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Immobilien-Fachlexikon

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Stichwort English Beschreibung
o.V. no author named Abkürzung für: ohne Verfasser/-angabe
Obdachlosigkeit homelessness Obdach- oder Wohnungslosigkeit bezeichnet den Lebenszustand von Menschen ohne festen Wohnsitz. Ursachen sind oft Schicksalsschläge, Arbeitsplatzverlust, Trennung und Scheidung, Überschuldung und schließlich die Kündigung des Mietvertrages wegen Mietrückständen. Eine Bundesstatistik über Obdachlose existiert nicht. Nach Angaben der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe waren 2010 in Deutschland rund 248.000 Menschen ohne Wohnung, das heißt ohne festen Wohnsitz. Circa 90 Prozent von ihnen waren arbeitslos, darunter mehr als zwei Drittel langzeitarbeitslos. 106.000 Menschen sollen von Wohnungslosigkeit unmittelbar bedroht gewesen sein. 22.000 Menschen lebten auf der Straße.

Im Mietrecht dienen die gesetzlich verankerten Räumungsfristen sowie der gegebenenfalls vom Mieter zu beantragende Vollstreckungsschutz dazu, einer Obdachlosigkeit vorzubeugen. Das deutsche Sozialsystem sieht verschiedene Hilfen für Bedürftige vor, um Obdachlosigkeit zu vermeiden. Dazu gehört die Übernahme der Kosten von Unterkunft und Heizung im Rahmen der Bewilligung von Arbeitslosengeld II (ALG II). Diese Möglichkeit steht für erwerbsfähige Personen zur Verfügung. Darüber hinaus gibt es noch die Hilfe zum Lebensunterhalt, eine Sozialleistung nach dem 12. Buch Sozialgesetzbuch (SGB XII).

Diese steht zum Beispiel Personen zu, die keinen Anspruch auf Arbeitslosengeld II haben, weil sie zum Beispiel eine befristete Rente wegen voller Erwerbsminderung beziehen, oder auch Bewohnern vollstationärer Einrichtungen der Pflege, der Altenhilfe oder der Eingliederungshilfe für Behinderte, deren eigenes Einkommen nicht ausreicht, die Kosten der Unterkunft zu zahlen. Wer weder im Rahmen von ALG II noch im Rahmen der Hilfe zum Lebensunterhalt bei den Kosten für seine Unterkunft vom Staat unterstützt wird, kann Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz beantragen.

Als gewissermaßen letzte Möglichkeit können Personen, die obdachlos geworden sind, auch noch einen Anspruch gegen ihre Gemeinde zur Unterbringung zum Schutz gegen Witterung geltend machen. Meist findet eine Unterbringung in Obdachlosenunterkünften statt, deren Nutzung von den Gemeinden durch eine Satzung geregelt ist.

Einige Gemeinden stellen in den Wintermonaten zusätzliche Unterkünfte zur Verfügung. Beispiel: In Hamburg wurden 2002 insgesamt 1.281 Obdachlose gezählt. Im Jahr 2009 waren es 1.029. Im Winter 2010 / 2011 wurden 200 zusätzliche Übernachtungsplätze im Rahmen des Winternotprogrammes für Obdachlose bereit gestellt. Im Vorjahr konnten im Rahmen dieses Programmes 145 obdachlose Personen in dauerhafte Unterkünfte (Wohnungen, Wohnprojekte, Therapieeinrichtungen) vermittelt werden. In vielen Gemeinden werden zudem medizinische Hilfsangebote oder Essensangebote ("Tafeln") zur Verfügung gestellt.

Weitere Informationen sind bei der Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnungslosenhilfe (www.bag-wohnungslosenhilfe.de) sowie den Gemeinden erhältlich.
Obereigentum / Untereigentum dominium directum; remainder / dominum utile Obereigentum ist ein Begriff aus dem Mittelalter und der frühen Neuzeit. Er bezeichnet ein Herrschaftsverhältnis über Landbesitz durch den Adel, Kirchen und Klöster. Das Untereigentum war gegenüber dem Obereigentum erbzinsbelastet. Diese Eigentumsformen ließen einen Grundstücksmarkt kaum aufkommen. In den Städten überließen freie Grundeigentümer parzellierte Teile Ihres Grundbesitzes an bauwillige Bürger in Form der so genannten Grundstücksleihe. Grundstücksmärkte entstanden erst, als das Recht auf Privateigentum an Grund und Boden entstand und in den Verfassungen verankert wurde. In Frankreich waren dies die Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen vom 28. August 1789, im (britischen) Amerika die Virginia Bill of Rights aus dem Jahre 1776. In Preußen wurde das Recht auf Privateigentum an Grund und Boden am 31. Januar 1850 in die Verfassung aufgenommen. Durch das Regulierungs- und Ablösegesetz vom 2. März 1850 wurde in Preußen zudem das Obereigentum abgeschafft.

Nach Schaffung der Eigentums an Grund und Boden kam es zu Bodenspekulationen von Bodenhändlern, die auch Grund- und Boden auf Vorrat erwarben und, sobald infolge eines enormen Städtewachstums die Nachfrage stark anstieg, ihre Grundstücke mit hohem Gewinn wieder veräußerten. In der Folge entstand die Bodenreformbewegung in Amerika, angestoßen durch Henry George (1839 – 1897), die in Deutschland mit großer Zustimmung übernommen wurde. Vertreter der Ideen von George waren Michael Flürscheim (1822 – 1912), Silvio Gsell (1806 – 1930), und Adolf Damaschke (1865 – 1935).

Nach dem 2. Weltkrieg wurden in der Bundesrepublik Deutschland gesetzliche Rahmenbedingungen (Bundesbaugesetz und Städtebauförderungsgesetz, später zusammengefasst im Baugesetzbuch) für die Baulandproduktion geschaffen. In der DDR wurde das Bodeneigentum nach dem Vorbild der Sowjetunion in vier Eigentumsarten klassifiziert, nämlich in Volkseigentum, genossenschaftliches Eigentum, kapitalistisches und privates Eigentum. Die Unterscheidung in Ober- und Untereigentum wurde faktisch wiederhergestellt, wobei das verlustreiche kapitalistische Eigentum geduldet wurde. Die Bewirtschaftungskosten überstiegen regelmäßig die festgeschriebenen Mieten. Mehrere Versuche, zu einem ökonomisch sinnvollen Bodeneigentumssystem zu kommen, scheiterten.

In den 70er Jahres des vorigen Jahrhunderts geriet das Privateigentum an Grund und Boden wieder in die Kritik, weil es zu leistungslosen Gewinnen durch Wertzuwachs führte. Wurde aus Ackerland durch Bebauungspläne Bauland, gab es speziell in den Bauboom-Jahren auch unter Berücksichtigung der Kosten für die Bodenordnung und Baulanderschließung Gewinne, die, weil sie ohne Gegenleistung des Bodeneigentümers entstanden, nicht akzeptiert wurden. Man forderte eine Wertzuwachssteuer. Diese wurde vom Gesetzgeber verwirklicht: Nach § 23 Einkommenssteuergesetz (Besteuerung privater Veräußerungsgeschäfte) ist der Verkauf von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten als Sonstiges Einkommen (§ 22 Nr. 2 EStG) zu versteuern, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Von der Regelung ausgenommen sind Immobilien, die im Zeitraum zwischen der Anschaffung oder Fertigstellung und der Veräußerung nur selbst bewohnt wurden oder bei denen dies zumindest im Jahr des Verkaufs und den beiden Jahren davor der Fall war. Hier zeigt sich, dass der Gesetzgeber die Eigennutzung von Grund und Boden gegenüber der reinen Gewinnerzielung durch Wertzuwachs privilegieren will.
OBG German law regarding regulatory authorities Abkürzung für: Ordnungsbehördengesetz
Obhutspflicht duty to tolerate injury to one's own interests to save the interests of another party Der Mieter ist während der Laufzeit des Mietvertrages ver­pflichtet, die Mietsache pfleglich zu behandeln und nach Möglichkeit vor Schaden zu bewahren. So muss der Mieter bei Sturm und Regen die Fenster schließen und im Winter dafür sorgen, dass auch bei Abwesenheit eine gewisse Mindesttemperatur in der Wohnung herrscht. Regel­mä­ßiges Lüften und moderates Heizen zur Vermeidung von Feuch­tig­keit und Schimmelbildung können ebenfalls vom Mieter ver­langt werden.

Zur Obhutspflicht gehört auch, dem Vermieter un­ver­züg­lich entstandene Schäden anzuzeigen – insbesondere Schäden, die sich noch verschlimmern oder Folgeschäden verursachen können (z. B. Schimmel, feuchte Wände, un­dichter Keller, schadhafte Elektroleitungen). Die Obhutspflicht existiert ohne ausdrückliche vertragliche Ver­ein­ba­rung. Kommt es zum Rechtsstreit, liegt die Beweislast beim Vermieter, da er es ist, der in der Regel die Ver­let­zung der Obhutspflicht vorträgt.
Objekt property; object; piece of real estate; item; cost object Objekte sind nach § 2 HOAI "Gebäude, raumbildende Aus­bauten, Freianlagen, In­ge­nieur­bau­werke, Verkehrsanlagen, Tragwerke und Anlagen der Technischen Ausrüstung", auf die sich Ar­chitek­ten­leis­tun­gen beziehen. Gegenüber "vorhandenen Objekten" be­zieht sich der Begriff der Neubauten und Neuanlagen in der HOAI auf "neu zu errichtende oder herzustellende Objekte". Im Bereich der Umbauten, Modernisierungen und In­stand­setzungs­maß­nahmen wird der Objektbegriff der HOAI auch für Bestandsimmobilien verwendet. Im Maklergeschäft be­zieht sich der Objekt­begriff nach § 34c GewO auf "Grund­stücke, grund­stücks­gleiche Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume",
die Gegenstand der Vertragsvermittlung sind. Neubauten werden dort als "Bauvorhaben" bezeichnet.

Im Maklergeschäft wird als Objekt der Gegenstand be­zeich­net, auf den sich das Vermittlungsgeschäft bezieht.
Objekt-Präsentation per Video video presentation of a property Traditionell besichtigen Interessenten ein Immobilienobjekt, das ihnen angeboten wurde, wenn sie feststellen wollen, ob es für sie geeignet ist. Die Besichtigungen sind für Makler und Interessenten zeitaufwändig. Unnötige Besichtigungen können indes vermieden werden und zwar durch Objekt-Präsentationen per Video. Der klassische Ablauf einer Videopräsentation sieht wie folgt aus: Der Makler stellt sich zunächst selbst vor, führt dann durch die Räume des Objektes einschließlich Keller und Dachboden, erklärt dabei alle Einzelheiten, sorgt für eine angenehme Hintergrundmusik. Auch die Außenanlagen und die Objektumgebung sollten in die Videopräsentation mit einbezogen werden. Aus- und Umbaumöglichkeiten können erörtert werden usw. Die erste Objektbesichtigung durch Interessenten findet somit nicht vor Ort statt, sondern zu Hause auf dem Computerbildschirm. Objekt-Präsentationen per Video eignen sich auch zum Vertrieb von Bauträgerobjekten und auch von Baugrundstücken.

In manchen Fällen erledigt sich mit der Präsentation das Angebot, weil festgestellt wurde, dass dieses Objekt aus bestimmten Gründen doch nicht in Frage kommt. In anderen Fällen wird das Interesse gesteigert. Objekt-Präsentation per Video setzt besondere Kompetenzen des Maklers voraus. Hierzu gehören besondere rhetorische Fähigkeiten. Objektpräsentation kann auch an geeignete Personen übertragen werden. Es müssen keine Schauspieler sein. Der Makler kann diese Aufgaben auch an geeignete Personen delegieren. Ein Grundsatz, der für das Exposé gilt, muss auch für die Objekt-Präsentation per Video gelten. Sie muss Spiegelbild der Wirklichkeit sein. Auch negative Objektmerkmale müssen ins Bild gerückt und kommentiert werden.
Objekt-Tracking object tracking Objekt-Tracking bezog sich ursprünglich auf den Nachvollzug der Bewegung von Objekten auf einer (geographischen) Oberfläche. Der Begriff fand dann aber auch in vielen anderen Bereichen Eingang, vor allem im Automobilverkehr, für Computersimulationen (z.B. Flugsimulator) und neuerdings in der Immobilienwirtschaft.

Hier wird unter Objekt-Tracking eine Methode verstanden, die die Bearbeitung von Aufträgen in chronologischer Reihenfolge der Bearbeitungsschritte nachvollziehbar machen soll. Bei Maklern geht es um die Erfassung dieser Schritte in Auftragsbearbeitungsbögen einschließlich der Erfassung der mit der Auftragsbearbeitung entstehenden Kosten. Im Interesse der Transparenz der Maklertätigkeit wurde Auftraggebern von Maklern neuerdings auch die Möglichkeit eingeräumt, den Stand der Auftragsbearbeitung auf der Maklerhomepage abzurufen und herunterzuladen.

Makler erhoffen sich vom Objekt-Tracking einerseits eine Förderung des Verständnisses von Vermarktungsprozessen beim Auftraggeber und andererseits die Entlastung von Nachfragen von Auftraggebern über den Stand der Auftragsbearbeitung. Damit können auch vorschnelle Kündigungen von Makleraufträgen verhindert werden.
Objektakquisition acquisition of property Objektakquisition bezeichnet die Bemühungen, Objekte zu beschaffen. Dabei geht es darum, durch Einsatz der Instrumente des Beschaffungsmarketings zu einem den Zielen des Unternehmens entsprechenden Akquisitionsergebnis zu gelangen.

Bei Bauträgern und Projektentwicklern steht im Vordergrund die Beschaffung von Baugrundstücken oder von Bauerwartungsland, das in Verbindung mit einem städtebaulichen Vertrag zu Bauland entwickelt werden kann. Ziel der Objektakquisition ist die Realisierung von Kaufbedingungen, die nach Beschaffung, Entwicklung und Bebauung des Grundstücks beim Wiederverkauf die kalkulierte Gewinnmarge sichern. Es gilt der Grundsatz: Im Einkauf liegt der Gewinn.

Bauträger können sich zur Objektakquisition auch Maklern bedienen. Diese erhalten dann einen genau umrissenen Suchauftrag.
Objektanalyse property analysis; (detailed property appraisal; task-oriented analysis Die maklerische Objektanalyse dient einerseits der Ziel­gruppen­fin­dung und damit der inhaltlichen Bestimmung der Werbe­bot­schaf­ten und andererseits der Preisfindung. Sie kann auch Grunddaten für eine Projektentwicklung liefern.

Die Objektanalyse umfasst die Lageanalyse, die Grund­stücks- und Gebäudeanalyse, die Analyse der Rechts­verhält­nisse und die Analyse der Wirtschaftlichkeit und Ren­ta­bili­tät. Im Rahmen der Lageanalyse werden die objektspezifischen Lagekriterien (harte und weiche Lagefaktoren, Makro- und Mikrolage) untersucht. Die Grundstücksanalyse befasst sich mit Grundstücksgröße, Form des Grundstücks, Topo­gra­phie und Bodenverhältnissen, sowie mit den baulichen Nut­zungs­mög­lich­kei­ten (Baurechtsreserven).

Die Gebäudeanalyse ermittelt Wohn- und Nutzflächen, Zahl und Anordnung der Räume, Alter und Modernisierungsgrad der baulichen Anlagen, Zustand, Ausstattung, Ener­gie­ver­sor­gung und der Energieeinsparung dienende Dämm- Materialien. Hinzu kommt die Erfassung und Bewertung der Außenanlagen sowie des Zubehörs. Zum Zweck der Analyse der Rechtsverhältnisse werden die Grundbuchdaten, ins­be­son­dere Eintragungen in Abteilung II des Grundbuches, et­waige Baulasten, denkmalgeschützte Objektteile, Miet- und Pachtverhältnisse und dergleichen durchleuchtet.

Sofern es sich um ein Anlageobjekt handelt, steht die Ana­lyse der Rendite im Vor­der­grund. Je nach Art des Objektes können unterschiedliche Aspekte bei der Ana­lyse im Vor­der­grund stehen, so dass es ein allgemeingültiges Analyse-Schema und eine allgemeingültige Gewichtung der Analyse­bereiche nicht gibt.

Ergeben sich aus der Objektanalyse Hinweise für Um­wid­mungs­mög­lich­keiten, können Verwertungskonzepte erstellt und "Projektideen" entwickelt werden.
Objektangebotsschreiben broker's letter of offer for a property Das Objektangebotsschreiben eines Maklers gehört mit zu den Vorgängen, mit der die Beziehung des Maklers zu seinen Interessenten individualisiert werden kann. Der Makler sollte schon im ersten Satz seines Schreibens die besondere Beziehung des Maklers zu ihm zum Ausdruck bringen. Er kann z. B. zum Ausdruck bringen, dass er bei der Besichtigung des Objektes gleich an den Kunden gedacht hat, da es ziemlich genau den Wünschen entspreche, die der Kunde ihm gegenüber geäußert habe. Das geht natürlich nur, wenn es auch stimmt. Immerhin gibt es eine Vielzahl von Anknüpfungspunkten für den Einleitungssatz des Angebotsschreibens.

Völlig unabhängig davon, sollte der Makler im Zusammenhang mit einem Objektangebotsschreiben folgendes bedenken. Wenn nicht schon eine Provisionszusage des Interessenten vorliegt, dann sollte er im Angebotsschreiben nicht nur auf das beiliegende Exposé Bezug nehmen. Er sollte vielmehr auch auf seine Maklerbedingungen, insbesondere seine Provision im Abschlussfall, hinweisen. Dieses von ihm unterschriebene Angebotsschreiben wird damit gleichzeitig ein Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages. Der Provisionshinweis im Exposé genügt nicht. Das Exposé ist nur ein unverbindliches Objektangebot des Eigentümers, das der Makler im Exposé darstellt. Das Exposé wird vom Makler nicht unterschrieben, so dass der Provisionshinweis im Exposé keine Rechtswirkung entfaltet.

Manche Makler gehen ein Provisionsrisiko ein, indem sie im Angebotsschreiben die vollen Nachweisdaten preisgeben, ohne ein Provisionsversprechen des Interessenten nachweisen zu können. Man spricht hier von einem ungesicherten Nachweis. Probleme dieser Art entstehen im Übrigen nicht, wenn sich ausschließlich der Verkäufer zur Zahlung der Gesamtprovision verpflichtet.

Das Objektangebotsschreiben sollte am Ende die Ankündigung enthalten, dass er den Interessenten wegen des Angebots in den nächsten Tagen anrufen werde. Der Nachfasskontakt ist wichtig, weil der Makler in Erfahrung bringen sollte, ob ein Besichtigungsinteresse besteht.
Objektbetreuung und Dokumentation property management and documentation Die Objektbetreuung und Dokumentation ist die 9. Leistungsphase nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.

In dieser letzen Phase wird das Projekt überprüft (zum Beispiel Baubegehung), die Projektunterlagen auf den neuesten Stand gebracht und dem Bauherren zum Abschluss übergeben.
Objektmanagement facility management; property management
Objektpool object pool Der Objektpool bezeichnet das Immobilienangebot eines Maklerverbundes, bei dem sich jeder Makler verpflichtet, die von ihm akquirierten Objekte in eine gemeinsame Datenbank einzugeben, auf die jeder Interessent online Zugriff hat. E-Mail-Anfragen von Interessenten werden automatisch an den Makler geleitet, der das Objekt eingegeben hat. Der Vorteil von Objektpools besteht in der im Vergleich zu Angeboten von Einzelmaklern höheren Marktrepräsentanz. Eine ähnliche Funktion erfüllen auch Immobilienbörsen.
Objektprinzip product departmentalisation
Objektrendite return on property Die Objektrendite ist eine aus der Immobilienwirtschaft stammende Kennziffer, die das Verhältnis vom Reinertrag zu den Anschaffungskosten einer Immobilie darstellt. Sie gibt einen groben Überblick über die Attraktivität einer Immobilieninvestition. Je höher die Objektrendite ist, desto attraktiver ist die Immobilieninvestition. Zu beachten ist jedoch, dass eine anfänglich hohe Objektrendite durch künftig notwendige werterhaltende Investitionen schnell aufgezehrt werden kann. Bei der Objektrendite sollten daher Folgekosten unbedingt berücksichtigt werden. Als Faustregel gilt: Je älter eine Immobilie ist, desto höher sind die Folgekosten. Besondere bautypische Eigenarten einer Immobilie können ebenfalls zu höheren Folgekosten führen und sollten bei der Berechnung der Objektrendite Berücksichtigung finden. Solche Folgekosten können bereits in Form einer wertmäßig berücksichtigten Rücklage in die Bewirtschaftungskosten mit aufgenommen werden.
Objektschutz property protection
Objektsuchanzeigen property advertisements Objektsuchanzeigen sind Anzeigen, die geschaltet werden, um Objektanbieter anzusprechen und um über diese Aufträge zu akquirieren. Es gilt hierbei zwischen Anzeigen zu unterscheiden, die der Makler für vorgemerkte Kunden schaltet und solchen Anzeigen, die ein Objekt akquirieren, um anschließend dafür einen Käufer oder Mieter zu suchen.
Objektüberwachung building inspection; building supervision; construction supervision Die Objektüberwachung ist die 8. Leistungsphase nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen.
Es ist die arbeitsintensivste und verantwortungsvollste Leistungsphase. Die Objektleitung wird auch Bauüberwachung oder Bauleitung genannt und beinhaltet Überwachung der einzelnen Gewerke auf der Baustelle durch den Bauleiter.

Der Bauleiter trägt die Verantwortung für alle Belange auf der Baustelle. Dies umfasst das Bauvorhaben mit den Normen und Bestimmungen und alle Gewerke inklusive der Arbeit der Handwerker vor Ort. Noch vor, aber spätestens nach Abschluss der Bautätigkeit werden Rechnungen überprüft und bezahlt, sowie auf sichtbare Mängel geprüft. Diese werden dann von den einzelnen verantwortlichen Gewerken beseitigt.
Objektvorteil-Zielgruppen-Matrix target group matrix to work out the advantages of a property (to obtain a Unique Selling Proposition, USP) Objektvorteil-Zielgruppen-Matrix ist ein Hilfsmittel, um im Hinblick auf eine Zielgruppe einen möglichst wirkungsvollen USP (Unique Selling Proposition: der einzigartige, der Konkurrenz überlegene Wettbewerbsvorteil eines Produktes) herauszuarbeiten. Zielgruppen, die für die Immobilie relevant sind, werden in eine Spalte eingetragen. In der anderen Spalte werden denkbare Objekteigenschaften aufgelistet.
Objektwerbung property/real estate advertising Die Produkte, die ein Makler anbietet, bezeichnet man als "Objekte". Der Produktwerbung entspricht somit auch die "Objektwerbung" durch Makler. Das heute bedeutendste Medium für die Objektwerbung sind Internetportale, in denen bebilderte Exposés veröffentlicht werden können. Zeitungsinserate haben dagegen eine abnehmende Bedeutung.

Ziel der Objektwerbung ist es, Kunden für ein bestimmtes oder mehrere Objekte anzuwerben, um damit ohne große Umwege einen Absatzerfolg zu generieren. Objektwerbung durch den Makler ist hochgradig zielgruppenorientiert. Es werden keine Massenwaren, sondern jeweils einzigartige Objekte angeboten. Das bedeutet, dass die Werbestrategie so angelegt sein muss, dass beginnend mit der ersten Werbebotschaft, die veröffentlicht wird, möglichst direkt ein Kunden-Kontakt zustande kommt, bei dem das Profil des beworbenen Objektes und der Suchwunsch des Interessenten ziemlich genau zusammenpassen.

Generell gilt: Je allgemeiner Zielpersonen angesprochen werden, desto schwächer ist die Reaktionswirkung ("kommt vielleicht in Frage?"), je spezieller die Zielpersonen angesprochen werden, desto stärker ist die Anreizwirkung ("Das muss ich ansehen!"). Dabei muss bedacht werden, dass sich der Absatzerfolg möglichst schnell einstellen sollte. Immobilien, die – möglicherweise wegen eines zu hohen Preisansatzes – mit sukzessiv abschmelzenden Preisen laufend angeboten werden, haben am Ende ihr "Image" eingebüßt und können auch zu einem Normalpreis nicht mehr verkauft werden. Auch der Aufbau der Werbebotschaft muss die Zielgruppenbezogenheit der Objektwerbung berücksichtigen. Er muss dem System der Zielgruppenpyramide folgen, wonach die für die Zielgruppe wichtigsten Merkmale ihrer Bedeutung nach von oben nach unten angeordnet sind. Das wichtigste Merkmal steht in der Headline, das am wenigsten wichtige am Ende. Dies gilt vor allem für Kurzexposés, die der Schnellinformation dienen.

Ein weiterer Grundsatz ist bei der Objektwerbung zu beachten: Die Aussagen über das Objekt dürfen nicht widersprüchlich sein und müssen einer Besichtigung standhalten.

Die Objektwerbung zielt auf den Gegenwartserfolg ab. Sie wird oft auch mit Firmenwerbung verbunden. Dabei ist zu beachten, dass Kunden in erster Linie das Objekt und erst in zweiter Linie der Anbieter interessiert. Die Headline gilt somit dem Objekt und nicht der Firma. Firmenwerbung stellt auch nicht auf den Absatzerfolg in der Gegenwart ab, sondern ist zukunftsorientiert und sichert über die Steigerung des Bekanntheitsgrades den zukünftigen Absatzerfolg.

Der heute wichtigste Werbeträger für die Immobilienwirtschaft sind Immobilienportale im Internet und eine eigene Homepage der Maklerunternehmen. Dies gilt vor allem für die Objektwerbung. Der weitaus größte Teil, der vom Makler vermittelten Umsätze, geht heute auf die Objektwerbung im Internet zurück.
ÖbVI publicly appointed surveyor Abkürzung für: Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur.

Der Öffentlich bestellte Vermessungsingenieur (ÖbVI) ist ein Organ des öffentlichen Vermessungswesens. Er ist laut Gesetzgebung befugt, an bestimmten Aufgaben der Landesvermessung mitzuwirken und zudem berechtigt, Katastervermessungen auszuführen. Zu seinen Aufgaben zählt, dass er Tatbestände, die durch vermessungstechnische Ermittlungen an Grund und Boden festgestellt werden, mit öffentlichem Glauben beurkundet (Grenzermittlungen, Grundstücksteilungen, Lagepläne etc.).
Ödland waste land Im Gegensatz zu dem nicht bewirtschaftbaren Unland versteht man unter Ödland ein Gelände, das durch Bodenverbesserungsmaßnahmen (Meliorationen) einer ökonomischen Nutzung zugeführt werden kann. Beispiel für Ödland sind Heide- und Moorgebiete. Da im Ödland seltene Tier- und Pflanzenarten ihr Zuhause finden, handelt es sich um wertvolle Gebiete im Sinne des Naturschutzes.
OFD superior finance directorate Abkürzung für: Oberfinanzdirektion
Ofenheizung stove heating Unter einer Ofenheizung versteht man die Beheizung eines einzigen Raumes durch einen in diesem Raum installierten Heizofen. In älteren Wohnungen sind Ofenheizungen immer noch vielfach vorhanden, während sie in neueren Objekten wieder zunehmend in Mode geraten – oft in Form von effizienten Holzpelletöfen oder Scheitholzöfen als Allein- oder Zusatzheizsystem. Bei Ofenheizungen werden als Brennstoffe Öl, Gas, Kohle oder Holz verwendet.

Gute Ofenheizungen zeichnen sich dadurch aus, dass die Außenwände des Ofens effizient die Wärme aufnehmen und speichern, dass die Brennstoffe vollständig und sauber verbrennen und dass eine leichte Reinigung von Brennraum und Abgasrohren möglich ist. Einzelöfen bzw. ihre Abgasrohre müssen durch einen Schornsteinfeger regelmäßig gereinigt werden. Die Kosten können nach der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umgelegt werden.

Einzelöfen zur Verbrennung von Holz können bei hohen Energiepreisen für Einsparungen sorgen. Durch die erheblich gestiegene Anzahl von Holzheizungen hat sich in den letzten Jahren allerdings auch der durch dieses Heizverfahren erzeugte Anteil an gesundheitsschädlichem Feinstaub in unserer Luft ganz erheblich erhöht. Der Gesetzgeber hat daher zum 22. März 2010 die 1. Bundesimmissionsschutz-Verordnung (1. BImschV) beziehungweise Kleinfeuerungsanlagenverordnung geändert. Damit sind nun bestimmte alte Öfen fristgebunden mit Filtern nachzurüsten oder auszurangieren und für neue Öfen bestimmte Grenzwerte einzuhalten. Dies bezieht sich auch auf kleine Öfen und Kaminöfen.
Offene Handelsgesellschaft (OHG/oHG) general partnership; ordinary partnership I. Die offene Handelsgesellschaft ist eine Per­so­nen­han­dels­ge­sell­schaft, in der sich zwei oder mehr natürliche und/oder juristische Personen zusammen ge­schlos­sen haben, um unter einer gemeinsamen Firma ein Handelsgewerbe zu be­trei­ben. Handelsgewerbe ist jeder Gewerbebetrieb (z. B. ein Maklerbüro), es sei denn, dass das Unternehmen nach Art und Umfang einen in kaufmännischer Weise nach § 1 Abs. 2 HGB eingerichteten Geschäftsbetrieb nicht erfordert. Die Firma ist der Name, unter dem ein Kaufmann oder eine Handelsgesellschaft, wie die OHG, ihre Geschäfte betreibt. Die OHG kann nach § 17 Abs. 2 HGB unter ihrem Namen klagen oder verklagt wer­den. Träger aller Rechte und Pflichten ist die OHG. Die Ge­sell­schaft ist Vertragspartei und im Rechtsstreit Prozesspartei.

Die Grundform der OHG ist die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Für die OHG gel­ten folgende Besonderheiten:
  • Der Gesellschaftszweck ist gegenüber der GbR auf den Betrieb eines kauf­männischen Handelsgewebes eingeschränkt (§ 105 Abs. 1 HGB). Darüber hinaus wird eine Gesellschaft, deren Gewerbebetrieb nicht schon nach § 1 Abs. 2 HGB Handelsgewerbe ist, dass heißt wenn die Gesellschafter Klein­gewerbetreibende sind, oder wenn die Gesellschaft nur eigenes Ver­mö­gen verwaltet, durch Eintragung ihrer Firma in das Handelsregister zur OHG.
  • Die Gesellschaft – die Gesamtheit der Gesellschafter – muss unter der ge­mein­schaftlichen Firma handeln. Die Haftung gegenüber Gläubigern der Gesellschaft darf bei keinem Gesell­schafter beschränkt sein. In einem solchen Fall würde statt einer OHG eine Kom­man­dit­ge­sell­schaft entstehen.
  • Die OHG ist keine juristische Person (wie z. B. die AG oder die GmbH). Sie ist dieser jedoch angenähert, da die Gesamtheit der Gesellschafter unter ihrer Firma Rechte, z. B. auch Eigentum erwerben kann. Die Zwangsvollstreckung in das Gesellschaftsvermögen erfordert nach § 124 Abs. 2 HGB einen Voll­stre­ckungs­titel gegen die OHG.
II. Das Recht der OHG ist in den §§ 105 bis 160 HGB ge­re­gelt. Subsidiär gelten die Regelungen der GbR. Soweit das Gesetz nachgiebiges (dispositives) Recht enthält, gehen die Regelungen des Gesellschaftsvertrages vor. Gesellschafter der OHG können natürliche und juristische Personen werden. Von der Möglich­keit des Eintritts einer GmbH als Gesellschafter ist In den letzten Jahren beson­ders häufig Gebrauch gemacht worden. Diese haftet zwar wie jeder OHG-Gesell­schafter unbeschränkt, jedoch nur mit ihrem Vermögen, nicht mit dem ihrer Ge­sell­schafter. Auch eine GbR kann Gesellschafter einer OHG sein.

III. Die Entstehung der OHG setzt den Abschluss eines Gesellschaftsvertrages nach § 109 HGB voraus. Dieser bedarf keiner Form. Der Vertrag regelt das Innenverhältnis. Nach außen entsteht die OHG durch Eintragung in das Handelsregister (§ 123 HGB). Nach § 106 HGB erfolgt die Anmeldung bei dem Gericht, in dessen Bezirk die Gesellschaft ihren Sitz hat. Die Anmeldung enthält
  1. den Namen, Vornamen, Geburtsdatum und Wohnort jedes Gesellschafters,
  2. die Firma der Gesellschafter und den Ort, an dem sie ihren Sitz hat, und
  3. die Vertretungsmacht der Gesellschafter.
IV. Die Geschäftsführung steht nach §§ 114 und 115 HGB grundsätzlich allen Gesell­schaf­tern zu, und zwar jedem für sich allein. Der Gesellschaftsvertrag kann be­stim­men, dass einzelne Gesellschafter von der Geschäftsführung ausgeschlossen wer­den oder nur alle gemeinsam handeln können. Ebenso wie die Geschäftsführung ist grundsätzlich die gesetzliche Vertretung in §§ 125 bis 127 HGB geregelt. Bei außer­ge­wöhnlichen Maßnahmen der Geschäftsführung ist ein Gesellschafterbeschluss her­beizuführen (§ 119 HGB).

V. Jeder Gesellschafter hat einen Anteil am Gesellschafts- und Kapitalvermögen, der zunächst auf Basis der geleisteten Einlage errechnet wird und sich durch weitere Einlagen, wie Gewinngutschriften oder Entnahmen, verändern kann. Der Gewinn wird in der Regel jedes Jahr ermittelt und auf die Gesellschafter entsprechend ihrem Anteil verteilt, indem er zunächst gemäß § 120 HGB den Kapitalanteilen gutgeschrieben wird. Soweit der Gesellschaftsvertrag nichts anderes bestimmt, kann ein Ge­sell­schaf­ter nur bis zu einem finanziellen Betrag bis zu vier Prozent seines Kapitalanteils aus der Gesellschaftskasse entnehmen (§ 122 HGB).

Für die Verbindlichkeiten der OHG haften alle Gesellschafter persönlich, unmittelbar und unbeschränkt, also auch mit ihrem Privatvermögen, als Gesamtschuldner, dass heißt laut § 128 HGB jeder für den vollen Schuldbetrag. Achtung: Neu eintretende Gesellschafter haften auch für die früher entstandenen Verbindlichkeiten der OHG (§ 130 HGB).

Eintritt und Ausscheiden eines Gesellschafters ist entsprechend der Gesellschaft bürgerlichen Rechts geregelt, allerdings mit einigen Besonderheiten. Insbesondere besteht die Gesellschaft, anders als die GbR, bei Ausscheiden eines Gesellschafters fort.

VI. Die OHG kann wie folgt aufgelöst werden:
  • Ablauf der im Vertrag vereinbarten Zeit,
  • Gesellschafterbeschluss,
  • Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gesellschaft nach § 131 HGB.
  • Gestaltungsurteil des Gerichts auf Antrag eines Gesellschafters, sofern ein wichtiger Grund vorliegt (z. B. hat ein anderer Gesellschafter vorsätzlich oder grob fahrlässig eine wesentliche Pflicht aus dem Gesellschaftsvertrag gemäß § 133 HGB verletzt).
Mit der Auflösung tritt die Gesellschaft in das Stadium der Liquidation, sofern kein Insolvenzverfahren eröffnet worden ist oder die Gesellschafter eine andere Art der Auseinandersetzung nach § 145 HGB vereinbaren.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten publicly appointed, sworn expert for the appraisal of developed and undeveloped real estate as well as rents and leases Das Sachgebiet eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten basiert hinsichtlich der Anfertigung von Gutachten auf einer Reihe von rechtlichen Grundlagen. Dies sind insbesondere die Vorgaben und Definitionen des Baugesetzbuches, der Baunutzungsverordnung und der Immobilienwertermittlungsverordnungen. Nicht nur die Beherrschung der Wertermittlungsverfahren, sondern auch die Kenntnis der jeweils aktuellen Entwicklungspotenziale der zu bewertenden Immobilie und die Fähigkeit zur Marktanalyse, Marktbeobachtung und Marktprognose sowie die richtige Nutzung der Materialien der Gutachterausschüsse sind Grundlage seiner Sachverständigentätigkeit.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von Hausverwaltungs- und Immobilienvermittlungsleistungen publicly appointed, sworn expert for the appraisal of property management and real estate services Da es für den Bereich der Hausverwaltungen und der Immobilienvermittlung keine Honorarvorschriften gibt und nach den Vorschriften des BGB im Zweifel die jeweils ortübliche Vergütung Bemessungsgrundlage für die Berechnung solcher Leistungen ist, hat es sich als notwendig erwiesen, im Falle einer Nichteinigung der Parteien einen Sachverständigen mit der Ermittlung der Ortsüblichkeit zu beauftragen. Die Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern hat deshalb als erste IHK in Deutschland Sachverständige für diesen Bereich öffentlich bestellt und vereidigt.

Grundlage der Ermittlung der Ortüblichkeit sind Umfragen bei Hauverwaltern und Maklern, wobei dies in einem Umfang geschehen muss, der statistisch repräsentativ für alle gewerbsmäßig tätigen Hausverwalter und Makler ist. Wichtig ist, dass dabei nicht nur in einem Verband organisierte, sondern auch nicht organisierte Hausverwalter und Makler in die Untersuchung mit einbezogen werden, da sonst kartellrechtliche Bedenken entstehen können. Der Sachverständige ermittelt den Modalwert (den am häufigsten anzutreffenden Wert). Außerdem benötigt er den Medianwert. Hier wird die Anzahl der Werte in zwei Hälften geteilt und damit der in der Mitte liegende Wert festgestellt. Und schließlich muss der Sachverständige als Orientierungsgröße noch das arithmetische Mittel feststellen.

Im Allgemeinen kann davon ausgegangen werden, dass die übliche Vergütung entweder dem Modalwert oder dem Medianwert entspricht – je nach dem, welcher der beiden Werte dem arithmetischen Mittel am nächsten kommt. Die Ermittlung einer üblichen Gebühr ist mit einem erheblichen Umfrage- und Auswertungsaufwand verbunden, so dass es sich als zweckmäßig erwiesen hat, als Bezugsgrundlage Broschüren herauszugeben, aus denen sich die üblichen Vergütungen ergeben.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Schäden an Gebäuden (Bauschäden) publicly appointed, sworn expert for damages to buildings (building defects and deficiencies or structural damage) Bausachverständige haben die Aufgabe, für den Auftraggeber ein Gutachten über den Bauzustand eines Gebäudes anzufertigen. Sie ermitteln ihn in einem Ortstermin, wobei im Gegensatz zu einem Bewertungssachverständigen das gesamte Gebäude vom Keller bis zum Dach in Augenschein genommen werden muss. Dabei ist eine große Anzahl von Fragen zu beantworten: Gibt es Feuchtigkeit in den Kellerräumen? Wie ist das Mauerwerk beschaffen? Gibt es Mauerrisse und worin liegen die Ursachen. Inwieweit sind die Wände und Decken gedämmt? Gibt es Kältebrücken? In welchem Zustand befinden sich die haustechnischen Einrichtungen? Wie steht es mit der statischen Sicherheit der Balkone. In welchem Zustand befinden sich die Treppen im Treppenhaus usw.?

Die Qualifikationen und Kompetenzen, über die öffentlich bestellte und vereidigte Bausachverständige verfügen müssen, ergeben sich aus den Bausachverständigenordnungen der Bundesländer. Materielle Grundlage der Tätigkeit von Bausachverständigen sind die Bauordnungen der Bundesländer.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung publicly appointed, sworn expert for the administration of condominiums Nach der Ansicht der IHK, die einen Sachverständigen für die Wohnungseigentumsverwaltung bestellt hat, umfasst der Aufgabenbereich des Sachverständigen die Beurteilung von Verwalterdienstleistungen „unter Berücksichtigung der wirtschaftlichen und juristischen Aufgabenstellungen“ eines WEG-Verwalters. Besonders häufig ist die Beurteilung durch Sachverständige im Rahmen des Beschlussanfechtungsverfahren gefragt. Eine kompetente gutachterliche Stellungnahme kann gerichtlichen Auseinandersetzungen vorbeugen.
Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, allgemein publicly appointed and sworn expert Wer mit seiner Sachverständigenkompetenz als Sachverständiger oder Sachverständige ins Geschäft kommen will, strebt in der Regel entweder die öffentliche Bestellung durch die für seinen Bereich zuständige Industrie- und Handelskammer an, oder er begibt sich gleich auf das internationale Parkett und versucht, ein Zertifikat nach DIN EN/IEC 17024 zu erreichen.

Eine Automatik, nach der ein zertifizierter Sachverständiger öffentlich bestellt und vereidigt wird, oder umgekehrt, ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger automatisch zertifiziert wird, gibt es nicht. Rechtsgrundlage für die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen ist § 36 der Gewerbeordnung.

Wer sich öffentlich bestellen und vereidigen lassen will, sollte sich ein Merkblatt der zuständigen IHK besorgen. Diese Merkblätter sind inhaltlich ziemlich gleich. Sie beziehen sich auf die Sachverständigenordnungen der jeweiligen Industrie- und Handelskammern sowie auf Verlautbarungen des Instituts für Sachverständigenwesen (ifs). Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass nicht nur Industrie- und Handelskammern, sondern auch andere Institutionen Bestellungsbehörden sind, z.B. im landwirtschaftlichen Bereich Regierungspräsidien, aber auch Landwirtschaftskammern. Wem die Bestellungskompetenz zuerkannt wird, ist durch Landesrecht geregelt.

Voraussetzung für die öffentliche Bestellung und Vereidigung ist ein Mindestalter von 30 Jahren. Die frühere Altersbegrenzung nach oben wurde von Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 15.02.2012 (Az.: 8 C 24/11) aufgehoben. Es gibt etwa 240 Sachgebiete, auf denen bisher öffentliche Bestellungen erfolgten. Im Bereich der Immobilienwirtschaft handelt es sich vor allem um öffentliche Bestellungen in den Bereichen

  • Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Mieten und Pachten,
  • Schäden an Gebäuden,
  • Bewertung von Hausverwaltungs- und Immobilienvermittlungsleistungen,
  • Bewertung von Gebäuden und Anlagen,
  • Sachverständige für Wohnungseigentumsverwaltung,
  • Bewertung von (unbebauten) Einzelgrundstücken.

Dabei überschneiden sich manche Bereiche, z.B. die Bewertung von Gebäuden und Anlagen (oft landwirtschaftlich genutzte Objekte) mit der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken.

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung setzt die Einreichung zahlreicher Unterlagen voraus, darunter auch von neu erstellten Gutachten bei der Industrie- und Handelskammer. Diese reicht die sich auf die besondere Sachkunde beziehenden Unterlagen zur Überprüfung an das zuständige Fachgremium weiter. Da die öffentliche Bestellung auf fünf Jahre erfolgt, muss im Halbjahr vor Ablauf eine Wiederbestellung für weitere fünf Jahre beantragt werden. Auch hier sind in der Regel neue Gutachten einzureichen, über die das zuständige Fachgremium zu befinden hat.

Die Fachgremien bestehen aus aktuellen oder früheren öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, so dass sich naturgemäß die Frage stellt, wie es um die Aktualität von deren "besonderer Sachkunde" bestellt ist. Problematisch wird es, wenn das Sachkundeniveau desjenigen, der erstmals oder wieder bestellt werden will, über dem der Mitglieder des zuständigen Fachgremiums angesiedelt ist. Daraus können Fehlbeurteilungen entstehen, die dem potenziellen Sachverständigen das Leben schwer machen. Solche Fälle sind – wie die Praxis zeigt - durchaus nicht auszuschließen.

Die öffentliche Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen ist ein hohes Gut. Es sollte alles dafür getan werden, die denkbar höchste Transparenz der Vorgänge um die Überprüfung der besonderen Sachkunde herzustellen.
Öffentlich bestellte und vereidigte Versteigerer publicly appointed, sworn auctioneer Nach § 34b der Gewerbeordnung müssen Personen, die gewerbsmäßig fremde Grundstücke versteigern wollen, im Besitz einer Erlaubnis sein. Auf Antrag sind besonders sachkundige Versteigerer von der zuständigen Stelle öffentlich zu bestellen. Allerdings muss hierfür ein Bedarf bestehen. Die „überdurchschnittlichen Kenntnisse“ sind nachzuweisen. „Durch die Vereidigung soll sichergestellt werden, dass die Versteigerer ihre Aufgaben gewissenhaft, weisungsfrei und unparteiisch erfüllen werden“, so schreibt es § 34b der Gewerbeordnung vor. Das bedeutet u.a., dass sich der Versteigerer von keinen eigenen Interessen oder Interessen von Personen am Versteigerungsobjekt leiten lassen darf, etwa in dem er Verwandte für sich steigern lässt. Er darf auch kein Pfandrecht am Objekt besitzen.

Für die Erteilung der Erlaubnis sind in der Regel die Industrie- und Handelskammern zuständig. Der Versteigerer unterliegt der Gewerbeaufsicht. Ihr gegenüber besteht eine Auskunftspflicht. Außerdem muss der Versteigerer auf Verlangen der Behörde Einsicht in die Versteigerungsunterlagen gewähren.
Öffentliche Anleihe public/civil loan; government stock; public-sector bond; public credit/bond; public authority bond; government agency issue Öffentliche Anleihen sind Schuldverschreibungen von Gebietskörperschaften mit mehr als einjähriger Laufzeit. Sie können unterschieden werden nach Laufzeit (mittelfristige, langfristige und „ewige“ Anlagen). Es gibt auch unterschiedliche Rückzahlungsbedingungen. Während dem Emittenten kein vorzeitiges Beendigungsrecht zusteht, können sich Inhaber öffentlicher Anleihen jederzeit von ihrer Geldanlage auf dem Rentenmarkt bzw. der Effektenbörse trennen. In der Regel handelt es sich bei den Anleihen um Inhaberpapiere. Die Zinsausschüttung erfolgt in der Regel über die Kupons, die der erworbenen Urkunde beiliegen. Die Stückelung der gesamten Anleihe liegt in Größenordnungen von 50, 100 oder 1.000 Euro.
Öffentliche Belange (Bauen im Außenbereich) (matters of) public interest; public concerns (construction on the outskirts) Im Außenbereich sind Bauvorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange dem nicht entgegenstehen. Allerdings muss die Erschließung gesichert sein. Welche Positivbespiele gegeben sein können, nach denen öffentliche Belange nicht im Wege stehen, ist in § 35 des Baugesetzbuches dargestellt. Beispiel: Ein zu errichtender Betrieb dient einer gartenbaulichen Erzeugung, oder es handelt sich um Anlagen der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, der Telekommunikation, der Versorgung mit Wärme und Wasser usw.
Öffentliche Lasten local land charges; public burdens; public charges (e.g. restriction on development of a property) Öffentliche Lasten, die auf einem Grundstück ruhen, werden nicht in das Grundbuch eingetragen. Die jeweils im Grundbuch eingetragenen Eigentümer sind Schuldner. Im Zwangsversteigerungsverfahren werden Schulden aus öffentlichen Lasten auf der Ebene der Rangklasse 3 befriedigt. Ansprüche aus dinglich abgesicherten Rechten Dritter erhalten demgegenüber nur die Rangklasse 4. Zu den öffentlichen Lasten zählen unter anderem die Grundsteuer, Schornsteinfegergebühren, Kanalgebühren, Gebühren für die Straßenreinigung aber auch Erschließungsbeiträge.
Öffentliche Meinung public opinion
Öffentliche Mittel public funds; public funding Im Rahmen der staatlichen Wohnungspolitik wurden öffentliche Mittel als zinsverbilligte Baudarlehen von den Bundesländern nach den Vorschriften des II. Wohnungsbaugesetzes vergeben, um den Wohnungsbedarf einkommensschwacher Schichten der Bevölkerung abzusichern.

Zu den Finanzierungshilfen zählen neben den Baudarlehen auch Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse. Ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht. Das II. Wohnungsbaugesetz wurde zum 1. Januar 2002 aufgehoben und durch das Wohnraumförderungsgesetz ersetzt.
Öffentliche Private Partnerschaft (ÖPP) Public Private Partnership (PPP) Deutscher Begriff für PPP Public Private Partnership zur Vermeidung des Anglizismus.
Öffentlicher Glaube public faith; public reliance; legal protection for someone believing something (e.g. a public register entry to be correct) Der öffentliche Glaube ist eine Vertrauensbasis für Eintragungen in öffentliche Register. Zu diesen Registern zählt vor allem das Grundbuch mit den eingetragenen Rechten in den Abteilungen I bis III (nicht aber das Bestandsverzeichnis). Allerdings muss beim Grundbuch berücksichtigt werden, dass Grundstücke auch durch gesetzliche Regelungen z.B. Überbaurechte, die im Baulastenverzeichnis eingetragen sind, belastet sein können. Der öffentliche Glaube kann durch die Eintragung eines Widerspruchs zerstört werden (siehe § 892 BGB).

Auch Eintragungen in das Handelsregister genießen öffentlichen Glauben. Wenn dort zum Beispiel eine Person als Prokurist eingetragen ist, können sich Geschäftspartner darauf verlassen, dass diese Person tatsächlich über die Geschäftskompetenzen eines Prokuristen verfügt.

Ferner genießt das Güterrechtsregister öffentlichen Glauben. Es enthält Eintragungen von Güterregelungen zwischen Eheleuten, die vom gesetzlichen Güterstand abweichen, zum Beispiel eine Beseitigung der gesetzlichen Verfügungsbeschränkung über das gesamte Vermögen (§ 1365 BGB).
Öffentliches Interesse public interest Beim "öffentlichen Interesse" handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff der, soweit öffentliches Interesse nicht gesetzlich unterstellt wird, einen rechtlichen Beurteilungsspielraum zulässt. Vor allem im Bauplanungs- und Bauordnungsrecht spielt das öffentliche Interesse eine besondere Rolle. Privates Interesse kann öffentlichem Interesse entgegenstehen. In vielen Fällen muss für private Bauplanungen, Vorhaben und Nutzungen, um genehmigungsfähig zu sein, öffentliches Interesse gegeben sein. Privatinteresse und öffentliches Interesse können, was die Zielsetzung angeht, also auch deckungsgleich sein.

Probleme entstehen, wenn ein Vorhaben oder eine Nutzung öffentlichem Interesse widerspricht, insbesondere wenn das Wohl der Allgemeinheit auf dem Spiele steht. Hier muss zwischen den Gewichten des privaten und des öffentlichen Interesses abgewogen werden.

Die öffentliche Hand verfügt zur Durchsetzung des öffentlichen Interesses über ein vielfältiges Instrumentarium (von Genehmigungsvorbehalten über die Festsetzungen in Bebauungsplänen bis hin zur Enteignung). Voraussetzung für eine Enteignung ist stets, dass das Gemeinwohl das Privatinteresse überwiegt.
Öffentliches Recht / Gerichtsbarkeiten public law / jurisdiction Öffentliches Recht regelt die Rechtsverhältnisse des Staatsbürgers zu den Trägern öffentlicher Gewalt und der Träger öffentlicher Gewalt untereinander.

Einen besonderen Rang nimmt das Staatsrecht ein, dessen Kern sich aus dem Grundgesetz ergibt. Es sorgt dafür, dass die Staatsbürger Grundrechte haben, die von den Trägern der Staatsgewalt beachtet werden müssen. Beim Verwaltungsrecht ist zu unterscheiden zwischen dem allgemeinen und besonderen Verwaltungsrecht, zu dem z. B. das Bauordnungs- und Bauplanungsrecht gehören. Es gibt viele Gesetze, die sowohl Privatrecht, als auch öffentliches Recht enthalten, beispielsweise das Wohnungsvermittlungsgesetz.

Das öffentliche Recht gewährt jeder Person Rechte (z. B. das Recht auf Information in den Informationsfreiheitsgesetzen auf Bundes- und Länderebene), erlegt ihm aber auch Pflichten (z. B. Zahlung von Steuern und Abgaben) auf. Dabei ist zu beachten, dass alle Bürger vor dem Gesetz gleich zu behandeln sind.

Den verschiedenen Bereichen des öffentlichen Rechts entsprechen auch jeweils eigene Rechtsprechungsorgane. Dem allgemeinen und besonderen Verwaltungsrecht sind die Verwaltungsgerichte mit der obersten Instanz des Bundesverwaltungsgerichts mit Sitz in Leipzig zugeordnet. Dem Steuerrecht ist das Finanzgericht mit der obersten Instanz des Bundesfinanzhofes in München zugeordnet, dem Sozialrecht die Sozialgerichte mit der obersten Instanz des Bundessozialgerichts in Kassel. Das Bundesverfassungsgericht hat seinen Sitz in Karlsruhe und fungiert stets als letzte Instanz, wenn es darum geht, ob und inwieweit ein Gesetz, eine Verordnung oder ein Urteil mit dem Grundgesetz vereinbar ist.

Um die Einheitlichkeit der Rechtsprechung zu gewährleisten, wurde der Gemeinsame Senat mit Sitz in Karlsruhe eingerichtet, der sich aus den Präsidenten des Bundesgerichtshofes, des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesarbeitsgerichts, des Bundessozialgerichts und des Bundesfinanzhofes zusammensetzt. Mit dem Bundesgerichtshof im gemeinsamen Senat sind auch die Belange des Privatrechts in die Entscheidungsfindung mit einbezogen.
Öffentlichkeit (the) public; publicity Öffentlichkeit in einem engeren Sinne entsteht durch Meinungsäußerungen von freien Personen, die außerhalb privater Räume verbreitet werden. Sie finden entweder in öffentlich zugänglichen Bereichen statt - in Hörsälen, Versammlungsräumen, auf Volksfesten usw. oder finden über Medien ihre Verbreitung (Presse, Funk, Fernsehen, Literatur, Internet). Aus dem Konglomerat dieser Meinungsäußerungen entsteht das, was vielfach als öffentliche Meinung bezeichnet wird. Die Freiheitsgrade dieser öffentlichen Meinung sind ein Kennzeichen des Zustandes einer Demokratie, die von der Meinungsfreiheit gespeist wird. Die Möglichkeit, dass in der Öffentlichkeit Irrtümer verbreitet werden, darf sie nicht einschränken. Dasselbe gilt für die Verbreitung von negativen Wertungen.

Für Medien, die Nachrichten oder Meinungen verbreiten, gibt es besondere Schranken. So hat sich die Deutsche Presse im Deutschen Presserat zu einer freiwilligen Selbstkontrolle verpflichtet. Hier gelten auch ethische Regeln (nicht alles, was erlaubt ist, ist auch ethisch vertretbar). Als beispielhafte Regeln für den freien Journalismus gelten:
  • Achtung vor der Wahrheit und Wahrung der Menschenwürde,
  • gründliche und faire Recherche,
  • klare Trennung von redaktionellem Text und Anzeigen,
  • Achtung von Privatleben und Intimsphäre,
  • Vermeidung unangemessen sensationeller Darstellung von Gewalt u. Brutalität.
Der Deutsche Presserat ist Beschwerdeinstanz in Fällen, in denen solche Regeln verletzt werden. Andere Schranken finden sich im Strafgesetzbuch (z.B. § 130 Volksverhetzung). Bedenklich sind in einer Demokratie Quasiverbote, die unter dem Begriff der "political correctness" einzuordnen sind, insbesondere dann, wenn damit Kritik an Maßnahmen der jeweils regierenden Parteien tabuisiert oder an einer Mehrheitsmeinung unterbunden werden soll. Auch Unternehmen, ganze Branchen und die Wirtschaft im Allgemeinen sind häufig Gegenstand von öffentlichen Meinungsäußerungen. Sie können deren Image positiv wie negativ beeinflussen. Dabei ist festzustellen, dass oft kleine Fehler durch die Multiplikatorwirkung von Medien bei gleichzeitiger Unterdrückung der positiven Aspekte zu einer Verzerrung der Wahrnehmung in der Wirklichkeit führen. Die erzeugten Vorurteile, halten sich oft lange in der öffentlichen Meinung und führen zu Verallgemeinerungen (ein tatsächlicher "Baulöwe" generiert eine Menge vermeintlicher Baulöwen).

Sozialempfindliche Wirtschaftsbereiche, etwa die Wohnungswirtschaft, sollten in besonderer Weise über Kontakte mit Medien (PR-Kontakte) dafür sorgen, dass solche Fehleinschätzungen vermieden werden.
Öffentlichkeitsarbeit public relations (PR); marketing; publicity work Die Öffentlichkeitsarbeit ist ein wichtiges Feld, das bisher von den meisten Immobilienverwaltern vernachlässigt wird. Die Pressearbeit ist komplementär zu anderen Werbeaktivitäten; sie kann diese ergänzen und unterstützen, aber nie völlig ersetzen. Durch gezielte Pressearbeit kann die Bekanntheit des jeweiligen Unternehmens, beziehungsweise die bestimmter Objekte gefördert und das Image verbessert werden.
Öffentlichkeitsgrundsatz principle of public trial In Bezug auf das Grundbuch bedeutet der Grundsatz der Öffentlichkeit, dass jeder Einsicht in das Grundbuch nehmen kann. Es ist also nicht nur reserviert für spezielle Personen oder Berufe wie zum Beispiel Behörden, Notare oder Banken.
Voraussetzung für die Einsicht in das Grundbuch ist ein besonderes rechtliches Interesse. Damit ist das Einsichtsrecht zwar eingeschränkt, jedoch für alle Personen gleich. Jeder, auch eine Behörde oder ein Notar, benötigt ein rechtliches Interesse, damit dem Antrag auf Einsicht in das Grundbuch stattgegeben wird.
Office at Home office at home; home office Office at Home ist ein Büroarbeitsplatz eines Arbeitnehmers, der sich in seiner Privatwohnung befindet. Ein Office at Home gilt im Unterschied zum Home-Office als Betriebsstätte und unterliegt daher den Arbeitsschutzvorschriften.
Office Center office centre
Öffnungsklausel exemption clause Die den Wohnungseigentümern nach § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG eingeräumte Möglichkeit, durch Vereinbarung vom Gesetz abweichende Regelungen über ihr Verhältnis untereinander zu treffen, lässt auch Vereinbarungen zu, nach denen die Wohnungseigentümer berechtigt sind, von gesetzlichen Bestimmungen oder auch von bestehenden Vereinbarungen durch mehrheitliche Beschlussfassung abzuweichen. Diese Regelungen werden als Öffnungsklausel bezeichnet.

Danach kann eine Öffnungsklausel vereinbart werden, nach der beispielsweise bauliche Veränderungen grundsätzlich auch mit einfacher oder qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können.

Bestehende Vereinbarungen können aber durch mehrheitliche Beschlussfassung aufgrund entsprechender Öffnungsklausel nur dann geändert werden, wenn ein sachlicher Grund vorliegt. Änderungen dürfen nicht willkürlich sein und müssen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (BGH, 1.4.2011, Az. V ZR 162/10; 10.6.2011, Az. V ZR 2/19).

Mehrheitlich aufgrund einer Öffnungsklausel vorgenommene Änderungen von Vereinbarungen oder gesetzlichen Bestimmungen bedürfen nicht der Eintragung in das Grundbuch, müssen jedoch als Beschlüsse in die Beschlusssammlung aufgenommen werden.
Offshore-Windenergie-Anlagen offshore wind energy/ power plants Offshore-Windenergie-Anlagen sind Windkraft-Anlagen, die innerhalb der 12-Seemeilen-Zone vor der Küste oder in bestimmten Seegebieten außerhalb davon (sogenannte Ausschließliche Wirtschaftszone) errichtet werden. Da an Land der Widerstand gegen die zunehmende Anzahl der stromerzeugenden Windräder wächst und höhere Stromausbeute durch stärkeren und kontinuierlicheren Wind winkt, betreibt die Windenergie-Wirtschaft die Expansion auf das Meer.

Zuständige Genehmigungsbehörde ist das BSH (Bundesamt für Hydrografie und Seeschifffahrt in Hamburg). Deutschland ist gegenüber England und Dänemark in diesem Bereich bereits zum Nachzügler geworden, da hier weniger geeignete flache Küstengewässer vorhanden sind. Es muss daher auf tiefere Gewässer ausgewichen werden, die es wiederum erforderlich machen, weniger Windanlagen mit höherer Leistung zu installieren.

Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) regelt das Vergütungssystem für in derartigen Anlagen erzeugten Strom.

Bisher sind in der deutschen Ausschließlichen Wirtschaftszone (AWZ) in Nord- und Ostsee vom Bundesamt für Seeschifffahrt und Hydrographie (BSH) 35 Offshore-Windparks mit insgesamt rund 1.900 Rotoren genehmigt worden. Nach Fertigstellung können damit etwa 10.000 Megawatt erzeugt werden. Umfangreichere Vorhaben sind in Planung.

Der am 26. August 2013 eröffnete Offshore-Windpark BARD Offshore 1 umfasst 80 Anlagen mit einer Leistung von 400 Megawatt. Diese Leistung reicht aus, um 400.000 Haushalte zu versorgen. Dieser Windpark war der erste fertiggestellte kommerzielle Offshore-Windpark in der Nordsee. Auf ihm gibt es eine GSM-Basisstation des Mobilfunkanbieters Vodafone mit einem Versorgungsradius von 36 Kilometern Umkreis sowie eine permanent bemannte Wohneinheit auf der Umspannplattform „BARD 1“.

Im ersten Halbjahr 2015 wurden 422 Offshore Windenergieanlagen mit einer Leistung von 1.765,3 MW neu in Betrieb genommen. Die Gesamtzahl der deutschen Offshore-Anlagen lag damit Ende Juni 2015 bei 668 Anlagen und deren Leistung bei 2.777,8 MW. Damit lassen sich ca. drei Millionen Haushalte mit Strom versorgen.
OG upper floor Abkürzung für: Obergeschoss
OGAW-Richtlinie UCITS Directive ("Undertakings for Collective Investments in Transferable Securities") Die europäische „OGAW-Richtlinie“ befasst sich mit „Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapieren“. Regelungsgegenstand der Richtlinie sind Fondsanlagen – etwa Immobilienfonds – und deren Verwaltungsgesellschaften. Unter anderem schreibt die Richtlinie vor, in welche Anlagen das Geld eines Fonds investiert werden darf. Der englische Begriff für OGAW lautet „UCITS“ (Undertakings for Collective Investments in Transferable Securities).

OGAW sind zulassungspflichtig und unterliegen in Deutschland der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Die Richtlinie will einheitliche Standards beim Anlegerschutz etablieren – ein Mittel dazu sind bestimmte Pflichtinformationen, die den Anlegern zur Verfügung gestellt werden müssen. Dazu gehören der ausführliche und der vereinfachte Verkaufsprospekt sowie auch die Jahres- und Halbjahresberichte.

Ursprünglich trug die europäische OGAW-Richtlinie die Bezeichnung 85/611/EG. Die Neufassung von 2009 lief unter der Bezeichnung 2009/65/EG. Zweck der Neufassung war eine stärkere europäische Vereinheitlichung der Regeln für Fondsanlagen. Die Neuregelungen wurden in Deutschland durch Anpassungen des Investmentgesetzes umgesetzt. Dieses wurde zum 22. Juli 2013 durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) abgelöst.

2014 wurde die OGAW-Richtlinie erneut geändert durch die neue Richtlinie 2014/91/EU. Sie führte einen neuen Rechtsrahmen für die Verwahrstellen von OGAW-Fonds ein. Dabei wird auch konkreter geregelt, welche juristischen Personen als Verwahrstelle in Frage kommen, welche zentralen Verwahrungs- und Überwachungspflichten die Verwahrstelle innehat und unter welchen Bedingungen die Verwahrstelle Aufgaben an einen Unterverwahrer abgeben darf. Die Richtlinie enthält auch neue Vorschriften zur Haftung und zur Vergütung für die OGAW-Verwaltungsgesellschaften.
OH stove heating Abkürzung für: Ofenheizung

Empfohlene Verwendung in Immobilienanzeigen nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
oHG general partnership; ordinary partnership Abkürzung für: offene Handelsgesellschaft
Öko-Zulage subsidy for the improved use of ecological resources Bei der Öko-Zulage handelte es sich um zusätzliches Fördergeld nach dem Eigenheimzulagengesetz für ein Niedrigenergiehaus oder Ökoanlagen, die natürliche Ressourcen besser nutzten beziehungsweise den Energiebedarf einschränkten. Nach Abschaffung des Eigenheimzulagengesetzes wurde die Öko-Zulage für energetische Gebäudesanierungen teilweise kompensiert durch Aufstockung verbilligter KfW-Darlehen.
Ökologisches Bauen ecological construction Das ökologische Bauen (ökologisch orientiertes Bauen, Bauökologie) hat zum Ziel, beim Bauen die Eingriffe in die Natur weitestgehend zu reduzieren und in allen Phasen der Lebenszyklen der Gebäude den Verbrauch von Ressourcen und Energie zu minimieren, um damit den Naturhaushalt so gering wie möglich zu belasten.

Prinzipien sind hierbei: Sparsamer Umgang mit Grund und Boden, Minimierung des Ressourcenverbrauchs bei Bau, Nutzung oder Beseitigung eines Gebäudes, Vermeiden oder Minimieren der Verunreinigungen von Luft, Boden und Wasser, sowie Reduzierung von Abwärme, Abfällen und Lärm, rationeller Umgang mit Energie und Wasser, Einsatz nur gesundheitlich unbedenklicher Baustoffe, Erhaltung der Tier- und Pflanzenwelt sowie keine Beeinträchtigung des Landschafts- und Stadtbildes.

Ökologisch orientiertes Bauen ist kein klar definiertes und feststehendes Konzept. Jede Objektplanung erfordert spezifische Konzepte unter Berücksichtigung der örtlichen Bedingungen. Ökologisch orientiertes Bauen hat neben dem Einfluss auf die Umwelt auch eine große Bedeutung für die Gesundheit der Menschen. Es ist daher Bestandteil der Umwelthygiene und Umweltmedizin.

Beim Baugrundstück ist zu beachten:
  • die Belastbarkeit der betreffende Landschaft,
  • keine Zerstörung wertvoller Biotope,
  • keine erhebliche Beeinflussung durch Lärm und Schadstoffe,
  • eine gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr,
  • ein ausreichend besonntes Grundstück ohne stärkeren Wind und Kaltluftströmungen,
  • eine angemessene Baudichte.


Die Umweltbeeinträchtigung durch Baumaßnahmen ist zu minimieren durch:
  • Weitestgehenden Erhalt des Baumbestandes auf dem Gelände (Umzäunung der Bäume, Sicherung pflanzlicher Bodendecken),
  • geringstmögliche Beeinflussung des Bodens, um seine Durchlässigkeit für Wasser und Luft sowie die Bodenlebewesen zu erhalten (keine unnötige Verdichtung, Abtragen des Oberbodens bei Baumaßnahmen und anschließendes Wiederauftragen),
  • Schutz beim Umgang mit gefährlichen, insbesondere wassergefährdenden Stoffen,
  • Minimierung des Baulärms (z. B. durch den Einsatz lärmarmer Baumaschinen und Bauverfahren und die Beschränkung der Betriebszeit lärmintensiver Maschinen.


Ein Bauwerk soll nach der Bauproduktenrichtlinie die Bewohner unter anderem nicht gefährden durch:
  • Freisetzen giftiger Gase,
  • Vorhandensein gefährlicher Teilchen oder Gase in der Luft,
  • Emission gefährlicher Strahlen,
  • Wasser- und Bodenverunreinigung oder -vergiftung,
  • unsachgemäße Beseitigung von Abwasser, Rauch, festem und flüssigen Abfall,
  • Feuchtigkeitsansammlung in Bauteilen oder auf deren Oberflächen in Innenräumen.

Als Baumaterialien sollten nur umweltverträgliche Baustoffe eingesetzt werden. Das gilt für die Produktion, die Nutzungsphase und auch für die Entsorgung von Baumaterialien. Baustoffe sollten nach Beendigung der Nutzungsphase möglichst wiedergewonnen und erneut eingesetzt werden können (Recyclingfähigkeit).
Öl heating oil; fuel oil Abkürzung: Heizöl.

Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger. Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
OLG higher regional court in Germany Abkürzung für: Oberlandesgericht
OLGZ judgments of the higher regional courts in civil cases Abkürzung für: Entscheidungen der Oberlandesgerichte in Zivilsachen (Entscheidungssammlung)
Öltankreinigungskosten / Umlage cleaning cost for oil tank / apportionment of costs Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes dürfen Vermieter die Kosten für eine Reinigung des Heizöltanks auf die Mieter umlegen. Nach dem BGH schließen die Kosten des Betriebes der zentralen Heizungsanlage nach § 2 Nr. 4 Buchst. a Betriebskostenverordnung ausdrücklich auch die Kosten für die Reinigung der Anlage ein, zu der auch der Öltank gehört.

Nicht umlagefähig sind Kosten für die Instandhaltung oder Instandsetzung oder Kosten, die nur im Einzelfall entstehen. Der BGH betonte, dass es sich bei für die Öltankreinigung aufgewendeten Beträgen nicht um solche Kosten handelt. Die Reinigung werde in gewissen Zeitabständen immer wieder erforderlich und diene der Aufrechterhaltung der Betriebsfähigkeit der Anlage. Auch wenn die Arbeiten immer im Abstand von mehreren Jahren durchgeführt würden, verursachten sie laufend entstehende und immer wiederkehrende Kosten. Eine Umlage sei daher möglich. Die Beträge könnten jeweils komplett in dem Jahr umgelegt werden, in dem sie entstanden seien – eine Verteilung auf mehrere Jahre sei nicht notwendig (Az. VIII ZR 123/06, Urteil vom 14.02.2007).
Ombudsmann / Ombudsfrau ombudsman Ombudsmann und Ombudsfrau sind juristisch versierte neutrale Streitschlichter. Sie sind in vielen Bereichen institutionalisiert. So gibt es den Versicherungsombudsmann, einen Ombudsmann für den Online-Handel, den Ombudsmann im Bereich des Handwerks usw. Bei Rechtstreitigkeiten mit einem privaten Kreditinstitut z.B. wegen einer strittigen Vorfälligkeitsentschädigung helfen ebenfalls Ombudsleute. Die Schlichtungsstellen, die Ombudsleute beschäftigen, sind vielfach eingetragene Vereine. Die Inanspruchnahme einer solchen Schiedsstelle ist in der Regel kostenlos.

Ombudsmänner und -frauen gibt es in vielen Ländern. Überwiegend sind sie auch Interessenvertreter von Bürgern gegenüber öffentlichen Dienststellen (z.B. in der Schweiz). In Österreich steht der Internet-Ombudsmann im Vordergrund. Eine Ombudsmannrolle spielt auch der "Europäische Bürgerbeauftragte" der sich aufgrund von Beschwerden mit Missständen in der Verwaltung von Organen und Einrichtungen der Europäischen Union (nicht aber nationalen, regionalen oder lokalen Behörden) befasst.

Seit 1. August 2008 existiert in der Immobilienwirtschaft in Deutschland eine vom Immobilienverband Deutschland ins Leben gerufene Schlichtungsstelle in den Geschäftsräumen des IVD in Berlin. Sie kann von Verbrauchern angerufen werden, wenn der mögliche Streitwert über 3.000 EURO liegt. Das Verfahren selbst ist kostenlos. Der Ombudsmann muss die Befähigung zum Richteramt haben und wird für jeweils vier Jahre vom Präsidenten des IVD berufen. Voraussetzung für die Einleitung des Verfahrens ist, dass es nicht bereits gerichtsanhängig ist.
On-Site-Marketing on-site marketing On-Site-Marketing beinhaltet die marketing-technisch professionelle Präsentation vor Ort, d.h. am Grundstück bzw. der Baustelle sowie die Themenbereiche Verkaufsbüro und Musterwohnungen. Darüber hinaus versucht das "On-Site-Marketing" des Bauträgers ein emotional ansprechendes Bild der Immobilie und vor allem auch von deren Umfeld zu vermitteln, um damit die Verkaufsaktivitäten zu fördern. Hierbei ist es hilfreich, die Immobilie mit den Augen des potentiellen Käufers zu betrachten.
One face to the Customer-Prinzip principle of "one face to the customer" Unter One face to the Customer-Prinzip ist der Versuch zu verstehen, den Kunden nicht von mehr oder weniger gut koordinierten verschiedenen Mitarbeitern betreuen zu lassen, sondern durch einen einzigen Mitarbeiter. Der Kunde sieht quasi nur "ein Gesicht".
Online-Marketing, Internet-Marketing, E-Marketing, Web-Marketing online marketing, internet marketing, e-marketing, web marketing Online-Marketing, auch Internet-Marketing, E-Marketing oder Web-Marketing genannt, umfasst eine Vielzahl an digitalen Marketing-Maßnahmen, die via Internet erfolgen, um Produkte und Dienstleistungen in virtuellen Medien anzubieten, zu vertreiben und abzusetzen. Die Bandbreite dieser Maßnahmen ist sehr breit gefächert. Für die Immobilienwirtschaft hilfreich sind insbesondere folgende Bereiche im Online-Marketing:

  • Weblogs / Blog
    zum Beispiel über Bauprojekte, Modernisierungsmaßnahmen, Konversionsprojekte, Erste Spatenstiche, Richtfeste, Schlüssel- oder Flächenübergaben, umgeschlagene Mietflächen/Wohnungen/Häuser und sonstige Erfolgsmeldungen und/oder Neuigkeiten,
  • Erlaubnis-Marketing/E-Mail-Marketing,
    Zusenden von Informationen in digitaler Form (zum Beispiel Newsletter) nach erfolgter Zustimmung seitens des Informationsempfängers, 
  • an dem Kundennutzen ausgerichtete Website des Immobilienunternehmens,
  • Suchmaschinen-Optimierung,
  • Social-Media-Marketing (siehe Soziale Netzwerke),
  • Video-Marketing,
    zum Beispiel Podcast als Video-Datei auf Video-Plattformen, auf eigener Homepage, in sozialen Netzwerken et cetera,
  • Kostenlose Tools auf der eigenen Website,
    zum Beispiel Energie-Rechner, Darlehensrechner, Bewertungstools,
  • Microblog / Twitter.

Sinn und Zweck ist, den umworbenen Kunden und die Zielgruppe näher an das Unternehmen zu binden und auf dem Laufenden zu halten. Allgemein kann der Einsatz neuer Medien es ermöglichen, der guten, sympathischen und innovativen Reputation eines Unternehmens zu dienen, um schließlich neue Kunden zu gewinnen.

Es ist allerdings dabei wichtig, einen Mix aus klassischem (Offline-) Marketing und Online-Marketing zu schaffen, weil beides besser in Verbindung wirkt.
Oo.a. above-mentioned; above-named; aforesaid Abkürzung für: oben aufgeführt / oben angegeben
Open Market Value open market value Der verkehrsübliche Wert (Open Market Value) ist der beste Preis oder die beste Miete, die billigerweise für den Grundbesitz zum Zeitpunkt der Bewertung erwartet werden kann, wobei folgendes vorausgesetzt wird
  1. eine Person, die zum Verkauf oder zur Vermietung bereit ist;
  2. ein angemessener Zeitraum, in dem über den Verkauf oder die Vermietung verhandelt werden kann, unter Berücksichtigung des Grundbesitzes und der Marktlage;
  3. ein gleichbleibender Wert während dieses Zeitraumes;
  4. das Angebot des Grundbesitzes auf dem offenen Markt;
  5. keine Berücksichtigung von höheren Preisen oder höheren Mieten, die ein Käufer oder Mieter mit einem besonderen Interesse bezahlen würde.
Open Source open source Durch den Einsatz von Open Source Software entfallen die recht erheblichen Lizenzkosten kommerzieller Software völlig. Es wird nur für die Anpassung des CMS an das vorgegebene Layout, beziehungsweise für die Entwicklung eines neuen Layouts bezahlt. Ein Beispiel für sehr erfolgreiche Open Source Software ist übrigens das Betriebssystem LINUX. Durch den offen zugänglichen Quellcode kann jeder Programmierer, der PHP und MySQL beherrscht, Anpassungen und Weiterentwicklungen am CMS vornehmen. Man ist also nicht an eine bestimmte Firma gebunden.
Opfergrenze für Vermieter sacrifice limit (i.e. of action beyond that which the parties to a contract envisaged in good faith) for landlords Der Begriff "Opfergrenze" wurde in der Presse im Zusammenhang mit einem Urteil des Bundesgerichtshofes geprägt, in dem es um die Beseitigung von Wohnungsmängeln durch den Mieter selbst mit Kostenerstattung durch den Vermieter ging. Gemeint ist damit eine Grenze, von der an ein finanzieller Aufwand zur Beseitigung von Mängeln so hoch wird, dass er dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann.

Wann die Opfergrenze überschritten ist, muss nach dem BGH von Fall zu Fall unter Abwägung der beiderseitigen Interessen entschieden werden. Es darf jedoch kein krasses Missverhältnis zwischen Gebäudewert und Mängelbeseitigungskosten bestehen. Bei der "Opfergrenze" sind zunächst jedoch immer auch andere Kriterien zu berücksichtigen, etwa ein etwaiges Verschulden des Vermieters. Je größer jedoch das Missverhältnis zwischen Gebäudewert und Reparaturkosten ist, desto weniger schwer wiegen andere Kriterien.

In dem verhandelten Fall ging es um Risse in den Wänden eines Reihenhauses in Dresden. Die Mieterin forderte für deren Beseitigung einen Kostenvorschuss von 47.500 Euro. Aus Sicht des Vermieters waren die Kosten für die Beseitigung der Schäden sogar doppelt so hoch. Eine Ursache konnte nicht festgestellt werden. Der BGH sah hier keine Zahlungspflicht des Vermieters: Zunächst habe der Mieter keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mängelbeseitigung ungeeignet seien. Dies sei hier der Fall, da die Ursache der Mauerrisse unbekannt wäre. Zweitens sei die Opfergrenze für den Vermieter überschritten, da ein krasses Missverhältnis zwischen Reparaturkosten und Gebäudewert bestehe. Das Gebäude hatte nur noch einen Verkehrswert von 28.000 Euro gehabt, dem standen geschätzte Reparaturkosten von 95.000 Euro gegenüber. Dem BGH zufolge kann es dem Vermieter allerdings in einem besonderen Ausnahmefall verwehrt sein, sich auf die Zumutbarkeit zu berufen – auch dies sei eine Frage des Einzelfalles (BGH, Urteil vom 21.4.2010, Az. VIII ZR 131/09).
ÖPNV short-distance (or local) public transport Abkürzung für: Öffentlicher Personen-Nahverkehr
Oppenheimer, Franz Oppenheimer, Franz Franz Oppenheimer (1864 – 1943) studierte Medizin, war viele Jahre als Arzt tätig. Beeindruck von den Schicksalen armer Menschen in Berlin suchte er nach den Gründen und befasste sich mit der sozialen Frage. 1919 erschien sein Hauptwerk „Theorie der reinen und politischen Ökonomie“: Für Oppenheimer ist die Volkswirtschaftslehre ein Teil der Soziologie. Er wurde ein Kritiker des privaten Grundeigentums, das zur „Bodensperre“ führt. Er bezeichnet es als „Gewalteigentum an Grund- und Boden“. Er fordert die Beseitigung dieses „Klassenmonopolverhältnisses“.

Die von Oppenheimer skizzierten Probleme sind aus heutiger Perspektive Probleme der Vergangenheit. Immerhin beförderten Sie eine Wandlung im Denken auch der Volkswirtschaftslehre. Insofern gehört Oppenheimer zu den Wegbereitern der sozialen Marktwirtschaft.

Ludwig Erhard hat bei Oppenheimer promoviert.
Opportunity Fonds opportunity fund
Optionsrecht (Mietvertrag) option; preemptive right; right of option; right of choice Das Optionsrecht gestattet dem Berechtigten, durch einseitige Erklärung ein Mietverhältnis zu begründen (Begründungsoption) oder ein bestehendes Mietverhältnis zu verlängern (Verlängerungsoption). Verlängerungsoption bedeutet, dass der Mieter vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit durch einseitige Erklärung die Verlängerung der Mietzeit um einen weiteren Zeitraum herbeiführen kann.

Die Verlängerungsoption muss vom Mieter ausdrücklich erklärt werden; das bloße Weiterzahlen der Miete genügt zur Ausübung der Option nicht. Die Erklärung über die Ausübung der Option muss dem Vermieter vor Ablauf der festen Mietzeit zugehen. Regelmäßig wird im Mietvertrag bestimmt sein, bis wann die Option spätestens ausgeübt sein muss. Ist die Mietzeit abgelaufen, ist die Ausübung des Optionsrechtes nicht mehr möglich.
Optionstarif (Bausparvertrag) optional tariff (building loan contract) Bauspartarifvariante für Bausparer, die nicht wissen, ob und wann sie bauen möchten. Bei diesem Tarif kann der Sparer auch nach Abschluss noch entscheiden zwischen preisgünstigem Bauspardarlehen oder höherem Sparzins.
Ordnungsbehördengesetz German Regulatory Authorities Act Ordnungsbehördengesetze sind Gesetze auf Ebene der Bundesländer, die Aufgaben und Befugnisse der Ordnungsbehörden regeln. Dazu muss man wissen, dass in Deutschland nach dem Zweiten Weltkrieg eine Einschränkung der Aufgaben der klassischen Polizei angestrebt wurde. Diese sollte künftig nicht mehr für alles zuständig sein, was mit „Recht und Ordnung“ zu tun hatte, sondern nur für die akute Gefahrenabwehr und Aufgaben im Zusammenhang mit der Verfolgung von Straftaten und Ordnungswidrigkeiten. Eine Reihe von Bundesländern führte daher das sogenannte Trennsystem ein: Dieses unterscheidet die Polizei von den Ordnungsbehörden, welche bei der normalen Verwaltung angesiedelt sind. Untere Ordnungsbehörden sind die Gemeinden. Bei diesen gibt es dann meist ein Ordnungsamt, aber auch andere Behörden sind für die Abwehr von Gefahren für die öffentliche Sicherheit und Ordnung zuständig (Umweltbehörde, Gesundheitsamt). So sind im Bereich der Bauordnung die Baubehörden für die Gefahrenabwehr zuständig; zu ihren Aufgaben gehört die Erteilung von Baugenehmigungen und das Bauordnungsverfahren, mit dem auf Verstöße gegen das Baurecht reagiert wird. Die Baubehörden haben damit die frühere Baupolizei abgelöst.

Es gibt auch Bundesländer, die das Trennsystem nicht eingeführt haben. Dazu zählen Baden-Württemberg, Bremen, das Saarland und Sachsen. Hier besteht das sogenannte Einheits- oder Mischsystem. Eigene Ordnungsbehörden existieren nicht. Faktisch gibt es jedoch auch hier eine Trennung: Die Vollzugspolizei wird von den allgemeinen Polizeibehörden unterschieden. Bei letzteren handelt es sich wieder um Verwaltungsbehörden, die polizeiliche Aufgaben wahrnehmen, also solche, die mit der Gefahrenabwehr zu tun haben.
Ordnungsmäßige Verwaltung (Wohnungseigentum) orderly administration/ management (German condominium act) Über die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen die Wohnungseigentümer mit einfacher Stimmenmehrheit. Sie kann auch von jedem einzelnen Eigentümer verlangt und gegebenenfalls auch gerichtlich durchgesetzt werden.

Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehören gemäß § 21 Abs. 5 WEG
  • Aufstellung einer Hausordnung,
  • ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,
  • Abschluss einer Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert und einer Haushaftpflichtversicherung,
  • Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung,
  • Aufstellung eines Wirtschaftsplanes,
  • Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprecheinrichtung, einer Rundfunkanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.

Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 7 WEG ferner mit einfacher Mehrheit Regelungen beschließen
  • zur Art und Weise von Zahlungen (z. B. Hausgeldzahlungen),
  • zur Fälligkeit und zu Folgen des Verzugs sowie zu Regelungen über
  • Kosten für eine besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eingentums (z. B. Umzugskostenpauschale) oder
  • Kosten für einen besonderen Verwaltungsaufwand (z. B. Ausstellung von Bescheinigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen).

Diese Aufzählung im WEG ist nicht abschließend. Andererseits bedarf alles, was über die ordnungsmäßige Verwaltung hinausgeht, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Probleme ergeben sich häufig bei der Frage, wo die Grenze zwischen einer Instandhaltung und einer Modernisierung oder baulichen Veränderung verläuft. So ist bereits eine Balkonüberdachung oder Balkonverkleidung eine bauliche Veränderung. Ähnliches gilt für einen Außenmauerdurchbruch oder eine Umstellung der Heizanlage auf eine neue Energieart, obwohl noch kein Reparaturbedarf gegeben ist. Werden Beschlüsse dieser Art nicht allstimmig gefasst, besteht für jeden Wohnungseigentümer, der mit der Maßnahme nicht einverstanden ist, die Möglichkeit der Anfechtung bei Gericht.

Beispiele:

  • Beschluss, dass herkömmliche Haustür nachts abgeschlossen werden muss, obwohl es Türsysteme gibt, die abschließbar sind und trotzdem von innen ohne Schlüssel geöffnet werden können: Lebensgefahr im Brandfall, keine ordnungsmäßige Verwaltung (LG Frankfurt/M., Urteil vom 12.5.2015, Az. 2-13 S 127/12),
  • Beschluss, ein Brunnenfest zu veranstalten und die Kosten von 2.000 Euro auf alle umzulegen: Keine ordnungsmäßige Verwaltung (AG München, Urteil v. 31.10.2014, Az. 481 C 14044/14 WEG),
  • Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft: Kann je nach Fall ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Hohe Kredite sollten allerdings absoluter Ausnahmefall sein, da bei Zahlungsausfällen eine unbegrenzte Nachschusspflicht für die verbleibenden Eigentümer besteht. Sonderumlagen sind vorzuziehen. BGH stellt besondere Anforderungen an den Beschluss (BGH, Urteil vom 25. September 2015, Az. V ZR 244/14).


Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung verjährt grundsätzlich nicht (BGH, Urteil vom 27.4.2012, Az. V ZR 177/11).
Ordnungswidrigkeit breach of the law; offence; misdemeanour Im Interesse der Durchsetzbarkeit von Ordnungsvorschriften enthalten viele Bundes- und Landesgesetze sowie Gemeindesatzungen Bestimmungen, wonach Verstöße gegen bestimmte Vorschriften ordnungswidrig sind und mit Bußgeld geahndet werden können. Hierzu gibt es als Rahmengesetz das Gesetz über Ordnungswidrigkeiten (OWiG). Dieses Gesetz gilt für Ordnungswidrigkeiten sowohl nach Bundes-, als auch nach Landesrecht. Es gibt danach keine Ordnungswidrigkeit ohne gesetzliche Grundlage. Als Ordnungswidrigkeit kann nur vorsätzliches Handeln geahndet werden, außer wenn das Gesetz fahrlässiges Handeln ausdrücklich mit Geldbuße bedroht (§ 10 OWiG).

Eine Ordnungswidrigkeit kann in einem Unterlassen oder dem Begehen einer Handlung bestehen. Wenn in einem Gesetz nichts anderes bestimmt ist, bewegt sich der Bußgeldrahmen zwischen fünf und 1.000 Euro. Ist die Ordnungswidrigkeit auf Fahrlässigkeit zurückzuführen, kann nur höchstens die Hälfte der Obergrenze von der zuständigen Behörde verlangt werden. Die Verjährungsfristen für die Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten richten sich nach der Höhe des Bußgeldes, das im Falle der Verfolgung verhängt werden könnte. In minderschweren Fällen kann auch eine Verwarnung ausgesprochen werden, die sich mit einer Zahlung eines Verwarngeldes oder mit einer Ermahnung begnügt. Handelt es sich bei der Ordnungswidrigkeit allerdings gleichzeitig um eine Straftat, dann muss die zuständige Behörde den Fall an den Staatsanwalt übertragen.

Zu beachten ist, dass Gesetze, in denen Ordnungswidrigkeiten definiert werden, auch von einigen gesetzlichen Rahmenvorgaben abweichen können. So können für Ordnungswidrigkeiten Bußgelder bis zu 50.000 Euro vorgesehen werden. Verhängte Bußgelder wegen einer gewerberechtlichen Ordnungswidrigkeit werden in das Gewerbezentralregister eingetragen, das beim Bundesamt der Justiz geführt wird und dem Bundesjustizministerium untersteht.

In der Immobilienwirtschaft gibt es zahlreiche Gesetze und Verordnungen, die Ordnungsvorschriften enthalten, bei denen ein Verstoß mit Bußgeld geahndet werden kann. Hierzu zählen die Gewerbeordnung (§ 14, § 34 c), die Makler- und Bauträgerverordnung und das Wohnungsvermittlungsgesetz. Aber auch andere Vorschriften, die auch außerhalb der Immobilienwirtschaft zu beachten sind, enthalten Regelungen über Ordnungswidrigkeiten - z.B. die Preisangabenverordnung, das Telemediengesetz usw. Der Katalog der Ordnungswidrigkeiten ist ziemlich unüberschaubar.

Begeht jemand als vertretungsberechtigtes Organ einer juristischen Person, etwa einer Kapitalgesellschaft, eine Straftat oder Ordnungswidrigkeit, durch die deren Pflichten verletzt werden, kann gegen das Unternehmen ein Bußgeld verhängt werden. § 30 OWiG nennt hier Höchstgrenzen von fünf Millionen Euro (bei fahrlässigen Straftaten) und zehn Millionen Euro (bei vorsätzlichen Straftaten). Handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, ist der Höchstbetrag nach der jeweils einschlägigen Vorschrift maßgeblich. Sofern in der entsprechenden Regelung allerdings auf § 30 OWiG verwiesen wird, kann sich dieser Betrag verzehnfachen.
Ordoliberalismus ordoliberalism Der Blick auf die Wirtschaft wurde im 19. Jahrhundert vielfach noch durch altliberale Vorstellungen bestimmt, deren Ausgangspunkt die Lehre des Schottischen Moral-Philosophen Adam Smith war, wonach der durch Eigeninteresse gesteuerte Markt verbunden mit Arbeitsteilung zum Wohlstand der Nationen führe. Der Staat sollte nicht versuchen die "unsichtbare Hand" zu korrigieren. Die Gedanken von Smith fanden ein breites Echo. Das 19. Jahrhundert war ein Jahrhundert großer Unternehmer, aber auch ein Jahrhundert des Entstehens großer monopolartiger Strukturen. Es entstand eine Klassengesellschaft, die Arbeiterbewegung entstand. Sozialistische Ideen zu einer vom Staat gelenkten Wirtschaft stellten den Markt insgesamt in Frage. Arbeiter-Parteien entstanden. Sie führten in Russland 1917 zur Oktober-Revolution und dem Entstehen der Sowjetunion. In Deutschland gewann die Nationalsozialistische Arbeiter-Partei die Oberhand, was geradewegs in die Katastrophe führte. Von freien Märkten war nichts mehr übrig geblieben.

In dieser Situation entstand – Ende der 30er Jahre des 20. Jahrhunderts – in Freiburg im Breisgau das, was heute unter "Freiburger Schule" bekannt wurde: Ein ordoliberales Wirtschaftskonzept. Federführend war Walter Eucken. Im Gegensatz zu den altliberalen Vorstellungen eines schrankenlosen Wettbewerbs, der letztlich zur Weltwirtschaftskrise von 1929 geführt hat.

Die Erkenntnis, dass sich eine funktionierende Wettbewerbswirtschaft nicht aus sich heraus entwickeln kann, führte zur Formulierung von Erkenntnissen, die Richtschnur politischen Handelns sein sollten. Grundprinzip war die Forderung nach einer aktiven staatlichen Wettbewerbspolitik ohne Marktzugangs-Beschränkungen mit dem Ziel der Herstellung eines funktionierenden Preis-Systems.

Im Vordergrund stand das Primat der Währungspolitik, dem mit der gelungenen Währungsreform 1948 (der Einführung der Deutschen Mark durch Ludwig Erhard) gegen alle Skepsis auch der damaligen westlichen Besatzungsmächte Rechnung getragen wurde. Jeder Bürger bekam damals ein "Startkapital" von 40 DM.

Weitere wichtige Ordnungsprinzipen waren das Prinzip der offenen Märkte (Abbau aller Handelsschranken), das ebenfalls verwirklicht wurde, die Garantie des Privateigentums, die Vertragsfreiheit, das Haftungsprinzip, wonach jeder die Verantwortung für sein wirtschaftliches Handeln tragen muss und schließlich die Konstanz der Wirtschaftspolitik und damit die Schaffung politischen Vertrauens.

Ergänzt wurden die Ordnungsprinzipien durch regulierende Prinzipien, hier vor allem das Kartellverbot, das vor allem durch Franz Böhm von der Freiburger Schule im Bundestag mit Verabschiedung des Kartellgesetzes durchgesetzt wurde. Aber auch ein progressiver Einkommensteuer-Tarif und die Festsetzung von Minimallöhnen, die zur Aufrechterhaltung eines angemessenen Lebensstandards erforderlich sind, gehören zu den regulierenden Prinzipien der Freiburger Schule. Wirtschaftspolitische Anstrengungen sollten auch unternommen werden, um die Internalisierung negativer externer Effekte zu ermöglichen. Schäden sollten nach dem Verursacherprinzip jenen zugerechnet werden, deren Handlungen solche Effekte erzeugen.

Einige Anhänger der Ordoliberalen (Wilhelm Röpke, Alexander Rüstow) haben sich auch zur Abgrenzung gegenüber den Altliberalen als neoliberal bezeichnet. Ein Begriff, der heute von Geschichtsagnostikern in einem völlig anderen Zusammenhang ideologisch verwendet wird.

Der von Wolfram Engels 1982 mit ins Leben gerufene evangelische "Kronberger Kreis" hat sich in der Tradition der Freiburger Schule zum Ziel gesetzt, das "Ausufern staatlicher Bevormundung" zu verringern und einen Beitrag zur "Weiterentwicklung einer freiheitlichen Ordnung in Deutschland und Europa zu leisten". Er ist heute noch eine Institution, die ordoliberales Gedankengut in den Vordergrund ihrer Veröffentlichungen und Aktivitäten stellt und deren Devise lautet: "Mehr Mut zum Markt."
Organisationsbeschluss organisational decision Als Organisationsbeschluss gelten zunächst mehrheitlich zu tref­fende Regelungen zur Gewährleistung einer ord­nungs­ge­mäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Ei­gen­tums, auch zur Re­ge­lung eines ord­nungs­ge­mä­ßen Ablaufs der Woh­nungs­eigen­tümer-Ver­samm­lung. Diese Re­ge­lun­gen er­fol­gen zweck­mäßiger­weise in einer mehrheitlich zu beschließenden Geschäftsord­nung.

Soweit nach früherem Recht Organisationsbeschlüsse als "Zitter­beschlüsse" an sich erforderliche Ver­ein­ba­run­gen ersetzt haben, sind diese Beschlüsse nach der BGH-Jahr­hun­dert­ent­schei­dung vom 20.09.2000 (Az. V ZB 58/99) nichtig.
Organische Verbindungen, flüchtige organic compounds, volatile
Originäres Marketing original/ initial marketing
Ornament ornament Der Begriff Ornament (lat. ornare = schmücken) bezeichnet die spezielle Ausformung eines Bauteiles oder Kunstwerkes. Dabei ist ihr eher eine verschönernde als eine symbolhafte, erklärende Absicht beizumessen.
Das Ornament ist eine verzierte Einzelform. Die Dekoration hingegen meint den ausgestalteten Gesamteindruck eines Kunstwerkes, eines Innenraumes oder eines Bauwerkes, also die Summe aller Ornamente.

Das Augenmerk liegt auf dem Geschmack und dem Ausdruckswillen des Künstlers oder seines Auftraggebers. Ein Ornament wird genutzt, um seine Umgebung, zum Beispiel die Fassade, zu gliedern, zu betonen, zu verzieren, abzugrenzen oder sogar störend zu wirken, um eine Spannung zu erzeugen. Es kann sich sowohl im Material als auch in der Technik seiner Umgebung anpassen, beispielsweise wenn Inkrustrationen in steinerne und Intarsien in hölzerne Gegenstände eingesetzt werden. Ebenso kann es besonders hervorstechen, etwa in einer gegensätzlichen Farbigkeit oder Formensprache. Ob ein Ornament in seinen Hintergrund integriert wird oder besonders hervortritt, beiden ist gemeinsam, dass sie aufmerksam machen und einen bestimmten Eindruck erwecken sollen.

Ornamente überwinden die Grenzen von Zeit, Raum und Material. Sie finden sich in allen Kulturen, in der Jungsteinzeit ebenso wie in der Moderne, für jeglichen Gegenstand und geschaffen aus jedem Material, das die Menschheit sich zunutze gemacht hat. Möglich sind viele Techniken: aufgetragen (zum Beispiel Goldblatt), aufgemalt, plastisch oder plan, ein- oder aufgesetzt.

Florale, figurale und andere naturalistische oder streng geometrische, abstrakte und stilisierte Motive werden je nach Geschmack verwendet. Der Fantasie des Schaffenden sind kaum gestalterische Grenzen gesetzt, doch werden diese eingeschränkt durch den Kulturkreis: So ist beispielsweise in islamischen Ländern eine bildliche Darstellung verpönt.

Ob ein Ornament als schön oder abstoßend betrachtet wird, ist dem gesellschaftlichen Kontext unterworfen. Wenngleich einige Motive im Wechsel der Epochen immer wieder aufgegriffen und weiter entwickelt wurden, so bestimmte der Zeitgeschmack das Ornament. Gleichzeitig bestimmt das Ornament auch die Epoche. Die wiederholten, kennzeichnenden Ornamente einer Epoche werden Ornamentik genannt.
Ornamentik ornamental/decorating art Die einen Stil oder eine Epoche prägenden Ornamente werden Ornamentik genannt.
Ortsübliche Maklerprovision customary estate agent's fee (for that locality) Von ortsüblicher Maklerprovision wird gesprochen, wenn in einem Bundesland oder auch in kleineren Gebieten in der Mehrzahl der Fälle eine bestimmte Provisionshöhe verein­bart wird.

Die Höhe der ortsüblichen Maklerprovision gewinnt für den Makler dann an Bedeutung, wenn mit dem Kunden ein Maklervertrag geschlossen wurde, jedoch über den Punkt der Provisionshöhe (noch) keine Einigung besteht. Der Kunde ist zwar zur Zahlung einer Provision bereit, jedoch soll die Höhe verhandelt werden.

Im Maklerrecht verhält es sich anders als im Kaufrecht, und zwar zum Vorteil des Maklers. Solange sich Verkäufer und Käufer über die Höhe des Kaufpreises nicht einig sind, ist der Kaufvertrag nicht zustande gekommen. Der Makler dagegen kann mit dem Auftraggeber einen provisions­pflich­tigen Maklervertrag wirksam ab­schlie­ßen, ohne dass die Höhe der Provision feststeht. Hier gilt § 653 Abs. 2 BGB. Danach gilt die ortsübliche Provision als vereinbart, wenn die Parteien des Maklervertrages die Provisionshöhe nicht bestimmt haben.

Die ortsübliche Höhe der Provision ist je nach Bundesland oder auch Gegend verschieden. Sie ergibt sich daraus, welche Provisionshöhen durchschnittlich von den meisten Maklern vereinbart wurden. Über die Höhe geben Industrie- und Handelskammern Auskunft, eine weitere Möglichkeit besteht in der Beauftragung eines Gutachters.
Üblich sind Provisionen von sechs Prozent. Von Verkäufer und Käufer sind je drei Prozent zu zahlen, aber auch die Begleichung der gesamten Provision durch den Käufer ist üblich. Dagegen sind Ortsüblichkeiten, wonach der Verkäufer die gesamte Provision zahlt, nicht bekannt. Mit der Höhe des Kaufpreises sinkt die ortsübliche Provisionshöhe.

Es sind verschiedene Fallvarianten zu unterscheiden:
Beruft sich der Auftraggeber darauf, dass nachträglich eine geringere Provision vereinbart wurde, muss er dies be­weisen (vergleiche BGH NJW 1982,1523), hier ergibt sich für den Makler der Vor­teil, dass der Kunde die Verpflichtung zur Provisionszahlung zugibt.
Anders liegt der Fall, wenn der Kunde die Provisions­for­de­rung des Maklers komplett ablehnt. Das wird er in einem Rechtsstreit im Zweifel be­haup­ten. Dann findet der § 653 Abs. 2 BGB keine Anwendung, die ortsübliche Provision kann also nicht verlangt werden. Der Makler sollte sich vor Einleitung gerichtlicher Schritte juristisch beraten lassen.

Achtung: Das Bestehen einer ortsüblichen Provision ersetzt nicht den Maklervertrag. Auch wenn der Käufer die Ortsüblichkeit kennt, z. B. die Verpflichtung zur Zahlung der gesamten Maklerprovision in Höhe von sechs Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, muss er nicht davon ausgehen, dass es sich bei dem von ihm geschlossenen Kauf­ver­trag ebenso verhält. Zumindest so lange er nicht durch den Makler darüber informiert wurde, dass die Maklerprovision durch den Verkäufer beglichen wird.
OSB-Platte oriented strand board (OSB) Bei sogenannten OSB-Platten handelt es sich um Grobspanplatten. Die Abkürzung OSB steht für „oriented strand board“ und bezeichnet eine Spanplatte aus ausgerichteten langen Holzspänen (strands).

OSB-Platten benutzt man als Bauplatten beim Rohbau und als Wand- oder Dachverkleidung im Innenausbau sowie als Verlegeplatte im Fußbodenbereich. Für eine Fußbodenheizung sind sie nicht ohne Weiteres geeignet, da sie sich bei ungleichmäßiger Erhitzung verziehen. Auch für Möbel werden teilweise OSB-Platten verwendet, ferner für Verschalungen und Verpackungskisten.

OSB-Platten werden maschinell hergestellt, wobei die Späne längs und quer ausgerichtet so geworfen werden, dass sie kreuzweise mehrschichtig übereinander liegen. Zuvor bringt eine Beleimungsmaschine Klebstoff auf die Späne auf. Sind diese richtig angeordnet, werden sie unter hohem Druck und bei hoher Temperatur verpresst.

Der Vorteil von OSB-Platten gegenüber herkömmlichen Flachspanplatten besteht in einer größeren Biegefestigkeit. Der hohe Klebstoffanteil sorgt für eine geringe Durchlässigkeit für Wasserdampf, auch wirken die Platten durch ihr charakteristisches Muster dekorativ und werden daher oft auch an sichtbaren Stellen verbaut.

Der große Nachteil der OSB-Platten besteht darin, dass sie dauerhaft gesundheitsschädliche Stoffe ausdünsten und dass bei ihrer Verarbeitung besondere Schutzmaßnahmen zu beachten sind. Die verwendeten Klebstoffe enthalten meist Phenole und Formaldehyd, die auch nach der Verarbeitung noch ernste Gesundheitsschäden der Bewohner verursachen können. Auch Klebstoffe mit polymerem Diphenylmethandiisocyanat (PMDI) sind gefährlich: Stäube und Gase können auch bei Erhitzung durch Verarbeitungsvorgänge wie Zusägen und Fräsen Gesundheitsschäden hervorrufen, im Brandfall entsteht Blausäure.

Die Norm EN 300 definiert vier Klassen von OSB-Platten. Die Einteilung ist abhängig von ihrer Feuchtigkeitsbeständigkeit und zeigt die Belastungsfähigkeit der Platten und ihre Verwendbarkeit für den Trocken- bzw. Feuchtraumbereich auf.
Osmosekraftwerk osmosis power plant Bei einem Osmose- oder Salzgradienten-Kraftwerk wird der unterschiedliche Salzgehalt von Salz- und Süßwasser zur Energie-Erzeugung genutzt. Genutzt wird der Effekt der Osmose: Süßwasser drückt durch eine einseitig durchlässige Membrane in Salzwasser, welches aber nicht auf die andere Seite ausweichen kann. Mit dem so aufgebauten Wasserdruck werden Turbinen angetrieben.

Das erste Osmosekraftwerk der Welt wurde im November 2009 in Norwegen in Betrieb genommen. Es handelt sich um eine experimentelle Anlage. Für das Jahr 2015 ist die Inbetriebnahme des ersten kommerziellen Kraftwerks dieser Art in Norwegen geplant. Dieses soll 25 Megawattstunden leisten und 10.000 Haushalte mit Strom versorgen. Theoretisch können Osmosekraftwerke überall dort eingerichtet werden, wo Flüsse in Ozeane münden.
OT district Abkürzung für: Ortsteil
OVG higher administrative court in Germany Abkürzung für: Oberverwaltungsgericht
OWi breach of the law; offence; misdemeanour Abkürzung für: Ordnungswidrigkeit
OWiG German Regulatory Offences Act Abkürzung für: Gesetz über Ordnungswidrigkeiten
Ozon ozone Ozon ist ein farbloses bis bläuliches, explosives und reizendes, wenig wasserlösliches Gas mit einem charakteristischen Geruch, der nelken- oder heuähnlich beschrieben wird. Die Geruchsschwelle wird mit 0,01 bis 0,02 ppm angegeben.

In der Stratosphäre entsteht Ozon aus Sauerstoff unter dem Einfluss von UV-Strahlung (< 242 Nanometer). In der bodennahen Atmosphäre wird Ozon durch photochemische Prozesse vorwiegend aus NO2 und Kohlenwasserstoffen erst sekundär gebildet.

Ozon in der Tropospäre ist Hauptbestandteil des Sommersmogs (Los Angeles Smog, fotochemischer Smog, Smog vom Oxidationstyp). Der Sommersmog wird deshalb als Los Angeles Smog bezeichnet, weil er erstmals in Los Angeles mit seiner extrem hohen Verkehrsdichte und häufig sonniger Wetterlage mit intensiver UV Einstrahlung auftrat.

Beim Sommersmog reagieren die oben genannten Schadstoffe unter Einwirkung starker ultravioletter Strahlung mit Sauerstoff zu Photooxidantien:

  • Ozon (beträgt bis zu 90 % des Anteils der Photooxidantien),
  • Peroxiacetylnitrat (PAN),
  • Peroxibenzoylnitrat (PBN),
  • Aldehyde,
  • organische Säuren u. a.


Die Bildung des Sommersmogs erfolgt bei stabilen Hochdrucklagen mit starker Sonneneinstrahlung insbesondere bei Absinkinversionen aus Stickoxiden, Kohlenwasserstoffen und polyzyklischen Aromaten. Hauptverursacher sind Kraftfahrzeuge bei hoher Verkehrsdichte, aber auch der Lösungsmittelverbrauch in Industrie und Haushalt. Weitere Quellen sind Kraftwerke.

Ozon zerfällt im Innenraum mit einer mittleren Halbwertzeit von fünf bis zehn Minuten. Deshalb sind die Innenraumkonzentrationen von Ozon bei Abwesenheit von Innenraumquellen meist sehr gering.
Ozon wird jedoch auch im Innenraum gebildet. Insbesondere Laserdrucker und Kopiergeräte sind als Ozonquellen zu nennen, wenn die Aufladung der Photoleitertrommel mittels eines Koronadrahtes erfolgt. Durch Aktivkohlefilter und andere technische Maßnahmen kann die Ozonemission dieser Geräte aber stark reduziert werden.

Wirkungen auf die menschliche Gesundheit: Photooxidantien führen zu subjektiven Befindlichkeitsstörungen, Beeinträchtigungen der körperlichen Leistungsfähigkeit, Schleimhautreizungen (Augenreizungen, trockener Hals, Hustenreiz), Unwohlsein, Beeinträchtigungen der Lungenfunktionen und Geruchsbelästigungen. Nachteilige Wirkungen treten ab einer Ozonkonzentration über 200 µg/m3 Atemluft auf.

Im Experiment minderte Ozon die Resistenz gegenüber Infektionserregern, Ozon und NO2 zeigten dabei additive Wirkungen. Die individuelle Empfindlichkeit der Bevölkerung gegenüber Ozon ist unterschiedlich.

Als Risikogruppen gelten:
  • Personen, welche auch zu Zeiten erhöhter Ozonkonzentrationen im Freien körperlich anstrengende Tätigkeiten über längere Zeit ausüben (Freiluft-Arbeitsplätze wie Hoch- und Tiefbau, Forstwirtschaft) und Sportler (Jogger, Radfahrer bei Training und Rennen).
  • Säuglinge und Kleinkinder wegen ihres relativ größeren Sauerstoffbedarfs bezogen auf ihr Körpergewicht im Vergleich zu Erwachsenen. Eine zusätzliche körperliche Anstrengung (Schreien, Strampeln, Krabbeln) kann das Atemminutenvolumen und damit die aufgenommene Ozonmenge zusätzlich erhöhen.
  • Personen mit Erkrankungen des Atemtraktes (chronische Bronchitis, Bronchialasthma).

Prophylaktische Maßnahmen:
  • Bei erhöhten Ozonkonzentrationen im Außenraum (sommerliche Inversionswetterlagen) sollte vorzugsweise in den Morgenstunden gelüftet werden.
  • Risikogruppen (siehe oben) sollten bei erhöhten Ozonkonzentrationen den Freiluftaufenthalt vermeiden, insbesondere in dieser Zeit keine anstrengende körperliche Tätigkeit durchführen.
  • Im Innenraum sind Fotokopiergeräte und Laserdrucker zu bevorzugen, welche nur wenig Ozon emittieren. Außerdem sollte man diese Geräte an gut belüfteten Orten aufstellen.

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