| Rücktrittsvorbehalt |
reservation of the right to cancel; escape clause |
Ein Rücktrittsvorbehalt einer Partei des Kaufvertrages ist ein Vertrag, da die andere Seite zustimmen muss. Je nach dem Grund eines solchen Rücktrittsrechts hat dies Auswirkungen auf den Provisionsanspruch des Maklers. Wiederholt der Rücktrittsvorbehalt nur gesetzliche Rücktrittsrechte, ändert sich die Rechtslage nicht. Liegen deren Voraussetzungen vor, bestehen diese Rechte ohnehin. Die betroffene Vertragspartei gewinnt nichts hinzu.
Beispiele:
- Der Verkäufer behält sich das Recht zum Rücktritt vor, falls der Käufer den Kaufpreis bis zum vereinbarten Zeitpunkt nicht belegt.
- Dem Käufer wird ein Rücktrittsrecht für den Fall eingeräumt, dass der Verkäufer eine seiner Hauptpflichten, z.B. die Übergabe des Objekts zu dem vereinbarten Zeitpunkt, nicht erfüllt.
In beiden Fällen besteht ein gesetzliches Rücktrittsrecht. Ist der Vertrag wirksam geworden, berührt seine Durchführung, also die Belegung des Kaufpreises bzw. die Übergabe, den Provisionsanspruch des Maklers nicht.
Häufig wird mit der Vereinbarung eines Rücktrittsrechts im Kaufvertrag angestrebt, dass der Kaufvertrag vor Eintritt eines bestimmten Ereignisses nicht wirksam wird. Es handelt sich um Ereignisse, die von dem, der sich den Rücktritt vorbehält, nicht (allein) herbeigeführt werden können.
Beispiele:
- Der Grundstückskäufer will sicherstellen, dass sein Bauvorhaben genehmigt wird oder die Finanzierungszusage der Bank abwarten. Andernfalls könnte er das Grundstück nicht gebrauchen.
- Der Verkäufer eines Einfamilienhauses möchte die Wirksamkeit des Kaufvertrages hinausschieben, bis er sicher ist, dass die Eigentumswohnung, die er erworben hat, rechtzeitig frei wird. Er möchte verhindern, dass er als Verkäufer schadensersatzpflichtig wird.
Diese Rücktrittsvoraussetzungen entsprechen rechtlich der Bedingung i.S.d. § 158 Abs.1 BGB. Sie sind zukünftige ungewisse Ereignisse, von denen die Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages abhängig gemacht wird. Um zu erreichen, dass der Rücktrittsvorbehalt als Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung wirkt, muss er zeitlich eingegrenzt sein.
Beispiele
- "Der Käufer behält sich den Rücktritt von diesem Vertrag bis zum 30. Juni 2010 vor, falls bis zu diesem Zeitpunkt nicht die Genehmigung der Gemeinde nach § 144 Abs.2 BauGB vorliegt" (Genehmigung der Veräußerung eines Grundstücks im festgelegten Sanierungsgebiet). Wichtig für den Makler: Er hat in keinem Fall gegen denjenigen, der sich den Rücktritt vorbehält, Anspruch darauf, dass dieser die notwendigen Ansprüche stellt.
Der Rücktrittsvorbehalt kann auch ohne Nennung eines künftigen Ereignisses, aber mit zeitlicher Begrenzung vereinbart werden.
- "Der Käufer (Verkäufer) behält sich den Rücktritt von diesem Vertrag bis zum 31.Otober 2010 vor." So wird formuliert, wenn sich die Kaufvertragspartei innerhalb der vereinbarten Frist klar werden will, ob sie den Kaufvertrag überhaupt abschließen will.
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