71m² Wfl., 4. OG mit Lift, Balkon, modernisiert 2013
Straße: Mittelweg
PLZ: 60318
Stadt oder Ort: Frankfurt
Stadtteil: Nordend
Bundesland: Hessen
Einwohnerzahl (ca.): 760000
Kaufpreis: 446.000,00 €
Preis je m² Wohn- und/oder Nutzfläche: 6.371,00 €
Vom Käufer zu zahlende Provision incl. MWSt (% vom beurkundeten Kaufpreis): 5,80 %
Provision zahlbar von: Je zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer
Anmerkung zur Provision: Verkäufer und Käufer zahlen jeweils 2,5% zzgl. MWSt. bei Abschluß eines Kaufvertrags. Die Basis ist der beurkundete Kaufpreis. Die Mehrwertsteuer beträgt noch bis 31.12.2020 16%, ab 1.1.21 wieder 19%.
Auf den Punkt gebracht:
Toplage-Wohnung mit 3 Zimmer Küche Bad und Balkon, gutes Mietverhältnis
Baujahr: 1965
Anmerkung zum Baujahr: Klassisches 60er-Jahre Gebäude mit 23 Wohnungen und 1 Restaurant.
Detaillierte Beschreibung des Objekts:
Wohnung mit klassischem Schnitt: Wohn-Esszimmer, Küche, Balkon, zwei Schlafzimmer und ein Bad. Alles neu gemacht in 2013. 4. Stock, neuer Aufzug, seit 2016 vermietet an ein Paar.
Ausstattung:
Laminatboden, neues Bad mit weißen Fliesen, Wanne mit Abtrennung für Duschfunktion, Waschtrockner im Bad, Einbauküche, Südbalkon
Art und Alter der Fenster:
Fenster sind Kunststofffenster mir Doppelverglasung aus den 1990er Jahren.
Jahr der Sanierung oder umfassender Modernisierungen des Sondereigentums (Wohnung): 2013
Art und Umfang dieser Sanierungen:
Fußboden erneuert, Bad komplett saniert und erneuert, Elektrik teilweise erneuert, Wände neu tapeziert und gestrichen
Kommentar betreff Parksituation:
Kein Stellplatz, aber Anwohnerparkbereich
Hat das Grundstück Übergröße bzw. ist es zusätzlich bebaubar:
Nein
Behindertengerecht: Nein
Barrierefrei?: Nein
Stufenloser Zugang: Nein
Einbauküche vorhanden: Ja
Art des Energieausweises: Wohngebäude Verbrauchsausweis
Wohngebäude - Endenergiewert : 191 kW/m²*a
Wesentlicher Energieträger: Erdgas
Wesentlicher Energieträger - Sonstige: Der Energieausweis wurde vor der Erneuerung der Heizung und Umstellung auf Erdgas ausgestellt.
Baujahr Gebäude laut Angabe im Energieausweis: 1965
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten: nicht enthalten
Energieeffizienzklasse: F (< 200)
Baujahr Anlagetechnik laut Angabe im Energieausweis: 1965 und 1969
Anmerkung zum Baujahr Anlagetechnik: Es waren ursprünglich 2 Heizkessel wegen Schwimmbad im Haus. Bei der Erneuerung der Heizkessel in 2019 wurde nur noch ein Kessel eingebaut, mit Brennwerttechnik und auf Erdgas-Basis. Das Schwimmbad war aus Gründen technischer Überalterung schon seit Jahren gesperrt und ist es auch auf nicht absehbare Zeit.
Datum Energieausweis: 11.01.2018
Sonstiges zum Energieausweis: Aufgrund der Erneuerung der Heiztherme NACH dem Energieausweis dürfte der Wert des Energieverbrauchs deutlich zurückgehen. Ein neuer Verbrauchsausweis kann aber frühestens drei volle Kalenderjahre nach Einbau des Kessels erfolgen.
Freies Grundeigentum oder Erbbaurecht: Freies Grundeigentum
Art des Grundstücks: Innerstädtisch
Größe Grundstück (m²) : 946,00 m²
Wohnlageneinstufung: gehobene Lage
Lagebeschreibung:
Eine der besten Lagen, die Frankfurt hat. Es ist nicht einfach nur "Nordend", es ist Mittelweg am Oederweg; zentral, alle Einkaufsmöglichkeiten zu Fuß erreichbar. Oder mit dem Fahrrad zur Arbeit fahren (Fahrräder kann man imverschließbaren Fahrradraum abstellen, der im Hof und recht groß ist) . Keine Lage für Autofahrer. Car Sharing ist angesagt, wann immer man es braucht.
Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel:
U-Bahn 1,2,3,8 in fünf Minuten erreichbar; S-Bahn Eschenheimer Turm in knapp zehn Minuten. Bus fährt durch den Oederweg, Haltestelle um die Ecke.
Verkehrsanbindung mit Pkw:
20 Minuten zum Frankfurter Flughafen
Allgemeiner Geräuschpegel der Lage: mittel
Ergänzung Geräuschpegel: Das Restaurant ist gepflegt, kein Störfaktor wie uns mehrere Mieter aus dem Haus versicherten.
Einkaufsmöglichkeiten: Reichlich und fast alles zu Fuß erreichbar, außer Baumarkt. Getränkemarkt vor der Tür.
Art der WEG-Einheit: Etagenwohnung
In welchem Stockwerk (Erdgeschoss=0): 4
Anzahl Stockwerke gesamt mit EG und ggf. DG: 5
Ca. Wohnfläche: 70,37 m²
Quelle oder Hinweis zur Flächenangabe: Architektenpläne und Berechnungen aus 2007
Anzahl Zimmer: 3,00
Anzahl Schlafzimmer: 2
Anzahl Bäder: 1
Balkon, Terrasse, Loggia: 1 Balkon zur Südseite
Miteigentumsanteile: 41/1000 MEA
Anteil am Gesamtgrundstück in %: 4,10 %
Monatliches Haus- oder Wohngeld: 356,00 €
Darin enthaltene Einzahlung in die Instandhaltungsrücklage: 82,00 €
Bei Vermietung umlegbar auf den Mieter: 200,00 €
Quelle für diese Angaben: Wirtschaftsplan
Höhe Instandhaltungsrücklage: 310,54 €
Stand der Rücklage ist per: 31.12.2019
(Weitere) Angaben bezüglich Instandhaltungsrücklage: Aufgrund der hohen Investitionen ist die Instandhaltungsrücklage schnell wieder aufzufüllen; derzeit werden 12.000 € p.a. angespart. Und das bestehende Darlehen der Eigentümergemeinschaft, an dem diese Wohnung mit 4,1% beteiligt ist, in Höhe von ca. 56.000 € wird mit einem Teil der Zahlung für die Instandhaltungsrücklage bedient.
Anzahl Wohnungen im Gebäude: 23
Weiterer Hinweis z.B. andere als Wohneinheiten: 1 Gewerbe (Gastronomie)
Umfassende Sanierung oder Modernisierung (Jahr): Flachdach erneuert 2014, gesamt ca. 175.000 €
Heizung, Aufzug erneuert 2019, ca. 120.000 €
Balkonsanierungen 2018 und 2019, ca. 150.000 €
Zustand: Insgesamt ist das Objekt in einem weitgehend sehr guten Zustand. Eine Außenwanddämmung fand mangels Interesse an der Wirtschaftlichkeit keine Mehrheit. Fenster sind aus den 90er Jahren, eine Erneuerung wurde noch nicht angedacht. Treppenhaus im EG manchmal etwas beeinflußt durch Restaurant-Mitarbeiter, die von dort zum Küchenkeller gehen müssen; hier wurde ein Beschluß zur Reinigung gefaßt. Siehe Beschlußsammlung. Ansonsten, beste Lage und allgemein sehr guter Zustand.
Geplante Maßnahmen: zur Zeit keine. Erst mal die Instandhaltungsrücklage wieder auffüllen.
Bereits beschlossene Maßnahmen: keine bekannt
Welche Kostenbeschlüsse wurden von der Eigentümergemeinschaft gefaßt, in die ein Käufer nach Erwerb eintritt?: keine ersichtlich; bitte Protokolle und Beschlußsammlung lesen, die verfügbar sind.
Allgemeine Angaben zur Vermietungssituation: Die Wohnung ist vermietet. Das derzeitige Mietverhältnis besteht seit dem 1.7.2016.
Derzeitige Nettomiete pro Monat: 946,59 €
Weitere Angaben zur Nettomiete:
Nach der Modernisierung von Heizung und Erneuerung des Aufzugs wurde die Miete von 920,- € um 26,59 € erhöht und wird seit dem 1.2.2019 in dieser Höhe bezahlt. Die Jahres(kalt)miete beträgt 11.359,08 Euro. Die Rendite (Kaltmiete zu Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten) ist 2,53%. Laut Mietvertrag ist eine Anpassung nach Verbraucherpreisindex möglich. (Demnach kann die Kaltmiete zum jetzigen Zeitpunkt auf 993,92 € angepaßt werden.) Die Rendite beträgt dann 3%.
Jährliche Grundsteuer: 359,61 €
Was ist das charakteristische Merkmal dieses Objekts: Allerbeste Lage, seltener Erwerb
Kommentar: Kapitalanlage mit Wertsteigerungsturbo in den letzten Jahren
Besichtigungstermine: Nach Absprache mit den Mietern, nur zu Tageslichtzeiten, nur Einzeltermine mit Maske
Wann kann die Übergabe stattfinden?: Jederzeit sofort nach Kaufpreiszahlung
Hinweis zu den Fotos: Die Fotos wurden in 2013 gemacht, nachdem die Wohnung modernisiert worden war. Die Wohnung ist derzeit vermietet; Fotos liegen dazu nicht vor und werden auf Wunsch der Mieter auch nicht erstellt.
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