AllGrund Immobilien GmbH | HRB 50527 AG Offenbach
Immanuel-Kant-Str. 35 | 63303 Dreieich
Tel.: 06103 310847 | Fax: 06103 8073755
Email: service@allgrund.com Homepage: www.allgrund.com
3 ZK, 2 Loggien, 122m², 4. OG, Lift
PLZ:
60318
Stadt oder Ort:
Frankfurt am Main
Bundesland:
Hessen
Kaufpreis:
429.500,00 €
Kommentar Kaufpreis:
Preis nochmals gesenkt!
Preis je m² Wohn- und/oder Nutzfläche:
3.520,00 €
Parkmöglichkeit:
Tiefgarage
Kaufpreis Parkflächen:
25.000,00 €
Vom Käufer zu zahlende Provision incl. MWSt (% vom beurkundeten Kaufpreis):
5,95 %
Provision zahlbar von:
Käufer
Anmerkung zur Provision:
Der Käufer zahlt bei Abschluß des notariellen Kaufvertrags eine Provision in Höhe von 5,95% vom beurkundeten Kaufpreis.
Größe Grundstück (m²) :
3.504,00 m²
Auf den Punkt gebracht:
Top Nordendlage; zu modernisieren in dieser Lage absolut lohnenswert
Baujahr:
1973
Detaillierte Beschreibung des Objekts:
Diese Wohnung liegt in einem Gebäudekomplex der Hochhausarchitektur der siebziger Jahre, mit Schwimmbad, Sauna, Tiefgarage. Sie ist im 4. Obergeschoß gelegen, hat zwei Loggien, zwei Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, eine Diele, Küche, die Flur, Garderobenraum, Gäste-WC und Bad.
Ausstattung:
Die Schlafzimmer haben einen eigenen Flur und das eine Schlafzimmer eine eigene Loggia. Diese hat zudem einen praktischen Abstellraum.
Parkmöglichkeiten:
Stellplatz in Tiefgarage
Kommentar betreff Parksituation:
Zur Wohnung gehört ein Stellplatz auf der oberen Ebene der Tiefgarage; die Einfahrt dazu befindet sich in der Schwarzburgstraße.
Art und Alter der Fenster:
Kunststoff-Isolierverglasung, vor wenigen Jahren erst erneuert
Jahr der Sanierung oder umfassender Modernisierungen des Sondereigentums (Wohnung):
2017
Art und Umfang der Sanierungen:
Im Gemeinschaftseigentum wurden bereits eine Reihe von Sanierungen bzw. Modernisierungen durchgeführt, darunter Schwimmbad und in 2016-2017 die Sanierung der Balkone (Betonsanierung). Siehe hierzu die Protokolle. Die dafür notwendigen Sonderumlagen sind gezahlt, die Arbeiten sind beendet.
Sonstiges zur Immobilie:
Die Lage ist einmalig gut. Alles für den täglichen Bedarf ist zu Fuß erreichbar.
Einbauküche vorhanden:
Ja
Anmerkungen zur Einbauküche:
sie ist alt
Art des Energieausweises:
Wohngebäude Verbrauchsausweis
Wohngebäude - Endenergiewert :
188,00 kW/m²a
Wesentlicher Energieträger:
Erdgas
Baujahr Wärmeerzeuger laut Angabe im Energieausweis:
2010
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten:
enthalten
Anmerkung zum Baujahr Anlagetechnik:
Die Heizungszentrale wurde von wenigen Jahren erneuert.
Datum Energieausweis:
05.02.2009
Art der Heizung und Warmwasserbereitung:
Erdgas
Mehr Optionen betreff Heizungssystem:
Die beiden Kessel der Heizung sowie die Steuerung wurden in 2009/2010 erneuert.
Alter der Heizungsanlage ca.:
8 Jahre
Abrechnung Heizung und Warmwasser:
Die Abrechnung erfolgt durch ein externes Unternehmen.
Lagebeschreibung:
Die Lage ist absolut top. Die Nordendstraße gehört zu den besten Wohnlagen Frankfurts, wo die Preise in den letzten 10 Jahren exorbitant in die Höhe geschossen sind. In vier Minuten sind Sie im Holzhausenpark. Die U-Bahn Linie 5 hält 100m entfernt. Die Deutsche Bibliothek erreichen Sie in 5 Minuten; das Bürgerhospital ebenso. Die um die Ecke gelegene Eckenheimer Landstraße bietet Supermärkte, Restaurants, Pizzerien, Cafes, kleine Einkaufsläden; in unmittelbarer Nähe sind Schwarzburgschule (Grundschule), Musterschule, die Fachhochschule, zahlreiche Kitas und Kindergärten. Der Holzhausenpark und der Glauburgplatz laden mit ihren Erholungswerten und Spielplätzen sowie gelegentlichen Events oder Parties immer zum Verweilen ein.
Stadtteil:
Nordend-West
Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel:
Mit der U-Bahn Linie 5 sind Sie in wenigen Minuten am Puls der Internationalen Geschäftswelt, die in Frankfurt vertreten ist.
Verkehrsanbindung mit Pkw:
Mit dem Auto sind Sie schnell auf der Autobahn 66 oder 661. Zum Flughafen Rhein-Main International sind es ca. 20 Minuten.
Allgemeiner Geräuschpegel der Lage:
mittel
Ergänzung Geräuschpegel:
Die Wohnung ist ruhig gelegen.
Kinderfreundlichkeit der Lage:
Das Nordend ist der beliebteste Stadtteil von Familien und sehr kinderfreundlich ausgestaltet.
Fahrradwege-Ausbau:
Im Nordend sind zahlreiche Fahrradwege ausgebaut.
Art der WEG-Einheit:
Etagenwohnung
In welchem Stockwerk (Erdgeschoss=0):
4
Anzahl Stockwerke gesamt mit EG und ggf. DG:
8
Ca. Wohnfläche:
122,00 m²
Quelle oder Hinweis zur Flächenangabe:
Die Wohnfläche wurde aufgrund des vorgelegten Grundrisses ermittelt.
Eigengenutzt:
Ja
Vermietet - Details:
Nein
Anzahl Zimmer:
4,00
Anzahl Schlafzimmer:
2
Anzahl Bäder:
1
Gäste-WC:
1
Deckenhöhe (in m):
2,50 m
Balkon, Terrasse, Loggia:
Ja, 2
Miteigentumsanteile:
164/10.000 MEA
Anteil am Gesamtgrundstück in %:
1,64 %
Monatliches Haus- oder Wohngeld:
829,00 €
Hinweis:
Insgesamt 410 € des monatlichen Hausgeldes sind für Instandhaltungsrücklage und Reparaturen vorgesehen.
Bei Vermietung umlegbar auf den Mieter:
330,00 €
Quelle für diese Angaben:
Wirtschaftsplan 2019
(Weitere) Angaben bezüglich Erhaltungsrücklage:
In 2017 wurde fast 1 Million € (966.238,69) aus der Rücklage für notwendige Sanierungsmaßnahmen im und am Gebäude entnommen. Weitere Maßnahmen sind Aufzugsmodernisierungen, die mit ca. 100.000,- € veranschlagt sind. Die Wohnung ist mit 1,64% an allen Kosten des Gemeinschaftseigentums beteiligt.
Anstehende Renovierungen in der Wohnung:
Umfassende Modernisierung bzw. Renovierung ist ratsam
Sondernutzungsrechte:
1 Stellplatz in Tiefgarage (kein Doppelparker!)
Anzahl Einheiten im Gebäude:
45
Weiterer Hinweis z.B. andere als Wohneinheiten:
Die Liegenschaft besteht aus drei Gebäudeblocks. In der Gesamt-Liegenschaft sind 111 Einheiten, davon 6 Gewerbeeinheiten.
Allgemeine Angaben zur Vermietungssituation:
Die Wohnung ist nicht vermietet. Sie wurde seit Errichtung von den Eigentümern selbst genutzt.
Grundsteuer:
629,76 €
Heizkosten:
1.300,00 €
Kommentar zu den Kostenpositionen:
Die Abrechnungen für das Jahr 2016 und 2017 sowie der Wirtschaftsplan 2019 liegen vor und können zur Verfügung gestellt werden. Im übrigen gab es laut den letzten Abrechnungen eine größere Rückzahlung an den Eigentümer.
Die Rücklage soll laut Beschluß der Eigentümer vom September 2018 auf einen Mindeststand aufgefüllt werden, der ausreichend für laufende Reparaturen und künftige größere Instandhaltungsmaßnahmen ist. Daher wurde die jährliche Zahlung in die Instandhaltungsrücklage für 250.000 € durch mehrheitliche Abstimmung festgesetzt.
Dabei ist zu berücksichtigen, daß es sich gemeinschaftlich um drei Gebäudekomplexe, zwei Tiefgaragen und insgesamt 111 Einheiten in den drei Gebäuden handelt.
Auf diese Wohnung entfällt dabei ein Anteil von 1,64%, also 4.100,- € pro Jahr bzw. 341,67 € monatlich.
Zusätzlich wurde eine Reparaturreserve für laufende Reparaturen in Höhe von 80.000,- € püro Jahr beschlossen, was eine monatliche anteilige Zahlung in Höhe von 109,33 € bedeutet.
Behindertengerecht:
Ja
Stufenloser Zugang:
Ja
Status bei Übergabe:
frei
Verfügbar ab:
sofort
Baulasten vorhanden?:
Es liegen keine Baulasten vor (gem. online-Auskunft)
Was ist das charakteristische Merkmal dieses Objekts:
Die Lage ist das ausschlagebende Merkmal der Immobilie.
Kommentar:
Der Kaufpreis wurde wie folgt ermittelt: Laut Immobilienmarktbericht der Stadt Frankfurt 2018 weisen Gebäude der Baujahre 1950-1974 im Grundbuchbezirk 21 (wie dieses Objekt) einen mittleren Kaufpreis von 4.680,- € je m² Wohnfläche auf. Das würde einen Kaufpreis von 571.000,- € für dieses Objekt ausmachen. Die Modernisierungskosten der Wohnung liegen je nach persönlichem Anspruch zwischen 80 und 120 TEUR. 120TEUR abgezogen reduziert den Kaufpreis auf max. 450.000,- €.
Die Zahlung in die Instandhaltungsrücklage von derzeit 4.100,- € pro Jahr wird vom Verkäufer für fünf Jahre durch einen weiteren Kaufpreisnachlaß von 20.500,- € bezuschußt.
Somit errechnet sich ein marktgerechter Kaufpreis von 429.500,- € für diese Wohnung, was einem Kaufpreis von 3.520,- € je m² Wohnfläche entspricht. Das ist ein Nachlaß auf den durchschnittlichen Kaufpreis von 25%.
Es wird darauf hingewiesen, daß der Bodenrichtwert in dieser exklusiven Wohnlage bei 4.300,- € liegt (Bodenrichtwertkarte Frankfurt vom 1.1.2018; im Vergleich dazu zum 1.1.2016 lag er bei 2.400,- € je m². (2014 = 1.800,-€, 2012 = 1.600,- €; 2010 = 1.500,- €). Es ist kaum zu erwarten, daß dieser Trend in dieser Lage abwärts geht. Eine Investition in eine Immobilie in dieser Lage ist gut angelegt, egal ob zum Eigennutzen oder zum Vermieten.
Besichtigungstermine:
jederzeit möglich, da die Wohnung nicht bewohnt ist
Das Objekt wurde durch AllGrund Immobilien GmbH Dreieich nachgewiesen. Bei Kaufvertragsabschluß beträgt die Courtage, die der Käufer an AllGrund zahlt, 5,95% vom Kaufpreis incl. MWSt., fällig und verdient mit notariellem Kaufvertrag. Zwischenverkauf oder Vermietung bleiben vorbehalten. Alle Angaben ohne Gewähr, Irrtum vorbehalten. Verträge und Makleraufträge werden nach deutschem Recht abgeschlossen.
Widerrufsrecht: Der Unterzeichner bestätigt hiermit, daß er den Maklervertrag binnen 14 Tagen ab Vertragsabschluß per Email, Fax oder Brief ohne Angabe von Gründen zurückziehen kann. Allerdings gilt die Dienstleistung des Maklers als beansprucht und erfüllt, wenn der Unterzeichner unter Verzicht auf sein Widerrufsrecht vor Ablauf der 14 Tage um das Zustandekommen eines Kaufvertrags bittet. Ungeachtet dessen ist nur und auf jeden Fall bei Abschluß eines Kaufvertrags die oben genannte Provision an den Makler zu zahlen. Darüber hinausgehende Kosten entstehen weder bei Widerruf des Maklervertrags noch bei Nichtabschluß eines Kaufvertrags für dieses Objekt. Gleiches gilt im Falle eines Mietvertrags.
Bitte beachten Sie die nachfolgenden wichtigen Hinweise an Sie als Verbraucher zu Ihrem Widerrufsrecht!
Sie haben uns als Makler kontaktiert und möchten eine von uns angebotene Immobile (Haus, Wohnung etc.) mieten oder kaufen. Damit gehen Sie laut Gesetz einen Maklervertrag ein. Dieser muß nicht unbedingt in schriftlicher Form abgeschlossen werden, sondern kann auch durch sogenanntes schlüssiges Verhalten erfolgen. Sie geben uns den Auftrag, Ihnen eine Immobilie zu vermitteln, zu zeigen, oder Ihnen die Adresse mitzuteilen oder die Kontaktmöglichkeit zum Verkäufer bzw. Vermieter herzustellen. Sobald diese Angaben an Sie durch uns erfolgt sind, ist in der Regel auch unser Provisionsanspruch gegeben. (Es ist wie in jedem anderen Geschäft auch – Sie möchten eine Dienstleitung und wir als Dienstleister haben dafür ein Honorar verdient, wenn die Dienstleistung vollständig - oder ggf. auch teilweise - erbracht wurde.)
Nachfolgend erläutern wir Ihnen Ihr Widerrufsrecht gemäß § 355ff. BGB
Weitere Fragen hierzu beantworten wir Ihnen gerne. Bitte beachten Sie, daß diese Erläuterungen sich ausschließlich auf Ihr Widerrufsrecht des Maklervertrags beziehen, nicht jedoch auf Miet- oder Kaufverträge. Sie als Auftraggeber können Ihre oben beschriebene Vertragserklärung gegenüber dem Makler innerhalb von 14 Tagen an Vertragsabschluß ohne Angaben von Gründen (z. B. per Brief, Fax, E-Mail) widerrufen. Als Zeitpunkt des Vertragsschlusses gilt im allgemeinen die Ihrerseits erfolgte Beauftragung des Maklers, Ihnen Details zur angebotenen Immobilie zu schicken bzw. für Sie tätig zu werden (z.B. Besichtigungstermin, Zusenden von Expose oder weiteren Informationen, Weitergabe der Adresse, Mietvertrag, Kaufvertrag etc.). In jedem Fall gilt der Zugang dieser Widerrufsbelehrung in Papierform als spätester Zeitpunkt, an dem die 14-tägige Widerrufsfrist beginnt.
Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs per Brief an AllGrund Immobilien GmbH, Immanuel-Kant-Straße 35, 63303 Dreieich oder per Fax an 06103/8073755 oder per E-Mail an service@allgrund.com oder SMS an 0151-58703200. Als rechtzeitig gilt die Absendung des Widerrufs an uns am letzten Tag der Widerrufsfrist. Bei Zusendung per Email empfehlen wir hilfsweise die Nutzung eines zweiten Kommunkationswegs, am besten per Fax, da Emails gelegenlich auch in automatischen Spamfiltern landen, auf die wir wenig Einfluß haben. Sie können uns auch gerne anrufen, um sich zu überzeugen, daß der Widerruf auch angekommen ist. Sie können jedoch nicht mündlich widerrufen. Nach ordnungsgemäßem Widerruf sind von Ihnen an uns eventuell bereits geleisteten Zahlungen unverzüglich, spätestens binnen vierzehn Tagen ab Eingang des Widerrufes bei uns an Sie als Auftraggeber zurück zu gewähren. Für diese Rückgewährung der Zahlungen wird Ihnen als Auftraggeber keine Gebühr berechnet. Die Rückgewährung der Zahlungen erfolgt auf dem gleichen Weg wie die Zahlung Ihrerseits erfolgt war.
Auftrag zur Dienstleistungserbringung vor Ablauf der Widerrufsfrist
Möchten Sie uns bereits vor Ablauf dieser 14-tägigen Widerrufsfrist mit einer Dienstleistung beauftragen (z.B. Besichtigung, Benennung einer Adresse, Zusendung detaillierter Unterlagen, Benennung von Vermieter oder Verkäufer), dann erklären Sie damit uns gegenüber, daß Sie darüber belehrt wurden und damit einverstanden sind, daß Ihr Widerrufsrecht damit erlischt.
Sollten Sie bis zur fristgerechten Ausübung Ihres Widerrufsrechts dennoch bereits von uns Dienstleistungen erhalten haben, so erklären Sie damit, dass Sie im Falle eines Widerrufes dieses Vertragsschlusses für die bis zum Widerruf erbrachten Dienstleistungen eine marktübliche, angemessene Vergütung zu bezahlen haben, die dem Anteil der bereits erbrachten Dienstleistungen am Gesamtumfang der vertraglich vereinbarten Dienstleistungen entspricht. Ist der Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages oder für die Vermittlung eines Vertrages erbracht, so entspricht dies dem Gesamtumfang unserer Dienstleistung. Andere bis dahin erbrachte Dienste (Besichtigungen, Beratungsgespräche, die sich auf den Kauf oder die Anmietung beziehen etc.) sind ggf. in angemessener und marktüblicher Weise entsprechend dem Aufwand des Maklers von Ihnen zu vergüten, sofern die gesamte Dienstleistung noch nicht vollständig erbracht wurde.
Erlöschen des Widerrufsrechtes durch vollständige Leistungserbringung
Ihnen als Auftraggeber wird hiermit bekannt gemacht, dass Ihr oben dargelegtes vierzehntägiges Widerrufsrecht erlischt, sobald wir die vertraglich vereinbarten Dienstleistungen vollständig und ordnungsgemäß erbracht haben.
Bitte beachten Sie:
Der Gesetzgeber verlangt von uns, daß Sie für jede durch uns vermittelte Immobilie diese Widerrufsbelehrung erhalten. Es gibt keine Möglichkeit, einen generellen Verzicht darauf zu erklären. Sofern Sie also dazu aufgefordert werden, diese Bestätigung bei jeder Besichtigung aufs Neue zu unterschreiben, liegt allein an den gesetzlichen Vorschriften, an die wir gebunden sind. Sofern in einem Exposé angegeben ist, daß Sie als potentieller Mieter oder Käufer keine Provision zu zahlen haben (weil der Makler beispielsweise vom Vermieter oder Verkäufer entlohnt wird oder ggf. eine Immobilie aus eigenem Besitz anbietet), trifft das Widerrufsrecht nicht zu.