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| Stichwort | English | Beschreibung |
|---|---|---|
| H, h | abbreviation for: height | Abkürzung für: Höhe |
| h.L | the prevailing (academic) opinion/ doctrine | Abkürzung für: herrschende Lehre |
| h.M | dominant opinion | Abkürzung für: herrschende Meinung |
| Ha, ha | hectare; 10,000 sq.m. (2,471 acres) | Abkürzung für: Hektar |
| HABITAT | UN-HABITAT | Eine erste HABITAT (I) Konferenz der UNO fand bereits 1976 in Vancouver statt. Sie hatte die Einrichtung eines UNO-Zentrums für menschliche Siedlungen (UNCHS) in Nairobi zur Folge.
Unter der Bezeichnung HABITAT II wurde von den Vereinten Nationen 1996 in Istanbul eine weitere Weltkonferenz durchgeführt, die sich in Zusammenhang mit dem Übervölkerungsproblem vor allem dem Fragenbereich der menschlichen Siedlungen widmete. Dabei ging es um zwei Themenschwerpunkte: • die angemessene menschenwürdige Grundversorgung der Weltbevölkerung mit Wohnraum sowie Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen für die Bereiche Wasser, Strom, Straßen, Schulen und Einrichtungen des Gesundheitswesens, • die nachhaltige umweltverträgliche Siedlungsentwicklung in einer zur Verstädterung strebenden Welt. In dem nach der Erklärung von Istanbul anzustrebenden Ziel werden Umwelt und Ökonomie auf eine gleiche Ebene gestellt. Es geht um die wirtschaftliche und soziale Entwicklung und den Umweltschutz als sich gegenseitig bedingende und verstärkende Komponenten nachhaltiger Entwicklung. Eine Absichtserklärung geht dahin, dass die Staaten alle Maßnahmen ergreifen sollen, um allen Menschen eine passende Unterkunft zu akzeptablen Preisen zu ermöglichen. Auf ein Individualrecht auf Wohnung konnte man sich nicht einigen. Deutschland war auf HABITAT II unter der Federführung des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, mit Bundestagsabgeordneten und Vertretern aus den Bundesländern, Gemeinden, Fachverbänden, Unternehmen und Nichtregierungsorganisationen (NRO) vertreten. Hintergrund der Bemühungen der UNO ist die Tatsache, dass nach einer Studie der Vereinten Nationen bereits 600 Millionen Menschen in Slums an den Rändern von Großstädten leben. Es wird damit gerechnet, dass bis zum Jahr 2025 zwei Drittel aller Menschen in Städten leben. Von den derzeit 33 Megastädten (Städte mit über 8 Millionen Einwohnern) befinden sich 27 in den Entwicklungsländern. |
| Haftpflichtversicherung (Immobilienbereich) | liability insurance; third-party liability insurance; personal liability insurance; (public) liability insurance (for the field of real estate) | Jeder Hausbesitzer ist dafür verantwortlich, dass Gefahrenquellen ausgeschaltet werden, die sich für andere aus seinem Hausgrundstück ergeben. Geschieht dies nicht und entsteht daraus ein Schaden, haftet er nach § 823 BGB. Schäden können z. B. entstehen, weil der Hausbesitzer es unterlässt, nach Schneefall und Eisbildung seiner Räum- bzw. Streupflicht nachzukommen. Schäden können sich aus unzulänglicher oder nicht vorhandener Beleuchtung eines Treppenhauses ergeben. Denkbar sind Schäden aus herabfallenden Gegenständen auf den Bürgersteig (z. B. lose Dachziegel bei Sturm), durch umstürzende Bäume usw. In solchen Fällen übernimmt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung die Schadenregulierung. Der Abschluss eine Haftpflichtversicherung durch Hausbesitzer ist nicht verpflichtend, aber dringend zu empfehlen. Wenn sich der Schaden im Bereich eines selbstgenutzten Einfamilienhauses ereignet, kommt auch die Privathaftpflichtversicherung für die Regulierung des Schadens auf, sofern eine solche Versicherung besteht. Bei Schadensfällen im Bereich von betrieblichen Gebäuden wird ein durch Verletzung der Verkehrssicherungspflicht verursachter Schaden durch die Betriebshaftpflichtversicherung gedeckt. Wer sein Gebäude mit Ölheizung beheizt, sollte zusätzlich eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung abschließen. Sie reguliert Schäden, die durch Eindringen von Heizöl oder anderen gewässerschädlichen Stoffen in das Grundwasser entstehen. Vergleichbar mit der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung. Bei Baustellen ist das Verletzungsrisiko durch eine nicht ausreichend abgesicherte Baustelle besonders hoch. Zwar wird die Verkehrssicherungspflicht bei Baustellen in der Regel auf den Bauleiter übertragen. Doch ergibt sich aus der Überwachungspflicht des Bauherrn ein eigener Haftungstatbestand. Rechtsgrundlage der Haftpflichtversicherung sind die §§ 149 – 158k des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG). Haftungsrisiken entstehen auch bei der Berufsausübung. So haftet ein Hausverwalter für falsche Abrechnungen, die zu einem Vermögensschaden beim Hauseigentümer führen. Gleiches gilt für WEG-Verwalter. Häufige Risikoquellen sind falsche Informationen, die ein Makler über die von ihm angebotenen Objekte in das Exposé aufnimmt. Solche Haftungsrisiken können durch eine Vermögensschadenversicherung abgedeckt werden. |
| Haftung (Wohnungseigentümer) | liability (flat owner) | Mit der Einführung der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft sind auch die haftungsrechtlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes grundsätzlich geändert worden. Gemäß § 10 Abs. 8 WEG haften die Wohnungseigentümer im Außenverhältnis, also beispielsweise gegenüber dem Heizöl-Lieferanten, nicht als Gesamtschuldner, sondern nur noch anteilig in Höhe ihres Miteigentumsanteils. In Höhe dieses Anteils kann jedoch jeder Wohnungseigentümer von Gläubigern der Gemeinschaft in Anspruch genommen werden. Neu gegenüber der vom BGH vertretenen Auffassung ist jedoch die jetzt geltende Regelung insoweit, als der Wohnungseigentümer auch im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft ebenfalls nur in Höhe seines Miteigentumsanteils haftet. Ungeachtet dessen haftet allerdings nach bisher vertretener Auffassung der einzelne Wohnungseigentümer nach wie vor für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft dann in voller Höhe, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer zahlungsunfähig sind. Insoweit besteht eine unbegrenzte Nachschusspflicht. Eine Ausnahme von der nur anteiligen Haftung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG gilt dann, wenn die Wohnungseigentümer nach kommunalabgabenrechtlichen Regelungen beispielsweise für Abfallentsorgungs- oder Straßenreinigungsgebühren als Miteigentümer des Grundstücks gesamtschuldnerisch in Anspruch genommen werden können. Solchen landesrechtlichen Regelungen steht die Haftungsregelung nach § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG nicht entgegen. |
| Haftung des Maklers | broker's/estate agent's liability | Die Haftung des Maklers kann sich aus der Verletzung der Nebenpflichten ergeben. Beispiel Informationspflicht: Der Makler informiert den Verkäufer nicht über die Finanzierungsschwierigkeiten des Käufers. Der Makler verschweigt dem Kunden, dass das Grundstück kontaminiert ist oder das Haus einen Schwammbefall aufweist. Beispiel Beratungspflicht: Der Makler bewertet das Grundstück nur zu 50 Prozent seines Verkehrswertes. Der Makler erklärt dem Kaufinteressenten, dass die Finanzierung des Erwerbs "steht", obwohl die Unterlagen auf das Gegenteil hinweisen. Der Makler wiegt die Verkäufer eines Einfamilienhauses in der Sicherheit, dass der Kaufpreis einer Eigentumswohnung, die er ebenfalls nachgewiesen hat, mit dem Verkaufspreis des Einfamilienhauses zu finanzieren sei. Es handelt sich hier um Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Maklervertrages. Die Summen können das Vielfache der Maklerprovision betragen. Entfällt diese nicht durch Verwirkung gemäß § 654 BGB, kann der Kunde aufrechnen. Im Rahmen der Informationspflicht muss der Makler keine Angaben nachprüfen, die ihm vom Verkäufer gemacht werden und die plausibel erscheinen. Sind jedoch offensichtliche Mängel am Objekt vorhanden, die auch ohne Information durch den Verkäufer erkennbar sind, darf er diese dem Käufer nicht verschweigen. Ebenso darf er keine Angaben zu Punkten machen, über die er nicht genau Bescheid weiß. Beispiel Nutzbarkeit von Wohnräumen: Der Makler bietet ein Einfamilienhaus an. Er schreibt im Expose, dass sich der Keller zu einer Einliegerwohnung ausbauen lässt. Allerdings ist eine Nutzung zum Wohnen baurechtlich unzulässig. Auf den Bauplänen sind diese als „kein Aufenthaltsraum“ gekennzeichnet. Urteil des Bundesgerichtshofes: Der Makler haftet, da er Aussagen getroffen hat, ohne selbst Bescheid zu wissen. Er hätte diesen Punkt offenlassen bzw. erklären müssen, dass er über die Nutzbarkeit des Kellers nichts wusste (Az. III ZR 43/99). Der Makler bietet ein Objekt mit ausgebautem Dachstudio an. Der Verkäufer hat ihm mitgeteilt, dass baurechtlich alles in Ordnung ist. Nach Kaufvertragsabschluss stellt sich heraus, dass es für das Dachstudio nie eine Baugenehmigung gab. Urteil des BGH: Der Makler haftet nicht, da er auf die Angaben des Verkäufers vertrauen durfte (Az. III ZR 146/06). |
| Halbeinkünfteverfahren | half-income system | Im Zuge der Steuerreform des Jahres 2000 wurde das Halbeinkünfteverfahren eingeführt. Der Gesetzgeber senkte ab 1.1.2001 den Körperschaftsteuersatz auf 25 Prozent. Dafür entfiel eine Anrechnung der von einem Unternehmen bezahlten Körperschaftsteuer auf die Ausschüttungen (= Dividenden) an die Anteilseigner (= in der Regel Aktionäre) und seit dem Jahr 2002 mussten Gesellschafter nur noch die Hälfte der ihnen überwiesenen Dividenden versteuern. Dabei war zudem der noch nicht ausgeschöpfte Teil des so genannten Sparerfreibetrags zu berücksichtigen. Außerdem galt bis 2008 das Halbeinkünfteverfahren auch bei der Besteuerung von Spekulationsgewinnen. Bei Wertpapieren waren diese Spekulationsgewinne steuerpflichtig, sofern zwischen Kauf und Verkauf höchstens zwölf Monate lagen und der gesamte Spekulationsgewinn im Kalenderjahr mindestens 512 Euro überstieg. Das Halbeinkünfteverfahren im Privatvermögen und die Steuerfreiheit von Veräußerungsgewinnen außerhalb der Spekulationsfrist sind mit Einführung der Abgeltungssteuer weggefallen. Nunmehr sind Erträge aus privaten Kapitaleinkünften (auch Kursgewinne) der Abgeltungssteuer von 25 Prozent zu unterwerfen. Das Halbeinkünfteverfahren im Betriebsvermögen ist nunmehr nur noch ein Teileinkünfteverfahren, weil nicht mehr 50 Prozent, sondern nur noch 40 Prozent der Erträge steuerfrei sind. |
| Halbjahresbericht | mid-year review; half-yearly report | Der Halbjahresbericht ist eine im Wechsel mit dem Rechenschaftsbericht halbjährig erscheinende Publikation mit Angaben zur Geschäftsentwicklung bei Unternehmen, die als Inlandsemittent Aktien oder Schuldtitel ausgegeben haben. Der Halbjahresbericht (auch: Halbjahresfinanzbericht) ist Teil der Zwischenberichterstattung. Rechtsgrundlage ist § 37w Wertpapierhandelsgesetz (WpHG). Offene Investmentfonds haben einmal im Jahr einen Jahresbericht zu erstellen. Halbjährlich muss ein Halbjahresbericht angefertigt werden. Dies gilt auch für offene Immobilienfonds. |
| Halbs | clause | Abkürzung für: Halbsatz |
| Halogenlampen | halogen lights | |
| HamBauFreiO | ordinance for the exemption of construction work for the state of Hamburg | Abkürzung für: Hamburger Baufreistellungsverordnung |
| HamBauO | (statutory) building code for Hamburg | Abkürzung für: Hamburger Bauordnung |
| Hamburger Brauch | commercial practice carried out in the city of Hamburg, Germany, in connection with warning notices and declarations of discontinuance | Beim Thema Abmahnung und Unterlassungserklärung stößt man oft auf den „Hamburger Brauch“. Dieser Begriff hat mit der Festsetzung der Vertragsstrafe zu tun, die fällig wird, wenn der Adressat der Abmahnung trotz Unterzeichnung der Unterlassungserklärung erneut gegen die Rechte des anderen verstößt. Man unterscheidet in diesem Zusammenhang den alten und den neuen Hamburger Brauch. Beim alten Hamburger Brauch wurde die Höhe der Vertragsstrafe durch das Gericht bestimmt. Dieses Verfahren hatte jedoch den Nachteil, dass die Richter meist über keine Kenntnisse der Branche verfügten, in der sich der Streit abspielte. Es konnte daher zur Festsetzung realitätsferner Beträge kommen. Grundsätzlich können Vertragsstrafen an sich auch sehr unterschiedlich hoch ausfallen – im Urheberrecht sind z.B. andere Vertragsstrafen üblich als im Marken- oder Wettbewerbsrecht. Auch die Schwere des Rechtsverstoßes, die Wiederholungsgefahr und andere Faktoren spielen bei der Bemessung des Betrages eine Rolle. Der alte Hamburger Brauch brachte daher eine gewisse Rechtsunsicherheit mit sich. Der neue Hamburger Brauch besagt, dass der Geschädigte die Vertragsstrafe bestimmt. Die Unterlassungserklärung ernthält also keinen bestimmten Betrag, sondern nur den Hinweis „bei Zuwiderhandlung legt xy die Vertragsstrafe fest.“ Zu beachten ist aber § 315 BGB; die Strafe muss sich damit in angemessenem Rahmen befinden. Ihre Höhe ist gerichtlich überprüfbar. Auch dies steht regelmäßig in der Unterlassungserklärung. Wenn sie zu hoch bemessen wurde, kann der Unterlassungsgläubiger ggf. zur Rückzahlung verurteilt werden – und zur Kostentragung eines entsprechenden Teils der Gerichtskosten. Es liegt daher in seinem Interesse, von Anfang an eine realistische Vertragsstrafe zu bestimmen, die im Zweifelsfall auch „gerichtsfest“ ist. Mit dem Hamburger Brauch befasste sich das Landgericht Köln in einem Urteil vom 11.7.2013. Danach reicht eine Unterlassungserklärung nach dem „Hamburger Brauch“ (hier: neue Version) nicht aus, um die Wiederholungsgefahr eines Verstoßes zu beseitigen, wenn der Gegner gegen eine schon von ihm abgegebene Unterlassungserklärung verstoßen hat. In diesem Fall ging es um die unerlaubte Verwendung fremder Produktfotos bei einer Internetauktion (Az: 14 O 61/13). Hat es also bereits einen Verstoß gegen die erste Unterlassungerklärung gegeben, kann für eine erneute Unterlassungerklärung eine konkrete Mindeststrafsumme in Euro gefordert werden. Andere Gerichte urteilen in dieser Frage unter Umständen abweichend. |
| Hamburger Gesetz zur Flüchtlingsunterbringung | Act on Hosting Refugees, passed by the State of Hamburg | In Hamburg wurde am 1. Oktober 2015 eigens das „Gesetz zur Sicherung der Flüchtlingsunterbringung in Einrichtungen“ verabschiedet. § 14a des Gesetzes ermöglicht die „Sicherstellung privater Grundstücke und Gebäude oder Teilen davon zur
Flüchtlingsunterbringung“. Die Sicherstellung soll dem Schutz von Leib und Leben der Flüchtlinge dienen und ist nur zulässig, wenn
Das Gesetz enthält auch ein Betretungsrecht für Immmobilien durch Behörden-Mitarbeiter zwecks Prüfung der Eignung von Immobilien als Unterkunft. Eine Beschränkung auf Gewerbeimmobilien ist nicht im Gesetz verankert. Allerdings wird von Politikern und Behördenvertretern immer wieder darauf hingewiesen, dass eine Sicherstellung von Privatwohnungen für Flüchtlinge in Hamburg nicht angestrebt wird. In der Praxis werden also leerstehende Büro- und Lagerräume betroffen sein. Die Eigentümer werden finanziell entschädigt. Das Hamburger Gesetz tritt mit Ablauf des 31. März 2017 außer Kraft. Auch die sichergestellten Objekte müssen dann zurückgegeben werden. |
| Hamburger Tabelle | "Hamburg Table", a table used by the Court of Hamburg for calculating rent reduction | Bei der Hamburger Tabelle handelt es sich um ein vom Landgericht Hamburg 1983 verwendetes Hilfsmittel zur Berechnung der Höhe einer Mietminderung. Die Hamburger Tabelle stellt eine Art Rechenanleitung dar und gehört nicht zu den verbreiteten Mietminderungstabellen, die sich an der Rechtsprechung einzelner Gerichte orientieren. Eine Mietminderung muss laut Gesetz „angemessen“ sein. Dies bereitet Mietern und Vermietern oft Probleme, da es keine feste Berechnungsgrundlage gibt und die Gerichte hier sehr unterschiedliche Urteile auch in ähnlichen Fallkonstellationen fällen. Die Hamburger Tabelle wurde mit dem Urteil des Hamburger Landgerichts vom 24.05.1983 bekannt (Az. 16 S 332/82, vgl. WuM 1983, 290). Entwickelt wurde sie von einem Sachverständigen namens Kamphausen. Im damaligen Fall hatte mehrere Räume einer größeren Wohnung Mängel; diese Mängel mussten gegeneinander abgewogen werden. Das Gericht setzte nun für jeden Raum einen unterschiedlichen Wohnwert fest. Dabei wurden Größe und Nutzungsart der Räume berücksichtigt. Dazu musste ermittelt werden, welcher Anteil der Miete auf den jeweiligen Raum entfiel. Entfielen auf das Wohnzimmer aufgrund seiner Größe und Nutzung zum Beispiel 28 Prozent der Miete, musste festgestellt werden, zu welchem Anteil die Nutzung des Wohnzimmers eingeschränkt war. Ergab sich eine Nutzungseinschränkung von zwölf Prozent, würde die Mietminderungsquote zwölf Prozent des auf das Wohnzimmer entfallenden Mietanteils von 28 Prozent betragen. Bei einer Bruttomiete von 500 Euro würde also der Wohnwert des Wohnzimmers mit 28 Prozent = 140 Euro berechnet; die Mietminderung wären zwölf Prozent von 140 = 16,80 Euro. Seine in dem konkreten Fall berechneten Werte stellte das Gericht tabellarisch dar. So wurde für das Wohnzimmer ein Wohnwert von 28 Prozent, für das Schlafzimmer von zwölf Prozent und für die Küche von zehn Prozent angenommen. Das Gericht hielt jedoch fest, dass man die einzelnen Werte der Räume nicht einfach addieren dürfe. Vielmehr müsse eine Gesamtbetrachtung durchgeführt werden. Bei kleineren Wohnungen, anderer Raumaufteilung oder abweichender Nutzung seien andere Prozentsätze zu verwenden. Insbesondere ist darauf hinzuweisen, dass sich die genannten Prozentsätze nicht z.B. auf jedes Wohnzimmer beziehen, sondern auf das im Fall betroffene mit einer bestimmten Größe und in einem bestimmten Größenverhältnis zu den anderen Zimmern. Die Hamburger Tabelle war nur mit sehr hohem Rechenaufwand und nur sehr bedingt auf andere Wohnungen übertragbar. Sie hat sich deshalb in der Rechtsprechung nicht durchgesetzt und ist kein allgemein anerkanntes Mittel zur Berechnung der Mietminderung. Ihre Prozentsätze eignen sich nicht dafür, zur Bewertung der Mietminderung in einem beliebigen anderen Fall herangezogen zu werden. |
| Hammerschlags- und Leiterrecht | special right to cross the neighbour's land/ set up a ladder on his land to modify something on one's own land | Das Hammerschlagsrecht beinhaltet die Befugnis, für Bau- oder Instandsetzungsarbeiten am eigenen Haus vorübergehend das Nachbargrundstück zu betreten, um von dort aus Werkzeug besser einsetzen zu können. Das verwandte Leiterrecht berechtigt zum Aufstellen einer Leiter bzw. eines Gerüstes. Diese Rechte sind in den Gesetzen der meisten Bundesländer verankert (Ausnahmen: Bayern, Bremen). Voraussetzung ist, dass die Arbeiten ohne das Betreten des Nachbargrundstücks nicht zweckmäßig oder zu vertretbaren Kosten durchgeführt werden können. Die Unannehmlichkeiten für den Nachbarn dürfen nicht außer Verhältnis zum Vorteil des Grundstückseigentümers stehen. Auch müssen ausreichende Vorkehrungen getroffen werden, um den Nachbarn vor allzu großen Nachteilen und Belästigungen zu schützen. Öffentlich-rechtliche Vorschriften dürfen nicht verletzt werden (vgl. § 24 Nachbarrechtsgesetz NRW). Das Hammerschlags- und Leiterrecht ist so schonend wie möglich auszuüben. Zur Unzeit (z.B. nachts, sonntags) dürfen keine Arbeiten vorgenommen werden. |
| Handelsimmobilien | commercial (retail) property; retail real estate; retail property | Handelsimmobilie ist der umfassende Begriff für alle Gebäude oder Gebäudekomplexe, die überwiegend und primär dem Handel dienen. Hierzu zählen Kaufhäuser ebenso wie Shopping-Center, Einkaufszentren, Fachhandelsmärkte, Discounter bis hin zu Miniläden. Unterscheidungsmerkmale ergeben sich hinsichtlich der Standorte (vom innerstädtischen Kaufhaus bis hin zum Shopping Center an der Peripherie einer Großstadt. Die Lage ist entscheidend für die langfristigen Entwicklungsperspektiven. Die Renditen bewegen sich etwa zwischen 4 Prozent in Ia-Innenstadtlagen bis 8 Prozent in Stadtrandlagen. Die Tendenz der städtischen Einzelhandelsimmobilien in wachstumsorientierten Metropolregionen geht hin zu einer Aufwertung der Ia-Lagen und einer Abwertung von Ib-Lagen. Verursacht wird diese Entwicklung der Konzentration vor allem durch die zunehmende Konkurrenz der Discounter und Fachmärkte, aber auch der Factory-Outlet-Centers an den Verkehrsachsen außerhalb der Städte. Deutschland ist gekennzeichnet durch einen hohen Besatz an Einzelhandelsflächen. In Deutschland nimmt die Zahl klassischer Kaufhäuser ab, während Fachmärkte, Filialbetriebe und Einkaufscenter auf dem Vormarsch sind. Ein leichter Abwärtstrend ist auch beim Einzelfachhandel zu verzeichnen. Für sicherheitsorientierte Kapitalanleger sind – auf Grund des geringeren Risikos – vor allem Mischimmobilien interessant, die Wohnungen und Ladenlokale enthalten. |
| Handelsmarken | (trade) brand/ mark/ name; private brand/ label | Handelsmarken sind ein Versuch von Handelsunternehmen, im Machtkampf mit den Herstellern und klassischen Markenartiklern, die Marktstellung zu verbessern. Insofern haben derartige Handelsmarken, als Gegenstück der klassischen Herstellermarken, in den letzten Jahren stark an Bedeutung gewonnen. Eigentümer der Marken und Markenrechte ist hierbei das Handelsunternehmen, das entsprechende Produkte auf Basis genauer Vorgaben und Qualitätsspezifiaktionen und -kontrollen produzieren lässt bzw. zukauft und anschließend unter eigener Marke anbietet. |
| Handelsregister | commercial register; trade register | Beim Handelsregister handelt es sich um ein beim Amtsgericht geführtes Verzeichnis der Vollkaufleute eines Amtsgerichtsbezirks. In Abteilung A werden Einzelunternehmen und Personenhandelsgesellschaften eingetragen, in Abteilung B juristische Personen. Das Handelsregister ist ein Organ der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Eintragungen und Änderungen erfolgen in der Regel auf Antrag, der öffentlich beglaubigt sein muss. Jede Eintragung wird im Bundesanzeiger und einer hierfür geeigneten Tageszeitung veröffentlicht. Die Eintragung dient u.a. dem Nachweis der Vollkaufmannseigenschaft, der Eigentumsverhältnisse und Vertretungsbefugnisse (z.B. Prokura). Das Handelsregister kann von jedermann eingesehen werden. |
| Handelsvertreter | commercial agent/ traveller/ representative; sales/ account representative; travelling salesman; agent | Definition "Handelsvertreter ist, wer als selbstständiger Gewerbetreibender ständig damit betraut ist, für einen anderen Unternehmer Geschäfte zu vermitteln oder in dessen Namen abzuschließen" (§ 84 HGB). Handelsvertreter haben in der Immobilienwirtschaft als selbstständige Vertriebsorgane für Bauträger und – häufiger noch – bei Maklern als so genannte "freie Mitarbeiter" große Bedeutung. Vom Makler unterscheidet sich der Handelsvertreter dadurch, dass er ständig für einen "Auftraggeber" (Unternehmer) Verträge vermittelt, während der Makler für wechselnde Auftraggeber tätig wird. Vom angestellten Außendienstmitarbeiter unterscheidet er sich dadurch, dass er "selbstständig" ist, als Handelsvertreter eines Maklers also eine Erlaubnis nach §34c GewO benötigt. Besonders wichtig ist dabei die Beachtung der Selbstständigkeit, deren Hauptmerkmale in der völlig freien Bestimmung der Arbeitszeit und der Gestaltung der Tätigkeit bestehen. Handelsvertreter arbeiten stets auf der Grundlage des eigenen unternehmerischen Risikos. Sind diese Merkmale nicht gegeben, handelt es sich nicht mehr um einen Handelsvertreter, sondern um einen Angestellten. Abgrenzung zum Scheinselbstständigen Diese Abgrenzung wurde in der Vergangenheit oft zu wenig beachtet. Wer heute als Handelsvertreter auf Grund von Dienstanweisungen arbeitnehmertypische Beschäftigungen ausübt oder keine unternehmerische Tätigkeit entfaltet, gilt als "scheinselbstständig" mit den entsprechenden sozial-, arbeits- und steuerrechtlichen Folgen. Eine Beurteilung, ob eine Scheinselbstständigkeit oder eine Handelsvertretereigenschaft vorliegt, erfolgt nicht nur auf der Grundlage des abgeschlossenen Vertrages, sondern anhand der tatsächlich gegebenen Verhältnisse. Die Vorschriften des Sozialgesetzbuches zur Scheinselbstständigkeit gelten bei Handelsvertretern nicht, dies gilt jedoch nur, wenn die für den Handelsvertreter in § 84 HGB dargestellten Merkmale auch tatsächlich zutreffen. Für das Vorliegen eines Beschäftigungsverhältnisses sprechen insbesondere:
Handelsvertreter als arbeitnehmerähnlicher Selbstständiger Wenn klar ist, dass es sich tatsächlich um einen Handelsvertreter handelt, dann fällt er in der Regel in die Kategorie des arbeitnehmerähnlichen Selbstständigen. Dies gilt zumindest bei Handelsvertretern, die in einem Vertragsverhältnis zu einem Makler stehen. Ist ein Handelsvertreter arbeitnehmerähnlicher Selbstständiger, hat dies zur Folge, dass er selbst sozialversicherungspflichtig wird und Beiträge an die Deutsche Rentenversicherung abführen muss. Der Regelbeitrag betrug im Jahr 2013 in Westdeutschland 509,36 Euro/Monat und in Ostdeutschland 429,98 Euro/Monat. Existenzgründer zahlen in den ersten drei Jahren auf Wunsch nur die Hälfte. Ob Krankenversicherungspflicht besteht, hängt wie beim Angestellten von der Höhe des Jahresverdienstes ab. Handelsvertreter von Immobilienmaklern Handelsvertreter von Immobilienmaklern haben eine doppelte Aufgabe: Sie akquirieren Makleraufträge für das vertretene Maklerunternehmen (insoweit sind sie "Abschlussvertreter" im Hinblick auf die hereingeholten, also von ihnen "abgeschlossenen" Maklerverträge) und/oder sie vermitteln Verträge zwischen den Kunden des vertretenen Maklerunternehmens. Insoweit sind sie selbst Makler, die allerdings im Namen des vertretenen Maklerunternehmens handeln. Die Provisionsbeteiligungsansprüche des Handelsvertreters knüpfen damit entweder an den zustande gekommenen Vertragsabschluss über ein von ihm akquiriertes Objekt an, oder unmittelbar an den durch ihn bewirkten Vertragsabschluss. Vielfach wird die Beteiligungsprovision auch aufgespalten in eine "Akquisitionsprovision" und eine "Abschlussprovision". In diesem Fall kann der Handelsvertreter beide Provisionsteile verdienen. |
| Handelsvertretervertrag mit Maklerunternehmen | agency contract with a real estate company | Schaltet ein Makler einen Handelsvertreter im Rahmen seines Außendienstes ein, dann liegt diesem Rechtsverhältnis ein Handelsvertretervertrag zugrunde. Im Vertrag sollten folgende Einzelheiten geregelt werden:
Möglich wäre es, im Vertrag ein Wettbewerbsverbot mit dem Handelsvertreter nach Beendigung des Vertrages zu vereinbaren. Damit zwingend verbunden wäre die Verpflichtung zur Zahlung einer so genannten Karenzentschädigung. Besser ist es, dem Handelsvertreter eine anschließende eigene Maklertätigkeit zu gestatten und ihm gleichzeitig die Möglichkeit der Weiterbearbeitung von Aufträgen, die der Handelsvertreter für den Makler akquiriert hat, als Gemeinschaftsgeschäft anzubieten. |
| Handlauf | handrail (support) | Der Handlauf ist zumeist in Höhe der Körpermitte horizontal an einer Wand oder oberhalb eines Geländers befestigt. Im optimalen Fall passt er sich griffig und schmeichelnd der gekrümmten Hand an. Er vermittelt Sicherheit auf Treppen, Fußgängerbrücken, Balkonen oder anderen erhöhten Plattformen im Außen- und Innenbereich. Üblich sind Stangen oder Rohre aus Holz oder Stahl. Im Außenbereich begnügt man sich oft mit einem zwischen Pfosten gespannten Tau oder Stahlseil. |
| Handlungsbevollmächtigter | authorised agent; proxy; attorney-in-fact | Handlungsbevollmächtigt ist derjenige, der die Vertretungsbefugnis für die Durchführung aller betriebstypischen Geschäfte hat. Ohne eine spezielle Vollmacht/Urkunde gehört dazu aber nicht der An- und Verkauf von Liegenschaften, selbst wenn es sich um ein Unternehmen handelt, bei dem dies zu den typischen Geschäftsbereichen zählt. Der nächsthöhere Rang bei der Vertretungsbefugnis ist der des Prokuristen. Dieser kann auch nicht zum Handelsgewerbe gehörende Geschäfte für sein Unternehmen abschließen. |
| Handlungsstörer | polluter; person actively responsible for a criminal act | Als Handlungsstörer bezeichnet man jemandem, der durch sein Handeln (Tun oder pflichtwidriges Unterlassen) eine Beeinträchtigung fremder Rechtsgüter oder der öffentlichen Ordnung verursacht. Der Handlungsstörer ist vom Zustandsstörer zu unterscheiden. Im Bereich des Nachbarrechts kann Handlungsstörer z.B. ein Nachbar sein, der während der Ruhezeiten regelmäßig den Rasen mäht. Auch unbefugtes Betreten oder Befahren eines fremden Grundstücks kann eine Handlungsstörung darstellen. Derjenige, dessen Rechtsgüter beeinträchtigt werden, kann gegen den Störer einen Unterlassungsanspruch geltend machen. Im Polizeirecht ist ein Handlungsstörer eine Person, die durch ihr Verhalten andere oder die öffentliche Ordnung gefährdet (z.B.: Betrunkener fuchtelt auf einer Wahlveranstaltung mit einem Messer herum, Autofahrer führt Ölwechsel am Baggerssee durch). Hier kann die Polizei eingreifen, um die jeweilige Störung zu beenden. Im Urheberrecht wird als Handlungsstörer z.B. jemand bezeichnet, der durch illegales Herunterladen von Musik oder Filmen fremde Rechte verletzt. Rechtliche Folge sind Ansprüche auf Unterlassung und Schadenersatz. |
| Handstraußregelung | regulation on picking mushrooms and berries in public forests for personal use, regulated in Section 38 of the Federal German Nature Conservation Act | Die sogenannte Handstraußregelung ist die Rechtsgrundlage für das private Pflücken von Pilzen und Beeren. Sie wird aus § 38 Bundesnaturschutzgesetz abgeleitet. Diese Regelung besagt, dass jedermann das Recht hat, in der Natur für den privaten Eigenbedarf wild lebende Blumen, Gräser, Farne, Moose, Flechten, Früchte, Pilze, Tee- und Heilkräuter sowie Zweige wild lebender Pflanzen zu pflücken und mitzunehmen. Dies darf natürlich nur an Stellen geschehen, deren Betreten nicht aus besonderen Gründen (Naturschutz, Landwirtschaft) untersagt ist. Es muss sich um geringe Mengen für den persönlichen Bedarf handeln; dabei muss der Betreffende pfleglich mit Pflanzen und Umgebung ungehen und darf keine Zerstörungen anrichten – etwa Büsche ausreißen, um an einen Zweig mit Beeren zu gelangen. Die Handstraußregelung wird oft so ausgelegt, dass man auch einen Armvoll Äste für den heimischen Holzofen mitnehmen darf. Das Sammeln oder Gewinnen von Brennholz wird von der Regelung jedoch nicht abgedeckt. Hier gibt es in den einzelnen Bundesländern Waldgesetze, die spezielle Regelungen treffen und zum Teil das Sammeln von Totholz bis zu einem bestimmten Durchmesser erlauben. Dies gilt dann allerdings nur in Staatsforsten und nicht in privaten Wäldern, deren Eigentümer derartige Handlungen durchaus ganz verbieten oder auch sogenannte Holzsammelscheine verkaufen kann. Das gewerbliche Sammeln der genannten Naturprodukte für den gewerblichen Verkauf auf dem nächsten Markt ist auf Basis der Handstraußregelung nicht zulässig. Hier sind besondere Genehmigungen einzuholen – und zwar sowohl bei der unteren Naturschutzbehörde als auch beim Wald- oder Grundeigentümer. |
| Handwerksauktion | Internet auction for tradesman's jobs | Die Handwerksauktion ist eine relativ neue Form der Geschäftsanbahnung über das Internet. Ähnlich wie bei den bekannten Warenauktionen werden Handwerkeraufträge versteigert. Will z.B. ein Hauseigentümer Fliesen verlegen oder das Dach neu eindecken lassen, kann er den Auftrag dafür auf einer entsprechenden Versteigerungs-Seite veröffentlichen. Er kann dort meist genaue Angaben machen und Bilder beifügen. Der Auftraggeber muss ein Startgebot nennen (das sich meist im Bereich des marktüblichen Preises für derartige Arbeiten bewegen muss). Die Handwerksbetriebe können dieses Angebot unterbieten. Diese Rückwärtsversteigerung läuft über einen festen Zeitraum, oft einen Monat. Den Zuschlag erhält der billigste Bieter. Oft sollen Preisreduzierungen um ca. 20% erzielt werden. Teilweise ist jedoch als Alternative auch eine "Ausschreibung" vorgesehen, bei der sich der Auftraggeber am Ende aus einer Liste den Handwerker auch unter Qualitätsgesichtspunkten aussuchen kann. Die Internetbörsen nehmen als Bieter nur Handwerksbetriebe mit Gewerbenachweis auf. Eine Garantie für Qualität stellt dies jedoch nicht dar. Die Teilnehmer erteilen sich nach erledigtem Auftrag eine öffentlich einsehbare Bewertung. Bei einigen Auktionsanbietern kann in verschiedensten Kategorien gesteigert werden - z.B. auch um den neuen Anstrich für die Segelyacht oder die Vermietung von Soundanlagen für Veranstaltungen. |
| HansOLG | Higher Regional Court of Hamburg | Abkürzung für: Hanseatisches Oberlandesgericht Hamburg |
| Hartz-IV und Miete | Hartz IV (reform concept for German labour market) and rent | Für Bezieher des Arbeitslosengeldes II (ab 1.1.2005) richtet sich die Kostenübernahme für Unterkunft (Miete) und Heizung nach §§ 22 des Zweiten Sozialgesetzbuches (SGB II). Diese Vorschrift wurde in der Vergangenheit häufig geändert. Leistungen für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht "soweit diese angemessen sind." Dabei muss sich auch die Größe des Wohnraumes in angemessenem Umfang bewegen. Als angemessen werden meist 45 m2 für eine Person und 60 m2 für zwei Personen angesehen. Für jede weitere Person kommen 15 m2 dazu, was auch für Säuglinge gilt (LSG Niedersachsen-Bremen, Urteil vom 17.10.2006, Az. L 6 AS 556/06 ER, LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 27.9.2006, Az. L 7 AS 4739/05 ER-B). Die Zusicherung der Behörde über die Kostenübernahme für Unterkunft und Heizung sollte unbedingt vor Abschluss eines neuen Mietvertrages eingeholt werden. Über die laufenden Kosten hinaus können auch Kosten für die Wohnungsbeschaffung und den Umzug bei vorheriger Zusicherung der zuständigen Behörde als Bedarf anerkannt werden. Aufwendungen für eine Mietkaution können ebenfalls anerkannt werden, werden aber üblicherweise als Darlehen gewährt. Ist eine zweckentsprechende Verwendung der Zahlungen der Behörde durch den Hilfsbedürftigen selbst nicht gewährleistet, zahlt die Behörde direkt an den Vermieter. Besondere Regeln gibt es für Personen unter 25 Jahren. Zieht ein ALG-II-Bezieher in ein anderes Bundesland um, weil er sich dort berufliche Chancen ausrechnet, darf er Unterkunftskosten geltend machen, die auf Basis der Verhältnisse am neuen Wohnort berechnet werden. Zieht er zum Beispiel von Erlangen nach Berlin und hat dort eine höhere Miete zu zahlen, bekommt er nicht den für Erlangen maßgeblichen Satz ausgezahlt, sondern die Berliner Verhältnisse sind maßgeblich (Bundessozialgericht, Urteil vom 1.6.2010, Az. B 4 AS 60/09 R). Verlangt die Behörde von einem Leistungsempfänger den Umzug in eine billigere oder kleinere Wohnung, so hat sie bestimmte Belehrungspflichten. Der Umzug in eine „angemessene“ Wohnung kann nicht verlangt werden, wenn anschließend die Bewilligung der Unterkunftskosten verweigert würde, weil die Kriterien der Angemessenheit nicht erfüllt sind. Diese Kriterien sind dem Leistungsempfänger vorher mitzuteilen. Dieser ist darüber zu informieren,
Dies entschied das Landessozialgericht Mainz mit Beschluss vom 19.9.2006, Az. L 3 ER 161/06 AS. |
| Haschisch | hash; hashish | |
| Hassesche Regel | rule set out by Ernst Hasse (1893) to define the vacancy rate | Eine Kennzahl für die Berechnung des jeweils marktwirksamen Angebots ist die Leerstandquote, die erforderlich ist, um einen funktionierenden Wohnungsmarkt zu gewährleisten. Nach der früheren II. Berechnungsverordnung wurden zwei Prozent der Kostenmiete als angemessen eingestuft. In volatilen Marktlagen dürfte dies heute zu wenig sein. Auf der Grundlage eines Basisjahres von 1894 wurde in der sogenannten Hasseschen Regel unterstellt, dass eine Quote von etwa drei Prozent erforderlich sei, damit Markttransaktionen reibungslos vonstatten gingen. Diese Quote wurde damals als die richtige Mitte zwischen Wohnungsmangel und Wohnungsüberschuss angesehen. |
| Hauptpflichten (vertragstypische) | principal obligations (typical for the type of contract) | Das Schuldrecht des BGB regelt eine Reihe von Vertragstypen, die im Alltagsgeschäft, aber auch bei einmaligen Geschäften von erheblicher Bedeutung sind. Diese Verträge enthalten alle vertragstypische Hauptpflichten. Im Bereich der Immobilienwirtschaft zählen hierzu vor allem der Kaufvertrag (Grundstückskaufvertrag), der Darlehensvertrag, der Mietvertrag, der Dienstvertrag, der Werkvertrag, der Maklervertrag, sowie der Auftrag und Geschäftsbesorgungsvertrag. Jeder dieser Verträge hat ein gesetzliches Leitbild, das auch die Hauptpflichten (vertragstypischen Pflichten) der Vertragschließenden umfasst. Die Hauptpflichten des Kaufvertrages bestehen darin, dass der Verkäufer das Eigentum an der Sache übergeben und ihm das Eigentum verschaffen muss (§ 433 BGB). Beim Grundstückskaufvertrag wird die Übergabe der Sache rechtlich durch eine Vereinbarung zum Besitzübergang unterlegt. Der Eigentumsübergang erfolgt durch Übertragung des Eigentums am Grundstück durch grundbuchlichen Vollzug. Die Hauptpflicht des Käufers besteht darin, die erworbene Sache abzunehmen und den Kaufpreis zu bezahlen. Beim Darlehensvertrag besteht die Hauptpflicht des Darlehnsgebers darin, den vereinbarten Geldbetrag zur Verfügung zu stellen. Der Darlehensnehmer muss im Gegenzug die vereinbarten Zinsen entrichten. Der Darlehensbetrag muss bei Kündigung unter Einhaltung der Kündigungsfristen zurückerstattet werden (§ 488 BGB). Der Mietvertrag über Wohn- und Gewerberäume verpflichtet den Vermieter dazu, dem Mieter den Gebrauch der Mieträume während der Mietzeit zu gewähren und sie in einem gebrauchstauglichen Zustand zu erhalten, während der Mieter die vereinbarte Miete zu entrichten hat (§ 535 BGB). Beim Dienstvertrag (§ 611 BGB) wird derjenige, der die Dienste zusagt, zur Erbringung der Dienste, der andere Teil zur Gewährung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Beim Werkvertrag (§ 631 BGB) wird der Unternehmer zur (mängelfreien) Herstellung des versprochenen Werkes verpflichtet und der Besteller zur Bezahlung der vereinbarten Vergütung. Das Werk kann auch in der Herbeiführung eines Erfolges einer zugesagten Dienstleistung bestehen. Der Maklervertrag zeichnet sich dadurch aus, dass nur derjenige, der einen Maklerauftrag erteilt, eine Hauptpflicht hat, nämlich die Pflicht, einen versprochenen Maklerlohn zu bezahlen, wenn der Makler durch Vermittlung oder Nachweis den Vertrag zustande bringt. Den Makler trifft keine Hauptpflicht. Er ist nicht zum Tätigwerden verpflichtet, darum spricht man von einem einseitigen Vertrag. Beim Auftrag verpflichtet sich der Beauftragte, ein ihn vom Auftraggeber übertragenes Geschäft für diesen unentgeltlich zu besorgen. Der entgeltliche Geschäftsbesorgungsvertrag unterscheidet sich darin vom Auftrag, dass der Geschäftsbesorger nur gegen Vergütung tätig wird. |
| Hauptvertrag | main/original/primary contract | Der Hauptvertrag ist die dritte Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB. Er ist, im Gegensatz zum Vorvertrag, die endgültige Vereinbarung zwischen den vom Makler zusammengeführten Parteien. Nur der Hauptvertrag löst den Provisionsanspruch aus. Um diesen Anspruch zu begründen, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Dies wird am Beispiel des Grundstückskaufvertrages erörtert. 1. Formwirksamkeit Der Grundstückskaufvertrag muss nach § 311 b Abs.1 BGB notariell beurkundet werden. Unterbleibt dies ganz oder wird der Vertrag nur unvollständig beurkundet (Beispiel: Schwarzgeld), ist der gesamte Vertrag unwirksam, mit der Folge, dass der Provisionsanspruch nicht entsteht. Beurkundet werden müssen alle Vertragsbestandteile, die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien regeln. Beispiele: Baubeschreibungen, Teilungserklärungen, soweit noch nicht beurkundet. Die Formnichtigkeit wird nach § 311 b Abs.1 Satz 2 durch Auflassung und Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch geheilt. Folge: In diesem Augenblick entsteht der Provisionsanspruch. 2. Endgültiger Abschluss des Hauptvertrages Der Hauptvertrag muss nach formwirksamem Abschluss wirksam sein. Bedarf er der Genehmigung, ist er schwebend unwirksam. Bis zur Genehmigung entsteht der Provisionsanspruch nicht. Beispiele: Der bei der Beurkundung abwesende Miteigentümer muss die für ihn abgegebenen Erklärungen genehmigen. Der Vertrag mit einem Minderjährigen muss durch das Vormundschaftsgericht genehmigt werden. Dieselbe Folge tritt ein, wenn der Kaufvertrag unter einer aufschiebenden Bedingung gemäß § 158 Abs.1 BGB geschlossen wird. Beispiele: Erteilung der gewünschten Baugenehmigung, Sicherstellung der Finanzierung. Grund: Der Käufer kann das Grundstück nur verwerten, wenn die Bebauung in der gewünschten Weise gesichert ist bzw. wenn die Finanzierung "steht". Dies wird häufig als Rücktrittsvorbehalt formuliert. Text: – Der Käufer behält sich den Rücktritt von diesem Vertrag bis zum 30. September vor, falls bis zu diesem Zeitpunkt die Baugenehmigung nicht erteilt / die Finanzierung nicht gesichert ist." Tritt der Käufer zu dem genannten Zeitpunkt nicht zurück, wird der Kaufvertrag wirksam, auch wenn die Baugenehmigung nicht erteilt / der Kredit nicht bewilligt ist. Entscheidend ist die Nennung eines festen Datums, damit der Rücktrittsvorbehalt wie eine aufschiebende Bedingung behandelt wird. Wird der Kaufvertrag unter einer auflösenden Bedingung gemäß § 158 Abs.2 BGB geschlossen, ist der Vertrag zunächst wirksam und wird bei Eintritt dieser Bedingung unwirksam, mit der Folge, dass der Provisionsanspruch entsteht und durch die spätere Unwirksamkeit nicht berührt wird (vgl. BGH WM 1971, 905). Der Kaufvertrag darf nicht mit einem anfänglichen Mangel behaftet sein, der eine Vertragspartei zur Anfechtung berechtigt. Wird der Kaufvertrag, der zunächst wirksam geschlossen wurde, berechtigt angefochten, z.B. wegen Täuschung nach § 123 BGB, wird er gemäß § 142 BGB rückwirkend nichtig. Er war somit in keinem Augenblick wirksam. Der Provisionsanspruch entfällt. 3. Vertragsabschluss mit einem Dritten Dritter ist der Vertragspartner des Auftraggebers innerhalb des vom Makler herbeigeführten Kaufvertrages. Dieser Vertragspartner darf nicht mit dem Makler identisch sein. Entscheidend ist, ob der Makler und der Dritte jeweils die Fähigkeit zur selbständigen und unabhängigen Willensbildung haben (vgl. BGH NJW 1985, 2473). Wer in Ausübung eines Amtes ein Grundstück veräußert, kann nicht Makler sein. Beispiel: Der Testamentsvollstrecker, der ein zum Nachlass gehörendes Grundstück veräußert (vgl. BGH NJW 2000, 3781). Aber es besteht die Möglichkeit eines unabhängigen Provisionsversprechens, wenn der Käufer diese Tatsache kennt. Es darf keine Verflechtung vorliegen. Eine echte Verflechtung ist gegeben, wenn auf Grund der organisatorischen Regelungen der Dritte auf den Makler entscheidenden Einfluss hat, oder umgekehrt. Es genügt auch eine unechte Verflechtung, bei der der Makler zu dem Vertragspartner seines Auftraggebers in einer Beziehung steht, die bewirkt, dass er sich, unabhängig vom Verhalten im Einzelfall, wegen eines "institutionalisierten Interessenkonflikts" im Streitfall bei regelmäßigem Verlauf auf die Seite des Dritten stellt. Beispiel: Der Makler ist Geschäftsführer der verkaufenden GmbH (vgl. BGH NJW 1975,1215). Persönliche Beziehungen des Maklers zu dem Dritten genügen nicht, um einen Interessenkonflikt zu bewirken, auch wenn der Dritte Ehegatte des Maklers ist (vgl. BVerfG NJW 1987, 2733). Hier müssen zusätzlich konkrete Anhaltspunkte für einen Interessenkonflikt vorliegen. 4. Kongruenz / Gleichwertigkeit Der vom Makler verursachte Hauptvertrag darf von dem Auftrag des Kunden weder inhaltlich noch persönlich wesentlich abweichen. Andernfalls entsteht der Provisionsanspruch nicht. Inhaltliche Kongruenz ist zu bejahen, wenn sich der abgeschlossene Hauptvertrag mit dem in Auftrag gegebenen Vertrag inhaltlich deckt. Eine vollständige Übereinstimmung ist jedoch nicht erforderlich. Geringfügige Abweichungen schaden nicht. Entscheidend ist, ob der Auftraggeber mit dem abgeschlossenen Vertrag den gleichen wirtschaftlichen Erfolg erzielt. Beispiele: Kongruenz besteht, wenn der Auftraggeber den Kaufvertrag statt mit dem Eigentümer mit einem Verkäufer abschließt, der seinerseits das Grundstück erst erwerben muss (vgl.BGH NJW-RR 1996,123), oder bei Erwerb aller Anteile an einer Grundbesitz-GmbH statt des Grundstücks (vgl.BGH NJW 1998, 2277). Kongruenz besteht nicht bei Tausch statt Kauf, bei Erwerb von Grundstücksteileigentum statt Volleigentum (vgl. BGH WM 1973, 814). Bei einer Differenz des Kaufpreises gegenüber dem Maklerangebot fallen die Entscheidungen unterschiedlich aus. Bei einem Verkaufspreis von 15 Prozent unter dem im Auftrag vorgesehenen wird die Kongruenz verneint (vgl. OLG Brandenburg, NJW-RR 2000, 1505). Weicht der tatsächliche Kaufpreis um zehn Prozent ab, soll Kongruenz gegeben sein (vgl. OLG Hamm, RNZM 1998, 271). Persönliche Kongruenz liegt vor, wenn der Hauptvertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten abgeschlossen wird. Von dieser Regel bestehen Ausnahmen bei ausgeprägten wirtschaftlichen Beziehungen zwischen dem Vertragsschließenden und dem Auftraggeber zum Zeitpunkt des Hauptvertragsschlusses. Das Gleiche gilt bei festen Bindungen familienrechtlicher Art. Beispiele: Kongruenz wird bejaht bei Erwerb des einer GmbH nachgewiesenen Grundstücks durch eine zweite GmbH, die später durch denselben Gesellschafter mit identischem Gesellschaftszweck gegründet wird. Der Provisionsanspruch richtet sich gegen die Auftraggeberin, also die erste GmbH (vgl.BGH NJW 1995, 3311). Kongruenz liegt vor, wenn die Auftraggeber Lebenspartner sind, aber nur ein Partner erwirbt (vgl.BGH NJW 1991, 490), bei Auftrag durch den Ehemann und Erwerb durch beide Ehegatten (vgl. OLG Koblenz NJW-RR 1994, 824). Auch bei der Frage, ob persönliche Kongruenz zu bejahen ist, spielt das wirtschaftliche Interesse des Auftraggebers am Zustandekommen des Vertrages mit dem Dritten eine entscheidende Rolle. Der Makler muss, will er seinen Provisionsanspruch sichern, von Anfang an darauf achten, dass der Hauptvertrag die hier dargestellten Voraussetzungen erfüllt. |
| Hauptvertrag und Provisionspflicht | principle contract and obligation to pay commission | Nach der Festlegung des Gesetzgebers in § 652 Abs. 1 BGB ist unter anderem ein wirksamer Hauptvertrag Voraussetzung für den Provisionsanspruch des Maklers, der diesen Hauptvertrag vermittelt oder nachgewiesen hat. Mängel des Hauptvertrags oder gar seinen Wegfall können auch zum Entfall des Provisionsanspruchs führen. Folgende Grundsätze gelten:
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| Hauptwohnsitz | principal/main residence; domicile | |
| Haus- und Grundstücksbesitzer-Haftpflichtversicherung | liability insurance for household and property owners | Grundstücks- und Gebäudebesitzer haben eine allgemeine Verkehrssicherungspflicht (§ 836 BGB). Danach müssen sie dafür Sorge tragen, dass der Zustand ihres Grundstücks nicht Gefahren in sich birgt, durch die Dritte verletzt oder getötet werden oder eine Sache (z.B. ein PKW) beschädigt wird. Haftungsfälle entstehen z.B. durch Ablösung von Teilen eines Gebäudes oder durch den Einsturz eines Gebäudes. Während bei Eigentümern von selbstgenutzten Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die normale Privat-Haftpflichtversicherung in solchen Fällen die Haftung übernimmt, müssen Vermieter eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung abschließen, damit sie kein unnötiges finanzielles Risiko eingehen. Dies gilt auch, obwohl sie nicht "Besitzer", sondern Eigentümer sind. Sie sind nämlich mietrechtlich zur Gebäudeinstandhaltung verpflichtet und gelangen deshalb als hierfür Verantwortliche in den Haftungsbereich. Bei Wohnungseigentum haftet jeweils die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Abschluss einer Versicherung gegen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gehört nach § 21 (5) Nr.3 WEG zur ordnungsgemäßen Verwaltung. |
| Hausbankenprinzip | principle of close, long-term relationship between bank and customer | Das Hausbankenprinzip besagt, dass ein Unternehmen im Interesse der für Kreditvergaben erforderlichen Transparenz grundsätzlich Kunde einer Hausbank "vor Ort" sein soll, bei der alle Konten geführt werden und wo der gesamte Zahlungsverkehr abgewickelt wird. Besonders wichtig ist das Hausbankenprinzip, wenn Fördermittel der öffentlichen Hand beansprucht werden können. Da die Förderbanken des Bundes und der Länder über keine Filialnetze verfügen, muss die Beantragung und Verwaltung der Fördermittel (Auszahlung, Abwicklung von Förderdarlehen) an die Hausbank übertragen werden, die die Fördermittel erhält. Die Hausbanken übernehmen für die von den Förderbanken gegebenen Mittel auch die Haftung. |
| Hausboot | houseboat | Hausboote sind Wasserfahrzeuge, die zum längerfristigen Bewohnen gedacht sind. Da ihr Hauptzweck das Wohnen ist, sind sie nicht in Hinblick auf schnelles Vorankommen ausgelegt. In verschiedenen europäischen Städten – u.a. Amsterdam und London – sind Hausboote als dauerhafte Wohndomizile nicht unüblich. Zum Teil handelt es sich um ausgebaute Binnenfrachtschiffe oder Rümpfe alter Flachboden-Segelschiffe. In Hamburg liegen derzeit 40 Hausboote. Eine Vielzahl von Anbietern offeriert Hausboote für den Bootsurlaub in diversen europäischen Ländern. Diese Fahrzeuge sind durchaus auch als Transportmittel ausgelegt und ausreichend motorisiert, um auf Binnengewässern einen geruhsamen Flussurlaub zu verbringen. Wer einen solchen Urlaub plant, sollte sich allerdings gründlich auf dem Boot einweisen lassen. Für einige Gewässer ist ein Sportbootführerschein erforderlich. In Deutschland gibt es verschiedene Binnengewässer, auf denen dies nicht der Fall ist. Das Hausboot wird mittlerweile als Wohnkonzept wieder entdeckt. So bieten einige Hersteller bereits komfortable schwimmende Häuser an, die auf Pontons gelagert sind und kaum noch Ähnlichkeit mit Wasserfahrzeugen besitzen. Diese heißen dann z.B. "Floating Home" oder "Aquahaus". Wie Sportboote können sie an alle Versorgungsleitungen an Land angeschlossen werden. In mehreren Bundesländern bestehen Projekte zur Ansiedlung von "Floating Homes". Das bau- bzw. wasserrechtliche Genehmigungsverfahren bereitet jedoch teilweise noch immer Probleme. |
| Hausfriedensbruch | trespass; illegal entry (of a house); breach of (domestic) peace | Hausfriedensbruch ist eine Straftat im Sinne des Strafgesetzbuches (§ 123). Strafbar macht sich, wer
In der Mietwohnung ist der Mieter Inhaber des Hausrechts. Er bestimmt, wen er einlässt. Ansonsten hat das Hausrecht der die Wohnung bewohnende Eigentümer inne, bei Behörden der Dienststellenleiter. Auch eine bereits in die Wohnung eingelassene Person muss diese auf Aufforderung des Hausrechtsinhabers verlassen, um sich nicht strafbar zu machen. Der Vermieter hat in gewissen Grenzen das Recht, die Mietwohnung zu besichtigen oder sie mit Miet- und Kaufinteressenten oder Handwerkern zu betreten. Ein gewaltsames Erzwingen dieses Rechts gegen den Willen des Bewohners stellt einen Hausfriedensbruch dar. |
| Hausgeld | maintenance costs | Als Hausgeld werden üblicherweise die Beiträge bezeichnet, die Wohnungseigentümer in Wohnungseigentumsanlagen für die Aufwendungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums aufzubringen haben. Das Hausgeld ist nicht mit dem Wohngeld zu verwechseln, das als staatlicher Zuschuss (Mietzuschuss oder Lastenzuschuss) an sozial schwache Mieter, Eigenheimbesitzer und auch Wohnungseigentümer gezahlt wird. Zum Hausgeld zählen gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Beiträge zu den Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums und zu den Kosten der Instandhaltung, der Instandsetzung, der sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums. Ebenfalls zum Hausgeld zählen die Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung, Sonderumlagen sowie gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 7 WEG die Kosten für besondere Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder für einen besonderen Verwaltungsaufwand. Die Höhe des von dem einzelnen Wohnungseigentümer zu zahlenden Hausgeldes richtet sich gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach der Höhe seines Miteigentumsanteils oder nach einem anderen Verteilungsschlüssel gemäß Gemeinschaftsordnung (§ 10 Abs. 2 WEG) oder Beschlussfassung (§ 16 Abs. 3 und 4 WEG). Die Zahlungspflicht und der Zeitpunkt der Fälligkeit der im Regelfall monatlich zu leistenden Vorschüsse werden durch Beschluss über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung oder über entsprechende Sonderumlagen begründet. Zahlungsverpflichtet ist der im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer. Dies gilt auch im Falle des Eigentümerwechsels. Der neue Eigentümer haftet für das an die Gemeinschaft zu zahlende Hausgeld erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch. Eine Ausnahme gilt für den Ersterwerber als werdender Wohnungseigentümer. |
| Hausgeldrückstände | arrears in monthly operating and property management expenses | Leistet ein Wohnungseigentümer die beschlossenen Hausgeldzahlungen nicht oder gerät er mit den Vorschusszahlungen auf das Hausgeld in Verzug, kann dies ein Grund sein, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ihm das Wohnungseigentum entzieht und gegebenenfalls die Zwangsversteigerung gegen ihn betreibt. Gemäß § 18 Abs. 2 WEG sind die Voraussetzungen für einen entsprechenden Entziehungsbeschluss unter anderem dann gegeben, wenn ein Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG in Höhe eines Betrages von mehr als drei Prozent des Einheitswertes seines Wohnungseigentums länger als drei Monate in Verzug befindet. Um den Nachweis der Überschreitung um diesen Betrag zu erbringen, kann die Wohnungseigentümer-Gemeinschaft vom zuständigen Finanzamt die Bekanntgabe des Einheitswertes verlangen. Die Vorschrift über die Wahrung des Steuergeheimnisses gemäß § 30 der Abgabenordnung steht der Mitteilung des Einheitswertes durch das Finanzamt gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG nicht entgegen. Kommt es zur Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums, sind die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft auf rückständiges Hausgeld gemäß § 10 Abs. 2 und 3 ZVG als bevorrechtigte Forderungen zu behandeln, sofern die Rückstände mehr als drei Prozent des Einheitswertes übersteigen. Auch in diesen Fällen kann die Wohnungseigentümergemeinschaft als Betreiberin der Zwangsversteigerung die Bekanntgabe des Einheitswertes durch das Finanzamt verlangen. Die Höhe der zu berücksichtigenden Forderungen auf das Hausgeld ist allerdings gemäß § 74a ZVG auf fünf Prozent des Verkehrswertes des zu versteigernden Wohnungseigentums begrenzt. Der Käufer eines Wohnungseigentums in der Zwangsversteigerung haftet im Übrigen nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers aus rechtswirksam beschlossenen Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen. Etwas anderes gilt insoweit nur für Forderungen auf Abrechnungsspitzen aus einer Jahresabrechnung, über die erst zu einem Zeitpunkt beschlossen wird, zu dem der neue Eigentümer durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung bereits Eigentümer des betreffenden Wohnungseigentums geworden ist. Eine Vereinbarung, nach der auch der neue Eigentümer in der Zwangsversteigerung für Hausgeldrückstände haften soll, ist nichtig. |
| Haushalt | household; budget; housekeeping | |
| Haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse | household-related employment relationships | Nach § 35a EStG können die Kosten für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, die in einem Haushalt des Steuerpflichtigen in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum ausgeübt werden, die tarifliche Einkommensteuer mindern. Man unterscheidet dabei zwei Gruppen von haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen:
Die Steuerermäßigung setzt voraus, dass die Leistung im Haushalt des Steuerpflichtigen beziehungsweise bei Pflege- oder Betreuungsleistungen am Aufenthaltsort der gepflegten Person sowie in der EU/im Europäischen Wirtschaftsraum erbracht wird. Die Ausgaben dürfen nicht anderweitig absatzfähig sein – etwa als Betriebsausgaben, Werbungskosten, nach Von den haushaltsnahen Beschäftigungsverhältnissen sind haushaltsnahe Dienstleistungen – etwa Handwerkerarbeiten, die vom Mieter oder Eigentümer in Auftrag gegeben werden, zu unterscheiden. Auch bei diesen gibt es Steuervergünstigungen. |
| Haushaltsnahe Dienstleistungen | household services | Nach § 35a Abs. 2 EStG können die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen zu 20 Prozent, höchstens bis zu 4.000 Euro, von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Darunter fallen beispielsweise die Arbeiten von Hausmeister-, Reinigungs- und Winterdienstfirmen. Für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Schönheitsreparaturen und sonstige Reparaturen in einem Haushalt des Steuerpflichtigen im Inland oder in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum gilt nach § 35a Abs. 3 EStG, dass 20 Prozent der Aufwendungen, höchstens jedoch 1.200 Euro, die Einkommenssteuer mindern. Dazu gehören handwerkliche Tätigkeiten, die im Haushalt des Steuerpflichtigen für Renovierung, Erhaltung und Modernisierung rund um die Wohnung erbracht werden. Grundsätzlich zählt hierzu auch das Gemeinschaftseigentum in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Regelung gilt sowohl für Mieter als auch für Eigentümer, solange es um die Wohnung geht, in der der Steuerpflichtige seinen Haushalt hat. Absatzfähig sind nur die Arbeitskosten, was eine nach Arbeits- und Materialkosten aufgeschlüsselte Rechnung erfordert. Rechnung und entsprechender Kontoauszug sind als Belege beim Finanzamt einzureichen. Der Bundesfinanzhof hat in einem Urteil vom Januar 2009 festgestellt, dass die Arbeitskosten von Handwerkerleistungen im Haushalt nur für das Veranlagungsjahr abgesetzt werden können, in dem die Arbeiten stattgefunden haben. Die Aufwendungen können nicht in ein anderes Jahr übertragen werden. Zudem wies der BFH darauf hin, dass eine Erstattung voraussetzt, dass der Steuerpflichtige überhaupt Steuern bezahlen muss (BFH, Urteil vom 29.01.2009, Az. VI R 44/08). Einige Gerichte gehen davon aus, dass Vermieter aufgrund einer Nebenpflicht aus dem Mietvertrag in der Betriebskostenabrechnung absetzungsfähige Lohnkosten von anderen Kosten getrennt ausweisen müssen (AG Charlottenburg, Urteil vom 1. Juli 2009, Az. 222 C 90/09). Unterlassen sie dies, kann der Mieter eine gesonderte Bescheinigung über die nach § 35a EStG absetzungsfähigen Beträge verlangen. Zusätzliche Kosten oder Gebühren kann der Vermieter für diese Kostenaufgliederung nicht fordern, da es sich um nicht umlagefähige Verwaltungskosten handelt (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 23. Mai 2011, Az. 105 C 394/10). Soweit Wohnungseigentümer den Aufwand für haushaltsnahe Dienstleistungen im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steuerlich geltend machen wollen, kann der Verwalter durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümer-Versammlung beauftragt werden, im Rahmen der Jahresgesamt- und Jahreseinzelabrechnung diese Kosten nachzuweisen. Es handelt sich jedoch insoweit um eine vertraglich zu regelnde Sonderleistung, die nicht in den Rahmen der normalen Abrechnungspflichten fällt. Sie ist deshalb auch gesondert zu vergüten. Ohne entsprechende Beschlussfassung – auch über die Sondervergütung – ist der Verwalter nicht verpflichtet, Nachweise über haushaltsnahe Dienstleistungen zu erbringen. |
| Haushaltsrechnung | budget account; receipt expenditure account; housekeeping account | Bei der Prüfung des Kreditantrages wird neben anderen Methoden oft eine sogenannte Haushaltsrechnung durchgeführt bzw. vom Kreditinstitut gefordert. Dieses Verfahren ist besonders bei Krediten ohne Eigenkapital (Vollfinanzierungen) beliebt. Dabei werden vom Nettoeinkommen des Haushalts des Kreditnehmers die Kreditraten für die in Frage stehende Finanzierung subtrahiert. Ebenso werden weitere Leasing- oder Kreditraten (Fahrzeuge, Möbel), die Betriebskosten für das Kaufobjekt und eine Pauschale für die Lebenshaltung abgezogen. Auch Versicherungsbeiträge, laufende Mieten und Unterhaltsverpflichtungen werden berücksichtigt. Geht diese Haushaltsrechnung positiv aus, bestehen Chancen auf einen Kredit. Um eine Haushaltsrechnung korrekt durchzuführen, empfiehlt sich nicht nur Ehrlichkeit. Zunächst sollte der künftige Immobilienkäufer selbst einen realistischen Eindruck über seine Situation gewinnen – beispielsweise durch Betrachtung seiner Kontoauszüge der letzten sechs Monate. Regelmäßige Ausgaben aller Art sind bei der Rechnung zu berücksichtigen. Kindergeld ist auf der Einnahmenseite zu vermerken. Die Miete sollte so angegeben werden, wie sie aus dem Mietvertrag hervorgeht. Kommt ein Teil des Betrages vom Konto eines Lebensgefährten, muss dies mit Mietvertrag und Kontoauszügen beweisbar sein. Unterstützt wird die Haushaltsrechnung durch weitere Verfahren der Bonitätsprüfung, zum Beispiel die Prüfung des Score-Wertes des Darlehensnehmers und seiner beruflichen Situation. |
| Haushüter / Homesitter | homesitter | Haushüter sind Personen, die während der Abwesenheit der Bewohner ein Eigenheim gegen Bezahlung bewohnen und "behüten". Diese Dienstleistung hat sich in den letzten Jahren so stark etabliert, dass es bereits einen Verband Deutscher Haushüter-Agenturen e.V. (VDHA) gibt. Haushüter (meist Senioren) verhindern durch ihre Anwesenheit Einbrüche, betreuen Haustiere, Pflanzen und Gärten und verständigen gegebenenfalls den Installateur oder – schlimmstenfalls – die Feuerwehr. Die Preise liegen bei 40 bis 50 Euro am Tag. Der Haushüter wird meist über eine Agentur vermittelt, die ihn verpflichtet, das zu beschützende Anwesen nur wenige Stunden am Tag unbeaufsichtigt zu lassen. Der Einsatz eines Haushüters stellt eine haushaltsnahe Dienstleistung dar. Damit kann eine Steuervergünstigung nach § 35a Abs. 2 EStG in Anspruch genommen werden. Dies gilt natürlich nur, wenn ein Haushüter mit angemeldetem Gewerbe beauftragt wird, der eine korrekte Rechnung stellt. Hauseigentümer sollten bei Beauftragung eines Haushüters sicher stellen, dass keine Schwarzarbeit stattfindet und dass der betreffende Betrieb über eine Betriebshaftpflichtversicherung verfügt, falls doch einmal etwas schiefgeht. |
| Hausmeister (Hauswart) | caretaker | Der Hausmeister ist die Person, die haupt- oder nebenberuflich in Mehrfamilienhäusern oder Wohnanlagen regelmäßig anfallende Arbeiten gegen Bezahlung erledigt. Dazu gehören zum Beispiel die Hausreinigung, das Reinigen, Räumen, Schneefegen und Streuen der Gehwege vor und auf dem Grundstück sowie der Zugänge und Zufahrten, die Bedienung der Zentralheizung und die Erledigung kleinerer Reparaturen. Außerdem hat der Hausmeister für die Einhaltung der Hausordnung durch die Hausbewohner zu sorgen. Der Hausmeister ist Arbeitnehmer, so dass den Eigentümer – vertreten durch den Verwalter – alle Arbeitgeberpflichten treffen (Abführung von Versicherungsbeiträgen, Abschluss einer Versicherung bei der Berufsgenossenschaft, Einbehalt und Abführung der Lohnsteuer). Folgende für den Hausmeister entstehende Kosten können in der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden:
Nicht umlagefähig sind Vergütungen, die gewährt werden für Leistungen des Hausmeisters im Bereich der
Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.02.2008 ist ein pauschaler Abzug von nicht umlagefähigen Teilbeträgen der Hausmeisterkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung nicht zulässig. Frühere Gerichtsurteile hatten hier unterschiedliche pauschale Quoten festgesetzt. Der BGH verlangte mit diesem Urteil (Az. VIII ZR 27/07 ) jedoch eine genaue Aufschlüsselung im Einzelnen. Demnach muss der Vermieter die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Zwar macht ein Fehlen dieser Angaben die Betriebskostenabrechnung nicht von Anfang an ungültig; der Mieter kann sie jedoch pauschal ohne weiteres bestreiten. Dann muss der Vermieter beweisen, welche Hausmeisterkosten genau angefallen sind und wie hoch der konkrete Anteil der nicht umlagefähigen Kosten war. Hat der Hausmeister keine genauen Stundenzettel über seine Tätigkeiten geführt, dürfte dies schwerfallen. In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass auch umlagefähige Kostenpositionen auf keinen Fall doppelt abgerechnet werden dürfen. Ist also zum Beispiel die Wartung der Heizung in der Heizkostenabrechnung enthalten, und wartet tatsächlich der Hausmeister die Heizung (Einstellungs- und Überprüfungsarbeiten, Wasser nachfüllen etc.), so ist bei einer der beiden Positionen ein entsprechender Abzug vorzunehmen, damit keine doppelte Berechnung stattfindet. Grundsätzlich sind die Kosten von herkömmlichen Hausmeisterleistungen nur insoweit umlagefähig, als sie ortsüblich sind und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen. Das Oberlandesgericht Düsseldorf entschied 2013, dass die Einstellung eines festangestellten Hausmeisters in Vollzeit für ein Wohn- und Gewerbeobjekt im konkreten Fall unwirtschaftlich war. Begründet wurde dies damit, dass der Eigentümer jahrelang rund 20.000 Euro pro Jahr als Hausmeisterkosten angesetzt hatte, diese aber durch Übertragung der Aufgaben auf einen Mieter auf 6.000 Euro gefallen waren. Geklagt hatte ein Mieter, weil der Vollzeit-Hausmeister seiner Ansicht nach keinerlei Tätigkeiten entfaltet hatte (OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.3.2013, Az. I-24 U 115/12). Nach einem Urteil des Amtsgerichts München darf der Vermieter auch die Kosten für einen alljährlichen Oktoberfest-Gutschein auf die Mieter umlegen, mit dem er dem Hausmeister eine Maß Bier und ein halbes Hähnchen auf der „Wiesn“ spendiert. Dem Gericht zufolge handelt es sich um eine anerkannte und ortsübliche arbeitsrechtliche Gratifikation (Urteil vom 8.01.2007, Az. 424 C 22865/06). Bei Wohnungseigentumsanlagen wird der Hausmeister von der Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, angestellt. Der Hausmeister unterliegt der Weisungsbefugnis des Verwalters, nicht aber derjenigen eines einzelnen Eigentümers. Wird eine Wohnanlage mit mehreren Gebäuden durch einen Hausmeisterdienst betreut, der jeweils pro Gebäude einen bestimmten Betrag abrechnet, reicht es für die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus, wenn der Vermieter diesen Gesamtbetrag pro Gebäude auf die einzelnen Wohneinheiten des jeweiligen Hauses umrechnet. Der Gesamtbetrag aller Häuser muss nicht berücksichtigt werden (BGH-Urteil vom 09.10.2013, Az. VIII ZR 22/13). |
| Hausnummer | house number (address) | Hausnummern dienen als Orientierungshilfe im modernen Stadtleben und sorgen dafür, dass Besucher, Polizei, Feuerwehr, Post oder Finanzamt jedermann erreichen können. Aus einer Studie des Berliner Kulturhistorikers Markus Krajewski geht hervor, dass in Europa Ende des achtzehnten Jahrhunderts erstmals Straßen und Immobilien vollständig erfasst wurden. Zuvor gaben die Bewohner ihren Häusern lediglich Namen, wie "Brotlaube", "Zum schwarzen Adler" oder "Lindwurm". Natürlich kamen Namen doppelt vor, mit Folgen, die sich jeder denken kann. Wer in alten Zeiten und dunklen Gassen ein Haus ohne Nummer und Straßenname suchte, wird sich so gefühlt haben, wie heute ein Europäer in einer japanischen Stadt. Der Kaiserin Maria Theresia ist es zu verdanken, dass die Häuser Nummern erhalten haben. Ursprünglich als Maßnahme zur Verbrechensbekämpfung geplant, wollte man schon 1753 gegen den Widerstand der Bewohner die Nummerierung der Häuser einführen. Jedoch erst Heiligabend 1770 setzte die Kaiserin unter Androhung von Strafe die sogenannten "Konskriptionsnummern" durch. Eine Kommission wanderte durch Wien und vergab der Reihe nach die Nummern, die einfach mit schwarzer, in Wien mit roter Farbe auf die Wände oder Türen geschrieben wurden. Die Nummerierung begann beim ersten Haus am Ort, der Hofburg, und endete beim letzten Haus auf dem Weg der Kommission. Das erste veröffentlichte Häuserverzeichnis gab 1343 Häuser an. Der Hintergedanke war vor allem, die Rekrutierung der k.u.k.-Armee und die Steuereintreibung zu erleichtern. Weil die Stadt weiter wuchs, geriet die Zahlenreihe bald in Unordnung. 1795 und 1821 mussten Häuser umnummeriert werden. Der Zusatz Numero, No., Nro. oder cis für tschechisch cisli sollte die Verwechslung mit Jahreszahlen für das Baujahr verhindern. 1862 wurde ein zusätzliches Adressierungssystem notwendig, das die Straßen einbezog. Am ersten und letzten Haus jeder Gasse sollte jetzt auch die Gassenbezeichnung stehen. Es dauerte noch fast hundert Jahre, bis 1862 das heute gebräuchliche Nummerierungssystem eingeführt wurde: Die Häuser jeder Straße werden seither meist stadtauswärts aufsteigend nummeriert, rechts die geraden Zahlen, links die ungeraden. Ausnahmen gibt es bei Plätzen, die im Uhr- oder Gegenuhrzeigersinn durchnummeriert sind oder Straßen, die nur einseitig bebaut sind, dort tragen die Häuser häufig ungerade Nummern. Eine Besonderheit bietet die ostfriesische Insel Baltrum mit ihren ca. 500 Einwohnern. Dort gibt es wie im alten Wien auch heute keine Straßennamen, sondern eine fortlaufende Nummerierung der Häuser nach ihrem Alter: je niedriger die Hausnummer, desto älter das Haus. |
| Hausordnung | house rules | Die Hausordnung enthält objektbezogene Regeln für ein friedliches Zusammenleben der Bewohner und steckt die Grenzen für die Benutzung der gemeinschaftlichen Räume und Anlagen durch Bewohner und Gäste der Bewohner ab. Typische Regelungsinhalte sind
Verletzt der Mieter die ihm aus der Hausordnung erwachsenden Pflichten trotz Abmahnung, kann dies ein Grund für die ordentliche Kündigung sein (wiederholte Störung der Nachtruhe, erhebliche Beeinträchtigung der Bewohner durch übertriebene Tierhaltung usw.). Auch bezüglich der Hausordnung haben die Gerichte im Laufe der Zeit verschiedene Regelungen für unwirksam erklärt. Beispiele dafür sind:
Per Hausordnung kann jedoch durchaus die Haltung von Kampfhunden untersagt werden. Dies entschied das Landgericht München I (Az. 13 T 14 638/93). Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages geworden, kann sie nicht mehr ohne Weiteres einseitig vom Vermieter geändert werden. Dazu ist in der Regel die Zustimmung der Mieter erforderlich, da es sich hier um eine Vertragsänderung handelt. Teilweise wurde früher die Auffassung vertreten, dass die Mieter durch eine Art Mehrheitsentscheidung eine Änderung der Hausordnung erzwingen können. Diese Ansicht trifft nicht zu. |
| Hausordnung (Wohnungseigentum) | house rules (flat ownership) | In einer Wohnungseigentumsanlage gehört die Aufstellung einer Hausordnung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG zu den Angelegenheiten einer ordnungsgemäßen Verwaltung, über die die Wohnungseigentümer, sofern die Verwaltung nicht durch Vereinbarung geregelt ist, mit einfacher Stimmenmehrheit in der Wohnungseigentümerversammlung beschließen. Die Regelungen betreffen den Gebrauch und die Nutzung des Sondereigentums und der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen. Insoweit sind die Regelungen den Inhalten einer Hausordnung in einem Mietshaus vergleichbar. Mehrheitlich beschlussfähig sind aber nur solche Regelungen, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. So kann beispielsweise eine generelles Musizierverbot oder ein generelles Hundehaltungs- oder Tierhaltungsverbot nicht mit Mehrheit beschlossen werden. Eine solche Regelung bedarf grundsätzlich einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Nach dem Wohnungseigentumsrecht besteht allerdings die Besonderheit darin, dass dann, wenn beispielsweise die Tierhaltung nicht durch eine Vereinbarung geregelt ist, ein Mehrheitsbeschluss über ein Hundehaltungsverbot wirksam wird, wenn der Beschluss nicht angefochten und durch das Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Ein solcher Beschluss kann allerdings jederzeit durch einen weiteren Mehrheitsbeschluss – im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung – aufgehoben und durch einen anderen Beschluss, beispielsweise über einen generellen Leinenzwang, ersetzt werden. Andauernde Verstöße gegen die Hausordnung können im konkreten Fall gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 auch zur Entziehung des Wohnungseigentums führen. Voraussetzung ist dabei gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass der störende Wohnungseigentümer trotz Abmahnung gegen die ihm nach § 14 Nr. 1 WEG obliegenden Verpflichtungen wiederholt gröblich verstößt. Über die Entziehung können die Wohnungseigentümer allerdings erst dann beschließen, wenn in dem vorangehenden Abmahnbeschluss das störende verhalten und die daraus herzuleitenden Pflichtverletzungen hinreichend begründet wurden. Es muss sich um gravierende Pflichtverletzungen handeln, die ein weiteres Zusammenleben mit dem betreffenden Wohnunsgeigentümer unzumutbar machen würden (LG München I, 14.6.2010, 1 S 25652/09). |
| Hauspreis-Einkommensrelation | housing price-income relation | Das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung hat für alle Stadt- und Landkreise des Bundesgebiets mit Hilfe der Daten der GfK für 2005 / 2006 die Hauspreis-Einkommensrelation ermittelt. Gemessen wurden die erzielten Preise für Einfamilienhäuser zwischen 100 und 150 m² Wohnfläche am Jahresnettoeinkommen der Haushalte. Sie liegen zwischen dem 4,5-fachen Jahreseinkommen (vorwiegend im Norden Deutschlands) und dem mehr als 8-fachen vor allem in Oberbayern, Freiburg, Stuttgart und im Rhein-Maingebiet. Das bedeutet, dass trotz im Schnitt höherer Einkommen in den immobilienwirtschaftlichen "Hochpreisgebieten" wesentlich mehr Einkommen erwirtschaftet werden muss, um den Preis für das gewünschte Einfamilienhaus zu erreichen als in Niedrigpreisgebieten. Die Einkommensschere klafft in Deutschland weniger auseinander als die Immobilienpreisschere. |
| HausratsVO | regulations on household effects | Abkürzung für: Hausratsverordnung |
| Hausratverordnung | German ordinance on the devision of household effects when a marriage is dissolved | Die Hausratverordnung (Verordnung zur Behandlung der Ehewohnung und des Hausrats) war eine gesetzliche Vorschrift auf Bundesebene, die für den Fall einer Trennung von Ehepartnern regelte, was mit deren Hausrat und der gemeinsamen Wohnung zu geschehen hatte. Die Verordnung wurde mit Wirkung zum 01.09.2009 aufgehoben. Viele ihrer Regelungen finden sich nun in anderen Gesetzen, etwa in §§ 200 ff. FamFG (Gesetz über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit) und in den §§ 1568a und 1568b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). |
| Hausratversicherung (Hausratsversicherung) | household and personal effects insurance; house/residence contents insurance; householder's policy/account; householder's comprehensive insurance | |
| Hausrecht | domiciliary right; right as master of the house; power of the keys | Hausrecht ist das Recht, über den Aufenthalt in einem umgrenzten Raum zu bestimmen, d.h. Personen den Zutritt zu erlauben oder zu verbieten. In einer Mietwohnung ist Inhaber des Hausrechts der Mieter. In einer Behörde übt das Hausrecht der Behördenleiter aus. Der Vermieter hat nicht das Recht, generell darüber zu entscheiden, wer Zutritt zur Wohnung des Mieters erhält. Besuche sind (zumindest in einem Zeitrahmen bis zu sechs Wochen) zulässig. Vertragliche Regelungen über zeitliche Einschränkungen ("Herrenbesuche nur bis 22 Uhr") sind schlicht unwirksam. Der Vermieter kann einschreiten, wenn Besucher des Mieters gegen die Hausordnung verstoßen oder sonst den Hausfrieden stören. Er kann dann den Mieter auffordern bzw. abmahnen, diese Besucher nicht mehr einzulassen. Der Mieter haftet für Schäden, die seine Besucher in Wohnung oder Haus anrichten. Juristisch muss er sich das Verhalten seiner Besucher wie sein eigenes Verhalten zurechnen lassen. Eine Grenze findet das Hausrecht zum Beispiel, wenn der Vermieter Erhaltungsmaßnahmen oder Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt durchführen muss. Erhaltungsmaßnahmen – also Instandhaltung und Instandsetzung – sind nach entsprechender Ankündigung vom Mieter zu dulden. Das bedeutet, dass sowohl eine Feststellung von Schäden als auch deren Beseitigung ermöglicht werden müssen. Der Mieter muss den Vermieter oder dessen Handwerker zu diesem Zweck in die Wohnung lassen. Bei Modernisierungsmaßnahmen ist der Mieter grundsätzlich ebenfalls zur Duldung verpflichtet. |
| Hausschwamm | house fungus; dry rot | Echter Hausschwamm ist ein Pilz, der im feuchten Holz (ab 30% Feuchtigkeitsgehalt) bei einer Temperatur zwischen 3° und 26° entsteht und sich ausbreitet. Vorausbedingung für das Entstehen sind Bauschäden, durch die sich Feuchtigkeit bilden kann. Häufige Ursachen sind aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk, Einbau von nassen Baumaterialien mit der Folge mangelnder Austrocknung, undichte Wasserleitungen, verstopfte Regenwasserabflüsse, undichte Dächer. Da der Hausschwamm gegen Witterungseinflüsse empfindlich ist, verbreitet er sich besonders an geschützten Stellen (unter einem Holzboden, hinter einer Dielenwand usw.). Dadurch wird er oft spät entdeckt. Sein Myzel durchdringt auch das Mauerwerk. Das vom Hausschwamm befallene Holz wird am Ende pulverisiert. Neben dem echten Hausschwamm gibt es weitere Arten (gelbrandiger Hausschwamm, brauner Kellerschwamm und weißer Porenschwamm). Hausschwamm gefährdet nicht nur die Bausubstanz, sondern ist auch gesundheitsschädlich. Er kann nach einer sorgfältigen Analyse des Befalls und der Ursachen nur durch eine grundlegende Sanierung durch eine Fachfirma restlos beseitigt werden. |
| Hausstaubmilben | house dust mites | Eine große Anzahl von sog. Hausstauballergien geht auf Hausstaubmilben zurück. Die beiden häufigsten Vertreter sind Dermatophagoides pteronyssinus und Dermatophagoides farinae. Diese beiden Hausstaubmilbenarten findet man am häufigsten in Matratzen, Bettzeug, Teppichböden und Polstermöbeln. Sie lieben eine hohe relative Luftfeuchte (RF) über 75 %. Milben können auch bei einer relativen Feuchte von 45 % überleben, vermehren sich jedoch erst ab 60 bis 65 % RF. Die optimale Temperatur für Hausstaubmilben beträgt 25 bis 28 °C. Die ca. 0,1 bis 0,5 Millimeter großen Spinnentiere ernähren sich vor allem von abgefallenen menschlichen Hautschuppen. Die Allergien gehen von den im Milbenkot enthaltenen Allergenen (Der p1 und Der p2) aus. Wenn der Kot austrocknet, zerfällt er in sehr kleine Teile und verbindet sich mit dem normalen Hausstaub ("Hausstauballergie"). Symptome, die auf eine Milbenallergie hinweisen, reichen von allergischem Schnupfen, Niesreiz, juckenden oder tränenden Augen über Hautirritationen bis zu Husten und Atemnot. Besonders stark treten die allergischen Reaktionen mit Beginn der Heizperiode auf, wenn durch die warme aufsteigende Zimmerluft die Allergene sich mit dem Hausstaub im Raum verteilen und zudem bei geschlossenen Fenstern stärker angereichert werden und damit in größeren Konzentrationen die Atemwege erreichen. Schimmelpilze leben in einer Art Symbiose mit den Hausstaubmilben. Die Schimmelpilze verdauen das Eiweiß der Hautschuppen. Das versetzt die Milben erst in die Lage, die Schuppen zu fressen. Der Mensch verliert täglich ein bis zwei Gramm abgestorbene Hautzellen. Davon können sich bis zwei Millionen Milben ernähren. Die Anzahl der Milben steigt mit der Anzahl der Personen und Tiere in der Wohnung an. In Betten und Matratzen werden die höchsten Konzentrationen von Milben gefunden (Bettkasten belüften!). Sie lieben das hier vorherrschende warme und feuchte Klima. Staubsaugen entfernt Milben nur ungenügend. Diese besitzen Haftfüßchen auch Ambulacras-System genannt, die es ihnen erlauben, sich in jeder Position an festen Unterlagen festzuhalten. Milbeneier sind ebenso wie die noch nicht zerstörten Exkrementepellets durch eine Schleimschicht festgeklebt. Die schleimbedeckten Kügelchen werden jedoch durch Herumlaufen auf dem Teppich zerstört bzw. zerfallen nach Zerstörung der Schleimhülle durch Schimmelpilze oder Austrocknung und Aufbrechen der Schleimhülle bei Beginn der Heizperiode. |
| Haustechnik (Versorgungstechnik) | home automation; mechanical services (supply/utilities engineering) | Zur Haustechnik zählen alle Anlagen und Einrichtungen, die mit dem Gebäude fest verbunden, also wesentliche Gebäudebestandteile sind. Je nach Gebäudenutzungsart gibt es unterschiedliche Anforderungen an haustechnische Einrichtungen. Haustechnik wird auch als Versorgungstechnik bzw. Gebäudetechnik bezeichnet. In Anlehnung an § 51 Abs. 2 HOAI in Verbindung mit DIN 276 kann die Gebäudetechnik in folgende Gruppen eingeteilt werden: 1. Gas-, Wasser-, Abwassertechnik
2. Wärmeversorgungsanlagen/lufttechnische Anlagen
3. Starkstrom-/Fernmelde- und informationstechnische Anlagen
4. Informations- und sicherheitstechnische Anlagen
5. Förderanlagen
6. Nutzungsspezifische Anlagen (NUTZ)
7. Gebäudeleittechnik (GLT)
Für die Planung solcher Anlage werden in der Regel Fachplaner eingesetzt. Der Architekt steuert den Einsatz der Fachplaner und nimmt deren Leistung ab. |
| Haustiere | domestic animal; pet | |
| Haustierversicherung | pet and domestic animal insurance | Nicht nur gegen Schadensfälle am Hausrat und Haftungsrisiken gegenüber Dritten können sich Mieter und Eigentümer mit Hilfe von Versicherungen absichern, sondern auch gegen verschiedene Risiken im Zusammenhang mit Haustieren. Spezialisierte Versicherer bieten hier Policen mit unterschiedlicher Zielrichtung an. Hauptgruppen sind die Tierhalterhaftpflicht und die Haustier-Krankenversicherung. Die Tierhalterhaftpflicht ist vor allem für Halter von Tieren von Bedeutung, von denen Gefahren ausgehen können – etwa für Hunde- oder Pferdehalter. Für deren Handlungen haftet nämlich der Halter. Bereits eine Beißattacke eines Hundes gegen einen anderen Hund kann erhebliche Kosten verursachen. Ein durch ein entlaufenes Pferd verursachter Verkehrsunfall kann den Halter finanziell ruinieren. Oft können Haustiere und privat gehaltene Nutztiere auch in der gängigen Privathaftpflichtversicherung mitversichert werden. Dies gilt selbst für exotische Tiere wie Schlangen und Vogelspinnen. Hier sind jedoch ausdrückliche Vereinbarungen notwendig und Prämienaufschläge unumgänglich. Tierkrankenversicherungen gibt es in unterschiedlichen Variationen: Mit oder ohne Selbstbeteiligung, mit speziellen Klauseln für Operationen oder Unfälle und Einschluss von Vorsorgeuntersuchungen. Teilweise wird direkt zwischen Tierarzt und Versicherung abgerechnet. |
| Haustrennwand | partition (wall); dividing wall | Zwischen aneinander gebauten Gebäuden (Doppelhäusern, Reihenhäusern, Kettenhäusern) muss eine Haustrennwand eingefügt werden, die vertikal vom Fundament bis zum Dachraum durchgängig ist. Sie besteht aus einer Mineralfaserdämmplatte und füllt den Zwischenraum zwischen den Außenwänden der Anbauseiten der Gebäude aus. Die Haustrennwand dient vor allem der Unterbindung der Schallfortpflanzung zwischen den Häusern. Sie muss auch als Brandwand ausgebildet sein. |
| Haustür, verschlossene | front/ street/ outer door, locked | Ein beliebter Streitpunkt in Mehrfamilienhäusern ist das nächtliche Abschließen der Hauseingangstür. Viele Bewohner bestehen darauf, dass die Tür von einem bestimmten Zeitpunkt an mit dem Hausschlüssel abgeschlossen werden muss. Andere – insbesondere die Bewohner höher gelegener Stockwerke – sind darüber nicht so erfreut – insbesondere wenn sie abends Besucher oder den Pizzaboten empfangen und dafür jedes Mal trotz elektrischer Schließanlage zum Aufschließen Treppen steigen müssen. Aus rechtlicher Sicht kann der Vermieter per Hausordnung regeln, dass die Haustür von einem bestimmten Zeitpunkt an per Schlüssel abgeschlossen werden soll. Mieter können den Vermieter jedoch nicht per Mietminderung dazu zwingen, diese Regelung als "Abschließzwang" auszugestalten, dessen Einhaltung regelmäßig zu kontrollieren und ggf. gegen "Abschließmuffel" mit Abmahnungen vorzugehen. Derartige Forderungen gehen eindeutig zu weit – dies bestätigte das Amtsgericht Frankfurt am Main (Az. 33 C 1726/04 - 13, Urteil vom 15.4.2005). Das Amtsgericht betonte, dass eine moderne Schnappschlosstür ausreichende Sicherheit gegen ungebetene Gäste biete. Statistiken zufolge finden die meisten Wohnungseinbrüche nicht nachts, sondern tagsüber statt. Einer geringfügigen Erhöhung des nächtlichen Sicherheitsstandards durch das Abschließen stünde eine erhebliche Erhöhung des Risikos im Brandfall gegenüber, da kaum jeder Hausbewohner in einer Brandsituation sofort einen Hausschlüssel parat haben könne. Bei verschlossener Haustür ist auch daran zu denken, dass Rettungsdienste nicht über den elektrischen Türöffner ins Haus eingelassen werden können. Einzelne Vermieter sind daher bereits dazu übergegangen, ein Abschließverbot in die Hausordnung aufzunehmen. Die in diesem Zusammenhang oft zitierten Brandschutzgesetze tragen wenig zur Lösung des Problems bei: In den meisten Bundesländern ist der Brandschutz Thema der Landesbauordnungen. Die entsprechenden Regelungen befassen sich mit der Berücksichtigung von Fluchtwegen bei der Errichtung von Gebäuden, aber nicht mit dem späteren Verschließen der Hauseingänge. Für Wohnungseigentümergemeinschaften gehen die Gerichte davon aus, dass ein Beschluss, der ein nächtliches Abschließen der Hauseingangstür zur Pflicht macht, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Haustüren müssen demnach nachts zwar geschlossen, dürfen aber nicht abgeschlossen sein. So hatte in einem Fall die Eigentümerversammlung eine Änderung der Hausordnung beschlossen, nach der die Haustür zwischen 22 Uhr und sechs Uhr morgens abgeschlossen werden müsse. Das Landgericht Frankfurt / M. erklärte den angefochtenen Beschluss für ungültig. Es handelte sich hier um eine normale Tür; das Abschließen verwandle das Haus im Brandfall in eine Todesfalle. Als Alternative könnten Türen mit einer sogenannten Panikentriegelung ausgerüstet werden. Dann seien sie abschließbar, ließen sich aber von innen trotzdem jederzeit ohne Schlüssel öffnen (LG Frankfurt/M., Urteil vom 12.5.2015, Az. 2-13 S 127/12). |
| Haustürgeschäft | door-to-door/doorstep sale | Nach § 312g Abs. 1 BGB steht Verbrauchern ein Widerrufsrecht zu, wenn ein entgeltliches Geschäft zwischen einem Unternehmer und dem Verbraucher durch mündliche Verhandlung etwa an seinem Arbeitsplatz oder in seiner Privatwohnung zustande gekommen ist. Es handelt sich um ein so genanntes Haustürgeschäft. Das Gesetz verwendet diesen Ausdruck allerdings nicht, sondern spricht von "außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen." Erläutert sind diese in § 312b BGB. Dazu gehören übrigens auch Geschäftsabschlüsse, die im Rahmen von durch den Unternehmer veranlassten Veranstaltungen und durch Ansprechen in Verkehrsmitteln ("Kaffeefahrten") zustande kommen. Die Widerrufsfrist beträgt gemäß § 355 BGB 14 Tage. Ihr Beginn hängt nach § 356 BGB von der Art des abgeschlossenen Geschäfts ab. Bei Maklerverträgen beginnt sie mit Vertragsschluss. Die Frist beginnt jedoch in jedem Fall erst an dem Tag zu laufen, an dem der Verbraucher auf sein Widerrufsrecht in Textform hingewiesen wurde. Bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung kann sich die Frist verlängern. Sie endet spätestens nach zwölf Monaten und 14 Tagen, dann erlischt das Widerrufsrecht in jedem Fall. Für Verträge über Finanzdienstleistungen gibt es gesonderte Regeln. Das Widerrufsrecht gilt auch bei Maklergeschäften, wenn ein Auftrag in Form eines Haustürgeschäftes bzw. außerhalb der Geschäftsräume des Maklers akquiriert wurde. Es gilt ebenso bei Fernabsatzverträgen im Maklergeschäft, wenn also der Vertrag online oder telefonisch zustande kam. Es findet keine Anwendung, wenn der Geschäftspartner des Unternehmers kein Verbraucher ist. Bei Verstoß gegen die gesetzlichen Regeln zur Widerrufsbelehrung droht die Geltendmachung eines Unterlassungsanspruchs nach dem Unterlassungsklagengesetz, UklaG. Für Maklerverträge ist die Regelung in § 356 Abs. 4 BGB von besonderem Interesse. Danach erlischt das Widerrufsrecht bei einem Vertrag zur Erbringung von Dienstleistungen auch dann, wenn der Unternehmer
Bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag muss die Zustimmung des Verbrauchers auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt werden. Diese Regelung hat besondere Bedeutung bei Maklerverträgen, da der Makler mit der Ausführung seiner Tätigkeit oft bereits vor Ablauf von 14 Tagen beginnt. Daraus kann sich die Situation ergeben, dass der Makler beispielsweise einen Nachweis über die Abschlussmöglichkeit für einen Miet- oder Kaufvertrag vor Ablauf der Widerrufsfrist erbringt, der Kunde aber – in Kenntnis der Kontaktdaten des Vertragspartners – den Maklervertrag widerruft und der Makler seinen Provisionsanspruch verliert. Für diesen Fall kann sich der Makler über die gesetzliche Regelung des § 356 Abs. 4 absichern, nach der das Widerrufsrecht unter den genannten Voraussetzungen und mit Zustimmung des Kunden erlischt. |
| Hausverbot | order to stay away; off-limits order | Das Hausverbot ist ein Zutrittsverbot hinsichtlich der Räumlichkeiten, für die derjenige, der es ausspricht, das Hausrecht besitzt. Bei Mietwohnungen besitzt das Hausrecht der Mieter; bezüglich der Gemeinschaftsräume wie Flure und Treppenhäuser des Gebäudes jedoch der Eigentümer beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft oder in Vertretung derselben der Hausverwalter. Ausgesprochen werden kann ein Hausverbot nur dann, wenn eine Person den Hausfrieden nachhaltig stört – z. B. durch wiederholte Ruhestörungen, Beschädigungen in Flur und Treppenhaus, Straftaten. Weigert sich die betreffende Person, das Hausverbot zu beachten, kann die Polizei gerufen werden. Generelle Hausverbote gegen bestimmte Personengruppen sind schwer zu begründen. So erklärte das Amtsgericht Meldorf ein Hausverbot für Mitarbeiter des örtlichen Mietervereins für unzulässig. Der Mieter hatte diese im Zusammenhang mit einer Beratung in einem Streit um Lärmbelästigungen und den Objektzustand um Besichtigung gebeten (Az. 80 C 1631/03). Erlässt eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Hausverbot gegen den Lebensgefährten einer Eigentümerin, weil dieser immer wieder durch Ruhestörungen aufgefallen ist, müssen zunächst alle anderen Mittel zur Herstellung der Ruhe genutzt worden sein. Hier wird nämlich in das Grundrecht der Eigentümerin an der ungestörten Nutzung ihres Eigentums eingegriffen. Nach dem Gericht muss ein möglichst schonender Ausgleich zwischen den jeweiligen Interessen der Beteiligten herbeigeführt werden. Wurden die betreffende Eigentümerin beziehungsweise ihr Lebensgefährte noch nicht einmal wegen Ruhestörung abgemahnt, ist ein Hausverbot unwirksam (Bundesverfassungsgericht, Az. 2 BvR 693/09, Urteil vom 27.10.2009). |
| Hausverwalter | household administrator; property manager | Der Hausverwalter ist Betreuer des Hauseigentümers in allen, das Hausgrundstück betreffenden Angelegenheiten (daher der neuere Begriff des Objektbetreuers). Als Betreuer ist er Sachwalter fremden Vermögens. Bei den Leistungsbereichen ist zwischen
Die unter Punkt 1 und 2 zu erbringenden Leistungen sind durch die vereinbarte Hausverwaltergebühr abgedeckt. Für die besonderen Leistungen kann der Verwalter zusätzliche Gebühren verlangen. Zustimmungsabhängig sind in der Regel die Durchführung von Mieterhöhungsverfahren, die sich nicht unmittelbar aus den Mietverträgen ergeben und die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen ab einem zu bestimmenden Volumen. Gegen gesonderte Gebühr werden vom Hausverwalter u. a. die Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Vorbereitung, Überwachung und Finanzierung von Um- und Ausbauten, Modernisierungen und großen Instandhaltungsmaßnahmen übernommen. Sofern der Hausverwalter die hierzu erforderliche Sachkunde besitzt, gehört zu den besonders zu vergütenden Leistungen die Bewertung der verwalteten Immobilie. Die Aufgabenbereiche des Hausverwalters können nach Gegenfurtner aber auch in folgende Sektoren eingeteilt werden:
Zum bautechnischen Leistungsbereich gehören die Inspektion und Überwachung von Wartungsarbeiten, Instandsetzung und -haltung, die Abnahme der Handwerkerleistungen, die sachliche Rechnungsprüfung sowie die Begleitung der Planung und Durchführung energetischer Sanierungs- sowie von Aus-/Umbaumaßnahmen. Dem vertraglich-juristischen Sektor sind der Abschluss von Miet- und Wartungsverträgen, Verträge zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten usw. zuzuordnen. Der zwischenmenschlich-soziale Sektor umfasst alle Maßnahmen, die für ein gutes Einvernehmen zwischen den Mietern, den Mietern und dem Hauseigentümer, der Konfliktbewältigung, der Betreuung von Mietern in besonderen Fällen und der Durchführung von Informationsveranstaltungen für Mieter dienen. Die Verwaltergebühr wird in der Regel als Prozent-Satz der Mieteinnahmen vereinbart (Schwankungsbereich zwischen 2,5 und acht Prozent der Mieteinnahmen, je nach Größe und Mietniveau). |
| Hausverwalterverbände | property management associations | Reine Verwalterverbände
Verwalterverband mit Mitgliederschwerpunkt Makler
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| Hausverwaltervertrag | property management agreement | Der Hausverwaltervertrag regelt das Vertragsverhältnis zwischen Gebäudeeigentümer und Miethausverwalter. Im Gegensatz zum Verwaltervertrag nach WEG gibt es bei der Miethausverwaltung keinen gesetzlich definierten Leistungskatalog. Gesetzliche Grundlage für das Vertragsverhältnis können sowohl die Vorschriften aus dem Dienstvertragsrecht in Verbindung mit den Vorschriften über die entgeltliche Geschäftsbesorgung (Auftragsrecht) sein, als auch werkvertragliche Regelungen. Denkbar wäre z. B., dass der Hausverwalter in Bezug auf durchgreifende Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden als Generalübernehmer fungiert, der die Sanierungsleistungen in eigenem Namen und gegen Festpreis für den Hauseigentümer erbringt und sich dabei einiger Subunternehmer bedient. Überwiegend werden von Hausverwaltern jedoch keine Leistungen vereinbart, die erfolgsabhängig zu vergüten sind. Geht man von einem dienstleistungsorientierten Auftragsrecht aus, gelten folgende gesetzliche Rahmenvorschriften für das Vertragsverhältnis:
Der Hausverwalter ist auch im Rahmen seiner Verwaltungstätigkeit in eingeschränkter Form dazu befugt, den Hauseigentümer in rechtlichen Fragen zu beraten. Ebenso empfiehlt es sich, eine Regelung über die Verjährung von wechselseitigen Schadensersatzansprüchen mit in den Vertrag aufzunehmen. Zu den Vereinbarungen über Leistungen und Vergütung des Hausverwalters im Einzelnen siehe Hausverwalter. |
| Hayek, Friedrich August von | Hayek, Friedrich August von | Prof. Dr. Dr. Dr. h.c mult Friedrich August von Hayek (1899 – 1992) zählt zu den bedeutendsten Nationalökonomen des 20. Jahrhunderts. Friedrich August von Hayek stammt aus einer Akademikerfamilie. Er selbst promovierte nach seinem Studium in Wien zum Dr. juris und Dr. rer.pol. (bei Friedrich von Wieser) nach einem Studienaufenthalt in Amerika unter anderem an der Columbia Universität. Nach seiner Rückkehr nach Wien gründete Hayek zusammen mit Ludwig von Mises das österreichische Institut für Konjunkturforschung. 1929 erhielt er eine Professorenstelle an der Universität in Wien. 1931 ging er zur London School of Economics und wechselte 1950 für 12 Jahre an die University of Chicago. 1947 gründete Hayek mit anderen Intellektuellen (darunter Milton Friedman, Ludwig von Mises, Karl Popper, Wilhelm Röpke, Walter Eucken), die einflussreiche Mont Pelerin Society, deren erster Präsident er war. Zu den Präsidenten zählen insgesamt acht Wirtschafts-Nobelpreisträger. Die Mitglieder der Gesellschaft treffen sich alle zwei Jahre am Mont Pelerin bei Lausanne am Genfer See. 1962 kehrte er von der Salzburger Universität nach Deutschland an die Universität Freiburg als Nachfolger von Walter Eucken zurück. Bekannt wurde Hayek besonders durch sein Buch „Der Weg zur Knechtschaft“ (in England erschienen 1944, letzte deutsche Neuauflage 2007). Es richtete sich damals gegen die „sozialistische Intelligenz“ Englands, die aber – worauf er später hinwies - auch nationalsozialistischen, faschistischen und kommunistischen Systemen innewohnt. Als von Hayeks Hauptwerk dürfte „ Die Verfassung der Freiheit“, gelten. Es erschien 1960. Darin wirft von Hayek einen kritischen Blick auf die „Soziale Marktwirtschaft“ und die „Soziale Gerechtigkeit“, deren Freiheitsbegrenzung zu einer nicht gerechtfertigten „Umverteilung“ von Einkommen führt. In Freiburg wurde die 1999 aus Anlass seines 100. Geburtstags gegründete Friedrich-August-von-Hayek-Stiftung ins Leben gerufen. Alle zwei Jahre wird dort ein Preis an Personen vergeben, die sich um eine freiheitliche Gesellschafts- und Wirtschaftsordnung verdient gemacht haben. Zu den Preisträgern zählen unter anderem Lady Margaret Thatcher, Mario Monti und Vaclav Klaus. Die Preisverleihung findet meist in Berlin oder im Historischen Kaufhaus in Freiburg statt. Dem Kuratorium, das für die Preisverleihung zuständig ist, gehören Roman Herzog (als Vorsitzender), Otmar Issing, Hans Tietmeyer und viele andere Persönlichkeiten an. |
| HB | balance of trade (of a country); commercial balance sheet; trade balance sheet; statutory accounts | Abkürzung für: Handelsbilanz |
| HBauO | (statutory) building code for Hamburg | Abkürzung für: Hamburger Bauordnung |
| HBG | German mortgage bank law | Abkürzung für: Hypothekenbankgesetz |
| Hebesatz | rate of assessment (for taxes, esp. local); municipal factor; municipal percentage | Der Hebesatz ist ein spezielles Finanzierungsinstrument der Gemeinden, bezogen auf die nach einheitlichem Bundesrecht zu ermittelnden Grund- und Gewerbesteuern. Bei der Grundsteuer wird noch zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B unterschieden. Die Grundsteuer A bezieht sich auf Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, die Grundsteuer B auf die übrigen Grundstücke. Die Hebesätze für die Grundsteuer, die von Land- und forstwirtschaftlichen Betrieben aufgebracht werden müssen, liegen im Schnitt um 25 Prozent unter den Hebesätzen für die Grundsteuer B und die Gewerbesteuer. In den Großstädten liegen sie im Schnitt höher als in den Klein- und Mittelstädten. Das statistische Bundesamt veröffentlicht jährlich die Hebesätze aller deutschen Gemeinden, so dass sich Unternehmen schnell einen Überblick über die für sie steuerlich günstigsten Standorte verschaffen können: www.destatis.de |
| Hechtgaube | a very wide variation of the sloped roof or shed dormer | Eine Hechtgaube ist eine besondere Form der Dachgaube. Dachgauben dienen generell dazu, die Dachgeschossräume mit Licht und Luft zu versorgen und gleichzeitig den nutzbaren Raum im Dachgeschoss zu vergrößern. Die Hechtgaube ist eine Abwandlung der Schleppgaube. Diese besitzt eine rechteckige Stirnseite und hat ein Pultdach. Die Neigung des Gaubendaches ist dabei geringer als die des Gebäudedaches. Die Hechtgaube ist besonders lang gestreckt und ausladend. Sie zeichnet sich durch leicht geschwungene Gaubenwangen aus. Der optische Effekt ist eine harmonische Überleitung vom Dach des Hauses zur Dachgaube. |
| Hedgefonds | hedge funds | Hedgefonds sind eine besondere Art von Investmentfonds. Der Begriff leitet sich ursprünglich vom Hedgeing ab, der Absicherung gegen Währungsrisiken. Heutige Hedgefonds haben jedoch nicht die Absicherung zum Ziel, sondern die Erzielung einer möglichst hohen Rendite auch bei einer Abwärtsbewegung des Gesamtmarktes. Vereinfacht ausgedrückt wird bei einem Hedgefonds auf eine bestimmte Entwicklung gewettet: Dies kann z.B. die Entwicklung von Devisenkursen, Aktienmärkten oder Rohstoffpreisen sein. Hedgefonds gelten als sehr spekulativ; es existieren jedoch Modelle mit unterschiedlich hohem Risiko. In Deutschland ist diese Anlageform seit 2004 zugelassen. 2006 sollen weltweit 1,5 Billionen US-Dollar in Hedgefonds angelegt gewesen sein – Tendenz steigend. Eines von mehreren Anlagemodellen bei Hedgefonds nennt sich "Long Short Equity": Wird eine positive Kursentwicklung von Aktien erwartet, werden diese gekauft. Bei negativer Kurserwartung finden Leerverkäufe statt. Dazu leiht sich der Fonds die entsprechenden Wertpapiere von einem Investor und verkauft diese fremden Aktien an der Börse zum aktuellen Kurs. Später erwirbt er die Aktien zurück und gibt sie wieder an den Eigentümer. Sind nun die Kurse erwartungsgemäß gefallen, fällt ein Gewinn an: die Differenz zwischen Verkaufs- und Wiederbeschaffungskurs minus Zinsen für das Entleihen der Aktien. Hedgefonds finanzieren ihre Anlagen meist über Kredite. Sie verwenden eine Reihe von Finanzinstrumenten und flexiblen Strategien, die anderen Anlageformen verwehrt sind (z.B. Derivate und Leerverkäufe). Dabei unterliegen sie nur sehr eingeschränkt einer staatlichen Aufsicht. Anlagefachleute sehen in den hohen Fremdfinanzierungsbeträgen bei Hedgefonds ein Risiko für die Finanzmärkte, da es bei einer Fehlspekulation zu einem Dominoeffekt kommen kann. Deutsche Hedge-Fonds unterliegen der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Hierzulande ist auch der Einsatz von Fremdkapital begrenzt. Viele Hedgefonds haben jedoch ihren Sitz in Steueroasen ohne Aufsichtsbehörde. Zur Schließung vieler Hedgefonds kam es im Rahmen der US-Hypothekenkrise. Die Fonds hatten in forderungsbesicherte Wertpapiere investiert – Geldanlagen aus der Verbriefung von Forderungen gegen Hypothekenschuldner mit schlechter Bonität. Diese Investition – wiederum mit Hilfe von Fremdkapital – führte bei massenhafter Zahlungsunfähigkeit der Schuldner zu einem Dominoeffekt, der auch die Kreditgeber der Fonds – etwa Investmentbanken - in Schwierigkeiten brachte. Anlagefachleute raten Geldanlegern, allenfalls einen Teil ihres Vermögens in Hedgefonds anzulegen: Etwa 10 bis 30 % - je nach Risikobereitschaft. |
| Hedonik | hedonics | Das Wort leitet sich von dem aus dem Griechischen kommenden englischen Wort hedonic (Lust) ab. Bei hedonischen Bewertungsmodellen wird die Immobilie gedanklich in ihre wertbeeinflussenden Qualitätseigenschaften zerlegt. Dies erfolgt im Regelfall mit Hilfe einer Regressionsanalyse. Dadurch kann der Einfluss der einzelnen Qualitätsmerkmale auf den Preis bestimmt werden (Beispiel: Veränderung des Preises bei unterschiedlichen Baujahren). Dadurch können veränderte Qualitätsmerkmale rechnerisch von den reinen Preisveränderungen getrennt und herausgerechnet werden. Hedonische Modelle sind bei der Preisbeobachtung von heterogenen Wirtschaftsgütern (z.B. Immobilien) unumgänglich, um die wirkliche Preisveränderung und nicht die Veränderung der qualitativen Eigenschaften darzustellen. |
| Heidihaus | - n.a. - | Der Begriff Heidihaus wurde zuerst von namhaften niederländischen Architekten provozierend für Wohnhäuser verwendet (vgl. SuperDutsch, Neue niederländische Architektur, von Bart Lootsma, DVA München), die heute überwiegend in den Neubaugebieten der Vorstädte gebaut werden und sich in Größe und Stil ähneln. Gemeint sind Häuser, die allseits beliebte Stilmerkmale enthalten, z.B. Sprossenfenster, Erker, Krüppelwalmdach, Alm-Loggien, Friesengiebel usw. und keine eigenständige, charakteristische Architektur aufweisen. |
| Heim-Mindestbauverordnung | minimum building requirements for (old people's/ nursing) homes | Die Heim-Mindestbauverordnung von 1978 regelt die baulichen Mindestanforderungen für Altenheime, Altenwohnheime und Pflegeheime für Volljährige. Ihre Vorschriften gelten für Heime nach der Definition des Heimgesetzes, die in der Regel mindestens sechs Personen aufnehmen. Beispiele für Regelungen dieser Verordnung sind:
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| Heimarbeit | cottage industry; telework | Eine steigende Anzahl vom Menschen arbeitet von ihrer Wohnung aus. In diesem Bereich gibt es seriöse und unseriöse Arbeitsangebote. Letztere zeichnen sich oft dadurch aus, dass sie die durchzuführende Tätigkeit nicht exakt bezeichnen, einen Anruf bei kostenpflichtigen Telefonnummern erfordern oder dass die Arbeitssuchenden zuerst per Vorkasse Material oder gar die Adressen möglicher Auftraggeber kaufen müssen. Klassisches Beispiel: Montage von Kugelschreibern in Heimarbeit. Hier zahlen viele Menschen einen kleinen Betrag für angeblich benötigtes Material, erhalten nichts (da Kugelschreiber heute maschinell gefertigt werden) und bringen den Fall nicht zur Anzeige, da der Vorgang ihnen peinlich ist. Schlimmer wird es, wenn größere Geldsummen oder erhebliche Arbeitszeit ohne Gegenleistung investiert wurden. Heimarbeit muss vom Arbeitgeber der zuständigen Behörde – meist dem Gewerbeaufsichtsamt – gemeldet werden. Auch die Beschäftigten sind mit ihrem Namen dort anzumelden. Heimarbeiter unterliegen der Sozialversicherungspflicht. Die Heimarbeitsausschüsse der Arbeitsämter können Mindestentgelte für Heimarbeitstätigkeiten festlegen. Wichtige Regelungen enthält das Heimarbeitsgesetz. In § 29 dieses Gesetzes wird zum Beispiel eine vom herkömmlichen Arbeitsrecht abweichende Kündigungsfrist abhängig von der Beschäftigungsdauer festgelegt. Überlässt der Auftraggeber dem Heimarbeiter technische Arbeitsmittel und Arbeitsstoffe, dürfen diese Leben und Gesundheit des Beschäftigten nicht gefährden. Zur Umgehung dieser Bestimmungen versuchen einige Arbeitgeber, die Heimarbeiter zur Anmeldung eines selbstständigen Gewerbes zu bewegen. Es ist jedoch darauf hinzuweisen, dass die gesetzlichen Regeln für Heimarbeiter auch für sogenannte Hausgewerbetreibende gelten, wenn diese in einem ähnlichen Abhängigkeitsverhältnis zum Auftraggeber stehen. Dass ein Heimarbeiter sich die benötigten Rohstoffe selbst beschafft, ändert an seiner Heimarbeitereigenschaft und damit an der Geltung der gesetzlichen Vorschriften nichts. |
| Heimatschutzstil | so-called German "homeland protection style", an architectural style promoting regional characteristics | Dabei handelt es sich um einen Bau- bzw. Architekturstil, der auch als Heimatschutzarchitektur bezeichnet wird. Dieser entstand um 1904 mit der Gründung des Heimatschutzbundes in Dresden. Bedeutende Vertreter waren z. B. Heinrich Tessenow, Paul Schultze-Naumburg, Paul Schmitthenner, Fritz Schumacher und Theodor Fischer. Der Heimatschutzstil verfolgte das Ziel, die regionalen Eigenheiten der Architektur in den Vordergrund zu stellen. Schmuckornamente wurden wenig verwendet, Kennzeichen des Stils waren etwa steile Satteldächer oder Walmdächer, erkerartige Anbauten und hölzerne Fensterläden. Im Nationalsozialismus wurde der regionale Bezug zu dem in der jeweiligen Landschaft üblichen Baustil ideologisch zweckentfremdet und durch einen national vereinheitlichten Stil abgelöst. Dieser abgewandelte Heimatschutzstil brachte unter anderem Gebäude hervor, die in Bayern und im Norden Deutschlands in nahezu identischer Weise errichtet wurden. Auch noch nach dem Ende des Zweiten Weltkrieges entstanden in vielen Gegenden Deutschlands ähnlich aussehende einfache Siedlungshäuser, deren Konzept auf den Heimatschutzstil zurückging. |
| Heimfallanspruch | right of reversion; reversionary claim; especially of freeholder of a property subject to an -> Erbbaurecht | Erbbaurecht In Erbbauverträgen werden Heimfallansprüche vereinbart. Sie beziehen sich in der Regel auf Fälle des grob vertragswidrigen Verhaltens des Erbbauberechtigten. Dies können zum Beispiel sein: Nichtzahlung des vereinbarten Erbbauzinses über einen längeren Zeitraum, Änderungen oder Abweichungen von einer vertraglich vereinbarten Nutzung, zum Beispiel Gewerbe statt Wohnen, Insolvenz des Erbbauberechtigten, Nichterrichtung des Gebäudes durch den Erbbauberechtigten innerhalb einer vereinbarten Frist. Der Heimfall wird durch Übertragung des Erbbaurechts auf den Erbbaurechtsgeber bewirkt. Es entsteht dann ein Eigentümererbbaurecht. Die Übertragung bedarf der notariellen Beurkundungsform. Im Erbbauvertrag kann aber auch geregelt sein, dass der Heimfall zu einer Übertragung des Erbbaurechts an einen Dritten führen soll. Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch Gebrauch, ist an den Erbbauberechtigten zur Abgeltung des Restwerts des Erbbaurechts eine angemessene Vergütung zu bezahlen. Darüber kann bereits im Erbbauvertrag eine Vereinbarung getroffen werden. Diese Entschädigung liegt jedoch in der Regel deutlich unter dem Verkehrswert, den das Gebäude bei einer Veräußerung hätte. Dient das Erbbaurecht den Wohnbedürfnissen "minderbemittelter" Bevölkerungskreise, muss die Vergütung mindesten dreiviertel des Verkehrswertes des Erbbaurechts betragen. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass zu den "minderbemittelten" Bevölkerungskreisen jene zählen, die Anspruch auf Förderung nach dem Wohnraumförderungsgesetz haben. Dauerwohnrecht Nach § 36 WEG kann auch als Inhalt eines eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts ein Heimfallanspruch zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer vereinbart werden, wenn bestimmte, im Vertrag genannte Voraussetzungen, zum Beispiel auch Pflichtverletzungen durch den Berechtigten, eintreten. Hierzu gehören auch Regelungen über eine Entschädigung an den Berechtigten, wenn vom Heimfallanspruch Gebrauch gemacht wird. Wird das Dauerwohnrecht für Räume vereinbart, die dem Mieterschutz unterliegen, kann der Eigentümer sich nur dann auf den Heimfallanspruch berufen, wenn ein rechtlich zulässiger Grund für eine vermieterseitige Kündigung vorliegt. |
| HeimG | German Homes Act; act on old people's and nursing homes for people who have come of age | Abkürzung für: Gesetz über Altenheime, Altenwohnheime und Pflegeheime für Volljährige – Heimgesetz |
| Heimgesetz | German Homes Act | Das Heimgesetz (HeimG) regelte lange die rechtlichen Verhältnisse in Altenheimen – das heißt Wohnen und Pflege, die in einem Altenheimvertrag zusammengefasst werden, sowie die Mitbestimmung durch die Bewohner und die Kontrolle von Heimen durch kommunale Stellen (Heimaufsicht). Das früher bundesweit anwendbare Heimgesetz beanspruchte Geltung für alle Heime. Diese waren definiert als entgeltlich betriebene Einrichtungen, in denen ältere, pflegebedürftige oder auch behinderte Volljährige aufgenommen werden, um sie zu pflegen und zu betreuen, ihnen Wohnraum zur Verfügung zu stellen, und deren Bestand von Anzahl und Wechsel der Bewohner unabhängig ist. Nicht unter das Heimgesetz fielen Einrichtungen, bei denen ein Vermieter den Mietern lediglich die Möglichkeit gibt, bestimmte Betreuungsleistungen, zum Beispiel Notrufdienste, in Anspruch zu nehmen oder Dienst- und Pflegeleistungen anderer Anbieter vermittelt. Damit galt das HeimG nicht für viele Versionen des sogenannten Servicewohnens oder des Betreuten Wohnens. Für Kurzzeitheime und stationäre Hospize galten seine Vorschriften nur eingeschränkt. Das HeimG verfolgte den Zweck, die Interessen der Bewohner zu wahren und ihre Selbstständigkeit und Selbstbestimmung soweit möglich zu schützen. Zwar existiert das Heimgesetz noch, es hat jedoch seine praktische Bedeutung weitgehend verloren. Die Regelungen über den Altenheimvertrag sind seit 1.10.2009 nicht mehr im Heimgesetz, sondern im Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG) enthalten. Die Gesetzgebungszuständigkeit für den öffentlich-rechtlichen Teil des bisherigen Heimgesetzes – also zum Beispiel die Heimaufsicht – wurde im Rahmen der Föderalismusreform vom 1.8.2006 auf die Bundesländer übertragen. Das Heimgesetz blieb als Übergangslösung bestehen, welche anzuwenden war, bis die Länder eigene Gesetze geschaffen hatten. Dies ist mittlerweile in allen Bundesländern geschehen. Weder Bezeichnungen noch Inhalt dieser Gesetze sind einheitlich. So gibt es zum Beispiel das Landesheimgesetz in Baden-Württemberg (seit 2008), das Pflege- und Wohnqualitätsgesetz in Bayern (2008), das Wohnteilhabegesetz in Berlin (2010), das Einrichtungenqualitätsgesetz in Mecklenburg-Vorpommern (2010) und das Selbstbestimmungsstärkungsgesetz in Schleswig-Holstein (2009). |
| HeimMindBauVO | minimum building requirements for (old people's/ nursing) homes | Abkürzung für: Heim-Mindestbauverordnung. |
| Heimstätte | home; homestead | Grundgedanke der Heimstätten war es, Familien mit niedrigem Einkommen ein krisensicheres Eigenheim zu ermöglichen. Verwirklicht wurde der Gedanke im Reichsheimstätten-gesetz von 1920. Der Schutz bestand vor allem in einem beschränkten Vollstreckungsschutz. Im Grundbuch wurde ein Reichsheimstättenvermerk eingetragen. 1993 wurde das Reichsheimstättengesetz aufgehoben. Die hiervon ausgehenden Schutzwirkungen traten mit Ablauf des Jahres 1998 außer Kraft. |
| Heiz- und Warmwasserkosten | heating and hot water costs | Nach § 5 der Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) ist der anteilige Wärmeverbrauch durch Wärmezähler oder Heizkostenverteiler und der anteilige Warmwasserverbrauch durch Warmwasserzähler oder andere geeignete Ausstattungen in den mit Wärme und Warmwasser versorgten Gebäuden beziehungsweise Räumen zu erfassen. Die Erfassung des Warmwasserverbrauchs hat gemäß § 9 Abs. 2 HeizkostenV ab dem 31. Dezember 2013 im Regelfall ausschließlich nur noch durch Wärmezähler zu erfolgen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt diese Verpflichtung, ohne dass es dazu einer Beschlussfassung oder einer Vereinbarung bedarf. Gemäß § 3 Satz 1 HeizkostenV ist die Anwendung der Heizkostenverordnung zwingend auch für Wohnungseigentümergemeinschaften vorgeschrieben (BGH, 17.2.2012, V ZR 251/10). Die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser durch zentrale Heizungs- beziehungsweise Warmwasserversorgungsanlagen sind dabei gemäß §§ 7 und 8 HeizkostenV in der Regel zu mindestens 50 Prozent, höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Wärmeverbrauch auf die Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen. Dabei kann auch bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe ist gemäß § 6 Abs. 4 HeizkostenV dem Gebäudeeigentümer beziehungsweise der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Änderung der Abrechnungsmaßstäbe einmalig für künftige Abrechnungszeiträume vorgenommen werden, insbesondere aus sachgerechten Gründen nach erstmaliger Bestimmung. Die Vorschrift des § 16 Abs. 3 WEG zur Abänderung der Verteilung der Betriebskosten ist auf die Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht anwendbar. Mieter können gemäß § 12 Abs. 1 HeizkostenV bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten den auf sie entfallenden Anteil um 15 Prozent kürzen. Wohnungseigentümer haben dieses Kürzungsrecht nicht. Sie haben aber im Rahmen ihres Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung das Recht, von der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nach den Vorschriften der Heizkostenverordnung zu verlangen. Ein Mehrheitsbeschluss über eine verbrauchsunabhängige Abrechnung ist allerdings nicht nichtig, im Fall der Anfechtung aber für ungültig zu erklären (BGH, 17.2.2012, V ZR 251/10). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Heizkosten nicht nach dem Abflussprinzip berechnet werden dürfen. Bei einer Heizkostenabrechnung sind daher nicht die im jeweiligen Abrechnungszeitraum bezahlten Rechnungsbeträge, sondern der tatsächlich angefallene Brennstoffverbrauch zugrunde zu legen (Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11). Dies gilt aufgrund der Regelung in § 3 S. 1 Heizkostenverordnung auch für Wohnungseigentümergemeinschaften – und zwar unabhängig davon, ob die Eigentümer durch Vereinbarung oder Beschluss etwas anderes geregelt haben (BGH, Urteil vom 17.02.12, Az. V ZR 251/10). |
| HeizAnlV | German ordinance for heating systems | Abkürzung für: Heizanlagenverordnung |
| HeizBetrV | German ordinance on the operation of heating systems | Abkürzung für: Heizungsbetriebs-Verordnung |
| Heizgrenze | heating limit | Als Heizgrenze bezeichnet man die mittlere an einem Tag herrschende Außentemperatur, bei deren Unterschreitung die Gebäudeheizung in Betrieb genommen werden muss, um eine bestimmte Raumtemperatur zu gewährleisten. In Deutschland schreibt die DIN 4108 T6 „Wärmeschutz in Gebäuden“ eine Heizgrenze von 15 Grad Celsius Außentemperatur fest. Auch die VDI-Richtlinie 2067 enthält diese Zahl. Man geht dabei von einer Mindesttemperatur der Innenräume von 20 Grad Celsius aus. Die genannten technischen Regelwerke sind keine Gesetze, sondern bilden nur den derzeitigen Stand der Technik ab. Bei guter Wärmedämmung kann die Heizgrenze auch unter 15 Grad liegen. So geht man bei einem heutigen Passivhaus von einer Außentemperatur von durchschnittlich 9,5 bis 11 Grad Celsius aus, bei der noch eine Innentemperatur von 20 Grad erzielt werden kann. Für ein Niedrigenergiehaus liegt die Heizgrenze bei 11,5 bis 14 Grad. Soll eine höhere Innentemperatur erzielt werden, ist auch die Heizgrenze entsprechend neu zu berechnen. |
| Heizkörper | radiator; heating element | Heizkörper sind Bauelemente, die zum Beheizen von Räumen dienen und zu diesem Zweck erzeugte Wärme abgeben. Die Abgabe der Heizwärme erfolgt durch Konvektion und Abstrahlung. Um einen optimalen bauphysikalischen Wirkungsgrad zu erzielen, werden Heizkörper in der Regel unter Fenstern montiert. Die unterschiedlichen Arten von Heizkörpern werden nach Form und Funktionsprinzip unterschieden, verbreitet sind insbesondere Plattenheizkörper, Konvektoren oder Gliederheizkörper (Radiatoren). Darüber hinaus gibt es weitere Formen von Heizkörpern wie Handtuchradiatoren, Rohrheizkörper, Rippenrohrheizkörper oder Sockelleistenheizkörper. |
| Heizkostenschätzung | heating cost estimate | In Ausnahmefällen ermöglicht die Heizkostenverordnung eine Schätzung der Heizkosten eines Mieters durch den Vermieter im Rahmen der Heizkostenabrechnung. Dies ist der Fall, wenn:
Diese zwingenden Gründe liegen insbesondere dann vor, wenn der Mieter nach rechtzeitiger Ankündigung der Ablesung den Ableser dreimal nacheinander nicht in die Wohnung gelassen hat bzw. nicht anwesend war. Die Schätzung kann sich am Verbrauch des Mieters in früheren Abrechnungszeiträumen orientieren, wahlweise aber auch am Verbrauch anderer, vergleichbarer Räume oder Wohnungen im gleichen Gebäude im gleichen Abrechnungszeitraum. Auch eine Schätzung auf Basis des Durchschnittsverbrauchs des Hauses oder der Nutzergruppe ist seit 01.01.2009 zulässig. Allerdings dürfen nur für maximal 25 Prozent der Wohnfläche eines Gebäudes die Heizkosten geschätzt werden. Ist die Fläche, für die keine Verbrauchserfassung durchgeführt werden konnte, größer, so müssen die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum in Kubikmeter als Umlageschlüssel verwendet werden. Erfolgt eine Schätzung durch den Vermieter im Rahmen der Heizkostenabrechung, so muss dieser die Grundlagen seiner Schätzung offenlegen. Dies entschied der Bundesgerichtshof Bei der Schätzung muss der Vermieter darauf achten, sich an die Vorgaben des § 9a HeizKV zu halten. Dort werden Schätzmethoden genannt, von denen eine zu verwenden ist. Ein „freihändiges“ Schätzen ist somit nicht möglich. Die zulässigen Methoden sind:
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| HeizkostenV | German ordinance regulating heating costs | Abkürzung für: Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Verordnung über Heizkostenabrechnung – HeizkostenV) |
| Heizkostenverordnung | German heating cost ordinance | Die Heizkostenverordnung (Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten) stammt von 1981 und wurde seitdem immer wieder geändert. Sie regelt die Kostenverteilung auf die Einzelnutzer in Mehrfamilienhäusern bei zentralen Heizungsanlagen und zentralen Warmwasserversorgungsanlagen sowie bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme oder Warmwasser. Die Heizkostenverordnung gilt für preisgebundenen und preisfreien Wohnraum. Grundsätzlich geht sie auch vertraglichen Vereinbarungen vor. Ausnahme sind Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt. Auch auf Wohneigentum ist die Heizkostenverordnung anzuwenden. § 11 der Heizkostenverordnung zählt eine Reihe von Gebäuden auf, für die die Vorschriften über die Verbrauchserfassung und die verbrauchsabhängige Abrechnung des Wärmeverbrauchs nicht anzuwenden sind:
Kernpunkte der Heizkostenverordnung sind die Pflichten zur Verbrauchserfassung und zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung. Der Gebäudeeigentümer ist damit gesetzlich verpflichtet, Messgeräte beziehungsweise Zähler für Heizung und Warmwasser zu installieren und anhand des gemessenen Verbrauchs abzurechnen. Die Heizkostenverordnung legt für die Heizungs- und die Warmwasserabrechnung unterschiedliche Regeln fest. Bei Anlagen, die nur der reinen Wärmeversorgung dienen, müssen 50 bis 70 Prozent der Kosten nach dem gemessenen Verbrauch berechnet werden. Der verbleibende Teil der Kosten wird nach den Flächenanteilen in Quadratmetern oder dem umbauten Raum in Kubikmetern aufgeteilt. Nach der Heizkostenverordnung 2009 sind bei Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, 70 Prozent der Kosten nach dem gemessenen Verbrauch der Nutzer zu verteilen. Bei Anlagen, die ausschließlich der Warmwassererzeugung dienen, müssen die Kosten zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach der Wohnfläche verteilt werden. Bei Verbundanlagen für Heizung und Warmwasser ist die Kostenaufteilung aufwändiger. Die für die Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser gemeinsam entstandenen Kosten sind zur Abrechnung in Heiz- und Warmwasserkosten aufzuteilen. § 9 der Heizkostenverordnung enthält Berechnungsformeln für die Ermittlung der Anteile der zentralen Warmwasserversorgungsanlage am Wärme- und Brennstoffverbrauch. Für das Wasser müssen wiederum Brennstoffverbrauch (etwa in Liter Öl oder Kubikmeter Gas) sowie Wärmeverbrauch (Volumen des verbrauchten Wassers in Kubikmeter, mittlere Temperatur des Warmwassers in Grad Celsius sowie der Heizwert des verbrauchten Brennstoffs in Kilowattstunden) auseinandergehalten werden. |
| Heizkostenverordnung 2009 | German heating cost ordinance 2009 | Für alle ab 01.01.2009 beginnenden Abrechnungszeiträume gilt eine Neufassung der Heizkostenverordnung. Die wichtigsten Neuerungen:
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| Heizperiode | heating period; period in which central heating is supplied | Die Heizperiode (auch: Heizzeit, Heizsaison) ist der Zeitraum, in dem die Heizanlage eines Gebäudes betrieben werden muss, um eine angenehme Raumtemperatur zu erzielen. Die Heizperiode ist nicht gesetzlich festgelegt. Es gibt verschiedene Auslegungen des Begriffs. So versteht man darunter teilweise einen ortsüblichen, festgelegten Zeitraum – etwa vom 1. September oder 1. Oktober bis zum 31. Mai oder teilweise allgemein die Zeit zwischen dem ersten und dem letzten Heiztag der kalten Jahreszeit. Teilweise wird auch ein Mittelwert der Temperaturen an fünf Tagen gebildet. Fällt dieses Fünftagesmittel unter die sogenannte Heizgrenze (Mittelwert der Außentemperatur, unterhalb dem üblicherweise in Innenräumen geheizt wird), befindet man sich in der Heizperiode. Die Heizgrenze liegt in Deutschland bei 15 Grad Celsius, in anderen Ländern existieren abweichende Richtwerte. Manche Mietverträge definieren einen festen Zeitraum im Jahr als Heizperiode. Dies ist im Grunde überflüssig, da auch außerhalb der Heizperiode ein Kälteeinbruch stattfinden kann und der Vermieter verpflichtet ist, jederzeit die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung sicherzustellen. Dazu gehört auch eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad Celsius bei Tag und mindestens 16 (nach manchen Gerichten auch 18) Grad Celsius bei Nacht. Kann die Heizanlage diese Temperaturen nicht erzeugen, liegt in der Regel ein Sachmangel der Mietwohnung vor, der zur Mietminderung berechtigt. Fällt die Heizung in einer Mietwohnung mehrere Monate lang aus, unterscheiden manche Gerichte wie folgt: Für die Ausfallzeiträume während der Heizperiode – hier: Monate März und April – kann ohne weiteres eine erhebliche Mietminderung erfolgen (in diesem Fall: Wohn- und Schlafzimmer je 20 Prozent, Bad und Flur je fünf Prozent, insgesamt 50 Prozent). Außerhalb der Heizperiode (Mai bis Juli) müsse die Mieterin nachweisen, dass im konkreten Zeitraum eine Außentemperatur geherrscht habe, die das Heizen der Wohnung erforderlich gemacht habe (Landgericht Berlin, Urteil vom 25.01.1991, Az. 64 S 273/90). |
| Heizpflicht des Mieters | tenant's obligation to heat the flat | Unzureichend geheizte und gelüftete Wohnräume sind anfällig für verschiedene Schimmelarten, welche nicht nur gesundheitsschädigend sind, sondern auch u.a. Tapeten, Putz und Holzteile angreifen können und letztlich die Bausubstanz schädigen. Im Streit um die Verursachung von Schimmel in Mietwohnungen taucht oft die Frage auf, ob es eine Heizpflicht des Mieters gibt. Dies ist grundsätzlich zu verneinen: Eine konkrete gesetzlich abgesicherte Heizpflicht des Mieters gibt es nicht. Im Mietvertrag kann allerdings vereinbart werden, dass der Mieter die Pflicht hat, die Wohnung ausreichend zu heizen. Auf konkrete Temperaturangaben sollte hier verzichtet werden. Übermäßiges Heizen kann nicht gefordert werden – so war das Landgericht Lüneburg z.B. der Ansicht, dass über 20 Grad Celsius „übermäßig“ seien (Az. 6 S 70/00). Auch ohne eine solche Klausel hat der Mieter die mietvertragliche Nebenpflicht, alles zu unterlassen, was Schäden an der Mietwohnung verursachen kann. Kommt es infolge unzureichenden Heizens zu einem Schimmelbefall, kann der Mieter ggf. auf Ersatz entstandener Schäden in Anspruch genommen werden. Gerade Schimmel ist jedoch ein komplexes Thema – es gibt eine Vielzahl möglicher Ursachen, und auch Baumängel spielen oft eine Rolle. Nur ein Sachverständiger kann klären, was tatsächlich die Ursache war. Eindeutiger ist die Situation bei Frostschäden wie etwa geplatzten Wasser- oder Heizungsrohren. Entstehen solche Schäden durch mangelndes Heizen, hat der Mieter sie zu ersetzen. Eine Heizpflicht für Mieter wird oft aus einem Urteil des Landgerichts Hagen von 2007 herausgelesen. Diese Entscheidung befasste sich jedoch mit einem Extremfall: Der Mieter hatte die Heizung zwei Jahre lang ganz abgestellt, da er sich nur noch in der Wohnung seiner Freundin aufhielt. Auch ohne konkrete Schäden sah das Gericht hier eine schwere Pflichtverletzung des Mieters als gegeben an, die den Vermieter zur Kündigung berechtigte. Das Gericht sah ihn aufgrund vertraglicher Vereinbarungen und auch seiner allgemeinen Sorgfaltspflicht aus dem Mietvertrag als verpflichtet an, die Wohnung zumindest mäßig zu beheizen, um Schäden vorzubeugen (LG Hagen, 19.12.2007, Az. 10 S 163/07). |
| Heizsaison | heating season | |
| Hellhörigkeit | badly/poorly sound-proofed; poor acoustic insulation | Der Begriff Hellhörigkeit wird umgangssprachlich bei mangelhafter Schall- bzw. Trittschalldämmung von Gebäuden verwendet. Bei Neubauten müssen hinsichtlich der Schalldämmung bestimmte Normen eingehalten werden. Maßgeblich ist hier die DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) in der Fassung DIN 4109-1: 2016-07. Daneben existiert die technische Richtlinie VDI 4100. Stärkere Bedeutung bekommen in Zukunft auch europarechtliche Normen, etwa die Normenreihe EN 12354. Die Nachweisführung beim Schallschutz nach dieser Normenreihe berücksichtigt auch die Schallübertragung flankierender Bauteile. Beim Kauf eines gebrauchten Wohnhauses besteht nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes kein Schadenersatzanspruch des Käufers, wenn sich herausstellt, dass das Gebäude besonders hellhörig ist. Ansprüche können allenfalls dann geltend gemacht werden, wenn ein nachweisbarer Baumangel besteht oder im Kaufvertrag zugesichert wurde, dass das Gebäude nicht hellhörig sei oder bestimmte Grenzwerte eingehalten würden. Im verhandelten Fall ging es um eine Doppelhaushälfte. Dem BGH zufolge hätte der Verkäufer den Käufer nur über die Hellhörigkeit aufklären müssen, wenn er davon ausgehen musste, dass diese durch einen Baumangel bedingt war (Urteil vom 12.03.2009, Az. V ZR 161/08). Über bekannte Baumängel muss der Käufer informiert werden. |
| Herabfallende Dachplatten | falling roof tiles | Entstehen durch herabfallende lockere Dachplatten Schäden an Sachen oder Personen, haftet der Gebäudeeigentümer wegen Verletzung seiner Verkehrssicherungspflicht. Die Gerichte vermuten in solchen Fällen zugunsten des Geschädigten, dass die Platten nicht ordnungsgemäß befestigt waren. Nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Köln (12 U 112/03) sind auch Sturmböen bei einem Gewitter keine Rechtfertigung für einen Hauseigentümer. Zumindest solange sich die Windstärke im Rahmen dessen hält, womit bei Stürmen in der jeweiligen Gegend gerechnet werden muss, hat er zu zahlen. Wenn das Dach an einen viel besuchten Parkplatz grenzt, muss häufiger kontrolliert werden. Eine Überprüfung alle zwei Jahre reicht nicht aus. Auch das Alter des Daches kann dabei eine Rolle spielen. |
| Herausgabeanspruch (Wohnungseigentümer) | legal right to obtain all relevant documents (flat owner) | Jeder Wohnungseigentümer hat gegenüber dem Verwalter neben dem Anspruch auf Einsichtsrecht auch einen Anspruch auf Herausgabe sämtlicher Verwaltungsunterlagen, allerdings nicht der Originalunterlagen. Er kann jedoch die Anfertigung von Kopien gegen Kostenerstattung verlangen. Im Übrigen ist der ausscheidende Verwalter im Falle des Verwalterwechsels gemäß §§ 666, 667 BGB verpflichtet, dem neuen Verwalter bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft ohne jede Einschränkung sämtliche Verwaltungsunterlagen herauszugeben (u.a. BayObLG, 23.3.2001, 2Z BR 6/01). |
| Herbergsrecht | Lodging privileges/rights | Das Herbergsrecht gehört wie das Stockwerkseigentum zu den Eigentumsrechten an Immobilien, die vor Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (1900) üblich waren. Im deutschsprachigen Raum gab es eine Reihe unterschiedlicher Ausprägungen dieser Rechte. Das Herbergsrecht ist zum Beispiel aus dem Münchner Raum bekannt. Es wird in älteren Quellen beschrieben als vererbliches und veräußerliches dingliches Recht an einem räumlich ausgeschiedenen Teil (etwa einem Stockwerk) eines Hauses, das mit dem Miteigentum an gemeinschaftlichen Bestandteilen des Gebäudes wie Treppenhaus, Dach usw. verbunden ist. Bundesrechtlich gilt nach dem Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (Art. 182 EGBGB): „Das zur Zeit des Inkrafttretens des Bürgerlichen Gesetzbuchs bestehende Stockwerkseigentum bleibt bestehen. Das Rechtsverhältnis der Beteiligten untereinander bestimmt sich nach den bisherigen Gesetzen.“ Zusätzlich gilt nach Art. 131 EGBGB, dass die landesrechtlichen Vorschriften ihre Gültigkeit behalten, welche für den Fall, dass jedem der Miteigentümer eines mit einem Gebäude versehenen Grundstücks die ausschließliche Benutzung eines Teiles des Gebäudes eingeräumt ist, das Gemeinschaftsverhältnis näher bestimmen und die Anwendung der Vorschriften über die Aufhebung der Gemeinschaft in §§ 749 bis 751 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausschließen. Zu den anwendbaren landesrechtlichen Regelungen gehört in Bayern Art. 62 BayAGBGB (Bayerisches Ausführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch). Dieser überführt das Stockwerkseigentum in Miteigentum. Art. 62 BayAGBGB ist auf alle Formen des Stockwerkseigentums anwendbar. Es bestehen jedoch einige Besonderheiten. Die Vorschrift betont, dass jedem Miteigentümer die ausschließliche und dauernde Benutzung der Teile des Gebäudes zusteht, die ihm oder seinem Rechtsvorgänger zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des Bürgerlichen Gesetzbuchs gehörten, und daß er die Kosten für ihre Unterhaltung zu tragen hat. Der Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft ist ausgeschlossen. Für die Benutzungsrechte der Miteigentümer gilt § 1010 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs entsprechend. Diese Regelung besagt, dass Rechtsnachfolger eines Miteigentümers nur an bestimmte Vereinbarungen gebunden sind, wenn diese als Belastung im Grundbuch eingetragen sind: „Haben die Miteigentümer eines Grundstücks die Verwaltung und Benutzung geregelt oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen oder eine Kündigungsfrist bestimmt, so wirkt die getroffene Bestimmung gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur, wenn sie als Belastung des Anteils im Grundbuch eingetragen ist. Die in den §§ 755, 756 bestimmten Ansprüche können gegen den Sondernachfolger eines Miteigentümers nur geltend gemacht werden, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.“ |
| Herrschendes Grundstück | dominant tenement (easements, etc.); dominant estate; superior estate | Soll zu Gunsten eines Grundstücks auf einem anderen Grundstück eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden, kann der berechtigte Grundstückseigentümer im Bestandsverzeichnis seines Grundstücks einen Herrschvermerk eintragen lassen. Dies hat allerdings nur eine deklaratorische Bedeutung und signalisiert Dritten gegenüber das Bestehen eines solchen Rechts an einem anderen Grundstück. Der Rechtsanspruch zur Ausübung der Rechte aus der Grunddienstbarkeit kann nur durch die Belastung des "dienenden Grundstücks" in Abteilung II dinglich abgesichert werden. |
| Herstellermarken | manufacturer's brands | |
| Herstellungskosten | manufacturing costs; factory costs; cost of goods manufactured; production costs; cost of production; construction cost(s); building cost(s); cost of building | • Im einkommensteuerlichen Sinne Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes im einkommensteuerlichen Sinne zählen im Rahmen der Bauerstellung alle Kosten, die nicht Anschaffungskosten für Grund und Boden einschließlich der Erschließungsbeiträge sind. Die Summe der Herstellungskosten ist Grundlage für die AfA. Für alle nach Fertigstellung des Gebäudes entstehenden (nachträglichen) Herstellungskosten können ggf. höhere AfA-Sätze geltend gemachte werden, soweit diese der voraussichtlichen Restnutzungsdauer entsprechen. Dies gilt z.B. für eine Modernisierungsmaßnahme in einem Altbau, deren Kosten nicht als Erhaltungsaufwand unmittelbar abgesetzt werden können, bzw. die nicht als nachträgliche Herstellungskosten des Altgebäudes gelten. • Beim Sachwertverfahren Die Herstellungskosten setzen sich zusammen aus den Baukosten und den Baunebenkosten. Die Baukosten werden beim Sachwertverfahren zunächst ermittelt auf der Bezugsgrundlage eines Quadratmeters der Bruttogrundfläche oder eines Kubikmeters des Bruttorauminhalts. Beim Kostenansatz handelt es sich um Erfahrungswerte. Sie differieren nach Nutzungsart und Bauqualität. Multipliziert man den Kostenansatz mit der Zahl der Quadratmeter Bruttogrundfläche bzw. der Kubikmeter des Bruttorauminhalts, erhält man den Herstellungswert. Die Baunebenkosten werden in einem prozentualen Pauschalansatz hinzugerechnet. Da sich die Erfahrungssätze auf ein bestimmtes Basisjahr beziehen (1913, 1995, 2000) muss der Herstellungswert mit Hilfe des Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes auf das Jahr bzw. den Monat, zu dem die Bewertung erfolgen soll, umgerechnet werden. |
| Herstellungswert | objective value; cost value; (depreciated) replacement cost (not an exact equivalent) | |
| Heterogene Konkurrenz | heterogeneous competition | Die heterogene Konkurrenz ist eine Wettbewerbserscheinung, die dadurch gekennzeichnet ist, dass die angebotenen Güter zwar nicht identisch sind, aber gleichen Zwecken dienen. Als Beispiel kann auf Eigentumswohnungen verwiesen werden. Sie unterscheiden sich in ihrer Lage, Größe und Qualität. Dennoch stehen sie in einem Wettbewerbszusammenhang. Wenn die Vorstellung des Nachfragers nach einer Eigentumswohnung hinsichtlich der Größe bei ca. 70 m² liegt, dann kommt auch eine 75 m² große Wohnung in Betracht. Ähnliche Entscheidungsspielräume gibt es hinsichtlich der Lage der Wohnung, z.B. im Umkreis von 5 Kilometer vom Arbeitsplatz. |
| HGB | German code of commercial law | Abkürzung für: Handelsgesetzbuch |
| HGrG | German law on basic budgetary rules | Abkürzung für: Haushaltsgrundsätzegesetz |
| HGZ | trade and restaurant census | Abkürzung für: Handels- und Gaststättenzählung |
| HH | rear building/ back (of the) house/ back premises; high building/ skyscraper/ tower block/ multistorey/ highrise building/ multi-story building | Abkürzung für: Hinterhaus Abkürzung für: Hochhaus |
| Hinterlegung der Miete | deposit/ escrow of rent | Es gibt Fälle, in denen der Adressat der Mietzahlung aus Mietersicht unklar ist (Eigentümerwechsel, Insolvenz, Tod des Vermieters usw.). Es soll auch schon vorgekommen sein, dass die Annahme der Zahlung verweigert wurde. Da all dies den Mieter nicht von seiner Zahlungspflicht befreit, kann er seinen Verpflichtungen auch durch Hinterlegung der Miete bei der Hinterlegungsstelle des örtlichen Amtsgerichts nachkommen. Der Mieter vermeidet so das Risiko der Zahlung an einen nicht berechtigten Empfänger. Die Miete gilt als gezahlt. Der Vermieter kann sie unter Nachweis seiner Vermietereigenschaft vom Amtsgericht erhalten, muss aber etwaige Kosten der Hinterlegung übernehmen. |
| Hinterlüftung | rear ventilation | Eine Hinterlüftung sorgt bei Hauswänden und -dächern dafür, dass eindringende Feuchtigkeit nach außen abgeleitet wird und keine Schäden an Bauteilen wie hölzernen Dachsparren oder Dämmschichten verursachen kann. Eine feuchte Dämmung verliert schnell jede Wirkung, Feuchtigkeit verursacht ferner häufig einen Befall mit Schimmelpilz. Meist befindet sich die Hinterlüftung in Form eines Luftspaltes bzw. Zwischenraumes hinter der äußeren Schicht der Gesamtkonstruktion. Eine Hinterlüftung funktioniert nur dann, wenn für Zu- und Ableitung der Luft Öffnungen vorgesehen werden. Für Dächer gibt es zum Beispiel spezielle Lüftungsziegel. |
| Hinüberfall | fruit that falls from a tree or bush onto a neighbouring plot of land | Der sogenannte Hinüberfall (laut Gesetz: „Überfall“) ist in § 911 BGB geregelt.
Der Begriff meint das Abfallen von Früchten von Bäumen oder Sträuchern, die über die Grundstücksgrenze hängen, auf das Nachbargrundstück. Der gesetzlichen Regelung zufolge gelten diese als Früchte des Nachbargrundstücks und stehen damit dem Nachbarn zu. Nicht anwendbar ist die Regelung, wenn das Nachbargrundstück dem öffentlichen Gebrauch dient. |
| Hinzuziehungsklausel / Verweisungsklausel (Maklergeschäft) | consultation clause (brokerage) | Unter einer Hinzuziehungsklausel versteht man eine Geschäftsbedingung in einem Maklervertrag, in der sich der Auftraggeber verpflichtet, den beauftragten Makler stets zu Verhandlungen hinzuzuziehen, die der Auftraggeber mit Personen führt, die sich für die von ihm angebotene Immobilie interessieren. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Interessent vom Makler nachgewiesen wurde oder ob es sich um einen Interessenten handelt, der direkt von der Verkäuflichkeit des Objektes erfahren hat (Direktinteressent). Bei der Verweisungsklausel verpflichtet sich der Auftraggeber, direkt an ihn herantretende Interessenten an den Makler zu verweisen. Der Grundgedanke der Hinzuziehungs- und Verweisungsklausel besteht darin, dem Makler die alleinige Verhandlungskompetenz zu übertragen und auszuschließen, dass durch gezielte Weitergabe von Maklerangeboten, die ein Scheininteressent anfordert, der Makler umgangen wird. Die Klauseln sind Bestandteil eines so genannten qualifizierten Alleinauftrages, der nach heutiger Rechtsprechung nur durch eine Individualvereinbarung wirksam vereinbart werden kann. Der Vorteil der Hinzuziehungs- und Verweisungsklauseln für den Auftraggeber besteht darin, dass der Makler seine Verkaufsbemühungen durch offenes Anbieten der Objekte rationalisieren und damit alle Marktchancen ausschöpfen kann. |
| Histogramm | histogram; bar chart | Unter einem Histogramm versteht man die graphische Darstellung der Häufigkeitsverteilung einer Stichprobe. Die anschaulichste und gebräuchlichste Darstellung eines Histogramms ist die Darstellung als Säulendiagramm, bei der die einzelnen Säulen ohne Zwischenraum gezeichnet werden. Die Länge der Säulen repräsentieren dabei die absolute oder relative Häufigkeit der Werte. Wenn es sich bei der Stichprobe um eine kontinuierliche Werteverteilung handelt, wie z.B. bei Vergleichspreisen oder Vergleichsmieten, müssen die Werte in passende Klassen zusammengefasst werden, damit nicht jeder Wert möglicherweise nur einmal vorkommt. Eine kontinuierliche Verteilung kann auch als Häufigkeitskurve dargestellt werden. |
| Historismus | historism | Unter Historismus werden die Baustile des späten 19. Jahrhunderts bezeichnet, die Stilelemente früherer Epochen, insbesondere der Romanik und Gotik ("Neuromanik", "Neugotik"), der Renaissance ("Neurenaissance") bis hin zum Neubarock übernommen haben. Der Historismus versteht sich als Abkehr von der rationalistischen Aufklärung und basierte auf romantischen Weltvorstellungen, verbunden mit einer Verklärung des Mittelalters. So wurden Häuser mit Türmchen versehen. Gleichzeitig sollte ein Gegengewicht zur Industriekultur geschaffen werden. Dem Geist des Historismus entsprang auch die sowjetische Architektur in der Stalinära, die allerdings nur auf reine Außenwirkung bedacht war. Siehe hierzu "Zuckerbäckerstil". Auch in Amerika wurden viele alte Stilelemente aus dem alten Europa übernommen, die an vergangene Zeiten erinnern. Abgelöst wurde der Historismus in der Zeit zwischen 1900 und 1920 vom Jugendstil. Es war nicht nur ein Baustil. Vielmehr erfasste der Jugendstil viele Bereiche des Lebens und hielt auch Einzug in die industrielle Produktion. |
| Hitzeschutz von Gebäuden | heat protection for buildings | Der sommerliche Hitzeschutz von Gebäuden beginnt mit deren Ausrichtung nach den Himmelsrichtungen. So wird oft von Baufachleuten darauf hingewiesen, dass in unseren Breiten bei ost- und westseitigen Fassaden erheblich höhere Einstrahlungswerte der Sonne erreicht werden als bei Südfassaden. Auch größere Verglasungen sollten daher eher auf der Südseite angebracht werden. Eine Fassade kann durch Beschattung vor zuviel Sonneneinstrahlung geschützt werden – beispielsweise durch gezielte Anpflanzung von Bäumen. Auch das verwendete Baumaterial und die Art der Wärmedämmung sind für den sommerlichen Hitzeschutz wichtig. Ziegel an der Außenwand bieten einen guten Wärmeschutz. Eine Außendämmung kann sich je nach verwendetem Material unterschiedlich stark aufheizen. Weiteren Sonnenschutz bilden Markisen oder Rollos. Gerade für Bürogebäude sind auch technische Neuentwicklungen interessant: So gibt es spezielle Isolierverglasungen, Folienbeschichtungen für Fenster oder auch das sogenannte schaltbare Glas, bei dem eine Verdunkelung auf Knopfdruck möglich ist. Folien können die Sonneneinstrahlung laut Stiftung Warentest um bis zu 80 Prozent reduzieren – allerdings wirken sie nach außen oft wie ein Spiegel und bringen je nach Fabrikat einen unterschiedlich großen Verlust an Helligkeit für den Innenraum mit sich. Ebenso wird im Winter durch die geringere Sonneneinstrahlung mehr Heizenergie benötigt. Bestimmte Sonnenschutzverglasungen sind lichtdurchlässiger. |
| HK | heating costs | Abkürzung für: Heizkosten |
| HKV | monthly instalment towards heating costs | Abkürzung für: Heizkostenvorschuss |
| HO | trade/ business organisation; trading company; marketing board | Abkürzung für: Handelsorganisation |
| HOAI | regulations for architects' and engineers' fees; fee structure for architects and engineers | Abkürzung für: Honorarordnung für Architekten und Ingenieure |
| Hobbyraum | hobby room | Unter Hobbyräumen versteht man Räume, in denen der Besitzer seine private Freizeitbeschäftigung in Nichtwohnräumen ausüben kann. Es handelt sich in der Regel um einen oder mehrere Kellerräume, die für die Ausübung des Hobbys entsprechend ausgestattet sind. Hobbyräume haben keinen Wohnraumcharakter im Sinne des Bauordnungsrechts, d.h. sie müssen nicht zum dauernden Aufenthalt einer Person geeignet sein. Es wäre deshalb falsch, die Hobbyraumflächen in die Wohnflächenberechnung mit einzubeziehen. Da ein Hobby keine berufliche Tätigkeit mit Einkunftserzielungsabsicht ist, kann ein Hobbyraum auch nicht als häusliches Arbeitszimmer i.S.d. Einkommensteuerrechts eingestuft werden. In Häusern mit mehreren Wohnungen ist darauf zu achten, dass das ausgeübte Hobby nicht gegen die Hausordnung verstößt oder auf sonstige Weise den Wohnfrieden im Haus gefährdet. In einer Eigentumswohnanlage kann an Hobbyräumen Sondereigentum begründet werden. Dies setzt voraus, dass sie abgeschlossen sind. Eine räumliche Verbindung zu einer Wohnung muss nicht bestehen. Bei der Berechnung der Miteigentumsanteile eines Hobbyraums sollte allerdings sein Flächenanteil nicht gleich wie eine Wohnfläche behandelt werden. Eine Alternative besteht darin, an Hobbyräumen ein Sondernutzungsrecht zu begründen. |
| Hochbau | building construction; structural engineering | Hochbau umfasst die Gestaltung, Planung, Erstellung und Koordination überirdischer Bauwerke, z.B. Kirchen, Wohnhäuser und Industriebauten. Hauptverantwortlich ist der Architekt, der abhängig vom Umfang des Gebäudes weitere Ingenieure und Fachkräfte hinzuzieht. Die sinnvolle Ergänzung des Hochbaus ist der Tiefbau. |
| Hochfrequente elektromagnetische Felder | high-frequency electromagnetic fields | Im elektromagnetischen Spektrum befinden sich die hoch frequenten elektromagnetischen Felder im Fre quenzbereich zwischen etwa 100 Kilohertz (kHz = 1.000 Hz) und 300 Gigahertz (GHz = 1.000.000.000 Hz). Bei hochfrequenten elektromagnetischen Feldern (HF EMF) wechseln sowohl das elektrische als auch das ma gnetische Feld zwischen zigtausend- und mehreren milliardenmal in der Sekunde ihre Rich tung. Die vielfachen Nutzungsmöglichkeiten der hochfrequenten elektromagnetischen Felder bringen es mit sich, dass der Mensch heutzutage zunehmend von einer Vielzahl verschiedener Sendeeinrichtungen umgeben ist. Die Intensität oder Stärke der Felder wird dabei entweder in Form der elektrischen Feldstärke (Maßeinheit: Volt pro Meter, V/m), der magnetischen Feldstärke (Maßeinheit: Ampere pro Meter, A/m) oder in Form der Leistungsflussdichte (Maßeinheit: Watt pro Quadratmeter, W/m2) angegeben. Mit Leistungsflussdichte bezeichnet man das Produkt aus elektrischer und magnetischer Feldstärke. Mit zunehmender Entfernung von einer Sendeeinrichtung sinkt die Leistungsflussdichte mit dem Quadrat der Entfernung, d.h. die Feldstärke verringert sich um ein Viertel, wenn der Abstand verdoppelt wird. Da jedoch die Abstrahlung stark gerichtet ist, kann deren Intensität an unterschiedlichen Orten im Umkreis um einen Sender trotz gleicher Abstände zur Quelle erheblich variieren. Hinzu kommt, dass hochfrequente elektromagnetische Felder von Objekten in der Ausbreitungsrichtung, zum Beispiel durch Bäume oder Häuser, reflektiert bzw. ganz oder teilweise absorbiert werden können. Deshalb weichen die Messwerte der Strahlungen an einem gegebenen Ort oft von der angenommenen Ausbreitung im freien Raum ab. Verschiedene leitfähige Materialien, zum Beispiel Metallgitternetze und -folien, schirmen hochfrequente elektromagnetische Felder teilweise bis vollständig ab. In der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung (26. BImSchV), der "Verordnung über elektromagnetische Felder" vom 16.12.1996 wurden Vorschriften für ortsfeste Sendefunkanlagen festgelegt. Für alle Fälle, zu denen die 26. BImSchV keine Regelung trifft, gelten die Referenzwerte der Empfehlung des Rates der Europäischen Union (1999/519/EC). Für ortsfeste Sendefunkanlagen legt die Bundesnetzagentur in den Standortbescheinigungen Sicherheitsabstände fest. Bei Geräten, welche in unmittelbarer Nähe zum Körper betrieben werden, hierzu gehören zum Beispiel Mobiltelefone, gelten Empfehlungen zur Begrenzung der Spezifischen Absorptionsrate (SAR). Das Bundesamt für Strahlenschutz stellt fest, dass die Grenz- bzw. Referenzwerte für hochfrequente Felder im Alltag in der Regel eingehalten und oft weit unterschritten werden. Die Betreiber von Mobilfunkanlagen sind für die Einhaltung der gesetzlichen Grenzwerte verantwortlich und müssen für jede einzelne Anlage eine Standortbescheinigung bei der Bundesnetzagentur (BNA) beantragen. Von den BNA wird für jeden Standort ein individueller Sicherheitsabstand ausgewiesen, bei dessen Bestimmung sowohl neue geplante Anlagen, als auch bereits vorhandene Funkanlagen sowie weitere in der Umgebung befindliche Sender einbezogen werden. So wird gesichert, dass außerhalb des – nicht für die Bevölkerung zugänglichen – Sicherheitsabstandes die Grenzwerte eingehalten werden. Der erforderliche Sicherheitsabstand liegt bei reinen Mobilfunkanlagen in der Größenordnung von wenigen Metern in Abstrahlungsrichtung der Antenne. Diese relativ geringe Distanz, welche zum Schutz der Bürger nötig ist, führt in der Praxis immer wieder bei der Bevölkerung zu Irritationen. Zuweilen werden auch erforderliche Abstände der Sendemasten von Rundfunkanlagen und des Mobilfunks in der Diskussion nicht auseinandergehalten. Bei Rundfunksendern könnten im Gegensatz zu Mobilfunk Abstände von mehreren 100 m erforderlich werden. Die Erfolgsaussichten einer Klage gegen die Errichtung oder den Betrieb einer Mobilfunkanlage sind sowohl auf dem Verwaltungs- als auch auf dem Zivilrechtsweg als gering einzustufen, wenn die gesetzlichen Vorgaben bei der Errichtung der Anlage eingehalten werden. Insbesondere können die Betroffenen sich nicht auf athermische Wirkungen von Funkanlagen berufen, weil nach dem gegenwärtigen Erkenntniszustand ein Nachweis der Kausalität zwischen athermischen Wirkungen und den von Anliegern derartiger Anlagen ggf. vorgetragenen Krankheitsbildern nicht erbracht werden kann. Für Menschen und Tiere muss vor allem die Wirkung der Hochfrequenzstrahlung auf in den Geweben vorhandene Wassermoleküle beachtet werden. Diese versuchen als so genannte elektrische Dipole sich im ständig wechselnden Feld auszurichten, schwingen im hochfrequenten Takt, reiben sich aneinander und entwickeln Wärme. Die Energie der hochfrequenten Strahlung wird so hauptsächlich in Wärme umgewandelt. Diese lokale Temperaturerhöhung erfolgt insbesondere an der Oberfläche des Organismus und kann durch die Thermoregulationsmechanismen ausgeglichen werden, das heißt die zusätzliche Wärme wird durch das Blut abgeführt. Erst wenn die ganze Körperoberfläche erwärmt wird und eine stärkere Durchblutung der Haut erfolgt, wird die Wärme durch Verdunstung an der Hautoberfläche abgegeben (Schwitzen). Im Tierexperiment wurden gesundheitliche Wirkungen nachgewiesen, wenn sich die Körpertemperatur über einen längeren Zeitraum um deutlich mehr als 1 °C erhöht hatte. Hierdurch können Stoffwechselvorgänge gestört werden. Auch wurden Verhaltensänderungen und Störungen der Embryonalentwicklung beobachtet. Lang anhaltende Erwärmung in schlecht durchbluteten Augenbereich kann die Entstehung von grauem Star sowie anderen Augenkrankheiten begünstigen. Verschiedene nicht thermische Wirkungen, welche diskutiert werden, sind bisher nicht nachgewiesen. Zusammenfassend ist zu sagen, dass es trotz jahrelanger Forschung auf diesem Gebiet noch keine eindeutigen Hinweise auf eine krebserzeugende oder neurotoxische Wirkung von hochfrequenten elektromagnetischen Feldern (Handynutzung, Mobilfunk) gibt. Unbestritten ist, dass diese Felder zur Wärmeentwicklung in den oberflächlichen Körperbezirken führen. Bei Einhaltung der Grenzwerte der 26. Bundesimmissionsschutzverordnung ist die Bevölkerung vor nachgewiesenen gesundheitsschädlichen Wirkungen hochfrequenter elektromagnetischer Felder geschützt. Diese beruhen auf den Empfehlungen der "Internationalen Kommission zum Schutz vor nicht ionisierender Strahlung" (ICNIRP - International Commission an Non-Ionizing Radiation Protection) sowie der Weltgesundheitsorganisation (WHO). Auch die Europäische Union stützt ihre Empfehlungen aus dem Jahre 1999 auf diese oben genannte internationale Empfehlung. Es gibt jedoch auch Hinweise auf biologische Wirkungen unterhalb der Grenzwerte. Aus diesem Grunde sollten vorsorgliche Maßnahmen getroffen werden, um die Stärke und Dauer der Expositionen zu verringern. Die Grenzwertvorschläge beruhen auf den gut be kannten thermischen Wirkungen dieser Felder. Als Beurteilungsmaßstab dient hier die spezifische Ab sorptionsrate (SAR). Sie gibt die Leistung (Energie pro Zeiteinheit) an, die pro Kilogramm Gewebe absorbiert wird (W/kg). Die Strahlenschutzkommission und die IC NIRP empfehlen, als Obergrenze einer lokalen Exposition einen Wert von 2 W/kg einzuhalten. Dieser sog. Teilkörper-Basisgrenzwert von 2 W/kg gilt für Kopf und Rumpf. In Europa unterliegen die Mobiltelefone den Regelungen zur Produkt- und Gerätesicherheit. Diese legen ebenfalls eine Obergrenze von 2 W/kg fest. Bei SAR-Werten von 4W/kg erhöht sich zum Beispiel die Körpertemperatur innerhalb von 30 min um etwa 1 °C. Wird dieser Wert über einen längeren Zeitraum überschritten, kann es zu den oben genannten gesundheitsschädlichen Wirkungen durch thermische Effekte kommen. Zum vorbeugenden Gesundheitsschutz wird empfohlen, die Feldeinwirkungen, welchen die Handynutzer sowie die Nutzer von schnurlosen Telefonen (DECT) ausgesetzt sind, so gering wie möglich zu halten. Besonders schutzbedürftig sind in dieser Beziehung Kinder. Jeder Nutzer sollte durch sein eigenes Verhalten zu einer Verringerung der Exposition beitragen. Das Bundesamt für Strahlenschutz hat hierzu folgende Empfehlungen herausgegeben: Vorsorgemaßnahmen für den Gebrauch von Handys:
Weitere Vorsorgemaßnahmen be treffen Schnurlostelefone:
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| Hochhaus | high building; skyscraper; tower block; multistorey; highrise building; multi-story building | Hochhäuser sind nach deutschem Verständnis Gebäude, bei denen der Fußboden mindestens eines Aufenthaltsraumes mehr als 22 Meter über der Geländeoberfläche liegt. Diese Definitionen finden sich in Hochhausverordnungen beziehungsweise in den Bauordnungen der Bundesländer. Die Vorschriften dienen vor allem den besonderen Anforderungen an den Brandschutz, von der Feuerwehrzufahrt über das feuerbeständige Material von tragenden Wänden und Decken, bis hin zu Feuerlöscheinrichtungen und deren Wartung. Das Bauen in eine unbegrenzte Höhe wurde seit der Erfindung des Fahrstuhls 1852 durch Elisha Graves Otis möglich. Die ersten Hochhäuser, die man als "Wolkenkratzer" bezeichnete, entstanden in den Vereinigten Staaten. Entwicklung der Höhensteigerungen
Der Burj Khalifa in Dubai mit 828 Meter hat seinen ersten Rang unter den höchsten Häusern der Welt eindrucksvoll seit 2010 verteidigt. Danach wurde erst wieder 2015 ein extrem hohes hohes Haus Haus gebaut, der Shanghai Tower in Shanghai mit 632 Meter. Die meisten Hochhäuser entstanden in den vergangenen Jahren in China. Aber auch in Russland unterstreicht der Bau von hohen Häusern den Wunsch nach Größe. Im Jahr 2018 wurde das Lakhta Center in Sankt Petersburg mit 462 Metern fertig. Vorher waren der Triumph-Palace mit 264 Metern und das Federazija Wostok mit 374 Metern in Moskau die höchste europäische Gebäude. Die höchsten Gebäude in Deutschland befinden sich in Frankfurt (Commerzbank: 259 Meter, Messeturm: 257 Meter, Westendstraße 1: 208 Meter). |
| Hochspannungsfreileitungen | high-voltage overhead power lines | Die elektrischen und magnetischen Wechselfelder, welche in der Nähe von Hochspannungsfreileitungen entstehen, sind hinsichtlich einer möglichen Gefährdung der Bevölkerung in der Diskussion. In der Verordnung über elektromagnetische Felder (26. BImSchV) von Dezember 1996 wurden Grenzwerte der elektrischen und magnetischen Feldstärke für Hochspannungsfreileitungen (Niederfrequenzanlagen) festgelegt: Diese betragen für 50-Hertz-Felder für die elektrische Feldstärke 5 kV/m und für die magnetische Flussdichte 100 µT. Die höchsten Feldstärken werden direkt unter Hochspannungsfreileitungen, aber auch über Erdkabeln gemessen und nehmen mit seitlichem Abstand zu den Trassen schnell ab. Hierbei sind auch die Masthöhe, die Mastkonfiguration und der Leiterseildurchhang zwischen zwei Masten wichtig. Je tiefer die Seile herunter hängen, umso höher ist die gemessene Exposition. Das kann besonders im Sommer von Bedeutung sein, wenn bei höheren Temperaturen ein größerer Durchhang auftritt. Im Winter hängen die Leitungen zwar weniger durch, aber eine Vereisung der Leitungen kann einen ähnlichen Effekt verursachen. Die Magnetfeldstärken verstärken sich proportional mit den fließenden Stromstärken. Unter 380 KV-Freileitungen werden im Bodennähe magnetische Feldstärken von meist kleiner als 15 µT gemessen. Die magnetische Feldstärke schwankt zum Teil erheblich entsprechend dem Stromverbrauch. Mit gängigen Baumaterialien ist eine Abschirmung gegen äußere Magnetfelder nicht möglich. Es treten aber auch unter Hochspannungsleitungen nur selten Magnetfelder auf, deren Feldstärken in den Bereich des Grenzwertes gelangen. Im Einzelfall sind aber Überschreitungen der Grenzwerte möglich, wenn zum Beispiel ein Gebäude nahe an die äußeren Leiterseile heranragt. Außerhalb des Einwirkungsbereiches von Hochspannungsleitungen besteht eine von Ort zu Ort unterschiedliche Hintergrundbelastung, die – außer im Nahbereich von haushaltsüblichen Elektrogeräten – im Mittel bei etwa 0,1 µT Tesla liegt. Die Grenzwerte der elektrischen Feldstärke wurden nur in unmittelbarer Nähe von Hochspannungsleitungen bisweilen überschritten. In einem 2009 abgeschlossenen Forschungsvorhaben des Bundesamtes für Strahlenschutz wurde bei 380 kV-Freileitungen in der Mitte zwischen zwei benachbarten Masten ein Wert von 5 kV/m (Grenzwert) beobachtet und auch kleinräumig überschritten. Bei einem größeren Durchhang der Leitungen fand man einen Maximalwert von 9 kV/m. Bei Freileitungen mit niedrigeren Spannungen (110 kV und 120 kV) konnte keine Überschreitung des Grenzwertes festgestellt werden. Nur bis zu fünf Prozent eines Tages – das entspricht ei ner Stunde und zwölf Minuten – dürfen die Grenz werte um bis zu 100 Prozent überschritten werden. Der Grenzwert für die elektrische Feldstärke darf außerhalb von Gebäuden dauerhaft nur „kleinräumig“ um 100 Pro zent überschritten werden. Nicht gestattet sind Grenzwertüberschreitungen bis zu dieser Höhe dann, wenn hin reichende Anhaltspunkte für insbesondere durch Berührungsspannungen hervorgerufene Belästi gungen bestehen, die nach Art, Ausmaß oder Dau er für die Nachbarschaft unzumutbar sind. Solche Belästigungen können zum Beispiel auftreten, wenn sich gro ße metallische Objekte im Einwirkungsbereich der Felder befinden und Personen beim Berühren dieser Objekte einen über den Körper gegen Erde fließenden Kontaktstrom wahrnehmen. Überhaupt keine Grenzwertüberschreitungen sind zum Schutz der Kinder zulässig bei Errichtung oder Veränderung von Anlagen in der Nähe von Wohnungen, Krankenhäusern, Schulen, Kindergärten, Kinderhorten, Spielplätzen sowie ähnlichen Einrichtungen, weder in den Gebäuden noch auf den Grundstücken. Der Betreiber einer Niederfrequenzanlage hat diese der zuständigen Behörde vor der Inbetriebnahme beziehungsweise vor einer wesentlichen Änderung anzuzeigen. Planfeststellungsverfahren sind für Leitungen des Höchstspannungsnetzes für Errichtung, Betrieb oder Änderung erforderlich. Hierbei werden die Grenzwerte der 26. BImSchV für im missionsschutzrechtliche Prüfungen herangezogen. Gemäß 26. BImSchV kann die zuständige Behörde jedoch auf Antrag und nach einer Einzelfallprü fung Ausnahmen von den Grenzwertregelungen zulassen. Die Grenzwerte in der 26. BImSchV entsprechen den von der Internationalen Kommission zum Schutz vor Nichtionisierender Strahlung (International Commission on Nonionizing Radiation Protection – ICNIRP 1998) in Richtlinien zur Expositionsbegrenzung abgeleiteten Refe renzwerten und stimmen mit der Empfehlung des Europäischen Rats (Europäische Gemeinschaft 1999) überein, der die Vorgaben der ICNIRP übernommen hat. Wenn Referenzwerte eingehalten sind, kann von der Einhaltung des maßgeblichen Basiswertes im Kör per einer exponierten Person ausgegangen werden. Hochspannungskabel außerhalb von Freileitungen werden mit einem elektrisch leitfähigen Schirm umgeben, welcher verhindert, dass eine Exposition gegenüber elektrischen Feldern auftritt. Auf Grund bestehender wissenschaftlicher Unsicherheiten bezüglich möglicher gesundheitlicher Auswirkungen schwacher niederfrequenter Felder gibt es zum Strahlenschutz folgende vorsorglichen Empfehlungen (Bundesamt für Strahlenschutz):
Die elektrischen aber auch die magnetischen Felder verringern sich mit der Stärke der Entfernung zu den Quellen sehr rasch. Deshalb ist die Belastung von Personen unmittelbar unter einer Freileitung oder direkt über einem Erdkabel am größten, jedoch nehmen die Magnetfelder der Erdkabel mit zunehmendem Abstand von der Trassenmitte im Vergleich zu Freileitungen deutlich stärker ab. Bei der Planung von neuen Hochspannungsleitungen ist ein ausreichender Abstand zu Wohngebäuden einzuhalten. Das elektromagnetische Feld wird durch die Bebauung, den Bewuchs und das Geländeprofil deutlich beeinflusst. Deshalb empfiehlt es sich, im Einzelfall zur genauen Ermittlung der auf bestimmte Objekte einwirkenden Feldstärken eine diesbezügliche Messung durchzuführen. Die Stärke der elektrischen und magnetischen Felder kann man auch durch die Höhe der Masten und den Abstand der Leiterseile untereinander beeinflussen. Auch die geeignete Wahl der Phasenbelegung in Hochspannungsleitungen kann die Belastung wesentlich verringern, wenn sich Feldanteile gegenseitig auslöschen. Weitere Möglichkeiten sind der Betrieb mit Gleichstrom oder die Verlegung der Kabel unter die Erde. Das Baumaterial der Hauswände schirmt bis zu 90 Prozent des von außen auf das Haus wirkenden elektrischen Feldes nach innen ab, während eine Abschirmung gegen äußere Magnetfelder in Gebäuden ohne großen Aufwand nicht möglich ist. |
| Hochwasser | high tide; flood(s) | Hochwasser entsteht, wenn die Niederschlagsmenge (bzw. die Menge der Schneeschmelze) nicht mehr vom Boden aufgenommen werden kann und das abfließende Wasser die Abflusskapazitäten der Bäche und Flüsse überschreitet. Die Abflussmenge wird in Kubikmeter pro Sekunde über die Fließgeschwindigkeit gemessen. Der Hochwasserstand wird an Pegelmessstellen meist mit Hilfe eines Schwimmerpegels gemessen. Die Pegelbewegungen (Bewegung der Schwimmkörper) werden in der Regel automatisch aufgezeichnet. Hochwasser entsteht ferner in Küstengebieten durch Sturmfluten. Hochwasserschäden entstehen vor allem durch Überflutungen, Deichbrüche und Zerstörungen durch mitgeführte Baumstämme und andere vom Hochwasser mitgerissene und den Abfluss blockierende Gegenstände sowie durch Unterspülungen von Brückenpfeilern. Die Maßnahmen zum vorbeugenden Schutz vor Hochwasser bestehen in der Anlage von Rückhaltebecken, Uferdämmen, Talsperren, Flutmulden (Ersatzflussbetten) und Poldern. Vor allem ist darauf zu achten, dass in hochwassergefährdeten Gebieten keine Bauflächen in den Flächennutzungsplänen ausgewiesen werden. Hochwasserschäden sind Vermögens- und Nutzungsausfallschäden. Gegen Hochwasserschäden kann sich ein Hauseigentümer versichern lassen. Allerdings lehnen Versicherungsgesellschaften in extrem hochwassergefährdeten Lagen den Abschluss von Versicherungsverträgen häufig ab. Das Hochwasserrisiko führt in solchen Fällen zu hohen Wertabschlägen. Vorbeugender Hochwasserschutz findet zunehmend seinen Niederschlag in Regionalplänen, in denen Überschwemmungsbereiche und vorzusehende Überschwemmungsflächen dargestellt werden. Damit wird Einfluss auf die Bauleitplanung der Gemeinden genommen. |
| Hof | courtyard; yard | Nach der Höfeordnung ist ein Hof eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle, die einen bestimmten Wirtschaftswert hat. Die Höfeordnung gilt nur für die Bundesländer Hamburg, Niedersachsen, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen. Die Höfeordnung regelt das Erbrecht bei Höfen. Weitere vergleichbare landesrechtliche Hoferbenregelungen gibt es in Baden-Württemberg, Hessen, Bremen und Rheinland-Pfalz. Der Hof befindet sich entweder im Alleineigentum des Hofeigentümers oder im gemeinschaftlichen Eigentum der Ehegatten (Ehegattenhof). Der Hof fällt im Erbfall als Teil der Erbschaft nur einem Erben (Hoferben) zu. Bei Ehegatten ist der jeweils überlebende Ehegatte Erbe. Sie können aber gemeinsam einen Dritten als Erben bestimmen. Die Höfeordnung sieht natürlich auch Regelungen über die Abfindung der Miterben durch den Hoferben vor. Die Besitzung verliert die Hofeigenschaft unter anderem dann, wenn keine der gesetzlich vorgesehenen Eigentumsformen (Alleineigentum oder Ehegattenhof) mehr besteht. Im Grundbuch wird ein Hofvermerk eingetragen. Bei Löschung des Hofvermerks entfällt ebenfalls die Hofeigenschaft. Mit Aufhebung des "Reichserbhofgesetzes" durch das Kontrollratsgesetz Nr. 43 wurde das Höfeordnungsrecht mit dem Stand vom 1.1.1933 wieder eingeführt. Die heute geltende Fassung der Höfeordnung stammt vom 26. Juli 1976 und wurde mehrfach geändert. |
| HöfeO | German ordinance regulating entailed succession of agricultural estates | Abkürzung für: Höfeordnung |
| Höfeordnung | German ordinance regulating entailed succession of agricultural estates | Die Höfeordnung ist eine gesetzliche Regelung in den Bundesländern Schleswig-Holstein, Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen. Für landwirtschaftliche Betriebe in diesen Bundesländern, die Höfe nach der Definition der Höfeordnung sind, gelten besondere erbrechtliche Regelungen. Dadurch soll verhindert werden, dass land- und forstwirtschaftliche Betriebe im Erbfall in kleine und kleinste unwirtschaftliche Einheiten zersplittert werden. Nach der Höfeordnung erbt nur eine Person – der "Hoferbe". Diesen kann der Erblasser frei bestimmen. Anderenfalls trifft die Höfeordnung Regelungen zur Auswahl des Hoferben. Die Höfeordnung regelt auch die Abfindungen für die leer ausgegangenen Geschwister – allerdings sind diese Abfindungen sehr niedrig, da es keinen Sinn macht, den Hoferben durch hohe Zahlungsbelastungen gleich in den finanziellen Ruin zu befördern. In den Bundesländern Bremen, Hessen, Rheinland-Pfalz und Baden-Württemberg gibt es landesrechtliche Regelungen, die ein Weiterexistieren wirtschaftlich lebensfähiger Bauernhöfe nach einem Erbfall gewährleisten sollen. Inhaltlich ähneln diese der Höfeordnung. In den übrigen Bundesländern kann in bestimmten Fällen auf Regelungen des Landgüterrechts nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch zurückgegriffen werden. |
| HöfeVfo | German code of procedure for matters regarding agricultural estates | Abkürzung für: Verfahrensordnung für Höfesachen |
| Hoffläche | courtyard | Hoffläche ist eine frühere Bezeichnung für die im Liegenschaftskataster geführte Fläche, die zu einem Gebäude gehört und versiegelt ist. Sie kann im Flächeninnenraum u.a. als PKW-Abstellplatz dienen und als Vorplatz vor Garagen zur Straße hin. Auch andere Nebenanlagen (z.B. Garagen) werden zur Hoffläche gerechnet. Heute gehören die Hausgrundstücke zur Kategorie der "Gebäude- und Freifläche". |
| Hofraumverordnung | German ordinance regulating farmyards | Die Hofraumverordnung vom 24.09.1993 behandelt die grundbuchmäßige Behandlung von "ungetrennten Hofräumen", das sind nicht vermessene, nicht katastermäßig erfasste Grundstücke in den neuen Bundesländern, die zum Teil mangels konkreter Angaben im Grundbuch nicht als Grundstück gelten. Die Verordnung stellt die formale Grundbuchfähigkeit der Anteile an ungetrennten Hofräumen wieder her, so dass Eintragung, Belastung und Verkauf möglich werden. Nach der Hofraumverordnung kann eine Eintragung im Grundbuch, die sich auf einen bereits dort eingetragenen Anteil am ungetrennten Hofraum bezieht, nicht mit der Begründung abgelehnt werden, dass rechtlich gar kein Grundstück existiere. Nach § 1 Abs. 1 der HofV wird das übliche Kataster durch die alten preußischen Gebäudesteuerbücher ersetzt. Damit sind die Grundstücke nach einem amtlichen Verzeichnis festgelegt. Falls jedoch – wie oft vorgekommen – die Gebäudesteuerbücher nicht mehr existieren, kann auch der letzte Einheitswertbescheid verwendet werden. Falls es keinen gibt, kann auch dieser durch Ersatzbescheinigungen ersetzt werden (Grundsteuerbescheid, Grunderwerbssteuerbescheid, kommunaler Abwassergebührenbescheid). Sobald die erforderlichen Angaben bzw. Ersatzangaben im Grundbuch eingetragen sind, wird der "Anteil am ungetrennten Hofraum" zum Grundstück im Rechtssinne. Probleme hinsichtlich der unsicheren Lage und Fläche der Grundstücke regelt das Bodensonderungsgesetz. Die Hofraumverordnung sollte ursprünglich am 31.12.2010 außer Kraft treten. Ihre Wirksamkeit ist jedoch bis zum 31.12.2015 verlängert worden. Im Dezember 2010 wurde dem Bodensonderungsgesetz ein neuer § 23 hinzugefügt, demzufolge das Bundesministerium der Justiz mit Zustimmung des Bundesrates Verordnungen erlassen kann, die die grundbuchmäßige Behandlung von Anteilen an ungetrennten Hofräumen regeln. |
| Höhe der baulichen Anlagen | height of structural works | |
| Höhenlinien | contour line | |
| Holzklausel | so-called "wood clause" that refers to varnishing wooden objects in a flat | Unter einer Holzklausel versteht man umgangssprachlich eine Klausel im Mietvertrag, die das Lackieren von Holzteilen in der Mietwohnung im Rahmen der Schönheitsreparaturen regelt. Einige in Mietverträgen verwendete Holzklauseln sind umstritten bzw. nach Ansicht der Gerichte unwirksam. Wirksam soll nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07) die folgende im sogenannten Hamburger Mietvertrag (Stand 2006) verwendete Klausel sein: "Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder in hellen Farbtönen gestrichen zurück gegeben werden." Wichtig: Solche Klauseln müssen sich immer auf das Vertragsende beziehen, da ein "Farbzwang" während der Mietzeit dem Mieter nach den meisten Gerichten nicht zuzumuten ist. In einem Urteil von 2010 hat der BGH dies noch einmal betont. Es ist danach unzulässig, dem Mieter während der Laufzeit des Mietvertrages eine bestimmte Farbgebung für die Holzteile (Innentüren, Türrahmen, Holzteile der Fenster) vorzuschreiben. Eine solche unwirksame Farbvorgabe kann dazu führen, dass die gesamte Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag unwirksam ist und der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen muss (BGH, Urteil vom 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09). Einige Gerichte sehen die Erstreckung des üblichen Fristenplans auf die Lackierung von Fenstern und Türen (innen) sowie Rohren und Heizkörpern als unwirksam an, wenn im Vertrag nicht ausdrücklich auf die Erforderlichkeit abgestellt wird. Grund: Es wird davon ausgegangen, dass lackierte Teile sich meist nicht so schnell abnutzen oder unansehnlich werden, wie etwa gestrichene Tapeten. Lackarbeiten können daher nur verlangt werden, wenn die betreffenden Teile wirklich renovierungsbedürftig sind (Landgericht Köln, Az. 1 S 63/96; auch Amtsgericht Kiel, Az. 113 C 479/2005 vom 04.01.2006). |
| Holzpellets | wood pellets | Das Heizen mit Holzpellets wird seit einigen Jahren verstärkt propagiert. Holzpellets sind kleine Presslinge aus Holzschnitzeln. Sie bestehen in der Regel aus Restholz wie Sägespänen, das unter hohem Druck ohne zusätzliche Bindemittel zu Pellets gepresst wird. Diese können in speziellen kleinen Öfen oder großen Pellet-Heizanlagen verbrannt werden. Auch kleine Pellet-Öfen können zum Beispiel neben der Raumheizung zur Wassererwärmung genutzt werden. Pellets gibt es sackweise zu kaufen; man kann sie auch per Tanklastzug liefern lassen. Für größere Heizanlagen ist ein trockener Lagerraum erforderlich, von dem aus die Pellets meist automatisch mit Hilfe einer Förderschnecke zum Heizkessel transportiert werden. Der Heizwert von einem Kilogramm Holzpellets beträgt circa fünf Kilowattstunden und entspricht damit ungefähr demjenigen von einem halben Liter Heizöl. Für die Qualität von Holzpellets gibt es Normen, in Deutschland die DIN 51731, in Österreich die ÖNORM M 7135. Der Asche-Gehalt von Holzpellets ist kleiner als 0,5 Prozent. Ihre Restfeuchtigkeit beträgt unter 10 Prozent. Damit ist ihr Heizwert größer als derjenige vieler anderer Brennstoffe. Die Preisschwankungen bei Holzpellets hielten sich in der Vergangenheit in Grenzen. Hauseigentümer, die den Einbau einer Pellet-Heizung erwägen, sollten aber den Vergleich mit anderen Feuerungsmitteln wie Gas oder Öl heranziehen. Zahlen liefert zum Beispiel der Deutsche Energieholz- und Pellet-Verband (DEPV). |
| Holzpellets und Umwelt | wood pellets and the environment | Holzpellets gelten als umweltfreundlich, weil sie eine CO2-neutrale Heizmethode darstellen. Bei ihrer Verbrennung wird ebenso viel CO2 erzeugt, wie die verarbeiteten Bäume zu Lebzeiten verbraucht haben. Dies darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass es sich trotz allem um einen Verbrennungsprozess handelt, bei dem grundsätzlich klimaschädliches CO2 erzeugt wird. Ein Problembereich bei Holzheizungen ist die Entstehung von Feinstaub. In Deutschland wird durch Holzheizungen heute bereits mehr gesundheitsschädlicher Feinstaub erzeugt als durch alle Dieselfahrzeuge zusammen (Holz: 24.000 Tonnen im Jahr; Diesel: 21.000 Tonnen im Jahr). Hier sind jedoch veraltete Holzheizungen jeder Art mitgerechnet. Moderne Holzheizungen arbeiten mit elektronischer Steuerung, erhöhten Verbrennungstemperaturen und teilweise mit Brennwerttechnik. Ein moderner Pelletkessel erzeugt circa acht Milligramm Feinstaub pro Megajoule Wärmemenge (ungefähr 29 Milligramm pro Kilowattstunde). Bei Pelletheizungen mit Brennwerttechnik fallen etwa vier Milligramm Feinstaub pro Megajoule an. Einzelöfen – etwa offene Kamine oder Kachelöfen drei Milligramm/MJ. Die Bundesregierung hat Anfang 2010 die erste Bundesimmissionsschutzverordnung beziehungsweise Kleinfeuerungsanlagenverordnung geändert. Dabei wurden Grenzwerte für die Feinstaubemission von neuen Holzheizungen aller Art – auch kleinerer Modelle – festgelegt. Ältere Heizanlagen müssen nach der Neufassung der Verordnung in den nächsten Jahren mit Filtern nachgerüstet oder ausgetauscht werden. Die Preise für Holzpellets haben sich in den letzten Jahren immer deutlich unter dem Preis für Erdgas, aber nicht immer unterhalb des Heizölpreises bewegt. (Überblick über die Preisentwicklung: Siehe Beitrag „Holzpellets“.) |
| Holzrecht | German law concerning the right of citizens to collect a certain amount of timber in public forests for heating | In der heutigen Zeit wird dank hoher Heizkosten das Heizen mit Holz immer üblicher. Doch auch der Preis für Brennholz steigt – und das Sammeln im nächsten Wald ist in der Regel nicht zulässig. Dabei berufen sich Sammler oft auch auf althergebrachte Rechte wie das Holzrecht. Dieses ist ein altes, teilweise in Gemeindeunterlagen niedergelegtes Gewohnheitsrecht, das es den Bürgern der Gemeinde gestattet, im Wald der Gemeinde eine bestimmte Menge Holz zu schlagen oder mitzunehmen. Sammler dürfen dabei allerdings nur für ihren Eigenbedarf Holz sammeln. Auch bei der Art des Holzes gibt es Einschränkungen: So bezieht sich das Holzrecht nicht auf die Stämme von Bäumen, sondern nur auf loses Totholz (Unterholz), Äste und Kronen. Auch heute noch (oder wieder) gibt es Gerichtsprozesse über die Frage, wo der Stamm aufhört und die Krone anfängt. Zum Beispiel gab es 2010 vor dem Amtsgericht Gemünden ein Strafverfahren gegen einige „Holzrechtler“, die aus bereits gefälltem, gestapelten und für die Holzindustrie bestimmten Stämmen Stücke herausgesägt hatten. Die Angeklagten waren der Ansicht, dass sie Stammholz aus der Baumkrone unter 30 Zentimemetern Stammdurchmesser kleinsägen und mitnehmen durften. Die Gemeinde stand auf dem Standpunkt, dass nur Stammholz unter 11 Zentimetern Durchmesser als Teil der Baumkrone angesehen werden könne. Das Verfahren wurde wegen geringer Schuld eingestellt – verbunden mit einem Apell des Gerichts an Gemeinde und Holzsammler, sich auf einen Stammdurchmesser zu einigen. |
| Holzschutzmittel in der Mietwohnung | wood preservatives in a rented flat | Balken und Holzverkleidungen werden oft mit Holzschutzmitteln gegen Pilz- und Schädlingsbefall (Holzwurm) imprägniert. Insbesondere von älteren Holzschutzmitteln kann jedoch eine dauerhafte erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen. Es gibt grundsätzlich drei Gruppen von Holzschutzmitteln:
Wird in einer Mietwohnung eine Belastung mit giftigen Holzschutzmitteln festgestellt, kann dies den Mieter zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung berechtigen. Voraussetzung ist jedoch der Nachweis einer bestehenden Gefährdung. Einige Gerichte fordern hier den Nachweis einer signifikanten Belastung der Raumluft mit dem Holzschutzmittel. Nicht ausreichend ist demnach der Nachweis, dass in einer Holzprobe der Täfelung PCP vorhanden ist (Amtsgericht Münster, Urteil vom 20.2.2008, Az. 48 C 61/08). Die Beweislast trägt der Mieter. Der Mieter kann ferner Anspruch auf Mietminderung (§ 536 BGB) oder Schadenersatz (§ 536a BGB) haben. Im Falle einer erheblichen Gesundheitsgefährdung können als Schadenersatz auch Erstattung von Hotel- und Umzugskosten, Maklerprovisionen für die Suche einer neuen Wohnung etc. gefordert werden. Sind in einem Miet- oder Kaufobjekt in größerem Umfang ältere Holzteile verbaut, empfiehlt sich vor dem Einzug bzw. Vertragsabschluss eine Überprüfung auf Schadstoffe. Die Überprüfung einer eingesandten Holzprobe auf Lindan, PCP oder DDT kann bei der Stiftung Warentest vorgenommen werden – ab 72 Euro. Dies bietet zumindest einen Hinweis darauf, ob ein Objekt gemietet bzw. erworben werden sollte und inwieweit Sanierungsbedarf wegen einer Schadstoffbelastung besteht. Eine Sanierung erfordert in der Regel durch den Austausch von belasteten Holzböden oder Täfelungen. Nicht austauschbare Teile wie Dachbalken können luftdicht in spezielle Folien eingehüllt und dann verkleidet werden. Im Innenbereich eines Gebäudes ist der Einsatz von nicht mit Holzschutz- oder Lösungsmitteln behandelten Holzteilen wie etwa Böden oder Täfelungen vorzuziehen – hier ist auch keine Belastung durch Wettereinflüsse zu befürchten. Für den Außenbereich existieren Holzlasuren ohne Holzschutzmittel. Auch baulich kann viel getan werden, damit Holzbauteile nicht direkt durchfeuchtet werden können und so länger erhalten bleiben. |
| Holzstapel | stack of wood | Holzstapel können unter Nachbarn zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Nimmt eine Holzablagerung die Ausmaße eines kleinen Gebäudes an, kann der Nachbar dagegen einschreiten. Problematisch ist, dass ein großer Holzstapel ggf. wie ein Bauwerk behandelt werden kann – und dann womöglich gegen die baurechtlich vorgeschriebenen Abstandsregelungen hinsichtlich der Grundstücksgrenze verstößt. Das Oberverwaltungsgericht des Saarlandes hat entschieden (Az. BRS 58 - 1996 -Nr. 175), dass eine Brennholzablagerung in Form aufgeschichteter Holzstöße auf einem Wohngrundstück in einem reinen Wohngebiet eine gemäß Baunutzungsverordnung zulässige Nebenanlage sein kann. Voraussetzung: Das Holz dient ausschließlich zur Beheizung des auf dem Grundstück stehenden Wohngebäudes. Andererseits hat ein Holzstapel "Gebäuden vergleichbare Wirkungen auf die Abstandsflächenfunktionen", wenn er eine Höhe von 2 Metern überschreitet und seine Länge oder Breite – vergleichbar der Ausdehnung von Gerätehütten oder -schuppen – bei drei Metern und mehr liegt (Urteil s.o.). In einem Verfahren vor dem Oberlandesgericht Koblenz (Az.: 5 W 810/98, Beschluss vom 30.11.1998) ging es um einen Holzstapel von beachtlichen 15 Metern Länge und drei Metern Höhe. Das Gericht stellte fest, dass der Eigentümer bei derartigen Ausmaßen auf Beseitigung des Holzes in Anspruch genommen werden könne. Ausnahmen werden jedoch gemacht, wenn der Holzstapel den Grundstückszaun zum Nachbarn nicht überragt. |
| Holztäfelung, Decken- und Wandvertäfelungen | panelling/wainscoting, panelled ceiling, panelled walls | Ist eine Wohnung mit Holzverkleidungen an Decken oder Wänden ausgestattet, ist der Mieter im Rahmen der Schönheitsreparaturen nicht dazu verpflichtet, diese abzuschleifen, zu grundieren und neu zu lackieren oder zu lasieren. Solche Arbeiten überschreiten das Maß dessen, was noch im Rahmen der Schönheitsreparaturen verlangt werden kann. Eine entsprechende formularmäßige Bestimmung im Mietvertrag ist unwirksam (Landgericht Marburg, Urteil vom 12.04.2000, Az: 5 S 58/00). |
| Holzvergaser | woodgas powered engine / wood carburetor | Holzvergaser wurden während des Zweiten Weltkriegs und danach zeitweise für den Antrieb von Autos genutzt. Heute werden Holzvergaserkessel in Immobilien zum Erzeugen von Heizwärme verwendet. Holzgas ist ein brennnbares Gas. Wichtigstes Kennzeichen des Holzvergasers ist die Trennung von Holzvergasung und Gasverbrennung. Ein derartiger Heizkessel besitzt zwei Kammern. In der oberen verbrennt Brennholz (meist Scheitholz). Die dabei entstehenden heißen Verbrennungsgase werden mit Hilfe eines Gebläses zusammen mit unverbrannten Gasen nach unten in die eigentliche Brennkammer befördert, wo bei höherer Temperatur das brennbare Gas verbrennt. Da die Ofenfüllung nach unten hin abbrennt, spricht man auch von einem Sturzbrandofen. Moderne Holzvergaseröfen verfügen oft über eine elektronische Steuerung der Luftzufuhr, die teils von den Messwerten einer Lambdasonde abhängig ist. Es gibt Modelle, die einerseits wie ein herkömmlicher Kaminofen den jeweiligen Raum beheizen, andererseits aber auch Heißwasser erzeugen, das ggf. über einen Heizkreislauf normale Heizkörper erwärmt. Holzkessel über vier kW Leistung müssen nach der Bundesimmissionsschutzverordnung (BImSchV) mit einem Pufferspeicher ausgestattet sein. Dieser speichert überschüssige Wärme, um sie zu später dem Heizkreislauf zuzuführen. So soll erreicht werden, dass der Heizkessel stets bei Nennlast und damit im optimalen Betriebszustand arbeitet. Der Kessel muss dann nicht so häufig angefeuert werden. Ein Pufferspeicher erfordert eine größere Dimensionierung des Kessels. Die Preise für Holzvergaser-Systeme beginnen bei etwa 1.600 Euro. Einer ihrer Vorteile ist die geringe Menge an Asche. Die Hersteller werben mit Wirkungsgraden über 90 Prozent. Durch die elektronische Steuerung ist eine Verbrennung mit hohen Temperaturen und geringem Schadstoffausstoss möglich. |
| Home-Office | home office | Ein Home-Office bietet die Möglichkeit, der Berufstätigkeit nicht in einem Bürogebäude der Firma auf herkömmliche, sondern über entsprechende Kommunikations- und Datenübertragseinrichtungen zu Hause nachzugehen. Der verstärkte Einsatz von Home-Offices könnte die Nachfrage nach Büroflächen – zumindest theoretisch – deutlich reduzieren. Zudem ergäben sich erhebliche Auswirkungen auf die Gestaltung von Wohneinheiten, die entsprechende Office-Komponenten beherbergen sollen. Bis jetzt hat das "Home-Office" allerdings erst eine sehr untergeordnete Bedeutung; es wurde noch nicht in großem Umfang marktrelevant. Im Unterschied zum Office at Home gilt das Home-Office nicht als Betriebsstätte. |
| Home-Staging | home staging | Home-Staging ist Verkaufsförderung (sales promotion) für Immobilien: Die Prinzipien der Produktpräsentation - aus anderen Bereichen wie Mode oder Möbel bekannt - werden auf das Produkt Wohnung bzw. Haus übertragen. Konkret wird die Aufmerksamkeit auf die Vorteile einer Immobilie gelenkt und die Wahrnehmung so positiv beeinflusst, dass aus Kaufinteressenten Käufern werden können. Home-Staging nutzt dabei auch Erkenntnisse aus der Psychologie. Der HALO-Effekt beschreibt zum Beispiel das Phänomen, dass ein dominantes Merkmal andere überdeckt. Übertragen auf den Verkaufsablauf bei Immobilien heißt das: Sehen Kaufinteressenten ein Zimmer mit (zu) vielen Möbeln, assoziieren sie damit automatisch „zu klein“. Die tatsächliche Größe des Raums nehmen sie nicht richtig wahr. 95 Prozent aller Kaufentscheidungen werden auf emotionaler Ebene getroffen. Auch für das Produkt Immobilie gilt, dass es nicht nur gekauft wird, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Mit dem Kauf sollen auch Werte befriedigt werden. z.B. Sicherheit, Anerkennung oder Zufriedenheit. Um Menschen zu überzeugen, muss der Verkäufer die Werte seiner Zielgruppe kennen und sie über die sinnliche Wahrnehmung gezielt vermitteln. Dies gelingt mit einer zielgruppengerechten Inszenierung der Immobilie: Der Anbieter zielt auf den Bauch, um im Kopf etwas zu bewegen. Home-Staging verbessert auch die Aufbereitung weiterer Entscheidungshilfen wie Fotos, Exposé, Wohnclip, 3-D-Rundgang oder Immobilienvideo. Kaufinteressenten können durch diese Unterstützung möglicherweise leichter eine Entscheidung fällen, so dass sich unter Umständen die Transaktionszeit verkürzt und ein besserer Preis realisieren lässt. Die Investition in eine optimale Produktpräsentation funktioniert sowohl bei bewohnten als auch bei leerstehenden Immobilien. Beispiele, Tipps für die Auswahl von Home-Staging-Agenturen, sowie ein deutschlandweites Anbieterverzeichnis gibt es beim Berufsverband für Home-Staging in Deutschland DGHR e.V. |
| Homepage | homepage | Die Homepage, auch Website, ist ein eigener Auftritt des Immobilienunternehmens im Internet. Die Homepage wirkt wie eine Mischung aus Schaufenster, Laden, Firmenprospekt und Anzeige. Die beste Homepage bringt nicht viel, wenn es nicht gelingt, eine möglichst große Zahl qualifizierter potentieller, aber auch aktueller Kunden auf diese Seite hinzuführen. Insofern ist es wichtig, dass die eigene Homepage in möglichst vielen Suchmaschinen präsent ist und vor allem bei den relevanten Suchbegriffen (z.B. "Immobilien", "Immobilienverwaltung", "Mietwohnungen", "WEG-Verwalter") immer möglichst weit vorne in den Ergebnislisten auftaucht. Nach § 6 TDG gibt es die Pflicht, mit einem Verweis auf das Impressum der Homepage hinzuweisen. |
| Homepage-Gestaltung / Website-Gestaltung | homepage design / website design | Nachdem sich die Auffassung durchgesetzt hat, dass eine eigene Präsenz im Internet zu einem professionellen Unternehmensauftritt gehört, liegt das Hauptaugenmerk nun auf deren Erscheinungsbild, deren Aufmachung und Design. Im Zuge dessen steht die Startseite besonders im Zentrum der Aufmerksamkeit. Hinsichtlich der Gestaltung der eigenen Homepage, wird die Chance zur Außendarstellung von Immobilienunternehmen und Maklerbüros nicht immer in vollem Umfang genutzt. Dabei stellt der Internetauftritt das Aushängeschild des Unternehmens dar und spiegelt die Beschaffenheit seiner Produkte, Dienstleistungen und Werte wider. Kurzum: Er fungiert als seine "virtuelle Visitenkarte". Weil sich das Urteil des Interessenten bereits innerhalb weniger Sekunden bildet, ist dem ersten Eindruck besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Es ist daher ratsam, sich hinsichtlich der Gestaltung der Homepage damit zu befassen, wie erstrebenswerte Attribute wie Sympathie, Vertrauen, Kompetenz, Klarheit, Geradlinigkeit, Aufgeräumtheit und Anziehungskraft zu übermitteln sind. Die Spezialagentur zB2 hat in ihrer empirischen Untersuchung über die kommunikative Leistungsfähigkeit von Startseiten der Immobilienwirtschaft folgende allgemeine Anforderungen und spezielle Untersuchungskriterien festgelegt: Allgemeine Anforderungen:
Gestalterische Anforderungen:
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| Homing | homing | Der Begriff "Homing" bezeichnet eine Lebensphilosophie, bei der das eigene Heim zum Lebensmittelpunkt wird. Trendforscher unterscheiden die Begriffe "Homing" und "Cocooning". Anders als beim "Cocooning" findet beim "Homing" keine Verringerung der sozialen Kontakte statt; diese werden stattdessen in den häuslichen Bereich verlegt. So werden beispielsweise Treffen mit Freunden zu Hause durchgeführt und nicht mehr in der Öffentlichkeit, Hobbies werden ebenfalls in den häuslichen Bereich verlegt. |
| Homogene Konkurrenz | homogeneous competition | Von homogener Konkurrenz wird gesprochen, wenn die angebotenen Güter ohne Abstriche substituierbar sind. Wenn z.B. Kreditinstitute jeweils die gleichen Geldanlagen anbieten, sind die Anlageprodukte austauschbar, ohne dass sich beim Austausch irgendwelche Vor- oder Nachteile für den Anleger ergeben. |
| Honigbienen | honeybees | Das Bürgerliche Gesetzbuch enthält mit § 961 bis § 964 mehrere Vorschriften über den Umgang mit Honigbienen beziehungsweise Bienenvölkern. Da Bienen gelegentlich einfach aus ihrer Behausung ausziehen und sich eine neue Unterkunft suchen, kann das Eigentumsrecht an einem Schwarm problematisch sein. Versäumt es der Eigentümer, unverzüglich die Verfolgung aufzunehmen, wird der Bienenschwarm herrenlos. Der Eigentümer darf im Rahmen der Verfolgung fremde Grundstücke betreten. Er darf auch einen fremden Bienenstock, in den sein Schwarm eingezogen ist, zu Festnahmezwecken öffnen – und sogar Waben herausbrechen. Allerdings muss er dem geschädigten Imkerkollegen den Schaden ersetzen. Nach § 963 BGB können sich zwei ihre Tiere verfolgende Imker, deren Schwärme sich unvorhergesehen vereinigt haben, den Schwarm teilen. Zieht jedoch ein Bienenschwarm zu einem anderen Schwarm in dessen Bienenstock, gehört er von nun an dem Eigentümer des Bienenstockes beziehungsweise des „Hauptmieter-Schwarmes.“ Die Haltung von Bienen ist in Deutschland aus Sicht des Nachbarrechts problematisch. Die Gerichte sehen herumfliegende Bienen als „ähnliche von einem anderen Grundstück ausgehende Einwirkungen“ im Sinne von § 906 BGB an, sodass ein Nachbar im Falle einer erheblichen Beeinträchtigung einen Unterlassungsanspruch hat. Dem kann allerdings eine Ortsüblichkeit der Bienenhaltung entgegenstehen. Werden Nachbarn oder Passanten gestochen, haftet der Eigentümer der Bienen nach § 833 BGB (Tierhalterhaftung). Es handelt sich dabei um eine verschuldensunabhängige Haftung. Die Erleichterungen für Halter von Haustieren kommen bei Bienen nicht zur Anwendung, da diese aufgrund fehlender Ortsgebundenheit rechtlich wie Wildtiere behandelt werden. |
| Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) | regulations for architects' and engineers' fees; fee structure for architects and engineers | Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist eine Rechtsverordnung, die ihre Rechtsgrundlage im Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen hat. Nach ihr erfolgt die Berechnung der Entgelte für die Leistungen der Architekten und Ingenieure (Auftragnehmer) soweit sie durch die Leistungsbilder und andere Bestimmungen der Verordnung erfasst sind. Sie wurde neu gefasst und gilt seit 18.08.2009 in der Neufassung. 2013 wurde die HOAI erneut reformiert. Die HOAI umfasst 5 Teile
Die Werte der Honorartafeln wurden 2009 um zehn Prozent erhöht. Die Honorare wurden von den Baukosten abgekoppelt. Berechnungsgrundlage sind die anrechenbaren Kosten nach DIN 276 oder – wenn die Ermittlung zu unsicher ist – eine einvernehmliche Festlegung auf (theoretische) Baukosten zwischen Auftraggeber und Architekt. Es gibt keine Höchst- und keine Mindeststundensätze mehr. Im Rahmen der HOAI 2013 wurden die Honorare wiederum deutlich erhöht. Im Durchschnitt stiegen sie bei den Leistungsbildern um 17 Prozent an, wobei das Leistungsbild Wärmeschutz und Energiebilanzierung deutlich über dem Durchschnitt liegt. Allerdings sind durch die Änderung der Leistungsbilder generell auch mehr Leistungen zu erbringen. Es verblieb bei der Darstellung der HOAI-Leistungsphasen eins bis neun. Es handelt sich bei den Architekten- und Ingenieurleistungen um insgesamt 13 Leistungsbereiche (Leistungsbilder), wobei die "Leistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten", sowie die "Freianlagen" das Tagesgeschäft mit seinen neun Leistungsphasen darstellen. Die Honorartafel sieht fünf Zonen vor, die in aufsteigender Reihenfolge den unterschiedlichen Anforderungen an die zu erbringende Leistung entsprechen. Die HOAI 2013 hat den Inhalt der Leistungsbilder geändert. Ziel war dabei, die tatsächlich erbrachten und erforderlichen Leistungen abzubilden. Der Bereich Terminplanung ist stärker in den Vordergrund gerückt und nun bereits zu einer Grundleistung in Leistungsphase 2 (Vorplanung) geworden. Stärker betont werden nun auch die Bereiche Kostenermittlung und Kostenkontrolle. In Leistungsphase 9 (Objektbetreuung) wurde die Teilleistung „Überwachung der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen für Mängelansprüche, längstens jedoch bis zum Ablauf von vier Jahren seit Abnahme der Bauleistungen auftreten“ gestrichen. Diese ist nun unter den Besonderen Leistungen zu finden. Statt dessen enthält Phase 9 die neue Grundleistung „Fachliche Bewertung der innerhalb der Verjährungsfristen für Gewährleistungsansprüche festgestellten Mängel, längstens jedoch bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Leistung, einschließlich notwendiger Begehungen“. Diese Änderung soll das Haftungsrisiko der Architekten in der Objektbetreuung etwas entschärfen. Wieder aufgenommen wurde die Anrechenbarkeit der „mitzuverarbeitenden Bausubstanz“. Dadurch soll bei Leistungen im Bestand eine aufwandsgerechtere Honorierung erreicht werden. Nach § 15 HOAI ist Voraussetzung für die Fälligkeit des Honorars außer einer prüffähigen Honorarschlussrechnung nun auch die Abnahme der Leistung. Abweichende Vereinbarungen können jedoch (in Schriftform) getroffen werden. Mit der Reform des Bauvertragsrechts zum 1.1.2018 wurden neue Regelungen über den Architekten- und Ingenieurvertrag in das BGB eingeführt. Diese betreffen unter anderem die Teilabnahme und die Haftung für Überwachungsfehler. |
| Hotel | hotel | Hotels sind Einrichtungen, die Reisenden Übernachtungsmöglichkeiten bieten. Kennzeichnend für ein Hotel ist die Kombination mit einem Restaurant, das ganztägig geöffnet ist. Die Hotelqualität reicht von der einfachen bis zur Fünfsterneunterkunft. Die Hotelkategorisierung wird vom Deutschen Hotel und Gaststättenverband (DEHOGA) mit Sternen bewertet. Allerdings gibt es auch ohne Stern Mindeststandards: acht Quadratmeter Zimmergröße für Einzelzimmer, zwölf Quadratmeter für Doppelzimmer, Dusche / WC pro Etage, Empfangsdienst. Teilweise sind Hotels mit Mindeststandard auch den Pensionen zuzuordnen. Hotels mit einem Stern müssen nach Kriterienkatalog folgenden Ansprüchen gerecht werden:
Hotels mit zwei Sternen erfüllen mittlere Ansprüche:
Hotels mit drei Sternen erfüllen gehobene Ansprüche:
Hotels mit vier Sternen erfüllen hohe Ansprüche. Hierzu zählen:
Schließlich gibt es noch Hotels, die höchsten Ansprüchen genügen und mit 5 Sternen ausgezeichnet sind. Sie erfüllen folgende Kriterien:
Es gibt Hotelarten für verschiedene Zielgruppen, z.B. Wellnes-Hotels, Sporthotels, Messehotels, Flughafenhotels, Golfhotels, Urlaubhotels, Kongresshotels, Schlosshotels usw. Entsprechend dieser Zielgruppen gibt es unterschiedliche Anforderungen an Lage, Ausstattung, Infrastruktur (Entfernungen), zielgruppenorientierten Service. Wer Übernachtungsmöglichkeiten in Hotels an einem bestimmten Ort zu einer bestimmten Zeit mit einem bestimmten Ausstattungsstandard suchen will, kann bei HRS (Hotel Reservation Service) fündig werden. Viele Hotels gehören zu einer der großen internationalen Hotellketten. Bei der Hotelbewertung sind einige Besonderheiten zu beachten. Zwar ist hier das Ertragswertverfahren anzuwenden. Der Ausgangspunkt sind die Umsätze aus der Beherbergung, der Gastronomie und der sonstigen Einnahmen aus dem Hotelbetrieb (Telefon, Sauna usw.) Die Pachteinnahmen sind entsprechend aufzuschlüsseln. Abzuziehen sind die Bewirtschaftungskosten des Verpächters. Der damit entstehende Reinertrag ist nach Abzug der Bodenwertverzinsung entsprechend den Vorgaben der ImmoWertV unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer abzuzinsen bzw. zu kapitalisieren. Problematisch wird die Bewertung, wenn eine Umsatzpacht vereinbart ist, da vergangene Pachtsummen nicht ohne Weiteres mit der gegenwärtigen Ertragslage übereinstimmen. |
| Hotel garni | bed and breakfast hotel | |
| Hotelketten | hotel chains | Unter einer Hotelkette versteht man Hotelverbünde, die sich überwiegend im Eigentum von Investoren bzw. Hotelunternehmen befinden und von Betreibergesellschaften geführt werden. Es gibt aber auch familiengeführte Hotels, die einer Hotelkette angehören. Deutsche Hotelketten haben eine höchst unterschiedliche Anzahl von Hotelobjekten. Sie liegen zwischen vier und 180 Hotels. |
| Housing Improvement Districts | housing improvement districts | |
| HP | raised ground floor | Abkürzung für: Hochpaterre |
| HRA | Commercial Register Section A | Abkürzung für: Handelsregister Abteilung A (Einzelfirmen, KG, OHG, GmbH & Co KG) |
| HRB | Commercial Register Section B | Abkürzung für: Handelsregister Abteilung B (AG, GmbH) |
| HRR | supreme court practice; precedents of the highest courts of the land | Abkürzung für: Höchstrichterliche Rechtsprechung |
| Hrsg | editor; publisher | Abkürzung für: Herausgeber |
| HRVO | German ordinance on the devision of household effects when a marriage is dissolved | Abkürzung für: Hausratverordnung |
| Hs. | house | Abkürzung für: Haus |
| Human Relations | human relations | Human Relations (zwischenmenschliche Beziehungen) in Betrieben und anderen Institutionen waren schon seit den 30er Jahren Forschungsgegenstand. Die so genannten Hawthorne-Experimente ergaben, dass die Leistungen der Mitarbeiter alleine schon dadurch steigen, dass man sich mit ihnen befasst. Außerdem wurde bald danach entdeckt, dass diese Mitarbeiterzufriedenheit in bestimmten Bereichen sich in Kundenzufriedenheit ummünzen lässt. Seitdem wurden Fragen des positiven Betriebsklimas immer wieder thematisiert, das durch die systematische Förderung zwischenmenschlicher Beziehungen in den Betrieben verbessert werden kann. In den 50er Jahren wurde die Human Relations Betrachtung erweitert um den Aspekt der Notwendigkeit, im Betrieb ein Forum von Mitarbeitern zu sehen, deren Streben nach Selbstverwirklichung Anerkennung findet. Dies war die Basis für die Entwicklung des Human-Ressourcen-Ansatzes, der sich heute mit der Nutzbarmachung aller geistigen und mentalen Potenziale der Mitarbeiter befasst. |
| Human Resources | human resources | Im Dienstleistungsbereich sind die Human Resources die wichtigsten Erfolgsfaktoren eines Unternehmens. Man versteht darunter die geistigen Potenziale der Mitarbeiter, die für die Entwicklung eines Unternehmens von entscheidender Bedeutung sind. Aus dem Konzept der Balanced Scorecard wurde zu diesem Zweck die "Human-Resources-Scorecard" (HR-Scorecard) entwickelt, in der speziell für die Mitarbeiter Finanz-, Prozess- und Mitarbeiterinnovationsziele formuliert werden. Der Beitrag der Personalentwicklung soll mit Hilfe der Quantifizierung dieser Ziele in Soll-Ist-Vergleichen messbar gemacht werden. Unter anderem werden Kosten gezielter Personalentwicklung den Steigerungsraten ihrer Leistungswerte gegenübergestellt. Daraus abzuleiten ist eine motivierende Beteiligung der Mitarbeiter am Markterfolg. Die Verwirklichung der Ziele der HR-Scorecard legt zudem die Grundlage für eine langfristige Solidarität zwischen Führung und Mitarbeiter. Da die Immobilienwirtschaft sehr stark dienstleistungsorientiert ist, spielen die Human Resources hier eine besondere Rolle. Betriebswirtschaftlich richtig umgesetzt, steigert die Leistungswertentwicklung der Mitarbeiter eines Unternehmens zwangsläufig die Umsätze. Die Einstellung des Unternehmens zu seinen Mitarbeitern kommt heute in vielen Unternehmensleitbildern zum Ausdruck. |
| Hurdle Rate | hurdle rate | Unter einer Hurdle Rate versteht man eine Basisvergütung der Investoren. Erst nach Auszahlung dieser Basisvergütung erhält die Managementgesellschaft eine Gewinnbeteiligung. |
| HWK | Chamber of Crafts and Trade; chamber of handicrafts; trade corporation | Abkürzung für: Handwerkskammer |
| HypBankG | German mortgage bank law | Abkürzung für: Hypothekenbankgesetz |
| Hypothek | mortgage | Die Hypothek ist ein heute kaum mehr vorkommendes Grundpfandrecht, das im BGB ausführlich geregelt ist. Geschätzt wird, dass lediglich 3% aller Grundpfandrechte noch Hypotheken sind. Die Kenntnis der Regelungen ist deshalb wichtig, weil sie zum großen Teil auch für die heute überwiegend verwendete Grundschuld gelten. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek mit einer Forderung verbunden und damit streng "akzessorisch". Dabei steht die Forderung im Vordergrund. Sie ist das "Accessoire", ohne das die Hypothek nicht entstehen kann. Hypotheken- und Forderungsgläubiger müssen identische Personen sein. Wird eine Hypothek bestellt, fertigt das Grundbuchamt – falls dies nicht ausgeschlossen wird – einen Hypothekenbrief aus. Dies gilt auch für die Grundschuld. In dem Fall erwirbt der Gläubiger die Hypothek erst mit Übergabe des Briefes durch den Eigentümer oder – wie dies überwiegend vereinbart wird – durch das Grundbuchamt. Der Schuldner kann der Geltendmachung der Hypothek widersprechen, wenn der Brief nicht vorgelegt wird. Heute wird in der Regel der Erteilung eines Briefes (auch bei der Grundschuld) ausgeschlossen. Damit ist die Buchhypothek (Buchgrundschuld) der Regelfall. Die Vorteile des Hypothekenbriefes hat man darin gesehen, dass er in einem schriftlichen Vertrag als Sicherheit an Dritte abgetreten werden konnte, ohne dass dies zu Änderungen im Grundbuch führt. Da heute Privatpersonen als Hypothekengläubiger keine Rolle mehr spielen, hat dieser Vorteil des Briefes weitgehend keine Bedeutung. Der Normalfall der Hypothek ist die Verkehrshypothek. Es gibt jedoch viele weitere Ausgestaltungsformen. Hierzu zählen die Sicherungshypothek mit den Unterformen der Arresthypothek, der Bauhandwerkersicherungshypothek, der Höchstbetragshypothek und die Zwangshypothek. Diese kann für mehrere Forderungen verschiedener Gläubiger bestellt werden. Sie ist immer eine Buchhypothek. Solange die Forderung noch nicht endgültig festgestellt ist, gilt die Höchstbetragshypothek als vorläufige Eigentümergrundschuld. Bei der Arresthypothek wird der Geldbetrag als Höchstbetrag eingetragen, durch dessen Hinterlegung die Vollziehung des Arrestes gehemmt wird. Bei der Zwangshypothek handelt es sich um eine Sicherungshypothek. Grundsätzlich muss aber jede Hypothek vom Eigentümer bewilligt werden. Diese Bewilligung wird bei der Zwangshypothek ersetzt durch einen vollstreckbaren zugestellten Schuldtitel. Wenn einmal ein Grundstück mit einer Hypothek belastet ist, muss es auch die Möglichkeit geben, diese Hypothek wieder zu löschen. Grundsätzlich würde eine formlose Erklärung des Gläubigers zur Löschung der Hypothek ausreichen. Die Grundbuchordnung verlangt aber, dass diese Erklärung des Gläubigers zumindest notariell beglaubigt ist und dass der Grundstückseigentümer ebenfalls in beglaubigter Form der Löschung zustimmt. Ist die Hypothek, z.B. von einem Dritten gepfändet, so muss auch noch dieser in beglaubigter Form der Löschung zustimmen. Gibt es keine besondere Vereinbarung, wer die Kosten der Löschung tragen soll, so sind diese vom Eigentümer zu tragen. |
| Hypothekenmarktkrise | mortgage market crisis | |
| Hypothekenzins | mortgage interest (rate) | Bei einer echten Hypothek ist der Hypothekenzins identisch mit dem vereinbarten Darlehenszins. Heute versteht man in der Praxis unter Hypothekenzins den Zins, der für ein langfristiges, durch eine Grundschuld abgesichertes Darlehen bezahlt wird. Der in die Grundschuldurkunde aufgenommene Zinssatz liegt weit darüber, weil er lediglich den Absicherungsrahmen für einen veränderlichen Darlehenszins darstellt. |
| Hz | firewood, wood pellets and wood chips | Abkürzung: Brennholz, Holzpellets, Holzhackschnitzel. Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger. Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses. |
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