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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Mieterfluktuation | tenant rollover | Unter Mieterfluktuation versteht man die Häufigkeit, mit der Mieterhaushalte ihre Wohnung wechseln. Sie führt zu Umschichtungen im jeweiligen Bestand der Mietverhältnisse in den Mietwohnhäusern. Mieterfluktuation kann zu Wohnungsleerständen im Wohnungsbestand führen, bei gewerblich genutzten Mietgebäuden zu Gewerberaumleerstand. Hier soll nur die Fluktuation im Mietwohnbereich betrachtet werden. Für diese Mieterfluktuation gibt es drei Ursachengruppen: Endogene, exogene und psychologische. Endogene Ursachen Zu den endogenen Ursachen zählen Haushaltsneugründungen (z.B. durch Eheschließungen, Gründung von Lebenspartnerschaften und Wohngemeinschaften), Größenänderungen der Haushalte und Haushaltauflösungen (z.B. durch Tod, Ehescheidungen, Auflösung von Lebenspartnerschaften). Schließlich hat auch noch der demographische Wandel einen Einfluss auf die Veränderungen der Mieterschichten. Er führt einerseits zur Verringerung der Haushaltsgrößen, andererseits zur Verringerung der Zahl der konventionellen Wohnungsmieter durch altersbedingte Umorientierungen (Seniorenresidenzen, Pflegeheime usw.). Diese Fluktuationsursachen betreffen überwiegend den örtlichen Wohnungsmarkt. Exogene Ursachen Exogene Ursachen der Fluktuation beim Wohnungsbestand sind die auf Haushalte von außen einwirkenden Einflussgrößen. Sie lösen vor allem Wanderungsbewegungen aus. Zu nennen sind die regional verschiedene Entwicklung der Beschäftigungsverhältnisse und damit verbunden der Einkommen, die Entwicklung der Arbeitslosigkeit und damit verbunden mögliche Privatinsolvenzen, politisch erzeugte soziale Standards und dergleichen. Bei einer entsprechenden Mobilität des Faktors Arbeit bilden sich Wachstums- und Schrumpfungsregionen, die zu unterschiedlichen Fluktuationseffekten führen. In Wachstumsregionen führt Mobilität zu qualitativ und quantitativ steigendem Wohnkonsum, in Schrumpfungsregionen zur Vergrößerung der Leerstände. Hohe allgemeine Fluktuationsquoten gelten im Übrigen auch als Indiz für entspannte Wohnungsmarktverhältnisse, während niedrige Fluktuationsquoten eher auf angespannte Marktverhältnisse (Wohnungsmangel) hindeuten. Psychologische Ursachen – Grad der Mieterzufriedenheit Das von endogenen und exogenen Ursachen unabhängige besondere Fluktuationsniveau einer Wohnanlage oder eines Mietwohnhauses hängt schließlich noch von der Mieterzufriedenheit und der dadurch bedingten Bindung der Bewohner an die Umgebung und die Hausgemeinschaft ab. Aus der Perspektive von Wohnungsanbietern ist es deshalb von besonderer Bedeutung, durch geeignete Maßnahmen das Fluktuationsniveau zu senken bzw. gering zu halten und den Fluktuationssaldo (Gewinnung von Neumietern abzüglich Mieterverluste durch Wohnungsaufgaben) zu verringern. Dadurch werden Mietausfälle, Mieterwechsel- und Leerstandskosten erspart. Nicht alle eine hohe Wohnzufriedenheit bedingenden Umstände können vom Vermieter herbeigeführt werden. Einfluss kann er nehmen durch einen ausgewogenen Mietermix, durch Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, ansprechende Gestaltung der Außenanlagen, Angebot besonderer Leistungen an Mieter, Kontaktförderung durch Mieterfeste usw. Keinen oder nur geringen Einfluss dagegen haben Vermieter auf die Wohngebietsgestaltung (Lage des Wohngebiets, Infrastruktur, Bewohner von Nachbarhäusern, störende Immissionen und dergleichen). Vermieter tun gut daran, durch Mieterbefragungen einen Zufriedenheitsindex zu erstellen und periodisch fortzuschreiben. Sie können damit auch die Wirksamkeit etwa getroffener Maßnahmen erkennen. |
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