Bj. 1972, 3. OG, Lift, Garage, renoviert und modernisiert
Straße: Birminghamstraße
PLZ: 65934
Stadt oder Ort: Frankfurt
Stadtteil: Nied
Kaufpreis: 345.000,00 €
Kommentar Kaufpreis: Parkplatz mit 10.000 € enthalten
Preis je m² Wohn- und/oder Nutzfläche: 4.700,00 €
Parkmöglichkeit: eigener TG-Stellplatz
Kaufpreis Parkfläche oder Garage: 10.000,00 €
Vom Käufer zu zahlende Provision incl. MWSt (% vom beurkundeten Kaufpreis): 2,975 %
Gesamtprovision: 5,95 %
Provision zahlbar von: Je zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer
Anmerkung zur Provision: Die Makler-Provision wird hälftig geteilt zwischen Verkäufer und Käufer (gem. BGB § 656c) und ist verdient und fällig mit Abschluss des notariellen Kaufvertrags. Sie berechnet sich auf den endgültig ausgehandelten und beurkundeten Kaufpreis und beträgt insgesamt 5,95% inkl. ges. MWSt. von 19%.
Kaufnebenkosten: ca. 10% für den Käufer, vom Kaufpreis.
Art des Grundstücks: Innerstädtisch
Größe Grundstück (m²) : 1.969,00 m²
Wohnlageneinstufung: einfache Wohnlage
Auf den Punkt gebracht:
Sehr schön renovierte und ausgestattete Wohnung voller Gemütlichkeit
Baujahr: 1972
Anmerkung zum Baujahr: Jahr der Teilungserklärung; Angabe im Energieausweis
Detaillierte Beschreibung des Objekts:
Sehr einladendes Entreé, Durchgang mit Rundbogen zum Wohnzimmer mit Balkon (Loggia) liegt rechterhand (Südseite), Küche und die beiden Schlafzimmer liegen linkerhand. Mittig ist der Blickfang Bad, das komplett kernsaniert und modernisiert wurde und vor allem schön hell ist. Die Küche ist voll eingerichtet, in den beiden Schlafzimmern sind paßgenaue Kleiderschränke mit Spiegeln, im Wohnzimmer ein großes Ecksofa, Vitrine, Fernseher - Sie können ohne Umschweife direkt einziehen. (Siehe Fotos). Abstand für das Inventar ist 5.400,- €.
Ausstattung:
Voll möbliert mit wenigen fehlenden Sachen (z.B. Matrazen für Elternbett). Eleganter Fußboden in Vinyl, daher pflegeleicht.
Parkmöglichkeiten:
Stellplatz in Tiefgarage
Art und Alter der Fenster:
Kunststoffisofenster zweifach verglast, neueren Datums (ca. 10-15 Jahre jung)
Jahr der Sanierung oder umfassender Modernisierungen des Sondereigentums (Wohnung): 2016
Art und Umfang der Sanierungen:
Die gesamte Wohnung wurde erneuert, inkl. große Teile der Elektrik, Tapeten, Fußbodenbelag und natürlich das Bad komplett
Kelleraufteilung: Zur Wohnung gehört ein Kellerraum
Art des Energieausweises: Wohngebäude Verbrauchsausweis
Wohngebäude - Endenergiewert : 62,00 kW/m²*a
Wesentlicher Energieträger: Fernwärme
Wesentlicher Energieträger - Sonstige: keine näheren Angaben enthalten
Baujahr Gebäude laut Angabe im Energieausweis: 1972
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten: enthalten
Energieeffizienzklasse: B (< 75)
Baujahr Anlagetechnik laut Angabe im Energieausweis: 1972
Anmerkung zum Baujahr Anlagetechnik: In 2019 wurde eine neue Gaszentralheizung eingebaut, das ist im Energieausweis aus 2018 natürlich nicht berücksichtigt. Der richtige Energieträger ist fossiles Erdgas.
Datum Energieausweis: 23.10.2018
Art der Heizung und Warmwasserbereitung: Erdgas
Mehr Optionen betreff Heizungssystem: Die Anlage ist nun unabhängig von Fernwärme, deren Versorgung in den letzten Jahren ungenügend war. (Vgl. Protokolle 2018, 2019)
Alter der Heizungsanlage ca.: 3 Jahre Jahre
Klimaanlage vorhanden: nein
Besondere elektrische Installationen: keine bekannt
Sicherheitsanlagen: keine
Abrechnung Heizung und Warmwasser: Verbrauchsabhängig,
Photovoltaik vorhanden?: nein
Solarkollektoren für Warmwasser vorhanden?: nein
Lagebeschreibung:
Die Wohnung liegt in der Birminghamstraße in einem Stadtbereich mit gemischter Wohnbauweise - Hochhäuser stehen Seite an Seite mit Reihenhäusern und Mehrfamilienhäusern. Die Birminghamstraße ist eine Seitenstraße zur Mainzer Landstraße in Höhe des Verkehrsknotens Nied-Schwanheim (Mainbrücke).
Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel:
Die Birminghamstraße 91 ist etwa fünf Gehminuten vom S-Bahnhof Nied entfernt (S1 und S2). Noch etwas näher ist der Haltepunkt der Stadtbahn an der Mainzer Landstraße (Straßenbahnlinien 21+11). Die Fahrtzeit zum Frankfurter Hauptbahnhof beträgt ca. eine halbe Stunde.
Zusätzlich gibt es Busverbindungen.
Verkehrsanbindung mit Pkw:
Über die Schwanheimer Brücke zum Rhein-Main-Flughafen sind es etwa 15-20 Minuten. In die Frankfurter Innenstadt nur 5-7 Minuten. Zum Autobahnkreuz (A3/A5) ebenfalls ca. 15 Minuten.
Allgemeiner Geräuschpegel der Lage: ruhig
Schulen, Kindergärten etc.: Zwei Kitas in unmittelbarer Nähe. Grundschule drei Minuten (Panoramaschule).
Einkaufsmöglichkeiten: REWE 250m, weitere in der Umgebung
Art der WEG-Einheit: Etagenwohnung
In welchem Stockwerk (Erdgeschoss=0): 3
Anzahl Stockwerke gesamt mit EG und ggf. DG: 7
Ca. Wohnfläche: 73,00 m²
Quelle oder Hinweis zur Flächenangabe: Die Wohnfläche ist von einem Sachverständigen durch Vermessung am 11.4.2022 ermittelt worden. Sie weicht um 3 m² von den Angaben in der Teilungserklärung ab. Die Teilungserklärung weist jedoch keine Wohnfläche, sondern das "Ausmaß" aus, daher ist anzunehmen, daß hier die Grundfläche der Loggia voll angerechnet wurde. Der Jahresabrechnung liegen die Angaben in der Teilungserklärung zugrunde. Darauf ist bei einer Vermietung hinzuweisen, um Ärger wegen des Umlageschlüssels bei den Heizkosten zu vermeiden. Die Heizkostenabrechnung bezieht sich auf 76m² Nutzfläche.
Auf die Ungenauigkeiten der Nutzflächen, die der Heizkostenabrechnung zugrunde liegen, wurde in der Eigentümerversammlung vom 11.12.2019 hingewiesen und ein Beschluss vorgeschlagen, einen Sachverständigen mit der Ermittlung der "beheizbaren Flächen" zu beauftragen. Dieser ist aber abgelehnt worden.
Eigengenutzt: noch....aber bei Übergabe ist sie geräumt (Umzug ins Ausland)
Anzahl Zimmer: 3,00
Anzahl Schlafzimmer: 2
Anzahl Bäder: 1
Balkon, Terrasse, Loggia: Eine sehr schöne, angenehm große Loggia nach Süden (durch das gegenüberliegende Gebäude aber vor der prallen Sonne geschützt)
Miteigentumsanteile: 19,828 / 1.000tel MEA
Anteil am Gesamtgrundstück in %: 1,983 %
Monatliches Haus- oder Wohngeld: 477,00 €
Hinweis: Die tatsächlichen Kosten lagen im Jahr 2020 jedoch um ca. 80 € / Monat unter der Vorauszahlung. Auch in den Vorjahren ergaben sich entsprechend hohe Guthaben. (Die Erhöhung auf 477 € im Jahr 2020 ist eigentlich nicht nachvollziehbar.)
Darin enthaltene Einzahlung in die Erhaltungsrücklage: 99,14 €
Bei Vermietung umlegbar auf den Mieter: 250,00 €
Quelle für diese Angaben: Hausgeldabrechnung 2020
Höhe Erhaltungsrücklage: 470.572,49 €
Stand der Erhaltungsrücklage ist per: 31.12.2020
(Weitere) Angaben bezüglich Erhaltungsrücklage:
Folgende Information haben wir dazu von der Hausverwaltung erhalten:
"Der zuletzt beschlossene und damit rechtskräftige Stand der Instandhaltungsrücklagen ist vom 31.12.2019/01.01.2020 und setzt sich wie folgt zusammen:
Rücklage: 458.087,01 Euro - davon entfallen 9082,95 Euro auf die Wohnung #58 (458087,01 Euro : 1000 MEA x 19,8280 MEA)
Rücklage Waschmaschine: 12485,48 Euro - davon entfallen 247,56 Euro auf die Wohnung #58 (12485,48 Euro : 1000 MEA x 19,8280 MEA)"
Anteil der Wohnung an der Erhaltungsrücklage?: 9330,51 €
Anstehende Renovierungen in der Wohnung: keine
Sondernutzungsrechte: Stellplatz Nr. 32
Anzahl Wohnungen im Gebäude: 80
Umfassende Sanierung oder Modernisierung (Jahr): In 2017 wurde ein Beschluss gefasst, alle Verträge mit dem Fernwärmelieferanten zu kündigen und stattdessen eine mobile Heizstation mit Mainova einzurichten. In 2018 wurde beschlossen, diesen Beschluss aufzuheben und stattdessen einen Wärmeliefervertrag (Contracting) abzuschliessen. Das wurde dann auch umgesetzt, Insoweit stimmt die Angabe im Energieausweis (aus 2018) über Fernwärme nicht mehr. Stattdessen ist eine gasbetriebene Heizzentrale im Haus 89 für beide Häuser 89 und 91 installiert worden.
In der gleichen Versammlung wurde dann auch der frühere Beschluss, die Wohnungen wegen der Heizkostenverteilung nach Nutzflächen neu vermessen zu lassen, abgelehnt.
Allgemeine Angaben zur Vermietungssituation: Die Wohnung ist nicht vermietet, weil eigengenutzt; sollte aber leicht vermietbar sein.
Jährliche Grundsteuer: 322,92 €
Was ist das charakteristische Merkmal dieses Objekts: Die Wohnung ist eine besonders schön gestaltete "Perle"
Über den Grund für den Verkauf: Umzug ins Ausland aus beruflichen Gründen
Besichtigungstermine: nach Absprache (Wohnung ist frei, wir haben Schlüssel)
Corona-Hinweise: Bitte immer noch mit Maske, und nur Einzeltermine
Inhalte und werbliche Aussagen: Die in diesem Exposé vorgenommenen Beschreibungen sind anhand von Gesprächen, Studien von Objektunterlagen, Baubeschreibungen, Angaben der Verkäufer, Protokollen der Eigentümerversammlungen (bei Wohnungseigentum), Recherchen im Internet im Hinblick auf Anbindung Lage, Verkehr, Schulen etc., nach bestem Wissen und Gewissen erstellt worden.
Hinweise mit werblichen Attributen stellen nicht selten auch eine persönliche Meinung des Verkäufers oder Texters dar, und sind nicht als eine Beschaffenheitserklärung i.S. der §§ 433ff BGB zu verstehen. Versehentlich inkorrekte oder falsche Aussagen werden von uns sofort nach einem Hinweis oder Entdeckung durch uns korrigiert.
Werbliche Aussagen dienen dazu, Interesse und Emotionen zu wecken. Über die tatsächliche Beschaffenheit eines zum Verkauf vermittelten Objekts müssen sich Käufer eingehend selbst informieren, wenn nötig auch unter Hinzuziehung eines Sachverständigen, Bauingenieurs oder Architekten.
Mündliche Aussagen am Telefon oder bei Besichtigungsterminen durch den Makler oder Angestellten gelten als unverbindlich und können, sofern auf Mißverständnissen beruhend, auch falsch sein. Wichtige Aussagen über Beschaffenheit, Eigenschaft oder rechtlichen Zustand eines Objekts sollte sich ein Interessent immer schriftlich belegen lassen. Insbesondere Aussagen über Ausbau, Erweiterung, Neubau, Rückbau eines Objekts, die in den Bereich von Baubehörden und Bauaufsichtsbehörden fallen, sind unserseits nicht verbindlich. Hierzu sind schriftliche Anfragen an die zuständigen Behörden zu richten, wenn dies für nötig erachtet wird. Eine Bauvoranfrage oder Genehmigungsvoranfrage sollte in Absprache mit einem Architekten erfolgen (hierfür ist eine Eigentümervollmacht nötig.)
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