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Der Trend zu lukrativen Immobilieninvestments nimmt zu: Wie Sie die Immobilien mit der besten Rendite kaufen

Definition Rendite

Rendite = der prozentuale Ertrag eines Investments, gerechnet über den Zeitraum eines Jahres

Während im Frühjahr 2000 der Aktienmarkt unter kräftigen Schwankungen zu leiden hat und der fallende Euro ganze Seiten der nationalen und internationalen Presse füllt, beginnt sich allmählich eine Stabilisierung auf dem Immobilienmarkt abzuzeichnen. Doch längst wird nicht mehr blindlings alles gekauft, was von vier Wänden umgeben ist.

Gefragt sind in erster Linie lukrative Renditeobjekte - Immobilieninvestments, die sich durch acht, neun oder gar zehn Prozent Rendite auszeichnen. Besonders gesucht sind dabei vor allem "hochprozentige" Mehrfamilienhäuser, langfristig vermietete Gewerbeobjekte und Grossimmobilien. Die Gründe, die für ein solches Investment sprechen, sind unter anderem:

  • das Objekt - sofern es voll und ganz fremdfinanziert wird - trägt sich durch die Mieteinnahmen, bzw. in vielen Fällen bleibt sogar ein Überschuß (bei einem derzeitigen Zinsniveau von ca. 6%)
  • vorübergehende Mietausfälle sind eher zu verkraften (bei Objekten mit mehreren Mietern)
  • das Objekt ist leichter finanzierbar, weil es sich trägt
  • das Objekt ist - wenn die hier genannten Regeln befolgt werden - oft auch wieder leichter zu veräußern
  • die Wirtschaftlichkeit des Objekts ist nicht abhängig von zusätzlichen steuerlichen Vorteilen
  • der Erwerb von mehreren solchen Objekte ist unproblematischer, weil keine Unterdeckung vorhanden ist. Die Bonität (finanzielle Stärke) des Investors erfährt eher eine Verbesserung, wenn Überdeckung durch regelmässige Mieteinnahmen gegeben ist

Wir wollen in diesem Informationsbrief auf diesen Trend zur Renditeimmobilie eingehen, der auch in den nächsten Jahren dominierend bei Anlageentscheidungen sein wird. Diejenigen Anbieter, die Rendite-Objekte zu liefern vermögen, werden mit Sicherheit jenen voraus sein, die eine Kapitalanlage-Immobilie mit "nur" vier bis fünf Prozent Rendite verkaufen.

Zugegeben, für die Verwirklichung einer hohen Rendite sind einige Grundvoraussetzungen unabdingbar. Daher sollten die nachfolgend beschriebenen Eckdaten jedem potentiellen Investor dabei behilflich sein, seine Investitionsentscheidung sicherer zu treffen.

Stellen wir zunächst die Frage:

Wie berechnet sich überhaupt die Rendite einer Immobilie?

Hier ist unsere Formel für die Berechnung der Nettorendite, die wir bereits in früheren Immobilien-Informationen vorgeschlagen haben:

Netto-Rendite = Jahresnettomiete zu Nettokaufpreis

Formel für die Berechnung:

Jahresnettomiete mal 100 dividiert durch Nettokaufpreis

Beispiel:

Eine Immobilie kostet DM 500.000,-
Die Nettomieteinnahme des Objekts bei Vollvermietung ist DM 40.000,- pro Jahr.
Berechnung:
40.000 x 100 = 4.000.000 
4.000.000 : 500.000 = 8

Die Nettorendite beträgt also 8%.

Viele Anleger richten sich lieber nach dem sogenannten Faktor oder Vervielfältiger beim Berechnen der Rendite einer Immobilie, da dies etwas einfacher ist. Der Faktor ist nichts anderes als das Vielfache der Netto-Jahresmiete im Verhältnis zum Nettokaufpreis.

In diesem angegebene Beispiel ist der Faktor 12,5 - die zwölfeinhalbfache Nettojahresmiete ist hier der Netto-Kaufpreis.

Sie wissen also, wenn Sie den Faktor 12,5 haben, daß die Immobilie 8% Rendite erbringt. Hier ist eine Tabelle, die die Umrechnung erleichtert:

Rendite 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 11% 12%
Faktor 25 20 16,7 14,3 12,5 11,1 10 9,1 8,3

 

oder für die umgekehrte Umrechnung:
Kaufpreis dividiert durch Jahresmiete=

Faktor 8 9 10 11 12 13 15 17,5 20
Rendite 12,5% 11,1% 10% 9,1% 8,3% 7,7% 6,7% 5,7% 5%

 

Viele Investoren, vor allem im gewerblichen Bereich, legen von vornherein fest, welcher Faktor beim Kauf einer Immobilie maximal gelten darf. Dabei legen sie die gegenwärtige Jahresmieteinnahme zugrunde oder jene Summe, die bei Vollvermietung sicher angesetzt werden kann. Mieterhöhungen, steuerliche Vorteile und andere Faktoren bleiben zunächst unberücksichtigt. Viele Banken arbeiten in der Bewertung von Objekten zum Zwecke der Finanzierung übrigens heute ähnlich. So etwa gilt an manchen Standorten in den neuen Bundesländern bereits ein Faktor von zehnfach für Gewerbeobjekte auch bei guten Mietern als zu hoch, in guten Innenstadtlagen in den alten Bundesländern dagegen sind Faktoren von zwölf- bis vierzehnfach bei Gewerbeobjekten und dreizehn- bis fünfzehnfach bei Wohnimmobilien durchaus üblich.

So weit so gut, werden Sie sagen. Doch wie kommt überhaupt die Rendite zustande und welche weiteren Faktoren spielen beim Erzielen einer nachhaltigen Immobilienrendite eine Rolle?

Halten wir dazu einige Grundprinzipien fest:

  1. Der Standort ist ein wesentlicher Faktor bei der Entstehung der Rendite. Je besser der Standort, desto niedriger ist in den meisten Fällen die Nettorendite. Das leuchtet ein, denn an guten bis sehr guten Standorten sind die Grundstückspreise im Verhältnis zum eigentlichen Bauwerk sehr viel höher als an schwächeren Standorten. Diese werden nicht unbedingt durch eine sehr viel höhere Miete wettgemacht. Umgekehrt werden an schwächeren Standorten in vielen Fällen dennoch relativ gute Mieten bezahlt - während die Grund- und Bodenpreise niedrig sind.
  2. Baujahr, Bauweise und aktueller Bauzustand einer Immobilie sind ein weiterer Faktor. Vielfach haben Objekte mit baulichen Mängeln dennoch eine gute Mieteinnahme - während umgekehrt neue oder neuwertig sanierte Objekte nicht automatisch einen viel höheren Ertrag erbringen. Als Faustregel kann gelten: Je besser der Zustand, desto niedriger oft auch die Rendite.
  3. Die Mieter spielen eine weitere wichtige Rolle. Je sicherer die Mieteinnahmen auf lange Sicht, desto höher der Kaufpreis - was die Rendite schmälert. Auch das ist kein Wunder: Wer auf viele Jahre hinaus durch Mietverträge mit erstklassigen Mietern einen sicheren Ertrag erzielt, der wird das Objekt teurer verkaufen können als jener, der keine so gesicherten Mieteinnahmen vertraglich fixiert hat.

Daraus folgt die wichtigste Regel beim Kauf einer Renditeimmobilie:

Je höher die Rendite, 
desto genauer sollte man Standort, 
Zustand und langfristige Erzielbarkeit 
der Mieten unter die Lupe nehmen.

Ja, nun werden Sie sagen: Dann sollte man doch am besten gar kein Objekt mit einer hohen Rendite kaufen, um überhöhten Risiken aus dem Weg zu gehen? Das können Sie natürlich machen - und all die Käufer, die nun übriggeblieben sind, weil sie mit Know-how und Entschlossenheit an Renditeobjekte herangehen, freuen sich. Denn: Hohe Rendite hat zwar ihren Preis - aber der besteht vor allem in der Bereitschaft, ein etwas höheres Risiko in Kauf zu nehmen. Dafür bringt eine Immobilie mit hoher Rendite auf lange Sicht oft deutlich mehr. Betrachten wir die Faktoren nun im einzelnen - und schauen wir uns dabei an, wie man diese Faktoren benutzen kann, um ein langfristig rentables Immobilieninvestment zu tätigen - und das eben möglichst nicht nur einmal, sondern mehrmals.

Welche Anforderungen sollte man an den Standort richten? Zugegeben, wenn Sie in Frankfurt am Main ein Mehrfamilienhaus in bester Lage erwerben möchten, dürfen Sie keine Rendite von acht Prozent erwarten. Dafür bietet Ihnen aber auch ein Objekt mit vier, fünf oder sechs Prozent einige handfeste Vorteile: Zunächst ist da der Faktor der Standortsicherheit. Kaum ein Standort war in der Vergangenheit so wertsicher wie das Rhein-Main-Gebiet. Man könnte also schlussfolgern, dass dies auch in Zukunft so sein wird. Zu viele Faktoren sprechen dafür: Frankfurt als internationaler Bankenstandort, Frankfurt als Sitz des Euro, Frankfurt als einer der wichtigsten Flughäfen Europas, Frankfurt als Börsenplatz, Frankfurt als Kultur- und Ereigniswelt. Frankfurt bleibt ein Magnet - aber nicht für die, die hohe Renditen verwirklichen möchten.

Wohin also muß man hierzulande blicken, möchte man gerne die Acht-Prozent-Hürde nehmen?

Folgende Erfahrungen werden sich dabei abzeichnen:

  • Je mehr nach Süden Sie gehen, umso niedriger werden die Renditen.
  • Je mehr nach Osten Sie gehen, umso unsicherer werden die Renditen.
  • Je mehr nach Norden Sie gehen, umso attraktiver werden die Renditen.

Natürlich sind dies sehr pauschale Aussagen. Nicht zuletzt spielen sogar die Faktoren "Glück" und "Vitamin B" (=Beziehungen) eine Rolle; so etwa kann man durchaus auch im Süden der Republik ein Schnäppchen ergattern und sogar an "sicheren" Standorten mal Pech mit dem Mieter haben. Doch die genannten regionalen Unterschiede werden sich im allgemeinen bewahrheiten.

Als Tip zu den neuen Bundesländern sei hier eingefügt: Wir haben in einer Buchveröffentlichung vor sechs Jahren angedeutet, dass man am besten fünf bis zehn Jahre warten soll, ehe man hier investiert - dann gehen viele überteuerte und zu hoch vermietete Objekte in Zwangsversteigerungen bzw. die Notverkäufe nehmen zu. Dies hat sich bewahrheitet, mit der Folge, daß Sie jetzt durchaus lukrativ kaufen können. Aber gerade in den fünf neuen Ländern müssen Sie sehr genau auf Standort, Mieter und Substanz schauen. In jedem Fall können Sie hier mit enorm günstigen Einstiegspreisen sogar gut sanierte Objekte erwerben.

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