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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| U-Wert | heat transfer coefficient | Früher: K-Wert. Maß für den Wärmedurchgang eines Bauteils. Der U-Wert hängt vom verwandten Material und der Dicke des Baustoffes ab. Die verwendete Maßeinheit ist W/qm x K (= Watt pro Quadratmeter mal Kelvin). Der Wert gibt an, welche Wärmemenge durch einen Quadratmeter eines Bauteiles bei einem Temperaturunterschied von 1° K hindurchströmt. Die Energieeinsparverordnung setzt für Neubauten und bestimmte Änderungen an Bestandsgebäuden für einzelne Arten von Bauteilen die einzuhaltenden U-Werte fest. Diese werden im Abstand weniger Jahre immer wieder geändert und verschärft, um eine höhere Energieeinsparung bei Gebäuden zu erzielen. Teilweise werden Abwandlungen wie Ug und Uw verwendet. Diese stehen für die U-Werte bestimmter Baustoffe / Bauteile, zum Beispiel bei Glasflächen Ug und für das gesamte Fenster inklusive Rahmen Uw. |
| u.E. | in our opinion; as we see it; in our view | Abkürzung für: unseres Erachtens |
| Überbau | superstructure; structure extending over a boundary | Überschreitung der Grundstücksgrenze durch eine bauliche Anlage. Nach § 912 BGB hat der Grundstücksnachbar einen Überbau zu dulden, wenn dem Bauherrn dabei weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit zur Last gelegt werden kann ("entschuldigter Überbau"). Dies gilt nicht, wenn der beeinträchtigte Nachbar vor oder sofort nach Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat. Er kann jedoch als Entschädigung eine jährlich im Voraus zu bezahlende Rente verlangen und sie im Grundbuch des anderen Eigentümers als Reallast absichern lassen. Die Berechnung der Rente erfolgt stets auf der Basis des Wertes des überbauten Grundstücksteils zum Zeitpunkt des Überbaues. Da spätere Wertsteigerungen des Grundstücks nicht die Rente erhöhen, ist in solchen Fällen stets zu raten, einen höheren Zinssatz für die Berechnung der Rente anzusetzen. Der BGH hat z.B. einen Zinssatz von 10% akzeptiert. Ein Überbau, bei dem die Baumaßnahme gegen geltendes Baurecht verstößt oder nicht den allgemein geltenden Regeln der Baukunst entspricht, braucht nicht geduldet zu werden. |
| Überbaubare Grundstücksfläche | developable area; area (of a site) on which building is allowed | Die überbaubare Grundstücksfläche stellt den Teil eines Grundstücks dar, auf dem Gebäude errichtet werden dürfen. Sie wird im Bebauungsplan durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen bestimmt. Man spricht in der Praxis von Baufenster. Ein geringfügiges Vor- und Zurücktreten von Gebäudeteilen kann als Befreiung (§ 31 BauGB) zugelassen werden. Zu unterscheiden ist die überbaubare Grundstücksfläche von der zulässigen Grundfläche, die über die Grundflächenzahl bestimmt wird. Die Festsetzungen von überbaubaren Flächen können dazu führen, dass nicht die ganze zulässige Grundfläche auf einem Grundstück baulich genutzt werden kann. Neben der überbaubaren Grundstücksfläche und der zulässigen Grundfläche sind u.a. auch Festsetzungen zur Höhe der baulichen Anlage und der Geschoss-flächenzahl (GFZ) bei der Beurteilung der Nutzbarkeit eines Grundstücks zu beachten. |
| Überbelegung | overcrowding; overoccupation | Eine Überbelegung der Mietwohnung mit mehr Personen, als im Mietvertrag vorgesehen sind, kann einen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages darstellen. Die Überbelegung allein reicht jedoch dafür nicht aus. Es kommt zusätzlich darauf an, ob die Wohnung aufgrund von Ausstattung, Grundriss etc. für die Personenzahl ungeeignet ist und sich dies in einer verstärkten Abnutzung oder Beschädigung der Wohnung ausdrückt. Auch die Lebensgewohnheiten der Bewohner können eine Rolle spielen (Belästigung anderer Mieter). Die Rechte des Vermieters müssen in erheblicher Weise verletzt sein. Die außerordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sich die Personenzahl allmählich durch Zuzug von Lebensgefährten und Geburt von Kindern erhöht hat. Will der Vermieter in einem solchen Fall kündigen, kann er den Weg der entsprechend begründeten ordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist einschlagen. Eine Überbelegung kann nämlich einen Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 1 BGB darstellen. Das Amtsgericht Stuttgart erklärte eine ordentliche Kündigung in einem Fall für wirksam, in dem ein Paar mit zwei Kindern in eine Dachgeschosswohnung mit 64 Quadratmetern eingezogen war. Nach und nach bekam das Paar vier weitere Kinder, so dass schließlich acht Personen in der Wohnung lebten. Eine außergewöhnliche Abnutzung der Wohnung konnte vom Vermieter nachgewiesen werden (AG Stuttgart, Urteil vom 24. Mai 2011, Az. 37 C 5827/10). |
| Überbl. | overview; view; summary; survey | Abkürzung für: Überblick |
| Überdachentlüfter | sanitary ventilation system through the roof (vapour hood) | Ein Überdachentlüfter wird für die Entlüftung von Sanitäreinrichtungen oder Küchen über das Dach benötigt. Eine andere Bezeichnung dafür lautet "Dunsthut". Im Handel sind unterschiedliche Formen, Materialien können z.B. Kunststoff oder Aluminium sein. Zum Überdachentlüfter gehören die Abdeckung, der Dichtring und ein Anschlussschlauch. Ein farblich passender Durchlassziegel ist ebenfalls erforderlich. |
| Übererlösklausel | surplus proceeds clause | Dieser Begriff wird synonym für „Mehrerlösklausel“ verwendet. |
| Überfall | fruit that falls from a tree or bush onto a neighbouring plot of land | In § 911 BGB ist geregelt, dass Früchte, die von einem Baum oder einem Strauch auf ein privates Nachbargrundstück fallen, Eigentum des Nachbarn werden. Dadurch wird das grundsätzliche Recht des Eigentümers an den Früchten eingeschränkt. Denn im Regelfall gehören Bestandteile einer Sache auch nach deren Trennung von der Sache dem Eigentümer der Sache selbst. Zu den Früchten gehören nicht nur Äpfel, Birnen, Kastanien, Eicheln etc., sondern auch die Blätter, nicht aber Zweige oder Äste. Ein Überfall der Früchte kann nicht nur aufgrund eines Überhang, also eines Herüberragen von Ästen auf das Nachbargrundstück geschehen, sondern z.B. auch, wenn eine Frucht aufgrund der Grundstückssituation (Hanglage o.ä.) von dem einen Grundstück, auf dem der Baum steht, auf das Nachbargrundstück rollt. Es kommt nicht darauf an, warum die Frucht herunterfällt. Wenn der Nachbar jedoch Einfluss auf das Herunterfallen nimmt z.B. durch Schütteln des Baums oder eines zu ihm herüberragenden Astes oder sogar selbst die Frucht abpflückt, liegt kein Überfall nach der gesetzlichen Regelung vor. Der Nachbar wird nicht Eigentümer der Früchte. Vielmehr begeht er einen Diebstahl. Denn solange die Früchte am Baum hängen, sind sie Eigentum desjenigen, der auch Eigentümer des Baumes ist. Der Baumeigentümer darf auch die Früchte an den Ästen ernten, die auf das Nachbargrundstück hinüberragen. Er darf dabei jedoch nicht das Grundstück des Nachbarn betreten. Diese Regelungen gelten nicht, wenn das Nachbargrundstück dem öffentlichen Gebrauch dient (z.B. öffentliche Straßen, Wege und Plätze). Wenn also eine Frucht auf ein öffentliches Grundstück fällt, bleibt sie weiter das Eigentum des Baumeigentümers. Ein Fremder darf die Frucht also nicht einfach mitnehmen. |
| Übergabeprotokoll | record of delivery of possession | Werden Mieträume an einen neuen Mieter übergeben, wird hierüber in der Regel ein Übergabeprotokoll in zweifacher Ausfertigung angefertigt. Es dient der Feststellung des Zustandes der Mieträume einschließlich der mitvermieteten Einrichtung und des Zubehörs. Aufgezeichnet werden auch die Zählerstände für Gas, Strom und Wasser, sowie die Zahl der übergebenen Wohnungsschlüssel. Das Übergabeprotokoll wird vom Übergeber (Vermieter oder Verwalter) und dem Mieter unterzeichnet und hat Beweiskraft. Auf diese Weise sollen Rechtsstreitigkeiten vermieden werden. Dem Übergabeprotokoll entspricht das Abnahmeprotokoll bei Beendigung des Mietverhältnisses. |
| Überhang | overhang; projection: protuberance | Unter Überhang wird das Hineinragen von Wurzeln oder Ästen vom Nachbargrundstück verstanden. Der vom Überhang betroffene Grundstückseigentümer kann zunächst vom Störer, also vom Nachbarn, dessen Pflanzen herüberragen, die Beseitigung der Störung verlangen (§ 1004 BGB). Er kann also verlangen, dass der Nachbar die Äste und Wurzeln abschneidet. Er kann dem Nachbarn zur Beseitigung der Äste auch gemäß § 910 BGB eine Frist setzen und danach die Äste selbst abschneiden und behalten. Das gilt auch für zum Beispiel Efeu, Wein, Knöterich und andere Schlinggewächse, die über die Grenze hängen, sowie für sonstige Pflanzen. Für die Beseitigung von Wurzeln muss keine Frist gesetzt werden. Er handelt dann also in zulässiger Selbsthilfe. Da dieses Vorgehen rechtmäßig ist, muss er dem Nachbarn auch keinen Schadenersatz zahlen, wenn der Baum wegen des Beschneidens eingeht. Der Abschnitt muss auf dem eigenen Grundstück erfolgen. Die Grenze zum Nachbarn ist zu beachten. Es ist weiter erforderlich, dass die Wurzeln oder Zweige „die Benutzung des Grundstücks nicht beeinträchtigen“ (§ 910 Abs. 2 BGB). Die Beeinträchtigung muss objektiv vorliegen, nicht nur in der subjektiven Einschätzung des betroffenen Eigentümers. Eine lediglich kleine Beeinträchtigung reicht nicht aus. Beispiele für Beeinträchtigungen:
Der Grundstückseigentümer hat das Selbsthilferecht auch dann, wenn die Beeinträchtigung erst durch eine geänderte Nutzung seines Grundstücks relevant wird. Er kann also auch dann die Beseitigung der Wurzeln verlangen oder selbst durchführen, wenn er auf seinem bisher als Grünfläche (Acker) genutztem Grundstück Tennisplätze errichtet und diese Flächen durch die Wurzeln in Mitleidenschaft gezogen werden. Ihn trifft jedoch ein Mitverschulden, wenn er den Nachbarn nicht vorher über die Baumaßnahme informiert und ihn aufgefordert hat, die Wurzeln zu entfernen. Ein Anspruch auf das Zurückschneiden von grenznahen Pflanzen kann sich auch aus den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer ergeben. Diese legen fest, in welchem Abstand zur Grundstücksgrenze Sträucher oder Bäume gepflanzt werden dürfen. Die Regelungen sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich. Das Amtsgericht Schwetzingen gestand zum Beispiel einem Grundstückseigentümer zu, vom Nachbarn den saisonalen Rückschnitt von Bambuspflanzen zu verlangen, bei denen der Mindestabstand nicht eingehalten worden war (Urteil vom 19.04.2000, Az.: 51 C 39/00). |
| Überhöhter Wohnbedarf | excessive housing requirement | Spricht ein Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aus, muss die Größe der Wohnung seinem tatsächlichen Wohnbedarf entsprechen. Er darf keinen überhöhten Wohnbedarf geltend machen. Dies ist der Fall, wenn z.B. ein allein stehender Vermieter eine 90 qm-vier-Zimmer-Wohnung beziehen möchte oder für seine studierende Tochter eine Haushälfte "freikündigen" will. Auch mit der Kündigung eines zweistöckigen Hauses, von dem der Vermieter jedoch nur das Erdgeschoss nutzen will, wird überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht. Eine darauf gestützte Eigenbedarfskündigung ist unwirksam. Die Kündigung einzelner Zimmer zur Umgehung dieser Grundsätze ist unzulässig. Ein Vermieter kann jedoch bei entsprechender Begründung durchaus das Recht haben, auch für ein größeres Mietobjekt die Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Es kommt auf eine nachvollziehbare Begründung und die konkreten Lebensumstände des Vermieters an. So kann die Kündigung eines Einfamilienhauses durch ein Vermieterehepaar zulässig sein, wenn z.B. ein Stockwerk zum Leben und eines für Geschäftsräume genutzt werden soll, um Büroräume in der Nähe zur Wohnung zu besitzen. |
| Übermäßige Abnutzung | excessive wear and tear | Mieter haften gegenüber dem Vermieter nicht für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung entstehen (§ 538 BGB). Hat jedoch eine vom Mieter verschuldete, übermäßige Abnutzung stattgefunden, ist der Mieter schadenersatzpflichtig. Dies gilt auch dann, wenn keine wirksame mietvertragliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht. Beispiele für übermäßige Abnutzung sind etwa Vergilbungen und Nikotin-Flecken durch übermäßiges Rauchen, durch Pfennigabsätze oder Möbelrücken beschädigte Fußböden, Risse oder Brandflecken sowie nicht entfernbare Flecken im Teppichboden. Nach einem Urteil des Landgerichtes Görlitz liegt die Beweislast bei Schadenersatzforderungen für einen abgenutzten Teppichboden beim Vermieter (Az: 2 S 4/00). Der Mieter kann dann um eine Haftung herum kommen, wenn er anschließend beweist, dass er nicht für den Schaden verantwortlich ist. Haben Besucher oder Mitbewohner des Mieters den Schaden verursacht, ist der Mieter verpflichtet, diesen zu ersetzen. Maßstab für die Bemessung des Schadenersatzes ist der Zeitwert der beschädigten Sache, nicht der Neupreis. |
| Übernachtungssteuer | tax on accommodations/lodging | |
| Überregionaler Immobilienmarkt | national real estate/ property market | Das entscheidende Merkmal des überregionalen Immobilienmarktes besteht im Gegensatz zum regionalen oder lokalen Immobilienmarkt darin, dass die Nachfrage nach Immobilien räumlich nicht determiniert ist. Das Entscheidungskriterium für die Nachfrager ist nicht die Notwendigkeit, innerhalb eines bestimmten Raumes eine Standortentscheidung treffen zu müssen. Vielmehr spielen andere Faktoren, in der Regel Rendite und Entwicklungschancen, als Entscheidungsgrundlage die dominierende Rolle. Im Gegensatz zum Angebot auf den regionalen Märkten führt das Fehlen einer räumlichen Determinierung der Nachfrage beim überregionalen Immobilienmarkt zu überregionalen Konkurrenzbezügen zwischen den Anbietern. Vor allem Objektangebote aus den verschiedenen Metropolregionen treten miteinander in Konkurrenz. Der viel zitierte Spruch "all business is local" gilt für den überregionalen Immobilienmarkt nicht. Ob der überregionale Immobilienmarkt noch in einen nationalen und internationalen Marktbereich aufzugliedern ist, spielt bei der zunehmenden Globalisierung eine immer geringere Rolle. So haben auch deutsche offene Immobilienfonds dank der Kapitalmarktförderungsgesetze eine sukzessive Erweiterung ihres räumlichen Anlagespektrums erfahren und damit ihre ur-sprüngliche Begrenzung auf den deutschen Markt aufgehoben. Entscheidend für das Funktionieren des überregionalen Immobilienmarktes ist die Qualität des Immobilienmanagements, dessen Stärke darin liegen muss, die unterschiedlichen nationalen Rahmenbedingungen der jeweiligen Immobilienmärkte (Gesetze, Steuern, wirtschaftliche und gesellschaftliche Wirkungskräfte und dergleichen) in quantifizierbare Risikoprofile umzusetzen, um damit zu einem realistischen Investitionsvergleich zu gelangen. |
| Überschussbeteiligung / Lebensversicherung | surplus sharing/ life insurance | Seit Beginn der Baisse an den internationalen Aktienmärkten im März des Jahres 2000 haben die in Deutschland tätigen Versicherungsgesellschaften die Überschussbeteiligung für ihre Kunden erheblich verringert. Dies ist zum einen darauf zurückzuführen, dass die Assekuranzen einen enormen Wertberichtigungsbedarf bei ihren Aktien-Portefeuilles hatten. Aber auch die Verzinsung von Staatsanleihen und anderen festverzinslichen Wertpapieren sank hauptsächlich aufgrund der Turbulenzen an den Aktienmärkten auf ein rekordverdächtig niedriges Niveau, so dass es den Versicherungsgesellschaften mitunter schwer fiel, ihren Kunden auch nur den garantierten Rechnungszins von 3,25% (bis Ende 2003) zu überweisen. Seit 1. Januar 2004 beträgt der Rechnungszins nur noch 2,75%. Und die Gesamtverzinsung von Kapital- und privaten Renten-Policen ist im Branchenschnitt auf vier bis fünf Prozent zurückgenommen worden. Früher lag sie bei deutlich über 6% oder sogar bei mehr als sieben Prozent. Folge: Wer seine Immobilienfinanzierung über die Kombination aus endfälligen Darlehen und einer Lebensversicherung realisiert hat, wird aufgrund der drastisch reduzierten Überschüsse häufig Nachfinanzierungsbedarf haben. Die bei Vertragsabschluss hochgerechneten Ablaufleistungen werden oft deutlich unter den tatsächlichen Auszahlungen liegen. Zwar haben praktisch alle Lebensversicherer bis heute (Anfang des Jahres 2006) ihre so genannten stillen Lasten, also die Verluste während der Baisse an den internationalen Aktienmärkten, abbauen können. Dennoch hat sich an der vergleichsweise mageren Gesamtverzinsung von Kapital-Policen bis dato nichts geändert. Weiterhin beträgt die Rendite zwischen vier und fünf Prozent auf den Sparanteil des Versicherungsbeitrags. Verantwortlich dafür sind die stetig niedrigen Renditen für festverzinsliche Wertpapiere. Hinzu kommt, dass auch die Garantieverzinsung erneut verringert werden soll. Und zwar bereits zum Jahr 2007 von 2,75 auf dann nur noch 2,25%. Betroffen davon sind sämtliche neu abgeschlossenen Kapitallebensversicherungen und privaten Rentenversicherungen. Bei Altverträgen gelten die hohen Garantiezinsen, die in der Spitze – abhängig vom Abschlussdatum – vier Prozent betragen können, weiter fort. |
| Überspannungsschäden | damage from excess voltage | Zu einem Überspannungsschaden kann es infolge eines Blitzschlages oder auch eines Defektes in der Hauselektrik kommen. Er kann Strom-, Antennen- und Telefonleitungen betreffen. Angeschlossene Geräte werden dadurch beschädigt oder zerstört. Technisch bedingte Überspannungsschäden sind nicht versicherbar. Nach den Allgemeinen Wohngebäude Versicherungsbedingungen 2010 des Versicherungsverbandes GDV (unverbindliche Musterbedingungen) gilt: Durch Blitzschlag verursachte Überspannungsschäden werden erstattet, wenn auf dem versicherten Grundstück weitere Schäden durch Blitzschlag feststellbar sind. Nicht versichert sind demnach Schäden durch Blitzeinschläge in entfernte Stromleitungen und Trafostationen. Ähnliche Regelungen enthalten die Musterbedingungen für Hausratsversicherungsverträge. Es empfiehlt sich, den genauen Inhalt des eigenen Versicherungsvertrages in Hausrat- und Gebäudeversicherung auf Regelungen zu Überspannungsschäden hin zu prüfen: Die Anzahl der in Deutschland registrierten Blitze hat sich in den letzten zehn Jahren vervierfacht. Ein zusätzlicher Versicherungsschutz ist oft gegen Aufpreis möglich. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haften Vermieter nicht für Überspannungsschäden, die durch einen Defekt in einem verplombten Sicherungskasten verursacht werden. Im verhandelten Fall waren die empfindlichen und teuren Geräte einer Arztpraxis durch einen 400-Volt-Stromstoß zerstört worden, da sich in dem Sicherungskasten aus DDR-Zeiten eine Klemme gelöst hatte. Der BGH wies darauf hin, dass der Vermieter nicht für Defekte in einem Sicherungskasten verantwortlich sei, der dem Elektrizitätswerk gehöre, verplombt sei und vom Vermieter weder gewartet noch geöffnet werden dürfe. Der Stromversorger habe durch die Plombe jeden Zugriff anderer Personen untersagt. Er allein sei damit für die Wartung zuständig und auch gegenüber dem Stromkunden dazu verpflichtet (BGH, Az. XII ZR 23/04, Urteil vom 10.5.2006). Einen technischen Schutz vor Überspannungsschäden bietet ein sogenannter gestaffelter Überspannungsschutz. Dieser besteht aus:
Sogenannte Kombi-Ableiter, die mehrere dieser Komponenten verbinden, sind für 500 bis 650 Euro zu bekommen. Außerhalb des Gebäudes sollten alle elektrischen Leitungen mit einem Überspannungsschutz versehen werden, die in das Gebäude hineinführen. Dazu gehören zum Beispiel das Einspeisekabel der Stromversorgung, Telekommunikations- und Antennenkabel, Messfühler der Heizanlage oder die Stromversorgung der Außenbeleuchtung. |
| Übertragung von Immobilien | grant (or transfer) of real estate; conveyance | Immobilien können bereits zu Lebzeiten als Schenkung an Verwandte oder andere Dritte übertragen werden. Bei Übertragung fällt insoweit keine Grunderwerbsteuer an, als sie nicht mit Auflagen verbunden ist. Eine solche Auflage besteht oft darin, dass sich der Übertragende einen Nießbrauch an dem Grundstück einräumen lässt (Vorbehaltsnießbrauch). Auflagen gelten als Wert der Gegenleistung. Sie unterliegen der Grunderwerbsteuer, sofern es sich bei dem Beschenkten nicht um den Ehegatten oder einen Verwandten gerader Linie oder dessen Ehegatten oder um ein Stiefkind handelt. Die schenkungsweise Übertragung unterliegt aber der Erbschaft- und Schenkungsteuer. |
| Überwachungsfunktion des Controllings | controlling: supervising function | Controlling wird oft wegen der Sprachverwandtschaft mit dem deutschen Begriff Kontrolle gleich gesetzt. Dies ist indes eine stark verkürzte Sichtweise des Controllings. Es handelt sich zwar auch um einen Überwachungsprozess. Dessen Aufgabe besteht jedoch in erster Linie darin, die Erreichung der vielen Teilziele im Zielsystem eines Leistungsprozesses festzustellen. Wenn sich die Nichterreichung eines Teilziels anbahnt, sind entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Mögliche Methoden sind Abweichungsanalysen, und bei bereits feststellbarer Nichterreichung auch "Soll-Ist-Vergleiche". Wird das Erreichen von Planvorgaben überwacht, dann besteht die Möglichkeit, rechtzeitig steuernd einzugreifen, wenn Abweichungen von Sollvorgaben festgestellt werden. Möglicherweise liegen die Ursachen im Bereich der Aufgabenkoordination oder der terminlichen Abstimmungen. Möglicherweise muss aber auch umgeplant werden, weil ersichtlich ist, dass das angepeilte Ziel nicht mehr erreichbar ist. Das bedeutet, dass neue Ziele vorgegeben werden müssen oder der Leistungsprozess schlicht abgebrochen werden muss, um nicht noch mehr Geld in ein aussichtsloses Projekt zu investieren. |
| Überwuchs | outgrowth | Wenn Anpflanzungen mit ihren Zweigen oder Wurzeln über die Grenze zum Nachbargrundstück wachsen, spricht man von Überwuchs bzw. Überhang. Gegen den Überwuchs hat der Nachbar ein Selbsthilferecht nach § 910 BGB. Diese Vorschrift berechtigt ihn, über die Grundstücksgrenze gewachsene Wurzeln von Bäumen oder Sträuchern abzuschneiden. Auch überhängende Äste dürfen abgeschnitten werden, aber nur, wenn dem Besitzer des Nachbargrundstücks vorher eine angemessene Frist zur Beseitigung der Zweige gesetzt wurde und dieser sich nicht darum gekümmert hat. Grundvoraussetzung für Abschneide - und Absägeaktionen ist jedoch, dass durch die überhängenden bzw. herübergewachsenen Pflanzenteile die Nutzung des Grundstücks beeinträchtigt wird. Findet keine Nutzungsbeeinträchtigung statt, muss die Kettensäge im Keller bleiben. Beim Entfernen von Überhängen sollte jedoch nicht übertrieben werden: Wer fremde Pflanzen so stark zurück schneidet, dass sie eingehen, muss Schadenersatz leisten und eine Ersatzbepflanzung finanzieren. Immerhin darf er dem unkooperativen Pflanzeneigentümer auch die Unkosten für die Gartenarbeit mit Schere oder Säge in Rechnng stellen, so dass die Beträge gegeneinander aufgerechnet werden. Die Kosten für zerstörte Ziergehölze können jedoch die Kosten für wenige Stunden Gartenarbeit durchaus erheblich übertreffen (vgl. Beschlüsse des Landgerichts Coburg, Az. 32 S 83/06 vom 25.9.2006 und 13.10.2006). |
| Übliche Maklergebühren | normal/ standard commission/ agent's fee/ brokerage fee/ commission | Wird in einem Maklervertrag vereinbart, dass der Auftraggeber im Erfolgsfall eine Provision bezahlen soll, deren Höhe nicht bestimmt ist, dann gilt nach § 653 Abs. 2 BGB die übliche Provision als vereinbart. Für diese Fälle hat der RDM (jetzt IVD) mit Unterstützung der Hochschule Anhalt in Bernburg eine auf wissenschaftlicher Basis beruhende Zusammenstellung üblicher Gebühren für Makler, Hausverwalter und Baubetreuer herausgebracht. Sie beruht auf einer Umfrage, die sowohl in Verbänden organisierte als auch nicht organisierte Gewerbetreibende umfasste. Wichtig ist, dass es sich um keine verbindliche Gebührenordnung handelt. Vielmehr sind mit Ausnahme des Bereichs der Wohnungsvermittlung Makler, Hausverwalter- und Baubetreuergebühren frei vereinbar. |
| Übliche Vergütungen | customary payments; usual fees | In vielen Fällen nimmt der Gesetzgeber zur Klärung der Frage, welche Leistung geschuldet wird, wenn darüber keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen wird, auf die Üblichkeit Bezug. Dies gilt etwa beim Dienstvertrag. Dort lautet die Vorschrift des § 612 Abs. 2 BGB: "Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe die taxmäßige Vergütung, in Ermangelung einer Taxe die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen." Diese Vorschrift kann z. B. auf einen Hausverwaltervertrag oder einen wirtschaftlichen Baubetreuungsvertrag angewendet werden, bei dem die Höhe der Vergütung nicht vereinbart wurde. Gleiches gilt für den Werkvertrag (§ 632 BGB, Abs. 2) mit dem Zusatz von Abs. 3: "Ein Kostenanschlag ist im Zweifel nicht zu vergüten." Wenn z. B. ein Haus renoviert werden soll und klar ist, dass der Handwerker dafür bezahlt werden will, aber die Höhe der Vergütung nicht besprochen wurde, gilt der übliche Werklohn als vereinbart. Für den Maklervertrag lautet der entsprechende Gesetzestext in § 653 Abs. 2 BGB wie folgt: "Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei dem Bestehen einer Taxe der taxmäßige Lohn, in Ermangelung einer Taxe der übliche Lohn als vereinbart anzusehen". |
| UCB | unique consumer benefit | Abkürzung für: Unique Consumer Benefit |
| UDG | clerk of the court's office; clerk of the court | Abkürzung für: Urkundsbeamter der Geschäftsstelle |
| UG | basement; basement storey; lower ground floor | Abkürzung für: Untergeschoss Abkürzung für: Unternehmergesellschaft |
| ULI | Urban Land Institute | Abkürzung für: Urban Land Institute |
| Umbauter Raum | building volume; cubic content; enclosed area; cubage; enclosed space | Der umbaute Raum wurde in der DIN 277 in der Fassung von 1950 definiert. Er ist in m3 anzugeben. Unterschieden wurde dabei zwischen voll anzurechnenden Räumen (der wesentliche Teil des Baukörpers), mit einem Drittel anzurechnenden Räumen (z.B. nicht ausgebautes Dachgeschoss) und Bauteilen, die nicht erfasst werden (z.B. Freitreppen mit mehr als drei Stufen, Brüstungen von Balkonen und begehbaren Dachflächen usw. Der umbaute Raum spielt auch heute noch eine Rolle im Sachwertverfahren zur Ermittlung des Verkehrswertes, obwohl andere Bezugsgrundlagen (z.B. Normalherstellungskosten) in den Vordergrund treten. Die DIN 277 wurde mehrfach überarbeitet; auch die Festlegungen hinsichtlich des umbauten Raumes wurden geändert. Seit der Neufassung von 1987 wird der Begriff des umbauten Raumes nicht mehr verwendet. Er wurde durch den Begriff des Bruttorauminhaltes (BRI) ersetzt. |
| Umfinanzierung | refinancing; refunding; rescheduling | |
| Umgebindehaus | traditional "Umgebinde" house, a unique, historical building type primarily found in the relatively isolated and self-contained region of the Oberlausitz (Upper Lusatia), situated in the south-eastern corner of Saxony in eastern Germany. It has an envelo | Das Umgebindehaus ist ein Haus, bei dem vor die Außenwände des Erdgeschosses bzw. einer so genannten Umgebindestube ein hölzernes Stützgerüst, das so genannte Umgebinde, gestellt wurde. Umgebindehäuser wurden vom 17. bis zum 19. Jahrhundert vor allem in wald- und holzreichen Gegenden wie dem Oberpfälzer Wald, dem Erzgebirge, dem Egerland, der Oberlausitz und in Oberschlesien errichtet. Die Umgebindestuben können Wände in Holzblock-, Fachwerk- oder Lehmbauweise, aber auch Blockbohlenwände haben. Zum Teil sind Block-Außenwände von Umgebindehäusern im Zuge von Umbaumaßnahmen durch Massivwände ersetzt worden. Statisch bietet das Umgebindehaus im Vergleich zur Holzblockbauweise den Vorteil, dass die Lasten zum großen Teil über die Stützen des Umgebindes abgeleitet und dadurch die Wände der Umgebindestuben entlastet werden. |
| Umkehrdach | inverted roof | Das "Umkehrdach" ist eine Methode zur nachträglichen Wärmedämmung bei Flachdächern.
Dabei wird folgendermaßen vorgegangen: Ist eine Kiesaufschüttung vorhanden, muss diese abschnittsweise abgeräumt werden. Die Dachhaut im freigemachten Teilbereich wird dann auf Schäden geprüft und wenn notwendig abgedichtet. Danach werden auf der Dachfläche spezielle Hartschaumplatten in einer Dicke von mindestens 10 cm verlegt. Über diesen kann eine Trennlage aus einer wasserableitenden Folie angebracht werden. Eine Kiesschicht von mindestens 5 cm Stärke wird darauf verteilt und verhindert ein Davonfliegen der Dämmschichten bei Starkwind. |
| Uml | levy; charge; apportionment; rating; allocation; encumbrance; contribution | Abkürzung für: Umlage |
| Umlage (Mietrecht) | assignment of costs; apportionment of costs; cost allocation (law of tenancy) | Unter einer Umlage versteht man im Mietrecht die neben der Grundmiete zu zahlenden Betriebskostenvorauszahlungen, über die jährlich abzurechnen ist. Im Wohnungsmietrecht des freifinanzierten Wohnungsbaus kann zwischen einer abrechenbaren Umlage bzw. Betriebskostenvorauszahlung und einer nicht abrechenbaren Pauschale gewählt werden. Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen insgesamt 17 Positionen, die in § 2 der Betriebskostenverordnung (früher in Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) aufgelistet sind. In der gesetzlichen Aufzählung werden auch die "Sonstigen Betriebskosten" genannt. Hier dürfen jedoch nicht einfach beliebige Kostenpositionen untergebracht werden. Laut Rechtsprechung oder Betriebskostenverordnung sind nicht umlagefähige Kostenarten auch hier nicht zulässig. Verteilungsmaßstab für die Umlage sind teils Wohnflächenproportionen und teils Verbrauchseinheiten, soweit die Betriebskosten verbrauchsbedingt sind. Die Abrechnung der Umlage muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter übersandt werden. Nachforderungen können später nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Andererseits kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Erhalt der Abrechnung geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwände nur noch vorbringen, wenn er selbst die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat. Heiz- und Warmwasserkosten müssen stets nach einem in der Heiz- und Warmwasserkostenverordnung vorgegebenen Schlüssel (teils flächenbezogen, teils verbrauchsbezogen) umgelegt werden. Dem Bundesgerichtshof zufolge ist bei der Umlage von Heizkosten auf die Mieter der im Abrechnungszeitraum angefallene tatsächliche Verbrauch zugrunde zu legen – und nicht etwa die Beträge der in diesem Zeitraum bezahlten Rechnungen. Das Abflussprinzip ist nicht anwendbar (Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11). Beispiele für nicht umlagefähige Kosten sind:
Bei preisgebundenem Wohnraum müssen die Betriebskosten stets umgelegt werden. Hinzu kommt zusätzlich noch das Umlageausfallwagnis (zwei Prozent der Betriebskosten). Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist die Umlagefähigkeit von Nebenkosten nicht gesetzlich geregelt. Die Umlage kann sich auch auf Kosten beziehen, die keine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind, zum Beispiel Umlagen für einen beschäftigten Sicherheitsdienst. |
| Umlageausfallwagnis | (risk of) non-recoverable operating costs on vacant space | Für Sozialwohnungen, die vor dem 1.1.2002 nach dem II. Wohnungsbaugesetz gefördert wurden, dürfen nach wie vor nur so genannte Kostenmieten gefordert werden. Deren Höhe wurde bestimmt durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Voraussetzung für die Bewilligung von öffentlichen Mitteln war. In sie floss auch das Mietausfallwagnis mit zwei Prozent der Jahresmiete ein. Da seit 1984 die Betriebskosten kein Bestandteil der Kostenmiete mehr sind, wurde das Risiko der Einnahmeminderung durch uneinbringliche Rückstände von Betriebskosten kalkulatorisch durch ein Umlageausfallswagnis abgedeckt (§ 25a NMV 1970). Es darf 2% der auf einen Abrechungszeitraum entfallenden Betriebskosten nicht übersteigen. |
| Umlageschlüssel im Mietrecht | apportionment/allocation formula; basis of apportionment in the German law of tenancy | Sollen laut Mietvertrag die Betriebskosten als Vorauszahlung bzw. im Wege einer Umlage entrichtet werden, muss eine Abrechnung erfolgen, bei der die für das Gebäude entstehenden Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt, also verteilt werden. Der Maßstab für diese Kostenverteilung ist der Umlageschlüssel, der je nach Kostenart unterschiedlich zur Anwendung kommt. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 556a BGB. Danach sind Betriebskosten vorbehaltlich anders lautender Vereinbarungen im Mietvertrag nach dem Anteil der Wohnfläche (der Wohnung an der Wohnfläche des Hauses) umzulegen. Hängen die Betriebskosten jedoch vom erfassten Verbrauch oder der erfassten Verursachung durch den einzelnen Mieter ab, sind sie nach dem Maßstab des Verbrauchs beziehungsweise der Verursachung umzulegen. Das bedeutet: Sind Zähler oder Messgeräte vorhanden, müssen die entsprechenden Messwerte auch berücksichtigt und die Kosten danach aufgeteilt werden. Sind keine Messgeräte installiert, ist die Umlage nach dem Anteil an der Wohnfläche durchzuführen. Vorgeschrieben ist die Erfassung des Verbrauchs durch Zähler für Heiz- und Warmwasserkosten laut Heizkostenverordnung. Sind in den meisten Wohnungen Zähler installiert worden, in einer aber noch nicht, kann es der Vermieter jedoch ausnahmsweise bei der vorher praktizierten Abrechnung nach Quadratmetern belassen. Zweifel des Mieters an der Gerechtigkeit der Umlage rechtfertigen in diesem Fall keine Änderung des Umlageschlüssels (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 188/07, Urteil vom 12.03.2008). Sollen von der gesetzlichen Regelung abweichende Umlageschlüssel verwendet werden, ist dies mietvertraglich zu regeln. Ohne explizite Vereinbarung gilt die gesetzliche Regelung. Als andere Umlageschlüssel werden zum Beispiel die Eigentumsanteile des Gebäudes verwendet (insbesondere bei Eigentumswohnanlagen), ferner die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen oder auch der Rauminhalt der Wohnungen. Wie der Bundesgerichtshof 2014 betonte, kann im Mietvertrag auch wirksam vereinbart werden, dass der Vermieter den Umlageschlüssel „nach billigem Ermessen“ einseitig festsetzt. Grundlage für diese Entscheidung war die Regelung in § 556a BGB. In dem zugrundeliegenden Fall war es um die Kosten für Abfallbeseitung und Kalt- und Abwasser gegangen. Der Vermieter hatte diese Positionen in seiner Abrechnung nach Personenzahl umgelegt, der Mieter verlangte nachträglich eine Umlage nach anteiliger Wohnfläche. Der Vermieter war dem BGH zufolge jedoch zur eigenständigen Bestimmung des Umlageschlüssels berechtigt (BGH, Urteil vom 5.11.2014, Az. VIII ZR 257/13). Dies gilt allerdings nicht für den Heizkostenbereich. Bei Heiz- und Warmwasserkosten ist eine Änderung des gesetzlichen Umlageschlüssels nur sehr eingeschränkt möglich. Die Heizkostenverordnung erlaubt eine nicht am gemessenen Verbrauch ausgerichtete Abrechnung nur für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt (§ 2 HeizKV). § 11 Heizkostenverordnung erlaubt weitere Ausnahmen von den Vorschriften über die Pflichten zur Verbrauchserfassung und zur verbrauchsabhängigen Abrechnung zum Beispiel für Fälle, in denen sich der Einbau entsprechender Zähler auch in zehn Jahren nicht amortisieren würde. Eine Änderung des Umlageschlüssels kann auch während eines laufenden Mietverhältnisses durchgeführt werden. Der Vermieter kann dann den Umlageschlüssel mit Hilfe einer Erklärung in Textform auch ohne Zustimmung des Mieters ändern und bestimmen, dass bestimmte Kostenpositionen künftig verbrauchsabhängig umgelegt werden sollen. Die Änderung kann allerdings nur für den kommenden, noch nicht laufenden Abrechnungszeitraum stattfinden. Bei Inklusiv- beziehungsweise Teilinklusivmieten gelten besondere Regeln. |
| Umlaufbeschluss | circulation resolution; per rolam | Im Regelfall beschließen die Wohnungseigentümer über Verwaltungsangelegenheiten in der Wohnungseigentümerversammlung durch mehrheitliche Beschlussfassung. Das Gesetz räumt ihnen jedoch gemäß § 23 Abs. 3 WEG auch das Recht ein, ihre Angelegenheiten außerhalb der Versammlung zu regeln. Insoweit ist auch ohne Versammlung ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss durch eigenhändige Unterschrift schriftlich erklären, wobei auch ein Telefax für ausreichend gehalten wird. Für die Durchführung des Abstimmungsverfahrens gibt es dabei zwei Varianten:
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| Umlegung | allocation; apportionment; distribution; consolidation and reallocation or reorganisation, especially parcels of land | Die Umlegung ist ein Verfahren der Bodenordnung, bei dem die Grundstücke nach den Vorgaben des Bebauungsplanes oder einer geplanten Neuordnungsmaßnahme so geordnet werden, dass bebaubare Parzellen entstehen bzw. optimiert werden. Die Umlegung kann von Amts wegen oder freiwillig durchgeführt werden. |
| Umlegungsvermerk | entry in the land register concerning a reallocation process, indicating that a parcel of land is, or will be, affected by a reallocation process | Mit Einleitung eines Umlegungsverfahrens (Bodenordnung) hat das Grundbuchamt in die Grundbücher der vom Umlegungsverfahren betroffenen Grundstücke nach entsprechender Mitteilung der Umlegungsstelle einen Umlegungsvermerk einzutragen. Dieser Vermerk signalisiert den Grundstückseigentümer und den am Grundstück Berechtigten, dass ein Umlegungsverfahren im Gange ist mit der Folge, dass Verfügungen über das Grundstück oder wertändernde Maßnahmen am Grundstück genehmigungsbedürftig sind. |
| Umlegungsverzeichnis und Umlegungskarte | reallocation register, showing details of parcels included in a reallocation; and land reallocation map, showing the new boundaries and parcel areas after a reallocation | Die durch das Umlegungsverfahren (Bodenordnung) neu entstandenen Grundstücke sind in ein Umlegungsverzeichnis einzutragen. Die zeichnerische Darstellung des Neuzustandes der Grundstücke ergibt sich aus der Umlegungskarte. Das Umlegungsverzeichnis ist die Grundlage für die Berichtigung des Liegenschaftskatasters und der Grundbücher. |
| Umnutzung | reuse; redevelopment of buildings; commercial-to-residential conversions | Durch gesellschaftliche und soziale Veränderungen kommt es immer wieder vor, dass bestimmte Gebäudearten verstärkt von Leerständen betroffen sind. Insbesondere sind hier Bauernhöfe zu nennen. In den letzten Jahrzehnten besteht eine Grundtendenz zur Bildung größerer Wirtschaftseinheiten in der Landwirtschaft mit sinkender Anzahl von in der Landwirtschaft beschäftigten Personen. Andere Bereiche sind zum Beispiel ehemals militärisch genutzte Gebäude oder Gelände, ehemalige Gewerbeobjekte oder nicht mehr benötigte Kirchen und Gemeindehäuser. In diesen Fällen wird oft eine Umnutzung vorgenommen. Bei dieser handelt es sich um eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung eines Gebäudes, welche die Vorlage genauer Baupläne erfordert. Steht das jeweilige Gebäude unter Denkmalschutz, sind Auflagen der Denkmalschutzbehörde wahrscheinlich. In einigen Bundesländern können bei bestimmten Umnutzungsprojekten Fördergelder beantragt werden. Ein Beispiel ist das Förderprogramm in Nordrhein-Westfalen: Hier können aktive Landwirte in Orten bis 10.000 Einwohner für eine Umnutzung landwirtschaftlich genutzter Gebäude zu Wohn- oder Gewerbezwecken oder zur Sicherung eines nichtlandwirtschaftlichen Zusatzeinkommens Förderungen erhalten. Gewährt werden bei Umnutzung 35 Prozent des förderfähigen Netto-Investitionsbetrages, maximal 100.000 Euro, bei Umnutzung zu Mietwohnungen (Fremdvermietung, kein Eigenbedarf) 20 Prozent der Ausgaben und maximal 50.000 Euro je Maßnahme. Voraussetzung ist jedoch, dass das umzunutzende Gebäude erhaltenswert ist und sich ins Gesamtbild des Dorfes einfügt. Da sich Förderprogramme häufig ändern, sollten hier rechtzeitig aktuelle Informationen eingeholt werden. Auskünfte erteilen Landwirtschaftskammern und Baubehörden. |
| Umrechnungskoeffizienten | conversion coefficients; conversion factors | In Wertermittlungsverfahren wird mit Umrechnungskoeffizienten gearbeitet, um beim Vergleich eines zu bewertenden Grundstücks mit einem Referenzobjekt den Werteinfluss von Abweichungen herausrechnen zu können. Die bekanntesten Umrechnungskoeffizienten beziehen sich auf Ermittlung von Bodenwerten, wenn das Vergleichsgrundstück (oder Richtwertgrundstück) mit einer anderen GFZ (Geschossflächenzahl) bestückt ist, als das zu bewertende. Solche Umrechnungskoeffizienten werden von Gutachterausschüssen ermittelt. In ähnlicher Weise können Umrechnungskoeffizienten bei Mietwertermittlung auch herangezogen werden, um Abweichungen in den Flächen von Wohnungen oder Läden gegenüber der Fläche der zu bewertenden Räume auszutarieren. Auch bei Abweichungen bezüglich der Tiefe von Ladenlokalen können die Wertunterschiede mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten quantifiziert werden. |
| Umsatzmiete | turnover rent; percentage rent; participating lease; overage | Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann eine umsatzabhängige Miete vereinbart werden. Dies kann in der Weise geschehen, dass der Mieter als Überlassungsentgelt einen bestimmten Prozentsatz seines in den Mieträumen erzielten Umsatzes zu zahlen hat. Umsatzmieten werden in der Regel bei Vermietung von Ladenlokalen an einen Einzelhändler vereinbart. Da der Vermieter sich jedoch kaum in großem Umfang am Geschäftsrisiko des Mieters beteiligen und seine Kosten auch bei niedrigem Umsatz sichern will, wird üblicherweise zusätzlich eine bestimmte Mindestmiete vereinbart. Auch eine Begrenzung der Miete nach oben ist möglich, so kann zum Beispiel der umsatzabhängige Teil der Miete gedeckelt werden. Um Streitigkeiten über die Höhe des Mietzinses zu vermeiden, empfiehlt sich eine genaue Definition von "Umsatz" im Mietvertrag. Meist wird der Nettoumsatz (ohne Mehrwertsteuer) verwendet, wobei genau festgelegt werden kann, welche Umsätze im Einzelnen eingerechnet werden sollen. Bei der Vertragsgestaltung ist zu berücksichtigen, dass in einigen Fällen eine allzu enge Definition des Umsatzbegriffes zu Nachteilen für den Vermieter führen kann. Beispiele sind:
Derartige Veränderungen sollten in die Umsatzklausel des Mietvertrages eingeschlossen werden. Eine weitere mögliche Vereinbarung besteht darin, den Mieter zur regelmäßigen Offenlegung seiner Umsätze in bestimmten Zeitabständen (zum Beispiel jedes Quartal) zu verpflichten – gegebenenfalls durch Bescheinigungen seines Steuerberaters. Das Kammergericht Berlin hat eine entsprechende Auskunftspflicht des Mieters über seine Umsätze auch in einem Urteil festgehalten. Danach muss der Mieter dem Vermieter alle zur Berechnung der Umsatzmiete erforderlichen Auskünfte erteilen. Dies schließt eine Einsicht in die Buchhaltungsunterlagen ein. Eine vertragliche Vereinbarung ist nach dem Urteil nicht erforderlich (Urteil vom 21.11.2011, Az. 8 U 77/11). Da andere Gerichte jedoch abweichend entscheiden können, ist eine vertragliche Vereinbarung unbedingt zu empfehlen. Mit dieser können auch weitere Details geregelt werden, etwa wann, wie und von wem welche Unterlagen vorzulegen sind. Die Vereinbarung einer Umsatzmiete allein bringt für den Mieter noch keine Betriebspflicht mit sich. Diese muss zusätzlich vereinbart werden. Bei Mietverträgen über Apotheken sind Umsatzmietverträge nach § 8 S.2 Apothekengesetz verboten. Ausnahme ist die Verpachtung einer Apotheke, die jedoch nur unter sehr engen Voraussetzungen zulässig ist (zum Beispiel wenn der Apotheker selbst seinen Beruf nicht mehr ausüben kann). |
| Umsatzsteuer (bei Vermietung) | value-added tax (VAT); turnover tax (when renting out) | Vermietungen unterliegen nicht der Umsatzsteuer. Im Bereich der Wohnungsvermietung ist dies auch optional ausgeschlossen. Ausgenommen sind Leistungen von Unternehmern, die Wohn- und Schlafräume vorübergehend an Fremde vermieten. (§ 4 Nr. 12 UStG). Dies gilt für alle Fälle – also auch ohne Option. Dagegen kann zur Umsatzsteuer bei Gewerbeimmobilien optiert werden. Sinnvoll ist dies dann, wenn über eine Vorsteuererstattung ein Liquiditätszufluss zu Gunsten des Bauherrn und späteren Vermieters stattfindet oder bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen der Finanzierungsspielraum erweitert wird. Allerdings ist die Option nur dann sinnvoll, wenn der Bauherr das errichtete Gebäude oder Räume an Unternehmen vermietet, die ihrerseits darin während eines "Beobachtungszeitraums" von 10 Jahren umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringen. Dies ist beispielsweise nicht der Fall, wenn an Kreditinstitute, Versicherungen oder Ärzte vermietet wird. Die von den Mietern bzw. Pächtern zu erbringenden Umsätze müssen mindestens zu 95% umsatzsteuerpflichtig sein. Ausnahme: Bei Objekten, mit deren Errichtung vor dem 11.11.1993 begonnen worden ist und die vor dem 1.1.1998 fertig gestellt worden sind (ein späterer Erwerb ist nicht schädlich), ist eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung auch an Mieter, die keine oder nur geringe umsatzsteuerpflichtige Leistungen ausführen, z. B. Kreditinstitute, Versicherungen oder Ärzte) möglich. Wenn zur Umsatzsteuer optiert wird, werden die Mieten zuzüglich Umsatzsteuer berechnet. Der Mieter selbst erleidet dadurch keinen Nachteil, weil er diese Umsatzsteuer seinerseits wieder als Vorsteuer bei seiner Umsatzsteuererklärung geltend machen kann. Voraussetzung ist wiederum, dass der Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist (Kleinunternehmer mit geringem Umsatz müssen ebenfalls zur Umsatzsteuer optiert haben). Wenn in den vermieteten Räumen nicht während der ganzen 10 Jahre umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbracht werden, kommt es zur Vorsteuerberichtigung, die zur entsprechend zeitanteiligen Rückzahlung der erstatteten Vorsteuer ans Finanzamt führt. |
| Umsatzsteuer-Schädlinge | (coll.) commercial tenants whose business is not subject to turnover tax | Als Umsatzsteuer-Schädlinge werden im gewerblichen Mietrecht umgangssprachlich abwertend Mieter bezeichnet, deren Tätigkeit nicht der Umsatzsteuer unterliegt. Dies sind zum Beispiel Ärzte, Banken und Versicherungen, Bausparkassen, Lotterie- und Wettannahmestellen, Deutsche Telekom AG und Deutsche Post AG, Hausverwaltungen der Gebäudeeigentümer, öffentlich-rechtliche kulturelle und soziale Einrichtungen und Bildungsträger. Derartige Mieter werden in steuerlicher Hinsicht von der Vermieterseite oft als nachteilig empfunden. Hintergrund ist, dass ein gewerblicher Vermieter, der hohe Investitionen in sein Mietobjekt tätigt, sich die an die jeweiligen Bau- und Handwerksbetriebe gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt unter Umständen erstatten lassen kann. Dies ist jedoch an verschiedene Voraussetzungen gebunden. So gibt es eine Umsatzsteuer- bzw. Vorsteuererstattung nur, wenn der betreffende Eigentümer selbst Umsatzsteuer abführt. Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung nicht umsatzsteuerpflichtig. Ausnahmen gelten u.a. für Wohn- und Schlafräume, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung an Fremde vermietet und für KfZ-Abstellplätze. Vermieter können jedoch zur Umsatzsteuer optieren. Sie können also von einem Wahlrecht Gebrauch machen, Umsatzsteuer auf ihre Mieteinkünfte zu entrichten, was ihnen auch das Recht gibt, sich die an andere gezahlte Umsatzsteuer als sogenannte Vorsteuer zurückerstatten zu lassen. Sie sind damit vorsteuerabzugsberechtigt. Dieses Recht haben sie jedoch nur unter der Voraussetzung, dass das Objekt für Tätigkeiten genutzt wird, die ebenfalls der Umsatzsteuer unterliegen. Dies gilt auch für die Tätigkeiten der Mieter. Diese müssen also Unternehmer sein und umsatzsteuerpflichtige Dienstleistungen erbringen – zumindest zu Vorteil der Regelung ist, dass der Vermieter bei Investitionen in das Objekt – zum Beispiel einer Fassadendämmung mit Nachrüstung moderner Fenster und Dachsanierung – die auf die Handwerkerrechnungen gezahlte Umsatzsteuer vom Finanzamt erstattet bzw. angerechnet bekommt. Für den Mieter gibt es keine Nachteile: Er kann ebenfalls die an den Vermieter auf die Miete gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen. Ein Nachteil ist, dass der mögliche Mieterkreis geringer ist. Besonders finanzstarke Mietergruppen wie Ärzte oder Banken kommen als Mieter nicht in Betracht. Das Leerstandsrisiko wächst. Fällt die Vorsteuerabzugsberechtigung des Mieters nachträglich weg, fällt die gesamte Konstruktion in sich zusammen. Dann kann das Finanzamt auch bereits erstattete Vorsteuern zurückverlangen. Zur Absicherung des Vermieters kann vom Mieter bei Vertragsabschluss eine schriftliche Bescheinigung darüber verlangt werden, welche Tätigkeiten er im Einzelnen erbringt und dass diese umsatzsteuerpflichtig sind. Zu empfehlen ist auch eine mietvertragliche Verpflichtung des Mieters, nur umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten durchzuführen, dies dem Vermieter jährlich nachzuweisen und bei nachträglichem Wegfallen der Vorsteuerabzugsberechtigung durch mieterseitige Änderungen der Tätigkeit den Steuerschaden des Vermieters zu ersetzen. Folgende gesetzliche Regelungen sind dabei relevant:
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| Umschlagsgeschwindigkeit | turnover rate; speed of turnover | Die Umschlagsgeschwindigkeit ist eine Kennziffer, aus der hervorgeht, in welchem Ausmaß und Tempo Immobilienobjekte beziehungsweise Flächen veräußert, vermietet oder vermittelt werden. Sie kann einerseits berechnet werden, indem umgeschlagene Objekte oder die jeweiligen Quadratmeter ins Verhältnis zum durchschnittlich abzusetzenden Bestand innerhalb einer bestimmten Zeitperiode gesetzt werden (zum Beispiel anhand der Objektanzahl, der Quadratmeter oder anhand des Marktwerts). Im Maklerwesen ist eine ähnliche Kennziffer die Vermittlungsquote, die die Anzahl der vermittelten Objekte ins Verhältnis zu dem Gesamtbestand an Vermittlungsaufträgen setzt. Die Umschlagsgeschwindigkeit lässt sich ebenso als die Dauer ausdrücken, in der Immobilien oder Flächen im Angebot beziehungsweise in der Kartei des Maklers, des Veräußerers oder des Vermieters verbleiben, bis sie vermittelt, veräußert oder vermietet worden sind. In Bezug auf eine Vermittlung stellt dies beispielsweise die Zeitspanne von der Auftragsakquisition bis zum notariellen Kaufvertragsabschluss dar (derzeit in der Regel sechs bis 14 Monate). Der Begriff Umschlagsgeschwindigkeit stammt ursprünglich aus der Warenwirtschaft von Handelsunternehmen und lässt sich gut auf die Immobilienwirtschaft übertragen. Insbesondere für Makler ist diese Messgröße wichtig, weil hauptsächlich durch den Umschlag von Immobilien beziehungsweise von Flächen Rückflüsse über Provisionen erzeugt werden. Anhand der Umschlagsgeschwindigkeit lassen sich Rückschlüsse darauf ziehen, welche Art von Flächen und Objekten zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem Markt besonders angenommen werden und welche Absatz- bzw. Vermittlungsschwierigkeiten bereiten. Es geht darum, Kartei- oder Bestandsleichen zu identifizieren und bestenfalls zu eliminieren. Dies hat wiederum Auswirkungen darauf, auf welche Nutzungs- und Objektarten zukünftig fokussiert wird und wie die Preis- sowie die Kommunikationspolitik (Herausstellen von Vorzeigeobjekten als Lockmittel in den Medien oder im Schaufenster) gestaltet wird. Der Handel unterscheidet in so genannte "Schnelldreher" und "Langsamdreher", die auf so genannten "Renner- und Pennerlisten" klassifiziert werden. |
| Umschuldung | rescheduling (of debts); debt restructuring; refinancing; refunding | Als Umschuldung wird die Ablösung laufender Kredite durch neue Kredite bezeichnet. Das wichtigste Motiv eines Darlehensnehmers für eine Umschuldung ist in der Regel die Möglichkeit, bei einem anderen Darlehensgeber günstigere Konditionen zu erhalten. Ob sich eine Umschuldung lohnt, hängt davon ab, ob die mit dem neuen Darlehen verbundenen Kosten einschließlich der Zinsen insgesamt geringer sind als diejenigen für das ursprüngliche Darlehen unter Berücksichtigung eventueller Vorfälligkeitsgebühren, Kosten für Notar und Grundbuch usw. Im Rahmen der Immobilienfinanzierung ergeben sich Umschuldungsmöglichkeiten beispielsweise nach dem Auslaufen der Zinsfestschreibung eines bestehenden Darlehens, bei der Umwandlung von Zwischenfinanzierungen mittels kurzfristiger Bankkredite in langfristige Darlehen oder beim Ersetzen von Gleitzinsdarlehen durch Festzinshypotheken. Im weiteren Sinne wird unter Umschuldung auch die strukturelle Optimierung der bestehenden Verbindlichkeiten – beispielsweise eines Unternehmens, eines Staates oder eines anderen Kreditnehmers – verstanden. Dabei kann neben dem Ablösen bestehender Kredite durch andere mit günstigeren Konditionen auch das Ablösen mehrerer Kredite bei einer Vielzahl von Gläubigern durch einen oder wenige größere Kredite eines Gläubigers oder einer geringeren Zahl von Gläubigern verstanden werden. Außer einer Verringerung der Kreditkosten insgesamt kann auch die Reduzierung der laufenden Zins- und Tilgungsbelastungen und somit die Verbesserung der Liquidität ein entscheidendes Motiv für eine Umschuldung sein. In diesem Zusammenhang wurden in den letzten Jahren häufig Darlehensverträge im Bereich der Immobilienfinanzierung widerrufen, die deutlich höhere Zinssätze als heute üblich aufwiesen. Die Umschuldung fand dann durch Abschluss eines neuen Darlehensvertrages bei einem neuen Anbieter statt. Diese Vorgehensweise wurde dadurch ermöglicht, dass in vielen Altverträgen unwirksame Widerrufsklauseln enthalten waren, weshalb die Widerrufsfristen nicht zu laufen begonnen hatten. Damit war ein „ewiges Widerrufsrecht“ gegeben. Seit dem 21. Juni 2016 ist das „ewige Widerrufsrecht“ für Altkredite im Zuge der Umsetzung der EU-Verbraucherkreditrichtlinie abgeschafft. |
| Umtriebszeit | rotation time / forest rotation | |
| Umwandlung | change; transformation; conversion; commutation; reconversion; reorganisation | Als Umwandlung bezeichnet man einen Vorgang, bei dem Mietshäuser in die Rechtsform von Wohnungs- und Teileigentum überführt werden, meist zu dem Zweck, bei Verkauf der einzelnen Einheiten einen höheren als den für den Erwerb bezahlten Gesamtpreis zu erzielen. Die Möglichkeit der Begründung von Wohnungs- und Teileigentum durch Umwandlung führte Ende der 80er Jahre zu einem Umwandlungsboom mit sozial nicht mehr hinnehmbaren Erscheinungsformen. Es kam zu so genannten "Entmietungen". Erschweren wollten deshalb die Baubehörden die Umwandlung von Altbauten dadurch, dass sie die Anforderungen für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen in die Höhe schraubten. Sie sollten nur noch erteilt werden, wenn alle geltenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen hinsichtlich Schall-, Wärme- und Brandschutz erfüllt waren. Dieser Praxis hat der gemeinsame Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes mit seinem Beschluss vom 30.06.1992 einen Riegel vorgeschoben. Für die Erteilung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen ist also nach wie vor lediglich der Nachweis der räumlichen Abgeschlossenheit in einem physischen Sinne erforderlich. Eine Umwandlung bewirkt, dass den zum Umwandlungszeitpunkt im Objekt wohnenden Mietern ein besonderer Kündigungsschutz zuwächst. Es gilt im Fall der Umwandlung nach den Vorschriften des BGB generell eine drei-jährige Kündigungssperrfrist, an die die normale Kündigungsfrist anschließt. Allerdings sind die Bundesländer ermächtigt, durch Verordnung Gemeinden oder Gemeindeteile festzulegen, in denen die Kündigungssperrfrist auf bis zu zehn Jahre erhöht werden kann. Es darf sich dabei nur um Gebiete handeln, bei denen die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum erheblich gefährdet ist. Seit der Mietrechtsreform vom Mai 2013 gilt die Kündigungsbeschränkung entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert worden ist oder zu Gunsten einer Personengesellschaft oder mehrerer Erwerber mit einem Recht belastet worden ist, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird. Das früher oft genutzte "Münchner Modell" der Umwandlung ist damit unzulässig geworden. Zu Gunsten des Mieters besteht ferner nach Umwandlung seiner Mietwohnung in eine Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht, das innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Eingang der Verkaufsmitteilung beim Mieter ausgeübt werden kann. Das gesetzliche Vorkaufsrecht bei Umwandlung mit öffentlichen Mitteln geförderter Wohnungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz, das dem Mieter eine Zeit von sechs Monaten für die Entscheidung einräumt, wurde von den Neuregelungen im BGB nicht berührt. Das Vorkaufsrecht des Mieters soll dem Bundesgerichtshof zufolge nicht greifen, wenn ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus an drei Investoren verkauft wird, die anschließend in Eigenregie ohne vertragliche Vereinbarung mit dem Verkäufer eine Teilungsvereinbarung treffen und Wohneigentum begründen. Grund: Eine Wohneinheit, an der ein Vorkaufsrecht bestehen könnte, ist bis zur Teilung noch gar nicht klar zu definieren (BGH, Urteil vom 22.11.2013, Az. V ZR 96/12). Vereitelt der Vermieter das Vorkaufsrecht des Mieters dadurch, dass er ihn über Umwandlung und Verkauf der Mietwohnung nicht wie gesetzlich vorgeschrieben informiert, hat der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz. Dieser kann auch einen entgangenen Gewinn umfassen, wenn der Mieter später Gelegenheit zum Kauf der Wohnung für einen höheren Preis erhält (BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, Az. VIII ZR 51/14). Heute sind Umwandlungen vor allem in Ostdeutschland im Rahmen der Privatisierung des Wohnungsbestandes gewollt. Dabei stehen vor allem Bemühungen im Vordergrund, die Mieter als Käufer für das durch Umwandlung entstehende Wohneigentum zu gewinnen. |
| Umwandlungsverbot (Berlin) | ban on converting a rented flat into a freehold flat (Berlin) | Am 3. März 2015 wurde vom Berliner Senat eine Umwandlungsverordnung erlassen. Damit können die einzelnen Berliner Bezirke nun in besonderen Erhaltungsgebieten bzw. Gebieten mit Milieuschutz entscheiden, ob die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zulässig ist oder nicht. Sinn der Verordnung ist es, lebendige und gut durchmischte Stadtbezirke zu erhalten. Begründet wurde die Regelung mit einer in bestimmten Gebieten beobachteten Verdrängung der bisherigen Mieterschichten. Diese erfolgt über eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen mit anschließender aufwändiger Sanierung. Laut Berliner Senat findet diese meist nicht mit dem Ziel der Eigennutzung statt, sondern zum Zweck der teureren Vermietung. Die Mieten der modernisierten Wohnungen lägen meist deutlich über dem Niveau nicht umgewandelter Mietwohnungen. 2014 wurden in Berlin etwa 9.000 Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Derzeit gibt es in Berlin 21 soziale Erhaltungsgebiete mit 300.000 Bürgern. In diesen Gebieten kommt nun der Genehmigungsvorbehalt für Umwandlungen zur Anwendung. Eine Genehmigung wird zum Beispiel erteilt, wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnung innerhalb von sieben Jahren nur an seine Mieter zu veräußern. |
| UmwBerG | German reorganisation validation act | Abkürzung für: Umwandlungsbereinigungsgesetz |
| Umweltbericht | environmental report | Im Zusammenhang mit der Aufstellung von Bauleitplänen haben die Gemeinden nach § 2 Abs. 4 BauGB grundsätzlich eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen und das Ergebnis im Umweltbericht festzuhalten. Der Umweltbericht besteht gemäß einer Anlage zum BauGB aus einer Einleitung mit folgenden Angaben: Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bauleitplans, einschließlich der Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten Vorhaben. Ferner die Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden. Der Umweltbericht enthält außerdem eine Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der Umweltprüfung ermittelt wurden, mit Angaben der a) Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustands, einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden, b) Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung und bei Nichtdurchführung der Planung, c) geplanten Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen und d) in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten, wobei die Ziele und der räumliche Geltungsbereich des Bauleitplans zu berücksichtigen sind. Zusätzliche Inhalte sind: a) eine Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung sowie Hinweise auf Schwierigkeiten, die bei der Zusammenstellung der Angaben aufgetreten sind, zum Beispiel technische Lücken oder fehlende Kenntnisse, b) eine Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt und c) eine allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben nach dieser Anlage. |
| Umweltbundesamt | Federal Office for the Environment | Das Umweltbundesamt ist die wissenschaftliche Umweltbehörde im Geschäftsbereich des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit (BMU). Es hat seinen Sitz in Dessau und verfügt über weitere Dienststellen in Berlin-Grunewald, Berlin Dahlem und Berlin-Marienfelde. Das Amt ist für alle umweltrelevanten Fragestellungen forschend, beratend und informierend tätig. In seinen fachlichen Bereich fallen – um nur einige mit beispielhaften Stichwörtern zu nennen – der Bodenschutz (Stichwort Altlasten), Abfallbehandlung (Stichworte Elektroschrott, Biogasanlagen usw.), Energiesparen (Stichwort erneuerbare Energien), Klimaschutz (Stichwort Reduzierung der CO2-Emissionen), Lärmschutz (Stichwort Lärmgrenzwerte), Wasser- / Gewässerschutz (Stichworte Trinkwasser, Kläranlagen), Umweltbeobachtung (Stichwort Mess- und Erhebungsinfrastruktur), Luftreinhaltung (Stichwort Feinstaub), raumbezogene Umweltplanung (Stichworte demographischer Wandel und Umwelt, Flächensparen), Verkehr (Stichwort Geschwindigkeitsbegrenzung). Das Umweltbundesamt verfügt über eine Reihe von Umweltdatenbanken, deren Daten teilweise über zahlreiche eigene Messstationen gewonnen werden. Informationen sind abrufbar über www.env-it.de. |
| Umwelthaftungsgesetz | German Environmental Liability Act | Das Umwelthaftungsgesetz befasst sich mit der Haftung von Betreibern von Anlagen, von denen eine Umweltgefährdung ausgehen kann. Die Haftung ist dabei als Gefährdungshaftung ausgestaltet, sie ist also von einem Verschulden unabhängig. Die Anlage 1 zum Gesetz listet Anlagen auf, für die die Regelungen gelten – von Anlagen zur Produktion von Kernbrennstoffen bis zur Geflügelhaltung. Wird durch eine Umwelteinwirkung ein Mensch getötet oder an Körper oder Gesundheit verletzt oder eine Sache beschädigt, muss der Anlagenbetreiber Schadenersatz leisten. Ausgeschlossen ist die Haftung, wenn der Schaden durch höhere Gewalt verursacht wurde. Lassen konkrete Tatsachen darauf schließen, dass ein Schaden von einer Anlage verursacht worden ist, hat der Geschädigte Anspruch auf Auskunft gegen den Betreiber. Der Auskunftsanspruch richtet sich auf Informationen über die verwendeten Einrichtungen, die Art und Konzentration der eingesetzten oder freigesetzten Stoffe und die sonst von der Anlage ausgehenden Wirkungen sowie die bei ihr zu beachtenden besonderen Betriebspflichten. Ein weiterer Auskunftsanspruch des Geschädigten besteht auch gegenüber der für die Überwachung der Anlage zuständigen Behörde. |
| UmweltHG | German environmental liability act | Abkürzung für: Umwelthaftungsgesetz |
| Umweltverträglichkeitsprüfung / Umweltprüfung | environmental impact assessment; assessment of environmental effects/ environmental assessment | Mit Hilfe der Umweltprüfung wird ermittelt, welche Einflüsse die Verwirklichung eines umweltkritischen großen Bauvorhabens auf die Umwelt hat. Diese Prüfung ist im "Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung" (UVPG) vom 5. September 2001 geregelt. Zweck des Gesetzes ist die Sicherstellung der Ermittlung, Beschreibung und Bewertung der Umwelteinflüsse bei bestimmten großen umweltkritischen Vorhaben und deren Berücksichtigung bei allen behördlichen Entscheidungen (Umweltvorsorge). Die Prüfung bezieht sich auf die Auswirkungen von Vorhaben auf,
Durch die Novellierung des BauGB (Europarechtsanpassungsgesetz vom 24. Juni 2004) wurden vorrangige Vorschriften zur Umweltverträglichkeitsprüfung – nunmehr Umweltprüfung – eingeführt. Nach dem neuen § 2 Abs. 4 ist im Zuge der Aufstellung der Bauleitpläne (Flächennutzungs- und Bebauungspläne) für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Damit entfällt für alle nach dem 20. Juli 2004 durch Aufstellungsbeschluss neu zu erstellenden Bauleitpläne die bis dahin durchzuführende Vorprüfung. Eine weitere Ausnahme von der Umweltprüfungspflicht wurde durch eine die letzte Gesetzesnovellierung vom 21.12.2006 für "Bebauungspläne der Innenentwicklung" nach § 13a BauGB eingeführt. Woraus der Umweltbericht besteht, ist in einer Anlage zum BauGB genau beschrieben. |
| Umweltzone | environmental zone | Umweltzonen sind bestimmte Gebiete im Stadtbereich, in denen nur noch Fahrzeuge einer bestimmten Emissionsklasse fahren dürfen. Ziel ist die Verringerung von Schadstoffen, wobei die Reduzierung der Belastung mit Feinstaub im Vordergrund steht. Die Verordnung über die Kennzeichnung emissionsarmer Fahrzeuge ist zum 1.3.2007 in Kraft getreten. Sie teilt alle PKW, LKW und Busse in vier Schadstoffgruppen ein. Fahrzeuge der Schadstoffgruppe 1 erhalten keine Plakette, Fahrzeuge der Schadstoffgruppen 2 bis 4 bekommen Plaketten in den Farben rot, gelb und grün. Die StVO wurde um zwei neue Verkehrszeichen bereichert, die Anfang und Ende der Umweltzone markieren; ein Zusatzzeichen zeigt die dort jeweils zulässige Plakettenfarbe an. Für alle Fahrzeuge ohne eine solche Plakette besteht in der Umweltzone permanentes Fahrverbot. Ausnahme generell: Der Transport von Behinderten in der Umweltzone ist auch Fahrzeugen ohne Plakette gestattet. Allerdings muss der behinderte Fahrer oder Fahrgast einen Schwerbehindertenausweis vorweisen können. Wer ohne Plakette und ohne Sondergenehmigung in eine Umweltzone einfährt, riskiert 40 Euro Bußgeld und einen Punkt in Flensburg. Auch ausländische Fahrzeuge benötigen die Umweltplakette; diese kann online bestellt werden. |
| UmwG | German reorganisation act | Abkürzung für: Umwandlungsgesetz |
| Umzugskosten | moving/ relocation expenses | Umzugskosten sind sowohl bei beruflich bedingten, als auch bei privat veranlassten Umzügen steuerlich abzugsfähig. Beruflich bedingte Umzüge Als beruflich veranlasst gelten Umzüge, bei denen sich die Entfernung zum Arbeitsplatz um mindestens eine Stunde Fahrzeit insgesamt reduziert; also pro Hin-und Rückfahrt um je 30 Minuten. Ehepaare dürfen allerdings ihre jeweilige Fahrzeitersparnis nicht zusammenrechnen. Auch Arbeitsplatzwechsel, Versetzungen an einen anderen Einsatzort oder Bezug beziehungsweise Kündigung einer Werks-/Dienstwohnung, die berufsbedingte Rückkehr aus dem Ausland und einige weitere Umzugsgründe werden anerkannt. Die entstehenden Kosten können bei Nichtselbstständigen als Werbungskosten und bei Selbstständigen als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Dabei kann entweder ein Einzelnachweis der entstandenen Kosten vorgenommen oder aber ein Pauschalbetrag angesetzt werden. Bei Einzelnachweis durch Belege sind zum Beispiel abzugsfähig die Kosten für:
Die Pauschalen werden jährlich vom Bundesfinanzministerium angepasst. Werden die Umzugskosten vom Arbeitgeber erstattet, können sie nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden. Private Umzüge Auch die Kosten für private Umzüge sind seit 1. Januar 2006 teilweise abzugsfähig. Sie fallen unter die Regelungen über haushaltsnahe Dienstleistungen. Abgesetzt werden können 20 Prozent der beim Umzug anfallenden Arbeitslohnkosten, seit 2009 maximal 4.000 Euro im Jahr. Materialkosten und so weiter sind nicht absetzbar. Wer also mit einem gemieteten LKW umzieht, statt eine Spedition zu beauftragen, kann nichts absetzen. Dem Finanzamt muss die Rechnung des Spediteurs und zwingend ein Kontoauszug mit erfolgter Abbuchung vorgelegt werden. Quittungen für Barzahlung sind nicht ausreichend. |
| Umzugskostenbeihilfe | relocation benefit; relocation grant | Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass der Vermieter dem Mieter im Falle des Auszuges eine Umzugskostenbeihilfe zahlt. Zweck: Ein Anreiz für den Mieter, innerhalb eines abgesprochenen Zeitraumes auszuziehen. Es handelt sich dabei um eine einmalige Abstandszahlung im Rahmen eines Mietaufhebungsvertrages. Anders als die Abstandszahlung im Allgemeinen ist die Umzugskostenbeihilfe noch immer zulässig. Eine derartige Vereinbarung ist sinnvoll, wenn die Wohnung dringend für neue Bewohner benötigt wird oder größere Modernisierungsmaßnahmen anstehen. Die Vereinbarung sollte in jedem Fall schriftlich geschlossen werden. Ein Anspruch auf Umzugskostenbeihilfe besteht nicht. Als Umzugskostenbeihilfe werden oft auch staatliche Leistungen an Arbeitssuchende bezeichnet. Empfänger von Arbeitslosengeld II können gemäß § 22 Absatz 6 des Zweiten Sozialgesetzbuches (SGB II) einen Anspruch auf die Erstattung der Kosten für Wohnungssuche und Umzug haben. Diese Kosten müssen jedoch vor dem Umzug durch den bis dahin zuständigen kommunalen Träger als Bedarf anerkannt werden. Auch eine Mietkaution kann als Bedarf anerkannt werden, diese wird allerdings von der Behörde als Darlehen erbracht. Wohnungsbeschaffungs- und Umzugskosten sollen als Bedarf anerkannt werden, wenn der Umzug durch die Behörde veranlasst oder aus anderen Gründen notwendig ist und wenn ohne die Zusicherung eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden kann. |
| Umzugskostenpauschale | flat rate/ lump sum for damages caused while moving in or out of a flat/ building | Eine Umzugskostenpauschale fordern manche Vermieter insbesondere größerer Wohnanlagen von ihren Mietern für den Ein- beziehungsweise Auszug. Hier handelt es sich um Pauschalbeträge, die jeder Mieter einmalig zu zahlen hat, um mutmaßliche Schäden am Gebäude (zum Beispiel Beschädigungen der Wandfarbe im Treppenhaus beim Möbeltransport) abzudecken. Eine derartige Regelung im Mietvertrag ist unzulässig und unwirksam. Schadenersatzansprüche entstehen nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nur dann, wenn tatsächlich ein Schaden entstanden ist und der Betreffende die Entstehung des Schadens schuldhaft verursacht hat. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf nach einem Beschluss des Landgerichts München I mit einfachem Mehrheitsbeschluss festlegen, dass jeder Eigentümer bei jedem seine Wohnung betreffenden Umzug pauschal eine Unkostenpauschale (hier: 100 Euro) zu entrichten hat. Eine Vereinbarung aller Miteigentümer ist nach neuem WEG-Recht nicht mehr erforderlich. Das Gericht sah Umzüge als besondere Nutzung des Gemeinschaftseigentums an und stützte seine Entscheidung auf § 21 Abs. 7 WEG (Urteil vom 4. September 2008, Az. 36 S 3314/08). Ein einzelner Eigentümer, der im Gegensatz zu den übrigen an Studenten vermiete und deshalb eine höhere Mieterwechselrate habe, könne nicht mit Unverhältnismäßigkeit argumentieren, da seine Mieter ja auch für größere Abnutzung des Treppenhauses, mehr Verbrauch des Allgemeinstroms usw. sorgten. Die Festsetzung einer maßvoll bemessenen Umzugskostenpauschale durch mehrheitliche Beschlussfassung nach § 21 Abs. 7 WEG entspricht aber nur dann den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Regelung nicht zu einer ungerechtfertigten Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt. Insoweit ist es unzulässig, nur die Wohnungseigentümer mit einer Umzugskostenpauschale zu belasten, die ihre Wohnung an häufig wechselnde Feriengäste vermieten (BGH, Urteil vom 1. Oktober 2010, Az. V ZR 220/09). Der Begriff Umzugskostenpauschale wird auch im Steuerrecht verwendet und betrifft hier die pauschalierten Beträge, die im Falle eines berufsbedingten Umzugs von Arbeitnehmern als Werbungskosten geltend gemacht werden können. Die Beträge unterliegen regelmäßigen Änderungen. Zusätzliche Abzugsbeträge bewilligt das Finanzamt für Kinder oder Verwandte, die nach dem Umzug die neue Wohnung mit beziehen. Auch werden in bestimmten Grenzen umzugsbedingte Unterrichtskosten für Schulkinder anerkannt. Außer diesen Pauschalen für „sonstige Umzugsauslagen“ können auch noch Transportkosten, Fahrtkosten, Verpflegungsmehraufwand, doppelte Mietzahlungen in gewissen Grenzen (§ 8 Bundesumzugskostengesetz) und Maklergebühren steuerlich geltend gemacht werden. |
| Umzugsquote | percentage of moves | Fast jeder achte Bewohner einer deutschen Landeshauptstadt ist im Jahr 2012 umgezogen, das waren durchschnittlich 13,3 Prozent. 692.000 Mieterwechsel zählte Techem, Anbieter für Energieabrechnungen und Energiemanagement, im Rahmen der Auswertung einer jährlichen Studie zum Thema Energiekennwerte. Grundlage für die Studie waren alle Mieterwechsel, die Techem von Vermietern gemeldet wurden. Spitzenreiter beim Wohnungswechsel waren die Einwohner von Saarbrücken mit 18,2 Prozent, gefolgt von Hannover mit 15,8 Prozent und Bremen mit 15,7 Prozent. Weniger umzugsfreudig waren hingegen die Mieter in Düsseldorf (14,2 Prozent) und Dresden (14,0 Prozent). Die Schlusslichter bildeten Potsdam und Berlin mit 9,9 und 9,3 Prozent. Diese Zahlen bestätigen auch den langjährigen Trend des Bevölkerungszuwachses in den großen Städten und Ballungsgebieten. Auffallend ist, dass junge Frauen, laut Bundesinstitut für Bau, Stadt- und Raumplanung, früher aus- und öfter umziehen als ihre männlichen Altersgenossen. In vielen Städten stellen Frauen zwischen 18 und 29 Jahren mittlerweile die Mehrheit der Bewohner. Die Folgen der weiblichen Mobilität sind vor allem in den dünn besiedelten ländlichen Regionen Ostdeutschlands zu spüren. Dort liegt der Männeranteil in der selben Altersgruppe überproportional hoch. |
| UN | United Nations | Abkürzung für:United Nations |
| Unabhängiges Provisionsversprechen | independent/separate promise/pledge to pay a real estate agent his commission | Der Provisionsanspruch nach § 652 BGB hat vier Voraussetzungen, nämlich Abschluss eines Maklervertrages, Erbringung der Maklerleistung in Form des Nachweises oder der Vermittlung, Abschluss des Hauptvertrages und Ursächlichkeit der Maklertätigkeit für den Hauptvertragsschluss. Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit kann vereinbart werden, dass der Auftraggeber auch dann zur Provisionszahlung verpflichtet ist, wenn eine dieser Voraussetzungen fehlt. Diese Vereinbarung ist nur als Individualvereinbarung wirksam, nicht dagegen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Formularverträgen. Mietwohnungsmakler können solche Vereinbarungen überhaupt nicht wirksam abschließen, vgl. § 2 Abs.5 WoVermittG. Das unabhängige Provisionsversprechen ist kein eigener Vertragstyp. Vielmehr ist entscheidend, welche rechtlichen Folgen angestrebt werden. Es kann sich
In Grundstückskaufverträgen ist die Verpflichtung des Käufers, an den Makler Provision zu zahlen, wirksam, auch wenn eine Voraussetzung des § 652 BGB nicht vorliegt. Voraussetzung: Der Käufer kennt die Tatsachen, die den Provisionsanspruch ausschließen. Über die rechtliche Folge dieser Tatsachen, dass also der gesetzliche Provisionsanspruch nicht besteht, muss der Kunde nicht aufgeklärt werden. Ergebnis: Der Makler muss später nur beweisen, dass der Auftraggeber die den Provisionsanspruch ausschließenden Tatsachen kannte. Meistens kommt es dem Auftraggeber in solchen Fällen auf den Erwerb gerade dieses Objekts an. Er nimmt die Zahlung der Provision in Kauf, wenn der Makler ihn vor die Alternative stellt, dass Objekt anderweitig zu verkaufen. Achtung: Hier muss der Makler die Interessen des Verkäufers berücksichtigen. Weigert sich der Käufer, die Verpflichtungserklärung abzugeben, darf der Makler im Interesse seines Provisionsanspruchs den Kaufvertrag daran nicht scheitern lassen. Er darf auch nicht einen anderen Interessenten vorziehen, der zwar die Maklerprovision zahlen will, aber einen geringeren Kaufpreis bietet. Anderenfalls drohen Schadensersatzansprüche des Verkäufers und die Verwirkung des Provisionsanspruchs gemäß § 654 BGB. Der Verkäufer sollte also in jedem Fall informiert und um Zustimmung gebeten werden. Kommt der angestrebte Kaufvertrag überhaupt nicht wirksam zustande, z.B. weil die erforderliche Genehmigung nicht erteilt wird, so entfällt i.d.R. die Motivation des Interessenten, an den Makler Provision zu zahlen. Es fehlt die Hauptsache: der Erfolg. In solchen Fällen genügt auch nicht die vorformulierte Klausel: "Die Provision ist verdient und fällig mit Abschluss des Kaufvertrages" (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1996, 1526). Diese Klausel besagt nicht, trotz der Verstärkung durch den Begriff "fällig", dass der Auftraggeber auf die Wirksamkeit des Kaufvertrages verzichtet. Will der Makler auf Grund einer Verpflichtung des Kunden auch ohne Hauptvertrag Provision verlangen, muss er eine Vereinbarung vorweisen, die die Gründe für die Zahlung (andere Leistung des Maklers, Schenkung, Schuldentilgung) genau benennt. Daher sind solche Vereinbarungen in der Praxis selten. Eine Nichtabschlussklausel, in der sich der Auftraggeber verpflichtet, an den Makler Provision auch dann zu zahlen, wenn er vom Abschluss des Kaufvertrages Abstand nimmt, soll individualvertraglich wirksam sein, vgl. Palandt-Sprau, § 652 Rdnr.87). Achtung: Hier ist die Höhe der Zahlung zu beachten, zu der sich der Auftraggeber für diesen Fall verpflichtet. Ist sie geeignet, auf den Auftraggeber wirtschaftlich Druck auszuüben, den Hauptvertrag doch abzuschließen, muss sie gemäß § 311 b BGB beurkundet werden. |
| Unbedenklichkeitsbescheinigung | certificate of compliance; (tax) clearance certificate | Bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung handelt es sich um eine Erklärung des Finanzamtes, dass die Person, zu deren Gunsten die Bescheinigung ausgestellt wird, ihre steuerlichen Verpflichtungen erfüllt hat. Sie wird zu unterschiedlichen Anlässen ausgestellt. Besondere Bedeutung hat die Unbedenklichkeitsbescheinigung im Hinblick auf den Grundstückserwerb. Der Notar hat dem örtlich zuständigen Finanzamt auf einem vorgeschriebenen Formblatt innerhalb von 14 Tagen nach Beurkundung Mitteilung über den Erwerbsvorgang unter Beifügung der Erwerbsurkunde (in der Regel Kaufvertrag) zu machen. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid. Nach Eingang der Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, die Voraussetzung für die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ist. |
| Unerwünschte Werbesendungen | unrequested/ undesired advertising | Jeder Mieter darf auf seinem Briefkasten einen Aufkleber mit der Aufschrift "Keine Werbung einwerfen" anbringen. Wurfzettel, Prospekte und Postwurfsendungen dürfen dann nicht mehr eingeworfen werden. Bei Zuwiderhandlung kann der Mieter über die örtliche IHK eine wettbewerbsrechtliche und kostenpflichtige Abmahnung des Werbetreibenden veranlassen. Werbung gegen den ausdrücklichen Wunsch des Empfängers zu verteilen, gilt rechtlich als unzumutbare Belästigung und damit als unlauterer Wettbewerb. Es handelt sich somit um einen Verstoß gegen § 7 UWG (Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb). Aber: Der BGH urteilte am 5.12.1991 zugunsten eines Lotterieanbieters, der seine Werbung über die Post hatte verteilen lassen: Eine unzumutbare Belästigung komme schon deshalb nicht in Frage, weil nur ein geringer Eingriff in die persönliche Sphäre des Empfängers vorliege und man sich der Werbesendungen durch Wegwerfen schnell entledigen könne. Die Gefahr der Überfüllung des Briefkastens (wie bei Handzettelwerbung) bestehe hier nicht (BGH, Az. I ZR 53/90, 5.12.91). Das OLG Frankfurt a. M. entschied am 1.6.1995, dass ein Briefkasteninhaber Postwurfsendungen mit Werbematerial auch von der Post nicht mehr entgegenzunehmen braucht (OLG Frankfurt a. M., Az. 1 U 80/94). Persönlich an den Briefkasteninhaber adressierte Werbebriefe dürfen jedoch trotz Hinweis am Briefkasten eingeworfen werden. Kostenlose Anzeigenblätter mit redaktionellem Teil gelten nicht als Werbung. Hier kann allerdings der Hinweis am Briefkasten mit einem konkreten Hinweis auf das jeweilige Blatt oder „kostenlose Zeitungen“ ergänzt werden. Dieser Hinweis ist dann zu beachten. Werbebeilagen von Zeitungen gelten als deren Bestandteil, sie können nicht gesondert abgelehnt werden (OLG Karlsruhe, Urteil vom 12.07.1991, Az. 15 U 76/91). |
| Unfälle im Haushalt | household accidents | Der Haushalt hat als häufigster Arbeitsplatz der Welt auch
eine große Bedeutung im Unfallgeschehen. Unfälle im Haus sind viel häufiger, wenn auch meist leichter als Verkehrsunfälle. Besonders Kinder und alte Leute sind hier betroffen. Kinder sind oft unbeholfen, toben herum und können Gefahren nur ungenügend einschätzen. Älteren Menschen fehlt zum Teil die Stand- und Gehsicherheit. Bedingt durch einen Stabilitätsverlust des Skelettes (Osteoporose) neigen sie auch bei leichteren Unfällen zu Knochenbrüchen. Unfallgefahren werden durch nachlassendes Augenlicht oft nicht rechtzeitig erkannt. Die weitaus meisten Unfälle betreffen Hinfallen und Sturz zum Beispiel von einem erhöhten Standpunkt (zum Beispiel Stuhl, Leiter, Treppe), gefolgt von Verletzungen an Gegenständen in Wohnung und Garten, durch technische Geräte und elektrische Leitungen sowie durch Rangeleien oder durch Tiere. Als Beschäftigung zum Zeitpunkt des Unfalles werden neben nicht zweckgebundener Tätigkeit, Spielen und Toben, Hausarbeit, Nahrungszubereitung sowie Basteln und Heimwerken am häufigsten genannt. Folgende Maßnahmen dienen der Vorbeugung von Unfällen im Haushalt:
Babys verwickeln sich unter Umständen auch in losen Schnüren, Bändern und Schlaufen (Strangulationsgefahr). Ein Unfallrisiko stellen auch undichte, auslaufende Wärmflaschen oder zu heiße Heizkissen dar. Die Haut der Babys ist temperaturempfindlicher als die der Erwachsenen. Bei Erhitzen der Babyflasche in der Mikrowelle, kann sich die Flasche noch lauwarm anfühlen, während die Flüssigkeit innen bereits heiß ist. Hierdurch sind Verbrennungen im Mund- und Rachenbereich möglich (Flaschen gut durchmischen). Für die Erste Hilfe muss stets Verbandsmaterial (Pflaster, Binden) vorhanden sein. Mindestens ein Familienmitglied sollte eine Ausbildung in Erster Hilfe haben, um bei einem Unfall sachkundige Hilfe leisten zu können. |
| Unfallversicherung für Helfer | accident insurance for helpers | |
| Ungerechtfertigte Bereicherung | undue/ unjustified/ unjust enrichment; unjustified benefit; gain without legal cause | Eine ungerechtfertigte Bereicherung ist eine Anspruchsgrundlage aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Nach § 812 BGB kann vereinfacht gesagt jede Leistung, die ohne Rechtsgrund geleistet wurde, zurückgefordert werden. Im Mietrecht erlangt diese Vorschrift in mehreren Bereichen Bedeutung. Beispiel: Der Vermieter verlangt von einem unerfahrenen Ausländer erheblich mehr Miete als ortsüblich und begeht damit einen Mietwucher. Die Mietvertragsklausel über die Höhe der Miete wird unwirksam. Zumindest für den Betrag, der über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgeht, gibt es keinen Rechtsgrund (keinen gültigen Vertrag) mehr. Dieser Betrag kann zurückgefordert werden. |
| Ungeteilter Hofraum | undivided farmyard | Auch: Ungetrennter Hofraum. So genannte Anteile an ungeteilten beziehungsweise ungetrennten Hofräumen existieren noch in den früheren preußischen Gebieten der neuen Bundesländer. Darunter versteht man Innenstadt-Grundstücke, bei denen zwar die Außengrenzen, aber nicht die einzelnen Grundstücksflächen innerhalb des Hofraumes vermessen worden sind. Gemäß Kataster sind diese Flächen nicht erfasst. Das Grundbuch sagt in diesen Fällen nichts über die genaue Lage und Größe der Teilflächen aus, sondern führt sie nur als "Anteil an einem ungetrennten Hofraum". Diese Erscheinung ist eine Folge der preußischen Grundsteuerreform von 1861. Die für die damals vorgesehene Besteuerung in einigen Gegenden nötige Vermessung der Grundstücke konnte nicht im erforderlichen Tempo durchgeführt werden – also verzichtete man darauf und ließ als amtliches Verzeichnis im Sinne der Grundbuchordnung das damalige Gebäudesteuerbuch ausreichen. Nach der Wiedervereinigung steht man oft vor dem Problem, dass das Gebäudesteuerbuch nicht mehr vorhanden ist, so dass notwendige Angaben fehlen. Das Problem zeigt sich an einem Urteil des Bezirksgerichts Erfurt (DNotZ 1992, 804). Danach kann Grundbesitz, der im Grundbuch nur als Anteil am ungetrennten Hofraum mit Angabe der Flur- und Hausnummer eingetragen ist, kein Grundstück im Sinne des BGB sein. Aus ungeteiltem Hofraum wird erst dann ein Grundstück, wenn die preußische Bezeichnung des Grundbesitzes mit dessen alter Gebäudesteuerrollennummer ins Grundbuch eingetragen ist. Ohne Gebäudesteuerbuch also kein Grundstück, das verkauft oder belastet werden kann. Zur Rechtsklarheit trägt nun die Hofraumverordnung von 1993 bei, mit der formal die Grundbuchfähigkeit der Anteile an ungeteilten Hofräumen hergestellt werden soll. Dadurch wird die Eintragung, Belastung und Übertragung von derartigen Flächen ermöglicht, wobei bestimmte Ersatzangaben im Grundbuch eingetragen werden können. Die Grundstücke sind jedoch weiterhin nicht vermessen. Hier soll das Bodensonderungsgesetz Abhilfe schaffen. Danach kann für Grundstücke in den neuen Bundesländern durch einen mit einem so gennaten Sonderungsbescheid festgelegten Sonderungsplan bestimmt werden, wie weit die Eigentumsrechte reichen. Der Sonderungsplan enthält eine Grundstückskarte, auf der die einzelnen Grundstücke eingezeichnet sind. Die Hofraumverordnung sollte ursprünglich am 31.12.2010 außer Kraft treten. Der Gesetzgeber ging davon aus, dass bis zu diesem Zeitraum keine "ungetrennten Hofräume" mehr existieren würden. Dem war jedoch nicht so. Die Wirksamkeit der Verordnung wurde bis zum 31.12.2015 verlängert. |
| Ungeziefer | vermin; pest | Die für die Ungezieferbekämpfung in Mietwohnungen anfallenden Kosten sind grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung. Der Vermieter kann die Kosten also anteilig auf die Mieter verteilen. Dies ist jedoch nicht in allen Fällen möglich. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg (Urt. v. 15.8.2001, Az. 45 C 35/01) setzt eine Umlage voraus, dass es sich um regelmäßig anfallende und gleichzeitig vorbeugende Maßnahmen gehandelt hat, die sich auf alle Wohnungen bzw. auf Gemeinschaftsflächen erstreckt haben. Tritt ein akuter Ungezieferbefall in einzelnen Wohnungen auf, der deutlich höhere Kosten verursacht als vorbeugende Maßnahmen in früheren Jahren, gilt: Wer es eingeschleppt hat, bezahlt den Kammerjäger. Die Kosten werden in diesem Fall nicht über die Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umgelegt, sondern sind von den Mietern der befallenen Wohnungen zu tragen. Tritt Ungeziefer ohne Zutun des Mieters auf, ist der Vermieter in der Pflicht. Es liegt grundsätzlich ein Wohnungsmangel vor, der zur Mietminderung berechtigt. Der Mieter hat Anspruch auf Beseitigung des Problems. Speziell bei einem Befall ab Beginn des Mietvertrages ist Ungeziefer Vermietersache. Tritt das Getier erst während der Laufzeit des Mietvertrages auf den Plan, hat der Mieter zunächst die Pflicht, dem Vermieter Mitteilung zu machen. Unterlässt er dies und das Ungeziefer verbreitet sich im ganzen Haus, macht er sich schadenersatzpflichtig. Vertragsklauseln, nach denen der Mieter die Wohnung ungezieferfrei halten muss, sind unwirksam. Stellt sich nach dem Einzug heraus, dass eine Wohnung erheblich mit Ungeziefer verseucht ist, kann der Mieter im Extremfall das Recht zur fristlosen Kündigung sowie Anspruch auf Ersatz der Umzugskosten haben. Hat der Mieter jedoch die Tierchen selbst eingeschleppt, muss er – wiederum im Extrem- bzw. Wiederholungsfall – mit der fristlosen Kündigung des Vermieters und mit Berechnung der Kosten für die Ungezieferbekämpfung rechnen. Reagiert der Vermieter auf mehrfach gemeldeten Ungezieferbefall nicht, darf der Mieter schon einmal selbst tätig werden. So musste ein Vermieter, der nach wiederholtem Auftreten von Ratten im Treppenhaus nicht reagiert hatte, für das fachgerechte Zumauern des Einschlupflochs auf Betreiben eines Mieters zahlen (Amtsgericht Osnabrück, Az.: 7 C 335/03). Die Bekämpfung von Ungeziefer muss fachgerecht und ohne Gesundheitsgefährdung der Hausbewohner erfolgen. Das Amtsgericht Köln verurteilte eine Vermieterin zur Zahlung von 1.000 DM Schmerzensgeld an ihre Mieter, nachdem diese durch Einsatz eines für Wohnräume unzulässigen Insektizids durch den Hausmeister Gesundheitsschäden erlitten hatten (Az. 207 C 609/93). |
| Unique Selling Proposition (USP) | unique selling proposition (USP) | Unique Selling Proposition (USP) ist der einzigartige Produktnutzen, d.h. ein Vorteil, den keine konkurrierende Immobilie bieten kann. Den USP gilt es im Hinblick auf die jeweilige Immobilie zunächst zu suchen und dann in der Werbung gezielt herauszuarbeiten. |
| Universalmakler | universal broker | |
| Unland | wasteland | Unter Unland versteht man Flächen, die wegen ihrer Art nicht land- und forstwirtschaftlich genutzt und auch nicht durch Kultivierungsmaßnahmen einer solchen Nutzung zugeführt werden können. Es handelt sich um Sandflächen, Felsen und Schutthalden. Nach dem Bewertungsgesetz wird Unland als eine Betriebsfläche bezeichnet, die auch bei geordneter Wirtschaftsweise keinen Ertrag abwirft. Unland wird nicht bewertet. Ökologisch kann Unland eine Nische für besonders widerstandsfähige Reliktpflanzen sein. |
| Unlautere und irreführende geschäftliche Handlungen (Wettbewerbsrecht) | dishonest and deceiving business practices/acts (German law on competition) | Unlautere geschäftliche Handlungen, die geeignet sind, die Interessen von Mitbewerbern, Verbrauchern oder sonstigen Marktteilnehmern spürbar zu beeinträchtigen, sind nach § 3 UWG unzulässig. Dabei geht es auch besonders um den Verbraucherschutz. Im Anhang zu § 3 UWG sind 30 solcher Handlungsweisen im Einzelnen aufgeführt, die Verbrauchern gegenüber stets unzulässig sind. Hierzu zählen, um nur einige Handlungen zu nennen, zum Beispiel
Weitere Beispiele unlauterer geschäftlicher Handlungen sind in § 4 UWG aufgeführt, so beispielsweise die Behauptung von Tatsachen über Dienstleistungen oder Unternehmen eines Mitbewerbers, die den Betrieb des Unternehmens schädigen können, sofern die Tatsachen nicht erweislich wahr sind. Beispiele für speziell irreführende geschäftliche Handlungen sind in § 5 UWG gelistet, zum Beispiel unwahre Angaben über Befähigung, Status, Zulassung, Mitgliedschaften oder Beziehungen, Auszeichnungen oder Ehrungen des werbenden Unternehmers. Ebenso unwahre Angaben über die Ergebnisse oder wesentlichen Bestandteile von Tests der Dienstleistungen. Auf das Maklergeschäft übertragen ist beispielsweise der unwahre Hinweis darauf unzulässig, der Kunde müsse sich schnell entscheiden, denn ein kaufentschlossener Interessent sei bereits vorhanden. Unlauter wäre auch der scheinbar objektive Bericht über bevorstehende steigende Preise bei bestimmten Immobilien, der aus der Feder eines Maklers stammt, wenn er auf der gleichen Seite der Zeitung entsprechende Objekte zum Sonderpreis anbietet, für den Fall dass der Vertrag innerhalb einer bestimmten Frist abgeschlossen würde. Die „Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs Frankfurt am Main e. V.“ mahnt auch falsche Angaben zum Standort der Immobilie als irreführende Werbung ab. So soll es besonders oft bei Immobilienangeboten in Brandenburg vorkommen, dass in der Internetwerbung falsche Postleitzahlen oder Ortsangaben verwendet werden, um die Immobilien für Interessenten auffindbar zu machen, die „Berlin“ als gewünschten Standort eingeben. Einen Sonderfall stellt die Irreführung durch Unterlassen dar (§ 5a UWG). Dabei geht es darum, ob das Verschweigen einer Tatsache eine Bedeutung für eine geschäftliche Entscheidung hat und ob das Verschweigen dazu führt, die Entscheidung zu beeinflussen. Vor Einführung des § 5a UWG hat die Rechtsprechung solche Fälle auch schon als Irreführung gesehen. Eine solche sahen die Gerichte zum Beispiel bei dem Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung ohne den Vermietungshinweis in der Werbung. Unlauter und irreführend im Sinne des § 5a Abs. 3 Nr. 3 ist zum Beispiel auch die fehlende Preisangabe, wenn die Angabe des Preises es dem Verbraucher ansonsten ermöglichen würde, das Geschäft abzuschließen. Die Preisangabe ist in diesem Fall eine wesentliche Angabe, die nicht fehlen darf. Gleiches gilt für Pflichtinformationen, wie zum Beispiel die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, welche in Immobilienanzeigen wiedergegeben werden müssen oder die Information zum Widerrufsrecht bei Geschäften des Fernabsatzes beispielsweise beim Buchverkauf im Internet. Ein klassischer Fall der Irreführung durch Unterlassen ist auch das Verschweigen der Maklereigenschaft in Werbeanzeigen für Mietwohnungen. Der gewerbliche Charakter der Anzeige muss deutlich erkennbar sein. |
| Unlauteres Verhalten | unfair/dishonest behaviour | |
| Unterbrechung des Kausalzusammenhangs | interruption of the causal link | Hat der Makler zunächst die Vertragsmöglichkeit nachgewiesen, ist es nicht ausgeschlossen, dass der Auftraggeber einwendet, diese Ursächlichkeit sei nachträglich durch ein bestimmtes Ereignis entfallen. Dies sind Umstände, die sich zu Gunsten des Kunden auswirken können, indem sie seine Provisionspflicht beseitigen. Daher hat er die Darlegungs- und Beweislast. Die Rechtsprechung legt dafür strenge Maßstäbe bei der Prüfung der Voraussetzungen an (vgl. OLG Bamberg RDM-Rspr. A 110 Bl.28; OLG Bamberg RDM Rspr. A 110 Bl.30). Der einzige Fall der Unterbrechung ist nach der Rechtsprechung dann gegeben, wenn die Verhandlungen sich "zerschlagen", später jedoch, unabhängig von der Tätigkeit des beauftragten Maklers "völlig neue" Verhandlungen aufgenommen werden (vgl. OLG Bamberg NJW-RR 1998,565). Allein das Tätigwerden eines zweiten Maklers unterbricht den Kausalzusammenhang nicht. Der Interessent soll die Ursächlichkeit des von ihm beauftragten Maklers aus subjektiven Motiven nicht beseitigen können. Objektiv muss sich eine völlig neue Geschäftsgrundlage darstellen, die unabhängig ist von der Tätigkeit des ersten Maklers. Dies ist nicht der Fall, wenn der zweite Makler auf der Tätigkeit des ersten Maklers aufbaut. Hat dieser bereits wichtige Einzelheiten genannt, z.B. Wohnfläche, Raumaufteilung und Lage, wird die Ursächlichkeit nicht unterbrochen, wenn der zweite Makler darauf hinweist, der Dachboden könne die Funktion des fehlenden Kellers übernehmen (vgl. Hans.OLG Hamburg RDM Rspr. A 110 Bl.55). Auch die Vereinbarung eines geringeren Kaufpreises unterbricht den Kausalzusammenhang zwischen dem Nachweis des ersten Maklers und dem Kaufvertrag nicht. Eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs liegt nicht vor, wenn die Verhandlungen nur ausgesetzt werden, z.B. weil die Finanzierung durch den Kaufinteressenten geklärt werden soll, oder wegen Urlaubs, Krankheit usw. Werden danach die Verhandlungen wieder aufgenommen, so werden sie nur weitergeführt. Die Ursächlichkeit ist nicht berührt. Dagegen ist der Zeitabstand zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Kaufvertrages keine Frage der Unterbrechung des Kausalzusammenhangs, sondern der Vermutung der Ursächlichkeit. |
| Untereigentum | dominum utile | |
| Untergänger | judges in border disputes | |
| Untergemeinschaft | sub-community; sub-committee of association of owners | In einer aus mehreren Häusern bestehenden Wohnungseigentumsanlage (Mehrhausanlage) kann durch Vereinbarung geregelt werden, dass für bestimmte Verwaltungsangelegenheiten Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz gebildet werden, die dann in sogenannten Teilversammlungen über diese Angelegenheiten beschließen. Das betrifft auch entsprechende Kostentragungsregelungen für die getrennt beschlossenen Maßnahmen. Im Falle der Anfechtung von Beschlüssen einer Untergemeinschaft ist die Anfechtung ausnahmslos gegen alle übrigen Eigentümer und nicht nur gegen die Eigentümer der jeweiligen Untergemeinschaft zu richten (BGH, 2.3.2012, V ZR 89/11). |
| Unterhaltssicherungsgesetz | German law regulating the provision of security for maintenance obligations/ substitute maintenance to dependants of draftees | Genauer: Gesetz über die Sicherung des Unterhalts der zum Wehrdienst einberufenen Wehrpflichtigen und ihrer Angehörigen (USG). Das weiterhin wirksame Gesetz vom 26.7.1957 gewährt Wehr- und Zivildienstleitenden eine Reihe von Beihilfen zum Lebensunterhalt. Dazu zählt u.a. die Mietbeihilfe, aber auch die Wirtschaftsbeihilfe für Dienstpflichtige, die bei Dienstantritt bereits über zwölf Monate lang Inhaber eines eigenen Gewerbebetriebes, einer eigenen Land- und Forstwirtschaft oder sonst selbstständig waren. Für nichtselbstständig tätige Dienstverpflichtete kann eine Verdienstausfallentschädigung gewährt werden. Auch bei Ruhezahlungen für private Krankenversicherungen hilft der Staat - unter den gesetzlich geregelten Bedingungen und nach Anrechnung der steuerpflichtigen Einkünfte des Antragstellers. |
| Unterkunft | lodging; dwelling; accommodation; housing | Eine Unterkunft - auch Obdach genannt - ist alles, was Schutz vor Wind und Wetter bietet und entweder zum bloßen Übernachten oder zum vorübergehenden oder dauerhaften Wohnen dient. Ein Zelt fällt darunter, ebenso wie Gebäude und Fahrzeuge. Unterkünfte in Form von Gebäuden sind z.B. Wohnheime, Kasernen, Krankenhäuser, Alten- und Pflegeheime, Ferienhäuser, Ferienwohnungen, Hotelzimmer, Pensionen, Baracken, Lauben, Gartenhütten, Almhütten, Jugendherbergen, Wohncontainer und auch Gefängnisse. Gebäude mit ein bis zwei Freizeitwohneinheiten werden nur dann als Unterkünfte angesehen, wenn ihre Wohnfläche insgesamt unter 50 qm liegt. Unterkünfte in Form von Fahrzeugen werden meist eher vorübergehend benutzt: Z.B. Wohnwagen, Wohnmobile, Wohnschiffe, Hausboote, Yachten, Kreuzfahrtschiffe und Eisenbahnzüge. Statistische Datenerhebungen erfassen nur bewohnte Unterkünfte. Wohnwagen und Gartenlauben werden nur mitgezählt, wenn deren Bewohner dort permanent wohnen und keine andere Wohnmöglichkeit haben. |
| Unterlassungsanspruch | injunctive relief; claim (or petition) for restraint | Entspricht im konkreten Fall der Gebrauch oder die Nutzung von Wohnungen oder gewerblichen Räumen in einer Wohnungseigentumsanlage nicht den getroffenen Vereinbarungen oder Beschlüssen der Wohnungseigentümer, liegt hierein eine Eigentumsbeeinträchtigung, die einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB i.V.m. § 15 Abs. 3 WEG begründet. Diesen Anspruch kann jeder Wohnungseigentümer gerichtlich durchsetzen. Auch gegen den Mieter einer Eigentumswohnung kann dieser Anspruch geltend gemacht werden. Da diese Unterlassungsansprüche auch einen Gemeinschaftsbezug haben, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG den Unterlassungsanspruch an sich ziehen und in gesetzlicher Prozessstandschaft gerichtlich geltend machen. Die Ausübung dieses Rechts der Wohnungseigentümergemeinschaft wird als gekorene Ausübungsbefugnis bezeichnet. Hierfür reicht es aus, dass die Ausübung dieses Rechts durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband) förderlich ist. Hat die Wohnungseigentümergemeinschaft den Unterlassungsanspruch an sich gezogen ist sie allein zuständig für die gerichtliche Geltendmachung. Damit ist dem einzelnen Wohnungseigentümer die Prozessführungsbefugnis entzogen (BGH, Urteil vom 5.12.2014, V ZR 5/14). |
| Unterlassungserklärung | declaration of discontinuance | |
| Unterlassungsklagegesetz (UklaG) | German act on cease and desist actions | Wer unwirksame Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Formularverträgen verwendet, muss damit rechnen, dass er in einem Rechtsstreit unterliegt (Beispiele: Hinzuziehungsklausel, Verweisungsklausel, Vorkenntnisklausel).
Darüber hinaus muss der Verwender solcher Klauseln damit rechnen, dass er abgemahnt wird. Diese Abmahnung erfolgte ursprünglich nach § 13 AGB-Gesetz. Dieses Gesetz ist außer Kraft getreten. Die Vorschriften, die die Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit von AGB-Klauseln regeln, sind in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) übernommen worden und zwar in die §§ 305 ff. Im Wesentlichen sind diese Regelungen unverändert geblieben. Die Verfahrensregeln sind dagegen in das Unterlassungsklagegesetz übernommen worden. Nach § 1 UKlaG besteht gegen die Verwendung und Empfehlung von unwirksamen AGB-Bestimmungen ein Anspruch auf Unterlassung und Widerruf. Ob AGB-Klauseln unwirksam sind, richtet sich dabei nach den §§ 307 bis 309 BGB. Nicht erforderlich ist, dass die AGB bereits in einen Vertrag einbezogen sind (Beispiel: Der Makler versendet sein Exposé, auf dessen Rückseite die AGB abgedruckt sind.). Ein Unterlassungsanspruch besteht nach § 1 UKlaG auch gegen denjenigen, der die unwirksamen Klauseln empfiehlt (Beispiel: Druck und Vertrieb von Formularmustern durch Verlage, Empfehlung von Muster-AGB durch Branchenverbände). Nach § 2 UKlaG besteht ein Unterlassungsanspruch bei Praktiken, die gegen Verbraucherschutzgesetze verstoßen. Welche Gesetze hier insbesondere gemeint sind, listet § 2 Abs. 2 Uklag auf. Es handelt sich dabei zum Beispiel um Regelungen aus dem BGB, wie § 655a BGB (Darlehensvermittlungsvertrag), § 312b BGB (Haustürgeschäfte), §§ 481 ff. BGB (Teilzeitwohnrechtevertrag), §§ 491 ff. BGB (Verbraucherdarlehensvertrag). Auch verbraucherschützende Vorschriften aus anderen Gesetzen wie dem Fernunterrichtsgesetz oder dem Datenschutzrecht können zu Unterlassungsansprüchen nach dem Uklag führen. In §§ 3,4 UKlaG sind die Stellen aufgeführt, die Unterlassungs- und Widerrufsansprüche geltend machen können. Es sind dies die Industrie- und Handelskammern, rechtsfähigen Berufsverbände zur Förderung gewerblicher Interessen und bestimmte qualifizierten Einrichtungen nach Europarichtlinien. Der Konkurrent hat nach dem Unterlassungsklagengesetz keinen Anspruch. § 5 Uklag verweist für das Verfahren bei Unterlassungsklagen auf die Zivilprozessordnung und auf § 12 Absatz 1, 2, 4 und 5 des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). § 6 Uklag regelt, welches Gericht zuständig ist; im Regelfall ist dies das Landgericht, in dessen Bezirk der Beklagte seine gewerbliche Niederlassung oder in Ermangelung einer solchen seinen Wohnsitz hat. Gibt es weder Niederlassung noch Wohnsitz, noch einen ständigen Aufenthaltsort des Beklagten im Inland, ist das Gericht an dem Ort zuständig, an dem die unzulässigen AGB verwendet wurden bzw. der Gesetzesverstoß begangen wurde. |
| Untermakler | sub-broker; subagent | |
| Untermiete | subletting; underlease; sublease; sandwich lease | Das Gesetz schützt das Vertrauen und die Zielsetzung, aufgrund derer der Vermieter nach Prüfung des Mieters den Vertrag abgeschlossen hat. Es gibt daher dem Mieter grundsätzlich kein Recht zur Untervermietung ohne entsprechende Erlaubnis des Vermieters. Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen der Untervermietung von Teilen der Wohnung und der Untervermietung der gesamten Wohnung. Soll nur ein Teil der Wohnung, etwa ein Zimmer, untervermietet werden, kann der bisherige Mieter in bestimmten Fällen ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Beispiele: Arbeitslosigkeit des Mieters, mehrmonatiger Auslandsaufenthalt des Mieters, Verkleinerung der Familie, eigene Pflegebedürftigkeit usw. In einem solchen Fall kann der Mieter die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung (Gebrauchsüberlassung an Dritte) verlangen. Dies gilt nur dann nicht, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund für die Versagung der Erlaubnis liegt, oder es zu einer übermäßigen Belegung der Wohnung käme oder andere wichtige Gründe die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar machen (z. B. geplante Gewerbeausübung in der Wohnung durch Untermieter). Dass Nationalität, Geschlecht, Hautfarbe, Religion etc. keine akzeptablen Gründe für die Ablehnung eines Untermieters sind, versteht sich von selbst. Dem stehen auch die Regelungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) entgegen. Wenn dem Vermieter die Untervermietung nur gegen eine angemessene Erhöhung der Miete zuzumuten ist, kann er die Erlaubnis davon abhängig machen. Soll die ganze Wohnung untervermietet werden, ist die Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis bei berechtigtem Interesse besteht hier nicht. Wird die Erlaubnis nicht erteilt, hat der Mieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist – sofern nicht in der Person des Untermieters ein wichtiger Ablehnungsgrund vorliegt (z. B. Zahlungsunfähigkeit). Die Erteilung der Erlaubnis durch den Vermieter bedeutet nicht, dass dieser für etwaige Schäden haftet, die der Untermieter an der Wohnung anrichtet. Für jedes dem Untermieter zur Last fallende Verschulden muss der Mieter geradestehen. In Geschäftsraummietverträgen ist es üblich, Regelungen über das Recht zur Untervermietung zu treffen. Für einen Gewerbemietvertrag hat der Bundesgerichtshof am 08.07.2009 entschieden (Az. XIII ZR 76/08), dass der Eigentümer gegen den Hauptmieter einen Anspruch auf Herausgabe des Mehrerlöses aus einer Untervermietung haben kann. Dies gilt ausschließlich für den Zeitraum nach Beendigung des Hauptmietvertrages, in dem der Untermieter das Mietobjekt weiter nutzt. Im verhandelten Fall war ein Gewerbeobjekt für 1.000 DM gemietet und für 7.000 DM untervermietet worden. Nach Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Vermieter war eine Räumungsklage erfolglos geblieben. Der Hauptmieter zahlte weiterhin 1.000 DM im Monat. Nach etwa vier Jahren wurde der Untermietvertrag einvernehmlich beendet, der Untermieter zahlte an den Hauptmieter eine Entschädigung von über 14.000 Euro wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Hauptmieter ab Zeitpunkt der ersten, wirksamen Kündigung des Hauptmietvertrages bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Untermietvertrages den laufenden Mehrerlös aus der Untervermietung (6.000 DM im Monat) sowie die Entschädigung von 14.000 Euro an den Vermieter herausgeben müsse. Die Entscheidung beruht auf § 546 Abs. 1, § 292 Abs. 2, § 987 Abs. 1 BGB (Herausgabe von gezogenen Nutzungen nach Rechtshängigkeit). Die Untervermietung von Wohnungen insbesondere in Großstädten an wechselnde Feriengäste wird in manchen deutschen Großstädten heute durch Zweckentfremdungssatzungen untersagt. Mieter, die ihre Wohnung als Ferienwohnung untervermieten wollen, benötigen für diese Nutzung die Erlaubnis des Vermieters. Hat der Vermieter generell eine Untervermietung auch ohne vorherige Überprüfung der einzelnen Untermieter erlaubt, deckt dies nicht die Vermietung an Feriengäste ab. Eine herkömmliche Untervermietung unterscheidet sich von der Vermietung als Ferienwohnung dadurch, dass dabei für einen längeren Zeitraum ein Untermieter einzieht; dies ist mit einem ständigen Wechsel von Feriengästen nicht zu vergleichen (BGH, Urteil vom 8.01.2014, Az. VIII ZR 210/13). Die Zwangsräumung von Wohnungen wurde in den letzten Jahren immer wieder dadurch erschwert, dass beim Räumungstermin ein dem Vermieter bis dahin nicht bekannter Untermieter in der Wohnung anzutreffen war. Da gegen diesen kein Räumungstitel vorlag, konnte der Gerichtsvollzieher die Räumung nicht vollstrecken. Im Zuge der Mietrechtsreform 2013 wurden die gesetzlichen Regelungen geändert: Liegt gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vor, kann nun durch einstweilige Verfügung auch gegen einen Untermieter vollstreckt werden, von dessen Existenz der Vermieter erst nach dem Schluss der mündlichen Gerichtsverhandlung Kenntnis erlangt hat Rechtlich problematisch kann es sein, wenn der Vermieter eine erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, es dem Mieter jedoch nicht gleich gelingt, sich von den Untermietern zu trennen. Der Bundesgerichtshof erklärte in seinem Urteil vom 4.12.2013 die fristlose Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch den Vermieter in einem solchen Fall für unwirksam. Hier hatte der neue Eigentümer der Wohnung die vom Voreigentümer erteilte Untervermietungserlaubnis widerrufen. Der Mieter hatte ein Räumungsverfahren gegen die Untermieter angestrengt, das mit einem Vergleich und der Einigung auf einen Räumungstermin endete. Dem Gericht zufolge hatte der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht verletzt, nur weil er die Wohnung nicht sofort freimachen konnte (Az. VIII ZR 5/13). Verweigert der Vermieter ohne Grund die Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen der Wohnung, obwohl der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, kann dies einen Schadenersatzanspruch des Mieters begründen. Der Bundesgerichtshof gestand einem Mieter Schadenersatz zu, der wegen eines mehrjährigen Auslandsaufenthaltes zwei von drei Zimmern untervermieten wollte. Die Untervermietung wurde pauschal verweigert. Daraufhin klagte der Mieter vor dem Amtsgericht. Dieses bestätigte, dass der Vermieter die Erlaubnis zu erteilen habe. Allerdings erfolgte das Urteil rund ein Jahr später. Der Mieter konnte dem BGH zufolge den Mietausfall für den Zeitraum bis zur Erteilung der Erlaubnis als Schadenersatz verlangen – rund 7.400 Euro (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13). |
| Untermiete bei Gemeinde | sublease with a legal entity under public law (municipality/ local authority) | Untermietverträge können auch mit einer juristischen Person des öffentliches Rechts (Gemeinden) oder mit anerkannten privatrechtlichen Trägern der Wohlfahrtspflege abgeschlossen werden. Diese Institutionen mieten z.T. im Rahmen ihrer vom Gesetzgeber erteilten Aufgaben und Befugnisse Wohnungen an, die dann z.B. an Personen mit besonders dringendem Wohnungsbedarf untervermietet werden. Ein Mieterschutz besteht bei derartigen Untermietverhältnissen kaum. Die gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung, den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses und bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen gelten nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen (vgl. § 549 Abs.2 BGB). Voraussetzung: Der öffentliche Träger hat den künftigen Mieter beim Vertragsabschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen. Eine ordentliche Kündigung kann durch die Gemeinde nur mit gesetzlicher Frist erfolgen, erfordert aber kein berechtigtes Interesse. |
| Untermietvertrag | sublease; sandwich lease | Soll eine Wohnung oder ein Zimmer untervermietet werden, ist ein schriftlicher Untermietvertrag dringend zu empfehlen. Muster sind im Internet erhältlich. Einige wichtige Regelungen sind z.B.:
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein zweijähriger beruflicher Auslandsaufenthalt Mietern ein berechtigtes Interresse an einer Untervermietung gibt. Beantragen die Mieter aus diesem Grund die Zustimmung zur Untervermietung von zwei Zimmern ihrer Drei-Zimmer-Wohnung an eine namentlich bekannte Person, darf der Vermieter nicht pauschal ablehnen. Der BGH verurteilte den Vermieter zur Zahlung des Betrages in Höhe einer Jahresmiete, der den Mietern durch die Ablehnung entgangen war (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13). Wird der Hauptmietvertrag gekündigt, ist es Sache des Hauptmieters, auch den Untermietvertrag rechtzeitig zu kündigen. Beide Verträge sind rechtlich unabhängig. Der Vermieter (Eigentümer) besitzt allerdings nach Ende des Hauptmietvertrages ein eigenes Recht auf Rückgabe der Mietwohnung gegenüber dem Untermieter (§ 546 Abs.2 BGB). Wurde ein möbliertes Zimmer der Wohnung untervermietet, können der Hauptmieter und der Untermieter jeweils bis zum 15. eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Die gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung, den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses und bei der Begründung von Wohneigentum (Umwandlung) gelten nicht. Bei einem unmöblierten Zimmer kann der Hauptmieter dem Untermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat (z.B. Eigenbedarf) und die Kündigung entsprechend begründet. Fehlen berechtigtes Interesse und Begründung, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Für den Untermieter beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Achtung: Bei Untervermietung der gesamten Wohnung hat der Untermieter den gleichen Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter auch. Liegt ein Härtefall vor, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen (gegenüber dem Hauptmieter). |
| Untermietzuschlag | surcharge/ increase for a sublease | Die Untervermietung einer Mietwohnung bedarf der Erlaubnis durch den Vermieter. Dieser kann seine Zustimmung davon abhängig machen, dass ein Untermietzuschlag auf die Miete gezahlt wird. Der Zuschlag muss jedoch in einem angemessenen Rahmen bleiben. Seine Höhe muss sich an den für den Vermieter entstehenden Mehrkosten orientieren. Voraussetzung ist, dass dem Vermieter eine Untervermietung im Einzelfall nur gegen Erhöhung der Miete zumutbar ist. Dies ist insbesondere der Fall, wenn zwischen Vermieter und Mieter eine Inklusivmiete vereinbart wurde, bei der die Nebenkosten mit der Miete abgegolten sind. Die durch Aufnahme einer zusätzlichen Person ansteigenden Nebenkosten können durch die Mieterhöhung aufgefangen werden. Findet in der Wohnung durch die Untervermietung nur ein Bewohnerwechsel statt, ohne dass sich die Anzahl der Bewohner erhöht, kann kein Zuschlag verlangt werden. Für Sozialwohnungen ist die Höhe des Untermietzuschlags gesetzlich festgelegt: Pro Monat 2,50 Euro für einen Untermieter, 5,00 Euro für zwei oder mehr Untermieter (§ 26 Abs.3 NMV – Neubaumietenverordnung). |
| Unternehmensbewertung | appraisal of a business; business valuation; evaluation of an enterprise as a whole | Unternehmensbewertungen sind in der Regel im Vorfeld von Unternehmensverkäufen, Fusionen und Beteiligungen an Unternehmen erforderlich. Die traditionellen Verfahren der Unternehmensbewertung beruhen auf der Vorstellung, dass es einen objektiven Unternehmenswert ("Wert an sich") gibt, der als Orientierungsmaßstab fungieren könne. Im Gegensatz hierzu steht die subjektive Unternehmensbewertung, die eine Entscheidungsgrundlage in einer konkreten subjektiven Entscheidungssituation liefern soll. Zu den älteren Methoden zählen Multiplikatormethoden (Unternehmenswert als Multipli-kator von Gewinn, Umsatz), wobei vor allem letztere wenig aussagekräftig ist. Der Multiplikator wird als branchentypische Erfahrungsgröße aufgefasst. Wird er aus konkreten Gewinnerwartungen abgeleitet, handelt es sich um eine Ertragswertmethode. Eine andere Methode stellt darauf ab, Wertelemente zu ermitteln und zu einem gesamten Unternehmenswert zusammenzufügen, der dann noch um wertmindernde Faktoren zu bereinigen ist. Vor allem bei Industrieunternehmen wird oft der Substanzwert (der auf den Zeitwert reduzierten Wiederbeschaffungswert) ermittelt, der auf einer Einzelbewertung der in der Bilanz enthaltenen Wirtschaftsgüter beruht. Der immaterielle Geschäftswert (Goodwill), der sich aus verschiedenen Faktoren wie Qualitätsmanagement, Name, Ansehen, Qualität der Verkaufsorganisation, Patente, Lizenzen, Werte aus dem Stand von Forschung und Entwicklung, bestehende Verbindungen usw. zusammensetzt, wird zusätzlich berücksichtigt. Berechnet wird der Goodwill durch Kapitalisierung des Gewinnanteils, der über eine konstante marktübliche Verzinsung des Substanzwertes hinausgeht. Dabei wird davon ausgegangen, dass dieser Geschäftswert innerhalb eines bestimmten Zeitraumes "abgeschrieben" wird, weil er durch auftretende Konkurrenz seine besondere Ertragsfähigkeit im Wettbewerb zunehmend einbüßt. Bei Dienstleistungsunternehmen, bei denen der "Persönlichkeitserfolg" stark im Vordergrund steht, z.B. bei Maklerunternehmen, ist es erforderlich, hiervon zu abstrahieren und den vom Unternehmer geschaffenen und übertragbaren Geschäftswert (übertragbares Image, übertragbare Geschäftsverbindungen, vorhandene Organisation und dergleichen) in den Vordergrund zu stellen. Die in den Personen der Verkäufer und Käufer solcher Unternehmen selbst steckenden unterschiedlichen Erfolgspotentiale werden auf diese Weise ausgeblendet. Der Käufer kann eine bestimmte Zeit vom übertragbaren Geschäftswert "leben". Taugt er nicht für das Unternehmen, wird es zugrunde gehen. Der übertragene Geschäftswert ist damit verbraucht. Für den tüchtigen Käufer ist er dagegen ein immaterielles Startkapital für zusätzliche zukünftige Erfolge, die er sich selbst zuschreiben kann. Die neuere (subjektive) Unternehmensbewertung beruht auf der Anwendung von Kapitalwertmethoden (englisch "Discounted Cashflow Method"). Hier wird konsequent versucht, Zukunftserfolge eines bestimmten Zeitraumes (z.B. acht oder zehn Jahre), die sich in Ausschüttungen ausdrücken, auf den Bewertungszeitpunkt durch Barwertkalkulationen zu verdichten. Hinzu kommt der Restwert nach Ablauf des Prognosezeitraums, der auf den Bewertungszeitpunkt diskontiert wird. Zwar überwiegen derzeit die traditionellen Unternehmensbewertungen. Die Discounted Cashflow Methoden sind jedoch auf dem Vormarsch. |
| Unternehmensethik in der Immobilienwirtschaft | business ethics in the real estate industry | Lange Zeit galt in den Wirtschaftswissenschaften die von Adam Smith aufgestellte These, dass die wirtschaftlich erstrebenswerte Wohlfahrt bei gerechter Güterverteilung sich einstelle, wenn jeder Mensch seine eigenen Interessen verfolge. Wohlfahrt und gerechte Güterverteilung sind ethisch gebotene anzustrebende Zwecke. Die Steuerung wird einer unsichtbaren Hand zugeschrieben. Das so genannte Pareto-Optimum als Wohlfahrtsoptimum spitzt dies zu, indem Vilfredo Pareto unterstellt, dass nur rationales und eigennütziges Verhalten aller Wirtschaftsakteure erforderlich sei, um das Wohlfahrtsoptimum zu erreichen. Dies ist die neoliberale Sichtweise von Wirtschaft. Die Institutionenökonomie hat inzwischen neue Grenzen gezogen. Die Grunderkenntnis bleibt auch hier bestehen. Wirtschaft funktioniert durch Gütertausch. Dieser aber ist mit Transaktionskosten verbunden. Diese Erkenntnis wurde in der klassischen und neoliberalen Theorie nicht genügend berücksichtigt. Die Transaktionskosten können aber durch opportunistisches Verhalten erheblich in die Höhe getrieben werden. Unter einem opportunistischen Verhalten ist "die Verfolgung des Eigeninteresses unter Zuhilfenahme von List" (einschließlich Rechtsverstöße wie Lügen, Unterschlagen und Betrügen) zu verstehen (Oliver Williamson 1990). Krimineller List kann allerdings durch ein scharfes, prohibitiv wirkendes juristisches Regelwerk begegnet werden. Da aber nicht jeder Opportunismus auch schon einen juristischen relevanten Tatbestand darstellt, gilt es in der Wirtschaft, Regelwerke aufzustellen, die eine Orientierungsgrundlage für ein Verhalten vorgeben, das opportunistisches Verhalten zum Schaden der Vertragspartner als Ausdruck von Unlauterkeit brandmarkt. Es sind ethische Regeln für den Bereich der Wirtschaft. Ausgangslage für denkbares opportunistisches Verhalten ist die Grundtatsache, dass zwischen Anbietern von und Nachfragern nach Gütern, die auch in Dienstleistungen bestehen können, eine asymmetrische Informationsverteilung vorherrscht. Dies kann durch Informationsverweigerung, Schließung von unvollkommenen Verträgen und sonstigen "hidden actions" dazu führen, dass Transaktionen erheblich verteuert werden. Nur wenn es einen Verhaltens-Kodex gibt, dessen Grundnorm auf Ehrlichkeit beruht und wenn er von den Marktakteuren schon wegen der zu verlierenden Reputation ernst genommen wird, liefert Wirtschafts- und Unternehmensethik einen Beitrag zur Optimierung der gesellschaftlichen Wohlfahrt. In der Immobilienwirtschaft gibt es eine Reihe von Ansätzen zur Formulierung von Verhaltenskodices. Bekannt sind die Standesregeln der Maklerverbände, aber auch der Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilienwirtschaft. Die Royal Institution of Chartered Surveyors haben ebenfalls die Mitglieder verpflichtende "Rules of Conduct" aufgestellt, die erst 2003 wieder neu formuliert wurden. Die Wirksamkeit der Regelwerke hängt einerseits von der öffentlichen Kenntnisnahme (dem Bekanntheitsgrad) und andererseits vom Funktionieren der Verbandskontrolle ab sowie von der Durchsetzung von Sanktionen durch die Verbände bei Verstößen. |
| Unternehmenskommunikation | corporate communications | Die Unternehmenskommunikation stellt einen Geschäftsprozess und eine funktionale Einheit innerhalb von Organisationen dar. Auf Grund ihrer strategischen Position wird die Unternehmenskommunikation in der Regel als Stabsstelle an die Geschäftsführungsebene, also beim Vorstand oder dem Geschäftsführer eines Wohnungs-, Software- oder Maklerunternehmens angegliedert. Aufgabe der Unternehmenskommunikation ist die Planung und Realisierung aller Kommunikationsmaßnahmen im Unternehmen. Die Planungen umfassen unter anderem die Festlegung und Verfolgung strategischer Kommunikationsziele, die Entwicklung und Bereitstellung übergreifender Kommunikationsplattformen und -medien oder auch die Beratung und Unterstützung von Vorständen, Führungskräften und Projektleitern bei ihren jeweiligen Kommunikationsaufgaben: Dabei kann es sich um die inhaltliche Vorbereitung auf Gespräche mit Fach- oder Lokaljournalisten handeln, die zum Beispiel über die energetische Sanierung eines Altbaus informiert werden wollen. Ferner kann es eine Kommunikationsaufgabe sein, die Führungsebene einer Wohnungsgesellschaft mit den neuesten Entwicklungen in der internen Kommunikation vertraut zu machen, um einen reibungslosen innerbetrieblichen Informationsfluss zu gewährleisten. Die Unternehmenskommunikation stellt demnach ein wichtiges strategisches Bindeglied im Unternehmen zwischen Management, Führungsebene, Mitarbeiter, Kunden und Mietern dar. Für die operative Umsetzung einzelner kommunikativer Maßnahmen wie die Erstellung von Mediaplänen, Unternehmensbroschüren oder Mieterrundschreiben ist die Stabstelle Unternehmenskommunikation nur in geringem Umfang zuständig. |
| Unternehmenskultur | corporate culture | In der Unternehmenskultur spiegelt sich die Identität eines Unternehmens wieder: seine implizierten Werte, Normen, Ansichten, Denkhaltungen und Verhaltensmuster. Die Kultur äußert sich im Umgang mit Kollegen, Kunden und der Öffentlichkeit (Corporate Behaviour), im äußeren Erscheinungsbild (Corporate Design) und in der Kommunikation des Unternehmens mit seinen Stakeholdern (Corporate Communications). Kultur wirkt demnach nach innen ins Unternehmen und nach außen in die Öffentlichkeit. Sie beeinflusst Image und Reputation. Eine zeitgemäße Führungs- und Unternehmenskultur ist die Basis für einen langfristigen Unternehmenserfolg. |
| Unternehmenspublikationen | corporate publications | Unter Unternehmenspublikationen werden firmeneigene Printprodukte verstanden. Sie werden zumeist hausintern verfasst und dienen der Informationsvermittlung und der positiven Unternehmensdarstellung. Sie sind an Kunden, Partner, Mitarbeiter, Medien und Interessenten gerichtet. Zu den bekanntesten Print-Produkten zählen:
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| Unternehmererklärung | manufacturer's statement (new German energy conservation regulation) | Die Unternehmererklärung wurde von der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV) eingeführt, welche seit 1.10.2009 in Kraft ist. Darin bestätigt ein Unternehmer, der an einem Gebäude zum Beispiel Modernisierungsarbeiten ausgeführt hat, gegenüber dem Hauseigentümer, dass bei den Arbeiten die EnEV beachtet wurde. Der Unternehmer bzw. Handwerksbetrieb ist zur Ausstellung der Erklärung verpflichtet; die Nichtausstellung ist eine Ordnungswidrigkeit. § 26a der EnEV 2009 besagt, dass jeder, der geschäftsmäßig an oder in bestehenden Gebäuden Arbeiten zur Änderung von Außenbauteilen, zur Dämmung oberster Geschossdecken, zum erstmaligen Einbau oder zur Ersetzung von Heizkesseln und sonstigen Wärmeerzeugersystemen, Verteilungseinrichtungen oder Warmwasseranlagen, Klimaanlagen oder sonstigen Anlagen der Raumlufttechnik durchführt, dem Eigentümer unverzüglich nach Abschluss der Arbeiten schriftlich bestätigen muss, dass die Bauteile den Anforderungen der EnEV entsprechen. Damit wird die Erfüllung der Pflichten des Eigentümers nachgewiesen. Dieser muss die Unternehmererklärung mindestens fünf Jahre lang aufbewahren. Der Eigentümer muss die Unternehmererklärungen der nach Landesrecht zuständigen Behörde auf Verlangen vorlegen. Die EnEV 2009 besagt, dass die Bezirksschornsteinfeger Sichtprüfungen an Heizanlagen durchführen müssen. Alternativ kann der Hauseigentümer dem Schornsteinfeger auch eine Unternehmererklärung vorlegen, um zu beweisen, dass er die gesetzlichen Vorgaben eingehalten hat. |
| Unternehmergesellschaft (UG) | enterprise company with limited liability, a new form of private limited company without minimum equity capital | Die Unternehmergesellschaft oder Mini-GmbH ist eine abgewandelte Form der GmbH, die mit der Reform des Gesellschaftsrechts vom 01.11.2008 in Deutschland eingeführt wurde. Basis ist die gesetzliche Regelung in § 5a GmbHG. Auch in der Immobilienbranche firmieren bereits einige Unternehmen unter dieser Bezeichnung. Die korrekte Bezeichnung einer solchen Gesellschaft lautet "XY Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt)" oder "XY UG haftungsbeschränkt". Die Gesellschaft darf nur mit dem voll ausgeschriebenen Zusatz "haftungsbeschränkt" im Rechtsverkehr auftreten. Die UG ist eine juristische Person. Sie unterliegt der Körperschafts- und Gewerbesteuer und der Pflicht zur Veröffentlichung ihrer Jahresabschlüsse. Als Stammkapital der UG haftungsbeschränkt reicht bereits ein (1) Euro aus. Es sind nur Bar- und keine Sacheinlagen zulässig. Jedes Jahr sind 25 Prozent des Jahresüberschusses in eine Rücklage einzustellen, um das Stammkapital einer herkömmlichen GmbH zu erreichen. Erreichen Rücklage und ursprüngliches Stammkapital zusammen 25.000 Euro, kann die Gesellschaft durch einen Kapitalerhöhungsbeschluss in eine GmbH umgewandelt werden. Handelsregistereintrag und notarieller Gesellschaftsvertrag sind erforderlich. Allerdings kann, wenn die Gesellschaft maximal drei Gesellschafter und einen Geschäftsführer hat, bei ihrer Gründung ein vereinfachtes Verfahren angewendet werden. Dabei wird als Gesellschaftsvertrag ein vorgedrucktes Musterprotokoll mit bestimmten Pflichtangaben verwendet. Es entstehen lediglich geringfügige Gründungskosten; jedoch fehlen im Musterprotokoll viele wichtige Regelungen einer herkömmlichen Satzung (Kündigung, Abfindungen usw.). Für Gläubiger besteht die einzige Absicherung im Umgang mit einer UG in der Warnung durch den zwingenden Zusatz "haftungsbeschränkt". Dieser wird jedoch in der Praxis oft regelwidrig weggelassen. Gründer sollten bedenken, dass eine Beschränkung ihrer Haftung auf 1 Euro nicht unbedingt ein gutes Licht auf ihre Kreditwürdigkeit wirft. Vorteile der UG sind die vereinfachte und schnelle Gründung. Ein Hauptnachteil ist die Gefahr der Insolvenz aufgrund einer allzu geringen Kapitalausstattung: Zwar kann die UG bereits mit einem Euro Stammkapital angemeldet werden; es besteht jedoch wie bei jeder anderen Kapitalgesellschaft die Pflicht, bei Überschuldung Insolvenz anzumelden. Eine Überschuldung ist gegeben, wenn das Vermögen des Schuldners die bestehenden Verbindlichkeiten nicht mehr abdeckt (§ 19 InsO). Konkurrierende Gesellschaftsformen sind die Limited nach britischem Recht und die ursprünglich für 2010 geplante Europäische Privatgesellschaft. Ob und wann letztere eingeführt wird, ist jedoch unsicher; am 30.05.2011 hat der Europäische Rat einen Kompromissvorschlag zu dieser Gesellschaftsform nach Vetos von Deutschland und Schweden abgelehnt. |
| Untersagung | prohibition; injunction; interdiction | baurechtlich Untersagung ist eine Maßnahme der Bauaufsichtsbehörde zur Gefahrenabwehr, ein anzeigepflichtiges Bauvorhaben zu stoppen, da in einem vereinfachten Verfahren nach den Landesbauordnungen eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörden nicht erteilt werden muss. Die Untersagung kann auch die Nutzung eines genehmigungspflichtigen Bauwerkes, das ohne Genehmigung erstellt oder umgebaut wurde, verhindern, wenn die Bauaufsichtsbehörde von der rechtswidrigen Nutzung Kenntnis erlangt. gewerberechtlich Die Gewerbebehörde kann die Ausübung eines Gewerbes untersagen, wenn Tatsachen vorliegen, die auf die Unzuverlässigkeit des Gewerbetreibenden oder einer mit der Leitung des Gewerbebetriebes beauftragten Person schließen lassen. Auf Antrag des Gewerbetreibenden kann der Gewerbebetrieb durch einen Stellvertreter fortgeführt werden. Meist geht dem gewerberechtlichen Untersagungsverfahren ein Strafverfahren voraus. Die im rechtskräftig gewordenen Urteil enthaltenen Gründe sind dann auch maßgebend für die Begründung der Untersagung. Bei erlaubnispflichtigen Gewerben (Immobilienmakler, Bauträger, Baubetreuer) wirkt der Widerruf der einmal erteilten Erlaubnis wie eine Gewerbeuntersagung. |
| Untersuchungs- und Rügepflicht | obligation of inspection, notification and rejection | Diese Pflicht betrifft Unternehmer, die im Rahmen ihres Gewerbes einkaufen. Ist der Kauf für beide Teile, ein Handelsgeschäft, muss die Ware gemäß § 377 Handelsgesetzbuch bei Eingang auf Mängel untersucht werden. Diese müssen ggf. unverzüglich beim Verkäufer gerügt werden. Wird dies versäumt, gilt die Ware als genehmigt und es entfallen alle Ansprüche wegen eventueller Sachmängel. Bei verdeckten Mängeln, die sich erst später zeigen, kann die Mängelanzeige auch noch unverzüglich nach deren Entdeckung vorgenommen werden (wobei dieser Zeitpunkt aber belegbar sein muss). Wird dies versäumt, entfallen wiederum alle Ansprüche aufgrund der Sachmängel. Für Rechtsstreitigkeiten sorgt die Rügepflicht insbesondere dann, wenn die Besteller gar nicht damit rechnen, dieser zu unterliegen. So wird oft nicht beachtet, dass ein Vertrag über die Herstellung beweglicher Gegenstände und deren Lieferung in vielen Fällen nicht als Werkvertrag, sondern als Werklieferungsvertrag einzuordnen ist. Für diesen gilt das Kaufvertragsrecht, was bei Geschäften unter Unternehmern zur Rügepflicht nach Handelsrecht führt. Beispiele:
Die Rügepflicht muss gegenüber dem tatsächlichen Verkäufer ausgeübt werden – nicht gegenüber Vertragspartnern, Zwischenhändlern etc. Dies gilt selbst beim Kauf eines Firmenwagens (Landgericht Krefeld, Urteil vom 13. März 2014, Az. 3 O 311/13). |
| Unterteilung (Wohnungseigentum) | division; subdivision (freehold flat) | Jeder Wohnungseigentümer kann sein Wohnungseigentum auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer unterteilen und die neu geschaffenen Einheiten an Dritte veräußern, sofern dadurch der rechtliche Status der übrigen Wohnungseigentümer gewahrt wird und die Veräußerung nicht gemäß § 12 Abs. 1 WEG der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder Dritter bedarf. Die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer werden aber nur dann gewahrt, wenn die ursprüngliche Stimmenzahl durch die Unterteilung von Wohneinheiten keine Änderung erfährt, also keine weiteren Stimmrechte entstehen. Das setzt bei Geltung des Kopf- oder des Objektprinzips voraus, dass die Erwerber wegen der Selbständigkeit der neu geschaffenen Wohneinheiten ihr Stimmrecht nur nach Bruchteilen ausüben können (BGH, Urteil vom 27.4.2012, V ZR 211/11). Die Regelung des § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG zur gemeinsamen Ausübung des Stimmrechts kommt nicht zur Anwendung. |
| Unterverbriefung | undervaluation (in the purchase contract) | Als Unterverbriefung oder Schwarzbeurkundung wird ein Tatbestand bezeichnet, bei dem die Parteien eines Grundstückskaufvertrages vereinbaren, einen Teil des Kaufpreises bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages nicht anzugeben. Gleiches gilt, wenn sie einen sonstigen geldwerten Vorteil für den Verkäufer vereinbaren, der in der notariellen Urkunde nicht erscheinen soll (z.B. dass der Verkäufer die verkaufte Wohnung noch ein Jahr lang kostenlos nutzen kann). Es gibt zwei Hauptmotive für solche Vereinbarungen, nämlich Ersparnis von Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, evtl. auch Maklergebühren) oder Geldwäsche. Rechtlich gesehen ist ein Kaufvertrag, der unter solchen Bedingungen geschlossen wird, unwirksam, weil er gegen die Formvorschrift des § 311b BGB verstößt. Außerdem handelt es sich um ein nichtiges Scheingeschäft. Geheilt wird der Vertrag allerdings durch Umschreibung im Grundbuch, da die Eintragungen in Abteilung I öffentlichen Glauben genießen. Bei der Unterverbriefung kommt noch der Straftatbestand der Steuerhinterziehung in Bezug auf die gewollte Steuerverkürzung bei der Grunderwerbsteuer hinzu. Wirkt ein Makler bei dem Grundstücksgeschäft mit, macht er sich ebenfalls strafbar. Vorausgesetzt wird dabei, dass er einen strafbaren Tatbeitrag leistet, indem er etwa das Schwarzgeld in Empfang nimmt und nach Beurkundung an den Verkäufer weiterleitet. Reines "Mitbekommen" der Unterverbriefung ist nicht strafbar. Es gehört allerdings zu den Sorgfaltspflichten jeden Maklers, seine Auftraggeber vor einer Unterverbriefung eindringlich zu warnen und sie über die Folgen aufzuklären. Wurde Schwarzgeld aus Gründen der Geldwäsche bezahlt, ist der Makler ohnehin verpflichtet, die Zentralstelle für Verdachtsanzeigen und die Staatsanwaltschaft zu informieren. Die Parteien gehen bei solchen Manipulationen ein erhebliches Risiko ein. Zahlt der Käufer das Schwarzgeld vor der Verbriefung und weigert sich dann der Verkäufer, zur Beurkundung zu erscheinen, dann ist das Geld schlicht verloren. Soll der Käufer das Schwarzgeld nach der Beurkundung zahlen, und weigert er sich, hat der Verkäufer keine Anspruchsgrundlage zur Durchsetzung seiner Forderung. Schließlich kann das Schwarzgeschäft noch durch Selbstanzeige eines der Beteiligten beim Finanzamt auffliegen. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass es für den Käufer problematisch werden kann, Ansprüche wegen nach dem Kauf entdeckten Mängeln des Objekts geltend zu machen. Auch wenn eine Haftung des Verkäufers für Mängel und damit ein Rücktritt vom Kaufvertrag vertraglich wirksam ausgeschlossen ist, kann bei vom Käufer verschwiegenen Mängeln der Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten werden. Bei erfolgreicher Durchsetzung derartiger Ansprüche sind die gegenseitigen Leistungen zurückzugewähren. Vor Gericht kann jedoch nur der offizielle Kaufpreis zurückgefordert werden und nicht der reale. In südeuropäischen Staaten hat die Unterverbriefung beim Immobilienkauf lange Tradition. Auch dort sollten deutsche Käufer jedoch von derartigen Schwarzgeschäften Abstand nehmen, da die Finanzbehörden immer entschiedener dagegen vorgehen. |
| Untervermietung | subletting | |
| Unterverpachtung | sublease; underlease | Die "Nutzungsüberlassung an Dritte" ist beim Pachtvertrag von der Erlaubnis des Verpächters abhängig. Dies gilt sowohl für eine komplette Weiterverpachtung an einen einzelnen "Unterpächter", als auch für die komplette oder teilweise Unterverpachtung an einen Zusammenschluss von Landwirten zur gemeinsamen Nutzung. Auch wenn der Verpächter die Erlaubnis erteilt, bleibt die Unterverpachtung für den Pächter riskant: Er hat in jedem Fall für ein Verschulden des Dritten (="Unterpächters") bei der Nutzung des Betriebes oder Grundstücks einzustehen. |
| Unterversicherung | underinsurance | Wer ein Risiko versichert und dafür den Wert - um die Prämie niedrig zu halten - zu niedrig angibt, riskiert, unterversichert zu sein. Man spricht von "Unterversicherung", wenn im Vertrag der Wert des versicherten Gegenstandes deutlich zu niedrig angegeben worden ist. Nach den Bestimmungen ist es der Versicherungsnehmer, der dafür verantwortlich ist, den Wert (vom Hausrat bis zur Immobilie) richtig und zeitgerecht anzugeben. Oft wird auch einfach vergessen, den Wert nach einigen Jahren anzupassen. Der Wille zu sparen kann zu bösen Überraschungen führen, denn im Schadensfall rechnet die Versicherung wie folgt: Versicherungssumme x Schaden • Entschädigung Wiederbeschaffungspreis Beispiel: Im Vertrag wird die Versicherungssumme mit 100.000 Euro angegeben. Der Wiederbeschaffungswert beläuft sich nach Eintritt des Versicherungsfalles lt. Gutachten auf 200.000 Euro. Der Schaden liegt bei 20.000 Euro. Rechnung der Versicherung nach obiger Formel: 100.000 Euro x 20.000 Euro • 10.000 Euro 200.000 Euro Die festgestellte Unterversicherung führt zu einem Verlust von 10.000 Euro. Bei der Hausratversicherung wird als Versicherungsstandard mit einem Versicherungswert von 650 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche gerechnet. |
| Unterwerfungsklausel (Zwangsvollstreckung) | submission to an execution clause; cognovit clause; sharp clause (compulsory auction/ forced sale) | Die Unterwerfungsklausel findet man meist in Grundstückskaufverträgen und in der Regel in Grundschuldbestellungsurkunden. Beim Kaufvertrag unterwirft sich der Käufer wegen seiner Zahlungsverpflichtungen der "sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen". Voraussetzung dafür, dass der Verkäufer vollstrecken kann, ist eine vollstreckbare Ausfertigung. Bei der Unterwerfungsklausel in Grundschuldbestellungsurkunden ist zu unterscheiden zwischen der dinglichen und der persönlichen Zwangsvollstreckung. Die dingliche Zwangsvollstreckung wirkt gegen den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks und bezieht sich auf das Grundstück und auf dessen Zubehör. Die persönliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung wirkt gegen den Schuldner und bezieht sich auf dessen gesamtes Vermögen, z.B. auch auf Bankguthaben. Eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunden darf der Notar nicht mehr erteilen, wenn er weiß, dass der Anspruch nicht entstanden oder bereits erfüllt ist. |
| Unzulässige Fragen | inadmissible questions/ queries/ issues | Vor dem Abschluss des Mietvertrages informiert sich so mancher Vermieter mit Hilfe eines Selbstauskunft-Fragebogens oder auch durch persönliches Gespräch über die Verhältnisse des Mietinteressenten. Einige Fragen sind bei dieser Gelegenheit jedoch unzulässig. Generell sind alle Fragen des Vermieters unzulässig, deren Beantwortung keine unmittelbare Auswirkung auf das Mietverhältnis haben kann. In manchen Fällen wiegt das Persönlichkeitsrecht des Mieters auch schwerer als das Informationsbedürfnis des Vermieters, so dass hier sogar unwahre Angaben gemacht werden dürfen (Klassischer Fall: "Sind Sie schwanger?"). Unzulässig sind Fragen nach:
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| Unzumutbare Belästigung | unreasonable nuisance | Unzumutbare Belästigung gehört zur "belästigenden Werbung" die im UWG in die Kategorie des unlauteren Wettbewerbs eingestuft wurde. Dies gilt im Grundsatz für jegliche Werbung, zu der der Beworbene nicht sein Einverständnis erteilt hat. Eine unzumutbare Belästigung nach § 7 UWG ist bei einer Werbung durch Telefonanrufe anzunehmen:
Unzumutbar ist ferner eine Werbung unter Verwendung von automatischen Anrufmaschinen, Faxgeräten oder elektronischer Post, ohne dass eine Einwilligung der Adressaten vorliegt. Schließlich wird eine unzumutbare Belästigung bei einer Werbung mit Nachrichten unterstellt, bei der die Identität des Absenders, in dessen Auftrag die Nachricht übermittelt wird, verschleiert oder verheimlicht wird, gegen § 6 Absatz 1 des Telemediengesetzes (Informationspflichten) verstoßen wird oder in der der Empfänger aufgefordert wird, eine Website aufzurufen, die gegen diese Vorschrift verstößt, oder bei der keine gültige Adresse vorhanden ist, an die der Empfänger eine Aufforderung zur Einstellung solcher Nachrichten richten kann, ohne dass hierfür andere als die Übermittlungskosten nach den Basistarifen entstehen. Voraussetzung für die Zulässigkeit jeder Werbung ist, dass die Identität des Absenders oder Auftraggebers klar und eindeutig angegeben ist. Eine unzumutbare Belästigung im Maklergeschäft kann sich durch die Methode der "Kaltakquise" ergeben, mit der Makler durch Anrufe, Fax oder E-Mail versuchen, einen Verkaufsauftrag von einem Immobilienanbieter zu erhalten, dessen Verkaufsabsichten dem Makler bekannt wurden. Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Bekämpfung unerlaubter Telefonwerbung und zur Verbesserung des Verbraucherschutzes am 04.08.2009 mit der Ergänzung des § 7 UWG dürfen Gewerbetreibende Verbraucher nicht mehr von sich aus telefonisch kontaktieren. Sie müssen vorher eine nachweisbare Erlaubnis einholen. Das wirkt sich auch auf das Maklergeschäft aus, da eine "Kaltakquise", die durch einen Telefonanruf des Maklers beim Verkäufer oder Vermieter eingeleitet wird, nicht mehr möglich ist. Der Makler kann auch keine möglichen Interessenten von sich aus anrufen, um sie über ein Objektangebot zu informieren. Erlaubt sind jedoch Telefonanrufe, wenn bereits ein Auftragsverhältnis, beziehungsweise eine Geschäftsbeziehung besteht. Zuwiderhandlungen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld bis zu 300.000 Euro geahndet werden kann (§ 20 UWG). |
| UR | (notary's) document register | Abkürzung für: Urkundenrolle |
| Urban 21 | URBAN 21 | Auf der "Urban 21", der "Weltkonferenz zur Zukunft der Städte", die zwischen dem 4. und 6. Juli 2000 in Berlin stattfand – eine Fortsetzung von der Rio-Konferenz – wurde der von der Weltkommission Urban 21 erarbeitete "Weltbericht für die Zukunft der Städte" vorgelegt, der beim Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen über Internet abrufbar ist. Das Ergebnis der Urban 21 ist wiederum Beratungsgegenstand der Nachfolgekonferenz von HABITAT II, die 2001 in New York stattfand. Der Weltbericht enthält auf der Grundlage einer Typisierung von Stadtentwicklungen (von übermäßigem Wachstum, von dynamischem Wachstum und von Überalterung geprägte Stadt) Trendfeststellungen und Empfehlungen für ein politisches Handeln, das zur Trendumkehr führt. |
| Urban Entertainment Center (UEC) | urban entertainment centre (UEC) | Im Gegensatz zum Shopping Center, bei dem die Erlebniswelt des Einkaufens immer noch im Vordergrund steht, handelt es sich beim Urban Entertainment Center um einen Erlebnisbereich, bei dem die Freizeit- und Unterhaltungskomponenten prägend sind. Es handelt sich um ein konzentriertes privatwirtschaftlich organisiertes Angebot für individuelle Freizeitgestaltung. Hierzu können zählen Kinos, Bowling, Billiard, Ausstellungen, Internet Cafés, Bühnen für Varietés und Musicals. Die Erfahrung hat allerdings gezeigt, dass auf den in das Freizeitarrangement eingebundenen Einzelhandel als Besuchermagnet kaum verzichtet werden kann. Im Vordergrund steht der Freizeit- und unterhaltungsbezogene Handel. Aber auch themen- und erlebnisgastronomische Betriebe dürfen nicht fehlen. Das Investitionsrisiko ist keinesfalls gering. Als Standorte kommen vor allem zentral gelegene Liegenschaften (Bahnhöfe, alte Industriekomplexe) in Betracht. Das Frankfurter UEC liegt 5 Gehminuten vom Hauptbahnhof im Europa Viertel. Ein typisches UEC war der Space Park in Bremen, der 2003 vollendet, 2004 aber mangels Besucherzahlen wieder geschlossen wurde. Heutzutage befindet sich an dieser Stelle "Waterfront Bremen", ein Einkaufszentrum, welches Elemente eines Urban Entertainment Centers aufweist. Amerikanischen Erfahrungen zufolge besteht die Hauptbesuchergruppe aus 16-40-Jährigen, vor allem Singles und Touristen. Die Verweildauer beträgt zwischen 3 und 4 1/2 Stunden. Im Gegensatz zu UECs werden große Freizeitparks mit großem Einzugsbereich nicht in Stadtzentren, sondern – ähnlich wie bei Factory Outlet Centers in Gegenden platziert, deren Verkehrsinfrastruktur mehrere Regionen abdeckt. |
| Urban Improvement District | Urban Improvement District | |
| Urban Land Institute | Urban Land Institute (ULI) | Das Urban Land Institute (ULI) ist eine 1936 gegründete Non-Profit-Organisation, die sich der Forschung, der Weiterbildung und dem Erfahrungsaustausch zu stadtplanerischen und immobilienwirtschaftlichen Fragen widmet. Heute zählt das ULI nach eigenen Angaben weltweit mehr als 30.000 Mitglieder. Neben dem Hauptsitz in Washington und dem Europäischen Büro in London bestehen weitere Servicebüros und Repräsentanzen in Australien, Brasilien, Hong Kong, Japan, Mexico und Singapur. Auf lokaler Ebene wird die Arbeit des ULI von den District Councils getragen. Der Mitgliederkreis des ULI umfasst Einzelpersonen, Unternehmen und Institutionen sowohl aus der Privatwirtschaft und als auch aus dem öffentlichen Sektor. Sie repräsentieren das gesamte Spektrum der unterschiedlichen Fachrichtungen aus den Bereichen Flächennutzung und Immobilienentwicklung. So sind unter den Mitgliedern Immobilieneigentümer, Investoren, Berater, Entwickler, Architekten, Juristen, Finanzierer, Planer, Behörden, Bauunternehmen, Ingenieure und Hochschullehrer, aber auch Studenten und Referendare vertreten. Mehr als 20% der ULI-Mitglieder arbeiten in Regierungsbehörden, Hochschulen und Public-Private-Partnerships. In seiner Tätigkeit widmet sich das ULI gleichermaßen ökonomischen, sozialen und ökologischen Aspekten und versteht sich als interdisziplinäres Forum für den offenen Austausch zwischen Führungskräften aus der Wirtschaft und politischen Entscheidungsträgern. Das Institut betreibt Untersuchungen zu neuen Trends auf dem Gebiet der Stadtplanung und des Bauwesens und erarbeitet auf der Basis seiner Forschungsergebnisse neue Lösungsansätze. Neben den eigenen Forschungsergebnissen und Marktdaten publiziert das ULI Erfahrungsberichte aus der Praxis; zudem werden regelmäßig Fachkonferenzen in den USA und anderen Ländern veranstaltet. Das Monatsmagazin "Urban Land" deckt mit seiner Berichterstattung entwicklungsbezogene Themen aus allen Immobilienmarktsegmenten wie Büro, Einzelhandel, Industrie oder Wohnen rund um die Welt ab. Wegen seines unabhängigen Status zählt das ULI zu den international am häufigsten zitierten Organisationen in Fragen der Stadtplanung, der Flächennutzung und des Bauwesens. Website: www.uli.org |
| Urbanes Gebiet | urban area | In einem Bebauungsplan können verschiedenartige Gebiete ausgewiesen werden, in denen nur bestimmte Bebauungen bzw. Nutzungen von Immobilien zulässig sind. Beispiele sind etwa das reine Wohngebiet, das allgemeine Wohngebiet, das Gewerbegebiet und das Mischgebiet. Definiert sind diese Varianten in der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Mit der Reform des Bauplanungsrechts vom Mai 2017 wurde das Urbane Gebiet neu eingeführt. Es dient dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Dabei muss die Nutzungsmischung nicht gleichgewichtig sein. Zweck der Neuerung war es, den Wohnungsmangel in Großstädten zu bekämpfen und gleichzeitig den Flächenverbrauch einzuschränken. Mit Hilfe der Ausweisung Urbaner Gebiete können Städte nun auch in bisherigen Gewerbegebieten oder stark verdichteten Gebieten Wohnraum schaffen. Natürlich sind dafür einige Abstriche etwa beim Thema Lärmschutz erforderlich. Diese wurden durch Änderungen der TA Lärm umgesetzt. So darf Gewerbelärm nun dort tagsüber um drei Dezibel lauter sein als in einem Mischgebiet (63 dB(A)). Hauptkennzeichen eines Urbanen Gebiets ist eine Mischung verschiedener Nutzungsarten: Hier sollen Gewerbebetriebe, Wohnungen, soziale, kulturelle und andere Einrichtungen nenebeinander existieren und Menschen auf kurzen Wegen zur Arbeitsstelle kommen. In einem urbanen Gebiet sind nach § 6a BauNVO zulässig:
Ferner können ausnahmsweise zugelassen werden:
Ferienwohnungen gelten nach § 13a BauNVO nun in Urbanen Gebieten als sonstige Gewerbebetriebe und sind dort zulässig. |
| Urbanisierung | urban development; urban growth; urbanisation | Unter Urbanisierung versteht man die Verstädterung der Welt, das heißt die Ausbreitung städtischer Lebensformen. Um 1800 wohnten nur circa drei Prozent der Weltbevölkerung in Städten, 1870 sieben Prozent, 1900 14 Prozent, 1950 29 Prozent und 1980 46 Prozent. Seit dem Jahr 2008 leben erstmals in der Menschheitsgeschichte weltweit mehr Menschen in Städten als auf dem Land. In den Entwicklungsländern ist der Zuzug der Landbevölkerung in die Städte besonders intensiv. Folge der Urbanisierung ist das Zusammendrängen der Menschen auf engem Raum sowie eine zunehmende Vergrößerung der Städte, wodurch Belastungen und Gefährdungen der Umwelt die Folge sein können. |
| Urbanität | urbanity; urbaneness | Unter Urbanität verstehen wir die hoch entwickelte städtische Lebensweise, die Kombination von adäquatem Wohnraum mit ansprechender ästhetischer Atmosphäre der Umgebung, reichlichen Möglichkeiten der Kontakt- und Erlebnispflege sowie der bequemen Nutzung von Verkehr, Dienstleistungen, Verkaufsstellen, Kunst und Kultur. Urbanität ist eine gute Voraussetzung zur Befriedigung der geistigen und materiellen Interessen der Bewohner in ihrer Stadt. Urbanes Leben ist der Einkaufsbummel auf dem Markt, der Besuch des Kaffees an der Ecke, das Verweilen auf einem belebten Platz, das Sitzen auf einer Parkbank in Wohnnähe, der Abend in einem Theater oder Kino – kurz, all das, was das Wohlfühlen in einer Stadt bedingt. |
| Urheberrecht - Architektenplanung | copyright (law); proprietary right - architectural planning | Dem Architekten steht ein Urheberrecht an den von ihm entworfenen Plänen zu. Dies gilt allerdings nur in einem eingeschränkten Umfang. Der Entwurf von Zweckbauten, der keine besonderen schöpferisch-architektonischen Leistungen erfordert, wird vom Urheberrechtsschutz nicht erfasst. Wenn ein Bauherr allerdings die vom Architekten erstellte Planung mehrfach nutzt, kann für den Architekten ein zusätzlicher Honoraranspruch entstehen. |
| Urkunde | document; deed; instrument; certificate | Umgangssprachlich bezeichnet man jede schriftlich niedergelegte Aussage, die eine bestimmte Tatsache festhalten soll und deren Verfasser erkennbar ist, als Urkunde. Das deutsche Strafrecht definiert eine Urkunde als verkörperte Gedankenerklärung, die zum Beweis im Rechtsverkehr geeignet und bestimmt ist und die einen Aussteller erkennen lässt. Die Eignung zum Beweis im Rechtsverkehr ist gegeben, wenn das Dokument zur Untermauerung eines bestimmten Sachverhaltes – auch vor Gericht – dienen kann und auch soll. Für die Erkennbarkeit des Ausstellers ist es ausreichend, wenn dessen Identität sich aus den Umständen ergibt, unter denen die Urkunde angefertigt wird: Beliebtes Beispiel ist hier der Bierdeckel mit Strichen für die Zahl der konsumierten Getränke in einem Lokal. Auch dieser stellt eine Urkunde im Rechtssinne dar. Weitere Beispiele für Urkunden sind: Geburts-, Hochzeits- oder Sterbeurkunde, Grundstückskaufvertrag, amtlicher Auszug aus dem Grundbuch oder Handelsregister, Testament, Versicherungsschein. Als öffentliche Urkunden bezeichnet man Urkunden, die von einer Behörde oder einem Gericht ausgestellt werden und zum Beispiel eine Entscheidung oder behördliche Verfügung enthalten. Nach § 417 Zivilprozessordnung begründen sie den vollen Beweis ihres Inhalts. Trotzdem kann ein Gericht den Inhalt solcher Urkunden auf rein sachliche Fehler prüfen.Beispiel: Das Bestehen einer Forderung an sich gilt als bewiesen, der Betrag wurde jedoch falsch berechnet. Private Urkunden sind dagegen in vollem Umfang überprüfbar – zum Beispiel auch in Hinblick darauf, ob sie vom angegebenen Aussteller stammen. Die Fälschung einer Urkunde ist nach § 267 StGB strafbar. Darauf stehen Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe, in schweren Fällen auch mehr. |
| Urkundenprozess | trial by the record; proceedings restricted to documentary evidence | Wem ein Anspruch aus einer Urkunde zusteht, der hat die Möglichkeit, statt eines langwierigen Rechtsstreites einen so genannten Urkundenprozess zu führen. Die den Anspruch begründenden Tatsachen müssen sich unmittelbar aus der Urkunde ergeben. Als Beweismittel stehen nur Urkunden zur Verfügung, aus denen sich die zugrunde liegende Forderung ergibt. Der Prozess ist damit in der Regel sehr schnell beendet. Der Sinn besteht darin, dass dem Kläger im Urkundenprozess schnellstmöglich ein vollstreckbares Urteil zur Verfügung steht, wenn zu befürchten ist, dass möglicherweise gegen den Schuldner wegen Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung ein Insolvenzverfahren eingeleitet wird oder der Schuldner an einen unbekannten Ort verzieht. Auf den Urkundenprozess folgt das so genannte Nachverfahren, in dem alle Beweismittel zugelassen sind. Hier hat der Beklagte nun auch bessere Verteidigungsmöglichkeiten. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Az. XII ZR 321/97) können auch Mietforderungen im Urkundenprozess geltend gemacht werden. Dem Urteil lag ein Gewerberaummietverhältnis zugrunde. Am 01.06.2005 entschied der Bundesgerichtshof, dass dies auch für Mietforderungen aus Wohnraummietverträgen gilt - und zwar selbst dann, wenn der Mieter mit Mängeln der Mietwohnung gegen die Forderung argumentiert. Der Gerichtshof entschied, dass der Mieter seine Argumente, wenn er sie nicht per Urkunde beweisen kann, im Nachverfahren geltend machen muss. Allerdings muss der Vermieter für einen eventuellen Schaden des Mieters aus der Vollstreckung aufkommen, wenn der Mieter in diesem Nachverfahren den Sieg davonträgt (BGH, Az. VIII ZR 216/04). Am 8.7.2009 entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 200/08), dass bei einem Wohnraummietvertrag auch dann die Miete im Urkundenprozess eingeklagt werden kann, wenn der Mieter mit einer Mietminderung wegen von Anfang an vorhandener Mängeln dagegen hält, die er bisher nicht gerügt hatte. Im Urkundenprozess kann demnach eine Klage auf Mietzins in einem solchen Fall stattfinden, wenn sich entweder die Vertragspartner darüber einig sind, dass der Mieter ursprünglich die Wohnung als mangelfrei übernommen hat oder wenn der Vermieter ein derartiges Verhalten des Mieters durch Urkunden beweisen kann – z.B. durch ein unterschriebenes Übergabeprotokoll oder Kontoauszüge, nach denen der Mieter zunächst die verlangte Miete in voller Höhe gezahlt hat. |
| Urkundenunterdrückung | suppression of documents; interception of documents | Die Urkundenunterdückung ist ein Straftatbestand. Generell wird sie verwirklicht, wenn eine Urkunde oder technische Aufzeichnung, welche dem Täter selbst nicht oder nicht ausschließlich gehört, mit der Absicht, einem anderen Nachteile zuzufügen, vernichtet, beschädigt oder unterdrückt wird. Beispiel: Ein nach dem Ableben eines Immobilieneigentümers aufgefundenes Testament wird nicht unverzüglich ans Nachlassgericht ausgeliefert, weil der Finder gesetzlicher Erbe ist und durch das Testament schlechter gestellt würde. Ebenso gilt die Vorschrift für das Unterdrücken, Abändern oder Löschen beweiserheblicher Daten. Darunter versteht man nur Daten, die elektronisch, magnetisch oder auf anderem Wege so gespeichert sind, dass man sie nicht unmittelbar wahrnehmen kann – also z.B. alle Computerdateien. Auch Grenzsteine oder andere Grenzmarkierungen sowie Markierungen von Wasserständen werden als Urkunden im Sinne dieses Paragraphen betrachtet. Das Vernichten oder Umsetzen von Grenzsteinen stellt daher eine Straftat dar. Geregelt ist die Urkundenunterdrückung in § 274 des Strafgesetzbuches. Sie wird durch Geldstrafe oder Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren bestraft. Auch eine versuchte Tat ist strafbar. |
| URL (Uniform Ressource Locator) | URL (Uniform Resource Locator) | Jeder Internetauftritt ist über eine eigene eindeutige Adresse in Form eines Zahlencodes erreichbar. Diese Zahlencodes sind in der Regel recht lang und außer für Zahlentalente nur schwer zu merken. Hier kommt das Domain Name System (DNS) ins Spiel. Der eindeutige Zahlencode wird in den eigentlichen Domainnamen umgewandelt. Bsp: 101.563.326.18 = http://www.grabenerverlag.de. Die komplette URL wird aus folgenden Daten zusammengesetzt:
Neben der technischen Information ist hier noch anzumerken, dass die Vergabe des Domainnamens eine große Bedeutung hat. Er muss leicht zu merken sein und möglichst ein Merkmal Ihrer Tätigkeit enthalten. |
| URNr. | consecutive number in the (notary's) document register | Abkürzung für: Urkundenrollennummer |
| Ursachenzusammenhang | causal connection | |
| Ursächlichkeit (Maklertätigkeit) | causality | Der Makler erhält seine Provision nur dann, wenn infolge seiner Maklertätigkeit der (Haupt-) Vertrag zustande kommt. Das bedeutet, dass er zumindest zum Zustandekommen beigetragen haben muss ("Mitursächlichkeit" genügt). Beim Makler, der seinen Provisionsanspruch auf einen vorangegangenen Nachweis stützt (Nachweismakler), muss der Ursachenzusammenhang unmittelbar sein. Das vom Makler angebotene Geschäft muss mit dem tatsächlich zustande gekommenen Geschäft hinsichtlich Objekt, Art des Vertrages und den vom Makler zusammengeführten Personen identisch sein. Kommt statt einem angebotenen Mietvertrag ein Kaufvertrag zustande, oder tritt als Käufer nicht der vom Makler benannte Herr X, sondern Herr Y auf, ist Ursächlichkeit nicht mehr gegeben. Gleiches gilt, wenn z.B. der Makler eine Eigentumswohnung Nr. 45 anbietet, bei der Besichtigung zeigt der Hausmeister auch die ebenfalls noch verkäufliche Eigentumswohnung Nr. 42, über die dann der Vertrag zustande kommt (fehlende Objektidentität). Denkbar aber ist auch, dass die Identität zwischen angebotenem und abgeschlossenem Geschäft gegeben ist und es dennoch an der Ursächlichkeit mangelt: Dann liegt eine Unterbrechung des Ursachenzusammenhanges vor. Das ursprünglich vom Makler entfachte Interesse ist völlig erloschen. Ausschließlich durch einen neuen Anstoß von außen (z.B. nochmaliges Angebot eines anderen Maklers) wird neues Kaufinteresse entfacht, das dann zum Abschluss führt. In diesem Fall geht der erste Makler leer aus. Beim Vermittlungsmakler spielt das Identitätserfordernis dann keine Rolle, wenn auf seine Bemühungen hin ein anderes als das ursprünglich vereinbarte Geschäft zustande kommt. |
| Urt. | judgment; opinion; ruling; decree; adjudication; verdict | Abkürzung für: Urteil |
| USALI | USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry) | USALI steht für den englischen Begriff „Uniform System of Accounts for the Lodging Industry“. Es handelt sich also um ein spezielles Buchführungs- und Controllingsystem für Beherbergungsbetriebe. USALI stellt ein Instrument des Benchmarking dar. Entwickelt wurde das System bereits 1926 in den USA. Sein Ziel besteht darin, für die betriebswirtschaftlichen Kennzahlen verschiedener Hotels eine Vergleichsbasis zu schaffen. Ein einheitlicher Kontenrahmen soll nicht nur den Vergleich von Hotels untereinander, sondern auch die betriebswirtschaftliche Optimierung einzelner Abteilungen („Profitcenter“) gewährleisten. Das System stellt Kosten und Erträge für die einzelnen Abteilungen im Betrieb dar. Der Wert, mit dessen Hilfe die einzelnen Abteilungen verglichen werden können, nennt sich „Departmental Income“. Wichtige Kennzahlen von USALI sind Gross Operating Income, Gross Operating Profit (GOP) und Net Operating Profit/Loss. USALI wird meist von Hotelketten oder Konzernhotels verwendet. In Deutschland konkurriert USALI mit dem von der DATEV entwickelten Sonder-Konten-Rahmen SKR 70. Dieser unterscheidet sich von USALI unter anderem in der Art, wie die Kosten zugeordnet werden. In Deutschland wird USALI unter Lizenz und angepasst an deutsche rechtliche Vorschriften von verschiedenen Anbietern vertrieben. |
| USG | German law regulating the provision of security for maintenance obligations/ substitute maintenance to dependants of draftees | Abkürzung für: Unterhaltssicherungsgesetz |
| USP | unique selling proposition (USP) | Abkürzung für: Unique Selling Proposition; das ist der einzigartige, der Konkurrenz überlegene Wettbewerbsvorteil eines Produktes. |
| USt | value-added tax (VAT); turnover tax | Abkürzung für: Umsatzsteuer |
| UStDV | German turnover tax implementing order | Abkürzung für: Umsatzsteuerdurchführungsverordnung |
| UStG | German turnover tax act | Abkürzung für: Umsatzsteuergesetz |
| UStR | guidelines for German tax authorities on turnover taxes | Abkürzung für: Umsatzsteuerrichtlinien |
| UVP | environmental impact assessment; examination of environmental acceptability; environmental compatibility control | Abkürzung für: Umweltverträglichkeitsprüfung |
| UVPG | German law regulating environmental impact assessment | Abkürzung für: Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz |
| UVV | safety regulations | Abkürzung für: Unfallverhütungsvorschriften |
| UWG | German law against unfair competition | Abkürzung für: Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb |
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