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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| EOP-Methode | profits method (of assessing rental value of e.g. hotels based on trading profits) | Abkürzung für: "an der Ertragskraft orientierte Pachtwertfindung". Dabei handelt es sich um eine Bewertungsmethode zur Ermittlung von angemessenen Pachtwerten, u.a. verwendet bei Streitigkeiten über Pachterhöhungen oder zur Klärung, ob zwischen Pachtzins und Pachtwert des Objektes ein Missverhältnis besteht, dass den Vertrag unwirksam machen könnte. Die Methode ist umstritten. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 28.04.1999 (Az. XII ZR 150/97) wird sie als ungeeignet zur Bewertung der Gaststättenpacht angesehen. Im damaligen Urteil wies der BGH darauf hin, dass die EOP-Methode ausdrücklich dafür vorgesehen sei, den Pachtwert ertragsorientiert anhand der Gebrauchsvorteile für den Pächter zu bestimmen. Es werde von statistischen Durchschnittswerten ausgegangen, die fachspezifisch, aber pauschal korrigiert würden. Anhand dieser Daten stelle man fest, bei welchem Pachtzins ein durchschnittlicher Pächter unter Einbeziehung aller Unkosten und eines angemessenen Gewinns eine Gaststätte rentabel betreiben könne. Eine solche Berechnung eigne sich ggf. dafür, Anhaltspunkte für einen zukünftigen Pächter oder für die bei einer finanzierenden Bank stattfindende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu liefern. Der tatsächlich zu erzielende Marktpreis orientiere sich jedoch an Angebot und Nachfrage. Der BGH kritisierte auch, dass die EOP-Methode die gesetzlich vorgesehene Risikoverteilung zwischen Pächter und Verpächter zu Lasten des Verpächters verschieben könne. Sie biete dem Pächter die Möglichkeit, sich bei einer groben Fehlkalkulation vom Vertrag zu lösen - unabhängig davon, ob die Pacht marktgerecht sei. Die ortsübliche Pacht sei wie eine Vergleichsmiete durch Gegenüberstellung vergleichbarer Objekte am Ort zu ermitteln. Auf Erfahrungswerten basierende Methoden könnten nur als Ausnahme in Frage kommen, wenn keine Vergleichsmöglichkeiten existierten. |
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