2 ZKBB, 57m², Bj. 1965, saniert 2019
Straße: Mittelweg
PLZ: 60318
Stadt oder Ort: Frankfurt
Einwohnerzahl Gesamtgemeinde: 750000
Bundesland: Hessen
Kaufpreis: 359.000,00 €
Preis je m² Wohn- und/oder Nutzfläche: 6.300,00 €
Parkmöglichkeit: Anwohnerparken
Vom Käufer zu zahlende Provision incl. MWSt (% vom beurkundeten Kaufpreis): 5,80 %
Provision zahlbar von: Käufer
Anmerkung zur Provision: Der Käufer zahlt bei Abschluß des notariellen Kaufvertrags eine Provision in Höhe von 5,80% vom beurkundeten Kaufpreis.
Art des Grundstücks: Innerstädtisch
Größe Grundstück (m²) : 946,00 m²
Wohnlageneinstufung: gehobene Lage
Hat das Grundstück Übergröße bzw. ist es zusätzlich bebaubar:
Nein
Auf den Punkt gebracht:
Erstklassige Kapitalanlage mit guter Vermietbarkeit in allerbester Nordend-Lage
Baujahr: 1965
Anmerkung zum Baujahr: Klassisches 60er-Jahre Gebäude mit 23 Wohnungen und 1 Restaurant.
Detaillierte Beschreibung des Objekts:
Diese neu sanierte Zweizimmerwohnung liegt im 3. Stock eines 5-stöckigen Mehrfamilienblocks. Sie hat ein großes Wohnzimmer mit offener Küche, mit neuer Küchenzeile, die zur Wohnung gehört; einem neuen Bad, Schlafzimmer, hochwertigem Laminat (Logoclic). Die Elektrik wurde erneuert. Die Balkone wurden alle in 2018/2019 saniert. Die Heizung wurde erneuert und auf Gas umgestellt. Der Aufzug wurde ebenfalls in 2019 erneuert.
Parkmöglichkeiten:
Öffentliches Anwohnerparken mit Parkausweis
Kommentar betreff Parksituation:
Wohnen Sie schon oder parken Sie noch? Hier wohnt man nicht um zu parken. Hier lebt man um kein Auto unterhalten zu müssen. Fahrrad und ÖPNV sind voll ausreichend, und für Ausflüge gibt es genügend Leihfirmen, bei denen man einen Pkw mieten kann. Aber es geht auch mit Auto - dank Anwohnerparkausweis.
Art und Alter der Fenster:
Die Fenster sind aus den 90er Jahren.
Jahr der Sanierung oder umfassender Modernisierungen des Sondereigentums (Wohnung): 2019
Art und Umfang der Sanierungen:
Im Umfang von ca. 30.000 € wurde komplett modernisiert. Das sind gemessen an der Wohnfläche ca. 500 € /m². Zusätzlich wurde eine Küchenzeile eingebaut.
Sonstiges zur Immobilie:
Die Eigentümergemeinschaft ist sehr aktiv und engagiert und hat in den letzten 10-12 Jahren nach und nach diese 60er Jahre Immobilie auf Vordermann gebracht. All das kommt jetzt einem Käufer zugute.
Einbauküche vorhanden: Ja
Anmerkungen zur Einbauküche: Die Küche wurde 2019 vom derzeitigen Eigentümer angeschafft. Sie erleichtert die Vermietung enorm.
Art des Energieausweises: Wohngebäude Verbrauchsausweis
Wohngebäude - Endenergiewert : 191,00 kW/m²a
Wesentlicher Energieträger: Erdgas
Wesentlicher Energieträger - Sonstige: Der Energieausweis wurde vor der Erneuerung der Heizung und Umstellung auf Erdgas ausgestellt.
Baujahr Gebäude laut Angabe im Energieausweis: 1965
Baujahr Wärmeerzeuger laut Angabe im Energieausweis: 1965 und 1969
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten: nicht enthalten
Energieeffizienzklasse: F (< 200)
Anmerkung zum Baujahr Anlagetechnik: Es waren ursprünglich 2 Heizkessel wegen Schwimmbad im Haus. Bei der Erneuerung der Heizkessel in 2019 wurde nur noch ein Kessel eingebaut, mit Brennwerttechnik und auf Erdgas-Basis. Das Schwimmbad war aus Gründen technischer Überalterung schon seit Jahren gesperrt und ist es auch auf nicht absehbare Zeit.
Datum Energieausweis: 11.01.2018
Sonstiges zum Energieausweis: Aufgrund der Erneuerung der Heiztherme NACH dem Energieausweis dürfte der Wert des Energieverbrauchs deutlich zurückgehen. Ein neuer Verbrauchsausweis kann aber frühestens drei volle Kalenderjahre nach Einbau des Kessels erfolgen.
Art der Heizung und Warmwasserbereitung: Erdgas
Mehr Optionen betreff Heizungssystem: Umstellung auf Erdgas 2019
Alter der Heizungsanlage ca.: 1 Jahre
Klimaanlage vorhanden: Nein
Besondere elektrische Installationen: Elektrik in der Wohnung erneuert. Im Haus nicht durchgängig.
Sicherheitsanlagen: keine
Abrechnung Heizung und Warmwasser: durch Ablesefirma via Hausverwaltung
Lagebeschreibung:
Eine der besten Lagen, die Frankfurt hat. Es ist nicht einfach nur "Nordend", es ist Mittelweg am Oederweg; zentral, alle Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß erreichbar. Oder mit dem Fahrrad zur Arbeit fahren (Fahrräder kann man imverschließbaren Fahrradraum abstellen, der im Hof und recht groß ist) . Keine Lage für Autofahrer. Car Sharing ist angesagt, wann immer man es braucht.
Stadtteil: Nordend
Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel:
U-Bahn 1,2,3,8 in fünf Minuten erreichbar; S-Bahn Eschenheimer Turm in knapp zehn Minuten. Bus fährt durch den Oederweg, Haltestelle um die Ecke.
Verkehrsanbindung mit Pkw:
20 Minuten zum Frankfurter Flughafen
Allgemeiner Geräuschpegel der Lage: mittel
Ergänzung Geräuschpegel: Das Restaurant ist gepflegt, kein Störfaktor wie uns mehrere Mieter aus dem Haus versicherten.
Fahrradwege-Ausbau: Die Reduktion der Straßenbreite zugunsten von Radfahrerstreifen hat viel Raum geschaffen für Fahrradfahrer.
Einkaufsmöglichkeiten: Reichlich und fast alles zu Fuß erreichbar, außer Baumarkt. Getränkemarkt vor der Tür.
Art der WEG-Einheit: Etagenwohnung
In welchem Stockwerk (Erdgeschoss=0): 3
Anzahl Stockwerke gesamt mit EG und ggf. DG: 4
Ca. Wohnfläche: 57,00 m²
Quelle oder Hinweis zur Flächenangabe: Teilungserklärung nebst Plänen, kann komplett übergeben werden
Vermietet - Details: Vermietet seit 1.9.2019
Anzahl Zimmer: 2,00
Anzahl Schlafzimmer: 1
Anzahl Bäder: 1
Gäste-WC: nein
Balkon, Terrasse, Loggia: Balkon zur Südseite
Miteigentumsanteile: 33/1.000tel MEA
Anteil am Gesamtgrundstück in %: 3,30 %
Monatliches Haus- oder Wohngeld: 299,00 €
Darin enthaltene Einzahlung in die Erhaltungsrücklage: 66,00 €
Bei Vermietung umlegbar auf den Mieter: 154,00 €
Quelle für diese Angaben: Wirtschaftsplan
(Weitere) Angaben bezüglich Erhaltungsrücklage: Aufgrund der hohen Investitionen ist die Instandhaltungsrücklage schnell wieder aufzufüllen; derzeit werden 12.000 € p.a. angespart. Und das bestehende Darlehen der Eigentümergemeinschaft, an dem diese Wohnung mit 3,3% beteiligt ist, in Höhe von ca. 56.000 € wird mit einem Teil der Zahlung für die Instandhaltungsrücklage bedient.
Anstehende Renovierungen in der Wohnung: Keine! Alles frisch gemacht. Fenster und Balkontüre nicht erneuert. Diese sind Gemeinschaftseigentum. Austausch auf eigene Kosten kann mit Genehmigung der Gemeinschaft bei Bedarf erfolgen.
Durchgeführte Renovierungen in der Wohnung: Fußboden neu, Wand entfernt und dadurch Küche offen, Balkon saniert, Elektrik und Bad erneuert, Tapeten und Decken-/Wandanstriche erneuert.
Sondernutzungsrechte: keine
Anzahl Einheiten im Gebäude: 23
Weiterer Hinweis z.B. andere als Wohneinheiten: 1 Restaurant und 1 Lagerkeller. Schwimmbad ist gemeinschaftliches Eigentum, ist aber außer Gebrauch. Interesse an Reaktivierung derzeit ohne Mehrheit.
Umfassende Sanierung oder Modernisierung (Jahr): Flachdach erneuert 2014, gesamt ca. 175.000 €
Heizung, Aufzug erneuert 2019, ca. 120.000 €
Balkonsanierungen 2018 und 2019, ca. 150.000 €
Zustand: Insgesamt ist das Objekt in einem weitgehend sehr guten Zustand. Eine Außenwanddämmung fand mangels Interesse an der Wirtschaftlichkeit keine Mehrheit. Fenster sind aus den 90er Jahren, eine Erneuerung wurde noch nicht angedacht. Treppenhaus im EG manchmal etwas beeinflußt durch Restaurant-Mitarbeiter, die von dort zum Küchenkeller gehen müssen; hier wurde ein Beschluß zur Reinigung gefaßt. Siehe Beschlußsammlung. Ansonsten, beste Lage und allgemein sehr guter Zustand.
Geplante Maßnahmen: zur Zeit keine. Erst mal die Instandhaltungsrücklage wieder auffüllen.
Bereits beschlossene Maßnahmen: keine bekannt
Welche Kostenbeschlüsse wurden von der Eigentümergemeinschaft gefaßt, in die ein Käufer nach Erwerb eintritt?: keine ersichtlich; bitte Protokolle und Beschlußsammlung lesen, die verfügbar sind.
Allgemeine Angaben zur Vermietungssituation: Die Rendite nach Abzug der auf den Eigentümer fallenden monatlichen Kosten ist ca. 2,7%. Kaufnebenkosten sind dabei nicht berücksichtigt, die Instanthaltungsrücklage ist ebenfalls nicht berücksichtigt, da diese keine Kosten sind, sondern Ansparung für werterhöhende Maßnahmen.
Derzeitige Nettomiete pro Monat: 880,00 €
Weitere Angaben zur Nettomiete:
Staffelmiete mit 3-jährigem Erhöhungsturnus; siehe Kopie des Mietvertrags, der bei Interesse verfügbar gemacht wird
Ist das Objekt voll vermietet: ja
Wieviel Leerstand: keiner
Grundsteuer: 291,60 €
Behindertengerecht: Nein
Barrierefrei?: Nein
Stufenloser Zugang: Nein
Was ist das charakteristische Merkmal dieses Objekts: Hier ist die Lage einfach unschlagbar!
Kommentar: Eine stets leicht zu vermietende Kapitalanlage.
Besichtigungstermine: Nach Absprache mit den Mietern, nur zu Tageslichtzeiten, nur Einzeltermine mit Maske
Hinweis zu den Fotos: Die Fotos wurden nach der Sanierung 2019 und vor der Übergabe an die jetzigen Mieter gemacht.