| Wertsicherungsklausel |
(rent) adjustment clause; fluctuation clause; index(ation) clause |
Langjährige wiederkehrende Leistungen werden normalerweise gegen den Geldwertschwund durch Wertsicherungsklauseln abgesichert. In der Immobilienwirtschaft sind sie deshalb in Miet- und Pacht-, Erbbau- und Kaufverträgen üblich, wenn ein Teil des Kaufpreises verrentet wird. Grundsätzlich gilt ein allgemeines Verbot von Preisklauseln in Verträgen, mit denen für die Zukunft vereinbarte Leistungen abgesichert werden sollen. Gesetzliche Grundlage ist das Preisklauselgesetz. Es gibt aber eine Reihe von Ausnahmen.
Hierzu zählen:
- Leistungsvorbehaltsklauseln, die es ermöglichen, bei Änderung des Verbraucherpreisindex um eine vereinbarte Marge "die neue Höhe der Geldschuld nach Billigkeitsgrundsätzen zu bestimmen". Leistungsvorbehaltsklauseln finden sich häufig in Gewerberaummietverträgen. In der Regel bestimmt im Falle der Nichteinigung ein unabhängiger Sachverständiger die neue Höhe der Leistung.
- Spannungsklauseln, bei denen die in ein Verhältnis zueinander gesetzten Güter oder Leistungen im Wesentlichen gleichartig oder zumindest vergleichbar sind. Bei ihnen wird die Höhe des geschuldeten Betrages vom künftigen Preis oder Wert eines gleichartigen Gutes abhängig gemacht (Beispiel: Baupreis wird an die Entwicklung des Baukostenindex gekoppelt). Diese Klausel wird wegen der schwierigen Nachweissituation relativ selten verwendet.
- Kostenelementklauseln sind ebenfalls genehmigungsfrei. Bei ihnen wird der geschuldete Betrag insoweit von der Entwicklung der Preise oder Werte für Güter oder Leistungen abhängig gemacht, "als diese die Selbstkosten des Gläubigers bei der Erbringung der Gegenleistung unmittelbar beeinflussen". Beispiel: ein Vertrag mit einem Generalunternehmer, der seinen Preis von der Entwicklung der Löhne der am Bau Beschäftigten abhängig machen will.
- Langfristige Verträge, bei denen wiederkehrende Leistungen auf Lebenszeit zu erbringen sind. Hier kann Anpassungsgrundlage ein Index sein, aus dem sich die Entwicklung der Löhne, Gehälter, Ruhegehälter oder Renten ergibt.
- Verträge, bei denen für zehn Jahre ein Kündigungsverzicht des Gläubigers vereinbart wird oder der Schuldner das Recht hat, die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern (häufig in Gewerberaummietverträgen). Bemessungsgrundlage kann hier nach wie vor der Verbraucherpreisindex sein.
- Gleiches gilt für Zahlungsvereinbarungen auf Grund einer Verbindlichkeit aus der Auseinandersetzung zwischen Miterben, Ehegatten, Eltern und Kindern, auf Grund einer Verfügung von Todes wegen oder zur Abdeckungen von Verpflichtungen für den Übernehmer eines Betriebes oder sonstigen Sachvermögens. Voraussetzung ist, dass zwischen der Begründung der Verbindlichkeit und der Endfälligkeit zehn Jahre verstreichen oder die Zahlungen nach dem Tode eines Beteiligten zu erfolgen haben.
Zulässig sind nach wie vor auch Preisklauseln in Erbbaurechtsverträgen und Erbbauzinsreallasten mit einer Laufzeit von mindestens 30 Jahren. Dabei sind bei Erbbaurechten, die Wohnzwecken dienen, ohnehin die Vorschriften des § 9a des Erbbaurechtsgesetzes zu beachten, wonach maßgeblich für die Erhöhungsobergrenze die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse ist. Nicht unter den Regelungsbereich des Preisklauselgesetzes fallen Indexmietverträge über Wohnraum. |
English