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Immobilien-Fachlexikon

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Stichwort English Beschreibung
Covenants covenants Der anglo-amerkanische Begriff Covenant bezeichnet in der deutschen Immobilienfinanzierung eine Kreditvereinbarungsklausel, die in Darlehensverträgen eine Art der (Neben-)Abrede darstellt. Dem Darlehensgeber dient sie als Richtwert im Rahmen der Ermittlung. Sie sagt aus, ob der Darlehensnehmer imstande ist, für ausreichend Rückflüsse zu sorgen, um damit den Forderungen des Darlehensgebers jederzeit nachzukommen. Dabei werden Finanzkennzahlen (Financial Covenants), nicht-finanzbezogene Kennzahlen (Non-Financial Covenants) und Corporate Financial Covenants (betriebliche Finanzkennzahlen) unterschieden.

Die wichtigsten Covenants als Finanzkennzahlen sind in der Immobilienfinanzierungspraxis klassischerweise:

  • Fremdkapitalquote (engl. Loan-to-Value, LTV): prozentuales Verhältnis aus Darlehenssumme zum gutachterlichen Wert der Immobilie (im Falle des Beleihungsauslaufs der Beleihungswert gemäß § 3 Absatz 1 der Beleihungswertverordnung [BelWertV], siehe Beleihungsauslauf),
  • Zinsdeckungsgrad (engl. Interest Coverage Ratio, ICR): prozentuales Verhältnis aus Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) oder Cash Flow vor Zins und Tilgung zu den Zinsaufwendungen,
  • Kapitaldienstdeckungsgrad oder Schuldendienstdeckungsgrad (engl. Debt Service Coverage Ratio, DSCR): prozentuales Verhältnis aus Gewinn vor Zinsen und Steuern (EBIT) oder Cash Flow vor Zins und Tilgung zum Kapitaldienst,
  • Verhältnis Darlehensbetrag zu Bau-/Herstellungskosten (engl. Loan-to-Cost, LTC).

Covenants dienen dem Zweck des Gläubigerschutzes durch Zielfestlegungen und zur Sicherstellung der Einbringlichkeit von Zins- und Tilgungsforderungen. Die Fähigkeit einer Immobilie, durch die Rückflüsse nachhaltig den Kapitaldienst abzudecken, steht immer mehr im Fokus potenzieller Kapitalgeber. Wenn bestimmte vorher festgelegte Kennzahlen nicht erreicht werden, liegt ein so genannter Covenantbruch vor.

Rechtliche und sonstige Hinweise zu unserem Immobilien-Lexikon

Eine Gewähr für die Richtigkeit einzelner Betriffe wird von uns nicht übernommen. Wir empfehlen daher, sich bei entscheidungsrelevanten Begriffen und Definitionen nicht auf unser Lexikon zu verlassen. Es dient der allgemeinen Verständlichkeit von Betriffen, Nomenklatur, Fachausdrücken, die man in der Immobilien-bezogenen Literatur, Fachzeitschriften oder Artikeln allgemein wie auch in der Konversation mit Immobilienprofis, Schriftverkehr etc. findet. 

Vor einer irgendwie vermögensrelevanten Entscheidung empfehlen wir daher dringend, als Laie entsprechende Fachleute zu Rate zu ziehen und sich nicht auf Begriffsdefinitionen allein zu verlassen. Auch sind baurechtliche oder nachbarschaftsrechtliche Aspekte oft Ländersache, somit von Bundesland zu Bundesland eventuell auch verschieden.

Auch unrichtige Definitionen, oder eher noch: unvollständige Definitionen sind nicht auszuschließen. Manche Begriffe können mehrere Bedeutungen haben, für andere wiederum gibt es für die gleiche Sache einen anderen Fachausdruck. Auch hier sind landesübliche Unterschiede nicht auszuschließen. Auch ist die Fachsprache von Architekten, Baufirmen, Beamten oder Angestellten im Bauwesen nicht immer gleich. Und manche Begriffe - wie zum Beispiel Wohnfläche - sind zu unterschiedlichen Zeiten unterschiedlich definiert worden; daher empfiehlt es sich im Zweifelsfall auch, den zeitlichen Aspekt der Herkunft eines Begriffs zu klären.

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