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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Vermieterpfandrecht | landlord's lien; legal mortgage by way of demise | Der Vermieter eines Grundstücks oder einiger Räume erwirbt ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Dieses Pfandrecht entsteht kraft Gesetzes. Begründet wird es durch "Einbringen". Hierunter ist das bewusste Hineinschaffen in die Mieträume zu verstehen. Sachen, die in den Mieträumen hergestellt worden sind, gelten gleichfalls als eingebracht. Nicht eingebracht sind Gegenstände, die sich nur vorübergehend in den Mieträumen befinden. Stellt der Mieter regelmäßig sein Kraftfahrzeug auf dem Mietgrundstück ab, z.B. in einer mit gemieteten Garage oder auf einem mit gemieteten Stellplatz, so ist es eingebracht. Das Landgericht Neuruppin hat im Falle einer Spedition entschieden, dass die LKW auch dann noch als eingebracht gelten, wenn sie täglich im Rahmen des Betriebes vom Grundstück entfernt und abends wieder dort abgestellt werden (Landgericht Neuruppin, Urteil vom 09.06.2000, Aktenzeichen 4 S 272/99). Sobald die eingebrachten Sachen vom Grundstück entfernt werden, erlischt das Pfandrecht, außer die Entfernung erfolgt ohne Wissen oder mit Widerspruch des Vermieters. Nicht widersprechen darf der Vermieter, wenn die Gegenstände im Rahmen gewöhnlicher Lebensverhältnisse (z.B. Berufsausübung) vom Grundstück entfernt werden oder wenn das, was übrig bleibt, seine Forderungen abdeckt. Soweit der Vermieter in diesem Rahmen der Entfernung von Gegenständen widersprechen darf, hat er ein Selbsthilferecht. Das heißt: Er darf die Entfernung der Sachen vom Grundstück verhindern, ohne gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Dies gilt insbesondere beim Auszug des Mieters. Hat es der Mieter trotzdem geschafft, seine Wertgegenstände in Sicherheit zu bringen, hat der Vermieter das Recht auf Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück. Allerdings erlischt das Pfandrecht, wenn der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung vom Wegschaffen der Sachen nicht gerichtlich vorgeht. Solange der Mieter nicht auszieht und keine eingebrachten Sachen wegbringt, kann der Vermieter nicht zur Selbsthilfe greifen. Ein gewaltsames Eindringen in die Wohnung ist strafbarer Hausfriedensbruch. Der Vermieter kann sein Pfandrecht jedoch gerichtlich durchsetzen. Das Vermieterpfandrecht gibt ihm einen Herausgabeanspruch. Das Vermieterpfandrecht geht anderen Pfandrechten vor. Allerdings müssen die eingebrachten Sachen im Eigentum des Mieters stehen und dürfen nicht dem Pfändungsschutz unterliegen. Nicht pfändbar sind z.B. Sachen, die dem persönlichen Bedarf oder Haushalt dienen (z.B. Kleidung, Herd, Kühlschrank, Fernseher), sowie Haustiere und auch Gegenstände, die der Berufsausübung des Schuldners dienen. Wegen des Pfändungsschutzes hat das Vermieterpfandrecht bei Wohnraum (gegenüber Gewerberäumen) nur eine eingeschränkte Bedeutung. Der Vermieter kann selbst oft kaum beurteilen, ob die in Frage kommenden Gegenstände eventuell dem Pfändungsschutz nach § 811 Zivilprozessordnung unterliegen. Darüber hinaus kann ein Vermieter sich in diesem Bereich leicht strafbar machen, da die Grenzen zwischen erlaubter Selbsthilfe und Straftat (Hausfriedensbruch, Nötigung, bei Gewaltanwendung Körperverletzung) fließend sind. Gesetzliche Regelung: §§ 562 ff. Bürgerliches Gesetzbuch. Im einem Gewerberäume betreffenden Fall hat der Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass bei einem Eigentümerwechsel der vermieteten Immobilie sowohl der bisherige Eigentümer als auch der Erwerber ein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters (hier: Betriebsausstattung) haben können. Das Vermieterpfandrecht des Erwerbers hat dabei den gleichen Umfang wie das des Veräußerers, bezieht sich auf die gleichen Gegenstände und ist diesem vom Rang her gleich. Ob bewegliche Gegenstände unter das Vermieterpfandrecht fallen, richtet sich nämlich allein nach dem Zeitpunkt ihrer Einbringung in die Mieträume (BGH, Urteil vom 15.10.2014, Az. XII ZR 163/12). |
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