung (EnEV) und im EEG (Erneuerbare-Energien-Gesetz). |
| Biotop | biotope | Biotope sind natürlich entstandene Landschaftsbestandteile: Küstengebiete, Flüsse und Seen, Flachland, Berge und Täler. Viele dieser Gebiete stehen unter Naturschutz. In § 30 des Bundesnaturschutzgesetzes ist aufgelistet, was schützenswerte Biotope sind, unter anderem:
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| Biotopverbund | habitat system/network | Bei einem Biotopverbund handelt es sich um Kontaktsystem, durch das Flächen, die Lebensräume für Organismen darstellen, im Rahmen eines Netzwerkes mit einander verbunden werden. Es ermöglicht einen Artenaustausch zwischen diesen Lebensräumen. Gefördert werden kann das Funktionieren dieses Systems vor allem durch möglichst naturverträglich behandelte Acker-, Wiesen- und Waldflächen. |
| Biozide | biocides | Neben den Bauprodukten können auch Biozide die Innenraumluft belasten. Biozide sind Wirkstoffe und Zubereitungen, welche einen oder mehrere Wirkstoffe enthalten, die dazu bestimmt sind, auf chemischem oder biologischem Wege Schadorganismen zu zerstören, abzuschrecken, unschädlich zu machen, Schädigungen durch sie zu verhindern oder sie in anderer Weise zu bekämpfen. Nur gemäß Biozid-Produkte-Verordnung (EU) 528/2012 zugelassene Biozid-Produkte dürfen in Verkehr gebracht und verwendet werden. Diese EU-Vorschrift gilt seit 1.9.2013. Biozid-Produkte dürfen keine unvertretbaren Auswirkungen auf Umwelt und Gesundheit haben und müssen hinreichend wirksam sein. Hierzu gehören u. a. Desinfektionsmittel, Holzschutzmittel, Mittel zur Bekämpfung von Nagetieren sowie Insekten-, Milben-, und Gliederfüßerbekämpfungsmittel. Als Pestizide gelten die Biozide gemäß Richtlinie (EU) 528/212 sowie Pflanzenschutzmittel im Sinne der Verordnung (EG) Nr. 1107/2009. Für die Innenraumluft haben besonders die schwer flüchtigen organischen Verbindungen aus Holzschutzmitteln, aber auch aus weiteren Quellen eine Bedeutung. Die Zulassung von Bioziden in der EU läuft in einem zweistufigen Verfahren ab: Zuerst werden die Wirkstoffe in dem Biozidprodukt in einem EU-weiten Verfahren geprüft und in eine Positiv-Liste aufgenommen. Erst dann ist es möglich, die Zulassung des Wirkstoffes in einem Mitgliedsstaat zu beantragen. |
| BiRiLiG | Account Directives Law | Abkürzung für: Bilanzrichtliniengesetz |
| Bj | year built; year of construction | Abkürzung: Baujahr eines Wohngebäudes. Wird unter anderem verwendet im Rahmen der Pflichtangaben, die in Immobilienanzeigen zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes bzw. zu den Angaben im Energieausweis gemacht werden müssen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses. |
| BK | operating expenses; operating costs; operational costs; overhead expenditure; running costs | Abkürzung für: Betriebskosten |
| BKleingG | federal law on allotments | Abkürzung für: Bundeskleingartengesetz |
| BKR | guidelines on building coordination | Abkürzung für: Baukoordinierungsrichtlinie |
| BKZ | building cost subsidy | Abkürzung für: Baukostenzuschuss |
| Bl | gazette; journal; page | Abkürzung für: Blatt |
| Blähton | expanded clay | Blähton ist ein Baustoff mit vielfältigen Einsatzmöglichkeiten. Verwendet wird kalkarmer Ton, der fein verteilte organische Anteile enthält. Nach dem Mahlen und Granulieren wird das Material bei 1.200 Grad Celsius in einem sogenannten Drehrohrofen gebrannt. Die organischen Anteile verbrennen und es entsteht Kohlendioxid, welches für eine kugelförmige Aufblähung der einzelnen kleinen Tonstücke um das vier- bis fünffache ihres ursprünglichen Volumens sorgt. Die einzelnen Blähtonkugeln haben einen Durchmesser von bis zu 40 mm. Entwickelt wurde das Verfahren 1917 in den USA. Blähton kann Beton, Lehm oder Mörtel hinzugefügt werden. Bei der Herstellung von Leichtbeton wird er der Betonmischung zugesetzt. Im Mörtel wird kleinkörniger Blähton (Kugeldurchmesser bis 4 mm) verwendet. Vorteile des Materials sind sein geringes Gewicht und wärmedämmende Eigenschaften. Bei energetischen Sanierungen und Wärmedämmungen wird Blähton als Schüttung in Zwischenräume (etwa bei zweischaligem Mauerwerk) eingebracht. Ein Problem in diesem Bereich kann sein, dass der Blähton auftretende oder im Mauerwerk aufsteigende Feuchtigkeit speichert. Das Verfahren ist also nur bei trockenem Mauerwerk und intakter Abdichtung der Gebäudehülle zu empfehlen. Blähton findet auch Verwendung in der Floristik bzw. im Gartenbau; das Material nimmt Wasser und Nährstoffe auf und eignet sich daher als Substrat für Pflanzen. Bekannt ist Blähton in diesem Zusammenhang als Grundlage von Hydrokulturen. Er spielt eine wichtige Rolle bei der Dachbegrünung. Blähton wird für eine Reihe weiterer Zwecke eingesetzt, u.a. als Filterkeramik für die Luft- und Gasreinigung sowie in Pflanzenkläranlagen. Blähtonmauerwerk besteht aus Ton- bzw. Zementmauersteinen und wird für tragende Wände eingesetzt. Die Blähton-Kugeln unterschiedlicher Größe werden mit Zusatzstoffen (z. B. Sand, Wasser und Zement) gemischt, anschließend gepresst und müssen dann einige Tage lang abbinden. Gebrannt werden müssen derartige Mauersteine nicht. |
| Blankodarlehen | unsecured/ open/ uncovered/ blank/ clean credit; blank advance; uncovered loan | Die Bausparkassen haben die Möglichkeit, kleinere Bauspardarlehen (i.d.R. bis 10.000 Euro) ohne Stellung von dinglichen Sicherheiten an den Bausparer auszubezahlen. Dies erspart das aufwendige Bestellen von Grundschulden. Unabdingbare Voraussetzung derartiger Darlehen ist jedoch die Bonität des Schuldners. |
| Blauer Engel | Blue Angel eco-label | Der Blaue Engel ist das erste Umweltzeichen der Welt. Seit 1978 wird er verliehen für umweltfreundliche Produkte und Dienstleistungen, die von einer unabhängigen Jury nach definierten Kriterien beschlossen werden. Am Vergabeverfahren sind das Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit, das Umweltbundesamt, das RAL, Deutsches Institut für Gütesicherung und Kennzeichnung e.V. (Abk. für Reichs-Ausschuss für Lieferbedingungen) und die Jury Umweltzeichen beteiligt. Dieses Zeichen wird an Produkte verliehen, welche im Verhältnis zu Vergleichsprodukten günstige ökologische Eigenschaften haben. Umwelteigenschaften, welche nicht in den Vergabekriterien genannt sind, werden nicht geprüft. Eine Vielzahl von Bauprodukten wurde mit dem "Blauen Engel" ausgezeichnet. Hierzu gehören zum Beispiel Wandfarben, schadstoffarme Lacke, Kleber, Produkte aus Holz und Holzwerkstoffen, Polstermöbel, Matratzen und elastische Bodenbeläge. |
| Bleirohre | lead pipes | In einigen Gegenden Deutschlands fließt Trinkwasser immer noch durch Bleirohre. Betroffen sind hauptsächlich Nord- und Ostdeutschland. Z.B. in Berlin und Hamburg sind noch in großem Umfang Bleirohre in Betrieb. Sie wurden bis 1973 noch verbaut, da man der Meinung war, dass durch härteres Wasser verursachte Kalkablagerungen in den Leitungen eine Anreicherung des Wassers mit Blei verhinderten. Diese Annahme erwies sich als falsch und ist seit den 1970er Jahren widerlegt. In München werden bereits seit 1912 keine Bleirohre mehr verbaut. Blei im Trinkwasser ist gesundheitsschädlich. Die ständige Aufnahme von Kleinstmengen beeinträchtigt Blutbildung, Intelligenzentwicklung und Nervensystem bei Ungeborenen, Säuglingen und Kleinkindern. Bei Erwachsenen wird Blei entweder ausgeschieden oder in den Knochen eingelagert, kann aber von dort in Zeiten erhöhter Stoffwechselfunktionen (z.B. Schwangerschaft) zurück ins Blut gelangen. Durch die Anreicherung in Organen und Knochen kann es zu einer schleichenden Bleivergiftung kommen; Bleiverbindungen stehen auch im Verdacht, Krebs auszulösen. Neben Kindern müssen junge oder schwangere Frauen besonders vor einer Bleibelastung geschützt werden. Bleirohre sind weicher als solche aus Kupfer oder verzinktem Stahl. Sie sind silbergrau und lassen sich mit einem Messer einritzen. Eine Untersuchung durch ein Labor kostet ab 50 Euro. Auch manche Wasserwerke und die Stiftung Warentest führen Untersuchungen durch. Grenzwerte nach der Trinkwasserverordnung: Derzeit gültig: 0,025 mg/l = 25 Mikrogramm / l Ab 1.12.2013: 0,010 mg/l = 10 Mikrogramm / l. Letzterer Grenzwert macht ab 2013 die Verwendung von Bleirohren unzulässig; bis zu diesem Zeitpunkt muss daher in jedem Falle ein Austausch erfolgen. Hauseigentümer können dafür Fördermittel bei der KfW beantragen. Eine Filterung des Wassers mit handelsüblichen Wasserfiltern hilft nicht. Sichere Abhilfe ist nur durch Austausch der Rohre möglich. Wird - z.B. durch eine Laboruntersuchung - eine erhöhte Bleikonzentration festgestellt, muss zunächst geprüft werden, welche Rohre betroffen sind. Nicht immer sind die Wasserleitungen innerhalb des Hauses schuld; bei Bleirohren vor dem Hauptwasserzähler sind die Versorgungsbetriebe für den Austausch zuständig. Für Rohre hinter dem Zähler ist der Hauseigentümer in der Pflicht. Eine Bleibelastung kann ihre Ursache auch darin haben, dass Blei lediglich an Verbindungsstellen von Rohren aus anderem Material verwendet wurde. Ein Notbehelf kann sein, das Leitungswasser vor der Verwendung für die Küche erst einmal ca. 2 Minuten laufen zu lassen. Das in der Leitung abgestandene stärker belastete Wasser kann für andere Zwecke (Blumengießen oder Putzen) gesammelt werden. Bei starker Belastung ist für Nahrungszwecke grundsätzlich die Verwendung von kohlensäurefreiem Mineralwasser zu empfehlen. Für Babynahrung darf kein bleihaltiges Wasser verwendet werden. Nicht jede Bleibelastung gibt dem Mieter einen Anspruch auf Austausch der Leitungen. Ein Wohnungsmangel liegt vor, wenn der Grenzwert der Trinkwasserverordnung regelmäßig nicht unerheblich überschritten wird. Dann muss der Vermieter die Rohre austauschen lassen. So entschied das Landgericht Hamburg am 5.2.1991 (Az. 16 S 33/88). Bis zum Austausch ist eine Mietminderung berechtigt. Ist die Belastung allerdings so gering, dass der Mieter durch sekundenlanges Ablaufenlassen zu sauberem Wasser kommen kann, ist dies nicht der Fall. Ist nach einem Ablaufenlassen von mehreren Sekunden Dauer noch eine Konzentration oberhalb des Grenzwertes messbar, ist eine 5%ige Mietminderung angemessen (Amtsgericht Hamburg, 23.8.1991, Az.: 43 b C 2777/86). Die zuweilen bereits auftauchenden Klauseln in Mietverträgen, nach denen Bleirohre oder sogar Gesundheitsschäden vom Mieter als mietvertragsgemäß anerkannt werden, dürften schlicht unwirksam sein. Eine vertragliche Einwilligung des Mieters in Gesundheitsschäden ist sittenwidrig. Es ist zu erwarten, dass sich auch die Rechtsprechung in Mietangelegenheiten künftig an der durch den neuen Grenzwert bedingten Unzulässigkeit von Bleirohren orientieren und damit verschärfen wird. |
| BlGBW | gazettes for the laws on real estate, building and residence | Abkürzung für: Blätter für Grundstücks-, Bau- und Wohnrecht |
| Blind Pool | blind pool | Beim Blind Pool handelt es sich um ein Beteiligungsmodell, bei dem zum Beteiligungszeitpunkt weder das Anlageobjekt, in das investiert werden soll, noch die Anlagesumme feststehen. Erst nach Schließung des Fonds nach Einzahlung des prospektierten Fondkapitals entscheidet das Fondsmanagement über die Anlage. Bis dahin können die verzinslich angelegten Einlagen mit vierteljährlicher Kündigungsfrist gekündigt werden. Scherzhaft wird ein Blind Pool als "Pool für Verrückte" bezeichnet. |
| Blitzschutzanlage | high-voltage fuse protector system | Mit Blitzschutzanlagen ("Blitzableiter") soll Gebäudeschäden durch Blitzeinschläge vorgebeugt werden. Jährlich gehen in Deutschland immerhin etwa 2 Millionen Blitze nieder. In welchen Fällen Blitzschutzanlagen erforderlich sind, ergibt sich aus den Länderbauordnungen. So müssen nach der Bayerischen Bauordnung bauliche Anlagen eine Blitzschutzanlage erhalten, bei denen nach Lage; Bauart oder Nutzung Blitzeinschlag leicht eintreten oder zu schweren Folgen führen kann. Zu solchen Anlagen zählen Gebäude und Lagerstätten die die Umgebung wesentlich überragen (Hochhäuser, Türme) die besonders brand- und explosionsgefährlich sind und solche, die auf Grund ihrer Nutzung zu größeren Menschenansammlungen führen (Kirchen, Sporthallen, Kaufhäuser usw. Zu unterscheiden ist zwischen zündenden und nicht zündenden Blitzschlägen. Zündende Blitzeinschläge führen, wenn sie nicht in die Erde abgeleitet werden, zu Brandschäden. Nicht zündende Blitzschläge führen vor allem an elektrischen Geräten, Fernsehern, Computern zu Schäden. Es handelt sich um Auswirkungen, die aus einer Überspannung aufgrund eines entfernteren Blitzeinschlages resultieren. Blitzschutzanlagen sollten regelmäßig durch den TÜV oder andere Sachverständige überprüft werden. |
| Blk | balcony | Abkürzung für: Balkon |
| Blockhaus | log cabin | Ein Blockhaus wird aus Blockbohlen errichtet. Bei diesen handelt es sich um Rundstämme, Vierkanthölzer oder mehrschichtig verleimte Holzlamellen. Die Blockbohlen werden übereinander angebracht. In den Kreuzungspunkten werden die Wände untereinander stabilisiert und durch feste Verbindungen gegen Wind versteift. Zwischen den Bohlen bringt man zwecks Dichtigkeit Dämmstoffe an: früher Moos, heute moderne Materialien wie etwa Blockhausdichtbänder. Blockhäuser werden heute zunehmend energiesparend ausgelegt – mit zweischaligen Wandkonstruktionen bzw. Innendämmung plus Innenverkleidung. In Deutschland sind Blockhäuser aus massiven Blockbohlen selten, während sie in Nordamerika und Skandinavien bereits eine lange Tradition haben. Man unterscheidet Wohnblockhäuser von solchen für eine reine Feriennutzung. Bei Wohnblockhäusern ist auf eine effektive Wärmedämmung zu achten. Empfohlen werden bei Wohnblockhäusern mit zweischaliger Bauweise Wandstärken von 100 bis 180 mm. Blockhäuser gibt es auch als Bausatz. Interessierte Bauherren sollten jedoch bedenken: Bis zu 1.000 Stunden Arbeit können hier erforderlich sein. Montage und Haustechnik (Heizung, Sanitär) sind meist nicht im Preis enthalten. Zusätzliche Kosten fallen oft für die Dacheindeckung an, ebenso z.B. für das Fundament und die Ver- und Entsorgungsanschlüsse. |
| Blockheizkraftwerk | total energy unit; block heat and power plant | Blockheizkraftwerke sind kleine Kraftwerke, die Wärme und Strom gleichzeitig am Verbrauchsort produzieren. Auf diese Weise entfallen Energieverluste beim Leitungstransport. Gerne verwendet werden sie insbesondere bei größeren Wohnanlagen, Hotelkomplexen oder Krankenhäusern. In den meisten Fällen werden sie mit Erdgas betrieben, seltener mit Heizöl, Diesel oder Rapsöl. Die erzeugte Heizenergie entsteht genau genommen als Abwärme bei der Erzeugung von Strom, dieses Konzept bezeichnet man auch als Kraft-Wärme-Kopplung. Es ist weit effizienter als die übliche getrennte Erzeugung von Strom und Wärme mit Leitungstransport des Stroms über weite Entfernungen (Wirkungsgrad bei herkömmlicher Stromerzeugung: 35 Prozent. Bei Kraft-Wärme-Kopplung: bis zu 90 Prozent). Nicht benötigter Strom kann in das allgemeine Stromnetz eingespeist werden, was dem Betreiber Einspeisevergütungen einbringt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommen Blockheizkraftwerke in der Kleinstversion zum Einsatz. Sie werden umgangssprachlich als Mini-Blockheizkraftwerke bezeichnet. Wirtschaftlich gehören Gebäude und Heizanlage zusammen; meist kümmert sich der Vermieter um den Betrieb der Heizung und kauft den nötigen Brennstoff ein. Die Heizkosten und die Betriebs- und Wartungskosten der Anlage werden nach der Heizkostenverordnung auf die Mieter umgelegt. Es gibt jedoch auch vertragliche Konstruktionen, bei denen das Blockheizkraftwerk vom Vermieter an einen anderen Betreiber verpachtet oder von vornherein durch einen externen Betreiber errichtet wird, das sogenannte Wärme-Contracting. |
| Blockrahmen | block frame | Der Blockrahmen ist ein bündig zur Wandfläche eingebauter Fenster- oder Türrahmen. |
| Blockrandbebauung | block perimeter development | Als Blockrandbebauung bezeichnet man im Städtebau die Anordnung von mehreren Wohngebäuden um eine gemeinsam genutzte Freifläche. Die Gebäude werden in geschlossener Bauweise errichtet, die Freifläche auf dem Innenhof ist in der Regel begrünt. Die Blockrandbebauung wurde zuerst während der Industrialisierung verwendet. Zum typischen städtischen Baustil entwickelte sie sich im späten 19. und frühen 20. Jahrhundert. Zunächst dienten die Innenhöfe dabei als Platz zum Trocknen der Wäsche bzw. Abstellflächen. In früheren Zeiten waren in den Innenhöfen und unteren Stockwerken oft noch Gewerbebetriebe angesiedelt, was zu einer gesteigerten Geruchs- und Lärmproblematik führte. Dies machte die in Blockrandbebauung errichteten "Mietskasernen" unbeliebt. Seit ca. 1920 wurden sie von der Zeilenbauweise abgelöst. Heute sind Gebäude in Blockrandbebauung wieder attraktiv geworden. Die Innenhöfe haben gerade im städtischen bzw. großstädtischen Wohnumfeld eine erhöhte Bedeutung als Freizeitfläche. Dort können Plätze zum Spielen für Kinder, Gartenflächen oder begrünte Ruhezonen eingerichtet werden. Durch die vor dem Straßenlärm geschützten Freiflächen werden Wohnqualität und Wohnwert einer Wohnanlage erhöht. |
| Blower-Door-Test | blower door test | In der Energieeinsparverordnung (EnEV, 2009) wird gefordert, dass die wärmeübertragende Gebäudehülle, einschließlich der Fugen, dauerhaft luftundurchlässig abgedichtet wird. Die Luftdichtigkeit eines Gebäudes lässt sich mit Hilfe der "Blower-Door", (deutsch: "Gebläse-Tür") überprüfen. Die Blower-Door-Ausrüstung besteht aus einem Gebläse, welches mithilfe eines verstellbaren Rahmens und eines Nylontuches luftdicht in den Rahmen einer der Außentüren eines Gebäudes eingebaut werden kann. Über eine Drehzahlregelung des Gebläses und verschiedene Messblenden kann der vom Gebläse geförderte Luftvolumenstrom in einem weiten Bereich an die jeweilige Gebäudegröße und -dichtigkeit angepasst werden. In der Messeausrüstung ist ein Manometer enthalten, welches die Druckdifferenz zwischen dem Gebäudeinneren und der Umgebung ermittelt, sowie eine Einrichtung zur Bestimmung des vom Gebläse geförderten Volumenstroms. Es wird der Volumenstrom bestimmt, der für die Aufrechterhaltung eines Differenzdruckes von 50 Pa zwischen innen und außen erforderlich ist. Hierbei werden sowohl Unterdruck- als auch Überdruckmessungen durchgeführt. Teilt man diesen Wert durch das Luftvolumen des untersuchten Gebäudes, so erhält man den n50-Wert. Diese Luftwechselzahl verwendet man international für die Bewertung der Luftdichtigkeit. So bedeutet zum Beispiel ein n50-Wert von 1,0 h-1, dass bei 50 Pa Differenzdruck das Luftvolumen des Gebäudes einmal pro Stunde ausgetauscht wird. Die einzelnen Schritte für die Durchführung und Auswertung einer Blower-Door-Messung sind seit 2001/02 in der DIN EN 13829 (Wärmetechnisches Verhalten von Gebäuden - Bestimmung der Luftdurchlässigkeit von Gebäuden - Differenzdruckverfahren) geregelt. Die DIN EN 13829 beschreibt zwei Arten der Messungen:
Vor einer Messung sollten aus baulicher Sicht folgende Arbeiten fertig ausgeführt sein:
Vorbereitung am Gebäude:
Alle Öffnungen, welche den aktuellen vom fertigen Bautenzustand unterscheiden sind für die Dauer der Messung abzukleben (Folie oder Klebeband). Bei Durchbrüchen z.B. für Abluftleitungen und Kanalanschlüsse, können temporäre Abdichtungen auch mit aufgeblasenen Luftballons erfolgen. Es wird die Luftmenge bestimmt, die bei eventuell vorhandenen Leckagen der Gebäudehülle strömen kann. Die Tür oder das Fenster, in welcher die Messeinrichtung eingesetzt wird, kann natürlich nicht mitgemessen werden. Da es oft wichtig ist, auch die meist großen Haustüren zu erfassen, kann für den Einbau des Blower-Door-Gerätes auch zum Beispiel eine Balkontür verwendet werden. Ortung vorhandener Leckagen: Beim Unterdruck von 50 Pa lassen sich Undichtigkeiten durch deutliche Luftströmungen nachweisen. Folgende Verfahren kommen für das Auffinden undichter Stellen infrage:
Bei der Messung mit der Blower-Door geht es stets um zwei Ziele: Erstens darf die Luftmenge, die der Ventilator fördert und welche durch unvermeidliche Fugen entweicht nach EnEV höchstens dreimal in der Stunde die Luft im Gebäude austauschen (bei Gebäuden mit Lüftungsanlagen höchstens 1,5 mal). Zweitens muss derjenige, der die Messung durchführt, auch die Fehlstellen lokalisieren und dokumentieren können, damit man diese beseitigen kann. Ein Test, der nur feststellen kann, dass die DIN-Norm nicht eingehalten wird, ohne die Leckstellen zu orten, ist nicht nützlich. Als Ergebnis der Messungen findet man folgende typische Luftwechselraten: Altbauten 4 bis 12 h-1 Neubauten ohne besondere Abdichtungen 3 bis 7 h-1, bei Niedrigenergiehäusern 1 bis 2 h-1 und bei Passivhäusern 0,1 bis 0,6 h-1. Die Luftwechselraten welche mit Blower-Door-Messungen ermittelt wurden, sind jedoch nicht mit den realen Luftwechselraten unter den üblichen Nutzungsbedingungen zu verwechseln. Hierzu müssen die ermittelten Werte durch 10 bis 15 geteilt werden, um dem zumindest in den unteren Etagen üblicherweise sehr viel niedrigeren Winddruck nahe zu kommen. Bei dichten Gebäuden bleibt im Wesentlichen nur die Fugendurchlässigkeit der Fenster mit der geschilderten Luftströmung für diesen Druckausgleich. Dadurch kann bei der Luftströmung von innen nach außen bei winterlichen Temperaturen Tauwasser und gegebenenfalls Schimmelbildung im Fensterfalz auftreten. Früher trat das weniger auf, weil die Gebäudeundichtigkeiten insgesamt größer waren. Auch Temperaturdifferenzen führen zu Druckdifferenzen und veranlassen damit Ausgleichsströmungen. Je größer diese Differenzen sind, umso größer ist auch der mögliche Luftaustausch. Die höhere Temperatur erzeugt gegenüber der niedrigen Temperatur einen Überdruck. Dass der Effekt mit der Höhe eines Raumes zunimmt, ist insbesondere bei Kaminen und Lüftungsschächten bedeutsam. Wenn die Außen- und Innentemperaturen gleich sind, ist ein Luftaustausch durch Temperaturunterschiede nicht mehr möglich. Die Luft darf nur über die vorgesehenen Lüftungsmöglichkeiten den Innenraum verlassen. Strömt Raumluft, welche immer feucht ist, durch baubedingte Mängel (Fugen, Ritzen, Schlitze) ins Freie, entstehen in vielen Fällen Bauschäden mit Schimmelbildung. Strömt z.B. feuchte Raumluft durch eine Mineralwoll- oder andere Dämmschicht, dann wird sie auf der raumabgewandten Außenseite der Dämmschicht an der Innenseite der Außenwand im Winter abkühlen. Damit wird der Taupunkt unterschritten und Tauwasseranfall ist die Folge. Die einzige Möglichkeit, dies zu verhindern ist eine sorgfältige luftdichte Ausführung der Konstruktion auf der Innenseite (Dampfbremse). Luftdichtheit ist jedoch nicht mit Dampfdiffusionsdichtheit zu wechseln. So ist ein normaler Innenputz auf einem Mauerwerk ausreichend luftdicht, aber dampfdiffusionsoffen. |
| Blue Book | Blue Book | Im Bestreben, zu einer europäischen Vereinheitlichung der Immobilienbewertung in den Mitgliedsländern der EU zu gelangen, wurden von der TEGOVA ("The European Group of Valuers Associations"), im Blue Book europäische Bewertungsstandards und Begriffsdefinitionen zusammengefasst. Es handelt sich um die "European Valuation Standards" (EVS). Sie sind 2012 in siebter Auflage erschienen. Das Blue Book könnte man mit großen Abstrichen mit den deutschen Wertermittlungsrichtlinien vergleichen, die allerdings auf einer rechtlichen Grundlage der ImmobilienWertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und der Verkehrswertdefinition des BauGB aufbaut, was bei den European Valuation Standards nicht der Fall ist. Diese erlangen ihre Anerkennung durch eine entsprechende Verkehrsgeltung in den EU-Staaten. |
| Blueprinting | blueprinting | Blueprinting ist ein Verfahren, bei dem letztendlich die Kontakte des Kunden mit dem Unternehmen im Zeitablauf, d.h. sequentiell, abgebildet werden. Damit ergibt sich eine Line of Visibility; dies sind die Punkte, bei denen das Immobilienunternehmen jeweils von seinen Kunden wahrgenommen wird. |
| Blumen / Pflanzen | flowers / plants | Mieter dürfen in der Mietwohnung Blumen und Pflanzen in beliebiger Anzahl halten. Die Grenze ist dann zu ziehen, wenn die Mietwohnung in ihrer Substanz gefärdet ist. Dies kann z.B. der Fall sein, wenn eine extreme Luftfeuchtigkeit entsteht, die durch normales Lüften nicht mehr entfernt werden kann. Dann besteht die Gefahr der Schimmelbildung sowie ggf. der Durchfeuchtung und dadurch bedingten Wirkungslosigkeit von Dämmstoffen. Außerhalb der Mieträume – etwa im Hausflur oder Treppenhaus – dürfen Pflanzen nur mit Zustimmung des Vermieters aufgestellt werden. Ein Anspruch darauf besteht nicht. Einzelne Mieter haben nicht das Recht, über die Dekoration von Gemeinschaftsräumen alleine zu entscheiden. Auf Balkonen dürfen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters grundsätzlich pflanzen, was sie wollen. Allerdings darf die Sicherheit von Gebäude und Passanten nicht gefährdet werden. Zentnerschwere Blumenkübel und schlecht gesicherte Blumenkästen auf der Außenseite sind zu vermeiden. Kommt es aus derartigen Gründen zur Beschädigung des Balkons oder zur Verletzung von Passanten, haftet der Verursacher und damit der Mieter. Zu vermeiden sind auch wasserdurchlässige Blumenkästen auf der Außenseite des Balkons, durch die Schmutzwasser auf Passanten und darunter liegende Balkone tropfen kann. Der Vermieter hat keinen Anspruch gegen seine Mieter auf eine einheitliche Balkonbepflanzung oder die Kostenübernahme für eine solche. Das Landgericht München I hat entschieden, dass hochwachsende Bäume wie etwa ein Bergahorn nicht auf einen Balkon gehören. Im konkreten Fall hatte der Baum bereits seit Jahren eine Krone ausgebildet, die erheblich über den Balkon hinausragte, wuchs nach Sprengung seines Pflanzbehälters bereits auf dem Balkonboden und war ohne Erlaubnis des Vermieters mit in der Hauswand verankerten Stahlseilen und -Federn gesichert worden (8.11.2016, Az. 31 S 12371/16). Hier musste der Mieter den Baum schließlich entfernen. Außenfensterbänke werden von einigen Gerichten nicht als Teil der Mietwohnung angesehen. Das Anbringen von Blumenkästen auf diesen ist daher nur mit Zustimmung des Vermieters zulässig – es sei denn, es sind bereits bauseitig Einrichtungen zur Aufnahme von Blumenkästen vorhanden (AG Lichtenberg, Urteil vom 15.11.2005, Az. 14 C 384/05). |
| BM | construction mass; cubic content of building; construction dimensions; cubic capacity | Abkürzung für: Baumasse |
| BMBau | Federal Office for Regional Planning, Building and Urban Development | Abkürzung für: Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau |
| BMF | Federal Ministry of Finance | Abkürzung für: Bundesministerium für Finanzen |
| BMG | 1. basis of assessment; taxable basis; 2. Federal Rents Act | Abkürzung für:
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| BMietenG | Federal Rents Act | Abkürzung für: Bundesmietengesetz |
| BMJ | Federal Minister of Justice | Abkürzung für: Bundesminister für Justiz |
| BMWF | Federal Ministry for Economy and Finance | Abkürzung für: Bundesministerium für Wirtschaft und Finanzen |
| BMZ | cubic density; cubical content of a building per square metre of site area; cubic extent ratio; cubic index | Abkürzung für: Baumassenzahl |
| BNatSchG | German federal nature protection law | Abkürzung für: Bundesnaturschutzgesetz |
| BNotO | German federal notarial order | Abkürzung für: Bundesnotarordnung |
| BO | (statutory) building code | Abkürzung für: Bauordnung |
| Boardinghouse | boarding house | Beim Boardinghouse handelt es sich um eine Mischform zwischen Appartementhaus und Hotel. Insbesondere Gäste mit längerer Verweildauer sind Zielgruppe eines Boardinghouse, dessen Betreiber ein vielfältiges Angebot an Dienstleistungen wie Grundreinigungs- und Wäscheservice, Telefonzentrale und Einkaufsservice bieten. Auf kostenträchtige Einrichtungen wie Schwimmbad oder Restaurant wird meist verzichtet. Falls Langzeitgäste ausfallen, kann das Haus in den wachstumsträchtigen 2-Sterne-Hotelmarkt ausweichen. Ein Boardinghouse ist vielfach Anlageobjekt für institutionelle Investoren wie Versicherungen und Pensionskassen, aber auch für private Anleger im Rahmen geschlossener Immobilienfonds. |
| Bodeneignung als Baugrund | suitability of land as building ground | Als Boden bezeichnet man die oberste Schicht der Erdkruste. Deren Bestandteile werden eingeteilt in mineralische Substanzen, Bodenwasser, Bodenluft und organische Substanzen, insbesondere Humus. Die Schichtung auf dem unverwitterten Ausgangsgestein beginnt mit den mineralischen Substanzen, die mit Ton, Eisen, Aluminium vermischt sind. Darauf folgt der mineralisch-organische Oberboden, hierauf der organische Boden und die oberste Schicht ist die sogenannte Streu, die das sichtbare unzersetzte Ausgangsmaterial darstellt. Je nach physikalischer Eigenschaft eignet sich der Boden mehr oder weniger als Grundlage von Baukörpern. Baugrund wird nach DIN 4020 für geotechnische Untersuchungen wie folgt definiert: „Boden bzw. Fels einschließlich aller Inhaltsstoffe (z.B. Grundwasser und Kontaminationen), in und auf dem Bauwerke gegründet bzw. eingebettet werden sollen bzw. sind, oder der durch Baumaßnahmen beeinflusst wird“. Als Baugrund eignet sich nur der Boden, der tragfähig ist, also keine Setzungserscheinungen zeigt. Setzungsberechnungen erfolgen auf der Grundlage der DIN 2019. Ob sich eine Grundstücksfläche physikalisch als Baugrund eignet, kann durch Baugrundsachverständige festgestellt werden. Eignet sich der untersuchte Boden nicht als Baugrund, besteht meist die Möglichkeit, durch ein Bodenaustauschverfahren für eine feste Bebauungsgrundlage zu sorgen. |
| Bodenerhöhung | mound; earth deposit; aggradation | Künstliche Hügel, Terrassen, Dämme, Bodenaufschüttungen und/oder Erdwälle zu Einfriedungszwecken nicht nur vorübergehender Art, wie z.B. Aufschüttungen aus dem Aushub von Baugruben, bezeichnet man als Bodenerhöhungen. Diese müssen so angelegt sein, dass Schädigungen der Nachbargrundstücke, z.B. durch Abrutschen des Bodens, ausgeschlossen sind. Der Grundstückseigentümer hat eine Sicherungspflicht, deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch des Nachbarn nach sich zieht. |
| Bodenfunktionen (Bodenschutzgesetz) | uses of the soil (German soil protection act) | Das Bodenschutzgesetz bezweckt die nachhaltige Sicherung oder Wiederherstellung der Funktionen des Bodens. Es sollen schädliche Bodenveränderungen abgewehrt, der Boden von Altlasten und Gewässerverunreinigungen befreit und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden getroffen werden. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte soweit wie möglich vermieden werden. Unterschieden wird dabei zwischen den drei Hauptfunktionen:
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| Bodeninformationssysteme | soil information systems | |
| Bodenmanagement | land management | Bodenmanagement ist Teil des Immobilienmanagements. Es umschreibt die Steuerungsprozesse, die darauf abzielen, im Rahmen des Gebotes des sparsamen und schonenden Umganges mit Grund und Boden vorhandenes Bauland für den vorgesehenen städtebaulichen Bedarf verfügbar zu machen und erforderliche Baulandausweisungen vorzunehmen. Zum Bodenmanagement gehören neben Aufstellung von Bebauungsplänen die amtlichen und freiwilligen Umlegungsmaßnahmen, die Durchführung der Erschließung, Maßnahmen der Bodensanierung und die Herstellung der infrastrukturellen Einrichtungen, die im Rahmen der künftigen Bodennutzung als Wohn- oder Gewerbestandorte erforderlich sind. Im Vordergrund steht dabei im Sinne eines haushälterischen Bodenmanagements die Wiederverwendung alter aufgegebener Standorte (Recyclingflächen, Konversionsflächen) vor allem innerhalb alter Siedlungsgebiete (Flächenressourcen-Management). Diese Flächen sollen bevorzugt einer neuen Standortnutzung zugeführt werden, bevor neues Bauland ausgewiesen wird. Da den Gemeinden das "Produktionsmonopol" für Bauland zusteht, kommt es entscheidend darauf an, wie und in welchem Umfange seitens der Gemeindeverwaltungen Bereitschaft besteht, dem Siedlungsdruck gerecht zu werden. In der Regel werden Gewerbegebiete gerne ausgewiesen. Bei Wohnbaugebieten besteht dagegen oft vornehme Zurückhaltung. Eine beliebte Strategie des gemeindlichen Bodenmanagements besteht darin, Flächen zu erwerben, die noch nicht Bauerwartungsland sind, später aber im Flächennutzungsplan als Bauflächen ausgewiesen werden. Dies ist dann die Grundlage für die Schaffung von Baurechten im Rahmen von Bebauungsplänen. Mit dem Verkauf an spätere Bauherren und Investoren können "Planungsgewinne" ganz oder teilweise abgeschöpft werden. Soll billiges Bauland bereitgestellt werden, wird die Gemeinde auf die Abschöpfung von Planungsgewinnen verzichten. Eine andere Strategie besteht darin, keine eigenen Haushaltsmittel der Gemeinde einzusetzen und die Baulandproduktion (Beplanung, Erschließung, Zurverfügungstellung von Ausgleichsflächen) nach den Vorgaben der Gemeinde durch Einschaltung von Investoren im Rahmen von Vorhaben- und Erschließungsplänen abwickeln zu lassen. Auch Public-Private-Partnership Gesellschaften, an denen die Gemeinde beteiligt ist, können als Instrumente des Bodenmanagements genutzt werden. |
| Bodennutzung - tatsächliche | (actual) land utilisation | Bei den Katasterämtern, die alle Grundstücke ihres Katasterbezirks im Liegenschaftsbuch und der Liegenschaftskarte erfasst haben, wird die Art der Bodennutzung bundeseinheitlich mit den gleichen Begriffen bezeichnet. Diese Begriffe finden seit einigen Jahren auch Eingang in die Spalte "Wirtschaftsart" der Bestandsverzeichnisse der Grundbücher. Zu den Hauptnutzungsarten gehören:
Für die Definition der Flächennutzungsarten ist die Arbeitsgemeinschaft der Vermessungsverwaltungen der Bundesländer zuständig. Sie haben die verschiedenen Nutzungsarten in ein bundesweit einheitliches Nutzungsartenverzeichnis aufgenommen. Das Statistische Bundesamt veröffentlicht in bestimmten Abständen die Flächennutzungsstruktur Deutschlands. Gebäude- und Freifläche zusammen mit Verkehrsfläche, Erholungsfläche und einem Teil der Betriebsfläche werden als "Siedlungs- und Verkehrsfläche" bezeichnet. Mit einem Rückgang des Siedlungsflächenwachstums wird bei stagnierender oder gar abnehmender Bevölkerungszahl gerechnet. |
| Bodenordnung | land order; real estate regulations; rearrangement of parcels of land; redistribution of parcels of land | Unter Bodenordnung versteht man Maßnahmen der Umlegung im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bebauungsplanes (Neuerschließungsumlegung) oder städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen (Neuordnungsumlegung). Möglich ist auch eine Umlegung im Bereich der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich). Zweck der Umlegung ist es, die Grundstücke nach den Vorgaben des Bebauungsplanes oder der geplanten Neuordnungsmaßnahme so zu ordnen, dass bebaubare Parzellen entstehen bzw. optimiert werden. Die Umlegung kann von Amts wegen oder freiwillig durchgeführt werden. Im Umlegungsgebiet werden alle Grundstücke zunächst zu einer rechnerischen Gesamtmasse vereinigt (Umlegungsmasse). Nach Abzug der Erschließungsflächen verbleibt die Verteilungsmasse. Die Zuteilung der neu entstandenen Grundstücke erfolgt nach Maßgabe der Werte, die der jeweilige Grundstückseigentümer mit Einwurf seines Grundstücks beigetragen hat, oder nach Flächen. Die Verteilung soll so erfolgen, dass die erforderlichen Ausgleichszahlungen möglichst gering gehalten werden. Erfolgt die Verteilung nach Flächen, darf der Abzug von der Einwurfsmasse für Erschließungsanlagen bei der Neuerschließungsumlegung 30 Prozent und bei der Neuordnungsumlegung 10 Prozent im amtlichen Verfahren nicht überschreiten. Findet eine Umlegung "Wert gegen Wert" statt, ist keine Begrenzung vorgesehen. Mit Bekanntgabe des Umlegungsbeschlusses tritt eine Verfügungs- und Veränderungssperre in Kraft, die in den Grundbüchern der betroffenen Eigentümer durch Eintrag eines Umlegungsvermerks ihren Niederschlag findet. Der Verkauf von Grundstücken ist ebenso wie die Durchführung wertbeeinflussender Veränderungen genehmigungsbedürftig. An die Stelle der früheren Grenzregelung trat im Zuge der Novellierung des Baugesetzbuches im Jahr 2004 das "vereinfachte Umlegungsverfahren" (§ 80 BauGB). Es kommt nur dann in Betracht, wenn nicht selbstständig bebaubare Grundstücke untereinander getauscht oder Grundstücke oder Grundstücksteile einander einseitig zugeteilt werden können. Makler, die sich mit der Vermittlung von Baugrundstücken befassen, sollten sich im Zweifel vor Entgegennahme von Aufträgen vergewissern, wie weit der Stand des Umlegungsverfahrens gediehen ist, um nicht Grundstücke anzubieten, die noch zur "Einwurfsmasse" zählen. Zuständig für die Umlegung ist die jeweilige Gemeinde, die einen Umlegungsausschuss bildet. Die Umlegung wird von der Gemeinde aber häufig übertragen auf die staatlichen Vermessungs- und Katasterämter, oder, wo Flurbereinigungsbehörden vorhanden sind, auch auf diese. Literaturhinweis: Diedrich, Hartmut | "Baulandumlegung" | München |
| Bodenplatte | floor slab; floor plate; base plate | Der Begriff „Bodenplatte“ wird umgangssprachlich für verschiedene Arten von Fundamenten benutzt. Eine Bodenplatte im engeren Sinn ist ein tragendes, plattenförmiges Fundament aus Beton. Sie wird auch als Sohlplatte bzw. Gründungsplatte bezeichnet. Diese Fundamentart ist streifen- oder punktförmigen Fundamenten vorzuziehen, wenn das Gewicht des Bauwerks für derartige Konstruktionen zu hoch ist, wobei auch zum Beispiel Schnee- und Windlasten zu beachten sind. Der Kostenaufwand für eine durchgehende, tragende Platte kann im Einzelfall sogar geringer ausfallen als zum Beispiel bei einem Streifenfundament – hier ist ein rechtzeitiger Preisvergleich erforderlich. Den Unterschied machen dabei die Arbeitskosten aus, da insbesondere bei Häusern mit kompliziertem Grundriss das Anbringen von Fundamentstreifen unter allen tragenden Gebäudeteilen sehr aufwändig werden kann. Ein Vorteil der Fundamentplatte gegenüber anderen Gründungen besteht darin, dass sich das Gebäude nicht ungleichmäßig setzt und so der Gefahr von Setzungsschäden und Rissen im Mauerwerk vorgebeugt wird. Die Bodenplatte wird mit einer Stahlbewehrung versehen, ihre Herstellung erfordert eine Verschalung. Als Mindesttiefe sind bei dem in Deutschland herrschenden relativ milden Klima aus Frostschutzgründen 80 cm ausreichend. Unter der Fundamentplatte wird eine sogenannte Sauberkeitsschicht angebracht, die ca. 5 cm dick ist und aus Kies oder Magerbeton besteht. Zusammen mit diffusionsdichten Kunststofffolien verhindert diese Schicht das bodenseitige Eindringen von Feuchtigkeit. Die Bodenplatte kann auch über einem Keller angebracht sein. In diesem Fall wird teilweise auf eine Dämmung der Bodenplatte verzichtet. Moderne Energiesparhäuser werden in der Regel mit einer gedämmten Bodenplatte ausgestattet. Die Dämmung kann unter oder über der Bodenplatte angebracht werden, bei unterseitiger Anbringung müssen feuchtigkeitsunempfindliche Materialien verwendet werden. Angeboten werden auch Thermobodenplatten mit integrierten Dämmschichten und Heizschlangen. |
| Bodenpreisindex | index of land prices | Der Bodenpreisindex drückt das Verhältnis von durchschnittlichen Bodenpreisen eines bestimmten Entwicklungszustandes zu unterschiedlichen Zeitpunkten an einem bestimmten Ort in Form eines Index aus. Bodenpreisindexreihen lassen sich aus der Entwicklung von Bodenrichtwerten ableiten. Sie sind ein Indiz zur Beurteilung der Entwicklung eines Raumes. Indexreihen verschiedener Orte lassen deren unterschiedliche Entwicklung erkennen. Mit der Ermittlung von Bodenpreisindices befassen sich vor allem Gutachter-Ausschüsse. Grundlage hierfür sind Kaufpreissammlungen. |
| Bodenpunkt | point on the ground | Der Begriff taucht mit unterschiedlichem Inhalt im Vermessungswesen und im Pachtrecht auf. Bei Vermessungen wird der Theodolit (Fernrohr mit Fadenkreuz auf Stativ) über einem Bodenpunkt aufgestellt. Bezugspunkte sind markierte andere Bodenpunkte oder Hochpunkte (unzugängliche Stellen), zwischen denen Strecken- und Winkelmessungen durchgeführt werden. Bei der Landpacht gibt die Anzahl der Bodenpunkte die Ertragsfähigkeit von Acker- bzw. Grünland an. Mit Hilfe der Bodenpunkte lassen sich Vergleiche unter regional unterschiedlichen Bodenqualitäten hinsichtlich Kaufpreis und Pacht anstellen. Für das Bundesland Sachsen liegt die durchschnittliche Bodenpunktzahl z.B. bei 46. Auch für die Höhe mancher Fördergelder (z.B. Flächenstilllegung bei Grünland) spielt die Bodenpunktzahl eine Rolle. |
| Bodenreform | agrarian reform; land reform | Die Bodenreform zielt auf die Änderung der Eigentums- und Besitzverhältnisse an Grund und Boden ab. Initiator der Bodenreformbewegung war der Amerikaner Henry George (1839 – 1897). Sein Buch „Progress and Property“ (Fortschritt und Eigentum) wurde auch ins Deutsche übersetzt. Er glaubte, dass allein durch die Besteuerung der Grundrente die staatlichen Aufgaben finanziert werden könnten. Seine Bewegung wurde deshalb auch als Single-Tax-Movement bezeichnet.
Allerdings waren vorher schon die theoretischen Grundlagen vorhanden, zum Beispiel von John Stuart Mill (1806 – 1873), einem der Schöpfer der Grundrententheorie. Er bezeichnete die Grundrente als Unearned Increment, also als unverdienten Zuwachs, und forderte dessen Besteuerung. In Deutschland zählen zu den Bodenreformern vor allem der Soziologe und Mediziner Franz Oppenheimer (1864 – 1943), dessen Schüler Ludwig Erhard war. Er ging von der Vorstellung eines bestehenden Bodenmonopols als Klassenmonopol der Bodeneigentümer aus, die durch die Gründung von Siedlungsgenossenschaften überwunden werden könnten. Er wurde zu einem ideellen Träger des späteren gemeinnützigen Wohnungseigentums. Auch Friedrich List war das Bodeneigentum ein Dorn im Auge. Er wollte den Bodengewinn durch eine fünfzigprozentige Wertzuwachssteuer abschöpfen. Der stärkste bodenreformerische Entwicklungsschub ging von dem Berliner Volksschullehrer Adolf Damaschke (1865 – 1935) aus, der das Agieren von Terraingesellschaften und Bodenspekulanten gewissermaßen vor Ort aus nächster Nähe beobachten konnte. Er forderte zur Abschöpfung des Bodenertragszuwachses die Einführung der Wertzuwachssteuer, deren Aufkommen zur Förderung des Wohnungsbaus und Linderung der Armut verwendet werden sollte. Dies erwies sich allerdings als Fehlschlag und mündete schließlich pauschal als zweiprozentiger Zuschlag in die Grunderwerbsteuer ein. Ihm gelang allerdings die Aufnahme des Artikels 155 in die Weimarer Verfassung. Daraus folgendes Zitat: „Die Verteilung und Nutzung des Bodens wird von Staats wegen in einer Weise überwacht, die Missbrauch verhütet und dem Ziele zustrebt, jedem Deutschen eine gesunde Wohnung und allen deutschen Familien, besonders den kinderreichen, eine ihren Bedürfnissen entsprechende Wohn- und Wirtschaftsheimstätte zu sichern“. Nach dem zweiten Weltkrieg gab es neue Initiativen von Johannes Lubahn (1879 - 1969), er schlug eine städtische Grundrentenabgabe vor, und Wilhelm Dittus (geb. 1900), der einen Planungswertausgleich forderte. Schließlich wurde ein Planungswertausgleich auf dessen Initiative in das Städtebauförderungsgesetz von 1971 aufgenommen. Heute sind bodenreformerische Überlegungen kein Thema mehr. Die Zeiten hoher Baulandpreisanstiege sind vorbei. Außerdem gibt es heute auf der Grundlage von Städtebaulichen Verträgen, Public-Private-Partnerships, sowie Vorhaben- und Erschließungsplänen Möglichkeiten, gemeindliche Interessen mit denen von Investoren vertraglich zu regeln. |
| Bodenrichtwert | standard ground value; publically registered land value | Bodenrichtwerte sind Wertkonstrukte, die unter Berücksichtigung der Entwicklungszustände (Bauland, Bauerwartungsland usw.) aus Grundstückskaufpreisen abgeleitet werden. Sie werden vom Gutachterausschuss für ein Gemeindegebiet ermittelt und veröffentlicht. Einem Bodenrichtwert liegt meist eine bestimmte bauliche Nutzungskennzahl (GFZ) zugrunde. Bei gleichwertiger Lage können aus Bodenrichtwerten Verkehrswerte von unbebauten Grundstücken oder Bodenwertanteile von bebauten Grundstücken auch dann abgeleitet werden, wenn die zugelassene bauliche Nutzungsintensität kleiner oder größer ist als diejenige, die dem Wert des ideellen Bezugsgrundstücks zugrunde liegt. Hilfsmittel hierbei sind Umrechnungskoeffizienten. Bodenrichtwerte werden von Gutachterausschüssen auf der Grundlage ihrer Kaufpreissammlung errechnet und in Bodenrichtwertkarten dargestellt. Der Bodenrichtwert ist eine bedeutsame Größe im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten für bebaute und unbebaute Grundstücke. Er dient auch als Bemessungsgrundlage für die Ermittlung der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer, wenn ein Grundstück übertragen wird. Der hierbei in der Vergangenheit erfolgte Abschlag von 20 Prozent ist zum 01.01.2009 entfallen. Ferner findet der Bodenrichtwert Eingang in die Berechnung des (abschreibungsfähigen) Gebäudewertanteils bei Hausverkäufen, in dem vom Kaufpreis der sich am Bodenrichtwert orientierende Bodenwert abgezogen wird. |
| Bodenrichtwertkarte | standard ground value map; -> Bodenrichtwert | Die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte werden in sogenannten Bodenrichtwertkarten dargestellt. Dazu werden die Symbole der den Werten zugrundeliegenden Nutzungsarten und Nutzungskennzahlen, sowie die Begrenzungslinien der Bodenrichtwertzonen eingetragen. 1,2 bedeutet z.B. eine Geschoßflächenzahl von 1,2, MI bedeutet Mischgebiet usw. Bodenrichtwertkarten können als Kartenmaterial teilweise aber auch auf CD oder via Internet gegen eine bestimmte Gebühr bei den Gutachterausschüssen bezogen werden. Neben Bodenrichtwertkarten für Bauland gibt es auch solche für landwirtschaftlich genutzte Flächen. |
| Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL) | Guideline for standard ground value (i.e. publicly registered land value) | Die am 11.2.2011 in Kraft getretene Bodenrichtwertrichtlinie wurde von einer Arbeitsgruppe, bestehend aus Vertretern des Bau- und des Finanzministeriums, den zuständigen Ministerien der Bundesländer, den kommunalen Spitzenverbände und der Gutachterausschüsse erstellt. Sie wird gleichzeitig den Gutachterausschüssen zur Anwendung empfohlen. Damit soll die Ermittlung von Bodenrichtwerten vereinheitlich werden. Da es sich nur um eine Richtlinie ohne Verbindlichkeit für die Gutachterausschüsse handelt – die also einen Empfehlungscharakter besitzt – wird damit noch keine Verfahrensvereinheitlichung garantiert. Es handelt sich bei dieser Richtlinie um eine Art Interpretation der Immobilienwertermittlungsverordnung (§ 4 Abs. 2). Beschrieben werden die für die Bodenwertermittlung in Frage kommenden Daten und Informationen, die Vorgehensweise bei Ermittlung der Bodenrichtwertzonen für die verschiedenen Flächenarten (Gemeinbedarfsflächen, Bauerwartungsland, Rohbauland, Bauland). Zu berücksichtigen sind dabei die Bauweise, das Maß der baulichen Nutzung und eine Reihe weiterer Grundstücksmerkmale. Belastete Grundstücke (z.B. Grundstücke, die mit Grunddienstbarkeiten oder mit Altlasten belastet sind) dürfen bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte nicht berücksichtigt werden. Wenn das Maß der baulichen Nutzung durch das Verhältnis von Geschossfläche zu Grundfläche angegeben wird, dann muss sich daraus eine wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) ergeben. Standard für die Bodenwertermittlung sind die Werte erschließungsbeitragsfreier Grundstücke. Allerdings können Bodenrichtwerte auch für erschließungsbeitragspflichtige oder abgabepflichtige Bodenrichtwerte ermittelt werden. Die Bodenrichtwerte sollen im Rahmen eines Informationssystems zum Immobilienmarkt der Öffentlichkeit zugänglich sein. Die Bodenrichtwertrichtlinie enthält Anlagen mit der Darstellung aller in Frage kommenden amtlichen Abkürzungen, Erläuterungen zum Auszug aus den Bodenrichtwertkarten und eine Schnittstellenbeschreibung für das Bodeninformationssystem. |
| Bodenrisiko | foundation risk or any other risk connected to the ground conditions | Bauherren und Eigentümer eines Grundstücks tragen grundsätzlich das Risiko für unvorhergesehene Boden- und Wasserverhältnisse des Grundstücks. Allerdings muss sich der mit der Planung beauftragte Architekt im Rahmen eines gesonderten Auftrags zur Baugrundbeurteilung aufgrund von Bodenproben ein verlässliches Bild über die Bodenbeschaffenheit machen. Informationen über die Bodenbeschaffenheit können sog. Baugrundkarten, hydrographischen Karten und dem Altlastenkataster entnommen werden. Im Altlastenkataster sind allerdings (noch) nicht alle mit Altlasten behafteten oder altlastenverdächtigen Böden erfasst. |
| Bodenschätze | mineral resources | Nach deutschem Recht gehören zu den Bodenschätzen alle mineralischen Rohstoffe im festen, flüssigen oder gasförmigen Zustand, die sich in Lagerstätten in oder auf der Erde, auf dem Meeresgrund, im Meeresuntergrund oder im Meerwasser befinden. Wasser selbst gehört nicht dazu. Unterschieden wird zwischen bergfreien und grundeigenen Bodenschätzen.
Zu den bergfreien Bodenschätzen zählen 54 Arten von Metallen (z.B. Aluminium, Blei, Bor, Chrom, Cobalt, Eisen, Gold, Kupfer, Quecksilber, Silber, Titan, Zink und Zinn), Kohlenwasserstoffe, Stein- und Braunkohle, Stein- und Kalisalze, Flussspat, Quarz u.a. Sie fallen unter das Bundesberggesetz (§ 3 Abs. 3 BBergG). Das "Aufsuchen" von bergfreien Bodenschätzen muss beantragt und hierfür eine schriftliche Erlaubnis eingeholt werden. Aufsuchen bedeutet Entdeckung und Feststellung der Ausdehnung von Bodenschätzen. Die Gewinnung von Bodenschätzen bedarf zudem der schriftlichen Bewilligung. Wer die Bewilligung beantragt, muss u.a. ein Arbeitsprogramm vorlegen, aus dem insbesondere hervorgeht, dass die technische Durchführung der Gewinnung und die danach erforderlichen Einrichtungen unter und über Tage ausreichend sind. Die letzte Phase zum Erwerb des Eigentums des Bergwerks ist die amtliche Verleihung in einer "Berechtsamsurkunde", die dem Antragsteller zugestellt werden muss. Auf Initiative der Behörde wird das Bergwerkseigentum im Grundbuch eingetragen. Es umfasst allerdings nicht das Eigentum am Grundstück selbst. Grundeigene Bodenschätze sind solche, die nicht zu den bergfreien Bodenschätzen gehören. Hierzu zählen insbesondere Feldspate, Quarz und Dachschiefer. Das Eigentum an diesen Bodenschätzen ist Bestandteil des Eigentums am Grundstück. Der Betrieb, der sich mit der physischen Förderung von Bodenschätzen befasst, unterliegt einer strengen Reglementierung in Bezug auf Betriebssicherheit, Arbeitsschutz, Schutz der Oberfläche, usw. Die Betriebspläne des Betriebs müssen genehmigt werden. Eine Variante des Genehmigungsverfahrens besteht in der Durchführung eines Planfeststellungsverfahrens mit Umweltprüfung auf der Grundlage eines Rahmenbetriebsplanes. Zudem ist eine Reihe weiterer Vorschriften u.a. des Wasserrechts, des Immissionsschutzrechts, des Naturschutz- und Bodenschutzrechts zu beachten. |
| Bodenschätzung | soil appraisal; appraisal of farm land | Die Bodenschätzung bezieht sich auf landwirtschaftliche Böden, die in Grün- und Ackerland klassifiziert sind. Grundlage ist das (Bodenschätzungsgesetz – BodSchätzG), das am 1. Januar 2008 in Kraft getreten ist. Für die Bodenschätzung ist das jeweilige „Lagefinanzamt“ zuständig, wobei die Vermessungsämter ihren vermessungstechnischen Beitrag leisten. Ermittelt werden jeweils gesondert für Acker- und Grünland Bodenprofile, die wiederum Grundlage für die Ermittlung von Ertragsmesszahlen sind. Die derzeitigen Schätzergebnisse beziehen sich derzeit auf etwa 2.600.000 Hektar landwirtschaftliche Böden. Zu den landwirtschaftlichen Böden zählen nicht nur Äcker und Wiesen, sondern auch Gärten, Weingärten, Streuwiesen, Sümpfe, soweit landwirtschaftliche nutzbar. Beim Grünland wird beim Zustand des Bodens unterschieden zwischen Sand, lehmiger Sand, Lehm, Ton und Moor. Beim Ackerland wird stärker differenziert in Sand, anlehmiger Sand, lehmiger Sand, strak lehmiger Sand, sandiger Lehm, Lehm, lehmiger Ton(=toniger Lehm), Ton und Moor. Die Schätzungsergebnisse werden in Ertragsmesszahlen verdichtet. Es handelt sich um das Produkt der Fläche (in ar) und der Wertzahl (1 – 100). 100 ist der ertragsfähigste Boden. Informieren kann man sich in den Schätzbüchen und den zugehörigen Schätzkarten. Sie werden bei den Liegenschaftsämtern geführt. Die Kaufwerte von Ackerland pro Hektar hängen von der Ertragsmesszahl ab. Sie liegen nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes im Durchschnitt z.B. bei Flächengrößen von 2 bis 5 Hektar bei einer Ertragsmesszahl von unter 30 bei durchschnittlich 8.595 Euro pro Hektar und bei einer Ertragsmesszahl vom 60 und mehr dagegen bei durchschnittlich 18.334 Euro pro Hektar. Diese Ergebnisseder Bodenschätzung sind Grundlage für die Bewertung land- und forstwirtschaftlichen Vermögens nach dem Bewertungsgesetz. Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke ist die Grundsteuer A zu berechnen. |
| Bodenschätzungsgesetz | German law on the appraisal of farm land | Das am 1. Januar 2008 in Kraft getretene Gesetz zur Schätzung des landwirtschaftlichen Kulturbodens (Bodenschätzungsgesetz – BodSchätzG) ist ein Nachfolgegesetz des „Gesetzes über die Schätzung des Kulturbodens in Deutschland“ vom 16. Oktober 1934. Zu den landwirtschaftlichen Flächen zählen Ackerland und Grünland. Zweck des Gesetzes nach § 1 ist es, eine Grundlage für die Ermittlung von Einheitswerten landwirtschaftlich genutzter Grundstücke und damit für eine gerechte Grundsteuer landwirtschaftlich nutzbarer Flächen zu schaffen. Außerdem dient es der Agrarordnung, dem Bodenschutz und den Bodeninformationssystemen. Untersucht werden sollen nach Maßgabe dieses Gesetzes
Die Unterschiede bei der Bodenbeschaffenheit, der Geländegestaltung, den klimatischen Verhältnissen und den Wasserverhältnissen werden in Klassen, Klassenabschnitts- und Sonderflächen erfasst. Die aus der Bodenschätzung sich ergebenden Daten werden in den erwähnten Schätzungsbüchern erfasst und in Schätzungskarten dargestellt. In den Anlagen 1 und 2 des Gesetzes sind die Zahlen aufgeführt, die den Schätzungsrahmen für Ackerland und Grünland darstellen. Orientierungsrahmen sind festzulegende „Musterstücke“ und „Vergleichsstücke“. Das Produkt der Flächengröße und der Wertzahl führt zu der Ertragsmesszahl, die Grundlage für die Grundsteuer ist. |
| Bodenschutz | soil conservation; soil protection | Der Umweltschutz ist in einer Fülle von Gesetzen geregelt. Er bezieht sich auf den Naturschutz, Tierschutz, Gewässerschutz, Immissionsschutz und Bodenschutz. Hinzu kommen umfangreiche Gesetze und Verordnungen zur Vermeidung, Verwertung und Beseitigung von Abfällen, zur Energieeinsparung und dem Schutz vor gefährlichen Stoffen. Das Bodenschutzgesetz vom 17. März 1998 führte zu einer bundeseinheitlichen Regelung des Bodenschutzes mit nunmehr einheitlichen Begriffsbestimmungen zu Bodenfunktionen und die diese Funktionen beeinträchtigenden schädlichen Veränderungen, zu Altlasten und Verdachtsflächen. Auch das Baugesetzbuch enthält in § 1a eine so genannte Bodenschutzklausel. Sie gebietet im Interesse des Umweltschutzes, dass mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden muss (Bodenschutzklausel). Im Vordergrund steht dabei die Priorität u.a. der Wiedernutzbarmachung brachliegender Flächen, die Nachverdichtung und stärkere Nutzungsmischung vor einer etwaigen Neuausweisung von Baugebieten. Außerdem wurde bestimmt, dass zum Ausgleich für neue Bodenversiegelungen naturnahe Ausgleichsflächen geschaffen werden müssen. |
| Bodensonderung | land demarcation | Die Bodensonderung ist eines der wichtigsten Verfahren zur Regelung der Eigentumsverhältnisse an Grundstücken in den neuen Bundesländern. Sie beruht auf dem Bodensonderungsgesetz. Anwendung bei:
Bei unvermessenem Eigentum werden die bestehenden Rechte nach Einigung der Eigentümer festgelegt. Kommt keine Einigung zustande, richten sich die Rechte nach dem jeweiligen Besitzstand laut Unterlagen. |
| Bodensonderungsgesetz | Land Demarcation Act | Nach dem BoSoG vom 20.9.1993 kann für Grundstücke in den neuen Bundesländern durch einen per Sonderungsbescheid festgelegten Sonderungsplan die Reichweite von anderweitig nicht nachweisbaren Eigentumsrechten festgelegt werden. Dies ist z.B. bei unvermessenen Grundstücken, z.B. sog. Anteilen am ungeteilten Hofraum, notwendig. |
| Bodenübersichtskarten | general land maps | Bodenübersichtskarten (BÜK) werden von den Geologischen Ämtern der Bundesländer in verschiedenen Maßstäben erstellt. Sie informieren unter Verwendung differenzierter Legenden zusammen mit tabellarischen Übersichten u. a. über Bodentypen, Bodenreliefe, Bodenarten, Bodenprofile usw. |
| Bodenuntersuchung | soil investigation | |
| Bodenversiegelung | soil sealing | Eine Bodenversiegelung liegt vor, wenn Teile der Erdoberfläche mit einer wasserundurchlässigen Schicht überdeckt werden. Dies geschieht vor allem beim Straßenbau und der Bebauung des Bodens mit Gebäuden. Der Versiegelungsgrad kann vermindert werden, wenn z.B. bei der Gestaltung von Parkplätzen und Garagenzufahrten am eigenen Haus wasserdurchlässiges Befestigungsmaterial verwendet wird, so dass ein Grasbewuchs in den nichtversiegelten Zwischenräumen noch möglich ist. Um der unbegrenzten Bodenversiegelung entgegenzuwirken, wurde bei der Grundflächenzahl eine "Kappungsgrenze" eingeführt, die dazu führt, dass auch bei einer dichten Bebauung ein unversiegelter Rest von mindestens 20% verbleibt. Eine Ausnahme ist in Kerngebieten zulässig, bei der die Grundflächenzahl 1,0 (gleich 100%ige Versiegelung) betragen kann. |
| Bodenwert | land value | Der Bodenwert ist der kapitalisierte Betrag der "Grundrente". Dabei ist zwischen der "absoluten" Bodenrente (Knappheitsrente) und den Differentialrenten, die sich aus der unterschiedlichen Lage, Qualität und möglichen Nutzungsintensität der Böden ergeben, zu unterscheiden. Bodenwerte werden heute entweder mit Hilfe von Bodenrichtwerten (indirekte Bodenwertermittlung) oder von Preisen vergleichbarer Grundstücke (direkte Bodenwertermittlung) ermittelt. Soweit diese Ausgangsgrößen von dem zu bewertenden Bodengrundstück abweichen, ist dies durch Zu- oder Abschläge oder durch Umrechnungskoeffizienten (bei unterschiedlicher Nutzungsintensität) und/oder Indexreihen (wenn die Preise der Vergleichsgrundstücke sich in unterschiedlichen Zeiten gebildet haben) zu berücksichtigen. Ebenso sind Bodenwertanteile bebauter Grundstücke im Rahmen der Bewertungsverfahren (Vergleichs- Ertrags- und Sachwertverfahren) zu ermitteln. Die Ermittlung des Bodenwertes durch den direkten Vergleich mit Kaufpreisen anderer Bodengrundstücke setzt eine größere Zahl von vergleichbaren Bodengrundstücken voraus, damit Ausreißer leichter identifiziert und ausgeschieden werden können. Die Standardabweichung wird auf diese Weise verringert. |
| Bodenwertanteil (Erbbaurecht) | proportion of value attributable to the land (heritable building right) | Bedingt durch die Tatsache, dass die Bodenwerte in der Regel schneller steigen als die Barwerte der Erbbauzinsen (die nicht den jeweils aktuellen Bodenwerten angepasst werden können), fließt den Erbbauberechtigten mit zunehmender Laufzeit des Erbbaurechts ein Bodenwertanteil zu.
Bei Verkauf des Erbbaurechts bezahlt der Käufer in der Regel nicht nur das Gebäude, das auf dem Erbbaugrundstück steht, sondern auch diesen Bodenwertanteil. Allerdings wird die Entwicklung des Bodenwertanteils durch Einflüsse gebremst, die sich als Nachteile für den Erbbauberechtigten im Vergleich zum normalen Hauseigentümer niederschlagen (Zustimmungserfordernisse des Grundstückseigentümers bei Veräußerung und Belastung, Gebäudeänderungen usw. Heimfallansprüche). Der Bodenwertanteil wird deshalb niedriger sein als die ermittelte Differenz zwischen dem Barwert des Erbbauzinses und dem Wert des unbelasteten Grundstücks. Dem wird bei der Bewertung des Bodenwertanteils durch einen Wertfaktor Rechnung getragen. Dieser lag nach der in den WertR 2002 zum Ausdruck gebrachten Auffassung zwischen 0,3 (bei sehr starker Beeinträchtigung) und 0,9 (bei geringer Beeinträchtigung). Praktiker schätzen diese Wertfaktoren vielfach als zu hoch gegriffen ein. In den WertR 2006 sind diese Wertfaktoren nicht mehr enthalten. Im Oktober 2012 wurde die Sachwertrichtlinie als neues Regelwerk zur Ermittlung von Sach- und Verkehrswerten eingeführt; ihre Vorgaben ersetzen in einigen Punkten diejenigen der WertR 2006. |
| Bodenwertzahl | agricultural land grade; measure of the productivity of agricultural land | Die natürliche Ertragskraft des Bodens und damit der Bodenwert finden ihren Ausdruck in so genannten Bodenwertzahlen. Sie reichen von 1 – 100. Die Erfassung der Bodenqualität erfolgt mit Hilfe von Grablöchern. Die aus einem Grabloch gewonnene Erde wird nach ihrer Zusammensetzung analysiert. Der fruchtbarste Boden erhält die Bewertungszahl 100. Bodenwertzahlen finden Verwendung für die Besteuerung landwirtschaftlich genutzter Böden aber auch bei der Flurbereinigung (Tausch möglichst gleichwertiger Grundstücke). Bodenwertzahlen sind auch wichtige Orientierungsmaßstäbe bei der Bildung von Preisen für landwirtschaftliche Böden. |
| Böhm, Franz | Böhm, Franz | Franz Böhm (1895 – 1977) war nach dem 2. Weltkrieg Mitbegründer der Freiburger Schule, die zusammen mit Walter Eucken und Großmann-Doerth den „Ordo-Liberalismus“ ins Leben riefen. Das Ideengut fand mit großem Erfolg Eingang in die Wirtschaftspolitik Ludwig Erhards. Während der Zeit des „Dritten Reiches“ gehörte er dem Bonhoeffer-Kreis, der Arbeitsgemeinschaft Erwin von Beckerath und dem Beraterkreis Carl Friederich Goerdeler an, die sich u.a. mit Fragen der Neuordnung des Staatswesens nach dem Ende der Nazidiktatur befassten. Böhms Aktivitäten blieben nicht unentdeckt, so dass ihm während der NS-Herrschaft die Lehrerlaubnis entzogen wurde. Seine politische Bedeutung erlangte Böhm dadurch, dass er zum Mitschöpfer des deutschen Kartellrechts wurde. |
| Böhm-Bawerk, Eugen von | Böhm-Bawerk, Eugen von | Eugen Ritter von Böhm-Bawerk (1851 bis 1914) war ein österreichischer Nationalökonom. Er gehörte zur Wiener Schule, auch Österreichische Schule genannt. Als sein Hauptwerk gilt das Buch „Kapital und Kapitalzins“ und darin insbesondere das Kapitel „Positive Theorie des Kapitals“. Danach sind die Wertbestimmungsgründe, also die Gründe, die einen Wert hervorbringen, die Nützlichkeit und die Seltenheit eines Gutes. Als Maßstab gilt der Grenznutzen. Ein weiteres Gebiet, das mit dem Namen Böhm-Bawerk verbunden ist, war die Agiotheorie des Zinses. Sie begründet die Tatsache, dass für einen Konsumverzicht in der Gegenwart zugunsten eines in der Zukunft liegenden Konsums ein Preis bezahlt wird. Der Wert, der dem Konsum in der Gegenwart zuzumessen ist, wird von Menschen höher eingeschätzt als der Konsum in der Zukunft. |
| Bolzplatz | playing field | Bolzplätze sind von der Gemeinde zur Verfügung gestellte, mit Einrichtungen wie Toren, Bodenbelag und Ballfangzaun ausgestattete Plätze zum Fußballspielen für Kinder. Der von diesen Plätzen ausgehende Lärm sorgt immer wieder für Beschwerden von Anwohnern und für gerichtliche Auseinandersetzungen. Während Gerichte meist keine nachbarlichen Einwände gegen Spielplätze für Kinder akzeptieren, wird bei Bolzplätzen oft strenger geurteilt. Hier einige Beispiele: Grundsätzlich sind Spielplätze für Kinder bis 14 Jahren in Wohngebieten zulässig. Kinder sollten sich viel im Freien aufhalten und im Spiel Sozialverhalten erlernen. Dies sollte sinnvollerweise in der Nähe ihrer Wohnung und mit Nachbarskindern erfolgen können. Den entstehenden Lärm müssen Nachbarn in der Regel hinnehmen. Nur im Ausnahmefall, etwa bei unmittelbarer Nähe von Wohnräumen, können solche Plätze unzulässig sein. Dies entschied das Bundesverwaltungsgericht 1991 (Az. 4 C 5/88). Das Bundesverwaltungsgericht hat auch entschieden, dass von Kindern bis 14 Jahren genutzte Bolz- und Skateplätze nicht ohne weiteres unter die Sportanlagenlärmschutzverordnung fallen. Deren strenge Richtwerte können jedoch im Einzelfall entsprechend anzuwenden sein (Beschluss vom 11.02.2003, Az. 7 B 88.02). Wird ein Bolzplatz im Wohngebiet permanent außerhalb der Öffnungszeiten durch Jugendliche und Erwachsene genutzt, die in Mannschaftsstärke über den Zaun klettern, und liegen die Lärmimmissionen in der Wohnung des Anwohners oberhalb der Richtwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung, kann der Rückbau des Platzes verlangt werden (Verwaltungsgericht Berlin, Az. 10 A 239.05). Ist eine Fläche im Bebauungsplan als "öffentliche Grünfläche, Dorfplatz" ausgewiesen, darf dort kein Bolzplatz errichtet werden. Die Regeln für Spielplätze sind nur anwendbar, wenn es auch Spielgeräte gibt (Verwaltungsgericht Köln, Az. 13 K 403/08). Gehört zu einem Kinderspielplatz ein kleiner Bolzplatz mit Basketballkorb, ist dies keine Sportanlage im Sinne der Sportanlagenlärmschutzverordnung. Kann durch die Errichtung eines Ballfangzaunes der Lärm auf ein erträgliches Maß gemindert werden, können Nachbarn nicht die Beseitigung des Bolzplatzes verlangen (Oberverwaltungsgericht Berlin, Urteil vom 22.04.1993, Az: 2 B 6.91). Im Jahr 2011 wurde in § 22 Bundesimmissionsschutzgesetz ein Absatz 1a eingefügt, der besagt, dass Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung sind. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden. Diese Regelung bezeichnet man auch als Toleranzgebot für Kinderlärm. Mit Urteil vom 29. April 2015 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass es bei Lärmbelästigung durch einen während des Mietverhältnisses errichteten Bolzplatz darauf ankommt, ob der Vermieter selbst Abwehr- oder Entschädigungsansprüche gegen den Betreiber hat. Müsse er selbst – etwa wegen des Toleranzgebotes für Kinderlärm – die Beeinträchtigung entschädigungslos hinnehmen, könne auch der Mieter keine Mietminderung gegen den Vermieter geltend machen. Der Fall wurde an die Vorinstanz zurückverwiesen, um zu klären, ob der Lärm von Kindern ausging, oder vielmehr von Jugendlichen und jungen Erwachsenen (Urteil vom 29. April 2015, Az. VIII ZR 197/14). |
| Bonität | creditworthiness; credit standing | Unter Bonität versteht man die Kreditwürdigkeit eines Darlehensnehmers. Vor Darlehenszusage für ein Immobiliendarlehen werden nicht nur die Beleihungsunterlagen angefordert und geprüft ("Beleihungsprüfung"). Die Zusage wird auch abhängig gemacht vom Ergebnis einer Kreditwürdigkeitsprüfung des Darlehensnehmers. Die Prüfung erstreckt sich auf Einkommens- Vermögens- und Familienverhältnisse des Darlehensnehmers. Bei einem entsprechend guten Ergebnis kann sogar eine "Vollfinanzierung" gewährt werden. Seit Einführung von neuen Eigenkapitalvorschriften für Kreditinstitute durch Basel II im Jahr 2007 kommt der Bonitätsprüfung der Firmenkunden der Bank eine besondere Bedeutung zu. Diese müssen sich einem "Rating" entweder durch das Kreditinstitut oder durch eine Ratingagentur unterziehen. Vom Ergebnis hängen die Konditionen ab, zu denen ein Kredit gewährt wird. Unter dem Eindruck der Finanzkrise ab 2007 entstand das Regulierungspaket Basel III, welches in der EU über eine Neufassung der Capital Requirement Directive (CRD) Rechtskraft erlangte und die Anforderungen an die Kreditvergabe weiter verschärfte. Die Neufassung dieses Regelwerks trat am 1. Januar 2014 mit diversen Übergangsregelungen in Kraft. |
| Bordell | brothel; bordello [US] | |
| Börsenkapitalisierung /-wert | market capitalization; stock exchange capitalization / (stock) market value; quoted/listed security, marketable security | |
| Börsennotierte Publikumsgesellschaft | quoted company; publicly traded/listed company | Eine Börsennotierte Publikumsgesellschaft ist – wie eine Aktiengesellschaft oder GmbH – eine Handelsgesellschaft mit eigener Rechtspersönlichkeit ("juristische Person"). Ihre Organe sind der Vorstand, der Aufsichtsrat und die Hauptversammlung. Ihre Gesellschafter sind Aktionäre, die über die Börse Anteile erwerben. Das Grundkapital einer AG beträgt mindestens 50.000 Euro und wird in Aktien zerlegt. Für Verbindlichkeiten der Gesellschaft haften die Aktionäre nicht persönlich. Die AG ist – wie die GmbH – im Handelsregister eingetragen. Die Aktie entspricht einem Anteilsrecht und ist übertragbar. Sofern die Gesellschaft Gewinne erwirtschaftet, wird sie an die Aktionäre in Form einer Dividende ausgeschüttet. Aktionäre können an der Hauptversammlung teilnehmen und haben Stimm- und Auskunftsrechte. |
| BörsG | German stock exchange law | Abkürzung für: Börsengesetz |
| Boston-Consulting-Group-Matrix | Boston Consulting Group matrix | |
| Boston-I-Portfolio | Boston I portfolio | |
| Boutique-Hotel | boutique hotel | Als Boutique-Hotel bezeichnet man ein Hotel, das klein, besonders individuell und meist vom Inhaber geführt ist. Die Bezeichnung stammt ursprünglich aus Großstädten der USA und wurde vom französischen Wort „Boutique“ abgeleitet, das für ein kleines Geschäft – ursprünglich nicht zwingend im Modebereich – steht. Boutique-Hotels haben also nichts mit Mode zu tun; sie sind oft exklusiv gestaltet und ausgestattet und legen Wert auf einen individuellen Stil. Teilweise macht diese Hotelkategorie Werbung damit, dass die Häuser von bestimmten namhaften Architekten und Innenarchitekten gestaltet worden sind. Manche Boutique-Hotels haben sich einem bestimmten Motto verschrieben. Die ersten Boutque-Hotels entstanden in den 1980er Jahren in New York, San Francisco und London. Die Bezeichnung ist nicht an eine bestimmte Sterne-Klassifizierung gebunden. Teilweise werden Boutique-Hotels gerade als gegenläufige Entwicklung zur Sterne-Kategorisierung gesehen, da durch diese ein international immer stärker angeglichenes und damit auch gleichförmiges Hotelangebot entsteht. In vielen Fällen entstehen Boutique Hotels in historischen Gebäuden, die aufwändig saniert und hergerichtet werden. Immer zeichnen sie sich durch einen individuellen Stil aus und haben den Anspruch, dem Gast auch eine persönliche Betreuung zu bieten. Inzwischen exitieren jedoch in europäischen Großstädten auch Boutique-Hotels mit über 100 Betten und internationale Boutique-Hotelketten, was dem ursprünglichen Grundgedanken widerspricht. In jedem Fall sollten sich interessierte Reisende genau darüber informieren, was sie in einem bestimmten Boutique-Hotel jeweils erwartet. |
| BPersVG | German Federal Act on Staff Representation in Civil Services | Abkürzung für: Bundespersonalvertretungsgesetz |
| BPflV | federal ordinance concerning the care for the elderly | Abkürzung für: Bundespflegeverordnung |
| Bpl | site; construction site; building lot; building plot; building site | Abkürzung für: Bauplatz |
| Br | relative land value in % in relation to front width | Abkürzung für: relativer Bodenwert in % im Verhältnis zur Frontbreite |
| BR-Drucks | printed papers of the Federal Council of Germany | Abkürzung für: Bundesratsdrucksache |
| BRAGO | German Attorneys' Fees Schedule | Abkürzung für: "Bundesgebührenordnung für Rechtsanwälte". Die BRAGO wurde zum 01.07.2004 aufgehoben. Die Berechnungsgrundlagen für Rechtsanwaltsgebühren sind seitdem im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) geregelt. |
| Brainstorming | brainstorming | |
| Brand Lands | brand lands | Automobilhersteller versuchen der zunehmenden Erlebnisorientierung der Kunden bei der Gestaltung von Verkaufslokalitäten Rechnung zu tragen. Ein besonders weitgehender Ansatz sind hier die Brand Lands. Diese sind als ein vom Automobilhersteller betriebenes markenspezifisches Erlebniszentrum zu verstehen, in dem neben der Darstellung des Unternehmens und seiner Produkte primär eine ganzheitliche Präsentation der Marke angestrebt wird. Ziel ist dabei eine direkte Kundenansprache. Das Spektrum von Brand Lands ist sehr breit: Es reicht von den klassischen Kundenzentren der Herstellerwerke, zur Auslieferung von Fahrzeugen, über Kundenkontaktpunkte in innerstädtischen Lagen bis hin zu Erlebnisparks mit produktübergreifenden Themen-Arrangements." (Diez, W., 2000, Automobilmarketing) Angesichts des Bestrebens der Automobilhersteller, im Marketing neue Wege zu gehen und ihre Absatzkanalstruktur zu optimieren, dürfte sich dieser Objekttyp in der Wachstumsphase befinden. Diese wird allerdings dann sehr schnell in die Reife- und Sättigungsphase übergehen, wenn jeder der deutschen Automobilkonzerne über ein eigenes Brand Land verfügt, da speziell vor dem Hintergrund der damit verbundenen Kosten nicht davon auszugehen ist, dass pro Konzern eine größere Anzahl dieser Brand Lands entstehen wird. |
| Brandabschnitt | fire compartment | Um im Brandfalle die Ausbreitung des Feuers zu verhindern oder zumindest zu erschweren, sind größere Gebäude durch Brandwände und Brandschutztüren in so genannte Brandabschnitte zu unterteilen. Der Abstand zwischen den Brandwänden darf dabei 40 Meter nicht überschreiten, woraus sich eine maximal zulässige Größe eines Brandabschnitts von 1.600 Quadratmetern ergibt. Sind aus betrieblichen Gründen größere Brandabschnitte erforderlich, so sind diese in Brandbekämpfungsabschnitte zu unterteilen (vgl. DIN 4102). |
| Branding | branding | Brand oder Branding bezeichnete ursprünglich die Kennzeichnung von Viehherden. Das Zeichen des Besitzers wurde dem Vieh auf die Haut gebrannt, damit es unzweifelhaft zuzuordnen war. In der Wirtschaft bezieht sich der Begriff auf die Bildung einer Marke durch Unternehmenskommunikation mit Mitteln des Corporate Branding. Die Marke umfasst den Namen, einen Ausdruck, ein Symbol oder eine Kombination von diesen. Durch Markenbildung soll das Produkt- oder Leistungsangebot eines Anbieters erkennbar und unverwechselbar sein, um sich von der Konkurrenz abzuheben. Man unterscheidet Herstellermarken, die vom Erzeuger vergeben werden, und Handelsmarken, die von Handelsunternehmen geprägt werden, sowie Generika, die lediglich unter der Produktbezeichnung angeboten werden. In der Immobilienwirtschaft bedeutet Branding den Versuch durch Markenbildung Wettbewerbsvorteile zu erlangen. Das kann für ein bestimmtes Immobilienobjekt sein oder eine Produktreihe, zum Beispiel bei Fertighausherstellern. |
| Branding, Einsatzfelder | branding; areas of application | Branding kommt in der Immobilienwirtschaft insbesondere in folgenden Bereichen zum Tragen:
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| Brandmeldeanlage | fire alarm system | Brandmeldeanlagen sind nicht mit den herkömmlichen Einzelrauchmeldern zu verwechseln. Erstere sind nur für bestimmte Gebäude vom Gesetzgeber vorgeschrieben, etwa für Gewerbebetriebe, Kindergärten und Schulen, Betriebe des Gastgewerbes, Krankenhäuser, Seniorenheime. In Privatwohnungen sind sie nicht vorgeschrieben; hier besteht abhängig vom Bundesland gegebenenfalls eine Rauchmelderpflicht. Eine Brandmeldeanlage besteht aus verschiedenen Geräten, die über Kabel miteinander vernetzt sind. Dazu können spezielle kabelvernetzte Rauchmelder gehören, aber auch Hitzemelder und andere Messgeräte sowie manuelle Alarmknöpfe unter Glas. Die Brandmeldeanlage wird in der Regel elektrisch betrieben; ihre Komponenten verfügen über Notbatterien. Die verschiedenen Komponenten sind mit einer Alarmzentrale im Gebäude und über diese teils direkt mit der Feuerwehr verbunden. Die Kombination herkömmlicher Einzelrauchmelder mit einer Brandmeldeanlage ist unzulässig. Für Eigentümer gewerblicher Immobilien sehen die Standardverträge der Gemeinden für die Direktalarmierung der Feuerwehr meist eine Aufschaltung des Alarmsignals über eine besondere Vorrichtung vor. Diese muss gemietet werden – und zwar bei einem von der Gemeinde konzessionierten Unternehmen, das auch die Technik der jeweiligen Leitstelle geliefert hat. In diesem Bereich wurden lange Zeit hauptsächlich zwei bekannte Elektronikkonzerne konzessioniert. Diese verlangten von den Immobilieneigentümern bis zu 600 Euro für die Bereitstellung der Aufschalteinrichtung und eine Beteiligung an den Baukosten der Leitstelle in Höhe von mehreren hundert Euro. Die monatliche Gerätemiete lag bei ca. 100 bis 150 Euro. Bei der üblichen Vertragslaufzeit von zehn Jahren fielen so 12.000 bis 18.000 Euro laufende Kosten an. Das Bundeskartellamt hat im Rahmen eines Musterverfahrens mit Beschluss vom 24.5.2013 diese Konzessionspraxis für wettbewerbswidrig erklärt. Es ging dabei um die Verträge der Stadt Düsseldorf (Az. B7 – 30/07). Gemeinden müssen demnach auch andere Anbieter in diesem Bereich zulassen, was die Preise dem Wettbewerb aussetzt. |
| Brandriegel | fireproof barrier | Bei einem Wohnungsbrand entstehen bereits nach wenigen Minuten so hohe Temperaturen, dass die Fensterscheiben zerbersten und die Flammen durch die Fensteröffnungen nach draußen schlagen. Besteht die Fassade aus einem brennbaren Dämmstoff, kann sich das Feuer über die Fassade ausbreiten und die darüber liegenden Stockwerke erfassen. Um dies zu verhindern, kommen sogenannte Brandriegel (auch: Brandschutzriegel) zum Einsatz. Dies sind um das Haus horizontal herumlaufende, breite Streifen aus nicht brennbarem Material. Eingesetzt werden sie über jedem zweiten Stockwerk. Brandriegel gelten als wirtschaftlicher als die Einarbeitung nicht brennbarer Flächenelemente in die Fassade oberhalb von Fenster- und Türöffnungen (der sogenannte Sturzschutz). Brandriegel sind immer erforderlich, wenn ein Wärmedämm-Verbundsystem aus brennbarem Material eingebaut wird. Auch bei schwer entflammbarem Material sind sie zu verwenden, wenn die Dämmschicht eine bestimmte Schichtstärke überschreitet. Bei EPS-Hartschaumplatten (grauem Polystyrol) sind bei einer Dämmschichtdicke über 0,1 Meter zusätzliche Brandschutzmaßnahmen notwendig. Brandriegel sind ein Teil des Wärmedämm-Verbundsystems und müssen selbst auch wärmedämmende Wirkung haben. Oft werden sie als vollflächig angeklebter Mineralwolle-Lamellenstreifen ausgeführt. Bei der Einarbeitung von Brandriegeln in die Fassade besteht oft das Problem, dass das Material der Brandriegel (etwa Steinwolle) eine andere Dämmfähigkeit besitzt als das Material der restlichen Dämmschicht (oft Polystyrol). Es sind deshalb unterschiedliche Schichtstärken erforderlich. Auch optisch können sich Auffälligkeiten ergeben. Eine mögliche Lösung ist der Einsatz von nicht brennbarem Polyurethan-Hartschaum (PUR-Hartschaum) als Brandriegel. Dieser hat mit Polystyrol vergleichbare Dämmeigenschaften und kann in der gleichen Schichtstärke eingebaut werden. Regelungen zum Brandschutz enthalten die Landesbauordnungen. Beispiel: Die Hamburger Bauordnung schreibt unter anderem vor, dass nicht tragende Außenwände und nicht tragende Teile tragender Außenwände aus nicht brennbaren Baustoffen bestehen müssen. Oberflächen von Außenwänden sowie Außenwandbekleidungen müssen schwer entflammbar sein; besondere Vorkehrungen zum Brandschutz sind zu treffen, wenn es stockwerkübergreifende Hohlräume wie Doppelfassaden und hinterlüftete Außenwandbekleidungen gibt (vgl. § 26 Hamburger Bauordnung). |
| Brandschutz | fire protection; fire prevention and protection; fire protection requirements | Zum Brandschutz gehören alle baulichen Maßnahmen, die getroffen werden, um die Ausbreitung von Feuer, Rauch und Strahlung zu verhindern. Regelungen finden sich in DIN 4102 (Brennbarkeitsklasse) und DIN 18230 (Lagerungsdichte, Abbrandfaktor und Heizwert). Auf europäischer Ebene behandelt die EN 13501 Teil 2 die Feuerwiderstandsklassen. Verwendete Bauteile und Baustoffe müssen, was Brennbarkeit und Feuerwiderstandsdauer (DIN 4102 T. 1) anbelangt, im Interesse des Brandschutzes einer bestimmten Bauproduktklasse (Baustoffklasse) angehören. Die Feuerwiderstandsklasse (F30–F180) nach DIN 4102 bezeichnet die Feuerwiderstandsdauer (0–180 Minuten). In bestimmten Fällen sind Brandschutzfenster und Brandschutztüren vorzusehen. Bestimmte Gebäude sind mit Rettungswegen, Fluchtfenstern, Nottreppen und –leitern auszustatten. Zum Brandschutz gehören auch Zufahrtsmöglichkeiten für Rettungs- und Feuerwehrfahrzeuge. Jedes Jahr verzeichnen die Feuerwehren durchschnittlich 50.000 Brände allein in Privathaushalten. Besonders gefährdet sind:
In allen Bundesländern gibt es entweder eine Ausstattungspflicht mit Rauchmeldern oder diese ist beschlossen und steht kurz vor der Einführung. In der Regel gilt die Rauchmelderpflicht bei ihrer Einführung mit sofortiger Wirkung für Neubauten und mit einer Übergangsfrist dann auch für Bestandsgebäude. Für die Installation ist in der Regel der Eigentümer bzw. Vermieter verantwortlich. Die Pflicht zur Wartung der Rauchmelder ist in manchen Bundesländern dem Eigentümer, in anderen dem Nutzer bzw. Mieter einer Wohnung auferlegt worden. Es gibt einen Trend in der Landesgesetzgebung, diese Verantwortung dem Nutzer zu übertragen. Für bestimmte Gebäude (z. B. Schulen, Seniorenheime) sind vernetzte Brandmeldeanlagen vorgeschrieben, die meist auch eine Alarmierung der Feuerwehr bewirken. Feuerlöscher sollten ca. alle zwei Jahre überprüft werden. Werden gesetzliche Vorschriften zum Brandschutz nicht beachtet, kann dies zu einem Verlust des Versicherungsschutzes in der Feuer- bzw. Gebäudeversicherung führen. Nach der Rechtsprechung kann ein Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter trotz Abmahnung beharrlich größere Mengen brennbarer Stoffe im Mietobjekt einlagert (Landgericht Coburg, Az. 33 S 96/01 v. 07.09.2001, gewerbliches Mietobjekt). |
| Brandversicherung | fire insurance | |
| Brandwand | firewall; fire-resisting wall | Die Brandwand ist eine Wand, die im Brandfall die Ausbreitung des Feuers innerhalb eines Gebäudes oder das Übergreifen des Brandes auf angrenzende Gebäude verhindern soll. Bereits in historischen Bauordnungen galten für die Ausführung von Brandmauern spezielle Vorschriften bezüglich des Materials und der Wandstärke. Synonym verwendete Begriffe sind Brandmauer, Feuermauer oder Nachbarmauer. |
| BRAO / Anwaltsordnung | Rules and Regulations for the German Bar | Die Bundes-Rechtsanwalts-Ordnung (BRAO) regelt das Berufsrecht der Rechtsanwälte. Sie stammt von 1959 und wurde seither mehrfach geändert. Sie ist nicht zu verwechseln mit der 2004 außer Kraft getretenen BRAGO (Bundes-Rechtsanwalts-Gebührenordnung; heute: Rechtsanwaltsvergütungsgesetz). Themen der BRAO sind u.a. die Zulassung zum Anwaltsberuf, Rechte und Pflichten eines Rechtsanwaltes und die Organisation der Anwaltskammern. Im Jahr 2007 wurde das Berufsrecht der Rechtsanwälte grundlegend reformiert. Am 1.6.2007 trat das Gesetz zur Stärkung der Selbstverwaltung der Rechtsanwaltschaft in Kraft, das die BRAO abänderte. Eine wichtige Neuerung war unter anderem, dass die Anwaltszulassung und ihre Rücknahme von den Anwaltskammern selbst vorgenommen werden. Neue Rechtsanwälte werden nicht mehr durch die Gerichte, sondern durch die Anwaltskammern vereidigt. Jeder Rechtsanwalt darf vom Tag seiner Zulassung an vor Oberlandesgerichten auftreten, ohne erst – wie bisher – fünf Jahre warten zu müssen. Die bei den Gerichten bisher geführten Anwaltslisten werden durch ein kostenloses, online einsehbares Anwaltsverzeichnis der Bundesrechtsanwaltskammer ersetzt. Will ein Klient seinen Anwalt nach fehlgeschlagenem Prozess haftbar machen, dürfen die Anwaltskammern dem Klienten die Berufshaftpflichtversicherung des Anwalts nennen. Eine weitere wichtige Neuerung: Rechtsanwaltskanzleien dürfen künftig Zweigstellen eröffnen. |
| BReg | federal German government | Abkürzung für: Bundesregierung |
| Breitbandkabel | broad-band cable | Das Breitbandkabel verbindet private Haushalte und Betriebe mit Dienstanbietern. Sein bisheriger Hauptzweck war das Kabelfernsehen sowie auch die Übertragung von Radiosendungen. Neue Breitbandkabel lassen sich zusätzlich jedoch auch für die Anbindung ans Internet sowie das Telefonieren nutzen. Grund ist, dass es sich hier um so genannte bidirektionale Netze handelt, die über eine Rückkanalfähigkeit verfügen. Die Breitbandkabelnetze wurden zunächst durch die Deutsche Bundespost, die spätere Deutsche Telekom, in den 80er Jahren bereit gestellt. Mittlerweile sind sie an andere kommerzielle Netzbetreiber veräußert worden. Für das Kabelfernsehen fallen Grund- oder Anschlussgebühren sowie eine monatliche Abonnements-Gebühr an. Man unterscheidet zwischen analogem und digitalem Kabelfernsehen. Digitales Kabelfernsehen kann nur mit Hilfe eines Digitalreceivers (auch: Set-Top-Box), eines entsprechend ausgestatteten digitalen Fernsehgerätes oder eines Computers mit TV-Karte empfangen werden. Am 30.04.2012 wurde das letzte analoge Fernseh-Signal des ASTRA-Satelliten abgeschaltet. Haushalte mit Kabelanschluss sind davon nicht betroffen. Für eine Umstellung der Kabeleinspeisung auf digitalen Empfang gibt es derzeit noch keinen Termin. Diese soll eher durch Werbung für den digitalen Kabelanschluss als durch eine einheitliche „zwangsweise“ Änderung erreicht werden. |
| Brennwert | useful output/heat | Der Brennwert bezeichnet die in einem Stoff enthaltene Energie, die durch Verbrennung freigesetzt wird. Im engeren Sinne gibt er die Menge an Wärme an, die bei der Verbrennung, der Abkühlung der Verbrennungsgase auf 25 Grad Celsius und der anschließenden Kondensation der Verbrennungsgase entsteht. Er schließt also die Kondensationswärme von beim Verbrennungsprozess freiwerdendem Wasserdampf mit ein. Als Maßeinheiten für den Brennwert werden verwendet: Kilojoule pro Kilogramm (kJ/kg), Kilojoule pro Liter (kJ/l) oder Kilojoule pro Kubikmeter (kJ/m3). In der Praxis werden Brennwerte häufig zwecks besserer Vergleichbarkeit auch in Kilowattstunden/Kilogramm (Kwh/kg) angegeben. Zu unterscheiden ist der Brennwert vom Heizwert. Diese teilweise auch als „unterer Heizwert“ bezeichnete Größe entsteht für die bei der Verbrennung eines Stoffes entstehende Wärmeenergie ohne Berücksichtigung der Kondensationswärme. Der Heizwert von wasserreichen Brennstoffen ist damit niedriger als deren Brennwert. Moderne Brennwert-Heizungen zeichnen sich oft dadurch aus, dass sie auch die in den Abgasen vorhandene Kondensationswärme nutzen, anstatt diese lediglich über einen Schornstein zu entsorgen. Der Begriff Brennwert wird ferner für die Energieumsetzung eines lebenden Organismus infolge der Nahrungsaufnahme verwendet. Hier spricht man vom physiologischen Brennwert. Dessen Maßeinheit ist Kilojoule pro 100 Gramm beziehungsweise pro 100 Milliliter. |
| Brennwertkessel | condensing boiler; condensing value boiler; calorific value boiler | Ein Brennwertkessel ist ein Heizkessel, der den Energieinhalt des Brennstoffs zu fast 100% ausnutzt. Bei älteren Heizkesseln sind geringere Wirkungsgrade anzutreffen. Dadurch werden bei Brennwertkesseln Heizkosten eingespart. Brennwertkessel sind seit den 1990er Jahren Stand der Technik. Sie werden für kombinierte Heizungs- und Warmwassererhitzungssysteme verwendet und können entweder mit Öl oder mit Gas betrieben werden. Die technische Neuerung gegenüber den konventionellen Heizkesseln besteht darin, dass bei Brennwertkesseln auch die Kondensationswärme des in den Abgasen enthaltenen Wasserdampfes genutzt wird. Dies bedeutet aber auch, dass Kessel und Abgasrohr unempfindlich gegen Feuchtigkeit (Kondensat) sein müssen. Öl-Brennwertkessel haben einen etwas geringeren Wirkungsgrad als Gas-Brennwertkessel. Bei Ölkesseln muss zudem für eine Neutralisation des Kondensats gesorgt werden, was bei Gasbrennwertkesseln bis 25 KW Leistung nicht erforderlich ist. Soll ein konventioneller Heizkessel gegen einen neuen Brennwertkessel ausgetauscht werden, ist auf die richtige Dimensionierung des Kessels zu achten: Früher wurden Heizkessel oft erheblich über dem eigentlichen Bedarf ausgelegt. Bei Mehrfamilienhäusern ist für die Größe des Kessels die berechnete maximale Heizlast des Hauses maßgeblich (DIN 4701 oder VDI 3808). Bei der Nachrüstung eines Brennwertkessels ist u.a. darauf zu achten, ob die Heizanlage einschließlich der Abgasrohre auch für einen derartigen Heizkessel geeignet ist. Soll Kondensat in das Abwassersystem eingeleitet werden, sind ggf. örtliche Vorschriften zu beachten, auch das hauseigene Abwassersystem muss aus kondensatbeständigen Werkstoffen bestehen. Der Einbau von Brennwertkesseln wird teilweise durch öffentliche Förderprogramme unterstützt. |
| BRI | gross volume | Abkürzung für: Brutto-Rauminhalt |
| Briefkasten | mailbox | Zur Gewährleistung des vertragsgemäßen Zustandes einer Mietwohnung gehört das Anbringen eines Briefkastens durch den Vermieter. Der Mieter muss wichtige Postsendungen jederzeit erhalten können. Dass der Briefkasten mit dem Namen des Mieters beschriftet werden darf, versteht sich von selbst. Der Mieter darf ein Schild mit dem Hinweis "Keine Werbung" am Briefkasten anbringen. Nach Ansicht einiger Gerichte stellt ein Briefkasten, in den keine Zeitschriften im DIN-A4 Format ohne Knick hinein passen, einen Mangel dar. Eine Mietminderung um 0,5% ist dann gerechtfertigt (vgl. Landgericht Berlin, Urteil v. 11.5.1990, Az. 29 S 20/90). Ist ein Briefkasten nicht mehr funktionsfähig (z.B. Blech verbogen, Klappe defekt, nach oben offen, so dass es hineinregnet) kann der Mieter nach Ansicht mehrerer Gerichte eine Mietminderung von 1% geltend machen – bis der Vermieter Abhilfe schafft (so das Oberlandesgericht Dresden, Az.: 1 U 696/96, Amtsgericht Mainz, Az. 8 C 98/96). Das Recht des Mieters auf die Mitbenutzung von Gemeinschaftsflächen erstreckt sich auch darauf, Sendungen, die nicht in den Briefkasten passen, entgegenzunehmen, indem sie im Hausflur oder Treppenhaus abgelegt und vom Mieter dort später mitgenommen werden. Dies gilt auch bei nicht individuell adressierten Sendungen (hier: Branchenbüchern) soweit keine Gefahren oder Belästigungen davon ausgehen oder eine ausgesprochene „Vermüllung“ des Hausflurs stattfindet (BGH, Urteil vom 10.11.2006, Az. V ZR 46/06). |
| Bromierte Verbindungen | brominated compounds | |
| BRS | collection of decisions by the German federal administrative court, the higher administrative courts of the German states and other courts on building and land laws | Abkürzung für: Baurechtssammlung/Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der Oberverwaltungsgerichte der Länder und anderer Gerichte zum Bau- und Bodenrecht |
| Bruchsteinmauerwerk | dry-stone masonry; quarry stone masonry | Bruchsteinmauerwerk ist ein Natursteinmauerwerk, das aus mit Mörtel vermauerten Bruchsteinen besteht. Läufer- und Binderschichten folgen im Wechsel aufeinander. Jeweils nach 1,50 Metern Höhe muss ein Abgleich des Mauerwerks durch eine über die gesamte Mauerlänge durchgehende Lagerfläche erfolgen. Die verwendeten Steine sind wenig bearbeitet, weisen aber in der Regel zumindest zwei weitgehend parallele Seiten auf. Die sich ergebenden Fugen sind relativ unregelmäßig und müssen voll mit Mörtel ausgefüllt werden. Heute wird Bruchsteinmauerwerk nur noch sehr selten im Hochbau eingesetzt, es wird jedoch gern im Garten- und Landschaftsbau verwendet. |
| Bruchteilseigentum | tenancy in common | Das Eigentum an einem Grundstück kann mehreren Personen zustehen. Sofern nicht ausnahmsweise eine Gesamthandsgemeinschaft gegeben ist, steht das Miteigentum mehreren zu Bruchteilen zu, dass heißt jedem Miteigentümer gehört ein bestimmter, ideeller (nicht realer) Anteil an dem Grundstück. Das Bruchteilseigentum entsteht durch Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes. Die Bruchteilsgemeinschaft kann nur in gegenseitigem Einvernehmen oder mittels Teilungsversteigerung aufgelöst werden. Das Bruchteilseigentum wurde bis Mai 2013 teilweise zur Vermeidung der Konsequenzen der Umwandlung genutzt: Bei einer Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen besteht für Mieter Kündigungsschutz innerhalb der Sperrfrist von drei Jahren. Wenn jedoch statt des Verkaufs der Wohnungen an Einzeleigentümer im Rahmen der Umwandlung Bruchteilseigentum begründet wurde, griff diese Regelung bis zur Mietrechtsreform 2013 nicht. Eine Eigenbedarfskündigung derjenigen Wohnung, an welcher der betreffende Eigentümer das Nutzungsrecht innehatte, war möglich. Seit 1. Mai 2013 erfasst der neue § 577a BGB auch den Fall des Immobilienkaufs durch eine Bruchteilsgemeinschaft, also an mehrere Käufer, die zunächst jeweils Bruchteilseigentum innehaben. Folge ist, dass mit Eintragung der Käufer-Gemeinschaft im Grundbuch die dreijährige Kündigungssperrfrist zu laufen beginnt. Eine Umgehung der Sperrfrist ist damit nicht mehr möglich. Anzuraten ist eine derartige Konstruktion in keinem Fall, da sie für den Wohnungseigentümer erhöhte finanzielle Risiken birgt: Auch bei der Finanzierung werden die Wohnungen nicht als getrennte Einheiten angesehen. Finanzielle Schwierigkeiten eines Eigentümers treffen daher alle Beteiligten. Schlimmstenfalls kann dies zur Versteigerung des Hauses führen. |
| Bruchteilsgemeinschaft | joint ownership (association) | Steht das Eigentum mehreren gemeinschaftlich zu, besteht in der Regel eine Gemeinschaft nach Bruchteilen. Gesetzliche Grundlage der Gemeinschaft sind die §§ 741 bis 758 BGB. Jedem Bruchteilseigentümer steht gemäß §§ 742, 743, 748 BGB ein quotenmäßiger Anteil am Gesamteigentum zu (ideeller Bruchteil), über den er frei verfügen kann (§ 747 Abs. 1 BGB) und der rechtlich selbstständig ist. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Teilhabern in ihrer Gesamtheit zu. Jeder von ihnen ist berechtigt, die zur Erhaltung der Sache notwendigen Maßnahmen ohne Zustimmung der anderen zu treffen. Nach § 745 BGB kann durch Stimmenmehrheit eine ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung des Gegenstandes beschlossen werden. Über die Gemeinschaft im Ganzen können die Teilhaber aber nur gemeinschaftlich verfügen (§ 747 BGB). Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft fordern, sofern nicht anders vereinbart. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann in jedem Fall nach § 749 BGB die Aufhebung verlangt werden. Soweit möglich, erfolgt die Aufhebung nach §753 BGB durch Teilung in Natur, sonst durch Verkauf des gemeinschaftlichen Eigentums, soweit es sich um ein Grundstück handelt, durch Teilungsversteigerung mit anschließender Aufteilung des Erlöses. In der Praxis liegt bei Wohnungseigentum eine Bruchteilsgemeinschaft vor. Hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ist jeder Wohnungseigentümer Eigentümer eines Bruchteils zu der in der Teilungserklärung festgelegten Quote. |
| Brunnen | wells | Brunnen bestehen aus Schächten, die von der Erdoberfläche bis zum Grundwasser hinabreichen. Zum Brunnenbau werden in der Regel Fertigschachtringe aus Beton verwendet. Man kann damit bei einem Durchmesser von 1,5 Metern Tiefen bis zu 10 Meter erreichen. Mit Hilfe eines Stahlrohrs, das bis zur wasserführenden Schicht hinabgeführt wird, kann das Wasser nach oben gepumpt werden. Für die Anlage eines Brunnens ist eine wasserrechtliche Genehmigung erforderlich, die allerdings widerrufen werden kann. Sofern das Wasser als Trinkwasser verwendet wird, ist eine regelmäßige Qualitätskontrolle erforderlich. Auf Mietgrundstücken gilt: Ist der Garten mit vermietet, darf der Mieter des Wohnobjekts auch einen im Garten befindlichen Brunnen nutzen. Der Vermieter darf die Nutzung des Brunnens weder verweigern noch den Brunnen verschließen. Dies entschied das Amtsgericht Görlitz (Urteil vom 26.04.2004, Az. 2 C 0727/03). |
| Brutto-/Nettoflächen | gross/ net areas | Um die Unterscheidung von Berechnungen genauer zu definieren, wird oft der Zusatz "netto" oder "brutto" verwendet. Netto bezeichnet die lichte Raumfläche (Quadratmeter) oder den lichten Rauminhalt (Kubikmeter). Hierbei werden die aufsteigenden Bauteile wie Innen- und Außenwände, Stützen et cetera nicht berücksichtigt. Die Summe aus den Bauteilen und dem lichten Raum (netto) ergibt dann brutto. Dies trifft bei der Berechnung der Grundflächen nach DIN 277 „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ zu: Aus der Summe von Nettogrundfläche (NGF) und der so genannten Konstruktionsgrundfläche (KGF) ergibt sich die Bruttogrundfläche (BGF). Anders verhält es sich bei der Geschossfläche (GF) nach der BauNVO (Baunutzungsverordnung). Die GF ist die Summe aller Vollgeschosse in ihren Außenmaßen. Irrtümlicherweise wird gelegentlich der Begriff "Bruttogeschossfläche" verwendet. Da es sich bei der Geschossfläche grundsätzlich um die Summe aller Vollgeschosse inklusive der Konstruktionsbauteile und der baulichen Begrenzung handelt, ist eine Unterscheidung in netto und brutto überflüssig. |
| Bruttogrundfläche (BGF) nach DIN 277 | gross floor space in accordance with standards regulation DIN 277 | Die DIN 277-1 wird von Architekten zur Flächenberechnung von Bauwerken herangezogen. Sie definiert die Brutto-Grundfläche (BGF) als die Summe der Flächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Verwendet wird dafür die Formel BGF = KGF + NRF (Konstruktions-Grundfläche + Netto-Raumfläche). Die Konstruktionsfläche (KGF) beinhaltet alle Grundflächen der aufgehenden Baukonstruktionen. Die Netto-Raumfläche beinhaltet alle Grundflächen der nutzbaren Räume. |
| Bruttogrundfläche (BGF) nach Sachwertrichtlinie | Die Sachwertrichtlinie dient der Ermittlung des Sach- bzw.Verkehrswerts von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen. Die Richtlinie definiert unter Punkt 4.1.1.4. die Brutto-Grundfläche (BGF) als Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundsrissebenen eines Bauwerks. Die Regelung orientiert sich an der DIN 277-1 und unterscheidet bei den Grundflächen folgende Bereiche:
Für die Berechnung der BGF in der NHK 2010 (Normalherstellungskosten 2010) werden lediglich die Grundflächen der Bereiche a und b zu Grunde gelegt. Balkone sind dem Bereich c zuzuordnen. Dies gilt auch, wenn sie überdeckt sind. Bei der Bestimmung der BGF werden die äußeren Maße der Bauteile inklusive Bekleidungen, etwa Putz und Außenschalen mehrschaliger Wandkonstruktionen, in Höhe der Bodenbelagsoberkanten in Ansatz gebracht. Nicht zur BGF rechnet man unter anderem die Flächen von Spitzböden und Kriechkellern sowie Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen und ferner Flächen unter konstruktiven Hohlräumen (zum Beispiel abgehängten Decken). |
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| Bruttoinlandsprodukt (BIP) | gross domestic product (GDP) | Das Bruttoinlandsprodukt (BIP)im Sinne der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung ist die Summe aller in einem Jahr produzierten Leistungen (Waren und Dienstleitungen) eines Landes. Hierzu gehören auch Leistungen von Ausländern, sofern sie im Inland erbracht wurden. Es betrug in Deutschland im Jahre 2011 2,57 Billionen EURO. Nimmt man das Jahre 2005 als Basisjahr = 100, dann stieg es bis 2011 auf 109,68. Zieht man die Abschreibungen ab, dann ergibt sich daraus das Nettoinlandsprodukt. Es gibt drei Betrachtungsmöglichkeiten des Bruttoinlandsprodukts, nämlich über seine Entstehung, seine Verwendung und seine Verteilung.
Auf den Bereich Baugewerbe entfielen vom BIP im Jahr 2010 ca. 4,1 Prozent, auf den Sektor Finanzierung, Vermietung Unternehmensdienstleistungen, zu dem auch weitgehend die Immobilienwirtschaft gerechnet wird, nicht aber das Baugewerbe, etwa 30,4 Prozent. |
| Bruttokaltmiete | gross rent (excluding heating expenses, etc.) | |
| Bruttomiete | gross rent; gross residential rent | Die Bruttomiete setzt sich aus dem eigentlichen Mietzins sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen zusammen. Verwendet werden auch die Begriffe "Bruttowarmmiete" und "Bruttokaltmiete". Ist in einem Mietvertrag die Zahlung einer Bruttowarmmiete oder Inklusivmiete vereinbart, sind die Betriebskosten mit der Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Eine jährliche Abrechnung über die Betriebskosten findet bei vereinbarter Bruttowarmmiete nicht statt. Der Vermieter kann somit keine Betriebskostennachzahlung verlangen und der Mieter keine Auszahlung eines Betriebskostenguthabens fordern. Die Bruttomiete kann jedoch heute nur noch als Bruttokaltmiete (Grundmiete plus Anteil an den "kalten" Betriebskosten) vereinbart werden, da die "warmen Betriebskosten" (Heiz- und Warmwasser-Kosten) nach der Heizkostenverordnung vom 20.01.1989 nach dem gemessenen Verbrauch abzurechnen sind. Steigen die Betriebskosten, kann der Vermieter keine einfache bzw. isolierte Betriebskostenerhöhung durchsetzen. Er muss stattdessen die Bruttomiete insgesamt erhöhen und die gesetzlichen Vorgaben für eine Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete beachten. Damit ist der örtliche Mietspiegel zu verwenden, was meist Probleme bereitet, da dieser in der Regel nur Nettokaltmieten (Mieten ohne Betriebskosten) ausweist. Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 41/05, Urteil vom 26.10.2005) erlaubt zwei Berechnungsverfahren zur Erhöhung einer Bruttokaltmiete:
Die Heizkostenverordnung schreibt die Ermittlung des Heizenergieverbrauchs durch Messung sowie eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vor. Eine Ausnahme besteht für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt (§ 2 Heizkostenverordnung); einige Vorschriften der Heizkostenverordnung sind zudem für weitere Gebäudearten nicht anwendbar (§ 11 HeizKV). Bruttowarmmieten sind damit nur noch im Ausnahmefall zulässig. Bei bestehenden Mietverträgen muss eine Vertragsänderung der Bruttowarmmiete in eine Bruttokaltmiete mit getrennter verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten stattfinden (BGH, Az. VIII ZR 212/05, Urteil vom 19.07.2006). Der Begriff der Bruttomiete spielt auch beim Thema der Mietminderung eine Rolle. Diese ist immer nach der Bruttomiete zu berechnen – wobei hier einfach nur der Gesamtbetrag von Kaltmiete und Betriebskosten gemeint ist (Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 225/03, Urteil vom 06.04.2005). |
| Bruttorauminhalt | gross volume | Der Bruttorauminhalt ist in DIN 277 aus 1973 und 1987 definiert. Es handelt sich um den Rauminhalt eines Baukörpers, der nach unten von der Unterfläche der konstruktiven Bauwerkssohle und im Übrigen von den äußeren Begrenzungsflächen des Bauwerks umschlossen wird. Bei Berechnung des Bruttorauminhaltes eines Geschosses ist die Höhe maßgeblich, die sich aus dem Abstand zwischen der Oberfläche des Fußbodens und der Oberfläche des Fußbodens des darüberliegenden Geschosses ergibt. Bestimmte Bauwerksteile wie Mauervorsprünge, Außentreppen, Außenrampen und dergleichen bleiben unberücksichtigt. Die Faktoren zur Berechnung des Nettorauminhaltes sind einerseits die Nettogrundrissflächen (Bezeichnung aus der DIN 277 von 1973) bzw. Nettogrundflächen (Bezeichnung der DIN 277 von 1987) und die lichten Höhen der Räume andererseits. |
| Bruttorohbauland | gross area of (potential) building land (i.e. not subdivided and including areas for roads and service installations, etc.) | |
| BSG | Supreme Social Insurance Tribunal | Abkürzung für: Bundessozialgericht |
| BSHG | Federal Public Assistance Act | Abkürzung für: Bundessozialhilfegesetz |
| BSI | Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen, a registered federal German association that deals with material assets and investment asset pools | Abkürzung für: Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. |
| BSpkG | Building Societies Act | Abkürzung für: Bausparkassengesetz |
| BStatG | Federal Statistics Act | Abkürzung für: Bundesstatistikgesetz |
| BStBl | Federal Taxation Gazette | Abkürzung für: Bundessteuerblatt |
| BSW | official self-help organisation for German civil servants | Abkürzung für: Beamten-Selbsthilfe-Werk |
| BT | Federal Diet | Abkürzung für: Bundestag |
| BT-Drs. | printed papers of the Federal Diet | Abkürzung für: Bundestags-Drucksache |
| Btx | interactive videotex; text on a display screen | Abkürzung für: Bildschirmtext |
| Buchführungspflicht | compulsory bookkeeping; record-keeping duty | Für bestimmte Arten von Unternehmen und Selbstständigen besteht die Pflicht, ihre Geschäfte im Rahmen einer kaufmännischen Buchführung zu dokumentieren. Man unterscheidet dabei zwischen der Buchführungspflicht nach steuerrechtlichen und handelsrechtlichen Vorschriften. Letztere betrifft insbesondere alle Vollkaufleute im Sinne von § 1 Handelsgesetzbuch (HGB), also alle im Handelsregister eingetragenen Unternehmen. Auch Einzelkaufleute (eingetragener Kaufmann, e. K.) und Unternehmergesellschaften (UG haftungsbeschränkt) sind buchführungspflichtig. Nach § 141 der Abgabenordnung (AO) müssen gewerbliche Unternehmen sowie Land- und Forstwirte mit einem Jahresgewinn über 50.000 Euro bzw. einem Jahresumsatz über 500.000 Euro Bücher führen. Dies gilt auch, wenn keine Handelsregistereintragung besteht. Nicht buchführungspflichtig sind Gewerbetreibende und Land- und Forstwirte, deren Gewinne bzw. Umsätze unter den genannten Beträgen bleiben und die nicht im Handelsregister eingetragen sind. Auch die Angehörigen freier Berufe (vgl. § 18 EStG) wie Ärzte, Künstler und Journalisten sind von der Pflicht zur Buchführung befreit. Wer nicht buchführungspflichtig ist, kann seinen Gewinn aus steuerrechtlicher Sicht als Überschuss der Betriebseinnahmen über die Betriebsausgaben ermitteln. Das bedeutet: Er muss eine Einnahme-Überschussrechnung durchführen (§ 4 Abs. 3 EStG). |
| Buchwert | book/asset value | Buchwerte sind die in der Bilanz eines Unternehmens auf der Aktiv- und Passivseite ausgewiesenen Beträge, die sich auf der Aktivseite aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ableiten. Sie stimmen in der Regel nicht mit den tatsächlichen Zeitwerten überein, da die ursprünglichen Ansätze schematisch durch handels- und steuerrechtlich zulässige Abschreibungssätze verändert werden. Beim Verkauf des Unternehmens entstehen dann Buchgewinne oder Buchverluste, je nachdem, ob zuviel oder zu wenig abgeschrieben wurde. Bei Wohnimmobilien beträgt der steuerlich zulässige Abschreibungssatz jährlich zwei Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG). |
| Building Related Illness (BRI) / Building Related Complains (BRC) | Building Related Illness (BRI) / Building Related Complaints (BRC) | Unter diesen Begriffen versteht man spezifische Erkrankungen, welche auf spezielle Ursachen des Aufenthaltes in Gebäuden zurückzuführen sind, d.h. man kann zum Beispiel durch Messungen nachweisen, dass tatsächlich bestimmte negative Gebäudeeinflüsse vorliegen, welche den Gesundheitszustand beeinflusst haben. Beispiele hierfür wären eine Schimmelpilzallergie bei nachgewiesenem Schimmelbefall in Wohnungen oder eine Legionärskrankheit (Legionellose), wenn sich die betreffenden Mikroorganismen im Warmwassersystem des Objektes unkontrolliert vermehren konnten und empfindliche (immungeschwächte) Personen exponiert wurden. Das Sick-Building-Syndrom (SBS) bezieht sich primär auf Gruppen, die BRI auf Individuen. |
| BUKG | federal law on relocation assistance | Abkürzung für: Bundesumzugskostengesetz |
| Bündelungsinitiative der Deutschen Immobilienwirtschaft | Bundling initiative of the German property industry | Der offizielle Name des 2003 gegründeten Vereins lautete "Mit einer Stimme" – Bündelungsinitiative in der Deutschen Immobilienwirtschaft. Er hatte seinen Sitz in Berlin und verfügte über Mitgliedsunternehmen aus dem Bereich offener und geschlossener Immobilienfonds, Immobilienaktiengesellschaften und Projektentwicklern. Nach eigenem Bekunden wollte die Initiative als Sprachrohr für die gesamte Immobilienwirtschaft agieren und die Anliegen der Einzelverbände unterstützen. Im Jahr 2006 wurde die Bündelungsinitiative in den Zentralen Immobilien Ausschuss e. V. (ZIA) eingegliedert. |
| Bundes-Immissionsschutzgesetz | Federal German Pollution Control Act | Bundes-Immissionsschutzgesetz ist die Kurzbezeichnung für das “Deutsche Gesetz zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen und ähnliche Vorgänge“. Es regelt das Umweltrecht und wurde 1974 als Gesetz erlassen. Seitdem wurde es mehrfach verändert, in seinem Regelungsumfang erweitert und in der Regelungstechnik präzisiert. Ein wichtiger Regelungsansatz des Gesetzes ist die Senkung von Immissionen durch vorrangige Begrenzung der Emissionen. Das Gesetz selbst regelt nur die grundsätzlichen Anforderungen; die für die Praxis wesentlichen, überwiegend technischen Einzelheiten sind in zahlreichen Durchführungsverordnungen (BImSchV) geregelt, welche konkrete Anforderungen an bestimmte Typen von Anlagen definieren sowie Einzelheiten zum Genehmigungsverfahren und zur Überwachung von Anlagen enthalten. Dazu gehört auch die für Hauseigentümer wichtige Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV). Darin geht es um Errichtung, Beschaffenheit und Betrieb von Feuerungsanlagen, für die keine Genehmigung nach dem BImSchG erforderlich ist. Die 1. BImSchV (sogenannte Kleinfeuerungsanlagenverordnung) betrifft auch Kaminöfen und andere kleine Holzfeuerungsanlagen, für die sie u. a. Grenzwerte für Feinstaub und Kohlenmonoxyd festlegt. |
| Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) | Federal Office for Building and Regional Planning | Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung ist dem Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung zugeordnet. Es entstand durch Fusion der Bundesbaudirektion (BBD) und der Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (BfLR). Seit 01.01.2006 wurden auch die Bundesbauämter I und II und die Oberfinanzdirektion Berlin dem BBR unterstellt. Der Aufgabenbereich des BBR ist vielfältig. Bedeutsam ist der Forschungsbereich (Betrieb eines räumlichen Informationssystems, das auch Prognosen für die künftige Raum- und Stadtentwicklung erstellt). Bedeutsam sind die jährlich erscheinenden Immobilienmarktberichte. Das BBR unterstützt und begleitet die Umsetzung bundesrechtlicher Regelungen des Städtebaus unter Berücksichtigung eines haushälterischen Bodenmanagements und begleitet innovative Modellvorhaben, die den Erfahrungshintergrund für die rechtliche Fortentwicklung im Bereich des Städtebaus darstellen. Fördergrundlagen für Maßnahmen des Städtebaus und für eine effiziente Strukturpolitik im Kontext zu Entwicklungen innerhalb der Europäischen Union werden ebenfalls vom BBR erarbeitet. Ein weiterer Bereich bezieht sich auf die Umsetzung der Verkehrs- und Umweltpolitik, sowie die ständige Raum- und Stadtbeobachtung auf der Grundlage hierfür eigens generierter Informationssysteme. Das BBR verfügt über einen wissenschaftlichen Dienst, der zahlreiche Fachveröffentlichungen betreut und eine umfangreiche Fachbibliothek unterhält. Fachbezogen widmet sich das BBR dem Wohnen (Wohnungsmarkt, wohnungspolitische Analysen und Berichte, Kostenentwicklung), der Bautechnik und der Architektur. Von der früheren Bundesbaudirektion wurde der Aufgabenbereich der betreuenden Durchführung von Bundesbauten im Ausland übernommen. Das Bundesamt ist ferner zuständig für Bundesbauten in Berlin. |
| Bundesamt für offene Vermögensfragen | Federal Office for Open Property Issues | |
| Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle | Federal Office for Economy and export control | Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ist eine Institution, die beim Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie angesiedelt ist. Das Bundesamt war für die Erteilung von Genehmigungen von Wertsicherungsklauseln nach der Preisklauselverordnung zuständig. Die Verordnung trat mit Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes außer Kraft.
Für Preisklauseln ist künftig keine Genehmigung mehr einzuholen, so dass das Bundesamt nunmehr von diesem Aufgabenbereich entlastet ist. Internet: www.bafa.de |
| Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen | Federal Office for Central Services and the Settlement of Open Property Issues | In der zum 1.1.2006 ins Leben gerufenen neuen Behörde (Abkürzung: BADV) sind das Bundesamt zur Regelung offener Vermögensfragen (BARoV) und der Dienstleistungsbereich des Bundesamtes für Finanzen aufgegangen. Aufgaben: • Klärung offener Vermögensfragen, • Verwaltung des bundeseigenen Kunstbesitzes, • Personalleistungen und Personalnebenleistungen, • Familienleistungsausgleich. Dienstsitze bestehen in einer Reihe von Städten, darunter Berlin, Bonn, Chemnitz, Cottbus, Erfurt, Frankfurt/Oder. Im Rahmen der Klärung offener Vermögensfragen ist das BADV auch für die einheitliche Durchführung des Vermögensgesetzes in Bund und Ländern sowie für Anträge auf Rückübertragung bzw. Entschädigung hinsichtlich zwischen 1933 und 1945 enteigneter Vermögenswerte zuständig. Ehemals volkseigenes DDR-Vermögen soll heutigen Eigentümern zugeordnet werden. Ziel der Neuorganisation der Behörde ist u.a. verbesserter Service. Das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen hat seinen Sitz in Berlin. |
| Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) | Federal Financial Supervisory Authority | Am 1. Mai 2002 ist das Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen mit den Bundesaufsichtsämtern für das Versicherungswesen und den Wertpapierhandel in der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) verschmolzen worden. Das frühere Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen (BAKred) ist jetzt identisch mit dem Bereich Bankenaufsicht der neuen Bundesanstalt. Es hat die Aufsicht über Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Finanzholdinggesellschaften und Finanzunternehmen in Deutschland. Diese Unternehmen werden nach dem Kreditwesengesetz über ihre Geschäftstätigkeit definiert. Wer im Einzelnen dazu zählt, kann via Internet www.bafin.de abgerufen werden. Kreditinstitute sind Unternehmen, die gewerbsmäßig Bankgeschäfte betreiben. Hierzu gehören unter anderem das Einlagegeschäft, das Kreditgeschäft, das Diskontgeschäft (Wechselgeschäft), der Handel mit Wertpapieren, Geldmarktpapieren, Devisen in eigenem Namen für fremde Rechnung, das Depotgeschäft, das Investmentgeschäft, die Übernahme von Bürgschaften, das Girogeschäft, das Emissionsgeschäft, das Geldkartengeschäft und das Netzgeldgeschäft. Finanzdienstleistungsinstitute sind Unternehmen, die Finanzdienstleistungen für andere gewerbsmäßig erbringen. Hierzu gehören unter anderem die Anlagevermittlung auf der Grundlage von Maklerverträgen, der Abschluss von Kaufverträgen über Finanzinstrumente (Wertpapiere Devisen und dergleichen) in fremden Namen und für fremde Rechnung ("Abschlussvermittlung"), die Finanzportfolioverwaltung, der Eigenhandel mit Finanzinstrumenten. Finanzholdinggesellschaften sind Unternehmen, deren Tochtergesellschaften Institute, also Banken und Finanzdienstleister sowie Finanzunternehmen sind. Finanzunternehmen sind im Gegensatz zu Kreditinstituten und Finanzdienstleistungsinstituten keine "Institute". Deren Geschäfte bestehen unter anderem im Erwerb von Beteiligungen und Geldforderungen, im Abschluss von Leasingverträgen, in der Ausgabe und Verwaltung von Kreditkarten, im Handel mit Wertpapieren und Devisen sowie in der Anlageberatung und im Geldmaklergeschäft. Die bedeutendste Gruppe sind die Kreditinstitute mit ca. 3.200 Banken. Am 1. Juli 2005 wurde der BAFin auch die Aufsicht über geschlossene Immobilienfonds übertragen. Auf diese Weise werden auf diesem Sektor nicht nur die Transparenz für Anleger vergrößert, sondern auch die Konstruktionselemente der neu aufzulegenden Fonds einer Überprüfung unterzogen. Die BAFin, Bereich Banken, ist als Aufsichtsbehörde auch zuständig für die Erteilung der Erlaubnis zum Geschäftsbetrieb. |
| Bundesanstalt für Immobilienaufgaben | Federal Office for (Government) Real Property Administration | Die am 1.1.2005 gegründete Bundesanstalt für Immobilienaufgaben hat unter anderem die Aufgaben der früheren Bundesvermögensverwaltung übernommen. Allerdings soll sich die Bundesanstalt nach eigenen Vorgaben zu einem modernen Immobiliendienstleister entwickeln. Im Mittelpunkt der neuen Strategie soll die Errichtung eines wert- und kostenoptimierten Einheitlichen Liegenschaftsmanagements (ELM) des Bundes stehen. Zu den Aufgaben zählen
Daneben gibt es weitere Geschäftsbereiche. Der Geschäftsbereich Facility Management kümmert sich um die Beschaffung notwendiger Immobilien, die Liegenschaftsbewirtschaftung, übernimmt Bauherrenaufgaben und unterhält einen Ausschreibungsservice. Im Geschäftsbereich Portfoliomanagement werden die Verkehrswerte der Immobilien ermittelt, die verkauft werden sollen. Im Geschäftsbereich Verwaltungsaufgaben werden unter anderem die Liegenschaften der ausländischen Streitkräfte verwaltet. Außerdem handelt es sich um eine Wohnungsvergabestelle für Bundesbedienstete. Die Bundesforstverwaltung als weiterer großer Geschäftsbereich betreut und bewirtschaftet die Forstgebiete und die landwirtschaftlichen Flächen des Bundes auch unter ökologischen Aspekten und übernimmt die Wertermittlung für land- und forstwirtschaftliche Flächen. Immobilienangebote der Bundesanstalt können Interessierte durch eine Suchanfrage ermitteln. Siehe auch: http://www.bundesimmobilien.de/ |
| Bundesanzeiger | German federal bulletin/gazette | Der Bundesanzeiger (BAnz) ist zusammen mit dem Bundesgesetzblatt ein Verkündungs- und Bekanntmachungsorgan der deutschen Bundesbehörden. Hierin werden gerichtliche und sonstige Bekanntmachungen für sämtliche Handelsregistereintragungen und Jahrsabschlüsse sowie Hinterlegungsbekanntmachungen von Unternehmen öffentlich bekanntgegeben. Er erschien bis zur Einführung des elektronischen Bundesanzeigers (eBanz) bis zu viermal wöchentlich in gedruckter Version. Mit Einführung des elektronischen Bundesanzeigers im Jahr 2002 wurden Bekanntmachungen als eigenständiges Verkündungs- und Bekanntmachungsorgan zusätzlich im Internet veröffentlicht. Seit dem 01. April 2012 wurde diese Zweiteilung aufgegeben, sodass eine gedruckte Version nur noch in Ausnahmefällen vorgesehen ist. |
| Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft | Federal Working Committee of the German Real Estate Industry | Die Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft (BAG) wurde am 4.4.2003 gegründet. Sie besteht aus den nunmehr vier Spitzenverbänden der deutschen Wohnungs- und Immobilienwirtschaft:
Ziel der BAG ist es, die politischen, rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen der deutschen Immobilienwirtschaft entsprechend ihrer herausragenden volkswirtschaftlichen Bedeutung zu verbessern. Die BAG koordiniert die interessenpolitische Arbeit der Spitzenverbände in Berlin und Brüssel, um in Fragen, die die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in ihrer Gesamtheit betreffen, einheitliche Stellungnahmen gegenüber der Politik abgeben zu können. Umgekehrt findet die Politik in der BAG den wichtigsten und immobilienwirtschaftlich bedeutendsten Ansprechpartner in allen Branchenangelegenheiten. Geplant ist, auf Länderebene Landesarbeitsgemeinschaften der Deutschen Immobilienwirtschaft zu gründen. |
| Bundesarchitektenkammer | Federal Chamber of German Architects | Die Bundesarchitektenkammer e. V. (BAK) vertritt die Interessen der deutschen Architekten aller Fachrichtungen gegenüber der Politik und der Öffentlichkeit sowohl auf nationaler als auch auf internationaler Ebene. Ihre Mitglieder sind die sechzehn Architektenkammern der einzelnen Bundesländer. |
| Bundesbodenschutzgesetz | German federal soil protection act | Das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) gehört zum besonderen Umweltverwaltungsrecht, in dessen Regelungsbereich auch das Bundesnaturschutzgesetz, das Bundeswaldgesetz und das Tierschutzgesetz gehören. Zweck des Gesetzes ist es, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen. Durch das Gesetz wird jeder Bürger, der auf den Boden einwirkt, verpflichtet, sich so zu verhalten, dass schädliche Bodenveränderungen nicht hervorgerufen werden. Grundstückseigentümer und Grundstücksbesitzer sind verpflichtet, Maßnahmen zur Abwehr drohender schädlicher Bodenveränderungen zu ergreifen. Zum Regelungsbereich des Gesetzes gehört der Umgang mit Altlasten, das Gebot der Entsiegelung von dauerhaft nicht mehr genutzten Flächen, wobei die Detailregelungen und die Durchsetzung auf die Bundesländer übertragen wurden. Die Vorsorgepflicht der Bodeneigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt (z.B. Pächter) erstreckt sich auch auf den landwirtschaftlichen Nutzungsbereich, wobei hier die nachhaltige Sicherung der Bodenfruchtbarkeit und Leistungsfähigkeit des Bodens als natürliche Ressource im Fokus steht. |
| Bundesfernstraßengesetz (FStrG) | Federal German Highway Act | Nach § 1 des Bundesfernstraßengesetzes handelt es sich bei Bundesfernstraßen um Bundesautobahnen und Bundesstraßen mit Ortsdurchfahrten. Dabei ist zu beachten, dass eine Ortsdurchfahrt ebenfalls Teil einer Bundesstraße ist, wenn sie „innerhalb der geschlossenen Ortslage liegt und auch der Erschließung der anliegenden Grundstücke oder der mehrfachen Verknüpfung des Ortsstraßennetzes dient“ (§ 5 Abs. 4 FStrG). Für Gemeinden mit mehr als 80.000 Einwohnern ist dies besonders wichtig, weil sie stets Träger der Straßenbaulast und damit zuständig sind für alle mit dem Bau und der Unterhaltung der Bundesfernstraßen zusammenhängenden Aufgaben. Sie haben die Bundesstraße so zu bauen, zu unterhalten, zu erweitern oder sonst zu verbessern, dass sie dem regelmäßigen Verkehrsbedürfnissen gerecht werden. Notfalls ist auf Mängel durch entsprechende Verkehrszeichen hinzuweisen. Die Nutzung der Bundesfernstraßen zu Verkehrszwecken ist jedermann im Rahmen der Widmung und der verkehrsbehördlichen Vorschriften zum Verkehr gestattet („Gemeingebrauch“ nach § 7 FStrG). Für öffentliche Straßen, die nicht zu den Bundesfernstraßen gehören, gelten die Vorschriften der landesrechtlichen Straßen- und Wegegesetze. |
| Bundesgerichtshof | German federal high court of justice; federal supreme court | Bei Streitigkeiten in Sachen des Wohnungseigentums ist der Bundesgerichtshof in dritter Instanz zuständig, wenn das Landgericht als Berufungsgericht die Revision zum Bundesgerichtshof zulässt. Gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht kann gemäß § 544 ZPO die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt werden. Diese Nichtzulassungsbeschwerde ist jedoch in Sachen des Wohnungseigentums bis zum 31.12.2014 ausgeschlossen, um nach der Verfahrensumstellung vom FGG-Verfahren auf das ZPO-Verfahren eine Überlastung des Bundesgerichtshofes zu vermeiden. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nur zuzulassen, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. |
| Bundeskartellamt | Federal German Cartel Office/Authority | Das Bundeskartellamt ist eine Bundesbehörde im Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie und hat seinen Sitz in Bonn. Seine Gründung ist auf die Initiativen der ordoliberalen (neoliberalen) Nationalökonomen aus dem Bereich der "Freiburger Schule" zurückzuführen. Deren Grundidee bestand darin, dem Staat aufzuerlegen, einen Ordnungsrahmen für die Wirtschaft schaffen, mit dem der Wettbewerb geschützt und Kartell- beziehungsweise Monopolbildungen verhindert werden sollten. Das Bundeskartellamt hat mehrere Aufgaben. Hierzu gehören die Fusionskontrolle, die Missbrauchsaufsicht und der Vergaberechtsschutz. Es ist auch zuständig für die Überprüfung von Wettbewerbsregeln, die sich Verbände geben. So hat im Bereich der Immobilienwirtschaft das Bundeskartellamt die IVD Wettbewerbsregeln genehmigt. Die Veröffentlichung erfolgte im Bundesanzeiger Nr. 192 am 12. Oktober 2006. Im Maklerbereich gibt es die Vorschrift des § 653 BGB, wonach eine Maklerprovision als stillschweigend vereinbart gilt, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen nach nur gegen eine Vergütung zu erwarten ist. Dabei ist der übliche Maklerlohn als vereinbart anzusehen. Die Vorschrift führt dazu, dass der übliche Lohn zu ermitteln ist. Im Zweifel geschieht dies durch die für dieses Gebiet öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Allerdings kann auch durch Umfragen die Üblichkeit eines Maklerlohns ermittelt werden. Sofern dies durch einen Maklerverband erfolgt, ist darauf zu achten, dass auch Nichtmitglieder in die Befragung mit einbezogen werden, da sonst der Eindruck einer nicht erlaubten Preisabsprache unter den Mitgliedern des Verbandes entsteht. |
| Bundesmeldegesetz | Federal Citizens' Registration Act in Germany | |
| Bundesmietengesetz | Federal German Rents Act | Das erste Bundesmietengesetz (BMietenG) wurde 1955 erlassen. Anlass war die Knappheit von Wohnraum im Deutschland der Nachkriegszeit. Das Gesetz enthielt eine strikte Mietpreisbindung. Das BMietenG wurde 1960 aufgehoben. Neben dem Bundesmietengesetz existierten noch bis in die 60er und teilweise die 70er Jahre Landesgesetze, die ähnliche Ziele verfolgten und spezielle Mieterschutzregelungen enthielten. Mittlerweile sind alle derartigen Regelungen aufgehoben. Das Mietrecht ist bundeseinheitlich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§§ 535 ff.). Eine Variante der Mietpreisbindung ist im Bereich des sozialen Wohnungsbaus erhalten geblieben. Die Regelungen zu Förderprogrammen im Wohnungsbau sind Ländersache und unterscheiden sich teilweise von Bundesland zu Bundesland erheblich. |
| Bundesnaturschutzgesetz | Federal German Nature Conservation Act | Die letzte Fassung des Gesetzes über Naturschutz und Landespflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) stammt aus dem Jahr 2010. Definiert werden die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege sowie deren Grundsätze. Jedes Bundesland verfügt darüber hinaus über ein eigenes Naturschutzgesetz, so dass das Bundesgesetz nur einen gewissen Rahmen absteckt. Die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege, die in § 1 benannt werden, sind sehr komplex. Es geht darum, die biologische Vielfalt, die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschließlich der Regenerationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter sowie die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer zu sichern, wobei der Schutz auch die Pflege, die Entwicklung und – soweit erforderlich – die Wiederherstellung von Natur und Landschaft umfassen soll. Die biologische Vielfalt soll entsprechend dem Gefährdungsgrad gesichert werden. Die entscheidenden Gesichtspunkte, die dabei zu beachten sind, bestehen darin
Die dauerhafte Sicherung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie des Erholungswertes von Natur und Landschaft bedeutet die Bewahrung von Naturlandschaften und historisch gewachsenen Kulturlandschaften – auch mit ihren Kultur-, Bau- und Bodendenkmälern – vor Verunstaltung, Zersiedelung und sonstigen Beeinträchtigungen. Außerdem gehört dazu das Zugänglichmachen und der Schutz der Erholung in der freien Landschaft je nach ihrer Beschaffenheit und Lage der Flächen. Letzteres gilt vor allem im besiedelten und siedlungsnahen Bereich. Zuständig für die Verwirklichung dieser Ziele sind nicht nur Behörden und auf den Naturschutz spezialisierte Vereine, sondern im Grunde genommen jeder Bürger. Den Rahmen für die Verwirklichung geben Landschafts- und Grünordnungspläne. Ähnliches, was für die Bebauung von Grundstücken gilt, gilt auch für nicht vermeidbare erhebliche Eingriffe: Nicht vermeidbare erhebliche Beeinträchtigungen sind durch Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen oder, soweit dies nicht möglich ist, durch einen Ersatz in Geld zu kompensieren (§ 13 BNatSchG). Das Bundesnaturschutzgesetz befasst sich nicht nur allgemein mit dem Schutz von Natur und Landschaft, sondern auch mit Bestimmungen u.a. zu
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| Bundesnetzagentur | Federal German Network Agency | Die Bundesnetzagentur ist eine Bundesbehörde im Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Wirtschaft und Technologie und hat ihren Sitz in Bonn. Sie unterhält eine Reihe von Außenstellen. Sie ist dafür zuständig, durch Liberalisierung und Deregulierung für die weitere Entwicklung auf dem Elektrizitäts-, Gas-,Telekommunikations-, Post- und seit dem 01.01.2006 auch auf dem Eisenbahn-Infrastrukturmarkt zu sorgen. Zur Durchsetzung der Maßnahmen, die dafür erforderlich sind, stehen ihr Sanktionsmöglichkeiten zur Verfügung. Der Handlungsspielraum der Bundesnetzagentur kann wie folgt dargestellt werden: Die Bundesnetzagentur kann in den Bereichen Elektrizität, Gas, Telekommunikation und Post Entscheidungen fällen. Zuständig sind hierfür Beschlusskammern. Die unmittelbar betroffenen Unternehmen können sich an den Beschlusskammerverfahren beteiligen. Die vom Verfahren berührten Wirtschaftskreise können beigeladen werden. Die Entscheidungen der Beschlusskammern können im Falle eines Rechtsstreits von der Aufsichtsbehörde, dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie (BMWi), nicht aufgehoben werden. Eine so genannte Ministerentscheidung ist, abweichend von den Regelungen im Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), nicht vorgesehen. Gegen die Entscheidungen der Beschlusskammern kann unmittelbar vor den Verwaltungsgerichten in den Bereichen Post und Telekommunikation und vor den Zivilgerichten im Bereich Energie geklagt werden. Ein Widerspruchsverfahren findet nicht statt. Klagen im Hauptsacheverfahren haben keine aufschiebende Wirkung. Die Entscheidungen der Bundesnetzagentur basieren auf dem Telekommunikationsgesetz, dem Postgesetz und dem Energiewirtschaftsgesetz und sind rechtlich überprüfbar. Die Bundesnetzagentur unterstützt Verbraucher, die Probleme mit einem Versorgungsunternehmen bzw. bei den Bemühungen zum Wechsel der Versorgungsunternehmen haben. Sie ist unmittelbarer Ansprechpartner. Sie veröffentlicht interessante Berichte über Spezialgebiete, zum Beispiel über den Strom- und Gasmarkt. Ebenso veröffentlicht sie Jahresberichte, in denen auch die Entscheidungen der verschiedenen Beschlusskammern aufgeführt sind. Bei den Gaspreisen ergab sich 2012 folgende Zusammensetzung: 17,78 Prozent Netzentgelte, 55,47 Prozent Kosten der Energiebeschaffung und des Vertriebs, 24,32 Prozent Steuern, 2,43 Prozent staatlich veranlasste Abgaben. Weitere Informationen sind der Homepage der Bundesnetzagentur zu entnehmen; http://www.bundesnetzagentur.de |
| Bundesumweltamt | Federal Office of Environment | |
| Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (b.v.s.) | German federal association of publically appointed and sworn-in as well as qualified appraisers, a registered association | Beim bvs handelt es sich um einen Dachverband der Sachverständigen, in dem etwa 4.000 Sachverständige aus 200 Fachbereichen sowie 12 Fachverbände organisiert sind. Der größte Teil der deutschen Immobiliensachverständigen, die in Landesverbände gegliedert sind, ist dort Mitglied. Näheres siehe unter: http://www.bvs-ev.de |
| Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) | confederation of key German organisations for real estate management | Die Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI) vertritt als Zusammenschluss der Interessenverbände aus der Wohnungs- und Immobilienbranche gemeinsame Positionen gegenüber Politik und Öffentlichkeit mit dem Ziel, die volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilie in Deutschland in Politik und Öffentlichkeit zu festigen sowie die Rahmenbedingungen der deutschen Immobilienwirtschaft zu verbessern. Der Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft gehören derzeit an:
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| Bung. | bungalow | Abkürzung für: Bungalow |
| Bungalow | bungalow | Der Bungalow ist ein freistehendes eingeschossiges geräumiges Einfamilienhaus mit einem Flachdach oder einem flach geneigtem Dach. Seine Ursprünge stammen aus der britischen Kolonialzeit in Indien. Eine besondere Art waren Rasthäuser für Reisende ("Dak-Bangla"). Bungalows werden vielfach in südlichen Fremdenverkehrsgebieten und auf Inseln als Feriendomizile für Touristen am Meer von Hotelketten angeboten. Dabei handelt es sich allerdings um relativ kleine Einheiten, die sich in diesem Punkt vom ursprünglichen Bungalow unterscheiden. In größerem Umfange breitete sich der Bungalowstil als Einfamilienhaus in Westdeutschland nach dem 2. Weltkrieg aus. Man findet sie in bevorzugten Wohngebieten. Neben freistehenden Bungalows gibt es aneinander gebaute Reihenbungalows in L-Form oder vom Baukörper voll umschlossene, atriumförmige Bungalows. In Ostdeutschland wurden zur DDR-Zeit Sommer-Wochenendhaus-Gebiete (im Einigungsvertrag "Erholungsgebiete" genannt) zur Bebauung mit kleinen Bungalow-ähnlichen Gebäuden ("Datschen") ausgewiesen. Wegen der relativ hohen zu überbauenden Grundstücksfläche wird eine Bebauung im Bungalowstil (mit nicht nutzbarer Dachfläche) in Bebauungsplänen nur noch selten festgesetzt. |
| Bürgeramt | local public office | |
| Bürgermeistertestament | Final will drawn up by the local mayor on behalf of a testator/testatrix who is so close to death that there is no time to reach a notary public. After the will has been read out and approved, it is signed by the testator/testatrix, the mayor and two witn | |
| Bürgersteig | pavement; sidewalk | Bürgersteige sind Gehwege für Fußgänger, die von Fahrbahnen in der Regel durch Bordsteinkanten abgetrennt sind. Für Bürgersteige gilt nach § 2 der Straßenverkehrsordnung ein Benutzungsverbot für Fahrzeuge. Ausgenommen sind Kinder mit Fahrrädern, die bis zu ihrem achten Lebensjahr Bürgersteige benutzen müssen. Kinder über zehn Jahre dürfen auf Gehwegen nicht fahren. Kinderwagen, Roller und Kinderfahrräder zählen nicht zu Fahrzeugen. Richtlinien regeln die notwendige Beschaffenheit eines Bürgersteiges, die gegeben sein soll, damit Passanten sich auf Bürgersteigen ohne Probleme bewegen können. Soweit Bürgersteige an Hausgrundstücke grenzen, besteht für Mieter beziehungsweise Vermieter im Winter bei Schneefall eine Räum- und Streupflicht, um die Verkehrssicherheit zu gewährleisten. Die Verkehrssicherungspflicht trifft zwar originär die Gemeinden, diese wälzen sie aber in der Regel auf die Bürger ab. |
| Bürgschaft | surety; guarantee; security; sponsorship; suretyship; warranty obligation | Die Bürgschaft ist eine Verpflichtungserklärung des Bürgen einem Gläubiger gegenüber, für die Verbindlichkeiten eines Dritten einzustehen. Die Bürgschaft bedarf der Schriftform. Eine elektronische Form genügt nicht. Allerdings wird der Formmangel geheilt, wenn der Bürge die Hauptverbindlichkeit erfüllt. Die Bürgschaft setzt voraus, dass eine Hauptverbindlichkeit, für die gebürgt wird, auch besteht. Grundsätzlich kann der Bürge die Erfüllung der Verpflichtung verweigern, solange dem Gläubiger das Recht zusteht, das Rechtsgeschäft anzufechten, das der Hauptverpflichtung zugrunde liegt. Er kann die Erfüllung der Verpflichtung auch davon abhängig machen, dass der Gläubiger eine Zwangsvollstreckung versucht und diese ergebnislos verläuft. Ihm steht also die "Einrede der Vorausklage" zu. Vielfach verlangen Kreditinstitute bei Immobiliendarlehen, die über die Beleihungsgrenze hinausgehen, die zusätzliche Bürgschaft des Ehegatten oder bei Darlehen an eine Kapitalgesellschaft die Bürgschaft der Gesellschafter / Geschäftsführer. Teilweise werden Bürgschaften auch vom Staat als Förderinstrument eingesetzt. In solchen Fällen erfolgt die nachrangige Beleihung ohne zusätzliches Risiko für das Kreditinstitut mit der Folge risikobefreiter, also niedrigerer Zinsen. Auch im Rahmen des Baubetreuungs- und des Bauträgergeschäftes spielen Bürgschaften eine Rolle. Der Baubetreuer muss den Bauherrn entweder durch Abschluss einer Vertrauensschadenversicherung oder durch Stellung einer Bürgschaft in Höhe der zur Verfügung gestellten Baugelder absichern. Ein Bauträger kann sich durch eine Bürgschaft von der Begrenzung der sonst vorgesehenen Baufortschrittsraten, die der Erwerber zu leisten hat, befreien. Als Bürgen kommen Kreditinstitute, Körperschaften des öffentlichen Rechts oder Versicherungsgesellschaften in Frage, die eine Erlaubnis zum Betrieb einer Bürgschaftsversicherung haben. Bürgschaften, die im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung gewährt werden, müssen den Verzicht auf die Einrede der Vorausklage des Bürgen enthalten. Man bezeichnet sie auch als "selbstschuldnerische Bürgschaften". Die Leistungspflicht des Bürgen kann noch weiter verschärft werden, wenn vereinbart wird, dass die Zahlung aus der Bürgschaft bereits "auf die erste Anforderung" des Gläubigers hin zu leisten ist. Eine Bürgschaft kann wegen Sittenwidrigkeit unwirksam sein. Davon ist auszugehen, wenn der Bürge durch die Bürgschaft finanziell vollkommen überfordert ist und obendrein ein Näheverhältnis zwischen Bürge und Schuldner besteht (z. B. Eltern und Kinder, Ehepartner, Lebenspartner). Von einer „krassen wirtschaftlichen Überforderung“ gehen die Gerichte aus, wenn der Bürge von seinem Einkommen nicht einmal die Zinsen des Bürgschaftsbetrages zahlen könnte. Einzige Möglichkeit für die Bank als Gläubiger, hier auf einer Wirksamkeit der Bürgschaft zu bestehen, ist der Beweis, dass der Bürge aus rein geschäftlichen und nicht aus emotionalen Gründen gehandelt hat. Der Bundesgerichtshof hat am 16.06.2009 entschieden, dass anderweitige Sicherheiten des Schuldners das Risiko des Bürgen grundsätzlich nicht reduzieren. Ausnahme: Der Bürge unterliegt einer sogenannten Ausfallhaftung (Az. XI ZR 539/07). Eine solche Situation liegt vor, wenn das Geldinstitut vereinbarungsgemäß erst bei Ausfall einer anderen Sicherheit auf den Bürgen zugreifen darf. |
| Bürgschaft als Mietsicherheit | surety/guarantee/security as security for rent | Als Mietsicherheit kann nicht nur eine Kaution hinterlegt, sondern auch eine Bürgschaft gestellt werden. In Frage kommen dafür die Bankbürgschaft oder die Bürgschaft durch eine bestimmte, meist dem Mieter nahe stehende Person. Eine Bürgschaft ist eine Vereinbarung, nach der sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger verpflichtet, für die Verbindlichkeiten eines anderen einzustehen – in diesem Fall für die Mietschulden und mögliche Schadenersatzansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Der Bürge haftet auch für die Kosten für Gericht, Rechtsanwalt und Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Rechtsverfolgung der von der Bürgschaft umfassten Forderungen. Eine Bürgschaft muss schriftlich ausgefertigt werden. Grundsätzlich muss der Gläubiger zunächst versuchen, seine Forderung vom eigentlichen Schuldner – hier vom Mieter – einzutreiben. Diesen Fall bezeichnet man auch als Ausfallbürgschaft. Verzichtet der Bürge auf die sogenannte Einrede der Vorausklage – also auf den Einwand, dass noch keine Zwangsvollstreckung beim eigentlichen Schuldner versucht wurde – kann der Gläubiger ohne Umwege gegen den Bürgen vorgehen. Diese Situation ist insbesondere dann gegeben, wenn der Bürge sich als Selbstschuldner, also als selbst haftend, verbürgt hat. Laut § 551 BGB darf eine Mietsicherheit maximal drei Netto-Monatsmieten betragen. Wird im Mietvertrag eine höhere Sicherheit vereinbart, ist die Klausel nicht insgesamt unwirksam. Statt dessen wird die Mietsicherheit auf die zulässige Höhe begrenzt und der Mieter ist dazu berechtigt, den darüber hinaus gehenden Betrag zurückzufordern. Von einer Übersicherung spricht man auch, wenn zusätzlich zu einer Barkaution von drei Monatsmieten noch eine Bürgschaft abgegeben wurde. In einem solchen Fall bleibt die Vereinbarung über die Barkaution wirksam; die Bürgschaftsvereinbarung ist unwirksam und der Mieter hat ein Recht auf Herausgabe der Bürgschaftserklärung. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 30.06.2004 bestätigt (Az. VIII ZR 243/03). |
| Büro | office | Büros sind Räume, die den im Dienstleistungssektor Beschäftigten als Arbeitsplatz dienen. Zu unterscheiden sind Großraumbüros, Gruppenbüros, Zellenbüros und Kombibüros. Darüber hinaus gibt es Formen von so genannten nonterritorialen Büros, die sich dadurch auszeichnen, dass die Beschäftigten keinen dauerhaft zugewiesenen Arbeitsplatz besitzen (z.B. beim Desk-Sharing, bei dem sich mehrere Mitarbeiter einen Arbeitsplatz teilen.). Diese aus Skandinavien stammende Entwicklung verläuft in Richtung Business-Center. Großraumbüros gehören weitgehend der Vergangenheit an. Allerdings sind sie wieder in Call-Centern anzutreffen. Neuere Entwicklungen gehen in Richtung "Bürolandschaft" mit Pflanzkübeln, kleinen "Inseln", was aber zu zusätzlichem Flächenbedarf führt. Großraumbüros verfügen über mindestens 400 Quadratmeter und höchstens 5.000 Quadratmeter Bürofläche. Gewollt ist eine Förderung der Teamarbeit. Schwächen des Großraumbüros sind Lärmstörungen und klimatische Unzulänglichkeiten. Auch die Beleuchtung kann individuellen Bedürfnissen nicht angepasst werden. Konzentriertes Arbeiten wird erschwert. Man benötigt pro Arbeitsplatz mehr Fläche als beim Zellbüro. Je größer der Raum, desto breiter müssen die "Verkehrswege" sein. Der Flächenbedarf pro Bildschirmarbeitsplatz wird mit 15 Quadratmeter kalkuliert. Die Investitionskosten sind relativ hoch. Gruppenbüros sollen der Förderung der Kommunikation dienen. Sie umfassen zwischen 3 und 20 Arbeitsplätzen. Lärmstörungen lassen sich durch Raumgestaltung (Trennwände für bestimmte Zonen z.B. für Teambesprechungen, Gespräche mit Kunden) leichter bewältigen als bei den Großraumbüros. Dennoch wird konzentrierte Arbeit erschwert. Zellbüros sind Büroeinheiten für ein oder zwei Personen. Es handelt sich um den vorherrschenden Bürotyp bei kleineren Flächeneinheiten in älteren Gebäuden. Zellbüros ermöglichen ungestörtes Arbeiten (bei zwei Arbeitsplätzen bereits problematisch), erschweren aber innerbetriebliche Kommunikation. Einen Bildschirmarbeitsplatz berechnet man mit 10 Quadratmetern. Nachteilig wirkt sich der geringe Bewegungsspielraum aus. Kombibüros sind Einzelbüros ("Arbeitskojen") in Verbindung mit Gemeinschaftsräumen. Die Nachteile von Großraum- und Zellbüros sollen durch diese Kombination ausgeglichen werden. Die Arbeitskojen liegen an der Fensterfront, die Gemeinschaftsräume innen – getrennt durch eine verglaste Wand. Gemeinschaftsräume können Besprechungsräume, aber auch Multifunktionszonen für Kopiergeräte, Drucker, Telefaxgeräte sein. Akustische Störungen in den Arbeitskojen gibt es nicht. Tageslicht in Verbindung mit Sonnenschutzvorrichtungen wirkt sich positiv aus. |
| Bürobestuhlung | office chairs | Legt ein Vermieter Wert darauf, dass in vermieteten Gewerberäumen bzw. Büros keine Bürodrehstühle mit Rollen verwendet werden, muss er dies individualvertraglich vereinbaren. Grundsätzlich dürfen Bürostühle mit Rollen verwendet werden, auch wenn sie das Parkett beschädigen. Das Amtsgericht Leipzig (Az. 167 C 12622/03) sah auch drei Millimeter tiefe Rillen im edlen Parkett nicht als Grund an, den Mietern das "Rollen" Zu verbieten. |
| Bürogebäude | office building; office block | Gebäude, das überwiegend von Unternehmen der Dienstleistungsbranche oder der öffentlichen Verwaltung genutzt wird. Aufgrund der vergleichsweise einfachen Verwaltung ist die Büroimmobilie bei privaten und institutionellen Kapitalanlegern gleichermaßen beliebt. Allerdings sind gerade in den letzten Jahren die Qualitätsansprüche an solche Objekte sehr stark gestiegen, was in älteren Gebäuden zu ansteigenden Leerstandsraten geführt hat. Die Renditen schwanken zwischen etwa 5% und maximal 9%. Die Marktgängigkeit von Büroobjekten hängt nicht nur von der Raumflexibilität, dem Grad der Gebäudeautomation, dem Versorgungsstandard hinsichtlich der Kommunikationsleitungen, der verkehrsmäßigen Infrastruktur und den Abstellmöglichkeiten für Pkws ab, sondern auch von "weichen Lagefaktoren" ("Adresse") und der großräumigen Lagestruktur. Die Streubreite der erzielbaren Mieten ist außerordentlich hoch. Zur Flächenberechnung bei Büroobjekten wurde ein eigenes Regelwerk entwickelt. |
| Büroserviceunternehmen | company providing office services | Büroserviceunternehmen bieten voll eingerichtete, funktionsfähige Büros zur zeitweisen Nutzung an. Im Angebot enthalten sind dabei in der Regel auch verschiedene Dienste (Dolmetscher-, Sekretariats-, Telefon-, Post-, Botendienste, Cateringservice und dergleichen. Büroserviceunternehmen unterhalten in der Regel ganze Business Center. |
| Bußgeld | fine; monetary fine | Wer Ordnungsvorschriften verletzt und damit "ordnungswidrig" handelt, wird mit Bußgeld bedroht. Eine Ordnungswidrigkeit kann, muss aber nicht geahndet werden. Es handelt sich dabei nicht um eine Geldstrafe im strafrechtlichen Sinne. Vielmehr wird ein Bußgeld von der zuständigen Verwaltungsbehörde verhängt. In der Immobilienwirtschaft gibt es eine fast unüberschaubare Anzahl von Ordnungsvorschriften, die von Unternehmen und sonstigen Zugehörigen zu diesem Wirtschaftszweig zu befolgen sind. Es handelt sich vor allem um Vorschriften aus dem Bauordnungsrecht und dem Gewerberecht. |
| Business Center | Business Centre | Das Business Center ist ein Bürokonzept, nach dem an Unternehmen jeder Branche und Größe für vertraglich zu definierende Zeiträume kurzfristig möblierte, voll ausgestattete Büroräume vermietet werden. Es bietet Büro-Dienstleistungen wie Sekretariatsservice, Nutzung von Bürotechnik und Videokonferenzräumen an. Ein Teil der Dienstleistungen ist mit der Miete abgegolten. Andere sogenannte Wahlleistungen werden gesondert abgerechnet. Bei einem Preisvergleich zwischen einer konventionellen Büronutzung und der Nutzung im Rahmen eines Business Centers zeigt sich, dass die Kostenersparnis um so größer ist, je kürzer die Mietdauer und je geringer die Zahl der benötigten Büroplätze ist. Typische Nutzer sind Existenzgründer, temporäre Nutzer (Ausweichstandort, weil das eigene Bürohaus umgebaut wird), Handelsvertreter und internationale Nutzer. Business Center befinden sich überwiegend in den besten Lagen in Großstädten, vor allem in Landeshauptstädten. Eine Variante des Business Centers bildet das Office Center, das für bestimmte Kunden nach deren Anforderungsprofil, eingerichtet wird. Hier wird der Bürobedarf von Unternehmen für zeitlich begrenzte Projekte befriedigt. |
| Business Club | Business Club | Der Business Club ist ein Bürokonzept, das unterschiedliche Funktionsbereiche miteinander kombiniert und daher multifunktional genutzt werden kann. Zur Ausstattung gehören beispielsweise ein durchgehend besetztes Sekretariat, Büroarbeitsplätze, Besprechungsräume und eine gemeinsam genutzte Infrastruktur wie Garderoben, Gepäckschließfächer, Postfächer, Materialdepots sowie die entsprechende Büro- und Kommunikationstechnik. |
| Business Improvement District (BID) | Business Improvement District (BID) | Ein Business Improvement District (BID) ist ein innerstädtischer Bereich, in dem Grundstückseigentümer zeitlich begrenzte Maßnahmen zur Verbesserung des Umfeldes und der Attraktivität des Bereiches finanzieren und durchführen. BIDs wurden in nordamerikanischen Innenstädten als Reaktion auf die wachsende Konkurrenz durch Einkaufszentren entwickelt. Das erste BID, Bloor West Village, wurde 1970 in Toronto (Kanada) eingerichtet und gilt heute als eine der BID-Erfolgsgeschichten. In Deutschland wurde das erste BID im Februar 2005 in Hamburg-Bergedorf beantragt. Maßnahmen zur Umfeldverbesserung, z.B. Reinigung von Graffiti, Verbesserung der Sauberkeit oder Ersatz von Material sind typische Handlungsfelder eines BID. Aber auch Investitions- und Marketingmaßnahmen sind im Rahmen eines BID möglich. Ein BID ist ein Beispiel einer Öffentlich-Privaten Partnerschaft (PPP), in der öffentliche Rechtssetzungsbefugnis und private Initiative zusammen wirken. Mit der Änderung des Baugesetzbuches trat am 01. Januar 2007 das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte in Kraft. Mit dem neu eingefügten § 171f bietet es erstmals Regelungen für BIDs an, die auf dieser Basis die Stärkung bestimmter Innenstadtbereiche, Stadtteilzentren, Wohnquartiere oder Gewerbegebiete zum Ziel haben. |
| Business to Business | business-to-business (B2B) | Unter der B2B-Kommunikation („Business to Business“) wird ausschließlich die Kommunikation zwischen Unternehmen und Geschäftskunden verstanden. Sie kann sich auf die reine Geschäftskommunikation beziehen oder auch die Informationsvermittlung zu Produkten und Anwendungen, die ein Unternehmen im eigenem Haus einsetzt oder einzusetzen gedenkt bzw. zur Weiterverwendung oder -verarbeitung nutzen möchte. Die B2B-Kommunikation unterscheidet sich von der B2C-Kommunikation durch die Zielgruppenansprache. |
| Business to Consumer | Business to Consumer | Die B2C-Kommunikation („Business to Consumer“) bezieht sich auf die Kommunikation und Interaktion zwischen Unternehmen und dem privaten Endkunden. Hierbei kann es sich um eine reine Informationsvermittlung an den Verbraucher handeln oder um den Erwerb eines Produktes zur privaten Nutzung. |
| Businessplan | business plan | Unter Businessplan versteht man den Geschäftsplan eines Unternehmens, in dem die Vorhaben, die Ziele und die Wege, um diese zu erreichen, aufgeführt und quantifiziert sind. Er ist somit die schriftliche Fixierung der Unternehmensplanung zur betriebswirtschaftlichen Absicherung von Chancen und Risiken bei einer Neugründung oder Unternehmenserweiterung. Neben den Daten aus der Marktforschung enthält der Businessplan auch Informationen zur Wettbewerbsabgrenzung sowie Zielformulierungen für den Einsatz der einzelnen Produktionsfaktoren und klare Aussagen zur Strategie des Unternehmens in allen Einzelbereichen. Existenzgründer sind gut beraten, wenn sie vor dem Gründungsakt des Unternehmens einen Businessplan aufstellen. Aus ihm ergibt sich eine genau formulierte und begründete Geschäftsidee. Bezogen auf ein zu gründendes Maklerunternehmen muss zunächst die Zweckbasis definiert werden. Soll sich das Unternehmen auf die Vermittlung von bestimmten Immobilienarten spezialisieren oder strebt man eine breite Zweckbasis an? Besonders bei spezialisierten Maklerunternehmen sind entsprechende fachliche Qualifikationen erforderlich. Sind sie gegeben oder müssen sie hinzugekauft werden? Über Marktanalysen und Marktbeobachtungen sollten die Marktkapazitäten ermittelt werden. Es versteht sich von selbst, dass es keinen Sinn macht, sich auf einem Immobiliensektor einzulassen, bei dem nur selten Objekte zum Verkauf oder zur Vermietung anstehen. Maklerunternehmen sind wegen der sie kennzeichnenden Risiken (Erfolgsprinzip, Prinzip der Entscheidungsfreihit des Auftraggebers) sehr konjunktur- und strukturabhängig. Entschieden werden sollte auch, ob zum Risikoausgleich eine Hausverwaltungsabteilung mit relativ sicheren Einnahmen und Deckungsbeiträgen in das Unternehmen integriert werden soll. Derartige Analysen im Rahmen eines Businessplanes sind vor der Gründung eines Maklerbetriebes unverzichtbar. |
| Buying Center | buying centre | Im klassischen Wohnimmobilien-Bereich hat es der Makler meist mit Familien zu tun. Gewerbeimmobilien werden demgegenüber in den meisten Fällen nicht von einem einheitlichen Entscheidungsträger gekauft bzw. angemietet, sondern von einer ganzen Personengruppe, in der es durchaus unterschiedliche Gewichtungen und Interessen geben kann. Für die erfolgreiche Vermarktung von Immobilien ist es daher essentiell herauszufinden, wer in diesen Gruppen welche Funktion hat, bzw. welche formelle oder informelle Rolle er spielt. Ein Ansatz hierfür ist der sogenannte Buying Center-Ansatz, der sich gut auf die Immobilienwirtschaft übertragen lässt. Hierbei werden jeweils verschiedene Rollen differenziert. Und zwar: Benutzer, Einkäufer, Entscheidungsträger, Einflussagenten und Gatekeeper. Bei Gewerbeimmobilien wird die Situation dadurch erschwert, dass ein Teil der Aktoren im Ausland sitzt. Bei den Start-Ups war dies etwa in den früheren Boom-Zeiten des Neuen Marktes in den unterschiedlichsten Konfigurationen zu beobachten. Nutzer und Einflussträger, letztere häufig Form der zukünftigen Geschäftsführer, waren in Deutschland vor Ort, während die Entscheider etwa in den USA weilten. Wer bei Verkaufs- bzw. Vermietungsverhandlungen, in denen Personengruppen auftreten, nicht systematisch zwischen diesen fünf unterschiedlichen Aktoren im Buying Center unterscheidet und seine Verkaufsargumente nicht gruppengerecht formuliert, wird sich einer undurchsichtigen Vielzahl von Akteuren gegenübersehen, deren letztendliches Entscheidungsverhalten er nur sehr bedingt nachvollziehen kann. Daher ist es wichtig herauszufinden, wer im Aushandlungsprozess welche Funktion und damit verbunden auch welche weitergehenden Interessen hat. |
| BV | regulations for calculation of factors related to residential lettings (floor area, service charges, etc.) | Abkürzung für: Berechnungsverordnung (wohnungswirtschaftliche)
Von besonderer Bedeutung für die Wohnungswirtschaft ist die "Zweite Berechnungsverordnung", die die Berechnung verschiedener wichtiger Werte regelt. Ferner: Abkürzung für: Bauvorschrift(en). |
| BVerfG | German federal constitutional court | Abkürzung für: Bundesverfassungsgericht |
| BVerfGE | official collection of judgments made by the German federal constitutional court | Abkürzung für: Amtliche Sammlung der Entscheidungen des Bundesverfassungsgerichts |
| BVerwG | German federal administrative court | Abkürzung für: Bundesverwaltungsgericht |
| BVG | War Pensioners Act; Federal (War Victims) Pension Law | Abkürzung für: Bundesversorgungsgesetz |
| BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. | Association of German Property Managers, a registered association | Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.V. vertritt als Fachverband Unternehmen aus dem Bereich der Wohnungs- und Immobilienverwaltung und hat circa 450 Mitglieder. Er ist bundesweit aktiv und gliedert sich in zehn Landesverbände. Die Unternehmen, die im BVI organisiert sind, verwalten rund 600.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten. Das verwaltete Vermögen mit Hausgeldern, Rücklagen und Vermögenswerten an Grundbesitz beträgt rechnerisch rund 50 Milliarden Euro. Ziele des Bundesfachverbandes
Die BVI-Bundesgeschäftsstelle hat ihren Sitz in Berlin. |
| BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. | German federal association for investment and asset management, a registered association | Der BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. versteht sich als zentrale Interessenvertretung der Investmentbranche in Deutschland. Der Verband wurde 1970 unter dem Namen BVI Bundesverband Deutscher Investmentgesellschaften e. V. von sieben Unternehmen gegründet und zählt inzwischen mehr als 70 Kapitalanlagegesellschaften, darunter auch Anbieter von Offenen Immobilienfonds, zu seinen Mitgliedern. Seit 31.10.2002 führt der Verband den Namen BVI Bundesverband Investment und Asset Management e. V. Der BVI vertritt nach eigenen Angaben 99 Prozent des von deutschen Investment-Gesellschaften verwalteten Fondsvermögens. Er veröffentlicht regelmäßig Statistiken zu Publikumsfonds und Spezialfonds in Deutschland, unter anderem zur Entwicklung der Mittelzuflüsse und der Fondsvolumina. |
| BVM | provisions for insurance against rent loss | Abkürzung für: Bedingungen für die Versicherung gegen Mietverlust |
| BVO / BV | regulations for calculation of factors related to residential lettings (floor area, service charges, etc.) | Abkürzung für: Berechnungsverordnung |
| BW / BaWa | bathtub | Abkürzung für: Badewanne |
| BWfl | gross living area (GLA); gross residential floor area | Abkürzung für: Bruttowohnfläche |
| bzb. | ready for occupancy | Abkürzung für: beziehbar |
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