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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Unterverbriefung | undervaluation (in the purchase contract) | Als Unterverbriefung oder Schwarzbeurkundung wird ein Tatbestand bezeichnet, bei dem die Parteien eines Grundstückskaufvertrages vereinbaren, einen Teil des Kaufpreises bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages nicht anzugeben. Gleiches gilt, wenn sie einen sonstigen geldwerten Vorteil für den Verkäufer vereinbaren, der in der notariellen Urkunde nicht erscheinen soll (z.B. dass der Verkäufer die verkaufte Wohnung noch ein Jahr lang kostenlos nutzen kann). Es gibt zwei Hauptmotive für solche Vereinbarungen, nämlich Ersparnis von Erwerbsnebenkosten (Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, evtl. auch Maklergebühren) oder Geldwäsche. Rechtlich gesehen ist ein Kaufvertrag, der unter solchen Bedingungen geschlossen wird, unwirksam, weil er gegen die Formvorschrift des § 311b BGB verstößt. Außerdem handelt es sich um ein nichtiges Scheingeschäft. Geheilt wird der Vertrag allerdings durch Umschreibung im Grundbuch, da die Eintragungen in Abteilung I öffentlichen Glauben genießen. Bei der Unterverbriefung kommt noch der Straftatbestand der Steuerhinterziehung in Bezug auf die gewollte Steuerverkürzung bei der Grunderwerbsteuer hinzu. Wirkt ein Makler bei dem Grundstücksgeschäft mit, macht er sich ebenfalls strafbar. Vorausgesetzt wird dabei, dass er einen strafbaren Tatbeitrag leistet, indem er etwa das Schwarzgeld in Empfang nimmt und nach Beurkundung an den Verkäufer weiterleitet. Reines "Mitbekommen" der Unterverbriefung ist nicht strafbar. Es gehört allerdings zu den Sorgfaltspflichten jeden Maklers, seine Auftraggeber vor einer Unterverbriefung eindringlich zu warnen und sie über die Folgen aufzuklären. Wurde Schwarzgeld aus Gründen der Geldwäsche bezahlt, ist der Makler ohnehin verpflichtet, die Zentralstelle für Verdachtsanzeigen und die Staatsanwaltschaft zu informieren. Die Parteien gehen bei solchen Manipulationen ein erhebliches Risiko ein. Zahlt der Käufer das Schwarzgeld vor der Verbriefung und weigert sich dann der Verkäufer, zur Beurkundung zu erscheinen, dann ist das Geld schlicht verloren. Soll der Käufer das Schwarzgeld nach der Beurkundung zahlen, und weigert er sich, hat der Verkäufer keine Anspruchsgrundlage zur Durchsetzung seiner Forderung. Schließlich kann das Schwarzgeschäft noch durch Selbstanzeige eines der Beteiligten beim Finanzamt auffliegen. Ein weiteres Risiko besteht darin, dass es für den Käufer problematisch werden kann, Ansprüche wegen nach dem Kauf entdeckten Mängeln des Objekts geltend zu machen. Auch wenn eine Haftung des Verkäufers für Mängel und damit ein Rücktritt vom Kaufvertrag vertraglich wirksam ausgeschlossen ist, kann bei vom Käufer verschwiegenen Mängeln der Vertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten werden. Bei erfolgreicher Durchsetzung derartiger Ansprüche sind die gegenseitigen Leistungen zurückzugewähren. Vor Gericht kann jedoch nur der offizielle Kaufpreis zurückgefordert werden und nicht der reale. In südeuropäischen Staaten hat die Unterverbriefung beim Immobilienkauf lange Tradition. Auch dort sollten deutsche Käufer jedoch von derartigen Schwarzgeschäften Abstand nehmen, da die Finanzbehörden immer entschiedener dagegen vorgehen. |
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