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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Vertragsfiktionsklausel | clause regarding the fictional conclusion of a brokerage contract | Die erste Voraussetzung des Provisionsanspruchs nach § 652 BGB ist der Maklervertrag. Hier können Schwierigkeiten entstehen, wenn Makler und Interessent einander nicht kennen. Aber auch wenn der Interessent schon einmal ein Objekt über den Makler erworben hat, bedeutet das nicht, dass weniger Aufmerksamkeit erforderlich wäre. Der Makler fängt immer wieder "von vorn" an, d.h. vor jedem neuen Angebot muss ein eigener Maklervertrag geschlossen werden. Ausnahme: Der Makler kennt den Kunden nicht nur, sondern er hat mit ihm einen Rahmenmaklervertrag geschlossen, in dem der Makler beauftragt wird, eine bestimmte Art von Objekten anzubieten und der Kunde sich verpflichtet, nach jedem Kauf eines vom Makler angebotenen Objekts Provision zu zahlen. Der Makler, der es erreicht hat, einen solchen Rahmenvertrag zu schließen, ist dadurch der Konkurrenz einen Schritt voraus. Er muss nicht bei jedem Angebot die Provisionspflicht erneut ansprechen. Manche Makler versuchen, sich die Sache einfacher zu machen. Sie wollen schon durch Übersendung des Exposés oder der Allgemeinen Geschäftsbedingungen den Abschluss des Maklervertrages sichern. Beispiele: Das Exposé enthält folgenden Satz: "Mit der Entgegennahme des Exposés erkennt der Empfänger an, bei Abschluss des Kaufvertrages der Firma XY-Immobilien die genannte Provision zu schulden." In den Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind folgende Klauseln enthalten: "Der Kunde erkennt unsere Allgemeinen Geschäftsbedingungen als verbindlich an. Er ist mit ihrer Geltung einverstanden. Er erkennt ferner an, dass mit Entgegennahme dieser Allgemeinen Geschäftsbedingungen zwischen ihm und unserer Firma ein Maklervertrag zustande kommt." Beide Klauseln haben denselben Zweck. Sie sollen den fehlenden Maklervertrag fingieren, und dadurch Arbeit ersparen und dem Makler das Risiko abnehmen, seine Maklerleistung ohne die erforderliche rechtliche Grundlage zu erbringen. Damit verstoßen sie gegen das Maklerrecht. Da es sich in beiden Fällen um vorformulierte Klauseln handelt, sind sie gemäß § 307 Abs. 2 BGB unwirksam. Wird die Provisionsforderung erst im Exposé genannt, also gleichzeitig mit dem Nachweis, ist die zwingende Reihenfolge nicht eingehalten. Ergebnis: Mit der Entgegennahme und Verwertung des Exposés kommt ein Maklervertrag nicht zustande. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind, wie ihr Name schon sagt, generelle Regelungen, die nach dem Willen des Verwenders für alle Verträge, die er zukünftig schließen will, gelten sollen. Für jeden einzelnen Vertrag braucht er jedoch einen Vertragspartner, und der muss gefragt werden, ob er mit der Geltung der AGB in dem konkreten Vertrag, den der Verwender mit ihm schließen will, einverstanden ist. Ergebnis: Die Parteien müssen zunächst vereinbaren, dass die AGB in den konkreten Vertrag einbezogen werden sollen. Dies sagt § 305 Abs. 2 BGB: Die Vertragsparteien müssen den sogenannten Einbeziehungsvertrag schließen. Logische Voraussetzung: Der konkrete Vertrag, in den die AGB einbezogen werden sollen, muss zunächst geschlossen werden. Eine bestimmte Form ist auch hier nicht erforderlich. |
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