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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Rückfrageklausel | clause that requires client to contact broker for confirmation that broker was responsible for finding buyer/tenant of the property before client signs a contract with the buyer/tenant | Beispielsformulierung für eine Rückfrageklausel:
Der Auftraggeber ist verpflichtet, vor Abschluss des beabsichtigten Vertrags bei dem Makler nachzufragen, ob der vorgesehene Vertragspartner (Name, Anschrift) durch den Makler zugeführt wurde. Rückfrageklauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Alleinaufträgen von Maklern neuerdings häufiger zu finden. In beiden Fällen unterliegen sie der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Mit dieser Klausel soll verhindert werden, dass der Auftraggeber am Makler vorbei mit dem von diesem nachgewiesenen Partner den Hauptvertrag abschließt. Am besten erreicht wird diese Wirkung mit der Hinzuziehungsklausel bzw. der Verweisungsklausel. Durch diese Bestimmungen soll der Verkäufer verpflichtet werden, dafür zu sorgen, dass der Makler direkt in die Kontaktaufnahme mit dem Kaufinteressenten einbezogen wird. Es soll ihm die Möglichkeit verschafft werden, wenn er schon einen Nachweis nicht mehr erbringen kann, wenigstens zu vermitteln und so den Provisionsanspruch zu sichern. Diese Klauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen unwirksam. Dasselbe gilt für die Vorkenntnisklauseln, die den Käufer, der sich auf die Übersendung des Exposés nicht meldet, daran hindern sollen, sich darauf zu berufen, dass er das Objekt bereits kennt. Die Rückfrageklausel ist bisher, soweit bekannt, noch nicht höchstrichterlich auf ihre Übereinstimmung mit den Maßstäben der §§ 305 ff. BGB untersucht worden. Daher rückt sie stärker ins Blickfeld der Praxis. Fraglich ist, ob sie ebenso zu bewerten ist, wie die oben genannten Klauseln. Die Rückfrageklausel will den Verkäufer, wenn auch auf etwas andere Art, in die Bemühungen des Maklers einbeziehen. Auch hier soll der Verkäufer aktiv im Interesse des Maklers tätig werden. Ganz überwiegend wird angenommen, dass die BGH-Rechtsprechung zur Vorkenntnisklausel ebenso auf die Rückfrageklausel angewandt werden muss. Das bedeutet, dass sie wohl grundsätzlich als unzulässig und damit als unwirksam anzusehen ist. Dies wäre zweifellos eine Erleichterung für den Makler. Nicht jeder Verkäufer dürfte sich jedoch verpflichtet fühlen, dem Makler bei der Sicherung seines Provisionsanspruchs zu helfen. Der Verkäufer will in erster Linie einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen dürfte die Rückfrageklausel von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt werden. Die allgemeinen Pflichten des Auftraggebers zu Sorgfalt, Vertraulichkeit, Aufklärung usw. gelten im Rahmen des Zumutbaren. Die Rückfrageklausel verlangt vom Verkäufer sogar noch mehr als die Hinzuziehungs- oder die Verweisungspflicht. Danach soll der Verkäufer lediglich den Makler hinzuziehen beziehungsweise den Kaufinteressenten an diesen verweisen. Dagegen verpflichtet ihn die Rückfrageklausel, eigene Nachforschungen anzustellen. Dies wäre mehr als vom Makler verlangt wird. Er ist nach allgemeiner Ansicht zu Nachforschungen nicht verpflichtet, wenn er diese Aufgabe nicht ausdrücklich übernommen hat. Für den Alleinauftrag könnte dasselbe gelten. Mit Ausnahme der engeren Bindung an den Makler durch das Verbot der Einschaltung eines weiteren Maklers erhöhen sich die allgemeinen Treuepflichten gegenüber dem einfachen Maklerauftrag nicht. Auch hier dürfte also die Klausel möglicherweise als Versuch gewertet werden, den Verkäufer über die allgemeinen Treuepflichten hinaus zum Gehilfen des Maklers zu machen. Fazit: Bevor durch die Rechtsprechung die Rückfrageklausel auch in Formularverträgen für wirksam erklärt wird, sollte sie nur in Individualvereinbarungen verwendet werden. Bei dieser rechtlichen Situation sollte sich der Makler gut überlegen, ob er eine solche Rückfrageklausel in seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufnimmt. Was soll mit einer solchen Klausel überhaupt erreicht werden? Wenn damit verhindert werden soll, dass der Auftraggeber sich nicht auf eine fehlende Kausalität der Maklertätigkeit für den Abschluss des Vertrags berufen kann, wenn er entgegen der vertraglichen Pflicht aus der Rückfrageklausel sich nicht beim Makler erkundigt, dann dürfte dies ohnehin jedenfalls nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ausgeschlossen sein. Wenn damit erreicht werden soll, dass der Käufer sich bei Verstoß gegen die Rückfrageklausel nicht auf Vorkenntnis berufen kann, um damit die Provisionsforderung des Maklers zu verhindern, so dürfte dies unzulässig sein. Eine Rückfrageklausel macht nur dann Sinn, wenn sie mit einer Vertragsstrafeklausel kombiniert ist. Dann schuldet der Auftraggeber Schadenersatz, wenn er vor Abschluss des Vertrags nicht beim Makler rückfragt. Dabei ist jedoch unbedingt zu beachten, dass auch die Vertragsstrafeklausel wirksam formuliert ist. |
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