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| Stichwort | English | Beschreibung |
|---|---|---|
| p | abbreviation for: rate of interest | Abkürzung für: Zinssatz |
| P-Konto | account that is exempted from attachment/garnishment | |
| p.a. | abbreviation for: per year/ annual(ly) | Abkürzung für: per anno (im Jahr) |
| Pachtaufhebungsentschädigung | compensation for termination of a lease | Müssen aufgrund einer städtebaulichen Maßnahme Pachtverträge vorzeitig aufgelöst werden, haben die Pächter Anspruch auf eine Pachtaufhebungsentschädigung (§ 185 BauGB). Durch die Entschädigung werden die Vermögensnachteile ausgeglichen, die den Pächtern durch die Auflösung entstehen. Berechnungsgrundlage für die Entschädigung sind die durch den Entzug des Pachtgrundstücks bedingte Einkommensschmälerung und die durch die Einstellung des Pachtbetriebes entstehenden Investitionsverluste, die der Pächter erleidet. Wird nur ein Teil des Pachtgrundstücks umgewidmet oder enteignet, dann ist auch die Wertminderung des Restgrundstücks bzw. des Restbetriebes zu berücksichtigen, welche durch erforderlich werdende Umwege oder infolge von Durchschneidungen des Grundstücks entsteht. Die Höhe der Entschädigung hängt auch von der Zeitspanne ab, die der Pachtvertrag bei Fortsetzung noch angedauert hätte. Ein Pachtvertrag mit langer Laufzeit und niedrigem Pachtzins führt damit zu einer hohen Entschädigung. Hat der Pächter ein Recht auf Fortsetzung der Pacht nach § 595 des Bürgerlichen Gesetzbuches, ist dies ebenfalls zu berücksichtigen. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn die wirtschaftliche Existenz des Pächters von der Nutzbarkeit des Grundstücks abhängt. Von Verpächterseite wird oft vorgebracht, dass ein langfristiger Pachtvertrag mit niedriger Pacht den Grundstückswert negativ beeinflusst und sich dies auch auf die Pachtaufhebungsentschädigung negativ auswirken müsse. Bezieht sich der aufgehobene Pachtvertrag auf kleingärtnerisch genutztes Land, muss die Gemeinde nach § 185 Absatz 3 BauGB nicht nur die Entschädigung zahlen, sondern auch Ersatzland zur Verfügung stellen. |
| Pächterpfandrecht | lessee's statutory lien | Ein Grundstückspächter hat ein Pfandrecht an den mitgepachteten Inventargegenständen des Pachtgrundstückes zur Absicherung möglicher Forderungen gegen den Verpächter hinsichtlich des Inventars. Die Geltendmachung dieses Pfandrechts kann der Verpächter verhindern, indem er durch Geldzahlung im Wert einzelner Pfandgegenstände Sicherheit leistet. |
| Pachtvertrag | tenancy agreement; leasehold agreement; lease contract; contract of lease; lease (agreement) | Ein Pachtvertrag regelt die Überlassung von Grundstücken und Gebäuden mit dem im Vergleich zur Miete zusätzlichen Recht zur "Fruchtziehung". Das bedeutet, dass der Ertrag aus dem Grundstück (z.B. Kiesgrube) dem Pächter zusteht. Bei entsprechend ausgestatteten Gebäuden (z.B. Gasthäusern) steht der aus dem damit verbundenen Betrieb zu erzielende Ertrag ebenfalls dem Pächter zu. Die landwirtschaftliche Pacht umfasst auch das "lebende Inventar", d.h. das Nutzvieh. Das BGB enthält Grundregeln für Pachtverträge im Allgemeinen sowie Vorschriften speziell für den Landpachtvertrag. Während für den allgemeinen Pachtvertrag die meisten Vorschriften des Mietrechts anwendbar sind, gibt es für die Landpacht spezielle Regelungen – besonders hinsichtlich der Kündigung. Weitere Besonderheiten gelten für die Jagdpacht, Fischereirechte und Kleingärten. Gepachtet werden können auch Rechte (z.B. Patente). Pachtverträge werden i.d.R. langfristig geschlossen. Grundsätzlich ist die Schriftform zu empfehlen. Landpachtverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwei Jahren, die nicht in Schriftform abgeschlossen werden, gelten für unbestimmte Zeit. Bei landwirtschaftlichen Pachtgrundstücken liegen die Vertragslaufzeiten teilweise bei 9 oder 18 Jahren. Daraus ergeben sich Notwendigkeiten zur Anpassung der Pacht, die früher im Landpachtgesetz, jetzt im BGB geregelt sind (§ 585 ff. BGB). Ein Landpachtvertrag kann auch auf Lebenszeit des Pächters geschlossen werden. Enthält der Pachtvertrag eine Klausel, nach der beide Seiten eine Anpassung der Pacht an geänderte wirtschaftliche Verhältnisse fordern können, kann die Pacht trotzdem nur eingeschränkt erhöht werden. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Nordenham von 2013 ist bei langfristigen landwirtschaftlichen Pachtverträgen für eine Erhöhung während der Vertragslaufzeit die ortsübliche Pachthöhe bei vergleichbaren, langfristig gepachteten Flächen im Bestand maßgeblich, aber nicht die Pachthöhe bei Neuverpachtungen (Az. 2 Lw 10/13). Ähnlich wie bei der Miete gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Pacht. Die Vermittlung von Pachtverträgen im Bereich der Landwirtschaft ist Geschäftszweck darauf besonders spezialisierter Makler für Land- und Forstwirtschaften. Im Übrigen befassen sich mit der Vermittlung von Pachtverträgen auch Spezialmakler für Geschäftsbetriebe. |
| Paddock | paddock | Unter einem Paddock versteht man einen kleinen Auslaufplatz für Pferde, der meist nicht mit Gras bewachsen und nicht als Weide konzipiert ist. Ein Paddock wird oft direkt an den Stall angebaut und ist für das Pferd jederzeit zugänglich. So soll gewährleistet werden, dass das Pferd auch im Winter etwas Bewegungsfreiheit genießt – oder allgemein in Zeiten, in denen es nicht auf eine Weide gebracht werden kann. Teilweise liegen Paddocks jedoch auch in einiger Entfernung vom Stall. Besonders wichtig ist eine für das Pferd trittsichere Gestaltung des Paddocks. Hier werden teilweise mehrere Schichten verwendet: Zuunterst eine Drainage, darüber Kies oder Splitt, dann eine Trennschicht aus Pflaster, Rasengittersteinen oder sogenannten Paddockmatten. Zuoberst wird Sand aufgebracht. Pferde sollten nicht alleine auf dem Paddock stehen – zumindest auf den Nachbarpaddocks sollte gleichzeitig anderen Tieren der Auslauf gestattet werden, da der Kontakt zu Artgenossen für das Wohlbefinden der Tiere besonders wichtig ist. |
| Paddockplatten | paddock grids | Paddockplatten dienen zur Stabilisierung des Unterbodens bei Paddocks, also kleinen grasfreien Ausläufen für Pferde. Die Platten bestehen meist aus Kunststoff, sind durchbrochen und somit wasserdurchlässig. Letzteres hat den Vorteil, dass keine Versiegelung des Bodens stattfindet, welche womöglich höhere Abgaben für Oberflächenwasser verursachen kann. Die einzelnen Platten sind mit Keilen versehen, welche sie gegeneinander absichern und ein Anheben einzelner Elemente durch das Gewicht eines Pferdes verhindern. Paddockplatten sind elastisch und können bei festem und ebenem Untergrund meist ohne Unterbau gesetzt werden. Auf stark beanspruchten Plätzen ist jedoch ein Aufbau mit einer Tragschicht aus Schotter oder Kies zu empfehlen, dann folgen Splitt oder Sand und die mit Sand aufgefüllten Paddockplatten. Schließlich müssen diese noch mit fünf bis zehn Zentimetern Sand bedeckt werden, um den Pferden einen natürlich wirkenden Untergrund zu geben. |
| PageRank / Suchmaschinenoptimierung | page ranking | Dabei handelt es sich um ein Verfahren zur Bewertung von Webseiten. Ziel ist es, ihre Relevanz für Suchmaschinen zu beurteilen. Dazu wird die Bedeutsamkeit einer Website mit einer mathematischen Formel, dem Page Ranking Algorithmus, errechnet. Eine Website ist umso bedeutender, je bedeutender die darauf verlinkenden Dokumente sind. Suchmaschinenoptimierung Google, Yahoo und Bing sind die derzeit gängigsten Suchmaschinen im Internet. Um mit der eigenen Internetpräsenz Erfolg zu haben, ist es wichtig, bei einer Suchanfrage in diesen Suchmaschinen weit vorn gelistet zu werden. Dazu ist eine Optimierung der Firmen-Homepage unabdingbar. Die wichtigsten Fakten zur Optimierung im Überblick:
Suchmaschinenmarketing Unter Suchmaschinenmarketing versteht man verschiedenste Maßnahmen, um Besucher für eine Website zu gewinnen. Ein Aspekt davon ist die Suchmaschinenoptimierung mit dem Ziel, ein besseres Ranking zu erreichen. Eine weitere Methode ist das Erkaufen von Spitzenpositionen in den Suchmaschinen. Dabei wird das Budget vom Websitebetreiber selbst bestimmt. Eine Bezahlung ist nur dann erforderlich, wenn die Verlinkung zur Website durch den Besucher angeklickt wird. |
| PAK | polycyclic aromatic hydrocarbon | PAK ist eine Abkürzung für: Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe, Rückstände unvollständiger Verbrennungsvorgänge. In alten Rohrleitungsanlagen können solche Rückstände das Trinkwasser belasten. In einigen Gegenden Deutschlands hat man in den 1960er Jahren Trinkwasserrohre mit Steinkohlenteer ausgekleidet (Rostschutz und Abdichtung). Dadurch konnten PAK ins Wasser gelangen. Die Trinkwasserverordnung sieht einen Grenzwert von 0,0001 mg/l Wasser vor. Höhere PAK-Konzentrationen gelten als krebserregend. Es besteht zusätzlich die Gefahr einer Beeinträchtigung der Fortpflanzungsfähigkeit und einer Fruchtschädigung. Eine PAK-Belastung des Trinkwassers in einer Mietwohnung stellt einen Mangel dar, der den Mieter zur Mietminderung berechtigt. Auch in anderen Bereichen eines Gebäudes können PAK vorkommen: z.B. in bitumen- bzw. teerhaltigen Parkettklebern, in offenen Feuerstellen, in bitumenhaltigen Dichtungs- und Dachbahnen und im Bautenschutz in Bitumendichtungsmassen etc. In Innenräumen dürfen derartige teerhaltige Produkte nicht mehr verwendet werden. PAK werden auch über Zigarettenrauch oder zu stark geräucherte oder gebratene Speisen aufgenommen. |
| Palladio | Palladio | Andrea di Piero della Gondola, genannt Palladio, war ein italienischer Architekt. Er lebte von 1508 bis 1580 und wird als der bedeutendste Architekt der Renaissance in Oberitalien angesehen. Anders als andere zeitgenössische Architekten war er allein als solcher tätig und nicht auch noch in anderen Zweigen der Kunst. Palladio ließ sich von der römischen Antike inspirieren. Beeinflusst wurde er auch von den Arbeiten von Michelangelo, Bramante, Sanmicheli und Sansovino. Er wandelte jedoch deren Ideengut ab und integrierte es in seinen eigenen Stil. Palladio entwarf Paläste, Villen und Kirchen – beispielsweise die Villa „La Rotonda“ nahe Vicenza. Weitere Bekanntheit erlangte er durch sein 1570 in Venedig erschienenes architekturtheoretisches Werk „I quattro libri dell'architettura“. Die von ihm entworfenen Bauten zeichnen sich durch ein hohes Maß an Harmonie und Eleganz aus. Palladio wurde zum Namensgeber eines eigenen Baustils, des Palladianismus. Kennzeichen dieser Stilform sind strenge, klassizistische Formen. Zur Anwendung kamen tempelartige Frontgestaltungen. Charakteristisch ist auch das bei Portalen und Fenstern angewandte Palladio-Motiv, auch venezianisches Fenster genannt. Ein zentraler, hoher Bogen wird dabei rechts und links von zwei kleineren, schmaleren rechteckigen Öffnungen eingerahmt, über denen kleine ovale oder halbrunde Fenster angebracht sein können. |
| PangVO | price regulation | Abkürzung für: Preisangabenverordnung |
| Panzerriegel-Schloss | armoured bolt lock | Beim Panzerriegel- oder Querriegel-Schloss verläuft ein Riegel innenseitig quer über die Wohnungseigangstür. Links und rechts neben der Tür befinden sich sogenannte Schließkästen, die die Riegelenden in geschlossenem Zustand aufnehmen. Wichtig ist eine sichere Verankerung der Schließkästen in der Mauer. Einige Panzerriegel-Schlösser verfügen über ein von außen bedienendes Schlüsselloch. In diesem Fall sollte zum Schutz des Schließzylinders eine Panzerplatte mit Ziehschutz montiert werden. Panzerriegel-Schlösser werden als ein erheblicher Sicherheitsgewinn für Wohnungstüren angesehen, da sie sich meist nicht ohne Lärm und zusätzlichen Zeitaufwand öffnen lassen. Manche Panzerriegel-Schlösser verfügen über eine Sperrbügel-Funktion, so dass sich die Tür auch bei geschlossenem Riegel einen Spalt breit öffnen lässt. Es sind unterschiedliche Typen und Qualitäten von Panzerriegel-Schlössern im Einsatz. |
| Parabolantenne | parabolic (reflector) antenna; mirror reflector | Parabolantennen sind eine Empfangsantennenform für Frequenzen oberhalb 1 Gigahertz. Sie ermöglichen bei richtiger Installation einen sehr guten Empfang von UKW- und Fernsehsendungen über Satelliten. Da die hohen Frequenzen lichtähnliches Ausbreitungsverhalten zeigen, liegen die Zeitverzögerungen zwischen Sende- und Empfangsort im Bereich der Verzögerung nahe der Lichtgeschwindigkeit. Im Zusammenhang mit der Installation von Parabolantennen bei Mietwohnungen kommt es immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten. Inzwischen gilt als gesichert, dass der Mieter ein grundsätzliches Recht hat, eine Parabolantenne anzubringen. Dieses Recht wird durch die verfassungsrechtlich verankerte Informationsfreiheit garantiert (Art. 5 Abs.1 Grundgesetz). Der Mieter kann sich jedoch nur dann darauf berufen, wenn die vermietete Wohnung nicht an das Breitbandkabel angeschlossen ist. Will der Mieter eine Parabolantenne installieren, muss er vom Vermieter die Erlaubnis einholen. Der muss zustimmen, wenn das Haus weder über eine Gemeinschafts-Parabolantenne noch über einen Kabelanschluss verfügt. Die Parabolantenne muss auch baurechtlich zulässig sein und fachmännisch an einem Ort installiert werden, an dem sie optisch am wenigsten stört. Die Kosten hierfür trägt der Mieter (OLG Frankfurt 20 RE-Miet 1/91, WM 92, 458). Trotz Kabelanschluss kann der Mieter ausnahmsweise die Erlaubnis zum Aufstellen einer Parabolantenne verlangen, wenn er hierfür ein besonderes Interesse nachweisen kann. Das ist bei einem ausländischen Mieter zu bejahen, der nur über eine Parabolantenne seine Heimatsender empfangen kann (OLG Karlsruhe 3 RE-Miet 2/93, WM 93, 525; BVerfG 1 BvR 16 187/92, WM 94, 251). Kann der ausländische Mieter bereits über einen Kabelanschluss fünf Programme aus seinem Heimatland empfangen, hat er kein Anrecht auf die zusätzliche Installation einer Parabolantenne (BGH, Az. VIII ZR 118/04, Urteil vom 02.03.2005). Nach dem Bundesgerichtshof kann der Vermieter verpflichtet sein, dem Wunsch des Mieters nach Aufstellung einer Parabolantenne zuzustimmen, wenn weder die Gebäudesubstanz verletzt noch das Eigentum des Vermieters optisch beeinträchtigt wird. Im verhandelten Fall sollte trotz vorhandenem Kabelanschluss eine Antenne ohne feste Installation im hinteren Bereich eines sichtgeschützten Balkons aufgestellt werden (BGH, Az. VIII ZR 207/04, Urteil vom 16.05.2007). Das Bundesverfassungsgericht hat in einer Aufsehen erregenden Entscheidung vom 31. März 2013 die Zivilgerichte ermahnt, in Streitfällen um Parabolantennen eine Einzelfallabwägung der widerstreitenden Interessen durchzuführen. Mieter ausländischer Herkunft – insbesondere Angehörige von Minderheiten – würden in ihrer Informationsfreiheit verletzt, wenn ihnen eine Satellitenantenne zum Empfang heimatlicher Sender verweigert würde. Auch Zivilgerichte hätten die Grundrechte zu beachten. Im Fall ging es um Angehörige der turkmenischen Volksgruppe; diese müssten sich nicht auf die zentral im Haus empfangbaren türkischen Sender verweisen lassen, da sie eine eigene Sprache und Kultur haben (Az. 1 BvR 1314/11). |
| Parkett | parquet; parquet blocks; parquetry | Parkett ist ein hochwertiger Holzfußboden, der aus Parkettstäben (ringsum genutete Parketthölzer), Parkettriemen (Parketthölzer mit Nut und Feder an den entgegengesetzten Kantenflächen), Mosaikparkettlamellen (ohne Nut und Feder) oder Fertigparkettelementen bestehen kann. Aus Hartholz bestehendes Parkett (z.B. Eiche) hat eine besonders lange technische Lebensdauer. |
| Parteiöffentlichkeit | principle of party publicity, i.e. the right to attend all oral hearings | Ist der Sachverständige als gerichtlich bestellter Gutachter tätig, hat er zu beachten, dass die Ortsbesichtigung "parteiöffentlich" zu gestalten ist. Das heißt: Allen am Verfahren beteiligten Parteien ist es gestattet, der Beweisaufnahme beizuwohnen und somit an der Ortsbesichtigung ungehindert teilzunehmen (§ 357 ZPO). Besonders bei Familiensachen, (Erbauseinandersetzung, Ehescheidung) wird oft von einer Partei versucht, der Gegenpartei den Zugang zum Gebäude und die Teilnahme an der Besichtigung zu verwehren. Können der Sachverständige oder die Anwälte der Parteien hier nicht vermitteln, darf die Ortsbesichtigung nicht durchgeführt und muss die Beweisaufnahme abgebrochen werden. |
| Parterre | ground floor | Das Parterre bezeichnet das Erdgeschoss. Im deutschsprachigen Raum hat sich aus dem frz. par terre (zu ebener Erde) ab dem 18. Jh. das Parterre abgeleitet. Ein halbes Geschoss höher liegt das Hochparterre, das vorwiegend über einem Souterrain liegt. |
| PartGG | partnership law | Abkürzung für: Partnerschaftsgesellschaftsgesetz |
| Partiarisches Darlehen | profit-participating loan | Bei einem partiarischen Darlehen zahlt der Schuldner dem Gläubiger keine Zinsen, sondern eine Gewinn- oder Umsatzbeteiligung. Es gibt auch Konstruktionen, bei denen Zinsen und Gewinnbeteiligung kombiniert werden; letztere stellt jedoch in der Regel den überwiegenden Teil der Vergütung für die Darlehensgewährung dar. Partiarische Darlehen werden zum sogenannten Mezzanine-Kapital gerechnet. Dieser Begriff bezeichnet Mischformen von Fremd- und Eigenkapital. Während eine Gewinnbeteiligung für Eigenkapital spricht, werden andere Kennzeichen dieser Mischformen (fester Rückzahlungstermin, Stellung des Gläubigers) eher dem Fremdkapital zugerechnet. Bleibt der erhoffte Erfolg des Unternehmens oder des finanzierten Projekts aus, ist der Darlehensgeber beim partiarischen Darlehen nicht am Verlust beteiligt. Er hat also keine Nachschusspflicht, wie es sie zum Beispiel bei Gesellschaftsbeteiligungen gibt. Der Darlehensgeber trägt jedoch das Risiko, dass seine Investition keine Rendite erzielt. Da der Darlehensgeber nicht am Unternehmen beteiligt ist, hat er keine Mitspracherechte. Bei einigen Vertragsgestaltungen werden ihm jedoch Informationsrechte eingeräumt. Dies kann zum Beispiel das Recht zur Einsicht in Geschäftsunterlagen bedeuten. Partiarische Darlehen werden zunehmend im Bereich der Existenzgründungen genutzt, zum Beispiel beim Crowdinvesting. Manchmal dienen sie auch der Finanzierung eines bestimmten Projektes. Aus Sicht des Unternehmers bzw. Gründers haben sie den Vorteil, dass die Zinsen als Fixkosten entfallen. Selbst wenn eine Mindestverzinsung vereinbart wird, fällt der Zinssatz in der Regel deutlich niedriger aus als sonst üblich. |
| Partikel | particles | |
| Partnerschaftsgesellschaften | partnership of professionals | Seit 1994 ist es möglich, eine Partnerschaftsgesellschaft für Angehörige freier Berufe zu gründen. Grundlage ist das Partnerschaftsgesellschaftsgesetz. Es handelt sich um eine Art BGB-Gesellschaft, allerdings mit dem Unterschied, dass die Partnerschaftsgesellschaft in das Partnerschaftsregister eingetragen werden muss. Für Verbindlichkeiten der Partnerschaft haften die Gesellschaft mit ihrem Vermögen, darüber hinaus aber die Partner als Gesamtschuldner. Im Gegensatz zur BGB Gesellschaft wird die Haftung für berufliche Fehler bei der Partnerschaftsgesellschaft neben der Haftung der Gesellschaft auf denjenigen Partner begrenzt, der mit der Bearbeitung eines Auftrages befasst war. Gewerbetreibende können keine Partnerschaftsgesellschaft gründen oder sich an ihr beteiligen. Im Rahmen der Immobilienwirtschaft sind Partnerschaftsgesellschaften jedoch für Bewertungssachverständige interessant, sofern sie die Sachverständigentätigkeit hauptberuflich ausüben. |
| Parzellierung | parcelling; subdivision | Unter Parzellierung versteht man die Aufteilung eines Flurstücks in einzelne Teile (Parzellen). Sie wird von öffentlich bestellten Landvermessern und Vermessungsingenieuren der Vermessungsämter vorgenommen. Durch eine entsprechende Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuch werden die neu entstandenen Flurstücke als Grundstücke unter neuen laufenden Nummern im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eintragen und gleichzeitig von der Ursprungsfläche "abgeschrieben". Das unter einer laufenden Nummer eingetragene Flurstück wird sachenrechtlich als Grundstück bezeichnet. Denkbar ist auch die Eintragung zweier oder mehrerer Flurstücke unter einer laufenden Nummer. Es handelt sich dann um eine Zuschreibung einer Parzelle als Bestandteil eines anderen Grundstücks, sofern sie aneinandergrenzen. |
| Passive Auftragsakquisition (Maklergeschäft) | passive acquisition of orders (brokerage) | Unter passiver Auftragsakquisition versteht man eine Methode der Hereinholung von Aufträgen, bei der der Makler eine passive Rolle übernimmt. Durch Beziehungsmarketing (Aufbau eines Netzwerkes) und/oder Öffentlichkeitsarbeit versucht er eine Position des öffentlichen Vertrauens und der Bekanntheit zu gewinnen, die ihm zu einer Magnetwirkung verhelfen. Es handelt sich deshalb um eine "Methode", weil sie gezielt die Bereitschaft künftiger Immobilienanbieter weckt, sich im Falle eines Objektverkaufes an solche positiv bekannten Makler zu wenden. Der große Vorteil dieser Methode besteht darin, dass die potentiellen Auftraggeber sich für ihn bereits entschieden haben, wenn sie mit ihm Kontakt aufnehmen und er deshalb keine Überzeugungsarbeit dahingehend leisten muss, sich als den richtigen Partner darzustellen. |
| Passivhaus | low-energy house; zero energy house (or building) | Im Gegensatz zum Niedrigenergiehaus, das durch eine entsprechende Wärmedämmung und durch Energieerzeugung über Solaranlagen Energieeinsparungspotenziale ausschöpft, kommt das Passivhaus mit einem Bruchteil der konventionellen Energiezufuhr zur Erwärmung des Hauses aus. Im Schnitt beträgt der Energieverbrauch des Passivhauses zwischen 12 und 15 Prozent des Energieverbrauchs eines konventionellen Hauses des Baustandards um 1990. Grundgedanke des Passivhauses ist es, die ohnehin vorhandene Wärmeenergie optimal aufzufangen und zu nutzen. Zu dieser Wärmeenergie zählen u. a. Lampen, Fernsehgeräte und der "Wärmespeicher Mensch". In Verbindung mit einem besonderen Ent- und Belüftungssystem wird durch diese zusätzliche Energiequelle das konventionelle Lüften durch Öffnen der Fenster überflüssig. Eine Weiterentwicklung des Passivhauses zum "Plusenergiehaus" leistete der Architekt Rolf Disch. Er setzte konsequent alle Elemente der von der Natur angebotenen Möglichkeiten des Bauens ein (recyclingfähige Materialien, Nutzung von Abfällen für Kompost und Biogas, Nutzung von Regenwasser und Sonnenlicht). |
| Passivhaus Projektierungspaket (PHPP) | Passive House Planning Package (PHPP) | Das Passivhaus Projektierungspaket ist ein als Software erhältliches Hilfsmittel zur Planung von Passivhäusern. Es ermöglicht zum Beispiel die Berechnung von Energiebilanzen, die Projektierung der Fenster, die Projektierung der Komfortlüftung und die Auslegung der Heizlast. Es besteht aus Tabellen-Kalkulationen sowie einem Handbuch und wird vom Passivhaus-Institut in Darmstadt herausgegeben. Dieses Berechnungswerkzeug soll umfangreiche Simulationen mit aufwändiger Dateneingabe bei der Planung von Passivhäusern vermeiden und durch ein vereinfachtes und doch wissenschaftlich fundiertes Modell ersetzen. Nach den Kriterien des PHPP vergibt das Institut ein Zertifikat mit der Bezeichnung Qualitätsgeprüftes PASSIVHAUS Dr. Wolfgang Feist (nach dem Institutsgründer). Die KfW Förderbank macht ihre Förderung von Passivhäusern im Programm Energieeffizient Bauen davon abhängig, dass bestimmte Kriterien des PHPP nachgewiesenermaßen eingehalten werden. Das PHPP wird jeweils im Abstand mehrerer Jahre aktualisiert. |
| Pauschale | lump sum; all-inclusive price | Als Pauschalen werden Ansätze für Kosten bezeichnet, die nicht nach Kostenelementen aufgegliedert sind. Das gleiche gilt für Preise. Über pauschal vereinbarte Kosten (z.B. Betriebskosten im Mietvertrag) und Preise wird nicht abgerechnet. |
| Pauschaler Schadenersatz | lump-sum compensation/damages | Makler können auf verschiedene Weise ihren Provisionsanspruch sichern. Eine Möglichkeit ist, in die Vertragsformulare zu schreiben, dass der Auftraggeber unter bestimmten Voraussetzungen die volle oder eine anteilige Provision bezahlen muss, auch wenn er dazu nach den Regeln nicht verpflichtet ist. Eine derartige Klausel ist oft als pauschalierter Schadenersatz formuliert. Die Rechtsprechung sieht derartige Klauseln sehr skeptisch. Der BGH legt sie als Vertragsstrafeklausel aus, wenn der Schadenersatz für jede Art von Vertragsverletzung geleistet werden soll. Vertragsstrafeversprechen sind nur wirksam, wenn sie individuell vereinbart werden. In einigen vorformulierten Maklerverträgen wird die Regelung, dass der Kunde kein Eigengeschäft vornehmen darf, von einer Schadenersatzklausel begleitet. In dieser Klausel ist dann vorgesehen, dass der Kunde bei einem Eigengeschäft die volle oder einen großen Teil der Provision bezahlen muss. Eine solche Klausel wird als unwirksam angesehen, weil sie gegen das gesetzliche Leitbild in § 652 BGB verstößt. Das Leitbild besagt, dass die Provision nur dann geschuldet wird, wenn der Makler eine kausale Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit geleistet hat. |
| Pauschalpreisvertrag | lump-sum contract; all-inclusive contract | Alternativ zum Einheitspreisvertrag kann zwischen dem Bauherrn und der bauausführenden Firma ein Pauschalpreis für eine Bauleistung vereinbart werden. Regelungen hierfür finden sich in § 2 Abs. 7 VOB/B. Im Gegensatz zum Einheitspreisvertrag wird dabei auf ein Aufmaß zur Feststellung des Leistungsumfanges verzichtet. Bei einem Pauschalpreisvertrag (Synonym: Pauschalvertrag) werden die beschriebene Leistung sowie die pauschale Vergütung vertraglich vereinbart. Mehr- oder Minderleistungen, die nicht auf Eingriffen von außen beruhen wie zum Beispiel auf Anordnung zusätzlicher Arbeiten durch den Auftraggeber, werden nicht berücksichtigt. Ein Kalkulationsirrtum geht somit zu Lasten des Unternehmers. Er trägt das so genannte Mengenermittlungsrisiko. Die Vergütung bleibt gleich, auch wenn sich die Massen erhöhen oder reduzieren. Eine Massenerhöhung geht also zu Lasten des Auftragnehmers, weil er keine höhere Vergütung erhält. Eine Massenminderung wirkt sich zu Gunsten des Auftragnehmers aus, da er die vereinbarte Vergütung für weniger Leistung als vorgesehen erhält. Nur in Ausnahmefällen, wenn ein außergewöhnliches Missverhältnis zwischen dem vereinbarten Preis und dem Leistungsumfang besteht, kann nach Treu und Glauben eine Preisanpassung in Frage kommen. Probleme können bei der Pauschalpreisvereinbarung entstehen, wenn die Leistung nicht ganz klar definiert ist. Probleme entstehen auch, wenn wegen vorzeitiger Beendigung des Vertrages nur ein Teil der vereinbarten Leistungen erbracht wurde. Dann muss der Unternehmer die erbrachten Leistungen benennen und sie gegenüber dem nicht ausgeführten Teil abgrenzen und in ein Preisverhältnis transferieren. Werden nach Abschluss des Vertrages weitere Leistungen vereinbart, sind diese natürlich gesondert zu vergüten. Dies erfordert eine oft differenzierte "Nachtragskalkulation". |
| PBDE | polybrominated diphenylether (PBDE) | |
| PC | personal computer | Abkürzung für: Personalcomputer |
| PCB | polychlorinated biphenyl, PCB | Abkürzung für: Polychlorierte Biphenyle Sie wurden früher häufig benutzt, z.B. als Öle in Transformatoren, Weichmacher in Dichtungsmassen, Farben, Lacken, Gummi, Flammschutzmittel in Deckenplatten, Imprägniermittel, Schalöl bei der Herstellung von Beton-Konstruktionen, Teppichkleber. Seit den 1980er-Jahren ist die Verwendung von PCB in beiden Teilen Deutschlands verboten. PCB können aus Baustoffen in die Umgebungsluft entweichen und sich in anderen Materialien wieder anreichern. Beide Materialien stellen dann Schadstoffquellen dar. In hoher Konzentration wirken PCB giftig. Die Aufnahme geringer Konzentrationen über kürzere Zeiträume ist nach bisherigem Kenntnisstand unschädlich. Eine langfristige Aufnahme ist gefährlich. PCB sind als gesundheitsschädlich eingestuft. Mögliche Auswirkungen: Schädigung des Immunsystems, Fehlgeburten, Leberschäden, Krebs. Der größte Anteil der vom Menschen aufgenommenen PCB wird nicht über die Luft, sondern über die Nahrung aufgenommen. PCB sind fettlöslich und langlebig und können so (auch über die Luft) in die Nahrungskette gelangen. Aufgrund dieser Langlebigkeit und des häufigen Gebrauchs im Baubereich sind PCB schwer zu entfernen. Untersuchungen, ob in einem Gebäude PCB verwendet wurden, sind aufwändig. Mietrechtlich kann man in Anlehnung an Gerichtsentscheidungen zur PCB-Belastung an Schulen (Verwaltungsgericht Wiesbaden Az. III 1G1011/91; III 1G398/91) von folgenden Grenzwerten ausgehen:
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| PCP (Pentachlorphenol) | PCP (pentachlorphenol) | PCP (Pentachlorphenol) wurde lange als Holzschutzmittel eingesetzt. Herstellung und Inverkehrbringen von PCP sind in Deutschland seit 1989 verboten. Der Stoff gilt als krebserregend und reichert sich bei Abgabe in die Natur in der Nahrungskette an. Bis vor einiger Zeit existierte ein Grenzwert laut der sogenannten MAK-Liste (Maximale Arbeitsplatzkonzentration) von 50.000 ng/m3 PCP für Luft am Arbeitsplatz. Dieser Grenzwert gilt nicht mehr, seit PCP als krebserzeugend eingestuft wurde. Unbedenkliche Mindestwerte gibt es nicht; je länger die Einwirkzeit ist, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit einer Erkrankung auch bei geringer Konzentration. Für Wohnräume sind darüber hinaus Grenzwerte für Industriearbeitsplätze nicht anwendbar. Werden in einer Wohnung mit PCP belastete Holzteile festgestellt (zum Beispiel durch das Einsenden einer Probe an die Stiftung Warentest), sollten die Holzteile umgehend ausgetauscht oder, wenn dies baulich unmöglich ist, luftdicht umhüllt werden. |
| Pelletheizung | pellet heating | Pelletheizungen werden mit Holzpellets betrieben (kleinen Presslingen aus Holz bzw. Sägespänen). Es gibt Pellet-Zentralheizungssysteme und Pellet-Einzelöfen. Einige Anlagen sind so konzipiert, dass sie sowohl Pellets als auch Holz-Hackschnitzel oder Scheitholz verbrennen können. Pellet-Einzelöfen arbeiten im Leistungsbereich bis circa acht Kilowatt, Pellet-Zentralheizungen ab acht Kilowatt. Moderne Pelletheizungen arbeiten in vielen Fällen mit Brennwerttechnik und sind damit deutlich effektiver als ältere Modelle. Sie sind meist für den vollautomatischen Betrieb konzipiert. Oft ist nur einmal im Jahr eine Wartung erforderlich. Die Lagerung der Pellets erfordert einen eigenen trockenen Lagerraum beziehungsweise -Tank mit trichterförmigem Boden. Sie werden mittels eines automatischen Fördersystems, meist einer Förderschnecke, in den Heizkessel transportiert. Die Holzpellets werden per Tanklaster angeliefert und in den Lagerraum eingeblasen. Sie können auch in 20-Kilo-Säcken gekauft werden. Einzelöfen oder kleine Heizanlagen werden manuell befüllt. Zuerst wurden Pelletheizungen in Kanada und Skandinavien eingeführt. Auch in Deutschland haben sie in den letzten Jahren erhebliche Marktanteile erobert. Die Preise für Pellet-Einzelöfen beginnen bei etwa 1.600 Euro. Eine Komplettanlage zum Anschluss an die bestehende Zentralheizung liegt bei circa 11.000 bis 20.000 Euro. Damit sind Pelletheizungen teurer als herkömliche Heizanlagen mit Öl- oder Gasfeuerung. Ein Öl-Brennwertkessel ist ab circa 3.100 Euro zu haben; eine komplette Heizanlage mit (herkömmlichem) Niedertemperaturkessel zum Anschluss an den bestehenden Heizkreislauf gibt es schon ab ca. 3.200 Euro zu kaufen (alle Preise ohne Brennstofftank). Es ist möglich, an einen bestehenden Öl- oder Holzheizkessel einen Anbaubrenner anzuschließen, der etwa 2.000 Euro kostet. Zum Beheizen eines Einfamilienhauses mit 15-Kilowatt-Heizanlage sind etwa drei bis vier Tonnen Pellets im Jahr erforderlich. Diese nehmen etwa fünf bis sieben Kubikmeter Platz ein. |
| Pendlerpauschale / Entfernungspauschale | commuting costs; commuter tax allowance / deduction for mileage | Die Pendlerpauschale ist eine Steuervergünstigung im deutschen Einkommenssteuerrecht. Sie ermöglicht es Arbeitnehmern, für jeden gefahrenen Kilometer zwischen Wohnung und regelmäßiger Arbeitsstelle pro tatsächlichem Arbeitstag einen Pauschalbetrag von derzeit 30 Cent abzusetzen. Dieser Betrag verringert also das zu versteuernde Einkommen. Die Pauschale kann nur für volle Kilometer und nur für die einfache Strecke geltend gemacht werden. Pro Kalenderjahr können höchstens 4.500 Euro als Entfernungspauschale abgesetzt werden. Höhere Beträge sind jedoch für Nutzer eigener oder ihnen überlassener PKW sowie von öffentlichen Verkehrsmitteln möglich, soweit der Arbeitnehmer höhere Kosten nachweisen kann. Grundsätzlich kann die Pendlerpauschale unabhängig vom verwendeten Verkehrsmittel in Anspruch genommen werden. Sie ist allerdings nicht anwendbar auf Flugstrecken oder bei Beförderung der Arbeitnehmer durch ein vom Arbeitgeber gestelltes Sammelbeförderungsmittel. Bei der Berechnung der Entfernung wird die kürzeste Strecke auf der Straße zugrunde gelegt, soweit nicht eine Alternativstrecke verkehrsgünstiger – also regelmäßig schneller – ist. Mit der Entfernungspauschale sind die Transportkosten zur Arbeit steuerlich abgegolten. Ein zusätzliches Absetzen von Benzinkosten, KfZ-Versicherungen, Busfahrkarten etc. ist nicht möglich. Die Entfernungspauschale war oft Änderungen unterworfen. Die Änderung des § 9 Abs. 2 Einkommenssteuergesetz aus dem Jahr 2007 schränkte die Absetzbarkeit von Fahrtkosten stark ein. Erst ab dem 21. Entfernungskilometer war eine Pauschale von 30 Cent abziehbar. Diese Gesetzesfassung wurde jedoch vom Bundesverfassungsgericht mit Urteil vom 9.12.2008 rückwirkend gekippt (Az. 2 BvL 1/07). |
| Pension | boardinghouse; guesthouse | Pensionen bieten im Vergleich zu Hotels weniger Dienstleistungen im Rahmen der angebotenen Übernachtungsmöglichkeiten. Weltweit dienen sie als Unterkunftsmöglichkeiten für Urlauber. Zu unterscheiden sind Vollpensionen, Halbpensionen und Pensionen nur mit Frühstück. Vollpensionen sind in der Regel Gasthäuser. Manche Pensionen bieten Zimmer auch ohne Verpflegung an oder verlangen für die Verpflegung einen Aufpreis. Überwiegend dienen Pensionen Urlaubsaufenthalten und vor allem dem Urlaub mit Kindern. In Deutschland gibt es ca. 5.500 Pensionen. Gegenüber der Pension unterscheidet sich das Hotel garni dadurch, dass dort neben Getränken – wenn überhaupt – nur kleinere Speisen angeboten werden. Ähnlich wie bei Hotels gibt es auch für Pensionen Klassifizierungen nach bestimmten Kriterien. Man spricht hier von G-Klassifizierung. Sie werden vom Deutschen Hotel- und Gaststättenverband in Kooperation mit dem Deutschen Tourismusverband vorgenommen. Nach dem seit 1.7.2002 geltenden Kriterienkatalog werden ein bis fünf Sterne vom einfachen bis zum hohen Standard vergeben. Die Kriterien beziehen sich auf den Empfang, die Zimmergröße, den öffentlichen Gästebereich, den Aufenthaltsraum (z.B. Ausstattung mit Fernseher, DVD Player usw.), die Barrierefreiheit und sonstige Eigenschaften (Parkplatz, Balkone usw.). |
| Penthousewohnung | penthouse | Ein Penthouse im ursprünglichen Sinne ist ein Haus auf dem Haus. Das untere Haus besitzt ein Flachdach, auf dem das Penthouse aufgesetzt ist. Unter einer Penthousewohnung versteht man eine großzügig bemessene und luxuriös ausgestattete Wohnung direkt unter dem Dach eines mehrstöckigen Wohnhauses, die mit einer Dachterrasse versehen ist. Penthousewohnungen verfügen teilweise auch über Schwimmbäder. Sie können als Maisonetten konzipiert sein. |
| PER | per- or tetrachloroethylene | Abkürzung für: Perchloräthylen. Perchloräthylen, Trivialbezeichnung für Tetrachlorethen ist flüssig, flüchtig und farblos. Seine Dämpfe sind schwerer als Luft. Es gehört zu den Chlorkohlenwasserstoffen. PER wurde früher häufig wegen seiner fettlösenden Wirkung als Lösungsmittel in Reinigungen eingesetzt und gilt als gesundheitsschädlich. Es ist krebserregend und kann Leber- und Nierenschäden hervorrufen. Es wird heute in der Metall- und Textilindustrie verwendet. Nach dem Bundesgesundheitsamt ist eine Belastung bis zum Grenzwert von 0,1 mg/Kubikmeter Raumluft unbedenklich. Bei höherer Belastung drohen Gesundheitsschäden. PER kann durch Türspalten und Fensterritzen in Wohnungen in der Umgebung von chemischen Reinigungen eindringen. Der Stoff ist fettlöslich und reichert sich daher in Nahrungsmitteln an. Bewohner eines durch eine benachbarte Textilreinigung belasteten Gebäudes können Anspruch auf Absenkung der Emissionen haben. Mieter haben gegenüber dem Vermieter Anspruch auf Einhaltung des Grenzwertes von 0,1 mg/Kubikmeter Luft. Wird dieser Wert überschritten, ist je nach Höhe der Überschreitung Mietminderung möglich. |
| Perchlorethylen (Perchlorethen, Tetrachlorethen, Perchlorethylen, PER) | perchloroethylene (perchloroethane, tetrachloroethylene, perchloroethylene, PER) | Perchlorethylen ist leicht flüchtig und kann sich dadurch schnell in der Umgebung der Anwendung verbreiten. In der Vergangenheit erlangten PER-Emissionen aus chemischen Reinigungen eine besondere Bedeutung, wenn sie in benachbarte Wohnräume, insbesondere durch poröse Wände und Decken eindrangen und sich dort in fettreichen Lebensmitteln anreicherten. Erhöhte Innenraumkonzentrationen können insbesondere dann vorübergehend auftreten, wenn mit PER gereinigte Kleidung ohne ausreichende vorherige Lüftung in die Innenräume gebracht wird. Perchlorethylen reizt Haut und Schleimhäute und wirkt auf das zentrale Nervensystem dämpfend. Schwindel, Kopfschmerzen und Benommenheit bis zur Bewusstlosigkeit oder andere Funktionsstörungen können auftreten. Schädigung von Niere und Leber sind bekannt. PER ist verdächtig, krebserzeugend zu sein. Auf der Basis einer umfassenden Wertung des Gesundheitsrisikos wird ein Richtwert von 0,25 mg/m3 im Jahresmittel empfohlen (WHO 2011). |
| Performance | performance | Performance ("Leistung") zeigt die Wertentwicklung eines Investmentpapiers auf der Grundlage zweier Rücknahmepreise an, dem anfänglichen und dem am Ende einer Periode festzustellenden. Beträgt der Rücknahmepreis am Anfang 50 Euro und am Ende 55 Euro, beträgt die Performance 10%. Die Rücknahmepreise werden dabei von allen Ausschüttungen und Steuerabzügen bereinigt. |
| Performance-Contracting | energy performance contracting | Unter dem Performance-Contracting versteht man eine Variante des Wärme-Contracting, bei der es in erster Linie um die Einsparung von Energie durch die Optimierung von Gebäude und Heizanlage geht. Beim Performance- oder Energiespar-Contracting wird vom Contractor keine Energie oder Wärme aus fremder Produktion geliefert. Vielmehr analysiert dieser, wo und wie am Objekt Energie eingespart werden kann. Dann erst erhält er in der Regel den Auftrag zur Umsetzung der Maßnahmen, welche von ihm komplett durchgeführt bzw. in Auftrag gegeben werden. Der Kunde erhält also alles „aus einer Hand“. Teilweise wird die Anlage dann vom Contractor über eine bestimmte Laufzeit betrieben – wobei der Contractor eine erfolgsabhängige Vergütung und damit einen Teil der eingesparten Energiekosten bekommt. Der Contractor sichert dem Kunden vertraglich eine bestimmte Energieeinsparung zu. Teilweise werden dabei Einspargarantien in Höhe von 20 bis 25 Prozent der zuvor gezahlten Energiekosten abgegeben. Zum Jahresende nicht umgesetzte Einsparungen gehen zu Lasten des Contractors, fällt die Einsparung höher aus als erwartet, teilen sich die Vertragspartner den Mehrbetrag nach einem vertraglich vereinbarten Aufteilungsschlüssel. Bei einigen Konstruktionen leistet der Eigentümer Zuschüsse zu den Kosten für erforderliche Umbauten, bei anderen werden alle Kosten vom Contractor getragen. Geleistete Einbauten gehen schließlich in das Eigentum des Hauseigentümers über, den Zeitpunkt dafür bestimmt der Vertrag. Das Verfahren ist eher für größere Gebäude, Wohnanlagen oder eine größere Anzahl von Objekten geeignet. Teilweise wird angegeben, dass es sich erst bei jährlichen Energiekosten ab 150.000 Euro rentiert. Bei kleineren Gebäuden und Einzelhäusern ist es meist nicht lohnend – es sei denn, diese werden zu einem Gebäudepool zusammengefasst. Typische Optimierungen im Rahmen des Performance-Contracting sind Verbesserungen der Heiztechnik, Erneuerung von Ventilen, Pumpen und Heizkesseln sowie die Installation einer zentralen Steuerungseinheit, teilweise auch einer zentralen Gebäudeautomatisierung (sensorgesteuerter Sonnenschutz, Klimaanlage, Lüftung etc.). Größere bauliche Veränderungen wie der Austausch von Fenstern oder die Sanierung von Dächern und Fassaden kommen seltener vor, da sich die dabei anfallenden hohen Kosten nur selten innerhalb der Laufzeiten (6 bis 15 Jahre) von Contracting Verträgen amortisieren. Oft werden unter dem Gesichtspunkt der Erzielung messbarer Erfolge innerhalb weniger Jahre Maßnahmen bevorzugt, die besonders hohe Energieeinsparungen versprechen. Dies kann jedoch zu einem unausgewogenen Gesamtkonzept führen, da Maßnahmen unterlassen werden, die geringere Einsparungen erbringen, sich aber auf Dauer auszahlen. Diese dann später nachzuholen, kann zusätzliche Kosten verursachen. |
| Pergola | pergola; bower; arbour | Unter Pergola versteht man einen auf Säulen und Pfeilern ruhenden, nach oben offenen Laubengang. Eine Pergola bedarf in der Regel keiner bauordnungsrechtlichen Genehmigung. |
| Permakultur | permaculture | Als Permakultur (Kunstwort aus den Begriffen permanent agriculture = engl. für „dauerhafte Landwirtschaft“) wird ein landwirtschaftliches Konzept bezeichnet, das auf eine nachhaltige, dauerhafte und ökologisch sinnvolle Nutzung von Boden und Ressourcen abzielt. Dabei sollen ökologische Kreisläufe genutzt und das Zusammenwirken von verschiedenen Pflanzen sowie Mensch und Tier so kombiniert werden, dass eine auf Dauer angelegte, gleichzeitig aber auch effektive landwirtschaftliche Produktion erfolgen kann. Es soll also kein durch regelmäßige Unterstützung mit Dünger und Pestiziden sowie Herbiziden gesteuerter Feldanbau stattfinden, sondern idealerweise die Bildung eines eigenständig funktionierenden Ökosystems. Dabei wird eine mehrjähige Anlaufzeit in Kauf genommen. Wert wird insbesondere auf die Verwendung verschiedener ein- und mehrjähriger Pflanzenarten gelegt. Durch die Verwendung von Mischkulturen statt Monokulturen soll der Boden geschont und eine dauerhafte, permanente Bewirtschaftung gewährleistet werden. Auf den Einsatz von Pestiziden wird verzichtet, statt dessen werden Tiere eingesetzt (z. B. Laufenten gegen Nacktschnecken). Die Idee der Permakultur wurde in den 1970er Jahren von den beiden Australiern Bill Mollison und David Holmgren entwickelt. Die Prinzipien werden inzwischen auch auf andere Bereiche übertragen, etwa Energieversorgung oder Stadt- und Landschaftsplanung. In Deutschland bieten verschiedene Stellen Lehrgänge im „Permakultur-Design“ an, eine staatlich anerkannte Ausbildung in diesem Bereich existiert nicht. |
| Personalisierung | personalisation | Immobilienkunden wollen kein anonymes Massenobjekt von der Stange kaufen, sondern eine ganz spezielle Immobilie, zu der sie - und sei es über positive Assoziationen - möglichst rasch und leicht eine persönliche Beziehung aufbauen können. Insofern macht es Sinn, das Objekt so stark wie möglich zu personalisieren (z.B. das "Hans-Albers-Haus", "Schwanen-Haus", "Checkpoint Charlie Businesscenter", "Wohnen im Maler-Winkel" u.s.w.). |
| Persönliche Gleichwertigkeit (Maklervertrag) | personal equivalence (estate agent's contract) | Grundsätzlich ist Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers, dass sein Kunde, also der Vertragspartner des Maklers, auch den beabsichtigten Hauptvertrag abschließt. Wenn ein am Maklervertrag nicht beteiligter Dritter das Objekt kauft/mietet, kann der Provisionsanspruch des Maklers entfallen. Zu fragen ist in diesen Fällen, ob persönliche Gleichwertigkeit besteht. Insoweit gilt, dass eine persönliche Gleichwertigkeit immer dann gegeben ist, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten eine feste dauerhafte Beziehung besteht, z.B. eine familiäre oder gesellschaftsrechtliche. Zu beachten ist, dass der Provisionsanspruch auch in diesen Fällen immer gegenüber dem Maklerkunden besteht und nicht gegenüber dem Dritten. Die nachfolgenden Beispiele sind an der Rechtsprechung orientiert, bilden aber keine abschließende Aufstellung: Maklerkunde ist eine GmbH. Eine andere GmbH kauft das Objekt. Der Provisionsanspruch besteht, wenn die Gesellschafter beider GmbHs identisch sind. Maklerkunde ist der Geschäftsführer und/oder Mehrheitsgesellschafter einer GmbH. Die GmbH kauft das Objekt. Der Provisionsanspruch gegenüber dem Geschäftsführer bleibt bestehen. Grundsätzlich gilt nach der aktuellen Rechtsprechung, dass die Provisionspflicht dann nicht entfällt, wenn die mit der Gesellschaft stark verbundene Person, die den Makler beauftragt hat, selbst durch den Abschluss des Hauptvertrags durch die Gesellschaft – oder andersherum – wesentliche Vorteile hat. Persönliche Gleichwertigkeit ist auch dann gegeben, wenn der Ehepartner, das leibliche Kind, die Eltern, der Bruder oder auch der Schwiegervater oder die Schwiegertochter des Auftraggebers des Maklers den Hauptvertrag schließen. Dies dürfte auch hinsichtlich des Lebensgefährten des Maklerkunden gelten. |
| Persönliche Verhinderung des Mieters | situation in which personal reasons (e.g. illness) prevent a tenant from using his flat | Ist ein Mieter aus persönlichen Gründen (Krankheit, berufliche Abwesenheit) gehindert, die Mietwohnung zu benutzen, entfällt deshalb nicht die Pflicht zur Mietzahlung. Ob die Verhinderungsgründe verschuldet oder unverschuldet eintreten, spielt keine Rolle. Die gesetzliche Regelung (§ 537 BGB) schreibt jedoch vor, dass Vermieter sich auf ihre Mietforderungen den Wert ersparter Aufwendungen und der Vorteile anrechnen lassen müssen, die sie aus anderweitiger Verwendung des Mietobjekts erlangen. Ersparte Aufwendungen können z.B. im Wegfall von Instandhaltungs- und Wartungskosten oder nicht angefallenen Betriebskosten bestehen. Eine Pflicht des Vermieters, den verhinderten Mieter gegen Stellung eines Nachmieters aus dem Mietvertrag zu entlassen, besteht grundsätzlich nicht. Mietverträge können jedoch eine Nachmieterklausel enthalten, die die Benennung von Nachmietern ermöglicht. Überlässt der Vermieter die Wohnung trotz bestehenden Mietvertrages mit dem Verhinderten einer anderen Person oder nutzt er sie selbst, muss der Mieter mangels Gebrauchsmöglichkeit für den jeweiligen Zeitraum keine Miete bezahlen. Ist der Mieter vorher selbst endgültig ausgezogen, muss er auch bei Überlassung an Dritte bis zum Vertragsende weiter Miete zahlen. Vermietet der Eigentümer die Wohnung weiter, kann der Mieter sein Recht zur fristlosen Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs nur dann nutzen, wenn seine Verhinderung inzwischen entfallen ist, z.B. wegen Genesung. Der Mieter muss ggf. auf die ordentliche fristgemäße Kündigung zurückgreifen. |
| Persönliches Erscheinen | personal appearance | Auch und gerade in Mietstreitigkeiten passiert es häufig, dass die Gerichte nicht nur die Anwälte der Parteien hören, sondern auch die Parteien persönlich befragen wollen. Dazu wird das Erscheinen zum Verhandlungstermin ausdrücklich angeordnet. Dieser Anordnung ist unbedingt Folge zu leisten, bzw. das Fernbleiben nachvollziehbar zu entschuldigen. Widrigenfalls kann ein empfindliches Ordnungsgeld festgelegt werden. |
| Peter Josef Lenné | Peter Josef Lenné, famous Prussian landscape architect and garden designer | Peter Joseph Lenné (geboren am 29. September 1789 in Bonn; verstorben am 23. Januar 1866 in Potsdam) war ein bedeutender preußischer Landschaftsarchitekt und Gartenkünstler. Sein Stil wird dem Klassizismus zugeordnet. Lenné stammte aus einer traditionsreichen Gärtnerfamilie aus Lüttich. Er lernte seinen Beruf im Brühler Schlossgarten, wo sein Onkel Hofgärtner war. Er studierte in Paris Architektur und unternahm verschiedene Reisen in Europa. 1812 machte er eine Reise nach Wien, die zu seiner Anstellung in den Parks des Schlosses Schönbrunn unter dem Hofgärtner Franz Boos führte. 1815 kehrte er zunächst zu seinen Eltern zurück, die nun in Koblenz wohnten. Er bemühte sich jedoch um eine Stelle in preußischen Diensten. Lenné wurde 1816 als Gartengeselle in Potsdam angestellt und befand sich damit in Diensten von König Friedrich Wilhelm III, der ihm einen Studienaufenthalt in England finanzierte. 1818 wurde er zum Gartendirektor in Potsdam ernannt und 1854 schließlich zum Generaldirektor der königlich-preußischen Gärten. Lenné gehörte 1823 zu den Gründungsmitgliedern der Gärtnerlehranstalt Potsdam-Wildpark. Aus dieser ging später die Hochschulausbildung für Garten- und Landschaftsarchitektur in Berlin hervor. Lenné entwarf eine ganze Reihe von Parks für preußische Schlösser. Dazu gehören die Parkanlagen von Schloss Charlottenburg, Babelsberg, Schloss Sanssouci, der Neue Garten und der Park zum Schloß Cecilienhof, der Marlygarten, Schloßpark Glienicke, die Pfaueninsel und die Bornimer Feldflur. Seine Arbeit war entscheidend für die Entstehung der Berlin-Potsdamer Kulturlandschaft, die 1990 zum UNESCO-Weltkulturerbe gemacht wurde. Auch Parkanlagen in diversen Städten wurden von Lenné gestaltet, darunter der Johannapark und der Schillerpark in Leipzig, die Gärten des Zoos in Dresden, der Lennépark in Frankfurt an der Oder. Der von ihm entworfene Magdeburger Klosterberge-Garten war der erste „Volksgarten“ Deutschlands, welcher nicht mehr der Erholung und Entspannung des Adels, sondern der der Bevölkerung diente. Eine ganze Reihe von Parkanlagen von Guts- und Herrenhäusern in Mecklenburg-Vorpommern wurde ebenfalls von Lenné entworfen. Heute existieren davon noch der Lennépark Basedow, der Park Behrenshagen, der Schlosspark Kittendorf und viele weitere. Lennés Landschaftsgestaltung ist durch vielfältige Sichtachsen gekennzeichnet, mit denen er die einzelnen Areale einer Parkanlage optisch miteinander verband. Bauwerke in den Parks konnten so wirkungsvoll in den Blick des Betrachters gerückt werden. Von den Sichtachsen gingen verschlungene Wege aus, an denen sich Gärten mit exotischen Pflanzen befanden. Akzente wurden teils durch einzelne, große, nicht immer heimische Bäume gesetzt, an denen auch heute noch in verwilderten Anlagen ehemalige Parks zu erkennen sind. |
| Pettenkoferzahl | Pettenkofer value | Der Nestor der Hygiene und Umweltmedizin in Deutschland, Max von Pettenkofer (1818-1901), forderte schon 1858 eine CO2 Konzentration von maximal 0,1 Volumenprozent in der Innenraumluft von Wohnräumen. Diese Konzentration gilt bis heute als hygienisch unbedenklich und damit als ein Richtwert, der möglichst nicht überschritten werden sollte. Die oben genannte Konzentration wird auch Pettenkoferzahl genannt. Nach dem Wissenschaftler ist das Max-von-Pettenkofer-Institut für Hygiene und medizinische Mikrobiologie in München benannt. |
| Pfandbrief | debenture; mortgage-backed bond | Pfandbriefe sind nach § 1 des im Jahr 2005 in Kraft getretenen Pfandbriefgesetzes Hypothekenpfandbriefe, Öffentliche Pfandbriefe und Schiffspfandbriefe. Hypothekenpfandbriefe sind Schuldverschreibungen auf der Grundlage erworbener Hypotheken (bzw. auf Grundschulden basierten Darlehen). Öffentliche Pfandbriefe sind Schuldverschreibungen auf der Grundlage erworbener Forderungen gegen staatliche Stellen, u.a. Kommunalschuldverschreibungen (Kommunalobligationen). Schiffspfandbriefe sind Schuldverschreibungen auf der Grundlage von auf Schiffen eingetragenen Hypotheken.
Nach dem Grundsatz der Deckungskongruenz muss der Gesamtbetrag der Pfandbriefe einer Gattung höchstens in Höhe des Nennwertes jederzeit durch Werte von mindestens gleicher Höhe und mindestens gleichem Zinsertrag gedeckt sein. Auf die vorschriftsmäßige Deckung hat ein von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen bestellter Treuhänder zu achten. Hypothekenpfandbriefe werden zum großen Teil zur Finanzierung des Wohnungsbaus emittiert. Es können aber auch Beleihungen von Gewerbeimmobilien Grundlage für die Refinanzierung durch Pfandbriefe sein. Die Pfandbriefbanken müssen in Vierteljahresabständen einen Bericht veröffentlichen. Aus ihm ergeben sich u.a. der Betrag der im Umlauf befindlichen Pfandbriefe, Zinsbindungsfristen der ausgegebenen Darlehen, die Verteilung der Deckungsmassen (Darlehen) nach Höhengruppen, nach Staaten, in denen die Grundstückssicherheiten liegen sowie nach Arten der beliehenen Objekte. Die Pfandbriefe gehören zu den "mündelsicheren" Wertpapieren und werden am Kapitalmarkt gehandelt. |
| Pfandbriefbanken | mortgage bank | Pfandbriefbanken sind Kreditinstitute, die das Pfandbriefgeschäft betreiben. Sie bedürfen der schriftlichen Erlaubnis durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen. Nach § 2 PfandBG sind folgende Voraussetzungen für die Erlaubniserteilung zu beachten:
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| Pfandbriefgesetz (PfandBG) | German Pfandbrief Act | Das am 19.7.2005 in Kraft getretene Pfandbriefgesetz löste das bis dahin geltende Hypothekenbankengesetz ab. Es regelt die Erlaubnispflicht für das Pfandbriefgeschäft, das sich auf Hypothekenpfandbriefe, Kommunalobligationen und Schiffshypothekenpfandbriefe beziehen kann. Neben Bestimmungen über die Aufsicht durch die BaFin werden die allgemeinen Vorschriften über die Pfandbriefemissionen, die besonderen Vorschriften über Deckungswerte (Beleihungswerte bei Immobilien) sowie das Pfandbriefgeschäft geregelt. Außerdem finden sich im PfandBG Regelungen über Arreste und Zwangsvollstreckungen bei beliehenen Objekten und die Insolvenz von Darlehensnehmern. |
| Pfandbriefprivileg | special right to issue mortgage bonds | Realkreditinstitute (Pfandbriefbanken) verfügen über das so genannte Pfandbriefprivileg. Dieses berechtigt sie, Realkredite (Hypotheken bzw. durch Grundschulden gesicherte Hypothekendarlehen) auf der Refinanzierungsgrundlage der von ihnen herausgegebenen Pfandbriefe zu vergeben. Die Beleihungsgrenze für die aus dem Verkauf von Pfandbriefen resultierenden Darlehen liegt bei 60 % des Beleihungswertes. Pfandbriefe sind mündelsicher. Zur Vor-und Zwischenfinanzierung müssen die reinen Realkreditinstitute allerdings andere Kreditinstitute einschalten. Im Jahr 2008 gibt es 21 Hypothekenbanken und vier Anstalten des öffentlichen Rechts, die das Realkreditgeschäft betreiben dürfen. Zu den gemischten Realkreditinstituten zählen allerdings auch die Landesbanken. |
| Pfändungsschutzkonto | account that is exempted from attachment/garnishment | Das Pfändungsschutzkonto ist eine Sonderform des Girokontos. Es wurde mit dem Gesetz zur Reform des Kontopfändungsschutzes am 01.07.2010 eingeführt. Die Kontenpfändung war und ist ein beliebtes Mittel, einen säumigen Zahler unter Druck zu setzen. Nachteil: Die betreffende Person kann ohne Konto nicht mehr am Wirtschaftsleben teilnehmen und auch kein Geld mehr erwirtschaften. Natürlich kann sie auch kein Geld mehr für den täglichen Lebensbedarf abheben. Bereits vor der Reform waren bestimmte Teile des Einkommens eines Schuldners vor der Pfändung geschützt. Erfolgte eine Kontopfändung, musste jeweils nachgewiesen werden, dass ein bestimmter Betrag dem Pfändungsschutz unterlag. Insbesondere bei Steuerschulden sind Absprachen mit dem Finanzamt über Teilpfändungen möglich, diese führen aber zu erheblichem Verwaltungsaufwand. Mit der Einführung des Pfändungsschutzkontos wurden eine Reduzierung des Verwaltungsaufwands und eine Angleichung von Regelungen in mehreren Gesetzen beabsichtigt. Seit Inkrafttreten der Rechtsänderung müssen Geldinstitute auf Antrag des Kunden ein Konto des Kunden zu einem Pfändungsschutzkonto oder P-Konto umschreiben. Jeder Kunde hat nur Anspruch auf ein einziges P-Konto. Auf diesem Konto besteht dann Pfändungsschutz für monatlich 930 Euro. Der Schuldner kann über diese Summe frei verfügen. Wenn er einen Teil dieses Betrages nicht verbraucht, wird dieser auf den nächsten Monat übertragen. Bei Bestehen von Unterhaltspflichten kann auch ein höherer Pfändungsschutzbetrag eingeräumt werden. Für die Einrichtung des Pfändungsschutzkontos ist die Hausbank des Schuldners zuständig. Einige Geldinstitute haben für P-Konten zunächst höhere Kontoführungsgebühren verlangt als für herkömmliche Konten. Dies ist seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes mittlerweile unzulässig (Urteil vom 13.11.2012, Az. XI ZR 145/12). Der BGH begründete das Urteil damit, dass die Geldinstitute keine zusätzlichen Gebühren für eine Leistung verlangen dürften, zu der sie gesetzlich verpflichtet seien. Die Regelung bedeutet nicht, dass jedermann Anspruch auf ein Bankkonto hat. Die Geldinstitute sind lediglich verpflichtet, ein bereits bestehendes Konto in ein P-Konto umzuwandeln, aber nicht, ein P-Konto als neues Konto zu eröffnen. Das Gesetz zur Reform des Kontopfändungsschutzes änderte Regelungen in der Zivilprozessordnung, der Insolvenzordnung und der Abgabenordnung. Die Regelung zum Pfändungsschutzkonto findet sich in § 850k ZPO. |
| Pfeifenstiel-Grundstück | property located some way back from the road, accessible only via an access or emergency road | Unter einem Pfeifenstielgrundstück versteht man ein Grundstück, das gewissermaßen in zweiter Reihe liegt. Es ist nur über eine schmale Zuwegung oder womöglich über einen Notweg zu erreichen. Bauherren müssen bei einem Pfeifenstielgrundstück darauf achten, die Baunebenkosten richtig zu berechnen. Gegenüber einem herkömmlichen Grundstück können sich zum Beispiel bei den Erschließungs- bzw. Hausanschlusskosten höhere Beträge ergeben, da zwischen dem öffentlichen Anschlusspunkt für Gas, Wasser oder Strom und dem neu zu bauenden Haus eine größere Wegstrecke liegt. Problematisch kann auch die Anfahrt mit Baumaschinen oder LKW werden. Wird eine Zufahrt vom vorderen und vom hinteren Grundstück gemeinsam genutzt, ist eine vertragliche Absprache über Themen wie Nutzungsberechtigung für Fahrzeuge, für Besucher und die Durchführung des Winterdienstes anzuraten. Käufer eines der Grundstücke sollten sich darüber informieren, ob derartige vertragliche Rechte und Pflichten auch für die Rechtsnachfolger der Grundstückseigentümer gelten. Führt die Zuwegung über ein anderes Grundstück, sollte ein Wegerecht zugunsten des Pfeifenstielgrundstücks im Grundbuch eingetragen sein. |
| Pfeiler | pillar | |
| Pfetten | binding rafters; purlins | Als Pfetten bezeichnet man die waagerechten Tragbalken beim sogenannten Pfettendach. Dieses besitzt Firstpfetten, Mittelpfetten und – unten am Dachansatz – Fußpfetten. Die Pfetten verlaufen meist parallel zu Dachfirst und Dachtraufe. Pfetten tragen die rechtwinklig darüber gelegenen Sparren. Eine wichtige Funktion besteht darin, die Traglast der Dachkonstruktion in Stützen und Wände weiterzuleiten. Es gibt auch Dächer ohne Pfetten – etwa das Sparrendach. Andererseits können Pfetten auch die Funktion von Dachsparren wahrnehmen. In diesem Fall werden sie als Pfettensparren bezeichnet. Diese werden in Deutschland meist bei Flachdächern verwendet. Sie bestehen aus Holz oder Stahl, liegen auf einem Tragwerk auf und tragen die Dacheindeckung. |
| Pflanzabstand | distance between plants (trees, hedges, etc.) and the boundary of the property on which they have been planted | In den meisten Bundesländern regeln landesrechtliche Vorschriften, dass Grundstückseigentümer Pflanzen nur in einem bestimmten Abstand zur Grundstücksgrenze anpflanzen dürfen. Beispiel: Nach Art. 47 ff. des Bayerischen AGBGB (Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuches) kann der Eigentümer eines Grundstücks verlangen, dass der Nachbar Bäume, Sträucher oder Hecken, Weinstöcke oder Hopfenstöcke nicht in einer geringeren Entfernung als 0,50 m oder, falls sie über 2 m hoch sind, in einer geringeren Entfernung als 2 m von der Grundstücksgrenze entfernt wachsen lässt. Für Waldgrundstücke und landwirtschaftliche Grundstücke gibt es besondere Regelungen. Gemessen wird der Abstand von der Mitte des Baumstammes an der Stelle, an der dieser aus dem Boden herauskommt, bei Sträuchern und Hecken von der Mitte der Triebe aus, die der Grenze am nächsten sind, bei Hopfenstöcken von der Hopfenstange oder dem Steigdraht ausgehend. Nicht anzuwenden ist die Regelung auf Bäume und andere Pflanzen, die hinter einer Mauer oder Ähnlichem wachsen und diese nicht oder nicht erheblich überragen. Ausgenommen sind auch Bepflanzungen längs einer öffentlichen Straße oder auf einem öffentlichen Platz und solche, die dem Uferschutz oder der Befestigung von Abhängen, Böschungen oder dem Schutz einer Eisenbahnlinie dienen. Der Anspruch auf Beseitigung von Bepflanzungen bzw. den Pflanzenteilen, die zu weit hervorragen, verjährt in fünf Jahren. Verjährungsbeginn ist der Ablauf des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Eigentümer des Grundstücks von den dem Anspruch zugrundeliegenden Fakten erfahren hat oder hätte erfahren müssen, ohne grob fahrlässig zu sein. Die Regelungen zu den Pflanzabständen sind in jedem Bundesland unterschiedlich. So gilt z.B. in Schleswig-Holstein die Faustregel, dass alle Bäume, Sträucher und Hecken über 120 cm Höhe einen Grenzabstand einhalten müssen, der für jeden Teil der Pflanze mindestens 1/3 der Höhe dieses Pflanzenteils oberhalb des Bodens beträgt. Gemessen wird hier z.B. bei Hecken nicht vom Stamm, sondern von der Seitenfläche aus. Einzelne Bundesländer (Hamburg, Bremen) haben keine derartigen Vorschriften. Im Zweifel empfiehlt sich eine Nachfrage bei den zuständigen örtlichen Behörden. |
| Pflanzen und Raumluft | plants and ambient air | Pflanzen können dazu beitragen, das Innenraumklima zu verbessern. Sie können schon rein mechanisch, insbesondere durch haarige und klebrige Blätter, Staubpartikel aus der Raumluft aufnehmen. Beim Abspülen der Pflanze beziehungsweise der Reinigung der Blätter werden die Staubpartikel dann endgültig beseitigt. Der deutlichste Effekt in dieser Hinsicht bezüglich der Raumklimabeeinflussung ist die Luftbefeuchtung. Die Pflanzen nehmen über die Blattunterseiten Kohlendioxid auf und geben Sauerstoff und Wasserdampf an die Umgebung ab. Bei trockener Raumluft verdunsten sie viel Gießwasser und können somit die Luftfeuchtigkeit erhöhen. Andererseits wirken sie bei zu trockener Luft auch als biologische Luftbefeuchter. Bei Untersuchungen (unter anderem im Helmholtz Zentrum München) verringern Zimmerpflanzen die Schadstoffkonzentrationen in der Raumluft. Besonders zu nennen ist hier die Entgiftung von Formaldehyd, einer gesundheitlich problematischen Chemikalie, wie sie aus Möbeln, Spanplatten und Teppichböden freigesetzt wird. Besonders effektiv in der Reduzierung des Formaldehyds in der Raumluft hat sich die Birkenfeige (Ficus benjamini) erwiesen, gefolgt von der Strahlenaralie (Schefflera) und Efeutute (Epipremnum). In den Blättern dieser Pflanzen wurde das Enzym Formaldehyd-Dehydrogenase entdeckt, welches Formaldehyd in unschädliche Naturstoffe wie Aminosäuren und Zucker umwandelt. Die Grünlilie und der Drachenbaum (Dracaena) bauen Benzol und Trichlorethylen ab, die Efeutute Benzol und die Philodendron-Pflanze Formaldehyd und Benzol. Benzol oder Trichlorethylen sind unter anderen in Haushaltsreinigern, Lacken oder Farben enthalten. Die Menge der aufgenommenen Schadstoffe hängt von der Enzymaktivität der Pflanzen und der Aufnahmefähigkeit der Blätter ab. Je besser die Pflanze mit Licht, Feuchtigkeit und Nährstoffen versorgt ist, umso mehr Gase werden aufgenommen. Bereits Mitte der 90er-Jahre entdeckten Forscher des botanischen Instituts der Universität Köln, dass Pflanzen Schadstoffe auch über ihre Wurzeln entgiften können. Hierbei arbeiten die Pflanzen mit Bodenbakterien zusammen, die Gifte aufnehmen, abbauen und so unschädlich machen können. Es ist jedoch zu betonen dass die Luft stark belasteter Räume nur ungenügend durch Pflanzen gereinigt werden kann. Sie sind kein Ersatz für regelmäßiges Lüften. Je mehr Pflanzen in der Wohnung sind, umso intensiver ist die raumklimatische Wirkung. Nicht zu vernachlässigen ist auch der positive Effekt der Pflanzen auf die Psyche. Sie sorgen für Wohlbefinden und seelische Ausgeglichenheit. Nach Untersuchungen der Universität Texas zeigte sich, dass Patienten, welche in Krankenhäusern und Therapie-Einrichtungen durch das Fenster ins Grüne blicken können, geringere Schmerzen empfinden, weniger ängstlich sind und manchmal die Klinik auch früher verlassen können. Grünpflanzen am Arbeitsplatz steigern Konzentration und Leistungsfähigkeit. Es gibt jedoch auch negative Effekte der Pflanzen: Es ist daran zu denken, dass der zusätzliche Feuchtigkeitseintrag in primär schon feuchten Räumen möglicherweise zu einem Überschreiten der empfohlenen Raumluftfeuchten führt und damit Schimmelpilzbildung in Räumen begünstigt werden kann. Zu beachten ist weiterhin, dass die Pflanzen nicht zu feucht werden, weil die Erde sonst verschimmeln kann und Pilzsporen in die Raumluft gelangen. Das kann für Menschen mit Allergien und Abwehrschwäche kritisch werden. Auch in Hydrokulturen wurden Schimmelpilze nachgewiesen. Hier wirkt das feuchtwarme Klima in den Töpfen begünstigend. Bekannt ist auch die allergische Wirkung von Pflanzen: So verursacht die Birkenfeige zum Beispiel insbesondere bei Latex-Allergikern nach Kontakt mit der Pflanze heftige Symptome wie juckenden Hautausschlag, Bindehautentzündung, Fließschnupfen und Asthma. Wolfsmilchgewächse - zu ihnen gehört zum Beispiel der dekorative Weihnachtsstern - können bei Hautkontakt Reizungen verursachen. Insbesondere bei Anwesenheit von Kleinkindern und Haustieren sollte auf giftige Zimmerpflanzen verzichtet werden. |
| Pflanzenkläranlage | reed bed; constructed wetlands for waste water treatment | Pflanzenkläranlagen bestehen aus künstlich angelegten Becken oder Teichen, in denen mit Hilfe ausgewählter Sumpfpflanzen wie Binsen und Schilf eine biologische Klärung von Abwässern stattfindet. Es können gelöste organische und anorganische Stoffe abgebaut und die Anzahl der Keime im Wasser verringert werden. Meist werden Pflanzenkläranlagen zur Reinigung schwach belasteter Abwässer kleinerer Gemeinden oder abgelegener Gebäude verwendet. Der Unterschied zu einer herkömmlichen Kläranlage besteht darin, dass der Pflanzenkläranlage kein Sauerstoff künstlich zugeführt wird. Die Hauptarbeit der Reinigungsleistung wird nicht durch die Pflanzen, sondern durch Bakterien erledigt, welche sich im Wurzelwerk und im Boden der Becken ansiedeln. Die Pflanzen versorgen dabei die Bakterien mit Sauerstoff. Pflanzenkläranlagen reinigen das Abwasser effektiver als andere biologische Kläranlagen wie Belebungs- oder Verrieselungsanlagen. Sie benötigen jedoch eine relativ große Fläche. Auch eine ausreichende Wurzeltiefe der Pflanzen muss gewährleistet sein; 60 cm Wurzeltiefe sind das Minimum. Pflanzenkläranlagen bestehen aus drei Komponenten, einem Becken zur mechanischen Trennung der festen Bestandteile (Absetz- oder auch Trockenfilterbecken), einem Pflanzenbecken und einem Kontrollschacht zur Messung der Abwasserwerte. In der ersten Stufe anfallender Klärschlamm muss fachgerecht entsorgt werden. Teilweise findet jedoch auch im Absetzbecken bereits ein biologischer Abbau des Klärschlammes statt. |
| Pflanzgebot | order to plant; planting order; requirement to carry out planting on a site | Enthält ein Bebauungsplan Festsetzungen über die Bepflanzung von Grundstücken, kann die Gemeinde den Eigentümer durch Bescheid verpflichten, das Grundstück innerhalb einer bestimmten Frist zu bepflanzen. |
| Pflasterungen | paved floor; pavement; paving | Die Pflasterung von Terrassen, Gartenwegen, Sitzplätzen oder Straßen ist eine Art der Befestigung der Oberfläche, die eine bessere Nutzung gewährleisten soll. Je nach Zweck stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung. Man unterscheidet zwischen gebundenen Pflasterungen, von denen das Regenwasser in einen Kanal abgeleitet wird und wasserdurchlässigen Pflasterungen, durch die das Regenwasser versickert. Bei der Berechnung der Gebühren für die kommunale Wasserentsorgung werden wasserdurchlässige Flächen nicht gezählt. In vielen Städten gibt es Förderprogramme zur Entsiegelung der Flächen. Modellrechnungen zeigen, dass bei einer weiterhin ungebremsten Flächenumwandlung die Fläche der Bundesrepublik in 80 Jahren nur noch aus Siedlungs- und Verkehrsfläche bestehen würde (Quelle: BM-Umwelt). Die Bundesregierung hat sich u.a. deshalb zum Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2020 die tägliche Umwandlung in Siedlungs- und Verkehrsfläche auf 30 ha zu reduzieren. Es gibt eine große Zahl verschiedener Materialen und Methoden zur Pflasterung. Kosten und Zweck bestimmen neben dem Geschmack des Auftraggebers die Ausführung. Für die Haltbarkeit des Pflasters sind das Material und der Aufbau aus Untergrund, Unterbau und Oberbau entscheidend. Als Pflastersteine sind Natur- und Betonsteine verbreitet, die in Muster gelegt werden, z.B. als Fischgrät-, Diagonal-, Block-, Parkett-, Mittelstein- oder Läuferverband. |
| Pflegefall, Kündigung des Mietvertrages | termination of a rental agreement because the tenant requires nursing care/must go into a nursing home | Wird ein Mieter zum Pflegefall und muss in ein Pflegeheim umziehen, stellt sich die Frage nach einer möglichst kurzfristigen Vertragsbeendigung. Oft soll in derartigen Fällen ein Mietvertrag gekündigt werden, der schon sehr lange besteht. Dabei entsteht die Frage, ob die vertraglich vereinbarten Kündigungsfristen aus der Zeit vor der Mietrechtsreform vom 1.9.2001 gelten oder die jetzt gesetzlich geregelte Frist von drei Monaten. Seit einer Gesetzesänderung von 2005 ist davon auszugehen, dass formularmäßig vereinbarte Kündigungsfristen aus der Zeit vor dem 1.9.2001 nicht mehr gelten, sondern durch die dreimonatige Kündigungsfrist ersetzt werden. Individuelle vertragliche Absprachen zu abweichenden Kündigungsfristen behalten jedoch – ebenso wie Zeitmietverträge nach altem Recht – ihre Gültigkeit. Abhilfe bietet hier § 543 BGB. Nach dieser Vorschrift können sowohl Mieter als auch Vermieter das Mietverhältnis aus einem wichtigen Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt danach vor, wenn "dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann." Absatz 2 der Vorschrift nennt einige wichtige Gründe, diese Aufzählung ist jedoch nicht abschließend. Der Eintritt der Pflegebedürftigkeit gilt nach verschiedenen Gerichtsurteilen als wichtiger Grund: Amtsgericht Münster, Urteil vom 16.3.2000, Az. 54 C 6052/99, Amtsgericht Altötting, Urteil vom 14.2.1997, Az. 2 C 3625/96. Teilweise wird angenommen, dass die Kündigung nicht ganz ohne Frist, sondern mit einer stark verkürzten, angemessenen Frist erfolgen kann. Diese darf etwa vier bis sechs Wochen betragen. Weitere Gerichtsurteile: Die Kündigung der ausschließlich über 100 Treppenstufen erreichbaren Wohnung mit verkürzter Frist durch einen herzkranken Mieter wegen Umzugs in ein Seniorenheim ist zulässig (Amtsgericht Calw, Az. 7 C 1251/98). Die Kündigung durch den Mieter wegen Umzugs in eine alten- oder behindertengerechte Wohnung ist bei Nachmieterstellung mit verkürzter Frist zulässig (Landgericht Duisburg, WM 99, 691). In vielen Fällen werden zwischen Mieter und Vermieter Mietaufhebungsverträge geschlossen, um den Mietvertrag vorzeitig zu beenden. Eine solche einverständliche Lösung sollte immer als erstes versucht werden. |
| Pflegeverpflichtung | obligation to keep up a property | Nach dem Bundesnaturschutzgesetz können Eigentümer und Nutzungsberechtigte von Grundstücken im Siedlungsbereich zu einer angemessenen und zumutbaren Pflege des Grundstücks verpflichtet werden, wenn ohne diese Pflege Natur und Landschaft erheblich und nachhaltig beeinträchtigt werden. Eine nähere und weitergehende Ausgestaltung dieser Pflegeverpflichtung ist Sache der Bundesländer. |
| Pflegewohngeld | housing assistance for residents of nursing homes | Pflegewohngeld ist nicht zu verwechseln mit dem Wohngeld nach dem Wohngeldgesetz. Mit dem Pflegewohngeld werden die Investitionskosten für stationäre Pflegeeinrichtungen gefördert. Es kann bis zur Höhe der gesamten Investitionskosten des Heimes gewährt werden. Das Pflegewohngeld wird gezahlt an die Träger der Einrichtungen. Die Berechnungsgrundlage ist die Anzahl derjenigen pflegebedürftigen Bewohner, deren Einkommen eine bestimmte Grenze nicht überschreitet. Vorteil für die betreffenden Bewohner: Die von ihnen zu tragenden Unterbringungskosten werden um den auf den jeweiligen Bewohner entfallenden Anteil der Förderung gekürzt. Rein informatorisch erhalten die Bewohner einen Bescheid über das Pflegewohngeld, obwohl es nicht an sie selbst ausgezahlt wird. Das Pflegewohngeld gibt es nur in den Bundesländern Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und seit 01.01.2004 in Mecklenburg-Vorpommern. Es wird nur für Bewohner vollstationärer Einrichtungen gewährt. In Niedersachsen, Hamburg und dem Saarland gibt es kein Pflegewohngeld mehr. |
| Pflichtangaben zum Energieausweis | compulsory information on Energy Performance Certificate | Die EnEV 2014 schreibt vor, dass in kommerziellen Medien veröffentliche Immobilienanzeigen verschiedene Pflichtangaben zu Daten aus dem Energieausweis enthalten müssen. Besonders in Zeitungsanzeigen sorgen diese Pflichtangaben leicht für eine Überlänge und Überteuerung der Anzeige. Aus Inserentensicht ist deshalb die Nutzung von Abkürzungen sinnvoll. Verantwortlich für die Pflichtangaben ist der jeweilige Vermieter oder Verkäufer der angebotenen Immobilie. Werden die Pflichtangaben vernachlässigt, drohen Bußgelder bis zu 15.000 Euro. Die Angaben sind seit Mai 2014 Pflicht; die Bußgeldregelung gilt ab 1. Mai 2015. Auch Makler sollten auf die Einhaltung der neuen Regeln achten: Unter wettbewerbsrechtlichen Gesichtspunkten besteht ein Abmahnrisiko, wenn die Angaben in Anzeigen weggelassen werden. Folgende Pflichtangaben müssen laut § 16a EnEV gemacht werden:
Bei Nichtwohngebäuden muss bei Energiebedarfs- und bei Verbrauchsausweisen der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt aufgeführt werden. Sonderregeln gibt es, wenn der Energieausweis schon älter ist. Bei Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt worden sind, muss bei Nr. 2 (Kennwert Energiebedarf / -Verbrauch) folgendes angegeben werden:
Dies gilt auch für Energieausweise, die vor dem 1.10.2007 ausgestellt worden sind, bei denen aber die Regelungen aus dem Entwurf zur EnEV 2007 schon beachtet wurden. Für Energieausweise, die vor dem 1.10.2007 ausgestellt worden sind und bei denen die EnEV 2007 noch nicht berücksichtigt wurde, gibt es weitere Sonderregeln. Hier ergeben sich die Pflichtangaben je nach Art des Ausweises aus § 29 Abs. 1 und 3 EnEV 2014. Entbehrlich sind die Pflichtangaben, wenn noch kein Energieausweis für das Gebäude existiert. Dieser Umstand sollte jedoch in der Anzeige erwähnt werden. Aber: Zum Besichtigungstermin muss nach geltendem Recht der EnEV 2014 ein Energieausweis unaufgefordert dem Interessenten vorgelegt werden! In Anbetracht der Tatsache, dass die EnEV 2014 als gesetzliche Regelung an Unhandlichkeit kaum noch zu überbieten ist, hat das Bundeswirtschaftsministerium eine Arbeitshilfe im Frage-und-Antwort-Stil herausgebracht. Hier kann der Nutzer feststellen, zu welcher Generation sein Energieausweis gehört, ob er noch gültig ist und welche Pflichtangaben erforderlich sind. Zu finden ist dieses Hilfsmittel unter www.bundesanzeiger.de, Suchstichwort "Arbeitshilfe/Immobilienanzeigen/alte Energieausweise" oder unter der Dokumentennummer „BAnz AT 30.04.2014 B 1“. |
| Pflichtangaben zum Energieausweis (Abmahnung) | compulsory information to be entered in the energy certificate (written warning) | Fehlende Pflichtangaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen können Abmahnungen gegen Makler und gegen private Inserenten nach sich ziehen. Ber Bundesgerichtshof (BGH, 5.10.2017 – I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17) hat entschieden, dass Verkäufer und Vermieter nach § 16a EnEV verpflichtet sind, vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien Angaben über den Energieverbrauch zu machen, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht.
Für Makler bestehen eigene Risiken nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG). Eine Abmahnung kann nur durch Konkurrenten oder dazu berechtigte Verbände vorgenommen werden. § 5a Abs. 2 UWG definiert ein Zurückhalten von für den Verbraucher wesentlichen Informationen als unlauteres Handeln bzw. als Irreführung des Verbrauchers – insbesondere bei Informationen, die dem Verbraucher nach bestehenden Rechtsvorschriften verfügbar gemacht werden müssen (vgl. § 5a Abs. 4 UWG). Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs. Die Energieeinsparverordnung fällt unter die angesprochenen Rechtsvorschriften. Werden die darin vorgeschriebenen Pflichtangaben vernachlässigt, kann ein abmahnfähiger Wettbewerbsverstoß vorliegen. Dies wird ebenfalls der Fall sein, wenn Abkürzungen veröffentlicht werden, deren Sinn nicht klar ist bzw. wenn in der jeweiligen Zeitung kein Abkürzungsverzeichnis abgedruckt wird. Eine weitere wichtige Vorschrift ist § 3a UWG: Danach handelt unlauter, wer einer gesetzlichen Vorschrift zuwiderhandelt, die im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten regeln soll. Als eine solche „Marktverhaltensregelung“ kann auch § 16a EnEV mit seinen Pflichtangaben-Vorschriften angesehen werden. Von Abmahnern vorgelegte Unterlassungserklärungen sollten nicht unkritisch unterzeichnet werden. Oft gehen die darin zugesagten Unterlassungen zu weit. In vielen Fällen sind Abmahnungen auch rechtlich zweifelhaft. Bei ausländischen Absendern sollte wenn möglich geklärt werden, ob diese tatsächlich und nicht nur als Postfach oder Domiziladresse bei einem Büroservice existieren. Abmahnberechtigt sind außer Verbraucherschutzverbänden nur Konkurrenten, d.h. Unternehmen, die in Deutschland in der Immobilienbranche tätig sind. Anwälte können nur abmahnen, wenn ihr jeweiliger Klient Konkurrent des Abgemahnten ist, dies muss ggf. beweisbar sein. Die Fristen zur Abgabe einer Unterlassungserklärung sind meist knapp bemessen. Es empfiehlt sich, diese nicht zu ignorieren und sofort einen in diesem Bereich erfahrenen Rechtsanwalt zu konsultieren. Gegen Privatpersonen kann wegen fehlender Angaben zum Energieausweis in Immobilienanzeigen keine wettbewerbsrechtliche Abmahnung vorgenommen werden. Dies unterscheidet das Wettbewerbsrecht von anderen Bereichen, wie dem Urheberrecht, in dem auch Privatleute abgemahnt werden können. Trotzdem scheinen Abmahnungen wegen fehlender Pflichtangaben zum Energieausweis auch Privatleute zu erreichen. Diese gehen rechtlich jedoch ins Leere. Gebührenforderungen sind hier gegenstandslos. Bekannt geworden ist die sogenannte „Panama-Abmahnung“. Hier versuchte ein in Panama ansässiges Unternehmen, deutsche Immobilieninserenten wegen fehlender Pflichtangaben zum Energieausweis abzumahnen. Angeblich hatte das Unternehmen deutsche Tochterfirmen, die in der Immobilienbranche tätig waren. Allerdings wurden weder diese Tochterfirmen benannt, noch eine konkrete Annonce bezeichnet, in der gegen die EnEV-Vorschriften verstoßen worden wäre. Eine Abmahnung muss sich jedoch auf einen konkreten Verstoß beziehen. Möglicherweise werden Abmahnungen dieser Art verwendet, um Unterlassungserklärungen zu erhalten, mit denen dann bei späteren Verstößen Vertragsstrafen eingeklagt werden können. Im Panama-Fall wurde von den Abgemahnten auch die Mitteilung der IP-Adresse ihres Rechners verlangt – was auf einen geplanten Missbrauch dieser hier völlig unnötigen Daten zu anderen Zwecken schließen lässt. |
| Pflichtangaben zum Energieausweis (Haftung) | compulsory information on Energy Performance Certificate (liability) | Mit der EnEV 2014 wurden neue Pflichtangaben in Immobilienanzeigen eingeführt, die sich auf die Energieeffizienz des Gebäudes bzw. den Energieausweis beziehen. Grundsätzlich ist der Verkäufer / Vermieter dafür verantwortlich, dass die Angaben in der Anzeige gemacht werden. Fehlen diese, droht seit 1. Mai 2015 ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Die Pflichtangaben können weggelassen werden, wenn noch kein Energieausweis für das Gebäude existiert. Es ist unbedingt zu empfehlen, diesen Umstand in der Annonce zu erwähnen. Für Makler kann eine Nebenpflicht aus dem Maklervertrag bestehen, den Kunden über diese Pflichten aufzuklären. Muss der Verkäufer ein Bußgeld zahlen, weil in der vom Makler geschalteten Anzeige die Pflichtangaben fehlen, kann ein Regressanspruch gegen den Makler bestehen. Rechtsprechung zu diesem Thema ist noch nicht bekannt. Ein weiteres Haftungsrisiko kann darin bestehen, dass die Angaben zur energetischen Situation des Objekts aus Käufersicht als zugesicherte Eigenschaften angesehen werden. Dies würde bedeuten, dass bei Nichteinhaltung der Energiewerte Ansprüche auf Minderung des Kaufpreises im Raum stehen. Sowohl in Anzeigen als auch in Exposés sollte daher darauf geachtet werden, die Pflichtangaben als „Angaben aus dem Energieausweis“ zu bezeichnen. In Verträgen sollte ausdrücklich angemerkt werden, dass diese Angaben keine zugesicherte Eigenschaft der Immobilie betreffen. |
| Pflichtprüfung (gewerberechtlich) | legally required assessment to determine that certain duties have been fulfilled (pertaining to trade and industry law) | Bauträger, wirtschaftliche Baubetreuer und Anlagevermittler (soweit sie nicht der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unterstehen) müssen sich jährlich daraufhin überprüfen lassen, ob sie die Ihnen nach der Makler-und Bauträger-Verordnung (MaBV) auferlegten Pflichten eingehalten haben. Es handelt sich um eine Ordnungsmäßigkeitsprüfung. Nicht Gegenstand der Prüfung ist die Einhaltung anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften wie die der Preisangabenverordnung oder des Wirtschaftsstrafgesetzes. Als Prüfer kommen Wirtschaftsprüfer, vereidigte Buchprüfer, Wirtschaftsprüfungsgesellschaften und Prüfungsverbände in Betracht. Die überprüften Gewerbebetriebe haben eine Mitwirkungspflicht. Sie müssen die zu überprüfende Unterlagen bereitstellen und Auskünfte erteilen. In einer "Vollständigkeitserklärung" versichern sie, dass dem Prüfer alle prüfungsrelevanten Unterlagen vorgelegt wurden. Der Prüfer muss alle von ihm festgestellten Verstöße in seinen Prüfungsbericht aufnehmen. Fehler können während der Prüfungshandlung – sofern möglich – behoben werden. Der Prüfungsbericht bezieht sich stets auf das vorangegangene Kalenderjahr. Er ist vom Gewerbetreibenden der zuständigen Gewerbebehörde bis 31.12. des Jahres zuzustellen, in dem die Prüfung durchgeführt wurde. Der Prüfer ist zu strengster Geheimhaltung über die ihm während der Prüfung bekannt werdenden geschäftlichen Angelegenheiten verpflichtet. Früher mussten sich auch Immobilienmakler der jährlichen Pflichtprüfung unterziehen. Dies wurde jedoch im Zuge der Bemühungen um den Bürokratieabbau ab dem Jahr 2005 abgeschafft. |
| Pflichtteil | legal portion of an inheritance; statutory share | Das im Bürgerlichen Gesetzbuch niedergelegte deutsche Erbrecht gibt dem Erblasser die Möglichkeit, seine gesetzlichen Erben ganz oder teilweise zu enterben. Dies kann testamentarisch geregelt werden. Bestimmte gesetzliche Erben behalten das Anrecht auf den Pflichtteil. Pflichtteilsberechtigt sind Abkömmlinge (Kinder und Enkelkinder), Eltern, Ehegatten und eingetragene Lebenspartner. Nicht pflichtteilsberechtigt sind z.B. Geschwister, Onkel und Tanten, Nichten und Neffen, Nichteheliche Lebensgefährten. Der Pflichtteil beträgt 50 Prozent des gesetzlichen Erbteils. Haben Ehegatten in Zugewinngemeinschaft gelebt, sind Sonderregeln zu beachten (§ 1371 ff. BGB). Der Pflichtteil muss vom Pflichtteilsberechtigten bei den testamentarisch begünstigten Erben geltend gemacht werden. Es handelt sich um einen reinen Geldanspruch, es kann also nicht die Herausgabe eines bestimmten Erbschaftsgegenstandes, etwa eines Grundstücks oder Grundstücksteiles, verlangt werden. Seit 1. Januar 2010 ist eine Neufassung des Pflichtteilsrechts in Kraft. Geändert wurden insbesondere die Regelungen über die Entziehung des Pflichtteils – also die Voraussetzungen, unter denen der Erblasser dem ungeliebten Verwandten nicht nur das Erbe, sondern auch den Pflichtteil versagen kann. Die Voraussetzungen für eine Entziehung des Pflichtteils enthält § 2333 BGB. Der Pflichtteilsberechtigte muss entweder dem Erblasser oder einer diesem nahestehenden Person nach dem Leben getrachtet haben oder auch gegen diese Personen ein Verbrechen oder vorsätzliches schweres Vergehen begangen haben. Auch eine böswillige Verletzung von Unterhaltspflichten gegenüber dem Erblasser berechtigt zur Pflichtteilsentziehung. Weitere Gründe sind die rechtskräftige Verurteilung wegen einer vorsätzlichen Straftat zu mindestens einem Jahr Freiheitsstrafe ohne Bewährung und die Unterbringung in einer geschlossenen psychiatrischen Einrichtung oder einer Erziehungsanstalt wegen einer ähnlichen Tat mit Vorsatz. Allerdings kann die Entziehung des Pflichtteils nicht damit begründet werden, dass der Pflichtteilsberechtigte eine Pflege des erkrankten Erblassers verweigert hat (OLG Frankfurt/M., Urteil vom 29.10.2013, Az. 15 U 61/12). Insbesondere für Erben von Häusern oder Betrieben gibt es eine wichtige Neuregelung: Die Möglichkeit zur Stundung des Pflichtteilsanspruchs wurde erweitert. Sie gibt es jetzt nicht nur für gesetzliche Erben, die pflichtteilsberechtigt sind, sondern für alle Erben (also auch z. B. für einen Neffen). Will also der Pflichtteilsberechtigte ausgezahlt werden, obwohl dies für den Erben eine besondere Härte darstellt (etwa weil er lediglich das Haus geerbt hat, in dem er nun selbst wohnt), kann der Erbe beim Nachlassgericht die Stundung des Pflichtteilsanspruches beantragen. Das Gericht kann auch eine Ratenzahlung verfügen. Der Pflichtteilsanspruch verjährt in drei Jahren. |
| Phishing | phishing | Phishing ist der Oberbegriff für mehrere Varianten einer Betrugsmethode, bei der die Täter mittels gefälschter E-Mails und/oder Webseiten versuchen, an Daten der Opfer zu gelangen, mit deren Hilfe sie unter anderem deren Bankkonten plündern können. Eine Methode besteht darin, gefälschte E-Mails zu verschicken, die vorgeblich von einer Bank, einem Bezahldienstleister oder auch einem Immobilienportal kommen. Das Anklicken der E-Mail kann bereits reichen, damit auf dem eigenen PC wird ein Trojaner installiert wird, der Tastatureingaben aufzeichnet und die Kontozugangsdaten ausspäht. Oft muss der Nutzer aber erst einen Link in der -Mail anklicken. Dieser installiert entweder einen Trojaner oder leitet den Nutzer auf eine ebenfalls gefälschte Internetseite um, auf der er seine Daten eingeben soll. Kreditinstitute fordern ihre Kunden in der Regel nicht per E-Mail auf, irgendwo PIN- und TAN-Nummern (Transaktionsnummern zur Autorisierung von Überweisungen) einzugeben (schon gar nicht mehrere TAN hintereinander). Bei solchen Ansinnen ist daher besondere Vorsicht geboten. Auch das heute übliche Verfahren, bei dem die TAN auf Anforderung per Internet erst die konkrete Überweisung erzeugt und dann per SMS auf das Mobiltelefon des Kunden versendet, ist nicht als komplett sicher anzusehen. Seit immer mehr Bankkunden ihre unterschiedlichen Geräte synchronisieren oder direkt vom Smartphone aus Online-Banking betreiben, ist die Sicherheit der verschiedenen Kommunikationswege Handy und PC mit Festnetz-Internet nicht mehr gegeben. Bei Phishing-Angriffen auf Bankkonten hängt es vom Einzelfall ab, ob das Geldinstitut oder der Kunde den Schaden zu tragen hat. Vor den Gerichten wird meist darüber diskutiert, ob hier allein durch Nutzung der PIN und TAN ein "Anscheinsbeweis" dafür vorliegt, dass der Kunde mit seinen Daten unvorsichtig gewesen ist. Denn grobe Fahrlässigkeit im Umgang mit Zugangsdaten und Transaktionsnummern führt dazu, dass der Kunde selbst den Schaden trägt. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist ein solcher Anscheinsbeweis nicht ausgeschlossen, aber nur anwendbar bei einem fast unüberwindbar sicheren Bezahlsystem und dessen ordnungsgemäßer Anwendung im Einzelfall. Bei missbräuchlicher Nutzung des Online-Banking kommt der Anscheinsbeweis jedoch nicht zur Geltung, so dass der Kunde Chancen hat, den Schaden ersetzt zu bekommen (Urteil vom 26.1.2016, Az. XI ZR 91/14). Das Landgericht Oldenburg hat am 15.1.2016 ein wichtiges Urteil zum Phishing gesprochen: Danach kann die Nutzung von Benutzername, PIN und TAN des Opfers noch keinen Anscheinsbeweis dafür begründen, dass der Kontoinhaber unvorsichtig mit seinen Daten war (Az. 8 O 1454/15). Hier gab es Beweise dafür, dass sowohl der PC als auch das Mobiltelefon des Betroffenen von einem Trojaner befallen waren, mit dessen Hilfe eine Zahlung von 11.000 Euro an ein fremdes Konto autorisiert wurde. Haften musste im Ergebnis die Bank. Auch bei Immobilienportalen ist Phishing ein zunehmendes Problem. Dieses richtet sich in erster Linie gegen Eigentümer von Immobilien. Als Kunden bei einem Immobilienportal erhalten diese eine E-Mail, in der sie unter einem Vorwand aufgefordert werden, sich auf ihrem Nutzerkonto bei dem Portal einzuloggen. Dazu gibt es gleich einen Link zur Login-Seite – die jedoch gefälscht ist. Hat der Täter die Daten des Eigentümers, kann er jederzeit auf dessen Nutzerkonto zugreifen. Er kann sich so zum Beispiel mit Interessenten für die Immobilie in Verbindung setzen und von diesen Zahlungen wie eine Kaution verlangen. Hier spricht man auch von Vorkasse-Betrug, einem immer häufiger vorkommenden Verfahren. |
| Photovoltaik | photovoltaics | Ein Mittel, Energie zu sparen, ist die Ausnutzung der Sonne für den hauseigenen Strombedarf mittels Photovoltaik-Anlagen. Das Wort Photovoltaik ist eine Zusammensetzung aus dem griechischen Wort für Licht und dem Namen des Physikers Alessandro Volta. Es bezeichnet die direkte Umwandlung von Sonnenlicht in elektrische Energie mittels Solarzellen. Der Umwandlungsvorgang beruht auf dem bereits 1839 von Alexander Becquerel entdeckten Photoeffekt. Vorteile: Photovoltaik-Anlagen sind genehmigungsfrei, solange sie nicht auf Denkmal geschützten Gebäuden installiert werden. Sie sollten 15 Prozent der Gesamtlast, für die der Dachstuhl ausgelegt ist, nicht überschreiten. Optimal sind sie zum Süden ausgerichtet mit einer Neigung von 30 Grad. Selbst bei Neigungen zwischen 10 bis 50 Grad und Südost bis Südwest werden noch 95 Prozent der maximalen Energieausbeute erzielt. Auch Holzschuppen oder Garagen eignen sich zur Installation. Die Förderung für Solarstrom wurde in den letzten Jahren drastisch reduziert. Wer hier investieren will, sollte sich unbedingt zuerst über die jeweils aktuellen Einspeisevergütungen nach dem Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) informieren. Diese gelten vom Jahr der Inbetriebnahme der individuellen Anlage an nach bisheriger Rechtslage für 20 Jahre. Die Betreiber sind damit zugleich Kleingewerbe-Treibende in Sachen Strom und können die auf die Baukosten gezahlte Mehrwertsteuer vom Finanzamt zurückfordern. Im Rahmen des KfW-Programms zur CO2-Minderung wird zudem der Kauf von Photovoltaik-Anlagen mit günstigen Kreditzinsen gefördert, genauso wie die Verbesserung des Wärmeschutzes der Gebäudeaußenhülle und die Installation von Brennwert- oder Niedrigtemperaturheizanlagen. Der Bau einer Solaranlage auf einem Gebäudedach wird jedoch auch vom BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) gefördert. Seit 1. April 2015 gelten hier neue Fördersätze für Solarthermieanlagen. Die Mindestförderung für eine Anlage, welche die Heizung unterstützt, wurde von 1.500 Euro auf 2.000 Euro erhöht. Neu eingeführt wurde zum Beispiel eine Mindestförderung für Solarthermieanlagen, die der reinen Warmwasserbereitung dienen. Neu sind auch verschiedene miteinander kumulierbare Bonusförderungen für alle Anlagenarten. Generell fördert das BAFA Solarthermieanlagen zur Warmwasserbereitung, zur kombinierten Warmwasserbereitung und Heizungsunterstützung, zur solaren Kälteerzeugung, Anlagen zur Erzeugung von Prozesswärme sowie Wärmenetze. |
| Photovoltaik-Fassade | photovoltaic façade | Viele Dächer sind konstruktionsbedingt oder wegen ungünstiger Ausrichtung für eine Solarenergienutzung nicht geeignet. In vielen Fällen können jedoch die Gebäudefassaden für die Anbringung von Photovoltaik-Elementen genutzt werden. Voraussetzung ist eine möglichst geringe Verschattung durch Bäume oder andere Gebäude. Im Handel sind heute zum Beispiel Isolierverglasungen mit integrierten dünnschichtigen Solarpaneelen oder Sonnenschutzsysteme, in die Photovoltaik-Elemente eingebaut sind. Gerade bei Fassaden, die für eine Solarstromerzeugung in Betracht kommen, ist im Regelfall auch der Hitzeschutz im Sommer besonders in die Planung einzubeziehen. Photovoltaik-Fassaden können bei Neu- und Bestandsbauten installiert werden. Am einfachsten und von der Stromausbeute her am effektivsten ist ihr Einsatz bei Gebäuden in Skelettbauweise mit vorgehängter, großflächiger Fassade. Je mehr Unebenheiten, Niveauunterschiede oder Verzierungen eine Fassade aufweist, um so aufwändiger wird der Einsatz von Photovoltaik-Elementen und deren Integration in ein bestehendes Bauwerk. Jeder Vorsprung in einer Fassade kann ferner für Schattenwurf sorgen und reduziert die Stromausbeute. Bei der Konzeption einer Photovoltaik-Fassade ist zu beachten, dass die Solarelemente nicht durch Tragkräfte belastbar sind. Auch ist eine Hinterlüftung der Module wichtig, da diese sonst durch Stauwärme und Feuchtigkeit geschädigt werden. Ferner müssen Anschlussdosen und Kabel für Wartungsarbeiten zugänglich sein. Umgesetzt werden können diese Anforderungen mit einer zwei bis drei Zentimeter vor die vorhandene, lasttragende Fassade gesetzten zusätzlichen Photovoltaik-Fassade, welche punktuell befestigt wird. Die Solarelemente können jedoch auch in einen mehrschichtigen, lasttragenden Wandaufbau integriert werden. Sie bilden dann gewissermaßen eine hinterlüftete Außenverkleidung. |
| Piano nobile | piano nobile (Italian: "noble floor" or "noble level") | Die Bezeichnung Piano nobile steht für das bevorzugte und besonders gut ausgebaute und ausgestattete Stockwerk einer Villa bzw. eines Herrenhauses oder Palazzo. Der Begriff stammt ursprünglich aus Venedig und wurde dort seit dem 12. Jahrhundert verwendet. Gemeint war meist das erste Stockwerk unter Berücksichtigung von Tief- und Hochpaterre. Im Mittelalter befanden sich die Wohnräume betuchter Bürger meist im ersten Stock, während die Erdgeschossräume eher als Wirtschaftsräume genutzt wurden. Dort befanden sich Ställe, Warenlager und Geschäfte, während der Kaufmann darüber wohnte und repräsentative Räumlichkeiten zum Empfang seiner Gäste und für Geschäftskontakte besaß. Auch die Stadtpaläste von Adligen hatten im ersten Stock ihre Repräsentations- und Empfangsräume. Teilweise konnten diese – wie bei einigen deutschen Schlössern oder italienischen Stadtpalästen – auch im zweiten Stock angesiedelt sein. Die Bevorzugung einer besonders repräsentativen (meist ersten) Etage setzt sich bis zu den Bürgerhäusern der Gründerzeit des 19. Jahrhunderts und den anspruchsvolleren städtischen Mietshäusern dieser Epoche fort. In der ersten Etage fanden sich dann besonders hohe, helle Räume, die mit verzierten Stuckdecken, Erkerfenstern und Balkonen gestaltet waren. Ein anderer Begriff für Piano nobile ist Beletage. |
| Pilaster | pilaster | Pilaster sind Säulen oder Pfeiler, die mit einer dahinter liegenden Wand verbunden sind. Dabei kann es sich sowohl um Aufmerksamkeit erheischende üppig barocke Portale als auch um eine funktionale Mauerverstärkung handeln. Die Attribute einer freistehenden Säule finden sich häufig ebenso bei Pilastern: Basis, Schaft, Kapitell - selbst, wenn sie oftmals ausschließlich schmückenden und hinweisenden Charakter besitzen. |
| Pinen | pinene | |
| Pinselsanierer | tradesmen who "repair" house facades by simply painting over them (cf. "Fassadenhai") | |
| Plan-UP | Strategic Environmental Assessment (SEA) | Plan-UP ist die Kurzform für „Plan-Umweltprüfung“ oder „Strategische Umweltprüfung“. Gemeint ist das in der EG-Richtlinie (2001/42/EG) vorgesehene systematische Prüfungsverfahren, welches der Untersuchung der Umweltaspekte bei bestimmten strategischen Planungen dient. Als ein Teilbereich ist hier die Bauleitplanung betroffen. Die Erstellung von Bauleitplänen erfordert gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine strategische Umweltprüfung. Näheres zur Umweltprüfung regelt das Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG). Es schreibt die Umweltverträglichkeitsprüfung für bestimmte öffentliche und private Vorhaben vor. Für welche Vorhaben die Umweltprüfung durchgeführt werden muss, wird im Einzelnen im Anhang des UVPG aufgelistet. Die UP stellt einen unselbständigen Teil des verwaltungsbehördlichen Verfahrens zur Entscheidung über die Zulässigkeit eines Vorhabens dar. In ihrem Rahmen werden die mittelbaren und unmittelbaren Auswirkungen des Vorhabens auf folgende Schutzgüter ermittelt, beschrieben und bewertet:
Die Umweltprüfung wird unter Beteiligung der Öffentlichkeit durchgeführt. |
| Planfeststellungsverfahren | public works planning procedure; zoning; plan/ project approval procedure | Ob raumbedeutsame Maßnahmen (Maßnahmen von überörtlicher Bedeutung) zulässig oder nicht zulässig sind, wird in einem Planfeststellungsverfahren geklärt. Es kann sich dabei um Straßenbau, Verkehrsflughäfen, Mülldeponien, Schienenstränge usw. handeln. Der Vorhabenträger reicht seine Pläne mit allen erforderlichen Unterlagen (detaillierte Beschreibung des Vorhabens, Umweltverträglichkeitsstudie, Begründung für die Notwendigkeit) bei der zuständigen Stelle (Planfeststellungsbehörde) ein. Diese fordert die in Frage kommenden Fachbehörden zur Stellungnahme auf. Die Pläne werden den betroffenen Gemeinden zur öffentlichen Auslegung zugeleitet. Diese Auslegung ist eine Woche vorher öffentlich bekannt zu machen. Die Auslegungsfrist beträgt einen Monat. Die Bevölkerung kann bis zwei Wochen nach Ende der Auslegungsfrist Bedenken gegen das geplante Vorhaben vorbringen und Anregungen äußern. Daran schließt sich der Planfeststellungsbeschluss an, der auch den Einwendungsführern, deren Einwendungen nicht berücksichtigt wurden, zuzustellen ist. Diese haben dann die Möglichkeit der Anfechtungsklage. Bei der Planfeststellungsbehörde kann es sich - je nach Vorhaben - um ein Landratsamt, eine Bezirksregierung oder z.B auch das Eisenbahnbundesamt handeln. Am 7. Juni 2013 trat das Gesetz zur Verbesserung der Öffentlichkeitsbeteiligung und Vereinheitlichung von Planfeststellungsverfahren (Planvereinheitlichungsgesetz) in Kraft. Durch diese Reform wurde unter anderem die sogenannte frühe Öffentlichkeitsbeteiligung bei Großprojekten eingeführt. Gesetzlich geregelt ist diese in § 25 Absatz 3 des Verwaltungsverfahrensgesetzes (VwVfG). Der neue Grundsatz ist, dass die Öffentlichkeit bei Vorhaben, die nicht nur unwesentliche Auswirkungen auf die Belange einer größeren Zahl von Dritten haben können, frühzeitig über die Ziele des Vorhabens, die Mittel, es zu verwirklichen, und seine voraussichtlichen Auswirkungen zu informieren ist. Verantwortlich dafür ist der Vorhabenträger. Die Öffentlichkeitsbeteiligung soll bereits vor Stellung eines Antrags stattfinden. Der betroffenen Öffentlichkeit soll dabei Gelegenheit zur Äußerung und zur Erörterung erhalten. Die Behörde hat beim Vorhabenträger darauf hinzuwirken, dass dies passiert. Diese Regelung wurde unter dem Eindruck der Proteste gegen das Projekt „Stuttgart 21“ eingeführt. Neu eingeführt wurde auch § 27a VwVfG, dem zufolge die Behörde in Fällen, in denen eine öffentliche oder ortsübliche Bekanntmachung nach dem Gesetz vorgenommen werden muss, immer auch eine Bekanntmachung im Internet vorzunehmen hat. Dies schließt zur Einsicht auszulegende Unterlagen ein. § 37 Abs.6 VwVfG enthält nun eine Pflicht zur Rechtsbehelfsbelehrung bei Verwaltungsakten. Wird diese versäumt, verlängert sich die Frist zur Einlegung des Rechtsbehelfs von einem Monat auf ein Jahr (§ 58 Abs. 2 VwGO). Auch die Vorschriften der §§ 73 bis 75 VwVfG wurden in einigen Punkten geändert. |
| Planungsfunktion des Controllings | planning functions of controlling | Rationales Handeln setzt stets Planen voraus. Planen setzt stets die Vorgabe von Zielen voraus, die es zu erreichen gilt. Vielfach ist in der Immobilienwirtschaft Planen gesetzlich vorgeschrieben. Man denke an die Aufstellung von Wirtschaftsplänen durch Wohnungseigentumsverwalter, an die Erstellung von Bauplänen, die vor Beginn einer Baumaßnahme angefertigt werden müssen. Aber auch dort, wo gesetzliche Vorgaben nicht vorhanden sind, muss geplant werden. So macht es keinen Sinn, ein Unternehmen zu gründen und eine Geschäftsidee zu haben, ohne einen Gründerfahrplan zu haben (Überlegungen zu den Leistungen, die erbracht werden sollen, Standortwahl, Rechtsform, Zielgruppenbestimmung, Aufbau- und Ablauforganisation, Marketingplanung usw.). Aber nicht nur die Gründung von Unternehmen muss geplant werden, sondern auch notwendig werdende Anpassungsvorgänge bei bestehenden Unternehmen und vor allem zur Sicherung von Wettbewerbsvorteilen (Initiierung von neuen Leistungsprozessen). Bei der Planung jeglicher Art von Leistungsprozessen geht es – vereinfacht ausgedrückt – um die Antworten auf die Fragen, was im Einzelnen, wann, auf welche Weise und durch wen zu tun ist. Planungen zu optimieren und am Ende durch einen Soll-Ist-Vergleich zu evaluieren ist Aufgabe des Controlling. |
| Planungshoheit der Gemeinden | local/municipal planning competence / planning jurisdiction | Die Planungshoheit der Gemeinden ist verfassungsrechtlich verankert. Nach Artikel 28 Abs. 2 des Grundgesetzes muss den Gemeinden das Recht gewährleistet sein, alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft selbst zu regeln. Konkretisiert wird dies im Bundesbaugesetz (BauGB). Nach § 1 Abs. 3 haben Gemeinden Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit dies für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Teilweise können Gemeinden auf der Rechtsgrundlage des BauBG autonom Satzungen erlassen, teilweise sind ihre städtebaulichen Planungen von der Genehmigung der nächsthöheren Verwaltungsinstanz abhängig.
Genehmigungspflichtig sind danach Flächennutzungspläne einschließlich Änderungen und Ergänzungen im vereinfachten Verfahren, selbstständige Bebauungspläne in den Fällen, in denen ein Flächennutzungsplan fehlt, vorgezogene, vorzeitige Bebauungspläne, wenn ein Flächennutzungsplan fehlt oder im Parallelverfahren zusammen mit dem Bebauungsplan aufgestellt wird. Die gilt auch für Änderungen von Bebauungsplänen, bei denen Flächennutzungspläne mit betroffen sind. Genehmigungsfrei sind dagegen alle Bebauungspläne, die aus einem bestehenden (genehmigten) Flächennutzungsplan entwickelt worden sind. Außerdem sind die Gemeinden hinsichtlich vieler Gemeindesatzungen autonom und können ohne Genehmigungsvorbehalte Satzungen beschließen. Dies gilt etwa für die Klarstellungssatzungen, Entwicklungssatzungen, Ergänzungssatzungen, Außenbereichssatzungen, Satzungen über die Veränderungssperre einschließlich möglicher Verlängerungen, Fremdenverkehrssatzungen Vorkaufsrechtssatzungen, Erschließungsbeitragssatzungen, Kostenerstattungssatzungen, Sanierungssatzungen, Satzungen über Entwicklungsbereiche, Satzungen zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen in Stadtumbaugebieten und schließlich auch für Erhaltungssatzungen. |
| Planungsregion | planning region | Planungsregionen im Sinne der Regionalplanung sind Zusammenschlüsse zweier oder mehrerer Landkreise und/oder kreisfreien Städte, die in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlich bezeichnet werden: Planungsverband, Planungsgemeinschaft, regionaler Planungsverband Regionalversammlung. Rechtliche Grundlage sind die Landesplanungsgesetze der Bundesländer. Ausnahme ist Niedersachsen, wo jeder Landkreis die Funktion einer Planungsregion übernimmt. Ausgenommen sind ferner die Stadtstaaten Hamburg, Bremen und Berlin, die gleichzeitig die Funktion von Planungsverbänden auf der Grundlage von einheitlichen Flächennutzungsplänen übernehmen. Auch das Saarland ist selbst eine Planungsregion. Insgesamt gibt es im Bundesgebiet ohne die 46 niedersächsischen Landkreise und kreisfreien Städte 56 Planungsregionen. Planungsregionen erfüllen die Aufgabe, für ihren Raum Entwicklungsvorgaben zu machen, die sich teils aus dem Charakter der Region ergeben, teils Ziele vorgeben, die bei der Bauleitplanung durch die Gemeinden beachtet werden sollen. Unterschieden wird zwischen fachlichen Zielen (z. B. Landschaftsplanung) und überfachlichen Zielen (Entwicklung der verkehrsmäßigen Infrastruktur, Vorgaben nach dem Zentralen-Orte-System). Die Regionalpläne sind Bestandteil der Landesplanung und haben sich an ihr zu orientieren. Regionalpläne ihrerseits sind wiederum Orientierungsgrundlage für Flächennutzungspläne der Gemeinden und der gemeindlichen Planungsverbände. |
| Planungsverband | joint planning group; planning association | Zwei oder mehrere Gemeinden können sich zu einem Planungsverband zusammenschließen, um zu einem Ausgleich der verschiedenen Belange der Gemeinden bei der Bauleitplanung zu gelangen. Der Planungsverband tritt hinsichtlich der Bauleitplanung an die Stelle der im Verband zusammengeschlossenen Gemeinden. Benachbarte Gemeinden können aber auch - ohne sich zu einem Planungsverband zusammenzuschließen - einen gemeinsamen Flächennutzungsplan aufstellen. |
| Planzeichenverordnung | German regulations for the drafting of (development) plans | Gesetzliche Grundlage der Planzeichenverordnung ist das Baugesetzbuch. In ihr werden die Planzeichen einschließlich ihrer farblichen Gestaltung gekennzeichnet und dargestellt, die bei der Aufstellung von Bauleitplänen verwendet werden sollen. Planzeichen können verwendet werden für die Darstellung bzw. Festsetzung unter anderem der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, von Bauweise, Baulinien und Baugrenzen, Flächen für den Gemeinbedarf und für Sport- und Spielanlagen, alle Arten von Verkehrsflächen und Verkehrszügen, Ver- und Entsorgungsanlagen, Grünanlagen, Wasserflächen, landwirtschaftlichen Flächen, Wald usw. Mit Hilfe der Planzeichenverordnung sollen die zeichnerische Darstellungen und Festsetzungen in Bauleitplänen nach einem einheitlichen Schema lesbar gemacht werden. Im Übrigen werden in den den Bauleitplänen hinzugefügten Legenden die verwendeten Planzeichen noch einmal erklärt. |
| PlanzVO | German regulations for the drafting of (development) plans | Abkürzung für: Planzeichenverordnung |
| Plattenbauten | concrete slab building | Mehrgeschossige Wohnbauten, die aus Großplatten in industrieller Bauweise erstellt werden. Die Errichtung von Plattenbauten war in den ehemaligen Ostblockländern weit verbreitet. In der früheren DDR wurde 1971 mit dem Bau von Wohnhäusern in Form von Plattenbauten begonnen. Die Entwicklung von Plattenbauten begann bereits 1956 in der damaligen Sowjetunion. Ihr voraus ging eine von Nikita S. Chruschtschow inszenierte Kampagne gegen den Zuckerbäckerstil der Stalinära. Er ermunterte Architekten zu neuen Lösungen. In der Sowjetunion wurden daraufhin ganze Siedlungskonstruktionen in gleichförmiger Weise in den verschiedenen Städten errichtet. Plattenbauten bestehen im Wesentlichen aus bereits vorgefertigten Bauelementen, die an der Baustelle montiert wurden. Auf diese Weise konnte der Bauvorgang erheblich beschleunigt werden. Bauzeiten von 2 Monaten waren keine Seltenheit. Allerdings war die Bauqualität außerordentlich niedrig. |
| Platzierungsgarantie | placement guarantee | Eine Platzierungsgarantie bei einem geschlossenen Immobilienfonds beinhaltet die Verpflichtung des Garanten, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt die Differenz zwischen dem bis dahin eingeworbenen und dem benötigten Eigenkapital aufzubringen. Dadurch soll gewährleistet werden, dass die Investition auch dann planmäßig getätigt werden kann, wenn bis zu dem betreffenden Zeitpunkt noch nicht das gesamte einzuwerbende Eigenkapital vorhanden ist. |
| Plusenergiehaus | plus energy house | Unter einem Plusenergiehaus versteht man ein Gebäude, das mehr Energie erzeugt, als es verbraucht. "Plusenergiehaus" ist eine geschützte Marke des Architekten Rolf Disch. Das von Disch konzipierte Plusenergiehaus verfügt über ein Dach, das ausschließlich aus Solarpaneelen besteht. Die Brauchwassererwärmung erfolgt über Solarthermie, es wird jedoch auch über Photovoltaik Strom erzeugt. Die Gebäudeform ist so angelegt, dass das Haus die größtmögliche Menge an Tageslicht einfängt. Die Gebäudehülle ist abgedichtet und ohne Wärmebrücken gedämmt. Die Frischluftzufuhr erfolgt über ein Lüftungssystem mit Wärmerückgewinnung. Das Konzept soll nach Angaben des Architekten an jedem Standort funktionieren und an individuelle Bedürfnisse anpassbar sein. Als Prototyp wurde 1994 in Freiburg im Breisgau das Haus "Heliotrop" gebaut. Ab 2000 entstand ebenfalls in Freiburg die sogenannte Solarsiedlung mit 59 Plusenergiehäusern. |
| Podcast / Podcasting | podcast / podcasting | Ein Podcast ist ein Hörbeitrag, der im Internet veröffentlicht und zum Herunterladen bereitgestellt wird. Der Kunstbegriff setzt sich aus dem MP3-Player iPod und dem Wort Broadcast zusammen. Die Produktion und das Anbieten von Podcasts werden Podcasting genannt. Werden anstelle von Audiodateien Videobeiträge veröffentlicht, spricht man vom Vodcasting. |
| Polder | polder | Polder sind Gebiete, die heute dazu dienen, bei Hochwasser ähnlich wie Rückhaltebecken und Auenwälder Wassermassen zu binden und damit zu verhindern, dass sich die Hochwasserwelle zu stark aufbaut. Polder wurden früher auch zur Landgewinnung für Siedlungszwecke genutzt. Es entstanden auf diese Weise an der Nordseeküste in Schleswig-Holstein und Niedersachsen durch Eindeichung so genannte Kooge, auch Köge. Die gegenwärtig neu geschaffenen Polder dienen ausschließlich der Hochwasservorsorge. |
| Policendarlehen | policy/ premium loan | Versicherungsunternehmen bieten häufig zinsgünstige Darlehen ohne Stellung besonderer Sicherheiten. Die Höhe dieser Darlehen orientiert sich an den vorhandenen Rückkaufswerten. |
| Polychlorierte Dibenzodioxine und -furane | polychlorodibenzodioxins (PCDDs) and polychlorodibenzofurans (PCDFs) | Dioxin ist eine Sammelbezeichnung für chemisch ähnlich aufgebaute chlorhaltige Dioxine (75 verschiedene polychlorierte Dibenzo-para-Dioxine, PCDD) und Furane (135 verschiedene polychlorierte Dibenzofurane, PCDF). Die in der Wirkungsweise gleichen dioxinähnlichen polychlorierten Biphenyle (PCB) werden heute ebenfalls zu dieser Gruppe gezählt. Dioxin entsteht unerwünscht bei allen Verbrennungsprozessen in Anwesenheit von Chlor sowie organischem Kohlenstoff unter bestimmten Bedingungen zum Beispiel bei höheren Temperaturen. Die verschiedenen Dioxine haben den gleichen toxischen Wirkungsmechanismus, unterscheiden sich aber in der Stärke ihrer Wirkung. Das 2,3,7,8 TCDD (Seveso-Gift) ist bereits in kleinsten Mengen extrem giftig und wird in seiner akuten Giftigkeit nur noch von einigen Naturstoffen übertroffen. In Tierversuchen zeigt sich das Diphterie-Toxin dreimal so toxisch, Tetanus-Toxin 10.000-fach und das Botulinus-Toxin A 30.000-fach. Das Seveso-Dioxin ist zehnmal toxischer als das Mykotoxin aus Schimmelpilzen und 1000-mal toxischer als das reine Nikotin. Die Toxizität der einzelnen Dioxine wird in Re lation zu 2,3,7,8-TCDD mittels Toxizitätsäquiva lentfaktoren (TEF) angegeben. 2,3,7,8-TCDD hat hierbei den Faktor 1. Dioxine verursachen Hautschädigungen (Chlorakne), Störungen des Immun- und Nervensystems und des Hormonhaushalts sowie der Reproduktionsfunktionen. Das 2,3,7,8-TCDD ist von der WHO 1997 als krebserzeugend für den Menschen eingestuft worden. Andere Dioxine gelten als verdächtig, krebserzeugend zu sein. Als chronische Wirkung zeigt sich im Tierversuch ein so genanntes Auszehrungssyndrom mit starkem Gewichtsverlust, massiven Leberschäden und Stoffwechselentgleisungen, das nach mehreren Tagen bis Wochen zum Tod führen kann. Das Digitoxin ist ubiquitär in der Umwelt vorhanden. Der Hauptaufnahmeweg (mehr als 90 Prozent) führt über die Nahrung. Digitoxin wird im Körperfett gespeichert und reichert sich dort an, da es nur sehr langsam eliminiert wird. Die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft nach Bundes-Immissionsschutzgesetz (TA Luft) legte 2002 einen Grenzwert für Dioxin im Abgas von 0,1 ng TEQ/N m3 fest. Zur gesundheitlichen Bewertung der Aufnahmemenge werden die TDI-Werte (Tolerable Daily Intake) herangezogen. Dieser Wert liegt im Bereich von 1-4 pg PCDD/F-PCB-TEQ pro kg Körpergewicht und Tag und wird von der Allgemeinbe völkerung noch zu hohen Anteilen ausgeschöpft. Obwohl der Säugling mit der Muttermilch täglich durchschnittlich deutlich höhere Dioxinmengen von 70 pg/kg aufnimmt, wird jedoch wegen der relativ kurzen Stillzeit und des nachgewiesenen Nutzens dem Stillen der Vorzug gegeben. |
| Polyurethan | polyurethane | |
| Popularklage | taxpayer's suit; relator action | |
| Porenpflaster | aerated concrete, porous concrete | Porenpflaster wird zur Entsiegelung von Flächen verwendet – also zur Schaffung eines wasserdurchlässigen, aber festen Untergrundes. Es dient dazu, Regenwasser im Boden versickern zu lassen und hilft, die vom Grundstückseigentümer an die Gemeinde abzuführenden Gebühren für Niederschlagswasser zu reduzieren. Porenpflastersteine bestehen aus Beton, der sich allerdings hier aus kleinen Betonkugeln zusammensetzt. Deren Gefüge weist Poren auf, durch die das Wasser versickern kann. Ein Porenpflaster kann wie jedes andere Pflaster verlegt werden und lässt bei einer wasserdurchlässigen Fugenfüllung bis zu 100 Prozent des Niederschlagswassers in den Boden durch. Andere Lösungen wie etwa Rasengittersteine oder Holzscheibenpflaster lassen nur 50 bis 60 Prozent des Wassers versickern. Ein Nachteil des Porenpflasters besteht jedoch darin, dass die Poren langfristig oft verstopfen und damit zusätzliche Maßnahmen zur Wasserableitung notwendig werden. Die Reinigung mit einem Dampfstrahler treibt die Schmutzpartikel nur weiter in die Poren hinein. Die Verwendung von Porenpflaster empfiehlt sich besonders für Fuß- und Gehwege, jedoch weniger für KfZ-Stellplätze oder Fahrwege. |
| Portal | (main) entrance; portal | Das Portal (lat.) ist ein aufwändig gestalteter Durchgang oder Eingang in ein Gebäude. Gibt es mehrere Portale in einem Gebäude, unterteilt man diese in Haupt- und Nebenportal. Neben der notwendigen Konstruktion aus Stützen, Balken oder Bögen unterstrich die imposante äußerliche Verzierung durch Figuren oder Ornamenten die Bedeutung des Bauwerkes. Das Vorbild ist der römische Triumphbogen. |
| Portefeuille/Portfolio | portfolio | Unter dem Portefeuille (franz.) oder Portfolio (engl.) versteht man die Zusammensetzung des Vermögens. |
| Portfolio-Analyse | portfolio analysis | Mit Hilfe der Portfolio-Analyse kann das Unternehmen bestimmte Geschäftsfeldbereiche in eine Matrix einordnen und dann für diese entsprechende Strategien erarbeiten. Hierfür ist zunächst ein Schema zur Abgrenzung der strategischen Geschäftsfelder notwendig. |
| Portfoliomanagement (Assetmanagement) | portfolio management (asset management) | (immobilienwirtschaftlich) Beim Portfoliomanagement (auch: Assetmanagement / Investment Management) handelt es sich um ein aktiv planendes und steuerndes auf dauerhafte Gewinnoptimierung ausgerichtetes Management eines Vermögensbestandes. Gemessen wird der Erfolg des Managements an den Ergebnissen. Die Höhe der Rendite steht dabei in einem engen Verhältnis zur Risikobereitschaft. Die Grundlage des Portfoliomanagements bildet die Portfoliotheorie, die im Rahmen von Korrelationsanalysen Berechnungsmethoden für die Optimierung von Portfolios anbietet. Dabei kommt es auf das richtige Mischungsverhältnis bei der Vermögenszusammensetzung an. Prof. Markowitz hat für seinen Beitrag zur Portfoliotheorie den Wirtschaftsnobelpreis erhalten. In den letzten Jahren wurden in Deutschland auch Immobilien Betrachtungs- und Handlungsgegenstand des Portfoliomanagements. Die einzelnen Immobilien werden analysiert und vorausschauend auf mittel- und langfristige Chancen und Risiken überprüft. Je nach Ergebnis werden bestimmte Immobilien behalten, optimiert oder verkauft und/oder durch weitere Objekte ergänzt. Eine Streuung nach Anlageregionen und -arten wird in der Regel berücksichtigt, um die Anlagerisiken zu minimieren. Ein Portfolio, das sich ausschließlich aus einer Vermögensklasse zusammensetzt (z.B. Aktien), ist naturgemäß risikoempfindlicher als ein Portfolio mit einer noch breiteren Vermögensstreuung (neben Aktien, Immobilien, Rentenpapiere, Gold). Ein Gesamtportfolio zeichnet sich jedoch dadurch aus, dass die Anlagemischung aus Kapitalmarktpapieren und Immobilien besteht. Man spricht von einem "multi asset portfolio". Die Einbeziehung der Immobilien setzt voraus, dass das Transparenzgefüge auf dem Immobilienmarkt ein nachvollziehbares Portfoliomanagement ermöglicht. |
| PoS | point of sale | Abkürzung für: Point of Sale |
| POS-Marketing | POS (point of sale) marketing | POS-Marketing ist ursprünglich ein Begriff aus dem Konsumgüter-Marketing. Er bezeichnet alle Maßnahmen am Verkaufsort, Point of Sale, mit denen der Verkäufer die Kaufentscheidungen gezielt positiv beeinflusst. Zwei Drittel aller Kaufentscheidungen fallen an diesem Ort, wo Käufer und Produkt das erste Mal in der Realität aufeinander treffen. Deshalb lohnt es sich in besonderem Maße, genau dort Einfluss auf Kaufentscheidungen zu nehmen. Untersuchungen und Befragungen haben ergeben, dass dies umso besser gelingt, je mehr die Sinne des Konsumenten angesprochen werden. Noch vor 20 Jahren war man der Meinung, dass es reicht, allein mit optischen Anreizen zu arbeiten (Visual Merchandising). Heute soll ein Einkauf zum Erlebnis werden: Mit aufwändigem Shop-Design, dem Einsatz von Beleuchtung, Duft und Musik werden Markenwelten inszeniert, die genau auf die Zielgruppe abgestimmt sind, sie auf emotionaler Ebene erreichen und stimulieren. Die genannten Maßnahmen sind inzwischen aus keiner Boutique, keinem Autohaus oder Lebensmittelmarkt mehr wegzudenken. Alle Erkenntnisse sind direkt auf das Produkt Immobilie übertragbar. Der Verkaufspunkt ist in diesem Fall die Immobilie selbst. Zum POS-Marketing zählt bei Immobilien: Objektbeschilderung, Home Staging, Besichtigungsdrehbuch (Ablauf, Duft- und Musikkonzept, Gesprächsführung), Gestaltung der Entscheidungshilfen (Exposé), ggf. Eventdesign. |
| Positionierung | positioning | Die Positionierung bestimmt das Ziel eines Immobilienunternehmens (SOLL-Positionierung), das es hinsichtlich einer gewünschten Wahrnehmung und Präsenz am Markt verfolgt. Die SOLL-Positionierung baut in der Regel auf den in der SWOT-Analyse identifizierten Stärken des Unternehmens auf (IST-Positionierung). Die Positionierung wird mittels kommunikativer Botschaften in den Markt hineingetragen, zum Beispiel: „Wir sind die Nummer 1 im Verkauf von gewerblichen Immobilien in der Region 40.“ |
| Positive Vertragsverletzung | contract default | Die positive Vertragsverletzung (abgekürzt pVV, auch positive Forderungsverletzung, pFV) stellt eine Anspruchsgrundlage für Schadenersatzansprüche dar und ist eine rechtliche Konstruktion aus der Anfangszeit des Bürgerlichen Gesetzbuches. Sie wurde entwickelt, um schuldhafte Verletzungen vertraglicher (Neben-)Pflichten, die nicht von den gesetzlich geregelten Leistungsstörungen (Unmöglichkeit, Verzug, Gewährleistung für Mängel) erfasst werden, zu regeln. Sie war lange Zeit nicht gesetzlich geregelt und lediglich durch Gewohnheitsrecht und Rechtsprechung im deutschen Recht verankert. Mit der Schuldrechtsreform zum 1.1.2002 hat die pVV Eingang ins Bürgerliche Gesetzbuch gefunden, wobei der Begriff jedoch nicht auftaucht. Im Mietrecht ist sie auf Wohnungsmängel nicht anzuwenden, da diesbezüglich spezielle Vorschriften existieren. Bei schuldhafter Verletzung nicht anderweitig geregelter vertraglicher Nebenpflichten hat der Schädiger jedoch den entstandenen Schaden unter den Gesichtspunkten der neuen "pVV"-Regelung in § 241 Abs.2 BGB in Verbindung mit den Regelungen über die Leistungsstörungen (z.B. § 280 Abs.1 BGB) zu ersetzen. Beispiel: Schadenersatzanspruch Mieter gegen Vermieter wegen vorgeschobenem Eigenbedarf (BGH, Urt. v. 18. 5. 2005 - VIII ZR 368/ 03). |
| Post-Sale-Selling | post-sale selling | |
| Postament | base, pedestal | Ein Postament ist der antike Begriff für den Sockel, der eine Säule oder eine Statue trägt, was sich auch in der Renaissance großer Beliebtheit erfreute und in der Säulenordnung formuliert wird. Ein Postament ist ebenfalls der Stützpfeiler einer nicht tragenden Brüstung. |
| Postfach | p.o. box | Klassische Postfächer werden von der Deutschen Post AG in Postfilialen geführt. Der Kunde gibt als Absender seine Postfachadresse an – im Fall von Großunternehmen wird hier teilweise eine eigene Postleitzahl zugeteilt. Eingegangene Post wird in das Postfach einsortiert und kann vom Kunden nach Belieben während der Öffnungszeiten abgeholt werden. Der Kunde erhält einen Postfachschlüssel; er muss bei Anmeldung des Postfaches meist eine einmalige Gebühr von 15 Euro inklusive Mehrwertsteuer zahlen. Auch ein Zustellservice für im Postfach eingegangene Briefe ist möglich. In verschiedenen Bereichen darf heute keine Postfachadresse angegeben werden, da eine sogenannte ladungsfähige Anschrift gesetzlich vorgeschrieben ist – etwa im Impressum einer gewerblichen Internetseite. Auch Büroserviceanbieter unterhalten Postfachsysteme für ihre Kunden. Diese unterscheiden sich von den Postfächern der Deutschen Post AG dadurch, dass sie monatlich Miete kosten. Teilweise können diese jedoch als ladungsfähige Anschrift angesehen werden, da hier ein Mensch (Sekretärin, Pförtner) mit entsprechender Bevollmächtigung auch Zustellungsurkunden und Einschreiben für den Kunden annehmen kann. Gerichtlich ist dazu jedoch noch nicht entschieden worden. |
| Postmoderne | postmodern | Der Begriff Postmoderne steht für die kulturgeschichtliche Epoche „nach der Moderne“, mit welcher teilweise die gesamte Neuzeit seit der Renaissance umschrieben wird. Der Begriff Postmoderne wird bereits seit 1870 verwendet. Als philosophischen Kulturbegriff verstand ihn Rudolf Pannwitz im Jahr 1917. Auch die Umbrüche in Kunst und Kultur der 1960er-Jahre in den USA werden der Postmoderne zugerechnet. Für die Philosophie der Postmoderne ist kennzeichnend, dass die Welt nicht vollständig zu erfassen und zu erklären ist. Denkstile und Formen in Kunst und Architektur werden relativiert, nicht mehr nur ein Stil ist bestimmend, sondern eine Vielzahl von Stilen und Formen kann und darf kombiniert werden. In den 1970er-Jahren fand die Postmoderne Eingang in die Architektur. Sie stand dort für die Kombination verschiedener Stilrichtungen, die Ablehnung des Funktionalismus und des Purismus. Auch regionale Elemente konnten verwendet werden. Das Motto für Architektur und Städtebau lautete „anything goes“. Die postmoderne Architektur war in den 1980er-Jahren von besonders großer Bedeutung. Heute wird sie als Teil der Architekturgeschichte und eigener Architekturstil angesehen. |
| Postwurfsendung | direct mail advertising/ shot; mailshot; bulk mail | |
| Potenzielle Marktteilnehmer | potential market players | Als potentielle Marktteilnehme bezeichnet man natürliche oder juristische Personen, aus deren Interessenlage heraus der Schluss nahe liegt, dass sie in absehbarer Zeit in den Markt auf der Nachfrage- oder Anbieterseite eintreten wollen. Im Maklergeschäft zählen insbesondere Personen dazu, bei denen damit zu rechnen ist, dass sie ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen. Potenzielle Marktteilnehmer in diesem Bereich sind z.B. Erbengemeinschaften, bei denen mit einer Erbauseinandersetzung zu rechnen ist, aber auch Eigentümer oder Verwalter großer Mietwohnungsbestände, da hier stets Wohnungen wegen Mieterwegzugs frei werden. Auch Landwirte, die über Bauerwartungsland verfügen, gehören zu den potenziellen Marktteilnehmern, wenn nach Aufstellung eines Bebauungsplanes damit zu rechnen ist, dass sie einen Teil des neu gewonnenen Baulandes veräußern wollen. Es gilt als Akquisitionsgrundsatz, dass ein Makler möglichst zu einem Zeitpunkt mit einem potenziellen Marktteilnehmer Kontakt aufnehmen sollte, zu dem dieser selbst noch keine eigenen Marktaktivitäten entfaltet hat. |
| PPP | abbreviation for: public private partnership | Abkürzung für: Public Private Partnership |
| PR | abbreviation for: public relations | Abkürzung für: Public Relations/Öffentlichkeitsarbeit |
| PR-Evaluation | PR evaluation | Die Evaluation von Public Relations ist die planmäßige und zielgerichtete Erfassung, Bewertung und Kontrolle aller Kommunikationsmaßnahmen innerhalb eines PR-Prozesses. Wichtig ist hierbei die kontinuierliche Überprüfung der Qualität und Effektivität der angewandten PR-Instrumente vor, während und nach ihrem Einsatz. Erfolgskontrollen sind ein wichtiger Bestandteil der PR-Arbeit. Sie geben Auskunft über Wirkung und Erfolg von Kommunikationsaktivitäten im Rahmen unternehmensstrategischer Entscheidungsprozesse. Die Rentabilität von Public Relations entscheidet in zunehmendem Maße über ihren Stellenwert innerhalb eines Unternehmens – und damit über Personalressourcen, Verantwortlichkeiten und PR-Budget. In der Immobilienwirtschaft wird der Planung und Evaluation von PR-Maßnahmen bislang kein hoher Stellenwert beigemessen. Sie findet in geringem Maße lediglich in Form quantitativer Erfolgsmessung, z. B. über die Sammlung und Auszählung von Abdruckbelegen in den Medien (Presseclippings) statt. |
| PR-Instrumente | PR instruments | Die PR-Instrumente sind das Handwerkzeug, mit dem Öffentlichkeitsarbeit umgesetzt wird. Hierzu zählen Face-to-Face-Instrumente, Print- und Online-Instrumente wie z. B. Textmeldungen und PR-Artikel, Anwenderberichte, auch Success Strory genannt, Flyer, Produkt- und Unternehmensbroschüren, Internetauftritte und Weblogs. Es werden aber auch Instrumente der Pressearbeit wie z. B. Pressemitteilungen, Redaktionsbesuche oder Pressekonferenzen zur PR-Arbeit hinzugezogen. Teilweise finden bewährte Instrumente des Marketings ihren Einsatz in der PR, wie z. B. Anzeigenschaltungen oder Messestände. Ausschlaggebend für den Einsatz der PR-Instrumente sind die Aufgabenstellung und das zu erreichende PR-Ziel. Wird der Einsatz der PR-Instrumente mit denen des Marketing oder der PR-Arbeit gekoppelt, spricht man auch von Integrierter Kommunikation. |
| PR-Kampagne | PR campaign | Der Begriff einer Kampagne wird im Kontext der Unternehmenskommunikation verwendet. Es handelt sich hierbei um eine zeitlich befristete, öffentlichkeitsstarke Medienaktion mit dem Ziel, die Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit auf ein spezielles Produkt, eine Dienstleistung oder ein Unternehmen zu lenken. PR-Kampagnen sind in der Regel jedoch Image-Kampagnen, die ein gesellschaftliches oder ökologisches Thema forcieren und/oder auf eine Trendführerschaft aufmerksam machen sollen. Der Profit solcher Kampagnen liegt in der Imageverbesserung und einer positiven Assoziation der Bevölkerung mit dem jeweiligen Immobilienunternehmen, seinen Produkten und Dienstleistungen. |
| PR-Maßnahmen | PR measures | Zur Realisierung von Presse- und Öffentlichkeitsarbeit stehen Unternehmen eine Vielzahl kommunikationsspezifischer PR-Maßnahmen zur Verfügung. Sie werden entsprechend der Zielgruppen und der Unternehmensbotschaften ausgewählt und in der Stakeholder-Kommunikation unter anderem mit Kunden, Mitarbeitern, Partnern und der Presse eingesetzt. Zu den PR-Maßnahmen zählen z. B. der "Tag der offenen Tür", Mitarbeiter- und Kunden-Events oder Anwendertage. |
| Präkarium (österreichisch) | non-contractual loan of accommodation/living quarters for temporary use, recallable by lender at will (Austrian) | In Österreich bezeichnet man als Präkarium die kostenlose Zurverfügungstellung von Wohnraum. Es handelt sich um einen "Bittleihvertrag", der jederzeit widerrufen werden kann. Im Gegensatz zum Wohnungsrecht, das im Grundbuch abgesichert ist und dem Wohnungsberechtigten auch Instandhaltungspflichten auferlegt, handelt es sich beim Präkarium um eine Wohnbenutzungsgewährung ohne jegliche Leistungspflicht des Bewohners. |
| PrAngV | price regulation | Abkürzung für: Preisangabenverordnung |
| Präqualifikation (Vergaberecht) | pre-qualification (public procurement law) | Bauunternehmen haben die Möglichkeit, sich in die "Liste des Vereins für die Präqualifikation von Bauunternehmen e.V." eintragen zu lassen. Mit diesem Eintrag weisen sie nach, dass sie bestimmte Eignungskriterien erfüllen, die sonst im beschränkten oder freihändigen Vergabeverfahren bei der Bewerbung um Bauaufträge im Einzelnen nachgewiesen werden müssten. Zu den Eignungskriterien zählen insbesondere Fachkunde, Zuverlässigkeit und finanzielle Leistungsfähigkeit. Über die Präqualifikation entscheiden eigens hierfür eingerichtete Zertifizierungsstellen. Inzwischen vergeben Bundesbehörden Bauaufträge im beschränkten oder freihändigen Vergabeverfahren generell nur noch an solche Unternehmen, die in die Präqualifikationsliste eingetragen sind. Es ist damit zu rechnen, dass sich auch die Bundesländer und Gemeinden dieser Praxis anschließen. Erreicht werden soll durch die Einführung der Präqualifikation eine Wettbewerbsgleichstellung mit ausländischen Bauunternehmen bei ausländischen wie inländischen Projekten, zumal solche Präqualifikationssysteme in anderen Ländern schon längere Zeit existieren. Deutschland zieht hier nach. |
| Präqualifikation, Auswahl von Interessenten | prequalification; selection of potential buyers/prospective customers | Die Präqualifikation ist ein Auswahlverfahren bzw. die Einstufung und Auslese eines einzelnen Interessenten. Im Prozess der Präqualifikation gilt es, sich ein Bild vom Interessenten zu machen, ihn zu analysieren, um damit Erkenntnisse zu sammeln. Hierfür müssen bestimmte Fragen gestellt werden:
Der Begriff der Präqualifikation stammt ursprünglich aus der Bauwirtschaft und stellt im Rahmen einer Ausschreibung eine vorwettbewerbliche Eignungsprüfung dar. |
| Preisangabenverordnung (PangV) | price regulation | Die Preisangabenverordnung dient der Herstellung von Preisklarheit und Preiswahrheit. Soweit eine Pflicht zur Preisangabe besteht, muss der Preis dem angebotenen beziehungsweise beworbenen Objekt beziehungsweise der angebotenen Leistung leicht erkennbar zugeordnet werden. Die Preisangabenverordnung (PangV) bestimmt im Einzelnen, dass beim Anbieten von Waren oder Leistungen durch Gewerbetreibende gegenüber Endverbrauchern stets Endpreise, also Gesamtpreise anzugeben sind. Endpreise sind Preise einschließlich etwaiger Umsatzsteuer oder sonstiger Preisbestandteile. Nicht zum Endpreis gehören Leistungen, die gegenüber Dritten im Zusammenhang mit einem Angebot erbracht werden müssen (Beispiel: Wird ein Immobilienobjekt angeboten, gehören die Notargebühren oder etwaige Maklergebühren nicht zum Endpreis). Der Begriff des Anbietens ist nicht zivilrechtlich zu verstehen. Anbieten ist nicht nur ein verbindliches Vertragsangebot, sondern auch jede "Einladung" an die Adressaten des Angebots, ihrerseits hierzu ein Kaufangebot zu unterbreiten. Typisch ist dies bei Angeboten in Schaufenstern. Von Angeboten im Sinne der PangV kann allerdings nur gesprochen werden, wenn sie inhaltlich so präzisiert werden, dass ein Kaufentschluss möglich ist. Neben einem "Angebot" unterliegt gemäß § 1 PAngV aber auch jede Werbung gegenüber Verbrauchern der Pflicht zur Gesamtpreisangabe, wenn darin Preise für Waren oder Leistungen genannt werden. Hieraus ist zu schließen, dass in Immobilien-Verkaufsanzeigen wie auch in Exposès grundsätzlich der Gesamtpreis anzugeben ist und nicht etwa ein Quadratmeterpreis oder eine Preisspanne. Gehört ein Stellplatz oder Tiefgaragenplatz zwingend zum Verkaufsobjekt, ist der Preis für den Parkplatz in den Gesamtpreis einzurechnen. Bei Mietwohnungen müssen in Inseraten wegen einer anderen Vorschrift im Wohnungsvermittlungsgesetz stets die Mieten für jede einzelne inserierte Wohnung angegeben werden. Außerdem ist darauf hinzuweisen, ob zusätzliche Nebenkosten anfallen. Spätestens bei Aufnahme der Vertragsverhandlungen ist die Preisangabe hinsichtlich der Höhe der Miete oder des Kaufpreises auch auf Grund der Informationspflicht nach § 11 Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geboten. Wird nur mit Waren oder Leistungen geworben, muss nicht zwingend deren Preis angegeben werden. Wenn in der Werbung ein Preisbestandteil genannt wird, z. B. Anzahlung, erforderliches Eigenkapital, monatliche Belastung durch Zins- und Tilgungsleistungen, ist auch der Endpreis – und zwar in hervorgehobener Form – anzugeben. Bei Immobilieninseraten geht man allerdings davon aus, dass auch die Nennung entscheidungserheblicher Details wie Größe, Ausstattung und Lage des Objekts den Anbieter dazu verpflichtet, den Preis im Sinne des Endpreises anzugeben (BGH, Urteil vom 4.3.1982, Az. I ZR 30/80). Erlaubt ist der Hinweis, dass über den angegebenen Preis verhandelt werden kann. Mit Novellierung der PangV im August 2000 wurde zusätzlich eine Pflicht zur Grundpreisangabe eingeführt, soweit Waren in Fertigpackungen, offenen Packungen oder als Verkaufseinheiten ohne Umhüllung nach Gewicht, Volumen, Länge oder Fläche angeboten werden. Nach Auskunft des Bundeswirtschaftsministeriums fallen jedoch Immobilien nicht unter Waren, die als Verkaufseinheiten nach Fläche angeboten werden. Bei Darlehensangeboten muss der "effektive Jahreszins" angegeben werden. Bei Immobiliendarlehen gehören weder die Maklerprovision noch die Kosten für die Grundschuldbestellung zu den Preisbestandteilen. Zu berücksichtigende Konditionen bei Berechnung des effektiven Jahreszinses sind ein etwaiges Disagio sowie etwaige Bearbeitungskosten einschließlich möglicher Vermittlungsgebühren des Darlehensvermittlers. Verstöße gegen die PangV sind Ordnungswidrigkeiten mit der Folge, dass Bußgeld verhängt werden kann. Sie sind aber auch wettbewerbsrechtlich relevant und oft Gegenstand von Abmahnungen. Denn nach § 3a des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) handelt auch unlauter, wer einer gesetzlichen Vorschrift zuwiderhandelt, die auch dazu bestimmt ist, im Interesse der Marktteilnehmer das Marktverhalten zu regeln. |
| Preisansatz als Verhandlungsbasis | quotation as a basis for negotiation | Während Bauträgerobjekte, die auf einer Baukalkulation beruhen, in der Regel zu Festpreisen angeboten werden, gibt es für Bestandsimmobilien keine vergleichbare Kalkulationsgrundlage. Interessenten, die eine Immobilie aus dem Bestand erwerben wollen, rechnen nicht die Baukosten nach, um zu einer Preiseinschätzung zu gelangen. Das bedeutet, dass sich Preise für Bestandsimmobilien auf der Grundlage von individuellen Verhandlungen zwischen dem Anbieter und dem Interessenten bilden. Als Grundlage wird ein Preisansatz gewählt, über den verhandelt werden kann ("Verhandlungsbasis"). Dabei sollten allerdings einige Regeln vor allem von Maklern beachtet werden:
Das bedeutet, dass ein Makler bestrebt sein sollte, einen marktrealistischen Preisansatz anzustreben, der von Beginn der Verkaufsaktivitäten an aus der Perspektive der Interessenten Verhandlungschancen eröffnet. Der Angebotspreis sollte am Ende nicht mehr als 10 bis 15 Prozent über dem Abschlusspreis liegen. Allerdings bestätigen auch hier Ausnahmen die Regel. Immerhin – der Wettbewerb des Interessenten um ein Objekt führt dazu, dass der Makler verkauft, der in den Augen des Anbieters die besten Konditionen bietet, mögen sie auch noch so weit unterhalb des Angebots liegen. |
| Preisgestaltung | pricing | Zwei Preise sind für die Immobilienbranche von besonderer Bedeutung: die Preise für die jeweilige Dienstleistung und die Preise für das jeweilige Objekt. Bei der Wertermittlung von Immobilien wird der Makler üblicherweise auf seine Erfahrung und seine Datensammlung zurückgreifen. Bei den Preisen für die Verwaltungs- oder Vermittlungsleistung dagegen müssen in erster Linie die beiden folgenden Fragen beantwortet werden: "Wie nimmt der Kunde meine Leistung wahr?" Falls nötig, müssen mit Hilfe weiterer Marketinginstrumente das Image des Unternehmens oder die Kompetenz der Mitarbeiter besser dargestellt werden. "Wie sehen die Preise meiner Konkurrenten aus?" Ein Preisbrecher wird Preissenkungen der Mitbewerber hervorrufen, eine Firma mit "Mondpreisen" mangels Aufträgen verkümmern. |
| Preisklauselgesetz (früher Preisklauselverordnung) | Price Clause Act (formerly: German ordinance regulating price clauses) | Am 1.1.1999 löste die Preisklauselverordnung den § 3 des Währungsgesetzes ab. Die Preisklauselverordnung sah verschiedene Ausnahmeregelungen vom Verbot der Vereinbarung von Wertsicherungsklauseln vor. Diese Verordnung wurde am 7. Sept. 2007 mit Geltung vom 14.Sept.2007 ersetzt durch das Preisklauselgesetz. Sinn des Preisklauselgesetzes ist, zu verhindern, dass durch inflationsgesicherte Gestaltungen von Verträgen selbst Inflationsimpulse entstehen. Es sieht deshalb ein generelles Verbot von Wertsicherungsklauseln ("Preisklauseln") vor. Gestattet werden aber zahlreiche Ausnahmen, wie sie schon in der Preisklauselverordnung verankert waren. Darunter fallen die schon vorher genehmigungsfreien Klauseln (Leistungsvorbehaltsklauseln, Spannungsklauseln, Kostenelementklauseln und Klauseln in Erbbauverträgen). Neu ist, dass keine Genehmigungen mehr erforderlich sind. Es gibt auch keine Genehmigungsinstanz mehr. |
| Preisklauselverordnung | German ordinance regulating price clauses | |
| Preislimitierendes Vorkaufsrecht | price-limited preemptive right | |
| Preispolitik | price policy; pricing policy | Ein Instrument, das im Rahmen des Marketingmix zur Verfügung steht, um die Marketingziele zu erreichen, ist die Preisgestaltung (Preispolitik). Grundsätzlich kommt den monatlichen Gebühren von Immobilienverwaltern, dem Stundensatz für Mitarbeiter eines FM-Unternehmens, den Immobilienpreisen eine Signalfunktion zu. Ebenso haben Preisänderungen eine Signalfunktion – dies umso mehr, wenn beispielsweise nach einigen Wochen vergeblichen Inserierens der Preis für eine Immobilie nach unten korrigiert werden muss oder wenn ein Gebäudemanagementunternehmen die Gebühren substantiell erhöht. Angesichts der Bedeutung der Signalfunktion ist es in der Vermarktung wichtig, mit marktgerechten Preisen zu arbeiten. Hierbei ist auch zu bedenken, dass die Preis-Stetigkeit eines der wichtigsten Erkennungsmerkmale von Markenprodukten ist. Hieran sollte man sich bei der Vermarktung von Immobilien bzw. immobilienwirtschaftlichen Dienstleistungen jedweder Art orientieren; insofern verbieten sich auch Versuche, Objekte zunächst einmal mit "Mond-Preisen" anzubieten, um das Marktgeschehen auszutesten und sich dann allmählich an den marktgängigen Preis heranzutasten. Immobilienunternehmen haben zumindest theoretisch eine wesentlich höhere Flexibilität als Anbieter in anderen Branchen wie etwa in der Automobilindustrie, wo ein einmal geforderter Preis in den entsprechenden Preislisten nur schwer korrigiert werden kann und wo Veränderungen vielfach eine sehr große Signalwirkung zukommt. Letzteres erkennt man auch daran, wir häufig bei anderen Branchen in der Presse über derartige Preisänderungen berichtet wird. In der Immobilienwirtschaft gibt es bei Bauträgern eine Preisdifferenzierung nach dem Verkaufszeitpunkt, wobei hier etwa ein Frühkauf-Bonus oder aber auch ein Rabatt gegen Ende des Vermarktungsprozesses bei Restantenwohnungen denkbar ist. In einzelnen Baumaßnahmen ist auch eine Preisdifferenzierung nach Abnehmergruppen denkbar. So können mit der Penthouse-Wohnung etwa Kunden des obersten Preissegments angesprochen werden, während vielleicht etwas weniger luxuriös ausgestattete Wohnungen in den darunter liegenden Stockwerken sich eher an Personen des mittleren Segments wenden. Bei der Preispolitik sind die Einflussmöglichkeiten der immobilienwirtschaftlichen Akteure sehr unterschiedlich. Ein Bauträger, Projektentwickler oder Developer ist in seiner Preispolitik zunächst einmal relativ frei. Der Entscheidungsspielraum wird allerdings durch die Grundstücks-, Bau- sowie Finanzierungskosten deutlich eingeschränkt. Unter Umständen machen auch Kapitalgeber hier Vorgaben. Ganz anders ist die Situation bei Maklerunternehmen. Die Flexibilität ist hier bezüglich der Objektverkaufspreise bzw. des Mietzinses primär durch die Bereitschaft des Eigentümers oder – vor allem, wenn es sich um Erbengemeinschaften handelt – der Eigentümer zu Preiszugeständnissen limitiert. |
| Presse-Hintergrundgespräche | background discussions with selected members of the press | Der Unterschied zwischen Presse-Hintergrundgesprächen und Pressekonferenzen liegt in der Auswahl der Medien und der Journalisten sowie in der öffentlichen Wahrnehmung. Während Pressekonferenzen über Zeitungen und Online-Medien bekannt gemacht und eine Vielzahl von Journalisten aus Print, Hörfunk und TV eingeladen werden, gelten Presse-Hintergrundgespräche als exklusive Veranstaltungen für wenige Journalisten ausgewählter Medien. Die Gespräche haben den Charakter individueller Pressekonferenzen. Ziel ist es, einen elitären Kreis von Journalisten auf das eigene Unternehmen aufmerksam zu machen, ihnen spezielle Einblicke und Hintergrundinformationen zum Unternehmen und seinen Dienstleistungen zu vermitteln und sie in das immobilienwirtschaftliche Marktumfeld einzuordnen. In der Regel bauen sich Unternehmen auf diese Weise langjährige und gute Medienbeziehungen auf. |
| Pressearbeit | press relations | Pressearbeit beschreibt die Informationspolitik eines Unternehmens gegenüber den Medien. Sie umfasst Aktivitäten, mittels derer relevante Informationen über das Unternehmen, seine Produkte und Dienstleistungen in sachlich-informativem Ton an die lokalen, regionalen und überregionalen Tageszeitungen sowie an Zeitschriften, Fachmagazine und Online-Medien übermittelt werden. Ziel ist es, dass Journalisten über das Immobilienunternehmen positiv berichten. Als Multiplikatoren stellen die Journalisten eine wichtige Zielgruppe für Unternehmen dar, um in der Öffentlichkeit, also bei Kunden, Mietern, Geschäftspartnern und Interessenten, verstärkt wahrgenommen zu werden. Zu den Instrumenten der Pressearbeit zählen z. B. Presse- und Produktmeldungen, Pressekonferenzen, Interviews oder Redaktionsbesuche. |
| Presseclipping | newspaper clippings/cuttings | Unter einem Presseclipping wird die Sammlung von in Medien veröffentlichten Presseberichten und Artikeln verstanden. Sie gilt als ein Nachweis für die erfolgreiche Arbeit von Presse- und Öffentlichkeitsabteilungen von Unternehmen. Die Clippings werden der quantitativen Erfolgskontrolle (Evaluation) zugerechnet. Sie geben Auskunft über Umfang und Häufigkeit von Beiträgen zu einem Unternehmen, Produkt oder einer Dienstleistung in unterschiedlichen Print-, Online-, Hörfunk- und TV-Medien. Aus der Auflagenhöhe der veröffentlichten Medien lässt sich die voraussichtliche Anzahl der Leserkontakte und damit der Zielgruppenerreichung (Reichweitenmessung) abschätzen. Presseclippings lassen sich in einem so genannten Pressespiegel zusammenfassen, der unterschiedlichen internen und externen Interessengruppen zur Verfügung gestellt wird. |
| Pressekonferenzen | press conferences | Die Pressekonferenz ist eine Veranstaltung für Journalisten. Sie wird von Unternehmen mit dem Ziel organisiert und durchgeführt, Journalisten aus der Wirtschafts- und Fachpresse über neue Unternehmensentwicklungen zu informieren. Bei den Informationen handelt es sich um Zahlen, Daten und Fakten aus der strategischen und operativen Geschäftsentwicklung, beispielsweise Unternehmensübernahmen, Immobilienzukäufe, neue Bauvorhaben, Modernisierung im Bestand, Aktienrückkäufe, Jubiläen oder Auszeichnungen. Pressekonferenzen zählen zu den PR-Maßnahmen eines Unternehmens. Ihr Vorteil liegt in der persönlichen Kommunikation. |
| Pressemitteilung | press release | Die Pressemitteilung ist ein klassisches Instrument der Unternehmenskommunikation, über das unternehmens- und marktrelevante Informationen an die Presse übermittelt werden. Sie stellen ein Informationsangebot dar, über deren Inhalt die Medien in ihren Print-Ausgaben berichten können. Ob eine Veröffentlichung stattfindet, hängt von mehreren Faktoren ab:
In den Fachzeitschriften "Immobilienwirtschaft", "Die Wohnungswirtschaft", "Modernisierungs-Magazin" oder "BundesBauBlatt" beispielsweise werden den Informationen aus den Unternehmen jeweils separate Rubriken mit Namen "Aktuelles", "Neues aus der Branche" oder "Szene" eingeräumt. Je nach Medium, Platzkapazität und Verlagsphilosophie werden hier Pressemitteilungen vollständig abgedruckt oder in journalistisch aufbereiteter, zumeist gekürzter, Form wiedergegeben. Inhaltlich wird über Informationen berichtet wie:
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| Presseverteiler | press mailing list | Der Presseverteiler (PVT) eines Unternehmens ist das Herzstück der Mediaplanung und mit das wichtigste Arbeitsinstrument eines Kommunikationsverantwortlichen. Nicht selten definiert sich der Erfolg des PR-Arbeiters über die Qualität seiner Kontakte zu Journalisten und Multiplikatoren wie Verbandsvertreter und Politiker. Der Presseverteiler stellt eine definierte und schriftlich fixierte Übersicht über alle Print-, TV-, Hörfunk- und Online-Medien dar, die die Branche der Immobilienwirtschaft betreffen oder einen Bezug zu ihr herstellen. Inhaltlich ist der PVT entsprechend gegliedert nach Name des Mediums, Ansprechpartner und Ressort, Kontaktdaten und Hintergrundinformationen. Zusätzlich können individuelle Informationen hinterlegt sein wie Telefonnotizen, Interessen und Geburtstage. |
| Pretest | pretest | Test bei dem z.B. durch Imagetrackings bzw. auch durch sonstige Befragungen vor dem Einsatz eines Werbemittels eine umfassende Werbeerfolgskontrolle durchgeführt wird. Z.B. Test von verschiedenen Anzeigenmotiven bei einigen Testlesern, um das optimale Motiv für eine Anzeigenkampagne herauszufinden. |
| Preußische Kappe | vaulted ceiling | Die Preußische Kappe ist ein flaches Tonnengewölbe. Wegen der geringen Pfeilhöhe dieses Gewölbetyps ist der horizontale Gewölbeschub größer als die vertikal wirkende Kraft. Stoßen zwei Gewölbekappen mit annähernd gleicher Spannweite und Belastung aneinander, so heben sich die Gewölbeschübe beider Kappen an dieser Stelle auf. Am Rand einer aus aneinander gereihten preußischen Kappen gebildeten Decke sind jedoch besondere Konstruktionen zur Aufnahme des Gewölbeschubes - beispielsweise Zuganker - erforderlich. Preußische Kappen wurden seit etwa Mitte des 19. Jahrhunderts sehr häufig im Wohnungsbau, aber auch bei Gewerbebauten verwendet. Im Vergleich zu anderen gewölbten Massivdecken ermöglichen sie wegen der flachen Wölbung der Tonnensegmente eine geringere Bauhöhe der Decken. Als Auflager der Preußischen Kappen dienen I-Träger, Eisenbahnschienen, Gurtbögen oder Wandmauerwerk. |
| Primärenergiebedarf | primary energy demand/requirement | Der Primärenergiebedarf zeigt die Gesamtenergieeffizienz eines Gebäudes auf. Neben der Endenergie berücksichtigt er auch die sogenannte Vorkette aus Erkundung, Gewinnung, Verteilung und Umwandlung der jeweils eingesetzten Energieträger, zum Beispiel Heizöl, Gas, Strom oder erneuerbare Energien. Ein geringer Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz werden durch kleine Werte signalisiert. Eine hohe Energieeffizienz zeichnet sich eine Energienutzung aus, die Ressourcen und die Umwelt schont. |
| Primärenergiekennwert | primary energy consumption | Der Primärenergiekennwert wird im Energieausweis für Gebäude angegeben. Er stellt den Vergleichswert für die primärenergetischen Anforderungen an ein Gebäude gemäß der Energieeinsparverordnung dar. |
| Print-Kommunikation | print communication | Die Print-Kommunikation stellt neben der Face-to-Face- und der Elektronischen Kommunikation einen dritten Weg der Zielgruppenansprache dar. Mit den Instrumenten der Print-Kommunikation lassen sich differenzierte Informationen an eine Vielzahl von Adressaten gleichzeitig vermitteln. Zu den Kommunikationsinstrumenten zählen Druckmedien wie Unternehmensbroschüren und Produktflyer, Anwender- oder Geschäftsberichte, Success Stories oder Artikel in Fach- und Wirtschaftsmedien. Sie eignen sich besonders zur detaillierten Darstellung von Hintergrundinformationen über Unternehmen, Produkte, Dienstleistungen und Services. Ein Beispiel für Instrumente der Print-Kommunikation in der Immobilienwirtschaft stellen Anwenderberichte dar. |
| Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers (Maklergeschäft) | principle of the customer's freedom of decision (brokerage) | Das Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers besagt, dass der Auftraggeber eines Maklers in seiner Entscheidung darüber, ob er das mit dem Maklervertrag angestrebte Geschäft (Verkauf, Vermietung, Finanzierung et cetera) tatsächlich durchführen will, frei bleibt. Erteilt der Auftraggeber einem Makler den Auftrag zum Nachweis oder zur Vermittlung des Abschlusses eines Kaufvertrages über ein Grundstück, kann er seine Verkaufsabsicht jederzeit aufgeben, sogar noch in der Beurkundungssitzung beim Notar, die Angebotskonditionen jederzeit ändern, sich weigern, mit Interessenten zu verhandeln und so weiter. Weil er keine Abschlussverpflichtung hat, kann der Auftraggeber auch mehrere Makler gleichzeitig beschäftigen. Die Auswirkungen dieses Prinzips führen dazu, dass der Makler ein sehr hohes Kosteneinsatzrisiko eingeht, das ihm verwehrt, einen Auftrag kosten- und zeitintensiv zu bearbeiten. Wenn die Wirksamkeit des Prinzips der Entscheidungsfreiheit auch nicht vertraglich außer Kraft gesetzt werden kann, so können – auch im Interesse des Auftraggebers – die Auswirkungen durch maklervertragliche Gestaltungen verringert werden. |
| Prinzip der Interessenidentität (Maklergeschäft) | principle of identity of interest (brokerage) | Das Prinzip der Interessenidentität besagt, dass zwischen dem Auftraggeber eines Maklers, der ernsthaft ein Immobilienobjekt verkaufen will oder sucht und dem Makler eine Interessenidentität gegeben ist. Beide wollen, dass das angestrebte Geschäft zustande kommt – der Auftraggeber aus seiner originären Interessenlage heraus, der Makler, weil er nur auf diese Weise eine Provision erhält. Da in Deutschland der Marktzugang der Makler in der Regel über die Objektakquisition erfolgt, muss hier vornehmlich auf die Identität der Interessen von Objektanbieter als Auftraggeber und dem Makler abgestellt werden. Der Makler kann – im auch Interesse seines Auftraggebers – Objekte nur zu marktgerechten Angebotsbedingungen akquirieren. Darüber hinaus muss es ihm darum gehen, Maklervertragsbedingungen auszuhandeln, die jedes Konkurrenzverhältnis zwischen Auftraggeber und Makler und damit ein mögliches opportunistisches Verhalten der beiden Seiten ausschalten. Als Maklervertrag kommt hier nur der qualifizierte Alleinauftrag in Frage. Er ist die einzige Vertragsart, die es dem Makler erlaubt, am Markt offen zu agieren, ohne befürchten zu müssen, dass der Auftraggeber einen Vertrag unter Umgehung des Maklers schließt. Der qualifizierte Alleinauftrag liegt im Ergebnis somit auch im Interesse des Auftraggebers. Andererseits ist es dabei ausgeschlossen, Provisionsvereinbarungen mit der Interessentenseite zu treffen, da die ausschließliche Vertretung der Interessen des Auftraggebers sonst nicht mehr möglich ist. |
| Prinzip der Unabhängigkeit (Maklergeschäft) | principle of independence (brokerage) | Das Prinzip der Unabhängigkeit hat im Maklergeschäft eine besondere Bedeutung. Der Makler ist immer "Dritter". Immer dann, wenn er mit einem Auftraggeber wirtschaftlich oder rechtlich verflochten ist verliert er seine Unabhängigkeit und damit seine Maklereigenschaft. Er kann dann keinen Provisionsanspruch geltend machen, selbst wenn er eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung erbracht hat. Durch seine Mittlerstellung grenzt er sich auch gegenüber Immobilienhändlern ab, die selbst Partei sind und Grundstücke kaufen und verkaufen. Denkbar ist zwar, dass bei Fehlen der Maklereigenschaft dennoch eine Vergütung vereinbart wird, durch die die Bemühungen des "Nichtmaklers" abgegolten werden. Es handelt sich dann nicht um eine Maklerprovision, sondern um ein von der Art seiner Tätigkeit unabhängiges Schuldversprechen. Die Generierung eines Provisionsanspruchs durch jemanden, der nicht als unabhängiger Dritter tätig wurde, ist nicht möglich. Die Eigenschaft des unabhängigen Dritten büßt der Makler auch ein, wenn er gleichzeitig als Genehmigungsinstanz für den von ihm vermittelten Vertrag fungiert. Dies ist etwa bei der Vermittlung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung der Fall, wenn der Makler gleichzeitig in seiner weiteren Eigenschaft als Verwalter der Wohnanlage aufgrund einer entsprechenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung die Zustimmung erteilen muss. Der BGH sprach in diesem Zusammenhang von einem institutionalisierten Interessenkonflikt. |
| Prinzipien des Maklergeschäfts | brokerage principles | Das Maklergeschäft wird durch einige Prinzipien charakterisiert, deren Beachtung einen entscheidenden Einfluss auf den Provisionsanspruch hat. Das erste hier zu nennende Prinzip ist das sogenannte Erfolgsprinzip. Es besagt, dass der Makler nur dann einen Anspruch auf Provision erhält, wenn seine maklerische Tätigkeit von Erfolg gekrönt ist, d. h. wenn es ihm gelungen ist, zwischen den Parteien einen Vertrag zustande zu bringen. Ob sich dieser Erfolg einstellt, ist beim Objektmakler in erster Linie eine Frage der Objektangebotsbedingungen, zu denen der Makler einen Auftrag übernimmt. Gibt es auf dem Markt Interessenten, die bereit sind, zu diesen Bedingungen das Objekt zu erwerben bzw. zu mieten, dürfte die Herbeiführung eines Vertragsabschlusses keine Schwierigkeiten bereiten. Es liegt in der Hand des Maklers, für seinen Auftraggeber den Markt entsprechend zu erschließen. Objektangebotsbedingungen werden zwar vom Auftraggeber gestellt, der Makler hat jedoch die Möglichkeit durch Beratung und Bewertung auf deren Gestaltung Einfluss zu nehmen. Hat der Auftraggeber irreale Preisvorstellungen, wird der Makler auf den Auftrag verzichten. Er kann also durchaus die Auftragsakquisition vernünftig steuern. Das zweite Prinzip, das der Makler mit seinen Rechtswirkungen gegen sich gelten lassen muss, ist das Prinzip der Entscheidungsfreiheit des Auftraggebers. Selbst wenn es dem Makler gelungen ist, für seinen Auftraggeber einen Interessenten herbeizubringen, der bereit ist, das angebotene Objekt zu den Bedingungen des Auftraggebers zu erwerben, bleibt dieser in seiner Entscheidung frei, ob er den beabsichtigten Vertrag schließen will oder nicht. Daraus folgt, dass der Auftraggeber jederzeit beliebig viele Makler einschalten, die Objektangebotsbedingungen beliebig ändern, den erteilten Maklerauftrag jederzeit widerrufen und es ablehnen kann, mit bestimmten abschlussbereiten Interessenten überhaupt zu verhandeln usw.. Der Makler würde damit quasi "ins Blaue hinein" arbeiten, wenn er auf dieser Grundlage einen Auftrag annehmen würde. Die Negativauswirkungen, die Auftraggeber und Makler gleichermaßen betreffen, können durch vertragliche Absprachen, insbesondere durch Alleinaufträge begrenzt werden. Für eine große Anzahl von Maklergeschäften ist ferner das Prinzip der Unabhängigkeit relevant. Makler und Auftraggeber müssen voneinander unabhängig sein. Fehlt diese Unabhängigkeit und ist damit der Makler einer Vertragspartei zuzurechnen, verliert er seine Maklereigenschaft. Dies spielt dann keine Rolle, wenn der Makler eine Erfolgsprovision ausschließlich mit seinem Auftraggeber, von dem er abhängig ist, vereinbart. In ähnlich eingeschränktem Umfange gilt in Deutschland das Neutralitätsprinzip, das in der Vorstellung vom "ehrlichen Makler" seinen Ausdruck findet. Vermittelt der Makler ein Vertragsergebnis im Auftrag beider Parteien, ist er bei seinen Vermittlungsbemühungen zu strenger Neutralität verpflichtet. Hat er dagegen nur zu einer der beiden Parteien eine Vertragsbeziehung, ist er nur dieser gegenüber zur Interessenwahrung verpflichtet. Das letzte Prinzip des Maklergeschäfts ist das der "Interessenidentität" zwischen Auftraggeber und Makler. Das Hauptinteresse beider besteht darin, dass der Makler Erfolg hat. Der Auftraggeber hat damit sein Ziel erreicht und der Makler erhält nur dann einen Anspruch auf Provision. Beide wollen also dasselbe. Dass Vorstellungen über Angebotspreis und Maklervertragsbedingungen auseinander klaffen können, berührt diesen Kernsatz nicht. Die Herbeiführung des vom Auftraggeber gewünschten Erfolgs setzt vielmehr voraus, dass der Auftraggeber dem Makler auf der Grundlage realistischer Objektangebotsbedingungen eine Rechtsposition verschafft, die ihm wirtschaftlich ermöglicht, in den erteilten Auftrag so zu investieren, dass der Erfolg mit hoher Wahrscheinlichkeit eintritt. |
| Pritzker-Preis | Pritzker Architecture Prize | Der Pritzker-Architektur-Preis stellt eine bedeutende Auszeichnung auf dem Gebiet der Architektur dar. Begründet und gestiftet wurde er von dem US-Bürger Jay A. Pritzker und seiner Frau Cindy im Jahr 1979. Pritzker war u.a. Eigentümer der Hyatt-Hotels. Der Preis wird jährlich vergeben. Er ist mit 100.000 Dollar dotiert. Seit dem Tod seiner Stifter vergibt die Hyatt-Stiftung den Preis. Bisher wurde erst ein einziger Deutscher ausgezeichnet: Gottfried Böhm im Jahr 1986. Toyo Ito aus Japan war der Preisträger von 2013. |
| Private Equity | private equity | Private-Equity-Fonds entstanden in den siebziger Jahren in den USA und Großbritannien. Durch den Einsatz von Eigenkapital (Equity) werden Unternehmen, die vorübergehend von der Börse genommen werden oder dort nicht notiert sind (Private), übernommen und umgebaut. Im weitesten Sinne handelt sich um Risikokapital, vergleichbar mit dem so genannten Venture Capital für junge Unternehmen. Die Fonds werden voll haftende Anteilseigner beziehungsweise Mitgesellschafter. Sie erhalten so Mitsprache-Rechte und Einfluss auf das Management des Unternehmens. Nach vier bis acht Jahren wird das Unternehmen mit Gewinnen, die ein Vielfaches des ursprünglich getätigten Kapitaleinsatzes betragen, an die Börse gebracht, an ein anderes Unternehmen oder auch an andere Private-Equity-Fonds verkauft. Seit Mitte der neunziger Jahre sind Private-Equity-Fonds in Deutschland aktiv. Der neu aufgelegte Fonds speist sich zunächst aus dem Kapital von Pensionsfonds, Banken oder Versicherungen und erwirbt damit die Mehrheit an einem Unternehmen, finanziert zu einem Drittel mit dem Eigenkapital des Fonds und zu zwei Dritteln über Bankkredite. Die Kredite werden aus den Erlösen der gekauften Unternehmen, dem Verkauf des Unternehmens oder aus dem Börsengang zurückgezahlt. Fondsinvestoren erwarten zwischen 20 und 40 Prozent Rendite pro Jahr. Kritiker bemängeln, dass die gekauften Unternehmen die für den Kauf gemachten Schulden größtenteils selbst bezahlen. Politiker bezeichneten solche Unternehmen gelegentlich auch als Heuschrecken. Befürworter sprechen beim Private-Equity-Sektor von "Eliteförderung von Unternehmen, in der nur die besten etwas zu suchen haben." Im positiven Fall wird das Management des gekauften Unternehmens am Umbau beteiligt und das Unternehmen erhält mit dieser Form der Beteiligungsfinanzierung eine neue Chance. |
| Private Vermögensverwaltung | private asset management; private property management; private investment management; private portfolio management; private property administration | Wer sein Privatvermögen verwaltet, unterhält keinen Gewerbebetrieb. Er unterliegt weder der Gewerbesteuer, noch erzielt er Betriebseinnahmen. Dies gilt auch für die Verwaltung des eigenen Immobilieneigentums, selbst wenn es noch so umfangreich ist. Allerdings kann die private Vermögensverwaltung in einen "Gewerbebetrieb" umschlagen, wenn mit den Immobilien gehandelt wird und die Charakteristika eines Gewerbebetriebes erfüllt sind. Zu beachten ist, dass ein Umschlag von der privaten Vermögensverwaltung in einen Gewerbebetrieb erfolgen kann, wenn im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen die 3-Objektegrenze innerhalb eines 5-Jahreszeitraumes nicht beachtet wird. Bei dieser Grenze sind nur solche Objekte schädlich, die innerhalb dieses Zeitraumes erworben, gebaut oder modernisiert wurden. |
| Private Vermögensvorsorge | private financial planning | Zum Ausgleich für das auf Dauer relative Sinken der Renten aus der Sozialversicherungskasse wird durch das Altersvermögensgesetz die Möglichkeit geboten, eine kapitalgestützte private Altersvorsorge zunächst auf freiwilliger Basis aufzubauen. Der Aufbau dieser privaten Zusatzrente wird vom Staat gefördert. Der Arbeitnehmer kann danach ein Altersvermögen durch entsprechende Einzahlungen aufbauen. Die notwendigen Einzahlungen des Sparers liegen seit 2008 bei 4% des Bruttogehalts des Arbeitnehmers bzw. höchstens der jeweiligen Beitragsbemessungsgrenze. In diesen 4% sind staatliche Zuschüsse enthalten. Sie betragen pro Person 154 und somit bei Verheirateten 308 Euro im Jahr und steigen pro Kind um jeweils weitere 185 Euro an. Wer dennoch nicht soviel sparen will oder kann, hat die Möglichkeit, auch unterhalb der 4% anzusparen. Er bekommt dann entsprechend weniger vom Staat. Alternativ besteht die Möglichkeit, die Zahlungen als Sonderausgaben bei der Einkommensteuer geltend zu machen. Dabei ist das Finanzamt verpflichtet, automatisch die für den Steuerzahler günstigere Version zu berücksichtigen. Die Beträge sind in der Ansparphase nicht zu versteuern. Es findet jedoch eine Versteuerung der späteren Zusatzrente über die Einkommenssteuer statt. Man spricht von einer nachgelagerten Besteuerung. Die Anlageform für die geförderte private Vermögensvorsorge muss bestimmte Kriterien erfüllen, damit sie von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BAFin) ein Zertifikat erhält, das sie förderungsfähig macht. In Frage kommen vor allem Rentenversicherungsverträge mit Lebensversicherungsgesellschaften, Einzahlungen in Fonds, die bestimmte Garantien übernehmen, Pensionskassen, Einrichtungen der betrieblichen Altersvorsorge. Dieses Anlagekonzept ("Riesterrente") erfuhr in den letzten Jahren verschiedene Änderungen. Nach anfänglichen Erfolgen des Konzepts sind in den letzten Jahren Rückgänge der Neuabschlüsse zu beobachten, da diese Anlageform verschiedene Nachteile hat (geringe Flexibilität, diverse Bedingungen sind einzuhalten, die Effektivität im Vergleich zu anderen Sparformen wird teilweise agezweifelt). Eine Förderung der Immobilie als Altersvorsorge findet in der Fördervariante "Wohn-Riester" statt. |
| Privates Veräußerungsgeschäft | private sale | Seit Inkrafttreten des Steuerentlastungsgesetzes am 01.01.1999 werden Spekulationsgeschäfte als "Private Veräußerungsgeschäfte" bezeichnet. Die Änderung in der Terminologie trägt der Tatsache Rechnung, dass durch die Ausweitung der so genannten Spekulationsfrist von zwei auf zehn Jahre bei Grundstücken von einer "Spekulation" nicht mehr gesprochen werden kann. Ein privates Veräußerungsgeschäft unterliegt also gemäß § 23 EStG der Besteuerung, wenn es in den zeitlichen Grenzen des § 23 EStG getätigt wird. Ein etwaiger Verlust kann bis zur Höhe eines Gewinns aus Veräußerungsgeschäften im gleichen Jahr verrechnet werden. Die Berechnung des Gewinns bei einem privaten Veräußerungsgeschäft einer Immobilie erfolgt nach folgender Formel: Veräußerungspreis minus veräußerungsbedingte Werbungskosten plus in Anspruch genommene AfA Ergebnis minus Anschaffungskosten plus Werbungskosten der Anschaffung. Als Zahlenbeispiel: Veräußerungspreis: 500.000 Euro minus Werbungskosten der Veräußerung (zum Beispiel Maklergebühr): 15.000 Euro plus in Anspruch genommene AfA: 60.000 Euro = 545.000 Euro Hiervon werden die Anschaffungskosten abgezogen: 420.000 Euro + Werbungskosten der Anschaffung: 32.000 Euro = 452.000 Euro Die Differenz von 545.000 und 452.000 Euro (93.000 Euro) ist zu versteuern. Wird auf einem Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist ein Gebäude errichtet, ausgebaut oder erweitert, ist dies bei Berechnung des Spekulationsgewinns zu berücksichtigen. Wegen der Anhebung der Spekulationsfrist von 2 auf 10 Jahre mit Rückwirkung ergaben sich steuerliche Nachteile, die das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2010 für nichtig erklärt hatte. Nunmehr wird die Verschärfung auf Wertsteigerungen beschränkt, die nach dem 31.03.1999 entstanden sind. Zur Schonung des eigen genutzten Wohnraums gilt allerdings, dass die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude bzw. Gebäudeteile nicht von der Steuer erfasst werden. Dabei reicht es aus, dass das Gebäude im Jahr der Veräußerung und in den zwei vorhergegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Hier kann es Abgrenzungsprobleme geben. Ein häusliches Arbeitszimmer dient zum Beispiel nicht Wohnzwecken. Zu Wohnzwecken dient allerdings auch der hierfür erforderliche Anteil am Grundstück, nicht aber ein Garten oder weitere Grundstücksparzellen, die nicht unmittelbar der Wohnung zugerechnet werden können. Geht ein Grundstück innerhalb der Zehnjahresfrist im Wege der Erbfolge auf den Erben über, ist für die Berechnung der Zehnjahresfrist der Erwerbszeitpunkt des Erblassers maßgeblich. Anschaffungs- und Veräußerungszeitpunkte sind die Tage des Abschlusses der notariellen Kaufverträge und nicht – wie sonst im Steuerrecht definiert – die Tage der Besitzübergänge. Hängt die Wirksamkeit des Vertrages von einer Genehmigung ab, ist der Tag der Genehmigung maßgeblich. |
| Privatgutachten | privately obtained expert opinion | Ein Privatgutachten ist ein Sachverständigengutachten, das im Auftrag einer Privatperson erstellt wird. Es ist zu unterscheiden von einem gerichtlichen Sachverständigengutachten, das auf Betreiben des Gerichts angefertigt wird. Auftraggeber eines Privatgutachtens können natürliche Personen sein, aber auch Unternehmen, Verbände, öffentlich-rechtliche Körperschaften, Behörden, Vereine oder Kirchen. Ein Privatgutachten kann auch im Gerichtsverfahren genutzt werden. Allerdings wird sein Beweiswert geringer eingeschätzt als der eines vom Gericht in Auftrag gegebenen Gutachtens, da das Privatgutachten eben nur im Auftrag einer Partei angefertigt wird. Widerspricht ein Privatgutachten den Aussagen eines vom Gericht eingeholten Gutachtens, darf sich das Gericht nicht einfach ohne Erklärung für das gerichtliche Gutachten entscheiden. Hier ist eine genaue Auseinandersetzung mit den Gründen gefragt – etwa durch eine Ergänzung des gerichtlichen Gutachtens oder eine Anhörung des gerichtlichen Sachverständigen. Dazu muss kein neuer Antrag der Prozesspartei stattfinden. Auch eine Anhörung beider Gutachter in Gegenüberstellung ist denkbar. Kann der gerichtliche Sachverständige Gegenargumente des Privatgutachters nicht entkräften, muss ein neues Gutachten des Gerichts in Auftrag gegeben werden. Können die Widersprüche nicht aufgeklärt werden, muss das Gericht entscheiden – und seine Entscheidung im Urteil begründen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 12.1.2011, Az. IV ZR 190/08). |
| Privathaushalt | private household | Unter Privathaushalt versteht man die in einer Wohnung zusammenlebende Gruppe von Menschen mit gemeinsamer konsumtiver Zwecksetzung. Die Haushaltführung obliegt dem Haushaltvorstand. Dies ist in der Regel diejenige Person, die für die Finanzierung des Haushaltes alleine oder überwiegend zuständig ist. Der Privathaushalt wurde auch als "Familienhaushalt" bezeichnet – von Einfamilienhaushalt bis zum Dreigenerationenhaushalt. Heute gibt es mehrere Typen von Haushalten. So wird grundsätzlich unterschieden zwischen Ein- und Mehrpersonenhaushalten, bei den Mehrpersonenhaushalten zwischen Familien- und Nichtfamilienhaushalten. Insgesamt gab es 2011 in Deutschland 41.020.000 Haushalte. 40,4 Prozent davon sind 1-Personenhaushalte gefolgt von 34,3 Prozent 2-Personenhaushalten, 12,6 Prozent 3-Personenhaushalten, 9,4 Prozent 4-Personenhaushalten und 3,4 Prozent Haushalten mit 5 und mehr Personen. 22.350.000 Haushalte sind Familienhaushalte im weitesten Sinne (Eheleute und allein erziehende Väter und Mütter). 2.370.000 Haushalte bestehen aus nichtehelichen Lebensgemeinschaften. Neue Haushalte entstehen durch Haushaltsteilung (Haushaltsmitglied gründet eigenen Haushalt). Anlässe dazu sind Heiraten, Wegzug aus dem gemeinsamen Haushalt aus beruflichen oder anderen Gründen und zum Teil durch Ehescheidungen / Trennung von Lebensgefährten. Haushalte hören auf zu existieren durch den Tod (beim Einpersonenhaushalt) oder durch Umzug in einen Kollektivhaushalt, zum Beispiel in ein Pflegeheim ohne eigene Wohnungen, in eine "Kommune" oder durch Einweisung in eine Anstalt oder ein Gefängnis, sofern dadurch ein bestehender Haushalt aufgelöst wird. Die Zahl der in Wohnungen lebenden Haushalte entspricht der Zahl der in der Vergangenheit insgesamt befriedigten Wohnungsnachfragen. Die Summe der innerhalb eines Gemeindegebietes umziehenden und in das Gemeindegebiet zuziehenden Haushalte in einem bestimmten Zeitraum entspricht der dort innerhalb dieses Zeitraums befriedigten Wohnungsnachfrage. Da statistisch nicht die wandernden Haushalte, sondern die wandernde Bevölkerung erfasst wird, muss von der wandernden Bevölkerungszahl auf wandernde Haushaltszahlen umgerechnet werden. |
| Privatklage | private prosecution | Die Privatklage ist ein besonderes Verfahren nach der Strafprozessordnung. Nicht zu verwechseln mit der Zivilklage. Die strafrechtliche Privatklage zielt auf Bestrafung des Täters ab, nicht auf Schadenersatz. § 374 StPO nennt verschiedene Delikte, bei denen das Opfer ohne vorherige Anrufung der Staatsanwaltschaft Privatklage erheben darf. Die wichtigsten sind: Beleidigung, Bedrohung, Hausfriedensbruch, Körperverletzung, Verletzung des Briefgeheimnisses, Sachbeschädigung. Der Staat bzw. die Staatsanwaltschaft verfolgt diese Delikte als so genannte Antragsdelikte nur auf besonderen Strafantrag des Bürgers hin. Auch dann findet eine Strafverfolgung durch die Staatsanwaltschaft nur statt, wenn diese in öffentlichem Interesse ist (Beispiel Sachbeschädigung: Ein Graffito an einer Hauswand ist uninteressant, außer für den Eigentümer, aber 5.000 Graffiti vom gleichen Urheber bedeuten öffentliches Interesse). Oft werden Ermittlungsverfahren in diesem Bereich wegen fehlendem öffentlichen Interesse an der Strafverfolgung eingestellt und das Opfer wird auf den Privatklageweg verwiesen. Das bedeutet: Das Opfer muss Privatklage beim Amtsgericht erheben, die Anklageseite selbst vertreten, selbst Beweise vorlegen. Die Staatsanwaltschaft wird in diesem Verfahren nicht aktiv. Ggf. verhängt der Richter eine Strafe nach dem Strafgesetzbuch. Diese Regelung ist bundeseinheitlich (§ 374 StPO). Der Zivilrechtsweg kann mit dem Ziel einer Schadenersatzzahlung zusätzlich beschritten werden - sinnvollerweise nach Abschluss des strafrechtlichen Verfahrens, da dann die Sachlage geklärt ist. Generell muss bei den genannten Delikten eine Schlichtung bzw. ein "Sühneversuch" durchgeführt werden, bevor ein Gerichtsverfahren eingeleitet werden kann. |
| Privatrecht | civil law; private law | Das Rechtsgebilde wurde schon zu Zeiten der Römer eingeteilt in das Juis privatum und das juis publicum, das Privatrecht und das öffentliche Recht. Das Juis privatum ist seit dieser Zeit eingeflossen in die Rechtsgebilde aller zivilisierten Länder. Die Abgrenzung zum öffentlichen Recht ist nicht immer ganz einfach. So können gleiche Rechtsbegriffe in beiden Rechtsgebieten unterschiedliche Bedeutung haben, z.B. ist ein Auftraggeber im Sinne der MaBV etwas anderes als der Auftraggeber im Sinne des bürgerlichen Gesetzbuches. Das heutige deutsche Privatrecht ist teilweise römisches Recht, teilweise ein Recht deutschen Ursprungs. Früher - in Zeiten des dominierenden Agrarstaates - kam dem Gewohnheitsrecht mangels formulierter rechtlicher Regelungen ein größeres Gewicht zu im Vergleich zu heute. Heute ist Privatrecht formuliertes Recht, wenngleich die Auffassung des Rechtspositivismus fragwürdig ist, wonach es nur gesetztes Recht geben kann. So stellt sich im Zusammenhang mit der ökologischen Bewegung wieder stärker die Frage nach dem nicht kodifizierten Naturrecht. Die Rechtsquellen des Privatrechts fußen auf der Grundlage des Grundgesetzes, in dem in Artikel 92 die verfassungskonformen Vorschriften über die Rechtsprechung und die Rechtsprechungsorgane geregelt sind. Die Hauptrechtsquellen des heutigen deutschen Privatrechts sind das Bürgerliche Gesetzbuch und – für Kaufleute – das Handelsgesetzbuch. Hierzu gibt es eine Reihe von Nebengesetzen, die im Laufe der Entwicklung entweder entfallen oder in das BGB integriert werden. Beispiel hierfür sind die früheren Mietrechtsgesetze (meist Schutzgesetze zugunsten der Wohnungsmieter), die im BGB aufgegangen sind oder das Wohnungsvermittlungsgesetz. Eines der wichtigsten Nebengesetze ist das Wohnungseigentumsgesetz. Auch beim Handelsrecht gibt es neben dem HGB für spezielle Unternehmensformen das GmbH-Gesetz, das Genossenschaftsgesetz und das Aktiengesetz. Eine Sonderstellung nimmt das Wettbewerbsrecht ein. Es soll einerseits durch das Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb unlauteres Handeln gegenüber Mitbewerbern mit Hilfe von (privatrechtlich einzuordnenden) Abwehrmaßnahmen verhindern helfen. Andererseits schützt das Kartellrecht den Wettbewerb vor Kartellbildungen, die einen Wettbewerb verhindern. Bei Rechtsstreitigkeiten zwischen zwei Parteien sind im Zivilrecht die hierarchisch angeordneten Zivilgerichte (Amtsgericht, Landgericht, Oberlandesgericht, Bundesgerichtshof) zuständig. |
| Privatvermögen (Steuerrecht) | private property/ assets/ means; personal assets; individual/ separate property (fiscal law) | Von Privatvermögen spricht man bei privatem Vermögen eines Steuerzahlers, das nicht betrieblichen Belangen dient und deshalb dem Betriebsvermögen auch nicht zugerechnet wird. Unter steuerlichen Gesichtspunkten hat Privatvermögen vor allem für Immobilienanleger Vorteile. Denn realisierte Gewinne beim Verkauf einer
Immobilie im Privatvermögen sind außerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren steuerfrei. Nach dem Steuerreformgesetz vom 14.07.2000 können private Anteilseigner an Kapitalgesellschaften ihre Beteiligungen nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei verkaufen, wenn sie nicht "wesentlich" beteiligt sind. Eine wesentliche Beteiligung wird ab dem Veranlagungszeitraum 2002 allerdings schon ab ein Prozent (vorher zehn Prozent) angenommen. |
| Privatwald | privately owned forest | |
| Problem-Frequenz-Relevanz-Analyse | problem frequency significance analysis | Sind auf die eine oder andere Weise Probleme oder Fehler festgestellt worden, so kann mit dieser Methode analysiert werden, wie häufig ein Problem auftritt und wie hoch dessen Relevanz in den Augen des Kunden ist. Fehler, die auftreten, werden in einer aus diesen beiden Achsen gebildeten Matrix positioniert. Auf diese Art und Weise kann sich das Immobilienunternehmen bewusst machen, welche Fehler überhaupt und wie oft auftreten und wie relevant diese für den Kunden sind. |
| Problemimmobilie | distressed property | Unter einer Problemimmobilie versteht man ein Immobilienobjekt, dessen Zustandsmerkmale – rechtliche Besonderheiten, Beschaffenheit oder auch Lage – Verwertungsprobleme aufwerfen. Um Problemimmobilien vermarkten und richtig bewerten zu können, ist eine genaue Objekt- und Lageanalyse erforderlich. Dies kann zu "Problemlösungsvorschlägen" führen, soweit die Probleme behebbar sind. Bei nicht behebbaren Problemen (z.B. ungünstige Lage mit starken Lärmimmissionen) muss eine Vermarktungsstrategie eingesetzt werden, die bewusst auf Interessenten abzielt, für die die Problemschwelle nicht hoch oder überhaupt nicht vorhanden ist. So ist es möglich, dass eine in unmittelbarer Bahnhofsnähe befindliche Wohnung für einen Interessenten in Frage kommt, der ein Eisenbahnfan ist, bei dem die Möglichkeit, Züge und Lokomotiven zu studieren, die Hemmschwelle Lärm aufhebt oder mindert. |
| ProdHaftG | German Product Liability Act | Abkürzung für: Produkthaftungsgesetz |
| Produkt-PR | Product PR | Unter Produkt-PR wird der Teil der Kommunikationsarbeit von Unternehmen verstanden, der sich mit den Produkten und seinen Leistungsmerkmalen beschäftigt. Es werden Eigenschaften, Nutzen und Mehrwerte von Produkten kommuniziert und diese in einen informativen, produktübergreifenden Zusammenhang zum Unternehmen gestellt. Ziel ist es, für Bekanntheit der Produkte am Markt zu sorgen, ihre Profilierung voranzutreiben und für einen langfristigen Vertrauensaufbau beziehungsweise für ein positives Image zu sorgen. Zur Erreichung dieser Ziele werden PR-Instrumente wie Pressemitteilungen, Produktflyer und -broschüren eingesetzt oder Informationsveranstaltungen durchgeführt. Ergänzend kommen Instrumente aus der Werbung zum Einsatz, z. B. Werbeanzeigen, TV-Spots oder Werbebeiträge im Hörfunk. Die Qualität der Produkt-PR reicht von der sachlich-journalistischen Darstellung von Informationen bis hin zu werblich formulierten Texten und Botschaften. Funktional und organisatorisch ist Produkt-PR in unternehmensinternen Stabstellen angesiedelt: im Bereich Marketing und Werbung oder in der Unternehmenskommunikation. Wichtige Zielgruppen der Produkt-PR sind B2B- Kunden, Journalisten oder Entscheidungsträger aus Verbänden und Politik. Darüber hinaus gelten auch B2C-Kunden oder die allgemeine Öffentlichkeit als Zielgruppe. |
| Produktberichte | product reports; product reviews | Im Vergleich zu den Pressemitteilungen konzentrieren sich Produktberichte fast ausschließlich auf die Darstellung und Beschreibung von Produkten, ihrer Funktionsweise und ihrem Nutzen. Sie sind zur Veröffentlichung in Fachmagazinen und auch auf der eigenen Homepage des Unternehmens gedacht. Sie sollen für die Bekanntheit des Produktes sorgen, seine Funktionsweise erläutern sowie Einsatzmöglichkeiten und Nutzen aus Sicht der Kunden darstellen. |
| Produktionsstandorte | plant locations; places of production; production centres; productive bases; manufacturing plants | Unter Produktionsstandorten versteht man Standorte, die der Produktion in einem umfassenden volkswirtschaftlichen Sinne dienen. Es handelt sich also um Standorte, an denen Sach- und /oder Dienstleistungen für Dritte erzeugt werden. Hierzu zählen nicht nur die Standorte von Gewerbebetrieben, sondern auch von Freiberuflern wie Rechtsanwälten, Ärzten, Wirtschaftsprüfern, aber auch Kreditinstituten, Hotels, Gastronomiebetrieben usw. Der Entscheidung eines Nutzers für einen Produktionsstandort beruht in der Regel auf einer Standortkalkulation, bei der der Standortbeitrag zum Endprodukt des Nutzers erfasst wird. |
| Produktlebenszyklen | product life cycles | Produktlebenszyklen spiegeln die Zeit wieder, in der eine Immobilie in einer bestimmten Nutzungsform wirtschaftlich betrieben werden kann. Es ist wichtig immer im Auge zu haben, in welchem Lebenszyklus-Abschnitt sich die einzelnen Immobilien-Objekttypen befinden. Bei der Betrachtung von Produktlebenszyklen lässt sich zwischen Einführungs-, Wachstums-, Reife-, Sättigungs- und schließlich Degenerationsphase, in der die wirtschaftliche Nutzung zu Ende geht, unterscheiden. |
| Produktpolitik | product policy | Die Produktpolitik (andere branchenspezifische Bezeichnungen: Sortimentspolitik, Leistungspolitik und beim Makler Objekt- bzw. Angebotspolitik) bildet die Basis für alle anderen Entscheidungen im Marketing-Mix. Grundsätzlich umfasst die Produktpolitik "die Gesamtheit aller Entscheidungen, die das Marktleistungsangebot eines Unternehmens betreffen. Versteht man das Produkt als ein Bündel Nutzen stiftender Eigenschaften, so beinhaltet die Produktpolitik sowohl die Gestaltung von Sach- als auch von Dienstleistungen" (Diez, W. 2000, Automobilmarketing). |
| Profanbau | secular building | Unter einem Profanbau (abgeleitet von lateinisch „pro“= vor, „fanum“ = Heiligtum) versteht man ein Bauwerk, das weltlichen Zwecken dient – im Gegensatz zu kirchlichen oder Sakralbauten. Es kann sich etwa um ein Verwaltungsgebäude oder einen Bahnhof, ein Gericht oder ein Museum handeln. Teilweise wird der Begriff auch auf nichtöffentliche Gebäude wie etwa Bürgerhäuser oder Schlösser bezogen. Der Begriff wird für Bauten aus allen Zeitaltern und Stilrichtungen verwendet. So wurden in Deutschland im späten Mittelalter in der Epoche der Gotik nicht nur imposante Kathedralen errichtet, sondern auch eine große Zahl von Profanbauten wie Rathäuser, Tuchhallen, Gewandhäuser, Bürgerhäuser, Kornspeicher, Fleischhallen, Hospitäler und Badehäuser. Auch militärische Befestigungsanlagen in privatem oder öffentlichem Besitz werden als Profanbauten bezeichnet – Beispiele dafür sind die Burgen von Adligen oder Herrschern und städtische Befestigungen wie Türme, Ringmauern und Torhäuser. |
| Profilglas | figured glass | Profilglas ist eine Glasart, die häufig beim Bau von Glasfassaden, bei der Errichtung vorgehängter Glasfassaden oder bei lichtdurchlässigen Wärmedämmungen zum Einsatz kommt. Es handelt sich dabei um ein Gussglas von sechs bis sieben Millimeter Stärke, das meist als U-Profil ausgeführt wird. Die U-Form ist statisch günstig und ermöglicht es, zwei U-Profile zusammenzustecken und den entstehenden Hohlraum mit Dämmstoff zu verfüllen. Soll eine größere Wandkonstruktion mit Profilglas ausgeführt werden, sorgen Aluprofile für zusätzliche Stabilität. Eine zweischalige Dämmwand aus U-Profilglas mit Glasgewebe als Dämmstoff kann einen U-Wert (Wärmedurchgang) von 1,2 W/m2K erreichen. Wichtig ist allerdings eine feuchtigkeitsdichte Ausführung, denn im mit Glasgewebe gefüllten Zwischenraum darf sich kein Kondenswasser sammeln. Auch gestalterische Wünsche können mit Profilglas berücksichtigt werden: Das Profilglas selbst kann klar oder mit strukturierter Oberfläche hergestellt werden. Die dämmenden Glasgewebe sind – ebenso wie Aluminiumprofile – in unterschiedlichen Farbtönen lieferbar. |
| Prognoserechnung | forecast | Initiatoren geschlossener Fonds erstellen für ihre Emissionsprospekte Prognoserechnungen, die die erwartete künftige Ergebnisentwicklung der Fondsgesellschaft und die sich daraus ergebende Rendite für die Anleger darstellen. Prognostiziert werden z. B. Ausschüttungen, Liquiditätsentwicklung und steuerliches Ergebnis. |
| Progressionsvorbehalt | retention of progression; clause in double-taxation treaties under which income is still taken into account for progressive tax rate purposes | Beim Progressionsvorbehalt handelt es sich um eine steuerrechtliche Regelung. Sie beinhaltet, dass bestimmte Einkünfte, z. B. Arbeitslosengeld oder ausländische Einkünfte, zwar nicht besteuert, aber dennoch zur Ermittlung des individuellen Durchschnittssteuersatzes herangezogen werden. Derartige Regelungen sind in vielen Doppelbesteuerungsabkommen vereinbart. |
| Projekt | project | Nach DIN 69901 kennzeichnet ein Projekt ein definiertes Projektziel, die Einmaligkeit (Erstmaligkeit) des Projektes, das besondere Risiko wegen fehlender Erfahrungsgrundlagen, eine projektspezifische Organisation und die zeitliche und sachliche Begrenzung. Im Bereich der Immobilienwirtschaft, in der Bauprojekte verwirklicht werden, hat die Projektentwicklung wegen der Individualität vieler Baumaßnahmen (z.B. Entwicklung von Spezialimmobilien in einem einmaligen Umfeld) eine besondere Bedeutung. Bauträger sind insoweit Projektentwickler, als sie innovative Produkte am Markt platzieren. Soweit Projekte zum Standard und damit wiederholt verwirklicht werden, verlieren sie ihren Projektcharakter. |
| Projektcontrolling (Bauprojekte) | project controlling (construction projects) | Die Durchführung komplizierter Bauprojekte ist ohne effektives Projektcontrolling kaum denkbar. Zuständig sind hierfür im Wesentlichen die Projektsteuerer. Projektcontrolling umfasst die Planung, Steuerung (Koordination) und Kontrolle aller projektbezogenen Leistungen, die im Zusammenhang mit der Konzeption eines Bauprojekt und dessen Durchführung anfallen. Es gilt, Termineinhaltungen auf der Grundlage eines Bauzeitenplanes zu überwachen, die Kostenentwicklung auf der Grundlage einer Investitionsrechnung und des Investitionsbudgets zu steuern. Ein wesentliches Instrument hierfür ist die auftragsbezogene Kostenträgerrechnung. Zum Projektcontrolling gehört auch die permanente Beobachtung und Dokumentation des Zielerreichungsgrades. Projektcontrolling kann unternehmensintern als Stabstelle oder als Leistungspart des Projektmanagements angesiedelt sein. Die Alternative ist ein unternehmensexternes Projektcontrolling. Dieses hat den Vorteil, dass es nicht zu einer Überlappung von Controllingaufgaben mit dem zeitlich nicht begrenzten Unternehmenscontrolling kommt. Es ist streng projektbezogen ausgerichtet. |
| Projektentwickler | real estate developer; (project) developer; promoter | Projektentwickler sind Betreuer oder Unternehmer, die allein oder gemeinsam mit anderen für alle Untersuchungen, unternehmerischen Entscheidungen, Planungen und bauvorbereitenden Maßnahmen zuständig sind, soweit sie erforderlich und zweckmäßig sind, um eines oder mehrere Grundstücke dem Projektziel entsprechend zu bebauen oder eine sonstige Nutzung vorzubereiten. Dabei gibt es zwei Ansatzpunkte für die Entwicklung eines Projektes: Entweder es wird versucht, auf der Grundlage eines vorhandenen Grundstücks ein Projektziel zu definieren und deren Machbarkeit zu prüfen oder auf der Grundlage eines Projektzieles ein Grundstück zu suchen, das für die Zielerreichung geeignet ist. Der Projektentwickler muss in der Lage sein, auf der Grundlage einer Standort- und Marktanalyse, der Analyse des grundstückbezogenen Bau- und Bauplanungsrechts, der gegebenen grundstücksrechtlichen Fakten und unter Berücksichtigung steuerlicher Gesichtspunkte eine Entscheidungsgrundlage für die Durchführung des projektierten Vorhabens zu schaffen. |
| Projektentwicklung | development | Unter Projektentwicklung versteht man im Immobilienbereich die Konzeption und Erstellung meist größerer Immobilienprojekte. Aufgabe der Projektentwicklung ist es eine sinnvollen Kombination der Faktoren Standort, Kapital und Projektidee zu entwickeln und diese auch zu realisieren. Das Projektmanagement muss daher neben Standortuntersuchungen und einer Vielzahl von unternehmerischen Entscheidungen in Bezug auf Planungen und Bauvorbereitung auch die Durchführung eines oder mehrere Bauvorhaben gewährleisten. Im Fondsbereich sind Projektentwicklungen risikoreicher als Bestandsimmobilien. Der Bonität des Projektentwicklers und der Werthaltigkeit von Garantien kommt hier eine besondere Bedeutung zu. |
| Projektmanagement (immobilienwirtschaftlich) | project management (with regard to real estate management) | Das Projektmanagement umfasst die Wahrnehmung aller Führungsaufgaben im Rahmen der Projektrealisierung, insbesondere die verantwortliche Projektleitung (nicht delegierbare Entscheidungsbefugnisse) und die Projektsteuerung. (Wahrnehmung delegierbarer Bauherrenfunktionen bei komplexen Baumaßnahmen). Nach anderer Auffassung versteht man unter Projektmanagement schlicht Projektentwicklung und Projektsteuerung. |
| Projektsteuerung | project management/ scheduling | Die Projektsteuerung beschreibt einen besonderen Leistungsbereich im Zusammenhang mit der Entwicklung und Durchführung eines Bauprojektes. Es ist davon auszugehen, dass die Notwendigkeit des Einsatzes von Projektsteuerern mit zunehmender Komplexität wächst. Projektsteuerer sind Projektcontroller, deren Aufgabe darin besteht, den Bauherrn durch Übernahme seiner Funktionen zu entlasten, ohne indes selbst unternehmerische Entscheidungen zu treffen. Er bereitet sie nur vor. Konkret geht es vor allem darum, durch Informations-, Beratungs-, Koordinations-, und Kontrollleistungen eine termingerechte und kostensparende Abwicklung der Baumaßnahme sicher zu stellen. Projektsteuerungsaufgaben werden auf der Grundlage eines Projektsteuerungsvertrages einem Architekten oder einem Projektsteuerer übertragen. Überwiegend wird der Projektsteuerungsvertrag als Werkvertrag interpretiert. Der Projektsteuerer begleitet das Bauvorhaben beginnend mit der Projektvorbereitung über die Planung, die Ausführungsvorbereitung, die Ausführung bis hin zum Projektabschluss. Wichtig dabei ist, dass die Leistungen des Projektsteuerers hinreichend definiert und in Bezug auf das besondere Bauvorhaben konkretisiert sind. Der Bauherr sollte hier durchaus die Notwendigkeit einzelner Leistungen kritisch hinterfragen. Honorare können frei vereinbart werden. Wird kein Honorar vereinbart, gelten die Leistungen, die der Projektsteuerung durch einen Architekten zuzuordnen sind, mit dem Architektenhonorar als abgegolten. Ansonsten sind Richtschnur für die Beurteilung übliche Honorare. Projektsteuerer sind im Deutschen Verband der Projektmanager (DVP) organisiert. Der Verband zählte im März 2006 163 Mitglieder und repräsentiert etwa 2 800 Fach- und Führungskräfte, die im Bereich des Objektmanagements im Bauwesen tätig sind. |
| Projektwerkstatt | - n.a. - | |
| Prokurist | authorised signatory; authorised representative; proxy; holder of a Prokura | Grundsätzlich bezieht sich die Vertretungsvollmacht eines Prokuristen auf alle Rechtsgeschäfte, die der Betrieb eines Gewerbes mit sich bringt. Er kann sogar die Branche des Gewerbebetriebes ändern. Grundstücke veräussern oder belasten darf der Prokurist für den Gewerbebetrieb jedoch ohne zusätzliche Vollmacht ausdrücklich nicht. Dabei bezieht sich diese Immobiliarklausel nur auf Geschäfte, deren unmittelbarer Gegenstand das Grundstück ist. Keiner besonderen Ermächtigung bedarf der Prokurist, wenn die Geschäfte, die er durchführen soll, nur mittelbar ein Grundstück betreffen, wie z.B. eine Verfügung über ein schon bestehendes Pfandrecht. Die Immobiliarklausel betrifft auch nicht den Erwerb von Grundstücken. |
| Property-Management | property management | Aufgabe eines Property Managements ist die kaufmännische Verwaltung meist großer Immobilienbestände. Zu den primären Serviceleistungen gehören alle buchhalterischen Aufgaben wie beispielsweise die Objekt- und Mietenbuchhaltung, Betriebs- und Nebenkostenabrechnung, Monats- und Jahresabschlüsse, die Budgetplanung, aber auch eine Umsatzsteuervoranmeldung und das Forderungsmanagement. Property Manager konzentrieren sich im Rahmen eines ganzheitlichen Management-Ansatzes indes auch auf die Werterhaltung und Renditesteigerung der ihnen übertragenen Immobilienportfolios. |
| Prospekt | brochure; prospectus; leaflet | Im Prospekt wird ein Vorhaben beschrieben, das in der Zukunft durchgeführt werden soll. Da es sich also nicht um bestehende Objekte handelt, die beschrieben werden sollen und der Besichtigungskontrolle unterliegen, sondern um Projekte, die erst in Angriff genommen werden, gibt es für Prospekte erhöhte Anforderungen an die Prospektinhalte. Im Immobilienbereich werden Prospekte vor allem für Bauvorhaben erstellt, mit denen Anleger angesprochen werden sollen. Der Prospektinhalt soll so dimensioniert sein, dass er dem Informationsbedarf des Anlegers Rechnung trägt. Zwar besteht zumindest im Bereich des sogenannten grauen Kapitalmarktes keine Prospektpflicht. Wenn aber Angaben im Prospekt gemacht werden, müssen sie so vollständig sein, dass kein unzutreffender Erwartungshorizont beim Anlegerpublikum entsteht. Dies gilt sowohl für Tatsachenangaben als auch für Werturteile und Prognosen. Prospekte sollten von einem Wirtschaftsprüfer überprüft werden. Er stellt dann fest, ob der Prospekt die für die Entscheidung des Kapitalanlegers wesentlichen und nachprüfbaren Angaben vollständig und richtig enthält. |
| Prospekthaftung | liability for statements made in a prospectus | Die Prospekthaftung bezieht sich auf Prospektangaben bei bestimmten Kapitalanlagen und bei Baumodellen. Haftbar gemacht werden können Initiatoren, Gründer und Gestalter einer Kapitalanlagegesellschaft. Diese müssen den Interessenten in den Verkaufsunterlagen über alle wichtigen Daten der Anlage informieren und ihn so in die Lage versetzen, das Risiko einer Investition richtig einschätzen zu können. Dazu zählt, dass alle wirtschaftlichen und insbesondere rechtlichen Verhältnisse des Investments offengelegt werden. Darüber hinaus dürfen auch die aktuelle Steuergesetzgebung sowie die Verwaltungspraxis nicht außer Acht gelassen werden. Für die Information gelten die Grundsätze der Prospektwahrheit und der Prospektklarheit. Das heißt: Die gemachten Angaben müssen vollständig und richtig sein. Wer einen finanziellen Schaden durch falsche oder fehlende Angaben des Prospektherausgebers erleidet, wird so gestellt, als hätte er überhaupt keinen Vertrag mit ihm abgeschlossen; vorausgesetzt, die Schadenersatzansprüche sind noch nicht verjährt. Die Verjährungsfrist für Verkaufsprospekte beträgt nach § 127 Investment-Gesetz regelmäßig ein Jahr ab Kenntnis und wird auf 3 Jahre ab Veröffentlichung des Prospektes begrenzt. |
| Prostitution | prostitution | Prostitution ist nach heutiger Rechtsauffassung weder strafbar noch sittenwidrig. Seit 1. Januar 2002 gibt es das Gesetz zur Regelung der Rechtsverhältnisse der Prostituierten (ProstG). Dieses Gesetz definiert Prostitution als sexuelle Dienstleistung. Rechtliche Folge der Regelung ist, dass Kunden der Prostituierten nicht mehr nach vollzogener Dienstleistung die Zahlung mit dem Hinweis verweigern können, es handle sich um einen sittenwidrigen und damit ungültigen Vertrag. Straftaten sind jedoch nach wie vor die Zuhälterei und die Ausbeutung von Prostituierten, welche das gewerbsmäßige Betreiben oder Leiten eines Betriebes umfasst, in dem Prostituierte in persönlicher oder wirtschaftlicher Abhängigkeit gehalten werden (§ 180a und § 181a Strafgesetzbuch). Gemeinden können auf der Grundlage von Landesgesetzen eine Sperrbezirkssatzung oder -verordnung erlassen, nach der in einem bestimmten Bereich keine Prostitution betrieben werden darf. Im Extremfall kann auch eine sogenannte Kontaktverbots-Verordnung erlassen werden, die es ermöglicht, Bußgelder für die Kundschaft der Prostituierten zu verhängen, sobald Vertragsverhandlungen aufgenommen werden. Das Amtsgericht Wiesbaden hat in einem Urteil vom 27.05.2011 entschieden, dass ein erotisches Massagestudio in eine Eigentumswohnung in einer Wohnanlage einziehen durfte. Dass bestimmte Bevölkerungskreise mit der Prostitution ein „soziales Unwerturteil“ verbinden würden, sei nicht entscheidend, da diese Betätigung nicht sittenwidrig oder strafbar sei. Auch ein möglicher Wertverlust des Wohneigentums sei hier kein Argument für einen Unterlassungsanspruch (Az. 92 C 5055/10). |
| Prostitution in Mietwohnung | prostitution in rented flats | Die Ausübung der Prostitution in einer Mietwohnung muss vom Vermieter nicht geduldet werden. Das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. hat dies am 7.6.2004 in einem Urteil bestätigt (Az. 20 W 59/03). Im konkreten Fall war die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung vertraglich ausgeschlossen worden. Das Gericht betonte, dass die häufigen "Kundenbesuche" in der Wohnung eine erhebliche Belastung der Hausgemeinschaft mit sich brächten. In einem solchen Fall sei die Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt; konkrete Beeinträchtigungen der anderen Hausbewohner müssten nicht nachgewiesen werden. Andere Mieter im Haus können bei Ausübung der Prostitution in einer Nachbarwohnung 10 bis 30 Prozent Mietminderung geltend machen (z.B. 22 Prozent nach Amtsgericht Regensburg, 20.06.1990, Az. 3 C 1121/90 und 3 C 1146/90, WM 1990, S. 386). Dies setzt allerdings voraus, dass von der Tätigkeit konkrete Störungen oder Belästigungen ausgehen. Rein moralische oder religiöse Gründe gewähren keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Unterbindung der Prostitution (BGH, Urteil vom 12.07.1985, Az: V ZR 172/84). Seit 2001 ist die Ausübung der Prostitution nicht mehr generell sittenwidrig. Das Prostitutionsgesetz schreibt u.a. vor, dass für sexuelle Handlungen rechtswirksam ein Entgelt vereinbart werden kann. Im mietrechtlichen Bereich kann die nicht vom Vermieter erlaubte Ausübung der Prostitution trotzdem ein Kündigungsgrund sein. Auch Mietminderungen von Nachbarn sind weiterhin bei konkreten Beeinträchtigungen möglich. Trotz der genannten gesetzlichen Liberalisierung wird die Ausbeutung einer Prostituierten weiterhin als Zuhälterei mit empfindlichen Freiheitsstrafen geahndet. Die Vermietung einer Wohnung zu einem stark überhöhten Mietzins, der nur durch eine derartige Nutzung von der Mieterin erwirtschaftet werden kann, wird regelmäßig als "Ausbeutung" anzusehen sein. Zivilrechtlich gesehen wäre in diesem Fall der Mietvertrag nichtig. Bisher war es gängige Rechtsprechung, dass sogenannte Wohnungsbordelle – also gewerblich arbeitende Bordellbetriebe mit mehreren Prostituierten – nach dem Bauordnungsrecht nicht in einem Mietshaus untergebracht werden durften, das sich nach dem Bebauungsplan in einem gemischten Gewerbe- und Wohngebiet befand. Das Berliner Verwaltungsgericht entschied am 5.5.2009 nach ausführlicher Beweisaufnahme und Ortsbegehung, dass ein sogenanntes Wohnungsbordell mit 25 Mitarbeiterinnen in einem solchen Gebiet nicht unzulässig war (Az. VG 19 A 91.07). Das Gericht hatte keine tatsächlichen Beeinträchtigungen des Wohnumfelds feststellen können, offenbar wussten viele Hausbewohner nicht einmal von dem Bordellbetrieb. Im fraglichen Fall hatte es keine Sperrbezirksverordnung gegeben. |
| prov.-fr. | free of commission | Abkürzung für: provisionsfrei |
| Provision (bei Zwangsversteigerung) | commission (for compulsory auctions/ forced sales) | Makler stehen oft vor der Situation, dass ein von ihnen zum Verkauf angebotenes Objekt hoch verschuldet ist, so dass mit einer Zwangsversteigerung zu rechnen ist. Die Situation verschärft sich, wenn im Grundbuch bereits ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen ist. Kaufinteressenten werden in solchen Fällen nur dann zu Verkauf bereit sein, wenn der gebotene Kaufpreis ausreicht, die dinglich abgesicherten Forderungen zu befriedigen. Um dies zu ermitteln, muss der Makler den effektiven Schuldenstand (Darlehens- und ausstehende Zins- / Tilgungsforderungen) ermitteln und mit den Gläubigern ein Moratorium (Stillhalteabkommen) gegenüber dem Schuldner herbeiführen. Weist der Makler solche Objekte nach, wird in der Regel mit den Käufern eine Provision für den Fall des käuflichen Erwerbes vereinbart. Oft wird in die Vereinbarung auch eine Provisionspflicht des Interessenten für den Fall des Erwerbs im Zwangsversteigerungsverfahren mit aufgenommen. Sofern eine solche zusätzliche Vereinbarung den Charakter einer "Allgemeinen Geschäftsbedingung" trägt, ist sie unwirksam. Es besteht jedoch die Möglichkeit, eine solche Provisionspflicht durch eine Individualvereinbarung zu erreichen. Zu diesem Ergebnis kam der BGH in seinem Urteil vom 20.01.1997 (Az. III ZR 208/95). Anders verhält es sich, wenn der Makler ein Objekt von vornherein nicht als Kaufgelegenheit, sondern als "Zwangsversteigerungsobjekt" nachweist. Das gleiche gilt, wenn der Makler bei einem zum Kauf nachgewiesenen Objekt den Interessenten über die Möglichkeit eines Erwerbs im Zwangsversteigerungsverfahren informiert und hierfür auf Anforderung des Interessenten die nötigen Unterlagen beschafft und das Verfahren begleitet. In diesem Fall ist zumindest bei einer wirtschaftlichen Gleichwertigkeit des Erwerbsergebnisses zwischen Zuschlag und den ursprünglichen Kaufbedingungen ein Ursachenzusammenhang und damit die Provisionspflicht zu bejahen. |
| Provisionsanspruch | accrued commission | |
| Provisionsanspruch nach § 354 HGB | accrued commission in acc. with Section 354 of the German Commercial Code | Der Makler als Gewerbetreibender, der nicht im Handelsregister eingetragen ist, braucht als erste Voraussetzung für seinen Provisionsanspruch nach § 652 BGB einen Maklervertrag. Der Auftraggeber muss sich zumindest zur Zahlung der Provision verpflichtet haben. Sobald der Makler Kaufmann durch Eintragung in das Handelsregister ist, kann er sich auf § 354 HGB berufen. Nach dieser Vorschrift steht dem Kaufmann, der in Ausübung seines Handelsgewerbes einem anderen ein Geschäft besorgt oder Dienste leistet, auch ohne Vereinbarung die ortsübliche Provision zu. Die Vorschrift des § 354 HGB ist grundsätzlich auf den Makler anwendbar. Der Makler gibt auf seinem Geschäftspapier seine Eigenschaft als eingetragener Kaufmann (e. K.) mit Handelsregisternummer an. Wer sein Exposé erhält, weiß daher, dass der Makler Kaufmann ist. Der Makler muss nicht auf die Rechtsfolgen von Tatsachen hinweisen. Trotzdem darf er sich auf seine Kaufmannseigenschaft nicht einfach verlassen. Folgt man dem Wortlaut des § 354 HGB, brauchte der Makler im Exposé seine Provisionsforderung nicht mitzuteilen, da ein Maklervertrag nicht erforderlich ist. Die Vorschrift wird jedoch nicht in diesem Sinne ausgelegt. Denn § 354 HGB hat nicht die Bedeutung, dass der Makler einem anderen gegen dessen Willen seine Tätigkeit aufdrängen kann, mit der Folge, dass dieser Provision zahlen muss (vergleiche BGH WM 1963, 165,167). Der Makler kann sich nur dann auf den gesetzlichen Provisionsanspruch des § 354 HGB berufen, wenn der Kunde sich zwar nicht zur Provisionszahlung verpflichtet hat, aber damit einverstanden war und gewusst hat, dass der Makler gerade für ihn "das Geschäft besorgen will". Dies ist z. B. der Fall, wenn der Maklervertrag aus formalen Gründen unwirksam ist (vergleiche Schwerdtner, Maklerrecht, Rdnr.150). In einem solchen Fall bejahte das Oberlandesgericht Hamm einen Provisionsanspruch des Immobilienmaklers nach § 354 HGB (Urteil vom 22.4.1996, Az. 18 U 189/95). Allerdings ging es dabei um eine eher seltene Konstellation mit Formmängeln aufgrund kartellrechtlicher Vorschriften bei Geschäften unter Unternehmen. Das Gericht betonte damals, dass auch bei § 354 HGB abgesehen vom wirksamen Maklervertrag alle anderen üblichen Voraussetzungen für das Entstehen des Provisionsanspruches erfüllt sein müssten.. |
| Provisionsanspruch nach § 652 BGB | entitlement to/accrued commission in accordance with Section 652 of the German Civil Code | Die Aufmerksamkeit des Maklers kann nicht allein dem Dienst am Kunden gelten, so wichtig dieser vor allem auf lange Sicht ist. Zunächst muss er, und zwar bei jedem Auftrag, den er hereinholt,
auf die Sicherung seines Provisionsanspruchs achten. Er muss von Anfang an dafür sorgen, dass die Voraussetzungen des gesetzlichen Provisionsanspruchs vorliegen und notfalls beweisbar sind: 1. Maklervertrag 2. Maklerleistung 3. Hauptvertrag 4. Ursächlichkeit 5. Kenntnis der Maklertätigkeit Zu 1) Der Maklervertrag ist die erste und schwierigste Hürde zum Erfolg. Viele zögern oder sträuben sich sogar, einen Vertrag zu unterschreiben, obwohl dies für sie Vorteile hätte, die ihnen der Makler leicht erklären kann. Dieser verlässt sich daher häufig auf den stillschweigenden Vertragsschluss. Ausgangspunkt ist die Provisionsforderung in der Anzeige oder im Exposé. Achtung: An dieser Stelle steht und fällt der Provisionsanspruch mit der Sicherung des Beweises. Zu 2) Wird die Maklerleistung als Nachweis erbracht, kommt der Beweissicherung eine ebenso zentrale Bedeutung zu wie beim konkludenten Maklervertrag. Da oft mehrere Makler ein Objekt anbieten, ist es sehr leicht für den Interessenten sich auf Vorkenntnis zu berufen. Dies wird ihm durch die Rechtsprechung noch in der Hinsicht erleichtert, dass der Kunde auf seine Vorkenntnis nicht hinweisen muss, nicht einmal bei der Besichtigung. Zu 3) Auf den Inhalt des Hauptvertrages hat der Makler dann Einfluss, wenn er von einer Seite mit der Vermittlung beauftragt wird und durch Beeinflussung der anderen Seite die Vorstellungen seines Auftraggebers in den Hauptvertrag einbringen kann. Stellt er dagegen fest, dass der Inhalt des Hauptvertrages erheblich vom Maklerauftrag abweicht, bleibt ihm nur der Versuch, den Maklervertrag nachträglich anzupassen. Zu 4) Auf die Ursächlichkeit hat der Makler nur insofern Einfluss, als er versuchen muss, den Nachweis als Erster zu erbringen und den Beweis dafür zu sichern. Zu 5) In bestimmten Fällen kann der Provisionsanspruch davon abhängen, dass der Auftraggeber über die Tätigkeit des Maklers vor Abschluss des Kaufvertrages informiert ist. Beim Nachweis ist das kein Problem: Beides fällt zwangsläufig zusammen. Anders kann es dagegen bei der Vermittlungstätigkeit sein. Ergreift der Makler die Initiative, und handelt er für den Käufer eine Herabsetzung des Kaufpreises aus, muss er danach im eigenen Interesse darüber informieren. Ist ein Nachweis nicht mehr möglich (z.B. wegen Vorkenntnis), so hängt der Anspruch des Maklers von erfolgreicher Vermittlung ab. Diese kann auch in der Veränderung des Kaufpreises zugunsten des Auftraggebers bestehen. Schließt der Käufer hiernach den Kaufvertrag ab, ohne dass er von der erfolgreichen Tätigkeit des Maklers erfährt, so kann er die anfallende Vermittlungsprovision nicht einkalkulieren. Im Einzelfall wird es darauf ankommen, wie hoch die Herabsetzung ist, ob sie den Provisionsbetrag übersteigt oder nur einen Bruchteil darstellt. Fazit: Schweigen gegenüber dem eigenen Auftraggeber ist fast immer von Nachteil. |
| Provisionsklausel in notariellen Kaufverträgen | commission clause in sales contracts concluded by a notary public | |
| Provisionsoptimum | optimum commission | Im Maklergeschäft kommt es nicht nur auf die vereinbarte Provisionshöhe und die Maklervertragsbedingungen an. Wesentlich sind auch die Angebotsbedingungen, mit denen der Makler das zu veräußernde Objekt am Markt platziert. Zu hohe Preisansätze verlängern die Verkaufsbemühungen und erhöhen damit die Auftragsbearbeitungskosten progressiv. Zu niedrige Objektangebotsbedingungen sind in der Regel gegenüber dem Verkäufer nicht durchsetzbar. Das Provisionsoptimum stellt sich als die Größe dar, bei der die Provisionseinnahme abzüglich der Auftragsbearbeitungskosten das Maximum erreicht. Dies ist nicht identisch mit der erzielbaren Maximalprovision. |
| Provisionssysteme | commission system | Provisionen von Maklern sind erfolgsabhängige Vergütungen, die fällig werden, wenn es infolge der Tätigkeit des Maklers zwischen den vom ihm zusammengeführten Personen zu einem Vertragsabschluss kommt. Im Zweifelsfalle gelten die üblichen Provisionen als vereinbart. Es gibt in Deutschland allerdings kein einheitliches Provisionssystem. Der Marktzugang des Maklers erfolgt üblicherweise über die Objektakquisition. Trotz dieser Ausgangslage gibt es verschiedene Vereinbarungspraktiken. In der Regel werden von Maklern Alleinaufträge angestrebt. Auf dieser Grundlage werden im Wesentlichen drei verschiedene Provisionssysteme praktiziert:
Analysiert man die Provisionssysteme hinsichtlich ihrer Rechtsrisiken und der mit ihnen verbundenen Erfolgsaussichten, schneidet die erste Vereinbarungspraxis am besten ab. Vereinbarte Verkäuferprovisionen sind relativ rechtssicher. Sie sind in der Regel Bestandteil von schriftlichen Maklerverträgen, die der Auftraggeber per Unterschrift akzeptiert. Die Vereinbarung ist nicht bestreitbar. Eine relativ hohe Erfolgsaussicht ergibt sich aus der Tatsache, dass dem Weg des Interessenten zum Maklerangebot kein "Provisionshindernis" im Wege steht, so dass das gegebene Marktpotenzial durch den Makler optimal erfasst werden kann. Die Übernahme der Gesamtprovision durch den Verkäufer liegt deshalb auch in dessen Interesse. In den Fällen der Provisionsaufteilung zwischen Verkäufer und Käufer ist der Provisionsanteil des Verkäufers rechtssicher. Der Käuferprovisionsanteil ist mit nicht zu unterschätzenden Rechtsrisiken behaftet, weil es oft schwierig ist, mit allen Interessenten, die vom Makler angesprochen werden, zu einer beweisbaren Provisionsvereinbarung zu gelangen. Im Fall des Bestreitens der Vereinbarung trägt die Beweislast der Makler. Ein weiteres Rechtsrisiko ergibt sich daraus, dass der Makler als Vermittler bei diesem Provisionssystem zu strenger Neutralität verpflichtet ist. Eine mögliche Verletzung dieser Neutralität (z. B. durch einseitige Beratung), kann zum Provisionsverlust führen. Außerdem ist damit zu rechnen, dass der Interessent auf dem Weg zum Makler das Provisionshindernis überwinden muss, was dazu führt, dass manche dieser Interessenten opportunistisch agieren und Wege suchen die Provisionslast abzuschütteln. Daraus ergibt sich, dass das zuletzt genannte Provisionssystem – Provision nur vom Käufer (trotz Auftrag vom Verkäufer) – im Ranking am schlechtesten abschneidet. Die Provisionsforderung steht und fällt mit dem Beweisantritt, dass der Interessent eine Provision versprochen hat. Die Übernahme der gesamten Provisionslast durch den Käufer schreckt manche Interessenten, die für das Objekt in Frage kämen, davon ab, mit dem Makler Kontakt aufzunehmen. Für sie ist es schwer nachvollziehbar, dass sie für die in ihren Augen als gering wahrnehmbare Maklerleistung eine sehr hohe Vergütung zahlen sollen. Dies führt verstärkt zu dem Versuch, die Provisionszahlung durch "hidden actions" zu umgehen. Aus der Marketingperspektive der Preispolitik des Maklers ist die Wahl des richtigen Provisionssystems jedenfalls einer der wichtigsten Erfolgsfaktoren. |
| Prozesskostenhilfe (Mietrecht) | (civil) legal aid (German law of tenancy) | Viele Mietstreitigkeiten enden vor Gericht. Nicht immer sind die Beteiligten jedoch in der Lage, das finanzielle Risiko des Verfahrens zu tragen. Auch eine Rechtsschutzversicherung ist nicht immer vorhanden. Für derartige Fälle gibt es die staatliche Prozesskostenhilfe (PKH). Diese übernimmt die Prozesskosten, also bei einem verlorenen Prozess die Gerichtskosten und den eigenen Anwalt. Die Kosten für den gegnerischen Anwalt werden nicht übernommen und sind vom Prozessverlierer immer selbst zu bezahlen. Prozesskostenhilfe kann unter folgenden Voraussetzungen beantragt werden: der Antragsteller hat nicht die finanziellen Mittel für einen anstehenden Prozess, die Klage des Antragstellers hat Aussicht auf Erfolg, die Klage ist nicht mutwillig. Der Antrag auf Prozesskostenhilfe ist beim zuständigen Amtsgericht vor dem Verfahren oder während des laufenden Verfahrens zu stellen. Der Antragsteller muss seine finanziellen Verhältnisse offenlegen. Bei Überschreitung bestimmter Einkommensgrenzen wird keine Prozesskostenhilfe, sondern ein zinsloses Darlehen für die Prozesskosten gewährt. Bei allzu hohem Einkommen wird keinerlei staatliche Hilfe gewährt. |
| Prüffähige Honorarschlussrechnung | auditable/ verifiable final fee account | Die Vergütung des Architekten wird fällig, wenn er seine Leistungen vollständig erbracht hat und dem Bauherrn eine prüffähige Honorarschlussrechnung zur Verfügung stellt. Diese liegt vor, wenn die Rechnung aufgeschlüsselt und gegliedert ist. Der Bauherr muss ohne Schwierigkeiten erkennen können, ob die Rechnung sachlich und rechnerisch richtig ist. |
| Prüfung aus besonderem Anlass (gewerberechtlich) | investigation for a special reason (pertaining to trade and industry law) | Gewerbebetriebe, die für ihren Geschäftsbetrieb einer Erlaubnis nach § 34 c der Gewerbeordnung (GewO) bedürfen, müssen damit rechnen, dass die Gewerbebehörde hinsichtlich ihres Betriebes eine "Prüfung aus besonderem Anlass" anordnet. Dies gilt vor allem dann, wenn sich Beschwerden über den Betrieb beim zuständigen Gewerbeamt häufen und daraus zu schließen ist, dass der Betrieb nicht ordnungsgemäß geführt und dass gegen gewerberechtliche Vorschriften verstoßen wird. Das Gewerbeamt bestellt zu diesem Zweck einen geeigneten Prüfer, der die Prüfungshandlung auf Rechnung des zu Überprüfenden durchführt. Prüfungsgegenstand sind dann insbesondere die Bereiche im Rahmen der Gewerbevorschriften, auf die sich die etwaigen Beschwerden beziehen. |
| Prüfungsfrist Betriebskostenabrechnung | deadline for checking overhead cost account | |
| PRV | German ordinance on auditing standards/ examination guidelines | Abkürzung für: Prüfungsrichtlinienverordnung |
| Pseudobeschluss | - n.a. - | |
| Pseudomakler | pseudo estate agent | Im Bereich des Versicherungsgeschäfts gibt es Fälle, in denen sich Versicherungsvertreter als Versicherungsmakler bezeichnen. Während der Versicherungsmakler aus der Vielzahl der Angebote verschiedener Versicherungsgesellschaften das für den Kunden geeignetste heraussucht und zum Abschluss bringt (er vertritt die Interessen der Kunden gegenüber der Gesellschaft), ist der Pseudomakler für wenige Gesellschaften (aus meist unterschiedlichen Versicherungszweigen) tätig. Er kann wegen dieser Einschränkung Angebote nicht selektieren,
sondern handelt wie ein Versicherungsvertreter. Schließt der Kunde des Pseudomaklers einen Versicherungsvertrag zu Bedingungen ab, die ihn im Vergleich zu vorhandenen Angeboten anderer Versicherungsgesellschaften benachteiligen, haftet der Pseudomakler wie ein echter Versicherungsmakler. |
| Psychisch kranker Mieter | tenant who is mentally ill | Ist der Mieter oder ein mit in der Wohnung wohnender Angehöriger psychisch krank und selbstmordgefährdet, kann dies zu einer Verlängerung der Räumungsfrist führen.
Der Bundesgerichtshof entschied 2005 einen Fall, in dem es wegen Mietschulden zu Kündigung und Räumungsverfahren gekommen war (Az. I ZB 10/05). Die Richter gestanden dem Mieter auf Grund der psychischen Erkrankung seines Vaters zwar einen Räumungsaufschub zu. Sie betonten aber, dass der Mieter eine Mitwirkungspflicht habe. Er müsse sich nach dem Aufschub intensiv um eine neue Wohnung kümmern. Der erkrankte Angehörige dürfe sich einer Behandlung – gegebenenfalls auch stationär – nicht verweigern. Es sei eine sorgfältige Abwägung der Rechte der Beteiligten vorzunehmen. Auch im Falle einer Suizidgefahr dürfe das grundgesetzlich garantierte Recht des Vermieters an seinem Eigentum nicht vernachlässigt werden. Gerichte müssen nach dem BGH bei Anordnung einer Zwangsräumung in einem solchen Fall Auflagen treffen, um einer Gesundheitsgefährdung des Mieters möglichst vorzubeugen (z. B. Anwesenheit eines Amtsarztes). Der Bundesgerichtshof wies im Fall einer psychisch kranken 77jährigen Mieterin eine Räumungsklage ab. Der Frau war gekündigt worden, nachdem sich andere Mieter über wiederholte nächtliche Lärmbelästigungen beschwert hatten. Sie hatte auf Abmahnungen nicht reagiert. Der BGH betonte, dass bei der Missachtung von Abmahnungen zwar grundsätzlich auch bei unverschuldetem Fehlverhalten eine außerordentliche Kündigung zulässig sei. Dies sei aber anders, wenn – wie hier – im Falle der Räumung konkrete Lebensgefahr bestünde (BGH, Urteil vom 08.12.2004, Az. VIII ZR 218/03, Urteil vom 08.12.2004). |
| PublG | Publication Act | Abkürzung für: Publikationsgesetz |
| Public Private Partnership (PPP) | Public Private Partnership (PPP) | PPP oder ÖPP (Öffentlich Private Partnerschaft) bedeutet die Teil-Privatisierung öffentlicher Bauaufgaben oder anderer Projekte, mit dem Ziel die Effizienz dieser Maßnahmen zu verbessern und den Nutzen für den öffentlichen Nutzer zu erhöhen. In einem PPP Projekt erwirbt ein privater Investor Eigentum Grund und Boden mit den ggf. öffentlich genutzten vorhandenen Gebäuden. Statt des Erwerbs von Eigentum ist auch die Überlassung in Form von Erbpacht möglich. Der private Investor führt die Baumaßnahmen mit eigenem Projektmanagement aus. Nach Fertigstellung mietet oder least der Nutzer das Gebäude zurück. Am Ende des langfristigen Mietverhältnisses kann dem Nutzer eine Option auf Verlängerung oder eine Kaufoption eingeräumt werden oder das Gebäude wird an den privaten Investor zurückgegeben. Juristisch betrachtet ist PPP ein Miet- oder Pachtvertrag. Für die öffentliche Hand wirkt PPP wie ein Kredit, der im Haushalt berücksichtigt werden muss und auf die Kreditlinie angerechnet wird. Über die Finanzierung hinaus ist eine PPP die langfristig vertraglich geregelte Zusammenarbeit zwischen öffentlicher Hand und Privatwirtschaft, bei der die Partner die erforderlichen Ressourcen (z.B. Know-how, Betriebsmittel, Kapital, Personal etc.) zum gegenseitigen Nutzen in einen gemeinsamen Organisationszusammenhang einstellen und vorhandene Projektrisiken entsprechend der Risikomanagementkompetenz der Projektpartner optimal verteilen. Ein Business Improvement District (BID) ist ein typisches Beispiel einer Öffentlich-Privaten Partnerschaft (PPP). |
| Public Real Estate Management | public real estate management | Ähnlich wie bei den privaten Gesellschaften, die über umfangreichen Grundbesitz verfügen, ist auch in der Liegenschaftsverwaltung der Gebietskörperschaften zunehmend ein "Immobilienbewusstsein" eingekehrt, das sporadisch bereits zu einem Public Real Estate Management (PREM) geführt hat. In Zeiten knapper Haushalte entsteht ein zunehmender Zwang zur Nutzung oder Verwertung von bisher ungenutzten öffentlichen Liegenschaften, zur Kostensenkung, sinnvollen Bewirtschaftung und auch zur Optimierung der Ertragspotentiale. Die Problemfelder mit denen es PREM zu tun bekommt, liegen im Bereich der fehlenden Organisation zur Erfassung von Bewirtschaftungskosten, einer dezentralen Verwaltungsstruktur mit fehlender Datengrundlage und der Schwierigkeit, langfristig (über die kommenden Haushaltjahre hinaus) zu planen. Ähnlich wie beim Corporate Real Estate Management setzt PREM an bei einer Bestandaufnahme der vorhandenen Liegenschaften, wobei eine Analyse der Arbeitsplatzstruktur und der Arbeitsabläufe in diesen Gebäuden mit einbezogen wird. Daraus wird ein Optimierungskonzept entwickelt, wobei zwischen notwendigen und nicht notwendigen Liegenschaften unterschieden wird. Im Gefolge der Umsetzung des Konzepts kommt es zu einer Flächenoptimierung unter Berücksichtigung der Betriebsabläufe und der Verwertung nicht notwendiger Liegenschaften. |
| Public Relations | public relations | Public Relations (PR) bezeichnet die Öffentlichkeitsarbeit von Unternehmen. Sie hat zum Ziel, relevante Interessens-, Bezugs- oder Anspruchsgruppen (auch Zielgruppen genannt) über das Unternehmen und seine Dienstleistungen zu informieren, Bekanntheit aufzubauen, Vertrauen zu schaffen, Präferenzen zu erzeugen und ein positives Image zu erlangen. Dies wird über unterschiedliche PR-Maßnahmen und PR-Instrumente erreicht. Der Einsatz von Öffentlichkeitsarbeit ist für alle Branchen der Immobilienwirtschaft sinnvoll und realisierbar. Sie wird bislang überwiegend von Wohnungsunternehmen, Maklern, Software- und Beratungshäusern betrieben. Die Öffentlichkeitsarbeit gilt in der Kommunikationswissenschaft als strategisches Managementinstrument, das Unternehmen bei der Realisierung ihrer angestrebten Unternehmensziele unterstützt. |
| Public-Private-Partnership-Gesellschaft (PPP-Gesellschaft) | public-private partnership company (PPP company) | Hinter dem Begriff der Public-Private-Partnership verbergen sich Formen der Zusammenarbeit zwischen einer Gebietskörperschaft (z.B. einer Gemeinde) und privaten Unternehmen und Freiberuflern bei der Bewältigung von Aufgaben, die in öffentlichem Interesse liegen. Es kann sich um Entwicklungsmaßnahmen (Autobahnbau, Bau von Flughäfen, Kraftwerken, Kultureinrichtungen oder Maßnahmen der Sanierung und Revitalisierung öffentlicher Gebäude der unterschiedlichsten Zwecksetzung handeln. Im Bereich der Bauwirtschaft haben sich verschiedene PPP-Modelle entwickelt. Hierzu zählen Finanzierungsmodelle (Immobilienleasing, Mietkauf) und vor allem Organisationsmodelle, insbesondere Betreibermodelle und Kooperationsmodelle. Public-Private-Partnership-Gesellschaften sind der strategische Anker von Kooperationsmodellen. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass die Gebietskörperschaft daran mehrheitlich gegenüber dem privaten PPP-Konsortium vertreten ist. Der letztlich bestimmende Einfluss der Gebietskörperschaft kann auch durch Stimmrechtsregelungen erreicht werden. Die auch als Besitzergesellschaft oder Projektgesellschaft bezeichnete PPP-Gesellschaft, die die Planung, Auftragsvergabe, Errichtung und Finanzierung des Projektes übernimmt, schließt für die Zeit nach der Fertigstellung mit einer Betreibergesellschaft einen Betriebsführungs- und Pachtvertrag. Die Betreibergesellschaft deckt aus den von ihr vereinnahmten Nutzungsentgelten ihre Kosten und zahlt daraus die Pacht an die Besitzergesellschaft. Der Vorteil der PPP-Gesellschaft für die Gebietskörperschaft gegenüber einem reinen Betreibermodell (ohne Besitzergesellschaft) besteht darin, dass sie durch ihre Beteiligung an der Gesellschaft einen unmittelbaren Gestaltungs- und Kontrolleinfluss geltend machen kann. Beim Betreibermodell sorgt hierfür ein externes eigens installiertes Aufsichtsgremium. |
| Punktfundament | individual footing; spot foundation | Punktfundamente stellen wie Streifenfundamente eine preisgünstigere Alternative zu einer Bodenplatte dar. Bei ihnen wird die Last des Bauwerks über einzelne Fundamentpunkte in den Boden abgeleitet. Punktfundamente sind nur für relativ leichte Bauwerke und bei Böden mit gleichmäßiger Tragfähigkeit und Bodenbeschaffenheit geeignet. Bei einem ungleichmäßig tragfähigen Boden besteht die Gefahr einer ungleichmäßigen Setzung oder gar eines Einsinkens des Bauwerks. Verwendet wird diese Art der Gründung z. B. für Zäune, Pavillions, Gartenhäuser und kleinere Ferienhäuser. Für ein Punktfundament werden unter den künftigen tragenden Teilen des Bauwerks Löcher gegraben, in diese werden Rohre oder Bretterverschalungen eingebracht, die dann mit Beton ausgegossen werden. Teilweise werden für kleinere Bauten oder Zäune auch Einschlaghülsen verwendet. Diese werden mit einem Vorschlaghammer in den Boden getrieben; die Holzständer etwa eines Gartenhauses können dann direkt in die Hülsen hineingeschoben und verschraubt werden. Diese Methode ist jedoch nur bei kleinen Holzbauwerken in Ständerbauweise möglich. Die Einschlaghülsen können für größere Standfestigkeit einbetoniert werden. Welche Art des Punktfundaments sich für ein Bauwerk eignet, hängt von Art und Gewicht des Bauwerks, der Festigkeit des Bodengrundes und weiteren Faktoren wie etwa der Windlast ab. Die Fundamentpunkte sollten in unseren Breiten aus Frostschutzgründen mindestens 80 cm tief ins Erdreich reichen. Wie weit die einzelnen Fundamentpunkte auseinander liegen, hängt von der Stärke der Fundamentbalken des geplanten Bauwerks ab. Je stärker diese sind, desto mehr Lasten nehmen sie auf und desto weiter können die Punktfundamente von einander entfernt liegen. Je größer und schwerer das geplante Bauwerk ist, desto größer muss auch der Durchmesser der einzelnen Fundamentpunkte sein. Als Bewehrung werden insbesondere bei schwereren Bauwerken geflochtene Eisenkörbe verwendet. Im Sommer sollte die Betonoberfläche feucht gehalten werden, um einem allzu schnellen Austrocknen und einer dadurch bedingten Rissbildung vorzubeugen. Voll belastet werden sollten die fertigen Punktfundamente erst nach einer Aushärtungszeit von zwei bis drei Wochen. |
| PUR | polyurethane | |
| Push- und Pull-Strategien | push-and-pull strategies | Beim Marketing kann man grundsätzlich zwischen Push- und Pull-Strategien unterscheiden. Bei Push-Strategien wird ein Produkt, etwa eine Eigentumswohnungsanlage, errichtet bzw. eine bestimmte Facility Dienstleistung kreiert und anschließend wird mit mehr oder weniger intensiven Marketing-Bemühungen versucht, die einzelnen Wohneinheiten abzusetzen, also in den Markt zu "pushen". Bei Pull-Strategien wird genau der umgekehrte Ansatz gewählt; es findet eine umfassende Analyse der Kundenbedürfnisse statt. Hierauf aufbauend werden entsprechende Produkte und Dienstleistungen entwickelt. Dies ist etwa bei Bauträgern denkbar, die Grundstücke erwerben und diese dann entsprechend den Wünschen ihrer Kunden maßgeschneidert bebauen. |
| PVG | Staff Representation Act | Abkürzung für: Personalvertretungsgesetz |
| pVV | contract default | Abkürzung für: Positive Vertragsverletzung |
| PWC | toilette located outside a flat on the landing | Abkürzung für: Podesttoilette |
| Pyrethroide | pyrethroids | Pyrethroide sind von einem in der Natur, vor allem in Chrysanthemen vorkommenden natürlichen Insektizid (Pyrethrin) abgeleitet und werden im großen Umfang chemisch hergestellt. Die synthetischen Pyrethroide (z. B. Permethrin, Deltamethrin, Cyfluthrin) sind wirksamer und langlebiger als das natürliche Pyrethrin. Typisch für Pyrethroide ist ihre rasche Wirksamkeit (Knock-Down-Effekt) auch bei niedriger Dosierung sowie die geringe Giftigkeit für Warmblüter. Es besteht die Tendenz zur Bioakkumulation bei chronischer Exposition unter Laborbedingungen. Im Innenraum werden Pyrethroide zur Bekämpfung von Küchenschaben und Insekten in Holzschutzmitteln sowie zur Imprägnierung von Naturfaser-Teppichen (Wollteppiche, Eulanisierung) eingesetzt. Bei Vergiftungen (oral) werden Übelkeit, Erbrechen, Durchfälle, Bewusstseinsstörungen und Krämpfe beobachtet. Nach direktem Hautkontakt treten lokale Parästhesien (Brennen, Jucken, Kribbeln) auf. Bei empfindlichen Personen werden Reizerscheinungen der Schleimhäute der Atemwege, der Augen, Missempfindungen und Taubheitsgefühle der Haut und eventuell Benommenheit und Kopfschmerzen beobachtet. Diese Erscheinungen sind reversibel und klingen meist kurze Zeit nach Beendigung des Kontaktes ab. Kinder sind aufgrund ihrer empfindlicheren Haut stärker als Erwachsene gefährdet. Es ist noch nicht endgültig geklärt, ob auch länger anhaltende Befindlichkeitsstörungen und neurologische Beeinträchtigungen nach Anwendung von Pyrethroiden in Innenräumen oder bei Vorhandensein von entsprechend behandelten Wohnraumtextilien mit diesem Insektizid in Zusammenhang stehen. Das Bundesgesundheitsamt (BGA-Pressedienst 1993) wies darauf hin, dass Schädlingsbekämpfungsmittel, wie alle Biozide, grundsätzlich gefährlich sind und sich der Anwender vergegenwärtigen sollte, dass diese Mittel lebende Organismen effektiv abtöten sollen, wenig tierartspezifisch wirken und somit auch für den Menschen selber gefährlich werden können. Insbesondere wird auch von einer kontinuierlichen Abgabe von langlebigen Pyrethroiden in die Innenraumluft über Elektroverdampfer abgeraten. Hierdurch setzen sich die Benutzer dieser Räume über einen längeren Zeitraum einer ständigen Belastung aus, die gesundheitliche Folgen nach sich ziehen kann. Außerdem wird – wie bei jeder unsachgemäßen Anwendung – die Bildung von Resistenzen begünstigt. Teppiche sowie Auslegware aus Wolle, welche mit Pyrethroiden oder anderen Schädlingsbekämpfungsmitteln gegen Mottenfraß und andere Wollschädlinge ausgerüstet sind, sollten entsprechend gekennzeichnet werden, damit der Verbraucher künftig die Möglichkeit hat, in Kenntnis der Vor- und Nachteile selbst zu entscheiden, auf welche Weise er seine Wohnung mit Teppichen oder Auslegware ausstatten will. Hierbei ist auch zu beachten, dass durch eine vorbeugende Behandlung mit Pyrethroiden einem möglichen Befall mit schädlichen Insekten sowie Mikroorganismen vorgebeugt wird, und dass damit auch Allergien gegen diese Organismen vermieden werden. |
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