Lexikon durchsuchen:
| Stichwort | English | Beschreibung |
|---|---|---|
| m.abl.Anm. | with negative comment/ explanatory note | Abkürzung für: mit ablehnender Anmerkung |
| m.w.N. | with further entries; with further proof | Abkürzung für: mit weiteren Nennungen Abkürzung für: mit weiteren Nachweisen |
| m2 | square metre (sq.m.) | Abkürzung für: Quadratmeter |
| m3 | cubic metre | Abkürzung für: Kubikmeter |
| MA | Middle Ages | Abkürzung für: Mittelalter |
| MABl | Official Journal of the Ministry | Abkürzung für: Ministerialamtsblatt |
| MaBV | German brokers' and commercial developers' ordinance | Abkürzung für: Makler- und Bauträger-Verordnung, auch: MaBVO |
| Machbarkeitsstudie / Machbarkeitsanalyse (Immobilien-Projektentwicklung) | feasibility study/analysis (development of real estate projects) | Die Machbarkeitsanalyse, auch Machbarkeitsstudie genannt, ist ein Begriff aus dem allgemeinen Projekt-Management. Die immobilienwirtschaftliche Machbarkeitsstudie bildet laut Falk „die Grundlage einer jeden Projektentwicklung mit der Zielsetzung, die technische, wirtschaftliche und auch rechtliche Umsetzbarkeit eines Projektvorhabens zu überprüfen … [wozu] bei einem Immobilienprojekt … Lage des Grundstücks, Eintragung im Grundbuch, baurechtliche Situation, Verhältnisse des Baugrundes, Erschließung, vorhandene bauliche Anlagen, Verkehrswertermittlung [und die] privatrechtliche Situation [gehören].“ (Falk, Bernd (Hrsg.), Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 3. Auflage 2004, S. 572) Es geht um erste Sondierungen, die auf unterschiedlichen Gebieten erfolgen und verschiedene Stoßrichtungen beinhalten. Nach Schulte / Bonewinkel fußt die Machbarkeitsstudie auf fünf Säulen:
Letztere ist die wichtigste von allen. Entweder es erfolgte bereits ein Abbruch des Projekts in vorhergegangenen Phasen oder aber es scheitert an der letzten Stufe, der Wirtschaftlichkeit. Die Mitbewerberanalyse bezieht sich im Rahmen der Machbarkeitsanalyse in erster Linie auf den Standort und die Konkurrenzsituation vor Ort und in dessen Umfeld. Erst wenn das ins Auge gefasste Projekt alle Stufen erfolgreich durchlaufen hat, kommt der tatsächliche Beginn in Betracht. Viele Immobilienunternehmen und -fachleute unterlassen eine solche Machbarkeitsstudie und entscheiden eher „aus dem Bauch heraus“. Dies kann jedoch enorme - besonders finanzielle - Folgen nach sich ziehen, die möglicherweise erst in der Vermarktungszeit, wenn die Immobilie fertig gestellt worden ist, erkennbar werden. Natürlich sind Zeit und Aufwand, die für eine Machbarkeitsanalyse aufgewendet werden müssen, die beschränkenden Faktoren. Jedoch sollte dennoch zur Risikofrüherkennung eine institutionalisierte, routinemäßige Machbarkeitsanalyse erfolgen. Je häufiger sie durchlaufen wird, desto weniger Zeit muss für jede einzelne Machbarkeitsanalyse aufgrund der Routine aufgewendet werden und desto professioneller wird sie durch hinzugewonnene Erfahrungswerte und Lerneffekte. Folgende Abbildung nach Schulte, K.-W. / Bone-Winkel, S. (Hrsg.), Immobilien-Projektentwicklung, 2002, S. 45 (modifiziert): |
| MÄG | third law on the amendment of provisions of the law of tenancy | Abkürzung für: Drittes Gesetz zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (vom 21.12.1967). Geändert wurden folgende Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches: §§ 556 a Abs.1-3, 5 und 6, 556 c, 557 Abs. 1, 564 a. Fundstelle: Bundesgesetzblatt I, S.1248. |
| Magnet | magnet | |
| Magnetische Wechselfelder, gesundheitliche Wirkungen | alternating magnetic fields, health effects | Verschiedentlich wird das Auftreten von Leukämien im Kindesalter mit magnetischen Wechselfeldern in Zusammenhang gebracht. In einigen epidemiologischen Studien mit Kindern, welche über längere Zeit Magnetfeldern ausgesetzt waren, die deutlich unter den Grenzwerten lagen, konnte konsistent ein geringfügig aber signifikant erhöhtes Risiko gefunden werden, an Leukämie zu erkranken. Die Höhe der Exposition, ab welcher ein erhöhtes Leukämie-Risiko beobachtet wurde (ca. 0,3-0,4 Mikrotesla, µT), liegt aber um das drei bis vierfache über den Werten, welche im Mittel in deutschen Haushalten gemessen werden (im Durchschnitt in ländlichen Regionen weniger als 0,1 µT, in städtischen Regionen ca. 0,12 µT). Wäre der beobachtete statistische Zusammen hang kausal, könnten weltweit zwischen 100 und 2400 Fälle pro Jahr auf erhöhte Magnet feldexpositionen zurückgeführt werden. So wie bei allen epidemiologische Studien ist auch hier keine Ursache-Wirkung-Beziehung durch den beobachteten statistischen Zusammenhang nachgewiesen. Es konnte auch kein biologischer Wirkungsmechanismus gefunden werden, welcher die Entstehung von Leukämie bzw. die Förderung des Wachstums von Leukämie-Zellen durch niederfrequente Magnetfelder erklären würde. Zur Entstehung der Leukämie im Kindesalter tragen wahrscheinlich mehrere Faktoren bei, deren Zusammenwirken noch nicht verstanden wird. Derzeit geht man von einer Kombination genetischer und umweltbedingter Faktoren aus, welche die Krankheit verursachen. Die Weltgesundheitsorganisation (WHO) und die International Agency for Research on Cancer (IARC) haben im Jahr 2002 niederfrequente Fel der als Klasse 2B "möglicherweise kanzerogen" eingestuft. Diese Bewertung basierte auf den oben genannten epidemio logischen Beobachtungen, bei welchen sich eine stati stische Assoziation von kindlicher Leukämie und einer zeitlich gemittelten Magnetfeldexposition der Kinder im Bereich >0,3-0,4 µT ergab. Trotz weiterhin offener Fragen zum Wirkungsmechanismus, wurde diese Einstufung niederfrequenter Felder 2007 in einer erneuten Begutachtung der wissenschaftlichen Erkenntnisse von der WHO bestätigt. In einer vom Bundesamt für Strahlenschutz geförderten Untersuchung (Kikk-Studie) ergab sich ein weiterer, für den Strahlenschutz relevanter Befund, welcher sich mit dem derzeitigen wissenschaftlichen Kenntnisstand über die Strahlenwirkungen ebenfalls nicht erklären lässt: Es wurde ein Zusammenhang zwischen der Nähe des Wohnortes zu einem Kernkraftwerk und dem Risiko für Leukämie im Kindesalter festgestellt. Auch dieser Befund verstärkt die Forderung, dass weiter nach den Ursachen für die Leukämie-Erkrankungen bei Kindern gesucht werden muss, um so weitere Erkenntnisse darüber zu gewinnen, welche Zusammenwirkungen es zwischen genetischen und umweltbedingten Faktoren gibt. Weitere Untersuchungen wurden zum Zusammenhang von elektromagnetischen Feldern und Krebs bei Erwachsenen, Depressionen, Selbstmord, Herz-Kreislauf-Erkrankungen, Entwicklungsstörungen, immunologischen Veränderungen, Verhaltensstörungen sowie anderen Erkrankungen durchgeführt. Hierbei konnte keine Beeinflussung durch elektromagnetische Felder festgestellt werden. Lediglich bei neuro-degenerativen Erkrankungen, wozu auch die Alzheimer Erkrankung und die amyotrophe Lateralsklerose (ALS) gehören, konnte bei einer relativ hohen (beruflichen) Exposition mit niederfrequenten magnetischen Feldern ein erhöhtes Auftreten dieser Erkrankungen beobachtet werden. Bei der ALS handelt es sich um eine Erkrankung des motorischen, für die Muskelbewegung verantwortlichen Nervensystems, die zu einer fortschreitenden Schädigung der Nervenzellen führt. Es gibt jedoch hierzu keine Laboruntersuchungen und die Studien sind auch nicht konsistent. Es ist auch nicht geklärt, ob es sich bei diesen statistischen Zusammenhängen zwischen niederfrequenten Feldern und dem Auftreten neurodegenerativer Erkrankungen um einen ursächlichen Zusammenhang handelt. Weitere Untersuchungen hierzu sind erforderlich und geplant. |
| Mähkante / Mähbord | brick or other object that separates lawn requiring mowing from flowerbeds, etc. | Eine Mähkante (auch: Mähbord, Rasenkante, Rasenkantenstein) dient der Abgrenzung einer Rasenfläche von den benachbarten Beeten oder Gartenanlagen zwecks Erleichterung des Rasenmähens. Sie wird aber auch zur optischen Eingrenzung von Gehwegen und Terrassen verwendet. Meist handelt es sich dabei um rechtwinklig geformte Betonsteine. Der Name Mähkante kommt zustande, weil man beim Rasenmähen so an der Kante entlangfahren kann, dass die Räder des Mähers sich auf einer Seite auf dem waagerechten Teil der Betonkante entlangbewegen. Beim Verlegen einer Mähkante sollte darauf geachtet werden, diese immer einen bis zwei Zentimeter höher als die geplante Rasenhöhe zu setzen. Wichtig ist eine einheitliche Höhe der Steine. Dazu benötigt man Richtschnur, Wasserwaage und Pflasterhammer. Die einzelnen Steine werden mit dem Hammer in ihre Position gebracht und die vom Rasen abgewandten Seiten mit Erde aufgefüllt. |
| Mahnverfahren, gerichtliches | credit control procedures; collection proceedings, judicial/ legal | Jede Geldforderung in inländischer Währung (z.B. Miete, Betriebskosten, Immobilienkaufpreis, Hypothekenforderung) kann nicht nur im Rahmen eines Rechtsstreites, sondern auch im Rahmen des gerichtlichen Mahnverfahrens geltend gemacht werden. Dadurch soll – wenn der Schuldner die Forderung nicht ernsthaft bestreitet, sie aber entweder nicht erfüllen kann oder will – dem Gläubiger über die Geldforderung schnell und einfach ohne mündliche Verhandlung ein Vollstreckungstitel verschafft werden. Zuständig für das Mahnverfahren sind ausschließlich die Amtsgerichte. Dort kann der Gläubiger (Antragsteller), ohne darlegen zu müssen, inwieweit er überhaupt anspruchsberechtigt ist, den Erlass eines Mahnbescheides beantragen. Das Gericht prüft lediglich, ob die gesetzlich vorgeschriebenen Formalismen eingehalten sind, nicht aber, ob der geltend gemachte Anspruch zu Recht besteht. Legt der Schuldner (Antragsgegner) gegen den Antrag keinen Widerspruch ein, so ergeht ein Vollstreckungsbescheid, der die Wirkung eines Versäumnisurteils hat. Aufgrund dieser Wirkung hat der Antragsgegner die Möglichkeit, gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch einzulegen. Tut er dies nicht, werden der Vollstreckungsbescheid und damit die Forderung rechtskräftig. |
| Mailing | mailings | Mailings sind ein wichtiges Instrument, um das Interesse potentieller Käufer zu finden, aber auch um den Bekanntheitsgrad und das Image des Unternehmens zu verbessern. Sie dienen neben der Schaltung von Anzeigen auch der Auftragsbeschaffung und sind die zielgerichtete Anwendung von Serienbriefen, die an bestimmte Haushalte in bestimmten Gebieten verteilt werden. Interessant ist das Mailing, da es eine hohe Präzision zur Erreichung der spezifischen Zielgruppe bietet und sowohl zur Auftragsbeschaffung als auch zu Vertriebszwecken eingesetzt werden kann. Auch kleine Zielgruppen können durch ein Mailing treffsicher angesprochen werden, so dass ein Mailing sehr viel persönlicher ist als andere Arten der Kontaktaufnahme zu der Zielgruppe, ausgenommen der direkte persönliche Kontakt. In der Immobilienwirtschaft gibt es vier Formen des Mailings: Vorstellungsmailing, Kontaktmailing, Akquisitionsmailing und Verkaufsmailing. Mailings sollen nicht den Eindruck einer Werbe- oder Verkaufsmaßnahme erwecken, sondern Vorteile und Nutzen für die Zielperson hervorheben. Das Anschreiben soll wie ein individueller Brief wirken und nicht wie eine Massen-Aussendung. |
| Mais.-Whg. | maisonette | Abkürzung für: Maisonette-Wohnung |
| Maisonette | maisonette | Maisonette (Maison=Haus) bezeichnet eine auf zwei Stockwerke verteilte Wohnung, deren Etagen mit einer internen Treppe verbunden sind. Häufig ist bei Maisonetten die Mansarde in den Wohnbereich mit einbezogen. |
| Majorisierung | defeating by majority vote | |
| Makler | estate agent; broker | Makler sind Gewerbetreibende, die Verträge vermitteln. Zu unterscheiden ist zwischen Zivilmaklern und Handelsmaklern. Handelsmakler befassen sich nur mit der Vermittlung von Verträgen über Gegenstände, die im Rahmen des Handelsverkehrs eine Rolle spielen (Waren, Wertpapiere, Versicherungen, Güterbeförderungen, Schiffsmiete). Ihr Recht ist in den §§ 93 – 104 HGB geregelt. Zivilmakler befassen sich mit Verträgen, deren Regelung im BGB angesiedelt ist (Mietverträge, Kaufverträge über Grundstücke, Darlehensverträge). Für sie gelten die Vorschriften der §§ 652 – 655 BGB. Zivilmakler können – im Gegensatz zum Handelsmakler – also schon dann einen Provisionsanspruch erwerben, wenn es infolge ihres Nachweises einer Vertragsgelegenheit zu einem Vertragsabschluss kommt. Voraussetzungen für den Provisionsanspruch sind ein Provisionsversprechen dessen, der zahlen soll, eine Maklertätigkeit (Nachweis oder Vertragsvermittlung), Zustandekommen des mit der Maklereinschaltung beabsichtigten Vertrages (Kaufvertrag, Mietvertrag) und ein Ursachenzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Zustandekommen des beabsichtigten Vertrages. Beim Vermittlungsmakler kann ein Provisionsanspruch auch dann entstehen, wenn der abgeschlossene Vertrag vom ursprünglich beabsichtigten abweicht. Voraussetzung aber ist, dass dieses Abweichen auf die Vermittlungsbemühungen des Maklers zurückzuführen ist. Das Problem des zivilen Maklerrechts besteht darin, dass einerseits der Makler nicht verpflichtet, sondern nur berechtigt ist, für den Auftraggeber tätig zu werden; andererseits der Auftraggeber nicht verpflichtet ist, erbrachte Maklerleistungen "abzunehmen". Er kann jederzeit den erteilten Auftrag widerrufen, andere Makler zusätzlich einschalten, die Objektangebotsbedingungen beliebig ändern usw. Das entzieht dem Makler die Möglichkeit, seinen Kosten- und Zeiteinsatz vernünftig zu kalkulieren. Makler weichen deshalb in der Regel auf die Vereinbarung von Alleinaufträgen aus. Wird ein Makler für beide Parteien provisionspflichtig tätig, spricht man von einem Doppelmakler. Während der Makler allgemein die Interessen seines Auftraggebers zu vertreten hat, muss er im Fall der Doppeltätigkeit bei der Vermittlung eine neutrale Position beziehen. Verletzt er die Neutralitätspflicht, verwirkt er seinen Provisionsanspruch gegenüber demjenigen der beiden Auftraggeber, der benachteiligt wurde. Die beiden Positionierungen der Makler können zu unterschiedlichen wirtschaftlichen Ergebnissen führen. Ein Makler, der Interessen-Vertreter einer Partei ist, wird eine höhere Erfolgsquote haben als ein neutraler Vermittler, der durch seine Neutralitätspflicht in seinen Aktivitäten gehemmt wird. Andererseits gilt beim Makler als einseitigem Interessen-Vertreter natürlich auch der Grundsatz: "Wer zahlt schafft an". Sehr problematisch ist die Konstellation Makler zu Auftraggeber, wenn beide Seiten miteinander wirtschaftlich oder rechtlich verflochten sind. Wenn z. B. ein Bauträger an einer Makler-GmbH beteiligt ist, die die Bauträgerobjekte vertreiben soll, dann ist wegen der wirtschaftlichen Verflechtung ein Provisionsanspruch gegenüber dem Erwerber eines Bauträgerobjektes ausgeschlossen. Der Bauträger kann natürlich eine Provision bezahlen. Wer das Gewerbe eines Immobilien-, Wohn- und Gewerberaummaklers betreiben will, muss hierfür eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung (GewO) beantragen. Die erlaubnispflichtige Tätigkeit wird hier mit dem Nachweis von Vertragsabschlussgelegenheiten oder Vermittlung von Verträgen über "Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume, Wohnräume oder Darlehen" umschrieben. Die Erlaubnis wird nur erteilt, wenn der Antragsteller die für den Betrieb erforderliche Zuverlässigkeit besitzt und sich in geordneten Vermögensverhältnissen befindet. Wer ohne Erlaubnis gewerbsmäßig als Makler tätig wird, begeht eine Ordnungswidrigkeit und muss mit Verhängung eines Bußgeldes rechnen. |
| Makler / Untermakler | estate agent; broker/ sub-broker; subagent | In einer Sonderform des Gemeinschaftsgeschäftes kann sich der Makler eines Untermaklers bedienen. Dabei beauftragt er einen weiteren Makler mit der Abwicklung eines Geschäfts. Voraussetzung ist ein Maklervertrag zwischen Hauptmakler und Auftraggeber sowie zwischen Haupt- und Untermakler. |
| Makler als Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers | broker as an subcontractor of the customer | Nach neueren Entscheidungen des Bundesgerichtshofes ist der Makler dann ein Erfüllungsgehilfe des Auftraggebers, wenn er über die "klassischen" Tätigkeiten (Nachweis und Vermittlung) hinaus Aufgaben übernimmt, die typischerweise Sache des Auftraggebers selbst wären. Je enger die Pflichtenstruktur zwischen dem Auftraggeber und dem Makler z.B. im Rahmen eines qualifizierten Alleinauftrages ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Makler in die Rolle des Erfüllungsgehilfen schlüpft. Ist der Makler im Vorfeld des Verkaufes als Erfüllungsgehilfe der Verkäuferpartei anzusehen, muss diese sich die Fehler ihres Maklers zurechnen lassen. Der Käufer kann damit den Verkäufer etwa auf Schadensersatz wegen der vom Makler unterlassenen Aufklärung oder falschen Information verklagen. Allerdings wird der Makler damit nicht entlastet, denn der Auftraggeber wird in einem solchen Fall den Makler in Regress nehmen. |
| Makler als Verwalter | broker as an administrator | |
| Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) | German brokers' and commercial developers' ordinance | Die MaBV regelt als Verbraucherschutzverordnung die Beziehungen zwischen den Auftraggebern einerseits und Maklern, Kapitalanlagevermittlern, Bauträgern und Baubetreuern andererseits. Im Mittelpunkt steht der Schutz des Vermögens der Auftraggeber. Die MaBV enthält Sicherungsvorschriften bei Verwendung von Geldern der Auftraggeber, Informations- und Buchführungsvorschriften, Vorschriften über die Sammlung und Aufbewahrung von Prospekten sowie Vorschriften über Pflichtprüfung, Prüfung aus besonderem Anlass und behördliche Nachschau. Der mit "Buchführungspflicht" überschriebene § 10 bezieht sich nicht auf eine kaufmännische Buchführungspflicht im Sinne des Handelsgesetzbuches (HGB). Vielmehr müssen Makler, Bauträger und Baubetreuer, sobald sie einen Auftrag angenommen haben, Aufzeichnungen machen und Unterlagen übersichtlich sammeln, aus denen sich die Erteilung und die Bearbeitung des Auftrages nachvollziehbar ergeben. Für reine Maklerbetriebe ist die Pflicht zur jährlichen Abgabe eines Prüfungsberichts entfallen. Für Bauträger und Baubetreuer gelten die Vorschriften über die jährliche Pflichtprüfung nach wie vor. Sicherungspflichten entstehen dann, wenn ein Makler vom Kauf- oder Mietinteressenten (Auftraggeber) Gelder annimmt, um sie an den Verkäufer/Vermieter oder an eine andere von diesen zu nennende Person weiterzuleiten. Allein schon die Ermächtigung zur Verfügung über Gelder des Auftraggebers löst Sicherungspflichten aus. Die Sicherung kann im Abschluss einer Vertrauensschadenversicherung oder in der Zurverfügungstellung einer selbstschuldnerischen Bankbürgschaft bestehen. Rechtsgrundlage für diese Berufsausübungsregelung ist die Verordnungsermächtigung nach § 34 c der Gewerbeordnung. Auftraggeber im Sinne der MaBV ist beim Maklergeschäft stets nur der Objektsuchende. Zahlreiche Vorschriften der MaBV sind Ordnungsvorschriften. Ein Verstoß gegen sie ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem hohen Bußgeld geahndet werden kann. Darunter fallen vor allem Verstöße gegen die Sicherungspflichten nach §§ 2, 4 und 6 MaBV (für Baubetreuer von praktischer Bedeutung) die §§ 3 – 7 (für Bauträger wichtig) und die §§ 9 – 11 MaBV, nämlich Anzeigepflichten, Buchführungspflichten, Informationspflichten (für Makler, Baubetreuer und Bauträger von praktischer Bedeutung). |
| Maklerangebot | estate agent/broker's offer | Versendet der Makler ein Exposé oder gibt er eine Anzeige auf, so wird zwar allgemein von Angebot gesprochen. Der Makler bietet jedoch nicht das Objekt an. Im Exposé kann er jedoch den Abschluss eines Maklervertrages anbieten. Dies geschieht durch die deutliche, unmissverständliche Mitteilung seiner Provisionsforderung für den Fall des Ankaufs. Die Klausel lautet etwa wie folgt: "Bei Abschluss des Kaufvertrages zahlt der Käufer an uns, die Firma X-Immobilien, Maklerprovision in Höhe von 7,14 Prozent vom Kaufpreis inklusive Mehrwertsteuer." Eine solche Mitteilung ist ein Vertragsangebot an den Empfänger zum Abschluss eines (vollständigen) Maklervertrages. Es verpflichtet den Kunden, wenn er das Angebot annimmt, zu Zahlung der Provision, legt aber auch beiden Seiten die üblichen Vertragspflichten auf und gibt ihnen die entsprechenden Rechte. Doch der Vertrag muss erst einmal zustande kommen. Das Angebot des Maklers muss angenommen werden. Auf die Genauigkeit und Vollständigkeit dieser Mitteilung muss der Makler größten Wert legen. Ein Irrtum darüber, wer nun am Ende Provision zahlen muss, darf nicht möglich sein. Das ist aber dann der Fall, wenn nur neutral von "Provision" gesprochen wird. Auch das Wort "Käuferprovision" genügt nach der Rechtsprechung nicht, um jedem klarzumachen, dass der Käufer zusätzlich zum Kaufpreis und direkt an den Makler zu zahlen hat. So sollten Provisionsmitteilungen nicht lauten:
Mit der Zeitungsanzeige eins Objekts kann der Makler das Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages nicht verbinden. Die Mitteilung der Provisionsforderung kann nur die Aufforderung an den Leser beinhalten, seinerseits ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages abzugeben, natürlich mit dem Inhalt der Anzeige. Deshalb muss die Mitteilung in der Zeitungsanzeige, obwohl hier jedes Wort Geld kostet, so deutlich sein, dass auch der ungeübte Leser sich nicht darüber irren kann, dass er, der Käufer, später die Provision zahlen muss. Formulierungsvorschlag: "X-Immobilien bietet provisionspflichtig für den Käufer – an." Auch im Internet-Exposé sollte der Makler dafür sorgen, dass seine Provisionsforderung nicht versteckt unter "Sonstige Angaben" erscheint und nicht in der Kurzform der obigen Beispiele. In seinem Internet-Exposé hat der Makler genügend Platz. Fazit: Will der Makler seinen Provisionsanspruch mit einer so mangelhaften Klausel durchsetzen, wird er damit keinen Erfolg haben. Der Kunde kann sich darauf berufen, er habe nicht gewusst, dass der Makler gerade von ihm und nicht vom Verkäufer Provision verlangt. |
| Maklercourtage Zwangsversteigerung | estate agent commission if a property is sold by compulsory auction (US: forced sale) | Die Zwangsversteigerung einer Immobilie bedeutet ein Courtage-Risiko für den Makler. Wenn er von der Zwangsversteigerung erfährt, z.B. bei Einsicht in das Grundbuch den Zwangsversteigerungsvermerk in Abt. II, ist Vorsicht geboten. Grundsätzlich kann der Eigentümer das Objekt weiter verkaufen. Wenn der Makler im Auftrag des Eigentümers einen Interessenten findet, könnte dieser sich entscheiden, nicht freihändig zu kaufen, sondern in der Zwangsversteigerung mitzubieten. Der Interessent erwartet sich dadurch eventuell einen geringeren Preis. Wenn der Interessent dann tatsächlich den Zuschlag erhält, geht der Makler leer aus, obwohl der Interessent Eigentümer des Grundstücks wird. Die Voraussetzungen für einen Courtageanspruch sind nicht gegeben. Der Makler hat dem Ersteigerer nicht die Möglichkeit zum Abschluss eines Kaufvertrags nachgewiesen. Es wird kein Kaufvertrag geschlossen. Das Eigentum geht durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung über, also durch hoheitlichen Akt und nicht durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen. Dasselbe trifft auf das Verhältnis des Maklers zum (ehemaligen) Grundstückseigentümer zu. Auch dieser schließt keinen Kaufvertrag mit dem Ersteigerer. Er verliert sein Eigentum durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Der Makler hat somit keinen Provisionsanspruch. Regelungen in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklervertrags, nach denen ein Interessent auch dann Courtage bezahlen muss, wenn er das Objekt letztendlich in der Zwangsversteigerung erwirbt, werden im Allgemeinen für unwirksam gehalten. Sie benachteiligen den Kunden in unangemessener Weise. Eine entsprechende Vereinbarung ist nur individuell mit dem Kunden möglich. Die Gerichte stellen große Hürden für eine solche individuelle Vereinbarung auf. Wesentlich dabei ist, dass der Makler nachweisen kann, dass er seinem Kunden ausdrücklich eingeräumt hat, die Bestimmung auch zu streichen. Er muss also nachweisen, dass er bereit war, auf die Courtage zu verzichten, der Kunde aber trotz dieser Bereitschaft die Klausel akzeptiert hat. Dazu dürfte es auch erforderlich sein zu beweisen, dass der Kunde ausdrücklich und in vollem Umfang darüber aufgeklärt worden ist, dass ein Courtageanspruch des Maklers grundsätzlich nicht besteht, wenn der Kunde die Immobilie ersteigert. |
| Maklerdienstvertrag | estate agent/broker's contract to render services | Der Makler kann mit dem Auftraggeber einen Dienstvertrag gemäß §§ 611 ff. BGB abschließen. In diesem Fall werden die zu erbringenden Dienste genau beschrieben, ebenso die dafür zu zahlende Vergütung. Diese Vertragsart wird dann gewählt, wenn die Dienstleistungen die übliche Maklertätigkeit deutlich übersteigen und einen großen Zeitaufwand erfordern. Beispiel: Erstellung eines Gutachtens. Die vereinbarte Vergütung wird in jedem Fall geschuldet, also auch dann, wenn der typische Erfolg einer Maklertätigkeit, der Abschluss des Hauptvertrages, nicht eintritt oder wenn der Dienstvertrag ohne gleichzeitige Erteilung des Maklerauftrages geschlossen wird. Ob der Maklerdienstvertrag in Zukunft in den Vordergrund treten wird, bleibt abzuwarten. Fest steht, dass das Erfolgsprinzip des Maklerrechts und die fehlende Leistungsbezogenheit der Maklervergütung zunehmend weniger überzeugt. Gegenwärtig enthält der Makleralleinauftrag Elemente des Dienstvertrages, der als Hauptmerkmal die Tätigkeitspflicht des Maklers aufweist. Trotz Pflichtenvermehrung auf Seiten des Maklers und stärkerer Bindung des Kunden untersteht der Alleinauftrag wie der einfache Maklervertrag dem Grundsatz der Abschlussfreiheit und dem Erfolgsprinzip. |
| Maklerfaktor (Multiplikator) | broker faktor (income multiplier) | Der Maklerfaktor, auch Multiplikator genannt, ist ein Ertragsfaktor, mit dessen Hilfe man den Ertragswert eines Gebäudes ermitteln kann. Voraussetzung dafür ist, dass dieser Faktor, der von verkauften Renditeobjekten (Referenzobjekten) abgeleitet wurde, sich auf ein Bewertungsobjekt bezieht, das mit dem Referenzobjekt nach Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Alter gleichartig ist. Diese Bewertungsmethode wird international angewendet und verhilft zu einer schnellen überschlägigen Einschätzung einer Immobilie. Sie liefert eine Entscheidungsgrundlage dafür, ob man sich mit einem Immobilienangebot befassen soll. |
| Maklergalgen | real estate agent's for-sale sign | Den Maklergalgen bilden zwei rechtwinklig angeordnete Balken. Der vertikale ist am Boden befestigt, an dem horizontalen hängt ein Schild mit dem Aufdruck. Er dient meist der Objektwerbung vor Ort, der Steigerung des Bekanntheitsgrades des Maklerunternehmens und ist bei guter Platzierung, Passantenfrequenz und / oder Verkehrsaufkommen ein wirksames Werbemittel. |
| Maklerimage | brokers' image | Immobilienmakler waren in einigen besonderen Zeitabschnitten im vergangenen Jahrhundert vor allem in Deutschland in der Öffentlichkeit oft heftiger Kritik ausgesetzt. Zu Beginn des 20. Jahrhunderts wurden sie einbezogen in die entstehende Kapitalismuskritik, vor allem durch Übertragung des Negativimages der untergehenden Bodenspekulation in der Zeit vor dem 1. Weltkrieg auf die Makler. Diese entwickelten sich gegenüber dem Boden- und Häuserhandel als neue alternative immobilienwirtschaftliche Vermarktungsform. Es entstand eine geschichtlich bedingte negative Imagevorbelastung der Maklertätigkeit aus dem Irrtum heraus, Makler würden ebenso wie vorher die Händler Herr des Preisgeschehens am Markt sein und im eigenen Provisionsinteresse die Preise nach oben treiben. Dass dies im Hinblick auf die Wirksamkeit des Erfolgsprinzips und des Prinzips der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers im Maklergeschäft gar nicht möglich ist, wurde damals noch nicht erkannt. Dies Vorurteil ist allerdings auch heute nicht ganz ausgestorben. Dies lässt sich daran erkennen, dass immer dann, wenn ein "Skandal" in der Immobilienwirtschaft öffentliches Interesse erregt – z.B. die Schneiderpleite – das Negativimage des Maklers als zurecht bestätigt gilt. Dabei waren Makler weder im Schneiderfall noch an den anderen wirklich großen Immobilienskandalen der Nachkriegszeit beteiligt. Der sozial besonders empfindliche Geschäftssektor der Wohnungsvermittlung blieb in dieser Anfangszeit – aus heutiger Sicht erstaunlich – von der Kritik weitgehend verschont. Dies rührt daher, dass vor dem 1. Weltkrieg die Provision für die Vermittlung von Mietverträgen von den Vermietern getragen wurde und Makler sich um den Bereich der Vermietung von sogenannten "Kleinwohnungen" nicht kümmerten. Ihre Geschäftspartner zählten durchgehend zu denen, die der sozialen Oberschicht angehörten. Zu Beginn der Nazizeit wurde am Maklergewerbe eine grundsätzliche Kritik geübt, die allerdings stark antisemitische Züge trug und an die Systemkritiker der aus der Frankfurter Schule entstammenden Szene der 68er Studenten mit den organisierten Hausbesetzungen erinnert. Dabei wurden Makler mit Hausbesitzern, Haussanierern und Umwandlern in einen Topf geworfen. Vor allem gegen Ende der 60er/Anfang der 70er Jahre wurden Makler das Ziel einer politisch gesteuerten Diffamierungskampagne. Sie ging nicht nur von den "Systemkritikern" aus, sondern auch von ideologisch weniger festgelegten Politikerkreisen, die das linke Agitationsfeld nicht den "Jungsozialisten" alleine überlassen wollten. Zu erinnern ist dabei an das Berufsverbot für Makler, das 1973 auf dem SPD-Parteitag in Hannover beschlossen wurde. An Demonstrationen gegen Makler auf Deutschen Maklertagen, an den Wahlkampf des Münchner SPD-Oberbürgermeisterkandidaten Georg Kronawitter gegen die Makler, der auch innerhalb der SPD zu Irritationen führte, bis hin zur Einführung von kommunalen Wohnungsvermittlungsstellen mit dem Ziel, dem privaten Maklergewerbe die Existenzgrundlage zu entziehen. Makler wurden schlicht mit Wohnungsvermittlern identifiziert und diese als "Parasiten" gebrandmarkt – eine durch Agitationspropaganda ("Agitprop") "gelenkte" Terminologie, die ihren Ursprung im sog. Parasitengesetz vom Mai 1961 in der damaligen Sowjetunion hatte. Von den annähernd 100 kommunalen Wohnungsvermittlungsstellen existiert heute keine mehr. Sie scheiterten als reine "Nachweisbüros" alle an Ineffizienz. Für Kritik am Maklergewerbe gab es stets einer Reihe tiefer liegender Ursachen, deren Wirkungszusammenhänge allerdings nur ungenügend erforscht sind. Als sicher kann gelten, dass der Maklerbegriff selbst Negativassoziationen hervorruft (Makler – Makel, Mäkler = mäkeln). Kennzeichnend dafür ist, dass Makler in Ländern, in denen sie völlig gleichartige Berufsfunktionen und eine von Erfolgsprovisionen abhängige Maklertätigkeit ausüben, offensichtlich wegen ihrer anderen Berufsbezeichnung kein Imageproblem haben. Schon am Anfang des 20. Jahrhundert gab es wohl aus diesen Gründen bei Maklerverbänden Bestrebungen, das Wort Makler durch eine andere Berufsbezeichnung zu ersetzen. So wurde dort bereits vor dem 1. Weltkrieg erwogen, den Begriff des Maklers durch den Begriff des "Sensalen" zu ersetzen. In den 50er und 60er Jahren bezeichneten sich viele, die das Maklergewerbe ausübten, nicht als Makler, sondern als Betriebs- oder Unternehmensberater. Bei den makelnden Kreditinstituten ist mittlerweile der Begriff des Immobilienberaters zur Standardbezeichnung für Makler geworden. Eine weitere Ursache der langfristigen negativen Determination des Maklerimages beruhte in den (aus Sicht von Auftraggebern und Öffentlichkeit) überhöhten Provisionen, die Makler für ihre Leistungen fordern. Da aber die an Immobiliengeschäften Interessierten stets die Wahl haben, die originäre Maklerleistung der Markterschließung selbst zu übernehmen, anstatt von Maklern "einzukaufen" und es in vielen Fällen deshalb nicht tun, weil für sie die eigenen Recherchen teurer wären, reduziert sich dieses Imageproblem auf die Schwierigkeit, Maklerleistungen transparent zu machen und die aus der Natur der Sache heraus "latent prekäre Beziehungsebene" zwischen Makler und Auftraggeber in eine Vertrauensbeziehung umzuwandeln. Hierauf zielt eine Untersuchung von Bonus und Pauk über den "Immobilienmakler in der Dienstleistungsgesellschaft" aus der Sichtweise der Institutionenökonomik ab. Die Untersuchung von Falk ("Das Image der deutschen Immobilienwirtschaft" 1995) reduziert dagegen das Imageproblem des Maklers auf einen angeblich geringen Ausbildungsgrad der Makler. Die Schrift ist deshalb fragwürdig, weil sie das Produkt einer Untersuchung der Ansichten potentieller "Imagemitbewerber" ist und der dabei postulierte geringe Ausbildungsgrad von Maklern lediglich hypothetisch unterstellt wird. Maklerausbildung wird seit Jahren nicht nur im Rahmen des anspruchsvollen Ausbildungsberufes des Kaufmanns in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft (heutige Bezeichnung Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau) betrieben, sondern an einer ganzen Reihe von Fachhochschulen, Universitäten (ebs) und universitätsnahen Instituten wie z.B. der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg. Deren Ergebnisse lassen sich durchaus mit dem Berufsbildungsstandard der Maklerausbildung im Ausland messen. Der im letzten Jahrzehnt eingetretene positive Imagewandel ist sicher auch auf die Anhebung der beruflichen Qualifikation der Makler zurückzuführen, im politischen Raum aber auch auf die Ernüchterungen, die nach dem Fall der Mauer bei einem dann möglich gewordenen realen "Systemvergleich" eintrat und zwangsläufig zu neuen Bekenntnissen für die Marktwirtschaft führten. Schließlich haben Makler ihre Marktkompetenz auch im Rahmen ihrer Öffentlichkeitsarbeit wirksamer als in Zeiten einer Ghettoisierung des Berufsstandes vertreten können. |
| Maklerklausel im Grundstückskaufvertrag / Mietvertrag | broker clause in real property purchase agreement / tenancy agreement | Um Rechtssicherheit hinsichtlich der Provisionszahlungspflicht des Auftraggebers eines Maklers zu schaffen, besteht die Möglichkeit, in den vom Makler vermittelten Grundstückskauf- bzw. Mietvertrag eine Maklerklausel aufzunehmen. Es gibt verschiedene Varianten dieser Klausel. So kann sich zum Beispiel einer der beiden Parteien, für die der Makler tätig war, verpflichtet, dem Makler eine bestimmte oder bestimmbare Provision zu bezahlen. Es handelt sich dabei dann um einen "Vertrag zu Gunsten Dritter".
Eine solche Klausel ist häufig dann in Grundstückskaufverträgen anzutreffen, wenn zu Gunsten eines Dritten ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Auf diese Weise wird auch der Vorkaufsberechtigte zur Provisionszahlung verpflichtet. Dies wird durch die Tatsache gerechtfertigt, dass der Vorkaufsberechtigte bei Ausübung seines Vorkaufsrechts Nutznießer der Maklertätigkeit wird. Eine verbreitete Variante der Maklerklausel ist die deklaratorische Maklerklausel. Mit dieser Klausel stellen die Vertragspartner fest, dass einer von ihnen oder beide einen Makler beauftragt hatten. Eine solche Klausel gewährt dem Makler keinen direkten Provisionsanspruch aus dem Kaufvertrag. Sie dient lediglich der Bestätigung des Maklervertrages und kann zu Beweiszwecken herangezogen werden. Zwingend erforderlich wird eine Maklerklausel dann, wenn der Käufer sich bereit erklärt, eine vom Verkäufer geschuldete Provision zu übernehmen. Es handelt sich dann um eine Kaufvertragsbedingung, die Eingang in den Kaufvertrag finden muss. Die Provision wird dann auch Bestandteil des Wertes der Gegenleistung des Käufers i.S.d. Grunderwerbsteuergesetzes, wodurch sich für den Käufer die zu zahlende Grunderwerbsteuer erhöht. Eine solche Klausel stellt keinen echten Vertrag zugunsten Dritter dar, sondern eine Erfüllungsübernahme (§ 329 BGB). Sie gewährt dem Makler keinen eigenen Anspruch auf Provisionszahlung aus dem Kaufvertrag; er bleibt auf den Maklervertrag angewiesen. Durch diese Klausel hat jedoch der Verkäufer einen Anspruch gegen den Käufer. Er kann von diesem fordern, die Maklerprovision zu bezahlen. Die Verwendung eines echten Vertrages zugunsten Dritter als Maklerklausel ist teilweise umstritten. Bei dieser Variante wird im Kaufvertrag ohne weitere Bedingungen vereinbart, dass einer der Vertragspartner dem Makler die Provision schuldet und dass der Makler darauf einen eigenen Anspruch aufgrund des Kaufvertrages haben soll. Der Makler müsste sich dann nicht mehr auf den Maklervertrag berufen, um die Provision zu erhalten. Einwendungen, die der Kunde aus dem Maklervertrag haben könnte, fallen nicht mehr ins Gewicht. Heute wird oft vertreten, dass Notare eine solche Klausel in den Kaufvertrag aufnehmen dürfen, wenn sie nicht allein im Interesse des Maklers ist, sondern zumindest auch im Interesse eines der Vertragspartner. Dies wäre etwa bei einem bestehenden Vorkaufsrecht der Fall. Die Maklerklausel in Form eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter wird heute verstärkt diskutiert als „Gegenmittel“ gegen einen Widerruf des Maklervertrages nach den Regelungen über Fernabsatzgeschäfte. Denn diese Klausel kann, nachdem sie einmal notariell beurkundet ist, nicht mehr ohne Weiteres widerrufen werden. Als unproblematisch angesehen wird der unechte Vertrag zu Gunsten Dritter, bei dem der Anspruch des Maklers davon abhängig gemacht wird, dass ein einredefreier, durchsetzbarer Anspruch aus einem Maklervertrag besteht. Als bedenklich gelten wiederum Klauseln im Kaufvertrag, nach denen sich der Provisionszahler der Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft oder nach denen die Übertragung des Eigentums an der Immobilie nur unter der Voraussetzung der vorherigen Provisionszahlung stattfinden soll. Die Verwendung einer Maklerklausel hat in der Regel eine Erhöhung der Notargebühren zur Folge. Dies gilt auch für weitere zusätzliche Vertragsregelungen, wie etwa die Zwangsvollstreckungsunterwerfung. SIEHE / SIEHE AUCH: Erfüllungsübernahme Grundstückskaufvertrag Grunderwerbsteuer Vertrag zu Gunsten Dritter (Provisionsabsicherung) |
| Maklerkooperation | cooperation/collaboration between brokers | In allen Phasen des Immobilienmarktes – nicht nur in schlechten Zeiten – empfiehlt es sich für Makler bei ihrer Absatzwegepolitik zusammenzurücken und verstärkt Gemeinschaftsgeschäfte abzuschließen. Eine besonders interessante Form sind in zunehmendem Maße Immobilienbörsen und Maklerverbünde. Diese formen aus einer Vielzahl leistungsfähiger, aber individualistischer Makler-Kollegen eine schlagkräftige Gemeinschaft, die jedem Mitglied Wettbewerbsvorteile bringt. Der entscheidende Vorteil für Objektanbieter ist, dass ihre Immobilie von einem an der Immobilienbörse beteiligten Makler in dessen Angebot aufgenommen wird. Anschließend wird die Immobilie – soweit gewünscht – über die gemeinsame Datenbank auch von den übrigen Maklern der Immobilienbörse mit angeboten. Hierdurch entstehen keine zusätzlichen Kosten. Einziger Ansprechpartner des Verkäufers bzw. Vermieters bleibt der von ihm persönlich beauftragte Makler. Dieser steuert auch die Aktivitäten der übrigen Makler der Immobilienbörse, die die Immobilien mit anbieten. Inseriert wird die Immobilie nur durch diesen Makler. Die übrigen Börsen-Makler bringen z. B. die bei ihnen vorgemerkten Interessenten ein. Diese breite Vertriebsbasis schlägt sich positiv in der Erfolgswahrscheinlichkeit bzw. der Vermarktungsdauer und dem erzielten Objektpreis nieder. Damit keine Probleme bei der Zusammenarbeit entstehen, einigen sich die Mitglieder einer Maklerkooperation auf strenge Regeln für Gemeinschaftsgeschäfte. Speziell für potentielle Käufer und Mieter bieten Immobilienbörsen insbesondere durch ihre hohe regionale Marktkompetenz erhebliche Vorteile, die sich bei der Vermarktung von Objekten auszahlen: Kauf- und Mietinteressenten müssen nicht mühsam die Immobilienteile der Zeitungen wälzen oder zu einer Vielzahl von Maklern gehen, um einen guten Marktüberblick zu bekommen. Vielmehr können sie bei einem einzigen Makler das gesamte Angebot der übrigen Makler der Immobilienbörse abrufen. Die Nutzung dieser Absatzwege durch den Makler schafft für seine Kunden schnell ein hohes Maß an Markttransparenz, spart viel Zeit und Mühen und eröffnet eine interessante Absatzschiene. Bei der Akquise ist Maklerkooperation ebenfalls höchst vorteilhaft. Die verschiedenen Formen der Maklerkooperation und die daraus erwachsenden Gemeinschaftsgeschäfte sind als eine Alternative oder Ergänzung zum Aufbau eines eigenen Außendienstmitarbeiterstammes zu betrachten. Das breit gefächerte und in zahllose Teilmärkte aufgesplitterte Immobilienangebot fordert eine Absatzschiene über Netzwerk und Datenbank geradezu heraus. |
| Maklerleistung | brokerage service | Der Makler hat im Ergebnis der Rechtsprechung der letzten Jahrzehnte immer mehr Leistungen zu erbringen. Der Umfang richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere nach dem Bedarf des Kunden. Beispiel: Der Verbraucher benötigt bei Kauf eines Einfamilienhauses i.d.R. mehr Beratung als der Bauträger, dem der Makler Baugelände für eine Investition verschaffen soll. Erfüllt der Makler diese Nebenpflichten nicht, kann dies durchaus Auswirkungen auf den Provisionsanspruch haben: Der schon entstandene Anspruch kann dadurch wieder entfallen. Um ihn jedoch zur Entstehung zu bringen, muss er eine der in § 652 BGB genannten Leistungen erbringen: Nachweis oder Vermittlung. Die noch so vorbildliche Erfüllung von Nebenpflichten nutzt nichts, wenn der Makler nicht vortragen und notfalls beweisen kann, dass er dem Kunden die Gelegenheit zum Abschluss des später geschlossenen Vertrages nachgewiesen oder diesen Vertrag vermittelt hat. |
| Maklermethode | broker's valuation method (on the basis of yearly gross income) | Bei der Maklermethode handelt es sich um eine international gepflegte Bewertungsmethode, die den Wert von Renditeobjekten mit Hilfe eines Multiplikators bezogen auf die Jahresnettokaltmiete zum Ausdruck bringt. Der sich aus dem Multiplikator ergebende Preis für ein Objekt resultiert aus der aktuellen Verzinsung des eingesetzten Kapitels einerseits und Erwartungen über die zukünftige Ertragsentwicklung dieses Objektes andererseits. Die Höhe der Multiplikatoren schwankt je nach Art, Lage und Raumbezogenheit des Objektes. Die Erwartungen auf den in Frage kommenden Teilmärkten können sich beziehen auf
Daneben spielen Entwicklungen auf den alternativen Anlagemärkten (Kapitalmarkt) eine nicht unerhebliche Rolle. Die verschiedenen, den Multiplikator bestimmenden Einflusskräfte können sich gegenseitig verstärken, aber auch aufheben. |
| Maklerpflichten | broker's duties/obligations | Die speziellen Pflichten des Maklers ergeben sich sowohl aus dem öffentlichen Recht als auch dem Zivilrecht, aus Standesregeln und Wettbewerbsregeln. Öffentlich-rechtliche Regelungen, die speziell die Tätigkeit des Maklers betreffen, sind die Zulassungsregelung in § 34 c der Gewerbeordnung (GewO), die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) und das Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG). Für alle Gewerbetreibenden gelten die Vorschriften des Wettbewerbsrechts, insbesondere des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) und die Preisangabenverordnung (PrAngVO), sowie das Unterlassungsklagengesetz (UklaG), speziell für die Abmahnung unzulässiger Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Die Standesregeln und Wettbewerbsregeln der Berufsverbände haben dagegen nur verbandsinterne Wirkung. Da sie jedoch die Forderungen des Gesetzes praktisch wiederholen, werden sie von den Gerichten als Hinweis darauf gewertet, dass der Berufsstand diese Verhaltensregeln anerkennt. Aus dem zivilen Maklerrecht der §§ 652 ff. BGB ergeben sich zahlreiche Nebenpflichten, die gewährleisten sollen, dass der vertragstreue Kunde zu dem von ihm gewünschten Ziel kommt. |
| Maklerprovision | courtesy (to a broker); agent's fee; brokerage; leasing commission(s) | Die Maklerprovision, auch als Courtage oder Maklergebühr bezeichnet, ist die Vergütung für die erfolgreiche Tätigkeit des Maklers. Der Anspruch entsteht ausschließlich dann, wenn der mit der Einschaltung des Maklers erstrebte Erfolg eintritt. Die Höhe ist nach dem Willen des Gesetzgebers völlig unabhängig davon, welcher Sach- und Zeitaufwand beim Makler anfällt. Die Provision wird frei vereinbart und kann bei der Kaufvertragsvermittlung drei bis sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Welchen Anteil davon Verkäufer und Käufer übernehmen, ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In manchen Bundesländern wird die Zahllast ganz auf den Käufer abgewälzt. Soweit der Objektanbieter zur Provisionszahlung verpflichtet wird, spricht man von einer Innenprovision. Zahlt dagegen der Käufer bzw. Mieter Maklerprovision, spricht man von Außenprovision. Besteht ein Provisionsanspruch, fehlt es aber an einer Vereinbarung über deren Höhe, ist die "übliche" Maklerprovision als vereinbart anzusehen. Eine erfolgsunabhängige Provision kann in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht vereinbart werden. Das deutsche Maklerrecht geht von der Fallgestaltung aus, dass eine der beiden Parteien, zwischen denen der Makler vermittelt, Auftraggeber ist. Welcher das ist – Objektanbieter oder Objektsuchender – bleibt offen. Das Gesetz erweist sich in diesem Punkt als lückenhaft. Denn so kann jede der beiden Vertragsparteien davon ausgehen, dass der jeweils andere Vertragspartner Auftraggeber des Maklers ist. Das Fehlen eines eindeutigen Provisionssystems ist Quelle für viele Rechtstreitigkeiten, wie sie in anderen Branchen völlig unbekannt sind. Solche Rechtstreitigkeiten sind zum Beispiel auch im Maklergeschäft der Niederlande oder in Großbritannien nicht denkbar. Vorschriften über Provisionshöhen gibt es nur bei der Wohnungsvermittlung. Dort ist die Provision nach oben begrenzt. Sie darf nach dem Gesetz gegenüber Wohnungssuchenden höchstens zwei Monatsmieten betragen zuzüglich Mehrwertsteuer, aber "ohne Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist." Ein Wohnungsmieter, der mehr als die zwei Monatsmieten bezahlt hat, kann den überhöhten Teil zurückfordern. Außerdem handelt der Makler ordnungswidrig und muss zusätzlich mit einem Bußgeld rechnen. Bei Ausstellung der Provisionsrechnung muss der Makler folgendes beachten: Sie muss den vollständigen Namen des Maklers (der Firma) und des Kunden enthalten. Die Rechnung muss ein Datum enthalten. Der Makler muss seine Steuernummer und die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer angeben. Die Umsatzsteuer muss separat unter Angabe des Umsatzsteuersatzes ausgewiesen werden. Im Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD von 2013 wurde vereinbart, für Maklerleistungen insbesondere im Bereich der Mietwohnungsvermittlung das sogenannte Bestellerprinzip einzuführen. Dabei bezahlt nur der Auftraggeber den Makler. In der Regel ist dies der Vermieter. Allerdings ist es weiter möglich, dass auch ein Mietinteressent – etwa vor einem beruflichen Umzug in eine andere Stadt – einem Makler einen Suchauftrag nach einer neuen Wohnung erteilt und dadurch zum Auftraggeber wird. 2015 wurde das Bestellerprinzip im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes umgesetzt. Das Gesetz ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Die Neuregelung stieß auf heftigen Widerstand, da viele auf das Vermietungsgeschäft spezialisierte Makler in Großstädten ihre Existenz gefährdet sahen. Das Bundesverfassungsgericht hat drei Verfassungsbeschwerden gegen die Regelung abgewiesen (Beschluss vom 29. Juni 2016, Az. 1 BvR 1015/15). Bei extrem überhöhten Provisionsforderungen kann der Maklervertrag sittenwidrig und damit nichtig sein. Dies wurde vom OLG Frankfurt am Main in einem Fall entschieden, in dem der Makler ein erfolgsunabhängiges Honorar von über 13.000 Euro für Beratungsdienstleistungen im Zusammenhang mit einem Unternehmensverkauf und zusätzlich eine Erfolgsprovision von 12 Prozent verlangt hatte. Bei dem Objekt handelte es sich um ein einfaches Hausgrundstück mit einer kleinen Frühstückspension, die das Finanzamt als „Liebhaberei“ ansah. Nach Feststellung des Gerichts waren weder besondere Beratungsleistungen erforderlich, noch war die Höhe der Provision an sich gerechtfertigt. Das OLG verwies darauf, dass verschiedene Gerichte von einem Missverhältnis von Provision und Leistung ausgehen, wenn die Provision knapp doppelt so hoch ist wie vor Ort üblich. Marktüblich seien drei bis fünf Prozent. Werde ein Mehrfaches des Üblichen verlangt, bestehe ein auffälliges Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Betreffenden nahe lege. Sittenwidrigkeit liege insbesondere dann vor, wenn der Vertragspartner – wie hier – bei Immobiliengeschäften unerfahren sei. Das Gericht beurteilte den Maklervertrag insgesamt als nichtig, die gezahlten Beträge waren zurückzugewähren (OLG Frankfurt am Main, Az. 18 U 59/07, 05.02.2008). Der Bundesgerichtshof hat sich 2014 mit der Frage beschäftigt, ob der Anspruch auf die Maklerprovision unverändert besteht, wenn der Kaufpreis erheblich heruntergesetzt (oder herunterverhandelt) wird. In früheren Urteilen hatte der BGH betont, dass eine geringe Senkung des Kaufpreises – um bis zu 15 Prozent – keine Auswirkungen auf die Maklerprovision habe. Denn dann seien der nachgewiesene und der abgeschlossene Kaufvertrag immer noch als identisch zu betrachten (Urteil vom 13.12.2007, Az. III ZR 163/07). Anders ist es aber, wenn die Preissenkung 50 Prozent überschreitet. In diesem Fall sieht das Gericht den nachgewiesenen und den abgeschlossenen Kaufvertrag nicht mehr als wirtschaftlich gleichwertig an. Der Makler kann dann keine Provision mehr fordern, da praktisch am Ende ein anderer Vertrag abgeschlossen wurde als der, den er nachgewiesen hat (Urteil vom. 6.2.2014, Az. III ZR 131/13). |
| Maklerverbände | brokers' associations | Maklerverbände sind ein Zusammenschluss von Maklern in einer Berufsorganisation. Ursprünglich waren Makler als "halbamtliche" oder vereidigte Dienstleister in das Zunftwesen einbezogen. Es gab vielfach Maklermonopole. Mit Einzug der Gewerbefreiheit – 1866 trat die sie begründende Gewerbeordnung in Kraft – wurden aus Maklern Gewerbetreibende. Als solche gewannen sie ab 1890 zunehmend an Bedeutung. Makler schlossen sich zu Ortsvereinen zusammen. Der "Berliner Maklerverein" von 1878 zählt zu den ältesten dieser Art. In Hamburg entstand 1897 der "Verein Hamburger Hausmakler." Es folgten Vereinsgründungen in Nürnberg (1902), Leipzig und Breslau (1905), Königsberg und Kassel (1906). 1908 wurde der Verein "Münchner Immobilien- und Hypothekenmakler" gegründet, wovon sich 1910 der "Verband zur Förderung des süddeutschen Immobilien- und Hypothekenverkehrs" abspaltete. Der erste Maklerverband, der bereits überregional auf Deutschland fokussiert war, entstand bereits 1893 in Frankfurt. Es war der Verein deutscher Immobilienmakler, der den vergeblichen Versuch unternahm, ein eigenes Maklergesetz anstelle der für das BGB vorgesehenen Regelungen durchzusetzen. Die in den verschiedenen Städten und Bezirken Deutschlands entstandenen Maklervereine schlossen sich 1924 in Köln zum Reichsverband Deutscher Makler zusammen. 1933 wurden die Verbände gleichgeschaltet und in ein Fachgruppensystem überführt. Diese Periode ging 1945 zu Ende. Anknüpfend an den vormaligen Reichsverband Deutscher Makler wurde im Jahr 1949 in Frankfurt der Ring Deutscher Makler (RDM) neu gegründet. 1964 entstand in Konkurrenz zum RDM der "Verband Deutscher Makler" (VDM). 2005 erfolgte die Verschmelzung der beiden Verbände. Der neue Verband nennt sich seitdem Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. Der IVD hat heute ca. 6.000 Mitglieder. Durch den Namen sollte das mittlerweile breiter gewordene Berufsfeld der Verbandsmitglieder zum Ausdruck gebracht werden. Über diese Namensgebung kam es zu Auseinandersetzungen mit anderen immobilienwirtschaftlichen Verbänden. Allerdings haben nicht alle RDM-Verbände dem Zusammenschluss zugestimmt, so dass es neben dem IVD Bundesverband und den Regionalverbänden heute nach wie vor RDM Verbände gibt, nämlich RDM-Berlin-Brandenburg, RDM-Sachsen, RDM Sachsen-Anhalt, RDM-Saarland und aus dem Bereich der früheren RDM-Bezirksverbände RDM-Düsseldorf, RDM-Essen, RDM-Münster und RDM-Bremerhaven. Die RDM-Verbände verfügen über ca. 650 Mitglieder. Der IVD hat die Beteiligungen, die RDM und VDM früher eingegangen waren (Deutsche Immobilien Akademie an der Universität Freiburg, IMMONET GmbH, Marktforschungsinstitut des RDM Bayern) übernommen. Voraussetzung für die ordentliche Mitgliedschaft bei beiden Verbänden ist der Nachweis der für die Berufsausübung erforderlichen Fachkenntnisse. Im Januar 2003 wurde in Frankfurt a.M. ein weiterer immobilienwirtschaftlicher Verband aus der Taufe gehoben, nämlich der "Bundesverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V.". Der Name erregte bei den etablierten Verbänden Anstoß, so dass er sich einen neuen Namen gab: "Mit einer Stimme - Bündelungsinitiative in der deutschen Immobilienwirtschaft." Als Pendant zu dieser Bündelungsinitiative wurde die "Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft" ins Leben gerufen, der neben den Berufsverbänden auch der Haus- und Grundeigentümerverband angehört. Im Jahr 2006 wurde die Bündelungsinitiative in den Zentralen Immobilien Ausschuss e. V. (ZIA) eingegliedert. |
| Maklervertrag | estate agent's contract; brokerage contract; listing contract | Immobilienmakler Der Maklervertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Nach dem gesetzlichen Leitbild handelt es sich um einen einseitigen Vertrag, bei dem derjenige zur Provisionszahlung verpflichtet wird, der eine Provision für den Fall versprochen hat, dass er durch Inanspruchnahme von Nachweis- oder Vermittlungsdiensten eines Maklers zu einem Vertragsabschluss gelangt. Voraussetzungen für den Provisionsanspruch sind also:
Der Makler selbst wird nicht verpflichtet, sondern nur berechtigt, für den Auftraggeber tätig zu werden. Dies gilt für den (einfachen) Maklerauftrag, von dem das Gesetz ausgeht. Bei einem Alleinauftrag ist der Makler zur Tätigkeit verpflichtet. Im Maklervertrag ist die Höhe der Maklerprovision zu regeln. Besteht zwar Klarheit darüber, dass der Auftraggeber eine Provision bezahlen soll, wurde aber deren Höhe nicht festgelegt, schuldet der Auftraggeber im Erfolgsfall die übliche Provision. Eine Provision gilt als stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung nur gegen eine Provision zu erwarten ist. Davon kann immer nur dann ausgegangen werden, wenn der Auftraggeber bei der Geschäftsanbahnung die Initiative ergreift und sich an einen gewerbsmäßig tätigen Makler mit der Aufforderung wendet, für ihn maklerisch tätig zu werden. Im Maklervertrag kann ein Aufwendungsersatz vereinbart werden. In § 652 Abs. 2 BGB heißt es ausdrücklich, dass dem Makleraufwendungen nur zu ersetzen sind, wenn es vereinbart ist. Da das Maklervertragsrecht des BGB abdingbar ist, können vom Gesetz abweichende Vereinbarungen getroffen werden. Hierzu zählt der Alleinauftrag. Allerdings ist dabei zu beachten, dass der Vereinbarungsspielraum im Rahmen vorformulierter Verträge durch die Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) erheblich eingeschränkt ist. Vielfach kommen heute Maklerverträge zwischen Makler und Interessenten für Immobilien über Immobilienportale zustande. Noch sind nicht alle rechtlichen Einzelheiten dazu endgültig geklärt. Nach der wohl überwiegenden Ansicht handelt es sich bei einer Anzeige des Maklers in einem Immobilienportal um seine Einladung an den Interessenten, ein Angebot zum Abschluss eines Maklervertrags zu unterbreiten. Dieses Angebot legt der Interessent dann vor, wenn er sich mit dem Makler in Verbindung setzt und von ihm eine typische Maklerleistung verlangt wie z.B. die Angabe der Anschrift des Objekts oder die Vereinbarung eines Besichtigungstermins. Wenn der Makler dann entsprechend tätig wird, ist ein Maklervertrag durch schlüssiges Verhalten zu Stande gekommen. Das bedeutet auch, dass eine Provisionsvereinbarung nur dann getroffen wurde, wenn der Makler vor Erbringung seiner Leistung den Kunden auf die Provisionspflicht hingewiesen hat und der Kunde in Kenntnis dieser Pflicht die Maklerleistung in Anspruch genommen hat. Wohnungsvermittler Der Maklervertrag des Wohnungsvermittlers ist im Wohnungsvermittlungsgesetz geregelt. Im Gegensatz zum disponiblen Maklerrecht des BGB enthält das Wohnungsvermittlungsgesetz weitgehend zwingende Vorschriften, von denen vertraglich nicht abgewichen werden kann. Eine Provision kann der Makler nicht verlangen, wenn er selbst Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der angebotenen Wohnung ist. Das gleiche gilt, wenn der Makler mit dem Eigentümer, Vermieter oder Verwalter wirtschaftlich oder rechtlich verflochten ist. Vorauszahlungen auf Provisionen sind verboten. Vom Mieter kann auch bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen keine Provision verlangt werden, wenn es sich bei der vermittelten Wohnung um preisgebundenen Wohnraum handelt, der mit öffentlichen Mitteln gefördert ist. Die Höhe der Maklerprovision für Wohnungssuchende ist begrenzt auf zwei Monatsmieten netto kalt. Seit Einführung des Bestellerprinzips zum 1. Juni 2015 können Makler im Bereich der Wohnungsvermittlung nur noch von demjenigen eine Provision verlangen, der sie beauftragt hat. Dies ist in der Regel der Vermieter. Umgehungen, etwa durch das Einfordern von Besichtigungsgebühren, sind unzulässig. Darlehensvermittler Der Vertrag, in dem sich der Darlehensvermittler vom Darlehensnehmer eine Provision versprechen lässt, darf inhaltlich nicht mit dem Darlehensvertrag oder dem Darlehensantrag verbunden sein. Der Darlehensvermittler muss dabei offen legen, wenn er vom Kreditinstitut ebenfalls eine Vergütung oder einen Bonus erhält. Der Provisionsanspruch wird nicht – wie bei den anderen Maklerverträgen – bereits mit dem Zustandekommen des vermittelten Vertrages, sondern erst mit der Auszahlung des Darlehens fällig. Außerdem darf bezüglich dieses Darlehensvertrages kein Widerrufsrecht des Darlehensnehmers mehr bestehen. Für den Maklervertrag ist die Schriftform erforderlich. Die Besonderheiten des Vertrages sind in den §§ 655a ff. BGB geregelt. |
| Maklerwerkvertrag | contract for broker's services | Durch einen Werkvertrag gemäß §§ 631 ff. BGB wird der Unternehmer verpflichtet, einen genau bestimmten Erfolg, das "Werk", herbeizuführen. Beispiele: Herstellung einer Maschine, Bau eines Bürohauses. Im Gegensatz hierzu verpflichtet sich der Immobilienmakler nicht, einen bestimmten Erfolg, nämlich den Abschluss eines Hauptvertrages, herbeizuführen. Er kann dies auch gar nicht, da insbesondere der künftige Vertragspartner seines Auftraggebers von ihm wirtschaftlich unabhängig sein muss und persönlich mit ihm nicht zu eng verbunden sein darf. Andernfalls würde der Provisionsanspruch nicht entstehen. Nur dann kann er "Maklers Kunst" anwenden, nämlich zwei freie Partner davon zu überzeugen, einen Vertrag über den Kauf einer Immobilie miteinander zu schließen. Aus diesem Grund kann der Makler den Eintritt des Erfolges nicht versprechen, da er sich sonst womöglich Ansprüchen wegen Nichterfüllung des Vertrages aussetzen würde. Dagegen hat die neuere Rechtsprechung im Bereich der Finanzierungsvermittlung die Möglichkeit des Werkvertrages bejaht. Verpflichtet sich der Makler, einem Kaufinteressenten den notwendigen Kredit zu beschaffen, werden die Bedingungen des Kredits, seine Höhe und Laufzeit festgelegt, so kann dies als Maklerwerkvertrag angesehen werden. Vor allem dort, wo der Makler ein eigenes Interesse an der Auszahlung des Kredits hat, zum Beispiel weil er aus dem Ankauf des nachgewiesenen Grundstücks ebenfalls Provision verdienen will, spricht aus der beiderseitigen Interessenlage alles für einen Werkvertrag. So beurteilte beispielsweise das Oberlandesgericht Oldenburg eine Vereinbarung als Maklerwerkvertrag, bei der es um ein Finanzierungskonzept für die Renovierung von Eigentumswohnungen im Eigentum der Auftraggeberin ging. Der Makler hatte hier zugesagt, ein „optimales Konzept zur Problemlösung“ vorzubereiten, anzupassen und zu realisieren. Dafür sollte bei Erfolg eine Bearbeitungsgebühr von 5,5 Prozent der Finanzierungssumme plus Mehrwertsteuer gezahlt werden. Zusätzlich sollte die Auftraggeberin mit Abschluss der Vereinbarung eine - im Erfolgsfall anzurechnende - Bearbeitungsgebühr für während des Bearbeitungsprozesses entstehende Kosten von 4.500 Euro plus Mehrwertsteuer entrichten. Dies tat sie auch. Geliefert wurde von Maklerseite lediglich ein Finanzkonzept im Umfang einer DIN A4-Seite. Das Gericht verurteilte den Makler zur Rückzahlung der Bearbeitungsgebühr und erklärte, dass keine weiteren Ansprüche gegen die Auftraggeberin bestanden. Insbesondere sei hier nicht der beim Werkvertrag erforderliche Erfolg eingetreten, es sei also kein „Werk“ vollendet worden. Die Finanzierung sei nicht wie vereinbart realisiert worden (OLG Oldenburg, Urteil vom 19. Mai 2005, Az. 8 U 10/05). Die Rechtsfolgen der Verweigerung des Kredits durch die Bank können in einen Schadensersatzanspruch gegen den Makler münden, zum Beispiel weil der Kunde, der auf die Zusage des Maklers vertraut und den Kaufvertrag unterschrieben hat, seinerseits Schadensersatzansprüchen des Verkäufers ausgesetzt ist. Anmerkung: Einen Provisionsanspruch aus dem Grundstückskaufvertrag kann der Makler auch dann nicht geltend machen, wenn dieser Vertrag wirksam zustande gekommen ist. Dieser Betrag steht daher nicht einmal zur Aufrechnung gegen den Schadensersatzanspruch zur Verfügung. |
| Maklerzertifizierung | certification as a broker/real estate agent | Die DIA Consulting AG ist Deutschlands führende anerkannte Zertifizierungsstelle für Immobilienspezialisten. Sie ist bei der DGA (Deutsche Gesellschaft für Akkreditierung mbH) beglaubigt und beim Deutschen Akkreditierungsrat (DAR) registriert. Die durch die DIA Consulting AG vergebenen Zertifikate beziehen sich auf die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/EC 17024 für die Immobilien- und Finanzwirtschaft und sind national und international anerkannt. Seit 2000 gibt es bei der DIA-Consulting AG bereits die Zertifizierung von Sachverständigen für die Immobilienbewertung. Einer Zertifizierung liegt die EU-Norm für Immobilienmakler (EN 15733) zugrunde. Die ersten Maklerzertifizierungen erfolgten im August 2009. Jeder zertifizierte Immobilienmakler darf als Kompetenznachweis das Zertifikats-Signet "DIAZert" führen. Er ist verpflichtet, in einem gewissen Umfang an Fort- und Weiterbildungsveranstaltungen teilzunehmen und unterwirft sich hinsichtlich seiner Pflichten der Überwachung durch die Zertifizierungsstelle. Die Maklerzertifizierung kann auf drei Gebieten erfolgen, nämlich Vermittlung von vermieteten/selbstgenutzten Wohnimmobilien, vermieteten/selbst genutzten Gewerbeimmobilien und Anlageimmobilien. Wer eine Basiskompetenz z. B. als Immobilienfachwirt, Immobilienwirt DIA oder eine vergleichbare Qualifikation nicht nachweisen kann, muss sich vor der Zertifizierung einem Eingangstest unterziehen. Außerdem muss er mindestens drei Jahre in einem immobilienwirtschaftlichen oder immobilienwirtschaftlich orientierten Beruf tätig gewesen sein. Zertifiziert wird nur, wer im Rahmen einer schriftlichen Prüfung seine fachliche Kompetenz nachweist. Zertifiziert wird für drei Jahre. Danach erlischt die Zertifizierung, es sei denn, der Makler beantragt eine Rezertifizierung für weitere drei Jahre. Erlischt die Zertifizierung, muss die Zertifizierungs-Urkunde zurückgegeben werden. Jeder zertifizierte Makler muss sich auf die Einhaltung eines "Moralkodex" verpflichten. Außerdem müssen bestimmte genau formulierte Qualitätsanforderungen eingehalten werden, die sich auf das Geschäftsverhältnis zwischen Makler und Auftraggeber (Verkäufer und Käufer) beziehen, z. B. umfangreiche Informationspflichten. Nähere Informationen unter www.diaconsulting.de |
| Makrolage | macro location; macro position; location | |
| Mängel (-beseitigung, -protokoll, -rüge) | defects (rectification; punch list/ checklist for quality assurance; claim/ complaint/ notice | Mängel an der Bauausführung, die nicht mit den Plänen des Bauherrn oder mit Baurichtlinien übereinstimmen, aus denen sich die Regeln der Baukunst ergeben, muss der bauausführende Handwerker bzw. Unternehmer innerhalb der Verjährungsfrist für seinen Vertragspartner kostenlos beseitigen. Mängel, die der Bauherr an seiner Immobilie feststellt, sollten dem Vertragspartner unverzüglich schriftlich mitgeteilt werden. Werden sie bereits bei der Bauabnahme entdeckt, müssen sie in einem Protokoll festgehalten werden, da sonst Nacherfüllungsansprüche nicht mehr geltend gemacht werden können. Ratsam ist es, darin einen Termin für die Beseitigung der Mängel zu setzen. Das Protokoll wird anschließend vom Bauherrn und dem Vertragspartner unterzeichnet. |
| Mängelanzeige durch Mieter | tenant's notification of defects | Tritt während eines Mietverhältnisses ein Mangel an der Mietwohnung auf oder werden Maßnahmen zum Schutz der Wohnung gegen zuvor nicht absehbare Gefahren notwendig, (z. B. bei Auftreten von Schimmel, feuchten Wänden, undichten Fenstern, Hausschwammbefall, Wasserrohrbruch) ist der Mieter gesetzlich verpflichtet, dem Vermieter unverzüglich Mitteilung zu machen (§ 536c BGB). Ebenso muss er es dem Vermieter mitteilen, wenn eine dritte Person sich Rechte an der Mietwohnung anmaßt. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, kann ihn der Vermieter auf Ersatz der Schäden in Anspruch nehmen, die ihm dadurch entstehen. Konnte der Vermieter wegen des Unterbleibens der Mängelanzeige den Mangel nicht abstellen, entfallen die Rechte des Mieters auf Mietminderung, auf Schadenersatz wegen eines Wohnungsmangels oder auf außerordentliche Kündigung ohne Bestimmung einer Abhilfefrist (§ 543 Abs. 3 Satz 1 BGB). Bei Mängeln, die nach ihrer erfolgreichen Beseitigung erneut oder auch wiederholt auftreten, muss jedesmal eine neue Mängelanzeige stattfinden. Unterlässt der Mieter dies, verliert er ebenfalls die oben genannten Rechte (AG München, Urteil v. 8.11.2011, Az. 431 C 20886/11, Thema war Schimmelbefall). Eine Mietminderung stellt eine unzulässige Rechtsausübung dar, wenn und soweit der Vermieter einen Gegenanspruch auf Schadenersatz hat, weil ihm durch eine verspätete Mängelanzeige des Mieters weiterer Schaden entstanden ist. Denn der Mieter fordert hier etwas, dass er dem Vermieter gleich wieder zurückzahlen müsste (BGH, Urteil vom 17. Dezember 1986, Az. VIII ZR 279/85). Für einen derartigen Schadenersatzanspruch des Vermieters liegt allerdings die Beweislast für die Verspätung der Mängelanzeige beim Vermieter. Der Bundesgerichtshof hat wegen des Fehlens einer entsprechenden Beweisführung in einem Fall, bei dem es um gesprungene Bodenfliesen ging, die Forderung des Vermieters nach Zahlung der vom Mieter einbehaltenen Minderungsbeträge abgewiesen (Urteil vom 5. Dezember 2012, Az. VIII ZR 74/12). |
| Mansarde | mansard | Die Mansarde bezeichnet Wohnräume im Dachgeschoss, benannt nach dem französischen Baumeister J. Hardouin-Mansart. Ihr Ursprung liegt im 17. Jahrhundert, wo Mansardenwohnungen nur als vorübergehende oder behelfsmäßige Wohnungen galten, z.B. für Studenten. Typisch für diese Art von Wohnung sind meist schräge Wände und kleinere Fenster. Als Wohnung anerkannt wird eine Mansardenwohnung jedoch nur mit ordnungsgemäßem Ausbau und der entsprechenden Installation. Ebenfalls wichtig sind ausreichende Heizungsmöglichkeiten. Besonderheiten ergeben sich bei der Berechnung der Wohnfläche. Anders als bei Wohnungen mit geraden Wänden, werden hier, gemäß zweiter Berechnungsverordnung, Flächen mit einer Höhe von weniger als einen Meter nicht berücksichtigt und Flächen mit einer Höhe zwischen einem und weniger als zwei Meter nur zur Hälfte angerechnet. |
| MAPIC | MAPIC, The International Market for Retail Real Estate | Abkürzung für: Marché international professionel de l'implentation commerciale et de la distribution. MAPIC ist eine internationale Messe für Einzelhandelsimmobilien. Sie findet jährlich im November in Cannes in Südfrankreich statt. Zu den Ausstellern gehören Einzelhändler, Eigentümer, Entwickler, Architekten und Designer von Einzelhandelsimmobilien (Einkaufszentren, Leasinggesellschaften, Flughäfen, Bahnhöfen). Das Publikum setzt sich aus Einzelhändlern, Investoren, Verbänden, Ladenketten usw. zusammen. |
| Maritime Raumordnung | maritime regional development | Am 26.09.2009 ist die Rechtsverordnung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung über die Raumordnung in der deutschen Ausschließlichen Wirtschaftszone (AWZ) in der Nordsee in Kraft getreten (Bundesgesetzblatt BGBl. I S.3107). Diese schafft planungsrechtliche Grundlagen für unterschiedliche Nutzungen der deutschen AWZ in der Nordsee – für die Offshore-Windenergie-Wirtschaft, aber auch für Fischerei, Schifffahrt, Rohstoffgewinnung, Verlegung von Seekabeln und Rohrleitungen sowie Aquakulturen. Auch Forschung und Meeres-Umweltschutz werden berücksichtigt. Die in der Verordnung niedergelegte Raumordnung sorgt für größere Planungssicherheit insbesondere im Bereich der Offshore-Windenergie-Nutzung und reduziert Konflikte zwischen unterschiedlichen Nutzern. Der Raumordnungsplan AWZ Nordsee räumt der Offshore-Windenergie in den drei Gebieten "Östlich Austerngrund", "Nördlich Borkum" und "Südlich Amrumbank" höchste Priorität gegenüber allen anderen Nutzungsinteressen ein. Alle nicht mit der Windenergienutzung zu vereinbarenden Nutzungen sind in diesen Gebieten ausgeschlossen. Die drei Vorranggebiete nehmen eine Fläche von circa 880 Quadratkilometer ein. Bei voller Ausnutzung dieses Potentials kann dort eine rechnerische Kapazität von bis zu 6.765 Megawatt (bei Verwendung von 5-Megawatt-Anlagen) an Windkraft-Anlagen errichtet werden. |
| Market Value | market value | Der Market Value wird von der internationalen Grundstücksbewertungskommission (TEGOVA) wie folgt definiert: "Der Market Value (MV) ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tage der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessener Vermarktungsdauer in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden soll, wobei jeder Partner mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt." Diese im Vergleich zum Verkehrswert etwas umständlich formulierte Definition soll inhaltlich derjenigen des Verkehrswertes (Marktwertes) und derjenigen des "Gemeinen Wertes" entsprechen. |
| Marketing | marketing | Unter Marketing sind alle Maßnahmen zu verstehen, die darauf ausgerichtet sind, die Leistungen des Unternehmens am Kundennutzen auszurichten. Das Unternehmen wird gewissermaßen "vom Markt her" geführt. Die zur Verfügung stehenden klassischen Marketinginstrumente beziehen sich auf die Gestaltung der Produkte und Leistungen, der Preise, der Absatzwege und der Kommunikation. Für Makler und Bauträger bedeutet "Produktpolitik" eine Objektsegmentierung, die sich auf die ins Auge gefassten Zielgruppen konzentriert. Dies wird auch als Objektauswahlpolitik bezeichnet. Beim Bauträger bezieht sich die Preispolitik auf die Preisgestaltung (siehe Festpreise, Abrechnungspreise, Zahlung der Raten usw.). Beim Makler kommt neben der "Preisberatungspolitik" noch die eigene Provisionspolitik (Innenprovision, Provisionsteilung, Außenprovision, Provisionsdifferenzierung usw.) ins Spiel. Die Politik der Absatzwege beim Bauträger hat auch die Entscheidung zum Inhalt, ob ein Makler einbezogen oder ein Direktvertrieb vorgezogen wird. Makler können ausschließlich auf das Sologeschäft, aber auch auf Gemeinschaftsgeschäfte, Börsen und Maklerverbände zur Absatzförderung setzen. Auch jede innerbetriebliche Verkaufsförderungsmaßnahme bis hin zur Verkaufsschulung kommt hier ins Spiel. Die Kommunikationspolitik spielt im Immobiliengeschäft eine bedeutende Rolle. Man versteht darunter zielgruppenorientierte Werbemaßnahmen und PR-Aktivitäten. Dabei handelt es sich um die unternehmensbezogene Kommunikationspolitik des Maklers einerseits und andererseits – stellvertretend für den Auftraggeber – um Werbe- und PR-Maßnahmen, die das Objekt in den Mittelpunkt stellen. Grundsätzlich kann gesagt werden, dass Makler die vier klassischen Marketinginstrumente auf Grund ihrer Drittstellung stets für
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| Marketing-Award | marketing award | |
| Marketing-Maßnahmen | marketing instruments | Unter Marketing-Maßnahmen versteht man taktische Mittel und Werkzeuge, um mit Hilfe des Marketings die Ziele des Unternehmens zu erreichen. Je größer der Einsatz und je besser die Auswahl miteinander kombiniert werden, desto größer ist der Marketing-Erfolg. Folgende Instrumente könnten hierfür hilfreich sein:
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| Marketingmix | marketing mix | Grundsätzlich lässt sich der Marketing-Mix als alles das definieren, "was das Unternehmen veranlassen kann, um die Nachfrage nach seinem Produkt zu beeinflussen" (Kotler, et. al 2003, Grundlagen des Marketing). Der Marketing-Mix ist Kernbestandteil des Marketing und lässt sich wiederum klassischer Weise in vier Bereiche, teilweise wird auch von Submix-Feldern gesprochen, aufteilen:
Der isolierte oder unkoordinierte Einsatz der oben beschriebenen Marketinginstrumente kann dazu führen, dass sich die Wirkungen beeinträchtigen, gegenseitig aufheben oder gar negativ beeinflussen. Deshalb ist es Aufgabe eines planvollen Marketing-Mix von Maklerunternehmen, die Marketinginstrumente so miteinander zu kombinieren und aufeinander abzustimmen, dass ein widerspruchsfreies Marketingkonzept entsteht. Der Einsatz der Marketinginstrumente im Rahmen des Marketing-Mix erfordert also ein integriertes, sachlich und zeitlich aufeinander abgestimmtes Programm. Das bedeutet, dass nicht nur der Sachbezug, sondern auch der Zeitbezug hergestellt werden muss. Marketingziele sind Ziele, die man innerhalb eines bestimmten Zeitraums erreichen will. Normalerweise sind sie langfristig abgesteckt, wobei Ziele der Vermarktung eines Objektes natürlich eher kurz- bis mittelfristiger Natur sind. Deshalb spricht man auch von Strategien, von langfristigen Grundsatzentscheidungen, in die allgemeine Handlungsanweisungen einbezogen sind. |
| Markstein | landmark | Markstein ist eine historische Bezeichnung für Grenzstein. |
| Markt | market | Unter Markt im Sinne der Volkswirtschaft versteht man den ökonomischen Ort, auf dem das Angebot bestimmter Güter und die Nachfrage nach diesen Gütern zusammentreffen, um zum Austausch von Gut gegen Geld zu gelangen. Beide Marktparteien verfolgen ihre eigenen Interessen und stehen zu einander in Wettbewerb. Je nach Kreislaufstufe kann unterschieden werden zwischen den Faktormärkten, auf denen die Produktionsfaktoren (Arbeit, Kapital, Gewerbeimmobilien) gehandelt werden, und den Konsumgütermärkten, auf denen die unterschiedlichsten Verbrauchsgüter Gegenstand der Markttransaktionen sind. Unterstellt wird, dass die Marktakteure nach dem ökonomischen Prinzip handeln. Hinsichtlich der Marktformen ist zwischen vollkommenen und unvollkommenen Märkten zu unterscheiden. Auf den vollkommenen Märkten werden homogene Güter gehandelt. Deshalb herrscht hier vollständige Konkurrenz. Auf den unvollkommenen Märkten werden heterogene (nur beschränkt vergleichbare) Güter gehandelt. Man spricht deshalb auch von einer heterogenen Konkurrenz. Voraussetzung dafür, dass von einem vollkommenen Markt gesprochen werden kann, sind der freie Zugang aller Wirtschaftssubjekte zum Markt, völlige Transparenz, Unabhängigkeit aller Marktteilnehmer und Entscheidungsfreiheit, sowie schnelle Preisreaktionen auf Angebots-/Nachfrageveränderungen. Es handelt sich dabei eher um ein theoretisches Modell. In der Realität wird man von unvollkommenen Märkten ausgehen müssen, bei denen es auf beiden Seiten Informationsdefizite, aber auch Informationsasymmetrien gibt, die zu Marktpreisen führen, die nicht das theoretische Optimum darstellen müssen. Dies gilt selbst bei Wochenmärkten, auf denen bestimmte Güter von verschiedenen Anbietern gehandelt werden. Obwohl es sich um Güter gleicher Art handelt (z.B. Äpfel und Äpfel), gibt es Informationsdefizite hinsichtlich der unterschiedlichen Qualitäten. Der Immobilienmarkt in all seinen Erscheinungsformen gehört zu den typischen unvollkommenen Märkten. Vergleiche von Immobilienangeboten sind für den Nachfrager nur in beschränktem Umfange möglich. Die Angebotskonkurrenz ist relativ gering, da sich der konkrete Hausanbieter in der Regel nicht daran orientieren kann, zu welchem Preis im selben Zeitraum, in dem die Markttransaktion stattfindet, andere Anbieter von Vergleichsobjekten am Markt auftreten. Er kennt sie schlicht nicht. Die Marktteilnehmer machen sich auf eine Entdeckungsreise in der Hoffnung, den optimalen Marktpartner zu finden. In der Marktformenlehre werden zu den Märkten auch das Oligopol und das Monopol gerechnet. Beim Oligopol befinden sich auf einer Seite nur wenige, in der Regel marktbekannte Teilnehmer (z.B. Mineralölkonzerne auf der Seite der Anbieter von Benzin oder Erdöl). Das Monopol ist dadurch gekennzeichnet, dass es auf einer der Marktseiten nur einen Marktteilnehmer gibt, der nicht im Wettbewerb mit anderen Marktteilnehmern steht. Monopole führen zu Monopolpreisbildungen. Es gibt auch künstlich herbeigeführte Monopolstellungen, wenn zwischen mehreren Marktteilnehmern Preisabsprachen getroffen werden. Solche Preisabsprachen sind nicht zulässig und werden in Deutschland vom Bundeskartellamt mit hohem Bußgeld geahndet. |
| Marktanalyse | market analysis; commercial survey | Die Marktanalyse betrachtet den Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt. Ermittelt werden die Faktoren, die einen bestimmten Markt kennzeichnen. Dies geschieht einmalig oder in bestimmten Intervallen. Die Marktanalyse stellt die Struktur und die Beschaffenheit eines Marktes dar und gibt Auskunft über lokale, regionale und überregionale Teilmärkte inklusive der aktuellen Angebots- und Nachfragesituation. Zwingender Bestandteil jeder Analyse ist die Untersuchung der Wettbewerbssituation. Zur Analyse gehören neben den genannten auch folgende Faktoren: Demographische Faktoren (z.B. Stand der Haushalte, Aufbau der Alterspyramide), wirtschaftliche Faktoren (Höhe des verfügbaren Einkommens, Höhe des Kapitalmarktzinses), Infrastruktur (Städtebau, Verkehr), Konkurrenzverhältnisse, Steuer- und Subventionspolitik, rechtliche Rahmenbedingungen, öffentliche Förderungsmodelle sowie die Objektbewertung bei Standortanalysen. |
| Marktanpassungsfaktor / Wertermittlung | adjustment factor; determined by the features of the property to reflect market value effects on a cost-based valuation method | Zu den Aufgaben der Gutachterausschüsse gehört es, Marktanpassungsfaktoren zu ermitteln, die sich aus der Differenz von errechneten Sachwerten und bereinigten Kaufpreisen ergeben. Die Sachwerte werden unter Zuordnung der verkauften Immobilien aus dem Gebäudetypenkatalog nach NHK 1995/2000 ermittelt, wobei bestimmte Kosten etwa für Außenanlagen mit pauschalen Prozentsätzen angesetzt werden. Eine Besichtigung der zu bewertenden Objekte findet in der Regel nicht statt. Die ermittelten Marktanpassungsfaktoren, die positiv oder negativ sein können, ergeben sich aus der Formel: Kaufpreis : Sachwert = Marktanpassungsfaktor Der Sachverständige kann den Marktanpassungsfaktor bei der Ermittlung des Verkehrswertes eines "Sachwertobjektes" allerdings nicht ungeprüft übernehmen. Er muss vielmehr die besonderen Merkmale des Bewertungsobjektes berücksichtigen und den Anpassungsfaktor gegebenenfalls korrigieren. |
| Marktbeobachtung (Immobilienmarkt) | market survey/investigation/inquiry; market observation; market intelligence service (real estate market) | Während sich die Analyse des Immobilienmarktes mit der Erhebung von Daten befasst, die den Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt widerspiegeln, befasst sich die Marktbeobachtung mit den Entwicklungstendenzen des Immobilienmarktes. Es handelt sich dabei um eine Vergangenheitsbetrachtung, die Erkenntnisse darüber vermitteln soll, wie sich die verschiedenen Teilmärkte des Immobilienmarktes entwickelt haben. Daraus können Schlussfolgerungen für die ihnen innewohnenden Marktrisiken (Risikotypen) abgeleitet werden. Diese Erkenntnisse sind wichtig für die Zusammenstellung von Portfolios und den Stellenwert, der Immobilien innerhalb gesamter Vermögensportfolios zukommt (Asset-Management/Vermögensmanagement). Bei der Marktbeobachtung spielt das Instrument von Zeitreihenindizes eine große Rolle, während bei der Immobilienmarktanalyse vor allem Raumindizes geographische Strukturmerkmale abbilden. In die Zukunft fortgeführt wird die Marktbeobachtung mit Hilfe von Marktprognosen. |
| Marktberichte (Immobilienmarkt) | market reports (real estate market) | Marktberichte zum Immobilienmarkt werden von Immobilienfirmen, Verbänden und Gutachterausschüssen veröffentlicht. Die Untersuchungen können sich auf einzelne Segmente und räumliche Teilmärkte beziehen (z.B. der Büromarkt in Stuttgart, der Markt für Einzelhandelsflächen in Deutschland). Neben einer Beschreibung des aktuellen Preisniveaus, der wichtigsten Trends und einer Skizzierung der Entwicklung des Marktes enthalten viele Marktberichte auch eine Prognose der weiteren Marktentwicklung. Verbände verfügen teilweise über eigene Marktforschungseinrichtungen, wie z.B. das Marktforschungsinstitut des IVD Süd in München (IVD-Institut – Gesellschaft für Immobilienmarktforschung und Berufsbildung mbH). Immobilienmarktberichte tragen wesentlich zur Transparenz des Immobilienmarktes bei. Für Marktberichte der Gutachterausschüsse wurden von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) "Empfehlungen zu Aufbau und Inhalt von Grundstücksmarktberichten" vorgelegt. Zu einer Vereinheitlichung der Marktberichte haben sie allerdings bisher nicht beigetragen. |
| Marktbewertung | market assessment | Darunter wird ein Faktor verstanden, der künftige ungewisse Zahlungsströme in den Bereichen Finanzierung und Investitionsrechnung auf einen (derzeitigen) Wert (Geld) abbildet. |
| Markteinflussfaktoren - Marktdeterminanten | factors that influence the market; market forces - market determinants | Markteinflussfaktoren sind Faktoren, die von außen auf Angebot und Nachfrage einwirken. Beim Immobilienmarkt sind es z.B. Kapitalmarktzinsen, Änderungen steuerlicher Rahmenbedingungen, Einführung oder Streichung von Fördermitteln, Moden, usw. Nicht zu den Markteinflussfaktoren zählen die Marktdeterminanten. Das sind die langfristigen Bestimmungsgründe für Angebot und Nachfrage, wie etwa die Baulandproduktion durch die Gemeinden, Entwicklungen innerhalb des Bauhandwerkes, der Baustoffe usw., auf der Angebotsseite, sowie auf der Nachfrageseite Wanderungsbewegungen, Bevölkerungsentwicklung (z.B. Verschiebungen im Generationengefüge), Entwicklung der Haushalte als Nachfrageeinheiten, sowie vor allem auch die Einkommens-/Kaufkraftentwicklung. Marktdeterminanten bestimmen Trends, Einflussfaktoren Abweichungen von Trends. Daneben spielen für die Beurteilung der Marktentwicklung noch die sog. Indikatoren eine Rolle, wie etwa die Entwicklung der Baugenehmigungszahlen, der Bausparverträge, der Erbmassen usw. Aus ihnen lassen sich Schlussfolgerungen für die künftige Marktentwicklung ziehen. |
| Marktforschung | market research | Zur Marktforschung auf dem Immobiliensektor zählen Marktanalyse, Marktbeobachtung und Marktprognose. Die Marktprognose stützt sich auch auf die Erkenntnisse der Entwicklung der (kurzfristigen) Markteinflussfaktoren und der (langfristig wirkenden) Marktdeterminanten. |
| Marktkapitalisierung / Marktwert | market capitalization / (open) market value; actual cash value; trade value | Daran wird die Größe und Bedeutung von Unternehmen bzw. internationalen Börsenplätzen gemessen. Sie ergibt sich, wenn die Zahl der börsengehandelten Aktien eines Unternehmens (bzw. eines Börsenplatzes) mit ihrem Kurs bzw. ihren Kursen multipliziert wird. Die sich ergebende Kennziffer wird auch Börsenkapitalisierung /-wert genannt. |
| Marktmonitor Immobilen | annual survey carried out in Germany that compares the real estate market in different cities | Der Marktmonitor Immobilien ist eine jährlich erscheinende repräsentative deutschlandweite Studie von Prof. Dr. Stephan Kippes Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) und des Immobilienportals immowelt.de. Die Daten für die Studie werden jeweils innerhalb des Immobilien-Professional-Panels (IPP) der Immowelt AG erhoben, an dem ausschließlich Fachleute aus der Immobilienwirtschaft teilnehmen. Befragt wurden zufällig ausgewählte Makler, Bauträger und andere Immobilienspezialisten in ganz Deutschland. |
| Marktprognosen (Immobilienmarkt) | market forecasts (real estate market) | Immobilienmarktprognosen befassen sich mit der Ermittlung von voraussichtlichen Entwicklungen von Immobilienpreisen und von Mieten. Aus letzteren werden Kaufpreise abgeleitet. Prognosen sind vor allem bedeutsam für institutionelle Immobilieninvestoren. Prognosegrundlagen sind unter anderem in der Gegenwart feststellbare Indikatoren, die auf eine bestimmte Entwicklung in der Zukunft schließen lassen. So wird die Entwicklung von Baugenehmigungszahlen einen Schluss auf die Entwicklung von künftigen Baufertigstellungszahlen – sprich: Gebäudeangeboten – zulassen. Die Festsetzung von Basiszinssätzen durch die Zentralbanken im Interesse der Geldwertstabilität erlaubt eine Einschätzung der Entwicklung von Kreditspielräumen im Bankensystem und damit des realen Kaufkraftvolumens. Dieses wirkt sich auch auf die Immobiliennachfrage bzw. die Mietzahlungsfähigkeit von potentiellen Nachfragern aus. Prognosen können sich auf statistische und ökonometrische Analysen, z.B. Regressionsanalysen, stützen. Zusammenhänge können auch mit Hilfe der Ermittlung von Korrelationskoeffizienten aufgezeigt werden. Die Eintrittswahrscheinlichkeit von Prognosen wird vielfach in Form eines Entwicklungskorridors dargestellt, der sich mit zunehmender Langfristigkeit öffnet. Bedeutsam für Marktprognosen sind Determinanten, die aus der Perspektive beider Marktseiten Aussagen über Trends erlauben. Dagegen können Markteinflussfaktoren Störfaktoren sein, die die Wahrscheinlichkeit einer Entwicklung mittel- bis langfristig beeinträchtigen können. Man denke an technische Fortschritte einerseits und politische Steuerungswirkungen andererseits. |
| Marktsegmentierung | market segmentation | Mit Hilfe sorgfältiger Marktforschung kann ein Gesamtmarkt in einzelne Betätigungsfelder unterteilt werden. Diese Segmente unterscheiden sich zum Beispiel nach soziodemographischen Merkmalen (Geschlecht, Alter, Einkommen, Beruf), geographischen Merkmalen (Wohnort), mikrogeographischen Merkmalen (Ortsteil, Straße) oder psychographischen Merkmalen (Einstellungen, Meinungen, Motive). Für Werbemaßnahmen ist es unerläßlich, die Zielgruppe einzugrenzen, also zu segmentieren. |
| Marktspannung | market pressure/tension | Als Marktspannung wird das Verhältnis von Angebot und Nachfrage verstanden. Je unausgeglichener Angebot und Nachfrage sind, desto angespannter ist der Markt. Dies gilt sowohl für Anbieter- als auch für Nachfragermärkte. Transparenz und Zugänglichkeit des Marktes haben hierbei entscheidenden Einfluss. Transparente und leicht zugängliche Märkte wie z.B. öffentliche Börsenplätze können im Regelfall Ungleichgewichte schneller ausgleichen. Immobilien werden dagegen in der Regel nicht öffentlich gehandelt. Die zunehmende Vermarktung über das Internet hat in den letzten Jahren jedoch dazu beigetragen, dass zumindest Teile des Immobilienmarkts zu öffentlich zugänglichen Angeboten werden. Dies führte zumindest in Teilmärkten zu mehr Transparenz. |
| Markttransparenz | market transparency | Die Verfügbarkeit von relevanten Marktinformationen bestimmt den Grad der Transparenz eines Marktes. Je mehr Marktinformationen zur Verfügung stehen bzw. zu eruieren sind, desto
transparenter stellt sich der Markt dar. Eine vollkommene Markttransparenz, die eine Bedingung eines vollkommenen Marktes ist, liegt vor, wenn alle Marktteilnehmer umfassenden Zugriff zu sämtlichen Informationen haben. Der Immobilienmarkt ist aufgrund der Eigenschaften des Wirtschaftsgutes Immobilie (eingeschränkte Substituierbarkeit, lange Produktionsdauer, Standortgebundenheit etc.) ein heterogener Markt, der einen Mangel an Informationen (Immobilienarten, Angebot und Nachfrage, Preise, Verhalten der Marktteilnehmer etc.) zur Folge hat. Dies führt zu Entscheidungssituationen unter Unsicherheit. |
| Marktwachstums-Marktanteils-Matrix, Vier-Felder Matrix, Vier-Felder-Portfolio, Boston-Consulting-Group-Matrix, BCG-Matrix, Boston-I-Portfolio | market growth/share matrix, four-field matrix, four-field portfolio, Boston Consulting Group matrix, BCG matrix, Boston I portfolio | Die Marktwachstums-Marktanteils-Matrix (auch: Vier-Felder-Matrix, Vier-Felder-Portfolio, Boston-Consulting-Group-Matrix, BCG-Matrix, BCG-Portfolio, Boston-I-Portfolio) ist ein von der Boston-Consulting-Group entworfenes Instrument aus der Portfolio-Analyse für die strategische Unternehmensplanung, -steuerung und
-führung und dient der Strategieentwicklung eines Unternehmens mit seinen Geschäftseinheiten. Dabei werden die Produkte und Dienstleistungen als strategische Geschäftseinheiten klassifiziert. In Immobilienunternehmen könnten dies angebotene Dienstleistungen, aber auch die Immobilien selber sein (unter Umständen eingeteilt in unterschiedliche Immobilienarten). Diese werden in ein Blasendiagramm übertragen. Die absoluten Umsatzzahlen jeder Geschäftseinheit bestimmen den Durchmesser der Kreise beziehungsweise Blasen in der Matrix. Je größer die Blase, desto größer ist der erfolgte Umsatz der Immobilie oder der Dienstleistung. Die Blasen werden in ein XY-Diagramm übertragen. Darin beschreibt die X-Achse den relativen Marktanteil des Unternehmens im Vergleich zu dem stärksten Mitbewerber und die Y-Achse das prozentuale Wachstum des Marktes. Nach der Festlegung geeigneter Grenzen entstehen Trennlinien. Je nach Marktanteil der strategischen Geschäftseinheit und je nach Marktwachstum wird die Dienstleistung beziehungsweise die Immobilie in eines der vier entstandenen Felder eingruppiert. Jedes dieser Felder entspricht einer Normstrategie, aus der sich Empfehlungen zur weiteren Behandlung der Dienstleistung beziehungsweise der Immobilie für die Zukunft ableiten lassen können. Der Produktlebenszyklus verläuft in klassischer Weise in vier Phasen:
1http://www.bcg.de/bcg_deutschland/geschichte/klassiker/portfoliomatrix.aspx |
| Marktwert | (open) market value; fair (market) value; actual cash value; trade value | |
| Marktzugangsstrategien (Maklergeschäft) | strategies for accessing a market (brokerage) | Das Maklergeschäft ist dadurch gekennzeichnet, dass es der Makler für die Anbahnung und den Abschluss eines Geschäftes nicht nur mit einem, sondern mit zwei Geschäftspartnern zu tun hat. Es sind einerseits die Anbieter von Objekten und andererseits die Objektsuchenden. Seine Maklerstellung wird dadurch charakterisiert, dass er von beiden wirtschaftlich und rechtlich unabhängig ist. Dies gilt im Wesentlichen nicht nur für deutsche Makler, sondern weltweit.
Aus dieser Situation heraus gibt es grundsätzlich zwei Wege, sich den Markt, auf dem ein Makler tätig werden will, zu erschließen. Er kann Vermarktungsaufträge von Objektanbietern annehmen, um für dieses Objekt passende Interessenten zu suchen. Der zweite Weg besteht umgekehrt darin, Suchaufträge von Interessenten zu übernehmen mit dem Ziel, ein den Wünschen dieses Interessenten entsprechendes Objekt zu finden. In Deutschland erfolgt der Marktzugang der Makler überwiegend über Objektaufträge. Im Vordergrund stehen dabei Strategien der Auftragsakquisition (passive, aktive Auftragsakquisition). Das akquirierte Objekt wird zielgruppenbezogen beworben, um Interessenten zu finden, die für einen Vertragsabschluss in Frage kommen. Der Marktzugang über das Interessentenpotenzial, also der potenziellen Immobiliennachfrager ist in Deutschland für den Durchschnittsmakler eher eine Ausnahme. Dort, wo sie anzutreffen ist, erfolgt sie überwiegend bei Anlageimmobilien. Dabei spielt die Vermögensberatung eine große Rolle. Ausgangspunkt ist die Ermittlung des Bedarfsprofils bzw. des Suchwunsches des Interessenten. Diesem Profil entsprechend werden die verschiedenen sich bietenden Objektangebote hinsichtlich ihrer Wirtschaftlichkeit, den rechtlichen Gegebenheiten, den steuerlichen Auswirkungen und den gegebenen technischen Standards analysiert und deren Stellenwert im Zusammenhang mit dem daraus entstehenden Vermögensmix ermittelt. Immobilienberatung als Vermögensberatung ist eine wichtige Voraussetzung für die interessentenbezogene Marktzugangsstrategie. Sie dürfte auch in Deutschland an Bedeutung gewinnen. |
| Marktzyklus | market cycle | Aufgrund des zyklischen Verlaufs der Immobilienmärkte steigen und sinken Mieten und Preise. Konjunktur und Zeitverzögerung, mit der das Angebot auf die Nachfrage reagiert (Schweinezyklus), gelten als wesentliche Ursache für Ab- bzw. Aufschwünge auf den Immobilienmärkten. |
| Maschendrahtzaun | wire mesh fence; chain link fence | Zäune sind ein beliebtes Thema von Nachbarschaftsstreitigkeiten. Dies wurde vor einigen Jahren auch musikalisch aufbereitet. Gerichte müssen sich meist dann mit der Ausgestaltung von Zäunen befassen, wenn diese
Wird auf einem Zaun zwischen zwei Privatgrundstücken zusätzlich Stacheldraht angebracht, kann bei Gefährdung spielender Kinder die Bauaufsicht einschreiten. Dies entschied das Verwaltungsgericht Koblenz (Az. 7 K 2595/05). Der umstrittene Zaun war 1,80 Meter hoch und konstruktionsbedingt ersteigbar gewesen. Die Bauaufsichtsbehörde ordnete die Entfernung des Stacheldrahts an, da die öffentliche Sicherheit gefährdet sei. Das Gericht bestätigte ihr korrektes Vorgehen. |
| Maschinenlärmschutzverordnung | German Machine Noise Prevention Regulations | Die Maschinenlärmschutzverordnung dient dem Schutz vor Lärm aus der Nachbarschaft in Wohngebieten. Hiernach dürfen zum Beispiel in reinen Wohngebieten keine lärmintensiven Geräte und Maschinen an Sonn- und Feiertagen ganztägig sowie an Werktagen in der Zeit von 20 bis 7:00 Uhr betrieben werden. Hierzu gehören zum Beispiel Laubbläser, Müllsammelfahrzeuge, Vertikutierer und rollbare Müllbehälter. |
| Maschinenring | machinery syndicate | Ein Maschinenring ist ein Zusammenschluss von Landwirten, die ihre Maschinen zur Bewirtschaftung ihrer Felder sowie auch ihre Arbeitskräfte gemeinschaftlich nutzen. Eine Geschäftsstelle koordiniert die Nutzung und ermittelt freie Kapazitäten bei den einzelnen Betrieben, die dann bei Bedarf von anderen Mitgliedern genutzt werden können. Nimmt ein Betrieb Arbeitskräfte und Maschinen anderer Mitglieder in Anspruch, muss er dafür zahlen – die Abrechnung erfolgt ebenfalls durch den Maschinenring. Maschinenringe sind häufig als Verein bzw. eingetragener Verein (e. V.) organisiert. Die Vorteile für die Mitglieder bestehen darin, dass eine effektivere Nutzung der Maschinen und Arbeitskräfte möglich ist; auch muss nicht jeder Betrieb jede Maschine anschaffen. Personalengpässe können kurzfristig ausgeglichen werden. Weitere Leistungen von Maschinenringen sind unter anderem die Vermittlung von Helfern für den Betrieb bei sozialen Notfällen und die Organisation von Sammeleinkäufen und Rabattverhandlungen mit Herstellern und Zulieferunternehmen aller Art. Auch die Arbeitnehmerüberlassung ist ein Bereich, in dem Maschinenringe sich teilweise betätigen – so werden zum Beispiel Landwirte und Fahrzeuge im Winter für den Winterdienst vermittelt. Die Dachorganisation der Maschinenringe ist der Bundesverband der Maschinenringe e. V. in 86633 Neuburg a. d. Donau. |
| Maße der baulichen Nutzung | land use intensity; degree of building coverage | Zu den Maßen der baulichen Nutzung zählen die • GRZ (Grundflächenzahl) oder GR = zulässige Grundfläche, • GFZ (Geschossflächenzahl) oder GF = Geschossfläche, • H (Höhe der baulichen Anlagen), • Z (Zahl der Vollgeschosse) sowie die • BMZ (Baumassenzahl) oder BM = Baumasse. In einem Bebauungsplan muss stets die GRZ bzw. GR festgesetzt werden, sowie entweder H oder Z, wenn das Landschaftsbild erhalten bleiben soll. Im Flächennutzungsplan können GFZ oder BMZ und H dargestellt werden. |
| Maskarons | mascarons | Maskarons oder Fratzenköpfe sind Darstellungen maskenhaft verzerrter Tier- oder Menschenköpfe, manchmal Köpfe von Fabelwesen, die als Schmuckelement an Bauwerken wie auch auf Gefäßen, Wandmalereien und so weiter angebracht wurden. Gebräuchlich waren sie im Mittelalter, aber auch im Barock, der Renaissance und dem Historismus. Sie sind mit dem Gebäude fest verbunden und finden sich meist an Schlusssteinen sowie Tor- oder Fensterbögen. Maskarons an Gebäuden dienen nur der Ausschmückung und nicht etwa als Wasserspeier. Es gibt jedoch auch Maskarons, die mit einem Brunnenbecken verbunden sind und aus deren Mund das Wasser in den Brunnen fließt. Auch an der Fassade des Hamburger Hauptbahnhofes (erbaut 1904-1906) finden sich Maskarons. |
| MaßnG | statute for a specific provision | Abkürzung für: Maßnahmegesetz |
| Massivbauweise | massive type of construction; solid construction | Die Massivbauweise ist eine Bauweise, bei der Gebäude aus ein- oder zweischaligem Mauerwerk errichtet werden. Als Material für das Mauerwerk kommen Backstein oder Naturstein in Frage. |
| Maßstab | scale; yardstick; gauge; criterion; benchmark; canon; standard | Der Maßstab zeigt das Größenverhältnis, in dem etwas proportional zeichnerisch dargestellt wird. Im Maßstab 1:1000 wird das Original in der Zeichnung 1000fach verkleinert dargestellt. So entspricht ein Zentimeter in der Zeichnung zehn Metern in der Realität. Trotzdem wird zur Verdeutlichung ein Detail durchaus im Maßstab 1:1 dargestellt. Die Zeichnung ist in diesem Fall so groß wie das Objekt in der Realität. |
| Master-Studiengänge (Immobilienwirtschaft) | Master's courses (real estate management) | |
| Materielle Baurechtswidrigkeit | material violation of building law | Eine Materielle Baurechtswidrigkeit setzt voraus, dass gegen materielle Vorschriften des Bauplanungsrechts verstoßen wurde. Diese finden sich insbesondere in den §§ 30 ff. des Baugesetzbuches (BauGB). Dabei geht es um die Frage, ob ein Bauvorhaben zulässig ist, also genehmigt werden könnte, ob es zum Beispiel im Einklang mit dem Bebauungsplan ist. Auch bei Verstoß gegen Vorschriften des Bauordnungsrechts (beispielsweise über Abstandsflächen) kann materiellrechtliche Illegalität vorliegen – ebenso wie bei Nichtbeachtung anderer öffentlich-rechtlicher Regelungen (zum Beispiel Immissionsschutzrecht), die im Einzelfall zu beachten sind. |
| Mauerwerk | brickwork; masonry | Man unterscheidet verschiedene Arten von Mauerwerk: Sichtmauerwerk bleibt nach einer Seite unverputzt und ohne Wärmedämmung, es sei denn, es handelt sich um ein Element des zweischaligen Mauerwerks. Für die nach außen gewendete Sichtmauer müssen frostsichere Steine verwendet und mit Gießmörtel hohlraumfrei verfugt werden. Verputztes Mauerwerk mit Innendämmung ist unter den einschaligen Mauerwerken eine bauphysikalisch weniger gute Lösung, was die nach der Energieeinsparverordnung vorgeschriebene Wärmedämmung betrifft. Sie ist billiger als die Außendämmung, jedoch nicht so effektiv. Mauerwerk mit Außendämmung gibt es in mehreren Varianten. Die so genannte "Vorhangfassade" zeichnet sich dadurch aus, dass über der außen angebrachten Wärmedämmschicht eine auf Holzlatten befestigte Fassadenbekleidung angebracht ist. Das Wärmeverbundsystem (WDVS) besteht einschließlich der Dämmschicht aus drei oder mehreren Schichten. Auf die Dämmschicht wird zur physikalischen Stärkung eine "Armierungsschicht" und zum Zweck des Wetterschutzes darauf eine Schlussbeschichtung aufgetragen. Eine Alternative zum WDVS bietet die "Plattenverkleidung" eines nach außen wärmegedämmten Mauerwerkes. Neben den hier beschriebenen einschaligen Mauerwerken gibt es auch noch das zweischalige Mauerwerk. Die Errichtung von Wohn- und gewerblich genutzten Gebäuden ohne Wärmedämmung ist heute wegen der den Niedrigenergiehausstandard anstrebenden Energieeinsparverordnung kaum mehr möglich. |
| Maximalpreisvertrag | cost-plus-fee contract | |
| MB | model conditions | Abkürzung für: Musterbedingungen |
| mbH | limited (Ltd.) | Abkürzung für: mit beschränkter Haftung |
| MBO | model construction regulations | Abkürzung für: Musterbauordnung |
| MBöBk | model conditions for building and loan associations governed by public law | Abkürzung für: Musterbedingungenen für öffentlich-rechtliche Bausparkassen |
| MBpBk | model conditions for private building and loan associations | Abkürzung für: Musterbedingungen für private Bausparkassen |
| MdB | member of the German Bundestag (lower house of German parliament) | Abkürzung für: Mitglied des Bundestages |
| ME | rental income; rent received | Abkürzung für: Mieteinnahme |
| MEA/MEs-Anteil | co-ownership share; (residential) flat owner's share of common parts and of the land | Abkürzung für: Miteigentumsanteil |
| Media-Planung | media planning | Die Auswahl der geeigneten Werbemaßnahmen oder Medien erfolgt mit Hilfe der Media-Planung. Dabei werden zunächst die Marketingziele definiert, etwa der geplante Umsatz oder der angestrebte Marktanteil. Danach werden die Werbeziele festgelegt, wobei die Präferenzen zum Beispiel auf dem Bekanntheitsgrad oder dem eigenen Unternehmensimage liegen können. Schließlich werden die Mediaziele im Hinblick auf die zu erreichende Zielgruppe oder die Häufigkeit, mit der die Angehörigen des Zielmarktes das Plakat, die Zeitung oder den Hörfunksender tatsächlich nutzen, beschrieben. Zeitungsverlage stellen als Informationsgrundlage in der Regel Mediamappen zur Verfügung. Aus ihnen ergeben sich das Verbreitungsgebiet und die quantitative Reichweite (Zahl der Leser im Vergleich zur Bewohnerzahl im Verbreitungsgebiet), häufig sogar auch die qualitative Reichweite (Zahl der Leser, die einer bestimmten Zielgruppe angehören). Die Zeitungsanzeige ist nach wie vor eine wichtige Informationsquelle für Immobilienkunden. Darum sollte im Interesse der Minimierung der Streuverluste die Mediaplanung stets auf der Grundlage der Mediamappen der Zeitungsverlage erfolgen. Manche Zeitungsverlage machen ihren Anzeigenteil auch im Internet zugänglich. Hinzu kommt die Planung der Immobilienangebote direkt im Internet entweder auf der eigenen Homepage oder durch Nutzung der Immobilienportale, die mit der eigenen Homepage verlinkt werden können. Auch hier ist nicht nur auf die jeweils für die gesamte Bundesrepublik veröffentlichte Besucherfrequenz der Immobilienportale zu achten, sondern auch zu hinterfragen, wie die Angebots- und Besucherfrequenz innerhalb speziell des Marktraumes beschaffen ist, auf dem die Immobilien erfolgreich angeboten werden können. |
| Median (Zentralwert) | median (middle value) | Als Medianwert (\( \tilde x \)) bezeichnet man in der Statistik den in der Mitte stehenden Wert einer der Größe nach geordneten Stichprobe von Vergleichswerten. Ist die Anzahl der Vergleichswerte nicht ungerade, ergeben die beiden in der Mitte stehenden Werte arithmetisch gemittelt den Median. Damit halbiert der Medianwert eine Stichprobe. Der Median kann statt des arithmetischen Mittels angewendet werden bei kleinen Stichproben, beim Verdacht auf Ausreißer oder bei einer asymmetrischen Häufigkeitskurve. Je symetrischer eine Häufigkeitskurve ist, desto näher liegen arithm. Mittel und Median beieinander. Obwohl sich der Medianwert weitgehend ohne Berechnungen ermitteln lässt, ist er – entgegen häufig vertretender Meinung – nicht „ungenauer“ als das arithmetische Mittel. Die Güte der verschiedenen Mittelwerte ist nur abhängig von der Streuung und dem Umfang einer Stichprobe. |
| Mediapläne | media schedules | Mediapläne sind ein Instrument der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit von Unternehmen. Sie stellen den "Fahrplan" für die operative PR-Umsetzung dar. Die Mediapläne werden in der Regel in Form einer Excel-Tabelle in den PR-Abteilungen der Immobilienunternehmen erstellt und beinhalten sämtliche Anzeigenschaltungen, Medien und Veranstaltungen der Branche, die für das jeweilige Unternehmen relevant sind. Die Medienauflistung umfasst zumeist die inhaltlichen Schwerpunkte der monatlichen Zeitschriften-Ausgaben eines Jahrganges sowie den voraussichtlichen Anzeigen- und Redaktionsschluss. Die Integration der geplanten Veranstaltungen beziehungsweise Anzeigenschaltungen stellt eine Ergänzung der Mediapläne dar. Mit Hilfe der Mediapläne lässt sich die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit von Immobilienunternehmen langfristig und gezielt aufbauen und gestalten. Der Begriff Mediaplan, wie er in der Presse- und Öffentlichkeitsarbeit von Unternehmen verwendet wird, ist nicht identisch mit den von Fachzeitschriften herausgegebenen Mediaplänen, die redaktionelle Inhalte, Schwerpunktthemen und Anzeigenpreise enthalten. |
| Mediation | mediation | Konflikte kosten Zeit, Nerven, entfalten in ihrer Außenwirkung ein negatives Bild und münden im schlimmsten Fall in einen Rechtsstreit. Die Mediation (lateinisch = Vermittlung) bietet ein speziell für die Lösung von Konflikten entwickeltes Gesprächsverfahren. Genutzt werden Ansätze aus der Konflikt- und Verhandlungsforschung, der Kommunikationswissenschaft, der Psychotherapie sowie der Systemischen Therapie. Die Mediation ist keine Institution wie das Schiedsgericht, die Güte- oder Schlichtungsstelle, sondern ein Verfahren der außergerichtlichen Konfliktregelung. Auch in der Immobilienwirtschaft hat sich die Mediation in den letzten Jahren etabliert. Der Mediator / die Mediatorin fungiert als Moderator, überlässt den Konfliktbeteiligten alle Entscheidungen, gibt keine Empfehlungen und macht keine Kompromissvorschläge. Der Mediator / die Mediatorin bearbeitet zusammen mit den Beteiligten den Konflikt und versucht, ihn für alle zufriedenstellend aufzulösen. Auch in bereits hoch eskalierten Fällen ist ein Gelingen keine Seltenheit. Die erreichte Einigung zeichnet sich insbesondere durch ihre Nachhaltigkeit aus. Der Mediator / die Mediatorin braucht ein breites Verständnis wirtschaftlicher, psychosozialer und juristischer Zusammenhänge sowie die entsprechende Feldkompetenz. Das Ziel der Mediation ist die Lösung eines Konfliktes mit einer verbindlichen, in die Zukunft weisenden Vereinbarung der Teilnehmer. Am 26.07.2012 ist das deutsche Mediationsgesetz in Kraft getreten. Es dient der Förderung der Mediation und anderer Verfahren der außergerichtlichen Konfliktbeilegung. |
| Medizinisches Versorgungszentrum (MVZ) | medical centre | Beim Medizinischen Versorgungszentrum handelt es sich um einen besonderen Typ des Ärztehauses, das unter ärztlicher Leitung steht. Es wurde im Zusammenhang mit dem GKV-Modernisierungsgesetz 2004 in § 95 des Sozialgesetzbuches V in Deutschland eingeführt. Die Behandlung der Patienten erfolgt durch Ärzte, die im Zentrum ihre Praxis haben. Das Zentrum muss über mindesten zwei Ärzte verschiedener Fachrichtungen verfügen. Die vertragsrechtliche Beziehung entsteht aber nicht zwischen dem Patienten und dem Arzt, sondern zwischen dem Patienten und dem Zentrum. Das Zentrum stellt dem Patienten jeweils die fachlich zuständigen Ärzte zur Behandlung zur Verfügung. Träger des MVZ können Privatkrankenhausgesellschaften, Krankenkassen, Kassenärztliche Vereinigungen oder Pharmaunternehmen sein. Überwiegend (ca. 50 Prozent) handelt es sich um Vertragsärzte. Es gibt keinen besonderen Rechtsformenzwang. Es kann sich um eine GmbH, AG oder KG handeln. Ende 2009 gab es in Deutschland ca. 1.500 zugelassene MVZ mit 7.300 Ärzten (also im Schnitt fünf Ärzte pro Versorgungszentrum). Sofern Gebäude nicht speziell für Medizinische Versorgungszentren errichtet werden, siedeln sie sich meist in ehemaligen Bürogebäuden an. Der Flächenbedarf liegt zwischen 3.500 und 6.000 m², wobei nur ein Teil der Flächen Praxisflächen sind. Teilweise bestehen sie aus Ladenflächen, Flächen für Gastronomie, Flächen für Fitnesseinrichtungen, Apotheken usw. Die Mietansätze sind – je nach Nutzung und Stockwerk – unterschiedlich hoch. |
| MEer | co-proprietor; joint owner | Abkürzung für: Miteigentümer |
| Megastadt | megacity | Als Megastadt werden Großstädte bezeichnet, die mehr als zehn Millionen Einwohner haben. 1950 waren nach dieser Klassifikation New York und Tokio die einzigen Megastädte. Von 1975 bis 2005 stieg die Megastadt-Bevölkerung von weltweit 3,5 auf 9,3 Prozent. 2015 gab es bereits rund 30 Megastädte, unter denen die zusammenwachsenden Städte Tokio und Yokohama mit gemeinsam über 38 Millionen Einwohnern den Spitzenplatz belegten. Die weitaus meisten Megastädte liegen in Asien. Weit oben auf der Liste der größten Städte liegen auch Kairo und Lagos auf dem afrikanischen Kontinent. In Europa befinden sich Moskau, Istanbul, Paris und London im unteren Drittel der Liste der 30 größten Städte. Die Rangliste der Megastädte unterscheidet sich je nach Datenquelle. Neben dem Begriff Megastadt gibt es auch andere Bezeichnungen für städtische Räume mit einer hohen Bevölkerungszahl, Flächenausdehnung oder Dichte. Dazu zählen zum Beispiel die Begriffe megaurbaner Raum und Agglomerationsraum. Darunter versteht man Regionen aus zusammenwachsenden oder benachbarten Städten, die Metropolregionen bilden wie beispielsweise das Gebiet Rhein-Ruhr. Der Begriff Metropolregion schließt ländliche Gebiete mit ein, die durch wirtschaftliche Verflechtungen oder Pendlerströme mit ihren Oberzentren verbunden sind. Agglomerationen bestehen dagegen aus einer Kernstadt mit ihrem suburbanen, dicht bebauten Vorortbereich. Weltweit einheitliche Definition existieren nicht. Megastädte weisen oft ein ungebremstes Wachstum auf durch Migrationsströme und ein hohes natürliches Bevölkerungswachstum. Wenn die Stadtentwicklung mit der Bevölkerungsentwicklung nicht Schritt halten kann, wenn Arbeitsplätze und Wohnraum fehlen und die Infrastruktur nicht mehr ausreicht, weichen Teile der Bevölkerung in Armensiedlungen oder Elendsquartiere aus und beziehen ihr Auskommen oft im informellen Sektor. Megastädte in entwickelten Ländern verfolgen überwiegend eine Politik der Urban Consolidation (Stadtkonsolidierung), um solchen Entwicklungen entgegenzuwirken. Damit ist einerseits die Beschränkung der weiteren Stadtentwicklung auf bereits bestehende Stadtgebiete gemeint, zum Beispiel durch den Bau in die Höhe. Andererseits geht es um die Begrenzung des Bevölkerungswachstums durch Zuzug. Die größte Stadt der Welt: In der Metropolregion Tokio-Yokohama lebten 2015 auf einer Fläche von rund 13.600 Quadratkilometern bei einer Bevölkerungsdichte von rund 2.800 Einwohner pro Quadratkilometer knapp 38 Millionen Menschen. Im Stadtgebiet von Tokio lag die Bevölkerungsdichte bei über 15.000 Einwohner pro Quadratkilometer. Zum Vergleich: In der Stadt Berlin lebten 2015 auf rund 890 Quadratkilometer 3,6 Millionen Menschen. Die Bevölkerungsdichte lag in der Hauptstadt Deutschlands bei rund 4.000 Einwohner pro Quadratkilometer. In der Agglomeration Berlin leben rund 4.5 Millionen und in der Metropolregion rund 6.0 Millionen Einwohner. Mehr Information unter: www.citypopulation.de; United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division; Bundeszentrale für politische Bildung, Stichwort Megastädte |
| Mehrerlösklausel | additional/surplus proceeds clause | Die Höhe der Provision für das Zustandebringen von Grundstückskaufverträgen wird zumeist als Prozentsatz des Kaufpreises vereinbart. Möglich ist auch die Einigung auf eine Pauschale. Daneben kann zwischen dem Verkäufer und dem Makler ein Vertrag geschlossen werden, wonach der Verkäufer dem Makler einen bestimmten Betrag als Kaufpreis vorgibt. Gelingt es dem Makler, einen höheren Kaufpreis zu erzielen, soll er diesen Betrag als Provision vereinnahmen können. Solche Übererlösklauseln sind grundsätzlich wirksam (vgl. BGH NJW 1969, 1628). Der Makler ist nicht verpflichtet, im Interesse des Auftraggebers einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen. Damit nimmt er vielmehr im Provisionsinteresse ein eigenes Geschäft wahr. Die Vereinbarung stellt sich auch nicht nachträglich als Wucher i.S.d. § 138 Abs.2 BGB dar. Die Vertragspartner konnten bei Abschluss des Vertrages nicht übersehen, ob überhaupt und wenn ja, in welcher Höhe ein Mehrerlös entstehen würde. Schon deshalb könne von einem auffälligen Missverhältnis i.S. d. § 138 Abs.2 BGB nicht gesprochen werden. Der Makler ist jedoch verpflichtet, den Verkäufer über die Höhe des erzielten Kaufpreises zu informieren. Unterlässt er dies und wird dadurch die Wirksamkeit des Kaufvertrages gefährdet und der gutgläubige Auftraggeber der Gefahr der Steuerhinterziehung ausgesetzt, verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch nach § 654 BGB. Wesentlich ist auch, dass den Makler bei der Vereinbarung einer Mehrerlösklausel eine gesteigerte Sorgfalts- und Treuepflicht trifft. Er muss seinen Auftraggeber auf den objektiven Marktpreis der Immobilie hinweisen. Falls ihm dafür die erforderlichen Kenntnisse fehlen, muss er sich sachkundig machen. Im Einzelfall ist er eventuell sogar verpflichtet, ein Wertgutachten einzuholen. Der Makler verwirkt seine Provision auch dann, wenn er bei Abschluss der Vereinbarung über den Mehrerlös verschweigt, dass er schon einen Interessenten kennt, der mehr als den im Maklervertrag vorgesehenen Preis zahlen wird. Dem Käufer muss der Makler seine Doppeltätigkeit und die Vereinbarung einer Verkäuferprovision oder eines Übererlöses dann nicht mitteilen, wenn dieser die Doppeltätigkeit kennt. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Makler für den Verkäufer als Vermittlungsmakler und für den Käufer als Nachweismakler tätig wird (vgl. BGH NJW 1970,1075). Während der BGH in dem Urteil von 1969 von einem Sachverhalt ausgeht, in dem der Makler den erzielbaren Kaufpreis (vorher) nicht kennt und deshalb ein Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung verneint, wird die Höhe der Übererlöses begrenzt, wenn der Makler diese kennt: Mehr als 20 Prozent sind Wucher (vgl. BGH 125,135; Palandt-Heinrichs, § 138 Rdnr.68). Achtung: Die Aussage des BGH aus dem Jahre 1969 (s.o.), wonach der Makler nicht verpflichtet sei, im Interesse des Verkäufers einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen, ist nicht allzu wörtlich nehmen. Einmal gilt dies nicht allgemein, z.B. nicht bei Abschluss eines Alleinauftrages. Übersteigt der Mehrerlös die übliche Provision deutlich, könnte dem Makler, insbesondere gegenüber einem unerfahrenen Verkäufer, Verletzung seiner Beratungspflicht vorgeworfen werden. Das Landgericht Berlin erklärte eine Provision zwischen 17 und 35 Prozent des jeweiligen Kaufpreises für sittenwidrig. Diese war im Rahmen einer Mehrerlösklausel zustande gekommen. Bei dem Geschäft ging es um eine Reihe von Eigentumswohnungen, die ein Makler zu deutlich höheren Preisen verkaufte, als zunächst vorgesehen. Das Gericht betonte, dass die Forderung des Maklers vor allem deshalb sittenwidrig sei, weil dieser bewusst ein Informationsdefizit des Verkäufers ausgenutzt habe. Nicht ins Gewicht fiel dabei, dass der Verkäufer eine größere Anzahl von Wohnungen verkaufte und deshalb aus Sicht des Maklers als gewerblicher Grundstückshändler anzusehen war. Dem Gericht zufolge schloss dies nicht aus, dass eine Unerfahrenheit oder ein mangelndes Urteilsvermögen des Verkäufers ausgenutzt worden sei (Landgericht Berlin, Urteil vom 30.05.2013, Az. 9 O 540/11). Wichtig ist darüber hinaus, dass die Mehrerlösklausel klar und eindeutig formuliert ist und somit dem Transparenzgebot genügt. Ansonsten ist die Klausel unwirksam (OLG Frankfurt, Urteil vom 29. November 2006, 19 U 120/06). |
| Mehrfamilienhaus | block of flats; residential building with three or more (usually horizontally divided) units; multiple dwelling unit | Beim Mehrfamilienhaus handelt es sich um ein Wohnhaus mit mindestens drei abgeschlossenen Wohneinheiten. Es kann sich um ein Mietwohnhaus oder um ein Haus mit Eigentumswohnungen handeln. Bei der Planung eines Mehrfamilienhauses sollte heute von vornherein die Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum vorgesehen werden. Für die so entstehenden Eigentumswohnungen lässt sich eine sinnvolle Finanzierungs- und Steuerstrategie entwickeln, besonders wenn eine der Wohnungen durch den Bauherren oder Käufer wohnlich oder – sofern zulässig – gewerblich (als Büro) selbst genutzt werden soll. |
| Mehrgenerationen-Wohnen | multi-generation home | Beim Mehrgenerationen-Wohnen wohnen mehrere Generationen unter einem Dach oder in der gleichen Wohnanlage. Es gibt unterschiedliche Konzepte, beginnend mit dem einfachen Mehrgenerationenhaus, in dem die Generationen einer Familie zusammenleben. Hier sind ausreichend Platz und Freiraum sowie möglichst ein geräumiger Außenbereich gefragt – oft werden alte, renovierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser oder Resthöfe für diesen Zweck umgebaut. Der Begriff Mehrgenerationenhaus wird jedoch auch für Häuser oder Wohnanlagen benutzt, die von Vereinen oder Verbänden, also Trägern der freien Wohlfahrtspflege und in einigen Fällen auch von Kommunen oder Kirchengemeinden betrieben werden. Dort wohnen Bewohner unterschiedlichen Alters in getrennten Wohneinheiten. Es gibt teilweise vom Träger organisierte Dienstleistungen und Freizeitaktivitäten, jedoch stehen die gegenseitige Unterstützung der Bewohner und die Hilfe zur Selbsthilfe im Vordergrund. Räume für gemeinsame Aktivitäten oder Treffen sind erforderlich. Angebote für die Bewohner können z. B. ein Tagescafé, Mittagessen, Krabbelgruppen für Kleinkinder oder Hausaufgabenbetreuung für Schüler sein. Ein Jugend- und ein Seniorentreff können vorgesehen sein, aber auch Kurse für Babysitter, für Internetnutzung, Sport- und Fitnessangebote oder eine Hausbibliothek. Das Mehrgenerationen-Wohnen wird auch von der sogenannten Wohnprojektebewegung propagiert. Hier gibt es jedoch keinen verantwortlichen Träger und keine verantwortliche Organisation, sondern die Bewohner organisieren ihr Wohnprojekt selbst. Oft wird dafür die Form eines Vereins gewählt, noch öfter die einer Genossenschaft. Auch kleine Genossenschaften müssen dabei Mitgliederversammlungen abhalten und bestimmte Regeln für Buchhaltung und Jahresabschluss beachten. Sie müssen Mitglied eines Genossenschaftsverbandes sein, der einmal im Jahr ihre Bücher prüft. Der Begriff „Mehrgenerationen-Wohnen“ bzw. „Mehrgenerationen-Haus“ wurde in Deutschland insbesondere von Ursula von der Leyen in ihrer Zeit als niedersächsische Familienministerin und später als Bundesfamilienministerin aufgebracht. Als Bundesministerin initiierte sie auch ein bundesweites Aktionsprogramm. Einrichtungen, die Mehrgenerationenhäuser betrieben, wurde seit 2006 für die Dauer von fünf Jahren ein Zuschuss in Höhe von 40.000 Euro pro Jahr geboten. War diese Förderphase beendet, mussten sich die Häuser selbst tragen können – etwa durch kostenpflichtige Dienstleistungsangebote. 2012 wurde das Förderprogramm beendet. In einer zweiten Phase wird die Entwicklung der ca. 500 geschaffenen Einrichtungen beobachtet und analysiert. In verschiedenen Bundesländern und Gemeinden gibt es noch andere Möglichkeiten der Förderung für Mehrgenerationen-Projekte. |
| Mehrgenerationenhaus | multi-generation/ extended family household | Dieser Begriff bezeichnet ein Wohnkonzept, bei dem mehrere Generationen unter einem Dach leben – und die jeweiligen Teile des Hauses architektonisch auf ihre jeweiligen Bedürfnisse zugeschnitten sind. Das reicht vom kindgerechten Spielzimmer mit pflegeleichtem Bodenbelag bis zum barrierefreien Wohnungsteil für die ältere Generation. Mit der Planung von Mehrgenerationenhäusern soll eine natürliche altersmäßige Durchmischung von Wohngebieten erzielt werden. Der Begriff Mehrgenerationenhaus wird einerseits für Häuser verwendet, in denen mehrere Generationen einer Familie unter einem Dach leben, andererseits aber auch für Wohnprojekte, bei denen Fremde verschiedener Generationen in getrennten Wohneinheiten unter einem Dach bzw. in einer Wohnanlage wohnen. Hier gibt es einerseits durch öffentliche oder private Träger organisierte Einrichtungen, andererseits aber auch Häuser, die durch die Bewohner selbst im Rahmen einer Genossenschaft oder eines Vereins getragen werden. Bei Mehrgenerationenhäusern steht die gegenseitige Unterstützung der Bewohner (Kinder- und Seniorenbetreuung, Einkaufshilfe, gemeinsame Aktivitäten) im Vordergrund. Häufig werden jedoch auch vom jeweiligen Träger oder der Bewohnergemeinschaft organisierte Dienstleistungen und Freizeitaktivitäten angeboten. |
| Mehrhausanlage (Wohnungseigentum) | several buildings on one property unit (freehold flats) | Eine Mehrhausanlage ist eine aus mehreren, oftmals gleichartigen Gebäuden bestehende Wohnungseigentumsanlage, die einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehört. Oftmals bestehen bei den Eigentümern hausspezifische Interessen. Die Begründung des Wohnungseigentums im Rahmen einer Mehrhausanlage sollte fachmännisch korrekt erfolgen und den Eigentümern in der Gemeinschaftsordnung ein Höchstmaß an individuellen Gestaltungsmöglichkeiten bieten. Dies gilt insbesondere für Vereinbarungen (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) oder Beschlüsse zur Kostenverteilung (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG). Sind keine abweichenden Vereinbarungen oder Beschlüsse getroffen, müssen sich alle Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG im Verhältnis der für sie im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile beteiligen. Danach sind beispielsweise auch die Aufzugskosten von allen Eigentümern zu tragen, und zwar auch von denjenigen, die in einem Haus ohne Aufzug wohnen. Nach den am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen Änderungen können die Eigentümer jedoch auch mit einfacher Mehrheit beschließen, dass nur die Eigentümer des Hauses mit Aufzug die Kosten für dessen Betrieb zu zahlen haben, es sei denn, dass diese Neuverteilung der Kosten gegenüber der bisherigen Regelung unbillig und deshalb der Beschluss für ungültig zu erklären ist. Nach bisher vorherrschender Rechtsauffassung ist ebenfalls auch ein Beschluss wegen Unbilligkeit für ungültig zu erklären, wonach beispielsweise die Kosten für eine Dachsanierung nur von den Eigentümern des betreffenden Hauses zu zahlen sind. Grundsätzlich gilt für Mehrhausanlagen, dass sie rechtlich als Einheit zu behandeln sind. Das hat beispielsweise auch zur Folge, dass die Verwaltung einer Mehrhausanlage nur einem Verwalter übertragen werden kann. Die Bestellung von "Unterverwaltern" ist nicht zulässig. |
| Mehrheitsbeschluss | majority decision/ vote; resolution adopted by the majority of votes | Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer im Rahmen der ihnen durch Gesetz oder Vereinbarung übertragenen Beschlusskompetenz entscheiden können, werden gemäß § 23 Abs. 1 WEG durch Beschlussfassung in der gemäß § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähigen Wohnungseigentümerversammlung geordnet. Handelt es sich dabei um Angelegenheiten einer ordnungsgemäßen Verwaltung, entscheiden die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Stimmenmehrheit. Als Stimmenmehrheit gilt dabei das Verhältnis der Ja-Stimmen zu den Nein-Stimmen, wobei es für das Zustandekommen eines Beschlusses ausschließlich darauf ankommt, dass mehr Ja- als Nein-Stimmen abgegeben werden. Stimmenthaltungen werden bei der Feststellung des Abstimmungsergebnisses nicht berücksichtigt, sofern nicht – was zulässig wäre – eine abweichende Vereinbarung getroffen wurde (vergleiche dazu auch BGH, Az. V ZB 3/88, Beschluss vom 08.12.1988). Bei Stimmengleichheit (gleiche Anzahl von Ja- und Nein-Stimmen) ist ein Beschluss nicht zustande gekommen. Durch Vereinbarung kann auch geregelt werden, dass für bestimmte Verwaltungsangelegenheiten ein qualifizierter Mehrheitsbeschluss erforderlich ist, beispielsweise eine Mehrheit von zwei Dritteln oder drei Vierteln der erschienenen und vertretungsberechtigten Eigentümer oder eine entsprechende Mehrheit bezogen auf alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer. Ein relativer Mehrheitsbeschluss – auch als Minderheitsbeschluss bezeichnet – liegt dann vor, wenn zu einer Beschlussfassung die Mehrheit der abgegebenen Stimmen erforderlich ist, diese Mehrheit aber nicht erreicht wird. Ein solcher Fall liegt vor, wenn zu einem bestimmten Antrag über mehrere Alternativen, wie beispielsweise bei der Verwalterwahl, die erforderliche Mehrheit von mehr als der Hälfte der abgegebenen Stimmen für keine der Alternativen erreicht wird. Wird allerdings ein relativer Mehrheitsbeschluss nicht angefochten, ist auch dieser Beschluss wirksam. |
| Mehrspänner | block of flats with several units (accessed b the same stairway) on each storey | Unter einem Mehrspänner versteht man ein Treppenhaus, das für mehrere Wohnungen pro Treppenhauspodest einen Zugang erschließt. Je mehr Wohnungen pro Treppenhaus erschlossen werden, desto größer sind die Einsparungen bei den Baukosten. Werden viele Kleinwohnungen von einem Treppenpodest aus erschlossen, hat dies allerdings den Nachteil, dass sich die Bewohner fremd bleiben. Typische Mehrspänner dieser Art sind die Plattenbauten und Studentenwohnheime. |
| Mehrvertretungsgebühr / Beschlussanfechtungsverfahren (WEG) | multiple representation fee / proceedings for challenging a resolution (German Condominium Act) | Eine Mehrvertretungsgebühr nach Nr. 1008 VV RVG fällt gemäß § 7 Abs. 1 RVG immer dann an, wenn ein Rechtsanwalt für mehrere Auftraggeber tätig geworden ist. Ob es dabei einen oder mehrere Auftraggeber gibt, hängt nicht davon ab, wer dem Anwalt den Auftrag erteilt hat. Folglich steht diese Mehrvertretungsgebühr einem Anwalt auch in einem Beschlussanfechtungsverfahren nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG zu, wenn er von dem nach § 45 Abs. 1 WEG zustellungsbevollmächtigten Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 Nr. WEG beauftragt wurde, die übrigen Wohnungseigentümer in einem gegen sie gerichteten Beschlussanfechtungsverfahren zu vertreten. Die Vorschrift des § 50 WEG, wonach die Wohnungseigentümer im Regelfall nur die Kosten eines einzigen Anwalts erstattet bekommen können, steht der Festsetzung einer Erhöhungsgebühr nicht entgegen. Aus ihr kann nicht gefolgert werden, dass diesem Rechtsanwalt keine Erhöhungsgebühr für die Vertretung mehrere Auftraggeber zusteht (BGH, 15.9.2011, V ZB 39/11). |
| Meistbietender | highest bidder | Der Meistbietende hat im Versteigerungsverfahren das höchste Gebot abgegeben. Damit hat er jedoch noch nicht automatisch den Zuschlag erhalten. Liegt das Gebot unterhalb der festgesetzten Grenzen, bedarf es der Zustimmung des betreibenden Gläubigers – ansonsten wird es abgewiesen. Sind die Versteigerungsbedingungen erfüllt, besteht bei Abgabe des Höchstgebotes ein Anspruch auf den Zuschlag, mit dem die Immobilie erworben und der Meistbietende – obwohl noch ohne grundbuchliche Eintragung – der neue Eigentümer ist. |
| Meistgebot | highest bid; best offer | Meistgebot ist das höchste bei einer (Zwangs-) Versteigerung abgegebene Gebot. Der Meistbietende erhält den Zuschlag und wird dadurch zum Zuschlagsberechtigten (gesetzlich geregelt in § 81 ZVG, Gesetz über Zwangsversteigerung und Zwangsvollstreckung). |
| Meldepflicht | compulsory registration; obligation to notify; duty to report; (tax:) disclosure requirements | Die Gesetzgebungskompetenz für das Melderecht liegt infolge der Föderalismusreform beim Bundesgesetzgeber. Am 1. November 2015 ist das neue Bundesmeldegesetz (BMG) in Kraft getreten. Dadurch wurden erstmals für alle Bürger bundeseinheitliche Meldevorschriften geschaffen. Zuvor gab es unterschiedliche Meldegesetze in den Bundesländern, so dass es von Bundesland zu Bundesland auch unterschiedliche Meldefristen geben konnte. Seit 2015 legt das Bundesmeldegesetz bundeseinheitlich fest:
Datenschutz und Auskünfte Eine einfache Melderegisterauskunft wird nur erteilt, wenn der Anfrager versichert, die Daten nicht für Zwecke der Werbung oder des Adresshandels zu nutzen. Jede gewerbliche Verwertung der Daten ist anzugeben. Der Bürger kann in eine Nutzung seiner Daten für Werbung oder Adresshandel einwilligen. Ohne Einwilligung dürfen seine Daten nicht weitergegeben werden. Diese kann entweder in genereller Form gegenüber der Meldebehörde oder im Einzelfall gegenüber dem nachfragenden Unternehmen erklärt werden. Hier liegt eine Systemschwäche des Gesetzes: Das tatsächliche Vorliegen einer solchen Einwilligung beim Nachfrager wird allenfalls stichprobenartig kontrolliert. Eine erweiterte Melderegisterauskunft enthält gegenüber der einfachen zusätzliche Daten, ist jedoch auch an weitere Voraussetzungen gebunden. Eine Melderegisterauskunft kann auch in automatisierter Form bzw. über Internetportale erteilt werden. Hier ist aber insbesondere bei privaten Nachfragen oft eine vorherige persönliche Identifizierung des Nachfragers mit Ausweisvorlage beim Einwohnermeldeamt erforderlich. Behörden können auf Melderegisterdaten zugreifen, besondere Vorschriften regeln die Datenübermittlung unter staatlichen Stellen. § 42 BMG regelt die Melderegisterauskunft an Religionsgemeinschaften. Diese ist zur Erfüllung der Aufgaben der Religionsgemeinschaft, aber nicht zu arbeitsrechtlichen Zwecken zulässig. § 50 BMG ermöglicht sogenannte Melderegisterauskünfte in besonderen Fällen. Gemeint sind damit Auskünfte an politische Parteien, die Adressen für ihre Wahlwerbung benötigen, sowie Mandatsträger, Presse oder Rundfunk hinsichtlich Alters- oder Ehejubiläen von Einwohnern. Auch Adressbuchverlage können Melderegisterauskünfte erhalten. Die Verwendung der Daten ist für letztere nur zweckgebunden zulässig. Auch Auskünfte an den Eigentümer einer Wohnung über die dort gemeldeten Bewohner gehören zu den besonderen Fällen. § 50 Absatz 5 BMG bestimmt, dass die Betroffenen der Übermittlung ihrer Daten widersprechen dürfen. Ausgenommen davon ist die Melderegisterauskunft an den Vermieter. Bei der Anmeldung bei der Behörde muss auf dieses Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Gemeldete Einwohner haben darüber hinaus die Möglichkeit, eine Auskunftssperre zu beantragen. Diese ist zum Beispiel bei der Gefahr einer Straftat möglich und ist entsprechend zu begründen. Sie wird auf zwei Jahre befristet erteilt, kann jedoch verlängert werden. Die Rechtslage ab 1. November 2015 hat die Hotelmeldepflicht und die für Personen in Krankenhäusern und Heimen vereinfacht. Wohnungsgeber – also in der Regel Vermieter – sind verpflichtet, bei der Anmeldung von Mietern mitzuwirken. Die Pflicht, auch bei der Abmeldung mitzuwirken, ist zum 1. November 2016 entfallen. Mitwirken bedeutet, dass Vermieter der meldepflichtigen Person den Einzug schriftlich oder elektronisch innerhalb einer zweiwöchigen Frist ab Einzug bestätigen müssen. Durch diese Regelung soll Scheinanmeldungen vorgebeugt werden. |
| Meldepflicht in Beherbergungsstätten | obligation to register guests in commercially rented accommodation | Auch Gäste in Hotels, Pensionszimmern oder Ferienwohnungen unterliegen dem Melderecht. Lange gab es unterschiedliche Regelungen in den einzelnen Bundesländern. Seit 1. November 2015 gelten die einheitlichen Vorschriften des Bundesmeldegesetzes. Die §§ 29 und 30 des Bundesmeldegesetzes befassen sich mit der Meldepflicht in Beherbungsstätten. Danach hat zunächst einmal jede beherbergte Person am Tag der Ankunft einen besonderen Meldeschein mit einigen Angaben zu ihrer Person handschriftlich zu unterschreiben. Mitreisende Angehörige sind nur der Zahl nach anzugeben. Bei Reisegruppen von mehr als zehn Personen muss nur der Reiseleiter unterschreiben, er hat Anzahl und Staatsangehörigkeit der Mitreisenden anzugeben. Diese Regelung stellt gegenüber der früheren Rechtslage eine Vereinfachung dar, da früher oft das gesamte Formular vom Gast handschriftlich ausgefüllt werden musste und somit nicht vom Hotelier vorbereitet werden konnte. Ausländische Gäste, die einen Meldeschein zu unterschreiben haben, müssen sich dem Hotelier gegenüber ausweisen. Wer länger als sechs Monate in einer Beherbungsstätte aufgenommen wird, unterliegt der normalen Meldepflicht entsprechend einer festen Wohnung. Wer keinen Wohnsitz im Inland hat, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden, sobald sein Aufenthalt die Dauer von drei Monaten überschreitet. Nicht der Meldepflicht entsprechend einer Wohnung unterliegen Personen, die auf gewerbsmäßig oder geschäftsmäßig überlassenen Plätzen in Zelten, Wohnmobilen, Wohnwagen oder Wasserfahrzeugen übernachten, solange sie im Inland gemeldet sind. Wer nicht im Inland gemeldet ist, muss sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmelden, sobald sein Aufenthalt die Dauer von drei Monaten überschreitet. Beherbergte Personen haben allerdings am Ankunftstag einen besonderen Meldeschein zu unterschreiben, ausländische Gäste müssen sich ausweisen. |
| Memorandum of Understanding (MOU) | Memorandum of Understanding | |
| Merkantiler Minderwert | decreased (commercial) value; inferior (commercial) value; loss in value upon resale; reduced market value | |
| MessEG | German Weights and Measures Act | Abkürzung: Mess- und Eichgesetz |
| Messermiete | rent for metre/ measuring device (public utilities) | Unter Messermiete ist das Entgelt für die eingebaute Messeinrichtung (Strom, Wasser, Gas), die auch das Entgelt für die Verrechnung und das Inkasso enthält, zu verstehen. Der Begriff wird in Mietverträgen schon lange nicht mehr verwendet, da die Strom-, Wasser- und Gaskosten (Tarife) sich aufteilen in eine Grundgebühr und verbrauchsabhängige Kosten. Die Grundgebühr enthält heute auch die Kosten, die früher mit der Messermiete abgegolten wurden - soweit sie noch entstehen. |
| Messie als Mieter | compulsive hoarders as tenants | Als Messie – abgeleitet von engl. mess, Unordnung, Dreck, Schwierigkeiten – bezeichnet man umgangssprachlich einen Menschen, der erhebliche Probleme damit hat, seine Wohnung sauber zu halten und sein Alltagsleben zu organisieren. Es handelt sich dabei oft um eine krankhafte psychische Störung, man spricht dann vom Messie-Syndrom. Im Zusammenhang damit tritt oft das krankhafte Sammeln von Müll oder unbrauchbaren Gegenständen auf. Hilfen für "Messies" bieten Selbsthilfegruppen oder spezielle Haushalts-Organisations-Programme, die Organisationen wie die Caritas anbieten. Dabei hilft ein Coach bei der Erstellung von Haushalts- und Arbeitsplänen, aber nicht bei der praktischen Durchführung. Als sinnlos gelten Ermahnungen oder die Einstellung einer Haushaltshilfe. Ist der Mieter wegen hohen Alters oder Krankheit nicht mehr in der Lage, seinen Alltag zu bewältigen, kann beim Amtsgericht / Betreuungsgericht die Bestellung eines Betreuers angeregt werden. Das Gericht wird auf Antrag des Betroffenen oder auch von Amts wegen tätig (§ 1896 BGB). Wird ein Betreuer für alle oder auch nur die finanziellen Angelegenheiten des Mieters bestellt, ist dieser künftig Ansprechpartner des Vermieters. Rechtlich gesehen gibt es zwei Aspekte: 1. Das Verwaltungsrecht: Behörden wie das Gesundheitsamt erfahren von der Messie-Wohnung und überprüfen, ob eine unzulässige Mülllagerung besteht bzw. Gesundheitsgefahren durch Schädlinge etc. vorhanden sind. Gegebenenfalls werden behördliche Schritte eingeleitet. Beispiel: Das Oberverwaltungsgericht Lüneburg hat betont, dass auch ein krankhaftes "Messie-Syndrom" den Bewohner nicht dazu berechtigt, in großem Maße Unrat in seiner Wohnung zu lagern. Im verhandelten Fall hatten sich 50 Kubikmeter Müll angesammelt. Ratten waren in der Wohnung und Fäkaliengestank war entstanden. Die zuständige Behörde forderte den Bewohner bei Androhung der Ersatzvornahme (Müllentsorgung durch Behörde auf seine Kosten) zur ordnungsgemäßen Abfallentsorgung auf, was dieser mit Hinweis auf seine Erkrankung verweigerte. Das Gericht befand, dass am behördlichen Vorgehen nichts auszusetzen sei (Beschluss vom 07.04.2009, Az. 7 LA 13/09). 2. Das Mietrecht: Der Vermieter kann eine Kündigung des Mietverhältnisses in Erwägung ziehen. Inwieweit tatsächlich ein Kündigungsgrund vorliegt oder ob auch fristlos gekündigt werden kann, richtet sich nach der konkreten Sachlage im Einzelfall. Das Amtsgericht München hielt eine fristlose Kündigung für unzulässig, solange sich das Problem nur auf einen muffigen Geruch in der Wohnung selbst und das Ablagern von nicht-biologischen Gegenständen (Hausrat, Kleidung, Zeitungen) beschränke. Ein Kündigungsgrund liegt nach diesem Urteil nur vor, wenn das Messie-Verhalten eine Außenwirkung entfaltet, wenn also andere Mieter durch Gestank oder Ungeziefer belästigt werden (Urteil vom 12.12.2002; Az. 453 C 29264/02). In einem solchen Fall können die anderen Mieter bei erheblichen (!) Beeinträchtigungen das Recht zur Mietminderung haben. Die reine Lagerung von Sperrmüll ohne Substanzgefährdung der Wohnung reicht zur Kündigung nicht aus (AG Friedberg, Urteil vom 16.01.1991, Az. C 1690/90). Ein Grund für eine fristlose außerordentliche Kündigung liegt vor, wenn wegen biologischen Mülls in der Wohnung Ungeziefer angelockt wird oder eine Substanzgefährdung der Mietsache besteht (AG Saarbrücken, Urteil vom 29.10.1993, Az. 37 C 267/93). Steht eine Wohnung unter Zwangsverwaltung, muss der Zwangsverwalter für die Erhaltung der Wohnung sorgen. Wiederholte Beschwerden der Hausverwaltung oder anderer Mieter über von der Wohnung ausgehenden Gestank und Verschmutzungen und Hinweise darauf, dass der Mieter ein "Messie" sei, darf er nicht ignorieren. Briefliche Abmahnungen des Mieters sind nicht ausreichend und können zu einem Schadenersatzanspruch gegen den Zwangsverwalter führen (BGH, Urteil vom 23. 06. 2005, Az. IX ZR 419/ 00). |
| Metalle | metals | Stäube, welche in die Innenräume durch Lüftung oder auf anderen Wegen eingetragen werden, können eine Vielzahl von Schadstoffen, unter anderem auch toxische Metalle enthalten. Beim Bauen oder bei Heimwerkerarbeiten können Metalle aus Lacken und Farben in die Raumluft gelangen. Außerdem wurden früher für Farben Schwermetalle wie Blei, Cadmium, Chrom und Nickel verwendet. Beim Abschleifen alter Farbreste können diese Schwermetalle frei werden, in die Raumluft gelangen und eingeatmet werden. Auch beim Abbrennen von Farbresten können diese Metalle gasförmig in die Luft gelangen und sich an vorhandene Staubpartikel anlagern. Auch bei der Verbrennung von Holz, Kohle und anderen fossilen Energieträgern werden Metalle freigesetzt und gelangen insbesondere bei undichten Abgasführungen in die Innenraumluft. Zuerst werden die Metalle gasförmig emittiert und lagern sich dann sekundär an andere vorhandene Staubpartikel in der Raumluft an. Sie können zum Teil auch bereits primär während des Verbrennungsprozesses an gleichzeitig emittierte Staub- und Rußpartikel absorbiert werden. Blei kann aus zerbrochenen Fieberthermometern frei werden. Folgende Schwermetalle aus der Raumluft sind ggf. von gesundheitlicher Bedeutung: Blei: Chronische hohe Belastungen können zu Bluthochdruck, Anämie, sowie Schädigungen des zentralen und peripheren Nervensystems führen. Bei Kindern zeigten sich als neurotoxische Bleiwirkungen Verhaltensstörungen insbesondere hinsichtlich der Aufmerksamkeits- und Reaktionsleistungen sowie ein Hyperkinetisches Syndrom. Es besteht Verdacht auf krebserzeugende Wirkung. Cadmium: Hohe chronische Belastung führt zur Nieren- und Knochenschädigungen. Cadmium ist als krebserzeugend eingestuft. Quecksilber: Nach dem Einatmen von Quecksilberdämpfen können Störungen des Nervensystems sowie Nierenstörungen auftreten. Nickel: Bei beruflicher Belastung sowie bei sensibilisierten Personen, welche mit nickelhaltigen Gegenständen in Berührung kamen, treten allergische Hauterkrankungen auf. Nickel, einschließlich seiner anorganischen Verbindungen, ist als krebserzeugend eingestuft. Die in der Außenluft und Innenraumluft vorhandenen Konzentrationen an Schwermetallen sind in den letzten Jahren stark rückläufig. Akute und chronische Gesundheitsgefährdungen sind im Allgemeinen in der Innenraumluft nicht zu erwarten. Prophylaktische Maßnahmen
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| Metropolregionen | metropolitan area/ region | Nach einer Definition des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung handelt es sich bei Metropolregionen um "hochverdichtete Agglomerationsräume mit mindestens 1 Mio. Einwohner, die sich – gemessen an ökonomischen Kriterien wie Wettbewerbsfähigkeit, Wertschöpfung, Wirtschaftskraft und Einkommen – besonders dynamisch entwickeln und international gleichzeitig besonders herausgehoben und eingebunden sind." Sie strahlen als europäische Metropolregionen mit ihren Funktionen im internationalen Maßstab über die nationalen Grenzen hinweg. In Deutschland zählen hierzu nach dem Beschluss der Ministerkonferenz für Raumordnung vom 3.6.1997: Berlin mit dem brandenburgischem Umland, Hamburg, München, Stuttgart, Region Rhein-Main mit Frankfurt als Zentrum, Rhein-Ruhr mit Köln, Düsseldorf mit den Ruhrstädten Duisburg-Dortmund-Essen, das Dreieck Halle-Leipzig-Dresden. Die 32. Ministerkonferenz hat nach Prüfung der entsprechenden Anträge im Mai 2005 beschlossen, folgende weiteren Verflechtungsräume als Metropolregion auszuweisen: Nürnberg-Erlangen-Fürth, Hannover-Braunschweig-Göttingen, Bremen-Oldenburg sowie den Rhein-Neckarraum. |
| Mezzanine-Darlehen | mezzanine financing/ loan | Von einem Mezzanine-Darlehen wird im Rahmen der Immobilienfinanzierung gesprochen, wenn das gewährte Darlehen wegen Überschreiten der Beleihungsgrenze durch Grundpfandrechte nicht mehr vollständig abgesichert werden kann. Es müssen dann zusätzliche Sicherheiten geboten werden, wie Verpfändung von anderen Vermögenswerten oder Bürgschaften durch Dritte. Ein besonderer Wert wird auf die Bonität des Darlehensnehmers gelegt. Hier bleibt der Fremdkapitalcharakter jedoch erhalten. Im Rahmen einer Projektfinanzierung kann mit dem finanzierenden Kreditinstitut auch eine Gewinnbeteiligung vereinbart werden, wofür im Gegenzug niedrigere Darlehenszinsen gefordert werden. Bei der Unternehmensfinanzierung kann das von Kreditinstituten zur Verfügung gestellte Mezzaninekapital bei einer entsprechenden Gestaltung wegen seines Beteiligungscharakters als Eigenkapital ausgewiesen werden. Es handelt sich um eine speziell für mittelständische Unternehmen attraktive Finanzierungsform. |
| MF-B | - n.a. - | |
| MF-G | rentable square footage for commercial premises | |
| MF-H | - n.a. - | |
| MFH | block of flats; residential building with three or more (usually horizontally divided) units; multiple dwelling unit | Abkürzung für: Mehrfamilienhaus |
| MHG | German Rent Act; landlord and tenant act | Abkürzung für: Miethöhegesetz |
| MHRG | German law on the regulation of the level of rent | Abkürzung für: Gesetz zur Regelung der Miethöhe |
| MI | mixed (use) area; mixed zone | Abkürzung für: Mischgebiet |
| Microblog / Twitter | micro blog / Twitter | Ein Microblog ist eine Kurzform des normalen Blogs. Nachrichten sind hier, ähnlich wie bei einer SMS, auf eine bestimmte Anzahl an Zeichen begrenzt und werden in Echtzeit anderen Nutzern zum Lesen zur Verfügung gestellt. Das bekannteste Microblogging-Portal ist Twitter. Twitter ist eine Form des Social Media und wurde im März 2006 von Jack Dorsey, Biz Stone und Evan Williams gegründet. Twitter begann zunächst als ein Forschungs- und Entwicklungsprojekt innerhalb der San Franciscoer Podcasting-Firma Odeo. Jack Dorsey wollte einen Dienst schaffen, mit dessen Hilfe man via Massen-SMS kleinen Gruppen mitteilen kann, was man gerade tut. Ursprünglich wurde Twitter nur intern von Odeo-Mitarbeitern genutzt. Anders als bei klassischen sozialen Netzwerken wie Facebook setzt Twitter auf einen einseitigen Austausch. Man freundet sich nicht mit jemandem an, sondern "abonniert" lediglich dessen Nachrichten und wird somit zum "Follower." Es gibt drei Kürzel, die für die Verwendung von Twitter relevant sind:
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| Mietaufhebungsvertrag | agreement on termination of tenancy | Neben der einseitigen Möglichkeit der Beendigung eines Mietverhältnisses durch Kündigung kann ein Mietverhältnis auch durch Vertrag aufgehoben werden. Dieser Mietaufhebungsvertrag kann von Mieter- oder Vermieterseite angeregt werden. Er eröffnet dem Vertragspartner die Möglichkeit, ohne Rücksicht auf mietvertragliche oder gesetzliche Bestimmungen und ohne Respektierung von Kündigungsvoraussetzungen und -fristen, die "Partnerschaft Mietverhältnis" zu beenden. Der Mietaufhebungsvertrag unterliegt keinem Formzwang - auch nicht bei Wohnraummietverhältnissen. Aus Beweisgründen ist eine schriftliche Vereinbarung mit ausdrücklicher Benennung des Auszugstermins jedoch dringend zu empfehlen. In vielen Fällen wird von Vermieterseite eine Abfindung für den schnellen Auszug des Mieters angeboten. Zieht der Mieter nicht termingerecht aus, verliert er meist seinen Anspruch auf die Abfindung. Dies soll allerdings laut dem Landgericht Nürnberg-Fürth (NJW-RR 93, 81) anders sein, wenn der Vermieter keinerlei Kündigungsgrund hatte: Der Mieter kann zwar die Abfindung fordern, ist dem Vermieter aber schadenersatzpflichtig (in Höhe der Miete, die für den Zeitraum zwischen vereinbartem Vertragsende und Auszug angefallen wäre). Der Vermieter kann ferner vom Aufhebungsvertrag zurücktreten, dann wird der vor dem Aufhebungsvertrag bestehende Zustand wiederhergestellt (keine Abfindung, Mietvertrag bleibt bestehen). In einem Mietaufhebungsvertrag können noch weitere Punkte geregelt werden: Etwa eine besenreine Wohnungsrückgabe, die Befreiung des Mieters von den Schönheitsreparaturen oder die Verpflichtung zu deren Durchführung bzw. eine Entschädigungszahlung an den Vermieter anstelle einer Renovierung. Geregelt werden kann auch, dass die Nebenkostenvorauszahlungen nur bis zum Auszug des Mieters stattfinden und dass bei vertragsgerechter Wohnungsübergabe innerhalb einer bestimmten Zeit die Mietkaution zurückzuzahlen ist. Sind diese Fragen jedoch bereits geklärt, können die Vertragspartner im Aufhebungsvertrag auch schlicht vereinbaren, dass nun keine gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr bestehen. Grundsätzlich kann ein Mietaufhebungsvertrag auch durch konkludentes, also schlüssiges Verhalten der Vertragspartner geschlossen werden. Vor Gericht hat dies allerdings nur in ganz eindeutigen Situationen Bestand. Äußert zum Beispiel eine Partei im Streit, dass man nichts dagegen habe, wenn der andere das Vertragsverhältnis beende, wird dies in der Regel nicht als Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages gewertet. Zieht etwa der Mieter aufgrund einer solchen Aussage des Vermieters aus, gilt der Mietvertrag weiter und es muss weiter Miete gezahlt werden – bis zum regulären Vertragsende nach Kündigung. Akzeptiert der Vermieter stillschweigend den Auszug der Mieter als Vertragsbeendigung, ist der Vertrag allerdings tatsächlich beendet. Spätere Mietnachforderungen sind dann ausgeschlossen. Einige Gerichte verlangen die Erfüllung sehr strenger Voraussetzungen für die Wirksamkeit eines mündlichen Mietaufhebungsvertrages. Dieser soll demnach nur ausnahmsweise zustande kommen und auch nur dann, wenn sicher ist, dass die Vertragspartner sich über alle klärungsbedürftigen Fragen tatsächlich geeinigt haben – also etwa über die Rückzahlung der Mietkaution und über die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Über alles muss nachweisbar gesprochen worden sein und es muss eine eindeutige Vereinbarung gegeben haben (Landgericht Hanau, Urteil vom 06.06.2014, Az. 2 S 40/14). Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung ist eine schriftliche Vereinbarung unbedingt zu empfehlen, auch wenn diese vom Gesetz nicht gefordert wird. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt nicht zustande, wenn die Mieter einfach ausziehen und der Vermieter von ihnen stillschweigend die Wohnungsschlüssel entgegennimmt oder in der Wohnung verbliebene Gegenstände aufbewahrt. |
| Mietausfall durch Baulärm | loss of rent due to noise from construction work | Baulärm stellt einen Mangel dar, der bei nicht geringfügiger Lautstärke und Dauer zu einer Mietminderung berechtigen kann. Hier sind mietrechtlich zwei Aspekte zu unterscheiden:
Geht der Baulärm von einem Nachbargrundstück oder einer benachbarten Wohnung im Eigentum eines anderen Eigentümers aus, kann der Mieter trotzdem gegenüber seinem Vermieter eine Mietminderung geltend machen. Wird also z.B. ein Nachbarhaus grundlegend saniert, können sich für den Vermieter erhebliche Mietausfälle ansammeln. Es stellt sich damit die Frage, inwieweit der Vermieter gegen den Nachbarn vorgehen kann, von dem die Belästigung ausgeht. Da der Eigentümer des Nachbargrundstücks bzw. der Nachbarwohnung ebenfalls das Recht hat, sein Eigentum wirtschaftlich sinnvoll zu nutzen, zu modernisieren und im Rahmen des Baurechts nach seinem Geschmack zu gestalten, besteht kein Unterlassungsanspruch gegen lärmerzeugende Arbeiten. Lärmbegrenzende Maßnahmen wie Lärmschutzwände können meist nicht gefordert werden, da dies angesichts der Kosten für den Bauherrn unzumutbar wäre. Es kann jedoch ein Anspruch des Vermieters auf Ersatz des erlittenen Mietausfalles bestehen. Rechtsgrundlage für diesen Anspruch ist § 906 Abs. 2 BGB. Die Beweislast liegt hier beim Vermieter, der den Mietausfall geltend machen will. Er ist nicht gezwungen, das Verhältnis zu seinen Mietern durch gerichtliche Schritte gegen ihre Mietminderungen zu belasten. Der Vermieter muss sich lediglich über die Zustände am Gebäude informieren und sich durch einzelne Besichtigungen der Wohnungen vom Bestehen der Lärmbelästigung überzeugen. Einige Gerichte verlangen ein Lärmprotokoll mit Uhrzeit- und Datumsangaben. Das Landgericht Berlin etwa hat dies als entbehrlich angesehen, wenn der Vermieter nicht vor Ort wohnt. Bestimmte Arbeiten – namentlich das Zerkleinern von Gehwegplatten mit dem Presslufthammer, der Abriss eines Daches mit Beseitigung des Materials über Schuttrutschen, das Abschlagen des Fassadenputzes oder das Ausstemmen neuer Fensteröffnungen gelten nach dem Gericht auch ohne Lärmprotokoll als lärm- und schmutzintensive Tätigkeiten (Landgericht Berlin, Az. 67 S 195/02, 67 S 287/02). Vor dem Landgericht Berlin wurde der Grundstücksnachbar zum Ersatz des Mietausfallschadens verurteilt. |
| Mietausfallversicherung | rent and rental value insurance; tenant's (default) insurance; loss of rent insurance; insurance against loss of rent | Mietausfallversicherungen stellen eine wichtige Absicherung für Vermieter dar. Es gibt sie für den gewerblichen Bereich, aber auch für vermietete Wohngebäude. Meist wird von der Mietausfallversicherung der Mietverlust ersetzt, der entsteht, wenn die Mieträume durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser, Rohrbruch oder Sturmschäden nicht mehr oder nur noch eingeschränkt benutzbar sind. Mieter können in solchen Fällen ggf. die Miete mindern. Die Versicherung ersetzt den Mietverlust meist für 12 Monate. Die übliche Mietausfallversicherung deckt keinen Mietausfall ab, der durch Leerstände oder zahlungsunfähige bzw. unwillige Mieter verursacht wird. Einige Versicherungen bieten auch einen solchen Schutz zu speziellen Konditionen an. Im Rahmen einer Wohngebäudeversicherung wird oft ein Mietausfall infolge von Elementarschäden mitversichert. Vor Vertragsabschluss sollte der genaue Versicherungsumfang geprüft werden. Bei großen Mietobjekten mit vielen Wohneinheiten, hohem Anteil gewerblicher Nutzung und hohen Mieteinkünften ist es ratsam, den Versicherungsschutz zeitlich um weitere sechs bis zwölf Monate auszudehnen. Oft wird vertraglich ein Selbstbehalt von 20 Prozent je Schadensfall vereinbart. Kein Versicherungsschutz besteht üblicherweise für Mietwohnungen, die in einem Zeitraum von sechs Monaten vor Beginn des Versicherungsvertrages ganz oder zum Teil leerstanden oder für die es in diesem Zeitraum Mietrückstände gab. Die Beiträge für eine Mietausfallversicherung stellen keine umlagefähigen Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung dar. Sie können daher nicht auf die Mieter umgelegt werden. Von der Mietausfallversicherung ist das Mietfactoring zu unterscheiden. Bei dieser Vertragskonstruktion veräußert der Vermieter seine Mietforderung an einen Dritten, der sie eintreibt. |
| Mietausfallwagnis | (allowance for) risk of rent loss; (allowance for) vacancy and collection loss | Das Mietausfallwagnis ist eine kalkulatorische Größe, die dazu dient, das Risiko einer Ertragsminderung durch Mietminderung, uneinbringliche Forderungen und zeitweiligen Leerstand zu berücksichtigen. Da eine Mietsicherheit im preisgebundenen Wohnraum für Mietzahlungen nicht verlangt werden kann, ist das Mietausfallwagnis Bestandteil der Kostenmiete. Es gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Rücklagen für Ausfälle zu bilden und kann mit zwei Prozent der Jahresmiete angesetzt werden. Ostdeutschland liegt zum Teil weit darüber. Ermittlungen des GdW zufolge soll es Wohnungsunternehmen geben, bei denen die Ertragsminderung durch Leerstand bis zu 30 Prozent beträgt. Für Geschäftsgrundstücke beträgt der Erfahrungswert drei bis vier Prozent des Rohertrages, bei Spezialimmobilien oft noch höher. Der Kalkulationssatz für das Mietausfallwagnis umfasst neben dem Leerstands- und Mietminderungsrisiko auch die uneinbringlichen Kosten eines Räumungs- oder Mietforderungsprozesses gegen den Mieter. Beim Ansatz des Mietausfallwagnisses im Rahmen der Ertragswertermittlung wird nur die Ertragsminderung berücksichtigt, die durch Mietausfälle bei bestehenden Mietverhältnissen entstehen (Kosten gerichtlicher Maßnahmen zur Beitreibung, Leerstand bei Mieterwechsel). Struktur- und konjunkturbedingte Ausfälle schlagen sich im Rahmen der Nachhaltigkeitsprüfung der Mieterträge durch entsprechend verringerte Ansätze nieder. |
| Mietbeihilfe | rent allowance | |
| Mietbescheinigung | certificate showing proof of tenancy agreement | Unter einer Mietbescheinigung versteht man ein Formblatt, aus dem eine Reihe von Daten über die Mietwohnung und das Mietverhältnis hervorgehen und das vom Mieter bei einer Behörde zwecks Beantragung staatlicher Leistungen vorzulegen ist. Die Mietbescheinigung wird vom Vermieter ausgefüllt. Mietbescheinigungen sind üblich bei Anträgen auf:
Für die Mietbescheinigung gibt es kein bundeseinheitliches Formular. Vielmehr werden von den unterschiedlichen Behörden und Kommunen je nach Antragszweck eigene Formulare entwickelt. Typische Fragen darin betreffen zum Beispiel
Vermieter sind hinsichtlich des Wohngeldes verpflichtet, Mietbescheinigungen auszufüllen (siehe § 23 Abs.3 Wohngeldgesetz). Auf den Antrag beim ALG II ist dies nicht übertragbar. Da die Verweigerung der Mitwirkung jedoch lediglich zu Zahlungsschwierigkeiten des Mieters führt, dürfte eine solche kaum zweckdienlich sein. Der Nachteil für den Vermieter besteht hier im Zeitaufwand für das Ausfüllen der Formulare. |
| Mietdatenbank | rent database | Die Mietdatenbank ist eine zur Ermittlung der örtlichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam geführt und anerkannt wird (§558e BGB). Eine Auskunft aus der Mietdatenbank kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens hinsichtlich einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Der Vorteil von Mietdatenbanken besteht in ihrer jeweiligen Aktualität. Sie werden fortlaufend mit neuen Daten gefüttert. Mietdaten, die älter als vier Jahre werden, werden ausgesondert. Vorreiter in Deutschland war die Mietdatenbank in Hannover, betrieben vom "Verein zur Ermittlung und Auskunftserteilung über die örtlichen Vergleichsmieten e.V. (MEA)." Inzwischen sind in verschiedenen Städten Mietdatenbanken entstanden. |
| Mietdatenbank und ALG II | rental database and ALG II unemployment compensation | Daten aus einer Mietdatenbank können auch dazu herangezogen werden, die Angemessenheit der Unterkunftskosten im Rahmen eines Antrags auf Arbeitslosengeld II zu prüfen. Das Bundessozialgericht hat dazu festgestellt, dass die Verwaltungsbehörde die Daten der Mietdatenbank sowohl aus dem Gesamtbestand an Wohnungen, als auch nur aus dem Bestand der Wohnungen mit einfachem Standard gewinnen könne. Die zuständige Behörde sei jedoch dazu verpflichtet, nachvollziehbar offen zu legen, nach welchen Kriterien sich die Entscheidung gerichtet habe. Der Träger der Grundsicherung müsse immer nachvollziehbar erläutern, nach welchen Kriterien die Entscheidung getroffen worden sei. Die Richter betonten, dass sowohl Datenerhebung als auch Datenauswertung den allgemein akzeptierten rechtlichen Standards zu genügen hätten(BSG22.09.2009, Az. B 4 AS 18/09, Urteil vom 22.09.2009). |
| Miete | rent; rental; hire; leasing; lease; tenancy | Die Miete (vor Novellierung des Mietrechts im Jahr 2001 auch „Mietzins“ genannt) ist der Preis für eine vertragsgemäße Nutzung von "Sachen" (Mietsache) insbesondere Räumen (z.B. Haus, Wohnung, Werkstatträume). Die Miete in weiterem Sinne umfasst die "Grundmiete", auch den Betrag für Betriebskosten und Zuschläge. Beim preisgebundenen Wohnraum sind die Betriebskosten stets durch Vorauszahlungen (mit jährlicher Abrechnung) umzulegen, beim freifinanzierten Wohnungsbau können die Betriebskosten als Vorauszahlung oder als Pauschale vereinbart werden. In welchem Turnus die Miete zu zahlen ist (monatlich, viertel-/halbjährlich oder jährlich), vereinbaren die Mietparteien im Mietvertrag. Bei Wohnraum kann der Vermieter die Zustimmung zur "Gebrauchsüberlassung an Dritte" von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen (Untermietzuschläge), wenn ihm dies anders nicht zuzumuten wäre. Bei Gewerberaum sind die Bedingungen für Mietzuschläge frei aushandelbar. Für den Mietvertrag gibt es verschiedene Gestaltungsformen für Mietpreisvereinbarungen, zum Beispiel Staffelmietvertrag, Indexmietvertrag, Zeitmietvertrag. |
| Miete und Unterhalt | rent and maintenance | Beide Ehepartner / Mieter können im Fall einer Trennung hinsichtlich Miete und Nebenkosten Ausgleichsansprüche untereinander haben. Beide haften für die Schuld aus dem Mietvertrag zu gleichen Teilen. Zahlt also z. B. die in der Mietwohnung gebliebene Ehefrau die gesamte Miete, hat sie gegen den in Trennung lebenden Ehemann Anspruch auf Ersatz der Hälfte der Miete. Dies gilt jedoch nur im "Innenverhältnis" gegenüber dem Ehemann; sie kann nicht den Vermieter darauf verweisen, sich diese Hälfte vom Ehemann direkt bezahlen zu lassen. Zahlt der aus der Wohnung ausgezogene Ehemann die gesamte Miete weiter, hat er Anspruch auf Erstattung der halben Miete durch die in der Wohnung verbliebene Ehefrau.
Anders kann dies sein, wenn der weggezogene Partner Ehegattenunterhalt zahlt: Dann kann er die von ihm gezahlte volle oder anteilige Miete für die Wohnung, in der er nicht mehr wohnt, bei der Unterhaltsberechnung von seinem Einkommen abziehen und somit seine Unterhaltspflicht reduzieren. Er kann dann aber nicht zusätzlich Erstattung der halben Miete verlangen. Was für ihn vorteilhafter ist, muss rechtzeitig ausgerechnet werden. Ist das Trennungsjahr abgelaufen oder der Scheidungsantrag eingereicht, kann der aus der Wohnung ausgezogene Partner verlangen, dass der weiter darin wohnende Partner die Miete allein bestreitet oder der gemeinsamen Kündigung des Mietvertrages zustimmt. Bleibt der finanzstärkere Ehepartner in der Wohnung und zahlt die Miete allein, kann auch er während des Trennungsjahres einen Teil der Miete bei der Unterhaltsberechnung von seinem Einkommen abziehen – aber nur, wenn die Wohnung für ihn und gegebenenfalls die bei ihm lebenden Kinder zu groß bzw. zu kostspielig ist. Abgezogen werden kann daher nur die Differenz zwischen der tatsächlichen Miete und einer für ihn angemessenen Miete. Ausziehen muss er vor Ende des Trennungsjahres oder Einreichen des Scheidungsantrages nicht – bei einem Zusammenleben mit gemeinsamen Kindern meist auch danach nicht. Sofern ein Ehepartner mietfrei wohnt – etwa weil sein bisheriger Partner die Kosten trägt, wird ihm dieser Wohnvorteil als zusätzliches Einkommen angerechnet. Für verbrauchsabhängige Wohnnebenkosten gilt: Wer in der Wohnung wohnt und diese Kosten bezahlt, kann sie nicht bei der Unterhaltsberechnung vom Einkommen abziehen. Wer als Unterhaltspflichtiger ausgezogen ist und die Kosten weiter zahlt, kann sie in voller Höhe direkt vom Unterhalt (nicht vom Einkommen) abziehen. |
| Mieter-Mix | (retail) tenant mix; tenant mix | Bei Gewerbe-Objekten spricht man im Zusammenhang mit gemischt genutzten Objekten wie Shopping Centern vom Mieter-Mix. Dabei gilt es, eine gute Mischung bzw. Zusammensetzung von Dienstleistungen und Geschäften sowie kleinen Läden zu erreichen, da ein guter Mieter-Mix – neben dem eigentlichen Konzept – entscheidend für den Erfolg des Centers bzw. des Gewerbe-Objektes ist. Erstrebenswert ist ein Mieter-Mix, der vor allem Kaufkraft, aber auch qualifizierte Laufkundschaft in ein Objekt bringt. Wichtig sind in diesem Zusammenhang die Synergie-Effekte zwischen den einzelnen Mietern bzw. Betreibern. Erreicht wird ein guter Mieter-Mix durch eine enge Zusammenarbeit zwischen Center-Manager, Eigentümer, Initiatoren, Betreiber und Gewerberaummakler. |
| Mieterdienstbarkeit | tenant easement | Ein Mietverhältnis kann zugunsten des Mieters in Form der Eintragung einer Mieterdienstbarkeit abgesichert werden. Es handelt sich dabei um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Damit kann der Mieter erreichen, dass im Falle der Insolvenz des Vermieters aufgrund des Rangverhältnisses die Dienstbarkeit nicht unter die Masseverbindlichkeit fällt. Wichtig ist, dass die Mieterdienstbarkeit im Range vor den der Finanzierung dienenden Grundschulden eingetragen wird. Solche Mieterdienstbarkeiten werden vor allem von solchen gewerblichen Mietern gefordert, die ein hohes Interesse an der Beibehaltung eines günstigen Standorts des Mietobjektes haben, aber auch dann, wenn der Mieter in das Mietobjekt erhebliche Mittel investiert hat und schließlich in Fällen einer für ihn günstigen Gestaltung des Mietverhältnisses. Der Schutz der Mieterdienstbarkeit besteht vor allem darin, dass das Sonderkündigungsrecht, das dem Erwerber des Gebäudes im Falle der Veräußerung der Immobilie zusteht, faktisch nicht durchsetzbar ist. |
| Mieterdirektabrechnung | direct settlement with the tenant | Unter einer Mieterdirektabrechnung versteht man die Abrechnung der Betriebskosten einer Mietwohnung direkt zwischen Versorgungsunternehmen und Mieter, also ohne den „Umweg“ über den Vermieter. Der Mieter erhält vom Versorger die entsprechenden Abrechnungen, Gebührenbescheide und Abschlagspläne und zahlt direkt an diesen. Zur Anwendung kommt die Mieterdirektabrechnung insbesondere
Der Vorteil der Direktabrechnung ist eine erhebliche Einsparung an Arbeitsaufwand und Verwaltungskosten. Üblich ist die Direktabrechnung insbesondere bei verbrauchsabhängigen Betriebskostenpositionen wie etwa den Heizungs-, Warmwasser oder Energiekosten. In diesem Fall würden nicht verbrauchsabhängige Kostenpositionen weiterhin über den Vermieter abgerechnet. Ein Nachteil besteht jedoch darin, dass in vielen Fällen der Vermieter als Vertragspartner des Versorgers oder schlicht aufgrund seiner Eigenschaft als Hauseigentümer gegenüber öffentlichen Stellen in der Pflicht bleibt und zur Zahlung herangezogen werden kann, wenn Zahlungen des Mieters ausbleiben. Dabei ergibt sich das Problem, dass der Vermieter mangels Unterlagen oder mangels mieterseitiger Kooperation oft nicht nachvollziehen kann, welche Zahlungen bereits geleistet wurden und welche Abschläge zu welchem Zeitpunkt überhaupt fällig werden. Der Schriftverkehr läuft nämlich in der Regel nur über Mieter oder Vermieter, aber nicht über beide. Es gibt verschiedene Vertragskonstruktionen bei Versorgungsunternehmen, um eine Mieterdirektabrechnung zu regeln. Meist muss zu einem bestimmten Stichtag eine Zwischenablesung stattfinden. Nötig sind in der Regel von allen drei Parteien unterschriebene Vereinbarungen. Teilweise wird auch auf einer mieterseitigen Lastschrift-Einzugsermächtigung bestanden. Der Mieter erhält in der Regel eine Empfangsbevollmächtigung für den gesamten Schriftverkehr. |
| Mieterfluktuation | tenant rollover | Unter Mieterfluktuation versteht man die Häufigkeit, mit der Mieterhaushalte ihre Wohnung wechseln. Sie führt zu Umschichtungen im jeweiligen Bestand der Mietverhältnisse in den Mietwohnhäusern. Mieterfluktuation kann zu Wohnungsleerständen im Wohnungsbestand führen, bei gewerblich genutzten Mietgebäuden zu Gewerberaumleerstand. Hier soll nur die Fluktuation im Mietwohnbereich betrachtet werden. Für diese Mieterfluktuation gibt es drei Ursachengruppen: Endogene, exogene und psychologische. Endogene Ursachen Zu den endogenen Ursachen zählen Haushaltsneugründungen (z.B. durch Eheschließungen, Gründung von Lebenspartnerschaften und Wohngemeinschaften), Größenänderungen der Haushalte und Haushaltauflösungen (z.B. durch Tod, Ehescheidungen, Auflösung von Lebenspartnerschaften). Schließlich hat auch noch der demographische Wandel einen Einfluss auf die Veränderungen der Mieterschichten. Er führt einerseits zur Verringerung der Haushaltsgrößen, andererseits zur Verringerung der Zahl der konventionellen Wohnungsmieter durch altersbedingte Umorientierungen (Seniorenresidenzen, Pflegeheime usw.). Diese Fluktuationsursachen betreffen überwiegend den örtlichen Wohnungsmarkt. Exogene Ursachen Exogene Ursachen der Fluktuation beim Wohnungsbestand sind die auf Haushalte von außen einwirkenden Einflussgrößen. Sie lösen vor allem Wanderungsbewegungen aus. Zu nennen sind die regional verschiedene Entwicklung der Beschäftigungsverhältnisse und damit verbunden der Einkommen, die Entwicklung der Arbeitslosigkeit und damit verbunden mögliche Privatinsolvenzen, politisch erzeugte soziale Standards und dergleichen. Bei einer entsprechenden Mobilität des Faktors Arbeit bilden sich Wachstums- und Schrumpfungsregionen, die zu unterschiedlichen Fluktuationseffekten führen. In Wachstumsregionen führt Mobilität zu qualitativ und quantitativ steigendem Wohnkonsum, in Schrumpfungsregionen zur Vergrößerung der Leerstände. Hohe allgemeine Fluktuationsquoten gelten im Übrigen auch als Indiz für entspannte Wohnungsmarktverhältnisse, während niedrige Fluktuationsquoten eher auf angespannte Marktverhältnisse (Wohnungsmangel) hindeuten. Psychologische Ursachen – Grad der Mieterzufriedenheit Das von endogenen und exogenen Ursachen unabhängige besondere Fluktuationsniveau einer Wohnanlage oder eines Mietwohnhauses hängt schließlich noch von der Mieterzufriedenheit und der dadurch bedingten Bindung der Bewohner an die Umgebung und die Hausgemeinschaft ab. Aus der Perspektive von Wohnungsanbietern ist es deshalb von besonderer Bedeutung, durch geeignete Maßnahmen das Fluktuationsniveau zu senken bzw. gering zu halten und den Fluktuationssaldo (Gewinnung von Neumietern abzüglich Mieterverluste durch Wohnungsaufgaben) zu verringern. Dadurch werden Mietausfälle, Mieterwechsel- und Leerstandskosten erspart. Nicht alle eine hohe Wohnzufriedenheit bedingenden Umstände können vom Vermieter herbeigeführt werden. Einfluss kann er nehmen durch einen ausgewogenen Mietermix, durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, ansprechende Gestaltung der Außenanlagen, Angebot besonderer Leistungen an Mieter, Kontaktförderung durch Mieterfeste usw. Keinen oder nur geringen Einfluss dagegen haben Vermieter auf die Wohngebietsgestaltung (Lage des Wohngebiets, Infrastruktur, Bewohner von Nachbarhäusern, störende Immissionen und dergleichen). Vermieter tun gut daran, durch Mieterbefragungen einen Zufriedenheitsindex zu erstellen und periodisch fortzuschreiben. Sie können damit auch die Wirksamkeit etwa getroffener Maßnahmen erkennen. |
| Mietergemeinschaft | tenants in common | Mietergemeinschaft ist ein Begriff aus der früheren DDR. Nicht zu verwechseln mit ähnlich bezeichneten Mietervereinen, der Wohngemeinschaft (WG) oder der Gemeinschaft nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach § 97 Abs.2 Zivilgesetzbuch der DDR hatten Mieter im Rahmen der Mietergemeinschaft die Pflicht, bei Instandhaltung, Pflege, Verschönerung und Modernisierung ihrer Wohnhäuser mitzuwirken. Das Zivilgesetzbuch enthielt noch weitere Pflichten der Mieter im Rahmen der Mietergemeinschaft sowie Regelungen zum Verhältnis der Mieter untereinander und zum Verhältnis der Mietergemeinschaft gegenüber Außenstehenden. Umstritten ist, ob Vereinbarungen einer Mietergemeinschaft nach der Wiedervereinigung noch wirksam sind. Nach dem Einigungsvertrag bleiben zivilrechtliche Verträge von vor dem 3.10.1990 grundsätzlich bestehen. Das früher geltende DDR-Recht ist auf vertragliche Schuldverhältnisse z.T. noch anwendbar. Ob ein Vertrag, der eine Mietergemeinschaft betrifft, noch gilt, ist jeweils im Einzelfall durch anwaltliche Beratung zu klären. |
| Mieterhöhung | rent increase | Unter Mieterhöhung versteht man die Neufestsetzung einer Miete, die über der bisher bezahlten Miete liegt. Dies kann durch einvernehmliche Vertragsänderung, durch einseitige Erklärung, durch Änderungskündigung oder durch das gesetzlich geregelte Mieterhöhungsverlangen erfolgen. Auf welche Weise eine Mieterhöhung stattfinden kann, richtet sich nach den vertraglichen Vereinbarungen, nach der Art des Mietverhältnisses und den jeweils zutreffenden Vorschriften. Die Erhöhung der Miete im Wege der Änderungskündigung ist nur bei Mietverhältnissen möglich, die sich nicht auf Wohnungen beziehen. Die Mieterhöhung durch einseitige Erklärung ist bei öffentlich gefördertem Wohnraum nach § 10 Wohnungsbindungsgesetz möglich. Nach § 558 BGB kann der Vermieter von Wohnraum die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miethöhe bei Inkrafttreten der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen darf frühestens ein Jahr nach der vorangehenden Mieterhöhung vorgebracht werden. Ferner darf der Vermieter die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Das bedeutet: Er darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um über 20 Prozent erhöhen. Mieterhöhungen auf Grund einer Modernisierung und Betriebskostenerhöhungen werden bei den oben genannten Fristen und der Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. Die Landesregierungen können durch Rechtsverordnungen Gemeinden oder Teile von Gemeinden benennen, in denen Wohnungsknappheit herrscht. In diesen Gebieten wird die Kappungsgrenze auf 15 Prozent heruntergesetzt. Die Festlegung gilt für jeweils fünf Jahre. Bei Mieterhöhungen zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist dem Bundesgerichtshof zufolge immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen – und nicht eine womöglich abweichende im Mietvertrag. Es kommt bei Mieterhöhungen nicht mehr darauf an, wie groß die Flächenabweichung ist. Die Kappungsgrenze ist jedoch immer zu beachten, und bei ihr zählt die bisher gezahlte Miete (Urteil vom 18.11.2015, Az. VIII ZR 266/14). Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten nach Verstreichen der Zwei-Monatsfrist Frist für die Zustimmung erhoben werden. Eine Mieterhöhung ist auch nach weiteren Vorschriften möglich. So wird bei einer Staffelmiete die Miete in regelmäßigen Zeitabständen um einen vorher vertraglich festgesetzten Betrag erhöht (§ 557a BGB). Bei einer Indexmiete ist die Höhe der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gebunden (§ 557b BGB). Nach der Durchführung von bestimmten Modernisierungsmaßnahmen kann die Miete um jährlich 11 Prozent der angefallenen Kosten erhöht werden (§ 559 BGB). Auch Betriebskostenumlagen können bei Bedarf erhöht werden, dabei gelten jedoch nicht die Regeln einer Mieterhöhung. Wesentliche Änderungen eines Mietvertrages unterliegen der Formvorschrift des § 550 BGB und damit der Schriftform. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 25. November 2015 betont, dass jede Änderung der Miethöhe eine wesentliche Änderung des Mietvertrages ist und damit schriftlich erfolgen muss. Dies gilt auch bei einer Mieterhöhung um nur 20 Euro oder 1,5 Prozent. Der Bundesgerichtshof änderte mit dieser Entscheidung die gängige Rechtsprechung der Obergerichte, die bis dahin bei geringen Mieterhöhungen keine Schriftform gefordert hatten (Az. XII ZR 114/14). |
| Mieterhöhung bei Modernisierung | rent increase after modernisation | Unter Modernisierungsmaßnahmen versteht man bauliche Veränderungen,
Vermieter können bei frei finanziertem Wohnraum nach Abschluss der genannten Modernisierungsmaßnahmen die Miete um jährlich 11% der angefallenen Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Immer wieder entsteht Streit um die Frage, wann eine Modernisierung vorliegt, die den Vermieter zur Erhöhung der Miete berechtigt. Bloße Reparatur- oder Instandsetzungsarbeiten werden nicht als Modernisierung angesehen. Wird eine alte Einbauküche durch eine neue ersetzt, gilt dies nicht als Modernisierung. Wird erstmals eine Einbauküche eingebaut, stellt dies eine Modernisierungsmaßnahme dar (Erhöhung des Wohnwertes). Wird eine Wärmedämmung der Außenwand durchgeführt, liegt eine Modernisierung vor. Werden dabei gleichzeitig auch Schäden an der Fassade repariert, sind diese nicht Teil der Modernisierung und müssen bei der Mieterhöhung herausgerechnet werden. Formalien: Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen. Der Mieter muss daraus zweifelsfrei folgende Angaben entnehmen können:
Eine Mieterhöhung ohne die entsprechenden Erklärungen ist nicht wirksam. Zu den umlagefähigen Kosten der Modernisierung gehören nicht:
Staatliche Fördergelder muss der Vermieter aus den Modernisierungskosten herausrechnen. Die erhöhte Miete wird erst mit dem Anfang des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung fällig. Die Frist verlängert sich um sechs weitere Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die Mieterhöhung nicht korrekt nach den Vorschriften des § 555c Abs. 1 und 3 bis 5 im Rahmen der Modernisierungsankündigung angekündigt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt. Beispiel: Zugang der Erhöhungserklärung am 23. März. Erhöhte Miete fällig ab 1. Juni. Bei fehlender Mitteilung über Mieterhöhung im Rahmen der Modernisierungsankündigung: Erhöhte Miete fällig ab 1. Dezember. Plant der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme, muss er den Mieter spätestens drei Monate vor Arbeitsbeginn darüber in Kenntnis setzen. Dabei müssen neben der voraussichtlichen Art, der Dauer und dem Umfang der Arbeiten in wesentlichen Zügen auch die voraussichtliche Mieterhöhung und die voraussichtliche zukünftige Höhe der Betriebskosten angegeben werden. Auch auf die Möglichkeit eines Härtefalleinwands und die entsprechende Form und Frist (§ 555d BGB) ist hinzuweisen. Nach dem Bundesgerichtshof schließt eine verspätete Mitteilung der voraussichtlichen Mieterhöhung die Erhöhung nicht aus. Grund: Auch eine völlige Unterlassung der Mitteilung hat nur die Verschiebung des Beginns der Mieterhöhung um weitere sechs Monate zur Folge (BGH, Az. VIII ZR 6/07, Urteil vom 19.9.2007). Bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht: Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Erhöhung tritt dann nicht in Kraft; gegenteilige Vereinbarungen sind nichtig. Der Mieter kann Einsicht in die Rechnungsbelege der Modernisierungsarbeiten verlangen, bevor er der Mieterhöhung zustimmt. Zu weit geht es jedoch laut BGH, wenn der Mieter zusätzlich auch noch die Zahlungen an die Handwerksbetriebe nachgewiesen haben will. Im Urteilsfall führte das Gericht aus, dass der Mieter Einsicht in die Rechnungen erhalten und den Umfang der ausgeführten Arbeiten nicht angezweifelt habe. Dies müsse ausreichen (Beschluss vom 20.03.2012, Az VIII ZR 294/11). Die voraussichtlich zum 1. Juni 2015 in Kraft tretenden Regelungen zur „Mietpreisbremse“ sehen eine Ausnahme für Neuvermietungen nach einer umfassenden Modernisierung vor. Diese unterliegen nicht den Einschränkungen bei der Höhe der neuen Miete. Dem Bundesjustizministerium zufolge ist eine Modernisierung als umfassend zu betrachten, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt ist. Davon kann meist ausgegangen werden, wenn die Investition etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands erreicht. |
| Mieterhöhung bei Sozialwohnung | rent increase in a council flat/ house | Bei einer Wohnung des preisgebundenen Wohnraums ist eine Mieterhöhung nur über § 10 Wohnungsbindungsgesetz möglich. Voraussetzung: Die bisherige Miete liegt unter dem Maximalbetrag, der nach dem Wohnungsbindungsgesetz zulässig ist. Die Miete kann bis zu dieser Grenze erhöht werden. Erklärt der Vermieter die Mieterhöhung, ist vom ersten Tag des auf die Erklärung folgenden Monats an das erhöhte Entgelt zu zahlen. Mieterhöhungen, die nach dem 15. eines Monats abgegeben werden, werden am Monatsersten des übernächsten Monats wirksam. Beruht die Erklärung auf einer rückwirkenden Erhöhung der Betriebskosten, kann sie auch rückwirkend gelten. Sie wirkt dann auf den Zeitpunkt zurück, an dem die Betriebskosten erhöht wurden. Maximal kann die Rückwirkung bis zum Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurückreichen. Der Vermieter muss jedoch die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnisnahme von der Betriebskostenerhöhung abgeben. Vermieter und Mieter können wirksam vereinbaren, dass eine Mieterhöhung ausgeschlossen ist. |
| Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete | rent increase up to customary comparable local rent | Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter vornehmen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Eintritts der geplanten Erhöhung seit 15 Monaten gleich geblieben ist. Das Mieterhöhungsverlangen – also die Aufforderung des Mieters zur Zustimmung zur Mieterhöhung – kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung vorgebracht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 (Mieterhöhung wegen Modernisierung) bis 560 BGB (Erhöhung der Betriebskosten) werden dabei nicht mitgezählt. Die ortsübliche Vergleichsmiete richtet sich nach dem, was in der Gemeinde für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren gezahlt worden ist. Nicht berücksichtigt werden dabei mietpreisgebundene beziehungsweise öffentlich geförderte Wohnungen. Zusätzlich muss die sogenannte Kappungsgrenze beachtet werden: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB abgesehen, um nicht mehr als 20 Prozent erhöhen. Allerdings hat die Mietrechtsreform 2013 den Landesregierungen die Möglichkeit eröffnet, diese Grenze auf 15 Prozent abzusenken. Dazu muss die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil davon besonders gefährdet sein. Die Landesregierung kann ein solches Wohnungsmangelgebiet per Rechtsverordnung festlegen, diese Festlegung ist auf maximal fünf Jahre begrenzt (§ 558 BGB). Die Kappungsgrenze ist unbeachtlich, wenn:
Die Regelungen über die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich abgewandelt werden. Formell muss die Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete in Textform erfolgen – also als reproduzierbarer Text mit erkennbarem Absender / Urheber, aber nicht notwendigerweise mit eigenhändiger Unterschrift. Auch eine Übermittlung per Fax oder E-Mail ist damit zulässig. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit zur Begründung der Mieterhöhung können laut Gesetz herangezogen werden:
Gibt es in der Gemeinde einen qualifizierten Mietspiegel mit Angaben für entsprechende Wohnungen, sind die Angaben des Mietspiegels im Mieterhöhungsverlangen auf jeden Fall mitzuteilen – auch wenn eines der anderen Begründungsmittel verwendet wird. Wird Bezug auf einen Mietspiegel genommen, der Spannen enthält, muss die verlangte Miete lediglich innerhalb der Spanne liegen. Das Gesetz (§ 558a BGB) sagt auch, was zu tun ist, wenn kein aktueller Mietspiegel zur Verfügung steht oder ein qualifizierter Mietspiegel nicht vorschriftsmäßig aktualisiert wurde: Es darf auch ein anderer, insbesondere ein veralteter oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden. Nach dem Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 303/06, Urteil vom 20.06.2007) setzt eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete nicht voraus, dass die Miete seit Vertragsbeginn bereits erhöht wurde. Wurde also ursprünglich eine Miete unterhalb der damaligen ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart, kann der Vermieter später bis zur aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen – allerdings unter Beachtung der oben genannten Einschränkungen (z. B. Kappungsgrenze). Einem weiteren Urteil zufolge darf eine Erhöhung auch dann stattfinden, wenn die bisherige Miete sich bereits innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete bewegt hat (Az. VIII ZR 322/04, Urteil vom 06.07.2005). Jedoch muss auch die neue Miete innerhalb der Spanne für die ortsübliche Vergleichsmiete liegen. Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Im Fall der Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht in Kraft. Gibt es für eine Gemeinde keinen Mietspiegel, kann der Vermieter auch den Mietspiegel einer Nachbargemeinde mit vergleichbarer Marktlage zur Begründung der Mieterhöhung heranziehen. Der BGH entschied dies im Zusammenhang mit den beiden Gemeinden Backnang und Schorndorf bei Stuttgart (Urteil vom 16.6.2010; Az. VIII ZR 99/09). Der BGH betonte in diesem Urteil, dass auch ein einfacher Mietspiegel zumindest als Indiz für die vom Vermieter angegebene Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden kann. Beim qualifizierten Mietspiegel wird demgegenüber von Gesetzes wegen vermutet, dass er die korrekte ortsübliche Vergleichsmiete aufzeigt. Wird der Mietspiegel einer anderen Gemeinde verwendet, kommt es jedoch auf die Vergleichbarkeit beider Gemeinden an. So durfte nach dem Bundesgerichtshof ein Vermieter in einer Gemeinde mit 4.500 Einwohnern nicht den Mietspiegel der nahen Stadt Nürnberg mit 500.000 Einwohnern zur Begründung einer Mietwerhöhung heranziehen (13.11.2013, Az. VIII ZR 413/12). Die Kosten für ein privates Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Vermieter nach dem Landgericht Mainz nicht auf den Mieter umlegen. Dem Gericht zufolge dient das Gutachten ausschließlich der wirtschaftlichen Vermögensverwaltung des Vermieters (Beschluss vom 20.01.2004, Az. 3 T 16/04). Mit Einführung der sogenannten „Mietpreisbremse“ durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz zum 1. Juni 2015 können die Bundesländer in besonders ausgewiesenen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt Mieterhöhungen bei der Neuvermietung von Bestandswohnungen einschränken. Die neue Miete darf dann höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent erreichen. Die Vermietung von Neubauten und Immobilien nach einer umfassenden Modernisierung ist von der Neuregelung ausgenommen. >br> Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ergeben sich oft Streitigkeiten, weil diese nach der Wohnfläche berechnet wird. Die Wohnfläche wird aber in einer Vielzahl von Mietverträgen falsch angegeben. So halten Mieter einem Mieterhöhungsverlangen unter Umständen entgegen, dass die Wohnfläche in Wahrheit kleiner ist als vertraglich vereinbart. Andererseits kommt es auch vor, dass Vermieter im Rahmen der Mieterhöhung die Gesamtmiete an eine in Wahrheit höhere Quadratmeterzahl anpassen möchten. Nach bisheriger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes konnten Abweichungen der Wohnfläche bei einer Mieterhöhung nur berücksichtigt werden, wenn sie oberhalb einer Bagatellgrenze von zehn Prozent lagen. Diese Rechtsprechung hat der BGH am 18.11.2015 geändert. Künftig ist bei Mieterhöhungen allein die tatsächlich messbare Wohnfläche relevant. Ein Vermieter kann also im laufenden Mietverhältnis bei der Berechnung des Erhöhungsbetrages die echte Wohnfläche zugrunde legen, auch wenn diese höher ist als im Mietvertrag angegeben. Natürlich muss er auch eine niedrigere Wohnfläche entsprechend berücksichtigen. Achtung: Auch wenn eine höhere Wohnfläche zugrunde gelegt werden darf, muss die Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze bleiben (Az. VIII ZR 266/14). |
| Mieterhöhungsverlangen | rent increase demand | Das Verlangen des Vermieters von Wohnraum nach einer Mieterhöhung unterliegt bestimmten inhaltlichen und formalen Regeln. Das Mieterhöhungsverlangen ist demnach "in Textform" geltend zu machen und zu begründen. Bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss die bisherige Grundmiete (Miete ohne Betriebskosten und Erhöhungen wegen baulicher Veränderungen) zum Zeitpunkt der Erhöhungsverlangens ein Jahr und bis zum Inkrafttreten der Erhöhung 15 Monate unverändert geblieben sein. Das Mieterhöhungsverlangen muss die Höhe des neu verlangten Mietpreises, also den Endbetrag und den Erhöhungsbetrag enthalten. Zur Begründung kann Bezug genommen werden auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietendatenbank, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder auf die Entgelte von drei vergleichbaren Wohnungen. Das vorrangige Begründungsmittel ist der sogenannte qualifizierte Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde anerkannt werden muss. Es gilt eine gesetzliche (widerlegbare) Vermutung für dessen Richtigkeit. Falls ein qualifizierter Mietspiegel existiert, der Angaben für die Mietwohnung enthält, muss der Vermieter diese Angaben im Mieterhöhungsverlangen mitteilen – und zwar auch dann, wenn die Mieterhöhung nicht mit dem qualifizierten Mietspiegel begründet wird. Unterlässt er dies, ist die Mieterhöhung unwirksam. Als Alternative zum qualifizierten Mietspiegel bleibt der "einfache" Mietspiegel, der von der Gemeinde oder von den Interessenverbänden der Mieter und Vermieter einvernehmlich erstellt wird. Für die Gemeinden besteht allerdings keine Pflicht, einen Mietspiegel zu erstellen. Die verlangte neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen und nicht mehr als 20 Prozent der bisher bezahlten Miete betragen (Kappungsgrenze). Seit der Mietrechtsreform vom 01.05.2013 können die Landesregierungen Gebiete mit Wohnungsmangel bestimmen, in denen die Kappungsgrenze bei 15 Prozent liegt. Dem Mieterhöhungsverlangen kann der Mieter innerhalb von zwei Kalendermonaten nach Erhalt des Vermieterschreibens zustimmen. Tut er dies nicht, so muss der Vermieter zur Durchsetzung seines Verlangens Klage erheben, und zwar innerhalb von nunmehr drei weiteren Monaten. Der Mieter kann auch teilweise zustimmen. Er muss dann den von ihm anerkannten Erhöhungsbetrag ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens bezahlen. Dem Vermieter bleibt aber die Möglichkeit, auf Zustimmung in Höhe des Differenzbetrages zu klagen. |
| Mieterliste | tenancy schedule; rental schedule; rent roll | Die Mieterliste ist grundlegender Bestandteil verschiedenster immobilienwissenschaftlicher Disziplinen und enthält detaillierte Angaben über Mietobjekt, Mietvertragspartner sowie sonstige Daten zum Mietverhältnis. Diese können beispielsweise sein:
In einem Objekt mit mehreren Mietern gehört die Mieterliste als wesentlicher Bestandteil zur Wertermittlung, zur Finanzierung für Kreditinstitute oder sonstige Darlehensgeber und zu Immobilientransaktionen (Ankauf/Verkauf). Im letzteren Fall und im Vertrieb von Immobilienfondsobjekten (offen, geschlossen/institutionelle oder Publikumsfonds) können Mieterlisten der Absatzförderung dienen. Langfristig geschlossene Mietverträge mit Großunternehmen und bekannten Namen (Ankermieter) gewährleisten mit ihrem Ruf, Renommee und der ihnen beigemessenen Bonität eine solide Kapitalanlage und damit einen positiven Vermarktungseffekt. |
| Mietermodernisierung | tenant improvements | Seit 1981 können Mieter nach § 2 WoPG (Wohnungsbau-Prämiengesetz) Bausparmittel prämien- beziehungsweise steuerbegünstigt für Baumaßnahmen einsetzen, die der Modernisierung der Mietwohnung dienen. Sobald eine Maßnahme über den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinausgeht und einen wesentlichen Eingriff in deren Beschaffenheit oder Bausubstanz darstellt, ist dazu die ausdrückliche Genehmigung des Vermieters erforderlich. Als wesentlich kann dabei alles gelten, was nach Ende des Mietverhältnisses nicht ohne großen Aufwand wieder entfernt werden könnte. Beispiele: Ersatz alter Fliesen im Bad durch moderne, Ersatz des Linoleumbodens durch Parkett, Einbau einer Einbauküche, Einbau neuer Waschbecken, Kabelanschluss einrichten. Urteil: Ein Mieter begeht eine schwerwiegende Verletzung des Mietvertrages, wenn er eine Trennwand entfernt und das Bad mit dem Gäste-WC zusammenlegt, ohne dass der Vermieter dies genehmigt hätte. Der Vermieter hat damit einen zulässigen Grund für eine ordentliche Kündigung des Mietvertrages (LG Berlin, Urteil vom 3.9.2012, Az. 67 S 514/11). Oft ist bereits im Mietvertrag festgelegt, dass jede derartige Maßnahme der Zustimmung des Vermieters bedarf. Bestimmte, geringfügige Maßnahmen gehören jedoch zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung, sodass der Vermieter die Genehmigung nicht verweigern kann. Beispiele: Installation einer Markise, Verlegung der Telefonanschlussdose. Auch bei genehmigungspflichtigen Umbauten kann der Vermieter seine Zustimmung nicht verweigern, wenn:
Für den korrekten Ablauf einer solchen Maßnahme sollte unbedingt ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden, der folgende Punkte regelt:
Hat der Mieter auf eigene Kosten und mit Genehmigung des Vermieters eine Modernisierung durchgeführt, kann der Vermieter von ihm nicht später die Duldung der gleichen oder einer ähnlichen Modernisierungsmaßnahme fordern. Hat also der Mieter alte Kohleöfen bereits durch eine Gasetagenheizung ersetzt, muss er nicht dulden, dass der Vermieter nun eine Gaszentralheizung einbaut (und ihm die Miete entsprechend erhöht). Dies betonte der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.06.2012, Az. VIII ZR 110/11). Prämien nach dem Wohnungsbau-Prämiengesetz erhält nur derjenige, dessen Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet. Diese liegt bei 25.600 Euro, für Ehepaare bei 51.200 Euro. Maßgeblich ist dabei das zu versteuernde Einkommen im Sinne des Einkommenssteuergesetzes. |
| Mieterprivatisierung | privatisation of residential property | Mieterprivatisierung ist der Begriff für eine umfassende, systematische Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zum Zwecke der Veräußerung. Ziel ist es, die Wohnungen in der Mieterschaft, die ein gesetzliches Vorkaufsrecht und einen erweiterten Kündigungsschutz besitzen, zu verkaufen. Für die vorkaufsberechtigten Mieter bietet sich dabei die Möglichkeit, die oft langjährig genutzte Wohnung als Eigentum zu erwerben. Vor der Ausübung des Vorkaufsrechtes sollte jedoch eine seriöse Berechnung der tatsächlichen Kostenbelastung stehen, bei der auch Kaufnebenkosten (Grunderwerbssteuer, Grundbucheintragung, Notar) und mögliche fällige Renovierungen an Wohnung und Haus nicht vernachlässigt werden. Kommt ein Verkauf an Mieter nicht zustande, werden die Wohnungen üblicherweise an Dritte zur Eigennutzung (bei Leerstand) oder als Kapitalanlage verkauft. |
| Mieterselbstauskunft | tenant's self-disclosure | Es liegt im Interesse des Vermieters, möglichst viel über seinen zukünftigen Mieter zu erfahren. Über die Frage, wie weit man dabei gehen darf, entsteht regelmäßig Streit. Empfehlenswert ist es, den Mietinteressenten eine Selbstauskunft in Formularform ausfüllen zu lassen. Dies hat nichts mit der Selbstauskunft bei der Schufa zu tun – diese kann der Mieter selbst über seine bei der Schufa gespeicherten Kreditwürdigkeitsdaten einholen. Übliche und zulässige Fragen bei der Selbstauskunft sind:
Das Selbstauskunftsformular kann am heimischen PC erstellt oder auch an geeigneter Stelle aus dem Internet heruntergeladen werden. Es sollte vom Mietinteressenten unterschrieben werden. Vor der Unterschrift sollte die Zusicherung eingefügt werden, dass die Angaben wahrheitsgemäß sind und dass bei Falschangaben eine fristlose Kündigung des Mietvertrages erfolgen kann. Von selbst muss der Mieter Auskunft geben:
Gibt der Mieter zu diesen Themen eine falsche Auskunft, berechtigt dies den Vermieter allerdings nicht immer zur Kündigung des Mietvertrages. Die Gerichte berücksichtigen dabei, ob sich die Falschauskunft tatsächlich auf das Mietverhältnis ausgewirkt hat. So entschied das Landgericht Wiesbaden zugunsten eines Mieters, der in der Selbstauskunft fälschlicherweise angegeben hatte, keine eidesstattliche Versicherung abgegeben zu haben. Da der Mieter unabhängig von seinem länger zurückliegenden Offenbarungseid nun wieder solvent war und seine Miete von Anfang an termingerecht gezahlt hatte, sah das Gericht keinen Grund zur Anfechtung des Mietvertrages (Az. 2 S 112/03). Eine Reihe von Fragen sind allerdings im Rahmen der Mieterselbstauskunft unzulässig. So geht es den Vermieter zum Beispiel nichts an, welcher Religion oder politischen Partei der Mieter angehört, ob eine Schwangerschaft besteht, welche Krankheiten oder Behinderungen vorhanden sind, ob der Mieter Mitglied im Mieterschutzverein ist oder eine Rechtsschutzversicherung hat oder ob er zu einer bestimmten ethnischen Gruppe gehört. In solchen Punkten darf der Mieter ggf. auch folgenlos die Unwahrheit sagen. Generell betrifft dies alle persönlichen Details, die für das Mietverhältnis objektiv gesehen nicht relevant sind. |
| Mietervereine | tenants' associations | Mietervereine sind Interessenvertretungen der Mieter und ein Pendant zu den Haus- und Grundbesitzervereinen. Die örtlichen Mietervereine wirken bei der Erstellung des Mietspiegels mit und erteilen Mitgliedern Rechtsberatung in allen Mietangelegenheiten. Die Dachorganisation der Mietervereine ist der Deutsche Mieterbund e.V. in Berlin, in dem im Rahmen von 15 Landesverbänden etwa 330 örtliche Mietervereine organisiert sind. Die Mieterorganisation beschäftigt etwa 1.300 hauptamtliche Mitarbeiter. Homepage: www.mieterbund.de |
| Mieterwohnung | rented flat | |
| Mieterzeitung | tenants' magazine | Mieterzeitungen sind ein ideales Kommunikationsinstrument zwischen Wohnungsunternehmen bzw. Verwaltern und Mietern. Wichtig dabei ist, dass Informationen kommuniziert werden, die die Informationsinteressen der Mieter allgemein befriedigen. Darüber hinaus handelt es sich um ein Medium, mit dem besondere Maßnahmen (Modernisierung, Instandsetzungsmaßnahmen), aber auch Ereignisse (Mieterfest) angekündigt und Serviceangebote (z.B. Essen auf Rädern) dargestellt werden können. Mieterzeitungen erzeugen eine zusätzliche Bindungswirkung der Mieter an "ihr" Haus. |
| Mietfactoring | rent factoring | Unter einem Factoring versteht man den Aufkauf einer Forderung, die dann vom Käufer (dem sogenannten Factor) gegenüber dem Schuldner (Debitor) geltend gemacht werden kann. Als Gegenleistung für die Abtretung der Forderung entrichtet der Käufer an den ursprünglichen Gläubiger und Factoring-Kunden den Kaufpreis für die Forderung. Dieser entspricht in der Regel dem Betrag der Forderung abzüglich eines Diskonts für den Factor. Auch im Vermietungsbereich gibt es dieses Konzept. Beim Mietfactoring verkauft der Vermieter seine Mietforderungen aus einem Mietvertrag an einen Dritten. Dieser treibt die Miete dann vom Mieter ein. Beim Mietfactoring tritt der Vermieter rückständige Mietforderungen an eine Factoringgesellschaft ab. Diese zahlt – teils rückwirkend nach Ablauf einer 90-tägigen Frist – Miete und Nebenkosten an den Vermieter. Bis zum Ende des Mietverhältnisses erhält er dann jeden Monat von der Gesellschaft die mietvertraglich vereinbarten Beträge für Miete und Nebenkosten. Die Mietforderung für den Zeitpunkt des Zahlungsausfalls geht auf die Factoringgesellschaft über. Mietfactoringgesellschaften werben damit, dass sie auch die Kosten für gerichtliche Schritte gegen den Mieter bis hin zu den kompletten Kosten des Räumungsverfahrens und der Reparatur von Schäden an der Wohnung übernehmen – nach ihren Angaben im Internet durchschnittlich ca. 10.000 – 15.000 Euro pro Wohnung. Vertriebsargumente sind die steigende Zahl von Mietnomaden und der desolate Zustand, in dem diese meist die Wohnung hinterlassen. Für den Vermieter stellt sich nun die Frage, wie sich der Ankauf einer Forderung von einigen Monatsmieten gegen einen möglicherweise insolventen Mieter für die Factoringgesellschaft derart lohnen kann, dass sich eine Investition von etwa 15.000 Euro auszahlt. Die Antwort findet sich in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen von Mietfactoringgesellschaften. So werden grundsätzlich keine Forderungen akzeptiert, die sich gegen zahlungsunfähige Mieter richten. Ob Zahlungsunfähigkeit vorliegt, wird mit Hilfe von Bonitätsauskünften recherchiert, die der Vermieter zu bezahlen hat. Mietforderungen werden nur dann erworben, wenn diesen keine Einreden etwa wegen Wohnungsmängeln entgegenstehen. Der Factor geht hier also gar kein echtes Risiko ein. Die Verträge enthalten oft weitere Fallstricke für Vermieter. So sollen diese etwa bei Zahlungsausfall selbst den Mieter mahnen und dies gegenüber der Factoringgesellschaft nachweisen. Werden im Zeitraum der Forderungsabtretung vom Mieter Mängel geltend gemacht, zahlt die Gesellschaft für Mietausfälle teils erst dann, wenn gerichtlich festgestellt wurde, dass der Mieter im Unrecht ist. Verklagen kann den Mieter nur die Factoringgesellschaft. Gewinnt der Mieter den Prozess wegen tatsächlicher Wohnungsmängel, kann sich die Gesellschaft meist aus dem Factoringvertrag zurückziehen und der Vermieter wird mit den Prozesskosten belastet. Bezahlt werden müssen in der Regel Vertragsabschlussgebühren, Gebühren für die Bonitätsprüfung und sechs bis sieben Prozent der Monatsmiete (warm) als laufende Factoringgebühr. Enthält ein Factoringvertrag die oben beschriebenen Regelungen, ist er für den Vermieter in erster Linie teuer und stellt keinesfalls das angepriesene "Rundum-Sorglos-Paket" dar. Es mag auch Anbieter geben, die anders verfahren. In jedem Fall ist eine genaue Prüfung der Verträge sowie der Firma bzw. Identität des Anbieters zu empfehlen. Als wenig seriös können Anbieter beurteilt werden, die noch nicht einmal die Impressumpflicht (Anbieterkennung) für Internetseiten korrekt erfüllen und ihre Firmendaten mit Gesellschaftsform, Namen des Geschäftsführers, Handelsregisternummer etc. nicht nennen. Eine herkömmliche Mietausfallversicherung, wie sie bei Versicherungen und über Eigentümerverbände abgeschlossen werden kann, stellt eine realistischere Absicherung gegen Mietausfälle dar. |
| Mietflächen für Büroräume | rentable square footage for offices | Es handelt sich um eine von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Institut für Normung entwickelte Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Büroräume. Im Wesentlichen wurde unterschieden zwischen der Haupt- und Nebennutzfläche einerseits und den Verkehrsflächen andererseits. Die MF-B ist im November 2004 in der Richtlinie über Mietflächen für den Gewerberaum (MF-G) aufgegangen. |
| Mietflächen für Handelsräume | rentable square footage for commercial premises | Es handelt sich um eine von der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Institut für Normung entwickelte Richtlinie zur Berechnung von Mietflächen für Handelsräume. Im Wesentlichen wurde unterschieden zwischen Haupt- und Nebennutzflächen, Funktionsflächen, Verkehrsflächen und Luftgeschossflächen. Die MF-H ist im November 2004 in der Richtlinie über Mietflächen für den Gewerberaum (MF-G) aufgegangen. |
| Mietgarantie | rental/rent guarantee | Es gibt zwei Formen der Mietgarantie, nämlich die Erstvermietungsgarantie und die Mietausfallgarantie. Durch die Erstvermietungsgarantie soll erreicht werden, dass die von einem Investor oder Anleger zu erwerbende Immobilie bzw. der Immobilienfondsanteil zum Zeitpunkt der Fertigstellung zu den in der Garantie genannten Konditionen voll vermietet ist. Solche Garantien sind vor allem bei Projekten geschlossener Immobilienfonds üblich. Mit Mietausfallgarantien werden die Mietausfallrisiken während einer bestimmten Mietvertragslaufzeit abgesichert. Die Mietausfallgarantie tritt ein, wenn Mieter zahlungsunfähig werden. Entscheidend für den Wert der Garantie ist die Bonität des Garanten. Vorsicht ist geboten, wenn vom Initiator von Immobilienanlagen zum Zweck der Garantenstellung eine eigene GmbH mit niedrigem Stammkapital gegründet wird und keine Rückgriffsrechte auf den Anbieter der Immobilie oder des Fondsanteils bestehen. |
| Miethöhegesetz (MHG) | German Rent Act | Das Miethöhegesetz (MHG) regelte bis August 2001 Miet- und Betriebskostenerhöhungen in Mietwohnungen des frei finanzierten Wohnungsbaus. Es wurde mit Wirkung zum 01.09.2001 aufgehoben; die Vorschriften wurden in das Bürgerliche Gesetzbuch übernommen. Regelungen zur Mieterhöhung finden sich heute in § 557 bis § 561 BGB. |
| Mietkauf | hire purchase; installment purchase | Beim Mietkauf handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter, die dem Mieter das Recht einräumt, das gemietete Objekt zu erwerben unter Anrechnung eines Teils der gezahlten Miete auf den im Mietvertrag bestimmten Kaufpreis innerhalb oder nach Ablauf einer bestimmten Zeit. Solche Mietkaufverträge bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundungsform. Das Ankaufsrecht wird durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch abgesichert. Sofern der Mieter zum Ankauf verpflichtet werden soll, handelt es sich nicht mehr um einen Mietvertrag, sondern um einen Grundstückskaufvertrag. In solchen Fällen geht das Eigentum auf den Käufer erst über, wenn die letzte Rate bezahlt ist. Der Verkäufer übernimmt die Finanzierung, der Käufer im Rahmen der "Mietrate" deren Verzinsung und Tilgung sowie die Bewirtschaftungskosten. Da nicht alle Angebote seriös sind, sollten sie sorgfältig geprüft werden. |
| Mietkaution | rent deposit; deposit | Bei der Mietkaution handelt es sich um eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann. Die Kaution ist sowohl im freifinanzierten als auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau (hier aber nicht als Absicherung gegen Mietausfall) zulässig. Sie darf höchstens drei Monatsmieten (Grundmiete ohne Betriebskosten) betragen. Eine Klausel im Mietvertrag, nach der der Mieter zusätzlich zur Kaution von drei Monaten noch eine Mietbürgschaft (etwa von seinen Eltern) vorlegen muss, ist nach dem Bundesgerichtshof unwirksam (Az. VIII ZR 243/03, Urteil vom 30.06.2004). Die Kaution kann vom Mieter in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Der erste Teilbetrag wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 gilt: Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 BGB). Bei der Verwaltung der Kaution muss der Vermieter bestimmte Regeln beachten. Sie ist, wenn diese Anlageform gewählt wird, auf einem gesonderten Konto, für das die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist anfallen, anzulegen. Der Bundesgerichtshof hat 2015 klargestellt, dass ein einfaches gesondertes Konto nicht ausreicht. Hintergrund: Die Kaution soll im Insolvenzfall vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters geschützt sein. Dies ist aber bei einem einfachen Extra-Konto nicht der Fall. Es muss sich nach außen erkennbar um treuhänderisch verwaltetes Vermögen handeln und das Konto muss als Mietkautionskonto bezeichnet sein (BGH, Beschluss vom 9.6.2015, Az. VIII ZR 324/14). Seit 01.09.2001 erlaubt § 551 Abs. 3 BGB auch die Anlage der Mietkaution in anderen Anlageformen als dem klassischen Sparbuch. Erforderlich ist jedoch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung der Anlageform. Die Anlage muss Erträge abwerfen, die die Sicherheit erhöhen und, soweit nicht im Rahmen der Sicherheit benötigt, nach Mietvertragsende dem Mieter zustehen. Die Anlage muss in jedem Fall vom Vermögen des Vermieters getrennt stattfinden, um insolvenzsicher zu sein. Die Mietrechtsreform 2013 hat dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, dem Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn dieser mit einem Teil der Kaution in Verzug kommt, der der zweifachen Monatsmiete (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung sind nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB). Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 13.10.2010 darf der Mieter die Zahlung der Kaution sogar davon abhängig machen, dass ihm ein insolvenzfestes Konto genannt wird. Er muss sich weder auf Barzahlung noch auf eine Überweisung der Kaution auf das herkömmliche private Konto des Vermieters einlassen. Das Versprechen des Vermieters, die in bar gezahlte Kaution später auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, reicht nicht aus. Eine Weigerung des Mieters, die Kaution in bar zu übergeben, stellt keinen Kündigungsgrund dar (Az. VIII ZR 98/10). Die Guthabenzinsen für die Kaution unterliegen der Zinsabschlagsteuer. Den Kautionsbetrag einschließlich der Zinsen erhält der Mieter bei seinem Auszug zurück, vorausgesetzt, er hat alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis erfüllt. Als Form der Mietsicherheit kommt auch die Bankbürgschaft in Betracht, die aber nur dann sinnvoll ist, wenn es sich um eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft handelt. Im gewerblichen Immobilienbereich gibt es keine Beschränkungen hinsichtlich der Mietkaution. Bei Filialunternehmen wird an Stelle von Kaution oder Bankbürgschaft oft auch eine "Patronatserklärung" von der Konzernmutter abgegeben, die die Wirkung einer Bürgschaft entfaltet. Der Mieter hat nicht das Recht, die Kaution gegen Ende seines Mietverhältnisses "abzuwohnen" oder damit gegen Mietforderungen aufzurechnen. Wann die Kaution spätestens zurückgezahlt werden muss, ist bei den Gerichten umstritten. Dem Vermieter wird hier eine "Überlegungsfrist" eingeräumt. Diese ist dem Bundesgerichtshof zufolge einzelfallabhängig. Während manche Gerichte zwei bis drei Monate als angemessen ansehen, geht der BGH von einer bis zu sechsmonatigen Frist aus, die im Einzelfall überschritten werden kann. Dies gilt allerdings nur, wenn tatsächlich noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind, deren Höhe unklar ist. Zu den durch die Kaution abgesicherten Ansprüchen des Vermieters zählen auch Betriebskosten-Nachzahlungen. Daher darf der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses die Kaution beziehungsweise einen angemessenen Teil davon bei noch ausstehender Betriebskostenabrechnung bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, Az. VIII ZR 71/05, Urteil vom 18.01.2006). Es kann jedoch unzulässig sein, wegen einer absehbar nur geringen Betriebskosten-Nachzahlung die gesamte Kaution von drei Monatsmieten zurückzuhalten. Hier ist es empfehlenswert, nur einen der voraussichtlichen Nachzahlung entsprechenden Teil der Kaution zunächst einzubehalten. Hat sich bei den Betriebskosten-Abrechnungen der vorangegangenen Jahre immer ein Guthaben ergeben, darf der Vermieter nicht ohne Weiteres einen Teil der Mietkaution zurückbehalten, um eine mögliche Nachzahlung bestreiten zu können. Er muss in diesem Fall begründen könnem, warum er mit einer Nachzahlung rechnet (AG Hamburg, Az. 43 b C 133/03). Eine Aufrechnung der Mietkaution mit Ansprüchen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen, ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes nicht zulässig (BGH, Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII ZR 36/12). Im konkreten Fall ging es um Ansprüche aus einem früheren Mietverhältnis über eine andere Wohnung, welche der damalige Vermieter an den heutigen Vermieter abgetreten hatte. Wird das Mietobjekt während des laufenden Mietverhältnisses verkauft, tritt der neue Eigentümer gegenüber dem Mieter in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Dies gilt nach § 566a BGB auch für die Kaution. Die Vorschrift bestimmt jedoch auch, dass der frühere Vermieter trotz Verkauf zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet bleibt, wenn der Mieter bei Ende des Mietvertrages die Kaution nicht vom neuen Eigentümer zurückerlangen kann (zum Beispiel aufgrund Zahlungsunfähigkeit). Wird das Mietobjekt nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters verkauft, tritt der neue Eigentümer nicht in die Rechte und Pflichten aus dem früheren Mietvertrag ein. Das bedeutet: Der bisherige Vermieter muss mit dem früheren Mieter über die Betriebskosten abrechnen und ihm – gegebenenfalls nach Abzug einer Betriebskosten-Nachzahlung – die Kaution zurückzahlen (BGH, Az. VIII ZR 219/06, Urteil vom 04.04.2007). Neben der Mietkaution kann eine sogenannte Sonderkaution vereinbart werden. Diese bezieht sich auf besondere Umstände, die das individuelle Mietobjekt betreffen. Damit muss sie auch individuell ausgehandelt und vereinbart werden. Beispiel: Der Mieter bringt eine Satellitenantenne an der Außenwand an, der Vermieter erlaubt ihm dies aber nur gegen Hinterlegung einer Kaution für eventuelle Schäden am Haus und durch das Herunterfallen der Antenne. Derartige Kautionen dürfen vom Vermieter nicht mit anderen Ansprüchen verrechnet werden (AG Köln, Az. 222 C 480/07). |
| Mietminderung | rent reduction | Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Mieträume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der gesamten Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Wenn den Mieträumen eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder sie mit einem Mangel – auch Rechtsmangel – behaftet sind, ist der Mieter für die Zeit, während der die Gebrauchstauglichkeit der Räume durch den Mangel ganz aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete völlig befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit lediglich eingeschränkt ist, ist er zur Entrichtung einer entsprechend der Beeinträchtigung geminderten (gekürzten) Miete berechtigt. Bei einer zugesicherten Eigenschaft der Wohnung kann es sich um Ausstattungselemente handeln,
oder um Arbeiten,
Allerdings hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass eine Mieterin, die die mitvermietete Einbauküche mit Zustimmung des Vermieters ausgebaut und im Keller gelagert hat, keinen Anspruch auf Mietminderung hat, wenn die Küche aus dem Keller gestohlen wird. Dies gilt selbst dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten ist, dass ein bestimmter Mietanteil auf die Einbauküche entfällt. Begründung war, dass die Mietparteien auch nach Ausbau der Küche an der Miethöhe festgehalten hatten. Obendrein sei die Nutzbarkeit der Wohnung durch den Diebstahl nicht beeinträchtigt worden, da die Mieterin ja ihre eigene Küche weiter verwendet habe (Urteil vom 13.4.2016, Az. VIII ZR 198/15). Das Fehlen von zugesicherten Eigenschaften begründet einen Mangel der Mietwohnung und berechtigt den Mieter zur Mietminderung, auch wenn die Nutzbarkeit der Wohnung zum Wohnen nicht direkt beeinträchtigt ist Rechtsmangel bedeutet, dass jemand anders seine Rechte an der Wohnung geltend macht – zum Beispiel wenn die Wohnung doppelt vermietet wurde und ein anderer Mieter schneller einzieht und sich auf seinen Mietvertrag beruft. Eine nur unerhebliche Minderung der Tauglichkeit führt zu keinen Minderungsansprüchen des Mieters. Die Höhe der Mietminderung ist im Streitfall vom Richter zu bemessen und hängt insbesondere von der Schwere des Mangels und dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab, wobei eine Gesamtschau anzustellen ist. Dabei kann und hat sich der Richter gegebenenfalls der Hilfe eines Sachverständigen zu bedienen, um Art und Umfang der streitigen Mängel festzustellen. Es muss betont werden, dass die Höhe der Mietminderung für ein und denselben Mangel bei verschiedenen Gerichten durchaus unterschiedlich beurteilt werden kann. Die bekannten Mietminderungstabellen haben daher nur begrenzte Aussagekraft. Der Zeitraum, in dem der Mangel bestand, ist bei der Berechnung der Minderung immer zu berücksichtigen. Beispiel: Es wurden lärmintensive Bauarbeiten ausgeführt, weswegen ein Minderungsanspruch von 20 Prozent im Monat bestehen würde. Die Arbeiten dauerten jedoch nur den halben Monat. Der Mieter kann daher in diesem Monat 10 Prozent Minderung geltend machen. Der Mieter kann keine Mietminderung geltend machen, wenn er bei Vertragsschluss den Wohnungsmangel bereits gekannt hat – es sei denn, er behält sich eine Mietminderung wegen dieses Mangels ausdrücklich vor. Am 6.4.2005 hat der Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 225/03) entschieden, dass die Mietminderung immer auf Grundlage der Bruttomiete berechnet wird (also der Miete einschließlich der Nebenkosten). Dies gilt bei der Nebenkostenvorauszahlung wie auch bei einer Nebenkostenpauschale. Für die Zulässigkeit einer Mietminderung kommt es allein darauf an, ob die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung im betreffenden Zeitraum tatsächlich eingeschränkt war. Nicht von Belang ist also
Mieter dürfen die Minderung nicht zu hoch ansetzen – sonst droht die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Das Landgericht Berlin bestätigte die Wirksamkeit einer solchen Kündigung in einem Fall, bei dem eine Mieterin wegen diverser Mängel ihre Miete um 37 Prozent gemindert hatte. Das Gericht wertete die Minderung in Anbetracht der Mängel als nicht angemessen, wodurch ein ungerechtfertigter Zahlungsverzug in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten zustande kam (Az. 65 S 35/05). Der Mieter muss während der Mietzeit auftretende Mängel am Mietobjekt unverzüglich dem Vermieter mitteilen. Unterlässt er diese Mängelanzeige und kann der Vermieter deshalb keine Abhilfe schaffen, hat der Mieter auch kein Recht auf Mietminderung. Mietvertragliche Vereinbarungen, die das Recht des Mieters auf Mietminderung aufheben, sind unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Ansprüche aus Mängeln der Mietwohnung während der Laufzeit des Mietvertrages nicht verjähren. Das bedeutet: Zahlt der Mieter nach Auftreten des Mangels zunächst die Miete in voller Höhe weiter und besteht nicht auf Beseitigung des Problems, verliert er seinen Anspruch auf Beseitigung des Mangels bzw. Mietminderung nicht. Im BGH-Fall war ein Dachgeschoss zur Wohnung ausgebaut worden. Die Mieterin der darunter liegenden Wohnung hatte schnell festgestellt, dass die Trittschalldämmung mangelhaft war und forderte Abhilfe vom Vermieter. Da jedoch besonders leise Mieter über ihr einzogen, unternahm sie nichts weiter. Jahre später zog ein lauterer Mieter ein. Nun kam sie auf ihre ursprüngliche Forderung zurück. Der BGH räumte der Mieterin das Recht auf Mängelbeseitigung ein und betonte, dass der Vermieter die Wohnung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses mängelfrei und gebrauchsfertig halten müsse. Solange der Mangel bestehe, laufe keine Verjährungsfrist. Auch das Recht auf Mietminderung besteht demnach weiter, solange der Mangel vorhanden ist (BGH, Urteil vom 17.2.2010, Az. VIII ZR 104/09). Mietrechtsreform 2013: Im Zuge der Mietrechtsreform 2013 wurde mit Wirkung ab 1. Mai 2013 das Recht des Mieters auf Mietminderung in den ersten drei Monaten während des Mangelzeitraumes ausgeschlossen, sofern der Mangel der Mietwohnung auf Arbeiten im Zuge einer energetischen Sanierung beruht (§ 536 Abs. 1a BGB). Die energetische Sanierung definiert das Gesetz nun wie folgt: Bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (§555b Nr. 1 BGB). Mieter können damit in den ersten drei Monaten keine Minderung mehr geltend machen, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung etwa bei einer Fassadendämmung durch Gerüste und Folien vor den Fenstern, durch Arbeitslärm oder Schmutz beeinträchtigt wird. Im Rahmen der Flüchtlingswelle im Jahr 2015 wurde in Internetforen diskutiert, ob Mieter wegen Flüchtlingen in der Nachbarschaft eine Mietminderung geltend machen können. Ein Minderungsrecht kommt jedoch nur in Betracht, wenn außer der Tatsache, dass man seine Nachbarn nicht mag, konkrete Beeinträchtigungen der Wohnungsnutzung hinzutreten – etwa durch nachgewiesenen erheblichen Lärm während der Ruhezeiten. |
| Mietminderung wegen Flüchtlingen | rent reduction due to nearby housing of refugees | Die Unterbringung von Asylbewerbern oder Flüchtlingen in unmittelbarer Nachbarschaft ist für sich genommen kein Sachmangel einer Mietwohnung. Eine Mietminderung ist daher in der Regel nicht gerechtfertigt. Das Amtsgericht Gronau erläuterte 1990 in einem entsprechenden Urteil, dass es zwar einerseits durch die Unterbringung von vielen Menschen unterschiedlicher Nationalitäten auf engen Raum (hier: in einer Lagerhalle neben Wohnhäusern) durchaus zu Beeinträchtigungen und Störungen für die Nachbarschaft kommen könne. Andererseits habe jedoch niemand ein Recht auf bestimmte oder ihm sympathische Nachbarn. Auch existiere kein „Milieuschutz“, der es einem Vermieter untersage, eine bisher anders genutzte Immobilie nun an Flüchtlinge bzw. an die Gemeinde zur Unterbringung von Flüchtlingen zu vermieten. Kernargument der Entscheidung war jedoch, dass der Gebrauch der Mietwohnung nicht durch die Unterbringung von Flüchtlingen in der Nachbarschaft beeinträchtigt werde. Allenfalls könne das „Ansehen“ der Wohngegend leiden. Ein Mietminderungsrecht könne damit jedoch nicht begründet werden. Dies gelte umso mehr, weil das Asylrecht ein verfassungsmäßig garantiertes Recht sei. Eine Mietminderung setzt eine tatsächliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Mietwohnung voraus. Dies kann zum Beispiel bei Lärm oder Gestank von Nachbargrundstücken der Fall sein. Die Beeinträchtigungen müssen jedoch erheblich, nicht ortsüblich und auch nachweisbar sein. Im Gronauer Fall standen solche Beeinträchtigungen nicht im Raum (Amtsgericht Gronau, Urteil vom 13.12.1990, Az. 4 C 430/90). |
| Mietnachfrage | rental demand | Wie bei allen Gütern bestimmt auch in der Immobilienwirtschaft Angebot und Nachfrage den Preis, wie auch der Preis die Nachfrage bestimmt. Ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch, sprich: die Mietnachfrage - wie bekannterweise in München oder Hamburg - steigen die Mieten. |
| Mietnomaden | nomad tenants (who move in, planning to live "for free" and then disappear, leaving damages and waste behind them, to repeat the procedure in another flat) | Unter Mietnomaden versteht man umgangssprachlich Personen, die Mietverträge von Anfang an in der Absicht abschließen, keine oder allenfalls die erste Miete zu bezahlen, einige Zeit "umsonst" zu wohnen und sich schließlich "aus dem Staub" zu machen, um den Vorgang in einer neuen Wohnung zu wiederholen. Der Vermieter findet dann oft nur noch eine leere Wohnung vor – im schlechtesten Fall auch zurückgelassenen Müll oder Schäden. Das "Mietnomadentum" wurde in Presse- und TV-Berichten oft beschrieben, kommt jedoch tatsächlich nicht so häufig vor, wie es nach der Berichterstattung der Fall zu sein scheint. Das Verhalten von Mietnomaden kann einen strafbaren Betrug nach § 263 StGB darstellen. So entschied zumindest das Amtsgericht Berlin-Tiergarten. Eine Mieterin hatte in dem Wissen, dass sie keine Miete zahlen konnte, eine Wohnung gemietet. Sie hatte in der Selbstauskunft bei der Frage nach Mietschulden aus früheren Mietverhältnissen gelogen. Als sie nicht zahlte und ihre Lüge aufgedeckt wurde, erhob der Vermieter Räumungsklage und stellte Strafanzeige. Die Frau wurde zu sechs Monaten Haft auf Bewährung verurteilt (Urteil vom 22.06.2005, Az.: (260 Ds) 61 Js 1479/05 (326/05)). Im Rahmen der Mietrechtsreform zum 01.05.2013 wurden einige Maßnahmen gegen das Mietnomadentum im Gesetz verankert. So wurde festgelegt, dass Räumungsklagen von den Gerichten vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind (§ 272 Abs. 4 Zivilprozessordnung). § 283a ZPO legt nun fest, dass der Mieter bei einer Räumungsklage, die mit einer Zahlungsklage aus dem gleichen Vertragsverhältnis verbunden wird, auf Antrag des Vermieters eine Sicherheit stellen muss. Voraussetzung ist, dass die Klage hohe Aussicht auf Erfolg hat und dass die Anordnung der Sicherheit nach einer Interessenabwägung zur Abwendung besonderer Nachteile für den Vermieter gerechtfertigt ist. Der Mieter muss die Sicherheit innerhalb einer Frist nachweisen, die vom Gericht bestimmt wird. Die Erfolgsaussichten einer Klage lassen sich allerdings von Mieterseite durch das Vortragen von Wohnungsmängeln beziehungsweise Mietminderungsansprüchen beeinträchtigen. Als weitere Maßnahme ermöglicht der Gesetzgeber auf Antrag die sogenannte „Berliner Räumung“, bei der der Gerichtsvollzieher nur noch den Mieter außer Besitz der Wohnung setzt, dem Vermieter die neuen Schlüssel übergibt und die Gegenstände des Mieters zunächst in der Wohnung verbleiben. Der Vermieter macht an den Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend. Dieses Verfahren birgt für den Vermieter eigene Risiken, da es ihm zum Beispiel obliegt, zwischen pfändbaren und unpfändbaren Sachen und zu entsorgendem Müll zu unterscheiden und damit jeweils entsprechend gesetzlicher Verpflichtungen zu verfahren. Seit einigen Jahren bieten einige Versicherungsgesellschaften spezielle Mietnomadenversicherungen an. Die Prämien liegen je nach Leistungen und Versicherer zwischen ca. 120 und 200 Euro im Jahr. Diese Policen unterscheiden sich von einer herkömmlichen Mietausfallversicherung dadurch, dass nicht nur der Mietausfall als Schaden versichert ist, sondern auch mögliche Schäden am Mietobjekt. Teilweise wird für die Dauer von erforderlichen Renovierungsarbeiten in der Wohnung (zwei bis zu drei Monate lang) der Mietausfall übernommen. Auch Entrümpelungskosten können abgedeckt sein, ebenso Reinigungs- und Desinfektionskosten oder die Ungezieferbeseitigung. Nicht abgedeckt sind regelmäßig die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten, die ein Räumungsverfahren mit sich bringt. Die Versicherungssumme ist auf den bei Vertragsschluss vereinbarten Betrag begrenzt. Üblich ist ein relativ hoher Selbstbehalt, der zum Beispiel bei drei Monatsmieten (kalt) liegen kann. Bei einigen Versicherern ist ein Sachschaden nur in Verbindung mit einem Mietausfall versichert, aber nicht allein. Ein genauer Vergleich der Vertragsbedingungen lohnt sich: Teilweise wird erst ab Wirksamwerden der Kündigung Ersatz für den Mietausfall gezahlt, den Mietausfall bis zur Kündigung muss der Vermieter tragen. Wird nach einer Kündigung wegen Mietrückständen nicht zeitnah Räumungsklage erhoben, riskiert der Vermieter seinen Versicherungsschutz. |
| Mietnomadenversicherung | landlord insurance against rent defaulters | |
| Mietoption | lease option | Die Mietoption ist das einem Vertragspartner – meist dem Mieter – eingeräumte Recht, durch einseitige Erklärung einen Mietvertrag zustande kommen zu lassen. Die Erklärung
muss innerhalb einer bestimmten Frist erfolgen. Der andere Vertragspartner ist von Anfang an vertraglich gebunden und kann auf das Zustandekommen des Vertrages keinen Einfluss mehr nehmen. Wenn der Berechtigte seine Option nicht ausübt, wird der Mietvertrag unwirksam bzw. kommt nicht zustande. Eine Vereinbarung über eine Mietoption bedarf keiner bestimmten Form – nur dann, wenn die Mietdauer über einem Jahr liegen soll. In diesem Fall muss die Option schriftlich vereinbart werden. Dies gilt auch, wenn dadurch das Recht entsteht, durch einseitige Erklärung den Mietvertrag über ein Jahr hinaus zu verlängern. In der Praxis werden Mietoptionsvereinbarungen meist zur Verlängerung von Verträgen genutzt. |
| Mietpool, Risiken | pooling, risks | Mietpoolverträge sind in Verruf geraten, da sie teilweise erhebliche Risiken für die Eigentümer und Vermieter der Mietwohnungen mit sich bringen. So werden sie oft im Rahmen komplizierter Steuersparmodelle verwendet, bei denen ohne Eigenkapital Eigentumswohnungen erworben und vermietet werden. Zu Lasten des Mietpools gehen meist auch z. B. Reparatur- und Instandhaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungsgebühren. Diese Kosten können die ausgeschütteten Beträge erheblich reduzieren. Teilweise werden vom Eigentümer dann Nachschusszahlungen gefordert, die im Anlagemodell nicht einkalkuliert und bei der laufenden finanziellen Belastung nicht berücksichtigt sind. In manchem Fall hat der Vertrieb durch zwischengeschaltete Vermittler stattgefunden, die schnell selbst in Insolvenz gerieten. Die finanzierenden Banken sind bei vielen Anlagekonzepten nur Vertragspartner des Darlehensvertrages und damit kaum erfolgversprechende Klagegegner bei Mängeln der Immobilie oder Scheitern des Mietpoolvertrages. Weitere häufige Kritikpunkte derartiger Anlagemodelle sind:
Der Bundesgerichtshof hat in jüngerer Zeit mehrere Urteile zum Mietpool gefällt:
In beiden Urteilen wurde das stillschweigende Zustandekommen eines Beratungsvertrages bejaht. Dafür genügt es nach dem BGH, dass sich als Ergebnis eines die Vorteile des Erwerbs hervorhebenden Verkaufsgesprächs eine Empfehlung zum Vertragsabschluss feststellen lässt (Az. V ZR 260/03). Mit einem Beratungsvertrag sind Aufklärungspflichten verbunden, die hier verletzt wurden.
Nicht jeder Mietpool-Vertrag ist unseriös. Es empfiehlt sich jedoch bei solchen Konstruktionen eine besonders sorgfältige Prüfung, welche unbedingt eine persönliche Besichtigung der zu erwerbenden Immobilie einschließen muss. |
| Mietpool-Vertrag | pooling agreement | Ein Mietpoolvertrag wird von allen Wohnungseigentümern einer Wohnanlage mit dem Ziel abgeschlossen, das Mietausfallrisiko zu minimieren. Grundkonzept ist, dass alle Mieteinnahmen in einen gemeinsamen "Topf" fließen. Die Vermieter erhalten dann nach einem bestimmten Verteilungsschlüssel – z. B. Quadratmeter der Wohnungen, Eigentumsanteile – ihre Anteile am Mietertrag. Stehen einzelne Wohnungen leer, trägt nicht mehr der einzelne Eigentümer, sondern die Gemeinschaft, der "Mietpool" das Risiko und der insgesamt zu verteilende Betrag verringert sich entsprechend. Es sind unterschiedliche Ausgestaltungen möglich. Der Mietpoolvertrag kann als Teil eines Finanzierungskonzeptes zwischen den Eigentümern geschlossen werden. Die Verwaltung des Objektes einschließlich des Mietpools wird darin einem entsprechenden Verwaltungsbetrieb übertragen, bei dem es sich oft um eine Tochterfirma anderer an Verkauf oder Vermittlung der Immobilie beteiligter Firmen handelt. Manche Mietpools sind in Form einer eigenen Gesellschaft organisiert, der die Eigentümer als Gesellschafter beitreten. In diesem Fall handelt es sich beim Mietpoolvertrag gleichzeitig um den Gesellschaftsvertrag. |
| Mietpreis-Datenbank | rental database | Die Verwendung von Vergleichsdaten aus einer Mietpreis-Datenbank ist einer der gesetzlich vorgesehenen Gründe, mit deren Hilfe nach § 558a BGB eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden kann. Nach § 558e BGB ist eine Mietdatenbank eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Mietpreis-Datenbanken müssen laufend aktualisiert werden. Sie sind sehr aufwändig zu pflegen und daher eher selten. |
| Mietpreisbindung | control of rent; rent control | Eine Mietpreisbindung ist vorgeschrieben in allen Fällen, in denen Mietwohnungen mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden. Verlangt werden darf nur die "Bewilligungsmiete". Liegt die nach der II. Berechnungsverordnung ermittelte Kostenmiete über der Bewilligungsmiete, muss der Investor (in der Regel ein Wohnungsunternehmen) bei den kalkulatorischen Aufwendungen (z.B. Eigenkapitalverzinsung) "Aufwendungsverzichte" hinnehmen. Für Wohnraum, der nach dem 1.1.2002 (in einigen Bundesländern nach dem 1.1.2003) gefördert wurde bzw. wird, gelten die Vorschriften des Wohnraumförderungsgesetzes. Auch hier ist die Folge der Förderung eine Mietpreisbindung. Sie stellt aber nicht auf die Kostenmiete, sondern auf eine zu vereinbarende Miete ab, die stets unter der ortsüblichen Vergleichsmiete angesiedelt ist. |
| Mietpreisbremse | factors that stop increases in rents | Als Mietpreisbremse wird eine gesetzliche Regelung bezeichnet, die es den Bundesländern ermöglicht, Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, in denen Mieterhöhungen bei Neuvermietung von bestehendem Wohnraum nur eingeschränkt möglich sind. Die neue Miete darf allenfalls zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. Durch diese Regelung, die hauptsächlich in Großstädten und Ballungsräumen zum Einsatz kommt, soll der schnelle Anstieg der Mieten in diesen Bereichen ausgebremst werden. Die Festlegung eines solchen Gebiets mit verringertem Mietenanstieg gilt jeweils für fünf Jahre. Um welche Gebiete es sich handelt, wird jeweils von den Landesregierungen der Bundesländer festgelegt. Die gesetzliche Regelung findet sich in den §§ 556d ff. BGB. Die Mietpreisbremse bezieht sich nicht auf Neubauten und die erste Vermietung einer Immobilie nach einer größeren Modernisierung. Als Neubauten gelten Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Modernisierungen müssen so umfassend sein, dass sie von ihrem Umfang her eine Gleichstellung mit Neubauten erlauben. Hiervon geht man aus, wenn der Aufwand für die getätigte Investition mindestens ein Drittel des Aufwands für eine vergleichbare Neubauwohnung ausmacht. Das Gesetz sieht einen Bestandsschutz für zulässig vereinbarte Mieten vor. Wurde die bisherige Miete also rechtlich einwandfrei vereinbart und überschreitet sie den zulässigen Erhöhungsbetrag, darf die alte Miete auch bei einer Neuvermietung der Wohnung beibehalten werden. Der Vermieter muss also nicht die Miete senken, weil sie oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die bundesgesetzliche Regelung, welche die Länder zur Ausweisung von „mietpreisgebremsten“ Gebieten ermächtigt, gilt selbst nur für die Zeit von fünf Jahren. Die Länder können also bis einschließlich 31.12.2020 solche Gebiete neu ausweisen. Für diese gilt dann eine ebenfalls befristete Mietpreisbremse nach der jeweiligen Landesregelung. Drei Jahre nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse will die Bundesregierung überprüfen, ob die Regelung die erwünschte Wirkung zeigt und beibehalten werden sollte. Eine Ausnahme gilt auch, wenn der Vermieter innerhalb der letzten drei Jahre vor der Neuvermietung bestimmte Modernisierungsmaßnahmen nach § 555b BGB durchgeführt hat. Denn eine solche Modernisierung bedeutet normalerweise, dass die Miete um jährlich 11 Prozent der Modernisierungsaufwendungen erhöht werden kann. Der Vermieter kann in einem solchen Fall auf die höchstzulässige Miete im Sinne der Mietpreisbremse noch die 11 Prozent aufschlagen, um die er die Miete wegen der Modernisierung hätte erhöhen können (§§ 556e Abs.2 BGB). Folge eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse ist, dass die Mieterhöhung in dem Maß unwirksam ist, wie sie den maximal erlaubten Betrag übersteigt. Der Mieter muss also ggf. lediglich 110 Prozent des ortsüblichen Satzes bezahlen. Der Vermieter muss den zuviel gezahlten Betrag als ungerechtfertigte Bereicherung herausgeben. Eine Überprüfung durch staatliche Stellen erfolgt nicht; der Mieter muss hier selbst seine Rechte wahrnehmen. Die Mietpreisbremse ist im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes am 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Das bedeutet: Seit diesem Zeitpunkt können die Bundesländer Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen. Zu den ersten Bundesländern mit einer entsprechenden Regelung gehörte Berlin. Im gleichen Gesetzentwurf wurde unter anderem für die Vermittlung von Mietwohnungen durch Makler das sogenannte Bestellerpinzip eingeführt, dem zufolge nur noch der Auftraggeber des Maklers Provision zahlt. In der Regel muss damit der Eigentümer die Courtage entrichten. Eine erste Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse durch einen Berliner Wohnungseigentümer wurde vom Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommen. Begründet wurde dies damit, dass der Beschwerdeführer nicht zuerst den kompletten Zivilrechtsweg ausgeschöpft habe, um sein Problem zu lösen. Er hätte also zunächst eine zu hohe Miete vereinbaren müssen, dann abwarten müssen, bis die Mieter diese nicht zahlen und dann bis vor den Bundesgerichtshof den Instanzenweg beschreiten müssen (Beschluss vom 24. Juni 2015, Az. 1 BvR 1360/15). Erste Amtsgerichtsurteile in Verfahren um die Mietpreisbremse haben den Mietern Recht gegeben. So verurteilte das Amtsgericht Lichtenberg einen Berliner Vermieter zur Rückzahlung des zuviel gezahlten Mietanteils (Urteil vom 28.9.2016, Az. 2 C 202/16). Auch vor dem Amtsgericht München hat eine Mieterin den Prozess gewonnen. Hier ging es um eine Räumungsklage des Vermieters. Dieser hatte den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten, weil die Mieterin sich erst nach Vertragsabschluss über die überhöhte Miete beschwert hatte. Das Gericht stellte klar, dass Mietinteressenten nicht verpflichtet sind, den Vermieter vorher auf eine überhöhte Miete hinzuweisen oder gar ihre Absicht offenzulegen, diese anzufechten. Eine solche Pflicht des Mieters würde dem Sinn der Mietpreisbremse widersprechen, da es dann gar nicht erst zum Vertragsabschluss mit solcherart kritischen Mietern kommen würde (Urteil vom 2.8.2016, Az. 422 C 6013/16). |
| Mietpreisüberhöhung | exorbitant rent increase; excessive rent increase | Mietpreisüberhöhung ist ein Begriff aus dem Wirtschaftsstrafgesetz. Nach § 5 WiStG handelt ein Vermieter ordnungswidrig, der unter Nutzung eines geringen Angebots vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen oder damit zusammenhängende Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte verlangt. Man kann davon ausgehen, dass ein geringes Angebot dann nicht vorliegt, wenn die Leerstandrate bei den vergleichbaren Wohnungen mehr als zwei Prozent beträgt. Der Verstoß gegen § 5 WiStG ist eine Ordnungswidrigkeit die mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. Unangemessen hoch ist die Miete, wenn sie die ortsübliche Miete vergleichbarer Wohnungen (Vergleichsmiete) um mehr als 20 Prozent übersteigt. Die Vergleichsmiete kann zum Beispiel durch einen Mietspiegel ermittelt werden. Bei Beurteilung der Vergleichbarkeit der Wohnungen sind folgende Merkmale zu berücksichtigen: Lage, Art, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit. Auch das Baujahr kann ein wichtiges Vergleichskriterium bilden. Die Mietpreise der Vergleichswohnungen müssen sich in den letzten vier Jahren durch Vermietung oder Mietanpassung gebildet haben. Preisgebundene Wohnungen dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Bei der Frage, ob ein Mangel an vergleichbaren Wohnungen vorliegt, ist immer hinsichtlich der zu beurteilenden Wohnung der jeweilige Teilmarkt zu berücksichtigen, in dem sich diese befindet. Besteht in einem Ballungsgebiet ein Mangel an herkömmlichen Mietwohnungen sowie ein Zweckentfremdungsgebot, bedeutet dies nicht, dass ein Vermieter den Wohnungsmangel ausnutzt, wenn er eine exklusiv ausgestattete Luxuswohnung zu einem überdurchschnittlichen Preis vermietet. In diesem Marktsegment besteht nicht notwendigerweise ebenfalls Wohnungsmangel (BGH, Urteil vom 25.1.2006, Az. VIII ZR 56/04). Sofern die verlangte Miete allerdings nur ausreicht, die laufenden Aufwendungen zu decken, kann die 20-Prozent-Grenze überschritten werden. Nachgewiesen werden kann dies mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Wird jedoch die 50-Prozent-Grenze überschritten, kann Wucher vorliegen. Wucher ist ein Straftatbestand und setzt die Ausnutzung der Unerfahrenheit, einer Zwangslage, eines Mangel des Urteilsvermögens oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters voraus. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei größeren Städten die Wohnungsknappheit bei vergleichbaren Wohnungen in der gesamten Stadt vorliegen muss, um Mietpreisüberhöhung anzunehmen – und nicht nur in dem Stadtteil, den der Mieter bevorzugt (BGH Az.: VIII ZR 44/04 v. 13.04.2005). Mit Inkrafttreten der Regelungen zur „Mietpreisbremse“ im Rahmen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes sollte ursprünglich § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gestrichen und der Tatbestand der Mietpreisüberhöhung abgeschafft werden. Der Bundesrat hat allerdings in seinem Beschluss zur Mietrechtsnovellierung vom 27. März 2015 statt dessen eine Überarbeitung des § 5 angeregt. Die Vorschrift werde durch die „Mietpreisbremse“ nicht überflüssig. |
| Mietpreisverordnung | German Ordinance on Rental Fees (to regulate the increase in rental fees) | Als Mietpreisverordnungen bezeichnet man Rechtsverordnungen der Bundesländer auf Grundlage der gesetzlichen Regelung zur sogenannten „Mietpreisbremse“. Offiziell werden diese Verordnungen zum Beispiel als „Landesverordnung zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“ betitelt. Sie können für die Dauer von fünf Jahren erlassen werden und bezeichnen dann Gebiete, in denen ein besonders angespannter Wohnungsmarkt besteht. In diesen Gebieten darf dann bei einer Neuvermietung bzw. einem Mieterwechsel die Miete maximal auf einen Betrag erhöht werden, der um zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Gesetzlich geregelt ist dies in den §§ 556d ff. BGB. Die Regelung ist seit Anfang Juni 2015 in Kraft. Seit diesem Zeitpunkt also können entsprechende Gebiete ausgewiesen werden. Ausgenommen von der Regelung sind unter anderem Neubauten, also Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Auch Wohnungen, die erstmals nach einer umfassenden Modernisierung vermietet werden, sind nicht betroffen. Die Bundesländer haben bis einschließlich 31.12.2020 Zeit, solche Gebiete neu ausweisen. |
| MietRÄndG | amending act for German law of tenancy | Abkürzung für: Mietrechts-Änderungsgesetz |
| Mietrechtsreform 2001 | reform of the German law of tenancy in 2001 | Die am 1.9.2001 in Kraft getretene Mietrechtsreform verfolgte das Ziel, den Mietvertragsparteien mehr Verhandlungsspielraum einzuräumen, das Mietrecht zu vereinfachen und durch Zusammenfassung verstreuter Vorschriften im BGB übersichtlicher, verständlicher und transparenter zu machen. In diesem Zusammenhang wurde das Miethöhegesetz aufgehoben. Dessen Vorschriften sind mit einigen Veränderungen im Wesentlichen in das BGB übernommen worden. Das Mietrecht im BGB enthielt nach der Reform:
Wesentliche Änderungen gegenüber dem früheren Wohnungsmietrecht waren:
Ungeregelt blieben die streitträchtigen Bereiche "Schönheitsreparaturen" und "Kleinreparaturen". Das "Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts", (Mietrechtsreformgesetz) wurde im BGBl. T. I, S. 1149 v. 19.06.01 veröffentlicht. Im Rahmen der Mietrechtsreform 2013 wurden erneut größere Veränderungen am Mietrecht umgesetzt. Dies betraf besonders die Bereiche energetische Sanierung, Förderung des Wärmecontractings, Bekämpfung von Mietnomaden sowie den Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. |
| Mietrechtsreform 2013 | Tenancy Law Reform 2013 | Am 1. Februar 2013 hat der Bundesrat eine lange erwartete Reform des deutschen Mietrechts beschlossen. Zeitpunkt des Inkrafttretens: 1. Mai 2013. Die Reform lässt sich in vier Bereiche gliedern:
1. Energetische Sanierung Mieter können in den ersten drei Monaten einer energetischen Sanierung des Gebäudes keine Mietminderung mehr wegen der baubedingten Beeinträchtigungen vornehmen. § 555b Nr. 1 BGB enthält eine Legaldefinition des Begriffes „Energetische Modernisierung“. Damit sind alle Maßnahmen gemeint, die zur Einsparung von Endenergie bei der Immobilie beitragen. Endenergie ist dabei die Energie, welche schließlich unter Berücksichtigung aller Leitungs- und Verarbeitungsverluste beim einzelnen Haushalt ankommt und dort verbraucht wird. Die energetische Modernisierung umfasst zum Beispiel nicht die Installation von Solaranlagen, deren Strom gegen Einspeisevergütung ins allgemeine Stromnetz fließt. Bei jeder nicht energetischen Modernisierung besteht weiterhin ein Recht des Mieters auf Mietminderung, sofern die Nutzung der Wohnung durch die Arbeiten beeinträchtigt wird. Nichts geändert hat sich daran, dass der Vermieter jährlich elf Prozent der Kosten für eine Modernisierungsmaßnahme auf die Miete aufschlagen kann (§ 559 BGB). Dies gilt nicht nur für energetische Sanierungen, sondern unter anderem auch für solche, die die Wohnqualität verbessern. Allerdings stellt das Gesetz nun klar, dass mit Modernisierungsarbeiten verbundene Erhaltungsaufwendungen nicht zur Erhöhung der Miete berechtigen. Vor der Reform musste der Vermieter teilweise sehr aufwändig nachweisen, dass durch die beabsichtigten Modernisierungen tatsächlich eine Energieeinsparung zu erwarten war. Die Anforderungen an die Modernisierungsankündigung wurden durch die Reform reduziert: So reichen zum Beispiel anerkannte Pauschalwerte aus, um die Wärmeleitfähigkeit eines Bauteils zu untermauern – ein Sachverständigengutachten ist nun in vielen Fällen überflüssig. Geändert wurde auch die Regelung über Härtefälle. Der Mieter ist nach § 555d grundsätzlich zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn diese für ihn selbst, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch in Anbetracht der berechtigten Interessen des Vermieters, anderer Mieter im Haus sowie von Belangen des Klimaschutzes und der Energieeinsparung nicht gerechtfertigt ist. Die Höhe der zukünftigen Miete und der künftigen Betriebskosten bleiben bei dieser Erwägung allerdings außen vor; sind diese unzumutbar, kann der Mieter damit die spätere Mieterhöhung, jedoch nicht die Modernisierung blockieren. Bei der Duldung sind denkbare Beispiele für Härtefälle etwa, dass der zur Verfügung stehende Wohnraum maßgeblich verkleinert wird, dass die Baumaßnahmen den Mieter zu einem langwierigen Hotelaufenthalt zwingen oder dass bettlägerige Angehörige durch Staub und Baulärm belästigt oder gesundheitlich beeinträchtigt werden. Bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete hinsichtlich einer regulären Mieterhöhung ist nun die energetische Beschaffenheit der Mietwohnung zu berücksichtigen (§ 558 BGB). 2. Wärmecontracting Für das Wärmecontracting wurden klarere gesetzliche Regelungen geschaffen. Will der Vermieter im laufenden Mietverhältnis die Wärmelieferung an einen gewerblichen Lieferanten vergeben, können die Contractingkosten unter den folgenden Voraussetzungen als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden: - Der Contractor errichtet eine neue Heizanlage oder liefert Wärme aus einem Wärmenetz (Fernheizung, Blockheizkraftwerk) oder - der Contractor übernimmt eine bestehende, noch effiziente Anlage und betreibt diese weiter, - die Umstellung wird den Mietern zuvor rechtzeitig angekündigt, - der Vorgang ist für die Mieter kostenneutral. 3. Mietnomaden Mieter können künftig durch eine gerichtliche Sicherungsanordnung dazu verpflichtet werden, während eines laufenden Gerichtsprozesses eine Sicherheit für die laufende Miete zu stellen. Diese Sicherheit kann zum Beispiel in einer Bürgschaft oder in Bargeld bestehen. Befolgt der Mieter die Anordnung nicht, ist eine beschleunigte Räumung der Wohnung möglich. Per Gesetz ermöglicht wird darüber hinaus die sogenannte „Berliner Räumung“. Besteht ein gerichtliches Räumungsurteil, kann der Gerichtsvollzieher die Räumung durchführen, indem er den Mieter aus der Wohnung entfernt und diesem den Besitz daran entzieht – zum Beispiel durch Austauschen des Türschlosses. Das Wegbringen und Einlagern der Möbel des Mieters ist nicht mehr erforderlich, damit entfallen die bisher notwendigen Kostenvorschüsse. Der Vermieter macht dabei von seinem Vermieterpfandrecht am Inventar der Wohnung Gebrauch. Er muss die Sachen des Mieters für einen Monat verwahren. Während dieses Zeitraumes haftet er für das Mobiliar des Mieters nur noch im Rahmen von Vorsatz und grober Fahrlässigkeit. Nach Ende des einen Monats können die Inventargegenstände verwertet werden. Allerdings: Unpfändbare Sachen (z.B. persönliche Papiere!) sind jederzeit herauszugeben. Nachteil des Verfahrens: Verbleiben die Möbel in der Wohnung, ist zunächst keine Neuvermietung möglich. Macht der Vermieter an den verbliebenen Sachen sein Vermieterpfandrecht geltend, muss er zwischen Müll, pfändbaren Sachen und unpfändbaren, an den Mieter herauszugebenden Sachen unterscheiden – ansonsten entsteht ein Schadenersatzanspruch. Lagert er die Gegenstände extern ein, entstehen wieder Transport- und Lagerkosten. Es ist darauf hinzuweisen, dass die gesetzliche Neuregelung die „Berliner Räumung“ für den Vermieter zwar ermöglicht, aber nicht zur Pflicht gemacht hat. Auch das zuvor übliche Räumungsverfahren mit externer Einlagerung der Möbel und sonstigen Gegenstände des Mieters bleibt zulässig. Im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens kann nun einfacher ein Räumungstitel auch auf Untermieter erstreckt werden, die dem Vermieter unbekannt sind, aber durch ihr plötzliches Auftauchen eine Räumung verhindern, weil gegen sie kein Räumungstitel besteht. 4. Umwandlung Das „Münchner Modell“ der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wurde untersagt. Bei diesem Modell wurde der dreijährige Kündigungsschutz im Falle der Umwandlung unterlaufen, indem eine Personengesellschaft das Haus mit dem Ziel der Umwandlung in Eigentumswohnungen kaufte und noch vor der Umwandlung Eigenbedarfskündigungen im Namen ihrer einzelnen Gesellschafter aussprach. Auch die Umgehung der Kündigungssperrfrist mithilfe des Kaufs über eine Bruchteilsgemeinschaft mehrerer Käufer ist nicht mehr möglich. In Ballungsräumen kann der Kündigungsschutz bei Umwandlungen weiterhin durch die Regierungen der Bundesländer auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden. |
| Mietrechtsreform 2015 | 2015 Reform of German tenancy law | Am 27. März 2015 hat der Bundesrat dem Mietrechtsnovellierungsgesetz seine Zustimmung erteilt. Das Gesetz ist zum 1. Juni 2015 in Kraft getreten. Die Neuregelung ändert verschiedene Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches und des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Ziel der Gesetzgebungsinitiative der Bundesregierung war es, Preissteigerungen im Mietwohnungsbereich entgegenzuwirken. Kernpunkte sind die sogenannte Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip. Mietpreisbremse: Die Bundesländer bekommen die Möglichkeit, für eine Dauer von fünf Jahren durch Rechtsverordnungen Gebiete auszuweisen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist. Wird in einem solchen Gebiet eine Bestandswohnung neu vermietet, darf die Miete höchstens soweit angehoben werden, dass sie zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Ausgenommen davon sind Neubauten (Wohnimmobilien, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 genutzt und vermietet werden) sowie Vermietungen nach umfassender Modernisierung (Faustregel: Investition erreicht ca. ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands). Eine zulässig vereinbarte Miete darf jedoch auch bei Wiedervermietung weiter verlangt werden – auch wenn sie über dem Grenzwert für die Mieterhöhung im jeweiligen Gebiet liegt. Auskunftsanspruch: Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch hinsichtlich der Preisbildung der Mietwohnung, soweit er die dafür bestimmenden Faktoren nicht selbst ermitteln kann, etwa mit dem örtlichen Mietspiegel. Will er die vereinbarte Miete beanstanden, muss er dies qualifiziert begründen. Rückforderungsanspruch: Der Mieter kann eine zuviel gezahlte Miete zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften der Mietpreisbremse gerügt hat und die zurückverlangte Miete nach Zugang der Rüge fällig geworden ist. Die Rüge muss die Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Mietpreisüberhöhung: Die Regelung zur Mietpreisüberhöhung in § 5 Wirtschaftssstrafgesetz von 1954 sollte ursprünglich aufgehoben werden. Der Bundesrat hat jedoch statt dessen in seinem Beschluss vom 27. März 2015 eine Überarbeitung angemahnt, da die bisherige strenge Vorschrift zur Ahndung einer Mietpreisüberhöhung nicht durch die neue Rügemöglichkeit des Mieters überflüssig gemacht wird. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz von 2015 hat diese Vorschrift nicht geändert. Bestellerprinzip: Das Bestellerprinzip gilt für die Vermittlung von Mietwohnungen. Hier bezahlt nun ausschließlich derjenige den Makler, der ihn auch beauftragt hat. Dies wird in der Regel der Vermieter bzw. Eigentümer sein und nicht mehr der Wohnungssuchende – es sei denn, dieser hat dem Makler explizit einen Suchauftrag erteilt. Das Bestellerprinzip ist erheblicher Kritik der Immobilienbranche ausgesetzt, da ein massiver Umsatzeinbruch der Makler im Vermietungsbereich befürchtet wird. Mehrere Gruppen planen eine gerichtliche Anfechtung des neuen Gesetzes zum Beispiel unter dem Aspekt des Eingriffs in die verfassungsmäßig garantierte Berufsfreiheit. Das Bundesverfassungsgericht hat einige erste Eilanträge gegen das neue Gesetz abgelehnt (Az. 1 BvQ 9/15). |
| Mietrückstandsquote | rate/ ratio of arrears (of rent) | Die Mietrückstandsquote ist eine wohnungswirtschaftliche Kennzahl. Sie gibt den Anteil der Mietrückstände bezogen auf die Gesamtsumme der Mieteinnahmen in Prozent an. |
| MietRVerbessG | German law on the improvement of the tenancy act | Abkürzung für: Mietrechtsverbesserungsgesetz |
| Mietschuldenfreiheitsbescheinigung | proof of rent payment certificate; tenant recommendation letter | Mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt der bisherige Vermieter, dass sein aus dem Vertrag scheidender Mieter keine Mietschulden bei ihm hat. Die Bescheinigung wird dann dem künftigen Vermieter vorgelegt, um die gute Zahlungsmoral des Mietinteressenten zu untermauern. Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen werden von verschiedenen Vermietern bereits zur Absicherung verwendet. Ohne ihre Vorlage findet kein Vertragsabschluss statt. Insbesondere wird mit ihnen das Ziel verfolgt, sogenannte Mietnomaden rechtzeitig zu erkennen. Der Bundesgerichtshof hat sich kritisch zur Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geäußert. Ihre Abgabe durch den bisherigen Vermieter könne für diesen von Nachteil sein und seine Rechtsposition schwächen, da sie ihm als negatives Schuldanerkenntnis ausgelegt werden könne: Sie enthalte die Aussage, dass sein Mieter ihm keine Miete bzw. Betriebskosten mehr schulde. Falls dann doch noch Ansprüche geltend gemacht werden müssten, werde dies erheblich erschwert. Gerade im vor dem BGH verhandelten Fall zeigte sich, dass die Abgabe einer solchen Bescheinigung noch vor dem Auszug des Mieters aus der bisherigen Wohnung nicht unproblematisch sein kann: Betriebskostennachzahlungen sind noch offen, Betriebskostenabrechnungen noch nicht gestellt, womöglich besteht Streit über die vollständige Rückzahlung der Mietkaution. Der BGH hat dementsprechend entschieden, dass der bisherige Vermieter nicht zur Ausfertigung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet sei. Der Mieter habe allerdings Anrecht auf Quittungen für die Mieteingänge. Eine ausführlichere Bescheinigung könne allenfalls gefordert werden, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart worden sei oder wenn es ortsüblich wäre – was der BGH im konkreten Fall verneinte (Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08). |
| Mietsicherheit | security for rent (e.g. tenant's deposit); landlord's lien on tenant's chattels | |
| Mietskaserne | rental barracks (densely constructed apartment buildings, typically 19th century); tenement | Mit dem Begriff Mietskaserne wird eine Erscheinungsform des Wohnhausbaus in der Gründerzeit in Berlin bezeichnet. In Wien sprach man von Zinshäusern. Mietskasernen wurden speziell in den Ortsteilen Prenzlauer Berg und Kreuzberg errichtet. Das Charakteristikum einer Mietskaserne bestand darin, dass an der Straßenfront die Bürgerwohnungen lagen - vor allem im ersten Stockwerk Wohnungen von Rechtsanwälten, Ärzten und anderen „Besserverdienenden“. Im Hinterhof waren vielfach Handwerker ansässig, die Teile ihrer Wohnung an Untermieter weitervermieteten. Dort wurde auch das Handwerk ausgeübt. Manche Gebäudekomplexe umfassten noch weitere Hinterhöfe. Die Zeit der Mietskasernen war geprägt von der Bevölkerungsexplosion und Landflucht. Damit einhergehend gab es eine enorme Wohnungsknappheit, die auch von den Bauunternehmen, die vielfach von Terraingesellschaften abhängig waren, nicht eingedämmt werden konnte. Probleme gab es vor allem wegen des völlig unregulierten Hypothekenmarktes und den damit verbundenen Zinsschwankungen für Hypotheken, die die Hauseigentümer oft nur noch zu „Verwaltern“ ihrer Häuser machten, die wirtschaftlich den Banken gehörten. |
| Mietspiegel | rental table; representative list of rents; residential rent table | Im BGB ist bestimmt, dass Gemeinden einen Mietspiegel erstellen sollen, wenn hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit vertretbarem Aufwand möglich ist. Eine Anpassung an geänderte Marktverhältnisse soll alle zwei Jahre erfolgen. Zweck des Mietspiegels ist es, Vermietern und Mietern von Wohnraum eine Information über die Höhe der Vergleichsmiete zu geben. Vermieter können ein Mieterhöhungsverlangen mit dem zutreffenden Mietspiegelmietsatz begründen, Mieter ein überhöhtes Mieterhöhungsverlangen damit abwehren. Der Mietspiegel ermöglicht eine Feststellung der durchschnittlichen Miete für Wohnungen mit bestimmten Eigenschaften. Die Wohnungen werden in der Regel beurteilt nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage sowie auch nach der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit (Heizsystem, Wärmedämmung). Vom einfachen Mietspiegel ist der "qualifizierte Mietspiegel" zu unterscheiden, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wird. Er muss von der Gemeinde, für die der Mietspiegel erstellt wurde, ausdrücklich anerkannt sein. Alternativ kann er auch von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter – also von deren jeweiligen Verbänden – anerkannt werden. Dieser Mietspiegel ist alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen und alle vier Jahre neu zu erstellen. Beim qualifizierten Mietspiegel spricht eine gesetzliche Vermutung dafür, dass die darin enthaltenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegeln Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten für einen Mietspiegel, darf preisgebundener Wohnraum nicht berücksichtigt werden. Zu berücksichtigen sind dagegen Mieten, die innerhalb der letzten vier Jahre (ab Erhebung der Daten) vereinbart oder geändert worden sind. Mietspiegel hatten früher als Begründungsmittel für das Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit eine relativ geringe Bedeutung. Überwiegend haben sich die Vertragsparteien einvernehmlich auf eine neue Miethöhe geeinigt. Durch die Mietrechtsreform 2001 erhielt der qualifizierte Mietspiegel für die Begründung der Vergleichsmiete nun allerdings eine Vorrangstellung. Die Richtigkeitsvermutung kann nur mit einem Sachverständigengutachten widerlegt werden. Auch ein einfacher Mietspiegel kann dem Bundesgerichtshof zufolge im Streitfall alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein. Ihm wird dabei eine Indizwirkung zuerkannt, die vom Mieter allerdings durch substantiierte Gegenargumente erschüttert werden kann. Der Bundesgerichtshof entschied in diesem Urteil auch, dass bei Fehlen eines Mietspiegels in einer Gemeinde vom Vermieter auch der Mietspiegel der Nachbargemeinde herangezogen werden kann. Allerdings dürfte dies nur für Gemeinden mit ähnlichem Mietniveau gelten (Urteil vom 16.6.2010, Az. VIII ZR 99/09). Für die Akzeptanz des Mietspiegels ist es wichtig, dass alle am Wohnungsmarkt Beteiligten an dessen Erstellung einvernehmlich teilgenommen haben. So wurde der Mietspiegel von Erfurt unter Beteiligung von Haus & Grund Erfurt, dem Vermieterbund Erfurt und dem Verband Thüringer Wohnungswirtschaft erstellt. Das Amtsgericht Charlottenburg hat am 11.5.2015 entschieden, dass der qualifizierte Mietspiegel für Berlin den gesetzlichen Anforderungen nicht entspricht. Er sei – insbesondere wegen des verwendeten Verfahrens der Extremwertbereinigung – nicht auf Grundlage wissenschaftlicher Methoden zustande gekommen und damit nicht als qualifizierter Mietspiegel zu betrachten. Das Gericht lehnte auch eine Heranziehung des Berliner Mietspiegels als einfacher Mietspiegel ab und verließ sich im konkreten Fall bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf ein Sachverständigengutachten (Az. 235 C 133/13). Das Urteil wurde in der Presse teilweise als „Anfang vom Ende“ der deutschen Mietspiegel bezeichnet. Es lässt sich jedoch nicht unbedingt verallgemeinern, da sich die Bewertungskriterien und Berechnungsmethoden der Mietspiegel unterscheiden. Das Landgericht Berlin hat in diesem Verfahren das erstinstanzliche Urteil bestätigt. Allerdings wurde damit argumentiert, dass Mieter und Vermieter beide davon ausgegangen seien, dass der Mietspiegel 2013 nicht hinreichend qualifiziert sei. Das Gericht müsse sich daher nicht mit der Verwendbarkeit des Mietspiegels oder dem im erstinstanzlichen Verfahren vorgelegten Gutachten gegen den Mietspiegel beschäftigen. Die Revision wurde nicht zugelassen (Landgericht Berlin, Urteil vom 2.12.2015, Az. 18 S 183/15). Es gibt eine ganze Reihe von Urteilen verschiedener Berliner Gerichte zum Thema "Mietspiegel" – mit Ergebnissen in beide Richtungen. Eine Link-Sammlung zu Mietspiegeln in Deutschland finden Sie im Internet unter dem Stichwort Mietspiegeltabellen. |
| Mietüberhöhung | excessive rent; extortionate rent; premium rent | |
| Mietvertrag | tenancy agreement; rental agreement; leasehold agreement; contract of lease; lease (contract); lease deed; rent contract | Der Mietvertrag ist als eigener Schuldrechtstypus im BGB ausgiebig geregelt. Das spezielle Wohnungsmietrecht ist in den §§ 549 – 577a mit zum großen Teil zwingenden Vorschriften zusammengefasst. Im Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu überlassen. Die Mietsache muss bei der Überlassung, also bei Beginn des Mietverhältnisses, in einem Zustand sein, der es dem Mieter ermöglicht, die Sache so zu benutzen, wie es vertraglich vorgesehen ist, zum Beispiel als Wohnung, als Friseurladen, als Garage. Der Vermieter muss die Mietsache auch während der Mietzeit in diesem Zustand halten. Außerdem muss der Vermieter die „auf der Mietsache ruhenden Lasten“ tragen (§ 535 Abs. 1 BGB). Damit sind unter anderem die Nebenkosten gemeint. Der Mieter muss die vereinbarte Miete bezahlen. Sie ist jeweils am Monatsanfang, spätestens am 3. Werktag fällig. Allgemein gilt, dass ein Mietvertrag formlos abgeschlossen werden kann. Ist bei einem Wohnungsmietvertrag eine Laufzeit von über einem Jahr vorgesehen, bedarf er der Schriftform. Ein mit dieser Bedingung mündlich zustande gekommener Vertrag gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Bedeutsam für den Abschluss eines Mietvertrages ist die Bestimmung der Mietvertragspartei. Bei Eheleuten oder Lebenspartnern empfiehlt sich der Abschluss des Vertrages mit beiden Partnern, da auf diese Weise beide vertraglich in die Pflicht genommen werden, auch wenn ein Partner auszieht. Dazu sollten auch beide Ehepartner als Mieter aufgeführt werden. Wenn nur einer aufgeführt ist und unterschreibt, ist nur er Mieter geworden. Wenn beide genannt werden, aber nur einer unterschreibt, ist der Vertrag wohl mit beiden zustande gekommen. Beide Ehepartner werden auch dann Mieter, wenn nur ein Ehepartner als Mieter aufgeführt ist, aber beide unterschrieben haben. Das gilt auch für die eingetragene Lebensgemeinschaft. Bei der nichtehelichen Lebensgemeinschaft wird nur der Mieter, der benannt ist und unterschrieben hat. Gehört zum Mieterhaushalt ein pflegebedürftiger Erwachsener, sollte er nicht Mieterpflichten als Teil der Mietvertragspartei übernehmen, da er möglicherweise nicht in der Lage ist, als Mietvertragspartei Erklärungen abzugeben, die sich auf das Mietverhältnis beziehen. Hinsichtlich der Laufzeit des Mietvertrages gibt es eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten (Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit, Zeitmietvertrag mit fester Laufzeit, Ausschluss des gegenseitigen Kündigungsrechts für eine bestimmte Zeit). Gewerberaummietverträge enthalten häufig Mietvertragsverlängerungsoptionen zu Gunsten des Mieters. Es können auch unterschiedliche Mietanpassungsmöglichkeiten vereinbart werden: Anpassung jeweils an die Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete, Betriebskostenanpassungen. Beim Gewerbemietvertrag kommen alle weiteren nach dem Preisklauselgesetz zulässigen Anpassungsmöglichkeiten hinzu. Mietkautionen sind in Wohnraummietverträgen auf drei Monatsmieten begrenzt. In Gewerberaummietverträgen gibt es keine Begrenzung. Soweit der Mieter Mieträume mit Einrichtungsgegenständen versehen hat, muss er sie bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen. Er muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat – abgesehen von den üblichen Gebrauchsspuren natürlich. Soweit sie nicht unter Vollstreckungsschutz fallen, steht dem Vermieter ein Pfandrecht an diesen Gegenständen zum Ausgleich von Mietforderungen zu. Der Mieter haftet für Schäden an den Mieträumen, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind. Will der Mieter die Mietsache verändern, muss der Vermieter zustimmen. Fehlt die Zustimmung, kann der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen. Bei Auszug muss der Mieter die Veränderung rückgängig machen. Er muss also den alten Zustand wieder herstellen. Er muss also zum Beispiel die Badewanne, die er durch eine Dusche ersetzt hat, wieder einbauen. Die Erlaubnis des Vermieters, die Veränderung vorzunehmen, bedeutet nicht gleichzeitig seine Zustimmung, dass der Mieter die Wohnung im geänderten Zustand zurückgeben darf. Der Vermieter kann den Rückbau verlangen. Er kann auch die Änderung akzeptieren und auf den Rückbau verzichten, muss dem Mieter dann einen Ausgleich dafür zahlen. Es empfiehlt sich dringend, schon vor der Änderung der Mietsache durch den Mieter eine Regelung darüber zu treffen, in welchem Zustand die Mietsache zurückgegeben werden muss. Der Tod des Vermieters berührt das Mietverhältnis nicht. Bei Tod des Mieters können sowohl der Vermieter als auch der Erbe das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist kündigen. Beim Wohnungsmietvertrag treten der Ehegatte oder der Lebenspartner und Familienangehörige sowie andere Personen, soweit sie mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, in das Mietverhältnis ein. Kauf bricht Miete nicht. Die Vermieterstellung erlangt der Käufer eines vermieteten Objektes mit seiner Eintragung ins Grundbuch. |
| Mietvertrag mit GbR | lease agreement with a civil-law partnership | Ein Mietvertrag mit einer GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts, BGB-Gesellschaft) auf Mieter- oder Vermieterseite ist nicht ohne Tücken. Ist ein Zeitmietvertrag von mehr als einem Jahr Dauer beabsichtigt, muss dieser nach § 550 BGB in Schriftform abgeschlossen werden. Die Schriftform ist jedoch nicht gewahrt, wenn eine nicht zur Vertretung der Gesellschaft berechtigte Person unterzeichnet hat oder Unklarheiten über die Vertretungsbefugnis bestehen. Anders als bei anderen Gesellschaftsformen ist dies nicht über das Handelsregister überprüfbar. Die Vertretungsbefugnis der GbR regelt allein deren Gesellschaftsvertrag. Der Bundesgerichtshof hat 2003 in mehreren Fällen, bei denen eine GbR auf Vermieterseite
auftrat, den Mietvertrag aufgrund Missachtung der Schriftform für unwirksam erklärt mit der Folge, dass die Gewerbemieter vorzeitig das Mietverhältnis beenden konnten (Az. XII ZR 300/99 - Urteil vom 15.1.2003, Az. XII ZR 65/02 - Urteil vom 16.7.2003, Az. XII ZR 134/02 – Urteil vom 5.11.2003). Problematisch sind meist Fälle, in denen
Weitere Sicherheit bietet eine Klausel, nach der sich beide Parteien dazu verpflichten, alles zur Wahrung der Schriftform Erforderliche zu tun. Enthält der Vertrag eine solche Regelung, kann das Sich-Berufen auf die mangelnde Schriftform seitens einer Vertragspartei einen Verstoß gegen Treu und Glauben darstellen. Je nach Lage des Falles kann dies dazu führen, dass das Argument der fehlenden Schriftform nicht durchgreift. |
| Mietvertrag und Vorkaufsrecht | tenancy agreement and the right of pre-emption/ first refusal | |
| Mietvorvertrag | provisional agreement for a tenancy agreement | Der Vorvertrag ist nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt. Man leitet seine Zulässigkeit aus der so genannten Vertragsautonomie ab. Vorverträge sind Verträge, in denen sich die Vertragspartner verpflichten, später einen Hauptvertrag abzuschließen. Auch im Mietrecht kommt es in gewissen Fällen zu einem Vorvertrag. Sinnvoll ist dies, wenn sich die Vertragspartner im Prinzip einig sind, aber noch einige abschließende Punkte ausgehandelt werden müssen – oder wenn rechtliche oder tatsächliche Gründe einem sofortigen Abschluss des Hauptvertrages entgegenstehen. Gestattet der Mieter dem Vermieter, vor dem Beginn der Laufzeit des eigentlichen Mietvertrages Miete abzubuchen, gilt dies als Abschluss eines Vorvertrages. Der Vorvertrag muss nicht schriftlich abgefasst werden. Dies ist jedoch dringend zu empfehlen. Er sollte Details enthalten zum Mietobjekt, zum Mietzins und zum Vertragszweck (z.B. Gewerberaummiete). Mietvorverträge werden insbesondere im Rahmen des Projektmanagements abgeschlossen, um die Vermietung der zu errichtenden Gebäude zu sichern. Ein Vorvertrag muss ein solches Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit haben, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrages richterlich festgestellt werden kann. Im Mietvorvertrag verpflichten sich die Parteien, vor Bezugsfertigkeit einen endgültigen Mietvertrag mit allen üblichen Regelungsinhalten abzuschließen. Sind die zuvor festgestellten Hindernisse beseitigt und die letzten Unstimmigkeiten geklärt, sind beide Vertragspartner zum Abschluss des Mietvertrages verpflichtet. Andernfalls ist dies nicht der Fall. Legt z.B. der Vermieter einen Mietvertrag mit einer gegenüber dem Vorvertrag stark erhöhten Miete vor oder verlangt der Gewerbemieter die Einbeziehung einer bisher nicht vorgesehenen und für den Vermieter inakzeptablen Nutzung, kann ein Vertragsrücktritt vorgenommen werden (vgl. Oberlandesgericht Koblenz, Az. 10 U 1238/96). Problematisch wird es, wenn einer der Vertragspartner trotz beseitigter Hindernisse und fertig ausgehandelter Einzelheiten vom Vertrag Abstand nehmen möchte. Er ist zum Abschluss des Mietvertrages verpflichtet. Daher bleibt ihm nur die Möglichkeit der Kündigung des Mietvertrages nach den gesetzlichen und vertraglichen Vorgaben. Dabei muss jedoch während der Kündigungsfrist die vereinbarte Miete entrichtet werden. Erfüllt einer der Vertragspartner seine Verpflichtungen aus dem Vorvertrag nicht, kann er auf Schadensersatz oder ggf. auch auf den Abschluss eines Mietvertrages zu den vorher vereinbarten Konditionen verklagt werden. Das Landgericht Coburg verurteilte eine Mieterin zum Schadenersatz in Höhe von drei Kaltmieten, die kurz vor Mietvertragsbeginn den Vorvertrag fristlos "gekündigt" hatte. Grund war das Fehlen eines Starkstromanschlusses in der Küche gewesen. Das Gericht hielt eine Vertragsbeendigung ohne vorherige erfolglose Aufforderung zur Installation des Anschlusses für unzulässig (Az. 33 S 16/04). Eine Alternative zum Vorvertrag kann eine Widerrufsklausel bieten. Dabei wird ein normaler Mietvertrag abgeschlossen, der für eine begrenzte Zeit unter bestimmten Bedingungen ausdrücklich einen Rücktritt vom Vertrag zulässt. |
| Mietwert | rental value; leasehold value; full rental value; letting value | Der Mietwert einer Immobilie ist Beurteilungsgrundlage für die Mietwertermittlung, für Mietvereinbarungen, sowie für den Ansatz kalkulatorischer Kosten bei gewerblicher oder freiberuflicher Eigennutzung von Räumen. Mietwerte benötigen auch Gemeinden, die eine Zweitwohnungssteuer erheben. Beurteilungsgrundlage für eine Mietpreisüberhöhung nach dem Wirtschaftsstrafgesetz ist allerdings nicht der Mietwert, sondern die ortübliche Vergleichsmiete, die mit dem Mietwert oft nicht übereinstimmt. Der Mietwert kann definiert werden als der nachhaltig am Markt zu erzielende Mietpreis für Räume. Dabei wird vorausgesetzt, dass Informationssymmetrie beider Parteien und Entscheidungsalternativen bestehen. Im Sinne des Bewertungsgesetzes ergibt sich der Nutzwert von Räumen (=Mietwert) aus den üblichen Mittelpreisen am Verbrauchsort. Der Mietwert ist im Wesentlichen abhängig von der Lage der Räume, deren Zustand, der vorhandenen Ausstattung und der Raumaufteilung. Bei Mietwohnungen entspricht der Mietwert dem Wohnwert, bei Gewerberäumen dem Nutzungswert der Räume. |
| Mietwucher | exorbitant rents; rental usury; rack renting; Rachmanism | Mietwucher ist ein Straftatbestand, der gegeben ist, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis zu einander stehen (§ 291 StGB). Vorausgesetzt wird dabei die Ausnutzung einer Zwangslage, der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche des Mieters durch den Vermieter. Bei Wohnraum ist Mietwucher gegeben, wenn die Miete die
ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent überschreitet. Bei der Miete von Geschäftsräumen ist umstritten, welches Maß der Überschreitung der ortsüblichen Miete als Mietwucher anzusehen ist. Einige Gerichte halten wie bei Wohnräumen eine Überschreitung von mehr als 50 Prozent für ausreichend; andere sehen ein auffälliges Missverhältnis zur Vergleichsmiete erst bei einer Überschreitung von mindestens 100 Prozent als gegeben an (so das Kammergericht Berlin, Az. 12 U 5939/99, Beschluss vom 22.01.2001). Der Bundesgerichtshof geht mittlerweile davon aus, dass eine Überschreitung von etwas über 100 Prozent ein auffälliges Missverhältnis begründet (Urteil vom 23.07.2008, Az. XII ZR 134/06). Der Bundesgerichtshof hat zudem wiederholt klargestellt, dass die Grundsätze über Mietwucher bei Wohnräumen und über Wucher bei verschiedenen anderen Vertragstypen nicht ohne weiteres auf Gewerberäume übertragbar seien. Ein auffälliges Missverhältnis zwischen vereinbarter und ortsüblicher Miete oder Pacht reiche hier allein nicht aus; es müsse auch eine verwerfliche Gesinnung des Vertragspartners vorliegen. Davon könne erst ausgegangen werden, wenn das auffällige Missverhältnis für den begünstigten Vertragspartner zumindest erkennbar gewesen sei (BGH, Az. XII ZR 352/00, Urteil vom 14.07.2004). Strafrahmen für Wucher: Im Normalfall Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe. Im besonders schweren Fall (das heißt z. B. wenn der Mieter durch den Wucher in wirtschaftliche Not gerät, gewerbsmäßige Begehung) Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. Zivilrechtlich hat das Vorliegen von Mietwucher die Folge, dass die Mietvertragsklausel über die Höhe der Miete unwirksam wird. Der Vertrag selbst bleibt jedoch bestehen. Der Mieter muss nur noch die ortsübliche Vergleichsmiete bezahlen. Er hat gegen den Vermieter einen Rückzahlungsanspruch auf die Differenz des tatsächlich gezahlten Betrages zur ortsüblichen Vergleichsmiete aus ungerechtfertigter Bereicherung. |
| Mietzahlung | payment of rent | Neben der Höhe ist die Fälligkeit der Miete zu vereinbaren. Seit 1.9.2001 ist sie am Anfang des Monats fällig. Dies entspricht der schon bisher vereinbarten Fälligkeitsregel. Üblicherweise wird für die Zahlungen heute innerhalb des Mietvertrages ein Abbuchungsauftrag vom Mieter erteilt. Mietzahlungen summieren sich im Laufe der Jahre zu einem erheblichen Betrag, wie aus nachfolgender Übersicht deutlich wird: "Was bezahlt der Mieter innerhalb von 30 Jahren bei einer angenommenen Mietsteigerung von 2% im Jahr?" Angegeben ist jeweils die Ausgangsmiete pro Monat. |
| Mietzuschlag | extra charges on the rent | Zur Grundmiete können bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Mietzuschläge im Mietvertrag vereinbart und gefordert werden. Sie beziehen sich auf besondere Vorteile, die einem Mieter gewährt werden. Hierzu zählt die Erlaubnis zu einer Untervermietung. In § 553 Abs. 2 BGB ist hierzu bestimmt, dass der Vermieter die Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen kann. Ein Mietzuschlag kann auch für den Fall vorgesehen werden, dass der Mieter einen Teil der Wohnräume als Büro nutzen will. Durch Vereinbarung eines Gewerbemietzuschlages wird kein Mischmietverhältnis begründet, so dass unabhängig davon, wie hoch der Anteil der Gewerberäume an der gesamten Wohnfläche ist, von einem Wohnungsmietvertrag auszugehen ist. Gibt der Mieter die gewerbliche Tätigkeit auf, entfällt die Verpflichtung zur Zahlung des Zuschlages. Mietzuschläge sind auch für die Einräumung besonderer Nutzungsrechte denkbar, z. B. Mitbenutzung eines Swimmingpools, eines Gartenanteils bei einem Mehrfamilienhaus oder die Nutzung mit-vermieteter Möbel (Möblierungszuschlag). |
| Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel | extra charge on rent if provision on cosmetic repairs is invalid | Der Bundesgerichtshof hat in den letzten Jahren diverse mietvertragliche Klauseln für unwirksam erklärt, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten. Dies führte wiederum zu der Rechtsfrage, ob ein Vermieter, wenn sich herausstellt, dass ein laufender Mietvertrag eine solche unwirksame Klausel enthält, einen Zuschlag zur Miete verlangen kann, um von diesem Geld dann Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Bundesgerichtshof hat grundsätzlich entschieden, dass ein Zuschlag zur ortsüblichen Miete zum Ausgleich einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel unzulässig ist. Von Gesetzes wegen dürfe der Vermieter nämlich nur die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Zusätzliche Zuschläge seien im Gesetz nicht vorgesehen. Der Maßstab für das Recht auf eine Mieterhöhung sei die Marktlage auf dem Mietwohnungsmarkt und nicht der Kostenaufwand für Handwerkerarbeiten. Auch die juristischen Argumentationen mit einer ergänzenden Mietvertragsauslegung oder einem Anspruch auf den Zuschlag wegen eines so genannten Wegfalls der Geschäftsgrundlage lehnte der BGH ab (Urteil vom 9.7.2008, Az. VIII ZR 181/07). Zulässig ist ein Mietzuschlag dem BGH zufolge allerdings bei preisgebundenen Mietwohnungen bzw. Sozialwohnungen. Gibt es hier eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel, darf die Kostenmiete erhöht werden. Rechtsgrundlage ist § 28 Absatz 4 der II. BV (Zweite Berechnungsverordnung). Das Urteil gilt ausdrücklich nicht für frei finanzierte Wohnungen (Urteil vom 24.3.2010, Az. VIII ZR 177/09). |
| Mietzuschuss | rent allowance; housing allowance; rent subsidy; rent supplement | |
| MIfH | announcements from the Institute for Research in Trade and Industry (based in Cologne) | Abkürzung für: Mitteilungen des Instituts für Handelsforschung |
| Migration | migration | Menschen, die ihren Wohnsitz von einem Land in ein anderes verlegen, werden als Migranten oder Personen mit Migrationshintergrund bezeichnet. Sie sind aus dem Ausland nach Deutschland eingewandert und haben hier ihren ständigen Wohnsitz. Gemeint sind nicht nur Ausländer, sondern auch Eingebürgerte und im Ausland geborene Einwanderer und deren Kinder. Nach einer Einigung der Bundeländer gehören dazu alle, die nach dem 1.1.1950 in die Bundesrepublik zugewandert sind. Die Frage des Migrationshintergrundes stellt sich im Zusammenhang mit dem damit verbundenen Integrationserfolg bzw. Integrationsmisserfolg. Deutschand ist innerhalb Europas das größte Zuwanderungsland. In Deutschland leben 15 Millionen Zugewanderte. Das sind etwa 20 Prozent der hier lebenden Bevölkerung. Eine problemlose Integration schafft nach dem Forschungsergebnis des Berlin-Instituts für Bevölkerung und Entwicklung der aus den EU-Staaten stammende Bevölkerungsteil. Gut integriert sind auch die vier Millionen Aussiedler. Integrationsmängel gibt es bei den aus Ex-Jugoslawien und aus der Türkei stammenden Bevölkerungsteilen. Besser als der Rest der zugewanderten Türken integriert sind die sogenannten Deutschtürken, also aus der Türkei stammende Bürger mit deutscher Staatsangehörigkeit. Einen relativ hohen Integrationserfolg weisen in Deutschland die Städte München, Frankfurt, Bonn und Düsseldorf auf. Einer Studie des vhw Bundesverbandes für Wohnen und Stadtentwicklung zufolge unterscheiden sich Migranten nach Milieus, nicht aber hinsichtlich ihrer Ethnie. Die Studie unterscheidet im Einzelnen zwischen
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| Migrationshintergrund | persons of migrant origin | |
| Mikroapartments | micro-flats | Mikroapartments sind, ähnlich wie Studentenapartments, vollständig möblierte und gut ausgestattete Kleinstwohnungen mit rund 20 Quadratmetern. Sie eignen sich für Berufseinsteiger, Pendler, Studenten oder Berufstätige, die an verschiedenen Standorten arbeiten. Mieter von Mikroapartments sind oft Unternehmen, die für ihre Mitarbeiter, die nur vorübergehend an einem anderen Standort eingesetzt werden sollen, geeigneten Wohnraum in den großen Städten suchen. Mikroapartments gelten als Hotelersatz und bilden nicht den Lebensmittelpunkt der Bewohner. Die Lage an einer verkehrsreichen Straßen ist deshalb kein Ausschlusskriterium. Auch große Häuser oder Hochhäuser mit 150 bis 200 Einheiten sind geeignet für die Einrichtung von Mikroapartments. Sie sollten zentral liegen und eine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr vorweisen können. Mikroapartments stehen im Wettbewerb mit Hotels, privaten Zimmeranbietern sowie Anbietern von Ferienapartments. Das Marktforschungsunternehmen Bulwin Gesa sieht im Angebot von Mikroapartments Potenzial, jedoch nur an ausgewählten Standorten. Die größere Flexibilität gegenüber Mietwohnungen ist ein Vorteil sowohl für Mieter als auch für Vermieter. Durch die kurzen Mietzeiten, oft schon ab einer Woche, kann die Miete flexibel an die Gegebenheiten angepasst werden. Mikroapartments können besonders in Städten, in denen Wohnungen knapp sind, ein attraktives Angebot sein. |
| Mikrolage | micro-location; situation | |
| Mikrozensus | micro/sample census | Die Statistischen Ämter des Bundes und der Länder führen jährlich eine Stichprobenbefragung der Haushalte durch, um Informationen über die Bevölkerungsstruktur und die wirtschaftliche und soziale Situation der Haushalte zu erhalten. Insgesamt nehmen 370.000 Haushalte mit 820.000 Personen daran teil. Das Erhebungsprogramm hinterfragt soziodemographische Fakten zur Person, Fragen zum Familien- und Haushaltszusammenhang sowie zu den Bereichen Erwerbstätigkeit, Einkommen und Ausbildung. Es besteht für die befragten Personen eine Auskunftspflicht. Daneben werden auf freiwilliger Basis vierteljährliche Erhebungen zur Gesundheit, Krankenversicherung, Wohnsituation oder Altersvorsorge durchgeführt. Rechtsgrundlage ist das Mikrozensusgesetz. Für die Immobilienwirtschaft ergeben sich aus diesen Erhebungen wichtige Informationen über Art und Größe der Gebäude mit Wohnraum, Baualtersgruppen, Flächenproportionen der Wohnungen, Nutzung der Wohnungen als Eigentümer, Hauptmieter oder Untermieter. Weitere Erhebungen beziehen sich auf Eigentumswohnungen, Einzugsjahre der Haushalte, Ausstattung der Wohnungen mit Heiz- und Warmwasserbereitungsanlagen nach einzelnen Energieträgersystemen. Die wohnungsorientierten Erhebungsmerkmale wurden erstmals 2006 abgefragt. Bei Mietwohnungen interessiert ferner die Höhe der monatlichen Miete und der anteiligen Betriebs- und Nebenkosten. Die Angaben über die Entwicklung der Wohnversorgung der Haushalte und der Mieten sind insbesondere als Grundlage für wohnungspolitische Entscheidungen erforderlich. |
| Milieuschutzsatzung | conservation area regulations; environment protection act | Die Milieuschutzsatzung soll unerwünschte Veränderungen der Einwohnerstruktur eines Wohnviertels durch massenhaften Wegzug der bisherigen Bevölkerung verhindern. Sie ist eine Variante der Erhaltungssatzung und ist in § 172 Abs.1 Satz 1 Nr.2 Baugesetzbuch geregelt. Festgelegt werden können verschiedene Auflagen, z.B.:
Wie generell bei der Erhaltungssatzung können auch bei der Milieuschutzsatzung, z.B. bei ungenehmigten Modernisierungen, Geldbußen fällig werden. So weist das Sozialreferat der Stadt München in seiner Internetpräsenz auf die Existenz von allein 18 Erhaltungssatzungen in München hin, mit denen der Zweck verfolgt werde, die ortsansässige Bevölkerung vor Verdrängung zu schützen. Alle Modernisierungsmaßnahmen, die zu einem überdurchschnittlichen Standard der Wohnungen in den betreffenden Gebieten führten, würden nicht genehmigt. Verstöße seien bußgeldbewehrt. |
| Min | Ministry | Abkürzung für: Ministerium |
| Minderheitenquorum | minority quorum | |
| Minderheitsbeschluss | minority decision; minority vote | |
| Minderjährige Mieter | under-age tenants | Im Normalfall kann ein unter 18-Jähriger einen rechtsgültigen Mietvertrag nur mit vorheriger Zustimmung seiner gesetzlichen Vertreter (z.B. der Eltern) abschließen. In folgenden Fällen ist die Zustimmung nicht erforderlich:
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| Minderung des Kaufpreises | reduction of the purchase price | Die Minderung des Kaufpreises gehört zu den Mängelrechten des Käufers (§ 437 BGB). Wenn die Kaufsache also Mängel aufweist, kann er unter anderem zwischen der Beseitigung der Mängel durch den Verkäufer und der Minderung des Kaufpreises wählen. Bei einem Kaufvertrag über eine gebrauchte Immobilie wird üblicherweise die Gewährleistung für Mängel ausgeschlossen. Der Ausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer einen für die Kaufentscheidung wesentlichen Mangel arglistig verschwiegen hat. In diesem Fall steht dem Käufer also auch das Recht zur Minderung des Kaufpreises zu. Die Geltendmachung des Minderungsrechts lässt den Provisionsanspruch unberührt. Der Makler kann also trotz einer durchgeführten Reduzierung des Kaufpreises aufgrund von Mängeln der Immobilie seine Courtage verlangen. Berechnet wird sie nach der Höhe des ursprünglichen Kaufpreises. Sollte der Makler jedoch den wesentlichen Mangel ebenfalls gekannt, dem Käufer jedoch verschwiegen haben, ist damit möglicherweise der Provisionsanspruch verwirkt. Diese Rechtsfolge ist jedoch von dem Anspruch auf Minderung des Kaufpreises unabhängig. |
| Minderwert, merkantiler (Wertermittlung) | decreased (commercial) value; inferior (commercial) value; loss in value upon resale; reduced market value | Ein merkantiler Minderwert wird in der Verkehrswertermittlung unterstellt, wenn bei einem Grundstück ein erheblicher Bauschaden behoben wurde. Die Teilnehmer am gewöhnlichen Geschäftsverkehr befürchten nämlich, dass sich Schäden, auch wenn sie beseitigt sind, noch nachteilig auswirken können. Ein Beispiel hierfür ist der Minderwert nach einer Schwammbeseitigung. Dies gilt auch dann, wenn die Befürchtung objektiv unbegründet ist. Ein Restmisstrauen bleibt. Dieser merkantile oder auch psychologische Minderwert lässt sich mathematisch nicht exakt ermitteln, sondern ist im Wege der Schätzung zu bestimmen. Dabei kann davon ausgegangen werden, dass der Abschlag für den merkantilen Minderwert umso kleiner wird, je länger das Ereignis zurückliegt, das ihn begründet hat. Neben dem "merkantilen" Minderwert können Umstände gegeben sein, die ebenfalls zu einer gewissen Distanzierung der Nachfrage vom Objekt und damit zu einem Minderwert führen. Wird beispielsweise eine Wohnung mit einem in ihr verbundenen Verbrechen in Beziehung gebracht, kann dies zu einem teilweisen Nachfrageausfall führen, obwohl die Wohnungsqualität objektiv nicht vermindert ist. Nicht zu verwechseln mit dem merkantilen Minderwert sind tatsächliche Wertbeeinträchtigungen. Wird etwa eine kontaminierte Bodenfläche saniert, verbleibt im Toleranzbereich ein zulässiger Rest an Verunreinigung, von dem nicht mehr befürchtet wird, dass von ihm gesundheitliche Schäden ausgehen. Trotzdem ist auch hier ein Minderwert zu unterstellen. |
| Mindestansparung | minimum amount to be saved | Vor der Zuteilung des Vertrags muss der Bausparer einen Mindestbetrag ansparen. Der beträgt je nach Bauspartarif 30 bis 50 % der Bausparsumme. |
| Mindestgebot | minimum bid/ offer | |
| Mindestlohn in der Immobilienbranche | minimum wage in the real estate sector | Ab 1. Januar 2015 gilt in Deutschland ein branchenübergreifender Mindestlohn von 8,50 Euro pro Stunde. Dies hat auch Folgen für die Immobilienbranche. So gilt nach § 13 Mindestlohngesetz eine Haftung des Auftraggebers. Ist dieser selbst Unternehmer, muss er bei der Erteilung von Aufträgen für Werk- oder Dienstleistungen an andere Unternehmer darauf achten, dass deren Arbeitnehmer den Mindestlohn erhalten. Ansonsten haftet er selbst auf Zahlung der Lohndifferenz. Dies gilt selbst dann, wenn ein Nachunternehmer Leiharbeitskräfte eines Dritten einsetzt. Betroffen sind davon nicht nur Unternehmen der Baubranche (Bauträger, Generalunternehmer), sondern auch Eigentümer und Vermieter, wenn diese Unternehmer sind. Ein Hausverwalter, der im Namen eines Eigentümers oder einer Eigentümergemeinschaft Handwerker beauftragt, hat ebenfalls ein Haftungsrisiko: Zahlt das Handwerksunternehmen nicht den Mindestlohn, haftet der Auftraggeber (Eigentümer) gegenüber den Arbeitnehmern. Der Hausverwalter haftet seinerseits gegenüber dem Eigentümer, der ihn in Regress nehmen kann. Eine Haftungserleichterung sieht die neue Regelung immerhin vor: Die Haftung entfällt, wenn der Unternehmer (Auftraggeber) nachweisen kann, dass er „weder positive Kenntnis noch grob fahrlässige Unkenntnis“ davon hatte, dass der Arbeitgeber den Mindestlohn nicht zahlt. Dieser Nachweis kann jedoch im Einzelfall schwierig sein, weshalb es sinnvoll erscheint, das Thema „Mindestlohn“ bei der Vergabe von Aufträgen rechtzeitig zur Sprache zu bringen bzw. zum Vertragsinhalt zu machen. Verwalter sollten deutlich darauf hinweisen, dass nicht sie selbst Auftraggeber sind, sondern ihr jeweiliger Kunde bzw. eine Wohnungseigentümergemeinschaft. |
| Mindestlohngesetz | German minimum wage legislation | Der Bundesrat hat am 11. Juli 2014 dem Gesetz zur Stärkung der Tarifautonomie zugestimmt. Dieses Regelwerk enthält auch das neue Mindestlohngesetz, welches in Deutschland einen flächendeckenden und branchenübergreifenden Mindestlohn von 8,50 Euro pro Arbeitsstunde vorsieht. Unterhalb dieses Betrages können die Tarifvertragsparteien künftig keine Tariflöhne mehr vereinbaren. Das Gesetz schränkt damit die in Deutschland an sich in Art. 9 Abs. 3 Grundgesetz garantierte Tarifautonomie ein. Der Mindestlohn soll für alle volljährigen Beschäftigten gelten. Er gilt grundsätzlich auch für Praktikanten, wenn es sich nicht um ein Pflichtpraktikum für Schule, Ausbildung oder Studium handelt, nicht um ein freiwilliges Praktikum von bis zu drei Monaten, das der Orientierung für Beruf oder Studium dient und auch nicht um eine von der Arbeitsagentur geförderte Einstiegsmaßnahme. Ausnahmen sind auch für Langzeitarbeitslose in den ersten sechs Monaten ihrer Beschäftigung möglich. Der Mindestlohn gilt grundsätzlich auch für Minijobber und Saisonarbeitskräfte in der Landwirtschaft. Übergangsweise darf bis Ende 2017 in Tarifverträgen ein unter dem Mindestlohn liegender Lohn vereinbart werden. Dies ist zum Beispiel in der Land- und Forstwirtschaft und im Gartenbau der Fall. In diesen Branchen beträgt der tarifvertragliche Mindestlohn ab 1. Januar 2015 pro Stunde Die gesetzliche Neuregelung ist zum 1. Januar 2015 in Kraft getreten. In Deutschland betrifft der Mindestlohn etwa 3,7 Millionen Arbeitnehmer. Grund für die gesetzliche Regelung war unter anderem die immer stärkere Inanspruchnahme der Sozialsysteme durch Arbeitnehmer, die von ihren Mini-Löhnen nicht mehr leben konnten und darum ergänzend Arbeitslosengeld II in Anspruch nehmen mussten, obwohl sie einen Vollzeitarbeitsplatz hatten. Mindestlöhne existieren in fast allen europäischen Staaten. |
| Mindestwert | minimum value | Der Mindestwert spielt bei der Ermittlung von Einheitswerten und Grundbesitzwerten eine Rolle. Rechtsgrundlage ist in beiden Fällen das Bewertungsgesetz. Bei der Feststellung des Einheitswerts darf der für ein bebautes Grundstück anzusetzende Wert nicht geringer sein als der Wert, mit dem der Grund und Boden ohne Bebauung bewertet werden müsste (§ 77 BewG). Ist er geringer, muss der höhere Mindestwert als Bemessungsgrundlage angesetzt werden. Von diesem Mindestwert können allerdings die Kosten des Abbruchs der Gebäude abgezogen werden, wenn ein Abbruch des Gebäudes oder von Gebäudeteilen erforderlich ist. Ähnliches gilt für die sog. "Bedarfsbewertung", die im Zusammenhang mit der Veranlagung zur Erbschaft- und Schenkungsteuer vorzunehmen ist und zum sog. "Grundbesitzwert" führt. Auch hier darf bei bebauten Grundstücken der anzusetzende Wert nicht geringer sein als der, der sich bei einer Bewertung allein des Grund und Bodens ergäbe (§ 146 Abs. 6 BewG). |
| Mineralfasern, künstliche | mineral fibres, synthetic | Als künstliche Mineralfasern (KMF) bezeichnet man anorganische Synthesefasern, welche aus einer mineralischen Schmelze über unterschiedliche Düsen- oder Schleuderverfahren gewonnen werden. Hierzu gehören mineralische Wollen (zum Beispiel Glas-, Stein- und Schlackenwollen, keramische Wollen). Künstliche Mineralfasern mit einem Durchmesser von < 1 µm weisen eine krebserzeugende Potenz auf. Je größer die Biobeständigkeit einer Mineralfaser ist, desto länger kann sie in der Lunge verbleiben, und um so größer ist die Gefahr, dass sich durch die Reizwirkung ein Lungenkrebs entwickelt. Biopersistente Fasern (solche mit geringer Biolöslichkeit), dazu gehören Glas- oder Steinwollen, die vor etwa 1995 hergestellt oder bis zum 1. 6. 2000 verbaut wurden, gelten als gesundheitlich bedenklich. Seit Juni 2000 besteht ein Herstellungs-, Inverkehrbringens- und Verwendungsverbot biopersistenter Fasern in Deutschland. Künstliche Mineralfasern dürfen ab dem oben genannten Datum nur noch dann eingesetzt werden, wenn sie im Körper aufgelöst und abgebaut werden können. Diese Fasern sollen eine Halbwertzeit der Biolöslichkeit von 40 Tagen oder weniger haben, und die Faserdurchmesser müssen größer als 3 µm (das heißt nicht lungengängig) sein. Die hierauf geprüften Fasern haben einen Kanzerogenitatsindex KI > 40. Den Nachweis, dass eine Mineralwolle diesen Kriterien genügt, erkennt man am einfachsten am RAL-Gütezeichen (RAL-GZ 388 “Erzeugnisse aus Mineralwolle“). Die Fasern der Mineralwolle führen bei Hautkontakt zu Hautreizungen und bei vielen Menschen zu Juckreiz. Bei empfindlicher Haut können auch stärkere Reizreaktionen mit Rötungen und Schwellungen auftreten. Der Ausbau solcher alten Materialien sollte möglichst durch Fachfirmen unter Beachtung der Arbeitsschutzmaßnahmen erfolgen. Prophylaktische Maßnahmen:
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| Mini-Schwein in der Mietwohnung | mini pig in a rented flat | Mini-Schweine sind Hausschweine, die keine Nutz-, sondern Haustiere sind und als solche speziell gezüchtet werden. Die Haltung dieser eher untypischen Haustiere im Wohnbereich hat in den letzten Jahren zugenommen und für verschiedene Gerichtsverfahren gesorgt. Mehrere Gerichte haben entschieden, dass Mini-Schweine als Kleintiere anzusehen sind (Amtsgericht München, Az. 413 C 1248/04, Urteil vom 06.07.2004; Amtsgericht Köpenick, Az. 17 C 88/00, Urteil vom 13.07.2000). Sie fallen damit unter die Tierarten, deren Haltung vom Vermieter im Regelfall nicht untersagt werden kann. Anders ist es jedoch, wenn eines dieser Tiere eine untypische Aggressivität zeigt und Personen beißt. Die Haltung von Tieren, die andere Mieter gefährden, darf der Vermieter untersagen. Im konkreten Fall entschied das Amtsgericht München, dass ein besonders nervöses Exemplar nach zwei Beißangriffen gegen eine Person entfernt werden müsse. Der Vermieter dürfe aber kein generelles Verbot der Haltung von Mini-Schweinen erlassen (Az. 413 C 12648/04). In der Entscheidung des Amtsgerichts Köpenick ging es um die Frage der Geruchsbelästigung. Andere Hausbewohner gaben zu Protokoll, dass es im Hausflur ein- oder zweimal "nach Schwein" gerochen habe, aber seit zwei Monaten nicht mehr. Der zuständige Richter sah darin keine erhebliche Belästigung anderer Mieter (Az. 17 C 88/00). Abweichende Gerichtsurteile anderer Amtsgerichte sind nicht ausgeschlossen, übergeordnete Gerichte haben sich derzeit noch nicht mit der Schweinehaltung in Mietwohnungen auseinander gesetzt. |
| Minijob | minor occupation; marginal/minimal employment (so-called 'mini-job') | |
| MIPIM | MIPIM, world's property market/ world's premier real estate summit | Abkürzung für: Marché International des Professionnels de l'Immobilier. MIPIM ist die älteste internationale Fachmesse der Immobilienwirtschaft, die alljährlich im März in Cannes, Südfrankreich, stattfindet. Im Jahr 2006 nahmen 17.641 Personen an der Ausstellung teil, darunter 2.051 Aussteller aus 74 Ländern. 4.660 Endkunden (Banken, institutionelle Investoren, Immobilienberater, Projektentwickler usw.) sowie eine Vielzahl von städtischen und regionalen Behörden, Hotelketten, Anwälten, Sachverständigen, Planern, Immobilienverwaltern usw. Thematischer Schwerpunkt war 2006 die Hotel- und Tourismusbranche. Die MIPIM ist neben der EXPO REAL die zweite bedeutende europäische Immobilienausstellung. |
| Mischgebiet | mixed (use) area; mixed zone | Weist der Bebauungsplan ein Gebiet als Mischgebiet (MI) aus, dürfen dort nicht nur Wohngebäude errichtet, sondern auch Gewerbebetriebe ansiedelt werden, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Allgemein zulässig sind dabei u.a. Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe, Gastwirtschaften, Einrichtungen für die Verwaltung, für kirchliche und kulturelle Zwecke, aber auch Tankstellen. Besondere Typen eines Mischgebietes sind das Kerngebiet (MK) des Stadtkerns und das Dorfgebiet (MD). |
| Mischmietverhältnis | mixed tenancy (i.e. tenant rents residential and commercial space with a single contract) | Ein Mischmietverhältnis liegt vor, wenn in räumlichem Zusammenhang stehende Geschäfts- und Wohnräume an eine Mietpartei vermietet werden. Dabei ist zu prüfen, ob auf sie die gesetzlichen Bestimmungen des Geschäftsraummietrechts oder des Wohnraummietrechts anwendbar sind. Da der Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses gewahrt werden muss, unterliegt auch das Mischmietverhältnis immer entweder den Vorschriften des Wohnungsmietrechtes oder denen des Gewerbemietrechtes. Die vertragliche Vereinbarung eines Wohnungsmietverhältnisses ist in der Regel vor Gericht unproblematisch, da der Mieter hier stärkeren Schutz durch das Wohnraummietrecht des BGB genießt. Maßgeblich dafür, welches Recht gilt, ist in erster Linie der Vertragsinhalt bzw. der zwischen den Parteien vereinbarte Vertragszweck. Im Zweifelsfall können die Flächenproportionen des Mietobjekts (lediglich) als Indiz dafür dienen, ob es sich um ein Wohn- oder Gewerbeobjekt handelt. Überwiegt der Wohnraumanteil, gelten die gesetzlichen Regelungen des Wohnungsmietrechts, überwiegt der Gewerberaum, dann gilt Gewerbemietrecht. Erwirtschaftet der Mieter in den Mieträumen seinen Lebensunterhalt, ist in der Regel unabhängig von der Flächenverteilung von einer Geltung des Gewerberaummietrechtes auszugehen. Hat der Mieter aber z.B. eine alte Werkhalle in eine Wohnung mit Künstleratelier umgebaut, wohnt dort mit Frau und Kind und erzielt durch künstlerisches Wirken keine hauptberuflichen Einkünfte, ist das Wohnraummietrecht anwendbar (Landgericht Berlin, 26.2.2002, Az. 25 O 78/02). Es sind jedoch Grenzfälle denkbar, in denen schwer feststellbar ist, ob die gewerbliche oder die Wohnnutzung einer Immobilie überwiegt. So hatte sich der Bundesgerichtshof mit einem Fall zu befassen, bei dem die gewerblich als Praxis genutzte Fläche eines gemieteten Hauses genauso viel Fläche umfasste wie die als Wohnung genutzte Fläche. Der BGH entschied, dass ein Wohnraummietvertrag vorlag. Als Indizien dafür galten: Es war ein Formular für Wohnraummietverträge verwendet worden, der Vertrag war unbefristet, die Mieter mussten zusätzlich zur Miete keine Umsatzsteuer entrichten. Der Bundesgerichtshof erklärte zusätzlich, dass bei fehlenden Anhaltspunkten im Zweifelsfall ein Mietvertrag immer als Wohnraummietvertrag anzusehen sei – denn sonst werde der vom Gesetzgeber beabsichtigte Mieterschutz zu leicht umgangen. Folge war in diesem Fall, dass eine begründungslose Kündigung durch die Vermieterseite unwirksam war (Urteil vom 9.7.2014, Az. VIII ZR 376/13). Soll bei einem Mischmietverhältnis, das insgesamt als Wohnraummiethältnis anzusehen ist, wegen Eigenbedarfs gekündigt werden, darf sich der Eigenbedarf auch nur auf die Wohnräume beziehen. Dies hat der Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit einem Bauernhaus mit Nebengebäuden entschieden, das von den Mietern einerseits zum Wohnen, zusätzlich aber auch zum Betrieb eines Geschäfts im Bereich der Raumausstattung benutzt wurde. Der Vermieter hatte gekündigt, weil seine 28-jährige Tochter und seine Enkelin eine eigene Bleibe ausschließlich zum Wohnen benötigten. Das Gericht betonte, dass eine Eigenbedarfskündigung vorgenommen werden könne, obwohl die Verwandten des Vermieters nur die Wohnräume nutzen wollten. Der Vermieter mache hier keinen unzulässigen „übermäßigen Bedarf“ geltend (Urteil vom 1.7.2015, Az. VIII ZR 14/15). |
| Mischmietvertrag | mixed tenancy agreement, i.e. of residential and commercial leases | |
| Mischnutzung | mixed use | Bei einer Mischnutzung sind in einer Anlage sowohl vermietete Wohnungen als auch Gewerberäume (Läden, Büros) vorhanden. Die Betriebskosten müssen meist getrennt umgelegt werden. Meist werden die Betriebskosten für die gewerbliche Nutzung ermittelt und von den Gesamtkosten abgezogen. Die verbleibenden Betriebskosten werden dann nach dem mit den Mietern vereinbarten Umlageschlüssel auf die einzelnen Mietwohnungen aufgeteilt. Auf diesen Vorwegabzug kann nur dann verzichtet werden, wenn durch den Gewerbebetrieb keine besonders hohen Betriebskosten entstehen oder diese den Kosten bei der Wohnnutzung entsprechen. Geringfügige Mehrbelastungen sind nach einem Urteil des Landgerichts Braunschweig (ZMR 2003, 114) den Mietern jedenfalls zumutbar. Nicht mehr geringfügig sollen Mehrkosten durch den Gewerbebetrieb sein, welche die Gesamtbetriebskosten des Gebäudes um mehr als drei Prozent übersteigen (Landgericht Aachen, 11.08.2006, Az. 5 S 68/06). Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 8.3.2006, dass kein Vorwegabzug der Betriebskosten der Gewerbeflächen erfolgen müsse, wenn durch diese Flächen keine erheblichen Mehrkosten anfielen. Auch habe ein Wohnungsmieter in dem gemischt genutzten Gebäude keinen Anspruch auf Zusendung von Kopien aller Abrechnungs- und Betriebskostenbelege. Eine Einsichtnahme im Büro des Vermieters reiche aus – zumindest wenn dieses sich in der gleichen Stadt befände (BGH, Az. VIII ZR 78/05). Der Begriff Mischnutzung wird auch für Objekte verwendet, bei denen innerhalb der gleichen Einheit eine gewerbliche und eine Wohnnutzung stattfinden. Dies kann z.B. bei einer Werkstatt oder einem Laden mit dazugehöriger Wohnung der Fall sein. Problematisch ist bei derartigen Objekten die Vertragsgestaltung. Ein Gewerbemietvertrag ohne Mieterschutz wird der Wohnnutzung nicht gerecht. In einigen Fällen kann trotz Abschluss eines Gewerbemietvertrages das Wohnraummietrecht zur Anwendung kommen. Dies richtet sich nach der vertraglich zwischen den Parteien verabredeten Nutzung des Objektes bzw. dem Vertragszweck. Wenn der Mieter in den Mieträumen hauptberuflich und in selbstständiger bzw. freiberuflicher Tätigkeit seinen Lebensunterhalt erwirtschaftet, ist das Gewerberaummietrecht anwendbar. Wird jedoch z.B. ein Gewerbemietvertrag über ein Loft mit einem Hobbykünstler abgeschlossen, der im Objekt wohnt und künstlerisch arbeitet, aber außerhalb der Wohnung seinem Beruf nachgeht, gilt das Wohnraummietrecht (vgl. Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002, Az. 24 U 199/01). Wichtig ist bei derartigen Objekten ferner die rechtzeitige Prüfung, ob eine Mischnutzung vom Bebauungsplan her zulässig ist. Bei der Vertragsgestaltung ist hier besonders darauf zu achten, dass der Vertrag auf das Objekt abgestimmt ist, z.B. sollte ein Gewerbemietvertrag die vom Mieter geplante Nutzung erlauben und notwendige Umbauten zulassen. |
| Missbrauch (Abmahnbefugnis) | misuse; malpractice; fraudulent use; abuse; violation (authority to send a written warning) | |
| Mit einer Stimme | (literally:) with one voice; unanimously | |
| Mitbestimmung im Mietrecht | co-determination in the law of tenancy | |
| Mitbewerber | competitor; rival; co-applicant; contender | Das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb hatte ursprünglich, als es 1909 in Kraft trat, die ausschließliche Funktion, Mitbewerber vor Gewerbetreibenden zu schützen, die mit unlauteren Mitteln versuchten, sich einen Wettbewerbsvorteil zu verschaffen. Hinzu kamen das Rabattgesetz und die Zugabeverordnung. 1965 wurde der Verbraucherschutz in das UWG integriert. Im Zuge der Europäisierung des Wettbewerbsrechts wurden das Rabattgesetz und die Zugabeverordnung wieder aufgehoben. 2004 wurde das Gesetz grundlegend überarbeitet, auch mit dem Ziel Missbrauchstatbestände ("Abmahnmissbrauch") einzudämmen. Unter der Berücksichtigung mehrerer EG-Richtlinien kam es 2010 zu der heutigen Fassung des UWG (UWG 2010). Danach dient es dem Schutz der Mitbewerber, der Verbraucherinnen und Verbraucher sowie der sonstigen Marktteilnehmer vor unlauteren geschäftlichen Handlungen. Es schützt zugleich das Interesse der Allgemeinheit an einem unverfälschten Wettbewerb. Der Begriff Mitbewerber wurde dabei wie folgt definiert: "Mitbewerber (ist) jeder Unternehmer, der mit einem oder mehreren Unternehmern als Anbieter oder Nachfrager von Waren oder Dienstleistungen in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis steht". Während schlicht von einem Wettbewerbsverhältnis gesprochen wird, wenn sich der Kundenkreis und die angebotenen Waren/Dienstleitungen nur teilweise decken, stellt das "konkrete" Wettbewerbsverhältnis in der Rechtsprechung auf einen gemeinsamen Kundenkreis ab. Dabei genügt es, wenn es sich für deren Verfolgung um eine konkret beanstandete Wettbewerbshandlung handelt. Die Parteien müssen durch eine Handlung miteinander in Wettbewerb getreten sein, unabhängig davon, ob ihre Unternehmen unterschiedlichen Branchen angehören. So kann zum Beispiel ein Makler Mitbewerber eines Bauträgers sein, wenn es sich um ein Immobilienobjektangebot handelt. Bedeutsam ist das konkrete Wettbewerbsverhältnis, wenn es um die Klagebefugnis geht. Ein abstraktes Wettbewerbsverhältnis reicht zur Klagebefugnis des Mitbewerbers nicht mehr aus. Hierfür können nur noch Verbände zuständig sein. |
| Mitbewerberanalyse | analysis of competitors | |
| MitE | co-ownership | Abkürzung für: Miteigentum |
| Miteigentum | co-ownership | An einem Grundstück kann grundsätzlich Miteigentum mehrerer Personen bestehen und zwar in der Form des so genannten gesamthänderischen Eigentums oder aber in Form einer Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 1008 BGB. Während bei einer Gesamthandsgemeinschaft die einzelnen Mitglieder nicht über ihren Anteil am Grundstück verfügen können, ist den Bruchteilseigentümern eine solche Möglichkeit eingeräumt. Insoweit ist auch für das Bestehen einer Bruchteilsgemeinschaft Voraussetzung, dass ihre Mitglieder gemäß § 3 Abs. 1 WEG ihr Miteigentum in der Weise beschränken, dass sie sich abweichend von § 93 BGB gegenseitig Sondereigentum als Alleineigentum an bestimmten Wohnungen oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen vertraglich einräumen. Das danach einzuräumende Sondereigentum ist gemäß §§ 1 Abs. 2 und 3, 6 Abs. 1 WEG untrennbar mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu verbinden. |
| Miteigentümervereinbarung | co-ownership/co-owners' agreement | Die Miteigentümer eines Grundstücks, zum Beispiel eine Erbengemeinschaft, können gemäß § 1010 BGB Regelungen zur Verwaltung oder zur Benutzung des Grundstücks treffen oder auch das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausschließen oder eine Kündigungsfrist bestimmen. Diese Regelungen finden ihren Niederschlag in so genannten Miteigentümervereinbarungen. Sie gelten bei einem Wechsel der Miteigentümer gegenüber dem neuen Miteigentümer (Sondernachfolger) nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen sind. Durch die in der Miteigentümervereinbarung getroffenen Benutzungsregelungen werden im Regelfall den einzelnen Miteigentümern des Grundstücks die in dem Gebäude befindlichen Wohnungen zur alleinigen und ausschließlichen Nutzung zugewiesen. Das Eigentum an der Wohnung wird damit nicht übertragen. Eigentümer bleiben alle Miteigentümer. Darin liegt der entscheidende Unterschied zum Wohnungseigentum. Nach § 3 WEG kann das Miteigentum an einem Grundstück in der Weise beschränkt werden, dass sich die Miteigentümer des Grundstücks gegenseitig durch den so genannten Einräumungsvertrag das Sondereigentum als Alleineigentum, also nicht nur ein Nutzungsrecht, an einer bestimmten Wohnung einräumen. Es handelt sich um echtes, rechtlich selbständiges Raumeigentum, das mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum (untrennbar) verbunden ist. Für jede Wohnung wird gemäß § 7 Abs. 1 WEG ein gesondertes Grundbuchblatt (Wohnungsgrundbuch) angelegt. Die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander sind in erster Linie durch das Wohnungseigentumsgesetz festgelegt und können - abweichend oder ergänzend davon – durch Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG geregelt werden. Diese Regelungen finden ihren Niederschlag in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung, teilweise auch als Miteigentumsordnung bezeichnet. Der Begriff „Miteigentümervereinbarung“, für den es keine gesetzliche Definition gibt, ist auf Vereinbarungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz nicht anwendbar. Miteigentümervereinbarungen nach § 1010 BGB kommen in der Praxis vermehrt und vor allem dort zur Anwendung, wo Gemeinden auf Grund des § 22 Baugesetzbuch und entsprechender Landesverordnungen zur Sicherung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen Satzungen erlassen haben, nach denen die Errichtung von Eigentumswohnungen in bestimmten Gebieten nicht genehmigt wird. Damit soll eine Beeinträchtigung der städtebaulichen Funktion von Kur- und Fremdenverkehrsorten „durch ein Überhandnehmen von Zweitwohnungen“ verhindert werden. Mit der rechtlichen Ausgestaltung einer Miteigentümergemeinschaft im Sinne des § 1010 BGB und den entsprechend gestalteten Miteigentümervereinbarungen tritt man in den betroffenen Gemeinden – bisher auch erfolgreich - dem Verbot der Errichtung von Eigentumswohnungen entgegen. Jedenfalls stellt die Aufteilung eines Wohngrundstücks nach § 1010 BGB keine Umgehung der Bestimmungen nach § 22 BauGB dar (Schl.-Holst. OLG, Beschl. v. 10.7.2000, Az. 2 W 112/00). Allerdings ist auch unstrittig, dass die Miteigentümermodelle für den Erwerber nicht die gleiche Sicherheit bieten wie der Erwerb einer Eigentumswohnung. |
| Miteigentumsanteil | co-ownership share; (residential) flat owner's share of common parts and of the land | Nach der gesetzlichen Regelung ist jedes Wohnungs- oder Teileigentum als Sondereigentum untrennbar mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG). Ohne den zugehörigen Miteigentumsanteil kann das Sondereigentum weder veräußert noch belastet werden. Die Rechte am Miteigentumsanteil erstrecken sich auf das zugehörige Sondereigentum (§ 6 WEG). Die Festlegung und die Größe beziehungsweise Höhe des Miteigentumsanteils, der üblicherweise in 100stel, 1000stel oder auch 10.000stel-Anteilen ausgedrückt wird, ist gesetzlich nicht geregelt, sondern vielmehr in das Ermessen und Belieben des- oder derjenigen gestellt, die das Wohnungseigentum begründen. Meist erfolgt die Festlegung der Miteigentumsanteile im Verhältnis der Wohn- beziehungsweise Nutzflächen, so dass in diesen Fällen eine kleine Wohnung über einen niedrigen und eine große Wohnung über einen hohen Miteigentumsanteil verfügt. Da ein bestimmtes Wert- oder Größenverhältnis für die Festlegung der Miteigentumsanteile jedoch nicht vorgeschrieben ist, können einzelne Wohnungseigentümer untereinander die Miteigentumsanteile ändern, ohne dass damit auch das Sondereigentum verändert wird. Eine allgemeine Änderung und Zuordnung der Miteigentumsanteile erfordert jedoch die Zustimmung beziehungsweise Mitwirkung aller Eigentümer. Die besondere Bedeutung der Miteigentumsanteile liegt darin, dass dieser Anteil gesetzlicher Maßstab der Lasten- und Kostenverteilung unter den Wohnungseigentümern ist (§ 16 Abs. 2 WEG). Ebenso können die Miteigentumsanteile durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zum Maßstab der Stimmrechte anstelle des gesetzlich vorgesehenen Kopfprinzips (§ 25 Abs. 2 WEG) gemacht werden. |
| Miteigentumsordnung | joint ownership regulations | Wohnungseigentümer können zur Regelung ihrer rechtlichen Beziehungen untereinander gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist. Diese Vereinbarungen finden ihren Niederschlag in der so genannten Gemeinschaftsordnung oder sind Bestandteil der Teilungserklärung in weiterem Sinne. Sie betreffen Regelungen zum gemeinschaftlichen Eigentum und zu dessen Verwaltung, ebenso aber auch Regelungen zum Gebrauch und zur Nutzung des Sondereigentums. Sie betreffen damit die gesamten rechtlichen Verhältnisse unter den Wohnungseigentümern und innerhalb der Gemeinschaft und insoweit nicht nur das Miteigentum. Deshalb ist auch die in der Praxis anzutreffende Bezeichnung Miteigentumsordnung zu eng gefasst und trifft nicht den vollständigen Inhalt der regelmäßig getroffenen Vereinbarungen. Die Gemeinschaftsordnung und auch eine Miteigentumsordnung sind, damit sie auch im Falle des Eigentümerwechsels gegenüber dem neuen Eigentümer Rechtswirkung entfalten, gemäß § 10 Abs. 3 WEG als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch einzutragen. |
| Mitgebrauchsrecht (Wohnungseigentümer) | German right of joint use (flat owners) | |
| Mitteilungspflichten des Vermieters | landlord's duty of disclosure/ obligation to provide information | Der Vermieter hat dem Mieter gegenüber folgende Mitteilungspflichten:
Sofern der Mieter nach Vertragsende nicht aus der Wohnung auszieht, muss der Vermieter innerhalb von zwei Wochen der stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses widersprechen. Die Frist beginnt für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, zu dem er von der Fortsetzung der Nutzung erfährt. Ohne den Widerspruch des Vermieters setzt sich das Mietverhältnis zu den bestehenden Konditionen fort – allerdings nur, wenn die stillschweigende Verlängerung nicht schon vertraglich ausgeschlossen wurde. Der zuständigen Behörde muss der Vermieter schriftlich Mitteilung machen, wenn er eine belegungsgebundene oder mietpreisgebundene Wohnung verkauft oder in eine Eigentumswohnung umwandelt. Ein Unterlassen der Mitteilung kann mit einer hohen Geldbuße bestraft werden. |
| Mittelalter | Middle Ages | Für die als Mittelalter bezeichnete europäische Zeitspanne einigten sich die Historiker auf eine ungefähre Datierung vom 5. bis zum 15. Jahrhundert. Es ist fast unmöglich, allgemein gültig und präzise vorzugehen, denn die Ausbreitung neuer Stile entwickelt sich räumlich und zeitlich sehr unterschiedlich. Anhaltspunkte für diese epochale Veränderung waren das Ende der Antike (Weströmisches Reich) und die Rückbesinnung auf die antiken Errungenschaften in der beginnenden Neuzeit, der Renaissance. Für die Gelehrten der Renaissance war die dazwischen liegende Zeit das „Mittelalter“. Die rund 1000 Jahre des Mittelalters in Europa waren vorwiegend geprägt von der Ausbreitung und der Überlegenheit des christlichen Glaubens und der Bildung der Feudalherrschaft. Bis heute wird vom finsteren oder dunklen Mittelalter gesprochen. Woher diese Einschätzung stammt, lässt sich nicht mehr feststellen. Tatsächlich war sie von variierenden herrschaftlichen und religiösen, sozialen, klimatischen und topographischen Bedingungen ähnlich vielseitig geprägt wie andere historische Zeiträume auch. Ihre einzelnen Epochen waren stilbildend und sind noch heute von Bedeutung, im Besonderen die Romanik und die Gotik. |
| Mittelbare Grundstücksschenkung | indirect endowment of a property | Finanzspritzen von Angehörigen sind beim Kauf einer Immobilie eine willkommene Hilfe. Wenn jedoch der Freibetrag für Schenkungen überschritten wird, droht der Fiskus mit schnellem Zugriff. Ein Ausweg ist hier die sogenannte mittelbare Grundstücksschenkung. Beispiel: Gertrud Wagner will den Hausbau ihres Enkels mit einer großzügigen Schenkung fördern. Steuerfrei kann sie ihm innerhalb von zehn Jahren 200.000 Euro zukommen lassen. Schenken die Eltern, bleiben je Elternteil 400.000 Euro unversteuert. Wenn der Geldbetrag jedoch die Freigrenzen übersteigt, sollten beide Parteien den Weg zum Notar antreten. In einer Vereinbarung wird dann festgelegt, dass die Schenkung allein für den Hausbau oder -kauf verwendet wird. Die Begünstigten erhalten mit dieser Regelung also kein Geld, sondern eine Immobilie. Das Finanzamt geht in diesem Fall leer aus. Der Steuervorteil: Der Fiskus bemisst Grundbesitz mit etwas geringeren Werten als dem tatsächlichen Verkehrswert. Vorsicht ist allerdings bei folgenden Fallstricken geboten: Finanziert der Bauherr den Immobilienkauf zunächst aus eigener Kraft, und übernehmen die Verwandten später Zins- und Tilgungsleistungen, so greift die beschriebene Steuerreglung nicht, da es sich in diesem Fall um eine Bargeld- und nicht um eine Immobilienschenkung handelt. Baufamilien, die ihr Domizil ausschließlich mit geschenktem Geld errichten, haben zudem keinen Anspruch auf die Eigenheimförderung. |
| Mittelbarer Besitz | indirect/ constructive possession | Der Mittelbare Besitz ist ein Begriff des Bürgerlichen Gesetzbuches. Er bezeichnet ein Rechtsverhältnis, das eine Person zeitlich begrenzt zum Besitz berechtigt oder verpflichtet. Eine solche Konstellation bezeichnet man auch als Besitzmittlungsverhältnis.
Beispiele dafür sind z.B. Miete, Pacht oder die Pfandbestellung. Bei einem Mietvertrag ist der Vermieter mittelbarer Besitzer, der Mieter unmittelbarer Besitzer (da er selbst in der Wohnung wohnt). Die gesetzliche Regelung findet sich in § 868 BGB. |
| Mittelklasse | middle class | |
| Mittelrisalit | central risalit | Ein Mittelrisalit ist ein architektonisches Stimittel hauptsächlich aus der Renaissance und dem Barock, das jedoch auch in anderen Epochen Anwendung fand. Es dient der Gliederung einer Fassade. Ein Risalit ist ein oft auf ganzer Höhe des Gebäudes aus dessen Fluchtlinie herausragender Gebäudeteil – also ein gegenüber dem Rest der Fassade hervorstehender Teil der Gebäudefront, auf dem oft ein Giebel zu finden ist. Befindet er sich mittig am Gebäude, wird er als Mittelrisalt bezeichnet. Risalite an den Seitenflügeln eines Gebäudes bezeichnet man als Seitenrisalite. Mittelrisalite finden sich an alten Gutshäusern, Herrenhäusern oder auch Kirchen. Oft markieren sie auch den Bereich, in dem sich der Haupteingang eines repräsentativen Gebäudes befindet. (Foto: Herrenhaus Pronstorf, © PodracerHH) |
| Mittelschicht | middle class | Der überwiegende Teil der Bürgergesellschaft gehört der Mittelschicht an. Man spricht auch von „Mittelklasse“. Diese ist überwiegend städtisch geprägt. Es handelt sich meist um Freiberufler, Angestellte und Beamte des mittleren bis gehobenen Dienstes. Oft wird Mittelschicht in Verbindung gebracht mit den Beziehern mittlerer Einkommen, was jedoch in die Irre führen kann, weil der Vermögensaspekt ausgeblendet wird. Unter der Mittelschicht wird auch der Teil der Bevölkerung verstanden, der über ein gewisses Bildungsniveau verfügt. Die Erhaltung eines eher konservativ geprägten Mittelstandes gilt als politisches Ziel. Man spricht deshalb auch von Mittelstandspolitik. Allerdings unterscheidet sich der Mittelstand von dem Begriff Mittelschicht insofern, als beim Mittelstand unternehmerische Aspekte und quantitative Merkmale eine besondere Rolle spielen. Aus der immobilienwirtschaftlichen Perspektive bezeichnet Mittelschicht auch Eigentümer von Immobilien - von der Eigentumswohnung bis zum freistehenden Einfamilienhaus. Villenbesitzer gehören demgegenüber in der Regel schon zur Oberschicht. Die der Mittelschicht zuzurechnenden Personen bilden auf der Nachfrageseite die Hauptzielgruppe wohnungswirtschaftlich orientierter Makler- und Bauträgerunternehmen. In der Soziologie spricht man heute statt von sozialer Schichtung überwiegend von sozialen Mileus. |
| Mittelstand | middle class; small and medium-sized businesses | Für den Begriff Mittelstand gibt es keine gesetzliche Definition. Er wird vielmehr im Zusammenhang mit der Beschreibung von quantitativen Merkmalen und der Zugehörigkeit zu einer wirtschaftlich relevanten Gruppe von Unternehmen eingegrenzt. Mit der Mittelstandsforschung befasst sich vor allem das beim Bundesministerium für Wirtschaft- und Technologie angesiedelte Institut für Mittelstandsforschung. |
| Mitternachtsnotar | (coll.) notary public who is prepared to notarize a real estate sales contract outside regular office hours, without giving buyer sufficient time to study the contract | Als Mitternachtsnotar bezeichnet man umgangssprachlich einen Notar, der sehr kurzfristig auch außerhalb seiner normalen Geschäftszeiten bereit ist, Immobilienkaufverträge zu beurkunden, ohne dem Käufer ausreichend Zeit gegeben zu haben, sich mit dem Vertrag auseinanderzusetzen. Nach § 17 Beurkundungsgesetz sollen Notare bei Geschäften zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher darauf hinwirken, dass der Verbraucher ausreichend Gelegenheit erhält, sich vor Vertragsabschluss mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinanderzusetzen. Insbesondere soll ihm der Vertragstext zur Verfügung gestellt werden – und zwar im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung des Kaufvertrages. Es sind Fälle bekannt geworden, in denen diese Regel nicht eingehalten wurde – insbesondere beim Verkauf von „Schrottimmobilien“ durch Strukturvertriebe, die bei einer Vielzahl von Verkäufen immer mit demselben Notar zusammenarbeiteten. Hier wurden sehr kurzfristig Notartermine durchgeführt, teilweise unmittelbar im Anschluss an das Verkaufsgespräch. Der Bundesgerichtshof gestand in einem Urteil vom 7. Februar 2013 einem Immobilienkäufer einen fünfstelligen Schadenersatzanspruch gegen einen Notar zu, der die 14tägige Frist nicht eingehalten und seine Pflichten gegenüber dem Käufer verletzt hatte. Rechtsgrundlage war § 19 Bundesnotarordnung. Das Gesetz habe den Zweck, den Verbraucher vor unüberlegten Handlungen zu schützen. Dem Urteil zufolge hat ein Notar, wenn die 14 Tage nicht verstrichen sind und der Zweck der Wartefrist nicht anderweitig erfüllt ist, die Pflicht, eine Vertragsbeurkundung abzulehnen |
| Mitursächlichkeit | joint/concurrent causality | Die Ursächlichkeit ist neben dem Maklervertrag, der Maklerleistung in Form des Nachweises oder der Vermittlung und dem Hauptvertrag Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB. Häufig arbeiten jedoch an einem Objekt mehrere Makler gleichzeitig, oft ohne von einander zu wissen. Wenn es um den Nachweis geht, so ist nach dem Prioritätsgrundsatz derjenige Makler ursächlich, der den Nachweis zuerst erbracht hat. Dies schließt aber nicht aus, dass ein weiterer Makler für den Abschluss des Hauptvertrages mit seiner Tätigkeit ebenfalls ursächlich wird. Allerdings ist dies nicht möglich, wenn er auch nur den Nachweis erbringt. Vielmehr muss er mit seiner Information dem Interessenten den Anstoß gegeben haben, sich mit der Kaufgelegenheit näher zu befassen, so dass dies letztlich neben dem Erstnachweis zum Abschluss des Hauptvertrages führt. Dadurch wird die Tätigkeit des zweiten Maklers mitursächlich (vgl. BGH NJW 1983,1949). Um diese Voraussetzung zu erfüllen, muss eine Information vorliegen, die der erste Makler noch nicht erteilt hat. Erstes Beispiel: Der erste Makler hat den Kaufpreis für das Baugrundstück mit 180.000 Euro angegeben. Der zweite Makler nennt einen Kaufpreis von 170.000 Euro. Daraufhin schickt der Kaufinteressent einen Architekten zum Grundstück, der die Bebauungsmöglichkeit prüfen soll. Durch das zweite Angebot wird die Ursächlichkeit des ersten Nachweises nicht ohne Weiteres ausgeschlossen. Beide Makler sind mitursächlich, so dass der Interessent bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen zweimal Provision zahlen muss. Zweites Beispiel: Der zweite Makler hat dem Kaufinteressenten zusätzliche Informationen erteilt bzw. Unterlagen ausgehändigt, die für die Beurteilung der Rentabilität des Objekts erforderlich sind (vgl. BGH WM 1985, 359). Ergebnis: Beide Makler sind mitursächlich. Drittes Beispiel: Der erste Makler hat den Nachweis erbracht. Der zweite Makler leistet erfolgreich Vermittlungstätigkeit. Auch hier sind beide Makler ursächlich. Gegenüber dieser Leistung des zweiten Maklers kann sich der spätere Käufer nicht auf Vorkenntnis berufen. |
| Mitwirkung bei der Vergabe | participation in the awarding of contracts | Die Mitwirkung bei der Vergabe ist die 7. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen. Die ermittelten Leistungsverzeichnisse werden ausgeschrieben, eintreffende Angebote geprüft und eventuell verhandelt. Aufträge werden vergeben. |
| Mitwohnzentrale | central exchange for boarding houses/ business flats | Mitwohnzentralen vermitteln Wohnraum auf Zeit. Hier finden Studenten ein WG Zimmer oder Berufstätige eine möblierte Zweitunterkunft am Arbeitsort. Mittlerweile gibt es in vielen deutschen Städten Mitwohnzentralen, die verschiedenartige Wohnungen anbieten. Mitwohnzentralen müssen sich wie alle anderen Wohnungsvermittler an das Wohnungsvermittlungsgesetz halten. Das heißt sie dürfen nur Gebühren beziehungsweise Provisionen für ihre Tätigkeit verlangen, die in einem Bruchteil oder Vielfachen einer Monatsmiete ohne Nebenkosten angegeben werden können. Nicht gefordert werden dürfen phantasievoll ausgedachte Pauschalen, Einschreibgebühren oder Aufwandsentschädigungen. Der Maximalbetrag darf bei zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten liegen. Eine Gebühr darf erst anfallen, wenn tatsächlich eine erfolgreiche Vermittlung durch die Zentrale stattgefunden hat. Meist orientiert sich die vereinbarte Provision bei Mitwohnzentralen außer an der Höhe der Miete auch an der geplanten Dauer des Mietverhältnisses. Während die Vermittlung eines Zimmers für ein halbes Jahr günstig sein kann, können für die Vermittlung eines unbefristeten Mietvertrages die gleichen Kosten entstehen wie bei einem Makler. Die Aufnahme in eine Interessenten-Kartei für einen Monatsbeitrag ohne Garantie, dass jemals eine freie Wohnung nachgewiesen wird, verstößt gegen das Wohnungsvermittlungsgesetz. Als eine Dachorganisation der Mitwohnzentralen versteht sich der Ring Europäischer Mitwohnzentralen e.V. (REM e.V.) in Berlin. Hier werden Wohngelegenheiten in Deutschland und im europäischen Ausland vermittelt; die Internetseite www.mitwohnzentrale.de hält Informationen für Mieter und Vermieter bereit. |
| MIV | private motorised transportation | Abkürzung für: Motorisierter Individualverkehr |
| MKRO | Ministerial Conference on Regional Planning | Abkürzung für: Ministerkonferenz für Raumordnung |
| MM | monthly rent | Abkürzung für: Monatsmiete |
| Mobiles Büro | mobile office | Der Begriff „mobiles Büro“ wird in unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet.
Für die Aufstellung von Mietcontainern und Mobilheimen (Fertigunterkünften, die per Tieflader transportiert werden und nur zum Rangieren mit eigenen Rädern ausgestattet sind) ist in vielen Fällen eine Baugenehmigung oder zumindest eine Bauanzeige notwendig. Dies richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung und ist beim örtlichen Bauamt zu klären. Bei Mietverträgen über mobile Büros in dieser Form sollte geregelt werden
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| Mobiles Internet | mobile internet | Mobiles Internet bezeichnet den Zugang in das weltweite, elektronische Datennetz mit einem tragbaren und leichtgewichtigen Gerät, in der Regel ein Smartphone, Tablet PC oder PDA. Die Übertragung erfolgt über ein kabelloses Netzwerk. Die mobile Variante des World Wide Web bietet verschiedene Anwendungsgebiete für die Immobilienwirtschaft, insbesondere für das Immobilien-Marketing. Einige Beispiele hierfür sind:
Probleme des mobilen Internet bestehen derzeit noch bezüglich der Interoperabilität, der Benutzerfreundlichkeit und der flächendeckenden Bereitstellung. Zukünftig wird es vermutlich durch die vielfältigen und innovativen Möglichkeiten für die Immobilienwirtschaft an Bedeutung gewinnen. |
| Mobilheim | mobile home | Ein Mobilheim kann man als transportable Wohnung bezeichnen. Es ist zu unterscheiden vom Wohnmobil. Mobilheime besitzen zwar (meist mittig) Achse und Räder, diese dienen aber nur sehr eingeschränkten Rangiermanövern. Mobilheime werden meist per LKW transportiert und mit einem Kran auf Position gebracht. Sie werden in voll eingerichtetem Zustand gehandelt und vermietet und werden an herkömmliche Versorgungsleitungen angeschlossen. Es gibt also Frisch- und Abwasseranschluss und ein normales WC. Die Möbel sind – anders als in Wohnmobilen – nicht fest eingebaut, so dass auch eine persönliche Möblierung stattfinden kann. Die Aufstellung eines Mobilheims auf privatem Grund erfordert meist eine Baugenehmigung. Dies kann von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich gehandhabt werden und ist mit den örtlichen Behörden zu klären. Mobilheime sind meist nicht winterfest, können aber entsprechend isoliert werden. Es gibt Campingplätze im In- und Ausland, die sich auf die Aufstellung von Mobilheimen spezialisiert haben. Diese können oft – ähnlich einer Ferienwohnung – für den Urlaub gemietet werden. In Deutschland ist das dauerhafte Wohnen auf einem Campingplatz aus baurechtlicher Sicht meist unzulässig, wird aber teilweise geduldet. Dies muss jedoch kein Dauerzustand sein. In den USA gibt es zwei Varianten von Mobilheimen: Die deutsche Form mit Achse, aber auch eine Variante ohne Achse und Räder. Diese ähnelt einem kleinen Fertighaus, das komplett angeliefert und aufgestellt wird und – mit größerem Aufwand – auch nachträglich wieder versetzt werden kann. Amerikanische Trailer Parks werden oft zum dauerhaften Wohnen genutzt. |
| Möblierter Wohnraum | furnished accommodation/ housing | Wohnraum, den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat. Der Vermieter muss nach dem Mietvertrag zur Möblierung verpflichtet sein. Auf die tatsächliche Möblierung kommt es nicht an. Für möblierten Wohnraum gelten vom allgemeinen Wohnraummietrecht abweichende Vorschriften, wenn er als Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung vermietet und nicht zum dauernden Gebrauch an den Mieter mit seiner Familie oder anderen Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt. Die Abweichungen bestehen in folgendem:
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| Modellwohnung | model flat | Es existieren zumindest drei gängige Bedeutungen für diesen Begriff:
Schließlich kann der Begriff "Modellwohnung" auch z.B. für ein in verkleinertem Maßstab angefertigtes Modell einer Wohnung verwendet werden. Eine Lübecker Ganztagesschule hat eine so genannte Modellwohnung einschließlich Wohnküche, Bastelraum, Ruhezone und Sanitärbereich für die Freizeitgestaltung der Schüler geschaffen. |
| ModEnG | German law on subsidising modernisations in flats and measures for saving heating energy | Abkürzung für: Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie. Aufgehoben durch Gesetz vom 13. 9. 2001 (BGBl. I S. 2376). |
| Moderation / Moderator | presentation (to moderate/facilitate) / moderator; facilitator | Die Moderation ist eine Methode, mit der innerhalb einer Gruppe mindestens aber zwischen zwei Personen durch den Moderator ein Konsens über einen Sachverhalt, ein Vorgehen oder eine zu gewinnende Haltung durch Ausschöpfung der geistigen Ressourcen aller Teilnehmer der Gruppe herbeigeführt werden soll. Die Funktion des Moderators besteht darin, die Teilnehmer zu ermuntern sich durch konstruktive oder kritische Beiträge an der Zielerreichung zu beteiligen. Eine Methode der Moderation ist ein vorgeschaltetes etwa 10- bis 20-minütiges Brainstorming. Beim Brainstorming werden zunächst nur Gesichtspunkte bzw. Ideen gesammelt, die für die Erreichung eines Zieles sprechen. Kritische Einwände sind dabei nicht zugelassen. Kritische Analysen werden erst im zweiten Schritt nach Abschluss des Brainstormings vorgenommen. |
| Modernisierende Instandsetzung | modernizing repairs | |
| Modernisierende Instandsetzung (Mietwohnungen) | modernizing repairs (rented flats) | Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung dienen der Sicherung einer nachhaltigen Nutzbarkeit einer Immobilie. Instandhaltung bedeutet die Aufrechterhaltung des Status quo der Gebäudesubstanz, Instandsetzung bedeutet die Wiederherstellung des Status quo und Modernisierung bedeutet die Aktualisierung der in einem Gebäude schlummernden Potenziale, um eine zeitgerechte Nutzung zu ermöglichen. Die Instandhaltung wirft in der Regel keine besonderen Fragen auf. Der Instandhaltungsbedarf richtet sich nach den unterschiedlichen Abnutzungsgraden von Bau- und Gebäudeeinrichtungsteilen. Instandsetzung wird heute fast stets mit dem Modernisierungsbegriff verbunden. Denn wenn schon ein Instandsetzungsbedarf besteht, dann stellt sich stets die Frage, ob aus ökonomischen und vielleicht auch ökologischen Gründen die Instandsetzung nicht mit der Herstellung eines zeitgerechten Bauzustandes verbunden werden sollte. Nutzungs- und Mietwerte werden dadurch erheblich beeinflusst. In der Regel führt ein etwa erforderlicher, modernisierungsbedingter Mehraufwand zu einer überproportionalen Nutzwertsteigerung. Das Wohnraummietrecht unterscheidet bei Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zwischen einem Instandsetzungsanteil, d.h. einem Kostenanteil, der darauf entfällt, einen Zustand herzustellen, wie er gegeben wäre, wenn die modernisierten Gebäudeteile nur instand gehalten worden wären und dem Modernisierungsanteil, aus dem eine 11%ige Mieterhöhung resultieren kann. Im öffentlich rechtlichen Bereich sei auf § 177 BauGB hingewiesen, der Vorschriften über ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot enthält. Es handelt sich um eines von mehreren städtebaulichen Geboten. Voraussetzung für den Erlass eines Modernisierungs- und Instandsetzungsgebotes ist das Vorliegen von Missständen (Zustände, die zur Beeinträchtigung der Gesundheit führen) oder Mängeln, die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse und Beschädigungen entstanden sind. Ob und inwieweit zu einer modernisierenden Instandsetzung zu raten ist, hängt natürlich einerseits vom vorgegebenen baulichen Zustand des Gebäudes ab und andererseits von der Entwicklung der Nachfragesituation. Die Alternative wäre der Rückbau. |
| Modernisierende Instandsetzung (Wohnungseigentum) | modernising improvements | Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind erforderlich, um den baulich-technischen Standard in einer Wohnanlage zu erhalten oder wiederherzustellen. Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes fällt auch die erstmalige Herstellung eines baulich-technisch einwandfreien Zustandes unter den Begriff der Instandsetzung. Über diese Maßnahmen beschließen die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG mit einfacher Stimmenmehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung. Handelt es sich dagegen um bauliche Veränderungen gemäß § 22 Abs. 1 WEG bzw. um Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG reicht ein Mehrheitsbeschluss nicht aus. So bedarf beispielsweise eine Fassadensanierung zwecks Energieeinsparung durch Anbringung einer Vorhangfassade und der damit einhergehenden baulich-optischen Veränderung als Modernisierungsmaßnahme gemäß § 22 Abs. 2 WEG einer doppelt qualifizierten Mehrheit (drei Viertel nach Köpfen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile) oder als bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Ist allerdings eine Fassadensanierung aufgrund von Feuchtigkeitsschäden als Instandsetzungsmaßnahme im Sinne der Wiederherstellung eines baulich-technisch einwandfreien Zustandes erforderlich und wird im Zuge dieser dann ohnehin erforderlichen Maßnahme die baulich-optische Gestaltung des Gebäudes durch Anbringung einer Fassadenverkleidung verändert, reichte schon nach früherer Rechtsprechung für eine solche Maßnahme als "modernisierende Instandsetzung" ein einfacher Mehrheitsbeschluss aus. Seit dem 01.07.2007 ist diese Rechtsauffassung durch § 22 Abs. 3 WEG gesetzlich normiert. Danach können "modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen" mit einfacher Mehrheit beschlossen werden, allerdings immer unter der Voraussetzung, dass die "Modernisierungsmaßnahme" mit einer ohnehin erforderlichen Instandsetzung einhergeht. |
| Modernisierung | modernisation; redecoration | Unter Modernisierung versteht man nach § 555b BGB bauliche Veränderungen, die
Davon abzugrenzen sind Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB), also Instandhaltungsmaßnahmen, die der Erhaltung des ursprünglichen Zustandes dienen und Instandsetzungsmaßnahmen, durch die der ursprüngliche Zustand nach Schadensbeseitigung wiederhergestellt wird. Behoben werden dabei Bauschäden, die infolge von Beschädigungen, Abnutzung, Alterung oder Witterungseinflüssen entstanden sind. Die Modernisierung einer Mietwohnung setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die geplanten Maßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten "in Textform" ankündigt. Seit der Mietrechtsreform 2013 kann der Vermieter hinsichtlich energetischer Modernisierungen und solcher zwecks Einsparung von Primärenergie / Klimaschutz in der Modernisierungsankündigung auch anerkannte Pauschalwerte von Bauteilen nennen: Es ist also nicht nötig, zum Beispiel beim Austausch der Fenster die Wärmedurchgangswerte der alten Fenster von einem Sachverständigen ermitteln zu lassen, um die Modernisierung zu begründen. Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter bei freifinanzierten Wohnungen eine höhere Miete verlangen. Dabei stehen ihm folgenden Möglichkeiten offen:
Ein Berechnungsbeispiel zur elfprozentigen Mieterhöhung nach Modernisierung: Der Vermieter eines Mehrfamilienhauses mit zwei Wohneinheiten lässt die Fassade dämmen. Dadurch soll künftig weniger Heizenergie verbraucht werden. Somit entstehen folgende Kosten: Reparatur eines Sturmschadens durch Baumäste an der Fassade: 2.000 Euro Außendämmung mit Polystyrol-Platten: 5.000 Euro Neue Thermofenster: 2.000 Euro Installation neuer Zierdachrinnen aus Kupfer: 1.000 Euro Summe: 10.000 Euro. Die Kosten für die Reparatur des Sturmschadens können nicht in die Mieterhöhung einbezogen werden, da es sich nicht um Modernisierungskosten handelt. Das Gleiche gilt für die Kosten der Zierdachrinne als rein optische Verschönerung. Daher: 10.000 Euro - 2.000 Euro - 1.000 Euro = 7.000 Euro Modernisierungskosten. Die Jahresmiete kann dauerhaft um bis zu elf Prozent der reinen Modernisierungsaufwendungen angehoben werden. Laut Gesetz muss bei mehreren Wohnungen eine angemessene Aufteilung der Kosten auf die einzelnen Wohneinheiten erfolgen. Können Kosten nicht konkret der jeweiligen Wohnung zugeordnet werden und sind die Wohnungen unterschiedlich groß, kann eine Aufteilung nach der Wohnfläche in Quadratmetern vorgenommen werden. Hat in unserem Beispiel das Haus eine Gesamtwohnfläche von 140 m² (Wohnung 1 = 60 m², Wohnung 2 = 80 m2), könnte eine Aufteilung folgendermaßen aussehen: 11 Prozent von 7.000 Euro = Mieterhöhung (Haus) 770 Euro 770 Euro / 140 m2 Gesamtwohnfläche = 5,5 Euro / m2
Finanzierungskosten wie Zinsen gehören nicht zu den Modernisierungskosten, die in eine Mieterhöhung einfließen können. Wird das Modernisierungsvorhaben durch staatliche „verlorene“ Zuschüsse oder Kostenbeiträge des Mieters selbst unterstützt, sind diese Beträge nach § 559a BGB von den Modernisierungskosten abzuziehen. Wird ein rückzahlbares zinsvergünstigtes Förderdarlehen aufgenommen, ist die jährliche Zinsersparnis vom Mieterhöhungsbetrag nach § 559 BGB (also nicht von den Modernisierungskosten!) abzuziehen. Im Beispiel hat der Vermieter ein zinsermäßigtes Darlehen in Höhe von 7.000 Euro bei der KfW aufgenommen. Er hat 2 Prozent weniger Zinsen pro Jahr bezahlt als üblich. Zinsermäßigung: 140 Euro im Jahr. Als jährliche Mieterhöhung (Haus) wären damit im Beispiel nicht 770 Euro, sondern 630 Euro anzusetzen. Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB unterliegt nicht der Kappungsgrenze, die es bei einer Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete gibt. Sie darf jedoch nicht so hoch ausfallen, dass eine Mietpreisüberhöhung oder ein Mietwucher vorliegt. Soll keine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB, sondern eine modernisierungsbedingte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen werden, ist als Vergleichsmiete diejenige für modernisierte Wohnungen heranzuziehen. Außerdem ist die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB zu beachten: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent (in bestimmten Gebieten mit Wohnungsmangel 15 Prozent) erhöht werden. Auch bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die infolge einer Modernisierungsmaßnahme durchgeführt wird, müssen Fördermittel von den Modernisierungskosten abgezogen werden: Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 01.04.2009 kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt (Az. VIII ZR 179/08). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieterhöhungsverlangen wegen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie keine Wärmebedarfsberechnung beigelegt werden muss (Beschluss vom 10.04.2002, Az. VIII ARZ 3/01). Prinzipiell haben Mieter die genannten Modernisierungsmaßnahmen an den Mieträumen zu dulden (§ 555d BGB). Dies gilt nicht in bestimmten Härtefällen. Vermieterseitige Modernisierungsmaßnahmen müssen auch nicht geduldet werden, wenn der Mieter zuvor bereits auf eigene Kosten mit Zustimmung des Vermieters eine ganz ähnliche oder entsprechende Maßnahme selbst hat durchführen lassen (zum Beispiel Austausch von Kohleöfen durch Gasheizung, BGH, Az. VIII ZR 110/11). Im Fall einer Modernisierung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann er den Mietvertrag außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Seit der Mietrechtsreform vom 01.05.2013 hat der Mieter bei einer energetischen Modernisierung in den ersten drei Monaten der laufenden Arbeiten nicht mehr das Recht, die Miete zu mindern (§ 536 Abs.1a BGB). Dies gilt jedoch nicht für anderweitige Modernisierungsarbeiten. Bei mit öffentlichen Mitteln nach dem II. WoBauG geförderten Wohnungen kann mit Hilfe einer Teilwirtschaftlichkeitsberechnung eine neue Kostenmiete berechnet und verlangt werden. Die gilt nicht mehr für Wohnungen, bei denen öffentliche Mittel nach dem Wohnraumförderungsgesetz nach dem 01.01.2002 bewilligt wurden beziehungsweise werden. Hier wird auf vereinbarte Mieten abgestellt. Für Vermieter ist die Unterscheidung zwischen Herstellungs- bzw. Erhaltungsaufwand für die Art der steuerlichen Absetzbarkeit entscheidend. Darüber hinaus stellt der Bund über die KfW Förderbank zinsverbilligte Kredite vor allem im Bereich der energieeinsparenden Maßnahmen bereit. Die Abwicklung erfolgt in der Regel über die Hausbank. Auch die Bundesländer und manche Städte und Gemeinden stellen hierfür Mittel bereit. Über die zuständige Stelle informiert das örtliche Bauamt. |
| Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot | modernisation and repair order (similar to a repair notice) | Die Gemeinde kann dem Eigentümer eines Gebäudes (einer "baulichen Anlage") auferlegen, vorhandene Missstände durch Modernisierungsmaßnahmen zu beseitigen. Gleiches gilt bei Vorliegen baulicher Mängel. Hier kann die Gemeinde ihre Beseitigung durch Instandsetzungsmaßnahmen verlangen. Missstände liegen vor, wenn davon auszugehen ist, dass die Anlage den Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht mehr entspricht. Von Mängeln, die hier relevant sind, ist auszugehen, wenn durch sie die bestimmungsgemäße Nutzung des Gebäudes nicht unerheblich beeinträchtigt wird, das Gebäude nach seiner äußeren Beschaffenheit das Straßen- oder Ortsbild nicht nur unerheblich beeinträchtigt oder wenn das Gebäude erneuerungsbedürftig ist und wegen seiner städtebaulichen, insbesondere geschichtlichen oder künstlerischen Bedeutung erhalten bleiben soll. Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote werden vor allem in Geltungsbereich von Erhaltungssatzungen angeordnet. Die Gemeinde muss allerdings dann die Kosten tragen, wenn sie der Eigentümer selbst nicht tragen kann. Gemeinde und Eigentümer können auch einen Pauschalbetrag vereinbaren. Vor der Anordnung einer Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme soll die Gemeinde mit den Eigentümern, Mietern und Pächtern die Maßnahme erörtern, beratend tätig werden und auch auf Finanzierungsmöglichkeiten aus öffentlichen Kassen hinweisen. Rechtsgrundlage für Modernisierungs- und Instandsetzungsgebote sind die §§ 175 und 177 BauGB. |
| Modernisierungsmaßnahmen (Wohnungseigentum) | modernisation measures (freehold flat) | Nach früher geltendem Recht waren gemäß § 22 Abs. 1 WEG bauliche Anpassungsmaßnahmen, auch Neuerungen und Anpassungen an veränderte Standards und geänderte Komfortansprüche (unter anderem Anbringung von Markisen, Balkonanbauten, Einbau von Aufzügen, Ersatz der Gemeinschaftsantennen durch Breitbandkabel-Anschluss, Änderung von Bodenbelägen und Wandanstrichen oder Verkleidungen in gemeinschaftlichen Räumen wie dem Treppenhaus usw.) als sogenannte bauliche Veränderungen in den meisten Fällen nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich. Die von der früheren Rechtsprechung entwickelten Grundsätze und inzwischen gesetzlich geregelten Bestimmungen (§ 22 Abs. 3 WEG) zur mehrheitlich beschließbaren modernisierenden Instandsetzung knüpfen einschränkend grundsätzlich daran an, dass eine Instandsetzung ohnehin oder in Kürze notwendig sein muss. Um hier den Wohnungseigentümern einen größeren Entscheidungsspielraum zu schaffen, können die Wohnungseigentümer nach jetzt geltendem Recht nunmehr mit qualifizierter Mehrheit Maßnahmen zur Modernisierung und zur Anpassung der Wohnanlage an den Stand der Technik beschließen, selbst wenn eine Instandsetzungsbedürftigkeit noch nicht gegeben ist. Voraussetzung hierfür ist ein Mehrheitsbeschluss von drei Viertel aller Eigentümer, berechnet nach der Mehrheit der Köpfe und zusätzlich mehr als die Hälfte der von ihnen repräsentierten Miteigentumsanteile (doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss). Die neue Bestimmung des § 22 Abs. 2 WEG erfasst alle Maßnahmen, die über die Instandhaltung und -setzung sowie über die modernisierende Instandsetzung hinausgehen und zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes, der dauerhaften Verbesserung der Wohnverhältnisse oder der Einsparung von Wasser und Energie durch energetische Modernisierung dienen. Insoweit gilt unter anderem der Einbau eines Aufzuges oder der Anbau von Balkonen als mehrheitlich beschließbare Modernisierungsmaßnahme. Abgestellt wird dabei auf den mietrechtlichen Begriff der Modernisierung im Sinne des § 555 b Nummer 1-5 BGB. Voraussetzung für eine mehrheitlich beschließbare Modernisierungsmaßnahme ist allerdings, dass durch diese Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert wird. Das ist nach bisheriger Rechtsprechung beispielsweise beim nachträglichen Anbau eines Aufzuges dann der Fall, wenn diese Maßnahme einen massiven Eingriff in die bauliche Substanz darstellt und dadurch eine nachteilige Veränderung des architektonischen Gesamteindrucks der Wohnanlage erfolgt. Auch eine unbillige Beeinträchtigung anderer Eigentümer kann einem Mehrheitsbeschluss zur Modernisierung entgegen stehen. Das kann dann der Fall sein, wenn durch einen Balkonanbau die Belichtung und Besonnung eines schon vorhandenen, darunter liegenden Balkons oder einer unter dem geplanten Balkon liegenden Wohnung beeinträchtigt wird. Einem einzelnen Eigentümer wird ein Anspruch auf Modernisierungsmaßnahmen, anders als bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, nicht eingeräumt, es sei denn, dass die von ihm geplante Maßnahme als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG keinen der übrigen Eigentümer über das nach § 14 Nr. 1 WEG zulässige Maß hinaus beeinträchtigt und deshalb zu dulden ist. Insoweit sind auch Maßnahmen zu dulden, durch die beispielsweise ein barrierefreier Zugang geschaffen wird (Rollstuhlrampe, Schräglift im Treppenhaus). Für modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen verbleibt es allerdings hinsichtlich des individuellen Anspruchs und hinsichtlich des einfachen Mehrheitserfordernisses bei der bisherigen Rechtsauffassung (§ 22 Abs. 3 WEG). |
| Modernisierungsvereinbarung | modernisation agreement | Eine Modernisierungsvereinbarung wird häufig zwischen Mieter und Vermieter geschlossen, wenn eine Modernisierung der Mietimmobilie ansteht. Dies betrifft zum Beispiel die Fälle:
Seit der Mietrechtsreform vom Mai 2013 ist die Modernisierungsvereinbarung gesetzlich geregelt. § 555f BGB bestimmt, dass die Mietvertragsparteien nach Vertragsabschluss aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen können insbesondere über die
Zu empfehlen ist die Aufnahme folgender Punkte in die Vereinbarung:
Insbesondere ist eine Modernisierungsvereinbarung zu empfehlen, wenn der Mieter auf eigene Kosten oder eigenen Wunsch eine Modernisierung durchführen möchte. Dies kann z.B. der Austausch veralteter Installationen in Bad und Küche, aber auch die Schaffung von barrierefreiem Wohnraum sein. Hier können zusätzlich z.B. folgende Punkte geklärt werden:
Dem Landgericht Berlin zufolge stellen Formulierungen wie "die Miete nach Sanierung beträgt maximal ...Euro/qm nettokalt" keine eigenständige Vereinbarung der Miethöhe dar. Sie begrenzen nur die Höhe der zulässigen Miete (Urteil vom 17.12.2006, Az. 62 S 252/06). Dies bedeutet: Die Modernisierungsvereinbarung kann eine formale Mieterhöhung wegen Modernisierung nur dann überflüssig machen, wenn von Anfang an ein genauer Erhöhungsbetrag festgelegt wird. Für den Vermieter bedeutet eine Modernisierungsvereinbarung ein geringeres Prozess- und Kostenrisiko im Rahmen einer Modernisierung. Er riskiert keine unvorhergesehene Mietminderung, über deren Höhe womöglich unter Einsatz von Sachverständigen prozessiert werden muss. Nicht jede Vereinbarung kann alllerdings rechtswirksam abgeschlossen werden. So untersagt z.B. § 559 BGB (Mieterhöhung wegen Modernisierung) vom Wortlaut der Vorschrift abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters. Es kann also z.B. kein Anteil an den Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden, der die dort genannten 11 Prozent im Jahr übersteigt. Auch eine pauschale Vereinbarung, nach der für den Mieter kein Härtefall vorliegt, der die Mieterhöhung ausschließen würde, ist rechtlich zweifelhaft. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e BGB) kann ebenfalls nicht durch eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden. Dies gilt auch für die Vorschriften über die rechtzeitige Ankündigung und Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, § 555c und § 555d BGB. |
| ModR | modernisation guidelines | Abkürzung für: Modernisierungsrichtlinie |
| Monierbauweise | reinforced concrete construction | Monierbauweise ist die Bezeichnung für eine Stahlbetonbauweise, die auf ihren Erfinder, den Gärtner Joseph Monier (1823-1906) anspielt. Monier hatte bei der Herstellung von Blumenkästen aus Beton erstmals Eisenstäbe in das Material eingebracht, um die Belastbarkeit seiner Produkte zu erhöhen. Noch heute werden die im Stahlbeton enthaltenen Stahlbewehrungen teilweise auch als Moniereisen bezeichnet. |
| Moniereisen | reinforcing bar | Moniereisen ist die Bezeichnung für in Beton eingegossene Stahlstäbe bzw. aus solchen gefertigte Geflechte. Die Bezeichnung erinnert an deren Erfinder Joseph Monier. |
| Monitoring | monitoring | Beim Monitoring handelt es sich um eine organisierte Beobachtung einer Entwicklung die entweder durch eine bestimmte Maßnahme angestoßen wird oder die sich aufgrund gesetzter Rahmenbedingungen entfaltet. Monitoring gibt es in vielen Bereichen. In der Immobilienwirtschaft ist z.B. den Gemeinden, die Flächennutzungspläne ausweisen, durch die letzte Novellierung des BauGB auferlegt worden, sie spätestens nach 15 Jahren den neuen Entwicklungserkenntnissen entsprechend anzupassen. Dies setzt eine ständige systematische Beobachtung der Entwicklung der Gemeinde voraus. Auch die in Umweltprüfungen festgestellten Umweltveränderungen beruhen auf Ergebnissen eines Monitoring. Es gibt Stadtbeobachtungssysteme, etwa das Monitoring Soziale Stadtentwicklung des Berliner Senats. Dessen Ergebnisse werden in periodischen Berichten festgehalten. |
| Mono-Store-Konzepte | mono-store concepts | Unternehmen mit Mono-Store-Konzepten unterscheiden sich von den vertikalen Einzelhandelsunternehmen, die den gesamten Wertschöfpungsprozess von der Konzeption über die Produktion bis hin zur Vermarktung in eigenen Outlets und in eigener Regie durchführen, durch die Tatsache, dass sie ihre Produkte nicht ausschließlich in eigenen Einzelhandel-Outlets vertreiben. |
| Monopol | monopoly; exclusive right | Unter einem Monopol versteht man eine Marktform, bei der es auf der Anbieter- oder Nachfragerseite nur einen Akteur gibt und damit jeglicher Wettbewerb ausgeschaltet ist. |
| Moore | moors; swamps | Moore sind nach der Anlage zu § 32 des Naturschutzgesetzes natürliche oder naturnahe, „baumarme oder mit Moorwäldern bestockte Biotope mit wassergetränkten Böden aus vertorften Pflanzenresten (Moorböden) sowie Moorgewässer (Kolke, Schlenken, nasse Torfstiche) und Schwingrasen.“ Unterschieden wird zwischen Hochmooren, deren Wasser- und Nährstoffversorgung nur vom Niederschlag bestimmt wird, und Niedermooren (Flachmooren), deren Böden langfristig von Grund-, Quell- oder Sickerwasser durchtränkt wird. Bei Mooren handelt es sich um Biotope, die besonders geschützt sind. Torf, der in Mooren entsteht, eignet sich wegen seines Holzreichtums als Brennstoff, wird aber auch in Gärten zur Bodendurchlüftung verwendet. Allerdings spielt heute der Torfstich zur Gewinnung von Torf aus ökologischen Gründen kaum mehr eine Rolle, zumal die Regeneration von Torf hunderte von Jahren dauert und er damit nicht zu den regenerativen Produkten zählt. |
| MPVerfVO | German ordinance regarding procedures for the master craftsman's qualifying examination | Abkürzung für: Meisterprüfungsverfahrensverordnung |
| MRK | Convention of Human Rights | Abkürzung für: Menschenrechtskonvention |
| MRVG | German law for the improvement of the law of tenancy and the restriction of increases in rent as well as the regulation of the performance by engineers and architects | Abkürzung für: Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts und zur Begrenzung des Mietanstiegs sowie zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen |
| MSchG | German Protection of Tenants Act | Abkürzung für: Mieterschutzgesetz |
| mtl. | monthly | Abkürzung für: monatlich |
| MuBo | model construction regulations | Abkürzung für: Musterbauordnung |
| MÜG | German act on rent transference | Abkürzung für: Mietenüberleitungsgesetz |
| Müllabfuhr | garbage/refuse collection | |
| Müller J. Heinz Prof. Dr. | Müller, Professor Dr. J. Heinz | Prof. Dr. J. Heinz Müller (1918 – 1992) war Ordinarius für Volkswirtschaftslehre und Leiter des Instituts für Regionalpolitik und Verkehrswissenschaft an der Universität Freiburg und damit der Deutschen Verkehrswissenschaftlichen Gesellschaft in Freiburg eng verbunden. Ein Forschungsschwerpunkt war die Sozialpolitik. Hier befasste Müller sich - als Katholik - vornehmlich mit der katholischen Soziallehre, wie sie vor allem von dem Jesuiten Oswald von Nell-Breuning vertreten wurde. Bekannt wurde sein Vortrag zum 100. Geburtstag von Oswald von Nell-Breuning. Da Müller gleichzeitig Studienleiter der Verwaltungs- und Wirtschafts-Akademie für den Regierungsbezirk Freiburg war, ergab sich hieraus wegen einer besonderen persönlichen Verflechtung der VWA mit dem südbadischen Bezirksverband des Ring Deutscher Makler eine neue Plattform für eine aktive Zusammenarbeit im Bereich der beruflichen Fortbildung. 1972 wurde ein von Erwin Sailer entwickeltes Konzept für eine Weiterbildungsmaßnahme für Makler von Professor Müller aufgegriffen und in einen Studiengang eingebracht, der erstmals 1973 stattfand. Das Interesse war enorm, sodass im gleichen Jahr mit dem Lehrgang Nr. 2 begonnen wurde. Das war der Anfang einer Erfolgsgeschichte, die – jetzt im Rahmen der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg – bis heute anhält. |
| Multi-Asset-Fonds | multi-asset funds | Als Multi-Asset Fonds bezeichnet man Investmentfonds, die unterschiedliche Anlageklassen miteinander kombinieren. Dies können zum Beispiel Aktien, Anleihen, Alternative Investments, Rohstoffe und Edelmetalle sein. Ein Multi-Asset – oder Mischfonds kann Fonds mit ganz unterschiedlichen Anlageschwerpunkten enthalten. Ein Multi-Asset-Manager hat die Aufgabe, diese verschiedenen Anlagen abhängig von der Marktsituation optimal miteinander zu kombinieren. Für den Investor bieten sich hier die Vorteile einer besonders hohen Diversifikation; Risiken, die durch die Konzentration auf eine Anlageklasse gegeben sind, können reduziert werden. |
| Multi-Problem-Immobilien | distressed property | |
| Multiple Chemical Sensitivity (MCS) | Multiple Chemical Sensitivity (MCS) | Die Multiple Chemical Sensitivity (MCS) ist ein klinisches Syndrom mit multiplen unspezifischen Beschwerden wie zum Beispiel Konzentrationsstörungen, Kopfschmerzen, Chemikalien- und Medikamentenunverträglichkeiten, Gelenk- und Muskelschmerzen sowie verschiedenen Hauterscheinungen. Es wird hierbei eine Reaktion auf eine Vielzahl chemischer Stoffe im Sinne einer Überempfindlichkeit in niedrigsten Konzentrationen angenommen, bei denen gesunde Personen üblicherweise keine Reaktionen zeigen. Auslöser sind Duftstoffe, Formaldehyd, Pestizide, organische Lösungsmittel, polychlorierte Biphenyle und Schwermetalle. Weiter werden als Auslöser der Beschwerden Lebensmittelinhaltsstoffe, Mikroorganismen oder elektromagnetische Felder diskutiert. Letztlich besteht hier noch viel Forschungsbedarf. Auch psychosomatische und psychiatrische Erklärungsansätze sind von Bedeutung. Es gibt keine spezifische Diagnostik und Therapie der MCS. Eine entsprechende Diagnose kann nur nach gründlicher diagnostischer Abklärung erfolgen. Hiervon hängt auch die Therapie ab. Eine Expositionsminderung oder -vermeidung ist sehr aufwendig und oft nicht möglich. Die Symptome des MCS treten im Unterschied zum Sick Building Syndrom (SBS) meist nicht nur in bestimmten Gebäuden auf. |
| Multiplexkino | multiplex cinema | Dabei handelt es sich um Kinozentren bzw. -komplexe, die über eine ganze Reihe einzelner Kino-Säle für eine mindestens vierstellige Besucherzahl verfügen und die ergänzt werden durch Gastronomie und evtl. weitere Freizeitangebote. In den 90er Jahren schossen derartige Lichtspiel-Großbetriebsformen, im Gefolge eines ähnlichen Booms in den USA, wie Pilze aus den Boden - obwohl vielerorts schon klar war, dass nicht nur ein, zwei sondern noch mehr konkurrierende Betreiber sich den nicht beliebig erweiterbaren Kuchen untereinander aufteilen mussten. Inzwischen ist in diesem Bereich ein weitestgehender Investitionsstop eingetreten und Multiplex-Kinos bzw. deren Betreiber haben bzw. werden zunehmend wirtschaftliche Schwierigkeiten bekommen. Es handelt sich hier um eine Entwicklung, die vergleichbar ist mit der Entwicklung vor ca. 25 Jahren, als jede Gemeinde eine eigene Tennisanlage oder ein Schwimmbad anschaffen wollte und vielfach das Nachfragepotential und vor allem die laufenden Betriebskosten völlig unterschätzt hatte. Nach Jahren heftiger Zuwächse hat dieser Objekttyp inzwischen die Wachstums- und Reifephase hinter sich gelassen und befindet sich in der Sättigungsphase; in einigen Regionen hat die heftige Angebotsausweitung der vergangenen Jahre sogar schon die Degenerationsphase eingeläutet. Es stellt sich bei einer Reihe dieser Anlagen die Frage, ob sie angesichts der deutlichen Überkapazität von Kinos und Freizeiteinrichtungen am Markt bestehen können. Auf jeden Fall kommt es hier zu Umschichtungen zu Lasten traditioneller, alteingesessener Stadt- bzw. Vorstadtkinos; diese befinden sich vielfach in der Degenerationsphase bzw. versuchen dieser Entwicklung durch neue Konzepte (z.B. als anspruchsvolle Programmkinos) entgegenzusteuern. |
| Multiplikator | income multiplier | |
| Multiplikatortheorie (Volkswirtschaft) | multiplier theory (economics) | Die Multiplikatortheorie dient der Erklärung von Konjunkturschwankungen. Verändert sich auch nur eine Komponente der Gesamtnachfrage, dann hat dies Auswirkungen, die ein Mehrfaches der Ausgangsveränderung ausmachen. Die Auswirkungen können sich beziehen auf das Einkommen, die Beschäftigung und das Preisniveau. Die Preisniveauänderungen ergeben sich aus inflationären Impulsen. Die zusätzliche Nachfrage kann induziert werden durch Investitionsimpulse, Konsumsteigerungen, Staatausgaben und den Export. Wenn beispielsweise in einem Land ein Konjunkturpaket beschlossen wird, etwa zusätzliche finanzielle Anreize im Bereich des Wohnungsbau, um die Versorgungslage mit Wohnungen zu verbessern, dann werden zusätzlich Arbeitsplätze im Baugewerbe benötigt und geschaffen. Dies führt zu zusätzlichem Einkommen der Mehrbeschäftigten und damit zu einer Erhöhung der Konsumausgaben. Bei dem Multiplikator, der diesen Effekt bewirkt, handelt es sich um einen Investitionsmultiplikator. Eine Multiplikatorwirkung wird auch erzielt durch die Erhöhung der Altersrenten, soweit sie die Konsumausgaben erhöht. Man spricht hier von einem Transfermultiplikator. Eine Erhöhung der Steuereinnahmen wirkt Multiplikatoreffekten entgegen, wenn die Steuermehreinnahmen z.B. zur Schuldentilgung und nicht investiv oder zur Erhöhung der Rentenzahlungen verwendet werden. Beschränkt wird die inländische Wirkung des Multiplikators dann, wenn ein Teil des zusätzlichen Einkommens verwendet wird, um Auslandsreisen zu unternehmen oder wenn das Geld gespart, also nicht ausgegeben wird. Multiplikatoreffekte in der Immobilienwirtschaft treten dann auf, wenn Programme etwa zur energetischen Sanierung von Häusern angeboten und angenommen werden. Die Fördermittel fließen direkt in die entsprechenden Investitionen. Soweit Investitionen weitere Investitionen induzieren, ergibt sich eine Beschleunigungswirkung. Der sich aus diesem Vorgang ergebende Effekt wird auf einen Wirkmechanismus zurückgeführt, der mit dem Akzeleratortheorem erklärt wird. (Akzelerator = Beschleuniger). Mit anderen Worten: Der Eintritt der Multiplikatoreffekte beschleunigt sich. Der wichtigste Nationalökonom, der den Investitionsmultiplikator zum Ausgangspunkt theoretischer Abhandlungen gemacht hat, ist John Maynard Keynes (1883 bis 1946). Seine Theorie hat die Wirtschaftspolitik vieler Länder in der Zeit nach dem II. Weltkrieg wesentlich geprägt, die teils hohe Inflationsraten in Kauf genommen haben. Deutschland gehörte unter Ludwig Erhards Regie zu den wenigen Ländern, die den Verlockungen zum keynesianischen Geldausgeben widerstanden („Maßhalten!“ lautete der Leitspruch Ludwig Erhards). Helmut Schmid dagegen begründete seine keynesgläubige Abkehr von der Maßhaltepolitik Erhards wie folgt: „Lieber fünf Prozent Inflation als fünf Prozent Arbeitslosigkeit.“ |
| Münch-Komm | - n.a. - | Abkürzung für: Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch |
| Muskelhypothek | sweat equity | Muskelhypothek ist der volkstümliche Ausdruck für die Eigenleistung des Bauherrn und seiner unentgeltlich helfenden Verwandten und Freunde. Die Muskelhypothek senkt den Fremdkapitalbedarf. Sie wird bei der Kapitalermittlung von Banken als Eigenkapital anerkannt, sollte allerdings nicht zu hoch eingeschätzt werden. |
| Musterbauordnung | German model construction regulations | |
| Mustermietvertrag | standard tenancy agreement | 1976 wurde vom Bundesministerium der Justiz ein Mustermietvertrag für Wohnimmobilien herausgegeben. Dieser ist inzwischen rechtlich längst überholt, kann jedoch eine gewisse Orientierungshilfe bei der Antwort auf die Frage bieten, welche Punkte in einem Mietvertrag zu regeln sind. Mustermietverträge erhält man heute über die Verbände der Mieter und Vermieter, über den Bürofachbedarf- und Papierwarenhandel, sowie von diversen Anbietern aus dem Internet. Die Gemeinsamkeit aller Vertragsmuster ist, dass sie versuchen, einen generell für Mietwohnungen aller Art passenden Vertragstext zu liefern. Je nach Anbieter gibt es Muster, die sich eher als mieter- oder vermieterfreundlich verstehen. Zuviel sollte jedoch auf derartige Zusagen des Anbieters nicht gegeben werden: Die deutschen Gerichte befassen sich regelmäßig mit der Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln und erklären allzu einseitige, überraschende oder den Vertragspartner unangemessen benachteiligende Vertragsregelungen schnell für unwirksam. Folge ist, dass der Vertragspartner die jeweilige Regelung nicht beachten muss. Bei der Verwendung von Mustermietverträgen sind ein kritisches Auge und ein Vergleich mehrerer Anbieter bzw. Musterverträge angesagt. Besonders ist auf die Aktualität zu achten. Allein am Bundesgerichtshof ergehen jeden Monat in der Regel mehrere Entscheidungen zum Mietrecht. Eine gutes Beispiel ist die Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen, bei der in den letzten Jahren diverse Vertragsklauseln für unwirksam erklärt wurden. Viele Vertragsmuster sind daher nicht auf dem aktuellen Stand. Ein weiteres Problem bei der Verwendung von standardisierten Mustermietverträgen ist, dass sie davon ausgehen, dass jedes Mietobjekt gleich ist. Es gibt jedoch eine Vielzahl unterschiedlicher Arten von Mietobjekten, für die auf das Objekt abgestimmte Verträge zu empfehlen sind. So muss etwa eine Seniorenwohnung mit einem anderen Vertrag vermietet werden als ein Studenten- oder Wohngemeinschaftszimmer. Eine Untervermietung darf – schon allein wegen der hier angebrachten kürzeren Kündigungsfrist – nicht mit einem herkömmlichen Wohnungsmietvertrag erfolgen. Für ein Einfamilienhaus sind eine Reihe von Bestimmungen zur Absicherung des Vermieters erforderlich, die ein normaler Wohnungsmietvertrag nicht enthält (Gartenbenutzung- und Pflege, Gehwegreinigung und Schneeräumen, Abrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten direkt über den Mieter, abweichende Hausordnung usw.). Im Extremfall werden sogar an Privatpersonen Immobilien mit angeschlossenem Künstleratelier per Gewerbemietvertrag vermietet – eine Variante, mit der möglicherweise spätere Auseinandersetzungen programmiert sind. Im Internet finden sich jedoch auch spezielle Muster, die auf besondere Immobilienarten ausgerichtet sind – vom Einfamilienhaus bis zur WG. Hier finden sich auch spezielle Varianten für besondere Immobilienarten wie etwa Garagen, Stellplätze oder Ferienwohnungen. Anzuraten ist, Musterformulare immer sorgfältig komplett zu lesen und auszufüllen. Alle Nebenabreden sollten schriftlich dem Vertrag beigefügt und unterschrieben werden. Nicht selten gibt es Missverständnisse im Mietverhältnis, weil eine unerwünschte vorgedruckte Klausel nicht gestrichen oder mündliche Nebenabsprachen getroffen wurden. |
| Musterwohnung / Musterhaus / Musterhaussiedlung | show flat / model house / model house exhibition | Zur Absatzförderung im Verkauf, in der Vermietung oder Vermittlung von Immobilien wird ein Objekt als Vermarktungsinstrument schlüsselfertig, einzugsbereit und vollständig möbliert Interessenten zur Schau gestellt, so dass diese durch das konkrete räumliche Erlebnis vom Musterobjekt auf andere Objekte schließen können. Hierfür wird ein für die Vermarktung förderliches Objekt ausgewählt und ansprechend durch Licht, Sauberkeit, Einrichtungsgegenstände etc. hergerichtet (siehe auch Home Staging). Bestenfalls wird hierfür nur qualitativ hochwertigste Ausstattung verwendet. Auf das im Nachhinein zu erwerbende Objekt sollte die jeweilige Musterwohnung oder das Musterhaus jedoch stimmige Rückschlüsse ermöglichen und nicht irreführend wirken (beispielsweise in Bezug auf Qualität, Kundennutzen, Raumaufteilung). Dies gilt insbesondere dafür, das Missverhältnis zwischen Musterobjekt und konkret zu erwerbender Immobilie auch im Laufe des Verkaufsprozesses, wenn die attraktivsten Objekte bereits vermarktet worden sind, nicht zu groß ausfallen zu lassen (siehe Eintrag "Restantenproblem"). Der Grund für die Schaffung einer Musterimmobilie ist, dass dem Interessenten in der Regel die Vorstellungskraft in Bezug auf den einzugsbereiten Zustand fehlt, wenn eine Wohnung oder ein Haus nicht eingerichtet ist, sich noch im Bau befindet oder sogar nur auf bauzeichnerischen Plänen vorhanden ist, weswegen ein passendes Objekt als Muster vertriebsunterstützend wirkt. Grundlegende Voraussetzung ist, dass mehrere gleichartige Objekte zu vertreiben (vermieten, vermitteln, verkaufen) sind. Kosten und Zeitaufwand für Planung, Lichtgestaltung und Einrichtung werden bestenfalls im Budget (z.B. in der Bauträgerkalkulation) im Vorwege einkalkuliert. Kosten sparend wirkt, Mobiliar und Leuchtmittel zu leihen anstatt zu kaufen. Man kann auch eine darauf spezialisierte Agentur einsetzen. Musterwohnungen, Musterhäuser oder Musterhaussiedlungen sind ein professionelles Mittel im Immobilienmarketing, welches sich als Anreiz und vertriebsunterstützendes Instrument in der Interessentengewinnung und Mieter-/Käuferfindung bewährt hat. |
| MV | tenancy agreement/ rental agreement/ leasehold agreement/ contract of lease/ lease (contract)/ lease deed/ rent contract; lease/ tenancy | Abkürzung für: Mietvertrag Abkürzung für: Mietverhältnis |
| MVOC | MVOC (Microbial Volatile Organic Compounds) | MVOC sind Stoffwechselprodukte von Mikroorganismen (Microbial Volatile Organic Compounds), zum Beispiel von Schimmelpilzen, welche zum Teil Geruchsbelästigungen auslösen. Geruchsbelästigungen können in der Folge zu unterschiedlichsten Befindlichkeitsstörungen führen. Hierbei spielen auch subjektiv wahrgenommene Geruchsempfindlichkeiten sowie gesteigerte Geruchswahrnehmungen eine Rolle. Die Geruchsbelästigung umfasst folgende drei Komponenten
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