Top gepflegtes Anlageobjekt am Goethe-Quartier in Offenbach

Straße: Berliner Straße

PLZ: 63067

Stadt oder Ort: Offenbach

Stadtteil bzw. Gemarkung: Offenbach

Kaufpreis: 2.400.000,00 €

Kommentar Kaufpreis: Der Kaufpreis ist für das Erbbaurecht (ohne Erbbaugrundstück).

Preis je m² Wohn- und/oder Nutzfläche: 1.400,00 €

Parkmöglichkeit: Zum Gebäude gehören 36 Stellplätze, davon 16 in der Tiefgarage

Vom Käufer zu zahlende Provision incl. MWSt (% vom beurkundeten Kaufpreis): 2,975 %

Gesamtprovision: 5,95 %

Provision zahlbar von: Je zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer

Anmerkung zur Provision: Das Objekt wird Ihnen mit einer Provision von [2,975% / 5,95 % (inkl. MwSt.)] des notariellen Kaufpreises angeboten. Der Makler-Vertrag mit AllGrund Immobilien GmbH kommt durch schriftliche Vereinbarung oder durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit auf der Basis des Objekt-Exposés und seiner Bedingungen zustande. AllGrund Immobilien GmbH erhält einen unmittelbaren Zahlungsanspruch gegenüber dem Käufer.

Die besonderen Qualitäten des Objekts: Eine Investmentchance der besonderen Art: Aus erster Hand von einer privaten Gesellschaft, die das Objekt auch ursprünglich errichtet hat, übernehmen Sie ein bestens gepflegtes Haus mit ca. 20 Mietparteien, rein gewerblich. Und da Sie nur das Erbbaurecht erwerben, entfällt der Kauf des Grundstücks.

Art des Grundstücks: Gewerbegrundstück

Größe Grundstück (m²) : 1.322,00 m²

Baujahr: 1999

Detaillierte Beschreibung des Objekts:
17 Laden- bzw. Büroflächen auf 6 Etagen plus Keller, Tiefgarage mit 511m² unter dem Hof und Stellplätze im Hof. Die einzelnen Büroflächen sind flexibel gebaut, so dass bedarfsgerecht größere oder auch kleinere Einheiten geschaffen werden können.
In den Jahren 2019 bis 2024 wurden insgesamt über 400.000,- € für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet (z.B. Brandschutzaufrüstung, Dachsanierung und Umbauten zur Raumaufteilung). Das Gebäude ist somit insgesamt in einem guten, soliden Zustand.

Kommentar betreff Parksituation:
Es gibt 16 Parkplätze in der Tiefgarage und 20 Außenstellplätze.

Jahr der Sanierung oder umfassender Modernisierungen des Sondereigentums (Wohnung): 2022

Art und Umfang der Sanierungen:
Komplette Dachsanierung mit Wärmedämmung

Lagebeschreibung:
Die Lage direkt am neu errichteten Goethe-Quartier ist gerade für kleinere Gewerbetreibende ausgezeichnet, denn das Image dieses Wohn- und Gewerbequartiers ist durch diese Neubauten erheblich gestiegen und wird sich mit der weiteren Entwicklung in Richtung Kaiserleikreisel sich noch weiter verbessern.
Hinzu kommt, dass sich der S-Bahnanschluß direkt vor der Tür befindet (S1, S2, S8, S9). Und mit dem Pkw sind Sie in drei Minuten am Kaiserlei (Autobahn A 661) und können von da in alle Richtungen gelangen.

Energieausweistyp: Nichtwohngebäude Verbrauchsausweis

Art des Gebäudes: Bürogebäude

Datum Energieausweis: 27.08.2024

Baujahr Wärmeerzeuger laut Angabe im Energieausweis: 1999

Baujahr Gebäude laut Angabe im Energieausweis: 1999

Wohngebäude - Endenergiewert : 57,80 kWh/m²a

Wesentlicher Energieträger: Fernwärme

Nichtwohngebäude - Endenergiewert für Strom (kW/m²*a): 4,00 kW/m²a

Energieeffizienzklasse: B (< 75)

Gewerbliche Nutzfläche: 1.722,71 m²

Allgemeine Angaben zur Vermietungssituation: Siehe separate, detaillierte Mietaufstellung.

Derzeitige Nettomiete pro Monat: 16.069,20 €

Nettomiete per Anno: 192.830,40 €

Weitere Angaben zur Nettomiete:
Bei einigen Mietverträgen kommen 19% MwSt. hinzu

Ist das Objekt voll vermietet: Das Objekt ist voll vermietet.

Grundsteuer: 21.988,60 €

Davon Kosten für Regenwasser: 684,00 €

Strom : 2.115,44 €

Heizkosten: 20.481,41 €

Müllabfuhr: 2.495,37 €

Gebäudeversicherung: 4.865,97 €

Gebäudeeigentümer-Haftpflichtversicherung: 214,32 €

Sonstige Betriebskosten : Wartungskosten 1.440,06
Hausmeister, Schneeräumung etc. 9.720,00
Sicherheitsdienst 6.360,00
Verwaltung 12.600,-
Aufzug 3.067,04
Straßenreinigung 410,40

Kommentar zu den Kostenpositionen: alle obigen Kosten sind aus dem Jahr 2023

Rendite in % (Jahreskaltmiete : Kaufpreis): 5,5 %

Faktor (Vervielfältiger der Jahreskaltmiete): 18,00

Durchgeführte Renovierungen im Gebäude: Das Gebäude wurde in den Jahren 2019-2024 umfassend modernisiert.

Anstehende Renovierungen im Gebäude: keine

Sonstiges, Besonderheiten: Nach Abzug des (steuerlich absetzbaren) Erbbauzinses von der Nettokaltmiete verbleibt eine Mieteinnahme von ca. 130.000,- €.

Besteht ein Erbbaurecht?: Ja

Höhe des jährlichen Erbpachtzinses: 60.000,00 €

Beginn Erbbaurechtsvertrag?: 1. November 1995

Ende des Erbbaurechts?: 31. Dezember 2094

Erbbauzins p.a. bei Erwerb: 60.000,00 €

Vereinbarter Anpassungsmodus: Die Wertsicherungsklausel richtet sich nach dem Verbraucherpreisindex (Änderung um 2%Punkte, Basisjahr 2020=100)

Vereinbarung betreffend Vertragsende: Drei Drittel des gemeinen Wertes nach Ertragswertverfahren, bezogen auf die baulichen Anlagen ohne Bodenwert

Bodenrichtwert des Grundstücks je m² Grund und Boden: 1.125,00 €

Sonstige vertragliche Vereinbarungen: Erbbauzins von 5.000 € ist monatlich zum 5. fällig.

Erläuterungen zum Erbbaurecht: Der Erbbauvertrag liegt zur Einsichtnahme vor.

Reduzierte Grunderwerbsteuer (Bewertungsgesetz Anlage 9a zu § 13): Bitte von Steuerfachanwalt oder -berater prüfen lassen

Was ist das charakteristische Merkmal dieses Objekts: Rendite nach Erbbauzins von 5,5% plust steuerlicher Vorteil der Absetzbarkeit des Erbbauzinses