| Maklermethode |
broker's valuation method (on the basis of yearly gross income) |
Bei der Maklermethode handelt es sich um eine international gepflegte Bewertungsmethode, die den Wert von Renditeobjekten mit Hilfe eines Multiplikators bezogen auf die Jahresnettokaltmiete zum Ausdruck bringt. Der sich aus dem Multiplikator ergebende Preis für ein Objekt resultiert aus der aktuellen Verzinsung des eingesetzten Kapitels einerseits und Erwartungen über die zukünftige Ertragsentwicklung dieses Objektes andererseits. Die Höhe der Multiplikatoren schwankt je nach Art, Lage und Raumbezogenheit des Objektes.
Die Erwartungen auf den in Frage kommenden Teilmärkten können sich beziehen auf
- nicht ausgeschöpfte Mietreserven, die dem künftigen Erwerber Ertragssteigerungsmöglichkeiten einräumen, sowie Ertragsreserven, die durch Umwidmungen in der Nutzung des Objektes realisiert werden können.
- externe Werterhöhungspotenziale, die auf zu erwartenden Lageverbesserungen beruhen. Sie können als Folge von Änderungen der verkehrsmäßigen Infrastruktur, des Siedlungswachstums an den Rändern oder der Schrumpfung des Siedlungsraumes infolge eines längerfristig negativen Wanderungssaldos oder durch erwartete öffentliche Investitionen eintreten.
- Langfristige Veränderungen der Wirtschaftsstruktur des Raumes, in dem sich die Immobilie befindet;
- konjunkturell unterstützte, raumbezogene Entwicklungen, die sich auf das Einkommensniveau, aber auch die Entwicklung der Arbeitslosigkeit am Ort auswirken.
Neben den raumbezogenen Einflüssen auf die Multiplikatoren wirken sich regelmäßig alters- und nutzungsartbedingte Einflüsse aus. Dabei gilt, dass unterschiedliche Niveaus der Multiplikatoren für Objekte gleicher Nutzungsart auf unterschiedliche Restnutzungs-Zeiträume zurückzuführen sind. Je länger die Restnutzungsdauer, desto niedriger der Multiplikator. Unterschiedliche Multiplikatoren zwischen Objekten unterschiedlicher Nutzungsart sind auf unterschiedliche Ertrags- und Kostenrisiken zurückzuführen. Je höher das Ertragsrisiko, desto niedriger der Multiplikator.
Daneben spielen Entwicklungen auf den alternativen Anlagemärkten (Kapitalmarkt) eine nicht unerhebliche Rolle. Die verschiedenen, den Multiplikator bestimmenden Einflusskräfte können sich gegenseitig verstärken, aber auch aufheben. |
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