Im Erbbaurecht: 3 Familienhaus in ruhiger Rödelheimer Lage

PLZ: 60489

Stadt oder Ort: Frankfurt am Main

Kaufpreis: 595.000,00 €

Kommentar Kaufpreis: Preis ist ohne Grundstück, da Erbbaurecht

Preis je m² Wohn- und/oder Nutzfläche: 2.621,00 €

Parkmöglichkeit: Zwei Garagen stehen auf dem Grundstück, ist im Kaufpreis enthalten

Vom Käufer zu zahlende Provision incl. MWSt (% vom beurkundeten Kaufpreis): 5,80 %

Provision zahlbar von: Käufer

Anmerkung zur Provision: Der Käufer zahlt bei Abschluß des notariellen Kaufvertrags eine Provision in Höhe von 5,80% vom beurkundeten Kaufpreis.

Kaufnebenkosten: Maklerprovision 34.510
Notar, Gericht ca 6.200
Grunderwerbsteuer ca. 2.940
Genehmigung Erbbaurechtsgeber ca. 600
ca. 44.250 gerundet ca. 45.000 €
(ohne Gewähr)

Art des Grundstücks: Innerstädtisch

Größe Grundstück (m²) : 562,00 m²

Auf den Punkt gebracht:
Erbbaurecht Restlaufzeit 39 Jahre, jährlicher Erbbauzins 2.992 €; bei Vollvermietung ca. 27.000 € Jahresnettomiete

Baujahr: 1962

Detaillierte Beschreibung des Objekts:
Dreifamilienhaus mit zwei Vollgeschossen, ausgebautes Dachgeschoss. Erdgeschoss und Dachgeschoss vermietet, 1. Etage frei und renoviert. Teilweise gedämmt (auf der Wetterseite).

Ausstattung:

Das EG und 1. OG wurden 2014 und 2015 komplett saniert (neue Oberflächen Decken, Wände, Böden, neue Elektrik, neue Heizkörper, gedämmte Heizkörpernischen, neue Wasser-und Abwasserrohre, ein neues Badezimmer durch Zusammenlegung des alten Badezimmers und der Toilette, ein neuer Abstellraum wurde so auch geschaffen.
Die Heizungsanlage wurde 2019 erneuert, als Dämmmaßnahmen wurden der Spitzboden, die Kellerdecke und die Nordfassade gedämmt. Der Schornsteinkopf wurde 2018 erneuert, die Garagendächer 2016.

Art des Energieausweises (Pflichtangabe): Wohngebäude Verbrauchsausweis

Endenergiekennwert (Pflichtangabe): 198,00 kWh/m²a

Wesentlicher Energieträger (Pflichtangabe): Erdgas

Baujahr Gebäude laut Angabe im Energieausweis (Pflichtangabe): 1964

Energieeffizienzklasse (Pflichtangabe): F (< 200)

Datum Energieausweis: 14.08.2018

Baujahr Wärmeerzeuger laut Angabe im Energieausweis : 1985

Energieverbrauch für Warmwasser enthalten: enthalten

Einwohnerzahl Gesamtgemeinde: 750.000

Bundesland: Hessen

Lagebeschreibung:
Der Wohnhaus liegt in einer ruhigen Rödelheimer Seitenstraße. Nahversorgungszentren sind leicht zu erreichen. Brentano-Bad, Rewe, Aldi, Lidl etc. auch zu Fuß erreichbar. Zur Nidda sind es nur wenige hundert Meter.

Stadtteil: Rödelheim

Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel:
Bahnhof Rödelheim mit S 3, S 4, S 5 ist in ca. zehn Minuten erreichbar. Von dort auch Stadtbusse in unterschiedliche Richtungen.

Allgemeiner Geräuschpegel der Lage: ruhig

Anzahl Wohnebenen gesamt: 3

Wohnfläche: 227,00 m²

Bauweise: Massiv

Anzahl Wohnungen im Gebäude: 3

Anzahl Wohnungen je Vollgeschoß: 1

Dachgeschoß ausgebaut: ja

Unterkellerung: voll unterkellert

Beheizte Wohn- oder Nutzräume im Keller: nein

Anzahl Vollgeschosse: 2

Allgemeine Angaben zur Vermietungssituation:

Mieter EG 780 € Kaltmiete für 83 qm, + 50 € für eine Garage. Seit Mietbeginn am 1.11.2014 unverändert.

Einer der beiden ursprünglichen Mieter im DG ist seit 1.1.2000 in der Wohnung. Mit neuem Mietvertrag wurde die Wohnung zum 1.3.2014 an einen der ursprünglichen Mieter, nun aber in Wohngemeinschaft mit einem anderen Mitmieter, übernommen. Die Kaltmiete beträgt laut Mietvertrag 460,- €; seit 1.1.2020 erhöht auf 500,- € kalt. Ab 1.1.2022 dann Erhöhung auf 530,- € kalt. Die Garage wurde für 50,- € hinzugemietet.

Die Wohnung im 1. OG ist frei.

Die Jahresnettomiete kann bei Vermietung des 1. OG zu gleichen Konditionen wie das EG auf 26.880,- € gesteigert werden. Das bedeutet nach Abzug des jährlichen Erbbauzinses eine Rendite von 4% auf den Kaufpreis!

Sonstiges, Besonderheiten:

Renditeberechnung (Ohne Gewähr!)

Kaufpreis 595.000,- €
Aufgrund des Erbbauvertrags ist maximal eine Beleihung von 80% möglich.
-->Finanzierung: 476.000,- €
Erwerbsnebenkosten:
Reduzierte Grundsteuer: 2940,- €
(2.992€ *16,386 Aufzinsungsfaktor für Restlaufzeit Erbbauvertrag 39 Jahre)
Notar und Gericht inkl. Bestellung Grundschuld: 7.590 €
Maklerprovision (5,8% auf Kaufpreis): 34.510,-€

GESAMTERWERBSAUFWAND: 674.550,- €
abzüglich Fremdkapital 476.000,- € = 198.550,-

Gerundeter Eigenkapitalaufwand: ca. 200.000,- €

Renditeberechung für Eigenkapitalaufwand:
Kalt-Mieteinnahme p.a. 29.000,- €
abzüglich 12% Mietausfallrisiko, Verwaltung, Instandhaltung
= 3.500,- € p.a.
abzüglich 4% Zins und Tilgung auf Darlehen von 476.000 €
= 19.040,- €
Verbleiben als Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals:
6.460,- €
bzw. 3,23%.

Steuerliche Aspekte wie Abschreibung und Zinsverlustabzug sowie Reparaturen und nicht umlegbare Betriebskosten (Verwaltung, Materialkosten etc.) sind hier nicht berücksichtigt. Diese verbessern die Rendite möglicherweise noch ein wenig.

Die Kosten für Notar, Gericht, Grundschuldbestellung sowie die reduzierte Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht sind im Kauffall selbst nochmal zu überprüfen bzw. durch Notar und Steuerberater zu verifizieren.

Besteht ein Erbbaurecht?: Ja

Beginn Erbbauvertrag: 1. Januar 1962

Enddatum Erbbauvertrag: 31. Dezember 2060

Erbbauzins p.a. bei Erwerb: 2.922,00 €

Vereinbarter Anpassungsmodus: abhängig von der Entwicklung der Bodenpreise

Vereinbarung betreffend Vertragsende: Entschädigung für Zweidrittel des gemeinen Werts des Bauwerks an den Erbbauberechtigten

Bodenrichtwert des Grundstücks je m² Grund und Boden: 505.800,00 €

Sonstige vertragliche Vereinbarungen: Erbbauvertrag liegt vor und kann von Interessenten eingesehen werden.

Erläuterungen zum Erbbaurecht: Der Erbbaurecht-Geber ist das St. Katharinen- und Weißfrauenstift in Frankfurt am Main

Reduzierte Grunderwerbsteuer (Bewertungsgesetz Anlage 9a zu § 13): ca. 2940 € (ohne Gewähr)