| Vermieterwechsel |
change in landlords |
Der Wechsel des Vermieters wirft oft rechtliche Fragen auf. Hier einige Hinweise:
- Bei Verkauf gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete": Der Mietvertrag bleibt so bestehen, wie er mit dem alten Vermieter abgeschlossen wurde.
- Umwandlung: Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, bedeutet dies nicht die sofortige Kündigung des Mieters. Erst nach einer Frist von drei Jahren darf der neue Eigentümer die Kündigung wegen Eigenbedarfs aussprechen. Dies gilt seit der Mietrechtsreform 2013 auch dann, wenn die Wohnung während der Laufzeit des Mietvertrages an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber verkauft wird (sogenanntes Münchner Modell). In bestimmten Gebieten mit Wohnungsmangel kann die dreijährige Sperrfrist durch Verordnung des Bundeslandes auf bis zu zehn Jahre erweitert werden (§ 577a BGB).
- Betriebskostenabrechnung: Wechselt der Vermieter während des laufenden Abrechnungszeitraumes, muss nicht der bisherige, sondern der neue Vermieter über die Betriebskosten des gesamten Abrechnungszeitraumes abrechnen. Auch über bisher geleistete Vorauszahlungen muss der bisherige Vermieter nicht mehr abrechnen (vergleiche BGH, Az. VIII ZR 168/03, WM 2004, 94).
- Für Abrechnungszeiträume, die vor dem Wechsel beendet waren, gilt dies nicht: Hier muss der frühere Vermieter abrechnen.
- Kaution: Für alle nach dem 01.09.2001 geschlossenen Mietverträge gilt: Der Erwerber der Wohnung haftet dem Mieter für die Kaution. Dies gilt unabhängig davon, ob er das Geld vom bisherigen Vermieter erhalten hat. Bei Altverträgen ist der Erwerber verpflichtet, den Mieter darüber zu informieren, ob er die Kaution vom Voreigentümer erhalten und korrekt angelegt hat. Ist dies nicht geschehen, hat der Mieter einen Anspruch gegen den alten Eigentümer auf Herausgabe der Kaution an den neuen Vermieter.
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