Deutsch Deutsch

Immobilien-Fachlexikon

1 3 A(Ä) B C D E F G H I J K L M N O(Ö) P Q R S T U(Ü) V W X Z

Lexikon durchsuchen:

Stichwort English Beschreibung
r return on investment (ROI) Abkürzung für: Rendite
R Statistik-Softwareumgebung R statistical software environment R ist eine weit verbreitete Programmiersprache für statistische Berechnungen und wird u. a. in der Wissenschaft verwendet und in geschäftskritische Anwendungen eingesetzt. R ist als freie Software unter den Bedingungen der „Free Software Foundation's GNU General Public License“ kostenlos erhältlich und darf frei verwendet werden. Das Programm läuft auf vielen UNIX-Plattformen (z.B. Linux), Windows und MacOS.

Von einfachen Mittelwertberechnung über Regressionsanalysen bis zu umfangreichen Monte-Carlo-Simulationen mit mehreren tausend Zufallszahlen können damit alle statistischen Berechnungen in der Verkehrswertermittlung durchgeführt und die Ergebnisse graphisch dargestellt werden. Die Software kann von folgender Web-Seite geladen werden: www.R-project.org.
RA lawyer; solicitor; barrister Abkürzung für: Rechtsanwalt
Rabitzwand wire fabric wall; Rabitz plaster fabric wall Die Rabitzwand ist eine nach ihrem Erfinder benannte Drahtputzwand, die als besonders feuerfest galt. Auf ein an kreuzweise verlegten Rundstählen befestigtes Geflecht aus verzinktem Stahldraht wurde ein Putzmörtel aus einem Gips-Kalk-Gemisch aufgebracht. Als weitere Bestandteile dieses Putzmörtels fanden Sand, Kälber- oder Rehhaare, Werg sowie zum Teil auch Leim oder Tonerde Verwendung.
Radiator radiator Als Radiator wird ein Körper bezeichnet, der in der Regel aus einem wärmeleitfähigen Material besteht und so gestaltet ist, dass er eine große Oberfläche aufweist. Radiatoren dienen zur Übertragung von Wärme aus einem in ein anderes Medium. Sie werden als Heizkörper aber auch als Kühlkörper eingesetzt.

Bei so genannten passiven Radiatoren erfolgt die Wärmeübertragung vorwiegend durch Konvektion; Beispiele dafür sind die herkömmlichen Rippenheizkörper. Für ihren Betrieb ist keine zusätzliche Energie erforderlich, zudem arbeiten sie geräuschlos.

So genannte aktive Radiatoren verfügen über einen Ventilator, was bei gleicher Heiz- oder Kühlleistung eine kleinere Dimensionierung im Vergleich zu einem passiven Radiator ermöglicht. Nachteile sind der zusätzliche Energiebedarf sowie die Geräusch- und ggf. auch Vibrationsbelastung.
Radon radon Ein in der Natur vorkommendes radioaktives Edelgas, das Lungenkrebs verursacht. In bestimmten Gegenden Deutschlands tritt Radon in erhöhtem Maße aus dem Erdboden aus und kann durch schlecht gedämmte Fundamente und Kellerwände in Häuser und Wohnungen eintreten. Auch bestimmte Baustoffe (u.a. Basalt, Tuff, Granit) können das Gas absondern.

Das Bundesamt für Strahlenschutz (BfS) hat eine Karte erstellt, die die Höhe der Belastung bundesweit wiedergibt. Wenig betroffen ist danach die norddeutsche Tiefebene (Ausnahme Ostseeküste); höher belastet sind Eifel, Erzgebirge, Fichtelgebirge, Schwarzwald, Bayerischer Wald. Das Radon – Handbuch – Deutschland des BfS gibt Informationen auch zu Schutzmaßnahmen.

Je nach Strahlenbelastung der Bodenluft hat das Bundesamt für Strahlenschutz Deutschland in drei Vorsorgegebiete unterteilt, in denen unterschiedliche bauliche Maßnahmen zum Schutz vorgeschlagen werden:
  • Vorsorgegebiet I: Einziehen einer 15 cm dicken Betonplatte in Keller oder Fundament / Abdichtung von Leitungen
  • Vorsorgegebiet II: (Folien-) Abdichtung unterhalb der Bodenplatte und Abluftdränage
  • Gebiet III: Anstelle Betonplatte spezielle Fundamentplatte.
Generell in Radongebieten empfohlen:
  • Verstärktes Lüften in Keller – und Erdgeschoss
  • Schlafzimmer in Einfamilienhäusern in oberen Stockwerken anlegen.
Für Altbauten bietet sich die Nachrüstung mit Absauganlage / Abluftventilator an. Sicherheit über eine mögliche Belastung kann nur eine Messung durch ein privates Messbüro erbringen. Dazu muss eine Messdose über längere Zeit im Raum angebracht werden.

Erdwärmetauscher (insbesondere offene Kieswärmetauscher) können in radonbelasteten Gebieten Radon ins Haus befördern.
Weitere Infos: www.bfs.de

Die KfW-Förderbank bietet im Rahmen des Programms "Wohnraum Modernisieren" auch eine Förderung für bauliche Einzelmaßnahmen an, mit deren Hilfe die Radonkonzentration in Wohnräumen verringert oder eine Radonimmission komplett unterbunden werden soll. Weitere Infos: www.kfw.de
Rahmenfüllungstür panel framed door Die Rahmenfüllungstür ist eine Tür, deren Türblatt aus einer mehrere Felder bildenden Rahmenkonstruktion besteht, in die Holztafeln – oder auch Verglasungen – als Füllungen eingesetzt werden. Rahmenfüllungstüren sind noch heute in zahlreichen Altbauten anzutreffen. Es handelt sich um eine anspruchsvollere Bauart, die historisch vor allem in Bürgerhäusern und Repräsentationsbauten verwendet wurde, während in Bauernhäusern oft eher einfache Bretter- oder Bohlentüren anzutreffen waren.
Rahmenmaklervertrag general brokerage contract Die erste Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB ist der Maklervertrag. Er muss für jedes Objekt, das der Makler vermittelt oder nachweist, vorher geschlossen werden. Wer sich auf den konkludenten Abschluss des Maklervertrages beruft, muss daher die Beweise für jeden Auftrag sichern.

Beispiel:

Der Makler M hat dem Interessenten ein Exposé für das Objekt A übersandt. Das Exposé enthält die Provisionsforderung, die als Angebot zum Abschluss eines Maklervertrages zu werten ist. Später erwirbt der Interessent das Objekt B, das der Makler ihm telefonisch angeboten hat. Von einer telefonisch mitgeteilten Provisionsforderung des M hat der Interessent nichts gehört. Er verweigert die Zahlung der Provision. M beruft sich auf sein Exposee zum Objekt A. Daraus habe der Kunde gewusst, dass M vom Käufer Provision verlangt.

Lösung:

Damit dringt M vor Gericht nicht durch. Der Kunde, so die Begründung, muss nicht wissen, dass M auch für den Nachweis des Objekts B Provision verlangt. Hier kann ein Rahmenmaklervertrag mit dem Kaufinteressenten hilfreich sein. Er wird, schon aus Beweisgründen, i.d.R. schriftlich abgeschlossen. Er bezieht sich nicht auf ein konkretes Objekt. Vielmehr nennt der Auftraggeber seine Vorstellungen über die Art des Objekts, Lage, Baujahr usw. und den Preis. Der Makler nennt seine Provisionsforderung für jeden von ihm nachgewiesenen oder vermittelten Vertrag.

Dieser Vertrag hat für beide Seiten den Vorteil der Rechtssicherheit. Der Auftraggeber ist selbstverständlich berechtigt, einen solchen Vertrag auch mit anderen Maklern abzuschließen. Andererseits wird der Kaufinteressent davor bewahrt, mit einer Vielzahl von Maklern in Kontakt zu treten, meist telefonisch, und schließlich in die Gefahr zu geraten, sich nach Erwerb eines Objekts mehreren Provisionsforderungen gegenüber zu sehen.

Die späteren Angebote müssen dem Rahmenvertrag vor allem hinsichtlich der Objektart, der Lage und des Preises im Wesentlichen entsprechen. Wie beim Einzelnachweis schaden unwesentliche Änderungen nicht. Will der Makler andere Angebote zusenden und sich auch dafür auf den Rahmenvertrag stützen, muss dieser geändert werden. Andernfalls muss wegen eines aus diesem Rahmen fallenden Objekts ein gesonderter Maklervertrag geschlossen werden.

Beispiel:

Der Makler ist im Rahmenvertrag beauftragt, Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser nachzuweisen. Bietet er daneben auch Miethäuser an, kann er sich bei Geltendmachung seines Provisionsanspruchs auf den Rahmenvertrag nicht berufen.
Rampe ramp; (loading) platform Eine Rampe ist eine schiefe Ebene zum Überbrücken von Höhenunterschieden. Der Begriff stammt aus dem Französischen rampe und bedeutet geneigte Fläche, Abhang oder Verladerampe. Rampen werden in ihrem Steigungsverhältnis und Neigungswinkel unterschieden. Während die Flachrampe (bis 6 Grad Neigung) keine besondere Behandlung bei der Rutschfestigkeit des Belages benötigt, unterstützen Trittleisten oder Flachstufen das gefahrlose Begehen der Steilrampen (bis 24 Grad Neigung).

Wie bei der Treppe sollte bei den Stufen und Leisten einer Rampe das regelmäßige Steigungsverhältnis eingehalten werden. Wegen ihres geringen Steigungsmaß oder Neigungswinkels sind Rampen einerseits bequem zu begehen, andererseits benötigen sie mehr Platz als Treppen. Sie treten dort auf, wo Höhenunterschiede mit Rädern überwunden werden müssen (Rollstuhlfahrer, Fahrräder, Autos etc.). Zwischen Treppe und Rampen gibt es einige Mischformen, wie die Treppenrampe, die Kinderwagenrampe und Treppe mit Fahrradrampe.

Die ungewöhnlich tiefen und stark geneigten Stufen der Treppenrampe stellen selbst eine Folge kleiner Rampen dar und ermöglichen so einen leichteren, müheloseren Aufstieg als es bei einer Treppe möglich wäre. Die Kinderwagenrampe ist eine Kombination aus einer schmalen Treppe, die beidseitig von einer steilen Rampe flankiert wird.

Dagegen benötigt die Treppe mit Fahrradrampe nur eine flankierende Rampe zum Hochschieben oder Herunterrollen des Rades. Wegen ihres großen Platzbedarfs werden die meisten Rampen überwiegend im Außenbereich verwendet.
RAN guidelines for the facilities in the subsidiary companies on the German motorways Abkürzung für: Richtlinien für die Anlagen der Nebenbetriebe an den Bundesautobahnen
Rang im Grundbuch priority in the Land Register Der Rang von Eintragungen in den Abteilungen II und III des Grundbuchs ist bedeutsam für die Beurteilung des Sicherheitsgrades der eingetragenen Last, Beschränkung oder des eingetragenen Grundpfandrechts. Dies spielt dann eine große Rolle, wenn der Grundstückseigentümer Verbindlichkeiten beziehungsweise Berechtigungen Dritter, die im Grundbuch abgesichert werden, im Falle der Überschuldung nicht mehr befriedigen oder gewähren kann. Kommt es dann zur Zwangsversteigerung, werden die Ansprüche nach dem Rang ihrer Absicherung befriedigt.

Abgesehen von öffentlichen Lasten, die auch ohne Eintragung im Grundbuch privilegiert sind und vorab befriedigt werden, sind die eingetragenen Lasten, Beschränkungen und Grundpfandrechte ihrer Rangreihenfolge nach eingestuft. Je nach Gebot entscheidet der Zuschlag, welche Eintragungen noch Bestand haben und welche ihre dingliche Rechtswirkung verlieren.

Hinsichtlich der gesetzlichen Rangfolge gelten folgende Grundregeln:

Bei Eintragungen innerhalb einer Abteilung ist die Reihenfolge der Eintragungen für die Rangfolge maßgebend. Bei Eintragungen in zwei verschiedenen Abteilungen ist das Datum der Eintragung im Hauptbuch zur Bestimmung der Rangfolge maßgeblich. Am selben Tag eingetragene Rechte haben Gleichrang.

Rangänderungen:

Vertraglich kann die Rangreihenfolge zwischen den am Grundstück Berechtigten durch Vereinbarung geändert werden. Sind Grundpfandrechte davon betroffen, ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers hierfür erforderlich.

Rangänderungen sind in manchen Fällen die Voraussetzung für Neueintragungen. So muss beispielsweise ein Erbbaurecht stets an erster Rangstelle eingetragen werden. Ist das Grundstück an erster Rangstelle mit einem Vorkaufsrecht belastet, muss der Vorkaufsberechtigte mit seinem Vorkaufsrecht im Rang zurücktreten. Weigert er sich, ist eine Begründung des Erbbaurechts ausgeschlossen. In vielen Fällen ist die Einräumung der ersten Rangstelle eines Grundpfandrechts Vorbedingung für die Beleihung.

Vorrangige Rechte müssen dann zurücktreten, wenn die Beleihung nicht scheitern soll. Dies gilt vor allem bei wertmäßig bedeutsamen Rechten wie einer Reallast oder einem Nießbrauchsrecht. Nachrangig abgesicherte Gläubiger lassen für den Fall der Befriedigung der vorrangig abgesicherten Forderungen in der Regel eine Löschungsvormerkung eintragen. Ihr liegt die Verpflichtung des Eigentümers zugrunde, in solchen Fällen das vorrangige Grundpfandrecht löschen zu lassen.

Rangvorbehalt:

Der Rangvorbehalt ermöglicht dem Eigentümer eines Grundstücks, bei Begründung eines Rechtes an seinem Grundstück durch einen Dritten eine vorausgehende Rangstelle für sich offen zu halten. Der Rangvorbehalt wird im Grundbuch eingetragen. Der Eigentümer kann dies dazu nutzen, später vorrangige dinglich absicherbare Rechte an rangbesserer oder ranggleicher Stelle eintragen zu lassen. Durch den Rangvorbehalt wird das Prinzip, wonach sich die Rangstelle nach der zeitlichen Reihenfolge der Eintragungen bestimmt, außer Kraft gesetzt. Das bedeutet für den Eigentümer ein Stück Eigentumsvorbehalt.

Der Rangvorbehalt ist weder abtretbar noch pfändbar. Für den Inhaber des nachrangigen Rechtes bedeutet der Rangvorbehalt eine inhaltliche Beschränkung.
Rangänderung (der im Grundbuch eingetragenen Rechte) change in priority (of the rights entered in the Land Register)
Rangbescheinigung notary's/notarial certification Mit einer Rangbescheinigung (auch: Notarbescheinigung, Rangattest) bescheinigt bei einer Immobilienfinanzierung der Notar gegenüber dem Kreditinstitut, dass der Eintragung des als Kreditsicherheit dienenden Grundpfandrechts (zum Beispiel einer Grundschuld oder Hypothek) im Grundbuch an der gewünschten Rangstelle nichts entgegensteht. Für das Geldinstitut als Kreditgeber steht mit Erteilung der Rangbescheinigung durch den Notar fest, dass es bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers die Sicherheit in Anspruch nehmen und auf das Grundstück zugreifen kann.

Hintergrund ist, dass der Kreditgeber den Darlehensbetrag erst auszahlt, wenn das Grundpfandrecht als Sicherheit im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann aber – bei Überlastung des Grundbuchamtes – schon einmal einige Wochen dauern. Die Erstellung einer Rangbescheinigung durch den Notar dauert nur wenige Tage. Der Notar muss dazu unter anderem die Grundbucheinträge durchsehen und sich vergewissern, ob beim Grundbuchamt weitere Eintragungsanträge vorliegen. In der Regel ermöglicht die Vorlage einer Rangbescheinigung die Auszahlung des Darlehensbetrages vor Eintragung der Grundschuld.

Für die Rangbescheinigung fallen zusätzliche Notargebühren an. Für den Notar besteht ein erhebliches Haftungsrisiko gegenüber dem Geldinstitut, wenn er eine fehlerhafte Rangbescheinigung ausstellt (siehe auch Bundesgerichtshof, Urteil vom 26.4.2001, Az. IX ZR 453/99).
Rangstelle / Rangverhältnis (Grundbuch) specific rank; place in order or priority/ rank; priority (Land Register)
Rangvorbehalt (entry of) reservation of priority
Raseneisenstein bog iron ore; lake/meadow/swamp ore Raseneisenstein ist eine verfestigte Mischung aus Sand, Tonerde und Eisenoxid in je nach Fundort unterschiedlicher Konzentration. Andere Bezeichnungen sind Sumpfeisenstein, Rasenerz oder Raseneisenerz, Brauneisenstein oder auch „Klump“.

Die Bezeichnung Raseneisenstein hat ihren Ursprung darin, dass dieses Material dicht unter den Grassoden von Wiesenflächen und Grasland gefunden werden kann. Zur Entstehung kam es insbesondere in breiten Flussauen sowie in sumpfigen Niederungsgebieten und besonders ausgeprägt während der letzten Eiszeit.

Wenn fein- bis mittelkörniger Sand von eisenhaltigem Grundwasser durchströmt wird und in Oberflächennähe in Kontakt mit Sauerstoff kommt, wird das Eisen ausgefällt. Nach längerer Zeit entsteht durch einen Kristallisationsprozess Brauneisen.

Die Farbe von Raseneisenstein ist meist braun, bei hohem Mangangehalt auch schwarz. Verwittert er, kann er sich rostbraun oder gelblich verfärben. Die Härte des Materials ist sehr unterschiedlich und hängt von der Konzentration der unterschiedlichen Bestandteile ab.

Raseneisenstein wurde schon früh zur Gewinnung von schmiedbarem Eisen verwendet. Festere Formen dienten jedoch bald auch als Baumaterial. Sie waren leichter zu bearbeiten als zum Beispiel Feldsteine aus Granit.

Verwitterungsempfindlich ist insbesondere Raseneisenstein mit geringem Erzgehalt. Eisenreiches Material dagegen ist hart und infolge der vorhandenen Poren auch wärmedämmend. Es wurde in Mitteleuropa für den Bau von Wohngebäuden, Kirchen und auch Stadtmauern verwendet.

In Deutschland gibt es größere Vorkommen zum Beispiel in Schleswig-Holstein und Mecklenburg-Vorpommern. Beispiel für Bauwerke aus diesem Material sind die Stadtmauer von Dahme in Brandenburg (die „Eiserne Mauer“), die Stadtmauer von Ludwigslust in Mecklenburg-Vorpommern, der Kirchturm in Winsen an der Aller. Gebäude aus diesem Material stehen oft unter Denkmalschutz.

Heutzutage kommt es bei Raseneisensteinen oft zu Schäden durch Umweltverschmutzung, genauer durch die Belastung der Luft mit Schwefeldioxid. Das Material wird spröde, die äußeren Schichten bröckeln ab oder bilden Schuppen. Es gibt chemische Verfahren, mit denen Raseneisenstein verfestigt werden kann.
Rasenfläche lawn
Rasterfassade grid-like façade Die Rasterfassade zeichnet sich durch einheitliche, symmetrische Elemente aus, die über die gesamte Fassade wiederholt werden. Dies können z.B. Fenster gleicher Breite mit gleichen Zwischenräumen sein, auch Wandelemente, die sich in immer gleicher Weise mit Fenstern abwechseln. Besonders verbreitet ist die Rasterfassade bei Hochhäusern und Gewerbeimmobilien. Sie wurde besonders bei den Neubauten nach dem Zweiten Weltkrieg verwendet, ist aber auch heute noch weithin üblich.

Kritisiert werden Rasterfassaden wegen ihrer Uniformität, meist in Verbindung mit einer einheitlichen „Kastenform“ der entsprechenden Gebäude und der entsprechend eintönigen Gestaltung des Stadtbildes. Grund für die Verwendung von Rasterfassaden ist oft, dass die jeweiligen Gebäude sich für ein möglichst breites Spektrum an Nutzungsmöglichkeiten eignen sollen. Dem dienen zum Beispiel eine einheitliche Fensterbreite und eine übersichtliche oder sogar veränderliche Aufteilung der Innenräume.

Teilweise werden in eine Rasterfassade jedoch auch Stilelemente eingefügt, die die Einförmigkeit der Fassade auflockern – so befinden sich an der Rasterfassade des 1953 errichteten Dresdner Studentenwohnheims „Güntzpalast“ elf Reliefs von Reinhold Langner zu Dresdens Stadtgeschichte.
Ratcheteffekt ratchet effect Der Wohnungsmarkt kennt eine Reihe von Erscheinungen, die die sich auf die Entwicklung der Einkommens-/Mietenrelation beziehen. Hierzu zählt der Ratcheteffekt. Früher stand im Zentrum der Betrachtung die Starrheit des sogenannten Notbedarfs. Zu diesem Notbedarf zählt das "Dach über dem Kopf". Für die Befriedigung dieses Notbedarfs sind Haushalte mit geringem Einkommen bereit, einen sehr hohen Anteil hiervon zu Lasten anderer Konsummöglichkeiten auszugeben (Schwabe'sches Gesetz). Lütge hat dies modifiziert, in dem er die soziale Statuskomponete berücksichtigte (Gesetz des sozialbedingten Wohnungsaufwandes).

Der Ratchet- oder Einklinkeffekt beschreibt ein Phänomen, das sich aus der Veränderung der Konsumstruktur der Haushalte bei steigendem Einkommen ergibt. Unter dem Einfluss des Sozialprestiges leisten sich Haushalte mit steigendem Einkommen einen zunehmend höherwertigen Wohnkonsum und legen sich damit auf ein hohes Wohnkonsumniveau langfristig fest.

Sie "klinken" die Entwicklung ihres Konsumniveaus an ihre positive Einkommensentwicklung an. Nach James S. Duesenberry, der dieses Verhalten analysiert hat, wird das hohe Konsumniveau aber bei sinkendem Einkommen beibehalten. Die Entscheidung zum hohen Wohnkonsum ist in vielen Fällen sogar irreversibel. Dies führt zunächst dazu, dass sich die Sparquote der betroffenen Haushalte vermindert. Bei weiterem Sinken des Einkommens können die aufgenommenen Kredite nicht mehr bedient werden. Ein rechtzeitiges Ausklinken, das wiederum mit Kosten verbunden ist, unterbleibt, so dass am Ende die Zwangsversteigerung steht. Um diesem Effekt entgegenzuwirken, sollte im Zusammenhang mit der Finanzierungsberatung von Immobilieninteressenten deren individuelle Einkommensentwicklung genau analysiert werden.

Die daraus entstehenden Risiken sollten zusätzlich abgesichert werden. Ziel sollte es stets sein, dass zum voraussichtlichen Zeitpunkt einer Einkommensschrumpfung (beispielsweise beim Übergang ins Rentnerdasein) die Schulden getilgt sind.
Rating rating Rating ist eine Methode, mit welcher die Qualität, Performance bzw. der Stellenwert eines Produktes, einer Dienstleistung, einer Person oder eines Unternehmens im Vergleich zu anderen Produkten, Dienstleistungen oder Unternehmen zu bestimmten Benchmarks bewertet (benotet) wird. Der Begriff des Rating spielt aber auch bei der Einwertung von Anleihen eine Rolle. Selbst Länder werden "geratet" um herauszufinden, mit welchem Investitionsrisiko aufgrund der gegebenen Ordnungsstrukturen und Rahmenbedingungen (politische Stabilitäten) gerechnet werden muss oder wie Staatsschuldverschreibungen einzuwerten sind.

Beim Rating werden bestimmte definierte Ratingcodes verwendet. Internationale Ratingagenturen verwenden keine Nummerncodes, sondern sortieren alphabethisch. AAA steht für "sehr gut". Es geht weiter über AA +, AA-, A+, - A, gefolgt von BBB + usw. bis man schließlich D anlangt, was man mit katastrophal gleichsetzen könnte.

Von großer Bedeutung sind die Ratings von Kreditinstituten im Zusammenhang mit der Bemessung der Eigenmittel, die im Verhältnis zum Kreditvolumen vorhanden sein müssen. Je geringer das Ausfallrisiko und damit die notwendige Eigenkapitalunterlegung, desto besser der Stellenwert. Nach der internationalen Ratingagentur von Standard & Poor's entspricht ein Kreditausfallrisiko von nur 0,02% einer Eigenkapitalunterlegung von 1,6% und bekommt die Bewertung AAA +. Dies ist außergewöhnlich gut. Ein Kreditausfallrisiko von 0,06 bis 0,11 % ist dagegen noch überdurchschnittlich gut. Der Eigenkapitalunterlegungssatz liegt hier bei 4% (Bewertung AA + bis AA -). Ganz am Ende rangieren Kreditinstitute mit einem Ausfallrisiko von 17% bis 20% (Insolvenz steht quasi vor der Tür, Bewertung CC - D).
Ratingagenturen (credit) rating agencies Ratingagenturen befassen sich mit der Bewertung von Personen, Unternehmen, öffentlich rechtlichen Körperschaften (einschließlich Staaten) nach einem bestimmten Ratingsystem. Grundvoraussetzung für die Betätigung einer Ratingagentur ist eine entsprechende Qualifizierung. Zu unterscheiden sind Ratinganalysten, die für das interne Rating - insbesondere das Rating von Bankkunden und deren Beratung - zuständig sind und Ratingadvisoren, die sich mit dem externen Rating befassen. Letztere benötigen beim Bankenrating nach Basel II eine Genehmigung des Bundesaufsichtsamtes für Finanzdienstleistungen. Ratingagenturen sind im Bundesverband der Ratinganalysten und Ratingadvisoren e.V. (BdRA) organisiert. Die Geschäftsstelle befindet sich in München. Aufnahmevoraussetzung ist das Bestehen einer verbandsinternen Prüfung oder der Qualifikationsnachweis durch Abschluss einer anerkannten Bildungseinrichtung.

Ratingagenturen rekrutieren sich vor allem aus den Bereichen der Steuer- Rechts- und Unternehmensberatung sowie der Wirtschaftsprüfung. Die Aus- und Weiterbildung zum Ratinganalysten bzw. Ratingadvisoren erfolgt an Universitäten und universitätsnahen Instituten und endet mit der Prüfung zum zertifizierten Ratinganalysten (CRA) bzw. dem zertifizierten Ratingadvisoren.
Rauchen in der Mietwohnung smoking in a rented flat Rauchende Mieter sorgen immer wieder für Prozesse. Die Rechtsprechung zu diesem Thema ist uneinheitlich. Fest steht, dass Rauchen in der Wohnung erlaubt ist. Formular-Mietvertragsklauseln, die es verbieten, sind überraschend und daher unwirksam (z. B. LG Köln, Az. 9 S 188/98, AG Albstadt Az. 1 C 288/92). Der Mieter muss vor Vertragsabschluss keine Auskunft darüber geben, ob er Raucher ist. Als individuelle Vereinbarung im Mietvertrag wird ein Rauchverbot als zulässig angesehen (AG Rastatt, Az. 3 C 341/04, Urteil vom 26.04.2005). Ob es jedoch auch Gäste und Lebenspartner bindet, ist fraglich.

Unterschiedlicher Ansicht sind die Gerichte jedoch, wenn es um die Beseitigung der Folgen des Tabakkonsums geht. Einige Gerichte sehen das Rauchen generell als von der vertragsgemäßen Wohnungsnutzung umfasst an. Damit hat der Vermieter keinen Anspruch auf Schadenersatz für vergilbte Teppichböden, Tapeten, Kunststoffteile oder auf Schönheitsreparaturen über das vertraglich festgesetzte Maß hinaus (LG Hamburg, Az. 333 S 156/00, LG Landau, Az. 1 S 125/01).

Andere Gerichte machen dies vom Umfang des Rauchens abhängig und sehen starke Raucher sehr wohl in der Pflicht, derartige Schäden auf eigene Kosten zu beseitigen (LG Baden-Baden, Az. 2 S 138/00, AG Tuttlingen, Az. 1 C 52/99, AG Cham, 1 C 0019/02). Problematisch ist in derartigen Fällen die Beweisführung für starkes Rauchen.

Wenn eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, kann der Vermieter seine Forderung nach gründlicher Endrenovierung der Wohnung nicht auf exzessives Rauchen des Mieters stützen. So entschied der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 124/05, Urteil vom 28.06.2006). Ein individualvertragliches Rauchverbot bestand in diesem Fall nicht.

Exzessives Rauchen gilt aus Sicht des Bundesgerichtshofes jedoch nicht mehr als von der vertragsgemäßen Wohnungsnutzung erfasst, wenn es Schäden verursacht, die nicht mehr durch herkömmliche Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Malerarbeiten) zu beseitigen sind. Ist also eine gelbliche Nikotinschicht nicht mehr mit herkömmlichen Farben zu überstreichen und der entsprechende Geruch nicht mehr durch eine normale Renovierung zu beseitigen, kann der Vermieter durchaus Schadenersatz in Höhe der Kosten für gründlichere Arbeiten verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter so schnell wieder auszieht, dass laut Vertrag noch keine Schönheitsreparaturen fällig wären (BGH, Urteil vom 05.03.2008, Az. VIII ZR 37/07).

In Gemeinschaftsräumen (Flur, Treppenhaus, Keller) kann der Vermieter das Rauchen untersagen (AG Hannover, Az. 70 II 414/99). Tabakrauch, der durch ein Fenster hereinzieht, weil der Nachbar auf dem Balkon oder bei offenem Fenster raucht, musste nach älteren Entscheidungen der Gerichte akzeptiert werden (AG Hamburg, Az. 102 e II 368/00). In letzter Zeit ändert sich hier jedoch die Rechtsprechung (s.u.). Zieht der Rauch aufgrund von Baumängeln in eine Nichtraucher-Wohnung, kann deren Mieter Anspruch auf eine Mietminderung haben (LG Stuttgart, Az. 5 S 421/97).

Am 16.1.2015 gestand der Bundesgerichtshof Mietern grundsätzlich einen Unterlassungsanspruch gegen andere Mieter zu, wenn sie durch Zigarettenqualm belästigt werden. In dem Fall ging es um ein Mehrfamilienhaus. Die Mieter der Erdgeschosswohnung hatten regelmäßig auf ihrem Balkon geraucht, die Mieter darüber waren Nichtraucher und wollten auf ihren Balkon in den Genuss frischer Luft kommen.

Der BGH erklärte, dass hier ein Unterlassungsanspruch wegen einer Besitzstörung in Betracht komme. Allerdings sei dieser bei einer nur unwesentlichen Beeinträchtigung ausgeschlossen. In jedem Fall könne bei einer nachweisbaren Gesundheitsgefahr Unterlassung verlangt werden. In derartigen Fällen würden die Rechte der Raucher und der Nichtraucher an der jeweiligen unbeeinträchtigten Nutzung ihrer Mietwohnungen aufeinander treffen. Dies könne dazu führen, dass eine zeitliche Aufteilung der Balkonnutzung vorzunehmen sei. Der Inhalt des Mietvertrages war hier nicht von Bedeutung, da es um das Verhältnis der Mieter untereinander ging. Der BGH verwies das Verfahren zur Klärung verschiedener Sachfragen an die Vorinstanz zurück (Az. V ZR 110/14).
Rauchmelder / Fehlalarm smoke detector / false alarm
Rauchmelder in der Mietwohnung smoke detector in a rented flat Mittlerweile besteht in allen Bundesländern die gesetzliche Pflicht, Neubau-Wohnungen mit Rauchmeldern auszustatten. Bestandswohnungen müssen zu unterschiedlichen Terminen nachgerüstet werden, in vielen Fällen sind diese Fristen abgelaufen. Geregelt ist dies in den jeweiligen Landesbauordnungen, so dass die Regelungen sich in Details unterscheiden können. Ein wichtiger Punkt, der nicht einheitlich geregelt ist, ist die Verantwortung für die Wartung der Geräte. Diese liegt zum Teil beim Eigentümer, zum Teil beim Bewohner bzw. Mieter der Wohnung.

Installiert ein Mieter auf eigene Faust Rauchmelder, wird dies nicht als schwerwiegender Eingriff in die Substanz der Mietwohnung angesehen. Eine Genehmigung durch den Vermieter ist nicht erforderlich. Die Wartung wird in diesem Fall vom Mieter durchgeführt. Relevant ist dies nur noch in Bundesländern, in denen bestehende Wohnungen bisher noch nicht nachgerüstet werden mussten und keine gesetzliche Vorgabe besteht.

Tritt nun die Nachrüstpflicht in Kraft, kann der Vermieter die vom Mieter installierten Rauchmelder in der Wohnung belassen, muss sich aber zumindest davon überzeugen, ob diese funktionieren und korrekt eingebaut sind. Er kann jedoch auch eigene Geräte nach seiner Wahl einbauen. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 17. Juni 2015 entschieden, dass Mieter den vermieterseitigen Einbau von Rauchmeldern zu dulden haben – und zwar auch dann, wenn sie bereits selbst eigene Geräte installiert haben. Durch den Einbau und die Wartung der Rauchmelder für das gesamte Gebäude aus einer Hand werde eine höhere Sicherheit erreicht, als dies durch jeweils selbst angeschaffte Geräte der Fall sei. Der Vermieter komme hier nur seiner gesetzlichen Pflicht nach (Az. VIII ZR 216/14).

Eine rein vertragliche Übertragung der vermieterseitigen Wartungspflicht auf den Mieter ist zwar denkbar, aber in der Praxis kaum sinnvoll. Denn der Vermieter müsste sicherstellen, dass die Wartung nach der DIN 14676 erfolgt und dass der Mieter körperlich und geistig dazu in der Lage ist. Auch behält der Vermieter eine Kontrollpflicht, und müsste regelmäßig kontrollieren, ob der Mieter auch fachgerecht die Rauchmelder wartet. Der Aufwand wäre letztendlich höher als bei einer durch einen Dienstleister durchgeführten vermieterseitigen Wartung.

Die Kosten für die Anschaffung von Rauchmeldern sind eine einmalige Ausgabe und können nicht als Betriebsausgaben auf die Mieter umgelegt werden. Die Wartungskosten für Rauchmelder stellen "sonstige Betriebskosten" im Sinne der Betriebskostenverordnung dar. Sie können daher grundsätzlich auf die Mieter umgelegt werden. Findet nach Einführung der Rauchmelderpflicht in einem Bundesland eine Neuvermietung statt, empfiehlt es sich, die Wartungskosten für Rauchmelder im Mietvertrag unter den sonstigen Betriebskosten aufzuführen. Bei schon laufenden Mietverträgen ist der Vermieter auf der sicheren Seite, wenn der Mietvertrag eine Mehrbelastungsklausel enthält, nach der infolge von Modernisierungen oder Gesetzesänderungen zusätzlich anfallende Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können. Ist keine solche Vereinbarung getroffen worden, empfiehlt sich zur Schaffung klarer Verhältnisse eine schriftliche Vertragsergänzung. Einige Gerichte halten diese allerdings auch für überflüssig (Amtsgericht Lübeck, Urteil vom 5.11.2007, Az. 21 C 1668/07).

Vermieter müssen grundsätzlich das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Die Beauftragung von Drittfirmen zur Wartung der Rauchmelder ist zulässig, es muss jedoch auf eine marktübliche Preisgestaltung geachtet werden (Amtsgericht Lübeck, s.o.).
Rauchmelderwartung maintenance of smoke detectors Rauchmelder müssen regelmäßig überprüft und gewartet werden. Ohne diese Maßnahmen sind sie sinnlos. Zur regelmäßig Prüfung und Wartung gehören:
  • Möglichst monatliche Prüfung mit Hilfe der Prüftaste auf Funktionieren des Alarms.
  • Einmal jährlich: Standardbatterien austauschen (Lithiumbatterien halten 10 Jahre), Innenreinigung des Gerätes (Fotozelle verschmutzt mit der Zeit durch Staub, Spinnweben, Zigarettenrauch, Fettdämpfe.) sowie Prüfung, ob Installationsort weiterhin optimal ist oder ob z. B. auf Umbauten reagiert werden muss.
  • Komplettaustausch des Gerätes alle 10 Jahre. Insbesondere nach stauberzeugenden Handwerksarbeiten ist das Innere des Rauchmelders unbedingt von Staub zu reinigen.

Im Mietverhältnis gilt: In Bundesländern mit Rauchmelderpflicht muss der Eigentümer für den Einbau der Rauchmelder sorgen. Die Wartung obliegt je nach der jeweiligen Landesbauordnung entweder dem Eigentümer/Vermieter oder dem Bewohner/Mieter (siehe Liste unten). Bei Einbau und Wartung ist die Norm DIN 14676 zu beachten.

Übliche Versicherungsverträge schränken die Leistungspflicht der Versicherung ein oder schließen sie aus, wenn der Versicherte gesetzliche Sicherheitsregeln missachtet. Deren Beachtung ist eine Obliegenheit des Versicherungskunden. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hat allerdings geäußert, dass nach seiner Ansicht Rauchmelder in erster Linie Leben retten und nicht Sachwerte schützen sollen. Demnach sollen fehlende oder nicht gewartete Rauchmelder keinen Einfluss auf den Versicherungsschutz haben. Ausnahme: Das Nichtfunktionieren der Rauchmelder war nachweislich für den Schaden ursächlich. Hier handelt es sich jedoch um eine Ansicht des Verbandes. Ob die einzelnen Versicherer diese in ihren Versicherungsbedingungen umsetzen, ist allein deren Angelegenheit und sollte im Einzelfall erfragt werden.

Vermieter lösen dieses Problem oft, indem sie externe Dienstleister mit der Durchführung der Wartung beauftragen. Hausmeisterdienste, Brandschutzfirmen, aber auch Ableseunternehmen bieten solche Leistungen an. Im letzteren Fall kann die Rauchmelderwartung mit der Jahresablesung von Zählern verbunden werden. Unbedingt erforderlich ist eine schriftliche Dokumentation der Wartungsarbeiten für den Kunden zu Beweiszwecken im Schadensfall. Auch Mietangebote für Rauchmelder gibt es – selbst angeschaffte Geräte sind jedoch in der Regel preisgünstiger.

In folgenden Bundesländern obliegt per Gesetz die Anschaffung der Rauchmelder dem Hauseigentümer, die Wartung jedoch dem tatsächlichen Nutzer, also dem Mieter, sofern nicht der Eigentümer bzw. Vermieter dafür die Verantwortung übernimmt:

• Schleswig-Holstein
• Niedersachsen
• Bayern
• Baden-Württemberg
• Berlin
• Bremen
• Hessen
• Nordrhein-Westfalen
• Sachsen
Rauchverbot (Wohnungseigentum) ban on smoking (flat ownership) Auch wenn das Rauchen Ausdruck des allgemeinen Persönlichkeitsrechts gemäß Art. 2 Abs. 2 GG ist, ist es gleichwohl nicht uneingeschränkt zulässig. Ob und in welchem Umfang es hingenommen werden muss, ist im Einzelfall eine Frage der Abwägung. So muss ein Wohnungseigentümer das Rauchen auf einem Balkon unterlassen, wenn er noch einen anderen Balkon hat, wo das Rauchen die übrigen Miteigentümer weniger stört. Wenn der Wohnungseigentümer keinen Zigarettenrauch in seiner Wohnung möchte, müsse er hinnehmen, dass auch die Nachbarn von Geruch und Rauch in ihrer Wohnung verschont werden möchten (LG Frankfurt, 28.1.2014, 2-09 S 71/13).

Auch in einer Wohnungseigentümerversammlung ist es den anwesenden Eigentümern nicht zuzumuten, sich den gesundheitlichen Gefahren des Passivrauchens auszusetzen. Unter diesem Gesichtspunkt kommt die Ablehnung eines Rauchverbotes einem bewussten Ausschluss der durch das Rauchen beeinträchtigten Eigentümer gleich. Das würde dazu führen, dass die in der Versammlung gefassten Beschlüsse nichtig wären, wenn Wohnungseigentümer künftig wegen des Rauchens eine Wohnungseigentümerversammlung verlassen. Allerdings kann den Interessen der Raucher dadurch Rechnung getragen werden, dass die Möglichkeit eingeräumt wird, die Versammlung für fünf Minuten für eine Raucherpause zu unterbrechen (LG Dortmund, 19.11.2013, 1 S 296/12).

Regelungen über ein generelles Rauchverbot und das Recht, im konkreten Fall auch eine Versammlung zwecks Raucherpause zu unterbrechen, wird zweckmäßigerweise im Rahmen einer von den Wohnungseigentümern zu beschließenden Geschäftsordnung geregelt.
Rauchverbot im Mietverhältnis ban on smoking in the lease Das Rauchen gehört nach Ansicht vieler Gerichte immer noch zur normalen Nutzung einer Mietwohnung (so auch der BGH, Urteil vom 28.6.2006, Az. VIII ZR 124/05). Ein Rauchverbot im Formularmietvertrag ist als unwirksame Klausel anzusehen. Aber Vermieter und Mieter können sich im Rahmen einer individuellen Vereinbarung darauf verständigen, dass in der Wohnung nicht geraucht werden darf. An diese Individualvereinbarung im Mietvertrag muss sich der Mieter halten.

Über die vertragsgemäße Nutzung einer Mietwohnung geht das Rauchen dann hinaus, wenn es exzessiven Umfang annimmt und dadurch so starke Schäden verursacht werden, dass sie nicht mehr durch gängige Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten beseitigt werden können und zusätzliche Arbeiten erforderlich sind. In diesem Fall besteht eine Schadenersatzpflicht des Mieters (BGH, Urteil vom 5.3.2008, Az. VIII ZR 37/07).

Das Rauchen im Treppenhaus von Mehrfamilienhäusern kann per Hausordnung untersagt werden. Es gibt sogar erste Gerichtsurteile, nach denen ein explizites Verbot nicht einmal notwendig ist: Das Amtsgericht Hannover (Az. 70 II 414/99) meinte, dass es der Zweckbestimmung eines Treppenhauses widerspreche, dieses nur zum Rauchen und für die Dauer des Rauchens aufzusuchen. Bewohner von Mehrfamilienhäusern unterlägen einem generellen Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Gegen dieses werde verstoßen, wenn Raucher gemeinschaftlich genutzte Bereiche als Raucherraum zweckentfremdeten.

Vermietet ein Immobilieneigentümer Gastronomieräume, in denen laut Gesetz nicht geraucht werden darf, ist es nicht seine Obliegenheit, das Rauchverbot durchzusetzen. Für die Einhaltung derartiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften ist der Betreiber des jeweiligen Gewerbes zuständig, für die Kontrolle das Ordnungsamt.

Grundsätzlich verringern Schäden durch Rauchen (Geruch, Nikotinablagerungen) den Verkaufswert einer Immobilie erheblich. Eine gründliche Renovierung des Objekts zahlt sich aus.
Rauchwarnmelder (Rauchmelder) smoke detector Bei Wohnungsbränden fordert nicht das Feuer selbst, sondern der Rauch die meisten Todesopfer. Daher ist in allen Bundesländern der Einbau von Rauchmeldern zur Pflicht gemacht worden. Dies wird in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt.

  • In Baden-Württemberg gibt es für Neu- und Umbauten seit 10.07.2013 eine Ausrüstungspflicht, bestehende Wohnungen mussten bis Ende 2014 mit Rauchmeldern ausgestattet sein.
  • Bayern hat zum 01.01.2013 die Rauchmelderpflicht für Neubauten eingeführt. Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen: 31.12.2017.
  • In Berlin gilt die Rauchwarnmelderpflicht seit 1.1.2017, Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen: 31.12.2020.
  • In Brandenburg gilt seit dem 1. Juli 2016 die Rauchmelderpflicht, Nachrüstpflicht für Bestandswohnungen: 31.12.2020.
  • In Bremen trat 2010 eine Rauchmelderpflicht für Neu- und Umbauten in Kraft. Bestehende Gebäude mussten bis 31.12.2015 nachgerüstet werden.
  • In Hamburg besteht seit 01.04.2006 die Pflicht, Schlafräume, Kinderzimmer und als Rettungswege dienende Flure von Neubauten mit Rauchmeldern auszustatten. Für Bestandswohnungen lief eine Nachrüstpflicht bis 31.12.2010.
  • Hessen verlangt seit 2005 Rauchmelder in Neubauten, bis Ende 2014 mussten Bestandsgebäude nachgerüstet werden.
  • Mecklenburg-Vorpommern hat mit Wirkung zum 01.09.2006 eine Rauchmelderpflicht für Neubauwohnungen eingeführt. Bestandswohnungen waren bis 31.12.2009 nachzurüsten.
  • Niedersachsen hat mit Wirkung ab 01.11.2012 eine Rauchmelderpflicht für Neubauten eingeführt; für Bestandsgebäude (bis zum 31.10.2012 errichtet oder genehmigt) existierte eine Übergangsfrist bis 31.12.2015.
  • In Nordrhein-Westfalen gibt es eine Rauchmelderpflicht für Neubauten seit 01.04.2013, Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude: 31.12.2016.
  • In Rheinland-Pfalz müssen seit 2003 Neubauten mit Rauchmeldern ausgerüstet werden und seit Juli 2012 auch bestehende Wohnungen.
  • Im Saarland gibt es seit 2004 eine Rauchmelderpflicht für Neubauten. Übergangsfrist für bestehende Wohnungen: 31.12.2016.
  • Sachsen hat mit der zum 1.1.2016 in Kraft getretenen Neufassung seiner Bauordnung eine Rauchmelderpflicht für Neubauten eingeführt.
  • Sachsen-Anhalt schreibt seit 2009 Rauchmelder in Neu- und Umbauten vor; bei Bestandswohnungen gab es eine Nachrüstfrist bis 31.12.2015.
  • In Schleswig-Holstein ist seit 2005 für Neubauwohnungen vorgeschrieben, dass in Schlafräumen, Kinderzimmern und im Flur zumindest ein Rauchmelder installiert sein muss. Bestehende Objekte müssen seit 31.12.2010 mit Rauchmeldern ausgestattet sein.
  • In Thüringen gibt es seit 2008 eine Rauchmelderpflicht für Neubauten. Nachrüstpflicht für bestehenden Wohnraum: 31.12.2018.

In der Regel ist der Eigentümer bzw. Vermieter von Wohnräumen in der Pflicht, diese mit Rauchmeldern auszustatten. Die Verantwortlichkeit für die Wartung wird von den Bundesländern zum Teil dem Eigentümer, zum Teil dem Bewohner bzw. Mieter auferlegt.

In den nachfolgend gelisteten Bundesländern sind die Eigentümer der Wohnungen zur Ausstattung mit Rauchmeldern verpflichtet; die Wartung ist jedoch Sache des Bewohners beziehungsweise Mieters – zumindest, solange der Eigentümer diese nicht übernommen hat.

• Schleswig-Holstein
• Niedersachsen
• Bayern
• Baden-Württemberg
• Berlin
• Bremen
• Hessen
• Nordrhein-Westfalen
• Sachsen

In Nordrhein-Westfalen gilt: Der unmittelbare Nutzer der Wohnung hat die Wartungspflicht, wenn der Eigentümer diese Pflicht nicht bis 31.03.2013 selbst übernommen hat.

Moderne optische Rauchmelder besitzen eine Messkammer, in die eine Leuchtdiode regelmäßig Lichtstrahlen sendet. Im Normalfall trifft das Licht nicht auf das eingebaute Fotoelement. Wenn Rauch in den Rauchmelder eintritt, wird das Licht vom Rauch reflektiert, trifft auf die Fotolinse und löst Alarm aus. Tabakrauch löst bei modernen Geräten keinen Alarm aus.

Optische Rauchmelder sollten folgende Merkmale erfüllen:
  • VdS-Prüfzeichen
  • Hinweis auf die DIN EN 14604
  • Warnfunktion bei Nachlassen der Batterieleistung
  • batteriebetrieben
  • Testknopf zur Funktionsüberprüfung
  • Rauch kann von allen Seiten in Melder eindringen

Seit 01.08.2008 dürfen nur noch Rauchmelder in den Handel gebracht werden, die der Norm DIN EN 14604 entsprechen. Dies muss auf dem Gerät vermerkt sein. Außer den üblichen netzunabhängigen Rauchmeldern gibt es auch vernetzte Geräte. Stellt ein Gerät Rauch fest, lösen alle Geräte Alarm aus. Funkvernetzte Rauchmelder können auch im privaten Wohnbereich eingesetzt werden. Ihre Installation erfordert meist keinen Fachmann. Anders ist es bei kabelvernetzten Rauch- und Brandmeldern, die Teil einer Brandmeldeanlage sind. Solche Anlagen sind z. B. im gewerblichen Bereich vorgeschrieben. Nach der DIN 14676 sollten Rauchmelder zumindest in Wohn-, Kinder- und Schlafzimmer angebracht sein, sowie in Fluren, die als Rettungswege dienen. Sie sind waagerecht in der Mitte der Zimmerdecke zu befestigen.

Auf einigen Rauchmeldern findet man ein „Q“ als sogenanntes Qualitätszeichen. Dieses Zeichen ersetzt nicht die EN 14604, sondern zeigt, dass das Gerät zusätzliche Kriterien nach den Richtlinien der vfdb (Vereinigung zur Förderung des Deutschen Brandschutzes e.V.) einhält, etwa besondere Langlebigkeit und erhöhte Stabilität.

Ein besonderes Problem entsteht, wenn eine Wohnung von Gehörlosen oder schwerhörigen Personen genutzt wird. Denn hier macht ein akustischer Rauchwarnmelder keinen Sinn. Es gibt jedoch spezielle Rauchmelder für diesen Personenkreis, welche mit Lichtsignalen warnen. Solche Geräte senden so starke Lichtblitze aus, dass sie auch bei geschlossenen Augenlidern registriert werden können. Es gibt auch Systeme, die mit einem unter das Kopfkissen zu legenden Vibrationsalarm ausgestattet sind. Für eine Drei-Zimmer-Wohnung ist mit Kosten von circa 500 bis 700 Euro zu rechnen. Einem Urteil des Bundessozialgerichts zufolge haben Schwerhörige in der Regel einen Anspruch gegen ihre Krankenkasse auf Versorgung mit einem auf ihre Bedürfnisse zugeschnittenen Rauchmelder (Urteil vom 18.06.2014, Az. B 3 KR 8/13 R). Begründet wird dies mit der Regelung in § 33 Abs. 1 S. 1 des Fünften Sozialgesetzbuches (SGB V). Danach haben Versicherte einen Anspruch auf Versorgung mit Hilfsmitteln, die im jeweiligen Einzelfall zum Ausgleich einer Behinderung erforderlich sind.

Rauchmelder-Kontrolle: Immer wieder verschaffen sich Betrüger und Kriminelle Zutritt zu Wohnungen insbesondere älterer Menschen mit dem Argument, sie seien behördliche Kontrolleure und müssten die Rauchmelder überprüfen. Aber: Es gibt keine Behörde, die solche Kontrollen durchführt. Zum spontanen Betreten von Wohnungen zwecks Kontrolle der Rauchmelder ist auch niemand sonst berechtigt. Allenfalls mit Auftrag des Vermieters und vorheriger Terminankündigung dürfen entsprechende Wartungsbetriebe – meist identisch mit dem Ableser für Heizwärme – die Wohnung betreten.

Zwar gibt es keine behördlichen Rauchmelder-Kontrollen. Wird jedoch die gesetzliche Rauchmelderpflicht missachtet, kann in bestimmten Fällen der Versicherungsschutz in der Gebäude- und Hausratsversicherung in Gefahr sein. Dies hängt von der Handhabung bei der jeweiligen Versicherungsgesellschaft ab. Unabhängig davon besteht bei Personenschäden infolge fehlender Rauchmelder die Gefahr einer zivil- und strafrechtlichen Haftung des Verpflichteten.
Rauchwarnmelder (Wohnungseigentum) smoke detector in the freehold flat/condominium Die in den Landesbauordnungen überwiegend auch für bestehende Wohnungen vorgeschriebene Verpflichtung zum Einbau von Rauchwarnmeldern und deren regelmäßige Wartung und Überprüfung der Betriebssicherheit gilt grundsätzlich auch für sämtliche Wohnungen in Wohnungseigentumsanlagen.

Nachdem anfangs umstritten war, ob und nach welchen Grundsätzen die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern beschließen können, hatte der BGH entschieden, dass die Wohnungseigentümer den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen können, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht (BGH, 8. Februar 2013, Az. V ZR 238/11).

Sind daher nach der Landesbauordnung – z.B. nach § 15 Abs. 7 Landesbauordnung Baden-Württemberg – „Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Wohngebäude“ zum Einbau von Rauchwarnmeldern verpflichtet, sind Adressat dieser Verpflichtung sämtliche Wohnungs- und Teileigentümer. Nur die Anschaffung der Rauchwarnmelder durch die Gemeinschaft entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung (LG Karlsruhe, 30. Juni 2015, Az. 11 S 109/14), sie kann daher nicht per Beschluss den Einzeleigentümern auferlegt werden. Die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebrachten Rauchwarnmelder stehen nicht im Sondereigentum der einzelnen Eigentümer (BGH, Urteil vom 8. Februar 2013, Az. V ZR 238/11).

Unabhängig davon jedoch, ob die Rauchwarnmelder folglich als gemeinschaftliches Eigentum oder als Zubehör anzusehen sind, und unabhängig davon, wer nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften als Adressat der Einbauverpflichtung anzusehen ist, ergibt sich die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer zur Installation von Rauchwarnmeldern, deren Kontrolle und deren Wartung einschließlich der damit verbundenen Kosten im Übrigen aus den Bestimmungen nach § 10 Abs. 6 Satz 2 und Satz 3 WEG.

Auf einzelne Wohnungseigentümer, die bereits von sich aus den Einbau von Rauchwarnmeldern vorgenommen haben, ist nach der Entscheidung des BGH allerdings Rücksicht zu nehmen. Das bedeutet, dass die Wohnungseigentümer in einem solchen Fall nicht beschließen können, dass auch die Wohnungen dieser Eigentümer mit neuen Rauchwarnmeldern auszustatten sind. Sie können allerdings durch Beschluss zum Nachweis verpflichtet werden, dass es sich bei den von ihnen installierten Rauchwarnmeldern um DIN-gerechte Geräte handelt, die fachgerecht montiert sind und deren Wartung nach der DIN 14676 vorgenommen wird – ggf. mit Hilfe eines Wartungsvertrages (LG Braunschweig, Urteil vom 7.2.2014, Az. 6 S 449/13). Die Kosten für Wartung und Dokumentation sind entsprechend den abgeschlossenen Verträgen von den jeweiligen Eigentümern zu tragen. Die selbst angeschafften Rauchwarnmelder stehen in diesen Fällen im Sondereigentum.
Räum- und Streupflicht duty to clear street or footpaths from snow and ice and strew sand or other suitable materials on icy surfaces Zur Verkehrssicherungspflicht der Hauseigentümer gehört es, in der Winterzeit nach Schneefall und gefrierender Nässe Unfällen durch Ausrutschen von Passanten, Besuchern oder Nachbarn durch Schneeräumen und - bei Eisglätte durch Streuen von Streukies bzw. Streusalz vorzubeugen. Die Pflicht bezieht sich auf Privatwege, Hauszugänge und Garagenvorplätze.

In Bezug auf öffentliche Bürgersteige sind die Straßenanlieger für die Einhaltung der Räum- und Streupflicht verantwortlich. Ein Fußgänger muss die Möglichkeit haben, auf Gehwegbreite den Bürgersteig ohne Rutschgefahr entlang gehen zu können. Die ganze Bürgersteigfläche ist grundsätzlich dann zu räumen bzw. zu bestreuen, wenn – wie in einem Großstadtzentrum üblich, eine hohe Passantenfrequenz vorherrscht, so dass in der Regel mehrere Personen nebeneinander den Bürgersteig benutzen. Im Einzelnen wird die Räum- und Streupflicht von Gemeindesatzungen geregelt. Hier finden sich meist Regelungen zu den Zeiten und Zeitabständen, in denen geräumt werden muss und zur Breite der geräumten Gehwegfläche. Diese kommunalen Vorgaben sind nicht einheitlich. In den meisten Gemeinden beginnt die Streupflicht um sieben Uhr morgens. Sie endet gegen 20 Uhr abends. An Sonn- und Feiertagen verschiebt sich der Beginn je nach Gemeinde um ein oder zwei Stunden. Hält der Schneefall an, muss der Räumpflichtige grundsätzlich auch mehrmals täglich räumen oder streuen.

Im Mietverhältnis wird die Räum- und Streupflicht oft auf den Mieter abgewälzt. Dazu ist eine Vereinbarung im Mietvertrag erforderlich.

Sowohl Mieter als auch Hauseigentümer tun gut daran, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, die für Verletzungen von Passanten aufkommt, welche auf einem unzureichend geräumten Weg stürzen.
Raumentwicklung (Leitbilder) spatial development (policy guidelines) Durch die Ministerkonferenz für Raumordnung (MKRO) wurden 2006 neue Leitbilder und Handlungsstrategien für die Raumentwicklung in Deutschland verabschiedet. Dabei wurden drei strategisch bedeutsame Leitbilder aufgestellt:
  • Wachstum und Innovation,
  • Öffentliche Daseinsvorsorge sichern,
  • Ressourcen bewahren und Kulturlandschaften gestalten.
Die Leitbilder sind gleichwertig und gelten für alle Raumtypen, für den ländlichen Raum ebenso wie für großstädtische Räume. Während die vorangegangenen Leitlinien von 1992 auf die Schaffung gleichwertiger Lebensbedingungen in allen Räumen setzten, ging es 2006 darum, den auseinander laufenden Entwicklungstrend zu begleiten und darauf zu setzen, dass vorhandene Stärken eines Raumes unterstützt werden sollten, um Wachstum und Innovation zu fördern und um im neuen Zeitalter der Globalisierung bestehen zu können. Der Weiterentwicklung der Metropolregionen galt dabei ein besonderes Augenmerk. Zudem musste die Vernetzung durch den weiteren Ausbau der großräumigen Verkehrsinfrastruktur stärker berücksichtigt werden.

Das Leitbild der Sicherung der Daseinsvorsorge zielt darauf ab, im Hinblick auf den demographischen Wandel und auf Zentralisationstendenzen in der Gesellschaft mit sozialverträglichen Standards die Daseinsvorsorge in allen Teilräumen zu sichern. Es geht auch um die Schaffung von familien- und kinderfreundlichen Rahmenbedingungen, die bei raumentwicklungspolitischen Entscheidungen einen höheren Stellenwert haben sollen. Auch in Räumen, die durch einen nicht aufzuhaltenden Bevölkerungsrückgang gekennzeichnet sind, muss die Versorgungsqualität gesichert werden. Das letzte Leitbild ist auch ökologisch ausgerichtet. Ressourcenschutz und Sicherung der Entwicklungspotentiale stehen im Vordergrund. Dabei soll auch stärker auf eine interkommunale Zusammenarbeit gesetzt werden. Die Verringerung der Inanspruchnahme von Flächen im Interesse der Erhaltung der ökologischen Funktionen als Lebensgrundlage und Lebensraum für Menschen, Tiere und Pflanzen als Bestandteil der Natur tritt ebenfalls stärker in den Fokus der Raumentwicklung. Bei alle dem muss die gewachsene Kulturlandschaft mit ihren Kultur- und Naturdenkmälern erhalten bleiben.
Raumindex room index Im Gegensatz zum Zeitreihenindex ist der Raumindex eine Vergleichsbasis für Preisniveaus von Immobilien für unter­schiedliche Teilräume. Der übergeordnete Raum (z. B. ein Bundesland) erhält als Basisraum die Indexzahl 100. Das Preisniveau untergeordneter Räume (z. B. Regie­rungs­be­zir­ke, Land- und Stadtkreise) kann an dieser Raumbasis gemessen werden. Dabei haben die Teilräume mit einer Indexzahl von >100 ein höheres und die Teilräume mit einer Indexzahl von <100 ein niedrigeres Preisniveau als der Landesdurchschnitt (= 100).

Der Raumindex setzt – wie der Zeitreihenindex – iden­ti­sche "Waren­körbe" d. h. Immobilienarten, -größen und -qualitäten voraus. Da der RDM-Preisspiegel mit seinen Normobjekten diese Identitätserfordernisse erfüllt, können mit seiner Hilfe grundsätzlich Raumindices gebildet wer­den. Dabei fungiert hier als Raumbasis kein Bundesland, sondern eine Stadt, an der dann das Immo­bilienp­reis­niveau anderer Städte gemessen werden kann. Da der Raumindex vom RDM entwickelt und in Marktberichten eingebracht wurde, wird er auch als RDM-Raumindex bezeichnet.
Raumklima indoor climate/temperature; indoor environment quality (IEQ) Da sich der Mensch bis zu 90 Prozent seiner Lebenszeit in geschlossenen Räumen aufhält, ist ein gutes Raumklima von entscheidender Bedeutung für das Wohlbefinden und die Gesundheit. Das Raumklima soll die thermische Behaglichkeit der sich in den Räumen befindlichen Personen sichern. Faktoren die hier eine Rolle spielen sind die Raumtemperatur, die Luftgeschwindigkeit und die Luftfeuchtigkeit. Auch die Luftwechselzahl und Luftströmung sind hier von Bedeutung. Ein ungünstiges Raumklima fördert die Entstehung von Gesundheitsstörungen und Krankheiten. Andererseits kann ein behagliches Raumklima das Wohlbefinden sowie die Leistungsbereitschaft und Leistungsfähigkeit der Menschen im privaten und öffentlichen Bereich sowie auch in den Betrieben und Einrichtungen fördern und somit ein wichtiger Produktivitätsfaktor sein.

Aus gesundheitlicher Sicht kann ein nicht behagliches Innenraumklima zusammenfassend folgende Wirkungen haben:

  • zu hohe Temperatur: Wärmestau, vermehrte Schweißabsonderung,
  • zu tiefe Temperatur: Abkühlungen, Begünstigung von Erkältungskrankheiten,
  • zu starke Temperaturasymmetrie: Unbehaglichkeit, einseitiger "Kältezug", Begünstigung von Erkältungskrankheiten (Frieren sogar bei Raumlufttemperatur um 25 °C),
  • zu tiefe Fußbodentemperatur: Unbehaglichkeit, "Fußkälte", Begünstigung von Erkältungskrankheiten,
  • zu hohe Luftfeuchtigkeit: Auftreten von Schwüleempfindungen (Behinderung des Schweißtransportes), Entwicklung von Schimmelpilzen sowie ggf. Auftreten von Folgekrankheiten,
  • zu niedrige Luftfeuchtigkeit: Austrocknen der Schleimhäute, Behinderung der Selbstreinigung der Lunge, Erhöhung der elektrostatischen Aufladung.
Raumluftbefeuchtung indoor air humidification Die Raumluftfeuchte soll in Wohnungen zwischen 30-65 Prozent relativer Feuchte liegen. Zu trockene Luft begünstigt das Austrocknen der oberen Luftwege und damit das Eindringen von Mikroorganismen mit Entstehung von Erkältungskrankheiten. Außerdem steigt in trockener Luft die elektrostatische Aufladung von Gegenständen. Zu feuchte Luft kann zu Schimmelpilzbefall, einer Erhöhung der Zahl der akuten respiratorischen Erkrankungen sowie zu Gebäudeschäden führen.

Bei zu trockenen Wohnungen können zur Erhöhung der Raumluftfeuchte neben Klimaanlagen auch Kleingeräte zur Raumluftbefeuchtung eingesetzt werden. Folgende Kleingeräte zur Raumluftbefeuchtung kommen zum Einsatz:

  • Ultraschallvernebler: Wasser wird in Schwingungen versetzt und in kleinsten Tröpfchen in den Raum geblasen. Die Geräte ähneln den alten Zerstäubern, welche das Wasser und die darin befindlichen Bakterien mittels Ventilator fein verstäubt in die Luft bliesen („Bakterienschleuder“). Durch die Ultraschallverneblung werden Bakterien zum Teil nicht vollständig zerstört. Außerdem könnten die im Sprühnebel befindlichen Hüllen abgetöteter Bakterien bei empfindlichen Personen evtl. Allergien auslösen.
  • Verdampfer: Durch strombeheizte Wassertöpfe wird das Wasser über 70 °C erhitzt und verdampft. Bakterien werden weitgehend abgetötet. Es besteht die Gefahr, dass Kleinkinder die Geräte umstoßen und sich verbrühen.
  • Verdunster: Die Raumluft wird gegen eine feuchte Matte geblasen und nimmt dort Wasser auf. Da die Bakterien im Wasser gute Lebensbedingungen vorfinden, müssen sie durch Zusätze (Biozide) abgetötet werden. Diese Biozide können die Raumluft belasten. Gesundheitsstörungen durch sie wurden jedoch nicht bekannt. Alle Geräte sind gemäß Herstellerangaben zu warten (zum Beispiel Auswechseln der Filter).


Geräte zur Raumluftbefeuchtung sind im Allgemeinen nicht erforderlich. Wenn man diese jedoch einsetzen will, sind aus hygienischer Sicht kindersicher aufgestellte Verdampfer am günstigsten.
Raumlufttemperatur room air temperature
Raumordnung town and country planning; land use planning; regional planning; land use regulation Grundlage der Raumordnung ist das Raumordnungsgesetz. Es wurde 2008 novelliert. Ursprünglich beim Bund angesiedelte Kompetenzen sind im Zuge der Föderalismus-Reform auf die Bundesländer übertragen wor­den. Die Länder können vom Bundesgesetz nun eigenverantwortlich abweichen.

Wiedergegeben sind im Raumordnungsgesetz (ROG) die Aufgaben, Leit­vor­stellungen und Grundsätze der deutschen Raumordnung. Zu den Auf­gaben der Raumordnung zählt die Entwicklung, Ordnung und Sicherung des Gesamtraumes der Bundesrepublik Deutschland durch zusammen­fassende überregionale Raumordnungspläne und durch Abstimmung raum­bedeutsamer Planungen und Maßnahmen. Die dabei zu beach­ten­den Grundsätze sind vielfältig. Sie reichen von der Entwicklung und Er­hal­tung einer ausgewogenen Siedlungs- und Freiraumstruktur über die Erhaltung der dezentralen Siedlungsstruktur und die Sicherung der Ver­dichtungsräume als Wohn-, Produktions- und Dienstleistungs­schwer­punk­te bis hin zum Schutz von natürlichen Lebensgrundlagen und der Pflege von Natur und Landschaft.

Eine der Leitvorstellungen besteht darin, dass auf gleichwertige Lebens­be­dingungen in den Teilräumen hingewirkt werden soll. In die Leitvor­stel­lungen und Grundsätze sollen alle Planungsebenen eingebunden werden – die Landesentwicklungspläne, die Regionalpläne bis hin zu den Flächen­nutzungsplänen. In den Ländern Berlin, Hamburg und Bremen erfüllen die Flächennutzungspläne die Funktion eines Regionalplanes. Die Verzah­nung der Bauleitplanung mit den Zielen der Raumordnung ist im Bauge­setzbuch vorgeschrieben.
Raumordnungsgesetz (ROG) German regional planning act Im Zuge Föderalismus-Reform sind die Raum­ord­nungs­kom­pe­ten­zen weit­ge­hend auf die Bun­des­län­der über­tra­gen wor­den. Die ver­pflich­ten­de Rahmen­gesetz­ge­bung des Bun­des ist da­mit ent­fal­len. Das be­deu­tet, dass die Bun­des­län­der von den re­du­zier­ten bundes­ge­setz­li­chen Vor­ga­ben nach Be­darf durch länder­ge­setz­liche Rege­lun­gen ab­wei­chen kön­nen.

Das neue Raumordnungsgesetz des Bundes wurde am 22.12.2008 in die­sem Sinne novelliert. Die Neufassung trat am 31.12.2008 und teilweise am 01.10.2009 in Kraft.

Die ursprünglich 15 Grundsätze der Raumordnung wurden im Bun­desgesetz überarbeitet und auf acht Grundsätze reduziert. Dabei wird im Sinne des Baugesetzbuches jetzt mehr Wert auf die Entwicklung der Innen-Städte und damit der Verringerung der Flächeninanspruchnahme gelegt. Der Klimaschutz spielt eine größere Rolle, ebenso die Daseins­vorsorge im Hinblick auf die demographische Entwicklung. Die inter­kom­munale Zusammenarbeit soll gestärkt werden (Stichwort "Stadt-Land-Partnerschaften") Zudem wurde eine EU-Richtlinie im Zusammenhang mit der strategischen Umweltprüfung umgesetzt (die im BauGB bereits berücksichtigt ist).

Wer sich über die Bestimmungen der Raumordnung orientieren will wird künftig einen Blick in das jeweilige Landesplanungsgesetz werfen müs­sen. Bindungswirkung hat allerdings nach wie vor die Bundeskom­petenz bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen des Bundes selbst, z. B. Planung von neuen Trassen für eine Bundesautobahn oder Bundes­straße.

Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung ist künftig dafür zuständig, in regelmäßigen Abständen Berichte über die räumliche Entwicklung des Bundesgebiets, die durchgeführten oder beabsichtigten Planungen und Maßnahmen, deren räumliche Verteilung und die Auswirkung der europäischen Integration auf die räumliche Entwicklung des Bundesgebietes dem zuständigen Ministerium und dem Bundestag zu erstatten.
Raumordnungskataster (ROK) regional planning (or policy) masterplan; 1:2500 plan showing all planning-related measures, development plans, etc. Das Raumordnungskataster ist eine kartographisch aufbereitete Sammlung von Daten, in denen raumbedeutsame Planungen, Maßnahmen und Daten eingetragen werden. Es enthält farblich und zeichensymbolhaft gekennzeichnete bestehende Bauplanungsgebiete, Gebiete, für die ein Bebauungsplan vorgesehen ist, Gebiete die dem Natur- und Landschaftsschutz, der Kultur- und Denkmalpflege unterstellt sind, land- und forstwirtschaftliche Flächen und infrastrukturell genutzte Flächen (Verkehr, Energie, Deponien, Freizeiteinrichtungen). Das Raumordnungskataster soll dazu beitragen, Nutzungskonflikte zwischen den Planungen auf den verschiedenen Ebenen zu erkennen und Planungs- und Genehmigungsverfahren zu beschleunigen. Das durch das Geographische Informationssystem (GIS) entwickelte Kartenwerk ist in der Regel im Maßstab 1 : 25.000 oder 1 : 10.000 angelegt.
Raumordnungsprognose spatial development Zu den Aufgaben des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung gehört die Erstellung von relevanten Prognosen für die Immobilienwirtschaft. Hierzu zählen auch Raumordnungsprognosen. In ihnen wird die Entwicklung der Räume in Hinsicht auf Arbeitsmarkt, Bevölkerungsentwicklung, Veränderung der Bevölkerungsstruktur und vor allem auch Wohnungsmarkt (Entwicklung von Wohnungseigentum und Wohnungsleerstandsrisiken) prognostiziert.

Näheres unter: http://www.bbsr.bund.de/
Raumordnungsverordnung (RoV) German ordinance on regional planning Die Raumordnungsverordnung (RoV) basiert auf § 6a des Raumordnungsgesetzes. Es bestimmt ausschließlich die Planungen und Maßnahmen, für die ein Raumordnungsverfahren durchgeführt werden soll, sofern sie im Einzelfall raumbedeutsam sind und überörtliche Bedeutung haben. Bei Raumordnungsverfahren wird festgestellt, ob und wie raumbedeutsame Planungen und Maßnahmen mit den Erfordernissen der Raumordnung und Landesplanung übereinstimmen und unter den Gesichtspunkten der Raumordnung und Landesplanung untereinander und aufeinander abgestimmt werden können. Man bezeichnet dies als Raumverträglichkeitsprüfung. Bei den Planungen und Maßnahmen, die einem Raumordnungsverfahren unterzogen werden handelt es sich um:
  • Errichtung einer Anlage im Außenbereich im Sinne des Baugesetzbuchs, die der Genehmigung in einem Verfahren unter Einbeziehung der Öffentlichkeit nach § 4 des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bedarf und die in den Nummern 1 bis 10 der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung aufgeführt ist; sachlich und räumlich miteinander im Verbund stehende Anlagen sind dabei als Einheit anzusehen;
  • Errichtung einer ortsfesten kerntechnischen Anlage, die der Genehmigung in einem Verfahren unter Einbeziehung der Öffentlichkeit nach § 7 des Atomgesetzes bedarf;
  • Errichtung einer Anlage zur Sicherstellung und zur Endlagerung radioaktiver Abfälle, die einer Planfeststellung nach § 9b des Atomgesetzes bedarf;
  • Errichtung einer Anlage zur Ablagerung von Abfällen (Deponie), die der Planfeststellung nach § 35 Absatz 2 des Kreislaufwirtschaftsgesetzes bedarf;
  • Bau einer Abwasserbehandlungsanlage, die einer Zulassung nach § 18c des Wasserhaushaltsgesetzes bedarf;
  • Errichtung und wesentliche Trassenänderung einer Rohrleitungsanlage zum Befördern wassergefährdender Stoffe, die der Genehmigung nach § 20 des Gesetzers über die Umweltverträglichkeitsprüfung bedarf;
  • Herstellung, Beseitigung und wesentliche Umgestaltung eines Gewässers oder seiner Ufer, die einer Planfeststellung nach § 68 Absatz 1 des Wasserhaushaltsgesetzes bedürfen, sowie von Häfen ab einer Größe von 100 ha, Deich- und Dammbauten und Anlagen zur Landgewinnung am Meer;
  • Bau einer Bundesfernstraße, die der Entscheidung nach § 16 des Bundesfernstraßengesetzes bedarf;
  • Neubau und wesentliche Trassenänderung von Schienenstrecken der Eisenbahnen des Bundes sowie Neubau von Rangierbahnhöfen und von Umschlagseinrichtungen für den kombinierten Verkehr;
  • Errichtung einer Versuchsanlage nach dem Gesetz über den Bau und den Betrieb von Versuchsanlagen zur Erprobung von Techniken für den spurgeführten Verkehr;
  • Ausbau, Neubau und Beseitigung einer Bundeswasserstraße, die der Bestimmung, der Planung und Linienführung nach § 13 des Bundeswasserstraßengesetzes bedürfen;
  • Anlage und wesentliche Änderung eines Flugplatzes, die einer Planfeststellung nach § 8 des Luftverkehrsgesetzes bedürfen;
  • Errichtung von Hochspannungsfreileitungen mit einer Nennspannung von 110 kV oder mehr und von Gasleitungen mit einem Durchmesser von mehr als 300 mm;
  • Errichtung von Feriendörfern, Hotelkomplexen und sonstigen großen Einrichtungen für die Ferien- und Fremdenbeherbergung sowie von großen Freizeitanlagen;
  • bergbauliche Vorhaben, soweit sie der Planfeststellung nach § 52 Abs. 2a bis 2c des Bundesberggesetzes bedürfen;
  • andere als bergbauliche Vorhaben zum Abbau von oberflächennahen Rohstoffen mit einer vom Vorhaben beanspruchten Gesamtfläche von 10 ha oder mehr;
  • Neubau und wesentliche Trassenänderung von Magnetschwebebahnen;
  • Errichtung von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben und sonstigen großflächigen Handelsbetrieben.
Das Raumordnungsverfahren ist dem Planfeststellungsverfahren vorgeschaltet. Letzteres ist ein Verwaltungsverfahren und führt zur konkreten Genehmigung einer durchzuführenden Maßnahme. Teilweise überschneiden sich die Regelungen.
Raumtemperatur room temperature Die Temperatur eines Raumes (Raumtemperatur, operative Temperatur, Empfindungstemperatur tR) wird bestimmt durch die Raumlufttemperatur tL und die Temperatur der Umgebungsflächen tU. Diese wird am Aufenthaltsort des Menschen als Strahlungstemperatur empfunden und beeinflusst wesentlich die Behaglichkeit (z. B. "Strahlungszug" durch kalte Fensterflächen, Wärmestrahlung durch Kachelöfen). Hierbei gilt näherungsweise die Formel: tR = (tL + tU) : 2

Folgende Raumtemperaturparameter werden empfohlen:

  • Empfindungstemperatur in Wohnräumen im Winter 20 bis 24 °C
    Aus energietechnischen Gründen ist der untere Wert zu bevorzugen, unterschiedliche Wärmebedürfnisse der Personen in einem Raum können durch die Bekleidung ausgeglichen werden. Außerdem spart die Absenkung der Raumtemperatur um 1 °C ca. 6 % Heizenergie.
  • Empfindungstemperatur in Wohnräumen im Sommer 23 bis 26 °C.


Der Unterschied der Oberflächentemperatur (Strahlungstemperatur) von Raumbegrenzungsflächen (z. B. kalte Fensterfront zur Innenwand) sollte als Strahlungstemperaturasymmetrie nicht größer als 5 bis 10 K sein.

Die Oberflächentemperatur des Fußbodens sollte 19 bis 26 °C betragen. Fußböden sollen nicht „fußkalt“ sein. Der Entzug von Wärme kann durch Leitung und/oder hohe Luftgeschwindigkeit geschehen, z. B. durch kalte Fugenluftströmung und/oder Abkühlen und Absinken der Luft am kalten Fenster. Fußkalte Räume treten besonders auf, wenn das tiefer gelegene Geschoß nicht beheizt wird sowie in Gebäudeteilen über Durchfahrten bzw. überbauten Freiflächen. Bei letzteren führt vor allem der Wind zur Abkühlung der anliegenden Flächen. Ein kalter Fußboden ist besonders auch deshalb relevant, weil man ihm nicht - wie bei kalten Wänden - ausweichen kann.

Das höhenmäßige Gefälle der Lufttemperatur zwischen 1,1 m und 0,1 m oberhalb des Fußbodens sollte bei < 3 K liegen.
Raumtemperatur im Mietobjekt room temperature in a rented object Unter der Raumtemperatur versteht man den Wert, der sich aus der örtlichen Lufttemperatur und den Strah­lungs­tem­pe­ra­tu­ren der vorhandenen Umgebungsflächen zu­sam­men­setzt. Eine weitere Definition liefert die Ar­beits­stät­ten­richt­linie: Danach ist die Raumtemperatur die mit einem Ther­mo­me­ter gemessene Temperatur in einer Höhe von 0,75 m über dem Fußboden in der Mitte des geschlossenen Raumes.

Gewerberäume

Als gesund und konzentrationsfördernd gelten Temperaturen zwischen 21 und 22°C. Arbeitgeber müssen sich an die Vor­ga­ben der Ar­beits­stät­ten­ver­ord­nung und der Ar­beits­stätten­richt­linien halten. Sollen gemietete Gewerberäume grund­sätz­lich dem vertragsgemäßen Zweck der Nutzung als Ar­beits­stätte entsprechen, müssen auch Vermieter be­zie­hungs­weise Verwalter der Objekte diese Vorschriften be­rück­sich­ti­gen ebenso wie der Architekt. Individuelle ab­wei­chen­de Temperaturregelungen im Gewerbemietvertrag sind jedoch zulässig, was nichts an den Verpflichtungen des Mieters als Arbeitgeber ändert.

Die Arbeitsstättenverordnung besagt lediglich, dass in Arbeitsstätten eine "gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur" herrschen muss (Anhang 3.5 der Verordnung). Einzelne Regelungen der Arbeitsstättenverordnung werden durch „Technische Regeln für Arbeitsstätten“ konkretisiert. Dazu gehört auch der Bereich Raumtemperaturen, der in der Regel ASR A3.5 geregelt ist. Danach muss in Ar­beits­räu­men während der Arbeitszeit mindestens die folgende Raumtemperatur erreicht sein:

  • bei überwiegend sitzender Tätigkeit und leichter Arbeit: +20°C,
  • bei überwiegend nicht sitzender Tätigkeit und leichter Arbeit: +19°C,
  • bei überwiegend sitzender Tätigkeit und mittelschwerer Arbeit: +19°C,
  • bei überwiegend nicht sitzender Tätigkeit und mittelschwerer Arbeit: +17°C,
  • bei schwerer körperlicher Arbeit im Stehen / Gehen: +12°C,
  • Maximalwert in Arbeits- und allen anderen Räumen: 26°C,
  • in Pausen-, Bereitschafts-, Sanitär-, Kantinen- und Erste-Hilfe-Räumen: Mindestens 21°C,
  • in Waschräumen mit Duschen: mindestens 24°C.

Die ASR A3.5 nennt Maßnahmen, um zu niedrigen oder zu hohen Raumtemperaturen entgegenzuwirken. Abweichende Anforderungen schreibt sie für Baustellen vor. Für den Fall, dass die Außentemperaturen über 26 Grad steigen, sind besondere Maßnahmen vorgesehen. Arbeitsräume sind ab 35°C ohne besondere Hitzeschutzmaßnahmen generell nicht mehr zum Arbeiten geeignet.

Wichtige Gerichtsurteile zur Raumtemperatur in Gewerberäumen

  • Landgericht Bielefeld, Az. 30411-01,
    Urteil vom 16.04.2003:
    Die Raumtemperatur in einem Büro darf 26°C nicht überschreiten. Ausnahme: Die Außentemperatur überschreitet 32°C.
  • Oberlandesgericht Hamm, Az. 30 U 131/06,
    Urteil vom 28.02.2007:
    Die Obergrenze von 26°C muss auch bei einem Ge­werbe­miet­objekt eingehalten werden, das als Spiel­salon genutzt wird. Nur bei Außentemperaturen von über 32°C ist eine Überschreitung zulässig; dann muss die Innentemperatur mindestens 6°C unter der Außentemperatur liegen.

Wohnräume

In Wohnräumen gelten 18 bis 21°C als der gesündeste Tem­pe­ra­tur­be­reich. Im Internet findet sich eine Vielzahl be­leh­ren­der Seiten, die für eine weitestgehende Reduzierung der Raumtemperatur im Wohnbereich eintreten – in Zeiten ho­her Energiekosten ein beliebtes Argument. Was oft ver­ges­sen wird: Allzu geringe Temperaturen können – besonders im Verein mit feuchter Luft – Schimmelbildung verursachen und die Bausubstanz schädigen. Das Aufheizen eines völlig ausgekühlten Raumes z. B. nach nächtlichem Dauerlüften kann mehr an Heizenergie kosten, als bei kontinuierlicher Heiztemperatur verbraucht wird.

Vermieter sind durch § 535 BGB in der Pflicht, die Miet­woh­nung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch ge­eig­neten Zu­stand zu hal­ten. Das bedeutet, dass der Mieter sie be­woh­nen kann und der Aufenthalt in ihnen zumutbar ist. Die Gerichte gehen davon aus, dass 20 bis 22°C in Woh­nun­gen üblich und ausreichend sind. 20°C werden jedoch als Un­ter­gren­ze angesehen. Ist im Mietvertrag eine Heizperiode ver­ein­bart (z. B. 1. Ok­to­ber bis 30. April, zum Teil auch 15. September bis 15. Mai) muss in dieser Zeit auf jeden Fall geheizt werden. Die Mindesttemperatur von 20°C muss nicht 24 Stunden lang eingehalten werden, sondern nur tagsüber (das heißt 6 bis 24 Uhr). Nachts werden 18°C als ausreichend angesehen. Im Mietvertrag enthaltene Klauseln mit abweichenden Regelungen (zum Nachteil des Mieters) sind unwirksam. Ist es außerhalb der (mietvertraglich vereinbarten) Heizperiode ungewöhnlich kalt, muss die Heizung wieder in Betrieb gehen. Faustregel: Sinkt die Temperatur in der Wohnung (Zimmermitte) drei Tage lang auf 16°C ab oder beträgt die Außentemperatur drei Tage lang unter 12°C, muss geheizt werden. Andernfalls hat der Mieter ein Recht auf Mietminderung.

Beispiele für einschlägige Gerichtsurteile

  • Unterdimensionierte Heizkörper in der Mietwohnung, die eine Erwärmung der Mieträume auf 20°C nicht er­lauben, sind als Mangel der Mietwohnung an­zu­se­hen. In den Wintermonaten ist eine Mietminderung von 5 bis 10 Prozent möglich (Amtsgericht Münster, Az. 28 C 330/86, WM 1987, S. 382, Urteil vom 05.05.1987).
  • Kein zur Mietminderung berechtigender Wohnungs­mangel liegt vor, wenn die notwendige Raum­tem­pe­ra­tur nur bei voll aufgedrehten Thermostatventilen erreicht werden kann (Amtsgericht Münster, Az. 6 C 218/81, WM 1984, S. 198, Urteil vom 07.03.1984).
  • Ist die Heizungsanlage (Heizkörper/Heizkessel) so unterdimensioniert, dass bei Außentemperaturen von 7°C oder weniger keine Innenraumtemperaturen von 21°C erzielt werden können, kann die Miete an diesen kalten Tagen gemindert werden (Amtsgericht Kerpen, Az. 6 C 249/85, WM 1990, S. 62, Urteil vom 05.11.1987).
  • Ist dauerhaft nur eine Raumtemperar zwischen 15 und 18°C, aber nicht über 18°C zu erzielen, räumen folgende Gerichte dem Mieter die Möglichkeit zu einer 30-prozentigen Mietminderung ein: Landgericht Düsseldorf, Az. 12 S 382/72, WM 1973, S. 187, Urteil vom 17.05.1973; Landgericht München I, Az. 20 S 3739/84, Urteil vom 25.05.1984; Amtsgericht Görlitz, Az. 1 C 1320/96, WM 1998, S. 180, Urteil vom 03.11.1997.
  • Eine Nachtabsenkung darf zwar stattfinden, aber nur in Grenzen. 18°C müssen auch nachts erreicht werden (Landgericht Berlin, Az. 64 S 266/97).

Der Mieter ist für die Einhaltung einer Raum­tem­pe­ra­tur ver­ant­wort­lich, die Schäden am Mietobjekt vorbeugt. Aus­rei­chen­des Heizen und Lüften sind erforderlich, um Feuch­tig­keit im Mauerwerk und Schimmelbildung zu verhindern. Der Mieter darf bei Abwesenheit im Winter die Heizung nicht ganz abstellen. Etwa 6°C werden als ausreichend an­ge­se­hen, um Frostschäden an den Installationen zu verhindern. Ein Ausfall der Heizung im Winter muss dem Vermieter unverzüglich mitgeteilt werden; ansonsten kann der Mieter schadenersatzpflichtig werden.

Auch technische Normen enthalten Hinweise zur Raumtemperatur: So regelte etwa die DIN 4701 (Regeln für die Berechnung des Wärmebedarfs von Gebäuden), dass für Wohn- und Schlafräume, Büroräume, Bibliotheken sowie Fertigungs- und Werkstatträume bei sitzender Beschäftigung eine Norminnentemperatur von 20°C einzuhalten sei. Die DIN 4701 wurde im Oktober 2004 durch die DIN EN 12831 abgelöst, die nun unter anderem folgende Werte enthält:

  • Wohn- und Schlafräume +20°C,
  • Büroräume, Sitzungszimmer, Ausstellungsräume, Haupttreppenräume, Schalterhallen +20°C,
  • Hotelzimmer +20°C,
  • Verkaufsräume und Läden allgemein +20°C,
  • Bade- und Duschräume, Bäder, Umkleideräume, Untersuchungszimmer (generell jede Nutzung für den unbekleideten Bereich) +24°C,
  • WC-Räume +20°C.

Vermieter sollten sich jedoch im Zweifel eher an den oben erwähnten Ansichten der Gerichte als an der DIN EN 12831 orientieren.
Räumung (Mietwohnung) removal; vacating; clearance; eviction; evacuation Räumung beschreibt das Verlassen einer Mietwohnung meist auf Aufforderung des Vermieters nach Ende des Mietverhältnisses. Leistet der Mieter dieser Aufforderung nicht Folge, kann der Vermieter den Gerichtsweg einschlagen und eine Räumungsklage einreichen. Seit der Mietrechtsreform 2013 legt § 272 Abs. 4 Zivilprozessordnung fest, dass Räumungsangelegenheiten bei Gericht vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.

Verurteilt das Gericht den Mieter zur Räumung, bleibt ihm eine angemessene Räumungsfrist (meist drei Monate, höchstens aber ein Jahr). Durch ein Räumungsurteil wandelt sich das Mietverhältnis in ein Nutzungsverhältnis um.

Räumt der Mieter auch nach Ablauf der Räumungsfrist die Wohnung nicht, kann der Vermieter mit dem Räumungsurteil den Gerichtsvollzieher zur Zwangsräumung heranziehen. Dies ist allerdings für den Vermieter mit Kostenrisiken verbunden. So muss eine Sicherheit für das Einlagern der Wohnungseinrichtung des ehemaligen Mieters hinterlegt werden, deren Höhe sich nach der Zimmeranzahl der Wohnung richtet.

Ein weiterer Kostenfaktor ist das Beauftragen einer Spedition zwecks Abtransport der Möbel des Mieters. Seit der Mietrechtsreform vom 01.05.2013 gibt es jedoch die gesetzliche Möglichkeit der sogenannten Berliner Räumung: Dabei setzt der Gerichtsvollzieher den Mieter nur außer Besitz der Wohnräume, übergibt dem Vermieter die neuen Schlüssel und die Gegenstände des Mieters bleiben zunächst in der Wohnung. Ferner ist nun gesetzlich geregelt, dass der Beklagte bei einer Räumungsklage in Verbindung mit einer Zahlungsklage wegen Mietrückständen auf Antrag des Vermieters für Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit der Klage entstehen, eine Sicherheit zu leisten hat. Dies betrifft die Miete, die während des laufenden Räumungsverfahrens fällig wird (§ 283a ZPO).

Erfährt der Vermieter erst nach der mündlichen Gerichtsverhandlung in der Räumungssache, dass die Wohnung im Besitz einer dritten Person ist – also etwa eines plötzlich auftauchenden, bisher unbekannten Untermieters – darf die Räumung per einstweiliger Verfügung auch gegen diesen Untermieter angeordnet werden. Voraussetzung ist ein vollstreckbarer Räumungstitel gegen den Hauptmieter (§ 940a Abs. 2 ZPO). Ohne jeglichen Gerichtsbeschluss darf jedoch nicht einfach eine Wohnung geräumt werden, in der auch Personen leben, gegen die kein vollstreckbares Räumungsurteil vorliegt.

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 14.07.2010 betont, dass eine Mietwohnung in keinem Fall ohne gerichtlichen Räumungstitel geräumt werden darf. Im verhandelten Fall war der Mieter für mehrere Monate abwesend gewesen. Verwandte hatten ihn als vermisst gemeldet. Als zwei Monatsmieten ausgeblieben waren, kündigte der Vermieter fristlos, öffnete unmittelbar danach die Wohnung und ließ den Inhalt teils entsorgen, teils einlagern. Der Mieter kehrte dann zurück und klagte auf 62.000 Euro Schadenersatz wegen verschwundener oder beschädigter Eigentumsgegenstände. Nach dem BGH stellt das Verhalten des Vermieters hier eine unerlaubte Selbsthilfe dar; er müsse verschuldensunabhängig für alle entstandenen Schäden haften. Das Gericht sah den Vermieter ferner in der Pflicht, bei einer eigenmächtigen Räumung ein Bestands- und Wertverzeichnis der in der Wohnung vorhandenen Gegenstände anzufertigen. Wenn dies unterbleibe, könne später auch nicht damit argumentiert werden, dass die Einrichtung des Mieters weniger wert gewesen sei, als dieser behaupte (Az. VIII ZR 45/09).
Räumungsfrist period of notice; time set for vacating rented property Die Räumungsfrist soll einem Mieter, der seine Wohnung räumen muss, die Möglichkeit geben, sich um eine neue Wohnung zu kümmern und Obdachlosigkeit zu vermeiden. Die Räumungsfrist muss der auf Räumung verklagte Mieter beantragen, und zwar bis Ende der letzten mündlichen Gerichtsverhandlung in der Sache.

Über die Dauer der Frist entscheidet das Gericht, sie muss "den Umständen nach angemessen" sein. Üblicherweise beträgt sie drei Monate. Bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges gestatten zum Teil Gerichte eine Räumungsfrist von zwei Monaten ab Zustellung des Urteils. Sie kann allerdings von der Bedingung abhängig gemacht werden, dass bis zum Auszug pünktlich die Miete – beziehungsweise eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete – gezahlt wird. Seit der Mietrechtsreform 2013 gibt es für den Vermieter die Möglichkeit, für nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage anfallende Mietzahlungen eine Sicherheit vom Mieter zu verlangen.

Im Einzelfall kann auch einem Mieter, der selbst gekündigt hat, eine Räumungsfrist eingeräumt werden. Eine Räumungsfrist kann mehrfach verlängert werden. Gründe dafür können besondere Härtefälle sein (Obdachlosigkeit droht, Familie müsste in Notunterkunft ziehen, Risikoschwangerschaft). Ihre maximale Dauer beträgt ein Jahr. Eine derart lange Frist wird auch als gerechtfertigt angesehen, wenn dadurch zum Beispiel ein Zwischenumzug umgangen werden kann. Der Verlängerungsantrag muss bis spätestens zwei Wochen vor Ablauf der Räumungsfrist beim zuständigen Gericht gestellt werden. Er muss mit einer Begründung versehen sein.

Während die Räumungsfrist läuft, muss der Mieter weiter Miete zahlen – und er ist verpflichtet, sich intensiv um eine neue Wohnung zu kümmern. Ein längerer Urlaub des Mieters kann eine Fristverlängerung verhindern (so das Landgericht Stuttgart, WM 90, 447). Der Mieter kann auch vor Ende der Frist ausziehen – sobald er eine neue Wohnung gefunden hat.

Keine Räumungsfrist gibt es für gewöhnlich bei Zeitmietverträgen. Allerdings können in ganz besonderen Härtefällen auch hier über den allgemeinen Vollstreckungsschutz der Zivilprozessordnung Räumungsfristen zugestanden werden. Vollstreckungsschutz kann auch bei unbefristeten Mietverträgen beantragt werden, selbst nach Ablauf einer einjährigen Räumungsfrist. Er wird jedoch nur in ganz besonderen Härtefällen gewährt, in denen eine Zwangsräumung als sittenwidrig erscheinen würde (Beispiel: Mieter ist alt und gebrechlich, bei Zwangsräumung besteht Lebensgefahr).
RBerG law on legal counselling/ legal practice Abkürzung für: Rechtsberatungsgesetz
RdErl. circular (order) Abkürzung für: Runderlass
RDM former association of real estate agents (brokers) in Germany Abkürzung für: Ring Deutscher Makler
RDM-IMMONET Internet portal established by the former association of real estate agents (brokers) in Germany
RDM-Preisspiegel RDM standard of prices (IVD standard of prices)
Rdnr. marginal number; number in the margin of a commentary/ text book Abkürzung für: Randnummer
Rdnrn. marginal numbers Abkürzung für: Randnummern
Rdz. marginal number; number in the margin of a commentary/ text book Abkürzung für: Randziffer
RE legal decision Abkürzung für: Rechtsentscheid
REACH-Verordnung REACH Regulation (Registration, Evaluation, Authorisation and restriction of CHemicals) Durch die REACH-Verordnung 30. Dezember 2006 wird die Verantwortung für die Bewertung von Chemikalienrisiken den Herstellern und Importeuren auferlegt. Dazu müssen sie umfassende Registrierungsunterlagen vorlegen. Es handelt sich hierbei um das neue europäische Chemikalienrecht. Prinzipien der REACH-Strategie sind:

  • Verlagerung der Verantwortung für die Erfassung und Bewertung von Daten sowie für die Beurteilung von Risiken im Zusammenhang mit der Verwendung der Chemikalien von den Behörden auf die Industrie (Beweislastumkehr zum Verursacher).
  • Verwendungsspezifisches Zulassungsverfahren für Chemikalien, welche besonderen Anlass zur Besorgnis geben.
  • Verpflichtende gemeinsame Nutzung von Prüfdaten sowie Teilung der Prüfkosten, besonders zur Vermeidung von doppelt durchgeführten Tierversuchen und gleichzeitig Förderung von Prüfmethoden ohne Tiere.

Hierbei sind alle in der EU in Mengen über 1 t pro Jahr hergestellten und importierten Chemikalien (Neustoffe und Altstoffe) in einer zentralen Datenbank zu erfassen.
Die Bewertung der Chemikalien erfolgt durch zuständige Behörden aufgrund von Prüfungen und anderen verfügbaren Informationen, die, abhängig von den in Verkehr gesetzten Mengen, von den Firmen beizubringen sind (ca. 15 % der erfassten Chemikalien).

Chemikalien, die aufgrund ihrer Eigenschaften Anlass zu großer Besorgnis geben (ca. 5 % der erfassten Chemikalien), weil sie krebserzeugend, erbgutverändernd oder fortpflanzungsgefährdend bzw. persistent sind, sich im Körper anreichernd und giftig sind oder andere gefährliche Eigenschaften haben, wie zum Beispiel eine den Hormonhaushalt beeinflussende Wirkung, unterliegen einem speziellen, strengen Zulassungsverfahren.

Eine spezielle Bewertung nimmt für Umweltaspekte das Umweltbundesamt (UBA) wahr und für Aspekte der menschlichen Gesundheit das Bundesinstitut für Risikobewertung (BfR) gemeinsam mit der Bundesanstalt für Arbeitsschutz und Arbeitsmedizin (BAUA). Die genannten Stoffe werden im Rahmen des Aktionsplanes der Europäischen Chemikalienagentur (ECHA) bewertet.

Der REACH-Helpdesk ist die nationale Auskunftsstelle für Hersteller, Importeure und Anwender chemischer Stoffe. Er liefert Informationen und Orientierungshilfe bei der Umsetzung von REACH und unterstützt bei der Registrierung, Bewertung und Zulassung von chemischen Stoffen.
Reaktionsgruppen / Controlling der Werbeaktivitäten response groups/ controlling advertising activities Als Reaktionsgruppen bezeichnet man die in einem Einteilungsraster erfassten Gruppen von Personen bzw. Institutionen, die auf Werbemaßnahmen reagieren. Beim Controlling der Werbeaktivitäten von Maklern (Objektwerbung in Zeitungsanzeigen oder Internetwerbung) wird zwischen drei verschiedenen Personengruppen unterschieden.

  1. Die erste Reaktionsgruppe stellen die "Direktinteressenten" dar. Sie kommen unmittelbar als Verhandlungs- und Vertragspartner in Frage. Dabei ist zu unterscheiden, ob es sich um Erstkontakte handelt oder um Kontakte von bereits im Maklerunternehmen registrierten Interessenten.

  2. Die zweite Gruppe sind potentielle Interessenten, die zwar nicht für das beworbene Objekt in Frage kommen, aber Interessenten für andere Objekte des vom Makler bearbeiteten Objektsortiments sein können. Auch hier wird unterschieden zwischen Erstkontakten und Wiederholungs-kontakten von bereits registrierten Kunden.

  3. Zur dritten Gruppe zählen die "Nichtinteressenten".

Eine Analyse der Reaktionsgruppen lässt Schlüsse auf den Werbeerfolg zu. Beim vorzunehmenden Ranking nimmt die Bewertung der geschilderten Gruppen nach der oben geschilderten Reihenfolge ab: Gruppe IA und IB (Direktinteressenten), Gruppe IIA und IIB (mögliche Interessenten) und Gruppe III (keine Interessenten.). Dominiert unter den Reaktionsgruppen Gruppe IA / IB, kann von einer hohen Wahrscheinlichkeit ausgegangen werden, dass die Werbemaßnahme zum Erfolg führt. Bei der Gruppe IIA / IIB ist ein Erfolgsbeitrag möglich, während die Gruppe III keinem Erfolgsbeitrag liefern kann. Die Struktur der Reaktionsgruppen spiegelt die Werbequalität wieder.
Real Estate Asset Management real estate asset management Im Gegensatz zum Real Estate Investment Management, bei dem ausschließlich An- und Verkaufsentscheidungen zur Optimierung der Struktur des Immobilieneigentums im Vordergrund stehen, befasst sich das strategisch ausgerichtete Real Estate Asset Management mit der Optimierung eines vorhandenen Immobilienbestandes im Auftrag des Eigentümers.

Hierzu zählen auch Maßnahmen der Entwicklung von Bestandsimmobilien einschließlich möglicher Revitalisierungsmaßnahmen. Zu den wertsteigernden Maßnahmen gehören auch Ertragsverbesserungen durch Ausschöpfung vorhandener Mietreserven und Kosteneinsparungen. Endziel ist eine Performanceoptimierung des Immobilienbestandes.
Real Estate Investment Management real estate investment management Unter dem Begriff des Real Estate Investment Management (REIM) versteht man die Umsetzung von Investorenvorgaben für Immobilieninvestitionen, bei denen die Immobilie als Kapitalanlage im Vordergrund steht. Das Management befasst sich mit Zu- und Verkäufen im Immobilienbereich, um das Immobilienportfolio eines Eigentümers zu optimieren. Dabei kann die ganze Palette der Investitionsmöglichkeiten (direkte und indirekte Immobilienanlage, Immobilienanlagen im In- und Ausland, vermietete und vom Eigentümer selbstgenutzte Immobilien) ausgeschöpft werden.
Real Estate Investment Trust (REIT) Real Estate Investment Trust (REIT) REITs in USA

In den Vereinigten Staaten gibt es seit Anfang der 60er Jahre des 20. Jahrhunderts Real Estate Investment Trusts. Die Entwicklung war anfänglich nicht Aufsehen erregend. Erst ab der 90er Jahre begann der große Aufschwung. Heute liegt dort das Volumen der Marktkapitalisierung bei mindestens 250 Milliarden US-Dollar.

Bei Real Estate Investment Trusts (REITs) handelt es sich um börsennotierte US-Aktiengesellschaften, die mindestens 75 Prozent ihres Kapitals in Immobilien investiert haben. Parallel dazu müssen 75 Prozent des Bruttogewinnes aus Mieteinnahmen von Immobilien stammen. Weitere Kennzeichen amerikanischer REITs sind:

  • 95 Prozent ihrer erwirtschafteten Erträge müssen die REITs an ihre Anteilseigner ausschütten,
  • Durchschnittsrendite in den letzten 25 Jahren 12,8 Prozent,
  • geringe Kursschwankungen (Schwankungsbreite im Vergleich zu Industrieaktien das 0,43-fache),
  • Die Zahl der Aktionäre muss mindestens 100 betragen,
  • 5 Aktionäre dürfen nicht mehr als 50 Prozent der Anteile halten,
  • REITs unterliegen nicht der amerikanischen Körperschaftssteuer.

Das Konzept wurde von anderen Ländern als Vorbild gesehen und hat sich weltweit bereits in mehr als 20 Staaten etabliert. So gibt es z. B. REITs in Belgien ("SICAFI"), den Niederlanden ("FBI"), Frankreich ("SIIC"), Italien (FII), Australien, Kanada, Japan, Südkorea, Singapur, Malaysia und Hongkong. In Großbritannien wurden die gesetzlichen Grundlagen für REITs (Property Investment Fund) geschaffen. Bei den europäischen REITs gibt es unterschiedliche Ausschüttungsvorschriften. Sie liegen zwischen 80 und 100 Prozent.

REITs in Deutschland ("G-REITs")

In Deutschland wurde mit dem "Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen" (REIT-Gesetz) der Startschuss für deutsche REITs gegeben. Die Aktiengesellschaften sind von der Körperschafts- und Gewerbesteuer befreit, wenn sie die im Gesetz vorgegebenen Bedingungen erfüllen. Dazu gehört unter anderem, dass die Aktiengesellschaft mindestens 75 Prozent ihrer Erträge aus Immobilien erzielen und mindestens 75 Prozent ihres Vermögens in Immobilien anlegen muss. Mindestens 90 Prozent ihrer Erträge hat die Gesellschaft an die Aktionäre auszuschütten, bei denen die Gewinne dann aber voll versteuert werden. Das Halbeinkünfteverfahren gilt hier nicht.

Die Höchstbeteiligungssumme pro Aktionäre liegt bei 10 Przent des Aktienkapitals. Ein besonderer Anreiz zur Einbringung von Immobilien in REITs besteht darin, dass die sogenannte "Exit Tax", also die Besteuerung von dabei aufgedeckten Gewinnen nur den halben Wertansatz dieser Gewinne erfasst. Man erhofft sich dadurch, dass viele Unternehmer ermutigt werden, Ihre Betriebsgrundstücke in eine REIT-AG zu einzubringen.

Inländische Wohnimmobilien, die vor 2007 errichtet wurden, können nicht in den Vermögensstock einbezogen werden. Damit wurde speziellen deutschen Befürchtungen Rechnung getragen, REITs könnten wegen ihrer Gewinnorientierung den Interessen von Wohnungsmietern zuwiderlaufen.

Eine in Deutschland ansässige REIT-AG (deutscher REIT) muss zwingend an der Börse notiert sein. Immobilienaktiengesellschaften, die kurz vor der Börsenzulassung stehen, erhalten zwei Jahre Zeit, die an deutsche REITs gestellten Auflagen zu erfüllen. Damit soll ein Ventil für die Realisierung aufgestauter Gründungsabsichten geöffnet werden.

Ausschüttungen, aus den seit dem 01.01.2009 erworbenen Anteilen unterliegen der Abgeltungssteuer in Höhe von 25 Prozent. Der Gewinn aus Verkäufen dieser Anteile unterliegt ebenfalls der Abgeltungssteuer, es sei denn sie wurden vor dem 01.01.2009 erworben.
Real Estate Norm real estate standard Instrumentarium zur Grundstücksflächen- und Gebäudeanalyse, das in einem Handbuch eine eindeutige und unmissverständliche Definition von Kriterien auf einer festgelegten Skala liefert und damit den Vergleich von Grundstücken, Gebäuden und Projekten objektiviert. Herausgeber des Handbuchs ist die Real Estate Norm Netherlands Foundation.
Real Estate Opportunity Fonds real estate opportunity fund Real Estate Opportunity Fonds sind Opportunity Fonds, die sich auf Investitionen am Immobilienmarkt fokussiert haben. Diese noch vergleichsweise junge Klasse von Fonds hat sich in den vergangenen Jahren, zunächst ausgehend vom angelsächsischen Sprachraum, immer stärker an den internationalen Immobilienmärkten etabliert und spielt hier eine ähnliche Rolle wie Private-Equity-Fonds am Markt für Unternehmensbeteiligungen.

Im Unterschied zu langfristig orientierten Immobilieninvestoren streben Real Estate Opportunity Fonds bei ihren Investitionen vor allem die Realisierung von Wertsteigerungen nach relativ kurzer Haltedauer von etwa fünf Jahren, oft auch weniger, an. Dabei kalkulieren sie mit Eigenkapitalrenditen in der Größenordnung von etwa 20%.

Als Investitionsobjekte kommen Immobilien unterschiedlichster Nutzungsarten in Frage; die Palette reicht dabei von Grundstücksentwicklungen über Projektentwicklungen bis hin zu Bestandsimmobilien mit entsprechendem Wertsteigerungspotenzial. Die von den Fonds genutzten Möglichkeiten zur Realisierung von Wertsteigerungen ergeben sich beispielsweise aus der Optimierung des Vermietungsmanagements, der Nutzung von Baureserven, Privatisierungsaktivitäten oder aus der Entwicklung von Bestandsobjekten, die revitalisiert oder für neue Nutzungen aufbereitet werden. Darüber hinaus nutzen Real Estate Opportunity Fonds häufig die zyklischen Entwicklungen an den Immobilienmärkten, indem sie in Marktabschwungphasen antizyklisch investieren und die erworbenen Objekte in Aufschwungphasen wieder veräußern.
Real Estate Portfoliomanagement (REPM) Real Estate Portfolio Management (REPM) Beim Real Estate Portfoliomanagement handelt es sich um Verwaltung und Zusammenstellung von Immobilienobjekten nach portfoliotheoretischen Grundsätzen. Dabei geht es auf der Grundlage einer realistischen Zielsetzung um eine systematisch Portfolioplanung, die eine laufende Allokation des Immobilienvermögens zum Ziel hat.

Eine Erfolgsoptimierung wird erreicht durch Diversifikation des Immobilienbestandes (Portfoliostruktur) was die Nutzung, die Entwicklungszustände und auch die regionale Streuung der einzelnen Immobilienobjekte anbelangt. Damit werden systematische (marktbedingte) sowie unsystematische, in den einzelnen Objekten steckende, Risiken, ausgeglichen.

Ein gutes Portfoliomanagement setzt ein Monitoring des Bestandes einschließlich einer permanenten Performancemessung voraus.
Realkredit real estate loan; collateral loan Realkredite sind langfristige Kredite (Kredite mit einer Mindestlaufzeit von 4 Jahren) die durch im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte abgesichert sind. Sie werden nach einer Beleihungsprüfung des zu beleihenden Objektes gewährt. Die Beleihungsgrenze für einen Realkredit liegt bei 60% des Beleihungswertes. Sofern die Beleihungsgrenze überschritten wird, hängt die Gewährung des Kredits in besonderem Maße von der persönlichen Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers ab.

Realkredite werden nicht nur durch Realkreditinstitute gewährt (Pfandbriefbanken und Landesbanken mit Pfandbriefprivileg) sondern auch durch Sparkassen, Bausparkassen und in eingeschränktem Umfange Genossenschaftsbanken. Auch Versicherungsgesellschaften gewähren aus ihrem Deckungsstock Realkredite. Je nach Art der Gewährung und der Refinanzierung der Realkredite sind besondere Gesetze und Vorschriften zu beachten, die der jeweils besonderen Form des gesicherten Realkredites Rechnung tragen, so vor allem das Kreditwesengesetz, aber auch das Pfandbriefgesetz, das Gesetz über Bausparkassen und das Gesetz über die Beaufsichtigung der Versicherungsunternehmen.
Reallast land charge; ground rent Eine Reallast belastet ein Grundstück dergestalt, dass dieses für wiederkehrende Leistungen des Berechtigten dinglich haftet. Mit einer Reallast können sowohl wiederkehrende Geldleistungen (Erbbauzinsen, Kaufpreisrenten, Überbaurenten) als auch Naturalleistungen und -Lieferungen (z.B. von elektrischem Strom, Wärme, Wasser und Bodenerzeugnissen) etwa im Rahmen eines Leibgedings abgesichert werden. Auch die Absicherung von Pflegeverpflichtungen oder der Unterhaltung eines Gebäudes ist über eine Reallast möglich.

Bei Reallasten werden oft Wertsicherungsvereinbarungen getroffen. Diese können z.B. an den Verbraucherpreisindex anknüpfen. Nicht zulässig, da allzu unbestimmt, sind sogenannte Leistungsvorbehaltsklauseln, nach denen bei Eintritt bestimmter Voraussetzungen erst noch über die genaue Höhe der Wertsicherung verhandelt werden soll.

Ist der durch die Reallast Begünstigte eine bestimmte Person, spricht man von einer subjektiv persönlichen Reallast. Diese Reallast kann nicht mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden werden. Andererseits kann Begünstigter auch der jeweilige Eigentümer eines anderen Grundstücks sein. Dann spricht man von einer subjektiv dinglichen Reallast. Diese kann nicht vom Eigentum am Grundstück getrennt werden; die Berechtigung aus der Reallast ist ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks haftet für die Erbringung der Leistungen nicht nur dinglich, sondern auch persönlich.

Es ist allerdings möglich, die persönliche Haftung aus der Reallast auszuschließen oder einzuschränken (§ 1108 Abs. 1 BGB). Eine solche Einschränkung bedarf zu ihrer Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein Eintrag ist jedoch zu empfehlen – insbesondere für den Notar, der sich sonst einer Haftung ausgesetzt sehen kann. Bei der schweizerischen Grundlast beschränkt sich die Haftung generell auf das belastete Grundstück.
Realteilung de facto splitting Von Realteilung im Grundstücksverkehr wird dann gesprochen, wenn Miteigentumsanteile an einem Grundstück so aufgeteilt werden, dass jeder Miteigentümer des Gesamtgrundstücks Alleineigentümer eines Grundstücksteils wird. Der Vollzug erfolgt durch Vermessung und Zuschreibung der neu entstandenen Grundstücke in die für die neuen Alleineigentümer anzulegenden Grundbücher.
Rechenschaftsbericht account (rendered); (business/ directors') report; financial statement; statement of account; report and accounts Zur Information der Anleger bei offenen Immobilienfonds wird zum Geschäftsjahresende ein Rechenschaftsbericht erstellt, der über die Entwicklung des Fonds, das Immobilienportfolio, die Ausschüttung sowie die Anlagepolitik des jeweiligen Fonds informiert. Darüber hinaus erscheint jeweils zur Mitte des Geschäftsjahres für jeden Fonds ein Halbjahresbericht.
Rechenschaftsbericht bei offenen Immobilienfonds financial statement for open real estate funds Offene Fonds müssen einmal jährlich einen Rechenschaftsbericht erstellen sowie zwei Halbjahresberichte. Ein Verkaufsprospekt muss parallel dazu über die Anlagegrundsätze und Kosten informieren. Diese Unterlagen müssen dem Käufer zur Einsicht in geeigneter Weise angeboten werden.

Der Rechenschaftsbericht erscheint einmal jährlich und beinhaltet eine Vermögensaufstellung, eine Aufwands- und Ertragsrechnung, die Höhe der eventuellen Ausschüttung sowie Informationen zur Geschäfts- und Fondsentwicklung. Die genauen inhaltlichen Anforderungen sind im Paragraf 44 Investmentgesetz festgelegt, die Veröffentlichungsfristen in Paragraf 45 InvG.
RechKredV German ordinance regulating the financial reporting of banks and credit institutes Abkürzung für: Verordnung zur Rechnungslegung der Kreditinstitute
Rechnungslegung accountancy; accounting; rendering of accounts; (financial) reporting Rechnungslegung bezieht sich auf Berichte aus dem Rechnungswesen und der Geschäftsführung dessen, der fremdes Vermögen verwaltet. Inhalt und Umfang der Rechnungslegung sind im Einzelnen nicht vorgeschrieben, doch sind alle Einnahmen/Ausgaben des Abrechnungszeitraums nach Kostenarten gegliedert mit Bankkonten, Geldkonten, Geldanlagen und Rücklagen nachzuweisen. Die Belege sind geordnet vorzulegen. Im immobilienwirtschaftlichen Bereich unterliegen der Miethaus- und Vermögensverwalter, Wohnungseigentums-Verwalter und Baubetreuer der Pflicht zur Rechnungslegung.
Rechnungsprüfung audit; auditing (accounts); accounting control; auditing/ checking of accounts In § 29 (3) WEG wird vorgeschrieben, dass der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge vom Verwaltungsbeirat geprüft werden sollen. Diese Aufgabe kann delegiert werden. Der Prüfung unterliegen nur die gemeinschaftlichen Gelder, nicht etwa Buchungsvorgänge aus dem Bereich der Sondereigentumsverwaltung.
Rechtsanwaltskosten bei Kündigung attorneys' fees arising from termination of a lease/rental agreement Der Bundesgerichtshof hat am 06.10.2010 entschieden, dass gewerbliche Großvermieter für einfache Kündigungen wegen Mietrückständen keinen Rechtsanwalt beauftragen bzw. dass die Kosten für den Anwalt nicht dem Mieter in Rechnung gestellt werden dürfen. Im verhandelten Fall hatte der Vermieter die Kündigung durch seinen Anwalt verfassen lassen. Dem Mieter wurden über 400 Euro allein für das anwaltliche Kündigungsschreiben in Rechnung gestellt. Der BGH entschied, dass es für einen Großvermieter weder erforderlich noch zweckmäßig sei, bei einer derart simplen Rechtshandlung einen Anwalt zu beauftragen. Die Rechtsanwaltsgebühren seien zudem kein ersatzfähiger Verzugsschaden, der dem Vermieter durch die ausgebliebene Zahlung der Miete entstanden sei. Auch von einer Vermietungsgesellschaft ohne eigene Rechtsabteilung könne erwartet werden, eine Kündigung ohne anwaltliche Hilfe zu verfassen (Az. VIII ZR 271/09).
Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) German Lawyers' Fees Act Das Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechts­anwälte (Rechtsanwaltsvergütungsgesetz – RVG) regelt die Vergütung dieses Personenkreises.

Die in diesem Gesetz geregelten Vergütungssätze kann der Ver­walter als Maßstab für eine Sondervergütung zugrunde legen, die er vertraglich mit der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Fälle vereinbart, wo er die Wohnungseigentümer beziehungs­weise die Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich vertritt. Entsprechende Regelungen können im mehrheitlich zu be­schlie­ßenden Verwaltungsvertrag vereinbart werden.
Rechtsbehelf remedy; means of recourse; (legal) remedy Fachausdruck für die Möglichkeit eines Bürgers, sich gegen amtliche Entscheidungen (z.B. Gebührenbescheid) zu wehren. Als Rechtsbehelfe gelten zum Beispiel: Einspruch, Widerspruch und Klage.
Rechtsberatung legal advice
Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) German Legal Services Act Das frühere Rechtsberatungsgesetz wurde durch das Rechtsdienstleistungsgesetz vom 12.12.2007 ersetzt. Die Änderung trat am 1.7.2008 in Kraft. Es sichert einerseits Rechtsanwälten ihre Position als Ansprechpartner für alle Fälle echter Rechtsanwendung und umfassender Rechtsberatung. Andererseits wird klargestellt, dass das Auffinden und die Wiedergabe von Rechtsnormen, die allgemeine Aufklärung über rechtliche Hintergründe von Vorgängen, die Geltendmachung von unstreitigen Ansprüchen und die Mitwirkung bei Vertragsabschlüssen (z.B. bei Vertragsvermittlung durch Makler) und Vertragslösungen keine Rechtsdienstleistungen sind. Hierfür gilt folgende Definition: "Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert".

Zudem wird klargestellt, dass das RDG allen Berufsgruppen Rechtsdienstleistungen als Nebenleistung aus ihrer Tätigkeit erlaubt. So kann ein Makler den Vermieter von Räumen im Rahmen eines Vermietungsauftrages über die zweckmäßige Vertragsgestaltung aufklären. Wer Immobilien-, Vermögens- oder Unternehmensberater ist, braucht die Rechtsberatung im Rahmen seines Beratungsauftrages nicht auszuschließen.

Für die Vertretung vor Gericht gilt, wenn kein Anwaltszwang gegeben ist, dass die Vertretung neben der Vertretung durch Rechtsanwälte nur zulässig ist
  • durch Beschäftigte der Prozesspartei,
  • durch unentgeltlich tätige Familienangehörige der Prozesspartei,
  • durch unentgeltlich tätige Volljuristen oder
  • durch unentgeltlich tätige Streitgenossen.
Ferner ist darauf hinzuweisen, dass bestimmte Berufsgruppen gesetzlich zur Erbringungen von Rechtsdienstleistungen im Rahmen ihrer Berufstätigkeit verpflichtet sind. Hierzu zählen z.B. Versicherungsvermittler und Versicherungsberater. Unentgeltliche Rechtsdienstleistung ist im Übrigen grundsätzliche erlaubt.
Rechtsentscheid legal decision Der Rechtsentscheid war ein Instrument der Rechtsprechung, das nur für den Bereich des Wohnungsmietrechts eingeführt wurde. Er wurde allerdings im Zuge der Reform der Zivilprozessordnung vom 1.1.2002 wieder abgeschafft. Allerdings wirken ergangene Rechtsentscheide nach, so dass sie für die Beurteilung mietrechtlicher Sachverhalte weiterhin von großer Bedeutung sind.

Um den Entscheidungsprozess in mietrechtlichen Angelegenheiten zu beschleunigen, wurde jedoch für bestimmte Fälle eine Sprungrevision vom Amtsgericht zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Sprungrevision muss beim Revisionsgericht beantragt werden und ist zuzulassen, wenn die Rechtssache von grundlegender Bedeutung ist oder der Fortentwicklung des Rechts dient. Der Prozessgegner muss mit der Sprungrevision einverstanden sein.
Rechtsfähigkeit (Wohnungseigentümergemeinschaft) legal capacity; capacity to act (freehold flat owners' association) Nach früherem Recht wurde die Wohnungseigentümergemeinschaft, anders als eine natürliche Person, ein Unter­nehmen oder ein Verein in der Form der juristischen Person, nicht als selbständiges Rechtssubjekt anerkannt. Auch wenn Verträge im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeschlossen wurden, war nicht die Gemein­schaft als solche, sondern die jeweils zum Zeitpunkt des Vertrags­ab­schlusses im Grundbuch eingetragenen einzelnen Wohnungs­eigentümer Vertragspartner.

Nachdem der BGH (02.06.2005, Az. V ZB 32/05) ent­schieden hatte, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft rechts­fähig ist, soweit sie im Rahmen der Verwaltung des ge­mein­schaftlichen Eigentums am Rechts­ver­kehr teilnimmt, ist die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (inso­weit auch als Verband bezeichnet) seit dem 01.07.2007 auch ge­setzlich geregelt (§ 10 Abs. 1, 6 bis 8 WEG).

Die Rechtsfähigkeit beschränkt sich dabei nicht nur auf das so genannte Außenverhältnis, also auf Rechtsgeschäfte und Rechts­handlungen mit Dritten, die Lieferungen oder Leistungen für die Gemeinschaft erbringen. Die Rechtsfähigkeit erstreckt sich auch auf das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer, so unter anderem auch auf die Gel­tend­machung von Beitrags- und Hausgeldvorschüssen, von Schadensersatzansprüchen oder anderen Forderungen (Sonder­umlagen) der Gemeinschaft gegen einzelne Miteigentümer.

Nicht der Rechtsfähigkeit unterliegen das Sonder- und das Ge­mein­schafts­eigentum. Von der Rechtsfähigkeit ausgenommen bleibt auch die An­fech­tung von Beschlüssen der Wohnungs­ei­gen­tümer. Hierbei handelt es sich um die Willensbildung inner­halb der Gemeinschaft und nicht um eine Angelegenheit des rechts­geschäftlichen Verkehrs bei der Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums. Be­schluss­anfechtungen sind deshalb grundsätzlich gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichtet (§ 46 Abs. 1 WEG).

Konkret wirkt sich die Rechtsfähigkeit insbesondere auch auf das Haftungssystem aus. Andererseits ergeben sich auch verfah­rens­rechtliche Konsequenzen insoweit, als die Wohnungs­eigen­tümergemeinschaft als solche klagen oder verklagt werden kann, wenn es um Forderungen oder Verbindlichkeiten geht, die das Verwaltungsvermögen betreffen. Insofern wird bei der ge­richt­lichen Geltendmachung dieser Forderungen die Vorlage von Ei­gen­tümerlisten entbehrlich. Auch bei der Eintragung von Siche­rungs-Hypotheken oder bei der Kontoeröffnung kann nunmehr die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche eingetragen wer­den, ohne dass sich alle Wohnungseigentümer persönlich aus­wei­sen müssen.

Aus dem Recht der Gemeinschaft, Rechte zu erwerben, folgt auch das Recht, Immobilien zu erwerben, wenn dies im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung liegt und dem Interesse aller Woh­nungseigentümer dient. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausmeisterwohnung in der eigenen Anlage erwirbt oder auch Stellplätze in der Tiefgarage mit dem Zweck, diese zu vermieten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist grundbuchfähig. Mit der Zuerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist nunmehr auch die früher strittige Frage des anteiligen Übergangs an der Instandhaltungsrückstellung in der Zwangsversteigerung dahingehend geklärt, dass der Anteil auto­matisch auf den Käufer übergeht. Auch bei rechts­ge­schäft­li­chem Erwerb ist eine ge­sonderte Regelung über den Übergang des An­teils an der In­stand­haltungsrückstellung auf den Erwerber nicht mehr erfor­der­lich.

Am 18.3.2016 entschied der Bundesgerichtshof, dass eine Eigentümergemeinschaft mit Stimmenmehrheit den Ankauf eines Nachbargrundstückes beschließen kann, auf dem sich Parkflächen befinden, die bereits seit Aufteilung des Grundstückes von den Eigentümern der WEG genutzt worden sind. Die Fläche war erforderlich gewesen, um auf die vorschriftsmäßige Anzahl von Stellplätzen für das Gebäude der WEG zu kommen. Der BGH entschied, dass hier ein Beschluss im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung vorlag, da nur eine bestehende Rechtsunsicherheit beseitigt werden sollte. Auch eine Kostenaufteilung, die die Nutzung durch die jeweiligen Eigentümer berücksichtigte, wurde für zulässig erachtet (Urteil vom 18. März 2016, Az. V ZR 75/15).
Rechtsformen legal forms; forms of organisation; legal structures Immobilienwirtschaftliche Unternehmen haben – je nach Risikobelastung - unterschiedliche Rechtsformen. Bei Maklerunternehmen überwiegen weitaus die Einzelunternehmen. Wer aufgrund seines Umsatzvolumens (mindestens 100.000 EURO) ins Handelsregister eingetragen werden muss, führt die Bezeichnung eingetragener Kaufmann bzw. eingetragene Kauffrau, abgekürzt e.Kfm, bzw. e.Kfr. Die im Handelsregister eingetragene Firma muss so bezeichnet werden, dass sie nicht mit anderen Firmen verwechselt werden kann.

Zwei Makler können sich zu einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR = BGB-Gesellschaft) zusammenschließen. Dies ist dann anzuraten, wenn es sich um Personen mit unterschiedlichen Fachkompetenzen handelt. Sie können sich dann ideal ergänzen.

Einzelunternehmer haften uneingeschränkt mit ihrem gesamten Vermögen, wenn Haftungsansprüche Dritter entstehen. Der Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist deshalb eine unverzichtbare Vorsorgemaßnahme.

Bauträgerunternehmen, die häufig ein hohes Kapitaleinsatzrisiko tragen, besonders wenn Sie mit einer Baumaßnahme zu einem Zeitpunkt beginnen, zu dem nur ein kleiner Teil der geplanten Objekte verkauft ist, bevorzugen die Rechtsform der Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) und begrenzen damit ihr Risiko. Das Mindeststammkapital beträgt 25.000 EURO. Davon müssen 12.500 EURO einbezahlt sein. Bei einer „Einmann-GmbH" muss für den Rest Sicherheit geleistet werden. Kreditinstitute, die Kredite zur Beschaffung von Bauland gewähren (Grundstückankaufskredite), verlangen zusätzliche persönliche Haftungsübernahmen, so dass sie im Ernstfall die GmbH-Haftungsbegrenzung nicht schützt.

Unternehmergesellschaften (UG haftungsbeschränkt), die häufig im Rahmen von Existenzgründungen als Rechtsform gewählt werden, sind die „kleineren Schwestern“ der GmbH. Die UGen sind verpflichtet, aus den erwirtschafteten Gewinnen 25 Prozent der Rückstellung zuzuführen und zwar solange, bis das Stammkapital 25.000 EURO beträgt.

Eine geringere Rolle in der Immobilienwirtschaft spielen sogenannte „kleine Aktiengesellschaften“ mit einem Mindestgrundkapital von 50.000 EURO. Großunternehmen, vor allem große Wohnungsbaugesellschaften, treten in der Rechtform der normalen Aktiengesellschaft in Erscheinung. Ein großer Teil dieser Aktiengesellschaften stammt aus den ehemals gemeinnützigen Wohnungsgesellschaften, deren Wohnbauaktivitäten überwiegend öffentlich gefördert wurden.

Die eingetragenen Wohnungsbaugenossenschaften bilden eine Besonderheit, die darin besteht, dass die Mitglieder (Genossen) als Anteilseigentümer selbst nicht haften, es sei denn, die Satzung bestimmt etwas anderes (z.B. eine Nachschusspflicht). Organe sind – ähnlich wie bei der Aktiengesellschaft – Generalversammlung (Mitgliederversammlung), Vorstand und Aufsichtsrat.

Offene Handelsgesellschaften sind kaum anzutreffen. Kommanditgesellschaften (KG) findet man sporadisch noch im Bereich des Maklergewerbes, häufig sind die Komplementäre Gesellschaften mit beschränkter Haftung.
Rechtshängigkeit pendency; lis pendens Von Rechtshängigkeit spricht man, wenn eine Klage nicht nur beim zuständigen Gericht eingegangen, sondern auch der Gegenseite zugestellt worden ist. Die Unterscheidung zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit kann aus Kosten-/Fristgründen relevant sein.
Rechtsmangel (Mietverhältnis) title defect; gap in title; deficiency in title; defect of title; legal infirmity; legal imperfection in title (tenancy) Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn durch das Recht eines Dritten dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache ganz – oder zum Teil – entzogen wird.

Dies ist z.B. dann der Fall, wenn der Vermieter zur Gebrauchsüberlassung nicht in der Lage ist, weil ein Vormietberechtigter in den Vertrag eintritt oder der vorherige Mieter zu Recht die Rückgabe der Mietsache verweigert. Auch wenn der Vermieter gleichzeitig mit zwei Mietinteressenten Verträge abgeschlossen hat und ein Mieter eingezogen ist, liegt aus Sicht des anderen Mieters ein Rechtsmangel vor.
Rechtsp. jurisdiction; administration (or dispensation) of justice; case law; judicature; adjudication; legal practice Abkürzung für: Rechtsprechung
Rechtsschutzversicherung legal expenses insurance; insurance for legal costs Versicherungsschutz, mit dem im Falle einer rechtlichen Auseinandersetzung die Streitkosten im Rahmen gehalten werden können. Je nach Risiko, gegen das versichert werden soll, kann zwischen unterschiedlichen Bausteinen gewählt werden. Kosten aus Rechtsstreitigkeiten mit Nachbarn, sowie rechtliche Konflikte aus Miet- und Pachtverhältnissen sind z.B. durch eine Haus- und Grundbesitzerrechtsschutzversicherung gedeckt. Streitigkeiten, die beim Errichten eines Bauwerks entstehen können, sind mit der Bauausschlussklausel jedoch grundsätzlich vom Versicherungsschutz ausgenommen.
Rechtsstreit, bürgerlicher lawsuit; law proceedings; legal action; litigation (civil) Wenn der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimmt, muss zur Durchsetzung des Mieterhöhungsbegehrens Klage vor dem Zivilgericht erhoben werden. Bevor die Zwangsversteigerung in ein Grundstück betrieben werden kann, muss zuerst die Forderung gerichtlich festgestellt werden.

In beiden Fällen kommt es zu einem bürgerlichen Rechtsstreit. Der Rechtsstreit, die bürgerlich rechtliche Streitigkeit oder das streitige Verfahren – die Begriffe können synonym verwendet werden – haben festgelegte Vokabeln und unterliegen speziellen Regeln. Sie sind zu unterscheiden von dem Strafverfahren und dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren. Den Ablauf eines bürgerlichen Rechtsstreits regelt die Zivilprozessordnung.
Rederecht (Wohnungseigentümerversammlung) right to speak; right to address a meeting (freehold flat owners' meeting) Grundsätzlich hat jeder Wohnungseigentümer in der Woh­nungs­eigentümerversammlung das Recht, sich zu allen Angelegen­hei­ten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß Ta­ges­ordnung zu äußern. Das Rederecht ist deshalb "wesent­li­ches Teilhaberecht" des Woh­nungs­eigentümers, das ihm das Recht und die Möglichkeit gewährt, an der Verwaltung des ge­mein­schaftlichen Eigentums über die Ausübung des Stimmrechts hinaus teilzunehmen und auf die Meinungsbildung in der Ver­samm­lung Einfluss einzu­wirken.

Es ist insoweit dem Anspruch auf recht­li­ches Ge­hör ver­gleich­bar. Ein Ent­zug des Rede­rechts durch den Vor­sitzen­den der Ver­samm­lung ist, aus­ge­nom­men die Fälle einer Über­schrei­tung der Rede­zeit, un­zu­läs­sig. Selbst im Falle eines Stimm­rechts-Aus­schlus­ses kann das Rede­recht nicht ent­zo­gen wer­den. Aller­dings wäre ein ent­spre­chen­der Ge­schäfts­ord­nungs­be­schluss auch im Falle der An­nah­me nicht selbst­stän­dig an­fecht­bar.
Redevelopment redevelopment Unter Redevelopment versteht man alle Maßnahmen, die ergriffen werden müssen, um eine nicht mehr den gewandelten Marktgegebenheiten entsprechende Immobilie so umzugestalten, dass sich die Ertrags- und/oder Nutzungssituation merklich verbessert und auf längere Zeit auf höherem Niveau als vorher stabilisiert wird. Redevelopment ist somit ein umfassender Begriff, der alle Maßnahmen abdeckt, die diesem Ziele dienen, insbesondere Instandhaltung, Modernisierung, Umbau, Revitalisierung, Flächenrecycling und dergleichen mit oder ohne Implementierung neuer Nutzungskonzepte. Redevelopment wird häufig mit dem Begriffspaar der Sanierung und Neuentwicklung in Verbindung gebracht.
Redezeit (Wohnungseigentümerversammlung) speaking time (freehold flat owners' meeting) Insbesondere in großen Eigentümergemeinschaften und bei umfangreicher Tagesordnung ist es grundsätzlich zulässig, die Redezeit und damit auch das Rederecht zu beschränken. Dies auch unter dem Gesichtspunkt, eine Versammlung nicht unge­bührlich in die Länge zu ziehen.

Eine solche Beschränkung der Redezeit kann generell in einer von den Wohnungseigentümern beschlossenen Ge­schäfts­ord­nung geregelt sein. Es kann jedoch auch spontan in einer kon­kreten Versammlung verlangt und beschlossen werden, sowohl die Dauer der Aussprache zu einzelnen Ta­ges­ord­nungs­punk­ten zu begrenzen, als auch die Redezeit der einzelnen Redner zu be­schränken. Durch eine konkrete zeitliche Beschränkung der Re­de­zeit eines einzelnen Ei­gen­tü­mers wird grundsätzlich dessen Recht auf recht­liches Gehör nicht verletzt.

Eine Beschränkung der Redezeit muss jedoch stets vom Grund­satz der Gleichbehandlung ausgehen und die Ei­gen­tü­mer nicht unterschiedlich behandeln. In der Regel wird davon auszugehen sein, dass eine Beschränkung auf fünf Minuten als angemessen anzusehen ist, sofern nicht im Ausnahmefall der konkrete Sach­ver­halt längere Ausf­üh­run­gen erforderlich macht. Die Ent­schei­dung, ob in solchen Fällen eine Überschreitung zulässig ist, liegt im Ermessen des Versammlungsleiters.
Reetdach thatched roof Reetdächer sind besonders in Regionen mit weiten Uferzonen verbreitet. Reet ist als Baustoff seit 4000 Jahren bekannt. Bereits die Ägypter haben Schilf geerntet, um es als Baumaterial zu benutzen. In Europa beginnt der Einsatz von Stroh als Dachdeckung bei den Pfahlbauten am Bodensee. Bei Ausgrabungen wurden gut erhaltene Häuser gefunden, von denen authentische Nachbauten im Pfahlbaumuseum Unteruhldingen präsentiert werden (siehe Bild).

Regional sind verschiedene Bauweisen typisch. Da Reet ein elastisches und leicht zu formendes Dachmaterial ist, sind die Möglichkeiten bei der Gestaltung des sogenannten Weichdaches groß. Vom konventionellen, schlichten Dach über ausgestaltete Entwürfe reicht die Palette. Die fließenden Übergänge der Dachbestandteile machen die Reetdächer markant. Die Firstabdeckung erfolgt regional mit verschiedenen Materialien, z.B. Stroh, Heidekraut oder Gras – in Dänemark sind dafür Grassoden verbreitet, in Schleswig-Holstein wird mit dem "Angeliter Reiter", das sind geviertelte Holzbalken, die Heide von oben gesichert. Auch ausgefallene Ideen können realisiert werden, wenn es das Bauamt genehmigt, z.B. durch die Dachhaut wachsende Bäume oder ein anschließendes Atrium.

Reetdächer sind beliebt wegen ihres außerordentlich hohen Dämmwertes, ihrer Elastizität und Ihrer Festigkeit. Sie wirken klimaausgleichend und sind wegen der Verwendung von nachwachsenden Rohstoffen ökologisch. Das Ausgangsprodukt Schilf wächst in den feuchten Niederungen nahe an Gewässern im Sommer als etwa 1,80 m hohe Halme mit buschiger Fahne. Der Anbau von Schilf ist auch eine Perspektive für Bauern in Deutschland, die damit gleichzeitig Landschaftsschutz betreiben und vielen Tierarten eine Heimat bieten. Geerntet wird im Winter. Das Reet wird zu Hocken von 60 cm Umfang zusammengestellt und transportfertig gemacht. Nur geringe Mengen des Rohstoffes kommen aus Deutschland, die Masse wird aus Ungarn, Polen, Rumänien und der Türkei importiert. Auch China ist mittlerweile zu einem wichtigen Bezugsland für Reet geworden. Hier gibt es jedoch teilweise Bedenken wegen einer zu schnellen Ernte noch unreifen Reets und wegen der Verseuchung vieler Gewässer mit Chemikalien insbesondere aus der Textilindustrie. Heute gibt es Testverfahren, um die Qualität von Reet festzustellen, sowie entsprechende Zertifikate.

Ein Reetdach hält je nach Witterung durchschnittlich 40 bis 60 Jahre, aber auch 100 Jahre alte Reetdächer sind keine Seltenheit.
Reetdachhaus Brandschutz thatched roof house - fire prevention and protection Reetdachhäuser sind besonders durch Feuer gefährdet. Sie genießen daher nicht nur zu Terminen wie Silvester besonderen gesetzlichen Schutz durch Einschränkungen beim Abbrennen von Feuerwerk in ihrer Umgebung. Die Feuerversicherungen für Reetdachhäuser sind deutlich teuer als bei festen Bedachungen. Eigentümer haben vielfältige Möglichkeiten, Reetdachhäuser durch Brandschutzmaßnahmen vor Feuer zu bewahren oder zumindest den Schaden zu minimieren.

Die Landesbauordnungen schreiben in einigen Bundesländern besondere Abstände zwischen Weichdachhäusern und anderen Gebäuden inklusive Nebengebäuden vor, um die Feuergefahr zu reduzieren. Ausnahmen gelten oft auf Halligen, Warften oder im Ortskern. Teilweise findet sich hier auch die Regel, dass die Ausgänge weich gedeckter Gebäude besonders gegen herabrutschende brennende Teile des Daches gesichert sein müssen – etwa durch ein geeignetes Vordach.

Hauseigentümer können sich mit speziellen Reetdach-Blitzableiter-Systemen gegen Blitzschlag schützen. Ferner ist es auch möglich, beim Dachaufbau eines modernen Reetdaches Platten aus feuerhemmendem Material zu integrieren, die zumindest den Bereich unter dem Dach schützen und ein Übergreifen der Flammen auf den Rest des Hauses verzögern. Auch die Innenseite des Daches kann so verkleidet werden. Es ist dabei jedoch immer ein Dachaufbau mit geeigneter Hinterlüftung zu wählen, damit das Reet nicht schimmelt. Auch feuerhemmende Beschichtungen in Form eines Mineralfaser-Spritzputzes für die Innenseite des Daches sind im Handel.

Auf dem Markt sind ferner Löschanlagen bzw. Sprinkleranlagen, die beim Erkennen eines Brandes durch Flammensensoren das Dach von außen mit Wasser einnebeln. Dies erfolgt über ein in das Dach integriertes Leitungssystem mit Sprühköpfen. Gleichzeitig wird ein Alarm ausgelöst. Auch eine Imprägnierung mit feuerhemmenden Mitteln ist möglich. Diese Behandlung muss unter Umständen in gewissen Zeitabständen wiederholt werden. Ob dies dem Sinn eines "natürlichen" Reetdaches entspricht, muss der Eigentümer selbst entscheiden.
Reetdachsterben degradation of thatched reed roofs Als Reetdachsterben bezeichnet man ein Phänomen, das seit einigen Jahren bei Reetdächern in Norddeutschland beobachtet wird. Diese scheinen in einigen Fällen nur noch eine geringe Lebensdauer aufzuweisen. Während die normale Lebensdauer eines Reetdaches oft mit 40 bis 60 Jahren angesetzt wird, haben nun manche Reetdächer nur noch eine Lebensdauer von fünf bis zehn Jahren. Auch alte Dächer sind betroffen. Es findet ein Zersetzungsprozess statt, bei dem sich die Reethalme regelrecht auflösen. Die öffentliche Diskussion um das Reetdachsterben hatte ihren Höhepunkt in den Jahren 2008 und 2009 und scheint mittlerweile etwas zur Ruhe gekommen zu sein. Dies kommt der Reetdachbranche zugute, die durch das Problem teilweise erhebliche Umsatzeinbußen hatte.

Die Ursachen für das Reetdachsterben sind umstritten. Während einige bauphysikalische Ursachen vermuten – erhöhte Feuchtigkeit durch zunehmende Abdichtung der Häuser, ungenügende Hinterlüftung des Daches bei Einbau einer Dampfsperre von Innen etc. – sehen andere die Gründe eher in einem Befall mit Mikroorganismen, insbesondere mit einem Weißfäulepilz, der sich in Gesellschaft von Moosen und Feuchtigkeit besonders wohl fühlt und die Struktur des Reets schädigt. Auch unreif geerntetes Reet aus dem Ausland oder Reet aus mit Industrieabwässern verseuchten Gewässern in China werden als Schadensursache vermutet. Nur etwa zehn Prozent des hierzulande verkauften Reets stammen aus Deutschland. Manche vermuteten auch eine Schädigung durch eine Stickstoffbelastung der Landluft infolge von Massentierhaltung. Möglich ist auch ein Zusammenwirken mehrerer Faktoren.

Neutrale Zahlen zum Ausmaß des Reetdachsterbens sind ebensowenig bekannt wie wissenschaftlich untermauerte Beweise für die tatsächlichen Ursachen. Dass Pilze die Fähigkeit besitzen, unter bestimmten Umweltbedingungen organisches Material zu zersetzen, ist an sich nicht neu.

Wer ein Reetdachhaus erwerben oder sein Haus mit Reet decken möchte, sollte sich über dieses Problem genauer informieren. Eine Neueindeckung ist mit hohen Kosten verbunden. Beim Kauf bestehender Häuser empfiehlt sich eine Begutachtung durch einen Fachmann, der beurteilen kann, ob das Reetdach gesund ist. Bei Neubauten sollte darauf geachtet werden, dass nur zertifiziertes Reet verwendet und ein erfahrener, mit guten Referenzen ausgestatteter Fachbetrieb beauftragt wird. Der Vertrag sollte keine ungewöhnlichen Haftungsausschlüsse hinsichtlich der Materialqualität enthalten. Reetdächer mit kleineren Schäden können auch punktuell repariert werden. Auch eine Pflege kann die Lebensdauer des Daches verlängern. Beim Entfernen von Moss sollte ein Verfahren gewählt werden, das die einzelnen Reethalme nicht aufreißen und beschädigen kann. Eine Behandlung mit Kupfer kann in gewissem Rahmen die Vermehrung von schädlichen Mikroorganismen bremsen. Bei Neubauten sind wichtige Details zu beachten – etwa eine ausreichende Hinterlüftung des Daches. Eine steile Dachneigung kommt der Lebensdauer zugute, da das Wasser besser abläuft. Reetdächer sollten nicht bei Regen und bevorzugt im Sommer gedeckt werden. Von der Verwendung von Fungiziden – chemischen Pilzbekämpfungsmitteln – wird meist abgeraten, da diese nur in wasserlöslicher Form existieren und schnell vom Regen abgewaschen werden. Im Übrigen sind sie auch für Menschen schädlich.
Reform des Bauvertragsrechts 2017 reform of building contract law in 2017 Im März 2017 hat der Bundesrat eine Reform des deutschen Bauvertragsrechts verabschiedet. Grund für die Reform war, dass das bisherige Werkvertragsrecht als nicht mehr zeitgemäß für den Baubereich angesehen wurde. Angestrebt wurde größere Rechtsklarheit zur Vermeidung langwieriger Rechtsstreitigkeiten zwischen Bauherren und Bauunternehmern. Zeitpunkt des Inkrafttretens ist der 1. Januar 2018.

Zu den Neuregelungen gehören eine neue gesetzliche Definition des Bauvertrages sowie die Einführung des Verbraucherbauvertrages als neuem Vertragstyp.

Die Reform trifft neue Regelungen zu nachträglichen Änderungen am Auftragsumfang. So wird für den Bauherren ein „Anordnungsrecht des Bestellers“ eingeführt, mit dem er Änderungen durchsetzen kann (§ 650b BGB), wenn innerhalb von 30 Tagen keine Einigung über die Änderungen erzielt werden konnte. Allerdings ist dieses Anordnungsrecht teilweise an die nicht näher definierte Zumutbarkeit für den Unternehmer geknüpft, was schnell für weitere Rechtsstreitigkeiten sorgen dürfte.

Reformiert wurden unter anderem die Regelungen über die Abnahme. Neu eingeführt wurden Vorschriften über die Kündigung des Bauvertrages aus wichtigem Grund und – beim Verbraucherbauvertrag - eine Baubeschreibungspflicht des Unternehmers, verbindliche Vereinbarungen über die Bauzeit, und ein zweiwöchiges Widerrufsrecht für den Auftraggeber.

Auch die Regeln für den Architekten- und Ingenieurvertrag werden geändert. Das Haftungsrisiko dieser Berufe soll dadurch verringert werden.

Eine wichtige Änderung betrifft das Kaufvertragsrecht. Bisher galt nach der Rechtsprechung: Der Verkäufer einer mit Mängeln behafteten, in einem Gebäude verbauten Sache war nicht nur verpflichtet, eine neue Kaufsache ohne Mängel zu liefern – sondern er musste auch den Ein- und Ausbau bezahlen. Dies galt jedoch nur gegenüber dem Besteller, also dem Bauherrn. Nun gilt dies auch im Verhältnis zu anderen Unternehmern. Subuunternehmer, die mangelhaftes Material eingebaut haben, müssen nun also nicht mehr die Ein- und Ausbaukosten selbst tragen, sondern können diese dem Verkäufer des fehlerhaften Materials weiterberechnen.

An den Landgerichten werden spezialisierte Baukammern eingeführt, um Bauprozesse effektiver abwickeln zu können.
Refurbishment refurbishment Der Begriff Refurbishment steht dafür, etwas Vorhandenes zu erhalten und dem Stand der Zeit anzupassen. In der Immobilienwelt liegt Refurbishment im Trend: Denn oftmals ist es lohnender, alte Gebäude an neue Zeiten anzupassen, als sie abzureißen und durch einen Neubau zu ersetzen. Dies betrifft nicht nur den reinen Vergleich der Kosten beider Varianten: Ein grundüberholtes altes Gebäude kann einen besonderen Stil und Charakter haben, der einem modernen Bau fehlt – und der sich positiv auf die Vermarktung auswirkt. Auch der Zeitfaktor spielt eine Rolle – denn meist ist eine Grundüberholung schneller zu bewerkstelligen als Abriss und Neubau. Nachhaltigkeit trägt darüber hinaus zum Imagegewinn bei.

Zum Refurbishment gehört oft die komplette Entkernung und Modernisierung des Gebäudeinneren – unter Erhaltung bestehender, oft historischer oder denkmalgeschütztzer Fassaden und Außenbauteile. Teilweise werden auch Innenelemente wie historische Treppenhäuser erhalten. Die Deckenhöhe wird modernen Verhältnissen ebenso angepasst wie Raumaufteilung, Klimatisierung und Wärmedämmung. Oft kommt dieses Verfahren bei Büroimmobilien zur Anwendung, teilweise im Rahmen einer Umnutzung zum Beispiel vom Bürohaus in ein Hotel oder eine Wohnimmobilie.
Regelsparbeitrag (Bausparen) amount to be saved regularly (building and loan savings) Der Regelsparbeitrag im Rahmen eines Bausparvertrages richtet sich nach der vereinbarten Bausparsumme sowie nach dem Tarif und ist vom Bausparer in monatlichen, immer gleich hohen Raten zu leisten. Einen Rechtsanspruch auf diese Zahlungen hat die Bausparkasse jedoch nicht. Andererseits können im Interesse einer möglichst raschen Zuteilung des Bausparvertrages zusätzliche Einmalzahlungen geleistet werden.
Regenrinne gutter; eavestrough Eine Regenrinne beziehungsweise Dachrinne sammelt das vom Dach herabströmende Regenwasser an der Dachtraufe. Das Wasser fließt von der Regenrinne über ein Fallrohr ab und kann dann in einer Regentonne gesammelt oder zum Beispiel in die Kanalisation eingeleitet werden.

Frühe Dachrinnen wurden aus Holz konstruiert, dies wird in einigen Gegenden bis heute praktiziert. Hölzerne Dachrinnen können innen mit Metall ausgelegt werden, um das Holz vor Wasser zu schützen. Früher wurden dafür Bleibleche verwendet. Hölzerne Dachrinnen kommen heute im Rahmen von traditionell errichteten Holzhäusern wieder zu größerer Bedeutung.
Bereits in der Antike gab es aus Stein gehauene oder aus Ziegeln gemauerte Dachrinnen. Insbesondere an antiken Tempeln und Palästen können heute noch steinerne Wasserablaufsysteme gefunden werden.
Heute sind Dachrinnen meist aus Zinkblech, Kupfer oder Aluminium. Oft werden sie mit Laubfang-Gittern ausgestattet, damit die Fallrohre im Herbst nicht mit Blättern verstopft werden.

Das Profil von Dachrinnen kann sehr unterschiedlich sein – nicht nur halbrunde, sondern auch eher kastenartige Konstruktionen sind üblich. Bei einer Holzkonstruktion können zwei Bretter verwendet werden, die in einem 90-Grad-Winkel aneinander befestigt sind.

Technische Regeln zu Dachrinnen finden sich unter anderem in der DIN EN 612 (Hängedachrinnen und Regenfallrohre aus Metallblech).
Region region
Regionalbeirat Regional Advisory Board/Council Regionalbeiräte gibt es in verschiedenen Berufsorgani­sa­tionen. Eine davon ist der Immobilienverband Deutschland (IVD). Dort vertreten Regionalbeiräte die Interessen des IVD in den Planungsregionen und sind gleichzeitig für die Netzwerkarbeit der IVD-Mitglieder ihrer jeweiligen Region zuständig. Außerdem berichten Sie dem Vorstand über besondere Ereignisse ihrer Region, die die Interessen der Mitglieder oder die Verhältnisse am regionalen Immobilien­markt berühren beziehungsweise beeinflussen können. Institutionalisiert wurden sie zuerst im IVD-Süd.
Regionalfaktoren regional factors Der Regionalfaktor ist eine Kennzahl, die eine Aussage über die wirtschaftliche Entwicklung eines regionalen Raumes im Vergleich zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung zulässt. Bei einem Regionalfaktor = 1 verläuft die Entwicklung identisch. Liegt der Regionalfaktor über 1, ist dies ein Zeichen dafür, dass das wirtschaftliche Wachstum der Region schneller vor sich geht als das gesamtwirtschaftliche Wachstum. Das bedeutet gleichzeitig, dass wachstumsorientierte Branchen in der Region stärker als im Gesamtdurchschnitt vertreten sind. Ein Regionalfaktor unter 1 zeigt ein Zurückbleiben des Wirtschaftswachstums der Region hinter dem gesamtwirtschaftlichen Wachstum an. Die Regionalanalyse kann sich auch auf einzelne Branchen (z. B. Baubranche) beschränken.

Für die Immobilienwirtschaft sind solche Regionalfaktoren deshalb von Bedeutung, weil sie eine Prognosegrundlage auch für die voraussichtliche Entwicklung im Immobilienbereich liefern. Verschiedentlich wird in der Literatur darauf hingewiesen, dass die Entwicklung der Bauwirtschaft und die durch sie angestoßene Entwicklung der Immobilienwirtschaft mit einem bestimmten "timelag", also einer Zeitverzögerung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung folge (so Th. Dopfer "Der westdeutsche Wohnungsmarkt" München 2000). Erste Auslöser für die Entwicklungsreihenfolge sind Änderungen im Realeinkommen bzw. im Bruttoinlandsprodukt. Die regionale Entwicklungsdifferenzierung hat ihre Ursachen in unterschiedlichen wirtschaftsstrukturellen Vorgegebenheiten.

Als Regionalfaktoren werden auch die im Rahmen der NHK 95 zur Verfügung gestellten "Korrekturfaktoren" bezeichnet, die bei der Bewertung von Immobilien im Sachwertverfahren verwendet werden. Sie ermöglichen, die Unterschiede in den Baukosten der verschiedenen Bundesländer auszugleichen, was bei einem bundeseinheitlichen Baupreisindex früher nicht üblich war.

Für die einzelnen Bundesländer werden folgende Korrekturfaktoren genannt:
  • Baden-Württemberg: 1,00 bis 1,10
  • Bayern: 1,05 bis 1,10
  • Berlin: 1,25 bis 1,45
  • Brandenburg: 0,95 bis 1,10
  • Bremen: 0,90 bis 1,00
  • Hamburg: 1,25 bis 1,30
  • Hessen: 0,95 bis 1,00
  • Mecklenburg-Vorpommern: 0,95 bis 1,10
  • Niedersachsen: 0,75 bis 0,90
  • Nordrhein-Westfalen: 0,90 bis 1,00
  • Rheinland-Pfalz: 0,95 bis 1,00
  • Saarland: 0,85 bis 1,00
  • Sachsen: 1,00 bis 1,10
  • Sachsen-Anhalt: 0,90 bis 0,95
  • Schleswig-Holstein: 0,90 bis 0,95
  • Thüringen: 1,00 bis 1,05

In den NHK 2000 wurde von der Veröffentlichung von Regionalfaktoren abgesehen. Es wurde dabei davon ausgegangen, dass die Gutachterausschüsse für ihren Bereich solche Faktoren künftig feststellen.
Regionalplan regional economic plan; regional plan Eine Planungsregion umfasst in der Regel das Gebiet einiger Stadt- und Landkreise. Der hierfür aufgestellte Regionalplan stellt die fachlichen und überfachlichen Ziele für die Entwicklung der Planungsregion dar. Die überfachlichen Ziele beziehen sich auf die Konkretisierung der Versorgungsaufgaben und der Versorgungsreichweiten der zentralen Orte für das Umland wie auch die Entwicklung der Verkehrsachsen. Das Zentrale-Orte-System unterscheidet dabei zwischen Oberzentrum, mögliches Oberzentrum, Mittelzentrum und Unterzentrum.

Die fachlichen Ziele zeigen die gewollten Entwicklungs- Erhaltungs- und Sicherungsperspektiven auf, die für die einzelnen Bereiche (Gewerbe, Siedlungswesen, Landwirtschaft, Kultur, Landschaft usw.) angestrebt werden. Jeder Regionalplan enthält umfangreiches kartographisches Material. Er kann bei den Geschäftsstellen der regionalen Planungsverbände auch erworben werden. Der Regionalplan ist für Makler, Bauträger und Projektentwickler eine bedeutende Informationsquelle, die sie für Exposés bzw. Prospekte gut nutzen können.
Regressionsanalyse regression analysis Mit Hilfe der Regressionsanalyse kann in einem mathematischen Modell ein vermuteter kausaler Zusammenhang zwischen zwei oder mehreren Eigenschaften (Variablen) von Objekten beschrieben werden, sofern eine statistisch ausreichende Anzahl vergleichbarer Objekte vorliegt. So kann man z. B. feststellen, dass die Höhe einer Wohnungsmiete (abhängige Variable) bis zu einem gewissen Grad von der Größe einer Wohnung (unabhängige Variable) abhängt. Bei einer unabhängigen Variablen spricht man von einer "einfachen Regressionsanalyse", bei mehreren unabhängigen Variablen (es könnte zusätzlich zur Wohnungsgröße noch die Abhängigkeit von der Lageklasse und von der Anzahl der Räume untersucht werden) von einer "multiplen Regressionsanalyse".

Ziel der Analyse ist es, einen Trend zu erkennen, bzw. für ein Bewertungsobjekt die Größe der abhängigen Variablen – bei Bewertungen oft Miethöhe, Kaufpreis o.ä. – abzuschätzen.

Beispiel für eine einfache lineare Regression:

Wohnfläche in
Quadratmeter		 40 48 51 54 60
Netto-Kaltmiete in
Euro		 278 290 324 350 380

Da die manuelle Berechnung einer linearen Regression nach der "Methode der kleinsten Quadrate" relativ rechenintensiv ist, führt man die Regressionsanalyse in der Regel mit einem Statistikprogramm wie z. B. "R" oder einem Tabellenkalkulationsprogramm wie "Excel" oder "Calc" durch, bei denen die Regressionsanalyse schon als feste Funktion integriert ist.

Mit diesen Programmen erzeugt man zunächst ein Streudiagramm (siehe unten) um die vermutete Abhängigkeit visuell zu kontrollieren. Die oben genannten Programme zeigen dem Anwender auch gleich in diesem Streudiagramm die Regressionsgerade als Trendlinie und die berechnete Regressionsgleichung an.

Mit der folgenden erzeugten Regressionsgleichung können nun Netto-Kaltmieten für beliebige Wohnflächen, die möglichst innerhalb oder nicht zu weit außerhalb der Grenzen der Tabellenwerte liegen, berechnet werden:

Netto-Kaltmiete = 5.43 X Wohnfläche + 49.52

Neben linearen ist es ebenfalls möglich kurvenförmige Abhängigkeiten durch Linearisierung mittels Logarithmieren der abhängigen und/oder unabhängigen Variablen zu berechnen. In den genannten Kalkulationsprogrammen sind auch diese Möglichkeiten in den Diagrammfunktionen implementiert.

Einen ersten Hinweis auf die Aussagekraft der Regression gibt das Bestimmtheitsmaß r² bzw. der Korrelationskoeffizient r, der Werte zwischen -1 und +1 annehmen kann (Korrelationsanalyse). Die Aussagekraft steigt mit Annäherung an -1 oder +1. Bei r = 0 kann davon ausgegangen werden, dass die gewählten Eigenschaften nicht voneinander abhängig sind. Erkenntnisse über den Vertrauensbereich (Konfidenzintervall) der Regressionsgeraden und des Korrelationskoeffizienten liefern standardmäßig nur ausgewiesene Statistikprogramme.
RegVBG German law to speed up the procedure of making an entry in a register Abkürzung für: Registerverfahrensbeschleunigungsgesetz
REH end-of-terrace house; corner row house Abkürzung für: Reihenendhaus / Reiheneckhaus
Reichsheimstättengesetz German State Home Law from 1920 Das Reichsheimstättengesetz von 1920 (neu gefasst 1937) ging weitgehend auf die Initiative der Bodenreformbewegung zurück. Es sollte zur Versorgung von benachteiligten Schichten der Bevölkerung mit Wohnraum dienen. Zu diesen Schichten zählten vor allem Kriegsbeschädigte, Kriegerwitwen und kinderreiche Familien sowie später allgemein sozial schwache Familien. Die Heimstätter erhielten in Bezug auf ihr Heimstätteneigentum einen Vollstreckungsschutz, so dass sie vor etwaigen Zwangsversteigerungen geschützt waren. In das Grundbuch wurde ein Reichsheimstättenvermerk eingetragen.

Andererseits sollten Spekulationsgeschäfte mit den Heimstätten dadurch verhindert werden, dass der Bodenpreisanteil, der im Grundbuch eingetragen war, beim Verkauf nicht überschritten werden durfte. Dies erwies sich auf längere Frist als erhebliche Benachteiligung der Heimstätter, denn die Heimstätter konnten an den teilweise sehr starken Bodenwertsteigerungen im Verlaufe der Zeit vor allem in der Wiederaufbauphase nach dem 2. Weltkrieg nicht teilnehmen. Die Heimstättenausgeber (meist Gemeinden) hatten außerdem ein Vorkaufsrecht. Sie konnten im Übrigen bei Verletzung der Pflichten des Heimstätters einen Heimfallanspruch geltend machen. Das Heimstättengesetz wurde nicht zuletzt wegen der Nichtteilnahme der Heimstätter am Bodenwertzuwachs 1993 aufgehoben.
Reichsheimstättenvermerk notation/entry in the Land Register that a house was erected under the German State Home Law
Reihenbungalow terraced bungalow Unter Reihenbungalow versteht man L-förmig aneinander gebaute Häuser, die auch unter dem Begriff Kettenbungalow bekannt sind. Bei Reihenbungalows haben die Rückwände der Nachbar-Bungalows keine Fenster und bilden so ein Atrium. Häufig angewendet wird diese Bauweise in Ferienwohnungsanlagen.
Reihenhaus / Reiheneinfamilienhaus (individually owned) terraced house/ row house Reiheneinfamilienhäuser sind in geschlossener Bauweise errichtete Einfamilienhäuser (eine sog. Hausgruppe). Die an beiden Enden der Reihenhauszeile liegenden Häuser werden in der Bewertungsliteratur als Kopfhäuser und in der Praxis als Reiheneckhäuser bezeichnet. Die dazwischen liegenden Häuser sind Reihenmittelhäuser. Eine besondere Form der Reihenhausbebauung stellen die Kettenhäuser dar, bei denen Reihenmittelhäuser durch beidseitig angebaute Garagen in einer Zeile mit anderen Reihenmittelhäusern verbunden sind. Die durchgehende Reihe bezieht sich damit auf die Erdgeschosshöhe. Reiheneinfamilienhäuser sind wegen des geringen Grundstücksanteils relativ kostengünstig. Die Grundrisse sind weitgehend standardisiert. Es gibt allerdings nur einen geringen Spielraum für Aus- und Umbauten. Reihenhäuser werden von Bauträgern und Wohnungsunternehmen errichtet.

Reihenhäuser können – mangels Parzellierungsmöglichkeit der Grundstücke - auch in der Rechtsform des Wohnungseigentums errichtet werden. In diesen Fällen sind die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes uneingeschränkt anzuwenden.
Reihenmittelhaus one of a row of terraced houses that is not at the end of the row
Reinertrag net profit; net operating income; net proceeds; net return Zieht man vom Rohertrag (Nettokaltmiete) die Bewirtschaftungskosten ab, erhält man den Reinertrag. Der Reinertrag ist Ausgangsgröße für verschiedene Arten der Wirtschaftlichkeitsrechnungen. Der Reinertrag ist auch die Grundlage für die Ermittlung des Ertragswertes. Je nach Anwendungsbereich kann der Reinertrag eine unterschiedliche Größe darstellen.
Reines Wohngebiet WR (Bauplanungsrecht) purely residential area; purely housing zone (planning law) Ein reines Wohngebiet ist eine der vier Wohngebietsarten, deren Nutzungsprofil in der Baunutzungsverordnung festgelegt ist. Was in reinen Wohngebieten zulässig ist, ergibt sich aus § 3 BauNVO.

Bei reinen Wohngebieten stehen die Wohnbedürfnisse der dort siedelnden Menschen im Vordergrund, insbesondere die Wohnruhe. Diese Baugebietsart zeichnet sich dadurch aus, dass stringent alle Nutzungen, die das Wohnklima stören könnten, nicht zugelassen werden. Möglich ist (als Ausnahme gedacht) eine Berufsausübung, die keine störenden Auswirkungen hat. Aber auch Läden, die der täglichen Versorgung der Bewohner dienen, sowie kleine Beherbergungsgewerbe können in reinen Wohngebieten als Ausnahme zugelassen werden, ebenso Anlagen für kirchliche, soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Gleiches gilt für andere Anlagen, die den Bedürfnissen der Bewohner dieses Gebietes dienen. Klargestellt ist auch, dass in reinen Wohngebieten Gebäude zulässig sind, die der Betreuung und Pflege von Personen dienen, die das Gebäude bewohnen, also Altenwohnheime und Pflegeheime. Unzulässig sind aber Heime oder Unterkünfte, die nur für die temporäre Unterbringung von Personen bestimmt sind. Garagen und Stellplätze sind zulässig, soweit damit der durch die Wohnbebauung verursachte Bedarf gedeckt wird.

Die Lärm-Immissionsrichtwerte liegen im reinen Wohngebiet tagsüber bei 50 Dezibel und nachts bei 35 Dezibel. Die Verletzung der erhofften Wohnruhe im reinen Wohngebiet oder sonstige den Charakter der reinen Wohngebietes beeinträchtigende Einrichtungen auch außerhalb der Baugebietsgrenzen führt vielfach zu Klagen vor den Verwaltungsgerichten, denen allerdings nur teilweise Erfolg beschieden ist.
  • So hat das OVG Niedersachsen mit Beschluss V. 29.06.06 - 9 LA 113/04 entschieden, dass auch ein großzügig bemessener und mit einer überdurchschnittlichen Spielgeräteausstattung versehener Spielplatz mit dem Ruhebedürfnis der Bewohner eines unmittelbar angrenzenden Wohngebiets vereinbar sei.
  • Eine private Schwimmhalle in einem reinen Wohngebiet ist als Nebenanlage anzusehen. Sie ist nicht zulässig, wenn sie das Merkmal der "funktionellen und räumlich-gegenständlichen Unterordnung nicht erfüllt". Dem Nachbarn steht insoweit ein subjektives Abwehrrecht zu (BVerwG, Urteil vom 28.04.2004, Az. 4 C 10.03).
  • Eine in einer Garage mit den Abmessungen von 4 m x 0,9 m geplante Montagegrube ist in einem reinen Wohngebiet unzulässig (VGH Baden-Württemberg, Urt. vom 10/15/90, Az. 8 S 1889/90).
  • In einem keine weiteren Einrichtungen dieser Art aufweisenden reinen Wohngebiet ist ein kleiner Betrieb des Beherbergungsgewerbes, der nach seiner Lage der Eigenart des Baugebiets nicht widerspricht, zuzulassen, wenn er keine unzumutbaren Belästigungen oder Störungen hervorruft (VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 31.03.1997).
Im Vergleich zu den anderen Wohngebietsarten können in reinen Wohngebieten bei einem vergleichbaren Maß der baulichen Nutzung die höchsten Grundstückspreise erzielt werden. Die Verdichtungsgrenzen liegen bei 0,4 Gundflächenzahl und 1,2 Geschossflächenzahl.
Reisekosten travel expenses Als "sonstige Werbungskosten" kann der Vermieter gegenüber dem Finanzamt bestimmte Reisekosten, die in Zusammenhang mit seiner Vermietertätigkeit stehen, steuermindernd geltend machen. Dazu zählen Fahrten, um eine Immobilie, die den Vermieter interessiert, vor Ort zu besichtigen, Fahrten zur Baustelle sowie Fahrten zum Mietobjekt, um verschiedene Sachverhalte mit den Mietern zu besprechen.

Vermieter, die mit dem eigenen Wagen unterwegs sind, können eine Pauschale von 0,30 Euro je tatsächlich gefahrenem Kilometer geltend machen. Gegebenenfalls lässt sich auch Verpflegungsmehraufwand mit dem Fiskus abrechnen. Bis 2013 gilt: Bei einer Reisedauer von mindestens 8 Stunden können pauschal 6 Euro, bei einer Reisedauer von mind. 14 Stunden 12 Euro und bei einer Reisedauer ab 24 Stunden 24 Euro pauschal abgerechnet werden.

Ab 2014 gilt: 24 Euro für jeden Tag, an dem man 24 Stunden vom Wohnort abwesend ist, 12 Euro für den An- und Abreisetag, wenn man an diesem, einem anschließenden oder vorhergehenden Tag außerhalb des Wohnorts übernachtet und 12 Euro für den Tag, an dem man ohne Übernachtung vom Wohnort mehr als 8 Stunden abwesend ist. Diese Reisekostenregelungen sind nicht zu verwechseln mit den neuen Regelungen zur Entfernungspauschale für Arbeitnehmer.
REIT Real Estate Investment Trust Abkürzung für: Real Estate Investment Trust
Reiterbahnhof train station in which the track hall spans the platforms Bei einem Reiterbahnhof wird das Abfertigungsgebäude quer über mehreren Gleisen errichtet. Der Zugang der Passagiere zu den einzelnen Bahnsteigen erfolgt über Treppen oder Rampen beziehungsweise Rolltreppen oder Aufzüge. Dieses Prinzip des Bahnhofsbaues wird auch heute noch bei Bahnhofsneubauten verwendet.
Beispiele sind etwa der Reiterbahnhof in Lübeck (erbaut 1908, das Bahnhofsgebäude überbrückt zehn Gleise mit vier Bahnsteigen) sowie der Bahnhof Kassel-Wilhelmshöhe (vier Bahnsteige, Baujahr 1991).
Relative Luftfeuchtigkeit relative air humidity/moisture
Relativer Mehrheitsbeschluss relative majority vote
Relocation relocation Relocation bezieht sich auf Umzüge im Rahmen eines dienstlich veranlassten Ortswechsels. Dahinter verbirgt sich ein Dienstleistungsbündel, das die umfassende Betreuung solcher Umzüge, insbesondere von Führungskräften, vorsieht. Entstanden ist diese Art der Umzugsdienstleistung in den USA etwa 1960. In Europa gibt es sie seit ca. 1980, in Deutschland seit etwa 1985. Zum Leistungsspektrum gehört u.a. auch die interkulturelle Betreuung (Sprachkurse), praktische Hilfe (Wohnraumbeschaffung, Versorgung mit Gas/Wasser/Strom, Kraftfahrzeug), Behördengänge (Schule, Kindergarten, Ordnungsamt, Ausländerbehörde etc.), Formalitäten (Kündigungen, Abmeldung, Umzugsorganisation), sowie Krisenmanagement. Eine enge Zusammenarbeit mit der Immobilienbranche in den Bereichen Wertermittlung, Immobilienverkauf, Wohnraumbeschaffung, Mietwertermittlung, Suche von Nachmietern wird dabei angestrebt.
Renaissance Renaissance Die Renaissance (franz. Wiedergeburt, ursprünglich ital. Rinascita) ist eine kulturell, politisch und wissenschaftlich von der Antike inspirierte Epoche in Europa (15. bis 16. Jahrhundert). Mit der Renaissance endet das Mittelalter und beginnt die bis heute andauernde Neuzeit. Die Spätrenaissance bezeichnet man in ihrer Überzeichnung der Formensprache auch als Manierismus, der dann vom Barock abgelöst wurde.

Die italienische Region ist die Wiege und Mittelpunkt der Renaissance. Schon im 14. Jahrhundert gab es in Italien Vorboten (zum Beispiel der Maler Giotto). Als dann Vitruvs Schriften (1. Jahrhundert v. Chr.: „De Architectura“), das umfassendste Zeugnis der klassischen antiken Bauweise, im Mittelalter wiederentdeckt und in der Renaissance verbreitet wurde, entstand ein großes Bedürfnis nach den kulturellen und humanistischen Idealen der Antike.

Die teilweise erhaltenen Bauten und freigelegten Ruinen, die als Vorbilder für die neue Bauweise heran gezogen wurden, erleichterten das Studium der Antike sehr, aber sie wurde nicht naiv kopiert, auch wenn die grundlegende Ordnung erhalten blieb.

Verstärkt wurde diese Wiedergeburt nach der Eroberung Konstantinopels durch das Wissen der byzantinischen Flüchtlinge. Im Gegensatz zum mittelalterlich christlichen Westen wurde dort antikes Kulturgut weiter entwickelt und angewandt. Von den italienischen Staaten aus überzog die Renaissance ein wenig zögerlich Europa, schlussendlich auch England. Dadurch dürfte die Kernzeit der Renaissance in Europa zwanzig Jahre nicht überschreiten.

Doch gibt es regional unterschiedliche Annäherungen an den neuen Stil: Während beispielsweise in Italien eine umfassende Anlehnung an die Antike dominierte, verbinden sich in anderen europäischen Gebieten die antike Formensprache mit der des Mittelalters. In den deutschen Staaten befasste man sich vorerst besonders mit ihrer geistes- und naturwissenschaftlichen Komponente, weniger mit der kulturellen.

Auffällig ist die Rückbesinnung auf die humanistischen und wissenschaftlichen Werte der Antike und damit die deutliche Abkehr von den mystischen und bodenständigen Idealen des Mittelalters. Kulturell fand die Sehnsucht nach einer allgemeinen künstlerischen Ordnung (zum Beispiel der Goldene Schnitt, Säulenordnung) ihren Ausdruck - bestenfalls nach den Maßen der Menschen (zum Beispiel Leonardos vitruvianischem Menschen) und die naturrealistische, doch konstruierte Darstellung (zum Beispiel die Zentralperspektive von Masaccio). Das Selbstbewusstsein verdeutlicht sich im Umgang mit den Statuen, die - aus der gotischen Umklammerung von der Architektur befreit - auf frei stehenden Postamenten das Abbild des Menschen zeigten (zum Beispiel David von Michelangelo, Florenz).

Schon zum Ende der Spätgotik kündigten sich bahnbrechende Veränderungen an: Gutenbergs Buchdruck ermöglichte eine flächendeckende Verbreitung von Wissen. Mit seinem forschen Auftreten leitete Luther durch die Reformation die Aufhebung einer einzigen religiösen Macht ein. Durch Handel und Expansion reich und mächtig gewordene Stadtstaaten (zum Beispiel Florenz), und Monarchien (zum Beispiel Spanien, Frankreich) entstand ein weit verzweigtes politisch agierendes, wirtschaftliches Netz.

Der größte Auftraggeber für Kulturgüter war immer noch die christliche Kirche. Die Idealform des Sakralbaues war der Zentralbau, der oft aus pragmatischen Erwägungen mit dem Langhausbau kombiniert wurde. Doch auch das durch Reichtum erstarkende Bürgertum (Medici in Florenz, Fugger in Augsburg) und die Aristokratie nutzten den wohlproportionierten, klaren Gestaltungsstil für ihre prunkvolle Selbstdarstellung: Es entstanden Wohn-, Zunft-, Rathäuser sowie Schlossbauten.

Ist die Gotik gekennzeichnet von der Vertikalen, dann hebt die Renaissance die Horizontale hervor. Das zeigt sich in einer gedrungen Bauweise und der Hervorhebung der Geschosse durch Gesimse. Die spitzen Bögen werden flacher. Architrave bildeten oft den Sturz. Als obere Raumabschlüsse herrschten Tonnengewölbe oder ebene Decken mit Kassettenornamentierung vor. Die Treppengiebel wurden von optisch liegenden und mit antiker Ornamentik versehenen Ziergiebeln abgelöst. Häufig wurde der gotische Giebel lediglich durch die Formensprache der Renaissance ersetzt. Das Portal und Fenster sind eingefasst von Philastern und unter anderem griechisch anmutenden Dreiecksgiebel, Architrav oder römischen Rundbögen.

Bevorzugt werden Grundformen: Grundrisse basieren gern auf Kreis oder Quadrat und sind ebenso wie die Fassaden harmonisch und symmetrisch angelegt. Die Baumeister der italienischen Gesamtkunstwerke waren in aller Munde (Brunelleschi, Bramante, Michelangelo, Palladio und viele mehr). Im nördlichen Raum kam überwiegend die außerordentliche Handwerkskunst (zum Beispiel beim Beschlag- oder Schweifwerk) zum Tragen. Das Vertikale der Gotik wurde integriert, genauso wie eine Imitierung der antiken Ordnung, deren beider Merkmale und Ornamentik miteinander kombiniert wurden.
Renaturierung renaturation Unter Renaturierung im Zusammenhang mit Stadtumbauprojekten versteht man Maßnahmen, die darauf abzielen, ehemalige Bauflächen dauerhaft in Grün- und Freilandflächen umzuwandeln. Dabei können parkartige extensiv gepflegte Erholungsflächen oder alternativ hierzu Landschaften entstehen, die land- und fortwirtschaftlich genutzt werden. Von Renaturierung wird aber allgemein auch dann gesprochen, wenn Flächen – die durch menschliches Einwirken verändert (in ihren Naturfunktionen zerstört) wurden – in ihren ursprünglichen Naturzustand versetzt werden.

Von einer Renaturierung von Feuchtgebieten wird gesprochen, wenn Gebiete, die durch Bau- und andere Maßnahmen ihre natürlichen Qualitäten (Wasserqualitäten, Fischreichtum, Fauna, Flora usw.) verloren haben, auf ihren Ursprungszustand zurückgeführt werden. So können begradige Flussläufe, die ihre natürlichen Überschwemmungsgebiete verloren haben, wieder in einen naturnahen Zustand zurückgeführt werden. Von Renaturierung wird auch gesprochen, wenn z.B. Kies- und Sandabbaustellen in ihrer weiteren Entwicklung der Natur überlassen werden. Allerdings ist nicht jede Renaturierung sinnvoll. Sonst würden auch historisch gewachsene Kulturlandschaften Opfer von Renaturierungsmaßnahmen sein. Eingriffe in die Natur hat es in einer Jahrtausende währenden Geschichte in oft erheblichen Umfang gegeben.
Rendite (rate of) return; return on investment (ROI); yield Der Renditebegriff ist ein betriebswirtschaftlich nicht definierter Begriff. In der Praxis ist Rendite ein Synonym für Gesamtkapitalrentabilität und bezeichnet den Prozentsatz, der dem Verhältnis des Jahresreinertrages einer Kapitalanlage und der ihr zugrunde liegenden Investitionssumme, entspricht.

Wird der Jahresreinertrag des ersten Investitionsjahres der Berechnung zugrunde gelegt, spricht man von Nettoanfangsrendite. Häufig bezieht sich der in der Rendite zum Ausdruck gebrachte Prozentsatz nicht auf das erste Jahr der Investition, sondern auf den (angenommenen) Investitionszeitraum. Er drückt dann einfach das Verhältnis der ausgezahlten zu den eingezahlten Beträgen unter Berücksichtigung aller Kosten und Zahlungstermine aus.
Renovierung redecoration; renovation; refurbishment; home improvement
Rentabilität profitability; viability; rate of return Unter Rentabilität versteht man eine betriebswirtschaftliche Kennziffer, mit der der Unternehmenserfolg gemessen werden kann. Man unterscheidet zwischen der Kapital- und der Umsatzrentabilität. Die Kapitalrentabilität misst den Gewinn am Kapitaleinsatz. Dabei kann unterschieden werden zwischen der Gesamtkapitalrentabilität und der Eigenkapitalrentabilität. Da das Eigenkapital eines Unternehmens das eigentliche Risikokapital darstellt, sollte wegen dieser Risikokomponente die Eigenkapitalrentabilität zumindest über der Fremdfinanzierungsmarge liegen und damit größer sein, als die Gesamtkapitalrentabilität. Die Umsatzrentabilität ist eine Messzahl, die den Gewinnanteil am Umsatz zum Ausdruck bringt. Rentabilitätskennziffern können Benchmarks für Betriebsvergleiche sein, insbesondere wenn es darum geht, sich an einem bestimmten Unternehmen zu beteiligen. Bei Immobilienobjekten kommt es ausschließlich auf die Kapitalrentabilität an. In Beziehung gesetzt werden hier die Reinerträge des Objektes mit den Anschaffungskosten.
Rente annuity; old-age pension; pension; regular annual payment; retirement pension Staatliche oder private Versorgungsleistung, die der Rentenbezieher während seines Ruhestands erhält. Bei der gesetzlichen Rentenversicherung gilt im Rahmen des sogenannten Generationenvertrages das sogenannte Umlageverfahren, bei dem die Erwerbstätigen durch ihre Beiträge zur gesetzlichen Rentenversicherung die Versorgungsleistungen der Rentner finanzieren. Die Hauptleistungsbereiche sind die Zahlung von Altersruhegeld, Witwen- und Waisenrenten und in eingeschränktem Umfange auch Erwerbsunfähigkeitsrenten. Zum Kreis der Versicherten gehören die Angestellten (Bundesversicherungsanstalt) und die Arbeiter (Landesversicherungsanstalten).

Private Rentenversicherungen basieren auf der Grundlage des "Kapitaldeckungsverfahrens". Hierbei bemisst sich die Rentenleistung im Alter nach dem zuvor angesparten Vermögen.
Rentehaus apartment building
Rentenbarwertfaktor annuity factor; annuity value factor; present value of annuity factor; years' purchase; present value of 1 EUR per annum Um den Barwert von künftigen gleichbleibenden Zahlungen zu ermitteln, müssen diese auf den Zeitpunkt abgezinst ("diskontiert") werden, zu dem der Barwert festgestellt werden soll. Der Abzinsungsfaktor wird als Rentenbarwertfaktor bezeichnet.
Rentenschuld rent charge Die Rentenschuld ist eine besondere Art der Grundschuld. Bei einer Rentenschuld werden jedoch zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen bestimmte Geldsummen aus der Grundschuld gezahlt. Die Eintragung erfolgt in Abt. III des Grundbuches. Als Grundpfandrecht hat sie heute jedoch kaum mehr eine Bedeutung.
Rentenversicherung, private private pension (insurance) policy/ annuity insurance/ pension fund/ pension scheme Die private Rentenversicherung ist eine Alternative oder Ergänzung zu staatlichen Altersrente. Es ist möglich, mit einer Lebensversicherungsgesellschaft einen Vertrag dergestalt abzuschließen, dass aufgrund laufender Beitragszahlung von einem bestimmten Alter ab der Betrag, der sonst als Ablaufleistung ausbezahlt wird, in Form einer monatlichen Rente geleistet wird. Der gleiche Effekt kann aber auch dadurch erreicht werden, dass ein Einmalbetrag in die private Rentenversicherung einbezahlt wird. So kann beispielsweise der Verkaufspreis, den ein Immobilienverkäufer erlöst, für eine solche Rentenversicherung verwendet werden. Er hat dann indirekt – also unter Einschaltung einer Lebensversicherung – sein Objekt "verrentet".

Eine Variante bildet die fondsgebundene Rentenversicherung, bei der der Sparanteil in Investmentfonds einbezahlt wird. Die Rente ist dann – je nach Entwicklung des Fonds und der Laufzeit höher aber auch risikoreicher.
Reparaturstau / Reparaturanstau backlog of maintenance and repair Ein Reparaturstau bei einer Immobilie entsteht durch Vernachlässigung von turnusmäßigen Instandhaltungsmaßnahmen an Immobilien. Sie führt zur Minderung der Nutzungsqualität und im Gefolge damit zu Ertragsminderungen. Außerdem kann ein Reparaturstau zur Verkürzung der Nutzungsdauer der Immobilie führen. Bei der Bewertung der Immobilien ist der Reparaturstau mit dem Betrag zu berücksichtigen, der aufgewendet werden muss, um den Reparaturstau zu beheben. Hiervon ist allerdings der Betrag abzuziehen, der sich aus der natürlichen, abnutzungsbedingten Alterswertminderung ergibt, da durch Behebung des Reparaturanstaus ein neuer Zustandswert geschaffen würde, der die Restnutzungsdauer – weil er nur Teilbereiche des Gebäudes betrifft – nicht erhöht. Anders ist zu verfahren, wenn in Verbindung von Modernisierungsmaßnahmen die Restnutzungsdauer erhöht wird.
Reporting reporting Das Reporting wird auch als betriebliches Berichtswesen bezeichnet. Die erstellten Berichte geben Auskunft über das Unternehmen und seine Entwicklung. Ziel ist es, der Unternehmensführung Entscheidungsgrundlagen zur Verfügung zu stellen. Dient das Reporting der Information von Anteilseignern, spricht man vom Value Reporting. Dieses zeigt auf, wie sich der Wert des Unternehmes entwickelt hat und erlaubt Rückschlüsse auf die künftigen Entwicklungsmöglichkeiten.

Das Reporting bildet in der Regel die Vergangenheit des Unternehmens ab und ist ein Teilbereich des Controlling. Letzteres bezeichnet die Unternehmenssteuerung auf Basis des vorhandenen Informationsmaterials, welches das Reporting liefert. Das Controlling ist auf die Zukunft des Unternehmens ausgerichtet.

Bei Kapitalanlagen gehört das Reporting zu den Leistungen, die eine Service-KVG für das von ihr betreute Investmentvermögen, etwa einen Immobilienfonds, erbringt. Viele Fonds müssen seit einigen Jahren Bilanzen nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellen, da sie als kapitalmarktorientierte Unternehmen gelten. Diese Bilanzierung ist deutlich aufwändiger als diejenige nach dem Handelsgesetzbuch (HGB).
Reputation reputation Der Begriff der Reputation wird häufig synonym mit dem Begriff Image verwendet. Die Reputation eines Unternehmens ist im Vergleich zum Image jedoch stärker positiv besetzt. Sie zeichnet sich durch Beständigkeit von Wertvorstellungen und Handlungen eines Unternehmens aus. Durch sie wird das Verhalten von Unternehmen für die Zielgruppen vorhersehbar und verlässlich.

Wohnungsbaugenossenschaften z. B. stehen für Genossenschaftsanteile, Mietsicherheit und Mitspracherecht. Unter jungen Menschen gilt das Wohnen in einer Genossenschaft zwar als "unsexy" (Image), bietet im Gegenzug aber Sicherheit und kalkulierbare Kosten (Reputation). Die Reputation stellt entsprechend eine auf langfristigen Erfahrungswerten beruhende und bewusste Bewertung von Unternehmenseigenschaften dar.
Reservierungsvereinbarung reservation agreement Reservierungsvereinbarungen - genauer Aufträge zur Vermittlung einer Reservierung - werden im Zusammenhang mit einem Maklergeschäft dann eingesetzt, wenn ein Immobilieninteressent ein Objekt kaufen will, den Kaufvertrag aber aus irgend einem Grunde erst später abschließen kann. Der Makler sollte immer auch den Eigentümer mit unterschreiben lassen. Ohne dessen Beteiligung hat die Reservierung nicht zwingend den Effekt, den der Interessent sich verspricht. Denn der Eigentümer kann immer an einen anderen Interessenten verkaufen, den er selbst gefunden hat oder der ihm schon früher vom Makler nachgewiesen wurde. Dieses Recht des Eigentümers wird durch eine Reservierungsvereinbarung nur zwischen dem Makler und dem Interessenten nicht eingeschränkt.

Außerdem verstößt der Makler, der auch vom Verkäufer beauftragt ist, gegen seine Pflichten aus einem Maklervertrag in der Form des Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrags, wenn der Verkäufer der Reservierung nicht zustimmt. Er schuldet dem Verkäufer nämlich das intensive Kümmern um das Objekt und den Nachweis aller möglichen Interessenten für das Objekt. Das „Vom-Markt-Nehmen“ des Objekts zugunsten eines Interessenten aufgrund einer Reservierungsvereinbarung schmälert diese Abschlussmöglichkeiten.

Sofern ein solcher Reservierungsbedarf seitens des Interessenten besteht und der Makler keine unangemessen hohe Reservierungsgebühr zur Abdeckung des Reservierungsrisikos (entgangene anderweitige Abschlussmöglichkeiten) fordert, sind solche Vereinbarungen legitim. Unangemessen hoch ist die Gebühr, wenn sie einen erheblichen Druck auf den Interessenten ausübt. Es könnte sich durch eine zu hohe Reservierungsgebühr zum Kauf entschließen, da sonst seine Zahlung unnütz und verloren ist. Allgemein wird eine Gebühr bis zu maximal zehn Prozent der Provision noch für zulässig gehalten.
Eine Reservierungsvereinbarung muss zeitlich begrenzt sein. Sonst ist sie unzulässig.

Sofern die Reservierungsvereinbarung hinsichtlich des beabsichtigen Immobilienerwerbs nicht die Rechtsqualität eines Vorvertrages annimmt, sondern ein "letter of intent" bleibt, unterliegen sie nicht der notariellen Beurkundungspflicht. Reservierungsvereinbarungen dieser Art werden von der Rechtsprechung allerdings höchst unterschiedlich beurteilt. Nicht selten werden sie dabei in Zusammenhang mit einem Maklervertrag gebracht.

Der BGH hat eine Reservierungsvereinbarung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam erklärt. Da der Verkäufer das Objekt auch anderweitig verkaufen könne (im vorliegenden Fall war er nicht in die Reservierungsvereinbarung eingebunden), müsse der Käufer eine Zahlung an den Makler leisten, ohne eine entsprechende Gegenleistung dafür von ihm zu erhalten.
In der Praxis sind Reservierungsvereinbarungen auch im Hotel- und Reisegewerbe und bei Seminarveranstaltern üblich. Gemeinsame Grundlage ist dabei stets die Absicht derjenigen, die "buchen", beziehungsweise reservieren lassen, einen Vertrag abschließen zu wollen.
Residenzpflicht obligation of residence; residence requirement Die gesetzliche Residenzpflicht betrifft Asylbewerber und Flüchtlinge, über deren Antrag noch nicht entschieden wurde, sowie Ausländer mit dem Status der Duldung. Sie ist im Asylverfahrensgesetz (ab 1. November 2015: Asylgesetz) und im Aufenthaltsgesetz niedergelegt und besagt, dass die betreffenden Personen sich nur innerhalb eines begrenzten Aufenthaltsbereichs bewegen dürfen. Deutschland ist das einzige Land der EU mit einer solchen Regelung. Zum 1. Januar 2015 wurde die Dauer der Residenzpflicht auf drei Monate herabgesetzt. Die Neuregelung im Asylgesetz 2015 enthält zusätzlich die Regelung, dass die Residenzpflicht solange bestehen bleibt, wie der Ausländer verpflichtet ist, in einer Aufnahmeeinrichtung zu wohnen. Bei Ausländern aus sicheren Herkunftsstaaten kann sich dies auf die gesamte Zeit der Antragsbearbeitung bis zur Ausreise erstrecken.

Im Rahmen der Residenzpflicht ist der Aufenthaltsbereich für Asylbewerber in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich groß. Es kann sich um einen Bezirk, einen Kreis oder ein ganzes Bundesland handeln – in einigen Fällen auch um mehrere dieser Verwaltungseinheiten oder Bundesländer. Dies gilt zum Beispiel bei Stadtstaaten wie Berlin oder Bremen: Hier erstreckt sich der Aufenthaltsbereich auch auf die benachbarten Bundesländer Brandenburg bzw. Niedersachsen.

Geduldete müssen sich generell im jeweiligen Bundesland aufhalten. Zusätzliche Einschränkungen durch individuelle Auflagen sind möglich. Teilweise wird der Aufenthaltsbereich auf den jeweiligen Landkreis beschränkt; dies gilt meist in Bundesländern, in denen dies auch für Asylbewerber so gehandhabt wird.

Ein Verstoß gegen die Residenzpflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit einem Bußgeld bis 2.500 Euro geahndet werden kann. Nach mehreren Verstößen kann es zur Einleitung eines Strafverfahrens kommen. Die Strafe kann eine Geldstrafe oder eine Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr sein.
Residualwertverfahren (Immobilienbewertung) residual method (of valuation); residual valuation method; development appraisal Das Residualwertverfahren gehört in Deutschland zu den nicht normierten Bewertungsverfahren. Bewertet werden mit diesem Verfahren bebaubare Grundstücke. Ein solches Verfahren ist dann nützlich, wenn es keine aussagekräftigen Bodenrichtwerte gibt. Ausgegangen wird von dem Preis, der am Markt für das bebaute Grundstück zum Bewertungsstichtag zu erzielen wäre bei Nutzung des gesamten Baurechts. Hieraus wird der Preis pro Nutz- oder Geschossfläche ermittelt. In Abzug gebracht werden ein Wagnis- und Gewinnzuschlag und die Baukosten jeweils pro Quadratmeter Nutz- oder Geschossfläche. Daraus ergibt sich als Residuum der Bodenpreis pro Quadratmeter Nutz- / bzw. Geschossfläche. Verringert werden kann er noch um die Erwerbsnebenkosten, die beim tatsächlichen Ankauf anfallen. Der Grundgedanke des Residualwertverfahrens ist auf die Theorie der städtischen Bodenrente von Friedrich von Wieser zurückzuführen. Man nennt das Residualwertverfahren auch das Bauträgerverfahren, weil Bauträger bei der Ermittlung des Preises, den sie für ein Baugrundstück bezahlen können, nach dieser Rechenmethode vorgehen.
Restant, Restantenproblem slow-moving items in portfolio, problem with residual items Unter Restanten sind schwer zu vermarktende Immobilien zu verstehen, die trotz größerer Vertriebsanstrengungen nicht veräußert werden können. Im Handel ähnelt der Begriff demjenigen des Ladenhüters. In der Immobilienwirtschaft kommen Restanten häufig im Zuge von Mieterprivatisierungen als sogenannte Überbleibsel vor, also Wohnungen, die nicht an den Mieter oder Dritte verkauft werden konnten und dadurch im Eigentum des Anbieters verbleiben. Das Restantenproblem kann auch beim Vertrieb von mehreren Reihenhäusern oder in einer aus mehreren Doppelhaushälften, Einfamilienhäusern oder Baugrundstücken bestehenden Wohnsiedlung auftauchen. Dieses ist einerseits aus verkaufspsychologischer Sicht ein Problem: Interessenten fühlen sich in der Rolle eines Resteverwerters. Andererseits kann sich ein positiver Marketing-Effekt ergeben, indem die Immobilie durch das geringe Angebot (Verknappung) anziehend wirkt.

Darüber hinaus besteht eine Chance für potenzielle Erwerber darin, dass der Verkäufer möglicherweise zu Preisabschlägen bereit ist. Eine Lösung kann zum Beispiel das Bieterverfahren sein, wobei nicht der Verkäufer einen Preis vorgibt, sondern die Interessenten einen Wert nennen, den sie zu zahlen bereit wären. Anschließend entscheidet der Veräußerer, ob er das höchste eingegangene Angebot annimmt.
Restforderung residual claim; claim for the remaining balance; outstanding amount; unpaid balance
Restitutionsobjekte restitution object Restitutionsobjekte sind Grundstücke und Gebäude, die zu Zeiten der DDR oder des Deutschen Reiches während der Herrschaft des Nationalsozialismus enteignet, geraubt oder entzogen wurden. Die Rechtswirksamkeit dieser Enteignung wird zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht anerkannt, insbesondere dann, wenn sie auch zum damaligen Zeitpunkt gegen geltendes Recht verstieß, so dass ein Anspruch auf Rückübereignung der Alteigentümer besteht.
Restnutzungsdauer von Gebäuden remaining life expectancy; useful life remaining; unexpired life (of a building)
Restpflichtteil residual/remaining legal portion of an inheritance Versucht ein Erblasser, den Pflichtteil eines Erben noch weiter zu verringern, indem er ihn nicht ganz enterbt, sondern ihm nur ein besonders kleines Erbe zuwendet, hat der pflichtteilsberechtigte Erbe immer noch Anspruch auf den Rest- oder Zusatzpflichtteil.

Der Anspruch richtet sich gegen den oder die Miterben und bezieht sich auf die Auszahlung des jeweiligen Betrages in Geld. Als Restpflichtteil ist die Differenz zwischen dem vollen Pflichtteil und dem per Testament Zugewendeten auszuzahlen. Insgesamt erhält der Erbe dann also einen Betrag, der der Höhe seines gesetzlichen Pflichtteils entspricht. Wenn der Pflichtteilsberechtigte jedoch das unterhalb des Pflichtteils angesiedelte Erbe ausschlägt, kann er nur den Restpflichtteil einfordern. Die gesetzliche Regelung findet sich in § 2305 BGB.
Restschuldbefreiung discharge of residual debt Die Restschuldbefreiung ist eine im Bereich des Insolvenzverfahrens vom Gesetzgeber vorgesehene Möglichkeit, um natürlichen Personen als Schuldnern nach Ablauf einer gewissen Zeit ihre verbliebenen Schulden zu erlassen und ihnen einen wirtschaftlichen Neuanfang zu ermöglichen. Die rechtlichen Regelungen zu diesem Thema finden sich in den §§ 286 ff. der Insolvenzordnung. Besondere Bedeutung erlangt die Restschuldbefreiung im Verbraucherinsolvenzverfahren.

Die Restschuldbefreiung muss beim Insolvenzgericht beantragt werden, und zwar zusammen mit dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder innerhalb von zwei Wochen danach (§ 287 InsO). Gewährt wird die Restschuldbefreiung nur, wenn der Schuldner nun für einen bestimmten Zeitraum (Wohlverhaltensphase) bestimmten Pflichten (Obliegenheiten) nachkommt und wenn keine besonderen Versagungsgründe vorliegen.
Die Obliegenheiten sind nach § 295 InsO:

Der Schuldner muss den pfändbaren Teil seines Einkommens an einen gerichtlich bestellten Treuhänder abtreten. Dieser verteilt den erhaltenen Betrag auf die Gläubiger. Der Schuldner muss einer Erwerbstätigkeit nachgehen; ist er arbeitslos, muss er sich um eine Stelle bemühen. Eine zumutbare Arbeit darf nicht abgelehnt werden. Erbt er Vermögen, muss er die Hälfte an den Treuhänder abgeben. Zieht er um oder wechselt er den Job, müssen diese Veränderungen unverzüglich dem Insolvenzgericht und dem Treuhänder mitgeteilt werden. Selbstständige Schuldner müssen ihre Zahlungen an den Treuhänder so bemessen, als ob sie ein angemessenes Arbeitsentgelt erhalten würden.

Die Dauer der Wohlverhaltensphase beträgt sechs Jahre. Für Verfahren, die ab dem 1.7.2014 beantragt werden, ist jedoch eine Verkürzung möglich. So kann der Schuldner bereits nach drei Jahren die Restschuldbefreiung erhalten, wenn er die gesamten Verfahrenskosten bezahlt und mindestens 35 Prozent seiner Schulden bei den Gläubigern tilgt. Zahlt er nur die Verfahrenskosten, ist immerhin eine Verkürzung auf fünf Jahre möglich.

Versagungsgründe liegen nach § 290 InsO vor, wenn der Schuldner

  • wegen einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt wurde,
  • sich durch falsche Angaben über seine wirtschaftliche Lage Kredite oder öffentliche Mittel erschlichen hat,
  • innerhalb von zehn Jahren vor Stellung des Antrages schon einmal eine Restschuldbefreiung erhalten hat oder ihm diese versagt wurde,
  • unangemessene oder verschwenderische Ausgaben getätigt oder die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ohne Aussicht auf Besserung seiner Lage verzögert hat,
  • Auskunfts- oder Mitwirkungspflichten verletzt und falsche Angaben gemacht hat,
  • schuldhaft seine Erwerbsobliegenheit verletzt hat.

Nach § 297a InsO kann das Insolvenzgericht die Restschuldbefreiung auf Antrag eines Gläubigers versagen, wenn sich nach dem Schlusstermin oder nach Einstellung des Insolvenzverfahrens herausstellt, dass ein Versagungsgrund nach § 290 Abs.1 InsO vorgelegen hat. Auch eine Versagung auf Antrag des Treuhänders ist möglich, wenn dessen Mindestvergütung nicht bezahlt wurde.

Wird die Restschuldbefreiung erteilt, können die Gläubiger nicht mehr auf Zahlung der Schulden klagen. Es gibt jedoch einige Forderungen, die nach § 302 InsO von der Restschuldbefreiung ausgenommen sind:

  • Ansprüche aus einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung,
  • aus rückständigem gesetzlichen Unterhalt,
  • aus einem Steuerschuldverhältnis, sofern der Schuldner im Zusammenhang damit wegen einer Steuerstraftat rechtskräftig verurteilt worden ist,
  • Geldstrafen,
  • Forderungen aus zinslosen Darlehen, die der Schuldner zur Begleichung der Kosten des Insolvenzverfahrens in Anspruch genommen hat.
Restschuldversicherung mortgage protection insurance; residual debt insurance Die Restschuldversicherung ist eine besondere Variante einer Risikolebensversicherung, mit der der Bauherr die Hinterbliebenen im Todesfall absichert. Die Versicherungssumme fällt mit der Kredittilgung. Bausparkassen verlangen in aller Regel eine Restschuldversicherung bei Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens.
Restwert residual value; recovery value; remaining value; terminal value; written-down value Der Restwert im Sinne der Kostenrechnung ist die Differenz, die sich aus dem Anschaffungspreis oder den Herstellungskosten eines Wirtschaftsgutes und dessen aktuellem Wert nach Abzug der durch technische Abnutzung erfolgten planmäßigen Abschreibungen ergibt. Ist die Summe der Abschreibungen zu hoch bemessen, liegt der Veräußerungswert über dem Restwert und ergibt einen positiven Beitrag zum Betriebsergebnis, ist sie zu gering bemessen, ergibt sich bei Veräußerung ein negativer Beitrag.

In der Immobilienwirtschaft sind Restwertbetrachtungen nur bei abschreibungsfähigen Immobilien möglich, soweit es sich um Anlagegüter handelt, nicht z.B. bei unbebauten Grundstücken, die keinem technischen Verschleiß unterliegen. Selbst genutzte Wohnimmobilien sind als Konsumgut nicht abschreibbar.
Retailimmobilien retail property; retail real estate Retailimmobilien sind Einzelhandelsimmobilien (Fachmärkte, Einkaufszentren).
Rettungserwerb bail-out purchase Um im Zwangsversteigerungsverfahren von Immobilien Verluste zu verhüten, bietet sich Gläubigern die Möglichkeit, das Grundstück selbst zu erwerben bzw. ersteigern. Man spricht dabei vom Rettungserwerb. Wird dem Gläubiger aufgrund seines Meistgebotes der Zuschlag erteilt, sind bei der Grunderwerbsteuer die im Zuschlag enthaltenen Darlehensbeträge, die er dem Schuldner gewährt hat, mit zu berücksichtigen. Sie bezieht sich also auch auf den "Eigenanteil" am Versteigerungsobjekt. Ähnliches gilt auch für die Gerichts- und Grundbuchgebühren.
Reverse Mortgage reverse mortgage Bei der Reverse Mortgage (umgekehrten Hypothek) handelt es sich um eine amerikanische Variante der Alterssicherung durch Einsatz von Immobilienvermögen. Der Immobilieneigentümer erhält vom Darlehensgeber ein grundbuchmäßig gesichertes Darlehen in Form von Raten ausbezahlt, die sich im Laufe der Zeit zu der vereinbarten Darlehensschuld summieren. Der Darlehensnehmer bleibt der Eigentümer der Immobilie und kann auch darüber verfügen. Beim Verkauf fließt ihm der Differenzbetrag zwischen der aktuellen Darlehenssumme und dem Kaufpreis zu, der Rest wird zur Darlehenstilgung verwendet. Beim Tod des Darlehensnehmers sind die Erben, an die die Immobilie übertragen wird, zur Darlehenstilgung verpflichtet.
Revision appeal (on issues/points of law); auditing, accounting control
Revitalisierung revitalisation 1. Unter Revitalisierung wird die Anpassung einer Immobilie an geänderte Marktverhältnisse unter der Bedingung der Beibehaltung oder Erhöhung des Nutzungswertes verstanden. Revitalisierung ist dann erforderlich, wenn die bisherige Nutzungsgestaltung nicht mehr aufrechterhalten werden kann. Die Immobilie unterliegt Erosionserscheinungen, die objektbedingte, aber auch umweltbedingte Ursachen haben können. Auf der Grundlage von Standort- und Marktanalysen werden neue Nutzungskonzepte für die betroffene Immobilie entwickelt. Sie wird dann zeitgerecht nutzungsbezogen nachgerüstet.

2. Die Revitalisierung der Innenstädte zielt darauf ab, den Abwanderungstrend der Wohnbevölkerung und der Geschäfte zu stoppen und die verödenden Innenstädte wieder zu beleben. Maßnahmen sind die Ausdünnung des Individualverkehrs, Schaffung von Fußgängerzonen, Verdichtung des U- und S-Bahnsystems (bessere Erreichbarkeiten), Verbesserung der Aufenthaltsqualität, Durchsatz der Innenstadt mit mehr Wohnnutzung. Zunehmend wird von den Städten die Freizeitnutzung als Chance für eine Revitalisierung der Innenstädte erkannt. Besondere Anstrengungen sind in den Städten der östlichen Bundesländer zu beobachten.

3. Im Bereich der ökologischen Revitalisierung geht es um die Wiederherstellung von funktionsfähigen Naturlandschaften durch Rückgängigmachung von Verbauungen. Im Vordergrund steht die Belebung von Auengebieten durch wiederhergestellte Flussdurchläufe. Sie dienen als Rückhaltebecken auch dem Hochwasserschutz. Hochwasser selbst verjüngt die natürlichen Lebensräume Die Revitalisierung "degradierter Auen" basiert auf der Wiederherstellung der Gewässerdynamik. Rechtsgrundlage der ökologischen Revitalisierung ist die "Verordnung über den Schutz von Auengebiete von nationaler Bedeutung".
RevPAR revenue per available room Abkürzung für: Revenue per available room
RG law of the German Reich Abkürzung für: Reichsgesetz
RGBl. legal gazette of the German Reich Abkürzung für: Reichsgesetzblatt
RGRK commentary by the council of the Supreme Court of the German Reich Abkürzung für: Reichsgerichtsrätekommentar
RGZ judgments of the Supreme Court of the German Reich in civil cases Abkürzung für: Entscheidungen des Reichsgerichts in Zivilsachen
RH terraced house Abkürzung für: Reihenhaus
RHeimstG/RHStG Homestead Act of the German Reich Abkürzung für: Reichsheimstättengesetz
RHSt homestead in the German Reich Abkürzung für: Reichsheimstätte
Ricardo, David Ricardo, David David Ricardo (1772 – 1832) zählt zu den bedeutendsten klassischen Nationalökonomen. Ricardo ist der Sohn eines aus Portugal stammenden vermögenden jüdischen Börsenmaklers in London. Ricardo studierte zunächst Mathematik, Chemie und Mineralogie. Nach der Lektüre von Adam Smith’s „Wealth of Nations“ – deutsch erschienen unter dem Titel „Vom Reichtum der Nationen“ – war er so fasziniert, dass er sich einem intensiven wirtschaftswissenschaftlichen Studium widmete. Ricardo gilt u.a. als der Schöpfer der (landwirtschaftlichen) Grundrententheorie. Das Entstehen einer Grundrente führt Ricardo auf drei Ursachen zurück – auf die Lageunterschiede (Lagebodenrente), die unterschiedliche Qualität der Böden (Qualitätsbodenrente) hinsichtlich ihrer Fruchtbarkeit und die unterschiedliche Intensität der Bodenbewirtschaftung (Intensitätsbodenrente).
Richtfest topping out ceremony; roof wetting party; topping off party Das Richtfest gilt in erster Linie als das klassische Fest der an einem Bauprojekt beteiligten Gewerke, denen der Bauherr dankt, indem er sie bewirtet. Das Richtfest markiert die Fertigstellung des Rohbaus und der Dachkonstruktion. Als weithin sichtbares Zeichen, dass der Rohbau vollendet ist, wird auf dem meist noch ungedeckten Dachstuhl die Richtkrone aufgezogen.
Richtwert I und II German guide values I and II Die „Ad-hoc-Arbeitsgruppe", die aus Mitgliedern der Innenraumlufthygiene-Kommission (IRK) beim Umweltbundesamt sowie der Arbeitsgemeinschaft der Obersten Landesgesundheitsbehörden (AOLG) besteht, hat Richtwerte für die Innenraumluft herausgegeben. Grundlage hierfür ist ein 1996 im Bundesgesundheitsblatt veröffentlichtes Basisschema. Hierbei wird generell empfohlen, für Innenräume zwei Richtwerte pro Substanz zu Grunde zu legen. Der Richtwert II (RW II) stellt einen wirkungsbezogenen, begründeten Wert auf der Grundlage toxikologischer und epidemiologischer Erkenntnisse bezüglich der Wirkungsschwelle eines Stoffes und der Einführung von Unsicherheitsfaktoren dar. Das Überschreiten dieser Konzentrationen kann für besonders empfindliche Personen bei Daueraufenthalt in den betreffenden Räumen eine gesundheitliche Gefährdung bedeuten. Der Richtwert II (RW II) stellt einen Eingriffswert dar, bei dessen Überschreitung unverzüglicher Handlungsbedarf besteht. Je nach der speziellen Wirkungsweise eines Stoffes kann der Richtwert II als Kurzzeitwert (RW II K) oder Langzeitwert (RW II L) definiert werden.

Der Richtwert I (RW I – Vorsorgerichtwert) stellt die Konzentration eines Stoffes in der Innenraumluft dar, bei welcher nach den gegenwärtigen Erkenntnissen auch dauerhaft keine gesundheitlichen Beeinträchtigungen für den Bewohner zu erwarten sind (lebenslange Exposition). Bei einer Überschreitung dieses Wertes wird eine aus hygienischer Sicht unerwünschte Exposition angenommen. Der RW I kann als ein Sanierungszielwert dienen, welcher nach Möglichkeit zu unterschreiten ist. Aus Vorsorgegründen sollte auch im Konzentrationsbereich zwischen Richtwert I und II gehandelt werden (technische und bauliche Maßnahmen am Gebäude oder verändertes Nutzerverhalten). Bis Ende 2011 sind Richtwerte festgelegt worden, die in unten stehender Tabelle aufgeführt sind.

Die Innenraumrichtwerte sollen helfen im Einzelfall zu klären, ob eine gesundheitlich bedenkliche Innenraumluftqualität besteht. Die abgeleiteten Richtwerte sind im rechtlichen Sinne zwar nicht verbindlich, sie haben aber für die Praxis eine große Bedeutung. Wenn diese Richtwerte überschritten werden, zeigt dies Handlungsbedarf an. Sie bilden auch eine Grundlage der Beurteilung durch Gutachter darüber, ob die Luftqualität einer Wohnung die Gesundheit der Bewohner beeinträchtigen kann oder nicht.
Richtwerte guide(line) values; indicatory values; recommended values; benchmarks; base values; standard values
RICS Royal Institution of Chartered Surveyors Abkürzung für: Royal Institution of Chartered Surveyors
Ring Deutscher Makler former association of real estate agents (brokers) in Germany Während mit Verschmelzung des Bundesverbandes der Ring Deutscher Makler mit dem Verband Deutscher Makler VDM letzterer aufgelöst wurde, existieren einige Bezirks- und Landesverbände, die der Verschmelzung nicht zugestimmt haben, weiter unter dem Namen "Ring Deutscher Makler, Verband der Immobilienberufe und Hausverwalter Landesverband / Bezirksverband – e.V."

Es handelt sich im Einzelnen um die Landesverbände Berlin, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Saarland, sowie um die Bezirksverbände Essen, Düsseldorf, Münster, Südwestfalen und Bremerhaven.

Insgesamt haben die RDM Verbände 650 Mitglieder.

Näheres hierzu siehe: www.rdm-berlin-brandenburg.de
RIP-Deal Rip Deal Unter einem RIP-Deal (von engl. rip = ausnehmen) versteht man ein Betrugsmanover, das in letzter Zeit vermehrt gegen die Verkäufer hochwertiger Immobilien, Autos oder Antiquitäten angewendet wird. Die Täter melden sich dabei auf Internet-Inserate und melden Interesse an dem Angebot an. Oft geben sie sich dabei als Vermittler im Auftrag eines vermögenden Kunden aus dem Ausland oder eines Geschäftsmannes auf Auslandsreise aus. Verhandelt oder besichtigt wird nicht, die Immobilie soll zum Angebotspreis unbesehen gekauft werden. Allerdings ist dafür ein Besuch im Ausland zur Abwicklung erforderlich. Vor Ort stellt sich dann heraus, dass zunächst Devisen getauscht werden müssen – mit Hilfe des deutschen Immobilienverkäufers. Oft soll auf ein kleineres Währungstauschgeschäft ein größeres folgen, denn der Immobilienkauf soll mit Schwarzgeld stattfinden. Dem deutschen Immobilienverkäufer werden zusätzliche Gewinne durch die Währungstransaktionen in Aussicht gestellt, die Treffen finden in teuren Hotels statt. Bald sind von beiden Seiten hohe Bargeldbeträge im Spiel.

Das Ergebnis eines solchen Geschäfts ist meist, dass der Immobilienverkäufer nichts verkauft, sondern dass sich ein Koffer voll von seinem Bargeld auf geheimnisvolle Weise in eine Ladung Falschgeld, Zeitungen oder Papierschnipsel verwandelt. Zögert das Opfer in letzter Minute, wird auch Gewalt angedroht oder angewendet.

Die Polizei warnt daher immer wieder vor ausländischen Interessenten, die keine nachprüfbare Adresse angeben und eine Immobilie ohne zu verhandeln und ohne Besichtigung vom Ausland aus kaufen wollen.
Risalit projection Risalit ist ein meist mehrachsiger, selten einachsiger Teil eines Bauwerks, der – im Unterschied zu Anbauten, Vorbauten usw. – in voller Höhe aus der Fassade hervortritt und vor allem bei Gebäuden mit repräsentativem Anspruch anzutreffen ist. Je nach seiner Lage wird er als Mittelrisalit, Seitenrisalit oder Eckrisalit bezeichnet.
Risiken der Kreditinstitute risks faced by banks and credit institutes Kreditinstitute unterliegen mit ihrem Geschäft verschiedenen Risiken. Hierzu zählen
  • Marktpreisrisiken, die sich auf Eigenanlagen der Kreditinstitute beziehen, die bekanntlich konjunkturell bedingten Zins- Währungs- und Kursrisiken ausgesetzt sind,
  • Liquiditätsrisiken, die dann Bedeutung erlangen, wenn die Laufzeitstrukturen zwischen dem Aktiv- und Passivgeschäft zu finanziellen Engpässen führen,
  • operationelle Risiken, die auf Unzulänglichkeiten in der Sachbearbeitung, in Rechtsrisiken, Betrugsrisiken usw. bestehen,
  • Kreditausfallrisiken, die die eigentlichen Kreditrisiken darstellen. Man spricht auch von Adressausfallrisiken. Sie ergeben sich aus den unterschiedlichen Risikogewichten, die den Ausleihungen der Kreditinstitute beizumessen sind.
Seit Novellierung des Kreditwesengesetzes aufgrund der europäischen Eigenkapitalrichtlinie gelten zum 1.1.2007 besondere Vorschriften, die Kreditinstitute im Hinblick auf die Steuerung der Adressausfallrisiken beachten müssen. Die Kreditausfallrisiken müssen entweder bankintern oder durch Ratingagenturen ermittelt werden. Vom kumulierten Risikogewicht aller von einem Kreditinstitut vergebenen Kredite hängt die Eigenkapitalunterlegungsquote ab. Je höher das Kreditausfallrisiko aus der Summe der Risikogewichte, desto größer die erforderliche Eigenkapitalunterlegung und damit desto geringer das vom Kreditinstitut ausschöpfbare zulässige Kreditvergabevolumen. Ein Risikogewicht von 100 Prozent führt zu einer Eigenkapitalunterlegungsquote von acht Prozent, ein Risikogewicht von 20 Prozent führt zu einer Eigenkapitalunterlegungsquote von nur noch 1,8 Prozent.

Im Immobilienbereich gelten folgende Risikogewichte: 35 Prozent, wenn das vergebene Darlehen durch Grundpfandrechte an von den Eigentümern selbst genutzten oder vermieteten Wohnimmobilien abgesichert ist. Es steigt auf 50 Prozent für im Inland belegene Gewerbeimmobilien mit grundpfandrechtlicher Absicherung. Bei Bauspardarlehen liegt das Risikogewicht ebenfalls bei 50 Prozent. Kommt der Schuldner in Zahlungsverzug, steigt das Risikogewicht auf 150 Prozent. Aus diesen Zusammenhängen ergibt sich, dass die Bereitschaft zur Kreditvergabe durch Kreditinstitute viel stärker als dies früher der Fall war, von der Bonität des Kunden und der Art des Kredits abhängt.
Risiko risk; venture; peril; hazard Es gibt zwei verschiedene Begriffsauslegungen von Risiko. Risiko in weiterem Sinne bezeichnet Wirkungen, die dazu führen, dass die tatsächlichen Ergebnisse eines Handelns oder Unterlassens zu einem Abweichen von erwarteten bzw. geplanten Ergebnissen führen. Das abweichende Ergebnis kann wirtschaftlich positiv oder negativ zu Buche schlagen. In diesem Begriff kommen die beiden Dimensionen des Risikos zu Ausdruck. Wird nur die negative Seite betrachtet und die positive (Chance) ausgeblendet, haben wir es mit dem eindimensionalen Risikobegriff zu tun.

Risiko ist Unsicherheit. Im Gegensatz dazu steht die Ungewissheit, die nicht kalkulierbar ist. Risiko als Unsicherheit dagegen ist eingrenzbar, quantifizierbar bzw. auch kalkulierbar. Grundlage der Risikokalkulation ist die Wahrscheinlichkeitsrechnung. Das Risiko nimmt die Größenordnung Häufigkeit x Schadenshöhe pro (langem) Zeitraum an.

Auch immobilienwirtschaftliche Unternehmen unterliegen – je nach Geschäftsfeld – unterschiedlich beachtlichen Risiken. Zu bedenken sind die zeitlichen Bindungen, die mit der Errichtung und Bewirtschaftung von Gebäuden verbunden sind: Projekt-, Finanzierungs- und Kapitaleinsatzrisiken der Bauherren, die Vermietungsrisiken der Bestandshalter, die Kosteneinsatzrisiken, der Makler, die Rechtsrisiken der Berater usw. Zu beachten ist, dass nicht alle Risiken versicherbar sind. Dies gilt insbesondere für typische Unternehmerrisiken.

Unternehmerische Risiken, die ja nicht versicherbar sind, können durch geeignete Maßnahmen begrenzt werden. Dabei können z. B. portfoliotheoretische Aspekte eine Rolle spielen. Durch Aufbau einer risikoarmen Hausverwaltungsabteilung kann z. B. das hohe Risiko des Maklerunternehmens abgemildert werden. Die Hausverwaltungsabteilung sorgt für konstante Erträge und kann mit Ertragsüberschüssen einen Deckungsbeitrag für die Fixkosten des Maklerbereiches erwirtschaften, wenn dort die Geschäfte konjunkturell bedingt einbrechen.
Risikobegrenzungsgesetz German Risk Limitation Act Immer häufiger kommt es vor, dass Kreditinstitute Darlehen an Finanzinvestoren verkaufen, etwa um Bilanzzahlen aufzubessern. Kreditnehmer befürchten häufig, dass den Aufkäufern eher an einer schnellen Aufkündigung des Kredits und dem Verkauf des Hauses gelegen ist als an einer langfristigen Vertragsbeziehung. Abhilfe schaffen soll das sogenannte Risikobegrenzungsgesetz. Die Regelung wurde am 04.07.2008 vom Bundesrat verabschiedet.

Das neue Gesetz schafft zwar mehr Transparenz, verhindert aber derartige Geschäfte nicht. Kreditinstitute müssen nun schon bei Vertragsabschluss ihre Kunden darüber informieren, dass der Verkauf des Darlehens oder die Abtretung der Forderung möglich sind. Auch beim Verkauf eines laufenden Kreditvertrages oder der Abtretung einer Forderung muss der Kunde informiert werden. Er kann jedoch nichts dagegen tun, dass er nun einen neuen und gegebenfalls unerwünschten Vertragspartner bekommt. Verstößt das Geldinstitut gegen die Informationspflichten, macht es sich schadenersatzpflichtig.

Eine weitere Neuerung besteht darin, dass das Geldinstitut verpflichtet ist, dem Kunden drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ein Folgeangebot zu unterbreiten. So erfährt der Darlehensnehmer rechtzeitig, ob überhaupt eine Verlängerung beabsichtigt ist und wenn ja, zu welchen Konditionen. Gegebenenfalls kann ein neuer Vertragspartner für die Anschlussfinanzierung gesucht werden.

Eine Möglichkeit der Absicherung für den Kreditnehmer besteht darin, beim Abschluss des Darlehensvertrages auf einer Vertragsklausel zu bestehen, mit der die Bank ausdrücklich auf den Verkauf des Vertrages beziehungsweise die Abtretung der Forderung verzichtet – beziehungsweise ein Kreditangebot bei einem Anbieter auszuwählen, der eine solche Regelung in seinen Vertrag einschließt. Geldinstitute sind nicht verpflichtet, sich auf eine solche Vereinbarung einzulassen.
Risikolebensversicherung term assurance; temporary assurance; term/ temporary/ credit life insurance Eine Risikolebensversicherung wird in der Regel im Zusammenhang mit einer Baufinanzierung abgeschlossen. Gegenüber der Kapitallebensversicherung erbringt sie nach Ablauf der Versicherungsdauer keine Leistung. Wenn der Bauherr oder Käufer der finanzierten Immobilie jedoch stirbt, schützt die Versicherung die Erben vor der Gefahr, dass diese wegen der durch den Tod hervorgerufenen Einkommensminderung oder gar des gänzlichen Einkommensverlustes den Kapitaldienst nicht mehr leisten zu können. Es gibt verschiedene Varianten der Risikolebensversicherung.
Risikomanagement risk management; exposure management Das Risikomanagement eines Unternehmens umfasst die Teilaufgaben der Risikoidentifizierung, der Analyse und Bewertung festgestellter Risiken, der Risikosteuerung und der Risikoüberwachung. In Unternehmen, deren Kerngeschäft in der Entwicklung und Bewirtschaftung von Immobilien besteht, ist das Risikomanagement Bestandteil des Immobilienmanagements. Das Risikomanagement bezieht sich nicht nur auf unternehmensinterne, sondern auch externe ("systematische") Risiken, z.B. Marktrisiken.

Das Problem, dass im Rahmen des Risikomanagements nicht alle potentiellen Risiken für das Unternehmen identifiziert werden können, ist selbst ein unternehmensimmanentes Risiko. Je nach Gewicht und Möglichkeit können identifizierte Risiken vermieden, mit Hilfe von Versicherungen überwälzt und unvermeidbare Risiken verringert werden. Dennoch bleiben stets Restrisiken, die "in Kauf genommen" werden müssen.

Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) vom 1.5.1998 ist Risikomanagement für Aktiengesellschaften ab einer bestimmten Größenordnung vorgeschrieben. Unter anderem müssen Wirtschaftsprüfer nach diesem Gesetz ihren Bestätigungsvermerk versagen, wenn im Lagebericht des Vorstandes Risiken des Unternehmens unzutreffend dargestellt werden.

Zu den weiteren rechtlichen Rahmenbedingungen des Risiko-managements gehört das Transparenz- und Publizitätsgesetz (TransPuG) vom 26.07.2002, mit dem die Berichtspflicht des Vorstandes gegenüber dem Aufsichtsrat verschärft wird. Vor allem sind im Bericht Abweichungen von früher festgelegten Unternehmenszielen darzustellen und zu begründen. Außerdem müssen Vorstand und Aufsichtsrat jährlich erklären, ob sie dem durch eine Regierungskommission des Bundesjustizministeriums aufgestellten und empfohlenen "Corporate Governance Kodex" ("Cromme-Codex") entsprochen haben.

In Anlehnung an diesen Kodex wurde für deutsche Immobilienaktiengesellschaften von der "Initiative Corporate Governance der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V." der "Corporate Governance Kodex der deutschen Immobilienwirtschaft" entwickelt.
Risikoquote (Maklergeschäft) risk rate/ risk ratio (brokerage) Die Risiken des Maklergeschäftes ergeben sich zu einem erheblichen Teil aus den Prinzipien, nach denen dieses Geschäft funktioniert. Dabei fällt ins Gewicht die Tatsache, dass nach dem geltenden Maklerrecht ein Vergütungsanspruch nur im Erfolgsfalle entsteht. Der Makler wird deshalb immer nur mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit einen Auftrag erfolgreich zum Abschluss bringen. Die Risikoquote repräsentiert den Geschäftsanteil bei der Auftragsbearbeitung, der nach Abzug der Erfolgsquote verbleicht. Liegt die Erfolgsquote bei 0,75, dann ist die Risikoquote (Rq) 1 – 0,75 = 0,25.

Im Rahmen des Risikomanagements ist es wichtig, den Ursachen des "Nichterfolges" auf die Spur zu kommen. Als Quellen dieses Nichterfolges können z.B. identifiziert werden die Fälle, in denen der Auftraggeber seine Verkaufsabsicht aufgibt oder die angestrebten Vertragskonditionen verschlechtert. Andere Ursachen liegen darin, dass der vom Verkäufer verlangte Preis vom Markt nicht akzeptiert wird. Provisionsausfall kann auch durch ungenügende Absicherung im Maklervertrag entstehen. Die Summe der einzelnen Risiken (r1, r2, r3 usw.) ergibt das Gesamtrisiko R.

Hat man die einzelnen Risiken identifiziert und quantifiziert, ist zu untersuchen, welche dieser Risiken unvermeidbar sind, welche in ihren Auswirkungen reduziert werden können und welche "in Kauf" genommen werden können.
RKW - n.a. - Abkürzung für: Rationalisierungskuratorium der deutschen Wirtschaft
RLF relative humidity Abkürzung für: Relative Luftfeuchte
RMH one of a row of terraced houses that is not at the end of the row Abkürzung für: Reihenmittelhaus
Rnr marginal number; number in the margin of a commentary/ text book Abkürzung für: Randnummer
ROG German regional planning act Abkürzung für: Raumordnungsgesetz
Rohbauland greenfield site; land zoned for development in a local plan; unservices building land; undeveloped land Rohbauland bezeichnet den Entwicklungszustand von Flächen mit Baurecht, deren Erschließung noch nicht gesichert ist oder das von der Flächengestaltung (Lage, Form und Größe) durch ein Umlegungsverfahren noch so parzelliert werden muss, dass die zulässige Bebauung erst möglich wird ("Bruttorohbauland"). Ist die Parzellierung erfolgt, die Erschließung aber noch nicht gesichert, spricht man von "Nettorohbauland". Sind Flächen nach den öffentlich rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar, spricht man von baureifem Land.
Rohbauversicherung policy covering carcass work Eine Rohbauversicherung schützt einen Neubau während der Bauphase. Der Versicherungsumfang unterscheidet sich je nach Anbieter und Vertrag. Sie beinhaltet in der Regel eine Feuerversicherung, die je nach Vertragsumfang auch die an der Baustelle gelagerten Baumaterialien umfasst (soweit der Versicherungsnehmer dafür die Gefahr trägt). Zusätzlich kann eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen werden. Hier kann sich der Bauherr etwa gegen Schäden durch den Rückstau von Leitungswasser versichern, gegen Erdrutsche, Schäden durch Schneelast, Blitzschlag und Überschwemmungen in Folge von starkem Regen. Gerade Schäden durch Starkregen haben in den letzten Jahren deutlich zugenommen.

Zwar kann eine Rohbauversicherung auch einzeln abgeschlossen werden. Kostengünstiger ist jedoch meist der Abschluss im Paket mit einer Wohngebäudeversicherung. Bei einigen Versicherern gibt es die Rohbauversicherung kostenlos dazu, wenn vor Baubeginn eine Gebäudeversicherung abgeschlossen wird. Achtung: Der kostenlose Versicherungsschutz für den Rohbau ist oft auf sechs Monate begrenzt, kann aber gegen Bezahlung ausgedehnt werden.
Rohertrag (Wertermittlung) gross yield; gross income; gross proceeds; gross revenue (valuation) Beim Rohertrag handelt es sich um eine wichtige Rechengröße für die Wertermittlung eines Renditeobjektes. Dem Rohertrag entspricht in der Regel die gezahlte Nettokaltmiete. Entspricht diese nicht den Marktverhältnissen, wird als Rohertrag die nachhaltig erzielbare ortsübliche Vergleichsmiete angesetzt. Bei Prüfung der Nachhaltigkeit ist auch zu berücksichtigen, ob die aktuell bezahlten Mieten sich im zulässigen Rahmen bewegen und bei Wohnraum nicht etwa die Wesentlichkeitsgrenze überschreiten. Auf den Rohertrag bezieht sich auch der Multiplikator, der zur überschlägigen Ermittlung des Kaufpreises von Renditeobjekten verwendet wird.
Rohrbegleitheizung trace heating system Eine Rohrbegleitheizung wird in frostgefährdeten Bereichen eingesetzt, um wasserführende Rohrleitungen vor Frostschäden zu schützen. Die Heizung besteht hier in der Regel aus einem Heizkabel oder Heizband, das am Rohr entlang noch unter der Rohrisolierung verlegt wird.
Teilweise kommen dabei sogenannte selbstregulierende Heizleiter zum Einsatz. Dabei handelt es sich um Leitungen, deren elektrischer Widerstand bei steigender Umgebungstemperatur ebenfalls ansteigt, so dass sich die Wärmeabgabe reduziert. Fällt die Temperatur, gibt das System dank eines sinkenden Widerstands mehr Heizwärme ab.

Bei der Auswahl einer Rohrbegleitheizung ist anhand von Rohrdurchmesser, Stärke der Isolierung und Temperaturunterschied zwischen Rohrinhalt und Umgebung zu ermitteln, welche Heizleistung erforderlich ist. Gegebenenfalls ist hier eine Fachfirma heranzuziehen.

Rohrbegleitheizungen werden neben dem Frostschutz auch zur Vermeidung von Wärmeverlusten beim Leitungstransport von Warmwasser oder anderen Flüssigkeiten eingesetzt; sie kommen auch in der Verfahrenstechnik bei der Erwärmung von Flüssigkeiten zum Einsatz.
Ähnliche Systeme werden auch als Dachrinnenheizung verwendet.
Rollladen roller blind; roller shutter Viele Fenster verfügen über Rollläden. Sie gewähren nicht nur Sichtschutz von außen, sondern dienen auch dem Wärme- und Schallschutz, sowie der Verhinderung von Sonneneinstrahlungen. Letztlich tragen Rollläden in Abwesenheit der Bewohner auch zur Sicherheit vor Einbrüchen bei. Moderne Rollläden verfügen über Motoren, die die Bewegung per Zeitschaltuhr zu vorgegebenen Zeiten automatisch steuern. Teilweise können sie auch per Funk aus der Ferne gesteuert werden. Führungsschienen sorgen dafür, dass es nicht zu Verklemmungen kommen kann. Die Rollladenelemente bestehen überwiegend aus Kunststoff (PVC) und Aluminium. Aufgerollt werden die Rollläden in Rollladenkästen. Das können entweder Aufsatzrollkästen sein, die einen Teil der Fensterfläche beanspruchen. Alternativen sind Anbau- und Vorbaukästen. Der Vorteil der Vorbaurollläden besteht darin, dass keine Kältebrücken entstehen.

Mietern bleibt es selbst überlassen, wann sie ihre Wohnung mit Hilfe von Rollläden verdunkeln. Dies hat das Amtsgericht Düsseldorf entschieden. In einem Fall hatte sich ein Nachbar darüber beschwert, dass die Nachbarn ihre Rollläden grundsätzlich in der Nacht – nach 22 Uhr – herunterließen. Dadurch werde sein Kind im Schlaf gestört. Das Gericht betonte, dass die Betätigung von Rollläden zum normalen Wohngebrauch gehöre. Für Rollläden sei es typisch, dass sie nachts heruntergelassen würden (AG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2010, Az. 55 C 7723/10). Dieses Urteil bezieht sich auf einen Einzelfall. Insbesondere dann, wenn Rollläden nachts wiederholt, besonders laut oder gar als Schikane gegenüber dem Nachbarn betätigt werden, kann die Entscheidung eines Gerichts auch anders ausfallen.
Rollladensiedlung holiday resort; vacation development Unter einer Rollladensiedlung versteht man ein Wohngebiet, in dem vorwiegend Zweit- und Ferienwohnungen zu finden sind. Diese werden nicht dauerhaft genutzt. Gerade bei von den Eigentümern nur am Wochenende und im Urlaub genutzten Zweitwohnungen beherrschen daher geschlossene Rollläden das Bild. Besonders auffällig sind solche Entwicklungen in den Feriengebieten an der Nord- und Ostsee. Kritisiert werden Rollladensiedlungen, weil sie zu einer Verknappung des Wohnraums für die einheimische Bevölkerung führen und dem Modell eines lebendigen Stadtbildes mit gesunder Durchmischung sozialer Strukturen und ggf. auch verschiedener Nutzungsarten von Gebäuden widersprechen.

Die am 13. Mai 2017 in Kraft getretenen Änderungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geben den Kommunen neue Mittel an die Hand, um eine Ausbreitung von Rollladensiedlungen einzuschränken oder festzulegen, wo diese geduldet werden. § 10 BauNVO definiert, welche Bauten in Sondergebieten zulässig sind, die der Erholung dienen. Weist die Gemeinde ein solches Gebiet aus, kann dieses zum Beispiel als reines Wochenendhausgebiet definiert werden. Allerdings ist es nach § 11 Abs. 2 BauNVO auch möglich, ein Sonstiges Sondergebiet als Gebiet für den Fremdenverkehr auszuweisen, in dem Wohnnutzung und Ferienwohnen oder auch Fremdenbeherbergung nebeneinander existieren können. Ebenso können andere Gebietsformen ausgewiesen werden, in denen die Wohnnutzung Priorität erhält. Für die baurechtliche Zulässigkeit von Ferienwohnungen, die vermietet werden, gibt es in der BauNVO nun besondere Vorschriften.
Romanik romanesque (architecture) Die mittelalterliche Epoche der Romanik ging vom heutigen Frankreich aus und dauerte vom 10. Jahrhundert bis Mitte des 12. Jahrhunderts an, bis sie von der Gotik abgelöst wurde. Die Ausbreitung des vorromanischen und romanischen Kulturstiles folgte der Ausbreitung abendländischer Großmächte vom Mittelmeerraum nach Nord- und Osteuropa.

Das römische Imperium der Antike wurde vom Byzantinischen Reich (östlicher Mittelmeerraum) und dem Heiligen Römischen Reich Deutscher Nationen (nördlich der Alpen) abgelöst. Verschiedene ethnische Völker wurden zu Großmächten zusammengeführt, die mit kleineren Königs- und Fürstenhäusern politische Verbindungen eingingen. Gemeinsam war ihnen der christliche Glaube. Von Süd nach Nord kommend vertrieb er allmählich den Glauben an die vielen Götter der verschiedenen Lebensbereiche. Auf der iberischen Halbinsel gab es das Reich der islamischen Mauren (Mudéjarstil), deren kulturelle Errungenschaften das immense Wissen der Antike aufgriff und eigenständig weiter entwickelte. Vieles von diesem Wissen ging im christlichen Raum verloren und wurde erst Jahrhunderte später wieder aktuell.

Aus dem Glauben an den christlichen Gott, vertreten durch den Papst, entwickelte sich ein umfangreicher Einfluss auf die Menschen, deren Lebensweise, Politik und Kultur. Der Unmut über die islamische Besetzung der Urzelle des Christentums (Palästina) fand ein großes Echo. Die Folge waren die Kreuzzüge ins Heilige Land. Das christliche Heer war Nationen übergreifend aufgestellt und förderte die Verbreitung des romanischen Baustils. Folgerichtig wurden in diesem neuen, dem romanischen Stil überwiegend sakrale Bauwerke geschaffen. In der Anfangsphase waren Auftraggeber, Baumeister und ausführende Handwerker Angehörige der christlichen Kirche. Später wurden Handwerker und Baumeister aus dem Volk zur Hilfe heran gezogen.

Die romanischen Gotteshäuser sind steinerne, kompakte Gebäude, die sich in zwei Typen unterscheiden lassen: Eine Nachahmung der antiken Basilika und dem Zentralbau. Die Basilika besteht aus dem Langhaus, das gelegentlich in einer halbrunden Apsis endete. Längsseits flankieren diesen Hauptkörper niedrige Seitenschiffe. Später ergänzte ein Querschiff die antike Gebäudeform. Die Grundrisse des Zentralbaus sind kreisförmig, quadratisch, kreuzförmig oder mehreckig. Mauern von burgähnlichen Querschnitten tragen die Tonnen- und später die Kreuzgewölbe beider Gebäudetypen. Diese blockhafte, schwere Bauart wird durch Türme, bisweilen auch Doppeltürme und Nebengebäude aufgelockert.

Charakteristisch für die Romanik sind die Rundbögen, die dennoch keine technische Neuerung der Romanik darstellen. Die Pfeiler tragen die Lasten der darüber liegenden Bauteile, so dass auf geschlossene Wände zwischen den Kirchenschiffen verzichtet werden konnte. Im Zusammenhang mit größeren Spannbreiten der Gewölbe entstanden fließende Räume, die im Obergarden von schmalen Fenstern beleuchtet wurden. Obschon Kirchenschmuck im Inneren von Bedeutung war (Ornamente, aufwändig gestalteten Säulen, Fenster), wurde dem Äußeren vorwiegend erst ab der Hochromanik Kunst am Bau zuteil. So wurden unter anderem die Gebäudelasten aufnehmenden Stützen und Kapitelle von Steinmetzen zu Statuen behauen.

Profanbauten aus der Romanik sind wenige erhalten. In vorromanischer Zeit entstanden die Kaiserpfalzen, die dem gegenwärtigen Kaiser nebst Hofgefolge Wohnstatt boten, wenn dieser regierend durch die weitläufigen Teile seines Reiches zog. Diese Tradition setzte sich auch in der Romanik fort. Es entstanden Pfalzen in der romanischen Ära, von denen nur Reste vorhanden sind. Auch Burgen und Kastelle stammen aus dieser Zeit. Diese dienten der Verteidigung: Eine erhöhte Anlage, umgeben von schützenden Mauern, mit strategisch verteilten Türmen, die einen umfassenden Blick in die Ferne und unterhalb der Burgmauern ermöglichten. Innerhalb dieser Mauern befanden sich mehrere Gebäude aus behauenem Gestein oder aus Holzfachwerk, in denen Mensch und Vieh lebten. Zinnen (Brustwehr der Wehrmauern), Erker, Gesimse, Maueröffnungen, sowie Fenster wurden überwiegend geometrisch gestaltet, was nicht nur der verteidigenden und konstruktiven Funktion geschuldet war. Wohnhäuser existieren heute nur noch vereinzelt, zumeist in einigen Teilelementen, die von Umbaumaßnahmen unberücksichtig blieben. Das städtische und besonders dörfliche Bild wurde von einfachen Hütten geprägt.

Erst im 19. Jahrhundert erhielt die Romanik ihren Namen. Dieser bezog sich auf die enge zeitliche Nähe zur römischen Antike und die Übernahme einiger antiker Baustilelemente (Rundbogen, Pfeiler, Säulen und Gewölbebau). Zur selben Zeit lebte die Faszination für vergangene Stilrichtungen (Gotik, Renaissance, Barock) wieder auf. Die Romanik gewann als Neu- oder Neoromanik kurze Bedeutung. Die Vermischung der vergangenen Stile ist ein Teil des Historismus und wird Eklektizismus genannt.
Room Yield room yield Kennziffer aus der Hotelbranche, die den Umsatzerlös pro verfügbares Zimmer angibt und damit wichtige Anhaltspunkte zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit von Hotelimmobilien bzw. zum Vergleich mehrerer Hotels untereinander liefert.

Die Bezeichnung Revenue per available room (abgekürzt RevPAR oder Revpar) wird teilweise synonym für Room Yield, teilweise auch etwas weiter gefasst für "Gesamtertrag Logis pro verfügbares Zimmer" verwendet.
Ross, Franz Wilhelm Ross, Franz Wilhelm Franz Wilhelm Ross, geboren 1838 in Kohlscheid, gestorben 1901 in Hannover, war in Hannover ab 1879 als "Gerichtlich vereidigter Schätzer für Feuerversicherungen und Grundbesitz" tätig sowie Autor des Fachbuches "Leitfaden für die Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden (sowie dessen Verminderung mit Rücksicht auf Alter und geschehene Instandhaltung)". Er gilt als Begründer des Sachwertverfahrens in der Verkehrswertermittlung.
ROV regional planning procedure Abkürzung für: Raumordnungsverfahren
Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) 1868 gegründeter, international tätiger Berufsverband von Immobilienexperten mit Sitz in London. Die Mitgliedschaft bei der RICS setzt eine durch ein Universitätsstudium erworbene fachliche Qualifikation voraus. Die RICS nehmen für sich in Anspruch, im Rahmen der EU, Berufsregelungskompetenz zu haben.

Mit dem deutschen Berufsbildungssystem in der Immobilienwirtschaft ist RICS nur schwer vergleichbar. Eine berufliche Ausbildung nach dem dualen System wie in Deutschland ist dort unbekannt, so dass berufliche Grundlagenkompetenz, die in Deutschland beispielsweise bereits durch die berufliche Ausbildung zum Immobilienkaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft gewährleistet wird, dort erst im Rahmen eines Universitätsstudiums erworben werden kann.

Diese Ausbildung erreicht allerdings zusätzlich akademisches Niveau, so dass das fachliche Niveau des Studiums das in Großbritannien Voraussetzung für eine Mitgliedschaft bei RICS ist, eher vergleichbar ist mit dem der deutschen Fachhochschulen und Berufsakademien mit immobilienwirtschaftlichen Studiengängen. RICS bemüht sich seit mehreren Jahren durch Akkreditierungsvereinbarungen mit solchen Fachhochschulen und Berufsakademien mit Erfolg, auch deutsche Studienabgänger innerhalb der RICS zu organisieren.
RPflG German judicial officers act Abkürzung für: Rechtspflegergesetz
RSA guidelines for securing working places on roads Abkürzung für: Richtlinien für die Sicherung von Arbeitsstellen an Straßen
RSG German Reich Settlement Act Abkürzung für: Reichssiedlungsgesetz
Rspr. jurisdiction; administration (or dispensation) of justice; case law; judicature; adjudication; legal practice Abkürzung für: Rechtsprechung
RSS (Rich Site Summary) RSS feed Fast jedem aufmerksamen Internet-Nutzer wird die Abkürzung RSS (Rich Site Summary) auf Websites aufgefallen sein. Doch was bedeutet das?

Durch RSS haben Sie die Möglichkeit, alle relevanten Informationen zeitgleich mit der Veröffentlichung auf Ihren Desktop zu erhalten.
Ermöglicht wird dies durch ein spezielles Leseprogramm, einen sogenannten RSS-Reader. In den aktuellen Browsern können Sie diese Feeds ohne zusätzliche Software lesen. Sollten Sie nicht über eine aktuelle Version verfügen, stehen Ihnen im Internet RSS-Reader wie beispielsweise FeedReader oder auch iPodder kostenfrei zum Download zur Verfügung.

Wenn Sie jetzt zu Websites oder Blogs mit dem Kürzel RSS kommen, können Sie diese abonnieren. Das funktioniert ähnlich wie Favoriten ablegen. Von nun an müssen Sie diese Website nicht mehr auf Neuigkeiten überprüfen. Sie werden automatisch über neue Inhalte informiert, sparen dadurch viel Zeit und sind immer auf dem Laufenden.
Rückauflassungsvormerkung priority notice protecting a claim for transfer of title back to a former owner; priority notice (in the land register) often used for land sold by e.g. local authorities Eine Rückauflassungsvormerkung sichert den Anspruch eines Verkäufers einer Immobilie auf Rückübertragung des Eigentums (Eigentumsvormerkung). Sie wird in der Regel als Sicherungsinstrument des Verkäufers verwendet. Für den Fall, dass der Käufer bestimmte vertraglich vereinbarte Bedingungen nicht erfüllt (Beispiel Bebauung eines Grundstücks innerhalb einer bestimmten Zeit), kann der Rückerwerb der verkauften Immobilie durch den Verkäufer von Interesse sein. Die Rückerwerbsmöglichkeit kann im Grundbuch durch eine Rückauflassungsvormerkung abgesichert werden.

Probleme kann die Rückauflassungsvormerkung bereiten, wenn dadurch eine Finanzierung des Kaufpreises blockiert wird. Gemeinden, die sich z.B. im Rahmen von Einheimischenmodellen den Rückkauf vorbehalten, sichern in solchen Fällen einen Rangrücktritt zu. Bei Eigentumsübertragungen von Immobilien an künftige Erben wird nicht selten eine Rückauflassungsvormerkung eingetragen. Dadurch soll erreicht werden, dass eine weitere Verfügung des Erben während der Lebenszeit des Erblassers über das Grundstück blockiert wird.
Rückbau- und Entsiegelungsgebot demolition order Das Rückbau- und Entsiegelungsgebot gehört neben dem Bau- Modernisierungs-/ Instandsetzungs- sowie dem Pflanzgebot zu dem städtebaulichen Instrumentarium, mit dem die Gemeinde ihre Planungen durchsetzen kann. Früher wurde für den Rückbau der Begriff Abbruch verwendet. Die neue Terminologie macht deutlich, dass sich das Gebot nicht nur auf ganze bauliche Anlagen, sondern auch auf Teile von baulichen Anlagen unter Erhaltung des Restbestandes beziehen kann. Voraussetzung ist, dass diese Anlage den Festsetzungen eines geltenden Bebauungsplans widerspricht. Handelt es sich um ein Wohn- oder Geschäftshaus, muss die Gemeinde für zumutbaren Ersatzraum sorgen. Entstehende Vermögensnachteile des Eigentümers, Mieters oder Pächters müssen ausgeglichen werden.
Rückbaupflicht (Mietrecht) obligation to restore to original condition; obligation to demolish, e.g. included in temporary planning consent (law of tenancy) Mieter sind grundsätzlich dazu verpflichtet, beim Auszug eigene Einbauten aus der Wohnung zu entfernen und die Wohnung wieder in den bei Vertragsbeginn vorgefundenen Zustand zu versetzen. Diese Verpflichtung nennt man auch Rückbaupflicht.

Sie umfasst nicht nur die Beseitigung neu vorgenommener Einbauten, sondern ggf. auch die Wiederinstallation von in der Wohnung vorgefundenen Einbauten (z.B. alte Küchenelemente). Hat der Mieter den mitvermieteten intakten E-Herd gegen einen eigenen ausgetauscht, darf er diesen also beim Auszug nicht einfach entfernen, sondern muss das Altgerät wieder fachgerecht anschließen lassen.

Oft regeln Mietverträge, dass Einbauten mit vorheriger Genehmigung des Vermieters zulässig sind. Diese Zustimmung kann bei Vorliegen eines wichtigen Grundes versagt werden oder von einem Rückbau beim Auszug des Mieters und auf Kosten des Mieters abhängig gemacht werden. Generell ist bei mieterseitigen Um- und Einbauten eine schriftliche Absprache zwischen Mieter und Vermieter darüber zu empfehlen, welche Arbeiten vorgenommen werden dürfen und was beim Auszug wieder entfernt werden muss.

Wurde auf dieser Basis bereits von einem Vormieter ein genehmigter Einbau vorgenommen, der bei dessen Auszug in der Wohnung geblieben ist, kann vom Nachmieter nicht die Beseitigung des Einbaus verlangt werden. Die Zustimmung des Vermieters erlischt nicht mit Einzug eines neuen Mieters.

Dies entschied das Landgericht Kiel im Falle einer Holzverkleidung, die ein Vormieter mit Erlaubnis angebracht hatte und die der nächste Mieter beim eigenen Auszug entfernen sollte (Landgericht Kiel, Urteil vom 13.1.2005, Az.: 10 S 30/04).

Die Rückbaupflicht des Mieters entfällt in zwei Fällen:

  • Bei entsprechender Absprache mit dem Vermieter.
  • Wenn die Umbaumaßnahme den Wert der Wohnung dauerhaft und über das Mietverhältnis hinaus verbessert hat, sich die eingebauten Teile nur mit erheblichem Aufwand wieder entfernen lassen und durch ihre Entfernung die Wohnung deutlich verschlechtert oder sogar unbewohnbar gemacht würde. Beispiele: Einbau eines neuen Bades oder einer neuen Heizung (Landgericht Berlin, Urteil vom 06.07.2010, Az. 65 S 355/09).

Eine Zustimmung des Vermieters zum Einbau bedeutet noch nicht, dass die Rückbaupflicht entfällt. Soll diese entfallen, muss es ausdrücklich vereinbart werden. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Saarbrücken hervor. In dem Fall ging es um einen PVC-Boden, der durch Fliesen ersetzt worden war. Weigert sich der Mieter, seine Einbauten zu entfernen, hat der Vermieter einen Schadenersatzanspruch. Um diesen geltend machen zu können, muss er jedoch dem Mieter eine Frist zum Rückbau gesetzt haben. Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Mieter den Rückbau ernsthaft und endgültig verweigert. In dem verhandelten Fall hatte der Mieter allerdings nicht den Rückbau, sondern die Kostenübernahme dafür verweigert. Dadurch wurde die Fristsetzung nicht entbehrlich, und im Ergebnis scheiterte daran der Schadenersatzanspruch (Landgericht Saarbrücken, Urteil vom 01.03.2013, Az. 10 S 170/12).
Rückfrageklausel clause that requires client to contact broker for confirmation that broker was responsible for finding buyer/tenant of the property before client signs a contract with the buyer/tenant Beispielsformulierung für eine Rückfrageklausel: Der Auftraggeber ist verpflichtet, vor Abschluss des beabsichtigten Vertrags bei dem Makler nachzufragen, ob der vorgesehene Vertragspartner (Name, Anschrift) durch den Makler zugeführt wurde.

Rückfrageklauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Alleinaufträgen von Maklern neuerdings häufiger zu finden. In beiden Fällen unterliegen sie der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Mit dieser Klausel soll verhindert werden, dass der Auftraggeber am Makler vorbei mit dem von diesem nachgewiesenen Partner den Hauptvertrag abschließt. Am besten erreicht wird diese Wirkung mit der Hinzuziehungsklausel bzw. der Verweisungsklausel. Durch diese Bestimmungen soll der Verkäufer verpflichtet werden, dafür zu sorgen, dass der Makler direkt in die Kontaktaufnahme mit dem Kaufinteressenten einbezogen wird. Es soll ihm die Möglichkeit verschafft werden, wenn er schon einen Nachweis nicht mehr erbringen kann, wenigstens zu vermitteln und so den Provisionsanspruch zu sichern.

Diese Klauseln sind in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Formularverträgen unwirksam. Dasselbe gilt für die Vorkenntnisklauseln, die den Käufer, der sich auf die Übersendung des Exposés nicht meldet, daran hindern sollen, sich darauf zu berufen, dass er das Objekt bereits kennt.

Die Rückfrageklausel ist bisher, soweit bekannt, noch nicht höchstrichterlich auf ihre Übereinstimmung mit den Maßstäben der §§ 305 ff. BGB untersucht worden. Daher rückt sie stärker ins Blickfeld der Praxis. Fraglich ist, ob sie ebenso zu bewerten ist, wie die oben genannten Klauseln. Die Rückfrageklausel will den Verkäufer, wenn auch auf etwas andere Art, in die Bemühungen des Maklers einbeziehen. Auch hier soll der Verkäufer aktiv im Interesse des Maklers tätig werden. Ganz überwiegend wird angenommen, dass die BGH-Rechtsprechung zur Vorkenntnisklausel ebenso auf die Rückfrageklausel angewandt werden muss. Das bedeutet, dass sie wohl grundsätzlich als unzulässig und damit als unwirksam anzusehen ist.

Dies wäre zweifellos eine Erleichterung für den Makler. Nicht jeder Verkäufer dürfte sich jedoch verpflichtet fühlen, dem Makler bei der Sicherung seines Provisionsanspruchs zu helfen. Der Verkäufer will in erster Linie einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen dürfte die Rückfrageklausel von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt werden. Die allgemeinen Pflichten des Auftraggebers zu Sorgfalt, Vertraulichkeit, Aufklärung usw. gelten im Rahmen des Zumutbaren. Die Rückfrageklausel verlangt vom Verkäufer sogar noch mehr als die Hinzuziehungs- oder die Verweisungspflicht. Danach soll der Verkäufer lediglich den Makler hinzuziehen beziehungsweise den Kaufinteressenten an diesen verweisen. Dagegen verpflichtet ihn die Rückfrageklausel, eigene Nachforschungen anzustellen. Dies wäre mehr als vom Makler verlangt wird. Er ist nach allgemeiner Ansicht zu Nachforschungen nicht verpflichtet, wenn er diese Aufgabe nicht ausdrücklich übernommen hat.

Für den Alleinauftrag könnte dasselbe gelten. Mit Ausnahme der engeren Bindung an den Makler durch das Verbot der Einschaltung eines weiteren Maklers erhöhen sich die allgemeinen Treuepflichten gegenüber dem einfachen Maklerauftrag nicht. Auch hier dürfte also die Klausel möglicherweise als Versuch gewertet werden, den Verkäufer über die allgemeinen Treuepflichten hinaus zum Gehilfen des Maklers zu machen. Fazit: Bevor durch die Rechtsprechung die Rückfrageklausel auch in Formularverträgen für wirksam erklärt wird, sollte sie nur in Individualvereinbarungen verwendet werden.

Bei dieser rechtlichen Situation sollte sich der Makler gut überlegen, ob er eine solche Rückfrageklausel in seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufnimmt. Was soll mit einer solchen Klausel überhaupt erreicht werden? Wenn damit verhindert werden soll, dass der Auftraggeber sich nicht auf eine fehlende Kausalität der Maklertätigkeit für den Abschluss des Vertrags berufen kann, wenn er entgegen der vertraglichen Pflicht aus der Rückfrageklausel sich nicht beim Makler erkundigt, dann dürfte dies ohnehin jedenfalls nach den Grundsätzen von Treu und Glauben ausgeschlossen sein. Wenn damit erreicht werden soll, dass der Käufer sich bei Verstoß gegen die Rückfrageklausel nicht auf Vorkenntnis berufen kann, um damit die Provisionsforderung des Maklers zu verhindern, so dürfte dies unzulässig sein.

Eine Rückfrageklausel macht nur dann Sinn, wenn sie mit einer Vertragsstrafeklausel kombiniert ist. Dann schuldet der Auftraggeber Schadenersatz, wenn er vor Abschluss des Vertrags nicht beim Makler rückfragt. Dabei ist jedoch unbedingt zu beachten, dass auch die Vertragsstrafeklausel wirksam formuliert ist.
Rückgabe der Mietwohnung returning a rented flat Sobald das Mietverhältnis beendet ist, hat der Mieter keinen Anspruch auf Nutzung der Mietwohnung mehr. Der Bundesgerichtshof definiert den Zeitpunkt der Rückgabe so: "Dies ist der Zeitpunkt, in dem der Mieter den Besitz an der Mietsache endgültig aufgibt, der Vermieter die Sachherrschaft übernimmt und sich vom Zustand des Mietobjekts unbeeinträchtigt überzeugen kann" (BGH, Urteil vom 19.11.2003, Az. XII ZR 68/00).

Mit Ende des Mietverhältnisses besteht die Pflicht zur Rückgabe der Wohnung. Nur im Fall einer Zwangsräumung kann der Mieter Räumungsfristen und Vollstreckungsschutz in Anspruch nehmen und so noch für eine begrenzte Zeit die Wohnung nutzen. Die Obhutspflicht des Mieters für die Mietwohnung endet nicht mit dem Mietvertrag. Sie besteht weiter, solange der Mieter die Wohnung nicht zurückgegeben hat. Er muss die Wohnung daher auch in diesem Zeitraum pfleglich behandeln, Schäden möglichst vermeiden und bei Mängeln der Mietwohnung, etwa dem Auftreten von Schimmel, den Vermieter benachrichtigen.

Normalerweise müssen die Wohnung sowie die mitvermieteten Nebenräume bei Rückgabe laut Mietvertrag vollkommen geräumt werden; alle Schlüssel sind dem Vermieter wieder auszuhändigen. Eine Rückgabe der Wohnung durch Einwerfen der Schlüssel in den Briefkasten des Hausmeisters reicht nur bei entsprechender Absprache. Behauptet der Mieter, dass er die Schlüssel eingeworfen hat, der Vermieter hat sie jedoch nicht erhalten, so ist der Mieter beweispflichtig. Er muss ggf. neue Schlösser bezahlen (AG Münster, Urteil vom 17.02.2003; Az. 48 C 2430/02).

Nach dem Oberlandesgericht Düsseldorf kann eine Rückgabe sogar als erfolgt gelten, wenn der Mieter einen Satz Schlüssel noch nicht zurückgegeben hat. Der Mieter hatte die Wohnung geräumt und dem Vermieter einen zweiten Satz Schlüssel überlassen. Laut Gericht beginnt mit dem Moment, in dem der Mieter erkennbar seine Verfügungsgewalt über die Wohnung aufgibt und der Vermieter freien Zutritt zu dieser erlangt, die sechsmonatige Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB zu laufen, nach deren Ablauf der Vermieter keine Ansprüche mehr wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen geltend machen kann (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.02.2009, Az. I-24 U 6/08).

Zurückgelassene Gegenstände machen die Rückgabe einer Wohnung nicht unmöglich, solange sich ihre Anzahl in Grenzen hält. Lässt der Mieter Einbauküche, Balkonverkleidung und Badezimmer-Einbauschrank zurück, hat er nach Ansicht des Landgerichts Köln seine Rückgabepflicht nicht erfüllt (Urteil vom 04.07.1996, Az. 1 S 331/95), da der Vermieter nicht von einer Aufgabe des Besitzes an der Wohnung ausgehen kann (entsprechend würde die Verjährungsfrist bezüglich der Ansprüche wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen noch nicht laufen). Einzelne Gegenstände oder Restmüll beeinträchtigen eine rechtswirksame Rückgabe der Wohnung nicht (BGH, Urteil vom 11.05.1988, Az. VIII ZR 96/87), auch nicht fehlende Schönheitsreparaturen. Diese berechtigen den Vermieter ggf. zu Schadenersatzforderungen, aber nicht dazu, die Rückgabe der Wohnung nicht anzuerkennen.

Ein Schadenersatzanspruch des Vermieters kann auch dann bestehen, wenn bei der Rückgabe nicht alle Einbauten des Mieters entfernt worden sind. Die Beseitigung von Einbauten kann auch verlangt werden, wenn der Vermieter ihrem Einbau zugestimmt hatte – außer es handelt sich um Dinge, die nur unter erheblichen Kosten und mit Beschädigung der Substanz der Wohnung wieder entfernt werden können.
Rückkaufswert (Versicherung) cash value; surrender value; redemption value; repurchase value (insurance) Geldsumme, die ein Versicherter von der Lebensversicherung erhält, wenn er seine Kapitallebensversicherung vorzeitig kündigt. Der Rückkaufswert ist in den ersten Jahren nach Vertragsabschluss deutlich geringer als die Summe der eingezahlten Beiträge. Bauherren oder Käufer einer Immobilie können das Guthaben allerdings auch im Rahmen ihrer Finanzierung beleihen.
Rücklagen reserve (fund); allocation to reserves; appropriated retained earnings; surplus funds
Rücklassungspflicht des Pächters tenant's obligation to leave a minimum amount of agricultural products (seeds) for his successor Rücklassungspflicht bedeutet, dass der scheidende Pächter eines (z.B. landwirtschaftlichen) Betriebes seinem Nachfolger zumindest soviel von den landwirtschaftlichen Erzeugnissen (Saatgut) hinterlassen muss, dass dieser bis zur nächsten Ernte den Betrieb fortführen kann.

Ob er selbst am Anfang seiner Pachtzeit auch in den Genuss einer solchen Startausstattung gekommen ist, spielt keine Rolle.

Allerdings kann der Pächter vom Verpächter Wertersatz verlangen, wenn er aufgrund dieser gesetzlichen Regelung verpflichtet ist, mehr oder bessere Erzeugnisse zurückzulassen, als er selbst bei Pachtbeginn erhalten hat.
Rücknahme der Erlaubnis withdrawal of permission
Rücknahmepreis repurchase/ redemption/ reserve/ cash-in/ withdrawal/ bid price Unter Rücknahmepreis versteht man bei offenen Immobilienfonds den Preis, zu dem Anteile von der Investment-Gesellschaft zurück genommen werden. Die Differenz zwischen Rücknahme- und Ausgabepreis ist der Ausgabeaufschlag. Bei offenen Fonds kann der Anleger grundsätzlich Fondsanteile jederzeit kaufen und verkaufen. Die Fondsgesellschaft ist verpflichtet, die Anteile zum gültigen Tageskurs, dem Rücknahmepreis, zurück zu nehmen. Diese Rücknahmekurse findet man in den größeren Tageszeitungen, im Videotext und im Internet.
Rückstand (to be in) arrears In Rückstand gerät, wer gegenüber dem Gläubiger fällige Zahlungen nicht begleicht bzw. Termine für vereinbarte Leistungen nicht überschreitet. Rechtlich spricht man von Verzug.
Rücktritt cancellation of/withdrawal from a contract Rücktritt ist die Rückgängigmachung eines wirksam zustande gekommenen Vertrages durch einseitige Erklärung einer Vertragspartei. Voraussetzung ist, dass ein gesetzliches Rücktrittsrecht vorliegt oder ein solches Recht im Vertrag vereinbart wurde. Der Rücktritt ist formlos möglich, sollte jedoch zur Sicherheit immer schriftlich erklärt werden.

Ein gesetzliches Rücktrittsrecht kann zum Beispiel bestehen, wenn

  • eine gekaufte Sache mangelhaft ist oder eine dritte Person daran Rechte hat (§ 437 Nr. 2, § 440 BGB),
  • der Schuldner eine fällige Leistung nicht oder nicht vertragsgemäß erbringt (§ 323 Abs. 1 BGB). Beispiel: Keine Räumung des verkauften Hauses zum vereinbarten Termin. Hier müsste der Gläubiger dem Schuldner allerdings erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung beziehungsweise Nacherfüllung gesetzt haben, bevor er zurücktreten kann. Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Schuldner zu einem vertraglich festgelegten Termin nicht leistet und der Gläubiger ausdrücklich vertraglich sein Interesse am Geschäft an eine pünktliche Leistung gekoppelt hat – oder wenn andere besondere Umstände bestehen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen den Rücktritt rechtfertigen.
  • Wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage: Entscheidende Umstände haben sich nach Vertragsschluss derartig geändert, dass die Parteien den Vertrag bei deren Kenntnis nicht oder nicht so abgeschlossen haben würden. Ist keine Vertragsanpassung möglich oder zumutbar, kann ein Rücktritt nach § 313 BGB erfolgen. Beispiel: Nach Vertragsschluss wird bekannt, dass neben dem verkauften Wohnhaus eine Schweinemastanlage errichtet werden soll.

Wirkung: Durch den Rücktritt wird der Vertrag nach § 346 ff. BGB in ein Rückabwicklungsverhältnis, das weiterhin ein Vertragsverhältnis ist, umgestaltet. Daher wird nach § 325 BGB durch den Rücktritt, im Gegensatz zum früheren Recht, die Geltendmachung von Schadensersatz nicht ausgeschlossen. Nach § 346 BGB sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren. Beispiel: Das erworbene Grundstück ist, falls der Kaufvertrag schon vollzogen wurde, zurückzuübereignen und herauszugeben. Der Kaufpreis ist zurückzuzahlen. Auf die Maklerprovision wirkt sich der Rücktritt nicht aus. Der Anspruch bleibt bestehen.
Rücktritt vom Hauptvertrag withdrawal from principal contract Im Maklervertrag ist eine individuell vereinbarte Regelung zulässig, nach der der Makler seine Provision auch bei Ausübung eines Rücktrittsrechts erhält. Damit ist er den rechtlichen Problemen, die in diesem Zusammenhang entstehen können, enthoben.

Der Makler kann auch dann seine Provision beanspruchen, wenn eine der Parteien des Hauptvertrags ihr gesetzliches Rücktrittsrecht waren nimmt. Eine Partei kann gemäß § 323 BGB vom Vertrag zurücktreten, wenn die andere Partei ihre Pflichten aus dem Hauptvertrag nicht erfüllt, wenn also z.B. der Käufer den Kaufpreis nicht zahlt.

Dasselbe gilt, wenn im Hauptvertrag Regeln für einen Rücktritt enthalten sind, also ein vertragliches Rücktrittsrecht vereinbart wurde. Wichtig ist in diesem Fall aber, dass die vertraglichen Regelungen nicht wesentlich von den gesetzlichen Regelungen abweichen.

Deutlich schwieriger zu beurteilen ist die Rechtslage, wenn das vertragliche Rücktrittsrecht an andere Voraussetzungen als das gesetzliche Rücktrittsrecht geknüpft wird. Die Parteien sind insofern vollkommen frei in der Bestimmung, welche Voraussetzungen ein Rücktrittsrecht eröffnen sollen.

Grundsätzlich ist durch Auslegung zu ermitteln, welche Wirkung die Rücktrittsklausel nach dem Willen der Parteien hinsichtlich des Bestehens des Hauptvertrags haben sollte. Wenn sie die Wirkung einer aufschiebenden Bedingung haben soll, bleibt der Vertrag in der Schwebe. Er wird erst wirksam mit Eintritt der Bedingung. Der Provisionsanspruch kann auch erst dann entstehen. Wenn der Rücktritt erklärt wird, weil die Bedingung nicht eingetreten ist, kann der Makler also keine Provision beanspruchen. Solche Bedingungen können z.B. die Erteilung einer Baugenehmigung oder die Sicherstellung der Finanzierung sein.

Bei allen Überlegungen ist der Grundsatz zu berücksichtigen, dass auch der vertraglich vereinbarte Rücktritt die Provisionspflicht nicht entfallen lässt. Sie ist gemäß § 652 Abs. 1 BGB mit Abschluss des wirksamen Vertrags entstanden. Eine nachträgliche Rücktrittserklärung beseitigt den Vertrag ab diesem Zeitpunkt, nicht aber von Anfang an. So ist es aber bei der Nichtigkeit und der Anfechtung. Daher entfällt in den letztgenannten Sachverhalten der Provisionsanspruch.
Rücktritt vom Mietvertrag withdrawal from a rental agreement Ein einseitiger Rücktritt vom Mietvertrag ist grundsätzlich nur möglich, wenn dies im Mietvertrag mit einer sogenannten Rücktrittsklausel vereinbart wurde. In jedem Fall ist ein Rücktritt nur vor dem Einzug des Mieters möglich. Mit dem Einzug wird das Mietverhältnis in Vollzug gesetzt; von diesem Zeitpunkt an kann der Vertrag nur noch per Kündigung beendet werden.

Ist kein Rücktritt vereinbart, kommen beide Vertragspartner allenfalls mit Hilfe eines Mietaufhebungsvertrages oder über eine Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung (etwa wegen falscher Angaben des Mieters in der Selbstauskunft) aus dem Mietvertrag heraus. Als dritte Möglichkeit gibt es jedoch eine Variante des Rücktritts, die auch ohne Vereinbarung möglich ist: den Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistungen nach § 323 BGB (Beispiel: der Vermieter hatte versprochen, zu einem bestimmten Termin Heizkörper in der Wohnung einzubauen). Im letzten Fall muss jedoch die ausstehende Leistung vergeblich mit Fristsetzung angemahnt worden sein, damit ein Rücktritt erfolgen kann.

Das Brandenburgische Oberlandesgericht gestand zum Beispiel einem Mieter den Rücktritt vom Mietvertrag zu, weil der Vermieter nicht rechtzeitg einen behindertengerechten Zugang zu den Gewerberäumen des Mieters ermöglicht hatte. Das Gericht betonte, dass ein solcher Rücktritt nur ausnahmsweise in Betracht komme, wenn bis zum Übergabetermin die Wohnung trotz Nachfristsetzung nicht in den vertragsgemäßen Zustand versetzt worden sei (Urteil vom 20.06.2012, Az: 3 U 6/10).

Scheitert eine nachträgliche Anpassung des Mietvertrages, kann hier nicht wie bei anderen Verträgen wegen der fehlenden Einigung ein Rücktritt erfolgen. § 313 Abs. 3 BGB schließt diese Möglichkeit aus. Der Mietvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, das auch bei gescheiterter Vertragsanpassung nur durch Kündigung beendet werden kann.

Ein wirksamer Rücktritt hat die Rechtsfolge, dass die wechselseitig empfangenen Leistungen zurückzugeben sind. Eine irrtümlich vorgenommene Rücktrittserklärung des Mieters deuten die Gerichte oft in eine ordentliche Kündigung um und behandeln sie als solche. Es gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist (Landgericht Itzehoe, Urteil vom 25. Februar 1997, Az: 1 S 397/96).
Rücktrittsrecht right of cancellation; right to withdraw from a contract Man unterscheidet vertragliche und gesetzliche Rücktrittsrechte. Das vertragliche Rücktrittsrecht, meist als Rücktrittsvorbehalt bezeichnet, hat i.d.R. den Zweck, den Eintritt eines Ereignisses abzuwarten, ehe der Vertrag wirksam werden soll. Möglich ist auch, der noch unentschlossenen Partei eine Überlegungsfrist, die zeitlich begrenzt sein muss, einzuräumen.

Gesetzliche Rücktrittsrechte stellen den Hauptanwendungsfall der §§ 346 ff. BGB dar. Erbringt der Schuldner die vereinbarte Leistung überhaupt nicht oder nicht so, wie es vertraglich vereinbart ist, kann der Gläubiger nach § 323 BGB zurücktreten. Verletzt der Schuldner eine Nebenpflicht nach § 241 Abs.2 BGB, kann der Gläubiger gemäß § 324 BGB zurücktreten. Was schon früher Rechtsgrundsatz war, der beachtet werden musste, steht jetzt im Gesetz, wenn auch die einzelnen Pflichten nicht ausdrücklich aufgelistet werden.

Beispiele:
  • Pflicht zur Rücksicht. Neben der eigentlichen Leistungspflicht besteht die Verpflichtung, die Rechte und sonstigen Rechtsgüter der anderen Vertragspartei zu wahren (vgl. Palandt-Heinrichs, § 241 BGB, Rdnr. 6, 7).
  • Aufklärungspflichten entstehen nach Abschluss des Vertrages, wenn sich Gefahren für die Belange des Vertragspartners ergeben, von denen dieser keine Kenntnis hat. Der Makler muss auch nach Abschluss des Maklervertrages Informationen weiterleiten, die für den Auftraggeber objektiv wichtig sind, beispielsweise über Schwamm, Baumängel, aber auch die Verhandlungsbereitschaft der anderen Seite (vgl. Palandt-Sprau, § 654 BGB Rdnr. 6).
  • Schutzpflicht. Das ist die Pflicht, sich bei Abwicklung des Schuldverhältnisses so zu verhalten, dass Körper, Leben, Eigentum und sonstige Rechtsgüter des anderen Teils nicht verletzt werden. Für den Vermieter ist im Rahmen des Mietverhältnisses die Verkehrssicherungspflicht auch vertragliche Nebenpflicht nach § 241 Abs.2 BGB.
Gesetzliche Rücktrittsrechte bestehen außerdem für den Gläubiger (§ 326 Abs.5 BGB), wenn der Schuldner von der Leistung wegen Unmöglichkeit frei wird (§ 275 BGB) oder bei einem Sach- oder Rechtsmangel, wenn die Nacherfüllung gem. § 439 BGB beim Kaufvertrag oder nach § 634 BGB beim Werkvertrag gescheitert ist.
Rücktrittsvorbehalt reservation of the right to cancel; escape clause Ein Rücktrittsvorbehalt einer Partei des Kaufvertrages ist ein Vertrag, da die andere Seite zustimmen muss. Je nach dem Grund eines solchen Rücktrittsrechts hat dies Auswirkungen auf den Provisionsanspruch des Maklers. Wiederholt der Rücktrittsvorbehalt nur gesetzliche Rücktrittsrechte, ändert sich die Rechtslage nicht. Liegen deren Voraussetzungen vor, bestehen diese Rechte ohnehin. Die betroffene Vertragspartei gewinnt nichts hinzu.

Beispiele:
  • Der Verkäufer behält sich das Recht zum Rücktritt vor, falls der Käufer den Kaufpreis bis zum vereinbarten Zeitpunkt nicht belegt.
  • Dem Käufer wird ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass der Verkäufer eine seiner Hauptpflichten, z.B. die Übergabe des Objekts zu dem vereinbarten Zeitpunkt, nicht erfüllt.

In beiden Fällen besteht ein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ist der Vertrag wirksam geworden, berührt seine Durchführung, also die Belegung des Kaufpreises bzw. die Übergabe, den Provisionsanspruch des Maklers nicht.

Häufig wird mit der Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Kaufvertrag angestrebt, dass der Kaufvertrag vor Eintritt eines bestimmten Ereignisses nicht wirksam wird. Es handelt sich um Ereignisse, die von dem, der sich den Rücktritt vorbehält, nicht (allein) herbeigeführt werden können.

Beispiele:
  • Der Grundstückskäufer will sicherstellen, dass sein Bauvorhaben genehmigt wird oder die Finanzierungszusage der Bank abwarten. Andernfalls könnte er das Grundstück nicht gebrauchen.
  • Der Verkäufer eines Einfamilienhauses möchte die Wirksamkeit des Kaufvertrages hinausschieben, bis er sicher ist, dass die Eigentumswohnung, die er erworben hat, rechtzeitig frei wird. Er möchte verhindern, dass er als Verkäufer schadensersatzpflichtig wird.

Diese Rücktrittsvoraussetzungen entsprechen rechtlich der Bedingung i.S.d. § 158 Abs.1 BGB. Sie sind zukünftige ungewisse Ereignisse, von denen die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages abhängig gemacht wird. Um zu erreichen, dass der Rücktrittsvorbehalt als Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung wirkt, muss er zeitlich eingegrenzt sein.

Beispiele
  • "Der Käufer behält sich den Rücktritt von diesem Vertrag bis zum 30. Juni 2010 vor, falls bis zu diesem Zeitpunkt nicht die Genehmigung der Gemeinde nach § 144 Abs.2 BauGB vorliegt" (Genehmigung der Veräußerung eines Grundstücks im festgelegten Sanierungsgebiet). Wichtig für den Makler: Er hat in keinem Fall gegen denjenigen, der sich den Rücktritt vorbehält, Anspruch darauf, dass dieser die notwendigen Ansprüche stellt. Der Rücktrittsvorbehalt kann auch ohne Nennung eines künftigen Ereignisses, aber mit zeitlicher Begrenzung vereinbart werden.
  • "Der Käufer (Verkäufer) behält sich den Rücktritt von diesem Vertrag bis zum 31.Otober 2010 vor." So wird formuliert, wenn sich die Kaufvertragspartei innerhalb der vereinbarten Frist klar werden will, ob sie den Kaufvertrag überhaupt abschließen will.
Rückwärtshypothek reverse mortgage Viele Immobilieneigentümer scheuen davor zurück, ihr Haus gegen eine Leib- oder Zeitrente an einen privaten Käufer zu veräußern. Grund: Der Käufer mag zwar derzeit noch solvent sein, ist dies aber in einigen Jahren vielleicht nicht mehr. Die eigene Altersvorsorge hängt dann von der Finanzlage eines relativ Unbekannten ab. Jedoch kann ein Immobilienverkauf auf Rentenbasis nicht nur mit Privatkäufern vereinbart werden. Aus den USA kommt das Konzept der Rückwärtshypothek oder "reverse mortgage". Dabei tritt als Vertragspartner eine Bank auf. Diese zahlt eine lebenslange Rente an den Hauseigentümer, dem ein lebenslanges Wohnrecht in seinem Objekt eingeräumt wird. Abgesichert wird per Hypothek auf die Immobilie. Oft bürgt die Bank im Verbund mit einer Lebensversicherung für die Rente.

Ein wichtiger Unterschied zur herkömmlichen Leibrente besteht darin, dass der Hauseigentümer bzw. Verkäufer bei der Rückwärtshypothek weiter für die Instandhaltung seiner Immobilie verantwortlich und dazu ggf. auch verpflichtet ist. Der Rentner bleibt zunächst Eigentümer – sogar ein Verkauf durch den Rentenempfänger zu dessen Lebzeiten bleibt möglich. Erst bei seinem Ableben wird die Immobilie verwertet; der Verkaufserlös dient zur Tilgung des Darlehens. Den Rest bekommen die Erben, die die Möglichkeit haben, das Haus gegen Ablösung der Hypothek selbst zu erwerben.

In Deutschland ist die Rückwärtshypothek noch wenig gebräuchlich. Es werden jedoch derzeit bei einigen Anbietern entsprechende Konzepte erarbeitet.
Rumpfbeirat core advisory board
RVG abbreviation for: German Lawyers' Fees Act Abkürzung für: Gesetz über die Vergütung der Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte (RVG)
RVO German National Insurance Code Abkürzung für: Reichsversicherungsordnung
Rz. marginal number; number in the margin of a commentary/ text book Abkürzung für: Randziffer

Legal and other notes on our real estate lexicon
We do not assume any liability for the correctness of individual terms. We therefore recommend that you do not rely on our lexicon for terms and definitions relevant to decision-making. It serves the general comprehensibility of terms, nomenclature, technical terms, which can be found in real estate-related literature, trade journals or articles in general, as well as in conversation with real estate professionals, correspondence, etc. 

Before making any decision that is in any way relevant to property, we therefore strongly recommend that laypersons consult appropriate experts and do not rely on definitions of terms alone. Also, aspects of building law or neighbourhood law are often a matter for the federal states and may therefore differ from one federal state to the next.

Incorrect definitions, or rather incomplete definitions, cannot be ruled out either. Some terms may have several meanings, while for others there is a different technical term for the same thing. Here, too, national differences cannot be ruled out. Also, the technical language used by architects, construction companies, civil servants or employees in the building industry is not always the same. And some terms - such as living space - have been defined differently at different times; therefore, in case of doubt, it is also advisable to clarify the chronological aspect of the origin of a term.

In any case, we do not assume any liability for damages of any kind that are supposed to originate from a definition of a term on our homepage; except for malicious intent.

The author of the encyclopaedia is Grabener Verlag, which unfortunately no longer provides the online version itself; we have therefore acquired the licence from this publisher to keep it available on our homepage.

We are happy to receive suggestions for additions or corrections. Please write to: elexicon.

AllGrund Immobilien GmbH

Copyright © 1998-2020 by AllGrund Immobilien GmbH (formerly AllGrund Ltd.) All rights reserved.
Content, design and concept are intellectual property of AllGrund Immobilien GmbH and protected by international copyright law.
AllGrund is a registered trademark® with the registered number 302008004170 Deutsches Patent- und Markenamt in Munich, and an Internationally Registered Trade Mark™ registered at the World Intellectual Property Organization in Geneva with the international registration No. 978744.

No parts of this website and no photos or other material may be copied, printed and used without permission of the website owner. Print versions of property descriptions are for use by the interested client only.

Important note:
Any evaluations, advice and indications on our information and internet pages are mostly subjective evaluations and solely have the purpose of giving real estate investors a general orientation. They are not claimed to be complete, correct or constantly valid. Most real estate information is founded on conditions or legal regulations (taxes, regulations about apartment ownership, tenant’s rights and more) which might have been current or of interest for real estate buyers at the time the text was written. These conditions and legal foundations – especially also fiscal aspects – possibly have changed by now. Thus we recommend, before one does any property purchase, to get the current data on the real estate markets, tax- and other legal regulations and innovations, as far as these could be of importance to the objective and subjective success of the investment.

Imprint | Right to revoke | Privacy Policy | Cookies | Home