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| Stichwort | English | Beschreibung |
|---|---|---|
| n.F. | amended version; more recent text (statute) | Abkürzung für: neue Fassung |
| n.h.M. | dominant opinion | Abkürzung für: nach herrschender Meinung |
| n.v. | not published; not released for publication | Abkürzung für: nicht veröffentlicht |
| NABau | standards committee for the building trade | Abkürzung für: Normenausschüsse Bauwesen |
| Nach-Kauf-Marketing | after-sales marketing | Immobilienmakler haben Probleme, eine ausreichende Anzahl an Objekten für die Vermittling zu akquirieren, wenn auf Immobilienmärkten ein Nachfrageüberhang herrscht. Ein wichtiges Marketinginstrument ist in diesem Fall das Nach-Kauf-Marketing. Die Basis dafür bildet ein bereits bestehender Kontakt. Tatsächlich nutzen Immobilienmakler dieses Instrument in der Realität zu wenig. Das bestätigt der „MARKTMONITOR IMMOBILIEN 2013“ (www.marktmonitor-immobilien.de), eine deutschlandweite repräsentative empirische Untersuchung der HfWU Nürtingen-Geislingen und IMMOWELT. Elf Prozent der Makler halten keinen Kontakt zu Käufern, Verkäufern und Vermietern, nachdem der Miet- oder Notarvertrag unterschrieben wurde. Am niedrigsten ist das Bemühen der Makler bei den Mietern: 46 Prozent halten den Kontakt zu Mietern nicht. Zu Immobilienkäufern hingegen halten nur 19 bis 34 Prozent selektiv je nach Zielgruppe Kontakt. Die unterschiedliche Gewichtung der Kundenbindung liegt in der Art und Weise der Geschäftskontakte begründet: Bei Vermietern ist eher mit Folgeaufträgen zu rechnen als bei Mietern. Bei Immobilienkäufern und -verkäufern ist die Aussicht auf ein regelmäßiges Geschäft zwar geringer, dafür sind Geschäftsvolumen bzw. Provision höher. >br> Die kargen Aktionen im Bereich After-Sales-Marketing sind in der Erwartung der Immobilienvermittler begründet, kein Folgegeschäft machen zun können (79 Prozent). Das lässt umgekehrt darauf schließen, dass 21 Prozent der Makler auch dann nicht versuchen, ihre Kunden an sich zu binden, wenn es sich nach eigener Einschätzung lohnen könnte. Weitere Gründe, auf Kundenbindungsmaßnahmen zu verzichten, sind "fehlende Zeit" (22 Prozent) und "genug Kunden" (7 Prozent). Sechs Prozent der Makler wissen gar nicht, wie sie Kunden an sich binden können und fünf Prozent sind bisher nicht auf die Idee gekommen, dadurch Folgegeschäfte akquirieren zu können. 91 Prozent der Befragten, die zumindest einen Teil ihrer Kunden zu binden versuchen, hoffen auf Empfehlungsgeschäfte; 72 Prozent streben ein weiteres Geschäft mit demselben Kunden an, 62 Prozent betrachten Kundenbindung als Service, 19 Prozent setzen auf Cross-Selling, also Geschäftsabschlüsse mit dem gleichen Kunden in einem anderen Bereich. Immobilienunternehmen erwarten also eher durch Empfehlungen beziehungsweise Multiplikation weitere Geschäfte als durch wiederkehrende Kunden. Die Intensität der Kundenbindungsmaßnahmen ist im Süden Deutschlands am niedrigsten, im Norden am höchsten. Gegenüber Vermietern ist die Intensität im Osten am höchsten. Makler in Großstädten betreiben größere Aktivitäten im Bereich Kundenbindung als Makler in Kleinstädten. Um Vermieter kümmern sich Makler besonders intensiv, um Mieter am wenigsten. Als geeignete Zeitdauer für Marketingaktionen zur Kundenbindung sehen die meisten Makler drei Jahre an. Nach-Kauf-Marketing eröffnet unzählige Möglichkeiten. Der Kontakt zum Kunden ist ein wichtiger Kanal, um Feedback und Anregungen zu erhalten und beugt juristischen Auseinandersetzungen vor. After-Sales-Marketing produziert eine positive Mund-zu-Mund-Propaganda und schafft die Voraussetzung, weitere Aufträge und Tipps zu erhalten sowie weitere Kontakte zu generieren. Cross-Selling eröffnet Potentiale. Durch eine gute Kundenbeziehung kann der Makler es erreichen, dass der Kunde einverstanden ist, persönlich oder mit seinem Objekt als Referenzgeber auf der Makler-Homepage genannt zu werden. Auch eine Vernetzung über wichtige Social Media-Kanäle, zum Beispiel mit XING, LINKED-IN oder Facebook, kann eine sinnvolle Maßnahme sein. Nach-Kauf-Marketing verhindert negative Mund-zu-Mund-Propaganda und schlechte Bewertungen Bewertungsportalen wie YELP. Dabei sind gerade Foren und Bewertungsportale sehr kritisch zu sehen: Wer dort durch schlechte Bewertungen auffällt, hat es am Markt sehr schwer. |
| Nachbarrecht | law concerning the respective interest of neighbour's or occupiers of adjoining property | Zu unterscheiden ist zwischen zivilrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts (§§ 906-924 BGB) und öffentlich rechtlichen Vorschriften – insbesondere dem sog. Baunachbarrecht. Ziviles Nachbarrecht: Die zivilrechtlichen Regelungen beziehen sich auf den Schutz der Nachbarn vor störenden Geräuschen und Gerüchen, dem Überhang von Zweigen und dem Überfall von Früchten, gefahrdrohenden Anlagen und Einrichtungen sowie auf das Notwegerecht und Rechtsansprüche, die beim Überbau entstehen. Es verleiht dem benachteiligten Nachbarn Abwehransprüche. Einwirkungen ("Immissionen") von geringfügiger Natur müssen hingenommen werden. Das zivile Nachbarrecht ist geprägt durch eine große Anzahl von Einzelfallentscheidungen nach dem Grundsatz von Treu- und Glauben unter Würdigung des sog. nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses. Die Vorschriften des BGB sind über das BGB-Einführungsgesetz mit landesrechtlichen Vorschriften zum Nachbarrecht verzahnt. Den zivilrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts gemein ist, dass sie Ansprüche der Nachbarn untereinander begründen. Öffentlich rechtliches Nachbarrecht: Regelungen der Landesbauordnungen (Baunachbarrecht) der einzelnen Bundesländer gehören, soweit sie "nachbarschützend" sind, zum öffentlich rechtlichen Nachbarrecht. Das gleiche gilt auch von entsprechenden bauordnungsrechtlichen Bestimmungen. Dabei ist wegen der divergierenden Rechtsprechung nicht immer klar, ob Voraussetzung für das Entstehen von Abwehransprüchen des betroffenen Nachbarn eine tatsächliche (spürbare) Beeinträchtigung des Nachbarn ist. Bei nachbarschützenden Festsetzungen in einem Bebauungsplan (Baulinien, Baugrenzen) muss in der Regel eine tatsächliche Beeinträchtigung nicht nachgewiesen werden. Allerdings dienen nicht alle Festsetzungen (z.B. Geschossflächenzahlen) dem Nachbarschutz. Nachbarschützend sind zum Teil auch Festsetzungen der Art baulicher Nutzung im Bebauungsplan. Öffentliches Nachbarrecht begründet nicht - wie zivilrechtliches - Ansprüche gegen andere Nachbarn, sondern Ansprüche gegen Behörden. Teilweise nachbarrechtlichen Charakter hat im Bereich des öffentlichen Rechts auch das Bundesimmissionsschutzgesetz, das vor allem die besondere Genehmigungspflicht der Errichtung und des Betriebes von Anlagen zum Gegenstand hat, deren "Emissionen" die Allgemeinheit oder die Nachbarn stärker beeinträchtigen könnten. Beispiele: Heizkraftwerke, automatische Waschstraßen, Lackieranlagen, Anlagen zum Halten und zur Aufzucht von Geflügel oder zum Halten von Schweinen ab einer bestimmten Größenordnung und vieles mehr. |
| Nachbarschaftsausschuss | committee made up of neighbouring municipalities or counties | Der Nachbarschaftsausschuss ist eine in verschiedenen Bundesländern übliche Sonderform der kommunalen Arbeitsgemeinschaft. Er berät über Angelegenheiten, die mehrere angrenzende Gemeinden oder Landkreise betreffen. Der Nachbarschaftsausschuss besitzt keine Durchführungskompetenz. |
| Nachbarschaftsbereich | area made up of neighbouring cities and municipalities | In Baden-Württemberg bilden die Städte und Gemeinden eines Nachbarschaftsbereiches den Nachbarschaftsverband. Man unterscheidet dabei zwischen Kernstädten (die den Kern des Nachbarschaftsbereiches bilden) und weiteren Städten und Gemeinden (Umlandgemeinden). Die Einteilung stammt aus dem Nachbarschaftsverbandsgesetz von 1974. In Rheinland-Pfalz stellt der Nachbarschaftsbereich eine spezielle Art der kommunalen Arbeitsgemeinschaft dar. Er soll eine bessere Koordination der beteiligten Gemeinden ermöglichen. Durchführungskompetenzen besitzt der Nachbarschaftsbereich nicht. Der Begriff taucht auch im Sozialgesetzbuch (SGB IX) auf. Hier geht es um die unentgeltliche Beförderung von Schwerbehinderten in Wasserfahrzeugen im Linien-, Fähr- und Übersetzverkehr – insbesondere in solchen, die der "Beförderung von Personen im Orts- oder Nachbarschaftsbereich" dienen. Der Nachbarschaftsbereich ist dabei "der Raum zwischen benachbarten Gemeinden, die, ohne aneinander angrenzen zu müssen, durch einen stetigen, mehr als einmal am Tag durchgeführten Verkehr wirtschaftlich und verkehrsmäßig verbunden sind" (§ 147 Abs.1 SGB IX). Auch das Personenbeförderungsgesetz kennt den Begriff "Nachbarschaftsbereich" – im Zusammenhang mit der Definition der Straßenbahn. |
| Nachbarschaftshilfe | neighbourly help | Nachbarschaftshilfe ist die unbezahlte Hilfe bei Arbeiten (meist im Bereich von Haus, Garten oder Wohnung) für einen Nachbarn. Als Entlohnung für den Helfer dürfen ein Imbiss, eine Kiste Bier oder ein kleines Geschenk dienen – und die Kosten für diese Gegenleistungen können sogar steuerlich geltend gemacht werden: Arbeiten, die der Erhaltung des Gebäudes oder der Wohnung dienen, können als Werbungskosten im Jahr des Kostenanfalls abgezogen werden. Kosten für Arbeiten, die zum "Herstellungsaufwand" zu rechnen sind (Eigenheimbau), werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben. Der Zoll unterscheidet auf seiner Homepage (www.zoll-stoppt-schwarzarbeit.de) die Selbsthilfe (Beispiel: Fußballspieler hilft bei Renovierung des Vereinsheims), die Gefälligkeit (Beispiel: Automechaniker kommt zufällig an Pannenfahrzeug vorbei und macht es unentgeltlich wieder flott) und die Nachbarschaftshilfe (Beispiel: Nachbarn pflegen gegenseitig ihren Garten, wenn der andere in Urlaub ist). Nicht als Schwarzarbeit werden Hilfeleistungen durch Angehörige und Lebenspartner, Nachbarschaftshilfe oder Gefälligkeiten behandelt, wenn die Tätigkeiten nicht nachhaltig auf Gewinn ausgerichtet sind. Das bedeutet: Im Vordergrund des Tätigwerdens muss die Hilfe für den Nachbarn stehen und nicht die Bezahlung. Mäht also der Nachbarsjunge für ein paar Euro den Rasen, ist keine Bestrafung wegen Schwarzarbeit zu befürchten. Sobald die Gewinnerzielung im Vordergrund steht, handelt es sich jedoch um Schwarzarbeit, die für Auftraggeber und Auftragnehmer zu Strafen, Bußgeldern und ggf. zu Nachzahlungen von Sozialversicherungsbeiträgen führen kann. Im Bereich auch kleinerer Baustellen muss mit Kontrollen gerechnet werden. Auch wenn eine gering bezahlte Tätigkeit nicht im Einzelfall, sondern auf ständiger, regelmäßiger Basis stattfindet, kann eine Einstufung als Nachbarschaftshilfe fraglich sein. Nachbarschaftshilfe wird zunehmend durch Online-Portale vermittelt. Da kann für einen geringen Stundenlohn eine Person für Gartenarbeiten, Hundeausführen, Mittagessenkochen, Putzen oder Einkaufen gefunden werden. Hier ist jedoch zu unterscheiden: Steht die gegenseitige Hilfe im Vordergrund oder der Verdienst? Wird ein Fremder gegen einen Stundenlohn online engagiert, um kleine Tätigkeiten zu verrichten, handelt es sich in der Regel um eine gewerbliche Tätigkeit oder um Schwarzarbeit, aber nicht um Nachbarschaftshilfe – auch wenn diese Bezeichnung gerne verwendet wird. |
| Nachbarschaftslärm | noise created by neighbours; noise created in residential areas | Geräusche, welche durch Tätigkeiten von Privatpersonen in der Nachbarschaft hervorgerufen werden und störend oder belästigend wirken, werden als Nachbarschaftslärm bezeichnet. Hierzu gehören zum Beispiel laute Radios und Fernseher, Partylärm sowie Heimwerkerarbeiten in der Wohnung oder im anliegenden Garten, aber auch Fahrzeuge auf privatem Gelände. Circa die Hälfte der Bundesbürger fühlt sich durch Nachbarschaftslärm beeinträchtigt. Geht der Lärm von einem benachbarten Gewerbe- oder Industriebetrieb aus, handelt es sich um Gewerbelärm. Teilweise werden auch die Begriffe „Umweltlärm“ oder „Umgebungslärm“ verwendet. Diese bezeichnen Lärmemissionen, die nicht von Nachbarn bzw. Mitmietern verursacht werden und sich damit auch nicht in der Einflusssphäre des Vermieters befinden. Gesetzliche Regelungen zum Thema Nachbarschaftslärm finden sich teilweise in den Immissionsschutzgesetzen der Bundesländer. Auch Gemeinden erlassen oft Lärmschutzsatzungen. In Mehrfamilienhäusern enthält die Hausordnung meist Regelungen der von den Bewohnern einzuhaltenden Ruhezeiten. |
| Nachbarschaftsverband | association of neighbouring cities and municipalities | In Baden-Württemberg existieren seit 1976 Nachbarschaftsverbände als Körperschaften des öffentlichen Rechtes. Mitglieder sind die zum Nachbarschaftsbereich gehörenden Städte und Gemeinden. Rechtsgrundlage ist das Vierte Gesetz zur Verwaltungsreform (Nachbarschaftsverbandsgesetz). Aufgabe der Verbände ist es, unter Berücksichtigung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung eine geordnete Weiterentwicklung des Nachbarschaftsbereiches zu ermöglichen. Dabei soll unter den Mitgliedern ein Interessenausgleich stattfinden. Der Nachbarschaftsverband ist Träger der vorbereitenden Bauleitplanung und ist bei der verbindlichen Bauleitplanung als Träger öffentlicher Belange zu beteiligen. Seine Organe sind die Verbandsversammlung und der Verbandsvorsitzende. |
| Nachbesserung | rectification of defects; finishing touches; repair(s) | |
| Nacherfüllung | subsequent fulfillment/ performance | Nacherfüllung kann in einer Nachbesserung bestehen, bei der die Mängel an erbrachten Leistungen vom Auftragnehmer (Unternehmer, Handwerker) beseitigt werden. Die Alternative hierzu ist Erbringung einer neuen, mängelfreien Leistung. Der in Anspruch genommene Unternehmer kann zwischen diesen beiden Arten der "Nacherfüllung" wählen. Dies gilt auch für Mängel an Bauleistungen, die bei Abnahme festgestellt werden. Das BGB-Werkvertragsrecht entspricht hier auch dem Recht nach VOB. Gerät der Unternehmer (Bauhandwerker) mit der angemahnten Nacherfüllung in Verzug, kann nach der geltenden Regelung des Schuldrechts der Bauherr die "Selbstvornahme" auf Kosten des Unternehmers durch einen anderen Unternehmer ohne vorhergehende Nachfristsetzung veranlassen. Eine Minderung der Vergütung als Alternative zur Nacherfüllung muss vom Auftraggeber erklärt werden. Dies setzt aber voraus, dass die Mangelbeseitigung für den Auftraggeber unzumutbar ist oder nur mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand möglich wäre und deshalb vom Auftragnehmer verweigert wird. Die Minderung kann bis zu 100 Prozent des Werklohnes gehen. Ein Rücktrittsrecht nach BGB hat bei einem Bauwerk keine Bedeutung und ist in der VOB auch nicht vorgesehen. Hat der Auftragnehmer die Nacherfüllung wegen eines zu hohen Aufwands bzw. zu hoher damit verbundener Kosten verweigert, kann der Auftraggeber auch nach § 635 Abs. 3 BGB Schadenersatz statt der Leistung fordern. Eine Fristsetzung ist dafür nicht erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Auftragnehmer in diesem Fall nur einen angemessenen Betrag als Schadenersatz verlangen kann. Den Betrag der Entschädigung bestimmt sich dem Bundesgerichtshof zufolge wahlweise nach der Differenz zwischen dem Verkehrswert des Werkes mit und ohne Mangel oder nach den Aufwendungen, die zur vertragsgemäßen Erstellung des Werkes getätigt werden müssen. Allerdings kann der Verfahrensgegner der Berechnung des Schadens anhand der Mängelbeseitigungskosten unter Umständen entgegenhalten, dass die Aufwendungen zur Mängelbeseitigung unverhältnismäßig sind. Dies ist der Fall, wenn der zur Beseitigung des Mangels erzielte Erfolg oder Teilerfolg in Anbetracht aller Umstände nicht mehr in einem vernünftigen Verhältnis zur Höhe der dafür aufgewendeten Kosten steht und es dem Unternehmer nicht mehr zumutbar ist, diese unsinnigerweise getätigten Aufwendungen zu bezahlen (Urteil des BGH vom 11.10.2012, Az. VII ZR 179/11). |
| nachf. | subsequent; consecutive(ly); hereinafter | Abkürzung für: nachfolgend |
| Nachfassen | to follow up; a follow-up action | Mit Nachfassen ist eine Aktion gemeint, die an eine angestoßene Geschäftsanbahnung oder an einen vorherigen Kontakt anknüpft. Immobiliengeschäfte, die in der Regel hohe Investitionsvolumina erfordern, benötigen einen längeren Entscheidungsprozess. Bis zum Kauf- / Mietvertragsabschluss sind mehrere Kontakte notwendig. Dem Zuschicken von Exposees oder Prospekten kann nach etwa zwei Wochen eine Nachfass-Aktion folgen, es sei denn, der Interessent reagiert vorher. Für Nachfass-Aktionen dient der Einsatz der Wiedervorlage. Der Erfolg ist von der Geübtheit des Maklers / Verkäufers / Vermieters (Hartnäckigkeit, Überzeugungsleistung) und von einer guten Datenlage abhängig. Diese kann in Briefen mit Fragebögen erweitert werden (mit und ohne adressierten und frankierten Rückumschlag), um herauszufinden, was dem Interessenten gefallen und was ihn gestört hat. Die Antworten fließen in die statistischen Erhebungen des Immobilien-Unternehmens ein. Das Nachfassen kann telefonisch, per Brief, per E-Mail und persönlich erfolgen. |
| Nachfragermarkt (Käufermarkt) | buyers' market | Als Nachfragermärkte oder auch Käufermärkte werden Märkte bezeichnet, in denen einer geringeren Nachfrage ein weitaus größeres Angebot gegenüber steht. In solchen Märkten haben Käufer bessere Chancen, ihre Preisvorstellung durchzusetzen. Die Preisfindung in solchen Märkten wird deshalb stärker von der Zahlungsbereitschaft der Käufer bestimmt. |
| Nachfrist im Mietrecht | grace period / additional respite / extension of the original term under the law of tenancy | |
| Nachhaltige Sanierung im Bestand | sustainable reorganisation of portfolio | |
| Nachhaltigkeit | sustainability | Der Begriff der Nachhaltigkeit wurde 1987 durch die Brundtland-Kommission für Umwelt und Entwicklung geprägt und wurde zur wesentlichen Beurteilungsgrundlage politischer Programme und Entscheidungen besonders im Bereich des Umweltschutzes. Der Grundgedanke: "Nachhaltige Entwicklung ist Entwicklung, die die Bedürfnisse der Gegenwart befriedigt, ohne zu riskieren, dass künftige Generationen ihre eigenen Bedürfnisse nicht befriedigen können" (Zitat aus dem Kommissionsbericht). Man spricht von einem Nachhaltigkeitsdreieck, wonach Maßnahmen ökologisch unbedenklich, ökonomisch effizient und sozial gerecht sein sollen. |
| Nachlass | estate (of deceased); inheritance | Als Nachlass bezeichnet man die Gesamtheit dessen, was ein Mensch vererbt. Der Nachlass umfasst sowohl die Vermögensgegenstände als auch die Verbindlichkeiten. Den Nachlass zu regeln, bedeutet, letztwillige Verfügungen zu treffen – also ein Testament oder einen Erbvertrag aufzusetzen. Allerdings enthält auch das Bürgerliche Gesetzbuch Regelungen zum Umgang mit dem Nachlass. Diese finden sich in den §§ 1922 bis 2385 BGB. Für den oder die Erben besteht das Risiko, dass die Verbindlichkeiten das zugewendete Vermögen übersteigen. Erben sollten sich daher innerhalb der sechswöchigen Frist, bis zu deren Ablauf das Erbe ausgeschlagen werden kann, einen genauen Überblick über den Nachlass verschaffen. Zu unterscheiden sind in diesem Zusammenhang Erben und Vermächtnisnehmer: Auf den oder die Erben geht (ggf. anteilig) der komplette Nachlass über. Der Vermächtnisnehmer erhält nur einen bestimmten Gegenstand aus dem Nachlass und haftet nicht für die Nachlassverbindlichkeiten. Müssen die Erben erst ermittelt werden oder steht nicht fest, ob sie die Erbschaft annehmen bzw. steht ein Rechtsstreit über die Erbschaft an, kann das Nachlassgericht bei Bedarf Maßnahmen zur Sicherung des Nachlasses anordnen (z.B. Hinterlegung von Wertgegenständen oder Geld, Anbringung von Siegeln an Wohnungstüren) oder einen Nachlasspfleger bestellen, der bis zur Annahme des Erbes den Bestand des Nachlasses sichert und notwendige Maßnahmen ergreift. |
| Nachlassgericht | Probate Court | Das Nachlassgericht ist eine Abteilung des Amtsgerichts. Es ist für Nachlassangelegenheiten zuständig. Dazu gehören die Verwahrung und die Eröffnung von Testamenten und Erbverträgen, die Ausstellung von Eröffnungsvermerken und -Protokollen, die Ausstellung von Erbscheinen. Für Nachlassangelegenheiten ist das Nachlassgericht am letzten Wohnort des Verstorbenen zuständig. Will jemand eine Erbschaft ausschlagen, muss auch er sich an das Nachlassgericht wenden. Hier ist allerdings das Nachlassgericht am Wohnsitz des Ausschlagenden zuständig. Wer vom Ableben eines Menschen erfahren hat und dessen Testament findet oder besitzt, ist gesetzlich verpflichtet, dieses schnellstmöglich dem Nachlassgericht auszuhändigen. Dies gilt auch für Erbverträge und jegliche „testamentsähnlichen“ Schriftstücke, die laienhaft anders bezeichnet sind. Das Nachlassgericht versucht bereits im Vorfeld der Testamentseröffnung, mögliche gesetzliche Erben und andere Beteiligte (Vermächtnisnehmer, Testamentsvollstrecker) zu ermitteln und zu dieser zu laden. Bei der Testamentsvollstreckung wird der Inhalt des Testaments diesen Beteiligten zur Kenntnis gebracht. In vielen Fällen findet heute keine Testamentseröffnung in Anwesenheit der Beteiligten mehr statt, sondern ein schriftliches Verfahren. Eröffnete Testamente und Erbverträge erhalten einen sogenannten Eröffnungsvermerk. Das Ausschlagen einer Erbschaft – z.B. wegen überwiegender Schulden des Erblassers – ist innerhalb von sechs Wochen möglich, nach dem der Erbe vom Anfall der Erbschaft erfahren hat – bei letztwilligen Verfügungen wie Testamenten und Erbverträgen beginnt die Frist mit der Bekanntgabe des Inhalts durch das Nachlassgericht. Diese Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland gehabt hat oder wenn sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhält. |
| Nachlasspfleger | provisional administrator of a deceased's estate | Nach einem Erbfall kommt es oft vor, dass dringende Nachlassangelegenheiten zu klären sind, bevor der oder die Erben die Verantwortung für den Nachlass übernehmen. In einigen Fällen müssen die Erben zunächst ermittelt werden, oder es steht ein Rechtsstreit um den Nachlass an, etwa wegen der Anfechtung eines Testaments. Oft umfasst der Nachlass auch Verbindlichkeiten, und die Möglichkeit einer Erbausschlagung muss geprüft werden. Trotzdem sind jedoch auch in diesem Zeitraum oft Nachlassangelegenheiten zu klären – etwa die Bezahlung von Rechnungen, die Beendigung von Vertragsverhältnissen und Daueraufträgen oder Verwaltungsaufgaben im Zusammenhang mit einer Immobilie (z.B. Bezahlung von Betriebskosten, Durchführung notwendiger Handwerkerarbeiten, Abschluss und Beendigung von Mietverhältnissen). Oft kann der Nachlass in seinem Bestand gefährdet sein, wenn keine sofortigen Schritte unternommen werden. Banken, Versicherungen und Behörden verlangen den Nachweis der Erbberechtigung, bevor sie jemandem Verfügungsmöglichkeiten über Nachlassgegenstände oder Konten einräumen. Dies kann ein Erbschein sein oder in bestimmten Fällen auch ein Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsvermerk durch das Nachlassgericht. In den oben geschilderten Situationen gibt es jedoch solche Unterlagen noch nicht. Das Nachlassgericht ist gesetzlich verpflichtet, bis zur Annahme der Erbschaft für die Sicherung des Nachlasses zu sorgen, soweit ein Bedürfnis besteht (§ 1960 BGB). Dies gilt auch, wenn der Erbe unbekannt ist oder nicht sicher ist, ob die Erbschaft angenommen wurde. Das Nachlassgericht kann die Hinterlegung von Geld oder Wertgegenständen anordnen, Siegel an Wohnungstüren anbringen lassen oder einen Nachlasspfleger bestellen, der alle notwenigen Schritte einleitet. Oft werden Rechtsanwälte bestellt. Welche Aufgaben der Nachlasspfleger hat, richtet sich nach den Notwendigkeiten des Einzelfalles. Grundsätzlich hat er den Bestand des Nachlasses zunächst einmal zu sichten, ihn dann zu sichern, ihn wenn erforderlich zu verwalten und ggf. die Erben zu suchen. Auch die Organisation der Beerdigung, die Auflösung der Wohnung und die Verwertung des Hausrats sowie die Erstellung einre Erbschaftsteuererklärung können zu den Aufgaben eines Nachlasspflegers gehören. Seine Bezahlung wird vom Nachlassgericht festgesetzt. Anzuwenden ist das Vormünder- und Betreuervergütungsgesetz (VBVG), von dessen Stundensätzen jedoch abgewichen werden kann. Möglich sind Stundensätze, aber auch Pauschalen oder prozentuale Anteile am Nachlass. Wird die Nachlasspflegschaft ehrenamtlich durchgeführt, kann nur ein Aufwendungsersatz verlangt werden. Bei einem werthaltigen Nachlass ist die Vergütung aus dem Nachlass zu bezahlen. Ist der Nachlass überschuldet oder nur von geringem Wert, übernimmt die Staatskasse die Kosten. Die Nachlasspflegschaft endet, wenn das Gericht dies entscheidet. Der Nachlasspfleger ist dem Nachlassgericht gegenüber verantwortlich und hat einen Rechenschaftsbericht abzugeben. Im Rahmen der Ermittlung von Erben muss der Nachlasspfleger das leisten, was erforderlich und ihm zumutbar ist. Zumutbar ist es ihm meist, bei Standesämtern um nähere Auskünfte hinsichtlich Ehepartnern und Nachkommen des Erblassers nachzufragen. Unterlässt der Nachlasspfleger dies und beauftragt er sofort einen professionellen Erbenermittler, der 25 Prozent vom Nachlass als Honorar verlangt, kann sich der Nachlasspfleger gegenüber den Erben schadenersatzpflichtig machen (Landgericht Berlin, Urteil vom 23.10.2011, Az. 23 O 613/10). Für etwaige Ansprüche sind jedoch die Umstände des Einzelfalles entscheidend, zum Beispiel der Schwierigkeitsgrad der Ermittlungen. Der Einsatz professioneller Erbenermittler ist nicht grundsätzlich unzulässig. Eine Nachlasspflegschaft kann auch auf Antrag eines Gläubigers angeordnet werden, der Ansprüche gegen den Nachlass geltend machen will. Dies kann zum Beispiel ein Vermieter sein, der Mietschulden einfordern will, wenn die Erben des Mieters nicht auffindbar sind oder das Erbe noch nicht angenommen haben. Rechtsgrundlage dafür ist § 1961 BGB. Ein solcher Antrag setzt nach neuerer Rechtsprechung nicht voraus, dass der Nachlass besondere zu sichernde Werte enthält (OLG Zweibrücken, Az. 8 W 49/15). Oft geht es dem Vermieter in solchen Fällen auch eher darum, mit dem Nachlasspfleger eine Person zu haben, gegenüber der der Mietvertrag gekündigt und die Räumung durchgesetzt werden kann. |
| Nachlassverbindlichkeiten | liabilities of the estate | Bei diesen handelt es sich um Schulden des Erblassers. Nachlassverbindlichkeiten müssen vom Erben bezahlt werden. Die Forderungen sind dabei nicht gegen den Nachlass gerichtet, sondern gegen die Person des Erben. Das BGB regelt die Nachlassverbindlichkeiten in § 1967. Beispiele:
Das Begleichen von Nachlassverbindlichkeiten kann vermieden werden, indem die Erbschaft ausgeschlagen wird. Dazu hat der Erbe sechs Wochen Zeit. Dieser Zeitraum sollte genutzt werden, um sich über den Nachlass genau zu informieren. Möglichkeiten, das Risiko der Nachlassverbindlichkeiten einzuschränken, sind:
Die Nachlassverwaltung wird vom Nachlassgericht auf Antrag des Erben angeordnet. Allerdings kann sie auch auf Antrag eines Nachlassgläubigers angeordnet werden, wenn es Grund zu der Annahme gibt, dass die Befriedigung der Gläubiger durch das Verhalten oder die finanzielle Situation des Erben in Gefahr ist. Ein solcher Antrag ist innerhalb von zwei Jahren ab Annahme der Erbschaft möglich. Bei einer Nachlassinsolvenz wird der Nachlass vom Vermögen des Erben abgetrennt, sodass dieser nicht mehr mit seinem Privatvermögen für die Nachlassverbindlichkeiten haftet. Die Nachlassinsolvenz kommt zur Anwendung bei einer tatsächlichen oder drohenden Zahlungsunfähigkeit oder bei Überschuldung des Erben. Der Erbe ist nach § 1980 BGB verpflichtet, unverzüglich Insolvenzantrag für den Nachlass zu stellen, wenn er von der Zahlungsunfähigkeit oder der Überschuldung des Nachlasses Kenntnis erlangt. Versäumt der Erbe dies, riskiert er eine persönliche Haftung gegenüber den Gläubigern. Den Antrag auf Nachlassinsolvenz können der Erbe sowie die Nachlassgläubiger stellen. |
| Nachlasszeugnis | letters testamentary; letters of administration | |
| Nachmieter | new/ subsequent tenant | Mieter, die vor Ende der regulären Mietzeit ausziehen wollen, können einen Nachmieter benennen, der an ihrer Stelle die restliche Zeit das Mietverhältnis fortsetzt. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mietvertrag eine sog. Nachmieterklausel enthält. Ohne eine solche Vereinbarung braucht der Vermieter den Mieter grundsätzlich nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen. Ausnahmsweise kann der Mieter jedoch ein Recht darauf haben, gegen Nachmieterstellung aus dem Mietvertrag entlassen zu werden, wenn er ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietvertrages nachweist. Dies ist von der Rechtsprechung zugelassen worden für:
Für alle seit der Mietrechtsreform von 2001 abgeschlossenen unbefristeten Mietverträge gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von 3 Monaten, sodass dieser Sonderfall nur noch selten eintreten kann. Ein berechtigtes Interesse wurde von Gerichten in folgenden Fällen angenommen:
Der Vermieter muss den Nachmieter jedoch nur akzeptieren, wenn dieser geeignet und zumutbar ist. Eine Ablehnung muss auf rationellen Gründen beruhen (zum Beispiel mangelnde Zahlungsfähigkeit) und nicht nur auf persönlichen Antipathien oder befürchteten Problemen mit anderen Mietern. |
| Nachmieter, Ablehnung | new/ subsequent tenant, rejection of | In den (Ausnahme-) Fällen, in denen der Mieter durch Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag entlassen werden kann, muss der Vermieter nicht jeden Nachmieter akzeptieren.
Der Nachmieter muss geeignet sein. Das heißt:
Der Vermieter darf den Nachmieter ablehnen, wenn es dafür wichtige Gründe hinsichtlich der Person oder der Zahlungsfähigkeit des Nachmieters gibt. Wichtige Gründe hinsichtlich der Person liegen bei bloßer persönlicher Abneigung nicht vor. Eine subjektive negative Einstellung des Vermieters gegenüber bestimmten Mietergruppen - z.B. allein erziehende Mieter mit Kind, Ausländer - ist unbeachtlich (vgl. BGH, Az.: VIII ZR 244/02). Der Vermieter hat eine angemessene Überlegungsfrist für seine Entscheidung. Diese kann bis zu drei Monaten betragen (vgl. LG Gießen, WM 97, 264). |
| Nachmieterklausel | clause regarding the acceptance of subsequent/ new tenants | Ohne Nachmieterklausel im Mietvertrag besteht in der Regel kein Anspruch des Mieters auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis bei Benennung von einem oder mehreren Nachmietern. Man unterscheidet die echte und die unechte Nachmieterklausel. Echte Nachmieterklausel: Der ausscheidende Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert. Das gilt nicht, wenn wichtige sachliche Gründe in der Person oder hinsichtlich der Finanzlage des Nachmieters dagegen sprechen. Unechte Nachmieterklausel: Dem Mieter wird lediglich das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht. Ob der Vermieter mit dem angebotenen Nachmieter einen Vertrag abschließt oder nicht, ist seine eigene Entscheidung. Meist sieht die Klausel die Benennung von mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässigen Nachmietern vor. Akzeptiert der Vermieter keinen der drei, ohne einen wichtigen sachlichen Grund zu nennen, muss er den Mieter aus dem Vertrag entlassen. Welche Klausel im Einzelfall vereinbart wurde, muss im Zweifel durch Vertragsauslegung ermittelt werden. Im Gewerbemietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten auf einen Nachmieter übertragen darf, sofern in dessen Person oder Geschäftszweck kein triftiger Grund für eine Ablehnung vorliegt. Laut Bundesgerichtshof muss hier jedoch tatsächlich eine Übertragung mit allen Rechten und Pflichten stattfinden; es darf also nicht der Vertragsinhalt geändert und z. B. ein befristeter Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt werden (Urteil vom 16.02.2005, Az. XII ZR 162/01). Zur Übertragung auf den Nachmieter gibt es beim Gewerbemietvertrag zwei Möglichkeiten: Einen dreiseitigen Vertrag unter Einbeziehung des Vermieters oder einen zweiseitigen zwischen altem und neuem Mieter. Diesem muss der Vermieter zustimmen. Die Zustimmung ist an keine besondere Form gebunden – auch nicht, wenn laut ursprünglichem Mietvertrag Änderungen oder Ergänzungen der Schriftform bedürfen. Laut OLG Düsseldorf ist die Zustimmung nicht als Änderung oder Ergänzung des ursprünglichen Mietvertrages anzusehen. Im verhandelten Fall reichte eine mündliche Zustimmung aus. Der neue Mieter kann sich bei erteilter Zustimmung des Vermieters in einem solchen Fall nicht auf eine unwirksame Absprache berufen und muss die vereinbarte Miete zahlen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007, Az. I-24 U 128/06). |
| Nachprüfungspflicht | subject to verification / duty to verify | a) Immobilienmakler Den Immobilienmakler trifft grundsätzlich nicht die Verpflichtung, Angaben, die ihm im Rahmen seiner Auftragsdurchführung gemacht werden, nachzuprüfen. Nur wenn die Angaben aus objektiver Sicht und bei Anwendung normaler Sorgfalt falsch sein müssen, darf er sie nicht ungeprüft weitergeben. Beispiel: Der Verkäufer gibt die Grundstücksgröße mit 1000 Quadratmetern an. Der Makler weist in seinem Exposé nicht darauf hin, dass er die Angaben nicht überprüft hat. Der Makler wirbt mit der Ankündigung "geprüfte Objekte". Der Makler setzt sich für die Richtigkeit der Angaben persönlich ein (vgl. OLG Hamm MDR 1998, 269). Für allgemeine Anpreisungen haftet der Makler dagegen nicht (vgl. Palandt-Sprau § 652 Rdnr.14). Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 18.01.2007 diese Grundsätze bestätigt. Ein Makler hatte auf Basis von Verkäuferangaben eine Wohnung vermittelt. Später stellte sich heraus, dass die Wohnfläche nicht stimmte. Es kam zu einem Vergleich zwischen Verkäufer und Käufer, bei dem der Käufer aus seiner Sicht nur einen kleinen Teil seines Schaden ersetzt bekam. Den Rest forderte er vom Makler. Der BGH stellte fest, dass der Makler Informationen, die er vom Verkäufer erhalten habe, grundsätzlich ungeprüft weitergeben dürfe. Allerdings müsse er diese Daten – besonders, wenn er sie in einem Exposé erwähne – mit der gebotenen Sorgfalt einholen. Er dürfe keine Angaben aufnehmen, die nach den bei einem Makler vorauszusetzenden Kenntnissen offensichtlich falsch, unplausibel oder sonst bedenklich erschienen. Weitere Ermittlungen schulde der Makler dem Auftraggeber grundsätzlich nicht. Er dürfe im Allgemeinen darauf vertrauen, dass die Angaben des Verkäufers stimmten (BGH, Urteil vom 18.01.2007, Az. III ZR 146/06). Etwas anderes kann gelten, wenn der Makler mit seinem Auftraggeber besondere Nachforschungen oder eine weitergehende Beratung – etwa über den Objektzustand – vereinbart hat. b) Versicherungsmakler Der Versicherungsmakler hat weitergehende Pflichten gegenüber seinem Kunden, dem er eine fondsgebundene Lebensversicherung anbietet. Ihm obliegt eine Tätigkeitspflicht. Er soll den gewünschten Abschluss herbeiführen. Daraus ergibt sich eine Prüfungspflicht. Der Makler prüft das Objekt, untersucht das Risiko und informiert seinen Auftraggeber ständig, unverzüglich und ungefragt über die für diesen wichtigen Zwischen- und Endergebnisse seiner Bemühungen. Wegen dieser umfassenden Pflichten kann der Versicherungsmakler für den Bereich des Versicherungsverhältnisses des von ihm betreuten Versicherungsnehmers als dessen treuhänderischer Sachwalter bezeichnet und insoweit mit sonstigen Beratern verglichen werden (vgl. BGH MDR 2007,1130). |
| Nachrüstpflichten für Hauseigentümer | house owner's obligation to retrofit or modernise | Die Energieeinsparverordnung enthält in § 10 mehrere Verpflichtungen für Hauseigentümer, ihre Gebäude in energetischer Hinsicht nachzurüsten. Eine umfassende Dämmung und energetische Modernisierung von bestehenden Gebäuden ist nach wie vor nicht vorgeschrieben, hier handelt es sich um Einzelmaßnahmen. Strikt verboten ist der weitere Einsatz von Heizkesseln für flüssige oder gasförmige Brennstoffe, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind. Seit 2015 dürfen ebensolche Heizkessel nicht mehr betrieben werden, wenn sie vor dem 1. Januar 1985 eingebaut oder aufgestellt wurden. Alles, was danach installiert wurde, unterliegt einer gesetzlichen Austauschfrist von 30 Jahren. Ausnahmen gibt es unter anderem für Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel sowie für Anlagen mit einer Nennleistung unter vier Kilowatt oder über 400 Kilowatt. Pflicht ist auch die Dämmung von bisher ungedämmten, zugänglichen Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie von Armaturen in ungeheizten Räumen. Oberste Geschossdecken sind zugängliche Decken beheizter Räume zum unbeheizten Dachraum. Diese Decken müssen seit einiger Zeit gedämmt werden. Die Energieeinsparverordnung gibt hier mittlerweile verbindliche Werte für die Dämmung vor: Erfüllt die oberste Geschossdecke nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 : 2013-02, muss sie nach dem 31. Dezember 2015 so gedämmt sein, dass ihr Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt/(m2·K) nicht überschreitet. Eine Alternative ist die Dämmung des Daches. Wird die Dämmung in Deckenzwischenräumen oder Sparrenzwischenräumen angebracht, ist bei der Ausführung Anlage 3 Nummer 4 Satz 4 und 6 EnEV anzuwenden. Zwei wichtige Ausnahmen gibt es:
Hauseigentümer, die Teile der Außenhülle ihres Gebäudes austauschen, müssen generell darauf achten, dass dabei die Vorschriften der EnEV beachtet werden. § 9 und die Anlage 3 der EnEV enthalten dazu Regelungen. In ländlichen Gebieten entsorgen viele Hauseigentümer ihre Abwässer über eine private Kleinkläranlage. Solche Anlagen mussten bis Ende 2015 mit einer biologischen Klärstufe nachgerüstet werden. Anlagen bestimmter Typen (etwa mit gemauertem Abwasserbehälter) waren nicht nachrüstfähig und damit zu ersetzen. Beim Kauf eines Gebäudes mit Kleinkläranlage ist eine genaue Information über die einzuhaltenden Vorschriften und den technischen Standard der jeweiligen Anlage zu empfehlen. |
| Nachschusspflicht | liability to assessment; liability to make further contributions; reserve liability | Unter Nachschusspflicht versteht man die Pflicht eines Gesellschafters, der Gesellschaft im Bedarfsfall über seinen ursprünglichen Gesellschaftsanteil hinaus Geld zur Verfügung zu stellen.
Die Nachschusspflicht beruht auf Gesetz, Satzung oder Gesellschaftsvertrag. Die Nachschusspflicht kann Gesellschafter einer GmbH (§§ 26-28 GmbHG) genau so treffen wie die Genossen einer eingetragenen Genossenschaft (eG) oder die Mitglieder einer bergrechtlichen Gewerkschaft (hier wird sie "Zubuße" genannt). Die im GmbH-Gesetz geregelte Nachschusspflicht des Gesellschafters kann als betraglich beschränkte oder unbeschränkte Nachschusspflicht vereinbart werden. |
| Nachstellige Finanzierung | provision of money on second or junior mortgages | Die nachstellige Finanzierung ist eine Finanzierungsvariante unter Verwendung von Finanzmitteln, die durch nachrangig (also nicht an erster Stelle) im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte (Hypothek, Grundschuld) besichert werden. Einige Bundesländer gewähren zur Förderung des Wohnungswesens Dauerbürgschaften für nachstellige Darlehen. Die Bürgschaftsgewährung ist an den Zweck der Finanzierung geknüpft. Häufig muss das Darlehen einen Mindestbetrag haben, zur Finanzierung der Gesamtkosten bestimmt sein, als Tilgungsdarlehen zu marktüblichen Konditionen vereinbart und außerhalb der Beleihungsgrenze für erststellige Darlehen am Baugrundstück dinglich gesichert sein. Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) bestimmt in |
| Nachteil (Wohnungseigentum) | disadvantage (freehold flat) | Jeder Wohnungseigentümer ist gemäß § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Als Nachteil in diesem Sinn gilt jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung, wobei es sich um konkrete und objektive Beeinträchtigungen handeln muss. Entscheidend ist dabei, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Das bloße Risiko einer Beeinträchtigung stellt allein noch keinen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG dar. Vielmehr liegt ein Nachteil erst vor, wenn die Beeinträchtigung eines anderen Wohnungseigentümers hinreichend wahrscheinlich ist (BGH, 8.4.2011, V ZR 210/10; 16.3.2010, VI ZR 176/09). Zu den Nachteilen zählen dabei insbesondere
Beeinträchtigungen der genannten Art treten vor allem im Zusammenhang mit der Vornahme baulicher Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG auf. |
| Nachtragsvereinbarung | endorsement to an original contract | Für Mietverträge ist nicht allgemein die Schriftform vorgeschrieben. Sie empfiehlt sich jedoch unbedingt aus Beweisgründen. Zeitmietverträge, die für einen längeren Zeitraum als ein Jahr Bestand haben sollen, müssen jedoch schriftlich geschlossen werden. Andernfalls gelten sie als unbefristete Mietverträge. Dies schreibt § 550 des Bürgerlichen Gesetzbuches vor. Wird ein langfristiger Mietvertrag durch eine Zusatzvereinbarung nachträglich geändert, so genügt es zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform des gesamten Vertragswerks, wenn eine Nachtragsurkunde auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt und zum Ausdruck bringt, es solle unter Einbeziehung des Nachtrags bei dem verbleiben, was früher bereits formgültig vereinbart war. Nachtragsvereinbarungen werden zum Teil abgeschlossen, um rechtswirksame Alternativen für Klauseln in den Vertrag einzubauen, die die Gerichte für unwirksam erklärt haben. So kann zum Beispiel ein starrer Fristenplan für die Schönheitsreparaturen per Nachtragsvereinbarung durch eine wirksame Klausel ausgetauscht werden, die darauf hinweist, dass die Arbeiten nur „im Allgemeinen“ nach Ablauf der Fristen zu leisten sind und dass von den Fristen abgewichen werden kann, wenn noch kein Renovierungsbedarf besteht. Nachtragsvereinbarungen finden darüber hinaus auch beim VOB/B-Bauvertrag Anwendung. Das OLG München hat dazu mit Urteil vom 26.06.2012, Az. 9 U 3604/11 entschieden, dass Nachtragsvereinbarungen abschließenden Charakter haben. Mit der Bezahlung der in der Nachtragsvereinbarung genannten Mehrkosten sind dann die Mehrkosten auch endgültig abgegolten. |
| Nachtruhe im Mietshaus | period during the night in which peace must be kept in a tenement house | Landesgesetze und Lärmschutzsatzungen von Gemeinden legen vielerorts fest, wann Nachtruhe zu herrschen hat. In dieser Zeit müssen Musik, Fernsehen etc. auf Zimmerlautstärke begrenzt werden (hörbar nicht außerhalb des jeweiligen Zimmers). Lärmerzeugende Tätigkeiten aller Art dürfen nicht stattfinden. Die Geräte- und Maschinen-Lärmschutzverordnung bestimmt bundesweit, dass lärmerzeugende Geräte wie Freischneider, Grastrimmer und Graskantenschneider, Laubbläser und Laubsammler in Wohngebieten nur werktags zwischen 9 Uhr und 13 Uhr und von 15 Uhr bis 17 Uhr eingesetzt werden dürfen. Eine ganze Reihe von weiteren Geräten vom Rasenmäher über Betonmischer, Bohrgeräte, Kreissägen, Schweißgeräte bis zur Pistenraupe dürfen werktags zwischen 20.00 und 7.00 Uhr sowie an Sonn- und Feiertagen ganztägig nicht verwendet werden. Es gibt jedoch Ausnahmeregelungen für besonders leise Geräte oder Sonderfälle (Schneeräumen im Winter). In einer Mietwohnung enthält meist der Mietvertrag oder die Hausordnung eine Regelung zu den Ruhezeiten, oft auch mit Beispielen für lärmerzeugende Tätigkeiten, die in dieser Zeit unterbleiben müssen. Hier gibt es regionale Unterschiede. Gängig sind Ruhezeiten zwischen 22 Uhr und 7 Uhr sowie zwischen 13 und 15 Uhr. Bestimmte Geräusche gehören zum normalen Wohngebrauch und sind von den Nachbarn hinzunehmen. Dazu zählen auch bei Nacht das Duschen, Baden und Betätigen der WC-Spülung. Auch ein schreiendes Kleinkind gehört in diese Kategorie. Dauerndes nächtliches Herumtoben von Kindern muss jedoch nicht toleriert werden. Nächtliches Feiern hat generell immer im Rahmen der Zimmerlautstärke zu bleiben. Die Faustregel "einmal im Jahr ist eine Party erlaubt" ist ein Mythos. Hier hilft nur eine freundliche Ankündigung und die Verständigung mit den Nachbarn. Wird die Nachtruhe nachhaltig gestört, kann die Polizei eingeschaltet werden. Diese bittet in der Regel nur um Ruhe, kann jedoch auch eine Stereoanlage beschlagnahmen oder eine Anzeige wegen einer Ordnungswidrigkeit schreiben: Nach § 117 Abs. 1 Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) handelt ordnungswidrig, wer ohne berechtigten Anlass oder in einem unzulässigen oder nach den Umständen vermeidbaren Ausmaß Lärm erregt, der geeignet ist, die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft erheblich zu belästigen oder die Gesundheit eines anderen zu schädigen. Dies kann mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat dementsprechend entschieden, dass bei erheblicher Lärmbelästigung in der Zeit von 22 Uhr bis 6 Uhr ein Bußgeld verhängt werden kann (Az. 5 Ss (OWI) 149/95 und 5 Ss (OWI) 79/95 I). Im Mietverhältnis muss der Vermieter dafür sorgen, dass eine vertragsgemäße Nutzung der Mietwohnung möglich ist. Wird ein Mieter also durch ständigen nächtlichen Lärm eines anderen Mieters gestört, ist es Sache des Vermieters, auf Einhaltung der Nachtruhe hinzuwirken. Dies kann etwa durch eine Abmahnung mit Hinweis auf die mietvertraglichen Ruhezeiten geschehen. Im extremen Ausnahmefall ist auch eine Kündigung denkbar. Der vom nächtlichen Lärm im Schlaf gestörte Mieter kann eine Mietminderung geltend machen – diese wird meist bei 10 bis 20 Prozent der monatlichen Miete liegen. Soll gegen nächtlichen Lärm mit rechtlichen Mitteln eingeschritten werden, empfiehlt sich die Anfertigung eines Lärmprotokolls mit genauen Angaben zu Datum, Uhrzeit und Art des Lärms. |
| Nachtspeicherheizung | off-peak electric heating; thermal storage heating | Nachtspeicherheizungen werden auch als Nachtstromheizungen oder elektrische Speicherheizungen bezeichnet. Sie verfügen über einen Wärmespeicher, der nachts, wenn die Stromtarife günstiger sind, elektrisch aufgeheizt wird und seine Wärme tagsüber wieder abgibt. Um dieses Verfahren zu nutzen, muss ein spezieller Stromzähler vorhanden sein, der zwei Zählwerke besitzt und eine Umschaltung von Hoch-Tarif- auf Niedrig-Tarif-Strom ermöglicht. Die Umschaltung erfolgt durch den Stromversorger per Schaltuhr oder Fernsteuerung. Inzwischen sind in vielen Orten die günstigen Nachttarife der Stromversorger abgeschafft worden. Nachtspeicherheizungen kamen schon in den 50-er Jahren auf. Ihre Nutzung wurde unter anderem von den Stromversorgern propagiert, die ihre Kraftwerke auch nachts auslasten wollten. Erste Kritik kam auf, als Asbest als gesundheitsschädlich erkannt wurde: Das Material war in vielen Speicherheizungen eingebaut; es findet sich immer noch in alten Geräten. Zwar konnte Asbest durch andere Werkstoffe ersetzt werden. Die kontinuierliche Steigerung der Strompreise sowie ihr geringer Wirkungsgrad von nur 34 Prozent machen die Nachtspeicherheizungen zunehmend unwirtschaftlich. Zudem sind sie unflexibel: Steigt oder sinkt die Außentemperatur unerwartet, kann die Wärmeabgabe der Heizung nicht sofort angepasst werden. Asbest wurde insbesondere bei Wärmedämmungen und Isoliermaterial der älteren Geräte verwendet. Wenn Asbestfasern in die Luft gelangen, sind auch geringste Mengen gefährlich. Unproblematisch sind Geräte ab Baujahr 1977, bei denen der krebserzeugende Stoff nicht mehr verwendet wurde. Klärung, ob eine Nachtspeicherheizung asbesthaltige Fasern an die Umgebungsluft abgibt, kann ein Gutachten bringen (Kosten für Staubuntersuchung ab 75 Euro, Raumluftmessung circa ab 700 Euro). Das Gerät darf nur durch Fachpersonal geöffnet und von der Wand gelöst werden, da sonst Gesundheitsgefahren bestehen können. Wenn aus Alter und Bauart des Nachtspeicherofens hervorgeht, dass dieser Asbest enthält, kann der Mieter der Wohnung das Bauaufsichtsamt einschalten. Die Behörde kann die Anordnung treffen, dass die Notwendigkeit einer Sanierung durch ein (vom Eigentümer bezahltes) Sachverständigengutachten geprüft wird und dass anschließend gegebenenfalls ein Austausch des Heizsystems stattfindet. Wenn feststeht, dass in der Wohnung Asbestfasern freigesetzt werden, kann der Mieter vom Vermieter den Austausch des Nachtspeicherofens fordern. Bis zum Austausch kann eine Mietminderung von 50 Prozent vorgenommen werden. Der Gesetzgeber hatte zunächst im Rahmen der seit 01.10.2009 wirksamen Energieeinsparverordnung 2009 Regelungen für eine stufenweise Abschaffung der Nachtspeicherheizungen getroffen. Die am 1. Mai 2014 in Kraft getretene Neufassung der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) hat die Abschaffung der Nachtspeicherheizungen wieder rückgängig gemacht. Der frühere § 10a der EnEV 2009, welcher die Abschaffung regelte, wurde gestrichen. Grund dafür soll sein, dass Nachtspeicherheizungen zur Speicherung von Überkapazitäten des erzeugten Stroms dienen können. Der Nutzen dieser Maßnahme wird oft angezweifelt. Zumindest die durch die Netzeinspeisung von Solarstrom erzeugten Kapazitätsspitzen ergeben sich eher in den Sommermonaten. Die Nutzung der Nachtspeicherheizungen findet jedoch hauptsächlich in der kalten Jahreszeit statt. Dazu kommt, dass in neuerer Zeit auch Batteriespeicheranlagen für Solarstrom verwendet werden, deren Anschaffung bereits von der KfW gefördert wird. Nachtstromspeicherheizungen sind in Anbetracht der Strompreise verhältnismäßig teuer im Betrieb. Bei einer energetischen Sanierung bzw. einer Erneuerung der Heizanlage sollte daher ein Systemwechsel in Erwägung gezogen werden. Im Rahmen ihres Programmes "Energieeffizient Sanieren" für Privatkunden hat die KfW-Förderbank den Austausch einer Nachtspeicherheizung gegen ein moderneres Heizsystem und die fachgerechte Entsorgung des Altgerätes zeitweise mit einer Prämie pro Gerät bezuschusst. Diese Förderung ist Ende 2010 entfallen. Allerdings gibt es nach wie vor Förderungen für die Erneuerung einer veralteten Heizanlage auch als Einzelmaßnahme. Ist der Weiterbetrieb einer Nachtspeicherheizung zunächst nicht zu vermeiden – etwa für Mieter – kann durch richtige Bedienung unter Umständen einiges Geld gespart werden. Ist das Gerät handgesteuert, kann der Wetterbericht verfolgt und die Heizung entsprechend eingestellt werden. In der Übergangszeit muss kurzfristig auf Schwankungen der Außentemperatur reagiert werden. Eine zu hohe Aufladung der Heizung und ein ständiges Anspringen des Lüfters sind zu vermeiden. Hält das wärmere Wetter länger an, kann das Gerät auch ausgeschaltet werden. Praktischer ist eine Aufladesteuerung mit einem Außentemperaturfühler. Diese kann bei älteren Geräten auch nachgerüstet werden. |
| Nachtspeicherofen | night-storage heater; off-peak electric heater | Bei Nachtspeicheröfen beziehungsweise Nachtspeicherheizungen handelt es sich um ein elektrisches Heizsystem, dessen Kosten üblicherweise nicht über den Vermieter als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Stattdessen zahlt der Mieter seine Heizkosten als Stromkosten meist direkt an den Stromversorger. Nach der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV 2009) müssen viele Nachtspeicherheizungen bis 31.12.2019 ausrangiert und durch andere, modernere Heizsysteme ersetzt werden. Die EnEV 2014 wird diese Entwicklung nach bisherigem Kenntnisstand jedoch wieder rückgängig machen. |
| Nachw | proof; evidence; verification | Abkürzung für: Nachweise |
| Nachwachsende Rohstoffe | renewable primary products | Als nachwachsende Rohstoffe werden organische Stoffe aus Land- und Forstwirtschaft bezeichnet, die nicht der Produktion von Nahrungsmitteln oder Viehfutter dienen. Lange waren die nachwachsenden Rohstoffe von besonderer Bedeutung für die Berechnung der Vergütung für Strom, der aus solchen Stoffen erzeugt und ins allgemeine Stromnetz eingespeist wurde. Heute wird in diesem Zusammenhang der allgemeinere Begriff „Biomasse“ verwendet. Der vom Erneuerbare Energien Gesetz (EEG) lange Zeit vorgesehene NAWARO-Bonus (Bonus für die Verwendung bestimmter nachwachsender Rohstoffe) in der früheren Form ist im EEG 2014 nicht enthalten. Sonderregelungen gibt es jedoch zum Beispiel für die Stromerzeugung aus der Vergärung von Bioabfällen und Gülle. Die früher vom EEG vorgegebene Definition der nachwachsenden Rohstoffe lautete: „Pflanzen oder Pflanzenbestandteile, die in landwirtschaftlichen, forstwirtschaftlichen oder gartenbaulichen Betrieben oder im Rahmen der Landschaftspflege anfallen und die keiner weiteren als der zur Ernte, Konservierung oder Nutzung in der Biomasseanlage erfolgten Aufbereitung oder Veränderung unterzogen wurden.“ Beispiele :
Nicht als nachwachsende Rohstoffe anerkannt werden laut Gesetz zum Beispiel:
Nachwachsende Rohstoffe werden außerhalb des Nahrungs- und Viehfutterbereichs jedoch nicht nur für die Energieerzeugung verwendet, sondern auch für die Produktion verschiedenartiger Güter. Dies sind zum Beispiel technische Öle, Textilien, verschiedenartige Fasern, Kunststoffe und chemische Grundstoffe. |
| Nachweis im Maklergeschäft | proof/ evidence/ verification in a broker's business | Die Maklerdienstleistungen, die für das Entstehen eines Provisionsanspruches bedeutsam sind, bestehen nach § 652 BGB entweder in der Vertragsvermittlung oder in Nachweisen von Vertragsabschlussgelegenheiten. Die nachgewiesenen Vertragsabschlussgelegenheiten müssen zum Nachweiszeitpunkt aktuell bestehen. Nicht provisionsbegründend, aber abschlussfördernd sind Beratungsleistungen. Die vom Gesetzgeber verlangten Nachweisinformationen gehen in der Praxis jedoch weit über das gebotene Maß hinaus, weil nur so das Informationsbedürfnis von Maklerkunden befriedigt werden kann. Es gibt zwei Arten des Nachweises: den Objekt- und den Interessentennachweis: Beim Objektnachweis wird einem Interessenten ein miet- oder kaufbares Objekt genannt. Dies geschieht unter Nennung der genauen Objektanschrift und des Vermieters beziehungsweise Verkäufers. Handelt es sich jedoch um einen Interessenten-Nachweis, so wird dem Verkäufer beziehungsweise Vermieter (Objektanbieter) ein aktueller Interessent mit Namen und Anschrift genannt. Wichtig ist, dass der Nachweis die Informationen enthalten muss, die es dem Auftraggeber problemlos ermöglichen, mit dem nachgewiesenen Geschäftspartner in Verbindung zu treten. Ein unvollkommener Nachweis, der dem Auftraggeber zumutet, selbst zu recherchieren, zum Beispiel mit wem er in Verbindung treten muss oder wo der mögliche Geschäftspartner wohnt, begründet keinen Provisionsanspruch. Es handelt sich um einen unvollkommenen Nachweis. Der Nachweis setzt voraus, dass sowohl der Objektanbieter, das heißt der Verkäufer, als auch der Interessent, das heißt der Objektnachfrager, tatsächlich am Markt vorhanden sind. Ein Makler, der seinen Provisionsanspruch durch einen Nachweis begründet, wird am Markt als "Nachweismakler" bezeichnet. |
| Nachweisbestätigung | acknowledgement of referral | Der Makler muss von Anfang an die Beweise dafür sichern, dass er die Maklerleistungen erbracht hat, die Voraussetzung seines Provisionsanspruchs sind. Besonders häufig wird vom Kunden bestritten, dass der Makler ihm den Nachweis erbracht hat. Vorkenntnis ist einer der häufigsten Provisionskiller. Hiergegen kann sich der Makler nicht durch entsprechende Klauseln in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit einer Vorkenntnisklausel schützen. Beweis kann der Makler durch Zeugen erbringen. Dies ist jedoch kein sehr sicheres Beweismittel, da der Zeuge, meist ein Mitarbeiter (nicht der Geschäftsführer der GmbH) zum Zeitpunkt des Rechtsstreits die Firma verlassen hat oder sich nach Monaten nicht mehr daran erinnern kann. Außerdem werden viele Objekte von mehreren Maklern gleichzeitig oder zusätzlich vom Verkäufer / Vermieter angeboten. Es ist also nicht immer die Absicht des Kunden, die Provision einzusparen, wenn er behauptet, das Objekt schon zu kennen. Daher verwenden viele Makler schriftliche Nachweisbestätigungen, die der Kunde unterschreiben soll. Da der Makler Unternehmer i.S.d. § 14 BGB ist, sind solche Schriftstücke nach § 310 Absatz III BGB schon bei ihrer ersten Verwendung auf ihre Übereinstimmung mit den BGB-Vorschriften der §§ 305 ff. zu überprüfen, die an die Stelle des AGB-Gesetzes getreten sind. Achtung: Zunächst sollte klar sein, dass ein solches Formular immer nur für ein Objekt verwendet wird! Der Beweiswert der Unterschrift des Kunden nimmt mit der Zahl der durch den Makler eingetragenen Objekte ab. Die Möglichkeit, dass der Interessent sich hinsichtlich eines einzelnen Objekts irrt, ist trotz der Unterschrift gegeben. Das bedeutet, dass ihm die Möglichkeit, seine Vorkenntnis zu beweisen, trotzdem gegeben ist. Will der Makler den Interessenten gleichzeitig einen Maklervertrag unterschreiben lassen, muss dies dem Interessenten besonders deutlich gemacht werden. Erscheint die entsprechende Klausel mitten im Text der Nachweisbestätigung, auch wenn dafür eine eigene Ziffer vorgesehen wird, genügt dies nicht. Der Interessent bestätigt zwar den Nachweis des Objekts, verpflichtet sich aber nicht zur Provisionszahlung bei Ankauf des Objekts. Grund: Der Interessent muss in einer schriftlichen Nachweisbestätigung nicht mit einer Provisionsforderung rechnen. Diese wird als überraschende Klausel i.S.d. § 305 c BGB gewertet und wird nicht Vertragsbestandteil. Dies haben Gerichte schon mehrfach entschieden, vgl. OLG Hamm NJW-RR 1988, 687. Tipp: Um die Anforderungen des § 305 c BGB zu erfüllen, muss sich deutlich anhand der Gestaltung des Formulars ergeben, dass der Kunde nicht nur eine Nachweisbestätigung unterschreibt. Dies kann schon in der Überschrift geschehen. Formulierungsvorschlag: "Nachweisbestätigung und Provisionsverpflichtung". Zusätzlich sollte die Provisionsklausel durch Fettdruck hervorgehoben werden. |
| Nachwirkungsfrist | continued application time limit | |
| Namentliche Abstimmung (Wohnungseigentümerversammlung) | vote by roll call (property owners' annual meeting) | Über Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die der Beschlussfassung unterliegen, entscheiden die Wohnungseigentümer gemäß § 23 Abs. 1 WEG in der Wohnungseigentümerversammlung. Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist gemäß § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist. Jeder Wohnungseigentümer hat gemäß § 25 Abs. 2 WEG eine Stimme, sofern keine abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Die Abstimmung erfolgt nach JA-Stimmen, NEIN-Stimmen und Stimmenthaltungen. Entscheidend ist das Verhältnis der JA- zu den NEIN-Stimmen. Stimmenthaltungen werden – vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarung – nicht gewertet. Die Abstimmungsmodalitäten können durch mehrheitliche Beschlussfassung in jeder Versammlung oder durch eine generell geltende Geschäftsordnung geregelt werden, und zwar durch offene, geheime oder auch namentliche Abstimmung. Eine namentliche Abstimmung ist immer dann empfehlenswert, wenn es um Regelungen zur Kostenverteilung geht, durch die einzelne Eigentümer von der Kostentragung befreit sind, beispielsweise gemäß § 16 Abs. 6 WEG bei Nichtzustimmung zu baulichen Veränderungen. Nur dadurch kann sichergestellt werden, dass Streitigkeiten im Rahmen der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen vermieden werden. Das Ergebnis der namentlichen Abstimmung ist der Niederschrift über die Versammlungsbeschlüsse beizufügen, wobei zur Vermeidung von Missverständnissen im Falle eines Eigentümerwechsels neben der namentlichen Nennung der nicht zustimmenden Wohnungseigentümer auch die Nummern der ihnen gehörenden Wohnungseinheiten gemäß Aufteilungsplan anzugeben sind. In der Beschlusssammlung ist bei namentlicher Abstimmung auf die entsprechende Erfassung in der Beschlussniederschrift zu verweisen. |
| Nanogel | nanogel | Nanogel ist ein extrem feinpoliges Granulat, welches hervorragende Dämmeigenschaften besitzt. Es besteht aus einem fast durchsichtigen und besonders leichten Gerüst aus Siliziumoxid und – zu über 95 Prozent – aus Luft. Entwickelt wurde es für den Einsatz im Mars-Rover, dessen empfindliche Elektronik eine besonders wirksame und leichte Dämmung und Polsterung erforderte. Nanogel ist unter verschiedenen Markennamen im Handel. Für den Immobilienbereich ist es wegen seiner Lichtdurchlässigkeit und seiner Dämmeigenschaften (Schall- und Wärmedämmung) interessant. Nanogel wirkt feuchtigkeitsabweisend und verfärbt sich nicht unter Witterungseinflüssen. Es kann zum Beispiel zwischen zwei Glasscheiben als besonders effektive Isolierverglasung angebracht werden. Da das Gel lichtstreuend wirkt, ist die Scheibe dann blickdicht. Es erfolgt jedoch eine gleichmäßige Beleuchtung des Innenraumes mit Tageslicht. |
| Naphthalin | naphthalene | Naphthalin wird aus Teerkohle mittels Destillation gewonnen und dient überwiegend der Herstellung von Kunststoffen auf der Basis von Phthalsäureanhydrid, Azofarbstoffen und verschiedenen chemischen Verbindungen. Naphthalin kann aus Teerfarben und wasserabweisenden Anstrichen auf Teerbasis (zum Beispiel Unterbodenschutz) entweichen. Eine wichtige Quelle im Innenraum ist auch das Tabakrauchen, aber auch andere unvollständige Verbrennungsvorgänge (Heizen mit Heizöl, Gas und Holz, im Kraftfahrzeug- und Flugzeugverkehr, in industriellen Anlagen, bei Bränden). Naphthalin ist im Allgemeinen im Innenraum nur dann von Bedeutung, wenn in Fußbodenaufbauten Bitumen- und Steinkohlenteerprodukte eingesetzt wurden. Insbesondere in den 50er- und 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts wurden Massivparkette mit teer- oder bitumenhaltigen Klebern befestigt. Innenraumemissionen stammen unter anderen aus dem Einsatz von Naphthalin als "Mottenkugeln", Insektizid sowie als Porenbildner bei der Herstellung von Schleifscheiben. Weitere Quellen von Emissionen können Leckagen von Mineralöltankanlagen und Emissionen von Kautschukbodenbelägen sein. Da Naphthalin in einigen Ländern zur Konservierung von Naturprodukten eingesetzt wird, konnten Emissionen aus so behandelten Bedarfsgegenständen (zum Beispiel Leder und Naturborsten) festgestellt werden. Naphthalin wird über die Atemwege, den Magen-Darm-Trakt und auch über die Haut aufgenommen. Aus tierexperimentellen Arbeiten wurden vor allem irretative, entzündliche Wirkungen bekannt, welche die Grundlage für die Entwicklung von Krebserkrankungen bilden können. Beim Menschen wurden jedoch keine durch Naphthalin hervorgerufenen Krebserkrankungen festgestellt. Da Naphthalin in der Praxis meist mit anderen chemischen Substanzen zusammen vorkommt (Mischexposition) ist es schwierig, die Ergebnisse von epidemiologischen Untersuchungen zu interpretieren. Naphthalin ist als krebsverdächtig in der Kategorie K 3 eingestuft. Als Richtwert II (Gefahrenwert) ist ein Wert von 5 µg Naphthalin/m3 und als Richtwert I 2 µg Naphthalin/m 3 festgelegt. Letzterer Wert sichert auch einen ausreichenden Schutz vor geruchlicher Belästigung. |
| NAREIT | National Association of Real Estate Investment Trusts | Abkürzung für: National Association of Real Estate Investment Trusts. Die National Association of Real Estate Investment Trusts ist ein Branchenverband der Real Estate Investment Trusts in den USA. Die NAREIT sammelt unter anderem statistische Daten zur Entwicklung der Branche sowie einzelner REITs, entwickelt Indizes für langfristige Renditevergleiche und erarbeitet Definitionen für bestimmte branchentypische Kennzahlen. Verbandsorgan ist das Real Estate Portfolio Magazine. |
| Nationalpark | national park | Ein Nationalpark ist ein klar abgegrenztes, ausgedehntes Gebiet, das durch besondere Maßnahmen vor menschlichen Eingriffen und vor Umweltverschmutzung bewahrt wird. Es handelt sich dabei um Gebiete, die besondere natürliche Eigenarten oder Naturschätze aufweisen. Nationalparks werden im Auftrag der jeweiligen Regierung verwaltet. In ihnen verbinden sich zwei Zweckbestimmungen: Die Bewahrung der Natur und die Schaffung von Erholungsgebieten für den Menschen. Der erste deutsche Nationalpark war der 1970 errichtete Nationalpark Bayerischer Wald. Inzwischen bestehen in Deutschland 15 Nationalparks. Rechtlich gesehen stellen sie eine Möglichkeit des gebietsbezogenen Naturschutzes nach dem Bundesnaturschutzgesetz dar. Nach § 24 BNatSchG sollen sie dem großräumigen Schutz von Gebieten mit besonderer Eigenart dienen. Nationalparks müssen bei der Bauleitplanung berücksichtigt und nachrichtlich in Bebauungsplänen verzeichnet werden. Sie sind verbindlich festgelegt und können nicht im Rahmen einer Abwägung aus Allgemeinwohlgesichtspunkten aufgehoben werden. In Nationalparks sind alle Tätigkeiten, Eingriffe oder Vorhaben verboten, die dem Schutzzweck widersprechen. Allerdings sind Nationalparks oft in verschiedene Schutzzonen aufgeteilt, in denen je nach Schutzintensität eine genehmigte wirtschaftliche Nutzung stattfinden kann. |
| Natura 2000-Gebiet | NATURA 2000 area | Ein Natura 2000-Gebiet ist ein zusammenhängendes ökologisches Netzwerk von Schutzgebieten, zu dessen Ausweisung sich die Staaten der EU in der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie verpflichtet haben. Ziel ist die Erhaltung der ökologischen Vielfalt in Europa. Das ökologische Netzwerk besteht aus zwei Arten von Schutzgebieten:
Jeder Mitgliedsstaat muss auf seinem Gebiet entsprechende Schutzgebiete ausweisen. Nutzungseinschränkungen im Sinne einer naturschutzgerechten Bewirtschaftung sind möglich, insbesondere darf keine Verschlechterung für das Gebiet zugelassen werden, zum Beispiel durch intensivere Landwirtschaft, Freizeitprojekte, Baumaßnahmen. Für Bauprojekte, die im öffentlichen Interesse liegen und die nicht anderswo durchgeführt werden können (zum Beispiel Straßen), kann es Ausnahmen geben. Oft können bestehende landwirtschaftliche Nutzungen fortgesetzt werden, sofern sich ihre Intensität nicht ändert und die Erhaltungsziele des betreffenden Gebiets dadurch nicht beeinträchtigt werden. Genaueres regeln die Naturschutzgesetze der Länder. Wirtschaftliche Einbußen der Landeigentümer bzw. Pächter können nach dem jeweiligen Recht der Bundesländer durch Ausgleichszahlungen gemildert werden. Darüber hinaus hält die EU Fördermittel für Umweltprojekte in den Natura 2000-Gebieten bereit. Im Jahr 2010 umfasste das Natura-2000-Netzwerk bereits 18 Prozent der Landfläche der Europäischen Union. Der Ausbaustand ist an dem von der EU-Kommission veröffentlichten „Natura-2000-Barometer“ abzulesen. Auch Meeresflächen können als Natura-2000-Flächen ausgewiesen werden. |
| Naturalpacht | rental in kind (agricultural produce); sharecropping; standing rental | Der Begriff "Naturalpacht" (auch: "sharecropping") bezeichnet eine früher übliche Form der Pacht landwirtschaftlich genutzter Grundstücke, bei der der Verpächter seine Pacht nicht in Form von Geld, sondern in Naturalien erhält – als Anteil an der vom Pächter erwirtschafteten Ernte. Vorteile des Systems sind:
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| Naturdenkmäler | natural monuments | Naturdenkmäler sind "Einzelschöpfungen der Natur" oder entsprechender Flächen, soweit sie 5 ha nicht überschreiten. Sie erhalten ihren Rechtscharakter als Naturdenkmal durch Festsetzungen der Bundesländer. Die Festsetzungen erfolgen aus wissenschaftlichen, naturgeschichtlichen oder landeskundlichen Gründen oder zum Schutz wegen ihrer Seltenheit, Eigenart oder Schönheit. Alle Handlungen, die zu einer Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung des Naturdenkmals führen, sind verboten. Zu solchen Naturdenkmälern können alte Bäume, Quellen, Wasserfälle und Wasserläufe ebenso zählen wie besondere Felsbildungen. Auch Landschaftsteile mit besonderem Gepräge (Heidelandschaften, Flussauen) können als Naturdenkmal festgesetzt werden. |
| Naturpark | nature recreational area; nature reserve | Naturparks sind nach dem Bundesnaturschutzgesetz einheitlich zu entwickelnde und zu pflegende großräumige Gebiete. Zu ihnen können Landschaftsschutzgebiete und Naturschutzgebiete gehören. Sie sollen eine Fläche von mindestens 20.000 ha haben und sich durch eine auf Dauer angelegte Arten- und Biotopvielfalt auszeichnen sowie der Erholung dienen. Derzeit gibt es in Deutschland 97 Naturparks. Die Ausweisung bzw. Feststellung und Anerkennung einer Landschaft als Naturpark liegt in der Kompetenz der Bundesländer. Die Erholungsfunktion eines Naturparks soll auch einen Anreiz für den Tourismus schaffen. Die größten Naturparks in Deutschland sind der Bayerische Wald (3020 km2), das Altmühltal (2.962 km2), das niedersächsische Wattenmeer (2363 km2) und die Fränkische Schweiz (2310 km2). Im April 2013 wurden im Naturpark Rothaargebirge in NRW/Hessen mit 1355 km2 Wisente – sie waren vor hundert Jahren ausgestorben – wieder „ausgewildert“. |
| Naturschutzgebiet | nature protection area; area of high landscape value; site of special scientific interest (SSSI); national preserved area; national park; nature reserve | Mit der Ausweisung von Naturschutzgebieten soll ein besonderer Schutzraum der Lebensgemeinschaften für wildlebende Tiere und wild wachsende Pflanzen geschaffen und erhalten werden. Jegliche Art von Bodenversiegelungen (etwa durch Straßen, Wege und Gebäude) ist in Naturschutzgebieten verboten. Teilweise ist auch das Betreten eingeschränkt. Naturschutzgebiete können darüber hinaus ökologischen, wissenschaftlichen, naturgeschichtlichen und landeskundlichen Zwecken dienen. Die Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung des Gebietes ist verboten. Die Verbotskataloge für Handlungen in Naturschutzgebieten werden in den Festsetzungsakten genau ausgeführt. Sie reichen vom Baumfällen über das Feuermachen, Zelten und Lagern, Abstellen, Warten und Reinigen von Fahrzeugen, Wohnwagen und Mobilheimen bis hin zum Badeverbot in den Gewässern des Naturschutzgebietes. Auch das Füttern von Enten und Fischen ist verboten. Zuwiderhandlungen stellen eine Ordnungswidrigkeit dar, die je nach Bundesland in unterschiedlicher Höhe ausfallen kann. Bei groben Verstößen droht auch eine Freiheitsstrafe. Im Bundesgebiet sind etwa zwei Prozent der Fläche als Naturschutzgebiet ausgewiesen. |
| Nawaro-Bonus | Nawaro bonus | Zur Senkung der CO2-Emissionen sieht das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) vor, dass bei Netzeinspeisung von Strom aus regenerativen Energieträgern eine Einspeisevergütung vom Netzbetreiber an den privaten oder gewerblichen Energieerzeuger zu zahlen ist. Das Kürzel Nawaro steht für „nachwachsende Rohstoffe“. Werden diese für die Stromerzeugung verwendet, kann ein besonderer Zuschlag zur Regelvergütung in Anspruch genommen werden. Davon profitieren insbesondere Biogasanlagen. Mit dem EEG 2012 wurde die Regelung zur Vergütung von Strom aus Biomasse geändert. Der frühere § 27 Abs. 2 EEG enthielt Regelungen über Vergütungserhöhungen beim Einsatz bestimmter Stoffe in der Biostromproduktion. Diese entsprachen weitgehend den früher durch Anlage 2 EEG definierten nachwachsenden Rohstoffen. Den Nawaro-Bonus in der früheren Form gibt es heute nicht mehr. Grundsätzlich gibt es für Strom aus Biomasse nach § 44 EEG (Stand Mai 2015) folgende Regelvergütungen:
Das EEG 2014 enthält jedoch einige Bestimmungen, die erhöhte Vergütungen für bestimmte Arten von Biomasse vorgeben. § 45 EEG, „Vergärung von Bioabfällen“, setzt den sogenannten „anzulegenden Wert“ für Strom, der aus der anaeroben Vergärung von Biomasse im Sinne der Biomasseverordnung gewonnen wird, unter Einhaltung weiterer Voraussetzungen fest auf:
Bei Vergärung von Gülle beträgt der „anzulegende Wert“ 23,73 Cent pro Kilowattstunde, wenn
§ 47 EEG enthält darüber hinaus gemeinsame Regelungen zur Erzeugung von Strom aus Biomassse und Gasen. Der „anzulegende Wert“ ist nicht mit der gezahlten Vergütung identisch. Es handelt sich um eine Rechengröße. Die Vergütung bestimmt sich nach den §§ 20 bis 32 EEG. Die anzulegenden Werte nach den §§ 44 bis 46 reduzieren sich ab 2016 jeweils am 1. Januar, 1. April, 1. Juli und 1. Oktober eines Jahres um 0,5 Prozent im Vergleich zu den in den jeweils vorangegangenen drei Kalendermonaten geltenden Werten. § 28 EEG setzt einen maximalen Zubaukorridor von 100 Megwatt pro Jahr für Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biomasse fest. Die Absenkung erhöht sich auf 1,27 Prozent, wenn der veröffentlichte tatsächliche Brutto-Zubau von Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biomasse im Bezugszeitraum die 100 MW überschreitet. § 101 EEG enthält Übergangsbestimmungen für Anlagen zur Erzeugung von Strom aus Biogas. Die Höhe der Vergütungen nach dem EEG wird abhängig vom Inbetriebnahmezeitpunkt der Anlage abgesenkt, bleibt aber nach Inbetriebnahme für 20 Jahre konstant. Die Regelungen des EEG können sich jedoch kurzfristig ändern, so dass immer der aktuelle Stand in Erfahrung zu bringen ist. |
| NB | new building; reconstruction | Abkürzung für: Neubau (ab 01.01.1949) |
| NBL | new Laender; newly-formed German states (after reunification in 1990) | Abkürzung für: Neue Bundesländer |
| ND | useful life; economic life; economic useful life; effective life; operating life | Abkürzung für: Nutzungsdauer |
| Nebenangebot (VOB) | alternative bid (construction tendering and contract regulations) | |
| Nebenanlage - nach Baunutzungsverordnung | additional plant (or facility); subsidiary plant; extension; secondary structure - in accordance with the German ordinance on land usage | Unter einer Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO versteht man Anlagen und Einrichtungen von untergeordneter Bedeutung, z. B. für die Tierhaltung, aber auch für die Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas und Wärme. Auch fernmeldetechnische Anlagen und Anlagen für erneuerbare Energien zählen zu den Nebenanlagen. Sie können auch ohne besondere Festsetzung in einem Bebauungsplan errichtet werden. Allerdings gibt es Grenzen, die für alle Anlagen gelten: Sie können im Einzelfall unzulässig sein, wenn Sie nach Zahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des jeweiligen Baugebietes widersprechen oder wenn Störungen davon ausgehen, die mit der Eigenart des Baugebietes nicht in Einklang zu bringen sind. Bei Ermittlung der zulässigen Grundfläche können Flächen für Nebenanlagen (Garagen, Stellplätze und ihre Zufahrten) dazu addiert werden, sie dürfen aber 50 Prozent der für die Hauptanlage (Gebäude) zur Verfügung stehenden Fläche nicht überschreiten. |
| Nebenerwerbsstelle | part-time job | |
| Nebenerwerbstelle (landwirtschaftliche) | part-time farming job | Landwirtschaftliche Nebenerwerbstellen sind Betriebe, die durch ihre Bewirtschaftung in mehr oder weniger großem Umfange zum Lebensunterhalt des Eigentümers (oder Pächters) beitragen. Im Zuge der betrieblichen Konzentration rutschen viele Vollerwerbsbetriebe (vor allem in ungünstigen Lagen, z. B. in Mittelgebirgen) auf das Niveau von Nebenerwerbstellen herab. Kennzeichnend hierfür ist die Tatsache, dass die Einkünfte der Eigentümer beziehungsweise Pächter überwiegend aus außerlandwirtschaftlicher Tätigkeit bezogen werden. |
| Nebenkosten (mietrechtliche) | additional charges; additional costs; additional expenses; accessory costs; ancillary expenses; attendant expenses; incidental expenses; incidental related costs; service charge (with regard to tenancy law) | Eine gesetzliche Definition des Begriffs Nebenkosten besteht nicht. Die Begriffe Nebenkosten und Betriebskosten werden daher oft gleichrangig nebeneinander benutzt. Grundsätzlich versteht man darunter alle laufenden Kosten einer Mietwohnung, die zusätzlich zur eigentlichen Miete (oft als "Grundmiete" bezeichnet) anfallen. In der Mietrechtsliteratur werden vor allem zu den Nebenkosten gerechnet:
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| Nebenkostenabrechnung | accounting of service charges (or additional costs) borne by the tenant; apportionment of service charges (or additional costs) | |
| Nebenleistungen (Kredit) | additional financial obligations/ commitments (loan) | Alle zusätzlichen Zahlungsverpflichtungen des Kreditnehmers, die neben Zins- und Tilgungsvereinbarungen anfallen. Dazu zählen u.a. Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungszinsen, Bürgschaftsgebühren, Kosten für Bautenstandsüberwachung, Schätzkosten, Vorfälligkeitsentschädigung. |
| Nebenpflichten | secondary obligations; collateral duties | Nebenpflichten aus Vertragsverhältnissen ergeben sich aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Sie brauchen nicht einzelvertraglich geregelt werden, um zu gelten. Gesetzliche Grundlage ist § 241 Abs. 2 BGB, wonach das Schuldverhältnis nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten kann. Beispiele: Nebenpflichten bei Arbeitsverhältnissen zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer sind Schutz- und Fürsorgepflichten etwa bei Einrichtung des Arbeitsplatzes, andererseits Verschwiegenheitspflichten des Arbeitsnehmers über betriebliche Interna. Der Vermieter von Gewerberäumen muss dulden, dass der Mieter die von ihm gemieteten Räume beschildern kann, damit er auffindbar wird. Der Bauherr hat dem Architekten gegenüber Auskunftsansprüche z. B. über den mit Bauhandwerkern geführten Schriftwechsel, um etwaige Ansprüche begründen zu können. Typische Nebenpflichten bestehen z. B. in Informations- bzw. Aufklärungspflichten bei Vertragsverhältnissen, die durch asymmetrische Informationslagen gekennzeichnet sind. Solche Situationen sind besonders im Bereich des Immobilienmarktes anzutreffen. Sie rufen Aufklärungspflichten durch Makler hervor, wenn diesen Umstände bekannt werden, die für die Vertragsentscheidung der von ihnen zusammengeführten Vertragspartner bedeutsam sein können. Erfährt der Makler etwa, dass in 150 Meter Entfernung vom angebotenen Baugrundstück eine Trasse für eine Bundesstraße geplant wird, besteht darüber eine Aufklärungspflicht. Für einige Interessenten mag dies ohne Belang sein. Der Makler muss aber damit rechnen, dass es Interessenten gibt, die nach Kenntnis dieses Umstandes vom Kauf des Grundstücks Abstand nehmen würden, weil der durch die Fertigstellung der Bundesstraße entstehende Lärmpegel für sie nicht akzeptabel ist. Die Aufklärung muss vor Abschluss von Verträgen erfolgen. Nebenpflichten treffen aber auch den Auftraggeber des Maklers. So muss er die Informationen des Maklers vertraulich behandeln. Der Kunde darf Angebote des Maklers nicht an Dritte weitergeben. Die schuldhafte Verletzung einer Nebenpflicht kann je nach Art zu Schadensersatzansprüchen führen, bei Dauerschuldverhältnissen auch zu fristlosen Kündigungen. Sie ist gleich zu behandeln wie die Verletzung einer Hauptpflicht. |
| Nebenpflichten des Maklerkunden | secondary/accessory obligations of the real estate's customer | Da es sich bei dem Maklervertrag um einen gegenseitigen Vertrag handelt, treffen auch den Maklerkunden, also den Auftraggeber des Maklers, Haupt- und Nebenpflichten in seinem vertraglichen Verhältnis zum Makler. Seine Hauptpflicht ergibt sich aus § 652 BGB, nämlich die Pflicht zur Zahlung der Provision (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB) und zum Ersatz der Aufwendungen des Maklers, wenn dies ausdrücklich vereinbart ist (§ 652 Abs. 2 BGB). Die Nebenpflichten sind schwieriger zu bestimmen. Sie ergeben sich nicht aus dem BGB. In der Rechtsprechung und Literatur werden folgende Nebenpflichten angenommen:
Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Dritte, der den Hauptvertrag geschlossen hat, nachdem der Maklerkunde unter Verstoß gegen die Vertraulichkeit die Informationen unbefugt weitergegeben hat, die volle Provision zahlen, die der Makler mit seinem (ursprünglichen) Auftraggeber vereinbart hat. Es ist sogar zulässig, eine solche Regelung in die AGB des Maklervertrags aufzunehmen. Wenn der Kunde dem Makler die Aufgabe seiner Absicht, den Kaufvertrag zu schließen, nicht mitteilt, muss er dem Makler die Aufwendungen ersetzen, die ihm ab dem Zeitpunkt entstanden sind, ab dem der Kunde die Mitteilung hätte machen können. |
| Nebenpflichten des Maklers | broker's secondary/accessory obligations | Schon aus dem Wortlaut des § 652 BGB ergibt sich, dass die Vertragspartner bei einem Maklergeschäft keine Hauptpflichten haben wie etwa beim Kaufvertrag – Übertragung von Eigentum und Besitz durch den Verkäufer, Bezahlung des Kaufpreises durch den Käufer. Vielmehr ist der Makler nicht zur Lieferung des Objekts verpflichtet, der Käufer zahlt nur bei Erfolg des Maklers. Dagegen ergeben sich aus dem Maklervertrag bestimmte Nebenpflichten des Maklers. Diese sollen sicherstellen, dass der Auftraggeber die Grundlagen für eine sachgerechte Entscheidung über einen Abschluss des Hauptvertrages erhält. Gerade auf dem Immobilienmarkt geht es um viel Geld, so dass die Wahrung von gegenseitiger Fairness besonders wichtig ist. Zwischen Makler und Auftraggeber besteht nach allgemeiner Auffassung ein besonderes Treueverhältnis. Es verpflichtet den Makler, soweit ihm das zumutbar ist, das Interesse des Auftraggebers zu wahren und in einer Konfliktsituation den Interessen des Auftraggebers den Vorrang vor dem Provisionsinteresse einzuräumen. Daher ist der Makler allgemein und nicht nur im Rahmen eines Alleinauftrages zu einer treuen und gewissenhaften Ausführung des Auftrages verpflichtet, die den Interessen seines Auftraggebers entspricht. Diese Treuepflicht ist maßgebend für die Erfüllung seiner einzelnen Nebenpflichten. Besonders wichtig sind die Aufklärungspflicht (1), die Beratungspflicht (2) und die Unterlassungspflichten (3). Zu 1: Der Makler ist verpflichtet, alle ihm bekannten Umstände mitzuteilen, die sich auf den angestrebten Vertrag beziehen und die nach objektiven Maßstäben für die Entscheidung des Auftraggebers von Bedeutung sein können. Das sind also nicht nur Umstände, die den Auftraggeber schädigen könnten, vergleiche BGH NJW 1981,2685. Ob zu den Tatsachen die Information über die Größe der Wohnung gehört (vergleiche Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Auflage, Rdnr. 109) erscheint zweifelhaft. In der Praxis ist der Makler meist nicht in der Lage, die von ihm angebotene Wohnung zu vermessen, weil sie noch bewohnt ist. Gibt er nach den Informationen des Verkäufers im Exposé die Wohnungsgröße an, so sollte er dort oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen darauf hinweisen, dass es sich nicht um seine Information haftet, dass er die Wohnung nicht selbst ausgemessen hat und dafür nicht haftet. Die Enthaftung durch solche Klauseln hat allerdings Grenzen. Beispiel: Steht im Exposé des Maklers nach den Angaben des Verkäufers eine Wohnungsgröße, deren Unrichtigkeit der Makler bei der Besichtigung merken muss, kann er sich auf die Klausel nicht berufen. Dagegen muss der Makler informieren über
Voraussetzung ist, dass der Makler von diesen Umständen Kenntnis hat. Er muss nicht von sich aus Untersuchungen anstellen. Der Makler hat in der Regel keine Erkundigungspflicht, wenn er hiermit nicht beauftragt ist. Zu 2: Ergeben die Informationen, dass der unerfahrene Kunde auch rechtliche Hinweise benötigt, so ist der Makler auch hierzu verpflichtet. Beispiel: Der Makler hat den Kunden nicht darüber informiert, dass die Eigentumswohnung nicht zu dem gewünschten Termin gekündigt werden kann, wenn diese während der Mietzeit des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Erwartet der Verkäufer eines Objekts steuerliche Auskünfte über Spekulationsgeschäfte, sollte der Makler diese Auskünfte nur erteilen – wie alle Rechtsauskünfte – wenn er sich über den Sachverhalt absolut sicher ist. Besser ist es, wenn er Kunden – wie das viele Notare tun – an einen Steuerberater verweist. Gegenstand der Beratungspflicht ist in neuerer Zeit zunehmend die Grundstücksbewertung geworden. Vom Makler werden Kenntnisse in der Bewertung von Grundstücken erwartet. Weicht sein Ergebnis vom Verkehrswert deutlich ab, besteht die Gefahr der Haftung. Zu 3: Der Makler hat alles zu unterlassen, was den Abschluss oder die Durchführung des Vertrages gefährden könnte. Er darf nicht den nachgewiesen Kaufinteressenten vom Kauf durch die unwahre Behauptung abhalten, der Verkäufer habe das Objekt bereits verkauft. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn dies im Provisionsinteresse geschieht, weil ein anderer Kaufinteressent im Gegensatz zum Auftraggeber bereit ist, Provision zu zahlen. Er darf auch nicht entgegen dem Maklervertrag für die andere Seite tätig werden (verbotene Doppeltätigkeit). Dies ist der in § 654 BGB ausdrücklich genannte Hauptfall der Verwirkung. Wird die Doppeltätigkeit im Vertrag nicht ausgeschlossen, ist sie im Grundsatz erlaubt. Der Makler darf auch von beiden Seiten die volle Provision verlangen. Die Doppeltätigkeit ist, auch ohne, dass sie vertraglich verboten ist, generell unzulässig, wenn sie zu vertragswidrigen Interessenkollisionen führt. Die Gefahr besteht vor allem bei Vermittlungstätigkeit für beide Seiten. |
| Negativattest (Zweckentfremdung) | negative clearance certificate; negative confirmation; certificate of non-applicability of a restraint (misuse; change of use (e.g. office to residential); misallocation) | In Bundesländern, in denen eine Verordnung über die Zweckentfremdung von Wohnraum gilt, kann die zuständige Behörde ein Negativattest erteilen, in dem bescheinigt wird, dass keine Zweckentfremdung vorliegt. Voraussetzungen (hier nach der bayerischen Zweckentfremdungsverordnung):
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| Negativattest / Negativbescheinigung (Vorkaufsrecht der Gemeinden) | negative clearance certificate; negative confirmation; certificate of non-applicability of a restraint (municipality's right of first refusal/ first right to buy) | Nicht in allen Verkaufsfällen hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches. Die Gemeinde kann zur Klärung im Vorfeld eines Verkaufsgeschäftes in diesen Fällen aufgefordert werden, durch ein Negativattest zu bescheinigen, dass ihr ein Vorkaufsrecht nicht zusteht. Dies ist nicht zu verwechseln mit einer Erklärung, dass von einem gegebenen Vorkaufsrecht nicht Gebrauch gemacht wird. |
| Negativbeschluss | rejection of a motion made during a freehold flat owners' meeting | Bei einem Negativbeschluss handelt es sich um einen Beschluss, mit dem ein Beschlussantrag in der Wohnungseigentümerversammlung entweder abgelehnt oder bei dem die jeweils erforderliche einfache oder qualifizierte Mehrheit nicht erreicht wurde. Entgegen früherer Rechtsauffassung kann ein solcher Negativbeschluss angefochten und mit dem Feststellungsantrag verbunden werden, dass ein positiver Beschluss zustande gekommen ist (vergleiche BGH, Az. V ZB 10/01, Beschluss vom 23.8.2001). Ein solcher Negativbeschluss kann beispielsweise dadurch zustande kommen, dass wegen falscher Wertung der Stimmenthaltungen als Nein-Stimmen diese zusammen mit den tatsächlich abgegebenen Nein-Stimmen die Ja-Stimmen überwiegen und deshalb ein Beschluss als abgelehnt festgestellt wird. Bei richtiger Stimmenwertung – Nichtberücksichtigung der Stimmenthaltungen – wäre die Zahl der abgegebenen Ja-Stimmen größer als die der Nein-Stimmen, so dass der Beschluss als angenommen hätte festgestellt werden müssen. In einem solchen Fall würde die Anfechtung dazu führen, dass der Negativbeschluss für ungültig erklärt wird und aufgrund des gleichzeitig gestellten Antrages die gerichtliche Feststellung mit dem positiven Ergebnis erfolgt, dass der Beschluss mehrheitlich angenommen wurde. Der Bundesgerichtshof hat am 15. Januar 2010 entschieden, dass ein Negativbeschluss auch ohne Antrag auf Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichtlich überprüft werden kann (Az. V ZR 114/09). Es ging dabei um Fragen der Kostenverteilung. |
| Negativeinkommen / Negativeinkünfte | negative income | Unter Negativeinkommen / Negativeinkünfte wird ein Verlust aus einer Einkunftsart verstanden. Negativeinkommen können z. B. bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung entstehen, indem der eigentlich positive Mietüberschuss durch die steuerlich begünstigte Abschreibung zu einem negativen Ergebnis führt. Dies reduziert die Steuerbemessungsgrundlage und somit die Steuerlast. |
| Negativer Wert | negative value | Regelmäßig haben Immobilien einen positiven Wert. Sie sind verkäuflich und man erzielt dabei einen Preis. Denkbar sind aber Fälle, in denen ein Wert negativ wird. Wenn beispielsweise die Abbruch- und Freilegungskosten eines nicht mehr nutzbaren Gebäudes oder die Kosten der Beseitigung von Altlasten den Bodenwert überschreiten, liegt ein negativer Wert vor. Es ist auch denkbar, dass nicht ablösbare Lasten, die auf dem Grundstück ruhen, in ihrer kapitalisierten Form den Wert des Grundstücks übersteigen. Allerdings handelt es sich nicht um einen Verkehrswert, da es für Immobilien mit negativen Werten keinen Markt gibt und daher auch kein Preis erzielt werden kann. Das Eigentum an einem solchen Grundstück kann jedoch durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt aufgegeben werden. Der Verzicht wird in das Grundbuch eingetragen. Im Blue Book wird der negative Wert definiert als Wert, der für den Eigentümer eines Grundstücks eine rechtliche und damit auch wirtschaftliche Verbindlichkeit darstellt. |
| Negativerklärung (Bauspargeschäft) | negative pledge (building and loan business) | In der Negativerklärung (Negativklausel) wird die Verpflichtung des Schuldners zum Ausdruck gebracht, bis zur Tilgung seiner Schulden keinerlei Verbindlichkeiten einzugehen, die vorrangig abgesichert werden. Ähnlich verfahren Bausparkassen. Sie haben die Möglichkeit, kleinere Bauspardarlehen (bis zu 10.000 Euro) ohne Stellung von Sicherheiten an den Bausparer auszubezahlen. Dieser verpflichtet sich dann, während der Laufzeit des Bausparvertrages auf seiner Immobilie keine weitere Grundschuld eintragen zu lassen (die vorrangig zu bedienen wäre). Diese Verfahrensweise ist kostengünstig und einfach in der Abwicklung. |
| Neighbourhood Improvement Districts (NID) | NID, Neighbourhood Improvement Districts | |
| Net Asset Value (NAV) | NAV, Net Asset Value | Der Net Asset Value ist eine in den USA entstandene Methode der Bewertung von Immobilien-Aktiengesellschaften oder Aktiengesellschaften mit hohen Immobilienbeständen. Unternehmen werden in der Regel nach dem DCF-Verfahren bewertet. Bei Immobilien Aktiengesellschaften ergeben sich hier Probleme, die vor allem daraus resultieren, dass Abschreibungen oft mit der Realität (Wertzuwachs statt Wertverzehr) nicht übereinstimmen. Bei der Bewertung nach dem Net Asset Value wird dieser Tatsache Rechnung getragen. Sie setzt eine periodische Bewertung des Immobilienbestandes durch externe Sachverständige voraus. Der Net Asset Value stellt sich somit als Summe der aus den Ertragswerten abgeleiteten Verkehrswerte der Immobilien zuzüglich des Wertes des sonstigen Vermögens abzüglich der Verbindlichkeiten dar. Der Wert wird vom Analysten durch Zu-/Abschläge korrigiert. Sie ergeben sich aus einer Reihe von zu bewertenden Kriterien, nämlich der Qualität der Unternehmenstransparenz, der Qualität des Managements, der Beschränkung auf die Kernkompetenz, dem Zugang von neuem Kapital usw. |
| Nettoanfangsrendite | net initial yield | Der Begriff wird unterschiedlich interpretiert. Überwiegend werden unter Nettoanfangsrendite im Immobilienbereich die Nettomieteinnahmen des ersten Jahres ausgedrückt in Prozenten des Objektpreises einschließlich Erwerbsnebenkosten verstanden. Es handelt sich annährend um den reziproken Wert des Multiplikators, bei dem allerdings die Erwerbsnebenkosten unberücksichtigt bleiben. Andere bereinigen die "Nettomieten" vorher von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie von nicht umlegbaren Betriebskosten. |
| Nettogrundfläche (NGF) | net internal area | |
| Nettokaltmiete | net rent | Bei der Nettokaltmiete handelt es sich um die Miete, die keine umlagefähigen Betriebskosten – also auch keine Heiz- und Warmwasserkosten – enthält. Nicht zu verwechseln ist sie mit der Grundmiete, die auch Betriebskosten enthalten kann, wenn diese nämlich nicht als umlagefähige oder pauschalierte Beträge extra ausgewiesen sind. In diesem Fall werden sie Bestandteil der Grundmiete. Die Ermittlung des Ertragswertes eines Grundstücks erfolgt auf der Basis von Nettokaltmieten. Allerdings ist dabei die Nachhaltigkeit dieser Mieten zu prüfen. |
| Nettorohbauland | land for future development that has been divided into plots, but not yet provided with infrastructure | |
| Neubaumietenverordnung | German ordinance regulating publicly subsidised tenancies on controlled rents in newly-built houses | Die Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen von 1970 wird auch als Neubaumietenverordnung bezeichnet (abgekürzt NMV 1970, NMV 70).
Die Verordnung ist eine der Rechtsgrundlagen für den nach dem II. Wohnungsbaugesetz geförderten Wohnungsbau. Sie war anzuwenden für die bis 31.12.2001 mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnungen und wirkt hinsichtlich der Vorschriften über die künftigen Veränderungen im Kostenmietgefüge fort, solange diese Wohnungen als öffentlich gefördert gelten. Sie enthält Bestimmungen über die Ermittlung der Kostenmiete und der Vergleichsmiete (im Sinne des Wohnungsbindungsgesetzes), ihre Erhöhung und Senkung infolge der Erhöhung bzw. Senkung der laufenden Aufwendungen oder wegen baulicher Änderungen, ihre Änderungen auf der Grundlage der Änderung sonstiger Bezugsgrößen u. dergl. Weitere Vorschriften beziehen sich auf Zuschläge und Vergütungen, die neben der Einzelmiete beim öffentlich geförderten Wohnungsbau zulässig sind. |
| Neue Ökonomie | New Economy | Unter der "Neuen Ökonomie" wird keine neue volkswirtschaftliche Lehrmeinung über Wirtschaftsprozesse und -strukturen verstanden. Vielmehr tritt eine neue Sichtweise des wirtschaftlichen Geschehens in den Vordergrund, die sich aus der zunehmenden Möglichkeit der schnellen Beschaffung und Verarbeitung von Informationen bei geringer werdenden Informationskosten ergibt. Dies führt zu zunehmend kürzeren Reaktionsdauern und schnelleren Reaktionsmöglichkeiten der am Wirtschaftsprozess Beteiligten auf von außen kommende Einflüsse. Grundsätzlich führt dies dazu, dass bestimmte traditionelle Haltungen (z.B. das Sich-Stützen auf eigene Erfahrungen) und Handlungsweisen (Nutzen von "Entscheidungen aus dem Bauch") an Bedeutung verlieren. Die neue Wissensgesellschaft führt zunehmend zur Beschleunigung und Rationalisierung von Entscheidungsprozessen. Das Verlassen von Erfahrungsplattformen fördert zunehmend Innovation. Die neue Ökonomie, auch als "Netzwerkökonomie", "Internet-Ökonomie", "Wissensökonomie" bezeichnet, verwischt zwangsläufig alte Grenzziehungen, fixierte Standortvorstellungen und verleiht den Wettbewerbswirkungen eine zusätzliche zeitliche Dimension. Die Halbwertzeit von Wissen wird dabei geringer. Geltendes Wissen, das heute abrufbar ist, kann morgen schon obsolet sein. Darum gilt es, das Wissen jetzt und nicht später auf den Markt zu bringen. Mit jedem zusätzlichen Informationsproduzenten, der im Internet auftritt und jedem zusätzlichen Nutzer wächst der Gesamtnutzen, der sich daraus für die Volkswirtschaft ergibt. Es handelt sich um eine umgekehrte Erscheinung dessen, was früher als das Gesetz des abnehmenden Ertragszuwachses bezeichnet wurde. Der richtige Umgang mit Wissen und den daraus entstehenden Potentialen gibt heute kleineren Einheiten zunehmend mehr Chancen als großen, in Strukturen festgezurrten Unternehmen. Auch die Immobilienwirtschaft wird von der Neuen Ökonomie erfasst. Zunehmend präsentieren sich Immobilienunternehmen im Internet. Die Zahl der Immobiliendatenbanken wächst. Der ökonomische Zwang zur Konzentration auf wenige Datenbanken, die den Markt repräsentieren, nimmt aber ebenfalls zu. Die Wohnlandschaft ändert sich. Die Zeit, in der es eine Ausnahme ist, wenn ein Privathaushalt am weltweiten Netz nicht kommunikativ teilnimmt, wo die Grenze zwischen Wohn- und Arbeitsstätte als Konsum- und Produktionsstätte sich auflöst, wo Gymnasiasten die Homepages von Unternehmen gestalten und pflegen, scheint vor der Türe zu stehen. Da das Wissen der Welt wesentlich leichter zugänglich und jederzeit abrufbar wird, dürfte sich der Zeiteinsatz zur Aneignung von Wissen in Form des Lernens künftig reduzieren. Dass damit mehr Freiraum für die Weisheit im Sinne des Nachdenkens über den Sinn des menschlichen Tuns bleibt, könnte als Chance der Neuen Ökonomie begriffen werden. Die Entwicklungen dieser Zeit bei der Planung von Gebäuden von morgen zu antizipieren gehört unter den Perspektiven der Neuen Ökonomie zu den immobilienwirtschaftlichen Aufgaben von heute. Es kann davon ausgegangen werden, dass traditionelle Einteilungsschemata von Wohnungen sich ändern werden. Neben Wohn- und Schlafzimmer werden beispielsweise Räume treten, die man als "Kommunikationsräume" – Verbindungsräume zur Welt – bezeichnen könnte. Der rasche Niedergang der "Start Up-Unternehmen", die im IT-Bereich wie Pilze aus dem Boden schossen, verführt nicht selten dazu, das Kapitel Neue Ökonomie als Seifenblase abzutun. Tatsächlich aber hat die Branche die Welt bereits erheblich verändert. |
| Neugeruch | "new" smell; smell of newness | Viele neue Produkte haben einen eigenen, charakteristischen Geruch, welchen man als "Neugeruch" bezeichnet. Dieser Geruch ist meist besonders auffällig im Innenraum neuer Autos, bei neuen Teppichböden, Möbeln und Textilien. Da die Geruchswahrnehmung immer subjektiv ist, wird der Geruch von verschiedenen Personen ganz unterschiedlich wahrgenommen und beurteilt. Während der Neugeruch bei Autos geradezu als Qualitätsmerkmal gilt, wird ein intensiverer Geruch von Raumausstattungsgegenständen meist als nicht angenehm empfunden. Ursache des Neugeruchs können Holz und Holzwerkstoffe, Leime und Kleber, Beschichtungen, Folien, Bezugsstoffe und Weichkunststoffe sein. Ein gewisser Neugeruch ist meist unvermeidbar. Durch den Einsatz geruchsarmer Materialien und eine geeignete Verarbeitung lassen sich die Gerüche reduzieren. Hierbei ist auch darauf zu achten, dass nicht zwei an sich geruchsarme Komponenten, bei ihrer Zusammenfügung neue Gerüche entwickeln (zum Beispiel Unterseite des Teppichbodens und Kleber). Die meisten Neugerüche klingen nach einigen Tagen oder Wochen so weit ab, dass sie nicht mehr wahrnehmbar sind. Unterstützend wirkt hier bei Möbeln und Einrichtungsgegenständen ein ausgiebiges Lüften. Bei Möbeln sollten zur Geruchsreduktion auch die Innenräume des Schrankes gelüftet werden. Eine Erhöhung der Raumtemperatur verstärkt vorübergehend die Geruchsemissionen, verkürzt jedoch die Dauer der Geruchsbeeinträchtigung. Meist sind die Gerüche nur belästigend, können jedoch auch, insbesondere bei höherer Intensität oder negativer Hedonik (unangenehme Geruchsqualität) Gesundheitsstörungen verursachen. Bei empfindlichen Personen werden durch bestimmte Gerüche auch Allergien verursacht. Wenn sich ein unangenehmer Neugeruch nach circa vier Wochen nicht wesentlich vermindert hat oder gar Reizungen der Schleimhäute, Augentränen oder Kopfschmerzen auftreten, sollte das Produkt reklamiert werden. |
| Neutralitätspflichten im Maklergeschäft | duty/obligation to remain neutral in the brokerage business | Ein Immobilienmakler, der für beide Marktparteien (Objektanbieter und Objektsuchende) vermittelnd tätig werden will, muss sich streng neutral bei der Führung von Verhandlungen verhalten. Jedes Einwirken auf den Vertragsabschlusswillen eines der beiden möglichen Geschäftspartner in Richtung Annäherung an die Position der anderen Seite ist bereits problematisch. Seine Vermittlungsfunktion reduziert sich nahezu auf die Funktion eines Moderators. Dieser führt nicht Verhandlungen, sondern lenkt die Diskussion unter den Anwesenden allerdings unter Beachtung des Zieles, eine Einigung zwischen den Parteien über einen Vertragsabschluss herbei zu führen. Verletzt der Makler seine Neutralitätspflicht, verliert er den ihm im Erfolgsfall zustehenden Provisionsanspruch gegenüber demjenigen, der durch die Verhandlungsführung des Maklers benachteiligt wird. |
| Neutralitätsprinzip (Maklergeschäft) | principle of neutrality (broker's business) | Das Selbstverständnis vieler deutscher Makler besteht darin, neutraler Vermittler zwischen den Parteien zu sein. Dieses (konservative) Selbstverständnis entspricht dem Ethos vom "ehrlichen Makler", das vor allem im späten Mittelalter und der beginnenden Neuzeit prägend war, als Makler noch auf ihr Amt vereidigt wurden. Bismarck hat sich dieser traditionellen Vorstellung bedient, als er seine Position 1878 auf dem Berliner Kongress beschrieb, wo es um einen Interessenausgleich zwischen den europäischen Großmächten und dem Osmanischen Reich im Balkankonflikt ging. Heute kommt das Neutralitätsprinzip dadurch zum Ausdruck, dass Makler mit beiden Vertragspartnern, die sie zusammenführen, Maklerverträge schließen und Provisionsvereinbarungen treffen. Die Provision stellt sich als auf die Parteien aufgeteilte Gesamtprovision dar, da die Leistung des neutralen Vermittlungsmaklers beiden Parteien in gleicher Weise zugute kommt. Diese Tätigkeit als "Doppelmakler" ist zwar – im Gegensatz zu Regelungen anderer Länder (z. B. Großbritannien, Niederlande) – nicht untersagt, führt in der Praxis jedoch zu Problemen. Da die maklervertraglichen Regelungen des BGB vom einseitig tätigen Makler ausgehen, muss die Rechtsposition für eine Doppeltätigkeit erst vertraglich hergestellt werden. Allerdings führt dann jede wie auch immer geartete Bevorzugung einer Parteiposition, z. B. bei Preisverhandlungen wegen Verstoß gegen die Neutralitätspflicht zum Provisionsverlust gegenüber der benachteiligten Partei. |
| Neuwert eines Gebäudes | value as when new for a building; replacement value of a building | Der Neuwert einer Immobilie – als Gegenbegriff zum Zeitwert – ist der Wert, der den Herstellungskosten am Bewertungsstichtag entspricht. Er spielt in der Versicherungswirtschaft eine große Rolle. Dort spricht man von der gleitenden Neuwertversicherung. Basis für die Ermittlung der Herstellungskosten sind die Kosten des Basisjahres 1914. Der "Neuwertfaktor", der zum Neuwert führt, ergibt sich aus dem Baupreisindex. Für 2013 betrug er nach Angaben des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft 16,2. Die überwiegende Zahl der Gebäudeversicherungen ersetzt im Fall des Totalschadens die Herstellungskosten vollständig, bzw. bei Teilbeschädigung diejenigen Kosten, die erforderlich sind, den zerstörten Gebäudeteil wieder herzustellen. |
| Newsletter | newsletter | Newsletter sind elektronische Rundschreiben, die der Pflege von bestehenden Beziehungen zwischen dem Versender und dem Empfänger dienen sollen. Dabei gibt es zwei Beziehungstypen, die den Inhalt der Newsletter bestimmen: Beziehungen zu Verbrauchern (B2C) und Beziehungen zu Geschäftsleuten (B2B). In der Regel haben Newsletter werbenden Charakter, sie können aber auch nützliche Informationen enthalten, so dass der eine oder andere Newsletter von Kunden durchaus positiv bewertet werden können. Dies gilt in der Regel z. B. bei Newslettern, die von Verbänden regelmäßig an ihre Mitglieder versendet werden. Allerdings ist dabei zu beachten, das unverlangt zugesendete Newsletter zu wettbewerbsrechtlichen Konsequenzen führen kann. Dies gilt auch für Newsletters, die an Geschäftsleute versendet werden (B2B). So entschied der BGH in seinem Urteil vom 20.05.2009 (Az. IZR 218/07). Aus den Leitsätzen:
Werbung ist nach Auffassung des BGH jede Äußerung bei der Ausübung eines Handels, Gewerbes, Handwerks oder freien Berufes mit dem Ziel, den Absatz von Waren oder die Erbringung von Dienstleistungen zu fördern. In solchen Fällen handelt es sich um einen Verstoß gegen das Verbot der unzumutbaren Belästigung nach § 7 Abs. 2 Nr. 3 UWG. Danach liegt eine unzumutbare Belästigung bei Werbung unter Verwendung einer automatischen Anrufmaschine, eines Faxgerätes oder elektronischer Post vor, ohne dass eine vorherige ausdrückliche Einwilligung des Adressaten vorliegt. Eine unzumutbare Belästigung ist allerdings nicht anzunehmen, wenn der Empfänger der Newsletter seine E-Mail-Adresse dem Absender mitgeteilt hat oder der Empfänger (Kunde) nach der erstmaligen Zusendung nicht widersprochen hat. Der Versender muss dann allerdings dem Kunden klar machen, dass er die weitere Zusendung der Newletter per E-Mail durch entsprechende Mitteilung untersagen kann. |
| NF/Nfl. | (usable) floor area; (usable) floor space; useful area | Abkürzung für: Nutzfläche |
| NGeb | annexe; outbuilding | Abkürzung für: Nebengebäude |
| NHRS | standards committee for heating technology, ventilation and air conditioning | Abkürzung für: Normenausschüsse Heiz- und Raumlufttechnik |
| Nichtabnahmeentschädigung | compensation for failure to take delivery | Wird ein von einem Kreditinstitut gewährtes Darlehen vom Darlehensnehmer nicht abgerufen, kann das Kreditinstitut eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Sie wird neben etwa vereinbarten Bereitstellungszinsen fällig. Die Berechnung kann sowohl nach der sogenannten Aktiv-Aktiv-Methode als auch nach der Passiv-Aktiv-Methode erfolgen. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird ein Vergleich gezogen zwischen den Darlehenszinsen, die der Darlehensschuldner hätte zahlen müssen und dem Zinsergebnis einer anderweitigen Ausleihung, des bereitgestellten Darlehensbetrages. Bei der Passiv-Aktiv-Methode ist die Nichtabnahmeentschädigung die Differenz zwischen den vom Darlehensnehmer tatsächlich zu zahlenden Zinsen und der Rendite aus der fiktiven Anlage des nicht abgenommenen Darlehensbetrags am Kapitalmarkt abzüglich eines Risikoabschlages (ca. 0,05-0,06%) und den Verwaltungskosten des Kreditinstituts. Komplizierter wird die Berechnung dann, wenn es sich um ein Tilgungsdarlehen handelt, weil dann bei der Differenzberechnung die zurückfließenden Tilgungsbeträge zu berücksichtigen sind. Die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung muss auf Angaben beruhen, die der Darlehensnehmer überprüfen kann. |
| Nichtabschlussklausel | clause that forces client to pay broker's commission even if his property is not sold or leased | Eine Klausel, in der sich der Auftraggeber verpflichtet, Provision auch für den Fall zu zahlen, dass er den Hauptvertrag mit dem vom Makler nachgewiesenen Partner nicht abschließt, beseitigt seine Abschlussfreiheit. Sie ist daher in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen unwirksam und kann vielmehr nur individualvertraglich wirksam vereinbart werden (vgl. BGH NJW 1967,1225). Hier ist jedoch die Höhe des Betrages zu beachten, den der Auftraggeber zahlen soll. Ist sie geeignet, wirtschaftlichen Druck auszuüben, den nicht gewünschten Kaufvertrag doch abzuschließen, bedarf die Individualvereinbarung darüber hinaus gemäß § 311 b BGB der notariellen Beurkundung. Ein Betrag von 5.000 Euro übt nach der Rechtsprechung auch dann Druck auf den Auftraggeber aus, wenn er zehn Prozent der vereinbarten Provision nicht übersteigt (vgl.OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 1986,597). |
| Nichtanwendungserlass | non-application decree (signalling the intention not to apply the particular ruling by the court in similar cases) | Ein Nichtanwendungserlass ist ein Mittel der Finanzverwaltung, die Grundsätze eines Urteils des Bundesfinanzhofes nicht über den konkret entschiedenen Einzelfall auf vergleichbare Fälle analog anzuwenden. Die Finanzverwaltung erlässt diese Nichtanwendungserlasse gerne, wenn ihr ein Urteil des BFH nicht passt. Damit vermeidet sie, dass sich Steuerpflichtige bei analogen Fällen auf das für sie günstige Urteil berufen und es ihrer Steuerfestsetzung zugrunde legen wollen. Durch den Nichtanwendungserlass bleibt dem Steuerpflichtigen mit ähnlichem Sachverhalt nur der Weg, selbst in das Rechtsbehelfsverfahren zu gehen und ggf. Klage zu erheben, es sei denn, weitere Verfahren sind anhängig, an die sich der Steuerpflichtige anlehnen kann. |
| Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen durch Mieter | non-execution of basic repairs/internal decorative repairs by the tenant | Ist der Anspruch auf Durchführung der Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag fällig und findet keine Durchführung der Arbeiten durch den Mieter statt, kann der Vermieter ihm eine Frist setzen, bis zu deren Ablauf sie durchzuführen sind. Diese Frist wurde bis zur Schuldrechtsreform von 2002 als Nachfrist bezeichnet; heute wird sie vom Gesetzgeber nur noch "Frist" genannt. Im Internet wird oft fälschlich noch die alte Bezeichnung verwendet. Vorschrift: § 281 Abs. 1 BGB.
Ist die Frist ergebnislos abgelaufen, kann der Vermieter die Arbeiten selbst durchführen (lassen) und die Kosten (als Schadenersatz) mit der Kaution verrechnen. Eine Ablehnungsandrohung ist seit der Schuldrechtsreform generell nicht mehr erforderlich. Anders kann dies allenfalls sein, wenn die Ablehnungsandrohung laut Mietvertrag ausdrücklich nötig ist (etwa in alten Verträgen). Die Dauer der Frist muss angemessen sein, 14 Tage sind laut Kammergericht Berlin ausreichend (Kammergericht Berlin, 30.10.2006, Az. 8 U 38/06). Eine vom Gesetz abweichende vertragliche Regelung, nach der die Fristsetzung überflüssig ist, ist unwirksam (§ 307 BGB). Die Fristsetzung ist jedoch entbehrlich, wenn der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen ernsthaft und endgültig verweigert (§ 281 Abs. 2 BGB) – was grundsätzlich auch durch Auszug und Sich-nicht-mehr-Melden passieren kann. Aber: Darüber, was genau als ernsthafte Ablehnung gilt, sind die Gerichte unterschiedlicher Ansicht. Generell geht man davon aus, dass der Mieter in jedem Fall nur ernsthaft ablehnen kann, wenn er vorher darüber informiert worden ist, welche Arbeiten er im Einzelnen durchzuführen hat (Kammergericht Berlin, 30.10.2006, Az. 8 U 38/06). Hat der Mieter vor seinem Auszug Schönheitsreparaturen vorgenommen und will der Vermieter diese als nicht ausreichend beanstanden, muss der Vermieter im Rahmen der Leistungsaufforderung nach § 281 BGB konkret die einzelnen Mängel darlegen und den von ihm beanstandeten Zustand beschreiben. Nur so kann der Mieter erkennen, inwieweit er seine vertraglichen Verpflichtungen nicht erfüllt haben soll. Der reine Hinweis auf "nicht fachgerechte Schönheitsreparaturen" ist ohne nähere Angaben nicht ausreichend (Kammergericht Berlin, 22.1.2007, Az. 12 U 28/06). |
| Nichtigkeit des Hauptvertrags | invalidity/annulment/rescission of the principal contract | Die Nichtigkeit des Hauptvertrags aufgrund gesetzlicher Vorschriften lässt den Provisionsanspruch entfallen bzw. gar nicht erst entstehen. Nichtigkeit tritt ein bei einem wucherischen oder einem sittenwidrigen Geschäft oder wenn es gegen ein gesetzliches Verbot verstößt. Auch die Nichteinhaltung von Formvorschriften führt zur Nichtigkeit. Dazu zählt z.B. auch die notarielle Beurkundung eines niedrigeren Kaufpreises als vereinbart. Der Auftraggeber des Maklers kann sich auch dann auf die Nichtigkeit des Hauptvertrags und damit auf den Wegfall der Provisionspflicht berufen, wenn er – der Auftraggeber – selbst an der falschen Beurkundung und damit an der Nichtigkeit des Hauptvertrags mitgewirkt hat. Der Provisionsanspruch des Maklers besteht in diesem Fall aber dann, wenn der Maklerkunde trotz des unwirksamen Kaufvertrags im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird. Dadurch tritt nämlich Heilung des Formmangels ein (§ 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB). Anders sieht es aus, wenn ein niedrigerer als der vereinbarte Kaufpreis beurkundet wird und der Makler im Hinblick auf eine Mehrerlösklausel in seinem Maklervertrag dem Verkäufer den tatsächlichen Kaufpreis verschweigt. Dann verwirkt er seinen Provisionsanspruch. Auch die Heilung des nichtigen Kaufvertrags durch Eintragung im Grundbuch kann ihn in diesem Fall nicht retten. Nichtigkeit des Hauptvertrags ist auch gegeben, wenn nur der Grundstückskaufvertrag beurkundet wird, nicht aber auch der damit zusammenhängende Vertrag über die Bebauung des Grundstücks. Die Provision entfällt. |
| Nichtveranlagungsbescheinigung | non-assessment certificate (tax) | Die Nichtveranlagungsbescheinigung wird auf Antrag vom Finanzamt ausgestellt, wenn bestimmte Einkommensgrenzen pro Jahr nicht überschritten werden und keine Pflicht zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung besteht. Die Folge davon ist, dass ein Sparer seine Zinsen und Dividenden ungeschmälert von der Abgeltungssteuer kassieren darf. Normalerweise werden Erträge bestimmter Wertpapiere "an der Quelle" (Abgeltungssteuer) besteuert, was bedeutet, dass von ihnen bei Auszahlung 25 Prozent zzgl. 5,5 Prozent Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer einbehalten werden. Von den steuerlichen Vorteilen einer Nichtveranlagungsbescheinigung profitieren in der Hauptsache Rentner sowie Kinder ohne oder nur mit geringem eigenem Erwerbseinkommen. |
| Nichtzulassungsbeschwerde | complaint against denial of leave to appeal | Gegen eine Entscheidung des Landgerichts in WEG-Angelegenheiten kann gemäß § 543 ZPO durch das Berufungsgericht die Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen werden. Lässt das Berufungsgericht die Revision nicht zu, kann grundsätzlich gegen diese Entscheidung gemäß § 544 ZPO die Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt werden. Zur Vermeidung einer Überlastung des Bundesgerichtshofes nach der Überführung des WEG-Verfahrens in das Verfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO) durch die WEG-Reform im Jahre 2007 kommen die Bestimmungen über die Nichtzulassungsbeschwerde jedoch erst ab 1. Januar 2015 zur Anwendung. |
| Niederfrequente elektromagnetische Wechselfelder | low frequency electromagnetic fields | Die meisten elektrischen Haushaltsgeräte werden mit niederfrequenten elektrischen Wechselfeldern von 50 Hz betrieben. Bei Wechselfeldern wiederholt sich die Ladungsumverteilung ständig mit der Frequenz. Im menschlichen Körper, sowie auch anderen Lebewesen, befindet sich eine Vielzahl elektrisch geladener Teilchen (Ionen), und viele Körperfunktionen beruhen auf einer Verschiebung dieser Teilchen, sind also mit elektrischen Strömen verbunden. Hierauf beruht eine große Zahl von Stoffwechselvorgängen. Die Nerven übertragen ihre Signale durch die Weiterleitung elektrischer Impulse. Auch das Herz ist elektrisch aktiv, wie man durch die Ableitung eines Elektrokardiogramms (EKG) nachweisen kann. So kann eine sogenannte Körperstromdichte in Milliampere pro Quadratmeter gemessen werden. Die natürlichen Körperstromdichten liegen im Durchschnitt im Bereich von 1 bis 10 mA/m2. Der Europäische Rat hat 1999 für 50 Hz einen Basisgrenzwert von 2 mA/m2 für niederfrequente Felder empfohlen, welcher sich an den natürlichen Körperstromdichten und den Werten orientiert, ab denen gesundheitliche Wirkungen auftreten. Elektrische Felder sind nicht an den Verbrauch elektrischer Energie gebunden, sie treten schon auf, wenn lediglich Energie bereitgestellt wird, zum Beispiel durch eine Steckdose im Haushalt. Durch äußere Einwirkung elektrischer oder magnetischer Felder auf den Menschen entstehen zusätzliche Körperströme, wobei ab einem bestimmten Schwellenwert zunächst leichte biologische Effekte zu verzeichnen sind und bei höheren Strömen auch gesundheitliche Auswirkungen durch die Stimulation von erregbaren Zellen wie Nerven und Muskelzellen auftreten können. Das elektrische Feld dringt aber kaum in den menschlichen Körper ein. Ausgehend von einem bestimmten Schwellenwert, welcher von Mensch zu Mensch unterschiedlich ist, können elektrische Felder wahrgenommen werden. Die Härchen auf der Körperoberfläche vibrieren im elektrischen Wechselfeld. Sie werden im Takt der vorherrschenden Frequenz gleichartig aufgeladen und stoßen sich gegenseitig ab. Niederfrequente elektrische und magnetische Felder können bei ausreichender Intensität das Nervensystem im Körper beeinflussen oder empfindliche medizinische Implantate (z.B. Herzschrittmacher) stören. In einer Untersuchung von 2001 konnten experimentell Schrittmacher-Fehlfunktionen bei Exposition gegenüber von 50 Hz Magnetfeldern zwischen 16 µT und 252 µT festgestellt werden (Scholten und Silny). Obwohl Schrittmacher, insbesondere moderne Geräte, in der Regel eine Störung von außen erkennen und dann in einen sicheren Störmodus umschalten, sind lebensbedrohliche Situationen aber im Einzelfall nicht auszuschließen. Deshalb sollten Schrittmacherträger diesbezüglich ihren Hausarzt konsultieren. Ein Abstand von 20-30 cm von elektrischen Haushaltsgeräten bietet sicheren Schutz. Bei einer Körperstromdichte über 10 mA/m2 durch niederfrequente elektromagnetische Felder gibt es wissenschaftlich bestätigte Wirkungen über optische Sinneseindrücke, aber auch Berichte über eine beschleunigte Knochenheilung. Bei mehr als 100 mA/m2 treten Gesundheitsgefahren auf, die unter anderem mit einer Veränderung der Erregbarkeit des zentralen Nervensystems zusammenhängen. Bei über 1000 mA/m2 sind ernsthafte Schädigungen des Organismus möglich, so kann Herzkammerflimmern, auch mit Todesfolge, auftreten. Die gesundheitliche Relevanz der Expositionen mit Elektrosmog unterhalb der Grenzwerte ist Gegenstand kontroverser Diskussionen. So werden häufig Erkrankungen wie Krebs bei Erwachsenen, Leukämien bei Kindern, Depression und Selbstmord, Herz-Kreislauf-Erkrankungen, Entwicklungsstörungen, immunologische Veränderungen und Verhaltensänderungen in Zusammenhang mit einer Exposition gegenüber elektrischen und magnetischen Feldern gebracht. Hierbei werden zum Teil auch Emissionen von Radioweckern, Mobilfunksendeanlagen, Handys, Hochspannungsleitungen oder Haushaltsgeräten in einem Atemzug genannt, ohne die unterschiedlichen elektromagnetischen Ursachen und damit auch Wirkungen zu bedenken. So werden beim Mobilfunk hochfrequente elektromagnetische Felder genutzt, Hochspannungsleitungen und Haushaltsgeräte emittieren dagegen niederfrequente elektrische und magnetische Felder. Niederfrequente elektrische Wechselfelder treten in der Nähe von elektrischen Maschinen und Anlagen auf (zum Beispiel Lampen, Bügeleisen, Haartrockner, Elektrotherapie, Netzleitung in Gebäuden, Trafostationen, Hochspannungsfreileitungen). Die Wechselfelder können von außen kaum (nur sehr geschwächt) in Gebäude, Züge oder Kraftfahrzeuge eindringen. Die Grenzwerte der Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (26. BImSchV) im niederfrequenten Bereich betragen 5 kV/m bei einer Frequenz von 50 Hz (Haushaltsstrom) und 10 kV/m bei 16,7 Hz (Oberleitungsstrom der Bahn). Haushaltsgeräte unterliegen nicht der oben genannten Verordnung. Die in dieser Verordnung festgelegten Grenzwerte, welche auch von der Deutschen Strahlenschutzkommission (SSK) empfohlenen sind, können aber für die Beurteilung möglicher gesundheitlicher Wirkungen aller niederfrequenten elektromagnetischen Felder im 50 Hz-Bereich und damit auch für die Beurteilung von Haushaltsgeräten herangezogen werden. Im Abstand von 30 cm weisen Haushaltsgeräte Feldstärken auf, die deutlich unterhalb der Grenzwerte liegen:
Im Alltag entsteht eine Exposition der Bevölkerung hauptsächlich durch die elektrischen und magnetischen Felder, welche durch die Stromversorgung mit 50 Hz und die elektrifizierten Verkehrssysteme wie Eisenbahnen (16,7 Hz) hervorgerufen werden. Bezüglich der niederfrequenten magnetischen Felder wird ein auf den gesamten Körper bezogener Höchstwert von 100 Mikrotesla (µT) empfohlen. Das magnetische Wechselfeld erzeugt elektrische Felder und Ströme im Inneren des Körpers direkt. Diese sind entscheidend für die gesundheitliche Bewertung.
Bei einem Mindestabstand von 30 cm zu einem elektrischen Gerät treten in den meisten Fällen auch keine Störungen von Herzschrittmachern auf. Herzschrittmacherpatienten sollten sich aber bei ihrem Arzt darüber informieren, ob bei ihrem Typ des Schrittmachers eine Störung durch die niederfrequenten Felder von Haushaltsgeräten möglich ist. In der unmittelbaren Umgebung von Niederspannungs-Transformatorstationen wurden – abhängig vom jeweils gegebenen Stromverbrauch – magnetische Flussdichte zwischen 30 und 100 µT gemessen, aber bereits in ein bis 2 m Abstand gehen diese Feldstärken auf Werte zwischen 1-5 µT zurück. Zur Verringerung der Belastung durch Stromnetze im Haushalt kann man Hin- und Rückleiter in einem Kabel führen und Steigleitungen zur Versorgung mehrerer Wohnungen in einem möglichst großen Abstand zu Aufenthaltsräumen installieren. Wichtig ist es auch, energiesparende Elektrogeräte zu nutzen. Zusammengefasst beurteilt, werden elektrische Feldstärken und magnetische Flussdichten von Haushaltsgeräten und der Elektroinstallation im Haus vom Bundesamt für Strahlenschutz (www.bfs.de) als gering und gesundheitlich unbedenklich eingestuft. Vorsorglich gelten aber folgende Empfehlungen:
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| Niederschlagswasser | atmospheric water; precipitation water; (run-off) rainwater; storm water | Die Wasserversorgungsunternehmen vieler Gemeinden erheben Gebühren für Niederschlagswasser. Darunter ist das Wasser zu verstehen, das als Regen auf die durch Bebauung versiegelten Flächen des Grundstücks fällt und dann durch die Kanalisation abgeleitet werden muss. Heute bestehen in der Regel für Regenwasser und Abwasser getrennte Kanäle, wobei den Gemeinden selbst auch Kosten für die "Entsorgung" des Regenwassers entstehen. Für Hauseigentümer empfiehlt sich eine genaue Prüfung, ob im Gebührenbescheid die versiegelte Fläche korrekt angegeben ist. Sparen lässt sich hier durch Maßnahmen der Grundstücksgestaltung: Zufahrt nicht betonieren oder pflastern, sondern mit Kies belegen, Autostellplatz mit Gras bepflanzen, das durch ein befahrbares Stahlgitter wächst. Weitere Möglichkeiten sind Rasengittersteine, Holzpflaster und sogenannte Porenpflaster aus durchlässigen Betonsteinen. Je nach Gestaltungsmethode und -Material werden unterschiedliche Grade der Versickerung erzielt. Derartige Maßnahmen lohnen sich jedoch nur, wenn die betreffende Gemeinde die Gebühr zumindest teilweise anhand der versiegelten Fläche des jeweiligen Grundstücks ermittelt und nicht allein auf Basis des Trinkwasserverbrauchs. Wegweisend waren zu diesem Problem das Urteil des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes (Az. 23B02.1937-W2K01.997) und die Abweisung der dagegen gerichteten Revision durch das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Az. 9B51.03). Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat entschieden, dass in bestimmten Fällen die Einführung einer gesplitteten Abwassergebühr erforderlich ist. Dabei werden die Kosten für die Schmutzwasser- und Niederschlagswasser-Beseitigung getrennt errechnet. Die Schmutzwasserkosten richten sich nach dem Trinkwasserverbrauch und die Kosten für die Niederschlagswasser-Beseitigung orientieren sich an der versiegelten Grundstücksfläche mit Kanalanschluss. Nach dem Urteil ist es bei einem Kostenanteil der Niederschlagswasser-Beseitigung von mehr als 12 Prozent an den gesamten Abwasserkosten angezeigt, eine gesplittete Abwassergebühr einzuführen. Eine Reihe weiterer Gerichtsurteile hat bestätigt, dass eine einheitliche Berechnung der Gebühren für Schmutzwasser und Niederschlagswasser nach dem Frischwasserverbrauch im Regelfall nicht mehr als zulässig angesehen werden kann (Hessischer VGH, Urteil vom 2.9.2009, Az. 5 A 631/08; VG Lüneburg, Urteil vom 31.5.2007, Az. 3 A 370/05). Dies gilt auch für kleine Gemeinden (VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 11.3.2010, Az. 2 S 2938/08). Teilweise machen gemeindliche Abwassersatzungen die Erhebung einer Gebühr für Niederschlagswasser davon abhängig, ob ein Anschluss ans Abwasserkanalnetz oder auch nur die Möglichkeit eines solchen Anschlusses besteht. Im letzteren Fall kann die Behörde jedoch nicht zunächst einen Grundstückseigentümer dazu verpflichten, Sickermulden für Niederschlagswasser auf seinem Grundstück anzulegen, und ihn dann trotz nicht bestehendem Kanalanschluss zur Bezahlung einer Abgabe für eingeleitetes Niederschlagswasser heranziehen ( OVG Rheinland-Pfalz zu Gewerbegrundstück, Az. 6 A 11142/06, Urteil vom 19.12.2006). |
| Niederschrift (Wohnungseigentümerversammlung) | record/ minutes (of a freehold flat owners' meeting) | Über die von den Wohnungseigentümern in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist eine Niederschrift anzufertigen. Sie ist von dem Versammlungsvorsitzenden und einem der teilnehmenden Wohnungseigentümer sowie von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder seinem Stellvertreter – sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist – zu unterschreiben (§ 24 Abs. 6 WEG). Die Anfertigung der Niederschrift durch den Verwalter muss so rechtzeitig erfolgen, im Regelfall spätestens eine Woche vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG), dass jeder Wohnungseigentümer von seinem Einsichtsrecht Gebrauch machen kann, um sich über die Inhalte der gefassten Beschlüsse zu informieren und gegebenenfalls danach zu entscheiden, ob er von seinem Beschlussanfechtungsrecht Gebrauch machen will oder nicht. Eine Verpflichtung des Verwalters zur Übersendung der Beschlussniederschrift besteht allerdings nicht. Im Verwaltungsvertrag kann jedoch eine Regelung getroffen werden, die den Verwalter verpflichtet, den Wohnungseigentümern gegen zusätzliche Gebühr die Niederschrift rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist zu übersenden. Die Wirksamkeit der von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüsse hängt aber nicht von ihrer Aufnahme in die Niederschrift ab. Die Niederschrift ist insoweit nicht Voraussetzung für deren Gültigkeit. Vielmehr erlangen Beschlüsse der Wohnungseigentümer ihre Rechtswirkung mit der durch den Versammlungsvorsitzenden vorzunehmenden Feststellung des Beschlussergebnisses in der Wohnungseigentümerversammlung (konstitutive Beschlussfeststellung). Selbst die Feststellung eines falschen Ergebnisses aufgrund falscher Stimmenwertung (Wertung von Stimmenthaltungen als Nein-Stimmen) oder falscher Stimmenauszählung bewirkt nicht die Unwirksamkeit eines Beschlusses, vielmehr ist auch ein "falscher" Beschluss wirksam, wenn er nicht angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt wird. In der Teilungserklärung bzw. in der Gemeinschaftsordnung kann jedoch vereinbart werden, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses die Unterzeichnung der Niederschrift durch den Versammlungsleiter sowie von zwei Verwaltungsbeiräten oder Wohnungseigentümern erforderlich ist. In diesem Fall müssen aber die unterzeichnenden Wohnungseigentümer in der Versammlung tatsächlich anwesend gewesen sein. Verweigert einer der Unterzeichnungsberechtigten seine Unterschrift wegen fehlerhafter Protokollierung, kann dessen Unterschrift nicht durch die eines anderen anwesenden Wohnungseigentümers ersetzt werden, es sei denn, dass die Unterschriftsverweigerung rechtsmissbräuchlich ist (LG Dortmund, 06.08.2013, 1 S 298/12, DWE 2013, 149). Der Niederschrift sind die mit der Tagesordnung übersandten Beschlussunterlagen sowie die Anwesenheitsliste und die Stimmrechtsvollmachten als Anlagen beizufügen. Neben der Niederschrift ist zusätzlich gemäß § 24 Abs. 7 WEG eine Beschlusssammlung zu führen, die nicht nur über die Beschlussinhalte Aufschluss gibt, sondern auch über Änderungen, Aufhebungen oder gerichtliche Entscheidungen zu den jeweiligen Beschlüssen und damit über deren aktuelle Rechtsfolgen informiert. |
| Niedrigenergiehaus | low-energy house | Das Niedrig-Energiehaus zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass Wärmeverluste durch Verwendung wärmedämmender Baumaterialien vermieden werden. Dies spart Energiekosten. Durch Energieeinsparung wird die CO2-Emission verringert. Neben dem Niedrigenergiehaus ist auch das sog. Passivhaus höchst energiesparend. Ob das Energieeinsparpotenzial des Niedrigenergiehauses aber tatsächlich ausgeschöpft wird, hängt naturgemäß von den Nutzern des Hauses, insbesondere von ihrem Lüftungsverhalten ab. Nutzer von Niedrigenergiehäusern können bis zu 40% Heizenergie einsparen im Vergleich zu Nutzern konventionell gebauter Häuser. Um den Niedrigenergiehaus-Standard zu erreichen, bietet sich die Kombination mehrerer technischer Komponenten an. Hierzu zählen eine Gebäudeform mit einem optimalen Verhältnis von umbautem Raum zur Fläche der Außenwände, Wärmeschutz an Außenwänden, Dach und Kellerdecke, luftdichte Gebäudehülle (zu messen im Blower-Door-Messverfahren), Wohnungslüftung mit Wärmerückgewinnung, regelbare Heizwärmeverteilung. Hinzu kommen Anlagen, die den Verbrauch von Primärenergie senken etwa durch effiziente Heizanlagen mit hohem Wirkungsgrad und Solaranlagen (Sonnenkollektoren und Photovoltaik). |
| Nießbrauch (allgemein) | life estate; life interest; usufruct; beneficial enjoyment of property; beneficial interest; lifehold; lifelong right of use; usufructuary right (general) | Beim Nießbrauch ist zwischen dem Nießbrauch an Sachen, dem Nießbrauch an Rechten und dem Nießbrauch an Vermögen zu unterscheiden. Beim Nießbrauch an Sachen ist wiederum zwischen dem Nießbrauch an beweglichen Sachen und dem Nießbrauch an Grundstücken zu unterscheiden. Ein Nießbrauch an Rechten ist nur möglich, wenn das Recht nutzbar ist. Ein Nießbrauch kann unentgeltlich, teilentgeltlich oder entgeltlich eingeräumt werden. Charakteristisch für alle Fallgestaltungen des Nießbrauchs ist dessen Unveräußerlichkeit. Nießbrauch kann auch nicht vererbt werden. Die Ausübung des Nießbrauchs kann aber Dritten überlassen werden. Man spricht hier von Übertragung des Nießbrauchs. Vor größerer Bedeutung ist der Nießbrauch an Grundstücken. Nießbrauch kann auch an Grundstücksteilen eingeräumt werden, z. B. an bestimmten Wohnungen eines Mietshauses. Möglich ist auch die Einräumung eines Nießbrauchsrechts an einer Eigentumswohnung. In der Regel handelt es sich bei der Einräumung von Nießbrauch an Grundstücken um eine steuerrechtliche Angelegenheit im Zusammenhang mit einer Erbschaft. Dabei wird zwischen dem Vorbehaltsnießbrauch und dem Zuwendungsnießbrauch unterschieden. Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Grundstückseigentümer das Grundstückseigentum an den vorgesehenen Erben und behält sich das Nutzungsrecht vor. Beim Zuwendungsnießbrauch räumt der Grundstückseigentümer dem vorgesehenen Erben den Nießbrauch ein. Der Nießbrauchberechtigte hat weitgehend die Stellung eines „wirtschaftlichen Eigentümers“. Das Nießbrauchrecht ist nicht nur ein Nutzungsrecht. Es beinhaltet nach § 1047 BGB auch die Verpflichtung der Tragung öffentlicher und privatrechtlicher Lasten, soweit diese bei Bestellung des Nießbrauchs bestanden haben. Zu den Lasten zählen auch Zinsen für bei der Nießbrauchsbestellung schon bestehende Grundschulddarlehen. Da der Nießbrauchsberechtigte jedoch nach wie vor nicht tatsächlicher Eigentümer ist, kann er keine weiteren Belastungen des Grundstücks vornehmen. Er kann also z. B. keine neue Grundschuld eintragen lassen. Er hat ferner auch den Nießbrauchsgegenstand – z. B. das Grundstück mit darauf befindlichem Haus – in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten. Auch gewisse Ausbesserungen und Erneuerungen muss er (im Rahmen üblicher Erhaltungsarbeiten) durchführen. |
| Nießbrauch (Wohnungseigentum) | life estate; life interest; usufruct; beneficial enjoyment of property; beneficial interest; lifehold; lifelong right of use; usufructuary right (freehold flat) | Nießbrauch ist eine Form der Dienstbarkeit. Beim Nießbrauch wird ein Grundstück in der Weise belastet, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, entsprechende Nutzungen (zum Beispiel Mietzahlungen) zu erhalten. Der Nießbrauch spaltet – vereinfacht ausgedrückt – das juristische Eigentum vom wirtschaftlichen Eigentum ab. Beim Nießbrauch an einer Immobilie hat der Nießbraucher die Pflicht, das Gebäude zu unterhalten, also die Kosten für Instandhaltungen, Steuern, Versicherungen usw. zu zahlen. Er muss auch für Darlehenszinsen aus einer Beleihung des Objektes aufkommen. Allerdings kann auch vereinbart werden, dass der Eigentümer alle Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten übernimmt ("Bruttonießbrauch"). Der Nießbrauch kann nicht nur bei Grundstücken oder beweglichen Sachen, sondern auch bei Vermögen, bei Rechten und an einer Erbschaft vereinbart werden. Der Nießbrauch ist ein nicht übertragbares und unvererbliches Recht. Ein Nießbrauch kann sowohl dadurch zustande kommen, dass der Eigentümer das Eigentum am Grundstück einem Dritten überträgt und sich den Nießbrauch vorbehält ("Vorbehaltsnießbrauch") oder dadurch, dass er einem Dritten den Nießbrauch am Grundstück einräumt und das Eigentum behält ("Zuwendungsnießbrauch"). Schließlich kann ein Eigentümer auch sein Testament so gestalten, dass der Erbe (zum Beispiel sein Sohn) das Eigentum am Grundstück erhält und ein Dritter (zum Beispiel sein Bruder) den Nießbrauch zugesprochen bekommt (Vermächtnisnießbrauch). In steuerlicher Hinsicht muss beim Nießbrauch folgendes bedacht werden: Steht dem Zuwendungsnießbrauch eine Gegenleistung (Einmalzahlung) gegenüber, dann handelt es sich beim Eigentümer um Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, die er jedoch auf bis zu zehn Jahre verteilen kann. Erzielt der Nießbraucher bei entgeltlicher Bestellung des Nießbrauchs Einnahmen, handelt es sich dann um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die er durch von ihm übernommene Bewirtschaftungs- und Kapitalkosten (Werbungskosten) schmälern kann. Verbleiben die Kosten beim Eigentümer, kann auch er sie als Werbungskosten absetzen. Die AfA für den Nießbrauch wird dem Nießbraucher zugesprochen, diejenige für das Gebäude dem Eigentümer. Beim Vorbehalts- und Vermächtnisnießbrauch entfallen diese Gestaltungsmöglichkeiten, da eine entgeltliche Bestellung nicht möglich ist. Auch eine Eigentumswohnung kann mit einem Nießbrauch belastet sein. Damit stellt sich die Frage nach der Stellung des Nießbrauchers in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach herrschender Rechtsauffassung ändert die Belastung eines Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch nicht die Rechtsstellung des im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümers. Ihm stehen weiterhin alle Rechte gemäß Wohnungseigentumsgesetz zu (BGH 07.03.2002 V ZB 24/01). Folglich ist der Nießbraucher weder zur Wohnungseigentümerversammlung einzuladen, noch steht ihm ein Teilnahmerecht bzw. Stimmrecht zu. Eine Ausnahme gilt für den Fall, dass der eingetragene Eigentümer ihn zur Vertretung bevollmächtigt, sofern nicht eine Vertretungsbeschränkung gemäß Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung entgegensteht. Ebenfalls ist er nicht berechtigt, Beschlüsse der Wohnungseigentümer gerichtlich anzufechten. Der Wohnungseigentümer kann jedoch gegenüber dem Nießbraucher verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung dessen Interessen zu berücksichtigen oder auch nach dessen Weisung zu handeln. |
| Nischen-Marketing | niche marketing | Wirtschaftlichen Erfolg bei Maklern oder in Immobilienunternehmen können Spezialisierungen bringen. Eine besondere Form der Spezialisierung ist das Bearbeiten einer Nische, genauer einer Marktnische. „Eine Nische ist eine eng definierte Gruppe, die einen bestimmten Mix von Vorteilen und Nutzen anstrebt. Marketing-Spezialisten spüren Nischen normalerweise auf, indem sie ein Marktsegment in Teilsegmente aufsplitten.“1 Eine attraktive Nische ist wie folgt gekennzeichnet:
Unter den Maklern gibt es neben Spezialisierungen auf bestimmte Teilmärkte (2-Zimmer-Stadtwohnungen, Doppelhaushälften in Oberzentren, Einfamilienhäuser auf dem Lande) bestimmte Nischen. Beispielsweise vermitteln einzelne Makler Resthöfe vorhergehender landwirtschaftlicher (Groß-) Betriebe zu Wohnzwecken oder Mietwohnungen für studentische Wohngemeinschaften. Studentisches Wohnen kann auch in der immobilienwirtschaftlichen Projektentwicklung, in der Verwaltung beziehungsweise dem Management von Immobilien und als Finanzierungs- sowie Investitionsobjekt eine lohnende Nische in Deutschlands Universitätsstädten und Studentenhochburgen sein. Den allgemeinen Gegenpol zu jemandem, der eine Nische besetzt, stellt der Generalist dar. 1vgl. Kottler, Philip, Marketing Management, 11th edition 2003, S. 280/281 2ebenda |
| NJW | "Neue Juristische Wochenschrift" (standard journal for lawyers) | Abkürzung für: Neue Juristische Wochenschrift / Zeitschrift |
| NJW-RR | - n.a. - | Abkürzung für: NJW-RechtsprechungsReport Zivilrecht / Zeitschrift |
| NK | additional charges; additional costs; additional expenses; accessory costs; ancillary expenses; attendant expenses; incidental expenses; incidental related costs; service charge | Abkürzung für: Nebenkosten |
| NMV | German ordinance regulating publicly subsidised tenancies on controlled rents in newly-built houses | Abkürzung für: Neubaumietenverordnung |
| NMV 70 | German ordinance regulating publicly subsidised tenancies on controlled rents in newly-built houses (from 1970) | Abkürzung für: Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen von 1970 (= Neubaumietenverordnung). |
| Nominalschuld | nominal value of a loan | Diese Darlehenssumme ist entscheidend für die Berechnung von Zinsen, Tilgung, Disagio und Bearbeitungsgebühr. Die Nominalschuld unterscheidet sich von dem tatsächlichen Auszahlungsbetrag, bei dem die Bearbeitungsgebühren oder das Disagio schon abgezogen wurden. |
| Nominalzins | nominal interest | Der Nominalzins bezieht sich auf den geschuldeten Kreditbetrag, ohne dass die Kreditnebenkosten dabei berücksichtigt werden. Er enthält also weder Bearbeitungsgebühren noch ein Disagio. Im Gegensatz dazu steht der Effektivzins, der diese Kosten mit berücksichtigt. Der Nominalzins wird auch als Gegenbegriff zum Realzins verstanden. Im Nominalzins ist die Inflationsrate enthalten, während der Realzins der inflationsbereinigte Zins ist. Im Vergleich zum Nominalzins ist der Liegenschaftszins ein Realzins, weil dieser sich nicht auf einen inflationsabhängigen Geldbetrag bezieht, sondern auf ein ertragsfähiges, inflationsunabhängiges Grundstück. |
| Non-Performing Loans | non-performing loans | Eine einheitliche, allgemein anerkannte Definition für Non-Performing Loans existiert bislang nicht. Im engeren Sinne werden darunter ernsthaft ausfallgefährdete Kredite verstanden, die bereits zu drei oder mehr aufeinander folgenden Zahlungsterminen nicht mehr ordnungsgemäß bedient worden sind. Im weiteren Sinne wird die Bezeichnung für Kredite verwendet, bei denen es zu Abweichungen vom Tilgungsplan gekommen ist. Sie werden auch als Subperforming Loans bezeichnet. Weitere, häufig synonym für Non-Performing Loans oder Subperforming Loans verwendete Begriffe sind Faule Kredite, Notleidende Kredite, Problemkredite, Distressed Loans, Defaulted Loans, Non-Core Loans. Bei Non-Performing-Loans-Transaktionen werden Not leidende Darlehen an spezialisierte Abwickler wie Lone Star oder Goldmann Sachs veräußert, die sich aus diesem Geschäft überdurchschnittliche Renditen im zweistelligen Bereich erhoffen. Im Gegensatz zu den USA, Japan und anderen europäischen Ländern (z. B. Italien) wurden in Deutschland derartige Transaktionen erst vor wenigen Jahren am Markt eingeführt. Der Veräußerer nimmt zwar Abschläge auf die Nominalkreditsumme hin, gleichwohl bieten sich ihm folgende Vorteile:
Die Konzeption von Geldanlageprodukten auf der Basis ausfallgefährdeter Kredite war ein Hauptauslöser der Subprime-Krise in den USA ab 2006 und damit auch der weltweiten Finanzkrise. |
| Non-Recourse-Finanzierung | non-recourse financing | Die Non-Recourse-Finanzierung ist eine regresslose Finanzierung, d. h. ohne Rückgriff. Es ist eine Variante der internationalen Projektfinanzierung, bei der die beteiligten Banken alle Risiken übernehmen und auf jeden Rückgriff auf die Projektträger verzichten. Man versteht darunter eine Finanzierung z.B. für Kapitalgesellschaften ohne persönliche Haftung der einzelnen Gesellschafter. Diese Finanzierungsvariante bietet sich beispielsweise für in- oder ausländische Beteiligungsgesellschaften an. Bei dieser Finanzierungsvariante beleihen Bankpartner Gewerbeimmobilien bis ca. 70% des Beleihungswertes bzw. wohnwirtschaftlich genutzte Immobilien bis ca. 80% des Beleihungswertes. Der Beleihungswert richtet sich vor allem nach dem sogenannten Ertragswert der Immobilie. |
| Nonterritoriales Büro | non-territorial office | Das nonterritoriale Büro ist ein Büro ohne feste persönliche Arbeitsplätze. Die vorhandenen Arbeitsplätze werden von den Beschäftigten nach dem Prinzip des Desksharing genutzt. |
| Normalherstellungskosten (Immobilienbewertung) | standard building costs 2000 (property valuation) | Die "Normalherstellungskosten 2010" der Sachwertrichtlinie dienen der Ermittlung des Sachwertes baulicher Anlagen (ohne Außenanlagen), der Herstellungskosten eines Gebäudes, der Ermittlung von Flächen und Rauminhalten vieler verschiedener Gebäudearten. Sie löst die NHK 2000 ab. Nach der amtlichen Verlautbarung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung ist ihr Zweck, die Vorgehensweise bei der Ermittlung von Gebäudesachwerten genau festzulegen. Rechtsgrundlage sind die §§ 21 – 23 ImmoWertV. Beschrieben wird in der Sachwertrichtlinie das Verfahren, das über den ermittelten „vorläufigen Sachwert“ von 36 verschiedenen Gebäudearten über die Marktanpassung mit Hilfe von Sachwertfaktoren unter Berücksichtigung objektspezifischer Grundstücksmerkmale zum Verkehrswert führt. Bereits mit Einführung der Normalherstellungskosten 1995 – die noch Regionalfaktoren enthielten - wurde die frühere Berechnungsgrundlage des Basisjahrs 1913 ersetzt. Eine Erweiterung wurde in den NHK 2000 vorgenommen. Es handelt sich um ein Tabellenwerk mit 95 Gebäudetypen, wobei nach Objektart, Baualtersgruppe und Bauweise, Ausstattungsstandard usw. differenziert wird. Änderungen des Umsatzsteuersatzes werden durch Einbeziehung in den Baupreisindex berücksichtigt. Die sich auf die Flächen beziehende Berechnungsgrundlage ist die Brutto-Grundfläche (BGF) im Sinne der DIN 277. Diese ist gegenüber dem Brutto-Rauminhalt (BRI), dessen Kosten in den NHK 95 ebenfalls noch angegeben waren, nunmehr als ausschließliche Berechnungsgrundlage heranzuziehen. Lediglich für Objekttypen, bei denen die Brutto-Grundfläche keinen sinnvollen Berechnungsbezug herstellt (zum Beispiel Lagergebäude, Industriegebäude, Werkstätten) wurden die Kosten pro Kubikmeter Brutto-Rauminhalt angegeben. |
| Normenkontrollklage | judicial review of an administrative act by the Federal Constitutional Court | Mittels einer Normenkontrollklage kann eine Rechtsnorm – also zum Beispiel ein Gesetz, eine Verordnung oder eine gemeindliche Satzung – auf die Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht überprüft werden. Denn jedes Gesetz muss sich beispielsweise im Einklang mit der deutschen Verfassung – dem Grundgesetz – befinden. Es gibt mehrere Unterarten dieser Verfahrensart: Bei der konkreten Normenkontrollklage kann ein konkreter Rechtsfall nicht gelöst werden, ohne die Frage zu beantworten, ob das dafür entscheidende parlamentarische Gesetz sich in Übereinstimmung mit der Verfassung befindet. Das Gericht legt das Gesetz je nach betroffener Verfassung dem Verfassungsgericht des Bundeslandes oder dem Bundesverfassungsgericht vor (Art. 100 GG). Bis zu dessen Urteil ruht das Verfahren im Ausgangsfall. Bei der abstrakten Normenkontrollklage wird eine Rechtsnorm (keine Verwaltungsvorschrift) ohne konkreten zugrunde liegenden Fall durch das Bundesverfassungsgericht geprüft. Diese Prüfung kann von der Bundesregierung, einer Landesregierung oder einem Viertel der Mitglieder des Bundestages beantragt werden (Art. 93 Abs. 1 Nr. 2 Grundgesetz) – also nicht von einem Bürger. Ausnahmen sind einige Bundesländer, in denen die Landesverfassung auch dem Bürger die Möglichkeit einer abstrakten Normenkontrollklage gewährt. Die Bezeichnungen dieser Klage können dann jedoch abweichend sein. So wird sie in Bayern als Popularklage bezeichnet. Dort besagt Art. 98 der Verfassung des Freistaates Bayern: „Der Verfassungsgerichtshof hat Gesetze und Verordnungen für nichtig zu erklären, die ein Grundrecht verfassungswidrig einschränken.“ In Hessen existiert die sogenannte Volksklage. Sie hat zur Voraussetzung, dass ein Prozent der Stimmberechtigten den Antrag unterstützen. Im Verwaltungsrecht richtet sich das Verfahren des Normenkontrollantrages nach § 47 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Nach dieser Vorschrift können die Oberverwaltungsgerichte und Verwaltungsgerichtshöfe über die Gültigkeit von auf Grundlage des Baugesetzbuches erlassenen Satzungen und Rechtsverordnungen entscheiden – sowie nach landesrechtlicher Festlegung auch über andere im Rang unter dem Landesgesetz stehende Rechtsvorschriften. Einen entsprechenden Antrag stellen kann jede natürliche oder juristische Person, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein beziehungsweise in absehbarer Zeit verletzt zu werden, ferner auch jede Behörde. Dies muss innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung der Rechtsvorschrift geschehen. Gegen einen Bebauungsplan oder eine Satzung nach § 34 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 oder § 35 Abs. 6 des Baugesetzbuchs kann auf diesem Weg nicht vorgegangen werden, wenn der Antragsteller Argumente vorbringt, die er im Rahmen der öffentlichen Auslegung oder der Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit nicht oder verspätet geltend gemacht hat, aber hätte geltend machen können, und wenn auf diese Rechtsfolge im Rahmen der Beteiligung aufmerksam gemacht wurde. |
| Normobjekt | standard object | Ein Normobjekt ist ein hinsichtlich Größe, Alter, Lageeigenschaften und Qualität genau definiertes Immobilienobjekt. Normobjekte haben keine wertbeeinträchtigenden Zustandsmerkmale (z.B. Reparaturstau). Da die am Immobilienmarkt gehandelten Realobjekte in der Regel nicht in das Definitionsraster eines Normobjektes passen, erfolgt Bewertung eines Normobjektes aus der Ableitung der am Immobilienmarkt für Realobjekte erzielten Preise über Zu- und Abschläge. Normobjekte haben im Rahmen der Immobilienmarktforschung Bedeutung für Zeitreihenanalysen der Immobilienpreise, aber auch für die Erstellung von Raumindizes. Sie sind Grundlage des IVD-Preisspiegels. |
| Notar | notary; notary public | Der Notar ist ein von der Justizverwaltung eines Bundeslandes nach dem Bedarfsprinzip bestellter Volljurist, der bestimmte Aufgaben im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit und der Rechtspflege wahrzunehmen hat. Voraussetzung der Bestellung ist eine in der Regel dreijährige Anwärterzeit als Notarassessor. Bei Immobiliengeschäften ist die Mitwirkung des Notars vielfach erforderlich (notarielle Beurkundung). Bei den Rechtsgeschäften, die vom Notar beurkundet werden, hat der Notar nach dem Beurkundungsgesetz eine besondere Belehrungspflicht. Er muss die Parteien über die rechtliche Tragweite des Vertrages aufklären, den die Parteien schließen wollen. Alle Beurkundungen, die der Notar vornimmt, sind in zeitlicher Reihenfolge in ein gebundenes Register einzutragen (Urkundenrolle). Für seine Tätigkeit erhält der Notar Gebühren und Auslagen. Die wurden bis Ende Juli 2013 nach der Kostenordnung berechnet. Seit 1. August 2013 ist das Gerichts- und Notarkostengesetz einschlägig. Durch die Neuregelung wurde das Gebührensystem vereinfacht. Gebührenvereinbarungen sind weiterhin unzulässig. Zur Absicherung der finanziellen Abwicklung eines beurkundeten Geschäftes kann der Notar ein besonderes Konto ("Notaranderkonto") zur Verfügung stellen, über das er treuhänderisch verfügt. |
| Notar-Anderkonto | notarial trust account; account kept by a notary in his or her own name for a third party | |
| Notarbescheinigung | notary's/notarial certification | |
| Notargehilfe / Notargehilfin | notary's clerk | Nach der Beurkundung z.B. eines Grundstückskaufvertrages muss dieser Vertrag auch "vollzogen" werden. Es müssen Anträge an das Grundbuchamt gestellt werden, die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes muss besorgt werden usw. Dafür hat der Notar speziell ausgebildetes Personal, nämlich den/die Notargehilfen/in. |
| Notarhaftung | notary public's liability | Notare haben gegenüber den Personen, deren Geschäfte sie beurkunden, verschiedene Aufklärungs- und Sorgfaltspflichten. Die Grundregel für die Haftung der Notare ist § 19 Bundesnotarordung (BNotO). Nach dieser Vorschrift haften Notare für vorsätzlich und fahrlässig erfolgte Amtspflichtverletzungen. Der Notar hat danach einem anderen den Schaden zu ersetzen, den dieser wegen der Amtspflichtverletzung erlitten hat. Aus einer Haftung wegen fahrlässiger Amtspflichtverletzungen kann in der Regel nur dann Schadenersatz verlangt werden, wenn es keine andere rechtliche Anspruchsgrundlage gibt. Der Staat haftet nicht an Stelle des Notars. Was die Amtspflichten des Notars sind, ergibt sich aus anderen Vorschriften der Bundesnotarordnung (BNotO). Eine dieser Vorschriften ist § 28. Danach hat ein Notar „durch geeignete Vorkehrungen die Wahrung der Unabhängigkeit und Unparteilichkeit seiner Amtsführung, insbesondere die Einhaltung der Mitwirkungsverbote und weiterer Pflichten“ sicherzustellen. Die Mitwirkungsverbote sind in § 3 BNotO geregelt. Danach darf der Notar nicht bei Beurkundungen mitwirken, die ihn selbst, ihm nahestehende Personen, Familienangehörige oder Unternehmen betreffen, an denen er in bestimmtem Maße beteiligt ist. Der Notar muss über den Inhalt seiner Amtsgeschäfte Verschwiegenheit bewahren. Er muss Beurkundungen, die gegen die gesetzlichen Regeln verstoßen, ablehnen. Gleichzeitig darf er jedoch eine Beurkundung nicht ohne ausreichenden Grund verweigern – dies kann zu einigen Komplikationen führen. Bei Grundstückskaufverträgen gehört es zu den Aufgaben des Notars, zuerst das Grundbuch zu prüfen, um die Daten des Verkäufers zu verifizieren und etwaige Belastungen festzustellen. Den Entwurf des Kaufvertrages muss er so rechtzeitig den Parteien zur Verfügung stellen, dass diese sich über den Vertragsinhalt klar werden können – dies sind in der Regel zwei Wochen. Eine Nichtbeachtung dieser Frist kann zu Schadenersatzansprüchen führen. Bei der Beurkundung muss der Vertrag zwingend vorgelesen werden. |
| Notarielle Beurkundung | recorded by a notary | Bestimmte Verträge müssen vom Notar beurkundet werden, damit sie wirksam werden. Dies sind u. a. der Grundstückskaufvertrag, der Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts, sowie die Einräumung von Wohneigentum. Die Rolle des Notars besteht darin, den Vertragswillen der Parteien zu erforschen und zu formulieren. Er muss die Vertragsparteien über die rechtlichen Konsequenzen des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und eindeutig in der Urkunde wiedergeben. Mit der Unterschrift der Parteien auf der Urkunde wird bestätigt, dass der formulierte Vertragsinhalt dem Vertragswillen beider Parteien entspricht. Voraussetzung dafür, dass ein Notar einen Vertrag beurkunden kann, sind Informationen, die er sich über Vor- und Familienname, Anschriften und die Güterstände der an der Beurkundung teilnehmenden Parteien verschaffen muss. Diese identifizieren sich durch Vorlage eines Personalausweises oder eines Reisepasses. Daraus ergeben sich auch die Geburtsdaten der Parteien. Im Beurkundungsgesetz ist geregelt, dass der Notar bei einem Verbrauchervertrag dem Verbraucher ausreichend Zeit gibt, den Vertragsentwurf vor der Unterschrift zu prüfen. Er soll den Entwurf des Vertrags 14 Tage vor dem Termin zur Beurkundung dem Verbraucher zur Verfügung stellen. Wenn die Frist unterschritten wird, sollen die Gründe dafür im Kaufvertrag angegeben werden. Mit dieser Vorschrift soll der Verbraucher geschützt werden. Er soll genügend Zeit haben, sich die Tragweite des Geschäfts vor Augen zu führen und alle Risiken abwägen und Fragen klären. |
| Notarielle Urkunde | deed | Die Urschrift einer notariellen Urkunde ist die Originalniederschrift einer notariell beurkundeten Willenserklärung und verbleibt in der Verwahrung des Notars. Die Ausfertigung vertritt die Urschrift im Rechtsverkehr. Damit kommt die Vorlegung der Ausfertigung der Vorlegung der Urschrift gleich. Sie ist eine Abschrift der Urschrift mit der Überschrift "Ausfertigung" und dem zwingenden Vermerk, dass sie mit der Urschrift übereinstimmt. Besondere Bedeutung kommt der Ausfertigung bei Vollmachtsurkunden zu. Bei der beglaubigten Abschrift handelt es sich um eine einfache Abschrift der Urschrift mit dem Vermerk des Notars, dass sie mit der Hauptschrift übereinstimmt. Dieser Beglaubigungsvermerk muss Ort und Tag der Ausstellung angeben und ist mit dem Siegel oder dem Stempel und der Unterschrift des Notars zu versehen. Der Besitz einer beglaubigten Abschrift ersetzt im Rechtsverkehr nicht den Besitz einer Ausfertigung. |
| Notarkosten | notary public's fees | Die Bundesnotarordnung verpflichtet den Notar, für seine Leistungen die gesetzlich vorgeschriebenen Gebühren zu erheben. Seit 1. August 2013 sind diese Gebühren durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG ) festgelegt. Für Beurkundungsaufträge vor dem 1. August 2013 war die Kostenordnung maßgeblich. Der Sinn dieses Systems besteht darin, dass die Dienstleistungen der Notare für jedermann verfügbar bleiben. Die Neuregelung enthält eine abschließende Aufzählung und Definition aller Kostentatbestände. Auf Auffangtatbestände wurde verzichtet; für vorzeitig beendete Beurkundungsverfahren, Entwurfsfertigung oder isolierte Beratung wurden eigene Gebührentatbestände geschaffen. Die Hauptänderung der Gebührensystematik gegenüber der früheren Kostenordnung besteht darin, dass nun keine Akt-, sondern Verfahrensgebühren verlangt werden. So fallen die Beurkundungsverfahrensgebühr, die Vollzugsgebühr und die Betreuungsgebühr im gleichen Verfahren nur jeweils einmal an. Jede Urkunde gilt als eigenes Beurkundungsverfahren. Gebührenvereinbarungen sind unzulässig und sind, wenn getroffen, unwirksam. Dies legt § 125 GNotKG fest. § 17 Abs. 1 Bundesnotarordnung verpflichtet den Notar, die gesetzlichen Gebühren auch wirklich zu erheben. |
| Notleitungsrecht | German right of pipes and lines from owner's property through another person's property | Grundstücke, die durch Nachbargrundstücke vom Zugang zu Versorgungs- und Abwasserleitungen abgeschnitten sind, können ein Notleitungsrecht geltend machen. Vorschriften hierzu finden sich allerdings nicht in allen Nachbarschaftsgesetzen der Bundesländer. In der Rechtsprechung wird hier die analoge Anwendung des Notwegerechts als Beurteilungsgrundlage herangezogen (BGH, Urteil vom 22.6.1990, Az. V ZR 59/89). |
| Nottestament | nuncupative (= oral) will (in testator's/testatrix') last sickness or in an emergency) | Ein Nottestament ist ein Testament, das besonderen Regeln unterliegt. Es wird erstellt, wenn ein Mensch zu schwach oder zu krank ist, um noch ein eigenhändiges Testament niederzuschreiben, mit seinem baldigen Ableben zu rechnen ist und durch irgendwelche Umstände auch kein Notar rechtzeitig zur Stelle sein kann, um ein notarielles Testament aufzunehmen. Man unterscheidet dabei das Bürgermeistertestament und das Testament vor drei Zeugen. Das Bürgermeistertestament wird gemäß § 2249 des Bürgerlichen Gesetzbuches durch den Bürgermeister der Gemeinde aufgenommen, in der sich der Betreffende gerade aufhält. Dies ist zulässig, wenn zu erwarten ist, dass derjenige sterben wird, bevor ein Notar zur Stelle sein kann. Der Sterbende teilt dem Bürgermeister mündlich mit, was sein letzter Wille ist. Dieser muss eine Niederschrift anfertigen. Es müssen zwei Zeugen zugegen sein. Zeugen und Bürgermeister müssen unterschreiben. Erben bzw. Testamentsvollstrecker können nicht gleichzeitig Zeugen sein. Das Nottestament vor drei Zeugen ("Dreizeugentestament") ist für den Fall gedacht, dass ein Sterbender sich an einem Ort aufhält, der durch außergewöhnliche Umstände (Überschwemmung, Sturmflut, Erdrutsch) so von der Außenwelt abgeschnitten ist, dass kein Notar ihn rechtzeitig erreichen kann und dass auch ein Testament mit Hilfe des Bürgermeisters ausscheidet. Hier wird der letzte Wille mündlich den drei Zeugen mitgeteilt, die eine Niederschrift darüber anfertigen und sie unterschreiben müssen. Die Zeugen haben beim Nottestament in jedem Fall eine wichtige Position und eine Verantwortung. Insbesondere beim Dreizeugentestament sind sie diejenigen, die den letzten Willen des Sterbenden korrekt zu Papier bringen müssen. Als Zeugen zählen daher nur Personen, die sich von Anfang an für diese Aufgabe bereit gefunden haben und die die ganze Zeit zugegen waren. Ein zufälliger Mithörer, etwa ein Besucher am Krankenbett, kann nicht später als Zeuge "nachgereicht" werden (Kammergericht Berlin, Beschluss vom 29.12.2015, Az. 6 W 93/15). Zwei Zeugen reichen nicht aus. Ein Zweizeugentestament gab es in der früheren DDR, dies gibt es heute jedoch nicht mehr. Überlebt der Erblasser wider Erwarten und gesundet soweit, dass er auch einen Notar aufsuchen könnte, hat er drei Monate Zeit, ein herkömmliches eigenhändiges oder notarielles Testament zu errichten. Nach Ablauf dieser Frist wird das Nottestament unwirksam. |
| Notverwalter | emergency administrator | |
| Notweg | emergency route (e.g. for access to a site with no road frontage) | |
| Notwegerecht | right of an emergency way | Der Eigentümer eines Grundstückes, das keine direkte Anbindung an öffentliche Wege hat, kann von seinem Nachbarn verlangen, dessen Grundstück benutzen zu dürfen, um die notwendige Verbindung herzustellen (§ 917 BGB). Dafür hat der Notwegeberechtigte jährlich im Voraus eine Geldrente zu bezahlen. Das Recht auf Rente geht allen anderen Rechten an dem belasteten Grundstück vor, auch wenn es nicht im Grundbuch eingetragen wird. Wird für das bisher von der öffentlichen Straße "abgeschnittene" Grundstück eine neue eigene Verbindung zur Straße hergestellt, endet das Notwegerecht. Das Notwegerecht muss nicht eingeräumt werden, wenn der Nachbar durch eigene, willkürliche Schritte sein Grundstück vom Zugang zur öffentlichen Straße abgeschnitten hat. Wird durch den Verkauf eines Grundstücksteils der verkaufte oder behaltene Teil von der Verbindung zur öffentlichen Straße abgeschnitten, muss der Eigentümer des Grundstücksteils, über den bisher die Verbindung geführt hat, den Notweg hinnehmen. Das Gleiche gilt beim Verkauf von einem von mehreren Grundstücken, die dem selben Eigentümer gehören (§ 918 BGB). Sträubt sich der Grundstücksnachbar, so können Richtung und Umfang des Notweges durch ein Gerichtsurteil bestimmt werden. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es ein Notwegerecht nur für Eigentümer gibt, nicht aber für Mieter oder Pächter. In dem verhandelten Fall ging es um ein Bootshaus auf einem zugangslosen Seegrundstück in Mecklenburg-Vorpommern. Der BGH verwies den Mieter auf den Gesetzeswortlaut (Urteil vom 5.5.2006, Az. V ZR 139/05). Der Mieter hat hier allenfalls die Möglichkeit, sich an den Vermieter zu wenden, damit dieser gegenüber dem Nachbarn das Notwegerecht durchsetzt. Der Vermieter wiederum darf ohne Weiteres das Notwegerecht für den Mieter geltend machen, da es ja um die Nutzungsmöglichkeit seines eigenen Grundstückes geht und er selbst Anspruchsinhaber ist. Er kann gegenüber dem Mieter aus dem Mietvertrag sogar dazu verpflichtet sein, das Notwegerecht durchzusetzen, da ohne ein solches gegebenenfalls keine vertragsgemäße Grundstücksnutzung stattfinden kann. |
| Notwendige Treppe | necessary staircase | Eine notwendige Treppe ist ein Begriff aus dem Baurecht und bezeichnet eine Treppe, die notwendig ist, um Höhenunterschiede in Gebäuden zu überwinden. In Ausnahmefällen ist auch eine flach geneigte Rampe zulässig. Um den verschiedenen Sicherheitsbestimmungen (zum Beispiel hinsichtlich der Rettungswege) der einzelnen Gebäudetypen gerecht zu werden, wird die Ausführung der notwendigen Treppe in den Landesbauordnungen (LBO) vorgegeben. |
| Nowakeln | "nowakln": a word from the Bavarian dialect, protected by copyright, that refers to the competent and successful sale of property | Nowakeln (nowakln = Bayerisch) bedeutet kompetentes und erfolgreiches Immobilienverkaufen. Dieser Begriff ist als Marke urheberechtlich durch die Firma Nowak Immobilien AG aus Berchtesgaden geschützt. |
| NPL | non-performing loans | Abkürzung für: Non-Performing Loans |
| NRI | net volume | Abkürzung für: Netto-Rauminhalt |
| Null-Prozent-Kredit | zero-interest loan | |
| Nutzen | use; advantage; value; benefit | Nutzen als subjektiver Wert Unter Nutzen versteht man einen subjektiven Wert. Der Begründer der subjektiven Wertlehre war Hermann H. Gossen. Er formulierte zwei Gesetze (Gossensche Gesetze) in seinem Werk „Entwicklung der Gesetze des menschlichen Verkehrs und der daraus fließenden Regeln für menschliches Handeln.“ Das erste Gossensche Gesetz lautet: "Die Größe eines und desselben Genusses nimmt, wenn wir mit der Bereitung des Genusses ununterbrochen fortfahren, fortwährend ab, bis zuletzt Sättigung eintritt." Das leuchtet unmittelbar ein. Während für den Durstigen ein Glas Wasser sehr wichtig ist, nimmt für ihn der Wassergenuss mit zunehmendem Wasserkonsum ab. Übertragen auf das Konsumgut Wohnen ist daraus zu folgern, das mit zunehmender Größe einer Wohnung für einen konstant groß bleibenden Haushalt der Nutzen jedes zusätzlichen Quadratmeters an Wohnfläche abnimmt, zumal die Nutzung auch mit einem Pflegeaufwand verbunden ist. Das zweite Gossensche Gesetz (Grenznutzenausgleichsgesetz) lautet: "Der Mensch, dem die Wahl zwischen mehreren Genüssen frei steht, dessen Zeit aber nicht ausreicht, alle vollaus sich zu bereiten, muss, wie verschieden auch die absolute Größe der einzelnen Genüsse sein mag, um die Summe seines Genusses zum Größten zu bringen, bevor er auch nur den größten sich vollaus bereitet, sie alle teilweise bereiten, und zwar in einem solchen Verhältnis, dass die Größe eines jeden Genusses in dem Augenblick, in welchem seine Bereitung abgebrochen wird, bei allen noch die gleiche bleibt. Es folgt dieses aus dem „Gesetz der Abnahme der Genüsse." Übertragen auf die Konsumgüter Wohnen, Lebensunterhalt und Urlaubsreisen bedeutet dies, dass das konstante Ausgabenvolumen und damit die hierfür zur Verfügung stehenden Mittel so verteilt werden, dass sich daraus ein Genussoptimum ergibt. Verringert der Konsument die Ausgaben für den Lebensunterhalt um sich einen längeren Urlaub leisten zu können, dann kann sich daraus eine Steigerung des Gesamtnutzens ergeben. Mit dem Verschieben der Ausgabeneinheiten kann so lange fortgefahren werden, bis der Gesamtnutzen ein Maximum erreicht – immer unter der Vorgabe eines konstant bleibenden Budgets. Neben dem Nutzenbegriff der subjektiven Wertlehre gibt es andere Definitionen von Nutzen. Er kann sich auf einen Haushalt ebenso wie auf ethische Haltungen beziehen. Das Pareto-Optimum (benannt nach Vilfredo Pareto) beschreibt z.B. einen Zustand, in dem es nicht möglich ist, eine Veränderung eines gegebenen Zustandes eines Individuums herbeizuführen, ohne dabei ein anderes Individuum zu benachteiligen. Weitere Nutzenkategorien Eine andere Nutzenkategorie neben jener, die Individuen betreffen, ist der volkswirtschaftliche Nutzen, der mit Maßnahmen verbunden ist, die eine bestimmte Bevölkerungsgruppe allgemein betreffen. Beispiele sind Schallisolierungsmaßnahmen entlang von Autobahnen, die Erweiterung von Stromversorgungsnetzen oder die Errichtung von Einkaufszentren usw. Sie führen zu Lageverbesserungen, die sich in Wertsteigerungen von Grundstücken niederschlagen. Ähnliches gilt für den kulturellen Nutzen, zum Beispiel durch die Errichtung eines Konzertsaales, oder den sozialen Nutzen, der sich aus der Einrichtung von Fürsorgeeinrichtungen für benachteiligte Personengruppen ergibt. Nutzenmessung Je nach Interpretation des Nutzenbegriffs gibt es unterschiedliche Antworten auf die Frage, wie Nutzen gemessen werden kann. Ist Nutzen in absoluten Zahlen ausdrückbar, dann erfolgt die Messung mit Kardinalzahlen. Ist nur feststellbar, dass es eine Bevorzugungsskala eines nicht kardinal messbaren Nutzen gibt, dann erfolgt die Nutzenmessung ordinal, das heißt in Form von Einreihungen der verschiedenen nutzenstiftenden Güter in eine Skala von oben nach unten ohne Gewichtung in absoluten Zahleneinheiten, meist in Form römischer Zahlen. Im immobilienwirtschaftlichen Bereich entspricht zum Beispiel die Einordnung der Lagequalitäten (1a-Lage, 1b-Lage, 2a-Lage usw.) einer ordinalen Reihung. Denkbar wäre aber auch eine kardinale Zuordnung etwa durch Ermittlung von Publikumsfrequenzen in den verschiedenen Lagen. |
| Nutzerwechselgebühr | fee due when the user changes | |
| NutzEV | German ordinance on compensation for use | Abkürzung für: Nutzungsentgeltverordnung |
| Nutzfl. | (usable) floor area; (usable) floor space; useful area | Abkürzung für: Nutzfläche |
| Nutzfläche | (usable) floor area; (usable) floor space; useful area | Unter der Nutzfläche versteht man denjenigen Teil der Grundfläche eines Gebäudes, der für die jeweilige Zweckbestimmung genutzt werden kann. Die Grundfläche selbst ist wiederum die Bodenfläche, die das Gebäude insgesamt umschließt. Nicht zur Nutzfläche gehören Technik- und Heizungsräume sowie Verkehrsflächen, also Eingänge, Flure und Treppenhäuser. Die DIN 277 / 2005 teilt die Nutzfläche in verschiedene Teile ein: Aufenthalt und Wohnen, Büroarbeit, Maschinen- und Handarbeit / Produktion / Experimente, Verteilen und Verkaufen / Lagern, Kultur und Unterricht / Bildung, Pflegen und Heilen sowie sonstige Nutzungen. Insbesondere in der Wohnungsanzeige und dem Immobilien-Exposé sollte der Begriff Nutzfläche nicht als Synonym für Wohnfläche verwendet oder mit diesem vermischt werden. Die Berechnung der Wohnfläche richtet sich nach der Wohnflächenverordnung, sie stellt den zum Wohnen verwendbaren Teil der Nutzfläche dar. Bei der Berechnung der Wohnfläche sind verschiedene Regeln zu beachten, die zu Abweichungen von der Nutzfläche führen – dies betrifft zum Beispiel den prozentualen Flächenabzug für Flächen unter Dachschrägen oder die Anrechnung von Balkonen oder Terrassen. Falsche Angaben der Wohnfläche können später zu Mietrückforderungen für jahrelange Zeiträume führen. Bei Verwendung missverständlicher Abkürzungen in der Immobilienwerbung besteht Abmahngefahr. |
| Nutzflächenfaktor | efficiency ratio (gross to net area) | Der Nutzflächenfaktor ist eine Bezugsgröße, die das Verhältnis von Nutzfläche zu Geschossfläche bezeichnet. Mit ihrer Hilfe lassen sich aus Geschossflächen überschlägig Nutzflächen beziehungsweise Wohnflächen errechnen. Bei Bürogebäuden beträgt z. B. der Nutzflächenfaktor etwa 0,8 (1 Quadratmeter Geschossfläche = 0,8 Quadratmeter Nutzfläche). Bei Wohngebäuden (Geschossbau) wird – abhängig vom Baujahr – von einem Faktor zwischen 0,72 (Gebäude mit Baujahr vor 1900) und 0,78 (neue Gebäude) ausgegangen. |
| Nutzungsänderung (Wohnungseigentum) | change of use; alteration of use (freehold flat) | Die Nutzung des Wohnungseigentums zum Wohnen ist unproblematisch. Anders verhält es sich beim Teileigentum, für das in aller Regel in der Gemeinschaftsordnung die Nutzungsart bestimmt ist. Diese Nutzungsbeschränkung muss respektiert werden. Ausnahmen sind nur in einem sehr geringen, die übrigen Wohnungseigentümer nicht wesentlich beeinträchtigenden Umfange möglich. Soll eine Nutzungsänderung erlaubt werden, ist dafür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich. Nutzungsänderungen sowohl bei Wohnungseigentum wie auch beim Teileigentum müssen von den übrigen Wohnungseigentümern jedoch geduldet werden, wenn die abweichende Nutzung nicht mehr stört als die bestimmungsgemäße Nutzung. Nach diesen Grundsätzen ist allerdings die Nutzung von Räumen, die als Wohnungseigentum bezeichnet sind, für die werktägliche Betreuung von bis zu fünf Kleinkindern gegen Entgelt (Tagesmütter) nicht zulässig (BGH, 13.7.2012, Az. V ZR 204/11). |
| Nutzungsart | occupancy; type of use; method of exploitation | Unter Nutzungsart versteht man in der Immobilienwirtschaft die Art und Weise, wie eine Immobilie verwendet wird. Die beiden hauptsächlichen Nutzungsarten sind Wohnen und Gewerbe. Zu der Rubrik Gewerbe gehören klassischerweise Büroimmobilien und Handelsimmobilien, aber auch Industrieimmobilien (zum Beispiel Fabrik- und Logistikimmobilien). Diese allgemeinen Nutzungsarten Wohnen, Büro, Handel und Industrie lassen sich wiederum unterteilen in verschiedene Immobilienarten (Einfamilienhaus, Reihenhaus, Shopping-Center, Bürohochhäuser, Business-Center, Industrie- und Forschungszentren). Über diese klassischen Nutzungsarten hinaus gibt es Spezialimmobilien. Dies sind insbesondere Betreiberimmobilien, zum Beispiel gastronomische Einrichtungen, Hotels, Seniorenresidenzen, Kliniken, Flughäfen, Bahnhöfe oder andere Infrastruktur- oder Freizeitimmobilien. Betreiberimmobilien unterliegen bestimmten Besonderheiten und Erfolgsfaktoren (siehe Eintrag: Betreiberimmobilien). Die Nutzungsart wird in der Regel durch die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) festgelegt und nimmt Einfluss auf den Wert der Immobilie. Neben gemischt genutzten Gebieten in der Bauleitplanung gibt es auch gemischt genutzte Immobilien. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn in einem Wohngebäude im Erdgeschoss Gewerbe betrieben wird. Eine Wohnung darf der Mieter nicht gewerblich nutzen, jedoch dürfen normale Büroarbeiten in gewissem Umfang und wie es der Verkehrssitte entspricht, auch in der Wohnung erledigt werden (siehe auch: Tagesmutter). Eine Änderung der Nutzungsart kann je nach Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes einer Baugenehmigung bedürfen, sollte die Nutzungsänderung nicht genehmigungsfrei oder verfahrensfrei sein. |
| Nutzungsausschluss (Wohnungseigentum) | exclusion of use (freehold flat) | Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG nicht zugestimmt haben, sind gemäß § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 1 WEG nicht berechtigt, einen Anteil an Nutzungen, die auf diesen Maßnahmen beruhen, zu beanspruchen. Diese ausdrücklich auf den Begriff Nutzung abstellende Regelung schließt nach herrschender Meinung jedoch nicht den Anspruch nach § 13 Abs. 2 WEG auf Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums aus. Ist allerdings keine abgetrennte Nutzung möglich und erlangen Wohnungseigentümer, die einer baulichen Veränderung nicht zugestimmt haben und deshalb von der Kostentragung befreit sind, einen berechenbaren vermögenswerten Vorteil, können gegen diese Eigentümer Ersatzansprüche beziehungsweise Herausgabeansprüche geltend gemacht werden. Dies kann beispielsweise dann der Fall sein, wenn die bauliche Veränderung durch Änderung der zentralen Beheizung zu einer Energiekosteneinsparung führt. Ähnliches gilt, wenn durch eine bauliche Veränderung zusätzliche Kfz.-Stellplätze zwecks Vermietung an die Eigentümer geschaffen wurden. Auf eine anteilige Auskehrung der Mieteinnahmen entsprechend § 16 Abs. 1 WEG haben die nicht zustimmenden Eigentümer nach § 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 1 WEG keinen Anspruch. Erlangen die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer keine zusätzlichen, berechenbaren Gebrauchs- oder Vermögensvorteile, können Ersatz- oder Herausgabeansprüche gegen sie nach den Grundsätzen der aufgedrängten Bereicherung nicht geltend gemacht werden. |
| Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) | German ordinance on compensation for use | Die Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV), zuletzt geändert im Juni 2002, regelt die Entgelte, die für die Nutzung eines Erholungsgrundstücks im Sinne des früheren § 312 ZGB (Zivilgesetzbuch) der DDR von 1975 in den neuen Bundesländern zu zahlen sind. Sie gilt nicht für Grundstücke in einer Kleingartenanlage, die unter das Bundeskleingartengesetz fallen (die betreffenden Entgelte sind dort abweichend geregelt). Ähnlich wie bei der Miete für Wohnräume ist auch in der NutzEV eine Erhöhung bis zur Höhe des ortsüblichen Entgelts vorgesehen. Die zulässigen Erhöhungsschritte regelt § 3 NutzEV. Bei vertragswidriger Nutzung des Grundstücks darf der Eigentümer ohne Einschränkungen eine Erhöhung auf den ortsüblichen Betrag vornehmen. Der Nutzer hat im Fall einer Entgelterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Er darf den Nutzungsvertrag bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Erklärung über die Entgelterhöhung folgt, für den Ablauf des letzten Monats, bevor die Erhöhung wirksam wird, kündigen. |
| Nutzungsentschädigung | compensation for loss of use | Wenn ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Wohnung oder ein Haus noch weiter bewohnt, hat der Vermieter nach § 546a BGB für die Dauer dieser Nutzung Anspruch auf eine Entschädigung für die Vorenthaltung der Mietsache in Höhe der vereinbarten Miete oder der für vergleichbare Mietobjekte ortsüblichen Miete (BGH, Az. VIII ZR 57/05, Urteil vom 05.10.2005). Der Vermieter ist nicht gehindert, über die Nutzungsentschädigung hinaus Schadenersatzansprüche geltend zu machen. Eine Nutzungsentschädigung wird häufig auch in notariellen Grundstückskaufverträgen vereinbart für den Fall, dass der Verkäufer nach dem vereinbarten Besitzübergang auf den Käufer das verkaufte Grundstück noch eine bestimmte Zeit nutzen will. Ein Mietvertrag kommt dadurch nicht zustande. Im Bereich des Verbrauchsgüterkaufs wurde teilweise eine Nutzungsentschädigung verlangt, wenn ein Kunde einen gekauften Gegenstand wegen eines Sachmangels zurückgab und innerhalb der Gewährleistungszeit Nacherfüllung im Wege der Ersatzlieferung verlangte. So hatte der Bundesgerichtshof (BGH) einen Fall zu entscheiden, in dem eine Hausfrau eine Entschädigung für die eineinhalbjährige Nutzung ihres E-Herdes bezahlen sollte, den sie wegen eines Defektes umgetauscht hatte. Dieser Praxis hat der BGH jedoch einen Riegel vorgeschoben. Nach der Entscheidung (Az. VIII ZR 200/05, Urteil vom 26.11.2008) ist bei Ersatzlieferungen keine Nutzungsentschädigung zu zahlen. Dies bezieht sich allerdings nur auf private und nicht auf gewerbliche Käufer. |
| Nutzungsgestaltung Mieträume | permission given to tenant to use rented premises (e.g. drying loft) | Dieser Begriff bezeichnet die vom Vermieter ausgesprochene Genehmigung zu Gunsten des Mieters, bestimmte Räume oder Gegenstände während der Laufzeit des Mietvertrages zu nutzen (z.B. Geräteschuppen, Rasenmäher, Trockenboden). |
| Nutzungsverhältnis | proportion of use; ratio of net to gross; tenancy | Zieht ein Mieter nach Beendigung des Mietvertrages nicht aus der Wohnung aus, gewährt das Bürgerliche Gesetzbuch dem Vermieter einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung. Das Verhältnis von Mieter und Vermieter zwischen Vertragsende und Zwangsräumung wird auch als Nutzungsverhältnis bezeichnet. Ein Nutzungsverhältnis kann auch dadurch entstehen, dass der Verkäufer einer Wohnung oder eines Hauses eine Übereinkunft mit dem Käufer trifft, nach der er noch einige Zeit nach Besitzübergang weiter in dem Objekt wohnen kann, ohne dass das Entstehen eines Mietverhältnisses von den Vertragsparteien gewollt ist. |
| Nutzungsvertrag / Nutzungsrecht | leasing contract; licence agreement/ usage rights (or right of use) for a limited period (e.g. leasehold interest, software licence) | Nutzungsverträge oder Nutzungsrechte entstammen dem Recht der ehemaligen DDR. Sie konnten entstehen durch:
Nach Art. 232 § 4 Abs.1 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) gelten für Nutzungsverträge über Grundstücke zu Erholungszwecken weiterhin die Vorschriften des Zivilgesetzbuches der ehemaligen DDR. Es können jedoch per Rechtsverordnung neue Regelungen über eine angemessene Erhöhung der Nutzungsentgelte und im Erhöhungsfalle zulässige Sonderkündigungsrechte getroffen werden. Eine solche Regelung wurde mit der Nutzungsentgeltverordnung von 1993 getroffen (neu gefasst 2002). Diese Verordnung ersetzt vor dem 03.10.1990 getroffene Entgeltvereinbarungen. Danach getroffene Vereinbarungen bleiben unberührt. Die Verordnung gilt für Entgelte für die Nutzung von Bodenflächen auf Grund von Verträgen nach § 312 des Zivilgesetzbuches (ZGB) der DDR. Nicht jedoch für:
Eine weitere wichtige Regelung findet sich in § 20a Abs. 1 Schuldrechtsanpassungsgesetz. Unter anderem können Eigentümer vom Nutzer eines kleingärtnerisch genutzten Grundstücks außerhalb einer Kleingartenanlage oder eines Erholungs- oder Freizeitgrundstückes die Erstattung der nach Ablauf des 30.06.2001 für den genutzten Grundstücksteil beziehungsweise das Grundstück anfallenden regelmäßig wiederkehrenden öffentlichen Lasten verlangen. Im Klartext: Erstattung der Grundsteuer kann gefordert werden. |
| Nutzungswert | rental value (of an owner-occupied property); utility value; value in use | Bei Büros kann auf Basis der Marktberichte des IVD-Marktforschungsinstitutes zwischen drei Nutzungswerten unterschieden werden. Bei Angaben von Büromieten wird hier auf die Berücksichtigung von Extremwerten verzichtet, da sie nicht repräsentativ sind. Die Nutzungswerte "einfach", "mittel" und "gut" werden durch Lagewerte (Adressen), nutzerbezogene Infrastruktur und Raumqualität bestimmt.
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| Nutzwertanalyse | cost-benefit analysis; (value) benefit analysis | Der Ausgangspunkt einer Nutzwertanalyse ist ein zu entwickelndes Grundstück, unbebaut oder bebaut, an einem für Projektentwicklung günstigen Standort. Es gibt jedoch noch keine Vorstellung über die neue, bevorstehende Nutzung. Vorab ist es wichtig, für möglichst viele Nutzungen die Eignung des vorhandenen Standortes zu prüfen, welche vergleichend dargestellt werden. Die Nutzwertanalyse prüft eine Vielzahl von Kriterien für die unterschiedlichen Nutzungsvorstellungen. Die verschiedenen Nutzungsideen werden durch die Verwendung eines Punktesystems in eine wertende Reihenfolge sortiert. Oberstes Ziel dieses Punktesystems ist es, die Entscheidung einzuengen, um eine zielgerichtete Entwicklung voranzubringen. Bewertungskriterien können sein: Verkehrsanbindung, Nutzbarkeit der Bausubstanz, Umfeld / Standort, Marktsituation / Wirtschaftlichkeit. |
| NVO | German ordinance regulating publicly subsidised tenancies on controlled rents in newly-built houses | Abkürzung für: Neubaumietenverordnung |
| NWfl. | net living space/ (residential) floor area/ living area | Abkürzung für: Nettowohnfläche |
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