Lexikon durchsuchen:
| Stichwort | English | Beschreibung |
|---|---|---|
| F+E Abt. | Research and Development Department | Abkürzung für: Forschungs- und Entwicklungsabteilung |
| F-Plan | land utilisation plan; land-use plan; master plan; zoning plan; preparatory land-use plan; structure plan | Abkürzung für: Flächennutzungsplan |
| Face-to-Face-Kommunikation | face-to-face communication | Face-to-Face-Kommunikation, auch Direktkommunikation genannt, konzentriert sich auf den direkten persönlichen Austausch von Informationen zwischen zwei Akteuren. Das können bilaterale Gespräche innerhalb eines Unternehmens (Interne Kommunikation), Gespräche zwischen Unternehmen und Kunden beziehungsweise der Presse (Externe Kommunikation) sein. Die Face-to-Face-Kommunikation kann aber auch Akteure außerhalb des Unternehmensumfeldes betreffen, also den Informationsaustausch zwischen den einzelnen Mietern einer Immobilie oder eines Wohnungs- oder Maklerunternehmens. Zu den Instrumenten der Face-to-Face-Kommunikation zählen unter anderem:
|
| Fachanwalt | specialized lawyer^ | Als Fachanwalt bezeichnet man einen Rechtsanwalt, der sich in einem bestimmten Rechtsbereich besondere Kenntisse angeeignet und Erfahrungen gesammelt hat. Gesetzlich festgelegt ist dies in § 43c Bundesrechtsanwaltsordnung (BRAO). Der Titel „Fachanwalt“ wird von der Rechtsanwaltskammer verliehen. Die Verleihung erfolgt unter Voraussetzungen, die in der Fachanwaltsordnung festgelegt sind. Ein Rechtsanwalt darf für höchstens drei Rechtsgebiete eine Fachanwaltsbezeichnung führen; diese kann ihm von der Kammer auch wieder entzogen werden. Ein Entziehungsgrund ist das Unterlassen von vorgeschriebenen Fortbildungen. Der Titel „Fachanwalt“ kann für folgende 20 Rechtsgebiete erworben werden:
|
| Fachkaufmann für die Verwaltung von Wohnungseigentum | specialised administrator/ manager for freehold flats | Im Rahmen der beruflichen Fortbildung besteht für Wohnungseigentumsverwalter die Möglichkeit, einen Lehrgang zu absolvieren, der zum IHK-Abschluss des Fachkaufmanns für die Wohnungseigentumsverwaltung führt. Der Lehrgang umfasst in der Regel 420 Stunden und vermittelt nach dem vom DIHK verabschiedeten Stoffplan die
|
| Fachmarkt | (special) retail warehouse | Als Fachmärkte bezeichnet man Handelshäuser aus dem Non-Food-Bereich, die sich auf ein bestimmtes Warensortiment, z.B. Elektroartikel, EDV-Produkte, Möbel, Bekleidung, Baustoffe vor allem in Heimwerkermärkten spezialisiert haben. Die Betreiber von Fachmärkten sind meist Mieter von großen hallenartigen Gebäuden.
Die Standorte von Fachmärkten befinden sich überwiegend in Gewerbegebieten von Orten ab 20.000 Einwohnern oder an Stadträndern größerer Städte. Wichtig für die Lageentscheidung zur Begründung eines Fachmarktes ist die verkehrsmäßige Infrastruktur. Außerdem muss genügend Parkfläche vorhanden sein. Die Verkaufsfläche kleiner Fachmärkte liegt in einer Größenordnung zwischen 3.500 bis 5.000 Quadratmetern, große Fachmärkte haben eine Verkaufsfläche von 10.000 Quadratmetern. Kennzahl für die Umsatzrelevanz der Fachmärkte ist die sogenannte Flächenproduktivität (Umsatz pro Quadratmeter). Nicht selten fügen sich Fachmärkte auch zu Fachmarktzentren mit Gesamtnutzflächen von etwa 20.000 Quadratmetern zusammen. |
| Fachwerkbau | framework construction; framed building | Der Fachwerkbau ist eine Konstruktion, die auf einem tragenden Gerüst aus untereinander verbundenen, vertikal, horizontal oder schräg angeordneten Hölzern basiert. Die Zwischenräume (Gefache) werden mit Staken, Lehm, Ziegeln oder Bruchsteinen geschlossen. |
| Fachwerkhaus | half-timbered house | Ein Fachwerkhaus besteht aus einer Holzbalkenkonstruktion für die tragenden Wände, wobei die Holzbalken vertikal, horizontal und zur Versteifung diagonal miteinander verbunden werden. Die Räume dazwischen sind mit Lehm, Schwemmsteinen oder Ziegelsteinen ausgefüllt. Fachwerkhäuser spielten in früherer Zeit sowohl bei Bauernhöfen in Dörfern als in den Städten als Bürgerhäuser eine große Rolle. Einer Mode folgend wurden vor allem im 16. und 17. Jahrhundert die Fachwerke, soweit sie verputzt waren, bloß gelegt und mit Schnitzereien und Bemalungen verziert. Im 18. und 19. Jahrhundert wurde ein Teil der Fachwerke wegen der erhöhten Brandgefahr wieder verputzt. Fachwerkhäuser sind vor allem in Deutschland (wohl wegen seines hohen Bestandes an Eichenwäldern), Frankreich, Belgien, England und in einigen Ländern Osteuropas anzutreffen. Alte Fachwerkhäuser stehen heute in der Regel unter Denkmalschutz. Eine moderne Art des Fachwerkhauses ist heute das Haus in Ständerbauweise, die ebenfalls auf einer Balkenkonstruktion beruht. Es werden aber auch von Fertighausfirmen neue Fachwerkhäuser nach dem alten Stil angeboten. |
| Facility Management (FM) | Facility Management | Facility Management ist nach der Definition der GEFMA (German Facility Management Association – Deutscher Verband für Facility Management e.V.) eine "Managementdisziplin, die durch ergebnisorientierte Handhabung von Facilities und Services im Rahmen geplanter, gesteuerter und beherrschter Facility Prozesse eine Befriedigung der Grundbedürfnisse von Menschen am Arbeitsplatz, die Unterstützung der Unternehmens-Kernprozesse und die Erhöhung der Kapitalrentabilität bewirkt. Hierzu dient die permanente Analyse und Optimierung der kostenrelevanten Vorgänge rund um bauliche und technische Anlagen, Einrichtungen und im Unternehmen erbrachte (Dienst-)Leistungen, die nicht zum Kerngeschäft gehören." Soweit sich FM ausschließlich auf Gebäude bzw. Immobilien bezieht, hat sich hierfür der Begriff des "Gebäude Managements" eingebürgert. Begriffsdefinitionen und Leistungsbeschreibungen des Gebäude Managements fanden sich ursprünglich in der VDMA 24196. Sie sind im Jahre 2000 in ihren wesentlichen Teilen als DIN 32736 in den Normenkatalog des Deutschen Instituts für Normung (DIN) übernommen worden. Dem Facility Management liegt die Erkenntnis zugrunde, dass die Bewirtschaftungskosten eines Gebäudes, die im Laufe seiner Nutzungsdauer entstehen, die ursprünglichen Herstellungskosten oft um das Mehrfache übersteigen. Das bedeutet, dass bereits bei der Planung vorzusehen ist, die späteren nutzungsbedingten Bewirtschaftungskosten so steuerbar zu machen, dass sie in ein optimales Verhältnis zu den Herstellungskosten gebracht werden können. Zur Betrachtung stehen dann nicht nur isoliert die Herstellungskosten an, sondern die Summe aus den Herstellungskosten und den auf den Herstellungszeitpunkt diskontierten Bewirtschaftungskosten. Diese Philosophie ist im Hinblick auf die langen Gesamtnutzungsdauern von Gebäuden sehr spekulativ. In der Praxis zielt Facility Management darauf ab, dem Nutzer einer Immobilie durch Fernhalten jeglicher Beschäftigungsnotwendigkeiten mit dem Gebäude, seinen Anlagen und Einrichtungen zu ermöglichen, sich auf sein Kerngeschäft zu konzentrieren. Bereit- und vorgehalten wird vom Facility Manager ein kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Organisationspotential, das in der Lage ist, alle Leistungen zu erbringen, die erforderlich sind, dieses Organisationsspektrum bedarfsgerecht zu den richtigen Zeitpunkten an den richtigen Orten zu aktivieren. In der DIN 32736 wird das Flächenmanagement zusätzlich berücksichtigt. Gebäude und Einrichtungen werden bereits im Planungsstadium mit Hilfe eines CAD-Programms entwickelt und bilden einen Teil der Informationsbasis für die spätere Bewirtschaftungsphase. Dies gilt insbesondere für die Bereiche Verwaltung, Instandhaltungs- und Wartungsmaßnahmen, Überwachung der Gebäudeleittechnik und Gebäudeautomation, für die hausinterne Kommunikationstechnik und das Flächenmanagement. Das Gebäude kann in allen Einzelheiten auf dem Bildschirm abgebildet werden. Die Flächen können nach unterschiedlichen Gesichtspunkten (z.B. differenziert nach dem Flächenraster der DIN 277, nach Zustandsmerkmalen, Instandhaltungsplanphasen und anderen Flächeneigenschaften), visualisiert werden. Im Bereich der Bewirtschaftung gilt es, alle Kosteneinsparungspotentiale insbesondere im Bereich der Energiekosten ohne Beeinträchtigung der Leistungsfähigkeit der energiegespeisten Anlagen auszuschöpfen (Energiemanagement). Im infrastrukturellen Bereich werden nutzerorientierte zentrale Dienste angeboten, z.B. Kopierdienste, Konferenzorganisation, Sicherheitsdienste. Im Bereich der Aus- und Weiterbildung gibt es Lehrgänge, die zum Abschluss "Facility Manager Agent (IHK)" und "Fachwirt FM (GEFMA)" führen. Als Studiengang wird FM u.a. am internationalen Institut für Facility Management in Oberhausen, an der Technischen Fachhochschule in Berlin und an den Fachhochschulen in Dessau, Gelsenkirchen und Münster angeboten. |
| Factory Outlet Center (FOC) | Factory Outlet Centre | Bei Factory Outlet Centers handelt es sich um großflächige Verkaufszentren von Fabriken, die in Konkurrenz zum Einzelhandel dem Endverbraucher ihre Produkte direkt anbieten.
Die Idee stammt aus den USA, die über etwa 260 FOC's verfügen. Deren Umsatzanteil am Einzelhandel beträgt dort ca. 2%. Ein FOC führt verschiedene Markenartikelhersteller mit ihrem Angebot unter einem Dach zusammen. Die Tendenz scheint in Amerika allerdings eher rückläufig zu sein (weniger FOC's, aber mit mehr Fläche). Verschiedene FOC's, die nicht das erwartete Ergebnis brachten, wurden in sogenannte Value Center bzw. Hybrid Center umgewandelt, bei denen der größere Teil der Flächen von Unterhaltungseinrichtungen, Gastronomiebetrieben und dergleichen belegt werden, wobei der Flächenanteil der Outlet Stores unter 50% sinkt. Factory Outlet Center sind auch in Europa verbreitet, vor allem in Großbritannien, Frankreich und Spanien. Derzeit soll es in Europa 85 Factory-Outlet-Centers geben. Die Vertriebsmethode der FOC's ist in Deutschland umstritten. Es wird u.a. eine "Verödung der Innenstädte" durch Auskonkurrieren des Einzelfachhandels befürchtet. Damit verbunden sind Arbeitsplatzverluste und eine Erhöhung des Verkehrsaufkommens. In Fachkreisen werden Zweifel ganz anderer Art geäußert. Man verweist dabei auf die Schieflage mancher FOC's in Amerika. Es wird befürchtet, dass es speziell in Deutschland kaum gelingen dürfte, Hersteller renommierter Marken für FOC's zu interessieren, was deren Anziehungskraft verringere. Andererseits gibt es überwiegend kleinere Gemeinden, die sich von einem FOC ein hohes Gewerbesteueraufkommen versprechen. Die Entwicklung der FOC's verläuft in Deutschland allerdings zögerlich. Die Tatsache, dass unter dem Begriff "Factory-Outlet-Center" auch oft ganz normale Fabrikverkäufe ("Factory Outlet") subsummiert werden, die keineswegs den Charakter eines "Einkaufszentrums" im Sinne der Baunutzungsverordnung haben, trägt zur Verwirrung bei. Immerhin sind rund 600 Hersteller mit Verkaufsflächen in "Factory Outlet" im weitesten Sinne vertreten. Die meisten gehören zur Modebranche, gefolgt von "Essen & Trinken" (vom Schokoladenhersteller bis zur Weinbrennerei), sowie "Haus & Wohnen". Vertreten sind auch die Branchen, die man unter Freizeit & Hobby, Sport, Spiel- und Geschenkartikel subsumieren kann. Ein Überblick über die FOC's ist unter www.factory-outlet-center.biz abrufbar. Sofern sich Vertriebseinrichtungen als Factory Outlet Centers bezeichnen, deren Anbieter nicht unmittelbar Hersteller der angebotenen Waren sind, ist dies allerdings ein irreführender Wettbewerb und damit verfolgbar. Zu den FOC's im engeren Sinne zählen das im brandenburgischen Wustermark, bei Berlin gelegene ("B5)" mit 10.300 Quadratmeter Verkaufsfläche, ein FOC für Designer-Waren auf dem ehemaligen Stützpunkt der amerikanischen Airforce in Zweibrücken mit 50 Läden und 15.200 Quadratmeter Fläche. Angestrebt werden bis zum Endausbau 24.000 Quadratmeter. Auch in Ingolstadt (Ingolstadt Village), sowie in Wertheim (in Baden-Württemberg) gibt es FOC's im engeren Sinne. Von den rund 25 geplanten Factory Outlet Centers wurden viele mangels Investor oder wegen rechtlicher Schwierigkeiten nicht weiterverfolgt. Um dem Entstehen nicht nur von Factory Outlets, sondern auch von anderen Einkaufszentren auf der grünen Wiese entgegenzuwirken, wurde im Zuge der Novellierung des BauGB zum 1.1.2007 durch die Einführung der "Bebauungspläne der Innenentwicklung" mit dem sogenannten "beschleunigten Verfahren" ein Instrument geschaffen, mit dem Vorhaben in den Innenbereichen der Städte leichter verwirklicht werden können. Unter bestimmten Voraussetzungen entfällt hier die sonst vorgeschriebene Umweltprüfung. Unabhängig davon besteht im Rahmen der Landesplanung durch Zuweisung von bestimmten Zentralitätsstufen im Rahmen des Zentrale-Orte-Systems die Möglichkeit, steuernd auf die Entwicklung von Einkaufszentren einzuwirken. Nach § 2 BauGB sind die Gemeinden verpflichtet, ihre Bauleitpläne aufeinander abzustimmen (interkommunales Abstimmungsgebot). Damit kann verhindert werden, dass Gemeinden Vorhaben verwirklichen, mit denen in Versorgungsreichweiten von Gemeinden höherer Zentralitätsstufe eingegriffen wird. Voraussetzung für die Errichtung eines "Hersteller-Direktverkaufszentrums" ist der Ausweis von Sonderbauflächen im Flächennutzungsplan einer Gemeinde. Große Factory Outlet Centers werden an solchen Standorten – vorwiegend in kleineren Städten – angesiedelt, in deren Einzugsbereich sich mehrere Millionen Einwohner befinden. Wert wird auf einen nahen, wenn möglich direkten Autobahnanschluss gelegt. Kalkuliert wird bei größeren Vorhaben mit bis zu 3 Millionen Besuchern im Jahr. Der Radius des Einzugsbereiches kann bis zu 150 km betragen. Die Gesamtverkaufsfläche liegt zwischen 6.000 und 20.000 Quadratmeter. Sie teilt sich auf in "Läden" mit Flächen zwischen etwa 50 und 200 Quadratmeter. Das Angebotssortiment wird von den beteiligten Fabriken bestimmt. Es ist von der Breite her vergleichbar mit dem Sortiment eines Shopping Centers. Neben hochwertigen Vorsaisonwaren kann es sich auch um Produktionsüberhänge, Zweite-Wahl-Waren, Musterkollektionen, Vorjahres- oder Auslaufmodelle handeln. Gastronomie ist stets mit einbezogen. Die Planungsziele hinsichtlich des Jahresumsatzes liegen im Schnitt zwischen 3.000 und 5.000 Euro je Quadratmeter. |
| Fahnenstange | flagpole | Extreme Kursreaktionen ähneln im Chartbild einer Fahnenstange. Eine Fahnenstange kann sowohl nach Kursanstiegen als auch nach Kurseinbrüchen entstehen. Für Charttechniker sind Fahnenstangen gefährliche Formationen, da sie einen Wendepunkt für den Kursverlauf signalisieren: Wenn aus der Fahnenstange charttechnisch eine "bullishe Flagge" oder ein "bullisher Wimpel" wird, hat ein Aufwärtstrend eine Chance, sonst droht der Absturz. |
| Fahrlässigkeit | negligence; carelessness | Ein fahrlässiges Verhalten gegenüber Vertragspartnern kann die Grundlage für Schadensersatzforderungen sein. Man unterscheidet die bewusste und die unbewusste Fahrlässigkeit. Bewusst fahrlässig ist, wer mit dem Eintritt des Schadens rechnet, aber fahrlässig darauf vertraut, dass dieser nicht eintreten wird. Unbewusst fahrlässig ist, wer die Möglichkeit des Schadens nicht erkennt, aber bei gehöriger Sorgfalt hätte erkennen und den Eintritt des Schadens verhindern können. Die verschiedenen Grade der Fahrlässigkeit sind die grobe und die einfache Fahrlässigkeit. Dieser Unterschied wirkt sich in der Praxis dahin aus, dass in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 309 Nr.7 b) BGB Klauseln unwirksam sind, die die Haftung für grob fahrlässige Pflichtverletzungen ausschließen. Dagegen ist ein Haftungsausschluss für leichte Fahrlässigkeit in AGB möglich. Die häufig zu findende Klausel "Irrtum vorbehalten" ist allerdings bedenklich. Sie unterscheidet nicht zwischen leichter (einfacher) und grober Fahrlässigkeit. Grobe Fahrlässigkeit ist demjenigen vorzuwerfen, der die im Verkehr erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maß außer Acht lässt. Für den Makler ist die Rechtsfolge grober Fahrlässigkeit die Verwirkung seines Provisionsanspruchs nach § 654 BGB. Entsteht dem Kunden darüber hinaus ein Schaden, so verliert der Makler nicht nur den Provisionsanspruch, sondern er hat den Schaden zu ersetzen. Das heißt, dass bei grob fahrlässiger und erst recht bei vorsätzlicher Treupflichtverletzung der Provisionsverlust auch ohne einen Schaden des Kunden eintritt. Beispiele:
Weitere Beispiele für eine Verletzung der Aufklärungspflicht sind auch bewusst oder leichtfertig gegebene falsche Informationen über die Wohnfläche, das Baujahr, die Höhe der erzielbaren Miete oder eine bekannte Schadstoffbelastung. |
| Fahrräder | bicycles | Ein Mietvertrag regelt meist nicht ausdrücklich, wo Fahrräder des Mieters abzustellen sind. Allerdings finden sich in vielen Hausordnungen Regelungen zu diesem Thema. In vielen Wohnanlagen existiert ein gemeinschaftlich genutzter Fahrradkeller. Schreiben Mietvertrag oder Hausordnung vor, dass dieser für Fahrräder zu nutzen ist, ist diese Regelung gültig und zu beachten. Gibt es keinen allgemeinen Fahrradkeller, muss der Mieter ggf. seinen Keller nutzen. Solange eine anderweitige Abstellmöglichkeit besteht, ist die Benutzung der Wohnung als Fahrradabstellplatz unzulässig. Ein besonders wertvolles Rennrad darf nach dem Amtsgericht Münster in die Wohnung mitgenommen oder im eigenen Keller des Mieters untergestellt werden, obwohl die Hausordnung ausschließlich den Fahrradkeller als Abstellplatz anordnet Das Abstellen von Fahrrädern auf dem Hof einer Wohnanlage darf nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg (Az. 19 C 532/98) nicht ohne Weiteres per Hausordnung vom Vermieter verboten oder mit Gebühren belegt werden. Im Einzelfall hängt dies vom Platzangebot des Hofes ab. Wenn Zugänge, Einfahrten oder gar Zufahrtswege für die Feuerwehr zugestellt werden, werden die Interessen des Radlers zurückstehen müssen. Das Abstellen von Fahrrädern im Treppenhaus muss eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht akzeptieren (Amtsgericht Hannover, Beschluss vom 27.12.2005, Az. 71 II 547/05). In diesem Fall argumentierte das Gericht mit § 14 Nr.1 WEG: Wohnungseigentümer dürfen vom Gemeinschaftseigentum nur insoweit Gebrauch machen, als dadurch keine unzumutbare Benachteiligung ihrer Miteigentümer entsteht. Durch Fahrräder im Treppenhaus werde der Durchgang für die Bewohner allzu sehr erschwert. Besonders im Brandfall bestehe die Gefahr, dass Fahrräder im Treppenhaus den Fluchtweg blockierten. Der Wohnungseigentümer dürfe daher nicht nur selbst keine Fahrräder im Treppenhaus abstellen, er müsse auch dafür sorgen, dass seine Besucher dieses Verhalten unterließen. |
| Fair Value | fair value | |
| Fairer Preis | fair price/fair value | Fairer Preis ist ein Begriff aus dem Optionsgeschäft, mit dem der gerechte Wert einer Option auf Grund eines mathematischen Modells bestimmt werden soll. Zu den beeinflussenden Faktoren zählen Kurs des Basiswerts, Basispreis, Volatilität, Restlaufzeit, Dividenden und Zinssätze. Unter anderen macht die Suchmaschine Derixx Zertifikate untereinander vergleichbar und ermittelt damit den finanzmathematisch fairen Preis, genannt Fair Value. |
| Fairer Wert (fair value) | fair value | Der faire Wert entstammt dem Bereich der International Accounting Standards (IAS) und bezeichnet den "Betrag, gegen den eine Immobilie zwischen einem aufgeklärten, erwerbsbereiten Käufer und einem aufgeklärten, veräußerungswilligen Verkäufer im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden kann." Der faire Wert entspricht somit dem Verkehrswert. |
| Faktische Nachlasskollision | de facto conflict of estate | Sofern ein Erblasser Wohnsitze in der Schweiz und in Deutschland hat, kommt es durch die unterschiedlich geregelte Erbfolge nach Schweizer und deutschem Recht oft zu Schwierigkeiten. Zur Vermeidung einer solchen faktischen Nachlasskollision sollte daher im Testament klargestellt werden, dass der Erbfall deutschem Recht unterliegt. |
| Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft | de facto commonhold association | Von einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft spricht man, wenn sich die Rechtsstellung der werdenden Wohnungseigentümer der von Wohnungseigentümern weitgehend angenähert hat und sich die werdenden Wohnungseigentümer in die Gemeinschaft tatsächlich eingegliedert haben, der Eigentumserwerb aber noch nicht vollendet ist. Eine faktische Wohnungseigentümergemeinschaft besteht bei einer Vorratsteilung nach § 8 WEG in der Zeit zwischen Errichtung der Teilungserklärung und der Eintragung des ersten Erwerbers im Grundbuch als Wohnungseigentümer, also im Gründungsstadium einer Eigentümergemeinschaft. Die Voraussetzungen für eine faktische Eigentümergemeinschaft sind:
Der faktische Wohnungseigentümer kann schon vor Eintragung im Grundbuch
Die faktische Wohnungseigentümergemeinschaft endet durch die Eintragung des ersten Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch. Die zu diesem Zeitpunkt bereits existierende Rechtstellung der faktischen Wohnungseigentümer bleibt für diese bestehen. |
| Faktischer Wohnungseigentümer | de facto flat owner | Als faktischer Eigentümer gilt der noch nicht in das Grundbuch eingetragene Erwerber, der seine Wohnung bereits nutzt und damit faktisch in die bereits bestehende, rechtlich in Vollzug gesetzte (voll eingerichtete) Wohnungseigentümergemeinschaft eingegliedert ist. Auf ihn finden die Rechte und Pflichten nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (noch) keine Anwendung. Insoweit ist er auch nicht zur Lasten- und Kostentragung gemäß § 16 Abs. 2 WEG verpflichtet |
| Fallen Angel | fallen angel (bond) | Unter Fallen Angel versteht man eine einst an der Börse gehandelte Hoffnungsaktie, die von der Wolke 7 gefallen ist und bis zu 90 Prozent unter ihrem Rekordniveau notiert. |
| Fallenstellerparagraph | - n.a. - | Als Fallenstellerparagraphen bezeichnete man den § 2b des Einkommensteuergesetzes. Er wurde im Zuge des Steuerentlastungsgesetzes auf Initiative des damaligen Finanzministers Oskar Lafontaine 1999 in das Gesetz eingefügt. Mit der Regelung wurde beabsichtigt, steuerliche Vorteile von Geldanlegern zu verhindern, die in ein Objekt investierten, bei dem die Verluste höher waren als die zu erwartenden positiven Einkünfte. Mittlerweile ist § 2b EStG rückwirkend durch § 15b EStG (Verlustverrechnungsbeschränkung) ersetzt worden. |
| Fälligkeit | maturity | Die Fälligkeit bezieht sich allgemein auf den Zeitpunkt, zu dem ein Vertragspartner die von ihm geschuldete Leistung zu erbringen hat. Die Fälligkeit ist im Bauvertragsrecht unterschiedlich geregelt. So wird der Werklohn der Handwerker und Bauunternehmer nach BGB-Vertrag mit der Abnahme der Bauleistung fällig. Sowohl nach BGB-Werkvertrag (§ 632a) als auch bei einem VOB-Vertrag (§ 16 VOB/B) kann der Vertragspartner gegebenenfalls Abschlagszahlungen für abrechenbare Leistungsabschnitte verlangen. Nach VOB sind diese Zahlungen innerhalb von 21 Tagen nach Zugang der Leistungsaufstellung fällig. Die Schlusszahlung muss binnen 30 Tagen, nachdem eine nachprüfbare Rechnung vorgelegt wurde, beglichen werden. Ausnahmsweise kann sich diese Frist auch auf 60 Tage verlängern, wenn es gute Gründe dafür gibt und dies so vereinbart wurde. Das Architektenhonorar setzt ebenfalls die abnahmefähige Erbringung der Leistung und die Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung voraus. Im Mietrecht wird in der Regel eine Vorfälligkeit hinsichtlich der Mietzahlungen vereinbart (Fälligkeit am Monatsanfang). Dem entspricht beim Wohnungsmietvertrag mittlerweile auch die gesetzliche Vorschrift. Beim Makler wird der Provisionsanspruch fällig, sobald er entstanden ist. |
| Fälligkeitsprinzip | accrual | Das Fälligkeitsprinzip ist ein 1969 mit der Haushaltsreform eingeführter Grundsatz der Kassenwirksamkeit: Im Haushaltsplan dürfen nur diejenigen Einnahmen und Ausgaben eingestellt werden, die im jeweiligen Haushaltsjahr fällig werden und damit wirtschaftlich in dieses Haushaltsjahr gehören. Das Fälligkeitsprinzip soll die Transparenz des Haushaltsplans gewährleisten. Es sorgt außerdem dafür, dass Ausgaben und Verpflichtungsermächtigungen sauber voneinander getrennt werden können. Verpflichtungsermächtigungen sind dabei im Haushaltsplan berücksichtigte Ermächtigungen der Verwaltung, finanzielle Verpflichtungen einzugehen, die erst in späteren Haushaltsjahren tatsächlich Ausgaben verursachen. Sie stellen eine Ausnahme vom Fälligkeitsprinzip dar. |
| Family and Friends-Programm | family-and-friends program | Das Family and Friends-Programm ist ein Aktienkontingent, das von einem Unternehmen im Rahmen eines Börsengangs (IPO) für Verwandte, Bekannte, Geschäftspartner oder Mitarbeiter zur bevorrechtigten Zeichnung – meist unter dem Ausgabepreis – reserviert wird. |
| Fangnetz / Balkon | guard net / balcony | Mieter dürfen am Balkon der Mietwohnung ein Fangnetz anbringen, damit Katzen oder andere Haustiere nicht entwischen bzw. abstürzen können. Dies entschied das Amtsgericht Köln (Az. 222 C 227/01). Das Gericht hatte zuvor im Rahmen eines Ortstermins festgestellt, dass das Fangnetz an Ständern hing, die mit der Balkonbrüstung nur verschraubt waren, sich also ohne Schwierigkeiten wieder vollkommen entfernen ließen. Auch war das Netz von außen kaum zu sehen und daher keine optische Beeinträchtigung der Fassade. Da weder eine dauerhafte Veränderung der Mietsache noch eine optische Beeinträchtigung stattgefunden hatte, wies das Gericht die Klage des Vermieters gegen die Katzen-Auffang-Installation ab. Eine Eigentümergemeinschaft kann jedoch das Anbringen eines Katzennetzes an einem Balkon per Beschluss verbieten. Dies bestätigte das Bayerische Oberste Landesgericht. Demnach wird durch das Anbringen des Netzes zwischen unterem und oberem Balkon (ohne Beschädigung der Mauern) gegebenenfalls das Gemeinschaftseigentum in einer Weise genutzt, die zu einem Nachteil für die anderen Eigentümer führt. Der Nachteil äußerte sich zumindest in diesem konkreten Fall nach Überzeugung des Gerichts in einer optischen Beeinträchtigung der Außenfassade. Diese sei über das Maß dessen hinausgegangen, was sich die anderen Eigentümer im Rahmen eines geordneten Zusammenlebens noch gefallen lassen müssten (BayObLG, Beschl. vom 03.04.2003, Az. 2Z BR 38/03). |
| Fanny Mae | Federal National Mortgage Association (FNMA), commonly known as "Fannie Mae" | Fanny Mae, ursprünglich Federal National Mortgage Association (FNMA), wurde 1938 als staatseigene Bank gegründet und 1968 privatisiert. Sie war einst die größte Hypothekenbank der USA und der Welt. Zweitgrößte reine Hypothekenbank ist Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Beide haben zur Finanzierung der Hypotheken Anleihen im Wert von 2.400 Milliarden Dollar ausgegeben, wodurch sie zu den größten Schuldnern weltweit gehören. Die stark rückläufigen Hauspreise in den USA im Herbst 2007 haben die gigantische Kreditpyramide beider Hypothekenbanken zum Einsturz gebracht und damit zu weltweiten Turbulenzen auf den Finanzmärkten geführt. Im Juli 2008 stützte die US-Regierung Fannie Mae und Freddie Mac mit Krediten und Aktienkäufen in Milliardenhöhe. Im September 2008 übernahm die zuständige Aufsichtsbehörde Federal Housing Finance Agency (FHFA) die Kontrolle über Fannie Mae. 2013 hatte sich die Situation dann wieder erheblich verbessert: Fannie Mae schrieb einen Gewinn von 84 Milliarden Dollar. Der staatliche Rettungskredit war 2014 komplett getilgt. 2013 reichte Fannie Mae Klage gegen insgesamt neun Großbanken ein, darunter die Deutsche Bank. Dies wurde mit Manipulationen der Banken am Libor (London Interbank Offered Rate, der täglich festgelegte Referenzzinssatz im Interbankengeschäft) begründet. Ein gerichtlicher Vergleich vor einem US-Gericht führte zu einer Schadenersatzzahlung der Deutschen Bank an Fannie Mae und Freddie Mac in Höhe von 1,4 Milliarden Euro. |
| FAQ | frequently asked questions | Abkürzung für: Frequently Asked Questions |
| Farbwahlklausel im Mietvertrag | clause in tenancy agreement regarding choice of colour | Unter einer Farbwahlklausel versteht man eine mietvertragliche Regelung, die dem Mieter für die von ihm durchzuführenden Schönheitsreparaturen die Wahl einer bestimmten Farbgebung z.B. für Wände und Decken vorschreibt. Beispiel: "Die Schönheitsreparaturen sind in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen." Die zitierte Klausel wurde vom Bundesgerichtshof am 18.6.2008 für unwirksam erklärt (Az. VIII ZR 224/07). Dem Vermieter stand damit kein Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen mehr zu. Zur Begründung führten die Richter aus, dass die genannte Farbwahlklausel den Mieter unangemessen benachteilige. Sie beziehe sich nämlich nicht nur auf Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses, sondern grundsätzlich auf alle Schönheitsreparaturen – also auch auf laufende, während des Mietverhältnisses durchzuführende Renovierungen. Zwar habe der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in Farben zurück zu bekommen, die möglichst viele Interessenten akzeptabel fänden. Er habe jedoch kein Recht dazu, den Mietern während des Mietverhältnisses die Farbgebung ihrer Behausung vorzuschreiben. Übrigens sind auch Klauseln, die dem Mieter vorschreiben, die Wohnung bei Auszug "weiß gestrichen" zurückzugeben, unwirksam (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 10.01.2006, Az. 64 S 394/05). Eine allgemeine Formulierung (wie im Beispiel), ohne Bezugnahme auf eine bestimmte Farbe, ist dem Vermieter zu empfehlen. Der Bundesgerichtshof hat auch am 18.2.2009 eine Farbwahlklausel für unwirksam erklärt, bei der im Rahmen der Beschreibung der durchzuführenden Schönheitsreparaturen die Verwendung "neutraler" Farbtöne gefordert wurde. Da der Mieter auch während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen hätte durchführen müssen, schränkte dies seine Farbwahl während der Laufzeit des Vertrages zu sehr ein (Az. VIII ZR 166/08). Dementsprechend entschied der BGH am 23.9.2009, dass auch das "Weißen" der Decken und Wände im Rahmen der Schönheitsreparaturen nicht gefordert werden könne. Der Begriff "Weißen" sei nicht gleichbedeutend mit "streichen", sondern sei als "mit weißer Farbe zu streichen" auszulegen. Derartige Festlegungen seien ebenfalls als Farbwahlklausel anzusehen und nur mit direktem Bezug auf den Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe wirksam. Während der Laufzeit des Mietvertrages könne vom Mieter nicht verlangt werden, seine Wohnung nach den Farbwünschen des Vermieters zu dekorieren (Az. VIII ZR 344/08). Das OLG Koblenz hat ein Urteil zur Farbwahlklausel bei gewerblichen Mietverträgen gesprochen: Der Mieter einer Gaststätte war laut Mietvertrag verpflichtet, während der Dauer des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durchzuführen. Beim Auszug stellte der Vermieter fest, dass die Wände rot gestrichen waren. Das Gericht wies darauf hin, dass der Vertrag keine Farbwahlklausel enthielt. Der Mieter könne die Wände der Bar daher auch in einem anderen Farbton zurückgeben. Hier gelten unterschiedliche Regeln für Wohn- und Gewerberäume: Bei Wohnräumen kann vom Mieter während der laufenden Mietzeit keine Anpassung an den Geschmack des Vermieters verlangt werden. Beim Auszug können aber zumindest neutrale Farbtöne verlangt werden. Dies gilt unabhängig von einer vertraglichen Vereinbarung, denn der Mieter muss grundsätzlich auf das Interesse des Vermieters an einer baldigen Neuvermietung Rücksicht nehmen. Er darf daher die Wohnung nicht in auffälligen oder grellen Farbtönen zurückgeben (siehe BGH, Az. VIII ZR 416/12). Bei Gewerberäumen gilt dies nicht – sie können auch in der Farbe zurückgegeben werden, die für einen entsprechenden Betrieb angemessen ist – bei einer Bar auch in rot (Urteil vom 29.1.2015, Az. 3 U 1209/14). |
| Farming | farming (marketing) | Farming ist eine spezifische Marketing-Vorgehensweise, die speziell in Amerika Verwendung findet. Im Rahmen des Farming wird eine bestimmte Personengruppe oder aber - und dies ist auch häufiger der Fall - ein bestimmter Stadt- oder Ortsteil abgegrenzt und marketingtechnisch besonders intensiv bearbeitet. Je nach Strategie und Spezialisierung des Unternehmens kann die Farm aber auch großflächig definiert und extensiv "bewirtschaftet" werden. |
| Fassade | facade; front | Außenfront einer Immobilie an der Straßenseite. Der Fassade kommt insofern eine besondere Bedeutung zu, als sie dem Betrachter den ersten Eindruck vom Gebäude vermittelt und von den Mietern oder Eigentümern häufig zur Unternehmensdarstellung genutzt wird. Zudem hat die Fassade eine klimatechnische Funktion. Manche Häuser verfügen über eine zweite Fassade ("Schauseite") an der Gartenseite. An Fassadenelementen lässt sich in der Regel der Baustil ablesen. |
| Fassadenbegrünung | façade greenery; greening of façades | Bei der Fassadenbegrünung werden dafür geeignete oder speziell präparierte Gebäudefassaden gezielt mit Pflanzenwuchs bedeckt. Der Sinn solcher Maßnahmen besteht in einer Verschönerung des Bauwerks, teils aber auch im Schutz der Gebäudesubstanz vor Witterungseinflüssen. Es werden zusätzliche „Grünflächen“ im städtischen Raum geschaffen, die positive Auswirkungen auf die Luftqualität haben. Auch sollen sich Bewohner stärker mit einem begrünten Gebäude identifizieren können. Zwei Varianten der Fassadenbegrünung kommen vor:
Bei den Kletterpflanzen unterscheidet man zwischen selbstklimmenden Pflanzen und solchen, die ein Rankgerüst benötigen. Selbstklimmende Pflanzen sind z. B. Efeu, Kletterhortensie und Trompetenwinden. Diese halten sich mit Haftwurzeln an der Fassade fest, während andere Pflanzen wie etwa einige Sorten Wilder Wein Haftscheiben entwickeln. Welche Art Rankgerüst für Gerüstkletterpflanzen benötigt wird, richtet sich nach der Pflanzenart, da es unterschiedliche Rank- und Klettertechniken bei Pflanzen gibt. Rankpflanzen im engeren Sinne sind solche, die Ranken als Greifhilfen ausbilden und sich daran „hochziehen“. Schlingpflanzen wiederum umwinden ein Gerüst, während Spreizklimmer sich daran einhaken. Inwieweit selbstklimmende Pflanzen eine Fassade schädigen können, ist umstritten. Mögliche Schäden sind von Art und Zustand der Fassade sowie der Art der verwendeten Pflanzen abhängig. Generell sollte darauf geachtet werden, dass die Fassadenoberfläche intakt und frei von Rissen ist. Dies gilt insbesondere bei haftwurzelbildenden Pflanzen. Auch das Eindringen der Pflanzen in die Zwischenräume von Dachziegeln sollte vermieden werden. Nicht bodengebundene Begrünungssysteme gibt es in verschiedenen Ausführungen. Oft handelt es sich um Kassettensysteme, die vor der Fassade angebracht werden. Als Behältermaterial dienen Kunststoff oder Aluminium, teilweise wird Steinwolle zur Speicherung von Wasser eingesetzt. Alle derartigen Systeme benötigen regelmäßige Bewässerung und Düngung, der Bewuchs erfolgt unabhängig vom Erdboden. Derartige Systeme beeinflussen die Wanddämmung positiv: Sie wirken als zusätzliche Dämmschicht; im Sommer kühlt die Verdunstungskälte des Wassers die Außenwand. |
| Fassadenhai | (literally: "facade sharks") - tradesmen who offer to repair or redo house facades at low cost and then provide poor quality/service and/or charge a higher price | 1. Fassadenhai werden umgangssprachlich betrügerische Fassaden-Beschichter genannt. Das Wort bezeichnet Praktiken verschiedener Unternehmen, die zu "besonders günstigen Bedingungen" Beschichtungen von Häuserfassaden anbieten, wobei entweder die Qualität der Leistungen unbefriedigend und / oder der geforderte Preis höher als vereinbart ist. 2. Der Begriff taucht auch im Zusammenhang mit so genannten Pinselsanierern auf, die eine ältere Immobilie günstig einkaufen, lediglich die Fassade streichen und dann überteuert weiterverkaufen. |
| Faule Kredite | non-performing loans; bad debts | |
| FAZ | Frankfurter Allgemeine Zeitung, one of the most influential national German daily newspapers | FAZ ist die gebräuchliche Kurzform für die Frankfurter Allgemeine Zeitung, eine bedeutende überregionale deutsche Tageszeitung mit einer freitags erscheinenden Schwerpunktseite für die Immobilienbranche. |
| FAZ-Index | share price index on the German stock market calculated by the Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ), an influential national German daily newspaper | Der FAZ-Index ist ein seit dem 04.09.1961 eingeführter Aktienindex auf den deutschen Aktienmarkt, der von der Frankfurter Allgemeinen Zeitung (FAZ) börsentäglich berechnet wird. Er wurde 1987 weitgehend vom Deutschen Aktenindex (DAX) verdrängt, der 30 deutsche Standardwerte repräsentiert. |
| Fazilität | facility | Zinssätze der Europäischen Zentralbank (EZB) werden als Fazilitäten bezeichnet, vergleichbar mit dem Vorgänger in Deutschland, den Leitzinsen der Deutschen Bundesbank. Es wird zwischen der Einlagefazilität (früher: Diskontsatz) und dem Spitzenrefinanzierungssatz (früher: Lombardsatz) unterschieden. Die Zinssätze dieser beiden Fazilitäten bilden im Allgemeinen Ober- und Untergrenze des Tagesgeldsatzes (EONIA) im Euro-Raum. |
| Fehlalarmierung der Feuerwehr | false alarm for the fire brigade | Wird die Feuerwehr zu einem regulären Einsatz gerufen, bei dem Leib und Leben von Menschen oder Tieren in Gefahr sind, ist der Einsatz meist für den Geschädigten kostenlos. Ausnahmen regeln die Gemeindesatzungen. So ist in vielen Landesgesetzen und auch in Feuerwehrsatzungen geregelt, dass bei einem durch eine Brandmeldeanlage verursachten Fehlalarm eine Gebühr erhoben werden kann. Rechtlich umstritten ist, ob hiervon auch herkömmliche Einzelrauchmelder umfasst werden: Denn unter einer Brandmeldeanlage versteht man ein vernetztes und meist mit einer Hauszentrale verbundenes System, das im privaten Wohnbereich kaum verwendet wird. Nach einem Urteil des Verwaltungsgerichts Schleswig gelten die Regeln für Brandmeldeanlagen auch dann, wenn das Gebäude mittlerweile als Wohnhaus genutzt wird und die Brandmeldeanlage nicht mehr direkt mit der Feuerwehr verbunden ist. Hier war ein Hotelhochhaus in ein Wohngebäude umgewandelt worden. Die Kosten für den Einsatz in Folge eines Fehlalarms könnten demnach dem Hauseigentümer in Rechnung gestellt werden (Urteil vom 27.5.2003, Az. 3 A 133/02). Andererseits hat das Verwaltungsgericht Braunschweig entschieden, dass ein Gebäudeeigentümer die Kosten für mehrere Einsätze aufgrund von Fehlalarmen seiner Brandmeldeanlage nicht bezahlen muss: Der Eigentümer hatte einen Wartungsvertrag mit einer Fachfirma für die Anlage; das Gericht war der Ansicht, dass mangels vorsätzlichem oder fahrlässigem Fehlverhalten eine Haftung ausscheide (Urteil vom 28.3.2000, Az. 5 A 5185/98). Viele Gerichtsurteile zum Thema Kostentragung bei Fehlalarm befassen sich bei näherem Hinsehen mit Brandmeldeanlagen und nicht mit herkömmlichen Rauchmeldern. So auch in einem Fall aus Frankfurt am Main: Ein Mann hatte durch angebranntes Essen einen Rauchalarm ausgelöst, der durch die Brandmeldeanlage automatisch an die Feuerwehr übermittelt wurde. Er musste die Einsatzkosten tragen (Urteil vom 8.9.2015, Az. 2-11 S 153/14). Derartige Anlagen finden sich aber meist nur in gewerblich genutzten (oder ehemals gewerblich genutzten) Gebäuden. Mittlerweile regeln die Feuerwehrgesetze einiger Bundesländer (zum Beispiel von Schleswig-Holstein), dass für "Rauchwarnmeldeeinsätze" keine Kosten erhoben werden. Teilweise wird dies auch grundsätzlich von Feuerwehren so gehandhabt. Denn es erscheint widersinnig, einerseits die Anbringung von Rauchmeldern aus Brandschutzgründen zu fordern, andererseits aber bei den unvermeidlichen Fehlalarmen dem Bewohner die Kosten aufzuerlegen. Auch im Mietverhältnis kann es zu Streitfällen aufgrund von Fehlalarmen kommen, so in einem Fall, den das Amtsgericht Hannover (Az. 537 C 17077/05) zu entscheiden hatte. Nachbarn hatten die Feuerwehr gerufen, weil der Rauchmelder eines Mieters einen Warnton von sich gab. Die Feuerwehr brach die Wohnungstür auf. Der Rauchmelder hatte jedoch nur den Signalton für schwache Batterien von sich gegeben. Im Streit zwischen Vermieter und Mieter um die Kosten für die Wohnungstür siegte der Mieter: Das Gericht sah bei ihm kein Verschulden. Der von ihm selbst eingebaute Rauchmelder habe das Mietobjekt nicht beeinträchtigt, sondern dessen Schutz gedient. Nachbarn und Feuerwehr hätten den Warnton fehlinterpretiert, und dies sei nicht Schuld des Mieters. |
| Fehlbelegung | inappropriate occupation of subsidised accommodation | Eine "Sozialwohnung" – das heißt eine preisgebundene Wohnung kann nur bezogen werden, wenn der Mieter einen Wohnberechtigungsschein vorlegt. Diesen erhält er vom Sozialamt, wenn er eine entsprechende Bedürftigkeit nachweisen kann. Wenn sich jedoch die finanziellen Verhältnisse verbessern, wieder Arbeit gefunden wird usw., sind oft die Voraussetzungen für eine Wohnberechtigung nicht mehr gegeben. Der Mieter genießt nun unberechtigt die Vorteile einer subventionierten Miete, die unter der ortsüblichen Miete liegt. Um dem entgegenzuwirken, haben einige Bundesländer Anfang der 1990er Jahre im Rahmen von Gesetzen über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen eine Fehlbelegungsabgabe eingeführt. Diese wird mittlerweile als "Ausgleichszahlung für Sozialwohnungen/preisgebundene Wohnungen" bezeichnet. Die Abgabe wird fällig, wenn die maßgebliche Einkommensgrenze des Mieters um mehr als 20 Prozent überschritten ist. In einigen Bundesländern ist der Prozentsatz geringer. Die Ausgleichszahlung beträgt zwischen 0,35 und 3,50 Euro je Quadratmeter. Die genaue Höhe hängt unter anderem von weiteren Ausnahmeregelungen ab, von Höchstbeträgen für bestimmte Wohnungen und von der Anzahl der darin lebenden Personen. Zur Feststellung, ob die Voraussetzungen für eine Wohnberechtigung noch gegeben sind, finden üblicherweise im Abstand von zwei bis drei Jahren behördliche Überprüfungen statt. Die Prüfung besteht meist im Zusenden eines Formulars, dass der Betreffende auszufüllen hat. Die Fehlbelegungsabgabe wurde von vielen Bundesländern zwischen 2002 und 2008 wieder abgeschafft. Sie wurde als nicht mehr zeitgemäß angesehen, da sie eine gesunde soziale Mischung der Mieterschaft in Gebieten mit vielen preisgebundenen Wohnungen verhindert und Mieter zum Wegzug motiviert, deren finanzielle Situation sich gebessert hat. Auch standen die Einnahmen oftmals in keinem vernünftigen Verhältnis zum Verwaltungsaufwand. Hessen hat die Fehlbelegungsabgabe zum 1. Juli 2016 wieder eingeführt. Zuständig für die Festsetzung und das Einziehen der Abgabe sind die Gemeinden. Die Abgabepflicht beginnt bei einer Überschreitung der Einkommensgrenze um 20 Prozent; die Höhe der Abgabe ist einkommensabhängig gestaffelt. Es gelten die gleichen Einkommensgrenzen wie für die Ausstellung der Wohnberechtigungsscheine. |
| Feindliche Übernahme | hostile/unfriendly takeover | Die feindliche Übernahme bezeichnet den Erwerb von Aktienpaketen zur Übernahme der Kapitalmehrheit an einer Aktiengesellschaft (AG) durch einen Investor, eine Investorengruppe oder ein Unternehmen, ohne vorher die Einwilligung des Übernahmekandidaten, d.h. des Vorstandes, des Aufsichtsrats oder der Belegschaft, eingeholt zu haben. Bei Zustimmung des Übernahmekandidaten spricht man von "freundlicher" Übernahme. |
| Feinstaub | fine particles; respirable dust; fine dust; particulate matter; ultrafine particles | Seit Bekanntwerden der hohen Feinstaubemissionen in einigen deutschen Großstädten wird die Frage diskutiert, wie Feinstaub reduziert werden kann. Er gilt als gesundheitsschädlich, weil die Filterwirkung des Nasen-Rachenraumes nicht ausreicht, um die Feinstaubpartikel zu absorbieren. Feinstaub gerät damit unmittelbar in die Lunge und wird dort nicht mit der erforderlichen Schnelligkeit entfernt. Die Folge sind Atemwegs- und Herzkreislauferkrankungen. Die Mitgliedstaaten der Europäischen Union wurden mit der 1980 beschlossenen Richtlinie 80/779/EWG verpflichtet, dafür Sorge zu tragen. dass ab 1. April 1983 bestimmte Grenzwerte nicht überschritten werden. Hinzu kam 1991 die Verpflichtung, in bestimmter Dichte Messeinrichtungen zu installieren und über Messergebnisse die zuständigen Behörden zu informieren. Seit 2010 gelten erhöhte Anforderungen. Der Feinstaub hat natürliche sowie vom Menschen verursachte Quellen. Zu den natürlichen Quellen zählen u.a. Pollen, durch Erosion von Gesteinen ausgelöster Feinstaub, der durch Winde verteilt wird, Saharastaub sowie durch die Land- und Forstwirtschaft entstehende Staubpartikel. Die menschlichen Ursachenquellen befinden sich u.a. in der Industrie, in den Privathaushalten, im Straßenverkehr einschließlich Dieselruß, Reifenabrieb und Abrieb von Bremsbelägen, den Kraft- und Fernheizwerken. In den Wintermonaten entsteht Feinstaub auch durch Zerreibung von Splitt, der (anstelle von Salz) zur Dämpfung der Rutschgefahr bei Glatteis und Schneeglätte auf den Straßen aufgetragen wird. Die öffentliche Aufmerksamkeit, die diesem Problem zuteil wurde, dürfte dafür sorgen, dass besonders feinstaubbelastete Gebiete, über die ja informiert werden muss, Wertbeeinträchtigungen erfahren. In Deutschland verursachen z.B. die Industrie jährlich 60.000 t, Privathaushalte 33.000 t, Dieselfahrzeuge 29.000 t, Elektrizitäts- und Heizkraftwerke 19.000 t an Feinstaubemissionen. In zunehmendem Maße wird Feinstaub auch durch das Heizen mit Holz verursacht. In Innenräumen entsteht Feinstaub durch Zigarettenrauch, Laserdrucker, Kopiergeräte, Kerzen, das Kochen sowie Staubsauger ohne Filter. Studien zeigen, dass sich in Räumen mit glattem Boden mehr Feinstaub in der Luft befindet als in Räumen mit Teppichboden. Maßnahmen zur Feinstaubreduktion sind z.B. in Hinblick auf den Straßenverkehr die Ausrüstung von Dieselfahrzeugen mit Partikelfilter und die Einrichtung von Umweltzonen in Innenstädten. In diese Zonen dürfen dann nur noch Fahrzeuge einfahren, deren Motor lediglich geringe Mengen von Feinstaub emittiert und die durch entsprechende Plaketten gekennzeichnet sind. |
| Feldgeschworene | settler of boundary disputes (Bavaria) | Im Freistaat Bayern wirken ortsansässige Bürger als Feldgeschworene ehrenamtlich bei der Vermessung und Abmarkung von Ländereien durch die Vermessungsbehörden mit. Sie setzen z.B. Grenzsteine höher oder tiefer oder wechseln beschädigte Grenzsteine aus. Mit dem Einverständnis der beteiligten Grundeigentümer erledigen sie auch weitere behördliche Aufgaben im Zusammenhang mit der Abmarkung und tragen zur Lösung von Streitigkeiten bei. Sie werden auf Lebenszeit vom Gemeinderat gewählt. Ihre Wahl, Abberufung und Aufgaben sind in Landesvorschriften geregelt (z.B. Bayerisches Abmarkungsgesetz, Bayerische Feldgeschworenenverordnung). Historisch entwickelte sich das Feldgeschworenenwesen in den fränkischen Teilen Bayerns im Mittelalter. Hier wurden Liegenschaftsbücher geführt und die verschiedenen Grundstücke durch Grenzsteine oder -säulen gekennzeichnet. Die Feldgeschworenen unterlegten diese Markierungen mit einem geheimen Zeichen (sog. Siebenerzeichen, Siebenergeheimnis), um ein eigenmächtiges Versetzen der Steine zu unterbinden. Die früher teilweise übliche Bezeichnung der Feldgeschworenen als "Siebener" geht darauf zurück, dass ursprünglich in jeder Gemeinde eine Gruppe von sieben Personen mit diesem Amt betraut wurde. Heute geht man von einer Mindestzahl von vier Personen aus. Weitere Bezeichnungen für das Amt eines Feldgeschworenen waren Feldrichter, Feldscheider, Steinsetzer oder Untergänger. |
| Feldrichter | arbitrator of field disputes | |
| Feldscheider | [term used in Bavaria:] citizen assisting with land surveying | |
| Feng Shui | feng shui | Feng Shui kommt aus dem Chinesischen und heißt wörtlich übersetzt: "Wind - Wasser". Es handelt sich um eine Lebenseinstellung, die darauf abzielt, im Interesse von Wohlbefinden, Leistungsfähigkeit, beruflichem Erfolg, Glück und geistiger Frische ein harmonisches Verhältnis zur konkreten Umwelt herzustellen. Dies erstreckt sich vor allem auch auf den Bereich des Wohnens und beginnt mit der Auswahl des Baugrundstücks, der Wohnraumgestaltung und geht bis zur Einrichtung der Räume. In Massing (Niederbayern) wurde ein ganzer Bebauungsplan aus der Perspektive des Feng Shui entwickelt. Kennzeichnend dafür ist das Fehlen von schnurgeraden Straßenzügen, eine Ausrichtung der Häuser mit einer Blickrichtung dorthin, wo das Auge ruhen kann. Die Gärten haben Brunnen, breitblättrige Pflanzen. Die Wohnungen selbst sind eher spärlich möbliert. |
| Fenster | window | Fenster sind Wandöffnungen, die der Belichtung und der Belüftung eines Raumes dienen. Das aus dem Althochdeutschen stammende Wort Fenster kommt ursprünglich von dem lateinischen fenestra. Aus dem römischen Reich sind auch die ersten, uns heute geläufigen Fenster, bestehend aus Fensterrahmen mit Festverglasung oder einem beweglichen Fensterglasflügel bekannt. Die bis dahin üblichen Fenster waren lediglich ein Loch in der Wand, so groß wie die Wandkonstruktion dies zuließ. Noch lange verschlossen unsere Vorfahren ihre Fenster mit einem Holzladen, denn Glasfenster waren ein Luxus, der sich erst allmählich durchsetzte. Noch bis in das 19. Jahrhundert bestand die übliche Verglasung aus Glasstücken in einer Bleifassung. Inzwischen haben sich durch moderne Technologien die Fertigung und die belastbarere Zusammensetzung und damit der Einsatzbereich von Glas stetig verändert. In Kombination mit Skelettsystemen sind verglaste Außenwände bis hin zu einer gesamten Außenhaut aus Glas möglich. Heute muss das Fenster neben Belichtung und Belüftung weitere Funktionen übernehmen. Zugluft, Wasser oder Feuchtigkeit sollten an keiner Stelle eindringen können. Ebenso müssen Fenster den gesetzlichen Anforderungen an Wärmedämmung, Brand- und Schallschutz entsprechen. |
| Fenster- und Lichtrecht | window rights; (easement of) light; byelaws concerning the right to light | Das Fensterrecht regelt, ob und wie Grundstückseigentümer in oder an der Außenwand eines Gebäudes Fenster anlegen dürfen, sowie die Voraussetzungen, unter denen Fenster, Türen und zum Betreten bestimmte Bauteile (Balkone, Terrassen) angebracht werden dürfen. Das Lichtrecht schützt bestehende Fenster gegen Eingriffe durch den Nachbarn. Geregelt wird die Befugnis des Grundstückseigentümers, dem Nachbarn die Verbauung im Bereich des Lichteinfalls zu verbieten. Geregelt ist das Fenster- und Lichtrecht in den privatrechtlichen Rechtsvorschriften der Nachbarschaftsgesetze der Bundesländer. |
| Fensterbank | window sill | Die Fensterbank bildet den unteren horizontalen Abschluss eines Fensterausschnittes. Es gibt eine innere Fensterbank, auch Fensterbrett genannt, und eine äußere, auch Sohlbank genannt. Das Material der Sohlbank orientiert sich an der Gestaltung und am Gebäude. Im Mauerwerk ist sie oft gemauert. An den Anschlusspunkten zur Wand und zum Fensterrahmen wird die Sohlbank von einem Abdeckblech aus Aluminium, Zink oder Blei geschützt. Vor Feuchtigkeit schützen innen liegende Abdichtungen aus Kunststoff. |
| Fensterbrüstung | window parapet | Die Fensterbrüstung ist das Wandstück unterhalb des Fensters und wird mit der Fensterbank nach oben hin geschlossen. |
| Fensterflügel | (opening) casement; sash | Der Fensterflügel ist der bewegliche Teil eines Fensters und wird mit Fensterbeschlägen am Fensterrahmen angeschlagen. Fensterflügel lassen sich auf die unterschiedlichste Art öffnen: Dreh-, Kipp- oder Drehkippfenster, Schwingfenster an einer mittleren, horizontalen Achse schwingend, Klappfenster, die sich oft nach außen öffnen lassen, horizontale oder vertikale Schiebefenster, die auf Schienen oder Rillen laufen und Lamellenfenster, deren Öffnung mehrere schmale, horizontale Gläser schließt. Fensterflügel werden aus Holz, Aluminium, Stahl oder Kunststoff hergestellt. Auch eine Kombination aus diesen Materialen ist möglich. |
| Fenstergewände | wall or jambstones between two windows | Fenstergewände sind die seitlichen Begrenzungen im inneren Mauerausschnitt. Sie bilden zusammen mit dem oberen Fenstersturz und der unteren Fensterbank den Rahmen in der Wandschnittfläche, in den das eigentliche Fenster eingesetzt wird. |
| Fensterglas | window glass | Als Fensterglas wird das gezogene Tafelglas für Bauzwecke bezeichnet. Obwohl schon die Römer Glasstücke in ihre Fenster einsetzten, wurde das Gießverfahren von Glasplatten erst im 17. Jahrhundert erfunden. |
| Fensterkitt | glazier's putty; back or bedding putty | Mit Fensterkitt wird die Fensterscheibe im Fensterflügel oder Fensterrahmen (Festverglasung) stabilisiert. Der Kitt wird glatt verstrichen und härtet aus, so dass die eingesetzte Scheibe in ihrer Position gehalten wird. |
| Fensterleibung | embrasure | |
| Fensterrahmen | window frame; reveal | Ein Fensterrahmen ist der fest an der Leibung der Wand befestigte Rahmen eines Fensters. Er besteht aus zwei vertikalen Pfosten und zwei horizontalen Riegeln. In ihn wird der bewegliche Fensterflügel oder das festverglaste Fenster eingesetzt. Fensterrahmen werden aus Holz, Aluminium, Stahl oder Kunststoff hergestellt. Ebenso ist eine Kombination aus den Materialen möglich. |
| Fenstersturz | platband; window lintel; summer | Der Fenstersturz ist der Balken in der Wandebene über der Fensteröffnung. Er soll die Lasten aus den über ihm liegenden Gebäudekonstruktionen wie den Wänden, den Decken oder dem Dach aufnehmen. Im Mauerwerksbau handelt es sich heute in der Regel um einen vorgefertigten Sturz aus Stahlbeton. Im Stahlskelettbau oder Fachwerkbau besteht er aus Stahl oder Holz. |
| Fenstertür | casement door; French door; glazed door | Einer Fenstertür oder einem französischen Fenster fehlt die Fensterbrüstung. Es handelt sich hierbei um ein Fensterflügelpaar, das als Tür genutzt wird. Vorwiegend führt sie zu einem Balkon oder einer Terrasse. |
| Ferienhöfe | holidays on the farm | Ferienhöfe sind Bauernhöfe, die Städtern, vor allem Familien mit Kindern, einen Urlaub auf dem Lande ermöglichen. Teilweise werden die Bauernhöfe komplett, teilweise werden einzelne Wohnungen oder Zimmer im Hof oder in anliegenden Gästehäusern vermietet. Es gibt vielfältige Erlebnisangebote, vom Pony- und Pferdereiten, über das Ritterturnier, bis hin zu Kutschfahrten, Trampolinspringen, Traktorfahrten und Übernachten im Heu. Haus- und Nutztiere stehen meist im Mittelpunkt. Überwiegend können auch eigene Haustiere nach Absprache mitgebracht werden. Angeboten wird auch die Mitarbeit im Hof. Fahrräder werden für Ausflüge zur Verfügung gestellt. Etwa 1/3 der Höfe bietet Reitmöglichkeiten an. Eine für Jäger attraktive Besonderheit bieten Höfe mit eigener Jagd. Qualitätsstandards mit den DLG-Gütezeichen "Urlaub auf dem Bauernhof" und "Urlaub auf dem Lande" werden zwischen 2 und 5 Sterne gekennzeichnet. |
| Ferienparkbetriebsrecht | right to operate holiday flats | Ein Ferienparkbetriebsrecht, nach dem eine Eigentumswohnung nur als Ferienwohnung bewirtschaftet und einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zur Verfügung gestellt werden darf und nach dem nur dem Berechtigten (z.B. der Gemeinde) die Verwaltung und Vermietung der Wohnung, die Wärmeversorgung und der Betrieb einer Kabelfernseh- und einer Telefonanlage obliegen, kann Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein
(BGH, 14.3.2003, Az. V ZR 304/02). Das Recht kann somit im Grundbuch eingetragen werden und verhindert, dass der Eigentümer die Wohnung selbst nutzen kann. Käufer müssen darauf achten, dass ihnen das Wohneigentum lastenfrei übertragen wird. Wird die Lastenfreiheit im notariellen Vertrag hinsichtlich einer derartigen Dienstbarkeit ausdrücklich ausgeschlossen, besteht die Dienstbarkeit weiter. Eine Eigennutzung oder eigene Verwaltung der Wohnung kann dann nicht erfolgen. |
| Ferienwohnrechte-Vertrag | contract for the right of residence in a holiday home | |
| Ferienwohnung | holiday flat | Bei den Ferienwohnungen handelt es sich entweder um vom Eigentümer kurzzeitig genutzte Wohnungen in einem Feriengebiet oder um Wohnungen, die an Feriengäste während der Urlaubszeit vermietet werden. Im Falle der Vermietung liegen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Sofern das Finanzamt davon zu überzeugen ist, dass keine "Liebhaberei" vorliegt, können die Kosten für eine Ferienwohnung steuerlich geltend gemacht werden. Eine "Überschusserzielungsabsicht" und damit keine Liebhaberei liegt immer dann vor, wenn die Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde zahlende Gäste vermietet wird und der Eigentümer nie selbst dort übernachtet. Als Nachweis dieser Tatsachen hat es sich eingebürgert, einem in diesem Bereich tätigen Makler oder einer Agentur für Ferienwohnungen die Vermittlung zu übertragen und im Vertrag die Eigennutzung auszuschließen. Bei ausschließlicher Fremdvermietung sind auch die während der Leerstandszeiten anfallenden Kosten absetzbar. Wird die Wohnung sowohl zur Vermietung als auch privat genutzt, erfolgt eine Aufteilung der Werbungskosten auf den jeweiligen Nutzungszeitraum. Die Finanzämter fordern dann allerdings eine langfristige Vermietungsprognose (30 Jahre) bei der sich unter Einbeziehung der Kosten ein Überschuss aus Fremdvermietung ergeben muss (Bundesfinanzhof, Az. IX R 87/00, Urteil vom 6.01.2001). Es sollte dabei genau belegt werden können, in welchen Zeiträumen eine Vermietung und in welchen eine Selbstnutzung stattgefunden hat. Lässt sich dies nicht zweifelsfrei feststellen, geht das Finanzamt in der Regel von einer 50:50-Aufteilung aus. Die innerhalb der Zeiten des Leerstands angefallenen Kosten werden dann zu 50 Prozent anerkannt. In vielen Gemeinden, mittlerweile nicht nur in touristisch besonders interessanten Gegenden, verlangen die Gemeinden von den Eigentümern der Ferienwohnungen Zweitwohnungssteuer. Bei einer an wechselnde Gäste vermieteten Ferienwohnung kann die Zweitwohnungssteuer von der Einkommenssteuer im Rahmen der Werbungskosten abgesetzt werden (Bundesfinanzhof, Az. IX R 58/01). Bei durchgängig ganzjähriger Vermietung ohne Möglichkeit der Eigennutzung fällt keine Zweitwohnungssteuer an. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Eigentümer dann streng genommen nicht mehr selbst Inhaber der Wohnung ist (sondern seine Mieter bzw. Feriengäste). Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 26.9.2001 betont, dass der Inhaber einer Zweitwohnung bei Bestehen einer rechtlich abgesicherten Eigennutzungsmöglichkeit von mindestens zwei Monaten mit der Zweitwohnungssteuer in voller Höhe des Jahresbetrages belastet werden kann. Bei weniger als zwei Monaten ist dann im Umkehrschluss eine Reduzierung der Steuer vorzunehmen. Wird die Zweitwohnung jedoch allein zum Zweck der Kapitalanlage angeschafft und gehalten, kann keine Zweitwohnungssteuer verlangt werden (BVerwG, Az. 9 C 1.01). Rechtlich abgesichert ist die Möglichkeit oder Unmöglichkeit der Eigennutzung, wenn entsprechende Verträge z. B. mit dem beauftragten Vermittler oder der Touristikorganisation der Gemeinde bestehen. Wird die Ferienwohnung hotelmäßig vermietet (ständig besetzte Rezeption, hotelartige Ausstattung, Vermittlung über Ferienhausagentur; Angebot per Katalog usw.), können auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb und damit Gewerbesteuerpflicht vorliegen. Die Gewerbesteuer kann seit 2008 nicht mehr als Betriebsausgabe von der Einkommenssteuer abgesetzt werden. Bei gewerblicher Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste kann Umsatzsteuerpflicht bestehen. Die ansonsten übliche Umsatzsteuerbefreiung für Vermietungseinkünfte bei Wohnnutzung entfällt bei nur kurzfristiger Vermietung. Vorteil: Der Vermieter kann Vorsteuerbeträge aus den Anschaffungs- beziehungsweise Werbungskosten beim Finanzamt geltend machen. Keine Umsatzsteuerpflicht besteht bei Unterschreitung der Kleinunternehmergrenze (Umsatz zuzüglich der darauf entfallenden Steuer hat im vorangegangenen Kalenderjahr 17.500 Euro nicht überstiegen und wird im laufenden Kalenderjahr 50.000 Euro voraussichtlich nicht übersteigen). Achtung: In diese Beträge werden alle unternehmerischen Einkünfte des Unternehmers eingerechnet – egal aus welcher Quelle. Besteht also im Rahmen einer anderweitigen Unternehmertätigkeit des Wohnungseigentümers Umsatzsteuerpflicht oder wurde auf die Anwendung der Kleinunternehmergrenze verzichtet, muss auch auf die Vermietungsumsätze der Ferienwohnung Umsatzsteuer entrichtet werden. Auf die Kleinunternehmerregelung kann freiwillig verzichtet werden, um den Vorsteuerabzug in Anspruch nehmen zu können. Der Verzicht ist für fünf Jahre bindend und gilt für alle unternehmerischen Einkünfte. Nach dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums an die Finanzbehörden vom 5.3.2010, Geschäftszeichen: IV D 2 - S 7210/07/10003 und IV C 5 – S 2353/09/10008 gilt die im Dezember 2009 verabschiedete Umsatzsteuerermäßigung auf sieben Prozent für Beherbergungsleistungen auch für Ferienwohnungen. Anzuwenden ist der ermäßigte Steuersatz auf alle Umsätze ab 1.1.2010. Rundfunkgebühren: Zum 1. Januar 2013 hat sich das System der Rundfunkgebühren in Deutschland grundlegend geändert. Die Rundfunkgebühr ist jetzt nicht mehr von der Art und Anzahl der bereit gehaltenen Empfangsgeräte abhängig. Für Ferienwohnungen, die an Gäste vermietet werden, gelten die Regelungen für Unternehmen: Die erste Ferienwohnung an einer Betriebsstätte ist beitragsfrei, für jede weitere fällt ein Drittel des Beitrags an. Dies sind 5,83 Euro im Monat. Die bisher für die Rundfunkbeiträge zuständige GEZ wurde vom ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice abgelöst. Findet eine private Nutzung durch den Eigentümer statt, beträgt der Beitrag 17,50 Euro im Monat – wie für die Hauptwohnung. In vielen größeren Städten wird die zunehmende Vermietung von herkömmlichen Wohnungen – teilweise in Mehrfamilienhäusern – an Touristen als Problem empfunden. So wird etwa in Hamburg die Vermietung von Ferienwohnungen als Zweckentfremdung von anderweitig benötigtem Wohnraum angesehen. Dies kann zur Untersagung einer entsprechenden Nutzung oder zur Gewährung der Nutzung gegen Zahlung von Gebühren führen. Rechtsgrundlage ist das Hamburger Wohnraumschutzgesetz von 1982. Da nach Ansicht der zuständigen Behörden in Hamburg Wohnraummangel herrscht, wird aktiv versucht, die Anzahl der Ferienwohnungen im Stadtgebiet zu verringern. Ähnlich ist es in Berlin, hier existiert seit 1. Mai 2014 ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum, das eine Vermietung an Touristen ohne behördliche Ausnahmegenehmigung unzulässig macht. In Berlin gab es Anfang 2014 geschätzte 15.000 Ferienwohnungen. In Bayern gibt es auf Landesebene ein Zweckentfremdungsgesetz, das die Gemeinden ermächtigt, in Gebieten mit Wohnungsknappheit eine Zweckentfremdungssatzung zu erlassen. Dem ist zum Beispiel die Stadt München gefolgt, auch hier wird damit aktiv gegen die Vermietung privater Wohnungen an Touristen vorgegangen. So wurde Presseberichten zufolge in einem Fall aus der ersten Jahreshälfte 2017 das maximal mögliche Bußgeld von 50.000 Euro gegen eine Eigentümerin verhängt, die ihre Wohnung in München-Bogenhausen wiederholt und auch entgegen behördlichen Anordnungen an „Medizintouristen“ vermietet hatte. Zum 29.6.2017 ist in Bayern ein neues Zweckentfremdungsgesetz in Kraft getreten, welches ein Bußgeld bis 500.000 Euro vorsieht. Eine Vermietung einzelner Zimmer ist weiterhin möglich, wenn die Wohnnutzung durch den dauerhaften Wohnungsinhaber mehr als 50 Prozent der Wohnfläche beansprucht. Kritisch für Ferienwohnungen ist die Lage auch in Mecklenburg-Vorpommern. Hier wurden bereits in mehreren Fällen behördliche Nutzungsuntersagungen ausgesprochen, offenbar nachdem sich Nachbarn gestört gefühlt hatten. Rechtsgrundlage dafür war ein bereits älterer Beschluss des Oberverwaltungsgerichts Greifswald (Az. 3 M 190/07). Danach sollten Ferienwohnungen in allgemeinen Wohngebieten generell und ohne besondere Zweckentfremdungssatzung unzulässig sein. Begründet wurde dies mit einer Auslegung der damaligen Baunutzungsverordnung (Bundesrecht). Am 13. Mai 2017 ist eine Neuregelung des deutschen Städtebaurechts in Kraft getreten, die auch für Ferienwohnungen in baurechtlicher Hinsicht nun klare Verhältnisse schaffen soll. Neu ist unter anderem die Regelung in § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Ferienwohnungen gelten nach dieser Vorschrift nun zum Beispiel in Allgemeinen Wohngebieten als nicht störende Gewerbebetriebe, die ausnahmsweise zugelassen werden können. Je nach Gebietsart laut Bebauungsplan sind Ferienwohnungen als nicht störende oder sonstige Gewerbebetriebe anzusehen, die entweder zulässig sind (z.B. Dorfgebiete, Mischgebiete) oder zugelassen werden können. In reinen Wohngebieten können Ferienwohnungen insbesondere dann als kleine Beherbergungsbetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, wenn sie im jeweiligen Gebäude eine untergeordnete Nutzungsart darstellen. Ihre baurechtliche Zulässigkeit hängt nun also sehr stark von den Regelungen ab, die die jeweilige Gemeinde in ihrem Bebauungsplan trifft. Auch bei baurechtlicher Zulässigkeit kann jedoch immer noch eine kommunale Zweckentfremdungssatzung die Nutzung als Ferienwohnung unterbinden. Nach der Neufassung der BauNVO können Gemeinden nun stärker steuern, wo Zweitwohnungen und Ferienwohnungen angesiedelt werden. Dadurch soll einerseits die Bildung sogenannter „Rolladensiedlungen“ unterbunden werden, andererseits sollen Gemeinden mit viel Tourismus aber auch die Möglichkeit haben, diesen weiter zu fördern. So kann zum Beispiel nach § 11 BauNVO im Bebauungsplan als „Sonstiges Sondergebiet“ ein Gebiet für den Fremdenverkehr ausgewiesen werden, in dem Ferienwohnungen und herkömmliches Dauerwohnen nebeneinander existieren. Ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 29. Februar 2012 stellt klar, dass Mieter permanente Lärmbelästigungen durch feiernde junge Touristen in der Nachbarwohnung nicht hinnehmen müssen: Grundsätzlich kann dem BGH zufolge eine Mietminderung stattfinden, ein Lärmprotokoll ist dafür nicht erforderlich (Az. VIII ZR 155/11). Es müssen nur genaue Angaben zu Art, Dauer und Umfang der Belästigung gemacht werden. Wird eine Mietwohnung ohne Erlaubnis des Eigentümers über ein Online-Portal zur Vermietung an Feriengäste angeboten, obwohl der Mieter wegen ähnlicher Aktionen bereits abgemahnt worden ist, kann dies die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Darauf wies das Landgericht Berlin hin (Beschluss vom 3.2.2015, Az. 67 T 29/15). Die entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen oder das öffentliche Angebot dazu ist, wenn keine entsprechende Erlaubnis des Vermieters vorliegt, vertragswidrig. Dem Gericht zufolge ändert es nichts, wenn im Vermietungsportal ein Dritter als „Gastgeber“ genannt wird, der auch die tatsächliche Vermietung an Touristen durchführt. Der Mieter muss sich das Verhalten eines Dritten zurechnen lassen, der mit seinem Einverständnis die Wohnung nutzt oder dem er Zugang dazu und den Wohnungsschlüssel gegeben hat. |
| Ferienwohnung im Mietshaus | holiday flat in a tenement | In Großstädten werden immer öfter Mietwohnungen nicht mehr an ständige Mieter, sondern kurzzeitig an Feriengäste vermietet. Insbesondere aus Berlin wird von Rechtsstreitigkeiten berichtet. Meist kommt es zum Streit, weil herkömmliche Mieter und Wohnungsnachbarn der Ferienwohnung sich durch die ungewohnte Nutzung belästigt fühlen. Belästigungen können insbesondere entstehen, weil sich die Gäste bei kurzen Urlaubsaufenthalten nicht an die Hausordnung halten. Ruhezeiten werden dabei in einigen Fällen ebenso missachtet wie Rauchverbote im Treppenhaus. Für weiteren Ärger sorgen falsch geparkte Fahrzeuge, Ein- beziehungsweise Auszugslärm und unsachgemäße Müllentsorgung. Folge sind oft Mietminderungen. Diese können im Einzelfall bei nachweisbarer Beeinträchtigung der Wohnnutzung des Nachbarn gerechtfertigt sein. Ihre Höhe ist vom Grad der Beeinträchtigung abhängig (Amtsgericht Berlin Mitte, Az. 25 C 174/08, Urteil vom 26.08.2009). Eine unterschiedliche Behandlung von Miet- und Ferienwohnungen im gleichen Gebäude hinsichtlich der Nebenkosten ist nach der BGH-Rechtsprechung kaum durchsetzbar. Allenfalls bei Gewerbeeinheiten mit stark erhöhtem Verbrauch in bestimmten Bereichen (z. B. erhöhter Wasserverbrauch durch Blumengeschäft) muss der Vermieter die jeweils erhöhte Betriebskostenposition aus der Umlage für das Gesamtgebäude herausrechnen (BGH, Az. VIII ZR 78/05, Urteil vom 08.03.2006). Mieter herkömmlicher Mietwohnungen haben keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Unterlassung der Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung. Probleme können sich ergeben, wenn etwa eine städtische Zweckentfremdungsverordnung in Gebieten mit besonderem Mangel an Wohnungen die Zweckentfremdung von Mietwohnungen verbietet. Unzulässig ist die Vermietung von Sozialwohnungen/preisgebundenen Wohnungen an Feriengäste. Baurechtlich unzulässig kann einerseits die Nutzung als Ferienwohnung an sich, andererseits aber auch eine gewerbliche Vermietung in hotelähnlichem Maßstab sein. Für Hotels gibt es meist besondere baurechtliche Vorgaben z. B. über den Brandschutz und die Fluchtwege. Die Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung gestaltet sich meist schwierig. Eine hotelähnliche Vermietung kann gegeben sein, wenn sehr kurzfristige Vermietungen erfolgen (nächteweise) und zusätzlich zur Übernachtung weitere Dienstleistungen angeboten werden (Mahlzeiten, Bettwäschewechsel, Reiseversicherungen, Aufenthaltsraum). Der Mitte Mai 2017 in Kraft getretene § 13a der Baunutzungsverordnung (BauNVO) trifft neue Regelungen darüber, in welchen Gebieten laut Bebauungsplan Ferienwohnungen generell baurechtlich zulässig sind oder zumindest auf Antrag genehmigt werden können. Von dieser Regelung hängt es grundsätzlich ab, ob die Nutzung als Ferienwohnung zulässig ist. Eine Zweckentfremdungssatzung oder -verordnung der jeweiligen Gemeinde kann allerdings trotzdem einer Nutzung entgegenstehen. Die BauNVO regelt die baurechtliche Seite, bei der Zweckentfremdungssatzung geht es um die Bekämpfung des Wohnungsmangels. Die Untervermietung einer Mietwohnung als Ferienwohnung kann nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters – also des Eigentümers – erfolgen. Nicht ausreichend ist die allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung – auch dann nicht, wenn der Vermieter auf ein Kennenlernen der einzelnen Untermieter verzichtet. Wie der Bundesgerichtshof entschied, unterscheidet sich eine herkömmliche Untervermietung von der Ferienwohnungsvermietung durch den häufigen kurzfristigen Mieterwechsel bei letzterer; beide Vermietungsvarianten sind damit nicht vergleichbar (BGH, Urteil vom 8.01.2014, Az. VIII ZR 210/13). |
| Ferienwohnung und GEMA | holiday home and fees for the German performing rights society (GEMA) | Die GEMA (Gesellschaft für musikalische Aufführungs- und mechanische Vervielfältigungsrechte) ist eine Verwertungsgesellschaft, die als staatlich anerkannter Treuhänder Nutzungsvergütungen für die öffentliche Verbreitung urheberrechtlich geschützter Werke einzieht. Diese sollen dann an die Urheber beziehungsweise Rechteinhaber der Werke weitergeleitet werden. Die GEMA vertritt dabei Komponisten, Textdichter und Musikverlage. Weitere Verwertungsgesellschaften haben das Einziehen von Nutzungsvergütungen auf die GEMA übertragen:
Lange hat die GEMA darauf verzichtet, im Tourismusbereich – etwa für Fernseher und Radios in Hotelzimmern und Ferienwohnungen - Vergütungen einzuziehen. Zwar enthält § 20b Urheberrechtsgesetz eine Regelung, nach der die Weiterleitung von Kabelsendungen vergütungspflichtig ist. Unklar war jedoch, wie zum Beispiel beim DVB-T-Empfang (digitales terrestrisches Antennenfernsehen) zu verfahren war. Seit einem Urteil des Europäischen Gerichtshofes vom 7.12.2006 (Az. C-306/05) zieht die GEMA auch im Beherbergungsgewerbe Vergütungen ein. Die Aussagen des Urteils sind:
Die GEMA vertrat bisher die Ansicht, dass mit diesem Urteil eine Vergütungspflicht für jedes in einem Hotelzimmer aufgestellte Fernseh- oder Radiogerät abgesichert sei - unabhängig davon, ob es sich um einen Einzelempfang via DVB-T, Sat-Antenne oder um Kabelweiterleitung durch ein zentrales Verteilersystem des Hotels handelt. Einige Gerichte möchten die Gebührenpflicht für Touristenunterkünfte jedoch in einigen Punkten einschränken. So entschied zum Beispiel das Landgericht Düsseldorf, dass ein Hotel, bei dem jedes einzelne TV-Gerät über einen eigenen DVB-T-Receiver verfügt, nicht der Gebührenpflicht unterliegt. Das Gericht war der Ansicht, dass in diesem Fall keine technische Weiterleitung, sondern nur ein gebührenfreier Empfang stattfinde. Es wurde allerdings die Möglichkeit der Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen (Urteil vom 9.7.2014, Az. 12 S 5/14). Der Branchenverband DEHOGA hat für ihre mit DVB-T ausgestatteten Mitglieder mit der GEMA eine spezielle Vereinbarung getroffen, welche zwar weiterhin eine Gebührenzahlung vorsieht, aber im Falle eines Bundesgerichtshofs-Urteils im Sinne der Beherbergungsbetriebe auch die Rückzahlung der ab 1.5.2014 fällig gewordenen und geleisteten Zahlungen beinhaltet. Hotels, die an dieser Absprache teilhaben wollen, müssen sich jedoch bei der DEHOGA zusätzlich registrieren lassen. Die GEMA-Vergütung wird auch von „sonstigen Beherbergungsbetrieben“ gefordert – wie etwa Ferienwohnungen. Die Argumente des EuGH-Urteiles hinsichtlich der Vergütung für Empfangsgeräte in Hotelzimmern können überwiegend leicht auf Ferienwohnungen übertragen werden. Nach einem rechtskräftigen Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 13.06.2014 (Az. 6 U 204/13) brauchen Vermieter einzelner privater Ferienwohnungen keine GEMA-Gebühren zu entrichten. Denn diese halten nur ein einzelnes Empfangsgerät bereit und führen keine eigene Weiterleitung von Signalen durch. Das Gericht bezweifelte auch, dass es sich bei den – wenn auch oft wechselnden – Mietern einer Ferienwohnung um die „Öffentlichkeit“ handele. Die Lage sei von der in einem Hotel zu unterscheiden. Es bleibt abzuwarten, wie andere Gerichte zu dieser Frage urteilen. Den Mitgliedern bestimmter Verbände (etwa der DEHOGA) gewährt die GEMA einen Rabatt. |
| Ferienwohnung, Internet-Portale | holiday flat / vacation rental / vacation home, Internet online services | Eine Reihe von Internet-Portalen hilft Eigentümern von Ferienwohnungen bei der Kontaktaufnahme mit zahlenden Gästen und Urlaubern beim Auffinden einer geeigneten Unterkunft. Hier einige Beispiele ohne Anspruch auf Vollständigkeit:
Eine erfolgversprechende Anzeige in einem Internetportal sollte mindestens folgende Bestandteile enthalten:
|
| Ferienwohnung, mangelhafte | holiday flat, defective | Ist eine Ferienwohnung mangelhaft, kann dies den Mieter nach dem BGB-Mietrecht zur fristlosen Kündigung und gegebenenfalls zu einer Mietminderung berechtigen. So entschied das Amtsgericht Cham bereits 1998, dass eine Urlauberin nach den Mietrechts-Vorschriften zur fristlosen Kündigung und zur vorzeitigen Abreise berechtigt gewesen sei, nachdem sie eine ruhige Ferienwohnung für Ferien auf dem Bauernhof gemietet hatte und Räumlichkeiten an einer viel befahrenen Schnellstraße vorfand. Das Gericht betonte in diesem Zusammenhang, dass die Ausstattung einer Ferienwohnung sich auch im Preis niederschlagen müsse. 70 bis 80 DM pro Tag für sperrmüllartig möblierte Räume seien deutlich zu viel (AG Cham, Az. 7 C 005/97). Die Mieterin hatte nur die tatsächlich in der Wohnung verbrachten zwei Tage bezahlt; das Gericht sah hier zusätzlich zu den gezahlten 160 DM keinen Anspruch auf weitere Beträge etwa für eine Endreinigung. Wird eine Ferienwohnung im Rahmen eines Pauschalreisevertrages gebucht, kann der Urlauber im Falle von Mängeln Ansprüche nach dem Reiserecht geltend machen – zum Beispiel Schadensersatz wegen eines Reisemangels. Insbesondere bei Anwendbarkeit des Reisevertragsrechts (gewerbliche Vermietung, Katalogangebot) halten die Gerichte eine Kündigung des Vertrages wegen bestehender Mängel nur für zulässig, wenn die Mängel erheblich sind und wenn der Urlauber dem Vermieter zuvor erfolglos Gelegenheit zur Abhilfe gegeben hat – mit angemessener Frist. Dies entspricht den Regelungen des Reisevertragsrechts (Amtsgericht Ahrensburg, Az. 41 C 53/99). Eine Mietvertragsklausel, nach der der Mieter einer Ferienwohnung bei seiner Ankunft unverzüglich Wohnung und Inventar auf Vollständigkeit und Mängel überprüfen muss, wenn er nicht für alle Mängel haftbar gemacht werden will, ist unwirksam. Dem Landgericht Leipzig zufolge ist diese Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Verbrauchers. Der Mieter muss dem Vermieter lediglich die Mängel unverzüglich mitteilen, die sich während der Mietdauer zeigen. Für durch den Vormieter verursachte Schäden kann er nicht haftbar gemacht werden. Die Vollständigkeit des Inventars ist vom Vermieter vor der Ankunft des neuen Mieters zu überprüfen (Urteil vom 16.9.2011, Az. 8 O 696/11). Rechtlich problematisch kann die Durchsetzung von Mängelansprüchen für Urlauber sein, wenn sich die Ferienwohnung beziehungsweise das Ferienhaus im Ausland befindet. Hier sind generell zwei Fälle zu unterscheiden:
|
| Ferienwohnung, Mietvertrag | holiday flat, rental agreement | Nach welchen Rechtsvorschriften sich die Vermietung einer Ferienwohnung richtet, orientiert sich an der Art des Vertragsabschlusses: Wird die Wohnung über einen Reiseveranstalter gebucht, gilt das Reisevertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Danach hat der Reisende eine Reihe von Ansprüchen, falls es zu Reisemängeln kommt (z.B. Ungeziefer, Lärm, sonstige Qualitätsmängel). Dazu zählt ggf. auch der Anspruch auf Schadensersatz wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit. Wird die Ferienwohnung direkt vom Eigentümer gemietet, gilt das herkömmliche Mietrecht. Auch hier können Ansprüche in Folge von Wohnungsmängeln geltend gemacht werden – etwa Mietminderung. Die speziellen Anspruchsgrundlagen des Reiserechts, wie z.B. der Schadensersatzanspruch wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit, fallen weg. Gewerbliche Anbieter von Ferienwohnungen müssen sich als Reiseveranstalter behandeln lassen. Dies gilt auch für Online-Portale, wenn sie als alleiniger Ansprechpartner des Urlaubers auftreten, so dass dieser mit dem Eigentümer selbst nichts zu tun hat. Eine Betonung der Eigenschaft als Vermittler hilft dem Betreiber hier nicht (LG Köln, Az: 33 O 447/06). Private Ferienwohnungs-Vermieter sind dann in Gefahr, als Reiseveranstalter angesehen zu werden, wenn sie zusätzlich zur Vermietung weitere Reiseleistungen anbieten, für alles zusammen einen Pauschalpreis verlangen und alle Leistungen eigenverantwortlich organisieren. Ausreichend sind zwei touristische Hauptleistungen wie Unterkunft und Beförderung oder Unterkunft und Seminarteilnahme. Heute wird meist davon ausgegangen, dass das Anbieten einer Unterkunft mit Frühstück oder auch Vollpension noch kein Pauschalreiseangebot darstellt. Sowohl bei Anwendung des Reisevertragsrechts als auch bei der des Mietrechts können Ansprüche nur geltend gemacht werden, wenn diese bei Bekanntwerden des Mangels beim Reiseveranstalter oder Vermieter gerügt worden sind und der Urlaubsgast noch vor Ort mit angemessener Fristsetzung erfolglos Abhilfe verlangt hat. Im Falle erheblicher Mängel kann ein Reisevertrag auch gekündigt werden – der Reisende darf dann abreisen; der Veranstalter hat lediglich das Recht auf die Bezahlung der bereits in der Ferienwohnung verbrachten Tage. Ein Mietvertrag über eine private Ferienwohnung läuft für den vertraglich vereinbarten Zeitraum; eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich. Für die Vermietung privater Ferienwohnungen gilt zwar grundsätzlich das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches, es sind jedoch nicht alle Vorschriften anwendbar. Unanwendbar sind z.B. die Vorschriften über den Zeitmietvertrag (§ 575 BGB). Es entsteht daher kein unbefristetes Mietverhältnis, weil etwa der Vermieter keinen Grund für die Befristung angibt. Auch die Regelungen über den Mieterschutz bei Kündigung (§ 573 BGB) sind nicht anwendbar. |
| Ferienwohnung, Schäden durch Mieter | holiday flat; damages caused by tenants/lodgers | Im Rahmen der Nutzung einer Ferienwohnung kann es leicht zu Schäden an Wohnung oder Einrichtung kommen – zum Beispiel von spielenden Kindern zerbrochene Glasscheiben, Brandflecken von Zigaretten in Teppich und Sofabezug, Flecken durch eine umgekippte Rotweinflasche. Rechtlich muss derjenige, der die Schäden verursacht, auch dafür gerade stehen. Sorgsamer Umgang mit dem Eigentum des Vermieters ist eine Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. § 280 BGB gewährt hier einen Schadenersatzanspruch. Kein Schadenersatz wird für Schäden fällig, die durch vertragsgemäße Nutzung der Mietsache entstehen (§ 538 BGB). Beispiele: Die Abnutzung des Teppichbodens durch Begehung ist vertragsgemäß, das Zerschießen von Fensterscheiben beim Fußballspielen in der Wohnung jedoch nicht. Eine weitere Grundlage für einen Schadenersatzanspruch bietet § 823 Abs. 1 BGB: Danach ist jeder, der das Eigentum eines anderen vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt, diesem zum Schadenersatz verpflichtet. Diese Vorschrift greift auch, wenn für die Vermietung der Ferienwohnung nicht das Mietrecht, sondern das Reisevertragsrecht zur Anwendung kommt, weil beispielsweise über einen Reiseveranstalter vermietet wurde. Schwierigkeiten kann jedoch die Beweisfrage bereiten. Daher übergeben viele Vermieter ihre Wohnungen dem Gast im Rahmen einer kurzen Besichtigung, bei der bereits bestehende Schäden auffallen würden. Auch die Rückgabe erfolgt dann unter Beteiligung von Mieter und Vermieter mit Wohnungsbegehung. Für den Vermieter empfiehlt es sich, die Haftung für Schäden im Mietvertrag zu regeln – schon um klare Verhältnisse zu schaffen. Zusätzlich sollte der Vermieter eine Kaution verlangen. Wird die Ferienwohnung ohne nennenswerte Schäden zurückgegeben, wird die Kaution vollständig zurückgezahlt, ansonsten werden die Schadensbeträge abgezogen. Übersteigt die Schadenshöhe die Kaution, muss zu herkömmlichen Mitteln gegriffen werden: Darlegung des Schadens und Ersatzforderung, ggf. außergerichtliches oder gerichtliches Mahnverfahren, gerichtliche Klage. Für alle genannten Vorgehensweisen ist es unabdingbar, dass der Vermieter die zustellungsfähige Adresse der Mieter an deren Heimatort kennt. Dies kann durch Vorlage von Ausweisdokumenten bei Ankunft oder besser durch Zusendung von Mietvertrag oder Buchungsbestätigung per Post erfolgen. Schnelle Buchungen nur aufgrund eines Telefonanrufes bergen ein gewisses Risiko, da es auch Mieter gibt, die darauf bauen, dass ihre Heimatadresse hier nicht erfragt wird oder nicht nachprüfbar ist. Auch im Rahmen der Endreinigung können bei einer Ferienwohnung Schäden erkennbar werden – wenn etwa die Wohnung so verschmutzt ist, dass eine herkömmliche vom Vermieter oder den durch ihn beauftragten Personen durchgeführte Endreinigung nicht mehr ausreicht. Auch in diesem Fall können zusätzliche Kosten dem Mieter in Rechnung gestellt oder von der Kaution abgezogen werden. Dies sollte im Mietvertrag verankert werden. Ein wichtiger Aspekt bei der Vermietung von Ferienwohnungen ist jedoch auch, dass der Verwaltungsaufwand keine Formen annehmen sollte, die nicht mehr praktisch zu handhaben sind. Die Überlassung einer Kaution verursacht zusätzlichen Verwaltungsaufwand; insbesondere, wenn diese hin- und herüberwiesen werden muss. Es kann sich insbesondere für nicht gewerbliche Vermieter anbieten, Bagatellschäden schlicht einzukalkulieren und eine Kaution nur bei längerfristiger Vermietung zu verlangen. Ob die Haftpflichtversicherung des Mieters einen Schaden an der Ferienwohnung und ihrer Einrichtung abdeckt, sollte der Mieter vor der Anreise mit seiner Versicherung klären – dies wird in der Regel nicht der Fall sein. |
| Fernabsatzvertrag | long distance sales contract | Fernabsatzverträge sind Verträge, die zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher unter Verwendung eines Fernkommunikationsmittels zustande kommen. Hier hat sich ab 13. Juni 2014 einiges geändert: Das Gesetz zur Umsetzung der EU-Verbraucherrechte-Richtlinie ist in Kraft getreten. Zu den Fernkommunikationsmitteln zählen Post, Telefon, E-Mails, Fax und Internet. Regelungen hierüber befinden sich im BGB (§§ 312 b -312 h) und in § 1 Artikel 246a Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB). Der Unternehmer ist demnach verpflichtet, vor Abschluss eines Vertrages unter anderem über folgende Punkte zu informieren (Auszüge):
Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht zu, das er innerhalb von zwei Wochen ausüben kann. Eine kommentarlose Rücksendung reicht nach neuem Recht nicht mehr aus, der Widerruf muss ausdrücklich erklärt werden. Ebenso haben sich die Folgen bei nicht ausreichender Aufklärung des Verbrauchers geändert: Das Widerrufsrecht wird nicht auf unbestimmte Zeit ausgedehnt, sondern nur auf 12 Monate und 14 Tage verlängert. Rücksendekosten für Waren trägt der Verbraucher, wenn der Unternehmer ihn darüber aufgeklärt hat; die frühere „40-Euro-Regel“ ist entfallen. Die Vorschriften über Fernansatzverträge gelten u.a. nicht für Grundstücks- und Baugeschäfte, Teilzeitnutzung von Wohngebäuden, Versicherungen und deren Vermittlung. Auf Verträge mit Immobilienmaklern sind die Bestimmungen jedoch anzuwenden. Für Maklerverträge, die nicht im Büro des Maklers abgeschlossen werden, gilt nun das 14tägige Widerrufsrecht. Die Frist läuft ab Vertragsabschluss, beginnt aber nicht, bevor der Kunde die Widerrufsbelehrung erhalten hat. Zusätzliche Bestimmungen gelten für den elektronischen Geschäftsverkehr. Hierzu gehören
|
| Fernlehrgänge (immobilienwirtschaftliche) | distance learning courses (real estate management/ economics) | Von verschiedenen Institutionen werden Fernlehrgänge im Bereich der Immobilienwirtschaft angeboten. Im Vordergrund stehen dabei solche Lehrgänge, die auf einen Abschluss im Bereich der beruflichen Fortbildung ("geprüfter Immobilienfachwirt IHK") vorbereiten. Ein solcher Lehrgang muss vom Bundesinstitut für Berufsbildung (BiBB) in Bonn genehmigt werden. Soweit ein Fernlehrgang lediglich auf einen Abschluss vorbereitet, der vom Lehrgangsträger selbst definiert wird, ist Zulassungsstelle die Staatliche Zentralstelle für Fernunterricht (ZfU). Die Zulassung wird im Interesse des Schutzes der Lehrgangsteilnehmer nur dann erteilt, wenn der Lehrgang fachlich, didaktisch und vom Umfang so gestaltet ist, dass die vom Lehrgangsveranstalter festgelegten Lehrgangsziele auch erreicht werden können. Zu achten ist vom Interessenten aber trotzdem darauf, dass Abschlussbezeichnungen von privaten Fernlehrgangsveranstaltern, die ähnlich lauten, wie die durch Rechtsverordnung geregelten Abschlüsse, in keiner Weise mit deren Inhalten übereinstimmen und deren Bedeutung entsprechen müssen. Einen die Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann / zur Immobilienkauffrau begleitenden Fernlehrgang bietet das Europäische Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft des GdW in Bochum mit einer Dauer von 2 Jahren an. Einen Fernlehrgang "Immobilienwirtschaft" mit einem IHK Zertifikat bietet die DIA Consulting AG in Freiburg an. Der Umfang beträgt 10 Lehrbriefe. Eine flexible Zeitplanung ist möglich. |
| Fernwärme | district heat; heat from a district heating network | Fernwärme wird von zentralen Heizkraftwerken erzeugt und per Rohrsystem zum Verbraucher geliefert. Das Heizen mit Fernwärme wird als umweltfreundlich angesehen, weil Fernwärme oft von Kraftwerken erzeugt wird, die mit Kraft-Wärme-Kopplung arbeiten. Früher war für Mieter und Vermieter die Unterscheidung zwischen Fernwärme und herkömmlicher Zentralheizung von Bedeutung, da die Fernwärme nicht nach der Heizkostenverordnung, sondern nach den AVB Fernwärme (Allgemeine Versorgungsbedingungen) abgerechnet wurde. Diese berücksichtigten nur den Verbrauch, aber keinen verbrauchsunabhängigen Kostenanteil. Seit 01.03.1989 wird auch die Fernwärme gegenüber dem Mieter nach der Heizkostenverordnung abgerechnet. Die AVB Fernwärme beziehungsweise die ihnen zugrunde liegende AVB Fernwärme-Verordnung verweisen nun hinsichtlich der Abrechnung auf die Regelungen der Heizkostenverordnung. Danach ist ein bestimmter Anteil der Heizkosten nach Verbrauch, der Rest verbrauchsunabhängig (meist: Quadratmeter-Anteil der Wohnung) abzurechnen. Der Verbrauch ist bei Mietwohnungen nicht mehr mit den zuvor üblichen Wassermengenzählern, sondern mit Heizkostenverteilern zu ermitteln. Vor dem 30.09.1989 eingebaute Wassermengenzähler dürfen weiterverwendet werden. Die Bestimmungen der AVB Fernwärme sind weiterhin vom jeweiligen Vertragspartner des Fernwärmeversorgers einzuhalten – also dem Vermieter oder bei Direktlieferung beziehungsweise Wärme-Contracting dem Mieter. Nach bisheriger Rechtsprechung stellte der Austausch einer Gasetagenheizung gegen einen Fernwärmeanschluss keine Modernisierungsmaßnahme dar, weil er nicht zur Verbesserung des Wohnwertes führe. Verglichen mit einer Gasheizung kann Fernwärme durchaus teurer sein. Vermieter konnten demnach aufgrund des Fernwärmeanschlusses keine Mieterhöhung wegen Modernisierung durchführen (LG Hamburg, Az. 316 S 136/01, Urteil vom 08.01.2002). Der Bundesgerichtshof hat diese Rechtsprechung geändert und in seinem Urteil vom 24.09.2008 betont, dass die Änderung des Heizsystems von einer Gasetagenheizung zum Fernwärmeanschluss als Maßnahme zur Einsparung von Energie gesehen werden kann – und damit eine Modernisierungsmaßnahme ist, die der Mieter zu dulden hat. Voraussetzung ist allerdings, dass die Fernwärme aus einer Anlage mit Kraft-Wärme-Kopplung stammt (Az. VIII ZR 275/07). Somit ist auch eine Mieterhöhung wegen Modernisierung nach § 559 BGB im Bereich des Möglichen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes kann ein Vermieter während des Mietverhältnisses eine veraltete Ölheizung durch einen Fernwärmeanschluss ersetzen und die Wärmelieferungskosten auf die Mieter umlegen. Voraussetzung: Im Mietvertrag wird auf die geltenden Bestimmungen über Heizkosten verwiesen. Ferner müssen die bei Vertragsabschluss wirksamen Regelungen (früher: Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung, heute: Betriebskostenverordnung) eine Umlage der Kosten für Fernwärmelieferungen vorsehen (BGH, Az. VIII ZR 202/06, Urteil vom 27.06.2007). Die Mietrechtsreform vom 1. Mai 2013 erleichtert für Vermieter die Umstellung der Wärmeversorgung auf das Wärme-Contracting, also die direkte Versorgung der Mieter durch einen externen Lieferanten, der dann selbst Vertragspartner der Mieter ist. Auch die Fernwärmeversorgung kann im Rahmen eines Contracting-Vertrages erfolgen. Die Umstellung ist drei Monate vorher in Textform anzukündigen. Die Mieter haben dann die Kosten der gewerblichen Fernwärmelieferung als Betriebskosten zu tragen, wenn sie grundsätzlich laut Mietvertrag die Kosten für Wärme und Warmwasser zu übernehmen haben und die Kosten der Wärmelieferung im Rahmen des Contracting nicht höher liegen als zuvor. |
| Fertighaus | prefabricated house; panelised house; modular home; manufactured home; component building | Das Fertighaus besteht aus normierten Einzelteilen, die nach persönlicher Entscheidung des Käufers innerhalb eines bestimmten Rahmens zu einem Ganzen kombiniert werden. Für den Bau eines Fertighauses werden vorgefertigte Bauteile verwendet. Der Kauf eines Fertighauses bietet dem Käufer einige Vorteile:
Eine Grunderwerbsteuerpflicht für den Erwerb des Fertighauses besteht auch dann, wenn Grundstück und Haus in getrennten Verträgen erworben werden und zwischen beiden Erwerbsvorgängen ein wirtschaftlicher Zusammenhang gegeben ist. Beim Fertighausvertrieb gibt es keine Standardverträge. Die Vereinbarungen fallen unterschiedlich aus. Ein kundenfreundlicher Kaufvertrag
|
| Fertigstellungstermin | completion date; completion deadline; completion time; finish date | Dem Fertigstellungstermin einer Immobilie kommt bzw. kam eine besondere Bedeutung zu. Und zwar bei vermieteten Objekten im Hinblick auf die Gebäudeabschreibung, die AfA, und bei selbstgenutztem Wohneigentum hinsichtlich der früheren Eigenheim- und Kinderzulage, die mit Stichtag 1. Januar 2006 abgeschafft wurde. Um die optimale Gebäude-AfA (= höchstmögliche Steuerersparnis) zu nutzen, muss das Objekt im Jahr der Fertigstellung angeschafft worden sein. Vergleichbares galt bei der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums. Wenn nämlich dieses im Jahr der Anschaffung nicht auch bezogen wurde, sprach der Volksmund von der sogenannten Neujahrsfalle. Dies bedeutete, dass der Eigenheimer eines von acht Jahren staatliche Förderung verlor. Der Anschaffungszeitpunkt ist in diesem Falle der Tag des Besitzübergangs. Fertig gestellt ist eine Wohnung dann, wenn sie nach Abschluss der wesentlichen Bauarbeiten bewohnbar ist. Ob sie bereits durch die Baubehörde abgenommen ist, ist steuerlich unerheblich. Zieht der Eigentümer bereits in das Haus ein, bevor wichtige Arbeiten abgeschlossen sind, so gilt das Objekt als nicht fertig gestellt. Solche wichtigen Arbeiten sind z.B. Türen oder Fenster, sanitäre Einrichtungen oder der Anschluss an die Versorgungsleitungen. Es muss die Möglichkeit zum Anschluss einer Küche bestehen. Geringfügige Restarbeiten schließen die Bezugsfertigkeit nicht aus. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang auch, ob die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Eigentumswohnungen schon vorliegt und ob die Teilungserklärung schon abgegeben ist. Durch das Zurückhalten solcher Maßnahmen lässt sich die steuerlich bedeutsame Fertigstellung einer Wohnung nicht hinauszögern. |
| fest | firm; rising; buoyant | Mit fest wird eine Börsentendenz bezeichnet, wenn die Kursnotierungen erfreulich steigen. Gegenteil: Schwach. |
| Festbetragsdarlehen | fixed-sum loan | Beim Festbetragsdarlehen handelt es sich um ein Darlehen, das am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe z.B. aus einer fälligen Lebensversicherung, dem zugeteilten Bausparvertrag oder anderen Mitteln zurückgezahlt wird. Während der Darlehenslaufzeit zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen. |
| Festfenster | non-opening window | Ein Festfenster oder festverglastes Fenster lässt sich nicht zur Belüftung öffnen. Es dient der Belichtung. Als Flügel oder als Glasscheibe wird es unbeweglich in den Fensterrahmen eingesetzt. |
| Festgeld | time/term deposit, fixed-term/fixed deposit | Festgeld ist bei einer Bank eingezahltes Geld mit einem vorab festgelegten Zinssatz und einer festen Laufzeit (mindestens 30 Tage). Die Zinshöhe hängt meist von der Höhe der Einzahlung und der Laufzeit ab. Der Anleger muss meist vor dem Rückzahlungstermin kündigen, da sich die Anlagedauer sonst automatisch verlängert. Eine vorzeitige Kündigung von Festgeld-Anlagen ist nur möglich, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Bei einer vorzeitigen Vertragsbeendigung wird das Geldinstitut jedoch in der Regel einen Abschlag von den Zinsen vornehmen und eine Gebühr berechnen. Hier lohnt es sich für Anleger, die diesbezüglichen Konditionen bei verschiedenen Anlagen zu vergleichen. Im Ausnahmefall ist eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 314 BGB möglich. Ein solcher Grund kann zum Beispiel der Tod des Kontoinhabers sein. Ist der Kontoinhaber gezwungen, Arbeitslosengeld II zu beantragen, kann dies auch einen wichtigen Grund darstellen. Festgeldanlagen bieten den Vorteil einer hohen Sicherheit, da sie nicht von kurzfristigen Entwicklungen an den Wertpapiermärkten abhängig sind. Allerdings hat ihre Attraktivität in den letzten Jahren infolge der langen Niedrigzinsphase stetig abgenommen – auch im Vergleich zur Anlage in Immobilien. |
| Festpreis | firm price; fixed price | Der Festpreis ist ein vertraglich vereinbarter Preis für ein endgültig fertiggestelltes Objekt. Wurde ein Festpreis vereinbart, darf der Bauträger in der Regel keinerlei zusätzliche Forderungen an den Käufer stellen. Eine Festpreisabsprache in einem Vertrag kann dadurch modifiziert werden, dass bestimmte Bereiche ausgenommen werden; z.B. erwartete Erschließungsbeiträge, deren Höhe noch nicht feststeht. |
| Festschreibung | blocking; fixing; locking-up | Festschreibung bezeichnet die Konditionen eines Kreditvertrages, die für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben werden. Dabei werden die Kreditkonditionen (Zinssatz, Tilgung, usw.) für eine bestimmte Zeit (meist zehn Jahre) festgeschrieben. Gerade bei der Immobilienfinanzierung ist die Festschreibung der Zinsen wichtig, damit der Darlehensnehmer eine feste Kalkulationsbasis hat. Darlehen mit einem flexiblen Zinssatz passen sich dagegen dem Markt an. Von einer Festschreibung spricht man einerseits bei Krediten und andererseits auch bei Geldanlagen. |
| Feststellungsklage | declaratory action/proceedings, action for a declaratory judgment | Beschließen die Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung über eine Verwaltungsangelegenheit, ohne dass die dafür erforderliche Mehrheit vorgelegen hat, kann dieser Beschluss angefochten und mit dem Antrag auf Feststellung verbunden werden, dass mangels erforderlicher Mehrheit ein Beschluss nicht zustande gekommen oder nichtig ist. Ebenso kann im Rahmen einer Feststellungsklage ein Wohnungseigentümer durch entsprechenden Antrag gerichtlich feststellen lassen, dass beispielsweise andere Wohnungseigentümer nicht befugt sind, die in seinem Sondereigentum stehende Gartenfläche zu betreten bzw. zu nutzen. Eine Feststellungsklage kann sich auch gegen die Gemeinschaft richten, beispielsweise bei Verpflichtung zur Instandhaltung oder Instandsetzung bestimmter konstruktiver Teile des gemeinschaftlichen Eigentums. |
| Festzinshypothek | fixed-rate mortgage | Festzinshypotheken sind Darlehen, bei denen eine Festschreibung des Zinssatzes für einen bestimmten Zeitraum vereinbart ist. Für den Darlehensnehmer hat eine Festzinshypothek den Vorteil, dass sie bezüglich der Finanzierung und der damit verbundenen Kosten eine hohe langfristige Planungssicherheit bietet. Das Zinsänderungsrisiko ist im Vergleich zu Gleitzinsdarlehen geringer, da der Darlehensnehmer für die Dauer der Zinsfestschreibung gegen einen Anstieg der Zinsen abgesichert ist. Sinken die Zinsen jedoch in der Zeit zwischen dem Abschluss des Darlehensvertrages und dem Ende der Zinsfestschreibung, so profitiert der Darlehensnehmer davon nicht. |
| Fettbrand / Fettexplosion | burning fat / fat explosion | Ein Fettbrand entsteht, wenn Fett oder Speiseöl über seinen sogenannten Brennpunkt hinaus erhitzt wird. Das Fett entzündet sich dann von selbst. Diesen Brand mit Wasser oder wasserhaltigen Getränken zu löschen, führt dazu, dass das Wasser aufgrund der hohen Temperatur des brennenden Fettes schlagartig verdampft – es kommt zur Fettexplosion. Dabei werden aus einem Liter flüssigem Wasser bis zu 1.700 Liter Dampf. Im Rahmen der Explosion wird das brennende Fett in der Umgebung verteilt und kann auch die löschende Person treffen. Besonders häufig kommen Fettbrände und –Explosionen in Küchen vor. Zum Löschen eines Fettbrandes dürfen keine Feuerlöscher verwendet werden, die Wasser oder Schaum als Löschmittel verwenden. Pulver und CO2-Löscher erweisen sich oft als wenig effektiv, da aufgrund der weiter anhaltenden Hitze des Fettes die Gefahr einer erneuten Selbstentzündung nach Aufbrauchen des Löschmittels besteht. Eine Pfanne voll brennendem Fett kann durch das Auflegen eines Deckels gelöscht werden. Für Küchen wurden bisher häufig Löschdecken zur Brandbekämpfung empfohlen; diese sind jedoch nach einschlägigen Versuchen in die Kritik geraten, da sie durch die heißen Fettdämpfe durchbrennen oder selbst in Brand geraten können. Empfohlen werden vielmehr spezielle Fettbrandlöscher, die die brennende Flüssigkeit durch einen Verseifungseffekt löschen. Über dem Fett oder Öl wird eine Sperrschicht erzeugt, die die weitere Aufnahme von Sauerstoff verhindert. Das Löschmittel kühlt außerdem die brennende Flüssigkeit unter ihren Selbstentzündepunkt ab und verhindert so, dass das Feuer erneut aufflammt. Fettbrandlöscher werden sowohl für den gewerblichen Bereich empfohlen als auch für mit Friteusen ausgestattete Privathaushalte. Seit 2005 werden Brände von Ölen oder Fetten in die Brandklasse F eingeteilt. Bei der Auswahl des richtigen Feuerlöschers muss auf die Brandklasse geachtet werden, für die dieser zugelassen ist. |
| Feuchtigkeit / Feuchte Wände | dampness; moisture; humidity / damp walls | |
| Feuerbeständig | fire-resistant; fireproof | Von feuerbeständigen Bauteilen spricht man, wenn diese einem Feuer deutlich länger widerstehen, als feuerhemmende Materialien. Die Musterbauordnung von 2002 als Vorlage der Landesbauordnungen befasst sich in § 26 mit den „Allgemeinen Anforderungen an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen.“ Nach dieser Vorschrift sind Bauteile nach den Anforderungen an ihre Feuerwiderstandsfähigkeit zu differenzieren in • feuerbeständige, • hochfeuerhemmende und • feuerhemmende Bauteile. Feuerbeständige Bauteile werden dort wie folgt beschrieben:
Nach der für die Zulassung von Bauteilen wichtigen Norm DIN 4102 Teil 2 steht für „feuerbeständig“ die Feuerwiderstandsklasse F90. Das heißt, dass das Bauteil im Brandfall mindestens 90 Minuten lang seine Funktion behält. Die neuere europäische Norm DIN EN 13501 enthält abweichende Feuerwiderstandsklassen; sie berücksichtigt jedoch eine größere Zahl von Baustoffklassen und möglichen Kombinationen von Materialeigenschaften. |
| Feuerhemmend | fire-resistant; fire-retardant | Von feuerhemmendem Material spricht man, wenn dieses zumindest nicht leicht entzündlich ist. Die Musterbauordnung von 2002 als Vorlage der Landesbauordnungen befasst sich in § 26 mit den „Allgemeinen Anforderungen an das Brandverhalten von Baustoffen und Bauteilen.“ Nach Absatz 2 der Vorschrift sind Bauteile nach den Anforderungen an ihre Feuerwiderstandsfähigkeit einzuteilen in • feuerbeständige, • hochfeuerhemmende und • feuerhemmende Bauteile. Eine genauere Defnintion von „feuerhemmend“ wird dort nicht geliefert; die Vorschrift lässt jedoch den Schluss zu, dass auch Bauteile aus brennbaren Stoffen als feuerhemmend angesehen werden können, solange sie nicht leicht entflammbar sind. Deutlicher wird die für die Zulassung von Bauteilen relevante DIN 4102 Teil 2, welche eine Reihe von Feuerwiderstandsklassen für Baustoffe festlegt. Hier wird die Feuerwiderstandsklasse F30 als „feuerhemmend“ bezeichnet; derartige Bauteile müssen im Brandfall für mindestens 30 Minuten noch ihre Funktion erfüllen. Dies ist ggf. durch Brandversuche nachzuweisen; bestimmte Baustoffe gelten auch kraft Erwähnung in der DIN 4102 Teil 4 als feuerhemmend. Die Europäische Norm für den Feuerwiderstand von Bauteilen ist die DIN EN 13501. Diese enthält weit mehr Baustoffklassen und Kombinationen möglicher Eigenschaften von Materialien als die DIN 4102. |
| Feuerschalen | braziers | Feuerschalen – also meist auf mehr oder minder festen Standbeinen angebrachte Metallbehälter, in denen ein offenes Feuer brennt – werden immer beliebter. Sie werden auf Terrassen und sogar auf Balkonen verwendet. Gerichtsurteile sind diesbezüglich noch nicht bekannt. Allerdings ist davon auszugehen, dass für Feuerschalen die bisher von den Gerichten für das Grillen ausgearbeiteten Regeln gelten. Schließlich wird bei beiden ein offenes Feuer in einem Metallbehälter betrieben – nur in einem Fall zum Garen von Fleisch und im anderen als Selbstzweck. Die Gerichte urteilen zum Grillen sehr uneinheitlich. Wichtig ist in jedem Fall, dass Rauch und Ruß nicht in benachbarte Wohnungen ziehen dürfen. Hauseigentümer dürften bei der Nutzung von Feuerschalen im eigenen Garten keine Probleme haben, solange für Nachbarn keine unzumutbare Belästigung besteht. In Eigentümergemeinschaften ist die Lage komplizierter: Ist das Grillen etwa per Hausordnung untersagt, ist es denkbar, dass Gerichte hier schnell Parallelen zur Feuerschale ziehen. Ähnlich verhält es sich bei Mietwohnungen. Das Grillen kann per Mietvertrag untersagt werden. Ist dies der Fall, sollte auch auf die Verwendung einer Feuerschale verzichtet werden. |
| Feuerversicherung (Brandversicherung) | fire insurance | Bereits der Rohbau kann durch eine Feuerversicherung gegen etwaige Brandschäden versichert werden. Nach Fertigstellung kann die Feuerversicherung in eine verbundene Gebäudeversicherung einbezogen werden. Mit dieser Police sind dann nicht nur Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion und Flugzeugabsturz abgedeckt, sondern auch Sturm- und Hagelschäden sowie Schäden durch austretendes Leitungswasser. Eine Feuer- bzw. Gebäudeversicherung sollte jeder Hauseigentümer abschließen. Bei Vertragsabschluss sollte darauf geachtet werden, dass außer dem eigentlichen Brandschaden am Gebäude auch die Kosten abgedeckt sind, die durch das Abräumen und fachgerechte Entsorgen von Brandschutt und Gebäuderesten entstehen. Hier muss nach heutiger Rechtslage eine fachgerechte Entsorgung durch Spezialbetriebe erfolgen, die ggf. eine Trennung des Brandschutts nach verschiedenen Arten von Sonderabfall erfordert. Die hierfür entstehenden Kosten können erheblich sein. Bei einer Eigentumswohnanlage gehört der Abschluss einer Feuerversicherung zur "ordnungsgemäßen Verwaltung", die von jedem einzelnen Eigentümer verlangt werden kann. Versichert sind sowohl Schäden am Gemeinschaftseigentum, als auch Schäden am Sondereigentum. Schäden am Hausrat müssen allerdings durch eine eigene Hausratversicherung abgedeckt werden. Die Musterbedingungen des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft für Wohngebäudeversicherungen (VGB) enthalten eine Klausel, nach der der Versicherungsnehmer alle behördlichen oder gesetzlichen Sicherheitsvorschriften einhalten muss. Wird dies vorsätzlich außer Acht gelassen, ist die Versicherung leistungsfrei. Handelt der Versicherungsnehmer grob fahrlässig, kann die Versicherung die Leistung kürzen. Zu der Frage, wann grobe Fahrlässigkeit vorliegt, existiert umfangreiche Rechtsprechung. Das Nichtvorliegen grober Fahrlässigkeit ist vom Versicherungsnehmer zu beweisen. Auch Rauchmelder in Wohnungen sind grundsätzlich Sicherheitseinrichtungen. Rein rechtlich gesehen bedeutet dies: Besteht im jeweiligen Bundesland und für das jeweilige Gebäude Rauchmelderpflicht, müssen Rauchmelder entsprechend der einschlägigen Norm DIN 14676 eingebaut und auch entsprechend gewartet werden, um im Brandfall den vollen Versicherungsschutz zu erhalten. Aber: Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hat sich dahingehend geäußert, dass Rauchmelder hauptsächlich Leben retten und nicht Sachwerte schützen sollen. Fehlende oder nicht gewartete Rauchmelder würden nur dann Auswirkungen auf den Versicherungsschutz haben, wenn sie für den Schaden oder dessen Höhe ursächlich geworden seien. Dies könne in der Regel aber nicht nachgewiesen werden. Ob sich die einzelnen Versicherungen dieser Ansicht des Verbandes anschließen, ist den Unternehmen selbst überlassen. Eine unterschiedliche Handhabung durch die einzelnen Versicherungsgesellschaften ist möglich. Eine jährliche Wartung von Rauchmeldern wird durch diverse Dienstleister angeboten, etwa Ableseunternehmen, Hausmeisterdienste oder Brandschutzbetriebe. Ableseunternehmen können die Wartung oft im Rahmen anderweitiger Ablesetermine durchführen. Vermieter sollten jedoch darauf achten, dass eine ausreichende Dokumentation über Art und Umfang der durchgeführten Arbeiten stattfindet. Viele Versicherer bieten auch Policen an, in denen sie auf die „Einrede der groben Fahrlässigkeit“ verzichten. Der Versicherer gibt damit sein wichtigstes Instrument aus der Hand, um eine Zahlung im Schadensfall verweigern zu können. Meist kosten derartige Verträge mehr; für den Gebäudeeigentümer sind sie trotzdem zu empfehlen. Vorsicht sollte allerdings geboten sein, wenn der Verzicht der Versicherung betragsmäßig auf wenige tausend Euro begrenzt wird. Brennt eine Wohnung oder ein Gebäude ab oder aus, geht es um weit höhere Summen. Der Ausschluss des Einwands „grobe Fahrlässigkeit“ sollte sich also möglichst auf den gesamten entstandenen Schaden beziehen. |
| Feuerversicherungssumme 1914 | fire insurance, sum in 1914 (initial sum) | Bei Abschluss einer Feuerversicherung (in Bayern Brandversicherung) wird der versicherte Gebäudewert grundsätzlich zu Herstellungskosten des Jahres 1914 ermittelt ("Stammsumme"). Das Jahr 1914 fungiert dabei als Basisjahr für die Entwicklung eines Baukostenindex des Statistischen Bundesamtes, dem die jeweils aktuelle "Teuerungszahl" (ein Multiplikator) entspricht. Stammsumme x Teuerungszahl ergibt den Neuwert, der bei Schadenseintritt (Brand, Schäden durch Löschwasser, usw.) der Berechnung der auszuzahlenden Versicherungssumme zugrunde zu legen ist. |
| Feuerwehreinsatz, Kosten | fire brigade operation, costs | Feuerwehreinsätze können in bestimmten Fällen zur Erhebung von Gebühren oder zu Kostenerstattungsansprüchen führen. Wann dies der Fall ist, regeln Landesgesetze. Die Gebührenhöhe ergibt sich aus den jeweiligen Gemeindesatzungen. So schreibt z. B. das baden-württembergische Feuerwehrgesetz vor, dass Hilfeleistungen der Feuerwehr bei Bränden und öffentlichen Notständen sowie zur Rettung von Mensch und Tier aus lebensbedrohlicher Lage unentgeltlich erfolgen müssen. Wird jedoch die Feuerwehr bei anderen Notlagen helfend tätig, können durch den Träger der Feuerwehr Gebühren erhoben werden. Eine Hilfeleistung für Mensch und Tier liegt z. B . nicht vor, wenn nach dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Alarmierung keine einzelnen Menschen oder Tiere in irgendeiner Form gefährdet waren. Diese Grundsätze hat der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg in einem Urteil ausgeführt, in dem die Freiwillige Feuerwehr wegen eines Wasserschadens in einer verschlossenen Wohnung eines Mehrfamilienhauses alarmiert worden war. Ausgerückt waren ein Rüstwagen, ein Tanklöschfahrzeug und ein Vorrüstwagen mit insgesamt zwölf Mann Besatzung. Es stellte sich heraus, dass ein aus der Badewanne gerutschter Waschmaschinenschlauch etwa 80 Liter Wasser auf den Fußboden gepumpt hatte. Die Feuerwehr saugte das Wasser auf und schickte dem Wohnungseigentümer eine Rechnung. Berechnet wurden eine Arbeitsstunde für acht Personen und die Kosten für zwei Fahrzeuge. Die Klage des Wohnungseigentümers blieb erfolglos, da es hier nicht um die Rettung von Personen oder Tieren, sondern nur um den Schutz privaten Eigentums gegangen sei (VGH Baden-Württemberg, Az. 1 S 397/01, Urteil vom 20.03.2003). Auch in anderen Fällen werden Kosten für Feuerwehreinsätze geltend gemacht – z. B. wenn die Gefahr oder der Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht worden sind. Auch wer "wider besseres Wissen" oder "infolge grob fahrlässiger Unkenntnis der Tatsachen" die Feuerwehr ruft, muss zahlen. Ferner werden auch bei Fehlalarmen durch Brandmeldeanlagen des Hauseigentümers üblicherweise Gebühren geltend gemacht. Dies betrifft vernetzte Anlagen mit einer Zentrale, wie sie für Hotels und andere gewerbliche Gebäude vorgeschrieben sind. Auf normale Rauchmelder, wie sie in Wohnungen üblich sind, ist diese meist aus Landesgesetzen abgeleitete Kostentragungspflicht nicht ohne Weiteres übertragbar. Urteile, nach denen Mieter zur Kostentragung für Fehlalarme herangezogen wurden, beruhten bisher oft auf der Tatsache, dass ein Wohngebäude früher gewerblich genutzt wurde und daher noch über eine Brandmeldeanlage verfügte (vgl. Verwaltungsgericht Schleswig, Az. 3 A 133/02, Urteil vom 27.05.2003). Eine Bundesländer haben ihre Feuerwehrgesetze inzwischen dahingehend geändert, dass Einsätze in Privatwohnungen aufgrund von Rauchwarnmelderalarm nicht kostenpflichtig sind (zum Beispiel Schleswig-Holstein). Das Verwaltungsgericht Neustadt hat darauf hingewiesen, dass bei einer vernetzten Brandmeldeanlage der Betreiber der Anlage das Risiko des Fehlalarms trage und nicht zum Beispiel der Bewohner des jeweiligen Zimmers in einem Seniorenheim. In einem solchen war es zu zwei Fehlalarmen gekommen, für die je 400 Euro Einsatzkosten anfielen. Im ersten Fall kam das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Feuerwehr hier keine Gebühren hätte verlangen dürfen, da es durch angebranntes Essen zu einer Verrauchung der Wohnung gekommen sei und die betagte Bewohnerin die Gefahr nicht verstanden habe. Es habe sich damit nicht um einen Fehlalarm gehandelt. Im zweiten Fall hatte die Brandmeldeanlage durch Küchendünste, aber ohne feststellbare Gefahr ausgelöst. Der Heimbetreiber hatte verlangt, die Gebühren direkt den Senioren zu berechnen. Das Gericht stellte fest, dass er selbst dafür verantwortlich sei, dass die Komponenten seiner Brandmeldeanlage korrekt eingestellt und nicht direkt vor Küchentüren installiert würden (Urteil vom 2.12.2014, Az. 5 K 491/14.NW). |
| Feuerwehrfonds | rescue/guarantee fund; deposit protection scheme | Der von Kreditinstituten gebildete Fonds zur Sicherung von Einlagen wird Feuerwehrfonds genannt. |
| Feuerwerk / Schäden und Haftung | fireworks / damage and liability | Immer wieder kommt es durch Feuerwerk an Silvester zu Schäden an Immobilien. Dies können kleinere Schäden wie "gesprengte" Briefkästen oder Brandflecken von Raketen an der Hauswand sein, im schlimmsten Fall brennt jedoch auch das ganze Gebäude ab. Allerdings ist das Abbrennen von Feuerwerk gar nicht überall gestattet. Die 1. Sprengstoffverordnung untersagt bundesweit einheitlich Feuerwerk in näherer Umgebung von Krankenhäusern, Kinder- und Altenheimen, Kirchen sowie von Reet- und Fachwerkhäusern. Zusätzlich können die örtlichen Behörden Sperrzonen ausrufen. Dies ist bekannt von den an Reeetdachhäusern reichen Nordseeinseln wie Sylt oder Amrum. Verbote können jedoch auch an Plätzen stattfinden, wo große Menschenansammlungen zu erwarten sind (z.B. Brandenburger Tor, Berlin). Bei Nichtbeachtung drohen Bußgelder. Kommt es zu Schäden an Gebäuden, haftet grundsätzlich der Verursacher. Dieser ist oft schwer festzustellen. Wird er erkannt, schauen die Gerichte jedoch genau hin. Für einen Anspruch aus deliktischer Handlung ist ein Verschulden erforderlich, der Betreffende muss also zum Beispiel erkannt haben, dass eine Gefahr bestehen könnte. Problematisch war dies etwa im Fall eines komplett abgebrannten Bauernhofes mit Nebengebäuden: Der Nachbar hatte eine Rakete zum Starten in einen Schneehaufen gesteckt, diese hatte nach dem Start die Richtung geändert und war horizontal weiter und durch einen kleinen Lüftungsschlitz in die Scheune geflogen. Laut Bundesgerichtshof hing die Schuldfrage davon ab, ob der Nachbar den Lüftungsschlitz sehen konnte. Dann hätte er mehr Abstand einhalten müssen. Grundsätzlich abgelehnt wurde eine Haftung aufgrund eines verschuldensunabhängigen "nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruches." Denn dieser betreffe nur Schäden infolge normaler Grundstücksnutzung (BGH, 18. September 2009, Az. V ZR 75/08). Geklagt hatte hier die Feuerversicherung des Geschädigten, die den Nachbarn in Regress nehmen wollte. Werden Feuerwerksschäden durch Kinder verursacht, kann eine Haftung der Eltern wegen Verletzung der Aufsichtspflicht im Raum stehen. Feuerwerkskörper der Klasse II (Raketen, Böller) dürfen grundsätzlich nur von Personen über 18 abgebrannt werden. Die Gerichte gehen davon aus, dass Eltern gegen die Aufsichtspflicht verstoßen, wenn sie ihre Kinder (auch in ihrem Beisein) damit hantieren lassen (OLG Schleswig, Urteil vom 12. November 1998, Az. 5 U 123/97). Der Gastgeber einer Silvesterparty trägt nach Ansicht einiger Gerichte ein Mitverschulden, wenn er nicht kontrolliert, ob auch alle von Gästen angezündeten Feuerwerkskörper tatsächlich abgebrannt sind. Das Oberlandesgericht Köln ließ einen Partygast, dessen Raketen-Blindgänger mit Verspätung gezündet und das Haus der Gastgeber in Brand gesetzt hatte, nur zu 2/3 haften. Den Rest des Schadens musste der Hauseigentümer tragen (Urteil vom 23. Februar 2000, Az. 11 U 126/99). Ist der Eigentümer der Immobilie gegen Feuer versichert, trägt seine Wohngebäude- bzw. Feuerversicherung den Schaden. Diese nimmt jedoch bei einem Fremdverschulden Regress beim Verursacher. |
| FF&E | FF&E (furniture, fixtures and equipment) | Abkürzung für: Furniture, Fixtures and Equipment |
| FFH-Gebiet | Special Area of Conservation (SAC) | |
| FFH-Richtlinie | Flora-Fauna-Habitat Directive | Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie, genauer: "Richtlinie zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wild lebenden Tiere und Pflanzen", Richtlinie 92/43/EWG vom 21.05.1992, Abl. Nr. L 206, S.7. |
| FG | German finance court | Abkürzung für: Finanzgericht |
| fG/FG | voluntary jurisdiction; special judicial procedure for mainly private law instances | Abkürzung für: freiwillige Gerichtsbarkeit |
| FGG | German Ex Parte Jurisdiction Act | Abkürzung für: Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit |
| FGO | Tax Court Code | Abkürzung für: Finanzgerichtsordnung |
| FGPrax | to practise voluntary jurisdiction | Abkürzung für: Praxis der Freiwilligen Gerichtsbarkeit |
| FH | ridge height | Abkürzung für: Firsthöhe Abkürzung für: Fachhochschule |
| FIABCI Internationaler Verband der Immobilienberufe | International Real Estate Federation | FIABCI ist das französische Akronym für Internationaler Verband der Immobilienberufe. Der Verband hat seinen Sitz in Paris und verfügt über ein weltweites Netz mit Berufsangehörigen aus allen Immobiliensparten. FIABCI ist in 60 Ländern präsent. Der Verband umfasst 3.200 ordentliche Mitglieder (Einzelmitglieder und Firmen), ca. 20 akademische Mitglieder und 100 nationale Berufsverbände, die 1,5 Millionen Immobilienfachleute vertreten. FIABCI hat Landesdelegationen in 47 Ländern. FIABCI ist eine Organisation, die weltweit Tausende von Berufsangehörigen aus allen Bereichen des Immobiliengewerbes verbindet. Der FIABCI Prix d'Excellence wird jährlich für die weltweit herausragenden Immobilienprojekte vergeben. Die FIABCI vertritt die Immobilienfachleute weltweit bei den Vereinten Nationen durch ihren konsultativen Status Kategorie II und gilt in New York und Genf als "Stimme des Eigentums". Auch bei HABITAT-Konferenzen wurde die FIABCI zur gestaltenden Mitarbeit eingeladen und deren Arbeit besonders gewürdigt. Mehr Informationen finden Sie unter www.fiabci.de. |
| Fidelity | Fidelity International | Das 1969 gegründete US-amerikanische Fondsmanagement-Unternehmen Fidelity gehört mit einem betreuten Immobilienvolumen von 142 Milliarden Euro (Stand: März 2009) zu den größten Vermögensverwaltern der Welt. Fidelity Worldwide Investment hatte 2011 mehr als 5.500 Mitarbeiter in 23 Staaten In Deutschland tritt das Unternehmen seit 1992 auf; hier wird ein Gesamtvermögen von 23,5 Milliarden Euro verwaltet. Hauptsitz ist Kronberg im Taunus. Es besteht eine Zusammenarbeit mit der FIL Fondsbank (FFB). |
| Fiktive Abnahme | hypothetical/ fictitious acceptance | Der Auftraggeber eines Bauwerks ist nach dessen Fertigstellung grundsätzlich zur Abnahme gegenüber dem Unternehmer verpflichtet. Sie erfolgt in der Regel förmlich. Sowohl das BGB also auch die VOB kennen daneben auch die fiktive Abnahme. Nach § 640 BGB gilt das Bauwerk als abgenommen, wenn der Auftraggeber die Abnahme innerhalb der vom Unternehmer gesetzten angemessenen Frist nicht vornimmt, obwohl der dazu verpflichtet ist. Eine solche Pflicht besteht, wenn nicht nach der Beschaffenheit des Werkes die Abnahme ausgeschlossen ist. Wurde die VOB/B dem Bauvertrag zugrunde gelegt, gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat und seit schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung 12 Werktage vergangen sind. Ebenso gilt die Abnahme als erfolgt, wenn keine der Parteien sie verlangt hat, nichts Abweichendes vereinbart ist und seit Beginn der Nutzung des Werkes sechs Werktage vergangen sind. Die Abnahmereife des Werkes ist bei der fiktiven Abnahme nicht Voraussetzung. Vorbehalte wegen bekannter Mängel oder Vertragsstrafen muss der Bauherr bei einer fiktiven Abnahme spätestens bis zu deren Eintreten zu den oben genannten Zeitpunkten vortragen. |
| fill or kill | fill or kill | Fill or kill ist der Zusatz zu einem Börsenauftrag: Eine Fill-or-Kill-Order wird entweder sofort vollständig ausgeführt oder gar nicht. Wenn eine vollständige Ausführung nicht möglich ist, wird die Order gelöscht. |
| Filtering-Prozess am Wohnungsmarkt | filtering process on housing market | |
| Filterpflicht für Holzheizungen | legal requirement for filters for wood-fired heating | Die am 22. März 2010 in Kraft getretene Reform der 1. Bundesimmissionsschutzverordnung (Kleinfeuerungsanlagenverordnung) hat Feinstaub- und Schadstoffgrenzwerte für verschiedene kleine Holzheizungen eingeführt. Dies schließt Kamine, Kachel- und Pellet-Öfen ein. Notwendig wurde die Änderung, weil immer mehr Bundesbürger mit Holz heizen. Immer preisgünstigere Holzöfen sind im Handel. Allerdings produzieren Holzheizungen erheblich mehr gesundheitsschädlichen Feinstaub als andere Heizmethoden. So entsteht durch Holzheizungen mehr Feinstaub als durch alle Dieselfahrzeuge in Deutschland zusammen. Nach der Verordnung dürfen neue Einzelraumfeuerungsanlagen für Festbrennstoffe nur noch betrieben werden, wenn eine Herstellerbescheinigung die Einhaltung der Emissionsgrenzwerte und eines Mindestwirkungsgrades beweist. Ausgenommen davon sind Grundöfen und offene Kamine. Allerdings ist für seit 2015 errichtete Grundöfen ein Feinstaubfilter Pflicht. Kamine dürfen nur gelegentlich benutzt werden. Eigene Grenzwerte für Staub und Kohlenmonoxid gibt die Verordnung für Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe vor, deren Nennwärmeleistung 4 KW oder mehr beträgt und die keine Einzelraumöfen sind. Für Öl- und Gasfeuerungsanlagen gibt es Emissionsgrenzwerte für Stickstoffdioxid. Bestehende Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe – abgesehen von Einzelraumfeuerungsanlagen – dürfen nur weiter betrieben werden, wenn bis zu bestimmten Terminen die Einhaltung von Grenzwerten gewährleistet ist. Diese Übergangsfristen sind vom Zeitpunk der Inbetriebnahme der Anlage abhängig:
Für Einzelraumfeuerungsanlagen gilt: Öfen für feste Brennstoffe (Ausnahme: Grundöfen) dürfen weiter betrieben werden, wenn durch Vorlage einer Herstellerbescheinigung oder Messung des Schornsteinfegers die Einhaltung der neuen Grenzwerte nachgewiesen ist. Dieser Nachweis musste bis zum 31.12.2013 geleistet werden. War dies nicht möglich, müssen diese Öfen bis zu den in der unten dargestellten Grafik genannten Terminen mit Filtern nachgerüstet oder ausrangiert werden. Ausgenommen von der Regelung sind privat genutzte Herde und Backöfen unter 15 KW Leistung, offene Kamine, Grundöfen, Einzelraumfeuerungsanlagen in Wohneinheiten, deren Wärmeversorgung ausschließlich mit Hilfe dieser Anlagen stattfindet und vor dem 01.01.1950 installierte Einzelraumfeuerungsanlagen. Kamineinsätze, Kachelofeneinsätze oder ähnliche eingemauerte Ofeneinsätze sind bis zu den oben aufgeführten Nachrüstzeitpunkten abhängig von der Typenprüfung mit Staubfiltern auszustatten. Mittlerweile bieten verschiedene Hersteller Feinstaubfiltersysteme für Holzheizungen an, die auch bei bestehenden Systemen nachgerüstet werden können. Der Zeitpunkt der Typenprüfung ist vom Bezirksschornsteinfeger festzustellen. Jeder, der eine Einzelraumfeuerungsanlage betreibt, musste dies bis 31.12.2012 veranlassen. Ferner mussten sich Betreiber von handbeschickten Einzelraumfeuerungsanlagen für Festbrennstoffe bis 31.12.2014 durch den Schornsteinfeger über die sonstigen anfallenden Schornsteinfegerarbeiten beraten lassen. Eine Beratungspflicht unter anderem hinsichtlich des fachgerechten Heizens mit Holz besteht generell für alle Betreiber von handbeschickten Einzelraumfeuerungsanlagen für Festbrennstoffe nach deren Errichtung oder einem Betreiberwechsel innerhalb eines Jahres. |
| Filtertheorie | Filter Model | Die 1949 von dem Amerikaner Ratcliff entwickelte Filtertheorie erklärt, wie unter weitgehend marktwirtschaftlichen Bedingungen neu entstehende Wohnquartiere auf Dauer dafür sorgen, dass einkommensschwächere Haushalte ihren Wohnbedarf befriedigen können. Es handelt sich um ein Mietpreisphänomen. Mit zunehmender Alterung scheiden diese Quartiere wegen der (relativen) Abnahme des Wohnnutzens aus dem Markt für hochpreisige Wohnanlagen aus und überlassen die betroffenen Wohnungen einer einkommensschwächeren Mieterschicht. Mit weiterer Wohnwertverschlechterung machen nach Ablauf einer weiteren Wohnperiode dieser Mieter noch ärmeren Mietern Platz. Dieser Prozess setzt sich solange fort, bis die Häuser abbruchreif sind und nach Abbruch ein neues "Wohnquartier" entsteht. Man hat diesen Prozess als "Filtering down Prozess" bezeichnet. Es kann jedoch auch zu entgegengesetzten Erscheinungen kommen ("Filtering up"). Alte Stadtteile werden plötzlich von Investoren entdeckt. Sie führen nach dem Erwerb Modernisierungen ("Luxussanierungen") durch und verleihen dem Wohnquartier ein neues Image. Die bisherigen Mieter, die sich den neu entstandenen sehr guten Wohnwert nicht leisten können, müssen einer neuen einkommensstarken Mieterschicht weichen. Solche Erscheinungen haben in Deutschland dazu geführt, dass im Baugesetzbuch den Gemeinden durch das Instrument der sog. "Milieuschutzsatzung" – einer besonderen Art der Erhaltungssatzung – Eingriffsmöglichkeiten gegeben werden (Genehmigungsvorbehalte für Modernisierungsmaßnahmen, gemeindliches Vorkaufsrecht), mit deren Hilfe die Mieterverdrängung unterbunden werden kann. Negativauswirkungen von Milieuschutzsatzungen können jedoch darin bestehen, dass auf Dauer die Altersstruktur in den geschützten Wohnquartieren sich nach oben verschiebt und die Überalterung zu einer Ghettobildung führt. Die Begriffe „Filtering up“ und „Filtering down“ werden zum Teil auch in Bezug auf einzelne Wohnungen oder einzelne Haushalte verwendet, wenn diese auf eine andere Stufe des Wohnstandards wechseln. So kann zum Beispiel eine Wohnung durch Abnutzung und Renovierungsstau im Vergleich zur allgemeinen Marktsituation einem „Filtering down“ unterliegen, das wiederum durch Modernisierungsmaßnahmen gestoppt werden kann. Ein Haushalt kann dem „Filtering up“ unterliegen, wenn ein höheres Einkommen den Umzug in eine qualitativ bessere Wohnung ermöglicht. |
| Filz | corruption; nepotism; cronyism | Filz bezeichnet ein System auf Gegenseitigkeit beruhender Hilfeleistungen und Gefälligkeiten, das auch Klüngel oder Vetternwirtschaft genannt wird. Nicht selten werden in diesen persönlichen Netzwerken und Beziehungsgefügen gesellschaftliche, politische oder wirtschaftliche Interessen vermischt, so dass sich (z.B. bei öffentlichen Bauvorhaben) einige wenige zu Lasten Dritter (meist der Allgemeinheit) bereichern. |
| Financial Engineering | financial engineering | (auch: Finanztheorie, Portfolio-Optimierung) Financial Engineering ist die Lehre von der systematischen Darstellung der Möglichkeiten und Auswirkungen des Zusammenspiels mehrerer Finanzprodukte. Ziel ist es, durch eine geschickte Auswahl und Verbindung, die Geldströme und -bestände (Einnahmen, Ausgaben, Vermögen und Krediten) eines Anlegers bzw. Darlehnsnehmers zu optimieren. Financial Engineering ist seit 1980 ein eigener Wissenschaftszweig. |
| Finanzanalyst | financial analyst | Ein Finanzanalyst bereitet Informationen über die finanzielle Situation von Personen, Unternehmen oder Märkten systematisch auf und erstellt eine Finanzanalyse bzw. eine private Finanzplanung. |
| Finanzaufsicht | financial supervision | |
| Finanzdienstleister | financial service provider | Der Begriff des Finanzdienstleisters ist nicht gesetzlich geschützt. Es können sich also alle Gewerbetreibenden so bezeichnen, die etwas mit Finanzierung, Vermögensanlagen oder Vermögensverwaltung zu tun haben. In der Praxis wird oft unterschieden zwischen echten Finanzdienstleistern (Kapitalanlage- und Beteiligungsgesellschaften, Finanzdienstleistungsinstituten sowie Versicherungsgesellschaften) und unechten Finanzdienstleistern. Letztere sind Vermittler. Der Kontrolle der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht unterliegen zurzeit etwa 775 Finanzdienstleistungsinstitute im engeren Sinne. Die Definition solcher Finanzdienstleistungsinstitute ergibt sich aus § 1 Abs. 1a des Kreditwesengesetzes. Danach sind Finanzdienstleistungsinstitute Unternehmen, die Finanzdienstleistungen für andere gewerbsmäßig oder in einem Umfang erbringen, der einen in kaufmännischer Weise eingerichteten Geschäftsbetrieb erfordert, und die keine Kreditinstitute sind. Finanzdienstleistungen sind:
|
| Finanzdienstleistung | financial services | Unter den Begriff Finanzdienstleistung fallen alle Dienstleistungen und Hilfestellungen rund um Finanzgeschäfte. Diese werden sowohl von Kreditinstituten, Finanzdienstleistungsinstitute als auch von Versicherungen, Bausparkassen etc. angeboten. |
| Finanzierung | financing | Unter Finanzierung im engeren Sinne versteht man die Beschaffung von Eigen- und Fremdkapital zur Durchführung von Investitionen und der Aufrechterhaltung der betrieblichen Aktivitäten, die zur Erreichung des Unternehmenszwecks erforderlich sind. Je nach Quelle für die Finanzierungsmittel wird zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung unterschieden. Abhängig von der Rechtsform das Unternehmen, kann sich die Eigenfinanzierung aus Eigenmitteln des Unternehmers oder aus Beteiligungsanteilen von Gesellschaftern speisen. Eigenmittel stehen dem Unternehmer unbefristet zur Verfügung. Ein weiterer Unterschied besteht zwischen der Außen- und Innenfinanzierung. Bei der Außenfinanzierung fließen dem Unternehmen Beteiligungs- oder Fremdmittel von außen zu, während sich die Innenfinanzierung aus dem erwirtschafteten Cash-flow, der im Unternehmen verbleibt, ergibt. Fremdfinanzierungsmittel stehen wegen der Risikogrenzen, die Finanzierungsinstitute beachten müssen, grundsätzlich nur in beschränktem Umfange zur Verfügung. Eigenkapital ist im Verhältnis zum Fremdkapital Risikokapital. Wer Eigenkapital einsetzt, übernimmt erstrangiges unternehmerisches Risiko. In der Immobilienwirtschaft empfiehlt sich, zwischen der Objekt- und der Projektfinanzierung einerseits und der Unternehmensfinanzierung andererseits zu unterscheiden. Im besonderen Fokus steht die Objekt- bzw. Projektfinanzierung. Man spricht auch von Baufinanzierung. Wer eine Immobilie kauft, benötigt dem Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten entsprechende Finanzierungsmittel. Ebenso, wenn auch mit größerem Risiko behaftet, ist die Finanzierung von Bauprojekten. Beiden gemeinsam ist die grundbuchliche Absicherung der Finanzierungsmittel. Bis die Endfinanzierungsmittel auszahlungsreif sind, muss der Finanzbedarf durch Vor- oder Zwischenfinanzierungsmittel gedeckt werden. |
| Finanzierungs-Contracting | third-party financing | Das Finanzierungs-Contracting ist eine weniger häufig anzutreffende Variante des Wärme-Contracting. Der Begriff ist umstritten und wird unterschiedlich definiert. Andere Bezeichnungen dafür sind Anlagenbau-Leasing oder Third-Party-Financing. In erster Linie übernimmt hier der Contractor die Finanzierung, teilweise auch die Planung und die bauliche Umsetzung klar abgrenzbarer energiesparender Maßnahmen an einem Gebäude, während etwa der Betrieb der Anlagen einschließlich ihrer Instandhaltung weiter beim Hauseigentümer verbleibt und auf dessen Risiko erfolgt. Eine Energielieferung durch den Contractor erfolgt hier nicht. Dieses Contracting-Modell kommt eher bei Gewerbe- als bei Wohnimmobilien zur Anwendung. |
| Finanzierungskosten (Kapitalkosten) | financing charges; cost of financing; finance costs (cost of capital) | Zu den Finanzierungskosten gehören Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Disagio, Vermittlungsprovisionen des finanzierenden Kreditinstituts, Zuteilungsgebühren, Grundschuldbestellungskosten beim Notar und Grundbuchamt, Bereitstellungszinsen. Kostenwirksam sind auch vorschüssige Zins- und Tilgungsverrechnungen. Bei Bauspardarlehen ist nur der Teil der Abschlussgebühr für den Bausparvertrag einzubeziehen, der auf die Darlehenssumme entfällt. Nicht alle Finanzierungskosten fließen in die Berechnung des effektiven Jahreszinses ein. Ausgenommen sind in der Regel Kosten, deren Zahlung nicht gegenüber dem finanzierenden Institut, sondern gegenüber Dritten erfolgt, z. B. Kosten des Notars, des Grundbuchamts, und institutsunabhängiger Finanzierungsberater. Ist das Darlehen zwingend mit dem Abschluss einer Risikolebensversicherung verbunden, ist die Versicherungsprämie aber wieder Bestandteil des effektiven Jahreszinses. |
| Finanzierungsplan | financial plan/ schedule | Der Finanzierungsplan besteht in der Zusammenstellung aller Kosten (Gesamtkosten) einer Investition (z. B. Baumaßnahme), der Gegenüberstellung der dafür bereitzustellenden Eigen- und Fremdmittel sowie dem sich hieraus ergebenden jährlichen/monatlichen Kapitaldienst (Belastung aus dem Kapitaldienst). Neuere Finanzierungspläne geben auch einen Überblick über die voraussichtliche Entwicklung der Darlehensstände während der ganzen Finanzierungsphase und die sich hieraus ergebenden Belastungsverschiebungen. Finanzierungspläne dienen im Rahmen der Finanzierungsberatung auch der Ermittlung, ob und inwieweit die sich daraus ergebenden Belastungen mit den finanziellen Möglichkeiten des Kunden und deren Interessenlagen übereinstimmen. |
| Finanzierungsvermittlung | assistance in arranging financing; financing procurement assistance | |
| Finanzmarktförderungsgesetze | regulations on the promotion of the financial market in Germany | Die Finanzmarktförderungsgesetze beziehen sich auf die Stärkung des Finanzplatzes Deutschland, insbesondere auf rechtliche Regelungen der Börsen, den Anlegerschutz, das Investmentrecht (auch offene Immobilienfonds), Unterbindung der Geldwäsche usw. Das vierte Finanzmarktförderungsgesetz hat zu Änderungen beim Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften geführt, die auch offene Immobilienfonds betreffen. Das KAGG wurde zusammen mit dem Auslandsinvestmentgesetz (AuslInvestmG) im neuen Investmentgesetz (InvG) von 1.1.2004 zusammengefasst. Vorher galt schon, dass zum Sondervermögen neben Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken auch Grundstücke im Zustand der Bebauung, Baugrundstücke und Erbbaurechte gehören können. Unter strengen Voraussetzungen sind auch die Beteiligungen an einer Grundstücksgesellschaft möglich. Der Wert des einzelnen Grundstücks darf zum Zeitpunkt des Erwerbs 15% des gesamten Sondervermögens nicht übersteigen. Neu ist, dass zum Sondervermögen auch außerhalb der Europäischen Union liegende Immobilien gehören dürfen, soweit diese Vermögensanteile 30% des Wertes des gesamten Sondervermögens nicht überschreiten. Damit soll das Währungsrisiko begrenzt werden. Voraussetzung für den Erwerb ist die Bewertung durch den Sachverständigenausschuss. |
| Finanztransaktionssteuer | financial transaction tax | |
| Finders Fee | finder's fee | Ziel von Immobilienunternehmen ist vielfach der Aufbau eines Netzes aktiver und passiver Kontaktmittler. Hierbei wird für Tipps im Bereich Akquisition/Verkauf teilweise eine Finders Fee, d. h. Tippgeberprovison (häufig 10 Prozent der Provision des Maklers) bezahlt. |
| FinMin | Ministry of Finance | Abkürzung für: Finanzministerium |
| Firma | company; business; firm | Firma ist der Name, unter dem ein Kaufmann ein Handelsgewerbe betreibt. Handelsgewerbe ist jeder Gewerbebetrieb, also z.B. auch der Betrieb eines Maklers, Hausverwalters, Baubetreuers usw.. Allerdings gilt auch heute, dass Voraussetzung für eine Firmierung die Eintragung ins Handelsregister ist. Seit der Reform des Handelsgesetzbuches haben Gewerbetreibende mehr Möglichkeiten zur Gestaltung ihrer Firma. Die Firma eines Einzelunternehmens muss nicht mehr - wie bisher - eine Namensfirma sein. Es kann auch eine Firmenbezeichnung gewählt werden, die die Unternehmensphilosophie zum Ausdruck bringt, z.B. "Kompetent-Immobilien", "Ihr Wohnungsmakler" usw.. Allerdings gilt nach wie vor, dass die Firma nicht irreführend sein darf. Dies wäre dann der Fall, wenn sich aus ihr eine Bedeutungsgeltung ergeben würde, die faktisch jeder Grundlage entbehrt. Die Bedeutung der Firma besteht darin, dass sie geschützt ist. Kein anderer darf eine Firma mit gleicher Bezeichnung führen. Der positive Bekanntheitsgrad einer Firma durch Firmenwerbung und Öffentlichkeitsarbeit steigert den "Firmenwert", was bei einem Verkauf der Firma zu Buche schlägt. |
| Firmenwerbung | company advertising | Bei der Firmenwerbung steht nicht ein Produkt (oder ein "Objekt"), sondern die Firma im Vordergrund der Werbeaktivitäten. Firmenwerbung ist Vertrauenswerbung. In der Firmenwerbung kann die Firmenphilosophie zum Ausdruck gebracht werden. Durch Firmenwerbung soll der Bekanntheitsgrad der Firma gesteigert werden mit dem Ziel, zusätzliche potentielle Geschäftspartner bzw. Kunden anzusprechen. Wer nicht bekannt ist, wird auch nicht angesprochen. Firmenwerbung dient deshalb auch der Absicherung der künftigen Geschäftstätigkeit. Oft wird Firmenwerbung mit Produktwerbung kombiniert. Im Immobiliengeschäft besteht die Kombination aus Firmen- und Objektwerbung. |
| Fischereipacht | fishing lease | Als Fischereipacht bezeichnet man Pachtverhältnisse, bei denen Betriebe (etwa der Teichwirtschaft), Grundstücke oder Gewässer zum Zwecke der Fischerei verpachtet werden. Nach § 11 Landpachtverkehrsgesetz gelten die Vorschriften dieses Gesetzes auch für die Fischereipacht. Auch hier ist also bei Abschluss oder Änderung eines Pachtvertrages eine Anzeige bei der zuständigen Landwirtschaftsbehörde bzw. Fischereibehörde erforderlich, welche auch ihr „Veto“ einlegen kann. Oft muss bei Neuabschluss eines Fischereipachtvertrages nach Landesrecht auch ein „Hegeplan“ für das Gewässer bei der Behörde eingereicht werden. Gegenstand einer Fischereipacht ist die Ausübung des Fischereirechtes an einem bestimmten Gewässer. Zum Fischereirecht gibt es in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche Landesfischereigesetze und Fischereiordnungen. Gegenstand von Fischereipachtverträgen ist in der Regel auch die Verpflichtung des Pächters zur Fischhege. Er darf also nicht nur die vorhandenen Fische angeln oder abfischen, sondern ist auch für die Erhaltung eines gesunden Fischbestandes in dem Gewässer verantwortlich. Oft ist dabei auch für eine möglichst naturnahe Artenzusammensetzung zu sorgen – unabhängig davon, ob diese Arten fischereimäßig von Interesse sind. Auch auf den ordnungsgemäßen Zustand des Gewässers und die Beachtung der Belange des Natur- und Landschaftsschutzes hat der Pächter zu achten. Als Inhaber des Fischereirechtes darf der Pächter Fischereierlaubnisscheine ausstellen, die zum Angeln bzw. Fischen am jeweiligen Gewässer berechtigen. Ein Fischereipachtvertrag kann regeln, wieviele Erlaubnisscheine ausgestellt werden dürfen. Die jeweilige Landesfischereiordnung enthält in der Regel Muster für den Erlaubnisschein. |
| Fischereirecht | fishery right; fishing right(s) | Als Fischereirecht bezeichnet man ein dingliches Nutzungsrecht an einem Gewässer, das auf die Fischereiausübung abzielt. Diese umfasst das Nachstellen, Fangen, Sichaneignen und Töten von wild lebenden Fischen, aber auch deren Hege, Bestandspflege sowie die Entnahme von Futtertieren für Fische aus dem Gewässer. Fischereirechte bestehen an Gewässern aller Art – an Fischteichen wie auch an Talsperren, Bächen und Flüssen oder Baggerseen. Man unterscheidet Eigentumsfischereirechte und sogenannte selbstständige Fischereirechte.
In einigen Bundesländern gibt es abweichende Regelungen für das Fischereirecht in Nebenarmen, Ersatzstrecken, Kanälen etc. Dieses wird oft anteilig denjenigen zugesprochen, die die Fischereirechte am Hauptgewässer innehaben. |
| Fitnessclubs | fitness club; health and fitness club; gym club | Noch in der Wachstumsphase befinden sich derzeit Fitnessclubs. Im Fitnessbereich gibt es hierbei insbesondere zwei Konzeptionen: • Die klassischen Fitnessclubs in Flachbauten und zumeist auf der grünen Wiese angesiedelt, die häufig eher im unteren oder mittleren Preissegment sind sowie • eher exklusive Anlagen im gehobenen oder sogar Hochpreissegment in edlen Innenstadtlagen. Diese Fitnessclubs sind so konzipiert, dass Büroangestellte sie etwa in der Mittagspause nutzen können. Teilweise sind derartige Clubs in den oberen, weil frequenzärmeren und damit mietgünstigeren Stockwerken von Shopping Centern angesiedelt. Beispiele sind das Europa Center in Berlin oder die Post Galerie in Karlsruhe. |
| FKPG | German law implementing the federal consolidation programme | Abkürzung für: Gesetz zur Umsetzung des föderalen Konsolidierungsprogrammes Voller Titel: Gesetz über Maßnahmen zur Bewältigung der finanziellen Erblasten im Zusammenhang mit der Herstellung der Einheit Deutschlands, zur langfristigen Sicherung des Aufbaus in den neuen Ländern, zur Neuordnung des bundesstaatlichen Finanzausgleichs und zur Entlastung der öffentlichen Haushalte (vom 23. Juni 1993, BGBl. I S. 944). |
| Flachdachdämmung | insulation of flat roof | |
| Flächendefinition (außerhalb DIN und II BV) | definition of areas (outside DIN and II BV) | |
| Flächendefinitionen nach MF-G (Mietfläche für den gewerblichen Raum) | definition of an area according to "rentable square footage for commercial premises" | Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) hat unter Beteiligung des DIN Normenausschusses im Jahr 1996 Flächendefinitionen für Büroraum ("MF-B") und im Jahr 1998 für Handelsraum ("MF-H") als Richtlinie entwickelt, die dem Praxisbedarf im Zusammenhang mit der Vermietung dieser Räume gerecht werden sollen. Am 1.11.2004 wurden die Berechnungen der MF-B und MF-H zusammengefasst und zu MF-G weiterentwickelt. Basis der MF-G Richtlinie sind die Flächendefinitionen der DIN 277/2005. Darin werden allerdings keine Mietflächen, sondern Nutzflächen definiert. Die Nettogrundfläche stellt dabei die Differenz zwischen der Bruttogrundfläche und der Konstruktionsfläche dar. Nicht zur MF-G gehört die MF-G 0. Diese Fläche setzt sich zusammen aus technischen Funktionsflächen (zum Beispiel Heizungs-/Maschinenräume), Verkehrsflächen (etwa feste und bewegliche Treppenläufe) und Konstruktionsgrundflächen (zum Beispiel Außenwände). MF-G 0 sind somit keine Mietflächen. Bei der MF-G selbst unterscheidet man nunmehr zwischen der MF-G 1, die der exklusiven Nutzung durch einen Nutzer dient und die Mitbenutzung durch andere Nutzer ausschließt und der M-FG 2. Das sind Flächen die der gemeinschaftlichen Nutzung durch mehrere Nutzer eines Gebäudes dienen. Seit 01.05.2012 gibt es als Novelle der bestehenden Mietflächenrichtlinie der gif „MG-G“ 2004 die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum „MF/G“ 2012, die weitere Flächendifferenzierungen mit sich bringt. Beispiele: Mietflächen für exklusive Nutzung / Mietflächen für gemeinschaftliche Nutzung; Sondermietobjekte werden unterteilt in definierte und sonstige Sondermietobjekte. Es gibt jetzt auch Musterformulierungen zur Verwendung in Mietverträgen. |
| Flächenmanagement | space management | Der Begriff des Flächenmanagements wird sowohl im Rahmen des Gebäudemanagements als auch im Rahmen der Baulandproduktion verwendet. Flächenmanagement als Teil des Gebäudemanagements Ziel des Flächenmanagements im Bereich des Gebäudemanagements ist die wirtschaftliche Optimierung der Flächennutzung durch langfristige Kosteneinsparungen und Ertragssteigerungen. Dieses Flächenmanagement (FLM) umfasst das Management der verfügbaren Gebäudeflächen in den Bereichen
Flächenmanagement im Rahmen der Baulandproduktion Die Hoheit für Bauleitplanung, Erschließung, Bodenordnung und die Durchführung städtebaulicher Maßnahmen liegt bei den Gemeinden. Die Durchführung dieser Maßnahmen in eigener Regie (Verwaltungshandeln) kann im Rahmen städtebaulicher Verträge auf Unternehmen übertragen oder im Rahmen von PPP-Gesellschaften gemeinsam mit Unternehmen bewerkstelligt werden. Die im Zusammenhang mit der unternehmerischen Durchführung dieser Maßnahmen entstehenden Managementfunktionen werden dem hier so bezeichneten Flächenmanagement zugeordnet. |
| Flächennutzungsplan (FNP) | land utilisation plan; land-use plan; master plan; zoning plan; preparatory land-use plan; structure plan | Der Flächennutzungsplan ist der "vorbereitende Bebauungsplan". Er bezieht sich auf das ganze Gemeindegebiet und stellt neben der tatsächlich gegebenen die beabsichtigte Bodennutzung einer Gemeinde dar. Er enthält keine verbindlichen "Festsetzungen" wie der Bebauungsplan. Dargestellt werden können sowohl Bauflächen (allgemeine Art der Nutzung) als auch Baugebiete (besondere Art der baulichen Nutzung). Darüber hinaus werden die Flächen für den örtlichen und überörtlichen Verkehr, Einrichtungen des Gemeinbedarfs, Flächen für Versorgungsanlagen und Abwasserbeseitigung, Grünflächen, Parkanlagen, land- und forstwirtschaftliche Flächen usw. dargestellt. Manche Flächennutzungspläne enthalten auch Maße der baulichen Nutzung, die allerdings keinen verbindlichen Festsetzungs- sondern ebenfalls nur Darstellungscharakter haben. Zu den Flächennutzungsplänen gehört auch ein Erläuterungsbericht. Flächennutzungspläne haben – im Gegensatz zu Bebauungsplänen – nicht den Charakter einer Satzung. Rechtsansprüche kann der Bürger hieraus nicht ableiten. Flächennutzungspläne müssen jedoch genehmigt werden. Die Genehmigung kann nur aus Rechtsgründen versagt werden. Werden Flächennutzungspläne erstellt oder geändert, sind die Öffentlichkeit und die betroffenen Behörden frühzeitig zu hören. Vor Änderung des BauGB am 20.10.2004 sprach man von Bürgerbeteiligung und Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TÖB). Heute wird von Beteiligung der Öffentlichkeit und von Behördenbeteiligung sowie der Beteiligung sonstiger Träger öffentlicher Belange gesprochen. Zu den Behörden, die gehört werden müssen gehören z.B. Fachbehörden, Gewerbeämter, Industrie- und Handelskammern. Das bedeutet, dass bereits der nach einem Aufstellungsbeschluss angefertigte Vorentwurf zur Diskussion mit der Bürgerschaft gestellt wird. Ein Bebauungsplan ist aus den Vorgaben des Flächennutzungsplanes zu entwickeln. Sollen dort Festsetzungen getroffen werden, die nicht den Vorgaben entsprechen, ist zuvor oder gleichzeitig der Flächennutzungsplan zu ändern. Außerdem ist er den Zielen der Raumordnung (insbesondere den Zielen des Regionalplanes) anzupassen. Der FNP muss von der oberen Verwaltungsbehörde genehmigt werden. Ihm ist eine Begründung beizufügen, in der die Abwägungsentscheidungen begründet werden. Vor Änderung des BauGB genügte eine Erläuterung. Zu den Abwägungsgrundlagen gehört unabdingbar ein auf einer Umweltprüfung basierender Umweltbericht. Um erforderlichen Entwicklungsnotwendigkeiten gerecht zu werden, muss der Flächennutzungsplan spätestens 15 Jahre nach seiner erstmaligen oder erneuten Aufstellung überprüft und – sofern erforderlich – geändert, ergänzt oder neu aufgestellt werden. Flächennutzungspläne haben auch für Makler und Bauträger einen hohen Informationswert. In vielen Städten und Gemeinden können sie käuflich erworben werden. In den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg sind Flächennutzungspläne gleichzeitig Regionalpläne. |
| Flächenrecycling | land recycling | Unter Flächenrecycling ist der Umwandlungsprozess von Flächen zu verstehen, der eine neue bauliche Nutzung von früher anders genutzten und überwiegend erschlossenen, vom bisherigen Nutzer aber aufgegebenen Flächen zum Ziel hat. Durch Flächenrecycling werden somit neue Bauflächen an aufgegebenen Standorten produziert. Diesem Aufgabenbereich widmen sich vielfach Projektentwicklungsgesellschaften. Die Probleme des Flächenrecyclings liegen im Bereich der Altlasten. Vielfach handelt es sich um sog. Altstandorte, an denen früher mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde, was zu Bodenverunreinigungen führte. Objekte für Flächenrecycling befinden sich häufig in zentralen Lagen von Städten mit alten Industrien, die durch Standortverlagerungen der früher dort produzierenden Unternehmen entstanden sind. In anderen Fällen geht es beim Flächenrecycling um die Umnutzung sog. Konversionsflächen, also Flächen, die vorher militärischen Zwecken dienten, für die überwiegend der Bund als Anbieter auftritt. |
| Flächenstilllegung | set-aside; taking land out of production | |
| Flächentechnik | processing page layouts for ads | Flächentechnik ist ein Begriff aus der Anzeigenwerbung und eine interessante Möglichkeit, auf überfüllten Immobilienseiten aufzufallen. Hierbei verteilt das Immobilienunternehmen nach einem exakt vorgegebenen Muster mehrere Anzeigen auf einer bzw. mehreren aufeinander folgenden Immobilienseiten. |
| Flächenumsatz | absorption (e.g. of office space); take-up | Der Flächenumsatz ist ein quantitatives Maß, das in Marktberichten und Statistiken neben Preisumsätzen aufgeführt wird. Korrelieren Flächen- und Preisumsätze positiv (ein Steigen oder Sinken von Flächenumsätzen geht einher mit einem entsprechenden Steigen oder Sinken der Preisumsätze), lässt dies den Schluss auf eine ausgeglichene Marktlage zu. Korrelieren Flächen und Preisumsätze negativ, haben wir es in der Regel mit unausgeglichenen Marktverhältnissen zu tun. Steigen also die Flächenumsätze bei gleich bleibenden oder gar sinkenden Preisumsätzen und umgekehrt, lässt dies einen Schluss auf ein sinkendes bzw. steigendes Preisniveau zu. Flächenumsätze liegen z.B. der Ermittlung der "Vermietungsleistung" zugrunde. Flächen- und Preisumsätze von unbebauten Grundstücken werden von den statistischen Landesämtern, aber auch von Gutachterausschüssen erfasst. Einschränkend ist zu vermerken, dass Fläche nicht gleich Fläche ist. Um statistisch einwandfreie Preisindizes ermitteln zu können, müssten die Lageunterschiede und die unterschiedlichen Nutzungsmaße berücksichtigt werden, was meist nicht der Fall ist. |
| Flächenversiegelung | soil sealing | |
| Flammschutzmittel | flame retardants | Als Flammschutzmittel werden verschiedene Chemikalien den Materialien beigefügt, damit diese weniger leicht brennen. Diese Mittel finden sich in Gehäusen von Elektro- und Elektronikgeräten, Kabeln, Leiterplatten, Teppichrückenbeschichtungen, bestimmten Textilien sowie auch in Dämm- und Montageschäumen. Hierzu werden verschiedene anorganische und organische Chemikalien eingesetzt. Die organischen Flammschutzmittel bestehen insbesondere aus bromierten Verbindungen sowie halogenhaltigen bzw. halogenfreien phosphororganischen Verbindungen oder Chlorparaffinen. Es kommen aber auch anorganische Flammschutzmittel zum Einsatz, zum Beispiel Aluminiumtrihydroxid, Magnesiumdihydroxid und Antimontrioxid. Der Einsatz von Flammschutzmitteln in Produkten ist wichtig, um Brände zu verhüten. Einige dieser Flammschutzmittel sind jedoch problematisch, da sie Gesundheit und Umwelt gefährden können. Durch ihre lange Lebensdauer reichern sie sich in der Umwelt an. Von manchen Flammschutzmitteln werden im Falle eines Brandes ätzende oder hochgiftige Gase bzw. Brandfolgeprodukte gebildet. So können sich zum Beispiel aus polybromierten Diphenylethern (PBDE) Dioxine und Furane bilden. Rückstände von Flammschutzmitteln wurden auch in der Muttermilch gefunden, die nach heutigem Kenntnisstand jedoch für gestillte Säuglinge in Deutschland kein Gesundheitsrisiko darstellen (UBA 2011). Die fettlöslichen PBDE gelangen mit der Nahrungskette in den menschlichen Körper. Hierbei sind tierische Lebensmittel eine wesentliche Quelle für die Belastungen. Demgegenüber spielen Aufnahmen dieser Stoffe durch Geräte in den Wohnungen, zum Beispiel durch lange Zeiten vor Fernsehern und Computern, keine Rolle. Durch die europäische Richtlinie 2003/11/EG sind die Flammschutzmittel Penta-BDE und Okta-BDE wegen Umweltgefährdung und des vorbeugenden Schutzes gestillter Säuglinge verboten. Die Chemikalienverbotsverordnung hat dieses Verbot 2004 in deutsches Recht umgesetzt. |
| Flechtwerkwand | wattle-and-daub wall; wattlework panel | Die Flechtwerkwand stellt eine Vorstufe der Fachwerkwand dar. Sie wird verwendet, seit der Mensch die ersten Hütten errichtete. Eine Flechtwerkwand besteht üblicherweise aus mehreren senkrechten, in gleichen Abständen im Boden verankerten Pfosten. Oben auf diesen wird waagerecht ein Holzträger, eine sogenannte Pfette, angebracht. Die Pfosten können dabei in Vertiefungen der Pfette gesetzt werden. Früher wurde teils eine Fixierung der Verbindung mit Seilen oder Schlingpflanzen vorgenommen. Dann werden wie beim Anfertigen eines Weidenkorbes lange Weidenruten waagerecht um die Pfosten geflochten. Die Zwischenräume können mit Stroh zugestopft werden. Das entstandene Geflecht wird dann von beiden Seiten mit Lehm bestrichen bzw. beworfen. Traditionell wurde oft ein Gemisch aus Lehm und Kuhmist verwendet; auch Sandbeigaben waren und sind üblich: Der Sand ist erforderlich, wenn der verwendete Lehm ansonsten zu fett wäre. Nach einer kurzen Trocknungszeit ist die Wand fertig. In unterschiedlichen Gegenden Europas waren früher verschiedene Flechtmuster üblich. Das Wort „Wand“ soll seinen Ursprung im „Winden“, also dem Flechten der Weidenruten für eine Flechtwerkwand, haben. |
| Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie | Flora-Fauna-Habitat Directive | Eigentlich: "Richtlinie zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wild lebenden Tiere und Pflanzen", Richtlinie 92/43/EWG vom 21.05.1992. Die EG-Richtlinie weist sogenannte FFH-Gebiete aus, das sind Gebiete mit besonderem Schutz für die Tier- und Pflanzenwelt. Anhang I der Richtlinie enthält verschiedene Typen natürlicher Lebensräume (Habitate), Anhang II Tier- und Pflanzenarten "von gemeinschaftlichem Interesse". Im Rahmen des europäischen Schutzgebietsnetzes "Natura 2000" muss die Bundesrepublik Deutschland solche Schutzgebiete ausweisen. Die wirtschaftliche Nutzung kann darin eingeschränkt sein; Ausgleichszahlungen sind zumindest bei "unzumutbaren" Einbußen (z.B. in forstwirtschaftlichen Gebieten) möglich. |
| FlSt | land parcel; lot; plot | Abkürzung für: Flurstück |
| FlStNr. | land parcel number | Abkürzung für: Flurstücknummer |
| Flüchtige organische Verbindungen | volatile organic compounds | In der Innenraumluft befindet sich eine Vielzahl flüchtiger organischer Verbindungen (FOV), welche nicht nur im angelsächsischen Sprachgebiet meist VOC (Volatile Organic Compounds) genannt wird. Weiter kann man die sehr flüchtigen organischen Verbindungen (Very Vola tile Organic Compounds, VVOC) und die schwer flüchtigen organischen Verbindungen (Semivola tile Organic Compounds, SVOC) unterscheiden. Die Summe der Konzentrationen sämtlicher VOC werden mit dem TVOC-Wert (Total Volatile Organic Compounds) zusammengefasst. Quellen von VOC im Innenraum sind verschiedenste Materialien des Baus und der Innenausstattung von Gebäuden, zum Beispiel Wand-, Fußboden- und Deckenmaterialien, sowie Farben, Lacke, Klebstoffe, Textilien der Raumausstattung und Möbel. Weitere wichtige Emissionsquellen im Innenraum sind Pflege-, Reinigungs- und Hobbyprodukte. Außerdem können VOC auch aus der Außenluft in die Gebäude eindringen. Von der Vielzahl der möglichen Stoffe kommen folgende häufig vor: Aliphaten (n-Decan, n-Undecan), Aromaten (Benzol, Toluol, Naphthalin), Halogen verbindungen (1,1,1-Trichlorethan, Trichlor ethen, Tetrachlorethen, p-Dichlorbenzol), Terpe ne (a-Pinen, ß-Pinen, Limonen), Alkohole und Carbonyl verbindungen (Ethylacetat, n-Butylacetat). Mit steigender Temperatur erhöht sich die Menge der VOC-Emissionen. Höhere Konzentrationen in Wohnräumen findet man bei Renovierungen sowie Arbeiten mit Lösungsmitteln. Der Lösemittelgehalt in den einzelnen Produkten, welche im Haushalt verwendet werden ist sehr unterschiedlich und kann bis zu 90 Gewichtsprozent (Rasierwasser und Nagelpflegemittel) erreichen. Akut gesundheitsgefährdende Kon zentrationen von VOC können auf treten im Nahbereich der Anwendung von Reini gungs- und Pflegesprays. Als besonders proble matisch haben sich in dieser Hinsicht Lederim prägniersprays (Treibgas und Lösungsmittel) sowie Backofensprays (u.a. Lösungsmittel aber auch Alka lien [Natronlauge, Ammoniak], Tenside, Sili konverbindungen) erwiesen. VOC entstehen häufig auch bei der Anwendung von lösungsmittelhaltigen Heimwerkerprodukten. Sie sind z.B. in Kleb stoffen, Farben und Abbeizmitteln vorhanden (aliphatische Kohlenwasserstoffe [Benzine], aromatische Kohlenwasserstoffe [z.B. Toluol und Xylol], Carbonylverbindungen [z.B. Butyl-, Methyl- und Isobutylacetat], halogenierte Koh lenwasserstoffe [z.B. Dichlormethan]). Die Symptome einer Lösemittelvergiftung können unter anderem Schwindelgefühl, Benommenheit, Müdigkeit, Übelkeit, Kopfschmerzen und Erbrechen sein. Es gilt daher die allgemeine Empfehlung, möglichst lösungsmittelfreie oder zumindest lösungsmittelarme Heimwerkerprodukte zu verwenden. Falls das nicht möglich ist, sollte zumindest für eine ausreichende Belüftung der Räume gesorgt werden. Besonders hohe Belastungen treten bei lösungsmittelhaltigen Voranstrichen und Bodenbelagsklebstoffen auf. Grundlage der Bewertung der VOC ist die Extrapolation von der Einzelstofftoxikologie, wie sie sich z. B. im MAK-Wert findet, auf die Toxikologie von Gemischen mit z. B. im Verhältnis zum MAK-Wert niedrigen Einzelstoffkonzentrationen. Dieses erfolgt in der Regel durch Summenformeln. Emissionen aus Bauprodukten kommen jedoch meist als Gemische geringer Gesamtkonzentrationen (einige 100 Mikrogramm je m3) vor. Im Innenraum wird die Situation dadurch kompliziert, dass es meist eine Vielzahl von VOC-Quellen gibt und es fast unmöglich erscheint, den Anteil einer einzelnen Quelle zu ermitteln. Auch aus diesem Grunde ist eine generelle Minimierung der Emission erforderlich. Bestehen keine erkennbaren besonderen Quellen in der Wohnung oder deren Nähe, dann übersteigt die VOC-Konzentration nur in seltenen Fällen Werte von mehr als 1 mg. Nach Reinigungsarbeiten sowie nach dem Einbringen neuer Einrichtungsgegenstände können die VOC um den Faktor 10 und mehr ansteigen. Die Spanne der Auswirkungen der VOC auf den menschlichen Organismus kann von sensorischen Wahrnehmungen in niedrigster Konzentration bis zu toxischen Langzeiteffekten bei hoher Konzentration reichen. Problematisch ist, dass es sich bei einem Teil der bei niedrigen Konzentrationen angegebenen Effekte um Sinneswahrnehmungen oder andere Wirkungen handelt, die sich einer Überprüfung im Tierversuch weitgehend oder vollständig entziehen. Bei den epidemiologischen Untersuchungen im Rahmen der Erfahrung des Sick-Building-Syndroms konnten keine klaren Aussagen hinsichtlich der Beschwerdebilder durch VOC-Gemische erzielt werden. Es ist jedoch anzunehmen, dass mit zunehmender TVOC-Konzentration auch die Beschwerden zunehmen. Synergistische Effekte sind wegen der Vielzahl der möglichen Stoffkombinationen bisher noch völlig ungenügend untersucht. Die Innenraumluft enthält stets viele verschiedene organische Verbindungen, es stehen jedoch Richtwerte nur für relativ wenige Einzelverunreinigungen zur Verfügung. Deshalb hat die Ad-hoc-Arbeitsgruppe Innenraumrichtwerte der IRK/AOLG Maßstäbe zur Beurteilung von flüchtigen organischen Verbindungen in der Innenraumluftqualität mit Hilfe der Gesamtzahl der in der Innenraumluft enthaltenen flüchtigen organischen Verbindungen (TVOC-Werte) erarbeitet. Hierbei werden zur hygienischen Einschätzung nur Konzentrationsbereiche angegeben. Für die Bewertung von TVOC-Werten wurden fünf Stufen festgelegt und für die einzelnen Stufen bestimmte Maßnahmen empfohlen: |
| Flüchtlinge | refugees | |
| Fluchtliniengesetz | building regulations covering frontage lines | Das preußische Fluchtliniengesetz ist in bestimmten Bereichen der Vorläufer des heutigen Bauordnungsrechts, aber auch des Baugesetzbuches vom 23.06.1960, das nach Zusammenführung mit dem Städtebauförderungsgesetz in das heutige Bundesbaugesetz einmündete. Das Fluchtliniengesetz trat 1875 in Kraft. Es diente in erster Linie der Gefahrenabwehr, Feuersicherheit und Standfestigkeit der Gebäude. Die Gemeinden erhielten mit dem Flurbereinigungsgesetz eine rechtssichere Möglichkeit, Fluchtlinien für Straßen, die Enteignung für Verkehrsflächen, die Entschädigung hierfür, sowie Bauverbote und Anliegerbeiträge rechtswirksam zu bestimmen. Um 1900 wurden von den Gemeinden Zonenbauordnungen erlassen, mit denen Bauklassen und Festlegungen über offene oder geschlossene Bauweise, sowie die Zahl der Geschosse festgelegt werden konnten. Wohnungshygienische und ästhetische Gesichtspunkte spielten erst später eine Rolle. |
| Fluglärm | aircraft noise | Lärm von Flugzeugen und Hubschraubern bei Start, Landung oder während des Fluges wird als Fluglärm bezeichnet. Bei Befragungen in der Bevölkerung werden Belästigungen durch Fluglärm nach dem Straßenverkehr als zweite wichtige Lärmquelle genannt. Vor allem der nächtliche Fluglärm wird als besonders gesundheitsschädigend eingestuft. Für Verkehrsflughäfen und militärische Flugplätze werden nach dem Gesetz zum Schutz gegen Fluglärm (Fluglärmgesetz) Lärmschutzbereiche (Schutzzonen) festgesetzt. Das Fluglärmgesetz enthält aber keine Immissionsgrenzwerte im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes. Nach dem Fluglärmgesetz bestehen lediglich Regelungen über Beschränkungen der baulichen Nutzung, über Erstattung der Aufwendungen für bauliche Schallschutzmaßnahmen bei vorhandenen Gebäuden in der Schutzzone 1 (äquivalenter Dauerschallpegel >75 dB(A)) sowie Auflagen für bauliche Schallschutzmaßnahmen bei der Errichtung von Wohnungen in der Schutzzone 2 (>67 dB [A]).
Eine wichtige Maßnahme in dieser Beziehung ist der Einbau von Schallschutzfenstern. In beiden Schutzzonen ist die Errichtung schutzbedürftiger Einrichtungen (zum Beispiel Krankenhäuser oder Schulen), grundsätzlich verboten. In der stärker belasteten Schutzzone 1 dürfen bis auf wenige Ausnahmen keine Wohnungen errichtet werden. Durch das Fluglärmgesetz müssen an den Verkehrsflughäfen Anlagen zur fortlaufenden Messung der Fluglärmimmissionen (Fluglärmüberwachungsanlagen) eingerichtet und betrieben werden. |
| Fluktuationsquote (Wohnungsmieter) | (tenant) turnover rate | Die Fluktuationsquote oder Fluktuationsrate zeigt den prozentualen Anteil der durch Vermietungen bewirkten Wiederbelegungen von Mietwohnungsbeständen eines bestimmten Gebietes im Zeitraum eines Jahres an. Eine bessere Kennziffer wäre der Anteil der ausziehenden Haushalte bezogen auf alle Hauptmieterhaushalte des Wohnungsbestandes. Dieser kann aber statistisch nicht so zuverlässig erfasst werden, wie die Neubelegung von Wohnungen, da von den Einwohnermeldeämtern nur Anmeldungen, nicht aber Abmeldungen erfasst werden. Hohe allgemeine Fluktuationsquoten weisen auf ein Überangebot von Wohnraum hin, niedrige können einen Wohnungsmangel anzeigen. Allerdings können sinkende Fluktuationsraten auch auf einen zunehmenden Zufriedenheitsgrad der Mieter mit ihrer Wohnsituation hinweisen. In Deutschland beträgt die durchschnittliche Wohndauer eines Mieterhaushaltes nach Erkenntnissen der Schader-Stiftung 12 Jahre. Das entspricht einer Fluktuationsrate von etwa 8. (Von 100 Wohnungen eines Wohnungsbestandes werden in einem Jahr 8 vermietet). Bei Privathauseigentümern liegt die durchschnittliche Wohndauer bei 11 Jahren (Fluktuationsquote = 9). Wohnungsunternehmen behalten ihre Mieter im Schnitt 15 Jahre (Fluktuationsquote = 6,6). Regional hohe Fluktuationsquoten können bei gleichzeitig hohen Wohnbauaktivitäten auch zu hohen Leerstandsquoten führen. In solchen Fällen findet ein qualitativer Ausleseprozess im Wohnungsbestand statt. Wohnungen der niedrigsten Qualitätsstufe bleiben dann dauerhaft unvermietet. Statistisch wird von Leerstand erst dann gesprochen, wenn eine Wohnung länger als 3 Monate unvermietet bleibt. |
| Flur | meadow; cadastral section | Flur ist ein abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, unter dem im Liegenschaftsbuch die zugehörigen Flurstücke in aufsteigender Nummernfolge aufgeführt sind. Mehrere Flure bilden eine Gemarkung. Gemarkungen (Vermessungsbezirke) wie Flure haben auch eine namentliche Bezeichnung. Die Bezeichnung der Flurstücke erfolgt auf der Grundlage der Nutzungsart des Nutzungsartenverzeichnisses, das für alle Bundesländer aus Gründen einheitlicher statistischer Erfassung für gleiche Nutzung gleiche Begriffe verwendet. Im Grundbuch wird die Flurstücksbezeichnung unter der Spalte "Wirtschaftsart" eingetragen. |
| Flurbereinigung | reallocation (or reallotment) and consolidation of (agricultural) land; land consolidation; consolidation of farmland; land clearance; land rationalisation; land redistribution | Neuordnung landwirtschaftlicher Flächen zum Zweck der Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen sowie zur Förderung der allgemeinen Landeskultur und Landesentwicklung. Grundlage ist das Flurbereinigungsgesetz. |
| Flurbereinigungsgesetz | German Land Consolidation Act | Das Flurbereinigungsgesetz (FlurBG) trat am 1. Januar 1954 in Kraft und gilt heute in der Fassung vom 19.12.2008. Es gliedert sich in zwölf Teile und regelt die wesentlichen Rahmenbedingungen, nach denen die Flurbereinigungsbehörden der Bundesländer bei Durchführung der Flurbereinigung zu verfahren haben. Sie dient nach § 1 der Verbesserung der Produktions- und Arbeitsbedingungen in der Land- und Forstwirtschaft sowie zur Förderung der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung. Die Bundesländer setzen die örtlichen Zuständigkeiten der Flurbereinigungsbehörden fest. Übergeordnet sind obere Flurbereinigungsbehörden, die ihren Sitz bei den per Landesgesetz zuständigen Landesämtern haben. Die Durchführung der Flurbereinigung innerhalb eines Flurbereinigungsgebietes erfolgt nach den Regeln des Flurbereinigungsgesetzes unter Mitwirkung der Gesamtheit der beteiligten Grundeigentümer die eine „Teilnehmergemeinschaft“ bilden und der Träger öffentlicher Belange sowie der landwirtschaftlichen Berufsvertretung. Außerdem gibt es zahlreiche „Nebenbeteiligte“ deren Interessen von der Flurbereinigung betroffen sind. Das Flurbereinigungsgebiet ist nach § 37 des FlurBG „unter Beachtung der jeweiligen Landschaftsstruktur neu zu gestalten, wie es den gegeneinander abzuwägenden Interessen der Beteiligten sowie den Interessen der allgemeinen Landeskultur und der Landentwicklung entspricht und wie es das Wohl der Allgemeinheit erfordert“. Die obere Flurbereinigungsbehörde kann die Flurbereinigung anordnen und das Flurbereinigungsgebiet feststellen, wenn sie eine Flurbereinigung für erforderlich und das Interesse der Beteiligten für gegeben hält (Flurbereinigungsbeschluss); der Beschluss ist zu begründen. Die Eigentumsverhältnisse sind aus den Grundbüchern ersichtlich. In einem Informationsaustausch stehen die Flurbereinigungsbehörden auch mit dem örtlich zuständigen Liegenschaftskataster, das die neugeregelten Liegenschaftsverhältnisse in die Katasterbücher einträgt und die die Flurkarten berichtigt. Die für die Flurbereinigung erforderliche Bewertung der landwirtschaftlich genutzten Grundstücke erfolgt nach einer Bodenschätzung, wobei auf die Regeln des Bodenschätzungsgesetzes zurückgegriffen werden kann. |
| Flurbezirke | cadastral units | Die Flurbezirke bezeichnen in der Flächenhierarchie eine Teilfläche einer Gemarkung. Diese Teilflächen haben ebenso wie Gemarkungen entweder einen Namen (Beispiel Neuhausen) oder eine römische Zahl (z.B. Flurbezirk III). Eine Gemarkung kann aber auch nur aus einem Flurbezirk bestehen (Identität von Gemarkung und Flurbezirk). Dies ist häufig bei Stadtteilen oder Stadtvierteln der Fall. Die Flurbezirke teilen sich in Flure auf, die eine bestimmte Ordnungsnummer tragen. Die Flure selbst sind wieder in nummerierte Flurstücke als kleinste Flächeneinheit unterteilt. Die Flurbezirksgrenzen werden, wie Gemeindegrenzen Gemarkungsgrenzen und Flurstücksgrenzen zeichnerisch in Flurkarten dargestellt. |
| Flurkarte | cadastre; cadastral map; general parcelling map; land register map | Lässt sich das Kartenbild einer ganzen Gemarkung nicht auf einer Gemarkungskarte darstellen, wird diese auf mehrere Blätter aufgeteilt, die als Flurkarte bezeichnet werden. |
| Flurstück | land parcel; lot; plot | Ein Flurstück ist der Teil einer Flur, der von Linien eingeschlossen und im Kataster mit besonderer Nummer aufgeführt ist. Ein Flurstück darf nicht Flächen aus verschiedenen Grundstücken umfassen. Mehrere Flurstücke können jedoch im Grundbuch ein "Grundstück" bilden. Das Flurstück ist die kleinste im Liegenschaftskataster erfasste Flächeneinheit. Das Zuflurstück ist eine Teilfläche, die aus einem Flurstück herausgemessen und mit einem anderen verschmolzen wurde. Abtrennung und Verschmelzung werden unmittelbar hintereinander ins Grundbuch eingetragen (Bestandteilszuschreibung). |
| Flüssig | to be solvent; to have cash on hand | Redewendung: "… nicht flüssig (d.h. zahlungsunfähig) sein", im Moment kein Geld haben, bzw. "flüssig (liquide) sein", d.h. zahlungsfähig sein durch ausreichende Liquidität bzw. Barbestände. |
| Flyer | flyer | Der Flyer wird als ein klassisches Instrument in der Produkt-PR von Immobilienunternehmen eingesetzt. Er gilt als ein effizientes image- und verkaufsförderndes Kommunikationsinstrument, das in der Produktion kostengünstig und in der Zielgruppenansprache unmittelbar und direkt ist. Er ist im Standardformat auf sechs Seiten festgelegt, lässt sich aber auch als Vierseiter konzipieren oder auf eine erweiterte Anzahl von Seiten ergänzen. Der Flyer wird in der Regel als Produktinformationsblatt verwendet. Er bietet ausreichend Raum für vielfältige Informationen über das Unternehmen und seine Produkte, Dienstleistungen, Referenzen und Angebote. |
| FNP | land utilisation plan; land-use plan; master plan; zoning plan; preparatory land-use plan; structure plan | Abkürzung für: Flächennutzungsplan |
| FödG | Development Areas Law | Abkürzung für: Fördergebietsgesetz |
| Fogging | fogging | |
| Fokussierung | focussing | Der Begriff Fokussierung bezieht sich im Immobilienmarketing auf die gezielte Ausrichtung der Werbung auf bestimmte Marktsegmente bzw. Zielgruppen. |
| Folgegeschäft (Maklerrecht) | follow-up business; subsequent business (estate agent law) | Kommt es nach Abschluss des vom Makler verursachten Hauptvertrages zum Abschluss eines oder mehrerer weiterer Verträge (Folgegeschäfte), so entsteht hieraus nach herrschender Rechtsauffassung kein weiterer Provisionsanspruch. Der Makler kann nur für Verträge Provision verlangen, die er auf Grund des Maklervertrages herbeigeführt hat. Entscheidend ist daher, ob der ihm erteilte Auftrag nur auf Herbeiführung des ersten oder auch auf die indirekte Herbeiführung der später abgeschlossenen Hauptverträge gerichtet ist. Der erste Maklervertrag muss daher konkret die Objekte benennen, über die später ein Hauptvertrag abgeschlossen wird. Beispiel: Der Makler hat auftragsgemäß eine Fläche nachgewiesen. Der Auftraggeber kauft jedoch zunächst nur eine Teilfläche. Erwirbt er den Rest jedoch drei Monate später, so entsteht auch für diesen zweiten Kaufvertrag, der im Anschluss an den ersten Kaufvertrag geschlossen wurde, ein Provisionsanspruch (vgl. OLG Zweibrücken, Urteil vom 26.10.1983, 2 U 29/ 83). Da die Erwerberin des ersten Teilgrundstücks für ihr großes Bauvorhaben auch das zweite Teilstück benötigte, bestand an der Kausalität der Maklertätigkeit auch für den zweiten Kaufvertrag kein Zweifel. Im Übrigen genügt die bloße Mitursächlichkeit für den späteren Vertragsabschluss nicht. Vereinbarungen von Folgeprovisionen sind enge Grenzen gesetzt. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind solche Klauseln unwirksam. Sie verstoßen nach der Rechtsprechung gegen wichtige Grundsätze des Maklerrechts. Der Makler erhielte Provision, ohne dass er für den späteren Vertrag Maklertätigkeit ausgeübt hätte (Unwirksamkeit gemäß § 307 BGB, vgl. für § 9 AGBG: BGH NJW 1973,990). In Individualvereinbarungen können Folgeprovisionen, allerdings in bestimmten Grenzen, vereinbart werden. Auch hier ist der Zeitraum entscheidend. Je länger dieser ist, desto geringer wird die Kausalität der Maklerleistung. Die Folgeprovision erhält Schenkungscharakter. Der Zeitraum ist auch entscheidend bei Mietverträgen, in denen eine Option auf einen oder weitere Mietverträge vereinbart wird. Hier wird in der Regel für den Erstvertrag eine Vertragsdauer von mehreren Jahren vereinbart. Aus der Tatsache der Option kann ein Anspruch auf Folgeprovision nicht hergeleitet werden. Eine individuelle Vereinbarung könnte wirksam sein. |
| Folgekosten | follow-up/consequential costs | Folgekosten sind Kosten nach einer Erstinvestition, um z.B. den Unterhalt, den Betrieb und / oder die Verwaltung einer Unternehmung zu sichern. Zu den "Life-Cycle-Costs" zählen auch Steuernachzahlungen, Mietnebenkosten, Kreditkosten uvm. |
| Folgekostenverträge | contracts for follow-up costs/ consequential charges | Im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages kann sich ein Projektentwickler bzw. Investor der Gemeinde gegenüber verpflichten, für ein Siedlungs- oder anderes Bauvorhaben, neben den gesamten Erschließungskosten auch Kosten für erforderlich werdende städtebauliche Maßnahmen bzw. Einrichtungen zu übernehmen, die sonst der Gemeinde entstünden. Diese müssen allerdings unmittelbar Voraussetzung oder Folge des geplanten Vorhabens sein. Hierzu kann beispielsweise die Errichtung einer Volksschule oder Kindertagesstätte zählen, kaum aber die Kosten für den Bau eines gemeindlichen Gymnasiums. Gesetzliche Grundlage ist § 11 Abs. 3 BauGB. Besteht aber aufgrund des planungsrechtlichen Entwicklungszustandes ohnehin Anspruch auf Genehmigung der Baumaßnahme, ist eine Folgekostenvereinbarung unzulässig. Solche Verträge werden deshalb meist im Zusammenhang mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan oder mit einem Erschließungsträger getroffen. |
| Folgeobjekt (staatliche Förderung) | follow-up/ subsequent object (government aid) | Dies ist ein Begriff aus dem Bereich der staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums. Wer innerhalb des achtjährigen Förderzeitraums (Eigenheimzulagengesetz) seine selbstgenutzte Immobilie verkauft, der kann die bis dahin nicht abgerufenen Förderbeträge beim Erwerb eines Folgeobjektes beanspruchen. Für dieses Folgeobjekt beträgt der Förderzeitraum erneut acht Jahre, allerdings abzüglich jener Jahre, für die der Eigentümer bereits Förderung für das Erstobjekt bekommen hat. Wichtig: Zum 1. Januar 2006 wurde die staatliche Förderung selbstgenutzten Wohneigentums (Eigenheimzulage und Kinderzulage) abgeschafft. Geld aus der Gemeinschaftskasse gibt es nur noch für die sogenannten Altfälle. Also für jene Eigentümer, die vor dem 1. Januar 2006 selbstgenutztes Wohneigentum erworben haben. Somit muss bis einschließlich Silvester 2005 ein Bauantrag eingereicht oder ein notarieller Kaufvertrag unterschrieben worden sein. |
| Folgeprovision (Maklervertrag) | subsequent commission (estate agent's contract) | Von einer Folgeprovision wird dann gesprochen, wenn die Parteien des ersten, vom Makler vermittelten Hauptvertrags, zu späterer Zeit einen weiteren – meist gleichartigen – Vertrag über dasselbe Objekt schließen. Beispiel: Der Makler vermittelt einen Mietvertrag. Nach Ablauf der ursprünglichen Vertragszeit des Mietvertrags vereinbaren die Parteien dessen Verlängerung. Die Provision, die der Makler für einen solchen Verlängerungsvertrag erhielte, wird als Folgeprovision bezeichnet. Weiteres Beispiel: Der Makler vermittelt einen Miet- oder Pachtvertrag. Während der Laufzeit dieses Vertrags oder an dessen Ende kauft der Mieter das Objekt. Bei der Provision, die der Makler für den Abschluss des Kaufvertrags erhält, handelt es sich ebenfalls um eine Folgeprovision. Eine Folgeprovision ist nur dann zu zahlen, wenn sie ausdrücklich im Maklervertrag vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung kann nur durch individuelles Aushandeln wirksam getroffen werden. Denn der Makler würde eine Provision erhalten, ohne an dem Verlängerungsvertrag mitgewirkt zu haben. Dies widerspricht den gesetzlichen Wertungen. Dieser Grundsatz gilt auch, wenn die Folgeprovision im Hauptvertrag ausdrücklich vorgesehen ist. Auch eine solche Regelung ist nur durch individuelle Vereinbarung möglich. Bei einer Vereinbarung durch Individualabrede ist zu beachten, dass die Folgeprovision nicht für unbegrenzte Zeit versprochen werden kann. Wenn ein Zeitraum von fünf Jahren nach Abschluss des ursprünglichen Hauptvertrags deutlich überschritten wird, dürfte kein ursächlicher Zusammenhang zwischen der ursprünglichen Maklertätigkeit und dem Verlängerungsvertrag mehr zu erkennen sein. Eine Regelung mit einem längeren Zeitraum als fünf Jahren ist also nichtig. Zu beachten ist unbedingt § 2 Abs. 2, Abs. 5 WoVermittG. Danach ist eine Regelung, nach der der Makler für die Verlängerung des Wohnungsmietvertrags eine Courtage erhalten soll, nichtig. |
| Fonds | fund; (investment or unit) trust | Ein Fonds, bzw. offener Investmentfonds bezeichnet eine Geldsammelstelle für Kapitalanleger zur Geldanlage. Dabei sammelt eine Investmentgesellschaft oder Kapitalanlagegesellschaft (KAG) das Geld der Anleger nach vorher festgelegten Anlageprinzipien ein und investiert es in einem oder mehreren Anlagebereichen z.B. in Aktien, festverzinsliche Wertpapiere, am Geldmarkt und / oder in Immobilien. Das Fondsvermögen wird professionell verwaltet. Die Anteilscheine werden in der Regel börsentäglich gehandelt. Mit dem Erwerb von Anteilen wird der Anleger Miteigentümer am Fondsvermögen und am Gewinn beteiligt. Auch kann er die Anteile zum jeweils gültigen Rücknahmepreis wieder abgeben. |
| Fondsanleger | fund investor | Fondsanleger ist ein Investor, der beim Erwerb zwischen Tausenden von Fonds wählen kann, die meist von Banken, Sparkassen, über Fondsgesellschaften, Börsen oder freie Berater an den Markt gebracht werden. Neu für Fondsanleger: Beim Kauf von Fondsanteilen werden seit 2009 neben Zinsen und Dividenden auch Gewinne aus dem Verkauf der Fondsanteile grundsätzlich mit 25 Prozent besteuert. |
| Fondsanteil | unit (or share) in a fund | Fondsanteilscheine sind Wertpapiere, die eine Beteiligung am Vermögen eines Investmentfonds verbriefen, d.h. ein Fondsanteil ist werthaltiger Anteil an einer Fondsgesellschaft, einem Exchange Traded Fund (ETV) oder einem Real Estate Investment Trust (REIT). |
| Fondsarten | types of funds | Grundsätzlich wird unterschieden nach der Art der Ertragsverwaltung (thesaurierende Fonds, ausschüttende Fonds), der Anlage in Wertpapiere (Aktien-, Renten-, gemischte Fonds), Immobilienfonds, Spezialitätenfonds (Länderfonds, Geldmarktfonds, Dachfonds) und nach ihrer Zielgruppe. Während Publikumsfonds einem breiten Publikum angeboten werden, haben Spezialfonds einen deutlich kleineren Kreis von – meist institutionellen – Anlegern. |
| Fondsbörsen | stock exchange for investment funds | Investmentfonds können über die Fondsbörsen Berlin-Bremen, Düsseldorf, Frankfurt (Xetra), Hamburg, München und Stuttgart wie Aktien gehandelt werden. Der Fondshandel begann in Deutschland 2002 in Hamburg. Wenig später folgte die Frankfurter Börse. Dabei stellen Börsenmakler regelmäßig An- und Verkaufskurse fest. Diese Preise basieren auf dem Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft und können im Internet verfolgt werden. Beim Fondserwerb über eine Börse fällt kein Ausgabeaufschlag an. Gleichwohl liegt zwischen An- und Verkaufskurs ein Spread von max. zwei Prozent. Jede Fondsgesellschaft nimmt die Anteile zum Rücknahmekurs (ohne Spread und ohne Orderspesen) zurück. Fonds werden online oft zu geringen Ausgabeaufschlägen angeboten. Anleger sollten daher sorgfältig prüfen, welche Gebühren für welchen Fonds anfallen. |
| Fondsebene | fund level | Zur Fondsebene zählen z.B. Kosten, die in Zusammenhang mit dem Erwerb von Fondsanteilen anfallen, die einmalige Kaufgebühr und der so genannte Ausgabeaufschlag, sowie die laufenden Kosten auf Fondsebene. Da der Ausgabeaufschlag als prozentualer Aufschlag auf den Rücknahmepreis erhoben wird, ist er bei Investmentfonds meist höher als der Rücknahmepreis. Auf Fondsebene ist zudem noch eine Verwaltungs- oder Managementgebühr fällig. Aus diesem Topf werden die allgemeinen Verwaltungskosten der Kapitalanlagegesellschaft sowie die Gehälter der Fondsmanager gezahlt. |
| Fondseinlagen / Fondsentnahmen | fund deposits / fund withdrawals | Fondseinlagen bzw. -entnehmen sind Kapital, das in einen Fonds geflossen ist oder aus einem Fonds entnommen wurde. |
| Fondsentnahmeplan | self-annuitization | Fondsentnahmepläne sind gut als zusätzliches Einkommen gedacht und bieten eine flexible Auszahlungsmöglichkeit. In den gewählten Fonds wird ein Einmalbetrag angelegt, der eine bestimmte Rendite erwirtschaftet. Ein Entnahmebetrag, der über der Höhe der Rendite liegt, zehrt das Vermögen auf. Man spricht dann von Kapitalverzehr, im Gegenteil zu Kapitalerhalt. Die Verzinsung und damit der Zeitraum, über den ein bestimmter Betrag entnommen werden kann, sind nicht garantiert. Bei vorzeitigem Tod des Anlegers geht das nicht verbrauchte Kapital an die Erben über. Unvorhergesehene Kurseinbrüche können das Vermögen schmälern. Die Erträge von Fonds-Entnahmeplänen sind abgeltungssteuerpflichtig, sobald der Steuerfreibetrag ausgeschöpft ist. |
| Fondserlass / Bauherrenerlass | German fund enactment / building owner decree | Der Fonds- bzw. Bauherrenerlass ist ein Verwaltungserlass zur steuerlichen Regelung von Immobilienfonds und Bauherrenmodellen. |
| Fondsgebundene Rentenversicherung | unit-linked pension insurance | Die fondsgebundene Rentenversicherung ist eine Alternative zur privaten Rentenversicherung. Vorteil: Sie bietet hohe Ertragchancen. Nachteil: Da die eingezahlten Beträge in verschiedene Investmentfonds fließen, weiß der Anleger nicht, wie viel Geld ihm am Ende der Laufzeit tatsächlich zur Verfügung steht. |
| Fondsgeschäftsjahr | fund's fiscal year | Das Fondsgeschäftsjahr ist die Abrechnungsperiode eines Fonds. Das Geschäftsjahr eines Investmentfonds ist nicht immer mit dem Geschäftsjahr der Kapitalanlagegesellschaft identisch. |
| Fondsgesellschaft | investment company | Eine Fonds- oder Kapitalanlagegesellschaft sammelt das Geld der Anleger, bündelt es in einem Sondervermögen – dem Investmentfonds, investiert es in einem oder mehreren Anlagebereichen und managt den Investmentfonds. |
| Fondsinitiator | fund initiator | Der Fondsinitiator ist der Ideengeber (Person oder Gesellschaft), der geschlossene Fonds konzipiert und auflegt. Zu den Aufgaben des Initiators zählen neben der Gründung der Fondsgesellschaft, die Auswahl und Realisierung des Fondsgegenstandes, die Koordinierung von Eigenkapital- und Fremdkapitalbeschaffung sowie die Überwachung und Koordinierung des Fondsbetriebes. |
| Fondskrise | fund crisis | Der Ausdruck „Fondskrise“ wird meist im Zusammenhang mit der Krise im Bereich der Immobilienfonds verwendet, die in Deutschland seit ca. 2004 zu beobachten war. Zu dieser Zeit stagnierten oder fielen die Mieten für viele Gewerbe- bzw. Büroimmobilien, es gab auch Leerstände. Die Ausschüttungen vieler Immobilienfonds wurden daher heruntergesetzt. Da bei den Investoren die Angst vor einer Reduzierung der Verkehrswerte der Immobilien umging, gaben viele ihre Fondsanteile zurück. Dadurch wurden die liquiden Mittel der Fonds aufgebraucht. Viele Immobilienfonds – insbesondere offene – umgingen das Problem, indem sie ausländische Immobilien mit hohen Renditeerwartungen kauften. Im Rahmen der weltweiten Finanz- und Hypothekenmarktkrise ab ca. 2008 brachen jedoch verschiedene ausländische Immobilienmärkte ein, Anlagen mussten neu bewertet und hochgesteckte Renditeerwartungen nach unten korrigiert werden. Eine Reihe von Fonds setzte 2009 den Rückkauf von Anteilen für einen begrenzten Zeitraum aus. Immer mehr Fonds folgten, und in verschiedenen Fällen mussten die Fonds aufgelöst werden. Für die Anleger bedeutete dies eine Auszahlung ihrer Anlagebeträge abzüglich der durch Abwertungen des Anlagevermögens bedingten Verluste. Am 08.04.2011 trat das Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und zur Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts (Anlegerschutz- und Funktionsverbesserungsgesetz oder AnsFuG) in Kraft. Durch diese Neuregelung wurde die Rückgabe von Anteilen pro Anleger eingeschränkt; ferner wurde die Frist zur Aussetzung der Rücknahme von Anteilen mangels Liquidität des Fonds auf höchstens 30 Monate heraufgesetzt. Weitere Regelungen zum Anlegerschutz traf das im Juli 2013 in Kraft getretene Kapitalanlagesetzbuch (KAGB). Auch nach Inkrafttreten der Neuregelungen wurden jedoch bereits wieder einzelne Fälle von Aussetzungen der Anteilsrücknahme mit darauf folgender Auflösung des Fonds bekannt. |
| Fondsmanager | fund manager | Fondsmanager sind Vermögensverwalter, die das investierte Vermögen der Kapitalanleger professionell verwalten und überdurchschnittlich vermehren sollen. Dies gilt für alle Anlageschwerpunkte – unabhängig ob es sich um einen Geldmarktfonds, Rentenfonds, Aktienfonds, Dachfonds oder Mischfonds handelt. Immer ist der Fondsmanager für die Anlageentscheidungen und Wertentwicklung (Performance) verantwortlich. Gemessen wird der Fondsmanager an einer branchenüblichen Benchmark. |
| Fondspolice | fund/unit-linked policy | Fondspolicen sind eine besondere Form der Lebensversicherung. Bei der klassischen Lebensversicherung wird das Geld der Kunden von Versicherungsunternehmen in Häuser, Grundstücke, Rentenpapiere und / oder Aktienpakete investiert. Bei der Fondspolice hat die Versicherungsgesellschaft dagegen keinen Einfluss auf die Kapitalanlage, da die Spargelder komplett in einen oder in mehrere Investmentfonds fließen. Der Kunde erwirbt also Anteile an einem Investmentfonds kombiniert mit einem Versicherungsschutz. |
| Fondsrating / Fondsbewertung | fund rating / fund evaluation | Um die Performance, die Qualität und Stabilität mehrerer Fonds vergleichbar zu machen, werden sie benotet. Dabei beurteilen die auf Ratings spezialisierten Agenturen bzw. Finanzverlage in der Regel nur Fonds, deren historische Entwicklung, Kursentwicklung, Alter und Anlagestrategie ähnlich sind. Ratings sagen nichts über die zukünftige Entwicklung des Fonds aus und werden nicht nach einheitlichen Standards erstellt. Gleichwohl ist AAA immer die beste und BBB die schlechteste Note. |
| Fondssparplan | mutual fund savings plan | Unter Fondssparplan wird ein regelmäßiger, meist monatlicher Erwerb von Fondsanteilen über einen längeren Zeitraum verstanden. |
| Fondssteuern | fund tax | Erträge und Gewinne des in Fonds angelegten Kapitals können meist steuerfrei vereinnahmt werden. Dazu zählen Veräußerungsgewinne, die der jeweilige Fonds erwirtschaftet, das heißt Gewinne, die aus dem Verkauf von Wertpapieren hervorgehen, sind im Privatvermögen steuerfrei. Als steuerpflichtige Erträge gelten die vom Fonds erwirtschafteten Zinsen oder bei offenen Immobilienfonds inländische Mieteinnahmen. Diese werden im Rahmen der Einkommenssteuer beim Anleger erfasst. |
| Fondsvermittler | fund broker | Der Erwerb von Investmentfonds über unabhängige Fondsvermittler im Internet ist meist günstiger als über etablierte Discountbroker und Direktbanken. Fondsvermittler gewähren meist hohe Rabatte auf den Ausgabeaufschlag und ziehen ihren Verdienst als Kundenbetreuer aus den laufenden Bestandsprovisionen. Diese sind Teil der Verwaltungsgebühr und liegen je nach Produkt bei 0,1 bis 0,8 Prozent pro Jahr. |
| Fondsvermögen | trust fund; asset value; assets of the fund; fund/total assets | Das Fondsvermögen besteht aus den Wertpapieren und Anlagen, die für einen Fonds erworben werden. Dieses Fondsvermögen wird mittels einer Kursfeststellung bewertet; dividiert durch die Zahl der ausgegebenen Fondsanteile errechnet sich der aktuelle Kurswert je Anteilsschein. |
| Fondsvertrieb | distribution of funds; sale of funds | Der Fondsvertrieb bezeichnet alle Plätze und Märkte, wo Fondsanteile gekauft und verkauft werden. Dazu zählen Banken, Versicherungen, Fondsvermittler oder Vermögensberater mit Vollmacht, aber in zunehmendem Maße auch Online Depots. Dabei erheben Fondsvermittler meist deutlich geringere Gebühren als beispielsweise eine Bank. |
| Fondszeichner | fund subscriber | |
| Food-Courts | food courts | Food Courts sind großflächige Gastronomie-Einrichtungen, die zumeist im Zusammenhang mit Großbüro-Komplexen und / oder großen Einzelhandels- bzw. unter Umständen auch sonstigen Spezialimmobilien vorzufinden sind und zwar dort wiederum im Untergeschoss, dem Parterre oder auch im Obergeschoss. Letzteres hat den Vorteil, dass es dort Tageslicht gibt. Teilweise ist auch ein Teil der mit Food-Courts verbundenen Sitzplätze im Freien. Das Konzept der Food-Courts ist folgendermaßen: Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher kleiner Gastronomiebetriebe mit Thekenlängen von fünf bis zehn Metern, hinter den Theken werden die diversen Speisen präsentiert und teilweise vor den Augen der Kunden zubereitet. Der Kunde hat die Auswahl zwischen den Angeboten der unterschiedlichen eigenständigen Stände, die in starkem Wettbewerb miteinander stehen, was letztendlich sehr positiv für die Qualität ist. Das Preisniveau der Speisen in diesen Gastronomie-Objekten befindet sich im mittleren bis hin zum etwas gehobenen Segment und liegt zumeist unter den Preisen traditioneller Gastronomie-Einrichtungen wie etwa Speiselokale und über klassischen Kantinen, mit denen sie teilweise in Konkurrenz stehen. Die Food-Courts ermöglichen ihren Kunden, ihre Mahlzeit in kurzer Zeit in ansprechendem Ambiente zu sich zu nehmen. |
| Fördermittel | subsidies | Es gibt unterschiedliche Arten von Fördermitteln für den Immobilienbau- oder Kauf. In erster Linie sind die Förderungen der KfW-Bankengruppe zu nennen. Hier können insbesondere Selbstnutzer verbilligte Kredite oder Zuschüsse erhalten. Wichtige Förderbereiche sind:
Die KfW hält auch für Unternehmensgründer verschiedene Förderungen bereit, welche z.T. den Erwerb einer Geschäftsimmobilie mit einschließen können. Auch Gemeinden und Bundesländer stellen Förderungen im Immobilienbereich zur Verfügung. Diese können sich lokal unterscheiden. Ihre Voraussetzungen sind davon abhängig, welches Ziel gerade vor Ort verfolgt wird – so kann z.B. eine Gemeinde beabsichtigen, mehr junge Familien azusiedeln, oder ein Bundesland möchte seinen Landwirten die Erweiterung ihrer Einnahmequellen erleichtern und fördert die Umwidmung landwirtschaftlicher Gebäude in anderweitig gewerblich genutzte Objekte (Ferienwohnungen, Hofläden). Die Förderung regenerativer Energieträger findet insbesondere mit Hilfe des Erneuerbare-Energien-Gesetzes (EEG) statt. Dieses Gesetz legt fest, welche Einspeisevergütung den Energieerzeugern vom Netzbetreiber zu zahlen ist. In diesem Bereich gibt es derzeit größere gesetzliche Umbrüche. Die Erhaltung denkmalgeschützter Gebäude kann – z.B. durch Landesgesetze – mit besonderen Förderungen belohnt werden. Zusätzlich besteht auch die Möglichkeit erhöhter steuerrechtlicher Abschreibungen der entstehenden Kosten. |
| Forderungsbesichertes Wertpapier | asset-backed security | Forderungsbesicherte Wertpapiere sind verzinsliche Wertpapiere, die Zahlungsansprüche gegen eine Zweckgesellschaft verbriefen. Diese Gesellschaft hat den alleinigen Zweck, die Transaktionen mit den forderungsbesicherten Wertpapieren zu ermöglichen. Die Zahlungsansprüche sind durch Forderungen (assets) gedeckt (backed), welche auf die Zweckgesellschaft übertragen werden. Dabei kann es sich z.B. um Forderungen aus Hypotheken handeln. Sie dienen den Inhabern der forderungsbesicherten Wertpapiere als Haftungsgrundlage. Als Forderungsverkäufer treten meist Banken auf, die die Handelbarkeit ihrer Kreditforderungen erreichen wollen. |
| Form der Betriebskosten-Abrechnung | required form for invoicing operating costs | Die Betriebskosten-Abrechnung muss den Mietern in Textform zugehen. Das bedeutet: Die Abrechnung muss als Text in einer reproduzierbaren Form den Empfänger erreichen, eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. In Frage kommen Brief, E-Mail oder Fax als Übermittlungswege. Gibt es keine eigenhändige Unterschrift, muss aus dem Schriftstück zumindest hervorgehen, wer der Aussteller ist. Ist der Absender eine juristische Person (z. B. eine GmbH), muss für die Wahrung der Textform erkennbar sein, wer genau für diese unterschrieben hat. Zugehen bedeutet, dass die Abrechnung den Empfänger persönlich erreichen muss – ein Aushang im Treppenhaus ist nicht ausreichend. Die Abrechnung muss für jedermann auch ohne Fachkenntnisse nachvollziehbar sein. Sie muss den Abrechnungszeitraum nennen und die jeweiligen Gesamtbeträge aller Betriebskosten für das Haus als Zusammenstellung aufzeigen. Für die einzelnen Positionen muss der jeweilige Verteilerschlüssel genannt werden, nach dem diese auf die Mieter umgelegt werden, sowie der sich jeweils ergebende Anteil des Mieters an den Kosten. Unentbehrlich ist auch die Angabe der geleisteten Vorauszahlungen. |
| Formaldehyd | formaldehyde | |
| Formbedürftigkeit | required legal notarial form for agreements/contracts | In § 311b BGB ist geregelt, dass ein Vertrag über die Übertragung oder den Erwerb des Eigentums an einem Grundstück notariell beurkundet werden muss. Damit soll zum einen eine rechtliche Beratung gewährleistet sein. Außerdem soll den vertragsschließenden Parteien die Möglichkeit einer sorgfältigen Überlegung gegeben werden. Die Formbedürftigkeit eines Grundstückskaufvertrags bedeutet auch, dass alle wesentlichen Bestandteile des Vertrags beurkundet werden müssen. Bei einer "Schwarzgeld-Vereinbarung" würde also ein wesentlicher Teil der vertraglichen Vereinbarungen, nämlich der Kaufpreis, nicht vollständig notariell beurkundet. Der Vertrag ist demgemäß wegen des Verstoßes gegen die gesetzlich vorgeschriebene Form ungültig. Bei einem Grundstückskaufvertrag, der unmittelbar mit dem Vertrag über die Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück verbunden ist, muss auch der Bauvertrag notariell beurkundet werden. Bei einem Bauträgervertrag ist die Baubeschreibung ebenfalls zu beurkunden. Unter Umständen gilt die Formbedürftigkeit auch für einen Maklervertrag und zwar zum Beispiel dann, wenn er so formuliert ist, dass dadurch der Kunde "gezwungen" wird, den Grundstückskaufvertrag abzuschließen. Ein solcher Zwang wird von der Rechtsprechung unter anderem dann angenommen, wenn im Vertrag ein pauschaler Ersatz für entstandene Aufwendungen vereinbart wird, dessen Höhe zehn bis fünfzehn Prozent der vorgesehenen Courtage übersteigt. Dieselbe Argumentation wird auch hinsichtlich einer Reservierungsvereinbarung herangezogen. Abgesehen davon, dass Reservierungsvereinbarungen mit einer Vergütungsvereinbarung in AGB weitestgehend für unwirksam gehalten werden, ist zu beachten, dass individuell ausgehandelte Reservierungsvereinbarungen notariell beurkundet werden müssen, wenn die Reservierungsgebühr circa zehn Prozent der vereinbarten Courtage übersteigt. |
| Formblattverordnung | German ordinance on (blank) forms | |
| Formelle Baurechtswidrigkeit | formal violation of building law | Von einer formellen Baurechtswidrigkeit spricht man, wenn eine erforderliche Baugenehmigung für das Gebäude nicht besteht oder wenn das tatsächlich errichtete Gebäude von der vorhandenen Baugenehmigung in maßgeblicher Weise abweicht. Auch wenn eine Genehmigung zurückgenommen wurde oder erloschen ist, eine erforderliche Bauanzeige nicht vorgenommen wurde oder bei Bauvorhaben mit erleichterten Genehmigungsvoraussetzungen die vereinfachten Vorgaben beim Bau nicht beachtet wurden, spricht man von einer formellen Baurechtswidrigkeit. |
| Förmliche Bauabnahme | formal acceptance of building work | |
| Formulare | forms; questionnaires | Formulare sind aus der täglichen Praxis des Maklers nicht wegzudenken. Allerdings kommt es entscheidend auf rechtssichere Formulierungen an. Wer unrichtige Formulierungen übernimmt, ist in Gefahr, eines Tages deswegen einen Rechtsstreit zu verlieren. Häufigste Beispiele für gefährliches "Abschreiben" sind Allgemeine Geschäftsbedingungen. Wenn der Makler hier Rechtswirkungen erzielen will, müssen die Formulierungen den AGB-Vorschriften der §§ 305 ff. BGB entsprechen bzw. mit dem Kerngehalt des Maklerrechts der §§ 652 ff.BGB übereinstimmen.
|
| Formularmietvertrag | standard-form rental agreement | Formularmietverträge sind standardisierte rechtliche Mietvertragsformulare, die Haus- und Grundbesitzervereine, immobilienwirtschaftliche Verbände, aber auch verschiedene Verlage zur Verfügung stellen. Es handelt sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen und deshalb unterliegen sie der Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Selbstverständlich kann jedoch ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter auch individuell ausgehandelt werden. In vielen Fällen werden Formularmietverträge auch durch individuell vereinbarte Regelungen zwischen den Vertragspartnern ergänzt. Individuell können eine Vielzahl von Regelungen getroffen werden, die nach der Rechtsprechung im Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbart werden können. Lässt die Auslegung einer Klausel im Mietvertrag in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung verschiedene Deutungen zu, gilt immer die für den Vertragspartner des Verwenders günstigste Interpretation (§ 305c Abs. 2 BGB). Der Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums ist mittlerweile veraltet und spielt keine Rolle mehr. Bei der Verwendung von Mietvertragsmustern muss immer darauf geachtet werden, dass diese auf neuestem Stand sind. Aktuelle Muster berücksichtigen die neueste Rechtsprechung zum Mietrecht. |
| Forschungsverband für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht e.V. | German research association for the laws on real estate, mortgages and building, a registered association | Der 1968 von Mitgliedern des RDM gegründete Forschungsverband für Immobilien-, Hypotheken- und Baurecht mit Sitz in Berlin hat sich die Aufgabe gestellt, Forschungsaufträge auf dem Gebiet des Immobilien-, Hypotheken- und Baurechts an staatliche und private Institutionen zu vergeben. Kooperationspartner ist der IVD- Bundesverband. Vergeben wurden bisher 14 Forschungsaufträge vorwiegend an Universitätsinstitute. Außerdem hat der Forschungsverband der Deutschen Immobilien Akademie an der Universität Freiburg Mittel zum Ausbau der institutseigenen Fachbibliothek zur Verfügung gestellt. Die Mitgliedschaft können an Forschungsvorhaben interessierte natürliche und juristische Personen erwerben sowie – zu ermäßigten Beiträgen – Studenten und Junioren. Näheres siehe unter: http://www.forschungsverband.de/ |
| Forstwirtschaft | forestry | Die Forstwirtschaft ist ein Zweig der Volkswirtschaft, der sich mit der Bewirtschaftung von Waldflächen befasst. Die etwa 11,1 Millionen ha Wald in Deutschland entsprechen etwa 30% seiner Gesamtfläche. Der überwiegende Flächenanteil (ca. 9 Millionen ha) wird von reinen Forstbetrieben bewirtschaftet, der Rest von landwirtschaftlichen Betrieben. In Privateigentum befinden sich 44,5%. Der Rest gehört dem Staat (33%), den Gemeinden (ca. 20%) und anderen Eigentümern (2,5%). Die Forstwirtschaft befasst sich u.a. mit
Die Forstbewirtschaftung erfolgt durch ausgebildetes Fachpersonal ("Forsttechniker", "Forstwirte"). Auf der akademischen Ebene gibt es mehrere forstwirtschaftliche Fakultäten an Universitäten und Fachhochschulen, die ein forstwirtschaftliches Studium oder Studiengänge anbieten. |
| Fortführungswert | going concern value | Je nachdem, ob der Erwerber eines Unternehmens vorhat, das Unternehmen aufzulösen und "auszuschlachten", wie dies nicht selten von Hedgefonds betrieben wurde, oder ob die Erwerbsabsicht darin besteht, es in der bisherigen Weise fortzuführen, sind die einzelnen Vermögensgegenstände des Unternehmens unterschiedlich zu bewerten. Im ersten Fall entspricht der Wert des einzelnen Vermögensgegenstandes dem aktuell am Markt erzielbaren Kaufpreis. Im letzten Fall entspricht die Summe aller Teilwerte, die auch als Fortführungswert bezeichnet wird, dem Wert des Unternehmens. Wenn beispielsweise ein Hotel verkauft wird, dann kommt es darauf an, ob der Erwerber beabsichtigt, das Hotel fortzuführen oder es anderweitig zu verwerten, z.B. abzureißen und an diesem Standort ein Kaufhaus zu errichten. Rechtliche Regelungen über den Teilwert finden sich in § 10 des Bewertungsgesetzes. Der Fortführungswert spielt aber auch in der Insolvenzordnung eine Rolle. Hier ist der Insolvenzverwalter verpflichtet, eine Vermögensübersicht anzufertigen, wobei er keine Bilanzzahlen (Buchwerte) ansetzen darf, sondern Schätzwerte. Fortführungswerte sind dabei neben den Einzelveräußerungswerten (auch als "Zerschlagungswerte", oder "Liquidationswerte" bezeichnet) aufzustellen. Beim Wertansatz mit der Absicht der Zerschlagung ist die Tatsache zu berücksichtigen, dass jeder einzelne zu veräußernde Vermögensgegenstand zwangsweise veräußert wird, also keine normale Marktsituation unterstellt werden kann. |
| Forwarddarlehen | forward loan | In Niedrigzins-Phasen bieten Sonderformen wie Forward-, Volltilger- oder Konstantdarlehen gute Chancen zur langfristigen Sicherung günstiger Konditionen. Forwarddarlehen werden häufig kurz vor Auslauf der Zinsfestschreibung einer Hypothek zur Sicherung aktuell günstiger Zinsen für eine zukünftige Umschuldung genutzt. Der Kunde sichert sich die niedrigen Zinssätze, indem er einen geringen Aufschlag auf die aktuell gültigen Konditionen von ca. 0,02 bis 0,03 Prozentpunkten für jeden Monat bezahlt - bis das bestehende Darlehen umgeschuldet wird. Ein Forwarddarlehen lohnt sich, wenn die Zinsen für Baugeld inklusive Aufschlag für das Forwarddarlehen günstiger sind als die Zinsen bei Ablauf der Zinsbindungsfrist für das ursprüngliche Darlehen. Wichtiger Vorteil gegenüber der Kündigung einer Baufinanzierung mit hoher Zinsbelastung: Der Kunde muss keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, die oft den Vorteil der günstigeren Zinsen in der Anschlussfinanzierung wieder auffrisst. |
| Fracking | hydraulic fracturing ("fracking") | Dieser Begriff (auch: Hydrofracking oder Hydraulic Fracturing) bezeichnet eine Bergbaumethode, die in erster Linie bei der Gewinnung von Erdgas zum Einsatz kommt. Dabei werden Flüssigkeiten unter Hochdruck in eine per Tiefbohrung erreichte Bodenschicht eingepresst, um dort Risse zu erzeugen und zu erweitern. Das Verfahren soll die Durchlässigkeit der jeweiligen Bodenschichten für Gase und Flüssigkeiten erhöhen – und so die Abbaubarkeit von Erdgas und Erdöl verbessern. Umstritten ist das Fracking unter anderem wegen der Zusammensetzung der verwendeten Flüssigkeiten. So wird dem einzupressenden Wasser nicht nur Sand beigemengt, der die Poren der Gesteinsschichten offen halten soll, sondern es kommen auch diverse Chemikalien zum Einsatz. Dies sind zum Beispiel Kohlendioxid- oder Stickstoffschäume als Transportmedium für den Sand, Säuren zur Auflösung von Mineralstoffen, Korrosionsschutzmittel um die Anlagen bei der Verwendung von Säuren zu schützen, Biozide zur Reduzierung des Bakterienwachstums und Reibungsminderer wie etwa Latexpolymere. Auch Benzol oder Ethylbenzol kommen zum Einsatz. Einige dieser Zusatzstoffe sind giftig oder krebserzeugend. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass solche Stoffe auch ins Grundwasser und damit ins Trinkwasser gelangen oder womöglich an der Erdoberfläche austreten. In den USA wurde im Rahmen (umstrittener) wissenschaftlicher Studien zudem in der Umgebung von Fracking-Projekten eine erhöhte Konzentration von Methangas im Trinkwasser festgestellt. Beim sogenannten Clean Fracking werden nur Wasser, Stärke und Bauxit-Sand verwendet. Die Methode wird derzeit in Österreich propagiert, ist jedoch auch dort umstritten. Fracking wird in erster Linie verwendet, um sogenannte unkonventionelle, also schwer erschließbare Vorkommen zu nutzen. Es erfordert eine größere Anzahl von Bohrungen und erbringt weniger Ertrag als die Förderung aus leicht erschließbaren Öl- oder Gasvorkommen. Auch bei der Förderung von Schiefergas wird das Verfahren verwendet. Das deutsche Umweltbundesamt hat im September 2012 nach Erstellung eines umfangreichen Gutachtens vor dem Fracking gewarnt. Die Methode dürfe nur unter strengen Auflagen und keinesfalls in Trinkwasserschutzgebieten angewendet werden. Es werde empfohlen, von einem großtechnischen Einsatz Abstand zu nehmen. Anfang 2013 wurde jedoch über eine Einigung zwischen Umweltminister Peter Altmaier (CDU) und Wirtschaftsminister Philipp Rösler (FDP) berichtet. Demnach sollte Fracking in Deutschland nicht unterbunden werden. Im Juli 2014 einigten sich Bundesumwelt- und Bundeswirtschaftsministerium auf ein Eckpunktepapier, das nach eigener Angabe die strengsten Regeln beinhaltet, die es in diesem Bereich jemals gab. Das Papier hält fest, dass es Fracking zur Förderung von Schiefer- und Kohleflözgas zu wirtschaftlichen Zwecken auf absehbare Zeit in Deutschland nicht geben soll. Erlaubt sein sollen jedoch Fracking-Vorhaben für so genanntes „Tight Gas“ („konventionelles Fracking“). Für diese sind schärfere Regelungen beabsichtigt, um Gefahren insbesondere für das Trinkwasser zu vermeiden. So darf die eingesetzte Frackflüssigkeit „insgesamt maximal schwach wassergefährdend sein“. |
| Fraktales Büro | fractal office | Das fraktale Büro ist ein Bürokonzept, das auf der Selbstorganisation einzelner Einheiten beruht. Von einzelnen Personen oder von Personengruppen gebildete Büroeinheiten arbeiten dabei weitgehend selbständig und handeln unternehmerisch. |
| Franchise-Paket | franchise package | Das Franchise-Paket stellt die Systemidee in schriftlicher Form dar, führt die Grundlagen, Ziele und Umsetzung auf und beschreibt die Organisationshilfen. Des Weiteren gehört zum Franchise-Paket die Offenlegung der Pflichten, Rechte, Vorteile und Nachteile der Systempartner. Das Franchise-Paket besteht aus dem Leistungsgegenstand, das sind die gegenseitig vereinbarten Leistungen wie z.B. das Marketing des Franchise-Gebers und die Zahlung von Gebühren des Franchise-Nehmers, aus dem Franchise-Vertrag und dem Franchise-Handbuch (CD- oder CI-Manual). Diese drei Bestandteile bilden das Franchise-Konzept. |
| Franchising | franchising | Unter Franchising versteht man ein Vertriebssystem, bei dem sich ein Unternehmen (Franchisegeber) anderer selbständiger Unternehmen als Vertriebspartner (Franchisenehmer) bedient. Die Idee stammt vermutlich aus Frankreich. Die ersten modernen Franchisesysteme findet man in den USA – z.B. den Nähmaschinenanbieter Singer mit seinem Vertriebsmodell aus dem Jahr 1860. Es gibt weltweit derzeit rund 12.000 Franchisegeber (in Deutschland rund 850, Tendenz stark steigend) und 800.000 Franchisenehmer. Der Begriff Franchise dient als Bezeichnung einer Unternehmensform, der Begriff Franchising ist die Bezeichnung der unternehmerischen Tätigkeit mit Hilfe des Systems. Franchisenehmer sollen als Existenzgründer eine um ein Vielfaches größere Überlebenschance haben als Existenzgründer ohne die professionelle Wegbereitung durch die Franchisegeber. Die Franchisenehmer – oft Existenzgründer – übernehmen das Corporate Design und das Vertriebskonzept des Franchisegebers, wodurch der Eindruck eines großen Unternehmens entsteht. Unterstützt werden die Franchisenehmer vom Franchisegeber durch verkaufsfördernde Maßnahmen, PR, zur Verfügungsstellung von Arbeitsgrundlagen. Gegen Gebühr gibt es ein Seminarangebot, das die Franchisenehmer für ihren Beruf fit macht. Im Immobilienbereich sind in Deutschland mehrere Franchisegruppen entstanden. Aktiv sind RE/MAX, Engel & Völkers, Dahler & Co., ERA Deutschland, Ackon, 3A Blumenauer, immobilienbörse, Volksmakler, offedia, Town & Country Massivhäuser. Die Franchisenehmer bezahlen an den Franchisegeber eine einmalige Abschlussgebühr zwischen 1.000 und 30.000 Euro (in Ausnahmefällen auch mehr). Sie werden am Provisionsumsatz mit etwa 8% bis 10% beteiligt. Um die höheren Kosten des Franchisebetriebes im Vergleich mit einem anderen Immobilienmakler auszugleichen, muss der Franchisenehmer etwa 15 bis 20% mehr umsetzen. Eine oft enge Beziehung im organisatorischen Geschäftsablauf und eine starke faktische wie rechtliche Abhängigkeit der Franchisenehmer vom Franchisegeber führte im Bereich des Franchising in der Vergangenheit zu Problemen mit einer unterstellten Scheinselbständigkeit (Beispiel Eismann). Viele Franchisenehmer haben sich zum Deutschen Franchise Nehmer Verband e.V. (DFV e.V.) zusammengeschlossen. |
| Französischer Balkon | French balcony | Ein französischer Balkon ist ein bodengleiches Fenster (französisches Fenster), vor dem ein Geländer angebracht ist, das einen Absturz aus der Höhe verhindern soll. Das Geländer tritt meistens nicht oder nur wenig aus der Fassade heraus. |
| Französisches Fenster | French window | |
| Fratzenköpfe | gargoyle faces | |
| Freddie Mac | US Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), known as "Freddie Mac" | |
| Freibetrag / Freigrenze (Steuersystem) | tax allowance / free quota; tax-free amount; exemption limit (tax system) | Beide, Freibetrag und Freigrenze, sind Fachbegriffe aus dem Steuerrecht. Beim Freibetrag handelt es sich um einen Betrag, der von einer steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden darf. Zu den wichtigsten Freibeträgen im Einkommensteuergesetz zählen der Arbeitnehmer-Pauschbetrag, der Kinderfreibetrag und auch der Sparer-Pauschbetrag bei den Einkünften aus Kapitalvermögen. Auf der Lohnsteuerkarte können Freibeträge für verschiedene Belastungen eingetragen werden. So lassen sich die laufenden Lohnsteuervorauszahlungen vermindern. Bei der Freigrenze hingegen handelt es sich um einen Betrag, bis zu dem keine steuerliche Belastung entsteht. Beim Überschreiten der Freigrenze wird allerdings auf den Gesamtbetrag Steuer fällig. Eine Freigrenze wird im Gegensatz zu einem Freibetrag nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen. |
| Freiburger Schule | Freiburg School | Unter dem Begriff Freiburger Schule versteht man eine Denkrichtung innerhalt der Volkswirtschaftslehre, die von ordoliberalem Gedankengut geprägt ist. Der Ordoliberalismus – die Verbindung einer liberalen Wirtschaftsordnung innerhalb einer Rahmenordnung zur Verhinderung der Bildung von Kartellen – ist wesentlich zurückzuführen auf die Lehren von Walter Eucken und Franz Böhm. |
| Freiflächenheizung | outdoor area heating; surface heating | Unter einer Freiflächenheizung versteht man eine Außenheizung für Eingangstreppen, Zugangswege zu Hauseingängen und Garageneinfahrten – eben für nicht überdachte Bereiche. Dabei werden Kupferheizdrähte unter dem Bodenbelag oder z. B. im Estrich einer Treppe verlegt. Das System wird über einen von Hand einzustellenden Temperaturregler oder auch einen automatischer Eismelder mit Frostsensoren gesteuert.
Die Kosten für derartige Systeme können z. B. bei etwa 480 Euro für eine Außentreppe mit sieben Stufen bzw. bei etwa 1600 Euro für eine Garageneinfahrt von 15 Quadratmetern liegen. Dazu kommen Stromkosten: Die Leistung der Freiflächenheizung liegt bei 300 Watt/Quadratmeter. In einer kalten achtstündigen Winternacht verbraucht eine Treppenheizung mit 480 Watt Leistung 3,84 Kilowattstunden Strom. Klimaschützer und Energieberater sind von der Freiflächenheizung wenig begeistert. Dem Vorteil des bequemen Abtauens vereister Wege, Treppen und Zufahrten steht ein hoher Energieverbrauch entgegen, der buchstäblich den Garten heizt. Strom ist überdies eine eher uneffektive Energieform: Nur etwa 30 Prozent der im Kraftwerk erzeugten Energie kommen in der Steckdose des Verbrauchers an. |
| Freijahre | redemption-free year; year of grace; grace period | Der Begriff "Freijahre" wird in unterschiedlichen Zusammenhängen verwendet. Bei indexierten Mietverträgen wird damit der Zeitraum bezeichnet, innerhalb dessen der Vermieter auf eine Anpassung der Miete an die Indexentwicklung verzichtet. Bei festverzinslichen Wertpapieren sind Freijahre diejenigen Jahre, in denen keine Tilgung des Anleihebetrages stattfindet. |
| Freilegungskosten | site clearance costs; site preparation costs | In den Fällen, in denen ein bebautes Grundstück wirtschaftlich nicht mehr nutzbar ist, entstehen zur anderweitigen Nutzbarmachung des Bodens Freilegungskosten. Es handelt sich im Wesentlichen um die Kosten des Abbruchs der Gebäude einschließlich der Fundamente, Demontage von Teilen, die verschrottet werden müssen sowie die Kosten der Entsorgung von Bauschutt. Hinzu kommen etwaige Kosten der Planierung und einer etwa erforderlichen Bodensanierung. Insbesondere bei vorhandenen Altlasten können die Freilegungskosten wegen der Entsorgung auf Sonderdeponien erhebliche Ausmaße annehmen. Es empfiehlt sich deshalb, vor dem Erwerb von altlastenverdächtigen Abbruchobjekten Bodengutachten anfertigen zu lassen. |
| Freisitz | open-air seating; outdoor sitting area; terrace; patio | Die Bedeutung des Wortes Freisitz ist im deutschen Sprachraum unterschiedlich. Der Duden nennt diese Bedeutungen: freies Bauerngut, das im Mittelalter frei von Lehnspflichten und Abgaben war; kleinere Terrasse an einem Wohnhaus; zu einer Gaststätte gehörende Tische unter freiem Himmel. Allgemein versteht man im gesamten deutschsprachigen Raum laut Gesellschaft für deutsche Sprache e. V. unter einem Freisitz „eine räumliche oder bauliche Vorrichtung für einen zeitweisen, meist aber längerfristigen (in der Regel sitzenden) Aufenthalt an der frischen Luft. Zu den Freisitzen zählen Balkone, Söller, Loggien oder Hausanbauten, Hausvorbaue, Terrassen, aber auch andere Plätze und Räumlichkeiten unter der freien Sonne können dazugerechnet werden.“ Im Wohnungsbau und in der Immobilienwirtschaft wird der Begriff Freisitz verwendet, um damit einen Raum oder einen Ort außerhalb des Gebäudes zu beschreiben, der sich für den Aufenthalt im Freien eignet, der Wohnraumerweiterung dient und die Wohnqualität positiv beeinflusst. |
| Freistellungsauftrag | exemption order | Jeder private Kapitalanleger kann den Sparer-Pauschbetrag für Kapitaleinkünfte (hauptsächlich Zinsen und Dividenden) direkt nutzen, indem er seinem Kreditinstitut einen Freistellungsauftrag erteilt. Der Sparer-Pauschbetrag beträgt seit 01.01.2009 801 Euro pro Jahr und Person. |
| Freistellungserklärung | declaration of exemption; deed of release; hold-harmless agreement | Im Zusammenhang mit der Bauabzugsteuer kann der Bauleistende eine Freistellungserklärung gem. § 48b Abs. 1 S. EStG beim zuständigen Finanzamt beantragen. Durch diese Erklärung entfällt die Pflicht zum Einbehalt der Bauabzugsteuer. |
| Freistellungsmethode | method of giving exemption (e.g. from double taxation) | Wurde in einem Doppelbesteuerungsabkommen die Besteuerung nach der Freistellungsmethode vereinbart, so unterliegen die mit Immobilienanlagen erzielten Einkünfte nur der Besteuerung im "Belegenheitsland", d. h. in dem Land, in dem sich die betreffende Immobilie befindet. In Deutschland sind diese Einkünfte steuerfrei, unterliegen allerdings regelmäßig dem so genannten Progressionsvorbehalt. |
| Freistellungsvereinbarung | exemption agreement | Im notariellen Grundstückskaufvertrag Ist unklar, ob im Falle eines Kaufvertragsabschlusses über ein Grundstück eine Maklerprovision bezahlt werden muss, und will eine der beiden Parteien den Vertrag nur abschließen, wenn sie sicher sein kann, keine Provision zahlen zu müssen, dann kann in solchen Fällen die andere Vertragspartei im Kaufvertrag eine Freistellungsverpflichtung übernehmen. Es handelt sich um die Übernahme des Zahlungsrisikos. Es gibt aber auch Fälle, bei denen klar ist, dass der Verkäufer zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet ist. Übernimmt der Käufer im notariellen Kaufvertrag dann die Provisionszahlungspflicht des Verkäufers, wird der Provisionsbetrag Preisbestandteil und unterliegt der Grunderwerbsteuer. Der Käufer stellt dann in der Regel den Verkäufer auch von der Zahlungspflicht frei. Das Einverständnis beider Kaufvertragsparteien vorausgesetzt, kann der Makler auch die sich aus einem Maklervertrag ergebende Provisionszahlungspflicht des Käufers (oder Verkäufers) über eine sogenannte Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag absichern lassen. Dabei verpflichtet sich der Käufer dem Verkäufer gegenüber zur Zahlung der Maklerprovision. Diese Konstruktion wird meist dann gewählt, wenn zugunsten eines Dritten ein Vorkaufsrecht besteht. Wird von ihm Gebrauch gemacht, muss der Vorkaufsberechtigte auch die Provision übernehmen, denn sie ist Kaufvertragsbestandteil. Fehlt eine solche Provisionsklausel, geht der Makler in einem solchen Fall leer aus, da in der Regel zwischen dem Makler und dem Vorkaufsberechtigten kein Maklervertrag besteht. Der Anspruch auf eine Verkäuferprovision wird durch Ausübung des Vorkaufsrechts nicht berührt. Als maklervertragliche Vereinbarung Auch innerhalb eines Maklervertrages kann eine Freistellung von der Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision vereinbart werden. Dabei wird der Makler zur Freistellung verpflichtet. Solche Fälle treten auf, wenn unklar ist, ob einem zweiten Makler bei Zustandekommen eines Vertrages ebenfalls Provision zusteht. Dies ist dann der Fall, wenn der Auftraggeber gleichzeitig oder nacheinander zwei Maklern einen Auftrag mit Provisionsversprechen erteilt hat und beide zum Zustandekommen des beabsichtigten Vertrages beigetragen haben. Tritt dieser Fall ein und hat sich ein Makler zur Freistellung verpflichtet, geht dieser leer aus, wenn der andere Makler seinen Anspruch mit Erfolg durchsetzen kann. Vor solchen Freistellungsverpflichtungen muss gewarnt werden, zumal das Risiko einer doppelten Provisionszahlung durch den Auftraggeber vom Makler kaum eingeschätzt werden kann. Dem Makler kann nicht zugemutet werden, gravierende Fehler im gesetzlichen Maklerrecht auszubügeln. Ein Ausweg besteht darin, dass sich die beiden Makler, denen vermutlich ein Provisionsanspruch zusteht, nachträglich auf ein Gemeinschaftsgeschäft einigen oder, dass sich eine Freistellung auf einen Teil der Provision beschränkt. Grundsätzlich ist der Makler verpflichtet, den Auftraggeber auf die Gefahr einer doppelten Provisionszahlung hinzuweisen, wenn sie für ihn offenkundig wird. Ihn trifft aber keine Nachforschungspflicht, um festzustellen, ob eine solche Gefahr besteht. |
| Freitreppen | door steps; front steps; flight of outside steps | Freitreppen befinden sich im Außenbereich und sind nicht überdacht. Mit ihnen werden Höhenunterschiede im Terrain und am Gebäudesockel überwunden. Die gängigste Freitreppe ist die Hauseingangstreppe. Sie wird häufig aus Stahlbetonplatten mit oder ohne Fußrost und Stufen vorgefertigt und angeliefert. Gelegentlich werden sie gemauert oder vor Ort aus Beton gegossen und mit einem Belag aus frostsicheren Natursteinplatten oder Keramikfliesen versehen. Im Gegensatz zu heutigen Hauseingangstreppen sind die Freitreppen altehrwürdiger Häuser sehr aufwändig gestaltet. Der Aufstieg einer repräsentativen Freitreppe ist bedachtsam
und erhaben. Das hängt mit dem niedrigen Steigungsverhältnis zusammen. Der Auftritt ist länger und die Stufenhöhe ist weniger hoch als im Innenbereich. Ein bekanntes Beispiel ist das Schloss Sanssouci aus dem Deutschen Rokoko, deren großzügige Freitreppen über sechs Terrassen zum eingeschossigen Prunkhaus empor führen. Als Aufgang mancher repräsentativer Gebäude dient lediglich eine kurzläufige Treppe, zu der eine prunkvolle, mit Kutschen zu befahrene Rampe in das Hochparterre führt. Auch heute noch hat die Freitreppe ein niedrigeres Steigungsverhältnis. Das mag an dem größeren Raumangebot im Freien liegen. Wie bei allen Außentreppen sollte bei der Materialwahl auf Witterungsbeständigkeit geachtet werden. Der Belag sollte rutschfest sein. Die einzelnen Stufen sollten eine leichte Neigung aufweisen, damit Wasser abfließen kann und sich bei stehendem Wasser im Winter kein Eis bilden kann. |
| Freiwillige Gerichtsbarkeit | voluntary jurisdiction; special judicial procedure for mainly private law instances | Nach früherem Recht wurde bei Streitigkeiten in Sachen des Wohnungseigentums im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (FGG-Verfahren) entschieden. Der Vorteil dieses Verfahrens lag für Wohnungseigentümer insbesondere im so genannten Amtsermittlungsgrundsatz. Das bedeutete, dass das Gericht die Gründe ermittelte, weshalb unter anderem Beschlüsse wegen Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung für ungültig zu erklären waren. Nach der Überführung bei Streitigkeiten in Sachen des Wohnungseigentums vom bisherigen FGG-Verfahren in das Verfahren nach der Zivilprozessordnung (ZPO-Verfahren) muss der Wohnungseigentümer selbst die Begründung für die Beschlussanfechtung liefern. |
| Freiwillige Umlegung | voluntary reallocation (of land) | Im Gegensatz zur amtlichen Umlegung erfolgt die freiwillige Umlegung im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages. Alle beteiligten Eigentümer müssen mitwirken und sich einigen. In der Regel wird ein Verfahrensträger eingeschaltet. Die beteiligten Bodeneigentümer übertragen das Eigentum an ihrem einzuwerfenden Grundstück entweder an eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), an der sie beteiligt sind, oder an den Verfahrensträger als Treuhänder. Der Verteilungsschlüssel für die Zuteilungsmasse wird im Vertrag festgelegt. Der Verfahrensträger ist für die einzelnen Verfahrensschritte zuständig. Er sorgt am Ende für die Anlage der neuen Grundbücher und die Übertragung des Eigentums an die Zuteilungsberechtigten. Der Vorteil der freiwilligen Umlegung liegt in der schnelleren Durchführung. Die Gemeinde ist bei einer Flächenumlegung nicht an die 30% Grenze gebunden. Sie kann im Verhandlungswege meist einen größeren Flächenanteil für Erschließungsanlagen, aber auch für Ausgleichsflächen von der Umlegungsfläche durchsetzen. Andererseits müssen bei der freiwilligen Umlegung zahlreiche Kauf- bzw. Tauschverträge vor dem Notar abgeschlossen werden, was Notarkosten und Grunderwerbsteuer erzeugt. Im amtlichen Verfahren entfällt dies. |
| Freizeitimmobilie | leisure property; recreational real estate | Der Begriff der Freizeitimmobilie beschreibt ein sehr vielschichtiges Immobilienspektrum. Es reicht von überdimensionalen Erlebnisparks in Las Vegas bis hin zum Campingplatz an der Adriaküste. Im engeren Sinne versteht man darunter Betreiberimmobilien, die bestimmte Freizeitmarktsegmente abdecken. Hierzu zählen Diskotheken, Bäder, Sport- und Wellnesseinrichtungen, Freizeitparks, Multiplexkinos oder "Urban Entertainment" Centers ebenso wie Festspielhäuser. Freizeitimmobilien unterliegen in großem Umfang modischen Trends, sind aber auch abhängig von der Einkommensentwicklung der potenziellen Konsumenten und der Änderung von gesellschaftlichen Rahmenbedingungen. Bauplanungsrechtlich können Bauvorhaben, die der Freizeitgestaltung dienen, in Sondergebieten durchgeführt werden, die diese Zweckbestimmung erfüllen, aber auch in innerstädtischen Kerngebieten und beschränkterem Umfang auch in Mischgebieten. Sofern man unter Freizeitimmobilien auch naturnahe Erholungsgebiete rechnet, fallen auch Wochenendhausgebiete, Ferienhausgebiete und Campingplätze, die in Bebauungsplänen ausgewiesen werden, unter den Begriff der Freizeitimmobilie. |
| Freizeitpark | holiday park | Unter Freizeitparks versteht man großflächige Parks mit vielen Einrichtungen, die der Erholung, Freizeitgestaltung, der Bildung und dem Vergnügen dienen. Der bekannteste Parkt ist wohl der Walt Disney Park in Florida mit seinen 122 Quadratkilometern (etwa der Größe Liechtensteins). Hier gibt es vier große Themenparks, 3 Wasserparks, Hotels und Gaststätten, Golfplätze usw. In Frankreich ist der "Grand Parc Puy du Fou" in Les Epesses in der Vende besonders bekannt (das Galloromanische Stadion, Nachbau des Kolloseums in Rom). In Deutschland sind Freizeitparks überwiegend themenbezogen und / oder landschaftsbezogen ausgerichtet. In vielen Fällen überwiegen Parks für Kinder und Jugendliche mit Spielplätzen, Rutschbahnen, Achterbahnen, Kleineisenbahnen, Karussells, Abenteuerspielplätzen, einem Gang durch die Märchenwelt usw. In Deutschland gibt es derzeit 80 Freizeitparks. Besonders bekannt ist Deutschlands größter Freizeitpark, der Europa Park in Rust (Südbaden) mit der längsten Achterbahn und 3,7 Millionen Besuchern im Jahr 2005. Zu den Top-Ten der deutschen Freizeitparks gehören daneben die Autostadt Wolfsburg, Movie Park bei Kichhellen (Bottrop) NRW, der Heidepark in der Lüneburger Heide (bei Soltau), das Phantasialand in Brühl bei Köln, der Hansapark an der Ostsee in der Nähe von Lübeck, der Holiday Park in der Pfalz bei Hassloch, der Vogelpark bei Walsrode und der Serengeti Park bei Hodenhagen – ein Safari-Park. In Günzburg (Bayern) entstand der Freizeitpark "Legoland" der britischen Merlin Entertainments Gruppe, die bisher drei solcher Parks im Ausland errichtet hat. Die Eröffnung fand im Mai 2002 statt. Es wurde mit einer Reichweite zwischen Stuttgart und München gerechnet, die 20 Millionen Menschen umfasst. Die jährliche Besucherzahl wurde mit 1,3 Millionen angegeben. Die Investition pro Besucher im Jahr wird mit 75 Euro veranschlagt. |
| Fremdenverkehrsabgabe | tourist tax; non-residents'/ non-residence tax | Der Gesetzgeber erlaubt als Kur- und Erholungsort anerkannten Gemeinden die Erhebung einer Fremdenverkehrsabgabe. Diese soll einen Teil der Aufwendungen decken, die durch die Herstellung, Verwaltung und Unterhaltung der zu Kur- und Erholungszwecken dienenden öffentlichen Einrichtungen sowie insbesondere durch die Fremdenverkehrswerbung entstehen. Die Fremdenverkehrsabgabe ist nicht zu verwechseln mit einer Kurtaxe oder einer Bettenabgabe, welche von den Feriengästen selbst zu zahlen sind. Die Einzelheiten regeln die Gemeinden selbst per Satzung. Die Fremdenverkehrsabgabe muss üblicherweise jährlich entrichtet werden und wird nur im Gemeindegebiet erhoben. Die Einnahmen aus der Abgabe sind zweckgebunden und dürfen nicht für anderweitige gemeindliche Aufgaben verwendet werden. Abgabepflichtig sind alle selbstständigen Personen oder Unternehmen, die aus dem Fremdenverkehr unmittelbare oder mittelbare wirtschaftliche Vorteile ziehen. Dies kann zum Beispiel ein Hotel sein, ein Vermieter von Ferienwohnungen oder der Betreiber eines Souvenirshops. Die Betreffenden müssen nicht ortsansässig sein, es genügen meist eine Betriebstätte oder die Durchführung der überwiegenden Geschäftstätigkeit auf dem Gemeindegebiet. Nutznießer unmittelbarer Vorteile ist dabei jeder, der mit Feriengästen entgeltliche Geschäfte tätigt; Nutznießer mittelbarer Vorteile ist jeder, der wiederum mit den unmittelbaren Nutznießern Geschäfte macht. Die Kommunalabgabengesetze mehrerer Bundesländer enthalten Regelungen, nach denen auch Gewerbetreibende zur Kasse gebeten werden können, die nur mittelbare Vorteile aus dem Fremdenverkehr ziehen. Dies kann zum Beispiel Vermieter von Ladengeschäften betreffen. So entschied das Schleswig-Holsteinische Oberverwaltungsgericht, dass der Vermieter eines als Schuhgeschäft genutzten Ladens grundsätzlich abgabepflichtig sei (Urteil vom 24. September 2008, Az. 2 LB 16/08). Dessen Inanspruchnahme scheiterte im konkreten Fall allerdings an einer falschen Berechnung der Abgabe. |
| Fremdenverkehrsgebiet | tourist area | Fremdenverkehrsgebiete sind Orte, die wirtschaftlich in erster Linie durch Fremdenverkehr geprägt sind. Hierzu zählen auch Kurorte. Zur Sicherstellung der Fremdenverkehrsfunktion wurde ein städtebauliches Instrumentarium entwickelt, das den Zuzug zu diesen – in der Regel höchst attraktiven – Orten einschränken soll. Instrumente sind die Zweitwohnungssteuer und der Genehmigungsvorbehalt für die Errichtung von Wohnungseigentumsanlagen zur Begründung von Zweitwohnsitzen. Die Genehmigungspflicht kann von der Gemeinde in einer Satzung beschlossen werden. Sie kann aber auch in Bebauungsplänen festgesetzt werden. |
| Fremdkapital | borrowed capital; outside capital; loan capital; debt capital; capital from outside sources | Sammelbegriff für Finanzierungsmittel, die der Darlehensnehmer von einem Kreditinstitut, einer Bausparkasse oder einem Lebensversicherungsunternehmen ausleiht. Bei Immobiliendarlehen richtet sich das Ausmaß der Beleihung einerseits nach dem Beleihungswert des Objektes und andererseits nach der Bonität des Darlehensnehmers. Durch Bürgschaften kann die Versorgung mit Fremdkapital erweitert werden. Nicht zum Fremdkapital zählen Bausparguthaben und Eigenleistungen in Form einer "Muskelhypothek" sowie in Anspruch genommene Barzahlungsskonti und Rabatte, soweit sie in der Baukalkulation nicht ausgewiesen sind. |
| Fremdkörperrechtsprechung | jurisdiction regarding contractual agreements for the benefit of third parties | Die Fremdkörperrechtsprechung wurde vom Bundesgerichtshof im Zusammenhang mit Provisionsklauseln in Grundstückskaufverträgen entwickelt. In diesen Vereinbarungen verpflichtet sich eine Partei des Kaufvertrages gegenüber der anderen im Wege eines Vertrages zu Gunsten Dritter gemäß § 328 BGB an den von einer oder beiden Parteien beauftragten Makler Provision zu zahlen. Meist gibt der Käufer dieses Versprechen gegenüber dem Verkäufer ab. Beispiel: "Am Zustandekommen dieses Vertrages hat der Makler X-Immobilien mitgewirkt. Der Käufer verspricht dem Verkäufer im Wege eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter gemäß § 328 BGB an die genannte Maklerfirma Provision in Höhe von sieben Prozent vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer zu zahlen. Der Anspruch entsteht und wird fällig mit Abschluss dieses Vertrages." Der Vertragsschluss muss natürlich wirksam sein unter Beachtung von § 311b BGB (Notar), und es darf zum Beispiel nicht die Anfechtung erklärt sein oder eine notwendige Genehmigung fehlen. Hier wird nicht gesagt, wer den Makler beauftragt hat. Wäre dies der Verkäufer und hätte er sich vor der Beurkundung in einem Maklervertrag verpflichtet, Provision zu zahlen, so kann er, um die Provisionslast auf den Käufer abzuwälzen, diese Vereinbarung im Kaufvertrag als Schuldübernahme gemäß § 315 BGB gestalten. Auch hier verspricht der Käufer dem Verkäufer die vereinbarte Provision an den Makler zu zahlen. Die Wirksamkeit dieser Vereinbarung hängt davon ab, dass der Gläubiger, also der Makler zustimmt. Dies kann dadurch geschehen, dass er bei der Beurkundung anwesend ist und, wenn diese Klausel vorgelesen wird, zustimmt. Haben die Parteien des Kaufvertrages die Provisionsverpflichtung als Vertrag zu Gunsten Dritter in den Vertrag aufgenommen (siehe oben), hat aber keine der Parteien in einem Maklervertrag vor der Beurkundung dem Makler Provision versprochen, entsteht die Frage, ob Verkäufer oder Käufer ein nachvollziehbares Interesse an der Aufnahme dieser Klausel in den Kaufvertrag hatten. Mit solchen Provisionsklauseln hat sich der BGH mehrfach beschäftigt. In seinem Urteil vom 14. 12. 1995, III ZR 34/95, MDR 1996, 250, setzt der BGH die Maklerkosten zu den übrigen Leistungen und Nebenkosten in Relation. Dabei ist es üblich, auch über die Tragung der Nebenkosten zur Vermeidung späterer Streitigkeiten eine Regelung zu treffen. Beispiel: Für die Grunderwerbsteuer sowie für die Gerichts- und Notarkosten haften nach dem Gesetz Verkäufer und Käufer als Gesamtschuldner. Es ist daher sachgerecht, die Tragung dieser Kosten zu regeln. Diese Regelungen gehören, so der BGH, wesensmäßig zum Kaufvertrag. Zu den Provisionsverpflichtungen gemäß § 328 BGB sagt der BGH, dass "Bestimmungen im Kaufvertrag über die Verteilung von Maklerkosten, wenn diese Kosten sich im üblichen Rahmen halten, in der Regel nicht als Fremdkörper im Kaufvertrag angesehen werden; sie gehören vielmehr wesensmäßig zum Kaufvertrag." Gerade ein Vergleich zu den Notargebühren zeigt, so der BGH, dass es für die Behandlung von Maklerklauseln unerheblich ist, welche Kaufvertragspartei sich dem Makler vertraglich zur Provisionszahlung verpflichtet hat. Schließlich wird auch der Vorkäufer über § 464 Abs.2 BGB aus einer Maklerklausel gemäß § 328 BGB verpflichtet. Diese Entscheidung wurde seitdem häufig missverstanden. Die Maklerklausel wurde als abstraktes Provisionsversprechen genutzt. Hier hat der BGH für weitere Klarstellung gesorgt. In seinem sogenannten Fremdkörper-Urteil vom 11.01.2007, MDR 2007, 641, präzisiert er die Anforderungen an Provisionsklauseln in Kaufverträgen. Es genügt nicht mehr das erstmalige Provisionsversprechen im Kaufvertrag durch den Vertrag nach § 328 BGB. Vielmehr muss schon vorher eine der Kaufvertragsparteien, häufig der Käufer, mit dem Makler einen Maklervertrag geschlossen haben. Die Provisionsklausel im Kaufvertrag muss also die Tragung von Maklerkosten regeln, die vor der Beurkundung entstanden sind. Nur in diesem Fall sind Maklerkosten als echte, wesensmäßig zum Kaufvertrag gehörende Vertragskosten anzusehen. Hat der Makler im Vorfeld der Beurkundung Leistungen ohne Maklervertrag erbracht, muss der Käufer nicht damit rechnen, dass der Makler von ihm Provision verlangt. Für die Vertragsparteien besteht daher kein Anlass, diese Klausel in den Kaufvertrag aufzunehmen. Tun sie es dennoch, gehört diese Regel als Fremdkörper nicht in den Kaufvertrag und ist daher unwirksam. Dies betrifft zum Beispiel den Fall, dass der Kaufvertrag mit dem Vorkaufsberechtigten geschlossen wird. Dieser ist dann an die Maklerklausel, die im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart ist, nicht gebunden. Der Makler kann dann also keine Provision vom Vorkaufsberechtigten verlangen. |
| Fremdwährungsdarlehen | foreign currency loan | In unterschiedlichen Ländern sind von den Kreditnehmern unterschiedliche Zinsen zu bezahlen. Besonders die Schweiz und Japan haben bereits seit Jahren ein Zinsniveau, das deutlich unter dem in Deutschland liegt; diesem Zinsvorteil steht jedoch ein Währungsrisiko gegenüber. Es muss deshalb sehr sorgfältig abgewogen werden, ob die Finanzierung durch ein solches Darlehen Vorteile bieten kann. Einige Fremdwährungsdarlehen (z.B. Darlehen auf Basis des Dollars und des Schweizer Franken) können in deutschen Grundbüchern in der jeweiligen fremden Währung abgesichert werden. |
| Frequenzimmobilien | high-frequency objects | Frequenzimmobilien sind immobilienwirtschaftliche Objekttypen, die sich durch besonders hohe Besucherströme auszeichnen. Die Ursachen für diese Besucherströme können entweder natürlich sein, d.h. aus bestimmten vorhandenen Funktionen einer Immobilie resultieren (z.B. Bahnhof, Flughafen mit einer automatisch gegebenen hohen Lauffrequenz) oder auf der spezifischen Konzeption oder Attraktivität (z.B. ein neues Objekt, das als Urban Entertainment Center ausgelegt ist) basieren. Im zweiten Fall handelt es sich eher um eine künstlich geschaffene Lauffrequenz, im ersten Fall um eine – etwa aus der Lage an einem Flughafen – weitgehend natürlich gewachsene Frequenz. Grundlegendes Merkmal bei Frequenzimmobilien ist, dass sie Menschenmassen und Unterhaltung, Information oder Freizeitaktivitäten bieten. Daher kann eine Vielzahl unterschiedlicher Immobilien-Objekttypen den Frequenzimmobilien zugeordnet werden, wie etwa Bahnhöfe, Einkaufszentren, Ladenpassagen, Flughäfen oder auch Urban Entertainment Center. Ein weiteres Beispiel von Frequenzimmobilien sind die Arenen, die nach dem Muster amerikanischer Super Domes in Deutschland konzipiert werden. |
| FRI | - n.a. - | Abkürzung für: Fédération Romande d'Immobiliers |
| FRICS | Fellows of the Royal Institution of Chartered Surveyors | Abkürzung für: Fellows of the Royal Institution of Chartered Surveyors |
| Fries | frieze | Ein Fries ist ein ornamentierter, begrenzter Bereich eines Bauteils, zum Beispiel von Sturz oder Gesims, der dem linearen Verlauf des Trägermaterials folgt. |
| Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses | termination of a rental agreement without notice | Mieter und Vermieter sind bei Vorliegen eines wichtigen Grundes berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich ohne Frist zu kündigen. Ein wichtiger Grund liegt nach dem Gesetz vor, wenn unter Berücksichtigung des Einzelfalles, eines möglichen Verschuldens einer Vertragspartei und unter Abwägung der Interessen beider Vertragspartner dem Kündigenden die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist nicht zumutbar ist. Um dies zu konkretisieren, nennt der Gesetzgeber einige – nicht abschließende – Beispiele. Für den Mieter ist die teilweise oder komplette Nichtgewährung oder Entziehung der Gebrauchsmöglichkeit an der Mietsache ein wichtiger Grund. Nicht auf diesen Grund berufen kann er sich allerdings, wenn er bei Vertragsabschluss davon gewusst hat, dass die Mietwohnung nicht rechtzeitig verfügbar sein würde. Aus Vermietersicht ist eine erhebliche Gefährdung der Mietsache durch Vernachlässigung von Sorgfaltspflichten oder auch die unbefugte Überlassung an dritte Personen ein wichtiger Kündigungsgrund. Die fristlose Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere möglich, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug kommt – mindestens für zwei nacheinander liegende Zahlungstermine mit der Zahlung der ganzen oder eines großen Teils der Miete bzw. in einem längeren Zeitraum mit einer Summe, die insgesamt zwei Monatsmieten erreicht. Für den Mieter gibt es drei Möglichkeiten, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges in letzter Minute abzuwehren:
Allen drei Varianten ist eines gemeinsam: Der ausstehende Betrag muss komplett beglichen werden. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es nicht ausreicht, wenn der Mieter nach erfolgter Kündigung mit Gegenforderungen aufrechnet, so dass die Mietschuld nachträglich lediglich unter die Grenze von zwei Monatsmieten sinkt (Urteil vom 24. August 2016, Az. VIII ZR 261/15). Soll dem Mieter wegen Verletzung mietvertraglicher Pflichten fristlos gekündigt werden, muss zunächst die Einhaltung dieser Pflichten angemahnt werden. Erst nach erfolglosem Verstreichen einer Frist bzw. erfolgloser Abmahnung darf der Vermieter zur Kündigung schreiten. Fristsetzung und Abmahnung sparen kann er sich nur, wenn beide im konkreten Fall offensichtlich erfolglos sein werden oder wenn ganz besondere Gründe auch bei Abwägung der beiderseitigen Interessen eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Auch der Verzug mit der Mietzahlung kann ohne besondere Abmahnung als Grund zur fristlosen Kündigung dienen. Im Rahmen der Mietrechtseform 2013 wurde der Katalog der gesetzlichen Beispiele um einen wichtigen Grund erweitert: Ein solcher liegt nun auch vor, wenn der Mieter mit einer Mietsicherheit beziehungsweise Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die zwei Monatsmieten (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung sind nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB). Betont werden muss, dass eine außerordentliche Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Pflichten immer auf erheblichen Pflichtverletzungen beruhen muss. Auch Verstöße gegen die Hausordnung können zur Kündigung führen, wenn sie erheblich waren (zum Beispiel zu ernsthaften Beschwerden anderer Mieter geführt haben) und wiederholt stattgefunden haben. Nach einem Urteil des Landgerichts Bielefeld (Az. 22 S 240/01) ist auch die wochenlange "Überflutung" des Vermieters mit ungerechtfertigten Mängelrügen ein Grund zur fristlosen Kündigung (hier: 174 Schreiben in 14 Wochen, bis zu 12 Briefe pro Woche). Eine fristlose Kündigung kann auch gerechtfertigt sein, weil der Mieter gegen den Vermieter grundlos Strafanzeige gestellt hat. Dies entschied das Landgericht Düsseldorf (Az. 21 S 48/14). Dabei ging es um eine Strafanzeige wegen Nötigung, weil der Mieter sich durch Handwerker belästigt fühlte, die der Vermieter ihm immer wieder schickte, um vom Mieter gerügte Wohnungsmängel zu beheben, aufgrund derer der Mieter auch die Miete gemindert hatte. Eine fristlose Kündigung ist dem Gericht zufolge möglich, wenn die erstattete Strafanzeige leichtfertig und unangemessen erscheint oder auf erfundenen Tatsachen beruht. Eine schwer wiegende Verletzung des Mietvertrages kann auch dann vorliegen, wenn die Anzeige auf Gründen beruht, die wahr sind bzw. die der Mieter für wahr hält, die aber nur vorgebracht werden, um dem Vertragspartner zu schaden und nicht zur Wahrung eigener berechtigter Interessen (Urteil vom 6. November 2014, Az. 21 S 48/14). Will der Mieter auf Grund einer Gesundheitsgefährdung (Schimmelbefall) fristlos kündigen, muss er zunächst den Vermieter abmahnen und diesem eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen. Erst wenn diese erfolglos verstrichen ist, darf eine fristlose Kündigung erfolgen (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 182/06, Urteil vom 18.4.2007). |
| Frösche | frogs | In Einfamilienhaus-Gebieten sorgen sie immer wieder für Streit unter den Hauseigentümern: Frösche. Viele Gartenbesitzer legen sich heute kleine oder größere Gartenteiche an. Diese werden früher oder später auch von Getier aller Art besiedelt – meist zur Freude der Eigentümer. Auch Frösche sind gern gesehene Gäste im eigenen Garten. Allerdings sehen die Nachbarn dies oft kritisch: Denn Frösche sind manchmal auch laut – sie quaken. Dies führt teilweise zu gerichtlichen Prozessen unter Nachbarn. Frösche stehen seit 1980 in Deutschland unter Artenschutz und gehören damit zu den besonders geschützten Arten im Sinne von § 44 des Bundesnaturschutzgesetzes. Auch wenn sie im Gartenteich leben, werden sie als wild lebende Tiere angesehen – und dürfen weder gefangen noch getötet noch verletzt noch durch Zerstörung ihres Lebensraumes vertrieben noch umgesiedelt werden. Die für viele andere wildlebende Arten geltende Ausnahme, dass derartige Aktionen mit gutem Grund möglich sind, gilt hier nicht. Das bedeutet: Frösche dürfen in Gärten leben, und quaken dürfen sie auch. Der Gartenteichbesitzer ist nicht berechtigt, sie zu entfernen – und der Nachbar kann dies auch nicht von ihm verlangen. Das Fangen und Umsiedeln von Fröschen aus dem nächsten See in den Gartenteich und umgekehrt ist unzulässig und stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die mit Bußgeld geahndet werden kann. In Ausnahmefällen kann bei der unteren Naturschutzbehörde der jeweiligen Gemeinde eine Genehmigung beantragt werden, die Tiere umzusiedeln – diese ist aber ausführlich zu begründen (Lärmprotokoll). Es ist allerdings mit einer gebührenpflichtigen ablehnenden Entscheidung zu rechnen, da es bei einer Umsiedlung von Fröschen wegen ihres Quakens im Rahmen des Verbots der Ungleichbehandlung sehr schnell zu einer Aushöhlung der Naturschutzgesetze und zur Erstreckung auf andere Arten (wie etwa Vögel) käme. Die Rechtsprechung orientiert sich hier immer noch an einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 20.11.1992. Demnach muss Froschgequake vom Nachbargrundstück grundsätzlich geduldet werden. In dem konkreten Fall ging es um einen künstlich angelegten großen Teich mit vom Eigentümer eingesetzten Fröschen; auch in dieser Situation kam nach dem Bundesgerichtshof die Regelung des Bundesnaturschutzgesetzes uneingeschränkt zur Anwendung (Az. V ZR 82/91). |
| Frostschaden am Wohngebäude | residential building damaged by frost | Frostschäden an Wohngebäuden sind bei entsprechender Vertragsgestaltung von der Wohngebäudeversicherung des Hauseigentümers abgedeckt. Teilweise muss dies jedoch extra vereinbart und durch einen Prämienzuschlag bezahlt werden. Ein häufiges Problem stellen jedoch die Kontrollpflichten dar, die die Versicherungsgesellschaft dem Eigentümer auferlegt und deren Missachtung im Schadensfall zu einem Verlust des Leistungsanspruches führen kann. Der Eigentümer ist nach den "Allgemeinen Wohngebäudeversicherungsbedingungen" dazu verpflichtet, in der kalten Jahreszeit bei einem leer stehenden Gebäude "genügend häufige Kontrollen" vorzunehmen. Der Bundesgerichtshof hat sich bereits mit der Frage befasst, wie häufig denn "genügend häufig" ist: Während einer mehrtätigen Frostperiode mit Außentemperaturen von bis zu minus 14 Grad waren in einem leerstehenden Gebäude Heizungsrohre frostbedingt gebrochen; auslaufendes Heizungswasser hatte Wasserschäden verursacht. Erst elf Tage zuvor hatte die letzte Kontrolle des Eigentümers stattgefunden. Die Versicherung forderte bei hohen Minusgraden jedoch ein Kontrollintervall von zwei Kontrollen pro Woche und verweigerte die Zahlung. Ihrer Ansicht nach war eine Kontrolldichte erforderlich, bei der auch bei Ausfall der Heizung ein Frostschaden auf jeden Fall noch zu verhindern sei. Der BGH sah dies anders: Es sei nicht Sache des Versicherungsnehmers, mit allen Mitteln dafür zu sorgen, dass der versicherte Schaden auf keinen Fall eintrete. Schließlich zahle er Prämien, um ggf. gegen diesen Schaden versichert zu sein. Die in den Allgemeinen Wohngebäudeversicherungsbedingungen festgehaltene Klausel über die "genügend häufige Kontrolle" bezwecke nur eine ausgewogene Risikoverteilung. Der Versicherungsnehmer müsse das Objekt lediglich beheizen und das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer und üblicher Weise überwachen. Das notwendige Kontrollintervall hänge vom Einzelfall ab – genauer davon, in welchen Zeitabständen die konkrete Heizanlage üblicherweise kontrolliert werden müsse, um im gewöhnlichen Betrieb ein ordnungsgemäßes Funktionieren sicherzustellen. Die Kontrolle müsse nicht so häufig erfolgen, dass ein Schaden in jedem Fall ausgeschlossen sei (BGH, Urteil vom 25.6.2008, Az. IV ZR 233/06). |
| Früher erster Termin (mündliche Verhandlung im Rechtsstreit) | preliminary hearing (civil case) | Bei einfachen und eiligen Rechtsstreitigkeiten kann das Gericht nach Kenntnis von Klage und Klageerwiderung schnellstmöglich einen Verhandlungstermin anberaumen, um den Rechtsstreit schnell zu erledigen. Häufig wird der frühe erste Termin auch dazu benutzt, mit den Parteien des Rechtsstreites eine vergleichsweise Regelung zu erreichen. |
| Frustrationsschaden | damages due to frustrated applications | Das ist ein Schaden, der durch das Nutzloswerden von getätigten Aufwendungen entsteht. Seit der Schuldrechtsreform von 2001 kann ein Gläubiger, wenn sein Schuldner die vereinbarte Leistung schuldhaft nicht erbracht hat, wahlweise Schadenersatz statt der Leistung oder Ersatz seiner Aufwendungen verlangen. Die gesetzliche Regelung findet sich in §§ 284 und 311a Abs.2 BGB. Der Frustrationsschaden, also der Wert sinnlos gewordener Aufwendungen, kann sogar bei Fehlen einer Gegenleistung des Gläubigers gefordert werden. Übertragen auf das Mietrecht heißt das: wenn der Vermieter den Mieter an der Nutzung der Mietwohnung hindert, weil er es sich zum Beispiel nach Vertragsschluss spontan anders überlegt hat, kann der Mieter die Kosten von nutzlos getätigten Aufwendungen (zum Beispiel für bereits veranlasste Einbauten in der Wohnung wie Einbauküche oder Laminatverlegung) ersetzt verlangen - nach ihrem Zeitwert. Und zwar auch dann, wenn keine Miete gezahlt wurde. Dies gilt auch während des laufenden Mietverhältnisses, wenn die Nutzung der Wohnung für den Mieter aufgrund von Verletzungen der vertraglichen Pflichten des Vermieters endgültig unmöglich wird. Ein weiteres Beispiel für den Frustrationsschaden ist der Schadenersatzanspruch für nutzlos aufgewendete Urlaubszeit aus dem Reisevertragsrecht. Ein solcher Anspruch kann zum Beispiel bestehen, wenn das gebuchte Hotel bei Urlaubsantritt noch nicht fertiggestellt ist und dem Reisenden eine nicht gleichwertige Ersatzunterkunft angeboten wird (AG Hannover, Urteil vom 08.05.2008, Az. 514 C 17158/07). |
| Fugendichtungsmassen, PCB-haltige | joint sealants containing polychlorinated biphenyls (PCB) | Gebäude, welche zwischen 1955 und 1975 erbaut wurden, enthalten häufig Polyzyklische Biphenyle (PCB) in Fugendichtungsmassen. PCB sind verdächtig, Krebs erregend zu sein.
Hierfür gilt die "Richtlinie für die Bewertung und Sanierung PCB-belasteter Baustoffe und Bauteile in Gebäuden (PCB-Richtlinie)" von 1994: Raumluftkonzentrationen von bis zu 0.3 µg PCB/m3 werden langfristig als unbedenklich angesehen, zwischen 0.3 und 3 µg PCB/m3 wird verlangt, die Quelle der Verunreinigung aufzuspüren sowie unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit mittelfristig zu beseitigen. Eine Gesundheitsgefährdung ist bei langfristiger Exposition und Raumluftkonzentrationen über 3 µg PCB/m3, bei täglicher Aufenthaltsdauer, nicht auszuschließen. Der Vorsorge- bzw. Sanierungsleitwert liegt bei 0,3 µg PCB/m3, der Interventionswert bei 3 µg PCB/m3. Für eine dauerhafte Sanierung kommt in der Regel nur das Entfernen der Primärquellen in Frage. Wenn sich durch diese Maßnahmen die PCB-Raumluftkonzentrationen nicht unter den Sanierungsleitwert absenken lassen, ist darüber hinaus die Sanierung von Sekundärquellen (Bauteile, Gegenstände) erforderlich. Hierbei können großflächige Quellen (zum Beispiel Wände, Decken) räumlich abgetrennt oder beschichtet werden. Sekundär kontaminierte Materialien, welche maßgeblich zu Raumluftbelastung beitragen und nicht beschichtet, räumlich abgetrennt oder ausreichend gereinigt werden können (Fußleisten oder Bodenbeläge und andere), müssen entfernt werden. Die Oberflächen kontaminierter Bauteile können durch Abtragen der Oberflächen dieser Teile (zum Beispiel Abbeizen von Farbbeschichtungen) sowie erneutem Beschichten mit diffusionshemmenden Isoliertapeten, hoch abgebundenen Latex-Dispersionsfarben, insbesondere solchen auf Acrylatbasis, oder durch Zweikomponenten Epoxydharz- oder Polyurethan-Beschichtungen behandelt werden. |
| Fuggerei | Fuggerei, world's oldest social housing complex still in use | Die Fuggerei ist die älteste Sozialsiedlung der Welt. Gegründet wurde sie im Jahre 1521 von Jakob Fugger dem Reichen. Sie bestand ursprünglich aus 52 Wohnungen in Reihenhauszeilen, die verarmten und frommen Bürgern der Stadt Augsburg Unterkunft gewähren sollten. Der Jesuitenpater Petrus Canisius wurde zum ersten Seelsorger der Fuggerei berufen. Bauherrren waren die damals berühmtesten Architekten Hans Holl und dessen Sohn Elias Holl. Zu den Bewohnern zählte auch der Urgroßvater von Wolfgang Amadeus Mozart, Franz Mozart. Im 2. Weltkrieg wurde die Fuggerei durch einen Luftangriff zu zwei Dritteln zerstört. Der Wiederaufbau nach dem Krieg dauerte bis 1950, gleichzeitig wurde die Siedlung erweitert. Die Mieter bezahlen bis heute eine gleichbleibend geringfügige Jahresmiete in Höhe von 0,88 Euro zuzüglich Nebenkosten. Die darüber hinaus gehenden Bewirtschaftungskosten werden durch den Ertrag der Fuggerischen Wälder und Einnahmen aus Eintrittskarten von Besuchern der Fuggerei finanziert. |
| Fungibilität | fungibility; quality of being capable of exchange | Wertpapiere, insbesondere Investmentzertifikate, sind fungibel – also austauschbar – weil jeder Anteil die gleichen Rechte auf sich vereint. Das gilt zumindest solange, wie Nennwert und Stückelung gleich sind und es sich um Inhaberpapiere handelt. Fungibilität ist eine Grundvoraussetzung für den Handel an Börsen. Das Maß der Fungibilität eines Wertpapiers oder einer Ware wird durch das Maß ihrer Vertretbarkeit bestimmt. |
| Funkantenne bei Mietwohnungen | radio antenna in a flat | Die Aufstellung oder Anbringung einer Kurzwellen- oder CB-Funkantenne durch Mieter bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Zum normalen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache gehört die Installation derartiger großer Antennen nicht mehr; je nach Gerätegröße und Art der Installation kann auch eine bauliche Veränderung des Gebäudes vorliegen, die in jedem Fall zustimmungsbedürftig ist. Der Vermieter darf die Aufstellung der Antenne jedoch nicht pauschal verweigern. Erlauben muss er sie, wenn sie sicher installiert ist, optisch unauffällig ist, den gesetzlichen Vorschriften für derartige Anlagen entspricht, der TV-und Radioempfang der Nachbarn nicht beeinträchtigt wird und der Mieter für die Antenne eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat. Letzteres ist wichtig, da es bei Herabfallen der Antenne zu erheblichen Sach- und Personenschäden kommen kann. |
| Funktionalismus | functionalism | Der Funktionalismus ist eine Strömung beziehungsweise Stilrichtung in Architektur und Design. Bei ihm steht die Funktion des Objekts im Vordergrund, nicht der ästhetische Anspruch. Die Vertreter des Funktionalismus waren sogar der Ansicht, dass sich bereits aus der Funktionalität eines Gebäudes oder Gegenstandes dessen zeitgemäße Schönheit entwickle. Funktionalistische Architekturkonzepte wurden zuerst gegen Ende des 19. Jahrhunderts von dem US-Architekten Louis Henry Sullivan entwickelt, der das Motto „form follows function“ begründete. Sein Schüler Frank Lloyd Wright setzt dessen Arbeit am Anfang des 20. Jahrhunderts fort. Im Deutschen Werkbund gab es unterschiedliche Ansichten: Hermann Muthesius und Peter Behrens waren Vertreter einer Architektur der Sachlichkeit und Funktion, wobei sie moderne Materialien wie Beton, Glas oder Stahl nutzten. Henry van de Velde dagegen legte stärkeren Wert auf formalästhetische Aspekte. Ein wichtiger Vertreter des deutschen Funktionalismus war Walter Gropius am Bauhaus in den 20er-Jahren. Nach dem 2. Weltkrieg und bis in die 1970er-Jahre spielten die Prinzipien des Funktionalismus eine große Rolle in der Planung und Gestaltung von Gebäuden und ganzen Siedlungen. Dabei standen jedoch häufig Kostengesichtspunkte im Vordergrund. Ihren Höhepunkt erreichte die Stilrichtung in den 1950er und 1960er -Jahren. Gegen deren Ende wurde die Betonung der reinen Funktionalität jedoch zunehmend kristisiert. In den 80er-Jahren war eine Trendwende zu beobachten, da die Stilwelt des Funktionalismus nun grundlegend in Frage gestellt und durch postmoderne Elemente ersetzt wurde. Deren Kennzeichen war die Verwendung einzelner Stilelemente der Vergangenheit, die jedoch nicht unbedingt einen funktionellen Zweck erfüllen mussten. Das Gebäude wurde nun nicht mehr als reiner Funktionsträger begriffen, sondern konnte Anspielungen auf verschiedene Stile der Vergangenheit ausdrücken. |
| Funktionsfläche | floorspace occupied by technical and building services installations | |
| Furniture, Fixtures and Equipment | furniture, fixtures and equipment | Dieser englische Begriff (Abkürzung: FF&E) aus dem Rechnungswesen steht für das gesamte bewegliche Mobiliar und die vielfältigen kleinen Ausstattungsgegenstände in einem Betrieb. In einem Hotel bzw. Beherbergungsbetrieb gehören dazu Tische und Stühle im Restaurant, der Computer im Büro, die Küche mit Elektrogeräten und Ausstattung sowie ggf. der Fuhrpark des Hotels. Oft wird als Kriterium auch angegeben, dass die betreffenden Gegenstände nicht fest mit dem Bauwerk verbunden sein dürfen. Es handelt sich dabei um eine Bilanzposition. Im Deutschen würde man von Betriebs- und Geschäftsausstattung sprechen. Darunter fallen auch die geringwertigen Wirtschaftsgüter (GWG). Eine große Bedeutung kommt den FF&E bei der Bewertung eines Betriebs vor einem Verkauf oder einer Liquidation zu. Ihr Wert kann den Wert des Hotels maßgeblich beeinflussen. Bei der Bilanzierung sind die FF&E bzw. die Betriebs- und Geschäftsausstattung eine Auffangposition. Hier werden alle beweglichen Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens erfasst, die nicht unter andere Positionen fallen, etwa „Grundstücke und Gebäude“ oder „technische Anlagen und Maschinen“. |
| Fußb.-Hzg. | underfloor heating | Abkürzung für: Fußbodenheizung |
| Fußbodenheizung | underfloor heating | Die Fußbodenheizung ist eine Flächenheizung und besteht aus einem Heizestrich, unter dem Heizrohre aus Kunststoff oder Kupfer verlegt sind. In diesen zirkuliert Warmwasser. Erfunden wurde die Fußbodenheizung bereits von den Römern. Eine gleichmäßige Verteilung der Wärme im Raum ist besonders effektiv mit einer schneckenförmigen Verlegung der Heizrohre zu erreichen. Fußbodenheizungen unterteilt man in Trocken- und Nass-Systeme. Bei Trocken-Systemen wird Trocken-Estrich verwendet; die Rohre werden unterhalb des Bodenbelages verlegt. Beim Nass-System werden die Rohre in den Estrich eingegossen. Beide Systeme erfordern einen Heizkreisverteiler, der eine gleichmäßige Durchflussmenge im gesamten System gewährleistet. Die Temperatur-Regelung erfolgt über Thermostate, die mit Temperaturfühlern im Wohnraum ausgestattet sind. Bei gut gedämmten Häusern ist eine Heizleistung von 50 bis 100 Watt pro Quadratmeter zu erzielen. Es gibt auch Fußbodenheizungen, die nicht mit Warmwasser, sondern mit elektrischem Strom arbeiten. Bei diesen werden statt der Heizrohre Widerstandskabel oder Folien mit eingearbeiteten Heizdrähten verlegt. Nachteile der Fußbodenheizung sind die langsame Änderung der Raumtemperatur und, dass die meisten Teppichböden nicht nutzbar sind, sondern nur Spezialteppichböden. Maßgebliche Norm für Fußbodenheizungen ist die DIN EN 1264. Die heutige Rechtslage (Energieeinsparverordnung) erfordert die Ausstattung einer Fußbodenheizung mit Thermostaten (Raumtemperatur-Reglern). Wird eine solche Anlage ohne Regler eingebaut, liegt ein Baumangel vor – unabhängig vom Vertragsinhalt (OLG Brandenburg, Az. 12 U 92/08, Urteil vom 02.10.2008). Dies gilt allerdings nur, wenn der Bauherr nicht auf den Rechtsverstoß hingewiesen worden ist. Die Kosten für die Spülung einer Fußbodenheizung werden als nicht auf den Mieter umlegbare Instandsetzungskosten angesehen (Amtsgericht Köln WuM 1999, 235). In einer Wohnungseigentümergemeinschaft gilt: Ab dem Strang innerhalb einer Wohnung stellen das Rohrleitungssystem, die Thermostate und Heizkörper Sondereigentum dar, soweit dies in der Teilungserklärung so geregelt ist. Die Eigentümergemeinschaft hat bezüglich dieses Sondereigentums keine Beschlusskompetenz. Allerdings kann sie diesbezügliche Beschlüsse fassen, wenn durch Abtrennung der Systeme in einer Wohnung die Funktionsfähigkeit des Gesamtsystems beeinträchtigt wird (BGH, Urteil vom 8. Juli 2011, Az. V ZR 176/10). |
| Fußgängerzone | pedestrian zone; pedestrian precinct; pedestrian plaza | Bei der Fußgängerzone handelt es sich um eine autofreie Zone in der Innenstadt. Soweit keine entsprechende Ausschilderung oder Markierung gegeben ist, sind diese Zonen auch für den Fahrradverkehr gesperrt. In der Regel handelt es sich um Geschäftskernlagen. Der Wert dieser Lagen wird entscheidend von der Dichte des öffentlichen Verkehrssystems, insbesondere im Bereich der U- und S-Bahnen und Straßenbahnen aber auch durch die Nähe von Zentralbahnhöfen beeinflusst. Je dichter dieses Verkehrsnetz, desto höher die Passantenfrequenz. Ein weiteres Kriterium für die Versorgung dieser Zonen mit Publikum ist das um den Stadtkern angelegte Parkleitsystem, das auch PKW-Nutzern leichten Zugang zu den zentralen Lagen verschafft. Autofreie Zonen erhöhen im Übrigen auch die Lebensqualität der Bewohner dieser Zentren. |
| Fußleisten | skirting board; baseboard (US) | Fußleisten verschönern den Übergang zwischen Fußboden und Wand. Es gibt sie aus den verschiedensten Werkstoffen passend zum Bodenbelag. Bei einem Laminat- oder Parkettfußboden dient die Fußleiste auch dazu, die zweckmäßigerweise angebrachte Dehnungsfuge zwischen Fußboden und Wand zu verdecken. Zusätzlich erleichtert die Fußleiste das Reinigen des Fußbodens, da der Schmutz sich nicht im Zwischenraum zur Wand verfangen kann. Die Wand wird durch die Fußleiste vor Stößen durch Möbel geschützt. Das Fehlen von Fußleisten stellt in mietrechtlicher Hinsicht keinen Mangel des Wohnraumes dar. Wie das Amtsgericht Rheine entschied, bedeutet das Fehlen der Fußleisten in einem einzigen Raum der Mehrzimmerwohnung nur eine geringfügige Beeinträchtigung des ästhetischen Gesamteindrucks. Der Mieter könne in der Wohnung ohne Beeinträchtigung seiner Gesundheit oder seiner alltäglichen Gewohnheiten leben. Die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch werde nicht oder nur minimal beeinträchtigt (AG Rheine, 27.03.2013, Az. 14 C 230/11) |
| FW | district heat; heat from a district heating network | Abkürzung: Fernwärme aus Heizwerk oder Kraft-Wärme-Kopplung. Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger. Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses. |
| FWI - Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft | German Business Academy for Housing and Real Estate Management | Die Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft besteht seit 1992 in Bochum. Sie wird getragen vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V., seinen Gliederungsverbänden und Mitgliedsunternehmen. Sie wurde 1997 in das Europäische Bildungs-, Forschungs- und Informationszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft – einer Stiftung - eingegliedert. Das Studienangebot gliedert sich in drei Stufen: 1. Stufe Immobilienwirt GdW (2 Semester) 2. Stufe FWI Diplom (2 Semester) 3. Stufe BA Immobilienmanagement in Zusammenarbeit mit der FH Gelsenkirchen (2 Semester) Wer das FWI-Diplom erwirbt, kann sich auch um eine Mitgliedschaft bei den RICS bewerben. Die FWI veranstaltet ferner Kompaktstudienkurse zu bestimmten Themenbereichen. Anschrift der FWI: Führungsakademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft im Europäischen Bildungs- Forschungs- und Informationszentrum Springerorumallee 20 44795 Bochum Tel.: 0234 9447-600 Fax: 0234 9447-666 eMail: Kontakt@fwi.de |
| FWW | "Die freie Wohnungswirtschaft" (German journal: The Private Housing Industry) | Abkürzung für: "Die freie Wohnungswirtschaft" (Fach-Zeitschrift) |
Deutsch