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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Konkurrenzschutz | competition protection | Die Pflicht des Vermieters zur Gewährung des ungestörten vertragsgemäßen Gebrauchs von Flächen und Räumen zum Betrieb eines gewerblichen oder freiberuflichen Betriebes umfasst auch die Verpflichtung, keine Konkurrenten des Mieters in anderen Räumen des Mietgrundstücks oder auf unmittelbaren Nachbargrundstücken – soweit sie dem Vermieter gehören – anzusiedeln. Dieser vertragsimmanente Konkurrenzschutz erstreckt sich jedoch nicht auf jegliche vom Mieter im Rahmen seines Gewerbes angebotene Artikel oder Leistungen, sondern nur auf den Kern des Sortiments (Hauptartikel) oder der Leistungen. Wettbewerb an der Peripherie des Leistungsspektrums ist dem Mieter zuzumuten, sofern nicht die Parteien ausdrücklich die Ausweitung des Konkurrenzschutzes auf Nebenartikel vereinbart haben. Bei Ladenlokalen ist, speziell wenn sie in Gewerbekomplexen angesiedelt sind, auf den Konkurrenzschutz zu achten. Dort, wo ein solcher Konkurrenzschutz besteht oder vertraglich eingeräumt wird, werden zunächst einmal die Ertragschancen des Mieters deutlich erhöht. Gleichzeitig – dies gilt speziell für Shopping-Center – besteht die Gefahr, dass angesichts des Konkurrenzschutzes unter den Mietern eines größeren Komplexes kein Wettbewerb mehr besteht, was zu höheren Preisen der angebotenen Waren, schlechtem Kundenservice und daraufhin auch zu einem sinkenden Publikumsinteresse führt. Außerdem erschwert es die Suche weiterer Mieter im Konkurrenzschutz-Bereich. Besteht allerdings kein Konkurrenzschutz, so ist die Gefahr eines überzogenen Wettbewerbs innerhalb des gleichen Gewerbeobjekts gegeben. Dies ist gerade dann, wenn Umsatzmieten vereinbart wurden, aus Vermietersicht ebenfalls problematisch, aber darüber hinaus auch wegen des Risikos eines Leerstandes. Insofern wird es sich vielfach anbieten, dieses Thema genau zu analysieren und u.U. einen Mittelweg zu gehen. Wird im Rahmen eines Gewerbemietvertrages ein Konkurrenzschutz vereinbart, ist genau auf die Formulierung zu achten. Dies zeigt auch ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 11. Januar 2012. In einem Ärztehaus waren Räume zum Betrieb eines Optik- und Hörgerätegeschäfts vermietet worden. Der Vertrag enthielt die Zusicherung “Kein weiteres Optik- und Hörgerätegeschäft“ in Objekten dieses Vermieters in der Umgebung anzusiedeln. Allerdings begann ein im Objekt praktizierender HNO-Arzt im Rahmen des sogenannten verkürzten Versorgungsweges Hörgeräte direkt vom Hersteller an seine Patienten abzugeben. Der Bundesgerichtshof sah darin keinen Fall der vom Vermieter zu unterbindenden Konkurrenz, weil die Vertragsklausel nur die Eröffnung eines weiteren Optik- und Hörgerätegeschäfts untersage, aber nicht den Hörgerätevertrieb als ärztliches Zusatzgeschäft. Auch habe das Ladengeschäft erst mit dem Vertrieb von Hörgeräten zusätzlich zum Optikbereich begonnen, als sich der HNO-Arzt im Haus angesiedelt habe. Die Umsätze des Ladengeschäfts würden daher nicht maßgeblich durch den Vertrieb von Geräten über den Arzt beeinträchtigt. Zur grundsätzlichen Frage der Mietminderung wegen Verstoßes gegen eine Konkurrenzschutzklausel entschied der BGH in diesem Verfahren nicht (XII ZR 40/10). In der Vergangenheit haben die Gerichte dazu immer wieder unterschiedlich geurteilt. Bei der mietvertraglichen Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes ist darauf zu achten, dass nicht nur auf „direkte“ oder „Hauptkonkurrenten“ abgestellt wird, sondern dass auch eine Sortiments- oder Leistungserweiterung bestehender benachbarter Betriebe mit einbezogen wird. Ist vermieterseitig kein oder nur eingeschränkter Konkurrenzschutz gewünscht – wie oft in Shopping-Centern der Fall – sollte auch dies klar geregelt werden, da sonst ein ungeschriebener, vertragsimmanenter Konkurrenzschutz als Nebenpflicht aus dem Gewerbemietvertrag besteht. |
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