Frankfurt Nordend: Modernisierte 2-Zimmer-ETW im Mittelweg

Straße: Mittelweg

PLZ: 60318

Stadt oder Ort: Frankfurt

Stadtteil: Nordend

Bundesland: Hessen

Einwohnerzahl (ca.): 750000

Kaufpreis: 359.000,00 €

Preis je m² Wohn- und/oder Nutzfläche: 6.300,00 €

Parkmöglichkeit: Anwohnerparken

Provision incl. MWSt (% vom beurkundeten Kaufpreis): 5,80 %

Provision zahlbar von: Käufer

Anmerkung zur Provision: Der Käufer zahlt bei Abschluß des notariellen Kaufvertrags eine Provision in Höhe von 5,80% vom beurkundeten Kaufpreis.

Auf den Punkt gebracht:
Erstklassige Kapitalanlage mit guter Vermietbarkeit in allerbester Nordend-Lage

Baujahr: 1965

Anmerkung zum Baujahr: Klassisches 60er-Jahre Gebäude mit 23 Wohnungen und 1 Restaurant.

Detaillierte Beschreibung des Objekts:
Diese neu sanierte Zweizimmerwohnung liegt im 3. Stock eines 5-stöckigen Mehrfamilienblocks. Sie hat ein großes Wohnzimmer mit offener Küche, mit neuer Küchenzeile, die zur Wohnung gehört; einem neuen Bad, Schlafzimmer, hochwertigem Laminat (Logoclic). Die Elektrik wurde erneuert. Die Balkone wurden alle in 2018 saniert. Die Heizung wurde davor erneuert und auf Gas umgestellt. Der Aufzug wurde ebenfalls in 2019 oder 2018 erneuert.

Art und Alter der Fenster:
Die Fenster sind aus den 90er Jahren.

Jahr der Sanierung oder umfassender Modernisierungen des Sondereigentums (Wohnung): 2019

Art und Umfang dieser Sanierungen:
Im Umfang von ca. 30.000 € wurde modernisiert. Das sind gemessen an der Wohnfläche ca. 500 € /m².

Parkmöglichkeiten:
Öffentliches Anwohnerparken mit Parkausweis

Kommentar betreff Parksituation:
Wohnen Sie schon oder parken Sie noch? Hier wohnt man nicht um zu parken. Hier lebt man um kein Auto unterhalten zu müssen. Fahrrad und ÖPNV sind voll ausreichend, und für Ausflüge gibt es genügend Leihfirmen, bei denen man einen Pkw mieten kann. Aber es geht auch mit Auto - dank Anwohnerparkausweis.

Sonstiges zur Immobilie:
Die Eigentümergemeinschaft ist sehr aktiv und engagiert und hat in den letzten 10-12 Jahren nach und nach diese 60er Jahre Immobilie auf Vordermann gebracht. All das kommt jetzt einem Käufer zugute.

Hat das Grundstück Übergröße bzw. ist es zusätzlich bebaubar:
Nein

Behindertengerecht: Nein

Barrierefrei?: Nein

Stufenloser Zugang: Nein

Einbauküche vorhanden: Ja

Anmerkungen zur Einbauküche: Die Küche wurde 2019 vom derzeitigen Eigentümer angeschafft. Sie erleichtert die Vermietung enorm.

Art des Energieausweises: Wohngebäude Verbrauchsausweis

Wohngebäude - Endenergiewert : 191 kW/m²*a

Wesentlicher Energieträger: Heizöl

Wesentlicher Energieträger - Sonstige: Der Energieausweis wurde vor der Erneuerung der Heizung und Umstellung auf Erdgas ausgestellt.

Baujahr Gebäude laut Angabe im Energieausweis: 1965

Energieverbrauch für Warmwasser enthalten: nicht enthalten

Energieeffizienzklasse: F (< 200)

Baujahr Anlagetechnik laut Angabe im Energieausweis: 1965 und 1969

Anmerkung zum Baujahr Anlagetechnik: Es waren ursprünglich 2 Heizkessel wegen Schwimmbad im Haus. Bei der Erneuerung der Heizkessel in 2018 wurde nur noch ein Kessel eingebaut, mit Brennwerttechnik und auf Erdgas-Basis. Das Schwimmbad war aus Gründen technischer Überalterung schon seit Jahren gesperrt und ist es auch auf nicht absehbare Zeit.

Datum Energieausweis: 11.01.2018

Sonstiges zum Energieausweis: Aufgrund der Erneuerung der Heiztherme NACH dem Energieausweis dürfte der Wert des Energieverbrauchs deutlich zurückgehen. Ein neuer Verbrauchsausweis kann aber frühestens drei volle Kalenderjahre nach Einbau des Kessels erfolgen.

Freies Grundeigentum oder Erbpacht: Freies Grundeigentum

Art des Grundstücks: Innerstädtisch

Größe Grundstück (m²) : 946,00 m²

Wohnlageneinstufung: gehobene Lage

Lagebeschreibung:
Eine der besten Lagen, die Frankfurt hat. Es ist nicht einfach nur "Nordend", es ist Mittelweg am Oederweg; zentral, alle Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß erreichbar. Oder mit dem Fahrrad zur Arbeit fahren (Fahrräder kann man imverschließbaren Fahrradraum abstellen, der im Hof und recht groß ist) . Keine Lage für Autofahrer. Car Sharing ist angesagt, wann immer man es braucht.

Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel:
U-Bahn 1,2,3,8 in fünf Minuten erreichbar; S-Bahn Eschenheimer Turm in knapp zehn Minuten. Bus fährt durch den Oederweg, Haltestelle um die Ecke.

Verkehrsanbindung mit Pkw:
20 Minuten zum Frankfurter Flughafen

Allgemeiner Geräuschpegel der Lage: mittel

Ergänzung Geräuschpegel: Das Restaurant ist gepflegt, kein Störfaktor wie uns mehrere Mieter aus dem Haus versicherten.

Fahrradwege-Ausbau: Die Reduktion der Straßenbreite zugunsten von Radfahrerstreifen hat viel Raum geschaffen für Fahrradfahrer.

Einkaufsmöglichkeiten: Reichlich und fast alles zu Fuß erreichbar, außer Baumarkt. Getränkemarkt vor der Tür.

Art der Heizung und Warmwasserbereitung: Erdgas

Mehr Optionen betreff Heizungssystem: Umstellung auf Erdgas 2019

Alter der Heizungsanlage ca.: 1 Jahre

Klimaanlage vorhanden: Nein

Besondere elektrische Installationen: Elektrik in der Wohnung erneuert. Im Haus nicht durchgängig.

Sicherheitsanlagen: keine

Abrechnung Heizung und Warmwasser: durch Ablesefirma via Hausverwaltung

Art der WEG-Einheit: Etagenwohnung

In welchem Stockwerk (Erdgeschoss=0): 3

Anzahl Stockwerke gesamt mit EG und ggf. DG: 4

Ca. Wohnfläche: 57,00 m²

Quelle oder Hinweis zur Flächenangabe: Teilungserklärung nebst Plänen, kann komplett übergeben werden

Vermietet - Details: Vermietet seit 1.9.2019

Anzahl Zimmer: 2,00

Anzahl Schlafzimmer: 1

Anzahl Bäder: 1

Gäste-WC: nein

Balkon, Terrasse, Loggia: Balkon zur Südseite

Miteigentumsanteile: 33/1.000tel MEA

Anteil am Gesamtgrundstück in %: 3,30 %

Monatliches Haus- oder Wohngeld: 299,00 €

Darin enthaltene Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage: 66,00 €

Bei Vermietung umlegbar auf den Mieter: 154,00 €

Quelle für diese Angaben: Wirtschaftsplan

Höhe Instandhaltungsrücklage: 310,54 €

Stand der Rücklage ist per: 31.12.2019

(Weitere) Angaben bezüglich Instandhaltungsrücklage: Aufgrund der hohen Investitionen ist die Instandhaltungsrücklage schnell wieder aufzufüllen; derzeit werden 12.000 € p.a. angespart. Und das bestehende Darlehen der Eigentümergemeinschaft, an dem diese Wohnung mit 3,3% beteiligt ist, in Höhe von ca. 56.000 € wird mit einem Teil der Zahlung für die Instandhaltungsrücklage bedient.

Anstehende Renovierungen in der Wohnung: Keine! Alles frisch gemacht. Fenster und Balkontüre nicht erneuert. Diese sind Gemeinschaftseigentum. Austausch auf eigene Kosten kann mit Genehmigung der Gemeinschaft bei Bedarf erfolgen.

Durchgeführte Renovierungen in der Wohnung: Fußboden neu, Wand entfernt und dadurch Küche offen, Balkon saniert, Elektrik und Bad erneuert, Tapeten und Decken-/Wandanstriche erneuert.

Sondernutzungsrechte: keine

Anzahl Wohnungen im Gebäude: 23

Weiterer Hinweis z.B. andere als Wohneinheiten: 1 Restaurant und 1 Lagerkeller. Schwimmbad ist gemeinschaftliches Eigentum, ist aber außer Gebrauch. Interesse an Reaktivierung derzeit ohne Mehrheit.

Umfassende Sanierung oder Modernisierung (Jahr): Flachdach erneuert 2014, gesamt ca. 175.000 €
Heizung, Aufzug erneuert 2019, ca. 120.000 €
Balkonsanierungen 2018 und 2019, ca. 150.000 €

Zustand: Insgesamt ist das Objekt in einem weitgehend sehr guten Zustand. Eine Außenwanddämmung fand mangels Interesse an der Wirtschaftlichkeit keine Mehrheit. Fenster sind aus den 90er Jahren, eine Erneuerung wurde noch nicht angedacht. Treppenhaus im EG manchmal etwas beeinflußt durch Restaurant-Mitarbeiter, die von dort zum Küchenkeller gehen müssen; hier wurde ein Beschluß zur Reinigung gefaßt. Siehe Beschlußsammlung. Ansonsten, beste Lage und allgemein sehr guter Zustand.

Geplante Maßnahmen: zur Zeit keine. Erst mal die Instandhaltungsrücklage wieder auffüllen.

Bereits beschlossene Maßnahmen: keine größeren

Welche Kostenbeschlüsse wurden von der Eigentümergemeinschaft gefaßt, in die ein Käufer nach Erwerb eintritt?: keine ersichtlich; bitte Protokolle und Beschlußsammlung lesen, die verfügbar sind.

Allgemeine Angaben zur Vermietungssituation: Die Rendite nach Abzug der auf den Eigentümer fallenden monatlichen Kosten ist ca. 2,7%. Kaufnebenkosten sind dabei nicht berücksichtigt, die Instanthaltungsrücklage ist ebenfalls nicht berücksichtigt, da diese keine Kosten sind, sondern Ansparung für werterhöhende Maßnahmen.

Derzeitige Nettomiete pro Monat: 880,00 €

Weitere Angaben zur Nettomiete:
Staffelmiete mit 3-jährigem Erhöhungsturnus; siehe Kopie des Mietvertrags, der bei Interesse verfügbar gemacht wird

Ist das Objekt voll vermietet: ja

Wieviel Leerstand: keiner

Jährliche Grundsteuer: 291,60 €