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| Stichwort | English | Beschreibung |
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| Zeitmietvertrag | tenancy (or lease) for a fixed period | Zu unterscheiden ist zwischen einem Mietvertrag, der ohne Verlängerungsklausel für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen wurde und einem Zeitmietvertrag, dessen Terminierung zusätzlich verbunden wurde mit dem Hinweis auf eine besondere Verwendungsabsicht des Vermieters nach Ablauf der Mietzeit. Die erste Variante des Zeitmietvertrags kann nur noch bei Mietverträgen über Gewerberäume sowie in weiteren Sonderfällen abgeschlossen werden (Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters, Räume, die von Sozialbehörden oder Trägern der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietet worden sind, Räume in Studenten- und Jugendwohnheimen). Die Mietrechtsreform 2001 sieht eine solche Vereinbarungsmöglichkeit für normalen Wohnraum nicht vor. Bei der zweiten Variante des Zeitmietvertrages kann der Mieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Grund für die Befristung noch besteht. Als Verwendungsabsicht kann nur geltend gemacht werden, wenn der Vermieter
Darüber hinaus kann bei einem gängigen unbefristeten Mietvertrag das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit beiderseitig ausgeschlossen werden. Der Vertrag hat damit eine bestimmte vertraglich vereinbarte Mindestdauer. Ein gegenseitiger Ausschluss des Kündigungsrechtes ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung allerdings für maximal vier Jahre zulässig. Dies gilt jedoch wiederum nur für Formularmietverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen. Durch eine Individualvereinbarung kann auch ein längerer Kündigungsverzicht als vier Jahre vereinbart werden (Urteil vom 22. Dezember 2003, Az. VIII ZR 81/03). Ist ein Zeitmietvertrag wegen Verstoßes gegen die in § 575 BGB genannten Voraussetzungen – etwa die zulässigen Gründe einer Befristung – unwirksam, kann der Vermieter trotzdem nicht dem Mieter ohne Weiteres vorzeitig mit gesetzlicher Frist kündigen. Dies geht aus einem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor. Zwar gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Es entsteht aber eine Regelungslücke im Vertrag, die durch eine sogenannte ergänzende Vertragsauslegung zu schließen ist. Man berücksichtigt dabei das, was die Parteien am Anfang vereinbaren wollten. Hier hatten sich beide langfristig binden wollen. Dem BGH zufolge ist der Zeitmietvertrag dann so zu behandeln, als ob beide einen zeitlich begrenzten gegenseitigen Kündigungsverzicht vereinbart hätten, der ja auch im unbefristeten Mietvertrag möglich ist (BGH, 10.07.2013, Az. VIII ZR 388/12). Der Vermieter konnte hier also erst nach Ablauf der ursprünglichen Befristung kündigen. |
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