| Gaststättenpacht |
lease for a restaurant, inn or public house |
Gewerbliche Miet- und Pachtverträge unterliegen nicht dem Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches. Viele mieterschützende Regelungen sind nicht anwendbar. Ferner besteht bei der Vertragsgestaltung eine erheblich größere Flexibilität u.a. bei Themen wie der Vereinbarung der Kostentragung für ungewöhnliche Betriebskostenarten, für Reparaturkosten am Objekt, für Kautionszahlungen etc.
Ein Vertrag über eine Gaststättenpacht sollte Regelungen über folgende Themen enthalten:
- Vertragspartner,
- Vertragsgegenstand,
- Vertrags- / Pachtdauer,
- Höhe der Pacht,
- Nebenkosten,
- Vermieter / bzw. Verpächterpfandrecht,
- Vormiet- bzw. Vorpachtrecht.
Wichtige Regelungsbereiche sind ferner:
- Wer ist für Instandhaltung, Instandsetzung und Reparaturen zuständig?
- Fordert der Verpächter eine bestimmte Art der Werbung (Reklameschilder, meist Brauereiwerbung)?
- Verpflichtung des Pächters, eine Gaststätten-Konzession einzuholen.
- Verpflichtung des Pächters zur Abmeldung der Konzession bei Vertragsende (damit ein neuer Pächter für dieses Objekt zeitnah eine Konzession erhalten kann).
- Untervermietung (meist untersagt, erlaubt sein sollte jedoch die kurzfristige Untervermietung einzelner Räume).
- Verpflichtung zum Getränkebezug bei einer bestimmten Brauerei?
- Eintritt des Pächters in Verträge mit Dritten (z. B. Getränkelieferungsvertrag, Automatenaufstellvertrag, Wartungsvertrag).
Gelegentlich wird über Fälle von Mietwucher bei der Gaststättenmiete oder -pacht berichtet (Oberlandesgericht Karlsruhe, Beschluss vom 26.09.2002, Az. 9 U 13/02). Besteht zwischen Leistung- und Gegenleistung (Pachtobjekt und Preis) bei einem derartigen Vertrag ein auffälliges Missverhältnis, spricht dies laut OLG Karlsruhe für eine verwerfliche Gesinnung des Verpächters. Eine solche liegt allerdings nur vor, wenn das erhebliche Missverhältnis auch für den Vermieter / Verpächter zu erkennen war. Nur auf diese Art können die erheblichen Abweichungen von Miet- und Pachtpreisen in unterschiedlichen Lagen und Städten berücksichtigt werden.
Ein interessantes Urteil fällte der Bundesgerichtshof am 13.07.2011 zum Thema Nichtraucherschutz. In Rheinland-Pfalz war in 2008 ein Nichtraucherschutzgesetz in Kraft getreten, welches das Rauchen in Gaststätten außerhalb eines abgetrennten Raucherraumes untersagte. Dem Urteil zufolge ist der Verpächter nicht verpflichtet, als Reaktion auf eine nach Vertragsabschluss erfolgte Gesetzesänderung auf seine Kosten einen abgetrennten Raucherbereich zu schaffen. Der Wirt kann den Verpächter auch nicht auf Schadenersatz wegen Umsatzeinbußen in Anspruch nehmen, weil er sich weigert, durch Umbaumaßnahmen ein Raucherzimmer zu schaffen (Az. XII ZR 189/09). Ein gesetzliches Rauchverbot in Gaststätten mit nur einem Raum stellt keinen Mangel des Pachtobjekts dar. |
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