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Immobilien-Fachlexikon

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Stichwort English Beschreibung
Zählermiete metre rent Der Vermieter muss zur Erfassung des Verbrauchs an Wärme, Warm- und Kaltwasser die Mieträume mit Zählern bzw. Messuhren (Fernheizung: Heizkostenverteiler) ausstatten. Für Kaltwasserzähler besteht noch keine bundeseinheitliche Einbaupflicht. In vielen Bundesländern muss inzwischen jedoch jede Wohnung mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet sein.

Der Vermieter kann diese Geräte auswählen und entscheiden, ob er sie kauft, mietet oder least. Der Mieter muss die Zähleinrichtungen bezahlen. Bei gekauften Zählern kann die Miete um jährlich 11% des Kauf- und Einbaupreises erhöht werden. Diese Erhöhung stellt eine Modernisierungsumlage dar.

Bei gemieteten Zählern können die anfallenden Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

Gemietete Zähler haben den Vorteil, dass die Einhaltung der gesetzlich vorgeschrieben Eichfristen durch die Firma (Stadtwerke, Ableseunternehmen) überwacht wird, die Eigentümer der Zähler ist. Der Austausch der Zähler wird kostenfrei vorgenommen. Es sollte jedoch vor dem Abschluss längerfristiger Verträge ein Vergleich der anfallenden Gebühren für die Zählermiete mit dem Kauf- und Einbaupreis der Zähler stattfinden. Entscheidet sich der Hauseigentümer für die Anschaffung eigener Zähler, muss er selbst auf die Einhaltung der Eichfristen achten.

Die Eichfristen betragen für Wärme- und Warmwasserzähler fünf und für Kaltwasserzähler sechs Jahre. Gaszähler müssen alle acht Jahre, Stromzähler alle 16 Jahre geeicht werden. Anbringen und Ablesen der Geräte sind vom Mieter zu dulden. Wenn Zähler eingebaut sind, hat der Vermieter die Pflicht, den Verbrauch regelmäßig zu erfassen und dem Mieter auf Wunsch Einblick in die Originalunterlagen der Ablesefirma zu geben.
Zahlungspflichten duty/obligation to pay; pecuniary obligations
Zahlungsverzug late payment; delayed payment; default of payment; delay in paying (a debt) Seit Inkrafttreten des "Gesetzes zur Beschleunigung fälliger Zahlungen" am 30. Mai 2000 kommt ein Schuldner automatisch in Verzug, wenn er nach Ablauf von 30 Tagen nach Zugang der Rechnung bzw. dem in der Rechnung ausgewiesenen Fälligkeitstermin nicht gezahlt hat. Eine etwaige zusätzliche Mahnung berührt die 30-Tagefrist nicht.

Allerdings kann in einem Vertrag abweichend von der neuen Regelung vereinbart werden, dass der Verzug mit der Mahnung einsetzt – auch vor Ablauf der 30-Tagefrist. Bei Schuldverhältnissen, die zu wiederkehrende Zahlungen an bestimmten Kalendertagen verpflichten, tritt nach wie vor Verzug bereits ein, wenn die Zahlung zu einem dieser Termine nicht erfolgt. Ab Verzug entstehen Verzugszinsen in Höhe von derzeit 5% über dem Basiszinssatz, der von der Bundesbank in viermonatlichen Abständen (1.1., 1.5. und 1.9.) an die Entwicklung des Zinssatzes für längerfristige Refinanzierungsgeschäfte, einem der Leitzinsen der Europäischen Zentralbank, angeglichen wird.
Zarge frame Als Zarge werden Rahmen bezeichnet, die stehend Lasten aufnehmen. Ihrer Funktion entsprechend werden sie z.B. als Türzarge, Fensterzarge oder Bettzarge bezeichnet.
ZASt withholding tax; tax on interest (payments); advance levy on income derived from securities Abkürzung für: Zinsabschlagsteuer
ZAW central committee for the advertising industry in Germany Abkürzung für: Zentralausschuss der Werbewirtschaft
ZDB central association for the German building trade Abkürzung für: Zentralverband des Deutschen Baugewerbes
Zebragesellschaft "zebra" partnership, a partnership that merely holds assets (i.e. non-commercial) while at least one of its partners gains commercial income Als Zebra Gesellschaft wird eine ausschließlich vermögensverwaltende Personengesellschaft bezeichnet, an der neben Personen, die ihre Beteiligung im Privatvermögen halten, mindestens ein Gesellschafter beteiligt ist, dessen Anteil zu einem steuerlichen Betriebsvermögen zählt. Anteilseigner, deren Anteile sich im steuerlichen Privatvermögen befinden, beziehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Werden die Anteile hingegen im Betriebsvermögen gehalten, so liegen Einkünfte aus Gewerbebetrieb vor.
Zeichner subscriber; allottee; applicant Zeichner werden diejenigen Personen genannt, die Anteile an einer Fondsgesellschaft erwerben ("zeichnen"). Teilweise werden synonym auch die Begriffe Anleger oder – je nach Rechtsform der Fondsgesellschaft – Kommanditist bzw. Gesellschafter verwendet.
Zeichnungsfrist subscription period Die Zeichnungsfrist ist der Zeitraum, innerhalb dessen sich Anleger an einem neu aufgelegten geschlossenen Fonds beteiligen oder Kaufaufträge für neu zu emittierende Wertpapiere abgeben können.
Zeichnungsschein subscription form/ blank/ slip; application form/ blank Durch seine Unterschrift auf dem Zeichnungsschein erklärt ein Anleger seinen Beitritt zu einer geschlossenen Fondsgesellschaft. Auf dem Zeichnungsschein ist daher neben den persönlichen Daten des Anlegers auch die von ihm übernommene Zeichnungs- / Eigenkapital-Summe zu dokumentieren.
Zeilenbauweise ribbon development Bei der Zeilenbauweise werden lange Mehrfamilienhäuser parallel zueinander und meist im rechten Winkel zur Straße errichtet. Die Zeilenbauweise löste seit den 1920er Jahren im Städtebau zunehmend die Blockrandbebauung ab. Ihr Vorteil ist, dass alle Wohnungen gleichermaßen Zugang zu Sonnenlicht und Luft haben, ohne auf einen – Anfang des 20. Jahrhunderts oft durch die Emissionen kleiner Gewerbebetriebe beeinträchtigten – Innenhof angewiesen zu sein.

Teilweise wurden die Wohnzeilen in Nord-Süd-Richtung, die Wohnungen nach Westen und Osten ausgerichtet. Dadurch sollte das Tageslicht morgens den nach Osten ausgerichteten Schlafzimmern, abends den westlich gelegenen Wohnräumen zugute kommen. Diese Anordnung führte jedoch auch dazu, dass sich die Wohnungen im Sommer durch die Sonneneinstrahlung besonders aufheizten und im Winter – bei vorherrschender Südsonne – eher kühl blieben. Der winterliche Heizenergiebedarf solcher Wohnungen war damit besonders hoch.

Ein weiterer Nachteil der Zeilenbauweise war und ist die optische Monotonie der Bebauung. Trotzdem wurde diese Bauweise speziell beim Wiederaufbau nach dem Zweiten Weltkrieg häufig eingesetzt. Um der Monotonie entgegenzuwirken, wurden teilweise Gebäudezeilen in lockeren Gruppen entlang bogenförmig verlaufender Zufahrtstraßen errichtet.
Zeitbrand intermittent burning / burning for a limited period of time, e.g. in a fireplace Wer sich einen Heizofen für feste Brennstoffe wie Holz oder Kohle anschafft, steht schnell vor der Frage, ob in einen Dauerbrand- oder Zeitbrandofen investiert werden soll.

Der Begriff Zeitbrand stammt aus der Produktnorm DIN EN 13240 (Raumheizer für feste Brennstoffe - Anforderungen und Prüfungen). Er bezieht sich auf Feuerstätten, die im Rahmen einer unterbrochenen Betriebsweise beheizt werden. Ein Abbrand mit einer Befüllung muss mindestens eine Brenndauer von 45 Minuten bei Nennleistung des Ofens haben. Die Abbranddauer ist von der Menge des verwendeten Brennstoffes und der zugeführten Luft abhängig. Der Ausdruck „ununterbrochene Betriebsweise“ meint dabei den Betrieb bis zum nächsten Nachlegen von Brennstoff. Zeitbrandöfen werden in der Regel mit Holz betrieben, können jedoch zur Erhaltung der Glut auch mit Briketts bestückt werden.

Über die zulässige oder technisch mögliche Betriebsdauer pro Tag sagt der Begriff Zeitbrand nichts aus. Viele Hersteller von Kaminöfen lassen ihre Öfen als Zeitbrandfeuerstätten prüfen, da hier günstigere Werte erzielt werden als beim sogenannten Dauerbrand: Bei letzterem wird die Umwelt durch höhere Emissionen stärker belastet. Der Wirkungsgrad ist beim Zeitbrand höher.

Nicht zu verwechseln ist der Zeitbrandofen mit einer "Feuerstätte für den gelegentlichen Betrieb". Dieser baurechtliche Begriff meint in erster Linie offene Kamine, die nur gelegentlich betrieben werden dürfen und nicht die Mindestanforderungen an den Wirkungsgrad einer zum Heizen dienenden Feuerstätte erfüllen.
Zeithonorar (Architektenhonorar) time-based fee; hourly fee (for architects) Zeithonorare können Architekten nach der HOAI 2009 frei vereinbaren. Frühere verbindliche Stundensätze für Honorare gibt es nicht mehr. Zu den Honoraren der Honorartafeln kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer hinzu.
Zeitmietvertrag tenancy (or lease) for a fixed period Zu unterscheiden ist zwischen einem Mietvertrag, der ohne Verlängerungsklausel für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen wurde und einem Zeitmietvertrag, dessen Terminierung zusätzlich verbunden wurde mit dem Hinweis auf eine besondere Verwendungsabsicht des Vermieters nach Ablauf der Mietzeit. Die erste Variante des Zeitmietvertrags kann nur noch bei Mietverträgen über Gewerberäume sowie in weiteren Sonderfällen abgeschlossen werden (Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters, Räume, die von Sozialbehörden oder Trägern der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietet worden sind, Räume in Studenten- und Jugendwohnheimen). Die Mietrechtsreform 2001 sieht eine solche Vereinbarungsmöglichkeit für normalen Wohnraum nicht vor.

Bei der zweiten Variante des Zeitmietvertrages kann der Mieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Grund für die Befristung noch besteht.

Als Verwendungsabsicht kann nur geltend gemacht werden, wenn der Vermieter
  • Eigenbedarf für sich, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder einen Familienangehörigen geltend machen will,
  • die Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Mieträume beabsichtigt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses dieses Vorhaben wesentlich erschweren würde oder wenn
  • die Räume an einen Dienstverpflichteten (z.B. Angestellten des Vermieters) vermietet werden sollen.

Darüber hinaus kann bei einem gängigen unbefristeten Mietvertrag das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit beiderseitig ausgeschlossen werden. Der Vertrag hat damit eine bestimmte vertraglich vereinbarte Mindestdauer. Ein gegenseitiger Ausschluss des Kündigungsrechtes ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung allerdings für maximal vier Jahre zulässig. Dies gilt jedoch wiederum nur für Formularmietverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen. Durch eine Individualvereinbarung kann auch ein längerer Kündigungsverzicht als vier Jahre vereinbart werden (Urteil vom 22. Dezember 2003, Az. VIII ZR 81/03).

Ist ein Zeitmietvertrag wegen Verstoßes gegen die in § 575 BGB genannten Voraussetzungen – etwa die zulässigen Gründe einer Befristung – unwirksam, kann der Vermieter trotzdem nicht dem Mieter ohne Weiteres vorzeitig mit gesetzlicher Frist kündigen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor. Zwar gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Es entsteht aber eine Regelungslücke im Vertrag, die durch eine sogenannte ergänzende Vertragsauslegung zu schließen ist. Man berücksichtigt dabei das, was die Parteien am Anfang vereinbaren wollten. Hier hatten sich beide langfristig binden wollen. Dem BGH zufolge ist der Zeitmietvertrag dann so zu behandeln, als ob beide einen zeitlich begrenzten gegenseitigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten, der ja auch im unbefristeten Mietvertrag möglich ist (BGH, 10.07.2013, Az. VIII ZR 388/12). Der Vermieter konnte hier also erst nach Ablauf der ursprünglichen Befristung kündigen.
Zeitrente annuity certain; temporary/terminable annuity Eine Zeitrente wird im Gegensatz zur Leibrente nicht lebenslänglich ausgezahlt, sondern für einen fest vereinbarten Zeitraum. Der auszuzahlende Gesamtbetrag steht von vornherein fest. Zeitrenten sind z.B. Renten wegen Erwerbsminderung. Diese können jedoch nach Ende der Zahlungsphase verlängert werden oder abhängig vom Gesundheitszustand auch als unbefristete Rente gewährt werden.

Im Gegensatz zur Leibrente besteht bei der Zeitrente ein weniger hohes Risiko für den Zahlungspflichtigen, weswegen sie auch im Rahmen des Immobilienkaufs auf Rentenbasis Bedeutung erlangt.
Zeitwert / Tageswert current (market) value; actual cash value; present value; depreciated costs Der Zeitwert ist der Wert, zu dem ein Wirtschaftsgut am Bewertungsstichtag ausgewiesen werden kann. Man spricht deshalb auch von Tageswert. Der Ermittlung des Zeitwertes kann der Tagesbeschaffungswert zugrundegelegt werden, der sich aus dem Einstandswert am Tage der (gedachten) Wiederbeschaffung ergäbe oder aus dem Tagesveräußerungswert, der im Falle des gedachten Verkaufswertes erzielt würde. Zu berücksichtigen ist dabei, dass sich die Bewertung nur auf die Veräußerung des Wirtschaftsgutes selbst beziehen kann, nicht aber auf die Ermittlung eines Anteilswerts bei Veräußerung eines ganzen Betriebes.

In der Versicherungswirtschaft handelt es sich beim Zeitwert um einen Gegenbegriff zum Neuwert. Der Zeitwert ist dort der Wert, den die versicherte Sache an dem Tage hatte, an dem sie durch ein Ereignis beschädigt oder zerstört wurde.
Zellenbüro cellular/ cubicle office Das Zellenbüro ist eine traditionelle Form des Büros, die auch heute nach wie vor weit verbreitet ist. Zellenbüros sind nach den angrenzenden Räumen hin abgeschlossen und werden in der Regel von ein bis zwei, seltener auch von mehr Personen genutzt. Sie gelten insbesondere für solche Tätigkeiten als vorteilhaft, die ein hohes Maß an Konzentration erfordern. Als Nachteil kann sich die vergleichsweise geringe Flexibilität der Raumstrukturen erweisen.
Zensus 2011 2011 Census Der Zensus – auch Volkszählung genannt – ist eine Erhebung statistischer Bevölkerungsdaten. Die ermittelten Daten bilden die Basis für Rechtsvorschriften und sind unter anderem Grundlage für die Berechnungen beim Länderfinanzausgleich, die Festlegung von Wahlkreisen oder die Besoldung von Bürgermeistern. Die Bevölkerungszahlen geben Auskunft über das politische Gewicht eines Staates innerhalb der EU und haben zum Beispiel Einfluss auf Zuweisungen aus dem EU-Strukturfonds, der wirtschaftlich schwächeren Regionen dabei hilft, Standortnachteile abzubauen.

Am 31. Mai 2013 wurden die Ergebnisse des Zensus 2011 vorgestellt. Bis dahin wurden die Zahlen aus dem Zensus von 1987 fortgeschrieben, gegen den es massive Proteste aus der Bevölkerung gegeben hatte. Statt einer Vollerhebung hat man diesmal deshalb nur bei zehn Prozent der Bevölkerung, also ca. acht Millionen Menschen, eine Haushaltsstichprobe durchgeführt.

Zum Stichtag 9. Mai 2011 lebten nach den Ergebnissen des Zensus 2011 in Deutschland 80,2 Millionen Einwohner und damit 1,5 Millionen weniger als die Fortschreibung erwarten ließ. Besonders dramatisch ist die Lage in Berlin. Die Hauptstadt verliert rund 5,2 Prozent, also knapp 180.000 ihrer Einwohner, direkt gefolgt von Hamburg mit einem Verlust von 4,6 Prozent und damit ca. 83.000 Einwohnern. Im Vergleich liegen diese Verluste damit deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt, der ein Minus von 1,8 Prozent aufweist. Bayern hingegen kann aufatmen: 148.284 Einwohner zählt das Bundesland weniger, was einer Quote von 1,2 Prozent entspricht.

Überraschend waren die Zahlen der in Deutschland lebenden Ausländer: Fast 15 Prozent und damit 1,1 Millionen weniger Ausländer leben bei uns als bislang angenommen. Anfang Mai 2011 lebten in Deutschland insgesamt 15 Millionen Personen mit Migrationshintergrund; dies entspricht knapp 19 Prozent der Bevölkerung. Als Personen mit Migrationshintergrund zählen im Zensus 2011 alle Ausländer/-innen sowie alle Deutschen, die nach 1955 auf das Gebiet der heutigen Bundesrepublik Deutschland zugewandert sind oder mindestens einen nach 1955 zugewanderten Elternteil haben. Dieser Anteil variiert zwischen den Bundesländern stark. Den höchsten Anteil in den westlichen Bundesländern gab es mit 27,5 Prozent in Hamburg, den geringsten Anteil in Schleswig-Holstein (11,7 Prozent). In den östlichen Bundesländern liegt der Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund durchweg unter fünf Prozent.

Beachtenswert sind auch die Ergebnisse von Fertilität, Mortalität und Migration. Die Geburtenrate lag höher als bislang angenommen, was Auswirkungen hat auf die Bedarfs- und Infrastrukturkalkulationen bei Kindergärten und -tagesstätten, Krippen und Schulen.

Im Mai 2011 gab es in Deutschland knapp 34.000 eingetragene (gleichgeschlechtliche) Lebenspartnerschaften, davon waren rund 40 Prozent Lebenspartnerschaften von Frauen. Insgesamt lebten 5.700 Kinder in Familien, deren Eltern eine eingetragene Lebenspartnerschaft führten, die meisten davon (86 Prozent) in Lebenspartnerschaften von Frauen.

In Deutschland waren zum Zeitpunkt des Zensus rund 40 Millionen Menschen erwerbstätig, 53,2 Prozent Männer und 46,8 Prozent Frauen.

Am Stichtag gab es in Deutschland 19,1 Millionen Gebäude mit Wohnraum und 10.000 bewohnte Unterkünfte – das sind zum Beispiel Wohncontainer, Gartenlauben und fest verankerte Wohnschiffe. Die Zahl der Wohnungen insgesamt lag bei 41,3 Millionen. In Gebäuden mit Wohnraum ohne Wohnheime und ohne bewohnte Unterkünfte gab es 40,8 Millionen Wohnungen – das waren 500.000 mehr als in der bislang gültigen Fortschreibung des Wohnungsbestandes.

Der Zensus 2011 zählte über 9,3 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland. Damit sind knapp ein Viertel aller 41,3 Millionen Wohnungen Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern – das sind rund 2,8 Millionen Wohnungen mehr, als bisher angenommen.

Deutschland zeichnet sich im internationalen Vergleich traditionell durch eine niedrige Eigentümerquote aus, also den Anteil der bewohnten Wohnungen, die von den Eigentümern selbst bewohnt werden. Zwar ist die Eigentümerquote in den letzten Jahren langsam aber kontinuierlich gestiegen – am Zensusstichtag betrug sie 45,8 Prozent. Damit wohnte aber immer noch die Mehrheit der Haushalte zur Miete.

In Wohngebäuden lag die Leerstandsquote in Deutschland insgesamt bei 4,4 Prozent (ohne Wohnheime), im Osten war sie höher als im Westen.
Zentrale Orte central places Zentrale Orte sind solche Gemeinden bzw. Städte, denen im Hinblick auf das Umland eine bestimmte Versorgungsfunktion zukommt. Es handelt sich um Versorgungsfunktionen im Bereich privater und öffentlicher Dienstleistungen, deren Angebot über die engen Gemeindegrenzen wirksam wird. Zu solchen Versorgungsleistungen zählen Schulen, Gymnasien, Universitäten, Bibliotheken, Sportanlagen, Krankenhäuser aber auch Einrichtungen der öffentlichen Verwaltung, Banken und Versicherungsgesellschaften. Von entscheidender Bedeutung für die Bewertung der Zentralität sind auch Verkehrswege, mit denen Umland und Zentrum vernetzt sind. Im Rahmen der Landesplanung unterscheidet man verschiedene Zentralitätsstufen. Die Hierarchie der Zentralität (vom Unter- und Kleinzentrum über das Mittelzentrum bis zum Oberzentrum) kennzeichnet die zunehmende Reichweite der Versorgungsleistungen. Orte höchster Zentralitätsstufe, auf die sich vor allem der öffentliche Verwaltungsbereich konzentriert, die aber auch in der Regel Kultur- und Wirtschaftszentren darstellen, sind Hauptstädte: In Deutschland sind das Berlin und die Landeshauptstädte. Ihnen kommt häufig eine Metropolfunktion zu, insbesondere wenn sie wegen internationaler Einrichtungen oder Veranstaltungen von internationalem Rang besondere Bedeutung erlangen.

Zu beobachten sind Tendenzen von Wanderungen aus den Kernstädten in das Umland, des Abbaus alter Industrien in den Kernstädten und des Aufbaus neuer Industrien im Umland und damit verbundenen eine Verdichtung der Region. Oberzentren geraten dadurch zunehmend in das Spannungsfeld, einerseits erhöhte überregional wirksamen Leistungen für das Umland erbringen zu müssen, andererseits aber mit relativ sinkenden Steuereinnahmen fertig werden zu müssen.

In Deutschland gibt es nach einer Einstufung vom Januar 2004 insgesamt 91 Oberzentren und 6 mögliche Oberzentren. Hinzu kommt eine Reihe von mit einander zu jeweils einem Oberzentrum verbundenen Städten z.B. Nürnberg-Erlangen-Fürth. Einige Mittelzentren übernehmen darüber hinaus Teilfunktionen eines Oberzentrums. Außerdem gibt es 728 Mittelzentren. Untersuchungen haben ergeben, dass sehr große Unterschiede zwischen den Bundesländern bestehen, was die Differenzierung der Stufigkeit der Zentrale-Orte-Hierarchie und die Mindestbevölkerungszahlen der zentralörtlichen Verflechtungsbereiche angeht.

Im Zuge der Novellierung des Baugesetzbuches wurde Wert darauf gelegt, bei den Abstimmungsprozessen von Bauleitplänen zwischen den Gemeinden auf deren unterschiedliche Zentralitätsfunktionen stärker Rücksicht zu nehmen.

Das Modell der zentralen Orte (Zentrale-Orte-System ZOS) wurde in den 30er Jahren des 20. Jahrhunderts von W. Christaller entwickelt und gehört zu den Ursprungsgrundlagen der heutigen Raumordnung und Landesplanung. In der Wissenschaft gehört die Zentralitätstheorie zu einem selbständigen Theoriegebäude innerhalb der Geographie.
Zentraler Immobilienausschuss (ZIA) central real estate committee in Germany In Anlehnung an den "Zentralen Kreditausschuss" wurde von den Initiatoren der Bündelungsinitiative "Mit einer Stimme" im Juni 2006 der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) gegründet, dem namhafte Unternehmen (u.a. Deutsche Bank, Allianz Immobilien, Degi, DeTe-Immobilien, Deutsche Wohnen AG, IVG Immobilien AG usw.) und Verbände (darunter auch der Immobilienverband Deutschland") angehören. Ferner ist eine enge Kooperation mit der Bundesvereinigung der Landesentwicklungs- und Immobiliengesellschaften (BVLEG) vereinbart. Der ZIA will die gesamte Breite der modernen Immobilienwirtschaft repräsentieren. Das von den Mitgliedsunternehmen verwaltete Immobilienvermögen wird derzeit auf 300 Mrd. Euro geschätzt. Angestrebt wird eine Mitgliedschaft beim Bundesverband der deutschen Industrie.

Die ZIA ist ein eingetragener Verein und hat ihren Sitz in Berlin, www.zia-deutschland.de.
Zentralstelle für Verdachtsanzeigen Financial Intelligence Unit of the Federal German Criminal Police Office Beim Bundeskriminalamt wurde eine Zentralstelle für Verdachtstanzeigen eingerichtet. Im internationalen Sprachgebrauch nennt man vergleichbare Einrichtungen in den Mitgliedsstaaten der EU "Financial Intelligence Unit" (FIU). Sie ist zuständig für die Entgegennahme von Anzeigen im Zusammenhang mit Verstößen gegen das Geldwäschegesetz. Diese Anzeigen werden ausgewertet und mit Erkenntnissen anderer nationaler Stellen abgeglichen. Für den Fall, dass sich Verdachtsmomente so verdichten, dass eine Verfolgung angezeigt erscheint, werden die Erkenntnisse an die Strafverfolgungsbehörden des Bundes und der Länder übermittelt. Durch die Novellierung des Geldwäschegesetzes vom 15.02.2002 wurden neben Rechtsanwälten und Wirtschaftsprüfern auch die Immobilienmakler in den Pflichtenkreis des Gesetzes mit einbezogen. Im Jahr 2005 gingen bei der Zentralstelle 8.241 Verdachtsanzeigen ein.
Zersiedelung urban sprawl Zersiedelung ist der Begriff für die Neubautätigkeit außerhalb geschlossener Ortschaften oder einhergehend die Abwanderung von Teilen der Bevölkerung in das ländliche Umland von Ballungszentren (Landflucht). Das Anwachsen kleinerer Umlandgemeinden um Ballungszentren wird "Speckgürtel" genannt, da sich die wirtschaftlich starken und mobilen Bevölkerungsschichten in diesen oft stark anwachsenden Ortschaften ansiedeln.

Für die Zersiedelung ist der private Individualverkehr von herausragender Bedeutung mit der Folge, dass alte und sozial schwache Menschen in den Ballungszentren zurückbleiben. Insbesondere in den sogenannten "Trabantenstädten", Großsiedlungen der 60er und 70er Jahre des letzten Jahrhunderts, entstehen einseitig besetzte Bewohnerstrukturen (Ghettoisierung).
Zerstörung der Wohnung destruction/ ruin/ demolition of a flat Im Mietrecht bezeichnet der Begriff der Zerstörung einer Wohnung eine Beschädigung in so hohem Maße, dass eine Wiederherstellung zum Zwecke des Wohnens gar nicht oder nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist.

Dies kann passieren durch Feuer, Blitzschlag, Explosionen, Überschwemmungen, Erdrutsch, Einsturz des gesamten Gebäudes und ähnliche katastrophale Ereignisse. Die Haftung richtet sich danach, ob die Ursache der Zerstörung einem bestimmten Verursacher zugerechnet werden kann. Ist dies nicht der Fall, kann der Mieter keine Wiederherstellung der Wohnung mehr fordern. Der Vermieter verliert im Gegenzug jeden weiteren Mietzinsanspruch.

Ist die Zerstörung dem Vermieter zuzurechnen - z.B. Explosion wegen fehlerhaft gewarteter Gasheizung - hat der Mieter zwar ebenfalls kein Recht auf Wiederaufbau; er kann jedoch Schadenersatz für alle Kosten fordern, die ihm im Zusammenhang mit Wohnungssuche und Umzug entstehen. Ein formularmäßiger Ausschluss der Haftung des Vermieters für durch leichte Fahrlässigkeit verursachte Schäden ist unwirksam. Durch individuelle Absprachen ist ein solcher Haftungsausschluss möglich.

Hat der Mieter die Zerstörung zu verantworten (Katze spielt mit Christbaum - Haus brennt ab) kann er ebenfalls keinen Wiederaufbau fordern. Zu seinem Pech muss er jedoch weiter Miete zahlen. Der Vermieter muss lediglich den Betrag, den er selbst durch die Zerstörung des Gebäudes einspart (Betriebskostenvorauszahlungen etc.) von der Warmmiete abziehen. Der Mieter ist dem Vermieter zusätzlich zur Schadenersatzleistung verpflichtet - ggf. für das ganze Haus (und für den entgangenen Gewinn aus Vermietung), wenn dessen Zerstörung auf der gleichen Ursache wie die Zerstörung der Wohnung beruhte.

Der Mieter kann nur ordentlich mit dreimonatiger Frist kündigen. Eine fristlose außerordentliche Kündigung wegen Nichtüberlassung der Mietsache kommt hier nicht in Frage. Für Vermieter und Mieter empfehlen sich geeignete Versicherungen (Wohngebäudeversicherung gegen Feuer, Sturm etc., Hauseigentümerhaftpflicht, Privathaftpflicht).
Zertifikat certificate Zertifikate sind Urkunden, in denen Personen oder Sachen bestimmte Eigenschaften bescheinigt werden. Werden solche Bescheinigungen auf der Grundlage einer DIN-, EN- oder ISO-Norm ausgestellt, werden diese Eigenschaften auch außerhalb Europas anerkannt. Voraussetzung für die Zertifizierung ist ein Audit (eine systematische unabhängige Untersuchung), um festzustellen, ob die Organisationsentwicklung, die Personalentwicklung, das Informationsmanagement und das nachhaltige Streben nach Verbesserung gegeben sind. Dies kennzeichnet ein gutes Qualitätsmanagementsystem. In der Immobilienwirtschaft gibt es Zertifizierungsverfahren für Bewertungssachverständige und Makler.
Zertifizierte Makler certified real estate agent
Zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung (DIA) certified experts for real estate appraisal Die DIA Consulting AG ist Deutschlands anerkannte und führende Zerti­fi­zierungsstelle für Immobilienspezialisten. Sie ist bei der DGA (Deutsche Gesellschaft für Akkreditierung mbH) beglaubigt und beim Deutschen Akkreditierungsrat (DAR) registriert. Die von der DIA Consulting AG ver­liehenen Zertifikate beziehen sich auf die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/EC 17024 für die Immobilien- und Finanzwirtschaft und sind national und international anerkannt. Seit dem Jahr 2000 gibt es bereits die Zertifizierung von Bewertungssachverständigen durch die DIA-Con­sul­ting AG. Sie wurde in der Folge auf weitere Sachverständigenbereiche er­weitert.

Voraussetzung für die Zertifizierung ist eine Ausbildung bei der Deut­schen Immobilien Akademie zum Diplom Sachverständigen (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten oder der Nachweis eines vergleichbaren Abschlusses. Die gilt, soweit eine Zertifizierung im Bereich der Ermittlung von Verkehrswerten beantragt wird. Es besteht die Möglichkeit, Kenntnisse mit Hilfe eines Eingangstests zu überprüfen – bei erfolgreicher Absolvierung erfolgt die Zulassung zur Zertifizierung.

Es gibt sechs Tätigkeitsfelder in denen heute eine Zertifizierung erfolgen kann:
  • Verkehrswertermittlung für Wohn- und Gewerbeimmobilien,
  • Bewertung von komplexen Immobilien im Investmentbereich,
  • Bewertung von agrar- und forstwirtschaftlicher Liegenschaften,
  • Beleihungswertermittlung für Kreditinstitute,
  • Bewertungen im Zusammenhang mit städtebaulichen Maßnahmen (Umlegung, Sanierung, Enteignung usw.)
  • sowie internationale Immobilienbewertung.
Im letzten Fall ist Voraussetzung für die Zulassung eine erfolgreich beendete Ausbildung an der DIA zum "International Appraiser (DIA)".

Weitere Voraussetzungen sind ein abgeschlossenes Hochschulstudium in einer einschlägigen Fachrichtung und eine fünfjährige berufspraktische Tä­tigkeit in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Architektur, Kredit­wirt­schaft einschließlich entsprechender kaufmännischer Ausbildungen.

Wer sich der Prüfung unterzieht, muss ferner eine Reihe von ihm ange­fer­tigter, anonymisierter Gutachten über unterschiedliche Bewertungsobjekte vorlegen.

Nähere Informationen unter www.diaconsulting.de
Zertifizierung certification Unter Zertifizierung ist die Überprüfung des Unternehmens nach einer bestimmten ISO-Norm (ISO 9000 ff) zu verstehen. Dabei werden diverse Produktionsabläufe auf Effizienz und Funktionsfähigkeit untersucht.
ZFH house with two (horizontally divided) flats Abkürzung für: Zweifamilienhaus
ZGB civil code of the former GDR Abkürzung für: Zivilgesetzbuch der DDR. In einigen Bereichen der Immobilienwirtschaft ist es noch immer von Bedeutung.
ZH central heating Abkürzung: Zentralheizung.

Empfohlene Verwendung in Immobilienanzeigen nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses.
Zi abbreviation for: room Abkürzung für: Zimmer
ZIA central real estate committee in Germany
Zielbaummethode diminution in value; target tree method Bei der Zielbaummethode handelt es sich um eine von Auernhammer Ende der 70er Jahre entwickelte Bewertungsmethode für Grundstücke, die durch fortschreitende Analyseschritte versucht, den "Globalwert" des Bewertungsobjektes (=100%) durch Definition und Gewichtung seiner Wertbestandteile mit zunehmender Verästelung zu verfeinern.

Es entsteht dabei ein System von drei bis vier Differenzierungsebenen. Die Summe der Wertanteile auf jeder Ebene entspricht dem Globalwert=100%. Für jeden jeweils festgelegten Teilbereich (Teilziel) der über die Analyse erreicht werden soll, ist eine Entscheidung über seine Bewertung bzw. Gewichtung im Gesamtsystem erforderlich.
Zielbewertungszahl target valuation score Die Zuteilung eines Bauspardarlehens ist unter anderem abhängig von der Bewertungszahl. Sie erfolgt in der Reihenfolge der erreichten Bewertungszahlen. Die niedrigste ausreichende Bewertungszahl wird Zielbewertungszahl genannt. Den Bausparern, die an den vorgegebenen Stichtagen die Zahl erreicht oder überschritten haben, teilt die Bausparkasse die Zuteilungsreife ihres Bausparvertrages mit.
Zielgruppe target group Zielgruppen sind durch bestimmte gemeinsame Merkmale miteinander verbundene Menschen. Dies gilt nicht nur die Wirtschaft, sondern auch für Politik, Religion, Vereine und sonstige gesellschaftlichen Gruppierungen. Im Bereich des Marketings für bestimmte Produkte oder Dienstleistungen ist die Zielgruppenbestimmung von besonderer Bedeutung. Die Zielgruppe ist als spezielle Interessengruppe leichter ansprechbar als die große Masse aller Marktteilnehmer. Sie reagiert – verglichen mit allen anderen Markteinehmern – aufgrund ihres Interessenbezugs auf zielgruppenorientierte Aktionen mit größerer Intensität und Wahrscheinlichkeit. Zielgruppen können nach den unterschiedlichsten Merkmalen eingeteilt werden, zum Beispiel nach Alter, Geschlecht, Einkommen, Einstellung Wohngegend, Interessensgebieten usw. Der Erfolg der Werbung für ein Produkt oder eine Dienstleistung bzw. einer PR-Maßnahme hängt entscheidend davon ab, ob die richtige Zielgruppe damit erreicht wurde.
Zielgruppenselektion target group selection Ein wichtiger Erfolgsfaktor für einen Makler ist die Fähigkeit, sich bei seinen Werbeaktivitäten an den richtigen Zielgruppen auszurichten. Dennoch ist auf diese Zielgruppen orientierte Werbearbeit in der Praxis häufig leider nur ein frommer Wunsch. Oft wird geworben, koste es was es wolle; an Zielgruppen wird dabei nur am Rande gedacht. Oder es wird eine sehr große Zielgruppe, z.B. die gesamte erwachsene Bevölkerung des Großraums Dresdens, oder es werden mehrere Zielgruppen gleichzeitig gewählt.

Dabei erschwert die Wahl einer zu großen Zielgruppe die Werbearbeit ganz erheblich. Denn je kompakter, je eingegrenzter die Zielgruppe ist, um so intensiver kann sie bearbeitet werden. Es sollten nicht möglichst viele Personen, sondern möglichst viele Zielpersonen angesprochen werden. Mit dieser Zielgruppenverdichtung sollen Personen selektiert werden, die auch wirklich interessiert oder hoch motiviert (hohe Antriebsstärke) sind, statt einer Vielzahl gering interessierter Personen, die den Makler nur unnötig Zeit und Geld in Form von Exposés und Besichtigungsterminen kosten. Gefragt ist also Qualität hinsichtlich der Zielgruppe und nicht unreflektierte Quantität um jeden Preis.
Ziff. figure; number; digit Abkürzung für: Ziffer
Zimmerpflanzen houseplants; indoor plants Zimmerpflanzen können unterschiedliche Auswirkungen auf das Raumklima haben. Positive Auswirkungen bestehen vor allem in der Sauerstofferzeugung. Zu diesen Pflanzen zählen die Area Palme, der Bogenhanf und die Sansevieria trifasciata ("Schwiegermutterzunge"). Papyruspflanzen sorgen für eine bessere Luftfeuchtigkeit, die Grünlilie für den Abbau von giftigem Formaldehyd. Der Philodendron besorgt ebenfalls den Abbau von giftigen Gasen. Zimmerpflanzen werden aber nicht nur wegen solcher positiven Auswirkungen in die Räume gestellt, sondern auch aus ästhetischen Gründen. Die Räume werden durch Zimmerpflanzen farblich und stilistisch geprägt. Wohnungseinrichtung und Zimmerpflanzen sollten dabei harmonieren.

Zimmerpflanzen gedeihen unter zwei Bedingungen: Sie sollten weder zuviel, noch zu wenig Wasser bekommen. Bei zuviel Wasser wird die Wurzelatmung unterbrochen. Bei zu wenig Wasser fallen die Blätter schneller ab, auch wenn sie noch grün sind. Wichtig ist aber auch, dass die Zimmerpflanzen genügend Licht bekommen. Das Sonnenlicht sorgt für die Photosynthese, einen Vorgang, bei dem das Chlorophyll dafür sorgt, dass das Blattwerk der Pflanzen mit Luft versorgt wird.
Zins- und Tilgungsverrechnung interest and interest-wise application of repayments to the loan principal Die Bank kann die Zins- und Tilgungsrate je nach Vereinbarung monatlich, vierteljährlich, halbjährlich oder jährlich einziehen. Je häufiger die Zinszahlung erfolgt, um so stärker wachsen der Effektivzins und die Kostenbelastung für den Bauherrn, denn ihm fehlen die Finanzmittel vorzeitig. Bei jährlicher Zahlung liessen sich die bis dahin angesammelten Gelder anlegen und Guthabenzinsen erzielen. Tilgungszahlungen sollten von der Bank tagegenau mit der Restschuld verrechnet werden. Nur so ist sicher, dass der Kreditnehmer nicht Zinsen auf einen Darlehensanteil bezahlt, der bereits zurückgezahlt wurde.
Zinsabschlagsteuer withholding tax; tax on interest (payments); advance levy on income derived from securities Mit Einführung der Abgeltungssteuer ist die Zinsabschlagsteuer nicht mehr relevant.
Zinsänderungsrisiko (change in interest) rate risk Das Zinsänderungsrisiko, vereinfachend auch als Zinsrisiko bezeichnet, ist das Risiko eines Kreditnehmers beziehungsweise eines Kreditgebers, infolge einer Veränderung des Zinsniveaus wirtschaftliche Nachteile zu erleiden.

Für den Kreditgeber realisiert sich das Zinsänderungsrisiko dann, wenn er einen Anstieg der Zinsen aufgrund einer vereinbarten Zinsfestschreibung nicht auf den Kreditnehmer umlegen kann. Er erhält dann für den gewährten Kredit unverändert denselben Zins, während sich seine eigene Refinanzierung verteuert.

Aus Sicht eines Kreditnehmers besteht das Zinsänderungsrisiko darin, dass die Zinsen für ein aufgenommenes Darlehen während der Laufzeit des Darlehens steigen. Durch die Vereinbarung einer Zinsfestschreibung kann dieses Risiko zumindest für eine bestimmte Zeit ausgeschlossen werden.
Zinsbindung - Wahl linking the interest rate to a fixed interest period - selecting Unter Zinsbindung versteht man die Vereinbarung im Darlehensvertrag, mit der das Kreditinstitut sich verpflichtet, den Darlehenszinssatz für eine vereinbarte Zeit unverändert zu lassen. Im Rahmen der Kaufpreis- oder Baufinanzierung empfehlen Finanzierungsberater grundsätzlich, bei hohen Zinsen kurzfristige und bei niedrigen langfristige Bindungen einzugehen. Welche Bindungfrist vorteilhafter ist, hängt von der Situation ab.

Rein rechnerisch gibt es Eckwerte, die zu beachten sind: Wenn ein Darlehen mit einer Laufzeit von 5 Jahren 5,5 Prozent kostet und ein anderes mit einer Laufzeit von 10 Jahren 6,5 Prozent, ergibt sich für die ersten fünf Jahre ein Vorteil für das erste Angebot. Wer den Vorteil auch danach erhalten will, muss darauf achten, dass der anschließende Vertag nicht soviel ungünstiger ist, dass der Vorteil aus den ersten fünf Jahren aufgefressen wird. Rechnerisch ergibt sich bei diesem Beispiel, dass der nächste Vertrag 8 Prozent Zinsen nicht überschreiten darf. Wird das neue Darlehen unter diesem Wert abgeschlossen, hat man "Gewinn" gemacht, liegt man aber darüber, dann wäre es vorteilhafter gewesen, gleich das Darlehen über 10 Jahre mit einem Zins von 6,5 Prozent abgeschlossen zu haben.
Zinsbindungsfrist period during which the interest rate is fixed Die Zinsbindungsfrist ist der Zeitraum, in dem ein bestimmter Darlehenszins, den der Kreditnehmer mit seiner Bank vereinbart hat, fest und unabänderlich gilt. Übliche Zinsbindungszeiten sind 5, 8, 10 oder 15 Jahre. Mit zunehmender Zinsbindungsdauer steigt im Allgemeinen der Zins. Eine Umkehrung dieser Regel ("inverse Zinsstruktur") gilt als Ausnahme.
Zinsen interest Der Zins ist der Preis für die zeitweise Überlassung eines Darlehens, der an den Darlehensgeber zu zahlen ist. Der Zinssatz richtet sich nach den Verhältnissen am Geld- und Kapitalmarkt. Bei Baukrediten wird er meist für mehrere Jahre (5 bis 15) festgeschrieben. Bei Bauspardarlehen steht der Zinssatz bei Vertragsabschluss fest und wird durch Kapitalmarktschwankungen nicht verändert.

Der Zinsbegriff hat nicht nur als Zahlungs-, sondern auch als Rechnungsgröße (Kostenrechnung, Investitionsrechnung) eine Bedeutung. Volkswirtschaftlich gesehen, sind Zinsen Einkommen aus dem Produktionsfaktor Kapital. Eine zinsähnliche Funktion haben "Erbbauzins" und "Mietzins".
Zinshaus apartment building Der in Norddeutschland und in Österreich verwendete Begriff des Zinshauses ist identisch mit dem Begriff des Mietshauses. Der Wortbestandteil Zins bezieht sich auf den Mietzins, wie die Miete vor der Mietrechtsreform im Jahre 2001 im BGB genannt wurde. Die Immobilie als Kapitalanlage erbringt – ähnlich wie die auf dem Kapitalmarkt gehandelten Wertpapiere – Zinsen für das investierte Kapital. Zinshäuser dienten früher vor allem der Altersvorsorge durch Personen, die keine Sozialrente beziehen konnten. Man sprach deshalb auch von „Rentehaus“. Da die Verwaltung von Zinshäusern sehr zeitaufwändig und fachlich anspruchsvoll ist, wird sie heute in der Regel Mietshausverwaltern übertragen.
Zinshistorie (Hypothek) mortgage interest rate history Für unterschiedliche Laufzeiten werden regelmäßig un­ter­schied­li­che Zinssätze berechnet. Die Zinskurve macht deutlich, wie sich die Zinssätze mit zunehmender Laufzeit verändern.

Der Abstand zwischen kurz- und langfristigen Zinsen ist geringer geworden. Die Folge: Langfristige Zinssicherheit kann mit relativ geringen Zusatzkosten erkauft werden.

Bei einer "inversen" Zinsstruktur sinken die Zinssätze für lang­fris­ti­ge Aus­lei­hun­gen unter die Zinssätze für mittelfristige Ausleihungen. Ursache für solche (vorübergehenden) Er­schei­nun­gen sind besondere Knappheitsverhältnisse am Geldmarkt.
Zinstheorie theory of interest; loanable funds theory Warum werden Zinsen für die Ausleihungen von Geld oder Naturalien bezahlt? Vor allem der Beantwortung dieser Frage widmet sich die Zinstheorie. Einer der Erklärungsversuche besteht darin, dass angenommen wird, Gegenwartsgüter würden höher eingeschätzt als Zukunftsgüter. Verfechter dieser Anschauung ist vor allem der deutsche Nationalökonom Eugen von Böhm-Bawerk (1851 – 1914). Wer ein Grundstück erwirbt, eine Fabrik darauf errichtet, um damit Güter zu erzeugen, investiert in die Zukunft. Dies muss sich lohnen, und deshalb will der Investor, dass seine Investition einen Reinertrag abwirft, sich also intern „verzinst“.

John Maynard Keynes (1883 bis 1946) war der Auffassung, dass der Zins der Preis für die Bereitschaft ist, „Kasse“ (Gegenwartsgeld) aufzugeben, das Liquiditätsbedürfnis zu beschränken (Liquiditätspräferenztheorie). Der amerikanische Nationalökonom Abba P. Lerner (1903 – 1982) hat die Zusammensetzung von Angebot und Nachfrage, sowie die Beziehungen zwischen Kredit und Zinssatz dargestellt (loanable funds-Theorie). Der Zinssatz ist demnach gesamtwirtschaftlich gesehen der Preis, der Angebot und Nachfrage zum Ausgleich bringt.

Der Kredit muss dabei stets laufzeitabhängig betrachtet werden. Wenn sich bei langen Laufzeiten der Zinssatz ändert, wirkt sich dies nur auf neu aufzunehmende Kredite aus, falls bei den alten Kreditverträgen keine Zinsanpassungsklausel vereinbart wurde. Allerdings gibt es eine Auswirkung auf den kreditfinanzierten Vermögenswert. Steigen die Zinsen, dann sinkt der Vermögenswert und umgekehrt. Dies ist bedeutsam auch für den Grundstücksmarkt. Man spricht hier von der Interdependenz zwischen Kapital- und Grundstücksmarkt.

In der Zinsgeschichte gab es Zeiten, in denen das Zinsgeschäft aus christlich-sittlichen Gründen verboten wurde. Dies führte u.a. dazu, dass das Kreditgeschäft Juden überlassen wurde. Das Verlangen von Zinsen wurde mit Wucher gleichgesetzt. Allerdings unterschied Thomas von Aquin zwischen Konsumtiv- und Produktivzins und relativierte das Zinsverbot auf den Konsumkredit.

Vor allem beim Konsumkredit spielt die Frage, ob der verlangte Zins nicht in einem auffälligen Missverhältnis zum Kredit steht, öfter eine Rolle. Wurde bei der Kreditvergabe zudem die Unerfahrenheit, der Leichtsinn oder eine Notlage ausgenützt, ist der Tatbestand des Zinswuchers erfüllt. Solche Geschäfte sind nicht nur zivilrechtlich nichtig, sondern erfüllen nach § 302 a StGB auch einen Straftatbestand.
ZIP federal and state capital expenditure programme to ensure future development Abkürzung für: Zukunftsinvestitionsprogramm des Bundes und der Länder
zit. cited Abkürzung für: zitiert
Zitterbeschluss (Wohnungseigentümerversammlung) shaky resolution (freehold flat owners' meeting) Beschlüsse der Wohnungseigentümer sind grundsätzlich gültig, solange sie nicht nach erfolgter Anfechtung innerhalb Monatsfrist (§ 46 Abs. 1 Satz 2 WEG) durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt sind (§ 23 Abs. 4 WEG). Dies gilt grundsätzlich auch für mehrheitlich gefasste Beschlüsse, die an sich der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen. So ist beispielsweise ein lediglich mit Mehrheit gefasster Beschluss über die Vornahme baulicher Veränderungen trotz an sich erforderlicher Zustimmung aller Wohnungseigentümer wirksam, wenn er nicht angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt worden ist.

Man "zittert" also einen Monat, ob eine Anfechtung und damit eine Ungültigerklärung erfolgt oder ob die Anfechtung unterblieb, und damit der nur mehrheitlich gefasste Beschluss trotz an sich erforderlicher Allstimmigkeit in sogenannte Bestandskraft erwächst.

Die an sich nur für Beschlussangelegenheiten geltende Regelung des § 23 Abs. 4 WEG wurde seit Ende der 80-er Jahre bis zur Jahrhundertentscheidung des BGH vom 20. September 2000 (Az. V ZB 658/99) über lange Zeit auch auf Angelegenheiten bzw. in Fälle angewendet, die eigentlich nur durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 WEG, nämlich durch Zustimmung aller Eigentümer und Eintragung in das Grundbuch, hätten geregelt werden dürfen. Dies betraf insbesondere Regelungen, durch die die gesetzliche oder in Teilungserklärungen bzw. Gemeinschaftsordnungen getroffene Kostenverteilung durch mehrheitliche Beschlussfassung geändert wurde. Unterblieb die Anfechtung, wurden diese Zitterbeschlüsse, auch als Pseudovereinbarung oder Ersatzvereinbarung bezeichnet, bestandskräftig.

Mit seiner Jahrhundertentscheidung zog der BGH unter diese Rechtsauffassung einen Schlussstrich. Seither sind Mehrheitsbeschlüsse, durch die gesetzliche Bestimmungen oder davon abweichend getroffene Vereinbarungen geändert oder aufgehoben werden, als gesetzes- oder vereinbarungsändernde Mehrheitsbeschlüsse von Anfang an nichtig und zwar auch rückwirkend.
Zivilprozessordnung German code of civil procedure Die Zivilprozessordnung dient der Re­ge­lung der Ver­fah­ren der or­dent­li­chen Ge­rich­te in bür­ger­li­chen Rechts­strei­tig­kei­ten.

Sie regelt den Ablauf des zivilrechtlichen Verfahrens im ersten Rechtszug, das Einlegen der Rechtsmittel und die Wiederaufnahme von Gerichtsverfahren. Zusätzlich enthält sie Vorschriften über besondere Verfahrensarten wie den Urkunden- und Wechselprozess, das Mahnverfahren und die Zwangsvollstreckung. Wachsende Bedeutung hat das schiedsrichterliche Verfahren (§§ 1025 ff. ZPO). Auch die Zusammenarbeit der verschiedenen Justizbehörden in der Europäischen Union wird durch die Zivilprozessordnung geregelt; dabei geht es z.B. um Fragen wie die Zustellung von Dokumenten, die Beweisaufnahme in internationalen Verfahren, um europäische Vollstreckungstitel und das europäische Mahnverfahren.

Mit der WEG-Reform wurden auch die WEG-Strei­tig­kei­ten aus dem bis­he­ri­gen Ver­fah­ren der frei­willi­gen Ge­richts­bar­keit (FGG-Ver­fah­ren) in das Ver­fah­ren nach der Zivil­pro­zess­ord­nung (ZPO) über­führt.

Neben den allgemeinen Änderungen im ge­richt­li­chen Ver­fah­ren ha­ben sich für die Woh­nungs­eigen­tümer vor allem nach­tei­li­ge Än­de­run­gen da­durch er­ge­ben, dass der bis­her gel­ten­de Amts­er­mitt­lungs­grund­satz weg­ge­fal­len ist und grund­sätz­lich die ge­sam­ten Ver­fah­rens­kos­ten von der im Ver­fah­ren un­ter­le­ge­nen Par­tei zu tra­gen sind.
ZKA central credit committee Abkürzung für: Zentraler Kreditausschuss
Zoning zoning Unter Zoning versteht man eine Formel für die genaue Mietpreisberechnung von Ladenflächen. Die Ladenfläche wird dabei in mietwertrelevante "Zonen" eingeteilt. Eine Spitzenmiete betrifft in aller Regel nie die gesamte Fläche eines Geschäftes, sondern nur die besonderen Verkaufsbereiche im Frontbereich.

Mit der Zoning-Methode werden Mietflächen in mehrere Mietpreis-Zonen aufgeteilt. Z. B.:
  • Von 7 m Ladentiefe: 100 Prozent Mietansatz bis 100 m2, 90 Prozent über 100 m,2
  • von 7 bis 14 Meter Ladentiefe: 50 Prozent Mietansatz,
  • über 14 Meter Ladentiefe: 25 Prozent Mietansatz.
Mietwertdifferenzen resultieren aus der Tatsache, dass der Umsatz in den verschiedenen Ladenbereichen unterschiedlich hoch ist. Das gleiche gilt auch bei einer Verteilung der Ladenfläche auf mehrere Etagen (ausführlich beschrieben von Kemper's Immobilien, Düsseldorf, Müller International und Comfort).

ZPO German code of civil procedure Abkürzung für: Zivilprozessordnung
ZPO-Verfahren proceedings in accordance with the German code of civil procedure
ZSEG German law on compensation for witnesses and experts Abkürzung für: Gesetz über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen.

Mit Wirkung ab 01.07.2004 wurde das ZSEG durch das JVEG (Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz) ersetzt.
Zubehör appurtenances; accessories; attachments; fittings Zubehör sind nach § 97 BGB bewegliche Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache zu dienen bestimmt sind, ohne Bestandteil der Hauptsache zu sein. Ein wichtiges Merkmal des Zubehörs besteht darin, dass die Sache in der Verkehrsauffassung auch als Zubehör betrachtet wird. Dies kann von Land zu Land, ja von Ort zu Ort unterschiedlich sein. Zubehör zu einer Immobilie gilt beim Verkauf im Zweifel als mitverkauft, auch wenn darüber im notariellen Kaufvertrag nichts vereinbart wurde. Es gilt im Zwangsversteigerungsverfahren oder bei einer Beleihung als mitverpfändet.

Besonderes Gewicht kommt dem Zubehör bei gewerblichen und landwirtschaftlichen Betrieben zu. Zubehör des Gewerbebetriebes können z.B. Maschinen und sonstige bewegliche Betriebseinrichtungen sein, bei einem landwirtschaftlichen Betrieb gehören das Vieh und die landwirtschaftlichen Geräte zum Zubehör.

Da im Verkaufsfall Zubehör nicht mit der Grunderwerbsteuer belastet wird, ist es zweckmäßig, es in der notariellen Urkunde mit aufzuführen und einen Wert hierfür anzusetzen.

Beim Wohnungseigentum zählen zum Zubehör u.a. in den Wohnungen befindliche Warnanlagen, beispielsweise Rauchwarnmelder (LG Hamburg, Urteil vom 02.03.2011, 318 S 193/10, DWE 2011, 73). Zum Zubehör in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zählen weiter Rasenmäher, Waschmaschinen, Reinigungsgeräte und andere bewegliche Sache, die dem wirtschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Auch der Heizölvorrat einer Wohnungseigentümergemeinschaft zählt zum Zubehör sämtlicher Wohnungseigentumseinheiten.

Das Zubehör ist gemäß § 10 Abs. 7 WEG als "rechtsgeschäftlich erworbene Sache" Bestandteil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Beim Wohnungseigentum zählen zum Zubehör u.a. in den Wohnungen befindliche Alarmanlagen. Dazu zählen auch Rauchwarnmelder, soweit diese von einzelnen Eigentümern selbst oder aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind. Im ersten Fall stehen sie im Eigentum der betreffenden Eigentümer im zweiten Fall sind sie Eigentum der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümergemeinschaft und sind dann Bestandteil des Verwaltungsvermögens (BGH, Urteil vom 8.2.2013, V ZR 238/11, DWE 2013, 106; LG Hamburg, Urteil vom 02.03.2011, 318 S 193/10, DWE 2011, 73).

Zum Zubehör als Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft zählen weiter Rasenmäher, Waschmaschinen, Reinigungsgerätes und andere bewegliche Sache, die dem wirtschaftlichen Gebrauch der zu der Wohnungseigentumsanlage gehörenden Raumeinheiten dienen. Auch der Heizölvorrat einer Wohnungseigentümergemeinschaft zählt zum Zubehör sämtlicher Wohnungseigentumseinheiten, ist jedoch gemäß § 10 Abs. 7 WEG als „rechtsgeschäftlich erworbene Sache“ Bestandteil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Zubehörräume basement and storage rooms outside the flat Nach der Wohnflächenverordnung sind Zubehörräume innerhalb eines Wohngebäudes solche Räume, deren Grundflächen nicht zu den Wohnräumen zählen. Dies sind Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.
Zubuße additional contribution; fresh supply of funds; allowance
Zuckerbäckerstil wedding-cake style Als Zuckerbäckerstil wurde der bürgerliche Baustil bezeichnet, der in der früheren Sowjetunion während der Stalinära bei der Errichtung von Repräsentativbauten gepflegt wurde. Vor allem in Moskau, aber auch in anderen sowjetischen Großstädten (Leningrad, Tiflis, Kiew, Charkow, Minsk usw.) wurden solche Gebäude errichtet. Der Stil zeichnete sich durch überreiche Verzierungen an den Fassaden, Säulen, Säulenhallen, komplizierten Gesimsen, Turmaufbauten usw. aus. Ins Schussfeld der Kritik geriet z.B. das Hotel Leningrad auf dem Kalantscha Platz in Moskau, wo die Fläche der dort untergebrachten 1000 Zimmer nur 22% der Gesamtfläche betrug. Auch die Lomonossow-Universität in Moskau wurde auf dem "Lenin-Hügel" im Zuckerbäckerstil errichtet. Ein Verwaltungsgebäude in Tiflis erhielt einen 55 m hohen Turm. Allein die Ausgaben für die Verkleidung der Fassade verschlangen nach einem Bericht der Prawda vom 10.November 1955 33% der gesamten Baukosten. Nach dem Tode Stalins unterzog Chruschtchow im Herbst 1955 diesen Stil einer radikalen Kritik. Die Namen der missliebigen Architekten wurden veröffentlicht. Unter Chruschtchows Ägide wurden dann die Plattenbauten eingeführt.

In der früheren DDR wurden vor der Plattenbauära Häuser in der Karl-Marx-Allee in Berlin – damals "Stalinallee" – im Zuckerbäckerstil (nach dem Vorbild der Lomonossow-Universität) errichtet. Teilweise mussten sie 1971 wegen Baumängeln wieder abgerissen werden. Heute bezeichnet man den Stil als "Sozialistische Klassik".
Zufallschaden casualty loss Schadensereignis, dass weder der Mieter noch der Vermieter verursacht hat und durch das der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnung eingeschränkt wird. Für die Schadensbeseitigung (und die damit anfallenden Kosten) ist der Vermieter zuständig. Man unterscheidet Schäden durch höhere Gewalt und Schäden durch Einwirkung Dritter. Höhere Gewalt sind z.B. Blitzschlag, Hochwasser, Erdrutsch - allgemein jedes unvorhersehbare von außen einwirkende Ereignis.

Schäden durch Einwirkungen Dritter entstehen, wenn z.B. Fassaden beschädigt, Fenster eingeworfen, Türen beim Einbruch beschädigt oder Mülltonnen angezündet werden. Dazu gehören auch Schäden durch Dritte, die dem Mieter oder Vermieter bekannt sind.

Für Zufallschäden haftet der Mieter nicht. Dies gilt auch für Schönheitsreparaturen, die als Folge von Zufallsschäden nötig werden (z.B. Malen und Tapezieren nach Hochwasser). Der Vermieter muss die Wohnung aufgrund seiner Instandsetzungspflicht wieder in vertragsgemäßen Zustand bringen und ggf. auch Renovierungsarbeiten bezahlen. Er kann die Haftung für Zufallschäden nicht auf den Mieter abwälzen (eine solche Vertragsklausel wäre ein Verstoß gegen die guten Sitten im Sinne von § 138 BGB und damit unwirksam).

Der Mieter haftet allerdings für Schäden an Wohnung oder Haus, die durch von ihm selbst eingeladene Besucher oder Gäste verursacht werden.

Beispiel:
  • Der in die Wohnung eingezogene Freund der Mieterin wirft nach einem Streit im Treppenhaus alle Fenster ein: Die Mieterin ist schadenersatzpflichtig.
  • Der bereits aus der Wohnung ausgezogene Exmann der in Trennung lebenden Mieterin reist an, um im Zorn die Fenster einzuwerfen: Höhere Gewalt, Vermieter muss neue Fenster einbauen.
Zugesicherte Eigenschaften einer Mietwohnung assured/guaranteed features of a rented flat Macht der Vermieter im Vorfeld des Vertragsabschlusses Zusicherungen über bestimmte Details der Mietwohnung, spricht man von Zugesicherten Eigenschaften. Diese können im Mietvertrag niedergelegt sein, wie üblicherweise die Quadratmeterzahl der Wohnung (zugesicherte Eigenschaft laut BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 133/03). Sie können aber auch mündlich vereinbart werden, wie etwa der Austausch des Teppichbodens oder eines defekten Fensters durch den Vermieter bis zu einem bestimmten Termin oder die Überlassung eines Kühlschrankes.

Als zugesichert gilt eine Eigenschaft der Mietwohnung nur, wenn der Vertragspartner zu erkennen gibt, dass er dafür auch tatsächlich rechtlich einstehen will. Voraussetzung ist also eine eindeutige Erklärung des Vermieters, die zur Vermeidung von Missverständnissen schriftlich niedergelegt oder in den Mietvertrag integriert werden sollte. Insbesondere empfiehlt sich dies für den Vermieter bei aufwändigeren baulichen Änderungen, bei denen es ansonsten später leicht zum Streit über Umfang oder Termine der versprochenen Arbeiten kommen kann.

Fehlt einer Mietwohnung eine zugesicherte Eigenschaft, kann der Mieter nach § 536 BGB eine Mietminderung vornehmen. Hier ist dann die Zusicherung selbst entscheidend und nicht, ob etwa die alten Holzfenster, deren Austausch versprochen wurde, noch funktionsfähig sind.
Zugluft draught
ZugVO German regulation governing free gifts (with sales) Abkürzung für: Zugabenverordnung
Zündstrahlaggregat pilot injection unit for generating energy in biogas plants Zündstrahlaggregate werden zur Energieerzeugung bei Biogasanlagen verwendet. Es handelt sich dabei um speziell an den Gasbetrieb angepasste Dieselmotoren mit Leistungen etwa zwischen 40 KW und 265 KW.

Biogas ist als Brennstoff problematisch, da seine Qualität innerhalb von wenigen Minuten stark schwanken kann. Dies kann den Verbrennungsmotor überbeanspruchen oder überhitzen. Als Zündstrahlmotoren werden oft umgebaute LKW-Diesel benutzt. Der Komplex aus Pumpe, Düse und Einspritzung wird beim Umbau durch eine elektronisch regelbare Einspritzanlage ausgetauscht. Nun kann die Arbeitstemperatur von jedem Zylinder einzeln gemessen und der jeweilige Einspritzzeitpunkt individuell geregelt werden. Auch die Menge des eingespritzten Treibstoffes wird elektronisch geregelt. So wird eine Verringerung des Zündölverbrauchs erreicht. Beim Zündstrahlmotor wird Zündöl benötigt, weil sich das angesaugte Gas-Luft-Gemisch nicht von allein entzündet. Ältere Modelle hatten einen Zündölverbrauch von zehn Prozent, aktuell sind zwei Prozent. Eine zusätzliche Kühlung sowie die Anpassung der Pumpe-Düse-Elemente an den Pflanzenölbetrieb verlängern bei heutigen Zündstrahlaggregaten gegenüber früheren Geräten die Standzeiten.

Im Vergleich zu den sonst in diesem Bereich üblichen Gas-Ottomotoren haben Zündstrahlaggregate einen höheren elektrischen Wirkungsgrad und sind kostengünstiger in der Anschaffung. Gas-Ottomotoren ("Benziner") benötigen kein Zündöl. Zündstrahlaggregate sollen es auf etwa 42.000 Stunden Standzeit bringen, während Gas-Ottomotoren auf über 50.000 Stunden kommen. Allerdings haben moderne Gas-Ottomotoren mit höherer Verdichtung eine geringere Lebensdauer.

Ein Zündstrahlaggregat ermöglicht es, bereits während der Bauzeit einer Biogasanlage das dazu gehörige Blockheizkraftwerk unter Volllast mit reinem Pflanzenöl zu betreiben und bereits die volle Einspeisevergütung zu erzielen. Später wird dann auf Biogas umgestellt. Auch bei späteren Störungen im Gärprozess kann das Blockheizkraftwerk mit Pflanzenöl befeuert werden, so dass eine konstante Energieerzeugung gewährleistet ist. Besonders im Rahmen von Wärmelieferungsverträgen ist dies vorteilhaft. Dies gilt nur für Pflanzenöl. Biodiesel (Rapsmethylester) darf nur als Stützfeuerung, aber nicht im Volllastbetrieb eingesetzt werden.
Zurückbehaltungsrecht right of retention; possessory lien; lien Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Beseitigung von Wohnungsmängeln nicht nach, kann der Mieter abhängig von der Erheblichkeit des Mangels die Miete mindern. Erfolgt auch hierauf keine Reaktion, steht ihm als weitere Möglichkeit das Zurückbehaltungsrecht zur Verfügung. Dieses entstammt § 320 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Danach kann, wer aus einem Vertrag Verpflichtungen hat, die Zahlungen bis zur Bewirkung der Gegenleistung verweigern, wenn er nicht vorleisten muss ("Einrede des nicht erfüllten Vertrages").

Konsequenz im Mietrecht: Der Mieter zahlt vorläufig weniger oder gar keine Miete mehr. Vorläufig, weil er bei Beseitigung der Mängel den vollen Betrag nachzahlen muss – denn es geht hier nicht um geminderte Miete, sondern nur um einen "Zahlungsaufschub" als Druckmittel.

Die Höhe des Zurückbehaltungsrechts wird von Gerichten unterschiedlich beurteilt. Manche setzen als Maximalbetrag das Dreifache der Kosten der Mängelbeseitigung an (BGH WM 2003, 439), andere das Drei- bis Fünffache der zulässigen Mietminderung (Mietminderung 5 Prozent = Zurückbehaltung 15 bis 25 Prozent der Miete). Im Extremfall kann die Zurückbehaltung die gesamte Miete umfassen.

Seit der Mietrechtsreform von 2001 ist dieses Recht des Mieters in § 556b BGB näher geregelt. Danach kann der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht bei der Mietzahlung geltend machen, wenn er gegen den Vermieter eine offene Forderung wegen Schadenersatz aufgrund von Wohnungsmängeln, aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete oder auf die Mietsache getätigten Aufwendungen hat. Er muss diese Absicht jedoch mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete, die er zurückbehalten will, dem Vermieter in Textform ankündigen.

Alternativ kann der Mieter in diesen Fällen auch mit Gegenforderungen des Vermieters aufrechnen. Soll jedoch Druck ausgeübt werden, um die Beseitigung von Mängeln zu bewirken, wird das Zurückbehaltungsrecht in der Regel das sinnvollere Mittel sein.

Mit Urteil vom 03.11.2010 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes eine Mängelanzeige unbedingt voraussetzt. Für Zeiträume vor der Anzeige eines Wohnungsmangels beim Vermieter (im BGH-Fall: Schimmel) kann also kein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht werden. Seine Funktion als Druckmittel kann dieses Recht dem BGH zufolge nämlich nicht entfalten, wenn der Vermieter gar nicht weiß, dass es in der Wohnung einen Mangel gibt. Im Entscheidungsfall war damit die Zurückbehaltung der Miete nicht gerechtfertigt und der Vermieter durfte wegen ausbleibender Mietzahlung kündigen (Az. VIII ZR 330/09).
Zurückstellung von Baugesuchen postponement of applications for building consent Hat die Gemeinde den Beschluss zur Aufstellung eines Bebauungsplanes gefasst und keine Veränderungssperre erlassen, kann sie bei der Baugenehmigungsbehörde beantragen, dass sie Entscheidungen über bei ihr eingehende Baugesuche für höchstens zwölf Monate aussetzt. Damit soll verhindert werden, dass Bauvorhaben durchgeführt werden, die den kommenden Festsetzungen in dem Bebauungsplan widersprechen.

In Fällen, in denen mit Bauvorhaben ohne Genehmigung begonnen werden darf, kann die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde eine vorläufige Untersagung der Durchführung des Bauvorhabens für ebenfalls bis 12 Monate anordnen.

Wurde eine Veränderungssperre beschlossen, ist eine Zurückstellung von Baugesuchen oder die Untersagung der Durchführung eines Bauvorhabens nicht erforderlich, weil mit der Veränderungssperre der Zweck, der mit der Zurückstellung bzw. Untersagung erreicht werden soll, bereits erreicht ist.

Wurde ein Bauvorhaben vor Aufstellung genehmigt oder mit dem Bauvorhaben ohne Genehmigung zulässigerweise begonnen, ist eine Zurückstellung des Baugesuches oder eine Untersagung des Vorhabens nicht mehr möglich.
Zusammenschreibung von Grundstücken possibility to enter several properties belonging to the same owner on the same page in the land register Nach § 4 der Grundbuchordnung (GO) besteht die Möglichkeit mehrere, einem Eigentümer gehörende Grundstücke auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt zu führen. Das ermöglicht vor allem im landwirtschaftlichen Bereich alle zu einem Bauernhof gehörenden Grundstücke auf einem Grundbuchblatt zusammenzufassen. Das gilt auch für einen Hof im Sinne der Höfeordnung.
Zusatzpflichtteil additional legal portion of an inheritance
Zuschlag surcharge; award; increase; bonus; supplement; agio; loading (insurance); acceptance (of a bid or tender) Im Zwangsversteigerungsverfahren die rechtliche Übereignung einer Immobilie an den Meistbietenden im Versteigerungstermin. Mit dem Zuschlag wird der Meistbietende Eigentümer des ersteigerten Grundstücks. Der Zuschlag muss dem Meistbietenden nicht zwingend am Ende der Bietzeit erteilt werden. Er kann auf Antrag des Gläubigers ausgesetzt und erst nach Tagen oder sogar Wochen erteilt werden. Er kann auf Antrag des Gläubigers ausgesetzt werden und erfolgt dann erst oft nach Tagen oder sogar Wochen.
Zuschlagsbeschluss court order conferring title to real property on purchaser (in the case of a forced sale) Normalerweise erwirbt man ein Deutschland Grundeigentum endgültig erst mit der Eintragung im Grundbuch. Eine Ausnahme gibt es jedoch im Zwangsvollstreckungsverfahren: Hier wird der Ersteigerer ab Erteilung des Zuschlags Eigentümer der Immobilie. Er muss nun den Zuschlagsbeschluss vom Amtsgericht für vollstreckbar erklären lassen. Dann kann er mit Hilfe des Gerichtsvollziehers die Zwangsräumung der Immobilie betreiben.

Nach der Zwangsversteigerung kommt es zunächst zu einem sogenannten Verteilungstermin. Dabei wird der bei der Zwangsversteigerung erzielte Erlös auf alle Gläubiger verteilt. Hierfür existiert eine gesetzlich geregelte Rangfolge der Gläubiger. Ist der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig (wurden also keine Rechtsmittel eingelegt), wurde der Teilungsplan umgesetzt und hat das Finanzamt bescheinigt, dass die Grunderwerbssteuer bezahlt ist, nimmt das Grundbuchamt auf Betreiben des Versteigerungsgerichts die Berichtigung des Grundbuchs vor. Die Grundbucheintragung ist jedoch keine Voraussetzung für die Räumung der Immobilie. Hierfür ist ein vollstreckbarer Zuschlagsbeschluss ausreichend.
Zuschlagsfrist (VOB/A) deadline for announcing who has been awarded a contract (construction tendering and contract regulations, part A) Der Ablauf der Zuschlagsfrist nach § 10 Abs. 7 VOB/A spielt eine wichtige Rolle im öffentlichen Vergaberecht für Bauleistungen. Sie ist zu unterscheiden von der Angebotsfrist. Die Zuschlagsfrist beginnt mit dem Eröffnungstermin, bei dem die einzelnen Angebote vom Verhandlungsleiter zur Kenntnis genommen werden.

Die Zuschlagsfrist wird von der den Auftrag vergebenden Stelle festgesetzt. Sie soll so kurz wie möglich sein und nicht mehr Zeit in Anspruch nehmen, als der Auftraggeber für die zügige Prüfung und Wertung der Angebote benötigt. Eine Zuschlagsfrist von mehr als 30 Kalendertagen soll nur in besonders begründeten Fällen festgelegt werden. Das Ende der Zuschlagsfrist muss durch Angabe eines bestimmten Kalendertages eindeutig bezeichnet werden.

Der Bieter ist (nur) bis zum Ablauf der Zuschlagsfrist an sein Angebot gebunden. Nur in wenigen Fällen findet der Zuschlag nach Ablauf der Zuschlagsfrist statt.

Überschreitet der Auftragsumfang einen bestimmten Schwellenwert (2014: 5.186.000 Euro bei Bauleistungen) ist nicht § 10 VOB/A in den Vertrag einzubeziehen, sondern die entsprechende Vorschrift der Vergabebestimmungen im Anwendungsbereich der Richtlinie 2004/18/EG. Hinsichtlich der Zuschlagsfrist ergibt sich jedoch keine Änderung. Die entsprechende Regelung findet sich hier in § 10 Abs. 1 Nr. 10 sowie Abs. 2 Nr. 11 VOB/A - EG.
Zuschreibung von Grundstücken possibility to add a plot of real estate to a larger unit in the land register Während bei einer Vereinigung von Grundstücken zwei gleichberechtigte Grundstücke zu einem Grundstück zusammengeführt werden, handelt es sich bei der Zuschreibung um die Zuführung eines Nebengrundstücks als Bestandteil eine Hauptgrundstücks. Beispiel für eine Zuschreibung: Ein Grundstück, das als Zufahrtsmöglichkeit zu einem anderen Grundstück dienen kann, wird diesem Hauptgrundstück zugeschrieben. Zuschreibungen sind im Grundbuch unter der Spalte "Bestand und Zuschreibungen" (Spalten 5 und 6) vermerkt. Die Regelungen über die Zuschreibung befinden sich in § 6 der Grundbuchordnung (GO).
zust. acquiescent; consenting; approving Abkürzung für: zustimmend/-e/-en
Zustandekommen eines Vertrages formation of a contract
Zustandsstörer disturber of public order; someone who is disturbing the peace Der Begriff Störer bezieht sich im Sprachgebrauch des Bürgerlichen Gesetzbuches auf eine Person (natürliche oder juristische), durch die Rechtsgüter einer anderen Person beeinträchtigt werden.

Man unterscheidet den Handlungs- und den Zustandsstörer. Letzterer ist Eigentümer, Besitzer oder Verfügungsberechtigter einer Sache, von der eine Beeinträchtigung für jemand anderen oder dessen Eigentum ausgeht. Diese Beeinträchtigung muss zumindest mittelbar auf dem Willen des Störers beruhen. Beispiel: Ein Grundstückseigentümer stellt an der Grundstücksgrenze eine Reihe von Bienenkörben auf. Der Nachbar weist ihn vergeblich darauf hin, dass dies ein Wohngebiet sei. Die Bienen installieren ihre Einflugschneise über des Nachbarn Terrasse. Diese ist nicht mehr nutzbar. Der Bienenzüchter ist damit Zustandsstörer. Der Nachbar hat gegen ihn einen Anspruch auf Unterlassung der Störung.

Im Polizei- und Ordnungsrecht wird eine Person als Zustandsstörer bezeichnet, welche die tatsächliche Gewalt über ein Tier oder eine Sache hat, von der eine Gefahr für andere Personen oder die öffentliche Ordnung ausgeht (Kampfhund, Tanklastzug mit defekten Bremsen). Die Behörde darf gegen den Störer geeignete Maßnahmen ergreifen, um die Gefahr abzuwenden.
Beispiel: Eine Mietpartei lagerte in ihrer Mietwohnung offene Konservendosen, verdorbene Nahrungsmittel und Müll jeder Art. Nach Beschwerden führte das Ordnungsamt eine Besichtigung durch und stellte eine völlig mit teils organischem Müll und Exkrementen verunreinigte und mit Fliegen verseuchte Wohnung fest. Hilfsangebote an die Bewohner – etwa Entrümpelungshilfe durch städtische Mitarbeiter – wurden abgelehnt. Die Stadt verpflichtete daraufhin den Vermieter, die Missstände zu beseitigen. Sein Widerspruch gegen die entsprechende behördliche Anordnung wurde abgewiesen: Der Mieter sei hier Handlungsstörer, der Eigentümer Zustandsstörer. Der Mieter sei offensichtlich schon finanziell nicht in der Lage, seinen Müll entfernen zu lassen. Es gebe keine Verpflichtung, den Handlungsstörer zuerst zur Beseitigung des Missstandes heranzuziehen. Der Eigentümer könne hier in die Pflicht genommen werden (Verwaltungsgericht Arnsberg, Beschluss vom 09.05.2008, Az. 3 L 336/08).

Der Begriff „Störer“ wird auch im Urheberrecht verwendet. So kann man hier zum Zustandsstörer werden, indem man sein kabelloses Netzwerk (WLAN) nicht ausreichend gegen Fremdzugriffe absichert. Dritten kann hier ein Schaden entstehen, wenn der ungesicherte WLAN-Zugang zum illegalen Download von Filmen oder Musik oder für andere Urheberrechtsverletzungen genutzt wird.
Zuteilung (Bausparvertrag) allocation; assignment (building loan contract) Zeitpunkt, zu dem die Bausparkasse die Bausparsumme zur Auszahlung bereithält. Die Zuteilung erfolgt meist drei bis neun Monate nach dem Stichtag, an dem Mindestguthaben und Zielbewertungszahl erreicht sind.
ZVG German law on judicial foreclosure and forced administration of property Abkürzung für das Gesetz über die Zwangsvollstreckung und Zwangsverwaltung.
Es regelt z.B. in seinem ersten Abschnitt die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung von Grundstücken im Wege der Zwangsvollstreckung.
Zwangshypothek compulsory mortgage to enforce payment of debts; judgment lien; forced registration of a mortgage Die Zwangshypothek ist neben Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung eine der drei Möglichkeiten der Immobiliarvollstreckung. Die Vollstreckungsmaßnahme dient der Sicherung von Forderungen und wird im Grundbuch eingetragen. Voraussetzung dafür ist ein Vollstreckungstitel, beispielsweise ein vollstreckbares Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid.
Zwangsräumung eviction; actual eviction; ouster Die Zwangsräumung ist die Räumung einer Wohnung oder eines Hauses, die der Vermieter nur mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen kann. Allerdings hat der Mieter, der durch das Gericht zur Räumung verurteilt wurde, bei besonderer Härte einen so genannten Vollstreckungsschutz (Räumungsschutz). Das bedeutet, dass die Zwangsräumung nicht sofort stattfindet. Durchgeführt wird die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher.
Zwangsversteigerung compulsory auction; judicial sale; forced sale Die gesetzliche Grundlage für die Zwangsversteigerung von Grundstücken ist das Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, das in seiner novellierten Fassung am 16.02.2007 in Kraft trat.

Die Ersteigerung einer Immobilie stellt oftmals eine inter­es­san­te Alternative zum Bau oder zum Kauf eines vergleichbaren Objektes dar. Denn in der Regel erhält der Ersteigerer den Zuschlag zu einem niedrigeren Betrag als dem Verkehrswert. Zwangsversteigerungen werden von dem Amtsgericht durchgeführt, in dessen Zuständigkeitsbereich die Immobilie liegt. Die Versteigerungstermine können daher auch beim jeweiligen Amtsgericht in Erfahrung gebracht werden. Darüber hinaus werden sie als amtliche Bekanntmachungen in der Tagespresse veröffentlicht. Manche Verlage bieten so genannte Versteigerungskalender an, die regelmäßig die aktuellen Termine mit Beschreibung der Objekte enthalten (z.B. Argetra Verlag, Ratingen). Auch eine Reihe von Internetportalen bietet Termine und Informationen über zu versteigernde Objekte an (zum Beispiel www.zwangsversteigerung.de, www.zvg.com, www.versteigerungspool.de). Für die Zwangsversteigerung von Immobilien gelten besondere Regeln, über die sich Interessierte vorab informieren sollten. Einige davon:

  • Die so genannte Bietzeit ("Bietstunde") dauert min­des­tens 30 Minuten.
  • Als Sicherheit sind 10 Prozent des Verkehrswertes zu hinterlegen.
  • Eine Sicherheitsleistung durch Bargeld ist seit 16.02.2007 ausgeschlossen. Sie muss vielmehr so rechtzeitig auf das Konto des zuständigen Amtsgerichts unter Angabe des Aktenzeichens überwiesen werden, dass der Betrag der Gerichtskasse vor dem Verteilungstermin gutgeschrieben ist und ein Nachweis hierüber im Termin vorliegt. Der Einzahler und der Bieter sollten identisch sein, damit das Gericht beim Termin erkennen kann, welcher Bieter bereits den Sicherheitsbetrag überwiesen hat. Wenn der Bieter nicht zum Zuge kommt, wird der von ihm bezahlte Betrag unverzüglich zurücküberwiesen.
  • Zur Sicherheitsleistung sind aber auch Bundesbankschecks und Verrechnungsschecks geeignet, die frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt worden sind. Dies gilt nur, wenn sie von einem zum Betreiben von Bankgeschäften berechtigten Kreditinstitut oder der Bundesbank ausgestellt und im Inland zahlbar sind. Als berechtigt gelten Kreditinstitute, die in der Liste der zugelassenen Kreditinstitute aufgeführt sind. Als Sicherheit kann ferner auch die Bürgschaft eines Kreditinstitutes benutzt werden. Es muss sich um eine unbefristete und unbedingte Bürgschaft handeln.

Der Erwerb des Immobilieneigentums im Zwangs­ver­stei­gerungs­ver­fahren erfolgt bereits durch Zuschlag und nicht erst mit der darauf folgenden Umschreibung im Grundbuch.

Zu unterscheiden ist die Zwangsversteigerung, die ein Gläubiger betreibt, von der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Letztere kommt vor, wenn sich zum Beispiel eine Erbengemeinschaft nicht auf einen Verkauf des gemeinsam geerbten Hauses einigen kann. Die Aufhebung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist dagegen nicht möglich, es sei denn, das Gebäude wird ganz oder teilweise zerstört. Für diesen Fall muss das Recht auf Aufhebung der Gemeinschaft in der Gemeinschaftsordnung vereinbart sein.

Im Frühjahr 2015 startete das Bundesjustizministerium ein Forschungsvorhaben, um möglichen Reformbedarf beim Thema Zwangsvollstreckung zu ermitteln. Das zugrundeliegende Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung ist ursprünglich von 1897. Bis März 2017 soll festgestellt werden, wie das Gesetz modernisiert werden kann. Dabei stehen ein gerechter Ausgleich zwischen Gläubigern und Schuldnern und eine höhere Transparenz im Vordergrund.
Zwangsversteigerungsverfahren compulsory auction of immovable property proceedings Das Zwangsversteigerungsverfahren wird eingeleitet durch einen Antrag eines Gläubigers des Grundstückseigentümers. Der Antrag wird gerichtet an das Vollstreckungsgericht. Vollstreckungsgericht ist in diesem Fall dasjenige Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Das Gericht prüft, ob der Gläubiger bei seinem Antrag alle Formalien eingehalten hat. Es prüft nicht, ob z.B. die Forderung des Gläubigers zu Recht besteht. Dann ordnet das Gericht durch Beschluss die Zwangsversteigerung an. Im Grundbuch wird der so genannte Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen.

Das Gericht setzt den Verkehrswert des Grundstücks fest. Dazu holte es üblicherweise das Gutachten eines Sachverständigen für die Wertermittlung von Grundstücken ein. Wenn der Verkehrswert des Grundstücks bestimmt ist, setzt das Gericht einen Versteigerungstermin an, macht ihn öffentlich bekannt. Dazu ist im Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt, dass der Termin mindestens sechs Wochen vorher Blatt für die amtlichen Bekanntmachungen oder im Internet „in einem für das Gericht bestimmten elektronischen Informations- und Kommunikationssystem“ (§ 39 Abs. 1 ZVG) veröffentlicht werden muss.

Zusätzlich soll er auch noch z.B. in der Tagespresse bekannt gegeben und im Gericht ausgehängt werden. Außerdem muss das Gericht alle Beteiligten mindestens vier Wochen vorher über den Versteigerungstermin informieren.

Das Gericht soll im Laufe der vierten Woche vor dem Termin den Beteiligten auch mitteilen, wer den Antrag auf Zwangsversteigerung gestellt hat und welche Ansprüche im Zwangsversteigerungsverfahren geltend gemacht werden. Damit haben die Beteiligten die Möglichkeit, das so genannte geringste Gebot zu ermitteln. Bei der Versteigerung des Grundstücks sind nämlich nur solche Angebote zugelassen, durch die der Anspruch des Gläubigers, der die Zwangsversteigerung betreibt, sowie die vorhergehenden Ansprüche sowie die Kosten des Versteigerungsverfahrens gedeckt sind. Dieses Gebot wird in § 44 ZVG als „geringstes Gebot“ bezeichnet.
Zwangsversteigerungsvermerk foreclosure notice (in land register) Die Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen des Schuldners, also in seine Immobilien, kann durch die Eintragung einer Zwangshypothek, die Anordnung der Zwangsverwaltung oder durch die Zwangsversteigerung erfolgen. Der Gläubiger entscheidet, welchen Weg gehen will.

Wenn er das Grundstück zwangsversteigern lassen will, weil er sich aus dem Erlös die Befriedigung seiner Forderung verspricht, muss er einen entsprechenden Antrag bei dem Gericht stellen, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Das Gericht prüft den Antrag – jedoch nur auf formelle Fehler. Es prüft nicht, ob der Anspruch des Gläubigers, den er mit der Zwangsversteigerung erfüllt haben möchte, tatsächlich besteht. Wenn der Antrag nicht zu beanstanden ist, ordnete es die Zwangsversteigerung an. Die Anordnung erfolgt durch Beschluss. Der Beschluss wird allen Grundstückseigentümern zugestellt.

Gleichzeitig mit dem Beschluss bittet das Gericht das Grundbuchamt, einen Zwangsversteigerungsvermerk in das Grundbuch einzutragen. Der/Die Rechtspfleger/in trägt dann in Abteilung II des Grundbuchs z.B. ein: „Die Zwangsversteigerung ist angeordnet.“

Damit wird für jeden, der Einsicht in das Grundbuch nimmt, z.B. weil er das Grundstück kaufen möchte oder zu seinen Gunsten eine Eintragung erfolgen soll, deutlich, dass das Grundstück einschließlich seiner Bestandteile und seines Zubehörs „beschlagnahmt“ worden ist. Diese Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsversteigerung bedeutet, dass der Grundeigentümer keine Verfügungen über das Grundstück treffen kann, die denjenigen Gläubiger, der die Zwangsversteigerung beantragt hat, beeinträchtigen. Verfügungen, die den Gläubiger, der die Zwangsversteigerung betreibt, beeinträchtigen, wären unwirksam. Alle anderen Verfügungen bleiben wirksam, da der Schuldner weiterhin Eigentümer des Grundstücks ist. Zu den Verfügungen, die dem betreibenden Gläubiger gegenüber unwirksam sind, zählen z.B. die Belastungen des Grundstücks mit Grunddienstbarkeiten (Wegerecht, Wohnrecht etc.) oder mit Grundschulden oder Hypotheken. Die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks hat für den Schuldner daher normalerweise die Konsequenz, dass er das Grundstück nicht mehr als Sicherheit für einen Kredit einsetzen kann.
Zwangsverwalter official receiver; sequestrator Der Zwangsverwalter wird im Rahmen des Zwangsverwaltungsverfahrens vom Gericht bestimmt. Er muss die Verwaltung des Grundstücks führen wie ein sparsamer ordentlicher Eigentümer und dabei ständig bemüht sein, die Gläubiger zu befriedigen. Dabei handelt er selbstständig und ist nicht an die Wünsche und Anweisungen der Beteiligten gebunden. Die Festsetzung der Vergütung und die Beaufsichtigung des Zwangsverwalters erfolgen durch das Gericht.

Dieses kann gegebenenfalls ein Zwangsgeld gegen den Verwalter festsetzen und / oder ihn entlassen. Dennoch ist der Zwangsverwalter allen Beteiligten gegenüber verantwortlich und hat diesen in regelmäßigen Abständen bzw. bei Beendigung seiner Tätigkeit Rechnung zu legen.
Zwangsverwalter bei Mietobjekt official receiver; sequestrator for a rented property Steht eine vermietete Immobilie unter Zwangsverwaltung, ergeben sich für den Zwangsverwalter spezielle Sorg­falts­pflich­ten. Er muss im Rahmen seiner Er­hal­tungs­pflicht von den in seine Ob­hut geg­e­be­nen Eigen­tums­gegen­stän­den Scha­den ab­wen­den und ihren Wert be­wah­ren. Er­hält der Zwangs­ver­wal­ter Hin­weise, nach denen z. B. durch das Ver­hal­ten eines Mie­ters wesent­liche Schäden für die Immo­bilie dro­hen, muss er dem persön­lich vor Ort nach­ge­hen und Gegen­maß­nah­men ergreifen.

Der Bundesgerichtshof erklärte einen Zwangsverwalter für haftbar, der Beschwerden von Wohnungsnachbarn und Haus­verwaltung nicht nachgegangen war. Danach wurde eine unter seiner Verwaltung stehende Wohnung von einem psychisch kranken Müllsammler bewohnt. Der Zwangs­ver­wal­ter hatte lediglich briefliche Abmahnungen des Mieters vorgenommen. Dies war nach dem BGH nicht ausreichend (BGH, Az. IX ZR 419/00, Urteil vom 23.06.2005).

Wird ein Mietobjekt unter Zwangsverwaltung gestellt, muss der Zwangsverwalter die Mieter darüber informieren. Die Mie­te ist von diesem Zeitpunkt an nicht mehr auf das ge­wohn­te Konto des Vermieters, sondern an den Zwangs­ver­wal­ter zu überweisen. Wird dies nicht beachtet, droht die Kündigung wegen Verzuges mit der Mietzahlung (ver­glei­che Landgericht Berlin, Az. 63 S 278/98).

Der Zwangsverwalter muss notwendige Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen am Mietobjekt durchführen lassen, wenn dessen Substanz gefährdet ist. Er muss Miet­rück­stände eintreiben. An bestehende Mietverträge ist er gebunden. Nicht vermietete Räumlichkeiten muss er nach Mög­lich­keit vermieten.

Der BGH hat am 26.03.2003 entschieden, dass der Zwangs­ver­wal­ter die Betriebskosten des Mietobjekts wenn er­for­der­lich auch für Zeiträume abrechnen muss, die vor seiner Bestellung liegen. Er muss Betriebskosten-Guthaben an die Mieter auszahlen, auch wenn er selbst keine Vo­raus­zah­lun­gen für den betreffenden Abrechnungszeitraum be­kom­men hat (Az. VIII ZR 333/02).

Ferner ist der Zwangsverwalter verpflichtet, mit einem Wohn­raum­mieter nach dessen Auszug über die Mietkaution abzurechnen und diese auszuzahlen – und zwar auch dann, wenn der Zwangs­ver­wal­ter den Kautionsbetrag nicht vom Vermieter bekommen hat (BGH, Az. VIII ZR 11/03, Urteil vom 16.07.2003).
Allerdings muss der Zwangs­ver­walter die Miet­kau­tion nicht an einen Mieter auszahlen, dessen Miet­ver­trag vor Wirk­sam­wer­den der An­ord­nung der Be­schlag­nah­me der Woh­nung be­reits be­en­det war und der die Woh­nung bereits ge­räumt hatte (BGH, Az. VIII ZR 210/05, Ur­teil vom 03.05.2006).
Zwangsverwaltung forced administration of property; receivership; insolvency administration Die Zwangsverwaltung ist eine Art der Immobilienzwangsvollstreckung. Der eingesetzte Zwangsverwalter soll dafür sorgen, dass aus den laufenden Einnahmen eines Grundstücks dessen laufende Kosten und darüber hinaus die Forderungen der Gläubiger gedeckt werden. Neben der Zwangsversteigerung läuft das Zwangsverwaltungsverfahren als eigenständiges Verfahren, auch wenn es Gemeinsamkeiten bei der Anordnung und der Beschlagnahme gibt.
Zwangsvollstreckung judicial sale; judicial foreclosure; execution; distraint; compulsory execution; levy on property Die Voraussetzung für eine Zwangsvollstreckung ist ein Zwangsvollstreckungstitel, der sich insbesondere aus einem Urteil, aus einem Prozessvergleich oder einer vollstreckbaren Urkunde (z. B. vollstreckbare Kaufvertragsurkunde eines Notars) ergeben kann.

Weiter vorausgesetzt wird eine Vollstreckungsklausel, mit der das Urteil bzw. die Urkunde versehen wird ("vollstreckbare Urkunde"). Schließlich muss durch Zustellung dafür gesorgt werden, dass der Schuldner Kenntnis von der gegen ihn eingeleiteten Zwangsvollstreckung erhält.

Die Zwangsvollstreckung von Immobilienvermögen erfolgt durch Eintragung einer Zwangshypothek und der Anordnung der Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung.

Wird die Zwangsversteigerung über ein Grundstück angeordnet, dann gilt die Anordnung als Beschlagnahme des Grundstücks zugunsten des Gläubigers. Dadurch wird das Recht des Gläubigers begründet, seine Forderung aus dem Grundstück zu befriedigen.

Durch die Beschlagnahme wird nicht nur das Grundstück selbst erfasst, sondern auch alle wesentlichen und nicht wesentlichen Bestandteile, sowie das Zubehör.

Die Unterwerfung eines Grundstückserwerbers in die "sofortige Zwangsvollstreckung" in sein Vermögen bei Nichteinhaltung der Fristen für die Zahlung des Kaufpreises bzw. von Kaufpreisteilen bedeutet, dass der Vollstreckung keine gerichtliche Entscheidung vorausgehen muss. Die Zwangsvollstreckung könnte vom Verkäufer sofort nach Verstreichen des Tages, für den die Fälligkeit vereinbart wurde, eingeleitet werden.
Zwangsvollstreckungsklauseln in notariellen Verträgen foreclosure clauses in notarial deeds In der Regel wird in notarielle Kaufvertragsurkunden eine Zwangsvollstreckungsklausel aufgenommen. In ihr unterwirft sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, wenn er den vereinbarten Kaufpreis zum Fälligkeitszeitpunkt nicht oder nicht ganz entrichtet. Der Notar bezieht die Notargebühren - für die beide Parteien gesamtschuldnerisch haften - in die Zwangsvollstreckungsklausel mit ein. Schließlich kann auch für Maklerprovisionen, die zum Kaufvertragsbestandteil gemacht werden, eine Zwangsvollstreckungsklausel vereinbart werden. In einem solchen Fall erhält auf Anforderung auch der Makler eine vollstreckbare Ausfertigung, die sich auf die Maklergebühr bezieht.
Zweckbasis (Maklerunternehmen) basic purpose (of a brokerage firm) Wer ein Maklerunternehmen gründet oder ein bestehendes Unternehmen umstrukturieren will, muss eine Entscheidung darüber treffen, welche Marktsegmente abgedeckt werden sollen. Jedes Marktsegment stellt eigene Anforderungen an vorhandene oder noch anzueignende Fachkenntnisse, Erfahrungen, den optimalen Betriebsstandort, erforderliche Betriebsgröße, vorhandene oder noch zu schaffende Beziehungsnetzwerke, Ausstattung, Liquiditätsspielräume und schließlich auch an die Marktverhältnisse. Daraus ergibt sich die Notwendigkeit, die Zweckbasis des Unternehmens abzuleiten oder die Voraussetzungen zu schaffen, um die in einer vorbestimmten Zweckbasis zum Ausdruck kommenden Sachziele zu erreichen.

Die Entscheidung kann erleichtert werden, indem Zielvorstellungen im Rahmen einer Anforderungsmatrix überprüft werden, in der die dargestellten Kriterien abgefragt werden können. Daraus ist eine Leistungsmatrix zu entwickeln, in der die in den gewählten Bereichen zu erbringenden Leistungen in den gewählten Marktsegmenten definiert werden.

Grundsätzlich bestehen alternative Möglichkeiten, sich für eine breite oder schmale Zweckbasis zu entscheiden. Im letzten Fall haben wir es mit einer Strategie der Spezialisierung zu tun. Im ersten Fall mit einer Strategie, die möglichst alle Leistungen "aus einer Hand" anbietet. Dabei ist grundsätzlich zu beachten, dass, je breiter die Zweckbasis gewählt wird, desto größer der Maklerbetrieb sein muss, um alle Leistungen auf einem hohen Qualitätsniveau erbringen zu können.
Spezialkenntnisse, Fach- und Methodenkompetenzen in einem Bereich sprechen für eine Spezialisierung.
Bei einer breiten Zweckbasis stellt sich dagegen die Frage, welche Kompetenzen im Bereich des Personals eingestellt werden müssen.
Zweckentfremdung misuse; change of use (e.g. office to residential); misallocation Mehrere Bundesländer haben gesetzliche Regelungen erlassen, die eine Zweckentfremdung von Wohnraum – insbesondere durch gewerbliche Nutzung – unterbinden sollen. Diese Landesgesetze ermächtigen die Gemeinden, Gebiete festzulegen, in denen Wohnraumknappheit besteht. In diesen Gebieten ist eine Zweckentfremdung von Wohnraum nur mit einer Ausnahmegenehmigung möglich. Jede Nutzungsänderung einer Wohnung muss von der Gemeinde genehmigt werden.

Eine Zweckentfremdung ist meist gegeben, wenn eine Wohnung zu anderen als Wohnzwecken genutzt wird – also z. B. zu gewerblichen oder freiberuflichen Zwecken, als Büro oder Praxis. In Hamburg wird zum Beispiel eine gewerbliche Nutzung von mehr als 50 Prozent der Wohnfläche als Zweckentfremdung angesehen. Auch ein Leerstand (meist von mehr als sechs Monaten) und der Abbruch oder das Unbrauchbarmachen von Wohnraum können eine Zweckentfremdung darstellen, ebenso wird die mittlerweile in vielen Städten übliche Nutzung herkömmlicher Mietwohnungen als Ferienwohnungen als Zweckentfremdung angesehen. So gab es in Berlin im Jahr 2014 ca. 15.000 Ferienwohnungen, was zur Einführung einer Zweckentfremdungsregelung geführt hat.

Die Regelungen gelten auch für Mieter, die z. B. Teile ihrer Wohnung als Büro nutzen wollen. Ver­stöße gegen das Zweckentfremdungs-Gebot sind Ord­nungs­wi­drig­kei­ten, die mit Bußgeld geahndet werden (bis zu 50.000 Euro pro Verstoß beziehungsweise Wohneinheit). In Bayern sind seit Ende Juni 2017 sogar Bußgelder bis 500.000 Euro möglich. Denkbar sind auch Nutzungsuntersagungen oder die vorübergehende Zuwei­sung des Besitzes der Wohnung an einen Treuhänder, der dafür zu sorgen hat, dass die Räumlich­kei­ten wieder in einen für Wohnzwecke geeigneten Zustand zurückgeführt werden.

Im Bereich der Verordnungen über Zweck­ent­frem­dung der Länder finden ständig Änderungen statt. So wurde in Nie­der­sach­sen die entsprechende Verordnung zum 01.01.2004 außer Kraft gesetzt. Nach den Verordnungen über Zweck­ent­frem­dung kann unter bestimmten Be­din­gun­gen ein Negativ­attest oder eine Zweckent­frem­dungs-Genehmigung erteilt werden. In Berlin mussten in einigen Fällen von Wohnungseigentümern gezahlte Ausgleichsabgaben wieder zurückgezahlt werden, weil eine Zweckentfremdungssatzung aufgrund nicht mehr bestehenden Wohnungsmangels für unwirksam erklärt wurde (OVG Berlin, Urteile vom 13.06.2002, Az.: OVG 5 B 18.01 bis 22.01). Seit Mai 2014 existiert infolge der erheblich gestiegenen Anzahl von Ferienwohnungen im Stadtgebiet wieder ein Berliner Zweckentfremdungsverbot.

Auch in Hamburg wird das Wohnraumschutzgesetz von 1982 angewendet, das eine Zweckentfremdung von Wohnraum bei Wohnraummangel untersagt. Da von dessen Bestehen ausgegangen wird, müssen Betreiber von Ferienwohnungen im Stadtgebiet mit Nutzungsuntersagungen rechnen. In Bayern gibt es seit 2009 ein Zweckentfremdungsgesetz. Die Stadt München hat auf dessen Grundlage Ende 2013 eine Zweckentfremdungssatzung erlassen. In Mecklenburg-Vorpommern werden Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten von einigen Gemeinden generell als unzulässige Zweckentfremdung angesehen. Basis dafür ist ein Beschluss des OVG Greifswald von 2007 (Az. 3 M 190/07).

Die Entscheidung dieses Gerichts beruhte auf einer Auslegung der Baunutzungsverordnung (BauNVO), nach welcher das OVG Ferienwohnungen als in Wohngebieten unzulässige Gewerbebetriebe ansah. Im Mai 2017 trat eine geänderte Fassung der Baunutzungsverordnung in Kraft, die nun genau definiert, in welchen Baugebieten laut Bebauungsplan Ferienwohnungen zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. In der Regel werden Ferienwohungen nun als nicht störende Gewerbebetriebe angesehen, die etwa in Allgemeinen Wohngebieten zumindest zulassungsfähig sind. Eine Zulässigkeit nach dieser Regelung steht jedoch einem kommunalen Zweckentfremdungsverbot zum Schutz des Wohnungsmarktes nicht entgegen.

Ein Mieter, der seine Wohnung zum Beispiel durch gewerbliche Nutzung zweckentfremdet, kann vom Vermieter abgemahnt und im Fortsetzungsfall gekündigt werden, da er sich nicht an die vertraglich vereinbarte Nutzung der Wohnung gehalten hat. Auch in Gemeinden ohne Verordnung über Zweck­ent­frem­dung bedarf die be­ruf­liche oder gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung grund­sätz­lich der Zustimmung des Vermieters.
Zweckentfremdungsgenehmigung permission to carry out change of use (e.g. residential to office) In Bundesländern, in denen eine Verordnung über die Zweckentfremdung von Wohnraum gilt, kann unter bestimmten Voraussetzungen eine Zweckentfremdungsgenehmigung erteilt werden. Die Voraussetzungen dafür sind meist erfüllt, wenn...

  • entsprechender Ersatzwohnraum nachgewiesen wird,
  • eine Ausgleichszahlung nachgewiesen wird,
  • nachgewiesen wird, dass ohne die geplante Nutzung der Räume zu konkreten beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine Existenzgefährdung des Antragstellers eintreten würde,
  • bei bestimmten öffentlichen Belangen (z.B. Wohnraum soll für die Versorgung der Bevölkerung mit sozialen oder medizinischen Dienstleistungen verwendet werden).

Teilweise wird – wie im Hamburger Wohnraumschutzgesetz – vorgeschrieben, dass ein berechtigtes Interesse des Verfügungs- oder Nutzungsberechtigten an der Zweckentfremdung zur Erteilung einer Genehmigung ausreicht. Dieses Interesse muss das öffentliche Interesse an der Fortführung der Wohnnutzung überwiegen. Ein solches berechtigtes Interesse kann auf unterschiedliche Weise begründet werden. Vorstellbar wäre, dass in einigen Jahren eine Nutzung durch den Eigentümer selbst oder ein Familienmitglied erfolgen soll, ein Zeitmietvertrag oder eine Eigenbedarfskündigung aufgrund der dafür bestehenden gesetzlichen Beschränkungen aber nicht sachgerecht wären. Die Behörde hat hier einen Ermessensspielraum, bei dem auch das Ausmaß des vor Ort bestehenden Mangels an Wohnungen einzubeziehen ist.

Mietvertragsklauseln, nach denen der Mieter eine fehlende Zweckentfremdungsgenehmigung für die Mieträume selbst und auf eigene Kosten einholen muss, sind unwirksam. Mit derartigen Regelungen wird nach dem Kammergericht Berlin gegen vertragliche Hauptpflichten des Vermieters verstoßen, da bei Vertragsabschluss keine Überlassung der Mieträume zum vertragsgemäßen Gebrauch (z.B. Gewerbebetrieb) möglich bzw. zulässig ist (Urt. v. 01.04.2004, Az. 8 U 219/03).
Zweckerklärung declaration of purpose (of a bank loan) Die Finanzierung von Bauvorhaben oder Grundstückserwerben erfolgt meist unter Einsatz von Fremdmitteln. Die Absicherung erfolgt in der Regel über eine Grundschuld. Diese erfüllt ihre Absicherungsfunktion aber erst dann, wenn der Schuldner bestimmt, welchem Zweck diese Grundschuld dienen soll. Diese Erklärung, die gegenüber dem Grundschuldgläubiger abzugeben ist, nennt man Zweckerklärung oder Zweckbestimmungserklärung. Das Grundstück ist dann nur hinsichtlich der in der Zweckerklärung genannten Verbindlichkeit Pfandobjekt.
Zweckverband special-purpose association; specialized administrative union Ein Zweckverband ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts. Dessen Mitglieder sind in der Regel kommunale Gebietskörperschaften, können aber auch Anstalten und Stiftungen des öffentlichen Rechts und natürliche Personen sein. Sie erfüllen auf der Grundlage gesetzlicher Vorgaben bestimmte Spezialaufgaben, die von einzelnen kleineren aber auch mittelgroßen Gemeinden wegen ihrer räumlichen Begrenzung und fehlender Kapazitäten nicht erledigt werden können. Die an einem Zweckverband beteiligten Gemeinden haben eine gewisse Überwachungspflicht hinsichtlich der Aktivitäten. Die Einbindung von privaten Unternehmen und Personen mit entsprechendem Know-how kann im Rahmen von Public Private Partnerships erfolgen.

Beispiele für Aufgabenbereiche von Zweckverbänden: Bildungswesen (Schulen, Gymnasien, Fachoberschulen usw.), Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Verkehrsverbünde, interkommunale Planungsverbände in Bezug auf Flächennutzungspläne (z.B. interkommunale Gewerbegebiete, neuerdings auch Windenergieanlagen, die den Außenbereich mehrerer Gemeinden berühren, Krankenhäuser usw.

Neben der Organisationsträgerschaft durch Zweckverbände gibt es auch Vereine, Kapitalgesellschaften und andere Rechtsformen als Träger interkommunaler Aufgaben.
Zweifamilienhaus house with two (horizontally divided) flats Haus mit zwei abgeschlossenen Wohneinheiten, von denen eine in der Regel vom Eigentümer genutzt und die andere vermietet ist. Es kann sich dabei auch um ein Doppelhaus auf einem Grundstück handeln.

Bauherren, die bei der Finanzierung eines Zweifamilienhauses Schuldzinsen in voller Höhe als Aufwand für die vermietete Wohnung geltend machen wollen, müssen besondere Regeln bei der Finanzierung beachten. Nach der Rechtsprechung des BFH (Urt. vom 27.10.98, Az. IX R 44/95) kann nämlich ein einheitliches auf dem Grundstück abgesichertes Darlehen nur dann ausschließlich dem fremdvermieteten Teil zugeordnet werden, wenn der Bauherr die für das Zweifamilienhaus entstehenden Baukosten getrennt den Wohnungen zuordnet.

Es wird ihm dadurch möglich, die Rechnungen, die sich auf den fremdvermieteten Teil der Wohnung beziehen, mit Fremdmitteln zu finanzieren und die die eigene Wohnung betreffenden Herstellungskosten mit Eigenmitteln. Zu einem anderen Ergebnis kam der BFH allerdings in einem Fall, in dem der Bauherr die Kosten nicht den beiden von ihm errichteten Eigentumswohnungen getrennt zugeordnet, sondern alle Aufträge und damit die berechneten Leistungen für das Gesamtgebäude zusammengefasst hatte (Urt. vom 27.10.98, Az. IX R 29/96). Hier kam nur eine nach dem Wohn-/Nutzflächenanteil ermittelte Zurechnung der Zinsen für die vermietete Wohnung in Betracht.

Es empfiehlt sich also in solchen Fällen stets, schon die Auftragsvergabe und damit die Berechnung der Leistungen so zu gestalten, dass eine Kostenaufspaltung für die beiden Wohnungen möglich ist. Außerdem sollte im Darlehensvertrag klar gestellt werden, dass das Darlehen für die Finanzierung der vermieteten Wohnung verwendet werden soll. Bewohnt der Eigentümer eine der beiden Wohnungen und hat er die andere vermietet, dann braucht er im Falle der Kündigung kein berechtigtes Interesse nachweisen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dafür um drei Monate.

Nicht zu den Zweifamilienhäusern zählen Doppelhäuser mit je einer Wohnung pro Doppelhaushälfte. Doppelhäuser im klassischen Sinne verfügen über zwei Vollgeschosse. Deren Merkmal besteht darin, dass sie aneinander und nicht übereinander gebaut sind. Jede Doppelhaushälfte ist ein Einfamilienhaus. Es gibt allerdings auch Doppelhäuser, bei denen jede Doppelhaushälfte zwei oder drei Wohnungen beinhaltet, die also Zwei-, bzw. Dreifamilienhäuser sind.
Zweiläufige Treppe dog-legged stair
Zweischaliges Mauerwerk cavity walls Das zweischalige Mauerwerk gibt es in unterschiedlichen Ausführungen. Beim Verblendmauerwerk übernimmt die Innenmauer die statische Funktion und den Wärme- und Schallschutz, die individuell zu gestaltende Außenschale den Witterungsschutz. Beliebt sind für die Außenschale Klinkersteine. Die beiden Schalen sind mit Drahtankern aus nicht rostendem Stahl zu verbinden, die bestimmten DIN-Normen entsprechen müssen.

Außerdem gibt es Konstruktionen, die zwischen Außen- und Innenschale eine Dämmschicht haben. Die beiden Schalen sollten mindestens 11,5 cm dick sein, die Dämmschicht 15 cm. Eine weitere Variante sieht eine zusätzliche Luftschicht von 4 cm vor. Die Luft- und Dämmschicht betragen zusammen 15 cm. Die Außenschale soll in diesem Fall mindestens 9 cm stark sein. Die Außenschale ist das aus Kalksandstein oder Ziegel bestehende Sichtmauerwerk. Auf die Außenschale kann ein Putz aufgetragen werden.

Auch früher schon war zweischaliges Mauerwerk beliebt, speziell im Norden Deutschlands zwischen 1900 und 1970. Heute haben Eigentümer von entsprechenden Gebäuden die Möglichkeit, die Wärmedämmung ihrer Außenwände durch das Einblasen einer Kerndämmschicht in den Zwischenraum der beiden Mauerschichten zu verbessern.

Dabei wird über einen Schlauch der Dämmstoff mit Druckluft in die zu dämmenden Hohlräume eingebracht. Das Verfahren kann auch bei Hohlräumen in Decken oder bei Anbringen einer Dämmschicht zwischen den Dachsparren Anwendung finden. Es entsteht eine lückenlose Dämmschicht. Auch in nicht gleichmäßig ausgestalteten Hohlräumen verteilen sich die Dämmstoffflocken gleichmäßig und liegen schließlich an den sie umgebenden Bauteilen fugenlos an.

Als Materialien kommen z.B. Baumwolle, Zelluloseflocken oder Getreide in Frage. Als Dämmstoff kommen nur Materialien in Betracht, die durch eine spezielle Behandlung schwerer entflammbar sind (z.B. Behandlung mit Boraten gegen den Befall mit Mikroorganismen und zur Verringerung der Feuergefährlichkeit).
Zweite Berechnungsverordnung, II. BV computation ordinance Die II. BV legt fest, wie verschiedene wohnungswirtschaftliche Größen zu berechnen sind. Anzuwenden ist sie bei der Berechnung von
  • Wirtschaftlichkeit, Belastung, Wohnfläche oder angemessenem Kaufpreis für öffentlich geförderten Wohnraum (bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder des Wohnungsbindungsgesetzes),
  • Wirtschaftlichkeit, Belastung oder Wohnfläche für steuerbegünstigten oder freifinanzierten Wohnraum (bei Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes),
  • Wirtschaftlichkeit, Wohnfläche oder angemessenem Kaufpreis (bei Anwendung der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes).
Ein Anhang zur Zweiten Berechnungsverordnung beantwortete lange Zeit auch die wichtige Frage, welche Betriebskostenarten auf den Mieter einer Wohnung umgelegt werden konnten. In der neuen Fassung der Zweiten Berechnungsverordnung wird auf die neue Betriebskostenverordnung hingewiesen, die nunmehr diesen Bereich regelt.
Zweite-Haut-Fassade - Doppelte Fassade double-skin facade Bei der Zweite-Haut-Fassade ist der einfachen Gebäudehülle eine Glasfront vorgelagert. Zwischen den zwei Schichten entsteht ein Luftspalt, der mit der Außenluft in Verbindung steht. Dieses aus Kostengründen bisher fast nur bei hochwertigen Bürohäusern angewandte Fassadensystem erzeugt ein natürliches Klima im Büroraum und senkt die Energiekosten.
Zweiter Allgemeiner Deutscher Wohnungskongress second general convention on housing in Germany Am 12. Juni 1911 wurde der zweite Deutsche Wohnungskongress in Leipzig veranstaltet – ein Nachfolgekongress des ersten Kongresses von 1904. Er fand in der Zeit, in der man bereits über einen bevorstehenden Krieg diskutierte (den 1. Weltkrieg), keine so große Resonanz, obwohl die Wohnungssituation vieler Mieter sich bis zu diesem Zeitpunkt sehr verschlechtert hatte. Im Mittelpunkt der Diskussionen standen die durch Bodenspekulation verursachten Bodenpreissteigerungen mit der Folge hoher Mietpreise, die nach damaliger Ansicht zu unlösbaren Wohnungsproblemen der unteren Schichten der Bevölkerung führten. Dies stand im krassen Gegensatz zum Entstehen luxuriöser Wohnungen der Oberschicht in bevorzugten Gegenden. Die Folge der Bodenpreissteigerungen war der Versuch, die Bodenspekulation durch Einführung der Wertzuwachssteuer in den Griff zu bekommen. Ausführlich wurden auf dem Kongress die Folgen der hohen Mietpreise behandelt: Große Familien versuchten in kleinen Wohnungen mit drei bis vier Bewohnern pro Raum unterzukommen. Sie vermieteten Übernachtungsmöglichkeiten an sogenannte Schlafgänger. Es gab in Preußen polizeiliche Vorschriften, wonach einem Schlafgast mindestens drei Quadratmeter Bodenfläche und 19 Kubikmeter Luftraum zugestanden werden mussten. 1910 gab es in Berlin 212 000 Schlafgänger. Das waren immerhin rund zehn Prozent der damaligen Bevölkerung. Eine Berliner Statistik zeigte, dass 50 Prozent der Wohnungen über keine Heizung und 15 Prozent über keine Küche verfügten. Internationales Aufsehen erweckte dann das großzügige Projekt einer Werksiedlung für Arbeitnehmer der Fa. Krupp auf der Margarethenhöhe in Essen.
Zweitmarkt secondary market Als Zweitmarkt wird die Gesamtheit der Angebote und Kaufgesuche zu "gebrauchten" Anteilen an geschlossenen Fonds bezeichnet.

Da es hierzu keine einheitlichen Regelungen gibt, ist es für Anbieter oder Nachfrager von Fondsanteilen oft schwierig, den jeweils passenden Transaktionspartner zu finden. Einige Fondsinitiatoren organisieren deshalb für ihre Anleger einen Zweitmarkt, indem sie Angebote und Kaufgesuche sammeln und veröffentlichen, beispielsweise auf einer entsprechenden Internetplattform. Darüber hinaus gibt es Anbieter, die Handelsplattformen für Zweitmarktanteile unterschiedlicher Initiatoren unterhalten, ohne dass sie selbst Fondsinitiatoren sind.

Zentrales Problem am Zweitmarkt und zugleich wichtigstes Hindernis auf dem Weg zu einer größeren Fungibilität der Anteile an geschlossenen Fonds ist bislang die Frage der transparenten Bewertung der Fondsanteile und der Preisfindung am Zweitmarkt.
Zweitmarktbörse secondary market for closed-end funds Zweitmarktbörsen sind Einrichtungen, mit deren Hilfe das Zweitmarktproblem geschlossener Fonds gelöst werden soll. Im Vergleich zu den direkten Zweitmarktangeboten der Investoren wird Wert darauf gelegt, dass eine möglichst große Transparenz des jeweils aktuellen Angebots an Fondsbeteiligungen erreicht wird. Die Angebote werden gelistet und via Internet veröffentlicht. Jeder Anbieter bestimmt seinen Angebotspreis. Kommt über die Börse eine Transaktion zustande, ist eine Maklergebühr zu zahlen. Solche Zweitmarktbörsen existieren an der Börse Hamburg und an der Börse Düsseldorf.
Zweitmarktfonds secondary fund Es handelt sich bei Zweitmarktfonds um eine Fondskonstruktion, deren Zweck darin besteht, Anteile von verschiedenen geschlossenen Immobilienfonds zu kaufen und zu verwalten. Zur Qualitätssicherung werden nur Anteile von solchen Fonds erworben, die bestimmte Merkmale aufweisen, u.a. positive Entwicklung der Fondsbeteiligung, Begrenzung des Volumens pro Fonds, von einem Wirtschaftprüfer attestierter Jahresabschluss.

Zweitwohnsitz, steuerliche Aspekte second home / secondary residence, fiscal aspects / taxation issues Personen haben stets einen Hauptwohnsitz. Es handelt sich dabei um den „Lebensmittelpunkt“ einer Familie. Aus beruflichen Gründen ist es oft erforderlich, dass einer der beiden Ehegatten einen Zweitwohnsitz benötigt. Es kommt dann zu einer doppelten Haushaltführung im einkommensteuerlichen Sinne.

Die damit verbundenen zusätzlichen Kosten sind nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Einkommenssteuergesetz als Werbungskosten steuerlich absetzbar. Hierzu gehören die Kosten der auswärtigen Unterbringung wie zum Beispiel die Mehraufwendungen für Verpflegung nach den Reisekostengrundsätzen sowie die wöchentlichen Familienheimfahrten und auch die Gebäudeabschreibung bei einer Eigentumswohnung.

Zum 1. Januar 2014 wurden die Voraussetzungen für die Absetzbarkeit verschärft. Die Person mit Zweitwohnsitz muss sich am Hauptwohnsitz zu mindestens zehn Prozent an den Kosten der Lebenshaltung des Haushalts (Miete, Nebenkosten,. Lebensmittel) beteiligen. Wohnt also der Inhaber einer Zweitwohnung am Hauptwohnsitz mietfrei bei seinen Eltern und trägt auch sonst nichts zur Haushaltskasse bei, können die Kosten der Zweitwohnung nicht abgesetzt werden. Der absetzbare Betrag wurde zudem auf 1.000 Euro pro Monat beschränkt. Auf die Wohnungsgröße bzw. Wohnfläche kommt es nicht an.
Zweitwohnung second home/residence Viele Bürger sind nicht nur Eigentümer eines Eigenheims, eines Mehrfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung am jeweiligen Hauptwohnsitz, sondern gleichzeitig Eigentümer einer oder mehrerer Wohnungen, die sie in anderen Orten beruflich oder auch, insbesondere in Feriengebieten, für Urlaubszwecke selbst nutzen. Diese Wohnungen werden als Zweitwohnungen bezeichnet und unterliegen inzwischen in vielen Städten auch der Besteuerung durch die so genannte Zweitwohnungssteuer.

Um gerade in Fremdenverkehrsgebieten wegen der nur zeitweilig und damit begrenzten Nutzung nachteilige Auswirkungen auf die örtlichen städtebaulichen und wirtschaftlichen Strukturen zu vermeiden, sind viele Gemeinden dazu übergegangen, den Bau solcher Zweitwohnungen in der Form von Wohnungseigentum durch entsprechende Ortssatzungen nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches und der jeweiligen Landesbauordnungen zu untersagen.

Diese Vorschriften werden inzwischen vielerorts aber dadurch umgangen, dass anstelle von Eigentumswohnungen Wohngebäude errichtet werden, an denen nur so genanntes Miteigentum, den jeweiligen Eigentümern aber kein Alleineigentum an den Wohnungen eingeräumt wird, sondern nur ein Gebrauchs- und Nutzungsrecht. Die Regelung der rechtlichen Beziehungen der Miteigentümer untereinander erfolgt ergänzend zu den gesetzlichen Regelungen des BGB gemäß § 1010 BGB durch so genannte Miteigentümervereinbarungen. Rechtlich handelt es sich hier nicht um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern um sogenanntes Bruchteilseigentum. Für dieses gelten grundlegend andere Regeln als für eine WEG. Jeder Bruchteilseigentümer ist Miteigentümer der gesamten Immobilie. Bei auftretenden Zahlungsrückständen kann der Kreditgeber in der Regel eine Zwangsvollstreckung in die gesamte Immobilie betreiben, da es keine individuellen Eigentumsanteile gibt. Vor einem Kauf empfiehlt sich eine rechtliche Beratung mit genauer Prüfung der Verträge.

Wird eine Zweitwohnung aus beruflichen Gründen unterhalten und hat der Eigentümer oder Mieter am Hauptwohnsitz seinen Lebensmittelpunkt und einen kompletten eingerichteten Hausstand, kann er die Kosten der Zweitwohnung teilweise als Werbungskosten von der Einkommenssteuer absetzen (doppelte Haushaltsführung).

Nach einem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts kann ein Eigentümer dem Mieter einer Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen, weil er selbst die Wohnung fern seines Hauptwohnsitzes nutzen will, um ein am Ort der Wohnung ansässiges uneheliches Kind zu besuchen. Dass dabei nur eine zeitweise Nutzung der Zweitwohnung stattfindet, verhindert die Eigenbedarfskündigung nicht (Beschluss vom 23. April 2014, Az. 1 BvR 2851/13).
Zweitwohnungssteuer tax on a second home Die Zweitwohnungssteuer wird von der Gemeinde erhoben. Zunächst wurde sie von Gemeinden in Fremdenverkehrsgebieten eingesetzt, zuerst von Überlingen 1973, mittlerweile ist sie auch in Gemeinden in Nicht-Fremdenverkehrsgebieten üblich (z.B. Köln ab 1.1.2005, Berlin ab 19.12.1997).

Eine Zweitwohnung (auch: Nebenwohnung) im Sinne der Zweitwohnungssteuer-Satzungen ist eine Wohnung, die der Inhaber unterhält:
  • neben seiner Hauptwohnung,
  • zu Zwecken seines persönlichen Lebensbedarfs oder des persönlichen Lebensbedarfs seiner Familie.


Eine vorübergehende Nutzung der Wohnung zu anderen Zwecken (Vermietung an Dritte) schließt nicht aus, dass die Wohnung als Zweitwohnung gilt. Steuerpflichtig ist der Inhaber (also der tatsächliche Nutzer der Wohnung), unabhängig davon, ob er:
  • Eigentümer oder
  • Mieter oder
  • Nutzungsberechtigter
seiner Zweitwohnung ist.

Bemessungsgrundlage ist die Nettokaltmiete der Wohnung. Die Kölner Zweitwohnungssteuer beträgt z.B. zehn Prozent der Jahresnettokaltmiete. Bei eigengenutzten Wohnungen wird die Miete nach dem jeweils gültigen Mietspiegel der Stadt herangezogen.

Wenn mehrere Personen die Wohnung nutzen, wird der auf den einzelnen Bewohner entfallende Wohnungsanteil als Zweitwohnung gerechnet, es kommen entsprechende Anteile für Küche und andere gemeinsam genutzte Räume hinzu. Bei zwei Personen, von denen eine ihren Nebenwohnsitz an der Adresse hat, ist Bemessungsgrundlage also die halbe Nettokaltmiete.

Von der Besteuerung sind meist verschiedene Arten von Wohnungen ausgenommen. Z.B.:
  • Wohnungen in Pflegeeinrichtungen,
  • Wohnungen, die unentgeltlich zu Therapie- oder sozialpädagogischen Zwecken zur Verfügung gestellt wurden,
  • Wohnungen, die von Trägern der Jugendhilfe entgeltlich / unentgeltlich zur Verfügung gestellt wurden,
  • Zufluchtswohnungen in Frauenhäusern,
  • Räume zum Zwecke des Strafvollzugs.
(Nach: Satzung Köln; je nach Gemeinde unterschiedliche Regelungen möglich.)

Bei Studenten geht man davon aus, dass der Hauptwohnsitz am Wohn- und Studienort liegt. Ehemalige "Kinderzimmer" bei den Eltern im Heimatort sind meist von der Zweitwohnungssteuer ausgenommen. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts ist jedoch nichts gegen die Erhebung der Zweitwohnungssteuer einzuwenden, wenn ein Student sein Zimmer am Studienort als Zweitwohnsitz anmeldet und seine Hauptwohnung am Wohnort seiner Eltern behält. Das Argument einer Ungleichbehandlung mit Studenten, die ihren Hauptwohnsitz am Studienort unterhalten, ließ das Gericht nicht gelten (Urteil vom 17.02.2010, Az. 1 BvR 529/09).

Der Wohnungsinhaber muss sich bereits beim Einzug Gedanken über den Status der Wohnung machen, da er sich ggf. mit dem Nebenwohnsitz in der betreffenden Gemeinde anmelden muss. Inhaber von Nebenwohnungen fallen unter die Zweitwohnungssteuer. Es handelt sich um eine Jahressteuer, die per Quartal fällig wird.

Das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 11.10.2005, Az. 1 BvR 1232/00 und 1 BvR 2627/03) hat entschieden, dass die Erhebung einer Zweitwohnungssteuer für die beruflich genutzte Nebenwohnung eines verheirateten, nicht getrennt lebenden Berufstätigen unzulässig ist. Im verhandelten Fall ging es um einen Ehemann, der sich in Hannover eine Nebenwohnung gemietet hatte, um dort während der Woche seiner Arbeit nachzugehen. Frau und Kind wohnten weiter anderenorts in der Hauptwohnung.

Das Gericht befand, dass die Erhebung der Zweitwohnungssteuer hier gegen Art.6 Abs.1 des Grundgesetzes (Schutz von Ehe und Familie) verstoße. Die entsprechende Satzung der Stadt Hannover sei in diesem Punkt nichtig. Die meisten gemeindlichen Satzungen sind inzwischen dementsprechend geändert worden. Soweit dies noch nicht geschehen ist, können Steuerpflichtige unter Hinweis auf das Urteil gegen einen Steuerbescheid Widerspruch einlegen.

Dies bezieht sich jedoch nicht auf beruflich genutzte Zweitwohnungen unverheirateter Personen. So wies das Bundesverfassungsgericht die Verfassungsbeschwerde eines Polizisten ab, den die Stadt München zur Zahlung der Zweitwohnungssteuer herangezogen hatte. Der Beamte war von seinem Dienstherrn dazu verpflichtet worden, am Ort seiner Dienststelle in München eine Wohnung zu beziehen. Zwar enthielt die städtische Satzung eine entsprechende Ausnahme für beruflich veranlasste Zweitwohnungen. Diese galt aber nur für verheiratete Personen. Der ledige Kläger wohnte jedoch an seinem Heimatort bei seiner Mutter und war dort mit dem Hauptwohnsitz gemeldet (Urteil vom 17.02.2010, Az. 1 BvR 2664/09).

Wird eine Zweitwohnung als reine Kapitalanlage ohne Möglichkeit der Eigennutzung ausschließlich an Fremde vermietet – etwa als Ferienwohnung – scheidet eine Besteuerung mit der Zweitwohnungssteuer aus. Dies hat das Bundesverwaltungsgericht mehrfach betont (Urteil vom 30.6.1999, Az. 8 C 6.98, Urteil vom 26.09.2001, Az. 9 C 1.01). 2014 entschied das Gericht, dass auch eine ausschließlich als Investition dienende, längerfristig leerstehende Wohnung nicht der Zweitwohnungssteuer unterliegt, da sie nicht für Zwecke der persönlichen Lebensführung vorgehalten wird (BVerwG, Urteil vom 15.10.2014, Az. 9 C 5.13). Probleme entstehen jedoch bei einer Mischnutzung.

Bei einer mit der beauftragten Vermittlerin vereinbarten Eigennutzungsmöglichkeit von vier Wochen pro Jahr ist nach dem Bundesverwaltungsgericht eine Erhebung der Zweitwohnungssteuer auf Basis der Jahreskaltmiete unverhältnismäßig (Urteil vom 30. 6. 1999, Az. 8 C 6. 98). Hat der Eigentümer dagegen eine rechtlich abgesicherte Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten, ist bereits eine Besteuerung auf Basis der Jahreskaltmiete zulässig (Urteil vom 26.09.2001, Az. 9 C 1.01). Maßgeblich ist dabei die theoretische Nutzungsmöglichkeit und nicht die tatsächlich erfolgte Nutzung. Ob eine anteilige Nutzung besteuert wird, ist Sache der Gemeinde; dies kann satzungsmäßig bestimmt werden. Ein Nachweis gegenüber dem Finanzamt kann etwa durch Vorlage eines Vertrages mit einem Vermittlungsunternehmen stattfinden, in dem eine Eigennutzung durch den Eigentümer ausgeschlossen wird.

Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes vom 15.10.2002 (Az. IX R 58/01) ist die vom Inhaber einer Ferienwohnung gezahlte Zweitwohnungssteuer mit dem auf die Vermietung der Wohnung an wechselnde Feriengäste entfallenden zeitlichen Anteil als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar.

Das Bundesverfassungsgericht hat 2014 eine Zweitwohnungssteuersatzung mit degressivem Steuertarif für nichtig erklärt. Dieser bewirke ohne hinreichenden Grund eine Ungleichbehandlung der Steuerschuldner, weil er weniger leistungsfähige Steuerschuldner prozentual höher belaste als wirtschaftlich leistungsfähigere. Aus dem betreffenden Stufentarif ergab sich mit steigendem Mietaufwand weitgehend ein sinkender Steuersatz. Damit war aus Sicht des Bundesverfassungsgerichts das Grundrecht auf Gleichbehandlung aus Art. 3 Abs. 1 GG und damit das Gebot der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit missachtet worden (Beschluss vom 15.1.2014, Az. 1 BvR 1656/09).
Zwiedineck Otto, Edler von-Südenhorst, Prof. Dr.Dr. h.c. mult. Zwiedineck-Südenhorst, Professor Dr. Dr. h.c. mult. Otto von Otto von Zwiedineck-Südenhorst (1871 -1957), Dr. Dr. h.c.mult., studierte in seiner Heimatstadt Graz.
Nach weiteren Studienaufenthalten in Heidelberg und Leipzig habilitierte er sich mit einer Arbeit über „Lohnpolitik und Lohntheorie mit besonderer Berücksichtigung des Minimallohns“ bei Eugen von Philippovich in Wien.
An der Technischen Hochschule in Karlsruhe wurde er ordentlicher Professor und später Rektor. 1921 wurde er an der Ludwigs Maximilien Universität München Nachfolger auf dem Lehrstuhl von Max Weber und Lujo Brentano und blieb dort bis 1938.

1945 nahm er seine Lehrtätigkeit in München wieder auf. Eine körperliche Behinderung führte dazu, dass er in einem Stuhl in den Hörsaal getragen werden musste.

Sein Werk wurde außerordentlich umfangreich. Es ging ihm um die Frage, wie Preise entstehen, um die Quantifizierung von Wertschätzungen.
Mit dem von ihm formulierten „Gesetz der zeitlichen Einkommensfolge“, wonach Lohneinkommen, die bei einer Produktion entstehen, in einer Periode verausgabt werden, die vor dem Zeitraum liegt, in der die fertigen Produkte auf den Markt kommen.

Von Zwiedineck-Südenhorst war Mitglied der Bayerischen Akademie der Wissenschaften sowie der Österreichisch-Ungarischen Akademie der Wissenschaften, des Internationalen Statistischen Instituts, der Royal Statistical Society und des nach 1945 wieder gegründeten „Vereins für Socialpolitik“ an deren Gründung er maßgeblich beteiligt war.
Zwischenabrechnung intermediate account Zieht ein Mieter während eines laufenden Abrechnungszeitraumes aus, muss eine Zwischenablesung der Verbrauchszähler in der Mietwohnung sowie eine Zwischenabrechnung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten stattfinden. Dies ergibt sich z.B. für die Heizkosten aus § 9b Heizkostenverordnung. Führt der Vermieter diese Ablesung nicht durch, billigen einige Gerichte dem Mieter eine Reduktion der abgerechneten Heiz- und Warmwasserkosten um 15 % zu (Amtsgericht Charlottenburg, Az. 218 C 382/05, Urteil vom 1.12.2005). Die Abrechnungsunternehmen stellen dem Vermieter für diese Dienstleistung meist eine so genannte Nutzerwechselgebühr in Rechnung. Der Vermieter kann diese Gebühr allerdings nicht auf den Mieter umlegen: In einer Entscheidung vom 14.11.2007 erläuterte der Bundesgerichtshof, dass Betriebskosten nach § 556 Abs.1 BGB nur solche Kosten seien, die dem Vermieter laufend für den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder durch sein Eigentum am Grundstück entstünden. Die Wechselgebühr falle jedoch während des Mietverhältnisses nur einmalig und nicht laufend an. Der Betrag – im Streitfall rund 30 Euro – sei vom Vermieter zu tragen (Az. VIII ZR 19/07). Allerdings haben Vermieter die Möglichkeit, im Mietvertrag mit ihrem Mieter zu vereinbaren, dass dieser bei seinem Auszug die Nutzerwechselgebühr tragen soll.
Zwischenfinanzierung (Fonds) bridge financing; interim financing; intermediate financing (fund) Eine Zwischenfinanzierung für ein geschlossenes Immobilienfondsprojekt wird immer dann erforderlich, wenn bereits vor Einzahlung der Eigenkapitaleinlagen durch die Gesellschafter erste Ausgaben getätigt werden müssen wie beispielsweise Gebühren und Anzahlungen.

Für diese zwischenzeitliche Fremdfinanzierung sollte stets eine Zwischenfinanzierungsgarantie vorhanden sein, die den Fondsgesellschafter davor schützt, dass das Gesamtprojekt bereits zu Beginn an der Abdeckung eher geringer Anlaufausgaben scheitert. Wie bei jeder Garantie ist auch hier die Bonität und Seriosität des Garantiegebers zu verifizieren.
Zwischenfinanzierung (Zwischenkredit) bridge financing; interim financing; intermediate financing (bridge/ gap/ interim loan) Bestehen Ansprüche auf Auszahlung langfristiger Darlehen zur Endfinanzierung im Rahmen der Erstellung eines Gebäudes und sind die Auszahlungsbedingungen noch nicht erfüllt, da das Bauvorhaben z. B. noch nicht fertig gestellt ist, kann die Zeit bis zur Auszahlungsreife durch Zwischenfinanzierung überbrückt werden. Der Auszahlungsanspruch gegen das Kreditinstitut, das die Endfinanzierung zur Verfügung stellt, wird dabei an das zwischenfinanzierende Kreditinstitut abgetreten.

Im Gegensatz zur Zwischenfinanzierung liegen bei einer Vorfinanzierung keine Zusagen eines Kreditinstituts für eine Endfinanzierung vor.
Zwischengeschoss mezzanine Beim Zwischengeschoss im Sinne der Architektur handelt es sich um ein Stockwerk, das sich durch eine niedrigere Raumhöhe von den Normalgeschossen unterscheidet. Es wird deshalb auch als Halbstock bezeichnet. Oft handelt es sich um das oberste Stockwerk – genutzt als Dienstbotenwohnungen – oder um eine Souterrainwohnung für Hausmeister. Zwischengeschosse sind oft in alten Gebäuden anzutreffen, wobei zum Beispiel in Österreich steuerrechtliche Aspekte für solche Konstruktionen früher eine Rolle spielten (Vermeidung von Stockwerksteuern). Manche Zwischengeschosse waren aber auch aus architektonischen Gründen erforderlich. Wenn sich z.B. im Inneren eines Gebäudes ein hoher Saal befindet, wurden um den Saal herum oft einige Stockwerke, darunter auch ein Zwischengeschoss eingebaut, mit dem Zweck, bei einer einheitlichen Gebäudehöhe die Differenz zur Saalhöhe auszugleichen.
Zwischenmiete short-term sublease; interim tenancy Werden Räume von einem Mieter, der diese Räume nicht selber nutzt, zur Vermietung angeboten, spricht man von einem Zwischenmietverhältnis. Es unterscheidet sich von einem Untermietverhältnis dadurch, dass ein Zwischenmietverhältnis von einem Hauptmieter nicht auf unbestimmte Dauer, sondern zeitlich beschränkt mit einem Zwischenmieter begründet wird, weil der Hauptmieter selbst diese Wohnung in diesem Zeitraum nicht bewohnen kann. Entsprechend sind Zwischenmieter solche Personen, die ebenfalls nur für einen bestimmten Zeitraum eine Wohnung oder Wohnräume benötigen. Beispiele: Studenten am Studienort während der Studienzeit an der Hochschule, Bauarbeiter für die Zeit, die sie an einer Baumaßnahme beschäftigt sind, die nicht am Heimatort durchgeführt wird oder Zeitarbeiter in einem Betrieb, der von zu Hause nur schwer erreichbar ist.

Zwischenvermieter können die Zwischenvermietung auch gewerblich betreiben. Man spricht dann von einem gewerblichen Zwischenmietverhältnis. Das Geschäft besteht darin, dass Mietpreisdifferenzen ausgenutzt werden. Die Gesamtmiete, die der Eigentümer erhält, ist geringer als die Mietensumme, die die Endmieter aufbringen müssen.
Zwischensparrendämmung insulation fitted between rafters Eine Zwischensparrendämmung ist eine besondere Form der Dämmung eines Daches. Dabei werden unterhalb der Dacheindeckung zwischen den Dachsparren Dämmstoffe (etwa Mineralwolle) eingebracht. Nach innen folgen dann eine Dampfbremse und die Innenverkleidung. Eine Zwischensparrendämmung kann belüftet oder unbelüftet ausgeführt werden.

Bei einer belüfteten Zwischensparrendämmung befindet sich der Hohlraum für die Hinterlüftung nach außen hin über der Dämmung, die zwischen den Sparren eingebettet ist. Diese hat den Sinn, durch Ableitung eindringender Feuchtigkeit einer Durchfeuchtung des Dämmstoffes vorzubeugen. Dies funktioniert jedoch nur, wenn Eintritts- und Austrittsöffnungen für die Luft ausreichend groß bemessen sind. Für ausreichende Luftzirkulation können zum Beispiel Lüftungsziegel sorgen. Der Hohlraum kann nach außen hin durch eine meist diffusionsoffene Unterspannbahn und die Konterlattung begrenzt werden. Zwischen deren Latten sorgt wiederum ein Hohlraum für eine an dieser Stelle besonders wichtige Lüftung. Die Traglattung trägt die Dacheindeckung (zum Beispiel Ziegel, Bitumenwellplatten etc.) und ist senkrecht zur Konterlattung angebracht. In erster Linie ist bei der Konzeption einer solchen Dachkonstruktion auf die Vermeidung des Eindringens von Feuchtigkeit zu achten. Diese kann nicht nur in den Dämmstoff eindringen, ihn zerstören und zum Beispiel für Schimmelpilzbefall innerhalb der Wandkonstruktion sorgen, sondern auch die Holzteile angreifen. Nicht vergessen werden darf, dass diese nach dem Einbau zunächst austrocknen müssen.
ZwVbVo German ordinance regulating the prohibition of the conversion of a property for improper use Abkürzung für: Zweckentfremdungsverbotsverordnung
Zyklopenmauerwerk cyclopean masonry Zyklopenmauerwerk ist die Bezeichnung für eine Sonderform des Bruchsteinmauerwerks ohne durchgehende Lagerfugen. Die unregelmäßigen, polygonalen Sichtseiten der meist relativ großen, gebrochenen Natursteine ergeben ein netzartiges Fugenbild. Zyklopenmauerwerk wurde bereits in alten Hochkulturen, beispielsweise in der griechischen Antike, hergestellt. Der Name spielt auf die Zyklopen, riesenhafte Wesen der altgriechischen Sagenwelt, an.

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