Vorbereitung des Gutachtens

Unsere Wertermittlung wird von einem ausgebildeten und qualifizierten Sachverständigen für Wertermittlungen von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Beleihungswerten von Wohn- und Gewerbeermittlungen durchgeführt.

Der Ablauf erfolgt je nach Aufgabenstellung in mehreren Schritten. In jedem Fall beginnt es mit dem Ersttermin.

Dieser dient dem gegenseitigen Austausch von Informationen und der grundlegenden Datenerfassung.

Das Objekt wird im Ersttermin besichtigt.

Dann müssen von Ihnen Unterlagen zur Verfügung gestellt werden. 

Diese sind in einer Aufstellung aufgelistet, die Ihnen der Sachverständige übergibt.

Des weiteren benötigt der Sachverständige eine Vollmacht, die es ihm ermöglicht, bestimmte Unterlagen beim Bauamt, Grundbuchamt, Katasteramt, Gutachterausschuß sowie anderen Behörden und der Hausverwaltung abzufragen. So ist z.B. ein aktueller Grundbuchauszug für eine Wertermittlung unentbehrlich. Des weiteren besorgt er in der Regel eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses. Beim Bauamt erkundigt er sich über das Planungsrecht im Baugebiet Ihres Grundstücks bzw. Ihrer Immobilie.

Die weiteren wichtigsten Unterlagen sind: 

  • Mietaufstellung oder Kopien der Mietverträge
  • Baupläne und Baubeschreibungen
  • Wohn- und Nutzflächenberechnungen
  • Modernisierungs-, Umbau oder Sanierungsmaßnahmen 
  • Energieausweis
  • Bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung nebst sämtlichen Nachträgen, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung (ggf. auch mehr, wenn längerfristig Sanierungen vorgenommen wurden etc.); die letzte Jahresabrechnung der Hausverwaltung sowie den aktuellen Wirtschaftsplan und den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage
  • Angaben zum Denkmalschutz (falls zutreffend)

Aufbau des Gutachtens

Im Gutachten müssen im wesentlichen folgende Angaben vorhanden sein:

  1. Angaben zum Bewertungsobjekt (Adresse, Grundbuchdaten, Katasterdaten; meist ein Foto)
  2. Der Bewertungsstichtag
  3. Grund oder Anlaß des Gutachtens
  4. Beschreibung  und Begründung des gewählten Wertermittlungsverfahrens
  5. Durchführung des Ermittlungsverfahrens (Bodenwertermittlung, Ertragswertermittlung, Sachwertermittlung, Vergleichswertermittlung) - die Bodenwertermittlung ist immer am Anfang durchzuführen, danach folgen je nach Objekt, Datenlage und anzuwendendem Verfahren eine oder zwei der drei genannten Verfahren)
  6. Ableitung des Markt- oder Verkehrswertes aus den Verfahrensergebnissen

Ein Gutachten kann demzufolge 10,20 oder 30 und mehr Seiten umfassen, ggf. mit Anlagen (Kartenmaterial, Grundrisse, Mietaufstellungen, Auszüge aus dem Grundbuchauszug, Fotos etc.)

Für den Verkauf ist es nicht immer nötig, ein so umfassendes Gutachen ausarbeiten zu lassen (obgleich es sehr hilfreich ist!). Viele Eigentümer möchten vor dem Verkauf nur eine kostenfreie Werteinschätzung, um einen auf dem Markt realistisch zu erzielenden Preis genannt zu bekommen. Ein erfahrener Sachverständiger wird dennoch eine möglichst umfangreiche Datenaufnahme durchführen, Einsicht in die Kaufpreissammlung nehmen und sich jegliche den Immobilienwert dokumentierenden Unterlagen beschaffen, bevor er sich zu einer Markteinschätzung äußert. Es wird dann kein schriftlich und ausführlich ausgearbeitetes Gutachten sein, sondern eine qualifizierte Stellungnahme mit einer Wertspanne.

Einige Immobilienportale bieten diese Wertspannenschätzung gegen eine geringe Gebühr an. Deren Vorteil besteht darin, daß heute fast jede verkaufte Immobilie erst einmal in einem der gängigen Portale inseriert wird (wie etwa Immoscout, Immonet, Immowelt, Kalaydo und einige andere). Aus diesem Datenmaterial kann man natürlich mit entsprechend eingestellter Software Vergleichspreise ableiten - zumindest auf der Angebotsseite. Die Portale wissen selten zuverlässig den genauen Preis, für den das jeweilige Objekt dann schlußendlich auch verkauft wurde. Denn dieser ist nur im Kaufvertrag enthalten und den bekommen außer den Vertragspartnern nur der Notar, das Finanzamt und der Gutachterausschuß - letzterer wertet die Verträge für die Kaufpreissammlung aus und erstellt z.B. darauf basierend auch den jährlichen Immobilienmarktbericht.

Für Wertermittler ist dieser Marktbericht eine unentbehrliche Grundlage seiner Wertermittlung. Wie ein Astronom, der in die Sterne nur mit Hilfe eines Fernrohrs schauen kann, kann der Wertermittler den Marktwert nur aufgrund des Immobilienmarktberichts zuverlässig ermitteln.

Man muß also diese fehlenden Bestandteile einer Online-Ermittlung bedenken, wenn man sich eine solche erstellen läßt.

Außerdem ist jede Immobilie ein individuelles Objekt, und selten stimmen gebrauchte Immobilien (also nicht Neubau) völlig überein. 

Eine Wertermittlung zeigt die Stärken und Schwächen Ihrers Objekts auf und prognostiziert, wieviel bei einem Verkauf auf dem freien Markt bei nicht außergewöhnlichen Umständen erzielt werden kann. 

Definition Marktwert

Eine Wertermittlung ist ausgerichtet an der im Baugesetzbuch verankerten Definition von Marktwert:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

(BauGB § 194)

Wie hoch sind die Kosten für ein Gutachten?

Es gibt seit keine feste gesetzliche Regelung zur Höhe der Gebühren für ein Immobilienwertgutachten durch einen freien Sachverständigen. Mit anderen Worten, je nach Umfang und Zweck des Gutachtens kann der Preis zwischen den Parteien ausgehandelt werden. Preise rangieren von ca. 500,- € für ein Ein- bis Zweifamilienhaus im Kurzgutachten bis hin zu 2.500,-€ und mehr für umfangreiche Verkehrswertgutachten zu anderen Zwecken (Scheidung, Vermögensauseinandersetzung, Entschädigungen, Erbfall, Berechnung von Rentenwerten, Erbbaurechten etc.)

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