3 ZK, 2 Loggien, 122m², 4. OG, Lift
PLZ: 60318
Stadt oder Ort: Frankfurt am Main
Bundesland: Hessen
Kaufpreis: 429.500,00 €
Kommentar Kaufpreis: Preis nochmals gesenkt!
Preis je m² Wohn- und/oder Nutzfläche: 3.520,00 €
Parkmöglichkeit: Tiefgarage
Kaufpreis Parkflächen: 25.000,00 €
Vom Käufer zu zahlende Provision incl. MWSt (% vom beurkundeten Kaufpreis): 5,95 %
Provision zahlbar von: Käufer
Anmerkung zur Provision: Der Käufer zahlt bei Abschluß des notariellen Kaufvertrags eine Provision in Höhe von 5,95% vom beurkundeten Kaufpreis.
Größe Grundstück (m²) : 3.504,00 m²
Auf den Punkt gebracht:
Top Nordendlage; zu modernisieren in dieser Lage absolut lohnenswert
Baujahr: 1973
Detaillierte Beschreibung des Objekts:
Diese Wohnung liegt in einem Gebäudekomplex der Hochhausarchitektur der siebziger Jahre, mit Schwimmbad, Sauna, Tiefgarage. Sie ist im 4. Obergeschoß gelegen, hat zwei Loggien, zwei Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, eine Diele, Küche, die Flur, Garderobenraum, Gäste-WC und Bad.
Ausstattung:
Die Schlafzimmer haben einen eigenen Flur und das eine Schlafzimmer eine eigene Loggia. Diese hat zudem einen praktischen Abstellraum.
Parkmöglichkeiten:
Stellplatz in Tiefgarage
Kommentar betreff Parksituation:
Zur Wohnung gehört ein Stellplatz auf der oberen Ebene der Tiefgarage; die Einfahrt dazu befindet sich in der Schwarzburgstraße.
Art und Alter der Fenster:
Kunststoff-Isolierverglasung, vor wenigen Jahren erst erneuert
Jahr der Sanierung oder umfassender Modernisierungen des Sondereigentums (Wohnung): 2017
Art und Umfang der Sanierungen:
Im Gemeinschaftseigentum wurden bereits eine Reihe von Sanierungen bzw. Modernisierungen durchgeführt, darunter Schwimmbad und in 2016-2017 die Sanierung der Balkone (Betonsanierung). Siehe hierzu die Protokolle. Die dafür notwendigen Sonderumlagen sind gezahlt, die Arbeiten sind beendet.
Sonstiges zur Immobilie:
Die Lage ist einmalig gut. Alles für den täglichen Bedarf ist zu Fuß erreichbar.
Einbauküche vorhanden: Ja
Anmerkungen zur Einbauküche: sie ist alt
Art des Energieausweises: Wohngebäude Verbrauchsausweis
Wohngebäude - Endenergiewert : 188,00 kW/m²a
Wesentlicher Energieträger: Erdgas
Baujahr Wärmeerzeuger laut Angabe im Energieausweis: 2010
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten: enthalten
Anmerkung zum Baujahr Anlagetechnik: Die Heizungszentrale wurde von wenigen Jahren erneuert.
Datum Energieausweis: 05.02.2009
Art der Heizung und Warmwasserbereitung: Erdgas
Mehr Optionen betreff Heizungssystem: Die beiden Kessel der Heizung sowie die Steuerung wurden in 2009/2010 erneuert.
Alter der Heizungsanlage ca.: 8 Jahre
Abrechnung Heizung und Warmwasser: Die Abrechnung erfolgt durch ein externes Unternehmen.
Lagebeschreibung:
Die Lage ist absolut top. Die Nordendstraße gehört zu den besten Wohnlagen Frankfurts, wo die Preise in den letzten 10 Jahren exorbitant in die Höhe geschossen sind. In vier Minuten sind Sie im Holzhausenpark. Die U-Bahn Linie 5 hält 100m entfernt. Die Deutsche Bibliothek erreichen Sie in 5 Minuten; das Bürgerhospital ebenso. Die um die Ecke gelegene Eckenheimer Landstraße bietet Supermärkte, Restaurants, Pizzerien, Cafes, kleine Einkaufsläden; in unmittelbarer Nähe sind Schwarzburgschule (Grundschule), Musterschule, die Fachhochschule, zahlreiche Kitas und Kindergärten. Der Holzhausenpark und der Glauburgplatz laden mit ihren Erholungswerten und Spielplätzen sowie gelegentlichen Events oder Parties immer zum Verweilen ein.
Stadtteil: Nordend-West
Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel:
Mit der U-Bahn Linie 5 sind Sie in wenigen Minuten am Puls der Internationalen Geschäftswelt, die in Frankfurt vertreten ist.
Verkehrsanbindung mit Pkw:
Mit dem Auto sind Sie schnell auf der Autobahn 66 oder 661. Zum Flughafen Rhein-Main International sind es ca. 20 Minuten.
Allgemeiner Geräuschpegel der Lage: mittel
Ergänzung Geräuschpegel: Die Wohnung ist ruhig gelegen.
Kinderfreundlichkeit der Lage: Das Nordend ist der beliebteste Stadtteil von Familien und sehr kinderfreundlich ausgestaltet.
Fahrradwege-Ausbau: Im Nordend sind zahlreiche Fahrradwege ausgebaut.
Art der WEG-Einheit: Etagenwohnung
In welchem Stockwerk (Erdgeschoss=0): 4
Anzahl Stockwerke gesamt mit EG und ggf. DG: 8
Ca. Wohnfläche: 122,00 m²
Quelle oder Hinweis zur Flächenangabe: Die Wohnfläche wurde aufgrund des vorgelegten Grundrisses ermittelt.
Eigengenutzt: Ja
Vermietet - Details: Nein
Anzahl Zimmer: 4,00
Anzahl Schlafzimmer: 2
Anzahl Bäder: 1
Gäste-WC: 1
Deckenhöhe (in m): 2,50 m
Balkon, Terrasse, Loggia: Ja, 2
Miteigentumsanteile: 164/10.000 MEA
Anteil am Gesamtgrundstück in %: 1,64 %
Monatliches Haus- oder Wohngeld: 829,00 €
Hinweis: Insgesamt 410 € des monatlichen Hausgeldes sind für Instandhaltungsrücklage und Reparaturen vorgesehen.
Bei Vermietung umlegbar auf den Mieter: 330,00 €
Quelle für diese Angaben: Wirtschaftsplan 2019
Höhe Erhaltungsrücklage: 150.942,24 €
Stand der Erhaltungsrücklage ist per: 31.12.2017
(Weitere) Angaben bezüglich Erhaltungsrücklage: In 2017 wurde fast 1 Million € (966.238,69) aus der Rücklage für notwendige Sanierungsmaßnahmen im und am Gebäude entnommen. Weitere Maßnahmen sind Aufzugsmodernisierungen, die mit ca. 100.000,- € veranschlagt sind. Die Wohnung ist mit 1,64% an allen Kosten des Gemeinschaftseigentums beteiligt.
Anstehende Renovierungen in der Wohnung: Umfassende Modernisierung bzw. Renovierung ist ratsam
Sondernutzungsrechte: 1 Stellplatz in Tiefgarage (kein Doppelparker!)
Anzahl Einheiten im Gebäude: 45
Weiterer Hinweis z.B. andere als Wohneinheiten: Die Liegenschaft besteht aus drei Gebäudeblocks. In der Gesamt-Liegenschaft sind 111 Einheiten, davon 6 Gewerbeeinheiten.
Allgemeine Angaben zur Vermietungssituation: Die Wohnung ist nicht vermietet. Sie wurde seit Errichtung von den Eigentümern selbst genutzt.
Grundsteuer: 629,76 €
Heizkosten: 1.300,00 €
Kommentar zu den Kostenpositionen: Die Abrechnungen für das Jahr 2016 und 2017 sowie der Wirtschaftsplan 2019 liegen vor und können zur Verfügung gestellt werden. Im übrigen gab es laut den letzten Abrechnungen eine größere Rückzahlung an den Eigentümer.
Die Rücklage soll laut Beschluß der Eigentümer vom September 2018 auf einen Mindeststand aufgefüllt werden, der ausreichend für laufende Reparaturen und künftige größere Instandhaltungsmaßnahmen ist. Daher wurde die jährliche Zahlung in die Instandhaltungsrücklage für 250.000 € durch mehrheitliche Abstimmung festgesetzt.
Dabei ist zu berücksichtigen, daß es sich gemeinschaftlich um drei Gebäudekomplexe, zwei Tiefgaragen und insgesamt 111 Einheiten in den drei Gebäuden handelt.
Auf diese Wohnung entfällt dabei ein Anteil von 1,64%, also 4.100,- € pro Jahr bzw. 341,67 € monatlich.
Zusätzlich wurde eine Reparaturreserve für laufende Reparaturen in Höhe von 80.000,- € püro Jahr beschlossen, was eine monatliche anteilige Zahlung in Höhe von 109,33 € bedeutet.
Behindertengerecht: Ja
Stufenloser Zugang: Ja
Status bei Übergabe: frei
Verfügbar ab: sofort
Baulasten vorhanden?: Es liegen keine Baulasten vor (gem. online-Auskunft)
Was ist das charakteristische Merkmal dieses Objekts: Die Lage ist das ausschlagebende Merkmal der Immobilie.
Kommentar: Der Kaufpreis wurde wie folgt ermittelt: Laut Immobilienmarktbericht der Stadt Frankfurt 2018 weisen Gebäude der Baujahre 1950-1974 im Grundbuchbezirk 21 (wie dieses Objekt) einen mittleren Kaufpreis von 4.680,- € je m² Wohnfläche auf. Das würde einen Kaufpreis von 571.000,- € für dieses Objekt ausmachen. Die Modernisierungskosten der Wohnung liegen je nach persönlichem Anspruch zwischen 80 und 120 TEUR. 120TEUR abgezogen reduziert den Kaufpreis auf max. 450.000,- €.
Die Zahlung in die Instandhaltungsrücklage von derzeit 4.100,- € pro Jahr wird vom Verkäufer für fünf Jahre durch einen weiteren Kaufpreisnachlaß von 20.500,- € bezuschußt.
Somit errechnet sich ein marktgerechter Kaufpreis von 429.500,- € für diese Wohnung, was einem Kaufpreis von 3.520,- € je m² Wohnfläche entspricht. Das ist ein Nachlaß auf den durchschnittlichen Kaufpreis von 25%.
Es wird darauf hingewiesen, daß der Bodenrichtwert in dieser exklusiven Wohnlage bei 4.300,- € liegt (Bodenrichtwertkarte Frankfurt vom 1.1.2018; im Vergleich dazu zum 1.1.2016 lag er bei 2.400,- € je m². (2014 = 1.800,-€, 2012 = 1.600,- €; 2010 = 1.500,- €). Es ist kaum zu erwarten, daß dieser Trend in dieser Lage abwärts geht. Eine Investition in eine Immobilie in dieser Lage ist gut angelegt, egal ob zum Eigennutzen oder zum Vermieten.
Besichtigungstermine: jederzeit möglich, da die Wohnung nicht bewohnt ist