Bj. 1962, 227m² Wfl., 562m² Grdst.,
PLZ: 60489
Stadt oder Ort: Frankfurt am Main
Stadtteil: Rödelheim
Bundesland: Hessen
Einwohnerzahl (ca.): 750.000
Kaufpreis: 595.000,00 €
Kommentar Kaufpreis: Preis ist ohne Grundstück, da Erbbaurecht
Preis je m² Wohn- und/oder Nutzfläche: 2.621,00 €
Parkmöglichkeit: Zwei Garagen stehen auf dem Grundstück, ist im Kaufpreis enthalten
Vom Käufer zu zahlende Provision incl. MWSt (% vom beurkundeten Kaufpreis): 5,80 %
Provision zahlbar von: Käufer
Anmerkung zur Provision: Der Käufer zahlt bei Abschluß des notariellen Kaufvertrags eine Provision in Höhe von 5,80% vom beurkundeten Kaufpreis.
Kaufnebenkosten: Maklerprovision 34.510
Notar, Gericht ca 6.200
Grunderwerbsteuer ca. 2.940
Genehmigung Erbbaurechtsgeber ca. 600
ca. 44.250 gerundet ca. 45.000 €
(ohne Gewähr)
Auf den Punkt gebracht:
Erbbaurecht Restlaufzeit 39 Jahre, jährlicher Erbbauzins 2.992 €; bei Vollvermietung ca. 27.000 € Jahresnettomiete
Baujahr: 1962
Detaillierte Beschreibung des Objekts:
Dreifamilienhaus mit zwei Vollgeschossen, ausgebautes Dachgeschoss. Erdgeschoss und Dachgeschoss vermietet, 1. Etage frei und renoviert. Teilweise gedämmt (auf der Wetterseite).
Ausstattung:
Das EG und 1. OG wurden 2014 und 2015 komplett saniert (neue Oberflächen Decken, Wände, Böden, neue Elektrik, neue Heizkörper, gedämmte Heizkörpernischen, neue Wasser-und Abwasserrohre, ein neues Badezimmer durch Zusammenlegung des alten Badezimmers und der Toilette, ein neuer Abstellraum wurde so auch geschaffen.
Die Heizungsanlage wurde 2019 erneuert, als Dämmmaßnahmen wurden der Spitzboden, die Kellerdecke und die Nordfassade gedämmt. Der Schornsteinkopf wurde 2018 erneuert, die Garagendächer 2016.
Art des Energieausweises: Wohngebäude Verbrauchsausweis
Wohngebäude - Endenergiewert : 198 kW/m²*a
Wesentlicher Energieträger: Erdgas
Baujahr Gebäude laut Angabe im Energieausweis: 1964
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten: enthalten
Energieeffizienzklasse: F (< 200)
Baujahr Anlagetechnik laut Angabe im Energieausweis: 1985
Datum Energieausweis: 14.08.2018
Freies Grundeigentum oder Erbbaurecht: Erbpacht
Art des Grundstücks: Innerstädtisch
Größe Grundstück (m²) : 562,00 m²
Lagebeschreibung:
Der Wohnhaus liegt in einer ruhigen Rödelheimer Seitenstraße. Nahversorgungszentren sind leicht zu erreichen. Brentano-Bad, Rewe, Aldi, Lidl etc. auch zu Fuß erreichbar. Zur Nidda sind es nur wenige hundert Meter.
Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel:
Bahnhof Rödelheim mit S 3, S 4, S 5 ist in ca. zehn Minuten erreichbar. Von dort auch Stadtbusse in unterschiedliche Richtungen.
Allgemeiner Geräuschpegel der Lage: ruhig
Anzahl Wohnebenen gesamt: 3
Wohnfläche: 227,00 m²
Bauweise: Massiv
Anzahl Wohnungen im Gebäude: 3
Anzahl Wohnungen je Vollgeschoß: 1
Dachgeschoß ausgebaut: ja
Unterkellerung: voll unterkellert
Beheizte Wohn- oder Nutzräume im Keller: nein
Anzahl Vollgeschosse: 2
Allgemeine Angaben zur Vermietungssituation:
Mieter EG 780 € Kaltmiete für 83 qm, + 50 € für eine Garage. Seit Mietbeginn am 1.11.2014 unverändert.
Einer der beiden ursprünglichen Mieter im DG ist seit 1.1.2000 in der Wohnung. Mit neuem Mietvertrag wurde die Wohnung zum 1.3.2014 an einen der ursprünglichen Mieter, nun aber in Wohngemeinschaft mit einem anderen Mitmieter, übernommen. Die Kaltmiete beträgt laut Mietvertrag 460,- €; seit 1.1.2020 erhöht auf 500,- € kalt. Ab 1.1.2022 dann Erhöhung auf 530,- € kalt. Die Garage wurde für 50,- € hinzugemietet.
Die Wohnung im 1. OG ist frei.
Die Jahresnettomiete kann bei Vermietung des 1. OG zu gleichen Konditionen wie das EG auf 26.880,- € gesteigert werden. Das bedeutet nach Abzug des jährlichen Erbbauzinses eine Rendite von 4% auf den Kaufpreis!
Sonstiges, Besonderheiten:
Renditeberechnung (Ohne Gewähr!)
Kaufpreis 595.000,- €
Aufgrund des Erbbauvertrags ist maximal eine Beleihung von 80% möglich.
-->Finanzierung: 476.000,- €
Erwerbsnebenkosten:
Reduzierte Grundsteuer: 2940,- €
(2.992€ *16,386 Aufzinsungsfaktor für Restlaufzeit Erbbauvertrag 39 Jahre)
Notar und Gericht inkl. Bestellung Grundschuld: 7.590 €
Maklerprovision (5,8% auf Kaufpreis): 34.510,-€
GESAMTERWERBSAUFWAND: 674.550,- €
abzüglich Fremdkapital 476.000,- € = 198.550,-
Gerundeter Eigenkapitalaufwand: ca. 200.000,- €
Renditeberechung für Eigenkapitalaufwand:
Kalt-Mieteinnahme p.a. 29.000,- €
abzüglich 12% Mietausfallrisiko, Verwaltung, Instandhaltung
= 3.500,- € p.a.
abzüglich 4% Zins und Tilgung auf Darlehen von 476.000 €
= 19.040,- €
Verbleiben als Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals:
6.460,- €
bzw. 3,23%.
Steuerliche Aspekte wie Abschreibung und Zinsverlustabzug sowie Reparaturen und nicht umlegbare Betriebskosten (Verwaltung, Materialkosten etc.) sind hier nicht berücksichtigt. Diese verbessern die Rendite möglicherweise noch ein wenig.
Die Kosten für Notar, Gericht, Grundschuldbestellung sowie die reduzierte Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht sind im Kauffall selbst nochmal zu überprüfen bzw. durch Notar und Steuerberater zu verifizieren.
Besteht ein Erbbaurecht?: Ja
Beginn Erbbauvertrag: 1. Januar 1962
Enddatum Erbbauvertrag: 31. Dezember 2060
Erbbauzins p.a. bei Erwerb: 2.922,00 €
Vereinbarter Anpassungsmodus: abhängig von der Entwicklung der Bodenpreise
Vereinbarung betreffend Vertragsende: Entschädigung für Zweidrittel des gemeinen Werts des Bauwerks an den Erbbauberechtigten
Bodenrichtwert des Grundstücks : 505.800,00 €
Sonstige vertragliche Vereinbarungen: Erbbauvertrag liegt vor und kann von Interessenten eingesehen werden.
Erläuterungen zum Erbbaurecht: Der Erbbaurecht-Geber ist das St. Katharinen- und Weißfrauenstift in Frankfurt am Main
Reduzierte Grunderwerbsteuer (Bewertungsgesetz Anlage 9a zu § 13): ca. 2940 € (ohne Gewähr)
Was ist das charakteristische Merkmal dieses Objekts: Gute Rendite, solides Objekt, schöne Lage - die perfekte Kombination für einen Anleger. Und Eigennutzung auch noch möglich.
Kommentar: Alle Informationen zum Erbbauvertrag sowie zum Haus erhalten Sie im Rahmen eines individuellen Besichtigungstermins. Die beiden vermieteten Wohnungen können bei der Erstbesichtigung nicht gezeigt werden.
Hinweis zu den Fotos: Die Fotos zeigen nur das 1. Obergeschoß (die freie Wohnung). Bilder der vermieteten Wohnung können aus Diskretionsgründen nicht gezeigt werden.
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