Detaillierte Beschreibung incl. Ausstattung:
1,5 Zimmer, 1 Küche, 1 Diele, 1 Bad, 1 Balkon und 1 Keller. Fenster mit Doppelverglasung, Kabelanschluss. Die Wohnung hat Fernheizung. Hochhaus aus 1972, Lage Im Mainfeld, gepflegte und gut erhaltene Anlage. Wohnung ist im 3. OG.
Die Anlage zählt zu den architektonischen und städtebaulichen Entwicklungen der frühen siebziger Jahre, wobei positiv zu erwähnen ist, daß die Anlage insgesamt einen überdurchschnittlich guten Pflege- und Erhaltungszustand aufweist (im Vergleich mit zahlreichen anderen Hochhäusern dieser Generation).
Die Wohnung ist seit 1.1.2000 an den gleichen Nutzer vermietet. Der Mieter steht nicht im Rechtsstreit mit der Eigentümerin. Es bestehen laut Aussage des Eigentümers keine Mietrückstände, die Mieten gehen pünktlich ein. Der Mietvertrag ist unbefristet. (Zu berücksichtigen ist die 9-monatige Kündigungsfrist bei Eigenbedarf).
Die Beschlußsammlung, die ab 2007 vorliegt, weist eine Sanierung der Westfassade, des Daches und diverser Anteile an der Heizungsanlage aus, die u.a. offenbar auch der energetischen Verbesserung gedient haben.
Besteht die Möglichkeit, die Wohnung selbst zu nutzen?
Der Mieter ist darüber informiert worden, daß dieser Fall eintreten kann. Ihm wurde die Wohnung zuerst angeboten. Gesetzlich ist bei Eigenbedarf (der auch für ein Kind oder andere Person des Haushalts geltend gemacht werden kann) die Kündigungsfrist von neun Monaten zu beachten.
Wie rechnet sich diese Immobilie für einen Anleger, der sie vermietet?
Die angegeben Werte für Umlagebetrag sind geschätzt, der Vermieter erhält derzeit eine Warmmiete in Höhe von 510,- EUR und rechnet nicht ab. In der Gesamtbetrachtung verbleiben von den 510,- € ca. 280,- EUR (wobei auch die Ausgaben für sonstiges Hausgeld, das nicht umlegbar ist, sowie die Rücklage abgezogen wurden.) Rechnet man noch die Grundsteuer von ca 17 EUR pro Monat dazu, dann verbleiben ca. 263 EUR. Diese ergeben in Relation auf den Kaufpreis eine Rendite von 3,55%. Bei Finanzierung von z.B. 70.000 EUR zu 2.5% auf zehn Jahre ergibt sich ein monatlicher Zinsaufwand von ca. 145 EUR. (Es müssen also 22.000 Eigenkapital eingesetzt werden.) Diese brächten auf der Bank derzeit ca. 1,25% Zinsen, also 275 EUR pro Jahr. In der Immobilienberechnung ergibt sich ein Überschuß von ca. 1.416,- € pro Jahr. (263 € - 145 € = 118 € pro Monat, oder 1.416 pro Jahr). Nicht berücksichtigt ist die Tilgung des Darlehens, die jedoch der Rückführung des Fremdgeldes und somit dem Erwerb dient; am Ende ist die Immobilie aus der Miete und einer kleinen monatlichen Zulage von ca. 30 EUR bei 2,5% Tilgung, abbezahlt worden. Diese Zahlen sind natürlich nur beispielhaft zu sehen und weitere Aufwendungen (Modernisierungen, Sanierungsarbeiten, Leerstände, sonstige Unwägbarkeiten), die als Sonderumlage erhoben werden oder durch erhöhtes Hausgeld, sind dabei noch nicht in Betracht gezogen worden; aber auch weitere Mieterhöhungen sind durchaus im Bereich des möglichen. Die derzeit erzielbare Nettomiete liegt bei 410,- € pro Monat; die tatsächliche Miete liegt darunter. Auch über künftige Wertentwicklungen können hier keine Aussagen gemacht werden.
In jedem Fall sollte eine individuelle Cash-Flow Berechnung angestellt werden.
Das Rücklagenkonto
Bei der Sichtung der Rücklagen fällt eines sehr positiv aus: Es gibt in dieser Anlage mit 139 Einheiten nicht einen einzigen, der nicht oder rückständig gezahlt hätte! Das Rücklagenkonto weist am 31.12.2014 einen Saldo von 420.817,62 EUR auf. Im gleichen Jahr wurden ca. 440.000 EUR für Modernisierungen und Instandsetzungen aufgewendet, die zum Teil durch eine Sonderumlage finanziert wurden. Auf die Wohnung entfiel dafür ein Anteil von 625,50 EUR.
Hinweis
Es bestehen keine Eintragungen im Baulastenverzeichnis und keine wertbeeinflussenden Rechte im Grundbuch.
English
