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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| V | abbreviation for: cubical content of a building; (current) market value/ sale(s) value/ fair market value; size of the existing property; from | Abkürzung für: Volumen des Gebäudes Abkürzung für: Verkehrswert Abkürzung für: Größe des vorhandenen Grundstückes Abkürzung für: vom, von Abkürzung für: Energieausweis auf Verbrauchsbasis – also auf Grundlage des gemessenen Energieverbrauchs der Immobilie. Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses. In diesem Zusammenhang auch abgekürzt als: EA-V |
| v.H. | per cent | Abkürzung für: vom Hundert |
| v.T. | per mille (also spelled: mil/ mill) | Abkürzung für: vom Tausend |
| VA | government regulation; administrative directive; administrative order | Abkürzung für: Verwaltungsanordnung Abkürzung für: Verwaltungsakt |
| VAA | German association of employed architects | Abkürzung für: Vereinigung Angestellter Architekten |
| VAG | German act on the supervision of insurance undertakings | Abkürzung für: Versicherungsaufsichtsgesetz |
| Vandalismus | vandalism | Vandalismus kann verschiedene Ursachen haben. Hierzu zählen Zerstörungswut, Demonstration jugendlicher Kraftmeierei, Psychopathie, aber auch Selbstverwirklichungssyndrome. Im Rahmen der Immobilienwirtschaft tritt Vandalismus überwiegend auf durch Sprayen von Graffitis an Hauswänden, Mauern, Schaufenstern. Eine weitere Variante ist der Vandalismus im Rahmen von versuchten oder vollendeten Einbrüchen in Gebäude und Wohnungen. So kommt es oft zu Zerstörungen im Rahmen der Suche nach Wertgegenständen oder aus Frustration über zu geringe Beute. Aber auch Eisenbahn und S-Bahnwaggons sind Zielscheiben des Vandalismus. Um die Kosten der Beseitigung der Schäden an Gebäuden steuern zu können, ist es ratsam, die Risiken in die verbundene Wohngebäudeversicherung mit einzubeziehen. Zum normalen Versicherungsumfang gehören diese Schäden nicht. Einige Versicherer bieten besondere „Graffitiversicherungen“ an. Versicherungsnehmer sollten darauf achten, dass genau das gemeinte Risiko versichert ist. Vandalismus im Zusammenhang mit einem Einbruch ist oft durch die Hausratsversicherung abgedeckt. |
| VAZ | assessment period | Abkürzung für: Veranlagungszeitraum |
| VB | negotiating basis | Abkürzung für: Verhandlungsbasis |
| VbF | German ordinance on combustible liquids | Abkürzung für: Verordnung über brennbare Flüssigkeiten |
| VDA | association of architects in Germany | Abkürzung für: Verband Deutscher Architekten |
| VDE | association of electrical engineers in Germany | Abkürzung für: Verband Deutscher Elektroingenieure |
| VdH | association of mortgage banks in Germany | Abkürzung für: Verband deutscher Hypothekenbanken |
| VDI | association of engineers in Germany | Abkürzung für: Verein Deutscher Ingenieure |
| VDM | former association of real estate agents (brokers) in Germany | Abkürzung für: Verband Deutscher Makler |
| VDZ e.V. | association of magazine publishers in Germany, a registered association | Abkürzung für: Verband Deutscher Zeitschriftenverleger e.V. |
| VEB | nationally-owned/ people's enterprise | Abkürzung für: Volkseigener Betrieb/Gebäudewirtschaft |
| Venezianischer Spiegel | one-way mirror | Unter einem Venezianischen Spiegel versteht man einen Einwegspiegel, der von einer Seite her durchsichtig ist. Ein solcher Spiegel machte mietrechtlich von sich reden, als er im Bad einer Münchner Mietwohnung entdeckt wurde. Hinter dem Spiegel befand sich ein von außerhalb der Wohnung zugänglicher Geheimraum. Die Vermieterseite gab zu, von dieser Installation zu wissen, hielt dies aber für kein Problem. Bei Vertragsschluss waren die Mieter nicht darüber informiert worden. Das Amtsgericht München sprach von einer schweren Verletzung der Intimsphäre und des Persönlichkeitsrechts der Mieter. Diesen sei eine Benutzung des Bades nicht zuzumuten, wenn sie dabei jederzeit von Unbekannten beobachtet werden konnten. Da die Wohnung damit kein nutzbares Badezimmer habe, sei eine Mietminderung um 100 Prozent gerechtfertigt – und zwar rückwirkend ab Vertragsbeginn. Auch eine fristlose Kündigung von Mieterseite sei gerechtfertigt. Bei einem so schweren Vertrauensverstoß sei keine vorherige Abmahnung erforderlich gewesen (Urteil des AG München vom 19.10.2006, Az. 473 C 18682/06). |
| VEP | projects and infrastructure plan | Abkürzung für: Vorhaben- und Erschließungsplan |
| Veranda | veranda; porch (US) | Eine Veranda ist ein überdeckter, häufig offener Vorbau eines Gebäudes auf dessen Geländeniveau, mit oder ohne Geländer oder Brüstung. Die häufigste Konstruktion ist ein Holzfachwerk oder ein Stahltragwerk, das wie ein Regal vor das Gebäude gestellt wurde. Gemauerte Veranden, zum Beispiel im Wohnungsbau, haben sich ebenso bewährt. Unter dem Begriff Veranda verbergen sich sowohl schlichte Terrassendachkonstruktionen als auch die übereinander gestaffelten Veranden der Bäderarchitektur (zum Beispiel Binz auf Rügen). Vom anschließenden Wohnraum ist sie thermisch getrennt, hat aber als überdachter Außenbereich den Vorteil vor Wind, Sonne und Regen zu schützen. Eine mit Fenstern verschlossene Veranda wird heute überwiegend als Wintergarten bezeichnet. Im Gegensatz zu Loggien treten Veranden aus der Kubatur des Gebäudes heraus. |
| Veränderungssperre | freeze on development; demolition and building alteration in a planning area; (general) barrier (or block) on change(s) | Die Veränderungssperre ist ein Instrument zur Sicherung der Bauleitplanung. Reichen Bauherren nach Erlass einer Veränderungssperre einen Bauantrag ein, wird dieser in aller Regel unter Hinweis auf die Veränderungssperre abgelehnt. Die Veränderungssperre wird aber in Verbindung mit einer zusätzlichen Verfügungssperre auch eingesetzt zur Abwehr von Behinderungen im Zusammenhang mit städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen, Umlegungen zur Neugestaltung der Grundstücksverhältnisse auf der Grundlage eines Bebauungsplanes, sowie der Einleitung von Enteignungsverfahren. Während zur Sicherung der Bauleitplanung, genehmigungsbedürftige oder sonstige wertsteigernde bauliche Anlagen zu errichten oder andere wertsteigernde Veränderungen des Grundstücks schlicht nicht zugelassen sind, können solche Veränderungen bei Maßnahmen der Bodenordnung genehmigt werden. Eine Veränderungssperre tritt erst nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft, sie kann jedoch bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen bis auf vier Jahre verlängert werden. Werden Verfügungs- und Veränderungssperren erlassen, schlägt sich dies auch im Grundbuch durch Eintragung eines entsprechenden Vermerks nieder. |
| Veräußerbarkeit / Fungibilität | sal(e)ability/ fungibility; quality of being capable of exchange | Mit Fungibilität oder Veräußerbarkeit bezeichnet man die Handelbarkeit und die Weiterveräußerbarkeit von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds. Die Veräußerbarkeit dieser Anteile ist derzeit noch relativ eingeschränkt, da für Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds – anders als bei Aktien oder Anteilen an offenen Immobilienfonds – noch kein geregelter Markt existiert. Im Rahmen der Weiterveräußerung geschlossener Fondsanteile ist daher noch immer ein hohes Maß an Eigeninitiative seitens des Anlegers wie beispielsweise durch Inserate in Wirtschaftszeitungen und die Hilfestellung des Projektinitiators erforderlich. |
| Veräußerungsbeschränkung (Wohnungseigentum) | limitation of (the right to) alienation (freehold flat) | Um den Wohnungseigentümern die Möglichkeit einzuräumen, das Eindringen "unerwünschter Personen" in die Gemeinschaft zu verhindern, kann nach § 12 Abs. 1 WEG eine Vereinbarung getroffen werden, die die Veräußerung eines Wohnungseigentums von der Zustimmung Dritter, beispielsweise des Verwalters, abhängig macht. Diese Zustimmung darf jedoch nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes verweigert werden, wobei der wichtige Grund stets in der Person des Erwerbers liegen muss. Hausgeldrückstände des veräußernden Eigentümers sind deshalb kein Grund, um die Zustimmung zu verweigern. Auch wenn sich diese Vorschrift in der Verwaltungspraxis als wenig praktikabel erwiesen hat, hat der Gesetzgeber bisher davon abgesehen, sie aufzuheben. Die Wohnungseigentümer haben jedoch gemäß § 12 Abs. 4 WEG die Möglichkeit, in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschaftsordnung durch Vereinbarung geregelte Veräußerungsbeschränkungen durch einfachen Mehrheitsbeschluss aufzuheben. Diese Regelung ist unabdingbar. Der Aufhebungsbeschluss soll dem Grundbuchamt gegenüber in entsprechender Anwendung von § 26 Abs. 3 WEG nachgewiesen werden, das heißt durch Vorlage der entsprechenden Beschlussniederschrift, bei der die Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Wohnungseigentümers und des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder seines Stellvertreters öffentlich beglaubigt sind. |
| Veräußerungskosten | costs of disposal | Aufwendungen anlässlich des Verkaufs einer Immobilie, wie zum Beispiel Renovierungskosten, Maklerprovision und Grundschuldlöschungskosten. Veräußerungskosten können steuerlich in der Regel nicht abgezogen werden. Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie vorher vermietet war. |
| Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V. (VDIV) | Der VDIV Deutschland ist der Berufsverband der professionellen Immobilienverwalter in Deutschland. In zehn Landesverbänden sind knapp 3.000 Haus- und Immobilienverwaltungen zusammengeschlossen. Als einer der wenigen nationalen Berufsverbände verzeichnet der VDIV regen Zulauf und wächst jährlich im Schnitt um sieben bis zehn Prozent:
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| Verband der Sachversicherer / VdS | association of property insurers in Germany | Die VdS Schadenverhütung GmbH ist eine Einrichtung des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV). Sie prüft und zertifiziert Produkte und Dienstleister des Sicherheitsmarktes. Hauptthemen sind dabei Brandschutz und Einbruchdiebstahlschutz. Ferner vertreibt sie ein eigenes Richtlinienwerk sowie Aus- und Weiterbildungen. Bestimmte Produkte, z.B. Rauchmelder, werden nach entsprechender Qualitäts-prüfung mit dem VdS-Gütesiegel versehen. |
| Verband Deutscher Haushüter-Agenturen e.V. / VDHA | association of homesitter agencies in Germany, a registered association | Der Verband Deutscher Haushüter-Agenturen e.V. mit Sitz in Münster / Westfalen ist ein Zusammenschluss von behördlich zugelassenen Haushüter-Agenturen. Er informiert über das Haushüten und stellt Kontakt zu örtlichen Anbietern her. Internetadresse: www.haushueter.org |
| Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) | association of German mortgage banks | Der Verband deutscher Pfandbriefbanken (früher Verband der deutschen Hypothekenbanken) vereinigt als Mitglieder 18 Pfandbriefbanken und drei außerordentliche Mitglieder. Er nimmt satzungsgemäß die Rechte und Interessen der Pfandbriefbanken wahr und übernimmt die Öffentlichkeitsarbeit auf den Politikfeldern Kapitalmarkt, Staat, Immobilien, Schiffsfinanzierung und Steuern sowie der Rechtsgestaltung. Er erfüllt für seine Mitglieder Lobbyfunktion bei den gesetzgebenden Körperschaften und Behörden auf nationaler, europäischer und internationaler Ebene und ist Sprecher gegenüber anderen nationalen, europäischen und internationalen Berufsverbänden. Zum Verbandszweck zählt auch die Mitgliedschaft in nationalen, europäischen oder internationalen Berufsverbänden oder die Beteiligung an Unternehmen gleich welcher Gesellschaftsform, soweit Mitgliedschaft oder Beteiligung dem Verbandszweck oder den Mitgliedern des Verbandes dienlich sind. Die Mitgliedsunternehmen widmen sich auf internationaler Ebene dem Finanzierungsgeschäft auf Pfandbriefbasis bei der Immobilienfinanzierung, der Schiffsfinanzierung und der Finanzierung der Körperschaften des öffentlichen Rechts (Kommunen, Bundesländer, Bund). |
| Verband Deutscher Vermessungsingenieure e.V., Berufsverband für Geodäsie und Geoinformatik | Association of German Land Surveyors (a registered association), Professional Association of Geodesics and Geoinformatics | Der Verband Deutscher Vermessungsingenieure, im Jahre 1949 durch die Initiative einiger Absolventen der Staatl. Ingenieurschule Essen ins Leben gerufen, vertritt heute einen beträchtlichen Teil der in Verwaltung, Industrie und freiem Beruf tätigen Ingenieure der Geodäsie und Geoinformatik des gesamten Bundesgebietes. Der Verband mit rund 6.500 Mitgliedern ist eine auf der persönlichen Aktivität seiner Mitglieder beruhende Vereinigung zu dem primären Zweck, an der Berufsstruktur des Deutschen Vermessungswesens in allen seinen Zweigen gestaltend mitzuwirken. Durch seine Mitarbeit im Zentralverband der Ingenieurvereine weist die Zielsetzung des Verbandes über die speziellen Berufsfragen hinaus. Es stellen sich hier die großen übergeordneten Aufgaben, von denen die Sinngebung der Technik und die Stellung des Ingenieurs in der modernen Gesellschaft an erster Stelle zu nennen sind. Der Verband erkennt die allem rechtsstaatlichen Gemeinschaftsleben zugrunde liegende Regel an, nach denen nur diejenige Vereinigung gleichgerichteter Interessen ein Anrecht darauf hat, Wünsche und Forderungen zu erheben, die selbst bereit ist, an der ständigen Fortentwicklung des für Verwaltung und Wirtschaft bedeutsamen Ingenieurswesens der Geodäsie und Geoinformatik uneigennützig zu arbeiten. Ein nicht geringer Teil der Verbandsarbeit ist der Vertiefung des Fachwissens des Berufsnachwuchses und den in der Praxis stehenden Ingenieure zugeordnet. Hierzu unterhält der Verband ein gemeinnützig anerkanntes und eigenständiges BILDUNGSWERK VDV. Der Verband Deutscher Vermessungsingenieure kann auf eine erfolgreiche, jahrzehntelange Tätigkeit zurückblicken und ist ein unentbehrlicher Träger der berufsständischen Vertretung geworden. |
| Verband Geschlossene Fonds e. V. (VGF) | association of closed-end investment companies/ funds in Germany, a registered association | Der VGF Verband Geschlossene Fonds e. V. mit Sitz in Berlin verstand sich als Fachverband, Dienstleister und Serviceeinrichtung mit dem Ziel, die Interessen von Initiatoren geschlossener Fonds gegenüber der Politik, den Medien und der Öffentlichkeit zu vertreten. Die Mitgliedschaft stand in erster Linie Banken und Emissionshäusern offen, die geschlossene Fonds auflegten. Der VGF ist aus dem VGI Verband Geschlossene Immobilienfonds hervorgegangen. Dessen Mitgliederversammlung hatte am 3. September 2004 beschlossen, den Verband auch für Initiatoren anderer geschlossener Fonds zu öffnen, die beispielsweise in den Bereichen Schiffe, regenerative Energien, Leasing oder Private Equity investieren. Seither firmierte der Verband unter der Bezeichnung VGF Verband Geschlossene Fonds e. V. Inzwischen ist der VGF im bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. aufgegangen. Dieser versteht sich als Interessenvertretung der Unternehmen, die Sachwerte verwalten und deren Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) steht. Dazu gehören Kapitalverwaltungsgesellschaften, Verwahrstellen, Auslagerungsunternehmen sowie rechtliche, steuerliche und betriebswirtschaftliche Berater. Der Verband hatte im Jahr 2013 59 Mitglieder, die Sachwertvermögen in Höhe von 127 Mrd. Euro verwalteten. |
| Verband Wohneigentum e.V. | association of home ownership in Germany, a registered association | 2006 wurde der frühere "Deutsche Siedlerbund e.V. – "Gesamtverband für Haus- und Wohneigentum" – in Verband Wohneigentum e.V. umbenannt. Damit sollte seine Hauptzielrichtung – Förderung des selbstgenutzten Wohneigentums – stärker zum Ausdruck gebracht werden. Der in Bonn ansässige Verband verfügt über 370.000 Mitglieder. Er ist gemeinnützig. Die 16 Landesverbände sind teilweise noch in selbständige Bezirksverbände untergliedert. Näheres siehe: http://www.verband-wohneigentum.de |
| Verbau | timbering; sheeting; shoring; bracing | Als Verbau bezeichnet man eine stabile Verschalung, mit der Schächte, Hohlräume oder Baugruben stabilisiert und gegen Einbrüche von Erdreich oder Wasser abgesichert werden. In verschiedenen Bausparten gibt es unterschiedliche Arten des Verbaus, so werden etwa im Tiefbau andere Methoden genutzt als im Tunnel- oder Bergwerksbau. Man unterteilt den Verbau grob in den Grabenverbau und den Baugrubenverbau. Der z.B. beim Verlegen von Rohrleitungen genutzte Grabenverbau zeichnet sich durch Seitenwände aus, die sich gegenseitig abstützen. Der Baugrubenverbau sichert die Baugrube nach allen Seiten gegen Einsturz und Wassereinbruch ab. Er muss zur Rückseite hin verankert und teilweise durch Befestigungen im Boden abgesichert werden. Zusätzlich werden noch unterschieden:
Verbausysteme können auch gemietet werden, teils mit dem zur Errichtung erforderlichen Maschinenpark. Vor der Entscheidung für ein System sollte ein Statiker die Eignung für die jeweilige Baustelle prüfen. |
| Verbilligte Vermietung | reduced rental/ leasing | Eine verbilligte Vermietung ist eine Vermietung zu einem Mietzins, der unter der ortsüblichen Marktmiete liegt. Bevorzugt verwendet bei der Vermietung an nahe Familienangehörige. Eine verbilligte Vermietung stellt aus Sicht des Finanzamtes die Absicht der Einkünfteerzielung durch Vermietung in Frage, so dass ein steuerlicher Abzug der mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen an besondere Voraussetzungen geknüpft wird. |
| Verbraucher | consumer | Unter Verbraucher versteht man nach § 13 BGB jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann. Verbraucher genießen einen besonderen zivilrechtlichen Schutz, insbesondere ein Widerrufsrecht bei Haustürgeschäften bzw. außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossenen Verträgen (§ 312b BGB), Fernabsatzverträgen (§ 312c BGB), bei Abschluss eines Darlehensvertrages (§§ 488 ff. BGB) und bei Teilzeit-Wohnrechteverträgen (§§ 481 ff. BGB). Verbraucherschützende Bestimmungen finden sich auch im Kapitalanlagegesetzbuch und im Fernunterrichtsgesetz. Im weiteren Sinne haben auch die Vorschriften des BGB über das Wohnungsmietrecht verbraucherschützenden Charakter. Weitere Schutzvorschriften für Verbraucher finden sich in der Preisangabenverordnung, der Makler-und Bauträger-Verordnung sowie dem Wohnungsvermittlungsgesetz. |
| Verbraucherbauvertrag | a special type of building contract that protects consumers | Der Verbraucherbauvertrag wurde durch die im März 2017 vom Bundesrat verabschiedete Reform des Bauvertragsrechts eingeführt. Er stellt einen neuen Typ des Bauvertrages dar, bei dem der Verbraucherschutz, also der Schutz des privaten Bauherren, im Vordergrund stehen soll. Zeitpunkt des Inkrafttretens der hier geschilderten gesetzlichen Regelungen ist der 1.1.2018. Dem neuen § 650i BGB zufolge ist ein Verbraucherbauvertrag ein Vertrag, durch den ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Es geht hier also um Baumaßnahmen mit einem gewissen Umfang. Geht es nur um den Bau einer Garage oder eines Wintergartens, handelt es sich nicht um einen Verbraucherbauvertrag. Die Einzelheiten regeln die §§ 650i ff. BGB. Textform Um wirksam zu sein, bedarf der Verbraucherbauvertrag der Textform. Baubeschreibung Der beauftragte Unternehmer muss künftig dem Verbraucher vorvertraglich eine Baubeschreibung zur Verfügung stellen. Welche Informationen darin enthalten sein müssen, regelt Artikel 249 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuich (EGBGB). Auch diese Vorschrift ist neu und trägt den Titel „Informationspflichten bei Verbraucherbauverträgen“. Nach Art. 249 § 2 EGBGB muss die Baubeschreibung unter anderem eine allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten enthalten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise, Art und Umfang der angebotenen Leistungen, ggf. der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe, Gebäudedaten, Daten zum Energie-, Schall- und Brandschutz und zur Bauphysik und vieles mehr. Obendrein muss die Baubeschreibung auch verbindliche Angaben zur Fertigstellung des Bauwerkes enthalten oder, wenn der Baubeginn noch nicht feststeht, zu deren Dauer. Der Unternehmer kann sich die entsprechenden Angaben nur dann sparen, wenn der Verbraucher selbst oder dessen Beauftragter die entsprechenden Planungsvorgaben gemacht hat. Vertragsinhalt Die Baubeschreibung wird Vertragsbestandteil des Verbraucherbauvertrages, solange die Parteien nichts anderes vereinbaren. Unklarheiten gehen zu Lasten des Unternehmers. § 650k BGB hebt hervor, dass im Bauvertrag ein verbindlicher Termin für die Fertigstellung angegeben werden muss, oder aber bei unsicherem Baubeginn die Dauer der Arbeiten. Wird beides nicht angegeben, gelten die entsprechenden Angaben in der vorvertraglichen Baubeschreibung. Widerrufsrecht Der Verbraucher hat nun auch ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB, er kann den Verbraucherbauvertrag also innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss ohne Begründung widerrufen. Dies gilt nicht, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde. Der Unternehmer muss den Verbraucher über sein Widerrufsrecht belehren. Abschlagszahlungen Verlangt der Bauunternehmer Abschlagszahlungen, darf deren Gesamtbetrag 90 Prozent der Gesamtvergütung inklusive Nachtragsleistungen nicht übersteigen. Der Unternehmer muss dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Baufertigstellung ohne wesentliche Mängel leisten. Diese beträgt fünf Prozent des Gesamtbetrages. Erhöht sich infolge von Anordnungen des Verbrauchers der Vergütungsanspruch über bestimmte Grenzen, erhöht sich auch die Sicherheit. § 650m BGB enthält weitere Regeln zu diesem Thema. Herausgabe von Unterlagen Die Neuregelung schreibt auch eine Pflicht des Unternehmers fest, dem Verbraucher vor Baugeginn die Planungsunterlagen zu erstellen und auszuhändigen, die dieser für Anträge bei den Behörden benötigt. Die Reform ändert unter anderem auch die Regeln über die Gewährleistung beim Kauf von Baumaterial, die Vorschriften über den Bauträgervertrag und über die Haftung von Architekten und Bauingenieuren. |
| Verbraucherdarlehen | consumer loan | Ergänzend zu den Vorschriften über das Darlehen im BGB wurden im Zuge der BGB Reform Vorschriften über den Verbraucherdarlehensvertrag eingefügt. Danach ist strikt Schriftform vorgeschrieben. Der Abschluss des Vertrags in elektronischer Form ist ausgeschlossen. Zwingend müssen im Darlehensvertrag nach § 492 BGB enthalten sein:
Endet eine vereinbarte Zinsbindung, muss der Darlehensgeber den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung darüber unterrichten, ob er zu einer neuen Zinsbindungsabrede bereit ist. Dem Darlehensnehmer steht bei einem Verbraucherdarlehensvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu, es sei denn, der Darlehensnehmer kann nach dem Vertrag das Darlehen jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ohne zusätzliche Kosten zurückzahlen. Wie andere Verbraucherschutzvorschriften sind auch die des Verbraucherkreditgesetzes in das BGB eingefügt worden. Auch hier soll die Umsetzung der Vorschriften überwacht und notfalls gerichtlich geltend gemacht werden können. Ein Verstoß gegen die §§ 491 bis 498 BGB kann daher auch eine Abmahnung nach dem Unterlassungsklagegesetz (UklaG) zur Folge haben. |
| Verbraucherinsolvenz | consumer insolvency | |
| Verbraucherkreditgesetz | German Consumer Credit Act | Das Verbraucherkreditgesetz in seiner letzten Fassung vom 29.6.2000 trat zum 1.1.2002 außer Kraft. Die dem Verbraucherschutz dienenden Vorschriften befinden sich jetzt im BGB (§§ 491 ff. und – den Darlehensvermittlungsvertrag mit einem Verbraucher betreffend – §§ 655a ff.). |
| Verbraucherpreisindex | consumer price index; cost-of-living index; general price level index | |
| Verbraucherrechte-Richtlinie | Consumer Rights Directive | Mit dem „Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie“ wurden die Rechte der Verbraucher bei zahlreichen Verträgen und auf unterschiedliche Arten gestärkt. Das Gesetz ist am 13.06.2014 in Kraft getreten. Es gilt also für alle Verträge, die danach geschlossen wurden. Die neuen Regeln gelten immer dann, wenn der Kunde des Maklers ein Verbraucher ist. § 13 BGB definiert den Verbraucher als "jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann." Die neuen Regeln gelten für Verträge, die
Zum elektronischen Geschäftsverkehr zählen alle elektronischen Informations- und Kommunikationsdienste (§ 1 Abs. 1 Satz 1 Telemediengesetz). Bei einem Fernabsatzvertrag verwenden "der Unternehmer und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss ausschließlich Fernkommunikationsmittel." § 312 C BGB definiert den Begriff der Fernkommunikationsmittel: "Fernkommunikationsmittel im Sinne dieses Gesetzes sind alle Kommunikationsmittel, die zur Anbahnung oder zum Abschluss eines Vertrags eingesetzt werden können, ohne dass die Vertragsparteien gleichzeitig körperlich anwesend sind, wie Briefe, Kataloge, Telefonanrufe, Telekopien, E-Mails, über den Mobilfunkdienst versendete Nachrichten (SMS) sowie Rundfunk und Telemedien." Für die Außergeschäftsraumverträge legt § 312b BGB folgendes fest: Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind Verträge,
Mietverträge, die grundsätzlich auch unter die neuen Regelungen fallen, können nicht widerrufen werden, wenn der Mieter die Mietsache vor Abschluss des Vertrags besichtigt hat. |
| Verbrauchsprinzip | principle of payment based on consumption | Betriebs- und Verwaltungskosten in Wohnungseigentumsanlagen können gemäß § 16 Abs. 3 WEG abweichend von der gesetzlichen Bestimmung gemäß § 16 Abs. 2 WEG (Verteilung nach Miteigentumsanteilen) nach Verbrauch oder nach Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Nach Verbrauch werden allgemein die Wasserkosten und die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser abgerechnet. Gleiches gilt für die Abwasserkosten, die in der Regel nach dem Frischwasserverbrauch erfasst und entsprechend abgerechnet werden. Nach dem Verursacherprinzip können beispielsweise die Betriebskosten bei gemeinschaftlichen Anlagen und Räumen abgerechnet werden, die nur von bestimmten Eigentümern, beispielsweise Sondernutzungsberechtigten, genutzt werden. Alternativ kann beispielsweise das Kopfprinzip zugrunde gelegt werden, das jedoch in der Praxis im Regelfall deshalb zu Streitigkeiten führt, weil über die Zahl der zu berücksichtigenden "Köpfe" gestritten wird. Sinnvoll kann die Abrechnung nach Wohn- und/oder Nutzflächen sein, sofern sie eindeutig zu ermitteln sind, vor allem in den Fällen, in denen die Miteigentumsanteile nicht nach dem Verhältnis der Wohnflächen ermittelt und festgelegt worden sind. Auch eine Abrechnung nach Wohneinheiten, dem so genannten Objektprinzip, kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. So können die Breitbandkabelkosten, wie es inzwischen überwiegend geschieht, nach diesem Maßstab abgerechnet werden. |
| VerbrKrG | German law on consumer credit | Abkürzung für: Verbraucherkreditgesetz |
| Verbundene Wohngebäudeversicherung | householder's comprehensive insurance | Die verbundene Wohngebäudeversicherung vereinigt in sich mehrere Versicherungsrisiken in einer Versicherung. Hierzu zählen Schadensrisiken am Gebäude, Zubehör und außen am Gebäude angebrachten Sachen, die auf Feuer, Leitungswasser, Hagel und Sturm (bei einer Mindestwindstärke von 8) zurückzuführen sind. Unterversicherungen werden durch eine gleitende Neuwertversicherung vermieden, die überwiegend noch auf die Wertebasis von 1914 zurückgreift. Die Prämie richtet sich nach Versicherungssumme, Bauartklasse und Tarifzone. Durch einzelvertragliche Gestaltung kann der Versicherungsumfang erweitert werden, zum Beispiel auf Regulierung von Schäden durch Aquarien, Klima-, Wärmepumpen- und Solaranlagen, Gebäudebeschädigungen durch unbefugte Dritte usw. Beim Verkauf einer Wohnimmobilie geht die bestehende Wohngebäudeversicherung bei Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch auf diesen über. Für Käufer besteht ein gewisses Risiko darin, dass der Voreigentümer die Versicherungsbeiträge nicht mehr gezahlt hat. In diesem Fall besteht kein Versicherungsschutz mehr. Im Zweifel sollten daher die entsprechenden Zahlungsbelege verlangt oder Rücksprache mit der Versicherung gehalten werden. Der Käufer hat ein Sonderkündigungsrecht. Innerhalb von einem Monat nach der Grundbucheintragung kann er die Wohngebäudeversicherung kündigen, falls er einen Vertrag bei einer anderen Gesellschaft abschließen möchte. Ein Haus, das nur im Zuge von Renovierungsarbeiten betreten wird, gilt nicht als bewohnt. Es kann damit nach den Versicherungsbedingungen eine Obliegenheit des Eigentümers bestehen, Wasserleitungen zu entleeren und Haupthähne zu schließen. Das Landgericht Wiesbaden entschied im Fall eines nur während der Woche für Renovierungsarbeiten betretenen Gebäudes, dass kein Versicherungsschutz für einen Frostschaden bestand, da die Wasserleitungen nicht entleert und gesperrt waren (Az.1 O 193/08). Im Winter verlangen die Versicherungen vom Eigentümer regelmäßige Kontrollen. So muss kontrolliert werden, ob die Räume ausreichend beheizt sind. Ohne Kontrolle sind Frostschäden nicht versichert. Wie regelmäßig diese stattfinden muss, steht jedoch nicht fest – dies richtet sich u.a. nach der Heizungsanlage (Bundesgerichtshof, Az. IV ZR 233/06). |
| Verdachtsflächen | potentially contaminated areas | Verdachtsflächen sind Bodenflächen, bei denen der Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen besteht. Verdachtsflächen sind zu registrieren. Gibt es Anhaltspunkte für schädliche Bodenveränderungen, hat die Behörde entsprechende Maßnahmen zu ergreifen und festzustellen, ob die Schadstoffkonzentration bestimmte – in einer Verordnung festgelegte – Grenzwerte überschreitet. Grundsätzlich sind Bodeneigentümer, Pächter und Personen, die "Verrichtungen" (z.B. Bebauung) auf dem Grundstück durchführen, verpflichtet, Vorsorge zu treffen, damit es nicht zu schädlichen Bodenveränderungen kommt. Verdachtsflächen werden in das Altlastenkataster eingetragen. |
| Verdichtungsräume / ländliche Räume | conurbation; urban agglomeration; densely populated/urbanized areas / rural areas | Verdichtungsräume sind Raumprofile, die von der Ministerkonferenz für Raumordnung eigeführt wurden. Sie sind abzugrenzen von den übrigen ländlichen Räumen. Verdichtungsräume sind räumliche Konzentrationen von Einwohnern und Arbeitsplätzen mit städtisch geprägter Bebauung und Infrastruktur. Sie werden in Landesentwicklungsplänen und Landesentwicklungsprogrammen ausgewiesen. Die Verdichtung kommt in der Siedungsdichte (Einwohner je km2 und Zahl der Arbeitsplätze pro km2) zum Ausdruck. Verdichtungsräume weisen im Vergleich zum durchschnittlichen Bundeswert auch eine überdurchschnittliche Siedlungs- und Verkehrsfläche auf. Ein weiteres Kennzeichen eines Verdichtungsraumes ist eine Einwohnerzahl von mindestens 150.000. Das Erscheinungsbild der ländlichen Räume ist landwirtschaftlich geprägt. Der Abstand ländlicher Räume zu städtischen Verdichtungsräumen wird deutlich, wenn an die Unterschiede des Einkommensniveaus, der Infrastruktur, der Ämterverteilung, der Aus- und Weiterbildungsmöglichkeiten, der kulturellen Einrichtungen oder an die Standortattraktivität usw. gedacht wird. In diesen Bereichen haben ländliche Räume gegenüber städtischen Verdichtungsräumen einen Nachholbedarf, der durch Förderprogramme der EU und der ihr zugehörigen Staaten ausgeglichen werden soll. Bei den ländlichen Räumen muss noch unterschieden werden zwischen stadtnahen und stadtfernen Gebieten. Dabei ist die Erreichbarkeit von Ober- und Mittelzentren ein wichtiges Unterscheidungsmerkmal (Erreichbarkeit von Krankenhäusern, Flughäfen, Fernbahnhöfen, Autobahnen usw.). Zuständig für die Raumabgrenzungen und die Beobachtung der Entwicklungstendenzen ist das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, das am 1. Januar 2009 durch Zusammenlegung des Wissenschaftlichen Bereichs des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR) unter Integration des Instituts für die Erhaltung und Modernisierung von Bauwerken e.V. (IEMB), Berlin, entstanden ist. Das Bundesinstitut ist Herausgeber verschiedener Broschüren, z.B. „Wohnungs- und Immobilienmärkte in Deutschland 2011“. |
| Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) | rules for awarding contracts for public building works | |
| Verein für Präqualifikation von Bauunternehmen e.V. | [Association for the pre-qualification of construction companies, a registered association] | Der Verein für Präqualifikation von Bauunternehmen ist eine Institution, die sich mit der Einführung und Weiterentwicklung eines Präqualifizierungssystems solcher Bauunternehmen befasst, die sich an Vergabeverfahren als Bieter bei der Ausschreibung von öffentlichen Bauaufträgen beteiligen wollen. Bieter müssen die notwendigen Unterlagen zum Nachweis ihrer Eignung gemäß § 8 VOB/A insbesondere bezüglich Fachkunde, Zuverlässigkeit und Leistungsfähigkeit für jedes einzelne Vergabeverfahren durch Vorlage entsprechender Unterlagen nachweisen, um überhaupt bei der Vergabe öffentlicher Bauaufträge berücksichtigt werden zu können. Um dies zu vereinfachen und dabei gleichzeitig die damit verbundenen Kosten erheblich zu reduzieren, hat der Verein für Präqualifikation eine Liste derjenigen Bauunternehmen aufgelegt die diese Nachweise erbracht haben. Wer die Anforderungen erfüllt, kann in die Liste als präqualifiziertes Unternehmen eingetragen werden. Die Liste ist im Internet veröffentlicht und wird laufend aktualisiert. Den öffentlichen Auftraggebern werden eigene Nachforschungen über das Vorhandensein der erforderlichen Qualifikationen erspart. Die Anerkennung der Liste ist in der VOB verankert. Der Präqualifikationsnachweis selbst wird durch private Präqualifizierungsstellen nach einem einheitlichen, vom Verein entwickelten System abgenommen und beurteilt. |
| Vereinbarte Schriftform | agreed written form | Von der vereinbarten Schriftform spricht man immer dann, wenn die Parteien eines Vertrags – meistens in dem Vertrag - für eine Erklärung, die eine Vertragspartei im Laufe des Vertragsverhältnisses abzugeben hat, die Schriftform vereinbaren. Formulierungen dafür sind zum Beispiel „in schriftlicher Form“, „schriftlich“, „durch schriftliche Erklärung.“ Es gelten dann die Regeln in den §§ 126 ff. BGB. Diese sind ausführlich unter dem Stichwort Schriftform dargestellt. |
| Vereinbarung (Wohnungseigentum) | agreement/ contract in accordance with the German condominium act | Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander richtet sich gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und, soweit dieses Gesetz keine besonderen Bestimmungen enthält, nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches über die Gemeinschaft. Als Rahmengesetz lässt das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern jedoch weitestgehend Vertragsfreiheit. Sie können gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich – durch so genannte unabdingbare oder zwingende Vorschriften – bestimmt ist. Bei den Vereinbarungen im Sinne dieser Vorschrift handelt es sich um Regelungen, denen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen müssen. Eine nur mehrheitliche Zustimmung reicht nicht aus, um solche abweichenden oder das Gesetz ergänzende Regelungen zu treffen. Damit diese vom Gesetz abweichenden oder das Gesetz ändernden Regelungen auch im Fall des Eigentümerwechsels Rechtswirkung gegenüber dem neuen Eigentümer entfalten, müssen diese Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 3 WEG als sogenannter Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragen werden. Änderungen von Vereinbarungen oder deren Aufhebung bedürfen grundsätzlich einer neuen Vereinbarung, also einer Regelung, der wiederum alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen und die zwecks Wirkung auch gegenüber neuen Eigentümern im Fall eines Eigentümerwechsels der Eintragung in das Grundbuch bedarf. Ohne Eintragung in das Grundbuch wirken Vereinbarungen als (nur) schuldrechtliche Vereinbarungen zwar unter den jeweiligen Eigentümern, die die vom Gesetz abweichenden Regelungen getroffen haben, verlieren jedoch ihre Rechtswirkung unter allen Beteiligten, wenn ein neuer Eigentümer in die Gemeinschaft eintritt. Von einer Vereinbarung ist der Beschluss zu unterscheiden. Vereinbarungen sind immer dann erforderlich, wenn vom Gesetz abweichende Regelungen getroffen werden sollen, während Beschlüsse der Wohnungseigentümer Verwaltungsangelegenheiten regeln, für die das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrücklich die so genannte Beschlusskompetenz einräumt. In bestimmten Fällen ist den Wohnungseigentümern aber auch das Recht eingeräumt, vom Gesetz abweichende Regelungen auch durch Beschluss zu treffen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn den Wohnungseigentümern - wie bei den Verwaltungsangelegenheiten – ausdrücklich die Beschlusskompetenz eingeräumt ist. Dies gilt in erster Linie für Kostenverteilungsregelungen gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG und für Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 22 Abs. 2 WEG. |
| Vereinbarungsändernder Mehrheitsbeschluss | resolution by majority vote that changes something that has already been agreed upon | |
| Vereinbarungsänderungen | amendments to an agreement | Einen Anspruch auf Änderung von Vereinbarungen für die Fälle, in denen mangels Zustimmung aller Eigentümer eine Änderung nicht zustande kam, billigte die frühere Rechtsprechung einem Wohnungseigentümer dann zu, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der geltenden Regelung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen ließen (BGH 25.09,2003, Az. V ZB 21/03). Dieser von der Rechtsprechung entwickelte Grundsatz hat inzwischen seinen Niederschlag in der gesetzlichen Regelung nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gefunden, wobei die bislang hohen Voraussetzungen an die Abänderbarkeit von Vereinbarungen deutlich herabgesetzt wurden. So kann eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangt werden, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Der Änderungsanspruch erstreckt sich jedoch nur auf die (schuldrechtlichen) Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 WEG, nicht aber auf Änderungen der sachenrechtlichen Regelungen über die Abgrenzung und Zuordnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum und ebenfalls nicht auf Änderungen der Miteigentumsanteile. Soweit Änderungen von Vereinbarungen zustande gekommen waren, war nach herrschender Meinung zusätzlich die Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger erforderlich, wenn deren Rechte nicht nur wirtschaftlich, sondern auch rechtlich betroffen sind. Das galt beispielsweise für solche Fälle, in denen Eigentümern Sondernutzungsrechte an Kfz-Stellplätzen oder an Gartenflächen eingeräumt werden sollten. Gemäß § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist nunmehr die Zustimmung von Grundpfandrechtsgläubigern zur Änderung einer Vereinbarung nur noch dann erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Wird im Rahmen der Vereinbarung auch das belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden, soll die Zustimmung allerdings entbehrlich sein. Die Geltendmachung des Anspruchs nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG erfolgt im Verfahren nach § 43 WEG. Sind allerdings vom Gesetz oder von einer Vereinbarung dauerhaft abweichende Regelungen auch durch Beschlussfassung möglich, beispielsweise bei einer Änderung der Verteilung der Betriebskosten gemäß § 16 Abs.3 WEG, muss vorher der (vergebliche) Versuch einer Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung unternommen worden sein. |
| Vereinbarungsersetzender Mehrheitsbeschluss | resolution passed by a majority of the voters that results in a replacement of a law or an agreement | Bei einem vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschluss handelt es sich um einen Beschluss in Angelegenheiten, die den Rahmen
Die Rechtswirksamkeit dieser vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschlüsse ergibt sich daraus, dass es sich bei den genannten Regelungen um Angelegenheiten handelt, für die das Gesetz den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung im Rahmen "ordnungsgemäßer Maßnahmen" einräumt, die Beschlusskompetenz damit ausdrücklich vorgegeben ist. Im Rahmen dieser ordnungsgemäßen Maßnahmen reicht ein Mehrheitsbeschluss aus, wenn eine gesetzliche Regelung oder eine Vereinbarung nicht entgegensteht (§§ 15 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG). Handelt es sich um Maßnahmen, die über den ordnungsmäßigen Rahmen hinausgehen, ist grundsätzlich ein einstimmiger Beschluss erforderlich. Da den Wohnungseigentümern aber für beide Fälle die Beschlusskompetenz eingeräumt ist, gilt grundsätzlich die Bestimmung des § 23 Abs. 4 WEG, wonach ein Beschluss nur ungültig ist, wenn er innerhalb einer Monatsfrist angefochten und durch rechtskräftiges Urteil rechtswirksam für ungültig erklärt ist. Damit gilt, dass für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsmaßnahmen oder bauliche Veränderungen an der bisherigen Rechtsprechung festzuhalten ist, wonach in diesen Angelegenheiten bestandskräftige (nicht angefochtene und nicht für ungültig erklärte) Mehrheitsbeschlüsse (Ersatzvereinbarungen beziehungsweise Zitterbeschlüsse) gültig sind, auch wenn der Regelungsgegenstand mangels "Ordnungsmäßigkeit" an sich eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder einen einstimmigen Beschluss erforderlich gemacht hätte. Vereinbarungsersetzende Mehrheitsbeschlüsse sind daher nicht nichtig, sondern – nur – anfechtbar. Von besonderer Bedeutung für die Praxis ist die Tatsache, dass für die Aufhebung solcher vereinbarungsersetzenden Mehrheitsbeschlüsse ein einfacher Mehrheitsbeschluss als Beschluss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung dann wiederum ausreicht, wenn mit dieser Beschlussfassung die ursprünglich geltende Regelung wiederhergestellt wird (OLG Karlsruhe, Az. 11 Wx 96/00, Beschluss vom 31.05.2000). Nach dieser jetzt geltenden Rechtsauffassung ist auch ein (nur) mit Mehrheit beschlossenes generelles Tierhaltungsverbot wirksam und bindet alle Wohnungseigentümer, im Falle des Eigentümerwechsels auch den neuen Eigentümer, wenn der Beschluss nicht angefochten und für ungültig erklärt wird. Voraussetzung für eine mehrheitliche Beschlussfassung ist für einen solchen Fall allerdings, dass keine entgegenstehende Tierhaltungsregelung in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung enthalten ist. Im Übrigen kann das nur mehrheitlich beschlossene Tierhaltungsverbot jederzeit durch mehrheitliche Beschlussfassung als Maßnahme ordnungsgemäßer Gebrauchsregelung wieder aufgehoben werden. |
| Vereinbarungswidriger Mehrheitsbeschluss | resolution by majority vote that infringes on an agreement | |
| Vereinfachtes Verfahren (Bauleitplan) | simplified procedure (general development plan) | Die Ausweisung von Flächennutzugsplänen und Bebauungsplänen sieht eine möglichst frühzeitige Beteiligungen der Öffentlichkeit (aller Bürger) und der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vor. Diese Beteiligung erfolgt durch Einräumung der Möglichkeit, die Pläne zu erörtern, sich zu ihnen zu äußern und ihrerseits Vorschläge zu unterbreiten. Beim vereinfachten Verfahren entfällt deren frühzeitige Einbindung. Das Verfahren kann sich allerdings nur auf (unwesentliche) Änderungen und Ergänzungen eines bestehenden Bauleitplanes beziehen. Dessen Grundzüge dürfen nicht berührt werden. Der eingeschränkte Kreis der unmittelbar betroffenen Bürger und die von der Änderung bzw. Ergänzung des Bauleitplanes tatsächlich berührten Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange haben jedoch die Möglichkeit zur Äußerung innerhalb einer festgesetzt Frist. Das vereinfachte Verfahren kann auch zum Zweck der Aufhebung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes angewandt werden. Seit 2007 entfällt eine Umweltprüfung beim vereinfachten Verfahren mit der Folge, dass auch kein Umweltbericht mehr angefertigt werden muss. |
| Vereinigung von Grundstücken | consolidation of two or more properties that form a local and economic unit | |
| Verfahren | procedure; method; process; proceedings | |
| Verfahrensstandschaft | representative action | Die Wohnungseigentümer können den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss oder durch eine Vereinbarung im Verwaltervertrag ermächtigen, Ansprüche der Wohnungseigentümer in eigenem Namen geltend zu machen (Prozessstandschaft). |
| Verflechtung | linkage; complication; integration; interweaving | Der Hauptvertrag – als dritte Voraussetzung nach dem Maklervertrag und der Maklerleistung – muss seinerseits eine Reihe von Voraussetzungen erfüllen. Dazu gehört, dass dieser Hauptvertrag (z.B. Kauf oder Miete) mit einem "Dritten" abgeschlossen wird. Dritter ist der potentielle Vertragspartner des Auftraggebers dann, wenn er vom Makler unabhängig ist. Das gesetzliche Leitbild des § 652 BGB geht davon aus, dass der Makler seinem Auftraggeber einen Interessenten (für den Kauf oder Verkauf eines Objekts) nachweisen muss, der von ihm wirtschaftlich, rechtlich und persönlich weitgehend unabhängig ist – und umgekehrt. Nur dann ist Vermittlung überhaupt denkbar. Diese Voraussetzung muss immer gegeben sein, also auch dann, wenn der Makler nur Nachweistätigkeit ausübt. Liegt diese Voraussetzung nicht vor, spricht man von Verflechtung. Echte Verflechtung liegt dann vor, wenn der Makler mit dem Vertragspartner seines Auftraggebers wirtschaftlich identisch ist, wenn eine selbständige Entscheidungsbefugnis des Maklers oder der Partei fehlt, wenn also auf Grund organisatorischer Gegebenheiten der Makler auf die Vertragspartei des Hauptvertrages (vgl. BGH NJW 1971, 1839) oder die Vertragspartei auf den Makler (vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 1996, 629) einen beherrschenden Einfluss ausübt. Eine solche echte Verflechtung liegt auch dann vor, wenn ein Dritter beide, den Makler und den Vertragspartner des Hauptvertrages, beherrscht. Es ist leicht einsehbar, dass der Makler hier, weil er echte Maklerleistung gar nicht erbringen kann, den gesetzlichen Provisionsanspruch nicht hat. Der Provisionsanspruch wird auch durch die sogenannte unechte Verflechtung ausgeschlossen. Diese ist gegeben, wenn der Makler zum Vertragspartner seines Auftraggebers in einer Beziehung steht, die bewirkt, dass er sich unabhängig von seinem Verhalten im Einzelfall wegen eines institutionalisierten Interessenkonflikts im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Vertragspartners seines Auftraggebers stellen wird (vgl. Palandt-Sprau, 68. Auflage, § 652 Rdnr. 29). Kennt der Auftraggeber die tatsächlichen Umstände, die eine Verflechtung zwischen dem Makler und dem Dritten begründen, kann eine Individualvereinbarung vorliegen, die den Auftraggeber zur Provisionszahlung unabhängig von den Voraussetzungen des § 652 BGB verpflichtet (vgl. Palandt-Sprau a.a.O.). |
| Verfügung über Gesamtvermögen | disposition of total estate | Gilt der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft, dann kann ein Ehepartner nur mit Zustimmung des anderen über sein Vermögen als Ganzes oder über den wesentlichen Teil seines Vermögens verfügen. Bedeutsam ist diese Vorschrift vor allem dann, wenn ein Grundstück dieses Vermögen darstellt. In einem solchen Fall muss der im Grundbuch nicht eingetragene Ehepartner dem Verkauf des Grundstücks durch den anderen Ehepartner zustimmen. |
| Verfügungsbeschränkung | restraint on disposal; restriction on powers of disposition | Bei einem Verkauf eines Grundstücks ist unbedingt auf bestehende Verfügungsbeschränkungen zu achten. Sie können einen Verkauf blockieren oder ganz unwirksam machen. Beispiele für Verfügungsbeschränkungen:
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| Verfügungssperre | restraint on disposal | Im Zusammenhang mit Maßnahmen der Bodenordnung und städtebaulichen Sanierung können Gemeinden eine Verfügungs- und Veränderungssperre erlassen. Die Verfügungssperre bedeutet nicht, dass das Grundstück nicht verkauft werden kann. Vielmehr wird die Verfügung von einer Genehmigung abhängig gemacht. Das gleiche gilt für eine Grundstücksteilung, eine Belastung des Grundstücks in Abt. II oder das Eingehen von Baulasten. |
| Vergabe | award (e.g. of a contract); lacing; allocation | Die Vergabe von Aufträgen ist in der VOB (Vergabe und Vertragsordnung für Bauleistungen) und in der VOL (Vergabe- und Vertragsordnung für Leistungen) geregelt. Bei letzterer handelt es sich um Leistungen, die nicht in die Kategorie der Bauleistungen fallen. Auch Leistungen, die einer freiberuflichen Tätigkeit oder einem freiberuflichen Wettbewerb zuzuordnen sind, fallen nicht unter die VOL. Die Vergabe freiberuflicher Leistungen ist in der Vergabeordnung für freiberufliche Leistungen (VOF) geregelt. Hierzu zählen auch die Architekten- und Ingenieurleistungen. Die Vergabe von freiberuflichen Leistungen erfolgt in einem besonderen Verhandlungsverfahren oder durch Auslobung eines Wettbewerbs. Sowohl die VOB also auch die VOL und VOF zielen darauf ab, einen Leistungswettbewerb durchzusetzen sowie wettbewerbsbeschränkende Verhaltensweisen und die Diskriminierung von Unternehmen zu bekämpfen. Zu unterscheiden ist zwischen der öffentlichen Ausschreibung, der beschränkten Ausschreibung und der freihändigen Vergabe. Bei der öffentlichen Ausschreibung sind allen Mitbewerbern, die sich auf die Ausschreibung melden, die Unterlagen zuzustellen und bei der beschränkten Ausschreibung mindestens drei Bewerbern. In Ausnahmefällen ist die freihändige Vergabe zulässig, wenn zum Beispiel nur ein Unternehmen in Betracht kommt, wenn es sich um Anschlussaufträge handelt, wenn gewerbliche Schutzrechte bestehen oder die Leistung besonders dringlich ist. |
| Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen | German Construction Contract Procedures | Die VOB ist keine Rechtsvorschrift mit Gesetzesrang. Es handelt sich vielmehr um Normen, die vom Deutschen Vergabe- und Vertragsausschuss für Bauleistungen (DVA) in Berlin (früher Deutscher Verdingungsausschuss für Bauleistungen) erarbeitet und herausgegeben werden. Sie haben den Charakter von Allgemeinen Geschäftsbedingungen und müssen, wenn sie Geltung haben sollen, als Vertragsbestandteil vereinbart werden. Die VOB A, B und C entsprechen jeweils einer DIN. VOB A bezieht sich auf das Vergaberecht von Bauleistungen, VOB B auf das Vertragsrecht. Bei VOB C handelt es sich um technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen. Novellierungen des Vergaberechts (VOB A) in der Fassung von 2012 werden seit 19.97.2012 angewendet, die VOB Teil B (Vertragsrecht) seit 11.06.2010. Es handelt sich rechtlich um Allgemeine Geschäftsbedingungen und sie müssen, wenn sie angewendet werden sollen, als Vertragsbestandteil in Bauleistungsverträge mit einbezogen werden. VOB A – Vergaberecht VOB Teil A enthält die Allgemeinen Bestimmungen für die Vergabe von Bauleistungen und zwar in vier Abschnitten:
Die Neufassungen / Ergänzungen der VOB A (2006, 2009, 2012) wurden bedingt durch eine Änderung der EU-Richtlinien von 2004. Im Zusammenhang mit der Neufassung wurde unter anderem bestimmt, dass bei Vergabe von Bauleistungen durch öffentliche Auftraggeber Unternehmen ihre (auftragsunabhängige) Eignung als Auftragnehmer durch den Eintrag in eine Liste "präqualifizierter Bauunternehmen" nachweisen können. Der Eintrag wird von der Erfüllung bestimmter Eignungskriterien abhängig gemacht, die früher in jedem Vergabefall vom Bauunternehmen einzeln dargelegt werden mussten. Dies gilt für öffentliche Aufträge mit einer Bausumme von über VOB B – Vertragsrecht Die VOB B wurde in Zusammenhang mit der Novellierung des Schuldrechts im BGB neu gefasst. Eine weitere Überarbeitung unter Berücksichtigung der zwischenzeitlichen Rechtsprechung und von Anregungen der Fachliteratur erfolgte in der Neufassung der Bekanntmachung vom 04.09.2006. Die Anpassung an das neu gefasste Schuldrecht des BGB erfolgte bereits in der VOB B 2002. Dabei war ein großer Teil der Änderungen redaktioneller Natur, soweit es sich zum Beispiel um terminologische Anpassungen an das neue BGB-Recht handelt (etwa Ersatz des alten Begriffs der Gewährleistung durch Mängelanspruch). Die VOB B muss für Bauverträge in jedem Einzelfall vereinbart werden, wenn sie Vertragsinhalt werden soll. Das VOB/B Vertragsrecht in der Fassung von 2009 bringt keine inhaltlichen Veränderung zur VOB B 2006, ist also mit dieser identisch. Die VOB B enthält Rahmenbestimmungen über Art und Umfang, insbesondere auch die Einbeziehung der VOB C, die Vergütung auf der Grundlage von Einheitspreisen, Ausführungsunterlagen und Ausführung der Leistungen und Ausführungsfristen, Risiken, Vertragskündigung, Haftung, Vertragsstrafen, Abnahme, Mängelansprüche und Abrechnung. Ferner enthalten sind Vorschriften über den Stundenlohnvertrag, Zahlungen (Abschlagzahlungen), die Sicherheitsleistung, Zuständigkeiten bei Streitigkeiten. Hinsichtlich des AGB-Rechts gilt VOB Teil B (Vertragsrecht) insoweit als privilegiert, als eine Inhaltskontrolle durch die Gerichte nicht stattfindet, wenn alle VOB/B-Bestimmungen Inhalt des Bauvertrags werden. Werden nur einzelne VOB-Bestimmungen in den Bauvertrag eingeführt, sind sie der Inhaltskontrolle unterworfen. So war bisher schon klar, dass z. B. die für den Unternehmer günstigere Regelung der Verjährungsfrist (die jetzt im VOB-Vertrag auf 4 Jahre angehoben wurde) in einem BGB-Vertrag unwirksam ist. VOB C – Technische Normen Im Teil C der neuen VOB sind unter anderem zwei neue Normen hinzugekommen, 19 Normen wurden fachtechnisch und 19 redaktionell überarbeitet. Die technischen Normen beziehen sich auf 61 Gewerke aus den Bereichen Tiefbau, Rohbau und Tragwerk, Ausbau und Haustechnik. |
| Vergabekammer | Public Procurement Complaint Board | Interessiert sich ein Unternehmen für einen öffentlichen Auftrag, der die jeweiligen Schwellenwerte erreicht und damit unter das Vergaberecht des GWB (Gesetz gegen Wettbewerbsbeschränkungen) fällt, kann es Verstöße des öffentlichen Auftraggebers gegen das Vergaberecht während des Vergabeverfahrens nur in einem besonderen Verfahren rügen. Dieses Verfahren nennt man das gesonderte Nachprüfungsverfahren. Seine Einzelheiten finden sich im vierten Teil des GWB. Das Verfahren beginnt in der ersten Instanz damit, dass ein Nachprüfungsantrag hinsichtlich einer Verletzung des Vergaberechts bei einer der Vergabekammmern des Bundes oder der Bundesländer eingereicht wird. Allerdings muss die Verletzung des Vergaberechts zuerst gegenüber dem Auftraggeber gerügt werden. Die Vergabekammern des Bundes sind beim Bundeskartellamt in Bonn angesiedelt. Sie sind für Vergabeverfahren zuständig, die den Bund betreffen. Die Vergabekammern der Länder befassen sich mit Vergabeverfahren, welche ein Bundesland oder dessen Gemeinden oder Kreise betreffen. Welche Kammer örtlich zuständig ist, richtet sich nach dem Ort, an dem der Auftraggeber seinen Sitz hat. Als zweite und höchste Instanz in Vergabesachen können die Vergabesenate bei den Oberlandesgerichten angerufen werden. Hier kann gegen die Entscheidungen der Vergabekammern die sofortige Beschwerde erfolgen. Soll ein Urteil einer Vergabekammer des Bundes angefochten werden, ist der Vergabesenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf zuständig. |
| Vergleich | comparison; agreement; settlement | Gerichtsverfahren enden normalerweise mit einem Urteil. Aber auch ein Vergleich oder Prozessvergleich ist durchaus üblich. Man unterscheidet:
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| Vergleichende Werbung | comparative advertising | Vergleichende Werbung ist nach § 6 UWG jede Werbung, die unmittelbar oder mittelbar einen Mitbewerber oder die von einem Mitbewerber angebotenen Waren oder Dienstleistungen erkennbar macht. Vergleichende Werbung ist in einem bestimmten Rahmen zulässig. Unlauter aber sind Vergleiche, wenn sie sich nicht auf Waren oder Dienstleistungen für den gleichen Bedarf oder die gleiche Zweckbestimmung beziehen, sondern
Unlautere, vergleichende Werbung kann ebenso wettbewerbsrechtlich wie andere unlautere Wettbewerbshandlungen verfolgt werden. |
| Vergleichsfaktoren (Wertermittlung) | comparable factors (appraisal) | Vergleichsfaktoren dienen der Plausibilisierung von Wertermittlungsergebnissen. Es kann sich um Ertragsfaktoren handeln, denen der nachhaltig erzielbare jährliche Rohertrag zugrunde liegt, oder um Gebäudefaktoren. Ermittelt wird der Ertragsfaktor durch Division der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Preise von Ertragsimmobilien durch deren Jahresroherträge. Gebäudefaktoren sind die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für Immobilien erzielbaren Quadratmeterpreise. Die Kaufpreise, die zur Ermittlung von Ertrags- und Gebäudefaktoren herangezogen werden, müssen nach Art und Maß der baulichen Nutzung genau definiert und hinsichtlich der Lage bestimmten Lagekategorien zugeordnet sein. Dies ist die Voraussetzung, dafür, dass ein zu bewertendes Grundstück in seinem Profil mit dem Vergleichsgrundstück, für das der Faktor ermittelt wurde, einigermaßen übereinstimmt und damit vergleichbar wird. Der Ertragsfaktor wird auch als Maklerfaktor oder schlicht als "Multiplikator" bezeichnet. |
| Vergleichsmiete, ortsübliche (Wohnungsmiete) | comparable rent, based on a representative cross-section of local residential lettings (flat/ residential rent) | Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein Maßstab für Mieterhöhungsverlangen (§ 558 BGB) und für Neuvermietungen (§ 5 WiStG). Als Bezugsgröße für den Vergleich sind Mieten heranzuziehen, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart oder im Rahmen bestehender Mietverträge angepasst wurden. Vergleichbar müssen die Wohnungen hinsichtlich Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung innerhalb der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden sein. Orientierungsgrundlage sind so genannte Mietspiegel. Zu unterscheiden ist zwischen einem einfachen und einem qualifizierten Mietspiegel. Letzterer wird unterstellt, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Interessenvertretern der Mietvertragsparteien anerkannt wurde. Der Vermieter kann sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens aber auch auf die Mieten von drei vergleichbaren Wohnungen stützen, die die Vergleichsmiete annähernd repräsentieren. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eine Auskunft aus einer Mietdatenbank einzuholen. Zu beachten ist allerdings, dass eine gesetzliche Vermutung dafür spricht, dass ein qualifizierter Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete widerspiegelt und damit Vorrang hat. Der Vermieter kann die Zustimmung zur Mieterhöhung grundsätzlich verlangen, wenn die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. Allerdings ist auch noch eine Kappungsgrenze zu beachten. Der Mieterhöhungsbetrag darf danach innerhalb von drei Jahren 20 Prozent der Ausgangsmiete nicht übersteigen. Bei niedrigem Ausgangsmietniveau kann die Anpassung an die Vergleichsmiete damit viele Jahre dauern. Bei Wohnungsmangel kann die jeweilige Landesregierung seit der Mietrechtsreform 2013 Gebiete festlegen, in denen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent verringert wird. Sichert der Verkäufer einer Immobilie dem Käufer zu, dass das Objekt bestimmte Mieterträge erzielen wird und dass diese sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete bewegen, stellt diese Zusicherung eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Stellt sich später heraus, dass die angegebenen Mieten nicht erzielt werden können, weil diese den Straftatbestand des Mietwuchers erfüllen würden (Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent), hat der Käufer Anspruch auf Schadenersatz (Urteil des OLG Frankfurt vom 13. April 2011, Az. 19 U 45/08). Seit dem 1. Juni 2015 können die Bundesländer Gebiete festlegen, in denen bei Neuvermietungen die sogenannte Mietpreisbremse zur Anwendung kommt. Das bedeutet, dass die neue Miete nach einem Mieterwechsel die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel um höchstens zehn Prozent überschreiten darf. Diese Festlegungen der Bundesländer gelten für die jeweiligen Gebiete für einen Zeitraum von fünf Jahren. Bisher haben nicht alle Bundesländer die Mietpreisbremse umgesetzt. |
| Vergleichswert | comparative value; standard value; reference value | Der Vergleichswert spielt im Rahmen der Ermittlung von Verkehrswerten eine große Rolle. Verglichen wird das zu bewertende Grundstück mit den Preisen von Vergleichsgrundstücken, die am Immobilienmarkt möglichst nahe am Bewertungszeitpunkt veräußert wurden. Ungleiche Grundstücke können, wenn die Abweichungen vom zu bewertenden Grundstück nicht zu groß sind, durch Umrechnungskoeffizienten vergleichbar gemacht werden. Da das Vergleichswertverfahren das Marktgeschehen am besten nachzeichnet, genießt es den Vorzug vor den anderen Verfahren (Ertragswert- und Sachwertverfahren). Bei unbebauten Grundstücken ist stets der Vergleichswert zu ermitteln (siehe Bodenwert). Hier stehen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse zur Verfügung (mittelbarer Preisvergleich), wenn es nicht genügend Verkaufsfälle (unmittelbarer Preisvergleich) an vergleichbaren Bodenflächen gibt. Problematisch sind in der Regel Bodenrichtwerte von Geschäftsgrundstücken im Geschäftskern, bei denen oft nur Erfahrungswerte vorhanden sind, die weit in der Vergangenheit wurzeln. Bei bebauten Grundstücken kann der Vergleichswert auch mit Hilfe von Vergleichsfaktoren ermittelt werden. Unterschieden wird dabei im Wesentlichen zwischen Gebäudefaktoren z.B. m2-Preise, m3-Preise und Ertragsfaktoren (siehe Ertragswert / Multiplikatoren). Gebäudefaktoren können bei verschiedenen Gebäudearten eingesetzt werden, vor allem bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern, aber auch bei Lagergebäuden. Ertragsfaktoren werden vor allem bei der Bewertung von Mietobjekten eingesetzt. In der Regel kommt den Ertragsfaktoren allerdings nur eine Plausibilitätsfunktion zu. Sie sollen das Ergebnis eines im Ertragswertverfahrens ermittelten Wertes absichern. |
| Vergleichswertverfahren | comparable method of valuation; comparison method; sales comparison approach | Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ist seit 2009 für Wohnungseigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäusern das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Hierbei sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die mit dem übertragenen Grundstück hinreichend übereinstimmen. Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise. Besonderheiten, insbesondere die den Wert beeinflussenden Belastungen privatrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Art dürfen in diesem Verfahren nicht berücksichtigt werden. Bei der Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren gibt es zwei Variationen: das Vergleichspreisverfahren und das Vergleichsfaktorverfahren. Beim Vergleichspreisverfahren verwendet man die Verkaufspreise von vergleichbaren Grundstücken. Die Gutachterausschüsse der Gemeinden bilden dazu Vergleichspreise. Teils werden jedoch auch Unterlagen herangezogen, die den Finanzämtern nach Verkäufen ähnlicher Grundstücke vorliegen. Belastungen des Grundstücks werden nicht berücksichtigt. Statt der Vergleichsgrundstücke können Vergleichsfaktoren verwendet werden. Diese werden von den Gutachterausschüssen für vergleichbare Bezugseinheiten wie Raum- und Flächeneinheiten eines Gebäudes festgelegt. Bei Verwendung von nur auf das Gebäude bezogenen Vergleichsfaktoren bezieht man auch den Bodenwert nach § 179 BewG ein. Beim Vergleichsfaktorverfahren errechnet man den Vergleichswert durch Vervielfältigung des Jahresertrages (oder einer anderen Bezugseinheit) des Grundstücks mit dem Vergleichsfaktor des Gutachterausschusses. |
| VerglO | German Composition Code | Abkürzung für: Vergleichsordnung |
| Verhandlungstermin | date of hearing; hearing; day of appearance | Irgendwann in einem Rechtsstreit wird vor Gericht verhandelt. Dies soll nach dem Gesetz so früh wie möglich geschehen, so dass das Gericht entweder einen "frühen ersten Termin" bestimmt, oder das schriftliche Vorverfahren. |
| Verjährung | lapse of time (legal); limitation; statute of limitation(s); prescription | Ansprüche, von einem anderen ein Tun oder Unterlassen zu verlangen, unterliegen der Verjährung. Das bedeutet, dass die Ansprüche nicht zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden können. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (früher 30 Jahre!). Entscheidend ist die Frage, wann die Verjährungsfrist zu laufen beginnt. Die regelmäßige Verjährungsfrist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Anspruchsberechtigte Kenntnis von den die Verjährung auslösenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder (ohne grobe Fahrlässigkeit) hätte erlangen müssen. Das bedeutet, dass sich die Frist verlängern kann, wenn zwischen dem Zeitpunkt, in dem der Anspruch entsteht und dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme des Umstandes, der den Anspruch entstehen ließ, eine längere Zeit verstreicht. Denn dann ist maßgebend für den Beginn der Frist die spätere Kenntnisnahme. Da der Makler regelmäßig seinen Vertragspartner kennt und ihm ja auch die Provisionsrechnung geschickt hat, beginnt die Verjährung der Provisionsforderung aus einer Rechnung zum Beispiel vom 19. Oktober 2012 mit Ablauf des Jahres 2012 und endet mit Ablauf des Jahres 2015. Um die Verjährung zu hemmen, muss der Makler also vor dem 31.12.2015 seinen Anspruch durch einen Mahnbescheid oder eine Klage geltend machen. Eine bloße Mahnung oder ähnliches reicht nicht aus. Allerdings kann der Anspruch nach Ablauf von zehn Jahren nach seiner Entstehung nicht mehr geltend gemacht werden. Bei bestimmten Schadensersatzansprüchen (etwa bei Verletzung der Gesundheit) liegt die Höchstfrist für die Geltendmachung des Schadens bei 30 Jahren. Entsteht aufgrund einer Handlung, einer Pflichtverletzung oder eines anderen Schaden verursachenden Ereignisses der Schaden erst viel später, dann beginnt die dreijährige Verjährungsfrist erst ab dem Eintritt des Schadens und seiner Kenntnisnahme. Nach Ablauf von 30 Jahren aber kann auch hier kein Anspruch mehr geltend gemacht werden. Die Verjährung kann gehemmt werden, etwa durch Verhandlungen, durch Klageerhebung, Mahnbescheid und so weiter. Sie kann aber auch neu beginnen, wenn der Anspruch von dem in Anspruch genommenen anerkannt wird (zum Beispiel durch Teilzahlung). Neben der dreijährigen Regelfrist kennt das BGB zehn- und 30-jährige Fristen. So verjähren in zehn Jahren Ansprüche auf Eigentumsübertrag an Grundstücken, auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung von Rechten an Grundstücken. Die 30-jährige Verjährungsfrist bezieht sich unter anderem auf Herausgabeansprüche aus Eigentum und anderen dinglichen Rechten, familien- und erbrechtliche Ansprüche, rechtkräftig festgestellte Ansprüche. Schließlich muss noch auf schuldrechtstypische Verjährungsregelungen hingewiesen werden. Hierzu gehören im immobilienwirtschaftlichen Bereich besonders miet-, kauf- und werkvertragliche Verjährungsfristen. Ferner gibt es in anderen Gesetzen außerhalb des BGB weitere Verjährungsregelungen. |
| Verjüngungsprinzip | prinicple of regeneration/ rejuvenation | Die Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes ist eine feststehende Größe. Sie kann sich jedoch faktisch verlängern, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Anstatt aber entsprechende Jahre daran zu hängen (Verlängerungsprinzip), geht man heute so vor, dass das Baujahr fiktiv in Richtung Bewertungsstichtag herangezogen wird, wodurch die Gesamtnutzungsdauer gleich bleibt und sich nur die Restnutzungsdauer verlängert. |
| Verkaufsbetreuung | sales support | Verkaufsbetreuung ist eine Dienstleistung, die alternativ zu einer Maklertätigkeit zur Förderung des Verkaufs einer Immobilie angeboten werden kann. Der Unterschied zur Maklertätigkeit besteht im Wesentlichen darin, dass der Verkaufsbetreuer für seine Dienstleistung und nicht für den Verkaufserfolg vergütet wird. Der Leistungskatalog des Verkaufsbetreuers ist Gegenstand des Betreuungsvertrages. Er dürfte auch die Leistungen umfassen, die ein guter Makler im Falle seiner Beauftragung erbringen würde, um zum Erfolg zu gelangen. Der Leistungskatalog umfasst im Wesentlichen:
Verkaufsbetreuung ist in Deutschland noch nicht weit verbreitet. Hier überwiegt die erfolgsorientierte Maklertätigkeit. Auch wenn der Verkaufsbetreuer kein Erfolgshonorar verlangt, bedarf er, wie ein Makler, einer Erlaubnis nach § 34 c GewO, es sei denn, er klammert die Erbringung von Vermittlungs- und Nachweisleistungen aus seinem Leistungskatalog aus. |
| Verkaufsbetreuungsvertrag | sales support contract | Die Vereinbarung von qualifizierten Makler-Alleinaufträgen in Form von Formularverträgen stößt an ihre Grenzen. Hinzuziehungsklauseln und Verweisungsklauseln müssen, um rechtswirksam zu sein, individuell ausgehandelt werden. Daran entzündete sich eine Diskussion, ob nicht auf einer anderen Rechtsebene ein Vertrag konzipiert werden sollte, dessen gesetzliches Leitbild nicht die veralteten §§ 652- 654 BGB sind. Es bot sich ein Vertrag der entgeltlichen Geschäftsbesorgung auf der Grundlage des Dienstvertragsrechts an. Gegenstand des neuen Vertrages ist die Betreuung des Immobilienverkäufers mit dem Ziel, in seinem Namen und auf seine Rechnung alle Leistungen zu erbringen, die zu einem Kaufvertragsabschluss führen. Im Gegensatz zum Makler, der zwischen den Parteien vermittelt und quasi Dritter im Bunde ist, ist der Verkaufsbetreuer reiner Interessenvertreter wie etwa ein Anwalt, der die Interessen seines Mandanten vertritt. Der Verkaufsbetreuungsvertrag entspricht etwa dem Vertrag, den man mit einem wirtschaftlichen Baubetreuer schließt, wenn ein Bauherr ein Bauvorhaben vorbereiten und durchführen will. Allerding kann beim Verkaufsbetreuungsvertrag keine Wertgebühr, sondern nur ein Stundenhonorar vereinbart werden, weshalb der Verkaufsbetreuer die von ihm erbrachten Leistungen genau dokumentieren muss. Immobilienmakler sollen mit dem Verkaufsbetreuungsvertrag neben der Möglichkeit, Makler-Alleinaufträge zu akquirieren, für besondere Fälle anstelle von Alleinaufträgen auch Verkaufsbetreuungsverträge abschließen können. Dies empfiehlt sich vor allem dann, wenn aus Gründen, die im Objekt liegen, umfangreiche Recherchen und Analysen erforderlich sind, die ein Makler wegen der Erfolgsbezogenheit seiner Tätigkeit so kaum leisten kann. Außerdem kann man einem solchen Vertragsverhältnis dann den Vorzug geben, wenn die Marktverhältnisse unklar sind (Schwierigkeiten bei der Vermarktung). Die wesentlichen Unterschiede zum Makler-Alleinauftrag sind neben der neuen Rechtsgrundlage die Fixierung eines detaillierten Leistungsstandards, die Erweiterungsmöglichkeit dieses Leistungskatalogs im Rahmen besonderer Dienstleistungen, die Tatsache, dass das Vertragsverhältnis nicht vorweg zeitlich befristet ist, andererseits jedoch von Seiten des Aufraggebers problemlos gelöst werden kann, sowie die Pflicht zur Beratung, wenn ein Beratungsbedarf unterstellt werden muss. Wichtig erscheint in diesem Zusammenhang, dass die Verkaufsbetreuereigenschaft gegenüber dem möglichen Auftraggeber eindeutig zu Ausdruck gebracht wird. In der Website und auf dem Briefbogen sollte sie neben den Maklerleistungen, Hausverwalterleistungen usw. als neuer eigenständiger Leistungsbereich gesondert aufgenommen werden. Der Verkäufer bleibt auch beim Verkaufsbetreuungsvertrag in seiner Entscheidung frei, ob er am Ende tatsächlich sein Objekt verkaufen soll oder nicht. |
| Verkaufsfaktor | sales factor | Der Verkaufsfaktor gibt an, wie vielen Jahresnettomieten der beim Verkauf einer Immobilie erzielte Erlös entspricht. So wird beispielsweise in Prognoserechnungen von Initiatoren geschlossener Immobilienfonds der zu einem bestimmten Zeitpunkt erwartete Veräußerungserlös errechnet, indem die für diesen Zeitpunkt prognostizierte Jahresnettomiete mit dem angestrebten Verkaufsfaktor multipliziert wird. Unter dem Aspekt der kaufmännischen Vorsicht sollte für den Verkaufsfaktor in der Regel kein höherer Wert als der Einkaufsfaktor beim Erwerb der Immobilie veranschlagt werden. Eher ist es sinnvoll, im Sinne einer konservativen Kalkulation Abschläge vom ursprünglichen Einkaufsfaktor vorzunehmen. |
| Verkaufsförderung (Immobilienwirtschaft) | sales promotion (real estate management) | Zur Verkaufsförderung zählen im Rahmen des Absatzmarketings alle Maßnahmen, die geeignet sind, den betrieblichen Verkaufserfolg zu erhöhen. Zu unterscheiden sind betriebsinterne Maßnahmen und Aktivitäten, die im öffentlichen Raum stattfinden. Zu den internen Verkaufsförderungsmaßnahmen zählt eine zielgerichtete Personalentwicklung (Training und individuelles Coaching). Die Vermittlung entsprechender Marktkompetenzen erfolgt am besten im Rahmen von Inhouse-Seminaren. Fähigkeiten, die sich Makler und engagierte Außendienstler im Immobilienvertrieb aneignen müssen, bestehen in einer kundenorientierten Rhetorik, in der Beherrschung verkaufs-psychologischer Techniken und in der professionellen Handhabung von Präsentationstechniken (zielgruppenorientierte Exposé-Gestaltung, virtuelle Objektbesichtigungen auch via Internet). Verkaufsförderungsaktivitäten, die im Außenbereich stattfinden, zielen auf Aktionen ab, mit denen Anreize geschaffen werden, sich mit dem Makler und seinen Produkten zu beschäftigen. Sponsoring, die Ausrichtung von Richtfesten, Einladungen zur Eröffnung einer Filiale, soziale Engagements in der Gemeinde usw. zielen darauf ab, mit einem breiteren Publikum in Tuchfühlung zu kommen und positive Einstellungen zum Unternehmen zu erzeugen. Verkaufsförderungsmaßnaßnahmen, die im Objekt stattfinden, sind mit dem Visual Merchandising bei Lifestyle-Produkten zu vergleichen: Untersuchungen der Hirnforschung belegen, dass Entscheidungen überwiegend emotional gefällt werden. Der Point-of-sale, die Immobilie, sollte also für alle Sinne erlebbar sein. Temperatur, Gerüche, Musik, Beleuchtung, Farbe und Möbelierung lassen in der richtigen Balance eine den Wünschen der Zielgruppe entsprechende Wohlfühlatmosphäre entstehen, die die Kaufbereitschaft stimuliert. |
| Verkaufsparty in einer Wohnung | home/direct sales party in a flat | Private Verkaufsparties für Plastikschüsseln, Kosmetik, Dessous oder Schmuck sind immer noch in Mode. Oft stellt sich jedoch die Frage nach den rechtlichen Rahmenbedingungen. Aus Vermietersicht kann gegen gelegentliche Verkaufsparties in kleinerem Kreise kaum etwas eingewendet werden. Gerichtsurteile sind dazu nicht bekannt. Generell darf in einer Mietwohnung auch eine berufliche oder gewerbliche Betätigung des Mieters stattfinden, wenn sie niemanden stört und gemeinschaftliche Räume (Treppenhaus, Hausflur) nicht über Gebühr beeinträchtigt werden. Auch Kundenverkehr ist nach einem Urteil des BGH für sich genommen kein Anlass für ein Einschreiten des Vermieters. Der BGH zieht die Grenze, sobald permanent Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden (BGH, Az. VIII ZR 165/08). Werden durch häufige derartige Veranstaltungen jedoch andere Hausbewohner nachhaltig gestört, kann der Vermieter berechtigt sein, diese Nutzung der Wohnung zu untersagen. Geschäfte auf privaten Verkaufsparties gelten in der Regel als Haustürgeschäfte. Das bedeutet, dass die Käufer ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach § 312 bzw. § 355 BGB haben. Die Frist beginnt, sobald der Vertrag unterschrieben und die Ware übergeben ist. Ist der Kunde nicht schriftlich über sein Widerrufsrecht informiert worden, beginnt die Frist nicht zu laufen und es ist auch nach geraumer Zeit noch ein Widerruf möglich. In vielen Fällen werden jedoch die Ausnahmen vom Widerrufsrecht greifen: Dieses gilt nämlich nicht, wenn der Warenwert unter 40 Euro liegt oder die Ware vor Ort sofort übergeben und bezahlt wurde. Für die Gewährleistung gelten die herkömmlichen Regeln: Bei Neuware sind zwei Jahre Gewährleistung Pflicht. Der Käufer sollte rechtzeitig klären, wer sein Vertragspartner ist. Im Zweifel sollte er sich an denjenigen wenden, der als Vertragspartner im Kaufvertrag genannt wird. Vorsicht geboten ist bei ausländischen Unternehmen. |
| Verkaufsschilder | sales signs | Während regelmäßig über sinkende Anzeigenerträge und hohe Werbekosten lamentiert wird, vergessen Makler und Bauträger häufig eine interessante Werbevariante: Verkaufsschilder an den jeweiligen Objekten. Dies ist umso verwunderlicher, als in vielen anderen Ländern, speziell in den anglo-amerikanischen, Schilder eine große Marketing-Bedeutung haben und vielerorts bereits zum festen Stadtbild gehören – ob man das nun ästhetisch findet oder nicht. Ein solches Schild aufzustellen, ist dort auch das erste, was ein Makler, nachdem er einen Auftrag akquiriert hat, angeht. Bei uns erfreuen sich Verkaufsschilder allerdings nur bei Bauträgerobjekten großer Beliebtheit. Makler verzichten meist auf das Anbringen von Verkaufsschildern – ein Fehler, weil diese Schilder hervorragende Werbeträger für das Objekt wie auch den Makler sein können. |
| Verkaufstechnik | sales technique; sales pitch | Die Verkaufstechnik beschreibt Geschick und Methodik, ein Objekt oder ein Immobilienprodukt (inklusive Anteile an offenen und geschlossenen Immobilienfonds oder REITS) zu vertreiben. In vielen Bereichen der Immobilienwirtschaft sind durch Vermitteln, Vermieten und Verkaufen Techniken erforderlich, um ein Geschäft zielgerecht abzuschließen.
Beispielhaft sind folgende Mittel/Techniken genannt:
Verkaufstechniken kommen ausführlich in der Literatur vor und lassen sich leicht auf die Immobilienwirtschaft anwenden. |
| Verkehrsberuhigte Straßen | traffic-calming streets | |
| Verkehrsberuhigung | traffic reduction; traffic calming | Verkehrsberuhigung hat vornehmlich die Verringerung und die umweltschonende Abwicklung des Autoverkehrs zum Ziele. Es sollen dabei auch die Lärm- und Schadstoffemissionen reduziert werden. Man erhofft sich durch Geschwindigkeitsbegrenzungen auch eine Erhöhung der Verkehrssicherheit. Fußgängerzonen, Spielstraßen und Tempo-30-Zonen sind die gängigen Maßnahmen einer flächendeckenden Verkehrsberuhigung. Erreicht wird insbesondere eine Verringerung des gebietsfremden Durchgangsverkehrs. Verkehrsberuhigte Zonen werden an ihrem Beginn in der Regel durch Bremsschwellen markiert, die farblich gekennzeichnet sind und – bei Tempo-30-Zonen - bis zu 7 cm Höhe erreichen können. Sie zwingen den schnellen Autofahrer zur Drosselung seines Tempos. Verkehrsberuhigte Zonen steigern in der Regel den Wohnwert des davon betroffenen Gebietes nicht unerheblich. |
| Verkehrsfläche | public thoroughfare; land occupied by roads (or other transport facilities) | |
| Verkehrssicherungspflicht | liability for premises | Derjenige, der eine Gefahrenquelle schafft (Haus, Schwimmbad, usw.), ist verpflichtet, alle zumutbaren Maßnahmen zu treffen, damit die Gefahrenquelle beseitigt wird. Unterlässt er diese Sicherungsvorkehrungen, kann er schadensersatzpflichtig werden. Kommt beispielsweise ein Passant vor einem Haus zu Fall, weil der Grundstückseigentümer im Winter nicht den Schnee geräumt hat, kann der Fußgänger Ansprüche gegen den Grundstückseigentümer geltend machen. Ebenso muss der Eigentümer in der Eigenschaft als Vermieter dafür sorgen, dass seine Mieter ohne Gefahr für Körper und Gesundheit die Mietwohnung vertragsgemäß nutzen können. Dies bezieht sich z.B. auf sicheren Zustand der Leitungen, funktionierende Treppenhausbeleuchtung, mögliche Gefahrenquellen in Hof, Treppenhaus oder gemeinschaftlich genutzter Gartenanlage. Regelmäßige Kontrollen der Sicherheit sind erforderlich. Kommt es in den Mieträumen oder in Gemeinschaftsräumen, die der Mieter normalerweise berechtigtermaßen benutzt, zu einem Unfall mit Verletzungen, haftet der Vermieter unter Umständen auch auf Schmerzensgeld. So gestand das Landgericht Berlin einem Mieter, der beim Herauftragen von Kohlen aus dem Keller bei defekter Beleuchtung über einen vorstehenden Balken gestolpert war und sich erheblich verletzt hatte, 2.500 Euro Schmerzensgeld zu (Az. 67 S 319/03, Urteil vom 5.3.2007). Die Beauftragung einer Hausverwaltungsfirma befreit den Vermieter nicht von seiner Haftung aus der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten, da er nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch für etwaige Pflichtverletzungen seiner Erfüllungsgehilfen - also der von ihm im Rahmen seiner vertraglichen Pflichten gegenüber den Mietern beauftragten Personen oder Unternehmen - haften muss. Gewisse Einschränkungen dieser Vermieterhaftung ergeben sich für die Mieträume selbst. Treten hier Gefahren auf, muss der Mieter sie dem Vermieter melden. Tut er dies nicht, kann der Vermieter nicht reagieren. Damit haftet er nicht und kann gegebenenfalls vom Mieter Schadenersatz verlangen. Auch muss der Vermieter nicht gegen jede nur entfernt denkbare Gefahr Sicherheitsmaßnahmen treffen: Die Vorsichtsmaßnahmen müssen zumutbar bleiben. Beispiel: Ein Berliner Mieter scheiterte mit seiner Klage auf Schadenersatz und Schmerzensgeld, nachdem er in seiner Garagenzufahrt im August auf einer Öllache ausgerutscht war, die sich unter herabgefallenem Laub befand. Die Zufahrt war erst am Tag zuvor vermieterseitig gesäubert und kontrolliert worden. Eine tägliche Reinigung und Kontrolle war laut Gericht unzumutbar, weil kein besonderer Anlass bestand, wie etwa größere Mengen von Herbstlaub. Damit müsse jedoch im August noch nicht gerechnet werden (Kammergericht Berlin, Az. 9 U 185/05 vom 24.10.2006). Gängige Mietverträge enthalten Regelungen, durch die ein Teil der Verkehrssicherungspflichten auf den Mieter abgewälzt wird - so z.B. die Räum- und Streupflicht. Ein durch die Schuld des Mieters Geschädigter kann in diesem Fall sowohl Vermieter als auch Mieter in Anspruch nehmen. Kann der Vermieter nachweisen, dass er mit Bedacht einen zuverlässig erscheinenden Mieter ausgewählt hat, haftet er nicht. Gelingt der Nachweis nicht, muss er zwar Schadenersatz leisten, kann aber seinerseits den Mieter in Anspruch nehmen. Die Verkehrssicherungspflicht kann jedoch nicht komplett auf jemand anderen abgewälzt werden: Der Vermieter hat weiterhin auch eine Kontrollpflicht gegenüber demjenigen, der die Pflicht tatsächlich wahrnimmt. Welche Anforderungen an diese Kontrollpflicht zu stellen sind, hängt jeweils vom Einzelfall ab. Gegen Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten können sich Hausbesitzer durch den Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (umgangssprachlich auch: Vermieterhaftpflicht) schützen. In vielen Privathaftpflicht-Policen ist bereits die Vermietung eines einzigen Mietobjekts, teilweise begrenzt auf eine bestimmte Objektgröße, eingeschlossen. Mieter können sich durch den Abschluss einer Privathaftpflichtversicherung absichern. |
| Verkehrswert | (current) market value; sale(s) value; fair market value | Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle eines Verkaufes am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Dabei sind rechtliche Gegebenheiten (Beispiel Grunddienstbarkeit wie etwa ein Wegerecht, vertraglich vereinbarte Mietbindungen), tatsächliche Eigenschaften (Beispiel: Entwicklungszustand des Grundstücks – erschlossen, nicht erschlossen) sowie die sonstige Beschaffenheit (Beispiel: großer Reparaturstau) zu berücksichtigen. Außer Betracht bleiben persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten. Hierzu zählt etwa die Gewährung eines Freundschaftpreises, die Zahlung eines Monopolpreises, weil der Erwerber nicht auf ein anderes Grundstück ausweichen kann oder ein Zwangsverkauf. Die Definition des Verkehrswertes ergibt sich aus § 194 Baugesetzbuch. Im Zusammenhang mit der Änderung des BauGB durch EAG-Bau 2004 wurde bei der Verkehrswertdefinition zu Zwecken der Klarstellung noch der Klammerzusatz "Marktwert" eingefügt. Damit soll die Identität des Begriffs mit dem des international gebräuchlichen Begriffs des "Market Value" klargestellt werden. Damit wird auch klargestellt, dass der Verkehrswert die tatsächlichen Marktverhältnisse widerspiegeln soll. Denkbar ist, dass für den Wertermittlungsstichtag ein anderer als der zu diesem Tag tatsächlich gegebene Zustand des Grundstücks zu unterstellen ist. Beispiel: Bewertung eines erst nach dem Bewertungsstichtag auf dem Grundstück zu verwirklichenden Projektes. Den Verkehrswert stellen "Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken" fest. Auch der Gutachterausschuss kann hierzu beauftragt werden. Die Anlässe hierfür können vielfältig sein: So wird der Verkehrswert beispielsweise im Erbrecht benötigt, wenn Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche berechnet werden müssen; ferner im Rahmen der Erbschaftsteuer-Bestimmung und beim Zugewinnausgleich nach einer Scheidung. Die Grundsätze für die Berechnung der Erbschaft- und Schenkungssteuer haben sich mit der Erbschaftsteuerreform 2009 geändert: Seitdem darf die Bewertung geerbter Grundstücke bzw. Immobilien sich nicht mehr an einem Einheitswert orientieren, der weit unter dem Marktwert liegt. Vielmehr soll ein Betrag ermittelt werden, der dem „gemeinen Wert" der Immobilie, also ihrem Verkehrswert, möglichst nahe kommt. |
| Verkündungstermin | judgement date | Jede Entscheidung eines Gerichtes muss in einem gesonderten Termin öffentlich verkündet werden. Damit sollen gerichtliche Entscheidungen hinter verschlossenen Türen vermieden werden. In der Regel erscheint außer dem Richter zu diesem Termin niemand, da die Entscheidung den Parteien danach auch noch schriftlich mitgeteilt wird und eventuelle Fristen erst mit schriftlicher Zustellung zu laufen beginnen. |
| Verlängerungsklausel | continuation clause; extension clause; renewal clause | Verlängerungsklauseln sind bei gewerblichen Mietverträgen üblich. Durch sie wird vereinbart, dass sich ein bestehender Mietvertrag um einen bestimmten Zeitraum verlängert, wenn nicht zu einem bestimmten Termin eine Kündigung vorgenommen wird. Dabei bleibt der Mietvertrag derselbe, ein neuer Vertragsabschluss wird nicht vorgenommen. Beispiel: „Nach Ende der vereinbarten Mietdauer von zehn Jahren verlängert sich das Mietverhältnis um jeweils zwei Jahre, falls es nicht sechs Monate vor Ablauf gekündigt wird.“ Die Verlängerungsklausel ist von der Verlängerungsoption zu unterscheiden. Bei der Option muss die Verlängerung innerhalb der Ausübungsfrist ausdrücklich erklärt werden. Die Verlängerungsklausel bewirkt eine automatische Verlängerung des Mietvertrages, sofern keine Kündigung stattfindet. Wird der Vertrag aufgrund einer Verlängerungsklasusel fortgesetzt, bleiben die Konditionen in der Regel gleich. Es kann jedoch vertraglich vereinbart werden, dass es im Rahmen der Verlängerung zur Änderung einzelner Vertragsbestimmungen kommt (z.B. Höhe der Miete). Wichtig ist bei der Verlängerungsklausel die Vereinbarung einer Ausübungsfrist. Diese verhindert, dass eine Vertragspartei sich bis zum letzten Tag der Vertragslaufzeit Zeit lässt, um zu kündigen. Mit der Ausübungsfrist wird ein Termin vor Vertragsablauf bestimmt, bis zu dem eine Kündigung spätestens stattgefunden haben muss. Vereinbarungen wie diese sollten unbedingt schriftlich fixiert werden. |
| Verlängerungsoption | renewal option | |
| Verlattung | lattice, lathing | Unter einer Verlattung versteht man generell das Anbringen von Holzlatten auf einer Wand bzw. anderen festen Oberfläche als Befestigung für weitere darauf anzubringende Bauteile. Eine Verlattung kann zum Beispiel auf einer Fassade angebracht werden, um darauf eine Dämmung anzubringen. Auch eine vorgesetzte Fassade, etwa aus einem Kunststoffmaterial, oder eine abgehängte Decke erfordern eine Verlattung. Auch die Unterkonstruktion eines Daches, auf der die Dachpfannen aufliegen, kann als Verlattung bezeichnet werden. Wichtig ist bei einer Verlattung u. a. der richtige Abstand zwischen den einzelnen Latten sowie zur nächsten Wand. |
| Verluste aus Vermietung und Verpachtung (Steuerrecht) | loss from letting and leasing (tax law) | Verluste aus Vermietung und Verpachtung darf der Vermieter im Rahmen seiner Steuererklärung steuersparend geltend machen. Sie kommen dadurch zustande, dass die tatsächlichen und/oder buchmäßigen Werbungskosten für die vermietete Immobilie (Abschreibung, Hypothekenzinsen, Reparatur- und Instandhaltungskosten) höher sind als die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Die Differenz aus beiden sind "Verluste aus Vermietung und Verpachtung". Sie können mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsarten verrechnet werden, sofern es sich nicht um negative Einkünfte aus Steuerstundungsmodellen handelt. |
| Verlustverrechnungsbeschränkung | restriction on set-offs | Durch das Gesetz zur Beschränkung der Verlustverrechnung im Zusammenhang mit Steuerstundungsmodellen vom 22.12.2005 ist der § 2b EStG rückwirkend durch § 15 b EStG ersetzt worden. Damit sind die Steuersparmöglichkeiten mit Windkraftfonds und Medienfonds, aber auch Leasingfonds seit 11.11.2005 nur noch ganz begrenzt möglich. Die Verlustzuweisung wird jetzt bei allen "Steuerstundungsmodellen" auf maximal 10 Prozent des gezeichneten Kapitals begrenzt. Darüber hinaus gehende Verluste sind nur mit späteren Gewinnen aus demselben Steuerstundungsmodell verrechenbar. Bauträgermodelle müssen nicht zwangsläufig unter die Verlustverrechnungsbeschränkung fallen. Dies gilt auch dann, wenn die Erwerber aus den erworbenen Objekten im Weiteren negative Einkünfte z. B. aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Ein Kauf vom Bauträger hat – und das gilt auch in Sanierungsgebiets- und Denkmalsanierungsfällen, in denen erhöhte Absetzungen für Abnutzungen nach §§ 7h und 7i EStG geltend gemacht werden können – nur dann einen modellhaften Charakter, wenn der Bauträger neben dem Verkauf und ggf. der Sanierung noch weitere Leistungen erbringt. Hierzu zählen z. B. Mietgarantien, Übernahme der Finanzierung und rechtliche Beratung. |
| Vermächtnis | legacy; bequest; will | Beim Vermächtnis wird vom Erblasser nur ein einzelner Vermögensgegenstand dem Bedachten zugewendet. Dieser wird durch die Zuwendung nicht zu einem Erben. Das Vermächtnis kann durch Testament oder Erbvertrag festgelegt werden. Mit einem Vermächtnis kann der Erblasser verfügen, dass der Bedachte (Vermächtnisnehmer) einen Anspruch gegen den Beschwerten (einen Erben) haben soll. Dieser Anspruch kann sich auf die Herausgabe bestimmter Sachen richten, auf einen Geldbetrag, die Übertragung einer Forderung, ein Wohnrecht oder eine Handlung (im Sinne von Tun oder Unterlassen) des Beschwerten. Letzteres können auch Dienstleistungen oder der Erlass einer Forderung sein. Auch ein Vermächtnisnehmer kann mit einem Vermächtnis zugunsten eines anderen Vermächtnisnehmers beschwert werden. |
| VermBG | German law promoting capital formation by employees | Abkürzung für: Vermögensbildungsgesetz |
| Vermessungsingenieur | surveyor; land surveyor | |
| Vermessungspunkt | fixed point | Der Vermessungspunkt ist ein Lagefestpunkt, der an Hausecken, Mauern oder im Boden durch Bolzen oder Nägel dauerhaft markiert ist und der Orientierung über Grenzverläufe dient. Es gibt auch Höhenfestpunkte, die der Orientierung der Höhenlage dienen. Höhenmesspunkte findet man häufig an Bahnhöfen oder an Kirchen. |
| VermG | German land surveying act; German property act | Abkürzung für:
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| Vermietergemeinschaft | association of landlords | Als Vermieter kann nicht nur eine Einzelperson oder ein Unternehmen auftreten, sondern auch eine Gemeinschaft von Personen. Dies können Ehegatten sein, die als Miteigentümer einer Mietwohnung auftreten, oder auch die Mitglieder einer Erbengemeinschaft. Eine Kündigung des Mietvertrages kann dann nur von allen Mitgliedern der Gemeinschaft zusammen vorgenommen werden; sie muss von allen eigenhändig unterzeichnet sein. Ausnahme: Die Mitglieder der Gemeinschaft haben einen der ihren dazu bevollmächtigt, derartige Handlungen in ihrem Namen vorzunehmen. Die Zahlung der Miete gilt als so genannte unteilbare Leistung (§ 432 BGB), d.h. der Mieter kann nur an alle Vermieter gemeinsam bezahlen und jeder einzelne Mit-Vermieter kann die Mietzahlung nur als Ganzes an alle verlangen – also nicht die Zahlung seines Anteils an sich selbst. Bei Mieterhöhungen müssen deshalb auch wieder alle gemeinsam in Aktion treten – oder einen Bevollmächtigten ernennen. Von der Vermietergemeinschaft zu unterscheiden ist die Eigentümergemeinschaft, bei der die Einzeleigentümer ihre jeweilige Wohnung selbst vermieten oder selbst bewohnen. Hier findet nur eine gemeinsame Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums statt, zu dem die vermietete Einzelwohnung nicht gehört. |
| Vermieterpfandrecht | landlord's lien; legal mortgage by way of demise | Der Vermieter eines Grundstücks oder einiger Räume erwirbt ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Dieses Pfandrecht entsteht kraft Gesetzes. Begründet wird es durch "Einbringen". Hierunter ist das bewusste Hineinschaffen in die Mieträume zu verstehen. Sachen, die in den Mieträumen hergestellt worden sind, gelten gleichfalls als eingebracht. Nicht eingebracht sind Gegenstände, die sich nur vorübergehend in den Mieträumen befinden. Stellt der Mieter regelmäßig sein Kraftfahrzeug auf dem Mietgrundstück ab, z.B. in einer mit gemieteten Garage oder auf einem mit gemieteten Stellplatz, so ist es eingebracht. Das Landgericht Neuruppin hat im Falle einer Spedition entschieden, dass die LKW auch dann noch als eingebracht gelten, wenn sie täglich im Rahmen des Betriebes vom Grundstück entfernt und abends wieder dort abgestellt werden (Landgericht Neuruppin, Urteil vom 09.06.2000, Aktenzeichen 4 S 272/99). Sobald die eingebrachten Sachen vom Grundstück entfernt werden, erlischt das Pfandrecht, außer die Entfernung erfolgt ohne Wissen oder mit Widerspruch des Vermieters. Nicht widersprechen darf der Vermieter, wenn die Gegenstände im Rahmen gewöhnlicher Lebensverhältnisse (z.B. Berufsausübung) vom Grundstück entfernt werden oder wenn das, was übrig bleibt, seine Forderungen abdeckt. Soweit der Vermieter in diesem Rahmen der Entfernung von Gegenständen widersprechen darf, hat er ein Selbsthilferecht. Das heißt: Er darf die Entfernung der Sachen vom Grundstück verhindern, ohne gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Dies gilt insbesondere beim Auszug des Mieters. Hat es der Mieter trotzdem geschafft, seine Wertgegenstände in Sicherheit zu bringen, hat der Vermieter das Recht auf Herausgabe zum Zwecke der Zurückschaffung auf das Grundstück. Allerdings erlischt das Pfandrecht, wenn der Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntniserlangung vom Wegschaffen der Sachen nicht gerichtlich vorgeht. Solange der Mieter nicht auszieht und keine eingebrachten Sachen wegbringt, kann der Vermieter nicht zur Selbsthilfe greifen. Ein gewaltsames Eindringen in die Wohnung ist strafbarer Hausfriedensbruch. Der Vermieter kann sein Pfandrecht jedoch gerichtlich durchsetzen. Das Vermieterpfandrecht gibt ihm einen Herausgabeanspruch. Das Vermieterpfandrecht geht anderen Pfandrechten vor. Allerdings müssen die eingebrachten Sachen im Eigentum des Mieters stehen und dürfen nicht dem Pfändungsschutz unterliegen. Nicht pfändbar sind z.B. Sachen, die dem persönlichen Bedarf oder Haushalt dienen (z.B. Kleidung, Herd, Kühlschrank, Fernseher), sowie Haustiere und auch Gegenstände, die der Berufsausübung des Schuldners dienen. Wegen des Pfändungsschutzes hat das Vermieterpfandrecht bei Wohnraum (gegenüber Gewerberäumen) nur eine eingeschränkte Bedeutung. Der Vermieter kann selbst oft kaum beurteilen, ob die in Frage kommenden Gegenstände eventuell dem Pfändungsschutz nach § 811 Zivilprozessordnung unterliegen. Darüber hinaus kann ein Vermieter sich in diesem Bereich leicht strafbar machen, da die Grenzen zwischen erlaubter Selbsthilfe und Straftat (Hausfriedensbruch, Nötigung, bei Gewaltanwendung Körperverletzung) fließend sind. Gesetzliche Regelung: §§ 562 ff. Bürgerliches Gesetzbuch. Im einem Gewerberäume betreffenden Fall hat der Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass bei einem Eigentümerwechsel der vermieteten Immobilie sowohl der bisherige Eigentümer als auch der Erwerber ein Vermieterpfandrecht an den Sachen des Mieters (hier: Betriebsausstattung) haben können. Das Vermieterpfandrecht des Erwerbers hat dabei den gleichen Umfang wie das des Veräußerers, bezieht sich auf die gleichen Gegenstände und ist diesem vom Rang her gleich. Ob bewegliche Gegenstände unter das Vermieterpfandrecht fallen, richtet sich nämlich allein nach dem Zeitpunkt ihrer Einbringung in die Mieträume (BGH, Urteil vom 15.10.2014, Az. XII ZR 163/12). |
| Vermieterwechsel | change in landlords | Der Wechsel des Vermieters wirft oft rechtliche Fragen auf. Hier einige Hinweise:
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| Vermietung (Wohnungseigentum) | renting (out); rental; let; letting; leasing; tenancy; lease (commonhold/flat ownership) | Nach § 13 Abs. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit seiner Wohnung nach Belieben verfahren, sie insbesondere auch vermieten. Zwar kann nach herrschender Meinung ein generelles Vermietungsverbot nicht vereinbart werden, wohl aber sind Vereinbarungen gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG zulässig, wonach die Vermietung von der Zustimmung des Verwalters oder der Wohnungseigentümergemeinschaft abhängig ist. Allerdings darf die Zustimmung zur Vermietung nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Zulässig im Rahmen der Wohnnutzung ist auch eine Vermietung der Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste, wenn nicht ausdrücklich eine Regelung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung oder eine später getroffene Vereinbarung entgegensteht (BGH, Urteil vom 15.1.2010, Az. V ZR 72/09, DWE 2010, 54). Durch mehrheitliche Beschlussfassung kann eine entsprechende Verbotsregelung nicht getroffen werden. |
| Vermietung an Angehörige | renting/ leasing to relatives | Die Überlassung einer Wohnung an einen nahen Angehörigen kann prinzipiell entgeltlich oder unentgeltlich stattfinden. Im Falle der Vermietung werden in vielen Fällen Aufwendungen (zum Beispiel Darlehenszinsen) als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht. Meist wird ein Mietzins unter dem ortsüblichen Niveau vereinbart, man spricht dann von "verbilligter Vermietung". Das Finanzamt erkennt eine Vermietung an nahe Angehörige (zum Beispiel Eltern oder Kinder) steuerlich nur an, wenn das vermietete Objekt eine abgeschlossene Wohnung mit eigenem Eingang ist, eine Kochgelegenheit besitzt und wenn ein herkömmlicher Mietvertrag besteht. Dieser muss so gestaltet sein, als ob er unter Fremden geschlossen wäre und er muss auch so eingehalten werden ("Fremdvergleich"). Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes muss die Miete eindeutig als Kalt- oder Warmmiete vereinbart werden (Az. IX B 50/04, Urteil vom 28.07.2004). Es darf für den Vermieter keine Möglichkeit geben, die Wohnung mitzubenutzen (Az. IX R 121/92, Urteil vom 07.06.1994). Auch eine Vermietung innerhalb einer familiären Hausgemeinschaft hat schlechte Chancen auf steuerliche Anerkennung (Az. IX R 16/04, Urteil vom 15.02.2005). Bei einer verbilligten Vermietung gilt ab 2012 folgendes: Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich, die Werbungskosten sind vollständig absetzbar; die Prüfung, ob auf Dauer ein Totalüberschuss erzielbar ist oder Liebhaberei vorliegt, ist nicht zu prüfen. Beträgt die Miete weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Miete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Für den unentgeltlichen Teil ist der Werbungskostenabzug ausgeschlossen. Wer eine Wohnung verbilligt an Angehörige vermietet, sollte regelmäßig prüfen, ob es auf Grund einer Änderung der gesetzlichen Grenzwerte Bedarf zur Anpassung der Miethöhe gibt. Problematisch ist, dass Vermieter nach § 558 Abs. 3 BGB die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen dürfen. Geht die Mieterhöhung über diesen Prozentsatz hinaus, kann die Gefahr bestehen, dass die Finanzämter einen Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten annehmen und keinen Werbungskostenabzug zulassen. Die Finanzverwaltungen einiger Bundesländer wollen bei Mieterhöhungen zur Erreichung der 75 Prozent-Grenze ausnahmsweise Kulanz walten lassen (zum Beispiel Bayern und Baden-Württemberg). Vermieter sollten sich in solchen Fällen über das konkrete Vorgehen ihres Finanzamtes informieren. Bei der Berechnung der genannten Werte werden die umlagefähigen Nebenkosten einbezogen. Verglichen wird also die vereinbarte Kaltmiete plus vereinbarte Umlagen mit der ortsüblichen Warmmiete. |
| Vermietung an Flüchtlinge | renting to refugees | Flüchtlinge werden in den ersten sechs Monaten ihres Aufenthalts in Deutschland in einer Gemeinschaftsunterkunft bzw. Erstaufnahmeeinrichtung untergebracht. Hinter der Verlängerung dieser Zeit von drei auf sechs Monate steht die Hoffnung, dass das Asylverfahren in dieser Zeit bereits beendet ist. In der Regel ist in diesen ersten sechs Monaten keine Unterbringung in privaten Wohnungen vorgesehen. Allerdings kommt es trotzdem teilweise auch schon während dieser Zeit zu einer privaten Unterbringung, zum Beispiel in Hotels oder Jugendherbergen, da der Platz in den Erstaufnahmeeinrichtungen nicht ausreicht. Nach Ende der Gemeinschaftsunterbringung können Flüchtlinge und Asylbewerber auch privat untergebracht werden. Allerdings können sie meist noch nicht selbst Mietverträge abschließen. Vertragspartner ist die Gemeinde – zumindest, bis über den Asylantrag des Betreffenden entschieden ist. Wird dem Antrag stattgegeben, kann der Ausländer auch selbst als Mieter einen Vertrag mit dem Vermieter unterschreiben. Nach den Änderungen des Asylrechts vom Oktober 2015 müssen abgelehnte Asylbewerber bis zur Abreise bzw. Abschiebung in den Gemeinschaftsunterkünften bleiben. Ein Flüchtling oder Asylsuchender im laufenden Verfahren muss ferner auch die behördliche Erlaubnis haben, sich in dem Gebiet aufzuhalten, in dem die Wohnung vermietet werden soll. Hier gibt es Einschränkungen im Rahmen der Residenzpflicht. Wer eine Unterkunft für Flüchtlinge zur Verfügung stellen will, muss sich mit der Gemeinde in Verbindung setzen. Ansprechpartner ist in den meisten Fällen das Sozialamt. Die Behörde wird zunächst prüfen, ob die Unterkunft geeignet ist. Einzelne Privatwohnungen werden nicht in allen Gemeinden angemietet. Bei der Höhe der Miete orientieren sich die Behörden in der Regel an den üblichen Höchstsätzen für die angemessenen Wohnkosten im Rahmen des Arbeitslosengeldes II. Diese Beträge unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde und richten sich nach der Anzahl der in der Wohnung unterzubringenden Personen. Höhere Beträge werden meist nicht bezahlt. Flüchtlinge mit gesichertem Aufenthaltsstatus schließen mit dem Vermieter einen herkömmlichen Mietvertrag ab. Der Flüchtling selbst bezahlt also die Miete und erhält entsprechende Leistungen für seine Unterkunftskosten von der Gemeinde. Mit Hilfe einer vom Mieter unterschriebenen Abtretungserklärung kann jedoch die Direktzahlung der Miete von der Gemeinde an den Vermieter arrangiert werden. Ein mietrechtliches Vertragsverhältnis mit der Gemeinde selbst entsteht dadurch nicht. Von einem kosten- und formlosen Zurverfügungstellen von Wohnraum wird oft abgeraten – auch durch die Gemeinden. Denn: Ohne Vertrag und Miete sind die Flüchtlinge Gäste. Im Gegensatz zu einem Mietverhältnis gibt es keine Kündigungsfrist. Sie können also bei Unstimmigkeiten jederzeit vor die Tür gesetzt werden. Die Gemeinden wünschen jedoch Rechtssicherheit. Soll also aus Altruismus ohne Gewinnstreben Wohnraum vergeben werden, sollte man trotzdem einen schriftlichen Mietvertrag ggf. über eine ermäßigte Miete abschließen. Dabei sollte nicht vergessen werden, dass eine Wohnung laufende Kosten verursacht. |
| Vermietung und Verpachtung | letting and leasing | |
| Vermietung zur Gefälligkeitsmiete | renting out for a sum that is significantly less than the rent that is customary in this place | |
| Vermietungsleistung | letting performance; volume of space let; take-up (of space); absorption (of space) | Die Vermietungsleistung ist eine Kennzahl, die angibt, wie viel Quadratmeter Bürofläche in einem bestimmten Gebiet innerhalb eines bestimmten Zeitraums vermietet wurden. Es handelt sich um einen Bruttobetrag, der sich sowohl aus den in diesem Zeitraum neu errichteten Büroflächen als auch aus den Flächen zusammensetzt, die aus dem Bestand vermietet wurden. Da Vermietungen aus dem Bestand zum großen Teil Tauschaktionen darstellen (Standortwechsel), bei denen wiedervermietete Flächen freigesetzten Flächen entsprechen, muss zur Beurteilung des Büromarktes parallel hierzu die durch die Vermietungsleistung erfolgte Flächenabsorption aus dem Markt mit betrachtet werden (Nettoabsorptionsrate). Daraus lassen sich Wachtums- / Schrumpfungsraten am Markt ableiten. Sinkt durch Vermietungen die Leerstandsquote, kann von einem wachsenden Markt ausgegangen werden. Wachstumsmärkte zeichnen sich durch steigende Mieten aus. Damit verbunden ist in der Regel ein "Filtering up-Prozess", der bedeutet, dass Büronutzer jeweils einen höheren Qualitätsstandard anstreben. Dabei spielen neben der technischen Ausstattung vor allem die infrastrukturellen Verhältnisse der Bürolagen eine Rolle. Die Restflächen am unteren Ende der Merkmaleskala werden dann im Rahmen von Revitalisierungsmaßnahmen umgewidmet oder zurückgebaut. |
| Vermietungsmanagement | rental management | |
| Vermittler-Richtlinie | Directive on Insurance Mediation | Die EU-Vermittlerrichtlinie hat den Zweck, die Berufsausübung von Versicherungsmaklern und Versicherungsagenten im Rahmen der Dienstleistungs- und Niederlassungsfreiheit innerhalb der EU-Staaten zu erleichtern. Gleichzeitig soll im Bereich der Versicherungsvermittlung ein bestimmtes Maß an Verbraucherschutz gewährleistet werden. So sollen Versicherungsvermittler über die angemessenen Kenntnisse und Fertigkeiten verfügen, die der Herkunftsmitgliedsstaat verlangt und überprüft. Versicherungsvermittler müssen auch über einen guten Leumund verfügen, dürfen also keine schweren Straftaten im Bereich der Eigentums- und Finanzkriminalität begangen haben. Die nachzuweisende Berufshaftpflichtversicherung muss mindestens 1 Million Euro pro Haftpflichtfall und 1,5 Millionen Euro im Jahr betragen. Die geforderte Informationspflicht bezieht sich auf unternehmensbezogene Verhältnisse (Name, Anschrift, etwaige Beteiligungen an Versicherungsunternehmen, etwaige vertragliche Bindungen zu Versicherungsunternehmen usw.) sowie Regelungen über Beschwerdeverfahren. Die Richtlinie sieht eine Eintragungspflicht in ein Register im EU-Herkunftsstaat vor. Soweit der Vermittler in anderen EU-Staaten tätig werden will, muss er dies der zuständigen Behörde im EU-Herkunftsstaat mitteilen, die dies dann, wenn diese es wünschen, den zuständigen Behörden der anderen Mitgliedstaaten mitteilt. Die Mitgliedsstaaten, die dies wünschen, müssen dies der EU-Kommission mitteilen. |
| Vermittlerregister | online registries kept by local CCIs in which insurance intermediaries are registered | Jede Industrie- und Handelskammer muss ein Vermittlerregister führen, in dem zugelassene Versicherungsvermittler und Versicherungsberater eingetragen werden. Rechtsgrundlage ist das Gesetz zur Neuregelung des Versicherungsvermittlerrechts. Damit wird eine Informationsgrundlage für Versicherungsnehmer und Versicherungsunternehmen geschaffen. Das Register gibt Auskunft über die Zulassung, darüber, worauf sich die Zulassung bezieht und den Umfang der Zulassung. Wer nicht eingetragen ist, ist nicht zugelassen. Auskünfte aus dem Register werden auf dem Weg des automatisierten Abrufs über das Internet oder schriftlich erteilt. Das Versicherungsregister ist Teil eines europäischen Registrierungsnetzwerkes. Die Zusammenarbeit der zuständigen Stellen mit den zuständigen Behörden der anderen Mitgliedstaaten der EU ist detailliert geregelt. Einerseits kann der Datenaustausch zwischen den entsprechenden Stellen automatisiert werden, andererseits unterliegen alle in diesem Bereich beschäftigten Personen aus Datenschutzgründen dem Berufsgeheimnis. |
| Vermittlungsmakler | intermediary broker; negotiating broker | Als Vermittlungsmakler wird ein Makler bezeichnet, der auf der Grundlage der Vermittlung von Verträgen Provisionsansprüche erwerben will. Während das Recht des Handelsmaklers ausschließlich Vermittlungsleistungen honoriert, erkennt das Recht des Zivilmaklers (Immobilienmakler, Wohnungsvermittler) neben der Vertragsvermittlung auch den "Nachweis von Geschäftsabschlussgelegenheiten" als provisionsrelevante Leistung an. Allerdings ist die Vermittlungsleistung eines Maklers längst nicht so anfällig für Provisionsstreitigkeiten, als der reine Maklernachweis, zumal im Zeitalter zunehmender Immobilienangebote in Immobilienportalen im Internet der Ursächlichkeitsbeweis des Nachweises für den Vertragsabschluss immer schwerer zu führen ist. |
| Vermittlungsmethoden (Maklergeschäft) | methods of negotiation/brokerage (broker's business) | Makler können ihre Provision durch Nachweis einer Vertragsabschlussgelegenheit
oder durch Vermittlung eines Vertrages verdienen. Bei der Vertragsvermittlung ist grundsätzlich zwischen zwei Vermittlungsmethoden zu unterscheiden. Der Makler kann zwischen den beiden anwesenden Parteien versuchen, eine Einigung über die Vertragsinhalte herbeizuführen. Er kann aber auch mit den Parteien getrennte Verhandlungen führen. Welche der beiden Methoden zielführender ist, muss im Einzelfall entschieden werden. So kann eine Verhandlung bei Anwesenheit beider potentieller Vertragspartner dann sinnvoll sein, wenn der Verkäufer selbst ein verkäuferisches Talent hat, redegewandt ist und den Makler in seinen Bemühungen unterstützen kann. In Fällen, in denen einer der beiden Parteien eine pessimistische Einstellung hat, kann seine Gegenwart beim Verhandeln hinderlich sein. Die Verhandlungen können auch aus rein organisatorischen Gründen getrennt oder telefonisch geführt werden, wenn ein Verhandlungstermin in Anwesenheit beider Parteien aus Zeitgründen nicht zustande kommt oder einer der beiden Parteien weitab entfernt seinen Wohnsitz hat. Der Makler muss dann nur erkennen, wann alle für die Vereinbarung eines Termins beim Notar für den Abschluss eines Kaufvertrages wichtigen Verhandlungsaspekte geklärt sind. Die Kaufvertragsparteien lernen sich dann erst beim Kaufvertragstermin persönlich kennen. Die gewählte Vermittlungsmethode hängt auch davon ab, welches Provisionssystem der Makler pflegt. Soll die Provision auf beide Parteien aufgeteilt werden, muss er sich streng neutral verhalten. In einem solchen Fall ist das Verhandeln in Anwesenheit beider Seiten zu bevorzugen. Der Makler wird hier zum Mediator. Führt er getrennte Verhandlungen, kann leicht der Verdacht aufkommen, der Makler habe mit einer der beiden Parteien Verhandlungsstrategien zu Lasten der anderen Parteien vereinbart. Andererseits ist die Führung getrennter Verhandlungen dann zu bevorzugen, wenn der Makler zum Interessenvertreter einer Partei wird, weil er nur mit einer Partei eine Provisionsvereinbarung trifft. Dabei ist zu bedenken, dass er dann auch zum "Erfüllungsgehilfen" seines Auftraggebers wird. |
| VermKatG | German law on surveying and setting landmarks | Abkürzung für: Vermessungs- und Katastergesetz |
| Vermögensanlagegesetz | German Investment Products Act | Das Gesetz über Vermögensanlagen oder Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) trifft Regelungen über Vermögensanlagen, die in Deutschland öffentlich angeboten werden. Ein wichtiger Regelungsbereich des Gesetzes ist die Pflicht des Anbieters zur Veröffentlichung eines Verkaufsprospektes. Es gibt jedoch einige Ausnahmen von dieser Pflicht. Weitere Themen sind die Pflicht zum Verfügbarmachen eines Vermögensanlagen-Informationsblattes und Informationspflichten gegenüber den Anlegern. Mit Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zum 22. Juli 2013 wurde die Bedeutung des VermAnlG eingeschränkt. Das VermAnlG gilt für folgende Anlageklassen:
Voraussetzung ist, dass die Annahme der Gelder nicht als Einlagengeschäft im Sinne des Kreditwesengesetzes anzusehen ist. |
| VermögensG / VermG | German property act | Abkürzung für: Vermögensgesetz |
| Vermögensgesetz | asset management | Auch: VermG, Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen. Das Vermögensgesetz vom 18.4.1991 regelt die Rückübertragung von unrechtmäßig enteigneten Grundstücken in der ehemaligen DDR auf den früheren Eigentümer. Miet- oder Nutzungsverhältnisse werden normalerweise durch eine Rückübertragung nicht beeinträchtigt und bestehen weiter. Der neue Eigentümer tritt auf der Vermieterseite in den Vertrag ein. War der Mieter oder Nutzer bei Abschluss des Mietvertrages "nicht redlich", ist der Vertrag jedoch durch behördlichen Bescheid aufzuheben. Darunter fallen Verträge, die gegen DDR-Recht verstoßen haben, auf Korruption oder einer persönlichen Machtstellung beruhen oder denen eine Zwangslage oder Täuschung zugrunde liegt. |
| Vermögensmanagement (Assetmanagement) | asset management | Vermögensmanagement bezieht sich auf die Betreuung und Verwaltung von Kundenvermögen. Als Asset Manager (Vermögensmanager, Verwalter von Sachanlagen) werden Anlageberater und Vermögensverwalter bezeichnet, deren Aktivitäten darauf gerichtet sind, den Vermögensbestand des Kunden durch Umschichtung (einschl. Kauf und Verkauf), Refinanzierung, Herstellung eines optimalen Mietermix usw. auf einem hohen gewinnorientierten Bewirtschaftungsniveau zu halten. Die Grenzziehung zum Portfolio-Management ist fließend, teilweise damit auch identisch, wenn der portfoliotheoretische Ansatz beim Vermögensaufbau des Kunden im Mittelpunkt steht. Ein Studiengang zum Dipl. Vermögensmanager wird von der Deutschen Immobilien Akademie angeboten. |
| Vermögensschadenhaftpflichtversicherung | pecuniary damage liability insurance | |
| Vermögensteuer | wealth tax; capital tax; net capital tax | Die Vermögensteuer bezieht sich auf das Vermögen. Sie kommt in den Ausgestaltungsformen einer Vermögensertragsteuer (wenn die Vermögenswerte sich aus kapitalisierten Erträgen ableiten) oder einer Vermögenssubstanzsteuer (hier wird auf einen Sachwert abgestellt) vor. Nach einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts, das die Verletzung des Halbteilungsgrundsatzes bemängelte, wurde die Erhebung der deutschen Vermögensteuer mit der Neuregelung der Erbschaft- und Schenkungsteuer im Jahressteuergesetz 1997 ausgesetzt. Nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofes war es jedoch rechtens, wenn auch 1997 noch Vermögensteuer für die Vergangenheit festgesetzt oder eingezogen wird. Die prozentuale Steuerhöhe (Steuersatz) war abhängig von der Vermögensart. Von wenigen Ausnahmen abgesehen, betrug der Steuersatz 1%. |
| Vermögensverfügungen durch Makler | disposition of property/pecuniary disposition by a real estate agent | In der Praxis kommen Fälle, in denen Makler in Deutschland beauftragt werden, über Vermögen des Auftraggebers zu verfügen, kaum vor. Für den seltenen Fall, dass der Erwerber einer Immobilie jedoch den Makler einschalten will, damit dieser Kaufpreisteile an den Verkäufer oder einen Dritten weiterleitet, wenn bestimmte vertragliche Bedingungen erfüllt sind, muss er eine Vorschrift beachten, die sich aus der Makler- und Bauträgerverordnung ergibt. Danach muss er entweder vor Empfang des Betrages oder seiner Ermächtigung über ein Konto des Auftraggebers in Höhe des Betrags eine Vertrauensschadenversicherung abschließen oder eine Bürgschaft eines Kreditinstituts beibringen und solange aufrechterhalten, bis er den Auftrag erledigt hat. Ermächtigt er einen Mitarbeiter mit diesen Transaktionen, muss er auch diesen verpflichten, die Gelder vertragsgemäß zu verwenden. In Deutschland sind – wie schon ausgeführt – solche Vermögensverfügungen durch Makler höchst selten, da die notariellen Kaufverträge sicher stellen, dass der Makler als Dritter in die Geldtransaktionen nicht eingeschaltet werden muss. Im Zweifel bietet sich die Errichtung eines Anderkontos beim Notar an. |
| Vermögenswirksame Leistungen | capital-forming (employee) benefits; contributions to capital formation; tax-free payments to (low-income) employees for capital accumulation purposes | |
| Vermutung der Kausalität | assumption of causality | In der Praxis kommt es häufig vor, insbesondere, wenn der Makler lediglich eine Nachweistätigkeit erbringt, dass zwischen der Maklerleistung und dem Abschluss des Hauptvertrages ein längerer Zeitraum liegt, oft mehrere Monate. Hier entsteht die Frage, ob von der Ursächlichkeit der Maklertätigkeit noch auszugehen ist, wenn mehrere Monate vergehen, in denen der Makler keinerlei Kontakt zu seinem Auftraggeber hat und auch sonst keine Tätigkeiten erbringt, die die Verhandlungen zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten fördern könnten. Inwieweit der Makler hier gut beraten wäre, den Kontakt überhaupt gar nicht erst abbrechen zu lassen, steht auf einem anderen Blatt. Möglich ist jedoch, dass der Auftraggeber Anrufe des Maklers nicht wünscht. Hier hilft die Rechtsprechung dem Makler, indem sie für die Ursächlichkeit eine Vermutung sprechen lässt, wenn zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages lediglich ein angemessener Zeitraum vergangen ist. Was ein angemessener Zeitraum ist, kann nicht generell gesagt werden. Allgemein ist nach der Rechtsprechung ein Zeitraum von drei bis vier Monaten noch nicht provisionsschädlich, das heißt, die Ursächlichkeit wird vom Gericht als gegeben angesehen. Im Übrigen kommt es auf den Einzelfall an, es ergibt sich aus den Umständen und der Art des Objekts. Beispiel: Für den Erwerb eines Reihenhauses ist eine Zeitspanne von fünf Monaten jedenfalls noch ein angemessener, die tatsächliche Vermutung der Kausalität nicht berührender Zeitraum (vgl. Hans.OLG Hamburg RDM-Rspr. A 110.Bl.55). Bei Geschäften mit größerem Volumen (Anmietung eines Ladengeschäfts) kann auch ein Zeitraum von acht Monaten noch angemessen sein (vgl.OLG München RDM Rspr. A 110 Bl.23). Bei dem Angebot eines Möbelhauses zu einem Kaufpreis von vier Mio. Euro ist der Ursachenzusammenhang nicht durch Zeitablauf von zwei Jahren unterbrochen. Tipp: Lässt der Makler einen längeren Zeitraum als drei oder vier Monate tatenlos vergehen, muss er damit rechnen, dass der Auftraggeber behauptet, ein kürzerer Zeitraum wäre angemessen gewesen. |
| Verordnung über die Versicherungsvermittlung und -beratung | German ordinance on insurance brokerage and consultancy | Gesetzesgrundlage dieser Verordnung sind die §§ 11a, 34d und 34e der Gewerbeordnung. Es handelt sich bei der Verordnung um Berufsregeln für Versicherungsvermittler und Versicherungsberater. Sie gliedert sich in 7 Abschnitte. Der erster Abschnitt bezieht sich auf die vorgeschriebene Sachkundeprüfung (Grundsatz, Prüfungsausschuss der IHK, Prüfungsverfahren und Gleichstellung anderer Berufsqualifikationen). Im Anhang 1 befindet sich ein Katalog zu den inhaltlichen Anforderungen an die Sachkundeprüfung. Anhang 2 enthält das Muster einer Bescheinigung über die erfolgreich abgelegte Prüfung. Der zweite Abschnitt behandelt die Ausführungsbestimmungen zu dem in der GewO vorgeschriebenen Vermittlerregister, das in allen Mitgliedstaaten der Europäischen Union zu führen ist. Im dritten Abschnitt werden Einzelheiten zum Unterhalt einer Haftpflichtversicherung für Versicherungsvermittler und Versicherungsberater geregelt. Der vierte Abschnitt enthält die Informationspflichten, denen Versicherungsvermittler und Versicherungsberater gegenüber Versicherungsnehmern nachzukommen haben. Im fünften Abschnitt werden die Sicherheiten geregelt, die Versicherungsmakler und -berater für den Fall erbringen müssen, dass Zahlungen an Versicherungsgesellschaften über sie abgewickelt werden. Darauf beziehen sich auch Aufzeichnungspflichten und Prüfungen, denen sich Versicherungsmakler und -berater unterziehen müssen. In Abschnitt 6 sind die Ordnungswidrigkeiten und Straftaten aufgelistet, die sich aus Verstößen gegen die Verordnung ergeben. Der letzte Abschnitt enthält Schlussbestimmungen, insbesondere auch Bestimmungen zur örtlichen Zuständigkeit von Industrie- und Handelskammern. Die Verordnung ist vergleichbar mit der MaBV, soweit sie sich auf Immobilienmakler bezieht. Der wesentliche Unterschied besteht darin, dass bei Immobilienmaklern keine Vorschriften für einen abzulegenden Sachkundenachweis existieren. |
| Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (JAbschlWUV) | German ordinance regulating the forms for the classification of accounts in the annual financial statement drawn up by housing companies | Die Grundvorschriften das Handelsbilanzrecht befinden sich im Handelsgesetzbuch. Sie sind aufgebaut nach den Prinzipien "vom Einfachen zum Komplizierten" (d.h. vom Einzelkaufmann bis hin zur Kapitalgesellschaften und Konzernen) und "vom Allgemeinen zum Besonderen". (Allgemeinen Vorschriften folgen spezielle für Kapitalgesellschaften,
Genossenschaften, Kredit- und Finanzdienstleistungsinstitute, Versicherungsunternehmen). Auch der Größe des Unternehmens nach der Größenklassifizierung des HGB wird dabei Rechnung getragen.
Die Entwicklung ist im Fluss. Zunehmend überlagern internationale Standards im Interesse der Unternehmenstransparenz und der Erleichterung von Anlageentscheidungen die ursprünglichen HGB-Vorschriften. Es handelt sich um die International Financial Reporting Standards (IFRS) und darin die International Accounting Standards (IAS). Die Abschlüsse danach sollen aktuelle mit Abschlüssen anderer Unternehmen vergleichbare Informationen über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zur Verfügung stellen. So sollen die Bilanzen tatsächliche Werte von Sachanlagen (Grundstücke, Gebäude, usw.) enthalten anstelle von stillen Reserven, die sich durch Abschreibungen bilden. Pflichtbestandteile eines IFRS Abschlusses sind Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Eigenkapitalspiegel, eine Cashflow-Rechnung sowie ein kommentierender Anhang. Für Wohnungsunternehmen in der Rechtsform von Kapitalgesellschaften, von Kommanditgesellschaften auf Aktien und Genossenschaften spielt zusätzlich die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen eine Rolle. Sie beruht auf einer Ermächtigung des Bundesjustizministeriums auf der Grundlage des § 161 des Aktiengesetzes. Die Verordnung wurde erlassen zu einer Zeit, als es das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz noch gab. Dabei wird den Besonderheiten der Wohnungsunternehmen Rechnung getragen, die in den Vorschriften des HGB nicht genügend berücksichtigt sind. So sind z.B. die im HGB nicht differenzierten Umsatzerlöse von Wohnungsunternehmen aufzugliedern nach den Bereichen Hausbewirtschaftung, Verkauf von Grundstücken, Betreuungstätigkeit und anderen Lieferungen und Leistungen. Auf der Aktivseite der Bilanz steht vor allem eine detaillierte Gliederung der Grundstücksarten des Unternehmens im Fokus usw. Die letzte Fassung der Verordnung stammt aus dem Jahr 1987. Der Verordnung liegt das Formblattmuster bei, das bei der Erstellung des Jahresabschlusses beachtet werden soll. Wer sich als Vorstand /Geschäftsführer des Unternehmens nicht daran hält, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeld geahndet werden kann. |
| Verordnung zur Anpassung gewerberechtlicher Verordnungen an die Dienstleistungsrichtlinie | German ordinance on adjusting trade legislative ordinances to the directive on services | Am 9. März 2010 wurde u.a. die Makler-und Bauträger-Verordnung (MaBV) an die EU-Dienstleistungsrichtlinie angepasst. Es handelt sich um die "Verordnung zur Anpassung gewerberechtlicher Verordnungen an die Dienstleistungsrichtlinie". Dabei geht es vor allem um die Klarstellung, welches Recht bei grenzüberscheitenden Dienstleistungen Anwendung finden soll. Wer seinen Geschäftssitz nicht im Inland, sondern in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem anderen Vertragsstaat des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum hat, benötigt für eine grenzüberschreitende Tätigkeit in Deutschland keine Erlaubnis nach § 34 c GewO. Allerdings wird bestimmt, dass für einen Makler mit Geschäftssitz in einem EU-Mitgliedsstaat, wenn er über Vermögenswerte eines inländischen Auftraggebers verfügen soll und er dafür in Form einer Vertrauensschadenversicherung oder eine Bankbürgschaft Sicherheit zu leisten hat, der Nachweis von ausländischen Versicherungen oder Bankbürgschaften ausreicht. Allerdings müssen die Sicherheiten mit denen vergleichbar sein, die von der MaBV gefordert werden. Geregelt ist dies nunmehr in § 2 Abs. 6 MaBV. Auf Gewerbetreibende, die ihren Geschäftssitz in Deutschland haben und mit inländischen Geschäften befasst sind, hat die Verordnung keine Auswirkungen. |
| Verpächterpfandrecht | lessor's lien | Beim Pachtvertrag haben sowohl Pächter als auch Verpächter ein Pfandrecht. Der Verpächter kann für seine Forderungen aus dem Pachtvertrag (z.B. ausstehende Pacht) ein Pfandrecht an den vom Pächter eingebrachten Sachen (z.B. bei einem Landwirtschaftsbetrieb vom Pächter mitgebrachte Fahrzeuge) und an den Früchten der Pachtsache (z.B. landwirtschaftliche Erzeugnisse) geltend machen. Für Schadenersatzforderungen, die erst zukünftig zu erwarten sind, kann der Verpächter sich nicht auf sein Pfandrecht berufen. Wie auch das Vermieterpfandrecht erlischt das Verpächterpfandrecht mit Entfernung der betreffenden Gegenstände vom Grundstück. Dies gilt nicht, wenn der Verpächter vom Abtransport nichts weiß oder ihm widersprochen hat. Er darf nicht widersprechen, wenn sich der Abtransport im Rahmen der normalen Lebensverhältnisse (d.h. im Rahmen der in einem Landwirtschaftsbetrieb üblichen Tätigkeiten) abspielt oder wenn die verbleibenden Sachen zu seiner Absicherung ausreichen. Soweit der Verpächter dieses Widerspruchsrecht besitzt, darf er einen Versuch des Pächters, die Sachen zu entfernen, im Rahmen seines Selbsthilferechts verhindern. Er darf bei heimlicher Entfernung der Pfandsachen auch fordern, dass diese zurückgebracht werden. Dieses Recht erlischt jedoch einen Monat nach Wegschaffen der Sachen, falls der Verpächter bis dahin seine Ansprüche nicht vor Gericht geltend gemacht hat. Das Selbsthilferecht ist äußerst problematisch, da der Verpächter hier leicht mit anderen Gesetzen – auch dem Strafgesetzbuch – in Konflikt kommt. Er darf zwar das Wegschaffen von Gegenständen verhindern; Gewalt anwenden darf er jedoch nicht. Das Eindringen auf das Pachtgrundstück ohne Erlaubnis des Pächters ist Hausfriedensbruch. Zu empfehlen ist ein rechtzeitiges gerichtliches Vorgehen. Die Zivilprozessordnung zählt eine Reihe von Dingen auf, die unpfändbar sind – und an denen es damit auch kein Verpächterpfandrecht geben kann. Die Liste reicht vom Bettlaken und der Arbeitskleidung bis zu künstlichen Gliedmaßen und Brillen. Hier sind speziell für Landwirte auch das für den Betrieb erforderliche Vieh, Gerät, der Dünger und zur Existenzsicherung nötige landwirtschaftliche Erzeugnisse genannt. Achtung: Für alle "normalen" Pfändungen sind diese für Landwirtschaftsbetriebe nötigen Wirtschaftsgüter unpfändbar. Für das Verpächterpfandrecht gilt das nicht: Der Verpächter kann auch daran ein Pfandrecht geltend machen. |
| Verpflichtungsermächtigung | commitment authority; commitment appropriation | Der Begriff bezieht sich auf die Haushaltsplanung öffentlicher Haushalte. Eine Verpflichtungsermächtigung wird im Haushaltsplan vorgesehen, wenn für die jeweilige öffentlich-rechtliche Institution eine Ausgabe absehbar ist, zu der man sich bereits im laufenden Haushaltsjahr verpflichten muss, die jedoch erst später tatsächlich zu einer Ausgabe in Geld führt. Beispiel: Ein größeres Bauprojekt erfordert Investitionen über mehrere Jahre hinweg. Ausgaben dürfen nur in dem Haushaltsjahr im Haushaltsplan auftauchen, in dem sie tatsächlich fällig werden (Fälligkeitsprinzip). Da jedoch durch größere oder längerfristige Projekte gerade im Bau- und Immobilienbereich immer wieder für das gleiche Projekt Ausgaben über Jahre hinweg fällig werden, unterscheidet man die Ausgaben im Haushaltsplan von den Verpflichtungsermächtigungen. Letztere dürfen im Haushaltsplan nur dann angesetzt werden, wenn fest steht, dass in dem Jahr, in dem die Zahlung fällig wird, im Haushalt auch genug Geld dafür zur Verfügung stehen wird. Wie hoch die Verpflichtungsermächtigungen insgesamt sind, wird bei den Gemeinden in Haushaltssatzungen geregelt. Bei Bund und Ländern wird dies durch Haushaltsgesetze festgelegt. |
| Versammlungsort / Versammlungstermin (Wohnungseigentümerversammlung) | place and date of meeting | Als Ort der Wohnungseigentümerversammlung sind Räumlichkeiten am Ort der Wohnanlage oder in deren verkehrsmäßig gut erreichbarer Nähe zu wählen. Es muss ein räumlicher Bezug gegeben sein. Bei einer Entfernung zwischen Versammlungsort und Wohnanlage von 100 Kilometer fehlt ein solcher räumlicher Bezug. Bei dem Versammlungsraum muss es sich um Räume handeln, die einen ungestörten Verlauf unter Ausschluss Dritter ermöglichen, um die "Nicht-Öffentlichkeit" der Versammlung zu gewährleisten. Dies gilt auch für Versammlungen in Gaststätten. Im Übrigen gibt es hinsichtlich der Art der Räumlichkeiten keine allgemein verbindlichen Regeln. So hat die Rechtsprechung beispielsweise auch die Durchführung einer (kurzen) Versammlung in der Waschküche einer Wohnungseigentümergemeinschaft für zulässig erachtet. Eine Zufallsversammlung ("Stammtisch-Versammlung") stellt jedoch keine ordnungsmäßige Versammlung dar. Der Termin ist so zu wählen, dass er für alle Wohnungseigentümer auch unter Berücksichtigung der berufstätigen Eigentümer verkehrsüblich und insoweit zumutbar ist. Damit scheiden zumindest nach derzeit noch geltender Rechtsauffassung Termine zur frühen Nachmittagszeit an Werktagen aus, von Ausnahmefällen abgesehen. Andererseits werden Termine auch an Sonn- und Feiertagen unter bestimmten Voraussetzungen noch als verkehrsüblich angesehen (Karfreitag, Sonntagvormittag). Grundsätzlich gilt aber auch hinsichtlich des Ortes und des Termins der Versammlungen bei Nichtbeachtung dieser rechtlichen Vorgaben, dass Beschlüsse nicht ordnungsmäßig durchgeführter Versammlungen nicht nichtig, sondern nur anfechtbar sind. Im Falle der Nichtanfechtung der insoweit ordnungswidrig gefassten Beschlüsse sind sie wirksam und binden alle Wohnungseigentümer. |
| Versammlungsprotokoll | record/ minutes of a meeting | |
| Versammlungstermin | date for a meeting | |
| Versammlungsvorsitz | chairmanship of a meeting | Den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung führt im Regelfall der Verwalter (§ 24 Abs. 5 WEG). Handelt es sich beim Verwalter um eine juristische Person, können auch Angestellte des Verwaltungsunternehmens den Vorsitz in der Versammlung führen. Andererseits bleibt es den Wohnungseigentümern unbenommen, auch aus ihrem Kreis, beispielsweise den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates, ein anderes Beiratsmitglied oder einen Miteigentümer zum Versammlungsvorsitzenden zu wählen. Der Vorsitzende leitet die Versammlung und hat bei den nach der Tagesordnung vorgesehenen Beschlussfassungen die Abstimmung vorzunehmen und das Beschlussergebnis festzustellen und zu verkünden. Mit der (konstitutiven) Feststellung des Beschlussergebnisses durch den Versammlungsvorsitzenden werden die Beschlüsse wirksam und binden alle Wohnungseigentümer, und zwar auch diejenigen, die nicht an der Versammlung teilnehmen. Selbst wenn der Versammlungsvorsitzende einen Beschluss als mehrheitlich angenommen und deshalb wirksam verkündet hat, obwohl wegen falscher Stimmenwertung oder falscher Stimmenauszählung die an sich erforderliche Mehrheit nicht erreicht wurde, ist ein solcher Beschluss wirksam, wenn er nicht angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt wird. |
| Versäumnisurteil | judgment by default; default judgment | Hat ein Gericht z.B. den Mieter, gegen den ein Mieterhöhungsbegehren rechtshängig gemacht worden ist, zum Verhandlungstermin geladen, und folgt der Mieter dieser Ladung nicht, so kann der Vermieter den Erlass eines Versäumnisurteils beantragen. In der Regel wird dem Vermieter dann alles zuerkannt, was er beantragt hat. Gegen dieses 1. Versäumnisurteil ist das Rechtsmittel des Einspruchs gegeben. Der Einspruch muss innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Versäumnisurteils erfolgen. Diese Frist kann nicht verlängert werden. Der Einspruch ist zu begründen. Der Beklagte muss mit dem Einspruch alle Einwendungen vortragen, die er vorbringen möchte. Legt der Mieter Einspruch ein, so geht der Rechtsstreit normal weiter. Ist gegen ein Versäumnisurteil Einspruch eingelegt worden, hat darauf das Gericht einen neuen Verhandlungstermin anberaumt und erscheint der Beklagte wieder nicht, ergeht auf Antrag der anderen Partei ein zweites Versäumnisurteil. Gegen dieses ist die Möglichkeit des Einspruchs nicht mehr gegeben. Auch eine Berufung kann der Beklagte nur dann einlegen, wenn er vorträgt, dass ihn keine Schuld an der Versäumung der zweiten Verhandlung trifft. |
| Verschlechterung der Mietsache, Verjährung | deterioration of the rented property, limitation | Hat der Mieter eine Veränderung oder Verschlechterung des Mietobjekts zu vertreten, kann der Vermieter einen Schadenersatzanspruch haben. Beispiel: Das Dach ist undicht, der Mieter meldet den Schaden nicht, dadurch kommt es zu Schäden an der Bausubstanz (Anspruch nach § 536 c Abs. 2 BGB). Derartige Ansprüche verjähren nach § 548 BGB in sechs Monaten. Die Verjährungsfrist beginnt zu laufen, sobald der Vermieter das Mietobjekt zurückerhält. Kein Schadenersatzanspruch besteht bei regulärer Abnutzung des Mietobjekts (z. B. Abnutzung des Teppichbodens). Dies gilt allgemein für durch vertragsgemäßen Verbrauch verursachte Verschlechterungen der Mietsache. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist der Vermieter dazu verpflichtet, den Gebäudeversicherer und nicht den Mieter in Anspruch zu nehmen, wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regress des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und kein Ausnahmefall vorliegt, in dem der Vermieter ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter selbst besitzt (BGH, Urteil vom 03.11.2004, Az. VIII ZR 28/04). Dies führt dazu, dass der Mieter, wenn der Schaden durch die Gebäudeversicherung des Vermieters abgedeckt ist, nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit haftet. Für Besucher der Mietwohnung gilt diese Haftungserleichterung nicht (OLG Hamm, Urteil vom 14.09.2000, Az. 6 U 87/00). |
| Verschmelzung / Teilung (Katasterwesen) | merger/consolidation / subdivision of property (cadastral register) | Eine Verschmelzung von Grundstücken liegt dann vor, wenn zwei oder mehrere Flurstücke zu einem Flurstück vereinigt werden. Die Verschmelzung setzt voraus, dass die Flurstücke im Grundbuch nicht oder nur gleichartig belastet sind. Im Gegensatz zur Verschmelzung wird von einer Vereinigung gesprochen, wenn mehrere Flurstücke zu einem Grundstück im Grundbuch zusammengefasst werden. Die Flurstücke behalten jedoch ihre Flurstücksbezeichnungen und -begrenzungen. Wird ein Flurstück durch entsprechende Vermessung in mehrere Flurstücks zerlegt, spricht man von Teilung. Sie werden dann im Grundbuch jeweils unter einer eigenen Nummer geführt. Werden neue Grenzen gezogen, müssen alle davon betroffenen Grundstückseigentümer vor Ort einverstanden sein und dies durch ihre Unterschrift unter die Grenzniederschrift bestätigen. |
| Verschmelzung von Flurstücken | merger/consolidation of plots/lots | Zwei oder mehrere benachbarte Flurstücke (auch Parzellen genannt), können katastertechnisch zu einem Flurstück verschmolzen werden. Voraussetzung ist, dass sie nicht unterschiedlich belastet sind. Außerdem müssen sie dem gleichen im Grundbuch eingetragenen Eigentümer gehören und dort unter einer Nummer des Bestandsverzeichnisses geführt werden. Das neu entstandene Flurstück erhält eine neue Flurstücksnummer. Im Gegensatz zur Verschmelzung von Flurstücken bleiben bei einer Vereinigung von zwei oder mehreren Grundstücken zu einem Grundstück im Grundbuch die Flurstücke, aus denen das Grundstück zusammengesetzt ist, bestehen, auch wenn das vereinigte Grundstück unter einer neuen laufenden Nummer eingetragen wird. Die Vereinigung von Grundstücken ist die Voraussetzung für eine angestrebte Verschmelzung. Das durch Vereinigung entstandene neue Grundstück enthält im Grundbuch eine neue laufende Nummer. Die grundbuchrechtlichen Regelungen für die Vereinigung von Grundstücken finden sich in § 7 der Grundbuchordnung (GBO). Sollen aus einem Flurstück mehrere Flurstücke entstehen (also das Gegenteil der Verschmelzung), spricht man von Zerlegung eines Flurstückes. Im Grundbuch wird die katastertechnische Zerlegung eines Flurstücks als Teilung des Grundstücks rechtlich vollzogen. Eine Zerlegung und damit Teilung eines Flurstücks / Grundstücks ist immer dann erforderlich, wenn ein Grundstücksteil verkauft werden soll. |
| Verschulden bei Vertragsverhandlungen / culpa in contrahendo | culpa in contrahendo (pre-contractual liability) | Die sogenannte culpa in contrahendo (c.i.c.) bezeichnet ein Verschulden im Rahmen von Vertragsverhandlungen, also bevor ein Vertrag zustande gekommen ist. Sie kann die Grundlage für einen Schadenersatzanspruch darstellen. Ein solcher Anspruch besteht dann unabhängig davon, ob später ein Vertrag geschlossen wurde oder nicht. Lange Zeit war das Rechtsinstitut der culpa in contrahendo nicht gesetzlich geregelt, sondern wurde von der Rechtsprechung verwendet, um eine nach Ansicht der Gerichte bestehende Regelungslücke auszufüllen. Seit 2002 existiert eine Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 311 Abs. 2, meist in Verbindung mit § 280 Abs. 1 und 241 Abs. 2). Ein vorvertragliches Schuldverhältnis im Sinne von § 311 Abs. 2 entsteht durch:
Man geht davon aus, dass auch schon während der Verhandlungsphase gesteigerte Sorgfalts- und Vertrauensschutzpflichten gegenüber dem Vertragspartner bestehen, bei deren Verletzung Schadenersatz fällig werden kann. Dies kommt zum Beispiel dann zum Tragen, wenn ein Vertragspartner gegenüber dem anderen den Vertragsabschluss als absolut sicher hinstellt, sich dann aber im letzten Moment umentscheidet, der andere jedoch auf den Abschluss vertraut und deswegen Aufwendungen getätigt hat. Ein Schadenersatzanspruch aus c.i.c. führt dazu, dass der Geschädigte so gestellt werden muss, wie er bei erfolgreichem Abschluss des Vertrages dagestanden hätte. Dies bedeutet, dass ihm getätigte Aufwendungen zu ersetzen sind, aber gegebenenfalls auch ein entgangener Gewinn (der jedoch nachweisbar sein muss). Beim Grundstückskaufvertrag besteht eine besondere Situation: Dieser bedarf der notariellen Beurkundung. Er muss also von beiden Seiten vor dem Notar unterzeichnet werden. Bis zu diesem Zeitpunkt besteht kein Vertrag, und beide Vertragspartner können es sich ohne besonderen Grund noch anders überlegen. Ein vorvertragliches Verschulden kann hier grundsätzlich nicht zu einem Schadenersatzanspruch aus c.i.c. führen: Die Formbedürftigkeit stellt eine vom Gesetzgeber gewollte „Sicherheitsschranke“ dar und darf nicht unterlaufen werden, indem man denjenigen, der es sich anders überlegt, über einen Schadenersatzanspruch nun doch z. B. zur Zahlung des Kaufpreises zwingt. Es gibt jedoch Ausnahmen: Hat der „Vertragsaussteiger“ einen schweren Verstoß gegen die Verpflichtung zu redlichem Verhalten bei den Vertragsverhandlungen begangen – wofür in der Regel ein vorsätzliches pflichtwidriges Verhalten nachgewiesen werden muss – kann er schadenersatzpflichtig sein. Dies hängt im Einzelfall davon ab, wie sich der Betreffende verhalten und auf welche Weise er den Eindruck erweckt hat, den Vertrag unbedingt zu wollen. Auch bei einer Gefährdung der Existenz der anderen Partei durch einen Abbruch der Vertragsverhandlungen gestehen die Gerichte Schadenersatzansprüche zu (z. B. OLG Koblenz, Urteil vom 25.02.1997, Az. 3 U 477/96; BGH, Urteil vom 29.03.1996, Az. V ZR 332/94). |
| Versicherungen (Immobilienbereich) | insurances (real estate sector) | Versicherungen, die im Zusammenhang mit der Errichtung und Bewirtschaftung eines Hauses oder dem Erwerb von Immobilieneigentum von Bedeutung sein können, sind:
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| Versicherungsberater | actuarial consultant | Der Versicherungsberater wird definiert als ein Gewebetreibender, der Dritte über Versicherungen berät, ohne von einem Versicherungsunternehmen einen wirtschaftlichen Vorteil zu erhalten oder von einem Versicherungsunternehmen abhängig zu sein. Er vertritt ausschließlich die Interessen des potentiellen Versicherungsnehmers und erhält ausschließlich von ihm ein Beraterhonorar. Er darf als keine Versicherungen vermitteln. Versicherungsberater ist ein geschützter Begriff. Das Recht der Versicherungsberater ist wie dasjenige der Versicherungsvermittler neu geregelt. Versicherungsberater bedürfen seit 22.05.2007 zur Ausübung ihrer Tätigkeit einer Erlaubnis. Durch das Gesetz zur Neuregelung des Versicherungsvermittlerrechts wurden die Voraussetzungen für die Erteilung einer Erlaubnis für Versicherungsberater geregelt. Sie ergeben sich aus § 34 e GewO. Erlaubnisvoraussetzung ist der Nachweis der für die Berufsausübung erforderlichen "fachspezifischen Produkt- und Beratungskenntnisse". Was alles darunter fällt, ist in der Versicherungsvermittlungsverordnung geregelt. Er kann durch eine Prüfung, vor einem Prüfungsausschuss der IHK erfolgen. Wird sie bestanden, qualifiziert sie zum "Geprüften Versicherungsfachmann/-frau (IHK)". Die Prüfung entfällt, wenn die erforderliche Sachkunde durch eine ihrem Niveau gleichgestellte Berufsqualifikation nachgewiesen werden kann, z. B. durch Abschlusszeugnisse über ein Studium der Rechtswissenschaften, eines betriebswirtschaftlichen Studiengangs der Fachrichtung Versicherungswirtschaft, als Versicherungskaufmann/-frau als Fachwirt/-in für Finanzberatung (IHK). Interessant ist, dass auch Fachberater/-in für Finanzdienstleistungen (IHK), in Verbindung mit einer einjährigen Berufspraxis in der Versicherungswirtschaft und Bankkaufleute und Investmentfondskaufleute mit einer zweijährigen versicherungswirtschaftlichen Berufspraxis hinsichtlich der Sachkunde als qualifiziert gelten. Zuständig für die Erlaubniserteilung ist nicht das Gewerbeamt, sondern die Industrie- und Handelskammer, in deren Kammerbereich der Berater seinen Geschäftssitz hat. Außerdem müssen diese sich gleichzeitig mit Erteilung der Erlaubnis in der Vermittlerregister, das bei der Industrie- und Handelskammer geführt wird, eintragen lassen. Zweck des Registers ist es insbesondere, der Allgemeinheit, vor allem Versicherungsnehmern und -unternehmen, die Überprüfung der Zulassung sowie des Umfangs der zugelassenen Tätigkeit des Versicherungsberaters zu ermöglichen. Die Erlaubnis ist ausdrücklich mit der Befugnis des Beraters verbunden, Kunden bei der Vereinbarung, Änderung oder Prüfung von Versicherungsverträgen oder bei der Wahrnehmung von Ansprüchen aus dem Versicherungsvertrag gegenüber Versicherungsunternehmen rechtlich zu beraten und sie gegenüber Versicherungsunternehmen außergerichtlich zu vertreten. Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes wird erst erforderlich, wenn der Gerichtsweg beschritten werden soll. Versicherungsberater müssen darüber hinaus eine ausreichende Haftpflichtversicherung mit einer Mindestversicherungssumme von 1 Million Euro für jeden Versicherungsfall und 1,5 Millionen Euro für alle Versicherungsfälle eines Jahres abgeschlossen haben und vorhalten. Wie der Versicherungsmakler unterliegt auch der Versicherungsberater bestimmten Anzeige- und Informationspflichten. Sicherheit muss der Versicherungsberater leisten, wenn bestimmte Zahlungen an das Versicherungsunternehmen über ihn laufen sollen. Die Überwachung des Nichtannahmeverbots von Provisionen wird vor allem durch umfangreiche Aufzeichnungspflichten und Überprüfungen abgesichert. Verstöße gegen die Vorschriften der Versicherungsvermittlungsverordnung sind überwiegend Ordnungswidrigkeiten. |
| Versicherungsfall | claim; event insured; insurance case | Tritt ein Schadensfalls ein, der durch eine Versicherung abgedeckt werden kann, sind einige Regeln zu beachten, um etwaige Ersatzansprüche nicht aufs Spiel zu setzen. Die Versicherungsgesellschaften weisen in ihren Allgemeinen Versicherungsbedingungen darauf hin, wie man sich verhalten soll. In der Regel geht es um folgendes: Der Schadensfall muss sofort der Versicherungsgesellschaft schriftlich gemeldet werden. Macht der Geschädigte seine Ansprüche geltend, ist dies ebenfalls unverzüglich der Versicherung zu melden. Gleiches gilt, wenn Ansprüche aus dem Schadensfall gerichtlich geltend gemacht werden, ein Beweissicherungsverfahren eingeleitet wird usw. Das bedeutet, dass der Versicherte die Versicherungsgesellschaft über alle im Zusammenhang mit dem Versicherungsfall stehenden Zusammenhänge informieren muss. Eine weitere Verpflichtung besteht darin, dass der Versicherungsnehmer alles tun muss, um zur Minderung des Schadens beizutragen und dabei muss er etwaige Weisungen der Versicherungsgesellschaft beachten. Kommt es zum Rechtsstreit, muss der Versicherte die Prozessführung der Versicherungsgesellschaft überlassen. Er darf schließlich nicht ohne vorherige Einwilligung der Versicherungsgesellschaft einen Anspruch des Geschädigten anerkennen oder gar befriedigen. Tut er dies, befreit er damit die Versicherungsgesellschaft von ihrer Leistungspflicht. |
| Versicherungsmakler | insurance broker | Im Gegensatz zum Versicherungsvertreter, der eine Versicherungsgesellschaft (und damit auch deren Interessen) vertritt, ist der Auftraggeber des Versicherungsmaklers der Kunde. Kennzeichen des Versicherungsmaklers ist seine Unabhängigkeit von einer Versicherungsgesellschaft. Aufgabe des Versicherungsmaklers ist es, den genauen Versicherungsbedarf des Kunden zu ermitteln, um ihm dann nach Verhandlungen mit verschiedenen Versicherungsgesellschaften das beste Angebot zu unterbreiten. Auch wenn der Versicherungsmakler Interessenvertreter des Kunden ist, erhält er seine Provision unmittelbar von der Versicherungsgesellschaft. Die Einschaltung von Versicherungsmaklern empfiehlt sich auf jeden Fall bei einem komplexen Versicherungsbedarf. Am 19.12.2006 wurden neue Zulassungsvorschriften für Versicherungsmakler erlassen. Eingefügt wurde in die Gewerbeordnung der neue § 34 d. Danach bedarf der Versicherungsmakler einer gewerberechtlichen Erlaubnis. Sie ist zu versagen, wenn
Die einem Versicherungsmakler erteilte Erlaubnis beinhaltet die Befugnis, Dritte, die nicht Verbraucher sind, bei der Vereinbarung, Änderung oder Prüfung von Versicherungsverträgen gegen gesondertes Entgelt rechtlich zu beraten. Jeder Versicherungsmakler muss sich in ein Vermittlerregister eintragen lassen, das von der örtlich zuständigen Industrie- und Handelskammer geführt wird. Zweck des Registers ist es insbesondere, der Allgemeinheit, vor allem Versicherungsnehmern und Versicherungsunternehmen, die Überprüfung der Zulassung sowie des Umfangs der zugelassenen Tätigkeit der Eintragungspflichtigen zu ermöglichen. Nach dem Gesetz über den Versicherungsvertrag besteht für den Versicherungsmakler gegenüber dem Versicherungsnehmer eine Informations-, Beratungs- und Dokumentationspflicht. Soweit für Versicherungsunternehmer bestimmte Zahlungen über ein Konto der Versicherungsmaklers laufen sollen, besteht eine Verpflichtung zur Sicherheitsleistung oder zum Abschluss einer Vertrauensschadenversicherung. Näheres ist durch die Verordnung über die Versicherungsvermittlung und -beratung geregelt. |
| Versicherungspolice | (insurance) policy; certificate of insurance | Die Versicherungspolice ist eine Urkunde der Versicherungsgesellschaft, aus der sich die im Versicherungsantrag enthaltenen Versicherungsleistungen ergeben. Es handelt sich um eine Beweisurkunde für das Bestehen der abgeschlossenen Versicherung. Deckungszusagen können bereits vor Aushändigung der Versicherungspolice vom Versicherungsvertreter gegeben werden. Maßgeblich ist der Tag des Versicherungsbeginns und nicht der Urkundenausfertigung. |
| Versicherungssumme | sum insured; sum assured; insured capital; face amount (insured); insurance sum | Die Summe, die der Versicherer bei Eintritt des Versicherungsfalls nach dem Versicherungsvertrag zu leisten hat. Bei Kapitallebensversicherungen werden außer der Versicherungssumme auch noch die Gewinnbeteilungen (Überschussanteile) und zum Teil auch eine Schlussdividende ausbezahlt. Die Gewinnbeteiligung ergibt sich aus dem Ergebnis der Anlage des Sondervermögens (Prämieneinzahlungen der Versicherungsnehmer) durch die Versicherungsgesellschaft. |
| Versicherungsvermittler | insurance intermediary/broker | Versicherungsvermittler ist ein Oberbegriff für Versicherungsvertreter und Versicherungsmakler. Ihr gemeinsamer Geschäftszweck besteht in der Vermittlung von Versicherungsverträgen auf Provisionsbasis. In beiden Fälle wird die Provision im Fall des Abschlusses eines Versicherungsvertrages von der Versicherungsgesellschaft übernommen. Versicherungsvertreter und Versicherungsvermittler unterscheiden sich dadurch, dass der Versicherungsvertreter bei Angebot eines Versicherungsproduktes ein bestimmtes Versicherungsunternehmen vertritt und dessen Interessen wahrnimmt, während der Versicherungsmakler unternehmensunabhängig agiert und für den Versicherungsinteressenten die für dessen Bedarf optimale Lösung aus den Angeboten verschiedener Versicherungsgesellschaften herausfiltert. |
| Versicherungsvermittlerrecht (Neuregelung) | German insurance agent regulation for brokers | Im Gesetz zur Neuregelung des Versicherungsvermittlerrechts wurden Erlaubnisvoraussetzungen für die gewerbliche Tätigkeit als Versicherungsvermittler (Versicherungsmakler) und Versicherungsberater in die Gewerbeordnung aufgeführt. Die Erlaubnisvoraussetzungen gehen über jene von Immobilienmaklern weit hinaus. So ist ein Fachkundenachweis zu erbringen und eine Berufshaftpflichtversicherung nachzuweisen. Die Regelungen befinden sich in den §§ 34d (Versicherungsvermittler) und 34e GewO (Versicherungsberater). Außerdem wurde bestimmt, dass bei den Industrie- und Handelskammern Vermittlerregister zu führen sind. Der öffentliche Teil des Vermittlerregisters ist für jedermann einsehbar. Daraus kann entnommen werden, wer über welche Erlaubnis verfügt (Versicherungsmakler, Versicherungsberater) beziehungsweise wer ein an eine Versicherungsgesellschaft gebundener Versicherungsvertreter ist, der keiner Erlaubnis bedarf. Die Industrie- und Handelskammern sind auch zuständig für die Erlaubniserteilung. |
| Versicherungsvertragsgesetz (VVG) | German Insurance Act | Das am 19. Dezember 2006 wesentlich geänderte Gesetz über den Versicherungsvertrag gliedert sich in fünf Abschnitte. Der erste befasst sich mit Vorschriften für sämtliche Versicherungszweige. Der zweiten bezieht sich auf Vorschriften zur Schadensversicherung, der dritte Abschnitt sich auf Lebens- und Krankenversicherungen und der vierte auf Unfallversicherungen. Der letzte Abschnitt behandelt Schlussvorschriften. Geregelt werden im 1. Abschnitt u.a. allgemein die Rechte und Pflichten von Versicherern und Versicherungsnehmern. (z.B. Anzeigepflichten bei Gefahrenerhöhung und Regelungen zu den Prämien). Außerdem sind darin die zivilrechtlichen Grundlagen der Versicherungsvermittler und Versicherungsberater kodifiziert. Bei den Versicherungsvermittlern wird zwischen Versicherungsvertretern und Versicherungsmaklern unterschieden. Versicherungsvertreter ist demnach, wer von einem Versicherer oder einem Versicherungsvertreter damit betraut ist, gewerbsmäßig Versicherungsverträge zu vermitteln oder abzuschließen. Versicherungsmakler ist, wer gewerbsmäßig für den Auftraggeber die Vermittlung oder den Abschluss von Versicherungsverträgen übernimmt, ohne von einem Versicherer oder von einem Versicherungsvertreter damit betraut zu sein. Als Versicherungsmakler gilt, wer gegenüber dem Versicherungsnehmer den Anschein erweckt, er erbringe seine Leistungen als Versicherungsmakler. |
| Versicherungsvertreter | insurance agent | Ein Versicherungsvertreter ist ein Versicherungsvermittler, der im Gegensatz zum Versicherungsmakler im Auftrag einer bestimmten Versicherungsgesellschaft Versicherungsverträge vermittelt. Er kann auch für verschiedene Versicherungsunternehmen tätig werden, wenn die vermittelten Versicherungsprodukte nicht miteinander in Konkurrenz stehen. Vom Versicherungsmakler unterscheidet sich der Versicherungsvertreter auch dadurch, dass er keiner behördlichen Erlaubnis bedarf. Allerdings muss klar sein, dass das Versicherungsunternehmen die uneingeschränkte Haftung für den Vertreter übernimmt. Versicherungsvertreter dürfen nach § 34d Abs. 6 GewO direkt bei der Vermittlung mitwirkende Personen nur beschäftigen, wenn sie sicherstellen, dass diese Personen über die für die Vermittlung der jeweiligen Versicherung angemessene Qualifikation verfügen und geprüft haben, ob sie zuverlässig sind. |
| Versicherungswesen (BAV / BAFin) | insurance industry (or business); actuarial science (German federal insurance supervisory office) | Bis 30. April 2002 war das Bundesaufsichtsamt für das Versicherungswesen (BAV) Kontrollbehörde für alle Versicherungsgesellschaften, die auf dem deutschen Markt tätig sind. Das Amt ist danach der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht einverleibt worden. Die Funktionen des BAV werden nunmehr von dort im Bereich Versicherungswesen wahrgenommen. Nach der Liberalisierung des europäischen Versicherungsmarktes zum 1. Juli 1994 hatte das BAV bereits an Bedeutung verloren. Versicherungsnehmer haben jedoch immer noch die Möglichkeit, sich bei der Bundesanstalt für Finanzdiensleistungsaufsicht (BAFin) zu beschweren, wenn Ärger und Streitigkeiten mit einer Versicherungsgesellschaft entstehen. Sitz der neuen Bundesanstalt ist 53117 Bonn, Graurheindorfer Straße 108. Telefon: 0228 / 4108 - *, Telefax: 0228 / 41108 – 1550 und Lurgiallee 12 in 60439 Frankfurt. |
| Versiegelte Fläche | sealed surface (areas); (hard) surfaced area | Versiegelt ist eine Fläche, die in irgendeiner Weise zugebaut, -gepflastert oder – betoniert wurde. Dies kann durch ein Gebäude wie auch durch eine Straße geschehen.
Unter gewissen Voraussetzungen können Grundstückseigentümer zur Entsiegelung versiegelter Flächen verpflichtet werden. Regelungen dazu finden sich im Baugesetzbuch und im Bundesbodenschutzgesetz. Die m2-Größe der versiegelten Fläche eines Grundstücks ist Maßstab für die Bemessung der gemeindlichen Niederschlagswassergebühren. |
| Versiegelung | sealing; encapsulation | Bauordnungsrecht Wird eine Baustelle von Amts wegen stillgelegt, kann die Behörde eine Versiegelung des Gebäudes oder einzelner Räume anordnen. Es handelt sich um eine Zwangsmaßnahme, mit der ein Weiterbau (oder eine weitere ordnungswidrige Nutzung von Gebäuden und Räumen) verhindert werden soll. Die Beschädigung oder Entfernung des Siegels ist strafbar. Bauplanungsrecht Die Bebauung von Flächen führt zu Bodenversiegelung. Dies ist stets verbunden mit einem Eingriff in die Natur. Im Interesse des Naturschutzes sind mit der Baulandausweisung durch die Gemeinden Ausgleichsflächen darzustellen oder festzusetzen oder Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen. Der Ausgleich kann auch auf Flächen außerhalb des Bebauungsplangebietes erfolgen ("externe Kompensation"). Bautechnik Bei der Versiegelung von Oberflächen handelt es sich um Anstriche, die nach Verdünstung des Lösungsmittels eine bestimmte Trockenschichtdicke aufweisen und wasserabweisend sind. Die für die Versiegelung in Frage kommenden Anstriche können farbig oder farblos sein. |
| Versorgungssperre bei Mietwohnung | supply cut (of public utilities) in a rented flat | Das Absperren von Versorgungsleistungen (Strom, Gas, Wasser) bei einer Mietwohnung durch den Vermieter als Druckmittel bei Zahlungsverweigerung ist rechtlich umstritten. Das Bestehen eines allgemein anerkannten Zurückbehaltungsrechtes an den Versorgungsleistungen bei ausbleibenden Miet- bzw. Betriebskostenzahlungen ist ein Mythos. Zwei Berliner Urteile sind dazu interessant:
Eine Sperrung von Versorgungsleistungen kann auch durch die Versorgungsunternehmen stattfinden, wenn deren Rechnungen nicht bezahlt werden. Im Regelfall (außer meist bei Strom und teilsweise bei Wasser) ist der Vermieter der Vertragspartner der Versorgungsbetriebe. Stellt er die Zahlungen ein und erfolgt deshalb eine Versorgungssperre, muss er mit einer fristlosen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages rechnen oder alternativ mit einer Mietminderung. Diese kann im Extremfall bei bis zu 100 Prozent betragen, wenn die Wohnung (z.B. wegen Abstellens der Heizung im Winter) nicht mehr nutzbar ist (vgl. Landgericht Berlin, 20.10.1992, Az. 65 S 70/92). Der Mieter hat in derartigen Fällen auch ein Zurückbehaltungsrecht an den Betriebskosten-Vorauszahlungen. Sobald die Heizung wieder läuft, muss er jedoch den ausstehenden Betrag bezahlen. Ist der Mieter Vertragspartner des Versorgungsunternehmens, kann natürlich ebenfalls wegen ausbleibender Zahlungen die Lieferung eingestellt werden. Gesetzliche Grundlagen dafür sind die Grundversorgungsverordnungen für Strom und Gas (StromGVV, GasGVV). Folgende Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit die Versorgung unterbrochen werden darf:
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| Versorgungstechnik | building services engineering; supply (or utilities) engineering | |
| VersR | German law on insurance | Abkürzung für: Versicherungsrecht |
| VersStG | German law on insurance tax | Abkürzung für: Versicherungsteuergesetz |
| Versteigerer | auctioneer | |
| Versteigerung | auction; public sale; sale by auction | |
| Versteigerungsgericht | court in charge of a public sale | Die Zwangsvollstreckung in ein Grundstück in Form der Zwangsversteigerung wird ausgeführt durch das Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das fragliche Grundstück liegt. |
| Versteigerungstermin | auction day; date of the auction | Soll die Zwangsversteigerung eines Grundstückes durchgeführt werden, hat das zuständige Versteigerungsgericht nach Beschlagnahme des Grundstückes und nach Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch einen Termin zu bestimmen. Zwischen Anberaumung und Durchführung sollen nicht mehr als 6 Monate liegen. Wenn aber das Verfahren zwischenzeitlich einstweilig eingestellt war, soll die Frist nicht mehr als 2 Monate (sie muss aber mindestens einen Monat) betragen.
In seiner Ankündigung des Versteigerungstermins mit Ort und Zeit der Versteigerung muss das Gericht auch das Grundstück genau bezeichnen. Handelt es sich um ein gewerbliches Grundstück muss auch angegeben werden, wie das Grundstück zum Zeitpunkt der Zwangsversteigerung tatsächlich genutzt wird. Dabei reichen Schlagworte oder die Bezugnahme auf das Gutachten des Sachverständigen über den Verkehrswert des Grundstücks aus. Außerdem muss das Gericht in der Bekanntgabe des Versteigerungstermins auffordern, Rechte geltend zu machen, die in der Versteigerung berücksichtigt werden sollen, die aber im Grundbuch nicht verzeichnet sind. Dazu zählen bei der Zwangsversteigerung eine Eigentumswohnung z.B. rückständige Wohngelder. Das Gericht muss auch auffordern, solche Rechte zu benennen, die der Zwangsversteigerung entgegenstehen. Dies gilt z.B. für das Eigentum eines Dritten an bestimmten Zubehörgegenständen. Das Gericht muss den Termin der Versteigerung öffentlich bekannt machen. Es muss dafür sorgen, dass spätestens sechs Wochen vorher eine entsprechende amtliche Bekanntmachung erscheint. Die gedruckte amtliche Bekanntmachung ist überflüssig, wenn das Gericht ein extra dafür vorgesehenes elektronisches Informations- und Kommunikationssystem nutzt. Das Gericht kann den Termin darüber hinaus auch in der Presse bekannt geben, die solche Termine üblicherweise veröffentlicht. Wird die Frist der Bekanntmachung unterschritten, darf der Zuschlag in der Versteigerung nicht erteilt werden. Das gilt auch, wenn in der Ankündigung der Zwangsversteigerung nicht die oben dargestellten notwendigen Angaben enthalten sind. Das Gericht muss den festgesetzten Termin auch den Beteiligten des Zwangsversteigerungsverfahrens mitteilen und zwar durch förmliche Zustellung. Beteiligte sind grundsätzlich der betreibende und die beigetretenen Gläubiger sowie der Schuldner. In der vierten Woche vor dem Termin soll das Gericht den Beteiligten mitteilen, wer den Antrag auf die Versteigerung gestellt hat und welche Ansprüche geltend gemacht wurden. Die eigentliche Versteigerung, also die Abgabe der Gebote und der Zuschlag, läuft in der so genannten Bietstunde. Die Bietstunde dauert mindestens 30 Minuten. So steht es in § 73 ZVG. Wenn kein Gebot mehr abgegeben wird (und das letzte Gebot über dem geringsten Gebot liegt), muss – wie es im Gesetz heißt – das Gericht das letzte Gebot und den Schluss der Versteigerung verkünden. Die Verkündung des letzten Gebots „soll mittels dreimaligem Aufruf erfolgen,“ das Berühmte: „Zum Ersten, zum Zweiten und zum Dritten!“ Damit ist der Zuschlag erfolgt. |
| VersWi | insurance business/ industry | Abkürzung für: Versicherungswirtschaft |
| Verteilungsschlüssel (Wohnungseigentum) | distribution ratio; allocation/ apportionment formula; basis of allocation/ apportionment; scale (freehold flat) | Die Verteilung von Lasten und Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, seiner Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwaltung richtet sich nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 2 WEG), oder abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach einem anderen Verteilungsschlüssel, entweder auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder, soweit das Gesetz dies zulässt, auf Grund einer mehrheitlichen Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG. Abweichend vereinbarte oder beschlossene Verteilungsschlüssel können sich nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Wohnungen (Objektprinzip) oder auch nach der Personenzahl (Kopfprinzip) beziehungsweise nach dem Verbrauchs- oder Verursacherprinzip richten, oder aber nach einem anderen Verteilungsschlüssel, sofern dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Abweichende Regelungen können bereits in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie können aber auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch die späteren Eigentümer erfolgen. Abweichend gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Verteilungsschlüssel bedürfen, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten, der Eintragung in das Grundbuch. Werden Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG abweichend von § 16 Abs. 2 WEG generell oder im Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert, sind diese Beschlüsse wie alle anderen Beschlüsse in die Beschlusssammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen allerdings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen. |
| Verteilungstermin | date of distribution | Der Verteilungstermin im Rahmen der Zwangsversteigerung findet in der Regel 4 bis 8 Wochen nach der eigentlichen Versteigerung statt. Am Verteilungstermin werden für den Ersteigerer die restlichen 90% des Erwerbspreises fällig. Der erzielte Erlös wird durch den Rechtspfleger an die Gläubiger des vorherigen Eigentümers (meist Banken, Sparkassen, Versicherungen) "verteilt". |
| Vertikale Einzelhandelsunternehmen | vertical retail businesses | Vertikale Einzelhandelsunternehmen führen den gesamten Wertschöfpungsprozess von der Konzeption, Produktion bis hin zur Vermarktung in eigenen Outlets und in eigener Regie durch. Angesichts der kummulierten Margen, die sie auf jeder einzelnen Stufe erzielen, gelingt es diesen Unternehmen deutlich höhere Margen zu erzielen, als Unternehmen die lediglich auf einzelnen Stufen agieren. Gleichzeitig können Sie wesentlich schneller als ihre Wettbewerber auf neue Trends am Markt reagieren und haben dadurch klare Wettbewerbsvorteile. Beispiele für vertikale Einzelhandelsunternehmen sind H&M oder Zara. |
| Vertikale Verlustverrechnung | "vertical upward" set-off | Bei Immobilieninvestitionen fallen des Öfteren auch steuerliche Verluste an – sei es durch Zinsen, die bei vermieteten Immobilien steuerlich geltend gemacht werden können oder durch erhöhte Abschreibungen. Durch die 1999 eingeführte Einschränkung des vertikalen Verlustausgleichs war eine Verrechnung dieser Verluste mit positiven Einkünften jedoch nur noch eingeschränkt möglich. In § 2 Abs. 3 des Einkommensteuergesetzes war bislang geregelt worden, dass steuerliche Verluste – beispielsweise aus der Vermietung einer Immobilie – nur bis zu einem Betrag von 51.500 Euro in voller Höhe verrechnet werden dürfen. Dies hatte zu zahlreichen Klagen vor den Finanzgerichten geführt – einige Prozesse wurden bis zum BFH getragen. Führende Verfassungsrechtler hatten die Verfassungsmäßigkeit dieser komplizierten Regelung angezweifelt. Selbst Steuerberater oder Finanzbeamte konnten die steuerlichen Auswirkungen nur noch mit sehr komplexer Software berechnen. Seit Beginn des Jahres 2004 ist die Regelung gekippt worden. Die Mindestbesteuerung nach § 2 Abs. 3 EStG ist komplett gestrichen. Steuerliche Verluste können unbegrenzt verrechnet werden. |
| Vertrag (Zivilrecht) | contract (German Civil Code) | Von einem Vertrag spricht man, wenn eine natürliche oder juristische Person einer anderen natürlichen oder juristischen Person ein Angebot unterbreitet, das diese annimmt. Der Anbietende wird in § 146 BGB als "Antragender" bezeichnet. Unter Anwesenden muss die Vertragspartei, derjenigen gegenüber der Antrag gemacht wurde, sofort und vorbehaltlos annehmen, es sei denn, der Antragende räumt eine Frist zur Annahme ein. Grundsätzlich gilt Vertragsfreiheit, so dass bei Begründung eines Vertrages der Inhalt frei bestimmt werden kann. Zu unterscheiden ist bei schuldrechtlichen Verträgen zwischen solchen, die einem bestimmten Schuldrechtstypus zugerechnet werden können (z.B. Kaufvertrag, Mietvertrag, Dienstvertrag, Maklervertrag) und solchen, deren Inhalt nicht durch einen solchen Typus definiert werden können. Im letzteren Fall spricht man von einem Vertrag sui generis, bzw. Vertrag eigener Art. Hierzu können auch Mischformen zwischen typischen Verträgen gerechnet werden. Zu beachten ist allerdings, dass die Vertragsfreiheit durch zwingende Vorschriften, z.B. Formvorschriften (z.B. Grundstückskaufvertrag), gesetzliche Verbote, Verstoß gegen die guten Sitten usw. begrenzt sein kann. Bei schuldrechtlichen Verträgen kommt ein Vertrag zustande, wenn eine Einigung über eine bestimmte oder bestimmbare Leistung und über eine bestimmte oder bestimmbare Gegenleistung erzielt wird. Die sich aus dem Vertrag ergebenden Leistungs- und Gegenleistungspflichten werden als Hauptpflichten bezeichnet. So besteht die Hauptpflicht des Vermieters von Räumen in der Gebrauchsüberlassung für die vereinbarte Zeit und die Hauptleistung des Mieters in der Entrichtung der Miete. Es gibt allerdings auch Verträge, bei denen nur eine der Vertragsparteien eine Hauptpflicht trifft. Man spricht von einseitigen Verträgen. Das immobilienwirtschaftlich relevante Beispiel hierfür ist der Maklervertrag. Nur den Auftraggeber trifft eine Hauptpflicht, nämlich die der Provisionszahlung für den Fall, dass er einen vom Makler vermittelten Vertrag schließt oder von einer vom Makler nachgewiesenen Geschäftsgelegenheit Gebrauch macht und dadurch zum Erfolg kommt. Der Makler hingegen ist zu keiner Leistung verpflichtet. Falls der Makler sich in Abweichung vom gesetzlichen Leitbild zu einem Tätigwerden verpflichtet, was bei Alleinaufträgen der Fall ist, dann wird aus dem Maklervertrag ein atypisches Vertragsverhältnis, ein Vertrag sui generis. Aus Vertragsverhältnissen ergeben sich nicht nur Hauptpflichten, sondern auch Nebenpflichten, die nicht expressis verbis vereinbart sein müssen, sondern sich aus dem Gebot von Treu- und Glauben ergeben. Der Grundsatz von Treu und Glauben gilt sowohl für die Auslegung von Verträgen, als auch hinsichtlich der Erbringung der Leistung. Immobilienwirtschaftlich relevante Schuldvertragstypen sind:
Für Willenserklärungen und Verträge mit besonders bedeutenden Inhalten ist die notarielle Beurkundungsform vorgeschrieben. Die Vertragsformulierung erfolgt durch den Notar, der durch seine Unterschrift gleichzeitig bestätigt, dass es sich um die von ihm ermittelten Willenserklärungen der Parteien handelt. Der Notar ist auch zuständig für Beglaubigungen. Sie beziehen sich auf die notarielle Bestätigung der Echtheit von Unterschriften auf einem Vertrag. Verträge können die Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen annehmen, die immer dann gegeben sind, wenn sie vom Vertragsanbietenden vorformuliert und dem Vertragspartner "gestellt" werden. Es reicht, wenn der Vertragsanbietende den Eindruck erweckt, dass über die Bedingungen nicht verhandelt werden kann. Bei Verbraucherverträgen genügt es bereits, wenn sie einmal im Geschäftsverkehr verwendet wurden. Ansonsten müssen sie für eine "Vielzahl" von Fällen vorformuliert sein. Vielzahl kann auch "wenig" bedeuten. Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen der Inhaltskontrolle der Gerichte, die sie dann für unwirksam erklären, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. |
| Vertrag zu Gunsten Dritter (Provisionsabsicherung) | contract to the benefit of third parties (safeguarding commission) | Zur Absicherung einer Maklerprovision kann im notariellen Kaufvertrag oder in einem Mietvertrag ein Vertrag zu Gunsten Dritter (zu Gunsten des Maklers) nach § 328 BGB vereinbart werden. Daraus erhält der Makler einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegenüber derjenigen Partei, die die Zahlung im Kauf-/Mietvertrag verspricht. Wichtig ist, dass sich aus der Formulierung der Bedingung eindeutig der Verpflichtungscharakter des Versprechenden und der unmittelbare Anspruch des Begünstigten ergeben. Ein reiner Hinweis darauf, dass der Käufer oder der Verkäufer bzw. der Mieter oder Vermieter an den Makler eine Provision zu zahlen habe, genügt nicht. Beim notariellen Kaufvertrag ist eine solche Vertragskonstruktion dann von Bedeutung, wenn für einen Dritten ein Vorkaufsrecht besteht.Denn Voraussetzung für die Zahlungspflicht des Vorkaufsberechtigten ist gemäß § 464 Abs. 2 BGB, dass die Pflicht Bestandteil des Hauptvertrags ist, in den er eintritt. Verpflichtet sich der Käufer zur Provisionszahlung, dann muss in diese Kaufvertragsbedingung auch der Vorkaufsberechtigte eintreten. Fehlt eine solche Bedingung, verliert der Makler seinen Anspruch, obwohl er den Vertrag vermittelt hat. Unproblematisch ist danach der häufige Fall, dass der Verkäufer Vertragspartner des Maklers ist und die Zahlung der Maklerprovision auf den Käufer abwälzen möchte. Die erfolgreiche Sicherung des Maklerprovisionsanspruchs durch eine Maklerklausel, das heißt den Vertrag zu Gunsten Dritter im Kaufvertrag, gelingt nur, wenn die dazu vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätze beachtet werden. In mehreren Entscheidungen, der sogenannten Fremdkörperrechtsprechung, hat der BGH präzisiert, dass wegen der Verpflichtung einer Kaufvertragspartei nach § 328 BGB vor der Beurkundung zwischen dem Makler und einer der Parteien ein Maklervertrag geschlossen worden sein muss. Andernfalls entspricht der Vertrag zu Gunsten Dritter nicht dem wahren Parteiwillen und stellt einen Fremdkörper innerhalb des Kaufvertrages dar, mit der Folge, dass er unwirksam ist. Der Makler kann sich darauf dem Vorkaufsberechtigten gegenüber nicht berufen. Der Vorkaufsberechtigte muss also keine Provision an den Makler bezahlen. Diese Folge wird allgemein angenommen in dem Fall, dass der Käufer Vertragspartner des Maklers ist und (trotzdem) zusätzlich in den notariellen Kaufvertrag eine Maklerklausel, also einen Vertrag zu Gunsten Dritter aufnehmen lässt. Eine solche Regelung wird nicht als Bestandteil des Hauptvertrags im Sinne des § 464 Abs. 2 BGB angesehen. Vielmehr ist sie nur eine Wiederholung der bereits bestehenden Verpflichtung (deklaratorisches Anerkenntnis). Damit stellt sie einen Fremdkörper im Kaufvertrag dar. Der Vorkaufsberechtigte ist daran nicht gebunden. |
| Vertragliche Nachwirkung | after-effects of a contract | Als vertragliche Nachwirkung bezeichnet man es, wenn sich die Rechtsfolgen eines Vertrages über dessen Ende hinaus erstrecken. Die Nachwirkung ist beispielsweise aus dem Arbeitsrecht bekannt. Nach § 4 Abs. 5 Tarifvertragsgesetz gelten die Vereinbarungen eines Tarifvertrages auch nach dessen Kündigung so lange weiter, bis ein neuer Tarifvertrag abgeschlossen wurde. Auch im Gewerbemietrecht existiert das Phänomen der Nachwirkung: Wurde zwischen einem gewerbetreibenden Mieter und dem Vermieter vereinbart, dass der Mieter außen am Haus ein Namens- oder Firmenschild anbringen darf, gilt diese Vereinbarung bei Verlegung des Geschäftssitzes des Mieters auch nach Ende des Mietvertrages noch einige Zeit weiter. Der Mieter darf dann nämlich per Schild auf seine neue Gewerbeanschrift hinweisen. Der Bundesgerichtshof hat in einem älteren Urteil den angemessenen Zeitraum für die Beibehaltung des Hinweisschildes mit sechs Monaten angegeben (NJW 52, 867). |
| Vertragsarten in der Hotelbranche | types of contracts in the hotel industry | Die wichtigste Vertragsart in der Hotelbranche ist der Pachtvertrag. Er ist meist langfristig angelegt; in vielen Fällen werden Inventargegenstände mit gepachtet. Man unterscheidet dabei folgende Varianten:
Leasingverträge spielen besonders beim beweglichen Inventar von Hotelbetrieben eine Rolle. Aber auch komplette Hotelimmobilien können geleast werden. Die Geschäftsführung eines Hotels wird oft durch einen Managementvertrag geregelt. Dies ist meist der Fall, wenn ein Hotelbetrieb auf Rechnung des Inhabers und Eigentümers bewirtschaftet wird, dieser aber nicht selbst die Geschäfte führen kann oder will. Der Manager erhält eine Gebühr, die oft zumindest teilweise am Umsatz ausgerichtet ist. Auch Franchiseverträge kommen vor, bei denen ein Hotelbetreiber als Franchisenehmer das betriebliche Konzept einer Hotelkette übernimmt und dafür eine Franchisegebühr entrichtet. |
| Vertragsfiktionsklausel | clause regarding the fictional conclusion of a brokerage contract | Die erste Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB ist der Maklervertrag. Hier können Schwierigkeiten entstehen, wenn Makler und Interessent einander nicht kennen. Aber auch wenn der Interessent schon einmal ein Objekt über den Makler erworben hat, bedeutet das nicht, dass weniger Aufmerksamkeit erforderlich wäre. Der Makler fängt immer wieder "von vorn" an, d.h. vor jedem neuen Angebot muss ein eigener Maklervertrag geschlossen werden. Ausnahme: Der Makler kennt den Kunden nicht nur, sondern er hat mit ihm einen Rahmenmaklervertrag geschlossen, in dem der Makler beauftragt wird, eine bestimmte Art von Objekten anzubieten und der Kunde sich verpflichtet, nach jedem Kauf eines vom Makler angebotenen Objekts Provision zu zahlen. Der Makler, der es erreicht hat, einen solchen Rahmenvertrag zu schließen, ist dadurch der Konkurrenz einen Schritt voraus. Er muss nicht bei jedem Angebot die Provisionspflicht erneut ansprechen. Manche Makler versuchen, sich die Sache einfacher zu machen. Sie wollen schon durch Übersendung des Exposés oder der Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Abschluss des Maklervertrages sichern. Beispiele: Das Exposé enthält folgenden Satz: "Mit der Entgegennahme des Exposés erkennt der Empfänger an, bei Abschluss des Kaufvertrages der Firma XY-Immobilien die genannte Provision zu schulden." In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind folgende Klauseln enthalten: "Der Kunde erkennt unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen als verbindlich an. Er ist mit ihrer Geltung einverstanden. Er erkennt ferner an, dass mit Entgegennahme dieser Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwischen ihm und unserer Firma ein Maklervertrag zustande kommt." Beide Klauseln haben denselben Zweck. Sie sollen den fehlenden Maklervertrag fingieren, und dadurch Arbeit ersparen und dem Makler das Risiko abnehmen, seine Maklerleistung ohne die erforderliche rechtliche Grundlage zu erbringen. Damit verstoßen sie gegen das Maklerrecht. Da es sich in beiden Fällen um vorformulierte Klauseln handelt, sind sie gemäß § 307 Abs. 2 BGB unwirksam. Wird die Provisionsforderung erst im Exposé genannt, also gleichzeitig mit dem Nachweis, ist die zwingende Reihenfolge nicht eingehalten. Ergebnis: Mit der Entgegennahme und Verwertung des Exposés kommt ein Maklervertrag nicht zustande. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind, wie ihr Name schon sagt, generelle Regelungen, die nach dem Willen des Verwenders für alle Verträge, die er zukünftig schließen will, gelten sollen. Für jeden einzelnen Vertrag braucht er jedoch einen Vertragspartner, und der muss gefragt werden, ob er mit der Geltung der AGB in dem konkreten Vertrag, den der Verwender mit ihm schließen will, einverstanden ist. Ergebnis: Die Parteien müssen zunächst vereinbaren, dass die AGB in den konkreten Vertrag einbezogen werden sollen. Dies sagt § 305 Abs. 2 BGB: Die Vertragsparteien müssen den sogenannten Einbeziehungsvertrag schließen. Logische Voraussetzung: Der konkrete Vertrag, in den die AGB einbezogen werden sollen, muss zunächst geschlossen werden. Eine bestimmte Form ist auch hier nicht erforderlich. |
| Vertragsfreiheit | freedom of contract; contract liberty; free contracts | Das Zivilrecht wird vom Grundsatz der Vertragsfreiheit beherrscht. Rechtsbeziehungen können von den Vertragspartnern frei gestaltet werden. Gesetzliche Regelungen greifen ein, soweit vertragliche Lücken bestehen. Die Vertragsfreiheit kann jedoch durch zwingende Vorschriften und gesetzliche Verbote außer Kraft gesetzt werden. Nichtig sind auch Vereinbarungen, die gegen die guten Sitten verstoßen. Das öffentliche Recht kennt im Rahmen des Verwaltungshandelns keine Vertragsfreiheit. |
| Vertragsstrafe | contract penalty; contractual penalty (allowed under German law: often referred to as "liquidated damages" in common-law countries where contract penalties are not legal) | Die Vertragsstrafe ist eine Geldsumme, die der Schuldner seinem Gläubiger für den Fall verspricht, dass er mit der zugesagten Leistung in Verzug gerät, oder diese Leistung nicht so erbringt, wie sie vertraglich vereinbart ist. Letztlich bestimmen die Vertragsparteien, welche Pflicht mit einer Vertragsstrafe bewehrt werden soll. Die Vertragsstrafe ist insofern für den Gläubiger sehr vorteilhaft, als er lediglich beweisen muss, dass der Schuldner im Verzug ist. Er muss also nur beweisen, dass der Schuldner für den Verstoß gegen die Pflicht verantwortlich ist, die mit der Vertragsstrafe gesichert wurde. Der Gläubiger muss also nicht beweisen, dass ihm durch die Pflichtverletzung des Schuldners ein Schaden entstanden ist. Die Vertragsstrafe ist auch dann zu zahlen, wenn gar kein Schaden eingetreten ist. Wenn der Gläubiger statt der Vertragsstrafe einen Schadensersatzanspruch geltend macht, muss er im Einzelnen beweisen, dass der Pflichtverstoß des Schuldners unmittelbar zu einem Schaden geführt hat. Dieser Nachweis ist oft schwierig zu führen. In der Bauwirtschaft handelt es sich um ein Instrument, mit dem zum Beispiel abgesichert werden soll, dass Bauzeiten-Pläne eingehalten werden. Der Bauherr muss sich bei der Abnahme die Geltendmachung der Vertragsstrafe vorbehalten. Es reicht grundsätzlich nicht, wenn der Bauherr vor der Abnahme schon darauf hingewiesen hat, er werde die Vertragsstrafe geltend machen. Fehlt der Hinweis bei der Abnahme, kann sich der Bauherr nicht mehr auf die vereinbarte Vertragsstrafe berufen. Es kann jedoch auch im Bauvertrag per AGB vorgesehen sein, dass der Auftraggeber die Vertragsstrafe bis zur Schlusszahlung geltend machen kann. Das ist aber der letzte Zeitpunkt dafür. Vertragsstrafen werden auch im Zusammenhang mit einer wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsverpflichtung versprochen, um die Wiederholungsgefahr unlauterer Handlungen zu verringern. Grundsätzlich regelt § 339 BGB im deutschen Recht die Vertragsstrafe. Für den Bauvertrag enthält § 11 der Vergabe-und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) eine Regelung über die Vertragsstrafe; hier wird auf die §§ 339 ff. BGB verwiesen.
Im Mietrecht ist die Vereinbarung einer Vertragsstrafe zwischen Mieter und Vermieter unzulässig. Dies ist eindeutig in § 555 BGB geregelt. Eine entsprechende vertragliche Vereinbarung wäre unwirksam. |
| Vertragsstrafe im Maklervertrag | contractual penalty in a brokerage contract | Durch die Vereinbarung einer Vertragsstrafe verspricht der Schuldner eine Leistung in Geld an die andere Seite für den Fall, dass er seine Vertragspflicht nicht oder nicht richtig erfüllt. Die Vertragsstrafe nach §§ 339 bis 343 BGB hat also den Zweck, als Druckmittel die Erfüllung des Hauptvertrages zu sichern und dem Gläubiger den Beweis des Schadens zu ersparen. Durch diese doppelte Funktion unterscheidet sie sich von der Schadenspauschale. Der Makler, der sich gegen Vertragsverletzungen durch den Auftraggeber schützen will, kann mit diesem eine Vertragsstrafe vereinbaren. Allerdings sind solche Vereinbarungen nach § 309 Nr. 6 BGB in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vielfach unwirksam. Das gilt zum Beispiel für das Verlangen einer Vertragsstrafe bei Verstoß des Auftraggebers gegen die Hinzuziehungs- oder Verweisungsklausel. Oder wenn die Vertragsstrafe eine erfolgsunabhängige Provision darstellt. Eine Vertragsstrafe für den Fall, dass der Maklerkunde das Angebot unbefugt an einen Dritten weitergibt und dieser dann den beabsichtigten Vertrag abschließt, ist nach dem BGH zulässig. Wird eine Vertragsstrafe im Zusammenhang mit einem Grundstücksvertrag vereinbart, muss diese Vereinbarung notariell beurkundet werden. Wird sie es nicht, ist sie unwirksam, wenn die Vertragsstrafe einen unzulässig hohen Druck auf den Erwerber ausübt, das Grundstück zu kaufen. Ein solcher Druck wird angenommen bei einer Vertragsstrafe von zehn bis 15 Prozent der Provision. Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe in Formularverträgen über die Wohnungsvermittlung ist wirksam! Der ausdrückliche Zweck des Gesetzes, nämlich der Schutz der finanzschwächeren Bevölkerungskreise, wird dadurch nicht beeinträchtigt. Die Vertragsstrafe, die der Wohnungssuchende zu zahlen hat, wenn er zum Beispiel dem Makler nicht rechtzeitig mitteilt, dass er weitere Maklerdienste nicht mehr benötigt, beträgt nicht mehr als zehn Prozent der Provision, höchstens 25 Euro. In der Praxis hat diese Vorschrift keine größere Bedeutung. Eine Vertragsstrafe setzt ein Verschulden des Vertragspartners an der Vertragsverletzung, für die die Strafe versprochen wurde, voraus. |
| Vertragstypische Pflichten | obligations typical for this type of contract | |
| Vertragsverlängerung, stillschweigende (Mietrecht) | tacit renewal of a contract (law of tenancy) | Hat der Vermieter den Mietvertrag gekündigt und zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, kann es zu einer stillschweigenden Vertragsverlängerung kommen. Diese kommt zu Stande, wenn keiner der Vertragspartner innerhalb von zwei Wochen dem anderen mitteilt, dass er den Vertrag beenden will. Rechtlich geht man dann davon aus, dass beide Parteien durch ihr Verhalten ihren Willen bekundet haben, am bisherigen Vertrag festzuhalten. Der Mieter kann dann - gegen Weiterzahlung der vertragsgemäßen Miete plus Betriebskosten - in der Wohnung bleiben. Wichtig: Die zweiwöchige Frist beginnt für den Mieter mit dem Ende der Kündigungsfrist. Für den Vermieter jedoch beginnt sie erst zu dem Zeitpunkt, an dem er vom Verbleiben des Mieters in der Wohnung erfährt. Der Vermieter hat drei Möglichkeiten, die Verlängerung zu verhindern:
Die gesetzliche Regelung findet sich in § 545 BGB. |
| Vertrauensschadenversicherung | fidelity insurance; (blanket) crime insurance | Die Vertrauensschadenversicherung gewährt dem Versicherten Versicherungsschutz gegen Schäden aus vorsätzlichen Straftaten (Unterschlagung, Veruntreuung, Manipulationen an der Software usw.) die innerhalb des Unternehmens von Vertrauenspersonen begangen werden, z.B. durch Geschäftsführer, Angestellte und sonstige für das Unternehmen handelnde Personen. Unter Umständen bietet die Versicherung darüber hinaus auch Schutz für vorsätzliche Handlungen durch betriebsfremde Dritte. Die Vertrauensschadenversicherung deckt nicht nur die Schäden des Firmeninhabers, sondern auch diejenigen der geschädigten Kunden. Gedeckt werden Schäden auch dann, wenn der Schädiger (z.B. ein Hacker) nicht identifiziert werden kann. Je mehr Mitarbeiter ein Unternehmen beschäftigt und je komplexer das Geschäftsfeld ist, desto größer ist das Straftatenrisiko und desto notwendiger ist der Schutz durch eine Vertrauensschadenversicherung. Baubetreuer und Immobilienmakler, die über Vermögenswerte der Auftraggeber verfügen sollen, müssen entweder eine Vertrauensschadenversicherung abschließen oder eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft bereitstellen (§ 2 Abs. 2 und 3 MaBV). |
| Vertretung (Wohnungseigentümerversammlung) | representation; substitution; standing-in-for (freehold flat owners' meeting) | Jeder Wohnungseigentümer kann sich im Falle der persönlichen Verhinderung wegen Urlaub, Krankheit oder aus anderen Gründen in der Wohnungseigentümerversammlung durch jede beliebige Person, also durch Familienmitglieder, Anwälte, Steuerberater oder – im Falle der Vermietung – auch durch seinen Mieter vertreten lassen. Außerhalb der Vertretung bei Nichtteilnahme dürfen jedoch andere außenstehende Personen wegen der Nicht-Öffentlichkeit an den Versammlungen der Wohnungseigentümer nicht teilnehmen, auch nicht als Berater. Ausnahmen gelten nur in solchen Fällen, wo ein Wohnungseigentümer aus gesundheitlichen oder anderen körperlichen Gründen auf die Hilfe Dritter angewiesen ist. Das grundsätzlich uneingeschränkte Vertretungsrecht kann durch Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung auf bestimmte Personenkreise beschränkt werden, so im Regelfall auf Ehepartner, Miteigentümer oder auf den Verwalter. Auch im Falle solcher Beschränkungen werden jedoch nach neuerer Rechtsauffassung auch die Partner aus eheähnlichen Verbindungen unter bstimmetn Voraussetzungen (gemeinsame Kinder, familienähnliches Zusammenleben) als vertretungsberechtigt angesehen (OLG Köln, 08.12.2003, 16 Wx 200/03). Sind Vertretungsbeschränkungen vereinbart, braucht die Anwesenheit von Nicht-Wohnungseigentümern in der Versammlung nicht geduldet zu werden. Davon sind auch die Käufer von Eigentumswohnungen betroffen. Sie sind erst nach ihrer Eintragung in das Grundbuch berechtigt, an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen, selbst wenn der Verkäufer sie im Kaufvertrag zur Vertretung bevollmächtigt haben sollte. |
| Verunstaltungsverbot | prohibition against disfiguration/ disfigurement/ spoilage | Jede Landesbauordnung kennt das sog. Verunstaltungsverbot (Ästhetikklausel). Danach sollen bauliche Anlagen mit ihrer Umgebung so in Einklang gebracht werden, dass sie das Straßen-, Orts- und Landschaftsbild nicht verunstalten und deren künftig beabsichtige Gestaltung nicht beeinträchtigen. Bei Beurteilung der Verunstaltung spielen Form, Maßstab, Farbe und Verhältnis der Baumassen und Bauteile zueinander eine Rolle. Auch auf Werbeanlagen und Automaten im öffentlichen Verkehrsraum ist das Verunstaltungsverbot anzuwenden. |
| Verursacherprinzip | polluter-pays principle; perpetrator principle | |
| Vervielfältiger (Ertragswertverfahren) | multiplier; years' purchase or annuity factor (valuation); (investment capitalization valuation method) | Der Vervielfältiger ist im Ertragswertverfahren die zentrale Größe, mit der der Ertragswert eines Gebäudes (ohne Bodenwertanteil) ermittelt wird. Man spricht vom Gebäudeertragswert. Der Vervielfältiger stellt eine Verknüpfung des Liegenschaftszinssatzes mit der Restnutzungsdauer des Gebäudes dar. Finanzmathematisch gesehen, handelt es sich um einen Rentenbarwertfaktor. Dabei wird eine gleichbleibende jährliche nachschüssig zu zahlende Rente (Zinsbetrag) für einen bestimmten Zeitraum (Restnutzungsdauer) unterstellt. Es kann von folgender Regel ausgegangen werden: Mit zunehmender Restnutzungsdauer steigt der Vervielfältiger. Mit höher werdendem Liegenschaftszinssatz sinkt der Vervielfältiger. Beispiele: Bei einem Liegenschaftszinssatz von 5 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren liegt der Vervielfältiger bei 17,16, bei einer Restnutzungsdauer von 60 Jahren steigt er auf 18,93. Bei einer Restnutzungsdauer von 50 Jahren und einem Liegenschaftszinssatz von 4 % liegt der Vervielfältiger bei 21,48 und bei einem Zinssatz von 6 % bei 15,76. Die Wahl des Liegenschaftszinssatzes hängt von den Marktgegebenheiten ab. Dies ergibt sich aus seiner Definition in § 14 ImmoWertV, wonach Liegenschaftszinssätze Zinssätze sind, "mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden". Um zum Ertragswert einer Liegenschaft zu gelangen, muss der Bodenwert zum Gebäudeertragswert addiert werden. |
| Verwalter (WEG) | manager/ estate manager/ administrator/ service agent/ managing agent (freehold flat owners' association) | In einer Wohnungseigentumsanlage obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 20 Abs. 1 WEG dem Verwalter. Die Bestellung des Verwalters durch mehrheitliche Beschlussfassung kann zwar nicht ausgeschlossen werden, ist aber auch nicht zwingend vorgeschrieben. Die Wohnungseigentümer sind also nicht gezwungen, einen Verwalter zu bestellen. Wenn jedoch nur ein einzelner Wohnungseigentümer die Bestellung des Verwalters verlangt, müssen die übrigen Eigentümer diesem Verlangen nachkommen. Gegebenenfalls ist die Bestellung gerichtlich durchsetzbar. Zum Verwalter kann sowohl eine natürliche als auch eine juristische Person bestellt werden, nicht jedoch eine BGB-Gesellschaft. Im Übrigen kann für jede Wohnungseigentumsanlage nur ein Verwalter bestellt werden. Dies gilt auch für die Verwalterbestellung in einer Mehrhausanlage. Die Bestellung von "Unterverwaltern" auch nur für einzelne bestimmte Verwaltungsangelegenheiten ist nicht zulässig. Ein Mehrheitsbeschluss wäre nichtig. Besondere fachliche Qualifikationen schreibt das Gesetz (leider) nicht vor. Die Rechtsprechung hat inzwischen zwar gewisse Grundsätze für eine ordnungsmäßige Verwalterbestellung entwickelt, unterscheidet allerdings hinsichtlich der fachlichen Anforderungen nach wie vor zwischen einem gewerblich tätigen Verwalter und einem nebenberuflichen (Hobby-) Verwalter. Fehlende rechtliche und kaufmännische Kenntnisse werden allerdings in der Regel als Grund angesehen, einen Beschluss über die Verwalterbestellung für ungültig zu erklären. Der Bestellungszeitraum ist bei Erstbestellung, die im Regelfall durch den Bauträger erfolgt, auf drei Jahre begrenzt, bei nachfolgenden Bestellungen auf fünf Jahre. Wiederholte Bestellungen sind zulässig. Das Vertragsverhältnis zwischen der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümer-Gemeinschaft und dem Verwalter kommt durch Annahme des Bestellungsbeschlusses und Abschluss eines schriftlichen Vertrages zustande oder aber auch stillschweigend durch Aufnahme der Tätigkeit durch den Verwalter. Neben den gesetzlich geregelten Aufgaben und Befugnissen können im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung dem Verwalter zusätzliche Aufgaben übertragen werden. Sie sind in der Regel zusätzlich zu vergüten. Im Übrigen ist die Verwaltervergütung frei vereinbar, richtet sich jedoch nach den üblichen Sätzen, die sich meist an den Verwaltungspauschalen der Zweiten Berechnungsverordnung orientieren. Die Abberufung des Verwalters ist grundsätzlich jederzeit durch mehrheitliche Beschlussfassung möglich, kann jedoch auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Bei einer Abberufung aus wichtigem Grund kann regelmäßig auch der Verwaltungsvertrag mit sofortiger Wirkung gekündigt werden. Die Verwalterbefugnisse können ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer nicht auf Dritte übertragen werden, selbst wenn dies nach einer Vereinbarung zulässig sein sollte. Entsprechende Vereinbarungen sind nichtig. |
| Verwalter als Makler | estate manager/ managing agent acting as a broker | Eine nicht unbeachtliche Zahl von Verwaltern betätigt sich auch als Makler. Unbedenklich ist dies in allen Fällen, in denen zwischen dem Verwalter als Makler und dessen Auftraggeber keine das Verwaltergeschäft berührenden Verbindungen bestehen, die beiden Geschäftsbereiche also nicht miteinander in Berührung kommen. Gibt es jedoch Überlappungen, dann stellt sich die Frage, ob und in welchen Fällen der Verwalter als Makler einen Provisionsanspruch erwerben kann. Folgende Fälle sind zu betrachten:
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| Verwalterabberufung / Individualanspruch | to dismiss the estate manager/administrator / personal/private claim | Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG im Rahmen seines individuellen Anspruchs auf ordnungsmäßige Verwaltung auch die Abberufung eines Verwalters verlangen, wenn ein wichtiger Grund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 und 4 WEG - nicht ordnungsmäßige Führung der Beschlusssammlung - vorliegt und die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Bei der Entscheidung hierüber haben die Wohnungseigentümer jedoch einen Beurteilungsspielraum, der allerdings dort seine Grenze findet, wo eine andere Entscheidung als die Abberufung nicht mehr vertretbar ist. Im Streitfalle hat das Gericht bei seiner Entscheidung einerseits die Entscheidung der Mehrheit in vertretbarem Rahmen zu respektieren, andererseits muss es der Minderheit Schutz bieten. Nach diesen Gesichtspunkten können einer Abberufung aus wichtigem Grund wegen nicht ordnungsmäßiger Führung der Beschlusssammlung nachvollziehbare Motive entgegenstehen, wenn wegen der Mängel keine negativen Folgen eingetreten sind, die Mehrheit der Wohnungseigentümer unter Berücksichtigung der Verwalterleistungen eine Abberufung nicht für notwendig erachtet und nach entsprechender Erörterung der Mängel auf eine künftig ordnungsmäßige Verwaltung vertraut. Andererseits lässt eine Majorisierung durch einen Mehrheitseigentümer eine gegenteilige Beurteilung zu und kann damit auch eine Abberufung hinreichend begründen (BGH, 10.2.2012, Az. V ZR 105/11). |
| Verwalteraufgaben / Verwalterbefugnisse (Wohnungseigentum) | duties/ authority of an estate manager/ managing agent (freehold flat) | Durch die Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit wird der nach § 26 Abs. 1 WEG zu bestellende Verwalter in einer Doppelfunktion tätig. Seine Aufgaben und Befugnisse sind gemäß § 27 Abs. 1 bis 3 WEG danach zu unterscheiden, ob er für die Wohnungseigentümer oder für die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft tätig wird. Deshalb ist zwischen den Aufgaben und Befugnissen des Verwalters zu unterscheiden,
Darüber hinaus ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft getrennt von seinem Vermögen zu verwalten. Dabei kann die Verfügung des Verwalters über die gemeinschaftlichen Gelder auf Grund eines Beschlusses oder einer Vereinbarung von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Auf sein Verlangen können die Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 6 WEG die Vertretungsvollmacht des Verwalters durch Ausstellung einer Vollmachts- oder Ermächtigungsurkunde regeln. Zu den weiteren Aufgaben des Verwalters zählen
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| Verwalterbestellung (Wohnungseigentum) | appointment of an (estate) manager (freehold flat) | |
| Verwaltervergütung | remuneration of an estate manager/ managing agent | Zu den Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG gehört auch die an den Verwalter zu zahlende Vergütung. Die Höhe dieser Vergütung ist gesetzlich nicht geregelt und kann demnach zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern frei vereinbart werden. Als allgemeiner Orientierungsmaßstab für die "übliche Vergütung" können die für den preisgebundenen Wohnungsbau in §§ 26 Abs. 2, 41 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung geregelten Verwaltungskosten dienen. Nach der erstmaligen – gesetzlich geregelten – Anpassung am 01.01.2005 können sie seither zum 1. Januar des dritten aufeinander folgenden Jahres angepasst werden. Die Änderung richtet sich nach den Veränderungen des Verbraucherpreisindex in diesem Zeitraum. Nach der letzten Anpassung zum 01.01.2011 liegen die jährlichen Verwaltungskosten derzeit bei 316,02 Euro pro Wohnung und 34,47 Euro pro Garage. In der Praxis schwanken die Sätze zwischen 15,00 und 25,00 Euro pro Wohnung und Monat beziehungsweise zwischen 180,00 und 300,00 Euro pro Jahr. Die konkrete Höhe der Verwaltervergütung wird im Verwaltervertrag bei oder nach der Bestellung des Verwalters geregelt. Die für die gesamte Wohnungseigentumsanlage nach der Anzahl der Wohnungen errechnete Gesamtvergütung war nach altem Recht im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander entsprechend § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen zu verteilen, soweit nicht durch Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder nach der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung eine andere Verteilung erfolgte. Nach den ab 01.07.2007 geltenden neuen Bestimmungen des WEG können die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 3 WEG nunmehr auch die Verwaltervergütung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG durch mehrheitliche Beschlussfassung regeln und folglich die Höhe der Vergütung pro Wohnung statt nach Miteigentumsanteilen verteilen. Mit der üblichen Vergütung sind sämtliche Leistungen des Verwalters abgegolten, die ihm nach dem Gesetz im Rahmen seiner "Kardinal-Pflichten" obliegen. Die vom gewerblich tätigen Verwalter zu zahlende Umsatz-/Mehrwertsteuer kann auf die vereinbarte Verwaltervergütung aufgeschlagen werden, jedoch bedarf es dazu einer ausdrücklichen vertraglichen Regelung. Zusatzvergütungen für Sonderleistungen sind grundsätzlich zulässig, beispielsweise im Falle der gerichtlichen Vertretung oder im Zusammenhang mit der Überwachung größerer baulicher Maßnahmen oder aber auch für die Ausstellung von Bescheinigungen für haushaltsnahe Dienstleistungen. Diese Vergütungen müssen jedoch angemessen und überschaubar sein und den entsprechenden Zeit- und Arbeitsaufwand berücksichtigen. Dabei empfiehlt sich hinsichtlich der genannten Leistungen eine Orientierung an den Sätzen der HOAI beziehungsweise des RVG. |
| Verwaltervertrag | contract for management services | Grundlage für den Abschluss eines Verwaltervertrages mit einer Der Verwaltervertrag wird zwischen Verwalter und (teilrechtsfähiger) Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen. Der Abschluss eines formellen Vertrages ist aber nicht zwingend erforderlich. Übernimmt der Verwalter nach Kenntnisnahme seiner Bestellung die Verwaltung, kommt auf diese Weise stillschweigend ein Verwaltervertrag zustande. Regelmäßig wird ein Verwalter, der bestellt werden soll, im Vorfeld seiner Bestellung seine Vertragsvorstellungen darlegen und wenn möglich ein Angebot auf Abschluss eines Verwaltervertrages vorlegen, das dann auch Grundlage für den Bestellungsbeschluss ist. Der Bestellungsbeschluss kann hier gleichgesetzt werden mit der Annahme des Angebots auf Abschluss eines Verwaltervertrages. Überwiegend wird aber im Bestellungsbeschluss der Verwaltungsbeirat ermächtigt, den Vertrag mit dem Verwalter auch formell abzuschließen. Ähnliches gilt auch für die erstmalige Bestellung eines Verwalters in der Teilungserklärung. Auch hier wird im Vorfeld mit dem in Aussicht genommenen Verwalter der Inhalt des Verwaltervertrags abgesprochen. Die Bestellung erfolgt hier mit Wirksamwerden der Gemeinschaftsordnung. Da die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) weitgehend geregelt sind und zumindest die in § 27 WEG genannten nicht eingeschränkt werden können, geht es beim Verwaltervertrag vorwiegend darum, festzulegen, ob der Verwalter noch weitergehende Verpflichtungen als im WEG genannt übernehmen soll. Dies kann sich teilweise aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (zum Beispiel Zustimmung zur Wohnungsveräußerung, wenn nach der Gemeinschaftsordnung eine solche Zustimmung erforderlich ist). Andere Aufgaben, die sich nicht aus dem WEG ergeben, können zum Beispiel sein Planung und Durchführung von Um- und Ausbauten, Verfolgung von Mängelbeseitigungsansprüchen, Beschaffung fehlender Verwaltungsunterlagen und so weiter. Weiterer Gegenstand des Verwaltervertrages ist die Festlegung der Verwaltervergütung für reguläre und besondere Leistungen. Sofern sich aus der Gemeinschaftsordnung nichts anderes ergibt, ist Maßstab für die Verteilung der Verwaltervergütung auf die Wohnungseigentümer deren Miteigentumsanteil. Wenn die Verwaltervergütung nach Wohneinheiten umgelegt werden soll, kann dies nach § 16 Abs. 3 WEG auch mehrheitlich beschlossen werden. Im Verwaltervertrag ist in solchen Fällen die Höhe der Vergütung pro Wohnungs-/Teileigentumseinheit zu bestimmen. Ebenso sind im Verwaltervertrag besondere Vergütungen zu regeln, zum Beispiel Vergütung für die Zustimmungserklärungen des Verwalters bei Wohnungsveräußerungen, Höhe einer Mahngebühr (als Aufwendungsersatz), Höhe der Vergütung für die Betreuung von großen Instandsetzungs-, Modernisierungs-, oder Umbauarbeiten. Hier reicht ebenfalls auch ein gesonderter Mehrheitsbeschluss aus. Weitere Regelungen des Verwaltervertrages beziehen sich auf Pflichten des Verwalters bei Beendigung des Vertragesverhältnisses, sowie auf Haftung und Verjährung von Ansprüchen. Bei Verwendung von Formularverträgen unterliegen diese Verwalterverträge den Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß §§ 305 ff. BGB. Dies gilt insbesondere für formularmäßige Vergütungsregelungen. |
| Verwalterwechsel | change in estate managers/ managing agents | Der Verwalter hat nach Ablauf des Wirtschaftsjahres – in aller Regel das Kalenderjahr – seine Abrechnung zu erstellen. Der zum Jahresende (31. Dezember) ausscheidende Verwalter ist dann nicht mehr im Amt, so dass der neue Verwalter zur Abrechnung verpflichtet ist. Der Vorgänger hat eine Rechnungslegung – unter Beifügung sämtlicher Belege – vorzunehmen. Auch bei einem Verwalterwechsel während des Jahres ist der ausscheidende Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet. |
| Verwaltungsbeirat | advisory board | Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern, dem Verwalter und dem Verwaltungsbeirat, sofern dieser bestellt ist (§ 20 Abs. 1 WEG). Die Wohnungseigentümer entscheiden über die Verwaltung, der Verwalter ist verantwortlich für die Durchführung der Verwaltung und der Verwaltungsbeirat unterstützt den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Daneben weist ihm das Gesetz im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums besondere Aufgaben zu, nämlich die Prüfung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung, der Rechnungslegung und der Kostenvoranschläge. Vor der Beschlussfassung hierüber soll der Verwaltungsbeirat gegenüber den Wohnungseigentümern in der Versammlung schriftlich oder auch mündlich eine entsprechende Stellungnahme abgeben (§ 29 Abs. 2 und 3 WEG). Darüber hinaus kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates gemäß § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung der Wohnungseigentümer einberufen, falls ein Verwalter fehlt oder dieser pflichtwidrig die Einberufung verweigert. Im konkreten Einzelfall können dem Beirat auch weitere Aufgaben durch mehrheitliche Beschlussfassung übertragen werden, soweit diese Aufgaben ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen und dadurch die ureigenen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und des Verwalters nicht beeinträchtigt, eingeschränkt oder aufgehoben werden. Dazu kann unter anderem auch der Abschluss (Unterzeichnung) oder unter bestimmten Voraussetzungen auch das Aushandeln des Verwaltungsvertrages gehören. Erforderlich ist hierzu die entsprechende Ermächtigung durch Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung. Der Verwaltungsbeirat wird von der Wohnungseigentümerversammlung gewählt beziehungsweise bestellt. Er setzt sich aus drei Wohnungseigentümern zusammen, von denen einer als Vorsitzender und die beiden weiteren als Beisitzer fungieren. Bestellt die Wohnungseigentümerversammlung im konkreten Fall mehr als drei Mitglieder als Verwaltungsbeirat und gegebenenfalls auch nur einen oder mehrere Nichteigentümer, zum Beispiel einen Mieter, ist der konkrete mehrheitliche Bestellungsbeschluss nur gesetzeswidrig, nicht aber nichtig (BGH, Urteil vom 5.2.2010, Az. V ZR 126/09). Erfolgt also keine Anfechtung und Ungültigerklärung durch das Gericht, ist auch ein Beirat wirksam bestellt, dessen Zahl und Zusammensetzung der gesetzlichen Regelung widerspricht. |
| Verwaltungskosten, Verwaltergebühren | administrative overheads (or expenses); management costs/ estate manager's fees | Nach der Definition der Zweiten Berechnungsverordnung sind Verwaltungskosten die Kosten für die zur Verwaltung eines Gebäudes oder der jeweiligen Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, ferner die Kosten der Aufsicht und der Wert der persönlichen Verwaltungsarbeit des Verwalters. Auch die Kosten der gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung gehören dazu. Bei Wohnanlagen, die einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören, ist zwischen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der des Sondereigentums (einzelne Wohnung des Eigentümers) zu unterscheiden. Grundsätzlich verwaltet der Verwalter das Gemeinschaftseigentum und setzt dafür einen Gebührensatz an. Eine Verwaltung des Sondereigentums – zum Beispiel der vermieteten Eigentumswohnung – wird meist gegen Aufpreis angeboten. Die Höhe der Verwaltergebühren kann sehr unterschiedlich ausfallen. Einfluss haben darauf unter anderem Art, Größe, Alter und Lage der Wohnanlage. Gesetzliche Grenzen setzt die Zweite Berechnungsverordnung, nach der die Verwaltungskosten ursprünglich höchstens 230 Euro im Jahr pro Wohnung, bei Eigenheimen, Kaufeigenheimen und Kleinsiedlungen je Wohngebäude betragen durften. Für Garagen und Einstellplätze lag die Grenze bei 30 Euro jährlich. Diese Beträge sind jedoch nicht fest, sondern an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt. Seit 1. Januar 2005 und dann jeweils zum 1. Januar jedes dritten Jahres verändern sich die Maximalbeträge um den Prozentsatz, um den sich der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes für den der Veränderung vorausgehenden Monat Oktober gegenüber dem Index für den der letzten Veränderung vorausgehenden Oktober erhöht oder verringert hat. Die nächste Änderung erfolgt zum 1.1.2014. Für die Frage, welche Kostenarten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann, ist nach der Zweiten Berechnungsverordnung nun die Betriebskostenverordnung maßgeblich. Danach können bei einer Mietwohnung die Verwaltungskosten nicht auf den Mieter umgelegt werden. |
| Verwaltungsvermögen (Wohnungseigentümergemeinschaft) | administrative property (freehold flat owners' association) | Als teilrechtsfähige Gemeinschaft verfügt die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft über ein ihr als Rechtssubjekt zugeordnetes Verwaltungsvermögen (§ 10 Abs. 7 WEG). Mit diesem Verwaltungsvermögen haftet sie gegenüber Dritten. Dieses Vermögen umfasst alle im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich und rechtlich erworbenen Sachen und Rechte sowie die bei der Verwaltung entstandenen Verbindlichkeiten. Damit gehören zum Verwaltungsvermögen sämtliche Guthaben bei Kreditinstituten, einschließlich der Instandhaltungsrückstellung, ebenso sämtliche Forderungen gegenüber Dritten und Wohnungseigentümern. Ebenfalls gehören zum Verwaltungsvermögen alle mobilen Gegenstände (z. B. Rasenmäher) sowie alle eingenommenen Gelder (Erträge aus der Vermietung und Verpachtung gemeinschaftlichen Eigentums, Zinserträge und Erträge beispielsweise aus dem Verkauf von Waschmünzen). Auch Immobilienvermögen kann zum Verwaltungsvermögen gehören. Das bedeutet, dass die rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft Wohnungs- oder Teileigentum in der eigenen Wohnungseigentumsanlage erwerben kann, auch im Wege der Zwangsversteigerung. Ferner gehören zum Verwaltungsvermögen sämtliche Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und Wohnungseigentümern. Darunter fallen Forderungen gegen jeden Einzeleigentümer aus seiner sich aus § 16 Abs. 2 WEG ergebenden Zahlungsverpflichtung, unabhängig davon, ob bereits ein Beschluss unter entsprechender Fälligstellung gefasst ist. Ausdrücklich zählt das Gesetz auch die entstandenen Verbindlichkeiten zum Verwaltungsvermögen. Das so definierte Verwaltungsvermögen geht bei jedem Eigentümerwechsel, unabhängig vom rechtsgeschäftlichen Erwerb oder vom Erwerb in der Zwangsversteigerung anteilig auf den Sondernachfolger, also den neuen Wohnungs- oder Teileigentümer, über. Jeder Gläubiger der Gemeinschaft hat einen vollstreckbaren Anspruch auf das Verwaltungsvermögen. Nicht zum Verwaltungsvermögen zählen dagegen das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum (§ 10 Abs. 1 WEG). |
| Verwaltungsvertrag | management/investment contract | |
| Verwertungsanalyse (Immobilien) | utilisation/exploitation analysis (real estate) | Unter einer Verwertungsanalyse versteht man eine Analyse der in einer Immobilie steckenden Ertragspotenziale. Sie befasst sich damit, Informationsgrundlagen für sichere Entscheidungen zu liefern, die dieses Ziel im Auge haben. Verwertungsanalysen sind dann wichtig, wenn eine Immobilie, die zum Verkauf oder zu einer Verwertung innerhalb des eigenen Immobilienbestandes ansteht, mehrere potenzielle Nutzungsmöglichkeiten bietet. Wichtige Bestandteile sind die Analyse von rechtlichen, steuerlichen, und bautechnischen Gestaltungsmöglichkeiten. Die verschiedenen Verwertungskonzepte müssen auf ihre Wirtschaftlichkeit mit Hilfe von Investitionsrechnungen überprüft und durch Marktanalysen und Marktprognosen abgesichert werden. |
| Verwertungskündigung | new owner of a house cancels lease contract to »utilize« the building | |
| Verwirkung | forfeit; forfeiture | Wohnungseigentumsrecht: Nachdem für die Verjährung von Beseitigungs- und Unterlassungsansprüchen an die Stelle der früheren 30-jährigen die dreijährige Verjährungsfrist getreten ist, hat die Frage der Verwirkung dieser Ansprüche praktisch keine Bedeutung mehr. Von der Verwirkung eines Anspruchs, beispielsweise im Falle von Eigentumsstörungen, wie sie im Bereich des Wohnungseigentums durch eigenmächtige bauliche Veränderungen auftreten können, spricht man dann, wenn dieser Anspruch über einen längeren Zeitraum nicht geltend gemacht wurde (Zeitmoment) und im Übrigen besondere Umstände hinzutreten, auf Grund derer die verspätete Geltendmachung als unzulässige, unzumutbare Rechtsausübung und insoweit als Verstoß gegen Treu und Glauben anzusehen ist. Von diesem so genannten Umstandsmoment ist dann auszugehen, wenn der Schuldner, im Falle der eigenmächtigen baulichen Veränderung also der betreffende (störende) Eigentümer, wegen des passiven Verhaltens und der Duldung der Maßnahme durch die übrigen Eigentümer, annehmen konnte, dass ein Beseitigungsanspruch nicht geltend gemacht wird. Diese Rechtsauffassung hat in der Vergangenheit dazu geführt, dass dann, wenn eine Berufung auf Verwirkung nicht möglich war, Beseitigungsansprüche bei baulichen Veränderungen selbst noch nach Ablauf von zehn und mehr Jahren geltend gemacht werden konnten. Vor dem Hintergrund der jetzt verkürzten Regelverjährungsfrist auf drei Jahre dürfte die Berufung auf die Verwirkung jedoch an Bedeutung verlieren. Mietrecht: Auch im Mietrecht kennt man die Verwirkung. Dazu sind wie oben geschildert sowohl ein Zeitmoment als auch ein Umstandsmoment erforderlich. Auch hier müssen also zum reinen Zeitablauf Umstände hinzukommen, die beim Schuldner der jeweiligen Leistung das Vertrauen begründen, dass der Gläubiger seine Forderung nicht mehr geltend machen wird. Dabei kann es sich sowohl um Rechte des Vermieters (etwa Kündigung) als auch um Ansprüche des Mieters (etwa Mietminderung wegen Mängeln) handeln. Das Recht auf Mietminderung kann verwirkt sein, wenn der Mieter einen Mangel über längere Zeit nicht meldet. Feste Fristen, wann Verwirkung eintritt, gibt es allerdings nicht. Vor Ablauf von sechs Monaten ist eine Verwirkung jedoch ausgeschlossen. Dem Bundesgerichtshof zufolge reicht es insbesondere seit der Mietrechtsreform von 2001 nicht mehr aus, wenn der Mieter den Mangel schlicht mit sechs Monaten Verspätung meldet (Urteil vom 16.7.2003, Az. VIII ZR 274/02). Das zusätzlich erforderliche Umstandsmoment kann zum Beispiel darin liegen, dass der Mieter dem Vermieter gegenüber äußert, dass für ihn der Mangel kein Problem darstellt. Je schwerwiegender ein Wohnungsmangel ist, desto geringer ist der Zeitraum, nach dem Verwirkung eintritt. Dies kann auch schon vor Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist der Fall sein. Das Recht auf eine fristlose Kündigung kann verwirkt sein, wenn der Vermieter nach Eintreten des Kündigungsgrundes zu lange untätig bleibt, also auch nicht den Mieter deswegen abmahnt. Zahlt der Mieter dauerhaft einen Teil der Miete nicht und mahnt ihn der Vermieter deswegen im Zweimonatsrhythmus wenn auch in zurückhaltender Form ab, kann sich der Mieter auch nach mehreren Jahren nicht auf Verwirkung berufen (gewerbliches Mietverhältnis, Streit um Mehrwertsteuer, BGH, Az. XII ZR 291/01). Der BGH erklärte außerdem in einem Urteil von 2016, dass der Vermieter von Wohnräumen durchaus noch sieben Monate nach Eintritt eines Mietrückstandes von zwei Monatsmieten zum Mittel der außerordentlichen fristlosen Kündigung greifen dürfe. Im verhandelten Fall hatte die Mieterin damit argumentiert, dass sie eine ehemalige Küsterin der als Vermieterin auftretenden Kirchengemeinde sei und sich eine Kirchengemeinde besonders sozial und ethisch verhalten müsse. Diese Argumentation lehnte der BGH ab; es hätten hier keine Umstände vorgelegen, die die Mieterin berechtigtermaßen dazu hätten veranlassen können, von einem Kündigungsverzicht auszugehen (Az. VIII ZR 296/15). |
| Verwirkung der Maklerprovision | forfeiture of the broker's commission | Nach § 654 BGB verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch gegenüber dem Auftraggeber, "wenn er dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist." Ist eine Doppeltätigkeit nur einem der beiden Geschäftspartner des Makler im Vertrag untersagt, bleibt der Provisionsanspruch derjenigen Seite gegenüber bestehen, mit der kein Provisionsverbot für die andere Seite vereinbart wurde. Der Verwirkungsvorschrift des § 654 BGB wurde durch die Rechtsprechung auf zahlreiche weitere Tatbestände ausgedehnt. Allgemein kann davon ausgegangen werden, dass der Makler seinen Provisionsanspruch dann verwirkt, wenn er in einem so hohen Maße gegen seine Treuepflicht verstößt, dass er sich des Provisionsanspruchs als unwürdig erweist. Drei Beispiele für solche Fälle:
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| Verzug | delay; default; arrears | |
| Verzugszinsen | interest on/for arrears; interest on delinquent accounts/ for default | |
| VFA | association of independent architects in Germany | Abkürzung für: Verein Freischaffender Architekten |
| Vfg | order; enactment; disposition; decree; disposal (of) | Abkürzung für: Verfügung |
| VG | German administrative court | Abkürzung für: Verwaltungsgericht |
| vg. | said; aforesaid | Abkürzung für: vorgenannte |
| VGB | general insurance conditions for residential premises | Abkürzung für: Allgemeine Wohngebäudeversicherungsbedingungen |
| VGF | association of closed-end investment companies/ funds in Germany | |
| VGH | German higher administrative court | Abkürzung für: Verwaltungsgerichtshof |
| VGI | association of closed property funds in Germany | Abkürzung für: Verband Geschlossene Immobilienfonds |
| vgl. | cf. | Abkürzung für: vergleiche |
| VglO | German Composition Code | Abkürzung für: Vergleichsordnung |
| VGR | national accounting; national accounts | Abkürzung für: Volkswirtschaftliche Gesamtrechnung |
| VH | front building | Abkürzung für: Vorderhaus |
| VHB | guide for awarding contracts | Abkürzung für: Vergabehandbuch |
| VHB / Vhb | negotiating basis | Abkürzung für: Verhandlungsbasis |
| VHG | German law regulating judicial assistance for the adjustment of contracts (to grant relief to debtors) | Abkürzung für: Gesetz über die richterliche Vertragshilfe |
| vhw | national German settlers' association | Abkürzung für: Volksheimstättenwerk |
| Video-Marketing (im Internet) | video marketing (on the Internet) | Nach dem Zeitalter von Fernsehwerbespots und Musikvideoclips nimmt das Thema Video-Marketing im Internet durch entsprechende Plattformen eine immer größere Bedeutung ein. Neben der Neuschaffung dieser Internetpräsenzen liegt dies unter anderem darin begründet, dass die Produktionskosten und Kosten für entsprechende Aufnahmegeräte sowie Ausrüstung im Laufe der Zeit immer weiter gesunken sind. In der Immobilienwirtschaft gibt es vielfältige Einsatzmöglichkeiten für die Anwendung von Videos und Video-Marketing. Diese sind unter anderem:
Wichtig ist auf dem Gebiet des Video-Marketings, so genannten “Traffic” zu schaffen, das heißt, dass Besucher nicht nur auf Video-Portalen landen, sondern sich auch die entsprechenden Videos ansehen. Dazu gibt es auf den gängigen Video-Portalen Click-Zahlen-Messungen (click rates), wie häufig das Video angesehen worden ist. Dies dient zusammen mit der Kommentarfunktion dem Immobilienunternehmen auch dazu, erste Rückschlüsse auf die Resonanz auf ein Online-Video zu ziehen. Die Schwierigkeit ist, ein gewisses qualitatives Niveau zu erreichen, welches der Eigenwerbung nützt. Entweder wird das Video kostengünstig selber hergestellt, wenn ausreichend Fachwissen und gute Ausrüstung vorhanden sind. Oder es wird eine Werbeagentur mit der Produktion beauftragt, die zwar teurer ist, mit der jedoch meist ein professionelleres Ergebnis erreicht wird. Wichtig ist, dass die Videos nicht nur auf einem Video-Portal hinterlegt, sondern auch in die eigene Website, in soziale Medien, in Video-Blogs, auf Internet-Portalen et cetera integriert werden. 1vgl. Babb, Danielle und Lazo, Alex, Real Estate v2.0, S. 2 2vgl. Babb, Danielle und Lazo, Alex, Real Estate v2.0, S. 96 ff. |
| Videoüberwachung im Mietobjekt | video surveillance (CCTV) in a rented property | Im öffentlichen Raum kommt die Überwachung mit Videokameras immer stärker in Gebrauch. Relevant ist hier § 6b Bundesdatenschutzgesetz, der Voraussetzungen und Umstände der Überwachung regelt. Auch Vermieter oder Mieter interessieren sich aus Sicherheitsgründen verstärkt für derartige Geräte. Die rechtlichen Voraussetzungen für eine Überwachung im privaten Bereich unterscheiden sich von denen für die Überwachung öffentlicher Räume. Videoüberwachung ist rechtlich bedenklich, da sie in jedem Fall einen Eingriff in die Persönlichkeitsrechte anderer darstellt. Sie sollte daher immer der Ausnahmefall bleiben. Videokameras im Eingangsbereich von Mehrfamilienhäusern, die das Kommen und Gehen überwachen, sind in der Regel als unzulässig anzusehen. Die verdeckte Videoüberwachung durch versteckte Kameras ist unzulässig. Das Amtsgericht München erklärte eine Kamera im Hauseingangsinnenbereich eines Mietshauses für unzulässig. Unabhängig davon, ob die Aufnahmen gespeichert würden, stelle dies einen schweren Eingriff in das Persönlichkeits- und Selbstbestimmungsrecht der Mieter dar. Eine Rechtfertigung für einen solchen Eingriff in deren Grundrechte sieht das Gericht allenfalls dann, wenn der Vermieter schwere Beeinträchtigungen seiner Rechte nicht anders abwehren kann – wie etwa Sachbeschädigungen. Eine einzige Sachbeschädigung reiche im Normalfall nicht aus (AG München, Urteil vom 16.10.2009, Az. 423 C 34037/08). Auch das Berliner Kammergericht erlaubte eine Videoüberwachung im Fahrstuhl eines Mehrfamilienhauses nicht – die Aufzugwände waren einmalig beschmiert worden (Beschluss vom 4.8.2008, Az. 8 U 83/08). Selbst eine nicht funktionsfähige Kamera-Attrappe im Mietshaus ist unzulässig, da sie das Gefühl schafft, ständig überwacht zu werden (AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 6.1.2009, Az. 12 C 155/08). Auch ein Mieter darf Kameras nur eingeschränkt verwenden. So existieren bereits Systeme, bei denen eine Minikamera an Stelle des Türspions eingebaut wird und ihr Bild auf einen Monitor in der Wohnung überträgt. Gerichtlich zugelassen wurde dies insbesondere für behinderte Bewohner. Moderne Kameras dieser Art werden mit Betätigung der Türklingel aktiviert und zeigen ausschließlich den Bereich direkt vor der eigenen Wohnungstür. In jedem Fall darf die Überwachung den Bereich nicht überschreiten, in dem der Überwacher sein Hausrecht ausüben kann. Eine flächendeckende Überwachung des gesamten Hausflurs ist unzulässig. Der Mieter darf z.B. keine Besucher anderer Wohnungen überwachen (OLG Karlsruhe, WM 2000, 128), der Vermieter darf keine Wohnungstüren filmen, um zu überprüfen, welche Besucher der Mieter empfängt. Oft wird auch die Speicherung von Aufnahmen als unzulässig angesehen. Nur in einem Ausnahmefall erlauben die Gerichte eine Speicherung von privaten Überwachungsaufzeichungen: Wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass unmittelbare Angriffe auf bestimmte Personen zu erwarten sind und diese Gefahr nicht in anderer zumutbarer Weise abgewehrt werden kann. Das Landgericht Koblenz wies am 22.3.2006 die Klage eines Grundstückseigentümers ab, der sich durch Videokameras des Nachbarn überwacht fühlte. Letzterer hatte wegen wiederholter Übergriffe durch Unbekannte auf dem Grundstück die Kameras installiert. Das Gericht sah eine Überwachung hier als rechtmäßig an. Zusätzlich stellte es fest, dass die Kameras nicht schwenkbar seien und daher das Nachbargrundstück kaum erfassen konnten (Az.12 S 17/06). Öffentliche Straßen und Wege oder Nachbargrundstücke dürfen nicht aufgenommen werden. So wurde ein Berliner Kaufhausbetreiber auf die Klage eines Passanten hin dazu verurteilt, den Überwachungsradius der an der Gebäudeaußenseite montierten Kameras erheblich einzuschränken, damit Fußgänger auf dem öffentlichen Gehweg nicht mehr flächendeckend erfasst werden konnten (Amtsgericht Berlin-Mitte, Az.: 16 C 427/02, 18.12.2003). Hier kam das Bundesdatenschutzgesetz zur Anwendung, da es um öffentliche Wege ging. |
| Videoüberwachung in Wohnungseigentumsanlagen | video surveillance in residential property complexes | Grundsätzlich ist eine Videoüberwachung in Wohnungseigentumsanlagen zulässig. Das gilt für eine Überwachung des Sondereigentums ebenso wie für eine Überwachung von Teilen des Gemeinschaftseigentums. Ein Wohnungseigentümer darf sein Sondereigentum durch die Installation einer Videokamera dann überwachen, wenn sich die Überwachung auf sein Sondereigentum beschränkt und benachbartes Sondereigentum oder öffentliche Flächen nicht erfasst werden (BGH, Urteil vom 21.10.2011, V ZR 265/10). Der nachträgliche Einbau einer Videokamera in das Klingeltableau einer Wohnungseigentumsanlage kann als bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG verlangt werden, wenn die Kamera nur durch die Betätigung der Klingel einer bestimmten Wohnung eingeschaltet wird und die Bildübertragung nur in diese Wohnung erfolgt. Die Bildübertragung muss jedoch spätestens nach einer Minute unterbrochen werden. Ein dauerhaftes Aufzeichnen von Bildern darf nicht ermöglicht werden (BGH, Urteil vom 8.4.2011, V ZR 210/10). Öffentlich zugängliche Teile des Gemeinschaftseigentums, wie der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage, können durch Videokameras unter der Voraussetzung überwacht werden, dass ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft das Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers und von Dritten, deren Verhalten mit überwacht wird, überwiegt. Die Ausgestaltung der Überwachung muss dabei unter Berücksichtigung der Vorschriften des Bundesdatenschutzgesetzes (§ 6b BDSG) inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis des Einzelnen ausreichend Rechnung tragen (BGH, Urteil vom 24.5.2013, V ZR 220/12). Danach kann grundsätzlich insbesondere auch eine Überwachung des Eingangsbereichs zur Vermeidung von Straftaten zulässig sein, nicht dagegen eine Überwachung des gesamtenTreppenhauses einschließlich der Wohnungseingangstüren (LG München I, Beschluss vom 11.11.2011, 1 S 12752/11 WEG). |
| Vier-Felder Matrix | four-field matrix | |
| Vier-Felder-Portfolio | four-field portfolio | |
| Villa | villa; mansion | Villa war ursprünglich die Bezeichnung für vornehme Landhäuser von Familien, die Ihren Hauptwohnsitz in einem Stadthaus hatten. Mit landwirtschaftlichen Gütern verbundene Villen bezeichnete man dagegen als Herrenhäuser. Der Übergang von der Villa zum kleinen Schloss ist fließend. Die Villeneinteilung geht auf das römische Reich zurück. Dort unterschied man zwischen der Villa Urbana (städtische Villa), der Villa suburbane (vorstädtische Villa) und Villa rustica, (ländliche Villa). Eine ausgesprochene Villenkultur ist heute noch in Italien anzutreffen. Man denke an die Villen der Dogen an der Brenta zwischen Venedig und Padua, die zwischen 1500 und 1700 erbaut wurden. In Deutschland entstanden seit der Mitte der 19. Jahrhunderts die Villenviertel der Großstädte, die noch heute ihr großbürgerliches Gepräge haben: Berlin-Grunewald, Berlin-Dahlem, Elbchaussee in Hamburg, Bogenhausen in München, Bredney in Essen mit der Villa Hügel usw. Wegen ihrer Vielfalt und den großen Zeiträumen, in denen Villen gebaut wurden, kann von einem einheitlichen Villenstil nicht gesprochen werden. Villen sind vielmehr hinsichtlich ihres Stils der jeweiligen Zeitepoche zuzuordnen, in der sie entstanden sind. Charakteristisch ist dagegen ihre jeweils individuelle Prägung. Villen befinden sich in der Regel lange Zeiten im Familienbesitz. Selten wird eine Villa zu einem Objekt des Immobilienmarktes. |
| VIP | VIP, very important person | Abkürzung für: Very important person |
| Vitruvianischer Mensch | "Vitruvian Man", a sketch by Leonardo da Vinci | Sowohl die Menschen der Antike als auch der Neuzeit (beginnend mit der Renaissance) sind bestrebt, eine allgemein gültige Ordnung zu schaffen, die sich bestenfalls auf den Menschen bezieht. Eine Studie ist der Vitruvianische Mensch, die zeichnerische Darstellung von Leonardo da Vinci zu den Abhandlungen von Vitruv (Rom, 1. Jahrhundert v. Chr.), wie sich der Mensch zu einem ihn umgebenen Quadrat und Kreis verhält. Vitruv geht davon aus, dass der Nabel als Mittelpunkt des Körpers ebenso der Mittelpunkt eines Kreises ist, wobei die Fingerspitzen mit ausgestreckten Armen, sowie die Fußsohlen mit gespreizten Beinen den Kreis berühren. Das Quadrat ergibt sich aus den identischen Strecken von Fußsohle bis Scheitel in der Höhe und ausgestreckten Armen und Händen in der Breite. Als sich Leonardo Ende des 15. Jahrhundert an die Umsetzung der vitruvianischen Figur machte, war er nicht der erste und sollte nicht der letzte bleiben. Im Unterschied zu den anderen jedoch legt er das Quadrat nicht auf den Kreis, sondern verlagerte den Mittelpunkt des Quadrates geschickt vom Nabel in den Schritt des vitruvianischen Menschen, wodurch er eine überzeugende Figur schuf, die sich wohlproportioniert auf die Grundformen bezieht. Ein weiterer Vorteil waren seine Studien der Anatomie der Menschen und die daraus resultierende realistische Darstellung und körperliche Verhältnismäßigkeit. Die Zeichnung ist zwar wissenschaftlichen Ursprungs, strahlt aber Kunstfertigkeit und Harmonie aus. |
| VM | member of the Board | Abkürzung für: Vorstandsmitglied |
| VNW | association of housing companies in northern Germany | Abkürzung für: Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V. |
| VO | decree; regulation(s); ordinance; enactment; order; byelaw | Abkürzung für: Verordnung |
| VOB | German Construction Contract Procedures | Abkürzung für: Vertrags- und Vergabeordnung |
| VOB-Vertrag | contract based on German Construction Contract Procedures | Die Beauftragung von Bauunternehmen zur Erbringung von Bauleistungen erfolgt durch einen Vertrag, der als Werkvertrag im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 631 BGB) klassifiziert wird. Der Beauftragung können durch ausdrückliche Vereinbarung die Bedingungen der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) Teil B zugrunde gelegt werden. Sie gelten dann vorrangig vor dem BGB-Recht. Die Rechtsprechung hat anerkannt, dass die Zugrundelegung der VOB als Ganzes im Lichte der Vorschriften über AGB unbedenklich ist. Problematisch wird es jedoch dann, wenn nur einzelne Teile der VOB gelten sollen, im Übrigen aber BGB-Recht. Dies gilt vor allem dann, wenn isoliert nur die für das Bauunternehmen günstigeren Mängelbeseitigungsvorschriften dem Vertrag zugrunde gelegt werden. Eine solche Vertragsgestaltung widerspräche den Vorschriften über AGB im BGB mit der Folge Unwirksamkeit der entsprechenden VOB-Bedingung. Auch beim VOB-Vertrag handelt es sich um einen Werkvertrag im Sinne des BGB. In einigen Punkten werden jedoch die gesetzlichen Bestimmungen durch die speziellen Regelungen der Verdingungsordnung (VOB) ersetzt. Wichtige Unterschiede bestehen bei der
Seit dem 01. November 2006 gilt die Neufassung der VOB / B, die neue Regelungen zu Abschlagszahlungen, Einwendungen des Auftraggebers gegen die Schlussrechnung, Sicherheitsleistungen und zur Kündigung im Insolvenzfall enthält. Die VOB 2009 hat daran nichts geändert. |
| VOB/C | VOB Part C = general technical specifications in construction contracts | Der Teil C der Vergabe- und Vertragsordnung (VOB) – kurz: VOB/C – ist überschrieben: Technische Vertragsbedingungen für Bauleistungen. Er enthält Vorschriften für diverse Gewerke und beginnt mit der sog. Vorschaltnorm DIN 18299 Allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art. Danach folgen die DIN-Vorschriften für diverse Gewerke (DIN 18300 Erdarbeiten bis DIN 18451 Gerüstarbeiten). Jede der DIN-Normen besteht aus mehreren Teilen, die rechtlich sehr unterschiedlich einzuordnen sind. Der erste Teil richtet sich ausschließlich an den öffentlichen Auftraggeber. Er stellt eine Anweisung an die ausschreibende Stelle der Verwaltung dar, insbesondere wie eine Ausschreibung für Bauleistungen auszusehen hat. Die darin enthaltenen Regelungen sind grundsätzlich nicht auf einen Bauvertrag zwischen einem privaten Auftraggeber und dem Unternehmer anzuwenden. Der zweite Teil der VOB/C enthält Regelungen über die technische Ausführung der Arbeiten. Im dritten Teil finden sich vertragsrechtliche Regelungen, also Bestimmungen für die Abwicklung eines Bauvertrags, wie z.B. die Art und Weise der Abrechnung und ob eine Arbeit eine vergütungspflichtige „Besondere Leistung“ oder eine Nebenleistung ist, die nicht zusätzlich bezahlt wird. Es handelt sich nach der aktuellen herrschenden Auffassung um AGB. Sie müssen also speziell mit dem Auftraggeber vereinbart werden. Er muss sie vor Vertragsschluss zur Kenntnis bekommen. Bei Auftragnehmern, die im Bauwesen bewandert sind, reicht dafür die wirksame Vereinbarung der VOB/B aus. Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 VOB/B gilt dann auch die VOB/C. Außerdem sind die Regelungen in den DIN-Vorschriften über die Abrechnung teilweise wohl unwirksam, da sie den Auftraggeber in unzulässiger Weise benachteiligen wie z.B. die sog. Übermessungsregeln (Unternehmer muss kleinere Öffnungen in Flächen nicht von der Gesamtfläche abziehen). |
| VOC | Volatile Organic Compounds (VOC) | |
| Vodcast / Vodcasting | vodcast / vodcasting | Der Vodcast ist eine im Internet abonnierbare Mediendatei, die aus Audio- und/oder Video-Dateien besteht. Die Abkürzung VOD steht für „Video on Demand“. Bei den Vodcasts handelt es sich zumeist um von Unternehmen oder Privatpersonen produzierte Videobeiträge zur Vorstellung und Präsentation von Produkten, Dienstleistungen oder Aktivitäten eines Immobilienunternehmens. Vodcasts können zum Download und zur Ansicht auf kostenfreien Plattformen wie Youtube oder Vimeo bereitgestellt oder auf der eigenen Homepage gezeigt werden. Der Unterschied zum Podcast liegt in der zusätzlichen Bereitstellung von Bewegtbildern. |
| VOF | bird feeding | Abkürzung für: Vergabeordnung für freiberufliche Leistungen |
| Vogelfütterung | bird feeding | Viele Mieter hängen im Winter Futterglocken oder Futterhäuschen auf oder servieren Singvögeln auf der Fensterbank die eine oder andere Körnermahlzeit. Dies ist zulässig und bewegt sich im Rahmen der vertragsgemäßen Nutzung der Mietwohnung. Anders ist es mit der Fütterung von Tauben. Diese sammeln sich schnell in großen Mengen an, verursachen gesundheitsgefährdenden Schmutz und stören eventuell durch kollektives Gurren die Morgen- oder Abendruhe gestresster Mitbewohner. Die Taubenfütterung kann daher vom Vermieter untersagt oder vertraglich ausgeschlossen werden. In norddeutschen Landen gilt dies auch für Möwen. |
| Vogelschutzgebiet | bird sanctuary | Nach der EU-Vogelschutz-Richtlinie von 1979 sind alle Mitgliedsstaaten zur Ausweisung von Vogelschutzgebieten verpflichtet. Diese Gebiete sind nun auch Teil des Natura 2000-Netzwerkes von Schutzgebieten. Die EU-Vogelschutz-Richtlinie wird durch Ausweisung von Natur- und Landschaftsschutzgebieten umgesetzt. Zum Teil werden auch Vereinbarungen mit den betroffenen Nutzern oder Eigentümern der Grundstücke getroffen. Die wirtschaftliche Nutzung ist teilweise eingeschränkt möglich, die Durchführung von Baumaßnahmen meist nicht. Es existieren Regelungen über Ausgleichszahlungen nach den Landesnaturschutzgesetzen; ökologische Projekte in Schutzgebieten können mit EU-Geldern gefördert werden. |
| VOL | German official contracting terms for the award of contracts for service provision | Abkürzung für: Vergabeordnung für Leistungen |
| Volatilität | volatility | Als Volatilität wird die Schwankungsbreite eines Wertes im Zeitverlauf (z.B. innerhalb von 3 Monaten oder eines Jahres) bezeichnet. Es handelt sich um eine mathematische Größe (Standardabweichung). In ihr kommt das Risiko zum Ausdruck, das dem Wert anhaftet. Je höher die Volatilität, desto höher das Risiko und umgekehrt. Die historische Volatilität zeichnet das Risikobild einer Anlage in der Vergangenheit. Die implizite Volatilität ist ein Maß der erwarteten Fluktuation des Wertes, das auf der Grundlage aktueller Marktpreise berechnet wird. |
| Volks- Gebäude- und Wohnungszählung 2011 | 2011 census of population, buildings and flats | Die letzten Volkszählungen fanden in der Bundesrepublik Deutschland 1987 und in der DDR 1981 statt. Seitdem haben erhebliche Verschiebungen der Bevölkerung und Änderungen im Gebäude- und Wohnungsbestand stattgefunden. Zwar gibt es auf der Grundlage von Stichprobenerhebungen aktuelle Daten. Die Fortschreibungsergebnisse bewegen sich im Kaufe der Zeit jedoch vom tatsächlichen Istbestand weg. Einer der Gründe besteht darin, dass es bei dem Abgang von Gebäuden, der zwar auch statistisch erfasst wird, eine zunehmende Dunkelziffer gibt. Aber auch bei der Bevölkerung driften die amtlichen Zählungsergebnisse von den tatsächlichen ab. So wird vermutet, dass die amtliche Bevölkerungszahl aus der Fortschreibung nach Schätzungen des Statistischen Bundesamtes etwa um 1,3 Millionen Menschen über der vermuteten liegt. Es soll auch zwischen 500.000 und 600.000 Ausländer weniger geben, als die Statistik ausweist. Die Europäische Union hatte ihren Mitgliedstaaten für die Jahrtausendwende 2000/2001 eine Volkszählung empfohlen, der man jedoch in Deutschland nicht nachgekommen ist. Für 2011 war die Durchführung einer Volkszählung in allen Mitgliedsstaaten der Europäischen Union verpflichtend. Um dem nachkommen zu können, wurde in Deutschland am 8. Dezember 2007 ein Zensusvorbereitungsgesetz verabschiedet. Dieses Gesetz regelte den Aufbau eines Anschriften- und Gebäuderegisters zur Vorbereitung einer Volks-, Gebäude- und Wohnungszählung, die im Wege der Auswertung der in den Melderegistern und anderen Verwaltungsregistern gespeicherten Daten durchgeführt wurde. Das Statistische Bundesamt hatte zur Vorbereitung des Zensus ein Anschriften- und Gebäuderegister erstellt, das u.a. der Steuerung des Ablaufs der Gebäude- und Wohnungszählung sowie der Ablaufkontrolle aller primärstatistischen Erhebungen des Zensus dienen sollte. Zu den Vorbereitungsarbeiten gehörte auch eine postalische Befragung der rund 17,5 Millionen Gebäude- und Wohnungseigentümer zur Gewinnung der Wohnungs- und Gebäudedaten. Die Datenqualität wurde durch zusätzliche Stichproben abgesichert. Für Immobilienverwalter bedeutete die Durchführung der Gebäude- und Wohnungszählung eine Menge Mehrarbeit. Stichtag für die Erhebung war schließlich der 9. Mai 2011. Die Ergebnisse des "Zensus 2011" werden seit Mai 2013 schrittweise veröffentlicht. Zunächst wurden die Einwohnerzahlen für Bund, Länder und Kommunen sowie Ergebnisse aus der Gebäude- und Wohnungszählung bekanntgemacht. |
| Volksheimstättenwerk vhw | Federal German Association for Property Ownership, House Building and Urban Development (vhw), a registered association | Der vhw - Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. hat seinen Sitz in Berlin. vhw steht für Volksheimstättenwerk. Der vhw verfügt in Deutschland über 13 Regionalgeschäftsstellen. Gegründet wurde der vhw im Jahre 1946 in Bielefeld von Wohnungspolitikern, Bodenreformern und Verbändevertretern. Die finanzielle Grundlage lieferten damals der Caritasverband, das Hilfswerk der Evangelischen Kirche und die Arbeiterwohlfahrt. Der vhw verfolgt heute nach seiner Satzung ausschließlich wissenschaftliche und gemeinnützige Zwecke. Im Fokus steht die Bildungsförderung durch Forschung, Lehre und Öffentlichkeitsarbeit mit dem Ziel, die Beziehungen zwischen den Akteuren auf den Wohnungsmärkten und bei der Entwicklung der Städte und Gemeinden zu verbessern. Der vhw begleitet Soziale-Stadt-Projekte und führt vielfältige Seminare durch. Die Verbandszeitschrift "Forum Wohnen und Stadtentwicklung" erscheint sechsmal im Jahr. Das Verlagsprogramm des vhw enthält vielfältige Publikationen von der Spannbreite des Vergaberechts bis hin zum Umweltrecht. |
| Volksklage | taxpayer's suit | |
| Vollamortisation / Teilamortisation | full amortisation/partial amortisation | Teil- und Vollamortisation sind Begriffe aus dem Leasing. Bei einem Leasing in Teilamortisation wird das Leasingobjekt – ggf. eine Immobilie – nur zum Teil durch die Leasingraten finanziert. Dies ist zum Beispiel auch bei einem Restwertleasing der Fall, bei dem am Ende eine Schlusszahlung getätigt wird, um das Eigentum am Objekt zu erwerben. Die Teilamortisation ist die klassische Leasingvariante. Zum Teil kann bei ihr auch der Restwert noch mit einem Anschlussleasing finanziert werden. Bei der Vollamortisation hingegen zahlt der Leasingnehmer das Objekt komplett ab. Vorteil ist, dass keine große Zahlung zum Schluss erfolgen muss, für die ggf. zusätzlich zur laufenden Ratenzahlung noch Kapital anzusammeln ist. Somit ist bei dieser Variante die Kalkulationssicherheit größer. Allerdings sind bei der Vollamortisation die laufenden Raten höher. |
| Vollbetreuung | full care | |
| Vollfinanzierung | full financing; 100% mortgaging | Unter Vollfinanzierung wird eine Finanzierung verstanden, bei der der gesamte Kaufpreis eines Objektes bzw. die gesamte Investitionssumme eines Bauvorhabens ausschließlich mit Hilfe von Fremdmitteln finanziert wird. In einigen Fällen werden auch die Kaufnebenkosten (Grundbuch, Notar, Makler) mitfinanziert. Hier spricht man dann je nach Lage der Dinge z.B. von einer 115%- oder 120% Finanzierung. Solche Finanzierungen sind jedoch ein Ausnahmefall. Generell werden Vollfinanzierungen als besonders riskant angesehen und sollten nur bei sicherem Einkommen gewählt werden. Nach der Finanzkrise, die im Jahr 2007 begann, waren Banken mit Vollfinanzierungen zurückhaltend. Inzwischen sieht man wieder mehr Angeote zu diesem Thema. Einen Trend zu Vollfinanzierungen kann man jedoch eher nicht feststellen, da sowohl Kreditgeber als auch Kreditnehmer in Deutschland eher auf Sicherheit bauen und einen Eigenkapitalanteil in ihre Finanzierungen mit einbeziehen. |
| Vollgeschoss | entire floor; full storey | Bauordnungsrechtlich ist jedes Geschoss ein Vollgeschoss. Überwiegend ist in den Landesbauordnungen eine Mindesthöhe von 2,30 m bestimmt, soweit die Räume zum dauernden Aufenthalt von Personen geeignet sein sollen. Gemessen wird von der Fußbodenoberkante zur Fußbodenoberkante des darüber liegenden Geschosses (Bayerische Bauordnung). In der Musterbauordnung wird die "lichte Höhe" vorgeschlagen. Aufenthaltsräume in Kellergeschossen sind nach den meisten Landesbauordnungen möglich, wenn ihre Fußbodenoberkante nicht mehr als 0,7 m (teilweise sind 0,5 m vorgeschrieben) unter der natürlichen Geländeoberfläche liegt und die natürliche Belichtung durch ein Fenster einen Lichteinfallswinkel von 45° ermöglicht. Nach der Musterbauordnung muss die Deckenoberkante mehr als 1,4 m über die festgelegte Geländefläche hinausragen, wenn das Kellergeschoss als Vollgeschoss gelten soll. Ausnahmen sind nach den Länderbauordnungen möglich (Verkaufsräume, Räume für Gaststätten und sonstige Aufenthaltsräume, wenn sie zusätzlichen bauordnungsrechtlichen Anforderungen genügen). Aufenthaltsräume in Dachgeschossen müssen zur Hälfte ihrer Grundfläche mindesten eine lichte Höhe von 2,3 m haben (Sächsische Bauordnung). Gerade im Bereich der Festlegung dessen, was ein Vollgeschoss ist, gehen die Bestimmungen in den einzelnen Landesbauordnungen doch auseinander. Es ist deshalb ratsam, die für das jeweils zu beurteilende Objekt oder Bauvorhaben maßgebliche Bauordnung zu Rate zu ziehen. Die Musterbauordnung hat nur empfehlenden Charakter. |
| Vollmacht | power of attorney; warrant; proxy; mandate; letter of attorney; authority; power of representation | Die Vollmacht ermächtigt den Bevollmächtigten, für den Vollmachtgeber zu handeln. Grundsätzlich ist die Vollmacht formfrei und richtet sich nicht nach der Form, die gegebenenfalls für das Rechtsgeschäft vorgeschrieben ist. Wenn aber u.a. die Vollmacht bereits dem selben Zweck dienen soll, wie das Hauptgeschäft – so z.B. beim Grundstückserwerb oder der Grundstücksveräußerung – dann entfällt grundsätzlich die Formfreiheit der Vollmacht. Die Form richtet sich dann nach § 311b BGB (notarielle Beurkundung). Dieses gilt immer dann, wenn die Grundstücksveräußerung oder Erwerbsvollmacht unwiderruflich erteilt ist. Unter den genannten Voraussetzungen ist die grundsätzlich ebenfalls formfreie Auflassungsvollmacht auch zu beurkunden. |
| Vollmachtloser Vertreter - Genehmigung | representative without authorisation/ power of attorney - approval/ sanction/ ratification | Der vollmachtlose Vertreter ("Falsus Prokurator") handelt für einen anderen, ohne die erforderlich Vertretungsvollmacht zu besitzen. Die von ihm für den Vertretenen abgegebenen Willenserklärungen müssen von diesem genehmigt werden (§ 177 BGB). Dies kommt manchmal auch bei der Beurkundung von Grundstückskaufverträgen vor. Diese werden erst dann wirksam, wenn der Kaufvertrag vom Vertretenen genehmigt wird. Grundsätzlich ist die Genehmigung formfrei. Ist aber die Vollmacht formbedürftig, dann ist es grundsätzlich auch die Genehmigung. Der Notar kann auch die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung durch den vollmachtlosen Vertreter beurkunden, wenn eine nachträgliche Genehmigung erwartet werden kann. |
| Vollstreckbare Urkunde | (directly) enforceable instrument | Aus einem gerichtlichen Endurteil kann die Zwangsvollstreckung betrieben werden. Als vollstreckbare Urkunde bezeichnet man eine Urkunde, mit der dies ebenfalls möglich ist. § 794 Zivilprozessordnung führt vollstreckbare Urkunden als „weitere Vollstreckungstitel“ in Nr. 5 auf. Nach der gesetzlichen Definition muss die vollstreckbare Urkunde von einem deutschen Gericht oder einem deutschen Notar innerhalb seiner Amtsbefugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen worden sein. Sie muss über einen Anspruch errichtet sein, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich und nicht auf Abgabe einer Willenserklärung gerichtet ist. Der Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum kann nicht Gegenstand einer vollstreckbaren Urkunde sein. Da sie auf freiwilliger Basis geschaffen wird, muss der Schuldner sich in der Urkunde wegen des betreffenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen haben. Auch eine vollstreckbare Urkunde muss in Form einer vollstreckbaren Ausfertigung vorliegen, um die Vollstreckung einleiten zu können. Diese Ausfertigung erteilt bei gerichtlichen Urkunden der Urkundsbeamte des Gerichts, welches die Urkunde aufbewahrt oder bei notariellen Urkunden entsprechend der Notar (§ 797 ZPO). Verwahrt eine Behörde die Urkunde, so ist diese für die Erteilung der vollstreckbaren Ausfertigung zuständig. Oft kommen vollstreckbare Urkunden zum Einsatz, wenn ein Darlehen mit einem Grundpfandrecht abgesichert werden soll. Geldinstitute verlangen hier vom Schuldner häufig beurkundete Grundschulden mit Unterwerfung des Schuldners unter die sofortige Zwangsvollstreckung. Kommt dieser seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nach, kann der Kreditgeber ohne Gerichtsprozess mit einer vollstreckbaren Ausfertigung der Urkunde die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben. |
| Vollstreckungstitel | sheriff's deed; executory title | Bei einem Vollstreckungstitel handelt es sich um eine öffentliche Urkunde, die ausweist, dass jemand von einem Dritten ein Tun, Dulden oder Unterlassen verlangen kann. Sie muss vollstreckbar sein (rechtskräftig oder für vollstreckbar erklärt). Ohne einen Vollstreckungstitel kann keine Zwangsvollstreckung betrieben werden. Es gibt keine Liste mit der Aufstellung aller möglichen Vollstreckungstitel. Sie sind in den unterschiedlichsten Gesetzen zu finden. Zu den wichtigsten weil häufigsten Titeln gehören:
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| Volltilgungsdarlehen | - n.a. - | |
| Voluten | volutes | Eine Volute (lat. volutum, das Gedrehte) ist das häufig genutzte schneckenförmige Ornament an den Enden des Kapitells in der Antike. Es ist ein in der Renaissance und dem Barock wiederentdecktes Schmuckteil, das zum Beispiel in den Ziergiebeln eine optische Verbindung zwischen vertikalen und horizontalen Gebäudebereichen erzielt, das sogenannte Schleifwerk. |
| Voraufl. | precondition; pre-edition | Abkürzung für: Vorauflage |
| Vorauspauschale (Mietrecht) | advanced down payment on ancillary expenses (rent law) | Im Mietrecht unterscheidet man bei der Nebenkostenabrechnung zwischen einer Pauschale (Bruttomiete, es wird der Gesamtbetrag einschließlich Nebenkosten berechnet, keine Nebenkostenabrechnung nach Verbrauch) und einer Vorauszahlung (gleich bleibender Betrag als Vorauszahlung, am Jahresende Abrechnung nach Verbrauch, ggf. Anpassung / Nachzahlung / Guthaben). Der Begriff der Vorauspauschale ist missverständlich und sollte nicht verwendet werden. Der Bundesgerichtshof hatte einen Fall zu entscheiden, in dem vertraglich eine monatlich zu zahlende "Vorauspauschale" vereinbart worden war, über die laut Vertrag abgerechnet werden sollte. Der Mieter hatte 20 Jahre lang einen festen Betrag überwiesen, eine Nebenkostenabrechnung war nicht erfolgt. Als der Sohn der Vermieterin die Geschäfte übernahm, rechnete er erstmals für das letzte vergangene Kalenderjahr die Betriebskosten korrekt ab – und kam auf eine Nachzahlung von ca. 1.000 Euro. Der Bundesgerichtshof vertrat die Ansicht, dass hier eine Vorauszahlung und keine Pauschale vereinbart worden sei. Die Vermieterseite sei grundsätzlich zur Abrechnung verpflichtet gewesen. Auf den innerhalb der Abrechnungsfrist für das betreffende Jahr geltend gemachten Anspruch auf Nachzahlung wirke sich dies freilich nicht aus. Der Vermieter könne auch dann Nachzahlungen fordern, wenn er dies 20 Jahre lang unterlassen habe. Der Mietvertrag werde durch ein Unterlassen von Abrechnungen und Nachzahlungsforderungen nicht in einen Mietvertrag mit Nebenkostenpauschale abgeändert. Der Mieter war daher zur Zahlung des Betrages verpflichtet (BGH, Urteil vom 13.2.2008, Az. VIII ZR 14/06). Nach dem Urteil kann jedoch nur der für das letzte Kalenderjahr angefallene Nachzahlungsbetrag verlangt werden und nicht die Gesamtsumme der in 20 Jahren aufgelaufenen Nebenkostennachzahlungen. |
| Voraussetzungen für Provisionsanspruch | requirements for the right to a commission | Nach § 652 BGB ist der Auftraggeber eines Maklers zur Entrichtung des versprochenen Maklerlohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des "Mäklers" zustande kommt".
Diese gesetzliche Vorschrift enthält somit 4 Voraussetzungen, die gegeben sein müssen, damit ein Makler für seine Tätigkeit eine Provision in Rechnung stellen kann:
Das Provisionsversprechen bedarf keiner Form. Es besteht auch die Möglichkeit, es aus schlüssigem Verhalten des Auftraggebers abzuleiten. Wird die Provision mündlich zugesagt, muss dies der Makler, wenn es der Auftraggeber bestreitet, beweisen. Als Beweismittel kann der Makler dann oft nur einen (oft unsicheren) Zeugenbeweis anbieten. Der Nachweis der Vertragsabschluss-Gelegenheit muss unmittelbar und konkret die Vertragsabschluss-Gelegenheit bezeichnen und beinhaltet Name und Anschrift des möglichen Vertragspartners sowie beim Objektnachweis Art und Anschrift des Objektes. Vermitteln des Vertrages bedeutet Einwirken auf den Willen zum Vertragsabschluss der Parteien durch Verhandlungen. Der Vertrag zwischen den Parteien, die der Makler zusammengeführt hat, muss rechtswirksam sein. Der Provisionsanspruch entsteht an dem Tage, an dem die Rechtswirksamkeit des Vertrages eintritt. Bei einem Vertrag mit aufschiebenden Bedingungen entsteht der Provisionsanspruch erst mit Eintritt der Bedingung. Die nachweisende oder vermittelnde Tätigkeit des Maklers muss schließlich ursächlich für den Vertragsabschluss sein. Mitursächlichkeit genügt. Indirekte Ursächlichkeit aber genügt nicht. Beim Nachweis muss eine Identität zwischen dem nachgewiesenen Partner und den Personen gegeben sein, die den Vertrag schließen. Der nachgewiesene Vertrag muss identisch sein mit dem abgeschlossenen und das nachgewiesene Objekt muss das Objekt sein, über den Vertrag zustande kommt und kein anderes. |
| Vorausverfügung über Miete | anticipatory disposal of rent | Eine Vorausverfügung des Vermieters über die Miete kann z.B. durch Abtretung seines Anspruches oder durch Aufrechnung mit Ansprüchen des Mieters stattfinden.
Probleme können beim Verkauf des Mietobjekts entstehen, wenn der Veräußerer im Voraus über Mietzahlungen in einem Zeitraum verfügt hat, der nach dem Eigentumsübergang liegt.
Das Gesetz schreibt für diesen Fall vor, dass die Verfügung wirksam ist, soweit sie sich auf die Miete für den zur Zeit des Eigentumsübergangs laufenden Monat bezieht. Falls der Eigentumsübergang nach dem 15. eines Monats stattfindet, sind auch Vorausverfügungen über die Miete des folgenden Monats gültig. Wenn der Käufer bei Übergang des Eigentums darüber Bescheid weiß, dass der Verkäufer auch die Miete für weitere Monate bereits verplant hat, kann er sich auch in diesen Zeiträumen keine Hoffnung auf Mieterträge machen. |
| Vorauszahlungen nach VOB/B | advance payments/ payments on account in accordance with VOB/B | Vorauszahlungen können in einem nach den VOB/B abgeschlossenen Vertrag über Bauleistungen vereinbart werden. Eine solche Vereinbarung ist auch nach Vertragsschluss möglich. Dann ist auf Verlangen des Auftraggebers ausreichende Sicherheit zu leisten. Solche Vorauszahlungen sind – wenn nichts anderes vereinbart wurde – mit 3 Prozent über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB zu verzinsen (§ 16 Abs. 2 VOB/B). Im Gegensatz zu Abschlagszahlungen setzen Vorauszahlungen keine erbrachten Bauleistungen voraus. Sie sind auf die nächstfälligen Abschlagszahlungen anzurechnen soweit die Vorauszahlungen für die dabei zu bezahlenden Leistungen erbracht wurden. Für Vorauszahlungen auf noch nicht erbrachte Leistungen wird die gesetzliche Mehrwertsteuer fällig. |
| Vorbefassung / Wohnungseigentümerversammlung | referral for a preliminary ruling / statutory meeting of condominium owners | Die Wohnungseigentümer entscheiden über sämtliche Angelegenheiten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß §§ 21 Abs. 3, 23 Abs. 1 WEG durch Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung, sofern nicht durch Gesetz oder Vereinbarung eine andere Regelung getroffen ist. Treffen die Wohnungseigentümer eine Regelung über eine nach dem Gesetz durch Beschlussfassung zu regelnde Angelegenheit nicht, kann gemäß § 21 Abs. 8 WEG an Stelle der Wohnungseigentümer das Gericht in einem Rechtsstreit nach § 43 WEG nach billigem Ermessen eine entsprechende Entscheidung treffen. Kommt also beispielsweise ein Beschluss über eine Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 oder Abs. 4 WEG nicht zustande, kann ein Antrag auf Ersetzung der Beschlussfassung durch gerichtliche Entscheidung gestellt werden. Eine solche gerichtliche Entscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG kann jedoch erst dann verlangt werden, wenn sich vorher die beschlussfähige Wohnungseigentümerversammlung mit dem entsprechenden Änderungsantrag befasst hat. Bei einem Beschluss einer beschlussunfähigen Versammlung kann nicht davon ausgegangen werden, dass die zu diesem Beschluss geführte Erörterung eine wirksame Vorbefassung darstellt. Die Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung mit einem Antrag, der auf die Mitwirkung der Wohnungseigentümer an der Beschlussfassung über eine Angelegenheit der ordnungsgemäßen Verwaltung gerichtet ist, ist insoweit Voraussetzung für eine Gestaltungsklage gemäß § 21 Abs. 8 WEG zur gerichtlichen Durchsetzung des Antrags, beispielsweise auf Änderung der Kostenverteilung (BGH, 15.1.2010, Az. V ZR 114/09, DWE 2010, 16 = NZM 2010, 205). Geht es allerdings gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG um eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder um die Anpassung einer Vereinbarung, fehlt den Wohnungseigentümern für eine solche Regelung die Beschlusskompetenz. Wird in diesen Fällen die Zustimmung der Wohnungseigentümer durch eine Leistungsklage im Verfahren nach § 43 WEG angestrebt, bedarf es nicht der vorherigen Befassung der Wohnungseigentümerversammlung mit einem solchen Antrag. |
| Vorbehalt der Vertragsstrafe | subject to a contractual penalty | |
| Vorbehaltsgebiet (Raumordnung) | reserve area/site (regional planning) | Vorbehaltsgebiete sind nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 des Raumordnungsgesetzes (ROG) Gebiete, in denen bestimmten raumbezogenen Funktionen oder Nutzungen bei der Abwägung mit konkurrierenden raumbedeutsamen Nutzungen besonderes Gewicht beigemessen werden soll. Vorbehaltsgebiete werden in Regionalplänen ausgewiesen. Wird z.B. ein Vorbehaltsgebiet für die Landwirtschaft ausgewiesen, um einer Existenzgefährdung von landwirtschaftlichen Betrieben zu begegnen, dann müssen andere Nutzungsarten, z.B. die Durchführung einer Umgehungsstraße, beim Abwägungsprozess schon von erheblicher Bedeutung sein, um den Landwirtschaftsvorbehalt unberücksichtigt zu lassen. |
| Vorbereitung bei der Vergabe | preparation when awarding a building contract | Die Vorbereitung bei der Vergabe ist die 6. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar wird prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen. In dieser Planungsphase ermittelt der Architekt oder Bauleiter die Massen der benötigten Bauteile (Massenermittlung für die Ausschreibung). Er erstellt Leistungsverzeichnisse für einzelne Gewerke und koordiniert diese mit den am Bau beteiligten Fachleuten. |
| Vorbescheid | official letter; preliminary answer; provisional decree; preliminary ruling; preliminary determination, e.g. of compliance with building law | |
| Vorfälligkeitsentschädigung | prepayment penalty; pay-off penalty; early repayment penalty; early redemption charge | Mit der Vorfälligkeitsentschädigung lassen sich Kreditinstitute für den Fall einer Darlehensrückzahlung vor Ende der vereinbarten Laufzeit den Differenzbetrag entschädigen, der dadurch entsteht, dass die Bank den zurückfließenden Darlehensbetrag nur unter für sie ungünstigeren Bedingungen wieder anlegen kann. Als Anlagemöglichkeiten kommen Pfandbriefe, Kommunalobligationen und öffentliche Anleihen in Frage. Deren Konditionen stimmen aber oft nicht überein. Der BGH hat deshalb am 7.11.2000 entschieden, dass für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung der für den Darlehensnehmer günstigste Zinssatz für eine Anlage des zurückfließenden Darlehensbetrages anzusetzen ist (Az. XI ZR 27/00). Damit können Umfinanzierungen, die den Ersatz teurer Darlehen durch billige Darlehen bewirken sollen, durchaus interessant sein. Die Darlehnsnehmer haben Anspruch auf die Offenlegung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Die gleichen Grundsätze gelten für die Nichtabnahmeentschädigung. Für den besonderen Fall, dass ein Darlehen im Zuge des Hausverkaufes zurückgeführt werden soll, weil der Erwerber das Darlehen nicht übernehmen will und der Verkäufer mit dem Kaufpreis den Erwerb eines anderen Hauses finanzieren will, hat der BGH eine Möglichkeit aufgezeigt, keine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen zu müssen (Az. XI ZR 398/02). Das Darlehen kann nämlich bei gleichwertiger Besicherung fortgeführt werden. Allerdings ändert sich dann auch nichts an den Darlehenskonditionen. Bauherren brauchen dann nur die Gebühren für den Austausch der Sicherheiten zahlen. Ob sich dies rechnet, sollte sorgsam überprüft werden. Tipp: Bauherren, die eine Immobilie mit Grundstück verkaufen und gleichzeitig eine andere bereits besitzen oder erwerben wollen, sollten ihrer Bank unter Hinweis auf das Urteil den Austausch der Sicherheiten dann vorschlagen, wenn die Aufnahme eines neuen Darlehens nur zu deutlich ungünstigeren Bedingungen möglich ist. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes dürfen Geldinstitute in ihren Geschäftsbedingungen nicht mehr festlegen, dass vertraglich vereinbarte künftige Sondertilgungsrechte bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung außen vor bleiben. Diese müssen vielmehr kostenmindernd berücksichtigt werden. Denn der Kreditgeber darf als "Schadensersatz" für die vorzeitige Kreditkündigung nur das verlangen, was er sonst in jedem Fall erhalten hätte. Und dieser Betrag wird durch Sonderkündigungsrechte eingeschränkt (Urteil vom 19.1.2016, Az. XI ZR 388/14). |
| Vorfinanzierung | advance financing; prefinancing; preliminary financing | Vorfinanzierung ist die Bereitstellung von kurz- bis mittelfristigen Krediten, die zur Finanzierung der Herstellungskosten bei Bauvorhaben oder Kaufpreisen bei Häusern mit der Absicht eingesetzt werden, diese später durch langfristige Darlehen zu ersetzen. Eine Vorfinanzierung kann z. B. sinnvoll sein, um niedrigere Zinsen abzuwarten oder um die Zeit bis zur Zuteilung eines Bausparvertrags zu überbrücken. Bei Bausparverträgen kann die Bausparsumme, wenn das vertraglich festgelegte Mindestguthaben noch nicht erreicht ist, Darlehen und Guthaben jedoch früher benötigt werden, von der Bausparkasse vorfinanziert werden. Damit wird die Zeit bis zur Zuteilungsreife überbrückt. Dies geschieht allerdings meist zu höheren, von den Marktverhältnissen abhängigen Zinsen, als sie beim Bauspardarlehen anfallen. Ist die Mindestbausparsumme oder die für die Zuteilung erforderliche Bewertungszahl erreicht, der Bausparvertrag also zuteilungsreif, spricht man von Zwischenfinanzierung, wenn der Auszahlung des Bauspardarlehens noch Hinderungsgründe im Wege stehen. Im Bauträgergeschäft gibt es eine besondere Art der Vorfinanzierung. Es handelt sich um den Grundstücksankaufkredit, der – wie der Name schon sagt – zum Kauf des Baugrundstücks verwendet wird. Der Bauträger kann erst nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen Gelder der Auftraggeber verwenden. Bis dahin müssen viele Bauträger, deren Liquidität beschränkt ist, auf Fremdmittel zur Finanzierung des Erwerbs des Baugrundstücks zurückgreifen. |
| Vorhaben | scheme; intention; purpose; proposition; project; proposal | Vorhaben im Sinne des Bauplanungsrechts beziehen sich auf die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen. Außerdem gehören dazu Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfanges, sowie Ausschachtungen, Ablagerungen und Lagerstätten. Die Zulässigkeit von Vorhaben ergibt sich aus den §§ 30 sowie 33-35 BauGB. Sind mit Vorhaben bestimmte Eingriffe mit Beeinträchtigungen von Erhaltungszielen im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes verbunden, sind die Bestimmungen dieses Gesetzes zu beachten. Im Interesse der Erhaltung von Vogelschutzgebieten ist bei bestimmten Vorhaben vorher eine Stellungnahme der Europäischen Kommission einzuholen. |
| Vorhaben- und Erschließungsplan | projects and infrastructure plan | Unternehmen ("Vorhabenträger") können mit einer Gemeinde einen Plan zur Durchführung eines bestimmten Bauvorhabens und den dazugehörenden Erschließungsmaßnahmen aushandeln. Voraussetzung ist, dass sich das geplante Vorhaben in die Vorgaben des Flächennutzungsplanes einfügt. Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließung innerhalb einer im "Durchführungsvertrag" vereinbarten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des von der Gemeinde als Satzung zu beschließenden "vorhabenbezogenen Bebauungsplans". Das "Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte" vom 21.12.2006 ermöglicht es, im Rahmen der Festsetzung des Baugebietes beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan lediglich auf die Inhalte des Durchführungsvertrages zu verweisen, die dann ausschließlich gelten. Der Durchführungsvertrag selbst kann aber geändert werden. Wird das Vorhaben nicht innerhalb der vereinbarten Frist ausgeführt, soll die Gemeinde den Bebauungsplan aufheben. Der Vorhabenträger kann seine Pflichten aus dem Durchführungsvertrag auch an einen anderen Vorhabenträger übertragen. Allerdings muss die Gemeinde dem zustimmen. Sie kann die Zustimmung nur verweigern, wenn davon auszugehen ist, dass die fristgemäße Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplanes gefährdet ist. Für das Aufstellungsverfahren des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gelten die gleichen Vorschriften wie beim normalen Bebauungsplan. Das bedeutet, dass die Öffentlichkeit und die Behörden beteiligt werden müssen. Ebenso ist auch hier eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchzuführen. Der Umweltbericht wird Bestandteil der Begründung des Bebauungsplanes. |
| Vorhabenbezogener Bebauungsplan | local development plan linked to a specific project | Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan kommt auf der Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplanes eines Bauinvestors zustande, der Gegenstand eines mit der Gemeinde abzuschließenden Durchführungsvertrages wird. Voraussetzung für die Erstellung eines solchen Bebauungsplanes ist das Bestehen eines Flächennutzungsplanes, in dem die dem Vorhaben entsprechende allgemeine Art der Nutzung der in Anspruch genommenen Fläche dargestellt ist. Wird in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan ein Baugebiet oder auf sonstige Weise eine bestimmte Nutzung nur allgemein festgesetzt, dann kann seit 01.01.2007 gleichzeitig festgesetzt werden, dass in diesem Rahmen nur Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger verpflichtet hat. Es kommt dann in erster Linie darauf an, was im Durchführungsvertrag vereinbart wurde. Er wird zur entscheidenden Informationsgrundlage über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. |
| Vorhangfassade | curtain wall | Als Vorhangfassade bezeichnet man eine Fassade, die der eigentlichen Gebäudekonstruktion vorgehängt wird und die keine tragende Funktion hat. Oft wird eine Vorhangfassade an Gebäuden mit Skelettbauweise eingesetzt, bei der ein Trägerwerk – zum Beispiel aus Stahl oder Stahlbeton – alle Lasten des Gebäudes aufnimmt. Fassadenelemente aus Metall oder auch Glas werden in eine Rahmenkonstruktion eingesetzt, die wiederum an der tragenden Konstruktion des Gebäudes aufgehängt wird. Eine Fassade kann aus einer größeren Anzahl von einzelnen Rahmenkonstruktionen bestehen. Diese werden in der Regel komplett vorgefertigt. Oft wird die Vorhangfassade bei Gewerbeimmobilien oder Hochhäusern verwendet. Eine europäische technische Norm für Vorhangfassaden ist die EN 13830. Nicht zu verwechseln ist die Vorhangfassade mit der vorgehängten hinterlüfteten Fassade. Damit ist eine mehrschichtige, geschlossene Außenwandkonstruktion gemeint, die insbesondere Zwecken der Wärmedämmung dient und die eine Luftzirkulation zur Abführung von Feuchtigkeit ermöglicht. |
| Vorkassebetrug | advance payment/fee fraud | Immer öfter werden Immobilienkäufer und Mieter Opfer des sogenannten Vorkassebetruges (auch: Vorauszahlungsbetrug). Meist werden dafür Wohnungen weit unter dem marktüblichen Preis angeboten. Häufig zu beobachten ist dies in Großstädten und Ballungsräumen, viele Fälle sind zum Beispiel in Berlin bekannt geworden. Meldet sich ein Interessent, befindet sich der angebliche Eigentümer der Immobilie meist gerade auf einer Auslandsreise. Schnell entscheidet er sich für den Wohnungsinteressenten und kündigt an, Mietvertrag und Wohnungsschlüssel per Post zu schicken. Im Gegenzug solle der Interessent die Kaution (plus in einigen Fällen eine Provision) über einen Bargeld-Transferservice wie Western Union ins Ausland schicken. Bei derartigen Dienstleistern lässt sich eine Zahlung nicht rückgängig machen, auch ist keine besondere Identifizierung des Empfängers notwendig. So versendetes Geld ist schlicht weg. Einen Schlüssel gibt es im Gegenzug nicht und der wahre Eigentümer der Immobilie weiß nichts von der Sache. Teilweise gewinnen die Betrüger mit Hilfe von Phishing die Zugangsdaten echter Inserenten in Immobilienportalen, so dass sie auf deren Nutzerkonto zugreifen können. Dies eröffnet vielfältige Möglichkeiten: So können auf fremden Namen eigene Anzeigen geschaltet oder Interessenten angesprochen werden, die sich auf eine seriöse Anzeige gemeldet haben. Für die Immobilieneigentümer besteht hier das Risiko, in ein strafrechtliches Ermittlungsverfahren hineingezogen zu werden, da aus Sicht des Opfers der Eigentümer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen eine Kaution kassiert hat. Auch bei Immobilienportalen ist daher ein sorgfältiger Umgang mit den Zugangsdaten unbedingt anzuraten. Dazu gehört, die Daten nicht auf einer täuschend echt aussehenden Login-Seite des Portals einzugeben, weil man per E-Mail aus irgendeinem Grund dazu aufgefordert wurde. Eine andere Variante des Vorkassebetruges ist die Zusendung von Wohnungsschlüsseln per Nachnahme. Hier stellt sich erst nach der Bezahlung heraus, dass der Schlüssel nicht passt. Zwar sind solche Verfahren der Wohnungsübergabe gänzlich unüblich. Durch den zunehmenden Druck auf dem Wohnungsmarkt in Großstädten sind gerade unerfahrene Interessenten jedoch manchmal bereit, sich auf eine derartige Abmachung einzulassen. Andere Betrüger geben sich als Makler aus und verkaufen gegen gutes Geld Listen mit Immobilienangeboten, die sie aus den Internetanzeigen echter Makler gewonnen haben. Derartige Angebote sind grundsätzlich unseriös. |
| Vorkaufsrecht | right of pre-emption; right of first refusal; option; first right to buy; pre-emptive right | Das Vorkaufsrecht verleiht dem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Verkäufer eines Grundstücks einen Kaufvertrag zu den Bedingungen zu schließen, zu denen vorher ein Kaufvertrag mit einem Dritten abgeschlossen wurde. Damit der Vorkaufsberechtigte in der Lage ist, sein Recht zu wahren, hat der Verkäufer die Verpflichtung, ihm unverzüglich den erfolgten Verkauf mitzuteilen. Diese Mitteilung wird in der Regel vom Notar übernommen. Das Vorkaufsrecht wird durch eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausgeübt, die innerhalb von zwei Monaten nach Eingang der Verkäufermitteilung abzugeben ist. Bei Vorkaufsrechten ist einerseits zwischen gesetzlichen und vertraglichen und andererseits zwischen schuldrechtlichen und dinglichen Vorkaufsrechten zu unterscheiden. Gesetzliche Vorkaufsrechte haben für eine große Anzahl von Verkaufsfällen die Gemeinden nach dem BauGB. Diese können sie in beschränktem Umfange auch zu Gunsten Dritter ausüben. Überschreitet in Kaufverträgen der vereinbarte Kaufpreis den Verkehrswert in einer "dem Rechtsverkehr erkennbaren Weise" deutlich, kann das Vorkaufsrecht zum Verkehrswert ausgeübt werden (preislimitierendes Vorkaufsrecht). Der Verkäufer kann dann allerdings vom Vertrag zurücktreten, mit der Folge, dass die Gemeinde die Kosten des Vertrages (einschließlich einer etwaigen Maklergebühr) zu zahlen hat. Weitere gesetzliche Vorkaufsrechte gibt es im Rahmen des Reichssiedlungsgesetzes (Verkauf landwirtschaftlicher Flächen über zwei Hektar Größe) und der Denkmalschutzgesetze einiger Bundesländer. Auch die Mieter von vorher in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnungen haben im Verkaufsfalle ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Soweit es sich um eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Wohnung handelt, beträgt die Erklärungsfrist des Mieters für das Vorkaufsrecht sechs Monate. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes haben Mieter nicht nur nach einer Umwandlung in Wohneigentum, sondern auch im Falle einer Realteilung des Gesamtgrundstücks mit darauf folgendem Verkauf der Einzelgrundstücke ein Vorkaufsrecht entsprechend der Regelung in § 577 BGB. Ebenso genießen sie gemäß § 577a BGB auch Kündigungsschutz wie bei einer Umwandlung (Urteil vom 28.5.2008, Az. VIII ZR 126/07). Kein Vorkaufsrecht des Mieters im Sinne von § 577 BGB entsteht jedoch, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes ungeteiltes Grundstück veräußert wird und erst die Käufer im Rahmen einer Teilungsvereinbarung nach § 3 WEG Wohneigentum begründen. Dies gilt dem Bundesgerichtshof zufolge auch dann, wenn die Erwerber die Absicht haben, die jeweiligen Wohnungen selbst zu nutzen (BGH, Urteil vom 22. November 2013, Az. V ZR 96/12). Anders wäre es, wenn sich der Verkäufer vertraglich verpflichtet hätte, eine Grundstücksteilung vorzunehmen. Das Vorkaufsrecht setzt dem BGH zufolge voraus, dass die davon erfasste Wohneinheit hinreichend bestimmbar ist – dies sei nicht der Fall , wenn erst die Erwerber in Eigenregie die Teilung durchführen. In den neuen Bundesländern haben Mieter und Nutzer auch nach dem Vermögensgesetz ein Vorkaufsrecht. Gesetzliche Vorkaufsrechte sind nicht im Grundbuch eingetragen. Schuldrechtliche Vorkaufsrechte machen nur dann Sinn, wenn mindestens eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Dingliche, also im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrechte können eine bestimmte Person berechtigen (subjektiv persönliches Vorkaufsrecht), oder den jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks (subjektiv dingliches Vorkaufsrecht). Hat ein Makler ein mit einem Vorkaufsrecht belastetes Grundstück vermittelt, und wird vom Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht, kann er nur eine etwa vereinbarte Verkäuferprovision erhalten. Die Käuferprovision entfällt. Eine Sicherung der Provision gegenüber dem Käufer über eine Maklerklausel in der Form eines echten Vertrags zugunsten Dritter ist nicht möglich. Der BGH hat in seinem Urteil vom 11.01.2007 (Az. III ZR 7/06) entschieden, dass eine derartige Klausel unwirksam ist, da sie einen Fremdkörper in dem Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten darstellt. Er ist daher nicht an die Maklerklausel gebunden, muss also auch keine Provision an den Makler zahlen. Wurde in einem Mietvertrag ein Vorkaufsrecht vereinbart, ist es unwirksam, wenn es nicht notariell beurkundet wurde. Es kann auch sein, dass nicht nur die entsprechende Klausel, sondern der gesamte Mietvertrag unwirksam ist, dann nämlich, wenn durch das Vorkaufsrecht Investitionen des Mieters gesichert werden sollten und es damit für den Mieter eine wesentliche Bedeutung hatte (OLG Düsseldorf, Urt. v. 25.03.2003, Az. I 24 U 100/1). Wandelt der Vermieter eine Mietwohnung in Wohneigentum um und verkauft diese, ohne den Mieter zu informieren und diesem Gelegenheit zur Ausübung seines Vorkaufsrechtes zu geben, hat der Mieter einen Schadenersatzanspruch in Höhe seines entgangenen Gewinnes. Dies entschied der Bundesgerichtshof. Im zugrundeliegenden Fall hatte der Käufer eines Mehrfamilienhauses nach Eigentumsübergang einer Mieterin die von ihr bewohnte Wohnung zum Kauf angeboten. Sein Angebot entsprach vom Preis her dem Verkehrswert, lag aber um mehr als 79.000 Euro über dem Betrag, den er selbst im Rahmen des Hauskaufes anteilig für die Wohnung bezahlt hatte – und für den die Mieterin die Wohnung bei Ausübung ihres Vorkaufsrechtes hätte kaufen können (Urteil vom 21. Januar 2015, Az. VIII ZR 51/14). |
| Vorkenntnis (Maklergeschäft) | previous knowledge (brokerage) | Provisionszahlungen an Makler werden oft mit dem Hinweis verweigert, das angebotene Objekt sei bereits bekannt gewesen. In diesem Fall wird "Vorkenntnis" geltend gemacht. Die Ursächlichkeit zwischen Maklerleistung und Hauptvertrag soll damit bestritten werden. Die Provision entfällt bei einer Nachweistätigkeit nur dann, wenn der Auftraggeber des Maklers die Vertragsgelegenheit kennt. Dazu gehört aber mehr als nur die allgemeine Kenntnis des Objekts. Eine Nachweistätigkeit muss den Auftraggeber in die Lage versetzen, selbst die Vertragsverhandlungen aufzunehmen. Ohne Kenntnis des Partners des möglichen Hauptvertrags geht das nicht. Wenn der Auftraggeber also den Vertragspartner nicht kennt, ist ein Nachweis also immer noch möglich. Die vorherige Kenntnis nur des Objekts schadet insoweit also nicht. Es ist höchst umstritten und nicht einheitlich klar, ob der Maklerkunde verpflichtet ist, den Makler auf eine eventuell vorhandene Vorkenntnis hinzuweisen. Eine solche Pflicht ist wohl zu verneinen, wenn der Kunde erst nach Abschluss des Maklervertrags aufgrund der Informationen, die ihm der Makler zukommen lässt, erkennt, dass er das Objekt und die Abschlussgelegenheit bereits kennt. Der BGH jedenfalls verneint eine Pflicht des Kunden, den Makler auf seine Vorkenntnis hinzuweisen. Auch bei Vorkenntnis kann der Makler trotzdem eine Nachweistätigkeit erbringen, um die Provision zu verdienen. Sie muss dann ursächlich sein für den Entschluss des Maklerkunden, sich mit dem Objekt weiter zu befassen. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Makler Informationen oder Unterlagen über das Objekt zur Verfügung stellt, die für die Finanzierung oder die Prüfung der Wirtschaftlichkeit wichtig sind. Auf Vorkenntnis kann sich der Maklerkunde nicht berufen, wenn er trotz dieser Vorkenntnis eine Maklerprovision verspricht und Maklerleistungen in Anspruch nimmt. Auch dies ist aber strittig. Die Gegenmeinung ist der Auffassung, dass der Maklerkunde auch bei dieser Sachlage den Einwand seiner Vorkenntnis erheben und damit den Provisionsanspruch des Maklers zu Fall bringen kann. Der Makler hat dann nur einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Aufwendungen, die ihm nicht entstanden wären, wenn sein Kunde die Vorkenntnis rechtzeitig mitgeteilt hätte. Vorkenntnis schließt den Provisionsanspruch für eine Vermittlungstätigkeit des Maklers nicht aus. Der Makler muss also die Abschlussbereitschaft des Vertragspartners (zum Beispiel des Verkäufers) seines Kunden (zum Beispiel des Käufers) wesentlich gefördert haben. Dabei reicht eine Mitursächlichkeit der Maklerleistung aus. |
| Vorkenntnisklausel | (disclosure of) previous knowledge clause (in a broker's contract) | Mit einer Vorkenntnisklausel verlangt der Makler von seinem Kunden, ihn sofort zu informieren, wenn er ein angebotenes Objekt bereits kennt. Grundsätzlicher Sinn der Vorkenntnisklausel ist für den Makler, dass er dem Vorkenntniseinwand des Kunden entgeht. Daher enthält die Vorkenntnisklausel üblicherweise die Vermutung zu Gunsten des Maklers, dass dem Kunden das Objekt vorher nicht bekannt war, falls der Kunde seine Vorkenntnis nicht mitteilt. Die weiteren Ausformungen der Folgen des Verstoßes gegen die Mitteilungspflicht sind unterschiedlich. Entweder ist geregelt, dass die gesamte Courtage fällig wird. Oder es wird ein Schadensersatzanspruch in Höhe eines bestimmten Prozentsatz der (voraussichtlichen) Courtage festgelegt. Eine andere Variante ist die Festlegung eines Anspruches auf Ersatz der Aufwendungen, die dem Makler nicht entstanden wären, wenn der Kunde rechtzeitig seine Vorkenntnis mitgeteilt hätte. Alle diese Klauseln sind nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unwirksam, wenn sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers stehen. |
| Vorkragung | overhang; projection | Als Vorkragung oder Auskragung bezeichnet man das Überstehen eines Geschosses oder Bauteils über das jeweils darunter befindliche Stockwerk oder das Herausragen eines Bauteils (etwa eines Erkers oder Balkons) aus der Wand. Im mittelalterlichen Fachwerkbau diente die Vorkragung oberer Stockwerke auch dazu, mehr Wohnraum durch eine Flächenvergrößerung der oberen Geschosse zu schaffen. Das Erdgeschoss durfte – teilweise bereits festgelegt durch Regularien der Städte – nicht zu viel Fläche einnehmen, da der Platz innerhalb der Stadtmauern begrenzt war und die Straßen eine gewisse Mindestbreite haben mussten, um einen reibungslosen Warenverkehr und Handel zu ermöglichen. Technisch umgesetzt wird eine Vorkragung zum Beispiel durch auskragende Decken, Kragsteine oder Konsolen. Heutzutage setzt man jedoch meist eher auf anspruchsvolle Berechnungsmethoden und moderne, hochbelastbare Baustoffe. |
| Vormerkung | priority notice; caution; marking; reservation | Die Vormerkung sichert nach dem § 883 BGB einen zukünftigen Rechtsanspruch oder eine zukünftige Aufhebung eines Rechtes im Grundbuch ab. Die Vormerkung ist eine Anwartschaft auf ein Recht, die einseitig nicht mehr vom eingetragenen Eigentümer eines Grundstückes zerstört werden kann. Eine Verfügung, die nach Eintragung der Vormerkung in das Grundbuch getroffen wird, ist unwirksam, wenn der Anspruch des vorgemerkten Rechtes zerstört würde. Insbesondere sichert die Vormerkung vor dem Verlust des Rechtes bei gutgläubigem Eigentumserwerb durch einen Dritten bei unrichtigen Grundbuch. |
| Vormietrecht | right of first refusal on letting | Das Vormietrecht ist gesetzlich nicht geregelt. Es kann nur auf einer vertraglichen Vereinbarung zwischen Vermieter und Vormietberechtigtem beruhen. Das Vormietrecht bezeichnet das Recht eines Dritten (Vormietberechtigten), in einem zwischen Vermieter und Mieter geschlossenen Vertrag die Rolle des Mieters einzunehmen. Der Vormietberechtigte kann gegenüber dem Verpflichteten (Vermieter) erklären, dass er sein Vormietrecht ausüben will. Dadurch kommt ein neuer Mietvertrag zu den von den ursprünglichen Vertragsparteien vereinbarten Bedingungen nunmehr zwischen dem Vormietberechtigten und dem Vermieter zustande. Dies bezieht sich auch auf Vertragsdauer und Kündigungsfristen. Die gesetzlichen Regeln des Vorkaufsrechts sind analog anwendbar. Entsprechend den Regelungen zum Vorkaufsrecht muss der Vormietberechtigte sein Vormietrecht innerhalb einer Frist von zwei Monaten nach Mitteilung des Vormietfalles durch den Vermieter geltend machen (vgl. § 469 Abs. 2 BGB). Dieser ist zur unverzüglichen Mitteilung bei Abschluss eines Mietvertrages mit einem Dritten verpflichtet. Er muss den Vormietberechtigten auch über den genauen Vertragsinhalt in Kenntnis setzen. Für die Ausübung des Rechtes kann vertraglich eine Frist vereinbart werden, die von der gesetzlichen Zwei-Monats-Frist abweicht. Die Schriftform ist für die Vereinbarung eines Vormietrechtes nicht vorgeschrieben, aber dringend zu empfehlen. Zur Anwendung kommt das Vormietrecht meist bei der Geschäftsraummiete, wenn kein Mietoptionsrecht vereinbart wurde. |
| Vorplanung | (preliminary) planning; prearrangement | Die Vorplanung ist die 2. Leistungsphase nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar wird prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen. In dieser Planungsphase wird auf Basis der Grundlagenermittlung gearbeitet, es werden entwurfsrelevante Fragen aufgeworfen und ein Vorentwurf skizziert. Werden mehrere Vorentwürfe vom Bauherren gefordert, kann der Architekt oder Ingenieur dem Auftraggeber für jede weitere umfassende Entwurfsplanung grundsätzlich nach verschiedenen Anforderungen ein höheres Honorar in Rechnung stellen. |
| Vorranggebiete (Raumordnung) | priority areas (regional planning) | Bei Vorranggebieten handelt es sich um den Ausweis von Flächen in Regionalplänen, denen eine besondere Funktion zukommt, z.B. die Sicherung und Ordnung der Rohstoffversorgung und Rohstoffgewinnung (Kiesabbau, Wasserversorgung). Die Aufrechterhaltung der Vorrangfunktionen in den entsprechend ausgewiesenen Gebieten hat Vorrang vor einer diese Funktionen beeinträchtigenden Nutzung. |
| Vorratsbau | advance building | |
| Vorschaltdarlehen | preliminary bank loan | Kurzfristiges Darlehen mit durchweg zwei Jahren Laufzeit und einem festen Zins, das während der Laufzeit jederzeit gekündigt oder verlängert werden kann. Bei sinkenden Zinsen kann der Kreditnehmer sich schnell die günstigeren Konditionen sichern. Vorschaltdarlehen dienen besonders in Hochzinsphasen zur Überbrückung. Sie sind teurer als andere Festzinsdarlehen. |
| Vorsteuerberichtigung (Option zur Umsatzsteuer bei Vermietung) | input tax adjustment (option for turnover tax when renting out) | Eine Vorsteuerberichtigung führt zur Rückzahlung von erhaltenen Vorsteuerbeträgen aus den Baukosten an das Finanzamt. Innerhalb eines Zeitraumes von 10 Jahren nach der erstmaligen Verwendung kann das Finanzamt unter bestimmten Voraussetzungen Vorsteuerbeträge zurückfordern. Dies kann bei einer umsatzsteuerlich freien Vermietung oder auch beim Immobilienverkauf passieren, wenn zuvor nach Option eine Vermietung mit Umsatzsteuer vorlag. Zurückgezahlt werden muss nur zeitanteilig, d.h. für jeden Monat, in dem die Voraussetzungen nicht vorliegen. Vorteil: Die Rückzahlungsbeträge können steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. |
| Vorvermieterbescheinigung | statement issued by a potential tenant's previous landlord regarding the tenant's behaviour during the tenancy | Mit einer Vorvermieterbescheinigung bescheinigt der bisherige Vermieter seinem Mieter beim Auszug, welches Verhalten dieser während des Mietverhältnisses an den Tag gelegt hat. Im Gegensatz zur reinen Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geht es dabei meist nicht allein um das Zahlungsverhalten des Mieters. Berücksichtigt werden auch Differenzen über das Vertragsverhältnis. Erwähnung findet oft auch, wer das Mietverhältnis beendet hat, ob es sich um eine ordentliche oder eine fristlose Kündigung gehandelt hat und was der Kündigungsgrund war. Vermieter sollten bei der Ausstellung einer Vorvermieterbescheinigung darauf achten, diese tatsächlich erst beim Auszug auszuhändigen. Die Auszugsphase sorgt im Hinblick auf Schönheitsreparaturen, Rückzahlung der Kaution, Schlüsselübergabe und den Ausgleich von Schäden an der Wohnung immer wieder für Streitigkeiten. Es besteht kein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstellung einer solchen Bescheinigung. Allerdings kann es im Interesse aller Vermieter sein, solche Bescheinigungen zu erstellen, da diese zusätzliche Sicherheit bei der Vermietung erbringen. Bescheinigt der Vorvermieter dem scheidenden Mieter wahrheitswidrig Vertragstreue oder ordnungsgemäßes Zahlungsverhalten, kann der neue Vermieter allerdings unter Umständen bei auftretenden Problemen, die denen im früheren Mietverhältnis entsprechen, Schadenersatzansprüche gegen den früheren Vermieter haben. Die Vorlage einer gefälschten Vorvermieterbescheinigung kann ein Grund für eine fristlose Kündigung sein. Allerdings nicht, wenn seit Kenntniserlangung des Vermieters von der Fälschung längere Zeit verstrichen ist (BGH, Az. VIII ZR 107/13). |
| Vorvertrag | provisional agreement; letter of intent; tentative agreement | Vorverträge enthalten verbindliche Erklärungen, die eine oder beide Parteien verpflichten, einen bestimmten Vertrag abzuschießen. Vorverträge kommen vor allem im Geschäftsverkehr zwischen Architekten und Bauherrn vor. Der Architekt will im Vorplanungsstadium sicherstellen, dass er dann, wenn sich der Bauherr zur Durchführung des Bauvorhabens entschließt, auch eingeschaltet wird. Solche Vorverträge sind wirksam. Im Gegensatz hierzu ist ein so genannter "Letter of Intent" eine Absichtserklärung, in der zwar bestimmte Absprachen und wirtschaftliche Eckdaten eines kommenden Vertrages formuliert werden. Der Abschluss des Vertrages wird aber nur unverbindlich in Aussicht gestellt. Ähnliches gilt für "Vorverhandlungen". Allerdings kann hier ein Vertrauensverhältnis entstehen, das dem eines Vorvertrages ähnelt und das bei schuldhafter Verletzung der Pflicht zur Rücksichtnahme zu Schadensersatzansprüchen führen kann (culpa in contrahendo). Einseitige Vorverträge (Optionen) sind Vorkaufs- und Ankaufsrechte. Vorverträge zwischen Grundstückskaufsvertragsparteien bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Form. Makler, die Vorverträge vermitteln, die nicht dieser Form genügen, verlieren selbst dann ihren Provisionsanspruch, wenn auf der Grundlage solcher nichtigen Vorverträge ein wirksamer notarieller Vertrag zustande kommt. |
| Vorweggenommene Werbungskosten | anticipated income-related expenses | Vorweggenommene Werbungskosten sind Aufwendungen vor der Vermietung einer Immobilie. Die Kosten dürfen nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören. Damit die Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden können, muss man dem Finanzamt gegenüber nachweisen, dass man zumindest beabsichtigt hat, Einkünfte aus Vermietung /Verpachtung zu erzielen. Beispiele für vorweggenommene Werbungskosten: Bauzeitzinsen, Finanzierungs- und Geldbeschaffungskosten, Grundsteuer sowie Kosten für Fahrten zum Mietobjekt, die im Zusammenhang mit der Verwaltung des Objektes stehen. |
| Vorzeitiges Pachtende, Ersatzpflicht | premature termination of lease, obligation to render compensation | Wenn ein Pachtvertrag vorzeitig während des laufenden Pachtjahres beendet wird, gibt es gerade bei landwirtschaftlichen Betrieben das Problem, was mit den noch ungeernteten Feldfrüchten zu geschehen hat. Das Gesetz regelt dies folgendermaßen: Der Verpächter muss dem Pächter den Wert der Feldfrüchte ersetzen, die zwar noch nicht geerntet sind, die aber bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch vor Ende des Pachtjahres geerntet werden müssen. Das Ernterisiko muss bei der Berechnung berücksichtigt werden. Wenn sich dieser Wert nicht feststellen lässt, weil z.B. noch nichts aufgegangen ist, muss der Verpächter dem Pächter seine darauf getätigten Aufwendungen ersetzen, soweit diese sich noch im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung bewegen. Die Ersatzpflicht des Verpächters gilt bei Forstbetrieben auch für zum Einschlag vorgesehenes, aber noch nicht geschlagenes Holz. Hier kann jedoch auch der Pächter zu Zahlungen herangezogen werden: Wenn er mehr Holz geschlagen hat, als bei ordnungsgemäßer Nutzung zulässig gewesen wäre, muss er den Wert des Überhanges ersetzen. Viele Pachtverträge sehen vor, dass bei Streitigkeiten über den Wert von Feldfrüchten, Vieh, Betrieben etc. der "Schätzungsausschuss" anzurufen ist, der aus Sachverständigen besteht. |
| VoSt. | input tax; input VAT | Abkürzung für: Vorsteuer |
| VRS | German traffic law court decisions | Abkürzung für: Verkehrsrechtssammlung |
| VStG | German wealth tax law | Abkürzung für: Vermögensteuergesetz |
| VSW | housing industry association of south-western Germany | Abkürzung für: Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft |
| VV | abbreviation for: members' meeting/ administrative act (or action); code of conduct; administrative regulation | Abkürzung für: Vertreterversammlung Abkürzung für: Verwaltungsvorschrift |
| VVG | German Insurance Act | Abkürzung für: Versicherungsvertragsgesetz |
| VW | insurance business/ branch | Abkürzung für: Versicherungswirtschaft |
| VWA | German Academy of Business and Administration | Abkürzung für: Verwaltungs- und Wirtschaftsakademie |
| VwGO | regulations governing adminsitrative courts | Abkürzung für: Verwaltungsgerichtsordnung |
| VwV | administrative acts (or actions); code of conduct; administrative regulations | Abkürzung für: Verwaltungsvorschriften |
| VwVfG | administrative procedures act | Abkürzung für: Verwaltungsverfahrensgesetz |
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