Lexikon durchsuchen:
| Stichwort | English | Beschreibung |
|---|---|---|
| i.d.F. | as amended | Abkürzung für: in der Fassung |
| i.d.S. | to this effect | Abkürzung für: in diesem Sinne |
| i.H.v. | in the amount of; to the extent of | Abkürzung für: in Höhe von |
| i.M. | per month | Abkürzung für: im Monat |
| i.R.v. | within the scope/ framework/ limits of | Abkürzung für: im Rahmen von |
| i.S.d. | within the meaning of; for the purposes of | Abkürzung für: im Sinne des/der |
| i.V. | in conjunction | Abkürzung für: in Verbindung |
| i.w.S. | in a broader sense | Abkürzung für: im weiteren Sinne |
| i.Z.m. | in conjunction/ concurrence/ correlation with; related to | Abkürzung für: im Zusammenhang mit |
| IAS | International Accounting Standards | Abkürzung für: International Accounting Standards |
| IBA | - n.a. - | Abkürzung für: Internationale Bauausstellung |
| Identifizierungspflicht | obligation to identify a client | Makler müssen ebenso wie Notare die Kunden identifizieren, von denen sie Bargeld, Wertpapiere oder Edelmetalle im Wert von über 15.000 Euro annehmen. Dabei kann es sich beim Makler auch um Provisionszahlungen handeln. Die Identifizierung geschieht dadurch, dass er sich Einblick in den Personalausweis oder Reisepass des Kunden verschafft und daraus Vor- und Geburtsname, Geburtsdatum, Geburtsort, Staatangehörigkeit und – soweit hieraus feststellbar – die Anschrift aufzeichnet oder eine Kopie anfertigt. Er muss den Kunden auch fragen, ob er in eigenem oder in fremden Namen handelt. Drängt sich dem Makler der Verdacht auf, dass mit dem Geschäft Geldwäsche verbunden ist, muss er dies der Staatsanwaltschaft und der Zentralstelle für Verdachtsanzeigen beim Bundeskriminalamt melden. Für dieses Handeln ist er per Gesetz von jeder Verantwortung freigestellt. |
| Identitätserfordernisse (Maklergeschäft) | identification requirements (brokerage) | Ein Makler verdient seine Provision, wenn infolge seines Nachweises einer Vertragsabschlussgelegenheit oder infolge seiner Vermittlungsbemühungen ein Vertrag zustande kommt. Die Maklertätigkeit muss also ursächlich für den Vertragsabschluss sein. Dies wirft Probleme auf, wenn der Auftraggeber des Maklers diese Ursächlichkeit bestreitet. Eines der Kriterien, aus dem die Ursächlichkeit abgeleitet werden kann, ergibt sich aus der Antwort auf die Frage, ob das vom Makler unverbindlich angebotene Geschäft mit dem tatsächlich zustande gekommenen identisch ist. Die Identität wird geprüft am Vertragsgegenstand, der Art des Vertrages, den Personen, die den Vertrag schließen und bis zu einem gewissen Grade auch an den Vertragsbedingungen. Wurde in einem oder in mehreren dieser Punkte vom Makler etwas anderes nachgewiesen, als dem zustande gekommenen Vertrag entspricht, fehlt es an der Identität zwischen Angebot und Vertrag. Die Ursächlichkeit der Maklertätigkeit wird dann verneint. Dabei gibt es Ausnahmen: Wird zum Beispiel einem Interessenten ein Haus angeboten, der Vertrag kommt aber nicht mit ihm, sondern mit dessen Sohn zustande, wird die Ursächlichkeit bejaht, wenn der Interessent wirtschaftlich an dem Geschäft beteiligt ist (wenn er zum Beispiel den Preis mitfinanziert). Auch Abweichungen zwischen dem ursprünglich vom Makler genannten Kaufpreis und dem Preis, zu dem der Vertrag letztlich zustande kommt, sind unschädlich, solange sich diese Abweichungen im Rahmen normaler Verhandlungszugeständnisse bewegen. Diverse Oberlandesgerichte (zum Beispiel Bamberg, Koblenz, Celle und München) sowie zahlreiche Stimmen in der Literatur sind der Auffassung, dass keine Kongruenz vorliegt und damit keine Maklerprovision entsteht, wenn der tatsächlich gezahlte Kaufpreis mehr als 25 Prozent unter dem Preis liegt, den der Makler aufgerufen hat. Das OLG Hamm hat in einer Entscheidung vom 21.03.2013 der Maklerin aber eine Courtage zugesprochen trotz eines Kaufpreises, der 43 Prozent unter dem Angebotspreis der Maklerin lag. Das Gericht argumentierte, der Käufer habe mit dem Vertrag genau das wirtschaftliche Ergebnis erzielt, das er beabsichtigt hatte. In diesem Fall verstoße der Käufer gegen Treu und Glauben, wenn er sich auf die fehlende Identität des geschlossenen mit dem beabsichtigten Kaufvertrag berufe. Der Bundesgerichtshof hat in diesem Fall allerdings gegen die Maklerin entschieden. Eine Kongruenz zwischen dem nachgewiesenen und dem abgeschlossenen Kaufvertrag liege nicht vor. Dies wurde in diesem Fall damit begründet, dass die Maklerin einen Kaufvertrag über ein Gewerbegrundstück mit Bebauung nachgewiesen hatte, die Käuferin aber das Grundstück nur frei von Bebauung gebrauchen konnte. Es wurde also nicht nur der Wert der Gebäude, sondern auch ein Betrag für deren Abriss vom Kaufpreis abgezogen. Der endgültig zustande gekommene Vertrag entspreche damit nicht dem Vertrag, auf den sich die Maklerleistung bezogen habe (Urteil vom 6. Februar 2014, Az. III ZR 131/13). |
| Idiopathic Environmental Intolerances (IEI) | idiopatic environmental intolerances (IEI) | Mit Idiopathic Environmental Intolerances (IEI) bezeichnet man erworbene Gesundheitsstörungen mit multiplen, wiederkehrenden Beschwerden, welche mit unterschiedlichen Umweltfaktoren, die von der Mehrzahl der Menschen toleriert werden, zusammenhängen sollen. Diese Symptome können nicht auf eine bekannte somatische, psychosomatische oder psychiatrische Funktionsstörung zurückgeführt werden. Dieser Begriff wird häufig synonym zu Multiple Chemikal Sensitivity (MCS) verwandt. |
| IDV | private transportation | Abkürzung für: Individualverkehr |
| IdW | German institute of certified public accountants | Abkürzung für: Institut der Wirtschaftsprüfer |
| IDW S 4 | German evaluation standard for the verification of brochures | IDW S 4 ist die Kurzbezeichnung für den vom Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V. (IDW) erarbeiteten Standard "Grundsätze ordnungsmäßiger Beurteilung von Verkaufsprospekten über öffentlich angebotene Vermögensanlagen". Er ist die maßgebliche Grundlage für die Erstellung von Prospektprüfungsgutachten durch Wirtschaftsprüfer und enthält einen Katalog von Anforderungen an die inhaltliche Gestaltung der Prospekte von Beteiligungsangeboten, so unter anderem auch für geschlossene Immobilienfonds. |
| IfG | - n.a. - | Abkürzung für: Institut für Gewerbezentren |
| IfH | - n.a. - | Abkürzung für: Institut für Handelsforschung |
| IFMA Deutschland | International Facility Management Association, Germany | Neben der GEFMA war der Deutsche Verband der IFMA (International Facility Management Association), Interessenvertreter der Facility Manager. Der Deutsche Verband wurde 1998 gegründet und zählte über ca. 200 Mitglieder. Hinzu kamen Studenten, die ebenfalls gegen einen geringen Beitrag Mitglied werden konnten. Weltweit verfügt die IFMA über 15.000 Einzelmitglieder (72 Prozent Professionals, 25 Prozent Assoziierte und der Rest Studenten). Die IFMA Deutschland e.V. konnte sich jedoch nicht halten. Sie hat sich mit einem Beschluss der Mitgliederversammlung vom 28.02.2008 selbst aufgelöst. |
| Ifo-Institut | IFO Institute | Das ifo-Institut an der Ludwig-Maximilians-Universität in München gehört zu den führenden europäischen Wirtschaftsforschungsinstituten. Es handelt sich um ein Institut an der Universität München, ein sogenanntes An-Institut. Es beschäftigt sich unter Leitung von Prof. Dr. Dr. h. c. mult. Hans-Werner Sinn mit der angewandten politikorientierten Wirtschaftsforschung „mit dem Ziel, mehr Stabilität, Wachstum und gesellschaftlichen Zusammenhalt in Europa und der Welt zu erreichen, ohne dabei die Umwelt zu gefährden.“ Neben der Beratung von Politik und Öffentlichkeit sieht sich das Institut als Dienstleister für Forschung, Wirtschaft, Staat und Öffentlichkeit. In der Öffentlichkeit bekannt wurde das ifo-Institut vor allen durch seinen monatlich erscheinenden ifo-Geschäftsklima-Index. Dieser beruht auf etwa 7.000 Meldungen über die Erwartungen von Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes, des Bauhauptgewerbes, des Großhandels und des Einzelhandels. |
| IFRS | International Financial Reporting Standards | Abkürzung für: International Financial Reporting Standards |
| IfS | Institute for Social Services | Abkürzung für: Institut für Sozialdienste |
| ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V. | ifs Institute for Urban Development, the Housing Industry and Home Building and Loan Associations, a registered association | Das 1963 gegründete ifs-Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e.V. ist ein Verein, der im Rahmen von Veranstaltungen und durch Herausgabe von wissenschaftlichen Schriften und Ratgebern aktuelle Fragen des Wohnungs- und Städtebaus, des Bau- und Siedlungswesens, der Bodenordnung und vor allem der Vermögensbildung durch Wohneigentumsbildung aufgreift. Bekannt ist u.a. der zusammen mit GEWOS herausgegebene Deutsche Eigentums-Immobilienindex (DEIX). Die Veranstaltungen zeichnen sich durch eine hohe Beteiligung von Wissenschaftlern, Politikern und Verbandsvertretern aus. Das ifs will auf diesen Feldern auch einen Beitrag zur Politikberatung leisten. Seit 1963 führt es jährlich die Königsteiner Gespräche im Taunus durch. Seit 2000 wird darüber hinaus das Wohnungspolitische Forum in Berlin veranstaltet. Die Institutsleitung liegt bei einem 5-köpfigen geschäftsführenden Kuratorium und dem Institutsdirektor. Daneben gibt es zahlreiche weitere Kuratoriumsmitglieder vor allem aus dem Bereich der Verbände und Bausparkassen. Es wird zur Unterstützung des Instituts bei seinen Forschungs- und Lehraufgaben von einem Beirat aus Vertretern von Wissenschaft, Praxis und Verwaltung begleitet. Die Finanzierung des Instituts erfolgt durch Mitgliedsbeiträge, Spenden und Erlöse aus Herausgeberhonoraren. Die derzeit 73 Mitglieder setzen sich zusammen aus Verbänden, Unternehmen aus dem Kreditgewerbe und der Wohnungswirtschaft, wissenschaftlichen Instituten und einigen Einzelpersonen. Außerdem gibt es eine Reihe korrespondierender Mitglieder vor allen aus dem Bereich der Wissenschaft, die die Zwecke des Instituts nicht durch Beiträge, sondern durch Mitarbeit und Beratung fördern. |
| IG | syndicate; community of interest(s); pooling of interests | Abkürzung für: Interessengemeinschaft |
| IGA | - n.a. - | Abkürzung für: Internationale Gartenausstellung |
| IGB | International Cooperative Alliance | Abkürzung für: Internationaler Genossenschaftsbund |
| IHK | Chamber of Industry and Commerce | Abkürzung für: Industrie- und Handelskammer |
| II.BV | 2nd German computation ordinance | Abkürzung für: 2. Berechnungsverordnung |
| Image | image | Der Begriff Image (intuitives Bild) ist eng mit der öffentlichen Wahrnehmung von Produkten und Unternehmen verbunden. Maklerunternehmen z. B. eilt das intuitive Bild eines "Goldkettchen tragenden Porschefahrers" voraus. Baugenossenschaften hingegen haben mit dem Image vom "Spießertum" zu leben. Images bezeichnen in der Regel eine stereotype Vorstellung von Unternehmen oder seinen Produkten. Images lassen sich im Rahmen von Public Relations gestalten und in gewissen Grenzen bewusst verändern. Sie sind das Resultat einer stringent umgesetzten Corporate Identity (siehe auch Reputation). Das Image von Personen, Unternehmen, Institutionen und Wirtschaftsbereichen wird durch die Informationen, die hierüber in der Öffentlichkeit verbreitet sind oder vorherrschen und sich in einer "öffentlichen Meinung" verdichten, bestimmt. Es handelt sich um Bewertungen, unabhängig davon, ob sie sachlich zutreffend sind. Das führt dazu, dass vor allem erfolgsabhängige Institutionen und Unternehmen sich bemühen, ihr Image, wenn erforderlich, zu verbessern. Es gilt dabei, verbreitete subjektive Zustandswahrnehmungen objektiven Fakten anzunähern. Imagepflege hat für die Immobilienwirtschaft eine besondere Bedeutung. Dieser Wirtschaftszweig befand sich lange Zeit im Blickfeld ideologisch gespeister Vorurteile, die auch durch Aufklärungsbemühungen nur schwer zu korrigieren waren. Auch wenn sich das Image dieses Wirtschaftszweiges in den letzten Jahrzehnten merklich gebessert hat, ist Imagepflege nach wie vor eine wichtige Aufgabe. Es geht dabei einerseits um die Herstellung eines positiven Kollektivimages des Wirtschaftszweiges, als auch um das Individualimage einzelner Unternehmen, die dem Wirtschaftszweig angehören. Imagepflege von Wirtschaftszweigen ist Aufgabe von Verbänden, für die Imagepflege eines Unternehmens ist dieses selbst zuständig, auch wenn Verbände über Regeln und Verhaltenskodices versuchen, Einfluss auf das Image ihrer Mitglieder zu nehmen. Öffentlichkeitsarbeit ("Public Relations") muss einige Regeln beachten, wenn sie zu einem positiven Imagebeitrag führen soll. Der Hauptgrundsatz besteht darin, dass alle für die Öffentlichkeit bestimmten Informationen wahr sein müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Wahrheit Eingeständnisse von Fehlern erzwingt. Lügen lassen sich nicht vertuschen. Wer lügt, dem wird nicht geglaubt. Wem nicht geglaubt wird, der wird lange sein negatives Image mit sich herumtragen müssen. Öffentlichkeitsarbeit muss auch strikt von der Werbung getrennt werden. Werbung wird niemandem verübelt. Wer aber versucht, Werbung als objektive Information etwa in einem Zeitungsbericht zu verkaufen, wird unglaubwürdig. Die beste und grundlegende Imagestrategie besteht darin, die Öffentlichkeit über Ziele, Leitbild und Vorgänge im Unternehmen wahrheitsgemäß zu unterrichten. Auf diese Weise können unternehmenspolitische Entscheidungen verständlich werden. Die wichtigsten PR-Maßnahmen sind Pressekonferenzen und Presseinformationen. Zu den PR-Maßnahmen zählen aber auch periodisch erscheinende Rundschreiben ("Newsletter"), die heute überwiegend per E-Mail versandt werden. |
| Imageanzeigen | image ads | Imageanzeigen werden der Firmenwerbung des Maklerunternehmens zugerechnet. Sie versuchen, den Bekanntheitsgrad und das spezifische Profil des Maklerunternehmens in der Öffentlichkeit oder bei speziellen Zielgruppen zu verbessern. Sie haben eine große Breitenwirkung und richten sich an die verschiedensten Zielgruppen. Imageanzeigen kommt insbesondere im Hinblick auf die passive Auftragsakquisition eine große Bedeutung zu. |
| Imkerei | apiary | |
| Immissionen | air pollution; emission(s) | Als Immission werden schädliche Umwelteinwirkungen bezeichnet, "die nach Art und Ausmaß oder Dauer geeignet sind, Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen für die Allgemeinheit oder die Nachbarschaft herbeizuführen" (§ 3 Bundesimmissionsschutzgesetz). Dazu zählen die von einer Anlage ausgehenden Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Erscheinungen. Luftverunreinigungen ergeben sich durch Gase, Dämpfe, Gerüche, Rauch und Ruß. Durch vielfältige Vorkehrungen insbesondere Genehmigungserfordernisse, werden schädliche Umwelteinwirkungen ausgeschlossen oder begrenzt. Die Reichweite, die der Gesetzgeber dem Immissionsschutz zumisst, kann daraus abgeleitet werden, dass auf dieser Gesetzesgrundlage relativ viele Verordnungen erlassen wurden. Auch im Rahmen des privaten Nachbarrechts bestehen Abwehransprüche gegen unzumutbare Beeinträchtigungen durch Immissionen der genannten Art. Der Eigentümer kann Immissionen aber nicht verbieten, wenn die Einwirkung die Benutzung seines Grundstücks nicht oder nur unwesentlich beeinträchtigt oder wenn die die Immission bewirkende Anlage genehmigt ist. Als unwesentliche Beeinträchtigung gilt stets das Nichtüberschreiten von Grenzwerten, die in Gesetzen oder Verordnungen festgeschrieben sind. Soweit sich Grenzwerte aus VDI-Richtlinien ergeben, sind die Gerichte hieran zwar nicht gebunden. Diese Richtlinien gelten jedoch als Orientierungsrahmen für eine Beurteilung. Wichtige Regelungen über den Immissionsschutz enthalten die Bundesimmissionsschutzverordnungen. Diese wurden auf Grundlage des Bundesimmissionsschutzgesetzes erlassen. Zu ihnen gehört zum Beispiel die 26. BImSchV, welche sich mit elektromagnetischen Feldern beschäftigt. Darin werden Grenzwerte für den "Elektrosmog" festgelegt, der durch den zunehmenden Ausbau des Mobilfunks entsteht. Die 1. BImSchV legt Grenzwerte für kleine Feuerungsanlagen wie mit Holz betriebene Kaminöfen fest. Die 4. BImSchV definiert Genehmigungserfordernisse für bestimmte Anlagen, die Schadstoffe ausstoßen und die 10. BImSchV beschäftigt sich mit der Beschaffenheit und der Qualitätsauszeichnung von Kraft- und Brennstoffen. Die 32. BImSchV bezeichnet man auch als die Geräte- und Maschinenlärmschutzverordnung. |
| Immissionsschutz | pollution control; environmental protection | |
| Immobilie | property; immovable property; immovables; landed property; plant and equipment | Alternative Bezeichnung für Grundstück im umfassenden Sinne. |
| Immobilie (herrenlos) | abandoned/ ownerless/ derelict property | Eine Immobilie - wie auch eine bewegliche Sache - wird herrenlos, wenn der Eigentümer sein Eigentum daran aufgibt, ohne dieses auf eine andere Person zu übertragen. Soll in ein derartiges Grundstück die Zwangsvollstreckung betrieben werden, so bestellt das zuständige Vollstreckungsgericht auf Antrag des Gläubigers einen Vertreter zur Wahrnehmung der sich aus dem Eigentum ergebenden Rechte und Verpflichtungen im Zwangsvollstreckungsverfahren. Dieser Vertreter nimmt dann alle Rechte des Eigentümers wahr und soll wie ein sorgsamer Eigentümer handeln. Oft stellt sich allerdings diese Frage nicht, da herrenlose Grundstücke meist aus gutem Grund von ihren Eigentümern aufgegeben werden. Oft handelt es sich um Grundstücke mit sehr stark sanierungsbedürftigem Baubestand in Gegenden, in denen eine Abwanderung der Bevölkerung stattfindet und weder Abriss noch Sanierung lohnend erscheinen. Die Rechtsgrundlage für die Aufgabe des Eigentums an einem Grundstück ist § 928 BGB. Der Eigentümer kann gegenüber dem Grundbuchamt den Verzicht auf das Grundstück erklären. Mit der Eintragung des Verzichts verliert er sein Eigentum. Das Recht zur Aneignung des aufgegebenen Grundstücks steht dann dem Fiskus des Landes zu, in dem das Grundstück liegt. Der Fiskus erwirbt das Eigentum dadurch, dass er sich als Eigentümer in das Grundbuch eintragen lässt. Lässt auch der Fiskus einen Verzicht eintragen, ist das Grundstück endgültig herrenlos. Dann kommt das sogenannte „Windhundprinzip“ zur Anwendung: Wer sich zuerst eintragen lässt, wird Eigentümer. Derjenige übernimmt allerdings auch mögliche Belastungen des Grundstücks. |
| Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISG) | property/ development (business improvement) association | Seit 1.1.2007 sind im BauGB Vorschriften über "Private Initiativen zur Stadtentwicklung in Verbindung mit dem Landesrecht" verankert (§171f BauGB). Zurückzuführen ist dies auf Initiativen, die in einzelnen Bundesländern wie Hamburg, Bremen, Schleswig-Holstein und Hessen zu sogenannten Immobilien- und Standortgemeinschaften (ISG) entstanden sind. Dabei spielte Hamburg eine Vorreiterrolle. Bekannt geworden sind diese Initiativen auch unter dem Namen Business Improvement Districts (BID). Wie der Anglizismus verrät, wurde das Modell in den USA entwickelt. BIDs beziehen sich auf zentrale Geschäftsviertel der Städte, deren Attraktivität gesteigert werden soll. Im Fokus von Housing Improvement Districts (HID) stehen Wohnquartiere (reine und allgemeine Wohngebiete i.S.d. BauNVO), die durch entsprechende Initiativen aufgewertet werden sollen. Unter Neighbourhood Improvement Districts (NID) versteht man Mischgebiete. Ziel ist es, das Nebeneinander von gewerblichen Niederlassungen und Wohnhäusern durch geeignete Maßnahmen zu stärken – einerseits die Wohn- und Lebensqualitäten, andererseits die Umfeldqualitäten der dort Beschäftigten. Alle District-Arten werden unter dem Oberbegriff "Urban Improvement-Disricts" zusammengefasst. Die privaten Initiativen zielen darauf ab, in Innenstädten, Stadtteilzentren und Wohnquartieren Maßnahmen zur Verbesserung des geschäftlichen und städtischen Umfeldes durchzuführen. Initiatoren sind Geschäftsleute und Grundstückseigentümer, die mit Hilfe solcher Maßnahmen ihr Quartier aufwerten wollen. Die Initiatoren von BIDs können sich in eingetragenen Vereinen, BGB-Gesellschaften oder GmbHs zusammenschließen und auf der Grundlage der ihnen zur Verfügung stehenden Finanzierungsmittel Aufträge vergeben. Eine Alternative zu privatrechtlichen Organisationsformen wären Anstalten des öffentlichen Rechts, bei denen die Gemeinden stärkere Einflussmöglichkeiten haben. Der Bezug zum Städtebaurecht führte zu der oben erwähnten Rahmenregelung im BauGB, wobei auf das Landesrecht verwiesen wird. Nach Landesrecht können demnach Gebiete festgelegt werden, in denen die dargestellten Maßnahmen in privater Verantwortung durchgeführt werden können. Dabei wird Wert darauf gelegt, dass die Konzepte mit den städtebaulichen Zielen der Gemeinden abgestimmt werden. Mittlerweile liegen in verschiedenen Bundesländern Gesetzentwürfe vor. Danach sollen alle Ansässigen in einem von der Gemeinde förmlich festgelegten Gebiet eine Abgabe entrichten. Sie wird von der Kommune eingezogen. Befreiungen sind vorgesehen, wenn im BID-Bereich Ansässige von den Aufwertungsmahnahmen offensichtlich nicht profitieren. |
| Immobilien-Anleihe | real estate bond | Im Frühjahr 2015 legte der Deutsche Real Estate Funds DREF eine Anleihe auf, mit der Gelder zwecks Ankauf und Modernisierung von Studentenwohnheimen gesammelt werden sollen. Ein solches Produkt gab es zuvor in Deutschland noch nicht. Die Anleihe richtet sich an private und institutionelle Anleger. Diese erhalten für ihr Geld fünf Jahre lang einen Kupon über 4,375 Prozent. Die eingezahlten Beträge sollen dann für Ankauf und Modernisierung von bis zu acht Studentenwohnheimen in Berlin, Bremen, Kassel, Kiel und Stuttgart dienen. Die Auszahlung der Anleger soll im April 2020 stattfinden; das entsprechende Kapital will man durch höhere Mieten und eine Anschlussfinanzierung gewinnen, die auf höheren Immobilienwerten beruht. Mit einer Wertsteigerung rechnet die DREF aufgrund ihrer Pläne zur Modernisierung und anschließenden Vollvermietung der Studentenwohnheime. Die Verkehrswerte der acht Kaufobjekte betragen insgesamt 60,3 Millionen Euro. Die Anleihegelder sollen durch eine erstrangige Grundschuld abgesichert werden, die bei 80 Millionen Euro liegt. Anteilseigner der DREF sind die Gemini Holdings des Münchner Unternehmers Felix Bauer und die Investorengruppen Somerston Group (20 Prozent) und Internos Global Investors (7,5 Prozent). Generell zeichnet sich ab, dass Studentenwohnheime verstärkt durch spezialisierte Betreibergesellschaften und Investoren betrieben werden. |
| Immobilien-Index | property index | |
| Immobilien-Leasing | real estate leasing | Langfristige Nutzungsüberlassung von Betriebs- und sonstigen gewerblichen Gebäuden im Rahmen eines Leasingvertrags. Leasinggeber sind darauf spezialisierte Gesellschaften. Der Nutzer, der als Leasingnehmer bezeichnet wird, zahlt eine monatliche Leasingrate und kann somit die Liquidität seines Unternehmens schonen. Am Ende der Vertragslaufzeit wird er Eigentümer der Immobilie. Je nach Vertragsgestaltung kann bei Vertragsende eine Schlusszahlung erforderlich werden. Immobilienleasing setzt die Bonität des Leasingnehmers und die Wiederverwertbarkeit der Immobilie voraus. Auch im Wohnimmobilien-Bereich gibt es heute Leasingangebote für private Kunden. Der Vorteil für den Leasingnehmer besteht darin, dass die Leasingrate teilweise unter der Miete für ein vergleichbares Objekt liegt. Allerdings ist die Schlusszahlung ggf. in die Kalkulation einzubeziehen. Leasingnehmer müssen anders als Mieter in der Regel für Reparaturen und Instandhaltung der Immobilie aufkommen. Übliche Vertragslaufzeiten sind zehn Jahre für gewerbliche und 20 Jahre für privat genutzte Immobilien. |
| Immobilien-Leasingfonds | property leasing fund | Sonderform eines geschlossenen Immobilienfonds, bei dem die Beteiligungsgesellschaft mit dem bei ihr angelegten Kapital eine Immobilie erwirbt und diese an einen Mieter verleast. Die Überlassungsdauer liegt üblicherweise bei 20 Jahren. Der Vorteil für den Anleger: Nach Ablauf der Beteiligungsdauer werden die Anteile zu einem bereits beim Erwerb festgelegten Preis zurückgenommen. Damit können Investoren zwar nicht von der Wertsteigerung einer Immobilie profitieren, dafür aber mit den bereits fixierten Ausschüttungen aus Mieteinnahmen rechnen. Unterschieden werden: a)Vermögensverwaltende Immobilien-Leasingfonds, bei denen die Ausschüttungen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung behandelt werden und – vor allem in der verlustträchtigen Bauphase – gegen die Einkommensteuer aufgerechnet werden können. Allerdings kann seit einigen Jahren keine Verrechnung von Verlusten mit anderen Einkunftsarten mehr durchgeführt werden. b)Gewerbliche Immobilien-Leasingfonds, bei denen der Anleger Kommanditist einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung wurde. Diese Variante wurde besonders für die Vermögensübertragung per Schenkung oder im Erbschaftsfall entwickelt, da für die Bewertung des Objektes der 1,4-fache Einheitswert abzüglich Verbindlichkeiten angesetzt wird. Da nunmehr der Grundbesitzwert für solche Übertragungen maßgeblich ist, hat diese Konstruktion an Attraktivität eingebüßt. Das Risiko bei Immobilienleasingfonds besteht darin, dass bei diesen meist nur ein einzelnes Objekt erworben wird. Steht dieses leer oder wird der Mieter insolvent, schlägt die Investition fehl. Eine Neuvermietung zu früheren Konditionen kann unter Umständen problematisch sein. Hier ist im Einzelfall eine genaue Überprüfung der Marktfähigkeit des Leasingobjektes anzuraten. |
| Immobilien-Marketing | property marketing | Strategisches Maßnahmenpaket zur Vermarktung von Immobilien. Das traditionelle Marketing ist auf den Absatz von Konsumgütern ausgerichtet. Im Rahmen des Dienstleistungsmarketings haben das speziell auf die Akquisition und den Vertrieb von Immobilien ausgerichtete Immobilienmarketing sowie Serviceprodukte aus angrenzenden Bereichen (z.B. Finanzierung) eine eigenständige Rolle eingenommen. So wird z.B. an Universitäten und Fachhochschulen, in den DIA-Studiengängen zum Dipl. Immobilienwirt der Bereich Immobilienmarketing in eigenen Veranstaltungen gelehrt. Sie vermitteln neben Grundlagen des Marketings auch Kenntnisse über Marktziele, Möglichkeiten der Marktforschung, Marktstrategien, produktpolitische Entscheidungen, Preis- und Konditionenpolitik sowie Entscheidungen aus den Bereichen Werbung und Vertrieb. |
| Immobilien-Marketing-Award | real estate marketing award | Die einzige Professur für Immobilienmarketing an einer deutschen Hochschule, Professor Dr. Stephan Kippes von der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU), zeichnet jedes Jahr herausragende Marketingkampagnen in der Immobilienwirtschaft aus und organisiert den Immobilienmarketing-Award. Marketing führte in der Immobilienbranche lange ein Schattendasein. Noch heute verzichten viele kleine Unternehmen ganz auf Marketingaktivitäten, und große Unternehmen mit nur einem Mitarbeiter im Bereich Marketing und Öffentlichkeitsarbeit sind keine Seltenheit. Dabei ist Marketing für die ganze Branche überlebenswichtig. Vor diesem Hintergrund zeigt der Immobilienmarketing-Award in den letzten Jahren eine erfreuliche Tendenz: Die grundlegende Bedeutung des Immobilienmarketings ist unumstritten, die Umsetzung wird immer kreativer. Hierauf baut der Immobilienmarketing-Award auf. Immobilienunternehmen aus allen Bereichen der Immobilienwirtschaft können sich mit Vermarktungskonzepten von Wohn- und Gewerbeimmobilien bewerben. Eine eigene Preiskategorie bilden Low Budget-Kampagnen, die nicht mehr als 20.000 Euro kosten. Einen Sonderpreis gibt es für Öko-Marketing in der Immobilienwirtschaft. In dieser Kategorie werden Strategien für GreenBuilding-Konzepte, Nachhaltigkeits-Marketing und die Vermarktung von Energieeffizienz gewürdigt. Der Immobilienmarketing-Award, 2004 vom Fachmagazin Immobilienwirtschaft und dessen Chefredakteur Dirk Labusch ins Leben gerufen, will ein Umdenken in Bezug auf Marketingaktivitäten einleiten und die für Marketing Verantwortlichen in der Immobilienbranche zu mehr Professionalität motivieren. Die Konzepte werden von einer Fachjury unter dem Vorsitz von Professor Dr. Stephan Kippes begutachtet und bewertet. Der Jury gehören der Chefredakteur der Fachzeitschrift Immobilienwirtschaft Dirk Labusch (stellvertretender Vorsitzender) an, außerdem Klaus Striebich, Geschäftsführer der ECE Projektmanagement, Volker Wohlfarth, Geschäftsleiter Anbietermarketing der Immobilien Scout GmbH und Prof. Dr. Werner Ziegler, Rektor der HfWU. |
| Immobilien-Research | property research | Immobilien-Research (Immobilienmarktforschung, Market Research) befasst sich mit Analysen. Beobachtungen und Prognosen des Immobilienmarktes in seinen verschiedenen Erscheinungsformen. Ziel ist die Herstellung von Transparenz zur Erleichterung der Entscheidung über Immobilientransaktionen. Da Standorteigenschaften einer Immobilie eine besondere Bedeutung für den Preisbildungsprozess am Immobilienmarkt haben, wird die Marktanalyse meist verbunden mit einer Standortanalyse ("STOMA"). Je nach den benutzten Datenquellen wird ferner unterschieden zwischen Primärmarktforschung und Sekundärmarktforschung. Die Primärmarktforschung stützt sich auf Daten, die auf dem Markt unmittelbar durch das Anbieter- / Nachfragerverhalten erfasst werden können. Zur Primärmarktforschung gehören auch Umfragen und Kundenbefragungen. Für die Sekundärmarktforschung sind bereits vorhandene statistisch erhobene Daten Ausgangsgrundlage. Sie spielen eine Rolle zur Beurteilung von Strukturen und Entwicklungen von Einflussfaktoren und Determinanten, die auf das Immobilienmarktgeschehen wirken. Eines der Immobilien-Research-Institute, das regelmäßig Immobilienmarktberichte und Immobilienpreisspiegel für den süddeutschen Raum herausgibt, ist das IVD-Marktforschungsinstitut, das seinen Sitz beim IVD-Regionalverband Süd in München hat. Es stützt sich auf die regelmäßig zweimal im Jahr erhobenen Marktdaten, die von ausgewählten Immobilienmarktberichterstattern erhoben werden. Eine weitere Erkenntnisquelle sind die durch die Sekundärmarkforschung genutzten Daten. Auch der IVD-Bundesverband befasst sich mit Immobilien-Research und gibt einmal im Jahr Immobilienpreisspiegel heraus. |
| Immobilien-Spezialfonds | special property fund | Die Immobilien-Spezialfonds gehören zu den offenen Immobilienfonds. Im Unterschied zu den normalen Publikumsfonds ist bei Immobilien-Spezialfonds die Zahl der Anleger auf zehn juristische Personen begrenzt. Bei diesen Personen handelt es sich um Unternehmen mit umfangreichem Immobilienbesitz, vorwiegend um Versicherungen, Pensionsfonds, Stiftungen usw., die mit dem Einbringen ihres Sondervermögens in einen solchen Fonds ihre "Immobilienquote" innerhalb ihres Anlagespektrums erreichen. Andere Anleger (z.B. Industrieunternehmen, Banken) können auch eigene Immobilien in solchen Fonds unterbringen. Die Verwaltung obliegt wie beim Publikumsfonds einer Kapitalanlagegesellschaft. |
| Immobilienaktien | real estate shares | Als Immobilienaktien bezeichnet man Anteile an Aktiengesellschaften, deren Kerngeschäft in der Entwicklung, der Bewirtschaftung, dem Bau oder dem Vertrieb von Immobilien besteht. Es handelt sich oft um Bauunternehmen, Finanzierer, Entwicklungsgesellschaften oder Immobilienholdings. Aber auch große Maklerunternehmen, Hausverwaltungen und Wohnungsbaugesellschaften können in der Rechtsform einer Aktiengesellschaft auftreten. Einige dieser Unternehmen sind an der Börse notiert; andere nicht. So nutzen zum Beispiel viele Familienunternehmen die Rechtsform der Aktiengesellschaft ohne Börsennotierung, da hier kein öffentlicher Handel mit den Aktien gewünscht ist. Oft ist ein schnelleres Wachstum möglich, weil keine Gewinne an außenstehende Aktionäre ausgeschüttet werden müssen und somit mehr flüssiges Kapital zur Verfügung steht. Für börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaften existieren seit 2007 besondere gesetzliche Vorschriften. Diese finden sich im Gesetz über deutsche Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (REIT-Gesetz / REITG). Diese Vorschriften beziehen sich allerdings nur auf bestandshaltende Gesellschaften. Kennzeichnend für diejenigen Immobilienaktiengesellschaften, die Eingang in den DIMAX gefunden haben, ist ein Geschäftsfeld, das mindestens zu 75 Prozent aus Immobiliengeschäften besteht. Hierzu zählen Vermietung und Verpachtung, Immobilienverwaltung, Immobilienhandel, Projektentwicklung und Immobilienberatung. |
| Immobilienaktiengesellschaften | property/ real estate companies | Immobilienaktiengesellschaften sind Unternehmen, deren Unternehmenszweck entweder in der Bewirtschaftung eigener Immobilien (Bestandshalter), der Projektentwicklung oder als Erbringer von Leistungen im Bereich des Facility- bzw. Portfolio Management im Rahmen eines eigenen Unternehmensverbundes oder für fremde Unternehmen besteht. Sie entstanden teils durch Ausgliederung des Immobilienbestandes großer Unternehmen mit völlig anderem Unternehmenszweck (verarbeitende Industrien, Bergbau, Brauereien, Bahn und Post) oder durch einen Akt der Emanzipation ehemals großer gemeinnütziger Wohnungsgesellschaften in gewinnorientierte Unternehmen durch den Gang zur Börse. Neugründungen sind selten. Noch nicht im Blickfeld befinden sich in Deutschland (im Gegensatz etwa zu Holland) Immobilienaktiengesellschaften, die aus der Umwandlung von offenen oder geschlossenen Immobilienfonds entstanden sind. Die bei Immobilienaktiengesellschaften nicht abschließend gelöste Frage bezieht sich darauf, wie die oft zutage tretende Wertediskrepanz zwischen dem realen Immobilienvermögen (Summe der Verkehrswerte des Immobilienbestandes) und dem sich aus dem Kurs-Cashflow-Verhältnis ergebenden Werten, zu erklären, bzw. zu überbrücken ist. Für diejenigen Immobilienaktiengesellschaften, die sich in den ruhigeren Gewässern reiner Bestandshalter bewegen, dürfte das Problem durch Einbeziehung der Verkehrswerte der Immobilien in die Unternehmensbewertung im Rahmen des Net Asset Value (NAV) gelösten werden können. Dieses Bewertungsverfahren wurde für die Bewertung der Real Estate Investment Trusts (REITs) entwickelt. |
| Immobilienanlageform | forms of real estate investment | Es wird zwischen der direkten und der indirekten Immobilienanlageform unterschieden. Zur direkten Anlage zählt zum Beispiel der Erwerb einer Wohnung oder eines Mehrfamilienhauses. Zu den indirekten Immobilienanlagen zählen geschlossene Immobilienfonds und offene Immobilienfonds. Eine weitere Möglichkeit ist der Erwerb von Immobilienaktien, d.h. von Anteilen börsennotierter Unternehmen. Alternativ kann man auch Anteile an Immobilienaktienfonds erwerben, die wiederum börsennotiert sind. |
| Immobilienanlagemarkt | property/real estate investment market | Der Anlagemarkt unterscheidet zwei Immobilienmärkte: den Wohnungsmarkt und den Markt für Gewerbeimmobilien. Auf der Investorenseite wird zwischen privaten und institutionellen Investoren unterschieden, die entweder als Selbstnutzer oder als Anleger in Erscheinung treten. Der Immobilienmarkt reagiert auf steuerliche und rechtliche Veränderungen sowie auf Anlagetrends, regionale Besonderheiten, Preise und Mieten. All dies führt zu erheblichen Schwankungen. |
| Immobilienberatung | surveying; real estate/ property consultation | Zunehmend bezeichnen sich Maklerfirmen als Immobilienberater. Damit geben sie zu erkennen, dass Vermittlungsleistungen durch Beratungskompetenz unterstützt werden. Allerdings erweitern sich damit auch Leistungsumfang und Haftungsrisiko. Einen Makler, der sich auf Immobilienvermittlung beschränkt, treffen keine Nachforschungspflichten, um den Auftraggeber über Risiken und Chancen umfassend aufklären zu können. Bezeichnet sich ein Makler aber als Berater oder erscheint er in den Augen des Kunden als solcher, sind fundierte Kenntnisse in den Bereichen, in denen er berät, unabdingbar. Sind sie nicht gegeben, muss er sie sich verschaffen. Eine Beratung muss umfassend sein, also auch objektiv jene Probleme ansprechen, die gegen einen Geschäftsabschluss sprechen. Ein Verschweigen solcher Probleme führt zu Schadensersatzpflichten, wenn für den Auftraggeber daraus ein Schaden entsteht. Der Beratung sind aber auch Grenzen gesetzt. So bleibt eine steuerliche oder rechtliche Beratung grundsätzlich Steuerberatern und Rechtsanwälten vorbehalten. Beratungsleistungen von Maklern sind in der vereinbarten Provision enthalten. Es gibt allerdings auch Makler, die eine Beratung gegen gesondertes Honorar anbieten. Nicht selten werden Beratungsleitungen auf eine Tochtergesellschaft ("Immobilien-Consulting") ausgelagert. Diese Unternehmen sind keine Maklerunternehmen mehr, selbst wenn Maklerleistungen als Nebenleistungen mit angeboten werden. Die Honorierung der Beratungsleistung erfolgt dann meist ähnlich wie bei Wirtschaftprüfern in Form von Tagessätzen. |
| Immobilienbetrug | real estate fraud | |
| Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer | real estate appraisal for inheritance tax | Anlass für die Erbschaftssteuerreform 2009 war hauptsächlich die laut Bundesverfassungsgericht ungerechte – weil gegen das Gleichheitsgebot verstoßende – Bewertung von Vermögensgegenständen. Seit der Reform sollen alle Erbschafts- beziehungsweise Schenkungsgegenstände so bewertet werden, dass das Ergebnis dem "gemeinen Wert", also dem Verkehrswert, zumindest nahe kommt. Da die Marktpreise besonders für Immobilien sich jedoch ständig ändern und von Ort zu Ort unterschiedlich sind, musste dafür ein Berechnungsverfahren geschaffen werden, das für jede Immobiliensparte unterschiedlich ist. Zu unterscheiden ist dabei zunächst zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Unbebaute Grundstücke sind solche, auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden. Ist ein Gebäude bezugsfertig, gilt es als benutzbar. Steht auf einem Grundstück ein Gebäude, das wegen Baumängeln vorübergehend unbewohnbar ist, gilt es als bebautes Grundstück. Als unbebaut gilt ein Grundstück, wenn das darauf stehende Gebäude zerstört oder so verfallen ist, dass eine Nutzung dauerhaft ausscheidet. Bei unbebauten Grundstücken orientiert sich die Wertermittlung an ihrer Fläche und den von örtlichen Gutachterausschüssen festgesetzten Bodenrichtwerten (§ 179 Abs.1 BewG, § 196 BauGB). Diese Durchschnittswerte werden für ein Gebiet mit gleichen Lage- und Nutzungsverhältnissen pro Quadratmeter Grundstücksfläche errechnet. Gibt es keinen Bodenrichtwert des Gutachterausschusses, verwendet man einen Bodenwert auf Basis vergleichbarer Flächen. Bei bebauten Grundstücken ist die Gebäudeart für das Bewertungsverfahren entscheidend. Für Wohneigentum, Teileigentum und Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Vergleichswertverfahren maßgeblich. Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt ein üblicher Mietzins feststellen lässt, werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Das Sachwertverfahren wiederum kommt zur Anwendung für Wohn- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn kein Vergleichswert vorliegt und für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, wenn keine ortsübliche Miete feststellbar ist, ferner für sonstige bebaute Grundstücke. Der Steuerpflichtige kann nach § 198 Bewertungsgesetz auch vorbringen, dass der „gemeine Wert“ seines Hauses oder Grundstücks niedriger ist als der nach den erläuterten Regelungen ermittelte Wert. In der Regel muss er dazu ein Gutachten einholen. |
| Immobilienblase | property bubble | Unter einer Immobilienblase versteht man die unrealistische preisliche Überbewertung von Immobilien in einem bestimmten Teilmarkt. Dies kann zum Beispiel der Markt für Bestands-Wohnimmobilien in einer bestimmten Großstadt sein. Meist steigen die Preise in diesem Teilmarkt mit hoher Geschwindigkeit an, bis sie einen Höchststand erreicht haben. Dann ist oft ein rasanter Preisverfall zu beobachten. Gründe dafür können sein:
Verschiedene Entwicklungen können eine Immobilienblase verursachen. So kann durch allzu lockere Kreditvergabe an Käufer mit geringer Bonität eine gesteigerte Nachfrage erzeugt werden, die wiederum die Preise in die Höhe treibt. Werden zusätzlich unsichere Forderungen zum Gegenstand von weiteren Investitionsgeschäften, kann es zu einer Kettenreaktion kommen, die Effekte wie die US-Subprime-Krise ab 2007 auslöst. Auch günstige Zinsen können zu einer stark gesteigerten Nachfrage führen, welche die Preise in die Höhe treibt. Auch eine Fehlsteuerung von Investitionen durch falsche steuerliche Anreize kann eine Immobilienblase verursachen. So lösten nach der deutschen Wiedervereinigung steuerliche Anreize für Investitionen in den neuen Bundesländern erhöhte Bautätigkeit insbesondere bei Gewerbeimmobilien aus. Erst mit einer Verzögerung von mehreren Jahren stellte sich heraus, dass dem keine Käufernachfrage entgegenstand, was zu einem raschen Verfall der Preise führte. In Deutschland hat sich bisher die Bildung einer Immobilienblase nicht abgezeichnet. Es ist jedoch immer wieder zur Überhitzung einzelner Marktsegmente gekommen, etwa dem Markt für Einfamilienhäuser in Großstädten und Ballungsräumen. Aus dem Bankbereich wurden in den letzten Jahren zum Teil Warnungen vor einer Marktüberhitzung infolge niedriger Zinsen laut. Dies war mit dem Aufruf an Käufer verbunden, darauf zu achten, dass eine Investition “in sich schlüssig” sein müsse, mit einer Anschlussfinanzierung refinanzierbar und dass nicht allein die Ausnutzung niedriger Zinssätze der Grund für den Immobilienkauf sein dürfe. Das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica in Berlin erstellt regelmäßig den sogenannten empirica-Blasenindex, der auf der Website des Instituts zum Download zur Verfügung steht. |
| Immobilienbörsen | real estate bourse; website for property search | Mit Immobilienbörsen wird der formelle Zusammenschluss von Immobilienmaklern bezeichnet, deren Zweck darin besteht, zusätzliche Geschäftsabschlüsse dadurch zu erreichen, dass regelmäßig zwischen beteiligten Maklern ein Objekt- bzw. Interessentenaustausch stattfindet. Sie fördern auf diese Weise das Gemeinschaftsgeschäft unter Maklern. Im Gegensatz zu Maklerverbünden (nicht Maklerverbänden) kann bei Immobilienbörsen jeder Teilnehmer entscheiden, ob und in welchem Umfange er die von ihm akquirierten Objekte seinen Börsenkollegen anbieten will. Er kann auch auf der Grundlage allgemeiner Maklerverträge arbeiten. Bei Maklerverbünden verpflichten sich die Teilnehmer, nur Alleinaufträge zu akquirieren und die Objekte innerhalb eines bestimmten Zeitraums in den gemeinsamen Objektpool des Verbundes einzugeben. Derzeit gibt es etwa 35 Immobilienbörsen, 25 davon sind eingetragene Vereine, eine Immobilienbörse ist eine Institution der Industrie- und Handelskammer Frankfurt. Immobilienbörse ist kein geschützter Begriff, so dass er heute auch in Firmenbezeichnungen oder zur Kennzeichnung von Immobilienportalen im Internet anzutreffen ist. Teilweise blicken solche Immobilienbörsen auf eine lange Tradition zurück. In Hamburg besteht sie seit 150 Jahren. Ein Gründungsboom setzte bei Immobilienbörsen gegen Mitte der 60er Jahre des vergangenen Jahrhunderts ein. Die Arbeitsgemeinschaft deutscher Immobilienbörsen versuchte, die Arbeit der Börsen zu optimieren. Ein wichtiges, wenn auch nicht das wichtigste Motiv dieser Gründungen war die Vorstellung, das Börsenimage für sich nutzen zu können und zu suggerieren, dass man sich in Tuchfühlung mit der angesehenen Berufsgruppe der vereidigten Börsenmakler befand. Allerdings handelt es sich bei Immobilienbörsen im Gegensatz zu Wertpapier- und anderen Börsen um reine Informationsbörsen. Vertragsabschlüsse über Immobilien können dort nicht durchgeführt werden. Während die konventionellen Immobilienbörsen ein Börsenzeremoniell insofern pflegten, als regelmäßig Börsensitzungen abgehalten wurden, auf denen Objektangebote vorgestellt und besprochen wurden, ging die 1968 gegründete Süddeutsche Immobilienbörse einen anderen Weg. Sie war gedacht als überregional agierendes Immobilieninformationszentrum, das die neuen Medien nutzen wollte. Sie hatte den Charakter eines Immobilieninformationszentrums. Wegen ihres überregionalen Einzugsbereiches handelt es sich heute noch um die mitgliederstärkste Immobilienbörse in Deutschland. Heute - im Zeitalter der Immobilienportale - haben die traditionellen Immobilienbörsen ihre Bedeutung als Kommunikationsmittel weitgehend eingebüßt. Sie übernehmen teilweise noch die Funktion von geschlossenen Objektdatenbanken, die überwiegend in Immobilienportalen aufgegangen sind. |
| Immobiliendiskussion.de - ID | German Internet discussion forum for real estate firms | Bei der ID handelt sich es um das wohl größte im Internet betriebene Diskussionsforum für gewerblich in der Immobilienwirtschaft tätige Unternehmen, das im Frühjahr 2000 als reine Mailingliste gegründet wurde, jetzt aber als Bulletin-Board betrieben wird. Diese Kommunikationsplattform dient zum kollegialen fachlichen Austausch seiner Teilnehmer und bietet diesen neben verschiedenen Diskussionsforen mit branchenspezifischen Themenstellungen auch eine Kooperationsbörse zur Anbahnung von Gemeinschaftsgeschäften. Die Teilnahme an den Diskussionsforen ist kostenlos, für die Nutzung von Mehrwertdiensten werden zukünftig voraussichtlich Gebühren erhoben. Anmelden kann man sich direkt auf der Internetseite www.immobiliendiskussion.de in der linken Spalte unter "Anmeldung". |
| Immobilienentwicklung | property development | Unter Immobilienwicklung ist auf der Grundlage von konkreten Entwicklungszielen die Gesamtheit aller Maßnahmen zu verstehen, die von unbebauten Flächen oder Abbruchobjekten zu wohnwirtschaftlich oder gewerblich nutzbaren Immobilienobjekten führt. Immobilienentwicklung umfasst die städtebauliche Planung, Umlegung, Erschließung und Bebauung des zu entwickelnden Gebietes. In Deutschland können städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen von Gemeinden auch nach den Regelungen des Baugesetzbuches durchgeführt werden. Dabei wird zwischen einer erstmaligen Entwicklung und einer Neuentwicklung im Rahmen einer Neuordnung eines bestimmten Gemeindegebietes unterschieden. Das zu entwickelnde Gebiet wird durch eine Entwicklungssatzung festgelegt. Für das Entwicklungsgebiet sind Bebauungspläne aufzustellen. Die Gemeinde erwirbt die Grundstücke und finanziert mit der aus der Entwicklung resultierenden Erhöhung des Bodenwertes die Entwicklungsmaßnahme. Sofern die Gemeinde die Grundstücke nicht erwirbt, kann sie von den betroffenen Grundstückseigentümern eine Ausgleichszahlung in Höhe der entwicklungsbedingten Bodenwerterhöhung verlangen. Die Gemeinde ist verpflichtet, nach Durchführung der Entwicklungsmaßnahme die neu entstandenen Grundstücke wieder an die früheren Grundstückseigentümer zu verkaufen. Zur Durchführung der Entwicklungsmaßnahme kann auch im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages ein Entwicklungsträger eingeschaltet werden. |
| Immobilienfachwirt | real estate specialist (accredited) | Am 1.Februar 2008 trat die novellierte Fassung der Verordnung über die Prüfung zum anerkannten Abschluss "Geprüfter Immobilienfachwirt" bzw. "Geprüfte Immobilienfachwirtin" in Kraft und die Vorgängerverordnung vom 23. Dezember 1998 außer Kraft. Ursprünglich hieß der Fortbildungsabschluss "Fachwirt / Fachwirtin in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft". Wer die Prüfung besteht, hat damit nachgewiesen, dass er / sie aufgrund der erworbenen Qualifikationen und Erfahrungen in der Lage ist, eigenverantwortliche Tätigkeiten in Immobilienunternehmen oder als Selbständige(r) auszuüben. Hierzu gehören insbesondere
Die mündliche Prüfung gliedert sich in eine 10-minütige Präsentation und ein daran anschließendes 20-minütiges Fachgespräch. Das Thema der Präsentation wird vom Prüfungsteilnehmer gewählt und dem Prüfungsausschuss bei der ersten schriftlichen Prüfungsleistung eingereicht. In ihr soll eine komplexe Problemstellung der betrieblichen Praxis dargestellt, beurteilt und gelöst werden. Die Prüfung ist bestanden, wenn in allen schriftlich geprüften Handlungsbereichen und in der mündlichen Prüfung mindestens ausreichende Leistungen erbracht wurden. Eine nicht bestandene Prüfung kann zweimal wiederholt werden. Wer die Prüfung zum Geprüften Immobilienfachwirt/zur Geprüften Immobilienfachwirtin nach dieser Verordnung bestanden hat, ist vom schriftlichen Teil der Prüfung der nach dem Berufsbildungsgesetz erlassenen Ausbildereignungsverordnung befreit. |
| Immobilienfonds | real estate investment trust; property fund; real estate fund; real property fund | |
| Immobilienfonds - Geschlossener Immobilienfonds | real estate investment trust - closed property fund; closed-end real estate fund | Geschlossene Immobilienfonds stellen das Finanzvermögen einer Gesellschaft dar, deren Initiatoren dieses Vermögen zur Entwicklung oder zum Erwerb einer oder mehrerer bestimmter Immobilien vollständig verwenden. Interessierte Investoren kaufen Anteile an dem Fonds, bis die für das Objekt benötigte festgelegte Finanzierungssumme erreicht wird. Dann wird der Fonds "geschlossen". Die jeweiligen Beteiligungszertifikate können in der Regel nicht mehr zurückgegeben werden. Ein Verkauf der Beteiligung setzt voraus, dass ein Interessent dafür auf dem so genannten Zweitmarkt gefunden wird. Zweck geschlossener Immobilienfonds kann entweder die Nutzung von Steuervorteilen oder aber die Gewinnerzielung durch Mieteinnahmen und Wertsteigerungen sein. Der Anleger wird steuerlich und wirtschaftlich wie ein direkter Immobilieneigentümer behandelt. Die Rechtskonstruktion des Fonds ist entweder eine Kommanditgesellschaft (wobei die im Handelsregister vermerkten Kommanditisten die Anteilseigner sind und der im Grundbuch eingetragene Komplementär in der Regel keine Anteile hält) oder eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, für die ein Treuhänder im Grundbuch eingetragen ist. Seit Inkrafttreten der Steueranpassungsgesetze 1999, 2000, 2002 haben steuerorientierte geschlossene Immobilienfonds ihre steuerliche Attraktivität eingebüßt. Mit Inkrafttreten des so genannten 5. Bauherrenerlasses zum 1. Januar 2004 wurden die Steuerspar-Möglichkeiten bei einer Beteiligung an geschlossenen Immobilienfonds weiter begrenzt. Wer nach dem 31.12.2003 Anteile an einem geschlossenen Immobilienfonds gezeichnet hat, durfte die Erwerbsnebenkosten nicht mehr im Erstjahr in voller Höhe steuersparend geltend machen, sondern musste sie auf die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilen. Seit dem 10. November 2005 gehören geschlossene Fonds, die überwiegend auf die Erzielung steuerlicher Vorteile auf Seiten des Investors zielen, ganz der Vergangenheit an. Wer ab diesem Tag eine Fondsbeteiligung zeichnete, kann die üblichen Anfangsverluste nicht mehr mit seinem restlichen Einkommen Steuer sparend verrechnen, sondern allein mit den künftigen Erträgen aus dieser Fondsbeteiligung. Die Gesetzesänderung zielte weniger auf geschlossene Immobilien- und Schiffsfonds, sondern in der Hauptsache auf eindeutig steuerinduzierte Beteiligungen, also Medien- und Windpark- sowie die so genannten Wertpapierhandelsfonds. Initiatoren von Immobilienfonds, die ausschließlich die Erwirtschaftung von langfristigen Renditen im Auge hatten, haben auch heute noch durchaus Erfolg. Im Focus neuerer Fondskonzeptionen stehen daneben Objekte, bei denen bewusst auf niedrige Risiken gesetzt wird. Damit soll dem Sicherheitsbedürfnis der Anleger Rechnung getragen werden. Ins besondere Blickfeld geraten aber auch ausländische Liegenschaften vor allem in den Niederlanden, Frankreich und den USA. Eine Änderung ergab sich für geschlossene Fonds seit 1. Juli 2005 durch das Anlegerschutzverbesserungsgesetz vom 28. Oktober 2004. Es führte zu ihrer Einbeziehung in den Anwendungsbereich des Verkaufsprospektgesetzes. Bevor ein Verkaufsprospekt der Öffentlichkeit zugänglich gemacht wird, muss er der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) übermittelt werden. Diese muss die Veröffentlichung gestatten. Sie überprüft den Prospekt allerdings nur auf Vollständigkeit und formale Richtigkeit. Eine Bewertung des Fonds selbst erfolgt durch die BaFin nicht. Die BaFin kann den Vertrieb von Fondsanteilen untersagen, wenn kein Prospekt veröffentlicht wurde oder der Prospekt unvollständig ist. Mit dieser Unterstellung der Prospektierung geschlossener Fonds unter die Kontrolle der BaFin ist ein erster Schritt geschlossener Fonds vom grauen in den regulierten Kapitalmarkt getan. Seit 22. Juli 2013 gelten auch für geschlossene Immobilienfonds strengere Regeln. Das aufgrund der europäischen AIFM-Richtlinie erlassene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) sieht unter anderem vor, dass auch geschlossene Fonds eine Verwahrstelle benötigen. Dies wurde von vielen Depotbanken als zusätzliches Geschäftsfeld begrüßt. Verwalter geschlossener Fonds müssen nun diverse Vorschriften erfüllen, die bisher nur bei offenen Fonds zum Tragen kamen. Dazu gehört ein internes, aber vom Fondsmanagement unabhängiges Risikocontrolling. Fondsgesellschaften benötigen ferner auch eine Risikostrategie, mit schriftlich niedergelegten Grundsätzen des Risikomanagements für jeden einzelnen Fonds. Beschrieben werden müssen dabei die Methoden, Mittel und Vorkehrungen zur Erfassung und Überwachung der Risiken, ferner auch die Aufgabenverteilung der verantwortlichen Personen bzw. Abteilungen. Ebenso sind Kommunikationswege zwischen Fondsmanagement und Risikocontrolling darzustellen und sowohl Inhalte als auch Häufigkeit der Risikoberichte an die Geschäftsleitung zu dokumentieren. Beachtung finden müssen auch mögliche Quellen für Interessenkonflikte zwischen Fondsmanagement und Risikocontrolling. |
| Immobilienfonds - Offener Immobilienfonds | real estate investment trust - open-end property fund; open real estate fund | Offene Immobilienfonds sind im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds nicht als Immobilieninvestment, sondern als Wertpapieranlage zu betrachten: Eine Kapitalanlagegesellschaft erwirbt aus dem eingezahlten Sondervermögen Immobilien und veräußert diese auch wieder. Die Rendite ergibt sich aus der Wertsteigerung der Immobilien und den Mieteinnahmen. Anleger können jederzeit Anteile an solchen Fonds erwerben und diese bei Bedarf an die Investmentgesellschaft zurückgeben. Der offene Fonds ist weder in der Zahl der Objekte, noch in der Höhe des Fondsvolumens oder der Zahl der Anleger begrenzt. Die meisten Fonds bieten Stückelungen schon ab Summen unter 50 Euro an. Der Verkauf der Anteile war lange Zeit banktäglich gemäß den in vielen Zeitungen veröffentlichten Rücknahmekursen möglich. Die Initiatoren offener Immobilienfonds stehen miteinander im Wettbewerb, da die Wertentwicklung der Anteile über das Interesse der Anleger und somit über Mittelzu- oder -abflüsse entscheidet. Über Jahre und Jahrzehnte galten offene Immobilienfonds als Horte der Stabilität und als sehr sicheres Investment – auch für Kleinsparer. Doch ihr Ruf ist mittlerweile arg lädiert. Zurückzuführen ist dies auf die Tatsache, dass offene Immobilienfonds seit dem Jahr 2004 offenbar erhebliche Probleme haben, die deren Rentabilität drücken. Dabei handelte es sich, wie bei einer sehr großen Fondsgesellschaft, zum einen um hausgemachten Stress. Weitaus gravierender für die gesamte Branche war aber die Tatsache, dass die meisten Offenen Immobilienfonds offenbar zu spät die Zeichen der Zeit erkannten und erst mit erheblichem Verzug die in ihren Portfolios nötigen Wertberichtigungen vornahmen. Die Notwendigkeit nachhaltiger Wertberichtigungen zeichnete sich schon seit Jahren ab. Grund: Offene Immobilienfonds investieren hauptsächlich in Gewerbe- und Büroobjekte. Und sofern sie dies in Deutschland tun beziehungsweise taten, werden die Wertansätze dieser Immobilien durch die schlechte Konjunktur beeinflusst. Das führt zu steigenden Leerständen und erodierenden Mieten, die zwangsläufig zu einer Niedrigbewertung der Objekte führen. Kritisch anzumerken ist, dass die Fondsgesellschaften die erforderlichen Wertberichtigungen zu lange hinaus gezögert haben, so dass offenbar ein Vertrauensverlust bei den Anlegern entstanden ist. Gerade institutionelle Anleger zogen kurzfristig große Beträge aus den offenen Immobilienfonds ab, was dazu führte, dass verschiedene Fonds die Rücknahme der Anteile mangels flüssigem Kapital ganz stoppen mussten und mittelfristig aufgelöst wurden. Mittlerweile haben die im Bundesverband Investment und Assetmanagement e.V. (BVI) zusammengeschlossenen Kapitalanlagegesellschaften, die offene Immobilienfonds auflegen, ein Maßnahmenpaket umgesetzt, das bestimmte Konstruktionsfehler beheben und die Transparenz der Fonds steigern soll. Transparenz soll durch Veröffentlichung der Verkehrswerte und der Mieteinnahmen jedes einzelnen im Sondervermögen gehaltenen Objekts in den Jahresberichten hergestellt werden. Die ersten Immobilienfonds stammen aus dem Jahre 1959. Über die Situation der einzelnen Fonds kann man sich aus den Halbjahresberichten beziehungsweise Jahresberichten informieren, die Angaben über die fondseigenen Objekte und anderen Immobilienbeteiligungen, Vermieterquote, Laufzeit der Mietverträge, aktuellen Mieterträge und so weiter enthalten. Die Immobilien werden jährlich von einem unabhängigen Sachverständigengremium nach dem Ertragswertverfahren der ImmoWertV bewertet. Der Gesetzgeber hat in mehreren Schritten Neuregelungen getroffen, um Fondsanlagen wieder stabiler und transparenter zu machen. Für Anteile, die vor dem 1. Januar 2013 erworben wurden, gilt eine 12-monatige Kündigungsfrist. Allerdings können die Vertragsbedingungen der jeweiligen Fondsgesellschaft auch Bedingungen vorsehen, die über das gesetzlich Vorgeschriebene hinausgehen. So konnten sie bereits vor Inkrafttreten des Kapitalanlagegesetzbuches bestimmen, dass eine Rückgabe der Anteile nur zu einem einzigen bestimmten Termin pro Jahr erfolgen konnte. Seit In-Kraft-Treten des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB) zum 22. Juli 2013 gelten für offene Immobilienfonds neue Regeln. Anleger müssen ihre Anteile nun mindestens 24 Monate lang halten. Die Möglichkeit der jederzeitigen Rückgabe ist entfallen. Für die Rückgabe der Anteile ist eine 12-monatige Kündigungsfrist einzuhalten. Alle Regelungen gelten auch für Kleinanleger. |
| Immobilienindizes | real estate indices | Immobilienindizes sind Zeitreihen zur Darstellung von Preis- bzw. Wertentwicklungen im Immobilienmarkt. Die Darstellung erfolgt meist in Tabellen und Charts, wobei im Regelfall eine Umbasierung auf ein Basisjahr (Beispiel: 2005 = 100) erfolgt. Mit Hilfe solcher Indizes ist es möglich, die Wertveränderung am Immobilienmarkt im zeitlichen Ablauf zu verfolgen. In den letzten Jahren sind in Deutschland mehrere Indizes erschienen. Indizes werden auf Basis von Transaktions- oder Angebotspreisen, sowie auf Basis von Bewertungen erstellt. Auf Grund der Heterogenität (keine zwei Immobilien sind gleich) ist es notwendig, qualitative Veränderungen auszugleichen, um nur die wirkliche Preisveränderung darzustellen. Bei der Erstellung der gebräuchlichsten Indizes hat sich deshalb die hedonische Methode durchgesetzt. DESTATIS (Statistisches Bundesamt Deutschland) veröffentlicht regelmäßig Hauspreisindizes. Weitere Immobilienpreisindizes sind der Immobilienpreisindex des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken (VDP) oder der Immobilienpreisindex IMX der Internetplattform Immobilienscout24. |
| Immobilienkaufmann / Immobilienkauffrau | real estate agent; management assistant in real estate | Die Berufsausbildung erfolgt in Deutschland im dualen System. Es gilt weltweit als vorbildliches nicht akademisches Ausbildungssystem. Darin liegt einer der Gründe, warum ein nicht unbeachtlicher Teil der Abiturienten die berufliche Erstausbildung der akademischen Ausbildung vorziehen. Im Jahr 2011 begannen im Bereich Industrie und Handel allein 99.486 Abiturienten nach dem dualen System ihre berufliche Ausbildung. Das sind 29 Prozent der neu entstandenen Ausbildungsverhältnisse. Im Bereich der Ausbildung zum Immobilienkaufmann lag der Abiturientenanteil bei 72,1 Prozent. Das bedeutet, dass das Zugangsniveau zur dieser Ausbildung beachtlich über dem Durchschnitt liegt. Überdurchschnittlich hoch ist auch der Frauenanteil bei den Auszubildenden. Er lag 2011 bei 78 Prozent. Das duale Ausbildungssystem zeichnet sich dadurch aus, dass die betriebliche Ausbildung durch den Fachkundeunterricht an der Berufsschule ergänzt wird. Vorausgesetzt wird für jede Ausbildung, dass das Ausbildungsunternehmen über einen Ausbilder verfügt, der die entsprechende Qualifikation nach der Ausbildereignungsverordnung nachweisen kann. Die Ausbildereignungsqualifikation kann im Rahmen von Lehrgängen bei einer IHK oder einem sonstigen Lehrgangsträger, der hierfür qualifiziert ist, nach Ablegung einer entsprechenden Prüfung erworben werden. Gegenstand der Prüfung sind die arbeits- und berufspädagogischen Fähigkeiten für die Vermittlung von Ausbildungsinhalten. Dass der Ausbilder außerdem auch fachlich geeignet sein muss, versteht sich von selbst. Der Ausbildungsbetrieb (Ausbildender) muss schließlich die betriebliche Zweckbasis haben, die erforderlich ist, um dem Auszubildenden alle geforderten Qualifikationen zu vermitteln. Ist das nicht der Fall, muss die Ausbildung im Verbund mit anderen Unternehmen erfolgen, die die fehlenden Tätigkeitsfelder im Ausbildungsbereich abdecken können. Bei einer solchen Verbundausbildung muss das Ausbildungsunternehmen, mit dem der Ausbildungsvertrag besteht, mindestens 50 Prozent der Ausbildungsinhalte selbst vermitteln. Die restliche Ausbildung kann auf das kooperierende Unternehmen delegiert werden. In der Immobilienwirtschaft wird schon seit 1952 nach einem eigenen Berufsbild, das stark wohnungswirtschaftlich geprägt war, im dualen System ausgebildet. Die Ausbildung wurde mehrmals an die veränderten Verhältnisse angepasst. Die letzte Novellierung des Ausbildungsberufsbildes Kaufmann bzw. Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft erfolgte 1996. Diese Ausbildung wurde zum 1. August 2006 abgelöst von der Ausbildung zum Immobilienkaufmann (IHK) / zur Immobilienkauffrau (IHK). Der Immobilienkaufmann / die Immobilienkauffrau ist einer von insgesamt 345 staatlich anerkannten Ausbildungsberufen. Die neue Verordnung über die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann / zur Immobilienkauffrau, ersetzt den bisherigen Monoberuf durch eine zweiteilige Ausbildung. In den beiden ersten Ausbildungsjahren der 3-jährigen Ausbildung werden für alle Auszubildenden gleiche Grundqualifikationen vermittelt. Sie beziehen sich auf den Ausbildungsbetrieb, den Bereich Organisation, Information und Kommunikation, den Bereich kaufmännische Steuerung und Kontrolle, sowie die Bereiche Marktorientierung (Marketing), Immobilienbewirtschaftung, Erwerb, Veräußerung und Vermittlung von Immobilien und Begleitung von Baumaßnahmen. Im dritten Ausbildungsjahr kann der Auszubildende zwei von fünf vertiefenden Wahlqualifikationen wählen. Es handelt sich um die Wahlqualifikationseinheiten Steuerung und Kontrolle des Unternehmens, Gebäudemanagement, Maklergeschäfte, Bauprojektmanagement und Wohnungseigentumsverwaltung. Mit dieser Neuorientierung durch Setzung von alternativen Schwerpunkten erhoffen sich die Initiatoren der neuen Verordnung eine Vergrößerung der Basis der Ausbildungsbetriebe. Die (schriftliche) Zwischenprüfung findet wie bisher in der Mitte des zweiten Ausbildungsjahres statt. Die Abschlussprüfung besteht aus einer schriftlichen Prüfung in den Bereichen Immobilienwirtschaft, Kaufmännische Steuerung und Dokumentation sowie Wirtschafts- und Sozialkunde. Die mündliche Prüfung besteht aus einem Fachgespräch, wobei insbesondere die vom Auszubildenden gewählten Wahlqualifikationseinheiten im Mittelpunkt stehen. Unterstützt wird die Berufsausbildung durch den Berufsschulunterricht, der auf der Grundlage eines hoch qualifizierten Rahmenlehrplanes erteilt wird und hohe Anforderungen an das Lehrpersonal stellt. |
| Immobilienkrise | real estate crisis | Als Immobilienkrise wird eine konjunkturelle Rezession bezeichnet, die ihre Ursache in einem völligen Ungleichgewicht zwischen dem oft zunehmenden Angebot von Immobilien und einer stark rückläufigen Nachfrage hat. Dies führt zu einem Verfall der Preise und/oder Mieten. Besonders stark wirkt sich dies auf Immobilien aus, die hoch beliehen wurden, was durch den Preisverfall zu einer Überbeleihung führt. Können in einer solchen Situation die Kredite durch die Darlehensnehmer nicht mehr bedient werden, bedeutet dies, dass bei Zwangsversteigerungen ein Teil der Kredite abgeschrieben werden muss. Die Immobilienkrise wirkt sich also unmittelbar auch auf die Kreditinstitute aus. Eine Immobilienkrise erweitert sich auf diese Weise sehr schnell zu einer Hypothekenkrise. Diese wiederum wirkt sich wegen der internationalen Verflechtungen der Kreditinstitute und der weltweit angebotenen, auf Immobilienbeleihungen gestützten Anlageprodukte nicht nur im Lande der Verursachung, sondern weit darüber hinaus aus. Einige Immobilienkrisen gab es in Deutschland bereits in der Zeit zwischen 1873 und 1914, die zu vielen Konkursen von Terraingesellschaften (börsennotierte Aktiengesellschaften) führten. Betroffen davon war besonders Berlin. 1873/74 sanken die Kurse börsennotierter Immobilienaktien von Berliner Terraingesellschaften von 155 auf 13! Diese Krise ging in die Geschichte ein unter der Bezeichnung der "große Krach". Eine neue Krise begann 1893, was 1895 zu einem Rekord an Zwangsversteigerungen führte. Die Zeit zwischen 1907 und 1910 wurde als die Zeit der schwankenden Konjunktur bezeichnet. 1911 schlossen sich bis zum Beginn des ersten Weltkrieges weitere Jahre der Krise und Depression an. Der Immobilienmarkt bekam die hohen Kapitalmarktzinsen zu spüren, die sich durch die hohe Inanspruchnahme des Kapitalmarkts durch die Industrie, vor allem durch die Rüstungsindustrie ergab. Viele Hauseigentümer konnten die stark gestiegene Hypothekenzinslast nicht mehr tragen. In Erinnerung ist manchen Zeitgenossen noch die Immobilienkrise 1974/75 in der Bundesrepublik, als die Wohnbauzahlen ein Rekordniveau erreichten, die Nachfrage aber ausblieb. Auch die derzeitige US-Hypothekenmarktkrise ("Subprime-Crisis") und die Immobilienkrise in Spanien haben ihre Ursache in einem erheblichen Verfall der zuvor enorm gestiegenen Hauspreise aufgrund des produzierten Überangebots. (Literaturhinweis: Vilma Cartaus, "Zur Geschichte der Grundstückskrisen in deutschen Großstädten", Jena 1917) |
| Immobilienmakler | real estate agent; property agent; land agent; estate agent; house agent; real estate dealer | |
| Immobilienmanagement | property management | Der Begriff Immobilienmanagement wird teilweise in einem engeren Sinne ("Objektmanagement" oder "Objektbetreuung") gebraucht und umfasst die kaufmännische, technische und infrastrukturelle Verwaltung, die den optimalen Betrieb einer Immobilie sichert. Zum professionellen Immobilienmanagement in diesem engen Sinne gehört eine vorausschauende Planung mit dem Ziel einer langfristigen Wertschöpfung der verwalteten Immobilie. In einem weiteren, umfassenden Sinne bezieht sich Immobilienmanagement auf alle Abschnitte des Lebenszyklus einer Immobilie, umfasst alle Führungsmaßnahmen, die erforderlich sind, eine Immobilie zielorientiert zu entwickeln, zu bewirtschaften, zu verwerten und zu vermarkten. Dabei sind wirtschaftlich-finanzielle, steuerliche, rechtliche, technisch-architektonische, umweltspezifische und soziale Elemente bei der Planung und Ausführung der Leistungen sachgerecht miteinander zu verknüpfen. |
| Immobilienmarkt | real estate market; property market | Der Immobilienmarkt ist ein Markt der Standorte. Dabei ist der Nutzungsart nach im Wesentlichen zu unterscheiden zwischen Haushaltsstandorten und Betriebsstandorten. Demgemäß kann der Immobilienmarkt in die entsprechenden Teilmarktgruppen Wohnungsmarkt und Markt für Immobilien zur betrieblichen Nutzung eingeteilt werden. Eine andere Teilmarktbildung ergibt sich im Hinblick auf unterschiedliche Entwicklungszustände von Immobilien. Dabei steht der Markt von Immobilien in ihrer Funktion als potentielle Standorte (Baugrundstücke, Abbruchgrundstücke) dem Markt der aktuellen Standorte (nutzbare Wohnhäuser, Büros und dergleichen) gegenüber. Eine weitere Marktdifferenzierung ergibt sich aus der Art der Verträge, mit denen marktrelevante Umsätze bewirkt werden (Mietmarkt, Kaufmarkt, Markt für Leasingobjekte, Markt für Gesellschaftsanteile, deren Gesellschaftszweck Immobilienanlagen sind). Eine letzte Unterscheidung ist hinsichtlich der räumlichen Struktur der Immobilienmärkte zu treffen. Hier ist zu unterscheiden zwischen den lokalen, regionalen, überregionalen (nationalen und internationalen) Immobilienmärkten. Das wesentliche Unterscheidungskriterium ergibt sich aus den Konkurrenzstrukturen des Angebots. Beim lokalen Grundstücksmarkt treten nur Objektangebote in einem eng begrenzten Raum (z.B. Ladenlokale in 1a-Lagen) mit einander in Konkurrenz. Beim regionalen Immobilienmarkt treten nur Objektangebote innerhalb einer Region in eine Konkurrenzbeziehung zueinander. Der Wohnungsmarkt gehört überwiegend zum regionalen Markt. Beim überregionalen Immobilienmarkt kann ein Objekt in Berlin mit einem anderen Objekt in München, und beim internationalen Immobilienmarkt ein Objekt in Mailand mit einem Objekt in Kopenhagen in Angebotskonkurrenz zueinander treten. Typische Güter, die auf dem überregionalen Immobilienmarkt gehandelt werden, sind Immobilienanlageobjekte. Aus dem dargestellten Einteilungsraster ergibt sich, dass es "den" Immobilienmarkt nicht gibt. Die Marktszene wird vielmehr von einer schier unüberschaubaren Anzahl von Teilmärkten geprägt. Allein beim Mietwohnungsmarkt sind wieder Wohnungsuntermärkte nach Größe (vom Appartement bis zum Einfamilienhaus, das zur Vermietung ansteht), Qualität und Lage zu unterscheiden. |
| Immobilienmesse | real estate trade fair | Ausstellung in der Immobilienwirtschaft mit dem Ziel, Branchenteilnehmer auf einer Plattform zusammenzubringen. Die bekanntesten internationalen Messen im Bereich der Gewerbeimmobilien sind die MIPIM in Cannes, Südfrankreich, die MIPIM Asia in Singapur und die MAPIC als Fachmesse für Handelsimmobilien, ebenfalls in Cannes. Im Oktober 1998 fand erstmals die Expo Real in München statt. Daneben findet mit Schwerpunkt Wohnimmobilien die "Immofair" zweimal im Jahr in München statt. |
| Immobiliennahe Dienstleistungen | real estate-related services | Dazu zählen Leistungen von Immobilienmaklern, Immobilienverwaltern, Finanzierungsvermittlern, Bewertungssachverständigen, Bauträgern, Facility- und Property Managern und anderen. Es gibt zudem einen Berufsverband für immobiliennahe Dienstleistungen Deutschland (IVD = Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V.), der die standespolitische Interessenvertretung seiner etwa 6.000 Mitgliedsunternehmen bei Politik, Wirtschaft, Verbänden, Verbrauchern etc. wahrnimmt. |
| Immobilienportale | real estate portals | |
| Immobilienportfolio | real estate portfolio | Beim Immobilienportfolio handelt es sich um eine Vermögensanlagestreuung in Immobilien. Dabei spielt für die Anlagenoptimierung eine große Rolle, auf eine richtige Mischung zwischen risikoreichen und ertragssicheren Immobilien zu achten. Neben Rendite und Sicherheit ist auch die Liquidität einer Immobilienanlage eine wichtige Eigenschaft im Rahmen des Immobilienportfolios. Ebenso kommt es auf eine ausgewogene räumliche Streuung der Objekte an. Auch für Immobilienanlagen gilt der Grundsatz: Mehr Risiko bedeutet mehr Gewinnchancen bzw. mehr Sicherheit geringere Gewinnchancen. Bei größeren Vermögen sollten aber nicht nur Immobilien, sondern auch am Kapitalmarkt gehandelte Papiere ins "Portefeuille". |
| Immobilienrendite / Mietrendite | real estate yield / rental yield | Die Immobilien- bzw. Mietrendite ist die wichtigste Kennziffer beim Erwerb von Immobilien. Um die Bruttomietrendite zu errechnen, teilt man die Jahresnettomiete durch den Bruttokaufpreis ohne Nebenkosten. Bei der Ermittlung der Nettomietrendite werden die Nebenkosten des Immobilienerwerbs sowie die nicht umlagefähigen Betriebskosten berücksichtigt. Dabei sollten auch eventuell anfallende Reparatur- und Modernisierungen eingerechnet werden, die im Falle des Erwerbs von Wohnimmobilien in den Eigentümerprotokollen erwähnt werden. Die durchschnittliche Mietrendite von Wohnimmobilien liegt in Deutschland bei rund vier Prozent. |
| Immobilienscout24 | Immobilienscout24, a German real estate web portal | |
| Immobilientechnik | real estate engineering and management | Immobilientechnik befasst sich mit den technischen Fragen der Gestaltung des Lebenszyklus einer Immobilie. Hierzu zählen im Bereich des Immobilienbestandes die Gebäudetechnik, Gebäudeautomation, Energietechnik, Gebäudeschadensanalysen. Im Bereich der Projektentwicklung zählen alle planungstechnischen Aufgabenbereiche zur Immobilientechnik und im Bereich des Rückbaus alle mit dem Abriss verbundenen Arbeiten. Dabei sind jeweils die rechtlichen Vorschriften zu beachten. Zum gebäudetechnischen Bereich zählen Aufzugsanlagen, Gefahrenmelde- und Alarmanlagen, Starkstromanlagen und Wasser- sowie Abwasseranlagen. Das Studium der Immobilientechnik konzentriert sich derzeit fast ausschließlich auf die Universität Stuttgart. |
| Immobilienuhr | Property Clock | Konstrukt des amerikanischen Immobilienunternehmens Jones Lang LaSalle. Sie trägt der Tatsache Rechnung, dass die Immobilienkonjunktur weltweit keinen einheitlichen Verlauf nimmt und auch innerhalb eines Landes verschiedene räumliche Entwicklungstendenzen zeitigt. In der einer Uhr nachempfundenen ziffernblattähnlichen Darstellung wird die Stellung der Entwicklungschancen der Objekte verschiedener immobilienwirtschaftlicher Zentren dargestellt. Im Quartal, das dem Zeitbereich zwischen 0 und 3 Uhr entspricht, entwickeln sich die Büromieten nach unten, zwischen "3 und 6 Uhr" streben sie dem Tiefpunkt entgegen, danach (zwischen "6 und 9 Uhr") kommt es zu zunehmenden Mietsteigerungen, anschließend (bis "12 Uhr") nehmen die Mietsteigerungen ab um dann mit dem konjunkturellen Reigen neu zu beginnen. Die "Uhr" darf allerdings nicht so interpretiert werden, dass alle Immobilienzentren quasi im gleichen Tempo um das Ziffernblatt kreisen, etwa wie der Minutenzeiger. Dies wäre dann eher Astrologie. Grafik: Die Uhr zeigt, wo sich die einzelnen Büromärkte nach Einschätzung von JLL im 2. Quartal 2012 innerhalb ihrer individuellen Mietpreis-Kreisläufe befinden. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf deren Spitzenmieten. |
| Immobilienumsatz | return on real estate | Zum bundesweiten Transaktionsgeschehen auf den Immobilienmärkten bestehen keine amtlichen Statistiken. In den von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte erstellten Grundstücksmarktberichten finden sich regionale Informationen auf Basis notariell beurkundeter Kauffälle. Diese dienen als Grundlage für die in der untenstehenden Tabelle aufgeführten Daten zum Immobilienumsatz in Deutschland. Seit über 20 Jahren ermittelt das Hamburger Beratungsinstitut GEWOS alle grundbuchwirksamen Kauffälle auf den Immobilienmärkten in Deutschland auf Ebene der Stadt- und Landkreise und berechnet auf diese Weise die Immobilienumsätze auf den einzelnen Wohn- und Gewerbeimmobilienmärkten anhand real durchgeführter Transaktionen. Näherungswerte für den Immobilienumsatz werden auch aus dem Grunderwerbsteueraufkommen abgeleitet. Die Grunderwerbsteuerstatistik ist allerdings eine Kasseneinnahmestatistik. Zwischen Immobilientransaktionen und Steuerzahlungen bestehen daher zeitliche Abstände, die bei der Dateninterpretation zu beachten sind. Die Grunderwerbsteuerstatistik liefert Globalzahlen. Sie ermöglicht keine Angaben über sektorale Teilmärkte und unterscheidet nicht zwischen gewöhnlichem und ungewöhnlichem Geschäftsverkehr. Ungewöhnlicher Geschäftsverkehr (Zwangsversteigerungen, Erbfälle und Schenkungen usw.) kann aber zu Ausprägungen führen, die nicht auf das Marktverhalten zurückzuführen sind. Der Informationsgehalt ist entsprechend in sektoraler, regionaler und zeitlicher Hinsicht eingegrenzt, da diese Ausprägungen bei der Interpretation nicht übersehen werden dürfen. In den untenstehenden Zahlen wird der Immobilienumsatz um den ungewöhnlichen Geschäftsverkehr (z. B. Zwangsversteigerungen) bereinigt dargestellt. Zudem besteht zwischen Transaktions- und Berichtszeitraum kein zeitlicher Unterschied. |
| Immobilienverband | association of real estate agents | |
| Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. | federal association of real estate agents (brokers) in Germany, a registered association | Der Immobilienverband IVD ist die Berufsorganisation und Interessensvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist mit rund 6.000 Mitgliedsunternehmen der zahlenmäßig stärkste Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienmakler, Immobilienverwalter, Bewertungs-Sachverständige, Bauträger, Finanzdienstleister und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft. Neben dem IVD Bundesverband gibt es sechs Regionalverbände:
Jedes Mitglied ist jeweils Mitglied im Bundesverband und dem jeweiligen Regionalverband. Die IVD-Makler vermitteln jährlich fast 120.000 Kaufverträge für Immobilien im Wert von rund 20 Milliarden Euro. Die Verwalter im IVD haben über 1,2 Millionen Wohnungen unter Verwaltung, darunter fast 20 Prozent des Bestandes an Eigentumswohnungen in Deutschland. Die Sachverständigen im IVD erstellen Gutachten nach den anerkannten Bewertungsregeln. Interessenvertretung Der IVD übernimmt die Interessenvertretung seiner Mitglieder gegenüber Politik, Wirtschaft, Presse und Verbrauchern und ist erster Ansprechpartner in allen berufspolitischen und -praktischen Fragen. Der IVD unterhält auf Europa-, Bundes- und Länderebene enge Kontakte zu den zuständigen Ministerien und Behörden sowie zu den Fachpolitikern der Parteien. Dabei setzt sich der Verband für optimale Rahmenbedingungen ein, damit Makler, Verwalter, Sachverständige und andere Immobilienberater ihren Beruf wirtschaftlich erfolgreich ausüben können. Der IVD ist Mitglied der Bundesvereinigung der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft (BSI). Auf EU-Ebene ist der IVD über die europäischen Immobilienverbände CEPI und CEI vernetzt. Wichtigster Auftrag der Mitglieder an den Verband ist es, ihre Wirtschaftskraft zu stärken und das Ansehen der Immobilien-Dienstleistungsberufe zu fördern. Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger Das IVD-Zeichen genießt als Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger hohe Akzeptanz. Da der IVD weder Immobilieneigentümer- noch Mieterverband ist, steht das IVD-Zeichen für neutrale Marktkenntnis und realistischen Preisüberblick. Mit dem Führen des IVD-Zeichens gibt sich jedes Mitglied als Immobilien-Experte zu erkennen, der seinen Kunden Zuverlässigkeit, Fachwissen, Kompetenz, Objektivität, Transparenz der Leistungen, Übernahme von Verantwortung und die Lösung ihrer Probleme zusichert. Mit seinem berufspolitischen Kanon hat sich der IVD zum Ziel gesetzt, die Qualität der Immobilien-Dienstleistungen weiter anzuheben und die Wettbewerbsfähigkeit der Immobilienberufe in Deutschland gegenüber der europäischen Konkurrenz zu stärken. Deshalb strebt der IVD an, die Erteilung der Gewerbeerlaubnis nach § 34 c GewO an einen gesetzlich verankerten Sach- und Fachkundenachweis zu knüpfen. Aufnahmevoraussetzungen Um die erforderliche hohe Qualifikation seiner Mitglieder sicherzustellen, hat der IVD strenge Kriterien für die Aufnahme neuer Mitglieder in den Verband formuliert. Dazu gehören der Sach- und Fachkundenachweis sowie der Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Aufnahmevoraussetzung ist außerdem eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienfachwirt oder die erfolgreiche Teilnahme an IHK-Zertifikats-Lehrgängen oder eine abgeschlossene Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-kauffrau beziehungsweise zum Kaufmann/-frau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Der Nachweis mehrjähriger Berufserfahrung in der Immobilienwirtschaft oder eines abgeschlossenen Studiums mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt ist erforderlich. Zwei Branchenreferenzen sollen über die Reputation des Bewerbers Auskunft geben können. Mit dem Aufnahmeantrag erkennt jedes neue Mitglied die IVD-Standesregeln und die IVD-Wettbewerbsregeln als Grundlage seines kaufmännischen Handelns an. Mitgliedsarten Neben der ordentlichen Mitgliedschaft, die natürliche und juristische Personen erwerben können, gibt es auch Mitgliedschaften speziell für Existenzgründer, Junioren, Studenten sowie Fördermitgliedschaften. Qualifizierung Wer Mitglied im IVD werden möchte, muss eine qualifizierte Ausbildung nachweisen oder sich vor der Aufnahme schulen lassen. Darüber hinaus verpflichtet die Satzung des IVD zu kontinuierlicher Fortbildung. Mit mehreren hundert Seminaren im Jahr, die die sechs IVD-Regionalverbände in ganz Deutschland veranstalten, und diversen berufsbegleitenden Studiengängen an den beiden mit dem IVD verbundenen Berufsakademien Deutsche Immobilien Akademie (DIA) und Europäische Immobilienakademie (EIA) sowie dem Center for Real Estate Studies (CRES) an der Steinbeis Hochschule in Berlin, sind die Voraussetzungen für kontinuierliche Fort- und Weiterbildung vorhanden. Die DIA bietet Studienprogramme sowie Kontaktstudiengänge auf universitärem Niveau; das CRES führt berufsbegleitende Studiengänge für Führungskräfte und den Führungsnachwuchs in der Fachrichtung Real Estate durch; die EIA ist eine staatliche anerkannte Ergänzungsschule mit kompakten Studiengängen „von Praktikern für Praktiker“. Ombudsmann Immobilien im IVD Im September 2008 wurde mit dem Ombudsmann Immobilien im IVD eine Beschwerdestelle geschaffen, an die sich Kunden von IVD-Mitgliedern wenden können. Die Aufgabe des Ombudsmanns Immobilien im IVD ist es, Beschwerden neutral zu prüfen und anhand der von den Parteien vorgebrachten Sachlage einen angemessenen, nachvollziehbaren Schlichtungsvorschlag zu unterbreiten. Ziel ist es, einen Streit zwischen einem Verbraucher und einem Immobilienunternehmer durch gegenseitiges Nachgeben zu einer einvernehmlichen Lösung zu führen. Erfahrungsgemäß ist es für Konfliktparteien meist sinnvoller, sich auf vernünftiger, realistischer Basis außergerichtlich zu einigen, anstatt sich in einen häufig langwierigen Rechtsstreit zu verwickeln. www.ombudsmann-immobilien.net IVD-Verbandsmagazin Das AIZ-Immobilienmagazin ist die Fach- und Verbandspublikation des IVD und erscheint zehnmal jährlich in einer Auflage von 10.000 Exemplaren. Die Publikation ist damit eine der auflagenstärksten Zeitschriften im Immobiliensektor. |
| Immobilienvermögen | property asset | Alljährlich prognostizieren Experten ein globales Wert-Wachstum der Immobilienvermögen von Investoren. Betrachtet man das Investment-Universum weltweit, so stand Europa 2010 mit 4,2 Bio. US-Dollar auf Platz eins, gefolgt von den USA (3,7 Bio. US-Dollar) und der Region Asien-Pazifik mit einem Immobilienvermögen in Investorenhand von rund 3,5 Bio. US-Dollar. |
| Immobilienverrentung | annuitisation of real estate | Immobilien können "verrentet" werden. Der Grundgedanke besteht darin, das in einem selbstgenutzten oder vermieteten Immobilienobjekt gebundene Vermögen zur Erzielung einer Leibrente im Alter einzusetzen. Die Entwicklung befindet sich in Deutschland noch in den Anfängen. Zu unterscheiden ist zwischen einer direkten und einer indirekten Verrentung des Immobilienvermögens. Bei der direkten Verrentung wird das Eigentum an der Immobilie an einen Investor übertragen. Beim selbstgenutzten Immobilienobjekt wird dem Verkäufer – je nach Gestaltungswillen – ein unentgeltliches Wohnungsrecht oder ein Nießbrauchrecht (mit Instandhaltungsverpflichtung) – eingeräumt. Der über den kapitalisierten Wert eines solchen Rechts hinausgehende Anteil des Objektwertes wird durch eine monatliche Leibrentenzahlung an den Verkäufer ausgeglichen. Die Dresdner Bauspar AG bezeichnet diese Art der Immobilienverrentung als "Immobilienverzehrplan". Sofern ein privater Erwerber eines Immobilienobjektes die Leistungen erbringen soll, kann dieser das Verrentungsrisiko durch eine Rückversicherung bei einer Versicherungsgesellschaft ganz oder teilweise ausschalten. Bei vermieteten Immobilien kommt nur eine Verrentung des Kaufpreises in Frage. Ist die Immobilie noch mit einer Resthypothek belastet, sollte mit dem Käufer eine Vereinbarung getroffen werden, nach der dieser die Resthypothek ablöst. Denn sonst kann diese für den Bewohner eine langanhaltende finanzielle Belastung darstellen. Eine rentenähnliche Gestaltungsform ist auch der reine Verkauf von lebenslangen Wohnungsrechten an neu errichteten Wohnhäusern. Stirbt der Berechtigte, kann der Hauseigentümer, zum Beispiel ein Immobilienfonds, das Recht neu verkaufen. Der Erwerb von Wohnungsrechten führt zwar nicht zu Rentenzahlungen, aber zu Mietzahlungseinsparungen. Von einer indirekten Verrentung spricht man, wenn der bei einem normalen Immobilienverkauf erzielte Kaufpreis zum Abschluss einer privaten Rentenversicherung verwendet wird. Verrentungsähnliche Gestaltungsformen liegen vor, wenn zum Beispiel an einem bestehenden Immobilienobjekt ein Erbbaurecht begründet und nur das Gebäude verkauft wird. Der Verkäufer erzielt dann für den Grund und Boden, den er behält, für die Laufzeit des Erbbauvertrages eine Rente in Form des Erbbauzinses. Darüber hinaus kann er den für das Gebäude erzielten Kaufpreis unter Einschaltung einer Versicherungsgesellschaft wiederum verrenten. Verrentung von Immobilien ist in anderen europäischen Ländern, zum Beispiel in Großbritannien ("home reversion") und Frankreich, schon seit langem bekannt. Der Eigenheimer verkauft dort sein Haus zur Hälfte gegen bar und zur anderen Hälfte gegen eine von einer Versicherungsgesellschaft zu erbringende monatliche Leibrente an einen Kapitalanleger oder Immobilienfonds. Ein Teil des Barerlöses wird verwendet, um das Haus in einem zeitgemäßen Zustand zu halten. Mit dem Tod des Berechtigten tritt der "Heimfall" des Nutzungsrechts an den Kapitalanleger ein. Auch in der Schweiz können Objekte an Banken gegen Rentenzahlung verkauft werden. In den USA hat sich die Form des Reverse Mortgage durchgesetzt. |
| Immobilienverzehrplan | home equity release | Eine Immobilie kann auf unterschiedliche Weise als Instrument der Altersvorsorge herangezogen werden. Eine in Deutschland weniger bekannte Art besteht im Immobilienverzehrplan (home equity release). Es handelt sich um eine umgekehrte Hypothek (Reverse Mortgage). Dabei wird ein Darlehen mit einem Kreditgeber vereinbart, das in einem Betrag oder in Raten abgerufen wird. Beim Ratenplan kann es sich um eine Zeit-, aber auch um eine Leibrente handeln. Durch den Zinseszinseffekt steigt die Darlehensschuld überproportional an. So kann es kommen, dass bei einem entsprechenden Lebensalter die Darlehensschuld den Verkehrswert übersteigt. Um eine Überschuldung des Hauseigentümers zu vermeiden, wird vereinbart, dass der Darlehenszuwachs auf den Verkehrswert (oder Beleihungswert) beschränkt wird. Der Kreditgeber übernimmt dabei die Funktion einer Versicherungsgesellschaft. In den USA werden solche Geschäfte unter bestimmten Bedingungen durch Staatsbürgschaften abgesichert. Es gibt mehrere deutsche Konzepte, so z.B. das Konzept "Heim und Rente" von Wolfgang von Nostitz. Ein vergleichbares Konzept haben die Dresdner Bauspar AG und die HBV mit ihrer HBV-Immobilien-Rente sowie das Institut für Finanzdienstleistungen (IFF) in Hamburg erstellt. Die Konzepte stützen sich auf versicherungsmathematische Berechnungen. Bisher gibt es allerdings nur wenige konkrete Angebote in Deutschland. Dies liegt wohl daran, dass es auch einfacher geht, nämlich über den Verkauf einer bewohnten Immobilie mit dem Vorbehalt eines Wohnungsrechts und der Investition des Kaufpreises in eine Sofortrente. |
| Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) | German ordinance on the valuation of property/real estate | Bei der am 1. Juli 2010 in Kraft getretenen Immobilienwertermittlungsverordnung (Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken) handelt es sich um eine Fortentwicklung der Wertermittlungsverordnung 1988, die zuletzt 1997 geändert wurde. Damit wurde der stark veränderten Situation und den veränderten Rahmenbedingungen auf dem Grundstücksmarkt Rechnung getragen. Außerdem wurde auch eine Reihe von Erkenntnissen berücksichtigt, die in der Bewertungsliteratur Diskussionsgegenstand waren. Der Beitritt der neuen Bundesländer spielte ebenso eine Rolle wie demografische Veränderungen und die stärkere Internationalisierung der Immobilienwirtschaft. Die ImmoWertV berücksichtigt auch energetische Gebäudeeigenschaften als preisbildendes Merkmal. Die Verordnung gliedert sich in vier Abschnitte:
Einige Neuerungen im Einzelnen: Stark betont wird der Qualitätsstichtag, bei dem der Verkehrswert auf der Grundlage eines definierten Grundstückszustandes zu ermitteln ist. Er entspricht dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend sein soll (§ 4 Abs. 1 ImmoWertV). Bei der Feststellung der allgemeinen Wertverhältnisse sollen die Wertverhältnisse auf dem Kapitalmarkt sowie die wirtschaftlichen und demographischen Entwicklungen des Gebietes, in dem sich das Bewertungsobjekt befindet, durch Beurteilung der damit einhergehenden Werteinflüsse berücksichtigt werden. Die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes gehören jetzt ebenfalls zu den zu berücksichtigenden Merkmalen bei der Wertermittlung. Ausgiebiger geregelt sind die Vorschriften über die Bodenrichtwerte, die jetzt flächendeckend und für alle Entwicklungsstufen zu ermitteln sind. Hier werden Gutachterausschüsse stärker gefordert. Indexreihen müssen nun auch für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser als Informationsquelle von Gutachterausschüssen zur Verfügung gestellt werden. Es werden ferner die Vorschriften berücksichtigt, die durch die zahlreichen Änderungen des Planungsrechts im Baugesetzbuch für die Bewertung relevant sind (Soziale Stadt, Stadtumbaugebiete, Ausgleichsflächen). Aber auch Aspekte der Bodennutzung für erneuerbare Energien führen zu neuen Bewertungsfragen. Durch die Hintertüre wird das in Fachkreisen umstrittene DCF-Verfahren als Variante des Ertragswertverfahrens eingeführt, ohne es beim Namen zu nennen. Damit soll eine Annäherung an internationale Standards bewirkt werden. Allerdings müssen die sich in Zukunft periodisch ändernden Ertragserwartungen, die dieses Verfahren voraussetzt, nachvollziehbar begründet werden. Den unterschiedlichen Verläufen der Alterswertminderung während der Restnutzungsdauer wird eine Absage erteilt. Es gibt faktisch nur noch den linearen Verlauf, also jährlich gleichbleibende Minderungsansätze. Insgesamt gesehen hat sich die Bewertungslandschaft durch die neue Verordnung nicht unerheblich geändert. |
| Immobilienwirt (Dipl. d. EIA) | graduate in real estate from the European Real Estate Academy | Abschluss an der Europäischen Immobilien Akademie e.V. (EIA). |
| Immobilienwirtschaftliche Projektberatung | project counselling in the field of real estate | Im Rahmen immobilienwirtschaftlicher Beratungsverträge hat die Projektberatung einen besonderen Stellenwert. Vorab ist zu unterscheiden zwischen der immobilienwirtschaftlichen Projektberatung und Beratungen, die kein Projekt zum Gegenstand haben, deshalb zeitlich unbegrenzt sind und mit deren Hilfe z.B. laufende betriebliche Prozesse eines Unternehmens gesteuert werden sollen. Solche Vertragsverhältnisse werden durch Kündigung beendet. Eine Projektberatung endet im Gegensatz hierzu mit Vollendung des Projektes. Die Bereiche der Projektberatung können sehr unterschiedlich sein. Es kann sich um die Gründung immobilienwirtschaftlicher Unternehmen handeln (z.B. Entwicklung einer Aufbauorganisation von Maklerbetrieben, Miethausverwaltungen, WEG-Verwaltungen). Sie kann sich auch auf Projekte von Unternehmen und Personen beziehen, die Kunden immobilienwirtschaftlicher Unternehmen sind (z.B. Beratungen im Zusammenhang mit der Optimierung eines Immobilienbestandes, Baufinanzierung, Energetische Sanierungsberatung, Beratung von Erbengemeinschaften.) Einzelgegenstände der Projektberatung können beispielsweise sein:
Voraussetzung für jedes Beratungsangebot sind überdurchschnittliche Fachkompetenzen des Beraters, die sich aus intensiver praktischer Tätigkeit (Erfahrung) und immobilienwirtschaftlich orientierter wirtschaftswissenschaftlicher oder vergleichbarer Fachausbildung (Theorie) ergeben. Zweckdienlich für eine Beratertätigkeit in der Immobilienwirtschaft wären vor allem auch eine Tätigkeit im Bereich der Immobilienbewertung und – nahezu unabdingbar - Grundlagenkenntnisse der Informations- und Kommunikationstechnik. |
| IMMONET - RDM IMMONET | Internet portal established by the former association of real estate agents (brokers) in Germany | RDM IMMONET wurde als Immobilienportal des RDM gegründet und vom debis-Systemhaus entwickelt. Das Portal wurde im Mai 1998 offiziell für die Öffentlichkeit frei geschaltet. Seit 2002 ist der Axel-Springer Verlag an der "IMMONET-GmbH beteiligt. Im Februar 2015 waren 1,495 Mio Objekte im Angebot. Für die Öffentlichkeit zugänglich ist die Objektdatenbank mit allen aktuellen Objektangeboten sowie weitere Informationsseiten über Immobilienbewertung, Seniorenwohnen, Finanzierung, Hausbau, Renovierung und Einrichten. Im Jahr 2000 wurde RDM-IMMONET unter der neuen Bezeichnung IMMONET in ein Gemeinschaftsunternehmen mit dem Axel Springer Verlag eingebracht. Im Zusammenhang mit der Verschmelzung von RDM und VDM zum Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e. V. wurde das Vertragsverhältnis mit dem Springer Verlag vom IVD fortgeführt. 2006/07 wurden die IVD-Anteile an den Springer Verlag verkauft. Im Februar 2015 wurde bekannt, dass die beiden Immobilienportale Immowelt und Immonet sich unter der Bezeichnung Immowelt Holding AG zusammenschließen, um ihre Kräfte zu bündeln. Stärkster Aktionär ist das Unternehmen Axel Springer Digital Classifieds. Beteiligt sind auch weitere Einzelpersonen und Zeitungsverlage. |
| Immowelt | Immowelt, a German real estate web portal | |
| Immowelt Holding AG | Immowelt Holding AG, a German public limited company resulting from the merger of two German real estate portals | Die Immowelt Holding AG ist ein Unternehmen, das aus der Vereinigung der Betreibergesellschaften der beiden großen Immobilienportale Immowelt und Immonet hervorgeht. Grundlage ist eine Vereinbarung vom 11. Februar 2015. Mehrheitsaktionär ist mit 55 Prozent die Axel Springer Digital Classifieds. 45 Prozent gehören den früheren Gesellschaftern der Immowelt AG. Es bestehen jedoch Optionen zum Verkauf dieser Anteile an Axel Springer Digital Classifieds. Zu diesen Gesellschaftern zählt die markt.gruppe, hinter der weitere Zeitungsverlage stehen. Dies sind insbesondere die Verlagsgruppe Dr. Ippen ("Münchener Merkur", "Hessische/Niedersächsische Allgemeine", Münchener "tz") und die ProServ-Medien Service GmbH, welche wiederum mehrheitlich der Rheinischen Post Mediengruppe und deren Tochter Saarbrücker Zeitungsgruppe gehört. Als CEO des neuen Unternehmens ist Carsten Schlabritz (Mitgründer und vorheriger CEO der Immowelt AG) vorgesehen. Vorstandspositionen übernehmen Jürgen Roth und Ulrich Gros (Immowelt) sowie Philip Schulze (zuvor Geschäftsführer der Immonet-Gruppe). |
| ImmoWertV | German ordinance on the valuation of property/real estate | Abkürzung: Immobilienwertermittlungsverordnung |
| Impression | impression | Der Begriff Impression wird in der Internetwerbung verwendet. Es gibt zwei verschiedene Impressions: Die Ad Impressions sagen aus, wie oft eine Werbeanzeige im Internet angezeigt wird bzw. von Nutzern aufgerufen wird. Ad ist eine Abkürzung für Advertisement. Die sogenannte Page Impression sagt aus, wie oft eine Website aufgerufen wurde. Diese Angabe ist auch Bestand der Webstatistiken. |
| Impressum (Pflichtangaben auf der Homepage) | imprint | Die Internetpräsenz von Immobilienfirmen unterliegt seit dem 1. März 2007 dem neuen Telemediengesetz TMG (früher Teledienstegesetz TDG). Das Gesetz setzt u.a. die E-Commerce-Richtlinie der EU in deutsches Recht um. Der § 5 im TMG regelt jetzt, was auf der Website an Pflichtangaben enthalten sein muss. Es sind weitgehend die gleichen Pflichtangaben über den Betreiber der Homepage wie die des alten TDG. Damit wird vorrangig dem Verbraucherschutz gedient. Diese Pflichtangaben für Immobilienfirmen müssen leicht erkennbar, unmittelbar erreichbar und ständig verfügbar vorhanden sein:
Diese Pflichtangaben fasst man am besten auf einer Seite zusammen, die über einen auf jeder Seite vorhandenen Button (gekennzeichnet mit "Impressum") erreichbar ist. Es ist nicht erforderlich, dass diese Angaben immer sichtbar sind. Der Leser muss sie lediglich ständig erreichen, leicht finden und gut lesen können. Ein Verstoß gegen diese so genannte Impressumspflicht stellt eine Ordnungswidrigkeit dar (Ordnungsgeldrahmen bis 50.000 EUR) und kann in bestimmten Fällen auch von Mitbewerbern abgemahnt werden. |
| Incentives | incentives | Seitdem Immobilienmärkte teilweise durch Angebotsüberhänge gekennzeichnet und dadurch Mieter- / Käufermärkte entstanden sind, werden im Falle von schwer zu vermarktenden Objekten Incentives immer wichtiger. Sie stellen Anreize verschiedenster Art dar, um Interessenten zu einem bestimmten Verhalten zu bewegen. Im Marketing-Mix sind Incentives Bestandteil der Entgelt- / Preispolitik. Diese schmälern einerseits zunächst die Erlöse, sollen andererseits jedoch langfristig für ausreichend Rückflüsse sorgen, die die höheren Anfangsaufwendungen aufwiegen. Klassisch sind sie in Form von Vermietungs- / Letting-Incentives anzutreffen. Dazu gehören eine Vielzahl von Instrumenten, wobei hier dem Einfallsreichtum keine Grenzen gesetzt sind, sofern daraus für den Incentive-Geber noch ein vorteilhaftes Geschäft hervorgeht. Hier eine Auswahl an möglichen Incentives:
Sicherlich müssen Art und Umfang des in Aussicht gestellten Incentives je nach Einzelfallsituation entschieden werden und mit dem jeweiligen Objekt sowie der Marktsituation korrespondieren. Hier gilt: Je schwieriger die Vermarktung, je weniger Interessenten / Anfragen und je länger die Vermarktungsdauer, desto wertvoller das Incentive. |
| Indexfonds | Index Funds | Bei Indexfonds handelt es sich um Investmentfonds, die einen bestimmten Marktindex so genau wie möglich nachbilden. Dies kann zum Beispiel der Deutsche Aktienindex DAX sein oder der MSCI World. Dies soll dadurch erreicht werden, dass der Fonds bzw. das Fondsmanagement die Aktien ankauft, auf denen der Index beruht – und zwar in genau dem Verhältnis, in dem sie im Index berücksichtigt werden. Indexfonds zeichnen sich dadurch aus, dass bei ihnen kein Fondsmanager die Verantwortung für die Auswahl besonders aussichtsreicher Aktien trägt. Der Indexfonds profitiert, wenn der Index steigt. Fällt der Index, betrifft dies den Fonds in gleichem Maße. Der Anleger profitiert dabei insbesondere von langfristigen Entwicklungen. Der erste Indexfonds war ein Pensionsfonds, der 1971 bezogen auf die New York Stock Exchange-Werte (NYSE) errichtet und nicht öffentlich gehandelt wurde. Seit 1998 sind Indexfonds auch in Deutschland erlaubt. Ein wichtiges Kriterium für Indexfonds ist der Tracking Error. Je kleiner dieser Wert ausfällt, desto genauer werden der zugrunde liegende Index und seine Entwicklung durch den Indexfonds abgebildet. Indexfonds sind nicht unbedingt mit sogenannten ETFs gleichzusetzen. Diese Abkürzung steht für Exchange Traded Funds. Diese neuere Variante wird generell an der Börse gehandelt. Auch ETFs bilden einen Index ab. |
| Indexklausel und Indexmietvertrag | indexation clause/ escalation clause/ cost-of-living clause; rent indexation agreement/ escalator lease | Gewerberaummietvertrag Der Indexmietvertrag ist durch Mietvereinbarungen gekennzeichnet, in denen die weitere Entwicklung der Miete durch den Preis von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt wird. Indexmietverträge sind im Gewerbemietrecht üblich. Die Vereinbarung einer Indexklausel mit automatischer Anpassung an die veränderte Bezugsgrundlage (so genannte Gleitklausel) galt nach der Preisklauselverordnung als genehmigt. Nachdem diese Verordnung am 07.09.2007 durch das Preisklauselgesetz abgelöst wurde, gibt es jetzt eine andere Rechtslage. Grundsätzlich brauchen Preisklauseln nicht mehr genehmigt zu werden. Es gibt auch keine Genehmigungsinstanz mehr. Wichtig aber ist, dass (eine monatlich vorschüssige Zahlungsweise unterstellt) als Laufzeit für den Mietvertrag nicht mehr zehn Jahre, sondern zehn Jahre und ein Monat vereinbart werden müssen, weil es für die Zehnjahresfrist jetzt darauf ankommt, wann die letzte Mietzahlung erfolgt und nicht, wann das Mietverhältnis endet. Alternativ könnte ein Mietvertrag mit monatlich nachschüssiger Mietzahlung vereinbart werden. Nach wie vor können Mietverträge mit einer Preisklausel ausgestattet werden, bei denen der Vermieter für zehn Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichtet, also z. B. Mietverträge mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer Verlängerungsoption auf weitere fünf Jahre. Hier kommt es nicht darauf an, wann die Miete im letzten Zahlungsmonat bezahlt wird. Bezugsgrundlage für Mietanpassungen können nach wie vor der Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes bzw. eines statistischen Landesamtes sein, oder ein Verbraucherpreisindex, der vom Statistischen Amt der Europäischen Gemeinschaft ermittelt wurde. Automatische Anpassung bedeutet, dass die Mieterhöhung vom Vermieter gegebenenfalls auch rückwirkend geltend gemacht werden kann, denn der Anspruch auf erhöhte Miete entsteht zu dem Zeitpunkt, zu dem sich die Bezugsgrundlage ändert. Wohnraummietvertrag Seit dem 01.09.1993 kann eine Indexmiete auch für freifinanzierte Wohnungen vereinbart werden. Seit 01.09.2001 befinden sich die entsprechenden Vorschriften in § 557 b BGB. Die Indexmiete selbst muss schriftlich vereinbart werden. Die Mieterhöhungserklärung bedarf nur der "Textform", was nach (§ 126 b BGB) die Schriftform mit einschließt. Die Mieterhöhung kann verlangt werden, wenn sich der Verbraucherpreisindex (früher der Preisindex aller privaten Haushalte) nach den Feststellungen des Statistischen Bundesamtes um einen zu vereinbarenden Prozentsatz ändert. Eine Indexvereinbarung, die eine stärkere prozentuale Erhöhung der Miete als die prozentuale Änderung des Preisindexes vorsieht, ist nicht wirksam. Die Miete muss nach jeder Erhöhungserklärung mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind während der Laufzeit des Indexmietvertrages ausgeschlossen. Eine Genehmigung der Vereinbarung ist nicht erforderlich. Die Anpassung erfolgt beim Wohnungsmietvertrag nicht automatisch, sondern kann nur ab dem übernächsten Monat, der auf den Zugang der Mieterhöhungserklärung des Vermieters folgt, geltend gemacht werden. |
| Indexmiete (Wohnungsmietvertrag) | indexed rent; rent with RPI (CPI) adjustment | In einem Wohnraummietvertrag kann vereinbart werden, dass die Höhe der Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller deutschen Privathaushalte (im heutigen Sprachgebrach des Statistischen Bundesamtes: Verbraucherpreisindex für Deutschland, VPI) bestimmt wird. Andere Indizes dürfen nicht verwendet werden. Indexmieten wurden im Wohnimmobilienbereich lange Zeit selten vereinbart. In den letzten Jahren ist in einigen Großstädten - insbesondere in München und Frankfurt am Main - eine zunehmende Vereinbarung von Indexmieten bei Neuvermietungen zu beobachten. Ein Grund besteht darin, dass dort die marktüblichen Mieten so schnell ansteigen, dass der örtliche Mietspiegel nicht mit den tatsächlich vor Ort gezahlten Mieten mithalten kann. Ein weiterer Grund besteht darin, dass eine Mieterhöhung im Rahmen der Indexmiete deutlich einfacher zu begründen ist als eine Mieterhöhung mit Hilfe des Mietspiegels. Nicht vergessen werden sollte aber, dass bei einer Indexmiete nicht nur Erhöhungen der Lebenshaltungskosten an den Mieter weiter gegeben werden müssen – sondern genauso auch Senkungen. Läuft eine solche Vereinbarung, muss die Miete jeweils mindestens für ein Jahr gleich bleiben. Erhöhungen der Betriebskosten und Mieterhöhungen bei Modernisierungen dürfen trotzdem vorgenommen werden. Eine Mieterhöhung bei Modernisierung darf während der Indexmiete allerdings nur stattfinden, wenn die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen nötig geworden sind, für die der Vermieter nichts konnte – wie etwa neuen gesetzlichen Vorgaben. Will der Vermieter die Miete an den Preisindex anpassen, muss er dies durch Erklärung in Textform dem Mieter bekannt geben. Die Erklärung muss enthalten:
Ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung muss die erhöhte Miete gezahlt werden. Diese in § 557 b BGB geregelten Maßgaben sind nicht durch Mietvertrag zum Nachteil des Mieters abänderbar. Die Vereinbarung einer Indexmiete schließt „normale“ Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel aus. |
| Individualanspruch | personal/private claim | Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer gemäß § 15 Abs. 3 WEG einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftliche Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich hieraus eine Regelung nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Entspricht der Gebrauch nicht den genannten Voraussetzungen, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche begründet. Diese Ansprüche können als Individualansprüche auch von jedem einzelnen Wohnungseigentümer, gegebenenfalls auch gerichtlich geltend gemacht werden. Diese individuell geltend zu machenden Ansprüche kann auch die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund entsprechender Beschlussfassung als gekorene Ansprüche an sich ziehen, wenn es um Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums geht. In diesem Fall begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung mit der Folge, dass der einzelne Wohnungseigentümer nicht mehr prozessführungsbefugt ist und der Rechtsverfolgung der Individualansprüche durch den einzelnen Eigentümer damit die Rechtsgrundlage entzogen ist (BGH, Az. VZR 5/14, 05.12.2014). |
| Individualvereinbarung | individual agreement | Individualvereinbarungen sind im Einzelnen zwischen zwei Vertragspartnern frei ausgehandelte Vertragsinhalte. Sie unterscheiden sich von Allgemeinen Geschäftsbedingungen dadurch, dass beide Partner die gleiche Chance und die gleichrangige Verhandlungsposition bei der Einflussnahme auf den Inhalt des Vertrages haben. Auch vorformulierte Vertragsbedingungen, die dem Augenschein nach Allgemeine Geschäftsbedingungen sind, können zu einer Individualvereinbarung werden, wenn sie von demjenigen Vertragspartner, der sie eingeführt hat, so deutlich zur Verhandlungsdisposition gestellt werden, dass der andere Vertragspartner seine Einflussnahmemöglichkeiten erkennt und von Ihnen Gebrauch machen kann. Vor Gericht ergibt sich meist das Problem, dass kaum zu beweisen ist, welche Verhandlungsmöglichkeiten denn nun im Einzelfall bestanden haben. Will zum Beispiel ein Vermieter eine vertragliche Regelung durchsetzen, die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam wäre, muss er beweisen, dass es sich um eine Individualvereinbarung gehandelt hat. In der Praxis stellt die äußere Form der Vereinbarung ein Indiz dar. Eine handschriftlich hinzugefügte Vertragsklausel etwa deutet auf eine individuelle Vereinbarung hin; in der Regel müssen jedoch weitere Beweismittel hinzukommen, um zu belegen, dass der Gegenstand der Vereinbarung tatsächlich zur Disposition stand. Eine mehrfache Verwendung der handschriftlichen Klausel spricht wiederum gegen ihre Eigenschaft als Individualvereinbarung. Gerade im Wohnraummietrecht ist zu beachten, dass eine Vielzahl von gesetzlichen Regelungen ausdrücklich nicht zur Disposition steht und auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen jeglicher Form nicht abgeändert werden kann. Da Makler, die vielfach auf der Basis von qualifizierten Alleinaufträgen arbeiten, zu deren Abschluss auf individuelle Absprachen angewiesen sind, gehört für sie das Verhandeln mit dem Auftraggeber auf einer gleichrangigen Ebene zur Vertragskultur. Individuell müssen z. B. ausgehandelt werden Verweisungs- und Hinzuziehungspflichten des Auftraggebers oder, falls der Makler ein Zwangsversteigerungsobjekt anbietet, die Vereinbarung einer Provision für den Fall des Zuschlags. |
| Indoor-Skipisten | indoor skiing facilities | Derzeit sind mehrere Ski-Domes fertig gestellt bzw. in Planung, wobei man u.U. einzelne dieser Indoor-Skipisten in großflächigen Ballungszentren in Nordrhein-Westfalen oder Norddeutschland wirtschaftlich betreiben könnte. Die Frage stellt sich nur, ob eine Massierung von zwei oder mehr derartigen Großeinrichtungen – teilweise sogar in einem 20-km-Radius – Sinn macht. In Holland erfreuen sich – mangels klassischer Skigebiete – Indoor-Pisten einiger Beliebtheit. Hier wurden Müllhalden verkoffert und in Indoor-Skipisten verwandelt. Im Gegensatz zu den deutschen Anlagen werden die Anlagen dort vormittags zu Schulsportzwecken genutzt, was für die Amortisation der Indoor-Skipisten sehr hilfreich ist. Gerade Menschen, die aus klassischen Skiregionen wie etwa Bayern oder der Schweiz kommen, mag der Gedanke an ein Indoor-Skivergnügen auf 300 bis 600 m langen Bahnen alles andere als eingängig erscheinen. Insofern kann man bei diesem Objekttyp eine relativ ungewisse Zukunft vermuten. Auch wenn jetzt noch einige Anlagen in Planung sind, stellt sich die Frage, wie lange die Wachstumsphase noch währt; auch muss vor einer Politik gewarnt werden, die in jeder Abraumhalde schon eine mögliche Skipiste sieht. Außerdem dürften die hohen Investitionssummen und das ökologisch relevante Thema "Energiebilanz" die Entwicklung Indoor-Skipisten etwas bremsen. Eine Entwicklung, die sich hierbei abzeichnet, ist derzeit allerdings eine "Süd-Bewegung" der Skihallen vom Ruhrgebiet bzw. dem Berliner Raum in Richtung klassische Skigebiete in Form halboffener Anlagen. Indoor-Skipisten sollen in den angestammten Skigebieten mildere Winter kompensieren. |
| Industrie- und Handelskammer (IHK) | Chamber of Industry and Commerce | Die Industrie- und Handelskammer ist eine für einen bestimmten Bezirk eingerichtete Körperschaft des öffentlichen Rechts, bei der alle Gewerbebetriebe (im Sinne des Einkommensteuergesetzes) Mitglied sein müssen. Es gibt in Deutschland insgesamt 82 Industrie- und Handelskammern. Ihr gesetzlicher Auftrag besteht darin, die Interessen der gewerblichen Wirtschaft zu vertreten. Sie haben in diesem Zusammenhang eine Reihe von Aufgaben zu erfüllen, die ihnen der Staat übertragen hat. So ist jede IHK die für ihren Bezirk "zuständige Stelle" für die Überwachung und Förderung der beruflichen Aus- und Fortbildung nach dem Berufsbildungsgesetz, soweit es sich um ein Berufsbild der gewerblichen Wirtschaft handelt. Die IHK ist dabei zuständig für die Überwachung der Ausbildungsverhältnisse und die Einrichtung und Betreuung der Prüfungsausschüsse. Viele Kammern unterhalten Akademien, die die organisatorische Basis für die Planung und Durchführung von Seminaren und anderen berufsbildenden Veranstaltungen sind. In dieser Funktion haben die Industrie- und Handelskammern nicht nur als Seminarveranstalter, sondern auch als Kooperationspartner eine besondere Bedeutung für die Immobilienwirtschaft und deren Verbände erlangt. Industrie- und Handelskammern gehören im Rahmen der ihnen als Aufgabenbereich zugewiesenen Standortpolitik zu den Trägern öffentlicher Belange, wenn es um die Durchführung von Raumordnungsmaßnahmen, die Erstellung von Regionalplänen und die Erörterung von gemeindlichen Flächennutzungs- und Bebauungsplänen geht. Außerdem sind Industrie- und Handelskammern wichtige Informanten und Berater in allen wirtschaftlichen und rechtlichen Angelegenheiten, die die Mitgliedsbetriebe betreffen. Sie sind auch zuständig für die Verfahren zur öffentlichen Bestellung und Vereidigung von Sachverständigen. Auf Bundesebene üben sie ihre Lobbyfunktion über ihre Dachorganisation, den Industrie- und Handelskammertag (DIHK) aus. Einzelne Industrie- und Handelskammern können, wenn es sinnvoll erscheint, einzelne Aufgabenbereiche an andere Industrie- und Handelskammern übertragen. Oberstes Gremium jeder IHK ist die Vollversammlung, in der die Vertreter der gewerblichen Wirtschaft ihre Beschlüsse fassen. Hierzu gehört auch die Beitragsordnung, die allerdings relativ enge gesetzliche Rahmenvorschriften beachten muss. Die Vollversammlungsmitglieder werden in geheimer, brieflicher Wahl durch die IHK Mitglieder gewählt. Jedes IHK Mitglied gehört in einem der Wahlbezirke der IHK einer bestimmten Wahlgruppe an (Industrie, Handel, Dienstleistungen, Banken und Versicherungen usw.). Vertreten werden die Industrie- und Handelskammern durch ihren Präsidenten und den Hauptgeschäftsführer. |
| Industriegebiet (Bauplanungsrecht) | industrial zone; industrial district; industrial area; industrial region (planning law) | Industriegebiete dienen nach § 9 BauNVO ausschließlich Gewerbebetrieben, deren Unterbringung in anderen Baugebieten nicht zulässig ist. Was wegen davon ausgehender überdurchschnittlicher Belästigungen auf angrenzenden Gebieten nicht gebaut werden darf, kann in Industriegebieten untergebracht werden. Zulässig sind Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe sowie Tankstellen. Der Ausnahmenkatalog entspricht demjenigen der "normalen" Gewerbebetriebe (Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal, Betriebsleiter, sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke). |
| Inertgas | inert gas | Inertgase sind Gase, die sich nur an wenigen chemischen Reaktionen beteiligen und insgesamt sehr „träge“ reagieren. Oft ist es jedoch von der jeweiligen Anwendung abhängig, ob ein Gas in diesem speziellen Fall als Inertgas anzusehen ist. Beispiele für Inertgase sind Stickstoff, Kohlenstoffdioxid und die Edelgase Helium, Neon, Argon, Krypton, Xenon und Radon. Im Gebäudebereich spielen Inertgase bei der Brandbekämpfung eine große Rolle. So gibt es ortsfeste Inertgas-Löschanlagen, die reine oder gemischte Inertgase als Löschmittel verwenden. Eine mögliche Mischung besteht beispielsweise aus Argon, Stickstoff und Kohlendioxid. Inertgase löschen ein Feuer, indem sie den Sauerstoff der Luft verdrängen. Dazu muss das vorhandene Luftvolumen lediglich um etwa ein Drittel verdrängt werden. Da sie die Umgebung weder durchnässen noch sonstwie beschädigen und auch keine Rückstände hinterlassen, werden sie häufig in besonders sensiblen Bereichen eingesetzt – etwa in Museen, Serverräumen, Windkraftanlagen oder Räumen mit Schaltschränken. Argon und Kohlendioxid sind schwerer als die Umgebungsluft, die sie daher besonders effektiv verdrängen. |
| Inflation | inflation | |
| Inflationsschutz | hedge against inflation | Inflation (lat. inflare = aufblähen) bedeutet die Entwertung des Geldes durch den wechselseitigen Anstieg des allgemeinen Preisniveaus und dadurch, dass immer mehr Geld (zum Beispiel durch Lohnerhöhungen) in Umlauf gebracht wird. Wenn dieses in immer kürzeren Zeitabständen geschieht, würden die Preise täglich, womöglich stündlich steigen, so dass die Inflation sich aufschaukeln und dadurch unkontrollierbar werden würde (Hyperinflation). Je nach Wirkungsstärke wird zwischen schleichender, trabender und galoppierender Inflation unterschieden. In den Ländern Europas, die den Euro als Währung haben, soll die Europäische Zentralbank der Geldentwertung entgegensteuern und für eine gewisse Preisstabilität sorgen. Zum Schutz gegen Inflation wird unter anderem zur Geldanlage in Immobilien geraten. In diesem Zusammenhang fällt sehr häufig der besonders von Absatz- und Vertriebsabteilungen genutzte Begriff des „Betongolds“ auf, der suggerieren soll, dass eine Immobilie so wertbeständig und damit auch so inflationssicher wie Gold sei. Eine so pauschale Aussage, ohne zu differenzieren, muss nicht in jedem Fall der Realität entsprechen. Zunächst sind Gold und Immobilien grundsätzlich dahingehend zu unterscheiden, dass Immobilien nicht nur eine Wertänderungsrendite (Differenz zwischen An- und Verkaufspreis im Verhältnis zum aufgewendeten Kapital), sondern auch eine laufende Verzinsung aufweisen. Als weiteres Unterscheidungsmerkmal hat der Immobilienerwerb grundsätzlich Kaufnebenkosten von fünf Prozent und mehr zur Folge. Im Hinblick darauf, ob Immobilien vor Inflation schützen, sind die wesentlichen Einflussfaktoren die betrachtete Zeitspanne (insbesondere der Startzeitpunkt), die Berechnungsmethode und die mietrechtliche Konstruktion. Statistisch gesehen ist eine Immobilie in der Tendenz eher inflationssicher, wenn der Startzeitpunkt der Betrachtung lange her ist (mehrere Jahrzehnte). Ein kürzerer Analysezeitraum (weniger als 15 Jahre) in Zeiten geringer Inflation kann das Gegenteil ausweisen. Um einen sicheren Inflationsschutz zu gewährleisten, müsste mietrechtlich eine volle Indexierung an die Lebenshaltungskosten vereinbart werden. Dies lässt sich jedoch nicht bei allen Nutzungsarten und Marktgegebenheiten realisieren. In einer schlechten Marktsituation kann selbst ein Büromietvertrag gar nicht oder nur teilweise indexiert werden (zum Beispiel erst bei einer Steigerung des Indexes von zehn Prozent oder mehr). Ein Mieterwechsel mit schlechteren Konditionen für den Vermieter würde in Bezug auf den Inflationsschutz und die Wertstabilität ebenso kontraproduktiv wirken. Wenn allerdings die Marktgegebenheiten gut sind, die Immobilienwerte sowie die Mieten steigen und idealerweise alle Mietverträge langfristig und voll indexiert abgeschlossen werden können, wäre die Immobilie ein tatsächlicher Schutz vor Inflation. |
| Informationsfreiheitsgesetze (IFG) | German Freedom of Information Act | Was in anderen Ländern bereits seit langem selbstverständlich ist, wurde in Deutschland erst jetzt, wenn auch zögerlich, in Angriff genommen. Der Bürger soll – abgesehen von bestimmten Ausnahmen – unbeschränkt Informationen bei Landes- und Bundesbehörden abrufen können. Weltweit gibt es in 50 Ländern Informationsfreiheitsgesetze, darunter in fast allen europäischen Ländern. Mit den Informationsfreiheitsgesetzen soll dem Öffentlichkeitsprinzip, dem die Behörden in demokratischen Staaten unterliegen, Rechnung getragen werden. Auf der Ebene des Bundes ist am 1. Januar 2006 das Gesetz zur Regelung des Zugangs zu Informationen des Bundes (Informationsfreiheitsgesetz IFG) in Kraft getreten. In den Bundesländern Brandenburg, Berlin, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen gab es bereits vorher schon Informationsfreiheitsgesetze. Hamburg zog am 1.4.2006 nach. In den übrigen Bundesländern befasst man sich noch damit. Die Behörde hat die Wahl zwischen Auskunftserteilung, Gewährung von Akteneinsicht oder sonstiger Übermittlung der erbetenen Informationen. Den zur Information verpflichteten Behörden gleich gestellt sind natürliche und juristische Privatpersonen, soweit sich eine Behörde dieser Personen zur Erfüllung ihrer öffentlich-rechtlichen Aufgaben bedient. Da bei Behörden auch Informationen über Unternehmen gespeichert sind, bestand vielfach die Befürchtung, dass auch Geschäftsgeheimnisse solcher Unternehmen auf diesem Wege ausgespäht werden könnten. Im IFG des Bundes wurden Bestimmungen eingebaut, die personenbezogene Daten (§ 5), geistiges Eigentum und Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse (§ 6) schützen. Wird jemandem ein Zugang zu einer bestimmten Information nicht gewährt, kann er sich an einen Bundesbeauftragten für die Informationsfreiheit wenden. Sofern es sich nicht um eine "einfache Information" handelt, kann der Bund für die Erteilung der Information Gebühren oder einen Auslagenersatz beanspruchen. |
| Informationspflicht des Maklers | real estate agent's duty to supply information | Der Makler ist verpflichtet, seinen Auftraggeber umfassend über das angebotene Objekt zu informieren und aufzuklären. Dabei muss der Makler sich die Informationen nicht durch eigene Erkundigungen beschaffen. Insbesondere muss er nicht selbst Untersuchungen des Objekts vornehmen. Er kann sich vielmehr auf die Informationen verlassen und berufen, die er z.B. vom Verkäufer erhalten hat. Wenn er im Exposé ausdrücklich erklärt, dass die dargestellten Informationen über das Objekt auf den Angaben des Verkäufers beruhen, haftet er nicht für deren Richtigkeit. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Makler Grund zu der Annahme haben muss, dass die Auskunft des Verkäufers nicht zutreffend ist. Wenn der Verkäufer ihm z.B. erklärt, die Fenster seien gerade neu eingebaut, der Makler jedoch durch die Datumsangabe im Zwischenraum zwischen den Fensterscheiben erkennt, dass sie bereits vor etlichen Jahren produziert worden sind, hat er Anlass zu Zweifeln. Diesen Zweifeln muss er dann eigeninitiativ nachgehen und den Sachverhalt aufklären. Zumindest muss er seinen Kunden, den potentiellen Käufer, über die Unstimmigkeit informieren. Wenn der Makler also über eigene Kenntnisse verfügt, muss er z.B. auch informieren über
Der Makler muss seinen Auftraggeber auch über vertraglich relevante Vermutungen hinsichtlich des Vertragsgegenstands oder des Vertragspartners informieren und aufklären, die ihm bekannt geworden sind. Wenn der Makler seine Informations- und Aufklärungspflichten verletzt, hat sein Auftraggeber einen Anspruch auf Erstattung des Schadens, der ihn dadurch entstanden ist. Möglicherweise verliert der Makler auch seinen Provisionsanspruch aus dem Gesichtspunkt der Verwirkung. |
| Infraschall | infrasound; infrasonic sound | Mit Infraschall bezeichnet man tieffrequente Geräuschimmissionen im Frequenzbereich 1 bis 20 Hz, welche für die Menschen vorwiegend im nicht hörbaren Bereich liegen. Die Ursachen dieses tieffrequenten Schalls sind Fahrzeuge, Maschinen, Lautsprecheranlagen in Kinos, Konzerten und Diskotheken sowie natürliche Quellen (zum Beispiel Erdbeben, Luftturbulenzen). Es gibt bis jetzt noch keine gesicherten Erkenntnisse über die Wirkungen des Infraschalls auf die Gesundheit der Menschen. Vereinzelt wird über Ohrendruck, Angstgefühl und allgemeines Unwohlsein geklagt. |
| Infrastruktur | infrastructure; in German: often used to refer to local amenities (shops, restaurants, etc.) as well as roads and services | Der Begriff Infrastruktur ist lateinischen Ursprungs und bedeutet "Unterbau". Seit ca. 1960 wird dieser Begriff im Zusammenhang mit Raumplanung benutzt. Ursprünglich wurden mit Infrastruktur nur die dauerhaft im Boden verbauten Leitungssysteme und Kabel zur Ver-, Entsorgung und Kommunikation bezeichnet. Mit technischem Fortschritt zählen moderne Technologien, wie Funkantennen, IT-Netze, Fernsehen sowie grundlegende Einrichtungen zum Funktionieren einer Volkswirtschaft ebenfalls zur Infrastruktur. Die Planung und Herstellung von Infrastruktur ist eine hoheitliche Aufgabe des Staates, die aus Steuern und Anschlussbeiträgen finanziert wird. Im Zuge der zunehmenden Etablierung der Zusammenarbeit mit privatwirtschaftlichen Unternehmen wird die Ausführung der Herstellung von Infrastruktur auch Privaten übertragen. Die rechtliche Grundlage der Zusammenarbeit kann eine ARGE oder ein städtebaulicher Vertrag sein. Die Nutzung der öffentlichen Infrastruktur ist oftmals durch Gesetze verpflichtend (z.B. Müllentsorgung, Anschlusszwang bei Abwasser), ein Ausweichen auf alternative Anbieter unmöglich. Finanziert wird die Unterhaltung von Infrastruktur durch Nutzungsgebühren. Als öffentliche Infrastruktur bezeichnet man: • Kommunikation, • Energieversorgung, • Ver- und Entsorgungseinrichtungen, • Verkehrswege, • Immobilien. Den Begriff soziale oder rechtliche Infrastruktur verwendet man für: • Rechtsordnung, • Verwaltung, • Krankenhäuser, • Polizei und Feuerwehr, • Bildungssystem. |
| Inhaltskontrolle der Geschäftsbedingungen | fair and reasonable test of General Terms and Conditions; terms control | Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen der sogenannten Inhaltskontrolle. Sie müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um tatsächlich wirksamer Vertragsbestandteil zu werden. Erfüllen sie diese Voraussetzungen nicht, sind sie unwirksam und damit unbeachtlich. Die Voraussetzungen nennen die Paragrafen 307 bis 309 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Nach § 307 Absatz 1 BGB sind Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner unangemessen benachteiligen. Eine solche Benachteiligung kann auch darin bestehen, dass die Bestimmung zu unklar ist. Grundsätzlich liegt eine unangemessene Benachteiligung dann vor, wenn es zu der entsprechenden Frage gesetzliche Regelungen gibt, von deren Grundgedanken durch den Vertrag allzu weit abgewichen wird, oder wenn wesentliche Rechte und Pflichten des Vertrages derart beeinträchtigt werden, dass der Zweck des Vertrages gefährdet ist. Beispiele aus dem Mietrecht:
Beispiele:
Viele in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unzulässige Regelungen können jedoch im Rahmen einer individuellen Vereinbarung zwischen den Vertragspartnern wirksam vereinbart werden. |
| Initiator | initiator | Als Initiator bzw. Fondsinitiator wird derjenige bezeichnet, der einen geschlossenen Immobilienfonds konzipiert, auflegt und am Markt anbietet. Kompetenz und Seriosität eines Initiators entscheiden maßgeblich mit über die Ergebnisse, die ein Anleger mit einer Fondsbeteiligung erzielt. Anhaltspunkte zur Beurteilung von Fondsinitiatoren unter diesen Aspekten bieten die Leistungsbilanzen. |
| Inklusivmiete / Teilinklusivmiete | inclusive rent (i.e. including service charges) / basic rent plus advance payment for some of the service charges, but generally excluding heating and hot water costs | Unter einer Inklusivmiete (auch: Bruttomiete, Warmmiete) versteht man eine Miete, durch die auch die entstehenden Betriebskosten mit abgegolten werden. Eine Abrechnung der Betriebskosten entfällt ebenso wie jährliche Nachzahlungen oder die Auszahlung eines Guthabens. Die Heizkostenverordnung schreibt eine verbrauchsabhängige Erfassung und Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten vor. Mit Einführung dieser Regelung ist die Vereinbarung einer Inklusivmiete, die alle Betriebskostenarten umfasst, unzulässig geworden. Zulässig bleibt die Teilinklusivmiete, bei der nur ein Teil der Betriebskosten in der Miete enthalten ist. Der Rest – üblicherweise die verbrauchsabhängigen Positionen wie z.B. Heiz- und Warmwasserkosten – wird getrennt behandelt, verbrauchsabhängig erfasst und jährlich abgerechnet. Mieterhöhungen während des laufenden Mietverhältnisses erfolgen meist als Mieterhöhung bis zur örtlichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Die Vergleichsmiete wird in der Regel per Mietspiegel ermittelt. Dieser gibt meist die Miete ohne Nebenkosten (Nettomiete) an. Das bedeutet, dass der Vermieter bei einer Inklusiv- bzw. Teilinklusivmiete die mit der Miete abgegoltenen Betriebskosten aus der Miete herausrechnen muss. Dann kann er die Miete ohne Betriebskosten bis zur Vergleichsmiete z.B. laut Mietspiegel erhöhen und die enthaltenen Betriebskosten wieder addieren. Der Rechenweg ist dem Mieter bei der Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung darzulegen. |
| Innenbereich (Bauplanungsrecht) | interior area (planning law) | Beim "unbeplanten Innenbereich" handelt es sich bauplanungsrechtlich um einen im Wesentlichen bebauten Bereich einer Gemeinde, für den kein Bebauungsplan aufgestellt ist, in dem aber auf Grund der Umgebungsbebauung trotzdem ein Baurecht besteht. Die Bebauung richtet sich dabei nach den faktischen Baugrenzen und Baulinien und hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung nach der faktischen, d. h. in der Umgebung verwirklichten GFZ sowie der Höhe der baulichen Anlage. Wird für eine Innenbereichsfläche ein Bebauungsplan aufgestellt ("beplanter Innenbereich"), sind dessen Festsetzungen maßgeblich. Soll der Innenbereich beplant werden, können Bebauungspläne der Innenentwicklung nach § 13 a BauGB aufgestellt werden, sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben sind. |
| Innenbereichssatzung | interior area statute | |
| Innendämmung | internal insulation / interior insulation | Eine Innendämmung wird auf der Innenseite der Außenwände eines Gebäudes angebracht. Fachleute raten in den meisten Fällen davon ab, da sie weniger effektiv ist als eine Außendämmung und außerdem bauphysikalisch Probleme bereiten kann (Schimmelbildung etc.). Derartige Schäden haben ihre Ursache jedoch meist in der nicht fachgerechten Durchführung der Arbeiten. Zu empfehlen ist eine Innendämmung in folgenden Fällen:
Bei einer Innendämmung wird eine Dämmstoffstärke von 6 bis 8 cm empfohlen. Eine dickere Schicht führt nicht zu größeren Energieeinsparungen und verkleinert allzu sehr die Wohnfläche. Der Dämmstoff sollte eine Wärmeleitfähigkeit von etwa 0,040 W/(m²K) haben. Bei einer nicht fachgerechten Installation der Dämmung und speziell der Dampfsperre kann es zu Schäden durch Feuchtigkeit in der Dämmschicht kommen, u.a. auch zu verringerter Dämmwirkung und Befall des Materials mit Schimmel und Mikroorganismen. Besonders sorgfältig ist z. B. an Fenstern und Heizkörpernischen zu arbeiten. Eine Dämmtapete ist kein geeignetes Mittel der Innendämmung. Sie ist zu dünn und begünstigt in vielen Fällen die Schimmelbildung. |
| Innenfinanzierung | self-financing; internal financing | Der Begriff der Innenfinanzierung tritt in immobilienwirtschaftlichen Zusammenhängen mit zwei unterschiedlichen Bedeutungen auf. In einem allgemeinen betriebswirtschaftlichen Sinne bezeichnet er die Finanzierung eines Unternehmens, soweit sie auf selbst erwirtschaftetem Kapital beruht. Dafür kommen beispielsweise einbehaltene Gewinne (Gewinnthesaurierung, offene Selbstfinanzierung), Abschreibungen oder die Auflösung stiller Reserven (verdeckte oder stille Selbstfinanzierung) in Betracht. Bei Geschlossenen Immobilienfonds wird unter einer Innenfinanzierung die Aufnahme von Fremdkapital auf der Ebene der Fondsgesellschaft verstanden, die für Zins und Tilgung aufkommen muss. Als Sicherheit für eine solche Finanzierung dient in der Regel ein Grundpfandrecht am Fondsobjekt. |
| Innenhof | courtyard; patio (in the original Spanish sense) | Als Innenhof wird der Bereich eines Gebäudes bezeichnet, der von Gebäudeflügeln oder Mauern umgeben ist. Die auf diese Weise gebildeten Höfe befinden sich traditionell unter freiem Himmel. In der modernen Architektur werden Höfe realisiert, die mit einem Glasdach abgedeckt sind. Wichtig für einen Innenhof ist die natürliche Belichtung. |
| Innenprovision | commission paid by owner | Unter Innenprovision versteht man die vom Objektauftraggeber an den Makler zu bezahlende Erfolgsprovision. Sie ist im Objektpreis enthalten und erscheint nach außen nicht als Erwerbsnebenkosten. Vor allem im Bereich des Vertriebs von Bauträgerobjekten wird mit Innenprovisionen gearbeitet. Ebenso legen auch andere professionelle Objektanbieter Wert darauf, dass der Erwerber nicht durch eine Außenprovision abgeschreckt wird. In steuerlicher Hinsicht sind Innenprovisionen, die für die Mietvertragsvermittlung bezahlt werden, stets Werbungskosten. Innenprovisionen, die im Zusammenhang mit dem privaten Verkauf eines vermieteten Wohngrundstücks bezahlt werden, können steuerlich nur im Zusammenhang mit einem "privaten Veräußerungsgeschäft" gewinnmindernd berücksichtigt werden. Erfolgt ein Verkauf aus einem Betriebsvermögen, handelt es sich bei der Innenprovision um Betriebsausgaben. |
| Innenraumlufthygienekommission | German Indoor Air Hygiene Commission | |
| Innenraumluftqualität | indoor air quality | Da die Menschen in Mitteleuropa sich durchschnittlich 90 % ihrer Zeit in Innenräumen aufhalten, ist die Qualität der eingeatmeten Innenraumluft von besonderer Bedeutung. Je nach Aktivität und Alter atmet der Mensch pro Tag 10-20 m3 Luft (12-24 kg) ein. Das ist bedeutend mehr als die Masse an Trinkwasser und Lebensmitteln, welche eine Person täglich zu sich nimmt. Eine gute Qualität der Innenraumluft ist deshalb für ein gesundes Leben unerlässlich. Während für die Außenluftqualität seit vielen Jahren ein gesetzliches Regelwerk besteht, existiert ein solches für die Innenraumluftqualität nicht. Die Erarbeitung eines Regelwerkes für die Innenraumluft gestaltete sich deshalb auch so schwierig, weil hiervon auch die Privatsphäre betroffen ist, welche möglichst von gesetzlichen Vorgaben und Eingriffsmöglichkeiten freigehalten werden sollte. Als Innenräume in dieser Beziehung gelten Wohn-, Schlaf-, Bastel-, Sport- und Kellerräume, Küchen und Badezimmer sowie außerdem Arbeitsräume in Gebäuden, welche im Hinblick auf gefährliche Stoffe nicht zum Geltungsbereich der Gefahrstoffverordnung gehören, wie zum Beispiel Büroräume. Ebenfalls hierzu zählen Innenräume in öffentlichen Gebäuden (zum Beispiel Krankenhäuser, Schulen, Kindertagesstätten), sowie das Innere von Kraftfahrzeugen und öffentlichen Verkehrsmitteln (Sachverständigenrat für Umweltfragen). Für die Innenraumluft von Wohnräumen gelten Richtwerte und Leitwerte. Für Arbeitsräume, in denen mit Gefahrstoffen umgegangen wird, sind Grenzwerte nach der Gefahrstoffverordnung festgelegt. |
| Innentreppe | interior stairs | Innentreppen liegen im Inneren eines Gebäudes und stellen als vertikaler Verkehrsweg große Anforderungen an die Sicherheit. Der Brandschutz für Treppen richtet sich nach der Gebäudeart und –höhe: Häuser mit mehr als 5 Vollgeschossen müssen beispielsweise feuerbeständig ausgebildet sein. Das heißt, sie müssen eine Feuerbeständigkeit von 90 oder 120 Minuten (F 90 und F 120) nachweisen. Eine Treppe, auch im Wohnhaus, nimmt mehr Rauminhalt ein, als sich die Bewohner bei der Planung vorstellen können. Raumspartreppen und Leitern sind zwar Platz sparend, aber sehr steil und entsprechen nicht dem vorgegebenen Steigungsverhältnis. Damit Treppen gefahrlos und bequem zu begehen sind, muss das Verhältnis zwischen Höhe und Tiefe der Stufen stimmen. Dieses Steigungsverhältnis orientiert sich an der durchschnittlichen Schrittmaßlänge des Menschen. Deshalb sind Raumspartreppen und Leitern nur eingeschränkt in Gebäuden zugelassen. Nach den Bestimmungen der Bauordnung muss zu jedem Aufenthaltsraum mindestens eine notwendige Treppe führen. Mindestens zwei Meter betragen muss die lichte Treppendurchgangshöhe. Die Treppe ist in einem vertikalen Schacht untergebracht, der sowohl zu den Räumen geöffnet oder in sich geschlossen ist (Treppenraum oder -haus). |
| Insel | island | Juristisch ist die Insel ein Grundstück und wird nicht anders übertragen als ein ganz normales Stück Land. Ausnahme sind einige Länder, in denen Inseln juristisch einen Sonderstatus haben, d.h. in denen der Kauf von Inseln ausgeschlossen oder genehmigungspflichtig ist – wobei diese Beschränkungen dann häufig nur für Ausländer gelten. Auch sonst ist die Insel kein rechtsfreier Raum, d.h. es gilt z.B. das lokale Baurecht. Insel ist nicht gleich Insel. Der Käufer hat die Wahl zwischen vielen Regionen mit Unterschieden in Klima, Landschaft und soziologischem Umfeld. Bei der Vorauswahl sind einige Fakten zu prüfen: Sie beziehen sich auf Erdbeben, Hurrikane, das politische System, inseltypische Krankheiten, fehlende Versorgungsstandards (z.B. Strom, Lebensmittel und Trinkwasser). Die Ansammlung von Süßwasser als Grundwasservorkommen ist ein wichtiger Beurteilungsfaktor. Aufgrund des leichteren spezifischen Gewichtes lagert sich Süßwasser über dem umgebenden Salzwasser ab. Gespeist wird das Vorkommen durch Regenwasser. Auf Dauer kann nicht mehr Süßwasser entnommen werden als durch Regenwasser hinzukommt. Häufig werden bebaute Inseln auch über Wasserleitungen vom Festland aus versorgt. Das regionale Preisniveau bestimmt auch die Preiskategorie der Inseln. Der Preis hängt ab
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| Insel-Lagen | island position | Insel-Lagen sind durch eine minimale Lauffrequenz geprägte Standorte, bei denen es zumeist einen Quasi-Anker-Mieter gibt, vielfach Lebensmittelgeschäfte, an dem noch weitere kleinere Läden wie Kioske oder Zeitungsstände angesiedelt sind. Die Mieten in diesen Läden liegen zumeist deutlich unter denen von Nebenkernlagen. Nebenkernlagen gewinnen lediglich dann, wenn sie z.B. durch eine Trambahn oder Bushaltestelle aufgewertet werden und zusätzliche Kundenfrequenz anziehen können. |
| Inserate | advertisements; adverts; ads | |
| Insolvenz | insolvency; bankruptcy; inability to pay; business failure; commercial failure | Das Insolvenzrecht wurde durch die am 1.1.1999 in Kraft getretene Insolvenzordnung neu geregelt. Diese löste unter anderem die frühere Konkursordnung ab. Nach der Insolvenzordnung (InsO) sind das Regelinsolvenzverfahren und das Verbraucherinsolvenzverfahren zu unterscheiden. Regelinsolvenzverfahren: Das Regelinsolvenzverfahren ist das allgemeine Insolvenzverfahren nach deutschem Recht. Gründe für die Beantragung des Insolvenzverfahrens sind zunächst Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit. Überschuldung ist gegeben, wenn die Schulden das Vermögen übersteigen. Der Insolvenzgrund der Zahlungsunfähigkeit ist gegeben, wenn der Schuldner seine fälligen Zahlungspflichten nicht mehr erfüllen kann. Ein weiterer Insolvenzgrund liegt in der "drohenden Zahlungsunfähigkeit". Er kann sich zum Beispiel bereits ergeben durch Sperrung von Krediten, plötzlich geltend gemachte Steuerforderungen oder Schadenersatzansprüche, raschem Ertragsverfall ohne ausreichende Reserven oder durch Insolvenz eines wichtigen Abnehmers für die angebotenen Produkte. Die Einführung des heutigen Insolvenzrechtes führte nicht nur zu einer neuen Terminologie. Sie zielte auch darauf ab, der zuvor oft geübten Praxis, die Eröffnung des Konkurs- oder Vergleichs-verfahrens möglichst lange hinauszuziehen, entgegenzuwirken und dafür zu sorgen, dass durch geeignete Maßnahmen das Unternehmen erhalten blieb. Mit Ausnahme der aufgrund von Sicherheiten bevorrechtigten Forderungen machte die Reform Schluss mit bisherigen Rangabstufungen. Alle ungesicherten Gläubiger erhalten heute die gleiche Quote. Der frühere Vorrang von Löhnen, Sozialversicherungsbeiträgen, Steuern und dergleichen ist entfallen. Im Zentrum des Insolvenzverfahrens steht das Insolvenzplanverfahren, wozu auch ein Maßnahmenplan zur Sanierung oder Liquidation gehört. Plan-Bilanz, Plan-, Verlust- und Gewinnrechnung und eine Plan-Liquiditätsrechnung sind dem Insolvenzplan beizufügen. Wenn das Gericht dem vom Insolvenzverwalter (oder vom Schuldner) vorgelegten Insolvenzplan zustimmt, so wird er der Gläubigerversammlung zur Abstimmung vorgelegt. Dort kann er geändert werden. Die Gläubiger werden in bestimmte Gruppen eingeteilt, von der jede mit Mehrheit dem Plan zustimmen muss. Der Schuldner kann bei Einleitung oder während des Insolvenzverfahrens eine Restschuldbefreiung beantragen. Es wird dann ein sogenanntes Restschuldbefreiungsverfahren eingeleitet, das dazu führt, dass der Schuldner nach Ablauf von sechs Jahren von seinen Restschulden befreit wird. Voraussetzung ist, dass der Schuldner seine gesamten pfändbaren Einnahmen aus einem Anstellungsverhältnis oder aus selbständiger Tätigkeit für sechs Jahre an einen vom Gericht zu bestimmenden Treuhänder abtritt. Weitere Voraussetzung ist, dass sämtliches übriges Vermögen des Schuldners verwertet wurde. Gerichtlichen Insolvenzverfahren können nach wie vor außergerichtliche Vergleichsverfahren vorangehen. Im Jahr 2012 wurden mit dem „Gesetz zur weiteren Erleichterung der Sanierung von Unternehmen“ (ESUG) verschiedene Änderungen des Insolvenzrechts umgesetzt. Ziele waren die effektivere Ausgestaltung des Insolvenzverfahrens und die Verbesserung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Sanierung notleidender Unternehmen, insbesondere unter dem Aspekt des Erhalts von Arbeitsplätzen. Umgesetzt wurde dies u.a. durch einen stärkeren Einfluss der Gläubiger auf die Auswahl des Insolvenzverwalters, die Vereinfachung des Zugangs zur Eigenverwaltung, eine effektivere Ausgestaltung des Insolvenzplanverfahrens und Änderungen bei der Zuständigkeit der Insolvenzgerichte. Verbraucherinsolvenz: Das Verbraucherinsolvenzverfahren ist gegenüber dem Regelinsolvenzverfahren in einigen Punkten vereinfacht. Es kommt bei natürlichen Personen zur Anwendung, die nicht selbstständig tätig sind oder waren. Ferner wird es auch angewendet bei ehemaligen Selbstständigen, deren Vermögensverhältnisse überschaubar sind (d.h. unter 20 Gläubiger) und gegen die keine Forderungen aus Arbeitsverhältnissen bestehen. Bei natürlichen Personen ist Insolvenzgrund die eingetretene oder drohende Zahlungsunfähigkeit. Auch hier gibt es die Möglichkeit der Restschuldbefreiung. Am 18.07.2013 wurde im Bundesgesetzblatt das Gesetz zur Verkürzung des Restschuldbefreiungsverfahrens und zur Stärkung der Gläubigerrechte veröffentlicht. Dieses ändert verschiedene Regelungen insbesondere des Verbraucherinsolvenzverfahrens. Teile der Reform sind zum 19.07.2013 in Kraft getreten, einige besonders wichtige Änderungen gelten für Verfahren mit Antragstellung ab 01.07.2014. So kann die sogenannte Wohlverhaltensphase des Schuldners auf Antrag auf drei Jahre verkürzt werden, wenn dieser sowohl die Verfahrenskosten begleicht, als auch die Forderungen der Gläubiger zu mindestens 35 Prozent bezahlt. Eine Verkürzung auf fünf Jahre ist möglich, wenn zumindest die Verfahrenskosten voll ausgeglichen werden. Es ist allerdings anzumerken, dass diese gegenüber dem Verfahren nach alter Rechtslage gestiegen sind. Die Reform sieht ferner einen verbesserten Kündigungsschutz für Mitglieder von Wohnungsgenossenschaften gegen Kündigungen der Mitgliedschaft durch Vollstreckungsgläubiger oder Insolvenzverwalter vor. |
| Insolvenz des Mieters | tenant's inability to pay; tenant's insolvency | Seit Einführung der Insolvenzordnung am 1.1.1999 können auch Privatpersonen Insolvenz anmelden. Sind diese Personen Mieter, hat der Insolvenzantrag erhebliche Folgen für das Mietverhältnis. Mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist der Mieter nicht mehr selbst Herr über die von ihm abgeschlossenen Verträge. Zuständig ist nun der Insolvenzverwalter, der dazu befugt ist, die gesamte Insolvenzmasse und alle damit zusammenhängenden Verträge des Schuldners zu verwalten und darüber zu verfügen. Im Verbraucher- bzw. Privatinsolvenzverfahren wird der Insolvenzverwalter auch als Treuhänder bezeichnet. Seine Aufgabe ist es zunächst, die noch vorhandenen Vermögenswerte zusammenzuhalten und Ausgaben einzuschränken. Anschließend verteilt er die Insolvenzmasse anteilig auf die Gläubiger. Miet- und Pachtverträge des Schuldners darf der Insolvenzverwalter im Rahmen eines Sonderkündigungsrechts mit gesetzlicher Frist kündigen, ohne dass es auf die vereinbarte Vertragsdauer ankäme. Handelt es sich allerdings um die Wohnung des Schuldners, darf der Insolvenzverwalter den Vertrag nicht kündigen. Hinsichtlich der Mietforderungen des Vermieters sind zwei zeitliche Phasen zu unterscheiden: Die Zeit vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens und die danach. Bestehen aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung noch Mietschulden, muss der Vermieter diese als Insolvenzforderung beim Insolvenzverwalter anmelden. Wie alle anderen Gläubiger wird er dann seine Quote an der Insolvenzmasse bekommen. Mietforderungen aus der Zeit nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens gelten im Gegensatz dazu als sogenannte Masseverbindlichkeiten. Sie sind vom Insolvenzverwalter aus der Insolvenzmasse laufend weiter zu bezahlen. Geregelt ist dies in § 108 der Insolvenzordnung. Reicht das vorhandene Geld nicht, kann unter Umständen ein Schadenersatzanspruch gegen den Insolvenzverwalter geltend gemacht werden, der jedoch eine Pflichtverletzung von dessen Seite voraussetzt. Um sich von diesem Problem zu befreien, kann der Insolvenzverwalter eine sogenannte Entlastungserklärung hinsichtlich des Mietverhältnisses abgeben (§ 109 Absatz 1 InsO). Er erklärt damit, dass alle nach Ablauf einer dreimonatigen Frist fällig werdenden Forderungen nicht mehr innerhalb des Insolvenzverfahrens geltend gemacht werden können. Die ersten drei Monatsmieten gehen also noch zu Lasten der Insolvenzmasse. Der Vermieter kann diese Forderungen nicht vom Mieter direkt einklagen. Alle späteren Monatsmieten muss der Vermieter außerhalb des Insolvenzverfahrens direkt gerichtlich geltend machen, was im Regelfall schwer fallen dürfte. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, als Insolvenzgläubiger Schadenersatz für seine durch die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages oder die sonstigen Folgen der Entlastungserklärung bedingten Ausfälle zu fordern. Sind mehrere Personen Mieter der Wohnung, müssen die anderen Mieter keine Kündigung befürchten, da der Insolvenzverwalter kein Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag des Schuldners ausüben kann. Die Insolvenz des Mieters allein ist nach der Insolvenzordnung für den Vermieter kein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund mehr. Bezahlt der Mieter die Miete trotz Insolvenz weiter – z.B. unter Verwendung seines Pfändungsfreibetrages – kann der Vermieter nicht kündigen. Stellt der Mieter (nach Stellung des Insolvenzantrages) die Mietzahlungen ein, kann nach den gängigen Regeln des Bürgerlichen Gesetzbuches wegen Verzuges mit der Mietzahlung gekündigt werden. Zulässig sind auch weitere nach dem BGB gesetzlich zulässige Kündigungsgründe (z.B. Eigenbedarf). Es muss ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegen, mit dem die Kündigung begründet wird. Es ist umstritten, wem gegenüber der Vermieter die Kündigung erklären muss. Sicherheitshalber sollte die Kündigung sowohl dem Mieter als auch dem Insolvenzverwalter zugestellt werden. Nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist eine Kündigung durch den Vermieter aus folgenden Gründen gesetzlich ausgeschlossen:
Der Bundesgerichtshof hat am 17. Juni 2015 entschieden, dass bei Vorliegen einer Entlastungserklärung des Insolvenzverwalters bzw. im Verbraucherinsolvenzverfahren des Treuhänders hinsichtlich des Wohnungs-Mietverhältnisses eine vermieterseitige Kündigung auch wegen Mietrückständen möglich ist, die vor Stellung des Insolvenzantrages aufgelaufen sind. Denn mit der „Freigabeerklärung “ durch den Treuhänder falle das Mietverhältnis nicht mehr unter die Regelungen der Insolvenzordnung und stünde wieder zur Disposition der Vertragsparteien im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften (Az. VIII ZR 19/14). Eine Besonderheit gilt, wenn der Insolvenzantrag bereits gestellt ist, die Mietwohnung aber noch nicht an den Mieter übergeben wurde. Der Insolvenzverwalter (an Stelle des Mieters) und der Vermieter können vom Vertrag zurücktreten. Jede Seite kann die andere dazu auffordern, innerhalb einer zweiwöchigen Frist mitzuteilen, ob ein Rücktritt beabsichtigt ist. Äußert sich die andere Seite innerhalb der Frist nicht, ist das Rücktrittsrecht für sie verfallen. |
| Insolvenz des Vermieters | landlord's inability to pay; landlord's insolvency | Bei Insolvenz des Vermieters bleibt der Mietvertrag bestehen. Der Mieter muss lediglich die Miete statt auf das Vermieter-Konto nun auf das des Insolvenzverwalters überweisen.
Dieser muss den Mieter über den Insolvenzfall informieren. Zahlt der Mieter weiter an den Vermieter, droht die Kündigung. Da der insolvente Eigentümer keine Zahlungen mehr vornehmen kann und darf, ist der Insolvenzverwalter nun für notwendige Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, die Beseitigung von Wohnungsmängeln und auch für die Versorgung mit Strom, Heizenergie und Wasser zuständig. Er kann dem Mieter im Rahmen der mietrechtlichen Vorschriften kündigen. Ebenso kann er für leer stehende Wohnungen neue Mietverträge abschließen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem übrigen Vermögen (insolvenzsicher) aufzubewahren. Findet keine Auszahlung der Kaution durch den Vermieter statt, kann der Mieter nach seinem Auszug vom Insolvenzverwalter die Auszahlung der Kaution verlangen. Der Insolvenzverwalter muss innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Fristen auch die Nebenkostenabrechnung erstellen und mit dem Mieter abrechnen. Dabei hat er bestehende Vorauszahlungen zu berücksichtigen und muss gegebenenfalls ein Guthaben auszahlen. Wird die Mietwohnung zwangsversteigert, hat der neue Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht nach §§ 57 ff. ZVG (Zwangsversteigerungsgesetz). Er kann mit dreimonatiger Frist bei berechtigtem Interesse (z. B. Eigenbedarf) kündigen. Dies ist nur zulässig, wenn die Kündigung zum erstmöglichen Termin durchgeführt wird. Danach gelten die gesetzlichen Kündigungsregeln. |
| Insolvenz im Gewerberaummietrecht | insolvency in the field of tenant law for business premises | Grundsätzlich berechtigen weder die Insolvenz des Mieters noch die des Vermieters den anderen Teil zur Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses. Im Gewerberaummietrecht erhalten die speziellen insolvenzrechtlichen Kündigungsregelungen besondere Bedeutung, da der insolvente Mieter beziehungsweise Pächter hier nicht den Schutz des Wohnungsmieters erfährt. So besitzt der Insolvenzverwalter des Mieters ein Sonderkündigungsrecht. Er kann den Vertrag mit gesetzlicher Frist ohne Begründung und unabhängig von der Vertragslaufzeit kündigen. Die gesetzliche Frist ergibt sich aus § 580a BGB und beträgt für Geschäftsräume sechs Monate zum Quartalsende. Bei Insolvenz des Vermieters kommt es häufig zum Verkauf des Mietobjekts. Veräußert der Insolvenzverwalter das Objekt, tritt der Erwerber in den Mietvertrag als neuer Vermieter ein. Auch er hat nun ein Sonderkündigungsrecht. Dieses erlaubt ihm, das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist zum erstzulässigen Termin zu kündigen. Wird das Sonderkündigungsrecht des Erwerbers nicht zum erstzulässigen Termin ausgeübt, verfällt es. Die Kündigungsmöglichkeiten durch den Erwerber sind bei Zwangsversteigerung und Erwerb vom Insolvenzverwalter identisch. Beim Erwerb wird allerdings der Käufer erst mit Grundbucheintragung Eigentümer, während er bei der Zwangsversteigerung durch den Zuschlagsbeschluss Eigentum erwirbt. Entsprechend früher kann und muss er auch sein Kündigungsrecht ausüben. Das Kündigungsrecht ist nach der Abschaffung des § 57c ZVG nicht mehr eingeschränkt, wenn durch den Mieter Mietvorauszahlungen oder Baukostenzuschüsse an den bisherigen Vermieter gezahlt worden sind. Gesetzliche Regelungen: § 57a ZVG (Zwangsvollstreckungsgesetz), § 111 InsO (Insolvenzordnung), § 566 BGB, § 580a Abs. 2 BGB. |
| Insolvenzunfähigkeit (Wohnungseigentümergemeinschaft) | disqualified from bankruptcy (flat owners' association) | Die zunächst nach der BGH-Entscheidung zur Teilrechtsfähigkeit (BGH, 02.06.2005, Az. V ZB 32/05) strittig diskutierte Frage der Insolvenzfähigkeit ist durch gesetzliche Regelung gemäß § 11 Abs. 3 WEG dahingehend entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht insolvenzfähig ist. |
| Insolvenzverschleppung | deliberately delaying insolvency proceedings | Bei Vorliegen von bestimmten Insolvenzgründen sind die Vertretungsorgane eines Unternehmens verpflichtet, Insolvenzantrag zu stellen. Wird diese Pflicht versäumt oder zu spät wahrgenommen, spricht man von einer Insolvenzverschleppung. Es handelt sich dabei um eine Straftat. Die Insolvenzantragspflicht bezieht sich auf juristische Personen, also Personenvereinigungen oder Vermögensmassen (wie etwa Investmentfonds) mit eigener Rechtspersönlichkeit. Sie besteht auch für Personengesellschaften ohne natürliche Person als unbeschränkt haftenden Gesellschafter (vgl. § 15a Insolvenzordnung). Antragspflichtig sind die Vertetungsorgane oder auch die Abwickler eines in Auflösung befindlichen Unternehmens. In der Regel sind dies also der oder die Geschäftsführer oder z.B. die Mitglieder des Vorstandes. Der Insolvenzantrag muss bei Eintritt eines der Insolvenzgründe Zahlungsunfähigkeit oder Überschuldung ohne schuldhaftes Zögern und spätestens drei Wochen nach Eintritt der Gründe gestellt werden. Eine Überschuldung liegt grundsätzlich vor, wenn die Schulden das Vermögen übersteigen; die Rechtsprechung hat dazu weitere Regeln entwickelt. § 15a Insolvenzordnung (InsO) bedroht die Insolvenzverschleppung mit einer Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe. Strafbar macht sich, wer trotz entsprechender Pflicht den Insolvenzantrag nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig abgibt. Auch die fahrlässige Begehung ist strafbar (Freiheitsstrafe bis zu einem Jahr oder Geldstrafe). Die Vertretungsorgane der Gesellschaft riskieren außer der strafrechtlichen Verurteilung auch noch eine persönliche Haftung nach dem Zivilrecht. Davor schützt auch die Haftungsbeschränkung einer GmbH nicht. Nach § 64 GmbH-Gesetz haftet deren Geschäftsführer gegenüber der Gesellschaft für alle Zahlungen, die nach Eintritt der Zahlungsunfähigkeit oder nach Feststellung ihrer Überschuldung durchgeführt werden. Ausnahme sind Zahlungen, die unter Beachtung der Sorgfalt eines ordentlichen Geschäftsmanns stattfinden. Hier geht es meist um Zahlungen, um notdürftig den Betrieb aufrecht zu erhalten – zum Beispiel die Stromrechnung. |
| Instandhaltung / Instandsetzung (Mietrecht) | servicing/ upkeep/ maintenance/ maintenance and repair; repair/ overhaul/ corrective maintenance/ reinstatement/ restoration (law of tenancy) | Unter Instandhaltung versteht man alle Maßnahmen, die dazu dienen, den ursprünglichen Zustand eines Objektes und aller Einrichtungen zum Zwecke des bestimmungsmäßigen Gebrauchs bzw. deren Funktionsfähigkeit zu erhalten. Hierzu zählen neben Maßnahmen, die altersbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigen, auch Wartungsarbeiten. Instandhaltung hat vorbeugenden Charakter. Es soll verhindert werden, dass "Instandsetzungsarbeiten" erforderlich werden. Dabei geht es nach dem Motto: Wer instand hält, braucht nicht instand zu setzen. Instandhaltung wird oft auch als Oberbegriff verwendet, der "Instandsetzung" mit umfasst (so z.B. die Zweite Berechnungsverordnung). Im Mietrecht gehört die Instandhaltung zu den Hauptpflichten des Vermieters. Sie ist in § 535 Abs.1 BGB festgeschrieben. Die Mietwohnung muss gebrauchsfähig und in vertragsgemäßem Zustand gehalten werden. Der Vermieter muss verhindern, dass die Bewohnbarkeit durch Abnutzung oder Alterserscheinungen beeinträchtigt wird. Das bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter nach einigen Jahren Ersatz des von ihm selbst durchgelaufenen Teppichbodens oder der schon beim Einzug überalterten Badewanne verlangen kann. Die Instandhaltungspflicht schließt gemeinschaftlich genutzte Räume und Zugänge zur Mietwohnung ein. Der Vermieter eines Gebäudes muss also auch für Beleuchtung im Treppenhaus sorgen, das defekte Schloss der Außentür erneuern und dafür sorgen, dass die Heizanlage in Schuss gehalten wird. Auch mögliche Gefahren müssen beseitigt werden (lockeres Treppengeländer, marode Stromleitung). Der Vermieter muss, um dieser Pflicht gerecht werden zu können, das Mietobjekt in gewissen Zeitabständen kontrollieren. Dies bedeutet natürlich keine Berechtigung, ständig Wohnungsbegehungen durchzuführen. Das Betreten der Wohnung durch den Vermieter zum Zählerablesen und ähnlichen Zwecken ist einmal im Jahr üblich und zulässig. Es muss allerdings einen konkreten Anlass dafür geben. Ein Kontrolle der gesamten Wohnung im Rahmen einer Rauchmelderinspektion ist nicht erlaubt, ebenso sind Klauseln im Mietvertrag unwirksam, die dem Vermieter regelmäßige anlasslose Wohnungsbegehungen gestatten (BGH, Urteil vom 4.6.2014, Az. VIII ZR 289/13). Das Haus selbst sollte jedoch öfter auf seinen Zustand hin kontrolliert werden. Notwendige Erhaltungsmaßnahmen des Vermieters und dadurch verursachte gewisse Unannehmlichkeiten (z.B. kurzfristiges Abstellen von Wasser oder Strom) muss der Mieter dulden. Mietrechtlich bedeutet Instandsetzung die Wiederherstellung des gebrauchsfähigen und vertragsgemäßen Zustands der Mietwohnung. Dies bedeutet, dass bestehende Schäden an der Wohnung in Ordnung gebracht werden müssen (Beispiel: Fenster sind bei starkem Wind aus dem Rahmen gefallen). Der Vermieter ist auch zur Instandsetzung aus dem Mietvertrag und nach § 535 BGB verpflichtet. Die Mietsache muss nicht nur in gebrauchsfähigem und vertragsgemäßem Zustand gehalten, sondern dieser muss im Notfall auch wieder hergestellt werden. Üblich geworden und auch zulässig ist es allerdings, die so genannten Kleinreparaturen bis zu einer bestimmten Kostenobergrenze vertraglich auf den Mieter abzuwälzen. |
| Instandhaltung / Instandsetzung (Wohnungseigentum) | servicing/ upkeep/ maintenance/ maintenance and repair; repair/ overhaul/ corrective maintenance/ reinstatement/ restoration (freehold flat) | Für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums ist der jeweilige Eigentümer verantwortlich (§ 14 Nr. 1 WEG). Er hat die Kosten in voller Höhe selbst zu tragen. Die Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen sie nach § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG über "ordnungsgemäße" Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung hinsichtlich Art, Umfang und Durchführung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung. Ordnungsgemäß ist eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme dann, wenn sie der Erhaltung oder der Wiederherstellung des ursprünglichen baulich-technischen Zustandes der Anlagen oder Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums dient. Auch die erstmalige Herstellung von Anlagen und Einrichtungen nach den behördlich genehmigten Plänen bzw. die erstmalige Herstellung eines mängelfreien Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums zählt zur ordnungsgemäßen Instandhaltung beziehungsweise -setzung. In bestimmten Fällen kann gemäß § 22 Abs. 3 WEG auch eine so genannte modernisierende Instandsetzung mit Mehrheit beschlossen werden, wenn mit dieser Maßnahme bei grundsätzlich notwendiger Instandsetzung eine technisch und wirtschaftlich sinnvollere Maßnahme durchgeführt wird. Dies gilt auch dann, wenn mit dieser Maßnahme bauliche Veränderungen verbunden sind. Geht eine Maßnahme über die ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung hinaus, bedarf sie als bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG der Zustimmung aller im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer oder als Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG eines doppelt qualifizierten Mehrheitsbeschlusses (Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Eigentümer nach Köpfen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile). Die der Vorbereitung der Beschlussfassung dienenden Maßnahmen – Feststellung von Mängeln, Einholung von Kostenvoranschlägen beziehungsweise alternativen technischen Lösungsmöglichkeiten – sowie die Durchführung der beschlossenen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen und die Auftragserteilung obliegen gemäß § 27 Abs. 1 und Abs. 3 WEG dem Verwalter als gesetzlichem Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Kosten für die Durchführung von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind von allen Eigentümern im Verhältnis ihres Miteigentumsanteils (§ 16 Abs. 2 WEG) zu tragen, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung (§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG) getroffen oder im Einzelfall mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen (§ 16 Abs. 4 WEG) worden ist. Voraussetzung für eine mehrheitlich zu beschließende Änderung der Kostenverteilung ist allerdings, dass der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. |
| Instandhaltungskostenpauschale | lump-sum provision for repairs; lump-sum for maintenance costs | |
| Instandhaltungsrückstellung (Instandhaltungsrücklage) | contingency/ provision for renewals; reserve for renewals and replacements; structural reserves | Damit die Wohnungseigentümergemeinschaft bei notwendig werdenden Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen auch über die notwendigen liquiden Finanzierungsmittel verfügen kann, gehört die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung zu den Maßnahmen, über die die Wohnungseigentümergemeinschaft mit einfacher Mehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung beschließen kann (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG). Kommt eine mehrheitliche Entscheidung nicht zustande, aus welchen Gründen auch immer, kann jeder Wohnungseigentümer im Rahmen seines individuellen Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung die Bildung einer solchen Rückstellung verlangen und diesen Anspruch auch gerichtlich durchsetzen. Was als "angemessen" anzusehen ist, wird durch das Gesetz nicht geregelt. Als Orientierungsmaßstab können jedoch für die Praxis die Instandhaltungspauschalen gemäß § 28 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung dienen, die je nach Dauer seit Bezugsfertigkeit zwischen 8,16 und 13,22 Euro pro Quadratmeter und Jahr liegen (Stand: nach letzter Anpassung zum 01.01.2011). Bei der Festlegung der Höhe der Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung ist jedoch darauf zu achten, dass sich die anteilige Beitragsleistung der einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile richtet, wenn nicht eine abweichende Vereinbarung getroffen oder nach neuem Recht gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG verlangt wird. Mit der Zuerkennung der Rechtsfähigkeit fällt die Instandhaltungsrückstellung in das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 Abs. 7 WEG und unterliegt trotz der grundsätzlichen Zweckbindung – ausschließlich zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen – damit dem Pfändungsanspruch von Gläubigern der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung sind nicht bereits zum Zeitpunkt der Zahlung an die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft steuerlich absetzbar, sondern können erst im Rahmen der Verwendung für tatsächlich durchgeführte Maßnahmen als Werbungskosten abgezogen werden. Die tatsächlich von den Wohnungseigentümern gezahlten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung sind als Einnahmen in der Jahresgesamt- und Einzelabrechnung und daneben in der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrückstellung auszuweisen. Zusätzlich sind die gemäß Wirtschaftsplan geschuldeten, aber noch nicht geleisteten Zahlungen anzugeben. Eine Buchung der tatsächlichen und geschuldeten Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung als Ausgaben im Rahmen der Jahresabrechnung ist nach jüngster BGH-Rechtsprechung nicht zulässig (BGH, 4.12.2009, V ZR 44/09, DWE 2010, 20). Im Falle eines Eigentümerwechsels geht der Anteil an der Instandhaltungsrückstellung von Gesetzes wegen auf den Erwerber über, ohne dass es einer entsprechenden Regelung im Kaufvertrag bedarf. |
| Instandsetzung | repair; overhaul; corrective maintenance; reinstatement; restoration | |
| Institut der Wirtschaftsprüfer | German institute of certified public accountants | Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V. (IDW) ist ein eingetragener Verein mit Sitz in Düsseldorf. Die Mitgliedschaft steht den Wirtschaftsprüfern und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften Deutschlands auf freiwilliger Basis offen. Organe des IDW sind der wenigstens alle zwei Jahre zusammentretende Wirtschaftsprüfertag, der Verwaltungsrat und der Vorstand. Zu den Aufgaben und Zielen des IDW zählen die Interessenvertretung für den Wirtschaftsprüferberuf auf nationaler und internationaler Ebene, die Facharbeit zur Förderung der Tätigkeitsbereiche des Wirtschaftsprüfers, die Ausbildung des beruflichen Nachwuchses und die Fortbildung der Wirtschaftsprüfer sowie die Unterstützung der Mitglieder bei der Tagesarbeit. Letzteres geschieht unter anderem durch die Erarbeitung und Veröffentlichung von Standards, Stellungnahmen und Hinweisen zu Prüfungs- und Rechnungslegungsthemen sowie verwandten Gebieten. Für die Immobilienwirtschaft ist insbesondere der Standard IDW S 4 von Bedeutung, der die inhaltlichen Anforderungen an die Prospekte geschlossener Immobilienfonds regelt. |
| Institut für Handelsforschung (IfH) | Institut für Handelsforschung (Institute for Trade Research at Cologne University) | Das Institut für Handelsforschung ist an der Universität Köln angesiedelt. Eine der Einrichtungen des Instituts ist das "Competence Center Demographie". Es befasst sich mit den Herausforderungen, die der demographische Wandel und die zunehmende Migration für den Handel mit sich bringen. Außerdem befasst es sich mit Markt- und Unternehmensanalysen und erstellt in Zusammenarbeit mit verschiedenen Verbänden in anonymisierter Form jährliche Betriebsvergleiche für deren Mitglieder. Diese werden den beteiligten Unternehmen zur Verfügung gestellt. Im Fokus dieser Forschungsarbeiten stehen der Handel (Einzel- und Großhandel) sowie die Handelsvermittlung. Derzeit werden für 28 Branchen des Groß- und Einzelhandels und des Dienstleistungsgewerbes Betriebsvergleiche durchgeführt. Der Betriebsvergleich ist ein Controllinginstrument für die beteiligten Unternehmen. Er liefert umfangreiche Benchmarks, die eine Stärken- / Schwächenanalyse erlauben. Im Bereich der Immobilienwirtschaft besteht eine Kooperation mit dem Immobilienverband Deutschland (vormals mit dem Bundesverband des Ring Deutscher Makler). Erhoben werden bei diesem Betriebsvergleich für jedes Bundesland und für Deutschland insgesamt die Zahl der Beschäftigten zur Ermittlung der Größenstruktur, die Größe des Geschäftsraumes, der Gesamtumsatz und seine detaillierte Aufgliederung in bestimmte Geschäftsbereiche. Die Kosten werden nach folgendem Einteilungsschema erhoben:
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| Institut für Weltwirtschaft (IfW) | Kiel Institute for the World Economy | Das Institut für Weltwirtschaft (IfW) in Kiel wurde im Februar 1914 als „Königliches Institut für Seeverkehr und Weltwirtschaft" von Bernhard Harms gegründet. Aufgabe des Instituts war seinerzeit die wissenschaftliche Erforschung der weltwirtschaftlichen Beziehungen. Bedeutung erlangte das Institut zunächst wegen des Aufbaus der damals größten Universitätsbibliothek Deutschlands. Während der Nazizeit konnte verhindert werden, dass Bücher jüdischer Autoren ausgesondert und vernichtet wurden. Die Bibliothek entging auch der Zerstörung durch Luftangriffe, weil sie rechtzeitig ausgelagert wurde. Nach dem Krieg erfolgte der Ausbau des Instituts als Forschungsanstalt. Das Institut ist der Christian-Albrechts-Universität zu Kiel angegliedert, ohne ein Teil von ihr zu sein. Als eines der großen Forschungszentren von Weltrang legt das Institut für Weltwirtschaft seinen Schwerpunkt auf Beratung, Ausbildung und Dokumentation. Das Institut sieht seine Hauptaufgabe in der Erforschung von Lösungsansätzen für weltwirtschaftliche Probleme. Auf dieser Basis berät es Entscheidungsträger in Politik, Wirtschaft und Gesellschaft und informiert die Öffentlichkeit über wichtige wirtschaftspolitische Zusammenhänge. Innerhalb eines weiten Netzwerkes aus nationalen und internationalen Experten kooperiert das Institut eng mit der ZBW, der weltgrößten wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Bibliothek. Ziel der Forschung ist es, eigenverantwortliches Handeln des Einzelnen anzuregen und dem Bedürfnis der Menschen nach sozialer Gerechtigkeit Raum zu geben. Derzeit analysieren mehr als 60 Wissenschaftler und Wissenschaftlerinnen wichtige weltwirtschaftliche Entwicklungen und ihre Auswirkungen. Das Institut für Weltwirtschaft gehört der Leibniz Wissenschaftsgemeinschaft (WGL) an. Diese Gemeinschaft verbindet über achtzig selbstständige Forschungs- und Infrastruktureinrichtungen von den Natur-, Ingenieur- und Umweltwissenschaften über die Wirtschafts- und Sozialwissenschaften bis hin zu den Geisteswissenschaften. Seit dem 1. Januar 2007 ist das Institut für Weltwirtschaft eine unabhängige Stiftung des öffentlichen Rechts des Landes Schleswig-Holstein. |
| Institut für Wirtschaft und Gesellschaft | - n.a. - | Das IWG BONN war ein von Kurt Biedenkopf und Meinhard Miegel gegründetes privates, wissenschaftliches Forschungsinstitut. Es war überparteilich, unabhängig und gemeinnützig. Zu den Arbeitsschwerpunkten des Instituts gehörten die Wohnungspolitik, der Städtebau und die Bauwirtschaft. U. a. untersuchte das Institut im Auftrag des RDM-nahen Forschungsverbandes für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht e.V. die Bedeutung des privaten Grundeigentums für die Gesamtwirtschaft. Das Institut wurde am 30.07.2008 aufgelöst. |
| Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft an der Universität Köln | Institute for housing law and housing economics, University of Cologne | Das Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft in Köln wurde 1950 auf Initiative der Rechtswissenschaftlichen Fakultät der Universität zu Köln mit dem Ziel gegründet, Fragen des Wohnungswesens wissenschaftlich zu analysieren und zugleich die Bereiche Wohnungswirtschaft und Wohnungsrecht in Lehre und Forschung an der Universität zu Köln zu verstärken. Zu den Forschungsgebieten gehören u.a.: der Bodenmarkt, das Mietrecht, steuerliche Fragen, die Wohnungsfinanzierung, das Immobilienmanagement, die Wohnungsbauförderung sowie wohnungspolitische Konzepte. Träger des Instituts ist die Gesellschaft für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft e.V. Köln. Näheres siehe: http://www.uni-koeln.de |
| Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) | - n.a. - | Das Institut Wohnen und Umwelt GmbH (IWU) ist eine gemeinnützige Forschungseinrichtung des Landes Hessen und der Stadt Darmstadt. Gegenstand der Forschung des Instituts ist die Untersuchung der gegenwärtigen Formen des Wohnens und des Zusammenlebens mit dem Ziel einerseits der Verbesserung der Wohnsituation einkommensschwächerer Schichten der Bevölkerung und andererseits der sparsamen, umwelt- und sozialverträglichen Nutzung von Energie im Bereich der Wohnungswirtschaft. Finanziert wird das Institut vom Land Hessen. Das Institut ist durch seine "auf wissenschaftlicher Grundlage basierenden" Mietspiegelkonzepte bekannt geworden, die das Mietrecht beeinflusst haben (Einführung des so genannten "qualifizierten Mietspiegels"). Näheres siehe: http://www.iwu.de/ |
| Institutioneller Anleger | institutional investor | Institutionelle Anleger sind Unternehmen und Institutionen, die über Sondervermögen verfügen, das zu verwalten ist. Zu Ihnen zählen insbesondere offene Immobilienfonds, Versicherungen und Pensionskassen. Von der Ertragsentwicklung des Sondervermögens hängt bei Fonds die Höhe der Ausschüttungen und bei Versicherungsgesellschaften die Entwicklung der Gewinnbeteiligung der Versicherten ab. |
| Institutioneller Interessenkonflikt (Maklergeschäft) | institutionalised conflict of interest (brokerage) | Ein Makler kann in eine Konfliktsituation gelangen, die sich daraus ergibt, dass ein von ihm zu vermittelndes Geschäft einer Genehmigung bedarf, an deren Entscheidung er beteiligt ist. Der Makler genehmigt gewissermaßen das von ihm vermittelte Geschäft. Man spricht in einem solchen Fall von einer unechten Verflechtung bzw. einem institutionalisierten Interessenkonflikt. Bewusst gemacht hat diesen Fall der Bundesgerichtshof (BGH Beschl. vom 28.04.2005 - III ZR 387/04 - WuM 2005, 470). Er entschied, dass ein Makler, der für die Vermittlung einer Eigentumswohnung Provision verlangte, diese nicht geltend machen könne, wenn er gleichzeitig Verwalter der Anlage ist, in der sich die Wohnung befindet und er nach einer Bestimmung der Gemeinschaftsordnung dem Kauf einer Eigentumswohnung im Interesse der Gemeinschaft seine Zustimmung erteilen muss. Dies gilt, obwohl zwischen dem Makler und dem Verwalter eine natürliche Interessenidentität darüber besteht, dass der Käufer der Wohnung sich in die Gemeinschaft einfügt und keine Bedenken hinsichtlich seiner Zahlungsfähigkeit und Zahlungsmoral in Bezug auf das monatliche Hausgeld bestehen. Er würde sich sonst als Verwalter eine Menge Mehrarbeit und Ärger aufladen. Der BGH hat dem Makler zwar den Provisionsanspruch abgesprochen, gleichzeitig als Ausweg jedoch den Hinweis gegeben, dass der Makler ja einen Anspruch im Wege der Vereinbarung eines selbständigen, also von einer Maklertätigkeit abgekoppelten Schuldversprechens in die notarielle Urkunde aufnehmen lassen könne, mit der eine Zahlungspflicht begründet werde. |
| Integrierte Kommunikation | integrated communication | Die Integrierte Kommunikation umfasst die Analyse, Planung, Umsetzung und Kontrolle sämtlicher im Unternehmen angewandter und eingesetzter Kommunikationsaktivitäten. Alle Maßnahmen und Instrumente aus der Corporate Communication, aus Marketing, Werbung, Online und Vertrieb werden auf ihren Einsatz und ihre Effizienz hin systematisch geprüft und koordiniert eingesetzt. Mit dem Ziel, in der Öffentlichkeit ein widerspruchsfreies, konsistentes Vorstellungsbild vom Unternehmen, seinen Produkten und Dienstleistungen zu vermitteln, zu fördern und langfristig zu verankern. Die Anwendung der Integrierten Kommunikation in der Immobilienwirtschaft ist bereits weit verbreitet. Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Maklerunternehmen setzen in ihrer operativen Kommunikation auf ein Mix aus Marketing- und PR-Instrumenten wie Anzeigenschaltung, Events, Unternehmens- und Imagefilmen, Pressemitteilungen und Anwenderberichten. Seltener hingegen erfolgt eine strategische Planung und stringente Umsetzung eines unternehmensspezifisch ausgearbeiteten und verbindlich festgelegten Kommunikationskonzeptes. Die Integrierte Kommunikation gilt als das Zukunftsmodell der Unternehmenskommunikation. |
| Intelligentes Glas | intelligent glass | |
| Interessenkollision | conflict of interests | Nach § 645 BGB verwirkt der Makler seinen Provisionsanspruch, wenn er – entgegen dem Inhalt des Vertrags – „auch für den anderen Teil tätig gewesen ist.“ Hintergrund dieser Regelung ist, dass der Makler grundsätzlich die Interessen seines Auftraggebers vertreten muss. Wenn er sowohl vom Verkäufer als auch vom (potentiellen) Käufer einer Immobilie beauftragt wird, muss er völlig unterschiedliche Interessen vertreten. So möchte der eine einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen, der andere jedoch einen möglichst niedrigen Preis bezahlen. In diesem Fall kollidieren die Interessen, die der Makler wahrzunehmen hat, derart miteinander, dass er sie nicht in gleicher Weise nachhaltig wahrnehmen kann. Damit verstößt er auf jeden Fall in eine Richtung gegen seine vertraglichen Pflichten, die Interessen seines Auftraggebers zu wahren und durchzusetzen. Dieser Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten führt zur Verwirkung des Provisionsanspruchs.
Die Gerichte sind demgegenüber jedoch der Auffassung, dass eine Doppeltätigkeit des Maklers grundsätzlich nicht zu beanstanden ist. Sie wird also als zulässig angesehen im Bereich des Immobilienmaklers. Voraussetzung ist jedoch, dass der Makler unbedingt und streng darauf achtet, die Interessen und auch das Vertrauen, das ihm seine Vertragspartner entgegenbringen, nicht zu verletzen. Er muss also immer zum Wohle beider Parteien handeln. Erforderlich dafür ist zumindest, dass der Makler beiden Parteien gegenüber offenlegt, dass er auch für die andere tätig ist. Darüber hinaus muss er sich beiden gegenüber ehrlich und neutral verhalten. Interessenkollision, die zum Provisionsverlust führt, ist z.B. gegeben, wenn der Makler für einen Kunden aufgrund eines besonderen Vertrauens tätig wird und gleichzeitig für den anderen Vertragspartner als Vermittlungsmakler auftritt. Auch wenn der Makler bei Doppeltätigkeit mit dem Interessenten eine erfolgsunabhängige Provisionsvereinbarung schließt, gefährdet er seine Provision aufgrund des Interessenkonfliktes. Er ist dann nicht mehr für beide Parteien neutral und unparteilich tätig. Kein provisionsschädlicher Interessenkonflikt liegt vor, wenn der Makler ausschließlich eine Nachweisleistung für beide Parteien erbringt. Oder wenn er nur für einen Auftraggeber als Vermittlungsmakler tätig ist, dem anderen Kunden jedoch nur die Möglichkeit zum Abschluss des Hauptvertrags nachweist. |
| Interessenkonflikt | conflict of interests | |
| Interessenten-Profiling | profiling interested parties/prospective customers | Das Interessenten-Profiling ist eine Methode, um die wahren Handlungsmotive sowie die Bedürfnisstruktur des einzelnen Kunden, der aktuellen Interessenten oder der potenziellen Kundschaft ausfindig zu machen. Dabei interessieren insbesondere die kaufentscheidenden Motive zur Erhöhung des Geschäftserfolgs und zur Erreichung der sonstigen Unternehmensziele. Diese Informationen müssen zunächst gesammelt und zusammengefügt werden. Wichtig ist, einen Perspektivwechsel vorzunehmen und sich in die Rolle des Interessenten zu versetzen. Abgeleitet ist dieser Bereich aus der Kriminalistik. In diesem Fall sollen systematisch die Kundenbedürfnisse herausgefiltert und entsprechende Lösungsmöglichkeiten gefunden werden. Hilfreich sind Statistiken über eigene Kunden und deren Profil, um damit auf potenzielle Kunden zu schließen. Dies ist eine konstruktive Betrachtungsweise des modernen Marketings, indem vom Markt her gedacht wird, anstatt Produkte zu entwickeln mit der erst späteren Überlegung, wie sie beim Kunden platziert werden können. Makler können im Rahmen der Kundenakquisition ein Profil des Interessenten erstellen, um über eine Zusammenarbeit zu entscheiden oder ihn für ein Immobilienobjekt in die engere Wahl zu nehmen. |
| Interest Coverage Ratio, ICR | Interest Coverage Ratio, ICR | |
| Interkolumnium | intercolumniation | Der Begriff Interkolumnium bezeichnet den Achsabstand zwischen antiken Säulen, der in der Säulenordnung reglementiert wird: Beispielsweise beträgt bei der dorischen Säule der Achsabstand das Zweieinhalbfache, bei der ionischen das Dreifache des unteren Durchmessers. |
| Interkommunales Gewerbegebiet | intermunicipal business park | Wenn Kommunen bei der Schaffung neuer Gewerbegebiete über die eigenen Gemeindegrenzen hinaus zusammenarbeiten, spricht man von interkommunalen Gewerbegebieten. Inhalte der Zusammenarbeit können in den Aufgaben Planung, Vermarktung und Realisierung liegen. Durch die Zusammenarbeit beabsichtigt man, Mittel effektiver einsetzen zu können, vorhandene Flächen besser auszunutzen und juristische Restriktionen im Planungsrecht zu umgehen. Oftmals sind kleine Gemeinden gar nicht in der Lage, ein Projekt wie die Schaffung von Gewerbegebieten aus eigener Kraft umzusetzen. Bei der Motivation zur Schaffung interkommunaler Gewerbegebiete spielt auch oftmals die Nähe zu Ballungszentren eine Rolle. Durch die Zusammenarbeit entschärfen kleinere Gemeinden Ihre Konkurrenzsituation um Arbeitsplätze, Steuereinnahmen und strukturelle Entwicklung. Die teilnehmenden Gemeinden bringen entweder eigene Flächen in das Gewerbegebiet ein oder lassen sich Kontingente an Flächen, die aus raumplanerischen Gründen zur Verfügung stehen, anrechnen. Die Ziele, die Gemeinden mit dieser Zusammenarbeit verfolgen, sind die Steigerung von Steuereinnahmen, Erträge aus dem Verkauf der Gewerbegrundstücke zu erzielen und Struktur und Entwicklung der Wirtschaftskraft der Region zu stärken. Unterschiedliche Hebesätze der teilnehmenden Gemeinden in einem interkommunalen Gewerbegebiet müssen durch Beschluss der Gemeindevertretungen in den gemeindlichen Satzungen harmonisiert werden. |
| International Accounting Standards (IAS) | International Accounting Standards (IAS) | |
| International Development Research Council (IDRC) | International Development Research Council (IDRC) | In den USA 1961 gegründeter Berufsverband von Corporate Real Estate Managern der Industrie, in dem auch unter gewissen Voraussetzungen Dienstleister Mitglied sein können. Mit dem IDRC Europe wurde 1991 ein entsprechender Verband für Europa ins Leben gerufen. |
| International Financial Reporting Standards (IFRS) | International Financial Reporting Standards (IFRS) | Eine EU-Verordnung aus dem Jahr 2002 schreibt vor, dass börsennotierte Unternehmen ab Geschäftsjahr 2005 zur Rechnungslegung nach den IAS verpflichtet sind. Erreicht werden soll mehr Transparenz und Offenlegung von relevanten Details der Unternehmensabschlüsse im Interesse der Aktionäre. Der International Accounting Standards Board, der für die Konzeption und den Aufbau der Standards zuständig ist, setzt sich aus Angehörigen von Berufsgruppen aus verschiedenen Ländern zusammen, die mit Fragen der Rechnungslegung beschäftigt sind, insbesondere Wirtschaftsprüfer und Unternehmensvertreter. Im Bereich der Immobilien wird dabei unterschieden zwischen solchen, die dem Umlaufvermögen zugehören (IAS 2 – Immobilien sind im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit zum Verkauf bestimmt), Immobilien, die dem Betriebsvermögen zugehören (IAS 16 – die Immobilien werden für betriebliche Zwecke benötigt) und Immobilien des Finanzanlagevermögens (IAS 4 – Immobilien dienen der Einkunftserzielung und Wertsteigerung). Von besonderem Interesse sind die Bestandsimmobilien zu Finanzanlagezwecken. Unternehmen können hierbei wählen zwischen dem Wertansatz nach Anschaffungs-/Herstellungskosten (Cost-Model) oder dem "Fair Value". Dies kann auch der Verkehrswert i.S.d. § 194 BauGB sein, der im Wesentlichen dem Market Value entspricht. Der Wertansatz soll dem im Verkaufsfall am wahrscheinlichsten erzielbaren Preis entsprechen. Transaktionskosten werden nicht berücksichtigt. An Wertermittlungsmethoden stehen folgende Alternativen zur Verfügung: Unmittelbare Ableitung des Fair Value aus aktuellen Vergleichspreisen, Preisanpassung auf der Grundlage von Vergleichsobjekten und diskontierte Erträge. Dies entspricht weitgehend dem deutschen Vergleichs- bzw. Ertragswertverfahren. Bei den International Financial Reporting Standards (IFRS) handelt es sich nicht etwa um eine Umbenennung der IAS. Vielmehr wird die Bezeichnung angewandt auf die Standards, die seit 2001 entwickelt werden. Werden geringe Änderungen der IAS durchgeführt, bleibt es bei der alten Bezeichnung IAS. Sind sie aber substanzieller Natur, dann werden sie in IFRS umgetauft. Das Regelwerk als Ganzes aber läuft unter IFRS. |
| Internationale Gartenbauausstellung (IGA) | International Horticultural Exhibition (IGA) | Im Zehnjahresabstand findet in Deutschland eine internationale Gartenbauausstellung (IGA) statt. Die Tradition beginnt mit der ersten Ausstellung in Hamburg im Jahr 1869. Vorausgegangen sind Ausstellungen in Gent (1837) und in London (1866). Internationale Gartenbauausstellungen haben ebenso wie die Bundesgartenschauen in der Regel aufgrund ihrer Nachwirkungen erhebliche Auswirkungen auf die umliegenden Wohngebiete. Viele Anlagen bleiben erhalten und bieten einen einmaligen Erholungsraum für die Anwohner. Integriert bleiben errichtete Gastronomiebetriebe, Cafés u. dergl. Dies alles führt auch zu einer Steigerung der Grundstückswerte in den angrenzenden Zonen. |
| Interne Kommunikation | internal or in-house communication | Die Interne Kommunikation (IK) ist Teil der Unternehmenskommunikation. Sie findet in der Immobilienwirtschaft vor allem im Dialog zwischen den Mitarbeitern und der Geschäftsführung im Unternehmen, aber auch mit Mietern, Eigentümern und Dienstleistern, z. B. Handwerkern, statt. Die Zielgruppen der Internen Kommunikation sind von Unternehmen zu Unternehmen unterschiedlich: Sie können sich auf den engen Kreis der Mitarbeiter beziehen, aber auch einen erweiterten Kreis von Menschen umfassen. Die Definition der internen Zielgruppen hängt von der Unternehmensphilosophie und der Struktur des Immobilienunternehmens ab. Ziel der engen internen Kommunikation ist ein schneller und reibungsloser Informationsaustausch zwischen den Abteilungen im Unternehmen: von der Serviceabteilung über die Kundenbetreuung bis hin zur Mietbuchhaltung. Die Kommunikation kann auf formellen (hierarchisch strukturierten) oder auf informellen (nicht organisatorisch geregelten) Wegen stattfinden. Zu den formellen Kommunikationswegen zählen Versammlungen, Mitarbeitergespräche, Joure Fixes oder Hausmessen. Informelle Kommunikation zeichnet sich durch einen unstrukturierten Informationsfluss aus. Sie erfolgt zumeist über soziale Interaktionen, z. B. in Sozialräumen wie Kaffeeküchen, Meetingpoints oder bei Sportveranstaltungen und Events. Informelle Kommunikation wird auch Flurfunk genannt. Die Interne Kommunikation fördert das Verständnis für organisatorische und unternehmenspolitische Strukturen, bindet die Belegschaft in die Kommunikations- und Entscheidungsprozesse des Wohnungsunternehmens mit ein. Sie fördert den kollektiven Zusammenhalt und ist Ausdruck von Wertschätzung und Vertrauen der Geschäftsführung in ihre Mitarbeiter. Die Mitarbeiter identifizieren sich dadurch mit dem Unternehmen und tragen als Botschafter und Multiplikatoren die Unternehmenswerte und Einstellungen glaubwürdig in die Öffentlichkeit, vor allem an die Mieter als ihre Kunden, heran. Zu den Instrumenten der internen Kommunikation zählen z.B. Informationsveranstaltungen, Haus- und Mieterfeste, Eigentümerversammlungen, Mitarbeiter- und Zielvereinbarungsgespräche, aber auch Mitarbeiterzeitung (MAZ), Broschüren und das Intranet. |
| Internet | Internet | Ein weltumfassendes System von Computer-Teilnetzen, das weitgehend jedermann zugänglich ist. Voraussetzung für die Nutzung ist ein Computer, der über Datenleitungen an das Internet angeschlossen ist. 2012 hatte das Internet etwa 2,1 Mrd. Nutzer, was einem Drittel der Weltbevölkerung entsprach. Unter kommerziellen Aspekten ist vor allem die Darstellung multimedialer Inhalte (Bild, Ton, Video) interessant. Immobilien eignen sich aufgrund ihres hohen Erklärungsbedarfs besonders für den Vertrieb (bzw. die Kontaktanbahnung) über das Internet. |
| Internet-Marketing | internet marketing | |
| Internet-Präsenz | website | Internet-Präsenz ist die Bezeichnung für alle Seiten eines Internet-Auftritts, also die Homepage eines Unternehmens mit allen Unterseiten (Informationen, Links, Angebote, E-Mail-Adressen, etc.) Für Immobilienmakler ist die Internet-Präsenz von besonderer Bedeutung. Der weitaus größte Teil aller Kontaktaufnahmen zu Maklern mit den daraus resultierenden Provisionsumsätzen geschehen via Internet. Die Homepage eines Maklers sollte aber nicht nur aus einer Angebotsplattform für seine Immobilien einschließlich der Verlinkung zu Immobilienportalen bestehen. Vielmehr hat der Makler im Internet auch die Chance sein Unternehmen, insbesondere seine Mitarbeiter, ihre Qualifikationen, ihre Geschäftsbereiche darzustellen und so Vertrauen aufzubauen. Makler, die sich lediglich im Impressum kenntlich machen, vergeben hier große Chancen. In der Homepage sollte auch (mit Zustimmung der Eigentümer) auf Referenzobjekte verwiesen werden können. Potenzielle Anbieter von Immobilien können durch eine überzeugende Darstellung dieser Referenzobjekte und der klaren Beschreibung der Maklerleistung (entsprechend dem Inhalt von Verkaufsprospekten) bewegt werden, mit diesem Makler Verbindung aufzunehmen. Je schneller und kompetenter der Makler auf die Kontaktaufnahme reagiert, desto höher sind seine Umsatzchancen. |
| Inventar beim Grundstücksverkauf (Besteuerung) | Fixtures when selling property (for taxation purposes) | Der Verkauf von Grundstücken unterliegt grundsätzlich nicht der Umsatzsteuer. Dies muss sich jedoch nicht automatisch auch auf mitveräußerte Inventargegenstände beziehen. Das Finanzgericht München hat zum Beispiel entschieden, dass das Inventar eines Gewerbegrundstücks nur dann nicht der Umsatzsteuer unterliegt, wenn es sich um wesentliche Grundstücksbestandteile handelt. Die Bestuhlung einer Gaststätte ist ebensowenig ein wesentlicher Bestandteil wie der Maschinenpark einer Fabrik. Für derartiges Inventar wäre also beim Verkauf Umsatzsteuer in Höhe von 19 Prozent zu entrichten. Auch mit dem Verkauf des Inventars als einer unselbstständigen Nebenleistung beim Verkauf der Immobilie konnte hier nicht erfolgreich argumentiert werden (Finanzgericht München, Urteil vom 16.4.2013, Az. 2 K 3443/10). Im Fall war das Inventar im Kaufvertrag gesondert aufgeführt und mit Wertangaben versehen worden. Immerhin muss der Käufer für bewegliches Inventar, das kein wesentlicher Grundstücksbestandteil ist, keine Grunderwerbsteuer bezahlen. |
| Inventarübernahme zum Schätzwert | assumption of inventory at the appraised/ estimated value | Bei Pachtverträgen wird zum Teil eine Inventarübernahme zum Schätzwert vereinbart. Das bedeutet: Der Pächter eines Grundstücks übernimmt das vorhandene Inventar zum Schätzwert und verpflichtet sich, bei Ende des Vertrages auch Inventar zurückzugeben, das diesem Schätzwert entspricht. Unfälle oder zufällige Verschlechterungen des Inventars gehen also zu Lasten des Pächters.
Allerdings darf er – soweit es einer vernünftigen Bewirtschaftung entspricht – über einzelne Inventargegenstände verfügen, diese also verkaufen. Der Pächter ist verpflichtet, das Inventar in vernünftigem Zustand zu halten und abgenutzte Inventarstücke zu ersetzen. Was er als Ersatz anschafft, wird nicht sein Eigentum, sondern das des Verpächters. Am Ende der Pachtzeit wird der Wert der Inventargegenstände festgestellt. Wenn der Pächter Dinge angeschafft hat, die allzu wertvoll oder für eine sinnvolle Bewirtschaftung nicht nötig sind, kann der Verpächter deren Übernahme ablehnen. Diese werden dann Eigentum des Pächters. Ansonsten gilt: Wenn der Schätzwert des Inventars am Ende der Pachtzeit höher oder niedriger ist als zu Beginn, muss der Überhang in Geld ausgeglichen werden. Die Schätzwerte richten sich nach dem Preis der Gegenstände bei Ende des Pachtvertrages. Im Landpachtvertrag kann bestimmt werden, dass die Schätzung bei Beginn und Ende der Pachtdauer durch einen Schätzungsausschuss durchgeführt wird. |
| Inversion | inversion | Die Inversion ist eine Wetterlage mit einer Luftschichtung, bei welcher es zu einem zeitweiligen Temperaturanstieg mit zunehmender Höhe kommt (Temperaturumkehr). Folgende Arten der Inversion sind zu unterscheiden:
Folgen der Inversionsschichten für die Luftverunreinigungen sind
So wirken Inversionsschichten als Sperrschichten, die das Aufsteigen von Luftverunreinigungen verhindern und zu einer Anreicherung von Luftverunreinigungen führen (Smog). Hohe Schornsteine werden unter anderem auch deshalb errichtet, um gegebenenfalls erdnahe Inversionsschichten durchstoßen zu können. |
| Investitionsgrad | rate of investment | Der Investitionsgrad errechnet sich aus dem Fondsvermögen abzüglich der Barreserve. Dies ist der Anteil des Fondvermögens, der nicht in Immobilien angelegt ist. Ein offener Immobilienfonds ist gesetzlich verpflichtet, ständig mindestens 51% seines Vermögens in Immobilien investiert zu haben. |
| Investitionsphase | investment phase | Als Investitionsphase wird bei einem geschlossenen Immobilienfonds der Zeitraum bezeichnet, innerhalb dessen die Investitionsentscheidung umgesetzt wird. Dies erfolgt durch den Kauf oder die Errichtung einer oder mehrerer Immobilien, mit der bzw. mit denen in der anschließenden Bewirtschaftungsphase Erträge erwirtschaftet werden sollen. |
| Investitionsrechnung | investment analysis; capital recovery factor; investment appraisal; capital budgeting; estimate of investment profitability; preinvestment analysis; reinvestment analysis | Die Lehre von den Investitionsrechnungen ist seit den 60-er Jahren fester Bestandteil der Allgemeinen Betriebswirtschaftslehre. Zu den Investitionsrechnungen zählen die Wirtschaftlichkeitsrechnungen und die Unternehmensbewertung. Investitionsrechnungen finden auch bei immobilienwirtschaftlichen Investitionen Anwendung. Investitionsrechnungen dienen der Unterstützung bzw. Rationalisierung von Investitionsentscheidungen. Allerdings muss darauf hingewiesen werden, dass alle derartigen Entscheidungsprozesse auch durch irrationale Faktoren getragen und von nicht quantifizierbaren Risiken begleitet werden. Die Ergebnisse der Investitionsrechnungen dürfen deshalb nicht überschätzt werden. Je länger der Investitionshorizont, desto geringer die Zuverlässigkeit der Rechenergebnisse als Entscheidungsgrundlage. Dies gilt insbesondere im Bereich der Immobilienwirtschaft, die überwiegend durch Langfristentscheidungen geprägt ist. |
| Investmentgesellschaft | investment company; investment trust; investment enterprise; unit trust | |
| Investmentgesetz (InvG) | German investment company act | Das Investmentgesetz (InvG) regelt seit dem 1. Januar 2004 in 146 Paragraphen die Auflegung inländischer Investmentfonds, den öffentlichen Vertrieb ausländischer Fonds in Deutschland sowie die Möglichkeit der Errichtung ausländischer Zweigstellen. Es ersetzt sowohl Vorschriften des zuvor geltenden Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) als auch des Auslandinvestmentgesetzes (AuslInvestmG). Das InvG dient primär dem Anlegerschutz, vereinheitlicht Auslandfonds betreffende Regelungen, bestimmt die Rechtsform der Kapitalanlagegesellschaften in ihrer Eigenschaft als Kreditinstitute, die Rechtverhältnisse zwischen Gesellschaft, Anlegern und Investmentfonds sowie die Rolle, die die Depotbank dabei zu spielen hat. Das Gesetz trat zum 21. Juli 2013 außer Kraft. Es wurde ersetzt durch das neue Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). |
| Investmentmodernisierungsgesetz | German investment modernisation act | Mit dem am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Gesetz zur Modernisierung des Investmentwesens und zur Besteuerung von Investmentvermögen (Investmentmodernisierungsgesetz) wurde die für Investmentgesellschaften maßgebliche Gesetzgebung in Deutschland reformiert. Das Investmentmodernisierungsgesetz umfasst das Investmentgesetz (InvG), das Investmentsteuergesetz (InvStG) sowie eine Reihe von Änderungen anderer Rechtsvorschriften. Während zuvor die zentralen Rechtsvorschriften für Investmentfonds – das Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und das Auslandinvestmentgesetz (AuslInvestmG) – viermal durch Finanzmarktförderungsgesetze an aktuelle Erfordernisse angepasst worden waren, ersetzten die Regelungen des Investmentmodernisierungsgesetzes diese beiden Gesetze vollständig. |
| Investmentsteuergesetz | German investment tax act | Das Investmentsteuergesetz (InvStG) trat am 1. Januar 2004 in Kraft, zuletzt geändert am 21.03.2013. Es regelt in 19 Paragraphen die Besteuerung inländischer und ausländischer Investmentfonds in Deutschland. Durch das Investmentsteuergesetz wurden die bis Ende 2003 geltenden steuerlichen Vorschriften des Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und des Auslandinvestmentgesetzes (AuslInvestmG) abgelöst. Neu war unter anderem, dass steuerliche Benachteiligungen ausländischer Fonds beseitigt und die steuerneutrale Verschmelzung von Fonds ermöglicht wurden. Das Investmentsteuergesetz sollte durch das geplante AIFM-Steueranpassungsgesetz zeitnah an das im Juli 2013 in Kraft getretene Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) angeglichen werden. Da sich dies als nicht umsetzbar erwies, hat das Bundesfinanzministerium mit einem Schreiben vom 18. Juli 2013 klargestellt, dass das Investmentsteuergesetz bis auf Weiteres anwendbar bleibt. Dies gilt für Investmentfonds im Sinne des Investmentgesetzes, die vor und nach Inkrafttreten des KAGB aufgelegt wurden bzw. werden. Die Verwaltung von Investmentfonds soll zunächst umsatzsteuerfrei bleiben. |
| Investmentvehikel | investment vehicle | Investmentvehikel ist eine Art Oberbegriff für Anlageprodukte. Dies können etwa Immobilienfonds oder Aktienfonds sein. Der Begriff wird auch für Pakete aus nicht liquiden Forderungen verwendet, die als sogenannte Kreditportfolios verbrieft und damit zu handelsfähigen Wertpapieren gemacht werden. Letztere Konstruktionen spielten eine gewisse Rolle bei der Subprime-Krise auf dem Anlagemarkt. Sowohl offene wie auch geschlossene Immobilien-Fonds können als Investment-Vehikel bezeichnet werden. |
| Investor Relations | investor relations | Unter Investor Relations (Finanzkommunikation) wird die Unternehmenskommunikation mit Investoren verstanden. Sie gehört zur Kernaufgabe der Corporate Communications. Der Begriff lässt sich auch mit Anleger- beziehungsweise Kapitalgeberpflege übersetzen. Investor Relations (IR) umfasst die Gesamtheit aller Maßnahmen eines Unternehmens, die der objektiven Unternehmensbewertung und der Darstellung des Unternehmensimages dienen. Der Deutsche Investor Relations Kreis definiert IR wie folgt: "Investor Relations besteht in der zielgerichteten, systematischen und kontinuierlichen Kommunikation mit tatsächlichen und potentiellen Anteilseignern (Entscheidungsträgern) einer börsennotierten Aktiengesellschaft sowie mit Finanzanalysten und Anlageberatern (Meinungsbildnern) über das vergangene, laufende und vor allem zukünftige erwartete Geschäft des Unternehmens unter Berücksichtigung der Branchenzugehörigkeit und der gesamtwirtschaftlichen Zusammenhänge." |
| Investorenwettbewerb | investors' competition | Wettbewerbsverfahren, mit dessen Hilfe unter mehreren Interessenten für eine zu veräußernde Liegenschaft derjenige Investor ausgewählt werden soll, der aus Sicht der Planungsbehörde das beste Konzept für das betreffende Objekt vorlegt. Entscheidende Kriterien können dabei beispielsweise städtebauliche Aspekte, Nutzungskonzepte oder auch spezielle Lösungen für den Umgang mit denkmalgeschützter Bausubstanz sein. |
| InvorG | German investment priority act | Abkürzung für: Gesetz über den Vorrang von Investitionen bei Rückübertragungsansprüchen (Investitionsvorranggesetz) |
| InvZulG | German investment premium law | Abkürzung für: Investitionszulagengesetz |
| InWIS | - n.a. - | Abkürzung für: Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung an der Ruhr-Universität Bochum |
| IRB | Fraunhofer Information Centre for Planning and Building, Stuttgart | Abkürzung für: Informationsverbundzentrum Raum und Bau der Fraunhofer-Gesellschaft, Stuttgart |
| IRE | BS Immobilienakademie | IRE | BS Real Estate Business School | Aus der ebs Immobilienakademie, einer Institution für berufliche Weiterbildung in der Immobilienwirtschaft, wurde im Oktober 2006 die IRE | BS Immobilien Akademie. Hauptsitz bleibt Östrich-Winkel. Ebenso bleiben die Standorte Berlin, München und Essen bestehen. Absolventen der Immobilienwirtschaftlichen Studiengänge erhalten die Titel "Immobilienökonom IRE | BS". Die IRE | BS Immobilienakademie ist nunmehr angesiedelt unter dem Dach der IREBS International Real Estate Business School. Diese Gesellschaft ist über das ihr zugehörige "Institut für Immobilienwirtschaft" mit der wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Regensburg verbunden. |
| IRE | BS International Real Estate Business School | IRE | BS International Real Estate Business School | Unter dem Dach der IRE | BS wurden im Oktober 2006 die frühere ebs Immobilien Akademie – jetzt IRE | BS Immobilien Akademie und das Institut für Immobilienwirtschaft an der ebs vereinigt. Damit erfolgte eine Trennung von der ebs. Das Institut für Immobilienwirtschaft ist nunmehr Teil der wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Regenburg. Es stellt dort fünf Stiftungslehrstühle (Immobilienmanagement, Immobilienfinanzierung, Immobilien- und Regionalökonomie, Immobilien- und Stadtentwicklung sowie Immobilienrecht) und drei Honorarprofessuren. Nach einer Verlautbarung des Instituts in Regensburg soll damit "das international führende Institut für Immobilienwirtschaft" entstanden sein. |
| IRR | internal rate of return | Abkürzung für: Internal Rate of Return |
| Irreführende geschäftliche Handlungen (Wettbewerbsrecht) | misleading/deceptive business practices/acts/activities (German law on competition) | Nach § 5 UWG handelt unlauter, wer eine irreführende geschäftliche Handlung vornimmt. Eine geschäftliche Handlung ist irreführend, wenn sie mit unwahren Angaben einhergeht. Irreführend sind insbesondere zur Täuschung geeignete Angaben über folgende Umstände:
Außerdem kann eine Irreführung auch durch Unterlassen hervorgerufen werden (§ 5a UWG), etwa durch Verschweigen von entscheidungsrelevanten Tatsachen, Beispielsweise ein Schimmelpilzbefall im Mauerwerk beim Hauskauf. |
| ISDN | ISDN (integrated services digital network) | Abkürzung für: Integrated Services Digital Network |
| ISG | - n.a. - | |
| ISO | - n.a. - | |
| Isocyanate/Diisocyanate | isocyanates/diisocyanates | Diisocyanate sind organische Verbindungen, welche chemisch durch die -N=C=O-Gruppe charakterisiert sind. In der chemischen Industrie sind sie ein vielbenutztes Zwischenprodukt. Sie reagieren mit Phenolen und Alkoholen zu Polyurethan (PUR). Vor allem in der Kunststoffindustrie finden Isocyanate in Lacken, Spanplatten, Schaumstoffen, Zweikomponenten- und anderen Klebern auf Polyurethanbasis Verwendung. PUR-Schäume werden insbesondere im Baugewerbe und bei Verpackungen eingesetzt. Zweikomponenten-Lacke (Polyurethan-DD-Lacke) sind hochwertige Möbellacke, die als Klarlacke und als Farblacke erhältlich sind. Nach Aushärtung bilden sie hochwiderstandsfähige Möbeloberflächen. Weitere Anwendungen sind Oberflächenbeschichtungen bei Textilien und Leder. Weltweit werden jährlich mehrere Millionen Tonnen Polyurethane hergestellt. Die technisch wichtigsten Isocyanate sind hierbei TDI (Toluylendiisocyanat), HDI (Hexamethyldiisocyanat) und MDI (Dimethylmethandiisocyanat). Restmonomere können je nach Vorpolymerisierung auch im fertigen Produkt enthalten sein und an die Raumluft abgegeben werden. Zur Verringerung der Emissionen werden handelsübliche Formulierungen seit langem in vorpolymerisierter Form angeboten. MDI wird zum Beispiel für Isolierung an Kühlschränken, festen Zonen in Autositzen, aber auch in der Schuhindustrie verwendet. Im Brandfall können größere Mengen von Diisocyanaten aus Pur-haltigen Materialien freigesetzt werden, da bei einer erhöhten Temperatur eine den Bildungsreaktionen ähnliche Rückreaktion erfolgt. Diisocyanate können chemisch-irritative und toxische Wirkungen auslösen. Außerdem sind immunvermittelte allergische Reaktionen (IgE- seltener IgG-vermittelt) bekannt. Isocyanate führen in Konzentrationen von 50-100 ppb zu leichten und reversiblen Reizungen von Augen, Nase, und Rachenraum (Bindehautentzündung, Schnupfen, Entzündung der Rachenschleimhaut). Bei Konzentrationen von über 1ppm treten starker Hustenreiz sowie Schmerzen im Brustraum und Kurzatmigkeit auf. Bei einer massiven Exposition oberhalb von 10 ppm können eine hochgradige Atemnot und ein toxisches Lungenödem eintreten. Aufgrund des Gefährdungspotenzials der Diisocyanate gibt es folgende Empfehlungen):
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| Isolierte Reallast | isolated land charge | Eine herkömmliche Reallast dient der Absicherung eines Rechts. Die isolierte Reallast wird dagegen ohne ein dazugehöriges Recht gewährt. Beispiel: Ein Nachbar möchte dem anderen aus Dankbarkeit Geld zukommen lassen, hat aber derzeit keine freien finanziellen Mittel. Er kann dann eine isolierte Reallast (oder auch eine isolierte Grundschuld) an seinem Grundstück bestellen. Mit dem Nachbarn vereinbart er, dass dieser nach seinem Ableben aus der Verwertung des Grundstückes einen bestimmten Geldbetrag fordern kann. Eine vertragliche Vereinbarung zwischen den Beteiligten ist in Verbindung mit der Bestellung einer Reallast nicht zwingend notwendig. |
| Isolierverglasung | double glazing | Isolierverglasung dient der Wärmedämmung. Es gibt auch Isolierglasfenster, die speziell zur Schalldämmung ausgelegt sind und häufig in Wohnungen an viel befahrenen Straßen zum Einsatz kommen. Die Nachrüstung von Isolierfenstern in einer Mietwohnung kann eine Modernisierungsmaßnahme sein, die den Vermieter berechtigt, die Miete zu erhöhen. Ausreichend ist die Isolierverglasung sämtlicher Fenster auf der Straßenseite einer Wohnung. Der Austausch eines einzigen Fensters rechtfertigt keine Mieterhöhung. Wenn durch die Isolierfenster derart viel zusätzliches Lüften nötig wird, dass dadurch die eingesparte Wärme komplett wieder verloren geht, liegt keine Gebrauchswertverbesserung der Wohnung vor. Der Mieter muss grundsätzlich den Einbau von Isolierfenstern dulden, da diese Maßnahme der Energieeinsparung dient und die Wohnung qualitativ verbessert. Nach der Rechtsprechung muss der Mieter es jedoch nicht hinnehmen, wenn Fenster mit einer um ein Drittel geringeren Fensterfläche eingebaut werden. Seit der Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 ist das Recht des Mieters auf eine Mietminderung eingeschränkt, wenn es sich um energetische Modernisierungsmaßnahmen handelt. Der Mieter darf in den ersten drei Monaten während der Bauarbeiten nicht wegen Beeinträchtigungen wie Arbeitslärm oder Schutzplanen vor den Fenstern weniger Miete zahlen. Auch der Einbau neuer Isolierfenster kommt als energetische Modernisierungsmaßnahme in Betracht. Voraussetzung: Der Fenstertausch muss zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen. Nachgewiesen werden kann dies aufgrund der Wärmedurchgangswerte der alten und der neuen Fenster. Seit der Mietrechtsreform können bei den Werten der Bauteile anerkannte Pauschalwerte angesetzt werden (§ 555c BGB). |
| Issues / Issues Management | issues / issues management | Issues Management bedeutet das Management von Themen („Issues“), die von allgemeingültigem oder besonderem Interesse für die Öffentlichkeit oder für die Zielgruppen eines Immobilienunternehmens sind. Die Suche nach diesen Themen ist eine Aufgabe, die Journalisten und PR-Fachleute jeden Tag vor wiederkehrende, neue Herausforderungen stellt. Für ein starkes Themenmanagement in der Immobilienwirtschaft bieten sich Inhalte an, die für Unternehmen, Kunden, Märkte und Öffentlichkeit nutzenwirksam, sinnstiftend oder emotional bewegend sind. |
| Istmiete | actual rent | |
| IUFI | International Union of Housing Financing Institutions | Abkürzung für: International Union of Housing Financing Institutions |
| IVBB | ||
| IVD | federal association of real estate agents (brokers) in Germany, a registered association | Abkürzung für: Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. |
| IVD-Preisspiegel | price level/ standard of prices of the federal association of real estate agents (brokers) in Germany | [ früher RDM-Preisspiegel ] Der jeweils im Sommer eines jeden Jahres veröffentlichte IVD-Preisspiegel enthält Preise für eine Reihe von Miet- und Kaufobjekten in den deutschen Städten, wie sie im Frühjahr für die Objekte bezahlt wurden. Entstanden ist der Preisspiegel nach Vorarbeiten des RDM-Bayern im Jahre 1969 auf der Grundlage von definierten Normobjekten, die den Gesamtmarkt repräsentieren. Ausgewählte Marktberichterstatter des IVD schließen von den tatsächlich am Markt erzielten Preisen ihrer individuellen Bezugsobjekte mit Hilfe von aus der Erfahrung gewonnenen Umrechnungsfaktoren auf Preise dieser Normobjekte. Der erste bundesweite Preisspiegel erschien 1971. Bei den ermittelten Preisen des Preisspiegels handelt es sich um "Schwerpunktpreise" für genau gekennzeichnete Normobjekte und nicht um Preisspannen. Er gilt deshalb heute auf Grund seiner Konstruktion als die einzige Informationsquelle, die es ermöglicht, Konjunkturschwankungen über einen derart langen Zeitraum zu verfolgen. Außerdem besteht die Möglichkeit, Raumindizes zu erstellen, die die verschiedenen Städte hinsichtlich ihrer Immobilienpreisniveaus vergleichbar machen. Neben Preisdaten werden auch die den Marktumfang und die Markttendenz kennzeichnenden Indikatoren ermittelt. Gegenstand der Erfassung von Kaufpreisen sind folgende Objekte
Außerdem werden Mietpreise erhoben für
Der frühere RDM-Preisspiegel war vielfach Grundlage zahlreicher wissenschaftlicher Arbeiten. Hierzu zählen:
Daten aus dem IVD-Preisspiegel fließen auch regelmäßig in die Wohngeld- und Mietenberichte der Bundesregierung, sowie in zahlreiche Veröffentlichungen der Bundesländer und Städte ein. Hinzuweisen ist darauf, dass auch der VDM seit 1986 einen Preisspiegel herausgab, der im Gegensatz zum RDM-Preisspiegel Preisspannen angab. - Nach Vereinigung von RDM und VDM zum Immobilienverband Deutschland (IVD) wurde der RDM-Preisspiegel 2005 erstmals unter der Bezeichnung IVD-Preisspiegel herausgebracht. |
| IVD24 Immobilienportal | ivd24, a German real estate portal | |
| IVW e.V. | - n.a. - | Abkürzung für: Informationsgesellschaft zur Feststellung der Verbreitung von Werbeträgern |
| IVWSR | International Federation for Housing and Planning (IFHP) | Abkürzung für: Internationaler Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung |
| IWC | inside/ indoor toilet | Abkürzung für: Innentoilette |
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