Adresse der Immobilie

60489

Frankfurt am Main

Rödelheim

Hessen

750.000

Kaufpreis und Maklerprovision

595.000,00 €

Preis ist ohne Grundstück, da Erbbaurecht

2.621,00 €

Zwei Garagen stehen auf dem Grundstück, ist im Kaufpreis enthalten

5,80 %

Käufer

Der Käufer zahlt bei Abschluß des notariellen Kaufvertrags eine Provision in Höhe von 5,80% vom beurkundeten Kaufpreis.

Maklerprovision 34.510
Notar, Gericht ca 6.200
Grunderwerbsteuer ca. 2.940
Genehmigung Erbbaurechtsgeber ca. 600
ca. 44.250 gerundet ca. 45.000 €
(ohne Gewähr)

Objektbeschreibung

Erbbaurecht Restlaufzeit 39 Jahre, jährlicher Erbbauzins 2.992 €; bei Vollvermietung ca. 27.000 € Jahresnettomiete

1962

Dreifamilienhaus mit zwei Vollgeschossen, ausgebautes Dachgeschoss. Erdgeschoss und Dachgeschoss vermietet, 1. Etage frei und renoviert. Teilweise gedämmt (auf der Wetterseite).

Das EG und 1. OG wurden 2014 und 2015 komplett saniert (neue Oberflächen Decken, Wände, Böden, neue Elektrik, neue Heizkörper, gedämmte Heizkörpernischen, neue Wasser-und Abwasserrohre, ein neues Badezimmer durch Zusammenlegung des alten Badezimmers und der Toilette, ein neuer Abstellraum wurde so auch geschaffen.
Die Heizungsanlage wurde 2019 erneuert, als Dämmmaßnahmen wurden der Spitzboden, die Kellerdecke und die Nordfassade gedämmt. Der Schornsteinkopf wurde 2018 erneuert, die Garagendächer 2016.

Energieausweis Angaben

Wohngebäude Verbrauchsausweis

198 kW/m²*a

Erdgas

1964

enthalten

F (< 200)

1985

14.08.2018

Grundstücksdaten

Erbpacht

Innerstädtisch

562,00 m²

Lagebeschreibung

Der Wohnhaus liegt in einer ruhigen Rödelheimer Seitenstraße. Nahversorgungszentren sind leicht zu erreichen. Brentano-Bad, Rewe, Aldi, Lidl etc. auch zu Fuß erreichbar. Zur Nidda sind es nur wenige hundert Meter.

Bahnhof Rödelheim mit S 3, S 4, S 5 ist in ca. zehn Minuten erreichbar. Von dort auch Stadtbusse in unterschiedliche Richtungen.

ruhig

Mehrfamilienhaus - spezifische Angaben

3

227,00 m²

Massiv

3

1

ja

voll unterkellert

nein

2

Vermietungssituation

Mieter EG 780 € Kaltmiete für 83 qm, + 50 € für eine Garage. Seit Mietbeginn am 1.11.2014 unverändert.

Einer der beiden ursprünglichen Mieter im DG ist seit 1.1.2000 in der Wohnung. Mit neuem Mietvertrag wurde die Wohnung zum 1.3.2014 an einen der ursprünglichen Mieter, nun aber in Wohngemeinschaft mit einem anderen Mitmieter, übernommen. Die Kaltmiete beträgt laut Mietvertrag 460,- €; seit 1.1.2020 erhöht auf 500,- € kalt. Ab 1.1.2022 dann Erhöhung auf 530,- € kalt. Die Garage wurde für 50,- € hinzugemietet.

Die Wohnung im 1. OG ist frei.

Die Jahresnettomiete kann bei Vermietung des 1. OG zu gleichen Konditionen wie das EG auf 26.880,- € gesteigert werden. Das bedeutet nach Abzug des jährlichen Erbbauzinses eine Rendite von 4% auf den Kaufpreis!

Weitere Angaben zum Objekt

Renditeberechnung (Ohne Gewähr!)

Kaufpreis 595.000,- €
Aufgrund des Erbbauvertrags ist maximal eine Beleihung von 80% möglich.
-->Finanzierung: 476.000,- €
Erwerbsnebenkosten:
Reduzierte Grundsteuer: 2940,- €
(2.992€ *16,386 Aufzinsungsfaktor für Restlaufzeit Erbbauvertrag 39 Jahre)
Notar und Gericht inkl. Bestellung Grundschuld: 7.590 €
Maklerprovision (5,8% auf Kaufpreis): 34.510,-€

GESAMTERWERBSAUFWAND: 674.550,- €
abzüglich Fremdkapital 476.000,- € = 198.550,-

Gerundeter Eigenkapitalaufwand: ca. 200.000,- €

Renditeberechung für Eigenkapitalaufwand:
Kalt-Mieteinnahme p.a. 29.000,- €
abzüglich 12% Mietausfallrisiko, Verwaltung, Instandhaltung
= 3.500,- € p.a.
abzüglich 4% Zins und Tilgung auf Darlehen von 476.000 €
= 19.040,- €
Verbleiben als Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals:
6.460,- €
bzw. 3,23%.

Steuerliche Aspekte wie Abschreibung und Zinsverlustabzug sowie Reparaturen und nicht umlegbare Betriebskosten (Verwaltung, Materialkosten etc.) sind hier nicht berücksichtigt. Diese verbessern die Rendite möglicherweise noch ein wenig.

Die Kosten für Notar, Gericht, Grundschuldbestellung sowie die reduzierte Grunderwerbsteuer bei Erbbaurecht sind im Kauffall selbst nochmal zu überprüfen bzw. durch Notar und Steuerberater zu verifizieren.

Erbbaurecht

Ja

1. Januar 1962

31. Dezember 2060

2.922,00 €

abhängig von der Entwicklung der Bodenpreise

Entschädigung für Zweidrittel des gemeinen Werts des Bauwerks an den Erbbauberechtigten

505.800,00 €

Erbbauvertrag liegt vor und kann von Interessenten eingesehen werden.

Der Erbbaurecht-Geber ist das St. Katharinen- und Weißfrauenstift in Frankfurt am Main

ca. 2940 € (ohne Gewähr)

Bilder