| Betriebsbedarf |
operational requirements |
Auch ein Betrieb kann als Eigentümer und Vermieter einer Wohnung auftreten. Da ein Unternehmen nicht wie ein normaler Vermieter in eine Wohnung einziehen kann, ist hier keine Eigenbedarfskündigung möglich.
Allerdings sind Fälle denkbar, in denen ein Unternehmen eine Wohnung auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten hat, die es mittlerweile selbst – z. B. für einen neuen Mitarbeiter – benötigt. Hier kann als Kündigungsgrund der "Betriebsbedarf" herangezogen werden. Dies gilt, wenn:
- die Wohnung an einen bestimmten Betriebsangehörigen vermietet werden soll,
- diese Vermietung aus betrieblichen und wirtschaftlichen Gründen notwendig erscheint.
Die Notwendigkeit ist immer dann gegeben, wenn man annehmen kann, dass der neue Mitarbeiter dem Betrieb förderlich sein wird. Insbesondere bei Werkswohnungen ist dieser Kündigungsgrund zulässig. Er kann aber auch herangezogen werden, wenn es sich nicht um eine Werkswohnung handelt.
Auch bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses des Mitarbeiter-Mieters ist eine Kündigung wegen Betriebsbedarfs möglich. Es gelten besondere Kündigungsfristen nach § 576 BGB. Eine solche Kündigung wird jedoch nach dem Amtsgericht Schöneberg (Az. 19 C 346/93, Urteil vom 18.03.1994) nicht anerkannt, wenn:
- Das Arbeitsverhältnis des gekündigten Mieters nur nebenberuflich oder auf gelegentlicher Basis bestand (z. B. geringfügige Hauswartstätigkeit),
- zwischen der Beendigung des Arbeitsverhältnisses und des Mietvertrages mehrere Monate liegen (kein konkreter Betriebsbedarf).
Nach einem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg ist auch eine Hauswartswohnung als Werkmietwohnung anzusehen. Es kommt dabei nicht darauf an, ob Mietvertrag und Arbeitsvertrag in einem oder zwei Dokumenten verfasst worden sind. Die Kündigung nach § 576 BGB stellt nach dem Urteil eine ordentliche Kündigung dar, die nach § 573 Abs. 3 BGB eine Begründung erfordert. Dies gilt auch dann, wenn im Arbeitsvertrag steht, dass der Mietvertrag mit Ende des Dienstverhältnisses ebenfalls beendet sein soll. Durch eine solche Regelung kann nicht im Voraus ein bestehender Betriebsbedarf festgestellt werden; der Mietvertrag ist also gesondert zu kündigen und damit zu begründen, dass die Wohnung für den neuen Hauswart gebraucht wird (Az. 103 C 425/07 , Urteil vom 09.07.2008). |
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