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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| T / t | abbreviation for: ton | Abkürzung für: Tonne |
| TA | Technical Instructions/ Manual | Abkürzung für: Technische Anleitung |
| TA-Lärm | German Technical Guidelines for Noise Reduction; German Noise Prevention Code | In der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm - (sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz vom 26. August 1998) sind Immissionsrichtwerte zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Anlagengeräusche festgelegt. Diese Rechtsvorschrift gilt sowohl für genehmigungsbedürftige als auch nicht genehmigungsbedürftige Anlagen. Hierzu gehört sowohl der Industrie- und Gewerbelärm als auch der Lärm des Verkehrs von Straßen- und Schienenfahrzeugen. Dagegen zählt Lärm durch Heimwerkertätigkeiten als Nachbarschaftslärm. Die Immissionsrichtwerte werden nach verschiedenen, unterschiedlich schutzbedürftigen Gebieten, sowie der Zeit der Lärmeinwirkung differenziert. Hierbei gilt es besonders, die Nachtruhe zu sichern (Tabelle). |
| Tab. | scale; table; spreadsheet; list; tabulation; schedule | Abkürzung für: Tabelle |
| Tadelakt | tadelakt | Unter Tadelakt (gesprochen: Tade-lakt) versteht man einen glänzenden, mineralischen Putz für wasserfeste Oberflächen. Das Material stammt ursprünglich aus Marokko, wird jedoch mittlerweile auch in Deutschland und im übrigen Europa verwendet. Der Glanzeffekt wird durch die starke Verdichtung bei der Verarbeitung hervorgerufen. Dabei werden oft Halbedelsteine wie Achat als Verdichtungswerkzeug verwendet. Zunächst soll das Material in Marokko zur Abdichtung von Zisternen eingesetzt worden sein. Später wurde es wegen seiner dekorativen Eigenschaften auch für türkische Bäder und als Glanzputz für Gebäude genutzt. Heute wird Tadelakt zur dekorativen und wasserdichten Beschichtung von Wänden, Decken und Böden, aber auch von Badewannen und Waschbecken benutzt. Ursprungsmaterial für Tadelakt ist natürlicher Muschelkalk. Dieser wird zermahlen und kann mit Farbpigmenten vermischt werden. Er wird dann mit einer Kelle aufgetragen, mit Hilfe eines Spachtels geglättet und mit einem geeigneten Stein verdichtet. Anschließend wird die Oberfläche mit schwarzer Olivenölseife behandelt, wobei aus Kalk und Seife eine Verbindung mit dem Namen Kalkseife entsteht. |
| Tafelgeschäft | over-the-counter trade/ business/ transaction | Unter Tafelgeschäft versteht man Transaktionen von Wertpapieren, bei denen kein Bankdepot eingeschaltet wird. Kauf und Verkauf erfolgen gegen Bargeld am Bankschalter. Auch die Zins- und Dividendenscheine werden am Bankschalter gegen Barauszahlung eingelöst. |
| Tagesmutter | child minder | Eine Tagesmutter betreut tagsüber die Kinder berufstätiger Eltern. Mietrechtlich sorgt diese Betätigung immer wieder für Probleme, da sich andere Mieter über Kinderlärm beschweren oder der Vermieter eine Zweckentfremdung der Wohnung befürchtet. Die Gerichte haben entschieden, dass Tagesmütter ihrer Tätigkeit auch in der Mietwohnung nachgehen dürfen. Allerdings müssen die räumlichen Verhältnisse berücksichtigt werden. Nach einem Urteil des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg, NJW 82, 2387) durfte die Mieterin einer 90-Quadratmeter-Wohnung mit eigenem vierjährigen Kind nicht mehr als drei fremde Kleinkinder gleichzeitig betreuen. Das Landgericht Berlin hielt den Rahmen des Zumutbaren bei der Beaufsichtigung von fünf Kindern in einer Mietwohnung für überschritten (Urteil vom 6.7.1992, Az. 61 S 56/92). Grundsätzlich ist für eine Berufsausübung in der Wohnung immer eine Genehmigung des Vermieters notwendig. Hat der Vermieter die Tätigkeit als Tagesmutter gestattet, müssen kurzfristige Ruhestörungen im Haus durch Holen und Bringen der Kinder hingenommen werden. Dies gilt auch für kurzzeitige Parkplatzprobleme vor dem Haus oder das zeitlich begrenzte Abstellen von Kinderwagen im Treppenhaus. All dies ist bei der Tagesmutter-Tätigkeit nicht zu vermeiden und stellt – wenn diese erlaubt wurde – keinen Kündigungsgrund dar. Anders ist es jedoch, wenn ohne Erlaubnis des Vermieters eine solche Tätigkeit ausgeübt wird. Erlaubt jedoch der Vermieter die Tätigkeit und trifft er sogar eine schriftliche Vereinbarung mit der Mieterin über eine Erhöhung der Betriebskostenanteile für Wasser und Abwasser, kann der Vermieter später nicht nachträglich einseitig seine Zustimmung zurückziehen. Dies entschied das Amtsgericht Wiesbaden in einem Fall, bei dem es um die Tagesbetreuung von regelmäßig acht bis neun Kindern in einer Dreizimmerwohnung über einen Zeitraum von 14 Jahren ging (Urt. v. 26.11.2002, Az. 92 C 546/02-34). Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 13.07.2012 entschieden, dass die entgeltliche Betreuung von bis zu fünf fremden Kleinkindern in einer Mietwohnung eine teilgewerbliche Tätigkeit darstellt und „vom Wohnzweck nicht mehr getragen“ ist. Andere Wohnungseigentümer hatten den Eigentümer und Vermieter der Wohnung auf Unterlassung in Anspruch genommen. Eine laut Teilungserklärung erforderliche vorherige Zustimmung des Verwalters oder einer Mehrheit der Wohnungseigentümer zu der Tätigkeit hatte nicht vorgelegen; die Eigentümerversammlung hatte dem Vermieter untersagt, die Wohnung im Rahmen der Tagesmutter-Tätigkeit nutzen zu lassen (BGH, Az. V ZR 204/11). |
| Tagesordnung (Wohnungseigentümerversammlung) | agenda (freehold flat owners' meeting) | Zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung ist es erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung der Versammlung bezeichnet ist. Deshalb ist der Einladung eine Tagesordnung beizufügen. Sie soll den Eigentümern die Möglichkeit geben, zunächst zu entscheiden, ob sie an der Versammlung teilnehmen wollen, und ihnen im Übrigen die Gelegenheit verschaffen, sich über Inhalt und rechtliche Folgen der vorgesehenen Beschlussfassungen vorab zu informieren. Die Aufstellung der Tagesordnung für die Wohnungseigentümerversammlung erfolgt üblicherweise durch den Verwalter, zweckmäßigerweise in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat, wenn ein solcher bestellt ist. Einzelne Wohnungseigentümer können die Aufnahme bestimmter Tagesordnungspunkte verlangen. Der Verwalter muss diesem Verlangen stattgeben, wenn es sich um Angelegenheiten der ordnungsgemäßen Verwaltung handelt, auf die jeder Wohnungseigentümer einen individuellen, auch gerichtlich durchsetzbaren Anspruch hat. Wird in der Versammlung über Angelegenheiten beschlossen, die nicht in der Tagesordnung angekündigt waren, sind diese Beschlüsse jedoch nicht unwirksam, sondern bedürfen der Anfechtung innerhalb einer Monatsfrist (seit Beschlussfassung in der Versammlung). Erfolgt eine Anfechtung, werden Beschlüsse über nicht in der Tagesordnung angekündigte Angelegenheiten im Regelfall für ungültig erklärt. |
| Tageswert | market value; current value | |
| Tankstellen | petrol service station; filling/ service station | Tankstellen sind Abfüllplätze an ortsfesten Anlagen für Benzin und Dieselkraftstoff. Beim Betrieb von Tankstellen sind die von den Bundesländern erlassenen Tankstellenverordnungen zu beachten. Dabei geht es darum, zu verhindern, dass Benzin und Dieselkraftstoff nicht den Boden und die darunter liegenden Bodenschichten, in das Grundwasser oder Abwasser oder in andere Gewässer eindringen können. Abfüllplätze müssen dauerhaft flüssigkeitsundurchlässig und beständig sein. Zapfautomaten müssen mit einer automatischen Abschalteinrichtung versehen sein. Tankstellen sind nach der BauNVO zulässig in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten. In Kleinsiedlungsgebieten, in allgemeinen oder besonderen Wohngebieten, sowie in Kerngebieten können sie ausnahmsweise zugelassen werden. Auf keinen Fall zulässig sind sie in reinen Wohngebieten. |
| Tarif (Bausparvertrag) | tariff (building loan contract) | Je nach Wunsch kann der Bausparer beim Abschluss eines Bausparvertrags zwischen unterschiedlichen Tarifgestaltungen wählen. Dabei variieren die Zinssätze für das Bauspardarlehen und das Bausparguthaben sowie die Voraussetzungen für die Zuteilung. Ebenso sind im Tarif der Regelsparbeitrag der Tilgungsbeitrag und die Gebühren festgelegt. Üblicherweise wird zwischen Standardtarif und Optionstarif unterschieden. Es gibt auch einen Schnellspartarif. |
| Tatsächliche Flächennutzung | actual/effective land utilisation | Neben der Statistik über die geplante Flächennutzung wird im Abstand von vier Jahren vom Statistischen Bundesamt die "tatsächliche Bodennutzung" erfasst. Datenquellen sind hier nicht die Flächennutzungspläne, sondern die in Liegenschaftskatastern ausgewiesenen Flächennutzungskategorien. Die letzte Erhebung gibt den Stand vom 31.12.2012 wieder. Insgesamt wird unterschieden zwischen
Ein Teil dieser Flächen ist unter dem Stichwort der Siedlungs- und Verkehrsfläche zusammengefasst. Jede dieser Flächenarten ist wieder mehrfach unterteilt, so dass sich daraus ein sehr differenziertes Flächennutzungsraster aus 55 Endpositionen auf der Grundlage des jeweiligen Istzustandes ergibt. So teilt sich die Gebäude- und Freifläche (GF) in 10 Unterarten, darunter die dem Wohnen dienende Gebäude- und Freifläche (GFW) auf. Diese wiederum gliedert sich in 9 verschiedene Haustypen, unter anderem Wohnhaus in der Reihe, freistehender Wohnblock, Einzelhaus, Doppelhaus, Reihenhaus, Hochhaus und so weiter. Politisch wird angestrebt, die Zunahme des Flächenverbrauchs durch Bodenversiegelung sukzessive zu senken. Bis 2020 soll der zusätzliche tatsächliche Flächenverbrauch auf 30 ha pro Tag zurückgeschraubt werden. In verstärktem Umfang soll durch „Flächenrecycling“ dem Flächenverbruch entgegengewirkt werden. |
| Taupunkt | dew point | Der Taupunkt bezeichnet man den Punkt, am dem Wasser zu kondensieren anfängt. Die relative Luftfeuchtigkeit sagt aus, wieviel Prozent des höchstmöglichen Wasserdampfgehaltes die Luft gerade enthält. Dieser Wert ist vom Umgebungsdruck und von der Temperatur abhängig. Ist die Luft völlig mit Wasserdampf gesättigt, besitzt sie eine relative Luftfeuchtigkeit von 100 Prozent. Wieviel Feuchtigkeit die Luft maximal aufnehmen kann, hängt hauptsächlich von ihrer Temperatur ab. Warme Luft kann mehr Feuchtigkeit aufnehmen als kalte. Wird es kälter, sinkt auch die Menge an Wasserdampf, die die Luft aufnehmen kann. Die Menge des tatsächlich enthaltenen Wasserdampfes bleibt jedoch gleich. Damit steigt die relative Luftfeuchtigkeit. Wenn sie schließlich den Wert von 100 Prozent erreicht, kommt es zur Kondensation und zur Bildung von Wassertropfen: Der Taupunkt ist erreicht. Auf festen Flächen bildet sich bei Erreichen des Taupunktes ein Wasserniederschlag. Ja niedriger die Temperatur der Fläche selbst ist und je höher die Luftfeuchtigkeit ist, desto mehr Niederschlagswasser fällt an. Dieses sogenannte Tauwasser kann zu Bauschäden führen, wenn es sich auf oder gar in feuchtigkeitsempfindlichen Bauteilen bildet. Oft wird Tauwasser als Folge von Wärmebrücken beobachtet. Kondenswasser an Oberflächen kann zum Befall mit Schimmel und unerwünschten Mikroorganismen führen, im Innern von Bauteilen (etwa einer Mauer) kann eine Durchfeuchtung die Folge sein, die die verwendeten Baustoffe nachhaltig schädigt. Dämmstoffe werden durch Feuchtigkeit ebenfalls anfällig für die Bildung von Schimmel und Mikroorganismen; ihre Wärmedämmeigenschaften werden herabgesetzt beziehungsweise zerstört. Sogenannte Taupunkttabellen sind hilfreich, um den Taupunkt abhängig von Lufttemperatur und relativer Luftfeuchtigkeit zu ermitteln. Beispiele:
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| Täuschung der Hausratsversicherung | (wilful intent to) deceive the household and personal effects insurance | Wer mehrere Schäden nacheinander bei seiner Hausratsversicherung meldet, sollte korrekt vorgehen und darauf achten, nicht die gleichen Belege zweimal einzureichen. Dies kann als arglistige Täuschung ausgelegt werden mit der Folge, dass gegen ihn Rückzahlungsansprüche geltend gemacht werden. Werden etwa nach einem Einbruch Gegenstände als gestohlen gemeldet, die schon zuvor bei einem Leitungswasserschaden als zerstört gemeldet und von der Versicherung ersetzt wurden, hat der Versicherte schlechte Karten. Er bekommt nicht nur die Gegenstände nicht ersetzt, sondern muss auch die zuvor bereits erstatteten Beträge zurückzahlen (Landgericht Köln, Az. 24 O 207/06). Auch eine Strafbarkeit wegen Betruges ist möglich. Ersetzt werden von der Hausratsversicherung meist nur Gegenstände, für die es Kaufquittungen gibt. Es empfiehlt sich daher unbedingt, Quittungen lange aufzubewahren. Eingereicht werden müssen übrigens Originalquittungen – nicht nachgefertigte und rückdatierte (Amtsgericht Wittenberg, Az. 8 C 70/05 (V)). Auch derartige Handlungen sind eine arglistige Täuschung. Als Beweis dafür, dass ein bestimmter Gegenstand vorhanden war, können auch Fotos dienen (Wohnung vor und nach dem Schadenseintritt), ebenso Zeugenaussagen. |
| TC | chemical or earth closet | Abkürzung für: Trockenklosett |
| TE | shared ownership deed within the meaning of the German condominium act; part ownership/ (residential) ownership of part of a co-owned otherwise residential property used for commercial purposes (e.g. office) and therefore not treated as a freehold flat | Abkürzung für: Teilungserklärung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes Abkürzung für: Teileigentum |
| Teaser | teaser | Als Teaser wird in der Journalisten- und Werbesprache ein Kurztext bezeichnet, der mit wenigen, prägnanten Worten einen ausführlicheren Artikel inhaltlich anreißt. Er soll den Leser neugierig auf den Inhalt machen und ihn zum Weiterlesen animieren. In der Fachsprache wird auch von „anteasern“ gesprochen. Bei einem Teaser kann es sich sowohl um Wort- und Bildinhalte als auch um Tonelemente handeln. |
| Technische Anleitungen (TA) | technical directives | Verwaltungsvorschriften des Bundes, die sich auf einheitliche Anforderungen und Regeln zur Begrenzung von Immissionen beziehen, nennt man Technische Anleitungen (TA). Die TA-Luft dient der Reinhaltung von der Luft. Sie richtet sich an Betreiber von Anlagen, bei deren Betrieb gas- oder staubförmige Stoffe entstehen. Die TA-Lärm soll die im Bereich von Gewerbe- und Industrieanlagen entstehenden Lärm-Emissionen begrenzen, wobei die Art der umliegenden Nutzungen (z. B. Krankenhaus, Wohngebiet) besonders berücksichtigt wird. |
| Technische Regeln für Flüssiggas-Installation | German technical regulations for the installation of LPG | Es handelt sich um ein technisches Regelwerk, das bei der Errichtung von Anlagen zu beachten ist, die mit Flüssiggas arbeiten. |
| Technische Regeln für Gas-Installation | German technical regulations for gas installation | Dabei handelt es sich um ein von der DVGW (Deutsche Vereinigung des Gas- und Wasserfaches) geschaffenes technisches Regelwerk. Niedergelegt ist es im DVGW-Arbeitsblatt G 600. Die darin festgelegten Regeln gehören zu den "anerkannten Regeln der Technik". Die Zweite Verordnung zur Durchführung des Energiewirtschaftsgesetzes vom 14.01.1987 schreibt vor, dass bei der Einrichtung und Erhaltung von Anlagen zur Erzeugung, Fortleitung und Abgabe von Gas die allgemein anerkannten Regeln der Technik beachtet werden müssen. § 2 Abs.2 der VO weist zusätzlich auf die Regeln der DVGW hin. Daher sind die Vorgaben der TRGI zu beachten, obwohl sie nicht vom Gesetzgeber selbst stammen. Derzeit aktuell sind die TRGI 2008. |
| Technischer Maßnahmenwert | technical value at which action is to be taken in acc. with German drinking water standards | Die Trinkwasserverordnung 2011 legt einen „Technischen Maßnahmenwert“ für die Belastung des Trinkwassers mit Legionellen fest. § 3 Ziffer 9 der Trinkwasserverordnung definiert diesen als einen Wert, bei dessen Überschreiten oder Erreichen eine von der Trinkwasser-Installation ausgehende Gesundheitsgefahr zu befürchten ist. Dementsprechend sind Maßnahmen zur hygienisch-technischen Überprüfung der Trinkwasser-Installation im Sinne einer Gefährdungsanalyse zu treffen. Für Legionellen gilt seit 1. November 2011 ein technischer Maßnahmenwert von 100 KBE (Kolonie bildenden Einheiten) auf 100 ml Wasser. Sobald dieser Wert erreicht ist, müssen eine Meldung an das Gesundheitsamt sowie eine Gefährdungsanalyse erfolgen. Wer mit Legionellen verseuchtes Wasser weiter an Verbraucher abgibt, kann sich nach dem Infektionsschutzgesetz strafbar machen. |
| TEer | co-owner | Abkürzung für: Teileigentümer |
| TEGOVA (The European Group of Valuers Associations) | The European Group of Valuers' Associations, TEGOVA | Die TEGOVA ist eine europäische Institution in Form einer Nichtregierungsorganisation (NRO), die sich der Schaffung einheitlicher Standards für die Bewertungspraxis in Europa widmet. Es handelt sich wegen der unterschiedlichen kulturellen, politischen und wirtschaftlichen Entwicklung in den einzelnen EU-Ländern um ein schwieriges Unterfangen. Der TEGOVA gehören 38 Berufsverbände für Immobilienbewertung aus 27 Ländern an. Die Immobilienverbände vertreten etwa 500.000 Immobilienspezialisten. Deutschland ist vertreten durch den
Die TEGOVA veröffentlichte im April 2003 die fünfte Auflage ihrer European Valuation Standards (das "Blue Book"). |
| Teilabnahme | partial acceptance | Im Gegensatz zur Gesamtabnahme eines Bauwerks, das alle Bauleistungen erfasst, spricht man von einer Teilabnahme, wenn Gegenstand der Abnahme nur ein in sich abgeschlossener Teil des Bauwerks sein soll, z.B. ein Gebäude innerhalb eines Gebäudeensembles. Eine Teilabnahme kann sich aber auch auf die Planung oder ein bestimmtes Gewerk beziehen. Werden mehrere Teilabnahmen vereinbart, dann handelt es sich bei der Schlussabnahme um die letzte Teilabnahme. Über Teilabnahmen kann– wie bei einer Gesamtabnahme – ein Abnahmeprotokoll angefertigt werden, in dem zum Beispiel alle festgestellten Mängel und die Frist für ihre Beseitigung einzutragen sind. Bei Teilabnahmen gilt die Gewährleistungsfrist mit der jeweiligen Abnahme zu laufen. Außerdem bewirkt die Teilabnahme, dass die durch die Teilabnahme erfassten Leistungen bezahlt werden können. Von der beschriebenen "echten" Teilabnahme unterscheidet sich die unechte Teilabnahme. Diese dient lediglich der Beweissicherung und wird durchgeführt, wenn die abzunehmenden Teile durch den weiteren Baufortschritt nicht mehr einer Abnahme zugänglich wären. Sie bewirkt keine Zahlungspflichten und hat keinen Einfluss auf den Beginn der Gewährleistungspflichten. Derartige Erklärungen werden oft als „technische Abnahmen“ bezeichnet im Gegensatz zu den „rechtsgeschäftlichen Abnahmen“, deren Wirkungen oben beschrieben wurden. Zu beachten ist, dass ein Architekt grundsätzlich keine Vollmacht hat, für den Bauherrn bzw. seinen Auftraggeber die Abnahme/Teilabnahme der Werkleistung zu erklären. Daher wird üblicherweise angenommen, dass es sich bei einer Abnahmeerklärung, die der Architekt im Laufe des Bauvorhabens abgibt, lediglich um eine „technische Abnahme“ (unechte Teilabnahme) handelt. |
| Teilauszahlungszuschläge | fees/ charges for partial payment | Abkürzung für: Teilauszahlungszuschläge sind Nebenkosten der Baufinanzierung, wenn das Darlehen nicht als Ganzes auf einmal, sondern nach Baufortschritt abgerufen wird. Dieser Posten hat keinen Einfluss auf die Höhe des Effektivzinses. In der Regel handelt es sich bei solchen Zuschlägen um verhandelbare Größen. |
| Teilbaugenehmigung | partial building permit, e.g. for excavation to start or for individual buildings or construction phases | Will der Bauherr sein Bauvorhaben so schnell wie möglich realisieren und nicht erst den Abschluss des gesamten Baugenehmigungsverfahrens abwarten, kann er eine Teilbaugenehmigung beantragen. Damit spaltet er das Genehmigungsverfahren in einzelne Bauabschnitte auf. Im Unterschied zum Vorbescheid aufgrund der Bauvoranfrage erhält der Bauherr mit einer Teilbaugenehmigung die Erlaubnis zum sofortigen Baubeginn für die beantragten Arbeiten. Gegen die Möglichkeit, die Durchführung von Bauvorhaben, die aus mehreren Gebäuden bestehen, durch Teilbaugenehmigungen zu beschleunigen, muss das Risiko der Nichtgenehmigung einzelner Bauabschnitte abgewogen werden. Das abschnittweise Genehmigungsverfahren sollte – zumindest wenn es sich um die Bebauung von unbeplantem Innenbereich handelt – durch Bauvoranfragen, die sich auf das Gesamtvorhaben beziehen, abgesichert werden. |
| Teilbausparsumme | partial amount of a building loan contract | Die ursprünglich vereinbarte Bausparsumme kann je nach Tarif bei Bedarf des Bauherrn in Teilsummen aufgeteilt werden. Dadurch wird ein Teilbetrag kurzfristig zugeteilt und der Bauherr kann so mit seinem Bauvorhaben beginnen. |
| Teilbetreuung | - n.a. - | |
| Teileigentum | part ownership; (residential) ownership of part of a co-woned otherwise residential property used for commercial purposes (e.g. office) and therefore not treated as a freehold flat | Als Teileigentum bezeichnet das Wohnungseigentumsgesetz das Sondereigentum (Alleineigentum) an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Ebenso wie bei der gesetzlichen Definition des Wohnungseigentums wohnt dem Begriff Teileigentum eine vom Gesetzgeber vorgegebene Zweckbestimmung inne, nämlich die Nutzung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede gewerbliche Nutzung, sei es als Laden, Büro, als Keller oder Bodenraum oder auch als Garage. Ausdrücklich ausgeschlossen ist gemäß gesetzlicher Regelung die Nutzung für Wohnzwecke. In den meisten Teilungserklärungen ist die generell zulässige, allgemeine gewerbliche oder berufliche Nutzung von Räumen, die als Teileigentum ausgewiesen sind, durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG dadurch eingeschränkt, dass eine ergänzende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter zur Nutzung als "Büro", "Laden", "Praxisräume" usw. aufgenommen wurde. In diesen Fällen ist nur die insoweit typische Nutzung zulässig, allerdings auch hier mit der Ausnahme, dass abweichende Nutzungen dann zulässig sind, wenn die dabei auftretenden Störungen nicht größer sind, als bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung typischerweise zu erwarten ist. Unter diesem Gesichtspunkt ist beispielsweise die Nutzung eines "Ladens" als "Gaststätte" nicht zulässig. Der Bundesgerichtshof hat sich 2015 mit einem Fall befasst, in dem ein Wohnungseigentümer Teileigentum im Souterrain des Hauses, bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum als Wohnung vermietet hatte. Andere Wohnungseigentümer machten Unterlassungsansprüche geltend; der Teileigentümer berief sich jedoch darauf, dass seit der ersten Beschwerde bereits 28 Jahre vergangen seien, in denen die Räume als Wohnung genutzt worden seien. Ein Anspruch der anderen Eigentümer auf Unterlassung sei entweder verjährt oder verwirkt, weil durch die lange Duldung eine Untersagung eine unzulässige Rechtsausübung sei. Das Gericht sah dies anders: Der Anspruch sei nicht verjährt. Solange die Nutzung anhalte, trete keine Verjährung ein – denn der Schwerpunkt der Störung sei die Aufrechterhaltung der unzulässigen Nutzung und nicht deren Beginn. Auch eine unzulässige Rechtsausübung bzw. Verwirkung lag hier nicht vor, da es in jüngster Zeit mehrere Neuvermietungen gegeben hatte. Jede sei als neue Störung anzusehen (BGH, 08.05.2015, Az. V ZR 178/14). Ein „Gewohnheitsrecht“ war hier also nicht entstanden. |
| Teileigentümer | part-owner | |
| Teileigentumsgrundbuch | land title register for commercial freehold units | |
| Teileinkünfteverfahren | partial income procedure | Seit dem 01.01.2009 ersetzt das Teileinkünfteverfahren das Halbeinkünfteverfahren im Bereich des Betriebsvermögens von natürlichen Personen und Personengesellschaften. Waren bis einschließlich 2008 Einkünfte von natürlichen Personen und Personengesellschaften im Bereich der Dividendenerträge zur Hälfte steuerfrei, sind dies ab 2009 nur noch 40 Prozent, daher Teileinkünfte. |
| Teilgrundstück | part of a plot of land | Unter einem Teilgrundstück versteht man eine Fläche, die Teil eines Flurstücks ist und erst durch Teilung dieses Flurstücks im Wege der Vermessung und Eintragung ins Bestandsverzeichnis des Grundbuchs zu einem handelbaren eigenen Grundstück wird. Soll ein Teilgrundstück Gegenstand eines Kaufvertrages werden, muss das Teilgrundstück auf einem Lageplan so genau durch entsprechende Linienziehung gekennzeichnet werden, dass beim Vermessen am Ort der Wille der Vertragsparteien nachvollzogen werden kann. Dieser Lageplan wird Bestandteil des Kaufvertrages und ist gesondert zu unterschreiben. Zweckmäßig ist es, sich dabei eines vergrößerten amtlichen Lageplans zu bedienen. Die Erklärung der Parteien, dass Eigentum am Grundstücksteil auf den Erwerber übergehen soll, kann nicht – wie sonst üblich – im Kaufvertrag abgegeben werden. Sie setzt vielmehr den Vollzug der Teilung des Grundstücks und damit die rechtliche Existenz des Grundstücks voraus. Die Parteien müssen zur Abgabe dieser Erklärung also nochmals zum Notar. Die frühere Teilungsgenehmigung, die sich Gemeinden durch Satzung vorbehalten konnten, ist mittlerweile durch die Änderung des § 19 BauGB abgeschafft worden. Nach wie vor gilt aber, dass die Grundstücksteilung keine Verhältnisse entstehen lassen darf, die den Festsetzungen eines Bebauungsplanes widerspricht. |
| Teilkündigung des Vermieters | partial termination by the landlord | Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein Vermieter eine auf Teile des Mietobjekts beschränkte Kündigung aussprechen, bei der er nicht wie sonst üblich ein berechtigtes Interesse nachweisen muss. Diese Möglichkeit besteht für nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks, wenn der Vermieter
Sie muss spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats vorgenommen werden. Der Mieter ist berechtigt
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| Teilmarkt | submarket; sub-segment | Unter einem Teilmarkt versteht man einen durch bestimmte besondere Merkmale gekennzeichneten Teil des Marktgutes innerhalb des Gesamtmarktes. So gliedert sich der Kapitalmarkt in einen Markt für Beteiligungsfinanzierung (z.B. Aktienmarkt, Markt für festverzinsliche Wertpapiere) und Kreditfinanzierung (z.B. Markt für Schuldscheindarlehen, Anleihen, Bankkredit usw.) Der Immobilienmarkt ist ein relativ heterogenes Gebilde. Man kann hinsichtlich der Teilmarktbildung unterscheiden zwischen Teilmärkte nach Objektarten (z.B. Wohnen, Gewerbe), Vertragsarten (z.B. Miete, Kauf), Entwicklungszuständen (z.B. Märkte für unbebaute Grundstücke, bebaute Grundstücke) und räumliche Reichweiten (lokaler, regionaler, überregionaler Markt). Jeder dieser Teilmärkte lässt noch weitere Untergliederungen zu. So kann beim Wohnungsmarkt z.B. unterschieden werden zwischen Ein- und Zweizimmerwohnungen, Drei- und Vierzimmerwohnungen und Fünf- und Mehrzimmerwohnungen. Solche Teilmärkte bilden Nachfragestrukturen ab. Wer – um im Beispielsfall Wohnungsmarkt zu bleiben – eine Ein- oder Zweizimmerwohnung sucht, der wird seine Nachfrage nicht auf dem Markt für Fünf- und Mehrzimmerwohnungen befriedigen. Teilmärkte überschneiden sich teilweise an den Rändern. So kann ein Nachfrager, der eine Dreizimmerwohnung benötigt, mangels Angebot auch auf eine Vierzimmerwohnung ausweichen. |
| Teilmieten | basic rent plus advance payment for heating costs, parking spaces, etc. | Teilmiete ist ein Begriff für die unterschiedlichen Miet- und Vorauszahlungsarten, die auf einem Mietenkonto zum Fälligkeitsdatum ins Soll, d.h. als Verbindlichkeit des Mieters gebucht werden. Typische Teilmieten sind Grundmiete, Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten, Zuschläge zur Grundmiete für die Nutzung von Stellplätzen, der Genehmigung von Untermietern etc. |
| Teilrechtsfähigkeit (Wohnungseigentümergemeinschaft) | partial legal capacity (freehold flat owners' association) | |
| Teilungserklärung | shared ownership deed | Ein Grundstückseigentümer kann gemäß § 8 Abs. 1 WEG sein Alleineigentum an einem Grundstück in der Weise in Miteigentumsanteile aufteilen, dass jeder Miteigentumsanteil am Grundstück mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimmten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird (§ 8 Abs. 1 WEG). Die Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume müssen in sich abgeschlossen sein (§ 8 Abs. 2 WEG). In der Teilungserklärung, die gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben ist, erfolgt die gegenständliche und räumliche Abgrenzung und Zuordnung der Grundstücks- und Gebäudeteile zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zuordnung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Wohnungseigentums durch Teilungserklärung. Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer bereits um mehrere Eigentümer (zum Beispiel Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung gemäß Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch. |
| Teilungsgenehmigung | approval for subdivision (of e.g. a building plot) | Die Gemeinde konnte früher durch Satzung bestimmen, dass die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes der Genehmigung bedurfte. Wurde die Teilungsgenehmigung nicht innerhalb der geltenden Frist abgelehnt, galt sie als erteilt (sogenannte fiktive Teilungsgenehmigung). Die Genehmigung konnte versagt werden, wenn die Teilung oder die mit ihr bezweckte Nutzung den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprach. Mit dem Europarechtsanpassungsgesetz vom Juli 2004 wurden die Vorschriften über die Teilungsgenehmigung aus dem Baugesetzbuch ersatzlos gestrichen. Soweit Gemeinden entsprechende Satzungen erlassen hatten, mussten sie diese aufheben. Allerdings gilt die Vorschrift, dass durch die Teilung von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes keine Verhältnisse entstehen dürfen, die den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen. |
| Teilungsmasse - Teilungsplan (Zwangsversteigerung) | estate to be divided up/ apportioned - scheme of partition/ distribution (compulsory auction/ forced sale) | Nachdem im Zwangsversteigerungsverfahren der Zuschlag erteilt worden ist, beraumt das Versteigerungsgericht einen Verteilungstermin an und stellt dort fest, wie viel die zu verteilende Masse beträgt. Zu dieser Teilungsmasse gehören der im Zuschlagsbeschluss genannte, bar zu zahlende Betrag des Meistgebots - das sog. bare Meistgebot - die Zinsen des Bargebots, der Erlös aus einer etwaigen besonderen Versteigerung oder anderweitigen Verwertung, Zuzahlungen gemäß §§ 50, 51 ZVG sowie etwaige Ansprüche auf Versicherungsgelder, die gegebenenfalls nicht zur Masse gelangen, aber mitversteigert wurden. Im Teilungsplan wird bestimmt, wie viel und in welcher Reihenfolge der Ersteher eines zwangsversteigerten Grundstückes an wen zu zahlen hat. Er wird nach Anhörung der Beteiligten im Verteilungstermin aufgestellt. Dazu wird zunächst die Teilungsmasse festgestellt. Dann wird die Schuldenmasse ermittelt, und schließlich erfolgt die Zuteilung der Masse auf die Ansprüche. Gegen den Teilungsplan kann Widerspruch eingelegt werden. Dazu berechtigt sind alle Beteiligten, die ein Recht auf Befriedigung aus dem Versteigerungserlös haben, aber im Teilungsplan durch einen anderen ganz oder zum Teil verdrängt wurden, sowie der Vollstreckungsschuldner und – bei Eigentumswechsel nach Beschlagnahme – der neue Grundstückseigentümer. |
| Teilungsversteigerung | compulsory partition by public auction | Kommt es zwischen mehreren Eigentümern einer Immobilie – z.B. einer Erbengemeinschaft oder Ehepartnern – zu keiner Einigung über den Verkauf, kann jeder Miteigentümer Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Der Versteigerungserlös wird auf die Parteien aufgeteilt.
Zahlungsunfähigkeit ist für eine Teilungsversteigerung nicht nötig. Die Teilungsversteigerung kann testamentarisch oder vertraglich ausgeschlossen werden. Ist Testamentsvollstreckung angeordnet, kann sie nur der Testamentsvollstrecker einleiten. Kommt es zur Teilungsversteigerung einer vermieteten Wohnung, tritt der Erwerber anstelle des bisherigen Vermieters in den Mietvertrag ein. Anders als bei einer Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit gibt es bei der Teilungsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht des Erwerbers hinsichtlich des Mietvertrages. Dieser darf nur mit gesetzlicher Frist und bei Vorliegen eines gesetzlich zulässigen Kündigungsgrundes kündigen. |
| Teilwert | fraction(al) value; going-concern value; value to the business; reduced current value | Der Teilwert ist der Betrag, den ein (fiktiver) Erwerber eines Betriebes einem dem Betrieb zugehörigen Wirtschaftsgut im Rahmen des Gesamtpreises zuordnen würde. Es wird also so getan, als würde ein Erwerber den Kaufpreis aus der Summe der Teilwerte aller zum Betrieb gehörenden und mitverkauften Bestandteile bilden, um den Preis zu plausibilisieren. Orientierungsgrundlage sind in der Regel Marktpreise oder Anschaffungs- / Herstellungskosten. Konkrete Bedeutung hat der Teilwert für die Ermittlung der Abschreibungssumme, da die Gegenstände des Betriebes eine unterschiedlich lange Nutzungsdauer haben können. Der Teilwert ist identisch mit dem Gebrauchtwert des Einzelgegenstandes, allerdings nach oben durch den Wiederbeschaffungswert begrenzt. Ausgegangen wird davon, dass der fiktive Erwerber den Betrieb bzw. das Unternehmen fortführt. |
| Teilwertabschreibung | current-value depreciation conditional on distribution; distribution-induced write-off of a shareholding | Art der Abschreibung für Immobilien im Betriebsvermögen. Hier kann neben den anderen Abschreibungsmethoden eine Abschreibung auf den niedrigeren Teilwert erfolgen. Durch eine Teilwertabschreibung kann beim Sinken des Verkehrswertes der Immobilienwert "bilanzmäßig" angepasst werden. |
| Teilzeit-Wohnrechtevertrag | time-sharing | Auch bekannt als "Time-Sharing". Bei Ferienwohnanlagen beliebtes Modell, bei dem ein Anteil einer Immobilie oder Gesellschaft gekauft wird und der Käufer dafür das Recht erhält, dort jedes Jahr einen gewissen Zeitraum zu verbringen, um Urlaub in "seiner" Ferienwohnung zu machen.
Im Rahmen der Umsetzung einer EU-Richtlinie wurde 2002 mit den §§ 481 ff. ein eigener Abschnitt über Teilzeit-Wohnrechteverträge in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Nach der gesetzlichen Definition handelt es sich um Verträge, durch die ein Unternehmer einem Verbraucher gegen Zahlung einer Gesamtsumme das Recht einräumt oder verspricht, für die Dauer von mehr als einem Jahr ein Wohngebäude mehrfach für einen bestimmten oder zu bestimmenden Zeitraum zu Übernachtungszwecken zu nutzen. Unwichtig ist dabei, ob es sich von der juristischen Ausgestaltung her um ein dingliches oder ein anderes Recht, eine Vereinsmitgliedschaft oder einen Gesellschaftsanteil handelt. Einem Wohngebäude gleichgestellt ist laut Gesetz auch ein Teil eines Wohngebäudes, ebenso eine bewegliche, als Übernachtungsunterkunft gedachte Sache oder ein Teil davon. Die Regelung bezieht sich also auch zum Beispiel auf Mobilheime oder andere bewegliche Unterkünfte. Für derartige Verträge gelten folgende Rahmenbedingungen:
Die vorvertraglichen Informationen, die der Unternehmer dem Verbraucher auszuhändigen hat, müssen eine Reihe von Angaben enthalten, die in Anhang I der EU-Richtlinie 2008/122/EG aufgelistet sind. Dazu gehören Identität, Wohnsitz und Rechtsstellung des Gewerbetreibenden, der Vertragspartner wird; Informationen über die Immobilie, die erworbenen Rechte und die Kosten einschließlich Betriebskosten wie Strom und Müllabfuhr und das Widerrufsrecht. Bei Verstoß gegen die verbraucherschützenden Vorschriften der §§ 481 ff. BGB muss mit der Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs nach dem Unterlassungsklagengesetz, UklaG, gerechnet werden. |
| Teilzeiteigentum | timeshare (ownership) | |
| Teilzeitnutzung | timeshare | |
| Telefon-Akquise | telephone acquisition | |
| Telefonwerbung | telephone advertising | Mit der 2009 in Kraft getretenen Änderung des UWG ist der Einsatz von Telefon, Fax, SMS und E-Mail zu Werbezwecken problematischer geworden. Durch Rechtsprechung und UWG in § 7 war das sogenannte Cold-Calling (Anruf, Fax oder E-Mail ohne Einwilligung) bei Verbrauchern und teilweise bei Gewerbetreibenden schon vorher verboten, und Verstöße konnten auch schon immer abgemahnt werden. Neu sind Sanktionsmöglichkeiten: Die Bundesnetzagentur kann jetzt ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro verhängen. Die Bundesregierung plant mit dem Gesetz gegen unseriöse Geschäftspraktiken und der Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie die Rechte der Verbraucher und der Bundesnetzagentur zu verstärken, u.a. durch eine deutliche Erhöhung des Bußgeldes. Zu unterscheiden ist teilweise, welches Kommunikationsmittel eingesetzt wird und ob der Einsatz dieser Kommunikationsmittel gegenüber dem privaten Verbraucher oder anderen Marktteilnehmern (Firmen, Freiberuflern, Gewerbetreibenden) erfolgt. Telefonwerbung bei Verbrauchern Schon ein Anruf bei einem Verbraucher ohne vorherige ausdrückliche Einwilligung ist unzulässig (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 UWG) und kann – neben einer Abmahnung – auch zusätzlich mit einem Bußgeld durch die Bundesnetzagentur geahndet werden. Das bedeutet, dass Makler, Verwalter oder Bauträger den Inserenten einer Anzeige mit angegebener Telefonnummer nicht anrufen dürfen. Die früher von der Rechtsprechung teilweise unterstellte Einwilligung durch Angabe der Telefonnummer in Anzeigen gilt nicht mehr. Der Verbraucher muss vorher eine ausdrückliche Genehmigung erteilt haben. Dies ist nur durch einen eindeutigen Willensakt möglich, zum Beispiel durch Ankreuzen auf einem Formular oder setzen eines Häkchens im Internet. Letzteres muss unter Beachtung des Datenschutzes zu Beweiszwecken gespeichert werden. Fax und E-Mail Hier gibt es keine Änderung gegenüber der bisherigen Regelung des UWG. Faxe und E-Mails sind nur mit vorheriger ausdrücklicher Einwilligung zulässig (§ 7 Abs. 2 Nr. 3 UWG). Für E-Mails gelten die vom Gesetz erwähnten Ausnahmen in § 7 Abs. 3 Nr. 1, 2, 3 und 4 kumulativ. Sicherheitshalber sollte man Verbrauchern oder anderen Marktteilnehmern nicht ohne vorherige Einwilligung Werbung per Fax oder E-Mail zukommen lassen. Telefonwerbung bei anderen Marktteilnehmern Der Einsatz von Telefonanrufen oder Faxen gegenüber anderen Marktteilnehmern (Firmen, Freiberuflern, Gewerbetreibenden) ist eingeschränkt zulässig, wenn eine mutmaßliche Einwilligung vorliegt. Diese liegt z. B. vor, wenn auf Grund konkreter Umstände ein sachliches Interesse des Anzurufenden vermutet werden kann. Das könnte z. B. eine Anzeige zur Suche nach neuen Geschäftsräumen sein. Es ist jeweils auf den Einzelfall abzustellen und die Rechtsprechung zu beachten. Für E-Mails gelten die vom Gesetz erwähnten Ausnahmen in § 7 Abs. 3 Nr. 2. Besonders die hohe Bußgeldandrohung aus dem geänderten UWG hatte bei Marktteilnehmern zu Sorgen geführt. Inzwischen sieht es so aus, dass die Änderung im UWG möglicherweise weniger drastisch gehandhabt wird, als zunächst angenommen. Ein Urteil bestätigt dies jetzt. Wenn das erste Ordnungsgeld nach einem gerichtlichen Verbot 300 Euro beträgt, wird nach einer ersten Beschwerde bei der Bundesnetzagentur ein Bußgeld vermutlich nicht höher ausfallen. Erst ein mehrmaliger Verstoß gegen ein gerichtliches Unterlassungsverbot wegen E-Mail-Spam kostete 5.000 Euro Ordnungsgeld (Entscheidung des AG Rendsburg, 16.10.2009, Az. 3 C 218/07). Diese Entscheidung ist möglicherweise auch ein Hinweis auf die Höhe der Bußgelder bei der verbotenen Telefon-, Fax-, SMS- oder E-Mail-Werbung. Die Bußgelder nach einem Erstverstoß liegen sicher unter den genannten 300 Euro für den ersten Wiederholungsverstoß nach einem gerichtlichen Urteil. Die Entscheidung sollte nicht zum Anlass genommen werden, ständig gegen das Verbot der Telefonwerbung ohne Genehmigung zu verstoßen, kann aber eventuell bestehende Ängste mindern. Auf jeden Fall ist es sicherer, Telefon-, Fax-, SMS- oder E-Mail-Werbung nur mit vorheriger Einwilligung des Kunden durchzuführen. Die Einwilligung kann über ein Formular mit Unterschrift in Schriftform oder durch die Bestätigung durch Anklicken im Internet erfolgen. Der nachfolgende Text für eine Einwilligungserklärung kann (Rechtsstand Dezember 2009) ausreichend sein: Ja, ich bin damit einverstanden, dass die Firma XY-Immobilien mich künftig per Telefon und / oder Fax, SMS, E-Mail über neue Angebote informiert. Mein Einverständnis kann ich jederzeit widerrufen. Besondere Kosten entstehen dafür nicht (Bestätigungsklick). |
| Telemediengesetz (TMG) | German Act for Telemedia Services | Das Telemediengesetz (TMG) vom 26.02.2007 regelt das Internetrecht. Es ist das Nachfolgegesetz des Teledienstgesetzes und des Teledienstedatenschutzgesetzes. In TMG werden, wie schon in den vorangegangenen Gesetzen, einige EG-Richtlinien in deutsches Recht umgesetzt. Das Gesetz gilt für die Anbieter von elektronischen Informations- und Kommunikationsdiensten, unabhängig davon, ob die Nutzung kostenpflichtig ist. Es regelt vor allem die allgemeinen und besonderen Informationspflichten der kommerziellen Diensteanbieter. Zu den allgemeinen Informationspflichten, zählen jene, die sich aus dem Impressum ergeben müssen. Die Nichteinhaltung der im Impressum zu liefernden Informationen ist eine Wettbewerbsverletzung. Private Internethomepages ohne kommerziellen Hintergrund benötigen kein Impressum. Darüberhinaus gibt es zusätzliche besondere Informationspflichten für kommerzielle Kommunikationen. Diese müssen als solche deutlich erkennbar sein. Personen, in deren Auftrag die Dienste angeboten werden, müssen klar identifizierbar sein, die Bedingungen für Geschenke, Preisnachlässe, Zugaben, die als Mittel der Verkaufsförderung eingesetzt werden, müssen klar und eindeutig angegeben werden. Weitere Vorschriften beziehen sich auf die Verantwortlichkeit hinsichtlich der übermittelten eigenen (voll verantwortlich) und fremden Informationen, so genannte Mitstörerhaftung (bedingt verantwortlich), und die Zwischenspeicherung. Im TMG sind Datenschutzgrundsätze verankert, nach denen die Verwendung datengeschützter Angaben vorbehaltlich anderer gesetzlicher Regelungen der ausdrücklichen Zustimmung des Nutzers bedarf. Außerdem müssen Nutzer ganz am Anfang über Art, Umfang und Zweck der erhobenen personenbezogenen Daten sowie über die Verarbeitung der Daten im nichteuropäischen Ausland verständlich unterrichtet werden und hierzu die eindeutige Einwilligung geben. Personenbezogene Bestandsdaten und die Nutzerdaten, aus denen sich die abgerufenen Dienste ergeben, dürfen nur zu Abrechnungszwecken zusammengeführt werden. Der Katalog der Ordnungswidrigkeiten hat sich erweitert. Die Versendung von Spam kann jetzt als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld bis zu 50.000 Euro verfolgt werden. Dies ist eine eher theoretische Neuerung, da Spamversender in der Regel nicht identifizierbar sind und der überwiegende Teil der Spams aus dem Ausland stammt. Besondere Bedeutung kommt dem Telemediengesetz aber im Hinblick auf das Wettbewerbsrecht zu. Bestimmte Verstöße gegen dieses Gesetz sind gleichzeitig auch unlautere geschäftliche Handlungen im Sinne des UWG und können damit auch wettbewerbsrechtlich verfolgt werden. Dies gilt vor allem, wenn ein Diensteanbieter irreführende Informationen über sich selbst, insbesondere seine tatsächliche Identität, im Rahmen der kommerziellen Kommunikation liefert oder wenn er erforderliche Informationen einfach unterschlägt. |
| Tennis- und Squash-Anlagen | tennis and squash courts | Tennis- und Squash-Anlagen sind derzeit ein Beispiel für problematische Immobilien, besonders der Bereich Squash ist problematisch geworden. Teilweise wurden hier Umwandlungen in Go-Kart-Bahnen, aber auch in Hallen für Flohmärkte vorgenommen. In Einzelfällen wird sogar ein Abriss ins Auge gefasst. Teilweise wurden auch Verkleinerungen vorgenommen, indem etwa bei Fitness-Studios mit Squash-Anlage ein Teil der Squash-Courts zurückgebaut und dem Fitness-Bereich zugeschlagen wurden. Teilweise werden Courts auch zeitweise für andere Sportangebote etwa Spinning genutzt. Beim Squash wirkt sich negativ aus, dass die Öffentlichkeit diesen Sport unter Gesundheitsaspekten (Verletzungsgefahr, aber auch Schädigung der Gelenke) zunehmend kritisch sieht, es kaum gezielte Jugendarbeit durch Vereine gibt, die diesem Sport Nachwuchs zuführen und es hier – ganz im Gegensatz zum Tennis – keine Squash-Idole gibt, die immer wieder im Fernsehen zu bewundern sind und dieser Sportart Impulse verleihen. |
| Teppichboden | fitted carpet; wall-to-wall carpeting | Vor dem Einzug des Mieters in einer Mietwohnung verlegte Teppichböden gelten grundsätzlich als mitvermietet. Dies gilt auch, wenn der Teppichboden vom Vormieter angeschafft wurde.
Anders ist es nur, wenn im Mietvertrag etwas Abweichendes vereinbart wurde oder der Mieter den Bodenbelag vom Vormieter gegen Ablöse erworben hat. Gehört der Teppich dem Vermieter, muss der Mieter ihn pfleglich behandeln und ihn wenn nötig auch reinigen. Die Teppichreinigung gehört nicht zu den üblichen Schönheitsreparaturen. Dem Mieter kann jedoch vertraglich auferlegt werden, beim Auszug eine Grundreinigung vorzunehmen. Diese muss fachgerecht erfolgen, allerdings sind Vertragsklauseln unwirksam, die eine Reinigung durch eine Fachfirma verlangen (Oberlandesgericht Stuttgart, WM 93, 528). Eine normale Abnutzung des Teppichbodens lässt sich bei Nutzung der Wohnung nicht vermeiden; ein abgenutzter Teppichboden muss daher nicht bei Auszug vom Mieter ersetzt werden. Unwirksam sind auch formularmäßig vereinbarte Teppichbodenabnutzungsgebühren (Amtsgericht Hamburg, WM 86, 310). Hingegen gestehen manche Gerichte dem Mieter bei völlig verschlissenem (vermietereigenem) Teppichboden sogar einen Anspruch auf Austausch oder Mietminderung zu. Darüber, wann ein Teppichboden verschlissen ist, gibt es bei den Gerichten verschiedenste Ansichten. Meist werden Zeiträume von fünf bis zehn Jahren angesetzt, auch der wirkliche Zustand spielt eine Rolle. Vermieter können nicht zum Austausch nach einem bestimmten Zeitablauf gezwungen werden. Beschädigt der Mieter den vermietereigenen Teppichboden durch Rotweinflecke oder Brandlöcher, muss er Schadenersatz leisten bzw. einen Austausch bezahlen. Kommt es zum Streit vor Gericht, berechnen die Gerichte bei der Schadenshöhe einen Abzug "neu für alt". Kein Schadenersatz ist für Uralt-Böden zu leisten, die bereits die normale Lebensdauer von 10-15 Jahren überschritten haben. Möbelabdrücke oder kleine Flecken gelten nicht als Beschädigungen. Wurde die Wohnung ohne Bodenbelag vermietet, darf der Mieter ohne weitere Genehmigung Teppichboden verlegen und diesen auch wieder entfernen. Beim Auszug des Mieters kann der Vermieter die restlose Entfernung des Teppichbodens und ggf. aller Klebstoffreste verlangen. Einen vom Vormieter verlegten Teppich muss der Mieter nur bei entsprechender vertraglicher Absprache entfernen. |
| TErbbR | German law on partial building leases/ heritable building rights | Abkürzung für: Teilerbbaurecht |
| Terpene | terpenes | Mit Terpenen bezeichnet man eine heterogene Gruppe von chemischen Verbindungen, welche natürlich vorkommen. Die Terpene sind ein Hauptbestandteil der von den Pflanzen produzierten ätherischen Öle. Als Naturstoffe, hauptsächlich pflanzlicher Art, werden sie als "ökologisch" beworben und angeboten. Deshalb kommen sie oft auch in höheren Konzentrationen in Innenräumen vor. Terpene sind auch im Harz verschiedener Hölzer enthalten. Durch ihre Doppelbindungen besitzen sie eine erhöhte Reaktionsfähigkeit, welche zu Zwischenprodukten führt, denen ein starkes allergisches Potenzial zugeschrieben wird. So wirkt z. B. Terpentinöl auf Haut und Schleimhäute reizend. Auch eine Ekzem auslösende Wirkung ist bekannt. Noch Stunden nach praxisgerechter Anwendung von Holzpflegemitteln wurden stark erhöhte Konzentrationen von Terpenen in der Raumluft gemessen. So können auch diese “gesunden” weil “natürlichen” Bioprodukte den Innenraum erheblich kontaminieren und Gesundheitsstörungen hervorrufen. Sowohl Alpha-Pinen, als auch Delta-3-Caren haben eine reizende Wirkung auf die Schleimhäute von Augen, Nase und Rachen. Gemische von bizyklischen Terpenen mit der Hauptkomponente Alpha-Pinen führten zu Entzündungen in den menschlichen Luftwegen sowie zu einer Zunahme des Atemwegswiderstandes. Hierbei wurde das Alpha-Pinen als bei der Einatmung irritativ wirkend identifiziert (Kasanen et. al. 1999). Im Innenraum werden häufig hohe Konzentrationen an Monoterpenen (C10,H16) Alpha-Pinen, Beta-Pinen, Delta-3-Caren und Limonen gefunden. Insbesondere das Delta-3-Caren hat ein hohes Sensibilisierungspotenzial. Aber auch Sesquiterpene (C15 H24) können in dieser Beziehung als nicht unkritisch angesehen werden. Bei der Kinder-Umwelt-Survey (KUS) betrug der geometrische Mittelwert der Konzentrationen der Terpene 33,3 µg/m3. Der RW I Wert für bizyklische Terpene von 0,2 mg/ m3 (Sagunski und Heinzow, 2003) wurde bei 1,4 % der untersuchten Räume überschritten (Maximalwert 1,161 mg/ m3). In 50-100 % aller Haushalte wurden die Terpene Alpha-Pinen, Beta-Pinen, Delta-3-Caren und Limonen in der Raumluft der Kinderzimmer nachgewiesen. In Gebäuden beziehungsweise Wohnungen, welche erst vor kurzer Zeit grundsaniert oder fertig gestellt wurden, fanden sich signifikant höhere mittlere Konzentrationen von Alpha-Pinen, Beta-Pinen, Delta-3-Caren. Höhere Konzentrationen ergaben sich erwartungsgemäß auch, wenn Duftstoffe in der Wohnung angewandt wurden. Ebenso fanden sich erhöhte Konzentrationen in Wohnungen, die mit Möbeln aus Vollholz ausgestattet waren (UBA 2010). |
| Terr. | terrace | Abkürzung für: Terrasse |
| Terraingesellschaften | real-estate companies; site-holding companies | Terraingesellschaften sind Grundstücksaktiengesellschaften. Sie wurden vor allem in der Zeit zwischen 1870 und 1912 in Berlin gegründet. Deren Geschäft bestand darin, Grundstücksareale anzukaufen, Straßen zu bauen und vereinzelt Villen und Gourmetrestaurants und Kasinos zu errichten. Sehr viele Geschäfte hatten hochspekulativen Charakter. Es kam im rasanten Verlauf der Immobilienkonjunkturen in Krisenjahren zu Zusammenbrüchen aber auch immer wieder zu Neugründungen. 1871/72 waren Jahre des Aufschwungs, schon 1873 folgte die erste Immobilienkrise. Vielfach wurden Kaufpreise mit Aktien bezahlt. Diese Aktien werden heute als historische Wertpapiere in Antiquariaten angeboten.
Unter den Gründern der Terraingesellschaften ragen vor allem der Hamburger Kaufmann Johann Anton Wilhelm Carstenn, Heinrich Quistorp (1836 – 1902) und Eduard Mamroth heraus. Carstenn, der „Napoleon der Terrainspekulanten“ erwarb riesige Areale. Ihm gehörte schließlich ein Fünftel der damaligen Berliner Grundstückflächen. Zu seinen Gründungen zählt Berlin-Lichterfelde. 1878 musste Carstenn Konkurs anmelden. Quistorp gründete zuerst die Villenkolonie Westend in Charlottenburg und baute an jeder der von ihm gebauten Straßen ein oder zwei Häuser. Der Villenstadtteil Westend bei Charlottenburg geht auf seine Investoreninitiative zurück. In 1873, dem Jahr des Börsenkrachs, verlor Quistorp sein Vermögen. Eduard Mamroth, ein Berliner Bankier, (Mitbegründer der Centralbank für Bauten) gründete die Aktien-Terraingesellschaft Südende, die allerdings 1878 infolge der Gründerkrise ihre Bauaktivitäten einstellen musste. Auch die Centralbank für Bauten 1881 ging in Konkurs. Wo einst seine Centralbank für Bauten-Villa stand, gibt es heute eine Musikschule. Terraingesellschaften gab es nicht nur in Berlin. Auch in Wuppertal entstand eine Terraingesellschaft in der Rechtsform einer GmbH. Heute werden die Bodenordnungs- und Erschließungsmaßnahmen der Terraingesellschaften meist von gemeinnützigen Siedlungsgesellschaften und Wohnungsbaugesellschaften oder aber im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages durchgeführt. |
| Terrasse | terrace | Unter Terrasse versteht man eine mit einem massiven Unterbau versehene Nutzungsebene über dem natürlichen Geländeniveau. Darin unterscheidet sie sich von einem Freisitz, der eine befestigte Fläche auf der Ebene des Gartens darstellt. Der Unterschied ist bauordnungsrechtlich relevant. Terrassen sind im Grenzabstandsbereich nicht zulässig, Freisitze (ohne Überdachung) jedoch schon. Terrassen werden häufig auch auf Garagendächern angelegt. Auch hier gilt, dass dies nur zulässig ist, wenn sich die Dächer nicht im Grenzabstandsbereich befinden. Als Terrassenhaus wird eine Hausanlage bezeichnet, die auf mehreren Geschossebenen über Terrassen verfügt, deren Anlage durch sukzessive Verkleinerung der jeweils darüber liegenden Geschosse ermöglicht wird. Oft wird jedoch nur dem obersten Geschoss eine "Dachterrasse" beigefügt. |
| Terrassenhaus | terraced house | |
| Terrorversicherung (Mietverhältnis) | terror insurance (tenancy) | In Zeiten der allgegenwärtigen Angst vor dem Terrorismus kann man auch eine Versicherung gegen dessen Folgen abschließen. Im Mietverhältnis kann mithin Streit darüber entstehen, ob der Mieter dem Vermieter die Kosten für eine Terrorversicherung für das Gebäude zu erstatten hat. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main handelt es sich bei der Terrorversicherung für gewerblich genutzte Mieträume um eine Sachversicherung – sofern zumindest eine gewisse Grundgefährdung des Gebäudes abhängig von dessen Art und Lage gegeben ist. Versichert wird die Gebäudesubstanz. Die Kosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese Kostenposition im Mietvertrag erwähnt wurde. Nicht bezahlen muss der Mieter allerdings, wenn der Abschluss einer solchen Versicherung als unwirtschaftlich anzusehen ist (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.6.2009, Az. 2 U 54/09). Das Oberlandesgericht Stuttgart hat die Kosten für eine Terrorversicherung auch dann als umlagefähig angesehen, wenn es sich um kein besonders gefährdetes Gebäude handelt. Auch hier wurde gefordert, dass der Mietvertrag die Kosten für Sachversicherungen als umlagefähige Betriebskosten ausweist (Urteil vom 15.2.2007, Az.: 13 U 145/06). Sollen die Kosten während des laufenden Mietverhältnisses neu umgelegt werden, muss der Mietvertrag dem Vermieter von Anfang an die Möglichkeit der Umlage neu entstehender Betriebskosten geben. Der Bundesgerichtshof verurteilte im Jahr 2010 eine Gemeinde dazu, die Kosten für die Terrorversicherung von zwei gemieteten Bürogebäuden mit rund 22.000 m2 anteilig zu tragen. Im Gegensatz zu älteren Urteilen anderer Gerichte betonte der BGH jedoch, dass nicht bei allen Gebäuden unabhängig von der Gefahrenlage eine Terrorversicherung als wirtschaftlich anzusehen sei. Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz sei nicht verletzt, wenn eine Kostenposition erforderlich und angemessen wäre. Dies sei in jedem Einzelfall zu prüfen. Hier begründete der BGH die Erforderlichkeit damit, dass es sich um einen optisch signifikanten Gebäudekomplex direkt neben dem statistischen Bundesamt und in der Nähe eines Fußballstadions handle, bei dem eine gewisse Gefährdungslage vorhanden sei. Als gefährdet anzusehen seien insbesondere Gebäude mit großer Symbolkraft, staatliche Einrichtungen, Gebäude mit großem Publikumsverkehr wie Bahnhöfe oder Touristenattraktionen und Gebäude in deren unmittelbarem Umfeld. Bei der Frage der Angemessenheit der Kosten wurde berücksichtigt, dass es für diese Art von Versicherungen nur einen einzigen Anbieter und somit keine alternativen Angebote gab. Angefallen waren Kosten von rund 76.000 Euro für zwei Jahre. Die Versicherung war im laufenden Mietverhältnis abgeschlossen worden, da der Gebäudeversicherer des Vermieters nach den Anschlägen vom 11.09.2001 für die Gefahr von Terrorschäden keinen Rückversicherungsschutz mehr erhielt und somit eine entsprechende Änderungskündigung des Versicherungsvertrages vornahm (BGH, Urteil vom 13.10.2010, Az.: XII ZR 129/09). |
| Testament | will; testament | Das Testament ist eine Verfügung von Todes wegen. In diesem Schriftstück kann der Erblasser zum Beispiel eine oder mehrere Personen als Erben seines Vermögens einsetzen und eine Aufteilung seines Nachlasses auf diese vornehmen. Mit einem Testament kann der Erblasser aber auch eine Enterbung durchführen, ein Vermächtnis aussetzen, Auflagen oder Teilungsanordnungen treffen, die Testamentsvollstreckung anordnen oder den Pflichtteil eines Erben entziehen bzw. beschränken. Wer ein Testament eröffnen will, muss testierfähig sein. Dies ist der Fall, wenn er oder sie das 16. Lebensjahr vollendet hat und im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte ist. Minderjährige ab 16 oder Leseunkundige sind nur beschränkt testierfähig. Sie können ein Testament nicht durch eine eigenhändig niedergeschriebene Erklärung errichten, sondern nur zur Niederschrift beim Notar. Ein Testament kann grundsätzlich entweder zur Niederschrift beim Notar oder eigenhändig errichtet werden. Im ersten Fall erscheint der Betreffende beim Notar, teilt ihm seinen letzten Willen mit und dieser fertigt eine Niederschrift an. Bei schwer kranken Personen sind auch Hausbesuche des Notars möglich, wobei in bestimmten Fällen auch eine Kommunikation mit Nicken oder Augenbewegungen ausreichen kann. Der Erblasser kann dem Notar auch ein Schriftstück übergeben und dazu erklären, dass dies sein letzter Wille sei. Er braucht diesen Text dann nicht selbst geschrieben zu haben. Ein eigenhändiges Testament schreibt der Erblasser selbst handschriftlich (wichtig) nieder und unterschreibt es auch. Es sollte unbedingt mit Ort und Datum versehen werden. Eine ungewöhnliche Gestaltung oder Auswahl des zu beschreibenden Materials können Zweifel daran wecken, dass mit dem Dokument tatsächlich ernsthaft ein letzter Wille festgelegt werden sollte. So erkannte zum Beispiel das Oberlandesgericht Hamm zwei Zettel nicht als Testament an, von denen einer per Hand ausgeschnitten war. Für das Gericht spielte auch eine Rolle, dass die Erblasserin zum Zeitpunkt des Abfassens geistig fit und der deutschen Sprache und Grammatik mächtig gewesen war. Es schien unwahrscheinlich, dass sie ein ernst gemeintes Testament auf fliegenden Blättern und mit unvollständigen Sätzen niedergelegt habe. Das Gericht sah die beiden Blätter allenfalls als Schmierzettel oder Entwürfe an (OLG Hamm, Beschluss vom 27.11.2015, Az. 10 W 153/15). Eine Fotokopie ist grundsätzlich kein wirksames Testament, kann aber im Ausnahmefall als Beweis dafür herangezogen werden, dass es irgendwo ein nicht mehr auffindbares Testament mit einem bestimmten Inhalt gibt. Hier müssen jedoch zusätzliche Beweismittel über den Inhalt und die wirksame Errichtung des Originals vorhanden sein – etwa Zeugen, die über jeden Zweifel erhaben sind und bei der Erstellung dabei waren (Oberlandesgericht Karlsruhe, 8.10.2015, Az. 11 Wx 78/14). Ein eigenhändiges Testament kann an einem beliebigen Ort aufbewahrt werden. Es kann auch dem Nachlassgericht zur amtlichen Verwahrung übergeben werden. Hat jemand ein Testament zur Aufbewahrung und der Erblasser verstirbt, muss der Aufbewahrer das Testament sofort beim Nachlassgericht abliefern. Dies gilt auch für Behörden. Ein Testament kann zu Lebzeiten des Erblassers jederzeit widerrufen und z.B. durch ein neues Testament ersetzt werden. Ehegatten haben die Möglichkeit, ein gemeinschaftliches Testament zu errichten. Ein verbreiteter Irrtum ist, dass in einem Testament frei alles geregelt werden kann, was der Erblasser möchte – etwa eine völlige Enterbung naher Verwandter oder die Übertragung des Vermögens auf den Familienhund. In Wahrheit setzt das Erbrecht des BGB der Regelungsfreiheit deutliche Grenzen. Die Nichtbeachtung der komplizierten Regelungen führt oft zu Rechtsstreitigkeiten unter den Erben, so dass bei der Erstellung eines Testaments anwaltliche Beratung angezeigt ist. Ist das baldige Ableben einer Person zu befürchten, die noch kein Testament aufgesetzt hat und zu krank ist, um es selbst niederzuschreiben, kann auch ein sogenanntes Bürgermeistertestament erstellt werden. Ist – in Fällen von Naturkatastrophen oder gesperrten Straßen – weder ein Notar noch ein Bürgermeister rechtzeitig verfügbar, kann auch ein Nottestament vor drei Zeugen ausreichen. Es muss allerdings ein Notfall gegeben sein, d.h. aus Sicht der Zeugen muss der Erblasser kurz vor seinem Ableben stehen. |
| Testamentsvollstrecker | executor (of a will); administrator (of a will) | Wer Vermögen vererben und sicher gehen will, dass sein Wille auch von den Erben respektiert wird, kann einen Testamentsvollstrecker einsetzen. Die Einsetzung geschieht im Testament oder Erbvertrag. Der Erbe kann die Einsetzung eines Testamentsvollstreckers auch dem Nachlassgericht übertragen. Der Testamentsvollstrecker handelt im Auftrag des Erblassers. Er ist für die Erbteilung und für die Verfügung über das Vermögen und gegebenenfalls für die Verwaltung zuständig. Die Befugnisse des Testamentsvollstreckers können vom Erblasser auch eingeschränkt werden. Der Testamentsvollstrecker muss die Annahme dieses Amtes dem Nachlassgericht gegenüber erklären. Damit beginnt seine Tätigkeit. Sie endet nach der im Testament bestimmten Frist (spätestens in 30 Jahren), mit dem Tod oder mit der Kündigung durch den Testamentsvollstrecker. Die Erben können auch nicht mit Mehrheitsbeschluss den Testamentsvollstrecker entlassen. Gehört zur Erbmasse auch Grundvermögen, wird mit Eintragung der Erben ins Grundbuch auch ein Testamentsvollstreckungsvermerk eingetragen. Dieser stellt sicher, dass nur der Testamentsvollstrecker über das Grundstück verfügen kann. Der Testamentsvollstrecker ist zur ordnungsgemäßen Ausübung seines Amtes verpflichtet. Er darf keine Geschenke aus der Erbmasse machen. Er darf auch keine das Erbvermögen betreffende Geschäfte mit sich selbst abschließen. Den Erben gegenüber ist er zur Auskunft und im Bereich der Verwaltung zur Rechnungslegung verpflichtet. Ist die Vergütung des Testamentsvollstreckers nicht vom Erblasser bestimmt, muss sie "angemessen" sein. Sie richtet sich im Fall der Abwicklung nach dem Wert des Vermögens (zwischen 1 – 5%). Bei einer auf Dauer angelegten Verwaltung kann er sich an den üblichen Hausverwaltergebühren orientieren. |
| Testimonial | testimonial | Unter einem Testimonial versteht man eine kurze Aussage des Kunden über erbrachte Leistungen. Fragen Sie Ihre Kunden, was ihnen an Ihren Leistungen besonders aufgefallen ist, und ob Sie diese Aussage im Internet oder in einer Broschüre verwenden dürfen. |
| Testmieter-Marketing | tenants as 'mystery shoppers' | Das Testmieter-Marketing ist ein Verfahren zur Beurteilung der Qualität und Beschaffenheit der operativen Vermietungstätigkeit, insbesondere des Vermietungsservices, bei dem Testmieter als Mietinteressenten auftreten, die dem Unternehmen und seinen Mitarbeitern unbekannt sind. Wichtige Voraussetzung ist, dass sich diese während des Prozesses nicht zu erkennen geben. Ursprünglich stammt die Idee aus den USA, wo Mystery Shopper als verdeckte Ermittler in Sachen Service-Qualität Testkäufe tätigen, um verschiedenste Aspekte im Umgang mit den Kunden zu untersuchen. Ziele sind, Schwachstellen aufzudecken, Verbesserungspotenziale herauszuarbeiten und auf dieser Basis Maßnahmen zur Optimierung umzusetzen. Anlässe können Schwierigkeiten auf Vertriebsebene, hoher Leerstand, geringe Umschlagsgeschwindigkeit, aufgekommene Kundenunzufriedenheiten, Überprüfen der Wirksamkeit von Umstrukturierungsmaßnahmen oder regelmäßige Untersuchungen der Vertriebsqualität (zum Beispiel alle zwei Jahre) sein. Der Ablauf einer Untersuchung mittels Testmietern ist in klassischer Weise wie folgt aufgebaut:
Die Servicequalität kann sich auf unterschiedlichste Kriterien beziehen: Wartezeit/Reaktionsgeschwindigkeit, Beratungsqualität, Ehrlichkeit, Höflichkeit/Freundlichkeit, Erscheinungsbild der Mitarbeiter und der Räumlichkeiten, Bereitschaft zur Dienstleistung des oder der Vermietenden, Vertriebsorientiertheit, Bereitschaft zum Nachfassen, passendes Immobilienprodukt oder Dienstleistung, Alternativ-Vorschläge, Abschlusstechniken, Zuverlässigkeit (Einhaltung von Terminen und Absprachen), erneute Einladung des Interessenten, Präsentation der Wohnungen bei Besichtigungen, Qualität des Informationsmaterials. Formen und Bereiche, auf die sich die Erhebung beziehen kann:
Vielfach muss der Betriebsrat in das Testmieter-Marketing einbezogen werden, um dafür Sorge zu tragen, dass nicht einzelne Mitarbeiter ausgespäht werden, sondern Verhaltensweisen im Ganzen und betriebliche Abläufe einheitlich analysiert und dokumentiert werden. Um Schwierigkeiten zu vermeiden, können Bewertungen nur auf eine Gruppe bezogen werden, ohne einzelne Mitarbeiter zu beurteilen. Möglich ist es darüber hinaus, die Tests den Vermietungsmitarbeitern vorher anzukündigen. Dabei besteht zwar das Risiko, ein beschönigtes Ergebnis zu erhalten, dies jedoch zum Vorteil einer besseren Leistung der zu testenden Gruppe. |
| Textform | text form | Mit Rücksicht auf den technischen Fortschritt ist in Gesetzen der Ausdruck „Schriftform“ nun zum Teil durch "Textform" ersetzt worden. Im Mietrecht sind zum Beispiel Mieterhöhungen, Modernisierungen und Erhöhungen von Nebenkostenvorauszahlungen in Textform anzukündigen. Bei einer Nachricht in Textform ist eine eigenhändige Unterschrift nicht mehr notwendig. Ausreichend ist es, wenn der Absender lesbar und klar erkennbar ist und am Ende des Textes eine Unterschrift zumindest maschinell nachgebildet ist (Name mit Maschine oder PC geschrieben, künstlich nachgeahmte Unterschrift), vgl. § 126 b BGB. Mieterhöhungen können durch den Vermieter also zum Beispiel per E-Mail oder Fax angekündigt werden. Dies gilt aber nicht für alle Arten von Erklärungen: Zum Beispiel sind Kündigungen und Vollmachten immer noch in Schriftform zu erklären und nur mit eigenhändiger Unterschrift wirksam. Vertragsparteien können auch die Textform vereinbaren für Erklärungen, die im Rahmen des Vertrags abzugeben sind. Die Einberufung zur Wohnungseigentümer-Versammlung erfolgt gemäß § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG "in Textform". Das bedeutet, dass die Einladung zur Wohnungseigentümer-Versammlung nicht – wie nach früherem Recht – der eigenhändigen Unterzeichnung des Verwalters bedarf. Es reicht vielmehr die Einladung in kopierter oder sonstiger vervielfältigter Form, beispielsweise auch EDV-gefertigt. Grundsätzlich zulässig ist auch die Einladung per Fax, per E-Mail oder auch als SMS. Die letztgenannten Formen der Einberufung bedürfen allerdings derzeit noch der Zustimmung aller Eigentümer. Ein Mehrheitsbeschluss dürfte allerdings nicht nichtig, sondern nur anfechtbar sein. Wird gegen die Textform verstoßen, führt dies als Ladungsmangel nicht automatisch zur Ungültigkeit gefasster Beschlüsse, sondern nur zu deren Anfechtbarkeit. |
| TG | underground parking (lot); (underground) parking garage; underground garage; underground car park | Abkürzung für: Tiefgarage |
| TG-Pl | parking space in underground car park | Abkürzung für: Tiefgaragenplatz |
| TH | eaves height | Abkürzung für: Traufhöhe |
| Thermalbäder | spa | Die Geschichte der Thermalbäder reicht bis ins Altertum zurück. Berühmt waren die groß angelegten Thermen der Römer, die von der Bevölkerung genutzt werden konnten. Relikte finden sich z.B. in Rom, Pompeji und Trier. Unter Thermalbädern sind heute Kureinrichtungen zu verstehen, die therapeutischen Zwecken dienen. Der Begriff des Thermalbades ist geschützt. Sie müssen über ein Thermalsolewasser verfügen, das über einen Mindestgehalt an Mineralstoffen verfügt. Meist unterhalten Thermalbäder auch Kurmittelabteilungen, in denen Einzelanwendungen möglich sind. Zunehmend kommen Wellnessaspekte hinzu. In Deutschland gibt es heute ca. 265 Thermalbäder. |
| Thermen | boilers | Thermen sind Geräte zur Erzeugung von Warmwasser. Sie verbrennen Gas und werden z.B. in Etagenheizungen verwendet. Grundsätzlich können Kosten für die Wartung von Heizanlagen und Warmwassergeräten per Vereinbarung im Mietvertrag als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Hinsichtlich der Thermen kommt es auf die genaue Formulierung an: Instandhaltungsklauseln, nach denen der Mieter generell verpflichtet ist, die Kosten der Thermenwartung zu tragen, sind unwirksam. Ebenso darf der Mieter nicht verpflichtet werden, selbst einen Wartungsvertrag mit einem Fachbetrieb abzuschließen. Wirksam ist eine Vereinbarung, die den Mieter verpflichtet, die Wartungskosten für die Therme bis zu einem bestimmten Höchstbetrag zu übernehmen. Die Gerichte ziehen hier Parallelen zu Kleinstreparaturen (Landgericht Braunschweig, Az.: 6 S 784/00). Es besteht keine Pflicht des Mieters, die Arbeiten selbst in Auftrag zu geben. Die Wartung ist vom Vermieter zu veranlassen, auch wenn der Mieter die Kosten übernehmen muss. |
| Thermografie / Wärmebilder | thermography; thermal imaging / thermal images | Thermografie, genauer Bauthermografie oder Hausthermografie (griechisch: thermos = warm und gráfein = zeichnen, schreiben), ist eine Bild gebende Infrarot-Temperaturmessmethode mit einer Wärmebildkamera, die die Wärmestrahlung (Infrarotlicht) eines Gebäudes misst. Das Verfahren beruht auf Temperaturunterschieden auf der Oberfläche der verschiedenen Bauteile, woraus ein Wärmebild (Thermogramm) entwickelt wird. Über die verschiedenen Farbzusammensetzungen werden diese Temperaturunterschiede auf dem Bild sichtbar. Die bildliche Veranschaulichung dient der Erkundung von Baumängeln aller Art, der Früherkennung bei sich anbahnenden Schäden, Dichtungsfehlern, Dämmungsfehlern und dem Herausfiltern von Wärmebrücken (hot spots), das heißt Stellen am Baukörper, die überverhältnismäßig große Mengen an Wärme über die Gebäudehülle nach außen abgeben. Im Rahmen der energetischen Gebäudesanierung und -optimierung ist die Thermografie ein geeignetes und professionelles Instrument zur Schadensvorbeugung und Heizkostenoptimierung, also zur Heizkostensenkung und für den Umweltschutz. Auf dieser Grundlage lassen sich sinnvolle energetische Modernisierungsmaßnahmen (Dach-, Außenwand- Es kann auch empfehlenswert sein, im Innenbereich Aufnahmen mit der Wärmebildkamera zu machen. Dadurch können verdeckte Heizungs- und Versorgungsleitungen sowie etwaige Rohrbrüche aufgespürt werden. Ebenfalls lassen sich feuchte Stellen lokalisieren. Im optimalen Fall wird eine Thermografie bereits vor Ankauf eines Gebäudes vorgenommen, um Schwachstellen ausfindig zu machen. Verschiedene Agenturen im Ingenieurswesen haben sich darauf spezialisiert. Es gibt aber auch staatlich geförderte Aktionen für private Immobilienbesitzer, um dem immer aktueller werdenden Trend von Energieeinsparmaßnahmen in der Immobilienwirtschaft Rechnung zu tragen und um energetische Sanierungen anzuregen. In der Vermarktung von Immobilien kann die Thermografie verkaufsfördernd wirken, wenn es sich um ein besonders energieeffizientes und wärmegedämmtes Objekt handelt. So ließe sich das Wärmebild an den Kaufinteressenten im Vorwege aushändigen. Auch wenn Mieter nicht überall bereit sind, für energetisch optimierte Immobilien eine höhere Miete zu entrichten, ist diese Art von Modernisierungsmaßnahme mit Blick auf die Konkurrenzfähigkeit im Veräußerungsfall und den entsprechend höheren Verkaufserlös im Vergleich zu mitunter hohen Preisabschlägen für ungedämmte Objekte sinnvoll. |
| Thermohaut | thermal cladding | Die so genannte Thermohaut dient der Wärmedämmung eines Gebäudes von außen. Sie ist ein preisgünstiges Wärmedämmsystem sowohl für Alt- als auch für Neubauten. Bei dem Verfahren werden Platten aus Mineralwolle oder Hartschaum auf den Außenputz geklebt und zusätzlich verdübelt. Auf den Platten wird in Armierungsmörtel ein Armierungsgewebe aufgebracht, darauf der neue Außenputz. Eine Dämmschichtdicke von 15 Zentimeter ist damit einfach zu erreichen und reduziert den Wärmeverlust erheblich. Auch dickere Dämmschichten sind möglich und zu empfehlen. Eine Thermohaut sollte immer von einem Fachbetrieb installiert werden. Bei unsachgemäßer Ausführung besteht die Gefahr, dass sich innerhalb der Wandkonstruktion Feuchtigkeit sammelt und zu Schimmelpilz und anderen Schäden wie einer Unwirksamkeit der Dämmschicht führt. |
| Thesaurierung | earnings/ income retention; hoarding; accumulation | Thesaurierung bezeichnet die Erweiterung eines Kapitalanlagevolumens durch Zuführung der jeweiligen Kapitalerträge zum Kapital. Bei einem Fonds mit Thesaurierung werden die erwirtschafteten Gewinne im Gegensatz zu ausschüttenden Fonds im Fonds reinvestiert. Es entsteht ein wachstumsfördernder Zinseszinseffekt. Eine Ausschüttung an den Anleger findet nicht statt. |
| Third-Party-Financing | third-party financing | |
| THS | trustee's office; trust agency | Abkürzung für: Treuhandstelle |
| Thünen, Johann Heinrich von | Thünen, Johann Heinrich von | Johann Heinrich von Thünen (1783 – 1850), aufgewachsen im friesischen Canarienhausen, erhielt in Hamburg und in Celle eine grundlegende landwirtschaftliche Ausbildung und studierte dann in Göttingen. Er erwarb nach seinem Studium das Gut Teltow und widmete sich seiner landwirtschaftlichen Tätigkeit. Er begann damit, die Fruchtbarkeit verschiedener Böden statistisch zu erfassen. Bereits mit 27 Jahren veröffentlichte er die erste Auflage seines Hauptwerks (in der damaligen Rechtschreibung) „Der isolirte Staat in Beziehung auf Landwirthschaft und Nationalökonomie, oder Untersuchungen über den Einfluss, den die Getreidepreise, der Reichthum des Bodens und die Abgaben auf den Ackerbau ausüben“. Mit seiner Arbeit hatte er erheblichen Einfluss auf das Entstehen neuer Wissenschaftszweige wie der Wirtschaftsgeographie und der Regionalwissenschaft. Er gilt als Begründer der landwirtschaftlichen Betriebslehre. Sein Modell, das er für seine Schlussfolgerungen nutzte, bestand in einem isolierten, kreisrunden, völlig ebenen Gebiet (es existiert keine Außenwelt) mit einem Zentrum, woraus sich je nach zunehmender Entfernung proportional zunehmend höhere Transportkosten hinsichtlich der Früchte (z.B. Weizen) auf dem Weg in die zentralliegende Stadt ergaben. Die mathematisch anspruchsvollen Berechnungen nahm von Thünen für verschiedene andere Produkte vor, um auf diese Weise die möglichen Reichweiten zu ermitteln. Maßgebeblich für die Reichweite der Bewirtschaftungszone war eine Entfernung, bis zu der die Transportkosten noch in einem angemessenen Verhältnis zu den in einer Stadt erzielbaren Preisen standen und noch Gewinne möglich waren. Eine Bewirtschaftung der Gebiete jenseits der jeweiligen Reichweite war nicht mehr möglich, da sie nur Verluste einbrachten. Daraus ergaben sich für von Thünen Ringe zwischen denen – jeweils nach Entfernung und damit je nach Transportkostenintensität – unterschiedliche Produkte angebaut werden, soweit sie beim Verkauf in der Stadt noch zu Gewinnen führten. Von Thünen hat die Ringzonen nach zunehmender Marktferne wie folgt festgelegt:
Von Thünen gehört auch heute noch zu den am meisten zitierten Autoren im Zusammenhang mit Abhandlungen über die landwirtschaftliche Standorttheorie. Das Bundesforschungsinstitut für Ländliche Räume, Wald und Fischerei ist nach Johann Heinrich von Thünen benannt. (Johann Heinrich von Thünen Institut). Unter seinem Namen finden im Verein für Sozialpolitik jährlich Vorlesungen statt, die sog. Thünen Vorlesungen. Dieser Verein hat heute seinen Sitz in Frankfurt. |
| Tiefbau | civil engineering; underground construction engineering; heavy engineering | Tiefbau umfasst die Planung, Erstellung und Koordination von Bauwerken, die ebenerdig, in oder unter der Erdoberfläche liegen, wie z.B. Straßenbau, Kanalisationsbau, Wasserbau, Brückenbau und Bergbau. Im Vordergrund steht die Konstruktion und nicht die Ästhetik, weshalb sich fast ausschließlich der Bauingenieur mit diesem Zweig des Bauwesens beschäftigt. Die sinnvolle Ergänzung des Tiefbaus ist der Hochbau. |
| Tierhalterhaftpflicht / Pflichtversicherung | pet/animal owner's liability for their pet / pet owner's liability insurance | Eine Tierhalterhaftpflichtversicherung deckt Schadenersatzansprüche ab, die gegen einen Tierhalter geltend gemacht werden, weil dessen Tier jemanden verletzt oder fremdes Eigentum beschädigt hat. Bei Hundehaftpflichtversicherungen gibt es teilweise Ausschlussregelungen für sogenannte Listenhunde, die nach den Regelungen der einzelnen Bundesländer als besonders gefährlich angesehen werden. Für bestimmmte Hunderassen sind erhöhte Beiträge üblich. In der Tierhalterhaftpflicht gibt es für den Versicherungsnehmer bestimmte Obliegenheiten zu beachten, wenn er seinen Versicherungsschutz nicht einbüßen möchte. Dazu gehört die Beachtung von gesetzlichen Regelungen oder behördlichen Anordnungen im Umgang mit dem Tier. So kann zum Beispiel die Nichtbeachtung von Maulkorb- oder Anleinpflichten zu einer Reduzierung des Versicherungsschutzes führen. Diese sind oft für bestimmte, als gefährlich eingestufte Hunderassen vorgeschrieben. In einigen Bundesländern ist die Hundehaftpflichtversicherung eine gesetzliche Pflichtversicherung. Eine Versicherungspflicht für alle Hundehalter besteht in Hamburg, Berlin, Niedersachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Eine Versicherungspflicht für Halter bestimmter Hunderassen besteht in Brandenburg, Bremen, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, dem Saarland, Sachsen und Schleswig-Holstein. Außer einer Haftpflicht können Tierhalter heute auch diverse andere Versicherungen für ihre Haustiere abschlkießen, etwa Rechtsschutz- oder Krankenversicherungen, die dann im Krankheitsfall die Tierarztkosten abdecken. |
| Tierhalterhaftung | animal owner liability | Wer ein Tier hält, muss für Schäden einstehen, die dieses Tier anderen zufügt. Diesen Grundsatz regelt § 833 BGB. Der Schadenersatzanspruch gilt in Fällen, in denen ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit eines Menschen verletzt oder eine Sache beschädigt wird. Klassisches Beispiel ist der Hundebiss: Verletzt ein Hund einen Passanten oder dessen Hund, muss der Halter die Kosten tragen. Eine gesetzliche Ausnahme gibt es jedoch: Wird der Schaden „durch ein Haustier verursacht, das dem Beruf, der Erwerbstätigkeit oder dem Unterhalt des Tierhalters zu dienen bestimmt ist“ und beachtet der Halter bei der Beaufsichtigung des Tieres die im Verkehr erforderliche Sorgfalt (oder wäre der Schaden trotz Anwendung dieser Sorgfalt genauso entstanden), muss er nicht haften. Dem von einer ordnungsgemäß umzäunten Weide entlaufenen Jungbullen eines Landwirts sollte man also tunlichst nicht zu nahe kommen. Bei Pferden kommt es oft zur Haftung des Tierhalters, weil diese im konkreten Fall aus Freizeitgesichtspunkten gehalten werden – oder weil die übliche Sorgfalt bei ihrer Haltung vernachlässigt wird. So kam es 2004 zu einem Prozess um die Haftungsfrage, nachdem einige Pferde durch ein nicht ausreichend gesichertes Gatter von ihrer Weide entkommen waren. Eines der Tiere hatte auf der nächsten Straße eine Kollision mit einem PKW. Der Fahrer hatte 0,3 Promille Alkohol im Blut, war innerorts mit 70 km/h unterwegs und ignorierte Handzeichen von Passanten, die ihn vor den Pferden warnen wollten. In diesem Fall hafteten der Pferdehalter mit ein Drittel und der Autofahrer mit zwei Drittel des Schadens (OLG Celle, Urteil vom 13.05.2004, Az. 14 U 259/03). Eine weitere Ausnahme gilt dann, wenn ein Tier eine Person verletzt, die mit diesem Tier aus „überwiegendem Eigeninteresse“ zu tun hat. In diesem Fall haftet der Tierhalter nicht. Gemeint sind hier Fälle, in denen der Geschädigte das Tier für jemand anderen in erster Linie deshalb ausgeführt oder gepflegt hat, weil er dies aus privatem Interesse an dem Tier bzw. aus Tierliebe wollte. Geht jemand beruflich mit den Tieren anderer Leute um (Hufschmied, Tierarzt), haftet bei einem Schaden oder einer Verletzung des Betreffenden der Tierhalter (OLG Celle, Urteil vom 11.06.2012, Az. 20 U 38/11). Ein mögliches Eigenverschulden des Verletzten wird jedoch von den Gerichten berücksichtigt. Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsansicht mit Urteil vom 25. März 2014 bestätigt. Dabei ging es um die Inhaberin einer Tierpension, die vom Hund eines Kunden in dessen Abwesenheit gebissen worden war. Der BGH betonte, dass der Tierhalter auch in solchen Fällen hafte (Az. VI ZR 372/13). Wenn ein großer Hund sich im Eingangsbereich eines Ladengeschäfts schlafen legt und dann ein Kunde über ihn fällt und sich verletzt, haftet ebenfalls der Hundehalter (OLG Hamm, Urteil vom 15.02.2013, Az. 19 U 96/12). Tierhalter können sich durch eine Tierhalter-Haftpflichtversicherung absichern. |
| Tierhaltung in Wohnungen | keeping of animals/ pets in flats | Mietwohnung Dem Mieter einer Wohnung ist Tierhaltung grundsätzlich gestattet. Ein in einem Formularmietvertrag vereinbartes generelles Verbot der Tierhaltung ist unwirksam. Im November 2007 hat der Bundesgerichtshof entschieden (Az. VIII ZR 340/06, Urteil vom 14.11.2007), dass auch Klauseln in Formularmietverträgen unwirksam sind, nach denen die Haltung aller Tiere mit Ausnahme von Zierfischen und Ziervögeln zustimmungsbedürftig ist. Allerdings kann der Vermieter die Haltung von Tieren, zum Beispiel Hund oder Katze, durch den Mieter von seiner Zustimmung abhängig machen, die er aber nur aus wichtigem Grund (zum Beispiel Haltung eines Kampfhundes oder wenn eine artgerechte Tierhaltung ausgeschlossen ist) verweigern darf. Grundsätzlich sei bei allen Kleintieren – also auch etwa Hamstern und Schildkröten – davon auszugehen, dass von ihnen keine Störung ausgehe. Sei dies ausnahmsweise doch der Fall, könne der Vermieter auf Unterlassung klagen. Die auch in diesem Verfahren aufgetauchte Frage, ob Katzen noch Kleintiere sind, hat der BGH nicht entschieden. Ob die Haltung von gängigen Hunderassen oder Katzen von der Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden kann, beurteilen die Gerichte je nach Fall und Tier unterschiedlich. Über die Haltung von zahmen (Farb-)Ratten wurde bereits des Öfteren prozessiert. Teilweise wurden Ratten nicht als genehmigungsfreie Kleintiere angesehen, da sie bei manchen Menschen Ekel hervorrufen können. Ratten werden jedoch zunehmend als gängige Haustiere angesehen, was ein Urteil des Amtsgerichts Hannover zeigt (26.09.2002, Az. 505 C 7715/02). Die Rechtsprechung ist hier uneinheitlich. Das Amtsgericht Köln gestattete einem Vermieter, die Haltung von zwei Hühnern in einer Mietwohnung im Mehrfamilienhaus zu untersagen (Az. 214 C 255/09). Eindeutig ist die Rechtslage nur bei wirklich großen oder gefährlichen Tieren – etwa Kampfhunden oder Würgeschlangen. Deren Haltung kann von der Zustimmung des Vermieters abhängig gemacht oder – z. B. bei Kampfhunden – ganz untersagt werden. Dies ist auch noch nach einer irrtümlich erteilten Zustimmung des Vermieters möglich (Landgericht München, Az. 13 T 14 638/93, Urteil vom 10.09.1993). Inwieweit wegen der Haltung eines Kampfhundes allerdings eine fristlose Kündigung möglich ist, beurteilen die Gerichte nicht einheitlich. Einerseits hat zum Beispiel das Amtsgericht Spandau die fristlose Kündigung eines Mieters für wirksam gehalten, der auch nach einer Abmahnung durch den Vermieter weiterhin seinen Kampfhund hielt (22.3.2002, Az. 3b C 956/01). Auf der anderen Seite gibt es Urteile des Landgerichts Berlin und des Landgerichts München I, nach denen eine fristlose Kündigung nicht angemessen ist, wenn der Kampfhund bisher kein aggressives Verhalten gezeigt hat und die Nachbarn sich an dem Tier auch nicht stören (LG Berlin, 6.5.2005, Az. 64 S 503/04, LG München I, 8.11.2006, Az. 14 S 23517/05). Per Individualvereinbarung kann zwischen Mieter und Vermieter immer ein Tierhaltungsverbot für die Mietwohnung festgelegt werden. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zur Tierhaltung, entscheiden die Gerichte im Einzelfall im Rahmen einer Abwägung der Interessen der Beteiligten. Dabei können zum Beispiel das besondere Interesse eines alleinstehenden älteren Mieters an tierischer Gesellschaft und das Maß der von dem Tier ausgehenden Belästigung für die Hausgemeinschaft in Betracht gezogen werden. Eigentumswohnung Ob die Haltung von Haustieren in Eigentumswohnungen zulässig ist, ist nach §14 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) daran zu messen, ob und inwieweit für die anderen Wohnungseigentümer hieraus Nachteile entstehen. Ein absolutes Tierhaltungsverbot kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht beschließen, da ein solcher Beschluss als unterschiedsloses Verbot rechtswidrig und damit nichtig ist. Auch ein auf die Haltung bestimmter Tiere beschränktes Verbot kann nicht mehrheitlich beschlossen werden, da eine solche Regelung über eine ordnungsmäßige Gebrauchsregelung hinausgeht. Vielmehr bedarf es hierzu einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Wird statt einer solchen Vereinbarung ein Mehrheitsbeschluss gefasst, ist dieser nicht automatisch nichtig, sondern muss erst angefochten werden. Ansonsten bleibt auch ein per Mehrheitsbeschluss erlassenes Tierhaltungsverbot wirksam (BGH, 4.5.1995, Az. V ZB 5/95). Ein solcher Beschluss kann allerdings als Maßnahme ordungsmäßiger Verwaltung jederzeit auch durch mehrheitliche Beschlussfassung wieder aufgehoben und durch eine ordnungsmäßige Gebrauchsregelung ersetzt werden. In diesem Sinne kann eine einschränkende Tierhaltungsregelung als ordnungsmäßige Gebrauchsregelung im Sinne von § 15 Abs. 2 WEG mehrheitlich beschlossen werden, beispielsweise durch eine zahlenmäßige Begrenzung. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch einen Beschluss festlegen, dass Hunde und Katzen auf den Gemeinschaftsflächen innen und außen nur an der Leine herumlaufen dürfen. Das Landgericht Frankfurt a.M. entschied, dass eine solche Regelung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche (Urteil vom 14.7.2015, Az. 2-09 S 11/15). Inwieweit solche Beschlüsse vor Gericht Bestand haben, hängt jedoch immer sehr vom Einzelfall ab. So kann zwar durch Mehrheitsbeschluss das Spielen von Hunden auf der gemeinschaftlichen Rasenfläche erlaubt werden. Ob jedoch eine solche Regelung einer ordnungsmäßigen Gebrauchsregelung entspricht, kann nicht generell bejaht oder verneint werden. |
| Tilgung | repayment; liquidation; acquittance; amortisation; liquidation; payback; redemption; erasure; deletion | Betrag, mit dem ein Kreditnehmer seine Schuld (meist in Raten) zurückbezahlt. Überwiegend wird im Immobilienbereich noch mit jährlichen Raten von ein oder zwei Prozent des Anfangsdarlehens getilgt, ausser bei Bausparkassen. Hier sind es normalerweise rund sieben Prozent. Der Anfangstilgungssatz kann auch einem individuell gewünschten zeitlichen Tilgungsziel (zum Beispiel Tilgung in 18 Jahren) angepasst werden. Der Anfangstilgungssatz beträgt im Beispielsfall 3,25 Prozent, bei sechs Prozent Zins. Bei einem Darlehen mit gleichbleibender Annuität (Annuität = Zins- + Tilgungsbetrag pro Jahr) wächst der Verzinsungsbetrag, der durch die geringer werdende Darlehensschuld erspart wird, der Tilgung zu. |
| Tilgungsaussetzung | suspension of redemption payments | Die Tilgungsaussetzung kann ein wirkungsvolles Instrument sein, um gefährdete Darlehen zu sichern und somit den Fortbestand der ursprünglich beabsichtigten Baufinanzierung zu gewährleisten. Meist wird die Tilgungsaussetzung im Rahmen einer besonderen Finanzierungsstrategie vereinbart, wenn ein Tilgungsersatz vorgesehen ist. Dies kann beispielsweise eine Lebensversicherung sein, die besonders bei vermieteten Objekten ein geeigneter Finanzierungsbaustein ist. Ohne die Tilgung bleibt das Fremdkapital gleich hoch, so dass die Zinsbelastung während der Finanzierungszeit bei gleich bleibendem Zinssatz ebenfalls konstant bleibt. Die Immobilienfinanzierung mit Tilgungsaussetzung, abgesichert durch eine Kapitallebensversicherung, bietet Vermietern durchweg attraktive Steuervorteile. |
| Tilgungsdarlehen | repayment loan/ mortgage; redeemable loan; self-amortising loan/ mortgage; direct reduction loan | |
| Tilgungsdauer | repayment period; redemption period | Die Tilgungsdauer eines Darlehens mit gleichbleibender Annuität hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dies sind insbesondere:
Durch Tilgungsstreckung verlängert sich die Tilgungsdauer um die Jahre, in denen von der Darlehensauszahlung an gerechnet keine Tilgung bezahlt wird. Dieser Effekt kann aber auch durch Reduzierung der Anfangstilgung erreicht werden. Bei Darlehen mit laufend gleichbleibender Tilgung ("Abzahlungsdarlehen) ist die Tilgungsdauer der Quotient aus dem nominalen Darlehensbetrag und der Jahrestilgung. Bei Festdarlehen richtet sich die Tilgung nach der vereinbarten Laufzeit. In Verbindung mit einer Lebensversicherung gilt dies ebenfalls, wobei im Fall des vorzeitigen Todes des Darlehensnehmers die Auszahlung an die Erben schon entsprechend vorher vorgenommen wird. Diese Formen des Darlehens werden auch als "endfällige" Darlehen bzw. Fälligkeitsdarlehen oder - fälschlicherweise - als "tilgungsfreie" Darlehen bezeichnet. Darlehen, die nie getilgt werden müssen, wären Schenkungen. |
| Tilgungsstreckung | rescheduling of debts; stretching of the redemption period; repayment deferral | |
| Tilgungsverrechnung | interest-wise application of repayments to the loan principal | |
| Time-Sharing | time-sharing | Beim Timesharing handelt es sich um ein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht (z.B. ein, zwei oder mehrere Wochen im Jahr) an einem Hotel-Appartement. Solche Objekte sind besonders in Spanien, Frankreich und Italien anzutreffen. Dabei erwirbt der Anleger/Urlauber über eine einmalige Investition – meist deutlich mehr als 10.000 Euro zuzüglich Kosten – das Recht, jedes Jahr für eine bestimmte Dauer eine (Ferien-) Immobilie zu nutzen. Neben dem Kaufpreis für die Wochen muss der zeitanteilige Eigentümer zusätzliche Kosten für die Bewirtschaftung der Immobilie berücksichtigen. Die restlichen Jahreswochen, die der Anleger nicht erwirbt, werden von anderen Investoren gekauft, so dass, vereinfacht formuliert, das Eigentum an einem bestimmten Hotelobjekt nach Wochen auf unterschiedliche "Teilzeiteigentümer" verteilt wird. Geregelt wurden die Rechtsverhältnisse der "Veräußerung von Teilzeitnutzung an Wohngebäuden" im Teilzeitwohnrechtsgesetz vom 20.12.1996. Tipp: Bei Fragen zum Bereich "Timesharing" bieten sich folgende Gesprächspartner an:
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| Time-Sharing, Checkliste für Kaufinteressenten | time sharing, checklist for prospective buyers | Wer sich mit dem Erwerb eines Teilzeit-Wohnrechts befasst, sollte sich unter anderem folgende Gedanken (im Sinne einer Checkliste) machen:
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| Time-Sharing, Definition | time sharing, definition | Time-Sharing bezeichnet ein langfristig (mehr als ein Jahr) angelegtes Aufenthaltskonzept, häufig im Rahmen von Ferien - und damit ein typisches Verbraucherprodukt, bei dem der Verbraucher mit einem Teilzeit-Wohnrechtevertrag gegen Bezahlung eines Gesamtpreises das Recht erwirbt, Wohneinheiten in einer oder mehreren Ferienanlagen wiederkehrend zu Aufenthaltszwecken zu nutzen. Dabei kann - je nach Ausgestaltung - der (häufig jährlich) wiederkehrende Zeitraum festgelegt ("fixed") oder im Rahmen eines Systems wählbar ("floating") sein; das gilt auch für die Wohneinheit. Tauschgesellschaften ermöglichen mittels Tauschsystemverträgen eine weltweite Flexibilität. Die Tauschverträge ermöglichen dem Verbraucher, seinen Aufenthalt statt zu "seiner" Zeit in "seiner" Ferienanlage zu einer wählbaren Zeit in einer der anderen dem Tauschsystem angeschlossenen Ferienanlagen weltweit zu verbringen. Gebräuchlich sind auch Angebotspools mit Punktesystemen, welche dem Verbraucher auch ohne externe Tauschsysteme große Flexibilität betreffend Ferienanlagen, Wohneinheiten und Zeit ermöglichen. Nebst dem im Voraus zu bezahlenden einmaligen Gesamtpreis fallen regelmäßig jährliche Zahlungen an. Bei externen Tauschsystemen entstehen Kosten im Zusammenhang mit deren Organisation. Hinzu kommen die üblichen Urlaubskosten für Reise, Verpflegung und Dienstleistungen vor Ort. Sowohl die wiederkehrenden Nutzungsrechte wie auch das Teilzeit-Wohnrecht selbst sind vererb- und übertragbar; da der Markt für secondhand Teilzeit-Wohnrechte nicht liquide ist, bieten Wiederverkäufer/Vermittler Unterstützung bei der Veräußerung von Teilzeit-Wohnrechten. Time-Sharing ist kein Kapitalanlage-Produkt. Es ist weder ein Ertrag noch ein Kapitalgewinn zu erwarten; im Gegenteil: Time-Sharing kostet - doch dafür erhält der Käufer ein Urlaubs- beziehungsweise Tourismusprodukt. Der Erwerb von Time-Sharing ist von "ferientechnischen" Aspekten bestimmt. Da ein Teil der Kosten mit dem einmaligen Gesamtpreis abgedeckt wird, könnte man allenfalls von einer "Urlaubs-Vorsorge" sprechen, doch auch das trifft das Produkt nicht wirklich: Time-Sharing ist ein Tourismusprodukt und damit ein Verbrauchsgut. |
| Time-Sharing, Einschlägige Rechtsnormen in Deutschland | time sharing, relevant legal standards in Germany | Time-Sharing liegt in der Schnittmenge von vielen unterschiedlichen Rechtsbereichen. Eine prominente Stellung kommt dabei dem Verbraucherschutzrecht zu. Gestützt auf die Richtlinie 2008/122/EG vom 14.01.09 hat der deutsche Gesetzgeber die Vorgaben der Richtlinie in §§ 481 ff. BGB (vormals TzWrG) umgesetzt. Hinzu treten, sofern der Verbraucher im Zusammenhang mit dem Erwerb des Teilzeit-Wohnrechts eine Finanzierung (zum Beispiel Darlehen oder Teilzahlungsmöglichkeit) in Anspruch nimmt, die §§ 491 ff. BGB für Verbraucherdarlehensverträge bzw. §§ 506 ff. BGB (Normen übrigens, die sich ebenfalls auf eine europäische Richtlinie [Verbraucherkreditrichtlinie 2008/48/EG vom 23.04.08] stützen). Da es sich beim Time-Sharing um ein Massengeschäft handelt, sind regelmäßig die §§ 305 ff. BGB betreffend Allgemeine Geschäftsbedingungen anwendbar. Zu beachten sind unter anderem auch die einschlägigen Vorschriften des Unterlassungsklagengesetzes (UKlaG), des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) und des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG). Die erwähnten Rechtsnormen finden Anwendung, sobald der Anbieter seine Geschäftstätigkeit in Deutschland ausübt oder auf Deutschland ausrichtet und der betroffene Verbraucher seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat (vgl. zum Beispiel Art. 46b EGBGB und Art. 6 Rom I-VO). Dem deutschen Verbraucher dürfte in aller Regel auch ein Gerichtsstand an seinem Wohnsitz beziehungsweise gewöhnlichen Aufenthaltsort zustehen und er kann im Falle von anderslautenden Gerichtsstandsklauseln die Einrede der Unzuständigkeit erheben. Dennoch ist keineswegs ausgeschlossen, dass auch ein deutscher Verbraucher mit ausländischen Normen in Kontakt kommt; dies gilt vor allem für die einschlägigen zivilrechtlichen Bestimmungen (Gesellschaftsrecht, Sachenrecht, Vertragsrecht). Regulatorische Bestimmungen (zum Beispiel im Bereich des Finanzmarktrechts) dürften in aller Regeln nicht einschlägig sein, da Time-Sharing umfassend durch das Verbraucherschutzrecht geregelt wird und eben gerade kein Kapitalanlageprodukt ist. |
| Time-Sharing, Geschichte / Verbreitung | time sharing, history / spread | Time-Sharing liegt das uralte Prinzip des "gemeinsam Nutzens" zu Grunde. Das erste Modell wurde 1963 in der Schweiz entwickelt; es handelt sich um die Hapimag AG, die 2013 als europäischer Marktführer ihr 50 jähriges Jubiläum feierte. Mitte der 60er Jahre entstanden dann die ersten Modelle in Frankreich. Doch obwohl Europa zuerst war, kam der Durchbruch in den USA, wo sich Time-Sharing rasant entwickelte. Heute ist Time-Sharing weltweit verbreitet und wachsend; Ferienanlagen finden sich an allen typischen Tourismusdestinationen in Städten, am Meer, in den Bergen, und so weiter. Bei den Ferienanlagen kann es sich um neu erstellte Anlagen, renovierte historische Gebäude oder wieder aufgebaute Dörfer handeln; der Fantasie sind keine Grenzen gesetzt. |
| Time-Sharing, Rechtliche Ausgestaltungsmöglichkeiten | time sharing, legal possibilities for development | Time-Sharing ist kein rechtliches Konzept, sondern ein Tourismusprodukt, das sich grundsätzlich frei mit verschiedenen rechtlichen Konzepten umsetzen lässt. Typologisch lassen sich mehrere Grundkonzepte unterscheiden, wobei je nach Rechtsordnung unterschiedliche Modelle dominieren:
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| Time-Sharing, Unternehmensbeispiel Hapimag AG | time sharing, Hapimag AG as an example of a time sharing company | Die Hapimag AG wurde 1963 gegründet und ist somit der Pionier des Time-Sharings. Heute versteht sich das Unternehmen als Dienstleistungsunternehmen im Bereich der individuellen Freizeit- und Lebensgestaltung und als Marktführer im Time-Sharing-Markt. Die Hapimag AG bietet rund 140.000 Mitgliedern und ihren Gästen Zugang zu rund 57 eigenfinanzierten eigenen (mit über 5.300 Wohneinheiten) und zu weiteren Ferienanlagen (von Partnern) in mehr als 16 Ländern. Die Ferienanlagen bieten je nach Standort unterschiedliche Gastronomie- und Infrastrukturangebote und Dienstleistungen vor Ort. Die Hapimag AG bietet eine breite Produktpallete, die meisten Produkte basieren auf einem durchgängigen Punktesystem. Die Hapimag AG ist eine Aktiengesellschaft nach Schweizer Recht und ihre Kunden sind entweder Mitglieder (und damit auch gesellschaftsrechtlich integriert) oder rein vertragsrechtliche Nutzer. Nebst dem einmaligen Gesamtpreis sind bei der Hapimag AG der Jahresbeitrag sowie beim Aufenthalt die lokalen Kostenbeiträge zu bezahlen. Tauschgebühren hingegen fallen nicht an. Weitere Informationen finden Sie auf www.hapimag.com |
| Time-Sharing, Vorteile / Nachteile | time sharing, advantages / disadvantages | Bewertungen sind immer relativ und oft persönlich, daher hier nur eine kurze Darstellung: Gut gemachtes Time-Sharing bringt für die Verbraucher die langfristige Sicherung der Nutzung von Wohneinheiten in Ferienanlagen hohen baulichen Standards, mit gut ausgebauter Infrastruktur verbunden mit mannigfaltigen Dienstleistungen (bei der Reiseplanung und -organisation sowie vor Ort). Die Verbraucher müssen sich nicht mit Fragen wie Administration, Unterhalt oder Erneuerung beschäftigen. Time-Sharing ist langfristig günstig mit überschaubaren (teilweise aber im Voraus zu bezahlenden) Kosten, erlaubt aber keine Schnäppchen. Nachteilig kann sich die langfristige - mit wiederkehrenden Zahlungspflichten gekoppelte - Gebundenheit auswirken und damit zusammenhängend die Schwierigkeit, das Teilzeit-Wohnrecht zu einem vernünftigen Preis verkaufen zu können, da kein liquider Secondhandmarkt besteht. Sodann besteht die Gefahr, dass bei einer Insolvenz das Teilzeit-Wohnrecht ganz oder teilweise verloren geht. Aufgrund der vor allem früher aggressiven Verkaufsmethoden bestand ferner das Risiko, dass Verbraucher zu etwas gedrängt wurden, das sie nicht wollten bzw. das für sie nicht passte. Schließlich darf nicht verschwiegen werden, dass Time-Sharing lange ein Tummelfeld für zwielichtige Gestalten war, die wohl auch heute noch nicht ganz verschwunden sind. Anbieter und die - je nach Modell - diversen weiteren beteiligten Unternehmen (zum Beispiel Tauschgesellschaften, Wiederverkäufer/Vermittler, Vertriebs-, Verwaltungs- und Finanzierungsgesellschaften) streben primär wirtschaftliche Vorteile an. Time-Sharing bietet einen neuen Markt und das Potential für einen höheren Gesamtertrag als andere Immobilien- und/oder Tourismusprodukte. Folgendes gilt es aber zu bedenken: Time-Sharing ist ein komplexes Produkt, das nicht geeignet ist für die Sanierung von maroden Kästen, das erhebliche Mittel für den (aufwändigen und langwierigen) Vertrieb benötigt und eine seriöse Planung und einen langen finanziellen Atem erfordert. In den Ortschaften und Regionen ist Time-Sharing beliebt, weil es wichtige ökonomische Impulse, insbesondere Arbeitsplätze, bringt und der Erhaltung von Bausubstanz dient. Wichtiger noch: Time-Sharing bringt regelmäßig eine deutlich höhere Auslastung und massiv längere Saisons als alle anderen Tourismusprodukte. Das optimiert die Auslastung der lokalen Infrastruktur, ist positiv für die Betriebe vor Ort und ein heißes Argument im Kampf gegen die "kalten" Betten. |
| Time-Sharing, Wesentliche Rechte und Pflichten der Verbraucher | time sharing, consumers' fundamental rights and obligations | Das wichtigste Recht des Verbrauchers besteht im Recht auf Nutzung einer Wohneinheit (in der Regel Wohnungen und nicht bloße Zimmer; im deutlichen Kontrast zum Hotel) in einer Ferienanlage oder in einem Angebotspool von Ferienanlagen. Untrennbar verknüpft damit ist der Anspruch auf Unterhalt, Wartung und Erneuerung der Ferienanlage(n). Ebenso typisch, teilweise gar unerlässlich, ist ein ganzer Strauß an Dienstleistungen, die schon bei der Reisevorbereitung und -organisation beginnen, vor allem aber beim Aufenthalt vor Ort zum Tragen kommen (Rezeption, Ausflüge, Veranstaltungen, Sport- und Kinderprogramme, etc.). Damit gekoppelt ist der entsprechende Ausbau der Infrastruktur; typischerweise sind Restaurants, Bars, Schwimmbäder, Sportplätze, Kinderhort, etc. vorhanden. Last but not least bietet ein Anbieter, der etwas auf sich hält, Unterstützung beim Verkauf eines Teilzeit-Wohnrechts und manchmal sogar bei der Verwertung von konkreten Aufenthaltsrechten. Da Time-Sharing-Modelle weit überwiegend langfristig ausgelegt sind, ist die Rechtsstellung der Verbraucher vererblich und sie können auch rechtsgeschäftlich darüber verfügen. Selbst die individuellen Aufenthaltsrechte sind frei übertragbar. Letzteres ist auch Voraussetzung für die in der Praxis bei den Modellen mit fixiertem/r Zeitraum/Wohneinheit durchweg anzutreffenden externen Tauschmöglichkeit. Letztere wird durch unabhängige Tauschgesellschaften, die Tauschmöglichkeiten in hunderten oder tausenden von Ferienanlagen vermitteln, ermöglicht. Dies erfordert einen zusätzlichen Vertrag mit der Tauschgesellschaft. Je höher das eigene Teilzeit-Wohnrecht eingestuft ist (massgeblich sind Kriterien wie Saison, Lage, Wohneinheit, Ferienanlage, etc.), desto einfacher wird der gewünschte Tausch möglich sein. Intensiv hat sich die europäische Gesetzgebung mit den Rechten der Verbraucher beim Vertragsabschluss befasst. Unabhängig vom rechtlichen Konzept stehen dem Verbraucher in allen Europäischen Staaten das Recht auf umfassende vorvertragliche und vertragliche schriftliche Information (definierter Mindestinhalt) in seiner eigenen Sprache und ein kostenfreies Widerrufsrecht von mindestens 14 Tagen zu, auf das er gesondert und klar hinzuweisen ist (Widerrufsbelehrung). Außerdem darf der Anbieter vor Ablauf der Widerrufsfrist keine (An-)Zahlung vom Verbraucher fordern oder annehmen. Der Vertrag selbst muss (mindestens) schriftlich abgefasst sein und definierte Mindestangaben enthalten. Bei Verletzung dieser Pflichten drohen dem Anbieter schwerwiegende Sanktionen. Auf der Seite der Pflichten belasten den Verbraucher primär Zahlungspflichten: Am Anfang steht die Bezahlung des einmaligen Gesamtpreises. Der Betrag kann stark variieren und ist abhängig von der Qualität des erworbenen Rechts (Ferienanlage, Größe und Lage der Wohneinheit, Saisonalität, Aufenthaltsdauer, etc.). Wird Ratenzahlung vereinbart, genießt der Verbraucher den weitgehenden Schutz für Verbraucherdarlehensverträge. Unabdingbar treffen den Verbraucher sodann (in der Regel jährlich) wiederkehrende Zahlungspflichten: Diese decken die Aufwendungen für Verwaltung, Unterhalt, Instandhaltung, Erneuerung und die Dienstleistungen vor Ort wie Reinigung, Wäsche, Energie, Abfallentsorgung, etc. Bei diesen Kosten sollte sich die jährliche Steigerung einigermaßen im Rahmen der einschlägigen Inflationsrate(n) bewegen. Ist eine externe Tauschgesellschaft involviert, kommen die entsprechenden Kosten für Mitgliedschaft und effektiven Tausch hinzu. Abgesehen von den Zahlungspflichten treffen den Verbraucher die üblichen Verhaltenspflichten vor Ort. Eine Haftung für weitere Kosten sollte hingegen in jedem Fall durch eine geeignete rechtliche Konzeption ausgeschlossen sein. |
| Titel | security; paper | Titel ist auch ein Synonym für Aktien und Aktienwerte. |
| TKP | cost per thousand (CPT) or cost per mille (CPM) | Abkürzung für: Tausender-Kontakt-Preis |
| TÖB | government body; public authority | Abkürzung für: Träger öffentlicher Belange |
| Tobin-Steuer | Tobin tax | Der amerikanisch Wirtschaftsnobelpreisträger James Tobin (1918 - 2002) hat im Jahr 1972 die allgemeine Besteuerung von Finanztransaktionen gefordert. Er wollte damit Mittel gewinnen, die der Finanzierung von Investitionen in den Entwicklungsländern zugute kommen sollten. Heute wird der Gedanke der Tobin Steuer (als Finanztransaktionssteuer) wieder lebhaft diskutiert. Das Hauptproblem einer möglichen Einführung besteht darin, dass alle Staaten dem zustimmen müssten. Andernfalls würden sich Finanztransaktionen in Länder verlagern, die diese Steuer nicht erheben. |
| Tod des Mieters | death of a tenant | Verstirbt ein Mieter, endet dadurch das Mietverhältnis nicht, es sei denn, es wäre auf Lebenszeit abgeschlossen worden. Im Normalfall wird das Mietverhältnis entweder durch Verwandte, Mitmieter oder Erben fortgesetzt oder gekündigt. Fortsetzung mit überlebenden Mietern Haben mehrere Personen den Vertrag gemeinsam als Mieter unterzeichnet, führen die überlebenden Mieter den Mietvertrag ohne weitere Formalitäten fort. Sie können den Mietvertrag allerdings mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Todesfall stattfinden. Eintritt in den Mietvertrag Folgende Personengruppen treten auch ohne Unterschrift unter den bisherigen Mietvertrag automatisch beim Tod des Mieters in den Vertrag ein, sofern sie mit ihm einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben:
Findet keine Fortsetzung mit überlebenden Mietern und auch kein Eintritt in den Vertrag statt, kommt es zur Vertragsfortsetzung mit den Erben. Diese müssen keinen gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter geführt haben. Die Erben können den Mietvertrag mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Dafür haben sie einen Monat Zeit, gerechnet von dem Zeitpunkt an, zu dem sie vom Tod des Mieters und von der Nichtfortsetzung des Mietverhältnisses mit anderen Personen erfahren haben. Der Vermieter hat folgende Kündigungsmöglichkeiten
Denkbar ist jedoch auch, dass die Erben die Erbschaft ausschlagen. Dies ist wahrscheinlich, wenn der Nachlass überschuldet ist. In diesem Fall bestehen in der Regel auch Mietschulden. Der Vermieter muss befürchten, nicht nur auf seinen Forderungen "sitzen zu bleiben", sondern obendrein das Mietverhältnis zunächst einmal nicht rechtswirksam kündigen zu können. Er hat jedoch die Möglichkeit, eine Nachlasspflegschaft zu beantragen. Dafür muss er sich an das Nachlassgericht wenden. Mit Anordnung einer Nachlasspflegschaft hat der Vermieter in dem Nachlasspfleger einen Vertreter der Erben und kann diesem gegenüber seine Ansprüche durchsetzen. Die Anordnung einer Nachlasspflegschaft setzt normalerweise ein Sicherungsbedürfnis voraus, das nicht besteht, wenn es keine Vermögenswerte im Nachlass gibt, die man sichern müsste. Das Oberlandesgericht Zweibrücken hat allerdings in einer vermieterfreundlichen Entscheidung festgestellt, dass ein Vermieter auch bei einem vermögenslos oder überschuldet verstorbenen Mieter eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB beantragen kann (7.5.2015, Az. 8 W 49/15). |
| Tod des Vermieters | death of the landlord | Beim Ableben des Vermieters werden seine Erben neue Eigentümer des Mietobjekts und treten in den Mietvertrag als neue Vermieter ein. Handelt es sich um mehrere Personen (Erbengemeinschaft), ohne dass ein für die Vermietungsangelegenheiten bevollmächtigter Vertreter bestimmt wurde, muss der Mieter Erklärungen (z.B. Mängelrüge, Kündigung) jeder dieser Personen einzeln zukommen lassen. Umgekehrt müssen auch alle Vermieter gegenüber dem Mieter abgegebene Erklärungen unterschreiben. Findet infolge eines Todesfalles ein Vermieterwechsel statt, können beim Mieter Unsicherheiten darüber entstehen, an wen künftig die Miete zu zahlen ist. Die Rechtsverhältnisse können – z.B. im Hinblick auf Erbengemeinschaften, Nießbrauchsrechte und Testamentsvollstreckung – kompliziert sein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter seine Mietzahlung so lange vorläufig zurückhalten darf, bis ihm zweifelsfrei nachgewiesen wird, wer zum Empfang der Miete berechtigt ist. Bis zu diesem Nachweis kommt der Mieter nicht in Zahlungsverzug. Eigene Nachforschungen durchführen oder Grundbucheinsicht vornehmen muss der Mieter nicht (BGH, Urteil vom 7.9.2005, Az. VIII ZR 24/05). |
| Toluol | toluol, toluene | Toluol gehört zur chemischen Gruppe der Aromaten und wird vor allem als Lösungsmittel zum Beispiel für Klebstoffe und Druckerfarben eingesetzt. Insbesondere bei Arbeiten mit Klebstoffen kann die Innenraumluft durch Toluol kontaminiert werden. Toluol beeinträchtigt das zentrale Nervensystem (Neurotoxizität) und ist reproduktionstoxisch. |
| Tonnengewölbe | barrel/cradle/cylindrical vault | Ein Tonnengewölbe ist ein oberer Raumabschluss, der die Form einer liegenden, halbierten Tonne aufnimmt und an den Schnittkanten auf Stützen oder Wänden aufliegt. Üblich ist der Halbkreis als Querschnitt, aber sie können ebenso spitzbogig ausgebildet sein. Beim Tonnengewölbe werden überwiegend keilförmig behauene Steine mit Hilfe eines hölzernen Gerüstes verlegt. Die mittige Steinreihe bildet den Abschluss und fixiert durch dieselbe Form - die Schlusssteine setzen sich fest. Seit dem Einsatz von Stahlbeton werden Tonnengewölbe viel weniger aufwändig hergestellt: In eine gerundete Schalung mit vorher ermittelter Bewehrung wird der Beton geschüttet, härtet aus und ist einsatzbereit. |
| Topographie | topography | Die Topographie befasst sich mit der Vermessung, Darstellung und Beschreibung eines begrenzten Teils der Erdoberfläche. Der Veranschaulichung dienen maßstabsgerechte Geländereliefs und Kartenwerke. Dabei sind nicht nur die natürlichen Oberflächenformen des zu betrachtenden Gebietes, sondern auch vom Menschen erzeugte Oberflächenveränderungen, z.B. Bauwerke mit einzubeziehen. Die Topographie gibt den jeweiligen Istzustand wider. Je nach Auflösungsgrad unterscheidet man Kartenwerke nach unterschiedlichen Maßstäben, von 1 : 10.000 bis 1 : 1.000.000. Im Fokus der Kartenwerke stehen unterschiedliche Betrachtungsgegenstände: Siedlung, Verkehr, Vegetation, Wasser und besondere Geländeoberflächen (Reliefs) mit ihren jeweiligen Tiefengliederungen. Seit 1990 erfolgt mit Hilfe des Amtlichen Topographisch-Kartographischen Informationssystems (ATKIS) die topographische Landesaufnahme in digitaler Form. Mit der Topographie befassen sich Vermessungsingenieure. |
| Total Quality Management | Total Quality Management (TQM) | Total Quality Management (TQM) bietet den Ansatz für eine Managementmethode, die alle Mitarbeiter einbezieht. Das Leistungsangebot des Unternehmens sollte mit der Kundenanforderung übereinstimmen. Des Weiteren sollte das Unternehmen Qualitätsversprechen gegenüber den Kunden einhalten. Auch die Motivation der Mitarbeiter ist von Bedeutung, denn nur ein motivierter Mitarbeiter, der seinen Job gerne ausübt, kann Kunden zufrieden stellen - und: Zufriedene Kunden motivieren gleichzeitig die Mitarbeiter. Dem Qualitätsmanagement kann ein Handbuch für Mitarbeiter zu Grunde liegen. Um das Qualitätsmanagement voran zu bringen werden Qualitätssicherungsprozesse, Audits und ständige Verbesserungsprozesse benötigt. Eine Strukturierung der Ziele ist wichtig, ebenso wie die Dokumentation und die Zugänglichkeit für die Mitarbeiter. Als Folge von Qualitätsmanagement kann die Verbesserung der Wettbewerbsfähigkeit gesehen werden. Qualität als Garantie ist für den Kunden wichtig. Bei der Beantwortung der Frage "Was ist Qualität?" helfen folgende Stichwörter:
Auf die Immobilienwirtschaft übertragen bedeutet das beispielsweise bei der Vermietung: Termine eingehalten, Schlüsselservice, freundliche Beratung, Service für Mieter, pünktliche Nebenkostenabrechnungen, Sozialberatung für "Problemfälle", unverzügliche Mängelbeseitigung, Hausmeisterservice und so weiter. Die Vorteile des Qualitätsmanagements können wie folgt zusammengefasst werden: Neue Kunden, Mitarbeitermotivation, Kosteneinsparung durch Fehlervermeidung von Anfang an, Wettbewerbsfähigkeit, Kundenorientierung, Imageverbesserung, Transparenz durch Systematik, Organisationszwang, Prozesskontrolle statt Ergebniskontrolle, Reduzierung von Fehlern und Reklamationen, Kosteneinsparung durch Beseitigung von Fehlerquellen, Kostensenkung, zufriedene Kunden sparen Geld, Zeit und Nerven, Mitarbeiterzufriedenheit. Audits dienen der systematischen und unabhängigen Untersuchung einer Aktivität. Deren Ergebnisse werden durch das Vorhandensein und die sachgerechte Anwendung spezifischer Anforderungen beurteilt und dokumentiert. Dadurch sollen Schwachstellen aufgezeigt- und Verbesserungsmaßnahmen angeregt werden, wobei die Wirkung der Verbesserung überwacht wird. |
| Totalunternehmer | full service general contractor | Totalunternehmer ist, wer alle für die Vorbereitung und Durchführung von Baumaßnahmen zu erbringenden Leistungen übernimmt und dabei Subunternehmer einschaltet. Im Gegensatz zum Generalunternehmer, dem die Entwurfs- und Planungsleistungen vorgegeben werden, sind Totalunternehmen auch für die Erbringung dieser Leistungen zuständig. |
| Trabantenstadt | satellite town | Trabantenstädte ("Satellitenstädte") entstanden in Deutschland nach 1968 als Teil von Großstädten an deren Rändern. Als Beispiel kann das "Olympische Dorf" in München dienen. Ähnliches gilt für Neuperlach, eine "Entlastungsstadt" für 80.000 Einwohner im Münchner Südosten. Eine solche Trabantenstadt zeichnet sich durch einem sehr hohen Anteil von vielstöckigen, oft die Hochhausgrenze überschreitenden Mietshäusern und Eigentumswohnanlagen aus. Im Volksmund wurde von "Betonburgen" oder von "Mietghettos" gesprochen. Es hat sich deutlich gezeigt, dass eine solche "Stadt in der Stadt" der Komplexität einer Stadtkultur nur in geringem Umfange gerecht werden kann. Lebendige Nachbarschaftsverhältnisse können sich kaum entwickeln. |
| Träger | girder; beam; truss | Im Bauwesen handelt es sich bei einem Träger um ein liegendes Bauelement. Dieser überspannt freie Flächen und Öffnungen und nimmt dabei von oben Lasten auf, die er über seine Auflager nach unten ableitet. Der Träger ist vorwiegend auf Biegung beansprucht. Um die auftretenden Zug- und Druckbeanspruchungen auffangen zu können, eignen sich bestimmte Materialien: Holz, Metall oder Stahlbeton. Der Querschnitt ist rechteckig, häufig in einem stehenden Format, das heißt, er liegt mit der schmaleren Seite auf. Neben dem rechteckigen Querschnitt gibt es viele andere Formen, zum Beispiel den Fachwerkträger, dessen Mittelsteg in Diagonalen aufgelöst wurde. In der Tragwerksplanung wird der überwiegend horizontal verlegte Träger aufgrund seines Materials und der Lastenannahme für seinen Einsatzort berechnet und seine Dimension (Querschnitt und Länge) den Erfordernissen angepasst. Ein Träger ist neben den Stützen ein wesentliches statisches Element. Es bildet das einfachste Tragsystem: ein Träger oder Balken auf zwei Stützen. |
| Träger öffentlicher Belange / Behörden | government body; public authority | Nach dem BauGB sind bei der Bauleitplanung öffentliche und private Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das bedeutet, dass den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange (TÖB) ebenso wie der Öffentlichkeit (Bürger und Bürgerinnen) Gelegenheit zur Mitgestaltung aus ihrer jeweiligen Perspektive gegeben werden muss. Das Begriffspaar "Träger öffentlicher Belange" und "Bürger" wurde mit der Novellierung des BauGB 2004 durch das Begriffspaar "Behörden" und "Öffentlichkeit" ersetzt. Es wird nur noch von "sonstigen Trägern öffentlicher Belange" gesprochen, die keine Behörden sind und damit jetzt der "Öffentlichkeit" zugerechnet werden. Als Behörden kommen unterschiedliche Bundes-, Landes-, Kreis- und Gemeindebehörden, sowie öffentlich rechtiche Fachkörperschaften (z.B. Industrie- und Handelskammern, Handwerkskammern, Denkmalschutzbehörden usw.) und die Kirchen in Frage. Sonstige Träger öffentlicher Belange sind "Nichtbehörden", die aber öffentliche Aufgaben erfüllen. Hierzu können gehören der Bauernverband, das Deutsche Rote Kreuz, der Jagdverband, Post, Bahn und Telekom, Versorgungsunternehmen, freiwillige Feuerwehr, der Bund Naturschutz, Hotel- und Gaststättenverband. Welche Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange im Einzelfall zu beteiligen sind, ergibt sich aus der Zielausrichtung der Planung (Art der baulichen Nutzung) und den Belangen, die durch die Planung berührt werden können. Soweit im Einzelfall kein absoluter Planungsvorrang einer Behörde zu beachten ist, kann sich die Gemeinde im Rahmen der Abwägung auch zur Nichtberücksichtigung einer Fachplanung entschließen. Träger öffentlicher Belange und Behörden kommen auch bei Planfeststellungsverfahren für Baumaßnahmen von überörtlicher Bedeutung und bei der Landschaftsplanung zu Wort. Die frühere Bürgerbeteiligung mündet jetzt ein in die Beteiligung der Öffentlichkeit. |
| Transaktionsvolumen Immobilienmarkt | volume of transactions on the real estate market | Das Transaktionsvolumen auf den deutschen Immobilienmärkten weist eine steigende Tendenz auf. Dies ist das Ergebnis einer Hochrechnung des Immobilienverbands IVD, welche auf dem Grundsteueraufkommen beruht. Einbezogen wurden private und gewerbliche Immobiliengeschäfte. Im Jahr 2014 wurden 195,3 Millionen Euro umgesetzt. Dies waren 12 Mrd. bzw. 6,5 Prozent mehr als im Jahr zuvor. Als Gründe für die positive Entwicklung werden die robuste deutsche Wirtschaft, gute Renditen und politische Unsicherheiten im Ausland genannt. Besonders starke Umsatzsteigerungen wurden in Bremen mit einem Plus von 25,9 Prozent und in Hessen (+ 23,8 Prozent) verzeichnet. Auffällige Steigerungen gab es auch in Sachsen (+22 Prozent), in Nordrhein-Westfalen (+12 Prozent) und in Mecklenburg-Vorpommern (+11 Prozent). Die höchsten Umsätze wurden erzielt in Bayern (40,7 Mrd Euro), in Nordrhein-Westfalen (38,3 Mrd Euro) und in Baden-Württemberg (27,18 Mrd Euro). Allerdings ergab die Analyse auch deutliche Umsatzrückgänge in den Bundesländern Berlin (-9,81 Prozent) und Schleswig-Holstein (-6,3 Prozent). Grund dafür ist womöglich die Anhebung der Grunderwerbssteuer in beiden Bundesländern Anfang 2014 (in Berlin auf 6 Prozent, in Schleswig-Holstein auf 6,5 Prozent). |
| Transluzente Wärmedämmung | translucent thermal insulation | Der Begriff transluzent bedeutet soviel wie „teilweise lichtdurchlässig“. Eine tranzluzente Wärmedämmung wird durch Glasfassaden umgesetzt, die sowohl lichtdurchlässig sind als auch wärmedämmende Elemente enthalten. Meist handelt es sich dabei um großflächige Fassaden im Industrie- und Gewerbebau. Teilweise werden derartige Systeme jedoch auch in Sportanlagen oder in Treppenhäusern von Wohnimmobilien verwendet. Blickdurchlässig sind derartige Fassaden nicht. Transluzente Wärmedämmungen bestehen meist aus gläsernen U-Profilen, die jeweils so zusammengesetzt werden, dass zwischen zwei Profilen eine wärmedämmende Schicht aus lichtdurchlässigem Material eingebracht wird. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten; so kann etwa eine wabenartige Konstruktion verwendet werden. Teilweise besteht die Dämmschicht aus dünnen, mit einem speziellen lichtdurchlässigen Bindemittel zu einer Art Gespinst verwobenen Glasfasern. Darin ist stehende Luft eingeschlossen. Derartige Materialien bieten eine Wärmedämmung mit guten U-Werten, sind lichtdurchlässig, streuen das einfallende Licht und bieten zusätzlich Schutz vor Überhitzung im Sommer. Bei der Verwendung von doppelschaligem U-Profilglas kann eine Fassade sprossenlos verglast werden. Die Innenräume können so gleichmäßig mit Tageslicht versorgt, gegen Wärmeverlust gedämmt und gegen Uberhitzung durch Sonneneinstrahlung geschützt werden. Eine weitere Variante der transluzenten Wärmedämmung wird durch Doppelscheiben umgesetzt, zwischen denen ein sogenanntes Nanogel eingebracht ist. Derartige Gele sind hochporöse Festkörper, meist auf Silicatbasis, die zu 95 bis 99 Prozent aus Poren bestehen. Solche Materialien verbinden Wärme- und Schallschutz. |
| Transparente Wärmedämmung | transparent thermal insulation | Eine transparente Wärmedämmung (Abkürung: TWD) verbindet Lichtdurchlässigkeit mit Dämmeigenschaften. Der Begriff wird als Oberbegriff für verschiedene Arten von lichtdurchlässigen Dämmungen verwendet, die sehr unterschiedlich ausgeführt sein können. So wird er auch für transluzente Wärmedämmungen verwendet, die teilweise lichtdurchlässig sind und den Innenraum eines Gebäudes sowohl mit Tageslicht versorgen, als auch eine Wärmedämmung und sommerlichen Hitzeschutz sicherstellen. Zur Verwendung kommen dabei unterschiedlichste Materialien, von Profilgläsern mit Einlagen aus Glasfasergewebe bis zu Doppelscheiben mit dazwischen eingelagertem porösem Granulat bzw. Nanogel. Im engeren Sinne wird der Begriff transparente Wärmedämmung oft für wärmedämmende Glasfassaden verwendet, die vor eine nicht lichtdurchlässige, herkömmliche Wand gesetzt werden. So wird das Gebäude nach außen optisch aufgewertet. Die Glasfassade lässt Sonnenwärme zur eigentlichen Wand durch. Eine dunklere Schicht an der Wand absorbiert die Wärme und leitet diese nach innen durch. Durch Verwendung wärmeisolierender Materialien in der Glasfassade kann die Wärme nicht mehr nach außen entweichen und trägt so zur Erwärmung des Innenraumes und zur Energieeinsparung bei. |
| Transshipment Center | transshipment centre | gehören zu den Logistikimmobilien. Teilweise werden die Begriffe Transshipment Center, Cross Docking Center oder Transitterminal synonym verwendet. Es handelt sich um Warenumschlagzentren, in denen ankommende Sendungen von verschiedenen Absendern eingehen und ohne Zwischenlagerung zu Sendungen für verschiedene Empfänger neu zusammengestellt werden. Da sie lediglich dem Warenumschlag, nicht aber der Lagerung dienen, werden sie auch als "bestandslose Umschlagpunkte" bezeichnet. Im engeren Sinne meint der Begriff Transshipment Center ein Warenumschlagzentrum, in dem artikel- bzw. sortenreine Sendungen angeliefert und erst hier empfängerbezogen kommissioniert werden. Demgegenüber werden in Cross Docking Centers bereits empfängerbezogen vorkommissionierte Sendungen angeliefert. Beispielsweise könnten in einem Transshipment Center Waren unterschiedlicher Hersteller von Käse, Schokolade und Kosmetikprodukten eintreffen, aus denen dann die Lieferungen nach den Bestellungen einzelner Supermärkte zusammengestellt werden. |
| Traufe | eaves | |
| Traufhöhe | eaves height | Die Entfernung zwischen dem Boden auf Straßenniveau und dem sogenannten Traufpunkt einer Dachkonstruktion bezeichnet man meist als Traufhöhe. Der Traufpunkt ist dabei der Schnittpunkt zwischen der Dachhaut und der senkrechten Außenwand. Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass für diese Begriffe abweichende Definitionen existieren. Teilweise geben Bebauungsplände oder landesrechtliche Bauvorschriften vor, ob für die Ermittlung der Traufhöhe die Unterkante des Dachsparrens oder die Dachhaut heranzuziehen sind. Die Traufhöhe muss zeichnerisch ermittelt werden. Bebauungspläne können eine maximal erlaubte Traufhöhe vorschreiben, teilweise in Abhängigkeit vom Neigungswinkel des Daches. |
| Traufkante | eaves | |
| Traufständiges Haus | house with roof ridge and eaves parallel to the street | Haus, das mit Firstlinie und Dachtraufe parallel zur Straße steht. Die Giebel eines traufständigen Hauses bilden mit der Straße einen rechten Winkel. |
| Traufwasser | storm water | Das Traufwasser ist vom Niederschlagswasser zu unterscheiden, also dem Regen oder Schneewasser, das unmittelbar auf den Boden fällt. Fällt dieses Niederschlagswasser zunächst auf eine bauliche Anlage eines Grundstückes und von dort auf den Erdboden, so handelt es sich um Traufwasser. Bezüglich dieses Niederschlages trifft den Grundstückseigentümer gegenüber Grundstücksnachbarn eine Sicherungspflicht. |
| Trend / Tendenz | trend / tendency | Tendenz und Trend unterscheiden sich durch ihre zeitliche Perspektive. Die Tendenz zeigt Entwicklungen auf, die sich auf die gegenwärtige Situation beziehen, Trends beziehen sich auf langfristige Entwicklungsstränge. Man spricht insbesondere auch bei Markterscheinungen von Tendenzen und Trends. Tendenzen spiegeln hier die aktuellen Einflussgrößen auf den Markt wider, z.B. die Auswirkung einer Zinserhöhung auf die Immobilienpreise, die Einflüsse, die von einer geplanten Großveranstaltung (etwa eine Europameisterschaft) ausgehen, ein für Investoren günstiges / ungünstiges Wahlergebnis, eine Modeerscheinung usw. Trends ergeben sich auf den Märkten aus der Wirksamkeit langfristig angelegter Determinanten. So wird ein Bevölkerungsschwund in einem Wirtschaftsraum zu dauerhaft sinkenden Immobilienpreisen führen, die zunehmende Ausschöpfung einer endlichen Ressource wie etwa das Erdöl oder Erdgas zu langfristig steigenden Energiekosten. |
| Trennkanalisation | two-pipe (drainage) system | Bei einer Trennkanalisation werden Schmutzwasser (z. B. aus Bad, WC und Küche) und Regenwasser in zwei getrennten Abwasserkanälen abgeleitet. Das Regenwasser fließt dabei ungeklärt ins nächste natürliche Gewässer, das Schmutzwasser gelangt in die Kläranlage. Der Vorteil einer Trennkanalisation besteht in der Entlastung der Kläranlage und des Vorfluters (Gewässers). Die Kläranlage muss nämlich bei Regenwetter keine größere Abwasserfracht bewältigen, die durch die Verdünnung des Schmutzwassers mit Regenwasser entsteht. Die Vorfluter-Gewässer können verschmutzt werden, wenn bei starken Niederschlägen und Mischkanalisation die Kläranlage die Abwassermenge nicht mehr bewältigt und der verdünnte Schmutzwasserüberschuss direkt in den nächsten Fluss gelangt. Da den Gemeinden bei der entsprechenden Kläranlage je nach eingeleiteter Abwassermenge Kosten entstehen, ist eine Trennung auch wirtschaftlich sinnvoll. In vielen Gemeinden ist die bauliche Ausführung der Trennkanalisation nicht korrekt durchgeführt worden. Die Gemeinden überprüfen deshalb teilweise, ob Regenwasser auf den Einzelgrundstücken tatsächlich in den Regenwasserschacht gelangt und Abwasser in die Abwasserleitung. Dafür gibt es verschiedene Überprüfungsverfahren – etwa die Leitungsprüfung mit einer Rohrkamera oder – einfacher – die Einleitung von Rauch über einen Arbeitsschacht in der Straße. Raucht das angrenzende Gebäude dann aus den Regenrinnen, ist eine Änderung der Rohrleitungen angesagt – auf Kosten des Eigentümers. |
| Trennungsbahnhof | branch-off train station | Ein Trennungsbahnhof befindet sich auf der Abzweigung einer Bahnstrecke von einer anderen. Er ermöglicht das Umsteigen der Passagiere zwischen beiden Strecken. Trennungsbahnhöfe sind für den durchgehenden Zugverkehr ausgelegt und werden auch im U- und S-Bahnnetz häufig eingesetzt, dort meist unter der Bezeichnung Verzweigungsbahnhof. Eine Variante des Trennungsbahnhofs ist der Anschlussbahnhof, hier findet jedoch meist ein Umsteigen zu einer Strecke ohne durchgehenden Zugverkehr statt, etwa aufgrund unterschiedlicher Spurweiten. |
| Trennungslösung | separation solution | |
| Trennwand | partition (wall); division; party (or parting) wall; dividing wall | Eine Trennwand ist eine leichte Wandkonstruktion, die zur Abteilung von Räumen dient. In der Regel sind Trennwände von vergleichsweise geringer Stärke und haben keine tragende Funktion. |
| Treppe | stairs; staircase | |
| Treppenauge | stair well; well hole | Das Treppenauge ist der vertikale Luftraum, der innerhalb einer rund herum geführten Treppe entsteht und mit einem Geländer oder einer Brüstung gesichert wird. Im Geschosswohnungsbau zieht sich das Auge durch alle Geschosse. |
| Treppenhaus und Hausflur | stairwell/ staircase/ stairs and hallway | In einem Mehrfamilienhaus gelten Treppenhäuser und Flure als gemeinschaftlich genutzte Räume. Streit entsteht meist wegen darin abgestellter Gegenstände (Fahrräder, Rollstühle, Kinderspielzeug). Ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, nach dem einem behinderten Hausbewohner das Abstellen seines Rollstuhles im Hausflur verboten wird, ist nach dem Oberlandesgericht Düsseldorf sittenwidrig und unwirksam (OLG Düsseldorf, ZMR 84, 161). Kinderwagen dürfen zumindest vorübergehend im Hausflur abgestellt werden (Oberlandesgericht Hamm, Az. 15 W 444/00, Urteil vom 03.07.2001). Für die Aufstellung einer Garderobe im Hausflur benötigt ein Wohnungseigentümer die Zustimmung der Miteigentümer (OLG München, Az. 34 Wx 160/05). Die Gestaltung des Treppenhauses muss ein Mieter dem Vermieter überlassen. So kann ein evangelischer Mieter nicht die Miete mindern, weil der katholische Vermieter in einer Treppenhaus-Nische eine Madonna aufgestellt hat (Amtsgericht Münster, Az. 3 C 2122/03). Die eigenmächtige Dekoration von Treppenhaus, Hausflur und Gemeinschaftsgarten durch eine einzelne Mieterin (hier: größere Mengen von Deko-Gegenständen, Ersetzen der Treppenhaus-Lampen durch eigene, Aufstellung von vielen Blumenkübeln, Dekogegenstände im Vorgarten) ist den übrigen Mietparteien nicht zuzumuten und kann vom Vermieter untersagt werden (AG Münster, Urteil vom 31.07.2008, Az. 38 C 1858/08). Zettelaushänge im Treppenhaus, auf denen der Vermieter kritisiert wird, bewegen sich am Rande übler Nachrede. Stellt ein Mieter jedoch nur objektiv bestehende Missstände dar (monatelanger Heizungsausfall im Winter ohne Reparatur), muss sich der Vermieter die Kritik gefallen lassen (Landgericht Berlin, Az. 53 S 25/04). Zulässig ist das Aufhängen von jahreszeitlichem Schmuck an der Außenseite der Wohnungstür – etwa die vielerorts üblichen Kränze zu Ostern oder in der Adventszeit. Solche Schmuckgegenstände stellen keine unzumutbare Beeinträchtigung für die übrigen Hausbewohner dar (Landgericht Düsseldorf, Beschluss vom 10.10.1989, Az. 25 T 500/89). Von einer bestimmungswidrigen Nutzung des Gemeinschaftseigentums wird jedoch ausgegangen, wenn ein Wohnungseigentümer im Treppenhaus Duftstoffe wie etwa künstlichen weihnachtlichen Tannenduft versprüht. Aufdringliche Düfte dieser Art sind für die anderen Hausbewohner nicht mehr zumutbar (Oberlandesgericht Düsseldorf, Beschluss vom 16.05.2003, Az. I-3 Wx 98/03). |
| Treppenholm | tread support | Der Treppenholm wird auch als Treppenbalken oder Treppenlaufträger bezeichnet. Er verläuft schräg unter der Treppe und trägt die Treppenstufen. Statt eines Holmes werden auch die Treppenlaufplatte oder die zwei treppenflankierenden Wangen zur Konstruktion der Treppe eingesetzt. |
| Treppenkonstruktion | stairs | Die Treppenkonstruktion ist das statische System einer Treppe. Dieses erschließt sich aus der Lastenannahme durch das Eigengewicht und die Belastung durch die Nutzung. Hierbei ist es von großer Bedeutung, ob es sich um eine Massivtreppe (üblicherweise eine Stahlbetontreppe) oder um eine leichtere Ausführung (Holz- oder Stahltreppe) handelt. Zudem werden freitragende Treppen oder an vorhandene Bauteile befestigte Treppen unterschieden. Im Wesentlichen besteht die Treppe aus dem tragenden Element, wie Laufplatte, Wangen oder Holmen, den Stufen und dem sichernden und abschließenden Geländer mit Handlauf. Unterschiedliche Materialien stellen unterschiedliche Anforderung an die Konstruktion. So ist der Fertigungsprozess einer massiven Stahlbetontreppe ein anderer als der einer Stahltreppe. Die tragende Laufplatte der Massivtreppe stützt die darauf betonierten Stufen. Bei leichteren Treppenkonstruktionen wie der Stahl- und Holztreppe werden die Einzelteile mit Schrauben zusammen montiert oder geschweißt. Die Treppenkonstruktion ist abhängig von dem verwendeten Material. |
| Treppenlauf | flight of stairs | Bei der Grundrissform wird in ein- oder mehrläufige Treppen unterschieden. Als einläufig wird eine ununterbrochene Folge von mehreren Stufen bezeichnet. Unterbricht beispielsweise ein Zwischenpodest eine Lauffolge, so wird dies als zweiläufig bezeichnet. Folgerichtig hat eine dreiläufige Treppe zwei Zwischenpodeste. Es gibt repräsentative Treppen, deren gerade Abfolge mehrerer Läufe von Podesten unterbrochen wird. Aus Platzgründen knicken die Läufe in der Regel im 90 Grad-Winkel ab. In diesem Fall beschreibt die Lauflinie der Treppe eine Halbkurve. Deshalb wird eine Treppe mit einem Richtungswechsel Halbtreppe genannt. Eine Vierteltreppe knickt zweimal ab und beschreibt in der Lauflinie eine Viertelkurve. |
| Treppenlauflinie | line of stair flight | Die sogenannte Lauflinie definiert den tatsächlichen, mittleren Gehbereich einer Treppe. Diese unsichtbare Linie regelt das Verhältnis der Höhe und Tiefe der Stufen zueinander (Steigungsverhältnis), und sie muss nicht der Mittellinie einer Treppe entsprechen, wie an der gewendelten Treppe zu sehen ist. Um ein sicheres Begehen der Treppe mit einer Wendelung zu ermöglichen, errechnet sich entlang der Lauflinie stets die gleiche Stufenhöhe, Auftritttiefe und -breite. Dargestellt wird sie am unteren Antritt durch ein Kreissymbol und im oberen Austritt durch ein Pfeilsymbol. |
| Treppenlaufrichtung | direction of the flight of stairs | Die Benennung der Laufrichtung einer Treppe verhindert Missverständnisse in der Planung und am Bau. Sie richtet sich nach der Aufwärtsbewegung der Treppe. Eine im Uhrzeigersinn verlaufende Treppe ist eine Rechtstreppe. Dagegen ist eine Treppe gegen den Uhrzeigersinn eine Linkstreppe. |
| Treppenlift | stairlift (for disabled people) | Wird ein Mehrfamilienhaus von einer Eigentümergemeinschaft bewohnt, hat ein behinderter Eigentümer das Recht, ohne Zustimmung der anderen Eigentümer auf eigene Kosten in dem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Treppenhaus einen Treppenlift installieren zu lassen. Voraussetzung ist allerdings, dass die bauordnungsrechtlichen Regeln beachtet werden und die Nutzungsmöglichkeit des Treppenhauses nicht über das unvermeidliche Maß hinaus eingeschränkt wird. Nach einem Beschluss des Bayerischen Obersten Landesgerichts durfte der Eigentümer zur Installation des Lifts sogar den zweiten Handlauf des Geländers entfernen Auch ein Mieter kann einen Anspruch darauf haben, dass der Hauseigentümer der Installation eines Treppenliftes für den behinderten Lebenspartner zustimmt - wobei die Einbaukosten der Mieter trägt (Bundesverfassungsgericht, WM 2000, 298). Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen bestätigte eine Verfügung des Bauamts gegen einen 80jährigen Mieter, der mit Zustimmung der Vermieterseite einen Treppenlift im Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses installiert hatte. Durch den Lift war die Mindestbreite der Treppen von 1 m (geregelt in der Bauordnung NRW) um mehrere Zentimeter unterschritten worden. Das Bauamt sah hier im Brandfall den Fluchtweg gefährdet. Zwar existiere im Bundesland Nordrhein-Westfalen ein ministerieller Erlass, nach dem bei bestimmten Treppenliften eine Treppenbreite von 80 cm ausreiche. Nach Ansicht des Gerichts könne ein solcher Erlass jedoch zwingende gesetzliche Vorschriften nicht abändern |
| Treu und Glauben / treuwidrig | good faith; bona fide/ in breach of trust | Nach § 242 BGB ist derjenige, der eine vertragliche Leistung zu erbringen hat, "verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern". Die Gerichte haben dazu eine Menge Grundsätze entwickelt, mit deren Hilfe offensichtliche Ungerechtigkeiten bei der Ausübung von Rechten vermieden werden sollen. In jedem Fall findet bei Anwendung der Vorschrift eine Abwägung aller beteiligten Interessen statt. Obwohl die Vorschrift keinen konkreten Anspruch auf etwas gewährt und keinen Freibrief für jeden darstellt, der sich ungerecht behandelt fühlt, kann sie praktische Auswirkungen haben. Z.B. im Mietrecht: Eine Eigenbedarfskündigung, bei der ein Vermieter schon bei Vertragsabschluss absehen konnte, dass er diese aussprechen würde, ist treuwidrig. Folge: Kündigung ist unwirksam. |
| Treuhänder | trustee; fiduciary; feoffee to uses; custodian; bailee; escrow (holder) | Treuhänder handeln im eigenen Namen für fremde Rechnung. Bei Treuhändern handelt es sich oft um Rechtsanwälte, Vermögensverwalter, Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer und deren Gesellschaften. Sie verwalten das Vermögen ihrer Kunden und können aufgrund ihrer Vollmacht darüber verfügen. Besteht das Treugut in Geldvermögen, ruht es auf Treuhandkonten, die auf den Namen des Treuhänders lauten und über die der Treuhänder nach Maßgabe vertraglicher Vereinbarungen oder nach eigenem Ermessen im Interesse des Treugebers verfügen kann. Besteht das Treugut in Immobilienvermögen, sind die Treuhänder auch im Grundbuch eingetragen, wie etwa bei geschlossenen Immobilienfonds. |
| Treuhandkommanditist | trustee; fiduciary; feoffee to uses; custodian; bailee; escrow (holder) | Um die Verwaltung des Fonds zu vereinfachen, wird bei geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform einer Kommanditgesellschaft oftmals auf die Handelsregistereintragung jedes einzelnen Fondszeichners als Kommanditist verzichtet. Stattdessen wird im Handelsregister ein Treuhandkommanditist eingetragen, der als Treuhänder für die Kommanditisten fungiert. Der Treuhandkommanditist hält die Fondsbeteiligungen auf eigenen Namen, aber auf Rechnung des Treugebers, d. h. des jeweiligen Anlegers. |
| TRF | technical directions for the installation of LPG | Abkürzung für: Technische Regeln für Flüssiggas-Installation. |
| TRGI | technical directions for gas installations | Abkürzung für: Technische Regeln für Gas-Installation. |
| Trichlorethen | trichloroethene | Diese Chemikalie findet eine vielfache Anwendung in der Industrie, aber auch in Haushalten, zum Beispiel in der Metallindustrie zur Reinigung und zum Entfetten von Metallen, als Klebstoff in der Leder- und Schuhindustrie, als Lösungsmittel für Farben und Lacke, sowie als Fleckenwasser und als Lösemittel in Putzmitteln. Wegen der Erzeugung rauschartiger Zustände wurde eine missbräuchliche Verwendung bei so genannten "Schnüfflern" (TRI-Sucht) festgestellt. Trichlorethen wirkt narkotisch, und ist nieren- und lebertoxisch, greift andere innere Organe und das Blutbildungssystem an. Trichlorethen erzeugt Krebs bei Tieren und es besteht auch eine Plausibilität für ein Krebsrisiko beim Menschen (insbesondere Leberkrebs) und wurde deshalb von der MAK-Kommission als krebserzeugend (Kategorie 2) eingestuft. TCE hat auch eine schwache nachgewiesene Genotoxizität. Die Konzentration an TCE in der Luft, welche mit einem zusätzlichem Lebenszeit-Krebsrisiko von 1/1.000.000 einhergeht, liegt bei 2,3 µg/m3. |
| Trinkwasserverordnung | German Drinking Water Ordinance | Seit 1. November 2011 gibt es eine Neufassung der Trinkwasserverordnung. Sie dient dem Gesundheitsschutz und enthält Verpflichtungen für die Wasserwerke als Versorgungsbetriebe und auch für Vermieter. Als Eigentümer eines Hausnetzes von Leitungen, aus dem die Mieter als Endverbraucher Wasser zapfen, ist der Vermieter Inhaber einer Wasserversorgungsanlage im Sinne von § 3 Abs. 1 Nr. 2 e) TrinkwasserVO. Die Trinkwasserverordnung wurde im Dezember 2012 erneut geändert. Diese Änderung betraf insbesondere die Regelungen über die regelmäßige Untersuchung auf Legionellen. Unter Trinkwasser versteht die Verordnung alles Wasser – im ursprünglichen Zustand oder nach Aufbereitung – das zum Trinken, zum Kochen, zur Zubereitung von Speisen und Getränken oder zu folgenden anderen häuslichen Zwecken bestimmt ist: Körperpflege und -reinigung, Reinigung von Gegenständen, die mit Lebensmitteln in Berührung kommen, Reinigung von Gegenständen, die nicht nur vorübergehend mit dem menschlichen Körper in Kontakt kommen sowie Wasser, das in einem Lebensmittelbetrieb verwendet wird. Trinkwasser muss nach der Verordnung so beschaffen sein, dass durch seinen Genuss oder Gebrauch keine Schädigung der menschlichen Gesundheit insbesondere durch Krankheitserreger zu befürchten ist. Es muss rein und genusstauglich sein. Diese Vorgabe gilt als erfüllt, wenn bei der Wasseraufbereitung und -verteilung mindestens die allgemein anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden und das Trinkwasser den in der Trinkwasserverordnung genannten Anforderungen entspricht. Hält das Trinkwasser die dort geforderten Grenzwerte nicht ein, darf es weder durch das Wasserwerk noch durch sonstige Inhaber einer Wasserversorgungsanlage als Trinkwasser abgegeben oder anderen zur Verfügung gestellt werden. Vermieter müssen sofort die Gesundheitsbehörde informieren, wenn sich die Trinkwasserqualität verschlechtert hat (grobsinnlich wahrnehmbar zum Beispiel durch braune Färbung oder Geruch). Entsprechenden Meldungen von Mietern muss sofort nachgegangen werden. Die Verordnung gibt Grenzwerte vor, sowohl für die Belastung mit chemischen Stoffen wie etwa Blei oder Uran (neu) als auch für die Belastung mit biologischen Verunreinigungen. Diese Grenzwerte sind am Wasserhahn des Verbrauchers einzuhalten. Wer eine Wasserversorgungsanlage betreibt, aus der Trinkwasser direkt an Verbraucher abgegeben wird, hat verschiedene Melde- und Anzeigepflichten. Er muss zum Beispiel Inbetriebnahme, Wiederinbetriebnahme oder technische Änderungen vier Wochen im Voraus anmelden. Dies gilt jedoch nur für die Abgabe von Wasser im Rahmen einer öffentlichen (also nicht einer gewerblichen) Tätigkeit. Für Vermieter von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gibt es keine generelle Pflicht mehr, die Existenz einer „Großanlage zur Trinkwassererwärmung“ beim Gesundheitsamt anzumelden. Die Verordnung definiert, was mit gewerblichen und öffentlichen Tätigkeiten gemeint ist: „Öffentliche Tätigkeit“ ist die Trinkwasserbereitstellung für einen unbestimmten, wechselnden und nicht durch persönliche Beziehungen verbundenen Personenkreis. „Gewerbliche Tätigkeit“ ist die unmittelbare oder mittelbare, zielgerichtete Trinkwasserbereitstellung im Rahmen einer selbstständigen, regelmäßigen und in Gewinnerzielungsabsicht ausgeübten Tätigkeit. Der steuerrechtliche Gewerbebegriff gilt hier nicht. Als gewerbliche Vermietung wird in diesem Bereich alles angesehen, was größer als ein Zweifamilienhaus ist. Eine Gewerbeanmeldung ist nicht relevant. Wer eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung betreibt und daraus im Rahmen einer öffentlichen oder gewerblichen Tätigkeit Trinkwasser abgibt, muss dieses Wasser alle drei Jahre unaufgefordert auf Legionellen untersuchen lassen (§ 14 Abs. 3). Die Erstuntersuchung muss bis zum 31.12.2013 stattgefunden haben. Diese Pflicht gilt nur für Gebäude, in denen das Trinkwasser an den Verbrauchsstellen „vernebelt“ wird – zum Beispiel durch Duschen, Klimaanlagen oder Whirlpools. Grund: Wenn das Trinkwasser Legionellen enthält, werden diese beim Duschen über den Wasserdampf eingeatmet und können tödliche Lungenkrankheiten, insbesondere Lungenentzündungen verursachen. Legionellen sind Keime, die sich besonders gut in stehendem, 30 bis 40 Grad warmen Wasser entwickeln. Jedes Jahr werden den Legionellen in Deutschland 32.000 Krankheits- und 2.000 Todesfälle zugeschrieben. Unter Großanlagen zur Trinkwassererwärmung versteht man Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer (Boiler) mit einem Inhalt von mehr als 400 l und/oder drei l in jeder Rohrleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle (§ 3 Nr. 12 TrinkwasserVO). Dies dürfte auf jedes Mehrfamilienhaus zutreffen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt die Untersuchungspflicht nicht. Die Untersuchung muss durch eine dazu ermächtigte Stelle – ein Fachlabor – durchgeführt werden. Es müssen dazu an mehreren Verbrauchsstellen Proben entnommen werden, aber nicht an jedem Wasserhahn. Nach § 21 Abs.1 sind Mieter durch den Vermieter alljährlich über die Wasserqualität und die Ergebnisse durchgeführter Untersuchungen zu informieren. Wird eine Legionellenverseuchung festgestellt, müssen umgehend Gegenmaßnahmen ergriffen werden. Ab 1. Dezember 2013 wird ein neuer Blei-Grenzwert von 0,010 Milligramm (= 10 Mikrogramm) pro Liter Trinkwasser eingeführt. Von diesem Zeitpunkt an müssen die Anlageninhaber einschließlich der Vermieter die Verbraucher auch über das Vorhandensein von Blei als Werkstoff in der Trinkwasserverteilung informieren. Dies betrifft Hausanschlussleitungen des Wasserwerks ebenso wie Trinkwasser-Installationen in Gebäuden. Die Nichtbeachtung der Vorschriften der Trinkwasserverordnung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann durch Bußgelder geahndet werden. Die Verbreitung von Krankheitskeimen über das Trinkwasser ist eine Straftat. Ferner kann ein Vermieter bei Nichtbeachtung der Vorschriften auch zivilrechtlichen Ansprüchen (Mietminderung, Schmerzensgeld und so weiter) ausgesetzt sein. Am 25.11.2015 wurde im Bundesgesetzblatt die dritte Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung veröffentlicht. Mit dieser wird in der Hauptsache die EU-Richtlinie 2013/51/EURATOM umgesetzt. Die Richtlinie legt Anforderungen an den Schutz der Bevölkerung vor radioaktiven Stoffen im Trinkwasser fest. Mit der Änderung der Trinkwasserverordnung werden Parameterwerte für radioaktive Stoffe vorgegeben und Anforderungen an die Messung und Überwachung der Trinkwasserqualität im Hinblick auf künstliche und natürliche radioaktive Stoffe definiert. Denn bisher gab es keine konkreten Regelungen zur Überwachung einer möglichen Radioaktivität im Trinkwasser. |
| Triple Play | triple play | Der Begriff "Triple Play" bezeichnet die über Breitbandkabel mögliche Versorgung des Anschlussinhabers mit Telefon, Internet sowie Fernsehempfang. Nicht alle Kabelanschlüsse bieten die Möglichkeit für alle drei Dienstleistungen, die Kabelbranche arbeitet jedoch am Netzausbau. Ende 2008 waren 1,9 Millionen Haushalte über das Fernsehkabel mit dem Internet verbunden, dazu kamen 21,2 Millionen Breitbandanschlüsse über das Telefonnetz. In anderen Ländern ist Triple Play bereits gebräuchlicher als in Deutschland, etwa in der Schweiz und in Österreich. Erklärtes Ziel der Bundesregierung ist die Versorgung von mindestens 75 Prozent der deutschen Haushalte mit einem 50 Mbit/s schnellen Internetzugang bis zum Jahr 2014. Das Breitbandkabel leistet dazu bereits einen erheblichen Beitrag. |
| Triple-Net-Mietvertrag | triple net rental agreement | Von einem Triple-Net-Mietvertrag wird gesprochen, wenn der Mieter neben den Betriebskosten auch die Instandhaltungskosten an Dach und Fach übernimmt. Dies bezieht sich auf Instandhaltungsmaßen am Dach, an der Fassade, an Fenstern und Außentüren. Ein solcher Mietvertrag ist nur bei Gewerberaummietverträgen möglich. Die Verpflichtung des Mieters aus einem Triple-Net-Mietvertrag entspricht dem englischen Vertragstyp, bei dem der Mieter "Full Repair and Insurance Lease", d.h. volle Reparatur- und Versicherungszahlungen zur Miete übernimmt. |
| Trittschallschutz | impact noise insulation; subsonic sound insulation | Trittschall ist das von Schritten in einer Wohnung erzeugte Geräusch. Da dieses abhängig von der Bauausführung für Bewohner darunter liegender Wohnungen zu einer Belästigung führen kann, gibt es hierzu spezielle Regelungen. Die DIN 4109 schreibt vor, welche dB-Werte maximal noch erreicht werden dürfen und welche technischen Gegenmaßnahmen zur Schalldämmung bei Neubauten zu treffen sind. Nach der Rechtsprechung gelten bei Altbauten die Grenzwerte der maßgeblichen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes; eine Anpassung an heute gültige Richtlinien kann von Mietern nicht gefordert werden (vgl. BGH, 6.10.2004, Az. VIII ZR 355/03). Allerdings ist bei Aufstockung oder sonstigem maßgeblichem Umbau von Altbauten der einfache Schallschutz auf Basis der zum Umbauzeitpunkt geltenden Normen maßgeblich. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17.06.2009 (Az. VIII ZR 131/08) ist ein bloßer Austausch des Bodenbelages (hier: PVC durch Bodenfliesen ersetzt) kein Umbau in diesem Sinne. Mieter der darunter liegenden Wohnung können in diesem Fall also keine Mietminderung geltend machen, weil die Anforderungen an den Trittschallschutz zum Umbauzeitpunkt nicht gewahrt wurden. Die Grenzwerte der DIN 4109 in der bei Bau des Hauses geltenden Fassung sind jedoch einzuhalten. Als weitere Orientierungshilfe für Bauherren kann außer dem Beiblatt 2 zur DIN 4109 (Vorschläge für erhöhten Schallschutz) die Richtlinie VDI 4100 herangezogen werden. Sie enthält keine rechtsverbindlichen Vorgaben; mit Hilfe ihrer Empfehlungen konnte bisher ein höheres Schallschutzniveau als nach den Regelungen der DIN 4109 erreicht werden. Bei einem Bauprojekt sollte vertraglich vereinbart werden, nach welcher Norm bzw. Richtlinie vorzugehen ist. Hier wurde lange von vielen Baufachleuten empfohlen, ein höheres Anforderungsniveau als das der DIN 4109 zu vereinbaren. Diese Empfehlung beruht darauf, dass lange Zeit die DIN 4109 auf dem Stand von 1989 benutzt wurde, deren Werte als nicht mehr zeitgemäß galten. Im Juni 2016 wurde eine Neufassung der DIN 4109 veröffentlicht. Es bleibt abzuwarten, inwieweit diese Eingang in die technischen Baubestimmungen der Bundesländer findet. Wohnungseigentümer haben nach dem WEG das Recht, mit dem im Sondereigentum stehenden Fußboden ihrer Wohnung nach Belieben zu verfahren, sofern sie nicht Gesetze oder Rechte Dritter verletzen. Der Austausch von Bodenbelägen (Teppichboden gegen Parkett, Fliesenerneuerung) ist sogar dann zulässig, wenn die Trittschallbelastung steigt. Allerdings dürfen nicht die Grenzwerte der DIN 4109 (vom Zeitpunkt der Gebäudeerrichtung) überschritten werden. Steigt die Trittschallbelastung durch Handwerkerfehler, hat der darunter wohnende Nachbar einen Anspruch auf Beseitigung bzw. Rückbau. Es existieren weitere Regelungen und Normen, die einen bestmöglichen Schallschutz für Wohnräume bzw. Wohngebiete zum Ziel haben. Als Beispiel ist hier die Technische Anleitung Lärm (TA Lärm) zu nennen. Bei der Stadtplanung ist der Schallschutz inzwischen ein wichtiges (aber nicht unbedingt vorrangiges) Planungsziel. |
| Trockenmauerwerk | dry masonry wall | Das Trockenmauerwerk ist ein Mauerwerksverband, der aus Bruchsteinen ohne Verwendung von Mörtel hergestellt wird. Die verwendeten Steine werden derart zusammengefügt, dass sich möglichst nur geringe Hohlräume und schmale Fugen ergeben. Die Außenseite (Sichtseite) einer Trockenmauer sollte so ausgeführt werden, dass sie mit einer Neigung von acht bis zwölf Prozent zur Senkrechten aufsteigt. Die Fugen des Trockenmauerwerks können mit Erde o. ä. ausgefüllt und mit Pflanzen (z. B. Ziergräser oder Stauden) besetzt werden, um einen Bewuchs der Trockenmauer zu erreichen. Trockenmauerwerk wird heute beispielsweise noch zur Herstellung von Weinbergsmauern sowie im Garten- und Landschaftsbau verwendet. |
| Trombe-Wand | Trombe wall | Der französische Ingenieur Felix Trombe entwickelte 1950 eine wärmespeichernde Wandkonstruktion, die heute als Trombe-Wand bezeichnet wird. Eine Trombe-Wand ist massiv, dunkel gestrichen und wird 10 bis 15 cm hinter einer einfachen Verglasung angebracht. Tagsüber heizt sich die Wand durch die Sonneneinstrahlung und die im luftgefüllten Zwischenraum entstehende Stauwärme auf. Nachts wird diese Wärme dann langsam an den dahinter liegenden Innenraum des Gebäudes abgegeben. Mit Hilfe von Lüftungsklappen kann zusätzlich die warme Luft aus dem Zwischenraum in das Gebäude geleitet werden. Heute existieren verschiedene Abwandlungen der Trombe-Wand. Teilweise wird dabei Wasser zur Wärmespeicherung eingesetzt. Der Nachteil einer herkömmlichen Trombe-Wand besteht in der schlechten Wärmedämmung der Konstruktion. So kann ein großer Teil der erzeugten Wärme durch die Verglasung wieder nach außen abfließen. Systeme aus dem Bereich der Transparenten Wärmedämmung sind – insbesondere in Nordeuropa – effektiver. |
| TRWI | technical directions for drinking water installations | Abkürzung für: Technische Regeln für Trinkwasser-Installation. Diese sind in der DIN 1988 aufgeführt. Es handelt sich um ein technisches Regelwerk, das bei der Installation von Trinkwasser-Anlagen beachtet werden muss. Zweck ist die Sicherstellung einer lebensmittelhygienisch einwandfreien Trinkwasserversorgung. |
| Türarten | types of doors | Für jeden Bedarf und Geschmack gibt es anders geartete Türen. Schiebetüren hängen an Schienen an der Decke oder dem Sturz. Manche Schiebetüren haben zusätzlich eine Führungsschiene im Fußboden. Sie werden seitlich in einen Wandschlitz oder vor eine Wand geschoben. Dieser Platzbedarf muss bei der Planung mit berücksichtigt werden. Mit Hilfe von Raum hohen Schiebetüren ist es möglich, variablere, größere oder kleinere Räume zu schaffen, wie es in traditionellen japanischen Häusern der Fall ist. Falttüren können ebenso an einer Schiene hängen, lassen sich aber in Pakete zusammenfalten. Scherengittertüren können ihre Eigenlast selbst tragen und lassen sich ebenfalls zu einem kompakten Paket zusammen falten. Es gibt sie mit sichtbarer, unkaschierter Konstruktion oder mit Textilien bespannt. Pendel- oder Schwingtüren pendeln in beide Richtungen und benötigen besonders belastungsstarke Türbeschläge, die sogenannten Bommerbänder. Im Gegensatz zu den beschriebenen Türen in der vertikalen Ebene, liegen Falltüren im horizontalen Bereich, dem Fußboden bzw. der Decke. Üblicherweise führen sie auf Dachböden oder in Kellerräume. |
| Türblatt / Türflügel | door leaf/ door wing | Das Türblatt oder der Türflügel ist der beweglich Teil einer Tür und wird mit Bändern oder Scharnieren am Türfutter angeschlagen. Zum Schließen einer Tür werden für das Schloss und die Drückergarnitur Öffnungen in das Türblatt und in dem Türfutter für das Schließblech eingefügt. Türblätter bestehen üblicherweise aus Holz, Metall oder Sicherheitsglas. Die klassische Zimmertür ist aus Holz. In seltenen Fällen sind Holztüren aus Massivholz, meistens werden Türen mit einem Kern aus anderen Materialien eingesetzt. Diese Füllungstürblätter haben einen massiven Rahmen, der mit einer massiven oder einer furnierten Sperrholzplatte beplankt oder mit einem anderen Material gefüllt ist. Ein preiswertes Türblatt hat oft einen Kern aus wabenähnlichen Pappen, der von einem dünnen Rahmen umgeben ist. |
| Türdichtung | door seal | Die Dichtung bzw. die Dichtungsprofile von Türen haben unterschiedliche Anforderungen. Sie behindern den Eintritt von Kälte oder Wärme, Nässe, Gerüchen, Luftzug und Schall. Zudem schließen Türen mit einer Dichtung leiser. In neueren Türen sind die Dichtungen in eine Nut eingeleimt. Auf Dauer lohnt es sich, bei älteren Modellen diese Nut mit Dichtung anfertigen zu lassen, denn angeklebte Dichtungen haften nicht. Es gibt sie als Lippen- oder Schlauchdichtung, die aus einem der Türfarbe entsprechenden oder transparenten elastischen Kunststoff bestehen. Ein Überstreichen ist zu vermeiden. |
| Türen | doors | Eine Tür schließt eine Öffnung in einer Fläche, wie zum Beispiel einer Wand, einer Hecke, einem Auto oder einem Schrank. Weitere Aufgaben der Tür liegen in dem Schutz vor Lärm, Geruch, Kälte oder Wärme. Darüber hinaus gibt es Funktionstüren, die Nässe (zum Beispiel in Badeanstalten), Einbruch und Überfälle, Brand, Rauch und Strahlung (zum Beispiel im Röntgenraum) abwehren sollen. Besondere Anforderungen werden an behindertengerechte Türen und notwendige Fluchttüren gestellt. Ausführlich behandelt werden sie in entsprechenden Deutschen Industrie Normen oder baurechtlichen Texten (zum Beispiel den Landesbauordnungen). Die Hauseingangstür schützt das Haus vor unberechtigtem Zutritt. Sie sollte deshalb dem üblichen Sicherheitsstandard entsprechen. Als Außentür ist sie wie die Wand die thermische Sperre des Hauses und muss Temperaturschwankungen zwischen innen und außen ausgleichen. Sie muss regendicht und witterungsbeständig sein. Die Ansprüche an Schallschutz und Einbruchsicherheit sind ähnlich wie an die Wohnungseingangstür, die von Treppenhäusern und Fluren in die Wohnung führt. Eine herkömmliche Innentür im Wohnungsbau dagegen muss sich einfach nur öffnen und schließen lassen. Sie ist auch heute oft aus Holz. Stahltürkonstruktionen setzen sich ebenfalls durch. In Sicherheitsbereichen sind Stahltüren unerlässlich. Eine Glastür mit Stahlzarge sieht auch im Wohnbereich freundlich aus. Eine Tür besteht aus mehreren Elementen: der Türzarge, dem Rahmen, der die Lasten der gesamten Konstruktion trägt und an der Wand befestigt ist, dem beweglichen Türblatt und der Schwelle, die je nach Funktion unterschiedlich ausgeführt ist. |
| Türfüllung | door panel | Neben der Flächentür, die aus einer glatten Sichtfläche besteht, gibt es profilierte Türflügel. Der Flügelrahmen trägt die Lasten des Türblattes. Deshalb ist es möglich, in den Zwischenräumen Materialen einzusetzen, die keine Belastungen vertragen. Dies ist die so genannte Türfüllung, ausgefüllt mit Materialen wie Glas mit und ohne Sprossen, Sperrholz oder Lamellen. Da der Rahmen deutlich breitere Querschnitte aufweist, liegt die Füllung etwas tiefer als der Rahmen. Mit Profilleisten werden die Füllungen dekorativ umfasst. |
| Türfutter / Türbekleidung | jamb/ door lining; door panel | Als Türfutter und Türbekleidung wird die Holzverkleidung einer Türleibung bezeichnet. Das Türfutter ist der belastete innere Rahmen, der die Leibung abdeckt. In das Futter wird der Türanschlag eingesetzt, der das Türblatt trägt. Die Türbekleidung ist der äußere Rahmen, der auf der Wandebene die Türöffnung umfasst. Die Bekleidung kaschiert den unschönen Anschluss von der Wand an das Türfutter. Häufig wird sie aus dekorativen Gründen besonders bearbeitet. Die Türbekleidung wird auch Einfassung oder Türstock genannt. |
| Türleibung | door reveal; door surround | |
| Türschilder | doorplate; name plate | Mieter haben das Recht - und nach manchen Mietverträgen auch die Pflicht - Hauseingang und Wohnungstür mit Namensschildern zu versehen. Ziehen weitere Personen in die Wohnung ein, z.B. ein Lebensgefährte, dürfen die Namensschilder entsprechend ergänzt werden. Bei Beendigung des Mietvertrages müssen die Schilder wieder abgenommen werden. Gewerbliche Mieter haben ein Anrecht darauf, ihren Firmennamen zumindest in der im jeweiligen Gebäude üblichen Größenordnung anzubringen. Dies gilt nur dann, wenn das Gewerbe auch tatsächlich dort ausgeübt wird, wo das Namensschild aufgehängt werden soll. Die Angehörigen einiger freier Berufe (Ärzte, Rechtsanwälte) dürfen für eine Übergangszeit einen Hinweis auf ihre neue Adresse anbringen. |
| Türspion | peephole | Ein Türspion ist ein auf Augenhöhe in Eingangs- oder Wohnungstüren eingelassener optischer Glaseinsatz mit Weitwinkellinse. Der Türspion erlaubt es, von innen festzustellen, wer vor der Tür steht, ohne selbst gesehen zu werden. Ein Vermieter kann Mietern nicht untersagen, einen Türspion installieren zu lassen: Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, zu erfahren, wer an seiner Tür klingelt. Auch als Türspion getarnte Minikameras mit Bildschirmanschluss sind bereits im Handel. |
| Türsturz | brow piece; door lintel | Der Türsturz ist ein Balken in der Wandebene über der Türöffnung. Er soll die Lasten aus den über ihm liegenden Gebäudekonstruktionen wie den Wänden, den Decken oder dem Dach aufnehmen. Im Mauerwerksbau handelt es sich in der Regel um einen vorgefertigten Sturz aus Stahlbeton. Im Stahlskelettbau oder Fachwerkbau besteht er aus Stahl oder Holz. |
| Türzarge | door frame; door case; door casing | Als Türzarge wird der feststehende Rahmen einer Türkonstruktion bezeichnet. Sie wird an der Wand befestigt und trägt den Türflügel. Die Wand wird entweder von den Seitenteilen der Zarge umfasst oder schließt bündig mit der Wandebene ab. Es gibt Holz- und Stahlzargen, die aus einem oder mehreren Elementen bestehen. |
| TÜV | German technical inspection agency (or authority) | Abkürzung für: Technischer Überwachungsverein |
| TVOC | Total Volatile Organic Compounds (TVOC) | Summe der flüchtigen organischen Verbindungen. |
| TWD | transparent thermal/ heat insulation | Abkürzung für: Transparente Wärmedämmung |
| Twitter zählt zu den neuen Kommunikations- und Interaktionsplattformen im Web 2.0. Das Web 2.0 ist die technische und inhaltliche Weiterentwicklung des herkömmlichen Internets. Es ist durch vielfältige Formen der Interaktion zwischen Sender und Empfänger gekennzeichnet. Die Zwei-Wege-Kommunikation steht für eine neue Qualität von Kommunikation im Internet. Sie wird auch als "Social Media", "Mitmach-Web" oder "User generated content" betitelt. Eine dieser interaktiven Kommunikationsformen stellt Twitter dar. Twitter ist eine Art der elektronischen Kommunikation, die sich auf eine Kurznachricht mit 140 Zeichen – analog einer SMS – beschränkt. Die Inhalte dieser Nachrichten, Tweets ("Gezwitscher") genannt, sind frei wählbar. Sie folgen keinen thematischen Beschränkungen. Sie werden vom Handy oder Computer aus versendet und empfangen. Um Tweets selbst zu schreiben oder zu empfangen, müssen Nutzer bei dem Micro-Blogging-Dienst Twitter, dem englischsprachigen Betreiber der Webseite, angemeldet sein. Twitter ist somit ein Online-Dienst, der gleichzeitig auch als soziales Netzwerk fungiert. Es beruht im Kern auf der Lesebereitschaft und dem Abonnement von Tweets zwischen verschiedenen Personen, die miteinander in Verbindung stehen. Benutzer, die den Informationen anderer Benutzer folgen, werden "Follower" genannt. Sie können vom Sender der Tweets zugelassen oder beschränkt werden. Der Einsatz des Micro-Blogging-Dienstes Twitter für die Presse- und Öffentlichkeitsarbeit von Unternehmen aus der Immobilienwirtschaft ist bislang sehr gering. Die wenigen am Markt befindlichen Twitter-Accounts der Branche werden vorwiegend von Verlagen und Fachzeitschriften oder von Maklerunternehmen betrieben. Letztere setzen das Online-Instrument überwiegend zu Präsentations- und Akquisezwecken ein. |
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| Tz | sub-index; sub-section/ sub-item/ no. | Abkürzung für: Teilziffer Abkürzung für: Textziffer |
| TzWrG | German law on time-sharing | Abkürzung für: Teilzeit-Wohnrechtgesetz |
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