Lexikon durchsuchen:
| Stichwort | English | Beschreibung |
|---|---|---|
| Studentenwohnheim | student hostel; hall of residence | Es gibt unter Gerichten verschiedene Ansichten darüber, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim anzusehen ist und damit unter die spezielle Regelung des § 549 Abs. 3 BGB fällt. Dieser Paragraph nimmt Studentenwohnheime von einer Reihe von Vorschriften des Mieterschutzes aus – insbesondere von denjenigen über die Kündigung. Teilweise wird verlangt, dass ein Studentenwohnheim vom Eigentümer dem Zweck des studentischen Wohnens gewidmet wurde und für diesen Zweck auch geeignet ist. Auch eine gegenüber der örtlichen Vergleichsmiete günstige Miete wird teilweise als Kriterium angesehen. Der Bundesgerichtshof hat dazu in einem Urteil vom 13.06.2012 konkretere Aussagen gemacht: Danach ist eine Einschränkung des Mieterschutzes nur vor dem höherrangigen Ziel gerechtfertigt, möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim zu ermöglichen und dabei alle Bewerber gleich zu behandeln. Das Benutzungskonzept des jeweiligen Objektes muss zeigen, dass diese Zielsetzung berücksichtigt wurde (BGH, Az. VIII ZR 92/11). Für besonders wichtig hält der BGH dabei einen zügigen Bewohnerwechsel (Rotation) bei Gleichbehandlung aller Interessenten. Dazu müsse die Dauer des Mietverhältnisses in der Regel zeitlich begrenzt sein, sie dürfe sich nicht an den „Zufälligkeiten studentischer Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters“ ausrichten. Ein solches Konzept muss nicht nur theoretisch existieren, sondern es muss auch die praktische Umsetzung gewährleistet sein – durch Gesetze, eine Selbstbindung oder zumindest eine nachweisbare, dauerhafte tatsächliche Ausübung. Die Höhe der Miete allein sei kein Kriterium. Im verhandelten Fall ging es um ein Gebäude, das 1972 mit Baugenehmigung als Studentenwohnheim errichtet worden war. Darin wurden Zimmer an Studenten vermietet. Küche, Sanitäranlagen und Waschräume waren Gemeinschaftsräume. Von 67 Zimmern waren vier an Nichtstudenten vergeben. Die auf ein Jahr befristeten Mietverträge verlängerten sich jeweils um ein Semester, wenn nicht drei Monate vor Semesterende gekündigt wurde. Einige Mieter blieben jahrelang. Zum Prozess war es gekommen, weil der Vermieter einem Mieter wegen „Hetzereien und Reibereien“ gekündigt hatte. Der BGH bestätigte die Ansicht der Vorinstanzen, dass es sich hier nicht um ein Studentenwohnheim handelte, weil kein Konzept zum zügigen Mieterwechsel bei Gleichbehandlung aller Interessenten existierte und auch keine tatsächliche Durchführung einer solchen Praxis erkennbar war. Die Räumungsklage war nicht erfolgreich, da der mietrechtliche Kündigungsschutz zur Anwendung kam und der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung (§ 573 BGB) hätte darlegen müssen. Für ein Studentenwohnheim, das die genannten Voraussetzungen erfüllt, gilt: Der Vermieter muss kein berechtigtes Interesse anführen, um den Mietvertrag zu kündigen. Trotzdem darf die Kündigung nur schriftlich erfolgen. Für die ordentliche Kündigung gilt die für Wohnräume übliche dreimonatige Frist. Der Vermieter muss in der Kündigung auf die Möglichkeit hinweisen, wegen eines Härtefalles der Kündigung zu widersprechen. Auch Form und Frist dieses Widerspruches sind zu nennen. Einem älteren Urteil zufolge gilt ein Einfamilienhaus, in dem fünf möblierte Zimmer einzeln an Studenten vermietet werden, nicht als Wohnheim. Der verringerte Kündigungsschutz für Wohnheimzimmer kommt damit nicht zum Tragen (AG Frankfurt, Urteil vom 19.02.1997 , Az: 33 C 4666/96 – 28). Allein die "Sozialklausel" ermöglicht es den Studenten im Ausnahme- bzw. Härtefall, eine Verlängerung des Mietvertrages zu verlangen. Examensvorbereitungen werden hier als Begründung akzeptiert. Die meisten Mietverträge sehen eine ordentliche Kündigungsmöglichkeit zum Semesterende vor. Das Ende des Studiums muss dem Vermieter mitgeteilt werden, auch dann darf der Vermieter kündigen. Auch die Einschränkungen für Zeitmietverträge (§ 575 Abs.1 BGB), die nur bestimmte Befristungsgründe zulassen, sind auf Studentenwohnheime nicht anwendbar. Eine Befristung auf ein Semester ist also möglich, ein gesetzlicher Anspruch auf eine Verlängerung besteht bei einer solchen Befristung nicht. Ebenso gelten die Mieterschutzregelungen hinsichtlich einer Mieterhöhung bei Studentenwohnheimen nicht. Die Mietkaution muss wie bei gewöhnlichen Mietwohnungen vom Vermieter getrennt von seinem übrigen Vermögen angelegt werden. Verzinst werden muss sie nach § 551 Abs.3 BGB nicht. |
English