Adresse der Immobilie

Kaufpreis und Maklerprovision

Objektbeschreibung

Das EG und 1. OG wurden 2014 und 2015 komplett saniert (neue Oberflächen Decken, Wände, Böden, neue Elektrik, neue Heizkörper, gedämmte Heizkörpernischen, neue Wasser-und Abwasserrohre, ein neues Badezimmer durch Zusammenlegung des alten Badezimmers und der Toilette, ein neuer Abstellraum wurde so auch geschaffen.
Die Heizungsanlage wurde 2019 erneuert, als Dämmmaßnahmen wurden der Spitzboden, die Kellerdecke und die Nordfassade gedämmt. Der Schornsteinkopf wurde 2018 erneuert, die Garagendächer 2016.

Energieausweis Angaben

Grundstücksdaten

Lagebeschreibung

Mehrfamilienhaus - spezifische Angaben

Vermietungssituation

Mieter EG 780 € Kaltmiete für 83 qm, + 50 € für eine Garage. Seit Mietbeginn am 1.11.2014 unverändert.

Einer der beiden ursprünglichen Mieter im DG ist seit 1.1.2000 in der Wohnung. Mit neuem Mietvertrag wurde die Wohnung zum 1.3.2014 an einen der ursprünglichen Mieter, nun aber in Wohngemeinschaft mit einem anderen Mitmieter, übernommen. Die Kaltmiete beträgt laut Mietvertrag 460,- €; seit 1.1.2020 erhöht auf 500,- € kalt. Ab 1.1.2022 dann Erhöhung auf 530,- € kalt. Die Garage wurde für 50,- € hinzugemietet.

Die Wohnung im 1. OG ist frei.

Die Jahresnettomiete kann bei Vermietung des 1. OG zu gleichen Konditionen wie das EG auf 26.880,- € gesteigert werden. Das bedeutet nach Abzug des jährlichen Erbbauzinses eine Rendite von 4% auf den Kaufpreis!

Weitere Angaben zum Objekt

Renditeberechnung (Ohne Gewähr!)

Kaufpreis 595.000,- €
Aufgrund des Erbbauvertrags ist maximal eine Beleihung von 80% möglich.
-->Finanzierung: 476.000,- €
Erwerbsnebenkosten:
Reduzierte Grundsteuer: 2940,- €
(2.992€ *16,386 Aufzinsungsfaktor für Restlaufzeit Erbbauvertrag 39 Jahre)
Notar und Gericht inkl. Bestellung Grundschuld: 7.590 €
Maklerprovision (5,8% auf Kaufpreis): 34.510,-€

GESAMTERWERBSAUFWAND: 674.550,- €
abzüglich Fremdkapital 476.000,- € = 198.550,-

Gerundeter Eigenkapitalaufwand: ca. 200.000,- €

Renditeberechung für Eigenkapitalaufwand:
Kalt-Mieteinnahme p.a. 29.000,- €
abzüglich 12% Mietausfallrisiko, Verwaltung, Instandhaltung
= 3.500,- € p.a.
abzüglich 4% Zins und Tilgung auf Darlehen von 476.000 €
= 19.040,- €
Verbleiben als Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals:
6.460,- €
bzw. 3,23%.

Steuerliche Aspekte wie Abschreibung und Zinsverlustabzug sowie Reparaturen und nicht umlegbare Betriebskosten (Verwaltung, Materialkosten etc.) sind hier nicht berücksichtigt. Diese verbessern die Rendite möglicherweise noch ein wenig.

Die Kosten für Notar, Gericht, Grundschuldbestellung sowie die reduzierte Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht sind im Kauffall selbst nochmal zu überprüfen bzw. durch Notar und Steuerberater zu verifizieren.

Erbbaurecht

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