Willkommen im Jahr 2021 - und bei unserer neuesten Ausgabe der Immo-Gazette 

zum Thema Verkehrswert oder Marktwert

Mein Thema heute: 

Was ist der Unterschied  zwischen einer Verkehrswertermittlung, Marktwertermittlung, Schätzung, Marktpreisschätzung, Einwertung und sonstigen Aussagen über den Wert Ihrer Immobilie? All diese Begriffe sind Ihnen sicher schon begegnet, wenn Sie sich über den Wert Ihrer Immobilie Gedanken gemacht haben.

Als Eigentümer eines Hauses, einer Wohnung, eines Grundstücks interessiert es Sie, zu erfahren, wieviel Ihre Immobilie wert ist. Doch welchen Wert möchten Sie eigentlich erfahren? Den Preis, den Sie beim zeitnahen Verkauf erzielen würden? Den Wert, um den es bei einer Scheidungssache oder Erbangelegenheit geht? Den Wert für eine Übertragung an einen Erben zu Lebzeiten? Den Wert zwecks Auseinandersetzung mit dem Finanzamt wegen einer Erbschaftssteuer, die auf Sie als Erbe zukommt?

Es gibt viele Anlässe, eine Aussage zum Wert zu erhalten. Aber: Ist Wert nicht gleich Wert? Grundsätzlich gibt hier das Baugesetzbuch (aus 1960, also nunmehr stolze 80 Jahre alt) die Antwort, indem es den Verkehrswert gleichsetzt mit Marktwert und definiert, wie dieser Wert zu ermitteln ist. (§ 194 BauGB, können Sie gerne goggeln). Auf dieser Definition des Baugesetzbuches beruhen alle Wertermittlungsrichtlinien und -verordnungen, die seither erlassen wurden. 

Um den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, können Sie einen Sachverständigen beauftragen, einen Nachbarn fragen oder in einem Immobilienportal nach Eingabe einiger Eckdaten eine (oft kostenfreie) Auskunft erhalten. Der Sachverständige kann ein Gutachten anfertigen, für das Sie in der Regel zwischen 1.500 und 9.000 Euro bezahlen (nach oben aber offen); Ihr Nachbar erzählt Ihnen, wie teuer der Nachbar in der nächsten Seitenstraße sein Haus verkauft hat (obs stimmt können Sie nicht nachprüfen) und das Immobilienportal gibt Ihnen meist eine Spanne, z.B. "Der Wert Ihrer Immobilie liegt zwischen 345.625 € und 468.921 €". Stimmt, das ahnten Sie irgendwie auch schon....

Wenn Sie drei Sachverständige - einen ohne Zusatzbezeichnung, einen öffentlich bestellten und einen zertifizierten Sachverständigen - mit einem Gutachten beauftragen, dann haben Sie am Ende vielleicht 6.000 Euro weniger auf Ihrem Konto und dafür drei Verkehrswerte.  

Sind Sie nun schlauer als zuvor?

Zäumen wir das Pferd mal von hinten auf. Die erste Frage ist, wohin soll die Reise gehen? Wollen Sie in nächster Zeit verkaufen? Dann weiß wahrscheinlich der ortsnahe Makler am besten, was Sie erzielen können. Er gibt Ihnen eine Wertschätzung, heutzutage meist (mit einer guten Software) berechnet und hat den Wert zudem mit den Verkaufspreisen aus seinem eigenen Datenbestand abgeglichen. Ob er Recht hat mit seiner Schätzung, wird der Markt zeigen. Sie können aber auch hier eine fachkundige Ausarbeitung durch einen geschulten Sachverständigen erstellen lassen, der Grundbuch, Bauakte und das Objekt selbst eingehend inspiziert und dann eine Expertise erstellt, die auch solche Faktoren wie Dienstbarkeiten oder Rechte (Wohnrechte, Erbbaurecht, Versorgungsrechte etc.) Gebäudeschäden (oder Anzeichen davon), Mieterprobleme, Lage und Lageentwicklung bzw. Quartiersentwicklung, in seine Überlegungen mit einbezieht. Was von ihm ermittelt wird, ist ebenfalls eine Schätzung des am Markt zu erzielenden Kaufpreises. (Die Beauftragung eines Sachverständigen für ein Vollgutachten ist bei Verkauf in aller Regel nicht nötig.)

Benötigen Sie den Wert jedoch aus irgendeinem anderen der oben genannten Anlässe, dann ist ein Vollgutachten zur Ermittlung des Verkehrs- oder Marktwertes nach Baugesetzbuch § 194 zu erstatten. Der so ermittelte Verkehrswert ist eine verbindliche Aussage, aufgrund derer Entscheidungen getroffen werden. Bei einer Scheidung geht es z.B. um die Auszahlung des ausziehenden Partners; bei einem geerbten Grundstück (Immobilie) um die Erbschaftssteuer, bei einer Refinanzierung um den Beleihungswert. Ob dieser so ermittelte Wert tatsächlich bei einem Verkauf erzielt worden wäre - oder mehr oder weniger als das - kann niemand sagen. (Es sei denn, das Objekt wird nach der Auseinandersetzung dann doch verkauft.). Auch die Erstellung einer Bilanz kann ein solches Gutachten nötig machen; eine Vermögensübersicht, ein Statusgutachten vor umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, um den Verkehrswert vor der Sanierung festzustellen; Gründe und Anlässe gibt es viele.

Fassen wir zusammen: 

Planen Sie zeitnah (in den nächsten 12-18 Monaten) den Verkauf, lassen Sie sich eine Marktpreisschätzung erstellen. 

Benötigen Sie Gutachten aus anderen Anlässen, lassen Sie ein Verkehrswertgutachten erstatten.

Für weitere Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Nutzen Sie das Formular am Ende dieser Seite.

Peter Talkenberger