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Untermietvertrag	sublease; sandwich lease	Soll eine Wohnung oder ein Zimmer untervermietet werden, ist ein schriftlicher Untermietvertrag dringend zu empfehlen. Muster sind im Internet erhältlich. Einige wichtige Regelungen sind z.B.: Genaue Beschreibung der Mietsache, welche Räume darf der Untermieter (mit-)benutzen? Mietzins und Zahlungstermin, Miet- und Nebenkostenerhöhungen des Eigentümers gegenüber dem Mieter führen zu entsprechender Erhöhung der Untermiete, gegebenenfalls Zahlung einer Mietkaution, Geltung der Regelungen des Hauptmietvertrages z.B. hinsichtlich Nutzung der Wohnung, Hausordnung; Nutzung von Nebenräumen etc., Benutzung von Mobiliar / Einrichtung des Hauptmieters, Verbot der Unteruntervermietung, Kündigung nach den gesetzlichen Vorschriften (s.u.). Für Missverständnisse sorgt oft das Verhältnis der verschiedenen Mietverträge. Zwischen Mieter und Untermieter gilt allein der Untermietvertrag. Wenn der Mieter nicht zur Untervermietung berechtigt war, bleibt der Untermietvertrag dennoch wirksam. Der Untermieter kann die Miete mindern, fristlos kündigen oder Schadenersatz fordern, wenn er die Wohnung auf Grund fehlender Untervermietungserlaubnis nicht nutzen kann. Mieter und Untermieter haben untereinander grundsätzlich die gleichen Pflichten wie Vermieter und Mieter in einem gängigen Mietvertrag. Ausnahmen gibt es z.B. hinsichtlich der Kündigungsschutzregeln besonders bei möblierten Zimmern (s.u.). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein zweijähriger beruflicher Auslandsaufenthalt Mietern ein berechtigtes Interresse an einer Untervermietung gibt. Beantragen die Mieter aus diesem Grund die Zustimmung zur Untervermietung von zwei Zimmern ihrer Drei-Zimmer-Wohnung an eine namentlich bekannte Person, darf der Vermieter nicht pauschal ablehnen. Der BGH verurteilte den Vermieter zur Zahlung des Betrages in Höhe einer Jahresmiete, der den Mietern durch die Ablehnung entgangen war (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13). Wird der Hauptmietvertrag gekündigt, ist es Sache des Hauptmieters, auch den Untermietvertrag rechtzeitig zu kündigen. Beide Verträge sind rechtlich unabhängig. Der Vermieter (Eigentümer) besitzt allerdings nach Ende des Hauptmietvertrages ein eigenes Recht auf Rückgabe der Mietwohnung gegenüber dem Untermieter (§ 546 Abs.2 BGB). Wurde ein möbliertes Zimmer der Wohnung untervermietet, können der Hauptmieter und der Untermieter jeweils bis zum 15. eines Monats zum Ende dieses Monats kündigen. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Die gesetzlichen Vorschriften über die Mieterhöhung, den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses und bei der Begründung von Wohneigentum (Umwandlung) gelten nicht. Bei einem unmöblierten Zimmer kann der Hauptmieter dem Untermieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat (z.B. Eigenbedarf) und die Kündigung entsprechend begründet. Fehlen berechtigtes Interesse und Begründung, beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate. Für den Untermieter beträgt die Kündigungsfrist drei Monate. Achtung: Bei Untervermietung der gesamten Wohnung hat der Untermieter den gleichen Kündigungsschutz wie jeder andere Mieter auch. Liegt ein Härtefall vor, kann er Widerspruch gegen die Kündigung einlegen (gegenüber dem Hauptmieter).

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