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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| W | abbreviation for: flat | Abkürzung für: Wohnung |
| Wachstumsbeschleunigungsgesetz | German law to promote the acceleration of economic growth | Das Gesetz zur Beschleunigung des Wirtschaftswachstums wurde vom Deutschen Bundesrat am 18. Dezember 2009 verabschiedet. Mit ihm sollten Sofortmaßnahmen umgesetzt werden, um in Deutschland den Auswirkungen der Weltfinanzkrise entgegenzusteuern. Erklärte Ziele waren, die Steuergesetzgebung zur Förderung des Wirtschaftswachstums einzusetzen und an bestimmten Punkten des Wirtschaftssystems durch gezielte Förderungen Wachstumsimpulse zu geben – sei es beim Kindergeld oder der Förderung erneuerbarer Energien. Hauptregelungen des Wachstumsbeschleunigungsgesetzes:
Die Regelung trat zum 1. Januar 2010 in Kraft. Bei vielen der genannten Teilregelungen erfolgen jedoch fast jährlich Änderungen. |
| WährG | German currency (reform) law | Abkürzung für: Währungsgesetz |
| Währungsgesetz | German Currency Law | Das Währungsgesetz oder Gesetz zur Änderung des Geldwesens vom 20. 6. 1948 ist für die Entwicklung der deutschen Wirtschaft von großer Bedeutung. Mit diesem Gesetz wurde die Reichsmark als Währung abgeschafft und durch die Deutsche Mark ersetzt. Seit 21.6.1948 war diese einziges gesetzliches Zahlungsmittel in der Bundesrepublik Deutschland und Westberlin – allerdings mit Ausnahme des Saarlandes, in dem bis 1959 mit französischem Franc bezahlt wurde. Dauerhafte Bedeutung erlangte das Gesetz für 50 Jahre dadurch, dass es die Eingehung von Geldschulden in Fremdwährungen und von wertgesicherten Geldschulden in DM genehmigungsbedürftig machte. Genehmigungen erteilte zuerst die Bank Deutscher Länder, dann die Deutsche Bundesbank. Mit der Einführung des Euro wurde das Gesetz aufgehoben. |
| Währungsrisiko | (foreign) exchange/currency risk | Bei international ausgelegten Vermögensportfolios sind neben den jedem einzelnen Vermögensbestandteil innewohnenden Risiken, den Markt- und Zinsrisiken zusätzlich die Währungsrisiken zu berücksichtigen. Sie sind zu jedem Zeitpunkt latent gegeben und realisieren sich im Falle einer Vermarktung. Dies gilt auch für Immobilienanlagen. Das Währungsrisiko entsteht durch Wechselkursschwankungen. Der Kursrückgang der Währung des Landes, in dem die Immobilie liegt, bedeutet im Verkaufsfall für einen Anleger aus einem Land mit stabiler Währung einen entsprechenden Kapital-(Vermögens-)verlust. Währungsrisiken mit umgekehrter Wirkungsrichtung können auch durch Beleihung von inländischen Immobilien mit Fremdwährungsdarlehen entstehen. Fondsprospekte sollten genau darauf analysiert werden, in welchen Ländern der Fonds investiert hat. |
| Walter Eucken Institut | Walter Eucken Institute | Das Walter Eucken Institut mit Sitz in Freiburg/Breisgau wurde 1954 im Gedenken an Walter Eucken gegründet. Es handelt sich um ein Forschungszentrum, das sich unter Einbindung der Ordnungsökonomik des Nobelpreisträgers Friedrich August von Hayek (1899 - 1992) und der Konstitutionenökonomik James M. Buchanans (geb. 1919) u.a. die künftigen Perspektiven der Sozialen Marktwirtschaft, die Möglichkeiten einer internationalen Ordnungsökonomik und die Fiskalpolitik im globalen Wettbewerb zum Forschungsgegenstand gewählt hat. Der Wirtschaftsnobelpreisträger James M. Buchanan ist Ehrenpräsident des Instituts. |
| Wanderung | migration | |
| Wanderungsbilanz | migration balance | Die Wanderungsbilanz in Deutschland ist seit den Neunzigerjahren mit Ausnahme weniger Jahre positiv. Sie bewegte sich in den Jahren 2003 bis 2007 deutlich zurück: In diesen Jahren zogen mehr Menschen aus Deutschland fort als zuvor, und der Zuzug deutscher Aussiedler sowie ausländischer Personen schwächte sich ab. Die Zuzüge nach Deutschland unterliegen seit jeher großen Schwankungen. Die Fortzüge blieben im Zeitverlauf relativ stabil. Die Tatsache, dass die nach Deutschland ziehenden Personen meistens jünger sind als diejenigen, die fortziehen, bewirkt eine "Verjüngung" der Bevölkerung. Wie sich die Bevölkerungszahlen innerhalb der bundesdeutschen Grenzen entwickeln, hat Einfluss auf die Immobilienwirtschaft. Wachsende Städte und Regionen in Deutschland verfügen in der Regel über eine intakte Infrastruktur, einen funktionieren Arbeitsmarkt und ein ansprechendes Kulturangebot. Beide Kriterien wirken auf die Entwicklung von Preisen und Mieten für Immobilien. Für die Bevölkerungsentwicklung in den Ländern der Bundesrepublik ist der Gesamtwanderungssaldo ausschlaggebend, der sich aus der Summe der Salden der Außen- und der Binnenwanderung ergibt. Für die neuen Länder werden zukünftig niedrigere Wanderungsverluste erwartet. In Brandenburg und Sachsen ist spätestens ab 2018 mit einem positiven Gesamtwanderungssaldo zu rechnen. In den alten Ländern sorgen die Außenwanderungsgewinne für eine positive Wanderungsbilanz, die die abnehmenden Zuzüge aus den neuen Ländern ausgleichen. Nach den Zahlen der Bevölkerungsvorausberechnung des statistischen Bundesamtes ist davon auszugehen, dass sich die Ost-West-Wanderung weiter abschwächen wird. Dennoch bleiben deutliche Unterschiede in den Wanderungsbilanzen der neuen und alten Länder bestehen. |
| Wandheizung | panel heating | Eine Wandheizung ist ein Flächenheizsystem, welches ähnlich einer Fußbodenheizung in die Innenwände eines Gebäudes integriert wird. Warmwasser-Wandheizungen wurden zuerst in England um 1910 eingeführt. Ein solches Heizsystem besteht aus Verbundmaterialschläuchen und wird im Trockenbau z. B. auf Metallprofilen zwischen Wand und innerer Verkleidung (Gipskarton, Lehmbauplatten) oder innerhalb einer Putzschicht angebracht. Es existieren verschiedene Konstruktionsvarianten. Bei der Verwendung an Außenwänden des Gebäudes ist an eine Wärmedämmung zur Außenseite hin zu achten. So kann das Heizsystem z. B. auf hitzeunempfindlichen, dämmenden Holzweichfaserplatten als Trägermaterial angebracht werden. Auch in Deckenverkleidungen oder in Form eines Einzelelements (z. B. Handtuchtrockner im Bad) kann eine Wandheizung installiert werden. Wird an heißen Sommertagen kühles Wasser durch die Anlage geleitet, entsteht die Wirkung einer geräuschlosen Klimaanlage ohne Zugluft. |
| Wange | cheek; side plate; string board; stringer | Die Wangen sind die seitlichen Bauteile beidseitig der Treppe. Die Treppenwangen
tragen neben ihrer Eigenlast die Lasten der Stufen. Die Stufen werden in eingestemmte Ausschnitte der Wange eingesetzt oder in stufenförmige Einschnitte oberhalb der Wange aufgesattelt und fest mit der Wange verbunden. Im Gegensatz zur selbsttragenden Wange ist die Wandwange an der Wand befestigt. Statt der Wangen kann der Holm, auch Treppenbalken genannt, die Stufen tragen oder unterstützen. |
| Warmdach | roof with insulation above and between rafters; non-ventilated flat roof | Als Warmdach bezeichnet man eine einschalige Dachkonstruktion ohne Hinterlüftung. Unter der Dachhaut wird über oder zwischen den Dachsparren die Wärmedämmung angebracht. Soll ein besonders guter Standard bei der Wärmedämmung erreicht werden, wird oft auch unter den Sparren noch eine Dämmschicht vorgesehen. Zum Innenraum hin wird das Dämmmaterial durch eine Dampfsperre gegen das Eindringen von Feuchtigkeit geschützt. Bei einem Warmdach muss der Be- und Entlüftung des Gebäudes besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden, da die Luftfeuchtigkeit des Innenraumes (ggf. ausgebauter Dachboden) über die Dachkonstruktion nicht abgeleitet wird. Während bei einem Kaltdach mit Hinterlüftung je nach Aufbau der Dachkonstruktion auch die Möglichkeit besteht, über diffusionsoffene Unterspannbahnen Feuchtigkeit aus der Raumluft zu entsorgen, ist beim Warmdach raumseitig die diffusionsdichte Dampfsperre die Regel. Wird daher nicht anderweitig für eine Lüftung gesorgt, kann es zu Schimmelbildung in den Innenräumen kommen. |
| Wärmebrücke | thermal bridge | Eine Wärmebrücke – oft fälschlich als Kältebrücke bezeichnet – ist ein Teil eines Bauwerks, welcher Wärme schneller nach außen ableitet als die anderen Bauteile. Es gibt zwei Arten von Wärmebrücken: konstruktive und geometrische. Von konstruktiven Wärmebrücken ist die Rede, wenn Bauteile mit überdurchschnittlich hoher Wärmeleitfähigkeit oder fehlender Wärmedämmung verwendet werden. Beispiel: Ein Stahlbetonteil durchstößt eine gedämmte Außenwand. Eine geometrische Wärmebrücke leitet aufgrund ihrer Form zuviel Wärme ab – etwa weil die Außenfläche größer ist als die Innenfläche. Dies kann bei Vorsprüngen oder Ecken an einem sonst gleichmäßigen Bauteil der Fall sein. Bei beiden Arten von Wärmebrücken sinkt die Oberflächentemperatur des jeweiligen Bauteils schneller ab als die der umgebenden Bauteile. Dies kann dazu führen, dass sich durch Kondensation Tauwasser auf dem Bauteil niederschlägt, was meist zur Bildung von Schimmel führt. Häufige Wärmebrücken sind Balkone, Gebäudeecken, Rollladenkästen, Heizkörpernischen in Außenwänden und ungedämmte Bauteile aus Stahlbeton. |
| Wärmecontracting | heat contracting | |
| Wärmedämmung | thermal/heat insulation | |
| Wärmedämmverbundsystem (WDVS) | thermal insulation composite system; external insulated facade system | Beim Wärmedämmverbundsystem handelt es sich um ein System, bei dem Dämm-Material, Putzträger und Außenputz eine Einheit bilden. Das System will nicht nur positive ökologische Effekte erzielen, sondern auch Einspareffekte. So soll sich der Aufwand für die Implementierung eines solchen Systems im Schnitt innerhalb von acht Jahren und vier Monaten amortisieren. Als weiterer Vorteil des Systems wird die Dämmwirkung an heißen Sommertagen herausgestellt. Schließlich soll durch dieses System die Restnutzungsdauer des rundum gedämmten Gebäudes erhöht werden. |
| Wärmedurchgangskoeffizient | heat transfer coefficient; thermal transmission coefficient | Der k-Wert als Maß für den Wärmedurchgang eines Bauteils wurde aufgrund Europäischer Normsetzung durch den U-Wert ersetzt. k- und U-Wert sind nicht identisch, da der k-Wert auf deutschen, der U-Wert auf europäischen Normen beruht und trotz gleicher Definition Unterschiede in der Berechnung bestehen. Der U-Wert ist meist etwa 5 Prozent höher als der k-Wert, bei einigen Bauteilen wie Fenstern auch bis zu 30 Prozent höher. Der k-Wert bezeichnet den Wärmedurchgang durch eine ein- beziehungsweise mehrlagige Baumaterialschicht, auf deren Seiten unterschiedliche Temperaturen herrschen. Der k-Wert wird in der Einheit W/(Quadratmeter x K) angegeben. Er bezeichnet die Menge an Wärmeenergie, die durch eine Fläche von einem Quadratmeter fließt, wenn sich die beiderseits anliegenden Lufttemperaturen um ein Kelvin unterscheiden. Faustregel: Je höher der Wärmedurchgangskoeffizient, desto schlechter die Wärmedämmeigenschaften des Baustoffes. |
| Wärmegesetz | German law on heating: Renewable Energies Heat Act | Seit 01.01.2009 gilt in Deutschland das "Gesetz zur Förderung erneuerbarer Energien im Wärmebereich". Bekannt ist es auch als "Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz", als "Wärmegesetz 2009" oder unter der Abkürzung EEWärmeG. Mit diesem Gesetz beabsichtigt der Gesetzgeber, den Anteil erneuerbarer Energien im Wärmebereich von sechs Prozent (Ende 2008) bis 2020 auf 14 Prozent zu erhöhen. Umgesetzt werden soll dies mit einer zwingenden Verpflichtung von Bauherren, bei Neubauten Anlagen zur Energieerzeugung mittels regenerativer Energien einzubauen. Seit 2011 sieht das Gesetz zusätzlich eine Verpflichtung der Eigentümer von bestehenden öffentlichen Gebäuden vor, im Falle einer grundlegenden Renovierung dafür zu sorgen, dass der Energiebedarf künftig anteilig durch regenerative Energieträger gedeckt wird. Die Regelung ist verbindlich für jeden, der seit 01.01.2009 neu baut oder der einen Bauantrag oder eine Bauanzeige ab diesem Datum einreicht. Er ist nun verpflichtet, für Heizung, Warmwassererzeugung und Kühlung zumindest teilweise erneuerbare Energien zu verwenden. Hinsichtlich bestehender Gebäude sind die Bundesländer ermächtigt, eigene Regelungen einzuführen. Wird solare Strahlungsenergie genutzt, muss der Bauherr mindestens 15 Prozent des Wärmeenergiebedarfs daraus decken. Bei anderen Energieträgern gelten folgende Pflichtquoten:
Allerdings kann der Bauherr seinen Pflichten auch nachkommen, indem er Ersatzmaßnahmen durchführt. Diese sind:
Das EEWärmeG ist mit anderen Gesetzen verzahnt. So richten sich die Energiesparmaßnahmen nach Nr. VII der Anlage an der jeweils gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) aus. Deren Höchstwerte beim Jahres-Primärenergieverbrauch und der Wärmedämmung der Gebäudehülle müssen um 15 Prozent unterschritten werden, damit die Energiesparmaßnahmen als Ersatzmaßnahme im Sinne des EEWärmeG anerkannt werden. Als Nachweis dient der Energieausweis. Die Nutzung von Nah- und Fernwärmenetzen gilt nur dann als Ersatzmaßnahme, wenn die Wärme zum Großteil aus regenerativen Energien erzeugt wird – oder zu mindestens 50 Prozent aus Abwärme, Kraft-Wärme-Kopplung oder einer Kombination aus diesen drei Bausteinen. Die Nutzungspflicht für regenerative Energien oder Ersatzmaßnahmen entfällt, wenn ihr andere öffentlich-rechtliche Pflichten entgegenstehen (z.B. Denkmalschutz), eine Erfüllung der Pflichten technisch unmöglich ist oder die zuständige Behörde (Bauamt) den Betreffenden auf Antrag davon befreit. Eine Befreiung hat die Behörde auszusprechen, wenn eine Erfüllung der Pflichten im Einzelfall etwa wegen eines unangemessenen Aufwands eine besondere Härte bedeuten würde. Keine Nutzungspflicht besteht u.a. für Gebäude unter 50 m² Nutzfläche, für nach außen offene Betriebsgebäude, unterirdische Anlagen, Treibhäuser, Traglufthallen, provisorische Gebäude, Gebäude für Gottesdienste, Wohngebäude mit einer Nutzungsdauer unter vier Monaten jährlich, Betriebsgebäude mit geringem Heizungs- bzw. Kühlungsbedarf. Die Erfüllung der Pflichten muss gegenüber der zuständigen Behörde (dem Bauamt) nachgewiesen werden. Dort müssen die Nachweise innerhalb von drei Monaten ab Inbetriebnahme der Heizanlage und danach auf Verlangen vorgelegt werden. Die Nachweise sind fünf Jahre lang aufzubewahren. Bei Verwendung von gasförmiger / flüssiger Biomasse müssen die Rechnungen des Lieferanten in den ersten fünf Jahren ab Inbetriebnahmejahr jeweils bis 30.06. des Folgejahres der Behörde vorgelegt werden; in den folgenden zehn Kalenderjahren sind sie jeweils mindestens fünf Jahre ab Lieferung aufzubewahren und auf Verlangen der Behörde vorzulegen. Bei fester Biomasse ist es wieder anders: Hier sind die Rechnungen für die ersten 15 Jahre jeweils mindestens fünf Jahre ab Lieferung aufzubewahren und auf Verlangen vorzuzeigen. Die Erfüllung der einzelnen Pflichten ist teilweise durch den Energieausweis, teilweise durch andere jeweils unterschiedliche technische Nachweise zu dokumentieren. Diese können teils vom Installateur, teils vom Hersteller ausgestellt werden. Bauherren müssen darauf achten, ob es zusätzlich zum EEWärmeG als Bundesgesetz und zur EnEV noch Landesregelungen gibt. Werden die genannten Pflichten nicht erfüllt, drohen Bauherrren, aber auch den Ausstellern von Nachweisen und den sonstigen Baubeteiligten Bußgelder bis zu 50.000 Euro. |
| Wärmeinsel | heat island | Durch die vielfachen Wärmequellen, die auf Erwärmung der Baumassen und der versiegelten Böden sowie eine verminderte Wärmeabführung aufgrund der geringeren Windgeschwindigkeiten und damit schlechteren Durchlüftung zurückzuführen sind, bildet die Stadt gegenüber der umgebenden Landschaft eine Wärmeinsel. |
| Wärmepumpen | heat pump; reverse cycle heating system | Wärmepumpen gehören zu den Systemen, mit denen erneuerbare Wärmeenergie erzeugt werden kann. Mit Wärmepumpen wird Wärme von einem niedrigeren auf ein höheres Temperaturniveau gehoben, beziehungsweise gepumpt. Es gibt verschiedene Arten von Wärmepumpen:
Die Wärmepumpe entzieht der Außenluft, der Erde oder dem Grundwasser Wärme. Diese wird mit Hilfe eines Ventilators einem Verdampfer zugeführt. Dort wird sie auf das eingesetzte Kältemittel (meist Fluor-Kohlenwasserstoffe oder Propan) übertragen, das dann verdampft. Im Verdichter wird dieser Dampf wiederum komprimiert und dadurch erhitzt. Diese Hitze wird an das Heiz- beziehungsweise Warmwassersystem abgegeben. Der durch die Kompression entstehende Druck wird durch ein Expansionsventil abgebaut und der Kreislauf beginnt mit einem neuen Pumpvorgang. Die gewonnene Wärmeenergie entspricht etwa dem zwei- bis fünffachen der zur Komprimierung erforderlichen Antriebsenergie (Strom, Gas). Neu entwickelte Wärmepumpen können durch eine Umkehrschaltung auch zur Raumkühlung benutzt werden. Mietrechtlich ist bei der Nachrüstung von Wärmepumpen darauf zu achten, dass der Einbau keine anderweitigen negativen Folgen für das Gebäude hat. So entschied das Oberlandesgericht München, dass eine durch die im Keller eines vermieteten Hauses installierte Wärmepumpe verursachte Schallimmission von über 25 Dezibel im Schlafzimmer des Mieters nicht hinnehmbar sei. Dem Vermieter wurde aufgegeben, für zusätzlichen Schallschutz zu sorgen (Az. 34 Wx 23/07). Auch andere Urteile beschäftigen sich mit der Lärmerzeugung durch Luftwärmepumpen. So entschied das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. am 26.2.2013, dass eine Luftwärmepumpe mindestens drei Meter Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müsse, weil sie baurechtlich einen gebäudeähnlichen Charakter aufweise. Diese Entscheidung ist nicht unbedingt allgemeingültig, kann trotzdem aber von anderen Gerichten übernommen werden. Das Verwaltungsgericht Saarlouis entschied am 1.2.2012, dass eine Verfügung der Bauaufsichtsbehörde wirksam war. Mit dieser war der Eigentümerin eines Einfamilienhauses auferlegt worden, dass die in ihrem Garten unter den Fenstern des Nachbarhauses stehende Wärmepumpe nachts nicht mehr als 35 db/a an Lärm verursachen durfte (Az. 5 K 1528/11). |
| Wärmerückgewinnung | heat recovery | Der Begriff Wärmerückgewinnung fasst unterschiedliche technische Verfahren zusammen, mit denen die Abwärme eines Gebäudes wieder genutzt bzw. für die Erwärmung des Innenraums verwendet werden kann. Die Wärmerückgewinnung verringert den Primärenergieverbrauch des Gebäudes. Sie hilft, Energiekosten zu sparen und reduziert klimaschädliche Emissionen. Bei Einbau im Neubau ermöglicht sie eine kleinere Auslegung oder ein Wegfallen von anderen Bauelementen der Heiztechnik (z. B. Heizkessel, Kältemaschine, Rückkühlwerk, Verrohrung, Technikzentrale, Schornstein). Ein Einbau ist auch in Altbauten oder Etagenwohnungen möglich. Durch die Wärmerückgewinnung können je nach System bis zu 90 Prozent der in der Abluft enthaltenen Energie zurückgewonnen werden. Es gibt eine Reihe von Verfahren, die der Wärmerückgewinnung dienen. Am effektivsten sind davon Kreislaufverbundsysteme (Kompakt-Wärmetauscher, Gegenstrom-Schichtwärmetauscher) und Wärmepumpen (Kompressor-Wärmepumpen, Adsorptions-Wärmepumpen). Auch rotorbetriebene Systeme sind im Handel. Grundsätzlich wird die Anlage in ein Be- und Entlüftungssystem für das ansonsten luftdichte Gebäude integriert. Meist verwendet die Wärmerückgewinnung die Abluft des Hauses, um die Zuluft zu erwärmen. Dieses Verfahren wird insbesondere bei klimatisierten Gebäuden und Passivhäusern eingesetzt. Neue energiesparende Gebäude sind besonders luftdicht ausgeführt. Hier wird bei geschlossenen Fenstern durch ein Lüftungssystem Frischluft zugeführt, gleichzeitig werden verbrauchte Luft und Feuchtigkeit nach draußen geleitet. Bei der Wärmerückgewinnung wird mit Hilfe etwa eines Wärmetauschers der abströmenden Luft die Wärme entzogen. Im Sommer kann eine Wärmerückgewinnung auch der Kühlung des Gebäudes dienen. Auch mit Hilfe von Abwasser kann Wärmerückgewinnung stattfinden. Aufgrund der relativ geringen Temperatur des Abwassers ist in Wohnhäusern dazu meist eine Wärmepumpe erforderlich. Derzeit werden erste Produkte entwickelt, mit deren Hilfe direkt das z. B. beim Duschen entstehende Abwasser zur Kaltwassererwärmung genutzt und so Heißwasser gespart werden kann. |
| Wärmeschutzverordnung | German ordinance on heat insulation | Die Bestimmungen der Verordnung über einen energiesparenden Wärmeschutz bei Gebäuden (Wärmeschutzverordnung – WärmeschutzV vom 16.08.1994, BGBl. I S. 2121) sind in die Energieeinsparverordnung übernommen worden. |
| Warmmiete | rent including heating | |
| Wartezeit (Bausparvertrag) | waiting period (building loan contract) | Wartezeit ist die Zeitspanne zwischen Abschluss und Zuteilung eines Bausparvertrags. Einer Bausparkasse ist es laut Bausparkassengesetz verboten, verbindliche Zusagen über den Zeitpunkt der Zuteilung eines Bausparvertrags zu machen. |
| Wartung | servicing; maintenance; repair; upkeep; service | Durch Wartung, die im Allgemeinen in regelmäßigen Zeitabständen durchgeführt wird, soll die Betriebssicherheit von Anlagen und Einrichtungen aufrechterhalten werden. Dazu gehören das Überprüfen, Einstellen, Reinigen der Anlage sowie das Austauschen kleinerer Verschleißteile. Durch Abschluss eines Wartungsvertrages können diese Leistungen gegen ein pauschales Wartungsentgelt eingekauft werden. Bei wartungsbedürftigen Teilen von maschinellen oder elektronischen Anlagen verkürzt sich die Mängelbeseitigungsfrist auf zwei Jahre, wenn Geltung der VOB/B vereinbart ist und der Auftraggeber sich nach einem entsprechenden Angebot dazu entschlossen hat, keinen Wartungsvertrag abzuschließen (mit Wartungsvertrag beträgt sie vier Jahre). |
| Wäsche trocknen in der Mietwohnung | drying laundry in a rented flat | Das Trocknen von Wäsche in der Wohnung gehört zum normalen Wohngebrauch. Es kann daher nicht vom Vermieter untersagt werden. Dies gilt selbst dann, wenn im Keller des Gebäudes ein Trockenraum zur Verfügung steht. Das Amtsgericht Düsseldorf hatte einen Fall zu entscheiden, in dem die Hausordnung eines Mehrfamilienhauses das Wäschetrocknen nur im gemeinschaftlichen Trockenkeller erlaubte. Eine Mieterin bestand jedoch darauf, ihre Wäsche an drei Tagen im Monat in der Wohnung zu trocknen. Der Vermieter bestand auf Einhaltung der Hausordnung, da er Schimmelbefall in der Wohnung befürchtete. Das Gericht entschied, dass die Wäsche in der Wohnung getrocknet werden durfte. Die Hausordnung regle nur das Verhältnis der Mieter untereinander und nicht das Verhältnis Mieter – Vermieter. Im Übrigen gehöre das Trocknen von Wäsche – solange es sich noch im üblichen Rahmen bewege – zum normalen Wohngebrauch und könne der Mieterin daher nicht vertraglich oder per Hausordnung verboten werden (Az. 53 C 1736/08). Problematischer sein kann das Trocknen der Wäsche in der Wohnung mit Hilfe eines Wäschetrockners. Die sogenannten Ablufttrockner leiten feuchte Luft über einen Schlauch ab. Diese Luft sollte sinnvollerweise durch eine dafür vorgesehene Öffnung ins Freie abgeleitet werden, da sie sonst in der Wohnung für erhöhte Luftfeuchtigkeit und Schimmelbildung sorgt. Zu vermeiden sind selbstgebastelte Entlüftungsleitungen. Wird ein anderer Mieter durch Schwaden von Wasserdampf belästigt, hat dieser einen Anspruch auf Mietminderung. Steht keine fachgerechte Entlüftung zur Verfügung, sollte ein Kondensationstrockner genutzt werden. Dieser sammelt die in der Wäsche enthaltene Feuchtigkeit und leitet sie schließlich als flüssiges Wasser über einen Schlauch in den Abfluss oder in einen Tank ab. |
| Wäschetrockner | tumble dryer | Ein Wäschetrockner, der bei Abschluss des Mietvertrages in der Wohnung steht und den die Mieter tatsächlich auch benutzen können, gilt als Zubehör des Mietobjektes. Der Trockner wird dann als "maschinelle Wascheinrichtung" angesehen, deren Kosten (z.B. Stromverbrauch) über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umzulegen sind. Fällt das Gerät jedoch aus, sind Reparatur oder Ersatzbeschaffung Sache des Vermieters. Reparatur- und Instandsetzungskosten sind generell nicht umlagefähig. Ersatzlos entfernt werden darf der mitvermietete Trockner nicht. Gleiches gilt für Waschmaschinen. Gibt es kein vermietereigenes Gerät, darf der Mieter einen Wäschetrockner aufstellen. Dabei muss jedoch darauf geachtet werden, dass in der Wohnung keine Schäden z.B. durch Feuchtigkeit entstehen. Ist eine ordnungsgemäße Entlüftungsmöglichkeit/Abluftrohr vorhanden, muss das Gerät auch daran angeschlossen werden. Nicht zulässig ist es für den Mieter, die feuchte Abluft einfach per selbst gebasteltem Schlauch nach draußen abzuleiten. Dabei können nämlich Nebelschwaden entstehen, die wiederum berechtigten Ärger bei Nachbarn auf den Plan rufen. Diese haben bei derartiger Vernebelung unter Umständen einen Anspruch auf Mietminderung. Ein Anspruch des Mieters auf Aufstellung eines eigenen Wäschetrockners in der Gemeinschaftswaschküche besteht nicht. In vielen Fällen wird dies jedoch nach Absprache und in Abhängigkeit vom zur Verfügung stehenden Platz und natürlich der Entlüftung möglich sein. Die wichtigsten Typen von Wäschetrocknern sind Trommeltrockner / -tumbler, Ablufttrockner und Kondensationstrockner. In den USA und Großbritannien sind auch gasbeheizte Trockner üblich, die sich durch gute Energieeffizienz, aber relativ hohe Anschaffungspreise auszeichnen. Eine relativ neue Entwicklung sind Wäschetrockner, die sich am Prinzip einer Wärmepumpe orientieren. Diese Geräte sollen gegenüber herkömmlichen Trocknern der Energieeffizienzklasse B eine Energieersparnis von 50 Prozent erreichen können. Allerdings gelten sie als technisch aufwändig und sind damit möglicherweise anfälliger für Störungen. Der Anschaffungspreis ist derzeit noch höher als bei anderen Geräten, die Trocknung dauert länger. |
| Waschmaschine in der Mietwohnung | washing machine in a rented flat | Mieter dürfen in ihrer Wohnung grundsätzlich eine Waschmaschine aufstellen. Dies gilt auch bei Vorhandensein einer Gemeinschaftswaschmaschine. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, einen Waschmaschinenanschluss neu installieren zu lassen. Das Gerät muss vom Mieter fachgerecht angeschlossen werden. Der Wasserhahn zur Maschine darf ohne zusätzliche Sicherheitseinrichtung ("Aqua Stop") nicht ständig offen bleiben. Kommt es zu einem Wasserschaden, weil der Mieter jahrelang den Wasserhahn geöffnet gelassen hat, ohne den festen Sitz der Schläuche zu kontrollieren, haftet der Mieter wegen grober Fahrlässigkeit (vgl. OLG Oldenburg, 5.5.2004, Az. 3 U 6/04). Beim Waschen sind die meist in der Hausordnung geregelten Ruhezeiten einzuhalten. Gibt es Trockenräume, so müssen diese zumindest für größere Wäschestücke benutzt werden. Der Vermieter kann das Trocknen der Wäsche in der Wohnung vertraglich untersagen. |
| Wasserflächen / Gewässerschutz | water area/ water pollution control; prevention of water pollution | Bei Wasserflächen handelt es sich um Flächen, die ständig oder zeitweise mit Wasser bedeckt sind, unabhängig davon, ob es sich um natürliche oder künstliche Gewässer handelt. Zu den Wasserflächen zählen Seen, Weiher, Teiche (so genannte Stillgewässer) sowie Flüsse, Bäche und Kanäle (so genannte Fließgewässer). In Deutschland sind knapp 2,3% der Bodenfläche Wasserfläche. Oberflächengewässer werden auf unterschiedliche Weise in Anspruch genommen bzw. benutzt (Schifffahrt, Wasserentnahmen, Abwassereinleitungen). Dadurch wird die Gewässergüte beeinträchtigt. Dies führte zum Aufbau eines Gewässerschutzrechtes, auf europäischer Ebene zur EG-Wasserrahmenrichtlinie. Sie verpflichtet die Staaten der EU zur schrittweisen Umsetzung bestimmter Maßnahmen bis 2015. Ziel ist die Erreichung eines einheitlichen hohen ökologischen Qualitätsstandards des Wassers. Bestimmte Grenzwerte dürfen dann nicht mehr überschritten werden. Die Richtlinie trat am 22.12.2000 in Kraft. Die wichtigsten Rechtsgrundlagen auf Bundesebene sind das Wasserhaushaltgesetz, das einen Rahmen für gesetzliche Vorschriften (Landeswassergesetze) durch die Bundesländer enthält, die Abwasserverordnung, das Abwasserabgabengesetz und das Pflanzenschutzgesetz. |
| Wasserhaushaltgesetz | German Water Resources Act | Mit dem Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushaltes (Wasserhaushaltgesetz) in der Fassung von 2010 werden mehrere Richtlinien der Europäischen Union umgesetzt. Es umfasset 106 Paragraphen. Nach § 1 ist es Zweck dieses Gesetzes, durch eine nachhaltige Gewässerbewirtschaftung die Gewässer als Bestandteil des Naturhaushalts, als Lebensgrundlage des Menschen, als Lebensraum für Tiere und Pflanzen, sowie als nutzbares Gut zu schützen. Nach § 2 zählen zu den zu schützenden Gewässern oberirdische Gewässer (Flüsse, Bäche, Seen), Küstengewässer und das Grundwasser. Welcher Rang den oberirdischen Gewässern und dem Grundwasser eingeräumt wird, ergibt sich aus der Tatsache, dass sie nicht eigentumsfähig sind. Grundeigentum berechtigt deshalb nicht zu einer Gewässernutzung, soweit sie nicht behördlich zugelassen ist, und nicht zum Ausbau eines Gewässers. Die Gewässerbewirtschaftung muss u.a. das Ziel verfolgen, die Funktions- und Leistungsfähigkeit der Gewässer als Bestandteil des Naturhaushalts und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen zu erhalten und zu verbessern. Jede Person darf oberirdische Gewässer benutzen, soweit nicht Rechte anderer dem entgegenstehen und soweit Befugnisse oder der Eigentümer- oder Anliegergebrauch anderer nicht beeinträchtigt werden. Es handelt sich um den so genannten Gemeingebrauch. Daneben gibt es Nutzungsberechtigungen zum Eigentümer- und Anliegergebrauch. Die Benutzung von Küstengewässern ist (vor allem nach Landesrecht) erlaubnisfrei für das Einleiten von Grund-, Quell- und Niederschlagswasser in ein Küstengewässer sowie für das Einbringen und Einleiten von anderen Stoffen in ein Küstengewässer, wenn dadurch keine signifikanten nachteiligen Veränderungen seiner Eigenschaften zu erwarten sind. Zur erlaubnisfreien Nutzung des Grundwassers zählt das Entnehmen, Zutagefördern, Zutageleiten oder Ableiten von Grundwasser für den Haushalt, für den landwirtschaftlichen Hofbetrieb, für das Tränken von Vieh außerhalb des Hofbetriebs oder in geringen Mengen zu einem vorübergehenden Zweck, sowie für Zwecke der gewöhnlichen Bodenentwässerung landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder gärtnerisch genutzter Grundstücke. Weitere Regelungen des Wasserhaushaltgesetzes beziehen sich auf
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| Wasserkosten | cost of water consumption | Die Kosten der Frischwasserversorgung und der Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten in einer Wohnungseigentumsanlage zählen gemäß § 2 Nr. 2 und 3 Betriebskostenverordnung zu den Betriebskosten, deren Verteilung gemäß § 16 Abs. 3 WEG abweichend von § 16 Abs. 2 WEG mit Mehrheit beschlossen werden kann. Die Verteilung dieser Kosten, auch soweit sie für die Wasserversorgung und Abwasserentsorgung im gemeinschaftlichen Eigentum anfallen, kann dabei wahlweise nach Verbrauch oder Verursachung oder nach einem anderen Maßstab vorgenommen werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Über die Verteilung der Kosten zur Installation von Erfassungsgeräten (Kaltwasserzähler) einschließlich der Kosten für deren Wartung und Eichung entscheiden die Wohnungseigentümer ebenfalls im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung durch mehrheitliche Beschlussfassung im Rahmen der ihnen durch § 16 Abs. 3 WEG zugewiesenen Beschlusskompetenz. Gemäß § 16 Abs. 5 WEG kann auch von einer bereits bestehenden Vereinbarung zur Kostenverteilung abgewichen werden (insoweit auch zum früheren Recht schon BGH, 25.9.2003, Az.: V ZB 21/03). Ob die Kaltwasserzähler, so die bisher vorherrschende Meinung, im gemeinschaftlichen Eigentum stehen oder dem Sondereigentum zuzuordnen sind, kann nach neuerer Rechtsprechung strittig sein. Der Einbau erfolgt in die in den Bereich des Sondereigentums führenden Wasserversorgungsleitungen, die ab der für den Sondereigentümer in seinen Räumlichkeiten zugänglichen Absperrmöglichkeit im Sondereigentum stehen (BGH, 26.10.2012, Az. V ZR 57/12). Folglich wären die anschließend an die Absperrung installierten Kaltwasserzähler dem Sondereigentum zuzuordnen. Der bei der Warmwasserversorgung anfallende Wasserverbrauch ist gegebenenfalls gesondert zu erfassen und nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung abzurechnen. |
| Wassermengenregler / Umlage | water volume controller / apportionment of costs | Wassermengenregler werden an Wasserverbrauchsstellen mit hohem Durchfluss (z. B. Waschtisch im Bad, Dusch- und Küchenarmaturen) eingesetzt, um den Verbrauch zu reduzieren. Im Gegensatz zu einfacheren Strahlreglern, die den Wasserstrahl formen und Luft beimischen, oder zum Durchflussbegrenzer, der die durchfließende Gesamtmenge reduziert, berücksichtigt ein Wassermengenregler auch den Wasserdruck und sorgt für eine davon abhängige konstante Durchflussmenge. Dies ist wichtig, weil der Wasserdruck in der Leitung nicht immer konstant bleibt: So sinkt er speziell in Mehrfamilien oder Hochhäusern in Zeiten hohen Verbrauchs. Die Wasserversorger müssen von vornherein einen relativ hohen Wasserdruck gewährleisten, damit das Leitungswasser problemlos in höhergelegene Gebäude bzw. Stockwerke kommt. Wassermengenregler werden ab 0,5 bar Wasserdruck eingesetzt. Sie können für erhebliche Wassereinsparungen sorgen. Laut Betriebskostenverordnung gehört die Wartung von Wassermengenreglern zu den Betriebskosten einer Mietwohnung, die bei Vereinbarung im Mietvertrag auf die einzelnen Mieter umgelegt werden können. |
| Wasserschaden, Mietwohnung | damage caused by water in a rented flat | Tritt in einer Mietwohnung ein Wasserschaden auf, hat der Mieter zunächst die mietvertragliche Nebenpflicht, die Wohnung möglichst vor Schaden zu bewahren. Das bedeutet, dass er für das Schließen der Hauptwasserhähne sorgen muss, für die Beseitigung von stehendem Wasser (ggf. mit Hilfe der Feuerwehr) und schließlich auch für eine schnelle Trocknung der Wohnung. Entstehende Kosten kann er später ggf. dem Schadensverursacher in Rechnung stellen. Der Mieter hat einen solchen Schadensfall nach § 536c BGB unverzüglich dem Vermieter zu melden. Der Mieter hat Anspruch auf eine mängelfreie Wohnung. Er kann also vom Vermieter nach einem Wasserschaden die Instandsetzung verlangen – unabhängig davon, wer den Schaden verursacht hat. Der Vermieter kann die Kosten jedoch beim Verursacher als Schadenersatz geltend machen. Tritt aus einer Wohnung Wasser aus, deren Mieter abwesend ist, muss mit Hilfe von Hausmeister, Hausverwaltung oder Vermieter im Notfall eine Öffnung der Haustür zum Beispiel durch einen Schlüsseldienst veranlasst werden. Benachbarte Mieter sollten derartige Schritte nicht auf eigene Faust einleiten, Vermieter und Verwaltung sollten nur im äußersten Notfall die Öffnung der Wohnungstür veranlassen. Liegt kein Notfall vor, besteht das Risiko einer Strafbarkeit wegen Hausfriedensbruchs. Wichtig: Beim Betreten einer überfluteten Wohnung sind zuerst alle Sicherungen auszuschalten, da die Gefahr von Stromschlägen besteht. Größere Wassermengen in der Wohnung müssen durch die Feuerwehr abgepumpt werden. Wird mit dem Abpumpen zu lange gewartet, können ggf. geschädigte Nachbarn Schadenersatzansprüche geltend machen. In den Feuerwehrgesetzen der Bundesländer ist regelmäßig vorgeschrieben, dass die Feuerwehr in bestimmten Fällen Einsatzgebühren fordern kann – meist dann, wenn kein Brand oder Unglücksfall vorliegt und wenn keine unmittelbare Gefahr für Menschen oder Tiere besteht. Ein Einsatz wegen eines Wasserschadens wird üblicherweise in Rechnung gestellt, muss jedoch im Rahmen der Verhältnismäßigkeit bleiben (Urteil des VGH Baden-Württemberg vom 20.03.2003, Az. 1 S 397/01). Wird ein Wasserschaden durch marode Haustechnik oder einen Nachbarn verursacht, kann der Mieter Schadenersatz geltend machen – für zerstörte Möbel, Kleidungsstücke, Elektrogeräte oder die erforderliche Renovierung der Wohnung. Der Geschädigte hat jedoch eine Schadensminderungspflicht: Er muss alles ihm Zumutbare tun, um den Schaden möglichst gering zu halten. Wer sich in aller Ruhe zurücklehnt und dem Wasser beim Steigen zusieht, weil er einen neuen Teppich oder einen neuen Fernseher vom Nachbarn oder vom Vermieter bekommen möchte, geht leer aus. Ob die Haftpflichtversicherung eines Mieters zahlt, der den Schaden selbst verursacht hat, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Hat der Mieter beispielsweise seine Waschmaschine ohne Aqua-Stop-Vorrichtung unbeaufsichtigt laufen lassen und diese hat die Wohnung überschwemmt, gilt sein Verhalten als grob fahrlässig und seine Versicherung zahlt nicht. Durch Leitungswasser verursachte Schäden am Gebäude sind oft von der Wohngebäudeversicherung des Vermieters abgedeckt. Diese kann jedoch ggf. beim Schadensverursacher Regress nehmen. Dies kann den Mieter betreffen, aber auch einen Handwerker, der beim Anbringen von neuen Wasserzählern eine Überschwemmung verursacht hat. Das bewegliche Inventar des Mieters ist über seine Hausratsversicherung abgesichert. Diese zahlt bei grober Fahrlässigkeit des Versicherungsnehmers nicht und wird bei Fremdverschulden ebenfalls den Schadensverursacher in Regress nehmen. |
| Wasserverbrauch | water consumption/ usage | Die Deutschen gehen sparsam mit Trinkwasser um. Der durchschnittliche Haushaltswasserverbrauch pro Einwohner und Tag sank nach Erhebungen des Bundesverbandes der Energie- und Wasserwirtschaft. zwischen 1990 und 2008 von 147 um 24 auf 123 Liter. Die Kosten für Trinkwasser betrugen 2008 pro Kubikmeter 1,86 Euro. Die Bundesbürger zahlen im Schnitt täglich 0,23 Euro für Trinkwasser. Betrachtet man die Wasserpreise im europäischen Vergleich, ergeben sich deutliche Preisunterschiede. Bei der Preisbildung spielen unterschiedliche Faktoren eine Rolle: Kosten bei der Gewinnung, unterschiedliche Steuern, Abgaben und Abschreibungen, Aufbereitung und Verteilung, der Wasserverbrauch selbst und nicht zuletzt die Qualität des Wassers. Deutsches Wasser ist zwar eines der teuersten, aber auch eines der besten, auch dank der außerordentlich guten Wasserleitungssysteme. Die Preissteigerungsraten lagen im Schnitt zwischen 2000 und 2009 aber unter der Inflationsmarke, so dass das Wasser in realen Größen ausgedrückt in diesem Zeitraum eher billiger wurde. Einzelheiten zur Trinkwasserqualität und -Reinhaltung regelt die Trinkwasserverordnung. |
| WaV | German ordinance on department stores | Abkürzung für: Warenhausverordnung |
| WaVU | water supply company; water utility | Abkürzung für: Wasserversorgungsunternehmen |
| Wb | evaluation of economic efficiency; calculation of profitability | Abkürzung für: Wirtschaftlichkeitsberechnung |
| WBG | housing society; housing association; house-building association | Abkürzung für: Wohnungsbaugesellschaft |
| WBK | German housing finance institution | Abkürzung für: Wohnungsbaukreditanstalt |
| WBS | residence permit | Abkürzung für: Wohnberechtigungsschein |
| Wbw | replacement value; compensation value | Abkürzung für: Wiederbeschaffungswert |
| WDVS | Exterior insulation finishing system (EIFS) | Abkürzung für: Wärmedämmverbundsystem |
| WE | abbreviation for: value percentage of the owner of the ground or building lease | Abkürzung für: Wertanteil des Erbbaurechtgebers (Eigentümers) Abkürzung für: Wohneinheit Abkürzung für: Wohnungseigentum |
| Web 2.0 | Web 2.0 | Das Thema Web 2.0 kursiert derzeit in allen Medien. Wer den amerikanischen Wahlkampf von Obama beobachtet hat, realisiert schnell, dass Web 2.0 das Medium Internet elementar verändert. Informationen fließen noch schneller und Meinungen werden immer mehr über das Internet gemacht. Doch was versteht man überhaupt unter dem Begriff Web 2.0? Vereinfacht gesagt, ermöglichen die neuen Internettechnologien jedem Nutzer durch einfache Bedienelemente, selbst Inhalte beizutragen, zu bewerten und beliebige Verknüpfungen zu erstellen. Diese Vereinfachung und die Unabhängigkeit von Programmierern haben das neue Internetzeitalter – Web 2.0 – ermöglicht. Alle Möglichkeiten kann man nur schwer in einen Artikel hineinpacken. Derzeit ist das Netzwerken schwer in Mode, so dass sich der erste Teil hauptsächlich um virtuelle Netzgemeinschaften (Communitys) dreht, also um Nutzergemeinschaften, die sich um ein Thema oder eine Struktur herum bilden. |
| Web-Marketing | web marketing | |
| Weber, Adolf, Prof. Dr. mult. | Weber, Professor Dr. mult. Adolf | Adolf Weber, (1876 -1963) studierte Rechtswissenschaften und Wirtschaftswissenschaften, promovierte 1903 zum Dr. jur und Dr. phil. und habilitierte sich für Volkswirtschaftslehre und Finanzwissenschaft an der Universität Bonn. Er lehrte an der Handelshochschule Köln, an den Universitäten Breslau, Frankfurt und schließlich München als Nachfolger von Max Weber und Lujo Brentano. Er veröffentlichte neben vielen Aufsätzen 60 selbständige Schriften, so das Standardwerk „Allgemeine Volkswirtschaftslehre“, das weite Verbreitung fand. Bedeutsam im Rahmen der volkswirtschaftlichen Entwicklungsgeschichte waren seine Werke „Geld, Banken, Börsen“ und „Depositenbanken und Spekulationsbanken. Adolf Weber erlebte die Hochkonjunktur der industriellen Revolution und befasste sich mit immobilienwirtschaftlichen Fragen der Bodenpolitik (unter anderem „Über die Bodenrente und Bodenspekulation in der modernen Stadt“, „Boden und Wohnung“). Viele seiner Werke wurden ins Spanische übersetzt und einige auch ins Englische und Japanische. Seine Buch „Marktwirtschaft und Sowjetwirtschaft“ war eine indirekte Kritik am nationalsozialistischen planwirtschaftlich orientierten Wirtschaftssystem. Die Gründung des ifo-Instituts ist auf seine Initiative zurückzuführen. In Breslau gründete er das „Osteuropa Institut“, in Frankfurt die „Akademie der Arbeit“. Im Dezember 1962 wurde in Frankfurt die Adolf Weber Stiftung gegründet, die heute ihren Sitz in München hat. Seinen Namen trägt heute das „Adolf Weber Gymnasium“ in München. |
| Weblog | weblog; blog | Der Weblog, kurz Blog genannt, ist eines der vielfältigen Instrumente der Web 2.0-Kommunikation. Analog des sozialen Kommunikationsnetzwerkes Twitter zählt der Weblog zu den modernen Interaktionsplattformen des 21. Jahrhunderts. Beim Weblog handelt es sich in der Regel um eine nicht kommerziell geführte Webseite, die in periodischen Abständen mit neuen Informationen zu einem bestimmten Thema gefüllt wird. Inhaber von Weblogs und Produzenten von Inhalten sind zumeist private Personen, Institutionen oder auch Unternehmen, die sich thematisch auf ein Fachgebiet oder auf ein inhaltliches Problem konzentrieren und interessierten Lesern neue Informationen, Meinungen oder Lösungsvorschläge unterbreiten. Im Fokus der Weblogs stehen die Vermittlung von Informationen, der gedankliche Austausch mit Interessierten oder auch das Fachgespräch unter Kollegen. Weblogs werden in der Praxis in thematische Kategorien unterteilt: Es gibt unter anderem
Sie können auch als Instrument zur Unternehmenskommunikation herangezogen werden, als Messe- und Fachforum dienen oder als zusätzliches Online-Kommunikationsangebot von Zeitschriften und Verlagen gelten. Der Begriff Weblog wird ursprünglich mit "Online-Tagebuch" übersetzt. In den Anfängen seiner Entstehung waren die Tagebücher auf persönliche Botschaften von Privatpersonen an ihre Umwelt beschränkt. Sie beinhalteten Gedanken und Geschichten aus dem Alltag. |
| Webstatistiken | web statistics | Wie bei allen Maßnahmen wollen Sie natürlich wissen, was bringt mir das, wie viele Besucher waren tatsächlich auf unserer Homepage, und für welche Seiten haben sie sich besonders interessiert. Es gibt verschieden Tools zur Erstellung einer Statistik. Meistens ist ein Programm bei Ihrem Provider vorinstalliert. Die meisten CMS-Lösungen bieten ebenfalls eine Statistik an. In den Statistiken wird unterschieden zwischen Besuchern und Seitenaufrufen (Hits). Die Seitenaufrufe sind natürlich viel höher, da hier die Verweildauer auf Ihrer Homepage dokumentiert wird. Wie viele Seiten schaut sich Ihr Benutzer an? Wenn Sie, wie in diesem Fall, einen Durchschnittswert von etwas über drei bekommen, ist das schon ganz in Ordnung. Es besteht auch noch die Möglichkeit zu verfolgen, wie die Besucher auf Ihre Seite gekommen sind. Wenig überraschend hat hier Google die Nase ganz weit vorne. |
| WEer | freehold flat owner | Abkürzung für: Wohnungseigentümer |
| WEG | German condominium act | Abkürzung für: Wohnungseigentumsgesetz |
| WEG-Hausgeld Zwangsversteigerung | monthly fees to be paid by the members of a home owners association; it may be possible to claim for any default during the course of a forced sale | Die Eigentümergemeinschaft hat die Möglichkeit, im Verfahren der Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung eventuelle Zahlungsrückstände des Wohnungseigentümers geltend zu machen und vorrangig aus dem Versteigerungserlös befriedigt zu werden. So können Hausgeldrückstände noch realisiert werden, die auf anderem Wege (z.B. Zwangsvollstreckung in das bewegliche Vermögen) nicht mehr hereinzuholen sind. In § 10 ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz) ist die Rangfolge der verschiedenen Ansprüche, die in einem Zwangsversteigerungsverfahren eine Rolle spielen können, geregelt. Bereits in der Rangklasse 2, nach Ansprüchen, die im Regelfall wenig Bedeutung haben, sind die Ansprüche auf das Wohngeld vermerkt. Es können die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme, also der Anordnung der Zwangsvollstreckung, und den letzten zwei Jahren vor der Anordnung der Zwangsvollstreckung geltend gemacht werden. Der Anspruch ist in der Höhe jedoch begrenzt auf fünf Prozent des Verkehrswerts der Wohnung. |
| WEG-Verfahren | abbreviation for: German Condominium Act: proceedings according to this Act | Abkürzung für: Wohnungseigentumsverfahren |
| WEG-Verfahren / ZPO-Verfahren | abbreviation for: German Condominium Act: proceedings according to this Act that are dealt with according to the German code of civil procedure | Anders als nach früherem Recht wird bei rechtlichen Streitigkeiten in Sachen des Wohnungseigentums nicht mehr im Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG-Verfahren), sondern im Verfahren nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) entschieden. Das hat für die Wohnungseigentümer im Vergleich zur früheren FGG-Gerichtsbarkeit insbesondere den Nachteil, dass nicht mehr der Amtsermittlungsgrundsatz zur Anwendung kommt und darüber hinaus grundsätzlich die im Prozess Unterlegenen grundsätzlich die vollen Verfahrenskosten zu tragen haben. |
| Wegerecht | way-leave; right of way; right of passage; easement of access; access right | Wegerecht ist der Oberbegriff für mehrere Arten von Rechten zwischen den Eigentümern benachbarter Grundstücke. So kann einem Eigentümer das Recht zustehen, einen auf dem Nachbargrundstück verlaufenden Weg zu befahren, zu betreten, darauf zu reiten oder womöglich seine Schafherde darüber zu treiben. Im Normalfall ist das Wegerecht als Geh- und Fahrtrecht ausgestaltet. Es dient dem Rechteinhaber dazu, über das Nachbargrundstück einen Teil des eigenen Grundstücks zu erreichen, zu dem dieser über öffentliche Straßen ansonsten keinen Zugang hätte. Ein Wegerecht kann auf unterschiedliche Weise begründet werden: Zivilrechtlich können die Nachbarn schlicht einen Vertrag miteinander schließen, der die Einzelheiten regelt – oder sie können eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen lassen. Ein Wegerecht kann auch öffentlich-rechtlich begründet werden: Dazu wird gegenüber der Bauaufsichtsbehörde das Bestehen einer Baulast erklärt. Unabhängig davon, wie das Wegerecht begründet wird, muss genau darauf geachtet werden, was für Rechte eingeräumt werden sollen und wie diese ausgestaltet sind. Beispiel: Wer übernimmt im Winter das Schneeräumen" Eine Teilung der Verantwortung erscheint gerecht. Muss jedoch ein Nachbar um sechs Uhr und der andere erst um neun Uhr morgens zur Arbeit, ist der Streit vorprogrammiert. Auch einer Grundbucheintragung liegt eine Eintragungsbewilligung zu Grunde, in der durchaus genauere Regelungen getroffen werden können als nur die Festlegung "es besteht ein Wegerecht". Eine vertragliche Vereinbarung des Wegerechts muss nur von den vertragschließenden Parteien beachtet werden. Eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit bezieht sich auf das Grundstück; sie bleibt bei Verkauf bestehen. Dies kann als Nachteil für das damit belastete Grundstück gesehen werden; die Nutzung ist für den Eigentümer eingeschränkt und oft entsteht gerade beim Eigentümerwechsel Streit mit dem Nachbarn über die Ausübung des Wegerechts. Ein Wegerecht senkt also den Wert des damit belasteten Grundstücks. Beim Wegerecht gibt es zwei wichtige Rechtsgrundsätze zu beachten:
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| Wegfall des Eigenbedarfsgrundes | lapse of reason for personal use | Der Bundesgerichtshof hat im November 2005 entschieden, wie Vermieter zu verfahren haben, wenn nach einer berechtigten Eigenbedarfskündigung unerwartet der Eigenbedarfsgrund entfällt. Grundsätzlich wird die wirksame Kündigung nachträglich unwirksam, wenn der Eigenbedarf des Vermieters vor Ende der Kündigungsfrist entfällt. Unsicher war bis dahin, inwieweit der Vermieter den Mieter über den Wegfall informieren musste. Im verhandelten Fall hatte der Vermieter die Wohnung für seine Schwiegermutter beansprucht. Die Mieter wurden zur Räumung verurteilt. Während der Räumungsfrist verstarb die Schwiegermutter. Die Mieter erhoben nach dem Auszug Schadenersatzklage mit der Begründung, der Vermieter hätte sie informieren müssen. Grundsatzurteil des BGH: Der Vermieter muss im Rahmen seiner vertraglichen Treuepflicht den Mieter über den Wegfall des Eigenbedarfsgrundes (und damit über die Unwirksamkeit der Kündigung) informieren, allerdings nur bis zum regulären Ende der Vertragslaufzeit, das heißt bis zum letzten Tag der Kündigungsfrist. Danach existiert kein Vertrag mehr und somit keine Treuepflicht. Da die gerichtliche Räumungsfrist nur einen Räumungsaufschub nach Ablauf der Kündigungsfrist darstellt, braucht zu diesem Zeitpunkt keine Information mehr zu erfolgen. Der Mietvertrag ist bereits wirksam beendet (Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. November 2005, Az. VIII ZR 339/04). Aus dem Mietvertrag wird mit dem Ablauf der Kündigungsfrist ein sogenanntes Nutzungsverhältnis. |
| Wegnahme von Einrichtungen | seizure/ privation/ removal of facilities/ fixtures and fittings | Bei Rückgabe der Mietwohnung darf der Mieter Einrichtungen wegnehmen, mit denen er die Wohnung versehen hat. Der Vermieter kann dies verhindern, indem er eine angemessene Entschädigung für die Gegenstände bezahlt. Macht der Mieter ein berechtigtes Interesse daran geltend, diese Sachen mitzunehmen, muss der Vermieter dies hinnehmen. Einrichtungen im Sinne dieser gesetzlichen Regelung (§§ 539, 552 BGB) sind für die vorübergehende Nutzung eingebaute bewegliche Sachen, die durch den Mieter mit der Mietwohnung körperlich verbunden worden sind. Sie müssen sich von der Mietsache unterscheiden und auch von dieser wieder trennbar sein. Nicht dazu gehören fest eingefügte Sachen, durch deren Einbau die Wohnung erst in vertragsgemäßen Zustand versetzt oder verändert wird. Auch Einbauten im Rahmen baulicher Veränderungen gehören nicht dazu. Beispiele für wegnehmbare Einrichtungen: Öfen, Teppichböden, Schlösser, Steckdosen, Lichtschalter, Wandschränke, Rollläden, umpflanzungsfähige Sträucher, Stauden und andere Pflanzen. Nicht wegnehmbar sind Böden, neu verlegte Rohr- und Elektroleitungen, Einbauküche, Fliesen. Als nicht wegnehmbare Sache gilt auch das Heizöl im Tank eines Einfamilienhauses (LG Mannheim, ZMR 1975, 304). Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 BGB). |
| Weiche Kosten | soft costs | Bei den so genannten weichen Kosten handelt es sich um Aufwendungen von Fondsgesellschaften, die Anlegern im Zusammenhang mit ihrer Beteiligung an geschlossenen Fonds in Rechnung gestellt werden. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Vertriebsprovisionen, Platzierungsgarantien oder Entgelte für Treuhänder, Steuerberater und die Verwaltung des Fonds. Je höher die Weichkosten, desto geringer ist derjenige Anteil an der Zeichnungssumme des Anlegers, der tatsächlich in das Fondsobjekt investiert wird. |
| Weitergabeklausel | German clause regarding the passing on or transmission of information to third parties | Gibt der Auftraggeber die Informationen, die er vom Makler erhalten hat, an einen Dritten weiter, ergibt sich nach § 652 BGB folgende Rechtslage: Mit dem Auftraggeber besteht zwar ein Maklervertrag, jedoch ist in seiner Person der Erfolg nicht eingetreten, da er nicht kauft. Mit dem Dritten, der den Kaufvertrag abschließt, besteht kein Maklervertrag. Ergebnis: Kein Provisionsanspruch des Maklers. Zwar hat der Makler einen Schadensersatzanspruch gegen den Auftraggeber wegen Vertragsverletzung. Dieser ist jedoch wirtschaftlich uninteressant. Nach §§ 280 ff. BGB kann er i.d.R. nur den Ersatz nutzloser - und nachgewiesener - Aufwendungen verlangen. Entgangene Provision kann er als Schadensersatz nur fordern, wenn er beweisen kann, dass er einen solventen anderen Interessenten hatte, der vor Gericht aussagt, dass er das Objekt erworben hätte. Außerdem muss der Verkäufer (Stichwort: Abschlussfreiheit) bereit gewesen sein, auch an diesen Interessenten zu verkaufen. Um sich hiergegen zu schützen, kann der Makler mit dem Auftraggeber vereinbaren, dass dieser bei unbefugter Weitergabe der Informationen an den Makler die vereinbarte Provision zahlen muss. Eine solche Klausel ist auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam, hat der BGH in seinem Urteil vom 14.01.1987, Az. IV a ZR 130/ 85, entschieden. Die Klausel in dem zu entscheidenden Sachverhalt lautet: "Unsere Angebote erfolgen unter der Voraussetzung, dass der Empfänger das angebotene Objekt selbst erwerben oder nutzen will. Sie sind streng vertraulich. Jede unbefugte Weitergabe an Dritte, auch Vollmacht- oder Auftraggeber des Interessenten, führt in voller Höhe zur Provisionspflicht." Der BGH begründet ausführlich, warum diese Klausel nach den gesetzlichen Regeln auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam ist. Seitdem findet sie sich in vielen Makler-AGB. Achtung: Diese Klausel sichert den Provisionsanspruch. Eine Klausel, die "Schadensersatz in Höhe der vereinbarten Provision" vereinbart, nutzt dem Makler nichts. Sie gibt ihm nur einen Schadensersatzanspruch, der in der Höhe durch die Provision begrenzt ist. Der Makler muss beweisen, dass er den Kaufwilligen an der Hand hatte (vgl. OLG Frankfurt-Main, Urteil vom 02.03.1993, Az. 5 U 27/92, MDR 1994,35). |
| Wellnessimmobilien | spa facilities | Wellnessimmobilien sind Wohlfühlimmobilien, d. h. Immobilien, deren Zweck darin besteht, den Besuchern ein Wohlgefühl zu vermitteln. Es handelt sich um eine Erfindung des antiken Roms. Seit 20 Jahren, zuerst in der Vereinigten Staaten, dann bei uns wieder belebt, bringt es den Betreibern teilweise gute Gewinne ein. Im Gegensatz zu Fitnessstudios, die dem Besucher Vergnügen dadurch bereiten wollen, dass sie ihnen harte Arbeit aufbürden, setzt Wellness auf die sanfte Tour: Sauna, Fußpflege, Massage bei freundlicher (sanfter) Musik. Zu Wellnessimmobilien rechnen sich auch die "Romantik-Hotels". Die Trends bei Wellnessimmobilien verlaufen in Richtung medizinische Vorsorge, ein Aspekt der dazu führt, dass zunehmend auch Fitnessbereiche integriert werden. Die Zahl der in Wellness- und Fitnessstudios organisierten Well- und Fitnessfreunde nahm jahrelang stetig zu, in den letzten Jahren allerdings spricht man von einem stagnierenden Wachstum. |
| Wendeltreppe | spiral stairs; spiral staircase; helical staircase | Die Stufen einer Wendeltreppe sind gleichmäßig und kreisförmig um ein Treppenauge angeordnet. Dadurch sind die Stufen gleichmäßig keilförmig. Durch die Verjüngung der Stufen zum Treppenauge sind diese Stufen schwieriger zu begehen. Mit der Festlegung der Treppenlauflinie wird diese Unsicherheit auf ein Minimum reduziert. Seitlich der Lauflinie muss im Bereich der nutzbaren Treppenlaufbreite das erforderliche Steigungsverhältnis eingehalten werden. Bei Wohnhäusern beträgt die nutzbare Treppenlaufbreite mindestens 80-90 Zentimeter. Der Vorteil der Wendeltreppe liegt in ihrem kompakten, raumsparenden Grundriss. |
| Wendelung | turn (in a staircase) | Die Wendelung der Treppe ist eine Abfolge angeschnittener Stufen. Dabei kann es sich um eine Spindel-, Wendel- oder auch gewendelte Treppe handeln. Wegen ihrer Kompaktheit werden gewendelte Treppen oft im Eigenheimbau verwendet. Der Antritt (und Austritt) ist gerade, aber wenn der Treppenlauf die Kurve beschreibt, müssen die Stufen angeschnitten werden. Im Gegensatz zur Spindel- und Wendeltreppe ähnelt bei der gewendelten Treppe keine Stufe der vorherigen, denn die angeschnittenen Stufen folgen im Innenbereich einem Mittelpunkt, der sich nach außen hin unregelmäßig verbreitert. Folgerichtig bildet die Lauflinie der gewendelten Treppe einen Halb- oder Viertelkreis. Die Lauflinie von Spindel- und Wendeltreppe ist kreisförmig. |
| WErbbR | residential building (or ground) lease | Abkürzung für: Wohnungserbbaurecht |
| Werbung des Immobilienunternehmens | advertising by the real estate company | Bei der Kostenstruktur von Immobilienunternehmen spielen Werbekosten eine bedeutende Rolle. Hinzu kommt, dass weitere Kosten für Werbe- und Öffentlichkeitsarbeit in den Kostenblöcken "Personal" und "sonstige Kosten", speziell in Form des in der Werbe- und Öffentlichkeitsarbeit eingesetzten Personals enthalten sind. Grundsätzlich gilt: Werbung ist letztendlich "eine Investition in das Bewusstsein von Menschen". Werbung wird in der Werbelehre oft definiert als planvoller Einsatz von Werbemitteln zur Erzielung eines bestimmten Absatzerfolges. Diese Definition trifft vor allem beim Makler nur eine Seite, wenn auch die wichtigste des von ihm abzudeckenden Werbeumfeldes. Der Makler muss aber nicht nur verkaufen und damit Objekte bewerben. Er befindet sich, ähnlich wie auch der Bauträger bei der Grundstücksbeschaffung, auch auf der Einkaufsseite in einer Wettbewerbssituation, die ihn zur Werbung zwingt (Akquisitionswerbung beziehungsweise Beschaffungsmarketing). Worauf es bei dieser Definition der Werbung aber ankommt, ist die Einbeziehung des Werbeplanes in die Überlegungen. Werbung ist "planvoller Einsatz von Werbemitteln". Damit ist klar, dass jene in der Branche so oft praktizierte Ad-hoc-Entscheidung darüber, welches Objekt mit welchem Text übermorgen im Zeitungsinserat angepriesen werden soll, kaum etwas mit planvoller Werbung zu tun haben kann. Natürlich gehen die Kosten für das Inserat in die Werbungskosten ein. Ob aber das Werbeergebnis das Betriebsergebnis positiv oder negativ beeinflusst, ist eine andere Sache. Die Wichtigkeit einer solchen begrifflich auch die Öffentlichkeitsarbeit umfassenden Werbeplanung ergibt sich aus der Bedeutung der hier anfallenden Kosten für das Immobilienunternehmen – insbesondere für Makler. So zeigt der jährlich beim Institut für Handelsforschung an der Universität Köln für die Mitglieder des IVD durchgeführte Betriebsvergleich, dass der Werbeetat eines Maklers allein für Inseratewerbung zwischen zehn und 14 Prozent des Umsatzes beträgt. Hinzu kommen weitere Werbeausgaben von ein bis drei Prozent. |
| Werbung, allgemein | advertising, general | Werbung ist der Versuch einer gezielten Beeinflussung von Entscheidungen des Menschen durch Wecken von Begehrlichkeiten. Betriebswirtschaftlich definiert stellt Werbung auf die Herbeiführung eines Absatzerfolges ab. Dabei ist Werbung nur ein Bestandteil eines Marketingmixes, d. h. eines Zusammenspiels beim Einsatz der Marketinginstrumente, um das anvisierte wirtschaftliche Ziel zu erreichen. Zwei Komponenten müssen bei der Werbung zusammengeführt werden. Die Werbung für das Unternehmen (Unternehmens-, Imagewerbung) und die Werbung für das Produkt beziehungsweise die Dienstleistung (Produktwerbung). Dabei geht es häufig darum, Produkte und Dienstleistungen mit dem Unternehmen zu identifizieren. Mit Produkten kann man sich einen Namen machen. In der Immobilienwirtschaft gilt die Besonderheit, dass nicht nur das Absatzerfolg, sondern auch der Beschaffungserfolg eine Rolle spielt. Es geht also nicht nur um die Kombination von Bei der Anzeigenwerbung stehen daher Objektangebotsanzeigen Objektsuchanzeigen gegenüber. Beide können mit dem dahinter stehenden Namen (Image) verbunden werden. Allerdings dürfen Objektsuchanzeigen nicht so formuliert werden, dass sie sinnlos werden ("Suche laufend?"). Vielmehr muss hinter jeder Suchanzeige das Suchprofil eines konkreten Interessenten stehen. Was auf der Anzeigenebene gilt, das gilt auch für die Werbung im Internet. Hier ist die Beschaffungswerbung im Immobilienbereich jedoch noch nicht weit entwickelt. Darin liegen jedoch Zukunftschancen. |
| Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung | expenses incurred when letting and leasing | Der Werbungskostenkatalog bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ist sehr umfangreich. Zum ihm gehören neben den Fremdkapitalzinsen und Finanzierungsnebenkosten alle Betriebskosten, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten sowie die AfA. Steuerlich werden die Werbungskosten dem Jahr zugeordnet, in dem der Zahlungsabfluss stattfindet. Findet der Zahlungsabfluss bei regelmäßig wiederkehrenden Leistungen innerhalb von 10 Tagen vor Jahresbeginn oder nach dem Jahresende statt, sind sie dem Jahr zuzuordnen, in dem die Aufwendungen zu leisten sind. Die Verteilung von größeren Instandhaltungskosten bei Wohngebäuden auf 2 bis 5 Jahre ist seit 1.1.2004 wieder möglich. Bei Verkauf einer Immobilie ist zu beachten, dass für Aufwendungen, die mit dem Verkauf der Immobilie zusammenhängen, ein Werbungskostenabzug nicht möglich ist. Das bedeutet, dass z.B. die Renovierung einer Eigentumswohnung nach Auszug des Mieters und vor Abschluss des Kaufvertrages durch den Verkäufer aus steuerlicher Perspektive uninteressant ist. Nach dem auch der Vorkostenabzug zugunsten des erwerbenden Selbstnutzers der Wohnung nicht mehr möglich ist, bleiben diese Kosten quasi in der Luft hängen. Etwas anderes gilt jedoch, wenn die Aufwendungen im Rahmen der Vermietung entstanden sind, aber erst nach dem Verkauf bezahlt werden. Auch ein Wohnungskäufer, der vermieten will, kann diese Renovierungskosten als Werbungskosten geltend machen. |
| Werbungskosten für leerstehende Wohnungen | tax allowable expenses for empty flats | Steht eine vermietete Wohnung länger leer, stellt sich die Frage, ob die Werbungskosten (zum Beispiel Afa) hierfür steuerlich abgezogen werden können. Wenn die Wohnung vor dem Leerstand längere Zeit vermietet war, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die weitere Vermietungsabsicht noch besteht und damit sind die Werbungskosten auch als Werbungskosten absetzbar. Nach längerem Leerstand kann aber die Vermietungsabsicht wegfallen. Für eine weitere Vermietungsabsicht sprechen ernsthafte und nachhaltige Bemühungen um Mieter für diese Wohnung, beispielsweise durch Inserate. Für einen Wegfall der Vermietungsabsicht spricht eventuell die Unvermietbarkeit, wenn eine Wohnung am Markt nicht mehr vermietbar ist, weil sie zum Beispiel extrem mängelbehaftet ist und eine Herstellung nicht mehr zumutbar ist. Bleiben die Vermietungsbemühungen erfolglos, muss der Vermieter andere Wege der Vermarktung (zum Beispiel Einschaltung eines Maklers) gehen. Dabei muss er auch zu Zugeständnissen bei den Vertragsbedingungen bereit sein, beispielsweise bei der Höhe der Miete und der Auswahl der Mieter. |
| Werbungskosten, allgemein | professional outlay; tax allowable expenses; income-related expenses; expenses incurred with the generation of income - general | Werbungskosten sind Aufwendungen, die dazu dienen, Einnahmen aus einer Einkunftsart zu erwerben, zu sichern und zu erhalten. Sie können bei den "Überschusseinkünften" geltend gemacht werden. Das sind Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit, aus Vermietung und Verpachtung sowie sonstige Einkünfte. Werbungskosten im Bereich der privaten Kapitaleinkünfte sind seit 2009 nicht mehr absetzbar. Steuerzahler, die die Aufwendungen in ihrer Höhe nicht einzeln nachweisen wollen, können teilweise eine Pauschale geltend machen. Diese fällt je nach Einkunftsart unterschiedlich hoch aus und ist im Einkommensteuergesetz festgelegt. Bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung gibt es die Möglichkeit einer Pauschale nicht. |
| Werdender Wohnungseigentümer | flat owner to be | Als werdender Wohnungseigentümer gilt der Ersterwerber in der Entstehungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft, der einen rechtswirksamen Erwerbsvertrag abgeschlossen hat, für den eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist und der die Wohnung in Besitz genomen hat. Auf ihn gehen alle Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes über, und zwar auch dann, wenn er den Besitz erst nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft, also nach deren rechtlicher Invollzugsetzung, erlangt (BGH, 11.5.2012, Az. V ZR 196/11). |
| Werklieferungsvertrag | contract for works, labour and material; work performance contract; contract of location; cost-plus contract | Der Werklieferungsvertrag ist ein Vertragstyp, bei dem die Kennzeichen eines Kaufvertrages und eines Werkvertrages miteinander kombiniert sind. Definiert wird dieser Vertrag durch § 651 BGB. Es handelt sich um einen Vertrag, „der die Lieferung herzustellender oder zu erzeugender beweglicher Sachen zum Gegenstand hat.“ Dieser Vertragstyp ist durch die Schuldrechtsreform von 2001 nicht abgeschafft, sondern nur vereinfacht worden. Die Einordnung des Vertragstyps entscheidet darüber, welche Vorschriften auf das jeweilige Geschäft anzuwenden sind. Auf Werklieferungsverträge ist nach § 651 BGB das Kaufvertragsrecht anzuwenden und nicht das Werkvertragsrecht. Bei sogenannten nicht vertretbaren Sachen (z.B. nach individuellen Maßangaben gefertigte Möbel) kommen auch einige Regeln des Werkvertragsrechts zur Anwendung. Für den Gefahrübergang treten jedoch die Regeln des Kaufrechts an die Stelle der Abnahme. Obwohl die Regeln über die Sachmängelhaftung bei beiden Vertragstypen angepasst wurden, ist die Unterscheidung immer noch relevant.
Eine besonders wichtige Unterscheidung ergibt sich bei Handelsgeschäften zwischen zwei Unternehmern. Handelt es sich um einen Kaufvertrag, kommt § 377 HGB zur Anwendung. Der Käufer ist verpflichtet, die Ware sofort nach Eingang auf Mängel zu untersuchen und diese unverzüglich zu rügen. Verdeckte Mängel können auch später – nachweisbar unverzüglich nach ihrer Entdeckung – gerügt werden. Wird dies unterlassen, gibt es keinerlei Gewährleistung. Beispiel: Ein Gewerbetreibender kauft einen Neuwagen bei einem KfZ-Händler „auf die Firma“. Nach ein paar Monaten treten Mängel auf. Er bringt das Auto zu einem näher gelegenen Vertragshändler. Dieser schafft es nicht, die Mängel zu beseitigen. Der Käufer erklärt gegenüber dem usprünglichen Verkäufer den Rücktritt vom Kaufvertrag. Er hat Pech: Es kommt 377 HGB zur Anwendung. Da er nicht unverzüglich nach Auftreten der Mängel diese beim ursprünglichen Verkäufer gerügt hat, hat er jeden Anspruch verloren (frei nach: Landgericht Krefeld, Urteil vom 13. März 2014, Az. 3 O 311/13). Immer wieder umstritten ist die Einordnung als Werk-, Werklieferungs- oder Kaufvertrag zum Beispiel bei Einbauküchen und Fotovoltaikanlagen. Während es bei letzteren sehr auf den Einzelfall und den „Auftragsschwerpunkt“ ankommt, beurteilen die Gerichte Verträge über Lieferung und Montage von individuell angepassten Einbauküchen tendenziell eher als Werkvertrag (vgl. BGH, Az. VII ZR 162/12). |
| Werkmietwohnung | factory-owned flat | Eine Werkmietwohnung / Werkwohnung wird mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses vermietet. Differenziert werden muss zwischen Werkmietwohnungen und Werkdienstwohnungen. Bei einer Werkmietwohnung gibt es zwei separate Verträge: Arbeitsvertrag und Mietvertrag. Kündigt der Arbeitgeber den Arbeitsvertrag, endet nicht automatisch auch das Mietverhältnis. Dieses muss – unter Beachtung der mietrechtlichen Sonderregeln der §§ 576 ff. BGB – ebenfalls ausdrücklich gekündigt werden. Bei einer Dienstwohnung richtet sich die Kündigung nach arbeitsrechtlichen Vorgaben. Der Vermieter kann mit Ende des Arbeitsvertrages mit folgenden besonderen Fristen den Mietvertrag kündigen:
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| Werkstättenverordnung | German ordinance on workshops for the disabled | Auch: WVO. Sie regelt die rechtlichen Gegebenheiten für Behinderten-Werkstätten. Dort soll behinderten Menschen die Möglichkeit gegeben werden, am Arbeitsleben teilzunehmen bzw. wieder in das Arbeitsleben eingegliedert zu werden. Die Aufnahme ist nur nach einem Eingangsverfahren möglich, mit dem die Eignung des Betreffenden überprüft wird. Es finden berufsbildende Kurse statt, um eine Teilnahme am Arbeitsleben zu ermöglichen. |
| Werkvertrag | contract for work and services | Mit dem Abschluss eines Werkvertrags verpflichtet der Auftraggeber ("Besteller") den Unternehmer zur Errichtung des versprochenen "Werks". Im Gegenzug muss der Auftraggeber das Werk abnehmen und die vereinbarte Vergütung zahlen. Ist keine Vergütung vereinbart, wird die übliche Vergütung geschuldet. Wichtig ist die Erfolgsbezogenheit dieses Vertragstyps. Der Unternehmer schuldet also immer einen bestimmten Erfolg, zum Beispiel die fachgerechte Installation der Sanitäranlagen. Darin unterscheidet sich der Werkvertrag von einem Dienstvertrag, zum Beispiel einem Behandlungsvertrag mit einem Arzt. Der Dienstverpflichtete schuldet nur eine Tätigkeit, nicht aber den Erfolg seiner Tätigkeit. Ist im Werkvertrag die Erbringung von Bauleistungen vereinbart, wird der Vertrag auch als Bauvertrag bezeichnet. Der Unternehmer schuldet ein Werk, das so funktioniert, wie die Werkvertragsparteien es vereinbart haben oder wie es üblich und zu erwarten ist. Der Werkunternehmer hat Anspruch auf Abschlagszahlungen für teilweise fertiggestellte Arbeiten. Voraussetzung ist, dass die Leistung keine wesentlichen Mängel aufweist. Sonst kann der Auftraggeber die Abschlagszahlung verweigern. Ist der Auftraggeber ein Verbraucher, so muss der Auftragnehmer bei der ersten Abschlagsrechnung eine Sicherheit von fünf Prozent der angeforderten Zahlung leisten. Voraussetzung für die Fälligkeit der Vergütung (Schlusszahlung) ist die Abnahme der Leistung durch den Auftraggeber. Der Auftraggeber nimmt damit das Werk als im wesentlichen vertragsgerecht entgegen. Ist das Werk mangelhaft, muss der Auftragnehmer die Mängel beseitigen. Der Anspruch auf Nacherfüllung des Auftraggebers verjährt in zwei Jahren, in drei Jahren oder in fünf Jahren bei Neubauten. Der Auftraggeber kann unter bestimmten Voraussetzungen auch die Minderung des Werklohns, Vorschuss für die Kosten der Mängelbeseitigung oder Erstattung der Kosten, die er selbst für die Mängelbeseitigung aufgewandt hat, verlangen. Der Unternehmer einer Bauleistung hat den Anspruch gegen den Auftraggeber auf eine Bauhandwerkersicherungshypothek oder eine Bauhandwerkersicherheit, die üblicherweise in Form einer Bürgschaft geleistet wird. Damit kann die Vergütung des Unternehmers gesichert werden. Der Werklohnanspruch verjährt in drei Jahren ab Schluss des Jahres, in dem die Vergütung fällig entstanden ist. |
| Werkvertrag / Maklervertrag / Auslobung | contract for work and services / brokerage contract / general offer/public competition | Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind im Abschnitt 8 des zweiten Buches die einzelnen typisierten Schuldverhältnisse geregelt. Titel 9 bezieht sich auf den Werkvertrag und ähnliche Schuldverhältnisse, Titel 10 auf den Maklervertrag (im Gesetz immer noch als Mäklervertrag bezeichnet) und Titel 11 auf die Auslobung. Die Systematik der Reihenfolge lässt eine Gemeinsamkeit erkennten. Bei diesen drei Vertragstypen handelt es sich um Schuldverhältnisse, bei denen der herbeigeführte Erfolg entlohnt wird. Beim Werkvertrag spricht man von einer Vergütung bzw. einem Werklohn, beim Maklervertrag von Maklerlohn und bei der Auslobung von Belohnung. Von der Rechtskonstruktion her ist der Maklervertrag näher bei der Auslobung angesiedelt als beim Werkvertrag. Der gravierende Unterschied zwischen Werkvertrag und Maklervertrag besteht darin, dass der Makler keine Verpflichtung zum Tätigwerden hat und infolgedessen der Auftraggeber auch keine Verpflichtung zur Abnahme der Maklerleistung. Beim Werkvertrag bestehen dagegen Leistungs- und Abnahmepflichten. Der Unterschied zwischen Maklervertrag und Auslobung besteht darin, dass beim Maklervertrag eine konkrete Person als Makler durch den Auftraggeber als Vertragspartner angesprochen wird, während sich die Auslobung durch öffentliche Bekanntmachung an jedermann richtet, der von der Auslobung Kenntnis erlangt. Der Stellenwert des Maklervertrages könnte dadurch auf einen internationalen Standard gebracht werden, dass er auf die Ebene eines Alleinauftrags angehoben und mit einer Abnahmeverpflichtung durch den Auftraggeber verbunden wird. Das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz ist jedoch erstaunlicherweise am Maklervertrag spurlos vorübergegangen. |
| Wertbeständigkeit | stability of value; stable value | Eine Investition oder ein Vermögensgegenstand wird als wertbeständig angesehen, wenn die eingesetzten Investitionen anhaltend ihren Wert mindestens behalten oder stetig wachsen.
Vor allem Immobilien, besonders Wohnimmobilien, gelten als wertbeständig. Das hängt damit zusammen, dass Eigentümer von Wohnimmobilien diese entweder selbst bewohnen können oder das Objekt weiter vermieten können. Die Inflation kann hierbei über Mieterhöhungen ausgeglichen werden. Sachwerte, wie z.B. Immobilien, sind meist wertbeständiger und resistenter gegen Inflation als nominale Werte, z.B. Geldanlagen. |
| Wertentwicklung (Anlagen) | growth; performance (investment) | Ein Vergleich der Wertentwicklung für verschiedene Anlageformen über einen Zeitraum von 31 Jahren bringt es an den Tag: Als Wertanlage folgt das Eigenheim den Aktien. Wuchs der Wert von 1970 investierten 100.000 Euro in Spareinlagen nur auf rund 368.000 Euro im Jahr 2001, so belief sich der Wert der Aktien auf 1.814.000 Euro (wobei im Jahr 2000 für Aktien Spitzenwerte erreicht wurden, denen 2003 ein erheblicher Einbruch folgte). Die Jahresrendite lag immerhin bei 9,8 Prozent. Beim Einfamilienhaus wurden aus 100.000 Euro immerhin 1.026.000 Euro. Die gute Performance der Einfamilienhäuser beruht allerdings nicht so sehr auf Vermietungsergebnissen, sondern auf Wertsteigerungen. Der durchschnittliche Wertzuwachs belief sich damit auf jährlich 7,8 Prozent. Bei festverzinslichen Wertpapieren betrug im Jahr 2001 der Wert 914.000 Euro. Die Rendite lag bei 7,4 Prozent. Danach rangiert Gold mit 440.000 Euro (4,9 Prozent Rendite) auf dem vierten Platz, gefolgt vom Sparbuch mit 368.000 Euro und einer jährlichen Rendite von 4,3 Prozent. Die durchgeführten Untersuchungen lassen Eigenheimer zumindest in Wachstumsregionen auch optimistisch in die Zukunft sehen. Die Wertentwicklung von Eigenheimen wird dort auch in den nächsten Jahren weiter nach oben gerichtet sein. Die Finanzmarktkrise seit 2008 dürfte allerdings die Wertentwicklungsproportionen zu Lasten der Aktien deutlich verschoben haben. Grundlage für die Messung der Wertentwicklung von Eigenheimen war die Annahme der durchschnittlichen Mietentwicklung eines 120 Quadratmeter großen Einfamilienhauses. Da die Mietentwicklung für Einfamilienhäuser in Deutschland höchst unterschiedlich verlief, kommt es im Einzelfall darauf an, herauszufinden, ob sich das Einfamilienhaus in einer mietpreislichen Wachstums- oder Schrumpfungsregion befindet. Im Übrigen ist auch zu berücksichtigen, dass die Mieten für Einfamilienhäuser im Zeitraum zwischen 2001 und 2009 im Durchschnitt relativ konstant blieben, so dass sich der Stellenwert von 2001 nicht wesentlich verändert haben dürfte. Neuere Untersuchungen liegen aber nicht vor. |
| Wertermittlungsrichtlinien (WertR 2006) | German administrative regulations for valuation | Die WertR interpretieren die Vorschriften der früheren Wertermittlungsverordnung bzw. der zur Zeit geltenden ImmoWertV. Sie bieten eine Hilfestellung zur Ermittlung von Verkehrswerten und von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen für die Gutachterausschüsse. Dabei werden in der Anlage Wertermittlungsformulare zur Verfügung gestellt Die Richtlinien sind zu beachten, wenn sie angeordnet wurden. Außerdem enthalten sie Grundsätze der Enteignungsentschädigung. Aber auch für Sachverständige ergeben sich nützliche Hinweise. Überarbeitet wurden in der Neufassung des Jahres 2006 vor allem die Bereiche Erbbaurecht, Wohnungs- und Nießbrauchrecht, Wege- und Leitungsrecht sowie der Überbau. Die Anlagen enthalten u.a. den Bewirtschaftungskostenkatalog mit Kostenansätzen, die durchschnittlichen Gesamtnutzungsdauern der verschiedenen Gebäudearten, Vervielfältigertabellen für das Ertragswertverfahren, das Schema für die Ermittlung der Brutto-Grundfläche, die NHK 2000, Tabellen zur Berechnung der Alterswertminderung, Diskontierungsfaktoren, Abschreibungsdivisoren, einen Mustererbbauvertrag, und Berechnungshinweise im Bereich des Erbbaurechts und Umrechnungskoeffizienten (GFZ:GFZ). Das In-Kraft-Treten der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19. Mai 2010 erforderte eine Anpassung der Wertermittlungsrichtlinien. Diese findet nun schrittweise für einzelne Richtlinien statt, die dann später wieder zu einer Richtlinie vereinigt werden sollen. Bisher sind bekanntgemacht worden:
Ein Entwurf für die neue Ertragswertrichtlinie ist derzeit noch in Arbeit. |
| Wertermittlungsverordnung (WertV) | German federal ordinance for valuation | Die Wertermittlungsverordnung 1988 war bis zum 30. Juni 2010 die Vorschrift, an die sich Gutachterausschüsse und Sachverständige zu halten hatten, wenn es darum ging den Verkehrswert für ein Grundstück zu ermitteln, der für den Vollzug des Baugesetzbuches heranzuziehen war, soweit Bewertungsfragen hierbei eine Rolle spielten. Beispiele für solche Bewertungserfodernisse:
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| Wertprinzip | demand-oriented pricing | |
| WertR | German administrative regulations for valuation | Abkürzung für: Wertermittlungsrichtlinien |
| Wertsicherungsklausel | (rent) adjustment clause; fluctuation clause; index(ation) clause | Langjährige wiederkehrende Leistungen werden normalerweise gegen den Geldwertschwund durch Wertsicherungsklauseln abgesichert. In der Immobilienwirtschaft sind sie deshalb in Miet- und Pacht-, Erbbau- und Kaufverträgen üblich, wenn ein Teil des Kaufpreises verrentet wird. Grundsätzlich gilt ein allgemeines Verbot von Preisklauseln in Verträgen, mit denen für die Zukunft vereinbarte Leistungen abgesichert werden sollen. Gesetzliche Grundlage ist das Preisklauselgesetz. Es gibt aber eine Reihe von Ausnahmen. Hierzu zählen:
Zulässig sind nach wie vor auch Preisklauseln in Erbbaurechtsverträgen und Erbbauzinsreallasten mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren. Dabei sind bei Erbbaurechten, die Wohnzwecken dienen, ohnehin die Vorschriften des § 9a des Erbbaurechtsgesetzes zu beachten, wonach maßgeblich für die Erhöhungsobergrenze die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse ist. Nicht unter den Regelungsbereich des Preisklauselgesetzes fallen Indexmietverträge über Wohnraum. |
| Wertstoffhof | recycling centre | |
| WertV | German federal ordinance for valuation | auch: WertVO Abkürzung für: Wertermittlungsverordnung |
| Wertzuwachssteuer | increment value tax | Die Wertzuwachssteuer wurde erstmals im Ausland eingeführt: In Australien (1885), Neuseeland (1890), England (1917), in einigen Schweizer Kantonen (1912), später auch in Japan. In Deutschland wurde 1911 das Reichszuwachssteuergesetz eingeführt. 1913 wurde die Steuer aber wegen Unrentabilität wieder aufgegeben und in die Vermögensbesteuerung übernommen. Einige gemeindliche Wertzuwachssteuern haben keine Bedeutung erlangt. Es gab verschiedene Ausprägungsformen. Im Wesentlichen ist zu unterscheiden zwischen einer reinen Bodenwertzuwachs- (für sie machte sich der Bodenreformer Adolf Damaschke stark) und einer Wertzuwachssteuer, die auch den Gebäudewert umfasste. Johannes Lubahn stellte 1936 den Entwurf eines "Gesetzes zur Bodenbewertung und über die Grundrentenabgabe" vor. 1936 wurde allerdings der allgemeine Preisstopp eingeführt, der auch die Bodenpreise betraf. Bei der Diskussion um ein Baugesetz für die Bundesrepublik brachte Wilhelm Dittus 1950 eine Wertsteigerungsabgabe ins Gespräch. Mit Wertzuwachssteuerprojekten befasste sich 1971 die SPD-Steuerreformkommission. Der Parteitag der FDP in Freiburg befasste sich im gleichen Jahr mit der Einführung einer Bodenwertzuwachssteuer. Kritisch anzumerken ist, dass alle in der Zeit nach dem 2. Weltkrieg in Deutschland diskutierten Pläne zu einer wie auch immer gearteten Wertzuwachssteuer auf verfassungsrechtliche Bedenken stießen. Wollte man die Wertzuwachsteuer nur auf realisierte Wertzuwächse begrenzen, blieben die (eher theoretisch zu ermittelnden) nicht realisierten Wertzuwächse außen vor. Die Abschöpfung von Wertzuwächsen hätte im Übrigen dazu geführt, dass sie gar nicht entstanden wären. Verständlich waren die Diskussionen in der Zeit um die 1970er Jahre wegen der damaligen teils horrenden Bodenpreissteigerungen. Seit dem totalen Abflachen der Preissteigerungsraten stellen sich solche Fragen aber kaum mehr. Das Problem selbst wurde schließlich durch die Einführung des § 23 des Einkommensteuergesetzes (Besteuerung gewinnträchtiger privater Veräußerungsgeschäfte) gelöst, soweit zwischen dem Erwerb und der Veräußerung von Grundstücken weniger als 10 Jahre liegen. |
| Wesentlicher Bestandteil | (essential) constituent | Wesentliche Bestandteile einer Sache sind nach § 93 BGB solche, die von ihr nicht ohne Zerstörung oder Veränderung ihres Wesens getrennt werden können. Deshalb sind z.B. Gebäude oder Bäume und Sträucher wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks. Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes sind fest mit ihm verbundene Einrichtungen, z.B. eingebaute Badewannen. Bei Einbauküchen ist zu prüfen, ob sie tatsächlich "eingebaut", also nicht mehr ohne Zerstörung herausnehmbar sind, oder ob es sich nur um ins Raumgefüge eingepasste Möbelteile handelt. Ein wesentlicher Bestandteil kann nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Bei einem bebauten Grundstück ist es nicht möglich, das Eigentumsrecht am Gebäude vom Eigentumsrecht am Grundstück zu trennen. Eine Ausnahme bildet das "grundstücksgleiche" Erbbaurecht. Im Gegensatz zum wesentlichen Bestandteil sind einfache Bestandteile eines Grundstücks handelbar. Über Bestandteile eines Gebäudes, z.B. Feuermelder, Antennen usw., also alles, was abmontierbar ist, kann verfügt werden. Eigentumsvorbehalte bleiben nach Montage bestehen. Auch Rechte, die mit dem Grundstück verbunden sind (z.B. ein Geh- und Fahrrecht an einem anderen Grundstück), sind einfache Bestandteile. |
| Wesentlichkeitsgrenze (Vermietung von Wohnraum) | quantitative threshold (renting out accommodation) | Nach § 5 WiStG darf bei Vermietung von Wohnraum eine neu vereinbarte Miete bis höchstens 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegen. Wird diese Grenze überschritten, handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, es sei denn, die Miete deckt lediglich die laufenden Aufwendungen. Anwendung findet die Vorschrift im Übrigen nur dann, wenn der Vermieter ein "geringes Angebot" an vergleichbaren Mietobjekten zur Vereinbarung einer überhöhten Miete ausnutzt. Liegt das Angebot deutlich über der Nachfrage, kann davon im Regelfall nicht ausgegangen werden. Das geringe Angebot, das für die zu betrachtende Wohnungsgruppe zu prüfen ist, muss sich auf einen räumlichen Teilmarkt beziehen, der nicht zu eng (z. B. nur auf ein Stadtviertel) gefasst werden darf. |
| Wespen / Hornissen | wasps / hornets | Nester von Wespen und Hornissen dürfen nicht ohne Weiteres entfernt werden. Es gibt eine Vielzahl von Wespenarten, von denen viele unter Schutz stehen. Nur die "Deutsche Wespe" und die "Gemeine Wespe" sind anerkannte Lästlinge, deren Nester zerstört werden dürfen – aber auch das nur im Ausnahmefall, etwa bei Nestbau vor dem Fenster des Kinderzimmers. Fachleute, die die jeweilige Art bestimmen und womöglich auch das Nest entfernen oder schonend umsiedeln können, kann häufig die örtliche Umweltbehörde nennen. Die Entfernung von Wespennestern übernimmt oft auch die Feuerwehr – meist gegen Gebühr. Besondere Angst haben viele Menschen vor Hornissen – schon wegen deren Größe. Gerüchte besagen, dass sieben Hornissenstiche ein Pferd, drei einen Menschen töten können. Wahr ist: Hornissengift ist nicht stärker als das einer Honigbiene. Hornissen werden nicht von Süßem angelockt – sie sind Insektenfresser und vertilgen durchaus auch Wespen. Sie sind zudem deutlich weniger aggressiv als Wespen. Hornissennester darf man nur mit amtlicher Genehmigung entfernen lassen. |
| Wettbewerb | competition | Kennzeichen jeder Marktwirtschaft ist der Wettbewerb. Man kann die Marktwirtschaft auch als Wettbewerbswirtschaft bezeichnen. Der freie Wettbewerb muss nach zwei Seiten hin gesichert werden:
Die Grundidee des Wettbewerbs besteht in der Erkenntnis, dass sich durch freies Anbieten und Nachfragen am Markt für Waren und Leistungen Preise herausbilden, die zu einem optimalen Versorgungsniveau der Marktteilnehmer in einer Volkswirtschaft führen. Ob der Wettbewerb zu den erwarteten Allokationsergebnissen führt, hängt aber vom Grad der Markttransparenz ab. Sie ist von Marktgut zu Marktgut unterschiedlich. Je schwerer miteinander konkurrierende Güter vergleichbar sind, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass durch Wettbewerb das angestrebte Optimum nicht erreicht wird. Jede andere Lösung, die auf die Wirkungen des Marktes verzichtet, wäre aber eine schlechtere Lösung. Der Immobilienmarkt ist ein typischer Markt heterogener Güter. Jede Immobilie ist allein schon durch ihre fest gefügte Lage ein besonderes unverwechselbares Marktgut. Hinzu kommt, dass der Markt nur in einem beschränkten Umfang organisierbar ist, so dass die unterschiedlichsten Wettbewerbskräfte wirksam werden. Vom professionell aufbereiteten Angebot eines Maklers über Bauträger mit eigener Vertriebsorganisation und institutionalisierte Anbieter bis hin zum privaten Einmalanbieter reichen die Mitbewerber. Sie agieren, ausgestattet mit den unterschiedlichsten Wettbewerbsfähigkeiten und Marketingstrategien im Marktszenarium der Immobilienwirtschaft. Auch auf europäischer Ebene ist der jeweilige Wettbewerbskommissar in Brüssel für die Aufrechterhaltung des Wettbewerbs in den Ländern der europäischen Union zuständig. Im Blickfeld des Wettbewerbskommissars stehen vor allem Fusionen großer Unternehmen. Während der Markt für Bauträgerobjekte auf einer vom Bauträger kalkulierten Preisbasis auf der Angebotsseite beruht, bestimmen bei Bestandsimmobilien letztlich die Nachfrager den Preis, zu dem ein Vertrag zum Abschluss kommt. Immerhin ist der Immobilienmarkt ein Musterbeispiel für das Funktionieren des Marktes, wenn der Wettbewerb als "Entdeckungsverfahren" (Wirtschaftsnobelpreisträger August Friedrich v. Hayek) verstanden wird. Es geht um das zielorientierte Entdecken des richtigen Objektes und des richtigen Käufers, das den konventionellen Immobilienmarkt mehr als andere Märkte auszeichnet. |
| Wettbewerberanalyse | analysis of competitors | |
| Wettbewerblicher Dialog (Vergaberecht) | competitive dialogue (law for awarding contracts) | Die zunehmende Bedeutung von Public-Private-Partnerships kam in dem Versuch zum Ausdruck, die gesetzlichen Rahmenbedingungen für PPP durch das Gesetz zur Verbesserung der Grundlagen für öffentlich-private Partnerschaften (ÖPP-Gesetz) zu verbessern, das am 30. Juni 2005 verabschiedet wurde. In das Vergaberecht wurde dabei der so genannte "wettbewerbliche Dialog" als eine dem Ausschreibungsverfahren vorgezogene Vorbereitungs- und Klärungsinstanz eingeführt. In diesem Verfahren des wettbewerblichen Dialogs sollen zunächst die oft sehr komplexen Vergabebereiche und -modalitäten des staatlichen/kommunalen Auftraggebers mit potentiellen Vertragspartnern geklärt werden. Diese bringen ihr Know-how ein. Dadurch soll die Leistungsbeschreibung so konkretisiert werden, dass eine mängelfreie Ausschreibung möglich wird. Eine solche ist ja bei Public-Private-Partnerships europaweit vorgeschrieben, wenn der behördliche Auftraggeber über einen bestimmenden Einfluss beim vorgesehenen Projekt verfügt. |
| Wettbewerbsanalyse | competitive market analysis; competition analysis | |
| Wettbewerbsgesetze | competition laws | |
| Wettbewerbsrecht | German law on competition | Grundlage des Wettbewerbsrechts im engeren Sinne ist das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Dieses ist nach größeren Änderungen 1984, 2000 und 2004 zum Jahresende 2008 novelliert worden. Geändert haben sich nicht nur einige Begriffe und Paragraphen. Wettbewerbsrechtlich relevant sind darüber hinaus die Preisangabenverordnung und speziell für Makler das Wohnungsvermittlungsgesetz mit seinen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, sowie zahlreiche weitere Gesetze, Verordnungen und Wettbewerbsregeln. Das Wettbewerbsrecht zielt darauf ab, Störungen des gesunden Leistungswettbewerbs insbesondere durch unlautere geschäftliche Handlungen (§ 3 UWG) und irreführende Werbung (§§ 5 und 5a UWG), die zu einer Benachteiligung der Mitbewerber oder Verbraucher führen, wirksam begegnen zu können. Mit dem neuen UWG ist die so genannte UGP-Richtlinie der EU in deutsches Recht überführt worden. Zahlreiche bisher nur als Rechtsprechung existierende Tatbestände sind jetzt gesetzlich normiert. Unter "Mitbewerber" ist jeder Unternehmer zu verstehen, der mit einem oder mehreren Unternehmern als Anbieter oder Verbraucher von Waren oder Dienstleistungen in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis steht. Im Übrigen sollen auch Verbraucher und das Interesse der Allgemeinheit an einem unverfälschten Wettbewerb geschützt werden. Den Mitbewerbern wird zu diesem Zweck eine eigene Aktivlegitimation (Klagebefugnis) zur Verfolgung unlauteren Wettbewerbs eingeräumt. Einzelne Branchen – so auch die Makler – haben eigene Wettbewerbsregeln mit Geboten und Verboten erlassen, die allerdings die Rechtsprechung nur eingeschränkt binden. Der Rechtsprechung dienen sie aber als Orientierungsgrundlage dafür, was innerhalb der Branche als wettbewerbsschädliche Verhaltensweise (Unlauterkeit) angesehen wird. Solche Wettbewerbsregeln müssen vom Bundeskartellamt genehmigt und in das dort geführte Register eingetragen werden. Sie werden dann genehmigt, wenn das Bundeskartellamt keine kartellrechtlichen Bedenken gegen die Regeln einzuwenden hat. Neben jedem einzelnen Mitbewerber, der in einem konkreten Wettbewerbsverhältnis stehen muss, können Wettbewerbsvereine – teilweise auch Abmahnvereine genannt – wettbewerbsrechtliche Unterlassungsansprüche (§ 8 UWG) geltend machen. Sie müssen bestimmten Anforderungen genügen. Gleiches gilt für Verbrauchervereine als so genannte „Qualifizierte Einrichtungen“, die gegen unlauteren Wettbewerb dann vorgehen können, wenn ein Wettbewerbsverstoß auch Verbraucherinteressen berührt, weil Verbraucherschutzgesetze verletzt werden. Der Gesetzgeber hat als vierte Gruppe den Industrie- und Handelskammern und den Handwerkskammern ein eigenes Klagerecht eingeräumt. In den ersten drei Gruppen tauchen immer wieder unseriöse Vereine und Mitbewerber auf, die ihre Befugnis, unlauteren Wettbewerb verfolgen zu können, vornehmlich zu Zwecken des Gelderwerbs missbrauchen. Wer wettbewerbsrechtlich abgemahnt wird, sollte daher grundsätzlich prüfen um wen es sich bei dem "Abmahner" handelt. Der Bundesgerichtshof hat zum Beispiel in zwei Entscheidungen vom 05.10.2000 (Az. I ZR 210/98 und Az. I ZR 237/98) gegen einen bundesweit bekannten Münchner Abmahner entschieden. In der ersten Entscheidung wurde erkannt, dass wegen der Besonderheiten des Immobilienmarktes zwischen bundesweit tätigen Anbietern von Immobilien nicht ohne weiteres ein konkretes Wettbewerbsverhältnis besteht. In der zweiten Entscheidung wurde dem Abmahner, einem Rechtsanwalt, der zugleich als Bauträger und Altbausanierer tätig ist, die Klagebefugnis entzogen, weil die Abmahnbefugnis zur Erreichung sachfremder Ziele missbraucht wurde. Diese bedeutsamen Entscheidungen sollten jedoch nicht zu der Auffassung verleiten, jegliche Abmahnung im Immobilienbereich sei wegen des fehlenden Wettbewerbsverhältnisses zum Scheitern verurteilt. Es gibt nach wie vor Fallgestaltungen, bei denen Abmahnungen durchaus zulässig und auch sehr nützlich sind. Der größte und einer der ältesten und seriösen Wettbewerbsvereine ist die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs. Dort sind neben den Industrie- und Handelskammern auch zahlreiche Berufsverbände auch aus dem Immobilienbereich Mitglied. Die Wettbewerbszentrale ist deshalb in Hinsicht auf die Zusammensetzung der Mitglieder praktisch immer klagebefugt. Bei anderen Vereinen hilft nur ein Blick in die Mitgliedslisten beziehungsweise in die Liste der "qualifizierten Einrichtungen" (Verbraucherschutzorganisationen) gemäß § 4 UKlaG beim Bundesamt für Justiz. Die Klärung einer Wettbewerbshandlung in einem Wettbewerbsverfahren geht in folgenden Schritten vor sich: 1.) Abmahnung Die Abmahnung ist eine Aufforderung, eine unzulässige wettbewerbsrechtliche Handlung oder Werbung in Zukunft zu unterlassen. Hierfür wird eine kurze Frist (etwa acht bis zehn Tage) gesetzt. Die Abmahnung soll der schnellen außergerichtlichen Beilegung von Auseinandersetzungen über Wettbewerbshandlungen zwischen Konkurrenten dienen und eine vergleichsweise kostengünstige Möglichkeit zu ihrer Beilegung sein. Sie ist verbunden mit der Aufforderung, eine strafbewehrte Unterlassungserklärung abzugeben, worin sich der Abgemahnte zur Zahlung einer Vertragsstrafe für jeden künftigen Wiederholungsfall verpflichtet. Die Abmahnung löst einen Kostenerstattungsanspruch des Abmahnenden gegenüber den Abgemahnten aus (§ 12 Abs. 1 UWG). Die Reaktion auf eine Abmahnung sollte immer nur nach Absprache mit einem Anwalt oder dem Berufsverband innerhalb der gesetzten Frist erfolgen. 2.) Unterlassungserklärung Die Unterlassungserklärung hat die Verpflichtung des Abgemahnten zum Inhalt, die gerügte unzulässige Wettbewerbshandlung in Zukunft zu unterlassen. Das zu unterlassende Verhalten sollte sehr genau in der Unterlassungserklärung aufgeführt werden. Das ist zu empfehlen, um nicht mehr in Zukunft zu unterlassen, als erforderlich ist. Man kann dies zum Beispiel dadurch erreichen dass man die angegriffene Werbung als Zitat einfügt. Zur Einhaltung muss eine angemessene Vertragsstrafe versprochen werden, diese beträgt heute in der Regel zwischen 3.000 und bis zu 10.000 Euro. Es ist aber auch möglich, eine Unterlassungserklärung nach so genanntem "Neuen Hamburger Brauch" mit einer unbestimmten Vertragsstrafenhöhe abzugeben. Die Unterlassungserklärung hat Bindungswirkung bis zur Aufhebung des Vertrages und solange die Vertragspartner existieren. Eine Änderung der höchstrichterlichen Rechtssprechung oder einer Gesetzesänderung bewirkt nicht automatisch die Nichtigkeit der abgegebenen Unterlassungserklärung. Für diesen Fall besteht aber ein Kündigungsrecht. Man sollte die Unterlassungserklärung deshalb mit einer entsprechenden auflösenden Bedingung für die vorgenannten Fälle abgeben. Bei einem Verstoß gegen die Unterlassungserklärung wird die Vertragsstrafe fällig. Wichtig ist es, einen kurzen Termin für die Abgabe der Unterlassungserklärung zu setzen, um die Wiederholungsgefahr schnell auszuräumen. Lässt man sich etwa 14 Tage Zeit, dann wird das Gericht den Erlass einer einstweiligen Verfügung ablehnen, weil eine Grundvoraussetzung für die Verfügung, nämlich eine Eilbedürftigkeit, offenkundig nicht mehr gegeben ist. 3.) Einstweilige Verfügung Wird keine Unterlassungserklärung abgegeben, wird meistens unmittelbar nach Ablauf der gesetzten Frist beim zuständigen Landgericht (Eingangsinstanz) eine einstweilige Verfügung beantragt. Erlässt das Gericht die einstweilige Verfügung, kann diese vom Abgemahnten endgültig durch die so genannte Abschlusserklärung anerkannt werden, es kann aber auch Widerspruch eingelegt werden, dann kommt es zu einer mündlichen Verhandlung. Die dort gefällte Entscheidung kann noch vor dem OLG angefochten werden, ein weiterer Rechtsweg zum BGH ist aber nicht möglich. 4.) Hauptsacheverfahren Verweigert der Abgemahnte die Anerkennung, kommt es auf Betreiben des Abmahners zur Hauptsacheklage. Dort bestehen – allerdings bei einem hohen Kostenrisiko – bessere Möglichkeiten, sich zu wehren, insbesondere bei Zweifel über die Klagebefugnis des Abmahners. Der weitere Rechtsweg verläuft über das OLG und – wenn die Revision zugelassen wird – zum BGH. Ein generelles Problem bei den gerichtlichen Verfahren ist bei Abmahnungen durch Mitbewerber der so genannte „fliegende Gerichtsstand“. Damit ist der „Tatortgerichtsstand“ in § 14 Abs. 2 gemeint. Dieser bedeutet, dass überall da, wo die unlautere geschäftliche Handlung wirken konnte, geklagt werden kann. Bei einer Werbung im Internet kann demnach an jedem Landgericht in der Bundesrepublik eine Unterlassungsklage eingereicht werden. Oft wiederkehrende Verstöße sind:
Berufsverbände wie der IVD, die Industrie- und Handelskammern oder die Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs können den Gewerbetreibenden Informationen und Hilfe zur Verfügung stellen. Es gibt dort sowohl Tipps für die richtige Werbung, als auch Informationen über Wettbewerbshüter. 5. Kosten Nach § 12 Abs. 1 Satz 2 UWG hat der Abgemahnte im Falle einer berechtigten Abmahnung die „erforderlichen Aufwendungen“ zu ersetzen, die dem Abmahnenden entstanden sind. Dazu zählen die Gerichts- und die Rechtsanwaltskosten. Beide Kosten richten sich nach dem Gegenstandswert des Verfahrens, der letztlich vom Gericht festgelegt wird. Für den Fall, dass nur eine außergerichtliche Abmahnung erfolgt, sind die dadurch entstandenen Rechtsanwaltskosten ebenfalls nach der genannten Vorschrift des UWG zu erstatten. Der Abgemahnte sollte regelmäßig prüfen, ob der Gegenstandswert, den der Abmahnende angibt, auch tatsächlich berechtigt ist. Der Gegenstandswert ist abhängig ist von dem abgemahnten Verhalten und dessen wirtschaftlichen Auswirkungen. Daher sind allgemeine Angaben dazu schwierig. Im Einzelfall müssen Fachverbände oder Fachjuristen befragt werden. Gegenstandswerte zwischen 10.000 € und 100.000 € in gewerblichen Angelegenheiten sind üblich. Teilweise sieht die Rechtsprechung die Beauftragung eines Rechtsanwalts und damit die entstehenden Anwaltskosten als nicht erforderlich an und versagt daher die Erstattung dieser Kosten. Dies gilt z.B. in ganz einfach gelagerten Fällen oder bei solchen Abmahnenden, die bereits umfangreiche Erfahrung mit Abmahnungen haben. In § 12 Abs. 4 UWG ist eine Streitwertminderung vorgesehen. Das Gericht kann auf Antrag den Streitwert mindern, wenn eine Partei glaubhaft macht, dass sie durch die Zahlung der Prozesskosten nach dem eigentlich richtigen hohen Streitwert wirtschaftlich erheblich gefährdet würde. Die Streitwertminderung führt für den Begünstigten zur Reduzierung der Gerichts- und der Rechtsanwaltskosten. Für die andere Partei gilt diese Minderung des Streitwerts nicht. Sie muss daher gegebenenfalls die Kosten nach dem höheren Streitwert tragen. |
| Wettbewerbsregeln des IVD | rules on competition issued by the Association of German Real-Estate Agents | Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat auf seiner Mitgliederversammlung vom 20.05.2006 Wettbewerbsregeln beschlossen, die vom Bundeskartellamt anerkannt und auf der Grundlage § 27 GWB im Bundesanzeiger bekanntgemacht wurden. Die Regeln sind für die Mitglieder des IVD bindend. Sie enthalten allgemeine Bestimmungen über den lauteren Wettbewerb und die guten kaufmännischen Sitten, verbieten unlauteres Verhalten und regeln maklerspezifische Wettbewerbsfragen. Hierzu gehören:
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| WEV | freehold flat owners' meeting | Abkürzung für: Wohnungseigentümerversammlung |
| WFA | housing economics committee at the German institute of certified public accountants | Abkürzung für: Wohnungswirtschaftlicher Fachausschuss des Instituts der Wirtschaftsprüfer |
| WFB | housing subsidy regulations | Abkürzung für: Wohnungsbauförderungsbestimmung |
| WFL / NFl. | residential and usable areas | Abkürzung für: Wohn-/Nutzfläche |
| WFL / Wfl. | living space; (residential) floor area; living area | Abkürzung für: Wohnfläche |
| WG | flat sharing | Abkürzung für: Wohngemeinschaft |
| WGDV | German ordinance regulating non-profit housing | Abkürzung für: Wohnungsgemeinnützigkeitsverordnung |
| WGG | German law on non-profit housing | Abkürzung für: Wohnungsgemeinnützigkeitssgesetz |
| WGGDV | German ordinance regulating the implementation of the law on non-profit housing | Abkürzung für: Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes |
| WGH | residential and office building | Abkürzung für: Wohn-Geschäfts-Haus |
| WHG | German federal water act | Abkürzung für: Wasserhaushaltsgesetz |
| Whg. | flat | Abkürzung für: Wohnung |
| Wickelstakendecke | wound straw ceiling / earthen roll ceiling | Eine Variante der Stakendecke ist die Wickelstakendecke. Diese wird auch als Lehmwickeldecke bezeichnet. Bei diesem traditionellen Deckenaufbau werden zwischen die Deckenbalken nicht Kanthölzer, sondern angespitzte Rundhölzer eingesetzt, die mit einem Stroh-Lehm-Gemisch umwickelt sind. Dafür wird Stroh in Lehm getaucht oder gar einige Tage darin eingeweicht. So erhält man eine Art Lehmstrohmatte. Diese kann dann auf einem Tisch um das vorbereitete Stakholz gewickelt werden. Das Ergebnis bezeichnet man als „Wickelstaken“. Nach dem Einsetzen der Wickelstaken in die Deckenbalken werden die Unebenheiten und Zwischenräume der Staken mit Strohlehm ausgefüllt. Teilweise wurden auch Lehmstrohstränge hergestellt, die schraubenförmig um das Stakholz gewickelt wurden. Dabei konnte man bei der Konstruktion der Decke eine Lehmstrohzunge nach unten durchhängen lassen, welche dann von unten gegen die Decke gedrückt und dort von unten verstrichen oder verspachtelt werden konnte, um eine glatte Decke zu erhalten. |
| Widerruf der Erlaubnis | retraction of permission; revocation of a licence | Wurde einem Makler, Baubetreuer, Bauträger oder Anlageberater eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c GewO erteilt, kann sie nach § 49 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG) von der zuständigen Gewerbebehörde widerrufen werden, wenn die Behörde auf Grund nachträglich eingetretener Tatsachen berechtigt wäre, den Verwaltungsakt nicht zu erlassen und wenn ohne den Widerruf das öffentliche Interesse gefährdet würde. Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Gewerbetreibende wegen eines Vermögensdeliktes oder eines ähnlichen Vergehens nicht mehr über die persönliche Zuverlässigkeit verfügt, die im Interesse des Verbraucherschutzes unterstellt werden muss. Zu unterscheiden ist der Widerruf von der Rücknahme der Erlaubnis (§ 48 VwVfG), die dann erfolgt, wenn die Erlaubniserteilung rechtswidrig war, z.B. weil die Unterlagen unrichtig oder gefälscht waren, die der Gewerbetreibende zum Zweck der Erlaubniserteilung vorgelegt hat, oder weil bei der Erlaubniserteilung Korruption im Spiel war. |
| Widerruf von Immobiliendarlehen | revocation/cancellation of real estate loans | Ältere Immobilienfinanzierungen weisen deutlich höhere Zinssätze auf, als aktuell üblich sind. Nun besteht für Verbraucherkreditverträge ein 14-tägiges Widerrufsrecht, für das der Gesetzgeber den Kreditgebern Musterformulierungen vorgegeben hat. Aufgrund von Gesetzesänderungen werden diese Texte jeweils im Abstand einiger Jahre angepasst. In Kreditverträgen der Jahre 2002 bis 2010 sind von den Geldinstituten sehr häufig Widerrufsbelehrungen benutzt worden, die nicht rechtswirksam waren. Dies hat seinen Grund zum Teil in zu großen Abweichungen von den gesetzlichen Mustern, zum Teil in widersprüchlichen oder missverständlichen Formulierungen, der Verwendung veralteter Textbausteine oder dem Verweis auf veraltete Rechtsvorschriften. Folge ist, dass bei derartigen Verträgen die 14tägige Widerrufsfrist gar nicht erst zu laufen begonnen hat. Nach bisherigem Rechtsstand konnten solche Verträge zeitlich unbegrenzt widerrufen werden. Allerdings sind nicht alle Geldinstitute bereit, dies ohne ein gerichtliches Vorgehen zu akzeptieren. Die Wirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel sollte daher durch einen Rechtsanwalt geprüft werden. Die Argumentation des Kunden mit dem unbegrenzten Widerrufsrecht wird auch als der „Widerrufsjoker“ bezeichnet. Wird dieser erfolgreich ausgespielt, kann der Vertrag widerrufen werden. Das bedeutet: Die Darlehenssumme ist innerhalb von 30 Tagen zurückzuzahlen, das Geldinstitut muss ebenfalls alle erhaltenen Leistungen zurückerstatten (allerdings unter Abzug der Zinsen für die reine Überlassung des Darlehensbetrages). Für den Kreditnehmer ergibt sich so die Möglichkeit, mit einem anderen Kreditgeber einen neuen Darlehensvertrag zu einem deutlich günstigeren Zinssatz abzuschließen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt beim Widerruf grundsätzlich nicht an. Kreditnehmer sollten allerdings unbedingt vor dem Widerruf sicherstellen, dass ein neuer Kreditgeber bereit steht – schon wegen der 30tägigen Rückzahlungsfrist. Bis zum 21. März 2016 war die Europäische Verbraucherkredit-Richtlinie in deutsches Recht umzusetzen. Im Zuge der ansonsten eher verbraucherfreundlichen Gesetzesänderungen wurde die unbegrenzte Widerrufsmöglichkeit für Altkredite gestrichen. Am 21. Juni 2016 endete damit das "ewige Widerrufsrecht" für Immobiliendarlehen, die zwischen 2002 und 2010 vereinbart wurden. Nach Ansicht vieler Juristen können Immobiliendarlehen, die nach dem 10. Juni 2010 abgeschlossen wurden, weiterhin unbegrenzt widerrufen werden. Es muss jedoch damit gerechnet werden, dass die Geldinstitute dies nicht ohne gerichtliche Klärung hinnehmen. Bei Immobilien-Darlehensverträgen, die seit dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, gibt es ein Widerrufsrecht für 14 Tage. Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung kann es sich auf höchstens ein Jahr und 14 Tage verlängern (§ 356b Abs. 2 BGB). |
| Widerrufsjoker | an ace up a borrower's sleeve for revoking/cancelling a loan contract if the compulsory revocation instructions were faulty or incomplete | |
| Widerrufsklausel | contestable clause | Mit einer Widerrufsklausel will der Makler verhindern, dass er seine Provision verliert, wenn sein Auftraggeber vor Ablauf der vereinbarten Zeit den Vertrag widerruft beziehungsweise vom Vertrag zurücktritt. Eine solche Klausel kann nur in dem Fall wirken, in dem der Auftraggeber nach dem Widerruf entgegen seinen vertraglichen Pflichten einen Kaufvertrag abschließt. Die Klausel kann also nur bei einem Alleinauftrag wirksam werden. Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass die Aufgabe der Verkaufsabsicht keinen Widerruf darstellt. Im Einzelnen ist noch vieles streitig. Der Makler geht das Risiko ein, dass die Widerrufsklausel für unwirksam erklärt wird. Sie könnte als Vertragsstrafe angesehen werden, muss also den dafür geltenden Regeln folgen. Beispiel für eine Widerrufsklausel: Der Auftraggeber muss die vereinbarte Provision auch dann zahlen, wenn er vor Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit vom Alleinauftrag zurücktritt und anschließend den Hauptvertrag abschließt. |
| Widerrufsrecht (Haustürgeschäft, Fernabsatzgeschäft) | right of withdrawal; right to annul/cancel/revoke (door-to-door sales, long distance transaction) | Am 13.06.2014 ist das „Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie“ in Kraft getreten. Auch Maklerverträge sind davon betroffen. Es gelten folgende Grundzüge: Geltungsbereich
Zum elektronischen Geschäftsverkehr zählen alle elektronischen Informations- und Kommunikationsdienste (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Telemediengesetz). Bei einem Fernabsatzvertrag verwenden „der Unternehmer und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel.“ Darunter versteht man nach § 312c BGB zum Beispiel Briefe, Telefon, Telefax, E-Mails und SMS. Da heute fast jeder Maklervertrag unter Verwendung dieser Mittel zustande kommt, haben die neuen Regeln weitreichende Geltung. Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind nach § 312b BGB zum Beispiel Verträge, die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. Dies betrifft also etwa Maklerverträge, die anlässlich einer Objektbesichtigung zustande kommen. Nach § 312g BGB hat der Verbraucher nun auch bei Maklerverträgen ein 14-tägiges Widerrufsrecht, wenn diese als Fernabsatzverträge oder außerhalb seiner Geschäftsräume geschlossen wurden. Bei Verträgen, die im Büro des Maklers geschlossen werden, gilt dies nicht. Der Makler hat gegenüber seinem Kunden eine Reihe von Informationspflichten, die in Artikel 246a EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) aufgelistet sind. Dazu zählen zum Beispiel seine Identität, Anschrift und sonstige Kontaktdaten und ggf. die Vertragslaufzeit. Ebenso muss der Makler den Kunden auch über dessen Widerrufsrecht belehren. Informieren muss er den Verbraucher dabei über:
Das Widerrufsrecht erlischt nach § 356 Abs. 4 BGB bei einem Maklervertrag, wenn
Nach allgemeiner Auffassung reicht es für die vollständige Erbringung der Maklerleistung aus, wenn der Makler seine Nachweis- oder Vermittlungsleistung in vollem Umfang erbracht hat. Auf den Abschluss des Hauptvertrags zwischen den Kauf- oder Mietvertragsparteien hätte er keinerlei Einfluss. Maklerverträge werden in vielen Fällen schnell abgewickelt. Dies gilt insbesondere bei der Vermittlung von Mietverträgen. Hier kann nun für den Makler das Problem entstehen, dass er seine Dienstleistung noch innerhalb der Widerrufsfrist erbringt, der Kunde dann widerruft, den Hauptvertrag mit der ihm inzwischen bekannten Gegenseite selbst abschließt und keine Provision zahlt. Um dies zu vermeiden, gibt es für den Makler zwei Möglichkeiten:
Frist für den Widerruf Die Widerrufsfrist von 14 Tagen beginnt mit dem Datum des Vertragsschlusses. Sie beginnt jedoch nicht, bevor der Makler dem Verbraucher eine korrekte Widerrufsbelehrung hat zukommen lassen und seinen übrigen Informationspflichten nach Art. 246b § 2 EGBGB nachgekommen ist. Ein „ewiges Widerrufsrecht“ hat der Verbraucher dennoch nicht: Nach § 356 Abs. 3 BGB erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss. Bei Maklerverträgen kann es durchaus schwierig werden, den Zeitpunkt des Vertragsschlusses festzulegen. Daher wird es auch entscheidend auf die notwendige Information über den abgeschlossenen Vertrag ankommen, die der Makler seinen Kunden geben muss, wie oben dargestellt. Erklärung des Widerrufs Der Verbraucher muss die Erklärung gegenüber dem Makler abgeben. Eine Form ist nicht vorgesehen, so dass auch ein mündlicher Widerruf gültig ist. Eine Begründung ist nicht erforderlich. Der Verbraucher muss jedoch im Zweifelsfall beweisen, dass er rechtzeitig den Widerruf erklärt hat. Es reicht die Absendung des Widerrufs innerhalb der Frist von 14 Tagen. Das amtliche Muster des Widerrufsformulars darf vom Makler nicht verändert werden. Es ist auch zulässig, auf der eigenen Webseite des Maklers eine eindeutige Widerrufserklärung vorzuhalten, die der Verbraucher ausfüllen und übermitteln kann. Wenn der Verbraucher von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, muss der Unternehmer dem Verbraucher den Zugang des Widerrufs unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger bestätigen (§ 356 Abs. 1 BGB). Rechtsfolgen des Widerrufs Wenn der Verbraucher den Maklervertrag widerruft, entfällt für ihn die Provisionspflicht. Der Provisionsanspruch wird ersetzt durch einen Wertersatzanspruch (§ 357 Abs. 8 BGB). Achtung: Der Wertersatzanspruch besteht nur, wenn der Makler den Verbraucher entsprechend über sein Widerrufsrecht belehrt hat und wenn der Verbraucher darauf bestanden hat, dass der Makler schon während der Widerrufsfrist mit der Arbeit beginnt. Bei einem Vertrag, der außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurde, besteht (abweichend vom Fernabsatzvertrag) der Wertersatzanspruch nur dann, wenn der Verbraucher sein Verlangen nach Leistung während der Widerspruchsfrist auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt hat. Fraglich ist die Höhe des Wertersatzes. Das Gesetz räumt dem Kunden Wertersatz für die bis zum Wideruf erbrachte Leistung ein. Wurde also vor dem Widerruf die gesamte Maklerleistung erbracht – zum Beispiel durch Nachweis eines Objekts oder Käufers – kann Anspruch auf Wertersatz in Höhe der Provision bestehen. Wurde die Maklerleistung noch nicht voll erbracht, ist Wertersatz in Höhe einer Aufwandsentschädigung denkbar. Eine gesicherte einheitliche Linie in der Rechtsprechung existiert dazu noch nicht. Urteil des OLG Düsseldorf Das Oberlandesgericht Düsseldorf befasste sich 2014 mit einem Fall, bei dem eine Maklerkundin auf Anfrage das Expose mit Objektadresse zu einem im Internet beworbenen Objekt erhalten hatte. Die Internetanzeige enthielt zwar einen Hinweis auf die Provisionspflicht, jedoch keine Widerrufsbelehrung. Die gemeinsame Besichtigung scheiterte an einem Terminproblem des Verkäufers. Die Kundin fuhr daraufhin auf eigene Faust zum Objekt und traf den Verkäufer an. Es kam zum Kaufvertragsabschluss. Die Kundin verweigerte die Zahlung der Provision. Während des vom Makler angestrengten Gerichtsverfahrens widerrief sie den Maklervertrag mit Verweis auf die Fernabsatzregeln. Das Gericht sah diesen Widerruf als wirksam an. Auch einen Wertersatz in Höhe der Provision musste die Kundin nicht leisten, da sie nicht über ihr Widerrufsrecht belehrt worden war (Urteil vom 13.6.2014, Az. I-7 U 37/13). Als eine Möglichkeit der Absicherung des Provisionsanspruchs des Maklers wird zunehmend über Maklerklauseln in notariellen Kaufverträgen diskutiert. Maklerklauseln in Form eines echten Vertrages zugunsten Dritter gemäß § 328 BGB geben dem Makler einen direkten Provisionsanspruch gegen einen oder beide Vertragspartner des Kaufvertrages, der nach notarieller Beurkundung nicht ohne Weiteres widerrufen werden kann. Es bleibt jedoch ein Nachteil: Die Absicherung durch eine Maklerklausel ist erst zum Schluss des Kaufvorgangs möglich. Der Widerruf kann vorher längst stattgefunden haben. Inwieweit Rechtsprechung und Gesetzgebung in Widerrufsfällen eine Umgehung des gesetzlichen Widerrufsrechts mit Hilfe einer Maklerklausel hinnehmen, bleibt im Übrigen abzuwarten. |
| Widerspruch | appeal; contradiction; disagreement; discrepancy; inconsistence; protest | Abwehrmaßnahme gegen einen behördlichen Bescheid, z.B. gegen einen Steuer-, Gebühren- oder Baubescheid. Die Widerspruchsfrist beträgt einen Monat ab Bekanntwerden des Bescheids. Der Widerspruch muss schriftlich oder zur Niederschrift bei der Behörde erhoben werden, die den angegriffenen Bescheid erlassen hat. Er kann auch bei der nächsthöheren Behörde eingereicht werden, die im Normalfall den Widerspruchsbescheid zu erlassen hat. Nicht ausreichend ist es, mündlich oder telefonisch Widerspruch bei der Behörde einzulegen – auch dann nicht, wenn ein Beamter darüber eine Aktennotiz anfertigt. Es ist nicht zwingend erforderlich, dass der Widerspruch ausdrücklich als solcher bezeichnet wird. Es muss nur klar daraus hervorgehen, dass der Betroffene sich durch den Bescheid bzw. Verwaltungsakt der Behörde belastet fühlt und eine formelle Überprüfung wünscht. Die Behörde, gegen deren Bescheid ursprünglich Widerspruch eingelegt wurde, kann dem Widerspruch abhelfen – z.B. durch Erlass eines neuen Bescheides im Sinne des Bürgers. Soll der Widerspruch abgewiesen werden, ergeht ein Widerspruchsbescheid. Diesen erlässt die nächsthöhere Behörde. Sowohl die Abhilfe als auch der Widerspruchsbescheid können für den Widerspruchsführer mit Kosten verbunden sein. Mit Zustellung des Widerspruchsbescheids beginnt die Frist zu laufen, innerhalb welcher der Empfänger ggf. Klage vor dem Verwaltungsgericht einreichen kann. Diese beträgt bei den gängigen Klagearten der Anfechtungs- und Verpflichtungsklage einen Monat. |
| Widerspruch im Grundbuch | objection in the land register | Die Eintragungen im Grundbuch, mit Ausnahme derjenigen im Bestandsverzeichnis, genießen regelmäßig öffentlichen Glauben. Das bedeutet, dass sich jeder auf die Richtigkeit der Eintragung verlassen kann. Nur wer in Kenntnis der Unrichtigkeit von Grundbucheintragungen ein Grundstück erwirbt, kann sich nicht auf den öffentlichen Glauben berufen. Nun gibt es Fallgestaltungen, bei denen die Richtigkeit objektiv nicht mehr gegeben ist. Die dingliche Rechtslage und die Grundbucheintragung stimmen nicht mehr überein. Beispiele: Tod des im Grundbuch verzeichneten Eigentümers, Verfall eines im Grundbuch eingetragenen Wegerechtes, Vornahme der Löschung eines Rechts wenn die Bewilligung hierfür fehlt. Stets dann, wenn durch die unrichtigen Eintragungen im Grundbuch Nachteile zu Lasten eines Berechtigten bestehen, kann der öffentliche Glaube durch die Eintragung eines Widerspruchs beseitigt werden. Rechtgrundlage sind § 899 BGB und einige Bestimmungen der Grundbuchordnung. Der Widerspruch muss beim Grundbuchamt beantragt und von dem, dessen Recht vom Widerspruch betroffen ist, bewilligt werden. Die Bewilligung kann durch eine einstweilige Verfügung ersetzt werden. Ist dem Grundbuchbeamten selbst bei der Eintragung ein Fehler unterlaufen, muss der Widerspruch, sobald der Fehler bemerkt wird, von Amts wegen eingetragen werden. |
| Widerspruchsrecht bei Werkmietwohnungen | right to object with regard to factory-owned flats | Nach dem BGB darf ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen der Kündigung der Wohnung durch den Vermieter widersprechen (§ 574 BGB, "Sozialklausel"). Dies gilt grundsätzlich auch für Werkmietwohnungen. Hier sind jedoch auch die Belange des Arbeitgebers zu berücksichtigen (§ 576 a BGB). Ein Widerspruch wegen eines Härtefalles ist ausgeschlossen, wenn der Arbeitgeber eine so genannte funktionsgebundene Werkmietwohnung gekündigt hat, die in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte steht (z.B.: Pförtnerwohnung, Hausmeisterwohnung) und die nun für den neuen Stelleninhaber benötigt wird. Auch bei Kündigung des Arbeitsverhältnisses durch den Arbeitnehmer / Mieter ohne dass der Arbeitgeber dazu einen Anlass gegeben hat, gelten die Härtefallvorschriften nicht. Ebenso wenig dann, wenn der Arbeitnehmer die Kündigung durch sein Verhalten herausgefordert hat. |
| Wiedereinweisung | recommitment | Die Wiedereinweisung ist eine Verfügung der Gemeinde gegen einen Wohnungseigentümer, nach der er einen bereits gekündigten Mieter trotz beendeten Mietvertrages weiter in der Wohnung wohnen lassen muss. Juristisch gesehen gilt die Wiedereinweisung als Beschlagnahme. Sie wird nur in Extremfällen drohender Obdachlosigkeit vorgenommen und ist zeitlich auf drei bis sechs Monate begrenzt. Für ihre Dauer muss die Gemeinde die Miete begleichen. Sie haftet dem Vermieter auch, wenn der Zugewiesene sich nach Ablauf der Zuweisungsdauer nicht freiwillig entfernt oder wenn er Schäden an der Wohnung anrichtet. Die Gemeinde muss den Bewohner allerdings nicht selbst nach Ablauf der Einweisungszeit aus der Wohnung entfernen. Dafür endet der Entschädigungsanspruch des Vermieters erst mit dem Tag der Räumung (OLG Köln, Urteil vom 16.9.1993, Az. 7 U 83/93). Endet der in der Verfügung gesetzte Zeitrahmen, kann der Vermieter wieder die Räumung betreiben. Für ihn ist es sinnvoll, sich schon vorher ein Räumungsurteil zu besorgen. Dieses Urteil bzw. der Titel bleibt trotz Wiedereinweisung erhalten. Die Wiedereinweisung gilt als letztes Mittel im Extremfall. Wenn die Ordnungsbehörde dem gekündigten Mieter irgendeine Art von Notunterkunft zur Verfügung stellen kann, die seine notwendigsten Wohnbedürfnisse erfüllt, wird keine Wiedereinweisung vorgenommen (OVG Münster, WM 90, 581 f.,). Auch die Unterbringung in einer Obdachlosenunterkunft ist nicht ausgeschlossen. In diesem Sinne hat auch das Verwaltungsgericht Oldenburg entschieden: An die Zulässigkeit einer Wohnungseinweisung und der damit verbundenen Beschlagnahme einer Wohnung bei bereits eingeleiteter Zwangsvollstreckung müssen sehr strenge Maßstäbe angelegt werden. Zwar stelle ein laufendes Räumungsverfahren grundsätzlich kein Hindernis für die Wohnungseinweisung dar. Das Gericht betonte aber, dass die Ordnungsbehörde nur dafür sorgen müsse, dem Betreffenden ein Obdach, also eine vorübergehende notdürftige Unterkunft zu verschaffen – und keinen gleichwertigen Ersatzwohnraum (Beschluss vom 3.7.2012, Az. 7 B 3696/12). |
| Wiederholungsversammlung | repeat meeting, held if it is not possible to obtain a majority vote at the first meeting | Ist eine Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig, beruft der Verwalter eine neue Versammlung ein und zwar mit der gleichen Tagesordnung. Diese Versammlung ist dann unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Versammlungsteilnehmer und der Höhe der von ihnen repräsentierten Miteigentumsanteile beschlussfähig. Darauf ist bei der Einladung zur "Zweit-" oder "Wiederholungsversammlung" hinzuweisen (§ 25 Abs. 4 WEG). |
| Wiederkaufsrecht | right of repurchase | Das Wiederkaufsrecht verleiht das Recht, ein Grundstück bei Eintritt bestimmter vertraglich vereinbarter Voraussetzungen zurückzukaufen. Dinglich abgesichert werden kann das Wiederkaufsrecht nur durch eine Auflassungsvormerkung. |
| Wieser, Friedrich von | Wieser, Friedrich von | Freiherr Friedrich von Wieser (1851 – 1926) war ein Nationalökonom, Soziologe, Psychologe und vor allem Geisteswissenschaftler, der unter anderem an der Deutschen Universität in Prag lehrte und sich mit der Bedeutung der Sprachbegriffe auseinandersetzte. Er hob die Bedeutung der Sprache für das Verstehen hervor. Sein erstes Hauptwerk bezog sich auf den „natürlichen Wert“. Im Bereich der Wirtschaftswissenschaften hat von Wieser den Begriff des Grenznutzens eingeführt. Immobilienwirtschaftlich ist seine „Theorie der städtischen Grundrente“ von großer Bedeutung hinsichtlich der Erklärung der Bildung von Immobilienpreisen. Die „Theorie der städtischen Grundrente“ ist von Friedrich von Wieser im unscheinbaren Rahmen einer Einleitung zu Mildschuhs „Untersuchungen über Mietzinsen und Bodenwerte in Prag“ entwickelt worden. Er setzt sich darin mit der Grundrententheorie Ricardos auseinander und zollt ihm dort trotz seiner sonst kritischen Haltung seinen Respekt. Den Unterschied zwischen beiden Grundrententheorien hat er wie folgt umschrieben: „Darum hat die Theorie der Landrente davon auszugehen, dass für Bodenfrüchte bei ungleichen Kosten gleiche Preise erzielt werden, die Theorie der Stadtrente dagegen davon, dass bei gleichen Kosten ungleiche Preise erzielt werden.“ Hinzuzufügen ist, dass bei der städtischen Grundrente in der Regel ihre kapitalisierte Erscheinungsform, also der Bodenpreis, im Focus der Betrachtungen steht. Der Wirtschaftsnobelpreisträger August Friedrich von Hayek hat mit der Herausgabe vieler Schriften von Wiesers zu einem Bewusstsein innerhalb der Wirtschaftswissenschaften beigetragen, das noch heute prägenden Charakter hat. |
| WiKG | law on the prevention of white collar crimes | Abkürzung für: Gesetz zur Bekämpfung der Wirtschaftskriminalität |
| Wildabfließendes Wasser | natural waterflow | Bei wildabfließendem Wasser handelt es sich im Gegensatz zu Niederschlags- und Traufwasser um Wasser, das nur durch das natürliche Gefälle eines Geländes oberirdisch von einem Grundstück zum anderen abfließt. Die Wassergesetze der Bundesländer regeln, wie der Grundstückseigentümer mit dieser Art von Wasser zu verfahren hat. |
| Wildschweine | wild boars | Wildtiere verschiedener Art siedeln sich immer mehr auch in den Städten an. Manche Großstädte – wie etwa Berlin – haben auch ein gewisses Vorkommen an Wildschweinen. Nach den Landesgesetzen ist das Füttern von Wildtieren meist grundsätzlich untersagt und kann mit empfindlichen Geldbußen geahndet werden. So sieht das Berliner Jagdgesetz dafür ein Bußgeld in Höhe von 5.000 Euro vor. Wildschweine haben ein hervorragendes Gedächtnis und kommen immer wieder zu einer guten Futterquelle zurück. Das Landgericht Berlin hat mit Urteil vom 21.12.2015 entschieden, dass bei vermieteten Grundstücken der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass keine Wildschweine auf das Grundstück eindringen können. In dem entsprechenden Fall hatten Mieter einer Erdgeschosswohnung mit zwei Terrassen nach dem mehrmaligen Besuch von Wildschweinen auf dem Grundstück der Wohnanlage vom Vermieter die Einfriedung des gesamten Grundstücks gefordert und bis dahin eine Mietminderung geltend gemacht. Der Vermieter hatte beides abgelehnt, da er das Problem als geringfügig ansah. Das Landgericht Berlin gab den Mietern Recht: Auch nicht mitvermietete Gemeinschaftsflächen der Wohnanlage müssten im Interesse der Sicherheit der Mieter wildschweinsicher gemacht werden. Denn Wildschweine könnten zumindest durch falsches menschliches Verhalten zu einem Angriff provoziert werden (insbesondere bei Vorhandensein von Frischlingen). Zum hinzunehmenden allgemeinen Lebensrisiko gehöre die Gefahr durch Wildschweine hier nicht, da sich das Grundstück am Waldrand befinde. Auch die Mietminderung von 15 Prozent erachtete das Gericht für angemessen. Bei einem Grundstück, das sich nicht in Waldnähe befindet, mag eine Entscheidung allerdings anders ausfallen (Landgericht Berlin, Urteil vom 21.12.2015, Az. 67 S 65/14). |
| Windenergie-Fonds | wind energy funds | Die Finanzierung der Windenergie erfolgt weitgehend über Windenergiefonds. Es handelt sich um Gesellschaften meist in Form einer GmbH & Co, bei denen die voll haftende GmbH die Stellung des Komplementärs und der Anleger die des Kommanditisten übernimmt. In den Prospekten der Fonds werden Ausschüttungen von bis zu 18% jährlich versprochen. Der Anteilseigner partizipiert in der Investitionsphase an den steuerlichen Abschreibungen. Er kann negative Ergebnisse maximal bis zur Höhe seiner Einlage mit positiven Einkünften verrechnen. Gehen sie darüber hinaus, kann der Verlust mit den Gewinnen der Folgejahre verrechnet werden. Durch den neuen § 15 b EStG (Verluste im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen) ist die Verrechnungsmöglichkeit von Verlusten mit Einkünften aus anderen Einkunftsarten weggefallen. Die Stromproduktion aus Windkraft verzeichnet in Deutschland jedes Jahr deutliche Steigerungen. Anleger sollten allerdings nicht vorschnell entscheiden, sondern sich gründlich über das jeweilige Projekt informieren. Nicht zuletzt spielt die Windausbeute am jeweiligen Standort eine wichtige Rolle. Die technische Effektivität der Anlagen wurde in den letzten Jahren deutlich gesteigert. Das Erneuerbare-Energien-Gesetz 2014 (EEG 2014) weist der Windenergie an Land einen Ausbaukorridor von 2.400 bis 2.600 Megawatt pro Jahr zu. Wenn dieser über- oder unterschritten wird, sinkt oder steigt die Vergütung in bestimmten Abstufungen. Es ist darauf hinzuweisen, dass 2016 eine erneute Änderung des Erneuerbare-Energien-Gesetzes ansteht, die ab 2017 einen Systemwechsel bei den Vergütungen mit sich bringt. Diese werden bei Windparks einer bestimmten Größe voraussichtlich von einem Ausschreibungsverfahren abhängig gemacht. |
| Windpark | wind farm/ park | Windparks (Gruppierungen von Windrotoren zur Stromerzeugung) sind in den letzten Jahren immer mehr zum begehrten Anlageobjekt zum Beispiel im Rahmen von Windanlagen-Fonds geworden. Ursache waren insbesondere die zur Förderung regenerativer Energien staatlich festgesetzten erhöhten Einspeisungspreise für Strom in die Netze der Stromversorger. Mittlerweile wurde das Vergütungssystem jedoch mehrfach geändert, um die Kosten zu reduzieren. Weitere Änderungen stehen an. Ende 2014 arbeiteten in Deutschland 24.867 Windenergie-Anlagen (2012: 23.030) mit einer installierten Leistung von 38.115 Megawatt (2012: 31.307). 2014 wurden durch Windenergie 9,2 Prozent des Bruttostrombedarfs in Deutschland gedeckt; 2012 waren dies noch 7,4 und 2009 noch 6,6 Prozent. Ende 2013 waren in Deutschland 137.800 Menschen in der Windindustrie beschäftigt. Einige Zahlen für Schleswig-Holstein (Stand Ende 2012):
Im Jahr 2014 wurden bereits knapp 60 Prozent des Stromverbrauchs in Schleswig-Holstein durch Windenergie onshore erzeugt. Die gesetzlichen Grundlagen sind im Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) geregelt. Mit der am 07.07.2005 geänderten Fassung des EEG wurde die Förderung für Windkraft-Anlagen an Land verringert und auf Anlagen mit einem gesetzlich festgelegten Wirkungsgrad konzentriert. Dies geschah durch eine Reduzierung der für die ersten fünf Jahre festen und dann etappenweise absinkenden garantierten Einspeisungsvergütungen. Erhöhte Vergütungen wurden für Anlagen auf See vorgesehen. Eine Neufassung des EEG wurde 2014 verabschiedet. Damit traten grundlegende Änderungen in Kraft: Unter anderem erhalten nur noch Betreiber von Anlagen bis 500 KW eine feste Vergütung (ab 2016: bis 100 KW). Alle anderen müssen ihren Strom an der Strombörse durch einen Direktvermarkter verkaufen. Die Höhe der Einspeisevergütung ist weiterhin für die Berechnung der Marktprämie relevant. Ab 2017 soll es einen Systemwechsel in der Förderung der Stromerzeugung aus regenerativen Energien geben: Bei Windparks ab sechs MW oder sechs Anlagen sollen Anlagenbetreiber im Rahmen einer Ausschreibung darlegen, zu welchem Preis sie produzieren können. Ziel ist, dass erneuerbarer Strom nur in der Höhe vergütet werden soll, die für einen wirtschaftlichen Betrieb der Anlage erforderlich ist. Grund für die von Energieerzeugern kritisierte Änderung sind die neuen Leitlinien für staatliche Umweltschutz- und Energiebeihilfen 2014-2020 der Europäischen Kommission. Das EEG wird dementsprechend voraussichtlich 2016 erneut reformiert, um insbesondere das Ausschreibungsverfahren zu regeln. Die grundsätzliche Weichenstellung enthält das EEG 2014 in § 2 Absatz 5. Bei Investitionen in Windfonds ist auf realistische Prognosen von Windgeschwindigkeit und Rendite Wert zu legen. Nach Pressemeldungen muss davon ausgegangen werden, dass diese nicht immer selbstverständlich sind. |
| Wintergarten | conservatory; winter garden | Beim Wintergarten handelt es sich um eine bauliche Anlage. Soll er nachträglich angebaut werden, ist derzeit noch eine Baugenehmigung erforderlich. Sie kann mit Hilfe einer Bauvoranfrage abgesichert werden. Sofern ein Wintergarten in den Abstandszonenbereich hineingebaut werden soll, ist die Zustimmung des Nachbarn erforderlich. Ein Wintergarten kann je nach seiner Ausrichtung und Größe zeitweise - insbesondere im Sommer - als Wohnraum genutzt werden. Dies gilt vor allem dann, wenn die Verglasung mit Wärmeschutzgläsern erfolgt. Soll er im Winter wohnlich genutzt werden ist der Anschluss an das Heizsystem des Hauses erforderlich. Abgesehen von seinen Nutzungsmöglichkeiten wirkt er im Winter als Heizenergie sparende Pufferzone. Wintergärten sind in den letzten Jahren besonders beliebt geworden. Rund 55.000 Wintergärten werden pro Jahr angebaut. Pro m2 muss mit Kosten zwischen 1.000 und 1.500 Euro gerechnet werden. |
| Wirtschaftliche Baubetreuung | economic building supervision/management | |
| Wirtschaftliche Gleichwertigkeit (Maklervertrag) | economic equivalence (estate agent's contract) | Maßstab für die wirtschaftliche Gleichwertigkeit ist grundsätzlich das Interesse des Auftraggebers des Maklers. Es kommt darauf an, ob der Hauptvertrag, den der Auftraggeber des Maklers geschlossen hat, aus wirtschaftlicher Sicht im Wesentlichen dem Hauptvertrag gleichkommt, der laut Maklervertrag beabsichtigt war. Wenn der geschlossene Hauptvertrag deutliche wirtschaftliche Nachteile für den Auftraggeber des Maklers gegenüber dem beabsichtigten Hauptvertrags aufweist, entfällt die wirtschaftliche Gleichwertigkeit. Solche Nachteile bestehen z.B. dann, wenn der Hauptvertrag den Auftraggeber mit mehr oder mit schwerer wiegenden Pflichten belastet oder wenn der beabsichtigte Hauptvertrag wirtschaftlich vorteilhafter gewesen wäre. Die Frage ist also immer, ob der wirtschaftliche Erfolg, den der Auftraggeber des Maklers angestrebt hat, durch den tatsächlich geschlossenen Hauptvertrag eingetreten ist. Die nachfolgenden Beispiele sind an der Rechtsprechung orientiert, bilden aber keine abschließende Aufstellung: Wirtschaftliche Gleichwertigkeit fehlt, wenn statt des beabsichtigten Kaufvertrags ein Mietvertrag/Pachtvertrag über das Objekt abgeschlossen wird oder umgekehrt ein Kaufvertrag statt eines beabsichtigten Mietvertrags/Pachtvertrags. Gleiches gilt für einen Kaufvertrag anstatt eines beabsichtigten Tausches. Auch der Abschluss eines Untermietvertrags statt des beabsichtigten (Haupt-) Mietvertrags lässt die wirtschaftliche Gleichwertigkeit entfallen. Nach Ansicht des Kammergerichts fehlt die wirtschaftliche Gleichwertigkeit, wenn im Maklervertrag für die Anmietung von Gewerberäumen ein konkreter Quadratmeterpreis und eine Abstandszahlung festgelegt sind, der Auftraggeber letztlich Räume anmietet für einen gut zehn Prozent höheren Quadratmeterpreis aber ohne Abstandszahlung (KG, Urteil vom 20. September 1999,10 U3177/98). Der Makler erhält auch dann keine Provision, weil die wirtschaftliche Identität fehlt, wenn sein Auftraggeber nicht das Objekt kauft oder mietet, das der Makler ihm nachgewiesen hat, sondern ein anderes Objekt des Verkäufers/Vermieters, von dem er im Laufe der Verhandlungen mit dem Hauptvertragspartner erfahren hat. In diesem Fall dürfte bereits der Nachweis des Maklers fehlen. Wirtschaftliche Gleichwertigkeit fehlt, wenn der Auftraggeber nur einen Teil der vom Makler angebotenen Räume anmietet. Sie ist aber gegeben, wenn im Maklervertrag bzw. in seinem Exposé, das Grundlage für den Vertrag ist, die Möglichkeit zur Anmietung von Teilflächen vorgesehen ist. Wenn der Interessent nicht das vom Makler nachgewiesene Grundstück kauft, sondern die Gesellschaft, der das Grundstück gehört, ist der angestrebte wirtschaftliche Erfolg eingetreten. Daher wird in diesem Fall die wirtschaftliche Gleichwertigkeit anerkannt (BGH, 07.05.1998, III ZR 18/97). Bei Abweichungen des Kaufpreises ist folgendes zu beachten: Wenn im Maklervertrag feste Preisgrenzen vereinbart wurden, ist jede Abweichung davon provisionsschädlich. Wenn keine Grenzen vereinbart wurden, kommt es darauf an, ob die Abweichung des Preises von den Angaben im Maklervertrag als wesentlich/erheblich anzusehen ist, ob das abgeschlossene Geschäft also noch wirtschaftlich gleichwertig mit dem beabsichtigten ist. Die Rechtsprechung dazu ist einigermaßen uneinheitlich. Klare Grenzwerte gibt es nicht. Gleichwertigkeit wird verneint bei einer Abweichung des Kaufpreises von sieben Prozent bis 38,7 Prozent. Andererseits wird die Gleichwertigkeit und damit der Provisionsanspruch des Maklers anerkannt bei Preisnachlässen von 15 Prozent bis 23 Prozent. |
| Wirtschaftliche Restnutzungsdauer | economically efficient remaining life | In Wertermittlungsverfahren für Gebäude spielt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer des zu bewertenden Gebäudes eine wichtige Rolle. Sie gibt Auskunft darüber, wie lange ein Gebäude bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung einschließlich Instandhaltung wirtschaftlich noch nutzbar ist. Es handelt sich stets um eine Prognose, die mit zunehmendem Zeithorizont unsicherer wird. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist von einer Reihe von Faktoren abhängig. Hierzu zählt in erster Linie der Gebäudezustand zum Wertermittlungsstichtag. Aber auch Ausstattungsmerkmale, Raumaufteilung, Sicherheitsaspekte, die Variabilität der Nutzungsmöglichkeiten usw. müssen bei Abschätzung der Restnutzungsdauer berücksichtigt werden. Die technische Restlebensdauer kann in bestimmten Fällen die wirtschaftliche Restnutzungsdauer begrenzen. Im Ertragswertverfahren findet die wirtschaftliche Restnutzungsdauer zusammen mit dem gewählten Liegenschaftszinssatz im "Vervielfältiger" i.S.d ImmoWertV Eingang. |
| Wirtschaftlichkeitsberechnung (Wohnungswirtschaft) | evaluation of economic efficiency; calculation of profitability (housing industry) | Mit Hilfe einer Wirtschaftlichkeitsberechnung wird das Verhältnis von Kosten und Erlösen eines Projektes ermittelt. In der Wohnungswirtschaft spielte die Wirtschaftlichkeitsberechnung insbesondere beim sozialen Wohnungsbau eine Rolle. Im Hinblick auf das Kostendeckungsprinzip wird dabei festgestellt, ob und inwieweit die laufenden Aufwendungen eines Wohngebäudes durch Mieterträge gedeckt werden. Für die Mieterträge war während des Geltungsbereichs des II. Wohnungsbaugesetzes als Obergrenze die Bewilligungsmiete zu berücksichtigen. Lag sie unterhalb der Kostenmiete, musste das Wohnungsunternehmen Aufwendungsverzichte hinnehmen, wenn es das Bauvorhaben durchführen sollte. Grundlage ist die Ermittlung der Gesamtkosten des Bauvorhabens, aus denen sich die Abschreibung ergibt, und der Finanzierungsplan, dem die Kapitalkosten zu entnehmen sind. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung berücksichtigte folgende laufende Aufwendungen: Kapitalkosten, nämlich
Änderungen in den Ansätzen z.B. der Verwaltungskosten oder der Instandhaltungskosten führen zur Fortschreibung der Kostenmiete im Rahmen von so genannten Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen. Auf Wohnraum, der seit 1.1.2002 nach dem Wohnraumförderungsgesetz gefördert wurde bzw. wird, ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht anzuwenden. An die Stelle der Kostenmiete tritt hier die vereinbarte Miete. |
| Wirtschaftlichkeitsgebot (Betriebskosten) | dictate of cost efficiency (operating expenses) | Nicht nur im preisgebundenen Wohnungsbau, sondern auch bei frei finanzierten Mietwohnungen müssen Vermieter hinsichtlich der Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Normiert ist dies in § 556 Abs. 3 BGB. Das Wirtschaftlichkeitsgebot bedeutet, dass Einkäufe zu überhöhten Preisen zu vermeiden sind. Wirtschaftlich bedeutet nicht immer billig: Der Vermieter ist nicht gezwungen, immer das billigste Angebot anzunehmen. Er hat ein Auswahlermessen und kann auch Qualität, Zuverlässigkeit und spezielle örtliche Gegebenheiten in seine Entscheidung einbeziehen. Er darf jedoch nicht ohne Preis- und Leistungsvergleich den teuersten Anbieter auswählen. Für Vermieter ist die Ausübung dieses Auswahlermessens oft schwierig. Ob die Auswahl des teureren Angebotes bei einer Preisabweichung um ca. 20 Prozent unwirtschaftlich ist, ist umstritten. Die Auswahl eines um 100 Prozent teureren Angebotes kann auf unwirtschaftliches Handeln schließen lassen. Die Gerichte verlangen in solchen Fällen vom Vermieter eine überzeugende Darlegung seiner Gründe für diese Entscheidung. Er trägt die Beweislast dafür, wirtschaftlich gehandelt zu haben. Kann er dies nicht beweisen, geht er jedoch nicht völlig leer aus: Als Betriebskosten können immer noch die Kosten umgelegt werden, die das günstigere Angebot verursacht hätte (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 25.03.2003, Az. 64 S 283/02; Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 16.01.2002, Az. 114 C 7/01). Macht der Mieter gegen den Vermieter einen Schadenersatzanspruch wegen eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend, trägt der Mieter auch die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen. Dies hat der Bundesgerichtshof am 06.07.2011 entschieden (Az. VIII ZR 340/10). Ein Mieter hatte mit Hinweis auf den "Betriebskostenspiegel für Deutschland" des Deutschen Mieterbundes e.V. überhöhte Müllabfuhrgebühren beanstandet und einen entsprechenden Betrag als Schadenersatz gefordert. Den Betrag behielt er schließlich von der Miete ein. Der BGH entschied, dass der Mieter hier das Vorliegen einer Pflichtverletzung des Vermieters nicht ausreichend nachgewiesen habe: Der Betriebskostenspiegel für Deutschland werde überregional auf empirischer Basis ermittelt. Die Kostenstruktur bei den Betriebskosten sei je nach Region und Gemeinde derart unterschiedlich, dass er im Einzelfall keine Aussagekraft besitze. Auch bei Gewerberäumen muss der Vermieter sich an das Wirtschaftlichkeitsgebot halten. Will der Mieter einen Verstoß gegen dieses geltend machen, trägt er selbst die Beweislast. Er kann Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen, um seine Ansicht zu untermauern. Will der Mieter geltend machen, dass die Verwaltungskosten für das Gebäude überhöht sind, muss er vor Gericht vorbringen, dass der vom Vermieter an den Verwalter gezahlte Betrag das Ortsübliche soweit übersteigt, dass der Vermieter auch unter Beachtung seines Ermessensspielraumes das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt habe. Er hat ebenfalls zu belegen, dass der Vermieter sich gleichwertige Leistungen vor Ort auch zu einem weit günstigeren Preis hätte beschaffen können. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hervor (Urteil vom 17.12.2014, Az. XII ZR 170/13). |
| Wirtschaftlichkeitsrechnung | calculation of profitability; assessment (or evaluation) of economic efficiency; capital budgeting; capital expenditure evaluation; efficiency calculation; estimate of operating economy; estimate of investment profitability; feasibility study; investment | Nach der allgemeinen Betriebswirtschaftslehre gehören Wirtschaftlichkeitsrechnungen zu den Investitionsrechnungen. Es soll die Vorteilhaftigkeit einer oder mehrerer geplanter Investitionen ermittelt werden. Unterschieden wird zwischen statischen und dynamischen Modellen. Investitionsrechnungen liefern Entscheidungsgrundlagen für mögliche Investitionen. Kennzeichnend für die statischen Wirtschaftlichkeitsrechnungen ist die Ermittlung einer auf einen bestimmten Zeitpunkt oder Zeitraum bezogenen Wirtschaftlichkeit, wobei zeitliche Unterschiede im Verlauf der Einnahmen und Ausgaben innerhalb des Investitionszeitraums nicht oder nur durch Durchschnittsbildungen berücksichtigt werden. Neben Kostenvergleichs-, Gewinnvergleichs- und Amortisationsrechnungen zählt auch die Rentabilitätsrechnung zu den statischen Verfahren. Die Kostenvergleichsrechnung wird angewandt, um für die kostengünstigere Version zweier oder mehrere verschiedener Investitionsalternativen zu ermitteln. In Betracht gezogen werden dabei sowohl die Betriebs- als auch die Kapitalkosten der Investition. Erstreckt sich die Nutzungsdauer des Investitionsgutes auf mehrere Perioden, geht man von Durchschnittskosten aus. Die Gewinnvergleichsrechnung stellt auf den Vergleich der sich aus zwei oder mehreren verschiedenen Investitionsalternativen ergebenden Gewinne (Erlöse – Kosten) ab. Die Ermittlung der Eigenkapitalrentabilität, der Gesamtkapitalrentabilität, des erweiterten "Return on Investment" (ROI) bezieht sich auf die durchschnittliche Verzinsung des für eine Investition eingesetzten Kapitals. Die Amortisationsrechnung ermittelt die Amortisationsdauer einer Investition. Es wird keine Veränderung der Zahlungsströme im Laufe der Zeit unterstellt. Bei den dynamischen (finanzmathematischen) Investitionsrechnungen werden hauptsächlich drei verschiedene Verfahren unterschieden, nämlich die Kapitalwertmethode, die Annuitätenmethode und die interne Zinsfußmethode. Sie berücksichtigen im Gegensatz zu den statischen Berechnungen die Unterschiede in der zeitlichen Entwicklung der sich aus der Investition ergebenden Einnahmen und Ausgaben. Diese werden auf den Investitionszeitpunkt abgezinst. Bei der Kapitalwertmethode wird der Kapitalwert der Überschüsse berechnet, der sich aus den abgezinsten Ein- und Ausgaben einschl. Kapitalamortisation während des Investitionszeitraumes abzüglich des Barwertes der geforderten (Mindest-)Verzinsung, ergibt. Es handelt sich also um die Feststellung des Kapitalwertes der in den künftigen Perioden über die geforderte Kapitalverzinsung hinaus entstehenden Gewinne. Bei der Annuitätenmethode wird dieser Kapitalwert auf die Perioden des Investitionszeitraumes gleichmäßig "aufgeteilt". Die interne Zinsfußmethode stellt auf die Entwicklung einer Rentabilitätskennzahl ab. Der interne Zinsfuß ist das Ergebnis der auf den Investitionszeitpunkt diskontierten Ein- und Auszahlungen (Überschüssen) zuzüglich der Kapitalamortisation, die sich aus der Differenz zwischen den Überschüssen und den erwirtschafteten Rückflüssen ergibt. |
| Wirtschaftsjahr | business/ fiscal/ financial/ marketing/ tax(able) year; accounting period/ year | Das Wirtschaftsjahr kann abweichend vom Kalenderjahr bestimmt werden. Damit einher gehen entsprechende Verlagerungen von Bilanzstichtagen, Abrechnungsstichtagen und dergl. Kalenderjahr und Wirtschaftsjahr können auch im Rahmen einer einheitlichen Verwaltungseinheit für unterschiedliche Bereiche festgelegt werden (Beispiel Jahresabrechnung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft nach Kalenderjahr, bei gleichzeitiger Abrechnung von Heizperioden, Juni - Juli). Einer einheitlichen Abrechnung auf der Basis von Kalenderjahren sollte im Zweifel der Vorzug gegeben werden. |
| Wirtschaftskartell | cartel | Ein Wirtschaftskartell bezeichnet den Zusammenschluss von unabhängigen Unternehmen zum Zweck der Ausschaltung gegenseitigen Wettbewerbs. Meist handel es sich um Preisabsprachen. Kartellbildungen sind national und international verboten. Sie verstoßen in Deutschland gegen das Kartellgesetz. In der Europäischen Union ist der Kommissar für Wettbewerb für Antikartellverfahren zuständig. Hier wurden teils erhebliche Bußgelder (im Milliardenbereich) verhängt. |
| Wirtschaftsplan | budget; economic plan | Dem Wohnungseigentumsverwalter obliegt gemäß § 20 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach den entsprechenden Vorschriften des Gesetzes (§§ 26 bis 28 WEG). Um jederzeit über die zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen finanziellen Mittel verfügen zu können, sind die Wohnungseigentümer verpflichtet, entsprechende Vorschüsse an den Verwalter zu zahlen (§ 28 Abs. 2 WEG).
Dazu hat der Verwalter gemäß § 28 Abs. 1 WEG jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan zu erstellen, der folgende Mindestangaben enthalten muss:
Die Entscheidung zur Gliederung des Wirtschaftsplans in Einzelpositionen sollte sich sinnvollerweise an den Vorschriften der seit 01.01.2004 geltenden Betriebskosten-Verordnung orientieren, um bei vermieteten Eigentumswohnungen dem jeweiligen Eigentümer die Abrechnung der Betriebskosten zu erleichtern. Die Beschlussfassung erfolgt durch mehrheitliche Entscheidung in der Wohnungseigentümerversammlung, und zwar über den Gesamt- und die Einzelwirtschaftspläne. Letztere legen die Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer fest und sind deshalb unverzichtbarer Bestandteil der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan. Ein Mehrheitsbeschluss, der lediglich den Gesamtwirtschaftsplan zum Inhalt hat, ist auf Anfechtung hin für ungültig zu erklären (BGH, 02.06.2005, Az. V ZB 32/05). Enthält ein Wirtschaftsplan falsche Angaben, zum Beispiel einen falschen Verteilungsschlüssel, löst er dennoch für alle Eigentümer die Zahlungspflicht aus, wenn der Beschluss nicht bei Gericht angefochten und für ungültig erklärt wird. Sinnvoll ist es, mit der Beschlussfassung über den konkreten Wirtschaftsplan eines Kalenderjahres dessen Fortgeltung bis zur Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan des Folgejahres zu beschließen. Gemäß § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer im übrigen mehrheitlich auch die generelle Fortgeltung des Wirtschaftsplans beschließen. Die Abrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben hat der Verwalter in der ebenfalls vorzunehmenden Jahresgesamt- und Einzelabrechnung vorzunehmen und der Wohnungseigentümerversammlung zur genehmigenden Beschlussfassung vorzulegen (§ 28 Abs. 3 und 5 WEG). |
| Wirtschaftsstrafgesetz | German economic offences act | Das Wirtschaftsstrafgesetz regelt die Verfolgung von zu ahndendem wirtschaftlichen Fehlverhalten. Wichtig für die Wohnungswirtschaft ist § 5, wonach es ordnungswidrig ist, ein geringes Angebot an Wohnraum zur Erlangung überhöhter Mieten auszunutzen. Eine Mietüberhöhung liegt vor, wenn die geforderte oder angenommene Miete 20% der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet. Wenn der Vermieter allerdings nachweisen kann, dass eine solche Miete erforderlich ist, um die laufenden Aufwendungen zu decken, greift die Vorschrift nicht. Mietpreisüberhöhung wird mit Bußgeld bis zu 50.000 Euro belegt. |
| WiStG | German economic offences act | Abkürzung für: Wirtschaftsstrafgesetz |
| WKSchG | German law on legal protection of tenant's rights of occupation | Abkürzung für: Wohnraumkündigungsschutzgesetz |
| WLAN im Mietverhältnis | WLAN in a rental situation | Drahtlose Netzwerke mit Internetverbindung haben den Nachteil, dass Nutzer in der Lage sind, einen fremden Anschluss für nicht legale Aktivitäten zu nutzen. Wird eine IP-Adresse zum Verursacher einer Rechtsverletzung zurückverfolgt, handelt es sich um diejenige des Betreibers des jeweiligen Netzwerkes. Und dieser haftet auf Grundlage der sogenannten Störerhaftung in vielen Fällen auch für fremde Rechtsverletzungen. Haftung für Mieter/Untermieter Wohnt der Vermieter mit im Haus, wird gelegentlich mithilfe eines drahtlosen Netzwerkes ein gemeinsamer Internetanschluss genutzt. Ist der Vermieter Anschlussinhaber, haftet er damit aber unter Umständen auch für mögliche Urheberrechtsverletzungen anderer Nutzer. Der Bundesgerichtshof argumentiert hier mit einer sogenannten "tatsächlichen Vermutung", die dafür sprechen soll, dass der Inhaber eines Anschlusses auch der Missetäter ist. Der Anschlussinhaber kann diese Vermutung allerdings widerlegen, indem er zum Beispiel nachweist, zum fraglichen Zeitpunkt nicht zu Hause gewesen zu sein. Zwischen Mieter und Vermieter empfiehlt sich in solchen Fällen eine schriftliche Vereinbarung über die WLAN-Nutzung. Absichern kann sich der Vermieter durch eine Verpflichtung des Mitnutzers, nach der dieser keine urheberrechtlich geschützten Inhalte herunterladen, verbreiten oder anderen zugänglich machen wird und den Vermieter von allen Forderungen einschließlich Anwalts- und Gerichtskosten freistellt, die durch Urheberrechtsverletzungen des Mieters entstehen. Unterzeichnet der Mieter eine solche Vereinbarung und ist das WLAN in zeitgemäßer Form durch ein Passwort abgesichert, hat der Vermieter auch seinen sogenannten "Prüfpflichten" als Anschlussinhaber genügt. Dies stellte zum Beispiel das Amtsgericht München in einem Fall fest, in dem der Vermieter eines Mehrfamilienhauses einem einzigen Mieter erlaubt hatte, seinen WLAN-Anschluss mitzubenutzen. Bei Mitnutzung durch alle Mieter wären dem Gericht zufolge allerdings höhere Anforderungen an die "Prüfpflichten" des Vermieters denkbar gewesen (Amtsgericht München, Urteil vom 15.02.2012, Az. 142 C 10921/11). Wohngemeinschaften und Familie Gegenüber volljährigen Mitgliedern einer Wohngemeinschaft besteht ohne besonderen Anlass keine Belehrungspflicht über die Zulässigkeit von Filesharing. Dies entspricht der Situation unter (volljährigen) nahen Angehörigen, die im gleichen Haushalt leben oder dort zu Besuch sind (BGH, 12.05.2016, Az. I ZR 86/15). Ferienwohnungen Nach einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg haftet der Vermieter von Ferienwohnungen nicht für Urheberrechtsverletzungen, die seine Mieter über den Internetanschluss der Ferienwohnung begehen. Das Gericht lässt den Ferienwohnungs-Vermieter vom Provider-Privileg profitieren, fordert jedoch eine Belehrung der Gäste über das Verbot von illegalem Filesharing. Auch muss das WLAN zeitgemäß abgesichert sein (Urteil vom 24. Juni 2014, Az. 25b C 924/13). Gerade gegenüber ausländischen Mietern ist eine entsprechende Aufklärung zu empfehlen, da in den meisten Ländern der Welt das Abmahnwesen nicht in solcher Form zum Geschäftsmodell erhoben wurde, wie in Deutschland. |
| WLAN-Zugang, Absicherung | WLAn access, securing and protecting | Wer einen ungesicherten WLAN-Zugang betreibt, muss damit rechnen, dass Fremde diesen nutzen und über seinen Internetanschluss und mit seiner IP-Nummer Urheberrechtsverletzungen begehen. Der Anschlussinhaber haftet dann auch für diese Rechtsverletzungen, da heutzutage erwartet werden kann, dass man seinen WLAN-Anschluss schützt. Heutige Router haben meist ein werksseitig eingestelltes WLAN-Passwort. Es kann jedoch auch ein individuelles Passwort eingestellt werden, was die Sicherheit erhöht. Das eigene Passwort sollte allerdings lang genug sein und kein normales Wort darstellen. Der Bundesgerichtshof hat zum Vorteil der Nutzer 2016 entschieden, dass private WLAN-Nutzer nicht verpflichtet sind, ein eigenes Passwort einzugeben. Das werksseitige Passwort reicht aus, soweit es nur für ein Gerät vergeben wurde und dem WPA2-Standard entspricht (16 Ziffern). Im Verfahren wurden die Forderungen eines Musikunternehmens abgewiesen (Urteil vom 24. November 2016, Az. I ZR 220/15). |
| WLVO | - n.a. - | Abkürzung für: Wohnungslenkungsverordnung |
| Wm | decrease in value; decreasing value; diminution (or deterioration) in value; depreciation; decline in value; impairment of value; loss in value | Abkürzung für: Wertminderung |
| WM / WaMa | washing machine | Abkürzung für: Waschmaschine |
| WNFl., Wfl.-/Nfl. | residential and usable areas | Abkürzung für: Wohn-/Nutzfläche Die Abkürzungen für Wohn- / Nutzfläche in der Werbung sind in der Immobilienwirtschaft abmahngefährdet. Die Gerichte haben die Abkürzung in der Vergangenheit fälschlich mit "Wohnnettofläche" übersetzt, was zwar nicht dem Duden entspricht, aber für eine kostenpflichtige Abmahnung reicht. Besser ist es den Begriff in der Werbung auszuschreiben. Angeblich soll aber auch die zusammengefasste Zahl der beiden Flächen wettbewerbswidrig sein, zumindest dann, wenn die Nutzfläche mehr als 1/3 der Gesamtfläche beträgt. Auch hier ist die Rechtsprechung uneinheitlich, es ist sicherer, die Flächen – jedenfalls im Bereich der reinen Wohnimmobilien – getrennt anzugeben. Unproblematisch ist nur der Gebrauch der Abkürzung bei Wohn- / Geschäftshäusern, unabhängig von der Flächenverteilung. Auch die alleinige Nutzung der Abkürzung Wfl. für Wohnflächenangaben ist unproblematisch. |
| WoBauErlG | residential building facilitation act | Abkürzung für: Wohnungsbauerleichterungsgesetz |
| WoBauFG | law on fiscally subsidised housing | Abkürzung für: Gesetz zur steuerlichen Förderung des Wohnungsbaus |
| WoBauFördG | law on subsidies for house building | Abkürzung für: Wohnungsbauförderungsgesetz |
| WoBauG | German act on public subsidies for the construction of low-rental flats | Abkürzung für: Wohnungsbaugesetz |
| WoBaulG | Residential Building Land Act | Abkürzung für: Wohnbaulandgesetz |
| WoBauPrämienG | German act on the premium of financing the construction of residential property | Abkürzung für: Wohnungsbauprämiengesetz |
| WoBindG | German act on controlled rents | Abkürzung für: Wohnungsbindungsgesetz (Gesetz zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen) |
| WoEigG | GErman condominium act | Abkürzung für: Wohnungseigentumsgesetz |
| WoGG | law on accommodation/ rent/ housing allowance | Abkürzung für: Wohngeldgesetz |
| WoGSoG | special law on accommodation/ rent/ housing allowance | Abkürzung für: Wohngeldsondergesetz |
| WoGV | German ordinance regulating accommodation/ rent/ housing allowance | Abkürzung für: Wohngeldverordnung |
| Wohn- / Nutzfläche | usable area; literally: residential and usable area/space | |
| Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) | German law on contracts for sheltered living and nursing care facilities | Das zum 01.10.2009 in Kraft getretene Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) trifft Regelungen über Verträge im Bereich der Altenheime. In das Gesetz wurden die Regelungen zum Heimvertrag übernommen, die sich bis dahin im Heimgesetz fanden. Die Neuregelungen verbessern den Verbraucherschutz und erweitern die Rechte der Bewohner. Einige wichtige Regelungen sind:
Der Gesetzestext kann unter: www.bmfsfj.de eingesehen werden. |
| Wohn-Riester | Home Ownership Pensions Act (named after Walter Riester, former Minister of Labour and Social Affairs, who created a grant-aided privately funded pension scheme) | Der Begriff "Wohn-Riester" umschreibt das Konzept, mit dessen Hilfe die Immobilie ab 2008 in die staatliche Förderung von privat finanzierten Altersvorsorgeprodukten einbezogen wurde. Rechtsgrundlage ist das Eigenheimrentengesetz, das am 04.07.2008 vom Bundesrat verabschiedet wurde und das mit seiner Veröffentlichung rückwirkend ab 01.01.2008 in Kraft trat. Die Grundzüge Aus bisher schon verfügbaren Riester-Anlageprodukten (etwa Banksparplänen, Fondsparplänen, privaten Rentenversicherungen, fondsgebundenen Rentenversicherungen, bestimmten Pensionsfonds) kann seit der Neuregelung der angesparte Betrag wahlweise bis zu 75 oder 100 Prozent entnommen werden, um damit zum Beispiel den Erwerb oder Bau einer eigenen Immobilie zu finanzieren. Zusätzlich wurden Bausparverträge und Darlehen zum Zwecke des Immobilienerwerbs in die Liste der Produkte aufgenommen, die als förderungswürdige Riester-Produkte zertifiziert werden können. Die Tilgung eines Baudarlehens kann damit ebenso gefördert werden wie zuvor ein Riester-Fondsparplan. Nur zertifizierte Produkte "Geriestert" werden kann nur mit entsprechend zertifizierten Produkten. Um das Zertifikat zu erhalten, müssen die Anbieter dafür sorgen, dass die Verträge bestimmte Voraussetzungen einhalten – z. B. die Beachtung von Informationspflichten gegenüber dem Kunden etwa über die Höhe der Verwaltungskosten und den Stand der Altersvorsorge. Neue zertifizierte Produkte (etwa Bausparverträge und Darlehen, aber auch Kombinationen von Vorsorge- und Darlehensverträgen) gibt es auf Grund einer Übergangsregelung seit November 2008. Geförderte Anlageziele Gefördert werden Kauf oder Errichtung einer inländischen, selbst genutzten Wohnimmobilie, die Tilgung eines dafür verwendeten Darlehens und der Kauf von mit einem Wohnrecht verbundenen Genossenschaftsanteilen. Nicht gefördert wird unter anderem der Kauf von Auslandsimmobilien (siehe unten: Änderung ab 2010), Ferienhäusern oder Vermietungsobjekten oder zum Beispiel die energetische Sanierung bestehender Gebäude. Höhe der Förderung Seit 2008 beträgt der staatliche Zuschuss für ein förderfähiges Riester-Produkt 154 Euro jährlich für den Förderberechtigten. Dazu kommen für jedes Kind, für welches Kindergeld gezahlt wird, noch einmal 185 Euro pro Jahr. Für ab 01.01.2008 geborene Kinder beträgt der Zuschuss 300 Euro im Jahr. Voraussetzung: Der Sparer zahlt mindestens vier Prozent seines Jahresbruttoeinkommens in den Riester-Vertrag ein. Bei geringeren Einzahlungen verringert sich die Zulage. Der geförderte Höchstbetrag beträgt pro Jahr 2.100 Euro. In dieser Höhe kann der Sparer einen Sonderausgabenabzug beim Finanzamt geltend machen. Anreize für junge Leute Zusätzlich zur Grundzulage von 154 Euro bekommen Personen unter 25 Jahren, die einen Riester-Vertrag abschließen, einen einmaligen Extrazuschuss von 200 Euro auf das Riester-Konto. Begünstigte Unmittelbar zulagenberechtigt sind alle unbeschränkt Steuerpflichtigen, die in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert sind. Berechtigt sind nicht nur beschäftigte Arbeitnehmer, sondern z. B. auch Empfänger von ALG I oder ALG II sowie etwa Bezieher von Kranken – und Vorruhestandsgeld. Auch Wehrpflichtige, Berufssoldaten, Beamte und Arbeitssuchende, die wegen vorhandenen Vermögens keine Leistungen beziehen, können "riestern". Neuerdings sind auch Personen unmittelbar berechtigt, die wegen voller Erwerbs- oder Dienstunfähigkeit eine Rente oder Versorgung bekommen. Diese muss aus einem der bisher schon begünstigten staatlichen Versorgungs-Systeme stammen; der Empfänger muss unmittelbar vor dem Rentenbezug pflichtversichert gewesen sein. Als mittelbar zulagenberechtigt bezeichnet man den Ehepartner eines Förderberechtigten, der den Mindestbetrag einzahlt. Gemeint sind Fälle, in denen beide Riester-Verträge besitzen, jedoch nur ein Partner förderberechtigt ist. Dauerhaft getrennt lebende Ehepartner kommen nicht in den Genuss der Förderung. Nicht begünstigt sind z. B. nicht rentenversicherungspflichtige Selbstständige, freiwillig gesetzlich Rentenversicherte, Studenten, versicherungsfreie geringfügig Beschäftigte, Angestellte und Selbstständige als Mitglieder einer berufsständischen Rentenversicherung (z. B. Apotheker). Solche Personen können jedoch Riester-Verträge ohne Förderung abschließen. Mindestkontostand für Entnahmen Zunächst konnte auch nach der Gesetzesänderung vom Riester-Konto nur dann Geld entnommen werden, wenn der Mindestkontostand bei 10.000 Euro lag. Diese Regelung entfiel am 01.01.2010. Besteuerung Riester-Produkte unterliegen der nachgelagerten Besteuerung. Das bedeutet: Während der Ansparphase fällt keine Steuer an. In der Rentenauszahlungsphase – diese beginnt je nach Vertrag zwischen dem 60. und dem 68. Lebensjahr – müssen eingezahlte Beträge und Zulagen zum persönlichen Steuersatz versteuert werden. Bei "Wohn-Riester" ist das Geld dann bereits in eine Immobilie geflossen – daher werden die geförderten Beträge und Zulagen auf einem fiktiven "Wohnförderkonto" verbucht. Zum Kontostand des Wohnförderkontos kommen jedes Jahr zwei Prozent fiktive Zinsen hinzu. Der Gesamtbetrag dient in der Auszahlungsphase als Besteuerungsgrundlage. Der Steuerzahler kann bei Beginn der Rentenauszahlungsphase wählen, ob er die Steuern gleich insgesamt bezahlen oder in monatlichen Raten über eine Zeit von 17 bis 25 Jahren abbezahlen möchte. Wählt er die Einmalzahlung, muss er nur 70 Prozent der Bemessungsgrundlage versteuern. Verkauft er das Haus innerhalb von 20 Jahren wieder, muss er jedoch den nicht versteuerten Betrag nachversteuern. Mit Erreichen des 85. Lebensjahres muss die Steuerzahlung beendet sein. Schädliche Verwendung Eine schädliche Verwendung liegt vor, wenn der Sparer das geförderte Ansparkapital für einen Zweck einsetzt, den der Gesetzgeber nicht fördern wollte – etwa für den Bau eines Hauses, das vermietet werden soll oder einer Ferienwohnung. Auch Verkauf oder Vermietung oder generell der Auszug aus dem mit Riester-Geldern erworbenen Eigenheim gelten als schädliche Verwendung. In derartigen Fällen kann der Betreffende sofort zur Entrichtung der Steuern herangezogen werden – bei Aufgabe der Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren ist das 1,5-fache des Wohnförderkontos zu versteuern, bei Nutzungsaufgabe innerhalb von 10 bis 20 Jahren wird nur der einfache Betrag des Wohnförderkontos besteuert. Die erhaltenen Zulagen und die durch den Sonderausgabenabzug entstandenen Steuervorteile sind zurückzuzahlen. Keine Auswirkungen hat zum Beispiel ein Verkauf der geförderten Wohnung, wenn der geförderte Geldbetrag innerhalb von vier Jahren wieder in eine andere selbst genutzte Immobilie (darunter kann auch ein Dauerwohnrecht in einer Seniorenwohnanlage fallen) investiert oder innerhalb eines Jahres in eine andere zertifizierte Altersvorsorge eingezahlt wird. Weitere Zulagen gibt es dann jedoch nicht. Wenn die Selbstnutzung der Immobilie vorübergehend zugunsten einer Vermietung aufgegeben wird, weil der Nutzer beruflich auswärts eingesetzt wird, gilt dies nicht als schädliche Verwendung. Allerdings muss die Selbstnutzung bis zur Vollendung des 67. Lebensjahres wieder einsetzen. Auch für Ehepartner gibt es Ausnahmen – so liegt keine schädliche Verwendung vor, wenn der Zulageberechtigte verstirbt und der Ehepartner innerhalb eines Jahres Eigentümer der Wohnung wird und diese selbst bewohnt. Ebenfalls liegt keine schädliche Verwendung vor, wenn der Zulageberechtigte krankheits- oder pflegebedingt die geförderte Wohnung nicht mehr bewohnt, sofern er Eigentümer dieser Wohnung bleibt, sie ihm weiterhin zur Selbstnutzung zur Verfügung steht und sie nicht von Dritten, mit Ausnahme seines Ehegatten, genutzt wird (§ 92a Abs. 3 Nr. 5 EStG). Im Jahr 2010 wurden die gesetzlichen Regelungen dahin geändert, dass auch selbstgenutzte Immobilien im EU/EWR-Ausland über Wohn-Riester gefördert werden. Das steuerlich geförderte Anlagevermögen kann also auch für deren Erwerb genutzt werden. Auch beim Umzug in das betreffende Land findet keine Rückforderung mehr statt. Förderschädlich ist weiterhin die Investition in Immobilien zum Beispiel in der Schweiz und der Türkei. Generell müssen auch mittelbar Zulageberechtigte mindestens den Sockelbetrag von 60 Euro im Jahr einzahlen, um in den Genuss von Zulagen zu kommen. Anfang 2012 wurde der Garantiezins für neu abgeschlossene Riester-Verträge von 2,25 Prozent auf 1,75 Prozent verringert. |
| Wohnbauförderung | subsidy for residential/ house building | |
| Wohnberechtigungsschein | residence permit | Der Wohnberechtigungsschein ist eine amtliche Bescheinigung, mit deren Hilfe ein Mieter nachweisen kann, dass er berechtigt ist, eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung ("Sozialwohnung") zu beziehen. Der Wohnberechtigungsschein wird vom Wohnungsamt der Gemeinde an Personen ausgestellt, deren Einkommen die Grenzen nach dem Wohnraumförderungsgesetz nicht übersteigt. Die Grenzen sind gemäß § 9 Wohnraumförderungsgesetz:
Die Bundesländer können abweichende Grenzen festlegen. Bei der Berechnung des Haushaltseinkommens (auch: Gesamteinkommen) werden die Jahreseinkommen aller Haushaltsmitglieder addiert. Unter dem Jahreseinkommen ist das Bruttoeinkommen zu verstehen, abzüglich der Werbungskosten und einer zehnprozentigen Pauschale für die Entrichtung der Einkommenssteuer und der gesetzlichen Sozialversicherungsbeiträge. Werden keine Beiträge für gesetzliche Sozialversicherungen gezahlt, können auch die Prämien für private Versicherungen in gewissen Grenzen abgezogen werden. Vom Gesamteinkommen des Haushalts sind neben Unterhaltsleistungen noch verschiedene Freibeträge abzuziehen (zum Beispiel für Schwerbehinderte, junge Ehepaare, Kinder unter zwölf Jahren). Bei einer gewissen Überschreitung der angegebenen Maximalbeträge des Gesamt-Haushaltseinkommens (20 Prozent, zum Teil weniger abhängig vom Bundesland) entfällt die Berechtigung. Es können Ausgleichszahlungen fällig werden; vgl. WoFG § 34. |
| Wohneigentumsquote | home ownership rate | Die Eigentumsquote besagt, welcher Anteil der Haushalte die eigene Wohnung bewohnt. In Deutschland liegt sie bei nur 43 Prozent, In den alten Bundesländern bei etwa 44,6 Prozent und in den neuen bei 34,8 Prozent. Damit ist die Wohneigentumsquote in Deutschland im europäischen Vergleich sehr niedrig. Der Durchschnitt innerhalb der Europäischen Union liegt bei 61 Prozent. Bei der Ermittlung der (deutschen) Wohneigentumsquote wird lediglich die selbstgenutzte eigene Wohnung erfasst. Man spricht von Eigentümerhaushalten. Über die tatsächliche Streubreite der Vermögenswerte von Immobilien in deutschen Haushalten macht diese Messgröße keine Aussagen. Das mittlerweile breit gestreute fremd genutzte Immobilieneigentum von Mieterhaushalten wird in die Berechnung der Wohneigentumsquote nicht einbezogen. Die Wohneigentumsquote variiert in der Regel nach Haushalts- und Wohnungsgrößen, Alter des Haushaltvorstandes, Familienstand und Zahl der Kinder. Von den deutschen Einpersonenhaushalten verfügen z. B. nur über 19 Prozent über eine eigene selbst genutzte Wohnung, von den Zwei-Personenhaushalten über 38 Prozent. Dagegen wohnen 48 Prozent der Drei-Personenhaushalte in ihren eigenen vier Wänden und 66 Prozent der Fünf-Personenhaushalte. In Bezug auf das Alter des Haushaltvorstandes ergibt sich folgende Struktur: Bei den 30- bis 40-Jährigen liegt der Eigentümeranteil bei 30,6 Prozent, bei den 50- bis 60-Jährigen dagegen bei 53,5 Prozent. Ebenso gibt es unterschiedliche Eigentumsquoten auf dem Lande und in der Stadt. Vor allem in den Großstädten über 500.000 Einwohner liegt sie sehr niedrig (zwischen 11 Prozent in Berlin und 19 Prozent in Dortmund). Großstädte werden von Singles bevorzugt. |
| WohneigFG | German law on subsidies for freehold flats | Abkürzung für: Wohnungseigentumsförderungsgesetz |
| Wohnfläche | living space; (residential) floor area; living area | Bei der Wohnfläche einer Wohnung handelt es sich um die Summe aller Grundflächen in den Räumen, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Diese Grundflächen werden jedoch bei bestimmten Flächen nur teilweise angerechnet. Wie im Einzelnen zu rechnen ist, ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung. Diese ist allerdings nur verpflichtend für nach dem Wohnraumförderungsgesetz geförderten Wohnraum anzuwenden. Zur anrechenbaren Grundfläche nach der Wohnflächenverordnung gehören:
Nicht angerechnet werden Treppen mit über drei Steigungen und die Treppenabsätze, sowie Mauervorsprünge mit mehr als 0,1 Quadratmeter Fläche. Nicht zur Wohnfläche gehören die Flächen von Zubehörräumen (z. B. Keller, Waschküchen, Heizungsräumen), sowie Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen (z. B. in der Regel Hobbyräume im Kellergeschoß) sowie Geschäftsräume. Die Wohnflächenverordnung, die am 01.01.2004 in Kraft trat, knüpft inhaltlich weitgehend an die außer Kraft getretene II. Berechnungsverordnung an. Die Wohnfläche spielt eine wichtige Rolle als Umlagemaßstab bei der Berechnung der auf die einzelnen Mieter eines Mehrfamilienhauses entfallenden Betriebskostenanteile. Stellt sich nach Abschluss eines Mietvertrages heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche geringer ist als die im Vertrag genannte, liegt ein Mangel der Mietwohnung vor. Auch ohne verringerte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung kann der Mieter eine Mietminderung durchführen, wenn die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent kleiner ist als im Mietvertrag vereinbart (BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. VIII ZR 295/03). Für Vermieter ist es daher besonders wichtig, von Anfang an auf eine korrekte Flächenangabe zu achten. Auch eine nachträgliche Verringerung der Wohnfläche stellt einen Wohnungsmangel dar (z. B. Reduzierung der Fläche einer Dachterrasse wegen Baumängeln um 50 Prozent = Mietminderung um 15 Prozent (AG Hamburg, Az. 46 C 86/05). Im Mai 2007 hat der Bundesgerichtshof betont, dass die mietvertragliche Zusage einer bestimmten Wohnfläche eine verbindliche Beschaffenheitszusage hinsichtlich des Mietobjektes dargestellt. Stellt der Vermieter nach Vertragsabschluss fest, dass die Wohnfläche größer ist als vereinbart, kann er damit keine Mieterhöhung begründen. Maßgeblich ist die vertraglich festgesetzte Wohnungsgröße (hier: tatsächlich 131,80 statt vertraglich 121,49 Quadratmeter). Nach dem Bundesgerichtshof gilt dies nicht für Abweichungen von mehr als 10 Prozent der Wohnfläche und für vertragliche Abweichungen, die auf arglistiger Täuschung beruhen (BGH, Az. VIII ZR 138/06, Urteil vom 23.05.2007). Auch beim Gewerbemietvertrag ist nach Ansicht einiger Gerichte eine Mietminderung möglich, wenn die Wohnfläche um mehr als zehn Prozent geringer ist als im Vertrag angegeben (OLG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2004, Az. I-10 U 77/04). Im Jahr 2009 traf der Bundesgerichtshof mehrere wichtige Entscheidungen zum Thema Wohnfläche: Im Urteil vom 29.04.2009 (Az. VIII ZR 142/08) entschied der BGH, dass Mieter den Mietvertrag fristlos kündigen dürfen, wenn sich nach drei Jahren Mietzeit herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche um 22 Prozent kleiner ist als im Vertrag angegeben (77 statt der vereinbarten 100 Quadratmeter). Dies gilt nicht, wenn der Mieter schon bei Vertragsschluss feststellt, dass eine Abweichung von über Im Urteil vom 22.04.2009 (Az. VIII ZR 86/08) beschäftigte sich der BGH mit der Frage, nach welcher Berechnungsvorschrift die Flächen von Terrassen, Balkonen und Dachschrägen in die Wohnflächenberechnung einzubeziehen sind. Je nach angewendeter Vorschrift kommt man zu unterschiedlichen Ergebnissen. Der Gerichtshof betonte, dass der Begriff "Wohnfläche" auch bei frei finanziertem Wohnraum grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen auszulegen sei. Demnach sei die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der Zeit vor dem 01.01.2004 aufgrund der §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) und für Mietverhältnisse jüngeren Datums nach der ab 01.01.2004 geltenden Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln. Dies gilt nicht, wenn die Parteien eine abweichende Vereinbarung getroffen haben oder am jeweiligen Ort ein anderes Verfahren üblich ist. Im verhandelten Fall ging es um einen Mietvertrag von 2003. Zur Anwendung kam § 44 Abs. 2 der II. BV. Damit konnte der Vermieter die Fläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte auf die Wohnfläche anrechnen. Nach der von der Vorinstanz angewendeten DIN 283 (üblich bis 1983) wären maximal 25 Prozent anrechenbar gewesen. Nach § 4 Nr. 4 WoFlV sind solche Flächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit 25 Prozent anzurechnen. Werden im Formularmietvertrag hinsichtlich der Wohnfläche unklare Begriffe verwendet, geht dies zu Lasten des Vermieters. So entschied der BGH im Fall um eine Dachgeschosswohnung, bei der eine "Mietraumfläche" von 61,5 Quadratmeter vereinbart worden war. Tatsächlich lag die Wohnfläche bei 54,27 Quadratmetern. Nach dem BGH war hier davon auszugehen, dass die Wohnfläche gemeint sei. Es liege damit nach der Wohnflächenverordnung eine Flächenabweichung von über zehn Prozent vor, weshalb eine Mietminderung gerechtfertigt wäre (Urteil vom 21.10.2009, Az. VIII ZR 244/08). Wird die Wohnfläche einer Mietwohnung in einer Zeitungsannonce falsch und überhöht angegeben, kann für den Mieter die Möglichkeit zur Mietminderung bzw. zur Rückforderung zuviel gezahlter Miete eröffnet sein. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23.6.2010 hervor. Im konkreten Fall war die Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung in der Annonce mit ca. 76 m² angegeben worden. Dies entsprach der Angabe in einer Grundriss-Skizze, die bei der Besichtigung übergeben wurde. Im Mietvertrag selbst wurde die Wohnungsgröße nicht erwähnt. Der neue Mieter fand heraus, dass die Wohnfläche bei nur 53 m² lag. Nach dem BGH lässt die fehlende Vereinbarung im Mietvertrag nicht darauf schließen, dass die Vertragspartner die Frage der Wohnfläche offen lassen wollten (Az. VIII ZR 256/09). |
| Wohnflächenangaben in der Werbung | information on residential floor area given in advertising | Gibt der Anbieter Wohnflächen an, was nicht sein muss, sollten diese richtig bezeichnet sein. Generell gilt für die Berechnung von Wohnflächen, dass – vom öffentlich geförderten Wohnungsbau abgesehen – zurzeit keine gesetzliche Regel existiert, die eine bestimmte Berechnungsart verlangt. So kann sowohl nach DIN-Norm, als auch nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) gerechnet werden. Die Gerichte wenden aber auch im freifinanzierten Wohnungsbau immer mehr die Wohnflächenverordnung als Maßstab an. Vorteilhaft ist es, wenn bei Flächenangaben im Exposé angegeben ist, nach welcher Norm oder Verordnung die Flächenermittlung erfolgte. |
| Wohnflächenberechnung | calculation of residential floor area(s) | |
| Wohnflächenverordnung (WoFlV) | German ordinance on living space/(residential) floor area | Die Wohnflächenverordnung ist eine im Zusammenhang mit der Aufhebung des II. Wohnungsbaugesetzes stehende Nachfolgeverordnung des Teils der II. Berechnungsverordnung, der sich auf die Berechnung der Wohnfläche bezieht. Die Wohnflächenverordnung trat am 01.01.2004 in Kraft und muss lediglich angewendet werden bei der Ermittlung von Wohnflächen für Wohnungen, die nach dem Wohnraumförderungsgesetz (WoVG) öffentlich gefördert werden. Nach § 10 des WoVG muss die Größe der zu fördernden Wohnung entsprechend ihrer Zweckbestimmung angemessen sein. Nach § 19 WoVG ist die Wohnfläche die Summe der anrechenbaren Grundflächen der ausschließlich zur Wohnung gehörenden Räume. Zur Wohnfläche gehören nach der Wohnflächenverordnung auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, sowie Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich räumlich mit einer Wohnung verbunden sind. Nicht zur Wohnfläche gehören Geschäftsräume und Räume, die den bauordnungsrechtlichen Anforderungen für eine Wohnnutzung nicht genügen. Die Wohnflächenverordnung gilt bundesweit, obwohl die Regelungskompetenz bei den Bundesländern liegt. Die Bundesländer bestimmen allerdings in Rahmenrichtlinien, welche Wohnungsgrößen nicht überschritten werden sollen, damit eine Förderung möglich ist. So ergibt sich aus den Förderrichtlinien des Landes Schleswig Holstein eine Größenbeschränkung
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| Wohnförderkonto | fictitious account used for calculating the income tax on a home ownership pension | |
| WohnGB | German Housing Code | Abkürzung für: Wohnungsgesetzbuch |
| Wohngebäudeversicherung | householder's comprehensive insurance | |
| WohnGebBefrG | law on the exemption of charges for the construction of residential housing | Abkürzung für: Gesetz über Gebührenbefreiung beim Wohnungsbau vom 30.05.1953 |
| Wohngebiete (nach BauNVO) | residential areas/ housing areas/ residential zones in accordance with the German ordinance on land usage | Wohngebiete können in Flächennutzungsplänen dargestellt werden, müssen aber – soweit eine Wohnnutzung im Vordergrund stehen soll – in Bebauungsplänen verbindlich festgesetzt werden. Wohngebietsarten sind nach der Baunutzungsverordnung das Kleinsiedlungsgebiet, das reine Wohngebiet, das allgemeine Wohngebiet und das besondere Wohngebiet. Art der baulichen Nutzung:
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| Wohngeld | accommodation/ rent/ housing allowance; housing assistance | Das Wohngeld ist ein staatlicher Zuschuss für sozial schwache Mieter (Mietzuschuss) und Eigenheimer (Lastenzuschuss). Es differiert nach Gemeindegrößenklasse, Familiengröße und Qualitätsklasse der bewohnten Wohnung. Die Zahlung von Wohngeld hängt von drei Faktoren ab:
Auf Wohngeld besteht Rechtsanspruch, wenn die Voraussetzungen für die Wohngeldberechtigung vorliegen. Das Wohngeldsondergesetz, das nur für die neuen Bundesländer gilt, sieht gegenüber den Regelungen des Wohngeldgesetzes abweichende Wohngeldhöhen vor. Vorab muss immer ein Antrag gestellt werden, der nach Bewilligung alle 12 Monate neu gestellt werden muss. Anträge erhalten Sie bei der örtlichen Wohngeldstelle der Gemeinde-, Stadt- oder Kreisverwaltung. Das Wohngeld ist nicht mit dem Hausgeld zu verwechseln, das Wohnungseigentümer für die gemeinschaftliche Verwaltung zahlen müssen. Ratschläge und Hinweise finden Sie auf der Internetseite des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, www.bmvbs.de. |
| Wohngemeinschaft | flat sharing | Zweckgemeinschaft mehrerer Personen, die gemeinsam in einer Wohnung leben. Es gibt drei mögliche Konstruktionen:
Der Hauptmieter schließt den Mietvertrag mit dem Vermieter und untervermietet einzelne Räume. Der Hauptmieter ist dann in einer starken Position gegenüber den Untermietern, denen er ggf. kündigen kann. Es besteht keine Vertragsbeziehung zwischen Untermietern und Vermieter (=Wohnungseigentümer). Der Hauptmieter muss für Miete und Nebenkosten geradestehen und ist für deren pünktliche Zahlung verantwortlich. Vorteile: Einzelne Bewohner können ggf. einzeln (gegenüber dem Hauptmieter) kündigen und ausziehen. Hauptmieter kann "Störenfried" kündigen. Nachteil: Wenn Hauptmieter kündigt oder gekündigt wird, ist WG beendet. Wenn Hauptmieter z.B. Stromrechnung nicht bezahlt, wird allen der Strom abgestellt. Alternative 2: Alle unterschreiben einen Mietvertrag gemeinsam. Bezüglich der Miete, der Nebenkosten und eventueller weiterer Ansprüche haften alle als Gesamtschuldner, d.h. jeder muss notfalls für den gesamten Betrag der Forderungen (d.h. z.B. die gesamte Wohnungsmiete) geradestehen. Der Vermieter kann sich aussuchen, an wen er sich notfalls klageweise wendet. Die Bewohner haben untereinander Ausgleichsansprüche. Vorteil: Kein Hauptmieter. Nachteile: Mietvertrag kann nur durch alle gemeinsam gekündigt werden. Führt zu Streitigkeiten, da oft ein Bewohner kündigen möchte und andere bleiben wollen. Da eine WG auch als "Gesellschaft bürgerlichen Rechts" betrachtet wird, kann in manchen Fällen eine Kündigung durch einen Einzelmieter nach § 723 BGB erfolgen ("Kündigung durch Gesellschafter"). Der Vermieter kann nur allen gemeinsam kündigen und die Kündigung nicht auf Gründe stützen, die vor Eintritt der letzten WG-Bewohner entstanden sind. Alternative 3: Vermieter schließt mit allen Mietern separate Verträge über ihr jeweiliges (Schlaf-) Zimmer. Alle zahlen ihre Miete getrennt. Die Verträge beinhalten Mitbenutzungsrechte für Küche, Bad, Flur, Wohnzimmer. Vorteil: Mieter können separat kündigen und gekündigt werden. Nachteil: Die WG hat kein Mitspracherecht, wer einzieht. Komplizierte Vertragskonstruktion mit der Gefahr der Überreglementierung. Qualifizierte Zeitmietverträge oder Verträge mit befristetem gegenseitigem Verzicht auf das Recht der ordentlichen Kündigung widersprechen dem Zweck einer Wohngemeinschaft und führen mit fast an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu Problemen oder gar kostenintensiven Gerichtsverfahren. – Kündigungswillige WG-Mieter kommen dabei oft auf die Idee, einfach keine Miete mehr zu zahlen, um selbst außerordentlich gekündigt zu werden. Der Vermieter hat in diesem Fall Schadenersatzansprüche wegen entgangener Mietzahlung zumindest bis zur Neuvermietung der Wohnung. Empfehlung: Abwandlung von Alternative 2.: Mietvertrag mit allen Mietern gemeinsam als ausdrücklicher "WG-Mietvertrag". Auszug einzelner Mieter gestattet. Neuvermietung des Zimmers möglich. Mieterauswahl durch Bewohner, aber mit Mitspracherecht des Vermieters. Gesetzliche Kündigungsfrist. Diese Variante kommt beiden Seiten zugute. |
| Wohnmedizin | environmental medicine | Die Wohnmedizin beschäftigt sich mit den Einflussfaktoren auf das physische und psychische Wohlbefinden des Menschen in seiner Wohnung. Hierbei sind die objektiven Gegebenheiten (zum Beispiel Art des Baus und der Einrichtung) sowie das subjektive Verhalten des Menschen (zum Beispiel Lüftung, Reinigung, Tierhaltung) zu berücksichtigen. Untersuchungsgegenstand der Wohnmedizin ist die Interaktion von Raumausstattung, Bausubstanz und Bauumgebung (chemische, physikalische, biologische Faktoren) mit menschlichen Erfordernissen und Bedürfnissen. Hierbei erscheinen die physiologischen, medizinischen Grunderfordernisse nur als Basis des wohnmedizinischen Aufgabenspektrums. Ausführliche Gebrauchsanleitungen bekommt man vom Elektrorasierer bis zum Kraftfahrzeug. Für die Wohnung hingegen, einem "Gebrauchsartikel", der uns ein ganzes Leben lang begleitet, in der wir die meiste Zeit unseres Lebens verbringen, gibt es keine oder nur unzulängliche Hinweise zur Nutzung. Wir wissen durch medizinische Untersuchungen, dass durch den Aufenthalt in Gebäuden mit unzulänglichen Bauweisen und unhygienischen Ausbaumaterialien schwere Gesundheitsstörungen und Erkrankungen auftreten können und dass selbst falsches Verhalten in baulich an sich nicht zu beanstandenden Wohnungen negative Effekte auf die Gesundheit hat. Eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst die Gesundheit des Menschen in seiner Wohnung und in sonstigen Innenräumen. Hierbei sind Raumklima und die Beeinflussung durch Schallwellen diejenigen Faktoren, welche uns am meisten offensichtlich werden. |
| Wohnpsychologie | environmental psychology | Die Wohnpsychologie beinhaltet die Aspekte des Wohnens aus psychologischer Sicht. Jeder Mensch hat individuelle Ideen und Wünsche zu seiner Wohnung und Wohnumwelt. Kriterien des Umweltwertes für das Individium sind:
Wohnung und Wohnumgebung sollen negativen Stress vermeiden und positiven Stress („Eustress“) bei Bedarf erlebbar machen. Religion und Völkerglaube können die Architektur eines Kulturkreises auch aus psychologischer Sicht wesentlich beeinflussen. |
| Wohnräume | living space; living area; living quarters | Ein Wohnraum ist eine abgeschlossene Wohneinheit, die der Wohnnutzung dient. Zu den Wohnräumen einer Wohnung zählen alle Räume mit mindestens 6 Quadratmetern, sofern sie zu Wohnzwecken bestimmt sind, einschließlich der Küchen. Küchen (sowohl Koch- als auch Wohnküchen) müssen im Bauplan als solche ausgewiesen werden. Wohnräume zwischen 6 und 10 Quadratmetern werden im Verkehr häufig als halbe Zimmer bezeichnet. Bauordnungsrechtlich gibt es bestimmte Anforderungen an Wohnräume. Sie dürfen eine bestimmt Mindesthöhe nicht unterschreiten. Nebenräume sind Dielen, Abstellräume, Windfänge, Baderäume, Toiletten, wobei hier keine Größenbeschränkung gilt. Sie zählen zur Wohnfläche. Zubehörräume dagegen sind Räume außerhalb der Wohnung, die aber entweder der Wohnung zugewiesen sind oder vom Wohnungsbesitzer mitbenutzt werden können. Hierzu zählen Keller- und Speicherabteile, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen. |
| Wohnraumförderung durch Bundesländer und Bund | federal and state subsidies for residential accommodation | Auch nach Beendigung der Förderung durch die Eigenheimzulage können bestimmte Bauherren für ihr Eigenheim gegebenenfalls die Wohnbauförderung durch ihr Bundesland in Anspruch nehmen. Rechtsgrundlage ist das Wohnraumfördergesetz, das das II. Wohnungsbaugesetz abgelöst hat. Voraussetzung ist, dass bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten werden (§ 9 WoFG). Zuständig für die Förderung sind die Bundesländer. Die Förderung kann bestehen in der Zurverfügungstellung von zinslosen oder zinsverbilligten Baudarlehen, Zusatzdarlehen für kinderreiche Familien und Aufwendungsbeihilfen (Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse). Die Förderung beschränkt sich nicht nur auf den Wohnungsbau, Nutzungsänderungen an Gebäuden oder den Ausbau zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums, sondern kann auch gewährt werden für den Ankauf einer Wohnimmobilie aus dem Bestand und deren Modernisierung. Weitere Fördermöglichkeiten gewährt der Bund über die KfW Programme (KfW-Wohnungseigentumsprogramm, KfW-Programm Ökologisch Bauen, KfW-CO2-Gebäude-Sanierungsprogramm, KfW-Programm Wohnraum Modernisieren, KfW-Programm Solarstrom Erzeugen). |
| Wohnraumförderungsgesetz | regulations on the promotion of residential housing in Germany | Am 01.01.2002 trat das "Gesetz zur Reform des Wohnungsbaurechts" ("Wohnraumförderungsgesetz") in Kraft. Nach § 9 Abs. 3 konnten die Bundesländer das Inkrafttreten dieses neuen Gesetzes auf den 01.01.2003 verschieben. Gleichzeitig wurde das II. Wohnungsbaugesetz im Hinblick auf die künftigen Fördermaßnahmen aufgehoben. Aufgehoben wurde auch das Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz. Änderungen erfuhren unter anderem das Wohnungsbindungsgesetz, die Neubaumietenverordnung, das Wohngeldgesetz und die II. Berechnungs-Verordnung (II. BV). Teile der II. BV wurden auf der Grundlage des Im Zuge der Föderalismusreform ist auch die Kompetenz der Wohnraumförderung im Jahre 2006 auf die Bundesländer übergegangen. Verbunden damit war auch der Rückzug des Bundes aus der Zurverfügungstellung von Fördermitteln, sieht man von Ausgleichbeträgen ab, die noch bis 2013 bezahlt werden. Allerdings haben nur wenige Bundesländer von ihrer Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht, so dass die Förderungsmaßnahmen überwiegend auf dem Bundesgesetz beruhen. Die Konzeption des Wohnraumfördergesetzes des Bundes wurde in die Ländergesetze weitgehend übernommen. Ziel ist auch in den Ländergesetzen die Unterstützung von Haushalten, die sich am Markt nicht angemessen mit Wohnraum selbst versorgen können. Zu den Bundesländern, die ein eigenes Wohnraumförderungsgesetz verabschiedet haben, zählen Bayern (zum 01.05.2007), Schleswig-Holstein (zum 01.07.2009) und Niedersachen (zum 05.11.2009). Gefördert wurden und werden der Wohnungsbau, der Ersterwerb und die Modernisierung von Wohnraum. In den Förderbereich werden ferner der Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum auf der Grundlage von Kooperationsverträgen und der Erwerb bestehenden Wohnraums mit einbezogen. Die Förderung erfolgt durch Fördermittel und Bereitstellung von Bürgschaften, teilweise auch durch Zurverfügungstellung verbilligten Baulands. Nach wie vor sind Einkommensgrenzen für die Förderung zu beachten. Neu ist das Institut des Kooperationsvertrages, den die Gemeinden mit den Eigentümern von Wohnraum abschließen können. Gegenstände sind insbesondere die Begründung von Belegungsrechten zugunsten der Gemeinde einschließlich der im Rahmen der Förderung zu vereinbarenden Bindung an eine "höchstzulässige Miete". Gegenstand kann auch die Übernahme von wohnungswirtschaftlichen, baulichen und sozialen Maßnahmen sein, die der Verbesserung des Wohnumfeldes, der Behebung sozialer Missstände und der Quartiersverwaltung dienen. Es soll damit vor allem einer Ghettobildung von sozialschwachen Bevölkerungsschichten entgegen gewirkt werden. |
| Wohnraumnachfrage | housing demand | Wohnungsbedarfsprognose Wohnraum ist ein langfristiges Konsumgut. Da stellt sich die Frage, wie weit in die Zukunft Wohnraumversorgungspläne reichen können. Da die Planungshoheit bei den Gemeinden liegt, setzt sich die Gesamtplanung national aus einer riesigen Anzahl von Einzelplanungen zusammen. Erforderlich sind deshalb Instanzen, die den Gemeinden auf der Grundlage von Landesentwicklungs- und Regionalplänen die Orientierungshilfen geben. Die Entwicklung und politische Steuerung der Nachfrage nach Wohnraum ist problematisch, zumal die Wanderbewegungen und die natürliche Bevölkerungesentwicklung bei der Wohnungsbedarfsprognose in die Betrachtung mit einbezogen werden sollen und die Siedlungsaktivitäten nicht nach einheitlichen Schemata ablaufen, sondern eher unterschiedliche Gemeindeinteressen im Vordergrund stehen. Auch die für den Wohnungsbau zuständigen Akteure (Bauträger, Wohnungsunternehmen, private Bauherren) haben unterschiedliche Investitionshorizonte. Der Entscheidungshorizont eines Bauträgers liegt bei etwa vier Jahren. Seine Entscheidungsgrundlage ist die jeweils aktuelle Marktlage. Ähnlich geht es Immobilienentwicklern, die allerdings wegen der zu ihrem Aufgabenbereich gehörenden Verwertungsanalysen längerfristig denken müssen. Langfristige Perspektiven sind für das Handeln der Hauseigentümer, der Objektmanager und der Verwalter ausschlaggebend. Sie wollen ja auch noch in zehn Jahren im Geschäft bleiben. Bei einer Lebensdauer von Wohngebäuden von 80 bis 100 Jahren bietet ein Wohnhaus ein Zuhause für vier bis fünf 5 Wohngenerationen. Alle 20 bis 25 Jahre sind größere Investitionsentscheidungen zu reffen. Am Ende der Kette steht der Rückbau bzw. das Redevelopment oder die Revitalisierungsentscheidung. Determinanten der Wohnraumnachfrage Die langfristige Entwicklung der Wohnungsnachfrage hängt von einer Reihe von Determinanten (Bestimmungsgründen) ab. Hierzu gehören die natürliche Bevölkerungsbewegung sowie die Wanderungsbewegung. Zur natürlichen Bevölkerungsbewegung zählen
Hinsichtlich der Bilanz zwischen Geburten und Todesfällen ist für Deutschland eine Abnahme der Geburten, aber auch eine (geringere Abnahme) der Todesfälle zu verzeichnen. Die Zahl der Geburten betrug 2011 663.000, die Zahl der Todesfälle 852.000. Allerdings hat nicht jede Geburt eine Nachfrage nach größerem Wohnraum zur Folge. Die steigende Lebenserwartung führt auch nicht zu einer Wohnraumnachfrage, da in vielen Fällen nicht die Wohnung, sondern ein Altenheim, eine Seniorenresidenz oder ein Pflegeheim einer Wohnung vorgezogen wird. Während die Zahl der Eheschließungen in den letzten zehn Jahren geringfügig abnahm (um ca. 1,3 Prozent), stieg die Zahl der Ehescheidungen beachtlich (ca. 12,3 Prozent). Daraus ergibt sich, dass die scheidungsbedingte Wohnraumnachfrage nicht unerheblich ins Gewicht fällt. Hinzu kommen die statistisch nicht erfassten Fälle von getrennt lebenden Ehepartnern. Zu berücksichtigen ist auch, dass die Lebenserwartung kontinuierlich steigt. Die Zahl der Eheschließungen nimmt tendenziell ab. Bei der Wanderungsbewegung spielen unterschiedliche Ursachen eine Rolle, nämlich
Nach dem Asylbewerber-Gesetz steht den Asylbewerbern eine sogenannte Regelleistung zu. Das Bundesverfassungsgericht hat in einem Urteil vom Juli 2012 die an Asylbewerbern zu zahlenden Unterhaltsleistungen denen von Arbeitslosengeld-II-Empfängern faktisch gleichgestellt. Das bedeutet, dass Asylbewerber einen entsprechenden Anspruch auf Wohnraum haben. Die Aus- und Einwanderungen sind häufig berufsbedingt. Der Wanderungssaldo ist in den letzten zehn Jahren überwiegend positiv. Im Schnitt betrug er jährlich 92.849. Bei den Bundeländern steht Berlin an der Spitze der Wanderungsgewinnler, gefolgt von Bayern und Schleswig Holstein. Der größte Verlierer ist Nordrhein-Westfalen. Die Bevölkerungszahl Deutschlands ist erstmals seit 2002 durch Zuwanderungen im Jahr 2011 wieder gestiegen. |
| Wohnrecht | right of residence | |
| Wohnsitz | (place of) residence; domicile; legal residence; permanent abode | Der Wohnsitz ist der Lebensmittelpunkt eines Haushaltes beziehungsweise einer Familie. Er wird durch die Meldebehörden der Gemeinden registriert. Die rechtliche Grundlage bildet das Melderechtsrahmengesetz. Danach ist jeder, der eine Wohnung bezieht, verpflichtet, sich bei der Meldebehörde anzumelden. Diese hat die Möglichkeit, zur Überprüfung der Angaben Auskünfte beim Eigentümer der Wohnung über den neuen Mieter einzuholen. „Hat ein Einwohner mehrere Wohnungen im Inland, so ist eine dieser Wohnungen seine Hauptwohnung“ (§ 12 des Melderechtsrahmengesetzes). Es handelt sich um den sogenannten „Hauptwohnsitz“. Der weitere Wohnsitz des Einwohners – soweit dieser sich im Inland befindet, ist der Zweitwohnsitz. Soweit Einwohner – in der Regel beruflich bedingt - zur Vermeidung größerer Strecken zwischen Familie und Arbeitsplatz einen weiteren Wohnsitz benötigen, handelt es sich dabei um einen „Nebenwohnsitz“, auch als Zweitwohnsitz bezeichnet. Die Wohnsitzerfassung ist Grundlage für die Bevölkerungsstatistik des Statistischen Bundesamtes. Das Melderechtsrahmengesetz wird zum 1. November 2015 durch das Bundesmeldegesetz abgelöst. Dadurch wird das Melderecht vereinheitlicht. Vermieter müssen dann auch wieder – wie bereits vor einigen Jahren – ihren Mietern den Einzug innerhalb von zwei Wochen schriftlich bestätigen. |
| Wohnstift | residential home for the elderly | Wohnstifte sind Einrichtungen, die älteren Menschen ermöglichen, unter Wahrung ihrer Selbstbestimmung den Lebensabend in einer freundlichen, naturnahen Umgebung verbringen zu können. Ein Wohnstift enthält neben Wohnungen auch Gemeinschaftsräume (Hobbyräume, Cafeteria). Neben Standardleistungen für ein und zwei Personen werden zusätzliche Wahlleistungen angeboten. Für Besucher stehen häufig Gästezimmer zur Verfügung. Teilweise sind hauswirtschaftliche Dienste im Grundpreis ebenso wie das Frühstück enthalten. Wahlleistungen werden zusätzlich abgerechnet. Manche Wohnstifte übernehmen für Bewohner des Wohnstiftes im Bedarfsfall auch Pflegeleistungen. Wohnstifte haben nicht den Charakter eines Pflegeheims. Die Preise richten sich nach Größe, Ausstattung der Wohnung und den angebotenen Diensten. Die Größe soll so bemessen sein, dass der Bewohner genügend Bewegungsspielraum hat (für eine Person 40 – 50 m2, für 2 Personen 50 – 60 m2 jeweils einschließlich Küche oder Kochnische). Abgesichert werden die Wohnrechte durch Vertrag (Dauermietvertrag) oder, wenn der Bewohner Finanzierungsmittel zur Verfügung stellt, durch ein Wohnungsrecht. |
| Wohnumgebungszufriedenheit | level of satisfaction with the residential environment | Unter Wohnumgebungszufriedenheit versteht man das Maß der Entsprechung zwischen der erwarteten und der tatsächlich vorhandenen Wohnumgebung. Hierbei sind eine Vielzahl von Faktoren von Bedeutung: natürliche Umgebung, Lärm, Klima, Luftverunreinigungen, Bedarf an Einrichtungen, Verkehrsanbindung, Nähe des Arbeitsplatzes, Naherholungsmöglichkeiten und Beziehung zu den Nachbarn. |
| Wohnung | residence; habitation; dwelling; flat | Wohnung ist ein wirtschaftliches Gut, das das menschliche Bedürfnis eines "Daches über dem Kopf" befriedigt. Es genügt darüber hinaus kulturellen, gesundheitlichen, sozialen und technischen Ansprüchen der Wohnungsnutzer. Teilweise sind Wohnungsstandards durch den Gesetzgeber (Bauordnungsrecht) vorgegeben, teilweise entsprechen sie einer Übereinkunft von Fachleuten, die sie definieren. So ist nach DIN 283 Blatt 1 unter einer Wohnung die Summe aller Räume zu verstehen, die die Führung eines Haushalts ermöglichen. Darunter muss sich eine Küche oder ein Raum mit Kochgelegenheit befinden. Nach den Landesbauordnungen muss außerdem jede Wohnung von anderen Wohnungen und fremden Räumen baulich abgeschlossen sein und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus, einem Flur oder Vorraum haben. Jede Wohnung, die heute gebaut wird, muss über ein WC und ein Bad mit Badewanne oder Dusche verfügen. Von den Größenverhältnissen her betrachtet, wurde in der früheren Statistik zwischen Klein-, Mittel- und Großwohnungen unterschieden (klein: bis 65 Quadratmeter Wohnfläche, mittel: zwischen 65 Quadratmeter und 90 Quadratmeter, groß: über 90 Quadratmeter). Eine Sondergröße bildeten die Kleinstwohnungen bis 45 Quadratmeter Wohnfläche. Diese Größeneinteilung ist überholt. Als repräsentative Normgröße, die die Gesamtheit des marktwirksamen Mietwohnungsbestandes repräsentiert, gilt nach dem RDM-Preisspiegel (seit 2005 IVD-Preisspiegel) die 70 Quadratmeter Wohnung (siehe Normobjekt). Steuerrechtlich muss eine Wohnung 23 Quadratmeter nutzbarer Fläche umfassen, um als Wohnung anerkannt zu werden. In der Vergangenheit gab es Überlegungen, die Wohnung zu einem "meritorischen Gut" zu erklären. Das bedeutet, dass von der Befriedigung eines subjektiven Wohnbedürfnisses abstrahiert wird – das im Einzelfall sehr niedrig angesiedelt sein kann. Es kommt vielmehr auf einen definierten objektiven Wohnbedarf an, der im Interesse der Gesundheit der Bevölkerung ein bestimmtes Wohnkonsumniveau vorschreibt. Insoweit besteht ein Verpflichtungsanspruch an die Haushalte hinsichtlich ihrer nachgefragten Wohnnutzung. So darf eine Überbelegung der Wohnung etwa durch übermäßige Untervermietung nicht stattfinden. Die Wohnung wurde in der Vergangenheit auch als "Sozialgut" definiert, wobei allerdings der Sinn verschwommen bleibt. Soweit die Wohnung einem Haushalt als sozialer Einheit zur Daseinsverwirklichung dient, ist dagegen nichts einzuwenden. Sofern aber damit der Gedanke verbunden wird, die Wohnnutzung sei von wirtschaftlichen Interessenlagen abzukoppeln und damit auch generell unterhalb kostendeckender Marktpreise zur Verfügung zu stellen, kann dies nur vorübergehend und in Ausnahmezeiten (etwa der Zeit kurz nach dem 2. Weltkrieg) gelten. Die Konsequenz der aus einer solchen Haltung heraus praktizierten Wohnungspolitik zeigte sich offen im Schicksal des Wohnungsbestandes der früheren DDR. Während die Wohnung im vorindustriellen Zeitalter gleichzeitig Produktionsstätte war, fand im Zuge der industriellen Revolution eine Trennung von Wohnen und Arbeiten statt. Dies führte im weiteren Verlauf auch städteplanerisch zu einer funktionalen Trennung in Wohn- und Gewerbegebieten. Dies wurde vor allem durch die Charta von Athen (1933) als Zielvorstellung proklamiert. Heute gehen die städtebaulichen Konzepte umgekehrte Wege. Es geht zur Vermeidung bzw. Verringerung von Verkehrswegen im Interesse der Umwelt um Mischung der Funktionen. Die künftige Entwicklung wird im Rahmen der "Neuen Ökonomie" dadurch geprägt sein, dass die strenge Unterscheidung zwischen Wohnen und Arbeiten erheblich relativiert wird. Bestandteil künftiger Wohnungen wird zunehmend ein privat und geschäftlich zu nutzender virtueller Kommunikationsraum als Verbindungsstelle nach außen sein. Die demographische Entwicklung führt sukzessive zu einer weiteren Änderung der Wohnbedürfnisse. Der Anteil der alten Bevölkerung steigt ständig. Hinter dem Schlagwort "altersgerechte Wohnungen" verbergen sich mittlerweile viele Initiativen. Zum einen geht es darum, Wohnungsbestände an die neuen Anforderungen an altengerechtes Wohnen anzupassen. Zum anderen ist bei der Planung neuer Wohnanlagen darauf zu achten, dass sie auf Dauer eine gute Durchmischung von Haushalten verschiedener Altersgruppen ermöglichen und damit Segregationserscheinungen entgegenwirken. |
| Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch | register of freehold flats and part ownership | Auf der Grundlage einer Teilungserklärung oder eines Teilungsvertrages nach dem WEG legt das Grundbuchamt von Amts wegen so genannte Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher an, die in Aufbau und Inhalt im Wesentlichen dem herkömmlichen Grundbuch entsprechen. Es enthält auf dem Deckblatt den zusätzlichen Hinweis "Wohnungsgrundbuch" (bei Nichtwohnräumen "Teileigentumsgrundbuch"). Im Bestandsverzeichnis wird jeweils der Miteigentumsanteil an dem Grundstück eingetragen mit dem Vermerk: "verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. x bezeichneten Wohnung im 1. Obergeschoss. Für jeden Anteil ist ein besonderes Grundbuchblatt angelegt (Blatt 345-355)". Außerdem wird vermerkt, dass der hier eingetragene Miteigentumsanteil durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist. Ebenfalls im Bestandsverzeichnis werden etwaige Veräußerungsbeschränkungen (Zustimmungserfordernisse des Verwalters) eingetragen. Die Abteilungen I, II und III entsprechen im Übrigen dem normalen Grundbuchaufbau. Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Grundakte des Grundbuchs. |
| Wohnungsabnahmeprotokoll | certificate of acceptance of a flat | Kurz vor dem Auszug des Mieters aus der Wohnung schriftlich verfasster Bericht über deren Zustand. Das Wohnungsabnahmeprotokoll wird von Vermieter und Mieter unterzeichnet und gibt dem ehemaligen Mieter Rechtssicherheit gegenüber finanziellen Nachforderungen des Vermieters. Für Schäden, die ins Abnahmeprotokoll nicht aufgenommen wurden, muss der Mieter nicht mehr einstehen. Im Abnahmeprotokoll werden auch die Zählerstände (Strom, Gas usw.) vermerkt. Der Vermieter kann sich im Nachhinein nicht darauf berufen, dass bestimmte Schäden bei der Abnahme nicht erkennbar waren. Ist eine Wohnungsübergabe im Beisein des Vermieters oder seines Beauftragten nicht möglich, kann der Mieter einen Fachmann (Malermeister etc.) hinzuziehen und diesen eine Beschreibung des Wohnungszustandes unterschreiben lassen. Weder Mieter noch Vermieter haben Anspruch auf Ersatz der Kosten für einen Sachverständigen, wenn für die Begutachtung der Wohnung keine besonderen Fachkenntnisse nötig sind und jeder beliebige neutrale Zeuge über deren Zustand ausreichend Auskunft geben kann. |
| Wohnungsabnutzung | wear and tear of a flat | Wohnungsabnutzung nennt man die Abnutzung einer Wohnung oder eines Hauses durch den normalen, vertragsgemäßen Gebrauch. Der Vermieter darf den Mieter dafür nicht zur Rechenschaft ziehen oder von ihm verlangen, die Abnutzungsschäden zu beheben. Klassisches Beispiel: Abnutzung des Teppichbodens. Bei normalem gebrauchsbedingtem Verschleiß kann der Vermieter bei Auszug des Mieters oder im Rahmen von Schönheitsreparaturen nicht den Ersatz des Teppichbodens fordern. Anders verhält sich dies jedoch, wenn regelrechte Beschädigungen vorhanden sind (Brandlöcher von Zigaretten, Farbflecken und so weiter). Auch Abschleifen und neues Versiegeln eines Parkettbodens können wegen normaler Abnutzung nicht verlangt werden. |
| Wohnungsbau | housing; house bilding/construction; residential construction | Der Wohnungsbau dient der Befriedigung der Nachfrage nach Wohnraum. Diese Nachfrage ergibt sich aus der Bevölkerungsentwicklung. Sie ist ein Ergebnis der natürlichen Bevölkerungsbewegung und der Wanderungen. Der überwiegende Teil der Nachfrage wird unter Marktbedingungen durch Wohnungswechsel infolge von Wanderungen befriedigt. Der mit öffentlichen Mittel geförderte Wohnungsbau wurde mit Einführung des Wohnraumförderungsgesetzes eingestellt. Da ein Teil des Wohnungsbestandes abgeschrieben werden muss, ergibt sich daraus selbst bei stagnierender oder schrumpfender Bevölkerung stets ein Ersatzbedarf nach neu zu errichtenden Wohnungen. Der überwiegende Teil des Wohnungsbaus findet heuten im "Bauen im Bestand" statt. Die Bevölkerungsbewegung spiegelt nur indirekt den Wohnungsbedarf wider. Am Markt sind Nachfrager Haushalte. Außerdem ist die Bevölkerungsentwicklung nicht die einzige Ursache für das Entstehen der Wohnungsnachfrage. Von großer Bedeutung ist die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung, d.h. die Konjunktur und insbesondere die Entwicklung der Realeinkommen. Schließlich wurde der Wohnungsbau zudem über Jahrzehnte unterschiedlich gefördert. Dies alles erklärt die hohen Unterschiede der Baugenehmigungen und der daraus resultierenden Baufertigstellungen beim Wohnungsneubau. Wichtige Erkenntnisquellen für die Entwicklung des Wohnungsbaus sind die Baugenehmigungs- und Baufertigstellungsstatistiken. Die Baugenehmigungen sind ein Indikator für die Fertigstellungen. |
| Wohnungsbauförderung | housing subsidy; subsidy for house building | |
| Wohnungsbauprämie | premium for financing the construction of residential property | Nach dem Wohnungsbauprämiengesetz werden seit dem 1. Januar 2004 8,8 Prozent der dem Bausparkonto gutgeschriebenen Beträge als Prämie gewährt, allerdings nur bis zu folgenden Höchstbeiträgen: Alleinstehende 512 Euro, Verheiratete 1.024 Euro pro Jahr.
Die Einkommensgrenze, bis zu der Bausparer einen Anspruch auf Wohnungsbauprämie haben, beträgt 25.600 bzw. 51.200 Euro (Alleinstehende / Verheiratete) zu "versteuerndes Jahreseinkommen". Das Bruttoeinkommen darf also wesentlich höher ausfallen. Die Wohnungsbauprämie können Sparer erhalten,
Der jährlich geförderte Sparbetrag von bis zu 512 Euro entspricht einer Wohnungsbauprämie von jährlich 45,06 Euro für Alleinstehende. Das staatlich geförderte Sparguthaben darf nur für den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden, sowie für andere wohnungswirtschaftliche Zwecke – etwa Umbauten oder Modernisierungen. Diese Zweckbindung gibt es seit 2009. Die siebenjährige Bindungsfrist wurde zum 31.12.2008 abgeschafft. Junge Sparer: Bei der Wohnungsbauprämie gibt es einen sogenannten Welpenschutz: Wer bei Abschluss des Bausparvertrages noch keine 25 Jahre alt war, verliert auch bei vorzeitiger Vertragskündigung die Prämie der letzten sieben Jahre nicht. Allerdings muss er mindestens sieben Jahre lang in den Vertrag eingezahlt haben. Die angesammelten Prämien dürfen hier ausnahmesweise auch für nicht wohnungswirtschaftliche Anschaffungen (zum Beispiel Autokauf) genutzt werden. Härtefälle: Eine Härtefallregelung gibt es bei Tod, Erwerbsunfähigkeit und auch bei Arbeitslosigkeit des Bausparers. Auch in diesen Fällen bleibt die Prämie für die letzten sieben Jahre des Ansparzeitraumes erhalten. |
| Wohnungsbauzyklus | housing cycle | Im Rahmen der Entwicklung einer dynamischen Theorie in der Volkswirtschaftlehre wurden in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts die zyklischen Bewegungen auf verschiedenen Märkten untersucht. Bekannt geworden ist der "Schweinezyklus" von Prof. Hanau. Ein ähnlicher Zyklus wurde für den Schiffsbau ermittelt. Erstaunlicherweise wird der von dem niederländischen Wirtschaftsnobelpreisträger Jan Tinbergen festgestellte Wohnungsbauzyklus in der Literatur kaum erwähnt. Er wies als erster mit Hilfe von Modellberechnungen nach, dass in bestimmten Abständen die Wohnungsproduktion ihre Impulse aus jeweiligen Angebotsdefiziten vorhergehender Perioden erhält. Die zyklischen Bewegungen beim Wohnungsbau sind heute leicht an der Entwicklung der Wohnungsproduktion nachzuweisen. Was allerdings kaum zur Kenntnis genommen wird, ist die Tatsache, dass die Ausschläge nach oben und unten durch politische Einflussnahmen insbesondere im Bereich des Mietrechts und der steuerlichen Subventionen verstärkt und beschleunigt werden. Ein Umkippen des Wohnungsmarktes von einem Mieter- zu einem Vermietermarkt wurde in der Vergangenheit regelmäßig begleitet durch eine Verschärfung des Mieterschutzes, was zu weiteren Anpassungsverzögerungen führte. Diese mussten dann durch Subventionsschübe im steuerlichen Bereich wieder ausgeglichen werden. Die Subventionen führten dann wiederum zu Wohnbauaktivitäten, an deren Ende das Überangebot stand. Begleitet wird diese politisch verschärfte Sonderkonjunktur des Wohnungsmarktes regelmäßig durch erhebliche nachhinkende Kapazitätsauf- und -abbauten in der Bauwirtschaft, die per Saldo enorme volkswirtschaftliche Verluste zur Folge hatten. |
| Wohnungsbedarfsprognose | forecast for housing requirements/demand | Der künftige Wohnungsbedarf wird durch Wohnungsbedarfsprognosen ermittelt. Hierbei ist zwischen dem subjektiven und dem objektiven Wohnungsbedarf zu unterscheiden. Der subjektive Wohnungsbedarf (Wohnraumbedürfnisse) ergibt sich aus den Anforderungen, die ein Haushalt an seine Wohnung, insbesondere an die Größe seiner Wohnung stellt. Da diese Vorstellungen statistisch nicht erfassbar sind, beziehen sich Wohnungsbedarfsprognosen auf objektive Kriterien. Dabei gilt als Grundsatz, dass jedem Haushalt eine Wohnung zustehen soll. Hinsichtlich der Wohnungsgröße wird von der Formel ausgegangen, wonach jedem Mitglied eines Haushalts ein Wohnraum zuzurechnen ist. Hinzu kommt unabhängig von der Haushaltgröße ein weiterer Wohnraum. Bei der Wohnungsprognose werden der Neu- und der Ersatzbedarf berechnet. Hinzu kommt ein etwaiger Nachholbedarf, falls der Sollbestand zu Beginn der Prognose den Istbestand nicht erreicht und deshalb eine Unterversorgung besteht. Aber auch eine etwaige Überversorgung ist zu berücksichtigen. Als erforderliche Leerstandsreserve werden zwei Prozent des jeweiligen Wohnungsbestandes angenommen. In die Prognoseberechnung fließen die prognostizierten Wanderungsbewegungen und Veränderungen der Haushalte (z.B. das Wachstums der Einpersonenhaushalte) mit ein. Obwohl nach Prognosen des Statistischen Bundesaktes die Bevölkerungszahl in Deutschland bis 2020 um 3 % zurückgehen soll, ist im gleichen Zeitraum nach wie vor mit einer Steigerung der Privathaushalte um ebenfalls 3 % zu rechnen. Zu Lasten der Haushalte mit drei und mehr Personen werden die Haushalte mit ein bis zwei Personen überproportional stark zunehmen. Wohnungsbedarfsprognosen auf Bundesebene sind indes wenig aussagekräftig. Es finden nach wie vor Bevölkerungsverschiebungen zwischen Bundesländern statt, was in den Ländern Sachsen-Anhalt, Thüringen, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern und im Saarland zu einer Verringerung der Haushalte führen soll. In den westlichen Bundesländern, vor allem in Baden-Württemberg und Bayern, wird dagegen ein starker Anstieg prognostiziert. Dies lässt einen Schluss darauf zu, wie sich die Wohnbauaktivitäten zur Deckung des Wohnungsbedarfs entwickeln werden. |
| Wohnungsbestand | housing supply | Die nachfolgende Übersicht gibt die aktuellen Werte des Wohnungsbestandes in Deutschland wieder, zeigt gleichzeitig die Entwicklung der letzten Jahre und bietet zusätzlich wichtige Strukturdaten an. |
| Wohnungseigentum | commonhold ownership; flat ownership; freehold flat | Wohnungseigentum ist nach der gesetzlichen Regelung das Sondereigentum (Alleineigentum) an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§ 1 Abs. 2 WEG). Dieser gesetzlich definierte Begriff steht für das, was im allgemeinen Sprachgebrauch als Eigentumswohnung bezeichnet wird. Mit dieser Zweckbestimmung sind grundsätzlich Art und Umfang der zulässigen Nutzung der so bezeichneten Räume festgelegt. Räume, die in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum bezeichnet sind, dürfen grundsätzlich nur für Wohnzwecke genutzt werden, wenn nicht bereits in der Teilungserklärung selbst oder in der Gemeinschaftsordnung eine ergänzende oder abweichende Vereinbarung getroffen wurde. Nach geltender Rechtsprechung sind aber von der grundsätzlichen Zweckbestimmung (Nutzung für Wohnzwecke) abweichende Nutzungen dann zulässig, wenn die von der zweckwidrigen Nutzung ausgehenden Störungen nicht größer sind als die Störungen, die sich auch bei bestimmungsgemäßer Wohnnutzung ergeben würden. Danach können auch als Wohnungseigentum bezeichnete Räume für bestimmte berufliche Zwecke genutzt werden (Anwalts-, Steuerberaterkanzlei, Architekturbüro, Arztpraxis, allerdings keine Kinderarztpraxis). Einer besonderen Zustimmung bedarf eine solche Nutzung nicht, wenn keine weitergehenden Störungen auftreten oder die Teilungserklärung beziehungsweise die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Zustimmung zur beruflichen Nutzung vorschreiben. Das Wohnungseigentum gehört als Sondereigentum ebenso wie das gemeinschaftliche Eigentum nicht zum Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Ausnahme gilt allerdings für den Fall, dass die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft durch Erwerb einer Wohnung in der betreffenden Anlage Wohnungseigentümer wird. Dies wird nach inzwischen geltender Rechtsprechung für zulässig erachtet. |
| Wohnungseigentümer | flat owner | Wohnungseigentümer ist der Eigentümer, der als Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentums im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Der eingetragene Eigentümer ist Träger aller Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Da die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend auch für das Teileigentum gelten, ist auch der Eigentümer eines Teileigentums als Wohnungseigentümer zu bezeichnen. Der Ersterwerber eines Wohnungseigentums, der den Kaufvertrag unterschrieben hat und noch nicht als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist, für den aber eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und der die Wohnung in Besitz genommen hat, wird als "werdender Wohnungseigentümer" dann bezeichnet, wenn außer dem Bauträger oder dem Veräußerer noch kein weiterer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist. Er hat als werdender Wohnungseigentümer alle Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Er ist Mitglied der "werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft". Mit der Eintragung des zweiten Eigentümers entsteht die rechtlich in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümergemeinschaft. Auch dann behalten allerdings die bisherigen werdenden Wohnungseigentümer ihre vollen Rechte und Pflichten nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Dies gilt auch, wenn – aus welchen Gründen auch immer – sich ihre Eintragung in das Grundbuch noch über einen längeren Zeitraum, möglicherweise auch über mehrere Jahre hinziehen sollte (BGH 11.5.2012, Az. V ZR 196/11). Wer dagegen als Erwerber in eine rechtlich in Vollzug gesetzte, also in eine aus mindestens zwei in das Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümern bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft eintritt, erwirbt nach noch vorherrschender Meinung die Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers – anders als der werdende Wohnungseigentümer – erst mit der Eintragung in das Grundbuch (andere Auffassung jedenfalls für Ersterwerber BGH, 11.5.2012, Az. V ZR 196/11). Dies gilt auch dann, wenn für ihn nach Abschluss des Kaufvertrages eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen ist und er die Wohnung bereits in Besitz genommen hat. Als "faktischer" Wohnungseigentümer ist der noch nicht eingetragene Eigentümer nur gegenüber dem Veräußerer aus dem Kaufvertrag verpflichtet, der ihn allerdings als Vertreter bevollmächtigen kann, an der Wohnungseigentümer-Versammlung teilzunehmen und für den noch eingetragenen Veräußerer das Stimmrecht auszuüben. Die Zulässigkeit einer solchen Vertretung steht allerdings unter dem Vorbehalt, dass keine Vertretungsbeschränkung vereinbart ist. Eine Zahlungspflicht des faktischen Eigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aber nicht (BGH, 5.6.2008, Az. V ZB 85/07). |
| Wohnungseigentümergemeinschaft | condominium owners' association | Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine besondere Personengemeinschaft, deren Mitglieder durch das Sondereigentum an einer Wohnung und das Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum miteinander verbunden sind. Sie entsteht mit der Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer in das Grundbuch neben dem bisherigen Alleineigentümer, meistens dem Bauträger. Eine Wohnungseigentümer-Gemeinschaft im rechtlichen Sinne besteht also erst dann, wenn mindestens zwei Eigentümer in das Grundbuch eingetragen sind. Mitglieder der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft sind somit alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. Von einer werdenden Wohnungseigentümer-Gemeinschaft spricht man dann, wenn der Bauträger noch als alleiniger Eigentümer aller Wohnungen im Grundbuch eingetragen ist, einzelne Wohnungen aber bereits veräußert worden sind, Kaufverträge abgeschlossen, Auflassungsvormerkungen für die Erwerber eingetragen und der Besitz an den jeweiligen Wohnungen auf die Erwerber übergegangen ist. Auf die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft sind die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes entsprechend anwendbar. Mit der Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit gemäß § 10 Abs. 6 bis 8 WEG ist die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft in bestimmten Bereichen zum selbstständig handelnden Rechtssubjekt geworden. Das betrifft insbesondere das Handeln im rechtsgeschäftlichen Verkehr, und zwar hinsichtlich der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. |
| Wohnungseigentümerversammlung | freehold flat owners' meeting | Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht gemäß § 21 Abs. 1 WEG den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu, sofern nicht durch Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes geregelt ist. Ist keine Vereinbarung über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums getroffen, entscheiden die Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 3 WEG durch Stimmenmehrheit über eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung. Die danach zu treffenden Entscheidungen werden gemäß § 23 Abs. 1 WEG durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung geregelt. Außerhalb der Versammlung kann über Angelegenheiten der ordnungsmäßigen Verwaltung auch durch schriftliche Beschlussfassung entschieden werden. Erforderlich hierzu ist aber stets die schriftliche Zustimmung aller eingetragenen Wohnungseigentümer. Die Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung erfolgt unter Beifügung der Tagesordnung gemäß § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal jährlich durch den Verwalter, und zwar in Textform. Die Einberufungsfrist soll mindestens zwei Wochen betragen. Ausnahmen sind möglich, wenn ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Eine Regelung abweichender Fristen ist möglich. Diese finden sich in der Gemeinschaftsordnung, der Teilungserklärung oder dem Verwaltervertrag. Den Versammlungsvorsitz führt gemäß § 24 Abs. 5 WEG in der Regel der Verwalter. Die Wohnungseigentümer können aber auch eine andere Person, beispielsweise den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates, mit der Versammlungsleitung beauftragen. Für Entscheidungen, die mit Stimmenmehrheit getroffen werden können, gilt § 25 WEG. Nach § 25 Abs. 3 WEG ist die Versammlung beschlussfähig, wenn die erschienenen Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Maßgeblich ist dabei die im Grundbuch eingetragene Größe dieser Anteile. Die Wohnungseigentümer können jedoch auch eine abweichende Regelung zur Beschlussfähigkeit treffen – etwa in der Teilungserklärung. Ist eine Versammlung nicht beschlussfähig, hat der Verwalter gemäß § 25 Abs. 4 WEG eine neue Versammlung mit der gleichen Tagesordnung einzuberufen. Diese neue Versammlung ist dann ohne Rücksicht auf die vertretenen Anteile beschlussfähig. Der Verwalter muss bei der Einberufung auf diesen Umstand hinweisen. Über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse ist gemäß § § 24 Abs. 6 WEG eine Niederschrift aufzunehmen. Zusätzlich ist neben der Anfertigung der Niederschrift gemäß § 24 Abs. 7 WEG eine Beschluss-Sammlung zu führen, in die sämtliche Beschlüsse unter fortlaufender Nummerierung aufzunehmen sind. |
| Wohnungseigentumsgesetz | German condominium act | Nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches können an den wesentlichen Bestandteilen einer Sache keine besonderen Rechte eingeräumt werden (§ 93 BGB). Da Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks zählen, kann folglich an einzelnen Wohnungen oder Räumen in dem Gebäude auch kein selbstständiges Eigentum gebildet werden (§ 94 BGB). Da es nach dem Zweiten Weltkrieg darum ging, möglichst schnell Wohnraum für breite Bevölkerungskreise zu schaffen und Kapital für den Wohnungsneubau zu mobilisieren, wurden deshalb bereits im Jahre 1951 die gesetzlichen Grundlagen geschaffen, um die Bildung von Einzeleigentum an Wohnungen und anderen Räumen und damit gleichzeitig eine breite Eigentumsbildung zu ermöglichen. Mit dem Wohnungseigentumsgesetz, abgekürzt WEG, vom 15.03.1951 wurde der gesetzliche Grundstein für das "Eigenheim auf der Etage" gelegt. Nach einer ersten umfangreicheren Änderung im Jahre 1973 hat das Wohnungseigentumsgesetz grundlegende Änderungen durch die am 1. Juli 2007 in Kraft getretene Novellierung erfahren. Dabei handelte es sich insbesondere um die Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit, die Erweiterung der Beschlusskompetenz und um die Umstellung des Verfahrens in WEG-Streitigkeiten vom FGG-Verfahren auf das ZPO-Verfahren. Als Rahmengesetz regelt dieses Gesetz neben den eigentumsrechtlichen Grundlagen unter anderem die Verteilung der gemeinschaftlichen Lasten und Kosten, den Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum, die gemeinschaftliche Verwaltung durch Wohnungseigentümer, Verwalter und Verwaltungsbeirat, die Instandhaltung, Instandsetzung, die Modernisierung und bauliche Veränderungen von Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie Abrechnungs-, Rechnungslegungs- und Zahlungspflichten. Die weiteren Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer ergeben sich aus der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung, Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümer sowie aus dem mit dem Verwalter zu schließenden Verwaltungsvertrag. Soweit sich im Übrigen aus diesen Bestimmungen keine Regelungen ergeben, gelten die entsprechenden Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches. Inzwischen sind nach diesen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes mehr als fünf Millionen Wohnungen in der Rechtsform des Wohnungseigentums entstanden, die etwa zur einen Hälfte von ihren Eigentümern selbst genutzt und zur anderen Hälfte vermietet sind. |
| Wohnungseigentumsverfahren | German ordinance on home ownership | Nach den seit dem 01.07.2007 geltenden Bestimmungen ist über Streitigkeiten in Wohnungseigentumssachen nach den Vorschriften der Zivilprozessordnung zu entscheiden. Die Änderungen betreffen zum einen den Wegfall der Amtsermittlungspflicht und zum anderen die neue Kostenregelung, wonach die im Verfahren Unterlegenen sämtliche Kosten des Verfahrens zu tragen haben. Für die Verwalter ist die neue Regelung des § 49 Abs. 2 WEG von besonderer Bedeutung, weil sie mit den gesamten Verfahrenskosten belastet werden können, wenn sie durch grob schuldhaftes Verhalten Anlass zur Beschlussanfechtung gegeben haben. Die Regelungsinhalte des § 43 WEG wurden im Wesentlichen übernommen. Was zu den Streitigkeiten in Wohnungseigentumssachen zählt, ist in § 43 Nr. 1 WEG geregelt. Nicht zu den im WEG-Verfahren zu regelnden Streitigkeiten gehören allerdings Streitigkeiten über die sachenrechtlichen Grundlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft, also Streitigkeiten über den Gegenstand, den Umfang und die Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum (BGH, 11.6.2015, V ZB 34/13 und V ZB 78/13 m.w.N.) Weiterhin ist ausdrücklich geregelt, dass sich Beschlussanfechtungen gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten, nicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 46 Abs. 1 WEG). An die Stelle des bisherigen drei- beziehungsweise vierstufigen Verfahrens ist das zwei- beziehungsweise dreistufige Verfahren getreten: Amtsgericht, Landgericht (Berufung) und Bundesgerichtshof (Revision). |
| Wohnungseinbruch | domestic burglary | In Deutschland verzeichnet die Polizei jedes Jahr eine hohe Anzahl von Wohnungseinbrüchen. Allerdings liegt die Quote der erfolglosen Einbruchsversuche bei etwa 40 Prozent der Fälle. Dies wird insbesondere mit immer besseren technischen Sicherheitsmaßnahmen an Türen und Fenstern in Verbindung gebracht. Für Neu- und Umbauten können einbruchhemmende Türen und Fenster nach DIN EN 1627 ff. ab Widerstandsklasse RC (2) verwendet werden. Diese sind so konstruiert, dass sie keine strukturellen Schwachpunkte aufweisen. Für Nachrüstsysteme für Bestandsgebäude ist die DIN 18104 Teil 1 und 2 heranzuziehen. Auch Nebeneingangs- und Kellertüren sollten nicht vergessen werden. Eine Alarm- bzw. Einbruchmeldeanlage kann sinnvoll sein. Im Schadensfall ist eine Wertgegenstandsliste hilfreich. Darauf sollten alle vorhandenen Wertgegenstände mit Beschreibung und Wert vermerkt werden. Die Liste sollte sicher (und nicht zusammen mit den Wertgegenständen) aufbewahrt werden. Wertgegenstände sollten eindeutig markiert (graviert oder mit entsprechenden Stiften markiert) und fotografiert werden. Auch Rechnungen sollten aufbewahrt werden. So lässt sich im Schadensfall gegenüber der Polizei besser angeben, was fehlt Im Schadensfall sind Versicherungsnehmer verpflichtet, den Einbruchsdiebstahl unverzüglich der Polizei und dem Versicherer zu melden und beiden Stellen eine Stehlgutliste zukommen zu lassen, die die gestohlenen Gegenstände mit Beschreibung und Neuwert aufzählt. Wird diese Pflicht missachtet, ist der Versicherungsschutz in Gefahr. Ferner ist der Schaden so gering wie möglich zu halten. Dies bedeutet etwa, dass Kreditkarten sofort gesperrt werden müssen. Schäden durch Einbruchsdiebstahl sind oft durch die Hausratversicherung gedeckt. Allerdings zahlt diese nur, wenn die Wohnungstür abgeschlossen war, keine Fenster offen standen und sichtbare Einbruchsspuren vorhanden sind. Von der Versicherung abgedeckt sind meist gestohlene Gegenstände mit dem Wiederbeschaffungswert, Reparaturkosten von aufgebrochenen Fenstern und Türen und Vandalismusschäden im Rahmen des Einbruchs. Auch die Übernachtungskosten in einem Hotel können bei einer wegen notwendiger Instandsetzungsarbeiten unbewohnbaren Wohnung für eine gewisse Zeit abgedeckt sein. Im Zweifel empfiehlt sich ein Blick in den Versicherungsvertrag. |
| Wohnungserbbaugrundbuch | register of residential building (or ground) leases | Wohnungseigentum kann auch auf der Grundlage eines Erbbaurechts begründet werden. In diesem Falle wird pro Wohn-/Teileigentum ein Wohnungs-/Teileigentumserbbaugrundbuch angelegt. Die Struktur entspricht dem des Erbbaugrundbuchs, wobei lediglich der Miteigentumsanteil und das damit verbundene Sondereigentum im Bestandsverzeichnis zusätzlich mit aufgeführt sind. Für den Erbbauzins haften die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch, wenn nicht eine Aufteilung nach Miteigentumsanteilen mit dem Grundstückseigentümer und damit die Begründung einzelner Schuldverhältnisse zwischen Wohnungseigentümer und Erbbaurechtsgeber vereinbart wird. |
| Wohnungsgenossenschaft | housing cooperative; housing trust; housing association | Wohnungsgenossenschaften sind wie die übrigen Arten von Genossenschaften Gesellschaften mit einer nicht geschlossenen Zahl von Mitgliedern (Genossen), die einen wirtschaftlichen Zweck verfolgen und sich dabei eines gemeinsamen Geschäftsbetriebes bedienen. Das Geschäftsprinzip ist Selbsthilfe der Mitglieder durch gegenseitige Förderung. Sie entstehen mit Eintragung in das Genossenschaftsregister. Finanzielle Geschäftsgrundlage der Genossenschaften sind die von den Mitgliedern eingezahlten Geschäftsanteile. Die Geschäftsanteile vermehren sich um die Gewinne. Je nach Art der Wohnungsgenossenschaft ist es ihr Zweck, entweder an Mitglieder Genossenschaftswohnungen zu vermieten bzw. Ihnen die Nutzung der Wohnung zu überlassen oder bei Wohnbaugenossenschaften, an Mitglieder Eigenheime zu verkaufen. Eine Besonderheit der Genossenschaften besteht in der Identität von Träger und Kunden. Sie funktionieren auf der Grundlage genossenschaftlicher Solidarität – jedes Mitglied hilft dem anderen, zum Ziele zu gelangen. Der Vorstand hat alle Mitglieder gleich zu behandeln. Zum Beispiel müssen Mietererhöhungen deshalb für alle Mitglieder in gleicher Höhe vorgenommen werden. Mietverträge mit einer Genossenschaft richten sich nach den üblichen mietrechtlichen Regelungen. Jedoch wirken auch das Genossenschaftsgesetz und die von der Genossenschaft selbst beschlossene Satzung ins Mietverhältnis hinein. Besonderheiten im Mietverhältnis:
Zum 18. August 2006 sind erhebliche Änderungen des Genossenschaftsgesetzes in Kraft getreten. Die Reform soll die Genossenschaft als Rechtsform attraktiver machen. Die Gründung kleiner Genossenschaften wurde erleichtert; Genossenschaften mit einer Bilanzsumme bis zu 1 Mio Euro oder mit Umsatzerlösen bis zu 2 Mio. Euro sind von der Pflicht zur Prüfung des Jahresabschlusses befreit. Weitere Regelungen sollen eine bessere Informationsversorgung der Mitglieder sicher stellen. |
| Wohnungsgröße | size of a flat | Die Wohnungsgröße hat bei preisgebundenen Wohnungen ("öffentlich geförderter Wohnraum") eine erhebliche Bedeutung. Sie kann hier nicht vom Mieter nach freiem Belieben gewählt werden. Damit keine Unterbelegung von mit öffentlichen Geldern geförderten Wohnungen stattfindet, wird im Wohnberechtigungsschein durch die Behörde angegeben, welche Wohnungsgröße für den jeweiligen Mieter maximal noch als angemessen betrachtet wird. Der Vermieter muss sich daran halten. Nach welchen Kriterien die zulässige Wohnungsgröße bestimmt wird, ist in allen Bundesländern in eigenen Verwaltungsvorschriften geregelt. So kann für eine Einzelperson zum Beispiel maximal eine Wohnung von 40 oder 45 Quadratmetern zulässig sein. Ist die tatsächliche Wohnfläche einer Mietwohnung um mehr als zehn Prozent kleiner als die im Mietvertrag vereinbarte, hat der Mieter regelmäßig einen Anspruch auf anteilige Reduzierung der Miete. Entsprechend kann auch der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete haben, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Wohnung um über zehn Prozent größer ist als zunächst angenommen und vertraglich vereinbart. Diese Grundsätze werden von den Gerichten zum Teil auch bei Gewerbeobjekten angewendet. |
| Wohnungsgrundbuch | land register for commonhold flats | Sowohl bei der vertraglichen Begründung von Wohnungseigentum (§ 3 WEG) wie auch bei der Begründung durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) wird vom Grundbuchamt für jeden Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuchblatt angelegt, das als Wohnungsgrundbuch (bei Wohnungen) oder als Teileigentumsgrundbuch (bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen) bezeichnet wird. Im Bestandsverzeichnis wird der jeweilige Miteigentumsanteil eingetragen mit dem zusätzlichen Vermerk "verbunden mit dem Sondereigentum an der mit Nr. xx bezeichneten Wohnung und (gegebenenfalls) dem zugehörigen Kellerraum Nr. xx und dem Kfz.-Stellplatz Nr. xx". Ergänzend wird vermerkt, dass der eingetragene Miteigentumsanteil durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt ist. Ebenfalls im Bestandsverzeichnis eingetragen sind als Inhalt des Sondereigentums weitere Regelungen – vielfach Beschränkungen – hinsichtlich der Veräußerung oder des Gebrauchs, ebenso vom Gesetz abweichende Vereinbarungen (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG), beispielsweise zur abweichenden Kostenverteilung. Zur näheren Bezeichnung des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7 Abs. 4 WEG). Diese Eintragungen sind deshalb von besonderer Bedeutung, weil vom Gesetz abweichende Vereinbarungen im Falle des Eigentümerwechsels gemäß § 10 Abs. 3 WEG gegenüber dem neuen Eigentümer nur dann Rechtswirkung entfalten, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Durch Erweiterung der Beschlusskompetenz im Rahmen der am 1. Juli 2007 in Kraft getretenen WEG-Reform, insbesondere hinsichtlich abweichender Kostenverteilungsregelungen durch mehrheitliche Beschlussfassung, ist jedoch zu berücksichtigen, dass die bis dahin geltende "Verlässlichkeit" auf die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Vereinbarungen nur noch beschränkt Geltung hat. Ergänzend ist deshalb die ab 1. Juli 2007 zu führende Beschlusssammlung auf vom Gesetz oder von einer Vereinbarung abweichende Beschlüsse zu prüfen. Die Abteilungen I, II und III entsprechen dem normalen Grundbuchaufbau. |
| Wohnungsmangel | housing shortage | Von Wohnungsmangel wird dann gesprochen, wenn die sich am Markt artikulierende Nachfrage nach Wohnraum zu angemessenen Bedingungen durch das Angebot nicht befriedigt werden kann. Als allgemeine Kennzahl für Wohnungsmangel wird in der Regel das Verhältnis der Zahl der Haushalte zur Zahl bewohnbarer Wohnungen herangezogen. Allerdings hat bei der sehr differenzierten Teilmarktstruktur des Wohnungsmarktes eine solche allgemeine Kennzahl keine besondere Aussagekraft. Bei der Vielzahl der Teilmärkte kann zum gleichen Zeitpunkt in einem Teilmarkt ein Angebotsmangel, in einem anderen ein Angebotsüberschuss bestehen. Wird in Deutschland ein "geringes Angebot" zur Erzielung "überhöhter" Mieten ausgenutzt, liegt der Tatbestand der "Mietpreisüberhöhung" vor, die als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeld geahndet werden kann. In einem Urteil des BGH zur Mietpreisüberhöhung (Az.: VIII ZR 44/04, Urteil vom 13.04.2005) wird klargestellt, dass der Wohnungsmangel nicht nur in einem einzigen Stadtteil vorliegen darf, um bei entsprechend überhöhter Miete den Tatbestand dieser Ordnungswidrigkeit zu erfüllen. Es muss sich vielmehr um einen Wohnungsmangel in der gesamten Stadt bezogen auf vergleichbare Wohnungen handeln. In deutschen Großstädten wird von machen Experten und Verbänden in den nächsten Jahren ein verstärkter Wohnungsmangel befürchtet. So wird z.B. in der Metropolregion Hamburg ein Bevölkerungsanstieg erwartet, der bei gleich bleibender Bautätigkeit im Jahr 2020 zum Fehlen von 35.000 Wohnungen führen könnte. Der Begriff "Wohnungsmangel" ist nicht zu verwechseln mit dem Sachmangel der Mietwohnung, der deren Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt. |
| Wohnungsmarkt | housing market | In der Skala des Bedürfnisbewusstseins rangiert in unserem Kulturkreis die Wohnung an erster Stelle. Der größte Teil der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum findet auf dem Wohnungsmarkt statt. Er ist deshalb Gegenstand zahlreicher Untersuchungen und politischer Steuerungsversuche. Im Zentrum der Betrachtung steht dabei die Mietpreisbildung. Der Staat will sie nicht dem ungebremsten Spiel der Marktkräfte überlassen. Dies führte zu Gunsten einkommensschwacher Schichten zum Aufbau eines neben dem Wohnungsmarkt agierenden Wohnungszuteilungssystems mit Mietpreis- und Wohnungsbindung. Aber auch der Markt selbst wurde und wird auch heute noch trotz des relativ guten Versorgungsgrades durch zahlreiche miet- und mietpreisrechtliche Vorschriften gesteuert. Nach einer Verlautbarung des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung soll immerhin der größte Teil der Haushalte mit niedrigem Einkommen, darunter zwei Drittel aller Wohngeldempfänger, in frei finanzierten Mietwohnungen wohnen. Die Wohnungsmärkte in Deutschland weisen höchst unterschiedliche Entwicklungen auf. In Schrumpfungsgebieten gibt es einen permanenten Angebotsüberhang mit sinkenden Preistendenzen. Hierzu gehört ein großer Teil der östlichen Bundesländer. In Wachstumsregionen wird oft ein Mietpreisniveau erreicht, das bei vergleichbarem Wohnungsstandard mehr als das Doppelte der Mietpreise in Schrumpfungsregionen erreicht. Im Laufe der Zeit wurden verschiedene "Gesetzmäßigkeiten", denen der Wohnungsmarkt unterworfen ist, formuliert. Es begann mit dem Schwabe'schen Gesetz. Der Statistiker Schwabe hat nachzuweisen versucht, dass Haushalte mit niedrigen Einkommen einen relativ größeren Einkommensteil für die Miete ausgeben müssen, Haushalte mit höheren Einkommen dagegen einen relativ niedrigen Einkommensteil. Lütge hat in seinem "Gesetz des sozialbedingten Wohnungsaufwandes" festgestellt, dass zum Beispiel bei vergleichbaren Einkommen bestimmte Schichten, hier die Beamten, mehr für die Miete ausgeben als andere Schichten. Nachgegangen wurde auch der Frage, wie lang die durchschnittliche Umzugskette ist, die durch den Wohnungsbau hervorgerufen wird, bis sie schließlich versickert (Kurzfristig wirksame Sickerprozesse). Die Filteringtheorie erörtert die Frage, wie durch den alterungsbedingten Qualitätsschwund des Wohnungsbestandes Haushalte mit höherem Einkommen in bessere Wohnquartiere übersiedeln und damit qualitativ geringwertigen Wohnraum Haushalten mit geringerem Einkommen zur Verfügung gestellt werden ("Filtering-down"). Andererseits aber werden durch Modernisierungs- und Revitalisierungsmaßnahmen in alten Stadtvierteln Haushalte mit hohem Einkommen angezogen ("Filtering-up"). Die Filteringtheorie beschreibt langfristige Wirkungen des Wohnungsmarkts. Das Arbitragemodell zeigt, wie Wohnungsmärkte durch die Entwicklung von homogenen Nachbarschaften in Untermärkte aufgespalten werden, die zu Ghettobildungen aber auch zu Erscheinungen der Gentrification (Aufwertung von Wohnquartieren) führen. Der Ratcheteffekt beschreibt das Phänomen, dass Haushalte mit steigendem Einkommen ihr Konsumniveau auch im Wohnbereich ständig nach oben anpassen. Sie "klinken" sich in diesen Prozess des steigenden Konsums ein. In Zeiten sinkender Einkommen halten sie jedoch an dem einmal erreichten Niveau aus Prestigegründen fest. Sie verzehren damit ihr Vermögen und fallen schließlich nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit der Armut anheim. |
| Wohnungsprivatisierung | privatisation of residential property | Wohnungsprivatisierung handelt von der Überführung von Wohnungsbeständen der öffentlichen Hand (insbesondere Bund Länder und Gemeinden) in den privatwirtschaftlichen Bereich. Während der Bund seinen Wohnungsbestand weitgehend verkauft hat, verfügen die Bundesländer noch über einen Bestand von ca. 320.000 Wohneinheiten, die Gemeinden von ca. 2.500.000 Wohneinheiten. Die Privatisierung kann erfolgen durch Verkauf direkt an Mieter nach Begründung von Wohneigentum ("Mieterprivatisierung"), durch Verkauf an eine Privatisierungsgesellschaft, die sich dann um den Einzelverkauf an die Mieter kümmert, durch "Blockverkauf" an einen privaten Investor oder ein Wohnungsunternehmen, durch Unternehmensverkauf oder durch Gründung einer Wohnungsgenossenschaft. Da sich die Privatisierung sozialverträglich steuern lässt, gibt es heute kaum mehr gewichtige Argumente gegen die Wohnungsprivatisierung, die vor allem Kommunen erheblich entlasten würde. Anreize für den Kauf der Wohnungen durch Mieter bestehen in der Gewährung von Sozialrabatten auf den Kaufpreis und die Gewährung von günstigen Finanzierungskonditionen. |
| Wohnungsreallast | land charge on a flat | Eine Wohnungsreallast unterscheidet sich von einem Wohnungsrecht dadurch, dass sie sich nicht auf die Zurverfügungstellung einer konkreten Wohnung zugunsten einer bestimmten Person bezieht, sondern auf die Absicherung der Verpflichtung des Eigentümers, eine oder mehrere Wohnungen (meist unter Bestimmung ihrer Größe) dem Berechtigten zur Verfügung zu stellen und instand zu halten. Nutzer sind die vom Berechtigten bestimmten Personen. |
| Wohnungsrecht | German housing law | Ein Wohnungsrecht, auch Wohnrecht genannt, ist ein subjektiv persönliches, also an eine bestimmte Person gebundenes Recht, das im Grundbuch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen wird. Es wird dem Berechtigten meist im Gegenzug zur Übertragung (Erbschaft oder Schenkung oder Verkauf) eines Wohnhauses eingeräumt. In der Regel ist das Wohnungsrecht unentgeltlich. Es kann aber vereinbart werden, dass der Berechtigte bestimmte Unterhaltungspflichten (laufende Instandhaltung der Wohnung) übernimmt. Die dem Eigentümer obliegenden Grundstückslasten können nicht mit dinglicher Wirkung auf den Wohnungsberechtigten im Rahmen des Wohnungsrechts übertragen werden. Da die Zweckbestimmung des Wohnungsrechts ausschließlich das Wohnen durch den Berechtigten ist, kann ein Wohnungsrecht nicht an einem Teileigentum nach dem WEG begründet werden. Das Wohnungsrecht kann nicht entgeltlich bestellt werden. Ausgewichen wird deshalb in seltenen Fällen auf eine schuldrechtliche Entgeltvereinbarung, in der die Verpflichtung zur Entgeltzahlung zur Bedingungen für die Ausübung des Wohnungsrechts gemacht wird. Es erlischt mit dem Tode des Berechtigten oder mit der Zerstörung des Gebäudes. Im Gegensatz zum Wohnungsrecht steht eine Wohnungsreallast, die zum Inhalt die Gewährung von Wohnraum (nicht an einer bestimmten Wohnung) hat. Die Verpflichtung des Gebäudeeigentümers besteht in der Zurverfügungstellung von Wohnraum und seiner Erhaltung. In einigen Fällen werden auch unentgeltliche schuldrechtliche Wohnungsrechte vereinbart. Beispiel: Erben lassen Hausangestellte eines verstorbenen Elternteils unentgeltlich in einem Teil des geerbten Hauses wohnen. Meist werden in diesen Fällen die Wohnräume unentgeltlich zur Nutzung auf Lebenszeit zur Verfügung gestellt. Besondere Formalien oder eine notarielle Beurkundung sind nicht erforderlich. Bei dieser Konstruktion kann vertraglich vereinbart werden, dass der Wohnberechtigte auch die für die Wohnung anfallenden Nebenkosten nicht zahlen muss. Ohne besondere Vereinbarung muss er diese übernehmen, außer wenn der zugrunde liegende Vertrag "Versorgungscharakter" hat, das heißt zum Beispiel einen Teil der Altersversorgung einer Person darstellt. Problematisch ist, was mit einem schuldrechtlichen unentgeltlichen Wohnrecht bei Verkauf der Wohnung passiert: Es ist umstritten, ob der Käufer das Wohnungsrecht beachten muss. |
| Wohnungsreform | housing reform | In der Zeit der industriellen Revolution kam es in Deutschland zu einem Phänomen, das später als Bevölkerungsexplosion bezeichnet wurde. Dies führte zu Abwanderungen vom Land in die Städte mit erheblichen Auswirkungen auf die Wohnraumversorgungslage. Es kam zur Erscheinung des Schlafgängertums, eine Art Teilzeitnutzung eines und desselben Bettes. Nachtarbeiter konnten tagsüber in dem Bett schlafen, das Tagarbeiter zur Nacht benutzten. In verschiedenen Bundesstaaten des Deutschen Reiches wurde den Gemeinden zwischen 1893 und 1908 die Aufgabe der Wohnungsaufsicht und Wohnungspflege zugewiesen, die darauf abzielte, diesen Missständen entgegenzuwirken. Um diese Wohnungsfrage zu lösen, wurde im Verein für Sozialpolitik eine Wohnungsreform großen Stils angemahnt. Gründer und einer der wichtigsten Initiatoren des Deutschen Vereins für Wohnungsreform (ursprünglich: Verein Reichswohnungsgesetz) war Karl von Mangoldt (1868-1945). Wie sehr die Wohnungsfrage die Öffentlichkeit damals beschäftigte, ergibt sich aus der Teilnehmerliste des von Karl von Mangold federführend organisierten Ersten Allgemeinen Deutschen Wohnungskongresses in Frankfurt am Main. Daran nahmen Universitätsprofessoren (Volkswirte, Soziologen, Mediziner, Statistiker) sowie Reichstagsabgeordnete, Regierungsvertreter, die Oberbürgermeister der wichtigsten Großstädte, Vertreter der Kirchen, der Arbeiterwohlfahrt, der Frauenvereinigungen, der Mietervereine, der Haus- und Grundbesitzervereine usw. teil. |
| Wohnungsschlüssel für Mietwohnung | key to a rented flat | Mieter können vom Vermieter die Anzahl von Schlüsseln für die Mietwohnung verlangen, die sie benötigen. Üblich wie auch angemessen sind je zwei bis drei Schlüssel für Haustür, Wohnungstür, Briefkasten und gegebenenfalls Keller- und Garagentüren. Benötigt der Mieter eine größere Anzahl von Schlüsseln, weil der Haushalt aus mehr Personen besteht, muss der Vermieter die benötigte Anzahl zur Verfügung stellen. Der Mieter darf selbst ohne Weiteres Schlüssel für seine Wohnung nachfertigen lassen. Schlüssel für die Hauseingangstür gehören meist zu einer Schließanlage und dürfen nur mit Genehmigung des Hauseigentümers nachgefertigt werden. Alle nachgefertigten Schlüssel sind beim Auszug dem Vermieter auszuhändigen. Vermieter sollten dies im Mietvertrag regeln. Der Vermieter ist ohne Zustimmung des Mieters nicht berechtigt, Zweitschlüssel zur Mietwohnung zu besitzen. Besteht eine solche Zustimmung, darf er die Wohnung nicht ohne Erlaubnis des Mieters betreten, da dieser dort das Hausrecht inne hat. Schlüsselverluste müssen dem Vermieter gemeldet werden. Bei Verschulden des Mieters muss der Mieter die Anfertigung von Ersatzschlüsseln oder den Austausch der Schlösser bezahlen (Amtsgericht Münster, Urteil vom 17.02.2003; Az. 48 C 2430/02). Handelt es sich um Schlüssel einer Schließanlage, kann dies teuer werden: Gegebenenfalls kann vom Mieter der Austausch aller Schlösser der Schließanlage und damit an allen Wohnungs- und Haustüren des Gebäudes gefordert werden. Diese Verpflichtung trifft den Mieter nur bei Verschulden, dass heißt Vorsatz oder Fahrlässigkeit. Werden dem Mieter Schlüssel gestohlen, muss der Vermieter die Kosten tragen. Daran ändern entsprechende gegenteilige Vertragsklauseln nichts. Gibt der Mieter bei Rückgabe der Wohnung zunächst nur einen von zwei Schlüsselsätzen zurück und hat die Wohnung geräumt, gilt dies als Rückgabe der Mietwohnung. Der Vermieter hat nun wieder Verfügungsgewalt über das Mietobjekt, die sechsmonatige Verjährungsfrist hinsichtlich der Geltendmachung von Ansprüchen wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (§ 548 BGB) beginnt mit der ersten Schlüsselrückgabe zu laufen (Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009, Az. I-24 U 6/08). |
| Wohnungstausch | exchange of dwellings; (colloq.) house (or flat) swap | Es gibt Fälle, in denen ein Wohnungstausch unter Mietern sinnvoll sein kann. Denkbar ist dies z. B., wenn im gleichen Haus ein Mieter wegen einer Trennung eine kleinere Wohnung und ein anderer wegen Familienzuwachs eine größere Wohnung sucht. Der Vermieter muss jedoch einen solchen Tausch nicht akzeptieren, wenn er nicht will. Ein anderer Wohnungstausch findet statt, wenn z. B. zwei Wohnungsinhaber vereinbaren, ihre Wohnungen gegenseitig zu Urlaubszwecken benutzen zu dürfen. Richtet der Tauschpartner Schäden in der Mietwohnung oder am Haus an, haftet dafür jedoch der Mieter selbst – wie bei jedem geladenen Gast oder Besucher auch. Der urlaubsbedingte Wohnungstausch stellt eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung dar und ist nur mit vorheriger Erlaubnis des Vermieters zulässig. |
| Wohnungsübergabe | residential tenant walk-through; handing over the flat from one tenant to the next | Unter der Wohnungsübergabe versteht man im Mietrecht die Übergabe der Wohnung an den neuen Mieter und teilweise auch die Rückgabe der Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses. Bei beiden Variationen können sich die Parteien viel späteren Ärger ersparen, wenn sie beide zum Übergabetermin persönlich erscheinen und gemeinsam ein Übergabeprotokoll anfertigen, das zum Beispiel mögliche Mängel der Wohnung oder von einer Seite noch durchzuführende Arbeiten auflistet. Ein bloßes Übergeben des Schlüssels außerhalb der Wohnung birgt für beide Seiten Risiken. Wichtig bei einem Übergabetermin ist, dass er bei Tageslicht stattfindet – denn so können Schäden oder Mängel besser erkannt werden. In leeren Wohnungen sind in der Regel keine Lampen montiert, die die Räume gut ausleuchten. Findet die Wohnungsübergabe bei Auszug eines Mieters statt, sollte auf keinen Fall der Nachmieter beim Termin hinzugezogen werden. Hier sind Interessenkonflikte möglich, etwa über die Zahlung einer Ablöse für Einbauten des Vormieters oder den Einzugstermin. Auch können sich Diskussionen über Schönheitsreparaturen und Kündigungsgründe zwischen den bisherigen Vertragsparteien negativ auf das neue Mietverhältnis auswirken. In welchem Zustand eine Mietwohnung zurückgegeben werden muss, hängt von den vertraglichen Vereinbarungen ab. Diese können von „besenrein“ bis zur Verpflichtung zu den üblichen Schönheitsreparaturen reichen. Beim Auszug eines Mieters sollte der Vermieter zunächst prüfen, welche Schönheitsreparaturen-Klausel im Mietvertrag verwendet wurde und ob diese nach heutiger Rechtsprechung noch gilt. Führt der Mieter Schönheitsreparaturen durch und stellt später fest, dass er dazu gar nicht verpflichtet war, drohen Schadenersatzforderungen. |
| Wohnungsunternehmen | housing company; housing firm | Von Wohnungsunternehmen spricht man, wenn die Zwecksetzung des Unternehmens ganz oder überwiegend in der Errichtung und Bewirtschaftung von eigenen Wohngebäuden, der Errichtung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen für den Markt sowie der Verwaltung fremden Wohnungsbestandes besteht. Die frühere Abgrenzung zwischen gemeinnützigen und freien Wohnungsunternehmen ist nach Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes hinfällig geworden. Allerdings haben viele Wohnungsunternehmen, vor allem die kommunalen und kirchlichen die Wohnungsgemeinnützigkeit weiterhin in ihrer Satzung verankert. Wer ausschließlich für den Markt produziert wird auch als Bauträger bezeichnet. Wohnungsunternehmen sind überwiegend im GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V. oder im Bundesverband Freier Wohnungsunternehmen e.V. (beide mit Sitz in Berlin) organisiert. |
| Wohnungsvermittlung | estate agent; housing agency; accommodation bureau | Wohnungsvermittlung ist ein Teilbereich des Geschäftsfeldes von Maklern und bezieht sich auf die Vermittlung von Mietwohnungen. Wohnungsvermittler müssen zusätzlich zum BGB-Maklerrecht die Spezialvorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes beachten, die dem besonderen Schutzbedürfnis von Wohnungssuchenden dienen. Dazu gehört die Begrenzung der Provisionshöhe für Wohnungssuchende auf zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten. Erhebliche Änderungen in diesem Bereich haben sich durch das Mitte 2015 eingeführte Bestellerprinzip ergeben. Danach dürfen Makler bei der Vermittlung von Mietwohnungen nur noch von demjenigen eine Provision verlangen, der sie beauftragt hat. Dies ist in der Regel der Vermieter. Unzulässig ist es, von Mietern eine Provision zu verlangen, wenn der Vermieter den Auftrag zur Mietersuche erteilt hat. Unzulässig sind auch diverse Umgehungstaktiken. Das neue Gesetz wurde von Wohnungsvermittlern scharf angegriffen, die darin einen verfassungswidrigen Eingriff in ihre Berufsfreiheit sahen. Das Bundesverfassungsgericht hat allerdings einschlägige Verfassungsbeschwerden abgewiesen. Im Bereich der Wohnungsvermittlung tätige Makler haben ihre Geschäftsmodelle weitgehend angepasst und konzentrieren sich stärker auf den Vermieter als Kunden. |
| Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVG) | German rental property law | Das WoVermG regelt einerseits die Beziehungen zwischen Mietinteressent und Wohnungsvermittler (Makler). Einbezogen werden auch sogenannte Gelegenheitsvermittler, die kein Maklergewerbe betreiben. Andererseits enthält es Vorschriften, die dem Verbraucherschutz dienen. Die Vorschriften zum Verhältnis von Makler und Mietinteressenten sind weitgehend zwingend. Hierzu gehören hauptsächlich die so genannten "Provisionsverbote", also die Fallgestaltungen, in denen der Wohnungsvermittler keine Provision verlangen darf. Dies ist gegeben, wenn er gleichzeitig Eigentümer, Vermieter, Verwalter oder Mieter der Wohnung ist oder wenn zwischen dem Wohnungsvermittler einerseits und dem Eigentümer/Vermieter/Verwalter andererseits eine wirtschaftliche oder rechtliche Beteiligung besteht. Der WEG-Verwalter gilt dabei nicht als Verwalter der Mietwohnung im Sinne des WoVermG. Er verwaltet das Gemeinschaftseigentum und nicht das Sondereigentum des einzelnen Eigentümers. Er darf daher unter Beachtung des Bestellerprinzips auch eine Provision für den Nachweis/die Vermittlung der Mietwohnung verlangen. Wenn der WEG-Verwalter aber gleichzeitig auch die zu vermietende Wohnung im Auftrag des Wohnungseigentümers verwaltet (Mietverwalter), hat er keinen Provisionsanspruch gemäß WoVermG. Ausführlich begründet hat dies der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 13. März 2003, Az. III ZR 299/02. Gegenüber dem Mieter darf der Wohnungsvermittler keine Provision verlangen, wenn es sich um öffentlich geförderten Wohnraum handelt. Die Wohnungsvermittlungsprovision, die der Mieter zu zahlen hat, darf zwei Monatsmieten, zuzüglich Umsatzsteuer, abzüglich Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, nicht übersteigen. Außer der Provision dürfen für Tätigkeiten, die mit der Vermittlung oder dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume zusammenhängen, sowie für etwaige Nebenleistungen, keine Vergütungen irgendwelcher Art, insbesondere keine Einschreibgebühren, Schreibgebühren oder Auslagenerstattungen, vereinbart oder angenommen werden, es sei denn, die nachgewiesenen Auslagen übersteigen eine Monatsmiete. Zulässig ist eine Vereinbarung, nach der bei Nichtzustandekommen eines Mietvertrages die in Erfüllung des Auftrages nachweisbar entstandenen Auslagen des Wohnungsvermittlers vom Interessenten zu erstatten sind. Zu Unrecht bezahlte Provisionen kann der Mieter innerhalb von drei Jahren zurückfordern. Eine große Veränderung für den Bereich der Wohnungsverrmittlung hat die Einführung des Bestellerprinzips zum 1. Juni 2015 gebracht. Dieses ist in § 2 Absatz 1a des Wohnungsvermittlungsgesetzes niedergelegt. Es besagt, dass der Makler vom Wohnungssuchenden kein Entgelt für seine Dienstleistung fordern kann, es sei denn, der Makler holt ausschließlich wegen eines Auftrags des Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Vereinfacht gesagt bezahlt also nur noch derjenige Provision, der den Makler beauftragt hat. Ein bei Erfolg provisionspflichtiger Suchauftrag durch den Interessenten ist nach wie vor möglich. Unzulässig ist es jedoch, bei einem vom Vermieter erteilten Auftrag den Mieter zur Provisionszahlung heranzuziehen. Unzulässig sind auch sämtliche Umgehungsversuche. Weitere Vorschriften beziehen sich auf das Anbieten von Wohnungen in Inseraten. Der Makler muss seinen Namen, seine Wohnungsvermittlereigenschaft und die Mieten der angebotenen Wohnungen mit einem klarstellenden Zusatz hinsichtlich der Nebenkosten in das Inserat aufnehmen. Ferner muss er die Provision in einem Bruchteil oder Vielfachen der Monatsmiete angeben und darf Wohnungen nicht ohne Auftrag des Vermieters anbieten. Verstöße gegen diese Vorschriften sind Ordnungswidrigkeiten und werden mit Bußgeld bis zu Darüber hinaus können Verstöße gegen die Vorschriften über das Anbieten von Mietwohnungen in Inseraten auch wettbewerbsrechtlich als unlautere geschäftliche Handlung verfolgt werden (siehe § 3a UWG). |
| Wohnungswirtschaft | housing industry; housing economics | Die Wohnungswirtschaft ist ein wesentlicher Teil der Immobilienwirtschaft. Sie umfasst im Wesentlichen die Dienstleistungsbereiche und Marktvorgänge der wohnungswirtschaftlich ausgerichteten Immobilienentwicklung, der Errichtung von Miet- und Eigentümerwohnungen, der Bewirtschaftung, Instandhaltung, Modernisierung und Sanierung des Wohnungsbestandes. |
| Wohnungszufriedenheit | level of satisfaction with housing | Unter Wohnungszufriedenheit versteht man das Maß der Entsprechung zwischen der erwarteten und der tatsächlich vorhandenen Wohnung. In dieser Beziehung sind folgende Kriterien von Bedeutung: Größe und Funktionalität, Qualität,
Wohnkosten und Verwaltung sowie die Lage der Wohnung. Die Zufriedenheit in dieser Beziehung ist oft höher, als es die Befunde zu objektivem Wohnsituationen nahelegen. Andererseits gibt es auch das gegenteilige Problem bei besonders anspruchsvollen Nutzergruppen. Die Bauplaner gehen davon aus, dass die Wohnzufriedenheit umso höher ist, je besser die objektive Merkmale sind. In der Praxis wird aber oft bereits Wohnzufriedenheit angegeben, obwohl erhebliche wohnmedizinische Mängel bestehen. Allein fehlende Möglichkeiten zur Änderung der Situation (Resignation) oder spezielle, individuelle Vorteile in eine gegebene Wohnsituation können eine Zufriedenheit mit einer objektiv unzulänglichen Wohnumwelt induzieren. So kann man mit einer Wohnung in einer stark lärmbelasteten Umgebung durchaus zufrieden sein, wenn die Miete den Wünschen entsprechend niedrig ist. Wohnzufriedenheit und Wohnumgebungszufriedenheit werden unter dem Begriff Wohnzufriedenheit zusammengefasst. Die Wohnmedizin hat nicht das Ziel eine individuelle Wohnungs- oder Wohnumgebungszufriedenheit zu sichern, sondern die objektiven wohnmedizinischen Erfordernisse durchzusetzen. |
| Wohnwertverbesserungen (Mietrecht) | improvements on residential value/ value for residential purposes (law on tenancy) | Wohnwertverbesserungen gehören zu den Modernisierungsmaßnahmen, die einen Vermieter zur Mieterhöhung bei Modernisierung berechtigen. Unter Wohnwertverbesserungen versteht man Maßnahmen, die die Mieträume oder das Wohnumfeld außerhalb der Wohnung selbst verbessern. Beispiele:
Nicht als Wohnwertverbesserungen werden von den Gerichten anerkannt:
Wohnwertverbesserungen, die der Mieter auf eigene Kosten selbst durchgeführt hat, werden bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zwecks Mieterhöhung auf Dauer nicht berücksichtigt. Es sind also die Vergleichswerte für Wohnungen ohne die entsprechenden Einbauten heranzuziehen (BGH, Urteil vom 07.07.2010, Az. VIII ZR 315/09). |
| Wohnwirtschaftliche Verwendung (Bausparvertrag) | use as residential property (building loan contract) | Wer die staatlichen Subventionen für Bausparverträge (z. B. Wohnungsbauprämie, Sonderausgabenabzug, Sparzulage) nutzt, muss bestimmte Sperrfristen (sieben beziehungsweise 10 Jahre) beachten. Grundsätzlich kann der Bausparer erst nach Ablauf dieser Sperrfristen über das angesammelte Guthaben verfügen. Diese Sperrfristen müssen nicht eingehalten werden, wenn der Bausparvertrag zur Finanzierung so genannter wohnwirtschaftlicher Maßnahmen verwendet wird. Dies bedeutet, dass beispielsweise ein zuteilungsreifer Bausparvertrag bereits vier Jahre nach Abschluss für den Erwerb eines Grundstückes oder die Modernisierung einer Wohnung verwendet werden kann, ohne dass dem Bausparer hierdurch Nachteile entstehen. |
| Wolkenkratzer | skyscraper | |
| WoModG | German law on modernising flats | Abkürzung für: Wohnungsmodernisierungsgesetz |
| WoP | premium for financing the construction of residential property | Abkürzung für: Wohnungsbauprämie |
| WoPDV | German ordinance on the implementation of premiums for financing the construction of residential property | Abkürzung für: Wohnungsbauprämien-Durchführungsverordnung |
| WoPG | German House-Building Premiums Law | Abkürzung für: Wohnungsbau-Prämiengesetz |
| WoVermG | German rental property law | Abkürzung für: Wohnraumvermittlungsgesetz |
| WoVG/WoVermG | German rental property law | Abkürzung für: Wohnungsvermittlungsgesetz |
| WPO | auditors' code | Abkürzung für: Wirtschaftsprüferordnung |
| WRP | - n.a. - | Abkürzung für: Wettbewerb in Recht und Praxis |
| WsGB | land register for commonhold flats | Abkürzung für: Wohnungsgrundbuch |
| WSV / WSVO | German ordinance on heat insulation | Abkürzung für: Wärmeschutzverordnung |
| WuH | flat and house | Abkürzung für: Wohnung und Haus |
| www | World Wide Web | Abkürzung für: world wide web |
| WWZ | - n.a. - | Abkürzung für: Wohnungswirtschaftliches Zentrum |
| Wz | increase in value; capital growth; capital gain; accretion; appreciation in value; incremental value; rise in value; increment | Abkürzung für: Wertzuwachs |
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