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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| k-Wert | k-value (heat transfer coefficient) | Abkürzung für: Wärmedurchgangskoeffizient |
| K/Kt | surety; deposit; caution money; bailment; security; security deposit; guarantee (deposit) | Abkürzung für: Kaution |
| KaB | German movement known as "Kunst am Bau": art within architecture | Abkürzung für: Kunst am Bau |
| Kachelofen | tiled stove (for room heating) | Unter einem Kachelofen versteht man einen Zimmerofen, der meist aus Schamottesteinen gesetzt und dann mit Kacheln verkleidet wird. Der Ofen befindet sich oft in Wohnräumen, kann jedoch je nach Bauweise von einem anderen Raum aus zu befeuern sein. Brennmaterial sind Holz oder Kohle. Die ersten Kachelöfen soll es bereits im 14. Jahrhundert gegeben haben. Kachelöfen können über den angeschlossenen Schornstein sogar darüber liegende Wohnräume beheizen; sie speichern die erzeugte Wärme lange. In Deutschland erfreuen sich Kachelöfen immer größerer Beliebtheit, da sie eine größere Unabhängigkeit von Energieversorgungsunternehmen bedeuten. Inwieweit Kosten eingespart werden können, richtet sich allerdings nach dem jeweiligen Holz- beziehungsweise Kohlepreis. In Kachelöfen dürfen nur zugelassene Brennstoffe (zum Beispiel abgelagertes Scheitholz) verheizt werden. Ein Nachteil von Holzfeuerungsanlagen im Allgemeinen ist der höhere Feinstaub-Ausstoß. Der Gesetzgeber hat daher über die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (Kleinfeuerungsanlagenverordnung, 1. BImSchV) Regeln aufgestellt. Auch für kleine Holzöfen aller Art sind Feinstaub-Grenzwerte vorgesehen sowie eine Pflicht zur Nachrüstung mit Filtern oder zum Ausrangieren. Anlagen, die vor dem 22.03.2010 errichtet und in Betrieb genommen wurden, dürfen betrieben werden, wenn sie bestimmte Grenzwerte einhalten. Kann die Einhaltung der Grenzwerte nicht nachgewiesen werden, müssen die Öfen mit Feinstaubfiltern ausgerüstet werden. Für viele Kachelöfen kommen Ausnahmeregelungen zum Tragen, die den Weiterbetrieb ohne Filter ermöglichen. Dies gilt z. B. für sogenannte Grundöfen (Einzelraumfeuerungsanlagen als Wärmespeicheröfen aus mineralischen Speichermaterialien, die an Ort und Stelle handwerklich gesetzt werden). Auskunft erteilt der Schornsteinfeger. |
| Kaduzierungsverfahren | forfeiture of shares; cancellation | Die Kaduzierung bezeichnet den Zwangsauschluss von Anteilseignern einer Kapitalgesellschaft, die ihrer Zahlungsverpflichtung auf das Stammkapital (bei einer GmbH ) beziehungsweise auf das Grundkapital (bei einer Aktiengesellschaft) nicht nachgekommen sind. Beim Kaduzierungsverfahren wird dem säumigen Anteilseigner eine Zahlungsfrist zur Zahlung seines ausstehenden Kapitalanteils gesetzt. Nach fruchtlosem Ablauf wird der Geschäftsanteil für verlustig erklärt, mit der Folge, dass der Eigner alle mit dem Geschäftsanteil verbundenen Rechte und Pflichten verliert. Hierzu gehört der unwiderrufliche Verlust von Vermögens- und Verwaltungsrechten sowie sämtliche Ansprüche von geleisteten Teilleistungen des Betroffenen. |
| Kaffeemühle | - n.a. - | Kaffeemühle ist die verschiedentlich anzutreffende Bezeichnung für bestimmte Gebäude mit quadratischem Grundriss und annähernd kubischer Form, die auf die Form mechanischer Kaffeemühlen anspielt. In Hamburg wird der Begriff beispielsweise für zweigeschossige Backstein-Wohnhäuser mit quadratischem Grundriss aus den 1920er und 1930er Jahren verwendet. |
| KAGB | Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB – German Investment Code) | Abkürzung für: Kapitalanlagegesetzbuch |
| KAGG | German (capital) investment companies act | Abkürzung für: Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften |
| Kakerlaken | cockroaches | Der Befall einer Immobilie mit Kakerlaken (auch: Gemeine Küchenschabe) stellt für Bewohner und Eigentümer ein erhebliches Ärgernis dar. Der Befall eines Gebäudes mit Kakerlaken ist nicht unmittelbar in Zusammenhang zu bringen mit verschmutzten Wohnungen. Die Schädlinge können auf verschiedenen Wegen eingeschleppt werden: Etwa über Lebensmittelkartons aus dem Supermarkt oder über gebrauchte Elektrogeräte und Möbel. Wer eine Kakerlake mit dem Schuh zertritt – womöglich im Urlaub – riskiert es, befruchtete Kakerlakeneier unter seiner Schuhsohle mit nach Hause zu bringen – ein folgenreiches Urlaubssouvenir. Aber auch im Urlaubsgepäck können sich die Tiere verstecken. Ein Befall mit Kakerlaken kann sich von einer Wohnung schnell auf das ganze Haus ausbreiten. Die Tiere können sich durch kleinste Ritzen zwängen und verstecken sich dann hinter Wandtäfelungen, in Kabelschächten etc. Kakerlaken sind nachtaktive Vorratsschädlinge. Wie Mäuse knabbern sie sich durch Lebensmittelpackungen, Zucker- und Mehltüten etc. Ihr Kot ist in Form von schwarzen Punkten zu erkennen. Besteht der Verdacht auf einen Kakerlakenbefall, können Leimfallen mit Duftstoffen aufgestellt werden, die die Tiere anlocken. Zur Bekämpfung von Kakerlaken sind Insektensprays ungeeignet, da sich die Tiere oft in Winkeln und Wandzwischenräumen verstecken, die davon nicht erfasst werden. Erfolgversprechender sind vergiftete Fressköder. Hier ist allerdings Vorsicht bei Haustieren und Kleinkindern geboten. Das Auslegen von Fressködern sollte im Abstand von einigen Tagen mehrmals wiederholt werden, damit auch die in Eiern und Jungtieren präsente nächste Generation vernichtet wird. Fruchten selbst durchgeführte Maßnahmen nicht, muss ein Kammerjäger hinzugezogen werden. Das Amtsgericht Bonn hat bereits im Jahr 1985 festgestellt, dass Wohnungen in Großstädten ungezieferfrei zu sein haben. So etwas wie einen „normalen Befall“ gäbe es nicht. Einem Mieter, der in zehn Monaten 60 Mäuse und jeden Monat einige Kakerlaken erlegt hatte, wurden daher zehn Prozent Mietminderung zugebilligt (Urteil vom 08.02.1985, Az. 6 C 277/84). In diesem Fall regelte eine mietvertragliche Klausel, dass der Mieter die Wohnung auf seine Kosten von Ungeziefer frei halten müsse. Er könne sich nur dann darauf berufen, dass die Mieträume bereits bei Übernahme von Ungeziefer befallen waren, wenn er dem Vermieter unverzüglich nach der Wohnungsübernahme eine Bescheinigung eines Schädlingsbekämpfers vorgelegt habe. Das Gericht sah diese Klausel hier nicht als relevant an, da der Befall seinen Ursprung nicht in der Wohnung des Mieters hatte. In Formularmietverträgen dürften derartige Klauseln heute als unwirksam anzusehen sein, da sie völlig unüblich sind und den Mieter stark benachteiligen. |
| Kaltakquise | cold calling | Unter Kaltakquise versteht man den Versuch von Immobilienunternehmen, telefonisch mit einer Person, zu der es keine aktuellen Kontakte gibt, ins Gespräch zu kommen. Zu denken ist etwa an Bauträger, die potentiellen Interessenten Wohnungen anbieten oder an Makler, die auf Immobilieninserate von Privatpersonen reagieren. Die Anbahnung eines Immobiliengeschäfts per Kaltakquise ist eine schwierige Mission. Achtung! Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Bekämpfung unerlaubter Telefonwerbung und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes vom 29.07.2009 (am 04.08.2009 in Kraft getreten), ist diese Art der Kaltakquise verboten. Es handelt sich nicht nur um eine wettbewerbsrechtlich verfolgbare unlautere Handlung, sondern auch noch um eine Ordnungswidrigkeit, die von der Bundesnetzagentur mit Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Ein Makler oder Bauträger, der bisher auf Kaltakquise setzt, muss seine Strategie völlig ändern und einen Weg suchen, der die Vorgangsinitiative beim potentiellen Kunden belässt. Wenn ein Makler erfährt, dass jemand sein Haus oder seine Wohnung verkaufen will, muss er versuchen, diesen Kunden in eines seiner Beziehungsnetzwerke einzubeziehen, innerhalb dem er in seiner Eigenschaft als gewerbsmäßiger Makler bekannt ist. Wichtig ist, dass der Makler ohne vorherige telefonische Kontaktaufnahme zu Besichtigungsterminen gelangt, weil er vom Kunden dazu gebeten wird. Die neue Rechtssituation führt dazu, dass Makler zunehmend Wege der passiven Auftragsakquisition beschreiten müssen. |
| Kaltdach | roof with air insulation; ventilated flat roof | Ein Kaltdach ist eine Dachkonstruktion, bei der Feuchtigkeit über eine Hinterlüftung abgeleitet wird. Das Dach ist dabei meist zweischalig aufgebaut. Unter der Dachhaut befindet sich auf Ebene der Dachlatten bzw. Konterlatten ein Zwischenraum für die Hinterlüftung. Nach innen folgen dann eine Wärmedämmschicht sowie eine Dampfsperre und die Innenverschalung. Ein Vorteil des Kaltdaches gegenüber dem Warmdach besteht in der besseren Wärmeableitung. Die Dachhaut wird weniger durch hohe Sommertemperaturen und Temperaturschwankungen belastet. Dadurch verringert sich die Gefahr von Spannungsschäden in der Dachkonstruktion sowie den tragenden Holzteilen. |
| Kaltverdunstungsvorgabe | amount specified for idle evaporation (of heat metering systems) | Trotz zunehmender Verbreitung von elektronischen Heizkostenverteilern sind viele Heizkörper noch mit so genannten "Verdunstungsröhrchen" ausgestattet, deren Inhalt je nach Heizungsnutzung verdampft. Die Verbrauchsmessung auf Basis dieser Röhren ist relativ unzuverlässig. Viele Verdunster liefern lediglich Vergleichswerte; die Verdunstung findet selbstverständlich abhängig von der Raumtemperatur auch bei ausgeschalteter Heizung statt. Die Hersteller regieren darauf, indem sie die Röhrchen überfüllen. Die zusätzlich zur Korrektur der "Kaltverdunstung" eingefüllte Menge ist die Kaltverdunstungsvorgabe. |
| Kaltwasserzähler | cold water metre | Kaltwasserzähler sind für Mietwohnungen noch nicht überall obligatorisch. Die Ausstattungspflicht richtet sich nach den Bauordnungen der Bundesländer. So gibt es z. B. in Bayern keine Einbaupflicht, in Baden-Württemberg besteht eine Einbaupflicht für jede Wohnung, allerdings nicht bei Nutzungsänderungen, wenn der Einbau nur mit unverhältnismäßigem Aufwand möglich ist. In Schleswig-Holstein muss jede Neubauwohnung einen eigenen Wasserzähler bekommen. Für bestehende Gebäude gilt eine Nachrüstfrist bis 31.12.2020. Auch hier sind Ausnahmen möglich, wenn die Nachrüstung wegen besonderer Umstände z. B. durch einen unangemessenen Aufwand unverhältnismäßige Kosten verursachen würde. Der Trend geht hin zur Einbaupflicht, da man sich von einer genaueren Verbrauchserfassung Wassereinsparungen erhofft. Für Mieter hat die genauere Erfassung den Vorteil, dass nicht der Single den Wasserverbrauch der benachbarten Großfamilie mitfinanzieren muss. Sofern in einer Wohnung schon Kaltwasserzähler eingebaut sind, ist der Vermieter auch zur Verbrauchserfassung mit Hilfe dieser Zähler verpflichtet. Zu Rechtsstreitigkeiten kommt es manchmal, wenn nicht alle Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus mit Kaltwasserzählern ausgestattet sind. Der Bundesgerichtshof entschied bereits einen Fall, bei dem lediglich eine einzige Wohnung keinen Zähler besaß. Das Urteil: Der Vermieter sei berechtigt, hier als Abrechnungsmaßstab für die Wasser- und Abwasserkosten bei allen Wohnungen den Anteil an der Wohnfläche heranzuziehen. Nach dem Verbrauch müsse nur abgerechnet werden, wenn alle Wohnungen im Haus mit Zählern ausgestattet seien (Az. VIII ZR 188/07, Urteil vom 12.03.2008). |
| Kamera, digitale | camera, digital | Mit der digitalen Kamera fotografieren heißt Daten erzeugen. Gerade da, wo Fotomaterial für verschiedene Anwendungen vorliegen muss, bietet das digitale Fotografieren Vorteile. Die Daten stehen schnell zur Verfügung. Und sie sind mit wenigen Schritten den jeweiligen Vorgaben für Printerzeugnisse (wie z.B. Zeitungsanzeigen, Exposés, Broschüren) und für das Internet (Immobilienbörsen, Immobiliendatenbanken, Online-Exposés) angepasst und aufbereitet. |
| Kamin | fireplace; chimney; (chimney) stack | Ein Kamin ist eine nach vorne offene Feuerstelle im Innenraum, die über einen Rauchabzug verfügt. Ist das Feuer komplett eingeschlossen, spricht man von einem Kaminofen. Mit der zunehmenden Bedeutung des Heizens mit Holz erlangten Kaminöfen stärkere Bedeutung. Sie können eine maßgebliche Rolle bei der Beheizung spielen oder die Heizanlage unterstützen. Moderne Kaminöfen dienen auch der Warmwassererzeugung. Sie müssen allerdings auch die Regelungen und Grenzwerte der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV oder Kleinfeuerungsanlagenverordnung) einhalten. Für offene Kamine gibt es besondere gesetzliche Regelungen. Für sie gelten die gesetzlich vorgeschriebenen strengen Grenzwerte und die mit Übergangsfristen eingeführte Pflicht zur Nachrüstung von Filtern nicht. Aber: § 4 der 1. BImSchV besagt, dass offene Kamine nur gelegentlich betrieben werden dürfen. Denn aufgrund des offenen Brennraums verbrennt das Brennmaterial nicht mit der gleichen Hitze und nicht so vollständig wie in einem geschlossenen Kaminofen; es entsteht mehr Feinstaub. Auch der Wirkungsgrad hinsichtlich der Heizwirkung ist geringer. Was „gelegentlich“ bedeutet, ist nicht gesetzlich definiert. Allerdings gibt es mehrere Gerichtsurteile, in denen ein Betrieb an nicht mehr als acht Tagen im Monat für jeweils fünf Stunden noch als gelegentlich bzw. für die Nachbarn nicht störend angesehen wird (z. B. OVG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 12.04.1991, Az. 7 B 10342/91 und Kammergericht Berlin, Urteil vom 26. März 2013, Az. 21 U 131/08). Was in einem offenen Kamin verbrannt werden darf, ist auch gesetzlich geregelt: § 4 BImschV lässt nur naturbelassenes stückiges Holz oder Presslinge in Form von Holzbriketts zu. Naturbelassenes stückiges Holz können zum Beispiel Scheite mit anhaftender Rinde sein, aber auch Hackschnitzel, Reisig und Zapfen. |
| Kämpfer | springer; springing stone; cushion, rein | Bei gemauerten Bögen oder Gewölben bezeichnet man den letzten gerade gesetzten Stein, über dem die Bogenwölbung beginnt, als Kämpfer. Darüber befindet sich die Bogenlaibung. Eine andere Bezeichnung dafür ist Impost (abgeleitet vom lateinischen "incumba"). Ursprünglich wurde jeder aus einer Mauer kragende, hervorstehende lasttragende Stein als Kämpfer bezeichnet. Ein Kämpfer kann auch ein Stein sein, der auf einem Pfeiler oder Säulenkapitell aufliegt. Im Kämpfergesims werden Kämpfer fortlaufend aneinander gesetzt. In den verschiedenen Bauepochen wurden die Kämpfer unterschiedlich ausgestaltet. So verwendete man in der Antike als Kämpfer Deckplatten, die auf dem Säulenkapitell auflagen. Im alten Byzanz verwendete man an dieser Stelle hohe Steinblöcke, in der Romanik wurde der Kämpfer mit Ornamenten verziert. |
| KÄndG | amending act for German allotment garden law | Abkürzung für: Kleingartenänderungsgesetz |
| Kängurusiedlung | "kangaroo" estate: colloquial ex |
Der Begriff Kängurusiedlung wird umgangssprachlich für Neubausiedlungen verwendet, wenn der Sprecher andeuten möchte, dass deren Bewohner große Sprünge mit leerem Beutel machen. |
| Kannelüren | fluted patterns | Kannelüren sind ausgehöhlte senkrechte Rillen an den Schäften von antiken Säulen, die sie schmücken und den imposanten Eindruck entstehen lassen, als seien sie noch schlanker, noch höher. Die ionischen und korinthischen Kannelüren sind mit Stegen verbunden, während sich in der dorischen Säule eine Hohlrille an die andere reiht. In der Säulenordung ist reglementiert, dass dorische Säulen über 16 bis 20 Kannelüren verfügen. Doch nicht alle Säulen tragen Kannelüren. Beispielsweise hat die toskanische, eine römische Abwandlung der dorischen Säule, in ihrer gesamten Schlichtheit einen glatten Schaft. Diese Säule war in der Renaissance sehr beliebt. |
| Kap | Chap. (Chapter) | Abkürzung für: Kapitel |
| Kapitalanlage Immobilie | capital investment in real estate | Die Immobilie wird als Kapitalanlage auch unter dem Aspekt der Altersvorsorge immer beliebter. Gründe dafür sind
Mögliche Modelle sind z.B.:
Probleme können sich ergeben durch:
Darüber hinaus gibt es noch weitere Konzepte aus dem Bereich der Geldanlage:
Allen gemeinsam ist, dass sich Anleger sehr genau über das jeweilige Anlagemodell informieren und unabhängig beraten lassen sollten. Auch die steuerlichen Folgen sollten unbedingt berücksichtigt werden. |
| Kapitalanlagegesellschaften | unit trust; investment trust; investment company; capital investment company | Kapitalanlagegesellschaften sind Investmentgesellschaften, die Geld von Anlegern in Wertpapiere, Grundstücke oder Beteiligungen investieren. Ziel der Kapitalanlagegesellschaften ist es, eine möglichst hohe Wertentwicklung des von ihnen verwalteten Sondervermögens zu erwirtschaften, um so dessen Ertrag zu maximieren. Die Unternehmen partizipieren in Form von Transaktionsgebühren ("Ausgabenaufschläge") und Verwaltungskosten am Umsatz. Zu den Kapitalanlagegesellschaften gehören auch jene, die offene Immobilienfonds betreuen. Kapitalanlagegesellschaften können verschiedene Fondstypen verwalten: Bei den Wertpapierfonds unterscheidet man zwischen Aktienfonds, Rentenfonds und gemischten Fonds, deren Sondervermögen sowohl aus Aktien also auch aus Rentenpapieren bestehen. AS-Fonds (AS = Altersvorsorge Sondervermögen) konzentrieren sich meist auf eine Mischung von Aktien und Immobilien. Das Sondervermögen von Dachfonds besteht in Anteilen unterschiedlicher Investmentfonds. Fonds können mit "Garantien" ausgestattet sein, die sich auf eine Mindestrendite beziehen oder auf die Rückzahlung des investieren Kapitals gemessen am Preis, der am Tage der Auflegung des Fonds zu bezahlen war. Geldmarktfonds stützen sich auf kurzfristige Geldmarktanlagen (zum Beispiel Festgelder, kurzlaufende festverzinsliche Wertpapiere, Sparanlagen). Mit besonderen Risiken sind Hedgefonds behaftet, die am Terminmarkt agieren. Indexfonds achten auf eine Mischung der Wertpapiere, die der Zusammensetzung eines bestimmten Index entspricht. Die Besonderheit von Laufzeitfonds besteht darin, dass für sie ein bestimmter Endtermin für die Fälligkeit des Fonds gilt. Auch offene Immobilienfonds gehören zu den Investmentfonds. Die gesetzlichen Regelungen über Kapitalanlagegesellschaften fanden sich seit dem 1.1.2004 im Investmentgesetz, das das Kapitalanlagegesetz (KAGG) abgelöst hat. Das Investmentgesetz wurde am 22. Juli 2013 seinerseits durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) abgelöst. Das KAGB verwendet nun die Bezeichnung "Kapitalverwaltungsgesellschaften", und hat deren gesetzliche Rahmenbedingungen in verschiedenen Punkten geändert. |
| Kapitalanlagegesetzbuch | German Investment Code | Das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) trat überwiegend am 22. Juli 2013 in Kraft. Es enthält eine Vielzahl von Regelungen über Investmentvermögen und Verwaltungsgesellschaften und damit über das Fondsgeschäft. Der Aufsichtsbehörde BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) werden verschiedene Möglichkeiten zum Einschreiten gegen unerlaubte Investmentgeschäfte eröffnet. Kapitalverwaltungsgesellschaften bedürfen nach § 20 KAGB zum Geschäftsbetrieb einer Erlaubnis. Ein dauerhaftes Risikocontrolling ist Pflicht geworden. Die Aufsichtsbehörde ist regelmäßig über verschiedene Abläufe zu informieren, z.B. darüber, auf welchen Märkten sich eine Kapitalanlagegesellschaft aktuell betätigt und mit welchen Instrumenten sie arbeitet. Das KAGB enthält auch einen größeren Unterabschnitt über Immobilien-Sondervermögen (§§ 230 ff.). Vor Einführung dieser Regelungen war zeitweise sogar darüber diskutiert worden, offene Immobilienfonds für Privatanleger generell zu unterbinden. Schließlich entschied man sich statt dessen für eine schärfere Reglementierung. Das KAGB befasst sich unter anderem mit den Arten von Immobilien, in die investiert werden darf sowie der Belastung von Grundstücken mit Erbbaurechten. § 243 KAGB schreibt eine Risikomischung vor. Das bedeutet, dass der Wert einer Immobilie zur Zeit ihres Erwerbs 15 Prozent des Wertes des Sondervermögens (also des gesamten Fonds) nicht übersteigen darf. Der Gesamtwert aller Immobilien, deren einzelner Wert mehr als zehn Prozent des Wertes des Sondervermögens beträgt, darf wiederum 50 Prozent des Wertes des Fonds nicht überschreiten. Aufgenommene Darlehen werden bei der Wertberechnung nicht abgezogen. Eine andere wichtige Vorschrift ist auch § 252 über die Ertragsverwendung. Danach müssen die Anlagebedingungen vorsehen, dass Fonds-Erträge, die für künftige Instandsetzungen von erworbenen Immobilien gebraucht werden, nicht an die Anleger ausgeschüttet werden dürfen. Mindestens 50 Prozent der nicht für Instandsetzung benötigten laufenden Erträge müssen jedoch ausgeschüttet werden. Veräußerungsgewinne gelten in diesem Zusammenhang nicht als Erträge. |
| Kapitalertragsteuer | capital gains tax; withholding tax on dividends | Die Kapitalertragsteuer ist eine besondere Erhebungsart der Einkommensteuer. Sie wird vom Schuldner (Bank, Sparkasse, Fondsgesellschaft usw.) direkt an das Finanzamt abgeführt. Bis 2008 schwankte die Höhe zwischen 20 und 35%. Bei Aktiendividenden, GmbH-Anteilen und Genossenschaftsanteilen waren es 20%, ebenso bei Genussscheinen als Dividendenpapier. Bei Wandelanleihen, Gewinnobligationen, stillen Beteiligungen, Zinsen auf Sparanteilen und bei kurz laufenden Lebensversicherungen waren es 25%. Bei Schuldverschreibungen der Öffentlichen Hand und von Banken, Pfandbriefen, Sparbüchern, Festgeldanlagen, Sparverträgen u. a. waren es 30% und schließlich bei Tafelgeschäften (wenn die Einlösung des Zinsscheins am Bankschalter erfolgt) 35%. Ab 01.01.2009 beträgt die Kapitalertragsteuer bis auf zwei unwesentliche Ausnahmen 25%. Sie hat Abgeltungswirkung, daher spricht man auch von Abgeltungssteuer. Der Steuerabzug an der Quelle kann gegebenenfalls vermieden werden, sobald der Sparer respektive Anleger seinem konto- oder depotführenden Institut einen so genannten Freistellungsauftrag vorgelegt hat. Das Freistellungsvolumen beträgt seit dem 01.01.2009 exakt 801 – für Alleinstehende und doppelt so viel, nämlich 1.602 – für gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagte Eheleute. |
| Kapitalkosten (Baufinanzierung) | cost of capital; capital costs; capital charges (construction financing) | Unter den anlässlich der Finanzierung von Bauvorhaben entstehenden Kapitalkosten sind wohl die Fremd- wie auch die Eigenkapitalkosten zu subsumieren. Fremdkapitalkosten sind die Zinsleistungen für die aufgenommenen Endfinanzierungsmittel. Bauzeitzinsen gehören zu den Baunebenkosten und zählen nicht zu den Kapitalkosten. Diese Zinsen sind, weil es sich um pagatorische Kosten handelt, Bestandteil der Liquiditätsrechnung der Investition. Bei der Kalkulation der Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens sind darüber hinaus die kalkulatorischen Kapitalkosten, nämlich die Eigenkapitalverzinsung zu berücksichtigen. Sie können an den Einbußen gemessen werden, die dadurch entstehen, dass das investierte Kapital nicht anderweitig Ertrag bringend eingesetzt wurde ("Opportunitätskosten"). Eine andere Möglichkeit des Ansatzes für den Eigenkapitalzins ergibt sich durch Investitionsrechnungen, bei denen ein Eigenkapitalzinssatz als vorgegebene Mindestgröße fungiert. Nach der Wirtschaftlichkeitsberechnung des früheren nach dem II. WoBauG mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungsbau war ein Eigenkapitalzins von vier Prozent für den Teil der Gesamtkosten des Bauvorhabens anzusetzen, der 15 Prozent nicht überstieg. Für das darüber hinaus erforderliche Eigenkapital durfte ein Zinssatz von 6,5 Prozent angesetzt werden. Bei der Finanzierungsabwägung spielt auch der so genannte "Leverage-Effekt" eine Rolle. Ergibt sich aus den kalkulierten Reinerträgen eine Eigenkapitalverzinsung, die über dem Zinssatz für Fremddarlehen liegt, führt ein zunehmender Fremdfinanzierungsanteil zu einer zunehmend höheren Verzinsung des (geringer werdenden) Eigenkapitalanteils. |
| Kapitallebensversicherung | endowment insurance; endowment assurance; endowment policy | Lebensversicherung, die nicht nur der Todesfallabsicherung, sondern auch der Geldanlage dient. Der Versicherer ist sowohl im Todesfall als auch im Erlebensfall des Versicherungsnehmers zur Leistung verpflichtet. Die Versicherung zahlt grundsätzlich die vereinbarte Versicherungssumme plus Überschussbeteiligung, die sich aus Zins-, Risiko- und Kostenüberschüssen zusammensetzt. Der Gesamtbetrag heißt Ablaufleistung. Die Abschlusskosten werden bei normalen Tarifen durch die ersten Beiträge getilgt. Die Kapitallebensversicherung kann zur Rückzahlung eines Baudarlehens eingesetzt werden. Dabei tritt der Darlehensnehmer die Ansprüche aus der Kapital-Police an seinen Geldgeber ab. Die Baufinanzierung mit einer Kapitallebensversicherung ist in aller Regel allein beim Erwerb von Mietobjekten sinnvoll, da nur hier die Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd geltend gemacht werden können. Seit Beginn der Baisse an den internationalen Aktienmärkten im März des Jahres 2000 haben die in Deutschland tätigen Versicherungsgesellschaften die Überschussbeteiligung für ihre Kunden erheblich verringert. Dies ist zum einen darauf zurückzuführen, dass die Assekuranzen einen enormen Wertberichtigungsbedarf bei ihren Aktien-Portefeuilles hatten. Aber auch die Verzinsung von Staatsanleihen und anderen Festverzinslichen Wertpapieren sank hauptsächlich aufgrund der Turbulenzen an den Aktienmärkten auf ein rekordverdächtig niedriges Niveau, so dass es den Versicherungsgesellschaften mitunter schwer fiel, ihren Kunden auch nur den garantierten Rechnungszins von 3,25 Prozent (bis Ende 2003) zu überweisen. Seit 1. Januar 2004 beträgt der Rechnungszins nur noch 2,75 Prozent. Und die Gesamtverzinsung von Kapital- und privaten Renten-Policen ist im Branchenschnitt auf vier bis fünf Prozent zurückgenommen worden. Früher lag sie bei deutlich über sechs Prozent oder sogar bei mehr als sieben Prozent. Folge: Wer seine Immobilienfinanzierung über die Kombination aus endfälligen Darlehen und einer Lebensversicherung realisiert hat, wird aufgrund der drastisch reduzierten Überschüsse häufig Nachfinanzierungsbedarf haben. Die bei Vertragsabschluss hochgerechneten Ablaufleistungen werden oft deutlich unter den tatsächlichen Auszahlungen liegen. Mittlerweile haben Kapital-Policen weitere Dämpfer erhalten. So wurden die Steuervorteile, die Kapitallebensversicherungen über Jahre und Jahrzehnte hatten, zum Jahreswechsel 2004/2005 weitgehend beseitigt. Konkret: Wer nach Silvester 2004 einen Versicherungsvertrag abgeschlossen hat, muss mindestens die Hälfte der in der späteren Ablaufleistung enthaltenen Überschüsse (= Gewinnanteile) versteuern. Altverträge hingegen lässt das Finanzamt weiterhin – Stichwort Vertrauensschutz – unbehelligt. Zudem wurde ab dem Jahr 2007, und zwar für dann neu abgeschlossene Kapital-Verträge, der Garantiezins erneut abgesenkt, von 2,75% auf 2,25%. Dieser Garantiezins gilt übrigens nicht für den gesamten, sondern nur für den Sparanteil des Beitrags. Mit der Folge, dass die garantierte Verzinsung auf die gesamten Einzahlungen deutlich niedriger ausfällt. Steuerlich möglicherweise interessanter sind indes private Rentenversicherungen in der sogenannten Verzehrphase, sobald der Versicherungsnehmer also seine Leistungen erhält. Wurde doch mit dem Alterseinkünftegesetz, das ebenfalls seit dem 1. Januar 2005 gilt, der steuerpflichtige Ertragsanteil von privaten, in der Ansparphase staatlich nicht geförderten Rentenversicherungen, spürbar verringert. |
| Kapitalmarkt | capital/money market; wholesale money market; forward market for loans | Im Gegensatz zum Geldmarkt (Markt mit täglich oder kurzfristig zur Verfügung stehenden Finanzierungsmitteln, Bargeld und Sichteinlagen bei Kreditinstituten) handelt es sich beim Kapitelmarkt um einen Markt mittel- und langfristiger Finanzierungsinstrumente. Der Kapitalmarkt soll dafür sorgen, dass Unternehmen und staatliche Institutionen mit Finanzierungsmitteln für Investitionen ausgestattet werden können. Unterschieden wird zwischen organisiertem und nichtorganisiertem Kapitalmarkt. Der organisierte Kapitalmarkt findet in Wertpapierbörsen statt. Dessen Aufgabe ist es, für einen Marktausgleich zwischen Angebot von und Nachfrage nach Wertpapieren zu sorgen. Der Ausgleich erfolgt durch eine Kursbestimmung, durch den der Kapitalumsatz maximiert wird. Die Umsätze auf einer Wertpapierbörse beziehen sich auf Beteiligungspapiere (Aktien und den Emissionshandel von Aktien) und langfristige Kredite (Rentenpapiere, Schuldscheindarlehen). Der nicht organisierte (nur gering oder nicht geregelte) Kapitalmarkt findet außerhalb der Wertpapierbörsen statt. Hierzu zählt auch der so genannte "graue Kapitalmarkt", der sich durch eine besondere Intransparenz der angebotenen Kapitalgüter auszeichnet und deshalb sehr risikoträchtig ist. REITs und offene Immobilienfonds werden dem Kapitalmarkt, geschlossene Immobilienfonds dem Immobilienmarkt zugeordnet. |
| Kapitalnachweis | capital-evidencing certificate; proof of capital | Ein Kapitalnachweis wird oft von Verkäufern oder Maklern vom Kaufinteressenten gefordert, bevor es zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages über eine Immobilie kommt. Alternativ kann auch eine Finanzierungsbestätigung der Bank verlangt werden. Während die Finanzierungsbestätigung ein eigens für diesen Zweck ausgestelltes Dokument ist, kann als Kapitalnachweis auch ein Kontoauszug mit entsprechendem Kontostand dienen. Teilweise werden die beiden Begriffe synonym verwendet. Die Vorlage eines Kapitalnachweises stellt eine entscheidende Absicherung für den Verkäufer dar. Makler haben im Zusammenhang mit dem Kapitalnachweis Pflichten nach dem Geldwäschegesetz. So ist eine Verdachtsmeldung an die zuständige Staatsanwaltschaft in den folgenden Fällen abzugeben:
In den ersten 48 Stunden nach der Verdachtsmeldung darf die Geschäftsanbahnung nicht weiter fortgesetzt werden. Meldet sich die Staatsanwaltschaft nicht innerhalb von 48 Stunden, darf der Makler mit dem Auftrag fortfahren. Es bestehen nach dem Geldwäschegesetz weitere Pflichten für Makler, unter anderem zur Identifizierung des Kunden und zur Dokumentation des Geschäftsablaufs. Der Immobilienverband IVD hält für Makler Flyer bereit, mit deren Hilfe der Kunde über verschiedene Pflichten des Maklers nach dem Geldwäschegesetz aufgeklärt werden kann. |
| Kapitalverwaltungsgesellschaft | capital management company | Die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) ist eine Unternehmensform nach dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). § 17 KAGB definiert sie als Unternehmen mit satzungsmäßigem Sitz und Hauptverwaltung im Inland, dessen Geschäftsbetrieb darauf gerichtet ist, inländische Investmentvermögen, EU-Investmentvermögen oder ausländische AIF (Alternative Investmentfonds) zu verwalten. Unter der Verwaltung eines Investmentvermögens versteht das Gesetz dabei mindestens die Portfolioverwaltung oder das Risikomanagement für ein oder mehrere Investmentvermögen. Ein Investmentvermögen ist eine rechtlich eigenständige Konstruktion, um das Geld von Anlegern zu sammeln und zu investieren, beispielsweise ein Wertpapierfonds. Früher wurde eine Kapitalverwaltungsgesellschaft als Kapitalanlagegesellschaft bezeichnet. Die Begrifflichkeiten haben sich mit Einführung des Kapitalanlagegesetzbuches geändert. Dieses hat das frühere Investmentgesetz am 22. Juli 2013 abgelöst. Das Kapitalanlagegesetzbuch unterscheidet zwischen externen und internen Kapitalverwaltungsgesellschaften. Eine externe KVG ist vom Investmentvermögen oder in dessen Namen bestellt und auf Basis dieser Bestellung für die Verwaltung des Investmentvermögens verantwortlich. Als interne KVG bezeichnet man das Investmentvermögen selbst, wenn dessen Rechtsform eine interne Verwaltung zulässt und sein Vorstand oder seine Geschäftsführung entscheidet, keine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft zu bestellen. Bei internen KVG wird das Investmentvermögen selbst als Kapitalverwaltungsgesellschaft zugelassen. Die jeweils für ein Investmentvermögen zuständige KVG ist dafür verantwortlich, dass die Vorschriften des Kapitalanlagegesetzbuches eingehalten werden. In Deutschland befassen sich Kapitalverwaltungsgesellschaften in der Regel mit den Geschäftsfeldern Vertrieb, Portfolio-Management und Administration. Ihr Geschäftsbetrieb setzt eine schriftliche Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) voraus. Diese kann sich auf eine bestimmte Art von Investmentvermögen beschränken oder mit Nebenbestimmungen verbunden sein, an die sich die KVG zu halten hat. § 20 KAGB enthält nähere Regelungen zu den Dienstleistungen, die Kapitalverwaltungsgesellschaften erbringen dürfen. |
| Kapitell | capital [architecture]; (Doric/Ionic) capital | Das Kapitell (lat. capitellum = Köpfchen) ist der obere, eigenständige Abschluss von Pfeilern, Säulen oder Pilastern. Oftmals mit üppigen Ornamenten versehen, geben diese einen guten Hinweis auf die zeitliche Einschätzung des Bauwerkes. |
| Kappungsgrenze | capping limit | In verschiedenen Bereichen sind so genannte Kappungsgrenzen vorgeschrieben. Mit ihrer Hilfe soll die Veränderung wiederkehrender Zahlungen in der Regel nach oben, teilweise auch nach unten, begrenzt werden. Kappungsgrenzen gelten zum Beispiel bei der Budgetierung von Haushalten für öffentliche Einrichtungen (Universitäten, Krankenhäuser und so weiter). Im Bereich der Immobilienwirtschaft spielen sie in zwei Bereichen eine Rolle. Mietrecht Im Mietrecht bezeichnet die Kappungsgrenze bei nicht preisgebundenen Wohnungen das obere Limit, bis zu dem der Vermieter seine bisherige Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen darf. Die in § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Kappungsgrenze liegt seit 01.09.2001 bei 20 Prozent. Das bedeutet, dass jeweils in einem Zeitraum von drei Jahren die Miete höchstens um 20 Prozent erhöht werden darf, selbst wenn dadurch der Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete noch lange nicht erreicht werden würde. Die Mietrechtsreform 2013 erlaubt es den Landesregierungen, per Verordnung Gebiete festzulegen, in denen die Versorgung mit Mietwohnungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten kann die Landesregierung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Die Festlegung des Wohnungsmangelgebiets ist jedoch auf fünf Jahre begrenzt. Die Kappungsgrenze ist auch bei einer freien Mieterhöhungsvereinbarung zu beachten (zum Beispiel bei Gewerbemietverträgen). In Berlin gibt es seit dem 7. Mai 2013 eine Kappungsgrenzen-Verordnung, welche Mieterhöhungen auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren beschränkt. Das Landgericht Berlin musste sich bereits mit der Wirksamkeit dieser Verordnung beschäftigen. Mit Urteil vom 3. Juli 2014 entschied das Gericht, dass die Verordnung wirksam sei; es wurde jedoch eine Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Der BGH entschied dazu am 4.11.2015, dass die Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung wirksam sei. Der Kläger hatte argumentiert, dass die Verordnung sich auf ganz Berlin beziehe, dass aber nicht in allen Stadtvierteln von Berlin Wohnungsmangel herrsche. Der BGH erklärte, dass § 558 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB als Grundlage der Berliner Verordnung eine Beschränkung auf Gemeindeteile nicht zwingend vorschreiben würde. Auch habe der Berliner Senat bei der Beurteilung der Wohnungsmarktlage keine ungeeigneten Indikatoren verwendet (Az. VIII ZR 217/14). Bauplanungsrecht Bei einer bestimmten festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) darf die zulässige Grundfläche bis zu 50 Prozent mit der Errichtung von Nebenanlagen, Garagen, Zufahrten und dergleichen überschritten werden. Diese Überschreitungsmöglichkeit kann jedoch bei einer entsprechend hohen Ausgangs-GRZ durch eine Obergrenze der GRZ von 0,8 "gekappt" werden. Beispiel GRZ 0,6 plus 50 Prozent hieraus = 0,3 wäre 0,9. Über 0,8 hinaus darf aber der Boden nicht mit baulichen Anlagen versiegelt werden. Im Bebauungsplan kann eine abweichende GRZ festgelegt werden. Im Einzelfall können weitere Ausnahmen gemacht werden, wenn die Überschreitung nur geringfügige Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens hat oder die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde (§ 19 BauNVO). |
| Kappungsverordnung | German Ordinance on Capping Limits (for capping rents) | Auch: Kappungsgrenzen-Verordnung. Die sogenannte Kappungsgrenze ist gesetzlich bundeseinheitlich geregelt: Gemäß § § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden. Dies bezieht sich auf Mieterhöhungen zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Nicht berücksichtigt werden dabei Mieterhöhungen wegen einer Modernisierung oder Erhöhungen der Betriebskosten. Seit der Mietrechtsreform von 2013 können die Landesregierungen jedoch durch Rechtsverordnung Gebiete ausweisen, in denen besondere Wohnungsknappheit herrscht. Solche Verordnungen werden oft als Kappungsgrenzenverordnung bezeichnet. Folge ist, dass in diesen Gebieten die Kappungsgrenze auf 15 Prozent abgesenkt wird. Die Landesregierungen können diese Gebiete für eine Dauer von höchstens fünf Jahren bestimmen (§ 558 Abs. 3 BGB). Diese Regelung ist nicht zu verwechseln mit der Mietpreisbremse, bei der ebenfalls per Rechtsverordnung Gebiete mit Wohnungsknappheit ausgewiesen werden können. Die Mietpreisbremse greift bei der Neuvermietung von Wohnungen, also beim Mieterwechsel. Die Kappungsgrenze betrifft bestehende Mietverhältnisse. |
| KapSt | capital gains tax; withholding tax on dividends | Abkürzung für: Kapitalertragsteuer |
| Kartell | cartel | |
| Karyatiden | caryatid (architecture): a supporting column sculptured in the form of a draped female figure | Karyatiden sind ein architektonisches Gestaltungselement. Ursprünglich wurden sie im antiken Griechenland verwendet. Es handelte sich dabei um standardisierte Frauenfiguren, die als tragende Elemente eingesetzt wurden; wie Säulen tragen sie Dacher, Ziergiebel oder Fassadenelemente. Sie sind an vielen wichtigen antiken Gebäuden zu finden, zum Beispiel an der Akropolis. Karyatide bedeutet übersetzt „Frau aus Karyai“. Eine andere Bezeichnung ist Kanephore für „Korbträgerin“, in Bezugnahme auf ihren Kopfschmuck. Karyatiden zeichnen sich dadurch aus, dass sie ihre architektonische Last frei auf dem Kopf tragen, dies unterscheidet sie von den ähnlich eingesetzten männlichen Figuren der Atlanten, die die Last mit ihren Händen stützen. Karyatiden sind als mit langen Gewändern bekleidete, schlanke Frauen dargestellt, die mit meist geschlossenen Füßen in aufrechter Körperhaltung gerade dastehen. In der Variante freistehender Statuen bezeichnet man derartige Figuren als Koren. Auch in der europäischen Architektur der Neuzeit fanden sie Verwendung, insbesondere im Barock und im Klassizismus. So findet man sie an der Fassade des Schlosses Sanssouci in Potsdam, aber auch an neueren Gebäuden wie etwa dem Hotel Atlantic in Hamburg (Baujahr 1909): Auf dessen Dach wird die Weltkugel von zwei Karyatiden gestützt. |
| Kataster | land register; cadastre | |
| Katasteramt | land registry; cadastral office | Das Katasteramt wird auch als Vermessungsamt oder Amt für Bodenmanagement bezeichnet. Es handelt sich dabei um eine Behörde oder den Arbeitsbereich einer Behörde, der für Vermessungsaufgaben zuständig ist. Dazu gehören die amtliche Vermessung von Grundstücken und die Führung des Liegenschaftskatasters, des amtlichen Grundstücksverzeichnisses. Beim Katasteramt können verschiedene für Bauvorhaben wichtige Unterlagen angefordert werden, etwa Auszüge aus dem Liegenschaftsbuch und der amtliche Lageplan. Auf Landesebene werden entsprechende Behörden oft als Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung bezeichnet; diesen sind die kommunalen Katasterämter untergeordnet. |
| Katasterbücher | lot book; cadastral survey | Teil des Katasters. Es setzt sich zusammen aus • dem Flurbuch (Verzeichnis der Flurstücke in der Reihenfolge der Nummerierung), • dem Liegenschaftsbuch (Verzeichnis der Grundstücke eines Gemeindebezirks), • dem Eigentümerverzeichnis und • dem alphabetischen Namensverzeichnis, das zum Auffinden der Grundstücke eines Eigentümers dient. Das automatische Liegenschaftsbuch (ALB) und das automatisierte Grundbuch- und Liegenschaftsbuch (AGLB) werden elektronisch geführt. |
| Katasterkarten (Flurkarten) | index map; cadastral map or plan (land register map) | Katasterkarten enthalten die zeichnerischen Darstellungen der Flure und Flurstücke mit Grenzverläufen und Grenzsteinen in einer Gemarkung. Die Katasterkarten werden heute überwiegend elektronisch geführt (ALK = automatisierte Liegenschaftskarte, bzw. DFK = digitalisierte Flurkarte). Der Vorteil: Sie sind maßstabsunabhängig und blattschnittfrei. Katasterkarten stellen die Ausgangsbasis für verschiedene Verwendungszwecke dar (Lageplane, Leitungspläne, Bebauungspläne, Flächennutzungspläne, Erfassung von Altlasten und Altlastenverdachtsflächen usw.). |
| Katzen in der Mietwohnung | cats in a rented flat | Die Haltung von Katzen in einer Mietwohnung stellt einen Grenzfall dar. Mietvertragsklauseln, die pauschal die Haltung aller Haustiere verbieten, sind unwirksam. Grund: Der Mieter darf immer Kleintiere halten, z.B. Fische, Vögel, Meerschweinchen. Untersagt werden kann jedoch die Haltung größerer und / oder gefährlicher Tiere. Katzen werden von einigen Gerichten nicht mehr zu den Kleintieren gerechnet, von anderen schon. Der Bundesgerichtshof hat am 20.03.2013 eine Mietvertragsklausel für unwirksam erklärt, nach der die Haltung von Hunden und Katzen generell untersagt war (Az. VIII ZR 168/12). Zu diesem Punkt war die Rechtsprechung der Instanzgerichte bisher nicht einheitlich. Weiterhin kann die Haltung von Katzen jedoch von der Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden. Das Amtsgericht Hamburg (Az. 47 C 520/95) wies bereits in einem älteren Urteil darauf hin, dass der Vermieter in seiner Entscheidung nicht völlig frei sei: Bei Tieren, von denen in der Regel keine Störung der Nachbarn oder Beeinträchtigungen der Mietsache ausgehen, müsse der Vermieter seine Ablehnung auf einen triftigen Grund stützen. Auch das Amtsgericht München entschied in diesem Sinne (Urteil vom 26.07.12, Az. 411 C 6862/12). Andere Gerichte meinen, dass die Haltung einer Katze immer zulässig sei, solange es nicht zu Beeinträchtigungen der Nachbarn komme (Landgericht Mönchengladbach, Az. 2 S 191/88; Amtsgericht Schöneberg, Az. 6 C 550/89). Das Amtsgericht Bonn (Az. 8 C 731/93; WM 94, 823) hat Katzen nicht mehr als Kleintiere angesehen, einem Mieter aber trotzdem die Haltung einer Katze gestattet, da dies aus gesundheitlich-psychischen Gründen notwendig gewesen sei. Untersagt werden kann jedoch die Haltung einer größeren Anzahl von Katzen oder einer Katzenfamilie (Landgericht Nürnberg-Fürth, Az. 8 O 3577/97; Landgericht Hamburg, Az. 316 S 195/96) insbesondere bei Belästigung anderer Hausbewohner. Vertragswidrig ist nach einem Urteil des Landgerichts Mainz die Haltung von sieben Katzen, zwei Chinchillas und einem Schäferhund in einer Zweizimmmerwohnung, wenn sich die vom Vermieter erteilte Erlaubnis auf eine Katze und einen kleinen Hund bezieht. Eine solche Tierhaltung wurde vom Gericht als übermäßige Nutzung der Mietwohnung angesehen, welche auch höhere Anforderungen an die vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen erlaubt. Hier war dem Gericht zufolge nicht nur ein neuer Anstrich, sondern auch eine Neutapezierung der Wohnung sowie eine Reinigung der Holzdecken angemessen (LG Mainz, Urteil vom 26.02.2002, Az. 6 S 28/01). |
| Katzenklappe | cat flap | Eine Katzenklappe gewährleistet, dass das Haustier nach Belieben ein- und ausgehen kann, ohne dass sein Besitzer ständig als „Türöffner“ zur Verfügung stehen muss. Der Fachhandel bietet verschiedenste Varianten der Katzenklappe an; heute sind bereits Modelle erhältlich, die mittels eines eingebauten Magneten nur der Katze öffnen, die ihre „Zugangsberechtigung“ mittels eines entsprechenden Halsbandmagneten nachweist. Auch ein entsprechendes System mit einem Mikrochip als „Türöffner“ existiert. Oft sind die Klappen aus wärmeisolierendem Material hergestellt. Die Preise bewegen sich zwischen rund 10 Euro für die einfachen Modelle bis zu etwa 50 bis 70 Euro für aufwändigere Lösungen. Bei gemieteten Wohnungen oder Häusern sollte der Vermieter vor dem Einbau einer Katzenklappe um Erlaubnis gefragt werden. Denn ohne Beschädigung von Scheiben oder Türblättern ist ein solcher Einbau oft nicht möglich. Der Vermieter hat das Recht, bei Auszug der Mieter eine Herstellung des vorherigen Zustands zu fordern. Dies gilt auch, wenn er seine Zustimmung zum Einbau erteilt hatte. Das Landgericht Berlin erklärte die vermieterseitige fristlose Kündigung eines Mieters für rechtens, der eigenmächtig eine Katzenklappe in die hölzerne Wohnungstür zum Treppenhaus eingebaut und den vom Vermieter geforderten Rückbau verweigert hatte. Das Gericht begründete seine Entscheidung mit der optischen Beeinträchtigung der Wohnungstür und mit der gebotenen Rücksichtnahme auf andere Mieter: Diese müssten es nicht hinnehmen, dass Haustiere eines Mieters ungehinderten Zugang zum Treppenhaus hätten (Az. 63 S 199/04). |
| Kaufmann/Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (IHK) | businessman/ trader in estate and housing management (CIC) | |
| Kaufmännisches Bestätigungsschreiben | commercial letter of confirmation; confirmation of order with contractual effect | Durch ein Kaufmännisches Bestätigungsschreiben kann zweierlei erreicht werden: Ist eine Vereinbarung bereits geschlossen, dient das Schreiben späteren Beweiszwecken. Oder: Durch das Kaufmännische Bestätigungsschreiben soll ein Maklervertrag stillschweigend herbeigeführt werden. Es stellt im deutschen Recht die einzige Möglichkeit dar, das Schweigen des Empfängers einer Erklärung als Willenserklärung zu sehen. Schweigen ist i.d.R. keine Willenserklärung, weder Zustimmung noch Ablehnung (vgl.BGH NJW 2002,3629). Hiervon haben sich Ausnahmen im Handelsverkehr entwickelt. Aus Gründen der Praktikabilität hat sich zunächst unter Vollkaufleuten der Grundsatz herausgebildet, dass der Empfänger eines kaufmännischen Bestätigungsschreibens unverzüglich widersprechen muss, wenn er den Inhalt des Schreibens nicht gegen sich gelten lassen will. Diese Möglichkeit ist heute nicht nur Vollkaufleuten eröffnet. Absender eines Bestätigungsschreibens kann jeder sein, der ähnlich wie ein Kaufmann am Rechtsverkehr teilnimmt (vgl. BGH WM 1973,1376), z.B. der Makler. Möglicher Empfänger ist jeder, der wie ein Kaufmann in größerem Umfang selbständig am Rechtsverkehr teilnimmt (vgl. BGH 1964,1223), z.B. der Architekt. Widerspricht der Architekt nicht dem telefonischen Nachweis eines Maklers, in dem dieser auch auf seine Provisionsforderung hinweist, so muss er bei Kauf des nachgewiesenen Objekts Provision zahlen (vgl.OLG Düsseldorf NJW-RR 1995,501). Dagegen braucht der Makler dem Käufer eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung ein Bestätigungsschreiben nicht zu schicken. Dessen Schweigen hätte nicht die erhoffte Wirkung. Inhalt des Bestätigungsschreibens: Das Schreiben muss das Verhandlungsergebnis richtig wiedergeben. Weicht es zu sehr ab, kann der Absender nicht mit der Zustimmung des Empfängers rechnen. Dessen Schweigen gilt dann nicht als Zustimmung. Der Absender muss im Rechtsstreit beweisen, dass die Verhandlungen so geführt wurden, wie in dem Bestätigungsschreiben wiedergegeben. Dem Empfänger obliegt der Beweis, dass der Inhalt des Bestätigungsschreibens von dem der zuvor geführten Verhandlungen abweicht. Der Absender muss dafür sorgen, dass das Schreiben in zeitlich engem Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen versandt wird (vgl. BGH NJW 1964,1223). Fünf Tage sind noch für unbedenklich erklärt worden, jedoch ist diese Frist nicht allgemein verbindlich. Will der Empfänger widersprechen, muss er dies unverzüglich tun, i.d.R. innerhalb von 24 Stunden , spätestens nach 2 – 3 Tagen. Zu beachten ist, dass die Regeln über das kaufmännische Bestätigungsschreiben nur gelten hinsichtlich des konkreten Vertragsschlusses, also nur bezüglich des Abschlusses des Maklervertrags. Der Makler kann mit dem Schweigen seines Kunden auf ein Bestätigungsschreiben des Maklers nicht beweisen, dass er das Objekt nachgewiesen oder vermittelt hat. Tipp: Der Absender muss es vermeiden, den Empfänger um eine Bestätigung zu bitten. Damit würde er dem Bestätigungsschreiben seine spezifische Wirkung nehmen. Er würde es zu einem Angebotsschreiben machen. Das Schweigen des Empfängers wäre gerade keine Annahme des Vertragsangebotes. |
| Kaufnebenkosten | additional/ incidental expenses of purchase agreement | |
| Kaufpreissammlung | purchase price collection; the German digital property transactions inventory | Kaufpreissammlungen werden von den Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse geführt (§ 193 BBauG). Zur Führung der Kaufpreissammlung ist jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle in Abschrift dem Gutachterausschuss zu übersenden. Dies gilt auch für
Die Kaufpreissammlung darf nur dem zuständigen Finanzamt für Zwecke der Besteuerung übermittelt werden. Lediglich Gerichten oder Staatsanwaltschaften sind je nach geltender Vorschrift Urkunden oder Akten vorzulegen. Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind bei berechtigtem Interesse des Antragstellers zu erteilen. Die Führung, die Auswertung und die Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung wird von den Landesregierungen geregelt. |
| Kaufvertrag | sales contract; purchase contract; purchase agreement; deed; contract of sale; deed of sale | |
| Kausalität | causality; causation | |
| Kaution | surety; deposit; caution money; bailment; security; security deposit; guarantee (deposit) | |
| Kaution per Wertpapier | using interest-bearing securities as a deposit | Ist in einem Mietvertrag die Form der fälligen Kaution nicht eindeutig geregelt – unter Umständen nur die Höhe – so kann der Mieter diese auch per Hinterlegung von Wertpapieren leisten.
Das Landgericht Berlin (Az. 64 S 454/96) bejahte bereits 1996 diese Möglichkeit, machte aber die Einschränkung, dass es sich hierbei um mündelsichere Wertpapiere (z.B. Pfandbriefe) handeln müsse. Der Bundesgerichtshof hatte sich 2012 mit einem Fall zu befassen, in dem bei einem gewerblichen Mietverhältnis als Kaution die Verpfändung von Bundesschatzbriefen vereinbart worden war. Der Mieter bat nach einigen Jahren im laufenden Mietverhältnis um Pfandfreigabe, weil die Wertpapiere fällig wurden, und sicherte eine neue Kautionsstellung zu. Diese erfolgte jedoch nicht. Zwischenzeitlich wurde die Immobilie veräußert. Aufgrund von Absprachen im Kaufvertrag zahlte der Verkäufer der Immobilie den Kautionsbetrag selbst auf ein Sperrkonto ein und verklagte nun den Mieter, damit dieser die Kaution an den Erwerber bezahle. Der Bundesgerichtshof gab der Klage statt. Der Anspruch auf Zahlung der Kaution sei nach § 566 und § 578 BGB auf den Erwerber übergegangen. Der Voreigentümer könne im Rahmen einer Prozessstandschaft Zahlung an einen Dritten fordern, da er an dieser Zahlung ein eigenes, schutzwürdiges Interesse habe (BGH, Urteil vom 25.7.2012, Az. XII ZR 22/119). |
| Kautionsbetrug | tenancy deposit fraud | |
| KB | tiled bathroom | Abkürzung für: Kachelbad |
| KDB | kitchen, hallway, bathroom | Abkürzung für: Küche, Diele, Bad |
| Kehr- und Überprüfungsordnung | German regulations for checking and sweeping chimneys | Die bundesweit wirksame Kehr- und Überprüfungsordnung (KÜO) trat im Januar 2010 in Kraft und wurde zuletzt im April 2013 reformiert. Sie regelt unter anderem, welche Anlagen vom bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger regelmäßig zu überprüfen sind und in welchen Intervallen dies zu erfolgen hat. Meist ist eine Überprüfung einmal jährlich vorgesehen; es gibt jedoch auch Anlagen, die zwei oder drei Mal im Jahr zu überprüfen sind. In gewissen Fällen ist auch eine mit der Prüfung einhergehende Reinigung zum Beispiel des Schornsteines oder Abgasrohres vorgesehen. Im Rahmen der Abgaswegüberprüfung ist in der Regel eine Kohlenmonoxidmessung Pflicht. Die im Jahr 2010 eingeführte Neufassung der Verordnung sollte die bis dahin recht unterschiedlichen Landesverordnungen in diesem Bereich ersetzen und den Inhalt vereinheitlichen. Sonderregelungen gibt es in Berlin. Die KÜO wurde häufig kritisiert, da sie auch die Gebühren für Schornsteinfegerarbeiten neu festlegte – was für viele Eigentümer eine Gebührenerhöhung bedeutete. |
| Kehr- und Überprüfungsverordnung | German ordinance regulating the examination and sweeping of chimneys | |
| Kehrmonopol | certified district chimney sweeper's monopoly for his district | Der Begriff "Kehrmonopol" bezeichnet die in Deutschland für Schornsteinfeger traditionell geltenden Sonderrechte. Diese sind rechtlich im Schornsteinfegergesetz und in der bundesrechtlichen Kehr- und Überprüfungsordnung verankert. Nach altem Recht waren die von den früheren landesrechtlichen Kehr-und Überprüfungsverordnungen oder der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen vorgeschriebenen Schornsteinfegerarbeiten nur vom zuständigen Bezirksschornsteinfegermeister durchzuführen. Für dessen Bestellung gelten seit 01.01.2010 auf Druck der EU hin neue Regeln (Bestellung für sieben Jahre, EU-weite Ausschreibung). Am 31.12.2012 wurde das bisherige Schornsteinfegergesetz durch das Schornsteinfeger-Handwerksgesetz (Gesetz über das Berufsrecht und die Versorgung im Schornsteinfegerhandwerk vom 26.11.2008, SchfHwG) abgelöst. Der neue „bevollmächtigte Bezirksschornsteinfeger“ ist seitdem ausschließlich für Bauabnahme, Feuerstättenschau, Datenverwaltung und umweltschutzrechtliche Messung nach der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (auch: Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen) zuständig. Die Feuerstättenschau wird von ihm alle drei Jahre durchgeführt. Andere Schornsteinfegerarbeiten können seit 2013 alternativ durch einen nach SchfHwG registrierten Fachbetrieb des Schornsteinfegerhandwerks durchgeführt werden. |
| Kehrwoche | tenant's turn to sweep communal facilities in his block of flats | Bei der Kehrwoche soll es sich Gerüchten zufolge um eine Erfindung aus Schwaben handeln. Der Begriff bezeichnet die Pflicht des Mieters, bestimmte Bereiche von Treppenhaus bzw. Flur des Gebäudes zu säubern. Dies wird in manchen Mietverträgen geregelt. Die Reinigungspflichten werden meist zwischen mehreren sich abwechselnden Mietern aufgeteilt. Auch das Schneeräumen oder Kehren auf dem Gehweg vorm Haus bzw. der Zufahrt können vertraglich dem Mieter auferlegt werden. In Mehrfamilienhäusern regelt die Hausordnung oft genauer, wie und wann die entsprechenden Tätigkeiten durchzuführen sind. Wenn die Kehrwoche immer wieder und auch nach Aufforderung und Fristsetzung ignoriert wird, kann ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung vorliegen. In vielen Hausordnungen wird zwischen kleiner und großer Kehrwoche unterschieden. Mit der kleinen Kehrwoche wechseln sich bei größeren Häusern wöchentlich die Mieter einer Etage ab. Geputzt werden meist der Treppenabsatz vor der Wohnungseingangstür, die Treppe abwärts bis zum Absatz des darunter liegenden Stockwerks sowie das Treppengeländer und das Treppenhausfenster mit Fenstersims. Erdgeschossmieter müssen die Fläche vor ihrer Wohnungstür bis zur Haustür, die Haustür selbst, das Podest davor und z.T. die Briefkästen auf Hochglanz bringen. Die große Kehrwoche betrifft die einzelnen Mietparteien seltener, da sie alle Parteien des Hauses einbezieht. Gereinigt werden dabei Kellertreppe, Kellergänge, Kellerfenster, Treppengeländer sowie Gemeinschaftsräume (z.B. Waschküche und Trockenraum). In den entsprechenden Gegenden Deutschlands finden sich bereits spezialisierte Reinigungsdienste, die Mietern die kleine und große Kehrwoche abnehmen. |
| Keller | cellar; basement | Bauordnungsrechtlich versteht man unter Kellern Anlagen, die ganz oder überwiegend unter dem angrenzenden Geländeniveau liegen (Kellergeschoss). Es handelt sich bei solchen Hauskellern um sogenannte Zubehörräume, die in der Regel eine Mindesthöhe von 2,3 bis 2.4 Metern (je nach Landesbauordnung) nicht erreichen und deshalb die Anforderungen an Räume zum dauernden Aufenthalt für Personen nicht erfüllen. In die Berechnung der Bruttogrundfläche werden Kellerflächen nicht einbezogen. Die Grenze zwischen Keller- und Erdgeschoss wird durch die Deckenoberkante bestimmt. Liegt sie weniger als 1,4 Meter oberhalb der umgebenden Geländefläche, handelt es sich um ein Kellergeschoss. Die Belichtung eines Kellers erfolgt über Kellerlichtschächte. Manche Häuser verfügen oft über alte Gewölbekeller (Tonnengewölbe). Das Kellergeschoss ist nicht identisch mit einem Tiefgeschoss, bzw. Untergeschoss (Souterrain). Das Untergeschoss kann sowohl zum Wohnen als auch als Büroraum, Fitnessraum und dergleichen genutzt werden. Im Gegensatz zum Erdgeschoss liegt das Untergeschoss nicht auf gleicher Höhe mit der Umgebungsfläche, sondern um einen Treppenabsatz tiefer. Wichtig ist, dass Keller und Räume des Untergeschosses nach außen gut abgedichtet sind, vor allem bei hohen Grundwasserständen. Geeignete Abdichtungsmaterialien sind Bitumen-Dickbeschichtungen. Häufig findet man im Keller / Untergeschoss auch Hobbyräume. In eine Wohnflächenberechnung können sie nur einbezogen werden, wenn sie Wohnraumqualität (Mindesthöhe, ausreichende Belichtung) besitzen. In der Bauplanung bereits vorgesehene Hobbyräume sind im Gegensatz zu anderen Kellerräumen in der Regel an das Heizsystem angeschlossen. Entsprechend der Nutzung des Hauskellers kann unterschieden werden zwischen Vorratskeller, Heizkeller, Waschkeller, Sauna, Spielkeller, Installationsraum u.ä. Bei Wohnungseigentumsanlagen gehören Kellerräume in der Regel zum Sondereigentum und werden in der Teilungserklärung entsprechend ausgewiesen. Denkbar ist auch die Begründung von Sondernutzungsrechten an Kellerräumen. Kellerflure sind stets Gemeinschaftseigentum. Neben den Hauskellern, die als Zubehörräume in einem Funktionszusammenhang mit Räumen in Vollgeschossen stehen, gibt es verschiedene andere Kellerarten, z.B. Lagerkeller, Weinkeller, Luftschutzkeller, Bunker. Solche Keller können in Felsen eingeschlagene Räume sein (Felsenkeller). Daneben gibt es so genannte Erdkeller. Dabei handelt es sich um Gewölbekeller, die mit einer Erdschicht überdeckt sind. |
| Kennzahlen | index; code; figure; key indicator | Unter Kennzahl versteht man im Controlling in Zahlen verdichtete Informationsgrößen. Sie sind das Ergebnis einer Reihe von miteinander kombinierten Informationen und eine Entscheidungsgrundlage für die Bestimmung von Unternehmenszielen, für die Steuerung von Leistungsprozessen und deren Kontrolle. Grundsätzlich wird zwischen absoluten und relativen Kennzahlen unterschieden. Absolute Kennzahlen sind etwa Umsatzzahlen, deren Entwicklung betrachtet wird. Relative Kennzahlen setzen mindestens zwei Größen miteinander in Beziehung, z. B. die Erfolgsquote im Maklergeschäft. Durch Aufbau von Kennzahlen-Systemen können komplexe Zusammenhänge leichter erfasst werden. So kann beispielsweise ermittelt werden, ob der Umsatzrückgang auf Ursachen am Markt oder im Unternehmen selbst zurückzuführen ist. Auch Werbeaktivitäten (Ermittlung von Reaktionsgruppen auf Anzeigenwerbung) lassen sich in Kennzahlen fassen. Kennzahlen spielen darüber hinaus eine große Rolle im Benchmarking. Benchmarks werden in der Regel in Kennzahlen ausgedrückt. So handelt es sich z. B. bei der "Geislinger Konvention" um ein Benchmark-Projekt, bei dem die einzelnen Betriebskosten der Wohngebäude der daran beteiligten Unternehmen miteinander verglichen werden. Dies deckt betriebliche Schwachstellen auf, so dass gezielt für Abhilfe gesorgt werden kann. Ein weiterer wichtiger Bereich, in denen Kennzahlen ermittelt werden, ist die Bewirtschaftung von Immobilien. Durch Kennzahlen, vor allem im Bereich der Betriebskosten, lassen sich ihre Schwachstellen ausmachen. Die Ermittlung von Branchenkennzahlen in der Immobilienwirtschaft steckt noch in den Anfängen. Eine der Ausnahmen bildet in diesem Zusammenhang der RDM-Betriebsvergleich, der seit 2005 als "IVD-Betriebsvergleich" fortgesetzt wird. Es gibt verschiedene Arten von Kennzahlen-Systemen. So unterscheidet man zwischen absoluten Kennzahlen, z. B. Zahl der Beanstandungen bei der Abnahme eines Bauwerkes und relativen Kennzahlen, z. B. Anteil der Beanstandungen, die sich auf den Ausbau im sanitären Bereich beziehen – gemessen an allen vorgetragenen Beanstandungen. Beiden Kennzahlen-Systemen ist gemeinsam, dass sie quantifizierte Größen darstellen. Sie sagen nichts über Qualitäten aus. Um eine Vorstellung darüber zu vermitteln, welche Qualitäten bevorzugt oder weniger bevorzugt werden, kann man sich einer Rubrizierung von Qualitäten im Rahmen eines Ordinalzahlen-Systems bedienen. Die verschiedenen Qualitäten nehmen dabei unterschiedliche Rangstellen ein. Z. B. liegt die größte Bedeutung eines Einfamilienhauses in seiner Funktion des geschützten Wohnens – man kann nicht gekündigt werden. An zweiter Rangstelle steht die Wertbeständigkeit usw. |
| keq-Wert | keq-value (ratio for energy balance) | Abkürzung für: Kennziffer für die Energiebilanz; Dämmeigenschaften, auch durch passive Sonnennutzung, werden berücksichtigt. |
| Kerndämmung | core insulation | Die Kerndämmung ist eine innerhalb eines zweischaligen Mauerwerks eingebrachte Dämmschicht. Diese befindet sich zwischen der tragenden Wand und der so genannten Vorsatzschale aus Klinkerbausteinen als Wetterschutz. In älteren Gebäuden wurde das Mauerwerk oft zweischalig ohne Wärmedämmung ausgeführt. Zwischen Innen- und Außenwand wurden mehrere Zentimeter freigelassen. Dieser Zwischenraum kann zur Dämmung durch in die Außenmauer gebohrte Löcher nachträglich mit Dämmstoff aufgefüllt werden. Zur Anwendung kommen sehr unterschiedliche Dämmstoffe, häufig sogenannte Einblasdämmungen. Die Kerndämmung ist teilweise in der Kritik, weil befürchtet wird, dass nach einer Verfüllung des Luftzwischenraums zwischen beiden Mauern leichter Feuchtigkeit von außen an die innere Mauer dringen kann. Diese Gefahr wird von vielen Fachleuten abgestritten. Wichtig ist in jedem Fall die richtige Auswahl des verwendeten Materials. Dieses sollte unbedingt nicht saugfähig und wasserabweisend sein. Bei organischen Materialien wie Kork kann die Gefahr einer Schimmelbildung bestehen. Vorteile der Kerndämmung sind, dass sie schnell installiert ist und sich die Optik des Hauses nicht ändert. Ein mögliches Risiko der Kerndämmung ist die Durchfeuchtung der Dämmschicht bei einem Wassereintritt (Wasserrohrbruch, Überschwemmung). Bestimmte Dämmschäume können zu ernsthaften Gesundheitsbeeinträchtigungen führen, wenn – etwa durch Steckdosen, Bohrlöcher oder im Randbereich unsachgemäß installierter Fenster, Dämmstoffe in den Innenraum gelangen oder etwa durch Zwischenräume und nicht luftdichte Materialien in den Innenraum ausgasen können. Dies wurde zum Beispiel bei Verwendung von UF-Ortschaum (Urea-Formaldehyd) berichtet. Eine Formaldehydbelastung kann zu Schleimhautreizungen führen, zu Nasenbluten, Kopfschmerzen, Augenreizungen, Atemnot und Übelkeit. Die Luftdurchlässigkeit zum Innenraum hin kann vor dem Einbringen der Dämmung relativ einfach getestet werden – durch Einblasen von Kunstnebel. Dies ermöglicht das Abdichten durchgängiger Stellen. |
| Kerngebiet (nach BauNVO) | core of a city/ of a district; central business district; central activities zone; core area; core district; core zone (in accordance with the German ordinance on land usage | Beim Kerngebiet handelt es sich um die Bezeichnung für eine bestimmte Baugebietsart, die durch einen Bebauungsplan festgesetzt bzw. in einem Flächennutzungsplan dargestellt werden kann. Das Kerngebiet dient vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben, zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur. Kerngebiete entsprechen weitgehend der Vorstellung, die man von einer "City" hat. Zulässig ist aufgrund der genannten Zwecksetzung die Errichtung von Geschäfts-, Büro und Verwaltungsgebäuden, Einzelhandelsbetrieben, Gastwirtschaften, Hotels und Vergnügungsstätten. Weiterhin sind zulässig nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, mit anderen Worten Kirchen, Theater, Kliniken. Tankstellen sind zulässig in Verbindung mit Parkhäusern und Großgaragen. Die Gemeinde kann aber auch eine Wohnnutzung in einem Kerngebiet festsetzen. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen, Betriebsinhaber und Betriebsleiter sind ohnehin zulässig. Kerngebiete zeichnen sich durch eine verdichtete Bebauung aus. Sie findet in einer bis zu 100% gehenden überbaubaren Fläche, in hohen Geschossflächenzahlen und entsprechenden Gebäudehöhen ihren Ausdruck. Im Interesse einer lebendigen Stadt kann die Gemeinde für Teile des Kerngebietes festsetzen, dass oberhalb eines bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind. Besonders in Kerngebieten taucht oft das Problem auf, dass für die erwähnten Wohnungen nicht die hierzu erforderlichen PKW-Stellplätze bereitgestellt werden können. Viele Gemeinden fordern dann zum Ausgleich dieses Mankos eine Stellplatzabgabe, die zur Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur verwendet wird. |
| Kernprodukt | core product | Letztlich können in Anlehnung an Jung (Jung, H. 1999, Allgemeine Betriebswirtschaftslehre) drei Bestandteile einer Immobilie differenziert werden: das Kernprodukt, das formale Produkt und das erweiterte Produkt: • Kernvorteil eines Produktes ist die damit verbundene zentrale Problemlösungsfunktion. Im Falle einer Immobilie ist es das sprichwörtliche Dach über dem Kopf, die Möglichkeit hierin einer Bürotätigkeit nachzugehen, Güter zu produzieren, zu lagern oder Waren zu verkaufen. • Das formale Produkt geht hier deutlich weiter und umfasst ebenfalls physische Komponenten. Im Bereich Immobilienwirtschaft sind dies der Mikro- und Makrostandort, das Image des Objektes, die Qualität und bestimmte Objekteigenschaften (z.B. große Terrasse, Südausrichtung, etc.). Letztendlich umfasst dann "das erweiterte Produkt die Gesamtheit aller Vorteile, die der Käufer mit dem Erwerb des formalen Produktes erhält oder erfährt" (Jung, H). • Das erweiterte Produkt umfaßt zusätzlich noch Serviceleistungen wie etwa Verwalterdienstleistung, Vermietungsservice des Maklerunternehmens, Kundenbetreuung oder evtl. einen Relocationservice. |
| KESt | capital gains tax; withholding tax on dividends | Abkürzung für: Kapitalertragsteuer |
| Kettenmietvertrag | chain rental agreement (successive short-term agreements) | Kettenmietvertrag ist die umgangssprachliche Bezeichnung für einen zeitlich befristeten Mietvertrag mit Verlängerungsklausel. Ein solcher Vertrag verlängert sich nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit bei nicht erfolgender Kündigung automatisch um einen bestimmten Zeitraum – oft ein Jahr. Seit der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 ist diese Variante des Zeitmietvertrages für Wohnräume grundsätzlich nicht mehr zulässig. Eine vertragliche Abänderung der Vorschriften über den Zeitmietvertrag zum Nachteil dies Mieters ist gesetzlich ausgeschlossen (§ 575 Abs.4 BGB). Ausnahmsweise sind Kettenmietverträge jedoch weiter zulässig über Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters sowie Räume, die von Sozialbehörden oder Trägern der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietet worden sind. Eine weitere Ausnahme sind Mietverträge über Räume in Studenten- und Jugendwohnheimen. Auch bei Gewerbemietverträgen kann eine Verlängerungsklausel noch verwendet werden. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.06.2010 behalten Kettenmietverträge, die vor der Mietrechtsreform vom 01.09.2001 abgeschlossen wurden, ihre Gültigkeit (Az. VIII ZR 230/ 09). Eine Kündigung ist damit nur zum vertraglich vereinbarten Ablauftermin möglich. |
| KfH | German commercial court | Abkürzung für: Kammer für Handelssachen |
| KfW | German reconstruction loan corporation | Abkürzung für: Kreditanstalt für Wiederaufbau |
| KfW-Effizienzhaus | energy-efficient house defined by the KfW, the German state-owned bank | KfW-Effizienzhäuser sind Haustypen, die bestimmte Vorgaben in Bezug auf Energieeffizienz und Wärmedämmung einhalten. Die Einhaltung dieser Vorgaben ist Voraussetzung für Förderungen der KfW-Förderbank. Eine hinter dem Begriff KfW-Effizienzhaus genannte Zahl zeigt jeweils, welchen maximalen Energiebedarf das Gebäude gegenüber einem Standard-Neubau haben darf. Der zulässige Jahresprimär-Energiebedarf eines KfW-Effizienzhauses 85 beträgt daher nur 85 Prozent des für das Haus höchstzulässigen Energiebedarfs nach der Energieeinsparverordnung 2009. Seit Inkrafttreten der Energieeinsparverordnung 2009 am 01.10.2009 wird das sogenannte Referenzgebäudeverfahren verwendet. Der höchstzulässige Energiebedarf orientiert sich nun nicht mehr an fest definierten Werten, sondern am Energiebedarf eines vergleichbaren Referenzgebäudes. Die Effizienzhäuser werden immer wieder neu definiert, um sie an die aktuellen Anforderungen der Energieeinsparverordnung anzupassen. |
| KfZ | motor car; vehicle; automobile | Abkürzung für: Kraftfahrzeug |
| KG | limited partnership | Abkürzung für: Kommanditgesellschaft |
| KG / kg | cellar/ basement (level); German commercial court; kilogram(me) | Abkürzung für: Kellergeschoss Abkürzung für: Kammergericht Abkürzung für: Kilogramm |
| KGaA | (commercial) partnership limited by shares | Abkürzung für: Kommanditgesellschaft auf Aktien |
| KGJ | Annual review for commercial court judgments (legal gazette) | Abkürzung für: Jahrbuch für Entscheidungen des Kammergerichts |
| KGO | German ordinance on allotment gardens and leasehold properties | Abkürzung für: Kleingarten- und Pachtlandordnung |
| KGV | price earnings ratio; P/E ratio | Abkürzung für: Kurs-Gewinn-Verhältnis |
| Khaprakäfer | Khapra beetle | Der Khaprakäfer ist ein aus Indien stammender Getreideschädling, der zuweilen auch Wohnungen befällt. Der Khaprakäfer ist 2-3 mm lang, oval, überwiegend schwarz gefärbt und hat auf dem Rücken hellgraue Querbinden. Seine Larven sind gelbbraun. Khaprakäfer selbst können bis zu 12 Monate ohne Nahrung auskommen. Sie legen ihre Eier (bis zu 60 pro Käfer) an geeigneten Nahrungsmitteln ab, die dann von den Larven gefressen werden. Im Haushalt können alle Getreideprodukte, z.B. Nudeln, Brot, Mehl, aber auch Malz, Trockenmilch, Nüsse und manche Gewürze von den Käfern befallen werden. Der Befall einer Wohnung mit Khaprakäfern kann den Mieter zur Mietminderung berechtigen. Das Amtsgericht Aachen (80 C 569/97) gestand einer Mieterin sogar eine Mietminderung von 100% zu, da ihre Wohnung von Vertragsbeginn an durch extremen Käferbefall unbewohnbar war. Zusätzlich wurde ihr auch Schadenersatz zugesprochen: Der Vermieter hatte auf das bekannte Problem nicht hingewiesen und die Wohnung vor der Vermietung mit einem sowohl gesundheitsschädlichen als auch nutzlosen Holzwurm-Mittel behandelt. Geeignete Maßnahmen gegen den Käfer sind zunächst einmal die Entsorgung aller befallen Lebensmittel, die gründliche Säuberung und anschließende Trocknung aller Schränke und das Säubern von Ritzen mit der Fugendüse des Staubsaugers. Neue Vorräte müssen in geschlossenen Behältern untergebracht werden. Die Säuberungsaktion sollte nach 14 Tagen wiederholt werden. Bei starkem Befall muss mit für Wohnräume geeigneten Insektiziden aus dem Fachhandel gearbeitet werden, die jedoch nicht in Vorratsschränken oder in der Nähe von Lebensmitteln angewendet werden dürfen. |
| Kibbuz | kibbutz | Beim Kibbuz handelt es sich um eine ursprünglich ländliche israelische Siedlungsform, die sich dadurch auszeichnet, dass die Siedlung selbst und alle Produktionsmittel gemeinschaftliches Eigentum sind. Die Siedlung ist zuständig für die Befriedigung der wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Bedürfnisse ihrer Mitglieder. Das Leben im Kibbuz richtet sich nach bestimmten Prinzipien. Hierzu gehören: gemeinschaftliche Produktion und Konsumtion. Es gilt das Prinzip der "Selbstarbeit". Ein Kibbuz ist ein geschlossener Arbeitsmarkt, die Arbeitskräfte stehen der Gemeinschaft zur Verfügung, jeder leistet nach seinen Fähigkeiten und erhält nach seinen Bedürfnissen einen Lohn (Absage an den leistungsbezogenen Lohn). Der Kibbuz ist ein sich selbst verwaltetes Kollektiv und ist nach demokratischen Ordnungsprinzipien verfasst. Die ca. 270 Kibbuzim mit ca. 130.000 Einwohnern stellen für Israel mittlerweile einen nicht unbedeutenden Wirtschaftfaktor in den Bereichen Landwirtschaft, Industrie und Handwerk dar. Der erste Kibbuz entstand 1909. Gegenüber dem Kibbuz unterliegen die Mitglieder eines Moschaw weniger Regeln. Es handelt sich um Genossenschaftssiedlungen auf staatlichem Grund, die ihre in Eigenarbeit produzierten Güter gemeinschaftlich vermarkten. Auch der Einkauf erfolgt auf genossenschaftlicher Basis. |
| Kick-Back-Zahlung | kickback | Eine Kick-Back-Zahlung wird auch als Rückvergütung oder Retro-Provision bezeichnet. Der Begriff Kick-Back stammt aus dem Kapitalanlagerecht und bezeichnet eine „versteckte“ Rückzahlung an den Vertrieb. Es gibt dabei drei Beteiligte, z.B. den Anleger, eine Fondsgesellschaft und den Anlagevermittler. Der Kick-Back fließt als verdeckte und dem Anleger nicht erkennbare Provision von der Fondsgesellschaft an den Vermittler zurück. Grundsätzliches Problem bei solchen Zahlungen ist, dass durch sie ein Interessenkonflikt entsteht: Der Vermittler wird nicht mehr in erster Linie beratend tätig, um dem Anleger das sinnvollste und rentabelste Anlageprodukt zu empfehlen, sondern er wird dazu neigen, das Produkt mit den höchsten Kick-Back-Zahlungen zu verkaufen. Der Bundesgerichtshof unterscheidet Kick-Back-Zahlungen von normalen Innenprovisionen. Letztere werden bei einem Fonds aus dem Anlagevermögen gezahlt. Über sie muss der Anleger unter Umständen aufgeklärt werden, weil sie Einfluss auf die Werthaltigkeit der Anlage haben. Im Gegensatz dazu seien aufklärungspflichtige Rückvergütungen regelmäßig umsatzabhängige Provisionen, die nicht aus dem Anlagevermögen, sondern aus offen ausgewiesenen Positionen wie etwa Ausgabeaufschlägen und Verwaltungsvergütungen gezahlt würden. Der Rückfluss an die beratende Bank würde nicht offenbart, so dass der Anleger deren besonderes Interesse an gerade diesem Abschluss nicht erkennen könne Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes von 2006 sind Vertriebsorganisationen von Kapitalanlegeprodukten verpflichtet, den Anleger über Kick-Back-Zahlungen zu informieren. Unterlassen sie dies und macht der Anleger Verlust, kann er einen Schadenersatzanspruch gegen die Vertriebsorganisation bzw. das Geldinstitut haben, das ihm die Anlage verkauft hat Ein abweichendes Urteil hat der Bundesgerichtshof 2014 für Lebensversicherungen gefällt. Hier ging es konkret um eine Teilfinanzierung für die gewerbliche Errichtung einer Wohnanlage. Die Tilgung des Darlehens sollte mit Hilfe einer zu diesem Zweck abgeschlossenen Kapitallebensversicherung durchgeführt werden. Die beklagte Bank hatte von der Versicherungsgesellschaft eine Vermittlungsprovision bekommen, ohne dies dem Kunden mitzuteilen. Der BGH entschied, dass in diesem Fall keine Aufklärungspflicht über die Provision bestünde. Weder habe es eine Kapitalanlageberatung gegeben, noch stelle die hier gezahlte Provision eine Rückvergütung dar |
| Kinder in der Mietwohnung | children in a rented flat | Kinder dürfen in einer Mietwohnung spielen, solange...
Diese Grundsätze gelten auch für das Verhalten von Kindern außerhalb der Wohnung in der Wohnanlage bzw. bei der Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen. Hier ist auf den Nutzungszweck der jeweiligen Räume abzustellen. Treppenhäuser und Kellerräume dürfen nicht zum Fahrradfahren und Rollschuhlaufen zweckentfremdet werden. Immer wieder für Streit sorgt die Nutzung von Außenanlagen. Handelt es sich nur um kleine Ziergärten, kann die Nutzung zum Spielen untersagt werden. Auf größeren gemeinschaftlichen Grundstücksflächen dürfen Kinder sich jedoch austoben – auch mit ihren Freunden. Mieter dürfen hier auch Schaukeln und Sandkästen aufbauen (vgl. z.B. Amtsgericht Kerpen, ZMR 2002, 924). Voraussetzung: Es findet im Rahmen der mietvertragsgemäßen Nutzung statt. Verbietet der Mietvertrag ausdrücklich die Nutzung größerer Grünflächen für Kinderspiele, haben sich die Mieter daran zu halten. Beschließt der Vermieter, einen Sandkasten aufstellen zu lassen, können Mieter nicht dessen Beseitigung fordern. Auf einem Kinderspielplatz ist Lärm erlaubt. Nachbarn müssen dies hinnehmen (vgl. BGH, WM 93, 277). Wird ein Innenhof oder eine Rasenfläche in einer Wohnanlage gewohnheitsmäßig und mietvertragsgemäß zum Spielen benutzt, können andere Mieter nicht wegen des dabei erzeugten Lärms die Miete mindern. Für Neubauten von Wohnanlagen sehen verschiedene Landesbauordnungen eine Pflicht des Bauherrn vor, für ausreichende Spielmöglichkeiten bzw. Spielplätze für Kinder zu sorgen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Az.: VIII ZR 244/02) darf ein Vermieter einen Nachmieter nicht allein deshalb ablehnen, weil dieser ein Kind hat und sich eine Mieterin früher einmal über Kinderlärm beschwert hatte. Das Landgericht Wuppertal entschied am 29.7.2008, dass die Kündigung des Mietvertrages einer Familie mit drei kleinen Kindern unwirksam ist. Kündigungsgrund war gewesen, dass die Kinder trotz eines Verbotsschildes mehrfach im Garagenhof gespielt hatten. Dies stellte nach Ansicht des Vermieters eine Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar. Das Landgericht erläuterte, dass eine Kündigung erst in Betracht komme, wenn die Nachbarn durch den Kinderlärm derart gestört würden, dass sie die Miete mindern könnten. Dies sei hier nicht der Fall gewesen: In der Wohnanlage gebe es viele andere Kinder, direkt neben dem Garagenhof liege ein Spielplatz. Auf Luftaufnahmen stellte das Gericht fest, dass der Spielplatz besonders beengte Platzverhältnisse aufwies. Von den im Garagenhof spielenden Kindern sei keine Belästigung ausgegangen, die über die Auswirkungen des Spielplatzes hinaus gehe (Az. 16 S 25/08). |
| Kinderspielplatz | children's playground | Spielplätze für Kinder (bis zu 14 Jahren) sind in reinen und allgemeinen Wohngebieten nicht nur zulässig, sondern teilweise auch geboten. Sie müssen Kindern eine gefahrlose Spielmöglichkeit bieten. Gegen den von Kinderspielplätzen ausgehenden Lärm kann grundsätzlich rechtlich nicht vorgegangen werden. Er ist der Nachbarschaft zuzumuten. Dies gilt selbst dann, wenn die vorgegebenen Benutzungszeiten überschritten werden und die Benutzung von ortsfremden Kindern erfolgt. Eine weitere rechtliche Grundlage für Kinderspielplätze ist das Bauordnungsrecht. Soll ein Haus mit mehreren Wohnungen errichtet werden, ist Genehmigungsvoraussetzung die Anlage eines Kinderspielplatzes. |
| Kinderwagen | pram | Kinderwagen dürfen vorübergehend im Hausflur abgestellt werden. Dies entschied das Oberlandesgericht Hamm am 03.07.2001 (Az. 15 W 444/00). Nachts muss der Kinderwagen jedoch in einen Abstellraum gebracht werden. Im konkreten Fall waren im Hausflur nur noch 45 cm Platz zum Vorbeigehen neben den abgestellten Kinderwagen geblieben. Der Fahrstuhl führte nicht bis in den Keller. Das Gericht entschied, dass es für Eltern von Kleinkindern unzumutbar sei, den Kinderwagen nach jeder Benutzung in den Keller zu tragen oder in die Wohnung zu bringen. Bei tagelanger Nichtbenutzung oder über Nacht müssten die Kinderwagen allerdings in einen geeigneten Abstellraum gestellt werden. |
| Kinderzulage | child benefit; family allowance; allowance for children | Diese gehörte, neben der allgemein bekannten Eigenheimzulage, zur staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums. Sie wurde mit Stichtag 1. Januar 2006 ersatzlos gestrichen. Dies bedeutet: Wer nach Silvester 2005 einen Bauantrag gestellt oder einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hat, der bekommt kein Geld mehr vom Staat für die eigenen vier Wände. Die Einbuße kann bei einer vierköpfigen Familie alles in allem bis 22.800 Euro betragen. Wichtig: Für alle sogenannten Altfälle gilt Vertrauensschutz. Dies bedeutet: Wurde der Bauantrag vor dem 1.1.2006 gestellt oder wurde der notarielle Kaufvertrag vor diesem Stichtag unterschrieben, besteht Anspruch auf Förderung, sofern die gesetzlichen Vorgaben (vor allem Einhaltung der Einkommensgrenzen) erfüllt waren. Diese Förderung ergibt sich aus acht Jahre lang jährlich bis 1.250 Euro Eigenheimzulage und 800 Euro Kinderzulage je Sprössling. |
| Kippfenster, -flügel | tilting window/ bottom-hinged window/ pivot-hung window; bottom-hinged sash/ bottom hung window | Der Kippfensterflügel ist unten am Fensterrahmen angeschlagen. Beim Öffnen eines Kippfensters wird der Fensterflügel von oben horizontal in den Raum gekippt. |
| Kl / Eff.-Kl | energy efficiency class of a building as set out in the Energy Performance Certificate | Abkürzung: Energieeffizienzklasse eines Gebäudes laut Energieausweis. Die Klassen werden mit den Kennbuchstaben A+ bis H gekennzeichnet. Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben, die in Immobilienanzeigen zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes bzw. zu den Angaben im Energieausweis gemacht werden müssen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses. |
| Klage | claim; action; law proceedings; case; legal action; lawsuit | Mit Klage ist in den meisten Fällen die Klageschrift des Klägers gemeint. Diese muss einen konkreten Antrag enthalten, der auf ein Tun oder Unterlassen des Anspruchsgegners gerichtet ist. Die Klageschrift muss weiterhin eine Begründung für den Antrag und eventuell das Angebot notwendiger Beweismittel enthalten. |
| Klageerwiderung | statement of defence; counterstatement; answer (to a complaint) | Auf eine Klage wird in der Regel mit einer Klageerwiderung reagiert. Dabei geht es darum, alles anzuführen, was den Rechtsstandpunkt des Klägers entkräftet. Beantragt wird, wenn sich der Beklagte im Recht fühlt, die kostenpflichtige Abweisung der Klage. Dazu muss ebenfalls eine mit Beweisangeboten versehene Begründung abgegeben werden. Reagiert der Beklagte nicht fristgerecht, obwohl er sich im Recht fühlt, droht ein Versäumnisurteil. Das Gericht unterliegt der sog. Parteimaxime. Das bedeutet, dass das Gericht nur über die Umstände urteilt, die ihm von beiden Parteien vorgetragen werden. Von sich aus ermittelt das Zivilgericht nicht. |
| Kläranlage | sewage (treatment) plant; waste water treatment plant; purification plant | Kläranlagen sind Anlagen zu Reinigung von Abwässern, die von Haushalten und Betrieben in das Anlagensystem eingeführt werden. Sie verfügen in der Regel über mehrere Reinigungsstufen, die darauf abzielen, eine Klärung sowohl mechanisch als auch chemisch und biologisch herbeizuführen. Neben den kommunalen Kläranlagen gibt es Industriekläranlagen, die die Klärung ihrer Abwässer in eigener Verantwortung durchführen. |
| Klarstellungssatzung | German byelaws on clarification requirements | |
| Klebstoffe | adhesives | Klebstoffe können eine Fülle flüchtiger organischer Verbindungen (VOC) sowie auch schwer flüchtige organische Verbindungen (SVOC) emittieren, welche Geruchsbelästigungen hervorrufen und die Gesundheit negativ beeinflussen (Übelkeit, Schleimhautreizungen bis Augenbrennen). Auslöser sind insbesondere Lösemittel-Klebstoffe (30-85 % Lösemittel) und Polyurethan-Klebstoffe (bis zu zehn Prozent Lösemittel). Bei letzteren sind allergieauslösende Bestandteile bekannt. Gesundheitliche Probleme können hier insbesondere beim Verlegen und in der unmittelbaren Zeit danach auftreten. Das spielt eine besondere Rolle, wenn – wie bei Bodenbelägen – große Flächen verklebt werden. Bei der Auswahl von Klebstoffen ist daher auf emissions- und schadstoffarme Produkte zu achten. Stark lösemittelhaltige Produkte sind folglich möglichst zu vermeiden. Grundsätzlich geeignet sind lösemittelfreie Dispersionsklebstoffe. Die als Bindemittel verwendeten Weichmacher dürften ebenfalls keine gesundheitsschädigenden Eigenschaften haben. Aldehyde, insbesondere Formaldehyd, als Bestandteil der Harnstoff-Formaldehyd-Harze, die vorwiegend zur Herstellung (Verleimung) von Spanplatten verwandt wurden, können noch Jahrzehnte nach ihrer Produktion aus diesen Baustoffen emittieren. Die Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (GISBAU) hat das Kennzeichnungssystem GISCODE entwickelt (Gefahrstoff-Information-System-Code). Der GISCODE besteht aus einer Buchstaben- und Zahlenkombination. Anhand des Buchstabens kann das Bindemittel erkannt werden, und mit Hilfe der Zahlen werden der Lösemittelgehalt und die Lösemittelzusammensetzung verschlüsselt. Zusätzlich ist der EMICODE zu beachten: Der EMICODE stuft Produkte hinsichtlich ihrer Belastung der Raumluftqualität in drei Emissionsklassen ein: EMICODE® EC 1: sehr emissionsarm EMICODE® EC 2: emissionsarm EMICODE® EC 3: nicht emissionsarm Diese Klassifizierung bildet eine Orientierungshilfe bei der Auswahl emissionsarmer Bodenbelagsklebstoffe. Ist ein Klebstoff mit GISCODE D1 und EMICODE EC1 gekennzeichnet, besteht eine große Sicherheit, dass von diesem Klebstoff auch langfristig gesehen keine nennenswerten Schadstoffmengen an die Umgebung abgegeben werden. Der Blaue Engel vergibt das Warenzeichen RAL-UZ 113 für Bodenbelagklebstoffe und andere Verlegewerkstoffe, welche lösemittelfrei und besonders emissionsarm sind, Konservierungsmittel auf das gesundheitlich unbedenkliche Maß beschränken und mögliche Geruchskomponenten begrenzen. |
| Kleinanlegerschutzgesetz | German law on regulatory protection for retail investors | Das Kleinanlegerschutzgesetz ist ein sogenanntes Artikelgesetz. Es fasst eine Reihe von Änderungen zusammen, die mehrere Gesetze aus dem Geldanlagebereich betreffen, nämlich das Finanzdienstleistungsaufsichtsgesetz (FinDAG), das Vermögensanlagengesetz (VermAnlG), das Wertpapierhandelsgesetz (WpHG), das Handelsgesetzbuch, die Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung, die Wertpapierdienstleistungs-Verhaltens- und Organisationsverordnung sowie die Gewerbeordnung. Das Kleinanlegerschutzgesetz ist überwiegend am 10. Juli 2015 in Kraft getreten. Einzelne Vorschriften sind jedoch erst zum 1. Januar 2016 oder zum 3. Januar 2017 wirksam geworden. Mit der Regelung verfolgte der Gesetzgeber den Zweck, das Risiko von Kleinanlegern zu reduzieren, sich mit Geldanlagen schwere finanzielle Schäden zuzufügen. Dies sollte insbesondere durch einen Schutz vor Anlagen aus dem sogenannten Grauen Kapitalmarkt erreicht werden. Hauptziel des Gesetzes ist eine größere Transparenz der Anlagen, sodass Investoren sich vor dem Kauf ein besseres Bild über Chancen und Risiken verschaffen können. Zu diesem Zweck sieht das Gesetz eine Konkretisierung und Erweiterung der Prospektpflicht vor, die Einführung erweiterter Angaben zu personellen Verflechtungen der Initiatoren und eine Pflicht, auch nach Beendigung des öffentlichen Angebots bestimmte Informationen mitzuteilen, sowie die Einführung einer Mindestlaufzeit der Vermögensanlage, die Schaffung eines Product Governance Prozesses und die Verschärfung der Rechnungslegungspflichten. Parallel dazu wurde der kollektive Verbraucherschutz zum Aufsichtsziel der BAFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) erhoben. Als Folge der Neuregelung müssen Anbieter von Kapitalanlagen ein Vermögensanlage-Informationsblatt (VIB) zur Verfügung stellen. Dieses muss – wie auch andere Werbematerialien – einen ausdrücklichen Warnhinweis enthalten, aus dem hervorgeht, dass ein Totalverlust des Anlagebetrages möglich ist. Diese Pflicht ist nun in § 13 des Vermögensanlagegesetzes geregelt. Das VermAnlG sieht mehrere Ausnahmen von den strengen Regelungen zur Prospektpflicht vor. Diese betreffen zum Beispiel über Crowdfunding finanzierte Projekte oder soziale Projekte, welche jeweils eine Reihe von Kriterien erfüllen müssen (§§ 2a und 2b VermAnlG). Der Verkaufspreis sämtlicher von dem Anbieter angebotener Vermögensanlagen desselben Emittenten darf dabei 2,5 Millionen Euro nicht übersteigen. Vermögensanlagen sollen nach der neuen Regelung auch in Onlinemedien beworben werden dürfen, wenn dabei deutlich vor dem Verlustrisiko gewarnt wird. Für die Anleger gibt es ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Das Vermögensanlagegesetz sieht außerdem eine Laufzeit von mindestens 24 Monaten ab dem Zeitpunkt des erstmaligen Erwerbs und eine ordentliche Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten vor. |
| Kleinbetragsregelung (Erhaltungsaufwand) | regulation of small sums (maintenance expenditures) | Die Kleinbetragsregelung gilt für Vermieter, die Renovierungs-und Bauarbeiten an ihrem Objekt durchführen lassen. Liegen die Kosten einer einzelnen Baumaßnahme insgesamt nicht höher als 4.000 Euro (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer), handelt es sich um "sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand", den der Vermieter im selben Jahr steuermindernd als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gegenrechnen kann. Bis 31.12.2003 lag diese Grenze bei 2.100 Euro. Festgelegt ist diese Kleinbetragsregelung in |
| Kleine und mittlere Unternehmen (KMU) | small and medium-sized enterprises (SMEs) | Nach einer Definition der zuständigen EU-Kommission zählen zu den KMU
Das Institut für Mittelstandsforschung unterscheidet zwischen Kleinen und mittleren Unternehmen (kleine Unternehmen bis zehn Beschäftigte und bis eine Million Umsatz, mittlere Unternehmen zwischen zehn und 500 Beschäftigte und Umsatzerlöse zwischen einer Million und 50 Millionen Euro). In der deutschen Immobilienwirtschaft überwiegen zahlenmäßig weitgehend die Kleinstunternehmen i.S.d. der EU-Definition. Allerdings sollte branchenspezifisch unterschieden werden. Bei Makler- und Hausverwalterbetrieben gibt es nach dem IVD-Betriebsvergleich Einteilungsraster
Bei Unternehmen mit Schwerpunkt Immobilienvermittlung dominiert die Größengruppe 2,1 bis 4 Personen, bei Hausverwaltungsunternehmen die Größengruppe 6,1 und mehr Personen. Allerdings muss auch auf die „Großmakler“ hingewiesen werden, allen voran die Sparkassen und Bausparkassenmakler, die im Maklerranking den Ton angeben. Ein Teil dieser Unternehmen übertrifft die Umsatzgrößenklasse mittlerer Unternehmen. Wohnungsunternehmen sind wesentlich größer als konventionelle Maklerbetriebe. Im Durchschnitt haben sie (bezogen auf die beim GdW organisierten Unternehmen) 20 Beschäftigte. Immerhin zählt auch hier noch der überwiegende Teil zu dem KMU. |
| Kleinfeuerungsanlagenverordnung | German ordinance on small combustion plants | Der Begriff bezeichnet umgangssprachlich die Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen bzw. die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung Auf Grundlage des Bundesimmissionsschutzgesetzes hat der Gesetzgeber mehrere Verordnungen erlassen, die Teilbereiche der Luftreinhaltung reglementieren. Eine dieser Verordnungen ist die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (1. BImschV), auch Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen genannt. Sie regelt Errichtung, Beschaffenheit und Betrieb von kleinen und mittleren Feuerungsanlagen einschließlich Heizungsanlagen in Wohngebäuden. Die Verordnung zählt alle zulässigen Brennstoffe auf. Sie legt z. B. fest, dass kein mit Holzschutzmitteln behandeltes Holz verfeuert werden darf. Verfeuert werden dürfen generell nur Brennstoffe, für die die jeweilige Heizungsanlage vom Hersteller zugelassen ist. Die Neufassung verfolgt das Ziel, die stark zunehmenden Feinstaubemissionen durch kleine, mit Holz betriebene Heizanlagen und Öfen zu reduzieren. Sie enthält unter anderem folgende Regelungen:
Für bestehende Feuerungsanlagen, in denen feste Brennstoffe verbrannt werden, gibt es einen Zeitplan, nach dem diese Anlagen abhängig vom Baujahr mit Filtern nachzurüsten oder auszurangieren sind (siehe Filterpflicht für Holzheizungen). Geregelt ist auch, inwieweit und in welchen Zeitabständen Feuerungsanlagen durch Schornsteinfeger überwacht werden müssen. |
| Kleingarten / Schrebergarten | allotment (garden) | Über Kleingärten wird ein Pachtvertrag abgeschlossen. Im Unterschied zum Mietvertrag ist es damit zulässig, Erträge aus dem Pachtobjekt zu ziehen. Der Kleingärtner darf daher Obst und Gemüse anbauen und die Erträge behalten. Spezielle Regelungen für Kleingärten finden sich im Bundeskleingartengesetz (BKleingG). Dieses Gesetz schreibt fest, dass für die Überlassung von Kleingärten die speziellen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Pacht Anwendung finden. Auch bei der Streitfrage, wo bei Dauernutzung die Nutzung als Kleingarten aufhört und die Nutzung als Wohnung anfängt, sind die Vorschriften des BKleingG entscheidend. Kleingartenanlagen werden meist von Vereinen geführt. Der Nutzer muss daher zunächst in den Verein eintreten, einen Mitgliedsbeitrag entrichten und sich an die Vereinssatzung halten. Diese kann z.B. Vorschriften über die Nutzung von Gartenlauben, Ruhezeiten etc. enthalten. |
| Kleingarten, Pachtbetrag | allotment (garden), amount of rent | Die Pacht richtet sich nach der Größe des Kleingartens. Sie wird als Festbetrag pro Quadratmeter und Jahr berechnet. Nach dem Bundeskleingartengesetz ist die maximale Höhe der Pacht begrenzt. Sie darf höchstens das Vierfache der ortsüblichen Pacht im Obst- und Gemüseanbau betragen. Was ortsüblich ist, erfährt man beim Kleingartenverband des Ortes oder beim Gutachterausschuss der Gemeinde für die Ermittlung von Grundstückswerten. Der Verpächter kann die Pacht auch anteilsmäßig auf Gemeinschaftseinrichtungen beziehen und z.B. zusätzliche Anteile für die Nutzungsmöglichkeit (nicht: tatsächliche Nutzung) von Toiletten, Parkplätzen und Wegen verlangen. Auch dies hat sich anteilsmäßig nach der Größe des Kleingartens zu richten. Liegt der Pachtbetrag über der oben erwähnten Grenze, muss der Pächter nur den gesetzlichen Höchstbetrag bezahlen. Zu viel gezahlte Beträge können nachträglich als ungerechtfertigte Bereicherung zurückverlangt werden. Entspricht die Pacht nicht der örtlichen Höchstpacht, kann der Verpächter sie bis zu dieser Grenze erhöhen. Die Anpassung muss dem Pächter in Textform mitgeteilt werden. Allerdings kann eine Anpassung nur stattfinden, wenn seit Vertragsabschluss oder seit der letzten Anpassung mindestens drei Jahre vergangen sind. Wird die Pacht angepasst, hat der Pächter ein Sonderkündigungsrecht. Dieses muss bis zum 15. Werktag des Zahlungszeitraumes ausgeübt werden, ab dem die Erhöhung gelten soll. Sinkt die ortsübliche Pacht im gewerbsmäßigen Obst- und Gemüseanbau, sinkt auch die Höchstgrenze der Kleingartenpacht. Zahlt der Pächter den Höchstbetrag, kann er eine entsprechende Korrektur nach unten verlangen. |
| Kleingartenpacht, Beendigung | lease of allotment (garden), termination | Die Kleingartenpacht kann auf folgende Arten enden:
Stirbt der Kleingärtner, endet der Kleingartenpachtvertrag nach dem Bundeskleingartengesetz mit dem Ablauf des Kalendermonats, der auf den Tod des Kleingärtners folgt. Haben Eheleute oder Lebenspartner den Vertrag gemeinschaftlich abgeschlossen, wird er beim Tode eines Ehegatten oder Lebenspartners mit dem überlebenden Partner fortgesetzt. Dieser kann jedoch durch eine Erklärung in Textform gegenüber dem Verpächter erklären, den Vertrag nicht fortsetzen zu wollen, was zum Ende des Vertrages entsprechend der genannten Todesfallregelung führt. Für die Kündigung gilt: Beide Seiten können kündigen. Auch Verträge mit ursprünglich vereinbarter längerer Laufzeit können vorzeitig beendet werden. Gekündigt werden muss schriftlich. Zu unterschieden sind ordentliche und außerordentliche / fristlose Kündigung. Kündigung durch Verpächter: Voraussetzungen der ordentlichen Kündigung:
Frist: Immer nur zum 30.11. jeden Jahres. Für einzelne Kündigungsgründe gelten unterschiedlich lange Fristen. Bsp.:
Außerordentliche Kündigung: Nur wenn der Kleingärtner besonders schwere Pflichtverletzungen begangen hat und die Fortsetzung des Vertrages für den Verpächter dadurch unzumutbar wird. Liegt vor bei:
Die außerordentliche Kündigung ist fristlos möglich. Kündigung durch den Kleingärtner: Voraussetzungen und Fristen richten sich nach dem Pachtvertrag. Wenn darin keine Fristen festgelegt werden, gilt § 584 BGB. Danach besteht grundsätzlich eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr. Es darf nur zum Ende des Pachtjahres gekündigt werden und spätestens am dritten Werktag des halben Jahres, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll. Bei ordentlicher Kündigung eines Kleingartenpachtvertrages nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 6 Bundeskleingartengesetz kann der Pächter eine angemessene Entschädigung für die von ihm eingebrachten oder gegen Bezahlung übernommenen Anpflanzungen und Anlagen verlangen. Diese müssen jedoch für Kleingartenanlagen üblich sein. Der Verpächter muss diese Entschädigung bei einer Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 bis 4 bezahlen (Kündigungsgründe Neuordnung der Kleingärten, Eigenbedarf, beabsichtigte andere wirtschaftliche Verwertung). Liegt eine Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 oder 6 BKleingG vor (im Bebauungsplan festgesetzte andere Nutzung, Zuführung zu anderer Nutzung nach Planfeststellungsverfahren, Zweckbestimmungen des Landbeschaffungsgesetzes) ist derjenige entschädigungspflichtig, der die als Kleingarten genutzte Fläche in Anspruch nimmt. Fällig ist der Entschädigungsanspruch, wenn der Pachtvertrag beendet und der Kleingarten geräumt ist. Der Bundesgerichtshof hat 2013 eine Klausel zur Pachtbeendigung in einem Formularpachtvertrag für wirksam erklärt. In dieser wurde vereinbart, dass der Pächter nach einer pächterseitigen Kündigung, falls kein Nachpächter vorhanden ist, den Kleingarten wahlweise unter Weiterzahlung aller vereinbarten Entgelte weiter zu bewirtschaften hat oder ihn komplett geräumt, von Bauwerken und Pflanzen befreit und umgegraben zurückgeben muss. Laut BGH dürfen die Fälle "Nachpächter vorhanden" und "kein Nachpächter vorhanden" unterschiedlich behandelt werden (Urteil vom 21.2.2013, Az. III ZR 266/12). |
| Kleininventar | Standard Operating Equipment (SOE) | Unter dem Kleininventar versteht man insbesondere in der Hotelbranche und in der Gastronomie alle beweglichen Gegenstände, die dauerhaft dem Zweck des Betriebes dienen sollen. Eingelagerte Waren oder Vorräte wie etwa der Getränkebestand fallen nicht darunter. Das Kleininventar einer Gaststätte umfasst unter anderem Stühle, Tische, Barhocker, Teller, Gläser, Aschenbecher, Küchengeräte, Töpfe und Pfannen, Feuerlöscher. Im englischen Sprachraum und in der Betriebswirtschaft wird dafür oft der Begriff Standard Operating Equipment (SOE) verwendet. Gegenstände des Kleininventars werden als geringwertige Wirtschaftsgüter behandelt. Steuerlich sind daher verschiedene Abschreibungsvarianten möglich, darunter die Sofortabschreibung nach § 6 Absatz 2 Einkommenssteuergesetz. Unternehmen, die sich auf die Umsetzung von Projekten in der Hotel- und Gartstättenbranche spezialisiert haben, beraten Gründer bei der Zusammenstellung des erforderlichen Kleininventars, übernehmen dessen Einkauf oder bieten gleich alles Erforderliche selbst an. |
| Kleinkläranlage | septic tank | In vielen abgelegenen Gegenden gibt es keine Kanalisation, an die ein Gebäude angeschlossen werden könnte. Dies betrifft nicht nur Bergbauernhöfe oder Almhütten, sondern durchaus auch Wohngebäude in kleineren Orten oder wenig besiedelten Gegenden. Abhilfe schaffen hier Kleinkläranlagen, die die Abwasserentsorgung von Einzelgebäuden und kleinen Siedlungen übernehmen können. Als Kleinkläranlagen bezeichnet man Anlagen mit einer Kapzität bis zu 50 Einwohner. Verschiedene Konzepte von Kleinkläranlagen sind:
Die Kleinkläranlage besteht in der Regel aus drei Stufen: Vorklärung, biologische Klärung und Nachklärung. In der Vorklärung setzen sich Papierreste und grobe Stoffe ab, in der biologischen Klärstufe reinigen Mikroorganismen das Wasser, in der letzten Stufe wird dieses gesammelt und in einen Vorfluter (Oberflächengewässer, Fluß) eingeleitet, oder es versickert im Untergrund. Der Fäkalschlamm ist regelmäßig zu entsorgen. Kleinkläranlagen müssen eine Vielzahl gesetzlicher Vorschriften einhalten und bedürfen ein- bis zweimal im Jahr einer Wartung. Infolge einer neuen EU-Wasserrichtlinie gelten seit 1.1.2016 strengere Vorschriften: Eine biologische Reinigung ist Pflicht, in Gebieten mit besonders gefährdeten Gewässern sind zusätzliche technische Auflagen möglich. Bestehende Anlagen waren bis 31.12.2015 nachzurüsten. Eine fehlende Nachrüstung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Die Betriebserlaubnis für eine Kleinkläranlage erlischt in der Regel nach 15 Jahren und kann dann nach amtlicher Probenentnahme verlängert werden. Käufer von Immobilien mit Kleinkläranlagen sollten vor dem Kauf prüfen, ob eine gültige Betriebserlaubnis vorliegt und die Anlage den gesetzlichen Standards entspricht. |
| Kleinreparaturen (Wohnungsmietvertrag) | minor/ small repairs (residential tenancy agreement) | In der Regel wird der Mieter im Mietvertrag dazu verpflichtet, geringfügige Schäden auf eigene Kosten zu beheben, die in der Mietwohnung entstehen (Schalter, Steckdosen, Wasserhähne, Ventile, Brauseköpfe, Spülkästen, Fensterriegel, Türgriffe, Schlösser). Die Behebung eines Bagatellschadens darf den Mieter nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 129/91) nicht mehr als 75 Euro im Einzelfall und 150 bis 200 Euro oder acht bis zehn Prozent der Miete pro Jahr kosten. Auch 100 Euro pro Einzelfall wurden teilweise von Gerichten akzeptiert (Amtsgericht Braunschweig, Az. 116 C 196/05 GE, Urteil vom 29.03.2005; Amtsgericht Brandenburg, Az. 31 C 306/07, Urteil vom 06.03.2008). In der Vertragsklausel muss außerdem der Höchstbetrag für Reparaturen genannt werden, bis zu dem der Mieter die Kosten innerhalb eines Jahres zu tragen hat. Bei den zu reparierenden Gegenständen muss es sich um Einrichtungen handeln, die der Mieter häufig benutzt und auf die er direkten Zugriff hat, die sich insofern also besonders leicht abnutzen. Reparaturen an zerbrochenen Glasscheiben, nicht zugänglichen Bauteilen oder gar Elektroleitungen in der Wand fallen nicht unter die Kleinreparaturklausel. Die 75 Euro sind dabei nicht als "Selbstbeteiligung" zu verstehen. Bei Rechnungsbeträgen über diesem Betrag handelt es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur. Der Vermieter muss dann den Gesamtbetrag begleichen (so das Oberlandesgericht Düsseldorf, Az. 24 U 183/01). |
| Kleinsiedlungsgebiet (BauNVO) | area of small housing (or residential) estates in accordance with the German ordinance on land usage | Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend den Ansiedlungen von Wohngebäuden und Siedlerhäusern sowie landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieben. Charakteristisch hierfür ist die Ausweisung von relativ großen Baugrundstücksflächen mit einem hohen Nutzgartenanteil bei einer niedrigen zulässigen Grundfläche, die bebaut werden kann. Im Erscheinungsbild eines Kleinsiedlungsgebiets herrschen spitzgiebelige eineinhalbstöckige Einfamilienhäuser vor. Zulässig sind auch Gartenbaubetriebe, Einzelhandelsläden und Gaststätten, die der Versorgung des Gebietes dienen, sowie nicht störende Handwerksbetriebe. Diese für ein Kleinsiedlungsgebiet typische Vorprägung kann durch Ausnahmeregelungen ergänzt werden, indem auch Zweifamilienhäuser, Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche Zwecke zugelassen werden können. Denkbar sind auch nicht störende Gewerbebetriebe und Tankstellen. Werden Sportanlagen festgesetzt, ist zu beachten, dass gegebenenfalls dem Immissionsschutz vor Sportlärm nach der Sportstättenlärmschutzverordnung Rechnung getragen wird. Das Kleinsiedungsgebiet ist vom Typ her einzuordnen zwischen dem Dorfgebiet und dem Allgemeinen Wohngebiet. Die Festsetzung von Kleinsiedlungsgebieten in einem Bebauungsplan ist typisch für ländliche Gemeinden. Heute gibt es wegen der großen Grundstücke und ihrer geringen baulichen Nutzung eine Tendenz zur Nachverdichtung, die oft in entsprechenden Revisionen des Bebauungsplans ihren Niederschlag findet. |
| Kleinunternehmer | small businessman/ trader | Für die Umsatzsteuer als Kleinunternehmer gilt derjenige, dessen Umsatz im Vorjahr unter 17.500 Euro lag. Im laufenden Jahr darf der Umsatz voraussichtlich nicht höher als 50.000 Euro sein. Wer als Kleinunternehmer gilt, kann umsatzsteuerpflichtige Lieferungen und Leistungen vornehmen und braucht keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abzuführen Er darf allerdings keine Umsatzsteuer ausweisen und hat auch keine Berechtigung zum Vorsteuerabzug. |
| Kleinwasserkraftwerk | micro-hydro unit; small hydro power plant | Nach der Kleinwindanlage ist mittlerweile auch das Kleinwasserkraftwerk in den Fokus der Energieerzeuger geraten. Große Wasserkraftwerke zeichnen sich dadurch aus, dass sie nur aufgrund eines erheblichen Höhenunterschiedes Strom erzeugen können. Es sind also Stauseen oder Staustufen in Flüssen vonnöten. Bei Kleinwasserkraftwerken wird auf Stauseen verzichtet. Es wird versucht, ohne allzu aufwändigen Umbau des Fließgewässers Strom zu erzeugen. Ihre Kapazität ist unterschiedlich und bewegt sich im Bereich zwischen einigen KW und etwa 15 MW. In China werden auch Anlagen bis 30 MW als Kleinwasserkraftwerk bezeichnet. In Fließgewässern wird oft Strom erzeugt, indem man neben einem Wehr das Wasser durch ein sogenanntes Buchtenkraftwerk leitet. Einige Kleinwasserkraftwerke arbeiten auch nach diesem Prinzip. Es gibt jedoch ganz unterschiedliche Konstruktionen: Teilweise werden herkömmliche, kleinere Turbinen verwendet, für die ein Höhenunterschied erforderlich ist. Andere Anbieter bevorzugen ein rundes Becken mit einem mittigen Loch, bei dem sich ein Wasserwirbel bildet. Im Abfluss des Beckens befindet sich wiederum eine Turbine. Von der TU München wurde 2010 über die Entwicklung eines sogenannten Schachtkraftwerkes berichtet, das dank wasserfester Generatoren direkt im Fluss installiert werden kann. Erforderlich ist allerdings wiederum ein Stauwehr, vor dem ein senkrechter Schacht in den Flussgrund gegraben wird. In diesem wird senkrecht die Turbine angebracht. Hinter der Turbine wird das Wasser wieder in den Fluss geführt. Das Konzept wurde mit dem Ziel geringer Herstellungskosten entwickelt, diese sollen um ca. 30 % unter den Kosten für ein herkömmliches Buchtenkraftwerk liegen. Mehrere Schächte können auch nebeneinander oder nacheinander errichtet werden. Kleinwasserkraftwerke werden dank technischer Neuentwicklungen in den kommenden Jahren immer interessanter für die Stromerzeugung werden, da sich immer mehr Standorte für ihre Verwendung eignen werden. Sie bieten sich nicht nur für abgelegene Siedlungen, sondern auch für die kommerzielle Stromerzeugung oder für kleinere Gemeinden in der Nähe von Flüssen an. So erzeugt etwa das Kleinwasserkraftwerk Le Bayet bei Albertville in Frankreich mit einer Leistung von 2 MW genügend Strom, um den Jahresbedarf von 3.400 Haushalten zu decken. Ein Problem stellt nach wie vor der Schutz von Fischen dar, die bei einigen Konstruktionen leicht in die Turbinen geraten oder gegen das Wehr gedrückt werden können. Auch hier gibt es jedoch immer bessere technische Lösungen wie etwa verbesserte Fischtreppen. |
| Kleinwindanlage | small wind turbine | Windrotoren zur Stromerzeugung können nicht nur im Rahmen von Windparks oder als große freistehende Einzelanlagen errichtet werden. In den letzten Jahren sind auch sogenannte Kleinwindanlagen auf den Markt gekommen, mit deren Hilfe private Hauseigentümer oder Gewerbebetriebe auf ihrem Hausdach oder in ihrem Garten Strom erzeugen können. Erhältlich sind Anlagen von zwei bis sechs Kilowatt und bis zu 20 Kilowatt Nennleistung. Die klassische Propellerform wird teilweise durch sogenannte Vertikalpropeller abgelöst, die weniger Laufgeräusche und hohe Wirkungsgrade versprechen. Kleinwindanlagen können mit Fotovoltaik-Anlagen kombiniert werden. Staatliche Förderungen zur Anschaffung gibt es derzeit nicht; allerdings kann erzeugter überschüssiger Strom ins allgemeine Netz eingespeist und nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz vergütet werden. Käufer sollten sich gut über die Amortisationsdauer der Anlage informieren und verschiedene Angebote vergleichen. Für die Errichtung einer Kleinwindanlage kann eine Baugenehmigung erforderlich sein; dies wird von den Baubehörden bisher uneinheitlich gehandhabt. |
| Klinker | brick; clinker brick; engineering brick | Klinker ist ein zum Hausbau verwendetes Baumaterial, dessen Besonderheit in seiner Widerstandsfähigkeit gegen Witterungseinflüsse besteht. Alte Häuser, die mit Klinkersteinen gebaut sind, befinden sich vor allem im Norden Deutschlands. Bei Klinkern handelt es sich um in einem Erhitzungsprozess verdichtete und ausgehärtete (gesinterte) Ziegelsteine. Sie haben keine Poren und sind deshalb wasserundurchlässig. Klinkersteine erhalten – je nach Zugaben – verschiedene Farbnuancen zwischen hell bräunlich-gelb und dunkel braun-rot. Heute werden Klinkersteine wegen ihrer dämmenden Eigenschaften oft für eine Fassaden- bzw. Vormauer verwendet. Klinkersteine haben eine genormte Länge, Breite und Höhe. |
| Klöntür | horizontally divided house door that can be unbolted, allowing the upper half to swing out so that a person can chat with neighbours passing by | Die Klöntür lässt sich in einen oberen und einen unteren Flügel teilen. Früher lehnten die Hausbewohner an dem geschlossenen, unteren Teil der Tür und plauderten (plattdeutsch: klönen) über das geöffnete, obere Element mit Passanten. |
| KM | basic rent (without heating charge); exclusive rent (without service charges) | Abkürzung für: Kaltmiete |
| km/h | km/h | Abkürzung für: Stundenkilometer |
| KMK | Standing Conference of the Ministers of Education and Cultural Affairs of the German Länder | Abkürzung für: Kultusministerkonferenz |
| Knagge | cleat; protecting edge; carrier | Als Knagge bezeichnet man ein dreieckiges Bauteil, das ähnlich einem Kragstein über die Wandaußenfläche hinausragt und eine tragende Funktion für darüber liegende Bauwerksteile hat. Die Knagge wird teilweise auch als Konsole bezeichnet. Bei in Ständerbauweise errichteten alten Fachwerkhäusern mit einer Vorkragung der oberen Stockwerke dienen hölzerne Knaggen zur Aussteifung und zur Übertragung der Lasten auf die auskragenden Deckenbalken. Bei einem Sparrendach wird die Knagge oft verwendet, um die Kräfte aus den Dachsparren in die Tragkonstruktion der Geschossdecke zu übertragen. Nur so können durchgehende Hölzer für die Dachfläche und den Dachüberstand benutzt werden. Ohne die Knagge müssten die Kräfte direkt übergeleitet werden, weshalb der Sparren auf dem Träger der Decke enden müsste. Ein Dachüberstand lässt sich in diesem Fall nur mit einem sogenannten Aufschiebling erreichen, einem Holzteil, das die Dachneigung am untersten Ende des Daches abflacht, so dass es zu einem Knick im Dach kommt. Knaggen sind bei älteren Häusern oft in verzierter Form, mit Schnitzereien oder Figuren ausgeführt. Bei einem Pfettendach werden Knaggen in Form dreieckiger Metall- oder Holzteile auf der Innenseite im Winkel zwischen Pfette und Träger angebracht, um die Pfette gegen ein Abheben oder Kippen zu sichern. Oft wird hier die Knagge in Kombination mit einem Pfettenanker benutzt, um die bestmögliche Absicherung einer geneigten Dachkonstruktion zu erreichen. Der Begriff Knagge wird darüber hinaus auch für ein Werkzeug benutzt, mit dem Pflastersteine halbiert oder gebrochen werden. |
| Kniestock | jamb wall; knee wall (roof construction) | |
| KO | German bankruptcy act | Abkürzung für: Konkursordnung |
| Kohlendioxid | carbon dioxide | Kohlendioxid ist ein farb- und geruchsloses Gas, welches in einer Konzentration von 350 ppm (ländliche Gebiete) bis 400 ppm (Stadtzentren) einen natürlichen Bestandteil der Umgebungsluft bildet. Im Innenraum stellt der Mensch mit seiner Atmung die wesentliche Quelle der Kohlendioxidemission dar (Abbauprodukt der Zellatmung). Als Abbauprodukt der menschlichen Atmung ist der Kohlendioxidgehalt der Innenraumluft ein Indikator für die Anwesenheit von Menschen und Tieren und deren Aktivitäten in einem Raum. Da die CO2-Emissionen der Menschen auch mit dem Anstieg der Geruchsintensität menschlicher Ausdünstungen korrelieren, gilt die Kohlendioxidkonzentration bei Fehlen anderer CO2-Quellen als Indikator der vom Menschen abgegebenen organischen Emissionen und damit als Leitparameter zur Beurteilung der Lüftungssituation. In schlecht gelüfteten Räumen (Luftwechselzahl unter 0,5 h h-1) kann die Kohlendioxidkonzentration gesundheitsbeeinträchtigende Konzentrationen einnehmen. Kohlendioxid wird beim vollständigen Verbrennen jedes organischen Materials (kohlenstoffhaltige Substanzen) bei ausreichender Sauerstoffzufuhr freigesetzt. Der Nestor der Hygiene, Pettenkofer, forderte schon 1858 0,1 Vol. % (= 1000 parts per million, ppm) CO2 als Grenzwert ("Pettenkoferzahl"). Er formulierte hierzu: "Ich bin auf das lebendigste überzeugt, dass wir die Gesundheit unserer Jugend wesentlich stärken würden, wenn wir in den Schulhäusern, in denen sie durchschnittlich fast den fünften Theil des Tages verbringt, die Luft stehts so gut und rein erhalten würden, dass ihr Kohlensäuregehalt nie über ein Promille anwachsen könnte." Im Bereich von 1000-2000 ppm CO2 in der Atemluft verringert sich durch die pH- Wert Verschiebung des Blutes der Sauerstofftransport. Dies kann zu Kopfschmerzen und Leistungsminderung führen. Verschiedene Untersuchungen beschäftigen sich mit dem Einfluss erhöhter Kohlendioxid-Konzentrationen auf die in Räumen anwesenden Personen. Myhrvold et. al. (1996) untersuchten in Schulklassen mit Schülern im Alter von 15-20 Jahren den Einfluss der Kohlendioxidkonzentrationen auf Gesundheit und Leistungsfähigkeit. Sie stellten eine deutliche Zunahme von Kopfschmerzen, Müdigkeit, Schwindel und Konzentrationsschwäche bei CO2-Konzentrationen über 1500 ppm (1,5 Vol.%) fest. Kim et.al. (2002) untersuchten 181 Kinder aus 110 Wohnungen und ermittelten einen signifikanten Zusammenhang zwischen den CO2-Konzentrationen und Asthmaanfällen bei Versuchspersonen mit asthmatischen Erkrankungen in der Anamnese. Shendell et. al. (2004) stellten bei ihren Untersuchungen fest, dass in US-amerikanischen Schulen pro 1000 ppm CO2-Anstieg in der Luft von Klassenräumen sich die relative Abwesenheitsrate um zehn bis 20 Prozent erhöhte. Bei Untersuchungen der US-amerikanischen Umweltbehörde (Erdmann et. al. 2004) in 100 zufällig ausgewählten Bürogebäuden fand sich eine signifikante Zunahme für Schleimhaut- und respiratorische Symptome (Halsschmerzen, pfeifendes Atemgeräusch) pro Anstieg der CO2-Konzentrationsdifferenz um 100 ppm. Wargocki und Wyon (2006) untersuchten die Reaktionen von Schülern bei einer Verringerung der mittleren CO2-Konzentrationen von 1300 ppm auf 900 ppm durch erhöhte Lüftungsraten. Dabei zeigte sich, dass bei der niedrigeren CO2-Konzentration die Geschwindigkeit bei der Durchführung der gestellten Aufgaben signifikant erhöht war. Durch eine Verdoppelung der Luftzufuhrrate kam es zu einer Verbesserung der Leistungsfähigkeit um acht bis 14 Prozent, bezogen auf die Schnelligkeit und Fehlerfreiheit bei der Bearbeitung von Schulaufgaben. In einer kanadischen Studie zeigte sich, dass die Häufigkeit von tiefen Atemwegsinfektionen bei Inuit-Kindern unter fünf Jahren, signifikant mit der durchschnittlichen CO2-Konzentration in der Wohnung assoziiert war (Kovesi et al., 2007). Gemäß European Collaborative Action (ECA, 1992) ist ab 1000 ppm CO2 mit einer Unzufriedenheitsrate der Raumnutzer von circa 20 % und ab 2000 ppm mit etwa 30 % zu rechnen. Die DIN EN 13779 (2007, Lüftung von Nichtwohngebäuden) legt für Kohlendioxidkonzentrationen in der Innenraumluft von Aufenthaltsräumen vier Klassen von hoher Raumluftqualität (< 800 ppm) bis niedriger Raumluftqualität (>1400 ppm) fest. Für eine mittlere Innenraumluftqualität (CO2-Konzentration >800 - 1000 ppm) wird eine Zuführung von mindestens 36 Kubikmeter Außenluft je Stunde und Person gefordert. 2008 erfolgte eine Neubewertung der gesundheitlichen Wirkungen von Kohlendioxid in der Raumluft (UBA - Ad-hoc-Arbeitsgruppe Innenraumrichtwerte der Innenraumlufthygiene-Kommission des Umweltbundesamtes). Hierbei wurden Leitwerte festgelegt, welche wissenschaftlich begründete, praxisorientierte Handlungsempfehlungen darstellen:
Hiernach soll bei Überschreitung eines Wertes von 1000 ppm CO2 gelüftet werden, und ab 2000 ppm muss gelüftet werden. Die Ad-hoc-Arbeitsgruppe empfiehlt, die Kohlendioxid-Leitwerte im Sinne einer Lüftungsampel (grün-gelb-rot) zu verwenden. Für Schulräume wird ein Luftaustausch von 25 bis 30 m3 pro Person gefordert (Umweltbundesamt 2008). Das ist auch die Menge, welche aus hygienischer Sicht mindestens den Wohnräumen zugeführt werden sollte, um die Konzentration von 1000 ppm Kohlendioxid nicht zu überschreiten. Sollten 2000 ppm CO2 trotz einer verstärkten Lüftung in Schulen nicht dauerhaft unterschritten werden und höhere Lüftungsfrequenzen zu erheblichen Störungen zum Beispiel des Unterrichtsverlaufes in einem Klassenraum führen, sind weitergehende organisatorische, lüftungstechnische bzw. bauliche Maßnahmen erforderlich. Hierzu zählen die Überprüfung der Belüftbarkeit des Raumes, eine Verringerung der Anzahl der Personen im Raum oder der Einbau von technisch geregelten Lüftungsanlagen (UBA 2008). So gilt die "Pettenkoferzahl" von 1000 ppm nach wie vor als Indikator der Innenraumluftqualität. Jedoch kann auch eine CO2 Konzentration unter 800 ppm nicht immer garantieren, dass die Lüftungsraten ausreichend sind, um Luftverunreinigungen aus anderen Quellen im Innenraum zu entfernen. Beim Kochen und Heizen in engen schlecht gelüfteten Räumen kann sich eine hohe Konzentration von Kohlendioxid akkumulieren: Bei Konzentrationen >30.000-40.000 ppm (4 Vol.%) in der Einatmungsluft bewirkt CO2 ausgeprägte Symptome wie Kopfschmerzen, Schwindel, Ohrensausen und Herzklopfen. Hohe Kohlendioxidkonzentrationen in Weinkellern, Futtersilos, Brunnen, oder Jauchegruben in denen sich dieses durch Gärung entstehende Gas aufgrund seiner hohen spezifischen Dichte (im Vergleich zur Luft) angesammelt hat, führen immer wieder zu schweren Vergiftungen und Todesfällen. Bei über 10 Vol.% CO2 in der Einatmungsluft treten Krämpfe, Bewusstlosigkeit und Atemstillstand auf. Die Lüftung der Innenräume erfolgt, um Kohlendioxid sowie andere Emissionen einschließlich Luftfeuchtigkeit aus den Räumen zu entfernen. Man braucht nicht das Fenster öffnen "weil der Sauerstoff verbraucht ist". Bei normaler Betätigung verbraucht ein erwachsener Mensch zwischen 15-50 l Sauerstoff pro Stunde. In einem 20 m2 großen Raum mit 2,50 m Raumhöhe befinden sich 50 m3 Luft, das heißt 50.000 l. Da der Sauerstoffgehalt in der Luft 21 % beträgt, sind in diesem Raum 10.050 l Sauerstoff. Bei einem Sauerstoffbedarf von 50 l/Stunde würde der Sauerstoff in diesem Raum rein rechnerisch für 200 Personen bei leichter körperlicher Arbeit reichen, wenn man eine Luftwechselzahl von 1 h-1 annimmt. Bei der aus hygienischen Gründen geforderten Luftwechselzahl zur Abfuhr der Feuchte und des Kohlendioxids (0,5 h-1) könnten in diesem Fall immerhin noch 100 Personen bei leichter körperlicher Arbeit in diesem Raum ausreichend mit Sauerstoff versorgt werden. Prophylaktische Maßnahmen zur Begrenzung der Kohlendioxidkonzentration in Räumen:
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| Kohlendioxid-Speicherung | carbon dioxide storage | |
| Kohlenmonoxid | carbon monoxide | Kohlenmonoxid ist ein giftiges, farb-, geruch- und reizloses Gas (Stickgas), welches bei unvollständiger Verbrennung organischer Verbindungen (Kohle, Erdöl, Erdgas, Holz) entsteht. Natürliche CO-Quellen sind Vulkan- und Erdgase, Wald- und Steppenbrände und andere (90 % der globalen CO-Emissionen). Großräumig spielt die CO-Immission aus diesen Quellen aber nur eine untergeordnete Bedeutung. CO wird schnell über die Lungen aufgenommen. Da es eine über 300-mal höhere Affinität zum Hämoglobin hat als Sauerstoff, kann Sauerstoff schon durch geringe Mengen CO verdrängt werden. Die Folge ist eine Hypoxie der Gewebe. Der natürliche CO-Hb-Spiegel des Blutes ist 0,5-0,9 Prozent. Steigende Kohlenmonoxidkonzentrationen in der Luft verringern die maximale körperliche Leistungsfähigkeit bereits bei gesunden Menschen und verkürzen den Zeitraum bis zur Entstehung von Herzbeschwerden (Angina Pectoris) bei Menschen mit kardiovaskulären Erkrankungen. Auf Grundlage von Laborstudien mit Freiwilligen wurde ermittelt, dass oben genannte Symptome bereits bei einer CO-Hb-Konzentration ab zwei Prozent auftreten. Es gilt daher die Empfehlung, dass dieser Wert nicht überschritten werden sollte (WHO 2011). Durch hohe Spitzenkonzentrationen von CO bei starkem Verkehrsaufkommen und Inversionswetterlagen können insbesondere Kinder, Schwangere, ältere Menschen sowie alle Personen mit einer Verengung der Herzkranzgefäße gefährdet werden. Besonders hohe CO-Werte wurden im Autoinnenraum während der rush-hour beobachtet. Symptome einer deutlichen CO-Vergiftung beginnen ab einem CO-Hb von ca. 25 % (=500 mg/m3 in der Einatmungsluft). Diese Werte sind verkehrsbedingt nicht zu erreichen. Symptome einer CO-Vergiftung sind Kopfschmerzen, Müdigkeit, Schwindel, Übelkeit und Erbrechen. Bei starken Vergiftungen können Bewusstseinsstörungen und Krämpfe auftreten. Akute Vergiftungen mit schweren Störungen des ZNS bis zum letalen Ausgang traten insbesondere bei starkem CO-Emissionen aus schlecht ziehenden Öfen und/oder defekten Schornsteinanlagen auf. Bereits eine Konzentration von einem Volumenprozent in der Atemluft kann eine tödliche Vergiftung zufolge haben. Mehrfach kam es auch zu schweren Vergiftungen und Todesfällen, nachdem Holzkohlegrillgeräte im Innenraum in Betrieb gesetzt wurden oder Motoren von Kraftfahrzeugen in Garagen bei geschlossenen Türen liefen. Prophylaktische Maßnahmen:
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| Kolonnade | colonnade | Der Begriff Kolonnade (französisch: "colonne" = Säule) bezeichnet einen rhythmisch gegliederten Säulengang mit horizontalen Trägern, auf denen häufig eine Dachseite lastet. Im Gegensatz zur Kolonnade steht die Arkade, deren oberen Abschluss ein Bogen bildet. |
| Kombibüro | combination office (part open plan office, part think tank) | Das Kombibüro ist ein Bürotyp, bei dem Elemente von Großraumbüros und von Zellenbüros miteinander kombiniert werden. In der Regel bestehen sie aus einem zentral angeordneten Kommunikations- und Technikbereich und davon abgeteilten Einzelbüros ("Denkerzellen"). Letztere werden zum Teil nach dem Prinzip des Desksharing genutzt. |
| Kombinierter Wettbewerb | combined competition | Wettbewerb, bei dem Planungs- und Bauleistungen zugleich ausgeschrieben werden. Ziel ist es, eine frühzeitige Kooperation von Planern und ausführenden Unternehmen zu erreichen und dadurch unnötige Kosten zu vermeiden. |
| Komf. | luxury; convenience(s) | Abkürzung für: Komfort |
| Komm. | comment; commentary | Abkürzung für: Kommentar |
| Kommanditgesellschaft (KG) | limited partnership | Die Kommanditgesellschaft ist eine handelsrechtliche Personengesellschaft (Gegensatz: Kapitalgesellschaft, z. B. GmbH). Rechtsgrundlage sind die §§ 161 ff. des Handelsgesetzbuchs (HGB). 1. Wesen Gesellschafter der KG sind die Komplementäre und die Kommanditisten. Die Komplementäre haften, wie die Gesellschafter der GbR oder der Offenen Handelsgesellschaft (OHG) persönlich und unbeschränkt. Die Haftung der Kommanditisten ist dagegen auf einen bestimmten Betrag beschränkt, nämlich die im Gesellschaftsvertrag festgelegte Einlage (§ 161 Abs. 1 HGB). Die Beschränkung der Haftung der Kommanditisten ist der wesentliche Unterschied zur OHG. Im Übrigen finden die Vorschriften über die OHG ( §§ 105 ff. HGB) auf die KG nach § 161 II HGB ergänzend Anwendung. Komplementär einer KG kann auch eine weitere Personengesellschaft sowie, in der Praxis recht häufig, eine juristische Person, insbesondere eine GmbH, sein. Der Firmenzusatz lautet "GmbH & Co KG". Diese Rechtsform wird gewählt, wenn keiner der Gesellschafter die unbeschränkte Haftung übernehmen will. 2. Rechtsverhältnisse Sie entsprechen grundsätzlich denen der OHG, mit folgenden Ausnahmen:
Die Kommanditgesellschaft wird in entsprechender Anwendung von § 131 Abs. 1 und 2 HGB aufgelöst, z. B. durch Zeitablauf, Beschluss der Gesellschafter, Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gesellschaft, gerichtliche Entscheidung (soweit ein Komplementär eine GmbH ist), die Ablehnung des Antrags auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens. 4. Ausscheiden eines Gesellschafters Der Gesellschafter der KG scheidet in entsprechender Anwendung von § 131 Abs. 3 HGB aus der Gesellschaft durch Tod, Kündigung, Eröffnung des Insolvenzverfahrens über sein Vermögen, Kündigung durch einen Privatgläubiger des Gesellschafters oder Beschluss der Gesellschafter aus. 5. Liquidation Nach Auflösung der Gesellschaft erfolgt die Liquidation in entsprechender Anwendung der §§ 145 ff. HGB. Die Liquidatoren verteilen unter den Gesellschaftern nach § 155 HGB das verbleibende Gesellschaftsvermögen im Verhältnis der Anteile. |
| Kommorienten | situation describing the simultaneous deaths of persons who are to inherit from each other (e.g. father and son) | Als Kommorienten bezeichnet man Personen, die sich gegenseitig zu Erben eingesetzt haben, dann aber gleichzeitig verstorben sind. Dies ist bei einem Autounfall oder einem Flugzeugabsturz denkbar. Erbrechtlich kann das gleichzeitige Versterben erhebliche Auswirkungen haben, da nur ein Lebender etwas erbt. Eine unter Ehegatten geregelte gegenseitige Erbeinsetzung funktioniert dann nicht mehr wie geplant, vielmehr erben die jeweiligen Erben der einzelnen Verstorbenen separat. In solchen Fällen ist es Sache des Nachlassgerichts, zu ermitteln, wer zuerst verstorben ist. Dies ist oft nicht möglich. Daher wird in solchen Fällen oft § 11 Verschollenheitsgesetz herangezogen. Danach wird gesetzlich vermutet, dass zwei Personen gleichzeitig verstorben sind, wenn nicht zu beweisen ist, wer von beiden länger gelebt hat. Ehegatten regeln teilweise den Fall des gleichzeitigen Versterbens in ihrem gemeinsamen Testament. Dabei werden dann oft die Kinder für diesen Fall als Erben eingesetzt. Gibt es keine klare testamentarische Regelung, wer in einem solchen Fall Schlusserbe sein soll, richtet sich die Erbfolge nach dem Gesetz. |
| Kommunalabgaben (Wohnungseigentum) | council tax; local rates (flat ownership) | Nach den kommunalen Abgabengesetzen der Bundesländer sind im Regelfall die Eigentümer des Grundstücks beitragspflichtig (Gebührenschuldner). Bei mehreren Beitragspflichtigen, so auch bei Wohnungseigentümern als (Mit-) Eigentümer des Grundstücks haften die Beitragspflichtigen als Gesamtschuldner. Diese Gesamtschuld besteht ungeachtet der von § 10 Abs. 8 WEG angeordneten nur quotalen Außenhaftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Die danach geregelte Haftungsbegrenzung greift jedoch nicht, wenn nach Länderrecht eine Gesamtschuld der Wohnungseigentümer in ihrer Eigenschaft als Miteigentümer des Grundstücks gegenüber der Kommune und damit im Außenverhältnis gesetzlich vorgesehen ist. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist jedoch die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) verpflichtet, eine von allen Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende öffentlich-rechtliche Abgabenpflicht als gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG wahrzunehmen (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13). Ist danach die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, eine gemeinschaftsbezogene Forderung so zu behandeln, als wäre sie ausschließlich gegen sie gerichtet, hat sie diese Forderung zu begleichen. Aus dieser Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft folgt ein entsprechender Freistellungsanspruch des von dem kommunalen Gläubiger in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers. Das bedeutet, dass der gegenüber der Kommune als Gesamtschuldner zur Zahlung verpflichtete Wohnungseigentümer die geltend gemachte Forderung, beispielweise für die erstmalige Herstellung der zentralen öffentlichen Schmutzwasseranlage, an die Kommune zu zahlen hat, die Gemeinschaft jedoch diesen Betrag abzüglich des auf ihn entfallenden Anteils diesem Eigentümer zu erstatten hat (BGH, Urteil vom 14.2.2014, V ZR 100/13). |
| Kommunalabgabengesetz | German Local Tax Act; Community Charges Act | Die von den Bundesländern erlassenen Kommunalabgabengesetze (KAG) sind die Rechtsgrundlage für Gemeindesatzungen, auf deren Grundlage die Gemeinden vom Bürger Abgaben – also Steuern, Gebühren und Beiträge – erheben können. Kommunale Abgaben dürfen regelmäßig nur aufgrund einer Satzung erhoben werden. Diese muss den Abgabenschuldner, den die Abgabe begründenden Tatbestand, den Maßstab sowie den Zeitpunkt der Fälligkeit der Abgabenschuld bestimmen. Auf Grund des Kommunalabgabengesetzes von Rheinland-Pfalz etwa können Satzungen erlassen werden, nach denen die Gemeinden kommunale Verbrauchs- und Aufwandssteuern (wie zum Beispiel eine Bettensteuer für Beherbergungsbetriebe) erheben. Beispiele für ausdrücklich zulässige Gemeindesteuern sind die Hundesteuer, die Vergnügungssteuer, die Schankerlaubnissteuer und die Jagdsteuer. Auch Gebühren und Beiträge für die Benutzung von Gemeindeeinrichtungen dürfen erhoben werden. Darunter fallen die Gebühren einer öffentlichen Leihbücherei genauso wie Erschließungsbeiträge, die ein Grundeigentümer für die Verbreiterung des Fußwegs vor seinem Grundstück zahlen muss, ebenso die Abwassergebühren. Auch ein Fremdenverkehrsbeitrag zur Bereitstellung und Erhaltung touristischer Infrastruktur wird auf Basis einer Gemeindesatzung erhoben. Hier ist auf Ebene des Kommunalabgabengesetzes meist geregelt, dass die Abgabe von allen Selbstständigen und Unternehmern zu erheben ist, die am Fremdenverkehr verdienen. Eine Kurtaxe bzw. ein Kurbeitrag kann ebenfalls auf Grundlage von Kommunalabgabengesetz und Gemeindesatzung von den Feriengästen gefordert werden. Diese sind oft an die Nutzung bestimmter öffentlicher Einrichtungen (Strand) geknüpft. Entspricht eine Satzung nicht den Vorgaben des Kommunalabgabengesetzes oder widerspricht sie z. B. dem Grundgesetz, ist sie gerichtlich anfechtbar. Soll gegen einen Abgabenbescheid vorgegangen werden, ist in der Regel jedoch zunächst ein Widerspruch bei der erlassenden Behörde angesagt, welcher innerhalb von vier Wochen einzureichen ist. |
| Kommunale Steuern | local tax | Zu den originären kommunalen Steuern gehören die Gewerbe- und die Grundsteuern. Sie unterstehen dem Verwaltungsrecht der Kommunen. Durch Festsetzung von Hebesätzen können sie das Steueraufkommen in gewissem Umfang verändern. Die Gemeinden können aber zusätzlich örtliche Verbrauchs- und Aufwandsteuern (zum Beispiel Hundesteuer, Vergnügungssteuer, Zweitwohnungssteuer und so weiter) erheben. Die durch Abgaben finanzierte Einnahme pro Einwohner ist höchst unterschiedlich. Sie lag im Jahr 2011 in den westdeutschen Großstädten (München, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg) bei über 700 Euro pro Einwohner. In den ländlichen Räumen liegt das mittlere Steuereinkommen der Gemeinden bei etwa 250 Euro (neue Bundesländer) beziehungsweise 500 Euro (alte Bundesländer) Durch ein Finanzausgleichssystem werden diese Unterschiede etwas geglättet. Die steuerlichen Grundlagen der Gemeinden sind weitgehend im Grundgesetz verankert. |
| Kommunalunternehmen | municipally owned business; company owned by local authority | Kommunalunternehmen sind rechtlich selbstständige Unternehmen, die von Gemeinden gegründet werden können, um bestimmten Aufgaben effektiver nachgehen zu können. Sie sind gleichzeitig Anstalten des öffentlichen Rechts. Ihre Rechtsgrundlage finden Kommunalunternehmen in den Landesgesetzen des jeweiligen Bundeslandes. Die Einzelheiten regelt eine Gemeindesatzung. In einigen Bundesländern werden abweichende Begriffe verwendet (zum Beispiel kommunale Anstalt). Viele Kommunalunternehmen gehen aus anderen Organisationsformen hervor, zum Beispiel aus rechtlich nicht selbstständigen Eigenbetrieben einer Gemeinde. Im Unterschied zu diesen verfügt das Kommunalunternehmen über eine eigene Rechtspersönlichkeit. Mehrere Gemeinden oder Landkreise können gemeinsame Kommunalunternehmen betreiben. Um die ihm übertragenen Aufgaben wahrzunehmen, darf das Kommunalunternehmen Verwaltungsakte erlassen – dies stellt wiederum einen Vorteil vor der zuweilen von Gemeinden genutzten Rechtsform der GmbH dar, die diese Möglichkeit nicht hat. Das Kommunalunternehmen kann bei entsprechender Ermächtigung durch die Gemeinde Gebühren erheben, Satzungen erlassen und Beamte beschäftigen. Beispiel: Die Stadtwerke einer Gemeinde werden als Kommunalunternehmen geführt. Ihre Aufgabe ist der Betrieb eines Heizkraftwerkes und die Versorgung des Gemeindegebietes mit Heizenergie. Zu diesem Zweck erlässt das Kommunalunternehmen eine Satzung, die einen Anschluss- und Benutzungszwang für alle Wohngebäude an das örtliche Fernheizungsnetz festlegt. Das Unternehmen kann Anschlussgebühren festlegen und den Anschlussinhabern die gelieferte Heizenergie in Rechnung stellen. |
| Kommunikationspolitik | communication policy | Zu den klassischen Instrumenten der Kommunikationspolitik zählen Werbung und Öffentlichkeitsarbeit. Objektwerbung ist Werbung für das Objekt zur Erzielung des beabsichtigten Verkaufs- oder Vermietungserfolges und gehört damit zum derivaten Marketing. Bezogen auf den Auftraggeber steht die Festlegung eines Objektwerbeplanes im Vordergrund. Dabei sind sorgfältig die Werbeträger auszuwählen, der Inhalt der Werbeaussage zielgruppengerecht festzulegen und ein bestimmter Werbeetat einzuräumen. |
| Kommunikationswege | communication channels | Kommunikationswege beschreiben die Richtungen, in denen die Informationsvermittlung innerhalb und außerhalb von Unternehmen erfolgt. In der Regel werden die Kommunikationswege in drei Kategorien unterschieden:
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| Kompaktleuchtstofflampen | compact fluorescent lamps | |
| Kompostierung / Biomüll | compost preparation or formation/ organic waste | Eigentümer von Eigenheimen mit Garten kompostieren oft ihren Biomüll zwecks späterer Verwendung als Dünger. Auch eine konsequente Mülltrennung mit Kompostierung aller biologischen Komponenten befreit jedoch nicht von der Pflicht zur Unterhaltung einer Restmülltonne und zur Bezahlung der entsprechenden Abfallgebühren. Die Gerichte argumentieren damit, dass auch bei größtmöglicher Sorgfalt Restabfälle nicht zu vermeiden sind (VG Koblenz, 30.8.2004, Az. 7 K 543/04). |
| Konfliktmanagement | conflict management | Konflikte entstehen in den meisten Fällen durch mangelnde Kommunikation. Ein Konflikt bedeutet noch nicht eine völlige Eskalation. Hier entfaltet das Konflikmanagement seine Wirkung. Bereits bei der kleinsten Entstehung eines Konflikts kann durch verschiedene Massnahmen des Konfliktmanagements die Eskalation vermieden werden. Zumeist bedeutet dies das Hinzuziehen einer externen Person. Metakommunikation Reden über den Umgang miteinander oder aber Kommunikation über die Kommunikation - das versteht man unter dem Begriff Metakommunikation. Deren klassisches Einsatzgebiet ist die Paarberatung. Aber auch zwischen bespielsweise Eigentümer, Verwalter und Mieter ist die Metakommunikation ein wichtiger Baustein für erfolgreiches Konfliktmanagement. Eisbergmodell Im Eisbergmodell verdeutlicht Sigmund Freud die Beziehungs- und Sachebene. Laut diesem Modell beträgt die Beziehungebene 80 Prozent und nur 20 Prozent der Kommunikation finden auf der Sachebene statt. Man sieht immer nur die Spitze des Eisbergs – dies steht genau für dieses Modell. 80 Prozent liegen im Wasser verborgen. Sind diese 80 Prozent negativ besetzt, wird es sehr schwierig auf der Sachebene auf einen gemeinsamen Nenner zu kommen. Aktives Zuhören Vermeintlich eine Selbstverständlichkeit, aber den meisten Menschen fällt das aktive Zuhören schwer. Aktives Zuhören bedeutet nicht nur zuhören, sondern zum Beispiel auch durch offene Fragen den Gesprächsverlauf mit zu gestalten und somit seinem Gegenüber ein Gefühl von Interesse zu vermitteln. |
| Kongruenz | congruence; concorrdance; maturity matching; payment of debt in bankruptcy proceedings to which creditor has a right | |
| Koni. | kitchenette | Abkürzung für: Kochnische |
| Konjunktur, Konjunkturzyklen und Timing | economic situation, business cycles and timing | Wie in der gesamten Wirtschaftswelt verläuft auch die Immobilienwirtschaft in Zyklen, den Konjunkturzyklen. Klassischerweise sind dies Aufschwung (Expansion), Hochkonjunktur (Boom), Abschwung (Rezession) und Tiefphase (Depression). Variablen auf dem Mietflächenmarkt (besonders gut anhand von Büroflächen ersichtlich) sind der (Gesamt-) Mietflächenbestand, das Mietflächenangebot (Leerstand), die Belegungsrate (Leerstandsquote), die Mietflächennachfrage, die Miethöhe und das Neubauvolumen sowie der Abriss von Gebäuden (siehe Abbildung unten). In der Aufschwungsphase steigen nach erhöhter Flächennachfrage die Mieten, so dass die Leerstandsquote sinkt. Durch die höhere Nachfrage im Vergleich zum Angebot wird das Neubauvolumen vorangetrieben. Bis diese neuen Flächen vermietet werden können, vergeht allerdings ein gewisser Zeitraum (in der Regel ein bis zwei Jahre, das so genannte "time lag"). In diesem Zeitraum erreicht die Konjunktur die Boomphase, in der die Mieten hoch und die Leerstandsquoten niedrig sind. Die auf dem Markt platzierten neuen Flächen sorgen dafür, dass das Flächenangebot steigt, die Mieten nachgeben und sich die Konjunktur langsam abkühlt. Während immer mehr neue Flächen am Markt platziert werden, übersteigt das Angebot die Nachfrage, was sich an einer Stagnation der Mieten bemerkbar macht. In der Rezessionsphase steigen die Leerstände, wodurch Druck auf die Mieten ausgeübt wird und diese in der Folge sinken. Die Mieten erreichen in der Depression ihren Tiefststand und die Leerstandsrate ist am höchsten. In der letzten Phase ist die Nachfrage wieder im Begriff zu wachsen, der Leerstand geht zurück und die Mieten stabilisieren sich. Die zeitverzögerte Anpassung von Angebot und Nachfrage mit entsprechenden Angebots- beziehungsweise Nachfrageüberhängen wird als Schweinezyklus bezeichnet. Anhand dieses Modells lässt sich die Bedeutung des Timings als Erfolgsfaktor gut veranschaulichen. Besonders die opportunistischen Investoren orientieren sich vor allem daran und versuchen möglichst in der Tiefphase zu kaufen und während der Boomphase die Immobilie wieder zu veräußern. Weil diese Punkte jeweils schwer zu identifizieren sind, kommen für risikoaverse Immobilieninvestoren vermeintlich weniger riskante Immobilien infrage. Dies können Core-Standorte in der Innenstadt großer Wirtschaftszentren sein. Man geht davon aus, dass der Zyklusverlauf dort gelegener Immobilien stabiler ist und man weniger Mietausfall durch Leerstand zu erwarten hat. Neben diesem klassischen sinuskurvenförmigen Verlauf ist als neueres Modell die Immobilien-Uhr des Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle kreiert worden, die mehrere Märkte mit ihren bestimmten Zyklen abbilden soll. (Abbildung nach Opitz, Gerhard, Geschlossene Immobilienfonds, 2. Aufl. 1998, Seite 31) |
| Konkludentes Handeln (Mietrecht) | action implying intention (German law of tenancy) | Konkludentes bzw. einverständliches Handeln umschreibt in der juristischen Fachsprache ein Handeln, das als verbindliche Willenserklärung ausgelegt wird. Zwei Personen können zum Beispiel einen Vertrag abschließen, indem sie beide eine bestimmte Handlung vornehmen, die üblicherweise als auf den Vertragsabschluss gerichtete Willenserklärung gedeutet wird. Ist gesetzlich die Schriftform für einen Vertrag vorgeschrieben, kann kein konkludenter Vertragsabschluss stattfinden. Ein Mietvertrag kann durch konkludentes Handeln zustande kommen: Zieht der Mieter bei einem befristeten Mietvertrag bei Vertragsende nicht aus der Wohnung aus, zahlt weiterhin pünktlich die Miete und der Vermieter nimmt die Miete kommentarlos entgegen, entsteht ein unbefristeter Mietvertrag. Schweigen wird grundsätzlich nicht als konkludentes Handeln gewertet. Dies gilt auch dann, wenn eine Vertragspartei ein Schreiben formuliert, in dem es etwa heißt: "Sollten Sie sich bis zum – nicht anderweitig geäußert haben, gehe ich davon aus, dass Sie – einverstanden sind." Umstritten war lange die Frage, ob ein Mieter konkludent der Aufnahme neu hinzukommender Posten in die Betriebskostenabrechnung zustimmen kann. Das konkludente Handeln besteht dabei in der mehrfachen kommentarlosen Bezahlung der Nachzahlungen über mehrere Abrechnungszeiträume. Der Bundesgerichtshof hat am 29.05.2000 (Az. XII ZR 35/00) festgestellt, dass auch kommentarloses Zahlen über mehrere Jahre nicht ohne Weiteres ein konkludentes Handeln darstellt. Darin komme nur die irrtümliche Ansicht des Mieters zum Ausdruck, dazu verpflichtet zu sein. Eine konkludente Zustimmung liegt danach erst dann vor, wenn für den Mieter aufgrund zusätzlicher besonderer Umstände der Vertragsänderungswille des Vermieters erkennbar wird – etwa durch einen Vermieterwechsel, bei dem die neue Vermieterin umfangreiche zusätzliche Posten auf den Mieter umlegt, während vorher nur Heizung und Warmwasser abgerechnet worden waren (BGH, Az. VIII ZR 279/06, Urteil vom 10.10.2007). |
| Konkurrenzanalyse / Mitbewerberanalyse / Wettbewerberanalyse / Wettbewerbsanalyse | analysis of cyclical/economic trends / analysis of competitors / competition analysis | In der immobilienwirtschaftlichen Projektentwicklung baut die Machbarkeitsanalyse auf den Säulen der Standort-, der Markt-, der Mitbewerber-, der Nutzer- und Investorenbedarfs- sowie der Wirtschaftlichkeitsanalyse auf. Doch nicht nur in der Projektentwicklung findet die Konkurrenzanalyse beispielsweise als Mitbewerber-Analyse Anwendung. Ihre relevanten Einflussgrößen sind zum Beispiel:
Haase / Fröhlich fügen diesen Punkten für ein Hausverwaltungsunternehmen unter anderem noch hinzu:
Zunächst müssen die jeweiligen Konkurrenten identifiziert werden. Zu differenzieren ist einerseits zwischen der allgemeinen Konkurrenzlage des Immobilienunternehmens mit seinen Angeboten und Dienstleistungen. Andererseits spielt in der Immobilienwirtschaft ebenso die Wettbewerbssituation auf den Grundstücks- und Vermietungsmärkten vor Ort eine maßgebliche Rolle. Für bestimmte Immobilienprojekte brauchen Projektentwickler geeignete Grundstücke. Um diese zu erwerben, stehen sie in einer Konkurrenzsituation zu anderen Kaufinteressenten. In Abhängigkeit zur späteren Nutzungsart werden die zu vermietenden oder zu veräußernden Flächen im Wettbewerb zu vergleichbaren Angeboten stehen oder zu Gütern, die dieselben oder ähnliche Bedürfnisse bedienen (Substitutionsgüter). Im Rahmen dessen sollten der Mikro- und der Makrostandort mit ihren Charakteristika, insbesondere der jeweiligen Standortfaktoren, genauer analysiert werden. Je nach Nutzungsart (zum Beispiel Wohnen, Büro, Handel, Logistik) fällt die Konkurrenzanalyse anders aus, weil jede Nutzungsart ihre eigenen, erfolgsversprechenden Standortfaktoren mit sich bringt. Zum Beispiel sollte im Fall von Handelsimmobilien die Umgebung besonders nach vergleichbaren, bereits bestehenden oder in absehbarer Zeit auf den Markt eintretenden Angeboten (Supermärkte, Drogerie-Märkte, Fachmärkte, Shopping-Center) sondiert werden, um nach Fertigstellung der Immobilie nicht von der Konkurrenz überrascht zu werden. 1vgl. Pepels, Werner, Lexikon des Marketing, 1. Aufl. 1996, S. 1147 ff. 2vgl. Haase, Steffen, Fröhlich, Carmen, Marketing für den Hausverwalter, 1. Aufl. 2010, S. 31 |
| Konkurrenzschutz | competition protection | Die Pflicht des Vermieters zur Gewährung des ungestörten vertragsgemäßen Gebrauchs von Flächen und Räumen zum Betrieb eines gewerblichen oder freiberuflichen Betriebes umfasst auch die Verpflichtung, keine Konkurrenten des Mieters in anderen Räumen des Mietgrundstücks oder auf unmittelbaren Nachbargrundstücken – soweit sie dem Vermieter gehören – anzusiedeln. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz erstreckt sich jedoch nicht auf jegliche vom Mieter im Rahmen seines Gewerbes angebotene Artikel oder Leistungen, sondern nur auf den Kern des Sortiments (Hauptartikel) oder der Leistungen. Wettbewerb an der Peripherie des Leistungsspektrums ist dem Mieter zuzumuten, sofern nicht die Parteien ausdrücklich die Ausweitung des Konkurrenzschutzes auf Nebenartikel vereinbart haben. Bei Ladenlokalen ist, speziell wenn sie in Gewerbekomplexen angesiedelt sind, auf den Konkurrenzschutz zu achten. Dort, wo ein solcher Konkurrenzschutz besteht oder vertraglich eingeräumt wird, werden zunächst einmal die Ertragschancen des Mieters deutlich erhöht. Gleichzeitig – dies gilt speziell für Shopping-Center – besteht die Gefahr, dass angesichts des Konkurrenzschutzes unter den Mietern eines größeren Komplexes kein Wettbewerb mehr besteht, was zu höheren Preisen der angebotenen Waren, schlechtem Kundenservice und daraufhin auch zu einem sinkenden Publikumsinteresse führt. Außerdem erschwert es die Suche weiterer Mieter im Konkurrenzschutz-Bereich. Besteht allerdings kein Konkurrenzschutz, so ist die Gefahr eines überzogenen Wettbewerbs innerhalb des gleichen Gewerbeobjekts gegeben. Dies ist gerade dann, wenn Umsatzmieten vereinbart wurden, aus Vermietersicht ebenfalls problematisch, aber darüber hinaus auch wegen des Risikos eines Leerstandes. Insofern wird es sich vielfach anbieten, dieses Thema genau zu analysieren und u.U. einen Mittelweg zu gehen. Wird im Rahmen eines Gewerbemietvertrages ein Konkurrenzschutz vereinbart, ist genau auf die Formulierung zu achten. Dies zeigt auch ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 11. Januar 2012. In einem Ärztehaus waren Räume zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts vermietet worden. Der Vertrag enthielt die Zusicherung “Kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft“ in Objekten dieses Vermieters in der Umgebung anzusiedeln. Allerdings begann ein im Objekt praktizierender HNO-Arzt im Rahmen des sogenannten verkürzten Versorgungsweges Hörgeräte direkt vom Hersteller an seine Patienten abzugeben. Der Bundesgerichtshof sah darin keinen Fall der vom Vermieter zu unterbindenden Konkurrenz, weil die Vertragsklausel nur die Eröffnung eines weiteren Optik- und Hörgerätegeschäfts untersage, aber nicht den Hörgerätevertrieb als ärztliches Zusatzgeschäft. Auch habe das Ladengeschäft erst mit dem Vertrieb von Hörgeräten zusätzlich zum Optikbereich begonnen, als sich der HNO-Arzt im Haus angesiedelt habe. Die Umsätze des Ladengeschäfts würden daher nicht maßgeblich durch den Vertrieb von Geräten über den Arzt beeinträchtigt. Zur grundsätzlichen Frage der Mietminderung wegen Verstoßes gegen eine Konkurrenzschutzklausel entschied der BGH in diesem Verfahren nicht (XII ZR 40/10). In der Vergangenheit haben die Gerichte dazu immer wieder unterschiedlich geurteilt. Bei der mietvertraglichen Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes ist darauf zu achten, dass nicht nur auf „direkte“ oder „Hauptkonkurrenten“ abgestellt wird, sondern dass auch eine Sortiments- oder Leistungserweiterung bestehender benachbarter Betriebe mit einbezogen wird. Ist vermieterseitig kein oder nur eingeschränkter Konkurrenzschutz gewünscht – wie oft in Shopping-Centern der Fall – sollte auch dies klar geregelt werden, da sonst ein ungeschriebener, vertragsimmanenter Konkurrenzschutz als Nebenpflicht aus dem Gewerbemietvertrag besteht. |
| Konkurrenzverbot | restraint of trade; prohibition to compete | Die Vereinbarung von Konkurrenzverboten in der Teilungserklärung ist als Nutzungsbeschränkung möglich, soweit sie sachlich gerechtfertigt sind. Da jedoch die Wirksamkeitsgrenzen schwierig zu bestimmen sind, empfiehlt sich die Eintragung einer Unterlassungsdienstbarkeit als der sichere Weg. |
| Konkurs | liquidation; bankruptcy | |
| Konsensprinzip | principle of consensus | |
| Konsolidierung | consolidation; funding | In der Finanzwelt und im Rechnungswesen versteht man unter Konsolidierung folgendes:
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| Konsortium | syndicate; consortium | Konsortien sind Gelegenheitsgesellschaften, üblicherweise in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Es handelt sich um Unternehmensverbindungen auf vertraglicher Basis, die eingegangen werden, um bestimmte, vorab definierte Aufgaben zu lösen, nach deren Erfüllung sie wieder aufgelöst werden. Die Mitglieder des Konsortiums werden als Konsorten bezeichnet. Sofern das Konsortium auch als Außengesellschaft in Erscheinung tritt, wird es gegenüber Dritten durch den von den Konsorten bestellten Konsortialführer vertreten, der zugleich auch das Konsortialkonto führt und die Verteilung des Konsortialergebnisses entsprechend dem Konsortialvertrag übernimmt. |
| Konstruktionsgrundfläche (KGF) | the measured area of walls, pillars, chimneys and other non-accessible shafts in a building | |
| Konsumstandorte | retail locations; consumption/ consumers' locations | Konsumstandorte sind Standorte, deren dauerhafter Zweck in der Befriedigung der konsumtiven Bedürfnisse der Standortnutzer besteht. Die konsumtiven Bedürfnisse der Standortnutzer (Essen, Trinken, Schlafen, Körperpflege, Lesen, Musikhören, Unterhaltung, Spielen, Ruhen usw.) bestimmen die typische Struktur der Konsumstandorte. Es handelt sich dabei um alle selbstgenutzten und gemieteten Wohnungen, Wochenendhäuser, Feriendomizile und dergleichen. Die Standortwahl durch den Nutzer beruht auf der subjektiven Einschätzung des Konsumnutzens, den der Standort bietet. Während der Beitrag des Produktionsstandorts zum Produkt eine berechenbare Größe darstellt, ist der Konsumnutzen des Wohnens kalkulatorisch nicht erfassbar. Allerdings objektiviert er sich in dem Preis, bzw. der Miete, die der Wohnungskonsument zu zahlen bereit ist. |
| Kontaktmittler | intermediary contact | Gute Geschäftsbeziehungen beruhen auf guten Kontakten. Dieser Grundsatz gilt auch für das Maklergeschäft. Im Rahmen der Auftragsakquisition kommt es darauf an, dass der Makler in ein Netzwerk integriert ist, aus dem sich Aufträge durch Empfehlung generieren. Der Kontaktmittler stellt durch Kontaktvermittlung Geschäftsbeziehungen zwischen dem Makler und dem Maklerkunden her. Man unterscheidet dabei zwischen der passiven und aktiven Kontaktvermittlung. Passiv ist sie, wenn Personen und Institutionen damit einverstanden sind, dass man sich auf sie bei der Auftragsakquisition beruft. Von aktiver Kontaktvermittlung wird gesprochen, wenn der Kontaktvermittler von sich aus Empfehlungen für die Beauftragung eines bestimmten Maklers an seine Geschäftsfreunde bzw. Bekannten abgibt. Der Makler honoriert die Empfehlung mit einer kleinen Tipp-Provision, die auch die Form eines kleinen Geschenkes annehmen kann. Kontaktvermittlung findet allerdings dort ihre Grenze, wo der Kontaktmittler selbst ein verdecktes geschäftliches Interesse an der Beauftragung eines Maklers hat, etwa auf Grund einer zugesagten nicht unerheblichen Provisionsbeteiligung (ausgenommen "Tipp-Provisionen") oder gar auf Grund eines wie auch immer gearteten Abhängigkeitsverhältnisses des Maklers vom Kontaktvermittler. |
| Kontaktverbotsverordnung | "no contact" provision for the purpose of restricting prostitution on the streets | Eine Kontaktverbotsverordnung wurde nach dem Beispiel anderer Städte von der Stadt Hamburg am 24.01.2012 erlassen. Die Verordnung verbietet die Kontaktaufnahme von Personen auf öffentlichen Straßen im Stadtviertel Sankt Georg zwecks Vereinbarung sexueller Dienstleistungen. Der Hamburger Senat beabsichtigte mit dieser Regelung, die Straßenprostitution auf Bereiche zu beschränken, in denen diese auch gesetzlich toleriert wird. Das Viertel Sankt Georg ist jedoch „Sperrgebiet“ – ohne dass dies bisher etwas geändert hätte. Nach der Regelung handelt jeder ordnungswidrig, der „entgegen § 2 Kontakt zu Personen aufnimmt, um sexuelle Dienstleistungen gegen Entgelt zu vereinbaren.“ Diese Ordnungswidrigkeit kann mit bis zu 5.000 Euro Geldbuße bestraft werden. Kritiker befürchten, dass die Prostitution durch derartige Regelungen nur ins Verborgene abgedrängt wird. Die Polizei dagegen sieht die Neuregelung bisher als Erfolg an: Es wird in der Hauptsache gegen die Kunden der Prostituierten vorgegangen, mit Bußgeldern von 200 Euro für Ersttäter und höheren Beträgen bei einer Wiederholung. |
| Konterlattung | counter-battening | Unter einer Konterlattung versteht man Latten, die senkrecht zur Traglattung verlaufen. Bei einem Dach verläuft die Konterlattung vom First zur Traufe. Die Latten liegen dabei auf den ebenfalls vom First zur Traufe ausgerichteten Dachsparren auf. Zwischen beiden kann allerdings ein regendichtes Unterdach angebracht sein. Oben auf der Konterlattung werden die Dachlatten bzw. Traglatten angebracht, welche die Dacheindeckung tragen. Gibt es unter der eigentlichen Dacheindeckung ein regendichtes Unterdach, sollte zwischen Eindeckung und Unterdach ein Abstand von mehreren Zentimetern gewahrt bleiben – dieser dient dazu, unter die Dacheindeckung eindringende Feuchtigkeit bzw. Kondenswasser aufzunehmen und abzuleiten und eine Hinterlüftung zu ermöglichen. Für Streit zwischen Bauherrn und Architekten sorgt des Öfteren die Frage, ob eine Konterlattung beim Dachaufbau auch weggelassen werden darf – ob dies noch fachgerecht ist und ob der Bauherr in diesem Fall Schadenersatzansprüche geltend machen kann. Das Anbringen einer Konterlattung beim Dach entspricht den anerkannten Regeln der Technik. Allerdings wird in der Praxis in einigen Fällen darauf verzichtet. Zwar sind die jeweiligen DIN-Normen ohne vertragliche Vereinbarung nicht zwingend; jedoch schreibt auch der Zentralverband des Dachdeckerhandwerks in einem eigenen Fachregelwerk für Ziegeldächer vor, dass Distanzhalter oder gleichwertige Vorkehrungen für eine ausreichende Durchlüftung der Zwischenräume angebracht werden müssen. Eine Möglichkeit dafür ist die Konterlattung. Es gibt jedoch auch noch andere Möglichkeiten. Das Oberlandesgericht Düsseldorf betonte bereits 1998, dass alternativ auch Unterspannbahnen mit leichtem Durchhang angebracht werden könnten, der einerseits Platz für Be- und Entlüftung des Raums zwischen Wärmedämmung und Unterspannbahn lasse, andererseits aber auch die Unterlüftung der Ziegeleindeckung zur Vermeidung von Frostschäden gewährleiste. Entscheide sich der Architekt für eine derartige Konstruktion, müsse er allerdings die Bauausführung und insbesondere das Aufbringen der Unterspannbahnen und der Wärmedämmung besonders intensiv überwachen. Im verhandelten Fall wurde dem Bauherrn ein Schadenersatzanspruch zugesprochen, da der Architekt dieser Überwachungspflicht nicht nachgekommen war. Der erforderliche Durchhang der Unterspannbahnen war nirgendwo vorhanden (Urteil vom18.06.1998, Az. 5 U 174/97). Auch bei der Dämmung einer Außenwand muss ein Abstand zwischen zwei Bauteilschichten eingehalten werden, wenn eine Hinterlüftung gewünscht wird. Die Konterlattung ermöglicht es, diese Abstände einzuhalten. Häufig wird auch in Innenräumen eine Konterlattung verwendet. Beim Abhängen von Decken oder beim Verkleiden von Wänden werden zur Verlattung Konterlatten aufgebracht, um Unebenheiten auszugleichen oder größere Zwischenräume für die Verlegung von Kabeln oder die Einbringung von Dämmstoffen etc. zu schaffen. Bei Holzbaukonstruktionen besteht ein Vorteil der Konterlattung darin, dass sie Spannungen ausgleichen kann, die durch Drehungen und Verwindungen der Hauptbalken entstehen. So verhindert sie mögliche Schäden an anderen Bauteilen. |
| Kontoführung | accountancy; account management | Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 6 WEG berechtigt und verpflichtet, die für die Gemeinschaft eingenommenen Gelder zu verwalten. Er ist gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 5 WEG berechtigt, im Rahmen dieser Verwaltung die Konten für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, getrennt von seinen eigenen Konten, zu führen. Die Konten der Wohnungseigentümer sind nach Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit auf den Namen der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft zu führen. Eine Kontoführung als Treuhandkonto, lautend auf den Namen des Verwalters, ist nicht mehr zulässig. Kontoinhaber ist nach der neuen Rechtslage die teilrechtsfähige Wohnungseigentümer-Gemeinschaft, die bei der Kontoeröffnung durch den Verwalter als gesetzlichen Vertreter der Gemeinschaft vertreten wird. Neben dem Legitimationsnachweis und der Identifizierung der verfügungsberechtigten Person entsprechend der Vorschriften des Geldwäschegesetzes ist bei Kontoeröffnung und in der Folge jährlich einmal dem kontoführenden Institut eine aktuelle Eigentümerliste einzureichen. Die Verfügung über die gemeinschaftlichen Gelder und damit über das Konto der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft kann durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 5 WEG von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. |
| Kontraktorverfahren | tremie method; contractor procedure | Das Kontraktorverfahren wird beim Betonieren unter Wasser eingesetzt. Der Beton wird dabei durch einen Trichter in ein Schüttrohr geschüttet, dessen unteres Ende stets unter der Oberfläche des frisch aufgeschütteten Betons bleiben muss. Dadurch wird verhindert, dass sich der Beton mit der darüber liegenden Flüssigkeit vermischt. Das Schüttrohr muss während des Vorgangs stetig nach oben gezogen werden. Zu den Seiten hin ist eine dichte Verschalung erforderlich. Das Verfahren kommt auch bei Arbeiten in einem Senkkasten zum Einsatz. Das Kontraktorverfahren wird heute auch beim Auffüllen von Löchern von Erdwärmesonden verwendet. Dabei wird allerdings kein Beton benutzt, sondern eine zähflüssige Mischung aus Wasser und dem sogenannten Dämmer (Betonit / Tonmehl und Zement). Ist im Zusammenhang mit Verträgen von einem „Kontraktor“ die Rede, ist damit ein Vertragspartner gemeint – in der Regel derjenige, der eine Leistung schuldet, etwa ein Bauwerk zu errichten hat. |
| Konversion, Konversionsprojekt / Konversionsfläche (Stadtplanung) | conversion, conversion project / spaceland and buildings, e.g. former military establishments, for conversion to other uses (urban planning) | Konversion bedeutet in der Stadtplanung und der Immobilienwirtschaft die Umnutzung oder die Änderung der Nutzung einer meist umfassenden Grundstücksfläche, der Konversionsfläche. Landläufig gibt es in dem Zusammenhang ebenfalls den Begriff des Flächenrecyclings, der in ähnlicher Weise gebraucht wird. Umnutzung dagegen wird meist in Bezug auf die Nutzungsänderung eines Gebäudeteils, eines ganzen Gebäudes, Gebäudeensembles oder Grundstücks benutzt. Während Falk Konversion definiert als „bisher militärisch genutzte Flächen und Anlagen oder Flächen und Anlagen der früheren Reichsbahn, Deutschen Bundesbahn und heutigen Deutschen Bahn AG.“1, wird der Begriff heutzutage noch weiter gefasst. Neben Bahn- oder Militärflächen können es viele Arten von Gewerbe- oder Verkehrsflächen sein, zum Beispiel auch ehemalige Fabriken oder Flugplätze. Die dazu gehörigen Grundstücke sollen als Brachland wieder einer Nutzung zugeführt werden. Ein einzelnes Vorhaben oder eine einzugrenzende Fläche wird während der Umnutzungs-, Planungs- und Bauphase als Konversionsprojekt bezeichnet. Neue Nutzungen könnten „je nach Lage Wohnbebauung, gewerbliche Bebauung, aber auch Grün- und Sportflächen“2 sein. Abzugrenzen ist die Konversion von der Umwandlung, die den Vorgang bezeichnet, ein Mietshaus in eine Wohnungseigentümergemeinschaft zu überführen (siehe Eintrag: Umwandlung). Es kann im Falle von Konversionsflächen Besonderheiten im Bauplanungsrecht geben, worauf im Einzelfall spezielle Erkundigungen bei der zuständigen Stelle einzuholen sind. 1 vgl. Falk, Bernd (Hrsg.), Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 3. Auflage 2004, S. 540 2 ebenda |
| Konzession / Gaststättenerlaubnis | concession/licence / pub licence | Als Konzession oder Ausschankkonzession wird oft die Erlaubnis nach dem Gaststättengesetz bezeichnet. Diese wird nach § 2 des Gaststättengesetzes benötigt, um ein Gaststättengewerbe zu betreiben. Was ein Gaststättengewerbe ist, beschreibt § 1 des Gesetzes: Einmal geht es dabei um ein stehendes Gewerbe, also eine Niederlassung an einem festen Ort. Werden dort zubereitete Speisen oder Getränke zum Verzehr an Ort und Stelle verkauft und ist der Betrieb jedermann oder zumindest bestimmten Personenkreisen zugänglich, handelt es sich um ein Gaststättengewerbe. Ein Gaststättengewerbe kann auch als Reisegewerbe betrieben werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn zubereitete Speisen oder Getränke zum Verzehr vor Ort auf einer zeitlich begrenzten Veranstaltung von einem Stand aus verkauft werden. Auch hier muss der Betrieb wieder jedermann oder bestimmten Personenkreisen zugänglich sein. Keine Erlaubnis ist erforderlich, wenn
Für Beherbergungsbetriebe wie Hotels oder Pensionen gilt: Eine grundsätzliche Erlaubnispflicht nach § 1 Gaststättengesetz besteht nicht mehr. Nach § 2 Abs. 2 Nr. 4 GastG erfordert der Ausschank von Getränken – auch alkoholischen – und die Ausgabe selbst zubereiteter Speisen an Übernachtungsgäste keine Gaststättenerlaubnis. Natürlich muss trotzdem eine Gewerbeanmeldung erfolgen. Die Gaststättenerlaubnis wird für eine bestimmte Form der Gaststätten (Diskothek, Cocktailbar, Restaurant) erteilt. Sie gilt für bestimmte Person und bezogen auf bestimmte Räume. Der Wirt darf also nur in den angemeldeten und genehmigten Räumen seine Gaststätte betreiben; will er umziehen oder anbauen, benötigt er eine neue Erlaubnis. Für die Erteilung der Erlaubnis muss der angehende Gastwirt seine Zuverlässigkeit nachweisen. Dies geschieht durch Vorlage eines Führungszeugnisses und eines Auszugs aus dem Gewerbezentralregister. Der Betreiber muss außerdem einen Nachweis über eine erfolgte Unterrichtung hinsichtlich der notwendigen lebensmittelrechtlichen Kenntnisse bei der IHK vorlegen. Für die Räume in der für den Betrieb vorgesehenen Form muss eine Baugenehmigung vorgelegt werden. In der Regel sind damit auch die besonderen Anforderungen an Gaststätten berücksichtigt (z.B.: Notausgänge, Brandschutz). Auch für den Getränkeausschank in einem Sportverein ist grundsätzlich eine Konzession erforderlich. Denn die Gerichte sind der Ansicht, dass die Vereinsmitglieder einen „bestimmten Personenkreis“ im Sinne des Gaststättengesetzes darstellen (VG Stuttgart, Beschluss vom 12.1.2009, Az. 4 K 4570/08). Wichtig ist die rechtzeitige Beantragung der Erlaubnis. Denn diese muss bei Betriebsbeginn zwingend vorliegen. |
| Kooperationsvertrag (Wohnraumförderung) | cooperation agreement (housing subsidy) | Das Wohnraumförderungsgesetz sieht als eines der Förderinstrumente den so genannten Kooperationsvertrag vor. Wer über Wohnraum verfügt, kann mit der für ihn zuständigen Gemeinde einen Vertrag schließen, nachdem er seinen Wohnraum einer Belegungs- und Preisbindung zugunsten eines Personenkreises unterwirft, der förderberechtigt im Sinne des Wohnraumförderungsgesetzes ist. Die Gemeinde gewährt in der Regel als Gegenleistung ein zinsloses oder zinsverbilligtes Darlehen oder einen Zuschuss etwa für die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. Im Rahmen von Kooperationsverträgen können aber auch andere Ziele verfolgt werden, etwa Verbesserung der Wohnumfeldes, Gewährleistung einer guten Mischung der Mieterstruktur, Überlassung von Räumen für Sozial- und Jugendarbeit. Leistung und Gegenleistung eines Kooperationsvertrages müssen angemessen und inhaltlich genau bestimmt sein. |
| Koordinationsfunktion des Controllings | coordinating functions of controlling | Zum Aufgabenbereich des Controllings gehört die Koordination von betrieblichen Leistungsprozessen. Es geht um die Frage der Klärung von Zuständigkeiten für Aufgaben im Rahmen eines Leistungsprozesses, aber auch um die Koordination von Terminen im Zusammenhang mit der Durchführung von Maßnahmen. Aufgabenkoordination Bei der Aufgabenkoordination geht es darum, Doppelbearbeitungen zu vermeiden, die Aufgaben entsprechend der im Betrieb vorhandenen Potenziale ("human factors") zu verteilen und für einen einwandfreien Ablauf der Kooperation unter den Aufgabenträgern zu sorgen. Es geht um die Antwort auf die Frage, wer wofür innerhalb welcher Grenzen in welcher Position des Netzwerkes der Aufgabenträger zweckmäßigerweise zuständig sein soll. Bei der Baubetreuung geht es z. B. um die Frage der Abgrenzung der technischen und kaufmännischen Leistungsbereiche und der Abgrenzung und Zuordnung der einzelnen Leistungselemente an Personen/Abteilungen des Unternehmens. Terminkoordination Die Terminkoordination sorgt dafür, dass die einzelnen Leistungen zum richtigen Zeitpunkt erbracht werden und sich zeitlich genau in den Leistungsstrom einfügen. Damit sollen Verzögerungen bei der Fertigstellung des Endproduktes vermieden werden, um zum zugesagten Termin abgeliefert werden zu können. Bei der Durchführung von Bauvorhaben ist eines der Controlling-Instrumente der Bauzeitenplan, der die Phasen des Bauablaufs zeitlich miteinander verknüpft. |
| Kopfprinzip | principle according to which each flat owner has one vote | |
| Koppelgeschäfte | barter business / deal | Als Koppelgeschäfte werden in der PR unseriöse Geschäftspraktiken bezeichnet, bei denen unprofessionelle Absprachen zwischen Unternehmen und Verlagen hinsichtlich der Kombination von journalistischen Beiträgen und Anzeigenschaltungen getroffen werden. Zumeist geht es um gefällige Berichterstattung im beidseitigem Interesse: Entweder bieten Unternehmen oder beauftragte PR-Agenturen den Verlagen eine garantierte Anzeigenschaltung in ihrem Medium unter der Voraussetzung an, dass sie im Gegenzug einen PR-Artikel kostenfrei veröffentlichen können. Im zweiten – umgekehrten Fall – arbeiten die Journalisten in den Redaktionen eng mit den Mitarbeitern der Anzeigenabteilung zusammen. Auch hier werden eindeutige Signale gesetzt: zum Beispiel, dass eine garantierte Berichterstattung nur im Austausch mit einer Anzeigenplatzierung möglich sei. In manchen Fällen ist auch ein verdeckter „Druckkosten-Zuschlag“ als Alternative im Angebot. In der Konsequenz handelt es sich in beiden Fällen der Berichterstattung um gekaufte PR. |
| Kopplungsgeschäft | tie-in arrangement; linked transaction; package deal | Von Kopplungsgeschäft spricht man, wenn in einem Vertrag eine dem Inhalt des Vertrages artfremde Zusatzleistung vom Vertragspartner gefordert wird. Solche "angekoppelten" Vertragsleistungen sind nach den Vorschriften über Allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam, weil es sich um "Überraschungsklauseln" handelt. Die Wettbewerbsregeln des IVD enthalten Kopplungsverbote., ebenso das Wohnungsvermittlungsgesetz. Ein Makler kann einen Wohnungssuchenden in einem Vertrag, der die Provisionszahlung zum Inhalt hat, nicht gleichzeitig verpflichten, über ihn eine Hausratversicherung abzuschließen oder mit dem Umzug einen dem Makler bekannten Spediteur zu beauftragen. Unter das Kopplungsverbot fällt auch die im Zusammenhang mit einem Grundstückskauf verbundene Architektenbindung. |
| Körperschaftsteuer | German corporate income tax | Kapitalgesellschaften, Genossenschaften, Versicherungs- und Pensionsvereine auf Gegenseitigkeit, sonstige juristische Personen des privaten Rechts, nicht rechtsfähige Vereine, Anstalten, Stiftungen und Gewerbebetriebe von juristischen Personen des öffentlichen Rechts unterliegen mit ihren Einkünften nicht der Einkommensteuer, sondern der Körperschaftsteuer. Es gibt allerdings zahlreiche Befreiungen. Bemessungsgrundlage der Körperschaftsteuer ist das zu versteuernde Einkommen, das im Wesentlichen nach den Vorschriften des Einkommensteuergesetzes ermittelt wird. Bei den Aufwendungen wird zwischen abziehbaren und nicht abziehbaren Aufwendungen unterschieden. Sondervorschriften gelten für Organschaften, Versicherungsunternehmen, Pensionsfonds, Bausparkassen und Genossenschaften. Die Körperschaftsteuer beträgt 15 Prozent des zu versteuernden Einkommens. Zu berücksichtigen sind unterschiedliche Freibeträge. |
| Körperschaftswald | forest belonging to a state corporate body | Als Körperschaftswald bezeichnet man nach § 3 Bundeswaldgesetz einen Wald, der sich im Alleineigentum einer Körperschaft des öffentlichen Rechts befindet, etwa einer Gemeinde, eines Gemeindeverbandes oder Zweckverbandes. Eine andere Bezeichnung dafür ist auch Kommunalwald, Stadt- oder Gemeindewald. 19 Prozent des Waldes in Deutschland sind Körperschaftswald. Vom Körperschaftswald zu unterscheiden ist der Staatswald (34 Prozent der deutschen Wälder). Dabei handelt es sich um Wälder, die im Alleineigentum des Bundes, eines Landes oder einer Anstalt oder Stiftung des öffentlichen Rechts stehen. Davon umfasst sind auch Waldgebiete im Miteigentum eines Bundeslandes, wenn diese nach dem jeweiligen Landeswaldgesetz als Staatswald anzusehen sind. Als dritte Waldvariante gibt es den Privatwald (47 Prozent der deutschen Waldflächen); darunter versteht man jeden Wald, der sich nicht in öffentlichem Eigentum befindet. Als Privatwald sind auch Wälder anzusehen, die Realverbänden, Bewirtschaftungs-Genossenschaften oder Religionsgemeinschaften gehören. Diese können im Ausnahmefall zu Körperschaftswald werden – wenn das Landesrecht entsprechende Regelungen trifft. Die Unterscheidung hat Bedeutung dafür, welche gesetzlichen Regelungen in bestimmten Fällen anwendbar sind. So gelten zum Beispiel allein für den Staatswald die in manchen Landesgesetzen festgelegten Regelungen, nach denen Privatleute oder „Bedürftige“ bestimmte Mengen Holz zum Heizen aus dem Wald entnehmen dürfen. Auch für die Bewirtschaftung des Waldes gelten je nach Eigentumsart unterschiedliche Regeln und Zuständigkeiten. |
| Körperschall | structure-borne noise, solid-borne sound, impact sound | |
| Korrelation | correlation | Die Korrelation misst die Beziehung, die die Wertentwicklungen zweier verschiedener Investitionen untereinander haben. Es ist somit eine Gradzahl, mit der sich zwei oder mehr unabhängige Anlagen in die gleiche Richtung in Reaktion auf ein vorgegebenes Ereignis hinbewegen. Wenn die Preise zweier Anlagen sich ständig in dieselbe Richtung mit gleichem Aufschlag bewegen, sind sie perfekt korreliert. Der Korrelations-Koeffizient (Messzahl) bewegt sich zwischen plus 1,0 für Investitionen, deren Wertentwicklung absolut gleich verläuft, und minus 1,0 für Investitionen, deren Wertentwicklung absolut gegensätzlich verläuft. Investitionen mit einer Korrelation von 0 haben keinerlei Übereinstimmung. Wichtig ist die Korrelation im Hinblick auf das Vermögensportfolio. Portefeuilles, die Anlagen mit geringer Korrelation kombinieren, bieten eine bessere Risikostreuung und ein vermindertes Risiko, ohne dabei den potentiellen Gesamtertrag des Portefeuilles zu verringern. |
| Kostenanschlag (Baukosten) | cost estimate/ account; rate; tender; estimate (of expenditures); quotation (building costs) | Der Kostenanschlag fließt als Grundleistung des Architekten im Sinne des HOAI (im Rahmen der "Mitwirkung bei Vergabe") in das Architektenhonorar ein. Im Gegensatz dazu gilt allgemein, dass die Kostenanschläge von Handwerkern nur dann zu vergüten sind, wenn dies individuell vereinbart ist (§ 632 BGB). Nach der DIN 276 sind Grundlagen für einen Kostenanschlag die endgültigen Ausführungs- und Konstruktionszeichnungen des durchzuführenden Bauwerkes, bautechnische Berechnungen (Standsicherheit, Wärmeschutz, usw.) Mengenberechnungen und Baubeschreibungen. Bei der Erfassung der Kosten für den Kostenanschlag sind auch die bereits entstandenen Kosten zu berücksichtigen. Kostenanschläge haben einen hohen Verbindlichkeitsgrad. Werden sie garantiert oder wird eine vereinbarte Baukostenobergrenze nicht eingehalten, ist eine Überschreitung nicht zulässig. Bei nicht garantierten Kostenanschlägen kann eine Überschreitung um 10 Prozent zu einem Haftungsfall werden. Allerdings gibt es keine gültigen Toleranzgrenzen, sie hängen stark vom Einzelfall ab. Voraussetzung ist ein Verschulden des Architekten. Steht die Überschreitung in einem Zusammenhang mit einer besseren Bauausführung als der zunächst geplanten, ist davon auszugehen, dass dem Bauherrn kein Schaden entstanden ist. Der rechtliche Begriff des Kostenanschlages entspricht dem gängigen Begriff des Kostenvoranschlages. |
| Kostenbefreiung (Bauliche Veränderungen) | exemption from costs (structural modifications) | Ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt hat, ist gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG nicht verpflichtet, sich an den durch die beschlossene Maßnahme verursachten Kosten zu beteiligen. Ob diese Kostenbefreiung allerdings alle Fälle der Nichtzustimmung zu baulichen Veränderungen betrifft, war bisher umstritten. Inzwischen hat der BGH (BGH, 11.11.2011, V ZR 65/11) die Auffassung vertreten, dass ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Maßnahme gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt hat, gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbunden Kosten befreit ist. Es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß § 22 Abs. 1 in Verbindung mit § 14 Nr. WEG erforderlich war oder nicht. Die Kostenfreistellung kann auch dann verlangt werden, wenn der nur mit Mehrheit gefasste Beschluss mangels Anfechtung Bestandskraft erlangt hat. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Beschluss die Kostenverteilung abschließend geregelt hat. Die Vorschriften über die Kostenbefreiung nach 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG sind jedoch nicht anwendbar auf
Eine Kostenbefreiung nach § 16 Abs. 6 WEG scheidet allerdings dann aus, wenn eine abschließende Regelung der Kostenverteilung entweder durch Vereinbarung oder gemäß § 16 Abs. 4 WEG im konkreten Einzelfall getroffen wurde. Haben Wohnungseigentümer einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt, betrifft die Freistellung von den Kosten gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG nicht nur die Herstellungskosten, sondern sämtliche Folgekosten, die für spätere Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen des baulich veränderten Gemeinschaftseigentums anfallen. Auch die Sondernachfolger der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer sind von den Folgekosten befreit. |
| Kostenbefreiung (Wohnungseigentum) | exemption from costs (commonhold ownership) | Grundsätzlich sind sämtliche Lasten und Kosten der gesamten Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern im Verhältnis der für sie im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile zu verteilen. Von dieser gesetzlichen Regelung kann durch entsprechende Regelungen in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschaftsordnung oder auch durch spätere Vereinbarungen nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG sowie durch Beschluss nach den Vorschriften §§ 16 Abs. 3 und 4, 21 Abs. 7 WEG in der Weise abgewichen werden, dass ein einzelner oder mehrere Wohnungseigentümer von der Tragung bestimmter Kosten befreit werden. So kann beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden, dass die Erdgeschosseigentümer nicht an den Betriebskosten für den Aufzug zu beteiligen sind. Die nach § 16 Abs. 3 WEG zulässige Änderung der Kostenverteilung durch mehrheitliche Beschlussfassung beschränkt sich allerdings darauf, im Rahmen einer bereits bestehenden Kostentragungsverpflichtung den Verteilungsmaßstab zu verändern. Sie beinhaltet jedoch nicht die Befugnis, einen Wohnungseigentümer erstmals an den Kosten zu beteiligen, wenn dieser Wohnungseigentümer nach einer bestehenden Vereinbarung von der Kostentragungspflicht befreit ist (BGH, 1.6.2012, V ZR 225/11). |
| Kostenberechnung (Baukosten) | costing; calculation of expenses; computation of cost(s) (building costs) | Die Kostenberechnung gehört zu den Grundleistungen eines Architekten. Während die Kostenschätzung auf einer Vorplanung beruht, setzt die Kostenberechnung bereits durchgearbeitete Planunterlagen (Entwurfszeichnungen) und teilweise auch Detailpläne) voraus. Zusätzlich sind die aus Zeichnungen nicht zu entnehmenden Details zu erläutern, die in die Kostenberechnung einfließen. Die Kostenberechnung ist die letzte rationale Entscheidungsgrundlage darüber, ob das geplante Bauvorhaben durchgeführt werden soll oder nicht. |
| Kostenelementeklausel | provision regarding cost elements | Soll eine wiederkehrende Leistung (z.B. die monatliche Bezahlung der Vergütung für einen Hausverwalter) veränderten Kalkulationsgrundlagen des Betriebes angepasst werden, die durch steigende Gehälter entstehen, kann dem durch eine Kostenelementeklausel Rechnung getragen werden. Beispiel: "Der Verwalter kann jeweils eine Anpassung der Hausverwaltervergütung um 2/3 des jeweiligen Erhöhungsprozentsatzes des Tarifgrundgehalts für kaufmännische Angestellte der Gehaltsgruppe K 3 verlangen." Bezieht sich ein Unternehmen bei einer Kostenelementeklausel auf Tarifgehälter oder Tariflöhne, die zwischen Arbeitgebern und Arbeitnehmern ausgehandelt werden, muss klar sein, dass die Angestellten nach dem Anstellungsvertrag auch der Tarifvertragsregelung unterliegen. |
| Kostenermittlung | costing | |
| Kostenfeststellung (Baukosten) | determination of cost(s); cost finding (building costs) | Mit Hilfe der Kostenfeststellung wird der Nachweis der tatsächlich entstandenen Kosten erbracht. Es handelt sich um eine der Grundleistungen des Architekten. Grundlage sind die bereits auf sachliche und rechnerische Richtigkeit geprüften Abrechnungsbelege (insbesondere Schlussrechnungen) in Verbindung mit Abrechnungszeichnungen. Die Kostenfeststellung ist ein Instrument der Kostenkontrolle (Soll-Ist-Vergleich zwischen Kostenanschlag und tatsächlich entstandenen Kosten). |
| Kostenmiete | cost rent; rent that covers costs; economic rent | Kostenmiete ist die Höchstmiete für preisgebundenen Wohnraum, der mit öffentlichen Mitteln auf der Grundlage des II. Wohnungsbaugesetzes gefördert wurden. Sie setzt sich aus den Kapital- und Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage zusammen. Zu den Kapitalkosten zählt auch eine Eigenkapitalverzinsung von 4%, bezogen auf 15% der Gesamtkosten, und 6% für den darüber hinausgehenden Anteil am Eigenkapital. Zu den Bewirtschaftungskosten zählen die Abschreibung, die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Miet- und Betriebskostenausfallwagnis. Hinzu kommen die Betriebskosten die neben der Miete auf die Mieter umgelegt werden. Darüber hinaus kann der Vermieter auch Zuschläge zur Einzelmiete verlangen. Die Ermittlung dieser Aufwendungen war Gegenstand einer Wirtschaftlichkeitsrechnung, mit der anschließend die Durchschnittsmiete ermittelt wurde. Je nach Ausstattung und Lage der einzelnen Wohnungen konnte die Einzelmiete von diesem Durchschnittswert abweichen. Falls die "Bewilligungsmiete" unter der Kostenmiete lag, musste das Wohnungsunternehmen "Aufwandsverzichte" hinnehmen, wenn es das Bauvorhaben dennoch durchführen wollte. Meist wurde in solchen Fällen ganz oder teilweise auf die Eigenkapitalverzinsung verzichtet. Beim neuen Förderungsrecht, nach dem Wohnraumförderungsgesetz, das am 1. Januar 2002 in Kraft trat, ist für die Wohnraumförderung nicht mehr die Kostenmiete maßgebend, sondern eine Miete, die zwischen der Förderungsstelle und dem Vermieter vereinbart wird. Sie liegt stets unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, die als Orientierungsgrundlage dient. |
| Kostenschätzung (Baukosten) | cost estimate; estimate of costs (building costs) | Die Kostenschätzung gehört zu den Grundleistungen eines Architekten. Sie dient der überschlägigen Ermittlung der Gesamtkosten eines Bauvorhabens. Grundlage der Kostenschätzung ist eine Vorplanung und eine Feststellung der Inhalte oder Flächen, die eine Berechnung mit Hilfe von Pauschalsätzen ermöglicht. |
| Kostenverteilung | cost distribution; apportionment of costs | An den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und an den Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums müssen sich alle Wohnungseigentümer beteiligen. Maßstab für die Verteilung dieser Kosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer sind gemäß § 16 Abs. 2 WEG die für sie im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile. Von dieser gesetzlich vorgeschriebenen Kostenverteilung kann durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG abgewichen werden, gemäß § 16 Abs. 3 WEG bei Betriebs- und Verwaltungskosten auch durch einfachen Mehrheitsbeschluss, bei Kosten für Instandhaltungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie für bauliche Veränderungen gemäß § 16 Abs. 4 WEG im Einzelfall durch doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschluss. Die danach von den einzelnen Wohnungseigentümern zu leistenden Zahlungen, die im Wirtschaftsplan und in den Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen auf Grund entsprechender Beschlussfassung festgestellt sind, werden allgemein – in Abgrenzung zum staatlichen Wohngeld – als Hausgeld bezeichnet. |
| Kostenverteilung bei Instandhaltungs-, Instandsetzungs-, Modernisierungsmaßnahmen und baulichen Veränderungen | apportionment of costs for maintenance costs, repairs, cost of modernisation and structural alterations | Die Verteilung der Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, für bauliche Veränderungen und für Modernisierungsmaßnahmen erfolgt nach der gesetzlichen Regelung gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen, sofern keine abweichende Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffen wurde. Nach der seit dem 01.07.2007 geltenden neuen Regelung können die Wohnungseigentümer bei diesen Maßnahmen gemäß § 16 Abs. 4 WEG jedoch im Einzelfall über eine von § 16 Abs. 2 WEG abweichende Kostenverteilung mit Mehrheit beschließen. Für diese von der gesetzlichen Regelung abweichende Kostenverteilung bedarf es jedoch einer Beschlussmehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (nach Köpfen) und der Mehrheit von mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile. Der abweichende Maßstab muss dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs Rechnung tragen. Eine Kostenbefreiung derjenigen Wohnungseigentümer, die einem Beschluss über die abweichende Kostenverteilung nicht zugestimmt haben, ist gemäß § 16 Abs. 6 Satz 2 WEG ausdrücklich ausgeschlossen. |
| Kostenverteilungsschlüssel | cost apportioning formula | |
| Kostenvoranschlag | quotation; commercial offer; estimate; estimate of costs; preliminary estimate | |
| Kostenvorschuss für Mängelbeseitigung | advance payment for rectifying defects and deficiencies | Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen einen Kostenvorschuss für die selbst durchgeführte bzw. in Auftrag gegebene Beseitigung von Mängeln der Mietwohnung haben. Das Recht des Mieters auf Selbsthilfe bezüglich der Mängelbeseitigung ergibt sich aus § 536a Abs.2 BGB. Voraussetzung ist, dass
Der BGH hat ebenfalls entschieden, dass der Kostenvorschuss nicht gefordert werden kann, wenn die vom Mieter gewünschte Maßnahme ungeeignet zur Beseitigung des Mangels ist. Dies ist z. B. der Fall, wenn ein Haus in Mauern und Dach aus unbekannten Gründen erhebliche Rissbildung aufweist und der Mieter ein Verschließen der Risse mit Kunstharzmasse durchführen lassen will (BGH, Urteil vom 21.4.2010, Az. VIII ZR 131/09). Bei unklarer Schadensursache machen derartige Arbeiten laut BGH keinen Sinn. |
| KostO | German regulations on ex-parte costs | Abkürzung für: Kostenordnung |
| KP | purchase price; purchase money; contract price; purchase consideration | Abkürzung für: Kaufpreis |
| Kraft-Wärme-Kopplung | cogeneration (heat and power) | Bei der Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) wird Heizwärme aus der im Rahmen der Stromerzeugung entstehenden Abwärme gewonnen. Energie, die sonst als Abwärme an die Umgebung abgegeben würde, kann so genutzt werden. Kraftwerke, die die Methode der Kraft-Wärme-Kopplung nutzen, haben einen Wirkungsgrad von bis zu 90 Prozent. Herkömmliche Kraftwerke zur Stromerzeugung liegen bei circa 50 Prozent. KWK-Anlagen gibt es heute in einem Leistungsspektrum zwischen wenigen Kilowatt und einigen hundert Megawatt. Auch Mini-KWK-Anlagen für Objekte wie Hotels, Mehrfamilienhäuser und sogar Einfamilienhäuser sind auf dem Markt. Bei der städtischen Wärmeversorgung bietet sich die Möglichkeit, die Kraft-Wärme-Kopplung mit einem Fernwärmenetz zu kombinieren. Eine Variante der KWK-Anlage ist das Blockheizkraftwerk. Mit diesen kleinen bis mittelgroßen dezentralen Anlagen werden Häuser, Gebäudekomplexe oder Objekte wie Krankenhäuser und Hotels versorgt. Große KWK-Anlagen werden in Heizkraftwerken zum Beispiel im Rahmen der Fernwärmeversorgung oder in der Industrie eingesetzt. Fernwärme hat gegenüber Blockheizkraftwerken den Nachteil, dass dabei hohe Leitungsverluste entstehen. Durch die größere Leistung des zentralen Heizkraftwerkes bei der Fernwärme ist jedoch andererseits das Verhältnis der Stromausbeute zur erzeugten Wärme höher, was die Effektivität steigert. Gesetzliche Regelungen zu KWK-Anlagen finden sich im 2002 in Kraft getretenen Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz. Das Gesetz regelt unter anderem die zu zahlenden Einspeisevergütungen für Strom aus KWK-Anlagen. Am 01.01.2009 wurde das KWK-Gesetz novelliert. Ziel war die weitere Reduzierung von CO2-Emissionen. Die Regelung sah höhere Vergütungen für Strom aus modernisierten oder neuen Anlagen vor. Eine weitere Novellierung des KWK-Gesetzes erfolgte mit Wirkung zum 19. Juli 2012. Dabei wurde die Förderung von KWK-Anlagen durch höhere Zuschläge verbessert. Eine neue Anlagenkategorie wurde eingeführt (50 bis 250 kW Leistung). Neu eingeführt wurde eine Förderung für Wärme- und Kältespeicher. Die Förderung von Modernisierungsmaßnahmen wurde erweitert. Ziel war dabei, den Anteil der Kraft-Wärme-Kopplung an der gesamten Stromproduktion bis zum Jahr 2020 auf ein Viertel zu steigern. Zum 1. Januar 2016 trat eine komplette Neufassung des Kraft-Wärme-Kopplungs-Gesetzes in Kraft. Kernpunkte:
Nähere Informationen zur Kraft-Wärme-Kopplung gibt der Bundesverband Kraft-Wärme-Kopplung e.V. |
| Kraftstoffe, Benzin, Diesel | fuels; petrol; diesel | Aus dem Mietvertrag ergibt sich für den Mieter ganz allgemein die Pflicht, mit dem Mietobjekt sorgfältig umzugehen und Schäden daran nach Möglichkeit zu vermeiden. Diese Sorgfalts- bzw. Obhutspflicht schließt auch den Umgang mit Kraftstoffen und Ölen auf dem gemieteten oder zur Mietwohnung gehörenden KfZ-Stellplatz mit ein. Grundsätzlich hat der Mieter eine Verschmutzung oder Kontamination von gemieteten oder gemeinschaftlich genutzten Flächen zu vermeiden bzw. rechtzeitig zu unterbinden (ggf. mit Hilfe einer Autowerkstatt, die sein Fahrzeug abdichtet). Hält er sich nicht daran, kann er sich schadenersatzpflichtig machen. Kommt es auf vermieteten KfZ-Stellplätzen zu Verunreinigungen des Erdreichs durch Kraftstoffe oder Öl, kann der Vermieter vom Mieter die Beseitigung der Verschmutzung verlangen. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Verschmutzung optisch oder in Hinblick auf die Umweltauswirkungen nur geringfügig ist: In gewissem Umfang wird es als normal angesehen, dass Fahrzeuge kleine Mengen an Öl oder Treibstoff verlieren, entschied zum Beispiel das Amtsgericht Hameln (Urteil vom 01.11.2002, Az. 23 C 335/01). Mietverträge untersagen oft die Lagerung und Verwendung leicht brennbarer Flüssigkeiten in der Wohnung und in Nebenräumen. Bei Zuwiderhandlung des Mieters ist schon wegen der Brandgefahr eine Abmahnung mit Fristsetzung und bei deren Erfolglosigkeit in gravierenden Fällen eine Kündigung des Mietverhältnisses denkbar. Eine mietrechtliche Verbotsvorschrift gibt es jedoch nicht. Jedes Bundesland hat eigene Vorschriften (Landesbauordnungen), die die Lagerung von brennbaren oder umweltgefährdenden Flüssigkeiten reglementieren. Danach kann es erlaubt sein, kleinere Mengen bis zu bestimmten Grenzen in nicht speziell ausgestatteten Räumen zu lagern. Größere Mengen dürfen in der Regel nur in Spezialräumen untergebracht werden. |
| Kragstein | corbel | Als Kragstein bezeichnet man einen Stein, der aus der Mauer eines Gebäudes herausragt und ein überhängendes höheres Stockwerk oder Bauteil trägt. Bei diesem kann es sich z. B. um einen Balkon, Erker oder auch nur einen Sims mit Verzierungen oder gar eine Statue handeln. Der Kragstein wird teilweise auch als Kraft-, oder Ankerstein bezeichnet. Teilweise findet man auch den Begriff der Konsole. Bei einer Vorkragung ist der Kragstein ein wichtiges Bauelement, um ein überstehendes Bauteil oder Stockwerk zu halten. |
| Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) | German reconstruction loan corporation, which includes the KfW Mittelstandsbank | Die KfW wurde als Kreditanstalt für Wiederaufbau gegründet. Heute bezeichnet sie sich als KfW Bankengruppe. Diese besteht aus der KfW Mittelstandsbank, KfW Privatkundenbank, KfW Kommunalbank, KfW IPEX-Bank, KfW Entwicklungsbank. Die KfW versteht sich als eine Förderbank und befindet sich im Eigentum von Bund und Ländern. Sie unterstützt die Verbesserung der wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Lebens- und Wirtschaftsbedingungen unter anderem in den Bereichen Mittelstand, Existenzgründung, Umweltschutz, Wohnungswirtschaft, Infrastruktur, Bildungsförderung, Projekt- und Exportfinanzierung und Entwicklungszusammenarbeit. In den Bereichen Bauen, Wohnen und Modernisieren hat die KfW verschiedene Förderprogramme aufgelegt, die teils von Privatpersonen, teils von Unternehmen, teilweise aber auch von beiden Gruppen in Anspruch genommen werden können. Diese sind unter anderem:
Die Finanzierung erfolgt durch Einschaltung der Hausbank des Kreditnehmers, bei der auch der Kredit vor Beginn der Investitionsmaßnahme beantragt werden muss. Die Hausbank ist auch für die Beschaffung der Sicherheiten (Eintragung einer Grundschuld, Bürgschaften) und die Auszahlung zuständig. Die KfW-Förderbank fördert energieeffizientes Bauen (KfW-Effizienzhaus, Passivhaus), energieeffiziente Sanierung von Altbauten, den Erwerb von Wohnungseigentum, die Modernisierung von Wohnraum, und Maßnahmen zur Gewinnung erneuerbarer Energien (Solaranlagen, Energie durch Biomasse, oder Tiefengeothermie). Die Förderung besteht aus Zuschüssen oder Zinsverbilligungen auf Bankdarlehen. Nähere Informationen: www.kfw.de |
| Kreditinstitute | banks; credit institutes | Kreditinstitute sind nach § 1 des Kreditwesengesetzes "Unternehmen, die Bankgeschäfte gewerbsmäßig oder in einem Umfang betreiben, der einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert." Geschäftsbereiche der Kreditinstitute sind nach dem Kreditwesengesetz:
Wer das Geschäft eines Kreditinstituts betreiben will, bedarf der Erlaubnis der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BAFin). Erlaubnisvoraussetzungen sind der Nachweis der für den Geschäftsbetrieb erforderlichen Mittel, die Angabe der Geschäftsleiter, Angaben, die eine Beurteilung der Zuverlässigkeit und der fachlichen Eignung der Antragsteller belegen sowie ein tragfähiger Geschäftsplan, aus dem die Art der geplanten Geschäfte, der organisatorische Aufbau und die geplanten internen Kontrollverfahren des Instituts hervorgehen sowie Angaben zu etwaigen bedeutenden Beteiligungsverhältnissen am Kreditinstitut. Mit Erteilung der Erlaubnis erwächst dem Kreditinstitut eine Beitragspflicht zum Einlagensicherungsfonds, der die Anleger im Insolvenzfall schützt. Die Beaufsichtigung von Kreditinstituten obliegt der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen. Die Begriffe Bank und Bankier sind geschützt. Ihre Führung bleibt ausschließlich Kreditinstituten vorbehalten, die über eine Erlaubnis verfügen. |
| Kreditrahmen | credit line; bank line | Die Tabelle zeigt, wie hoch ein Darlehen bei einer ein-prozentigen Tilgung, verschiedenen Zinssätzen und Monatsraten ist (alle Angaben in Euro gerundet). Angenommen, es kann eine monatliche Rate von 1.200 Euro aufgebracht werden und es wird ein Darlehen zu einem Nominalzins von 3,0 Prozent (bei 1 Prozent Tilgung) vereinbart, dann ist eine Darlehenshöhe von 360.000 Euro "realistisch". |
| Kreditrisiken | credit risks | Bei Kreditrisiken handelt es sich um Kreditausfallrisiken, d.h. um die Wahrscheinlichkeit, dass der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, die vereinbarten Zinsen und Tilgungen zu erbringen. Sie finden ihren Niederschlag im Risikoanteil, der in den Zinssatz mit einkalkuliert wird. Zum Kreditausfallrisiko, das sich aus der Perspektive des Tages der Kreditgewährung ergibt, kommt das Risiko einer nicht vorhersehbaren Bonitätsverschlechterung des Kreditnehmers hinzu. Es führt zu einer Verschlechterung des ursprünglichen Kreditausfallrisikos. Die sich daraus ergebende Unsicherheit führt zu einer entsprechenden Ratingherabstufung, die wiederum nach dem System von Basel II Einfluss auf die Eigenkapitaldeckung des durch ein solches Risiko betroffenen Kreditinstituts hat. Kreditrisiken sind ein wichtiger Teil der Risiken der Kreditinstitute. |
| Kreditvermittlung | loan procurement | |
| Kreditwesen | credit system/ sector; finance; banking; lending business | Das Bankensystem ist insbesondere durch seine Fähigkeit zur Geldschöpfung in der Lage, die öffentliche Hand, die Wirtschaft und die Privathaushalte mit Kredit zu versorgen. Das Kreditwesen ist ein hochkomplexer Bereich, der risikolos nur funktioniert, wenn einerseits wirtschaftliche, andererseits finanztechnische Regeln beachtet werden. Hierzu gehören auch die kommenden Regeln von Basel II. Für die Überwachung des Kreditwesens ist die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BAFin) zuständig. |
| Kreditwesengesetz (KWG) | German banking act | Das Kreditwesengesetz (KWG) regelt das deutsche Kreditwesen, soweit damit Kreditinstitute, Finanzdienstleistungsinstitute, Finanzholdinggesellschaften, gemischte Finanzholdinggesellschaften, Finanzkonglomerate und gemischte Unternehmen und Finanzunternehmen sowie auf der Aufsichtsseite die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht befasst sind. Das KWG enthält 8 Abschnitte.
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| KreisG / KrsG | county court; district court | Abkürzung für: Kreisgericht |
| Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz | German Act for Promoting Closed Substance Cycle Waste Management and Ensuring Environmentally Compatible Waste Disposal | Das Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz (KrW-/AbfG) in der Fassung vom 1. Juni 2012 Das KrW-/AbfG dient der Förderung der Kreislaufwirtschaft zur Schonung der natürlichen Ressourcen und der Sicherung der umweltverträglichen Beseitigung von Abfällen. Definiert werden Abfälle als alle beweglichen Sachen, die im Anhang I. des Gesetzes katalogisiert sind und deren sich ihr Besitzer entledigt, entledigen will oder entledigen muss. Abfälle zur Verwertung sind Abfälle, die verwertet werden; Abfälle, die nicht verwertet werden, sind Abfälle zur Beseitigung. Abgestrebt wird, dass bis zum Jahr 2020 65 Prozent aller Siedlungsabfälle recycelt und 70 Prozent aller Bau- und Abbruchabfälle stofflich verwertet werden sollen. Es gibt eine „Abfallhierachie“, nach der vorgegangen werden soll, nämlich
Zur Umsetzung des Gesetzes soll es Neuregelungen für Sammler, Beförderer, Händler und Makler geben. Geregelt werden unter anderem Pflichten der Erzeuger und Besitzer von Abfällen, Fragen der Produkt- und der Planungsverantwortung, der Zulassung von Abfallbeseitigungsanlagen, Informations- und Beratungspflichten der Entsorgungsträger und vieles andere mehr. Verstöße gegen das Gesetz sind Ordnungswidrigkeiten und werden mit der Verhängung von Bußgeld geahndet. |
| Kreuzgratgewölbe | groined vault | |
| Kreuzrippengewölbe | ribbed vault | Ein Kreuzrippengewölbe ist eines der Erkennungsmerkmale der Gotik. Statt der vorherigen massiven Gewölbe nehmen hier nur die diagonalen Rippen des Kreuzrippengewölbes die Lasten des Gebäudes auf, die an die Pfeiler abgeleitet werden. Dabei kann es sich um ein sechs- oder vierteiliges Gewölbe (mit je sechs oder vier Rippen) handeln. Das Kreuzrippengewölbe ist eine Weiterentwicklung des Kreuzgratgewölbes, das wie das Tonnengewölbe in massiver Bauweise gebaut wird. Beim Kreuzgratgewölbe werden alle vier Seiten ebenmäßig empor gemauert und mit einem Schlussstein fixiert. Dabei entstehen in den Ecken die Grate. Der quadratische Grundriss eines solchen Gevierts ist die Voraussetzung dafür, dass die gemauerten Viertel des Kreuzgratgewölbes am Schlussstein aufeinander treffen. Doch im Kreuzrippengewölbe tragen nur die Rippen. Diese diagonalen Steinbögen sind abhängig von den Pfeilern, die sie tragen und dem Schlussstein, der sie fixiert. Deshalb sind alle rechteckigen Grundrisse möglich. |
| Kriechkeller | crawlway; crawl space | Kriechkeller sind Räume, die wegen der niedrigen Decken aufrecht nicht begehbar sind. Sie kommen häufig in Altbauten vor. Kriechkeller können der Verlegung von Leitungen dienen. Bei der Berechnung des Bruttorauminhalts werden Kriechkeller nicht berücksichtigt. Das gleiche gilt für Hohlräume in Gebäuden oberhalb des Kellergeschosses und für nicht nutzbare Dachflächen. |
| KrW-/AbfG | German waste and recycling act | Abkürzung für: Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz |
| KrWG | German waste act | Abkürzung für: Kreislaufwirtschaftsgesetz |
| KSchG | German protection from dismissal act | Abkürzung für: Kündigungsschutzgesetz |
| KSpG | German Carbon Storage Law | Abkürzung: Kohlendioxid-Speicherungsgesetz |
| KSt | German corporate income tax | Abkürzung für: Körperschaftssteuer |
| KStG | German corporate (income) tax act | Abkürzung für: Körperschaftssteuergesetz |
| KStR | guidelines on German corporate income tax | Abkürzung für: Körperschaftssteuerrichtlinien |
| Kt./K | surety; deposit; caution money; bailment; security; security deposit; guarantee (deposit) | Abkürzung für: Kaution |
| Kto. | account (abbreviation: acct.) | Abkürzung für: Konto |
| Kü | kitchen | Abkürzung für: Küche |
| KUB | consultancy for local authorities and businesses | Abkürzung für: Kommunal- und Unternehmensberatung |
| Kubatur | cubage; cubeture; cubic(al) content(s) | Der Begriff Kubatur (lat. kubus = Würfel) wird in der Architektur sowohl für das von der Form unabhängige Volumen, als auch teilweise für die körperliche Form eines Gebäudes verwendet. Bei der Wertermittlung von Gebäuden bezeichnet der Begriff Kubatur oft den umbauten Raum, korrekter wäre hier jedoch die Verwendung des Bruttorauminhalts. Bei der Restauration bzw. Neuerrichtung historischer Gebäude wird teilweise darauf Bezug genommen, dass die Kubatur des neuen Gebäudes der des historischen Vorgängerbaus entspricht. Hier ist dann meist das Volumen gemeint. Der Bruttorauminhalt wird für jeden Raum einzeln ermittelt und dann zusammengerechnet. Dieses Verfahren ist aufgrund der unterschiedlichen Größe der einzelnen Räume nötig. Dadurch gestaltet sich die Ermittlung der Kubatur bzw. des Bruttorauminhalts für das Gesamtgebäude oft recht aufwändig und stellt eine Aufgabe für einen Fachmann bzw. entsprechenden Sachverständigen dar. Das Internet stellt jedoch auch Seiten zur Verfügung, auf denen mit Hilfe von Eingabemasken automatisch die Kubatur für einen Raum berechnet werden kann. |
| Kundendaten | customer data | Der wertvollste Schatz eines Unternehmens sind die Kundendaten. Je besser geführt, um so erfolgreicher kann das Unternehmen CRM-Marketing betreiben. Wichtige Kundendaten sind neben Adresse und vollständigem Namen Geburtstage, Bildungsgrad, Beruf, aber auch durch Smalltalk erfahrene persönliche Interessen. |
| Kundenschutz / Objektschutz (Gemeinschaftsgeschäft) | customer protection; non-interference with another's customer relations / property protection (joint business) | a. Kundenschutz beim Gemeinschaftsgeschäft Vereinbaren Makler Gemeinschaftsgeschäfte, dann ist auf die Geschäftsbeziehungen zwischen den Maklern zunächst das gesetzliche Maklerrecht anzuwenden. Demnach muss ein Gemeinschaftsgeschäftspartner an der Provision beteiligt werden, wenn er zum Abschluss des Hauptvertrages ursächlich beigetragen hat. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass er für ein vom Kollegen angebotenes Objekt einen kaufbereiten Interessenten beibringt, der dieses Objekt erwirbt. Dieser Interessent ist für ihn insofern ein geschützter Kunde. Da das gesetzliche Maklerrecht keine geeignete Grundlage für die Auslegung von Gemeinschaftsgeschäften darstellt, hat der IVD "Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern" beschlossen, die eine Vereinbarungsgrundlage für die Vereinbarung eines Gemeinschaftsgeschäfts darstellt. Sie muss allerdings ausdrücklich von den Gemeinschaftsgeschäftspartnern zur Vertragsgrundlage gemacht werden. Nach diesen Regeln erstreckt sich der Kundenschutz auch darauf, dass mit dem von einem Partner beigebrachten Interessenten ein anderes als das ursprünglich vorgesehene Geschäft zustande kommt (der Kunde erwirbt z. B. statt des Objektes A das vom Gemeinschaftsgeschäftspartner ebenfalls angebotene Objekt B). Auch dies begründet eine Pflicht zur Teilung der Gesamtprovision ("Kundenschutz in der gleichen Sparte"). Die Schutzfrist beträgt ein Jahr, gerechnet von der namentlichen Benennung des Interessenten. Verfügt der Objektmakler über einen Alleinauftrag, der sich auf über ein Jahr erstreckt, verlängert sich die Kundenschutzfrist entsprechend. Was für den Schutz des Kunden des Interessentenmaklers gilt, gilt auch für den Schutz des Objektmaklers. Man spricht dann von Objektschutz. Der Anspruch auf Teilung der Gesamtprovision entsteht auch dann, wenn das angestrebte oder ein anderes sich auf das gleiche Objekt beziehende berufseinschlägige Geschäft zustande kommt, z. B. statt eines Kaufvertrages ein Mietvertrag (Objektschutz in allen Sparten). Die Schutzfrist läuft auch hier ein Jahr, gerechnet von der Abgabe des ordnungsgemäßen Objektangebotes. b. Kundenschutz beim Maklervertrag In der Geschäftsbeziehung zwischen einem Makler und einem Objektanbieter kann man insofern auch von Kundenschutz sprechen, als der Objektanbieter zur Provisionszahlung an den Makler verpflichtet ist, solange davon auszugehen ist, dass die Maklertätigkeit ursächlich für einen nachfolgenden Vertragsabschluss ist. Dies kann auch nach Ablauf des Maklervertrages der Fall sein. Feste zeitliche Regelungen hat die Rechtsprechung nicht vorgegeben. |
| Kundenzeitschrift | customer magazine | Die Kundenzeitschrift ist ein herausragendes Medium zur Kundenkommunikation, das sich für die Immobilienbranche hervorragend eignet. Grund: Immobilien kosten (absolut) viel, daher besteht ein großer Informationsbedarf. Kundenzeitschriften werden auch deshalb gut angenommen, weil sie unaufdringlich sind und nicht als reine "Werbung" wahrgenommen werden; sie können weggelegt und bei Bedarf oder Interesse gelesen werden. Der Kontakt mit dem Kunden bleibt erhalten. Die Kundendatenbank kann bei Bedarf auf den neuesten Stand gebracht werden. Außerdem können inhaltliche Argumente dafür gebracht werden, dass der Kunde gerade das Angebot des Immobilienunternehmens XY wahrnehmen soll. Damit kann die traditionelle Werbung unterstützt werden. |
| Kündigung | termination; notice; notice to terminate; notice to quit | Durch die Kündigung wird ein vertraglich eingegangenes Dauerschuldverhältnis beendet. Der Zeitpunkt des Vertragsendes richtet sich nach den gesetzlichen bzw. vereinbarten Kündigungsfristen. Man unterscheidet – insbesondere im Mietrecht – die ordentliche bzw. fristgerechte und die außerordentliche bzw. fristlose Kündigung. |
| Kündigung einer Sozialwohnung | giving notice on a municipal housing unit/ council flat or house | Dem Mieter einer Sozialwohnung bzw. von öffentlich geförderten Wohnräumen kann wie jedem anderen Mieter nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Vertragsbeendigung hat. Welche Interessen berechtigt sind, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch. Es gelten jedoch einige Besonderheiten:
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| Kündigung gemeindeeigener Wohnungen für Flüchtlinge | termination of municipally-owned flats for the purpose of housing refugees | Aus mehreren deutschen Gemeinden hörte man im Herbst 2015, dass Mietverhältnisse über gemeindeeigene Wohnungen gekündigt wurden, um Flüchtlinge unterbringen zu können. Als Kündigungsgrund wurde in der Regel Eigenbedarf angegeben. Diese Praxis ist rechtlich umstritten und wird auch politisch als unklug angesehen, da sie ein Konkurrenzverhältnis zwischen den bisherigen Mietern und Flüchtlingen um günstigen Wohnraum schafft. In Freiburg wurden nach Presseberichten Mietern städtischer Wohnungen Kündigungsschreiben mit Bezug auf eine geplante Flüchtlingsunterbringung zugeschickt, die sich als gefälscht erwiesen. Hier sollte offenbar Ausländerhass geschürt werden. Der Bundesgerichtshof hat im Jahr 2012 ausgeführt, dass „ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses vorliegen kann, wenn eine öffentlich-rechtliche Körperschaft (vor allem eine Gemeinde) die von ihr vermietete Wohnung zur Umsetzung von Aufgaben benötigt, an deren Erfüllung ein gewichtiges öffentliches Interesse besteht.“ Dabei betont der BGH, dass eine bestehende Rechtspflicht der Gemeinde zu Durchführung der entsprechenden Aufgaben nicht verlangt wird. Das Gericht ging hier davon aus, dass die Kündigung nicht wegen Eigenbedarfs gerechtfertigt sei, sondern allgemein aus „berechtigtem Interesse“ im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB. Konkret ging es um eine Kirchengemeinde, die eine Wohnung in ein Beratungszentrum umbauen wollte (Urteil vom 9. Mai 2012, Az. VIII ZR 238/11). Letztlich kann eine Kündigung gemeindeeigener Wohnungen zur Unterbringung von Flüchtlingen rechtswirksam sein. Sie muss es jedoch nicht, denn es kommt auf die Begründung, den Mietvertrag und viele Einzelumstände an. Im konkreten Fall sollte Rechtsberatung in Anspruch genommen werden. Bisher handelt es sich bei den bekanntgewordenen Kündigungen um relativ wenige, vereinzelte Fälle. |
| Kündigungsfrist beim Pachtvertrag | period of notice for a leasehold agreement | Für Pachtverträge über Grundstücke oder Rechte regelt § 584 BGB speziell, dass bei auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Verträgen die Kündigung nur zum Schluss eines Pachtjahres stattfinden kann. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag des Halbjahres erfolgen, mit dessen Ablauf der Pachtvertrag beendet sein soll. Dies gilt auch für außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist. Einige Kündigungsmöglichkeiten aus dem herkömmlichen Mietrecht sind bei der Pacht gesetzlich ausgeschlossen:
Für die Kündigung eines Landpachtvertrages gelten jedoch einige Besonderheiten:
Die Kündigung ist schriftlich vorzunehmen. Für den Sonderfall eines befristeten Pachtvertrages mit Vereinbarung einer auflösenden Bedingung (hier: behördliche Nutzungsuntersagung) hat der Bundesgerichtshof entschieden: Der Pachtvertrag kann grundsätzlich auch ordentlich gekündigt werden, wenn dies nicht von beiden Vertragspartnern per Vereinbarung ausgeschlossen wurde. Ob die Vereinbarung der auflösenden Bedingung bedeutet, dass die Vertragspartner die ordentliche Kündigung ausschließen wollten, muss im Streitfall derjenige beweisen, der sich darauf beruft (Az. XII ZR 95/07, Urteil vom 01.04.2009). |
| Kündigungsschreiben | written notice (of termination) | Mieter dürfen ohne weitere Begründung das Mietverhältnis kündigen. Dies muss jedoch schriftlich mit eigenhändiger Unterschrift passieren. Die Kündigung sollte zur Sicherheit per Einschreiben mit Rückschein abgeschickt werden. Eine mündliche Kündigung ist unwirksam. Vermieter haben es schwerer: Ihr Kündigungsrecht ist nicht nur auf einige wenige Kündigungsgründe beschränkt, sondern diese Gründe müssen auch ausdrücklich im Kündigungsschreiben angegeben und so genau erläutert werden, dass sie in einem möglichen Gerichtsverfahren nachvollziehbar sind. Beispiel: Bei einer Eigenbedarfskündigung genügt es nicht, als Kündigungsgrund "Eigenbedarf" anzugeben. Es muss auch mitgeteilt werden, wer in die Wohnung einziehen soll und warum. Beispiel: Die Tochter des Vermieters will in dieser Stadt ein Studium anfangen und braucht eine Einzimmerwohnung. Auch beim Vermieter ist das Einschreiben mit Rückschein unbedingt zu empfehlen: Er muss vor Gericht gegebenenfalls nachweisen, dass er gekündigt hat. Bei einer befristeten Kündigung muss der Vermieter den Mieter außerdem schriftlich darauf hinweisen, dass dieser das Recht hat, wegen eines Härtefalls der Kündigung zu widersprechen. Obwohl dies nicht im Kündigungsschreiben geschehen muss, sondern nur rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist (zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses), ist der Hinweis im Kündigungsbrief zu empfehlen. Auch auf den notwendigen Inhalt und die Frist für den Widerspruch sollte der Vermieter hinweisen. Zwar ist er dazu nicht gesetzlich verpflichtet. Jedoch sagt das Gesetz (§ 574b Abs. 2 BGB), dass sich die Widerspruchsfrist verlängert, wenn der Vermieter den rechtzeitigen Hinweis zum Widerspruchsrecht unterlässt. Der Mieter kann in diesem Fall noch im ersten Gerichtstermin des Räumungsrechtsstreits den Widerspruch nachholen. Bei der Absendung des Kündigungsschreibens ist darauf zu achten, dass nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Az. VIII ZR 206/04, Urteil vom 27.04.2005) der Samstag als Werktag zu betrachten ist. § 193 BGB, der etwas anderes aussagt, gilt demnach bei Kündigungsschreiben nicht. Muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden und fällt dieser dritte Tag auf einen Samstag, so muss das Schreiben am Samstag beim Empfänger sein – und nicht erst am Montag, wie es früher gehandhabt wurde. |
| Kündigungssperrfrist | non-calling period; period during which notice is barred; notice of withdrawal period | So bezeichnet man die Frist, die nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung verstreichen muss, damit der neue Eigentümer den bisherigen Mietern ordentlich (zum Beispiel wegen Eigenbedarfs) kündigen kann (§ 577a BGB). Die Frist gilt nur, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind:
Sie beträgt drei Jahre ab Verkauf der Wohnung. In Gebieten mit Wohnungsmangel können die Landesregierungen abweichende Sperrfristen festsetzen: Bis zu zehn Jahre. Im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 wurde § 577a BGB geändert, um das sogenannte Münchner Modell der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu unterbinden. Demnach gilt die dreijährige Sperrfrist auch dann, wenn Wohnraum mit bestehendem Mietvertrag
Die Sperrfrist kann nun also nicht mehr umgangen werden, indem eine Personengesellschaft ein Mehrfamilienhaus kauft und vor der eigentlichen Umwandlung in Wohneigentum im Namen einzelner Gesellschafter Eigenbedarfskündigungen gegenüber Mietern ausspricht. Nicht zur Anwendung kommt diese Neuregelung, wenn alle Erwerber Mitglieder einer Familie oder eines Haushalts sind – oder wenn vor der Überlasssung der Wohnung an den Mieter bereits Wohneigentum begründet worden ist. Bei öffentlich gefördertem Wohnraum beziehungsweise Sozialwohnungen wird die Kündigungssperrfrist durch die Dauer der Sozialbindung der Wohnung definiert. Eine Eigenbedarfskündigung kann nicht stattfinden, solange die Sozialbindung der Wohnung noch besteht. Dies gilt auch nach Umwandlung und Verkauf. Auch bei vorzeitiger Rückzahlung der Fördermittel besteht die Sozialbindung noch bis zu zehn Jahre lang fort, maximal bis zum Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Darlehen nach den Tilgungsbedingungen vollständig zurückgezahlt wären. |
| Kündigungsverzicht | waiver of right to terminate | In einem Mietvertrag über Wohnraum kann vereinbart werden, dass beide Mietvertragsparteien für eine bestimmte Zeit auf die Inanspruchnahme Ihres Kündigungsrechts verzichten. Dies ist auch in Formularmietverträgen – also mittels Allgemeiner Geschäftsbedingungen – möglich. Allerdings hat der BGH entschieden, dass ein Kündigungsverzicht des Mieters für mehr als vier Jahre wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist, so dass - ähnlich wie beim Staffelmietvertrag über Wohnraum – dem Mieter das Recht eingeräumt werden muss, das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf des vierten Jahres nach Mietvertragsbeginn kündigen zu können. Nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 25.1.2006, Az.: VIII ZR 3/05) ist bei Vereinbarung eines unzulässigen längeren Kündigungsausschlusses die ganze Vertragsklausel und damit der gesamte Verzicht auf das Kündigungsrecht unwirksam. Es wird also nicht etwa der vereinbarte fünfjährige Kündigungsverzicht durch den zulässigen vierjährigen Verzicht ersetzt, sondern die Kündigung nach den gesetzlichen Fristen grundsätzlich wieder zugelassen. Der Mieter könnte also auch nach dem ersten Jahr schon mit gesetzlicher Frist kündigen. Kündigen Mieter bei einem vereinbarten gegenseitigen Kündigungsverzicht für zwei Jahre verfrüht mit dreimonatiger Frist, kann der Vermieter zumindest bis zur Neuvermietung der Wohnung innerhalb der Zweijahresfrist seinen Mietausfall gegen die Mieter geltend machen (BGH, Urt. v. 30.6.2004, Az. VIII ZR 379/03). |
| Künstliche Mineralfasern | synthetic mineral fibres | |
| Kurorte | spa (town) | Es gibt verschiedene Arten von Kurorten: Kneippheilbäder, Moorheilbäder, Seeheilbäder, Luftkurorte, Mineralheilbäder, Lehmbäder usw. Je nach Art werden unterschiedliche Heilverfahren angewendet. Allen gemeinsam ist, dass ausschließlich von der Natur angebotene Heilmittel zur Therapie von Krankheiten oder psychosomatischen Störungen verwendet werden (Luft, Klima, Wasser, Moore, Radongas). Je nach Kurart wird der jeweilige Kurort ausgewiesen. So gibt es die Bezeichnungen Luftkurort, Kneippbad, See(heil)bad, Moorheilbad, Soleheilbad, Mineralheilbad usw. Kurbehandlungen werden in der Regel je nach Kurart begleitet von gymnastischen Übungen, Massagen, Atemübungen usw. Einer Reihe von Kurorten wurde das Prädikat Bad verliehen. Zuständig für die Prädikatsverleihung sind die Bundesländer. In Baden-Württemberg konzentrieren sich die Kurorte vor allem in Süd- und Mittelbaden im Bereich des Schwarzwaldes, sowie im württembergischen Allgäu. In Bayern gibt es eine Kurortverdichtung vor allem im Bereich der Alpen und im Voralpengebiet, sowie an der Grenze zu Tschechien mit den dort weltbekannten Kurorten Karlsbad, Marienbad und Franzensbad, dem sogenannte Bäderdreieck. In Rheinlandpfalz dominieren die Mineralheilbäder und Kneipbäder. In Hessen liegt ein Großteil der Kurorte im Gebiet im und um den Taunus. In Nordrhein-Westfalen, liegen die Kurorte, meist Kneippkurorte, überwiegend an der östlichen Landesgrenze. In Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern liegen vor allem die deutschen Seebäder an der Nord- und Ostsee. In der Nordsee gehören dazu die Kurorte auf den nord- und ostfriesischen Inseln, zum Beispiel Sylt und Norderney. An der Ostseeküste sind die Seebäder dicht aneinandergereiht mit berühmten Namen wie Heiligendamm. In Kurorten werden von den Gästen Kurtaxen erhoben. |
| Kurs/Gewinn-Verhältnis | price earnings ratio; P/E ratio | Das Kurs/Gewinn-Verhältnis (KGV) ist die wichtigste Kennzahl bei der Bewertung eines Aktieninvestments und dient damit als Anhaltspunkt für den Vergleich verschiedener Kapitalanlagealternativen. Für die Berechnung wird der Aktienkurs durch den Gewinn pro Aktie geteilt. Das Ergebnis sagt aus, wie viel Jahre ein ebenso hoher Unternehmensgewinn ausgeschüttet werden müsste, um das eingesetzte Kapital zurückzubekommen. Je niedriger also das KGV ist, desto lohnender – zumindest im Grundsatz – ist die Anlage. Außer Acht gelassen werden dabei ein mögliches Gewinnwachstum in dem entsprechenden Unternehmen, Kursschwankungen und die sonstigen Risiken, die zu jedem Aktieninvestment gehören. |
| Kurtaxe | visitors' tax in a health resort | Eine Kurtaxe wird von Kurorten beziehungsweise Gemeinden mit erhöhtem Tourismus-Aufkommen erhoben. Abgabenrechtlich stellt sie eine Mischform aus Nutzungsgebühr und Beitrag dar: Die Kurtaxe wird unabhängig von der Nutzung gemeindlicher Einrichtungen von jedem Feriengast erhoben, der in der Gemeinde nächtigt. Der Gast hat jedoch nach Zahlung der Kurtaxe das Recht, bestimmte Einrichtungen zu benutzen. Rechtsgrundlage für die Kurtaxe sind die Kommunalabgabengesetze (KAG) der jeweiligen Bundesländer. Sie enthalten Regelungen, nach denen Gemeinden eine Kurtaxe erheben können, um beispielsweise "ihre Kosten für die Herstellung und Unterhaltung der zu Kur- und Erholungszwecken bereitgestellten Einrichtungen und für die zu diesem Zweck durchgeführten Veranstaltungen sowie für die, gegebenenfalls auch im Rahmen eines überregionalen Verbunds, den Kur- und Erholungsgästen eingeräumte Möglichkeit der kostenlosen Benutzung des öffentlichen Personennahverkehrs zu decken." Die Kurtaxe ist damit zweckgebunden. Die Gemeinden regeln Einführung und Einzelheiten der Kurtaxe in der Regel in einer Gemeindesatzung. Die Landesgesetze bestimmen in der Regel, dass die Kurtaxe von allen Personen erhoben wird, die sich in der Gemeinde aufhalten, aber nicht deren Einwohner sind und denen die Möglichkeit zur Benutzung der gemeindlichen Einrichtungen und zur Teilnahme an Veranstaltungen geboten wird. Zu den gemeindlichen Einrichtungen zählt dabei alles, was von Feriengästen benutzt wird – vom aufgespülten Badestrand bis zum Hallenbad. Ebenso wird die Kurtaxe meist auch von Einwohnern erhoben, die den Schwerpunkt ihrer Lebensbeziehungen in einer anderen Gemeinde haben. Die Kurtaxe wird jedoch in der Regel nicht von Ortsfremden und Einwohnern mit Lebensmittelpunkt in einer anderen Gemeinde erhoben, die in der Gemeinde arbeiten, ihre Ausbildung machen oder sich aus beruflichen Gründen – etwa für Tagungen oder Veranstaltungen – dort aufhalten. Für Tagungs- und Veranstaltungsteilnehmer kann die Gemeinde jedoch per Satzung die Kurtaxe einführen. Sie kann ebenfalls bestimmen, dass die Betreiber von Campingplätzen oder Häfen mit Schiffsliegeplätzen Ortsfremde melden, die Kurtaxe einziehen oder eine Jahrespauschale zahlen. Reiseunternehmen können ebenfalls zur Meldung Ortsfremder und zum Einziehen und Abführen der Kurtaxe an die Gemeinde verpflichtet werden. In vielen Fällen ziehen auch Zimmervermieter die Kurtaxe für die Gemeinde ein. Oft wird die Kurtaxe nur in der Hauptsaison erhoben. Für Kinder werden geringere Beträge verlangt. |
| Kurzumtriebsplantage | short rotation forestry/coppice; mini-rotation | Die auch als Schnellwuchsplantage bezeichnete Kurzumtriebsplantage dient dazu, mit schnellwachsenden Holzarten relativ kurzfristige Gewinne zu erzielen. Als Umtriebszeit bezeichnet man in der Forstwirtschaft den Zeitraum zwischen der Anpflanzung und der Nutzung durch Holzeinschlag. Die Umtriebszeiten können sehr stark variieren und sind u. a. von Baumart und Standort abhängig. Bei Fichten geht man von einer Umtriebszeit von 80 Jahren aus, während Kurzumtriebsplantagen bereits nach 3 bis 10 Jahren abgeerntet werden. Gerne werden dabei bestimmte Pappelarten oder Weiden angebaut, da diese besonders schnell wachsen. Kurzumtriebsplantagen werden heute meist betrieben, um Holz als nachwachsenden Rohstoff für die Energiegewinnung zu erzeugen. In diesem Fall spricht man auch von einem „Energiewald“. |
| Kurzumtriebswald | short rotation forest | |
| KÜVO | German ordinance regulating the examination and sweeping of chimneys | Abkürzung für: Kehr- und Überprüfungsverordnung. |
| KVG | capital management company | Abkürzung: Kapitalverwaltungsgesellschaft |
| KVG-Geschäftsbesorgung | business activity conducted on the instructions of a capital management company | Abkürzung: Geschäftsbesorgung für eine Kapitalverwaltungsgesellschaft |
| KWG | German banking act | Abkürzung für: Gesetz über das Kreditwesen |
| kWh | kWh (kilowatt hour) | Abkürzung für: Kilowattstunde |
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