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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| E | electric energy/power | Abkürzung: Elektrische Energie (auch Wärmepumpe), Strommix. Gemeint ist der vorwiegend für die Beheizung benötigte Energieträger. Wird verwendet im Rahmen der Pflichtangaben zur energetischen Beschaffenheit eines Gebäudes in Immobilienanzeigen. Empfohlene Verwendung nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses. |
| E-Hzg | electric heating/ off-peak electricity heating; night storage heating | Abkürzung für: Elektro-, Nachtstromspeicherheizung |
| E-Mail-Newsletter | e-mail newsletter | Der Einsatz von E-Mail-Newslettern gewinnt auch in der Immobilienbranche zunehmend an Bedeutung. Eine Studie aus dem Jahr 2003 ergab, dass lediglich zwölf Prozent der Empfänger die Nachricht ungelesen löschen und immerhin 50,7 Prozent den Newsletter überfliegen. Ein weiterer Vorteil ist der Kostenfaktor. E Mail-Marketing ist im Vergleich zu anderen Werbemitteln sehr kostengünstig, da außer für die Gestaltung, den Provider und die Arbeitszeit Ihrer Mitarbeiter keine weiteren Kosten anfallen. Dies macht deutlich, dass E-Mail-Newsletter ein probates Mittel zur Kundenkommunikation sind. Durch den regelmäßigen Informationsfluss zu Ihrer Hauptzielgruppe, den Wohnungseigentümern, bauen Sie Vertrauen auf und schaffen eine solide Grundlage für Ihr Beziehungsmanagement. |
| E-Marketing | e-marketing | |
| e.G. | registered cooperative society | Abkürzung für: eingetragene Genossenschaft |
| e.V. | registered association | Abkürzung für: eingetragener Verein |
| EAV | standard architect's contract | Abkürzung für: Einheits-Architektenvertrag |
| EB | initial occupancy | Abkürzung für: Erstbezug |
| ebf | free of local infrastructure charges | Abkürzung für: erschließungsbeitragsfrei |
| EBK | built-in kitchen; fitted kitchen | Abkürzung für: Einbauküche |
| ebp | liable to local development charges | Abkürzung für: erschließungsbeitragspflichtig |
| ebs-Immobilienakademie | ebs Real Estate Academy | |
| EDV | EDP, electronic data processing | Abkürzung für: Elektronische Datenverarbeitung |
| EEG | Renewable Energy Sources Act | Abkürzung für: Erneuerbare-Energien-Gesetz |
| EEG-Umlage | allocation/levy/surcharge introduced by the German Renewable Energies Act | Das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) sieht für die Einspeisung von Strom aus erneuerbaren Energien ins Stromnetz bestimmte Vergütungssätze vor, die die Netzbetreiber zu zahlen haben. Durch die immer größeren Mengen von eingespeistem Strom aus regenerativen Energien sinkt der Strompreis an den Strombörsen. Es besteht eine deutliche und weiter wachsende Differenz zwischen dem Betrag, den die kommerziellen Netzbetreiber für den eingespeisten Strom zahlen müssen, und dem Preis, den sie selbst für den Strom erzielen können. Die EEG-Umlage soll diesen Unterschied ausgleichen. Sie ist also nicht mit dem Gesamtbetrag der an die Einspeiser gezahlten Vergütungen gleichzusetzen, sondern nur mit der Differenz aus den Einnahmen aus Ökostromeinkauf und -Verkauf zum Börsenpreis. Die EEG-Umlage stellt entgegen dem allgemeinen Sprachgebrauch keine staatliche Subvention dar; sie wird nicht mit Steuermitteln gefördert. Ihre Höhe wird von den vier größten Unternehmen festgelegt, die in Deutschland als Netzbetreiber tätig sind. Je billiger der Strom an den Strombörsen wird, desto mehr steigt die EEG-Umlage. Zu zahlen ist sie von den Endverbrauchern. Die Regelungen zur EEG-Umlage wurden mit Wirkung zum 1.8.2014 neu gefasst. Auch Haushalte und Betriebe, die selbsterzeugten Strom aus regenerativen Energien verbrauchen, sollen künftig zur Zahlung der EEG-Umlage herangezogen werden. Ausnahmen gibt es nach wie vor für bestimmte Unternehmen mit hohem Stromverbrauch. Diese gelten dem Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie zufolge für „stromintensive Unternehmen aus Branchen, die durch ein bestimmtes Maß an Strom- und Handelsintensität gekennzeichnet sind.“ Je mehr diese Ausnahmeregelungen in Anspruch genommen werden, desto mehr steigt auch die EEG-Umlage – unabhängig vom Ausbau der erneuerbaren Energien. Im Jahr 2014 profitierten über 2.000 Unternehmen von der Umlagenbefreiung (Stand 2013: 1.700; Stand 2012: 750). Seit der EEG-Reform vom August 2014 ist auch auf den Eigenverbrauch von selbsterzeugtem Strom die EEG-Umlage zu zahlen. Dies betrifft insbesondere Immobilieneigentümer, die mit Hilfe von Fotovoltaik eigenen Strom auf dem Dach von Haus oder Scheune produzieren und diesen zum Teil selbst verbrauchen. Die EEG-Umlage wirkt sich insofern negativ auf die Rentabilität der eigenen Stromerzeugung aus und muss in Wirtschaftlichkeitsberechnungen einbezogen werden. Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Befreit davon sind nach § 61 Abs. 2 EEG 2014 Eigenversorger mit Anlagen bis 10 kW und jährlich höchstens 10 Megawattstunden selbst verbrauchtem Strom. Dies gilt dann für 20 Jahre und betrifft etwa kleinere Fotovoltaik-Anlagen, die oft auf Ein-und Zweifamilienhäusern verwendet werden. In der Presse ist teilweise zu lesen, dass die günstigen Börsenpreise für Strom nicht an die Verbraucher weiter gegeben werden. Dies hat seine Ursache darin, dass viele Stromversorger ihren Strom nicht an der Strombörse zu schwankenden, aber günstigeren Preisen einkaufen, sondern zu einem Festpreis aufgrund eines dauerhaften Vertrages von einem der großen Energielieferanten beziehen. Dies hat für sie mehr Planungssicherheit zur Folge, erhöht aber die Kosten für den Endverbraucher. Die EEG-Umlage muss dieser trotzdem zahlen – obwohl er in diesem Fall nicht vom billigen Börsenpreis für Strom profitiert. |
| Efeu | ivy | Efeu wird oft zur großflächigen Begrünung von Hauswänden eingesetzt. Bei glatten Betonwänden kann dazu eine Rankhilfe notwendig sein. Im Fachhandel sind Bausätze dafür erhältlich. Verschiedene Efeuarten wachsen unterschiedlich schnell. Efeu bildet Haftwurzeln, die sich am Gebäude anheften. Die Pflanze ist ein sogenannter Selbstklimmer. Sie blüht im September und bildet im Winter Früchte, die zwar Vögeln als Nahrung dienen, für Menschen aber giftig sind. Bauschäden kann Efeu verursachen, wenn Putz und Mauerwerk rissig oder vorgeschädigt sind. Die Wurzeln können sich in kleine Spalten zwängen und diese erweitern. Gesundes Mauerwerk wird jedoch von Efeu meist nicht geschädigt. Vorsicht ist geboten, wenn Efeu über das Dach eines Gebäudes wächst. Hier sollte rechtzeitig zurückgeschnitten werden. Das Entfernen von Efeu ist arbeitsaufwändig. Die Haftwurzeln lassen sich nicht von der Wand abreißen; sie müssen meist abgeflammt werden, danach kann ein neuer Fassadenanstrich fällig sein. Eine Vorbeugungsmaßnahme sind horizontale "Klettersperren" in Form überstehender Gesimse oder Bleche, die den Efeu auf einer bestimmten Höhe am Weiterklettern hindern, zumindest bis der nächste Zurückschnitt stattfindet. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München muss über eine Grundstücksgrenze wachsender Efeu vom Grundstückseigentümer entfernt werden, wenn er Schäden am Mauerwerk des Nachbarn verursacht. Der Nachbar darf in diesem Fall das Grundstück im Zuge von Sanierungsarbeiten oder der Aufstellung von Baugerüsten betreten (Az. 241 C 10407/05). |
| Effektiver Jahreszins | annual percentage rate | Nach der Preisangabenverordnung sind Anbieter von Krediten verpflichtet, unaufgefordert neben den Darlehenskonditionen den effektiven Jahreszins sowie die Zinsbindungsdauer zu nennen. Der Zins ist auf zwei Stellen hinter dem Komma (mit Auf- bzw. Abrundung der dritten Stelle) anzugeben. Er besagt, wie viel ein Darlehen tatsächlich kostet. Beim Effektivzins müssen durch den Kredit entstandene Kosten wie Darlehens-/Bearbeitungsgebühr oder Disagio eingerechnet sein. Dadurch liegt der Effektivzins immer über dem Nominalzins. Die Berechnung des Effektivzinssatzes erfolgt über eine im Anhang der Verordnung dargestellte Formel. § 492 Abs. 2 BGB in Verbindung mit Art. 247 § 3 Abs. 1 Nr.3 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) schreibt für Verbraucherdarlehen vor, dass der Verbraucher zwingend vor Vertragsschluss unter anderem über den effektiven Jahreszins zu unterrichten ist. Durch diese Regelung soll der Verbraucher in die Lage versetzt werden, die Zinssätze unterschiedlicher Angebote zu vergleichen. § 494 Abs. 3 BGB soll den Verbraucher zusätzlich vor zu niedrig angegebenen Effektivzinssätzen schützen: Nach dieser Regelung verringert sich bei einem Verbraucherdarlehen der angegebene Sollzins ggf. um den Prozentsatz, um den der Effektivzins zu niedrig angegeben wurde. Nach § 6 Abs. 3 der Preisangabenverordnung fließen in den effektiven Jahreszins als Gesamtkosten die vom Verbraucher zu entrichtenden Zinsen sowie alle sonstigen Kosten einschließlich etwaiger Vermittlungskosten ein, die der Verbraucher im Zusammenhang mit dem Verbraucherdarlehensvertrag zu bezahlen hat und die dem Darlehensgeber bekannt sind. Dazu gehören unter anderem
In die Gesamtkosten fließen jedoch nicht ein.
Obwohl einige Kostenpositionen in die Berechnung des Effektivzinses nicht mit einfließen, stellt dieser neben der Restschuldfeststellung am Ende der Zinsbindung den besten Vergleichsmaßstab für Darlehensangebote dar. |
| Effektivzins | actual/real interest rate | |
| Effizienzzuwachs (Maklergeschäft) | efficiency gain (brokerage) | Bei Maklergeschäft gibt es ein Phänomen, das als "Gesetz des abnehmenden Effizienzzuwachses" bezeichnet werden könnte. Es kann nämlich empirisch festgestellt werden, dass trotz konstanter Bearbeitung eines Maklerauftrages der Effizienzzuwachs der Auftragsbearbeitung von einem bestimmten Zeitpunkt an sinkt. Dies kann verschiedene Ursachen haben. So kann der angesetzte Angebotspreis einem sinkenden Marktpreis hinterherhinken. Das für das Objekt geeignete Marktpotential erschöpft sich zunehmend. Die Preiselastizität des Objektanbieters ist bei Verhandlungen zu gering. Der Erfolgsoptimismus von Makler und Auftraggeber in Bezug auf das angebotene Objekt sinkt usw. Mittel gegen diese Erscheinung ist eine vernünftige Beschränkung der Auftragslaufzeit insbesondere bei Alleinaufträgen, die ja eine Verpflichtung zur sachgerechten Auftragsbearbeitung enthalten. |
| EFG | judgments of the tax courts | Abkürzung für: Entscheidungen der Finanzgerichte |
| EFH/1-FH | (detached) single-family house; single-family residence; single family home; one-family house; single occupancy house; self-contained house | Abkürzung für: Einfamilienhaus |
| EFSF | EFSF = European Financial Stability Facility | Abkürzung für: Europäische Finanzstabilisierungsfazilität |
| EG | EC, European Community | Abkürzung für: Europäische Gemeinschaft |
| EGBGB | Introductory Act to the German Civil Code | Abkürzung für: Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch |
| EH | self-contained central heating; heating system covering one floor | Abkürzung: Etagenheizung. Empfohlene Verwendung in Immobilienanzeigen nur bei gleichzeitigem Abdruck eines Abkürzungsverzeichnisses. |
| EheG | Matrimonial Law; Marriage Act | Abkürzung für: Ehegesetz |
| Ehescheidung im Mietrecht | divorce in the law of tenancy | Eine Scheidung hat gravierende Folgen – nicht nur für das Leben und die Finanzlage der Ehepartner, sondern auch für deren Wohnsituation. Mit der Scheidung oder Trennung wird nicht automatisch ein Ehepartner aus dem Mietvertrag entlassen. Hier gilt nur, was im Vertrag steht. Wer unterschrieben hat, muss Miete zahlen, egal ob er noch in der Wohnung wohnt oder nicht. Und wenn der in der Wohnung verbliebene Partner nicht mehr zahlungsfähig ist, kann sich der Vermieter problemlos für die gesamte Miete an den geschiedenen und/oder aus der Wohnung ausgezogenen Partner wenden – beide sind juristisch gesehen "Gesamtschuldner". Der Vermieter kann sich also unter den Mietern seinen Schuldner aussuchen. Beide Mieter schulden ihm nicht etwa je die halbe Miete, sondern den vollen Betrag (den er natürlich für den jeweiligen Monat nur einmal einfordern kann). Es gibt jedoch unter den Mietern zeitlich begrenzte Ausgleichsansprüche (siehe auch: Miete und Unterhalt). Die Pflicht zur Mietzahlung gegenüber dem Vermieter endet erst dann, wenn der Mietvertrag nicht mehr besteht.
Im Trennungsfall gibt es drei Möglichkeiten zur Auflösung des Mietverhältnisses für den aus der Wohnung ausgezogenen Ehegatten:
Bei der einverständlichen Vertragsänderung schließt der Vermieter mit dem ausziehenden Partner einen Auflösungsvertrag ab und vereinbart mit dem verbleibenden Partner die Fortsetzung des Mietverhältnisses bei voller Mietzahlung. Der Vermieter sollte in derartigen Fällen darauf achten, dass der verbleibende Mieter ausreichend zahlungskräftig ist. Bei der gemeinsamen Kündigung beenden beide Mieter den Vertrag einverständlich gemeinsam. Nach Ablauf des ersten Trennungsjahres oder Einreichen des Scheidungsantrages kann der aus der Wohnung ausgezogene Partner den darin verbliebenen auch auf Kündigung des Mietvertrages verklagen. Ausnahmen kann es geben, wenn der verbliebene Partner mit den gemeinsamen Kindern weiterhin in der Ehewohnung wohnen möchte. Bei der Wohnungszuweisung ist zwischen einer Zuweisung unter Getrenntlebenden und einer Zuweisung im Fall der Scheidung zu differenzieren. Bei Getrenntlebenden (oder bei Bestehen eines solchen Wunsches) kann ein Ehegatte zur Vermeidung einer unbilligen Härte (insbesondere wenn im Haushalt lebende Kinder benachteiligt würden) verlangen, dass ihm der andere die gemeinsame Wohnung ganz oder zum Teil überlässt. Zu berücksichtigen sind die Belange des Partners sowie die Eigentumsverhältnisse an der Wohnung und etwaige Nutzungsrechte (z. B. Nießbrauch). Hat ein Ehegatte den anderen vorsätzlich körperlich verletzt, bedroht oder in seiner Freiheit verletzt, hat dieser Anspruch auf eine Überlassung der Wohnung zur alleinigen Nutzung (§ 1361b BGB). Auch nach dem Gewaltschutzgesetz kann sich ein Anspruch auf Zuweisung der bisher gemeinsamen Wohnung ergeben. Diese erfolgt zeitlich befristet durch das Familiengericht und kann auch von nicht verheirateten Paaren und selbst von Mitgliedern von Wohngemeinschaften beantragt werden, sofern ein Mitbewohner gegen den anderen Gewalt angewendet oder angedroht hat. Anlässlich der Scheidung kann ebenfalls die Überlassung der Wohnung gefordert werden, wenn einer der Ehepartner auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohles im Haushalt lebender Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten stärker angewiesen ist als der andere oder die Überlassung aus anderen Gründen angemessen erscheint. Nur in besonderen Härtefällen kann die Überlassung einer Wohnung gefordert werden, die dem anderen Ehepartner gehört. Bei einer Mietwohnung tritt der Ehegatte, dem die Wohnung überlassen wird, mit Zugang der Mitteilung der Ehegatten über die Überlassung an den Vermieter oder mit Rechtskraft der Entscheidung im Wohnungszuweisungsverfahren anstelle des anderen in einen von diesem geschlossenen Mietvertrag ein beziehungsweise setzt das gemeinsame Mietverhältnis allein fort. Der Vermieter darf das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er vom Eintritt in das Mietverhältnis erfahren hat, außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn es dafür in der Person des neuen Einzelmieters einen wichtigen Grund gibt. Für den Vermieter ist es in diesem Zusammenhang wichtig, zu wissen, dass die Wohnung solange als Ehewohnung gilt, bis sie endgültig an einen der Ehepartner überlassen oder diesem unbefristet gerichtlich zugesprochen worden ist. Wurde der Mietvertrag nur von einem Partner unterschrieben – womöglich vor der Eheschließung – und zieht dieser aus, handelt es sich zunächst weiter um eine Ehewohnung. Überlässt dann der andere Ehegatte demjenigen die Wohnung, der darin geblieben ist, tritt dieser in den Mietvertrag ein. Der Vermieter kann hier bei Vorliegen wichtiger Gründe in der Person des neuen Mieters ein Sonderkündigungsrecht geltend machen (s.o.); er kann jedoch nicht wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung an einen Dritten kündigen Tritt der in der Wohnung verbleibende Ehepartner, der den Mietvertrag nicht mit unterschrieben hat, jahrelang gegenüber der Hausverwaltung wie ein Mieter auf (Mietzahlungen, Briefverkehr hinsichtlich Vertragsverlängerung usw.) und wird dies von der Vermieterseite auch stillschweigend akzeptiert, kommt es zu einem Vertragsbeitritt durch einverständliches ("konkludentes") Verhalten. Für den Mieter bedeutet dies allerdings auch, dass er beim Auszug die üblichen Mieterpflichten hat (Schönheitsreparaturen). Der Vermieter kann sich mit seinen Forderungen in diesem Fall an beide Ehepartner halten, soweit beide noch Mietvertragspartner sind |
| Ehewohnung | marital home | Wird eine Mietwohnung von einem Ehepaar bewohnt, bezeichnet man sie als Ehewohnung Trennt sich das Ehepaar, kann ein Partner unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass die Wohnung ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird (§ 1361b BGB). Der bisherige Mietvertrag besteht weiter, auch wenn der verbleibende Partner ihn nicht unterzeichnet hat. Mietschuldner ist der Unterzeichner des Mietvertrages. Unter den Ehepartnern bestehen ggf. Ausgleichsansprüche. Bei einer Trennung, also während der formell noch bestehenden Ehe, wird eine gerichtliche Überlassung der Wohnung in der Regel befristet erfolgen. Auch im Scheidungsfall kann ein Anspruch auf Überlassung der Wohnung bestehen (§ 1568a BGB). Ein Ehepartner kann gegen den anderen Anspruch auf Überlassung der bisher gemeinsamen Wohnung haben, wenn er oder sie auf die Wohnung stärker angewiesen ist, z.B. weil die Kinder bei diesem Partner leben. Überlässt ein Ehepartner dem anderen anlässlich einer Scheidung auf Dauer die Ehewohnung, tritt der andere automatisch anstelle des ersten per Gesetz in den Mietvertrag ein. Dies gilt auch dann, wenn er vorher darin nicht als Mieter erwähnt war. Waren beide Mieter, setzt nun einer das von beiden gemeinsam begonnene Mietverhältnis alleine fort Der Vertragseintritt findet zu dem Zeitpunkt statt, in dem der andere Ehegatte dem Vermieter die Überlassung mitteilt oder in dem die endgültige Entscheidung im gerichtlichen Wohnungszuweisungsverfahren fällt. Der Vermieter hat jedoch ein Sonderkündigungsrecht, wenn in der Person des Ehepartners, der den Mietvertrag übernimmt, ein wichtiger Grund vorliegt. Existiert bisher überhaupt kein Mietverhältnis über die Ehewohnung, kann sowohl der Ehegatte, der Anspruch auf Überlassung der Wohnung hat, als auch der Vermieter den Abschluss eines Mietvertrages zu ortsüblichen Bedingungen verlangen. Der Vermieter kann auch eine Befristung des Mietverhältnisses beanspruchen. Dazu müssen allerdings entweder die Voraussetzungen für einen herkömmlichen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB vorliegen, oder der Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages muss unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters unbillig sein. Im Falle einer Trennung bei einer eingetragenen Lebenspartnerschaft bestimmt § 14 LPartG (Gesetz über eingetragene Lebenspartnerschaften), dass unter entsprechenden Voraussetzungen wie für Ehepaare in Trennung (§ 1361b BGB) eine Überlassung der Wohnung durch einen der Partner verlangt werden kann. Bei der gemieteten Ehewohnung müssen zwei Rechtsverhältnisse unterschieden werden: Das Verhältnis der Mieter zum Vermieter (Außenverhältnis) und das der beiden Eheleute als Mieter untereinander (Innenverhältnis). Während im Außenverhältnis grundsätzlich während der Vertragslaufzeit alle Mieter, die den Vertrag unterschrieben haben, zur Mietzahlung verpflichtet sind, können die Mieter untereinander während des Trennungsjahres beziehungsweise vor Einreichen des Scheidungsantrages Ausgleichsansprüche hinsichtlich der Miete haben. |
| EHI | European Retail Academy | Abkürzung für: Eurohandelsinstitut |
| Ehrlicher Makler | "honest broker" (term coined by Otto von Bismarck to define an uninvolved facilitator) | Der Begriff geht auf eine Erklärung von Otto von Bismarck zurück, der sich als Politiker im preußischen Königreich bereit erklärte, als „ehrlicher Makler“ die Friedensverhandlungen zwischen den streitenden Parteien des Russisch-Türkischen-Krieges zu leiten. Er wollte im sogenannten „Berliner Kongress“ im Jahr 1878 auf dem Verhandlungsweg eine Lösung der 1875 begonnenen Balkankrise bewirken. Bismarck sah sich bei dieser Aufgabe nicht in der Rolle eines Schiedsrichters zwischen den Kontrahenten, sondern als unbeteiligter Vermittler ohne eigene Interessen ausschließlich mit dem Ziel, das „Geschäft“ auch wirklich zustande zu bringen. |
| Eichpflicht | obligatory calibration | Damit die Ergebnisse allen Messens, Wiegens, Zählens, also des quantitativen Erfassens von Größen vertrauenswürdig sind, muss eine Übereinstimmung bestehen, dass die hierfür eingesetzten Geräte bestimmten gleichen Regeln unter Zugrundelegung gleicher Messeinheiten funktionieren. Um dies zu gewährleisten, besteht eine Eichpflicht für alle Messgeräte. Gesetzliche Grundlage hierfür bietet seit 1.1.2015 das Mess- und Eichgesetz, welches das frühere Eichgesetz abgelöst hat. Das Gesetz schützt einerseits den Verbraucher beim Erwerb messbarer Güter und Dienstleistungen und trägt andererseits auch zu einem lauteren Handelsverkehr bei. Besondere Regelungen für Verbrauchszähler (Wasser, Gas, Strom, Wärme) werden in der Mess- und Eichverordnung und dazugehörenden Richtlinien geregelt. Die Eichung solcher Verbrauchsmessgeräte wird ausschließlich von staatlich anerkannten Prüfstellen vorgenommen. Seit 1. Januar 2015 ist die neue Mess- und Eichverordnung anzuwenden. Die Eichordnung von 1988 hat keinen Bestand mehr. Neu geregelt wurde unter anderem die Kennzeichnung von Messgeräten. So wird nun der Beginn der Eichfrist bzw. das Jahr der Eichung gekennzeichnet und nicht mehr der Fristablauf. Eine weitere Neuerung besteht darin, dass Messgeräte auch nach dem Ablauf der Eichfrist weiter verwendet werden dürfen. Voraussetzung ist, dass die Eichung mindestens zehn Wochen vor Ablauf der Frist beantragt wurde und dass das zuständige Eichamt keinen Termin zur Verfügung gestellt hat. Erneuerte oder ganz neue Messgeräte sind künftig spätestens sechs Wochen nach ihrer Inbetriebnahme bei der zuständigen Behörde anzuzeigen. Dies ist die sogenannte „Erstmeldung“. Dabei sind anzugeben: Geräteart, Typbezeichnung, Hersteller, Jahr der Kennzeichnung des Messgerätes, Adresse des Verwenders. Alle Änderungen an Messgeräten, wie etwa Reparaturen, Prüfungen oder Wartungen müssen nun dokumentiert werden. Die entsprechenden Unterlagen sind bis zu drei Monate nach Ende der Eichfrist, mindestens aber fünf Jahre lang aufzubewahren und müssen auf Verlangen den Mitarbeitern der zuständigen Behörde vorgelegt werden. In der Immobilienwirtschaft, insbesondere bei der Bewirtschaftung von Gebäuden, werden vielfältig "geeichte" Erfassungsgeräte eingesetzt, zum Beispiel Gas- und Stromzähler, Wasserzähler, Wärmeverbrauchszahler. Sie alle unterliegen der Eichpflicht. Deren Missachtung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann zu einem Bußgeldbescheid führen. Die Verwendung von Messwerten nicht geeichter Messgeräte kann nach § 60 MessEG mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Hauseigentümer – und damit auch Hausverwalter – sind verpflichtet, ihre Zähler in bestimmten vorgeschriebenen zeitlichen Abständen nachzueichen. Bei Wohnungseigentumsverwaltern zählt dies zur "ordnungsgemäßen Verwaltung". Kaltwasserzähler sind zum Beispiel alle sechs Jahre, Warmwasserzähler und Wärmemengenzähler alle fünf Jahre nachzueichen. Diese Fristen sind auch nach der Reform von 2015 unverändert geblieben. Da es sich um zwingende Vorschriften handelt, können die Fristen nicht durch Beschluss verlängert werden. Die Eichung erfolgt durch die Eichbehörde. Bei Wasserzählern kann anstatt der Eichung auch eine Beglaubigung durch eine staatlich anerkannte Prüfstelle durchgeführt werden. Derartige Prüfstellen gibt es bei Versorgungsunternehmen und Zählerherstellern. Der jeweilige Eigentümer des Messgeräts muss sich selbst um die rechtzeitige Eichung kümmern. Bei gemieteten Zählern übernimmt dies das Versorgungsunternehmen. Bei Zählern im Eigentum des Hauseigentümers muss dieser selbst rechtzeitig für Ausbau, Reinigung und Vorlage der Geräte bei der Prüfstelle sorgen (Bringpflicht). Eine Alternative wäre der Einbau eines neuen geeichten Zählers durch eine Fachfirma oder ein Versorgungsunternehmen. Zuständige Stelle für die Zulassung von Mess- und anderen Erfassungsgeräten (zum Beispiel Geräten, die der Geschwindigkeitsmessung, der Schallmessung, Zeitmessung und so weiter dienen) ist die Physikalisch-Technische Bundesanstalt in Braunschweig und Berlin. Nach § 33 Mess- und Eichgesetz ist die Verwendung von Messwerten in der Betriebskostenabrechnung nur dann zulässig, wenn sie von einem den gesetzlichen Regeln entsprechenden, geeichten Messgerät ermittelt wurden. |
| Eidesstattliche Versicherung | statutory declaration/ affirmation in lieu of an oath | Erklärung eines Schuldners an Eides Statt vor Gericht, dass er zahlungsunfähig ist. Über seine Vermögensgegenstände wird ein Vermögensverzeichnis angelegt. In dieses werden unter anderem auch die entgeltlichen Veräußerungen der letzten zwei Jahre an nahestehende Personen und die unentgeltlichen Leistungen (ohne gebräuchliche Gelegenheitsgeschenke) der letzten 4 Jahre vor Stellung des Insolvenzantrages aufgenommen. Der Schuldner muss an Eides statt versichern, dass die in das Verzeichnis aufgenommenen Gegenstände sein gesamtes Eigentum darstellen. Eine falsche Eidesstattliche Versicherung wird bestraft. Die Insolvenzordnung sieht vor, dass bereits bei Beantragung des Insolvenzverfahrens der Schuldner eine Restschuldbefreiung beantragen kann, die ihm bei entsprechendem Wohlverhalten und Erfüllung der Auflagen nach Ablauf einer sogenannten Wohlverhaltensphase auf Antrag gewährt werden kann. Die Wohlverhaltensphase beträgt in der Regel sechs Jahre ab Eröffnung des Verfahrens; seit 1.7.2014 kann sie unter bestimmten Voraussetzungen auf drei bzw. fünf Jahre verkürzt werden. |
| Eigenbedarf | one's own requirements; personal requirements; personal use | Eigenbedarf ist der wohl bekannteste Kündigungsgrund. Der Vermieter muss heutzutage ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben, um seinen Mieter vor die Tür zu setzen. Bei Eigenbedarf ist ein solches Interesse gegeben. Genauer: Der Vermieter muss die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Mitglieder seines Haushalts (auch nichteheliche Lebenspartner oder Hausangestellte) benötigen. Benötigen bedeutet, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, warum er die Wohnung für sich bzw. seine Angehörigen nutzen will. Solche Gründe können z.B. berufsbedingt sein (Ortwechsel), gesundheitsbedingt (Aufnahme einer Pflegekraft), bedingt durch Änderungen der Lebenslage (neue Lebensgemeinschaft, Familienzuwachs, Scheidung). Auch wirtschaftliche Gründe können eine Rolle spielen (Arbeitsplatzverlust, bisherige Mietwohnung des Vermieters muss aufgegeben werden). Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom Januar 2010 kommen als Familienangehörige, zu deren Gunsten eine Eigenbedarfskündigung durchgeführt werden kann, auch Kinder von Geschwistern des Eigentümers in Betracht – also Nichten und Neffen. Deren Verwandtschaftsgrad ist nach Auffassung des Gerichtshof noch so nah, dass keine besondere persönliche Bindung oder Beziehung erforderlich ist. Im verhandelten Fall hatte eine 85-jährige Frau, die nach dem Umzug ins Seniorenheim ihre Wohnung vermietet hatte, zugunsten ihrer Nichte gekündigt. Diese sollte im Gegenzug Pflegeleistungen übernehmen und ihr den Haushalt führen (Urteil vom 27.01.2010, Az. VIII ZR 159/09). Die Wohnung muss für den Bedarf des Einzugswilligen geeignet sein. Ein überhöhter Wohnbedarf darf nicht geltend gemacht werden. Der Vermieter kann eine Ein-Zimmer-Studentenwohnung kündigen, weil seine Tochter in der betreffenden Stadt ihr Studium anfangen wird und die Wohnung braucht. Er kann aber kaum behaupten, mit seiner fünfköpfigen Familie dort selbst einziehen zu wollen. Ein allein stehender Vermieter, der in einer Zwei-Zimmer Wohnung wohnt, wird meist kaum Chancen haben, ein an eine Familie vermietetes 200 Quadratmeter Einfamilienhaus zu kündigen. Falls er heiraten und eine Familie gründen möchte, sieht dies natürlich anders aus. Vorsicht: Vorgeschützte Begründungen können zu Schadenersatzansprüchen führen, wenn der Mieter im Nachhinein feststellt, dass keine Familiengründung stattgefunden hat und das Haus nur teurer vermietet wurde. Der Mieter kann Ersatz der Umzugskosten und ggf. einer Mietdifferenz verlangen. So gestand der Bundesgerichtshof zum Beispiel einem Mieter Schadenersatz zu, dem gekündigt worden war, weil der Hausmeister des Vermieters in die Wohnung einziehen sollte. Statt dessen zogen andere Mieter ein (Urteil vom 10.6.2015, Az. VIII ZR 99/14). Der Bundesgerichtshof stellte in diesem Zusammenhang fest, dass auch eine Einigung der Parteien über die Räumung, also ein Räumungsvergleich, diesen Schadenersatzanspruch nicht automatisch aufhebt. Dies sei nur dann der Fall, wenn ein Verzicht des Mieters auf den Schadenersatz unmissverständlich vereinbart worden wäre. Von einem stillschweigenden Verzicht könne man nur ausgehen, wenn besondere Umstände dafür sprechen würden – zum Beispiel eine maßgebliche Ausgleichszahlung des Vermieters an den Mieter. Seit der Mietrechtsreform vom September 2001 muss der Vermieter sein berechtigtes Interesse an einer Kündigung schriftlich darlegen, also erläutern. In den neuen Bundesländern gilt nach Art.232 § 2 EGBGB (Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch) auch für vor dem Beitritt geschlossene Mietverträge das BGB. Eine Eigenbedarfskündigung ist damit möglich. Unzulässig weil treuwidrig kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs sein, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des unbefristeten Mietvertrages gewusst hat, dass in absehbarer Zeit Eigenbedarf eintreten wird. Die Gerichte machten dies bisher meist an der bisherigen Vertragsdauer fest und gingen davon aus, dass der Mieter sich für fünf Jahre darauf verlassen können muss, dass kein Eigenbedarf geltend gemacht wird. Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden, dass auch nach drei Jahren bereits eine Eigenbedarfskündigung möglich ist, wenn der Eigenbedarf bei Vertragsabschluss noch nicht absehbar war (Urteil vom 20.3.2013, Az. VIII ZR 233/12). Der Bundesgerichtshof hat mit einem Urteil vom 4. Februar 2015 die Möglichkeiten für Vermieter hier deutlich verbessert (Az. VIII ZR 154/14). Danach liegt in der Eigenbedarfskündigung unabhängig von der bisherigen Vertragslaufzeit kein Rechtsmissbrauch, wenn das künftige Entstehen eines Eigenbedarfs für den Vermieter zwar im Rahmen einer "Bedarfsvorschau" erkennbar gewesen wäre, „der Vermieter aber bei Mietvertragsabschluss weder entschlossen gewesen ist, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen, noch ein solches Vorgehen erwogen, also ernsthaft in Betracht gezogen hat.“ Dabei ist dem BGH zufolge nicht allein auf die Darstellung des Vermieters, sondern auf die Gesamtumstände abzustellen. Allerdings stellte der BGH in einem Urteil vom 11. Oktober 2016 klar, dass eine Eigenbedarfskündigung „auf Vorrat“ unzulässig ist, wenn die Person, für die gekündigt wird, noch gar nicht sicher ist, ob sie einziehen will. Es müsse schon ein konkreter Wunsch bestehen, die Wohnung demnächst zu nutzen (Az. VIII ZR 300/15). Fallstricke lauern bei Seniorenwohnungen im allseits beliebten "Betreuten Wohnen": Hier kommt es vor, dass Bauträger Objekte errichten, sich als Betreiber präsentieren und nach Vermietung den Verkauf an Einzeleigentümer betreiben. Diesen kann natürlich nach einigen Jahren einfallen, dass die eigene Mutter in der Seniorenwohnung ganz gut aufgehoben wäre – so wird der Ruhesitz zum Schleudersitz. Einzige Möglichkeit für den Mieter ist eine rechtzeitige schriftliche Vertragsergänzung mit dem Wohnungskäufer, nach der die Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen ist. Zur Eigenbedarfskündigung durch Personengesellschaften hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren mehrere wichtige Entscheidungen getroffen:
Ist der Vermieter Eigentümer mehrerer Wohnungen im selben Haus oder in einer Wohnanlage, ist er nach der Rechtsprechung verpflichtet, bei einer Eigenbedarfskündigung dem betreffenden Mieter eine ggf. zufällig frei werdende andere Wohnung in diesem Objekt anzubieten (BGH, Urteil vom 9.6.2003, Az. VIII ZR 311/02). Diese Anbietpflicht hat jedoch zeitliche Grenzen. Wird z.B. die Alternativwohnung erst einen Monat nach dem Termin frei, zu dem der gekündigte Mieter von Rechts wegen hätte ausziehen müssen, kann kein Anbieten mehr verlangt werden (BGH, Urteil vom 4.6.2008, Az. VIII ZR 292/07). Der BGH vertrat lange die Ansicht, dass eine Missachtung der Anbietpflicht die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam mache. Diese Meinung wurde jedoch mit dem Urteil vom 14. Dezember 2016 ausdrücklich aufgegeben. Hier erklärte der BGH, dass der Mieter allenfalls Schadensersatz fordern könne (wie etwa Umzugskosten oder Maklerprovision), aber keine Fortsetzung des Mietverhältnisses (Az. VIII ZR 232/15). Eine Eigenbedarfskündigung kann grundsätzlich auch dann erfolgen, wenn die Wohnung vom Vermieter selbst künftig nur zeitweise genutzt werden soll (hier: Zweitwohnung für Besuche eines Kindes in einer anderen Stadt). Dies wurde in einem Fall entschieden, der bis zum Bundesverfassungsgericht verhandelt wurde (Beschluss vom 23. April 2014, Az. 1 BvR 2851/13). Einer Eigenbedarfskündigung kann nach § 574 Abs. 1 BGB ein Härtefall auf Seiten des Mieters entgegenstehen. Der BGH hat mit Urteil vom 15.3.2017 betont, dass die Gerichte insbesondere bei einem Vorbringen ernsthafter gesundheitlicher Folgen für den Mieter genau hinzusehen haben. Das Gericht darf also nicht den Vortrag des Mieters einfach als wahr unterstellen, aber trotzdem den Interessen des Vermieters an weniger beengten Wohnverhältnissen für seine Familie den Vorrang geben. Das Gericht muss sich vielmehr ein „in die Tiefe gehendes eigenständiges Bild“ von den betroffenen Interessen des Mieters machen und Lebens- und Gesundheitsgefahren bei der Interessenabwägung entsprechend gewichten (Az. VIII ZR 270/15). |
| Eigenbetrieb | proprietary enterprise; owner-operator | Ein Eigenbetrieb ist eine ausgegliederte Organisationseinheit einer Gemeinde, die eine bestimmte Aufgabe wahrnehmen soll, zum Beispiel den Betrieb eines Kraftwerks, eines Theaters oder Krankenhauses. Ein Eigenbetrieb hat keine eigene Rechtspersönlichkeit wie etwa ein privatwirtschaftliches Unternehmen. Er wird auch als „Sondervermögen“ der Gemeinde bezeichnet, da er nicht nur organisatorisch, sondern auch finanzwirtschaftlich vom Gemeindevermögen getrennt agiert: Sein Etat ist aus dem Gemeindehaushalt ausgelagert. Vorteil ist, dass vom Gemeindebetrieb erhobene Gebühren zweckgebunden zur Deckung der Betriebskosten eingesetzt werden können, was bei einer Abrechnung über die Gemeindekasse nicht der Fall wäre. Die geschäftlichen beziehungsweise rechtlichen Handlungen des Eigenbetriebes werden der jeweiligen Gemeinde zugerechnet, die dafür „geradestehen“ muss. Eigenbetriebe können sowohl wirtschaftliche als auch nichtwirtschaftliche Aufgaben erfüllen. Über ihre Leitung entscheidet der Gemeinde- beziehungsweise Stadtrat, ihr gesetzlicher Vertreter ist der Bürgermeister. Die Landesverordnungen schreiben in der Regel allerdings vor, dass die Betriebsleitung des Eigenbetriebs selbstständig und ohne Beteiligung des Bürgermeisters Geschäftshandlungen tätigen kann, die die Gemeinde zu etwas berechtigen oder verpflichten. Regelungen über Eigenbetriebe finden sich im Landesrecht der Bundesländer. So existiert zum Beispiel in Schleswig-Holstein eine „Landesverordnung über die Eigenbetriebe der Gemeinden.“ Organisation und Tätigkeit des Eigenbetriebes werden durch eine Betriebssatzung geregelt, die vom Gemeinderat erlassen werden muss. |
| Eigenheim | owner-occupied house; private home | Unter einem Eigenheim versteht man ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, das einer natürlichen Person gehört und das zum Bewohnen durch den Eigentümer bestimmt ist. Die Eigenheimdefinition findet man im II. Wohnungsbaugesetz. Im Zusammenhang mit der Eigentumsförderung wurden für den Bau oder den Kauf eines Eigenheims (Kaufeigenheim) öffentliche Mittel zur Verfügung gestellt (Eigenheimzulage). Die Eigenheimzulage wurde 2005 abgeschafft. Nachdem das II. Wohnungsbaugesetz durch das Wohnraumförderungsgesetz abgelöst und die Förderung in den Kompetenzbereich der Bundesländer übertragen wurde, hat sich die Wohnraumförderung grundlegend geändert. Soweit heute noch der Begriff Eigenheim durch Bauträger oder Makler verwendet wird, ist dies nicht mehr deckungsgleich mit dem im II. Wohnungsbaugesetz definierten Begriff. |
| Eigenheimrentengesetz | Home Ownership Pensions Act | |
| Eigenheimzulage | private home allowance; home owner's allowance | Die Eigenheimzulage war eine staatliche Förderung, mit der die Eigentumsquote in Deutschland erhöht werden sollte. Geld vom Staat erhielten vor allem die sogenannten Schwellenhaushalte, Familien mit Kindern und vergleichsweise geringem Einkommen. Die Förderung selbstgenutzten Wohneigentums, wozu neben der Eigenheimzulage auch die Kinderzulage gehört, wurde zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Dies bedeutet: Wer nicht bis spätestens Silvester 2005 einen Bauantrag eingereicht oder aber einen notariellen Kaufvertrag unterschrieben hatte, erhielt keine Zulage mehr. Wichtig: Alle Altfälle, also Erwerbe von selbstgenutztem Wohneigentum vor dem 1. Januar 2006, sind von der Abschaffung der Eigenheimzulage nicht betroffen. Dies bedeutet: Jeweils zum 10. März eines Jahres erhalten Bauherren, sofern sie die rechtlichen Vorgaben erfüllen, maximal 1.250 Euro Grundförderung (= Eigenheimzulage) sowie 800 Euro Kinderzulage je Sprössling. Der Förderzeitraum beträgt insgesamt acht Jahre. Eine vierköpfige Familie hat in der Spitze Anspruch auf insgesamt 22.800 Euro Geld vom Staat für die eigenen vier Wände. Sobald sämtliche "Altfälle" bei der Förderung selbstgenutzten Wohneigentums abgearbeitet sind, soll die Ersparnis für den Staat rund zehn Milliarden Euro jedes Jahr betragen. |
| Eigenkapital (Baufinanzierung) | net worth; equity (capital); capital at risk; net total assets; proprietary capital; shareholders' equity (building financing) | Unter Eigenkapital sind die vom Bauherrn angesparten liquiden Mittel zu verstehen, die zur Finanzierung beim Hausbau oder Hauskauf eingesetzt werden können. Als Eigenkapitalersatz gelten Darlehen von Verwandten, Arbeitgeberdarlehen und bestimmte öffentliche Mittel wie zum Beispiel Familienzusatzdarlehen. Auch Eigenleistungen des Bauherrn am Bau können einfließen. Hier besteht jedoch die Gefahr, dass der Bauherr seine Fähigkeiten oder Möglichkeiten überschätzt. Um ein Haus finanzieren zu können, erwartet die Bank meistens ein Eigenkapital von 20 bis 30 Prozent. Ist das Kaufobjekt besonders preisgünstig, kann dieser Prozentsatz auch niedriger angesetzt werden. Auch bereits vorhandenes unbelastetes Immobilieneigentum oder verpfändbare Wertpapiere können durch Beleihung bzw. Verpfändung eine Eigenkapitalfunktion in Bezug auf das zu finanzierende Objekt übernehmen. Auch Finanzierungen ohne Eigenkapital werden häufig angeboten. Solche Angebote sollten Kaufinteressenten besonders kritisch prüfen. Grundregeln für eine solche „Vollfinanzierung“ sind:
In der Regel verlangen die Kreditgeber bei Finanzierungen ohne Eigenkapital einen höheren Zinssatz. Einige Geldinstitute fordern zusätzlich eine Mindesttilgung, die dann zwei bis drei Prozent beträgt. Dies führt zu einer höheren monatlichen Belastung, aber auch zu einer schnelleren Abzahlung der Immobilie. Empfohlen wird eine Finanzierung ohne Eigenkapital meist für Personen mit relativ hohem und sicherem Einkommen. Das Eigenkapital wird auch als Risikokapital im Zusammenhang mit einer Finanzierung bezeichnet, weil es gegenüber dem abgesicherten Fremdkapital in aller Regel die letzte Rangstelle einnimmt. Das bedeutet, dass in den Eigenkapitalzinssatz eine relativ hohe Risikoquote einzukalkulieren ist. |
| Eigenkapitalfonds | equity fund | Bei dieser Fondsvariante reichen die von den einzelnen Anlegern zu erbringenden Eigenkapitaleinlagen zur Finanzierung des gesamten Investitionsvolumens aus. Eine zusätzliche Fremdfinanzierung auf Fondsebene gibt es nicht. Aufgrund der fehlenden Zahlungsverpflichtungen aus Zins und Tilgung sind diese Fonds als sicherer zu betrachten, als ein Fonds mit Fremdkapitalanteil. Einnahmeausfälle, die oft für Zahlungsschwierigkeiten von Fonds verantwortlich sind, wirken sich bei Eigenkapitalfonds nur über eine Ausschüttungsreduzierung oder einen Ausschüttungsausfall aus. Die bei diesen Fonds auch anfallenden Verwaltungskosten müsste einige Zeit auch aus der Liquiditätsreserve bestreitbar sein. |
| Eigenkapitalquote | equity ratio | Die Eigenkapitalquote ist der Anteil des Eigenkapitals am Gesamtkapital. Sie kann zur Beurteilung einer Investition herangezogen werden, stellt aber auch eine wichtige Bilanzkennzahl für Unternehmen dar. Bei der Eigenkapitalquote wird das Eigenkapital in Relation zur Gesamtinvestition bzw. – bei Unternehmen – zum Gesamtkapital gesetzt. Eine niedrige Eigenkapitalquote hat aufgrund des Leverage-Effektes ein hohes Risiko für den Anleger zur Folge. Dieser Effekt bezeichnet die Hebelwirkung der Finanzierungskosten des Fremdkapitals auf die Verzinsung des Eigenkapitals. Mehr Fremdkapital bedeutet eine höhere Rendite des Eigenkapitals, aber auch ein höheres Risiko. Mehr Eigenkapital führt meist zu einer geringeren Eigenkapitalrendite, aber auch zu einem niedrigeren Risiko. Das geringste Risikopotential aus dem Bereich der Innenfinanzierung beinhaltet der reine Eigenkapitalfonds, bei dem der Finanzierungsplan nur aus Eigenkapital der Anleger besteht. |
| Eigenkapitalrendite | return on equity (ROE); equity rate of return | Bei der Eigenkapitalrendite handelt es sich um eine betriebswirtschaftliche Kennziffer, die das Verhältnis von eingesetztem Kapital (Eigenkapital) zum Gewinn darstellt. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von der Verzinsung des Eigenkapitals. Die Eigenkapitalrendite zeigt dem Investor, ob sich seine Investition in eine bestimmte Anlageklasse innerhalb einer Periode gelohnt hat. Durch diese Kennziffer lassen sich unterschiedliche Anlageformen hinsichtlich ihrer Attraktivität vergleichen. Man unterscheidet Eigenkapitalrendite vor Steuern und nach Steuern. Bei der Eigenkapitalrendite nach Steuern wird das Ergebnis durch steuerlich begünstigte Abschreibungen (AFA) und den persönlichen Steuersatz beeinflusst, indem durch die Abschreibungen ein Negativeinkommen entsteht und dieses als Werbungskosten beim Finanzamt steuerlich geltend gemacht werden kann. Diese Steuerersparnis wird als zusätzlicher Gewinn angesetzt und begünstigt somit das Ergebnis der Eigenkapitalrendite nach Steuern. Berechnung Eigenkapitalrendite vor Steuern: Gewinn / eingesetztes Kapital (Eigenkapital) x 100 Berechnung Eigenkapitalrendite nach Steuern: Gewinn + (steuerliches Ergebnis nach AFA x persönlicher Steuersatz) / eingesetztes Kapital (Eigenkapital) x 100 |
| Eigenkapitalrichtlinie (Basel II) | Capital Requirements Directive (Basle II) | Sinn und Zweck der Eigenkapitalrichtlinie Sinn der Eigenkapitalrichtlinie ist es, die dem Bankgeschäft innewohnenden Risiken und die damit verbundenen Wertberichtigungsnotwendigkeiten zu begrenzen. Bankspezifische Risiken sind
Lösungsversuch durch Basel I Schon im Jahr 1988 hatte der Baseler Ausschuss – eine Institution der nationalen Zentralbanken von mehreren europäischen Ländern, den USA und der nationalen Bankaufsichtsbehörden – beschlossen, das Kreditvolumen der Kreditinstitute generell auf eine Eigenkapitalunterlegung von mindestens 8 Prozent zu beschränken. Diese nicht bindende Vorgabe wurde durch die nationalen Regierungen in Rechtsvorschriften umgesetzt und damit verbindlich gemacht. Neuer Anlauf durch Basel II Die Regelung erwies sich als höchst lückenhaft. Es wurde keine Rücksicht auf die Risikostruktur der Ausleihungen der Kreditinstitute genommen, so dass sich der Baseler Ausschuss seit 1999 nochmals um differenziertere Regelungen bemühte (Basel II). Auf der Grundlage dieser Vorarbeiten wurden am 14.06.2006 für die Mitgliedstaaten der EU durch den Europäischen Rat und das Europaparlament Regelungen in Form der Richtlinien 2006/48/EG und 2006/49/EG erlassen. Ihr folgten weitere Richtlinien. Die Umsetzung in Deutschland erfolgte unter anderem durch Änderung des Kreditwesengesetzes und durch darauf aufbauende Verordnungen des Bundesfinanzministeriums (Solvabilitätsverordnung vom 16.12.2006) und der Bundesanstalt für Finanzdienstleitungsaufsicht, die hierzu eigens ermächtigt wurde. Anforderungen an Risikomanagement der Institute Die Beherrschung des Risikos ist nur möglich, wenn bestimmte Kriterien im Rahmen des Risikomanagements beachtet werden. Es gibt deshalb eigene Vorschriften und Meldepflichten der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, die vom Bankenmanagement zu beachten sind. Es handelt sich um die neu gefassten Mindestanforderungen an das Risikomanagement (MaRisk). Erwartet wird, dass bei Beachtung dieser Vorschriften das Kreditausfallrisiko auf durchschnittlich 0,1 Prozent begrenzt wird. Die neuen Rechtsgrundlagen (KWG-Novelle, Solvabilitätsverordnung, MaRisk) traten in Deutschland fristgerecht zum 01.01.2007 in Kraft. In den USA wurde die Umsetzung von Basel II zum 01.01.2009 angekündigt - allerdings nicht in Kraft gesetzt. Was sind Eigenmittel, wie werden ihre Bestandteile berücksichtigt? Geregelt werden musste in diesem Zusammenhang zunächst im Kreditwesengesetz (§§ 10 und 10a KWG) was als Eigenmittel und Eigenkapital gilt und wie ihre einzelnen Bestandteile bei der Berechnung des haftenden Eigenkapitals zu berücksichtigen sind. Die Eigenmittel setzen sich danach zusammen aus dem Kernkapital (dauerhaft zur Verfügung stehende Kapital samt einbehaltenen Gewinnen), zwei Klassen des Ergänzungskapitals und sogenannten Drittrangmitteln. Ergänzungskapital wird nur bis zu 100 Prozent des Kernkapitals berücksichtigt und darf auch nur bis zu 50 Prozent des Kernkapitals aus längerfristigen nachrangigen Verbindlichkeiten und dem Haftsummenzuschlag bestehen. Nach einigen Abzügen kommt man zu den anrechenbaren Eigenmitteln die nach der Solvabilitätsverordnung zur Ermittlung der jeweils angemessenen Eigenkapitaldeckung von Adressenausfallrisikopositionen, den operationelle Risiken und den Marktrisiken zugrunde gelegt werden. Wer ermittelt das Risikoprofil eines Kreditinstituts? Bei der Solvabilitätsverordnung (Verordnung über die angemessene Eigenmittelausstattung von Instituten, Institutsgruppen und Finanzholding-Gruppen), handelt es sich um ein höchst komplexes und voluminöses Rechtsgebilde mit 370 Paragrafen und 3 Anlagen. Die Bewertung des Risikos der Kreditinstitute erfolgt entweder durch externe, von der BAFin anerkannten Ratingagenturen oder – sofern hierfür eine Zulassung durch die BAFin vorliegt – durch internes Rating. Grundlage für das externe Rating ist ein sehr differenziert geregelter "Kreditrisiko-Standardansatz" (KSA). Kreditrisiken im Immobilienbereich Bei dessen Anwendung wird unterscheiden zwischen 15 verschiedenen Forderungsklassen. Hierzu zählt die für die Immobilienbeleihung wichtige Forderungsklasse 10 - "durch Immobilien besicherte Positionen". Das Risikogewicht wurde hier mit 35 Prozent festgelegt, soweit Darlehen vollständig durch Grundpfandrechte an Wohnimmobilien gesichert sind und sie vom Eigentümer gegenwärtig oder künftig selbst bewohnt oder zu Wohnzwecken vermietet sein sollen. Es steigt auf 50 Prozent, wenn diese vollständig durch Grundpfandrechte an Gewerbeimmobilien im Inland oder auf dem Gebiet eines anderen Staates des Europäischen Wirtschaftsraums gesichert sind. Bei Bauspardarlehen liegt das Risikogewicht bei 50 Prozent, ebenso bei Vor- und Zwischenfinanzierungen, wenn mindestens 60 Prozent dieser Darlehen unter Einhaltung der Beleihungsgrenzen grundpfandrechtlich gesichert sind. Wie sehr sich das Risikogewicht nach oben verschieben kann, zeigt der Ansatz bei der Forderungsklasse 15: überfällige Positionen. Es liegt generell bei 150 Prozent. In den oben genannten Fällen (besicherte Wohnimmobilie) steigt es von 35 auf 50 Prozent, wenn die erforderliche Einzelwertberichtigung für diese Position mindestens 25 Prozent der Bemessungsgrundlage beträgt, sonst bei 100 Prozent. In den Fällen, in denen der Schwellenwert von 100 Prozent überschritten wird, mindert dies den Anteil der Risikopositionen, die unterhalb von 100 Prozent liegen. Insgesamt kann jedoch gesagt werden, dass dem Umstand der Absicherung eines Darlehens durch ein Grundpfandrecht bei der Anwendung des Kreditrisiko-Standardansatzes Rechnung getragen wird. Fortentwicklung durch Basel III Die weltweite Wirtschafts- und Finanzkrise nach 2007 hat dazu geführt, dass der Baseler Ausschuss noch einmal eine Verschärfung der Eigenkapitalanforderungen für Kreditinstitute beschlossen hat, da sich erwiesen hat, dass trotz Basel II Staaten einen Rettungsschirm über die Banken spannen mussten. Die Endfassung dieser neuen Richtlinie wurde 2010 beschlossen und soll ab 2013 in Kraft treten. Basel III soll für mehr Stabilität der Finanzwelt sorgen und zwar durch Erhöhung des zur Abfangung von Verlusten erforderlichen Mindesteigenkapitals auf 4,5 Prozent hartes Kernkapital (bisher 2 Prozent) plus 1,5 Prozent weiches Kernkapital (bisher 2 Prozent) und 2 Prozent Ergänzungskapital (bisher 4 Prozent) – zusammen also 8 Prozent. Darüber hinaus sind Banken aufgefordert für "Zusatzpuffer" zu sorgen, um Risiken aus eigener Kraft auffangen zu können. Ein Teil des Zusatzpuffers soll verhindern, dass das Kapital in Krisenzeiten schnell verbraucht wird ("Kapitalerhaltungspuffer in Höhe von 2,5 Prozent") und ein anderer Teil (0 – 2,5 Prozent) soll antizyklisch wirken, das heißt in guten Zeiten angelegtes Kapital für schlechte Zeiten zur Verfügung zu haben. Stille Einlagen für Banken in der Rechtsform von Aktiengesellschaften gelten ab 2013 nicht mehr als hartes Kernkapital. Auswirkungen auf die Bankkunden Aus dem Gesagten ergibt sich, dass bei höherem Risiko eine höhere Eigenkapital-Unterlegungsquote gefordert wird, bei niedrigerem Risiko eine entsprechend niedrigere. Nachdem der Bewegungsspielsraum der Kreditinstitute für Kreditgeschäfte dadurch entweder verringert oder erhöht wird, folgt als Konsequenz, dass sie risikoreiche Engagements eher meiden werden. Quasi parallel zum Rating der Kreditinstitute erfolgt deshalb ein Rating der potentiellen Darlehensnehmer. Dabei kann sowohl der Bankkunde selbst durch Beauftragung einer Ratingagentur für Klarheit sorgen. Andernfalls übernimmt die Rolle des Raters das Kreditinstitut selbst. Beim Rating kommt es neben der tatsächlichen Risikostruktur des Geschäftes entscheidend auf die Unternehmenstransparenz und die Kooperationswilligkeit und -fähigkeit an, die der Unternehmer bzw. der Darlehensnehmer dem Kreditinstitut entgegenbringt. |
| Eigenleistungen | internal labour; personal contribution; borrower's own funding | Finanzierung Neben dem Eigenkapital kommen als Eigenleistungen bei der Finanzierung von Bauvorhaben eigene Sach- und Arbeitsleistungen (Muskelhypothek) des Bauherrn und seiner Angehörigen sowie die Einbringung des eigenen Baugrundstücks in Betracht. Eigenleistungen werden im Finanzierungsplan berücksichtigt. Der aus eigenen Arbeitsleistungen bestehende Finanzierungsbeitrag kann steuerlich nicht in Ansatz gebracht werden. Ist die Immobilie vermietet, dann kann der bei einer Renovierung entstandene Materialaufwand steuerlich zu den Werbungskosten hinzugerechnet werden. Mängelbeseitigung an Bauwerken Bei diesen Eigenleistungen (Ersatzvornahme) handelt es sich um Aufwendungen des Bauherrn zur Beseitigung eines Baumangels. Für die Eigenleistung kann der Bauherr vom Bauhandwerker bzw. Bauunternehmer den Ersatz der Aufwendungen fordern, wenn dieser mit der Mangelbeseitigung in Verzug geraten ist. Beim VOB-Vertrag tritt der Verzug erst ein, wenn der Bauherr den Bauunternehmer zur Mängelbeseitigung unter Setzung einer angemessenen Frist auffordert, und die gesetzte Frist ergebnislos verstrichen ist. |
| Eigenleistungsausfallversicherung | insurance against risks arising from inability to provide a personal contribution when building one's own house | Der Privatbauherr, der die Finanzierung seines Hauses durch Erbringung von Eigenleistungen ergänzen will, kann sich für Fälle, in denen er unverschuldet arbeitslos wird oder durch Unfall, Krankheit oder Tod die Eigenleistungen nicht mehr erbringen kann, durch Abschluss einer Bauherren-Eigenleistungsausfallversicherung absichern. |
| Eigentum | property; title; ownership | • öffentlich rechtliche Position Das Eigentum ist durch Artikel 14 des Grundgesetzes öffentlich rechtlich gewährleistet. In diesem Sinne bezieht sich das Eigentum nicht nur auf Sachen, sondern auch auf Forderungen und Rechte, z. B. Urheberrechte, unwiderrufliche Konzessionen und dergleichen. Zusätzlich gestützt wird die Eigentumsgarantie durch die Gewährleistung des Erbrechts. Inhalt und Schranken des Eigentums werden durch Gesetze bestimmt. Der Entzug von Eigentum ist nur zum Wohl der Allgemeinheit, auf Grund eines Gesetzes und nur gegen Entschädigung zulässig. Innerhalb dieser durch Gesetz gezogenen Grenzen darf der Eigentümer mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren, d. h. es benutzen, verbrauchen, belasten, veräußern. Das Grundgesetz schränkt jedoch das Eigentumsrecht noch durch das Sozialstaatsprinzip ein. "Eigentum verpflichtet"! Hieraus ergeben sich vor allem Einschränkungen im Wohnungsmietrecht und im Baurecht. Die Substanz des Eigentums darf durch Gesetze nicht angetastet werden. Daher verstoßen Steuern mit konfiskatorischem Charakter gegen das Grundgesetz. In einem gewissen Widerspruch zur Eigentumsgarantie steht im Übrigen Artikel 15 des Grundgesetzes, nach dem die Sozialisierung von Grund und Boden, sowie Naturschätzen und Produktionsmitteln gegen Entschädigung möglich ist. • zivilrechtliche Position Zivilrechtlich bezieht sich das Eigentum nur auf bewegliche und unbewegliche Sachen, nicht aber auf Sachgesamtheiten wie z. B. einen Betrieb. Vom Besitz unterscheidet sich das Eigentum dadurch, dass dem Eigentümer die Sache rechtlich gehört, während der Besitzer lediglich die tatsächliche Herrschaft über den Gegenstand, der sich im Eigentum eines anderen befinden kann, ausübt. So ist der Mieter unmittelbarer Besitzer der von ihm angemieteten Räume (beim Eigentümer verbleibt der mittelbare Besitz.). Unterschieden wird zwischen Alleineigentum (ausschließliches Verfügungsrecht durch den Alleineigentümer), Bruchteilseigentum (Verfügungsrecht bezieht sich nur auf den Bruchteil) und Gesamthandseigentum (nur gemeinschaftliches Verfügungsrecht über das gemeinschaftliche Vermögen). Gesamthandseigentum ist bei einer BGB-Gesellschaft, bei einer Gütergemeinschaft zwischen Eheleuten und einer ungeteilten Erbengemeinschaft gegeben. • volkswirtschaftliche Bedeutung Breit gestreutes Eigentum gilt als gesellschaftlicher Stabilitätsfaktor und in Verbindung mit dem natürlichen Eigentümerinteresse an der Erhaltung eigener Vermögenswerte als volkswirtschaftliche Grundlage eigenverantwortlicher Alterssicherung. Verstärkt ins Bewusstsein tritt die Tatsache, dass in Ländern, in denen der Eigentumserwerb einerseits durch staatliche Überreglementierung und andererseits durch fehlende Rechtssicherheit faktisch erheblich erschwert wird und die Verfügungsrechte des Eigentümers oftmals ausgehebelt sind, die wirtschaftliche Entwicklung außerordentlich beeinträchtigt ist. Dies zeigt sich vor allem in dem Übergangsstadium, in dem sich die Nachfolgestaaten der Sowjetunion befinden, wo Grund und Boden früher ausschließlich Volkseigentum war und der Umgang mit dem Privateigentum noch schwer fällt. Aber auch illegale Slums z. B. in Rio de Janeiro sind oft nicht Folge sozialer Klassenunterschiede, sondern der fehlenden Möglichkeit, Grundeigentum zu erwerben. Auch in Entwicklungsländern verpufft häufig die gewährte Entwicklungshilfe wegen der Unklarheit der Bodeneigentumsverhältnisse. |
| Eigentümergrundschuld | land charge in favour of the landowner | Jeder Grundstückseigentümer kann auf seinem Grundstück für sich selbst eine Grundschuld eintragen lassen. Dabei kann er aber nicht selbst die Zwangsvollstreckung in sein eigenes Grundstück betreiben und Zinsen nur dann verlangen, wenn ein anderer die Zwangsverwaltung betreibt. Sinn einer Eigentümergrundschuld ist z.B. deren Abtretung an eine Bank (Kreditsicherung). Dadurch wird der Darlehensgeber aus dem Grundbuch nicht erkennbar. Eine Eigentümergrundschuld entsteht automatisch auch dann, wenn ein Hypothekendarlehen zurück bezahlt wird. In der Regel vereinbaren Gläubiger von nachrangig im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechten mit dem Grundstückseigentümer eine Verpflichtung zur Löschung, was für diesen Gläubiger mit einer Rangverbesserung verbunden ist. Der Anspruch wird durch eine Löschungsvormerkung gesichert. |
| Eigentümerliste | list of owners | Die Erstellung einer aktuellen Eigentümerliste gehört zu den Angelegenheiten einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder einzelne Wohnungseigentümer einen gegebenenfalls auch gerichtlich durchsetzbaren Anspruch hat. Die Anfertigung der Liste obliegt dem Verwalter. In dieser Liste sind sämtliche im Grundbuch eingetragenen Eigentümer mit vollständigem Namen und vollständiger Anschrift zu erfassen. Auf die Namen der Familien- oder Haushaltsangehörigen kommt es hierbei nicht an. Befindet sich das Wohnungs- oder Teileigentum im Eigentum mehrerer Eigentümer, sind allerdings sämtliche Eigentümer zu erfassen, beispielsweise dann, wenn das Wohnungs-/Teileigentum Eheleuten jeweils zur (ideellen) Hälfte gehört. Weitergehende Angaben, beispielsweise zur grundbuchmäßigen Bezeichnung, sind nur dann erforderlich, wenn dies im konkreten Fall zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich wäre. Die Eigentümerliste dient dem Verwalter unter anderem zur ordnungsgemäßen Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung, zur Erstellung der Jahresgesamt- und Einzelabrechnungen sowie zur gerichtlichen Geltendmachung von Hausgeldforderungen. Im Übrigen ist sie einmal jährlich dem kontoführenden Kreditinstitut vorzulegen. Wohnungseigentümer benötigen Eigentümerlisten in erster Linie bei der Beschlussanfechtung, die gemäß § 46 Abs. 1 WEG stets gegen die „übrigen Wohnungseigentümer“ zu richten ist. Dabei hat die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer gemäß § 44 Abs. 1 Satz Satz 2 WEG mit ladungsfähiger Anschrift spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht zu erfolgen. Im konkreten Fall kann die – gegebenenfalls korrigierte – Eigentümerliste noch im Berufungsrechtszug nachgereicht werden (BGH, 20.5.2011, V ZR 99/10; 8.7.2011, V ZR 34/11). Im Übrigen kann das Gericht auf Anregung des klagenden Wohnungseigentümers dem Verwalter aufgeben, eine aktuelle Eigentümerliste vorzulegen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, ist er dazu mit Ordnungsmitteln anzuhalten (BGH, 14.12.2012, V ZR 162/11). Der Verwalter kann die Herausgabe der Eigentümerliste nicht mit dem Hinweis auf das Datenschutzgesetz verweigern. Dessen Bestimmungen sind im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht anzuwenden. |
| Eigentümerversammlung (Wohnungseigentum) | owners' meeting (freehold flat) | |
| Eigentümerwechsel | change of ownership | Veräußert ein Wohnungseigentümer sein Wohnungs- oder Teileigentum, tritt der Erwerber als so genannter Sondernachfolger in sämtliche Rechte und Pflichten des Veräußerers ein, allerdings erst mit Eintragung in das Grundbuch. Auf den Ersteher in der Zwangsversteigerung gehen die Rechte und Pflichten mit dem Zuschlag über, also nicht erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch. So entsteht eine Zahlungspflicht des Sondernachfolgers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft auch erst mit seiner Eintragung in das Grundbuch, selbst wenn kauftragvertraglich ein Lasten- und Kostenübergang mit Besitzübergang vereinbart wurde. Insofern bleibt der Veräußerer gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft unabhängig von der kaufvertraglichen Regelung bis zur Eigentumsumschreibung zahlungsverpflichtet, jedenfalls für die Lasten und Kosten, die während seiner Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft rechtswirksam beschlossen wurden. Schließt allerdings eine Jahresabrechnung mit einer Nachforderung, die erst mit der Beschlussfassung über die Abrechnung rechtswirksam zustande kommt, ist der Sondernachfolger auch dann zahlungsverpflichtet, wenn die – von ihm mit beschlossene - Nachforderung Zeiträume betrifft, zu denen er möglicherweise noch nicht einmal im Besitz der Wohnung war. Für solche Nachforderungsfälle empfiehlt sich eine Ausgleichsregelung im Kaufvertrag. |
| Eigentümerwohnung / Mieterwohnung | freehold flat / rented flat | Eigentümerwohnung ist ein Begriff der Statistik. Er darf nicht mit dem Begriff Eigentumswohnung verwechselt werden. Eigentümerwohnungen sind solche Wohnungen, die vom Eigentümer bewohnt werden. Es kann sich um eine Wohnung im eigenen Mietshaus handeln, aber auch um das selbst genutzte Einfamilienhaus oder um die selbst genutzte Eigentumswohnung. Aus den statistischen Erhebungen ergibt sich die so genannte Eigentumsquote. Die Grundgesamtheit bilden dabei alle Eigentümer- und Mieterwohnungen. Unberücksichtigt bleiben die so genannten Unterkünfte. Auf einen wesentlichen Unterschied zwischen den Mieter- und den Eigentümerwohnungen sei hingewiesen. Er liegt in der Wohnfläche. Wegen des großen selbst genutzten Einfamilienhausanteils liegt die Durchschnittsgröße der Eigentümerwohnung derzeit bei 115,7 Quadratmeter, die der Mieterwohnungen dagegen nur bei 70 Quadratmeter. |
| Eigentumserwerb an Grundstücken | acquisition of property | Der Eigentumserwerb an Grundstücken erfolgt in der Regel durch Eintragung des Erwerbers als Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs. In einigen Ausnahmefällen findet der Eigentumserwerb vor der Umschreibung im Grundbuch statt, z. B. beim Erwerb per Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren oder beim Erwerb eines im Rahmen des Bodenordnungsverfahrens (Umlegung) zugeteilten neu entstandenen Grundstücks. Auch im Erbfall wird der jeweilige Erbe bzw. die Erbengemeinschaft mit Erteilung des Erbscheines Eigentümer. Der Erbschein genießt öffentlichen Glauben. Erbe bzw. Erbengemeinschaft können mit Aushändigung des Erbscheins über das Grundstück verfügen. Die Vorlage des Erbscheins ist auch Grundlage für die Eintragung des/der Erben im Grundbuch. |
| Eigentumsgewerbe | use of a freehold flat for commercial purposes | Den Begriff Eigentumsgewerbe findet man häufig in Immobilienangeboten im Rahmen von Zwangsversteigerungen. Meist wird er für Gewerbeeinheiten verwendet, die zu einer gemischt genutzten Wohneigentumsanlage gehören. Auch kommt es vor, dass Wohnungen in einer solchen Anlage mit Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einer gewerblichen Nutzung zugeführt werden (zum Beispiel Umwandlung einer Wohnung in eine Praxis, Nutzung als Ferienwohnung zur Fremdvermietung). Die Aufteilung findet sich in der Teilungserklärung. So kann zum Beispiel die Ladenzeile im Erdgeschoss eines Wohnhauses einem Eigentümer gehören, der sie an Ladeninhaber vermietet. Gewerbeeinheiten werden auch als sogenanntes Teileigentum bezeichnet, weil es sich bei Ihnen nicht um Wohneigentum handelt. Für das Teileigentum gelten nach § 1 Abs. 6 WEG die Vorschriften für das Wohneigentum entsprechend. Verwalter müssen damit auch Teileigentümer zur Eigentümerversammlung einladen, denn auch diese sind stimmberechtigt. Wird die Einladung vorsätzlich unterlassen, sind gefasste Beschlüsse nichtig, wird sie fahrlässigerweise vergessen, sind sie anfechtbar. So entschied der Bundesgerichtshof am 20.07.2012 (Az. V ZR 235/11). Im konkreten Fall ging es um einen Garageneigentümer, der nicht zu einer Eigentümerversammlung geladen worden war, weil der Verwalter davon ausging, dazu nicht verpflichtet zu sein. Auf der Versammlung war über Kosten abgestimmt worden, die der Betreffende mit zu tragen hatte. |
| Eigentumsquote | owner-occupied housing | |
| Eigentumsverhältnisse | distribution of property; proprietorship | Der Stand und die Gewissheit über die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse spielt vor allem bei Objekten in den neuen Bundesländern eine große Rolle. Hierbei ist vorrangig auf die Eintragung des Verkäufers im Grundbuch zu achten. Eine abschließende Garantie gegen etwaige, spätere Rückübertragungsansprüche seitens eines Alteigentümers bietet aber auch das nicht. Daher sollte zumindest eine Bestätigung von dem zuständigen Amt für Vermögensfragen darüber eingeholt werden, dass für das betreffende Objekt kein derartiger Rückübertragungsantrag gestellt wurde. |
| Eigentumswohnung | freehold flat; flat ownership; commonhold flat | Während man umgangssprachlich regelmäßig von der "Eigentumswohnung" spricht und damit die im Einzeleigentum befindliche Wohnung in einem Mehrfamilienhaus meint, auch als "Eigenheim in der Etage" bezeichnet, verwendet das Wohnungseigentumsgesetz diesen Begriff nicht, sondern spricht ausschließlich vom Wohnungseigentum. Gemeint ist damit das Sondereigentum als Alleineigentum an einer Wohnung, verbunden mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Eine gesetzliche Definition für den Begriff "Eigentumswohnung" fand sich im früheren und inzwischen aufgehobenen Zweiten Wohnungsbaugesetz. Danach liegt der Unterschied in den Begriffen "Wohnungseigentum" und "Eigentumswohnung" darin, dass mit der Eigentumswohnung das "Objekt" und mit Wohnungseigentum der "rechtliche Inhalt" an diesem Objekt gemeint ist. |
| EigZ | private home allowance; home owner's allowance | Abkürzung für: Eigenheimzulage |
| EigZulG | first-home buyer allowance; grant scheme for first-home buyers | Abkürzung für: Eigenheimzulagengesetz |
| Einbauküche in der Mietwohnung | built-in kitchen in a flat | Ist eine Mietwohnung noch nicht mit einer Einbauküche ausgestattet, stellt ihr Einbau eine Verbesserung des Wohnwertes und damit eine Modernisierungsmaßnahme dar. Der Vermieter kann eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vornehmen. Aber: Mieter sind nach der Rechtsprechung nicht verpflichtet, den Einbau einer neuen Standard-Einbauküche anstelle einer 20 Jahre alten, hochwertigeren Küche zu dulden (Landgericht Hamburg, Az. 311 S 101/02). Generell stellt die Erneuerung einer vorhandenen Einbauküche keine Modernisierungsmaßnahme dar. Der Vermieter kann in diesem Fall keine Mieterhöhung wegen Modernisierung vornehmen. Grund: Der Gebrauchswert der Wohnung wird nicht maßgeblich erhöht. Einem Urteil des Landgerichts Berlin zufolge gelten Einbauküchen nach 25 Jahren Nutzungsdauer als "verbraucht". Beschädigt oder entfernt der Mieter eine solche alte Einbauküche, kann der Vermieter keinen Schadenersatz fordern (Az. 62 S 13/01). Besondere Probleme können sich ergeben, wenn eine Wohnung bei der Besichtigung eine hochwertige Einbauküche aufweist, die beim Bezug der Wohnung nicht mehr vorhanden ist. Zu dieser Situation kann es durch Diebstahl, aber auch durch Schäden infolge von Handwerkerarbeiten, Rohrbrüchen, Überschwemmungen etc. kommen. In solchen Fällen ist maßgeblich, was in der Wohnung bei Vertragschluss vorhanden war bzw. was im Mietvertrag vereinbart wurde. Hat sich der Zustand der Wohnung in der Zeit zwischen Wohnungsbesichtigung und Mietvertragsunterzeichnung maßgeblich geändert, schuldet der Vermieter die Herstellung des Zustandes zum Zeitpunkt der Besichtigung. Dies gilt nicht, wenn er vor Vertragsabschluss auf die Änderung hingewiesen hat. Findet der Mieter beim Einzug eine einfache Einbauküche vor, obwohl bei der Besichtigung eine hochwertige verbaut war, kann er unter Umständen Anspruch auf Einbau einer Einbauküche entsprechend dem Zustand zur Besichtigung haben (LG Berlin, Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem Fall befasst, in dem eine Mieterin nach Absprache mit dem Vermieter die mitvermietete Einbauküche im Keller der Wohnung eingelagert hatte, um eine eigene, bessere Küche zu benutzen. Die Originalküche sollte beim Auszug auf Anforderung des Vermieters wieder eingebaut werden. Nun wurde die eingelagerte Küche gestohlen. Die Versicherung der Mieterin ersetzte dem Vermieter den Wert. Die Mieterin wollte nun jedoch ihre Miete um einen laut Vertrag auf die Einbauküche entfallenden Anteil mindern. Dies ließ der BGH nicht gelten: Es liege keine Gebrauchsbeeinträchtigung der Wohnung vor, da ja eine eingebaute Küche vorhanden sei (Urteil vom 13.4.2016, Az. VIII ZR 198/15). |
| Einberufung (Wohnungseigentümerversammlung) | summons to/ convening of a meeting of freehold flatowners | Der Wohnungseigentumsverwalter ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr zu einer Wohnungseigentümerversammlung einzuladen, und zwar unter Einhaltung einer Mindestfrist von zwei Wochen (§ 24 Abs. 1 und 4 WEG) und Beifügung der Tagesordnung (§ 23 Abs. 2 WEG). Darüber hinaus kann die Einberufung einer Versammlung auch von mindestens einem Viertel der Wohnungseigentümer (gerechnet nach Köpfen) unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangt werden. Diesem Verlangen kann sich der Verwalter nicht widersetzen (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann die Wohnungseigentümerversammlung auch vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates oder bei dessen Verhinderung von seinem Stellvertreter einberufen werden (§ 24 Abs. 3 WEG). Ein einzelner Wohnungseigentümer ist nur aufgrund gerichtlicher Ermächtigung befugt, eine Versammlung einzuberufen. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn sich der Verwalter weigert, eine Versammlung einzuberufen, ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist und von den übrigen Eigentümern ein Anspruch nicht geltend gemacht wird. Grundsätzlich gilt aber, dass auch Beschlüsse einer Wohnungseigentümerversammlung, die von einem Unbefugten (abberufener oder nicht mehr im Amt befindlicher Verwalter, nicht ermächtigter Wohnungseigentümer) einberufen wurde, nicht nichtig sind, sondern Rechtskraft erlangen, wenn sie nicht innerhalb einer Monatsfrist angefochten und durch das Gericht für ungültig erklärt werden. Die Einladung ist gemäß § 24 Abs. 4 WEG in Textform vorzunehmen, setzt aber nicht mehr wie früher die eigenhändige Unterzeichnung durch den Verwalter voraus. Das bedeutet, dass sie in Kopie oder EDV-gefertigter oder anderer vervielfältigter Form erfolgen kann. Sie muss aber in jedem Fall Adressat und Absender enthalten. Die Einladung in Fax-Form oder auch als |
| Einbeziehungssatzung | articles of incorporation | |
| Einf | introduction; Introductory Act | Abkürzung für: Einführung |
| Einfacher Bebauungsplan | rudimentary local development plan; simple building plan; simple development plan; simplified local development plan | |
| Einfamilienhaus | (detached) single-family house; single-family residence; single family home; one-family house; single occupancy house; self-contained house | Das Einfamilienhaus ist ein Haus, das eine Wohnung enthält. Es kommt in mehreren Gestaltungsformen vor. Der Typ des freistehenden Einfamilienhauses ist am beliebtesten. Daneben gibt es als Grundtypen das Doppelhaus (zwei aneinander gebaute Einfamilienhäuser) und das Reiheneinfamilienhaus als Reihenmittel- oder Reiheneckhaus. Das Atriumhaus ist durch einen geschlossenen Innenhof bzw. Innengarten gekennzeichnet. Es handelt sich um eine besondere Form des Bungalows, der über kein Obergeschoss verfügt. Typische Dachformen des Bungalows und des Atriumhauses sind Flachdächer oder nur ganz leicht geneigte Dächer. Auf Qualitätsunterschiede weisen Begriffe wie Siedlungshaus (meist eineinhalbstöckige freistehende Häuser mit großen Nutzgärten) oder "Villa" hin, wobei der Begriff der Villa als Domizil für einen betuchten Eigentümer sicher nicht in Vergleich gesetzt werden kann mit einer altrömischen Villa. "Landhäuser" sind in der Regel Einfamilienhäuser auf dem Lande, die in einer gewissen Distanz zur Stadt gelegen sind, aber im Gegensatz zu "Ferienhäusern" (die keine Einfamilienhäuser sein müssen) von freiheits- und naturliebenden Eigentümern oder Mietern ständig bewohnt werden. Nicht zum Typ der Einfamilienhäuser gehört das Wochenendhaus, das normalen Wohnansprüchen in der Regel nicht genügt. |
| Einfamilienhäuser als Kapitalanlage | detached houses as a financial/ capital investment | Unter Langfristperspektiven betrachtet rangiert das Eigenheim im Kapitalanlageranking an zweiter Stelle nach den Aktien. Dies ergibt sich aus einer Studie von GEWOS. Die Performancemessung erstreckt sich auf den Zeitraum zwischen 1970 und 2004. Danach warfen Aktien eine Durchschnittsrendite von 8,31 Prozent pro Jahr, Eigenheime von 7,38 Prozent ab, dicht gefolgt von Rentenpapieren mit 7,36 Prozent. Die Anlage in Gold rentierte sich im Durchschnitt pro Jahr mit 4,68 Prozent. Abgeschlagen waren Spareinlagen mit 4,31 Prozent. Der Renditeberechnung der GEWOS bei den Einfamilienhäusern lagen geschätzte Mieten unter Zugrundelegung einer 120 Quadratmeter umfassenden Wohnfläche zugrunde. Es darf allerdings nicht außer Betracht gelassen werden, dass sich die Entwicklung in den letzten 10 Jahren nach unten abgeflacht hat. 1995 hatte die Durchschnittsrendite bei Eigenheimen noch 8,5 Prozent erreicht. Renditebringer sind bei Einfamilienhäusern vor allem die Wertsteigerungen. Ausgeblendet wurde bei den Berechnungen die Inflation. Bei der Beantwortung der Frage, was nach 30 Jahren Geldanlage in einem Einfamilienhaus bei Verkauf mit dem dann erzielten Preis erworben werden kann, relativiert sich die Rechnung erheblich. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Durchschnittsrendite bei Einfamilienhäusern höchst unterschiedlich ausfallen kann, je nachdem, ob sie sich in einer strukturschwachen oder in einer stark wachstumsorientierten Region befinden. Wirft man einen Blick auf die Liegenschaftszinssätze bei Einfamilienhäusern, dann erkennt man rasch, dass sie im Vergleich zur klassischen Kapitalanlage der Miethäuser relativ weit unten angesiedelt sind. Das bedeutet, dass sich Einfamilienhäuser als Kapitalanlagen am Immobilienmarkt nur gering verzinsen. Die Finanzkrise 2008 / 2009 dürfte allerdings den Trend zur Immobilie und damit die Renditechancen auch für Einfamilienhäuser wieder etwas verstärkt haben. Die Hauptbedeutung des Einfamilienhauses wird nach wie vor in der Selbstnutzung durch Eigentümer und nah Verwandte liegen. |
| Einheimischenmodell | local (residents) model | Mit Hilfe eines Einheimischenmodells will die Gemeinde den Baulandbedarf für die ortsansässige Bevölkerung sichern. Gesetzliche Grundlage ist § 11 Abs. 1 Nr. 2 BauGB. Die Gemeinde kann sich bei Konzeption und Verwirklichung eines Einheimischenmodells eines städtebaulichen Vertrages mit den Grundstückseigentümern bedienen. Solche Vereinbarungen werden in der Regel im Vorfeld der Bauleitplanung getroffen. Der Grundstückseigentümer wird verpflichtet, die späteren Baugrundstücke an "Einheimische", die bestimmte Merkmale erfüllen, zu veräußern. Überwiegend aber erwirbt die Gemeinde selbst die Grundstücke zu Preisen unterhalb des Verkehrswertes, um sie dann in einem bestimmten Verfahren zu "vergeben". Es wird teilweise auch mit verbindlichen Ankaufsrechten der Gemeinde gearbeitet, die durch Auflassungsvormerkungen abgesichert sind. In den beiden letzten Fällen handelt es sich um zivilrechtliche Vertragsgestaltungen. Damit die Absichten der Gemeinde von den späteren Einheimischen nicht unterwandert werden, müssen sich diese verpflichten, innerhalb einer bestimmten Frist das Grundstück zu bebauen. Außerdem wird ein Veräußerungs- und Vermietungsverbot mit dem Einheimischen vereinbart. Bekannt geworden sind schon vor Einführung entsprechender Regelungen im BauGB zwei Einheimischenmodelle, nämlich das Weilheimer Modell und das Traunsteiner Modell. Beim Weilheimer Modell wird die Aufstellung eines Bebauungsplanes von der Einräumung eines Ankaufrechts der Gemeinde abhängig gemacht. Die Gemeinde kann es innerhalb eines 10-Jahreszeitraums in dem Fall ausüben, dass der Grundstückseigentümer sein Grundstück an einen Dritten zu einem Preis veräußert, der über dem mit der Gemeinde vereinbarten Preis liegt. Das Traunsteiner Modell ist durch einen Genehmigungsvorbehalt der Gemeinde gekennzeichnet. Die Genehmigung kann bei Überschreitung einer bestimmten Preisgrenze verweigert werden. Mittlerweile gibt es eine Vielfalt von Konstruktionsformen des Einheimischenmodells. |
| Einheitslösung | standard solution; 'one-size-fits-all' approach | |
| Einheitspreisvertrag | unit price contract; flat-rate contract | Der Einheitspreisvertrag nach VOB ist die bevorzugte Preisvereinbarung zwischen Auftraggeber (z.B. Bauherr, Hauptunternehmer) und Auftragnehmer (z.B. Bauunternehmen, Subunternehmer). Vereinbart wird dabei die Leistung entsprechend der Leistungsbeschreibung im Leistungsverzeichnis sowie der Preis pro Leistungseinheit für jede Leistungsposition. Die Leistungseinheit kann sich auf laufende Meter, Quadratmeter, Stückzahlen usw. beziehen. Die Berechnung erfolgt nach folgender Formel: Einheitspreis x Menge = Positionspreis + MwSt. Einheitspreise sind grundsätzlich Festpreise. Sie ändern sich also nicht ohne weiteres im Verlaufe der Ausführung der Arbeiten. Das bedeutet auch, dass etwaige Lohnerhöhungen oder Verteuerungen des Materials nicht zu einer Anpassung des vereinbarten Preises führen, es sei denn, dies ist durch eine Lohn- oder Materialgleitklausel vereinbart. Wenn die Vertragsparteien die Geltung der VOB/B für ihren Vertrag vereinbart haben, ist § 2 Abs. 3 VOB/B zu berücksichtigen. Danach kann jede Partei die Anpassung des Einheitspreises verlangen, wenn die ursprünglich angenommenen Massen sich um mehr als 10 Prozent erhöhen oder verringern. Diese Regelung ist nur dann heranzuziehen, wenn niemand von außen eingegriffen hat. Beispiel: Der Architekt hat sich bei Abfassung des Leistungsverzeichnisses bei der Angabe der Massen verschätzt oder verrechnet. Haben sich die Massen erhöht durch einen Eingriff von außen, gilt § 2 Abs. 3 VOB/B nicht. Beispiel: Der Auftraggeber ordnet an, dass in dem Neubau noch weitere Zwischenwände, die zunächst nicht geplant waren, gemauert werden sollen. Die weiteren Zwischenwände sind zusätzliche Leistungen, die zusätzlich bezahlt werden müssen. Bei einem Einheitspreisvertrag richtet sich die Höhe der Vergütung nach der tatsächlich vom Auftragnehmer erbrachten Leistung. Die Abrechnung erfolgt daher nach dem Ergebnis des Aufmaßes. Üblicherweise wird das Aufmaß vom Unternehmer erstellt. Denn er ist verpflichtet, eine prüfbare Schlussrechnung abzuliefern. Die Schlussrechnung ist nur dann prüfbar, wenn der Auftraggeber ein Aufmaß erhält, mit dem er nachvollziehen kann, ob die Massen, die der Unternehmer in seiner Schlussrechnung angibt, auch tatsächlich ausgeführt wurden. Im Streitfall muss der Unternehmer beweisen, dass sein Aufmaß korrekt ist. Es ist zu empfehlen, dass Auftragnehmer und Auftraggeber das Aufmaß gemeinsam erstellen, gegebenenfalls unter Hinzuziehung sachkundiger Vertreter. Denn dann gibt es keinen Streit darüber, ob das Aufmaß zutrifft. |
| Einheitswert | taxable value; rateable value (net annual value); assessment unit value of real estate; charged value; site value; standard value; taxation value | Der Einheitswert ist der steuerliche Wert für inländischen Grundbesitz und dient heute noch ausschließlich als Bemessungsgrundlage für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, für Grundstücke und für Betriebsgrundstücke. Die Einheitsbewertung von Grundvermögen wurde letztmals zu den Wertverhältnissen des 01.01.1964 (Hauptfeststellungszeitpunkt) durchgeführt. Für Grundstücke in den neuen Bundesländern gelten die Einheitswerte vom 01.01.1935 (erster Hauptfeststellungszeitpunkt). Für vor 1991 entstandene Mietwohngrundstücke und Einfamilienhäuser in den neuen Bundesländern gilt als Ersatzbemessungsgrundlage die Wohn- und Nutzfläche. Das Bewertungsgesetz unterscheidet zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken. Unbebaute Grundstücke werden nach dem gemeinen Wert bewertet (§ 9 BewG). Bei den bebauten Grundstücken wird zwischen sechs Arten unterschieden, nämlich:
Das Sachwertverfahren (eine Ausnahme) wird bei den "sonstigen bebauten Grundstücken" und bei bebauten Grundstücken angewandt, deren Merkmale nicht hinreichend durch eine Grundstücksbeschreibung mit der Vervielfältigertabelle des Bewertungsgesetzes erfasst werden können. In Fällen, in denen der durch das Ertragswertverfahren ermittelte Einheitswert unter dem gemeinen Wert des unbebauten Grundstücks liegt, gilt als Mindestwert der Wert des Baugrundstücks, gegebenenfalls abzüglich Abbruchkosten. Der Einheitswert ist der Ausgangswert für die Grundsteuer. |
| Einkaufsfaktor für den Fonds | purchase factor for the fund | Der Einkaufsfaktor einer Immobilie für die Fondsgesellschaft errechnet sich aus dem Verhältnis der gesamten Anschaffungskosten bestehend aus Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten im Verhältnis zu der anfänglichen Jahresmiete. Gerade bei Gewerbeimmobilien wird dieses Ertragswertverfahren angewandt. Diese Kennziffer bringt zum Ausdruck, ob das betreffende Objekt günstig oder teuer erworben wurde. Hierzu ist allerdings ein Vergleich mit der entsprechenden Kennziffer vergleichbarer Immobilien beispielsweise nach Nutzungsart, Größe, Region und Standort unter Beachtung der Angemessenheit der Mietansätze vorzunehmen. Die alleinige Betrachtung der isolierten Kennzahl ist nur wenig aufschlussreich. |
| Einkaufsfaktor für den Zeichner | purchase factor for the subscriber | Der Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner/Fondsgesellschafter stellt eine gewisse Weiterentwicklung des Einkaufsfaktors für den Fonds dar. Während der Einkaufsfaktor der Immobilie für den Fonds nur auf den reinen Objektkaufpreis inklusive der Nebenkosten abstellt, errechnet sich der Einkaufsfaktor der Immobilie für den Zeichner aus der Relation der Gesamtinvestition (ohne eine eventuell gebildete Liquiditätsreserve) zu der erwarteten Jahresmiete. Die Einbeziehung der sonstigen Fondskosten wie Kosten für Konzeption, Garantien, Kapitalvermittlung in die Gesamtinvestition führt – im Gegensatz zu der reinen Kaufpreisbetrachtung im Rahmen des Einkaufsfaktors für den Fonds – zu einem mehr oder minder stark ausgeprägten Anstieg dieser Kennziffer. Dies trägt zutreffend dem Umstand Rechnung, dass der Fonds als solcher zunächst lediglich den Kaufpreis für die Immobilie zu entrichten hat, während der dahinter stehende Gesellschafter zusätzlich auch die gesamten Fondskosten zu finanzieren hat. |
| Einkaufsfaktor für Immobilien | purchase factor for real estate | Der Einkaufsfaktor gibt an, wie vielen Jahresnettomieten der Kaufpreis einer Immobilie entspricht. Er wird errechnet, indem der Kaufpreis (zuzüglich Erwerbsnebenkosten) durch die anfängliche Netto-Jahresmiete geteilt wird. Ein niedriger Einkaufsfaktor deutet auch eine vergleichsweise preisgünstige Immobilie hin; ein hoher Einkaufsfaktor bedeutet dagegen, dass die Immobilie relativ teuer ist. Der Vergleich mehrerer Objekte allein anhand des Einkaufsfaktors ist jedoch wenig aussagekräftig, sofern nicht wesentliche Einflussfaktoren für den Wert von Immobilien wie Lage oder Gebäudequalität und das Verhältnis der Mieten zur aktuellen Marktmiete mit berücksichtigt werden. So liegen in besonders gefragten Lagen die Einkaufsfaktoren generell höher, während sie in einfacheren Lagen niedriger sind. |
| Einkaufszentrum | shopping centre | Ein Einkaufszentrum besteht aus mehreren Einzelhandelsbetrieben in einem Gebäudekomplex, der auf der Grundlage einer einheitlichen Planung errichtet wurde und durch einen vom Investor eingesetzten Centermanager verwaltet wird. Es dient dem Verkauf von Lebensmitteln und Waren des täglichen Bedarfs. Das Bauplanungsrecht ermöglicht die Begrenzung der Verkaufsflächen für bestimmte Warengruppen, z.B. Haushaltgeräte, Geräte der Unterhaltungselektronik usw. Einkaufszentren sind nach der BauNVO nur in Kerngebieten und in Sondergebieten zulässig. Ähnliches gilt in der Regel für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb. Dessen Mindestverkaufsfläche liegt hier bei 700 Quadratmeter. Im Bereich des gewerblichen Mietrechts gibt es für Einkaufszentren besonderen Regelungsbedarf und spezielle Vertragsklauseln. So ist es unter anderem üblich, für alle Geschäfte eine einheitliche Öffnungszeit festzulegen, an die sich die Mieter halten müssen. Besondere Bedeutung erlangt auch der Konkurrenzschutz. Inwieweit dieser vereinbart wird, ist Sache der Vertragspartner. Dem Mieter eines Ladengeschäfts kann auch formularvertraglich eine Betriebspflicht auferlegt werden. Ob auch eine Sortimentsbindung wirksam vereinbart werden kann, ist dagegen umstritten: Einige Gerichte lehnen dies zumindest dann ab, wenn dem Mieter kein Konkurrenzschutz zugebilligt wird. Andere, wie etwa das Oberlandesgericht Naumburg, lassen eine Sortimentsbindung auch ohne Konkurrenzschutz zu. Auch eine hohe Leerstandsquote im Einkaufszentrum entbindet den Ladeninhaber nach dieser Rechtsprechung nicht von seiner Betriebspflicht und der Sortimentsbindung (OLG Naumburg, Urteil vom 15.7.2008, Az. 9 U 18/08). |
| Einkommensteuergesetz (EStG) | German income tax act | Das Einkommensteuergesetz (EStG) bietet mit der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EstDV) die Rechtsgrundlage für die Besteuerung von Einkommen. Das EStG unterscheidet sieben Einkunftsarten. Die Einkunftsquellen sind Gewinneinkünfte (Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständige Arbeit) und Überschusseinkünfte (nichtselbstständige Arbeit, Kapitalvermögen, Vermietung und Verpachtung sowie sonstige Einkünfte). Von der Summe der Einkünfte werden zunächst – vor allem und soweit zutreffend – der Altersentlastungsbetrag, der Entlastungsbetrag für Alleinerziehende und der Freibetrag für Land- und Forstwirte abgezogen. Dies führt zum Gesamtbetrag der Einkünfte. Hiervon werden der Verlustabzug, Sonderausgaben und Ausgaben auf Grund von außergewöhnlichen Belastungen abgezogen. Unter weiterer Berücksichtigung von etwaigen Kinderfreibeträgen gelangt man dann zum zu versteuernden Einkommen. Personenunternehmer, die Einkünfte aus Gewerbebetrieb erzielen, werden zusätzlich dadurch entlastet, dass bei ihnen ein Anteil der bezahlten Gewerbesteuer in Höhe des 3,8-fachen des Gewerbesteuermessbetrages auf die zu bezahlende Einkommensteuer angerechnet wird. Damit soll der Nichtabziehbarkeit der Gewerbesteuer als Betriebsausgabe entgegengewirkt werden. Die Einkommensteuertarife wurden zuletzt zum 01.01.2010 angepasst. Das Steueränderungsgesetz 2007 führte einen Zuschlag zur Einkommensteuer ein. Ab einem zu versteuernden Einkommen in Höhe von 250.000 Euro beziehungsweise bei Zusammenveranlagung von Ehegatten ab 500.000 Euro wird seit 2007 ein Zuschlag zur Einkommensteuer in Höhe von drei Prozentpunkten erhoben, so dass sich der Spitzensteuersatz auf 45 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) erhöht (so genannte "Reichensteuer"). Für Gewinneinkünfte, also Einkünfte aus Gewerbebetrieb, aus Land- und Forstwirtschaft und aus selbständiger Tätigkeit (vor allem Freiberufler), wurde bis zum Inkrafttreten der Unternehmenssteuerreform am 01.01.2008 ein Entlastungsbetrag gewährt, mit der Folge, dass für diese Einkünfte im Ergebnis keine Erhöhung der Steuerbelastung eintrat. Durch die verfassungsrechtlich gebotene Freistellung des Existenzminimums von der Steuer wurde der Grundfreibetrag ab 01.01.2013 auf € 8.130 und ab 01.01.2014 auf € 8.354 angehoben (Angaben für Ledige). Die wichtigsten Tarifreformschritte: |
| Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | rental income | "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung" (Anlage V zur Einkommensteuererklärung) ist eine der insgesamt sieben Einkunftsarten, die das Einkommensteuergesetz kennt. Es handelt sich um Überschusseinkünfte, die sich aus der Saldierung von Einnahmen und Werbungskosten ergeben und die aus Grundstücken, Gebäuden, Wohnungen und anderen Immobilien (z.B. Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds) stammen, soweit sie nicht Bestandteil des Betriebsvermögens sind. |
| Einkünfteerzielungsabsicht beim Vermieter | landlord's intention to make a profit | Die Absicht, mit einer Tätigkeit dauerhaft Einkünfte zu erzielen. Das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht ist die Grundvoraussetzung dafür, dass der Vermieter die mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen oder auch Verluste steuerlich geltend machen kann.
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit gehen Finanzgerichte und Finanzämter grundsätzlich ohne besondere Prüfung davon aus, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Problematisch wird es, wenn besondere Umstände vorliegen, die dies in Frage stellen. Solche Umstände können sein:
Gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht spricht nach dem Urteil jedoch eine Finanzierungsvereinbarung, nach der bei Ablösung des Darlehens eine Übertragung des Vermietungsobjekts stattfindet, so dass der bisherige Vermieter dann keine Vermietungsgewinne mehr erwirtschaften kann. |
| Einkunftsarten (Einkommensteuergesetz) | types of income (German income tax act) | Das Einkommensteuergesetz kennt sieben Einkunftsarten. Sie werden in Gewinneinkünfte und Überschusseinkünfte eingeteilt. Zu den Einkunftsarten, bei denen Einkünfte aus Gewinnen ermittelt werden, gehören die Einkünfte aus:
Zu den Einkunftsarten, bei denen die Einkünfte aus der Ermittlung von Überschüssen berechnet werden, gehören Einkünfte aus:
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| Einlage, unverzinsliche (Bausparvertrag) | non-interest-bearing deposit (building loan contract) | Einige Bausparkassen bieten Tarife an, bei denen anstelle einer Abschlussgebühr eine Einlage auf ein unverzinsliches Sonderkonto einbezahlt wird. Diese Einlage wird
Diese Verfahrensweise ist besonders für Bausparer interessant, die bei Abschluss noch nicht genau wissen, ob sie den Vertrag zum Bauen verwenden werden. |
| Einlagensicherungsfonds | deposit guarantee fund | Der Einlagensicherungsfonds ist ein bankeninternes Sicherungssystem der deutschen Privatbanken, mit dem das Geld der Kunden vor einem möglichen Vermögensverfall der Bank geschützt wird. Der in den 70er-Jahren vom Bundesverband Deutscher Banken geschaffene Fonds haftet jedem Kunden gegenüber mit maximal 30 Prozent des Eigenkapitals des jeweiligen Geldinstituts. Daneben gibt es heute Einlagensicherungsfonds des Bundesverbandes Öffentlicher Banken Deutschlands, des Bundesverbandes deutscher Volksbanken und Raiffeisenbanken, der Bausparkassen und der Sparkassen. Die Einlagensicherung bezieht sich hinsichtlich ihrer Reichweite auf die EU-Mitgliedstaaten mit der Euro-Währung. Gesichert sind Einlagen bis zu 100.000 Euro. Dies entspricht der Vorschrift des Einlagensicherungs- und Anlegerentschädigungsgesetzes. Danach kann ein Anspruch auf Entschädigung seit dem 1. November 1998 angemeldet werden. Darüber hinaus werden 90 Prozent der Verbindlichkeiten aus Wertpapiergeschäften mit einem Gegenwert von bis 20.000 Euro gesichert. Die für die Anlegerentschädigung zuständige Entschädigungseinrichtung befindet sich in Form von Sondervemögen des Bundes bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Mittel für den Fonds werden von den beteiligten Banken nach Maßgabe ihrer Größe aufgebracht. Maßgeblich ist dabei das Eigenkapital, das im letzten veröffentlichten Jahresabschluss der Bank ausgewiesen ist. Zu den gesicherten Einlagen zählen alle Sicht-, Termin- und Spareinlagen und auf den Namen lautende Sparbriefe. Inhaberpapiere sind nicht geschützt. Für Wertpapierdepots – also auch für Anteile an offenen Immobilienfonds – ist der Einlagensicherungsfonds nicht notwendig, da diese Titel auch bei einer Insolvenz im Eigentum des Anlegers bleiben. |
| Einläufige Treppe | one-flight staircase | |
| Einliegerwohnung | granny flat; self-contained flat in or attached to a house | Einliegerwohnung ist die Bezeichnung für vermietete Wohnungen in Eigenheimen, besonders in Dach- oder Kellergeschossen. Steuerlich Für die Einliegerwohnung gelten die steuerlichen Bestimmungen für vermietetes Wohneigentum, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Mögliche Steuervorteile können darin liegen, dass Bauherren / Hauskäufer den als Einliegerwohnung vermieteten Teil ihres Wohnhauses abschreiben und zusätzlich die für die Finanzierung von Bau oder Kauf der Einliegerwohnung anfallenden Zinsen als Werbungskosten von der Steuer abziehen können. Der Bundesfinanzhof hat diese Möglichkeit am 25.3.2003 bestätigt (Az. IX R 22/ 01). Das Finanzamt erkennt die Räumlichkeiten nur als Wohnung an, wenn es sich um mehrere Räume handelt, die das Führen eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Die Räume müssen demnach baulich abgeschlossen sein, einen eigenen Zugang haben und über notwendige Nebenräume, wie mindestens einen Raum mit Kochgelegenheit, ein Bad oder eine Dusche und eine Toilette verfügen. Eine Einliegerwohnung setzt voraus, dass es nur zwei Wohnungen im Haus gibt und dass die zweite Wohnung vom Vermieter bewohnt wird. Anschaffungs- oder Herstellungskosten können nur dann steuerlich geltend gemacht werden, wenn sie eindeutig den beiden Gebäudeteilen zuzuordnen sind. Dies kann gesonderte Finanzierungen des Kaufpreises für beide Gebäudeteile erfordern. Bauleistungen für den zu vermietenden Gebäudeteil sollte der Eigentümer von den Bauunternehmen beziehungsweise Handwerksbetrieben separat abrechnen lassen. Bewertungsrechtlich ist eine Einliegerwohnung dann Bestandteil eines Zweifamilienhauses. Mietrechtlich Für die Kündigung des Mietvertrages gelten einige Besonderheiten. Der Vermieter kann den Mietvertrag für die Einliegerwohnung mit der gängigen dreimonatigen Frist kündigen, wenn er dies auf einen gesetzlich zulässigen Kündigungsgrund stützt (z. B. Eigenbedarf), der ihm ein berechtigtes Interesse an einer Vertragsbeendigung gibt. Zusätzlich hat er aber auch die Möglichkeit, ohne einen solchen Grund zu kündigen. Die Kündigungsfrist verlängert sich dann auf insgesamt sechs Monate. Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass es sich um eine Kündigung ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses handelt, die eben wegen des besonderen Mietverhältnisses zulässig ist. Diese erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 573a BGB gilt nämlich generell nur für Häuser mit zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt. Keine Voraussetzung ist hier jedoch, dass das Gebäude so gestaltet ist, dass Vermieter und Mieter sich ständig begegnen müssen: So bestätigte der Bundesgerichtshof die Möglichkeit der erleichterten Kündigung für ein Gebäude mit zwei Wohnungen (Vermieterin und Mieter), einem von der Vermieterin betriebenen Gewerbebetrieb im Erdgeschoss und weiteren Räumen, die früher als Wohnung genutzt worden waren (Urteil vom 25.6.2008, Az. VIII ZR 307/07). Diese Kündigungsregeln können nicht zum Nachteil des Mieters vertraglich geändert werden. |
| Einnahme-Überschussrechnung (EÜR) | net income method; cash receipts and disbursement method; statement of excess of receipts over expenditure | Im Gegensatz zur Bilanz, in der das Vermögen und die Schulden abgebildet werden, handelt es sich bei der Einnahme- Überschussrechnung um eine Rechnung, in der vor allem Zahlungsströme (Einzahlungen und Auszahlungen) erfasst werden. Es gilt das Zufluss- und Abflussprinzip. Darüber hinaus sind noch vor allem Abschreibungen zu erfassen. Eine doppelte Buchhaltung zur Erfassung der Zahlungsströme ist nicht erforderlich. Eine solche Einnahme-Überschussrechnung ist geeignet für kleine Unternehmen, Freiberufler und Vereine. Auch die Jahresabrechnungen von Wohnungseigentümergemeinschaften basieren auf der Einnahme-Überschussrechnung. Die Finanzämter verlangen eine Einnahme-Überschussrechnung auf Grundlage des Formulars „Anlage EÜR“ von Selbstständigen (Gewerbetreibenden und Freiberuflern), deren Betriebseinnahmen den Betrag von 17.500 Euro im Jahr überschreiten. Die Verwendung dieser auf elektronischem Wege abzugebenden Anlage ermöglicht die maschinelle Erfassung der Daten. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Verpflichtung zur Abgabe der Anlage EÜR rechtens ist Besondere einkommensteuerliche Vorschriften gelten für die Einnahme-Überschussrechnung bei der Gewinnermittlung durch Steuerpflichtige mit einem Jahresumsatz von 500.000 EUR und darunter oder einem Gewinn von 50.000 EUR und darunter. |
| Einräumungsvertrag | agreement setting out the rooms or parts of a multi-owned building relating to a particular owner | Nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes kann Wohnungseigentum, das heißt die Schaffung echten Alleineigentums an einer Wohnung, auf zweierlei Arten begründet werden, nämlich durch Einräumungsvertrag gemäß § 3 WEG oder durch Teilung gemäß § 8 WEG. Die Begründung durch Teilungserklärung erfolgt durch den jeweiligen Alleineigentümer eines Grundstücks mit vorhandenen oder noch zu errichtenden Wohnungen oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Die Begründung durch Einräumungsvertrag setzt das Bestehen einer Miteigentümergemeinschaft, beispielsweise einer Erbengemeinschaft, an einem Grundstück voraus. So bestimmt § 3 Abs. 1 WEG, dass das Miteigentum (§ 1008 BGB) an einem Grundstück durch Vertrag der Miteigentümer in der Weise beschränkt werden kann, dass jedem einzelnen Miteigentümer abweichend von § 93 BGB das Sondereigentum als echtes Alleineigentum an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem auf dem Grundstück bereits befindlichen oder einem noch zu errichtenden Gebäude eingeräumt wird. Ein solcher Einräumungsvertrag kann von den jeweiligen Miteigentümern des Grundstücks nur freiwillig geschlossen, nicht aber, von Ausnahmefällen abgesehen, durch gerichtliche Entscheidung erzwungen werden. Im Falle der Begründung von Wohnungseigentum durch Einräumungsvertrag gemäß § 3 Abs. 1 WEG wird für jeden Miteigentumsanteil ein besonderes Grundbuchblatt (Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch) angelegt. Auf diesem Grundbuchblatt ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen. Die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer untereinander bestimmen sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und den gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG getroffenen Vereinbarungen, die ihren Niederschlag in der ebenfalls im Grundbuch einzutragenden Gemeinschaftsordnung finden. |
| Einschaliges Mauerwerk | single-wall construction | Das einschalige Mauerwerk ist ein Mauerwerk, bei dem nur eine Schicht Mauersteine verwendet wird. Bei Innenwänden ist die Verwendung aller Steinarten in beliebiger Wanddicke möglich. Für Außenwände empfiehlt sich jedoch die Verwendung frostbeständiger Steine. Eine Mauerschicht besteht mindestens aus zwei gleich hohen Steinreihen. Dazwischen gibt es eine 2 cm breite Längsfuge, die schichtweise versetzt angebracht wird. Die durchgehende Fuge wird mit Mörtel ausgegossen und dient dem Schutz vor Schlagregen. Meist kommen großformatige Steine aus Ton, Leichtbeton oder Gasbeton zum Einsatz. In diesen Materialien sind Luftbläschen eingeschlossen, was zu einer Verbesserung der Wärmedämmungseigenschaften führt. Die Wand kann auf der Außenseite durch einen Außenputz vor Wettereinflüssen geschützt werden. Innen und außen können zusätzliche Dämmschichten aufgebracht werden. Seit Einführung der Energieeinsparverordnung sind ungedämmte Außenwände nicht mehr üblich. |
| Einschlaghülse | impact sleeve | Einschlaghülsen werden verwendet, um Pfosten z. B. für einen Zaun, eine Pergola etc. im Boden zu verankern. Die stählernen, verzinkten Hülsen laufen unten spitz zu und verfügen am oberen Ende über eine quadratische oder runde Aufnahme für den jeweilgen Pfosten oder Balken. In den Boden gehämmert werden sie oft mit Hilfe eines in die Hülse gesteckten Hilfsrohres. Die Verwendung von Einschlaghülsen hat den Nachteil, dass beim Einschlagen in den Boden oft keine exakte Positionierung an der gewünschten Stelle möglich ist (z. B. durch Steine im Boden). Müssen die Einschlaghülsen ein höheres Gewicht tragen – etwa bei einem Gartenhaus – oder sind sie einer erheblichen Windlast ausgesetzt – wie bei einem höheren Zaun – empfiehlt es sich, an den gewünschten Stellen Löcher auszuheben und die Hülsen einzubetonieren. Eine Variante der Einschlaghülsen sind die Eindrehhülsen, deren Spitze schraubenförmig geformt ist. |
| Einsichtsrecht (Wohnungseigentum) | right to inspect books and records (freehold flat) | Jedem Wohnungseigentümer steht grundsätzlich das Recht zu, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen, insbesondere in die Abrechnungsunterlagen und – insoweit besteht auch das gesetzlich verbriefte Recht – in die Niederschriften über die Beschlüsse der Wohnungseigentümer (§ 24 Abs. 6 WEG) und in die Beschlusssammlungen (§ 24 Abs. 7 WEG). Nicht-Wohnungseigentümern steht ein solches Recht nur dann zu, wenn sie von einem Eigentümer hierzu bevollmächtigt sind. Dies gilt insbesondere für Kaufinteressenten. Diesem Einsichtsrecht stehen keine datenschutzrechtlichen Bestimmungen entgegen. Das Einsichtsrecht ist regelmäßig am Ort der der Verwaltung des Wohnungseigentums, also im Büro des bestellten Verwalters, wahrzunehmen, allerdings im Rahmen der üblichen Bürozeiten und nach entsprechender Absprache mit dem Verwalter (BGH, 11.02.2011, V ZR 66/10, x). Ein Anspruch auf Herausgabe von Originalen der Verwaltungs- oder Abrechnungsunterlagen besteht nicht, wohl aber ein Anspruch auf Anfertigung und Aushändigung von Kopien gegen Kostenerstattung (in der Regel etwa 50 Cent pro Kopie). Das Einsichtsrecht der Wohnungseigentümer in die Wohnungsgrundbücher der anderen Miteigentümer ist, anders als das Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen, beschränkt auf die Einsicht in das Bestandsverzeichnis und die Abteilung I. Ein Anspruch auf Kenntnis der Belastung aus Abteilung II und III besteht nicht. Eine Ausnahme gilt nur für den Fall, dass konkrete Anhaltspunkte für eine Gefährdung ihrer Interessen vorliegen (KG Berlin, 3.4.2014, 1 W 83/14). |
| Einspeisevergütung | feed-in tariff | Als Einspeisevergütung bezeichnet man den Geldbetrag, den der Betreiber eines Stromnetzes an einen Energieerzeuger entrichten muss, welcher elektrischen Strom in sein Netz einspeist. Das am 01.04.2000 in Kraft getretene Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) regelt die Voraussetzungen und die Höhe der Einspeisevergütungen, die für Strom aus erneuerbaren Energieträgern zu bezahlen sind. Die Netzbetreiber haben diesbezüglich eine Abnahmepflicht. Sie müssen jedoch keine unverhältnismäßig hohen Investitionen vornehmen, um eine Einspeisung zu ermöglichen. Die Einspeisevergütung bleibt für die einzelne Anlage für 20 Jahre gleich. Ihre Höhe hängt davon ab, inwieweit die Förderung des jeweiligen Energieträgers politisch gewünscht beziehungsweise energiewirtschaftlich für notwendig erachtet wird. Das EEG enthält auch Vorschriften über eine regelmäßige Degression der Einspeisevergütungen: Abhängig vom Jahr der Inbetriebnahme der Anlage sinkt die Vergütung in gesetzlich festgelegten Schritten. Der Betreiber erhält also für 20 Jahre eine um einen bestimmten Prozentsatz niedrigere Vergütung, als wenn er die Anlage zum Beispiel ein Jahr früher in Betrieb genommen hätte. Für jeden Energieträger sind neben der Grundvergütung noch Boni für bestimmte Erzeugungsmethoden vorgesehen. Erhebliche Änderungen haben seit 2009 die deutschen Regelungen zur Einspeisevergütung von Strom aus Fotovoltaikanlagen erfahren, die radikale Senkungen der Vergütungen zur Folge hatten. So wurde das System der Vergütungszahlung grundlegend geändert. Dazu gehörte die Einführung eines gesetzlich festgelegten geförderten Zubaukorridors von 2.500 bis 3.500 Megawatt Solarstromleistung. Je nach tatsächlich erreichtem Zubau und Anlagenkapazität fällt die Einspeisevergütung unterschiedlich hoch aus. Nach § 20b EEG 2012 verringerte sich die Vergütung für Solarstrom ab 1. Mai 2012 nicht mehr jährlich, sondern monatlich zum ersten Kalendertag eines Monats um 1,0 Prozent gegenüber den in dem jeweils vorangegangenen Kalendermonat geltenden Vergütungssätzen. Das Gesetz machte die Verringerung auch vom jährlichen Zubau an Anlagenkapazität abhängig. Entfallen ist der Bonus für den Eigenverbrauch von selbsterzeugtem Strom. Allerdings haben sich in den letzten Jahren auch die Anschaffungskosten für Fotovoltaikanlagen erheblich verringert. Deutsche Hersteller wurden in diesem Bereich überwiegend von fernöstlicher Konkurrenz verdrängt. Zum 1.8.2014 ist eine Neufassung des EEG in Kraft getreten. Im Vordergrund bei den Reformen stand die Kostenreduzierung. Für Altanlagen mit Inbetriebnahme vor dem 1.7.2014 besteht ein Bestandsschutz. Bei diesen Anlagen kommen also die Einspeisevergütungen der Vorversion des Gesetzes (EEG 2012) zur Anwendung. Dies gilt auch für Anlagen, die bis zum Stichtag noch nicht in Betrieb genommen wurden, wenn die Genehmigung für Errichtung und Betrieb bis 23.1.2014 vorgelegen hat und die Anlage bis 31.12.2014 in Betrieb genommen worden ist. Bei Neuanlagen muss nun auch für selbst erzeugten und verbrauchten Strom die EEG-Umlage gezahlt werden. Es gibt jedoch Übergangsregelungen. Anlagen mit einer Leistung von höchstens 10 KW sind für bis zu 10 MWh Eigenverbrauch davon befreit, die EEG-Umlage zu entrichten. Befreiungen gibt es auch für Anlagen ohne Anschluss ans öffentliche Netz und für 100-Prozent-Eigenversorger ohne EEG-Förderung. Entfallen ist das Grünstromprivileg (regionale Direktlieferung von Strom, um 2 Cent/kWh reduzierte EEG-Umlage). Bei größeren Anlagen zur Erzeugung regenerativer Energien kommt in Zukunft das Modell der Direktvermarktung zum Zuge. Bei Neuanlagen über 500 KW muss überschüssiger Strom an der Strombörse (über einen Direktvermarkter) verkauft werden. |
| Einstweilige Verfügung / Eilverfahren | injunction; provisional (or interdict; restraining order/ summary proceedings | Justitia braucht für ihre Entscheidungen oft viel Zeit. Gerade im Mietrecht kommt es immer wieder vor, dass der Betroffene diese Zeit nicht hat. Beispiel: Der Vermieter möchte dringende Reparaturen an den elektrischen Leitungen durchführen lassen, der Mieter lässt den Monteur nicht in die Wohnung. In solchen Fällen kann der Mieter mit Hilfe einer einstweiligen Verfügung dazu gezwungen werden, dem Vermieter – bzw. seinem Monteur – Zugang zu gewähren.
Voraussetzungen der einstweiligen Verfügung:
Eine Räumung kann auf diese Weise allerdings nicht erzwungen werden – es sei denn in Fällen verbotener Eigenmacht ("Hausbesetzung") oder bei Gefahr für Leib und Leben der Bewohner. Die gesetzliche Regelung findet sich in den §§ 935 ff. der Zivilprozessordnung. |
| Einstweilige Verfügung / Vollstreckung | provisional/interim injunction; restraining order / execution | Bei der Zwangsvollstreckung aus einer einstweiligen Verfügung muss der Gläubiger beachten, dass er dafür nur einen Monat Zeit hat. Innerhalb dieses Monats muss die einstweilige Verfügung vollzogen sein. Wird diese Frist überschritten, ist eine Vollstreckung "unstatthaft", wie es in der ZPO heißt, da der Titel verfallen ist.
Die Frist beginnt mit der Verkündung der einstweiligen Verfügung oder ihrer Zustellung an den Gläubiger. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die einstweilige Verfügung nicht vom Gericht zugestellt wird. Vielmehr ist dafür der Gläubiger zuständig. Er muss also dafür sorgen, dass die Monatsfrist für die Vollziehung eingehalten wird. |
| Eintragungsgrundsatz | principle of registration | Der Eintragungsgrundsatz ist ein zentrales Element des Grundbuchrechts. Er bedeutet, dass jegliche Änderung eines Rechts an einem Grundstück die Eintragung in das Grundbuch erfordert. Solange die Rechtsänderung nicht eingetragen wurde, ist sie auch noch nicht wirksam. Das bedeutet zum Beispiel, dass der Erwerber eines Grundstücks erst dann rechtlich dessen neuer Eigentümer ist, wenn er als solcher im Grundbuch eingetragen wurde. Bis zu seiner Eintragung behält der bisherige Eigentümer seine Stellung als Eigentümer mit sämtlichen Rechten und Pflichten. Bei einer Eigentumswohnung bedeutet der Eintragungsgrundsatz also, dass der Erwerber auch erst an der Eigentümerversammlung teilnehmen und mit abstimmen darf, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. |
| Einwendungsfrist für Betriebskostenabrechnung | deadline for objecting against statement of overhead costs | Nach Erhalt der jährlichen Betriebskostenabrechnung hat der Mieter eine Einwendungsfrist von zwölf Monaten. Innerhalb dieses Zeitraums kann er noch Einwände gegen die Abrechnung geltend machen, danach nicht mehr (§ 556 Abs.3 BGB). Diese Ausschlussfrist bedeutet jedoch nicht, dass der Mieter mit der Nachzahlung grundsätzlich ein Jahr warten darf. Für die Prüfung der Abrechnung wird üblicherweise ein Zeitraum von vier Wochen als akzeptabel angesehen. Bestehen keine Einwendungen gegen die Abrechnung, hat der Mieter den Nachzahlungsbetrag nach Ablauf dieses Zeitraumes zu entrichten. Klare Verhältnisse können Vermieter hier durch eine entsprechende Klausel im Mietvertrag schaffen. Überweist ein Mieter stillschweigend die Nachzahlung, akzeptiert er damit die Abrechnung des Vermieters. Zumindest wegen offensichtlichen und erkennbaren Fehlern der Abrechnung kann er dann den überwiesenen Betrag nicht mehr zurückfordern (zum Beispiel OLG Hamburg WM 91, 598; AG Ludwigshafen, WM 91, 504). Anders kann es aussehen, wenn der Fehler nur durch einen Fachmann festgestellt werden kann. Vor einem Gerichtsverfahren in diesem Bereich sollte eine gründliche Abschätzung von Chancen und Risiken erfolgen: Wegen der Erforderlichkeit von Gutachtern können die Verfahrenskosten erheblich sein. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes ist die zwölfmonatige Frist auch dann einzuhalten, wenn der Mieter den gleichen Einwand bereits bei früheren Abrechnungen vorgebracht hat. Grund: Die Frist dient dazu, Klarheit über die Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung für ein bestimmtes Jahr zu erhalten (Urteil vom 12.5.2010, Az. VIII ZR 185/09). Was in den vorherigen Jahren stattgefunden hat, interessiert in diesem Zusammenhang also nicht. Der Bundesgerichtshof hat am 08.12.2010 entschieden, dass der Zugang einer formell nicht wirksamen Betriebskostenabrechnung beim Mieter den Lauf der Einwendungsfrist gar nicht erst in Gang setzt. Im Entscheidungsfall war aus der Abrechnung nicht klar hervorgegangen, welcher Umlageschlüssel für die einzelnen Kostenpositionen verwendet worden war. Außerdem wurden bei einer Verwendung der Wohnfläche als Umlagemaßstab nicht nachvollziehbare, unterschiedliche Flächenangaben zugrunde gelegt (Az. VIII ZR 27/10). |
| Einwertungsgewinne | remeasurement gains on initial recognition | Als Einwertungsgewinn wird die Differenz zwischen dem von Sachverständigen für eine bestimmte Immobilie bei ihrer Aufnahme in einen Offenen Immobilienfonds ermittelten Wert und einem niedrigeren von der Fondsgesellschaft gezahlten Kaufpreis bezeichnet. Kritiker verweisen darauf, dass es in der Regel eher zu Einwertungsverlusten kommen müsse, weil Kaufpreis und Verkehrswert sich nur geringfügig unterschieden und vom Verkehrswert die Erwerbsnebenkosten abzuziehen seien. |
| Einwirkung | impact; effect; influence | |
| Einwohnerdichte | population density | Die Einwohnerdichte ist ein Verteilungsmaß der Bevölkerung eines bestimmten Raumes oder eines Raumtyps. Berechnungsgrundlage ist die Zahl der Einwohner pro km². In Deutschland liegt die Einwohnerdichte bei ca. 230 (in Westdeutschland 264 und in Ostdeutschland 154). Ändert sich die Bevölkerungszahl eines Raumes, ändert sich entsprechend die Einwohnerdichte. Die am dichtesten besiedelte Großstadt in Deutschland ist München mit 4.170 vor Berlin mit 3.820. |
| Einwohnermeldeamt / Bürgeramt | registration office for local residents / local public office | Die Einwohnermeldeämter der Kommunen haben verschiedene Aufgaben, die sich aus dem Wohnsitz der Bürger ergeben. Sie werden auch als Bürgerämter bezeichnet. So gehört es zum Aufgabenbereich Ab-, An- und Ummeldungen der Bürger zu registrieren und alle Daten zu erfassen, die sich auf den Personenstand der Einwohner beziehen (Geburten, Heiraten, Tod). Die Ämter stellen auf Antrag Führungszeugnisse aus, beglaubigen Urkunden, stellen Personalausweise aus und so weiter. Die den Ämtern gemeldeten Daten sind Grundlage für die Bevölkerungsstatistik. Gesetzliche Grundlage der Meldepflichten ist das Melderechtsrahmengesetz (MRRG). |
| Einzelabrechnung (Wohnungseigentum) | individual billing (freehold flat) | Neben der Gesamtjahresabrechnung hat der Verwalter für jedes Wohnungs- oder Teileigentum eine Einzelabrechnung zu erstellen, die alle anteilig auf den jeweiligen Eigentümer entfallenden Einnahmen und Ausgaben für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausweist. Dazu gehört auch der Ausweis der anteilig gezahlten Zinsen auf den anteiligen Betrag an der Instandhaltungsrückstellung, die der Wohnungseigentümer im Rahmen seiner jährlichen Einkommenssteuererklärung ebenso wie andere Zinseinnahmen anzugeben hat. Mit der Neuregelung zu § 35a EStG sind auch die anteilig auf den einzelnen Eigentümer entfallenden haushaltsnahen Dienstleistungen und Handwerkerleistungen auszuweisen, sofern dies von den Wohnungseigentümern mehrheitlich bei entsprechender Sondervergütung für den Verwalter beschlossen wird. Aus der Einzelabrechnung ergibt sich der insgesamt zu leistende anteilige Beitrag als Saldo der anteiligen Einnahmen und Ausgaben. Abzüglich der bereits geleisteten Hausgeldvorauszahlungen ergeben sich Nachzahlungen oder aber auch Erstattungsbeträge, wenn die Vorauszahlungen höher ausfielen als die tatsächlichen Ausgaben. Über die Einzelabrechnungen haben die Wohnungseigentümer ebenso durch Mehrheitsbeschluss abzustimmen wie über die Gesamtabrechnung. Ohne eine Beschlussfassung entsteht keine Zahlungsverpflichtung. Aus der Verpflichtung, über die Gesamtabrechnung und sämtliche Einzelabrechnungen zu beschließen, ergibt sich auch das Recht, in die Abrechnungen aller übrigen Miteigentümer Einsicht zunehmen. Dies auch deshalb, um feststellen zu können, ob alle Miteigentümer ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen sind. Datenschutzrechtliche Bestimmungen stehen diesem Einsichtsrecht nicht entgegen. |
| Einzelrechtsnachfolge | individual succession | Der Einzelrechtsnachfolger erwirbt das Eigentumsrecht an einer einzelnen Sache, z.B. einer Immobilie, und wird in Bezug auf diese Sache Rechtsnachfolger des Erblassers bzw. Schenkers. Er tritt in alle Rechte und Verpflichtungen seines Vorgängers ein. So kann er z.B. bei einer Immobilie die lineare Abschreibung des Rechtsvorgängers weiterführen, muss andererseits am Tage des Erbanfalls jedoch auch noch nicht bezahlte öffentliche Abgaben übernehmen. |
| Einzelwirtschaftsplan | individual budget | Der Verwalter ist gemäß § 28 Abs. 1 WEG verpflichtet, jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, über den die Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 28 Abs. 5 WEG mit Mehrheit beschließen. Ohne Beschlussfassung ist kein Wohnungseigentümer verpflichtet, die gemäß Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse (Hausgeldvorauszahlungen) an den Verwalter zu zahlen. Der nach § 28 Abs. 1 WEG vorzulegende Wirtschaftsplan umfasst den Gesamtwirtschaftsplan mit den insgesamt zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Zu den unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans im Sinne der Vorschrift des § 28 Abs. 1 WEG gehören jedoch neben dem Gesamtwirtschaftsplan auch die Einzelwirtschaftspläne, aus denen sich die jeweiligen Hausgeldvorauszahlungen für jeden einzelnen Wohnungseigentümer ergeben. Auch über diese Einzelwirtschaftspläne hat die Wohnungseigentümerversammlung mit Mehrheit zu entscheiden. Die Genehmigung eines Wirtschaftsplanes ohne Beschlussfassung auch über die Einzelwirtschaftspläne ist auf Anfechtung hin durch das Gericht für ungültig zu erklären (BGH, V ZB 32/05, 02.06.2005). Erfolgt allerdings keine Anfechtung, ergibt sich die Zahlungsverpflichtung aus dem Gesamtwirtschaftsplan. Der Verwalter ist im Übrigen verpflichtet, die Einzelwirtschaftspläne für alle Eigentümer der Gemeinschaft rechtzeitig vor der Beschlussfassung in der Versammlung allgemein zur Einsichtnahme zur Verfügung zu stellen. Datenschutzrechtliche Bestimmungen stehen dem Anspruch und dem Recht auf Einsichtnahme nicht entgegen. Dritten, zum Beispiel Mietern, steht dieser Anspruch allerdings nicht zu. |
| Einzugsermächtigung (Mietvertrag) | direct debiting authorisation (rental agreement) | Häufig wird vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt, damit Miete und Nebenkosten nicht einzeln überwiesen werden müssen. Eine solche Vereinbarung ist nur wirksam, wenn sie im Mietvertrag niedergelegt wird. Ferner muss für den Mieter die Höhe der Geldbeträge absehbar sein; es muss sich um regelmäßige Zahlungen handeln. Einzugsermächtigungen, die ohne mietvertragliche Vereinbarung gegeben wurden, kann der Mieter jederzeit widerrufen. Ansonsten ist dies nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Vermieter trotz schriftlicher Mietminderung aufgrund von Wohnungsmängeln weiter die volle Miete einzieht. Eine Einzugsermächtigung wird beendet, indem der Kontoinhaber dem Vertragspartner einen schriftlichen Widerruf zukommen lässt. Beachtet dieser den Widerruf nicht und zieht weiter ein, gibt es zwei Möglichkeiten:
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| Einzugsermächtigung (Wohnungseigentum) | direct debiting authorisation (freehold flat) | Zur Erleichterung des Zahlungs- und Rechnungsverkehrs in der Wohnungseigentümergemeinschaft empfiehlt es sich, dass jeder Wohnungseigentümer dem Verwalter eine Einzugsermächtigung für die gemäß Wirtschaftsplan beschlossenen monatlichen Hausgeldvorauszahlungen erteilt. Eine entsprechende Verpflichtung kann im Rahmen der Beschlussfassung über den Wirtschaftsplan gleichzeitig durch mehrheitliche Beschlussfassung geregelt werden. Einer mehrheitlichen Beschlussfassung zugänglich ist gemäß § 21 Abs. 7 WEG auch eine Regelung, nach der bei Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren den insoweit betroffenen Wohnungseigentümern wegen eines besonderen Verwaltungsaufwandes im Sinne dieser Bestimmung eine gesonderte Gebühr in Rechnung gestellt werden kann. |
| Eisenskelettbauweise | iron frame construction | Die Eisenskelettbauweise ist eine Bauweise, bei der alle tragenden Elemente aus Eisen hergestellt sind. Die Gefache können ausgefüllt sein, beispielsweise mit Ziegelmauerwerk oder Glas. Eines der bekanntesten Beispiele für einen Eisenskelettbau ist der Eiffelturm in Paris. In Eisenskelettbauweise wurden Gebäude unterschiedlichster Art wie Ladenpassagen, Galerien, Kaufhäuser, Bibliotheken oder Bürohäuser errichtet. |
| EK | net worth; equity (capital); capital at risk; net total assets; proprietary capital; shareholders' equity | Abkürzung für: Eigenkapital |
| Elektrocheck / E-Check | Electro Check | Als Elektrocheck oder E-Check bezeichnet man die regelmäßige Kontrolle einer elektrischen Anlage durch einen dafür geschulten Elektriker. Beim E-Check werden alle elektrischen Anlagen, Schutzeinrichtungen und Geräte auf ihre Sicherheit und Funktionstauglichkeit im Rahmen der gültigen VDE-Regeln hin überprüft. Ihr einwandfreier Zustand wird durch eine Prüfplakette bescheinigt. Es wird ein Prüfprotokoll erstellt, das ggf. auch Mängel auflistet. Der E-Check wird seit einigen Jahren vom Elektrohandwerk verstärkt beworben, wobei auf Rechtspflichten zur Durchführung regelmäßiger Überprüfungen von elektrischen Anlagen hingewiesen wird. Bei Wohngebäuden wird hier auf die Norm DIN VDE 105-100 sowie auf die Unfallverhütungsvorschriften für Betriebe verwiesen. Eine Überprüfung soll danach alle vier Jahre erforderlich sein. Eine verbindliche rechtliche Verpflichtung zur Überprüfung der gesamten elektrischen Anlage von Wohngebäuden innerhalb fester Zeitabstände existiert jedoch nicht. VDE-Normen sind kein Gesetz, sondern ein Maßstab für einwandfreies technisches Vorgehen. Vor Gericht wird davon ausgegangen, dass diese Normen anerkannte Regeln der Technik sind. Werden sie missachtet, kann dies im Schadensfall zu einer Haftung führen. Die Rechtsprechung ist jedoch uneinheitlich. Lediglich ein Urteil des Oberlandesgerichts Saarbrücken verlangt von Vermietern die Einhaltung eines vierjährigen Prüfungsturnus (4.6.1993, Az. 4 U 109/92). Andere Urteile in diesem Sinne sind nicht bekannt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat im Gegenteil am 15.10.2008 sogar entschieden, dass die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters keine regelmäßige Generalinspektion von Elektroleitungen und elektrischen Anlagen (hier: Dunstabzugshaube) beinhaltet. Der Vermieter muss nach dem Urteil nur die Wohnung insgesamt in einwandfreiem und verkehrssicherem Zustand halten und Gefahren, die ihm bekannt werden, unverzüglich beheben. Wiederholte Störungen können z.B. eine Pflicht des Vermieters begründen, eine Generalinspektion der Elektroinstallationen durchführen zu lassen (BGH, Az. VIII ZR 321/07). Kommt es "ohne Vorwarnung" etwa zu einem Brand durch Kurzschluss, haftet der Vermieter nach dem BGH nicht. Will der Vermieter auf freiwilliger Basis Bränden oder anderen Schäden durch mangelhafte Leitungen etc. vorbeugen, darf er nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes die Kosten für einen im Vierjahresrhythmus durchgeführten Elektrocheck auf den Wohnungsmieter umlegen (Urteil vom 14.2.2007, Az. VIII ZR 123/06). Voraussetzung ist eine ausdrückliche Aufführung dieser Kosten als sonstige Betriebskosten im Mietvertrag. Nicht umlegen darf der Vermieter allerdings die Kosten für die Reparatur von Mängeln, die im Rahmen der turnusmäßigen Überprüfung festgestellt werden. Bei diesen handelt es sich nicht um umlagefähige Kosten im Sinne der Betriebskostenverordnung. |
| Elektromagnetische Felder | electromagnetic fields | |
| Elektronische Form | electronic form | Die elektronische Form ist keine eigenständige Form. Sie ersetzt die gesetzliche Schriftform (§ 126a BGB). Sie kann also immer dann eingesetzt werden, wenn in einem Gesetz für eine Erklärung die Schriftform verlangt wird. Auch die Parteien eines Vertrags können die elektronische Form vereinbaren. Die Erklärung muss digital erfolgen, zum Beispiel durch Übersendung einer Datei oder einer E-Mail. Da die Schriftform und damit auch die elektronische Form auch zur Sicherung des Beweises dient, muss die elektronische Erklärung gespeichert werden können, so dass eine dauerhafte Wiedergabe möglich ist. Die Erklärung muss den Namen des Erklärenden enthalten, nicht seine Unterschrift. Der Name kann irgendwo im Text stehen, er muss also nicht am Schluss des Textes gesetzt werden. Wesentlich ist, dass die Erklärung mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz versehen wird. Bei einem Vertragsschluss in elektronischer Form ist es erforderlich, dass jede Vertragspartei ein Exemplar erhält, das von der anderen Partei mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen worden ist. Wenn eine Partei nicht über die Technik der qualifizierten elektronischen Signatur verfügt, kann sie der anderen ein handschriftlich unterzeichnetes Exemplar schicken, wie es die normale Schriftform erfordert, und die andere Partei versendet ein elektronisch signiertes Exemplar. |
| Elektronische Kommunikation | electronic communication | Die Elektronische Kommunikation beschreibt den Informationsfluss über den Weg der elektronischen Medien. Sie stellt eine von drei Kommunikationswegen dar, derer sich die Unternehmenskommunikation (siehe Corporate Communications) bzw. Public Relations (siehe Public Relations) in ihrer operativen Umsetzung bedient. Ursprünglich auf das Medium "Telefon" konzentriert, umfasst die moderne Kommunikationstechnologie heute Instrumente wie das World Wide Web mit seinen Anwendungen wie E-Mails, elektronische Newsletter, Homepages, Weblogs, Twitters, Social Networks wie Xing, Linkedin und Facebook, RSS-Feeds, Conference- und Video-Calls oder auch mobile Endgeräte und innovative, neue Speichertechnologien wie CD-ROMs oder USB-Sticks. Die Vorteile der Elektronischen Kommunikation liegen in ihrer medialen Schnelligkeit, in ihrer hohen Reichweitenpräsenz und in der zielgruppengenauen Ansprache. Informationen und Botschaften werden über mehrkanalige und multilaterale Kommunikationswege in Sekundenschnelle weltweit verbreitet. Sie erreichen z. B. Mieter, Fach- und Wirtschaftsmedien oder auch die breite Öffentlichkeit mit einem Minimum an Aufwand. Das spart Kosten und ist zeit- und ortsunabhängig aktualisierbar. Vorteile, die über herkömmliche Print- und Face-to-Face-Kommunikation inhaltlich, umfänglich und zeitlich nur selten zu realisieren sind. Die elektronische Kommunikation eignet sich entsprechend zur spezifischen Informationsvermittlung an die breite Zielgruppe internetaffiner Mieter und Kunden, der Presse und der Öffentlichkeit. Sie stellt eine sinnvolle Ergänzung zu den klassischen Instrumenten der Public Relations dar. Der Einsatz der modernen elektronischen Kommunikationsformen wird in der Immobilienwirtschaft bislang vernachlässigt. In der Zukunft wird ihre Relevanz und Anwendung jedoch steigen und zu einem wichtigen Wettbewerbsfaktor im Markt und in der Branche werden. |
| Elektrosensibilität | electromagnetic hypersensitivity | Ein besonderes Phänomen, welches in den letzten Jahren vermehrt auftritt, ist die so genannte Elektrosensibilität. Fast 30 Prozent der deutschen Bevölkerung sind bezüglich der Risiken durch elektromagnetische Felder besorgt, zehn Prozent fühlen sich beeinträchtigt und etwa zwei bis fünf Prozent der bundesdeutschen Bevölkerung bezeichnen sich selbst als elektrosensibel. Hierbei werden aber meist niederfrequente Wechselfelder (zum Beispiel Haushaltsstrom) und hochfrequente Wechselfelder (zum Beispiel Mobilfunk) nicht differenziert betrachtet. Die Personen, welche sich als elektrosensibel ansehen, äußern unterschiedliche Beschwerden, zum Beispiel Schlafstörungen, Müdigkeit, Konzentrationsstörungen, Kopfschmerzen usw. bei Vorhandensein elektromagnetischer Felder in ihrer Umgebung. Früher wurden diese Beschwerden vor allem auf die niederfrequenten elektrischen und magnetischen Felder zurückgeführt. Seit jedoch immer mehr Mobilfunkmasten in der Wohnumgebung entstehen, werden auch zunehmend hochfrequente Felder als Verursacher genannt. Eine Vielzahl wissenschaftlicher Untersuchungen hat sich mit dem Phänomen "Elektrosensibilität" beschäftigt. Bisher ist es jedoch noch in keinem Fall gelungen, diese von den Betroffenen vermuteten Zusammenhänge wissenschaftlich fundiert nachzuweisen. Insbesondere konnte auch keine Dosis-Wirkungsbeziehung festgestellt werden. Im Rahmen des deutschen Mobilfunkforschungsprogramms ergab sich, dass elektrosensible Personen schlechter als Kontrollpersonen in der Lage sind, echte magnetische Impulse von Scheinimpulsen zu unterscheiden. Es konnte auch keine Verbesserung der Schlafqualität der Betroffenen durch eine Abschirmung der hochfrequenten Felder im häuslichen Schlafzimmer festgestellt werden. Interessanterweise zeigte es sich jedoch, dass von einer Verbesserung des Schlafes berichtet wurde, wenn die untersuchten Probanden annahmen, dass eine Abschirmung durchgeführt wurde. Auch ein Zusammenhang mit Allergien sowie einer besonderen Empfindlichkeit gegenüber Chemikalien konnte nicht bestätigt werden. Zusammenfassend ergibt sich, dass ein ursächlicher Zusammenhang zwischen elektromagnetischen Feldern und den Beschwerden elektrosensibler Personen mit hoher Wahrscheinlichkeit ausgeschlossen werden kann. Auch die Weltgesundheitsorganisation hat in ihren Fact Sheet Nr. 296 vom 5. Dezember 2005 festgestellt, dass es keine wissenschaftliche Basis gibt, um die Symptome der Elektrosensiblen mit der Einwirkung von elektromagnetischen Feldern in Verbindung zu bringen. Zu trennen vom Begriff der Elektrosensibilität ist die Tatsache, dass elektrische Felder durch Hautkribbeln oder Vibrationen von Körperhaaren spürbar sind. Empfindliche Personen können elektrische Felder hierdurch bereits ab 1 kV/m, die meisten Menschen dagegen erst ab 10 kV Meter, wahrnehmen. Das wird zwar manchmal als unangenehm empfunden, es sind jedoch ernsthafte Gesundheitsschäden auch bei langfristigem Einwirken nicht bekannt. |
| Elektrosmog | electronic smog | Elektrosmog ist ein Begriff der sich aus den Wörtern Elektro und Smog zusammensetzt. Er bezeichnet ganz allgemein die durch elektrische Geräte, Leitungen und Sender erzeugte elektromagnetischen Strahlungen und Felder. Diese messbaren Felder werden von allen Elektrogeräten erzeugt und besonders stark von Hochspannungsleitungen, Transformatoren oder Mobilfunk-Sendeantennen. Elektrosmog steht unter dem Verdacht, verschiedene Gesundheitsschäden zu verursachen oder zu fördern (Herzrhythmusstörungen, hormonelle Erkrankungen, Schlafstörungen, Krebs usw.). Obwohl gesicherte Erkenntnisse dazu noch nicht vorliegen, enthält die 26. Bundesimmissionsschutzverordnung Grenzwerte der höchstzulässigen elektromagnetischen Belastung. Die Grenzwerte sind allerdings in der Kritik, da sie erst relativ hohe Werte als schädlich ansehen, bei denen eine Erwärmung menschlicher Körperzellen stattfindet. Mietrecht: Als Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt, wird Elektrosmog meist nur bei Überschreitung der Grenzwerte angesehen. Solange die Elektrosmogbelastung in einer Wohnung nicht das Maß der normalen Hintergrundbelastung durch elektrische Geräte überschreitet, wird kaum ein Gericht dem Mieter eine Mietminderung zugestehen. Bei der Aufstellung mehrerer Antennen kann dies anders aussehen: Allein wegen der ständigen Angst vor möglichen Gesundheitsschäden hielt ein Münchner Gericht bei einer Familie, die direkt unter einer Mobilfunk-Sendeanlage mit sechs Antennen wohnte, eine Mietminderung um 20 Prozent für gerechtfertigt (AG München, WM 99, 111). Der Bundesgerichtshof hat am 15.03.2006 jedoch entschieden, dass ein Dachgeschossmieter – auch als Träger eines Herzschrittmachers – keinen Anspruch auf Unterlassung gegen seinen Vermieter hat, der das Hausdach als Standort für eine Mobilfunkantenne vermieten will (Az. VIII ZR 74/05). Voraussetzung war auch hier, dass die Grenzwerte nicht überschritten wurden. |
| Elektrostatische Felder | electrostatic fields | Elektrostatische Felder (statische elektrische Felder, elektrische Gleichfelder) treten auf als natürliche elektrostatische Felder (stationäres Schönwetterfeld oder stationäre Felder bei speziellen Wetterlagen, zum Beispiel Gewittern). Künstliche elektrostatische Felder in Industrie und Verkehr finden wir vor allem bei öffentlichen, schienengebundenen Nahverkehrsmitteln und bei automatisierten Förder- und Antriebsmitteln. Künstliche elektrostatische Felder in Gebäuden treten durch Ladungstrennung auf. Wenn sich die Oberflächen von zwei Materialien berühren, dann tauschen sie Elektronen aus, weil die Moleküle dieser Oberflächen bei dem Kontakt in enge elektrische Wechselwirkung zueinander treten. Erfolgt ein intensiver Kontakt bzw. Reibung dieser Materialien, werden Teile der negativen Ladungen aus dem einen „Reibpartner“ herausgerissen und von dem anderen aufgenommen. Bei Trennung dieser Oberflächen, fließen die Elektronen wieder an ihren ursprünglichen Platz zurück. Wenn das durch ein isolierendes Material, wie zum Beispiel Kunststoff, nicht möglich ist, resultiert auf dem einen Material ein Überschuss und auf dem anderen ein Mangel an Elektronen, d.h. beide Materialien tragen dann eine gleich große elektrostatische Ladung, aber mit unterschiedlichen Vorzeichen. Das Material mit dem Übergewicht von Elektronen ist negativ, dass andere positiv geladen. So kann durch die Bewegung der Menschen zum Beispiel auf Kunststoffteppichen oder -fußbodenbelägen eine Ladungstrennung und damit elektrische Aufladung erfolgen. Diese ruhende statische Aufladung wird meist erst dann spürbar, wenn sie sich bei der Berührung eines geerdeten Gegenstandes plötzlich entlädt. Die Häufigkeit und Stärke dieser Aufladungen werden beeinflusst von der
Auch Fernsehgeräte sowie Bildschirmterminals verursachen teilweise erhebliche elektrische Gleichfelder, wenn keine antistatische Oberflächenbeschichtung erfolgte. Ihre Stärke beträgt 300-700 V/m und nimmt mit der Entfernung schnell ab. Die Wirkungen elektrostatische Felder auf die Körperoberfläche und damit auf das Wohlbefinden, sind von der Aufladung abhängig. Eine Übertragung elektrischer Ladungen kann durch Influenzwirkung oder Berührung von auf geladenen Gegenständen (zum Beispiel Kraftfahrzeuge, Fernseher- oder Computerbildschirme) erfolgen. Folgende Wirkungen können hierbei auftreten:
Insbesondere bei häufiger Wiederholung kann es zur Beeinträchtigung des Wohlbefindens kommen. Eine Erhöhung der Luftfeuchte in den Wohnungen und Büros verringert die elektrische Aufladung von Gegenständen. Gegebenenfalls kann man auch Erdungsmaßnahmen durchführen oder antistatische Materialien einsetzen. |
| Elementarschadenversicherung | insurance coverage against damage by natural forces | Die Elementarschadenversicherung gewährt zu den durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckten Schäden durch Feuer, Sturm, Hagel zusätzlichen Versicherungsschutz vor den Folgen von Naturereignissen wie Erdbeben, Erdrutsch, Lawinen, Hochwasser usw. Dieser Schutz ist in der normalen Wohngebäudeversicherung nicht enthalten und muss deshalb zusätzlich vereinbart und bezahlt werden. Als problematisch erweist sich der Versicherungsschutz gegen Überschwemmungen bei Wohngebäuden, die in gefährdeten Zonen, so genannten E 3-Zonen liegen, die nach Postleitzahlengebieten geordnet sind. Wohnhäuser in E 3 Zonen sind nicht oder nur sehr schwer versicherbar, Wohnhäuser in E 2 Zonen können nur gegen eine erhöhte Versicherungsprämie gegen Hochwasser versichert werden. E-1 Zonen sind kaum hochwassergefährdet, so dass jederzeit Versicherungsschutz gewährt wird. Welche Postleitbereiche in E 3 und E 2 Zonen liegen, kann vom Bund der Versicherten (Email: gruppenvers@bundderversicherten.de) abgerufen werden. Die E 3-Zonen liegen vor allem im südöstlichen Baden-Württemberg und im Raum Altenburg - Gera - Klingenthal. |
| ELER | European Agricultural Fund for Rural Development (EAFRD) | Abkürzung für: Europäischer Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung ländlicher Räume. |
| Ellwood-Verfahren | Ellwood technique | Das Ellwood-Verfahren ist eine Methode, Ergebnisse von Immobilienbewertungen zu plausibilisieren. Seinen Namen verdankt das Verfahren dem Amerikaner L. W. Ellwood. Er betrachtete Immobilienanlagen von der Finanzierungsseite her in einer Kombination von Eigen- und Fremdkapital. Ausgegangen wird von der Vorstellung, dass üblicherweise der Ankauf von Immobilien teils fremd- und teils eigenfinanziert wird. Dabei müssen Annahmen über den Fremdkapitalzinssatz, die Laufzeit des Fremdkapitals und die Fremdkapitalquote getroffen werden. Durch plausible Annahmen über die aus der Verzinsung von Eigen- und Fremdkapital resultierenden Barwerte lassen sich Schlussfolgerungen darauf ziehen, ob ermittelte Verkehrswerte (Marktwerte) am gewöhnlichen Immobilienmarkt erzielbar wären. Bedingung ist, dass für Eigen- und Fremdkapital marktübliche Zinssätze zugrunde gelegt werden. Festzustellen ist, wie sich während eines Prognosezeitraums (in der Regel von 10 Jahren) bei einer geforderten Eigenkapitalverzinsung der Wert der Immobilie – ausgehend vom ermittelten Verkehrswert – entwickelt. Etwaige Inflationsraten bleiben dabei unberücksichtigt. Liegt der ermittelte Verkehrswert über der Summe der Barwerte von Eigen- und Fremdkapital, ist dies ein Indiz dafür, dass die Immobilie zu einem Preis, der diesem Wert entspricht, nicht finanzierbar, also im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht verkäuflich wäre. Liegt umgekehrt der Verkehrswert unterhalb dieser Barwertsumme, ist dies ein Zeichen dafür, dass er zu niedrig eingeschätzt wurde. |
| Elternunterhalt | maintenance of parents | Der Elternunterhalt ist eine Unterart des Angehörigen-Unterhalts nach § 1601 BGB. Nach dieser Vorschrift ist man Verwandten in gerader Linie zum Unterhalt verpflichtet, wenn diese bedürftig werden. Heute betrifft dies zunehmend erwachsene Kinder von Eltern, die zum Pflegefall werden. Die monatlichen Pflegekosten können leicht einige tausend Euro im Monat betragen und sind in keinem Fall von der staatlichen Pflegeversicherung voll abgedeckt. Eine private Vorsorge findet oft ebenfalls nicht statt. Werden die Eltern pflegebedürftig, springt zunächst das Sozialamt ein, holt sich jedoch das Geld dann von den Kindern zurück, indem es im Namen der Eltern Unterhaltsansprüche gegen die Kinder geltend macht. Die Kinder haften jedoch nicht uneingeschränkt für die Pflegekosten ihrer Eltern. So gibt es nach der „Düsseldorfer Tabelle“ einen Selbstbehalt, der den Kindern von ihrem Nettoeinkommen verbleiben muss. Bei der Berechnung des relevanten Netto-Einkommens werden bereits bestimmte Verbindlichkeiten und eigene Unterhaltspflichten abgezogen. Der Selbstbehalt beträgt dann 1.600 Euro plus mindestens 1.280 Euro für den Ehepartner; dieser Anteil wird jedoch den ehelichen Lebensverhältnissen angepasst. Für die Vorteile einer gemeinsamen Haushaltsführung ist allerdings ein bestimmter Teil wieder abzuziehen. Die Hälfte von allem, was über den so errechneten Selbstbehalt hinausgeht, kann der Staat für den Elternunterhalt in Anspruch nehmen. Grundsätzlich müssen Unterhaltsverpflichtete auch ihren Vermögensstamm angreifen, um Unterhalt zu zahlen. Hier gibt es jedoch ein sogenanntes Schonvermögen, das nicht angegriffen werden muss. |
| ELW | granny flat; self-contained flat in or attached to a house | Abkürzung für: Einliegerwohnung |
| Emerging Markets | emerging markets | Unter diesem Begriff sind Schwellenländer zu verstehen. Also Länder, die bereits erhebliche Entwicklungsfortschritte erzielt haben und sich durch eine hohe Wachstumsdynamik auszeichnen. Als Beispiele können Korea, Taiwan und Malaysia in Südostasien; Brasilien, Chile, Mexiko in Lateinamerika, sowie einige Länder in Mittel- und Osteuropa gelten. |
| Emicode | EMICODE (GEV rating) | |
| Emissionen | emissions | Unter Emissionen versteht man die von einer Quelle ausgehenden Stoffabgaben (z. B. Luftverunreinigungen durch Gase und Partikel) oder Energieabgaben (z. B. Geräusche, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen). |
| Empfehlungsmanagement | word-of-mouth advertising; personal recommendations | Empfehlungsmanagement ist eine der günstigen Arten Marketing in eigener Sache zu betreiben. Den Ausdruck Mund zu Mund Propaganda hat jeder schon mal gehört und dennoch ist gerade das Empfehlungsmanagement eine häufig unterschätzte Maßnahme. Empfehlungen werden in den seltensten Fällen ohne Aufforderung gegeben. |
| Empirica | - n.a. - | Empirica ist ein 1990 gegründetes wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Beratungsunternehmen mit Niederlassungen in Berlin, Bonn und Leipzig. Tätigkeitsfelder sind nach eigener Darstellung:
Näheres siehe: http://www.empirica-institut.de |
| Empore | gallery | Die Empore ist ähnlich einem Balkon, der sich in einen saalartigen Innenraum öffnet. Der Begriff Empore entstand erst im 18. Jahrhundert und leitet sich aus dem Adverb 'empor' ab. In den Kirchen des Mittelalters entstand zwischen dem gemauerten Gewölbe und dem hölzernen Dachstuhl ein Gang, der über Arkaden zum Hauptkirchenraum geöffnet und als weitere Fläche genutzt werden konnte. Später bekamen die Emporen ihr eigenes Tragwerk oder wurden zwischen Stützen angeordnet. Emporen werden unterschieden in ihrer Nutzbarkeit:
Damit ein beeindruckender vertikaler Luftraum nicht nur unbrauchbarer Freiraum ist, finden Emporen Verwendung zum Beispiel in Bibliotheken, Veranstaltungs- und Ausstellungsräumen. |
| Endenergie | delivered energy / final energy | Als Endenergie bezeichnet man die Energie, die tatsächlich am Hausanschluss des Verbrauchers ankommt – nach Abzug aller Verluste zum Beispiel durch Leitungswiderstände und Umwandlungen von einer Energieform in eine andere. Endenergie kann in Form eines Primärenergieträgers beim Verbraucher eintreffen – etwa das Erdgas aus der Gasleitung. Sie kann jedoch auch in dem Strom bestehen, der in einem entfernten Kraftwerk aus einem Primärenergieträger wie Kohle oder Gas erzeugt wurde. Wie effektiv die in einem Primärenergieträger enthaltene Primärenergie in Endenergie verwandelt wird, richtet sich nach den verwendeten Verfahren bei Umwandlung und Transport. So wird zum Beispiel durch die Raffinierung aus dem Primärenergieträger Rohöl der Endenergieträger Heizöl. |
| Endenergiebedarf | ultimate energy demand | Der Endenergiebedarf gibt die nach technischen Regeln berechnete, jährlich benötigte Energiemenge für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung an. Er ist ein Maß für die Energieeffizienz eines Gebäudes und seiner Anlagentechnik und wird unter Standardklima- und Standardnutzungsbedingungen errechnet. Der Endenergiebedarf bezeichnet die Energiemenge, die dem Gebäude bei standardisierten Bedingungen und unter Berücksichtigung der Energieverluste zugeführt werden muss, damit die standardisierte Innentemperatur, der Warmwasserbedarf und die notwendige Lüftung sichergestellt weden können. Ein geringer Bedarf und damit eine hohe Energieeffizienz werden durch kleine Werte angezeigt. |
| Endreinigung | final clean-up | Der Begriff wird in unterschiedlichem Zusammenhang für abschließende Reinigungsarbeiten verwendet. Endreinigung bei Mietwohnungen: Enthält der Mietvertrag keine Schönheitsreparaturenklausel, sondern nur die Regelung "Wohnung ist besenrein zu übergeben" muss der Mieter (nach Entfernung aller eigenen Gegenstände, Möbel, Sperrmüll, Abfall, Werkzeug etc.) die Wohnung grob säubern - d.h. ausfegen, wischen und größere Verschmutzungen beseitigen. Eine professionelle Reinigung auf Hochglanz kann hier nicht gefordert werden. Fachgerechte Ausführung ist jedoch bei Schönheitsreparaturen gefragt, die mit Malerarbeiten einhergehen. Endreinigung bei Ferienwohnungen: Wer eine Ferienwohnung mietet, muss diese unmittelbar vor dem Auszug endreinigen. Diese Pflicht wird meist im Mietvertrag verankert. Wichtig: Hat der Mieter laut Vertrag die Kosten der Endreinigung zu tragen, ohne dass er die Möglichkeit hat, diese selbst durchzuführen, muss die Endreinigung im Gesamtpreis der Ferienwohnung eingeschlossen sein (BGH, 6.6.1991, Az. I ZR 291/89). Die Kosten für die Endreinigung richten sich nach der Wohnungs- bzw. Hausgröße. Sie bewegen sich meist zwischen 25 und 100 Euro. Führt der Mieter absprachewidrig keine Endreinigung durch, kann der Vermieter ihm diese in Rechnung stellen und die Kosten ggf. von einer hinterlegten Kaution abziehen. Die vom Mieter mit der Miete bezahlte Endreinigung durch die Vermieterseite umfasst laut Vertrag oft nur das Säubern von Möbeln, Bodenbelägen, Fenstern, Sanitäranlagen und Küchengeräten – aber nicht tägliche Routinearbeiten wie Geschirrspülen, Aufräumen, Säubern des Gartengrills. Diese muss der Mieter am letzten Urlaubstag trotz bezahlter Endreinigung selbst durchführen. Endreinigung bei Neubauten: Auch ein Neubau muss vor Bezug gereinigt werden. Hierfür existieren Spezialfirmen, die eine Reinigung in mehreren Schritten anbieten. Zuletzt erfolgt eine Endreinigung, die die Spuren der Bauarbeiten gründlich beseitigt. |
| Endrenovierungsklausel | provision regarding necessary repairs, maintenance and/or redecoration when a tenant moves out | Als Endrenovierungsklauseln bezeichnet man Mietvertragsklauseln, nach denen der Mieter am Ende des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Obwohl die Renovierung am Ende der Mietzeit in der Praxis häufig vorkommt, sind derartige Klauseln oft rechtlich problematisch. Werden sie mit einer gängigen Schönheitsreparaturklausel kombiniert (z. B. im Allgemeinen zu beachtender Renovierungs-Fristenplan für die einzelnen Räume) so sind beide unwirksam, da der Mieter unabhängig vom Wohnungszustand und vom Zeitabstand zur letzten Renovierung gegebenenfalls bei Auszug eine tadellose Wohnung noch einmal renovieren muss. Dies sehen die Gerichte als unangemessene Benachteiligung des Mieters an (BGH, Az. VIII ZR 308/02, Urteil vom 14.05.2003). Als isolierte Endrenovierungsklausel bezeichnet man eine Endrenovierungsklausel, die im Vertrag als einzige Regelung etwas zu den Schönheitsreparaturen aussagt. Der Mieter muss danach nur beim Auszug und nicht während des Mietverhältnisses renovieren. Auch derartige Regelungen können unwirksam sein, wenn sie pauschal auf das Ende des Mietverhältnisses abstellen und die Renovierungspflicht nicht vom tatsächlichen Zustand und vom Zeitabstand zur letzten Renovierung abhängig machen (BGH, Az. VIII ZR 316/06, Urteil vom 12.09.2007). Das oben Gesagte gilt für Formularmietverträge. Ausgehandelte Individualvereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter können abweichende Regelungen treffen, da dabei nicht die strengen Maßstäbe gelten, an denen Allgemeine Geschäftsbedingungen gemessen werden. Dies zeigte sich insbesondere im Urteil des Bundesgerichtshofes vom 14.01.2009, dem zufolge eine im Wohnungsübergabeprotokoll festgehaltene individuelle Endrenovierungsvereinbarung wirksam sein kann, obwohl der Mietvertrag selbst eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel mit starrem Fristenplan enthält (Az. VIII ZR 71/08). Hat der Mieter im Glauben an eine wirksame Endrenovierungsklausel vor Auszug renoviert und stellt sich dann heraus, dass die Klausel unwirksam war, kann der Mieter einen Anspruch auf Schadenersatz haben. Rechtlich begründet wird dies mit einer "ungerechtfertigten Bereicherung" (§ 812 BGB) durch eine ohne Rechtsgrund erhaltene Leistung. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 27.5.2009 hervor (Az. VIII ZR 302/07). |
| EnEG | Energy Conservation Act | Abkürzung für: Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden Das Gesetz bezweckt die möglichst weitgehende Einsparung von Energie im Gebäudebereich. Es wurde 1977 als gesetzgeberische Reaktion auf die Ölkrise verabschiedet. Das EnEG ermächtigt die Bundesregierung zum Erlass von Verordnungen zur Energieeinsparung im Gebäudebereich. Auf seiner Basis wurde die Energieeinsparverordnung (EnEV) erlassen. Mit der am 02.04.2009 in Kraft getretenen Novellierung des EnEG wurde der Weg für die EnEV 2009 frei gemacht. Diese nimmt in ihrem § 27 direkten Bezug auf die Bußgeldvorschriften des EnEG 2009. Das EnEG wurde 2013 zur Umsetzung neuer EU-Vorschriften novelliert. Mit einer Reform der EnEV wird 2014 gerechnet. Die Bundesregierung hat sich das Ziel gesetzt, bis zum Jahr 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu erreichen. |
| Energetische Gebäudeoptimierung | energy-optimised buildings | Unter einer energetischen Gebäudeoptimierung versteht man einen Prozess, bei dem ein Haus in jeglicher für die Energieeffizienz relevanten Hinsicht auf den bestmöglichen Stand gebracht wird – soweit das Gebäude es zulässt und der Aufwand in einem vernünftigen Verhältnis zur erzielbaren Energieeinsparung steht. In keinem Betriebskostenbereich gibt es größere Einsparungspotenziale als bei den Kosten für Energie. Ziel der energetischen Gebäudeoptimierung ist die Verringerung des CO2-Ausstosses zu Zwecken des Klimaschutzes. Mittel der energetischen Gebäudeoptimierung sind zum Beispiel:
Bei Dämmstoffen und generell bei Außenbauteilen sollte man darauf achten, dass die Bauteile eine gute Wärmespeicherfähigkeit besitzen. Bei den Außenwänden und dem Dach ist Luftdichtigkeit anzustreben. Die Ausrichtung des Gebäudes nach den Himmelsrichtungen ist in die Planung auch von Modernisierungsmaßnahmen einzubeziehen: Sind die Fenster an der Südfassade größer als zum Beispiel an der Nordfassade, kommt mehr Sonnenwärme ins Gebäude und es wird Heizwärme eingespart. Im Sommer kann und sollte die Südfassade zum Beispiel durch Pflanzen oder technische Maßnahmen verschattet sein – in Übergangszeit und im Winter sollte sie der Sonneneinstrahlung ausgesetzt werden. Eine energetische Gebäudeoptimierung sollte vorzugsweise von einem Fachmann geplant werden und verschiedene Modernisierungsmaßnahmen zusammenfassen. So werden nicht nur optimale Resultate erzielt, sondern es können auch Förderungen für das Gesamtprojekt beantragt werden. Bei der KfW-Förderbank kann auch ein Zuschuss für die Baubegleitung durch einen Fachmann beantragt werden (www.kfw.de). Dieser beträgt 50 Prozent der Kosten für die Baubegleitung, maximal |
| Energieausweis / Energiepass | Energy Performance Certificate; short form: energy certificate | Unter einem Energieausweis/Energiepass versteht man ein auf ein Gebäude bezogenes Dokument, aus dem sich Rückschlüsse auf den Energieverbrauch bzw. die Energieeffizienz dieses Gebäudes ziehen lassen. Vom Gesetz her korrekt ist der Begriff "Energieausweis". Dieser schafft für Immobilienkäufer und Mieter eine Vergleichsbasis und bietet Anreize zur energetischen Sanierung von Gebäuden. Verspätete Einführung Nach der europäischen Energieeffizienzrichtlinie hätten alle EU-Mitgliedsstaaten bis Anfang 2006 für alle Gebäude Energieausweise einführen müssen. In Deutschland erfolgte die Umsetzung verspätet: Die zuständigen Ministerien haben erst im Oktober 2006 Einigung über die Einführung des Energieausweises für bereits bestehende Gebäude erzielt. Für Neubauten sind Energieausweise mit Einführung der Energieeinsparverordnung von 2002 vorgeschrieben worden. Am 27.06.2007 hat die Bundesregierung unter Berücksichtigung einiger vom Bundesrat angeregter Änderungen die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2007) beschlossen, welche die stufenweise Einführung von Energieausweisen auch für bestehende Gebäude vorschrieb. Rechtliche Grundlage Das EnEG (Energieeinsparungsgesetz) ermächtigt die Bundesregierung, mit Zustimmung des Bundesrates im Wege einer Rechtsverordnung Inhalt und Verwendung von Energieausweisen für Gebäude festzulegen. Diese Regelungen finden sich in der EnEV (Energieeinsparverordnung). Die Energieausweise für bestehende Gebäude wurden nach Vorgabe der EnEV 2007 schrittweise je nach Gebäudeart und -Alter eingeführt. Im Jahr 2009 wurden EnEG und EnEV verschärft, die EnEV 2009 gilt seit 01.10.2009. Eine weitere Reform der beiden Regelungswerke fand 2014 statt. Übergangsfristen Eigentümer von Wohngebäuden, die bis 1965 fertig gestellt wurden, müssen seit 01.07.2008 einen Energieausweis vorweisen können. Für neuere Wohngebäude muss er seit 01.01.2009 vorhanden sein. Eigentümer von Nichtwohngebäuden benötigen den Energieausweis seit 01.07.2009. In öffentlichen Gebäuden mit Publikumsverkehr und mehr als 1000 Quadratmeter Nutzfläche muss ebenfalls seit 01.07.2009 ein Energiepass ausgehängt werden. Wer benötigt einen Energieausweis? Einen Energieausweis braucht, wer seine Immobilie (Wohn- und Nichtwohngebäude) vermieten, verpachten oder verkaufen will. Rechtsgrundlage bis Mai 2014: Der Ausweis ist Miet- und Kaufinteressenten auf Verlangen unverzüglich vorzulegen. Wer dies unterlässt, riskiert ein Bußgeld. Selbstnutzende Eigentümer benötigen ihn nicht, zumindest solange derartige Schritte nicht anstehen. Der Eigentümer kann dem Interessenten auf freiwilliger Basis eine Kopie des Energieausweises aushändigen. Von der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises werden Baudenkmäler und kleine Gebäude (bis 50 Quadratmeter Nutzfläche) nicht erfasst. In öffentlichen Gebäuden mit über 1.000 Quadratmeter Nutzfläche, in denen Behörden oder sonstige Einrichtungen öffentliche Dienstleistungen erbringen und die von vielen Menschen besucht werden, muss der Energieausweis öffentlich ausgehängt werden. Seit Inkrafttreten der EnEV 2009 gilt dies jedoch nicht für denkmalgeschützte öffentliche Gebäude. Verbrauchs- und bedarfsbasiert Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Den verbrauchsbasierten und den bedarfsbasierten. Der verbrauchsbasierte Ausweis wird auf der Basis des Verbrauchs der aktuellen Bewohner erstellt. Er kann gleichzeitig mit einer Jahres-Heizkostenabrechnung relativ kostengünstig angefertigt werden. Sein Nachteil ist jedoch, dass er keine Bewertung des vom Bauzustand des Gebäudes abhängigen Wärmeverlustes erlaubt: Hat der Mieter sparsam geheizt, sind die Werte günstig. Hat der Mieter "Treibhaustemperaturen" bevorzugt, schlägt sich dies ebenfalls im Energieausweis nieder. Mangelhafte Dämmungsmaßnahmen oder Heizanlagen bleiben unerwähnt. Aufwändiger ist die Erstellung des bedarfsbasierten Energieausweises. Dieser bewertet den Primärenergiebedarf des Gebäudes. Dazu werden die Wärmedurchgangswerte der verwendeten Baumaterialien herangezogen sowie die bestehende Anlagentechnik hinsichtlich Heizung, Warmwasserversorgung und Lüftung analysiert, um den Wärmebedarf unabhängig vom jeweiligen Nutzer zu ermitteln. Modernisierungsempfehlungen Sind wirtschaftlich sinnvolle Verbesserungen der Energieeffizienz des Gebäudes möglich, muss der Aussteller Modernisierungsempfehlungen abgeben. Diese sind unverbindlich. In Einzelfällen sollen Aussteller behauptet haben, dass vor Erteilung eines Energieausweises zunächst zwingend eine Modernisierung des Gebäudes durchgeführt werden müsse – vorzugsweise durch einen befreundeten Betrieb. Derartige Vorgehensweisen sind unredlich. Der Energieausweis erfordert keine vorherige Modernisierung. Wahlrecht Ein Wahlrecht zwischen verbrauchs- und bedarfsbasiertem Ausweis besteht bei:
Ein Energieausweis auf Bedarfsbasis ist vorgeschrieben für Gebäude
Auch die Gewährung von Fördergeldern hinsichtlich der Finanzierung einer energetischen Sanierung erfordert zum Teil die Vorlage eines nach erfolgreicher Sanierung erstellten Energieausweises auf Bedarfsbasis. Energieausweise für Neubauten werden (zwangsläufig) auf Bedarfsbasis ausgestellt. Aussteller Während der Energieausweis für Neubauten durch den Bauvorlageberechtigten erstellt wird, ist nach der EnEV bei bestehenden Gebäuden eine ganze Reihe von Berufsgruppen zur Ausstellung von Ausweisen und Modernisierungsempfehlungen berechtigt. Es handelt sich dabei sowohl um Personen mit Hochschul- oder Fachhochschulabschluss (zum Beispiel Architekten, Bauingenieure) als auch um verschiedene Handwerksberufe. Die Aufzählung der EnEV ist abschließend. Eine zusätzliche Zertifizierung der Aussteller ist nicht vorgesehen. Auch Energieberater (zum Beispiel aus der Baustoffindustrie), die vor dem 25.04.2007 ihre Aus- oder Weiterbildung begonnen haben, dürfen den Energieausweis für bestehende Wohngebäude ausstellen, sowie Fachleute, die durch Landesgesetze dazu ermächtigt werden. Die EnEV 2009 hat die Anforderungen an Aussteller von Energieausweisen präzisiert. Als Qualifikation von Personen mit Studium werden nun keine bestimmten Diplome mehr verlangt, sondern ein "berufsqualifizierender Hochschulabschluss". Auch ein Staatsexamen kann bei einem entsprechenden Studiengang als solcher gelten. Physiker können nun unter den gleichen zusätzlichen Voraussetzungen wie Hochschulabsolventen anderer Fächer Energieausweise ausstellen. Verantwortliche Personen Nach der EnEV 2009 ist der Hauseigentümer dafür verantwortlich, dass die für die Erstellung des Energieausweises gelieferten Daten korrekt sind. Der Aussteller darf diese Daten jedoch nicht benutzen, wenn er berechtigte Zweifel an ihrer Richtigkeit hat. Ermittelt er die Daten selbst, ist er auch für deren Richtigkeit verantwortlich. Die Übermittlung falscher Daten an den Aussteller und die unkorrekte Ermittlung von Daten durch diesen selbst sind eine Ordnungswidrigkeit. Kosten Ein einheitlicher Preis für die Erstellung eines Energieausweises existiert nicht. Die üblichen Beträge liegen zwischen 50 und 450 Euro (ohne Hausbegehung). Der genaue Betrag hängt von dem im Einzelfall notwendigen Aufwand und der Version als Verbrauchs- oder Bedarfsausweis ab. Die EnEV erlaubt eine Erstellung des Ausweises auf Basis von Unterlagen über das Gebäude, also ohne Hausbegehung durch einen Experten. Insbesondere hinsichtlich der Abgabe von Modernisierungsempfehlungen kann eine Gebäudebegehung jedoch sinnvoll sein. Im Internet werden Energieausweise – insbesondere solche auf Verbrauchsbasis – zu Billigpreisen angeboten. Diese werden oft in einem vollautomatischen Verfahren erstellt: Der Kunde beantwortet einige Fragen, setzt seine Verbrauchsdaten in ein Online-Formular ein, gibt seine Rechnungsadresse an – und bekommt sofort seinen Energieausweis mit Unterschrift und Stempel des Ausstellers als PDF-Datei zum Herunterladen. Dieses Verfahren wird häufig kritisiert: Bei einigen Anbietern werden so wenige Daten abgefragt, dass damit kaum ein Energieausweis nach Maßgabe der EnEV erstellt werden kann. Ferner geht die EnEV davon aus, dass der Aussteller zumindest eine Plausibilitätsprüfung der angegebenen Daten vornimmt. Hier entfällt aber jegliche persönliche Beschäftigung des Ausstellers mit den Daten, so dass auch reine Fantasiezahlen eingegeben werden können. Nutzt ein Vermieter oder Verkäufer dies zur Erstellung eines geschönten Energieausweises, kann er sich späteren Schadenersatzansprüchen oder Bußgeldverfahren aussetzen. Die Bußgelder in diesem Bereich betragen bis zu 15.000 Euro. Geltungsdauer Beide Versionen des Energieausweises haben eine Gültigkeitsdauer von zehn Jahren. Nach energetischen Sanierungsmaßnahmen empfiehlt sich jedoch eine Neuausstellung, um die vorteilhafteren Werte korrekt abzubilden und sie in der Vermarktung der Immobilie nutzen zu können. Bei bestimmten Änderungen am Gebäude (z. B. Austausch der Fenster) ist eine Neuausstellung vorgeschrieben. Vor den offiziellen Einführungsterminen erstellte Energieausweise (nach älteren Fassungen der Energieeinsparverordnung) behalten ihre Gültigkeit in der Regel für zehn Jahre ab Ausstellungsdatum. Nach der Energieeinsparverordnung verliert ein Energieausweis seine Gültigkeit, wenn am Gebäude erhebliche Veränderungen der Außenbauteile beziehungsweise der an unbeheizte Räume angrenzenden Bauteile vorgenommen werden beziehungsweise wenn seine Nutzfläche an beheizten oder gekühlten Räumen vergrößert wird und dabei für dieses Gebäude Berechnungen des Jahresprimär-Energiebedarfs durchgeführt werden. In diesen Fällen ist ein neuer Energieausweis auszustellen. Muster Die Anlagen zur EnEV enthalten Muster der unterschiedlichen Versionen des Energieausweises. Der Aussteller hat sich inhaltlich an diesen Mustern zu orientieren. Mit Einführung der EnEV 2009 hat sich das Muster des Energieausweises in einigen Punkten geändert. Es enthält nun unter anderem auch Angaben zur Nutzung alternativer Energien und zur Einhaltung der Vorgaben des Wärmegesetzes. Bußgelder Die Bußgeldregelungen der EnEV wurden mit der EnEV 2009 verschärft. Als Ordnungswidrigkeit gilt es nun unter anderem, wenn:
Die Höhe der Bußgelder richtet sich nach dem im Jahr 2009 neu gefassten EnEG (Energieeinsparungsgesetz). Die Geldbuße nach dem EnEG kann grundsätzlich bis zu 50.000 Euro betragen; die Missachtung der Vorschriften der EnEV über Energieausweise kann mit bis zu Rechtslage ab 2014 Am 19.5.2010 wurde die neue EU-Richtlinie zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verabschiedet (Zeitpunkt des Inkrafttretens: 8. Juli 2010). Die Mitgliedsstaaten sollten diese innerhalb von zwei Jahren in nationales Recht umsetzen. Dieser Termin wurde in Deutschland nicht eingehalten. Die Regelungen der neu gefassten EnEV 2014 traten zum 01.05.2014 in Kraft. Für den Energieausweis gab es dabei gegenüber der oben geschilderten Rechtslage folgende Änderungen: In Wohnungsanzeigen (Verkauf/Vermietung) müssen künftig folgende Pflichtangaben enthalten sein:
Die Energieeffizienzklassen sind ebenfalls neu eingeführt worden. Sie sind am sogenannten Bandtacho auf dem Energieausweis ablesbar. Für Nichtwohngebäude müssen bei Energiebedarfs- und verbrauchsausweisen als Pflichtangabe nach Nummer 2 der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch sowohl für Wärme als auch für Strom jeweils getrennt genannt werden. Für vor dem Inkrafttreten der Neuregelung ausgestellte Energieausweise gibt es eine Reihe von Übergangsregelungen hinsichtlich der Pflichtangaben. Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung eines Gebäudes oder einer Wohnung muss der Eigentümer dem Interessenten den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Die Vorlagepflicht vor Vertragsabschluss besteht auch, wenn keine Besichtigung stattfindet. Bei Vertragsabschluss muss der Ausweis oder eine Kopie davon ausgehändigt werden. Für Neubauten oder nach größeren Umbauten und Renovierungen gilt: Ausstellung und Übergabe des Energieausweises müssen unverzüglich nach Fertigstellung des Gebäudes erfolgen. Sicherzustellen hat dies allerdings der Bauherr. Bei öffentlich zugänglichen Gebäuden wird nun zwischen solchen mit behördlicher und anderer Nutzung unterschieden. Eigentümer von Gebäuden mit behördlicher Nutzung, starkem Publikumsverkehr und mehr als 500 Quadratmeter oder nach dem 8. Juli 2015 mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche müssen dafür sorgen, dass ein Energieausweis öffentlich sichtbar ausgehängt wird. Eigentümer eines Gebäudes mit mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr ohne behördliche Nutzung müssen einen Energieausweis an einer öffentlich sichtbaren Stelle aushängen. Es wurde ein stichprobenartiges Kontrollsystem für Energieausweise eingeführt. Eine repräsentative Anzahl der in jedem Jahr ausgestellten Energieausweise muss nun von einer Behörde daraufhin überprüft werden, ob die verwendeten Gebäudedaten plausibel und die Ergebnisse korrekt ermittelt sind; ferner werden auch die gegebenen Modernisierungsempfehlungen überprüft. Jeder Energieausweis erhält eine Registriernummer, mit dieser werden auch die Daten seines Ausstellers gespeichert. Die Modernisierungsempfehlungen wurden stärker in den Energieausweis integriert. Die amtlichen Muster für den Energieausweis wurden geändert, das Bußgeldsystem wurde den Neuregelungen angepasst. Zwar gilt der Energieausweis generell zehn Jahre ab Ausstellung, die EnEV 2014 schränkt dies aber für bestimmte ältere Energieausweise ein. Vor dem 1. Oktober 2007 ausgestellte Energieausweise sind zehn Jahre gültig, wenn sie
Energieausweise von vor dem 1. Oktober 2007, auf die dies nicht zurifft, verlieren am 1. November 2014 ihre Gültigkeit. Im mietrechtlichen Bereich können bei der Feststellung der Daten für die Erstellung eines Energieausweises insbesondere bei Einfamilienhäusern Probleme entstehen. Denn hier ist der Vermieter oft auf die Kooperation der Mieter angewiesen. Soll ein Energieausweis auf Verbrauchsbasis veranlasst werden, benötigt der Vermieter die Verbrauchsabrechnungen der vergangenen drei Jahre. Bei Einfamilienhäusern rechnen die Mieter jedoch oft mit dem Wärmeversorger direkt ab. Die Abrechnungen gehen dann verloren oder werden schlicht nicht zur Verfügung gestellt. Das Landgericht Karlsruhe hat entschieden, dass der Mieter die Abrechnungen dem Vermieter zu übergeben hat. Der Datenschutz rechtfertige eine Weigerung nicht. Das Gericht äußerte Zweifel daran, dass es sich hier um persönliche Daten handelte – immerhin werde der Verbrauch meist sowieso über den Vermieter abgerechnet. Auch benötige der Vermieter die Daten, um seinen gesetzen Pflichten nachzukommen (Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 20.02.2009, Az. 9 S 523/08). |
| Energieeffizienz-Richtlinie | Energy Efficiency Directive | Die europäische Energieeffizienz-Richtlinie (auch: Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden) hat zum Ziel, die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und somit Heizenergie zu sparen, wobei lokale Bedingungen (wie das örtliche Klima) mit einbezogen werden. Die Richtlinie sollte ursprünglich bis zum 04.01.2006 in deutsches Recht umgesetzt werden. Dieser Termin wurde – insbesondere aufgrund der Diskussionen über den Gebäudeenergieausweis – nicht eingehalten. Umgesetzt wurde die Richtlinie in Deutschland durch die Reform der Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese ist am 01.10.2007 in Kraft getreten. Seit 01.10.2009 gilt eine abermals reformierte Version, die für noch größere Energieeinsparungen im Gebäudebereich sorgen soll (EnEV 2009). Am 8.7.2010 ist eine geänderte Fassung der europäischen Energieeffizienz-Richtlinie in Kraft getreten (Richtlinie 2010/31/EU). Diese verschärft die Anforderungen an den Wärmeschutz bei Gebäuden erneut. In Deutschland wird diese Änderung durch eine Reform des Energieeinsparungsgesetzes (EnEG) und der Energieeinsparverordnung (EnEV) umgesetzt. Die geänderte EnEV soll voraussichtlich 2014 in Kraft treten. Die Energieeinsparverordnung wird jeweils im Rhythmus von zwei bis vier Jahren geändert beziehungsweise verschärft. Geplant sind unter anderem Neuerungen zum Gebäudeenergieausweis. |
| Energieeinsparungsgesetz (EnEG) | Energy Conservation Act | Das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) enthält Vorschriften über energieeinsparenden Wärmeverbrauch bei Neubauten und bestehenden Gebäuden. Das wichtigste an diesem Gesetz sind die Ermächtigungen der Bundesregierung zum Erlass mehrerer Verordnungen, in denen die Einzelheiten geregelt werden, wie die im Gesetz vorgeschriebenen energieeinsparenden Maßnahmen umgesetzt werden sollen: etwa die Energieeinsparverordnung. Das Energieeinsparungsgesetz vollzieht unter anderem die EU-Richtlinie 2010/31 über die Gesamenergieeffizienz von Gebäuden, Neufassung in Kraft seit 8.7.2010. Sowohl die EU-Richtlinien als auch die entsprechenden nationalen Gesetze werden in regelmäßigen Zeitabständen geändert und hinsichtlich der Anforderungen an Energieeinsparmaßnahmen verschärft. So passierte am 7.6.2013 eine Reform des EnEG den deutschen Bundesrat. Die Vorschriften des EnEG beziehen sich im Einzelnen auf
Der für den Geschäftsverkehr mit Immobilien wichtige Regelungsbereich um die Energieausweise enthält detaillierte Vorgaben für den Verordnungsgeber. Die Vorgaben können sich beziehen auf
Das Gesetz ermächtigt die Landesregierungen auch, private Fachbetriebe zu verpflichten, für die von ihnen durchgeführten Arbeiten an zu errichtenden Gebäuden zu bestätigen, dass die sich aus der Rechtsverordnung ergebenden Anforderungen über den energieeinsparenden Wärmeschutz eingehalten wurden. Die in der Rechtsverordnung zu regelnden Bußgeldvorschriften beziehen sich auch auf den Gebäudeenergieausweis. |
| Energieeinsparverordnung (EnEV) | German Energy Saving Ordinance | Die Energieeinsparverordnungen von EnEV 2002 bis EnEV 2007 regelten im Wesentlichen:
Mit jeder Neufassung wurden die Anforderungen an die Wärmedurchlässigkeit von Bauteilen und Gebäuden deutlich verschärft und weitere Nachrüstpflichten bezüglich einzelner Gebäudekomponenten eingeführt. Die letzte Neufassung der Energieeinsparverordnung trat zum 1. Mai 2014 in Kraft. Im Folgenden wird die aktuelle Rechtslage wiedergegeben: Zu errichtende Gebäude müssen nach der EnEV so ausgeführt werden, dass der sogenannte Jahres-Primärenergiebedarf und der Transmissionswärmeverlust der Umfassungsfläche der Gebäude bestimmte Höchstwerte nicht überschreiten. Die Umfassungsfläche (Außenabmessung) muss nach dem Stand der Technik dauerhaft luftundurchlässig abgedichtet werden. Ein bestimmter Mindestluftwechsel muss im Interesse der Gesundheit jedoch gewährleistet sein. Für zu errichtende Gebäude sind Energiebedarfsausweise auszustellen, aus denen sich alle wichtigen Kennwerte ergeben. Bei bestehenden Gebäuden sind Änderungen bei Außenwänden einschließlich Fenstern und anderen Außenbauteilen ebenfalls so auszuführen, dass bestimmte Wärmedurchgangskoeffizienten nicht überschritten werden. Entsprechendes gilt für Erweiterungsbauten. Auch bei derartigen wesentlichen Änderungen am Gebäude sind Energieausweise auszustellen, sofern die erforderlichen Berechnungen hierfür erfolgt sind. Diese Berechnungen wiederum sind in vielen Fällen bei Änderungen energierelevanter Bauteile Pflicht (vgl. § 9 Abs.2 EnEV). Auf Verlangen muss der Eigentümer eines Neubaus oder eines geänderten Gebäudes den Energieausweis der zuständigen Behörde vorlegen. Ein vorhandener Energieausweis verliert bei energetischen Änderungen und Erweiterungen am Gebäude seine Gültigkeit und muss neu ausgestellt werden. Energieausweise müssen grundsätzlich für jedes Gebäude vorgelegt werden können, das vermietet, verpachtet oder verkauft werden soll. Abhängig von Gebäudeart, -größe und -alter ist ein Energieausweis nach dem berechneten Energiebedarf oder dem anhand von Verbrauchsabrechnungen feststellbaren Energieverbrauch anzufertigen. Seit Inkrafttreten der EnEV 2014 muss der Energieausweis den Interessenten unaufgefordert bei der Besichtigung vorgelegt werden, nach Vertragsabschluss ist er dem Mieter oder Käufer in Original oder Kopie auszuhändigen. Für Baudenkmäler und kleine Gebäude bis 50 m² ist kein Energieausweis erforderlich. Ungedämmte zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in nicht beheizten Räumen mussten bis 31.12.2006 gedämmt werden. Mit der EnEV 2009 wurde eine Wärmedämmung des Daches oder wahlweise die Wärmedämmung oberster begehbarer Geschossdecken Pflicht. Die EnEV 2014 enthält hier jetzt konkrete Vorgaben zum zulässigen Wärmeverlust und eine Nachrüstfrist: Zugängliche oberste Geschossdecken, die nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 : 2013-02 erfüllen, müssen bis 31. Dezember 2015 so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient 0,24 Watt/(m2·K) nicht überschreitet. Die EnEV 2014 enthält verschiedene Nachrüstpflichten hinsichtlich der Heizanlage. So dürfen Gebäudeeigentümer Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und
Die EnEV sieht in § 25a sogenannte private Nachweise vor. Gemeint ist die Unternehmererklärung, welche ein Handwerksbetrieb, der bestimmte Arbeiten an einem Haus durchgeführt hat, dem Eigentümer aushändigen muss. Diese ist anzufertigen bei
Die Unternehmererklärung muss fünf Jahre lang aufbewahrt werden und ist auf Verlangen der zuständigen Behörde vorzulegen. In Immobilienanzeigen müssen verschiedene Angaben aus dem Energieausweis veröffentlicht werden. Dabei handelt es sich insbesondere um
Diese Angaben sind nur Pflicht, wenn ein Energieausweis bereits vorhanden ist. Die Angabe „Energieausweis in Vorbereitung“ ist also in Annoncen zulässig. Dies sollte dann jedoch tatsächlich der Wahrheit entsprechen, das Bußgeldrisiko liegt hier bei 15.000 Euro. Mit der EnEV 2014 wurde darüber hinaus ein stichprobenartiges Kontrollsystem für Energieausweise eingeführt. Die Geltungsdauer für bestimmte Energieausweise mit Ausstellungsdatum vor dem 1. Oktober 2007 wurde eingeschränkt. Die EnEV sieht ferner eine regelmäßige Inspektionspflicht für fest eingebaute Klimaanlagen in Gebäuden vor, die mehr als 12 Kilowatt Leistung haben. Die Inspektion ist durch Fachpersonal erstmalig zehn Jahre nach Inbetriebnahme oder Erneuerung wesentlicher Bauteile durchzuführen, danach alle zehn Jahre wieder. Kürzere Fristen gelten für Altanlagen (§ 12 Abs. 3 EnEV 2014). Baudenkmäler und Gebäude mit sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz können von der Anwendung der EnEV ausgenommen werden. Darüber hinaus gibt es auch die Möglichkeit, sich von der Anwendung der Verordnung befreien zu lassen, wenn die Einhaltung zu einem unangemessenen Aufwand oder einer unbilligen Härte führen würde. Verstöße gegen Regelungen der EnEV stellen in vielen Fällen Ordnungswidrigkeiten dar, die mit fünfstelligen Bußgeldern geahndet werden können. Die energetische Gebäudesanierung wird unter anderem von der KfW-Förderbank durch zinsverbilligte Darlehen und Zuschüsse gefördert. Die Beantragung muss über die Hausbank des Haus- beziehungsweise Wohnungseigentümers erfolgen, der die Maßnahme durchführen lassen will. Hierzu ist allerdings zu vermerken, dass manche Kreditinstitute solchen Anliegen nicht besonders aufgeschlossen gegenüberstehen, so dass nachdrückliches Verhandeln erforderlich ist. Näheres zur Förderung durch die KfW-Förderbank unter: http://www.kfw.de. |
| Energiesparlampen (Kompaktleuchtstofflampen) | energy-saving light bulbs (compact fluorescent lamps) | Energiesparlampen: Energiesparlampen sind kleine gebogene Leuchtstoffröhren (Kompaktleuchtstofflampen, Gasentladungslampen), die aufgrund ihrer Technik weniger Watt verbrauchen, um die gleiche Helligkeit zu erzeugen wie herkömmliche Glühlampen. In der Leuchtstoffröhre befinden sich ein Gemisch aus festem oder flüssigem Quecksilber und ein Edelgas. Ein Vorschaltgerät zündet die Lampe und der Heizfaden sendet Elektronen aus. Die Elektronen treffen auf das Quecksilber und regen dieses zum Leuchten an. Dabei entsteht ein für das menschliche Auge unsichtbares UV-Licht, welches wiederum auf pulverförmige, fluoreszierende Leuchtstoffe auf der Röhrenwand trifft, die einen Großteil der UV-Strahlung in sichtbare Fluoreszenzstrahlung (Licht) umsetzen. Ein Restanteil der UV-Strahlung wird von der Lampe abgestrahlt. Die Energieeinsparung gegenüber Glühbirnen beträgt bis zu 80 Prozent. Um die Helligkeit einer 60-Watt-Glühbirne zu erreichen, sollte eine Energiesparlampe mit mindestens 15/16 W, oder besser mit 20/21 W eingesetzt werden. Das Bundesumweltamt empfiehlt, sich bezüglich der Helligkeit der Lampe beim Kauf nicht an den Wattangaben zu orientieren, sondern an der Helligkeit – Lumen. Lumen (lm) ist die Maßeinheit für den Lichtstrom, allgemein für Helligkeit. Sie ist als der Lichtstrom definiert, den eine punktförmige Lichtquelle allseitig ausstrahlt (Lux ist die Basiseinheit für die Beleuchtungsstärke auf einer Fläche). So hat eine Standard-60-Watt-Glühlampe 710 Lumen. Die entsprechenden Angaben sind meist auf der Verpackung der Lampen angegeben. Als Ersatz für eine 75-Watt-Lampe kann eine solche mit 950 Lumen dienen. Die unelegante sperrige Form dieser Leuchtkörper und die geringe Lebensdauer führten zunächst dazu, dass wenig Begeisterung für die Energiesparlampen aufkam. Kleine Lampen sind technisch schwierig herzustellen, weil sie eine bestimmte Brennerlänge benötigen um einen guten Lichtstrom zu erzielen. Wenn man kompakter bauen will, wird daher von einigen Herstellern der Lichtstrom reduziert. Es wird auch versucht, die Leuchtröhre in eine zusätzliche Glashülle, zum Beispiel in der gewohnten Birnenform, zu integrieren. Hierdurch gehen aber wieder circa 20 Prozent des Lichtes verloren. Die von den Herstellern angegebene Lebensdauer von 6000 bis 8000 Stunden entspricht etwa sechs bis acht Jahren bei einer durchschnittlichen Brenndauer von drei Stunden pro Tag. Es werden aber auch Modelle angeboten, die bis zu 15.000 Stunden brennen sollen. Die ersten Lampen zeigten ein ungenügend helles, kaltes, blaues Licht. Die Farben von Lichtquellen werden mittels ihrer Farbtemperatur miteinander verglichen. Diese wird in Kelvin (K) angegeben. Je "wärmer" uns eine Lichtquelle erscheint, desto rötlicher ist das Licht, je "kühler" eine Lichtquelle auf uns wirkt, desto höher ist der Anteil der Farbe Blau im Lichtspektrum. So hat zum Beispiel das Kerzenlicht circa 1800 K und eine Glühlampe 2700 K. Energiesparlampen können heute mit unterschiedlichen Farbtemperaturen produziert werden. Man erhält - je nach Zusammensetzung des Leuchtstoffes - ein warmweißes (< 3300 K), neutral - beziehungsweise kaltweißes (3300 - 5000 K) oder tagesweißes Licht (>6000 K). Da der von Kompaktleuchtstofflampen abgestrahlte Lichtstrom Schwankungen unterliegt, kann ein Flimmern auftreten, dessen Frequenzen für das menschliche Auge aber üblicherweise nicht direkt wahrnehmbar sind. Bei rotierenden Maschinen kann jedoch ein dadurch bedingter stroboskopartiger Effekt zu einer Gefährdung führen, weil ein langsamer oder sogar stehender Zustand der Maschine vorgetäuscht wird. Ein weiteres Kriterium ist der Farbwiedergabeindex (Ra). Hierunter versteht man eine photometrische Größe, mit welcher sich die Qualität der Farbwiedergabe von Lichtquellen gleicher Farbtemperatur beschreiben lässt. Der Maximalwert (Ra-Wert 100) kann bei bedecktem Himmel erreicht werden. Glühlampen mit farblosem Glaskolben können einen Ra-Wert von 100 (bestmögliche Farbwiedergabe) erzielen. Energiesparlampen, aber auch viele LED Lampen haben meist eine schlechtere Farbwiedergabe, das heißt einen Ra-Wert, der zwischen 60 und 98 liegt. Bei einer Farbwiedergabe von Ra 60, werden die Farben nur sehr mangelhaft wiedergegeben. Für normale Sehaufgaben sollte ein Farbwiedergabeindex von mindestens 80 erreicht werden. Energiesparlampen senden nur noch einen geringen Anteil von UV-Strahlen aus. Das Bundesamt für Strahlenschutz (BFS) weist jedoch darauf hin, dass bereits schwache UV-Strahlung negative gesundheitliche Wirkungen auslösen kann und diese Strahlung karzinogen ist. Durch UV-Strahlen können auch an der Haut entzündliche Hautrötungen hervorgerufen werden. Weiter kann UV-Strahlung die Abwehr des Körpers gegen Infektionskrankheiten schwächen. Außerdem ist bekannt, dass langfristig durch die Zerstörung von elastischen Fasern des Bindegewebes eine vorzeitige Hautalterung auftritt. Bei chronischer UV-Einwirkung über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren, können auch durch DNA-Schädigungen der Hautzellen maligne Melanome (schwarzer Hautkrebs) auftreten. In Deutschland zählt die Hautkrebserkrankung mit circa 140.000 neuen Erkrankungen pro Jahr zu den häufigsten bösartigen Tumoren. Zusammenfassend empfiehlt das BFS allen, die ihre persönliche Exposition minimieren möchten, bei Beleuchtungssituationen, bei welchem nur ein geringer Abstand zur Leuchte besteht, nur Kompaktleuchtstofflampen mit einem zusätzlichen äußeren Glas- oder Kunststoffkolben zu nutzen. Hierbei können die Hersteller durch die Anwendung geeigneter Lampenrohre die UV-Abstrahlung deutlich reduzieren. Als Orientierung für die Verbraucher gilt hier auch das Umweltzeichen Der Blaue Engel. Im Sockel von Energiesparlampen ist ein elektronisches Vorschaltgerät integriert, welches die Betriebsspannung überwacht und den Lampenstrom steuert. Hierbei entstehen im Unterschied zu Glühlampen elektrische und magnetische Felder in einem höheren Frequenzbereich. In einem Abstand von ein bis eineinhalb Meter sinkt aber die Elektrosmogbelastung auf ein tolerierbares Maß. Basierend auf den aktuellen wissenschaftlichen Erkenntnissen sind keine nachteiligen gesundheitlichen Wirkungen durch die emittierten niederfrequenten Felder zu erwarten, wenn die Höchstwerte eingehalten werden. Neben der UV Emission und dem Elektrosmog ist auch der Quecksilbergehalt der Kompaktleuchtstofflampen zu beachten. Eine länger anhaltende Konzentration von Quecksilber in der Raumluft von mehr als 100 µg je Kubikmeter Luft wird gesundheitlich als sehr kritisch betrachtet. In hohen Konzentrationen kann Quecksilber die Gesundheit schädigen, insbesondere das Nervensystem und das Gehirn. Quecksilber kann jedoch nur aus den Lampen austreten, wenn die Lampe zerbrochen wird. Eine Richtlinie der Europäischen Union (RoHS) begrenzt den Gehalt an Quecksilber auf 5 mg pro Lampe. Dieser Wert ist für Lampen, welche eine Leistung unter 50 W haben, ab 1.1.2012 auf 3,5 mg gesenkt worden. Nach dem 1.1.2013 ist für Energiesparlampen mit einer Leistung unter 30 W der Grenzwert auf 2,5 mg begrenzt. Nach Angaben des Umweltbundesamtes (Presseinformationen 2010) kommen heute schon viele Lampen mit weniger Quecksilber aus. Es gibt bereits Lampen am Markt, die um 1 mg Quecksilber enthalten. Von einigen Herstellern angebotene Modelle verwenden statt des flüssigen Quecksilbers ein Amalgam, das zumindest beim Zerbrechen der Lampe im kalten Zustand nicht verdampfen kann. Allerdings starten diese Lampen langsamer. Das Umweltbundesamt empfiehlt beim Bruch einer Energiesparlampe die Fenster zu öffnen, den Raum zu verlassen und 15 Minuten gut zu lüften. Auf keinen Fall darf ein Staubsauger zum Aufsaugen der Reste benutzt werden. Ist das einmal versehentlich geschehen, muss der Filter sofort entsorgt werden. Beim Aufsammeln der Bruchstücke sollte man Einmalhandschuhe tragen. Es wird weiter empfohlen mit einem Karton die Bruchstücke zusammen zu kehren, sowie die Reste mit feuchten Papiertüchern, eventuell mit Klebeband aufzunehmen. Alle Bruchstücke und verwendeten Reinigungsutensilien sind in einem leeren verschließbaren Glasgefäß, zum Beispiel in einem Einweckglas, als Sondermüll zu entsorgen. Außerdem gibt es Lampen mit einer Hülle aus Kunststoff oder Silikon, die kaum zerbrechen können und somit auch kein Quecksilber freisetzen. Lampen mit einer unzerbrechlichen Silikonummantelung sind besonders für die Beleuchtung von Bade- und Kinderzimmern geeignet. Bruchsichere Lampen mit zusätzlichem Hüllkolben sind allerdings teurer und man muss auch gewisse Komforteinbußen in Kauf nehmen, da die Zeiten bis zum Erreichen der maximalen Helligkeit länger sind. Die größte Lichtausbeute haben Energiesparlampen mit sichtbaren Röhren ohne Ummantelung. Die Verbraucher sind verpflichtet, alle alten Kompaktleuchtstofflampen zu Wertstoffhöfen oder anderen Sammelstellen (zum Beispiel Schadstoffmobil) zu bringen. Die Rücknahme ist kostenlos. Verschiedene Händler haben auch ein Rücknahmesystem für Energiesparlampen organisiert. In diesem Zusammenhang erscheint jedoch der Hinweis angebracht, dass die schon seit vielen Jahren im Gebrauch befindlichen quecksilberhaltigen Leuchtstoffröhren (Neonröhren) auch nicht mit dem Hausmüll entsorgt werden dürfen! Halogenlampen (Halogenhochvoltglühlampen und Niedervoltglühlampen): Halogenlampen oder Halogenglühlampen haben gegenüber Standard-Glühlampen eine 10 bis 20 Prozent größere Helligkeit und eine zwei bis dreimal längere Lebensdauer. Sie sind circa 30 Prozent effizienter als Glühlampen. Halogenlampen funktionieren nach demselben Prinzip wie Glühlampen, ein Glühfaden aus Wolfram liefert das Licht. Allerdings ist der Glaskolben der Halogenlampe speziell beschichtet und mit Schutzgas gefüllt. Als Gas enthält die Halogenlampe Chlor, Brom oder Jod, dadurch wird der Glühfaden geschützt und die Lampe hält länger. Wird das Füllgas mit sehr hohem Druck in den Glaskolben gefüllt, hemmt es die Wolframatome beim Austreten aus der Drahtoberfläche. Dadurch kann man den Draht um circa 200 bis 300 °C stärker erhitzen und er leuchtet heller und lebt länger als ohne Hochdruckgasfüllung, und die Lichtausbeute wird größer. Der hohe Druck des Gases bringt aber auch den Nachteil mit sich, das der dünne Glaskolben einer Standard-Glühlampe hierfür zu instabil wäre. Deshalb konstruierte man zunächst deutlich kleinere Kolben aus sehr festem Quarzglas. Erst später gelang es, Halogenlampen in der alten Glühlampenform anzubieten. Eine Halogenlampe in Form einer Glühlampe passt in jede herkömmliche E 27-Fassung. Es wurde festgestellt, dass eine solche Lampe über 2000 Stunden hält. Eine normale Glühlampe brennt nur etwa 1000 Stunden. Halogenlampen gibt es auch für verschiedene Stift- und Stecksockel. Preisgünstiger und effektiver sind Halogenlampen für den 12-Volt-Betrieb, sie brauchen jedoch einen Trafo. Ab 1.1.2016 tritt eine weitere Verschärfung der Effizienzanforderungen in Kraft. Halogenlampen müssen dann der Effizienzklasse B entsprechen, wodurch eine Reihe von Halogenglühlampen vom Markt verdrängt wird. Nach derzeitigem Stand der Technik erfüllen dann nur noch Halogenglühlampen, welche mit Vorschaltgerät betrieben werden, diese Effizienz. Halogenlampen geben meist ein angenehmes warmes Licht. Wegen ihrer guten Farbwiedergabe sind Halogenlampen in dieser Beziehung besser zu beurteilen als Energiesparlampen. Letztere verbrauchen aber noch deutlich weniger Energie. Bei Halogenstrahlern wurden im Nahbereich zwischen 30 und 60 cm UV-Belastungen festgestellt, welche die empfohlenen Richtwerte überschritten. Deshalb sollten Halogenstrahler mit speziellen Glasmaterialien eingesetzt werden, welche das schädliche UV-Licht ausfiltern können. Bei handelsüblichen Halogenlampen, welche als indirekte Beleuchtungsquelle (zum Beispiel als Deckenfluter) eingesetzt werden oder sich in ausreichender Entfernung befinden, beziehungsweise mit Abdeckgläsern ausgerüstet sind, gibt es keine Bedenken. Energiesparende LED-Lampen: Lichtemittierende Dioden, abgekürzt LED (Light Emitting Diode oder Licht Emittierende Dioden) haben in der Unterhaltungselektronik, bei der Fahrradbeleuchtung und vielen anderen Anwendungen in den letzten Jahren eine zunehmende Verbreitung erfahren. Die Diode ist ein elektronisches Halbleiter-Bauelement, das in vielen Elektronikgeräten zu finden ist. Wenn durch die Diode Strom fließt, strahlt sie Licht aus. Seit mehr als 100 Jahren ist bekannt, dass stromdurchflossene Halbleiter Licht erzeugen. In den 1960er Jahren begann man mit der Produktion von roten Leuchtdioden. Dann kamen die Farben Gelb und Grün hinzu und seit circa 15 Jahren kann man auch Blau erzeugen. 1995 konnte man durch Zugabe einer speziellen Phosphormischung aus blauen LEDs weißes Licht erzeugen. Inzwischen ist das Angebot an Lichtfarben erfreulich vielfältig und reicht von warm-weiß (2700 Kelvin) bis ins bläulich kühle Tageslichtweiß (7200 Kelvin). Durch niedrige Wattzahlen und hohe Lichtausbeute erwärmen sich die Lampen außen kaum. LED-Lampen eignen sich deshalb auch zum Anstrahlen wärmeempfindlicher Kunstwerke. Im Unterschied zu (Halogen-) Glühlampen besteht bei ihnen kaum Verbrennungsgefahr. Daher sind sie auch gut in Kinderzimmern einzusetzen. Ein weiterer Vorteil ist, dass LED-Lampen ihre volle Helligkeit nicht wie bei Energiesparlampen erst mit etwas Verzögerung erreichen. Dafür sind sie zum Beispiel auch gut für Flure und Treppenhäuser geeignet. LED-Lampen können mit sehr wenig Strom viel Licht erzeugen. Deshalb gehört ihnen die Zukunft. Der Energieverbrauch der LED-Lampen liegt bei etwa einem Sechstel im Vergleich zur Glühlampe. Das Maß zum Vergleich der Helligkeit mit herkömmlichen Leuchten ist der so genannte Lichtstrom (Lumen). Die Stiftung Warentest hat bei geprüften LED-Lampen festgestellt, dass die beste Lampe 77 Lumen pro Watt erreichte, während eine konventionelle Glühlampe nur mit circa sechs bis zehn Lumen pro Watt leuchtet. Die möglichen kompakten Bauformen lassen eine Vielzahl von Anwendungen zu. Bei folgenden typischen Helligkeitswerten von Glühbirnen kommen folgende LED-Lampen zum Einsatz (Test 11/2009): • 25 Watt-Birne: 190 Lumen • 40 Watt-Birne: 350 Lumen • 60 Watt-Birne: 600 Lumen LED-Dioden werden zu Lampen gebündelt in unterschiedlicher Bauweise angeboten, auch mit haushaltsüblichen Schraub- oder Stecksockeln. So ist zum Beispiel eine LED-Lampe in gleicher Größe und Form wie eine 60 W-Glühlampe mit rund 80 LED-Dioden bestückt. Da die LED-Lampen kein Quecksilber enthalten, können Sie problemlos entsorgt werden. Die Hersteller geben an, dass sie verschleißfrei ein- und ausgeschaltet werden können und die Lichtausbeute nur sehr langsam abnimmt. Die durchschnittliche Brenndauer beträgt 15.000 h, bei manchen werden auch bis zu 50.000 h angegeben. Hierbei nimmt die Lichtausbeute nur sehr langsam ab. LED-Lampen, als Ersatz für 40 und 60 W-Glühlampen, gibt es mit E 14 oder E 27-Sockel als Alternative. LED-Lampen lassen sich auch gut mit anderen Lampen kombinieren. So kann man mit Leuchtstoffröhren oder Energiesparlampen für die Grundbeleuchtung sorgen und mit LED-Lampen gezielt einzelne Bereiche ausleuchten. Wird das LED-Licht in alle Richtungen ausgestrahlt, lassen sich auch klassische Glühbirnen ersetzen. Allerdings ist der Preis für LED-Lampen noch recht hoch. Je langlebiger und effizienter eine neue Lampe ist, desto mehr kann gespart werden. Wenn zum Beispiel eine 75-Watt-Glühbirne durch eine Energiesparlampe ersetzt wird, welche mit 25 Prozent des Stroms die gleiche Helligkeit erzeugt, sinken die Stromkosten für fünf Jahre bei einer täglichen Brenndauer von circa 3 h um 67 Euro auf 23 Euro (Test 2010). |
| Energieverbrauch privater Haushalte | energy consumption | Der Energieverbrauch der privaten Haushalte für Wohnen ist nach Angaben des statistischen Bundesamtes in Deutschland in den vergangenen Jahren immer stärker gesunken. Zwischen 2011 und 2010 verringerte er sich innerhalb eines Jahres um 6,7 Prozent. In den sechs Jahren zwischen 2005 und 2011 sank er um insgesamt 10,3 Prozent und im Vergleich zu 2000 sogar um 17,7 Prozent. Diese Angaben sind bereits um die Temperaturschwankungen bereinigt. Besonders stark rückläufig war der Verbrauch von Mineralölen im Zeitraum 2005 bis 2011. Zum Beispiel verringerte sich in diesem Zeitraum der Verbrauch von leichtem Heizöl um 25,5 Prozent. Auch der Verbrauch von Erdgas sank stark: um 20,7 Prozent. Dagegen stagniert der Stromverbrauch seit 2005. In Zuge der Bemühungen, nachhaltige Energieträger zu verwenden, fanden Verlagerungen statt. So erhöhte sich der Verbrauch von Brennholz und Holzpellets mit 7,6 Prozent kräftig. Der Energieverbrauch für Raumwärme macht den größten Anteil aus: Für das Heizen wurden im Jahr 2011 gut 70 Prozent der gesamten Haushaltsenergie aufgewendet. In diesem Bereich ist das Sparen von Energie besonders effektiv. Die Zahlen bestätigen das: Der Energieverbrauch für Raumwärme war 2011 um 13,4 Prozent geringer als 2005. Beachtlich ist, dass dieser Rückgang trotz einer gestiegenen Zahl von Haushalten (plus 4,0 Prozent) und einer Vergrößerung der Wohnfläche (plus 3,3 Prozent) erfolgte. Diesen Erhöhungen stand der reduzierte Energieverbrauch pro Quadratmeter Wohnfläche von minus 16,2 Prozent gegenüber und sorgte für das gute Gesamtergebnis. Der Energieverbrauch für elektrische Haushalts- und Kommunikationsgeräte ist dagegen um 2,3 Prozent gestiegen. |
| Energiewald | energy forest | Unter einem Energiewald versteht man die Anpflanzung von Bäumen oder Sträuchern zur Brennholzgewinnung. In der heutigen Zeit gewinnt Brennholz durch Heiztechniken wie Pelletheizungen oder das Heizen mit Holz-Hackschnitzeln immer mehr an Bedeutung. Man besinnt sich daher wieder auf ein Verfahren aus alter Zeit: Die Anpflanzung von schnell wachsenden Holzarten, welche relativ kurzfristig geerntet und zu Brennstoff verarbeitet werden können. Im Gegensatz zur früheren Niederwaldbewirtschaftung werden heute in Energiewäldern meist besondere Sorten von Weiden und Pappeln angepflanzt, z.B. Hybridformen von Balsam- und Schwarzpappeln. Die Anpflanzung wird durch Einsetzen von Steckhölzern vorgenommen, die dann austreiben. Beim Abholzen verbleiben Wurzelstock und Stammansatz im Boden und treiben neu aus. Dieser Vorgang kann mehrfach wiederholt werden. Energiewälder werden im Kurzumtriebsverfahren bewirtschaftet. Der Umtrieb ist in der Forstwirtschaft der Zeitraum zwischen Bestandsbegründung und Holzeinschlag. Die Ernte erfolgt alle drei bis zehn Jahre mit speziellen Erntemaschinen. Ein Energiewald kann etwa 10 bis 20 Tonnen Holz pro Jahr und Hektar produzieren. Nach etwa 20 Jahren muss aufgrund nachlassender Produktionskraft der Pflanzen eine Neuanlage stattfinden. Probleme bei Energiewäldern sind neben der Auswahl der richtigen Pflanzen der Befall mit Schädlingen wie Wühlmäusen oder auch Rotpilz, Schäden durch Schneedruck oder Überwucherung durch wildwachsende Konkurrenzpflanzen. Energiewälder werden in der Regel auf stillgelegten landwirtschaftlichen Flächen angelegt. Für Landwirte sind sie nicht nur als zusätzliche Einnahmequelle im Rahmen des Holzverkaufs interessant, sondern auch zur Herstellung von Brennstoff für die eigene Holzheizung als Alternative zum teuren Heizöl. Probleme bereitet ferner die rechtliche Einordnung von Energiewäldern: Handelt es sich bei ihnen um Wälder im Sinne des Bundeswaldgesetzes, ist ihre Anpflanzung genehmigungsbedürftig. Landesrechtliche Regelungen sehen oft ein Kahlschlagverbot für Wälder vor. Eine Rückumwandlung in landwirtschaftliche Flächen scheidet aus. Gesetzesänderungen wurden bisher schon geplant, aber noch nicht umgesetzt. Das "Gesetz zur Gleichstellung stillgelegter und landwirtschaftlich genutzter Flächen" von 2006 räumt jedoch die Möglichkeit ein, im Rahmen der Flächenstilllegung Flächen für Kurzumtriebswälder auszuweisen. Hier ist sogar eine öffentliche Förderung möglich. |
| EnEV-easy | EnEV-easy: a new and easy method for providing proof that a building complies with the German Energy Saving Ordinance (EnEV) | EnEV-easy ist eine neue Nachweismethode, durch die der Nachweis der energetischen Gebäudeeigenschaften für Neubauten vereinfacht werden soll. Eine andere Bezeichnung dafür ist „Modellgebäudeverfahren.“ Die Methode wurde vom Fraunhofer-Institut für Bauphysik entwickelt und beruht auf gesammelten Daten typischer Wohngebäude, unterteilt in Einfamilien-, Reihen- und Mehrfamilienhäuser. Diesen werden verschiedene energieeffiziente beziehungsweise auf erneuerbaren Energien beruhende Anlagentechniken zugeordnet – etwa Fernwärme, Brennwertheizkessel mit Solarthermie, Wärmepumpen. Für diese Anlagenvarianten wurde eine Tabelle mit Mindestanforderungen an die Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Werte) bestimmter wichtiger Bauteile (unter anderem Dach, Wände, Außentüren) erstellt. Kann die Einhaltung dieser U-Werte im Rahmen des Bauantrages nachgewiesen werden, sollen die Vorgaben der EnEV ohne weitere Berechnungen als erfüllt gelten. Der Anfang Februar 2013 von der Bundesregierung verabschiedete Entwurf der EnEV 2014 enthält einen neuen § 3 Abs. 5, der die EnEV-easy Methode ermöglicht, ihre genauen Rahmenbedingungen jedoch einer gesonderten ministeriellen Bekanntmachung im Bundesanzeiger überlässt. Erwähnt wird allerdings, dass sich die Methode nur auf ungekühlte Gebäude bezieht. Handwerksverbände und -Kammern haben das Konzept der EnEV-easy kritisiert, weil es überflüssig sei und durch die Einführung eines weiteren Verfahrens nur zusätzliche Verwirrung stifte. Auch müssten alle EnEV-Verfahren technologieoffen sein – die standardisierten Werte der EnEV-Easy berücksichtigten jedoch in erster Linie die Verwendung erneuerbarer Energien. |
| Engelsches Gesetz | Engel's Law | Das Engelsche Gesetz geht auf den Statistiker Ernst Engel (1821 – 1896) zurück. Er erkannte auf der Grundlage der von ihm weiterentwickelten Statistik einen Zusammenhang zwischen Einkommen und Konsum der Haushalte. Je höher das Einkommen, desto geringer der Anteil, der von einem Haushalt für den Konsum ausgegeben wird. Heute weisen Haushaltwissenschaftler darauf hin, dass Haushalte mit niedrigem Einkommen dazu neigen, die Qualität der Ernährung zu vernachlässigen. Das Engelsche Gesetz gleicht dem Schwabeschen Gesetz mit dem Unterschied, dass im Fokus von Engel die Entwicklung der Konsumgüterausgaben steht, bei Schwabe der sinkende Anteil der Wohnungsmiete mit zunehmendem Einkommen. Zu den Konsumausgaben zählen nach der amtlichen Statistik allerdings auch die Ausgaben für Wohnungsmiete, Instandhaltungskosten, Wasser, Strom, Gas und andere Brennstoffe und nicht nur die Ausgaben für Nahrungsmittel, Bekleidung, Schuhe, Getränke und Tabakwaren, Verkehr, Gesundheitspflege, Freizeit, Bildung, kurz alles, was im Verbraucherpreisindex seinen Eingang findet. Die Verbrauchsgüter gehen derzeit mit einem Anteil von 30 Prozent in den Verbraucherpreisindex ein, die Nettokaltmiete mit einem Anteil von 20 Prozent. |
| ENPlus | ENplus (new European pellet quality certification system) | Das Zertifikat ENPlus erlaubt seit dem ersten Quartal 2010 eine bessere Einschätzung der Qualität von Holzpellets durch den Verbraucher. Mit seiner Einführung wurde die europäische Norm für Holzpellets EN 14961-2 umgesetzt. Vergeben wird das Qualitätszeichen durch das Deutsche Pelletinstitut DEPI. Anders als vorherige Qualitätssiegel wird bei ENPLus die gesamte Produktionskette in die Bewertung einbezogen. Identifikationsnummern auf jeder Lieferung sollen die Möglichkeit zur Rückverfolgung zum Hersteller sicherstellen. Europaweit werden Holzpellets seit 2010 in drei Qualitätsklassen eingeteilt. Empfehlenswert ist die Verwendung von Pellets der Produktklasse A1: Hier ist der Aschegehalt am Geringsten. Verbraucher finden das ENPLus-Zeichen seit 2010 auf Lieferscheinen und Verpackungen von Holzpellets. |
| Enteignung | compulsory purchase; dispossession; expropriation | Das Eigentum an einer Sache oder einem Grundstück ist ein Grundrecht, begründet in Art. 14 GG. Eine Enteignung ist nur zum Wohle der Allgemeinheit aufgrund einer gesetzlichen Basis möglich. Zur Verwirklichung eines Bebauungsplanes, zur Realisierung der städtebaulichen Ordnung oder zum Bau wichtiger Infrastrukturprojekte hat der Gesetzgeber die Möglichkeit zur Enteignung vorgesehen. Nach § 85 BauGB kann nur enteignet werden, um ein Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu nutzen oder eine solche Nutzung vorzubereiten. Nach dem BauGB ist es außerdem möglich, unbebaute oder geringfügig bebaute Grundstücke, die nicht im Bereich eines Bebauungsplanes, aber im Zusammenhang bebauter Ortsteile belegen sind, einer baulichen Nutzung zuzuführen oder Baulücken zu schließen. Bevor einem Grundstückseigentümer das Eigentum entzogen wird, muss die Gemeinde nachweisen, dass sie sich ernsthaft um den Erwerb des Grundstückes bemüht hat. Das Verfahren der Enteignung wird durch die höhere Verwaltungsbehörde als Enteignungsbehörde durchgeführt. Die Enteignungsbehörde entscheidet nach einer mündlichen Verhandlung und Anhörung des Gutachterausschusses, wenn keine Einigung der Beteiligten zustande kommt. Der Enteignungsbeschluss wird begründet und mit Rechtsmittelbelehrung zugestellt. Entschädigt wird der enteignete Eigentümer grundsätzlich in Geld auf Basis des Verkehrswertes des Grundstückes. Auf Antrag kann die Entschädigung in Land erfolgen, wenn Ersatzland zu beschaffen oder vorhanden ist und der Eigentümer zur Sicherung seiner beruflichen Existenz darauf angewiesen ist. Weitere Rechtsgrundlagen zum Enteignungsrecht im Bundesrecht finden sich z.B. im Landbeschaffungsgesetz, Bundesfernstraßengesetz, Bundesbahngesetz, Bundesnaturschutzgesetz etc. |
| Enthaftungsklausel / Freizeichnungsklausel | general release clause / non-responsibility clause; hold-harmless clause (US); disclaimer | Der Makler gibt in seinem Exposé i.d.R. die Informationen, die er vom Verkäufer über das Objekt erhalten hat, weiter. Er ist oft gar nicht in der Lage, die Angaben des Verkäufers zu überprüfen, z.B. die Fläche des Grundstücks oder der Wohnung. Dem trägt das Maklerrecht der §§ 652 ff. BGB Rechnung, indem es dem Makler keine Nachprüfungspflicht auferlegt. Auch die Informations- / Auskunftspflicht nach § 11 der Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV, erfüllt der Makler durch Weitergabe ungeprüfter Objektangaben. Allerdings verpflichtet der Maklervertrag den Makler zu richtigen Angaben. Sind diese unzutreffend und erleidet der Kunde, der auf ihre Richtigkeit vertraut, einen Schaden, muss der Makler u. U. mit Schadensersatzforderungen rechnen. Um sich vor solchen Ansprüchen zu schützen, teilt der Makler in seinem Exposé und in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen mit, dass die Objektangaben vom Verkäufer stammen und von ihm nicht überprüft wurden. Weiter teilt er mit, dass er für die Richtigkeit nicht haftet. Diese Freizeichnungs- oder auch Enthaftungsklausel ist auch in vielen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten. Achtung: Voraussetzung für die Wirksamkeit solcher vorformulierter Klauseln ist, dass die vom Makler gemachten Angaben ihrer Art nach den Tatsachen entsprechen können. Liegen Anhaltspunkte dafür vor, dass diese Angaben nicht stimmen können und muss dies dem Makler bei nur geringer Aufmerksamkeit auf Grund seiner Orts-und Fachkenntnisse auffallen, kann er sich auf diese Klausel nicht berufen. Beispiel: Der auswärtige Erbe eines schönen Grundstücks, das außerhalb des Flächennutzungsplans liegt, beauftragt den Makler, für das Grundstück einen Investor für einen Hotelneubau zu finden. |
| Entlastung (Wohnungseigentumsverwalter) | formal approval of the condominium administrator's activities | Dem Verwalter kann durch mehrheitliche Beschlussfassung, meist zusammen mit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, Entlastung erteilt werden. Der Verwalter kann jedoch keine Entlastung verlangen. Ein gesetzlicher Anspruch besteht insoweit nicht. Mit der Entlastung billigen die Wohnungseigentümer die Amtsführung des Verwalters für den jeweiligen Zeitraum und bestätigen damit, dass die Tätigkeit des Verwalters den gesetzlichen Bestimmungen, den Regelungen in der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung und den vertraglichen Verpflichtungen entsprachen. Im Umfang der ausgesprochenen Entlastung können Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter nicht mehr geltend gemacht werden, mit Ausnahme solcher Fälle, die den Wohnungseigentümern bei Erteilung der Entlastung nicht bekannt waren und auch bei zumutbarer Sorgfalt nicht erkannt werden konnten. Nach der Entlastung wird der Verwalter allgemein nicht mehr als verpflichtet angesehen, Auskunft über die von ihm geführten Geschäfte über den Zeitraum zu erteilen, für den die Entlastung erteilt wurde. |
| Entlüftungsgitter | ventilation grille | Bei einer Eigentumswohnung stellt der Einbau eines Entlüftungsgitters in einen hierzu geschaffenen Durchbruch einer Außenwand oder der Einbau einer Entlüftungsanlage in das Küchenfenster eine bauliche Veränderung dar, die wegen der Verschlechterung des optischen Gesamteindruckes in der Regel der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Die Zustimmung kann entbehrlich sein, wenn die Beeinträchtigung geringfügig ist, zum Beispiel wegen ihrer unauffälligen Lage. |
| Entschädigungsgesetz | German compensation law | Auch: Gesetz über die Entschädigung nach dem Gesetz über die Regelung offener Vermögensfragen, kurz: EntschG. Regelt die Höhe und Voraussetzungen der Entschädigung, die für unrechtmäßig oder entschädigungslos enteignete Vermögenswerte einschließlich Grundstücke oder Häuser auf dem Gebiet der früheren DDR zu leisten ist. Die Entschädigung wird gezahlt, wenn die Rückübertragung nicht möglich ist oder sich der Berechtigte an ihrer Stelle für eine Entschädigung entschieden hat. Es wird jedoch nicht einfach eine Geldsumme überwiesen: Die Entschädigung findet durch die Zuteilung übertragbarer Schuldverschreibungen des Entschädigungsfonds statt, die ab 1.1.2004 mit 6% p.a. verzinst werden. Fällig werden die Zinsen pro Jahr nachträglich, das erste Mal am 1.1.2005. Ab 1.1.2004 werden die Schuldverschreibungen in fünf gleichen Jahresraten durch Auslosung getilgt. Entschädigungsansprüche, die nach dem 31.12.2003 festgesetzt wurden, werden durch Geldleistung erfüllt. Die Bemessungsgrundlage der Entschädigung richtet sich bei Grundstücken, Gebäudeeigentum und land- und forstwirtschaftlichem Vermögen nach dem vor der Schädigung zuletzt festgestellten Einheitswert (z.B. bei Mietwohngrundstücken mit mehr als zwei Wohnungen das 4,8-fache des früheren Einheitswertes, bei unbebauten Grundstücken das 20fache). Ist dieser Wert unbekannt, kann ggf. der nach dem (früheren) Beweissicherungs- und Feststellungsgesetz ermittelte Ersatzeinheitswert verwendet werden. Diesen übermittelt die Ausgleichsverwaltung an die zuständige Behörde. Wurde auch dieser Wert nicht ermittelt oder sind zwischen dem Bewertungszeitpunkt und der Schädigung Veränderungen der Verhältnisse des Grundstücks eingetreten, deren Berücksichtigung zu einer Abweichung um mehr als ein Fünftel (mindestens 1.000 Deutsche Mark) führt, kann ein Hilfswert ermittelt werden (nach dem Reichsbewertungsgesetz von 1934 in der Fassung des Bewertungsgesetzes der DDR von 1970). Zuständige Behörde ist das jeweilige Amt oder Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen. Als übergeordnete Bundesbehörde existiert das Bundesamt für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen, Berlin. Die Zahlung von Entschädigungen hängt von der Beachtung bestimmter Antragsfristen ab. Nähere Informationen unter www.badv.bund.de. |
| EntschG | German compensation law | Abkürzung für: Entschädigungsgesetz |
| Entsiegelungsgebot | requirement to remove the hard surfaces or structures that are covering the ground | Das Bodenschutzgesetz enthält eine Ermächtigung für die Bundesregierung, nach Anhörung der "beteiligten Kreise" eine Rechtsverordnung über die Entsiegelung nicht mehr genutzter Flächen erlassen zu können. Darin kann die Verpflichtung des Bodeneigentümers näher geregelt werden, "bei dauerhaft nicht mehr genutzten Flächen, deren Versiegelung im Widerspruch zu planungsrechtlichen Festsetzungen steht, den Boden in seiner Leistungsfähigkeit, soweit wie möglich und zumutbar zu erhalten oder wiederherzustellen". Dieses Entsiegelungsgebot geht über dasjenige des BauGB (siehe Rückbau- und Entsiegelungsgebot) hinaus, bei dem das Vorhandensein von Missständen oder Mängeln vorausgesetzt wird, die durch Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr behoben werden können. |
| Entwicklung ländlicher Räume | development of rural areas | Das Programm zur Entwicklung ländlicher Räume ist eines der finanziell bedeutendsten Förderprogramme der EU. Deutschland wurden für den Förderzeitraum 2007 bis 2013 ca. 9,1 Milliarden Euro an EU-Mitteln zur Verfügung gestellt. Mit diesem Betrag liegt Deutschland hinter Polen und in etwa zusammen mit Italien an zweiter Stelle aller EU-Mitgliedstaaten. Allein das Bundesland Hamburg erhielt für den Zeitraum 2000 bis 2006 Im Förderzeitraum 2007 bis 2013 werden die Förderungen über den Europäischen Landwirtschaftsfonds für die Entwicklung des ländlichen Raums (ELER) koordiniert. Dieser ist das neue, zentrale Finanzierungsinstrument der EU in den Bereichen Landwirtschaft und ländlicher Raum. Er vereint mehrere zuvor getrennte Förderfonds und soll zur Förderung der nachhaltigen Entwicklung des ländlichen Raums in der Gemeinschaft beitragen. Die Mittelverwendung ist in den Bundesländern unterschiedlich. So haben einige Länder Förderprogramme zur Entwicklung ländlicher Räume aufgelegt, in die neben EU-Mitteln auch Gelder von Land und Bund fließen. Die "nachhaltige Entwicklung" des ländlichen Raumes ist Hauptziel dieser Förderprogramme. So können z. B. mit dem niedersächsischen Programm "Entwicklung typischer Landschaften und der ländlichen Räume" (ETLR) auch Maßnahmen zur Erhaltung des Orts- und Landschaftsbildes gefördert werden – oder Schritte zur Förderung des ländlichen Tourismus. Land- und forstwirtschaftliche Produktion sollen bei derartigen Programmen meist mit außerlandwirtschaftlichen Erwerbszweigen vernetzt werden. Das Landwirtschaftsministerium von Mecklenburg-Vorpommern nennt für sein Programm zur Entwicklung ländlicher Räume als Anspruchsberechtigte: Landkreise, Kommunen, Gemeindeverbände, Teilnehmergemeinschaften, deren Zusammenschlüsse nach Landwirtschaftsanpassungs- und Flurbereinigungsgesetz (öffentliche Träger) und natürliche und juristische Personen und Personengemeinschaften des Privatrechts (private Träger). |
| Entwicklungsmaßnahme, städtebauliche | development measure, urban | Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen beziehen sich auf die erstmalige Entwicklung eines Ortes oder von Ortsteilen oder auf ihre Entwicklung im Rahmen eines neuen städtebaulichen Konzeptes. Ein solches Konzept kann vorsehen, dass neue Siedlungseinheiten entwickelt und Ortsteile zusammengelegt oder ergänzt werden. Die Gemeinde legt in einer Entwicklungssatzung das Teilgebiet der Gemeinde förmlich fest, in dem die Entwicklungs-maßnahme durchgeführt werden soll. Das Verfahren läuft ähnlich ab wie bei der städtebaulichen Sanierung. Auch hier können immobilienwirtschaftliche Unternehmen als Träger der Maßnahme eingesetzt werden. Für Entwicklungsträger gelten die gleichen Qualifikationsanforderungen wie für Sanierungsträger. |
| Entwicklungssatzung | development rules; terms of reference for (a) development | Die Gemeinde kann durch Verabschiedung einer Entwicklungssatzung bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen und ihnen damit einen Innenbereichsstatus verleihen. Voraussetzung ist, dass Siedlungsansätze vorhanden sind und die Flächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen dargestellt sind. Diese Satzung, die zum Typus der Innenbereichssatzungen gehört, ermöglicht damit Eigentümern von unbebauten Grundstücken die Bebauung nach den Vorschriften des § 34 BauGB. Das Grundstück muss allerdings erschlossen sein bzw, die Erschließung muss zumindest gesichert sein. |
| Entwurfsplanung | design planning | Die Entwurfsplanung ist die 3. Leistungsphase nach der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Aufwand und Honorar werden prozentual am Gesamthonorar der Architekten und Ingenieure bemessen. Der mit dem Bauvorhaben beauftragte Architekt erörtert mit dem Bauherrn den Vorentwurf und setzt sie in aussagekräftige Entwurfszeichnungen um. Diese Entwürfe werden optimiert im Maßstab 1:100 dem Bauherren vorgelegt. Gefällt der Entwurf, wird er zu Bauzeichnungen umgearbeitet und zur Genehmigung eingereicht. Werden mehrere Entwürfe angefertigt, so kann es sich dabei um einen umfangreichen Mehraufwand der Architekten oder Ingenieure handeln, der entsprechend der HOAI honoriert wird. |
| Entwurfszeichnungen | design drawings | Die Entwurfszeichnungen sind die optimierten Vorschläge des Architekten auf die vorherige Vorplanung eines Bauherren. Sie werden im Maßstab 1:100 gezeichnet. Üblicherweise werden nach einigen geringfügigen Änderungswünschen des Bauherren die Bauantragszeichnungen erstellt. |
| Entziehung (Wohnungseigentum) | dispossession (freehold flat) | Unter bestimmten Voraussetzungen können die Wohnungseigentümer bei schweren Pflichtverletzungen von dem störenden Eigentümer die Veräußerung des Wohnungseigentums verlangen. Dieses Entziehungsrecht fällt gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG als gemeinschaftsbezogenes Recht in die Ausübungsbefugnisse der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG und obliegt nicht mehr den Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit. Die Voraussetzungen liegen insbesondere vor, wenn sich der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt grob gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstößt, oder wenn der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung, also mit seinen regelmäßigen Hausgeldzahlungen, länger als drei Monate in Verzug befindet. Dieser rückständige Betrag muss mehr als drei vom Hundert des Einheitswertes seiner Wohnung betragen. Zum Nachweis dieses Betrages ist der Einheitswertbescheid vorzulegen, dessen Herausgabe vom zuständigen Finanzamt nicht verweigert werden darf. Über das Verlangen beschließen die Wohnungseigentümer mit Mehrheit. Erforderlich ist eine Mehrheit von mehr als der Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer. Die vorgesehene Beschlussfassung über die Entziehung muss eindeutig aus der mit der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung übersandten Tagesordnung ersichtlich sein. Die Teilungserklärung kann jedoch auch andere Mehrheitsverhältnisse für diese Entscheidung vorschreiben. Dem Entziehungsbeschluss muss grundsätzlich eine Abmahnung vorausgehen. Bereits ein einmaliger Verstoß gegen die Abmahnung rechtfertigt den Entziehungsbeschluss (BGH, 8. Juli 2011, Az. V ZR 2/11; 19. Juli 2007, Az. V ZR 26/06). Das Landgericht Hamburg entschied am 6. April 2016, dass eine Entziehung des Wohnungseigentums auch gegen jemanden ausgesprochen werden kann, der seine Wohnung so mit Gegenständen füllt, dass weder Heizungsableser noch Handwerker zur Installation von neuen Fenstern oder Kaltwasserzählern ihre Arbeit verrichten können. Bei den betreffenden Fragen ginge es nicht um das Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers, sondern um von der Eigentümerversammlung beschlossene Arbeiten am Gemeinschaftseigentum und die Erstellung einer wirksamen Wasserabrechnung für alle. Ob der betroffene Wohnungseigentümer tatsächlich am "Messie-Syndrom" leide, sei nicht entscheidend. Wichtig sei vielmehr, ob sein Wohnverhalten für die anderen Eigentümer unzumutbar sei und ob man alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft habe. Im konkreten Fall lag allerdings zusätzlich ein über dreimonatiger Hausgeldrückstand vor (Az. 318 S 50/15). |
| EOP-Methode | profits method (of assessing rental value of e.g. hotels based on trading profits) | Abkürzung für: "an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung". Dabei handelt es sich um eine Bewertungsmethode zur Ermittlung von angemessenen Pachtwerten, u.a. verwendet bei Streitigkeiten über Pachterhöhungen oder zur Klärung, ob zwischen Pachtzins und Pachtwert des Objektes ein Missverhältnis besteht, dass den Vertrag unwirksam machen könnte. Die Methode ist umstritten. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.04.1999 (Az. XII ZR 150/97) wird sie als ungeeignet zur Bewertung der Gaststättenpacht angesehen. Im damaligen Urteil wies der BGH darauf hin, dass die EOP-Methode ausdrücklich dafür vorgesehen sei, den Pachtwert ertragsorientiert anhand der Gebrauchsvorteile für den Pächter zu bestimmen. Es werde von statistischen Durchschnittswerten ausgegangen, die fachspezifisch, aber pauschal korrigiert würden. Anhand dieser Daten stelle man fest, bei welchem Pachtzins ein durchschnittlicher Pächter unter Einbeziehung aller Unkosten und eines angemessenen Gewinns eine Gaststätte rentabel betreiben könne. Eine solche Berechnung eigne sich ggf. dafür, Anhaltspunkte für einen zukünftigen Pächter oder für die bei einer finanzierenden Bank stattfindende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu liefern. Der tatsächlich zu erzielende Marktpreis orientiere sich jedoch an Angebot und Nachfrage. Der BGH kritisierte auch, dass die EOP-Methode die gesetzlich vorgesehene Risikoverteilung zwischen Pächter und Verpächter zu Lasten des Verpächters verschieben könne. Sie biete dem Pächter die Möglichkeit, sich bei einer groben Fehlkalkulation vom Vertrag zu lösen - unabhängig davon, ob die Pacht marktgerecht sei. Die ortsübliche Pacht sei wie eine Vergleichsmiete durch Gegenüberstellung vergleichbarer Objekte am Ort zu ermitteln. Auf Erfahrungswerten basierende Methoden könnten nur als Ausnahme in Frage kommen, wenn keine Vergleichsmöglichkeiten existierten. |
| Erbauseinandersetzung | partition of an inheritance; division of an estate; distribution of an estate | Eine Erbauseinandersetzung (umgangssprachlich Erbteilung) ist die Aufteilung eines Nachlasses unter den Miterben. Der Begriff bezeichnet keine streitige Auseinandersetzung, sondern eine schlichte Aufteilung.
Die Erbauseinandersetzung wird vorgenommen, um eine Erbengemeinschaft aufzulösen. Bei dieser verwalten alle Miterben den Nachlass gemeinsam; der Verkauf der Nachlassgegenstände bedarf der Zustimmung aller Miterben. Die Erbauseinandersetzung ist den §§ 2042 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt. Sie kann jederzeit durch jeden der Miterben gefordert werden. Allerdings muss sie aufgeschoben werden, wenn die Erbanteile noch unbestimmt sind. Dies kann sich ergeben, weil etwa
Wichtige Schritte der Erbauseinandersetzung sind u.a. das Begleichen der Nachlassverbindlichkeiten, das Ermitteln der Teilungsquote, die Beachtung von Ansprüchen der Erben untereinander und gegen den Nachlass. Kann eine Nachlassaufteilung ohne Wertminderung erfolgen (Wertpapiere, Münzsammlung) wird diese „in Natur“ durchgeführt. Dabei entnehmen die Erben dem Nachlass jeweils gleich wertvolle Gegenstände. Bei Immobilien oder gar einem Betrieb ist diese Art der Aufteilung nicht möglich. Hier muss ein Verkauf mit darauffolgender Verteilung des Erlöses folgen. Bei Streitigkeiten zwischen den Erben kann das Nachlassgericht zwecks Vermittlung angerufen werden. Ist diese nicht erfolgreich, ist Klage auf Erbauseinandersetzung einzureichen. |
| Erbbaugrundbuch | land register for leasehold interests | Mit Bestellung eines Erbbaurechts an einem Grundstück muss für dieses Recht ein eigenes Grundbuch – das Erbbaugrundbuch – eingerichtet werden. Es ist ebenso aufgebaut wie das Grundbuch für Grundstücke. Auf dem Deckblatt steht in Klammern das Wort Erbbaugrundbuch. Ins Bestandsverzeichnis wird ebenfalls die Bezeichnung Erbbaurecht und das belastete Grundstück, der Inhalt des Erbbaurechts einschließlich etwaiger Zustimmungserfordernisse für Belastungen, Veräußerungen und dergleichen durch den Grundstückseigentümer, sowie der Eigentümer des belasteten Grundstücks eingetragen. Abteilung I enthält den Inhaber des Erbbaurechts. Die Eintragungen in den übrigen Abteilungen entsprechen denen des Grundbuchs für Grundstücke. Im Erbbaugrundbuch wird ferner der vertraglich vereinbarte Erbbauzins eingetragen, um diesen dinglich abzusichern. Auch die Möglichkeit der Erbbauzinsanpassung im Rahmen einer Wertsicherungsklausel wird hier eingetragen. |
| Erbbaurecht | ground lease; building lease; hereditary building (lease) right; inheritable building right; long leasehold | Das Erbbaurecht verleiht dem Berechtigten das Recht, auf oder unter fremdem Grundstück ein "Bauwerk" zu haben. Dieses ist wesentlicher Bestandteil des Erbbaurechts. Eine Zerstörung des Gebäudes hat auf das Erbbaurecht keinen Einfluss. Das Bauwerk ist Eigentum des Erbbauberechtigten. Im Normalfall wird es an einem unbebauten Grundstück begründet. Der Berechtigte wird im Erbbauvertrag zur Errichtung eines in seiner Nutzungsart bestimmten Gebäudes verpflichtet. Weitere Pflichten können sich beziehen auf die Instandhaltung, Versicherung, Tragung der öffentlichen Lasten, Wiederaufbau bei Zerstörung, Heimfallanspruch des Erbbaurechtgebers bei Vertragsverletzung, Laufzeit, Erbbauzins, Vorrecht des Erbbauberechtigten bei Erneuerung des Erbbaurechts nach Ablauf, eine etwaige Verpflichtung des Erbbaurechtgebers zum Verkauf des Grundstücks an den Erbbauberechtigten usw. Das Erbbaurecht kann auch an einem bebauten Grundstück begründet werden. Auf diese Weise erfolgt eine eigentumsrechtliche Trennung zwischen dem Grund und Boden und dem Gebäude. Außerdem ist die Begründung von Eigentümererbbaurechten möglich. In einem solchen Fall sind Erbbaurechtsgeber und Berechtigter identisch. Von dieser Möglichkeit wird häufig Gebrauch gemacht, um im Zuge der Durchführung eines Bauvorhabens eine einheitliche Verkaufsgrundlage für die zu errichtenden Hauseinheiten vorzubereiten. Das Erbbaurecht war früher ein Instrument zur Versorgung einkommensschwacher Bevölkerungskreise mit Wohneigentum. Der Vorteil bestand darin, die Kosten für das Baugrundstück nicht aufbringen zu müssen. In neuerer Zeit wird das Erbbaurecht auch im Gewerbeimmobilienbereich eingesetzt. Der vereinbarte Erbbauzins liegt hier in der Regel über dem von Wohnzwecken dienenden Erbbaurechten. Das Erbbaurecht kann auch unentgeltlich vergeben werden. Wird aber ein Erbbauzins vereinbart, erfolgt die Absicherung über eine Reallast, die in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs eingetragen wird. Das Erbbaurecht selbst kann im Grundbuch des Erbbaurechtgebers nur an 1. Rangstelle eingetragen werden. |
| Erbbaurechtsgesetz | German law on building leases | |
| Erbbaurechtsverordnung | German ordinance on building leases | Die Erbbaurechtsverordnung wurde am 30. November 2007 in "Gesetz über das Erbbaurecht" (Erbbaurechtsgesetz - ErbbauRG) umbenannt. Inhaltlich gab es jedoch keine Änderungen. |
| Erbbauvertrag | building lease agreement | Wird zu Gunsten eines Dritten an einem Grundstück ein Erbbaurecht begründet, schließt der Erbbaurechtsgeber (Eigentümer des Grundstücks) mit dem Erbbauberechtigten einen Erbbauvertrag. Der Erbbauvertrag muss notariell beurkundet werden. In ihm werden die erforderlichen Eintragungsanträge an das Grundbuch gestellt (Eintragung des Erbbaurechts in Abt. II des Grundstücksgrundbuchs, Begründung des Erbbaurechts durch ein Erbbaugrundbuch, Absicherung des Erbbauzinses durch Eintragung einer Erbbaureallast in Abt. II des Erbbaugrundbuchs). Alle Vereinbarungen des Erbbauvertrages werden Inhalt des Erbbaurechts.
Dieser kann neben gesetzlich zu treffenden auch sonstige Inhalte haben.
Nach § 2 des Erbbaurechtsgesetzes (früher Erbbaurechtsverordnung) sind auf jeden Fall Vereinbarungen zu treffen über
Das Erbbaurecht wird für eine bestimmte Zeit vereinbart. Nach Ablauf der Zeit muss der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten eine Entschädigung für das bestehen bleibende Bauwerk bezahlen. Die Höhe der Entschädigung ist Vereinbarungssache. Wenn es zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses einkommensschwacher Bevölkerungskreise bestellt ist, muss der Entschädigungsbetrag mindestens zwei Drittel des gemeinen Wertes (Verkehrswert) betragen. Eine Alternative ist die Verlängerung des Erbbaurechts. |
| ErbbauVO | German ordinance on building leases | Abkürzung für: Verordnung über des Erbbaurecht |
| Erbbauzinsen | ground rent; rent on ground (or building) lease; lease rent | Erbbauzinsen sind die im Erbbauvertrag vereinbarte Gegenleistung des Erbbauberechtigten für das Recht, das Grundstück des Erbbaurechtsgebers baulich nutzen zu können.
Der Erbbauzins errechnet sich aus dem Wert des Baugrundstücks zum Zeitpunkt der Begründung des Erbbaurechts. Ein Erbbaurecht kann ähnlich einem Grundstück verkauft, vererbt oder belastet werden, etwa mit Grundpfandrechten (Grundschuld und Hypothek). Deren Eintragung erfolgt in einem besonderen Grundbuch, dem Erbbaugrundbuch. Darin wird auch der Erbbauzins durch Eintragung einer Reallast ("Erbbauzinsreallast") abgesichert. Die Eintragungen im Erbbaugrundbuch spiegeln die vertraglichen Vereinbarungen zwischen den beteiligten Parteien wieder – dies kann sich auch auf die Rangfolge der Eintragungen auswirken. So kann zum Beispiel auf Betreiben des Erbbaurechtgsgebers / Grundstückseigentümers der Erbbauzins in der Rangfolge vor der Hypothek eingetragen werden, mit der der Erbbaurechtsnehmer seine Finanzierung gegenüber seinem Geldinstitut absichert. Erbbauzinserhöhungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel können ebenfalls in die Reallast mit einbezogen werden. Früher konnten Ansprüche auf Erbbauzinserhöhungen nur über eine weitere Vormerkung zur Eintragung einer Reallast abgesichert werden. Dient das Erbbaurecht Wohnzwecken, müssen zwischen den Erhöhungen des Erbbauzinses jeweils mindestens drei Jahre verstreichen. Die Erhöhung darf auch nicht "unbillig" sein. Sie wäre es, wenn sie über die Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausginge. Maßstab für diese Änderung ist nach der Rechtsprechung einerseits die Änderungsrate beim Preisindex für die Lebenshaltung (heute als Verbraucherpreisindex bezeichnet) und andererseits die Änderung der Löhne beziehungsweise Gehälter der Industriearbeiter und der Angestellten. Aus den beiden prozentualen Änderungsraten ist ein Mittelwert zu bilden. Wertsicherungsklauseln sind nach dem Preisklauselgesetz zulässig, wenn der Erbbauvertrag auf mindestens 30 Jahre abgeschlossen wird. Dient das auf Grund eines Erbbaurechts errichtete Bauwerk Wohnzwecken, so kann ein Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur vereinbart werden, wenn dies nicht unbillig ist. Ein Erhöhungsanspruch ist regelmäßig als unbillig anzusehen, wenn und soweit die nach der vereinbarten Bemessungsgrundlage zu errechnende Erhöhung über die seit Vertragsabschluss eingetretene Änderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Die Rechtsprechung hat präzisiert, was darunter zu verstehen ist, nämlich das arithmetische Mittel der Veränderungsraten aus Verbraucherpreisindex und der Gehälter beziehungsweise Löhne von Arbeitnehmern. Erbbauzinsen gehören wie Darlehensgebühren, Bausparkassendarlehenszinsen oder Bürgschaftsgebühren zu den Werbungskosten, die das Finanzamt anerkennt, sofern der Erbbauberechtigte aus seinem Erbbaurecht Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Erhöhen sich Erbbauzinsen, können sie allerdings im freifinanzierten Wohnungsbau nicht auf Mieter umgelegt werden. |
| ErbbR | ground lease; building lease; hereditary building (lease) right; inheritable building right; long leasehold | |
| Erbe | heir | |
| Erbe und Grundbuch | inheritance and land register | Bei Tod des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers wird das Grundbuch unrichtig. Der Erbe muss einen Antrag auf Berichtigung stellen. Grundsätzlich muss der Erbe dazu einen Erbschein oder ein bedenkenfreies notarielles Testament vorlegen. Besteht eine Erbengemeinschaft, die sich noch nicht aufgeteilt hat, so werden diese Erben in ungeteilter Erbengemeinschaft ("zur gesamten Hand") als Eigentümer eingetragen. Eine Aufteilung in Bruchteilseigentum muss besonders beantragt werden. |
| Erbengemeinschaft | community of heirs; joint heirs | Ein Erbe entsteht im Augenblick des Todes eines Menschen, der über eine vererbbare Masse (Erbmasse) verfügt (Geldvermögen, Sachvermögen, vererbbare Besitzrechte, Ansprüche aus fällig werdenden Lebensversicherungen). In der Regel steht fest, wer zu den Erben gehört. Rechtsgrundlage ist das Erbrecht des BGB. Gibt es einen Alleinerben, dann entstehen hinsichtlich der Verfügungsrechte über das Vermögen keine Probleme. Allerdings ist denkbar, dass der Erblasser / die Erblasserin einen Testamentsvollstrecker eingesetzt hat, der den Willen des Erblassers hinsichtlich der Frage, was mit dem Erbe geschehen soll (auch gegen den Willen des Erben), durchzusetzen hat. Gleiches gilt auch bei Bestehen einer Erbengemeinschaft. Sind mehrere Personen Erben, werden sie zu Miterben, die als Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft bilden. Allen Miterben gehört dann jeweils ein Anteil am vererbten Gesamtvermögen (nicht an einzelnen Vermögensteilen), der – je nach Verwandtschaftsgrad – unterschiedlich hoch sein kann. Der überlebende Ehegatte erhält nach den gesetzlichen Vorschriften die Hälfte, die Kinder erhalten die andere Hälfte, wobei der jeweilige Anteil umso geringer wird, je mehr Kinder der Erblasser hat. Die Kinder haben auf jeden Fall einen Pflichtteilsanspruch von einem Viertel der Erbmasse, der, von Ausnahmen abgesehen, nicht ausgeschlossen werden kann. Die Verwaltung des ererbten Vermögens erfolgt durch mehrheitliche Willensbildung der Erbengemeinschaft. Da eine Erbengemeinschaft im Gegensatz zu einer BGB Gesellschaft nicht rechtsfähig ist, sollte sie im Interesse ihrer Handlungsfähigkeit entweder in eine Bruchteilsgemeinschaft umgestaltet werden oder auf andere Weise auseinandergesetzt werden. Kommt keine Einigung über die Erbteilsaufteilung zustande, kann das Nachlassgericht zum Zweck der Vermittlung eingeschaltet werden. Führt dies nicht zum Erfolg, kann der Erbe, der der Verteilung nicht zustimmt, auf Zustimmung bei Gericht verklagt werden. Jeder Miterbe hat zum Zweck der Auflösung der Gemeinschaft auch das Recht, einen Antrag auf Teilungsversteigerung bei Gericht zu stellen. Jeder Miterbe kann sich von seinem Erbanteil auch durch Verkauf dieses Anteils trennen oder seinen Erbanteil durch eine notariell beurkundete Willenserklärung an andere übertragen. Schließlich kann sich ein Miterbe durch Abschichtung von der Erbengemeinschaft trennen, das ist ein freiwilliges Ausscheiden aus der Erbengemeinschaft in der Regel gegen eine Abfindung. Soweit es die Erbmasse zulässt, kann auch eine Realteilung erfolgen. Beispiel: Drei Kinder erben ein Dreifamilienhaus. Hieran kann Wohnungseigentum begründet werden und jedem Erben steht dann eine Eigentumswohnung zu, wobei unterschiedliche Werte durch Ausgleichszahlungen egalisiert werden können. Zwischen Eheleuten wird häufig in einem sogenannten Berliner Testament vereinbart, dass der jeweils überlebende Ehegatte Vorerbe werden soll. Dabei ist zu unterscheiden zwischen einer Konstruktion, nach der die Erbmasse des zuerst versterbenden Ehegatten auf den Ehepartner übergeht, die Nacherben aber dadurch geschützt werden, dass zu ihrem Nachteil keine Verfügungen über das Erbe getroffen getroffen werden können. Die andere Version besteht darin, dass der länger Lebende als Vorerbe Vollerbe mit alleinigem Verfügungsrecht über die Erbmasse wird. Das Berliner Testament muss von beiden Ehepartnern handschriftlich geschrieben werden: Einer schreibt, der andere schließt sich dem an. |
| Erbpacht | long (building) lease; hereditary leasehold | Erbpacht ist ein dingliches Recht aus der Zeit vor 1900, das weder in das BGB noch in die Grundbuchordnung übernommen, sondern durch das Einführungsgesetz zum BGB dem landesrechtlichen Regelungsbereich zugeteilt wurde. Die Erbpacht bedeutete eine dauernde Trennung zwischen Eigentum und dem Recht der Bodennutzung durch den Pächter. Das Nutzungsrecht war vererblich und veräußerlich. An den Eigentümer mussten jährlich bestimmte Leistungen (Natural- oder Geldpacht) entrichtet werden. Hinzu kam eine Abgabe aus Anlass der Übertragung der Erbpacht an einen Erwerber oder Erben. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des BGB am 1.1.1900 gab es noch in Mecklenburg-Schwerin, Braunschweig, Lippe-Schaumburg und in Thüringen Erbpachtverhältnisse. In Preußen wurden sie schon 1850 durch die zwingende Einführung der Ablösbarkeit der aus der Erbpacht resultierenden Grundlasten bedeutungslos. Erbpachtverträge spielen heute keine Rolle mehr. Der Begriff wird jedoch umgangssprachlich nach wie vor auch für das Erbbaurecht verwendet, was zu Missverständnissen führen kann. Geblieben ist im BGB die rein schuldrechtliche Regelung des Pachtvertrages, der jedoch keine bauliche Nutzung des Pachtgrundstücks vorsieht. |
| Erbrechtsreform 2009 | judicial reform 2009 of the German inheritance law | Am 1. Januar 2010 ist eine Reform des deutschen Erbrechts in Kraft getreten. Die Grundzüge: Die Gründe, aus denen der Erblasser einem Erben seinen Pflichtteil entziehen kann, sind modernisiert worden. Die Entziehungsgründe werden künftig für Abkömmlinge, Eltern und Ehegatten oder Lebenspartner gleichermaßen angewendet, während es bisher Unterschiede gab. Besonderen Schutz gibt es nun für Personen, die dem Erblasser besonders nahe stehen – z. B. Kinder, Stief- und Pflegekinder, Ehepartner, Lebenspartner. Begeht ein Pflichtteilsberechtigter diesen gegenüber schwere Straftaten oder trachtet er ihnen gar nach dem Leben, kann ihm der Pflichtteil genauso entzogen werden, als ob er gegen den Erblasser selbst gehandelt hätte. Der Entziehungsgrund "ehrloser und unsittlicher Lebenswandel" bei Kindern des Erblassers ist entfallen. Nun berechtigt – bei einem erweiterten Personenkreis – eine rechtskräftige Verurteilung zu einer Freiheitsstrafe von mindestens einem Jahr ohne Bewährung zur Entziehung des Pflichtteils. Zusätzlich muss es dem Erblasser unzumutbar sein, dem Verurteilten seinen Pflichtteil zu belassen. Auch die gerichtlich angeordnete Unterbringung in einer Entziehungsanstalt oder einem psychiatrischen Krankenhaus wegen einer ähnlich schweren, vorsätzlichen Tat ist ein Entziehungsgrund. Wird hauptsächlich ein Eigenheim oder ein Unternehmen vererbt, muss der Erbe oft schnell verkaufen, um Pflichtteile auszahlen zu können. Einen Ausweg bietet eine bereits existierende Stundungsregelung, die jedoch früher nur unter engsten Voraussetzungen dem pflichtteilsberechtigten Erben offen stand. Mit der Reform wurde die Stundung unter erleichterten Voraussetzungen und für jeden Erben durchsetzbar. So kann z. B. der Erbe eines Eigenheims gegenüber dem Pflichtteilsberechtigten eine Stundung der Auszahlung des Pflichtteils verlangen, wenn dies für ihn derzeit eine unbillige Härte darstellen würde. Die Entscheidung über eine Stundung trifft auf Antrag das Nachlassgericht. Schenkungen des Erblassers in seinen letzten zehn Jahren können zu einem Pflichtteilsergänzungsanspruch führen – d.h. der Pflichtteil wird so berechnet, als ob das Vermögen des Erblassers durch die Schenkung nicht verringert worden wäre. Nun gibt es gleitende Fristen. Die Schenkung wird für die Berechnung des Ergänzungsanspruchs immer weniger berücksichtigt, je länger sie zurück liegt. Beispiel: Schenkung im ersten Jahr vor dem Erbfall: Voll einbezogen. Schenkung im dritten Jahr: Zu 8/10 einbezogen. Zwei Drittel aller Pflegebedürftigen werden zu Hause gepflegt. Pflegeleistungen werden nun bei der Erbauseinandersetzung besser honoriert. Dies betrifft speziell Fälle, in denen keine testamentarische Ausgleichsregelung getroffen wurde. So gibt es nun auch dann erbrechtliche Ausgleichsansprüche, wenn nicht zugunsten der Pflege völlig auf ein eigenes Einkommen verzichtet wurde. Die Verjährung familien- und erbrechtlicher Ansprüche wurde an die seit 2001 im Rahmen der Schuldrechtsreform eingeführte Regelverjährung von drei Jahren angepasst. In einigen Fällen blieb jedoch die 30-jährige Verjährung erhalten. |
| Erbschafts- und Schenkungssteuer | inheritance tax; death tax; Capital Transfer Tax (CTT) (archaic) | Die Erbschaft- und Schenkungsteuer ist eine Steuer, die bei der Übertragung (Schenkung oder Erbschaft) von Vermögen vom Begünstigten (Erbe oder Beschenkter) zu zahlen ist. Die Höhe der Steuer hängt bei Vererbung bzw. Schenkung von Grundstücken von deren Grundbesitzwert ab, der sich seit der Erbschaftssteuerreform zum 01.01.2009 am Verkehrswert des Grundstücks ausrichten muss. Zweiter Einflussfaktor ist der Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben. Grundsätzlich gilt: Je geringer der steuerpflichtige Erwerb und je enger der Verwandtschaftsgrad, desto niedriger der Steuersatz (in Prozent des steuerpflichtigen Erwerbs) und somit die Steuerschuld. Die sich aus der Reform ergebende erhebliche Benachteiligung von Geschwistern als Erben wurde mit der Reform der Reform zum 01.01.2010 wieder korrigiert. Die Steuersätze in der Steuerklasse II bewegen sich nun je nach Erbschaftswert zwischen 15 und 43 Prozent. Nach der Reform zum 01.01.2009 waren dies zunächst 30 bis 50 Prozent gewesen. Im Wohnimmobilienbereich gibt es bei der Erbschaftsteuer eine wichtige Steuervergünstigung: Gemäß § 13c ErbStG kann ein Grundstück mit 90 Prozent seines Wertes angesetzt werden, wenn es
Der Bundesfinanzhof hat in seinem Urteil vom 11.12.2014 festgestellt, dass diese Vergünstigung nicht gewährt wird, wenn sich das entsprechende Gebäude zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht in bezugsfertigem Zustand befand. Im Fall ging es um zwei Einfamilienhäuser, die bei Eintritt des Erbfalls noch im Rohbau waren. Der Erbe stellte sie fertig und vermietete sie. Er konnte jedoch nicht vom reduzierten Wertansatz profitieren (Az: II R 30/14). Wird eine bis zum Erbfall vom Erblasser genutzte Wohnimmobilie unverzüglich vom Ehe- oder Lebenspartner zum Wohnen weiter genutzt, muss dieser keine Erbschaftssteuer bezahlen. Voraussetzung ist jedoch, dass er die Wohnung für mindestens zehn Jahre ununterbrochen zum Wohnen nutzt (oder nachweist, dass er an einer Nutzung aus zwingenden Gründen gehindert ist). Geregelt ist dies in § 13 Nr. 4b ErbStG. Die Erbschaftssteuer kann unter verschiedenen Voraussetzungen auch zeitlich gestundet werden. Dies kann einerseits nach dem Ermessen des Finanzamtes geschehen und betrifft Fälle, in denen der Nachlass nur aus einer Immobilie besteht, die die Erben verkaufen müssten, um die Steuer zu bezahlen. Rechtsgrundlage ist § 222 Abgabenordnung; in der Regel fallen sechs Prozent Stundungszinsen pro Jahr an. Eine weitere Möglichkeit der Stundung besteht auf der Grundlage von § 28 ErbStG. Danach ist die Steuer auf Antrag bei folgenden Objekten für bis zu zehn Jahre zinslos (nicht bei Schenkungen) zu stunden:
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| Erbschaftssteuerreform | inheritance tax reform | Die jüngsten Reformen des deutschen Erbschaftssteuerrechts haben mit Wirkung zum 01.01.2009 und zum 01.01.2010 stattgefunden. Anlass für die erste und umfassendere Reform war ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 07.11.2006 (Az. 1 BvL 10/02). Das Gericht forderte darin den Gesetzgeber auf, das Erbschaftssteuersystem bis Ende 2008 zu reformieren. Eine Kernforderung war, dass für alle Erbschaftsgegenstände eine Bewertung nach dem gemeinen Wert beziehungsweise Verkehrswert eingeführt werden soll, um Ungleichbehandlungen zu vermeiden. Insbesondere wurde das bisherige Verfahren bei der Bewertung von Betriebsvermögen, Grundvermögen und Anteilen an Kapitalgesellschaften angegriffen. Diese Erbschaftsgegenstände würden oft weit unter ihrem tatsächlichen Wert angesetzt. Mit der zum 01.01.2009 eingetretenen Reform des Erbschaftssteuerrechts wurden diese Forderungen umgesetzt. Zum 01.01.2010 erfolgte eine Anpassung der Vorschriften im Rahmen des sogenannten Wachstumsbeschleunigungsgesetzes mit dem Ziel, der Wirtschaftskrise entgegen zu wirken. Im Immobilienbereich wirken sich besonders folgende Änderungen beider Reformen aus:
Für im Zeitraum 01.01.2007 bis 31.12.2008 angefallene Erbschaften konnten Erben eine rückwirkende Anwendung der neuen Regelungen beantragen. Dies galt nicht für Freibeträge und Bewertungsvorschriften, sondern ausschließlich für die neuen Verschonungsvorschriften für Betriebsvermögen und vermietete Wohnimmobilien sowie die Steuerbefreiungen für Ehegatten und Kinder bei Selbstnutzung. Im Rahmen des Wachstumsbeschleunigungsgesetzes wurden nicht nur die Voraussetzungen für Steuerbefreiungen für Erben von Betrieben abgemildert, sondern auch die Steuersätze in der Steuerklasse II (zum Beispiel für Geschwister) nach der ursprünglichen Anhebung vom 01.01.2009 wieder gesenkt (von 30 bis 50 Prozent auf 15 bis 43 Prozent). Mittlerweile wurden eingetragene Lebenspartner den Ehegatten auch in Hinblick auf die Steuerklasse gleichgestellt: Für sie gilt jetzt Steuerklasse I (§ 15 ErbStG). Anwendbar sind damit Steuersätze zwischen sieben und 30 Prozent. |
| Erbschaftssteuerwert | value of estate/death duty or inheritance tax for tax purposes | |
| Erbschaftsteuer / Schenkungsteuer | inheritance tax; death tax; Capital Transfer Tax (CTT) (archaic) | |
| Erbschein | certificate of inheritance | Ein Erbschein ist ein vom Nachlassgericht auf Antrag ausgestelltes Dokument, mit dem der Erbe seine Erbeneigenschaft nachweisen kann. Aus dem Erbschein geht auch hervor, zu welchem Anteil der Betreffende erbt und ob es Einschränkungen wie eine Testamentsvollstreckung gibt. Oft wird ein Nachweis verlangt, wenn z.B.
Der Erbschein ist jedoch mehr als ein nur als Nachweis dienendes Dokument. Er ist Ergebnis eines gerichtlichen Verfahrens, in dem anhand entsprechender Beweismittel wie Testament, Ausweisdokumenten, Sterbeurkunden etc. festgestellt wurde, wer Erbe ist – und er genießt wie das Grundbuch den sogenannten „öffentlichen Glauben“ (§ 2366 BGB). Das heißt: Von der Richtigkeit dessen, was im Erbschein steht, darf jeder ausgehen und Geschäfte, die auf dieser Basis getätigt werden, haben Bestand. Wird ein Vermögensgegenstand von einem Erben veräußert, der sich mit einem Erbschein legitimiert, erwirbt der Käufer daran gutgläubig Eigentum – selbst wenn sich später herausstellt, dass der Verkäufer doch nicht Erbe war und diesen Gegenstand nicht verkaufen durfte. Fordert ein durch Erbschein ausgewiesener Erbe von einem Schuldner des Verstorbenen Geld ein, wird dieser durch die Zahlung von seiner Schuld befreit – auch wenn sich später herausstellt, dass eigentlich jemand anders Erbe ist. Dieser kann die Forderung nicht noch einmal eintreiben. Die Ausstellung des Erbscheins verursacht Kosten, deren Höhe mit dem Wert des Nachlasses steigt. In vielen Fällen ist ein Erbschein heute nicht mehr erforderlich. So kann gegenüber Banken und Versicherungen auch ein notarielles Testament oder ein notarieller Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll als Erbnachweis vorgelegt werden. Der Bundesgerichtshof hat 2013 entschieden, dass Geldinstitute nicht in ihren Geschäftsbedingungen die Vorlage eines Erbschein verlangen dürfen, wenn der Erbnachweis auch anders geführt werden kann (BGH, Az. XI ZR 401/12). Das Urteil nimmt dabei auf § 35 der Grundbuchordnung Bezug, welche als Erbnachweis auch die Vorlage eines notariellen Testaments mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts ausreichen lässt. Dieses Dokument kann daher auch Geldinstituten anstelle des Erbscheins vorgelegt werden. Besteht eine Vollmacht über den Tod hinaus, kann der Bevollmächtigte auch ohne Erbschein Geld vom Konto des Erblassers abheben oder Überweisungen tätigen. Ist er kein berechtigter Erbe, muss er allerdings mit rechtlichen Schritten der Erben rechnen. Die rechtzeitige Erteilung einer Vollmacht kann für den Erben jedoch viel Zeit und Aufwand sparen. Von besonderer Bedeutung ist der Erbschein bei gesetzlicher Erbfolge, da hier kein Testament als Nachweis existiert. |
| ErbSt | succession tax (or duty); estate duty; death duty; capital transfer tax (archaic); inheritance tax; estate tax; estate duty | Abkürzung für: Erbschaftsteuer |
| ErbStG | inheritance tax law | Abkürzung für: Erbschaftsteuergesetz |
| Erbteilung | division of the estate; partition of a succession | |
| Erbvertrag | contract of succession by inheritance; deed of inheritance | Der Erbvertrag stellt wie auch das Testament eine Möglichkeit dar, den letzten Willen zu regeln. Im Unterschied zum Testament ist er jedoch keine einseitige Verfügung, die einseitig wieder zurückgenommen werden kann. Der Erbvertrag gewährt dem Begünstigten eine Anwartschaft auf die ihm zugedachten Erbschaftsgegenstände. Er kann auch Auflagen an den Erben enthalten. In vielen Fällen wird der Erbvertrag mit anderen Verträgen verbunden – etwa einer Grundstücksübertragung oder einem Ehevertrag. Abgeschlossen wird der Erbvertrag vor einem Notar. Der Erblasser muss persönlich anwesend sein. Wer nur erben soll, darf sich vertreten lassen. Ehegatten setzen sich in einem Erbvertrag oft gegenseitig zu Erben ein. Der Erbvertrag ist für den Erblasser insofern bindend, als er keine dem Vertrag widersprechende andere letztwillige Verfügung (Erbvertrag oder Testament) mehr treffen darf. Er kann jedoch zu Lebzeiten weiterhin frei über sein Vermögen verfügen. Nimmt er eine sogenannte beeinträchtigende Schenkung an einen Dritten vor, um den Vertragserben zu benachteiligen, hat der Vertragserbe gegen den Dritten nach dem Ableben des Erblassers einen Herausgabeanspruch. Eine beeinträchtigende Schenkung wird von der Rechtsprechung angenommen, wenn der Erblasser an der Schenkung kein lebzeitiges Eigeninteresse gehabt hat. Er muss also gehofft haben, durch die Schenkung eine Folge auszulösen, von der er selbst noch zu Lebzeiten profitieren könnte – z.B. jemanden an sich zu binden, der dann bei Eintritt der Pflegebedürftigkeit für ihn sorgen würde. Auch eine sittliche Pflicht wie eine Dankessschuld kann ein solches Interesse an einer Schenkung begründen. Es gilt jedoch nicht als lebzeitiges Eigeninteresse, wenn nur für eine Gleichbehandlung der Kinder gesorgt werden soll, wenn also kurz vor dem Todesfall der Erblasser Geld vom Konto abhebt, um es dem Kind zu schenken, welches laut Erbvertrag weniger bekommen sollte (BGH, Urteil vom 29.6.2005, Az. IV ZR 56/04). Die gesetzliche Regelung des Erbvertrages findet sich in § 1941 und §§ 2274 ff. BGB. |
| Erdstrahlen | earth radiation | "Erdstrahlen" sind bisher physikalisch nicht nachgewiesen. Es sind deshalb keine Apparaturen und Maßnahmen zu ihrer Abschirmung erforderlich. Nachweisversuche, zum Beispiel mit Wünschelruten, waren überwiegend nicht reproduzierbar. Es gibt keine medizinische Erklärung für einen Zusammenhang zwischen "Erdstrahlen" und Krankheiten. Behauptungen, dass "Erdstrahlen" zu Gesundheitsstörungen und Krankheiten führen, sind verantwortungslos. |
| Erdwärmeheizung / Geothermie | geothermal heating system / geothermal energy | Eine Erdwärmeheizung nutzt die in der äußeren Erdkruste gespeicherte Einstrahlungsenergie der Sonne. In 10 bis 20 Meter Tiefe liegt die Temperatur des Erdreichs in Mitteleuropa durchschnittlich bei ca. 13 Grad Celsius, in größeren Tiefen steigt sie an. Um die Erdwärme nutzen zu können, müssen sogenannte Erdwärmekollektoren bzw. -Sonden im Erdreich versenkt werden. Im Prinzip handelt es sich bei den Wärmekollektoren um mit Wasser gefüllte Kunststoffrohre. Diese sind über eine Wärmepumpe mit dem Hausheizkreislauf gekoppelt. Die Wärmepumpe komprimiert über einen Verdichter das Wasser auf einen höheren Druck. Dies hat zur Folge, dass sich die von der Erdwärme bereits erzeugte Temperatur erhöht. Sie erreicht schließlich Werte, die ihre Nutzung zum Heizen ermöglichen. Der Vorteil von Erdwärmeheizungen ist die Unabhängigkeit von fossilen Energieträgern und Energieversorgern. Nachteil ist, dass die Wärmepumpe Strom benötigt und einen relativ hohen Verbrauch hat. Man geht davon aus, dass die erzeugte Heizenergie zu 75 % aus Erdwärme und zu 25 % aus dem Stromverbrauch der Wärmepumpe stammt. Wieviel Strom eine Wärmepumpe konkret verbraucht, lässt sich schwer sagen, da der Stromverbrauch von vielen Faktoren abhängt. Die Effizienz einer Erdwärmeheizung ist bei einem gut gedämmten Haus besser, da weniger Heizwärme zu erzeugen ist. Die Vorlauftemperatur der Heizanlage sollte möglichst gering sein. Die Vorlauftemperatur ist die Temperatur, die das Heizungswasser hat, wenn es die Heizanlage in Richtung Heizkörper verlässt. Geringe Vorlauftemperaturen von 30 bis 50 Grad Celsius ermöglichen eine Fußbodenheizung. Auch ein älteres Haus mit herkömmlichen Heizkörpern kann durchaus mit einer Wärmepumpe ausgestattet werden. Hier ist jedoch eine speziell ausgelegte Anlage mit höherer Vorlauftemperatur (50 bis 70 Grad Celsius) nötig. Je kleiner die Temperaturdifferenz zwischen Erdreich und Vorlauftemperatur ist, die die Wärmepumpe überbrücken muss, desto höher ist ihre Effektivität. Bei einer Radiatoren-Heizung ist die Effektivität meist geringer. |
| Erfolgsabhängige Entlohnung | performance-based compensation | |
| Erfolgsanalysen für Objektangebotsanzeigen | performance analysis of ads offering objects | Einer der wesentlichen Erfolgsfaktoren im Immobilienvertrieb ist die Objektwerbung. Gleichzeitig handelt es sich bei Maklern um den bedeutendsten Kostenblock im Rahmen der Auftragsbearbeitungskosten. Aber auch für Bauträger ist es wichtig, den Erfolgsbeitrag der Anzeigen ständig zu beobachten und zu messen. Dabei geht es zunächst darum, die sich auf ein Inserat meldenden Interessenten bestimmten Reaktionsgruppen zuzuordnen. Wer sich auf eine Anzeige als Interessent meldet ist – im schlimmsten Fall – kein Kunde. Er kommt also auch nicht als "Karteikunde" für andere Objekte aus dem Angebotsprogramm in Frage. Die zweite Reaktionsgruppe besteht in Interessenten, die bereits bekannt und vorgemerkt sind, für das Objekt aber nicht in Frage kommen. Wenn diese Gruppe nicht unbedeutend ist, stellt sich die Frage, ob die Zielgruppenausrichtung der Angebotsanzeige falsch war. Als dritte Reaktionsgruppe kommen Personen in Frage, die bereits bekannt bzw. vorgemerkt sind und die für das angebotene Objekt auch in Frage kommen. Bei dieser Gruppe stellt sich die Frage, warum ihr das Objekt nicht schon vor Aufgabe der Anzeige angeboten worden ist. Bei der vierten Reaktionsgruppe handelt es sich um neue Interessenten, die zwar nicht für das angebotene Objekt in Frage kommen, aber doch für andere Objekte aus dem Angebotssortiment. Dieser Kunde zählt also zu den potentiellen Abschlusspartnern. Die fünfte Reaktionsgruppe ist die interessanteste, weil sie aus möglichen Abschlusspartnern für das angebotene Objekt besteht. Hierauf müssen sich die Verhandlungsbemühungen konzentrieren. |
| Erfolgsfaktoren (Immobilien) | success factors (real estate) | Erfolgsfaktoren sind strategische Faktoren, welche ein erfolgreiches Unternehmen von weniger erfolgreichen Unternehmen unterscheidet. Zu diesen Faktoren zählen sowohl der Standort einer Immobilie als auch bei einzelhandelsgenutzten Immobilien die Gestaltung des Verkaufsraums / Schaufensters oder das Kundenbewusstsein des jeweiligen Unternehmens. Ebenso zählen zu den Erfolgsfaktoren die Kundenorientierung und der darauf abgestimmte Kundenservice und die Immobilie selbst. Die Erfolgsfaktoren der Immobilie liegen in der ansprechenden Straßenfront, welche die Passanten zum Einkaufen einlädt. Zum anderen die Erdgeschosslage mit einem stufenlosen Zugang in den Verkaufsraum, der einen Zutritt mühelos macht und auch für gehbehinderte Kunden keine Barriere darstellt. Auch der ideale Zuschnitt der Verkaufsfläche mit im Verhältnis angemessenen Nebenflächen in Nicht-Erdgeschosslagen und das Verhältnis, wie bereits angesprochen, von Ladengröße und Frontbreite. Weitere Erfolgsfaktoren einer Immobilie sind das gute Umfeld der Immobilie, z.B. 1a-Lage oder Konkurrenzsituation, gleichmäßige Kundenfrequenz und Parkmöglichkeiten. Das bedeutet im Einzelnen, dass schmale, lange Läden weniger vorteilhaft sind als großräumige, möglichst rechteckige Läden mit einer Schaufensterfront von mindestens fünf laufenden Metern. Hier ist zu beachten, dass die Front das Wertvollste jeder Ladeneinheit darstellt. Die Standortentscheidung ist eine der langfristigsten Entscheidungen des Einzelhandelsunternehmens. Da sich in den letzten zwei Jahrzehnten die Einzelhandelslandschaft grundlegend verändert hat, entstanden großflächige Verkaufsstätten, der Grad der Filialisierung stieg. Zur Erfolgswahrscheinlichkeit einer einzelhandelsgenutzten Immobilie ist eine präzise Untersuchung des Standortes unumgänglich. Wichtige Punkte bei der Untersuchung sind das Standortumfeld, die baurechtliche Situation, die Nachfragesituation und die Bevölkerungsstruktur, die Konkurrenzsituation und die bauliche Konzeption der Immobilie. Diese Faktoren sind alle bezogen auf die Immobilie. Bei der Nachfragesituation und der Konkurrenzsituation ist gemeint: Welche Immobilien werden zurzeit am Markt besonders nachgefragt und wie sieht das Angebot aus" Generell sind für die Standortwahl folgende Kriterien von besonderer Bedeutung: Hohe Bevölkerungsdichte im Einzugsgebiet, gute überregionale Verkehrsanbindung, gute Erreichbarkeit des Standortes, hohe Verkehrsfrequenzen, Käuferverhalten im Einzugsgebiet, hoher Anteil an Familien mit Kindern, frequentierte, gut sichtbare Lage, hohes Kaufkraftniveau im Einzugsgebiet. Zu unterscheiden sind innerbetriebliche und außerbetriebliche Erfolgsfaktoren. Zu den innerbetrieblichen Erfolgsfaktoren gehört natürlich hauptsächlich das Marketing, doch auch die Unternehmensstrategie mit der Festlegung der Betriebsgröße, der Finanzierung, der Beschaffung, des Personals, der Organisation und Führung, aber auch der Service und die Ladengestaltung zählen zu den innerbetrieblichen Erfolgsfaktoren. Die außerbetrieblichen Erfolgsfaktoren teilen sich auf in die Wettbewerbssituation, die Nachfrage, d.h. Marktsituation, und die Wahl des Standortes. Es ist zu beachten, dass sich die innerbetrieblichen und die außerbetrieblichen Faktoren gegenseitig beeinflussen können, da interne Faktoren beispielsweise durch die Kunden wahrgenommen und durch die Beurteilung durch den Kunden zu externen Faktoren werden. Die internen Faktoren werden auch durch die Wettbewerbssituation beeinflusst. Ist der Wettbewerb an einem Standort besonders groß, können Innovationen oder Marketingstrategien für eine bessere Kundenbindung sorgen. |
| Erfolgsprinzip (Maklergeschäft) | principle of success (brokerage) | Das Erfolgsprinzip besagt, dass zugunsten des Maklers nur dann ein Provisionsanspruch entsteht, wenn durch seine Maklertätigkeit ein Vertrag wirksam zustande kommt. Gelingt dies dem Makler nicht, hat er keinen Anspruch auf Vergütung oder Aufwendungsersatz. Abgemildert werden können die Auswirkungen dieses Prinzips dadurch, dass mit dem Auftraggeber ausdrücklich ein Aufwendungsersatz für den Nichterfolgsfall vereinbart wird. Das Erfolgsprinzip gilt auch bei Vereinbarung von Alleinaufträgen und ist jedenfalls im Rahmen von Vertragsformularen nicht abdingbar. Die Wirkungsweise des Erfolgsprinzips führt dazu, dass der Makler aus eigenem Interesse nur Aufträge zu Angebotsbedingungen übernehmen sollte, die am Markt auch durchsetzbar sind. |
| Erfolgsquote (Maklergeschäft) | success rate (brokerage) | Die Erfolgsquote im Maklergeschäft gibt an, wie groß der Anteil der durch den Makler erfolgreich zum Abschluss gebrachten Aufträge gemessen an allen von ihm bearbeiteten Aufträgen ist. Sie drückt mit anderen Worten die Wahrscheinlichkeit aus, mit der die Bearbeitung eines Maklerauftrages zum Abschluss des angestrebten Hauptvertrages geführt hat. Die Erfolgsquote wird im Wege einer Erfolgsanalyse ermittelt. Es kann sich dabei um eine Totalanalyse oder um eine Partialanalyse handeln. Gegenstand der Totalanalyse sind alle in einem bestimmten Zeitraum bearbeiteten Makleraufträge. Bei der Partialanalyse werden nur bestimmte Segmente (z. B. alle Alleinaufträge, alle Aufträge die sich auf Mietwohnungen beziehen, alle Aufträge im Bereich der Wohnimmobilien, alle Aufträge mit einem Auftragsvolumen von bis zu 500.000 Euro usw.) der Analyse unterworfen. Aus den gewonnenen Erkenntnissen ergeben sich für das Maklerunternehmen Umsteuerungsmöglichkeiten (Einschränkung der Geschäftstätigkeit mit niedriger Erfolgsquote, Stärkung der Geschäftsbereiche mit hoher Erfolgsquote.). |
| Erfüllungsübernahme | vicarious performance; assumption of an obligation to perform | Eine Erfüllungsübernahme ist eine vertragliche Regelung, mit der ein Vertragspartner sich verpflichtet, einen Gläubiger des anderen Teils auszuzahlen. Dieser Gläubiger soll dabei allerdings keinen eigenen, einklagbaren Anspruch gegen den Zahler bekommen. Die Erfüllungsübernahme kann ein eigener Vertrag sein oder im Rahmen eines anderen Vertrages vereinbart werden. Eine gesetzliche Regelung dazu enthält § 329 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Die Erfüllungsübernahme wird meist als unechter Vertrag zugunsten Dritter betrachtet. Bei einem echten Vertrag zugunsten Dritter würde ein einklagbarer Direktanspruch des Gläubigers gegen den Zahlungsverpflichteten entstehen. Die Erfüllungsübernahme kommt teilweise in Form einer Maklerklausel in notariellen Grundstückskaufverträgen zum Einsatz und muss in deren Rahmen mit beurkundet werden. Meist übernimmt der Käufer die Provisionspflicht des Verkäufers. Der Makler hat durch diese Klausel keinen direkten Zahlungsanspruch aus dem Kaufvertrag gegen den Grundstückskäufer. Der Verkäufer hat jedoch einen Anspruch gegen den Käufer auf Zahlung der Provision. |
| Ergänzungs- oder Einbeziehungssatzung | supplementary articles or articles of incorporation | Schon früher hatten die Gemeinden die Möglichkeit, mit Hilfe einer Abrundungssatzung Teile des Außenbereiches in den unbeplanten Innenbereich einzubeziehen und damit ohne Bebauungsplan Baurecht zu schaffen. Allerdings mussten die zusätzlich gewonnenen Flächen ausschließlich der Wohnbebauung dienen. Seit 1.1.1998 ist diese Restriktion fortgefallen. So können seither auch Außenbereichsflächen, die an Gewerbegebiete angrenzen, wodurch eine entsprechende Vorprägung gegeben ist, in den Innenbereich einbezogen werden. Sind die Flächen im Flächennutzungsplan als Bauflächen ausgewiesen und wird durch die Einbeziehung dieser Flächen eine Begradigung der Grenzen zwischen Innen- und Außenbereich bzw. eine Vereinfachung der Flächenstruktur an den Rändern des Innenbereichs erreicht, dann gilt Innenbereichsrecht auch für die einbezogenen Flächen. Eine Genehmigung ist dann für die Satzung nicht erforderlich. Man spricht hier auch von einer Erweiterungssatzung. Ist die Satzung nicht aus einem Flächennutzungsplan entwickelt worden, bedarf sie der Genehmigung. In einer solchen Satzung können dann auch die Baugebietsart und einzelne Maße der baulichen Nutzung wie in einem Bebauungsplan festgesetzt werden. |
| Ergänzungspflichtteil | completion of the compulsory portion (adding equivalent of donations to estate value) | Versucht ein Erblasser, den gesetzlichen Pflichtteil eines seiner Erben zu verringern, indem er sein Vermögen teilweise bereits zu Lebzeiten an jemand anderen verschenkt, hat der pflichtteilsberechtigte Erbe immer noch Anspruch auf den Ergänzungspflichtteil. Das bedeutet: Schenkungen des Erblassers in den letzten zehn Jahren vor dem Erbfall werden dem Nachlass anteilig hinzu gerechnet. Sie erhöhen den Nachlasswert und somit die Höhe des Pflichtteils. Allerdings ist der Umfang, in dem eine Schenkung dem Nachlasswert hinzugerechnet wird, vom zeitlichen Abstand der Schenkung zum Erbfall abhängig. Wurde die Schenkung zum Beispiel innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall durchgeführt, wird sie voll angerechnet. Mit jedem weiteren Jahr Abstand zum Erbfall berücksichtigt man die Schenkung zu einem Zehntel weniger. Nicht mehr berücksichtigt werden Schenkungen, die zum Zeitpunkt des Erbfalls mindestens zehn Jahre zurück liegen. Die Frist läuft von dem Zeitpunkt an, zu dem der Erbschaftsgegenstand Eigentum des Beschenkten geworden ist. Bei Grundstücken ist dies der Moment der Grundbucheintragung. Erhielt ein Ehegatte die Schenkung, beginnt die Frist erst mit Auflösung der Ehe zu laufen. Dies kann der Moment der Scheidung oder der Zeitpunkt des Todes eines Ehegatten sein. Die gesetzliche Regelung des Ergänzungspflichtteils findet sich in § 2325 BGB. |
| Erhaltungsaufwand (Einkommensteuer - Vermietung und Verpachtung) | maintenance cost/ expenditure (income tax - income from rent and lease) | Im Gegensatz zum Herstellungsaufwand wird durch Erhaltungsmaßnahmen lediglich Vorhandenes ersetzt oder verbessert (z.B. alte Holzfenster durch Fenster mit Kunststoffrahmen). Vermieter dürfen den Erhaltungsaufwand grundsätzlich sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindernd absetzen. Einschränkungen gibt es hinsichtlich des so genannten anschaffungsnahen Erhaltungsaufwandes: Das Steueränderungsgesetz 2003 schrieb eine frühere Verwaltungsauffassung gesetzlich fest. Es entstand die derzeit gültige Fassung des § 6 Abs.1 Nr.1 a EStG, nach der Aufwendungen (ohne Mehrwertsteuer) zur Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes als Herstellungskosten anzusehen sind, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung 15% der Anschaffungskosten übersteigen. Die Vorschrift gilt nicht für Aufwendungen aufgrund üblicher jährlich wiederkehrender Erhaltungsarbeiten oder für Aufwendungen für Erweiterungen gemäß § 255 Abs.2 S.1 HGB. Diese sind bei der Berechnung der 15 % Grenze herauszurechnen. Herstellungsaufwand für Gebäude ist grundsätzlich nach § 7 EStG mit 2% jährlich über die übliche Nutzungsdauer von 50 Jahren abzuschreiben. Nach den Einkommenssteuer-Richtlinien 2003 ist es allerdings auf Antrag möglich, dass Herstellungsaufwand nicht nach § 7 EStG abgeschrieben, sondern als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand qualifiziert wird – allerdings nur bis zu einer Obergrenze von 2.100 Euro (Rechnungsbetrag ohne Mehrwertsteuer) für die einzelne Baumaßnahme. Hauseigentümer können nach § 82 b EStDV (Einkommenssteuer-Durchführungsverordnung) größere Erhaltungsaufwendungen bei Wohngebäuden gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Diese Regelung gilt für Aufwendungen, die nach dem 31.12.2003 angefallen sind. Der Bundesfinanzhof hat sich 2001 und 2003 in zwei Grundsatzentscheidungen zu den anschaffungsnahen Aufwendungen geäußert. Dabei wird auf die Kriterien des § 255 HGB zurückgegriffen. Zu den Anschaffungskosten zählen danach auch solche Aufwendungen, die nach dem Erwerb geleistet werden, um das Gebäude erst bestimmungsgemäß nutzen zu können. Wurde das Gebäude vor Veräußerung bereits genutzt, hängt die sofortige Abzugsfähigkeit von Aufwendungen davon ab, ob der Standard durch die Gesamtheit aller Maßnahmen angehoben (also z.B. von einem einfachen zu einem mittleren Wohnwert) wird oder ob durch die durchgeführten Maßnahmen lediglich der "betriebsbereite Zustand" erhalten bzw. abgesichert werden soll (BFH vom 12.09.2001, Az. IX R 39/97 und IX R 52/00). Führen die Maßnahmen zu einer wesentlichen Verbesserung der Immobilie, ist von Herstellungsaufwand auszugehen. |
| Erhaltungsmaßnahmen | conservation measure; maintenance action | Bei vom Vermieter durchgeführten Arbeiten in der Mietwohnung muss unterschieden werden zwischen der Beseitigung von Mängeln, der Modernisierung und reinen Erhaltungsmaßnahmen. Unter den letzteren versteht man alle Arbeiten, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind. Man spricht auch von Instandhaltung und Instandsetzung. Beispiele: Reparatur des maroden Daches, Austausch eines leckenden Heizkörpers, Austausch einer unsicheren Elektroinstallation, Abdichtung gegen eintretendes Grundwasser. Erhaltungsarbeiten sind vom Mieter nach § 555a Abs. 1 BGB zu dulden. Sie müssen ihm zuvor angekündigt werden. Ausnahmen: Die Maßnahmen sind nur unwesentlich, wirken nur unerheblich auf die Mietsache ein oder erfordern sofortige Durchführung. Hat der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme Aufwendungen gehabt, muss der Vermieter diese in angemessenem Umfang ersetzen und dem Mieter auf Verlangen auch einen Vorschuss zahlen. Im April 2015 hat sich der Bundesgerichtshof mit dem Thema „Erhaltungsmaßnahmen bei Gefahr im Verzug“ befasst. Demnach darf der Vermieter einem Mieter im Notfall auch fristlos kündigen, wenn dieser dringend erforderliche Erhaltungsmaßnahmen nicht dulden will. Nach bisheriger Rechtslage hätte der Vermieter den Mieter zunächst auf Duldung der Arbeiten verklagen und womöglich den Weg durch mehrere Gerichtsinstanzen beschreiten müssen. Wenn er dann nach einem Sieg vor Gericht erneut mit den Handwerkern vor geschlossener Tür gestanden hätte, hätte er zunächst eine Abmahnung schreiben müssen, um dem Mieter dann nach erfolglosem Fristablauf zu kündigen. Im hier verhandelten Fall ging es jedoch um ein Haus, dessen Dachstuhl von echtem Hausschwamm befallen war. Die Richter nahmen hier wohl an, dass es nach Durchschreitung des üblichen Rechtsweges kein Mietobjekt mehr geben würde und gestatteten gleich eine fristlose Kündigung (Urteil vom 15. April 2015, Az. VIII ZR 281/13). |
| Erhaltungssatzung | maintenance articles | Die Gemeinden können durch Satzung Gebiete bezeichnen, deren städtebauliche Eigenart und Gestalt erhalten werden sollen. Eine solche Satzung wird als Erhaltungssatzung bezeichnet. Derartige Gebiete unterliegen einer Veränderungssperre. Rückbau, Änderung der baulichen Anlagen und deren Nutzung bedürfen damit der Genehmigung. Durch Rechtsverordnung der Landesregierungen kann bestimmt werden, dass auch die Begründung von Wohnungseigentum i.S.d. WEG an bestehenden Gebäuden ("Umwandlung") der Genehmigung bedarf. Die gesetzliche Regelung dazu findet sich in § 172 Baugesetzbuch. Die Änderung oder der Abbruch einer baulichen Anlage im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung ohne spezielle Genehmigung stellt nach § 213 Abs.1 Nr.4 BauGB eine Ordnungswidrigkeit dar. Nach § 213 Abs.2 BauGB kann diese mit einer Geldbuße bis zu 25.000 Euro geahndet werden. So musste der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in Wiesbaden eine Geldbuße von 1.300 Euro zahlen, weil er eine frei gewordene Mietwohnung im Geltungsgebiet der Erhaltungssatzung ohne Genehmigung umgebaut und damit verändert hatte. Unter Umbau verstand das mit der Sache befasste Gericht alle Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten, die über eine bloße Reparatur hinausgehen. Im vorliegenden Fall waren es Grundrissveränderungen, Vergrößerung der Küche, neue Fliesen, Modernisierung der Heizanlage (Oberlandesgericht Frankfurt, Beschluss vom 17.03.2003, Az. 2s OWi 382/2002). Eine besondere Art der Erhaltungssatzung ist die "Milieuschutzsatzung", die der Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung dient. Hierfür gelten zusätzliche Regelungen. |
| Erker | bay; oriel | Der Erker ist ein vertikaler Vorbau an einem Gebäude. Er erstreckt sich über ein Geschoss beziehungsweise mehrere Geschosse. Gewöhnlich ragt die Geschossdecke aus dem Gebäudeinneren heraus, manchmal unterstützen Konsolen oder Balken die auskragende Decke. Im Gegensatz zum Balkon als privater Außenraum, ist der geschlossene Erker ein Teil des Wohnraumes. Über einer Brüstung werden Fenster zur Belichtung meist repräsentativer Räume angeordnet. Erker mit raumhohen Fenstern nennt man Fenstererker. Meistens schließt ein eigenständiges Dach den Erker ab, oder er wird in das Gebäudedach integriert. Erker wurden im Mittelalter aus militärischen Gründen zur besseren Sichtung von Gefahr an der Außenwand der Festung angebracht. Auch der Abort wurde zwecks direkter Ableitung in einem Erker untergebracht. Später wurde der Erker zum schmückenden und gliedernden Teil einer Fassade. Doch nicht nur die Gestaltung verhalf dem Erker zu großer Beliebtheit: Von drei Seiten kam Licht in das Zimmer. Erhöht konnte man von innen den Straßenraum beobachten, ohne selbst gesehen zu werden. Der Raum wirkt optisch vergrößert. Seit den Fünfziger Jahren des letzten Jahrhunderts erfreut sich eine weitere Form des Erkers, das so genannte Blumenfenster, großer Beliebtheit. Mit oder ohne Brüstung, nur wenig aus der Außenwand hervortretend, wird es zum Aufstellen der Pflanzen genutzt. Im Baurecht wird der Erker unter bestimmten Umständen als „untergeordnetes Bauteil“ bezeichnet. Damit gelten zum Beispiel andere Abstandsflächen als für das Hauptgebäude, nachzulesen in den Bauordnungen der Länder. |
| Erlaubnis | permit; licence; authorisation | |
| Erlaubnis-Marketing | permission marketing | Das Erlaubnis-Marketing (Permission Marketing) ist ein Instrument des Direkt-Marketings, welches auf der Einwilligung des Empfängers beruht, Informationen zu Werbezwecken zu erhalten. Der Prozess der Einwilligung wird auch als Opt-In bezeichnet (to opt for sth. = etwas auswählen, für etwas optieren). Diese Erlaubnis ist jederzeit widerrufbar. Die Werbeinformationen werden vorwiegend per E-Mail und/oder Newsletter aber auch mittels SMS oder per Post versendet. Dadurch soll eine nähere Bindung zum Kunden aufgebaut, Streuverluste reduziert und bei zielgerichteter Anwendung eine höhere Umschlagsgeschwindigkeit erreicht werden. In der Bundesrepublik Deutschland sind Werbemaßnahmen nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb nur mit Einwilligung zulässig, wovon es jedoch Ausnahmen gibt. Gegen unpersönliches Massen-Marketing sind Empfänger mehr und mehr resistent (Werbeimmunität). Dies hat den Effekt, dass Botschaften, die nicht personalisiert sind, ausgeblendet werden. Vorteil des Erlaubnis-Marketings ist sowohl die Tatsache, dass sich der Empfänger für die Produkte und Dienstleistungen des Unternehmens interessiert als auch die personalisierte und individualisierte Ansprache des Kunden im Sinne einer zielgruppenspezifischen Ausrichtung. Vermittler, Verkäufer oder Vermieter können auf diese Weise ihre Kunden sowie sonstige Kauf- und Mietinteressenten über neueste Angebote per SMS oder E-Mail mit einem Verweis auf ein Online-Exposé auf der unternehmenseigenen Website informieren. Problem des Erlaubnis-Marketings ist die Beschaffenheit der Daten. So können diese mangelhaft sein, oder es werden sogar fremde Daten gebraucht (Identitätsdiebstahl). Dafür gibt es im Internet die Methode eines geschlossenen Regelkreislaufes ("Closed-loop Opt-in"), bei der die Einwilligung über eine Mail an die vom Anfragenden angegebene E-Mail-Adresse bestätigt werden muss (zum Beispiel im Verlauf einer Newsletter-Anmeldung). Allerdings löst auch diese Methode die Probleme nicht vollständig. |
| Erleichterte Kündigung | facilitated notice of termination | Nach § 573 a BGB kann der Vermieter die so genannte "erleichterte Kündigung" erklären, wenn er selbst mit in dem Gebäude wohnt und dieses nicht mehr als zwei Wohnungen aufweist. Hier muss der Vermieter nicht wie sonst ein berechtigtes Interesse (z. B. Eigenbedarf) an der Kündigung nachweisen. Allerdings verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate. Die erleichterte Kündigung ist auch möglich, wenn der Vermieter Wohnraum innerhalb seiner eigenen Wohnung vermietet hat. Das Kündigungsschreiben muss ausdrücklich darauf hinweisen, dass eine erleichterte Kündigung unter den genannten Voraussetzungen durchgeführt werden soll. |
| Ermittlung von Immobilienpreisen | determining real estate prices | Soll eine Immobilie verkauft werden, bereitet die Ermittlung des richtigen Verkaufspreises oft Schwierigkeiten. Zwar gibt es verschiedene von Sachverständigen angewandte Verfahren der Wertermittlung; diese müssen jedoch nicht unbedingt den tatsächlich am Markt erzielbaren Verkaufspreis widerspiegeln. Im Zusammenhang mit der Ermittlung von Immobilienpreisen wird oft auf die Ermittlung des Verkehrswertes bzw. Marktwertes abgestellt. Der vom Sachverständigen errechnete „Wert“ einer Immobilie stellt jedoch eine nach objektiven Kriterien ermittelte Zahl dar, während der „Preis“ der Betrag ist, den der Verkäufer gerne erzielen möchte – und abhängig von seinem Verhandlungsgeschick womöglich auch bekommt. Beim Preis einer Immobilie können durchaus zusätzliche Kriterien einfließen, die mehr emotioneller Art sind: Etwa der besondere Charme eines gut restaurierten, alten Fachwerkhauses, das Flair einer Designervilla oder besondere technische Rafinessen in einem hochmodernen Haus mit intelligenter Vernetzung und Steuerung der Haustechnik. Nicht umsonst greifen Makler verstärkt zum Mittel des Home-Staging, um ihren Kunden das Verkaufsobjekt nicht als leere Hülle oder als abgewohnte Rumpelkammer, sondern als bewohnbare, ansprechende Behausung zu präsentieren. Dabei werden emotionelle Aspekte berücksichtigt, die in einem Gutachten kaum auftauchen würden, aber den erzielbaren Kaufpreis deutlich steigern können. Zu den weiteren wichtigen Faktoren bei der Preisentscheidung zählen darüber hinaus natürlich auch:
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| Erneuerbare Energie | renewable energy | Kennzeichen der erneuerbaren oder regenerativen Energie ist die Tatsache, dass sie keine Rohstoffquellen benötigt, die in Energie umgewandelt werden können. Die erneuerbare Energie steht unbegrenzt zur Verfügung. Hierzu zählen die Solarenergie, die Windenergie, die Wasserkraft, die Biomasse und die Geothermie, welche die Erdwärme nutzt. Im Jahr 2012 entfielen nach Angaben des Verbandes der Elektrizitätswirtschaft – VDEW – e.V. bereits 21,9 Prozent der gesamten Stromerzeugung auf erneuerbare Energie, darunter 7,3 Prozent auf Windenergieanlagen, 3,3 Prozent auf Wasserkraftwerke 4,6 Prozent auf Photovoltaik, 5,8 Prozent auf Biomasse und 0,8 Prozent aus der Verwertung von Siedlungsabfällen. Bei den Windkraftanlagen sind die Monate Januar und Dezember im Schnitt die ertragsreichsten Energiespender. |
| Erneuerbare-Energien-Gesetz | German Act on Granting Priority to Renewable Energy Sources | Das Erneuerbare-Energien-Gesetz wird manchmal auch als Energie-Einspeise-Gesetz bezeichnet. Offiziell heißt es Gesetz zur Neuregelung des Rechts der Erneuerbaren Energien im Strombereich. Es ist seit 01.08.2004 in Kraft. Geregelt werden die rechtlichen Rahmenbedingungen für Anlagen zur Stromerzeugung mit Hilfe erneuerbarer Energien wie Solarenergie, Windenergie, Biomasse, Geothermie, Wasserkraft. Das Gesetz legt für diese Energieformen Mindest-Einspeisungspreise fest, zu denen die Stromversorger die erzeugte Energie in ihr Stromnetz übernehmen müssen. Im Rahmen einer umfassenden Reform des EEG zum 01.01.2009 wurden verschiedene Begriffe treffender definiert und die Einspeisungsvergütungen angepasst. Nach § 21 EEG war nun die Vergütung von dem Zeitpunkt an zu zahlen, zu dem der Generator erstmals Strom komplett aus erneuerbaren Energien oder Grubengas erzeugt und ins Netz eingespeist hatte. Die Vergütung wird für 20 Jahre zuzüglich des Inbetriebnahmejahres geleistet. Für bestimmte Wasserkraftanlagen gilt eine 15jährige Vergütungsdauer. Das EEG wurde auf Betreiben von Umweltministerium und Bundesregierung seit Anfang 2010 mehrfach reformiert. So wurde Anfang 2010 eine Kürzung der Vergütung für Solarstrom um 16 Prozent zusätzlich zur Absenkung im Rahmen der gesetzlich geregelten Degression erwogen. Die Gesetzesvorlage scheiterte jedoch im Bundesrat, da diesem die Kürzung zu hoch ausfiel. Im Juli 2010 einigten sich Bundestag und Bundesrat auf folgenden Kompromiss: Rückwirkend zum 1. Juli 2010 erfolgte zusätzlich zur regulären Degression eine einmalige Absenkung der Vergütungen. Die Vergütung bei Aufdachanlagen wurde um 13 Prozent verringert, bei Freiflächenanlagen fand eine Reduzierung um zwölf Prozent und bei Anlagen auf zuvor wirtschaftlich oder militärisch genutzten Flächen um acht Prozent statt. Zum 1. Oktober 2010 fand eine weitere Senkung der Vergütungssätze statt. Anlagen auf Freiflächen werden weiterhin über die Einspeisevergütung gefördert, allerdings nicht, wenn sie auf Ackerflächen errichtet werden (§ 32 EEG). Das System der Einspeisevergütungen für Solarstrom wurde seitdem umfassend geändert. So findet nun in diesem Bereich seit 1. Mai 2012 eine monatliche Degression der Vergütungssätze statt. Diese verringern sich monatlich um ein Prozent, zu bestimmten Terminen kann dieser Prozentsatz angehoben werden, wenn der Zubau an Anlagenkapazität bestimmte Megawatt-Grenzen überschreitet. Das EEG legt ferner in § 20a einen sogenannten Zubaukorridor für Solarstrom fest; danach sollen pro Jahr 2.500 bis 3.500 MW an geförderter Kapazität zusätzlich geschaffen werden. Auf der Internetseite der Bundesnetzagentur werden monatlich die registrierten Zubaukapazitäten veröffentlicht. Am 11. Juli 2014 erteilte der Bundesrat seine Zustimmung zu einem wiederum neu gefassten EEG. Eine Änderung besteht darin, dass es künftig für Photovoltaik, Windenergie an Land und Biomasse eine Deckelung bei der Schaffung von neuen Kapazitäten gibt: Werden bestimmte Gigawatt-Zahlen an zusätzlicher Kapazität pro Jahr überschritten, sinkt die gezahlte Vergütung. Keine derartige Deckelung existiert für Windkraftanlagen auf See. Anlagen zur Eigenversorgung sind nicht mehr von der EEG-Umlage befreit. Für sie muss nun eine auf 40 Prozent verringerte EEG-Umlage bezahlt werden (bei Stromerzeugung aus neuen Energien oder Kraft-Wärme-Kopplung). Wird der Strom konventionell erzeugt, ist die Umlage zu 100 Prozent zu bezahlen. Geändert wurde die Ausnahmeregelung für stromintensive Unternehmen. Hier sollen künftig weniger Unternehmen in den Genuss einer geringeren EEG-Umlage kommen; begünstigt werden besonders strom- und handelsintensive Branchen. Generell werden die Vergütungssätze für ab 2015 errichtete Neuanlagen gesenkt. Betreiber größerer Neuanlagen werden verpflichtet, den erzeugten Strom direkt zu vermarkten. Dies gilt ab 1. August 2014 für alle Neuanlagen ab einer Leistung von 500 Kilowatt und ab 1. Januar 2016 für alle Neuanlagen ab einer Leistung von 100 Kilowatt. Für 2016 wird wieder eine Neufassung des EEG erwartet. Hier wird es den bereits in § 2 Absatz 5 EEG 2014 erwähnten Systemwechsel geben: Die Vergütung für Strom aus regenerativen Energien soll künftig zumindest für Betreiber von Anlagen mit einer gewissen Größe über ein Ausschreibungsverfahren stattfinden. Die Änderung soll voraussichtlich 2017 in Kraft treten. Viele Energieerzeuger sind der Ansicht, dass das Verfahren die Vielfalt der Marktteilnehmer reduzieren wird und wenig geeignet zur Förderung der Energiewende ist. |
| Ersatzdienstleistungen | substitution service | Dies sind alle Faktoren, die die bisherige Dienstleistung ganz oder teilweise ersetzen können. Als denkbare Substitute für den Einsatz von Maklern sind insbesondere Internet-Systeme bzw. -Immobilienbörsen vorstellbar. In derartigen Börsen, die über das Internet verfügbar gemacht werden, können Immobilienangebote / -gesuche von Anbietern / Nachfragern – ähnlich wie in einer Zeitung – eingestellt werden. Dies scheint z.B. Privatleuten die maklerlose Direktvermarktung zu erleichtern. Angesichts der Komplexität des Gutes Immobilie sind derartige Ersatzdienstleistungen jedoch nur sehr bedingt geeignet, die qualifizierten Maklerdienstleistungen überflüssig zu machen. Hierbei ließe sich darüber diskutieren, ob Internet-Systeme bzw. Immobilienbörsen wirklich Ersatzdienstleistungen sind, oder ob es sich - soweit sie nicht von Maklern selbst genutzt werden - lediglich um weitergehende Instrumente für Direktanbieter / Direktnachfrager handelt. |
| Ersatzgeschäft (Maklervertrag) | subnstitute deal/transaction (estate agent's contract) | Unter einem Ersatzgeschäft versteht man, dass der Auftraggeber des Maklers zum Beispiel statt eines Mietvertrags einen Kaufvertrag über die Immobilie abschließt. Provisionen für derartige Ersatzgeschäfte werden grundsätzlich als zulässig bewertet. Sie können auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklers vereinbart werden. Voraussetzung ist allerdings, dass schon im Maklervertrag ein Mietvertrag und ein Kaufvertrag als vom Makler nachzuweisende beziehungsweise zu vermittelnde Hauptverträge benannt sind. |
| Ersatzmaßnahme (für Ausgleich) | substitute remediation (for equalisation/ balance) | Für die durch Baumaßnahmen verursachte Bodenversiegelung müssen nach § 1a Baugesetzbuch in den Bauleitplänen Flächen ausgewiesen werden, die zum Ausgleich für den Eingriff an die Natur zurückgegeben werden sollen. Damit soll im Bereich des Bauplanungsrechts den Zielen des Bundesnaturschutzgesetzes entsprochen werden. Danach sind die Funktionen des Naturhaushalts zu schützen und bei Beeinträchtigungen (z.B. durch Bodenversiegelungen) wiederherzustellen und u.a. die Vielfalt, Eigenart, Schönheit und der Erholungswert der Natur zu sichern. (§ 1 Bundesnaturschutzgesetz). Der Ausgleich zielt also auf die Wiederherstellung der beeinträchtigten Funktionen des Naturhaushaltes ab. Der beste Ausgleich für eine Bodenversiegelung ist eine Entsiegelung im gleichen Ausmaß an anderer Stelle. Dies ist allerdings meist nicht möglich. Wenn durch Maßnahmen im örtlichen Nahbereich die erfolgte Beeinträchtigung des Bodens nicht oder nicht ganz ausgeglichen werden kann, kommen Ersatzmaßnahmen in Betracht. Sie unterscheiden sich von direkten Ausgleichsmaßnahmen dadurch, dass der funktionale, örtliche und zeitliche Bezug zwischen der Bodenversiegelung und der erforderlichen Kompensation gelockert wird. Die Ersatzmaßnahmen sollen für einen gleichwertigen Ersatz für die Beeinträchtigungen sorgen. Werden landschaftliche Freiräume beeinträchtigt, sollten sie an anderer Stelle gestärkt werden. Werden Arten- und Lebensgemeinschaften zerstört, sollte Vorsorge für ein neues Biotop getroffen werden. Wird das Landschaftsbild beeinträchtigt, sind Maßnahmen zur "landschaftsästhetischen Aufwertung" zu treffen. Soweit Eingriffe nicht kompensierbar sind, können nach den Landesnaturschutzgesetzen die Vorhabenträger, die wegen der Bebauung von Flächen Verursacher der Beeinträchtigung sind, zu Ausgleichszahlungen verpflichtet werden. |
| Ersatzmieterklausel | replacement/substitute tenant clause | |
| Ersatzvereinbarung | substitute agreement | |
| Ersatzvornahme im Mietrecht | substitute performance under the German law of tenancy | Beeinträchtigen erhebliche Sachmängel die vertragsgemäße Gebrauchstauglichkeit der Mietwohnung, hat der Mieter u. a. das Recht auf Selbsthilfe bzw. Ersatzvornahme. Gemeint ist damit die Durchführung von Handlungen, die eigentlich ein anderer (der Vermieter) durchführen müsste. Dies kann durch Reparieren von Mängeln in Eigenarbeit oder durch Beauftragung von Handwerkern geschehen, wobei die entstehenden Kosten dem Vermieter in Rechnung gestellt werden. Der Mieter darf in der Regel nur dann eine Ersatzvornahme nach § 536a Abs. 2 BGB durchführen, wenn er dem Vermieter zuvor ergebnislos eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt hat. Der Vermieter muss sich also mit einer Leistung in Verzug befinden. Nur bei besonders dringenden Fällen wie etwa einem Wasserrohrbruch ist keine Fristsetzung erforderlich. Das Gesetz verlangt für derartige Ausnahmefälle, dass die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist. § 556b Abs. 2 BGB gibt dem Mieter das Recht, seine Auslagen für eine Ersatzvornahme mit der Miete zu verrechnen. Voraussetzung: Er muss dem Vermieter seine Verrechnungsabsicht mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt haben. |
| Ersatzwert (Versicherungen) | replacement value (insurance) | Beim Ersatzwert handelt es sich um einen Terminus aus der Versicherungswirtschaft. Definiert wird er als Wert beweglicher oder unbeweglicher Sachen, die im Zeitpunkt des Schadenseintritts versichert sind. Unterschieden wird dabei zwischen dem Neuwert und dem Zeitwert. Wurde im Versicherungsvertrag bei Eintritt des Schadens der Ersatz des Zeitwerts vereinbart, wird der Neuwert abzüglich der Wertminderung durch den Gebrauch und die technische Überalterung ganz (bei Totalschaden) oder teilweise (bei Partialschaden) ersetzt. Der Neuwert eines Gebäudes entspricht dem Neubauwert, der auf den Basiswerten von 1914 beruht und durch Multiplikation mit der aktuellen Richtzahl ermittelt wird (Gleitende Neuwertversicherung). Bei einer Überversicherung, erhält der Versicherungsnehmer im Schadensfall nur den Ersatzwert. Im Fall einer Unterversicherung wird nur eine um das prozentuale Verhältnis zwischen Ersatzwert und Versicherungssumme geminderte Versicherungssumme bezahlt. |
| Ersatzwohnraum | alternative accommodation; replacement housing | Die so genannte Sozialklausel (§ 574 BGB) legt fest, dass der Mieter in begründeten Härtefällen einer Kündigung durch den Vermieter widersprechen darf. Die Beendigung des Mietvertrages muss dabei für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine Härte darstellen, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters an der Kündigung nicht mehr zu rechtfertigen ist. Die Regelung gilt nicht bei berechtigter fristloser Kündigung. Eine solche Härte liegt nach dem Gesetz auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht verfügbar ist. Über die Frage, was "angemessener Ersatzwohnraum" ist, wird oft prozessiert. Dabei sind auf jeden Fall die wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnisse des Mieters einzubeziehen (Einkommen, Familiengröße). Der Ersatzwohnraum muss nicht die gleiche Qualität und Größe haben wie die bisherige Wohnung. Eine gewisse Verschlechterung ist in Kauf zu nehmen. Eine menschenwürdige Unterbringung muss gewährleistet sein. Die Obdachlosenunterkunft ist nicht angemessen. Faustregel: Für jeden Erwachsenen und je zwei Kinder muss es je ein Wohn- oder Schlafzimmer geben. Zwei Kinder verschiedenen Geschlechts können bis zum 8. Lebensjahr im gleichen Zimmer untergebracht sein, Kinder gleichen Geschlechts bis zum 18. Lebensjahr. |
| erschl. | improved (land) | Abkürzung für: erschlossen |
| Erschließung / Erschließungsbeitrag | infrastructure provision; provision of public services (to enable land to be developed) - recoupment charge for local public infrastructure; charge for the provision of e.g. roads and services; land improvement contribution | Mit Erschließung wird die Herstellung von Erschließungsanlagen bezeichnet, die eine Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken sind. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde. Geregelt wird die Durchführung der Erschließung durch eine Satzung. Erschließungsanlagen im Sinne des BauGB sind u.a. die öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege, Plätze, sowie Sammelstraßen innerhalb der Baugebietes, Parkflächen und Grünanlagen. Nach Landesrecht gehören auch Anlagen der Versorgung mit Wasser, Strom, Gas, Anlagen der Entsorgung und Entwässerung zur Erschließung. Regelungen hierzu finden sich in den Kommunalabgabegesetzen der Bundesländer. Die Versorgungs- und Entsorgungsanlagen werden jeweils bis zur Grundstücksgrenze der "Anlieger" gelegt. Damit gebaut werden kann, muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein. Die der Gemeinde entstehenden Kosten für die Erschließungsanlagen kann sie – soweit sie erforderlich sind – bis zur Höhe von 90 Prozent als Erschließungsbeitrag an die Grundstückseigentümer weiterberechnen. Maßstäbe für die Verteilung der Erschließungskosten können Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, die Grundstücksflächen und die Grundstücksbreite der Erschließungsanlage (Straßenfront) sein. Die Beitragspflicht besteht für Grundstücke, die bebaut werden dürfen, selbst wenn mit dem Bau noch nicht begonnen ist, die Erschließungsanlagen aber fertiggestellt sind. Für die Instandhaltung der Erschließungsanlagen sind ebenfalls die Gemeinden zuständig. Mit dem Bau eines Gebäudes darf erst begonnen werden, wenn die Erschließung gesichert ist. Dies gilt generell, nicht nur innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes. Aufsehen erregte in Berlin ein Urteil, nach dem die Anwohner des Tilla-Durieux-Parks im Bezirk Tiergarten für die Herstellung dieses Parks Erschließungsbeiträge zu entrichten hatten. Der Park hat eine Größe von 24.000 Quadratmetern und seine Gestaltung kostete rund 3 Millionen Euro. Zwar wehrten sich etliche Anwohner gegen die Beiträge, weil sie der Ansicht waren, dass der Park nicht der Erschließung ihrer Grundstücke, sondern eher touristischen Zwecken diene und dass zwei weitere Parks in der Nähe eine ausreichende Versorgung mit Grünflächen zur Erholung sicherstellten. Das Verwaltungsgericht Berlin war jedoch der Ansicht, dass der Park eine wesentliche Erschließungsfunktion habe. Er diene den Menschen in dem Baugebiet als Gartenersatz und zur Erholung (Verwaltungsgericht Berlin, Beschluss vom 17.02.2012, Az. 13 L 191.11 u.a.). Es muss allerdings darauf hingewiesen werden, dass sich Urteile immer auf einen Einzelfall beziehen und nicht notwendigerweise auf andere Fälle übertragbar sind. |
| Erschließungsbeitragsfreie Grundstücke | property free of local infrastructure charges | Als erschließungsbeitragsfrei (ebf) bezeichnet man solche Grundstücke, für die bereits alle Erschließungsbeiträge bezahlt worden sind. Hierzu zählen in der Regel die bebauten und solche unbebauten Grundstücke, die bereits voll erschlossen sind. Im Gegensatz hierzu stehen erschließungsbeitragspflichtige Grundstücke, bei denen Erschließungsbeiträge für Erschließungsanlagen noch nicht erhoben sind. Grundstückskäufer müssen sich darüber im Klaren sein, dass auch eine optisch ganz „normale“ Straße aus Sicht der Gemeinde eine noch nicht fertig gestellte Erschließungsanlage sein kann. So können auch nach Jahren noch Gehwege auf der zweiten Fahrbahnseite, Grünanlagen oder Straßenbeleuchtungen hinzugefügt und anteilig den Anliegern in Rechnung gestellt werden, was in der Regel mit erheblichen Kosten verbunden ist. Eine gewisse Absicherung stellt die Möglichkeit dar, bei der Gemeinde eine sogenannte Anliegerbescheinigung zu beantragen, die über die „Erschließungsverhältnisse“ des Grundstücks Aufschluss gibt. Diese kann auch von einem Grundstücksverkäufer beantragt und Kaufinteressenten vorgelegt werden, um mögliche Bedenken auszuräumen. Bei Kauf eines unbebauten Grundstücks zum Zweck der Bebauung sollte im Kaufvertrag eine Regelung darüber getroffen werden, welche der beiden Parteien etwaige Erschließungsbeiträge zu bezahlen hat. Sind dem Verkäufer zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses bereits Beitragsbescheide für Erschließungskosten zugegangen, wird in der Regel vereinbart, dass die Zahllast auch bei ihm liegen soll. |
| Erschließungsbeitragspflichtige Grundstücke | property liable to local development charges | |
| Erschließungskosten (im Bauträgervertrag) | costs for the installation of public utility facilities / infrastructure costs / land improvement costs (in a construction contract) | Es gibt keine Vorschriften, welche der Parteien eines Bauträgervertrags die Kosten für die Erschließung der zu errichtenden Immobilie tragen muss. Solche Regelungen können im Bauträgervertrag vorgenommen werden. Da es keine grundsätzlichen Voraussetzungen gibt, können sie beliebig ausgestaltet sein. Werden im Bauträgervertrag keine Regelungen zu den Erschließungskosten getroffen, kann der Erwerber darauf bestehen, dass sie in vollem Umfang vom Bauträger getragen werden. Er kann sich darauf berufen, dass der vereinbarte Preis eben die schlüsselfertige Erstellung der Immobilie umfasst. Die Erschließung gehört grundsätzlich zur Schlüsselfertigkeit. Wenn der Bauträger die Erschließungskosten nicht bezahlt, kann zum Beispiel die Gemeinde die Zahlung gegebenenfalls vom Erwerber verlangen. Der Erwerber kann die Erstattung dieser Zahlung durch den Bauträger verlangen, gegebenenfalls auch aufrechnen gegen einen noch nicht ausgeglichenen Zahlungsanspruch des Bauträgers aus dem Bauträgervertrag. |
| Erschließungsvertrag | contract for the provision of public services; land improvement contract | Die Erschließungslast liegt nach dem Baugesetzbuch bei den Gemeinden. Durch einen Erschließungsvertrag kann die Gemeinde die Herstellung der Erschließungsanlagen für ein Baugebiet auf ein Unternehmen ("Erschließungsträger") übertragen. Beim Erschließungsvertrag handelt es sich um einen städtebaulichen Vertrag. Der Erschließungsträger kann sich darin verpflichten, die Erschließungskosten ganz zu übernehmen. Der Erschließungsträger kann dabei auch zusätzliche Leistungen übernehmen, die allerdings in einem Zusammenhang mit der Erschließung stehen müssen (Beispiel: Bau einer Grundschule, wenn durch Bebauung des Erschließungsgebietes ein Bedarf für eine solche Schule entsteht). Der Erschließungsvertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Wenn – was überwiegend der Fall ist – der Erschließungsträger Grundstücke erwerben oder veräußern muss, ist die notarielle Beurkundungsform nach § 311b BGB vorgeschrieben. Ist ein von der Gemeinde beschlossener qualifizierter Bebauungsplan rechtskräftig geworden und lehnt diese das zumutbare Angebot eines Erschließungsträgers zur Durchführung der Erschließung ab, ist sie verpflichtet, die Erschließung selbst durchzuführen. |
| Erschütterungen | vibrations; shock; percussion | Erschütterungen sind mechanische Schwingungen, die zum Beispiel durch schwere Lastkraftwagen verursacht werden. Die Empfindung der Schwingungen selbst und die optisch und/oder akustisch wahrnehmbaren Sekundärphänomene, wie zum Beispiel Klappern von Einrichtungsgegenständen (zum Beispiel Tassen im Schrank), Zittern von Zimmerpflanzen, Schwingungen von Deckenleuchten können Unbehagen hervorrufen und damit das Wohlbefinden beeinträchtigen. |
| Erstattung von Umzugskosten | reimbursement for moving/ relocation expenses | |
| Erstaufnahme | initial registration (for refugees) | Grundsätzlich müssen alle Asylbewerber mindestens die ersten sechs Wochen in Deutschland und höchstens sechs Monate (nach dem Asylgesetz 2015) in der Erstaufnahmeeinrichtung verbringen. Wie lange diese Zeit im Einzelfall dauert, entscheidet die zuständige Behörde. Danach können sie eine eigene Wohnung beziehen. Bis zu einer positiven Entscheidung über den Asylantrag ist die Gemeinde Vertragspartner für den Vermieter. Die Bundesländer sind nach dem Bundesrecht verpflichtet, Erstaufnahmeeinrichtungen vorzuhalten. Die stark erhöhte Anzahl von Flüchtlingen seit 2014 hat dazu geführt, dass die Kapazitäten dieser Einrichtungen massiv ausgebaut und teilweise improvisierte Lösungen gefunden werden mussten. Dass die Bundesländer die Einrichtungen bereitstellen müssen, heißt nicht, dass sie auch selbst die Betreiber sind. Beispiel Hamburg: Zuständig für Erstaufnahmeeinrichtungen ist die Behörde für Inneres und Sport. 2015 gab es 12 Standorte. Betreiber und für die Betreuung der Bewohner verantwortlich waren „fördern & wohnen“ (Anstalt des öffentlichen Rechts) und zum Teil das Deutsche Rote Kreuz. Meist gibt es im Zuständigkeitsbereich einer Behörde eine zentrale Aufnahmestelle. Hier bleiben die Asylbewerber nur wenige Tage, während darüber entschieden wird, ob sie im jeweiligen Bezirk bleiben oder entsprechend dem bundesweiten Verteilerschlüssel in eine andere Gemeinde oder ein anderes Bundesland weitergeschickt werden. Dafür werden dann Fahrkarten ausgegeben. Am Zielort müssen die Asylbewerber in die dortige Erstaufnahmeeinrichtung einziehen. Eine Erstaufnahmeeinrichtung ist immer eine Gemeinschaftsunterkunft. Es kann sich dabei auch um eine Sporthalle, Lagerhalle, Wohncontainer oder eine Zeltstadt handeln. Im Herbst 2015 wurde zunehmend über Probleme in den Erstaufnahmeeinrichtungen berichtet. Dies betraf Streitigkeiten und Ausschreitungen zwischen Flüchtlingen zum Beispiel aufgrund von Enge, unterschiedlicher Kultur und Religion, aber auch ausländerfeindliche Übergriffe. |
| Erster Allgemeiner Deutscher Wohnungskongress | first general convention on housing in Germany | Der erste Allgemeine Deutsche Wohnungskongress fand zwischen dem 16. und 19. Oktober 1904 in Frankfurt am Main statt. Der Bericht darüber wurde auf der Grundlage stenografischer Protokolle 1950 veröffentlicht. Die Bedeutung dieses historischen Kongresses ergibt sich aus der Tatsache, dass er von 832 Personen besucht wurde. Sie stammten aus den Bereichen der Regierungen, Reichsämter, Regierungsbezirke, Städte (Oberbürgermeister), Wissenschaft (Volkswirtschaftler, Mediziner, Soziologen, Statistiker,
Frauenvereine, Baugenossenschaften, Handelskammern, Mietervereine und Boden- und Wohnungsreformer. Allein 43 Hochschulprofessoren waren anwesend. Einberufen wurde der Kongress vom Verein für Wohnungsreform. Erster Vorsitzender des Kongressvorstandes war Heinrich Prinz zu Schoenaich-Carolath. Verbunden wurde die Veranstaltung, die durchgehend der wohnungswirtschaftlichen Problemdiskussion diente, mit Besichtigungen von Gebäuden und Ausflügen. Den Teilnehmern wurde umfangreiches statistisches Material von Prof. Dr. L. Pohle zur Verfügung gestellt. Im öffentlichen Teil der Veranstaltungen gab es Vorträge zu den Themen Wohnungsfrage und Volkskrankheiten (Prof. Dr. Franz Oppenheimer), Wohnungsfrage und Alkoholismus (J. Gonser, vom Verein gegen Missbrauch geistiger Getränke), sowie Wohnungsfrage und Familie (Pater Dalmatius aus Holland und Dr. Friedrich Naumann). Darüber hinaus wurden viele andere Themenbereiche zur Diskussion gestellt. |
| Erster Spatenstich | ground-breaking ceremony | Der erste Spatenstich markiert traditionell den Beginn eines Bauprojekts und des Aushebens der Baugrube. Mit einem symbolischen Akt, dem Aufbrechen der Erdoberfläche mittels eines Spatens, wird die Absicht des Bauherrn bekräftigt, an der betreffenden Stelle ein bestimmtes Bauwerk zu errichten. Zugleich dankt der Bauherr bei dieser Gelegenheit üblicherweise all jenen, die dazu beigetragen haben, das Projekt bis zur Baureife zu führen. Der erste Spatenstich ist in der Regel das erste Ereignis, mit dem ein neues Projekt im Bewusstsein einer breiteren Öffentlichkeit etabliert wird. Häufig, insbesondere bei kleineren Projekten, wird der erste Spatenstich auch zusammen mit der Grundsteinlegung gefeiert. |
| Ersttermin (Zwangsversteigerung) | initial date (for a compulsory auction/ forced sale) | Bei einem Ersttermin in Zwangsversteigerungsverfahren gelten zum Schutz des Schuldners, aber auch zum Schutz von Gläubigern bestimmte Vorschriften. So darf der Zuschlag nicht erfolgen, wenn das höchste abgegebene Gebot unter 50 % des Verkehrswerts einschließlich vorrangiger, bestehen bleibender Rechte und der Verfahrenskosten liegt ("geringstes Gebot"). Damit soll sichergestellt werden, dass das Grundstück nicht verschleudert wird. Auf Antrag eines Gläubigers kann die Grenze auf 70 % erhöht werden. Dies dient dem Schutz vor allem nachrangig abgesicherter Gläubiger. Da Zubehör grundsätzlich mitversteigert wird, muss der vom Sachverständigen zu ermittelnde Verkehrswert auch den Wert des Zubehörs umfassen. Werden im ersten Termin keine Gebote abgegeben, gelten die Grenzen auch für den nächsten Termin. Wird der Zuschlag im ersten Termin wegen Nichterreichung der Grenzen versagt, gelten diese im nächstfolgenden Termin nicht mehr. |
| Ertragsanalyse | profit analysis | Ertragsanalysen dienen der Erkenntnis, welche Ertragsquellen für die zukünftige Entwicklung eines Unternehmens vorhanden sind und wie sie positiv beeinflusst werden können. Daraus ergibt sich die Ertragskraft. Eine Messzahl für die Ertragskraft ist die Rentabilität. Ähnliches, nur mit der umgekehrten Zielrichtung gilt für Kostenanalysen, die Kosteneinsparungspotenziale aufspüren sollen. Im Bereich der Immobilienbewertung dienen Ertragsanalysen der Feststellung, ob und inwieweit aktuelle Erträge langfristiger Natur sind, ob es versteckte nicht ausgeschöpfte Ertragspotenziale gibt und mit welchen Risiken die daraus errechneten Erträge behaftet sind. Die dominierenden Ertragsgrößen von Immobilienobjekten sind die nachhaltigen Mieterträge. Sie und die ermittelten nachhaltigen Mietertragspotenziale sind Ausgangsgrößen für die Ermittlung von Ertragswerten. Die Analysen beziehen sich auf Roherträge. Hiervon sind die Bewirtschaftungskosten abzuziehen, um zum Reinertrag zu gelangen. |
| Ertragsanteil (Rente) | income component (pension) | Eine Rentenzahlung besteht aus einem Tilgungs- und einem Ertragsanteil. Getilgt wird der Ansparbetrag, der Ertragsanteil ergibt sich aus der Verzinsung des angesparten und in die Versicherung einbezahlten Betrages. Dabei gilt, dass bei Renten mit kürzerer Laufzeit der Ertragsanteil am Zahlungsbetrag geringer ausfällt und mit längerer Laufzeit entsprechend höher anzusetzen ist. Bei Leibrenten wird der Ertragsanteil durch die statistische Lebenserwartung bestimmt. Von Bedeutung ist diese Aufspaltung auch für die Versteuerung von Renten. Der Einkommensteuer unterliegt nur der Ertragsanteil. § 22 des Einkommensteuergesetzes enthält eine Tabelle, aus der sich der Ertragsanteil der Rente ergibt. Danach stellen sich die Ertragsanteile seit 01.01.2005 wie folgt dar: |
| Ertragswert | capitalised income value; capitalised earning power; capitalised (return) value; earning (capacity) value; income value; productive value of property | Die Definition des Ertragswerts lässt sich aus den Vorschriften über das Ertragswertverfahren in der ImmoWertV ableiten. Danach handelt es sich um die Summe aus Bodenwert und Gebäudeertragswert. Das Ertragswertverfahren wird eingesetzt, um den Verkehrswert solcher Immobilienobjekte zu ermitteln, bei denen der Ertrag aus dem Grundstück der wichtigste Wertfaktor ist, z. B. Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, gemischtgenutzte Immobilien. Der Ertragswert wird wie folgt ermittelt: Zunächst wird der Bodenwert durch Preisvergleiche oder mit Hilfe von Richtwerten ermittelt. Daneben werden vom nachhaltig erzielbaren Rohertrag die Bewirtschaftungskosten mit Ausnahme der Abschreibung und der umlegbaren Betriebskosten abgezogen. Von dem so ermittelten Reinertrag wird der auf den Bodenwert entfallende Liegenschaftszins in Abzug gebracht. Der verbleibende Betrag wird unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer (Abschreibungskomponente) mit einem sich aus dem Liegenschaftszinssatz ergebenden Multiplikator kapitalisiert. Der Multiplikator kann der Vervielfältigertabelle der ImmoWertV entnommen werden. Sofern ein Reparaturanstau besteht, ist er zu beziffern und vom Ertragswert abzuziehen. Stellt sich bei diesem Verfahren heraus, dass vom Reinertrag nach Abzug des Bodenverzinsungsbetrages kein positiver Betrag für die Verzinsung des Gebäudes übrig bleibt, mündet das Ertragswertverfahren in das sog. Liquidationsverfahren. Bei ihm werden vom Bodenwert die Freilegungskosten abgezogen. Dabei werden auch etwaige vertragliche Bindungen und sonstige Umstände berücksichtigt, die einer sofortigen Freilegung entgegenstehen. Bei langen Restnutzungsdauern kann auf die Aufspaltung zwischen dem Boden- und Gebäudeertragsanteil verzichtet werden. Überschlägig kann der Ertragswert auch durch Multiplikation des Rohertrages mit einem marktüblichen Multiplikator ermittelt werden ("Maklermethode"). |
| Ertragswertverfahren | income (capitalisation) approach to valuation | Bei der Bewertung von bebauten Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer ab 2009 ist für Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, das Ertragswertverfahren anzuwenden. |
| Erwerberhaftung (Erwerb von Wohnungseigentum) | liability of buyer/ purchaser/ transferee (purchase of freehold flat) | Grundsätzlich haftet der Erwerber/Käufer einer Eigentumswohnung nicht für Hausgeldvorauszahlungen oder Sonderumlagen, die zu einem Zeitpunkt rechtswirksam beschlossen und fällig gestellt wurden, als der Veräußerer noch als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Insoweit haftet der Erwerber für Zahlungspflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft erst ab Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch. Zahlungspflichten, die im Kaufvertrag vereinbart werden, "Lasten- und Kostentragung mit Besitzübergang", begründen eine Verpflichtung nur im Verhältnis Verkäufer-Käufer. Es kann allerdings eine Vereinbarung beziehungsweise eine entsprechende Regelung in der Teilungserklärung beziehungsweise der Gemeinschaftsordnung getroffen werden, wonach der Erwerber grundsätzlich für alle rechtswirksam beschlossenen, aber nicht geleisteten Zahlungen (Zahlungsrückstände) des Voreigentümers haftet. Diese Vereinbarung gilt allerdings nicht bei Erwerb in der Zwangsversteigerung, da in diesen Fällen der Erwerb grundsätzlich lasten- und kostenfrei erfolgt. Gegenüber einem Gläubiger der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft haftet der Erwerber gemäß § 10 Abs. 8, 2. Halbsatz WEG jedoch anteilig in Höhe seines Miteigentumsanteils auch für Forderungen, die in einem Zeitraum von fünf Jahren vor seiner Eintragung als Eigentümer entstanden oder fällig geworden sind. Etwas anderes gilt für den Fall des Ersterwerbs vom Bauträger. In diesem Fall haftet der im Grundbuch eingetragene Veräußerer nicht für die Lasten gemäß § 16 Abs. 2 WEG, und zwar auch nicht gesamtschuldnerisch, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist (BGH, 11.05.2012, V ZR 196/11). |
| Erwerbsnebenkosten beim Grundstückskauf | ancillary costs of purchase/ acquisition when purchasing property | |
| ESCS | European Society of Chartered Surveyors | Abkürzung für: European Society of Chartered Surveyors |
| ESM | ESM = European Stability Mechanism | Abkürzung für: Europäischer Stabilitätsmechanismus |
| ESt | income tax; pay-as-you-earn; personal income tax | Abkürzung für: Einkommensteuer |
| EStDV | income tax ordinance | Abkürzung für: Einkommensteuer-Durchführungsverordnung |
| EStG | German income tax act | Abkürzung für: Einkommensteuergesetz |
| EStH | explanations for income tax act | Abkürzung für: Einkommensteuerhinweise |
| EStR | income tax regulations | Abkürzung für: Einkommensteuerrichtlinien |
| Estrich | screed; floor pavement | In Räumen über dem Bodenunterbau aufgetragene Schicht aus Zement, Gips oder Gussasphalt. Er bildet die Trägerschicht für Parkett, Fliesen und Teppichböden. Eine zusätzliche Wärme- und Schalldämmung kann durch sogenannten schwimmenden Estrich erreicht werden, der mit Dämmstoffen aus Faserplatten unterlegt wird. |
| Etage | storey; level; floor | Etage bezeichnet ein Stockwerk in einem Gebäude, das sich in einem Obergeschoss befindet. Handelt es sich nur um eine abgeschlossene Wohnung, spricht man von einer Etagenwohnung. Der erste Stock liegt über dem Erdgeschoss oder der Souterrainwohnung und entspricht der ersten Etage. Der Begriff stammt aus dem Französischen, étage, was dort so viel wie Rang bedeutet. In diesem Zusammenhang ist auch der Begriff der Chefétage zu verstehen, die in der Regel, die oberste Etage eines Büro- bzw. Verwaltungsgebäudes mit Aus- und Rundumblick darstellt. Manche Chefétagen sind – abgesehen von Nottreppen – nur über einen eigenen Lift erreichbar. |
| Etagenheizung | single-storey heating | Eine Etagenheizung erwärmt die Räume einer einzelnen Wohnung bzw. einer Etage. Meist ist sie mit Gas betrieben. Das Heizgerät ist üblicherweise auf der gleichen Etage platziert wie die beheizte Wohnung. Die Abgase gelangen durch einen Abluftkanal in der Gebäudewand nach draußen. Warmwasser wird ebenfalls über die Etagenheizung erwärmt. Die bei Zentralheizungen gültigen Regeln über die verbrauchsabhängige Heizkostenberechnung (Umlage auf alle Mieter, z.B. Aufteilung 70% Verbrauch, 30% nach Quadratmetern der Wohnung) gelten hier nicht, da jeder Mieter nur seinen eigenen Verbrauch bezahlt. Der Mieter kann nach eigenem Bedarf die Heizung an- oder abstellen. Reinigung und Wartung der Heizung muss der Mieter über die Betriebskosten bezahlen, wenn dies im Mietvertrag so vereinbart wurde. Reparaturen sind nicht umlagefähig. Die Heizungsart einer Wohnung gehört zu den Ausstattungsmerkmalen, die bei der Beantragung von Wohngeld und bei Mieterhöhungen relevant werden. Eine Etagenheizung wird dabei wie eine Sammelheizung bewertet. Die Entwicklung der Heiztechnik hat in den letzten Jahren erhebliche Fortschritte gemacht. Etagenheizungen, die älter als 15-20 Jahre sind, können nur volle Leistung oder überhaupt keine erbringen. Dies führt zu vielen Starts des Brenners mit kurzer Brenndauer und hohem Verbrauch. Neue Geräte verfügen über eine Steuerelektronik, die die Heizleistung dem tatsächlichen Bedarf anpasst und somit Energie und Kosten spart. |
| ETF | ETF (Exchange Traded Fund) | Abkürzung: Exchange Traded Fund |
| Etg. | storey; level; floor | Abkürzung für: Etage |
| ETLR | development of typical countrysides and rural areas - support programme in Lower Saxony | Abkürzung für: Entwicklung typischer Landschaften und der ländlichen Räume - Förderprogramm in Niedersachsen. |
| ETV | owners' meeting | Abkürzung für: Eigentümerversammlung |
| ETW / Etw | freehold flat | Abkürzung für: Eigentumswohnung |
| EU | EU, European Union | Abkürzung für: Europäische Union |
| EU-Vermittlerrichtlinie | EU Directive on Insurance Mediation | |
| Eucken, Walter | Eucken, Walter | Walter Eucken (1891 – 1950) war quasi das „Oberhaupt“ und der Schöpfer der Freiburger Schule, die den Begriff Ordoliberalismus prägte. Seine Lehre über die Marktformen legte er in seinem Hauptwerk “Die Grundlagen der Nationalökonomie“ nieder, das seine wirtschaftsgeschichtliche Kompetenz wiederspiegelt. Von großer Bedeutung war auch sein einflussreiches Werk „Grundsätze der Wirtschaftspolitik“. Sie beziehen sich auf folgende konstitutiven Prinzipien:
Eucken empfiehlt zur Gewährleistung der Wirksamkeit der konstitutiven Prinzipien vier regulierende Prinzipien, nämlich:
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| EuGH | European Court of Justice (abbreviation: ECJ) | Abkürzung für: Europäischer Gerichtshof |
| EUR | euro | Abkürzung für: Euro |
| EUREK | European Spatial Development Perspective (ESDP) | |
| Euribor | Euribor | Euribor (Euro Interbank Offered Rate) bezeichnet die durchschnittlichen Zinsen, zu denen viele europäische Banken untereinander EURO-Anleihen mit Laufzeiten zwischen einer Woche und 12 Monaten gewähren. Euribor Sätze sind die Orientierungsgrundlage für viele andere Zinsprodukte u.a. auch für Sparkonten, aber auch für Zinsen grundschuldgesicherter Darlehen. |
| Eurokredit | euro loan | Dies sind Kredite, die Banken am sog. Euromarkt aufnehmen und an ihre Kunden weiterleiten. Häufig sind diese Kredite besonders zinsgünstig; die Zinsen können jedoch maximal für zwölf Monate festgeschrieben werden. Danach werden die Zinssätze an die neuen Gegebenheiten angepasst. Für Immobilienbesitzer, die mit gleich bleibenden oder fallenden Zinsen rechnen, ist dies eine interessante Zwischenfinanzierungsalternative. |
| Europa Norm (EN) | European standard | Europa Normen werden vom Europäischen Komitee für Normung (Comité Européen de Normalisation) erlassen. Es wurde 1961 gegründet. Dem Komitee gehören 28 Mitgliedsorganisationen an. Das deutsche Mitglied ist das Institut für Normung (DIN) e.V. |
| Europäische Erbrechtsverordnung | European Succession Regulation | Die Europäische Erbrechtsverordnung (auch: EU-Erbrechtsverordnung, EU-ErbVO) ist seit 19. August 2012 in Kraft. Relevant ist sie jedoch ab 1. August 2015, da sie von diesem Datum an eintretende Erbfälle betrifft. Die EU-Erbrechtsverordnung gilt direkt ohne Umsetzung in den einzelnen Mitgliedsstaaten. Zu ihrer Durchführung müssen jedoch begleitende deutsche Regelungen geschaffen werden. Sie enthält maßgebliche Änderungen für grenzüberschreitende Erbfälle. Am innerstaatlichen Erbrecht ändert sie nichts. Wer jedoch als Deutscher im EU-Ausland lebt oder eine Ferienimmobilie oder einen Zweitwohnsitz dort unterhält, muss sich auf erhebliche Änderungen einstellen. Zweck der Neuregelung ist es, Rechtsunsicherheiten bei internationalen Erbfällen zu beseitigen, die insbesondere im Ausland belegene Immobilien betreffen. Denn in vielen Ländern gilt das „Lagerecht“: Danach ist auf eine Immobilie im Erbfall das Recht des Landes anzuwenden, in dem sie liegt. Andererseits wurde auf Erbschaften generell bisher meist das Staatsangehörigkeitsprinzip angewendet: Der Erbfall war nach dem Recht des Heimatstaats des Erblassers zu behandeln, unabhängig von dessen Wohnsitz. Kern der Verordnung ist, dass künftig grenzüberschreitende Erbfälle unter das Recht des Landes fallen, in dem der Erblasser seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt gehabt hat. Die Staatsangehörigkeit ist ebenso wenig ausschlaggebend wie der Ort, an dem sich der Nachlass befindet. Hat also ein deutscher Rentner auf Mallorca gelebt, gilt spanisches Erbrecht. Und nach diesem ist zum Beispiel ein gemeinschaftliches Testament von Ehegatten – wie das Berliner Testament – unzulässig. Dies gilt auch für andere Staaten wie etwa Frankreich oder Italien. Damit besteht die Möglichkeit, dass statt eines nun ungültigen Testaments die gesetzliche Erbfolge des jeweiligen Landes greift, die meist auch anders geregelt ist als in Deutschland. So gibt es in vielen Ländern nicht das stark ausgeprägte Ehegattenerbrecht, das wir in Deutschland kennen. Teilweise erhält der Ehegatte nur einen anteiligen Nießbrauch am Nachlass, während die Kinder erben (Spanien). Auch Pflichtteilsrechte können anders ausgestaltet sein; teilweise werden im Ausland Pflichtteilsberechtigte zu echten Miterben mit allen Rechten und Pflichten (Frankreich). Für im Ausland lebende Deutsche empfiehlt es sich daher, im Testament eine ausdrückliche Rechtswahl zu treffen, nach der auf das Testament deutsches Recht anzuwenden ist. Diese Möglichkeit wird von der Europäischen Erbrechtsverordnung ausdrücklich eingeräumt (Art. 22). Die Rechtswahl unterliegt den gleichen Formvorschriften, die nach der gewählten Rechtsordnung für das Testament gelten: Sie muss also wie der Rest des Testaments handschriftlich niedergelegt, eigenhändig unterschrieben und möglichst mit Ort und Datum versehen sein. An die Rechtswahl sind auch ausländische Stellen gebunden. Ohne diese Rechtswahl sind viele bestehende Testamente unwirksam. Eine weitere wichtige Neuerung ist die Einführung des Europäischen Nachlasszeugnisses. Dieses europaweit einheitliche Dokument hat eine ähnliche Funktion wie der deutsche Erbschein, der jedoch in dieser Form in vielen anderen Ländern nicht existiert. Es enthält alle relevanten Informationen über den Erbfall und den Inhaber des Dokuments und dient der Legitimation des Erben. Es kann neben dem Erbschein existieren. Bei nicht grenzüberschreitenden Erbfällen bleibt es beim Erbschein als Nachweis. Beantragt wird das Nachlasszeugnis beim Gericht oder einer anderen zuständigen Behörde am letzten Wohnsitzort des Erblassers. Die Länder Dänemark, Irland und Großbritannien haben die Europäische Erbrechtsverordnung nicht übernommen und behalten ihr ursprüngliches Recht bei. |
| Europäische Finanzstabilisierungsfazilität | European Financial Stability Facility | Die Europäische Finanzstabilisierungsfazilität (abgekürzt EFSF für European Financial Stability Facility) ist eine Organisation, die der Absicherung der Staaten der Euro-Zone vor Überschuldung und Staatspleiten dient. Technisch gesehen handelt es sich um eine Aktiengesellschaft mit Sitz in Luxemburg, die am 07.06.2010 gegründet wurde und deren Gesellschafter die Mitgliedsstaaten der Euro-Gruppe sind. Geleitet wird diese Institution von einem Direktorium aus je einem Vertreter pro Staat. Gerät ein Mitgliedsstaat in finanzielle Schieflage, kann die EFSF Kredite über bis zu 440 Mrd. Euro aufnehmen. Dazu gibt sie Anleihen heraus, für die ihre Mitgliedsstaaten haften. Organisiert wird dieser Vorgang von der Deutschen Finanzagentur. Über die Kreditbedingungen – etwa haushaltspolitische Sparmaßnahmen der betroffenen Mitgliedsstaaten – entscheidet die Europäische Kommission. Ab Mitte 2012 wurde ein neuer ESM (Europäischer Stabilitätsmechanismus) eingeführt, der die vorläufigen Komponenten des Euro-Rettungsschirms abgelöst hat. Die EFSF bestand bis Juni 2013 neben dem neuen ESM weiter und stellte am 1. Juli 2013 ihre Tätigkeit ein. |
| Europäische Immobilien Akademie e.V. (EIA) | European Real Estate Academy, a registered association | Die Europäische Immobilien Akademie ist eine staatlich anerkannte (Bildungsministerium Saarland) und nach DIN EN ISO 9001:2008 zertifizierte, private Akademie des Immobilienverbandes IVD und bildet in kompakten, praxisorientierten Studiengängen Berufseinsteiger, Selbständige und Führungskräfte für die Immobilienwirtschaft aus. Die EIA ist vom Verband Deutscher Makler VDM 1994 in Saarbrücken gegründet worden. Es werden verschiedene Ausbildungsabschlüsse mit EIA Diplom, bzw. IHK Diplom angeboten: Immobilienwirt (Dipl. EIA), Immobilienbetriebswirt (EIA), Immobilienberater (EIA) und Immobilienfachwirt (IHK). Zwischen 4 und 7 Modulen mit jeweils 120 Unterrichtsstunden führen zu den Abschlüssen. Der Unterricht findet in Wochen- oder Wochenendblöcken statt. Als Dozenten werden hauptsächlich Praktiker wie Notare, Rechtsanwälte, Immobilienmakler, Hausverwalter, Geschäftsführer von Bauträgergesellschaften, Mitarbeiter von Banken und Bausparkassen eingesetzt. Die Standorte sind neben Saarbrücken noch Berlin, Köln, Leipzig und Mainz. Die Fortbildung an der Akademie zum Immobilienfachwirt (IHK) und Immobilienbetriebswirt (Diplom EIA) können nach dem Aufstiegsfortbildungsförderungsgesetz (AFBG) finanziell gefördert werden. |
| Europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde (ESMA) | European Securities and Markets Authority (ESMA) | Die Europäische Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde (engl.: European Securities and Markets Authority) gibt es seit 2011. Sie hat den Ausschuss der Europäischen Aufsichtsbehörden für das Wertpapierwesen abgelöst; ihre Kompetenzen übersteigen die der Vorgängerorganisation. Die ESMA gehört zum Europäischen Finanzaufsichtsystem. Ihr Sitz befindet sich in Paris. Die ESMA soll helfen, die Stabilität und Effektivität des europäischen Finanzsystems zu sichern. Sie ist u.a. zuständig für die Zulassung von Ratingagenturen, schlägt neue EU-Verordnungen vor und wirkt bei der Umsetzung der AIFM-Richtlinie mit. So soll die ESMA ihrem 2013 veröffentlichen Arbeitsprogramm zufolge eine wichtige Rolle bei der Gewährleistung der ordnungsgemäßen Funktion der Regelungen der AIFM-Richtlinie in Hinsicht auf Drittländer spielen. Dazu wird sie zum Beispiel die rechtlichen Rahmenbedingungen für Wertpapier-Verwahrstellen in Nicht-EU-Staaten beurteilen. Auch soll ein Vertriebs-Pass für AIF (alternative Investmentfonds) aus Nicht-EU-Ländern entwickelt werden. Zusätzlich wird die ESMA künftig Informationen über die Aktivitäten von Managern alternativer Investmentfonds – also Kapitalverwaltungsgesellschaften gemäß deutschem KAGB – bei den Behörden anderer EU-Mitgliedsstaaten nachfragen und auswerten. In diesem Bereich wird eine größere staatliche Kontrolle angestrebt. |
| Europäische Wirtschaftliche Interessenvereinigung | European Economic Interest Group (abbreviation: EEIG) | Auch: EWIV. Eine Gesellschaftsform, mit deren Einführung die grenzüberschreitende Zusammenarbeit in Europa gefördert werden sollte. Sie geht auf eine EWG-Verordnung von 1985 zurück. Grundidee war, auf möglichst unkomplizierte Weise eine Kooperation verschiedener Partner aus unterschiedlichen EU-Staaten in einem rechtlichen Rahmen zu ermöglichen, der dem einer Personengesellschaft ähnelt. Gesellschafter einer EWIV können andere Gesellschaften sein, ebenso aber auch Organisationsformen des öffentlichen Rechts oder natürliche Personen, die gewerbliche, kaufmännische, freiberufliche, handwerkliche oder landwirtschaftliche Tätigkeiten in der EU ausüben. Wichtige Bedingung: Die Gesellschaft muss aus mindestens zwei Mitgliedern aus verschiedenen Mitgliedstaaten bestehen. Der Zweck der EWIV soll sein, durch gegenseitigen Austausch von Informationen und Ressourcen eine effektivere wirtschaftliche Tätigkeit ihrer Mitglieder zu ermöglichen. Mit Hilfe der EWIV können zum Beispiel zwei Gesellschaften aus verschiedenen Mitgliedsstaaten auf relativ einfache Weise eine gemeinsame Handlungsplattform gründen, ohne ihre eigene Identität zu verlieren. Eine EWIV darf keine eigenen wirtschaftlichen Zwecke verfolgen oder Gewinne für sich selbst erwirtschaften. Die EWIV gilt als Handelsgesellschaft im Sinne des HGB. Ihre Gründung erfordert einen Gesellschaftsvertrag und die Eintragung in den Registern der jeweiligen Staaten. Die rechtliche Handlungsfähigkeit der EWIV ist von den Regelungen der einzelnen Mitgliedsstaaten abhängig. In Deutschland sind nach dem EWIV-Ausführungsgesetz die Vorschriften über die offene Handelsgesellschaft entsprechend anzuwenden. Es gilt damit § 124 HGB, wodurch die EWIV Rechtsfähigkeit im Sinne einer Gesamthandsgemeinschaft erlangt. Alle Mitglieder der EWIV haften gesamtschuldnerisch und unbegrenzt mit ihrem Vermögen für die Verbindlichkeiten der Vereinigung. Die Haftung der Mitglieder ist jedoch subsidiär, das heißt auf die Mitglieder kann erst dann Regress genommen werden, wenn die EWIV nach Aufforderung nicht fristgerecht gezahlt hat. Ein Pflichtkapital muss nicht gestellt werden. Die Vertretung nach außen übernehmen ein oder mehrere durch Beschluss oder Gesellschaftsvertrag dazu bestellte Geschäftsführer. Wichtige Rechtsgrundlage ist das EWIV-Ausführungsgesetz (EWIVAG) mit Wirkung vom 1.1.1989. Bis Ende August 2010 waren EU-weit circa 2.100 EWIVs gegründet worden, davon wurden jedoch etwa 300 bereits wieder eingestellt. In Deutschland existierten zu diesem Zeitpunkt circa 260 EWIVs. Informationen über die EWIV sowie Beratung bei einer Gründung sind beim Europäischen EWIV-Informationszentrum erhältlich (http://www.ewiv.eu). |
| Europäischer Immobilienaktienindex (EPIX) | European share price index established by Bankhaus Ellwanger & Geiger documenting the development of all listed European property companies | Der europäische Immobilienaktienindex (European Property Stock Index) sind die vom Bankhaus Ellwanger & Geiger 1998 in einem Index zusammengefassten Aktien führender europäischer börsennotierter Immobilienunternehmen. Unterschieden wird dabei zwischen EPIX 30 und EPIX 50. Ersterer umfasst die Aktien von Immobilienunternehmen in der EURO Zone. Bei EPIX 50 kommen noch solche europäische Gesellschaften hinzu, deren Sitz sich in Europa, aber außerhalb der EURO-Zone befindet, nämlich Großbritannien, Dänemark, Schweden, Norwegen, Russland und die Schweiz. In die EPIX werden nur börsennotierte Aktiengesellschaften aufgenommen, bei denen mindestens 75 % von Umsatz und Ertrag aus dem Immobiliengeschäft stammen. Die Gewichtung der einzelnen Titel erfolgt nach der Marktkapitalisierung der Gesellschaften. Der Indexstand wird börsentäglich ermittelt. |
| Europäischer Installationsbus (EIB) | European Installation Bus (EIB) | Der Europäische Installationsbus ist eines der standardisierten Installationssysteme der Gebäudesystemtechnik, das von der Europäischen Union festgelegt wurde. Er dient der automatischen Steuerung von hausinternen und hausexternen Geräten und Anlagen nach bestimmten Regeln. Er wird eingesetzt sowohl bei Wohnbauten, als auch bei Zweckbauten. Der EIB verbindet mit einem "UTP-Kabel" alle Sensoren (Bewegungsmelder, Temperaturfühler, Brandmelder, Windstärkemesser, Lichtmesser u. dergl.) und Aktoren, Schalter und Motoren eines Gebäudes miteinander. Die EIB Verkabelung kann unterschiedliche Strukturen haben. Insgesamt kann ein System 15 Bereiche und 15 Linien mit jeweils 256 Stationen umfassen. Die Nutzung von Gebäudesystemtechniken ermöglicht in Zeiten der Abwesenheit automatische Regulierungen, z.B. Abschalten von Beleuchtungen, Herablassen der Jalousien, Senken der Raumtemperaturen, automatisches Lüften usw. Möglich werden auch Steuerungen über das Telefon bzw. das Handy. Wer sich über die Funktionsweise von EIB ein Bild machen will, kann dies vor Ort in einem der zahlreichen Musterhäuser tun (www.eib-home.de). |
| Europäischer Stabilitätsmechanismus | European Stability Mechanism | Der Europäische Stabilitätsmechanismus (ESM) ist ein Teil des sogenannten Euro-Rettungsschirms, eines Maßnahmenpakets zur Absicherung der Eurostaaten vor Überschuldung und Staatspleiten und damit auch der Gemeinschaftswährung Euro. Der ESM nahm im Oktober 2012 seine Tätigkeit auf. Er ersetzt andere vorläufige Stabilisierungsmaßnahmen und soll zusammen mit der Europäischen Finanzstabilisierungsfazilität (EFSF) für Stabilität im Euroraum sorgen. Die Tätigkeit der EFSF lief Ende Juni 2013 aus. Der ESM hat als zwischenstaatliche Organisation seinen Sitz in Luxemburg.
Der ESM ist ein Instrument, um zahlungsunfähige Mitgliedsstaaten mit zinsgünstigen Krediten zu versorgen. Auch sogenannte Haftungsgarantien, also Bürgschaften, sind möglich. Der ESM-Vertrag sieht strenge Auflagen für die geleistete Hilfe vor: So muss der betroffene Staat intensiv mit dem Europäischen Währungsfonds zusammenarbeiten, wirtschaftliche Reformen durchführen und zunächst einmal eine genaue Analyse seiner Schuldensituation durchführen. Der ESM wird von einem Gouverneursrat geleitet, der aus den Finanzministern der beteiligten Länder besteht. Ein in Finanznot geratener Staat kann nur durch einstimmigen Beschluss des Gouverneursrates Kredite erhalten. Die Tagesgeschäfte werden von einem Direktorium aus Vertretern der beteiligten Länder geleitet. Der dauerhafte ESM hat einen eigenen Kapitalstock; unter bestimmten Bedingungen besteht eine Nachschusspflicht der Staaten. Die von den einzelnen Staaten einzuzahlenden Anteile richten sich nach der Höhe des Kapitalanteils des einzelnen Staates an der Europäischen Zentralbank. Für Länder mit deutlich unterdurchschnittlichem Bruttosozialprodukt gibt es Erleichterungen. Der ESM sieht auch eine Beteiligung privater Gläubiger vor. Er kann bis zu 500 Milliarden Euro an Krediten vergeben, diese sind jedoch an die Erfüllung von Auflagen gebunden. Die direkten Einlagen der Staaten betragen 80 Milliarden Euro, hinzu kommen insgesamt 620 Milliarden Euro Garantien der Euro-Länder. Der Anteil Deutschlands am Kapital des ESM – und am Stimmrecht – liegt bei 27,1464 Prozent. Ab 2013 findet die Einzahlung in fünf gleichen Raten statt. |
| Europäischer Zahlungsbefehl | European order for payment | Zum 12.12.2008 sind in Deutschland gesetzliche Regelungen über das Europäische Mahnverfahren in Kraft getreten. Dieses Verfahren soll die grenzüberschreitende Geltendmachung einfacher, nicht vom Schuldner bestrittener Forderungen innerhalb der EU (außer Dänemark) vereinfachen. Es bezieht sich auf zivil- und handelsrechtliche Angelegenheiten. Der Gläubiger erwirkt dabei keinen Mahnbescheid, sondern den sogenannten Europäischen Zahlungsbefehl. Problematisch kann es sein, das hierfür zuständige Gericht zu ermitteln. Meist wird – schon aufgrund vertraglicher Gerichtsstandvereinbarungen – das Gericht im Land des Schuldners zuständig sein. Der Antrag ist vereinheitlicht und kann mit Codenummern ausgefüllt werden. Formulare und Codenummernlisten existieren in allen europäischen Sprachen. Sie sind auf der Internetseite des "Europäischen Gerichtsatlas für Zivilsachen" abrufbar, der auch Hilfen zur Ermittlung des zuständigen Gerichtes bietet. Das zuständige Gericht prüft, ob der Antrag vollständig ist. Ist dies der Fall, erlässt es den Europäischen Zahlungsbefehl. Der Schuldner hat nun 30 Tage Zeit, um zu zahlen oder Einspruch einzulegen. Legt er Einspruch ein, findet ein normales Gerichtsverfahren statt. Zahlt er nicht und legt keinen Einspruch ein, erklärt das Gericht den Zahlungsbefehl nach Fristablauf für vollstreckbar. Der ausländische Gläubiger hat nun einen vollstreckbaren Titel, mit dem er im Land des Schuldners über den Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung einleiten kann. Das Vollstreckungsverfahren richtet sich nach den Gesetzen in dem Land, in dem vollstreckt wird. Mit Einführung dieses Verfahrens ist die umständliche und langwierige Anerkennung und Vollstreckbarerklärung ausländischer Zahlungstitel durch die Gerichte im Land des Schuldners entfallen. Für geringer bezifferte Forderungen dürfte sich jedoch auch das neue Verfahren kaum rentieren, da eine Vollstreckung im Ausland durchzuführen ist und in den meisten Fällen anwaltliche Hilfe erforderlich sein dürfte. |
| Europäisches Mahnverfahren | European order for payment procedure | Seit dem 12.12.2008 können Forderungen innerhalb Europas (außer Dänemark) mit Hilfe des vereinheitlichten Europäischen Mahnverfahrens durchgesetzt werden. Dieses existiert neben dem auch zuvor möglichen grenzüberschreitenden Mahnverfahren nach deutschem Recht. Der Verfahrensablauf ähnelt dem deutschen Mahnverfahren. Beantragt werden muss es grundsätzlich in dem Staat, in dem der Antragsgegner bzw. Schuldner seinen Wohn- oder Unternehmenssitz hat. Der Gerichtsstand kann sich jedoch auch aus einer Gerichtsstandsvereinbarung oder aus dem Erfüllungsort ergeben. Kommt man hier zu einem deutschen Gerichtsstand, ist allein das Amtsgericht Berlin-Wedding zuständig. Im Europäischen Mahnverfahren erlässt das Gericht keinen Mahnbescheid, sondern einen Europäischen Zahlungsbefehl. Der Schuldner hat dann eine Einspruchsfrist von 30 Tagen ab Zustellung. Sein Einspruch löst einen normalen Zivilprozess aus. Ohne Einspruch wird der Europäische Zahlungsbefehl für vollstreckbar erklärt. Der vollstreckbare Zahlungsbefehl kann in allen EU-Mitgliedsstaaten außer Dänemark als Grundlage einer Zwangsvollstreckung dienen. Deren Verfahren ist von dem Staat abhängig, in dem sie durchgeführt wird. Für die Anträge im Europäischen Mahnverfahren wurden besondere Formulare entwickelt. Diverse Angaben können durch „Schlüsselzeichen“ gemacht werden. Dies vereinfacht die Erfassung bei Gericht und senkt die Übersetzungskosten. In Deutschland ist für das Europäische Mahnverfahren ausschließlich das Amtsgericht Wedding zuständig. Weitere Hinweise finden Sie unter http://www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/ag/wedd/eumav/wichtigehinweise.de.html |
| Europäisches Raumentwicklungskonzept EUREK | European Spatial Development Perspective (ESDP) | Das europäische Raumentwicklungskonzept zielt innerhalb der Länder der europäischen Union auf die Entwicklung bzw. Stärkung eines ausgewogenen polyzentrischen städtischen Gefüges im Raum der Europäischen Union ab. Es soll eine neue Art der Stadt-Land-Beziehung bewirken. Stadt- und Landbewohner sollen innerhalb der EU einen gleichrangigen Zugang zu den etablierten Wissenszentren erhalten. Gleichzeitig wird die Erhaltung von Natur und kulturellem Erbe angestrebt. Im Rahmen des 1999 verabschiedeten Konzepts wurde für den Siebenjahreszeitraum 2000-2006 ein Strukturfonds zur Finanzierung regionsübergreifender und regionaler Programme bereitgestellt. Die Ausgaben umfassen 1/3 des EU-Haushaltes. Zielgebiete für den Einsatz der Mittel sind solche mit Entwicklungsrückstand und solche mit Strukturproblemen. Zu den Gebieten mit Entwicklungsrückstand zählt u.a. Ostdeutschland. Aus dem Bereich der regionalen Programme werden im 7-Jahreszeitraum 17,3 Mrd. EURO via Bund nach Ostdeutschland transferiert. Zu den Gebieten mit Strukturproblemen gehören auch Teile der westlichen Bundesländer. Ein weiteres Ziel besteht in der Förderung der nationalen Bildungs-, Ausbildungs- und Beschäftigungspolitiken und -systeme. Ferner werden Projekte zur Stärkung von Grenzregionen (Deutschland/Polen, Deutschland/Tschechien usw.) unterstützt. |
| Eventual-Einberufung | contingent summons to/ convening of a meeting | |
| Eventual-Einladung | contingent invitation | Ist eine Wohnungseigentümerversammlung nicht beschlussfähig, beruft der Verwalter eine neue Versammlung ein, und zwar mit der gleichen Tagesordnung. Diese Versammlung ist dann unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer und der Höhe der von ihnen repräsentierten Miteigentumsanteile beschlussfähig. Darauf ist bei der Einladung zur "Wiederholungsversammlung" hinzuweisen (§ 25 Abs. 4 WEG). Um eine solche Versammlung zu einem neuen (anderen) Termin zu vermeiden, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, durch eine sogenannte "Eventual-Einladung" gleichzeitig mit der Einladung zur ersten Versammlung zu einer neuen Versammlung am gleichen Tage mit gleicher Tagesordnung, lediglich zeitverschoben um eine viertel oder halbe Stunde später, für den Fall einzuladen, dass die Erstversammlung nicht beschlussfähig sein sollte. Eine solche Eventual-Einladung bedarf jedoch einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG. Dieser Regelung müssen alle Eigentümer zustimmen und sie ist in das Grundbuch einzutragen. So ist sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber den neuen Eigentümern gültig. Durch mehrheitliche Beschlussfassung kann eine solche Regelung nicht getroffen werden. Es würde sich um einen gesetzesändernden und deshalb nichtigen Mehrheitsbeschluss handeln. |
| Eventualposition (VOB) | contingency item (construction tendering and contract regulations) | Als Eventualposition bezeichnet man im Vergaberecht öffentlicher Aufträge eine Position in der Leistungsbeschreibung, bei der noch nicht feststeht, ob und wenn ja in welchem Umfang sie ausgeführt werden soll. Eventualpositionen bezeichnet man auch als Bedarfspositionen. Häufig werden auch die sogenannten Alternativpositionen zu den Bedarfspositionen gezählt. Bei diesen werden zwei Varianten der Ausführung einer Position zur Wahl gestellt. Das OLG Düsseldorf hat die Alternativpositionen von den Bedarfspositionen abgegrenzt (Beschluss vom 13.4.2011, Az. VII-Verg 58/10). Trotzdem ist bei beiden die Verwendung in einer Leistungsbeschreibung heute nur noch eingeschränkt möglich. Seit 2009 schreibt § 7 Abs. 1 Nr. 4 VOB/A vor, dass bei öffentlichen Bauaufträgen Bedarfspositionen grundsätzlich nicht mehr (also nur noch als Ausnahme) in die Leistungsbeschreibung aufzunehmen sind. In der Praxis werden als Eventualpositionen oft Stundenlohnarbeiten in die Leistungsbeschreibung integriert. Gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 4 VOB/A dürfen jedoch auch angehängte Stundenlohnarbeiten nur im unbedingt erforderlichen Umfang in die Leistungsbeschreibung Eingang finden. |
| EW | taxable value; rateable value (net annual value); assessment unit value of real estate; charged value; site value; standard value; taxation value; freehold flat | Abkürzung für: Einheitswert Eigentumswohnung |
| EWG | European Economic Community (EEC) | Abkürzung für: Europäische Wirtschaftsgemeinschaft |
| EWiR | judgments on commercial/ business/ economic law | Abkürzung für: Entscheidungen zum Wirtschaftsrecht |
| EWIV | European Economic Interest Group (abbreviation: EEIG) | Abkürzung für: Europäische Wirtschaftliche Interessenvereinigung |
| EWIVAG | EEIG implementing ordinance | Abkürzung: EWIV-Ausführungsgesetz |
| EWIVVO | ordinance for the creation of a European Economic Interest Group | Abkürzung für: Verordnung über die Schaffung einer Europäischen wirtschaftlichen Interessenvereinigung |
| Exchange Traded Funds | Exchange Traded Funds | Exchange Traded Funds (ETFs) sind börsengehandelte Investmentfonds, die versuchen, einen Marktindex nachzubilden. Ihre Entwicklung hängt also nicht von Investitionsentscheidungen des Fondsmanagers, sondern von der Entwicklung des jeweiligen Index ab. Neben ETFs auf Basis von Aktienindices wie dem DAX (Deutscher Aktien Index) existieren auch verschiedene Immobilien-ETFs. Bei diesen kauft der Anleger keine Anteile an Immobilien, sondern im Rahmen des Fonds Aktien von Immobilien-Unternehmen. Man unterscheidet physische und synthetische ETFs. Physische ETFs versuchen, Aktien der im Index vertretenen Unternehmen so aufzukaufen, dass ihre Anteile am Fonds ihrer Gewichtung im Index entsprechen. Bei synthetischen ETFs wird die Entwicklung des Index über Swapgeschäfte künstlich nachgebildet, ohne tatsächlich Aktien aus dem jeweiligen Index zu kaufen. Es gibt ferner ETFs, die die Dividenden der angekauften Akltien auszahlen oder solche, die sie ansparen. Vor der Investition empfiehlt sich daher ein genauer Vergleich. Investoren sollten ferner genau die Transaktionskosten im Auge behalten, denn sie entscheiden oft über die Rentabilität der Anlage. Bei Onlinedepots können die Kosten meist auf niedrigem Niveau gehalten werden. |
| Exekutor | [Austrian German:] bailiff | Exekutor ist die umgangssprachliche Bezeichnung für einen Gerichtsvollzieher in Österreich. Rechtsgrundlage für seine Tätigkeit ist die Exekutionsordnung, die unter anderem Regelungen zur "Exekution wegen Geldforderungen" enthält (§§ 87 ff. EO). Exekution ist hier als staatliche Vollstreckung von Rechtstiteln zu verstehen. |
| Existing Use Value | existing use value | Beim Existing Use Value handelt sich um den nutzungskonstanten Marktwert einer Immobilie, bei dessen Ermittlung angenommen wird, dass nicht ausgeschöpfte Nutzungspotentiale, die die Immobilie bietet, bei der Bewertung nicht berücksichtigt werden. Solche Nutzungspotentiale können in der Möglichkeit einer Nachverdichtung einer Immobilie bestehen aber auch in einer Änderung der gegebenen Nutzungsart durch mögliche Umwidmungen. Die Definition des "Marktwertes bei fortbestehender Nutzung" im "Blue-Book" (5. Auflage 2003) der TEGOVA lautet: "Der Marktwert bei fortbestehender Nutzung ist der Betrag, gegen den ein Immobilienvermögen am Tag der Bewertung zwischen einem kaufbereiten Erwerber und einem verkaufsbereiten Veräußerer, die beide mit Umsicht und frei von Zwang handeln, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach angemessener Vermarktungsdauer und auf der Grundlage der Fortsetzung der bestehenden Nutzung, aber unter der Voraussetzung, dass die Immobilie leer steht, ausgetauscht werden sollte." Die Annahme der Fortsetzung der bestehenden Nutzung ist ein relativ marktfernes Konstrukt. Der Leerstand der Immobilie zum Zeitpunkt des "Austausches" wird hilfsweise simuliert. Im Gegensatz dazu wird bei der Marktwertdefinition (Verkehrswert) unterstellt, dass eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr von Käufern nachgefragt wird, die die in einer Immobilie steckenden Nutzungspotentiale auch nutzen. Der Existing Use Value eignet sich deshalb auch nur für Bewertungen, bei denen eine Nutzungsänderung durch den jeweiligen Betreiber nicht erwogen wird, also z. B. zum Zweck der Einstellung des Werts in eine Bilanz. Er wird deshalb auch bei der internationalen Rechnungslegung nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) angewandt. |
| Expo Real | Expo Real | Die EXPO REAL ist Europas größte B2B-Fachmesse für Immobilien und Investitionen. Sie bildet die gesamte Wertschöpfungskette der internationalen Immobilienbranche ab – von der Idee und Konzeption über die Finanzierung und Realisierung bis hin zu Vermarktung, Betrieb und Nutzung. Die internationale Fachmesse fand seit 1998 zuerst im MOC Veranstaltungscenter München statt, später in der Neuen Messe München. Zu den ursprünglichen Initiatoren von Immobilienmessen gehörte der frühere RDM-Bayern, heute IVD-Süd. Die Entwicklung von Immobilienmessen, beginnend mit Fürth über Nürnberg bis nach München ist eine Erfolgsgeschichte. Zu den Ausstellern gehören auch Städte mit ihren Liegenschaftsverwaltungen, Wirtschaftsförderungsämtern und andere regionale Körperschaften aus vielen Ländern. Zum Ausstellerpublikum zählen Immobilienmakler, Immobilienberater, Immobilienbewertungssachverständige und Unternehmen aus dem Bereich des Corporate Real Estate Managements, Vertreter von Kapitalanlagegesellschaften (Immobilienfonds, Immobilien AGs), Bauträger, Kreditinstitute mit ihren Finanzierungsangeboten, Architekten, Facility Manager und Projektmanager. Naturgemäß gehören zu den Ausstellern auch Fachpresse, Verbände und in zunehmendem Maße auch Institutionen der beruflichen Aus- und Fortbildung. Die Zahlen der Aussteller und Fachbesucher bewegten sich über die Jahre regelmäßig aufwärts. Eine Ausnahme bildeten das Jahr 2009 sowie die Folgejahre. Im Zuge der Finanzkrise war ein Einbruch der Ausstellerzahlen zu verzeichnen, auch die Ausstellungsfläche verringerte sich. Die Zahl der Aussteller konnte 2012 (1.700) den Rekordwert des Jahres 2008 (1.856) noch nicht wieder erreichen. Im Jahr 2017 präsentieren 2.003 Aussteller ihr Angebot rund um Immobilien und Investitionen den rund 41.500 Teilnehmern aus 75 Ländern auf einer Ausstellungsfläche von 64.000 Quadratmetern. Vor Ort waren rund 1.000 Journalisten und Medienvertreter, sowie 400 Experten im Konferenzprogramm. |
| Exposé | sales particulars | Das Exposé ist die Beschreibung eines Objektes, das von einem Makler angeboten wird. Es unterscheidet sich vom Prospekt dadurch, dass sich die Exposéinformationen auf ein bestehendes Objekt beziehen, das der Besichtigungskontrolle unterworfen ist, während ein Prospekt ein Vorhaben beschreibt, das erst durchgeführt wird. Das Exposé erfüllt folgende Funktionen:
Langexposés enthalten alle Daten, für die im Allgemeinen auf Kundenseite ein Informationsinteresse besteht. Soweit das Exposé die Funktion eines Mittels der Objektwerbung erfüllt, gilt der Grundsatz, dass es "Spiegelbild der Wirklichkeit" sein soll und die Daten besonders herauszustellen sind, die für die Zielgruppe von besonderem Interesse sind. Der Makler haftet für die Richtigkeit der Angaben im Exposé, wenn er nicht zum Ausdruck bringt, dass es sich bei den Angaben im Exposé um Angaben des Eigentümers bzw. Dritter handelt. Ein Haftungsausschluss für eigene Angaben des Maklers ist nicht möglich. Eine besondere Bedeutung gewann das Exposé im Rahmen der Objektpräsentation im Internet und in den Immobilienportalen. Vor allem erhält das Exposé durch die Möglichkeit, die Objektbeschreibung durch viele Bilder zu unterstützen, einen erhöhten Informationswert. Die Markttransparenz wird durch vorgegebene Suchraster im Vergleich zu den Immobilienteilen der Tageszeitungen wesentlich erhöht. Schließlich wird die Kontaktaufnahme eines Interessenten mit dem anbietenden Makler rationalisiert und qualitativ erweitert. Sie ist gleich bedeutend mit der Aufnahme einer maklervertraglichen Beziehung zum Makler. |
| Exposékontrolle | controlling sales particulars/real estate marketing brochures | Der Makler sollte Risiken ausschließen, die sich aus falschen Informationen in seinen Exposés ergeben können. Für solche Fehlinformationen haftet er. Neben dem Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung bietet sich an, den Exposéentwurf vor Verwendung dem Auftraggeber mit der Bitte um Überprüfung zuzusenden. Er sollte auch den Hinweis anfügen, dass er von der Richtigkeit ausgehe, wenn der Auftraggeber bis zu einem bestimmten Datum keine Einwendungen erhebt. In der Regel stammen ja die Informationen, die der Makler im Exposé verarbeitet, vom Auftraggeber. Ansonsten tut der Makler gut daran, den Grundsatz zu berücksichtigen, "alles Wichtige knapp darstellen." Er muss bedenken, dass er mit seinem Exposé in eine Informationskonkurrenz mit den Exposés anderer Makler tritt. Der Kunde wird sich lieber mit kurzen prägnanten Texten befassen als mit langatmigen Beschreibungen. Je länger der Text, desto größer ist im Übrigen das Fehler-Risiko. |
| Externe Effekte | external effects | Bei externen Effekten handelt es sich um wertbeeinflussende Einwirkungen auf Grundstücke eines größeren oder kleineren Gebietes, die nicht über einen Marktpreis ausgeglichen werden. Die Effekte können positiv sein. Beispiel: Der Verkehr durch einen Stadtteil wird über ein neues Tunnelsystem unter der Erde abgeleitet. Die wesentlich verringerte Lärmimmission führt zu einem Wertzuwachs, ohne dass die Gemeinde von den begünstigten Bewohnern dafür einen Preis verlangen könnte. Ebenso sind negative externe Effekte denkbar. In der Nähe eine Gemeinde wird ein Sportflughafen errichtet, dessen Betrieb starken Fluglärm mit sich bringt. Die Immobilienpreise sinken wegen dieser Beeinträchtigung. Der Flughafenbetreiber muss für diese Beeinträchtigung finanziell nicht aufkommen. Die Werteinflüsse können teilweise enorm sein, wenn es sich um großräumige Entwicklungen handelt wie z.B. bei einer Beendigung des Braunkohleabbaus in einer Region in Verbindung mit einer Rekultivierung der entstandenen "Mondlandschaft". |
| Extremwertbereinigung für Mietspiegel | extreme amortisation for rental table | Die Extremwertbereinigung für Mietspiegel ist ein statistisches Verfahren. Um bei der Erstellung eines Mietspiegels zuverlässige Daten zu ermitteln, müssen Extremwerte (z.B. niedrige Gefälligkeitsmieten oder einzelne überhöhte Mieten) ausgefiltert werden. Dazu findet eine Extremwertbereinigung statt – z.B. durch Kappung von je 5 Prozent oder je 10 Prozent an beiden Enden der Mietpreisskala. Eine nicht korrekte Extremwertbereinigung bescheinigte das Amtsgericht Charlottenburg mit Urteil vom 11.5.2015 dem Berliner Mietspiegel. Hier seien auch Werte herausgerechnet worden, die noch im normalen Bereich lägen. Im Streitfall ging es insbesondere um das Mietspiegelfeld K 1 (Altbau, bezugsfertig vor 1918, Wohnungsgröße über 90 m², mittlere Wohnlage, Sammelheizung, Bad und WC in der Wohnung). Diesbezüglich seien Mieten von 7,00 bis 11,00 Euro pro m² zu Unrecht als Wucher angesehen und daher nicht berücksichtigt worden. Kritisiert wurde auch die Einordnung der Wohnlagen in “einfach”, “mittel” und “gut”. Hier seien keine anerkannten wissenschaftlichen Grundsätze zugrunde gelegt worden. Vielmehr würden sehr unterschiedliche Wohnqualitäten und Lagen in einer Gruppe vereinigt. Es bleibt abzuwarten, inwieweit andere Gerichte und höhere Instanzen sich dieser Rechtsprechung anschließen. Das Urteil (Az. 235 C 133/13) bezieht sich konkret auf die in Berlin verwendeten Methoden der Extremwertbereinigung und kann nicht ohne Weiteres auf andere Mietspiegel übertragen werden. |
| ExWoSt | experimental housing and urban development | Abkürzung für: Experimenteller Wohnungs- und Städtebau |
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